Crónica Breve de Tribunales. Por Álvaro Martín.

Crónica Breve de Tribunales-51. Usucapión contra tabulas. Prenda autoejecutable.

Admin, 25/01/2025

CRÓNICA BREVE DE TRIBUNALES – 51

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ÁLVARO JOSÉ MARTÍN MARTÍN,

REGISTRADOR,

De la Real Academia de Legislación y Jurisprudencia de Murcia

ÍNDICE:

1.- El banco tiene que devolver lo que no debió salir de la cuenta del discapacitado.

2.- Dación en pago concursal de fincas arrendadas.

3.- Doble venta, usucapión contra tabulas y tercero protegido.

4.- No siempre incumplir el convenio concursal provoca su resolución.

5.- Prenda de crédito autoejecutable

 

 

1.- EL BANCO TIENE QUE DEVOLVER LO QUE NO DEBIÓ SALIR DE LA CUENTA DEL DISCAPACITADO

La Sentencia núm. 1263/2024, de 7 de  octubre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4793/2024 – ECLI:ES:TS:2024:4793), decide, contra el criterio de la Audiencia Provincial que se debe reintegrar a la cuenta de una persona discapacitada lo que su padre transfirió indebidamente.

El hijo tuvo un accidente que le causó “un grave deterioro de las funciones cerebrales, con limitación grave de todas las funciones diarias que requiere una dependencia absoluta de otra persona, y un perjuicio estético importantísimo” por lo que, de conformidad con la legislación vigente determinó que se prorrogara la patria potestad de sus padres.

De la cantidad que recibió como indemnización (cerca de 700.000 euros) una parte, próxima a los 60.000 euros fue transferida por su padre (al parecer con el consentimiento tácito de la madre) para pagar una deuda de una sociedad limitada de la que el padre era socio y administrador.

La cuestión es que el beneficiario de la transferencia fue el mismo banco que tenía depositada la indemnización que, de esa forma, cobró la deuda que la sociedad tenía con él.

Los padres demandaron al banco y a la sociedad mercantil para que devolvieran el dinero. La mercantil fue condenada en rebeldía, pero el banco quedó absuelto en primera y segunda instancia.

El Tribunal Supremo casa la sentencia y declara responsable al banco.

El recurso de casación sostenía que las transferencias exigían una autorización judicial que no había sido solicitada y que el banco obró de mala fe porque sabía que el dinero depositado estaba destinado a sufragar los gastos del titular de la cuenta, pero optó por cobrarse la deuda de la sociedad del padre.

La sentencia rechaza la necesidad de autorización, pero estima la responsabilidad del banco. El fiscal había pedido que se estimara el recurso por ambos motivos.

F.D. QUINTO

“3. Por las fechas en las que sucedieron los hechos que dan lugar al procedimiento en el que se plantea este recurso, anteriores a la aprobación de la Ley 8/2021, Leandro fue incapacitado totalmente cuando acababa de cumplir dieciocho años y, conforme al sistema vigente en ese momento, la sentencia de incapacitación rehabilitó la patria potestad de sus padres. De acuerdo con la redacción entonces vigente del art. 171 CC, la patria potestad rehabilitada debía ejercerse con sujeción a lo especialmente dispuesto en la resolución de incapacitación y, subsidiariamente, en las reglas que en el Código regulaban las relaciones paternofiliales….

Ni la sentencia de incapacitación ni la sentencia que concedió la indemnización a Leandro introdujeron ninguna cautela específica…

Por tanto, a falta de previsión judicial específica, en este caso resulta de aplicación el régimen legal previsto para las relaciones paternofiliales, conforme al cual, los padres administrarán los bienes de los hijos con la misma diligencia que los suyos propios ( art. 164 CC) y, al término de la patria potestad (para la patria potestad prorrogada o rehabilitada, por las causas previstas el art. 171.II CC, en la redacción vigente en el momento en el que sucedieron los hechos), quedan sujetos a la rendición de cuentas de la administración que hayan ejercido sobre los bienes del hijo ( art. 168 CC).

5. Con todo, por lo que vamos a decir a continuación, la sala entiende que el aspecto decisivo eneste caso para afirmar la responsabilidad del Banco demandado no es la falta de autorización judicial, que la sentencia recurrida, confirmando la del juzgado, considera que no era necesaria.

Para la estimación del motivo tercero del recurso no es preciso afirmar la exigencia de una autorización judicial para que los padres, como representantes legales, realicen transferencias bancarias desde la cuenta del hijo. La sala entiende que tal exigencia de autorización judicial no resulta de las normas de la patria potestad, ni tampoco de las de la tutela.

Lo relevante en este caso no es que se hicieran transferencias desde las cuentas de Leandro sin autorización judicial, sino que se realizaron con la finalidad última de liquidar créditos de los que era deudora Atapuerca Park S.L. y, por tanto, quedaban fuera de la actuación representativa conferida a los padres por la sentencia que rehabilitó la patria potestad.

Las órdenes de transferencia (que la sentencia recurrida unas veces dice que se hicieron con conocimiento y otras con consentimiento de los padres) no serían válidas ni sin autorización judicial ni con ella, hasta el punto de que resulta difícil de imaginar que, de haber sido solicitada, se hubiera concedido.

En efecto, en el art. 166 CC se exige la concurrencia de causa justificada de utilidad y necesidad para los actos de disposición de bienes y derechos de los hijos para los que los padres, aun ostentando la representación legal, precisen la autorización judicial.

