- SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES
- RESOLUCIONES PROPIEDAD:
- 212.** FALTA DE INTERÉS LEGÍTIMO PARA PEDIR UNA CERTIFICACIÓN
- 213.* INSCRIPCIÓN DE TÍTULO OTORGADO POR QUIENES NO SON TITULARES REGISTRALES
- 214.*** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
- 215.** INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA PESE A DENEGARSE LA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE
- 216.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA ORDENADA POR MANDAMIENTO JUDICIAL
- 217.*** INSCRIPCIÓN DE LA EJECUCIÓN DE UN EMBARGO POSTERIOR A UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER
- 218.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
- 219.** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA CONFORME AL ART. 201.1 LH. SERVIDUMBRE DE PASO NO CONTEMPLADA EN LA GEORREFERENCIACIÓN
- 220.** HERENCIA. INTERVENCIÓN DE LOS DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO
- 221.** CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD EN LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES
- 222.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
- 223.** SUBSANACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPARCELACIÓN. REVIVISCENCIA DE FINCA DE REMPLAZO.
- 224.** HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA SEPARACIÓN DE HECHO ENTRE EL CAUSANTE Y SU CÓNYUGE
- 225.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. CONTIENDA SOBRE UNA SERVIDUMBRE DE PASO
- 226.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES BASADA EN LA CATASTRAL
- 228.* EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN
- 229. ** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO DE DERECHOS HEREDITARIOS
- 230.** INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA DE BIENES GANANCIALES ESTANDO DISUELTA Y NO LIQUIDADA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES
- 231.** LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO
- 232.* DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH
- 233.** INMATRICULACIÓN. DUDAS DE COINCIDENCIA CON UNA FINCA INSCRITA. ARTÍCULO 199 LH.
- 234.** NOVACIÓN SIN MODIFICACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA
- 235.** ASIGNACIÓN DE NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER A UNA FINCA EXISTIENDO PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DEL HOSPEDAJE EN LA COMUNIDAD
- 236.** INSCRIPCIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIALMENTE
- 237. () PARTICIÓN DE FINCA GANANCIAL SUJETA A SUSPENSIÓN DE PAGOS
- 238.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
- 239.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE QUIEN DICE SER REPRESENTANTE DE UN COLINDANTE
- 240.* RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO DE LA TITULARIDAD DE UNA FINCA
- 241.** FORMA DEL DOCUMENTO POR EL QUE SE SOLICITA UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA
- 242.* RECTIFICACIÓN DE SUPUESTOS ERRORES EN INSCRIPCIONES REGISTRALES
- 245.** INSCRIPCIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIALMENTE SIN QUE CONSTE EL NIF DE UNO DE LOS HEREDEROS
- 247.*** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA
- 248.** INSCRIPCIÓN DE SEGREGACIÓN REALIZADA EN SENTENCIA JUDICIAL
- 249.*** REDUCCIÓN DE CABIDA DE FINCA DECLARADA COMO DOMINIO PÚBLICO CON POSTERIORIDAD A SU ADQUISICIÓN POR EL TITULAR REGISTRAL
- 250.*** REGISTRO DE BIENENS MUEBLES. PLAZOS DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. COVID 19
- 251.() INSCRIPCIÓN DE AUTO JUDICIAL HOMOLOGANDO UN ACUERDO TRANSACCIONAL
- 252.** DOCUMENTOS UNIDOS A LA ESCRITURA MATRIZ NO FIRMADOS POR LAS PARTES
- 253.** RECONOCIMIENTO DE DEUDA. ACREDITACIÓN DE LA DEUDA POR APUNTES DE CONTABILIDAD. COMPENSACIONES DE DEUDAS CON CRÉDITOS Y MEDIOS DE PAGO.
- 254.*** INSCRIPCIÓN DE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA
- 255.* INSCRIPCIÓN DE FINAL DE OBRA DE UN EDIFICIO DE PROMOCIÓN PÚBLICA
- 256.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. VALOR Y EFECTOS DE LA CONSTANCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL
- 257.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL
- 259.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA DECLARACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN DE UN EDIFICIO
- 260.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA NO ENTABLADA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL
- 261.*** INMATRICULACIÓN POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO
- 262.* REVOCACIÓN DEL NIF ENTRE EL OTORGAMIENTO DE UNA ESCRITURA DE AUMENTO DE CAPITAL Y SU PRESENTACIÓN EN EL REGISTRO
- 263.** CANCELACIÓN UNILATERAL DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR EL COMPRADOR. PAGO EFECTUADO FUERA DE PLAZO.
- 264.** APRECIACIÓN DE LA INEFICACIA SOBREVENIDA DE LEGADO A FAVOR DE LA PAREJA POR CESE DE CONVIVENCIA
- 265.** REVOCACIÓN DEL NIF ENTRE EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA Y SU PRESENTACIÓN EN EL REGISTRO
- 266.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD DENEGADA POR EXISTIR UNA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN A EFECTOS EJECUTIVOS
- 267.* SOLICITUD DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA AGRUPAR DOS FINCAS
- RESOLUCIONES MERCANTIL:
- 227.* CONVOCATORIA DE JUNTA EN FORMA DISTINTA A LA ESTATUTARIAMENTE ESTABLECIDA
- 243.*** RETRIBUCIÓN DE LOS ADMNISTRADORES: POSIBLE CONTRATACIÓN DE UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL.
- 244.() RETRIBUCIÓN DE LOS ADMNISTRADORES: POSIBLE CONTRATACIÓN DE UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL.
- 246.() CIERRE POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES. CERTIFICADO REAPERTURA DE HOJA.
- 258.** REQUISITOS DE LOS ACUERDOS DE CONSEJO PARA CONSTITUIR UNA SOCIEDAD.
