Resoluciones Cataluña 2022

Admin, 09/05/2022

RESOLUCIONES 2022 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE CATALUÑA 

POR TERESA BEATRIZ SÁNCHEZ HERNÁNDEZ 

REGISTRADORA DE SANT FELIU DE LLOBREGAT

 

3.*** COMPRAVENTA EN LA QUE NO SE ACOMPAÑA LA PRECEPTIVA NOTIFICACION A LA ADMINISTRACIÓN A EFECTOS DE LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO

RESOLUCIÓN de 29 de marzo, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora titular del Registro de la Propiedad núm. 1 de Manresa que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de un edificio plurifamiliar destinado a viviendas por falta de notificación a la Agencia de la Vivienda de Cataluña en los términos que resultan del artículo 174 de la Ley de urbanismo. (DOGC 06 de abril de 2022).

Resumen: Para inscribir escrituras de transmisión de bienes afectos a derechos de adquisición preferente establecidos en favor de la Administración, hay que acreditar las notificaciones previas a las administraciones competentes y ello, aunque la ley no contemple de modo expreso el cierre registral por falta de notificación.

Hechos: En escritura autorizada por el notario de Manresa señor Pedro Carlos Moro García el 5 de agosto de 2021, O. Ll. 2000 SL adquirió por compra un edificio plurifamiliar destinado a viviendas, dos de las cuales estaban arrendadas.

La Registradora suspende la inscripción por no acompañar la notificación a la Administración de la Generalitat a los efectos del derecho de tanteo y retracto que establecen los artículos 173 y 174 de la Ley de Urbanismo de Cataluña.

El interesado, actuando como administrador único de O. Ll. 2000 SL, sociedad compradora, interpuso un recurso en el cual argumenta que el derecho de tanteo y el de retracto son diferentes: mientras que para el ejercicio del tanteo hace falta una notificación previa porque sin esta notificación no es posible que el titular conozca la intención de vender y las condiciones de la venta, esto no sucede en el retracto porque el titular del derecho tiene otros medios para conocer que se ha hecho la venta y en qué condiciones se ha hecho y que uno de estos medios es la inscripción de la compraventa en el Registro. Precisamente hace falta la inscripción para que la Administración pueda ejercer su derecho.

La DGDEJ acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de la registradora.

Doctrina: Resolución que se dicta a efectos doctrinales por haber sido subsanado previamente el defecto. Comienza haciendo un repaso de los derechos de adquisición preferente establecidos en la legislación histórica y posteriormente analiza los impuestos en la normativa actual distinguiendo para ello entre los establecidos en beneficio de los particulares y los establecidos en beneficio de la comunidad. Y así:

a) La regulación de los derechos de adquisición preferente en interés de particulares es diversa, pero guarda una clara graduación de las exigencias formales de notificación según el interés jurídico que pretenden proteger:

– Una exigencia menor, reducida solo al retracto, cuando se pretende favorecer al cultivador directo de fincas de poca superficie facultándolo para adquirir las fincas rústicas vecinas o, en el caso de Era Val d’Aran, con el retracto gentilicio a favor de los familiares.

– Una exigencia mayor, previa notificación para que se pueda ejercer el tanteo y un retracto que podemos calificar de sancionador, cuando el interés que se protege es el de reunir en una sola mano varias facultades escindidas del dominio o varias cuotas de derechos, o bien de una misma comunidad hereditaria.

– Una exigencia superior cuando se trata de proteger derechos que recaen sobre un bien esencial, como es la vivienda, o determinados elementos de producción básicos, como pueden ser las fincas rústicas explotadas por agricultores, o los locales comerciales. En estos últimos casos la falta de notificación previa, aparte de conceder el retracto, impide la inscripción de la venta en el Registro.

b) En los derechos establecidos a favor de las administraciones siempre se exige comunicación previa del proyecto de alienación, para el ejercicio del tanteo, y el retracto es sancionador para el caso que se haga la alienación sin la comunicación previa o, en condiciones diferentes de las comunicadas. En el ámbito de estos derechos se observa una evolución histórica de los requisitos que se exigen para el tanteo y el retracto. Mientras que las primeras leyes, que se remontan a los años 1985 y 1988 (espacios naturales y forestal) no se hace ninguna regulación específica de la notificación previa, por lo cual parecen más laxas, la de patrimonio cultural de 1993 y las relativas a vivienda, quince años posteriores, son más detallistas y establecen el cierre registral. Ello permite afirmar que la tendencia legislativa es la de fortalecer las garantías de las administraciones públicas para hacerlos efectivos.

