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Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Octubre 2017)

ACME, 12/11/2017

RESUMEN DEL PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO 

Traspone la Directiva UE 2014/17 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial 

resume: Albert Capell Martínez [ACM] Notario de  Fraga  (Huesca)

 

                ÍNDICE de este resumen:

        A) AMBITO APLICACIÓN
        B) FORMALIZACIÓN E INSCRIPCIÓN DE PRÉSTAMOS
        C) INTERESES
        D) COMISIONES
        E) VINCULACIONES y operaciones COMBINADAS
        F) VENCIMIENTO ANTICIPADO.
        G) EMPRESAS prestamistas. REGISTRO.
        H) ÍNDICE del Articulado de la Ley (Capítulos, Secciones y Arts)

        I) ENLACES

 

A la espera de que se publique el texto del Proyecto remitido al Congreso de los Diputados, anunciado en el pasado Consejo de Ministros de 3 de noviembre de 2017 resumiremos ahora la versión de 31 Octubre del texto del Anteproyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que parece que no tuvo cambios a la hora de convertirse en Proyecto.

Se suprime la “vacatio legis” y entrará en vigor al día siguiente BOE (Disp. Final 12ª, con alguna salvedad en cuanto a normas de conducta y régimen intermediarios), prescindiendo una vez más de la realidad práctica y empírica y la necesidad de que todos los operadores podamos estudiar y adaptar nuestros despachos a la nueva norma.

En principio es IRRETROACTIVA (Disp. Transitª 1ª) pero sí se aplica, imperativamente a los contratos anteriores en cuanto a comisiones por cancelación anticipada y causas de vencimiento anticipado por impago de cuotas. También y en todo caso en los supuestos de Novación o Subrogación posterior.

DEROGA el artículo 6 Ley 1/2013, en cuanto a la exigencia de expresión manuscrita sobre cláusulas suelo en escritura], aunque ahora tal expresión constará en el Acta notarial previa y gratuita [Art. 13-2-d)]

Traspone la Directiva UE 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, (BOE 28 febr 2014) sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010.

Consta de 47 artículos, 9 disposiciones adicionales (la  con Obligaciones de notarios y registradores y la con nuevas reducciones arancelarias), 5 transitorias y 12 Disp. finales (la modifica la LH y la la LEC).

Se estructura en 4 CAPÍTULOS [Disposiciones generales // Normas de protección del prestatario // Régimen jurídico de los intermediarios de crédito // y // Régimen sancionador]

Destacaremos solo ahora los aspectos más notariales y registrales:

 

A) AMBITO DE APLICACIÓN (Aº 2):

a) Se incluyen: Préstamos hipotecarios (parece que también créditos; la ley no distingue bien, y unas veces habla de “préstamos” otras de “crédito” –en sentido amplio, al igual que en el propio título de la Ley—) concedidos a personas FÍSICAS (parece excluir las jurídicas), sobre un inmueble de uso residencial (parece que cualquiera sea su fin no solo para financiarlo) o bien para financiar la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o por construir.

– Se aplica si estas condiciones concurren en el prestatario pero también en el fiador o garante del préstamo.

– También se aplica a posteriores Novaciones y Subrogaciones de deudor (3os adquirentes del inmueble) en prestamos sujetos a la Ley (Disp. Adic. 6ª).

A estos efectos los empresarios que pretendan transmitir el inmueble hipotecado con subrogación en el comprador, deben comunicarlo al prestamista con 15 días de antelación a la fecha de la firma, para que pueda realizar el análisis de solvencia y cumplir su deber de información precontractual y demás obligaciones exigidas en esta ley. (Disp. Adic. 7ª).

b) Se EXCLUYEN de la Ley: Hipotecas Inversas (“de pensión”); préstamos al personal/trabajadores; los gratuitos; para financiar descubiertos a reembolsar en menos de un mes; los acordados ante un órgano jurisdiccional o arbitral; y los de REFINANCIACIÓN de deudas preexistentes, SALVO que recaigan sobre un inmueble de uso residencial (no exige que sea “Vivienda habitual”).

c) La Ley es imperativa y sus normas de protección indisponibles e irrenunciables (Art 3).

d) Se regula la TAE (Art 6), la FEIN, que sustituye la FIPER y tiene valor de Oferta Vinculante [Arts. 8-2 y 12-1-a)] y la Tasación obligatoria (Art 11)

 