Por ello, la habilitación que para realizar actos jurídicos en la esfera del hijo supone la autorización judicial no está prevista para casos como el litigioso, en el que los actos impugnados no guardan ninguna relación con las facultades representativas conferidas a los padres en beneficio e interés del hijo con discapacidad. Los padres, por tanto, carecían del poder de disposición del dinero de su hijo para efectuar pagos con el fin de saldar deudas ajenas. Con todo, en este caso, no se ejercita en nombre del hijo una acción de pago inválido frente a un tercer acreedor ajeno a la titularidad del dinero, cuyo éxito, de haber sido la acción ejercida no prejuzgamos, sino una acción de responsabilidad por negligente cumplimento de las obligaciones de custodia del banco, sobre la que debemos pronunciarnos. Así resulta de lo alegado en la demanda como fundamentación alternativa de la pretensión ejercitada, de lo reiterado en el recurso de apelación y ahora en el motivo tercero del recurso de casación.

Lo que califica los actos de disposición de los padres es su destino, y lo que fundamenta la responsabilidad de la entidad financiera es su conocimiento de que el dinero empleado para saldar los créditos que tenía frente a Atapuerca era de Leandro , y no del padre. Si bien las entidades financieras, como regla general, no tienen por qué saber siempre que se está realizando una administración y disposición abusiva del dinero de la persona con discapacidad que se ha depositado en la entidad, no cabe duda de que, en este caso, la demandada no solo lo conocía, sino que permitió en su beneficio tal actuación.

Es decir, claramente el Banco estaba admitiendo la utilización de los depósitos de Leandro para operaciones de Atapuerca Park S.L., de donde se desprende el incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la entidad, integradas conforme a los deberes que resultan de la buena fe y la ley ( art. 1258 CC).

Aunque en el momento de los hechos no estaba en vigor la Ley 8/2021, sí lo estaba la Convención sobre los derechos de las personas con discapacidad, hecha en Nueva York el 13 de diciembre de 2006, ratificada por España por Instrumento de 23 de noviembre de 2007, y en vigor desde el 3 de mayo de 2008.

6. En definitiva, el motivo primero se desestima porque la responsabilidad del Banco no puede fundarse en que los progenitores que actúan como representantes legales de sus hijos precisen de una autorización judicial para disponer de dinero del hijo o para realizar una transferencia bancaria. Ello no resulta del régimen legal y una interpretación en tal sentido, que no viene exigida por la ratio de la norma, resultaría indeseable por propiciar una judicialización excesiva.

Cuestión diferente, y por eso se estima el motivo tercero, es que el ámbito de las facultades de representación legal viene delimitado por las actuaciones que persigan el interés del hijo, y ni con autorización ni sin ella se extiende a los actos realizados para satisfacer intereses de terceros, incluidos los del representante, mediante la satisfacción de deudas propias o de sociedades en las que el representante tiene un interés y participación directa, como sucedió en el caso. En este contexto, incumbe a la entidad financiera en que se encuentra depositado el dinero de personas vulnerables, como son las personas con discapacidad, una especial diligencia para detectar fraudes y abusos, también de los representantes legales, con la consiguiente responsabilidad cuando no solo no los impide sino que incluso ella misma, conociendo el origen del dinero, admite a su favor el pago de deudas de terceros con dinero de la persona con discapacidad, obteniendo a su costa un beneficio que carece de causa, pues Leandro no era deudor de la entidad financiera en la que tenía depositado el dinero percibido en concepto de indemnización.

No hay que olvidar que la demanda se interpone por los padres, con autorización judicial, como representantes legales, pero demandante es Leandro, que tenía depositado el dinero en la entidad demandada quien, con incumplimiento de los deberes de custodia de los fondos de un cliente vulnerable por razón de su discapacidad, obtuvo un beneficio al amparo de una actuación del representante legal a pesar de conocer que excedía de sus facultades representativas.

El perjuicio económico sufrido por Leandro como consecuencia de esta actuación se corresponde con la cantidad destinada a saldar unas deudas ajenas y, puesto que el fundamento de la acción que se estima es el incumplimiento por la entidad financiera de sus obligaciones contractuales, la acción no es subsidiaria de otras eventuales responsabilidades, como la que apunta la sentencia recurrible que sería exigible frente a los titulares de la patria potestad prorrogada. Tampoco es subsidiaria de las que pudieran corresponder a la entidad contra quien considere oportuno.”

Aunque en un primer momento puede parecer excesivo que los mismos padres que han saldado su deuda con el banco transfiriendo fondos depositados como indemnización del hijo puedan demandar su devolución a la cuenta, la verdad es que convencen las razones por las que el sentido de la sentencia es estimatorio de la demanda.

Resulta esencial la circunstancia de que el banco obra en su propio interés cuando cursa la transferencia y tiene perfecto conocimiento de que el padre está intentando salvar la empresa, no atender las necesidades del hijo.

A propósito del papel de los padres, el Tribunal Supremo considera oportuno incluir en el fallo (apartado 4º) la orden de que se comunique la sentencia al Juzgado de Primera Instancia que acordó la incapacitación y prórroga de la patria potestad para que “adopte las medidas oportunas de conformidad con lo dispuesto en la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, dirigidas a evitar actuaciones de administración abusiva.

No obstante, es un caso difícil de juzgar en conciencia. Tenemos a unos padres que se encuentran con un hijo que sufre un atropello y al que le quedan lesiones permanentes e irreversibles y con la empresa, que posiblemente es el sustento fundamental de la familia, en crisis. Y a un banco que hace lo que puede para sobrevivir a la debacle financiera de la pasada década, lo que no consiguió, de hecho el demandado es el sucesor de quien contrató con los demandantes.

