CRÓNICA BREVE DE TRIBUNALES – 59

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ÁLVARO JOSÉ MARTÍN MARTÍN,

REGISTRADOR,

De la Real Academia de Legislación y Jurisprudencia de Murcia

ÍNDICE:

1.- Retroactividad de las normas y propiedad horizontal

2.- Usucapión de elemento común

3.- Activo concursal gravado con hipoteca por deuda ajena

4.- La resolución del préstamo por impago no extingue la hipoteca

5.- Carta de patrocinio de sociedad francesa

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1.- RETROACTIVIDAD DE LAS NORMAS Y PROPIEDAD HORIZONTAL

La Sentencia núm. 1.002/2025, de 12 de junio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 2920/2025 – ECLI:ES:TS:2025:2920)da la razón a un propietario que se negó a pagar los gastos de mantenimiento del ascensor.

La comunidad debatió en 1994 instalar el ascensor en una finca que carecía de él.

Decidió por unanimidad, en 1995, hacer la instalación eximiendo del pago del mantenimiento a los propietarios que se habían opuesto, entre los que estaba el que nos interesa.

En 2018 la comunidad acuerda que paguen todos los propietarios por tratarse de un elemento necesario para la accesibilidad universal, exigible según la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

El propietario que nos interesa demandó a la comunidad para que se declarara nulo el acuerdo que obligaba al pago de dicho mantenimiento, lo que rechazaron tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial, ésta última argumentando que:

“…si bien cuando se adoptó el acuerdo de instalación del ascensor, en 1994, no se había producido la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH)por ley 8/2013, de 26 de junio, no obstante, la comunidad de propietarios no aplicó el art. 17.2 de la LPH con efectos retroactivos, sino en su redacción vigente en el momento en que se tomó el acuerdo impugnado, lo que se consideró perfectamente admisible con cita de la STS de 23 de diciembre de 2014.”

Pero el Tribunal Supremo no está de acuerdo con que el cambio legal pueda afectar al acuerdo anterior que eximió del pago al demandante.

F.D. SEGUNDO

“La sentencia recurrida no se fundamentó en lo dispuesto en el art. 16.1 de la LPH, en su redacción vigente a la fecha adopción del acuerdo de 1995.

Al tiempo de adoptarse el acuerdo ahora impugnado, de 21 de marzo de 2018, la redacción del art. 10.1 apartado b) LPH, era la siguiente:

«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

»b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá delas citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido».

Y, por su parte, el art. 17.2 LPH normaba que:

«Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

»Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes».

“….En el [caso] que ahora nos ocupa, se dejó sin efecto un acuerdo anterior de exención de los gastos del ascensor a los vecinos que se habían opuesto a su instalación en 1994, adoptado por unanimidad, lo que constituía una situación consolidada desde hacía 24 años.”

“Por otra parte, los precitados arts. 10.1 b) y 17.2 de la LPH, en su redacción vigente al celebrarse la junta de 21 de marzo de 2018 se refieren a las instalaciones llevadas a efecto a partir de su vigencia, no a los supuestos en el que el inmueble ya contaba con ascensor y los propietarios que votaron en contra del acuerdo se les liberó de los gastos de su mantenimiento, situación consolidada, tanto antes como después de la modificación dela LPH, por la ley 8/2013, que no tiene carácter retroactivo.”

En la STS 349/2020, de 23 de junio, señalamos con respecto a la retroactividad que:

“….a la hora de precisar el alcance de esta prohibición de irretroactividad de las normas, hay que distinguir entre una «retroactividad auténtica» o propia, y la «retroactividad impropia«:

»»En materia de retroactividad, el Tribunal Constitucional ha distinguido entre aquellas disposiciones legales que con posterioridad pretenden anudar efectos a situaciones de hecho producidas o desarrolladas con anterioridad a la propia ley, y ya consumadas, que ha denominado de retroactividad auténtica, y las que pretenden incidir sobre situaciones o relaciones jurídicas actuales aún no concluidas, que ha denominado de retroactividad impropia. En el primer supuesto -retroactividad auténtica- la prohibición de retroactividad operaría plenamente y solo exigencias cualificadas del bien común podrían imponerse excepcionalmente a tal principio. En el segundo -retroactividad impropia- la licitud o ilicitud de la disposición resultaría de una ponderación de bienes llevada a cabo caso por caso teniendo en cuenta, de una parte, la seguridad jurídica y, de otra, los diversos imperativos que pueden conducir a una modificación del ordenamiento jurídico, así como las circunstancias concretas que concurren en el caso ( SSTC 126/1987, de 16 de julio, 182/1997, de 28 de octubre, 112/2006, del Pleno, de 5 de abril de 2006), distinción a la que se refirió esta Sala en la STS, del Pleno, de 3 de abril de 2008, RC n.º 4913/2000».

Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, dispone en su preámbulo que:

«La disposición final primera contiene modificaciones sobre la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, con el objeto de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. No se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir».

Pero una cosa, es declarar determinadas obras como obligatorias, o reducir las mayorías para adoptar acuerdos, y otra que se aplique la mentada ley de forma retroactiva a situaciones consolidadas derivadas de acuerdos comunitarios unánimes como fue el de exención de los gastos de ascensor a la demandante y otros propietarios, lo que no consideramos posible, mediante la modificación de un anterior acuerdo que posibilitó la instalación del ascensor bajo un concreto marco normativo. Es factible que una comunidad de vecinos cambie acuerdos tomados con anterioridad, pero siempre que no afecten a situaciones consolidadas a favor de otros propietarios.”

Esta sentencia establece un límite a los acuerdos de la junta de la comunidad que, aplicando una legislación nueva, modifican, en perjuicio de algún propietario, acuerdos adoptados en un momento anterior que se habían aplicado pacíficamente.

Las reglas para instalar el ascensor y para repartir sus gastos de mantenimiento han cambiado de manera que hoy hubiera sido posible adoptar el acuerdo que se anula pese a la oposición del propietario demandante, pero en 1995 eso no hubiera sido posible y la decisión que se tomó por unanimidad de todos los miembros de la comunidad fue instalar el ascensor y eximir a los que se opusieron. Este acuerdo es el que el Tribunal Supremo, frente al criterio de los órganos inferiores, obliga a respetar.

