Aspectos fundamentales de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

Admin, 12/06/2019

ASPECTOS FUNDAMENTALES DE LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

JOSÉ IGNACIO OLMEDO CASTAÑEDA, NOTARIO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE

 

ÍNDICE:

1.- INTRODUCCIÓN.

2.- NORMATIVA APLICABLE.

3.- JUSTIFICACIÓN DE LA NORMA.

4.- CONTENIDO DE LA LEY. REGULACIÓN.

5.- ENTRADA EN VIGOR. RETROACTIVIDAD.

6.- ÁMBITO SUBJETIVO Y OBJETIVO DE APLICACIÓN.

7.- FASE PRECONTRACTUAL.

8.- ETAPAS DENTRO DE ESTA FASE PRECONTRACTUAL.

9.- FORMALIZACIÓN DE LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO. CAMBIOS MÁS IMPORTANTES A DESTACAR.

10.- BREVE CONCLUSIÓN.

ENLACES

 

1.-INTRODUCCION.

Dice la Exposición de motivos del Reglamento que desarrolla dicha ley, aprobado por Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, que “el correcto funcionamiento del mercado de contratos de préstamo inmobiliario es un elemento fundamental para la estabilidad y el crecimiento de la economía en una sociedad”.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, aunque llega con retraso dada la obligada transposición de la Directiva comunitaria 2014/17 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, cuyo plazo finalizo el pasado 21 de marzo de 2016, habiéndose abierto por la Comisión Europea un procedimiento de infracción por falta de transposición en el plazo previsto; sin embargo, llega en un momento de vital importancia, tras la crisis financiera internacional de la última década, y los problemas de transparencia del sistema crediticio en los últimos años, lo que ha desencadenado en importantes turbulencias judiciales en materia de préstamos hipotecarios de vivienda, por las clausulas suelo y techo, luego por la cláusula subsuelo o clausula cero, por las posibles cláusulas abusivas en materia de tipo de interés de demora, de tipos de referencia, de causas de vencimiento anticipado, etc…, apareciendo conceptos jurídicos nuevos como “transparencia precontractual material”; y llega con la finalidad de facilitar y favorecer la transparencia, de evitar la posición asimétrica entre prestamista y prestatario en los contratos de crédito inmobiliario, a los que nos vamos a referir, y en general eliminar todo atisbo de inseguridad jurídica.

La Ley 5/2019 no es una Ley general sobre préstamos hipotecarios o sobre préstamos a consumidores, sino sobre una modalidad específica de préstamo, el PRESTAMO/CRÉDITO INMOBILIARIO, que podrá ser con garantía personal o con garantía hipotecaria.

Es una Ley de 4 capítulos, 12 disposiciones adiciones, 5 disposiciones transitorias, 1 disposición derogatoria, y 16 disposiciones finales, que deroga el famoso artículo 6 de la Ley 1/2013, y modifica, entre otras:

-la Ley Hipotecaria,

-la Ley 2/94 de subrogación de préstamos hipotecarios,

-la Ley 7/98 de Condiciones Generales de la Contratación,

-la Ley LEC,

-la Ley General de Defensa de los Consumidores (R.D.Leg. 1/2007),

-la Ley 10/2014, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades de crédito.

La Ley 5/2019 (igual que, en su día, la Orden de Economía y Hacienda 2899/2011 de 28 de Octubre, mejoraba la transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, y que sigue siendo desarrollo reglamentario de la Ley 5/2019 en la medida que no se oponga a la ley y a su reglamento -disposición transitoria primera de la Orden 482/2019-) busca generar un MERCADO DE CRÉDITO INMOBILIARIO FIABLE estableciendo normas de conducta y transparencia, obligaciones a los prestamistas para garantizar una confianza de los clientes en las entidades prestamistas, y reforzar la protección del deudor en todas las fases entre prestatario y prestamista, todo lo cual redundará en una mayor contratación inmobiliaria, en un incremento en las transmisiones de inmuebles de uso residencial.

Para ello, la ley SE CENTRA EN LA FASE PRECONTRACTUAL y establece una regulación detallada que va más allá de la estricta transposición de la Directiva comunitaria 2014/17, estableciendo como eje central de dicha fase al Notario, como luego veremos.

Hace 40 años apenas se acudía al crédito inmobiliario, las familias vivían en pisos de alquiler, y casi nadie compraba una vivienda hasta que ahorraban su precio total.

Sin embargo, hoy en día, gracias al crédito inmobiliario las familias pueden acceder con relativa facilidad al préstamo para la compra de su primera vivienda, pero se requiere un control de información de prestamista a prestatario y viceversa.

Pero, como sabemos, se pasó de un extremo a otro, y el fácil acceso al crédito inmobiliario sin control originó lo que se denominó la “burbuja inmobiliaria”, que se inició en el 2007/2008 y se prolongó hasta más allá del 2013/2014.

Si comparamos los datos del número de préstamos hipotecarios concedidos en España entre el año 2009 y el 2018, veremos que la denominada “burbuja financiera e inmobiliaria” ha reducido drásticamente el número de préstamos hipotecarios concedidos y en consecuencia los contratos de compraventa, siendo el año 2014 el de menor concesión de préstamos hipotecarios (casi un 70% menos que en el 2008/2009), e incrementándose ligeramente a partir del 2014 hasta el 2018, con un crecimiento anual en torno a una media de un 3-4%.

 

2.-NORMATIVA APLICABLE.

Hasta ahora:

* Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que derogó la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.

* Ley 2/2009, de 31 de marzo (por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de préstamos o créditos).

Ahora, además de la anterior normativa:

* Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

* Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

* Reglamento aprobado por Real Decreto 309/2019, de 26 de abril.

* Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifica la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, que establece los criterios para la determinación de los ejemplos representativos que han de figurar en toda la información facilitada, y los requisitos mínimos de conocimiento y competencia exigibles al personal al servicio de los prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario y representantes designados.

 

3.-JUSTIFICACIÓN DE LA NORMA.

La justificación de la norma se basa en 2 motivos:

-la necesidad de trasponer la referida directiva comunitaria, buscando reglas homogéneas en el espacio europeo.

-la necesidad de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia, y la comprensión de los contratos y de las cláusulas, y el justo equilibrio entre las partes.

La ley nace con vocación de evitar, en última instancia, la ejecución de los préstamos hipotecarios regulados en la ley, en vía judicial, con la consiguiente pérdida de la vivienda, según consta en el Preámbulo de la misma, por lo que da preferencia al derecho a la vivienda, un derecho fundamental.

Debe destacarse que el Preámbulo de la Ley es bastante duro al referirse a la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos y al comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado (el legislador está pensando en la época de la burbuja inmobiliaria en la que se concedían préstamos de un 120% sobre el valor de compra).

Es por ello por lo que se exige un plus de responsabilidad a la parte dominante (el prestamista) en su comportamiento hacia el prestatario, no siendo suficiente proporcionarle información y advertencias, estableciendo un régimen de protección de las personas físicas.

 

4.- CONTENIDO DE LA LEY. REGULACIÓN.

La ley regula 5 aspectos:

  • Normas de protección del prestatario, en relación con la comercialización de los préstamos inmobiliarios, estableciendo la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos, así como la que debe proporcionar al prestatario, antes, durante y después de la celebración del contrato, y las obligaciones de evaluación de solvencia.
  • Normas de conducta y de transparencia que deben cumplir los prestamistas, los intermediarios de crédito y sus representantes, tales como requisitos de capacitación y competencia del personal, y política de remuneración.
  • Aspectos relacionados con el propio contrato de préstamo inmobiliario.
  • El régimen jurídico de los prestamistas inmobiliarios y de los intermediarios de crédito inmobiliario.
  • El régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones.

 

5.- ENTRADA EN VIGOR. RETROACTIVIDAD.

La Ley entra en vigor el próximo 16 de junio de 2019, a los tres meses de su publicación en el BOE, dejando un escaso margen a las entidades de crédito para su adaptación, lo que contrasta con la Orden EHA/2899/2011 que estableció una “vacatio legis” de seis meses.

La disposición transitoria primera de la ley dice que no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor; pero exceptúa, entre otros, a los contratos de préstamo que incluyan cláusulas de vencimiento anticipado (cuyo vencimiento anticipado no se hubiera producido antes de la entrada en vigor de la ley).

 

6.- ÁMBITO SUBJETIVO Y OBJETIVO DE APLICACIÓN.

Es de vital importancia para saber exactamente que contratos quedan sujetos a la misma, pues éstos se beneficiarán de las ventajas de protección de la ley (gastos por cuenta de la prestamista, no clausula suelo, no comisión de cancelación, causas de vencimiento anticipado, subrogación acreedora, etc.).

Conforme al artículo 2, la Ley será de aplicación a:

-los contratos de PRÉSTAMO O CRÉDITO,

-concedidos POR PERSONAS FÍSICAS O JURÍDICAS que realicen dicha actividad de manera profesional,

-cuando el prestatario, fiador o garante sea una PERSONA FÍSICA, y

-dicho contrato tenga por objeto algunas de las 2 modalidades que diremos.

ÁMBITO SUBJETIVO:

Repetimos lo que dice la ley:

“contratos de préstamo o crédito, concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, fiador o garante sea una persona física.”

PRESTATARIO:

Personas físicas, es decir, que el prestatario, el fiador o garante (hipotecante no deudor) ha de ser una persona física, con independencia de que sea o no consumidor (por tanto, incluye a los autónomos).

PRESTAMISTA:

Personas físicas o jurídicas que realicen la actividad de concesión de préstamos de manera profesional (es decir, que actúe con una finalidad exclusivamente inversora => incluye prestamistas profesionales y los ocasionales).

Los prestamistas, los intermediarios de crédito inmobiliario, y los representantes designados, han de actuar de manera honesta, imparcial, transparente, y profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios.

Se consideran INTERMEDIARIOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO, toda persona física o jurídica que, no actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración (pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado) consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista, y en realizar, además, alguna de las siguientes funciones:

ofrecer a los prestatarios el contrato de préstamo.

realizar trámites previos u otra gestión respecto de dicho préstamo.

celebrar el contrato de préstamo con un prestatario, en nombre del prestamista.

Aquellos operadores que deseen realizar profesionalmente estas actividades, que no sean entidades de crédito, deberán estar debidamente inscritos en el correspondiente REGISTRO PÚBLICO DE PRESTAMISTAS DE CREDITO INMOBILIARIO, y contar, entre otros aspectos, con reconocido prestigio y conocimientos y competencia adecuados, y deberá cumplir los siguientes requisitos:

  • Contar con capacidad técnica y operativa para la evaluación de solvencia,
  • disponer de medios adecuados para la resolución de quejas y reclamaciones,
  • designar un representante ante el SEPLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención de Blanqueo de Capitales), y
  • disponer de un plan de formación.

Las obligaciones establecidas en esta Ley tienen el carácter de normas de ordenación y disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, que aplicarán el Banco de España o el órgano designado por cada Comunidad Autónoma, en función del ámbito geográfico en el que opere el intermediario o el prestamista inmobiliario, con un abanico de infracciones y sanciones proporcionales a la dimensión de los destinatarios, que llegan hasta 1.000.000 euros para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios distintos de entidades de crédito.

ÁMBITO OBJETIVO.

