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La constancia registral de los arrendamientos urbanos

Admin, 14/05/2018

LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

TRAS EL 6 DE JUNIO DE 2018

Antonio Manuel Oliva Izquierdo, Registrador de la Propiedad de Verín-Viana do Bolo (Ourense)

 

La constancia registral de los arrendamientos urbanos

Antonio Manuel Oliva Izquierdo

El 6 de junio de 2013, un día después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, y conforme a su Disposición final cuarta, entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, por la que se reformaron, fundamentalmente, varios preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

De entre los artículos modificados cabe destacar los siguientes:

  1. El artículo 7 de la expresada Ley, que en la actualidad establece que “el arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. 2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.
  2. El artículo 10 del mismo texto normativo, que dispone que “1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. 2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido”.
  3. Y, finalmente, a los efectos de lo que aquí nos concierne, el artículo 14 del referido cuerpo legal, pasando éste a establecer que “1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca. 2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen”.

En todos estos preceptos objeto de reforma late el espíritu que se recoge en el propio Preámbulo de la Ley 4/2013, cuando se recalca que “es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario”.

No obstante, los posibles inconvenientes de la introducción de esta modificación, se tratan de paliar por lo previsto en la Disposición transitoria primera de la referida Ley 4/2013, disponiendo que “los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley”.

Como consecuencia de lo antes expuesto, y dado que la redacción anterior a la reforma del artículo 9 de la Ley de 24 de noviembre de 1994 preveía para los arrendamientos urbanos una duración mínima de cinco años – con efectos frente a terceros adquirentes, aunque el arriendo no constase inscrito-, puede inferirse, como regla general, que, cinco años después de la entrada en vigor de la Ley 4/2013, y, por tanto, a partir del 6 de junio de 2018, los arrendamientos urbanos sólo podrán perjudicar al tercero hipotecario si constan debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad; y ello porque, o bien se celebraron con posterioridad al 6 de junio de 2013 y quedan sujetos al nuevo régimen, o bien se celebraron bajo el régimen anterior de 1994 y están ya fuera del plazo de duración obligatoria previsto por el mismo, no pudiendo así oponerse al tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria salvo que se hayan inscrito con anterioridad a la venta.

Lo mismo debe entenderse aplicable a los arrendamientos urbanos sujetos al régimen del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, que se encuentren vigentes al amparo de la Disposición transitoria primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ya que en ellos el plazo de duración era el libremente pactado por las partes y no les era de aplicación el sistema de prórroga forzosa; no pudiendo éstos, por tanto, quebrar el principio del artículo 34 de la Ley Hipotecaria salvo que hubiesen sido objeto de inscripción.

Sin embargo, y como importante excepción, hemos de advertir que estas conclusiones no pueden extenderse a los arriendos urbanos sometidos al régimen del  Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, salvo que se trate de arriendos de locales de negocio a personas jurídicas que no se encuentren vigentes – y ello por estar éstos hoy como regla general[1] extinguidos el 1 de enero de 2015, al amparo de la Disposición transitoria tercera de la Ley de 24 de noviembre de 1994 -. Tales arrendamientos, merced a la prórroga forzosa de su artículo 57, al juego de las subrogaciones de su artículo 58, y a las Disposiciones transitorias segunda, tercera y cuarta de la referida Ley de 24 de noviembre de 1994, pueden hallarse en vigor, y así lo reconoce la propia Disposición transitoria primera de la Ley 4/2013, cuando subraya que, sin perjuicio de la posibilidad de su adaptación al nuevo régimen, “los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación”. Por todo ello, iremos matizando las conclusiones que vayamos extrayendo para dejar a salvo los derechos de los arrendatarios personas físicas de viviendas o de locales de negocio sujetos al régimen de 1964.

 

Esto expuesto, son varias las incógnitas que se plantean respecto de la constancia registral de los arrendamientos urbanos:

1.- ¿Qué hacer con los arrendamientos no inscritos, pero que constan en el folio registral – como mera circunstancia de la finca – tras el apartado de “Cargas”?