Este criterio jurisprudencial debe tenerse presente y aplicarse, con las adaptaciones precisas, a los acuerdos derivados de otras modificaciones de la legislación de propiedad horizontal, cada vez más frecuentes y de rabiosa actualidad, por cierto.

11 de julio de 2025

 

2.- USUCAPIÓN DE ELEMENTO COMÚN

La Sentencia núm. 1.007/2025, de 25 de junio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 2923/2025 – ECLI:ES:TS:2025:2923) reconoce que dos trasteros del edificio han sido usucapidos por dos propietarias.

La Comunidad acordó requerirlas para que dejaran de utilizar en exclusiva dos trasteros de la finca como venían haciendo desde antes de constituirse el edificio en régimen de propiedad horizontal en 1962, sin que en el título constitutivo se los configurara como finca especial ni como anejo de ninguna de ellas.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, pero la Audiencia Provincial la desestimó y, aceptando la reconvención de las demandadas, las declaró propietarias de los trasteros.

El Tribunal Supremo confirma la sentencia de la Audiencia.

FD.TERCERO.

3.2 Elementos comunes por naturaleza y la posibilidad de desafectación de los comunes por destino.

La regla general, que opera bajo el régimen de propiedad horizontal, consiste en que, una vez constituido, todo aquello que no ostenta la condición de privativo la tiene de común, al tiempo que se distingue entre elementos comunes por naturaleza o por destino.

Los primeros son aquellos que no pueden transmutar su condición de común a privativa pues son imprescindibles para el disfrute de la cosa propia, inescindibles del derecho singular de propiedad, y no susceptibles de división y apropiación, de manera tal que solo podrán ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable; mientras que los segundos-comunes por destino o accesorios- pueden ser objeto de desafectación y mudar su condición jurídica de común a privativa.

En efecto, la jurisprudencia reconoce que es posible la desafectación de elementos comunes no esenciales, y recuerda que el art. 396 CC no es imperativo en su totalidad, y de esta forma se expresa la STS 80/2024, de23 de enero, cuya doctrina reproduce y hace propia la STS 623/2024, de 8 de mayo…”

“…a los efectos de determinar cuándo un elemento del inmueble tiene carácter privativo o común, habrá de estarse a lo dispuesto en el título constitutivo de la propiedad horizontal -reserva de titularidad-o a un posible acuerdo unánime de desafectación, que puede ser, por lo tanto, originaria si se contiene en el título constitutivo o posterior en virtud de un acuerdo de desafectación adoptado por unanimidad.”

“..la jurisprudencia ha admitido una suerte de desafectación por ministerio de la ley, en el caso de que un elemento común por destino devenga en privativo como consecuencia de la prescripción adquisitiva o usucapión, y, por lo tanto, constituya un título legítimo para privar de su uso y disfrute al resto de los comuneros, que pasivamente y, de forma consciente, no han objetado esa posesión, en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente, por el plazo que la ley establece..”

3.3 La prescripción en el caso de comunidad de propietarios

No es impedimento para la estimación de la reconvención, lo dispuesto en el art. 1933 del CC, cuando establece que «la prescripción ganada por un comunero aprovecha a los demás», lo que significa que es bastante que uno de ellos cumpla los requisitos de la usucapión para que ésta expanda su eficacia en beneficio del resto de los integrantes de la comunidad, por lo que frente al antiguo propietario cualquiera de ellos puede oponerla prescripción adquisitiva ganada.

Ahora bien, dicho precepto, rectamente entendido, no significa que, en el marco de la propia comunidad, no quepa la prescripción en provecho exclusivo de uno solo de los comuneros, siempre que mude o invierta el título de posesión de la cosa común, de manera tal que lo haga como dueño, de forma exclusiva y excluyente, mediante la ejecución de actos públicos de inequívoca significación dominical, y como tales obstativo o impeditivos del derecho de sus consortes, momento a partir del cual se computa el plazo para que opere el juego normativo del instituto y se adquiera el dominio entero de la cosa o derecho.

3.4 Valoración de las circunstancias concurrentes

Pues bien, en el caso presente, como consta de los hechos acreditados por la sentencia del tribunal provincial, las codemandadas venían poseyendo los trasteros de forma exclusiva y no compartida con el resto de los copropietarios del edificio, puesto que eran las únicas que los disfrutaban y las únicas, también, que tenían el acceso a ellos mediante las oportunas llaves, lo que constituía una manifestación, en el tráfico jurídico, de su dominio sobre la cosa, en tanto en cuanto mediante actos externos, y no a través de una simple intención, excluían de forma pública, no clandestina ni, por lo tanto, a espaldas de los otros los copropietarios, la posibilidad de su aprovechamiento por la comunidad vecinal, que toleró dicha situación durante más de treinta años, sin oponerse, ni interrumpirla.

FD.QUINTO.

“…la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

»En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras).

Pues bien, en este caso, el acuerdo de la comunidad de propietarios consiste en la proclamación de que los trasteros litigiosos son elementos comunes del edificio, cuya propiedad o uso exclusivo no se atribuye a propietario alguno, por lo que se requiere a las codemandadas para que cesen de forma inmediata en ese uso privativo y devuelvan los trasteros a la comunidad.

Es evidente, que no podemos considerar dicho acuerdo firme y ejecutivo, de manera tal que defina de forma definitiva la titularidad dominical de los trasteros y que, por lo tanto, las demandadas deban indefectiblemente desalojarlos y reponerlos a la comunidad. En efecto, no corresponde a un acuerdo comunitario dirimir una contienda de tal naturaleza, privando, por medio de un acuerdo comunitario, y no por decisión judicial, a las codemandadas de la titularidad dominical sobre los trasteros que les pertenecen, lo que supone la vulneración de preceptos ajenos al régimen jurídico de la propiedad horizontal como los arts. 348, 349, 1930 y siguientes del CC, 24.1 y 33.3 CE, y que determina su nulidad absoluta no sometida a los plazos de caducidad del art.18 LPH.”

Por alguna razón, no explicitada en la sentencia, la Comunidad de Propietarios decidió aprovechar la negligencia con que se operó al otorgar el título constitutivo de la propiedad horizontal, al no incluir los dos trasteros como anejo de las viviendas de las demandadas pese a que los venían usando antes incluso del otorgamiento de dicho título.

