INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2025

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS. Por Antonio Oliva Izquierdo.

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de julio de 2025, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de marzo a mayo de 2025:

1. DESHEREDACIÓN Y RECONCILIACIÓN:

Resolución de 27 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 22 de marzo de 2025): En caso de desheredación, es procedente exigir que, si la desheredada carece de descendientes, se manifieste así expresamente por los otorgantes, y, en otro caso, se acredite (mediante acta de notoriedad o cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho) quiénes son esos hijos o descendientes, manifestando expresamente que son los únicos, siendo necesaria su intervención en la operaciones de adjudicación de la herencia. Por su parte, para que la reconciliación despliegue sus efectos es preciso que el ofendido tenga conocimiento de la ofensa o conducta ofensiva; que no quiera que se produzca la sanción al ofensor, siendo su deseo que se mantenga la situación jurídica anterior a la ofensa; y, además, sea ésta expresa o tácita, ha de quedar suficientemente acreditado por cualquier medio admitido en derecho.

2. NIF REVOCADO:

Resolución de 27 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 22 de marzo de 2025): Queda vedado el acceso registral a cualquier transmisión que realice una entidad con el número de identificación fiscal revocado, y ello aunque en el momento del otorgamiento de la escritura estuviera vigente el número de identificación fiscal.

3. BIENES CONFESADOS PRIVATIVOS:

Resolución de 6 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 5 de abril de 2025): La norma del artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario es aplicable no sólo a los actos de enajenación del bien inscrito con carácter privativo, sino también a la adjudicación de éste mismo por herencia del cónyuge favorecido por la confesión, toda vez que para destruir la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil no es suficiente la confesión de un consorte sobre el carácter de la adquisición, pues ésta opera entre cónyuges (cfr. artículo 1324 del Código Civil), pero no ante terceros que se pudieran ver afectados, como son los posibles acreedores o legitimarios. En congruencia con ello, disuelta la sociedad de gananciales por fallecimiento del confesante, los actos de disposición necesitarían el consentimiento o la intervención de los legitimarios y a la hora de liquidarla también ésta es preceptiva para la ratificación del carácter privativo en la confección del inventario, a los efectos de quedar salvaguardada la cuantía de su legítima. Por lo demás, no constituye óbice a esta conclusión el hecho de que en la partición de la herencia del confesante no se hubiera incluido dicha finca, pues bien puede obedecer a una simple omisión que, por sí misma, no puede ser reveladora del carácter privativo de aquélla.

4. FIRMEZA:

Resolución de 18 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 8 de abril de 2025): El requisito de la firmeza de la resolución judicial está plenamente justificado cuando se van a producir asientos definitivos, tanto de inscripción como de cancelación, puesto que, si se admitiera la práctica de los mismos sin ser firme la resolución que los ordena, podrían surgir en el ínterin terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que se apoyarían en asientos registrales practicados en virtud de un título que no es firme, haciéndose inviable la ejecución de la sentencia del órgano judicial superior revocatoria de la anterior. Por el contrario, tratándose de anotaciones preventivas, no existe ese peligro, porque se trata de asientos provisionales (vid. artículo 86 de la Ley Hipotecaria) que, además, no atribuyen al anotante la fuerza de la fe pública registral. Si, practicada una anotación preventiva, se revocase posteriormente la resolución judicial que la había decretado al resolverse el recurso que sin efectos suspensivos está previsto legalmente al efecto, bastará con emitir el oportuno mandamiento para cancelar dicha anotación. De otro lado, si la Ley permite que una sentencia frente a la que se pueden interponer recursos con plenos efectos suspensivos se pueda anotar en el Registro, con más razón ha de ser anotable una resolución judicial contra la que únicamente caben recursos que no suspenden su efectividad.

5. DERECHO DE HABITACIÓN:

Resolución de 2 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 17 de mayo de 2025): Aunque nada se disponga en el título constitutivo del derecho de habitación, su extinción siempre tendrá lugar por cualquiera de las causas legales del citado artículo 513 del Código Civil. En cuanto a la primera de ellas, y aunque no haya precepto alguno entre los artículos del capítulo referido al derecho de uso y habitación que presuma su carácter vitalicio (a diferencia de algunas legislaciones de derecho civil foral o especial –vid. artículo 562.2 del Código Civil de Cataluña y la ley 423.2 de la Compilación de Derecho Civil Foral de Navarra), lo cierto es que la intransmisibilidad del derecho de habitación (artículo 525 del Código Civil) hace que la muerte del usuario o habitacionista sea la causa de extinción «ope legis» del derecho, a menos que se haya señalado un plazo específico en el título constitutivo. En definitiva, dado el carácter vitalicio del derecho de habitación, debe reputarse innecesaria la determinación expresa del plazo de duración de tal derecho.