B) FORMALIZACIÓN E INSCRIPCIÓN DE LOS PRÉSTAMOS Y CONDICIONES DE TRANSPARENCIA [arts. 12 y 13]

1) La documentación debe haber sido entregada al prestatario con 7 días (naturales) de antelación: FEIN, FiAE, Escenarios evolución interés variable, copia del proyecto de contrato en que deben desglosarse la totalidad de los gastos asociados, especificando la estimación del arancel notarial, derechos registrales, ITPAJD y gestoría, así como las condiciones de seguros y la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario [quien debe realizar un TEST de aptitud… sic: Art. 13-2-c)]

2) Esta documentación deberá remitirse telemáticamente al notario elegido;

3) Dentro de los citados 7 días (y como máximo el día anterior al de la firma) el prestatario deberá comparecer ante el notario elegido, que verificará la documentación y hará constar su cumplimiento en un ACTA notarial previa que hará prueba del asesoramiento notarial y de la comprensión y aceptación del prestatario (Art. 13-5), que no generará coste arancelario alguno (Art. 13-7) y que recogerá (Art. 13-2):

– El cumplimiento de los plazos;

– Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento individualizado prestado por el notario (sin que sea suficiente una afirmación genérica), incluidas las pruebas que acrediten el entendimiento de ejemplos prácticos de las cláusulas financieras, y la realización de un test en presencia del notario.

– La manifestación manuscrita y firmada por el prestatario de que ha recibido los documentos con una antelación de 7 días, así como que comprende y acepta su contenido y los riesgos jurídicos y económicos de la operación.

4) Si no se cumple alguno de estos requisitos y plazos, no podrá autorizarse la escritura de préstamo (se introduce –Disp. Final 4ª– una nueva falta disciplinaria  e infracción muy grave al notario que incumpla).

5)  En la escritura de préstamo el notario insertará una reseña identificativa del acta, expresando el número de protocolo, fecha, notario autorizante y la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto.

– La Disp. Final 11ª, prevé, mediante desarrollo reglamentario por el Gobierno un MODELO DE CONTRATO de préstamo con garantía hipotecaria y de medidas que favorezcan su utilización, que será voluntaria para las partes.

6)  El Notario no autorizará la escritura si no se hubiere otorgado el acta y los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán si no consta la reseña del acta. (Art. 20-2)

– El Art 12-2 LH (reformado por la Disp. Final 1ª) extiende a todo prestamista (Y no solo Entidades Ley 2/81) calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras;

– También se modifica  (Disp. Final 1ª) el art 258-2 LH por lo que «el registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.»

– Igual deber de denegación por el registrador, y aquí también por el notario, en  la Disp. Final 6ª que modifica el Art 84 L.G.D.C.yU. 1/2007.

7) Notarios y registradores de la propiedad entregarán o remitirán telemáticamente al prestatario sin coste, respectivamente, la copia simple de la escritura (incluida, en su caso, la nota de despacho) y la nota simple literal de la inscripción. (Disp. Adic. 8ª).

8) Los honorarios notariales y registrales en la subrogación o en la novación modificativa por cambio de interés variable a fijo (con o sin bonificaciones) de préstamos incluidos en esta ley, serán los correspondientes, respectivamente, a «Documentos sin cuantía»; y al nº 2, «Inscripciones» tomando por base el capital pendiente, con una reducción del 90%. (Disp. Adic. 9ª).

 

C) INTERESES

a) Índices de interés variable (Art 19)

El tipo de interés no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario durante la vigencia del contrato, salvo acuerdo escrito.

Debe adoptarse un Índice claro, accesible, objetivo y verificable matemáticamente, basarse en precios de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio prestamista, o por acuerdos con otros prestamistas.

b) Moneda Extranjera (Art 19). Se concede al prestatario un derecho de conversión a otra moneda alternativa (la del país de residencia o la de su remuneración profesional).

 c) Intereses de demora. (Art 23)

El Art 23 y la Disp. Final 1ª, que modifica el Art 114-3 LH, delimitan el máximo intereses demora, ahora solo para el caso de hipotecas por personas físicas sobre un inmueble de uso residencial, al triple del interés legal del dinero y sólo sobre el principal pendiente sin que puedan ser capitalizados (salvo en caso art 579.2.a) LEC).

 

D) COMISIONES:

Solo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios que hayan sido solicitados en firme y sean efectivamente prestados o gastos acreditados.

a) Apertura (Aº 12-1-3).