Pero se topó con la oposición de las interesadas que resulta triunfadora, por una parte, porque se considera que los trasteros, de ser elementos comunes, lo serían por destino no por naturaleza y, por tanto, susceptibles de ser adquiridos por usucapión. Por otra porque no se podía oponer la caducidad de la acción de impugnación de acuerdos comunitarios al no regir los plazos de tres meses o un año del art. 18 LPH, al tratarse de acuerdos viciados de nulidad absoluta.

15 de julio de 2025

 

3.- ACTIVO CONCURSAL GRAVADO CON HIPOTECA POR DEUDA AJENA

La Sentencia núm. 1.168/2025, de 17 de julio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 3593/2025 – ECLI:ES:TS:2025:3593) reconoce al acreedor de una hipoteca constituida por la concursada en garantía de deuda ajena el derecho a recibir el sobrante tras realizarse en el concurso una hipoteca anterior que garantizaba deuda concursal y acordarse la cancelación de cargas posteriores.

INDEMA constituyó sobre una finca de su propiedad dos hipotecas a favor de la misma acreedora, ELKARGI S.G.R., la primera en garantía de deuda propia, la segunda en garantía de deuda de MUEBLES ODIN.

En el concurso de INDEMA se recogió como deuda la garantizada con la primera hipoteca. En el inventario se incluyó la finca hipotecada por dicha carga, pero no se hizo mención de la segunda, lo que no fue impugnado por la acreedora de ambas.

El plan de liquidación preveía la venta de la finca libre de cargas, lo que no fue contradicho por ELKARGI S.G.R., que hizo observaciones respecto de otros activos concursales.

El administrador concursal solicitó autorización para vender la finca hipotecada libre de cargas a lo que se opuso ELKARGI S.G.R. por no prever que se destinara el sobrante del precio, después de atender el pago de la deuda garantizada con la primera hipoteca, al pago de la deuda de MUEBLES ODIN, que también estaba en concurso, garantizada con la segunda hipoteca.

ELKARGI S.G.R. presentó incidente concursal dirigido a que se le reconociera el derecho de recibir el sobrante de la venta, una vez satisfecha la responsabilidad de la primera hipoteca, a lo que se opuso la administración concursal de INDEMA alegando que:

“… Elkargi tiene reconocido solamente un crédito con privilegio especial en el concurso de Indema, que no impugnó el inventario de bienes ni comunicó crédito distinto del mencionado, que las reglas de pago de la Ley Concursal no permiten el pago que solicita Elkargi, y que la venta de la finca se autorizó libre de cargas.”

La sentencia del Juzgado desestimó la demanda aludiendo al carácter firme del plan de liquidación y de las resoluciones acordando la cancelación de las cargas, añadiendo:

“…en modo alguno puede procederse al abono en el presente concurso de un crédito reconocido en otro concurso (en el de MUEBLES ODIN S.A.), sino que deben abonarse los créditos en el orden establecido en la ley concursal (créditos contra la masa, privilegiados, ordinarios y subordinados con sus respectivas condiciones), y entre dichos créditos no se encuentra incluido el de la actora incidental..”

Pero añadió que lo que procedía en el caso era dejar subsistente la segunda hipoteca minorando por dicha razón la valoración de la finca.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación interpuesto por ELKARGI S.G.R. afirmando que:

“…Lo que procedía, en aplicación de los arts. 672 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, era reconocer el derecho de la titular de la garantía hipotecaria purgada a hacerse pago de su crédito con el precio obtenido con la realización del bien afecto a la garantía hasta el límite de la cobertura hipotecaria, pues la ejecución de la hipoteca del hipotecante deudor tendría sobre la posterior hipoteca del hipotecante no deudor el efecto purgante de las Leyes Hipotecaria y de Enjuiciamiento Civil, norma esta última que preceptuaría que el remanente que existiera una vez abonado el crédito del acreedor hipotecario debería consignarse para pago del titular de la garantía hipotecaria de rango posterior pese a no estar incluido en la lista de acreedores.”

Recurre en casación la administración concursal de INDEMA, siendo desestimado su recurso.

F.D. SEGUNDO.

“El hipotecante no deudor solo vincula un bien de su patrimonio a la satisfacción de un crédito ajeno, sin que esto lo convierta en deudor. Es por ello que el titular del crédito garantizado no es propiamente acreedor del hipotecante. Por esta razón hemos considerado que el acreedor del crédito garantizado no debe aparecer en la lista de acreedores del concurso del hipotecante no deudor. Así lo declaramos en la sentencia 209/2022, de 15 de marzo…..”

“En consecuencia, que el acreedor cuyo crédito está garantizado por una hipoteca constituida sobre un bien del concursado en garantía de deuda ajena no aparezca en la lista de acreedores del concurso del hipotecante no deudor no le priva de los derechos que pueda tener en el concurso como titular de un derecho real de hipoteca constituido sobre un bien del concurso.”

“Sin perjuicio de la procedencia de que, al consignarse el bien en el inventario del concurso, se haga constar la existencia de la hipoteca ( art. 82.2 Ley Concursal, actual art. 199 del texto refundido de la Ley Concursal), el hecho de que se haya omitido esa mención y que el titular de la hipoteca no haya impugnado el inventario de bienes del concurso no le priva de los derechos derivados de la titularidad de la hipoteca sobre un bien del concursado, pues la función del inventario es predominantemente informativa y no crea ni extingue derechos”.

F.D. TERCERO.

“La ejecución de la hipoteca preferente tiene como consecuencia principal para el acreedor hipotecario posterior la mutación objetiva de su garantía como consecuencia de un doble efecto paralelo: (i) la transmisión al adjudicatario de la finca libre de cargas posteriores ( art. 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2 del Reglamento Hipotecario); y (ii) la consignación de la cantidad que, después de satisfecho el crédito del acreedor preferente, haya sobrado del precio obtenido en el remate (remanente) y que servirá para pagar el crédito del acreedor posterior, en los términos antes analizados ( arts. 672 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).”