- ENLACES:
INFORME Nº 369: BOE JUNIO de 2025.
2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:
RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR
Ir al INFORME de JUNIO (Secciones I y II del BOE)
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Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.
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*** Muy interesante.
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RESOLUCIONES PROPIEDAD:
212.** FALTA DE INTERÉS LEGÍTIMO PARA PEDIR UNA CERTIFICACIÓN
Resolución de 28 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la Propiedad de Torrelodones a expedir una certificación literal de varias inscripciones relativas a una finca.
Resumen: La posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el artículo 234 de la Ley Hipotecaria pero también en estos casos es preciso que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes.
Hechos: Se presenta instancia solicitando certificación literal de las inscripciones 9.ª, 10.ª y 11.ª de una determinada finca registral alegando como interés legítimo «las operaciones particionales del Juzgado Mixto número X de Collado Villalba».
El Registrador califica negativamente en base a los siguientes argumentos:
1º. La inscripción 9.ª contiene pronunciamientos de dominio que no se encuentran vigentes en la actualidad.
2º. No se aporta documentación alguna que permita conocer el objeto del procedimiento al que se refiere el interés legítimo.
3º. No se acredita por el solicitante la condición de heredero de los titulares registrales que consta en las inscripción 9.ª
La Dirección confirma la calificación.
La posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el artículo 234 de la Ley Hipotecaria pero también en estos casos es preciso que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes y es que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador.
En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar:
1º. Si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada.
2º. Deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y,
3º. Qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.
La publicidad ha de ser para finalidades de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.
En relación con el interés legítimo, éste debe ser:
a) Un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés).
b) Ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y
c) Ha de ser legítimo. Este concepto de interés legítimo es más amplio un concepto más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito.
Pero el registrador, como ha señalado la Resolución de 30 de mayo de 2014, en el ámbito de su calificación, para considerar justificado ese interés no sólo debe apreciar la literalidad de la causa aducida, sino también su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la información, de forma que la mera mención de un motivo, aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple o certificación solicitada, sino que será el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en la solicitud, el que determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión de los datos que, a su juicio y bajo su responsabilidad, facilite el registrador al peticionario de la información. (ER)
213.* INSCRIPCIÓN DE TÍTULO OTORGADO POR QUIENES NO SON TITULARES REGISTRALES
Resolución de 29 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de gananciales.
Resumen: No es inscribible un título otorgado por quien no es titular registral. La segregación requiere licencia o declaración de innecesariedad, salvo en los casos en que proceda la aplicación analógica del art. 28. 4 LS (antigüedad)
Supuesto: Se recurre contra la calificación negativa por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de gananciales de una finca procedente de segregación otra, y respecto de la que la notaria autorizante advierte en la escritura la falta de inscripción de la adquisición a favor de los otorgantes.
Como cuestión procedimental previa, recuerda la DG que, conforme al art. 326 LH, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por tanto, no han de ser tenidos en cuenta ninguno de aquellos documentos que acompañen al escrito de interposición del recurso y que no se presentaron al inicio del procedimiento registral que culminó con la calificación que ahora se recurre, y que es doctrina reiterada de este mismo Centro Directivo que el recurso no es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión de los documentos aportados durante la tramitación del recurso, a fin de obtener una nueva calificación
En cuanto al fondo del asunto, la DG confirma la calificación registral en virtud del principio de tracto sucesivo, en una doble manifestación, al no figurar inscrita previamente la segregación de la finca inventariada y no figurar previamente inscrita la finca a favor de los otorgantes (art 20). La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular o derivados de procedimientos judiciales o administrativos en que el mismo no haya tenido intervención.
En cuanto a la exigencia por la registradora de licencia municipal de segregación o declaración municipal de innecesariedad para la inscripción de la finca segregada se confirma también en este punto la nota de calificación siendo doctrina reiterada de este Centro directivo R. 17 de octubre de 2014, R. 5 de mayo de 2015, R. 26 de mayo de 2015, R. 13 de febrero de 2019, R. 25 de julio de 2019) que para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del art. 28 TR Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 y del art. 78 RD 1093/97, de 4 julio, sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podría estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del art. 28.4 LS. (JCC)
214.*** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 29 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Fuenlabrada n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de descripción, división material y agrupación de fincas en régimen de propiedad horizontal.
Resumen: La rectificación de superficie de un elemento privativo de la propiedad horizontal implica una rectificación del título constitutivo y exige acuerdo de la unanimidad de los propietarios.
Hechos: Escritura de rectificación de superficie y división material de entidad privativa en un edificio en régimen de propiedad horizontal y agregación de cada una de las fincas resultantes a otras entidades privativas.
La rectificación de superficie se funda en certificado técnico (ingeniero técnico industrial ¿?), en certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente con la certificación técnica y en certificación de acuerdo de la Junta de Propietarios autorizando la rectificación por mayoría, no por unanimidad.
El Registrador: califica negativamente señalando que:
Es necesario el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios porque la rectificación de superficie supone una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
Y que, de conformidad con el art 155 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, al haberse incorporado en la escritura certificado técnico junto con descripción de las operaciones y planos, ha sido necesaria la previa realización de un proyecto técnico, con lo que no basta la declaración responsable (además de que lo presentado es una solicitud de licencia y no una declaración responsable) sino licencia de segregación y, en todo caso, aun admitiendo lo presentado como declaración responsable, faltaría (art 159-5 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid) el acto de conformidad del Ayuntamiento
El Presentante recurre el primer defecto señalando que con la rectificación de la superficie, recogida erróneamente en el título previo y que ya se tuvo en cuenta a la hora de asignarle la cuota de participación, no se produce una modificación del título constitutivo porque no afecta a las fincas colindantes que mantienen sus dimensiones y su cuota de participación
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina: Las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal para las modificaciones de los títulos constitutivos se imponen también en protección de la extensión de los elementos comunes.
