Expediente de dominio

Expediente de dominio

Adminstrador CoMa, 01/04/2016

EXCESO DE CABIDA

Expediente de dominio

Expediente de dominio

Es inscribible un Auto judicial de declaración de exceso de cabida en el que, aunque se aprecien mínimos defectos formales (no expresar la forma en se han hecho las citaciones, ni indicar en el último pliego la numeración del primero), no se plantea ninguna contradicción con otras titularidades registrales, ni ofrece duda sobre la autenticidad del documento.

19 abril 1972

Expediente de dominio.- Promovido expediente para inscribir un exceso de cabida por el titular de la nuda propiedad de una finca (adquirida por herencia), no puede objetarse la falta de citación en el expediente de los coherederos, si del informe registral resulta que a uno de esos herederos debió citársele por tener inscrito un derecho real sobre la finca en cuestión, pues éste sería un defecto distinto del reflejado en la nota, que no puede ser examinado en el recurso. Por otra parte, si bien el artículo 201.3ª de la Ley Hipotecaria exige la citación de la persona «de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fueren conocidos», en el caso debatido el promotor ha adquirido el bien por título hereditario, de modo que él sería el principal -si no el único- destinatario de la citación impuesta y, por otra, dada la restricción del ámbito de la calificación registral cuando de documentos judiciales se trata, no podrá objetarse la inscripción del auto so pretexto del incumplimiento de un trámite que sobre no establecerse en beneficio de un titular registral no sólo no puede reputarse sustancial, sino que ni siquiera aparece incumplido, pues el causahabiente del anterior titular es el propio promotor, y el interés que podrían invocar los demás coherederos no adjudicatarios, una vez realizada la partición, quedaría suficientemente amparado por la genérica convocatoria inherente a la publicación de edictos.

21 octubre 1999

Expediente de dominio.- Planteándose la posibilidad de inscribir un exceso de cabida en un elemento independiente de un edificio dividido horizontalmente, la Dirección comienza admitiendo la posibilidad de que dicho exceso no implique alteración del título constitutivo, pues la registración de un exceso de cabida sólo supone la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca en cuanto a su superficie, que es inferior en el Registro a la real, pero que no altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral. Para ello será necesario que los linderos del elemento cuya cabida se rectifica no sean comunes -muros, tabiques-, pues en tales casos cabe la posibilidad de que la diferencia entre la superficie que en el título constitutivo se le ha asignado y la que se pretende posteriormente registrar no se deba a un error en aquel título, sino a una alteración posterior de aquellos elementos que la delimitan [1]. No obstante lo anterior, la Dirección no entra en este caso en el problema de fondo, pues ateniéndose a la nota de calificación, que consideró que no es admisible en ningún supuesto el expediente de dominio para inscribir el exceso de cabida en una finca en régimen de propiedad horizontal, revoca la calificación por ser contraria a la posibilidad indicada al principio.

2 marzo 2001

Expediente de dominio.- Es inscribible el auto recaído en un expediente de dominio para hacer constar un exceso de cabida, pese a que, según el Registrador, no hayan sido citados los titulares de los predios colindantes según consta en la descripción de la finca en el Registro, pues tales descripciones, cuando mencionan linderos por los nombres de dichos titulares colindantes, no hacen fe de que éstos sean efectivamente sus dueños. Tampoco puede alegar el Registrador que tenga dudas sobre la identidad de la finca, pues la afirmación del Juez de que está acreditada la mayor cabida es una cuestión de exclusiva competencia judicial, a diferencia de lo que ocurre cuando se trata de acreditar el exceso de cabida mediante título público, según el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Finalmente, tampoco es admisible la alegación como defecto de la existencia de un título anterior contradictorio –un acta de expropiación de parte de la finca- que no se tuvo en cuenta en el expediente, pues en el caso de existir un título previo contradictorio lo que el Registrador debió hacer fue suspender la calificación del auto hasta que realizase la calificación del título anterior.

10 septiembre 2003

Expediente de dominio.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de un Auto dictado en Expediente de dominio con objeto de hacer constar en el Registro la mayor cabida de una casa.

La Registradora suspende la inscripción porque duda de la identidad de la finca. El interesado recurre.

  1. El recurso ha de ser estimado. Resulta del testimonio del Auto que se ha citado a todos los colindantes, ninguno de los cuales ha comparecido.