En fin, menos el inocente, todos los demás fueron un poco culpables.

29 de octubre de 2024

 

2.- DACIÓN EN PAGO CONCURSAL DE FINCAS ARRENDADAS

La Sentencia núm. 1374/2024, de 21 de octubre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 5067/2024 – ECLI:ES:TS:2024:5067) declara aplicable la extinción del arrendamiento urbano previsto en el art. 13 LAU en caso de dación en pago de fincas propiedad del deudor concursado.

Una mercantil que tenía varias viviendas arrendadas fue declarada en concurso en el que el Juzgado Concursal aprobó un plan de liquidación que preveía la dación en pago con cancelación de las hipotecas constituidas sobre las mismas a favor de una determinada sociedad que, a su vez, las vendió a otra mercantil.

La compradora ejercitó acción de desahucio contra los arrendatarios de las viviendas porque, al haberse extinguido el contrato por la dación en pago, habían perdido el título habilitante de su permanencia en las fincas, es decir, se habían convertido en precaristas.

Ni el JPI ni la AP estimaron subsumible el caso en el art. 13 LAU, por lo que rechazaron la demanda.

Pero el Tribunal Supremo, que alude al carácter novedoso de la cuestión planteada, decide lo contrario.

F.D. TERCERO.

1.- Como correctamente identificó la Audiencia Provincial, la cuestión litigiosa consiste en decidir si la adquisición de la propiedad de las fincas por la recurrente debe considerarse como uno de los supuestos contemplados en el art. 13.1 LAU, al ser asimilable a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, o, por el contrario, del supuesto de enajenación de la vivienda arrendada del art. 14 LAU , que no da lugar per se a la extinción del contrato de arrendamiento.

2.- Por las fechas en que se celebraron los contratos de arrendamiento objeto del procedimiento, las redacciones de los mencionados preceptos de la LAU que resultarían de aplicación serían las procedentes de la reforma llevada a cabo por la Ley 4/2013, de 4 de junio.

Respecto del art. 13.1 LAU («Resolución del derecho del arrendador»), sería:

«Art. 13.1: Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

«Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

«Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9»

(…)

3.- A su vez, la redacción aplicable por razones temporales del art. 155.4 LC era:

«La realización en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se hará en subasta, salvo que, a solicitud de la administración concursal o del acreedor con privilegio especial dentro del convenio, el juez autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que él designe, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda.

«Si la realización se efectúa fuera del convenio, el oferente deberá satisfacer un precio superior al mínimo que se hubiese pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial manifestasen de forma expresa la aceptación por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efectúen a valor de mercado según tasación oficial .actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles.

«La autorización judicial y sus condiciones se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien y derecho afecto y si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentare mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes y acordará la fianza que hayan de prestar».

4.- En atención a tales disposiciones legales aplicables, se discute en el recurso de casación y en la oposición si el listado a que hace referencia el art. 13.1 LAU tiene o no carácter exhaustivo. Hasta ahora no ha existido pronunciamiento al respecto de la sala, que sí ha interpretado este precepto, respecto de su literalidad referida a la ejecución forzosa, en las sentencias 577/2020, de 4 de noviembre, 109/2021, de 1 de marzo, y 379/2021, de 1 de junio, en las que declaramos que cuando se produce la enajenación forzosa de una finca arrendada con arrendamiento no inscrito, se daría el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los ocupantes que, en consecuencia, se hallarían en situación de precario.

5.- En la exposición de motivos de la precitada ley 4/2013, se justificaba la reforma del art. 13 LAU la manera siguiente:

«Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.

La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario».

Cuando el tan citado art. 13.1 LAU utiliza el término o concepto amplio de resolución del derecho del arrendador, debemos entender por tal la desaparición del patrimonio del arrendador, por un acto o negocio jurídico no dependiente de su voluntad, del derecho que posibilitó el arrendamiento (en este caso, la propiedad de los inmuebles) y su consiguiente ingreso en el patrimonio jurídico de un tercero. Por lo que el derecho del arrendador se «resolverá» no sólo en los cuatro casos específicamente previstos en la redacción aplicable del precepto (retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial y opción de compra), sino en otros que supongan la pérdida del derecho sobre el inmueble que permitía arrendarlo, por un acto o negocio jurídico ajeno a su voluntad.

6.- En este contexto, la dación en pago a que se refería el art. 155.4 LC y se refiere actualmente el art. 211 TRLC, es funcionalmente similar a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria. Y ello, porque se produce en el marco de un proceso universal en el que se da lugar a la enajenación de activos, por lo que realmente no tiene carácter voluntario (la LC la trata como una modalidad de «realización», lo que en nuestro Derecho es sinónimo de procedimiento de apremio) y aunque se plantee como una alternativa a la ejecución forzosa, reúne los requisitos implícitos en el art. 13.1 LAU, en cuanto que supone la transmisión con aprobación judicial del derecho sobre el inmueble que permitía a su titular darlo en arrendamiento.

En la actualidad el artículo 13 LAU no tiene la redacción transcrita al haber sido modificada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo para que se respeten en todo caso los plazos mínimos de duración que dicha disposición introdujo, pero la doctrina de la sentencia sigue siendo aplicable.