6. DESESTIMACIÓN DE ALEGACIONES EN PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH:

Resolución de 25 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 19 de mayo de 2025): La desestimación de las alegaciones de oposición formuladas por terceros durante el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria no constituyen una nota de calificación registral negativa de la pretensión del opositor, sino una mera incidencia procedimental y presupuesto conceptual que desemboca en la calificación registral positiva del título o pretensión del promotor del expediente, y con ello, en la práctica de la inscripción registral de la georreferenciación solicitada por éste, la cual no es susceptible de recurso alguno ante este Centro Directivo.

7. USUFRUCTO:

Resolución de 7 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 21 de mayo de 2025): Está sujeto a la calificación registral el carácter real u obligacional de la citada cesión del ejercicio del usufructo viudal, y solo si tiene trascendencia real conforme al citado artículo 2 de la Ley Hipotecaria puede provocar la inscripción. Así, existe una falta de trascendencia real cuando el objeto de la transmisión no es el derecho de usufructo no permitido por la ley sino las facultades que integran el mismo, más concretamente el aprovechamiento mediato, lo que supone introducir a un tercero en el ejercicio del derecho, teniendo en cuenta que este cesionario en el ejercicio no se constituye en usufructuario dado que no es el derecho mismo lo que se transmite, y el usufructuario que cede el ejercicio de su derecho mantiene siempre su titularidad y situación jurídica respecto del nudo propietario, y en especial su responsabilidad hacia él. Como ha puesto de manifiesto el Tribunal Superior de Justicia de Navarra en la Sentencia número 3/2009, 29 de enero, «no se trata de una cesión del derecho del usufructo, sino del ejercicio del mismo, centrado en la utilidad o comodidad del usufructo; es decir, en el derecho de usar y coger los frutos en nombre del usufructuario, pero sin sustituirlo en la institución jurídica y limitado en el tiempo al máximo de su duración, que en el caso de ser vitalicio, finalizará con el fallecimiento del usufructuario». De este modo, la transmisión del ejercicio no supone más que la cesión del aprovechamiento mediato de la cosa usufructuada, entendido como actuación posesoria continuada que implica la utilización de la misma, lo que no es objeto de inscripción ya que el Registro no da publicidad a las situaciones posesorias como resulta del artículo 5 de la Ley Hipotecaria.

8. NÚMERO DE REGISTRO ÚNICO DE ARRENDAMIENTOS DE CORTA DURACIÓN:

Resolución de 14 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 21 de mayo de 2025): El Registrador o Registradora de la Propiedad o de Bienes Muebles, según la naturaleza de la unidad, procede a la asignación automática e inmediata de un número de registro de arrendamientos de corta duración, que recogerá la identificación de la categoría y tipo designado por la persona interesada. Cada unidad solo podrá tener asociado un número de registro por categoría y tipo de arrendamiento conforme a lo recogido en el apartado 2.A.f). De esta manera, una unidad sólo podrá contar con un número de registro destinado a alquiler de corta duración no turístico, un solo número de registro destinado a alquiler de corta duración turístico, y un solo número de registro de embarcación. Si bien, podría contar simultáneamente con un número de registro de finalidad turística y un número de registro de finalidad no turística». En consecuencia, es documento esencial para extender el asiento de presentación la correspondiente solicitud a instancia del interesado, donde consten todos los datos que se precisan para la asignación del número de registro de alquileres.

9. ALEGACIONES EN PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH:

Resolución de 21 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de mayo de 2025): Los convocados a un expediente tramitado conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria pueden comparecer ante el registrador para alegar lo que a su derecho convenga. En ningún caso se precisa que dichas alegaciones se formulen en documento público, ya que estas alegaciones que pueden ser formuladas en un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria no son susceptibles de provocar un asiento registral, ni se refieren a títulos en sentido material a que se refiere el artículo 2 de la ley Hipotecaria. En consecuencia, dicha comparecencia ante el registrador puede hacerse tanto en documento público, como privado, con firma legitimada ante notario o puesta ante el registrador, mediante firma electrónica o incluso puede ser una comparecencia personal verbal transcrita o formalizada en el propio Registro, o por cualquier medio que no cuestione su autoría.

10. COPIA ELECTRÓNICA AUTORIZADA:

Resolución de 25 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de mayo de 2025):  Si tiene entrada en el Registro de la Propiedad, a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad Mercantiles y de Bienes Muebles, un archivo informático con un código seguro de verificación, y este archivo informático al descargarse por medio del Portal General del Notariado no incluye la firma del notario, extendiéndose un documento en el que se hace constar, entre otros extremos lo siguiente: «Justificante de expedición de copia El presente justificante acredita que el Notario, en ejercicio de su función pública, ha expedido copia autorizada electrónica notarial del documento cuyos datos son los siguientes: [a continuación, consta el nombre del notario, fecha de la escritura y número de protocolo].», evidentemente, al no constar la firma electrónica del notario, dicho archivo informático, no puede tener la consideración de copia autorizada. Sin embargo, si el documento es descargado mediante el código seguro de verificación extraído del archivo informático por medio del portal restringido solo para registros de la Propiedad, con firma electrónica, en este supuesto el documento sí contiene la firma electrónica avanzada del notario, por lo que la copia sí tiene la consideración de autorizada. En definitiva, a través del acceso restringido a los registros de la Propiedad puede accederse mediante el código seguro de verificación al documento con la firma cualificada del notario.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Modelos de cuentas anuales 2025

RR de 26 de Mayo de 2025 de la DGSJFP se aprueban nuevos modelos para el depósito de cuentas anuales -ordinarias y consolidadas- como consecuencia de las modificaciones habidas desde los modelos aplicables en 2024. Destacan, como novedades, la reformulación de las cuentas anuales por compensar pérdidas, la inclusión del código IRUS y del nuevo código de actividad CNAE de 2025.