“Contratos de préstamo o crédito” cuyo objeto se pueda englobar en alguna de las 2 siguientes modalidades:

a).-Por razón de la garantía:

Contratos de préstamo o crédito con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial.

Inmueble de uso residencial: vivienda, trastero, garaje o cualesquiera otro que cumpla una función doméstica.

No se exige que la finalidad del préstamo sea la adquisición del inmueble, ni que se hipoteque la vivienda habitual.

Por ejemplo, quedaría sujeto a esta ley un préstamo para la compra de un local con hipoteca de una segunda vivienda.

b).-Por razón de la finalidad:

Contratos de préstamo o crédito con la finalidad de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, de uso residencial.

Pero esta segunda modalidad exige que el prestatario, fiador o garante sea un consumidor, por lo que excluye la persona física que actúe en el ámbito de su actividad empresarial o profesional.

El ámbito de aplicación objetiva de la Ley es muy parecido al establecido en la Orden de Economía y Hacienda 2899/2011 (artículo 19), que de una manera muy sencilla dice: “se aplicará a préstamos, celebrados con un cliente, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir”.

Pudiera pensarse en el caso de un préstamo concedido a una sociedad cuya finalidad sea la inversión en una actividad empresarial (en principio quedaría excluido), pero cuya garantía sea una hipoteca de una segunda vivienda del administrador persona física. Este supuesto entraría en el ámbito de aplicación de la ley.

También será de aplicación la Ley:

a) a la intermediación para la celebración de una de las 2 modalidades antes citadas.

b) a los supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado (disposición adicional sexta Ley 5/2019).

Añade la disposición transitoria primera, apartado 2, que el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.

c) y a los supuestos de novación modificativa del contrato de préstamo (disposición adicional sexta Ley 5/2019).

Para no extendernos, añadiré que no será de aplicación la Ley a los préstamos concedidos sin remuneración alguna, ni a la hipoteca inversa.

ÁMBITO ECONÓMICO:

No se establecen limitaciones por razón de la cuantía del préstamo, a diferencia de la Orden de 5 de mayo de 1994 que exigía que el importe del préstamo solicitado fuera igual o inferior a 25.000.000 de pesetas = 150.000 euros).

EN CONCLUSION: IMPORTANTE TENER EN CUENTA:

Que el prestatario, fiador o garante, sea persona física, y

se hipoteque un inmueble de uso residencial, o

se destine el préstamo a comprar un inmueble construido o por construir de uso residencial, por un consumidor.

 

7.-FASE PRECONTRACTUAL.

La Ley establece una regulación detallada de la fase precontractual, en la que siendo esencial el cumplimiento del principio de transparencia material, ha querido contar con la función del Notario, como EJE CENTRAL.

Se pretende:

a.-INFORMACION:

Poner a disposición del cliente toda la información necesaria para que pueda comprender la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar, y cumplir con el principio de transparencia material.

Esta obligación de información no puede suponer coste alguno para el prestatario.

b.-ASESORAMIENTO IMPARCIAL DEL NOTARIO:

Establecer el equilibrio entre las partes, para lo que atribuye al Notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando dudas, comprobando los plazos y demás requisitos para ver cumplido el principio de transparencia material, constituyendo prueba en beneficio de las 2 partes, especialmente a través del Acta notarial de control previo o Acta de transparencia.

Este asesoramiento se hace en DOS TIEMPOS:

1º).- En el momento de la formalización del Acta, del Notario solo con el prestatario (de obligado cumplimiento para el prestatario), y

2º).- En el momento de la formalización de la Escritura de préstamo, del Notario con el prestamista y prestatario. 

c.-ASESORAMIENTO POR LOS PRESTAMISTAS:

Limitar la actividad de asesoramiento en materia de préstamos que sólo podrá prestarse (salvo excepciones) por los prestamistas inmobiliarios y los intermediarios de crédito inmobiliarios, exigiendo del personal unos requisitos de capacitación, y la inscripción de dichos intermediarios en un Registro Público.

Asesoramiento.

Conforme al artículo 4.20 de la Ley el ASESORAMIENTO es toda recomendación personalizada que el prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado, haga a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado.

El artículo 19 de la Ley dice que esta actividad sólo podrá ser prestada por los prestamistas, por intermediarios de crédito inmobiliario o por los representantes designados, y por las personas a que se refiere el artículo 26.3, así como por las personas que, sin formar parte de ninguna de las categorías anteriores, presten servicios de asesoramiento, siempre que hayan sido reconocidas por las autoridades competentes y estén sujetas a su supervisión de conformidad con los requisitos establecidos en esta Ley para los intermediarios de crédito inmobiliario.

Conforme al artículo 3 del Reglamento, el servicio de asesoramiento prestado por prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario y representante designado constituirá una actividad distinta de las de concesión e intermediación inmobiliaria y será objeto de un contrato específico en el marco previsto en el artículo 19 de la ley.

El prestamista, intermediario de crédito inmobiliario y representante designado deberá indicar claramente si presta o no asesoramiento, y si percibe remuneración y de quien.

En caso de servicio de asesoramiento independiente deberá presentarse al potencial prestatario al menos 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas, y le asesorará sobre las condiciones económicas y jurídicas, y no podrá percibir remuneración alguna del prestamista.

Conforme al artículo 26.3 de la Ley, los artículos 27 a 32 (sobre registro de los intermediarios de crédito inmobiliario, gestión del registro, requisitos para la inscripción, procedimientos de inscripción, información y publicidad del registro, y revocación de la inscripción en el registro), no se aplicarán a las personas que realicen actividades de intermediación de crédito previstas en el artículo 4.5 siempre que dichas actividades se ejerzan de forma accesoria en el marco de una actividad profesional regulada por disposiciones legales o reglamentarias que no excluyan la prestación de tales actividades, y siempre que la actividad de intermediación de crédito, sin constituir su actividad principal, esté íntimamente relacionada con la prestación del contrato principal celebrado entre el profesional y el prestatario.