Parece obvio que la doctrina jurisprudencial expuesta será de aplicación no solo al caso de que el plan de liquidación o las reglas especiales de liquidación (nuevo artículo 415 TRLC) autoricen la dación en pago de los bienes del concursado sino también al caso de que se prevea la venta directa o la dación para pago de dichos bienes porque, en definitiva, tienen en común el desapoderamiento del arrendador en el seno de un proceso judicial que comporta, abierta la liquidación, la realización forzosa de los bienes arrendados sin que parezca relevante que la regulación conjunta que antes se contenía en el art. 155.4 LC, que transcribe la sentencia, se haya desdoblado en el TRLC (arts. 210 y 211).

7 de noviembre de 2024

 

3.- DOBLE VENTA, USUCAPION CONTRA TABULAS Y TERCERO PROTEGIDO

La Sentencia núm. 1479/2024, de 11 de noviembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 5456/2024 – ECLI:ES:TS:2024:5456) trata sobre la protección del tercero frente a la usucapión contra tabulas consumada; el criterio aplicable en caso de doble venta y la validez de la transmisión sin pública subasta de bienes de sociedades anónimas en liquidación.

Se trata de un caso en el que se parte, como hechos que declararon probados las instancias inferiores, de que una sociedad anónima vendió (1941) en documento privado una finca, que a efectos de este comentario identificaré como principal por contener un hotel/vivienda, sin que llegara a otorgarse escritura pública ni a inscribirse a favor del comprador porque no se había pagado todo el precio.

Después (1949) la misma sociedad vende en escritura al mismo comprador otra finca segregada de la matriz común con la anterior destinada a jardín que se inscribe a favor del adquirente.

Fallecido el comprador sus herederos litigaron entre sí por la propiedad de lo que para ellos y para el catastro era una sola finca pero, a raíz de una investigación oficial sobre si estaba abandonada, se publicaron anuncios que alertaron a un intermediario que, al comprobar que la finca principal seguía inscrita favor de la sociedad, que en ese momento estaba disuelta de oficio y, por tanto, en liquidación, ofertó, de acuerdo con el liquidador de la sociedad, la venta en un portal inmobiliario.

Una persona se interesó por la oferta y se pactó un precio algo superior al millón de euros, teniendo en cuenta el estado de abandono de la finca, articulándose la operación declarando en la escritura otorgada en 2003 un exceso de cabida que venía a coincidir con la finca accesoria. Es decir, se ocultó a la compradora la inscripción de dicha finca accesoria a favor del causante del demandante en el pleito.

La demanda reivindicaba ambas fincas registrales tras el pleito particional, para el heredero actor. La principal por haberla usucapido contra la sociedad titular registral; la accesoria por haberse producido una doble venta, teniendo mejor título el demandante. Subsidiariamente se pedía también que la sociedad indemnizara al actor en caso de ser irreivindicable la finca principal y que se le reconociera la propiedad de la accesoria o, caso contrario, que se le indemnizara con el valor de ambas fincas –estimado en dos millones de euros-.

Las sentencias de primera instancia y apelación estimaron la demanda en cuanto a la indemnización correspondiente a la pérdida de las dos fincas que redujeron a millón y medio de euros en números redondos.

Inadmitidos los recursos por infracción procesal interpuestos por la sociedad anónima cuestionando la valoración de la prueba los recursos de casación interpuestos por ambas partes se resuelven casando parcialmente la sentencia de la audiencia en beneficio del actor.

El Fundamento de Derecho Primero explica así el objeto del recurso:

“Se plantean como cuestiones jurídicas, entre otras, quién prevalece en un caso en el que el primer comprador adquirió la propiedad de una finca por usucapión extraordinaria frente al propietario y titular registral que se la vendió con reserva de dominio hasta el completo pago, o la nueva compradora que años después, cuando la finca estaba abandonada, la adquirió del mismo vendedor e inscribió su derecho ( arts. 34 y 36 LH). Se plantea igualmente quién prevalece como propietario respecto de la finca que, colindante de la anterior y destinada a jardín, fue vendida por la misma sociedad vendedora al primer comprador, que en esta ocasión sí inscribió su título, o la nueva compradora, en cuya escritura de compraventa de la finca se hizo constar que su superficie era mayor de la que figuraba en el Registro de la Propiedad, de modo que se inscribió como exceso de cabida de la primera lo que en realidad era una finca registral diferente.”

El Tribunal Supremo distingue:

Finca usucapida por el comprador en documento privado que se transmite por la titular registral a tercero de buena fe que inscribe.

F.D. QUINTO.

En primer lugar, partiendo de los hechos probados, esta sala no puede compartir el juicio del recurrente, que expone extensamente en el primer motivo, pero que va reiterando en todos los demás motivos, acerca de la mala fe de la compradora y, por el contrario, comparte el criterio coincidente de las dos sentencias de instancia, que entienden que los hechos probados no destruyen la presunción de buena fe de la codemandada.”