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RDLey 5/2025: ayudas al transporte para jóvenes verano 2025

Real Decreto-ley 5/2025, que recoge ayudas para jóvenes (de 17 años y medio a 29 años y medio) que utilicen el transporte público durante el verano de 2025.

Valoración de inmuebles: cambios en la Orden ECO/805/2003

por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, para incluir autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra en las tasaciones de inmuebles y la inscripción de las declaraciones de obra nueva. No cabe utilizar fotocopias de libros registrales ni de escrituras. Se establece la obligatoriedad de integrar el Certificado de Eficiencia Energética en las tasaciones. Concepto de superficie útil. Se incluyen reglas fundamentales para la valoración mediante métodos automatizados.

Reglamento General de Circulación: modificación

Real Decreto 465/2025, de 10 de junio, por el que se modifica el Reglamento General de Circulación: La reforma se centra fundamentalmente en el título IV, dedicado a la señalización, y en el anexo I, que recoge, en un único documento, el Catálogo oficial de señales de la circulación y marcas viales. Otros contenidos: intersecciones, patinetes eléctricos, advertencias de obstáculos, vehículos prioritarios…

RDLey 6/2025: financiación territorial

Real Decreto-ley 6/2025 que regula las entregas a cuenta a las comunidades autónomas y a las entidades locales, ante la ausencia de una ley de presupuestos generales del Estado.

Arrendamientos de corta duración: transmisión de datos

Orden VAU/653/2025: Esta orden determina los plazos y el modelo que deben seguir las plataformas en línea de alquiler de corta duración que permiten celebrar contratos a distancia, para transmitir los datos de actividad por unidad a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

Modelos 200, 206 y 220: Sociedades y no Residentes

Orden HAC/657/2025, de 21 de junio, por la que se aprueban los modelos de declaración del Impuesto sobre Sociedades y del Impuesto sobre la Renta de no Residentes correspondiente a establecimientos permanentes y a entidades en régimen de atribución de rentas constituidas en el extranjero con presencia en territorio español, para los períodos impositivos iniciados entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024, se dictan instrucciones relativas al procedimiento de declaración e ingreso y se establecen las condiciones generales y el procedimiento para su presentación electrónica.

Reglamento del Senado: modificación

Reforma del Reglamento del Senado por la que se modifican los artículos 133, 160 a 166, 168 y 169. La reforma afecta a diez artículos del Reglamento: el artículo 133, dedicado al procedimiento de urgencia y nueve artículos relativos a la formulación de preguntas al Gobierno.

Modificación de la Ley que regula el derecho de asociación

Ley Orgánica 3/2025, de 27 de junio, por la que se modifica la Ley Orgánica 1/2002, de 22 de marzo, reguladora del derecho de asociación: Se añade una causa de disolución de asociaciones derivada de la Ley de Memoria Histórica, que se resolverá en vía judicial (orden jurisdiccional civil).

Acuerdos para la construcción de dos puentes entre España y Portugal

Los dos nuevos enlaces terrestres unirán, el primero, Sanlúcar de Guadiana (norte de Huelva) con Alcoutim (Portugal), sobre el río Guadiana y el segundo, Cedillo (Cáceres) con Montalvão-Nisa (Portugal), sobre el río Sever.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Normativa de Aragón (subvenciones, Oficinas Judiciales), Canarias (licencias urbanísticas), Cantabria (simplificación administrativa), Castilla-La Mancha (medidas Administrativas y Tributarias), Cataluña (acción exterior), La Rioja (patrimonio natural), Navarra (personal) y Valencia (costa valenciana, voluntariado, medidas fiscales, presupuestos).

TRIBUNALES

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han dictado Sentencias en las siguientes materias:

Habeas Corpus. Sentencia 106/2025, sobre vulneración de la libertad personal en conexión con los derechos a la tutela judicial y a la defensa: inadmisión del recurso de amparo extemporáneamente interpuesto.

Accidente Spanair. Sala Primera. Sentencia 107/2025.Sobre supuesta vulneración de los derechos al honor, tutela judicial sin indefensión, de defensa, a ser informado de la acusación y a la prueba, a no declarar contra sí mismo, a no confesarse culpable y a la presunción de inocencia: actuación de la comisión parlamentaria de investigación que no vulneró el derecho del compareciente a ser considerado y tratado como no autor o partícipe en conductas ilícitas

Costas en ejecución hipotecaria. Sala Segunda. Sentencia 109/2025, sobre vVulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (resolución fundada en Derecho): resoluciones judiciales que, ignorando el principio de efectividad del Derecho de la Unión Europea, deniegan la imposición de costas en un proceso en el que se ha declarado el carácter abusivo de cláusulas contractuales (SSTC 91/2023 y 96/2023).