 

8.-ETAPAS DENTRO DE ESTA FASE PRECONTRACTUAL.

Recordemos que la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda 2899/2011 establecía la obligación de entregar al solicitante de un préstamo:

-la FIPRE (Ficha de Información Precontractual),

-la FIPER (Ficha de Información Personalizada una vez el cliente ha facilitado sus necesidades y datos de su situación financiera), y

-la OFERTA VINCULANTE (una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un préstamo hipotecario, se disponga de la tasación del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente).

Con la nueva Ley 5/2019, cuando una persona física se dirige a un prestamista para solicitar un préstamo en una de las 2 modalidades referidas, una vez ha estudiado la información general de esa entidad con la publicidad relativa a los contratos de préstamo, facilitada en soporte papel o en formato electrónico (que ha de ser clara y comprensible y tener un ejemplo representativo) podemos distinguir las siguientes etapas previas al momento de la formalización del préstamo hipotecario.

1).- Evaluación de solvencia.

Obligaciones del prestamista:

a).- Evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante, y para ello, deberá tener en cuenta:

-la situación de empleo; los ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo; los activos en propiedad y el ahorro; los gastos fijos y los compromisos ya adquiridos.

En el supuesto de préstamos con garantía real (hipoteca) esta evaluación de solvencia no deberá basarse predominantemente en el valor de la garantía que exceda del importe del préstamo.

b).-Consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia.

c).-Realizar una tasación de los inmuebles aportados en garantía, mediante una sociedad de tasación y/o profesional homologado en los términos establecidos en el artículo 13 de esta ley y disposición adicional décima.

La ley es dura con el prestamista dado que una incorrecta evaluación de esta solvencia no le otorga al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar, ulteriormente, el préstamo.

Obligaciones del prestatario:

El potencial prestatario ha de proporcionar toda la información al prestamista sobre su situación financiera para poder hacer un correcto análisis de su solvencia.

2).-Información PRECONTRACTUAL.

El prestamista ha de ofrecer al prestatario la información personalizada que necesite:

-para comparar los préstamos disponibles en el mercado,

-para evaluar sus implicaciones,

-y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo.

Esta información personalizada se facilitará, con suficiente antelación, mediante lo que se conoce como FEIN (Ficha Europea de Información Personalizada), y que en ningún caso será inferior a DIEZ DIAS NATURALES desde que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo.

No obstante lo anterior, parece lógico que este plazo de DIEZ DÍAS NATURALES se computara desde que se suba a la plataforma notarial SIGNO la documentación obligatoria del artículo 14 y el prestatario hubiere elegido al notario, de forma presencial u “on-line”. Y ello, porque, en base al artículo 12 del reglamento, dicha documentación deberá ser remitida por el prestamista al notario elegido por el prestatario, y porque conforme a la Resolución de la DGRN de 16 de mayo de 2019, la palabra “remisión” implica que la información precontractual prevista en la ley, “se desplaza desde la plataforma o aplicación informática que está utilizando el Banco a la plataforma o aplicación que esté utilizando el Notario”, momento en que se ha consumado la remisión, de modo que esos documentos habrán debido quedar alojados bien en una plataforma notarial distinta a la del Banco, o bien en el ordenador del Notario. Por tanto, una vez el prestatario ha elegido al Notario, podemos entender que ha quedado consumada la remisión dado que desde ese momento se le permite al Notario acceder a la plataforma notarial y descargarse la documentación.

3).- DOCUMENTACIÓN OBLIGATORIA A ENTREGAR POR EL PRESTAMISTA. PLAZOS (Art. 14 ley).

El prestamista deberá entregar al prestatario la siguiente documentación, con una antelación mínima de 10 DIAS NATURALES (denominado PERIODO DE REFLEXIÓN) respecto al momento de la firma del contrato:

a).-La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada, con el contenido del Anexo I de la Ley 5/2019, que tendrá la consideración de OFERTA VINCULANTE para la entidad prestamista durante el plazo pactado (como mínimo de 10 días).

b).-La FIAE o Ficha de Advertencias Estandarizada (cuyo contenido se regula en la Orden ECE 482/2019, de 26 de abril), que deberá advertir al prestatario de la existencia de las clausulas o elementos relevantes, en relación con los índices de referencia del tipo de interés, de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que esté referenciado (entendemos que se refiere a clausula subsuelo), a la posibilidad de vencimiento anticipado del préstamo por impago y gastos derivados de ello, a los gastos asociados con la concesión del préstamo, y si se trate de un préstamo en moneda extranjera o nacional.

c).-En caso de préstamo a tipo de interés variable, una SIMULACIÓN de diferentes escenarios del tipo de interés, es decir, un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a pagar por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de tipos de interés.

d).-Una copia del PROYECTO DE CONTRATO, cuyo contenido debe ajustarse a los documentos anteriores y con referencia a los gastos asociados a la firma del contrato.

e).-Información clara de la DISTRIBUCIÓN DE LOS GASTOS del prestatario y del prestamista (a los que luego haremos referencia).

f).-El documento que contenga las CONDICIONES DEL SEGURO, en caso de que el prestamista requiera al prestatario la suscripción de una Póliza de seguro de daños del inmueble o de una Póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo.

g).-Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura púbica, la advertencia al prestatario de la obligación de recibir el ASESORAMIENTO PERSONALIZADO Y GRATUITO DEL NOTARIO que elija el prestatario, previa a la autorización de la escritura pública del préstamo, en relación al contenido y consecuencias de la información contenida en la documentación anterior.