La concepción «ética» de la buena fe, según la cual no basta la simple ignorancia de la realidad, sino que se precisa una actuación diligente, que va más allá de la simple consulta del Registro, ha sido confirmada por la sentencia de 12 de enero de 2015 (Rec. 967/2012). La carga ética de la diligencia del adquirente no significa que se prescinda del Registro de la Propiedad, pero la protección registral se limita, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH, que exige buena fe, cuando el adquirente no ha desplegado una diligencia acorde de las circunstancias para cerciorarse de que hay coincidencia entre la realidad y el Registro…”

“Aunque en algunos casos una inexactitud registral pudiera ser un indicio de la falta de buena fe, en este caso, en atención a las circunstancias concurrentes, no parece que haya motivo para corregir la valoración de la Audiencia. El propio recurrente explica que en la realidad extrarregistral existe una sola finca, vallada, de modo que la finca registral que estaba inscrita a favor del padre del actor estaba destinada a jardín y esparcimiento de la finca mayor, a la que estuvo unida desde que se adquirió, sin que tuviera un acceso directo al exterior. La finca adquirida y objeto de reivindicación, dice la sentencia del juzgado, con criterio confirmado en apelación, constituía una única parcela catastral y dos fincas registrales, siendo la NUM002 el jardín interior que fue incorporado a la casa sita en la DIRECCION000 en el año 1949, careciendo de otro acceso distinto de la referida vivienda. Con estos datos no podemos pensar que la adquirente tuviera motivos razonables para sospechar que el jardín era una finca registral diferente y que estaba inscrita a favor de una persona distinta de la vendedora, que era titular registral de la finca en la que se encontraba la vivienda, y que igualmente era en ese momento titular catastral de toda la finca real, como una unidad….. Tampoco se deriva la mala fe de que, según el recurrente, comprara a bajo precio, pues ya el juzgado rechazó que debiera estarse a la cantidad señalada como precio de mercado por la pericial presentada por el actor para calcular la indemnización solicitada para el caso de que no se estimara su acción reivindicatoria, pues como dijo el juzgado ha quedado acreditado que la finca se encontraba en situación de abandono total, que las obras para acondicionarla llevadas a cabo por la codemandada superaron los 400 000 euros…”.

F.D. SÈPTIMO.

“Ha quedado firme, una vez desestimado el recurso de casación interpuesto por Sociedad General de Edificación Urbana S.A., el pronunciamiento de la Audiencia Provincial, confirmatorio del juzgado, acerca de que el actor (su causante) adquirió por usucapión extraordinaria la propiedad de la finca registral NUM000que, después de la compraventa en documento privado con reserva de dominio a favor de la vendedora hasta el completo pago continuó inscrita a nombre de la vendedora, la Sociedad General de Edificación Urbana S.A. La Audiencia confirma la valoración del juzgado que, tras analizar pormenorizadamente las pruebas practicadas, concluye que desde la compra en 1941 por el padre del actor y tras su fallecimiento en 1974 por sus herederos, se han realizado actos de posesión a título de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente según dice «habiendo transcurrido sobradamente el tiempo de adquisición por prescripción adquisitiva extraordinaria» ( arts. 1941, 1959 y 1960 CC), sin que durante todos estos años la vendedora realizara ningún acto interruptivo de la posesión ni reclamación del pago del precio que quedó aplazado…”……” El tiempo de posesión ha servido para ganarla usucapión contra el titular registral aun cuando la posesión en concepto de dueño empezara a contarse desde el primer acto acreditado en que D. Dimas se presentó como dueño en el año 1951 y no desde el principio dado que en el año 1981 habían transcurrido los treinta años para prescribir el dominio sin buena fe ni justo título.”

En este caso, la usucapión del actor y su causante no se ha desenvuelto contra la Sra. Sabina , sino contra el anterior titular inscrito, la Sociedad General de Edificación Urbana S.A. La Sra. Sabina , es una nueva adquirente que queda protegida por el art. 34 LH. Contra lo que dice el recurrente,…. la Sra. Sabina no pudo apreciar que la finca estuviera poseída a título de dueño por persona diferente de su transmitente, porque no se daba esa situación, ni tampoco pudo conocer que la titular registral de la finca (la Sociedad General de Edificación Urbana S.A.) que se la vendía había perdido la propiedad como consecuencia de la usucapión del actor (y su causante).”

Finca inscrita a favor del actor y, como exceso de cabida, a favor de la compradora demandada.

Esta parte del recurso es admitida por el Tribunal Supremo.

F.D. OCTAVO.

“En este caso, lo que ha sucedido es que en el contrato de compraventa celebrado por las demandadas el 5 de diciembre de 2003 se vende como una sola finca lo que el padre del actor compró a la sociedad vendedora mediante dos contratos diferentes, en 1941 y 1949 respectivamente, contratos referidos a dos fincas registrales distintas, una en la que está construida la casa, y la otra destinada a jardín. Por ello, la objeción del recurrente de que lo vendido sucesivamente a dos compradores (de una parte, al padre del actor, en virtud de dos contratos, y de otra a la Sra. Sabina , en virtud de un único contrato de compraventa) no es un obstáculo que impida aplicar a la Sra. Sabina la protección que deriva del art. 34 LH respecto de la finca registral NUM000. Otra cosa es que esa protección no pueda amparar la adquisición de la superficie de la finca registral NUM002 , superficie que se inscribió como un exceso de cabida de la finca registral NUM000, según se indica en la nota simple informativa aportada a las actuaciones «al amparo de lo dispuesto en el apartado C del artículo 298 del Reglamento Hipotecario».

“Las reformas legales de los últimos años se han venido dirigiendo a solucionar los problemas de la falta de concordancia entre los datos de hecho y el Registro de la Propiedad, situación que deriva fundamentalmente de la identificación de las fincas en el Registro simplemente a través de las descripciones que de ellas se hacía en el título que servía para la inmatriculación y en los títulos que servían para las inscripciones posteriores. La más importante viene de la mano de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que, al decir del preámbulo, define cuándo se entiende que existe concordancia entre la finca registral y la parcela catastral y cuándo se entiende que la coordinación se alcanza, y, al tiempo, establece las vías para dejar constancia registral y catastral de la coordinación alcanzada, así como para dar publicidad de tal circunstancia. Esta reforma produce un cambio en la situación anterior, en la que la presunción de exactitud no alcanzaba a la consistencia física de la finca.”