Por ello, a la afirmación del Juez de que está acreditada la mayor cabida no puede oponerse, como hace la Registradora, dudas sobre la identidad de la finca, cuestión cuyo juicio depende exclusivamente del Juez, y así lo entiende el Reglamento hipotecario que estima tal objeción aplicable en exclusiva a la inscripción de excesos de cabida mediante título público, que es el que regula su artículo 298.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

28 abril 2005

Expediente de dominio.- 1. Se plantea en este recurso la posibilidad de acreditar un exceso de cabida de un local de un edificio en régimen de propiedad horizontal por medio de un expediente de dominio, o si sólo puede hacerse en virtud de escritura pública de rectificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. El registrador, en su nota de calificación, considera que solo es posible en virtud de una escritura pública de rectificación del título constitutivo otorgada con el consentimiento de los titulares de las restantes fincas formadas por división horizontal y con autorización de la junta de propietarios de la comunidad en que se integran todas ellas conforme a los artículos 5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960, y que se acompañe certificación catastral descriptiva y gráfica que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida. El recurrente entiende que el expediente de dominio es título suficiente al efecto y nada alega respecto de lo segundo.

  1. Lo primero que debe aclararse es que no tiene razón el recurrente cuando afirma que la resolución judicial firme declarando el exceso de cabida no puede ser calificada por el Registrador. Es doctrina de este centro directivo que no puede el registrador entrar a calificar el fundamento de la resolución judicial, pero sí los extremos señalados en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario; en concreto, la calificación de la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido entra en el ámbito de la calificación registral (véase el citado artículo 100 RH), con el único alcance de verificar que se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes en relación al titular registral para permitir su acceso al Registro de la Propiedad, sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, materia esta que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores (véase Resolución de 5 de noviembre de 2004).
  2. Entrando en el fondo de la cuestión debatida, ya fue abordada por las Resoluciones de 2 de marzo de 2001 y 7 de octubre de 2008. En dichas resoluciones se afirmó que la forma negocial de constitución del régimen de propiedad horizontal, y por tanto de individualización de sus elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, es la escritura pública constitutiva del dicho régimen. Otras vías excepcionales serían el laudo arbitral o la vía judicial a través del ejercicio de una acción declarativa de rectificación del Registro, ex artículo 40, letra d), de la Ley Hipotecaria. Por tanto, al ser la configuración de las fincas que pueden ser objeto de propiedad separada en un edificio que se somete al régimen de propiedad horizontal en principio voluntaria, siempre que se respeten las exigencias legales de idoneidad para ello y no comprendan elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio (cfr. artículo 396 del Código Civil), es el título constitutivo de dicho régimen el que ha de proceder a ella, describiendo cada una de ellas, con determinación de su extensión, linderos, planta en que se hallaren y anejos, aparte de asignárseles un número correlativo y la cuota de participación que le corresponda (cfr. artículo 5.° de la Ley de Propiedad Horizontal).
  3. Sin embargo, estas Resoluciones no excluyeron la posibilidad de rectificación de errores de datos descriptivos, de manera que identificado pues un elemento privativo a través de esos datos descriptivos pudiera ocurrir que la superficie que se le haya asignado no se corresponda con la comprendida dentro de los linderos a través de los que se individualiza y de ser así, ningún obstáculo habría para rectificar tal error a través de un expediente de dominio, sin que ello suponga una modificación de aquel título constitutivo, sino la rectificación de un error padecido en el mismo equiparable a la que supone para cualquier otro título inscrito la inscripción de un exceso de cabida justificado de la finca a que se refería. Distinto sería el supuesto cuando los linderos que individualizan los elementos privativos son, como suele ocurrir en los edificios que se dividen en régimen de propiedad horizontal, elementos arquitectónicos –muros, tabiques–, en que cabe la posibilidad de que la diferencia entre la superficie que en el título constitutivo se les ha asignado y la que se pretende posteriormente registrar no se deba a un error en aquel título sino a una alteración posterior de aquellos elementos que la delimitan y que hasta cierto punto es frecuente cuando la división horizontal tiene lugar simultáneamente a la declaración de obra nueva en construcción, en ocasiones en su fase más inicial, y luego se introducen modificaciones que no tienen reflejo registral al tiempo de declarar la finalización de la obra o ésta ni tan siquiera llega a producirse, o bien por incorporación a una finca de parte de otra colindante. En tal caso ya no se tratará de un supuesto de inscripción de exceso de cabida como rectificación de la que realmente corresponde a una finca, sino el ya señalado de asignación a su folio registral de una colindante que según el título de constitución del régimen no le correspondía, lo que no cabe por vía del expediente de dominio al implicar modificación de dicho título. Serán por tanto las circunstancias de cada caso las que determinen la admisibilidad del expediente de dominio como instrumento hábil para inscribir excesos de cabida.
  4. Pues bien, limitado como esté el recurso a las cuestiones directamente planteadas en la nota de calificación que se recurre, no cabe en el presente caso aceptar el argumento de dicha nota cuando entiende que no es admisible en ningún caso el expediente de dominio para inscribir el exceso de cabida de una finca en régimen de propiedad horizontal, pues como ya dijera la Resolución de 2 de marzo de 2001, tal posibilidad no siempre ha de tenerse por excluída. Máxime en el presente caso donde ha habido notificación en la tramitación del expediente de dominio a la comunidad de propietarios afectada, a diferencia de lo que ocurría en el caso de aquélla otra resolución donde la notificación se realizaba sólo a la comunidad de propietarios colindante. Por tanto no puede en este aspecto confirmarse la nota de calificación.
  5. Cuestión distinta, hasta ahora no planteada en las resoluciones citadas en los vistos, es si es necesario acompañar certificación catastral descriptiva y gráfica al testimonio del auto aprobatorio del expediente de dominio declarativo de la mayor cabida. Debe tenerse en cuenta para resolver esta cuestión que desde la Ley 13/1996,de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, su artículo 53.7 prohíbe inmatricular ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título. Dicha certificación catastral se considera además suficiente para practicar un exceso de cabida siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca (artículo 53.8 de la citada Ley). Igualmente el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario en su primer párrafo dispone que podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de títulos públicos de adquisición, siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado 1 la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente. Es cierto que con relación a los expedientes de dominio, el Reglamento Hipotecario tan sólo preceptúa que también podrán inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria y en este Reglamento, o en virtud del acta de presencia y notoriedad regulada en la legislación citada anteriormente sobre referencia catastral, pero sin exigir expresamente la certificación catastral descriptiva y gráfica. Pero la superior jerarquía normativa de la Ley 13/1996 y la propia consideración por el Reglamento de los excesos de cabida superiores a la quinta parte de la cabida inscrita como supuestos análogos a la inmatriculación (al considerarlos sólo como rectificación de superficie cuando son inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita), en los que sí es exigida expresamente la certificación catastral, debe concluirse la necesidad de su aportación en aquéllos supuestos –como ocurre en el caso de este expediente– en el que el exceso de cabida que se pretende exceda de la quinta parte de la cabida inscrita.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en cuanto al primero de los defectos de la nota, y desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en cuanto al segundo de los defectos, esto es, en cuanto a la necesidad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida.