Baleares: medidas educativas. Pleno. Sentencia 118/2025. Límites de los decretos-leyes: pérdida parcial de objeto del proceso; justificación de la concurrencia del presupuesto habilitante en una norma de urgencia que, al eliminar la exigencia de un determinado nivel de conocimiento de catalán como requisito para acceder a puestos de personal estatutario y laboral en el Servicio de Salud de las Illes Balears, no incorpora una regulación general del régimen de cooficialidad lingüística.

Se han interpuesto recursos en las materias siguientes:

Baleares: espacios naturales. Recurso de inconstitucionalidad n.º 1843-2025, contra el artículo 7, apartados 1, 2, 3 y 5, y la disposición derogatoria única, letra d), del Decreto-ley 5/2024, de 13 de diciembre, por el que se modifican diversas normas del ordenamiento jurídico de las Illes Balears en materia de espacios naturales, fomento, agricultura, educación, empleo público, turismo, urbanismo y vivienda.

Valencia. Recurso de inconstitucionalidad n.º 3112-2025, contra los artículos 1, apartado 3; 2; 3, inciso «las obligaciones establecidas en el artículo segundo y en» del apartado 1 y apartado 5; disposición transitoria segunda y disposición derogatoria única de la Ley 5/2024, de 26 de julio, de Concordia de la Comunitat Valenciana.

Menores inmigrantes. Recurso de inconstitucionalidad n.º 3124-2025, contra el Real Decreto-ley 2/2025, de 18 de marzo, por el que se aprueban medidas urgentes para la garantía del interés superior de la infancia y la adolescencia ante situaciones de contingencias migratorias extraordinarias.

Menores inmigrantes. Recurso de inconstitucionalidad n.º 3224-2025, contra el Real Decreto-ley 2/2025, de 18 de marzo, por el que se aprueban medidas urgentes para la garantía del interés superior de la infancia y la adolescencia ante situaciones de contingencias migratorias extraordinarias.

Menores inmigrantes. Recurso de inconstitucionalidad n.º 3318-2025, contra el Real Decreto-ley 2/2025, de 18 de marzo, por el que se aprueban medidas urgentes para la garantía del interés superior de la infancia y la adolescencia ante situaciones de contingencias migratorias extraordinarias, y Acuerdo de convalidación del citado Real Decreto-ley, adoptado por el Pleno del Congreso de los Diputados en su sesión de 10 de abril de 2025.

Menores inmigrantes. Recurso de inconstitucionalidad n.º 3764-2025, contra el Real Decreto-ley 2/2025, de 18 de marzo, por el que se aprueban medidas urgentes para la garantía del interés superior de la infancia y la adolescencia ante situaciones de contingencias migratorias extraordinarias.

Huerta de Valencia. Recurso de inconstitucionalidad n.º 3276-2025, contra los artículos 1, 2, 3, 4 y 5, disposición adicional primera y anexos I y II del Decreto-ley 4/2025, de 4 de febrero, del Consell, de modificación de la Ley 5/2018, de 6 de marzo, de la Generalitat, de la Huerta de València, y del Decreto 219/2018, de 30 de noviembre, del Consell, por el que se aprueba el Plan de acción territorial de ordenación y dinamización de la Huerta de València.

Baleares. Recurso de inconstitucionalidad n.º 1840-2025, contra los artículos 37.5 y 6, 39.9 y 54.19, disposición adicional séptima, disposición transitoria cuarta y disposición derogatoria única, letras m) y n), de la Ley 7/2024, de 11 de diciembre, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears.

Liquidación tributaria de intereses. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 1254-2025, en relación con el inciso final «y el interés se devengará hasta el momento en que se haya dictado la nueva liquidación» del párrafo segundo del artículo 150.7 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, por posible vulneración del art. 24.1 CE.

TRIBUNAL SUPREMO

Títulos universitarios extranjeros. Sentencia de 19 de marzo de 2025, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que estima el recurso número 451/2024 contra el Real Decreto 366/2024, de 9 de abril, de ampliación de funciones y servicios traspasados a la Comunidad Autónoma del País Vasco por el Real Decreto 2808/1980, de 26 de septiembre, en materia de enseñanza (homologación y declaración de equivalencia de títulos obtenidos en el marco de sistemas de educación superior extranjeros).

Títulos universitarios extranjeros. Sentencia de 19 de marzo de 2025, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que estima el recurso número 462/2024 contra el Real Decreto 366/2024, de 9 de abril, de ampliación de funciones y servicios traspasados a la Comunidad Autónoma del País Vasco por el Real Decreto 2808/1980, de 26 de septiembre, en materia de enseñanza (homologación y declaración de equivalencia de títulos obtenidos en el marco de sistemas de educación superior extranjeros).