De acuerdo con lo anterior llega a la conclusión de que para inscribir escrituras de transmisión de bienes afectos a derechos de adquisición preferente establecidos en favor de la Administración, hay que acreditar las notificaciones previas a las administraciones competentes pues limitar el conocimiento por parte de la Administración al hecho de la inscripción es condenar a la ley a la irrisoriedad dado que la Administración no puede estar al corriente de los centenares de transmisiones que se inscriben cada día y además es un medio de configurar el retracto como una vía sencilla de no cumplir los mandatos legales.

https://dogc.gencat.cat/es/document-del-dogc/?documentId=924655

2.*** JUEGO DE LA SUSTITUCION PREVENTIVA DE RESIDUO Y LA COLISION ENTRE EL DERECHO DE TRANSMISION Y LA SUSTITUCION VULGAR.

RESOLUCIÓN de 11 de marzo, dictada en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de 25 de octubre de 2021 del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Mollet del Vallès, de suspensión de la inscripción de una escritura de disolución de sociedad conyugal y manifestación de herencias. (DOGC 21 de marzo de 2022).

Resumen: Dos ideas fundamentales se extraen de esta resolución:

  • El testamento del heredero instituido que excluye la aplicación de la sustitución preventiva de residuo no es tan sólo el otorgado después de la atribución de los bienes hereditarios por parte del testador que establece la sustitución, sino el que es otorgado después de la adquisición de dichos bienes por parte del heredero.
  • En caso de colisión entre el derecho de transmisión y la sustitución vulgar ordenada por el causante prevalece el primero pues la sustitución sólo entra en juego cuando se frustre el primer llamamiento, cosa que no sucede si hay herederos que ejerciten el ius delationis.

Hechos:

  • El 30 de julio del 2020, M. J. y M. R. R. P. otorgaron una escritura de disolución de sociedad conyugal y manifestación de herencias. Las otorgantes eran sobrinas de A. P. R., muerto el 14 de abril de 2020, con testamento otorgado el 12 de junio de 1986. En dicho testamento, después de manifestar no tener descendencia y estar sujeto al derecho civil de Cataluña por vecindad civil, A. P. R. instituía como heredera universal de todos sus bienes y derechos, presentes y futuros, a su esposa M. R. R., con sustitución vulgar ‒para el caso de que premuriera al testador o no pudiera o no quisiera sucederlo‒ y preventiva de residuo conforme al artículo 216 de la Compilación del derecho civil de Cataluña (CDCC), a favor de su madre R. R. M., y en defecto de esta, a favor de sus sobrinas carnales M. J. y M. R. R. P. y otros sobrinos, hijos de su hermana M. À. P. R., por partes iguales y con derecho de representación a favor de sus respectivos descendientes. Añadía que, a efectos de la sustitución preventiva de residuo ordenada, sólo se tiene que entender que la heredera instituida ha dispuesto de los bienes de la herencia cuando lo verifique después de haberla aceptado.
  • El mismo día 12 de junio de 1986, M. R. R., esposa de A. P. R., otorgó también testamento de contenido idéntico al de su marido, variando sólo a las personas del heredero y de los sustitutos. En efecto, M. R. R. instituía heredero universal de todos sus bienes y derechos, presentes y futuros, a su marido, A. P. R., con sustitución vulgar y preventiva de residuo conforme al artículo 216 de la CDCC, a favor de su madre C. R. G. y, en defecto de esta, a favor de sus sobrinos M. À., M. C. y F. P. R., por partes iguales y con derecho de representación a favor de sus respectivos descendientes. Añadía la misma previsión respecto a cuando debía entenderse que el heredero instituido ha dispuesto de los bienes de la herencia.
  • Los causantes estaban casados en régimen de gananciales y la esposa M. R. R. murió el 22 de marzo de 2020, pocos días antes de la muerte de su marido. Tanto la madre de A. P. R. como la madre de M. R. R. habían premuerto al hijo y la hija respectivamente, en 1999 la primera y en 1991 la segunda.
  • En la escritura de 30 de julio de 2020, M. J. y M. R. R. P. acreditaron que son las únicas sobrinas de A. P. R., aceptaron la herencia testada de su tío y, como herederas de este, aceptaron también la herencia testada de la mujer de su tío y tía suya, M. R. R. También liquidaron la sociedad de gananciales que regía el matrimonio de sus tíos y se adjudicaron por partes iguales el pleno dominio de los bienes que integraban el activo de dicha sociedad de gananciales.

El registrador destaca que A. P. R. murió sin haber dispuesto de los bienes heredados de su mujer, ni por actos inter vivos ni por actos mortis causa posteriores a la aceptación de la herencia, y suspende la inscripción del documento calificado porque, vista esta circunstancia, tienen que ser llamados a esta herencia como herederos de la mujer sus sobrinos, designados en la sustitución preventiva de residuo.