Entendemos que no haría falta el asesoramiento previo en Pólizas de préstamo cuya finalidad sea la adquisición de inmuebles de uso residencial.

h).-Una MANIFESTACIÓN FIRMADA POR EL PRESTATARIO (entendemos que incluye a todas las personas físicas intervinientes en la escritura), en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido.

4).- REMISIÓN TELEMÁTICA AL NOTARIO DE LA DOCUMENTACIÓN.

La referida documentación y la manifestación firmada por el prestatario en la que declare que ha recibido esa documentación, y que se le ha explicado su contenido debe remitirse al notario elegido por el prestatario por medios telemáticos seguros, a través de la plataforma notarial SIGNO, que ya se ha venido utilizando para los préstamos e-notario, y que deberán permitir al Notario:

-una COMPROBACIÓN FEHACIENTE de la FECHA en que se incorporaron a la aplicación, para su puesta a disposición del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario.

El artículo 11 del Reglamento establece los principios y requisitos técnicos de los MEDIOS TELEMATICOS para la remisión al Notario de la documentación del préstamo:

deberán asegurar la conexión con todos los notarios,

deberán permitir al prestatario elegir al notario que autorizará el Acta, que será el mismo que autorizará la escritura de préstamo hipotecario.

deberán posibilitar el acceso permanente y la descarga o extracción de la documentación necesaria por dicho notario.

deberán permitir al notario comprobar fehacientemente la fecha en que se incorporaron a la aplicación los documentos firmados.

La PLATAFORMA ha de garantizar:

-la exclusividad de su uso.

-la identidad del usuario.

-la integridad, autenticidad y no repudio de los mensajes mediante su firma con certificados electrónicos cualificados que incorporen una marca de tiempo, que acredite la fecha de cada comunicación entre dos.

En ningún caso puede utilizarse una plataforma privada bajo el control de una de las partes interesadas en el proceso, pues como señala la DGRN el Banco no puede tener acceso a la documentación electrónica o información remitida, “por ejemplo para alterarlos”.

Por ello, han de quedar alojados en una plataforma notarial o en el ordenador del notario, pero siempre desligándose conceptual y físicamente de la plataforma del Banco.

Al día de la fecha parece que muy pocos prestamistas están preparados para su conexión con la plataforma notarial SIGNO, por lo que entendemos que está preparándose una solución provisional, pendiente de Resolución por la DGRN, que permita, a las entidades que no tengan conexión con la plataforma notarial, que presenten la documentación en soporte papel al Notario con DIEZ DIAS DE ANTELACIÓN, y el Notario levantará un Acta de protocolización, que entendemos no sería gratuita y se cobraría al prestamista, porque pudiendo conectarse no lo hizo.

El artículo 12 del Reglamento regula el PROCEDIMIENTO DE REMISIÓN de la documentación entre el prestamista y el notario, de manera que teniendo en cuenta la reciente Resolución de la DGRN de 16 de mayo de 2019, podemos concluir que el procedimiento tiene las siguientes fases:

1ª).-COMUNICACIÓN DE DATOS Y DOCUMENTACION PRECONTRACTUAL: Una vez que el cliente y una entidad prestamista han concertado la firma de un crédito inmobiliario, y se va a formalizar en escritura pública, el prestamista ha de comunicar a la plataforma notarial SIGNO la operación de préstamo dando de alta un expediente, y adjuntando la documentación obligatoria del art. 14 de la ley.

Esa información se remitirá mediante campos estructurados relativos a la identidad del prestamista, del prestatario, fiador y garante, y a la identificación de cada uno de los documentos contractuales.

2ª).-ELECCION DE NOTARIO POR EL PRESTATARIO:

El cliente podrá elegir al notario de forma presencial, acudiendo a la notaria mediante la exhibición del D.N.I. , o en forma “on-line” a través de la página web www.notariado.org.

Una vez elegido el notario, la plataforma tecnológica remitirá de manera automática un mensaje a la entidad prestamista con los datos del notario.

IMPORTANTE:

En ese momento, en la fecha de la primera actuación (elección del Notario por el prestatario) el Notario iniciará el Acta notarial y abrirá número de protocolo, y como adelantamos anteriormente, éste debería ser el comienzo del cómputo del plazo de 10 días naturales, en el que se excluirá el día inicial, se dejarán 10 días naturales completos para el periodo de reflexión, y en el día 12 se podrá firmar la escritura de préstamo hipotecario, siempre que el prestatario ya hubiere firmado el ACTA DE TRANSPARENCIA, a la que nos referiremos.

3ª).VERIFICACION Y CONTROL POR EL NOTARIO:

El notario se descargará la documentación precontractual de la plataforma verificando que cumple con los requisitos establecidos, y si constata errores o carencias solicitará la subsanación a la entidad prestamista, y no se iniciará el plazo de 10 días naturales hasta solucionar la incidencia (por ej. que no se ha enviado la FEIN, o que ésta no corresponde al cliente) .

4ª).COMPARECENCIA Y ASESORAMIENTO AL CIUDADANO:

Validada la información el notario concertará una cita obligatoria con el prestatario, fiador y garante para formalizar el ACTA DE TRANSPARENCIA, a la que nos referiremos a continuación.

5ª).RESULTADO DEL ACTA:

Si es positivo emitirá un Acta de contenido positivo, cuyo resultado comunicará a la entidad prestamista mediante la plataforma tecnológica, comunicando la fecha de firma del préstamo hipotecario si se hubiere concertado con el prestatario.

Si el resultado es negativo, no podrá formalizarse la escritura de préstamo hipotecario.

Deberá remitirse copia electrónica simple o autorizada del Acta si lo solicita el prestamista o prestatario.