Planes hidrológicos. Sentencia de 6 de mayo de 2025, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que estima parcialmente el recurso contencioso-administrativo número 447/2023 contra la aprobación del Plan hidrológico para el tercer ciclo de planificación de la parte española de la Demarcación Hidrográfica del Tajo a través del Real Decreto 35/2023, de 24 de enero, por el que se aprueba la revisión de los planes hidrológicos de las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Occidental, Guadalquivir, Ceuta, Melilla, Segura y Júcar, y de la parte española de las demarcaciones hidrográficas del Cantábrico Oriental, Miño-Sil, Duero, Tajo, Guadiana y Ebro

SECCIÓN II.

Concurso de Registros

RR de 2 de Junio de 2025 de la DGSJyFP y de la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación, del Departamento de Justicia y Calidad Democrática, por las que se resuelve el concurso para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles n.º 321.

En total se encuentran vacantes 42 plazas (39 DGSJFP y 3 Cataluña). Como en la última oposición han aprobado 46 personas, faltan cuatro plazas que, muy probablemente saldrán del próximo concurso.

Ver archivo de concursos.

Jubilaciones y excedencias 

Se declara la jubilación de:

Don Fernando Canals Brage, registrador de bienes muebles Central II.

Doña María Jesús de Miguel de Miguel, registradora de la propiedad de Madrid n.º 26

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

212.** FALTA DE INTERÉS LEGÍTIMO PARA PEDIR UNA CERTIFICACIÓN SOBRE ASIENTOS CADUCADOS

La posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el artículo 234 de la Ley Hipotecaria pero también en estos casos es preciso que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes.

213.* INSCRIPCIÓN DE TÍTULO OTORGADO POR QUIENES NO SON TITULARES REGISTRALES

No es inscribible un título otorgado por quien no es titular registral. La segregación requiere licencia o declaración de innecesariedad, salvo en los casos en que proceda la aplicación analógica del art. 28. 4 LS (antigüedad)

214.*** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL

La rectificación de superficie de un elemento privativo de la propiedad horizontal implica una rectificación del título constitutivo y exige acuerdo de la unanimidad de los propietarios.

215.** INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA PESE A DENEGARSE LA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE

La denegación de la inscripción de un exceso de cabida no es óbice a que se inscriba el negocio principal. La fundamentación de la denegación de la inscripción debe recogerse en la nota de calificación y no en el informe, a fin de no producir indefensión.

216.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA ORDENADA POR MANDAMIENTO JUDICIAL

Es posible que en un procedimiento de ejecución se ordene la cancelación de la hipoteca no como consecuencia de la subasta y adjudicación de la finca, sino del pago realizado por la parte ejecutada de la totalidad de la cantidad que se adeudaba al acreedor por principal, intereses y costas.

217.*** INSCRIPCIÓN DE LA EJECUCIÓN DE UN EMBARGO POSTERIOR A UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

Constando anotada una prohibición de disponer dictada por el juez de Instrucción en causa penal, no cabe la inscripción de un decreto de adjudicación derivado de la ejecución de un embargo anterior a dicha anotación sin la correspondiente autorización de dicho juez de Instrucción que expresamente lo permita.

218.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL

Se cuestiona la inscripción de una instancia privada con firma legitimada notarialmente en la que el titular registral de un elemento privativo de una división horizontal solicita la inscripción de un exceso de cabida de su finca.

219.** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA CONFORME AL ART. 201.1 LH. SERVIDUMBRE DE PASO NO CONTEMPLADA EN LA GEORREFERENCIACIÓN

 El expediente del art. 201.1 LH no puede prosperar si existe controversia no resuelta durante su tramitación. La existencia de una servidumbre de paso no tiene incidencia alguna en la inscripción de la georreferenciación de la finca.

220.** HERENCIA. INTERVENCIÓN DE LOS DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

Como regla general, no se exige la prueba de la falta de descendientes de los desheredados, siendo suficiente la manifestación en ese sentido, pero dicha manifestación no es suficiente para desvirtuar lo expresado por el testador en su testamento, que expresamente reconoce la existencia de tales descendientes del desheredado, cuyos derechos legitimarios deben ser salvaguardados, conforme al artículo 857 del Código Civil.

221.** CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD EN LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES

Fallecido el cónyuge titular registral de bien privativo por confesión, se requiere, aunque ya estuviesen divorciados y en paradero desconocido, o bien la prueba de vida del confesante o el consentimiento.

222.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

La oposición a la inscripción de la georreferenciación debe aportarse un principio de prueba que, razonablemente, debería consistir en un dictamen pericial emitido por un técnico, pero no necesariamente en una representación gráfica georreferenciada. Por lo que respecta a la zona verde, queda acreditada su carácter demanial por cesión efectuada en ejecución de un Plan Parcial, por lo que estamos ante una invasión del dominio público que debe conllevar la denegación de la inscripción pretendida. 