La Disposición final segunda de la Ley 4/2013 preveía que “en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley”, el Gobierno habría de adaptar “la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las previsiones de la misma, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables”.

No obstante, habiendo transcurrido dicho plazo sin que el expresado Real Decreto 297/1996 haya sido objeto de alteración alguna, es preciso plantear qué hacer con los arrendamientos urbanos que, aun no estando inscritos, constan en el folio registral como mera circunstancia de la finca.

Ciertamente, bajo el régimen anterior, la expresión de estar o no arrendada la finca urbana, como una más de las circunstancias de la misma, cobraba sentido, por cuanto que el arriendo no precisaba estar inscrito para perjudicar a terceros adquirentes.

Sin embargo, a partir del 6 de junio de 2018, y como se ha recalcado con anterioridad, los arrendamientos urbanos sobre fincas registrales sólo pueden quebrar el principio de “venta quita renta” del artículo 1571 del Código Civil si constan inscritos, o si, tratándose de arrendamientos de viviendas o de locales de negocio a favor de persona física o jurídica – si se trata de alguno de los casos de excepción antes apuntados -, éstos se hallan sujetos al régimen de 1964.

Por ello, bajo el nuevo régimen de la Ley 4/2013, y salvo que se encuentren inscritos, ha de considerarse que la constancia en el folio registral, como mera circunstancia de la finca, de arriendos que sean posteriores al 9 de mayo de 1985, así como de aquellos otros arrendamientos que, aun estando sujetos al régimen de 1964, se refieran a locales de negocio a favor de persona jurídica y no sean objeto de alguna de las tres excepciones antes relacionadas, constituyen una verdadera mención de un derecho susceptible de inscripción separada y especial no amparada por la fe pública del Registro – artículo 29 de la Ley Hipotecaria.

En consecuencia, cuando conste en instrumento público o en los Libros del Registro la fecha de la celebración del arriendo y ésta sea posterior al 9 de mayo de 1985, o se trate de un arriendo de local de negocio a favor de persona jurídica sujeto al régimen de 1964 que no deba ser objeto de excepción en cuanto a su duración, la solución a qué hacer con estas menciones de derechos de arrendamiento no inscrito se encuentra en el apartado tercero del artículo 353 del Reglamento Hipotecario, cuando establece que “las menciones, derechos personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, no se comprenderán en la certificación. A este efecto, se entenderá también solicitada la cancelación que proceda por el solo hecho de pedirse la certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado. Si la solicitud de certificación se realiza por quien no es titular de la finca o derecho, o cuando el asiento a practicar no sea de inscripción, el Registrador advertirá al solicitante o presentante antes del despacho de la certificación o de practicar el asiento que éstos darán lugar a la cancelación de las cargas caducadas conforme a lo dispuesto en este artículo. Cuando se solicite certificación de fincas que hayan obtenido la calificación definitiva de ”Viviendas de Protección Oficial”, no se comprenderán en aquélla y se podrá proceder a su cancelación en la forma prevenida en el párrafo anterior, las afecciones que, por este concepto sean anteriores a la nota marginal por la que se haya hecho constar en el Registro dicha calificación definitiva. Aun no constando dicha calificación, estas afecciones podrán cancelarse transcurridos diez años desde la fecha de la nota marginal que las contenga, siempre que no conste en el Registro asiento alguno sobre reclamación por la Administración competente del Impuesto a cuyo pago se refieren tales notas de afección. Cuando se extienda alguna inscripción relativa a las fincas o se expida una certificación a solicitud del titular de las mismas, se convertirán en inscripciones de dominio las de posesión, si no existiere asiento contradictorio”.

Lo anteriormente expuesto no contraviene, en ningún caso, lo dispuesto por el inalterado artículo 7 del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos, toda vez que el supuesto que aquí nos ocupa es el de la cancelación de una mención de un derecho no inscrito, mientras que los dos primeros apartados del artículo 7 del mentado Real Decreto 297/1996 se refieren únicamente al caso de los arriendos inscritos bajo el régimen de 1994, y así lo ponen de relieve con claridad cuando establecen que “conforme a lo dispuesto en el artículo 353, apartado 3, del Reglamento Hipotecario, se cancelarán de oficio por el Registrador de la Propiedad las inscripciones de los arrendamientos urbanos de duración inferior a cinco años, cuando hayan transcurrido ocho años desde la fecha inicial del contrato y no conste la prórroga convencional de éste. 2. Por el mismo procedimiento se cancelarán de oficio las inscripciones de los demás arrendamientos urbanos, una vez que haya transcurrido el plazo pactado y no conste en el Registro la prórroga del contrato”.