“Expuesto este régimen general, la citada sentencia 259/2020, de 5 de junio, pasó a examinar el régimen concursal. Y concluyó que la Ley Concursal es plenamente armónica con la regulación y doctrina expuestas porque, en lo que aquí es relevante, en caso de concurrencia de varias hipotecas, y para el supuesto de enajenación dentro del concurso de bienes hipotecados, sin subsistencia del gravamen, al fijar el destino del precio obtenido en la enajenación, respeta también el orden de preferencia entre los distintos gravámenes conforme al principio de prioridad registral que determina su rango: «si un mismo bien o derecho se encontrase afecto a más de un crédito con privilegio especial, los pagos se realizarán conforme a la prioridad temporal que para cada crédito resulte del cumplimiento de los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros» ( art. 155.3 de la Ley Concursal), que en el caso de las hipotecas voluntarias es conforme al principio de prioridad registral que determina su rango.”

3.-En el presente caso, en la fase de liquidación se autorizó, a solicitud de la administración concursal, la venta directa del inmueble hipotecado, la finca NUM001 , libre de toda carga, gravamen o anotación registral….. El titular de la primera y de la segunda hipoteca, Elkargi, mostró su conformidad con tal venta y solicitó que el dinero que se obtuviera con la venta del inmueble se destinara al pago de los créditos garantizados con la primera hipoteca (constituida en garantía de una deuda propia de la hipotecante, la concursada) y de la segunda hipoteca (constituida sobre un bien de la masa activa del concurso en garantía de una deuda ajena a la concursada). El juez del concurso autorizó la venta directa con cancelación de las cargas que pesaban sobre el inmueble. De los 196.000 euros obtenidos en la venta del inmueble, 131.134,55 euros fueron entregados a Elkargi como importe del crédito garantizado en la primera hipoteca. La disputa se centra sobre los 64.685,45 euros que restan del importe obtenido con la venta del inmueble hipotecado, que Elkargi solicita que le sean entregados como titular de la segunda hipoteca, que garantizaba un crédito de un importe superior a esa cantidad, mientras que la administración concursal pide que pasen a la masa activa del concurso para hacer pago de sus créditos a los acreedores de la concursada, entre los que no se encuentra Elkargi pues la segunda hipoteca constituida en su favor lo fue en garantía de una deuda ajena a la hipotecante, la concursada.”

Cuando el art. 155.5 de la Ley Concursal se refería al «acreedor privilegiado» (como ahora hace el art. 430.3 del texto refundido de la Ley Concursal), no se estaba refiriendo al acreedor que ostente el privilegio de primer rango, sino a todo acreedor privilegiado. Esta interpretación permite concordar este precepto con el último apartado del art. 155.3 de la Ley Concursal, actual art. 431 del texto refundido de la Ley Concursal. Y ha de entenderse que incluye al acreedor titular de la hipoteca constituida sobre un bien de la masa activa del concurso en garantía de deuda ajena, aunque no sea propiamente un acreedor del concursado, pues lo relevante es que es titular de un gravamen real sobre un bien de la masa activa del concurso que le otorga una preferencia de cobro sobre lo obtenido en la realización del bien gravado. La especialidad en este caso consiste en que la parte del crédito que no pueda satisfacerse con lo obtenido en la enajenación del bien no se integra en la masa pasiva del concurso con la calificación que le corresponda pues, como se ha dicho, el concursado no es propiamente deudor, sino que ha afectado un determinado bien a la satisfacción de un crédito del que es deudor un tercero.”

Cuando no se corresponde la titularidad de una finca del activo concursal con la de la deuda que garantiza, mediante la constitución de una garantía real como es la hipoteca, se requiere un tratamiento especialmente cuidadoso porque, en principio y como ha tenido ocasión de poner de relieve la jurisprudencia con el producto de la venta de la finca en el concurso no procede satisfacer una deuda no reconocida en el pasivo por no corresponder al concursado.

El caso de autos constituye una excepción que se justifica por tener rango inferior la hipoteca en garantía de deuda ajena, lo que lleva consigo que no pueda subsistir una vez acordada la enajenación ,sea directa o mediante subasta.

En el caso se da la circunstancia de haber prestado conformidad, exigida por la Ley Concursal, el acreedor de ambos créditos.

No fue objeto de debate, y por tanto tampoco se contempla en la sentencia si lo procedente en este caso no es entregar el sobrante directamente al acreedor sino más bien ponerlo a disposición de la administración concursal de la sociedad deudora, es decir, de MUEBLES ODIN porque, en principio, la existencia y cuantía de la deuda debía constar en el pasivo de su concurso.

4 de agosto de 2025

 

4.- LA RESOLUCIÓN DEL PRESTAMO POR IMPAGO NO EXTINGUE LA HIPOTECA

La Sentencia núm. 1.185/2025, de 21 de julio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 3763/2025 – ECLI:ES:TS:2025:3763) revoca las sentencias de instancia y apelación que dijeron lo contrario.

El banco pidió en juicio ordinario la resolución del préstamo por impago de cuotas correspondientes a más de cinco años y que se tramitara para su cobro una ejecución directa de los artículos 681 y siguientes de la LEC.

Tanto el Juzgado como la Audiencia Provincial declararon resuelto el préstamo por incumplimiento del deudor, acordando la cancelación de la hipoteca por su carácter accesorio y condenando a los demandados al pago de las cantidades adeudadas.

El Tribunal Supremo, reiterando sentencia de pleno, mantiene la vigencia de la hipoteca:

F.D. SEGUNDO

“2. La cuestión que plantea el recurso fue resuelta por la sentencia del pleno 39/2021, de 2 de febrero, a cuya doctrina debemos estar.

En esa sentencia, la sala estimó el recurso de casación y la pretensión principal de la demandante por la que solicitaba la declaración del vencimiento anticipado de la total obligación de pago del contrato de préstamo hipotecario convenido por las partes porque el prestatario había incumplido de manera grave sus obligaciones esenciales. Al asumir la instancia, la sala declaró la subsistencia de la hipoteca y se pronunció sobre la petición de la actora relativa a que se ordenara la venta en pública subasta del inmueble hipotecado.