223.** SUBSANACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPARCELACIÓN. REVIVISCENCIA DE FINCA DE REMPLAZO.

Una vez inscrita una reparcelación no es procedente la reviviscencia del historial de una finca, con la finalidad de subsanar un error cometido en origen, en la finca de procedencia. Para inscribir alguna porción no aportada a la parcelación habrá de acudirse a la presentación de los titulo legalmente oportunos, pero no revivir una finca que no existe.

224.** HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA SEPARACIÓN DE HECHO ENTRE EL CAUSANTE Y SU CÓNYUGE

En los casos de herencia en que el causante estuviera separado de hecho de su cónyuge, aunque el testador lo haya manifestado así en su testamento, es necesario probar esa situación en el momento de fallecimiento del causante.

225.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. CONTIENDA SOBRE UNA SERVIDUMBRE DE PASO

 Una contienda judicial sobre una servidumbre de paso no es indicio de la existencia de una controversia sobre la propiedad de la porción de terreno por lo que no es suficiente para denegar una georreferenciación  en el exp. del 199LH.

226.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES BASADA EN LA CATASTRAL

Si se pretende la inscripción de una georreferenciación alternativa a la catastral mediante el procedimiento del art. 199 , los colindantes que se oponen no pueden basarse únicamente en la cartografía catastral, sino que deben aportar una representación gráfica georreferenciada alternativa de su finca de la que resulte en qué medida se ve afectada por la base gráfica que pretende inscribirse.

228.* EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

La rectificación de los asientos registrales debe tener lugar con los requisitos del art. 40 de la Ley Hipotecaria. No pueden entregarse los documentos en virtud de los cuales se practicó una inmatriculación puesto que no se conservan en el registro. El expediente para subsanar la doble inmatriculación no procede si a juicio del registrador la solicitud se refiere a fincas que no tienen que ver entre si.

229.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHOS HEREDITARIOS. SOLICITUD DECLARACION DE HEREDEROS

Es posible anotar por deudas del heredero el embargo sobre bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder al heredero sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien siempre que se acredite la cualidad de heredero, mediante la presentación del título sucesorio.

La declaración de herederos no sólo podrán instarla los que tienen derecho a suceder abintestato y sus causahabientes, sino también los cesionarios del derecho hereditario e incluso cabe el interés legítimo de una persona que precise el acta de declaración de herederos para lograr la inscripción de un título previo al suyo pero siempre que estén en situación de aseverar la certeza de los hechos positivos y negativos en que se haya de fundar el acta

230.** INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA DE BIENES GANANCIALES ESTANDO DISUELTA Y NO LIQUIDADA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES 

Es válida y cabe inscribir la adjudicación de bienes de la herencia o la venta de los mismos, o la venta de bienes pertenecientes a la disuelta y no liquidada sociedad de gananciales, sin tener que liquidar formalmente la sociedad de gananciales cuando concurren todos los que agotan la titularidad sobre el bien.

231.** LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO

Cabe la legalización de un libro de actas de propiedad horizontal de hecho reconocida, si se cumplen tres requisitos:

1. que la supuesta comunidad esté integrada por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales;
2. participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios, y
3. que se desprenda de la instancia o documentación aportada que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de un órgano colectivo, emanación de una colectividad de propietarios que funcionen en forma similar a las de una comunidad horizontal o conjunto inmobiliario.

232.* DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

La magnitud de la diferencia de cabida y la procedencia de la finca de división, por si solos, no tienen la entidad suficiente para denegar el inicio del expediente del art. 199 LH por posible encubrimiento de una modificación de entidad hipotecaria: debe iniciar el expediente y notificar a los colindantes para poder contar con toda la información.

233.** INMATRICULACIÓN. DUDAS DE COINCIDENCIA CON UNA FINCA INSCRITA. ARTÍCULO 199 LH.

En los casos de inmatriculación de una finca, si el registrador tiene dudas (o incluso certeza) de su coincidencia con otra inscrita, será necesario que las despeje con la tramitación de un expediente del artículo 199 LH.

234.** NOVACIÓN SIN MODIFICACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

No es necesario, tras una novación, modificar las anteriores cifras de responsabilidad hipotecaria cuando consiste en un tanto alzado que no supera los máximos legales de la cobertura por intereses.

235.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER CON PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DEL HOSPEDAJE 

Si bien las prohibiciones estatutarias han de interpretarse restrictivamente, la prohibición estatutaria de dedicar la vivienda a usos de hospedaje incluye a las viviendas de uso turístico

236.** INSCRIPCIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIALMENTE

No es necesaria la protocolización notarial en el caso del testimonio de sentencia en la que se liquida el régimen económico-matrimonial, se desestima la oposición al cuaderno particional que se aprueba, así como las operaciones particionales, porque el procedimiento ha sido íntegramente contencioso. Sí habría sido necesaria en caso de una mera transacción aprobada judicialmente.