 

2.- ¿Debe hacerse constar en los instrumentos públicos la fecha de los arriendos sobre fincas urbanas, aunque no se pretenda su inscripción?

Aunque no se pretenda su inscripción, la circunstancia de estar la finca o no libre de arriendos es una declaración que, bajo pena de falsedad en documento público, se realiza ante el Notario, y éste debe reflejarla en los instrumentos públicos que sobre la mentada finca se otorguen a los efectos oportunos.

Sin embargo, tras el 6 de junio de 2018 cobra una importancia fundamental reflejar en el instrumento público no sólo la circunstancia de estar o no arrendada la finca urbana, sino también la fecha concreta de la celebración de dicho arriendo.

Se permite con ello tanto la cancelación de posibles menciones de derechos de arrendamiento que consten en los Libros del Registro, como, en su caso, la constancia registral de los mismos cuando se trate de arrendamientos sujetos al régimen de 1964 y sean distintos del de local de negocio a favor de persona jurídica – salvo que se trate de alguno de los tres supuestos de excepción antes indicados -.

 

3.- ¿Y si es objeto de operación registral un instrumento público relativo a una finca urbana que consta como arrendada a una fecha concreta posterior al 9 de mayo de 1985? ¿Se hace constar en el folio que la finca está “arrendada” o se describe como “libre de arriendos”?

No serán pocos los supuestos en los que, sin pretenderse su inscripción, se presente en el Registro de la Propiedad un instrumento público relativo a una finca urbana, que conste como arrendada a una fecha concreta posterior al 9 de mayo de 1985.

Sin embargo, en tales casos el Registrador no debe trasladar esa circunstancia al folio real, ya que, si no se le solicita la inscripción de un instrumento público en el que se otorgue un arrendamiento urbano, su reflejo en el referido folio registral supondría una mención de un derecho susceptible de inscripción separada y especial que, como tal, habría de ser cancelado.

Quizás por ello, lo más conveniente para estos supuestos, así como cuando conste que la finca se halla libre de arriendos, es reflejar registralmente que la finca se encuentra “libre de arriendos a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio”.

Con esta fórmula se evita tanto mencionar un derecho cuya inscripción separada no se ha solicitado, como hacer constar que la finca se halla simplemente “libre de arriendos”, cuando puede ser ésta una afirmación errónea. Nótese, a este respecto, que perfectamente pueden ser las fincas registrales objeto de un arrendamiento urbano no inscrito, aunque dicho arriendo no puede perjudicar al tercero hipotecario tras la Ley 4/2013.

 

4.- ¿Y si es objeto de operación registral un instrumento público relativo a una finca urbana que consta como arrendada a una fecha concreta anterior al 9 de mayo de 1985?

Si del instrumento público a despachar o de los Libros del Registro resulta que hay que practicar una operación registral sobre una finca sujeta a un arrendamiento sometido al régimen de 1964, deben distinguirse dos supuestos diferentes:

  1. Si se trata de una de venta de vivienda o de local de negocio, arrendado a favor de persona física o jurídica en alguno de los tres supuestos de excepción antes enumerados, o de una división de cosa común en los términos de las Disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley de 24 de noviembre de 1994, deberá suspenderse la inscripción, al amparo de los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con las Disposiciones transitorias expresadas; y ello en tanto no se notifique al arrendatario o se haga constar por el vendedor-arrendador – bajo pena de falsedad en documento público – que la finca no se encuentra en la actualidad arrendada.
  2. Por el contrario, cuando se trate de negocios jurídicos que no originan derechos de adquisición preferente la respuesta debe ser distinta, y así lo más conveniente sería despachar la inscripción y hacer constar en el folio real – como mera circunstancia de la finca y aunque no se solicite su inscripción -, que la misma se halla “arrendada a favor de  __________ con fecha de _______ y, por tanto, con anterioridad al 9 de mayo de 1985”, como se hacía bajo el régimen anterior.