Todo lo no especificado en el título constitutivo como privativo es común por defecto, de modo que cualquier alteración de la superficie en favor de un elemento privativo podría serlo con merma de la extensión superficial de los elementos comunes.
Toda modificación de elementos de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal implica cumplir los requisitos que la Ley de Propiedad Horizontal exige para su constitución, tanto en caso de configuración «ex novo» del régimen como en el caso de mutación de un régimen fáctico a uno formalmente constituido
Y para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, según resulta de los arts 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, se exige la unanimidad de todos los propietarios. (SNG)
215.** INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA PESE A DENEGARSE LA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE
Resolución de 29 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Avilés n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un exceso de cabida.
Resumen.- La denegación de la inscripción de un exceso de cabida no es óbice a que se inscriba el negocio principal. La fundamentación de la denegación de la inscripción debe recogerse en la nota de calificación y no en el informe, a fin de no producir indefensión.
Hechos.- En una escritura de compraventa de una finca se rectifica su descripción incrementándola en más del doble de la inscrita, con la manifestación de que, si el registrador de la propiedad no considera acreditado el exceso de cabida, se inscriba la compra con la superficie registral, excluyendo expresamente la tramitación del art. 199 LH.
Calificación.- El registrador deniega la inscripción por considerar que el exceso de cabida encubre una agrupación con otra finca. Al parecer, en su informe alude a la indeterminación del objeto del negocio inscribible, que puede causar su invalidez.
Recurso.- El notario autorizante recurre la calificación registral alegando que el hecho de que el registrador no considere acreditado el exceso de cabida, no debería ser óbice para la inscripción de la compraventa.
Resolución.- La DGSJFP confirma la nota de calificación en cuanto a la denegación de la inscripción del exceso de cabida, y estima el recurso en cuanto a la denegación de la inscripción de la compraventa, que deberá ser inscrita con la cabida actual según Registro.
Doctrina.- Para inscribir un exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita debe tramitarse alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH.
En el presente caso, en la nota de calificación no queda claro si el registrador deniega solo la inscripción del exceso de cabida o también la de la compraventa. En el informe posterior al recurso, sí fundamenta la denegación de la inscripción de la compra, pero dicha fundamentación debía recogerse en la nota y no en el informe, a fin de que no se produzca indefensión en el interesado para elaborar el recurso. (VEJ)
216.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA ORDENADA POR MANDAMIENTO JUDICIAL
Resolución de 30 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Burjassot, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca ordenada por mandamiento judicial en el que se incorpora un decreto de letrado de la Administración de Justicia de cancelación de la nota marginal de la existencia de ejecución hipotecaria y una diligencia de adición de cancelación de la inscripción de hipoteca.
Resumen: Es posible que por mandamiento se ordene la cancelación de la hipoteca no como consecuencia de la subasta y adjudicación de la finca, sino del pago realizado por la parte ejecutada de la totalidad de la cantidad que se adeudaba al acreedor por principal, intereses y costas.
Hechos: Mediante diligencia de adición a mandamiento de cancelación de nota marginal, derivado de los autos de ejecución hipotecaria, se ordena la cancelación de todas las inscripciones vinculadas a la hipoteca (inscripción, modificación y trasmisión), dejando libre de cargas la finca, en virtud de lo prevenido en el art. 688.3, en relación con el número 2, segundo párrafo, de la L.E.C.
La registradora suspende la inscripción por considerar que se ha tramitado un procedimiento de ejecución, en el que se ha producido una adjudicación por determinado precio, y resultando un sobrante, que será entregado a la parte ejecutada, por lo que será necesario aportar el correspondiente decreto de adjudicación, y mandamiento de cancelación de cargas.
Los recurrentes se oponen alegando que no ha existido una adjudicación del bien mediante subasta, sino la entrega a la parte ejecutante de las cantidades adeudas y como consecuencia de ello se ordena la cancelación de la hipoteca.
Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.
Doctrina: El presente recurso nuestro CD examina si es posible cancelar una hipoteca en virtud de una diligencia de adición al mandamiento judicial que ordenaba la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación, recaído como consecuencia de la existencia de un procedimiento sumario de ejecución.
Partiendo de la base de la posibilidad de que un mandamiento judicial sirviera de base para cancelar la hipoteca, de la documentación presentada al registro resulta:
La consignación por parte de los ejecutados en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la cantidad de 66.366,82 euros
Su traslado a la parte ejecutante para que se pronunciara sobre la consignación.
El acuerdo para liberar el bien y la entrega a la parte ejecutante de la cantidad adeuda de principal, intereses y de la tasación de costas.
Y en consecuencia en la diligencia de adición se ordena la cancelación de la hipoteca y de todas las inscripciones a ella vinculada dejando libre de cargas la finca.
De todo lo anteriormente expuesto se deduce que la cancelación de la hipoteca se ordena no como consecuencia de la subasta y adjudicación de la finca, sino del pago realizado por la parte ejecutada de la totalidad de la cantidad que se adeudaba al acreedor por principal, intereses y costas, por lo que se estima el recurso.
Comentarios: Con la presente resolución vemos que es posible dentro del mismo procedimiento de ejecución hipotecaria la cancelación de la Hipoteca por mandamiento, cuando el acreedor solicite que se comunique al deudor la posibilidad que hasta el día señalado para la celebración de la subasta pueda suspender la enajenación del bien mediante la consignación exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan producidos a lo largo del procedimiento y resulten impagados, por aplicación del artículo 693.3 de la L.E.C en base al cual revoca la calificación. (MGV)
217.*** INSCRIPCIÓN DE LA EJECUCIÓN DE UN EMBARGO POSTERIOR A UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER
Resolución de 30 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Fuenlabrada n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una certificación de adjudicación de auto y un mandamiento de cancelación de cargas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria por existir anotada, con posterioridad a la carga ejecutada, una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por juzgado.