237.() PARTICIÓN DE FINCA GANANCIAL SUJETA A SUSPENSIÓN DE PAGOS

Estando inscrito un convenio aprobado de suspensión de pagos sobre un inmueble si del m ismo no resulta ninguna limitación, no limita la libre disponibilidad del bien por parte de su titular.

238.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

 La concurrencia de circunstancias (alteración de linderos, la magnitud del exceso de cabida, procedencia de agrupación y oposición del Ayuntamiento) justifica la denegación de la inscripción por alteración de la realidad física de la finca registral.

239.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE QUIEN DICE SER REPRESENTANTE DE UN COLINDANTE 

No está legitimado para oponerse quien no acredita la representación que manifiesta ostentar, aunque lo procedente es que el registrador le requiera para que lo haga.

240.* RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO DE LA TITULARIDAD DE UNA FINCA

La rectificación de los errores de concepto requiere el consentimiento unánime de todos los interesados y del registrador y en su defecto una resolución judicial que lo ordene, lo que no se da en la solicitud de cambio de carácter privativo a ganancial solicitado solo por el titular registral.

241.** FORMA DEL DOCUMENTO POR EL QUE SE SOLICITA UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

la posible anotación preventiva relativa a la pendencia de un procedimiento judicial sobre la propiedad de un determinado inmueble, como medida cautelar dentro del procedimiento civil, ha de ser acordada por el tribunal competente que esté conociendo del asunto, sin que sea suficiente una instancia del interesado, aunque se base en una sentencia de condena al pago de determinadas cantidades.

242.* RECTIFICACIÓN DE SUPUESTOS ERRORES EN INSCRIPCIONES REGISTRALES

La rectificación de los asientos registrales debe tener lugar con los requisitos del art. 40 de la Ley Hipotecaria exigiendo, en consecuencia, el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial en procedimiento seguido contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

245.** CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIALMENTE: NIF DE LOS HEREDEROS

En una partición judicial ha de constar el NIF de todos los herederos, a pesar de no haber comparecido. de ser extranjero, de no solicitar la inscripción del bien adjudicado y de haber presentado la liquidación de impuestos.

247.*** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA

Para que puedan configurarse una propiedad horizontal tumbada es preciso que haya elementos comunes y que los privativos no agoten la totalidad del suelo de la finca en cuestión. Pero para ello no pueden considerarse como tales la porción de terreno asignada a cada vivienda unifamiliar, distinguiendo la corteza terrestre y el subsuelo como pretende el recurrente.

248.** INSCRIPCIÓN DE SEGREGACIÓN REALIZADA EN SENTENCIA JUDICIAL

La inscripción de una segregación puede practicarse en virtud de resolución judicial, sin necesidad de otorgamiento de escritura pública, si bien será siempre necesaria la aportación de la representación gráfica georreferenciada exigida por el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, tanto de la porción segregada como del resto.

249.*** 199 CON REDUCCIÓN DE CABIDA CON DOMINIO PUBLICO

En un procedimiento del artículo 199 es inscribible la reducción de cabida y la georreferenciación catastral de una finca, a pesar de la oposición de la Administración, por haber sido declarada, sin ser deslindada, como monte de utilidad pública con posterioridad a su adquisición por el titular registral.

250.*** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. PLAZOS DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. COVID 19

En el Registro de Bienes Muebles las anotaciones practicadas en virtud del art 38 del Reglamento de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, y prorrogadas, tienen una vigencia indefinida; también es aplicable la suspensión de plazos por 88 días como consecuencia de la normativa dictada como consecuencia de la crisis sanitaria del Covid-19.

251.() INSCRIPCIÓN DE AUTO JUDICIAL HOMOLOGANDO UN ACUERDO TRANSACCIONAL 

El auto judicial homologando una transacción judicial no es directamente inscribible, teniendo que elevarse a escritura pública

252.** DOCUMENTOS UNIDOS A LA ESCRITURA MATRIZ NO FIRMADOS POR LAS PARTES

Los documentos unidos a la escritura matriz y relacionados en ella con remisión a su contenido (en este caso un cuadro de distribución de responsabilidad hipotecaria) forman parte de la misma y son inscribibles aunque no aparezcan firmados.

253.** RECONOCIMIENTO DE DEUDA. ACREDITACIÓN POR APUNTES DE CONTABILIDAD Y MEDIOS DE PAGO.

No pueden escriturarse reconocimientos de deuda en abstracto sino que hay que expresar la causa de la deuda, aunque bastará para ello, por ejemplo, con remitirse a los apuntes contable en los libros mercantiles de una sociedad. En la compensación de una deuda con un crédito preexistente no hay que acreditar los medios de pago pues no hay pago sino extinción de la deuda por compensación con el crédito.

254.*** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN DE UN GARAJE EN SÓTANO DE FINCA YA INSCRITA.