  22 enero 2009

Expediente de dominio.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

  1. a) En auto dictado en el expediente de dominio 130/08 para inmatriculación de finca que se siguió en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Cuenca, en su parte dispositiva, se hace constar lo siguiente: «se declaran justificados los extremos del escrito inicial de este expediente y por tanto el dominio de la siguiente finca: «Solar en calle de Concentración Parcelaria número 10 con una superficie de 2.184 metros cuadrados (dos mil ciento ochenta y cuatro) y medida recientemente y después de expediente de reparcelación de la zona realizado por el Ayuntamiento de Arcas del Villar (Cuenca), de 2.527,90 metros cuadrados (dos mil quinientos veintisiete metros con noventa decimetros cuadrados). A continuación figuran los linderos».
  2. b) Del relato de «Hechos» del auto, resulta lo siguiente:

1.º En su apartado Segundo se hace constar que: «la superficie real de la parcela es la de 2527,90 metros cuadrados según se acredita con los documentos expedidos por el Ayuntamiento de Arcas de Villar Cuenca (Doc. 3 a 9) y el informe-medición emitido por el Arquitecto Técnico don C. I. L. Doc.11 (debidamente visado por el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Cuenca, que se acompaña)»; y

2.º En su apartado Séptimo se indica que los promotores del expediente solicitan que se practiquen dos actuaciones distintas: en primer lugar, «la inmatriculación de la finca citada, y además con la superficie consignada en el segundo de los hechos», y en segundo lugar, que «una vez inmatriculada la finca con la extensión superficial de 2.184 metros cuadrados, que es la que consta en el Catastro, con posterioridad y seguidamente se inscriba la mayor superficie de la finca, o sea, 2.527,90 m2».

