Comentario crítico del Registrador a la RDGRN de 5 de noviembre de 2019

Admin, 14/12/2019

BREVÍSIMO COMENTARIO DE UN SORPRENDIDO REGISTRADOR DE A PIE SOBRE LA RESOLUCIÓN DE LA DGRN DE 5 DE NOVIEMBRE DE 2019

 

ÓSCAR EIMIL TRESANCOS, REGISTRADOR DE JEREZ DE LA FRONTERA (CADIZ)

SUPUESTO DE HECHO:

Se trata de un acta notarial autorizada tras tramitar el procedimiento que regula el artículo 201 de la LH. En dicha acta, se modifica la descripción de dos fincas registrales en un doble sentido: en lo que se refiere a la cabida del suelo de ambas fincas –sobre lo que nada objeta el registrador- y en lo que respecta a la descripción y superficie de los edificios construidos sobre las mismas. Se incluye en el acta una sola certificación catastral para ambas. Puesta nota de calificación en la que se rechaza la inscripción del acta en todo lo que se refiere a la alteración de la descripción de las edificaciones, la misma no es objeto de recurso gubernativo, por lo que, a estos efectos, adquiere firmeza. A continuación, se presenta escritura de rectificación en la que se procede a modificar de nuevo la descripción de las fincas –ojo, no la de las edificaciones- cuya descripción ya había sido alterada por el acta. A dicha escritura se pone nota de calificación por no haberse retrotraído las actuaciones a un momento anterior a las necesarias notificaciones y publicaciones. Dicha nota es objeto de recurso. La DGRN revoca ambas notas: la que no había sido recurrida y la que sí.

 

CUESTIONES DE INTERÉS:

1.- A PROPOSITO DEL OBJETO DEL RECURSO:

El Centro Directivo revoca una nota que no había sido recurrida, alegando que de otra manera se provocaría indefensión al interesado. Resulta curioso que la segunda nota de calificación no se pone al acta autorizada, sino a la escritura de rectificación, cuya finalidad no era subsanar el defecto apreciado en la primera nota –relativa a las edificaciones- sino rectificar la descripción de la cabida de las fincas, que no solo no había sido objeto de nota de calificación, sino que había sido admitida expresamente por el registrador en su nota a expensas de la solicitud de inscripción parcial.  Es decir, la escritura de rectificación no era un documento subsanatorio del defecto apreciado en la primera nota, pues no afectaba a su contenido, que se refería exclusivamente a las edificaciones. Aún así se revoca la nota que no había sido recurrida.

2.- A PROPÓSITO DEL OBJETO DE DICHO EXPEDIENTE.

El expediente del artículo 201 de la LH no puede afectar a edificaciones. Lo dice con una claridad meridiana dicho precepto. El Centro Directivo dice, no obstante, que sí se puede. De esa manera, se produce un efecto también muy curioso y es que las obras nuevas pueden modificarse –y supongo que también declararse- por medio de un acta notarial, instrumento público que, como es sabido, no es el apto para recoger declaraciones de voluntad negocial sino para hacer constar lo que el notario observa, contempla o percibe por sus sentidos

3.- A PROPÓSITO DE LA INDEFENSION.

Como es sabido, en la tramitación del expediente del 201 hay que notificar a los colindantes, publicar en el BOE y en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. En ese caso en particular, autorizada el acta en la que se modifican las descripciones de las fincas, se autoriza una escritura pública en la que se vuelven a modificar. Puesta nota de calificación en la que se advierte de la necesidad de retrotraer el expediente a un momento anterior a dichos trámites, el defecto –puramente formal, dice- se revoca, con lo que deja a los interesados y a la comunidad en la más absoluta indefensión. Es decir, se les modifica la finca de al lado y no tienen manera de saberlo, con lo que se frustra la aplicación del contenido garantista de la ley.

4.- A PROPOSITO  DE LA CERTIFICACION QUE EN SU DÍA SE EXPIDIÓ.

Dice el Centro Directivo que  el registrador tenía que haber apreciado esos defectos en el momento de la expedición de la certificación para evitar trámites innecesarios a los interesados, de tal manera que si el registrador no habló entonces, debe ahora callar para siempre. Lo que resulta también muy curioso porque en el momento en el que se solicita la certificación, nada sabe el registrador de cómo van a quedar al final las fincas tras la rectificación.

5.- A PROPOSITO DE LA COORDINACIÓN.

Se trata de dos fincas con una sola certificación catastral. No es posible técnicamente ni inscribir las bases gráficas ni  hacer la coordinación en este caso, aun tratándose como dice el Centro Directivo de un engalaberno. En definitiva, que resulta difícil inscribir la base gráfica y coordinar si técnica y lógicamente no es posible. Se podría inscribir sin que la base gráfica tenga acceso al Registro, pero la propia Dirección afirma en otras resoluciones que eso no es posible si la diferencia de cabida, como es el caso, supera el 10%.

 

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