Es posible, en virtud de un Auto judicial dictado en un expediente de dominio, inmatricular elementos privativos de una propiedad horizontal (un garaje en un sótano) existiendo ya inscrito un edifico en régimen de propiedad horizontal sobre la finca, porque el juez resuelve expresamente que se ha identificado catastral y registralmente la finca objeto del expediente y que queda probado que dicha finca no se encuentra inscrita en el Registro ni forma parte de un edificio en división horizontal y ordena la inmatriculación, y el Registrador no puede entrar en el fondo del asunto.  Otra cosa es la necesidad de aportar la certificación necesidad de aportar base gráfica catastral o representación gráfica alternativa coincidente con la descripción de la finca a inmatricular (205 LH) porque, aunque el proceso se rigió por la legislación anterior a la Ley 13/2015, la inscripción final debe ajustarse a la normativa actual.

255.* INSCRIPCIÓN DE FINAL DE OBRA DE UN EDIFICIO DE PROMOCIÓN PÚBLICA. DH

Siendo el destino de las viviendas construidas por el concesionario el alquiler, no puede el Registrador exigir el requisito adicional de la división horizontal si no lo exige el pliego de condiciones.

256.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. VALOR Y EFECTOS DE LA CONSTANCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL 

La constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, por tanto, no habiendo oposición del titular, cabe la inscripción de una base gráfica en base al art 199 aunque la finca colindante tenga asignada una referencia catastral que en la BGA resulta afectada.

También cabe que afecte a un camino cuya titularidad pública no resulta en capa alguna de las incorporadas a la aplicación gráfica registral homologada, ni consta oposición alguna por parte de la administración supuestamente titular de dicho camino, máxime cuando se alega ser un camino de servidumbre.

257.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL

En un expediente del artículo 199 basado en una BGA la oposición por el titular catastral colindante que no acredita ser titular registral de la finca colindante no resulta cualificada.

259.** DECLARACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN: FIRMEZA Y NOTIFICACION A TITULARES

Aunque el procedimiento de declaración de fuera de ordenación es competencia del Ayuntamiento, en ningún caso se puede prescindir de la notificación y audiencia de todos los posibles titulares registrales afectados ni de la declaración de firmeza del pertinente acto administrativo.

260.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SENTENCIA NO ENTABLADA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL

No cabe practicar una anotación preventiva de sentencia en procedimiento no seguido contra el titular registral

261.*** INMATRICULACIÓN POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO 

El registrador debe rechazar la inmatriculación cuando no cabe duda de que invade el dominio público, aunque se trate de otra administración mediante la certificación del 206 LH. Y ello, aunque no se haya practicado el deslinde y a pesar de que la administración no haya contestado a la solicitud de informe en el plazo de un mes

262 y 265.* REVOCACIÓN DEL NIF ENTRE EL OTORGAMIENTO DE UNA ESCRITURA DE AUMENTO DE CAPITAL Y SU PRESENTACIÓN EN EL REGISTRO

La revocación de un NIF impide el acceso al registro a transmisiones hechas por la entidad, aunque en el momento del otorgamiento estuviera vigente.

263.** CANCELACIÓN UNILATERAL DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR EL COMPRADOR. PAGO EFECTUADO FUERA DE PLAZO.

En los casos de compraventa con precio aplazado y garantizado con condición resolutoria, si el pago se efectúa en parte fuera de plazo, no opera la facultad concedida al comprador de que pueda otorgarse carta de pago y cancelar la condición resolutoria unilateralmente porque, debido al retraso en el pago, ha nacido un derecho del vendedor a resolver el contrato, del que no se le puede privar sin su consentimiento.

264.** APRECIACIÓN DE LA INEFICACIA SOBREVENIDA DE LEGADO A FAVOR DE LA PAREJA POR CESE DE CONVIVENCIA 

Habiendo una disposición testamentaria a favor del cónyuge o pareja de hecho no resulta ineficaz por haberse disuelto el matrimonio o roto la pareja de hecho con posterioridad. A falta de una norma que establezca la presunción de ineficacia de la disposición en favor del excónyuge o de la expareja de hecho, ni notarios ni registradores pueden, sin el acuerdo unánime de todos los interesados, privar de eficacia a una disposición testamentaria en favor de dicho excónyuge o expareja por el hecho de haberse roto la relación después de otorgado el testamento: para ello haría falta una decisión judicial adoptada en un procedimiento contradictorio con fase probatoria. En su defecto, se precisa la intervención del instituido, aunque haya cesado su relación, matrimonial o extramatrimonial, con el causante.

266.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA DE MÁXIMO POR CADUCIDAD SI HAY NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN A EFECTOS EJECUTIVOS

 Si bien la caducidad de una hipoteca de máximo opera de forma automática llegado el término pactado en la escritura de constitución de la hipoteca, la cancelación de su inscripción por tal caducidad no procede si consta en el Registro nota marginal de expedición de la certificación registral de dominio y cargas a efectos ejecutivos

267.* SOLICITUD DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA AGRUPAR DOS FINCAS

No puede utilizarse el Expediente del art. 199 LH para realizar la agrupación de dos fincas registrales, vía rectificación de superficie, si no que ha de inscribirse la correspondiente escritura de segregación.

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