“La Ley 13/2015, de 24 de junio, de esta forma, extiende la presunción de exactitud del art. 38 LH a las fincas registrales coordinadas con las fincas catastrales, cuya constancia física, extensión y linderos se aprecia en la representación gráfica que resulta de los datos físicos y jurídicos que toma en consideración el Catastro. Ello es consecuencia de los mecanismos que establece la misma ley para que la representación gráfica de las fincas procedente del Catastro se coordine con los datos que resulten del Registro de la Propiedad ( art.199 LH)… La presunción de exactitud del art. 38 LH que se extiende ahora a los datos de hecho en las circunstancias expuestas es, con todo, una presunción que invierte la carga de la prueba, pero que cede ante otros medios de prueba”.

“Para los supuestos de doble venta de inmuebles, el art. 1473 CC otorga preferencia a la primera inscripción. Hay doble venta, con independencia de que hubiera habido tradición al primer comprador, pues desde la sentencia de 5 de marzo de 2007 (rc. 5299/1999), corrigiendo las discrepancias anteriores, no se excluye la aplicación del art. 1473 CC, aunque hubiera habido adquisición por el primer comprador y aunque las ventas estuvieran separadas por un considerable espacio de tiempo.”

“Aunque no hubiera propiamente doble inmatriculación seguiría habiendo doble venta y procede acudir al criterio de la prioridad de la inscripción que, como hemos dicho, conduce a declarar que la propiedad de la finca registral NUM002 pertenece al actor, de acuerdo con el principio de seguridad del os derechos inscritos que resulta de la presunción de exactitud y legitimación del art. 38 LH.”

La venta de ambas fincas por la sociedad anónima en liquidación no fue nula por no haberse hecho en pública subasta.

F.D. SEXTO

“En la sentencia del juzgado, que ciertamente de manera conjunta se refiere a la buena fe y a las invocadas irregularidades de la venta que según el recurrente la harían nula, se asume lo expresado por la sentencia del primera instancia, que sobre este particular afirma que «la Sociedad General de Edificación Urbana S.A. que se encontraba disuelta por ministerio de la ley y sin funcionamiento desde el fallecimiento de D. Belarmino en el año 1979, el día 6 de junio de 2003 celebra una junta general extraordinaria de accionistas con carácter universal estando presentes D.ª Cecilia en calidad de liquidadora de la sociedad, y las accionistas que representaban el 100% del capital social, D.ª (sic) Adoración y D.ª Leocadia . En dicha junta, se acuerda la ratificación de la disolución de pleno derecho de la sociedad, se procede al nombramiento de liquidador dela sociedad en la persona de D.ª Cecilia y se autoriza para la venta de los bienes de la sociedad y ejercicio de los derechos y acciones para la gestión y recuperación del patrimonio social, dispensando por acuerdo unánime de todos los accionistas a la liquidadora de la necesidad de acudir a subasta pública para proceder a la venta de los bienes de la sociedad, acuerdo válido según reiterada jurisprudencia.”

No tiene razón el recurrente en sus alegaciones de que se trataba de una exigencia de orden público, imperativa, en beneficio de los terceros. La exigencia de que la enajenación de inmuebles de la sociedad anónima en liquidación se hiciera en pública subasta, que se mantuvo hasta la reforma por la Ley 25/2011, de 1 de agosto, fecha en la que se suprimió por no responder a la realidad social ni a los beneficios que pretendidamente se derivaban de la venta en pública subasta, estaba prevista por el legislador en beneficio de los socios, en la creencia propia de una época anterior, reflejada en otros sectores, de que de esa forma se obtendría el precio más alto de los inmuebles. Por eso no se ve que constituya causa de nulidad que la venta no se haga en pública subasta cuando la junta universal a la que se refiere el juzgado, y cuya existencia, contra lo que sugiere el recurrente, no ha sido desmentida por la Audiencia, así lo autorizó expresamente.”

De esta extensa sentencia me interesa resaltar como el Tribunal Supremo, aunque sea obiter dicta por no ser aplicable al caso por razones temporales, se hace eco y valora muy positivamente la trascendente reforma de la legislación hipotecaria y catastral de 2015.

Teniendo en cuenta la responsabilidad que los registradores hemos asumido y la dificultad que en ocasiones supone resolver los expedientes tramitados de conformidad con el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes, creo que es una buena noticia comprobar que la más importante jurisprudencia civil contribuye a enterrar el viejo sambenito del gigante con pies de barro.

25 de noviembre de 2024

 

4.- NO SIEMPRE INCUMPLIR EL CONVENIO CONCURSAL PROVOCA SU RESOLUCIÓN

Es lo que dice la Sentencia núm. 1482/2024, de 11 de noviembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 5514/2024 – ECLI:ES:TS:2024:5514).

Se trata de un juicio de incidente concursal promovido por la TGSS contra una sociedad anónima en concurso solicitando la declaración de incumplimiento del convenio con apertura de la fase de liquidación.

En 2015 la TGSS había aceptado una de las alternativas de pago propuestas para los créditos ordinarios y subordinados que tenía reconocidos en el concurso que consistía en una quita del 50% y un aplazamiento del resto a satisfacer en cinco años mediante pagos anuales de importe creciente. Se requería que se comunicara a la concursada el número de cuenta en que había de hacer los ingresos, lo que se hizo en 2018 y por ello se desestimó un primer incidente, promovido también por la TGSS, con el mismo objeto de resolver el convenio, antes del que resuelve la sentencia.