 

5.- ¿Y si es objeto de operación registral un instrumento público relativo a una finca urbana que figura como arrendada, y no consta la fecha del arriendo ni en el instrumento a despachar ni en los Libros del Registro?

A pesar de que, a partir del 6 de junio de 2018, se haga constar por los Notarios, en su caso, la fecha a la que fue arrendada una finca urbana, lo cierto es que, bajo el régimen anterior, únicamente se expresaba que la finca estaba “libre de arriendos” o “arrendada” a favor de una persona física o jurídica, sin hacerse constar en la mayoría de las ocasiones la fecha concreta del arriendo ni en el instrumento público ni en los Libros del Registro.

A este respecto, cuando únicamente se exprese en el instrumento público otorgado que la finca está “arrendada”, y no resulten más datos del Registro, no puede hacerse constar en el folio que la finca se halla simplemente “libre de arriendos a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio” sin conocer los extremos del mismo. Por su parte, hacer constar que la finca está “arrendada” o “arrendada a _________”, sin mayores datos, podría suponer la introducción de una mención de un derecho a cancelar.

¿Qué hacer, pues, en tales supuestos? De nuevo se presentan dos supuestos diferentes:

  1. Si se trata de una de venta de vivienda o de local de negocio, arrendado a favor de persona física o jurídica en alguno de los casos de excepción antes expuestos, o de una división de cosa común en los términos de las Disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley de 24 de noviembre de 1994, que matizan los términos de los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, deberá suspenderse la inscripción por no constar la fecha de dicho arriendo, hasta que se notifique al arrendatario o se haga constar por el vendedor-arrendador bien que la finca no se encuentra en la actualidad arrendada, o bien que la fecha del arrendamiento es posterior al 9 de mayo de 1985.
  2. Por el contrario, cuando se trate de negocios jurídicos que no originan derechos de adquisición preferente ha de ser otra la solución. Así, atendiendo al principio de protección a la seguridad del tráfico jurídico que se recoge en el Preámbulo de la legislación actual, a la regla general de la necesaria inscripción de los arrendamientos urbanos para que surtan efectos frente al tercero hipotecario, pero también a la protección de los derechos del arrendatario sujeto al régimen de 1964, un punto intermedio sería hacer constar en la inscripción, como mera circunstancia, y después del apartado de cargas, que se trata de una finca “no arrendada a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, sin perjuicio de que la finca se manifiesta como arrendada a favor de ________, sin hacerse constar de forma expresa si dicho arriendo está o no sujeto al régimen previsto por el Decreto 4014/1964, de 24 de diciembre, al amparo de las Disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley 29/1994”.

De esta forma, se deja constancia en los Libros del Registro que la finca es objeto de un arrendamiento que puede estar sujeto al régimen de 1964, y se permite así para el futuro, tanto cancelar con posterioridad esta mención – si se prueba que se trata de una verdadera mención haciendo constar la fecha del arriendo -, como suspender la inscripción, en caso de que, con posterioridad, la finca sea objeto de un negocio jurídico que origine derechos de adquisición preferente; salvo que, en este último caso, se concrete la fecha del arriendo, o, en su caso, se declare que la finca no está ya arrendada o se notifique al arrendatario.

 

6.- ¿Cómo hacer constar los arrendamientos urbanos cuya inscripción se solicite?

Tras la Ley 4/2013, establece el apartado segundo del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.

Como resultado, su acceso al Registro de la Propiedad se realizará por vía de inscripción, y en la forma prevista en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos, esto es, presentando en el Registro “escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato” – artículo 2 -, y reflejando en la inscripción todas las circunstancias que en dicho Real Decreto se recogen.

Ahora bien, en los asientos que se practiquen con posterioridad a la inscripción del arrendamiento urbano, lo oportuno es hacer constar en el referido asiento posterior que la finca se halla “arrendada a __________, a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, como por extenso consta en la inscripción ___”.