En la sentencia 39/2021, de 2 de febrero, literalmente dijimos: «La demandante, además de la declaración de vencimiento anticipado y la condena al pago, solicitó que se «ordene, a los efectos de realización del derecho de hipoteca referido en este escrito, la venta en pública subasta del inmueble hipotecado, identificado en los hechos de esta demanda, lo que se verificará en ejecución de sentencia, de acuerdo con las reglas que resultan del Capítulo IV, Libro III de la LEC (arts. 681 y ss.): a) El producto de la venta del inmueble será destinado al pago del crédito garantizado de mi mandante en el importe a cuyo pago venga condenado el prestatario en la sentencia, incluyendo los pronunciamientos relativos a los intereses moratorios devengados tras la interpelación judicial, con la prelación derivada de la garantía hipotecaria. b) A los efectos de la subasta, servirá de tipo o avalúo del inmueble el tipo pactado por las partes en la escritura de hipoteca. Todo ello sin perjuicio de cuantas otras posibles medidas ejecutivas pudieren solicitarse y acordarse en ejecución de la sentencia, contra el mismo prestatario y el fiador, hasta el íntegro pago del crédito». (…)

»Los demandados, como ha quedado dicho, excepcionaron la inadecuación de procedimiento por considerar improcedente la vía declarativa ordinaria y también se opusieron a la pretensión principal de la demandante por lo que se refiere a la exigibilidad de la obligación, pero no se opusieron a la petición referida a la vía procesal para la ejecución de la sentencia estimatoria que eventualmente pudiera recaer. Con todo, a pesar de la falta de oposición de los demandados, al asumir la instancia, esta sala ha de pronunciarse sobre lo solicitado, por tratarse de una materia no disponible para las partes.

 »Excede del contenido propio de la sentencia declarativa de condena incluir un pronunciamiento sobre el procedimiento que debe seguirse para su ejecución en caso de que el deudor no cumpla voluntariamente aquello a lo que se le ha condenado.

Habrá de ser el acreedor quien, mediante la interposición de la correspondiente demanda ejecutiva, inicie un procedimiento en el que se decidan todas las peticiones que sobre la ejecución se susciten.

Aunque la entidad demandante es acreedora hipotecaria, y la hipoteca subsiste, ha optado por reclamar el cumplimiento del crédito en un procedimiento declarativo y va a obtener una sentencia de condena dineraria que, como tal, podrá ejecutarse conforme a las reglas generales de la ejecución ordinaria, de modo que esta sala, al no ser juez de la ejecución, no puede pronunciarse sobre la subasta de la finca hipotecada.

»En consecuencia, no procede acoger el pronunciamiento solicitado sobre la ejecución para el caso de falta de cumplimiento voluntario de esta sentencia por parte de los deudores».

“3 .La aplicación al caso de la doctrina de la sala determina que estimemos parcialmente el recurso de casación.

En el caso que juzgamos ha quedado firme el pronunciamiento por el que se declara el vencimiento anticipado del contrato de préstamo hipotecario y el demandante recurrente lo que impugna es la declaración de la sentencia recurrida acerca de que ello conlleva la extinción de la hipoteca.

La entidad recurrente tiene razón porque la hipoteca subsiste como garantía del cumplimiento de la obligación vencida anticipadamente.

La jurisprudencia en la que se funda la sentencia recurrida no es aplicable al caso. Las sentencias 622/2001, de 20 de junio, y 113/2013, de 22 de febrero, se refieren a la nulidad de la hipoteca concertada en garantía de un contrato usurario, y la fundamentación de esas sentencias, en palabras de la primera, se basa en que «las obligaciones de restitución de las prestaciones como consecuencia de la nulidad de un contrato no derivan del mismo sino de la ley que las impone, son por tanto obligaciones legales y no contractuales ( sentencias de 10 de junio de 1952, 24 de febrero de 1992 y 6 de octubre de 1994). Por tanto, no se ve cómo pueda subsistir una hipoteca constituida voluntariamente con los requisitos precisos para su inscripción registral en atención a los principios hipotecarios de especialidad y determinación, a fin de que garantice otra obligación principal distinta y por un tiempo que no se ha establecido obviamente, dado el origen no contractual de la hipoteca. La Ley de 1908 es clara (art. 3) en su declaración de nulidad de contrato de préstamo usurario, no dispone su nulidad parcial en aquello que la contravenga, ni otra regla contraria a la accesoriedad de la hipoteca, por lo que el órgano judicial no puede ser la fuente creadora de una garantía real con los necesarios requisitos exigidos para la inscripción».

En el caso que juzgamos el título por el que se constituyó el préstamo garantizado por la hipoteca no es nulo, y la hipoteca subsiste como garantía del cumplimiento de la obligación vencida anticipadamente.

Cuestión diferente es, como dijimos en la sentencia del pleno 39/2021, de 2 de febrero, que proceda que la sentencia declarativa de condena incluya un pronunciamiento sobre el procedimiento que debe seguirse para su ejecución en caso de que el deudor no cumpla voluntariamente aquello a lo que se le ha condenado.

Habrá de ser el acreedor quien, mediante la interposición de la correspondiente demanda ejecutiva, inicie un procedimiento en el que se decidan todas las peticiones que se susciten sobre la ejecución.

Aunque la entidad demandante es acreedora hipotecaria, y la hipoteca subsiste, ha optado por reclamar el cumplimiento del crédito en un procedimiento declarativo y ha obtenido una sentencia de condena dineraria que, como tal, podrá ejecutarse conforme a las reglas generales de la ejecución ordinaria, de modo que esta sala, al no ser juez de la ejecución, no puede pronunciarse sobre la subasta de la finca hipotecada.

En consecuencia, no procede acoger el pronunciamiento solicitado sobre la ejecución para el caso de falta de cumplimiento voluntario de esta sentencia por parte de los deudores.”

En definitiva, si el acreedor hipotecario opta por el juicio ordinario para que se declare la resolución del contrato por incumplimiento la sentencia que estime la demanda no debe ordenar la cancelación de la hipoteca, y con ello la extinción de la garantía, sino que precisamente lo que procede es lo contrario.

Otra cosa es que, una vez resuelto el contrato haya que formular demanda ejecutiva para obtener el cobro.

Aquí me parece que no se descarta que proceda la realización solicitando del juzgado de primera instancia que la tramite como una ejecución directa sobre bienes hipotecados (art. 681 y ss) siempre que se cumplan los requisitos precisos resultando de la inscripción correspondiente valor de subasta y domicilio para requerimientos.