Se devengará una sola vez, englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.

b) Cancelación anticipada (Aº 21) .

1) Se configura como un derecho “ex lege” del prestatario (y con derecho a devolución de excesos por seguros suscritos).

2) Limita las comisiones, en intereses variables, que por regla general NO caben, y únicamente admite una sola de cualquiera de las 2 cláusulas siguientes (tanto si el reembolso anticipado es total o parcial):

a) o bien el importe de la pérdida financiera que sufra el prestamista con el límite del 0,25% del capital reembolsado si se abona durante los 5 primeros años de vigencia del préstamo;

b) o bien el mismo importe de pérdida financiera pero aumentando el límite al 0,50% del capital reembolsado y reduciendo al periodo de reembolso a los 3 primeros años del préstamo; o

3) En los intereses fijos, el límite de la pérdida financiera del prestamista, es mayor y:

a) puede alcanzar el 4 % del capital reembolsado si se abona durante los 10 primeros años de vigencia del préstamo;

b) y el 3 % durante el resto del plazo (año 11º y siguientes);

 

E) VINCULACIONES y operaciones financieras combinadas (Art 15)

a) Quedan prohibidas las prácticas de “venta vinculada”, que es toda oferta o venta de un paquete constituido por un préstamo y otros productos o servicios diferenciados cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado.

Si se ofrece por separado, se trata de “ventas combinadas”, y en principio sí caben libremente.

b) Los prestamistas o intermediarios de crédito podrán requerir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas, de forma no discriminatoria, de todos aquellos proveedores que ofrezcan un nivel de garantías equivalente al propuesto por aquella.

c) El Art 16 limita las Políticas de remuneración de empleados bancarios, para evitar que se basen exclusivamente en criterios cuantitativos del nº de préstamos concedidos o de los de un determinado tipo y condiciones…

 

F) VENCIMIENTO ANTICIPADO. 22.

– El Art 22 y la Disp. Final 1ª, que introduce un nuevo Art 129-bis LH, delimitan la causa de vencimiento anticipado por pago de una parte o cuota del préstamo y la pérdida del plazo del deudor ejecutando TODO el préstamo, mediante normas imperativas que no admiten pacto en contrario:

  Deben concurrir conjuntamente los siguientes requisitos:

1) Que el prestatario, fiador o garante sea una persona física y que la hipoteca sea sobre inmuebles de uso residencial o destinada a adquirir terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial;

2) Que esté en mora;

3) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos 15 días para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado

4) Y que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

  • Al 2 % por ciento del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la 1ª mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 9 plazos mensuales

  • Al 4 % por ciento del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la 2ª mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales….

G) Empresas prestamistas. 42: Registro.

– La actividad de concesión o gestión de préstamos con carácter profesional o habitual sólo podrá realizarse por aquellos prestamistas inmobiliarios debidamente registrados conforme a la presente ley. No será preciso disponer de dicho registro cuando se trata de entidad de crédito, un establecimiento financiero o sus sucursales en España.

– El Registro Mercantil y los demás registros públicos denegarán la inscripción de aquellas entidades cuya actividad u objeto social resulten contrarios a lo dispuesto en este artículo, así como de los actos o negocios a que se refiere el apartado 1.

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ACM, entre Boltaña y Fraga, 11 noviembre 2017

 