 

7.- ¿Cómo cancelar los arrendamientos urbanos que sí constan inscritos?

En este punto, y estando pendiente de entrar en vigor la modificación prevista para el Real Decreto 297/1996, sigue siendo de plena aplicación su redacción originaria, y, por lo tanto, más allá de los supuestos ordinarios de cancelación previstos en la legislación hipotecaria, la cancelación de arrendamientos sujetos al régimen de 1994 continúa pudiéndose practicar de oficio por el Registrador en los términos que se recogen en el ya citado artículo 7 del tan mentado Real Decreto”.

Recuérdese, además de lo antes apuntado, que los apartados tercero y cuarto del citado Real Decreto de 1996 añaden que “3. La copia del acta notarial por la que el arrendatario notifica al arrendador su voluntad de no renovar el contrato, en los casos comprendidos en el párrafo primero del artículo 10 de la Ley 29/1994, será título suficiente para la cancelación del arrendamiento. 4. Del mismo modo podrá cancelarse la inscripción en los supuestos comprendidos en dicho párrafo primero del artículo 10 de la Ley 29/1994, mediante la presentación de la copia del acta notarial por la que el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, siempre que la notificación se haya hecho en tiempo oportuno y personalmente por el Notario en la forma prevenida por el artículo 202 del Reglamento Notarial”.

Finalmente, debe destacarse que, para el caso de arrendamientos anteriores a 1994, puede acudirse, por analogía, al expediente de liberación de cargas y gravámenes del apartado primero del artículo 210 de la Ley Hipotecaria; o, cuando proceda, a la cancelación directa, al amparo de la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 177 del Reglamento Hipotecario.

 

8.- ¿Sigue siendo necesaria en las ejecuciones la instancia en la que conste que la finca urbana se halla “libre de arriendos”?

Tanto antes como después de la Ley 4/2013, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce un derecho de adquisición preferente al arrendatario en caso de venta de la finca arrendada, si bien se permite ahora la renuncia a este derecho.

En todo caso, dispone el apartado quinto del artículo 25 de la referida Ley de Arrendamientos Urbanos – aplicable también a los arriendos para uso distinto del de vivienda conforme al artículo 31 del mismo cuerpo legal -, que “para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.”

Pues bien, al margen de la controversia suscitada sobre el régimen aplicable a esta exigencia durante el periodo transitorio, a partir del 6 de junio de 2018 la doctrina mayoritaria considera que no es necesario, para inscribir un auto de adjudicación sobre finca urbana, que se haga constar que la expresada finca se encuentra libre de arriendos.

En este sentido parece posicionarse la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 24 de marzo de 2017, al destacar que “en el supuesto de este expediente, del auto de adjudicación resulta que la finca está ocupada sin que esté determinado si la ocupación se apoya en un contrato de arrendamiento o en algún otro título si lo hubiere. Y en cualquier caso en el supuesto de que exista un arrendamiento no consta inscrito. En consecuencia con lo anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial”.

Ahora bien, como resultado de las matizaciones antes expresadas, las afirmaciones anteriores resultan en cierto punto incompletas, toda vez que, aunque el arrendamiento no esté inscrito, sí puede ser obligatoria la notificación de la venta al arrendatario si el arriendo está sujeto al régimen de 1964 y la finca arrendada se trata de una vivienda o de un local de negocio a favor de persona física – o incluso jurídica, si estamos ante alguno de los supuestos de excepción –.

Por ello, para inscribir en el Registro de la Propiedad autos de adjudicación tras el 6 de junio de 2018 sin necesidad de exigir notificación al arrendatario, será necesario que, bien del propio auto, bien de los Libros del Registro, o bien de un acta notarial de manifestaciones o de una instancia del adjudicatario, resulte que la finca está libre de arriendos o que, aun estando arrendada, el arriendo es posterior al 9 de mayo de 1985, o que, siendo un arrendamiento sujeto al régimen de 1964, el mismo se proyecta sobre un local de negocio alquilado a un arrendatario persona jurídica sin que sea aplicable alguno de los tres supuestos de excepción antes reflejados.