Lo que no acaba de entenderse es la razón por la que, en este caso, el acreedor no empezó por ahí, teniendo en cuenta que, según nos dice la sentencia “El juzgado consideró probado que el préstamo con garantía hipotecaria se celebró por profesionales dedicados a la promoción urbanística y su importe tenía como destino una promoción. También apreció que las cláusulas de vencimiento anticipado y de interés mínimo no podían ser declaradas abusivas y que no habían sido establecidas con falta de transparencia.”

21 de agosto de 2025

P.D. Con enorme pena comentaba el otro día con el Juez con el que compartí mi primer destino en Cistierna, allá por 1982, la impresión de ver arder paisajes irrepetibles de lo que fue nuestro partido, como Riaño y Posada de Valdeón.

Ojalá termine pronto esta maldición y reciban un merecido castigo todos los culpables.

 

5.- CARTA DE PATROCINIO DE SOCIEDAD FRANCESA

La Sentencia núm. 1.117/2025, de 15 de julio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 3587/2025 – ECLI:ES:TS:2025:3587) considera exigible la garantía prestada por una sociedad anónima francesa a una entidad financiera española.

El banco (ABANCA, sucesor de CAIXA GALICIA) reclamó de una sociedad francesa (GECINA) 49 millones de euros, en números redondos, en cumplimiento de la garantía prestada respecto de obligaciones contraídas por dos mercantiles españolas.

Se suscitó primero una cuestión de competencia que se resolvió definitivamente a favor de los tribunales españoles, no de los franceses, como inicialmente estimó el juzgado español.

El JPI estimó la demanda y desestimó la reconvención presentada por la sociedad francesa.

La AP confirmó dicha sentencia.

El Tribunal Supremo rechaza los recursos por infracción procesal y de casación.

En el marco de un complejo entramado de operaciones mercantiles se acordó un aumento de capital de una sociedad anónima española al que acudieron dos sociedades también españolas contando para ello con financiación prestada por CAIXA GALICIA mediante dos pólizas de préstamo.

La prestamista recibió del director general y presidente del consejo de administración de la sociedad francesa demandada una carta de garantía en la que, tras relatar las circunstancias concurrentes y las operaciones societarias que se habían producido se concluye: “Si llegado el vencimiento de las obligaciones de pago derivadas de las referidas pólizas, se produjese un incumplimiento total o parcial, nos comprometemos a conceder financiación o prestar garantías a las deudoras que le permitan la devolución de las cantidades adeudadas por cualquier concepto…».

Novados los préstamos se confirmó la garantía en los términos expuestos mediante documentos suscritos por el mismo director general en junio y diciembre de 2009.

Incumplida parcialmente por las prestatarias la obligación de devolver los préstamos garantizados ABANCA demanda a la sociedad francesa garante para cobrar lo que, tras los procedimientos seguidos contra las deudoras principales, falta por cobrar.

El director general que suscribió la carta de garantía fue condenado en Francia por un delito de abuso de bienes sociales en Francia y en España por su participación en operaciones relacionadas con los préstamos y la carta de garantía que no habrían sido de interés de la sociedad garante sino del interés personal del director general.

Jurisdicción competente

F.D. SEGUNDO

“…En el presente caso no se discute que GECINA tiene nacionalidad francesa y que su domicilio social radica en París. Tampoco que las cartas de patrocinio suscritas por D. Santos , visto su contenido y las obligaciones asumidas por la demandada………. supone un contrato atípico de garantía personal, que puede encuadrarse en alguna de las formas negociales o categorías contractuales tipificadas en el ordenamiento jurídico -contrato de garantía, contrato a favor de terceros o promesa de crédito-.,”

“Por tanto, nos hallamos en el supuesto del art. 7.1.a) del Reglamento,[ alude al Reglamento (UE) 1215/2012, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012,relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil] que remite al «lugar en el que se haya cumplido o deba cumplirse la obligación que sirva de base a la demanda».

“Pues bien, tanto si tomamos en consideración el tipo de contrato –es un contrato de garantía, y, por ende, accesorio respecto de otra relación contractual principal…… estamos ante un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otro que tiene carácter principal, de modo que está subordinado a la existencia y validez de este último y las garantías que añade están asociadas a la obligación principal que constituye su objeto. Si el contrato principal debe cumplirse en España, no cabe sino concluir que, dada la estrecha conexión existente entre ambos, el contrato de garantía ha de seguir la misma línea, careciendo de sentido que la garantía para el caso de incumplimiento corresponda a la jurisdicción de otro Estado.”

Procede la condena en costas, aunque la estimación de la demanda no sea total pero sí sustancial.

F.D. QUINTO

2.- En relación con la revisión del pronunciamiento sobre imposición de costas por la vía del recurso extraordinario por infracción procesal en caso de vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, la sentencia 1228/2023,de 14 de septiembre, recuerda la doctrina sentada por esta sala:

«1.- Esta sala ha declarado que, en principio, la infracción de las normas sobre imposición de costas no puede ser alegada en el recurso extraordinario por infracción procesal (sentencias 732/2008, de 17 julio, 4/2010, de10 de febrero, 358/2011, de 6 de junio, 423/2012 de 28 junio, 557/2012, de 1 de octubre, y 673/2021, de 5 de octubre, entre otras muchas).

»Se trata de una doctrina consolidada de la sala de la que resulta que no todas las infracciones procesales son controlables a través del recurso extraordinario por infracción procesal, ya que es imprescindible que la vulneración de la norma procesal tenga encaje en alguno de los motivos tasados en el art. 469.1 LEC, lo que no sucede con las normas relativas a imposición de costas.”

“Esta regla solo se exceptúa, como declara la sentencia de 4 de febrero de 2015 (rec. 657/2013), en los supuestos en que se afecte al derecho fundamental a la tutela efectiva reconocido en el artículo 24 de la Constitución por incurrir la sentencia impugnada en error patente, arbitrariedad o manifiesta irrazonabilidad.

En esta excepción se subsume precisamente el motivo invocado por la recurrente GECINA.