  1. c) El Registrador practica la inscripción con la superficie coincidente con el Catastro de conformidad con lo exigido por el artículo 53.7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, y, según afirma, de acuerdo con las Resoluciones de este Centro Directivo de 17 de febrero y 8 de junio de 2005 y 3 de mayo de 2007, sin hacer constar la mayor cabida pretendida.
  2. Como cuestión previa de carácter procedimental hay que comenzar analizando la alegación del Registrador sobre la concurrencia de una causa de inadmisibilidad del recurso basada en que el testimonio del auto aprobatorio del expediente de dominio se ha inscrito, y no suspendido o denegado, si bien en la manera en que legalmente se podía inscribir, esto es, con la cabida resultante de la certificación catastral acompañada.

Es cierto, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones, entre otras, de 17 de noviembre de 2004, 4 de enero y 3 de octubre de 2005, y 23 de junio y 2 de agosto de 2006), que el recurso contra la calificación regulado en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los Tribunales para ventilar y contender sobre la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto, sin que entre tales medios se encuentre el recurso gubernativo (cfr. Resolución de 2 de octubre de 2007).

Ahora bien, no por ello puede acogerse la petición de inadmisión del recurso que formula el Registrador, pues si bien en el presente caso se ha practicado la inmatriculación de la finca resultante del expediente de dominio, el promotor había acumulado otra petición concurrente junto con la de la inmatriculación, en el sentido de que «una vez inmatriculada la finca con la extensión superficial de 2.184 metros cuadrados, que es la que consta en el Catastro, con posterioridad y seguidamente se inscriba la mayor superficie de la finca, o sea, 2527,90 m2», siendo esta segunda operación la que no se ha practicado, y contra cuya negativa cabe la interposición del recurso, como, por otra parte, resulta de la propia nota de despacho del mismo Registrador, en la que se incluye el correspondiente pie de recurso en los términos que exige 19 bis de la Ley Hipotecaria, con expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo.

  1. Una segunda cuestión de carácter previo se refiere a la primera alegación de la recurrente relativa a que el Registrador no se pronuncia sobre el exceso de cabida, alegación que, sin embargo, no puede ser compartida. De la nota de despacho resulta con claridad que la inscripción se ha practicado conforme a la superficie que figura en el Catastro, motivando el Registrador este modo de proceder con la invocación del precepto legal que lo fundamenta –artículo 53.7 de la Ley 13/1996, antes citada- y varias Resoluciones de la Dirección General en que se fija la interpretación de dicho precepto. La no inscripción de la finca con la superficie que, por exceso, no coincide con la catastral de 2527,90 metros cuadrados, se deduce con toda claridad de la propia nota de despacho, así como también los argumentos legales de tal actuación registral.
  2. Entrando en el fondo del recurso, el mismo no puede ser estimado. Como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 5 de octubre de 2004, los sucesivos intentos de buscar una mayor coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, unidos al intento de lograr más simplificación y agilidad en la actualización de los datos catastrales, se plasmaron en una serie de normas que integraron la Sección cuarta del Capítulo IV del Título primero de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, hoy día derogadas, salvo excepciones singulares, por el Real Decreto Legislativo 1/2004, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Y entre esas excepciones está la regla séptima del artículo 53 que dispone: «En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título».

Corrobora y desarrolla este mandato el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, exigiendo la certificación catastral descriptiva y gráfica de tales fincas en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en el título, así como que la finca esté catastrada a nombre del transmitente o adquirente. La dicción legal –total coincidencia– evita cualquier duda o interpretación. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Como afirmara la citada Resolución de 5 de octubre de 2004 «la norma no deja resquicios a excepciones: cualquiera que sea la finca que se pretende inmatricular y, por tanto, su titular, como el título, o, si se quiere, medio de los previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al que se acuda», llegando incluso a reconocer la mencionada resolución que la universalidad de supuestos a que se aplica tal exigencia y su rigor «puede dar lugar a problemas si tenemos en cuenta la progresiva tendencia del legislador a permitir o incluso imponer la inscripción de bienes de dominio y uso público difícilmente conciliables con el concepto que de inmueble a efectos catastrales da el artículo 6 de la citada Ley del Catastro Inmobiliario».

Ni siquiera cabe interpretar que se da esa coincidencia cuando, tratándose de diferencias de superficie, ésta no exceda del diez por ciento, ya que los artículos 41 a 49 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se refieren a un supuesto distinto que es la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe su aplicación analógica (vid. Resoluciones de 4 de diciembre de 2007, 12 de mayo de 2008 y 8 de septiembre de 2009). Siendo ello así, con mayor motivo se ha de rechazar la pretensión de la recurrente en un caso como el presente en que la diferencia de cabida es superior al diez por ciento.