Índice

CAPÍTULO I Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
Artículo 3. Carácter irrenunciable
CAPÍTULO II Normas de protección del prestatario
SECCIÓN 1ª Disposiciones generales
 Artículo 4. Principios de actuación en la concesión de préstamos inmobiliarios.
Artículo 5. Información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios
Artículo 6. Tasa anual equivalente.
Artículo 7. Información general de los préstamos inmobiliarios.
Artículo 8. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios.
Artículo 9. Obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario
Artículo 10. Información relativa a la solvencia del potencial prestatario.
Artículo 11. Tasación de los bienes inmuebles
Artículo 12. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.
Artículo 13. Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.
SECCIÓN 2ª  Normas de conducta
Artículo 14. Requisitos de conocimiento y competencia aplicables al personal.
Artículo 15. Prácticas de ventas vinculadas y combinadas.
Artículo 16. Política de remuneración.
Artículo 17. Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios.
Artículo 18. Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera.
Artículo 19. Variaciones en el tipo de interés.
SECCIÓN 3ª Forma, ejecución y resolución
Artículo 20. Forma y contenido de los contratos.
Artículo 21. Reembolso anticipado.
Artículo 22. Vencimiento anticipado.
Artículo 23. Intereses de demora.
CAPÍTULO III  
Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y prestamistas inmobiliarios
 SECCIÓN 1ª Principios generales
Artículo 24. Definiciones.
Artículo 25. Régimen jurídico.
SECCIÓN 2ª Intermediarios de crédito inmobiliario
Artículo 26. Registro.
Artículo 27. Gestión del registro
Artículo 28. Requisitos para la inscripción.
Artículo 29. Procedimiento de inscripción
Artículo 30. Información y publicidad del registro.
Artículo 31. Revocación de la inscripción en el registro.
Artículo 32. Supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario.
Artículo 33. Supervisión de sucursales de intermediarios de crédito inmobiliario.
Artículo 34. Requisitos de información de los intermediarios de crédito inmobiliario.
Artículo 35. Requisitos de garantía de los intermediarios de crédito inmobiliario.
Artículo 36. Actividad transfronteriza de los intermediarios de crédito inmobiliario.
SECCIÓN 3ª Representantes designados de los intermediarios de crédito inmobiliario
Artículo 37. Concepto de representante designado.
Artículo 38. Responsabilidades de los intermediarios de crédito inmobiliario respecto de los representantes designados.
Artículo 39. Obligaciones de comunicación y registro de los representantes designados.
Artículo 40. Actividad transfronteriza de los representantes designados.
Artículo 41. Supervisión de representantes designados.
SECCIÓN 4ª Prestamistas inmobiliarios
Artículo 42. Registro de prestamistas inmobiliarios.
Artículo 43. Supervisión de los prestamistas inmobiliarios.
CAPÍTULO IV
Régimen sancionador de los prestamistas, intermediarios de crédito y sus representantes designados
Artículo 44. Carácter de normas de protección al cliente.
Artículo 45. Infracciones.
Artículo 46. Sanciones.
Artículo 47. Órganos competentes, procedimiento y prescripción.
 
Disposición adicional 1ª. Reclamación extrajudicial.
Disp. Adic. 2ª. Cooperación con otras autoridades supervisoras competentes.
Disposición adicional 3ª. Educación financiera.
Disposición adicional cuarta. Conservación de documentación precontractual
Disposición adicional quinta. Desarrollo autonómico
Disposición adicional sexta. Supuestos de subrogación de deudor y novación modificativa del contrato de préstamo.
Disposición adicional séptima. Obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado.
Disposición adicional octava. Obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario
Disposición adicional novena. Honorarios notariales y registrales en la subrogación o en la novación modificativa de préstamos hipotecarios por cambio de tipo de interés variable a fijo.
Disposición transitoria 1ª. Contratos preexistentes.
Disposición transitoria segunda. Reconocimiento de intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes.
Disposición transitoria tercera. Régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo.
Disposición transitoria cuarta. Normas de desarrollo del artículo 5 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
Disposición transitoria quinta. Ficha de Información Personalizada de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
Disposición derogatoria única. Derogación normativa.
Disposición final 1ª. Modificación de la Ley Hipotecaria.
Disposición final segunda. Modificación de la Ley 7/1988, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.
Disposición final tercera. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Disposición final cuarta. Modificación de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social.
Disposición final quinta. Modificación de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero.
Disposición final sexta. Modificación del texto refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
Disposición final séptima. Modificación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
Disposición final octava. Modificación de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
Disposición final novena. Título competencial.
Disposición final décima. Incorporación de derecho de la Unión Europea.
Disposición final undécima. Desarrollo reglamentario.
Disposición final duodécima. Entrada en vigor.

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ACM, entre Boltaña y Fraga, 11 noviembre 2017

 

ENLACES:

 

ANTEPROYECTO INMEDIATAMENTE PREVIO AL CONSEJO DE MINISTROS (31 de octubre)

TABLA COMPARATIVA NORMATIVA ANTERIOR Y PROPUESTA NOV. 2017

RESEÑA CONSEJO MINISTROS DE 17 FEBRERO 2017.

CONSEJO MINISTROS DE 3 NOVIEMBRE 2017.

ARCHIVO CON MÁS ENLACES TRAS C. MINISTROS 3/NOV/2017

 

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