Comunicado el número de cuenta la TGSS reclamó el pago de una cantidad con la que no estaba de acuerdo la concursada que, poco después de presentarse la demanda, ingresó lo que entendía procedente.

El juzgado mercantil declaró que lo que se adeudaba era lo que se había ingresado, bastante menos de lo reclamado, pero, como el pago fue posterior a la presentación de la demanda, siguiendo una sentencia del Tribunal Supremo de 2014, declaró el incumplimiento del convenio, lo que fue confirmado por la audiencia.

El Tribunal Supremo matiza la doctrina de dicha sentencia anterior, teniendo en cuenta las circunstancias del supuesto de hecho que es distinto e inclina la balanza a favor de la continuidad de la vigencia del convenio.

F.D. SEGUNDO

“2. Al analizar la cuestión objeto del recurso de casación, hemos de partir de la interpretación realizada por la sala del art. 140 LC, en la sentencia 449/2014, de 4 de septiembre. En esa sentencia declaramos que «el art. 140 LC legitima a cualquier acreedor que estime incumplido el convenio en lo que le afecte para solicitar del juez la declaración de incumplimiento»; y que «en principio, conforme al art. 140 LC, basta el impago de un crédito ya exigible para legitimar la resolución del convenio, previa declaración de incumplimiento, sin perjuicio de que el incumplimiento debe persistir al tiempo de ejercitarse la resolución, porque si lo que existió fue un mero retraso, pero se cumplió antes de interponerse la demanda, el demandante carecería de legitimación para pedir la resolución».

“3. La TGSS pidió la resolución del convenio por el impago de sus créditos. Los que denunciaba impagados, que se corresponden con los que habían sido reclamados a la concursada justo antes de presentar la demanda, no eran los que el tribunal después entendió que, en la medida en que estaban afectados por el convenio y en el importe que realmente se adeudaban, su impago legitimaba a la TGSS para pedir la resolución del convenio. Los créditos que el tribunal entendió que eran los que realmente se adeudaban son los que, 23 días después de presentada la demanda y antes de contestarla, fueron pagados por la concursada. Sin que, por otra parte, consten otros créditos impagados.

Las circunstancias de este caso, que el acreedor instante de la resolución del convenio hubiera reclamado a la concursada antes de interponer la demanda incidental créditos impagados por un importe muy superior a las cuotas vencidas que el tribunal consideraba que podían justificar la resolución, y que estas fueron pagadas justo después de notificada la demanda, sin que conste ningún otro crédito pendiente de pago, ponen en evidencia que el legítimo interés del acreedor que justificaba la resolución fue satisfecho en un momento razonablemente inmediato al comienzo del procedimiento, y que existía una controversia provocada por la TGSS sobre los créditos afectados por el convenio realmente adeudados que, sin justificar el impago de lo realmente adeudado, explica la demora. De modo que la propia continuación del juicio sirvió, entre otras cosas, para determinar el importe de las cuotas vencidas e impagadas, que no eran las reclamadas por la TGSS y sí las pagadas por la concursada al conocer de la demanda. Lo anterior, ligado a que no consta que existiera interés colectivo en la resolución por estar pendiente de pago algún otro crédito, muestra que el convenio no se ha frustrado y que ha dejado de estar justificada su resolución y la consiguiente apertura de la liquidación.

El tribunal, una vez constatado, como hizo, cuáles eran estas cuotas vencidas e impagadas que podían justificar la resolución, y constatado también su satisfacción justo al comienzo del procedimiento, debía haber apreciado en su sentencia la pérdida de objeto y la desestimación de la demanda.”

Esta sentencia contiene una razonable moderación de la facultad resolutoria que la ley concursal atribuye a cada uno de los acreedores afectados por el convenio para interesar, por sí solo y sin que se precise acuerdo con el resto, la resolución del convenio, con sus drásticas consecuencias de apertura de la liquidación.

Es por ello ostensible el interés de nuestro más alto tribunal por limitar el alcance de la facultad resolutoria: por una parte, reitera que si se paga antes de promoverse el incidente debe entenderse que se trata de un mero retraso y no un incumplimiento. Por otro entiende que si la cantidad reclamada no es la que exige el convenio sino otra inferior que se paga al recibir la demanda y no existen otros acreedores insatisfechos, debe entenderse que el incidente no tiene objeto y debe ser desestimado.

28 de noviembre de 2024

 

5.- PRENDA DE CRÉDITO AUTOEJECUTABLE

La Sentencia núm. 1544/2024, de 19 de noviembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 5773/2024 – ECLI:ES:TS:2024:5773) admite que el banco se quede con el saldo de una cuenta sobre la que se había constituido prenda ordinaria sin más formalidad que declarar el vencimiento anticipado de la obligación garantizada.

Se trata de un préstamo ICO de un millón doscientos mil euros concedido a un farmacéutico para comprar una farmacia, con vencimiento anticipado en caso de incumplimiento de la finalidad y con garantía de los derechos que el prestatario tenía sobre una cuenta de ahorro.

Una cooperativa farmacéutica que suministraba medicinas a la farmacia embargó el saldo de dicho saldo de dicha cuenta de ahorro para cobrar una deuda de algo más de seiscientos veinticinco mil euros que se le adeudaban por dicho concepto.