Resumen: constando anotada una prohibición de disponer dictada por el juez de Instrucción en causa penal, no cabe la inscripción de un decreto de adjudicación derivado de la ejecución de un embargo anterior a dicha anotación sin la correspondiente autorización de dicho juez de Instrucción que expresamente lo permita.
Hechos: se presenta certificación de adjudicación de auto y un mandamiento de cancelación de cargas ordenando la cancelación de cargas posteriores a la carga ejecutada, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Con posterioridad a la carga ejecutada, consta practicada una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por un juzgado.
El Registrador califica negativamente por haber apreciado los siguientes defectos:
1º. No resultar el estado civil del comprador, lo que impide conocer el carácter privativo o ganancial de la adquisición.
2º. La finca adjudicada se encuentra gravada con una prohibición de disponer ordenada en un procedimiento penal. La anotación es de fecha posterior a la anotación de embargo que se ejecuta. La certificación del acta de adjudicación es de fecha anterior al auto que ordenó la anotación de prohibición de disponer.
El Registrador analiza en su nota de calificación la evolución de la doctrina de la Dirección General desde la R. de 5 de mayo de 2016, doctrina que ha sido recientemente rectificada por la resolución de 3 de octubre de 2024.
La Dirección confirma la calificación distinguiendo entre las dos modalidades de prohibiciones de disponer:
I. PROHIBICIONES VOLUNTARIAS Y LAS QUE TIENEN SU ORIGEN EN UN PROCEDIMIENTO CIVIL.
– Tratan de satisfacer intereses básicamente privados: pueden cumplir funciones de garantía, de tutela, para lograr la plena satisfacción de la voluntad del beneficiario de la prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución del mismo, etc.
– Si cuando el titular otorgó el acto dispositivo no tenía limitado su poder de disposición, por no haberse aún otorgado la referida prohibición, dicho acto sí sería válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer, si bien la inscripción de tal acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse.
Es esta una solución que se puede denominar ecléctica. Tratándose de prohibiciones voluntarias, del artículo 145 del Reglamento Hipotecario resulta que,
a) Impide el acceso registral de los actos dispositivos realizados con posterioridad (salvo los que traen causa de asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación),
b) “A sensu contrario”, no impide la inscripción de los realizados con anterioridad pero presentados después de la prohibición, si bien tal inscripción no ha de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de prohibición, sino que esta debe arrastrarse.
En consecuencia, en el caso de los actos puramente voluntarios,
1º. No cabe la inscripción del acto otorgado con posterioridad a la prohibición de disponer.
2º. Si el acto se otorgó antes, esto es, cuando aún no se había limitado el poder de disposición del titular, el acto sí sería válido y debe inscribirse, pese a la prioridad registral de la prohibición de disponer, si bien esta no se cancelará, sino que debe arrastrarse.
3º. Cuando se trata de actos de enajenación forzosa, por aplicación del artículo 145 del Reglamento Hipotecario, distinguimos:
– Si el acto dispositivo trae causa de un asiento anterior, no solo a la prohibición de disponer, sino al del dominio o derecho real objeto de esta, procederá la inscripción de la adjudicación, purgándose la prohibición de disponer, con plena aplicación del referido precepto reglamentario.
– Si el asiento en que se basa la adjudicación ahora presentada es posterior a la inscripción de dominio o derecho real que a su vez fue objeto de la anotación, lo que procede es la inscripción de la enajenación forzosa, con arrastre de la prohibición de disponer.
II. PROHIBICIONES DE DISPONER ADOPTADAS EN PROCEDIMIENTOS PENALES Y ADMINISTRATIVOS.
– Se pretende garantizar el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar.
– En las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las administrativas, existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto. Y es que en estas últimas la prohibición de disponer no trata de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.
Debe, en consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria frente a la interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.
Ahora bien, cuando se trata del acceso al Registro de actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar,
a) Inscripción de los actos dispositivos de fecha posterior al acceso registral de la medida cautelar, pero basados en asientos anteriores a la misma à se produce el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición, sin que pueda argüirse que, en el momento de otorgar el acto en cuestión, el titular aún contaba con la correspondiente facultad de disposición. Prevalece el principio de prioridad establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria frente a la interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario.
b) Inscripción de enajenaciones forzosas derivadas de un asiento anterior al de la prohibición de disponer, se produce el cierre registral (vid. de 17 de diciembre de 2024). Y es que en el caso de que «la prohibición de disponer judicial o administrativa, de orden público, se haya practicado con posterioridad al gravamen que se ejecuta, el cierre registral a la inscripción de la ejecución posterior a la medida cautelar de prohibición será total, sin que sea de aplicación el artículo 145 del Reglamento Hipotecario. En estos casos, será el juez de lo Penal o la autoridad administrativa que acordó la medida cautelar de prohibición de disponer quien debe autorizar o no la inscripción del testimonio de adjudicación y los términos en que debe hacerse (con subsistencia o no de la medida cautelar)».
Por lo tanto, en el caso de las prohibiciones de disponer de origen penal o administrativo, el cierre registral debe ser total, aun en el caso de enajenaciones forzosas basadas en asientos anteriores a la prohibición, debiendo ser el juez penal o la autoridad administrativa quien, en su caso, autorice el reflejo registral de dicha adjudicación.
III. EL ARTÍCULO 432.1 d) RH.
El artículo 432.1.d) del Reglamento Hipotecario dispone: «En el caso que, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado. En este supuesto podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa».