La citada Res. DGRN de 19 de mayo de 2019 admite como válida la actuación de las GESTORIAS en todo este procedimiento, desde la remisión de la documentación a la plataforma notarial SIGNO, siempre que cuenten con las facultades precisas otorgadas por los prestamistas, lo que deberán acreditar con exhibición de la copia autorizada del poder inscrita en el RM, debiendo remitir copia autorizada electrónica con la documentación del artículo 14 de la Ley.

5).ACTA NOTARIAL DE COMPROBACION PREVIA AL OTORGAMIENTO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO O ACTA DE TRANSPARENCIA (art. 15.3 y 22.2):

CARACTERISTICAS DEL ACTA:

La gran novedad de la nueva ley es el otorgamiento previo y obligatorio de un Acta Notarial, cuya finalidad es, en un momento anterior a la formalización de la escritura de préstamo hipotecario:

a).-La comprobación por parte del Notario del cumplimiento de las obligaciones impuestas a los prestamistas:

-verificar la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos del art. 14.1 (FEIN, FIAE, escenario de tipos de interés, distribución de gastos…), y

-verificar el cumplimiento de los plazos.

b).-El asesoramiento por el Notario al prestatario.

Sin perjuicio de que el prestamista de las explicaciones adecuadas al prestatario, éste ha de comparecer ante el Notario elegido por el prestatario para obtener presencialmente el asesoramiento previsto en el art. 15.2

Dice al art. 22.2 que el Notario no autorizará la escritura pública (de préstamo hipotecario) si no se hubiere otorgado el acta previa prevista en el artículo 15.3, y los Registradores no inscribirán ninguna escritura de préstamo regulados por esta ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7 de la ley.

En este punto debe decirse que, tras varias enmiendas a la ley, que perseguían que el Registrador de la Propiedad pudiera calificar dicha Acta notarial, pudiendo ser causa de denegación de la inscripción del préstamo hipotecario, finalmente, la labor del Registrador de la Propiedad queda limitada a una labor de comprobación de que en la escritura de préstamo hipotecario se reseña el notario autorizante, fecha de autorización y número de protocolo, así como la afirmación del notario, bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en esta ley.

CONTENIDO DEL ACTA:

A) ACTA EN SENTIDO POSITIVO.

Acreditado el cumplimiento de dichos requisitos, el prestatario (o quien le represente) y el fiador o garante, si son personas físicas, deberán comparecer ante el Notario elegido para formalizar dicha Acta no más tarde del día previo al otorgamiento de la escritura de préstamo, y el Notario hará constar en dicha Acta:

-el cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos del art. 14.1.

-las cuestiones planteadas por el prestatario, y las respuestas del Notario. Es decir, al menos, sería necesario señalar las preguntas formuladas y un pequeño resumen de las respuestas dadas por el Notario. Entiendo que ese relato de preguntas y respuestas se puede redactar posteriormente en una diligencia del Notario, ya sin presencia del prestatario, para no hacerle esperar.

-el asesoramiento prestado por el Notario:

 * el notario deberá informar individualizadamente, y hará constar en el acta que ha prestado asesoramiento relativo a las clausulas especificas recogidas en la FEIN, de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica. En este punto convendría tratar de dejar constancia de una manera sencilla de las explicaciones que se ha dado.

* el prestatario deberá responder, en presencia del Notario, a un test cuyo objeto será concretar la documentación entregada y la información suministrada.

B) ACTA EN SENTIDO NEGATIVO.

Si no quedare acreditado el cumplimiento de dichos requisitos, o si no compareciese el prestatario (entendemos que en el plazo fijado en la FEIN), y en su caso, el fiador y garante, para recibir el asesoramiento descrito, se hará constar dicha circunstancia en el Acta y no se podrá autorizar la escritura de préstamo.

El contenido del acta se presumirá veraz e íntegro, y hará prueba del asesoramiento prestado por el notario, y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de TRANSPARENCIA en su vertiente material.

Dicha acta será gratuita para el prestatario, y no devengará coste arancelario alguno.

 

9.- FORMALIZACIÓN DE LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO. CAMBIOS MÁS IMPORTANTES A DESTACAR.

Una vez formalizada dicha Acta en sentido positivo, se procederá al otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, en la que se expresará la fecha de dicha acta, número de protocolo, notario autorizante, y la afirmación del Notario (bajo su responsabilidad) de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento descritos. De igual forma debería ponerse una nota en el Acta previa haciendo constar la fecha y número de protocolo en que se ha formalizado el préstamo hipotecario.

Podemos destacar las siguientes novedades:

1).-Normas imperativas:

Se establece un régimen imperativo determinado por ley, sin admitir pacto en contrario, en cuanto a los intereses de demora, el vencimiento anticipado por impago, o el régimen de amortización anticipada, con la pretensión de evitar cláusulas abusivas.

2).-Carácter irrenunciable:

Será nula la renuncia previa de los derechos que la ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor.

3).Forma de los contratos (art. 22).

a.-Los contratos de préstamo objeto de esta ley sin garantía hipotecaria, se formalizarán en papel o en otro soporte duradero, sin perjuicio de formalizarse en Póliza de préstamo personal o en escritura pública, si bien ésta exigiría el Acta notarial de transparencia (conforme al art. 14.1.g) de la Ley) .

b.-Los contratos de préstamo objeto de esta ley garantizados con hipoteca sobre un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional deberán formalizarse en escritura pública.

Nota: Una vez formalizado el préstamo hipotecario el Notario ha de remitir telemáticamente, de forma gratuita, una copia simple al prestatario, y el Registrador de la Propiedad una nota simple literal de la inscripción practicada. Esto implica que el prestatario ha de aportar su correo electrónico.