4.-Aunque los argumentos de la resolución no se ajustan estrictamente a los hechos, ya que la razón de la condena al pago de las costas no fue que hubiera una estimación íntegra, sino una estimación sustancial, lo cierto es que, a juicio de la sala, las circunstancias que concurren en el caso litigioso avalan la consideración de la estimación como sustancial y no parcial.

“ afirmar el carácter sustancial de la estimación a la demanda presentaba por ABANCA por dos razones.

En primer lugar, porque se estima en su integridad la pretensión principal, esto es, el cumplimiento de las obligaciones asumidas en la carta de patrocinio o contrato de garantía por parte de GECINA, ya que se condena la demandada a abonar a la actora la cantidad reclamada en concepto de principal. Y, en segundo término, porque lo que se estima parcialmente es la pretensión accesoria, relativa a los intereses, en la medida que se reduce el tipo de interés conforme al cual habrán de calcularse.

Es verdad que existe una notable diferencia entre lo peticionado en la demanda en concepto de intereses y lo que finalmente se concede, puesto que, sobre la base de un principal de 48.713.649,96 €, los intereses postulados se elevarían a 18.278.359,90 €, a fecha de la sentencia de primera instancia, mientras que la aplicación del interés legal, a cuyo pago fue condenada GECINA, arroja la cantidad de 7.264.499,08 €, lo que implica 11.013.860,82 € menos.

Pero también lo es que la pretensión principal se estima o prospera en los aspectos cualitativamente más importantes, sin que desde el punto de vista cuantitativo se observa una manifiesta desproporción, ya que las comparaciones deben realizarse sobre las cantidades totales, es decir, 66.992.009,86 € frente a 55.978.149,04€, lo que implica que la estimación supone un porcentaje del 83,56 %.

Vinculación de la sociedad francesa a lo comprometido por su director general

SEXTO

“Nos encontramos ante dos planos o relaciones distintas. Por una parte, la relación interna entre la sociedad y sus órganos, en este caso, el presidente del consejo de administración y director general, que se rige por la ley francesa, de acuerdo con lo dispuesto por el art. 9.11 CC, según el cual «[l]a ley personal correspondiente a las personas jurídicas es la determinada por su nacionalidad, y regirá en todo lo relativo a capacidad, constitución, representación, funcionamiento, transformación, disolución y extinción».

“Ello determina que, en el concreto ámbito de la suscripción de fianzas, avales y garantías por las sociedades, sea de aplicación el artículo L. 225. 35 del Código de Comercio francés….. igualmente es de aplicación el artículo L225-56 del mismo cuerpo legal…. Asimismo, es aplicable el artículo R. 225-28 del mismo texto legal….. Estos preceptos disciplinan las facultades y poderes del director general, y sus limitaciones legales, en particular con relación a la suscripción de garantías en nombre de la sociedad.”

“Ahora bien, de entrada, es dudoso que la infracción del requisito de la previa autorización del consejo de administración sea oponible a terceros, o, al menos, no puede considerarse probado que así sea,…..”

“En cualquier caso, junto a este plano interno de la sociedad, en el presente supuesto concurre un segundo plano, constituido por el contrato de garantía o carta de patrocinio «fuerte», suscrito por el presidente del consejo de administración y director general de GECINA, …..”

“En relación con la naturaleza y eficacia de la carta patrocinio…… Se trata, pues, de un contrato de garantía que, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 3 y 4 del Convenio sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales, abierto a la firma en Roma el 19 de junio de 1980 y vigente en la fecha de los hechos, se rige por la ley española.”

“En el caso que nos ocupa es claro que, como explica la Audiencia, el contrato presenta los vínculos más estrechos con España, puesto que, según resulta del contenido de las cartas de patrocinio, en relación con los antecedentes fácticos que se consignan en el fundamento de derecho primero, el contrato inicial y las posteriores novaciones fueron suscritos en España, con el objetivo de garantizar el cumplimiento de sendas obligaciones pecuniarias contraídas en España (devolución de los créditos concedidos y dispuestos), por dos sociedades españolas (INMOPARCK 92 ALICANTE e INMOBILIARIA LASHO) y frente a una entidad financiera española (CAIXA GALICIA), que se debían cumplir en España (mediante el pago de las cuotas estipuladas), en una operación que traía causa de la financiación solicitada para participar en la ampliación del capital social de otra mercantil española (BAMI NEWCO).”

“Si la norma aplicable al contrato atípico de garantía en el que se fundamenta la demanda es la española, entendemos que no se puede invocar como causa de oposición al cumplimiento una circunstancia que no está prevista ni sería admisible en el ordenamiento español. Recordemos que el art. 234 de la Ley de Sociedades de Capital, bajo el título de «[á]ámbito del poder de representación», señala:…”

“… la sentencia 426/2009, de 19 de junio, citada por la recurrida, con ocasión de abordar un supuesto en que la sentencia de apelación había apreciado que los consejeros delegados que actuaron carecían de poder para obligar a la sociedad, toda vez que se trataba de operaciones que estaban fuera del giro y tráfico, declaró

«[…] se ha de tratar de cohonestar la seguridad del tráfico y la consiguiente protección del tercero de buena fe con el principio de defensa del interés social, y cuando la salvaguarda de ambos principios no es posible se observa en el Derecho comparado una tendencia a adoptar o aproximarse al sistema germánico que da primacía a la protección del tercero y a la seguridad del tráfico. Esa tendencia se ha acabado imponiendo también entre nosotros. Así, se ha aceptado que están dentro del ámbito de poder de representación de los Administradores no sólo los actos de desarrollo o ejecución del objeto, y los actos auxiliares o complementarios, sino también los neutros o polivalentes e incluso los aparentemente no conectados, quedando excluidos los «claramente contrarios» (RR de 11 de noviembre de 1991, y las que allí se citan, como las de 12 de mayo y 24 de noviembre de 1989) pues […] la conexión de un acto con el objeto social no es sencilla en general, a priori, ya que esa conexión tiene en algún aspecto matices subjetivos, participa en muchas ocasiones del factor riesgo, implícito en los negocios mercantiles, y suele precisar del conveniente sigilo para no hacer ineficaces, por públicas, determinadas decisiones empresariales que pretenden por medios indirectos resultados negociales propios del objeto de la sociedad. […]”

“En este mismo sentido, el art. 9 de la Directiva 2009/101/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 16 de septiembre de 2009, tendente a coordinar, para hacerlas equivalentes, las garantías exigidas en los Estados miembros a las sociedades definidas en el art. 48, párrafo segundo, del Tratado, para proteger los intereses de socios y terceros, ordena:

«El cumplimiento de las formalidades de publicidad relativas a las personas que, en calidad de órgano, tengan el poder de obligar a la sociedad, hará que cualquier irregularidad en su nombramiento no pueda oponerse a terceros a menos que la sociedad demuestre que estos terceros ya tenían conocimiento de la misma.».