La posibilidad de tener en cuenta los asientos presentados posteriormente alcanza su mayor relieve cuando se trata de procedimientos penales que ponen de manifiesto la posible irregularidad de los títulos presentados anteriormente. No se trata, por tanto, de títulos incompatibles entre sí sino del hecho de que un documento presentado con posterioridad revele la invalidez del primeramente presentado, lo que conduce a la primacía del principio de legalidad sobre el de prioridad recién referido.
Por tanto, si se presenta mandamiento penal ordenando prohibición de disponer con posterioridad al título transmisivo, como ya defendiera la Resolución de 25 de febrero de 2025, debe procederse a la suspensión de la inscripción de dicho título por aplicación del citado artículo 432.1 d) RH. (ER)
218.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 5 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Feliu de Llobregat n.º 1-Sant Joan Despí, por la que se suspende la inscripción del aumento de cabida de un elemento privativo de una propiedad horizontal solicitada mediante instancia.
Resumen: La rectificación de la cabida de un elemento privativo integrante de una propiedad horizontal exige necesariamente la rectificación del título original, y no cabe aplicar los procedimientos previstos en el artículo 201 LH.
Hechos: Se cuestiona la inscripción de una instancia privada con firma legitimada notarialmente en la que el titular registral de un elemento privativo de una división horizontal solicita la inscripción de un exceso de cabida de su finca.
Registradora: Opone a la inscripción lo siguiente: (i) La instancia privada no es título válido para practicar la rectificación pretendida porque, conforme a los artículos 2 y 3 LH. (ii) No cabe aplicar para registrar el exceso de cabida declarado el artículo 201 LH, por tratarse de un elemento privativo de la propiedad horizontal. (iii) No se ha acreditado el pago de los impuestos devengados por el acto cuya inscripción se pretende ni la presentación del documento ante los órganos competentes para su liquidación».
Titular registral: Opone a la calificación lo siguiente: (i) La rectificación de la cabida puede hacerla exclusivamente el titular registral, pues se trata de un error de medición de un elemento privativo debidamente acreditado con el Catastro y la rectificación no afecta a ningún otro elemento privativo del edificio. (ii) No es exigible la presentación en la oficina liquidadora cuando no parece deducirse la existencia de ningún acto sujeto a ninguna de las tres modalidades impositivas.
Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina:
1 La rectificación de la cabida de un elemento privativo integrante de una propiedad horizontal requiere necesariamente la rectificación del título original, y no cabe mediante la tramitación del expediente notarial del artículo 201, número 1, apartado e) LH ni tampoco mediante lo dispuesto en el número 3 del mismo artículo (artícuo 201 LH en relación con el artículo 5 LPH).
2 En general, para las escritura pública que producen una rectificación en el Registro es clara la exigencia de acreditación del pago, o al menos presentación a liquidación, de los impuestos devengados por el acto cuya inscripción se pretende, y su omisión sería causa de suspensión de la calificación de fondo del resto del documento (artículo 255 LH).
Comentario: Desliza la resolución la siguiente afirmación, que contradice la calificación registral y sin justificación (artículos 2 y 3 LH): “si no estuviéramos ante un régimen de propiedad horizontal, para obtener la rectificación un error de medición en la superficie inscrita para una finca completamente independiente, sí sería suficiente la solicitud de rectificación efectuada unilateralmente y de modo auténtico, ya sea en documento privado con firma electrónica o manuscrita legitimada, o en documento público, por parte del titular registral de dicha finca, pudiendo acogerse a las posibilidades que le ofrece el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria si se cumplen los requisitos que en el mismo se contemplan”. (JAR).
219.** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA CONFORME AL ART. 201.1 LH. SERVIDUMBRE DE PASO NO CONTEMPLADA EN LA GEORREFERENCIACIÓN
Resolución de 5 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca, por dudas fundadas en la identidad, al haberse presentado en la tramitación del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados, que alega invasión de su finca.
Resumen.- El expediente del art. 201.1 LH no puede prosperar si existe controversia no resuelta durante su tramitación. La existencia de una servidumbre de paso no tiene incidencia alguna en la inscripción de la georreferenciación de la finca.
Hechos.- En la tramitación del expediente notarial del art. 201.1 para rectificar la descripción de una finca e inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se formulan alegaciones contrarias a la inscripción de la georreferenciación por parte del titular de la finca colindante por el norte, porque alega que el trazado del lindero norte de la georreferenciación aportada al expediente solapa parcialmente con su finca, al no respetar la pared de piedra que delimita ambas propiedades e incluirse en la georreferenciación de la finca objeto del expediente un camino de acceso existente por el lindero oeste, único punto de entrada a su propiedad, del que dispone desde tiempo inmemorial, existiendo una valla delimitadora de dicho camino, que no se ha tenido en cuenta. Los promotores del expediente presentan una nueva georreferenciación que es notificada al colindante alegante, que no vuelve a oponerse a la misma.
Calificación.- El registrador de la propiedad suspende la inscripción porque entiende que debe otorgarse la escritura de constitución de servidumbre, por acuerdo entre ambos colindantes, para disipar las dudas en la identidad de la finca.
Recurso.– El notario autorizante interpone recurso alegando que la constitución de la servidumbre no puede ser impedimento para la inscripción de la rectificación descriptiva y de la georreferenciación de la finca, pues no obsta a que la superficie de la finca sea exacta, toda vez que el terreno del camino corresponde al predio sirviente, que sería la finca objeto del expediente, sin que la misma esté inscrita ni el alegante haya presentado ningún título que justifique su existencia.
Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Doctrina.- En la tramitación del art. 201.1 LH, el notario debe archivar el expediente si advierte la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas. El mero hecho de que los promotores del expediente reconozcan la existencia de una servidumbre de paso, que no se constituye, y que aporten una nueva delimitación gráfica que no recoge las alegaciones del colindante, no es suficiente para considerar resuelta la controversia, pese a la ausencia de oposición a la segunda notificación.