De lo contrario, y al poder ser la finca objeto de arriendos sujetos al régimen de 1964, que son también susceptibles de derechos de adquisición preferente en caso de venta de viviendas o de locales arrendados a personas físicas o, excepcionalmente, jurídicas – artículos 47 y 48 de la Ley de 1964 en relación con la Disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley de 1994 -, se estarían conculcando los derechos del arrendatario de locales de negocio o de viviendas, y ya el propio Preámbulo de la Ley 4/2013 advierte que las modificaciones por él introducidas – que no afectan a los arriendos bajo regímenes anteriores, conforme a su Disposición transitoria primera -, se han de entender “sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario”.

Por último, no podemos concluir estas reflexiones sin apuntar que lo hasta aquí expuesto es únicamente predicable respecto de los arrendamientos urbanos sujetos a la Ley de 24 de noviembre de 1994 en la redacción dada por la Ley 4/2013, y, por extensión, a los arrendamientos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 – fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley de 30 de abril de 1985 –, así como a los arrendamientos sobre local de negocio a favor de persona jurídica sometidos al régimen de 1964 que no sean objeto de excepción; teniendo presentes, en todo caso, las matizaciones expresadas respecto de los arrendamientos de local de negocio a favor de persona física  – y, excepcionalmente, jurídica -sujetos al régimen de 1964.

En consecuencia, estas conclusiones -con sus oportunas puntualización- no serán de aplicación ni a los arrendamientos sometidos a un régimen especial – que quedarán sujetos al mismo-, ni, lógicamente, a los arrendamientos rústicos, que se rigen por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre.

 

CUADRO EXPLICATIVO:

Situación en los Libros del Registro o en el instrumento público

 

Forma de hacer constar el arriendo en los Libros del Registro

Finca libre de arriendos

“Libre de arriendos a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio”.

Finca arrendada con fecha posterior al 9 de mayo de 1985

“Libre de arriendos a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio”.

Finca arrendada con fecha anterior al 9 de mayo de 1985 sobre vivienda, o sobre local de negocio a favor de persona física o jurídica si, en este último caso, concurre alguno de los 3 supuestos de excepción

“Arrendada a favor de  __________ con fecha de _______ y, por tanto, con anterioridad al 9 de mayo de 1985”,

 

 

Finca arrendada sin expresión de fecha

“No arrendada a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, sin perjuicio de que la finca se manifiesta como arrendada a favor de ________, sin hacerse constar de forma expresa si dicho arriendo está o no sujeto al régimen previsto por el Decreto 4014/1964, de 24 de diciembre, al amparo de las Disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley de 29/1994”.

Finca con arrendamiento inscrito

“Arrendada a __________, a los efectos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, como por extenso consta en la inscripción ___”.

Nota:

[1]  Conforme a la Disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el 1 de enero de 2015, 20 años después de su entrada en vigor, quedaron extinguidos los arrendamientos de local de negocio a favor de persona jurídica, salvo que se trate de alguno de los supuestos siguientes:

  1. Arrendamientos de local de negocio que hubiesen sido objeto de un traspaso entre el 1 de enero de 1985 y el 1 de enero de 1995, en cuyo caso se han de entender prorrogados hasta el 1 de enero de 2020.
  2. Arrendamientos de local de negocio en los que el arrendatario haya accedido al incremento de renta previsto por dicha Disposición transitoria tercera, que también se entenderán prorrogados hasta el 1 de enero de 2020; y
  3. Arrendamientos de local de negocio que no se encuentren aún bajo el régimen de prórroga forzosa por haberse convenido un plazo de duración superior, en cuyo caso el arrendamiento perdurará hasta que se cumpla el plazo fijado.

 

 

ENLACES:

RESUMEN DE LA REFORMA DE 2013 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (JFME)

LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

REGLAMENTO INSCRIPCIÓN ARRENDAMIENTOS URBANOS

Comparativa artículos antes y tras reforma 2013

LEDE 1964 

RDGRN 24 DE MARZO DE 2017

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