El banco, nueve días después de recibir la orden de embargo, canceló el préstamo y amortizó el préstamo con el saldo existente, que ascendía a un millón ciento setenta y seis mil euros en números redondos. Con lo que el embargo no llegó a materializarse.

La cooperativa demanda al banco por responsabilidad extracontractual.

El juez desestimó la demanda porque el programa del banco impide que se puedan embargar la cuenta al estar pignorado su saldo por “estar destinado a la finalidad de adquisición de una farmacia, lo que implica que quede automáticamente bloqueado, mediante un código cifrado y sin posibilidad de embargo sobre el mismo.”

La Audiencia Provincial revoca la sentencia afirmando que el banco no puede decidir unilateralmente si se incumplió o no la finalidad del préstamo, con lo que declara infringida la prohibición de pacto comisorio.

El Tribunal Supremo casa la sentencia, aunque no por los motivos que aceptó el Juzgado.

F.D. TERCERO

  1. “….Conviene advertir que el banco, al tiempo de conceder el préstamo ICO para la adquisición de la farmacia y trasladar el importe del préstamo en la cuenta de abono (… NUM000 ), recabó como garantía la pignoración del saldo de esa cuenta de abono. Se trata de una prenda de créditos, en concreto una prenda sobre el saldo de una cuenta corriente, de la que es depositario el propio acreedor prendario.”

“…Un saldo de la cuenta gravado con una prenda, en principio, puede ser objeto de un posterior embargo, sin perjuicio del régimen de preferencia de cobro que corresponde al crédito garantizado con la prenda, tal y como aclaramos en la sentencia 609/2016, de 7 de octubre…”

“3. Por otra parte, contrariamente a lo razonado por la Audiencia, en un caso como el presente, la forma de realización de la prenda constituida sobre el saldo de una cuenta (un crédito dinerario), como consecuencia del vencimiento de la obligación garantizada, es la compensación o aplicación del saldo al pago de la obligación garantizada, sin que esta operación contraríe la prohibición del art. 1859 CC. El acreedor pignoraticio no tiene por qué acudir al proceso de ejecución judicial de los arts. 681 y ss. LEC, porque en estos casos la prenda incluye la facultad de compensación, que es la forma de ejecución de la garantía. De modo que, por la propia naturaleza del objeto pignorado, un crédito dinerario, al practicar la compensación el acreedor pignoraticio está realizando la garantía conforme a lo dispuesto en el art. 1858 CC y no apropiándose de la cosa dada en prenda, que es lo que prohíbe el art. 1859 CC.”

“4.En consecuencia, no concurría la razón por la que la Audiencia califica de antijurídica la conducta del banco de, vencido anticipadamente el crédito garantizado, aplicar el saldo de cuenta pignorado a la satisfacción de la obligación garantizada, al tratarse de la forma ordinaria de realización de la garantía y no incurrir en la prohibición del art. 1859 CC. Y, en cualquier caso, tampoco concurriría otro de los requisitos de la acción de responsabilidad civil extracontractual, un perjuicio para el demandante derivado de esa conducta que califica de antijurídica, porque aunque pudiera llegar a discutirse si procedía o no el vencimiento anticipado de la obligación garantizada, en todo caso el banco (acreedor pignoraticio) tenía preferencia para cobrar con el saldo de la cuenta su crédito garantizado frente al acreedor que obtuvo un embargo posterior. Así se desprende de lo resuelto por la sala en la sentencia 609/2016, de 7 de octubre, con ocasión de una tercería de mejor derecho.”

Aunque la narración de hechos no lo aclara, parece que el dinero depositado en la cuenta corriente que la cooperativa embargó estaba destinado a la adquisición de una farmacia que no era la que recibió los suministros que había reclamado porque, si llegó a comprarse , parece que no tendría sentido argumentar a partir de una especie de prohibición de disponer derivada de la finalidad del préstamo ICO con efecto frente a cualquier acreedor por quedar automáticamente bloqueado el saldo mediante un código cifrado, que es lo que acepta el Juzgado y rechaza la Audiencia.

El Tribunal Supremo no utiliza ni avala de otra forma la posibilidad de que se establezcan supuestos de inembargabilidad en los contratos firmados por los particulares.

Pero considera suficiente la existencia de la prenda para declarar ajustada a derecho la práctica del banco que priva de eficacia al embargo ejerciendo una especie de autotutela que lo releva de la necesidad de justificar frente al juzgado embargante y la cooperativa la causa del vencimiento anticipado, que es lo que tendría que haber hecho el banco si se hubiera considerado indispensable que ejercitara una tercería de mejor derecho frente al embargo en un proceso en que sería necesariamente parte la cooperativa.

 

De esta forma el farmacéutico no podrá comprar la farmacia para la que obtuvo la financiación ICO, pero la cooperativa se queda sin cobrar los medicamentos que le suministró si no encuentra otros activos del deudor.

2 de diciembre de 2024

 

P.D. El ponente de esta sentencia, Don Ignacio Sancho Gargallo, la firma como presidente de la Sala de lo Civil, por haberse jubilado el 10 de noviembre pasado Don Francisco Marín Castán, a quien considero de justicia agradecerle desde aquí su enorme labor como magistrado primero y como presidente después de la Sala (y, circunstancialmente, del Tribunal Supremo) al mismo tiempo que deseo al nuevo presidente que le acompañe la suerte en el desempeño del cargo porque la capacidad de trabajo, el talento y la brillantez jurídica las tiene sobradamente demostrados.

 

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