Sin embargo, la existencia de una servidumbre de paso no afecta a la delimitación de la finca objeto del expediente, puesto que la superficie destinada a camino se integra en ella, como predio sirviente. En ningún caso, dicha superficie pueda considerarse como propiedad del predio dominante, pues el uso que puede hacerse del camino solo es para el acceso a su finca enclavada. Dicho uso siquiera implica posesión en concepto de dueño de dicha superficie, que pudiera servir de base para una usucapión del mismo, que además debe declararse judicialmente.
El defecto que impediría la inscripción debería basarse en un juicio registral de dudas en la identidad de la finca, fundado en las alegaciones del titular registral de una finca colindante, que alega invasión de su finca delimitada por un muro de piedra; en cambio, la exigencia de constitución del derecho real de servidumbre no tiene incidencia alguna en la inscripción de la georreferenciación de la finca. (VEJ)
220.** HERENCIA. INTERVENCIÓN DE LOS DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO
Resolución de 6 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Soria n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencias.
Resumen: Como regla general, no se exige la prueba de la falta de descendientes de los desheredados y basta una manifestación al respecto, pero dicha manifestación no es suficiente para desvirtuar lo expresado por el testador en su testamento, que expresamente reconoce la existencia de tales descendientes del desheredado, cuyos derechos legitimarios deben ser salvaguardados, conforme al artículo 857 del Código Civil.
Hechos.- La causante fallece en 2021, estado de casada y dejando dos hijos (E y F), bajo testamento en el que instituye heredero a uno de ellos (E) y desheredado totalmente al otro (F), sin perjuicio de la legítima estricta de los nietos del hijo desheredado. En 2023, fallece el viudo bajo testamento en el que instituye a su hijo E como heredero universal y deshereda tanto a su hijo F como a dos nietos, hijos de F, mayores de edad. En 2024, el hijo instituido heredero, E, otorga acta en el que manifiesta «que no tiene conocimiento de tener sobrinos, y quiere hacer constar dicha declaración en documento público (…)», y otorga también por sí solo escritura de aceptación y adjudicación de las herencias causadas por sus dos padres.
Calificación.- La registradora señala que la primera causante reconoce en su testamento los derechos legitimarios de los hijos de su hijo E, que además quedan identificados nominativamente en el testamento del esposo. Por ello, dichos nietos deben consentir la manifestación de herencia y adjudicación de herencia realizada por el heredero único, el hijo F, en su caso, modificarla junto con él para adquirir derechos en la herencia de su abuela. Respecto a la herencia del viudo, arguye la registradora que la manifestación hecha por el hijo instituido heredero, don F. M. S., contradice frontalmente lo manifestado por sus padres en sus testamentos, por lo que no puede ser tenida en cuenta a los efectos de apartarlos de la herencia, máxime cuando su propia madre ha preservado la legítima de los mismos y el padre, aunque los ha desheredado, los ha identificado en su testamento.
Recurso.– El recurrente alega que basta con afirmar el desconocimiento de si existen descendientes ulteriores y no es preciso algún tipo de acreditación de este extremo; que no es preciso justificar que se haya dejado descendientes que ostenten derecho a la legítima, y que no consta que, después del fallecimiento de los causantes, hubiesen formulado reclamación alguna para hacer valer su pretensión, y no han dado señales de vida o existencia alguna.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina.- Según doctrina reiterada de la Dirección General es procedente exigir que, si el desheredado carece de descendientes, se manifieste así expresamente por los otorgantes, y, en otro caso, se acredite (mediante acta de notoriedad o cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho) quiénes son esos hijos o descendientes, manifestando expresamente que son los únicos siendo necesaria su intervención en las operaciones de adjudicación de la herencia, salvo que se trate de un caso en que el testador haya nombrado contador-partidor con facultades para realizar la partición de la herencia de la que resulte que se ha reconocido la legítima a tales herederos forzosos (Resoluciones de 28 de enero de 2021, 10 de febrero de 2021, 20 de julio de 2022 y 23 de julio de 2024).
En el concreto supuesto, se hace por el heredero único en acta notarial una lacónica manifestación: «que no tiene conocimiento de tener sobrinos». Esta manifestación, que en principio habría de ser suficiente, colisiona sin embargo con las disposiciones testamentarias de ambos causantes, las cuales desvirtúan su contenido y abren, además, la posibilidad de que los nietos desheredados puedan tener hijos que serían legitimarios en la segunda sucesión; con lo que se hace necesaria su concurrencia en la herencia de su abuela por haber sido llamados en la legítima estricta; y en la herencia de su abuelo, que se manifieste que esos desheredados carecen de descendientes a su vez. Y es que, tal y como concluye la Dirección General: «una cosa es que no se exija la prueba de la falta de descendientes de los desheredados y baste una manifestación al respecto, y otra es que, ante la manifestación de los testadores sobre sus descendientes, quepa la mera manifestación en contra hecha por el heredero». (BZR).
221.** CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD EN LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES
Resolución de 6 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 18 a inscribir una adjudicación de herencia. (ACM)
Resumen: Fallecido el cónyuge titular registral de bien privativo por confesión se requiere, aunque ya estuviesen divorciados y en paradero desconocido, el consentimiento del confesante o de sus herederos forzosos.
– Hechos: Se presenta instancia por el heredero único de una finca inscrita a nombre de su madre causante (fallecida en 2024) con carácter privativo por confesión (por haberla comprado con dinero de su exclusiva propiedad) hecha en 1977 por su entonces esposo (y padre del heredero), hoy ya divorciados y del que se desconoce su paradero actual y si tuvo o no otros hijos.