4).Interés de demora.

Se modifica el artículo 114 de la Ley Hipotecaria.

La Ley 5/2019 eleva el interés de demora a TRES PUNTOS PORCENTUALES sobre el interés remuneratorio, para los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles de uso residencial.

Se desconoce por qué el legislador se aparta de la doctrina del Tribunal Supremo (entre otras, sentencias de 22-04-2015, 23-12-2015, y 03-06-2016), que considera abusivo un interés de demora, tanto en préstamo de consumo como en préstamos hipotecario de vivienda, que exceda en más de DOS PUNTOS porcentuales sobre el interés remuneratorio.

Y a mayor abundamiento se elimina el techo de 3 veces el interés legal del dinero (hoy en el 9%), por lo que el tipo de interés de demora en préstamos a tipo variable subirá tanto como suba el interés de referencia.

5).Regulación de las subrogaciones hipotecarias de acreedor.

La Disposición final Tercera de la Ley 5/2019 modifica la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.

En esencia, ahora el deudor puede subrogar a otra entidad financiera en su préstamo hipotecario, de forma que el nuevo prestamista (subrogante) entregará una oferta vinculante con las nuevas condiciones financieras del préstamo que se notificarán al antiguo prestamista (subrogado), que estará obligado a entregar en 7 días naturales Certificación del importe del débito, y una vez entregada podrá ofrecer a su cliente nuevas condiciones, de modo que éste es quien decidirá si sigue con su anterior prestamista firmando una novación, o por el contrario, deja pasar 15 días naturales y puede firmar la escritura de subrogación.

En el anterior sistema si se igualaba la oferta se podía enervar la subrogación y el deudor no podía realizar la subrogación. Es conocido el artículo del notario Don Fernando Gomá Lanzón “Mientras yo te siga queriendo, tú no te cambias de banco”.

Ahora bien, en este caso el prestamista subrogante (nuevo) deberá compensar al prestamista subrogado (antiguo) en la parte proporcional del Impuesto de AJD y de los gastos de la hipoteca que le correspondieron en el momento de la constitución, lo que se calculará en proporción al capital pendiente de amortización, más intereses, indemnizaciones y penas por incumplimiento (artículo 14.1.e. de la Ley 5/2019).

Curiosamente, de esta forma, no se hacen atractivas para un prestamista la subrogación que tanto beneficiaban al prestatario, aunque había caído en desuso.

6).COMISIONES.

Solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial, y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse. 

Comisión de apertura:

a)Si se pactase se devengará una sola vez.

b)Englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.

c)En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo. 

Reembolso anticipado (artículo 23):

Regla general:

Se establece por primera vez el derecho a reembolsar el préstamo sin comisiones o compensaciones para el prestamista.

Por tanto, entendemos que desaparece la comisión por cancelación o amortización anticipada, total o parcial, que a partir de la entrada en vigor de la Ley 41/2007, en los préstamos o créditos que recaigan sobre una vivienda y el prestatario era persona física o persona jurídica que tributara por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el Impuesto de Sociedades, se sustituía por la compensación por desistimiento del 0,50% o 0,25%, a partir del 6 año.           

Excepción:

Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera efectiva (diferencia entre el valor presente de mercado del préstamo y el importe del capital vivo), con una limitación temporal y con unos porcentajes máximos en función de si el tipo de interés es fijo o variable.

* En Préstamos a interés fijo:

– En los 10 primeros años: 2%

– En el resto del plazo del préstamo: 1,5%

* En Préstamos a interés variable o tramos de interés variable (solo si el tipo de interés baja pues si sube no habrá pérdida financiera):

– Se podrá optar entre: 0,15% los 5 primeros años ó 0,25% los 3 primeros años.

– En el resto del plazo: No hay compensación por la amortización.

* En Subrogaciones acreedoras o en novaciones de tipo de interés, con sustitución a tipo fijo:

-En los 3 primeros años: 0,15%.

-En el resto del plazo: No hay compensación por la amortización.

7).-Gastos escritura préstamo hipotecario. Distribución entre prestatario y prestamista:

La Sentencia 44/2.019 del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019, establecía un reparto de los gastos de los préstamos hipotecarios a consumidores, de forma que los gastos notariales y de gestoría eran por mitades, los gastos de tasación por cuenta del prestatario, y los gastos de inscripción por cuenta del prestamista.      

Sin embargo, la nueva Ley 5/2019, contradiciendo una vez más el criterio del TS, establece que los gastos derivados de un préstamo hipotecario (artículo 14) se distribuyen así:

  • Gastos notariales: por cuenta del prestamista, salvo las copias a favor del prestatario.
  • Gastos de inscripción en el registro de la propiedad, por cuenta del prestamista.
  • Gastos de gestoría, por cuenta del prestamista.
  • Gastos de tasación, por cuenta del prestatario, si bien es cierto que los prestamistas, en su mayoría, están asumiendo estos gastos.

8).Impuestos:

El Real Decreto-Ley 17/2018, de 08 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, modifica el artículo 29 de dicho texto legal disponiendo que “Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria se considerará sujeto pasivo al prestamista”.

9).-Vencimiento anticipado:

Antes de la Ley 1/2013, se podía declarar vencido anticipadamente el préstamo en caso de impago de UN CUOTA mensual del préstamo.

Con la Ley 1/2013 se modifica la LEC y se amplía a TRES CUOTAS mensuales impagadas.

La Ley 5/2019 modifica sustancialmente el vencimiento anticipado del préstamo, de modo que se exige que el incumplimiento en el pago de las cuotas ha de ser suficientemente significativo.

El prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

-Al tres (3%) por ciento de la cuantía del capital concedido, en la primera mitad de la duración del préstamo.

Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce (12) plazos mensuales.

-Al siete (7%) por ciento de la cuantía del capital concedido, en la segunda mitad de la duración del préstamo.

Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince (15) plazos mensuales.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

10).- Cláusula suelo. Texto manuscrito art. 6 Ley 1/2013.

Se deroga expresamente el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que permitía las clausulas suelo y techo, con ciertos límites, si bien, firmando lo que se conoce como “expresión manuscrita”.

En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés, lo que implica la prohibición general de la cláusula suelo (artículo 21.3) que contradice la jurisprudencia del TS que lo admitía por razón del contenido.

Clausula subsuelo o clausula cero:

 Desaparece, pues se presume que los préstamos son onerosos a favor de los prestamistas inmobiliarios, por lo que no cabe la cláusula subsuelo o clausula cero, y en consecuencia, la parte prestamista nunca deberá pagar al prestatario si el tipo de interés resultante de sumar al tipo de referencia un diferencial resultase negativo.

11).-Tasación de subasta:

* Con la Ley 1/2013 la tasación de subasta ha de ser, al menos, un 75% de valor de mercado (tasación de mercado).

* Con la Ley 5/2019 la tasación de subasta ha de ser un 100% de la tasación de mercado.

12).Ventas vinculadas y combinadas.

Se prohíben las ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando el préstamo no se ofrezca por separado.

Es decir, por regla general se prohíben las ventas vinculadas que condicionen la concesión del préstamo, salvo cuando sean en beneficio del prestatario y con autorización administrativa.

Y se permiten las ventas combinadas pero que no condicionen.

Como excepción, los prestamistas podrán exigir la suscripción de una Póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del préstamo, y de un seguro de daños del inmueble, debiendo aceptar pólizas alternativas de otros proveedores.

13).-Préstamo multidivisa.

Se incorpora por vez primera en nuestro ordenamiento jurídico el derecho del PRESTATARIO CONSUMIDOR a convertir el préstamo en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario perciba sus ingresos o la moneda del Estado miembro en el que resida, como mecanismo sencillo y fácil de comprender, para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio (artículo 20).

Los PRESTATARIOS NO CONSUMIDORES, podrán pactar con su prestamista algún sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio.

El prestamista deberá informar periódicamente al prestatario del importe adeudado, y en especial cuando el cambio de sus cuotas o del importe adeudado exceda del 20%.

El incumplimiento de estas exigencias se sancionará con la nulidad de las cláusulas multidivisa y la conversión obligatoria a la moneda en que el prestatario percibe la mayor parte de sus ingresos.

14).Condiciones generales de la contratación (art. 7).

Los prestamistas inscribirán en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación.

Y, además, deberán tener a disposición de los prestatarios los formularios de las condiciones generales de la contratación que utilicen.

Las CGC deberán estar disponibles en la página web de los prestamistas.

Condiciones abusivas, nulas o no transparentes.

Uno de los objetivos de la Ley es facilitar la transparencia.

Por ello, se establece:

  • La nulidad de las clausulas no transparentes en perjuicio de los consumidores.
  • Se ordena la inscripción y la remisión de oficio por el Tribunal competente al Registro de Condiciones General de Contratación de las sentencias firmes por las que se declare la nulidad de condiciones generales abusivas.

15).-Requisitos del personal del prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado (art. 16):

El personal del prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado (incluso el personal de la sucursal del prestamista o del intermediario), deberán reunir unos requisitos mínimos de conocimiento y competencia (que determinará el Ministerio de Economía y Empresa) sobre los productos que comercializan, y en especial respecto de la concesión de contratos de préstamo, sus servicios accesorios, y los productos de venta vinculada o combinada.

La Orden ECE 482/2019 establece los requisitos mínimos de conocimiento y competencia exigibles al personal, tales como:

-conocimientos con que deben contar.

-tipos de formación.

-detalles de cómo deben ser impartidas.

-políticas y procedimientos internos de las entidades.

La disposición transitoria única fija un periodo temporal hasta el 16/06/2020 de modo que el personal que no haya adquirido la formación regulada podrá prestar los servicios correspondientes, pero bajo supervisión.

 

10.-BREVE CONCLUSIÓN.

La ley introduce muchos cambios cuyas dudas se irán resolviendo por el camino.

Con la Ley 5/2019:

-el prestamista ha de pagar los gastos de notaría, registro, y gestoría.

-al prestamista subrogante (nuevo) no le compensan las subrogaciones acreedoras por el pago de gastos e impuestos al prestamista subrogado (antiguo),

-el prestamista sólo podrá cobrar comisión de apertura, no de estudio.

-el prestamista no podrá cobrar comisión por cancelación anticipada o compensación por desistimiento, sólo por la pérdida financiera efectiva.

-el prestamista no podrá declarar vencido anticipadamente el préstamo hasta transcurridos 12 o 15 meses de impago de cuotas mensuales, según estemos en la primera o segunda mitad de la vida del préstamo.

-y, desde noviembre de 2018, el prestamista es el sujeto pasivo del Impuesto de AJD.

Todos estos cambios nos hacen pensar en un escenario de subidas de tipos de interés y de limitación del acceso de las familias al crédito inmobiliario.

Sólo en caso de que la aplicación y el desarrollo de la ley genere verdadera confianza en el mercado del crédito inmobiliario, los prestamistas podrán permitir el acceso en mejores condiciones a los prestatarios.

 

José Ignacio Olmedo Castañeda

Notario de Santa Cruz de Tenerife

 

ENLACES:

LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

ARCHIVO LLAVE PARA LA LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

PÓLIZAS DESDOBLADAS

ACTA PARA ACREDITAR LA CORRECTA LIQUIDACIÓN DEL SALDO DEUDOR 2007

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