Y, aun cuando es verdad que el art. 10.1 de la Directiva, tras indicar que la sociedad quedará obligada frente a terceros por los actos realizados por sus órganos, incluso si estos actos no corresponden al objeto social de esta sociedad, contempla como excepción «a menos que dichos actos excedan los poderes que la ley atribuya o permita atribuir a estos órganos», la ausencia de la autorización previa del consejo de administración para la suscripción de la carta de patrocinio no se prevé en el ordenamiento nacional como óbice que impida que el contrato despliegue todos sus efectos frente al tercero de buena fe.

En definitiva, sin perjuicio de los efectos que el incumplimiento de la exigencia de autorización previa pudiera tener entre la sociedad y su representante orgánico, así como, en su caso, respecto del tercero si el contrato de garantía hubiese de cumplirse en Francia (consecuencias jurídicas que, por lo expuesto antes, no se justifican con la consistencia suficiente para extraer una conclusión de nulidad), desde el momento en que el lugar de cumplimiento es España y, por ende, es aplicación la ley española, el referido déficit carece de relevancia para la validez y eficacia del contrato en España, lo que determina la desestimación de ambos motivos.”

La verdad es que, partiendo de regirse la representación de la sociedad francesa por la ley francesa, como dice la sentencia, resulta difícil admitir que quede vinculada por la garantía prestada por quien carece de facultad para prestarla, aunque ésta se rija en cuanto a su contenido y efectos por la ley española.

En el caso concreto hay que tener en cuenta las sentencias de primera instancia y apelación que el Tribunal Supremo recoge por extenso.

Así, en el apartado 4 del F.D. Primero transcribe de la sentencia de primera instancia los siguientes apartados según los cuales quien firmó la carta de garantía era “ la persona que, según los datos que constan inscritos en los registros públicos, aparecía como facultada para representar y obligar a GECINA, siendo imputable única y exclusivamente a la demandada el hecho de que la extinción y revocación de los poderes o cargos no haya tenido acceso a los Registros correspondientes hasta el mes de marzo de 2010, por lo que viene obligada a responder de los actos suscritos por dicho administrador representante, frente al tercero de buena fe” añadiendo después: “nos encontramos ante una carta de patrocinio de las denominadas «fuertes», ya que la entidad demandada, a través de quien entonces era el presidente del consejo de administración (y respecto de quien no existe constancia que su cese como director general hubiera tenido reflejo o publicidad en los correspondientes registros mercantiles), emite un auténtico compromiso obligacional, que obliga a quien lo ha efectuado al cumplimiento de lo allí suscrito”.

Y, en el apartado 5 del F.D. Primero, la sentencia recoge, de la sentencia de apelación lo siguiente:

«Desde esta perspectiva, conforme al contenido del derecho de francés -según quedó convenientemente justificado mediante el dictamen pericial emitido por don Patricio – la representación orgánica de la sociedad anónima corresponde, única y exclusivamente, a su DIRECTOR GENERAL, que es el representante legal de la sociedad frente a terceros, estando facultado para actuar en cualquier circunstancia en nombre de la sociedad; esto es, el DIRECTOR GENERAL es el único que puede entablar relaciones jurídicas con terceros: negocia y suscribe los contratos, puede comparecer en juicio en nombre de la sociedad y efectuar declaraciones de créditos. Y el cargo de DIRECTOR GENERAL ha de ser inscrito, con sus circunstancias personales, en el Registro Mercantil y de Sociedades, si bien no se inscriben sus poderes porque los mismos están determinados exclusivamente por la Ley……. »[…] En el supuesto enjuiciado, no resulta controvertido que la representación orgánica de la entidad demandada la ostentaba, en el momento en que fue suscrita la CARTA DE PATROCINIO objeto del proceso, en fecha 3 de diciembre de 2008, don Santos , DIRECTOR GENERAL de la misma; quien, asimismo -como se desprende de la certificación del Registro Mercantil de Madrid, aportada como documento número Dos con el escrito de contestación a la demanda- ostentaba la representación orgánica de la sucursal de la entidad en España.

»Y esta condición continuaba vigente en el Registro Mercantil en el momento en que se suscribieron las ratificaciones posteriores en fechas 29 de junio y 3 de diciembre de 2009, pues como se desprende de la certificación registral obrante en las actuaciones -y establece la sentencia apelada- la escritura en la que se documenta el acuerdo del Consejo de Administración de GECINA relativo a la separación de los cargos de DIRECTOR GENERAL y PRESIDENTE DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN y nombramiento de nuevo DIRECTOR GENERAL no es presentada en el Registro Mercantil hasta el 25 de marzo de 2010.”

En definitiva, para condenar a la sociedad francesa al pago de lo reclamado por el banco hay que partir de la consideración de que la obligación se contrajo por quien, según la legislación francesa, estaba facultado para ello por tener inscrito en el Registro Mercantil el cargo habilitante.

En España un director general no tiene como tal facultad alguna de representación, salvo las que se hayan podido conferir por vía de apoderamiento. Tampoco tiene facultades representativas el presidente del consejo por el mero hecho de serlo.

Si la sociedad anónima hubiera sido española en vez de francesa para poder obligarla con la firma de la carta de garantía hubiera sido imprescindible que se acreditara el acuerdo del consejo de administración de contraer la obligación o que fuera representada por un consejero delegado nombrado por el propio consejo, cargo cuyo nombramiento requiere escritura pública –lo que constituye excepción- e inscripción obligatoria en el Registro Mercantil.

29 de agosto de 2025

Álvaro José Martín Martín

Registrador Mercantil de Murcia

 

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