– El Registrador: califica negativamente, Por no constar si el esposo confesante ha sobrevivido o no a su exesposa (bastaría aportar Fe de vida), y en caso de haber fallecido, por faltar el consentimiento/ratificación del sus herederos forzosos, ex Art 1324 CC (…tal confesión por sí sola no perjudicará a los herederos forzosos del confesante…)
– El Presentante: recurre exponiendo que es imposible acreditar tales hechos, pues su padre les abandonó tras su nacimiento, y su madre acabó solicitando el divorcio hace 38 años, en rebeldía del esposo, que según la AEAT residía entonces en Ecuador.
a) Sería bastante con la publicidad registral de la confesión, que le daría oponibilidad erga omnes, y, además, según la doctrina de los actos propios vincularía a sus otros herederos forzosos, si los tuviese.
b) Igualmente con el divorcio posterior se extinguiría la sociedad de gananciales y ninguno de loa cónyuges tendría derecho sobre los bienes privativos del otro o sus herederos;
c) Si en el registro ya consta la privatividad se estarían también cumpliendo los requisitos de Tracto sucesivo.
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Siguiendo los criterios de la R. 6 marzo 2025, entiende que mientras no sea derogado o declarado ilegal el Art 95-4 RH, éste debe ser aplicado, y no sólo a los actos de enajenación del bien inscrito con carácter privativo, sino también a la adjudicación por herencia, ya que para destruir la presunción de ganancialidad del art. 1361 CC no es suficiente la confesión, pues ésta solo opera entre cónyuges (Art 1324 CC), pero no ante terceros que se pudieran ver afectados, como son los posibles acreedores o legitimarios.
b) Aunque la Sociedad de gananciales se hubiese disuelto judicialmente por divorcio, su liquidación sí requiere el concurso del confesante o los herederos forzosos (pars bonorum) de éste para la ratificación del carácter privativo en la confección del inventario, a los efectos de quedar salvaguardada la cuantía de su legítima.
c) En definitiva la confesión de privatividad del Art 1324 CC, recogió, tras Ref. 1981, la jurisprudencia del TS que matizaba la ya derogada prohibición de donaciones entre cónyuges, de modo que tal confesión no aparece configurada en nuestro ordenamiento como una declaración de voluntad que fije frente a todos el carácter privativo del bien, sino como un simple medio de prueba, que opera en la esfera interconyugal y que carece de virtualidad para desvirtuar por sí sola la presunción de ganancialidad del 1361 CC.
Así el Art 95-4 RH (y a diferencia de los arts 93-1 y 95-1 RH) NO exige hacer constar en el asiento el carácter privativo o ganancial, limitándose a ordenar que se inscriban a favor del cónyuge favorecido por la confesión, con expresión de esta circunstancia, produciéndose una cierta indeterminación registral en lo relativo al carácter de la titularidad de ese bien. Y es precisamente por esta indeterminación por lo que se impone el consentimiento de los herederos forzosos del confesante.(ACM).
222.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 6 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 7 a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, por concurrir la oposición del titular de una finca colindante y del Ayuntamiento del lugar de situación de la finca en virtud del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.
Resumen.- La oposición a la inscripción de la georreferenciación debe aportarse un principio de prueba que, razonablemente, debería consistir en un dictamen pericial emitido por un técnico, pero no necesariamente en una representación gráfica georreferenciada.
Hechos.- En la tramitación de un expediente del art. 199 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición por parte de un colindante, quien alega que la georreferenciación invade dos fincas de su propiedad y una zona verde de titularidad municipal, aportando un informe técnico que realiza una comparativa de superficies e incluyendo unos planos superpuestos sobre ortofotografía aérea que incluyen la delimitación de la unidad de ejecución en que se sitúan las fincas.
Calificación.- A la vista de las alegaciones formuladas, el registrador suspende la inscripción solicitada, por causa de las oposiciones manifestadas, por entender que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa propuesta, proponiendo como medio de resolución de la controversia existente la tramitación del expediente notarial de deslinde o procedimiento de conciliación registral, sin perjuicio de acudir a la vía jurisdiccional. Además, observa que se han producido diversas alteraciones en el historial de la cartografía catastral.
Recurso.- El recurrente alega que el informe técnico que únicamente se limita a indicar comparativas de superficie entre los datos catastrales, sin determinar cuáles son los límites materiales de la finca colindante; también alega que la finca colindante no tiene la georreferenciación inscrita y la existencia de un cerramiento entre ambas fincas. Y por lo que se refiere a la segunda de las alegaciones, entiende que no se acredita la titularidad dominical del Ayuntamiento sobre las zonas verdes.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción.
Doctrina.- Aunque es cierto que el medio más recomendable para sustentar una oposición a la representación gráfica que pretende inscribirse viene constituido por un informe técnico que precisamente georreferencie la finca del promotor, para así contraponer ambas representaciones gráficas y evidenciar, de ese modo, la posible invasión o solape entre ambas georreferenciaciones, lo cierto es no puede exigirse al alegante que aporte un levantamiento topográfico o delimitación georreferenciada de su finca, pues esta exigencia no está contemplada legalmente.
El reflejo registral de la referencia catastral de una finca no supone la asunción de las diferencias descriptivas que puedan existir entre la descripción de la parcela catastral y la finca registral, como unidades conceptuales diferentes. Simplemente, es una circunstancia de la inscripción, que sirve para localizar la finca en la cartografía catastral.
Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, lo que puede extenderse también a los vallados; haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica.
Por lo que respecta a la zona verde, queda acreditada su carácter demanial por cesión efectuada en ejecución de un Plan Parcial, por lo que estamos ante una invasión del dominio público que debe conllevar la denegación de la inscripción pretendida. (VEJ)
223.** SUBSANACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPARCELACIÓN. REVIVISCENCIA DE FINCA DE REMPLAZO.