  1. La finalidad de la norma es clara, y conforme a ella a partir de su entrada en vigor se pretende que no existan inexactitudes o discordancias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro en las nuevas fincas que accedan al Registro. En el caso que nos ocupa, se pretende la inscripción de la finca con arreglo a la superficie catastral, para, a continuación, practicar la inscripción de la mayor cabida. De seguirse este modo de proceder, se estaría conculcando la finalidad indicada del artículo 53.7, produciendo un resultado contrario al perseguido por la Ley.

La conclusión anterior no puede quedar desvirtuada por la pretendida acreditación de la superficie real mediante certificado de técnico competente que se menciona en el auto de aprobación del expediente de dominio. En cuanto a este extremo, lo primero que habrá que hacer es reflejar dicho exceso de cabida en el Catastro, para posteriormente lograr la coincidencia con la descripción contenida en la escritura. Y es que, como dijo en un supuesto similar la Resolución de 5 de enero de 2005, el obstáculo expresado para la inscripción de la finca con la cabida pretendida será fácilmente removible por la vía de la declaración de los titulares catastrales por la que se manifieste ante el Catastro –ex artículo 13 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario– la modificación de la descripción del inmueble respecto de la superficie, conforme al citado auto aprobatorio del expediente de dominio (cfr. Sentencia 4 de abril de 2009 de la Audiencia Provincial de Oviedo).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

13 julio 2010

Expediente de dominio.- 1. Declarado por el recurrente que la escritura de agregación se presentó no como título inscribible, sino como documento complementario, y que la registradora se excedía al calificar tal escritura, y manteniéndose por la registradora sólo el defecto primero referente al auto, este recurso debe limitarse a este defecto, consistente en la falta de previa inscripción de la escritura de agregación. En consecuencia, el único problema que se plantea es el de dilucidar si mediante un expediente de dominio puede suplirse una escritura que no ha sido inscrita, por entender la Registradora que adolecía de determinados defectos.

  1. Para resolver debidamente el presente recurso debe partirse del estudio de tres conceptos registrales que son de carácter previo: El ámbito de calificación de los documentos judiciales, la naturaleza del exceso de cabida y la naturaleza del expediente de dominio.
  2. En cuanto a la calificación de los documentos judiciales, este Centro Directivo ha afirmado reiteradamente (vid., por todas, la Resolución de 17 de marzo de 2008), que el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y tribunales impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a la práctica de la inscripción.

  1. Respecto a la naturaleza de la inscripción de los excesos de cabida, como ha dicho esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución de 13 de julio de 2007) y recoge el auto aprobatorio del expediente: a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) Que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente; y, c) Para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298 inciso último del Reglamento Hipotecario).
  2. El tercero de los conceptos previos que anteriormente se enumeraban era el relativo a la naturaleza del expediente de dominio para la inscripción de excesos de cabida. Pues bien: dicho procedimiento es un procedimiento supletorio, por lo que no puede utilizarse cuando se dispone del documento que originariamente causa la mayor extensión.
  3. Consecuencia de todo lo anterior es: a) Que el Registrador puede calificar si el documento presentado, aunque sea judicial, es el cauce adecuado para la inscripción que se solicita (calificación de la congruencia del mandato con la operación registral solicitada); y, b) Que, si el exceso de cabida es la consecuencia de una agregación de fincas, es el documento que produjo tal agregación el que debe causar la inscripción registral, pero nunca la inscripción del exceso, pues la misma, como se ha dicho anteriormente, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional.
  4. Que, en consecuencia, y siendo el expediente de dominio para la inscripción de un exceso de cabida un título supletorio, el mismo no puede utilizarse cuando existe un título original, cual es la escritura de agregación, y si la misma tiene algún defecto que impida la inscripción, sin perjuicio de la posibilidad de impugnar la calificación correspondiente, lo procedente es subsanar tal defecto.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto de conformidad con lo que se dice en los fundamentos anteriores.

7 febrero 2012

[1] Prácticamente, será imposible que se dé un caso de elemento independiente que no linde con algún elemento común, con lo que la consecuencia será que siempre existirá la posibilidad de alteración del título constitutivo al solicitar la inscripción de un exceso de cabida en un edificio dividido horizontalmente.

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