El notario por su parte sostiene que el fundamento de la sustitución preventiva de residuo es evitar la sucesión intestada con respecto a los bienes procedentes del patrimonio del causante, por lo que la delación a favor de los sustitutos preventivos de residuo sólo ocurre si el heredero instituido muere intestado. Con respecto a la disposición testamentaria que establece que sólo debe entenderse que el heredero instituido ha dispuesto de los bienes de la herencia cuando lo verifique después de haberla aceptado, entiende el notario que es una condición de imposible cumplimiento, que debe tenerse por no puesta de acuerdo con el artículo 423-16 del CCC.

La DGDEJ acuerda desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota del registrador de la propiedad.

Doctrina: En esta resolución se analizan dos cuestiones:

1ª) La procedencia o no de la sustitución preventiva de residuo: El problema se centra en la interpretación del requisito –necesario para que opere la sustitución– de que el heredero instituido “muera intestado o sin testamento” del artículo 126 de la CDCC o que “muera sin dejar sucesor voluntario” del artículo 426-59.1 del CCC. Dicho de otra manera, lo que se trata de dilucidar y resolver es si el testamento otorgado por el heredero instituido que evita la sustitución preventiva de residuo tiene que ser posterior a la apertura de la sucesión en la que adquiera los bienes o si, por el contrario, es suficiente que haya un testamento, aunque sea anterior a aquel en el que se le instituye como heredero, para excluir la sustitución.

Entiende esta DGDEJ que el requisito impuesto por el artículo 216 de la CDCC y 426-59 del CCC hace referencia a la ausencia de un testamento posterior a la adquisición de los bienes del causante por parte del heredero, en el que éste disponga de los bienes que adquiere. Por lo tanto, lo que excluye la sustitución preventiva de residuo no es que el heredero instituido muera habiendo otorgado testamento, sin más, sino que muera habiendo otorgado un testamento posterior a la adquisición de los bienes procedentes del causante que ordena la sustitución y que dispone de dichos bienes.

2ª) De la procedencia o no de la sustitución vulgar o del llamado derecho de transmisión: Esta cuestión ya fue resuelta en resoluciones JUS/359/2006, de 25 de noviembre, y JUS/3268/2010, de 31 de mayo en las que se afirmaba que la muerte del primer instituido sin haber aceptado o repudiado la herencia determina la transmisión de este derecho a sus herederos, con preferencia a la sustitución vulgar que se haya podido establecer por el causante. El artículo 461-13 del CCC dice que, muerto el llamado sin haber aceptado ni repudiado la herencia deferida, el derecho a suceder mediante su aceptación y el de repudiar son transmitidos siempre a sus herederos. El adverbio siempre denota de manera clara el carácter imperativo de la transmisión. Eso impide la aplicación de la sustitución vulgar por no haber quedado frustrado el primer llamamiento.

Por lo que respecta al caso concreto y de acuerdo con lo anterior entiende la DG que la legitimación de las mencionadas sobrinas es doble: intervienen como herederas del marido por sustitución vulgar y, también, como herederas de la mujer, por haber aceptado la herencia por derecho de transmisión. Ahora bien, si como herederas del marido adquieren la mitad de los bienes de la sociedad de gananciales que corresponden a este, no pasa lo mismo con la mitad que corresponde a la mujer, ya que, a pesar de ser también sus herederas, al estar afectados los bienes hereditarios por la sustitución preventiva de residuo y no haber dispuesto de ellos el marido instituido originariamente como heredero, estos bienes corresponden a los sobrinos de su mujer, designados por esta como sustitutos en su testamento.

https://dogc.gencat.cat/ca/document-del-dogc/index.html?documentId=923306

1.() CONTROVERSIA ENTRE REGISTRADORES SOBRE EL REGISTRO CONCRETO EN EL QUE DEBE FIGURAR UNA DETERMINADA FINCA

Resolución de 28 de febrero de 2022, que resuelve el recurso interpuesto por la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad número 12 de Barcelona contra la nota del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad número 11 de Barcelona que deniega la expedición del certificado del historial de una finca a los efectos de su traslado. (DOGC 21s/03/2022)

Resumen: Resolución idéntica a las publicadas el 13 de octubre de 2021 y 18 de noviembre de 2022 y planteada entre los mismos registradores en la que, tras reconocer la competencia de la Generalitat para la resolución del recurso, resuelve la duda surgida sobre el Registro en el que debe inscribirse una finca determinada que actualmente figura inscrita en dos registros diferentes por aplicación del artículo 2 RH en su redacción anterior.

https://dogc.gencat.cat/ca/document-del-dogc/?documentId=923319

 

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