Resolución de 6 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de subsanación.
Resumen: Una vez inscrita una reparcelación no es procedente la reviviscencia del historial de una finca, con la finalidad de subsanar un error cometido en origen, sino que lo procedente es subsanar dicho error mediante la presentación de los títulos cuyo no acceso al registro lo han provocado.
Hechos: Se solicita por escritura de 2024, la reviviscencia del historial registral de una finca cancelado formalmente por subrogación real operada por la reparcelación en escritura de 2005 al sustituirla por una nueva finca de resultado.
La solicitud es consecuencia de una serie de errores en la superficie de una de las fincas segregadas de una matriz y sobre todo porque una de las fincas se volvió a aportar a la junta de compensación sin que se le haya adjudicado otra finca de reemplazo siendo sustituida por una cantidad dineraria.
Lo ocurrido, según aclara el CD, es que ahora “se pretende hacer constar registralmente la existencia de una superficie en la finca de origen que no fue aportada a la reparcelación por cuanto fue segregada de la finca de origen, sin que dicha segregación accediera al Registro, pero que sí se tuvo en cuenta en la reparcelación mediante la medición actualizada de la finca de origen en el propio expediente”.
La registradora se opone alegando, que no es el documento presentado, título hábil para la rectificación registral solicitada apuntando que el título adecuado sería el documento formalizado por la Administración tras la tramitación de un expediente complementario de la reparcelación con los requisitos exigidos en los artículos 113.3 y 174.5 del Reglamento de Gestión Urbanística.
El notario recurre y señala que estamos en presencia de una inexactitud registral, contemplada en el artículo 40, letra d), de la Ley Hipotecaria, conforme al cual están legitimados para subsanarla los titulares registrales o, en su defecto, por resolución judicial.
Resolución: Se desestima el recurso y se confirma la calificación impugnada.
Doctrina: El problema planteado se centra en determinar si las fincas de origen, una vez aprobado e inscrito el expediente de reparcelación, se deben considerar como extinguidas jurídicamente a todos los efectos.
Para ello la DG estudia la naturaleza jurídica de la subrogación real como modificación objetiva de un derecho subjetivo” determinado que se trata “de una sustitución de un bien por otro en el patrimonio de una misma persona, de forma que el bien nuevo ocupa el lugar del antiguo para quedar sometido a su mismo régimen jurídico y titularidad…”.
La titularidad jurídica, permanece idéntica e inmutable y, por tanto, sometida al mismo poder de disposición de su titular que en nada ha variado.
Añade que “las fincas de origen, en rigor, no desaparecen por efecto de la aprobación del proyecto de distribución de beneficios y cargas” sin que tampoco desaparezca la finca física y tampoco la registral.
“Sobre la finca de origen no hay prohibición de disponer, ni cierre registral” … “lo que hay es una situación de carácter transitorio” cuyo tratamiento registral se regula en el artículo 68 del texto refundido de la Ley de Suelo y en los artículos 14 a 17 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
Por la subrogación real “el derecho, su contenido y su titular o titulares sigue siendo el mismo, y lo único que cambia es su objeto”.
Por ello se rechaza el recurso en base a los principios de legitimación registral y el de salvaguardia judicial de los asientos y en consecuencia la posibilidad de revivir el historial jurídico de una finca puede ser rechazado dado que ese historial “se encuentra trasladado al de la finca de resultado que la sustituye jurídicamente y desaparecida físicamente la finca de origen en virtud de la reordenación de terrenos”.
Por consiguiente, concluye que lo procedente sería “formalizar en el proyecto o en otro título la segregación previa a la aportación” y no rectificar como se hizo “la superficie de la finca de origen haciendo constar únicamente la incluida en el ámbito de actuación”.
En definitiva, que en expresión de la DG quedó «desinmatriculada» una parte de finca por no haber tenido acceso al registro el título necesario para hacer constar en el registro previo a la reparcelación el título de segregación y ahora para “concordar el Registro con la realidad” ello deberá hacerse, “por alguno de los procedimientos inmatriculadores previstos al efecto en Ley Hipotecaria y con sus correspondientes requisitos”.
Comentario: Se trata de un caso muy particular que quizás se dé con más frecuencia de la deseada y cuya solución, como la de otros muchos supuestos endiablados e indeseados que puedan darse, deben tener solución aplicando los más elementales principios hipotecarios, sin recurrir a mecanismos extraños a la vida tabular de las fincas. (MGV)
224.** HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA SEPARACIÓN DE HECHO ENTRE EL CAUSANTE Y SU CÓNYUGE
Resolución de 7 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 53 a inscribir una escritura de herencia.
Resumen: En los casos de herencia en que el causante estuviera separado de hecho de su cónyuge, aunque el testador lo haya manifestado así en su testamento, es necesario probar esa situación en el momento de fallecimiento del causante.
Hechos: Se otorga una escritura de herencia en Junio de 2024 por los hijos del causante, quien en su testamento de Mayo de 2024 había declarado que estaba separado de hecho de su esposa y por tanto no le dejó nada; en la escritura de herencia no comparece la esposa ni tampoco se prueba si existía o no separación de hecho en el momento de fallecimiento del testador.
El registrador considera que los herederos tienen que probar, de alguna forma, que la separación de hecho existía en el momento del fallecimiento.
El notario autorizante recurre y argumenta que: 1) las declaraciones del testador en el testamento son suficientemente acreditativas de lo relativo a su estado civil y familiares, como que no tenía más hijos, o que estaba separado legalmente, o viudo, o soltero, o que los padres estaban premuertos, 2) que el testamento es la Ley de la sucesión por lo que se tienen que aceptar las manifestaciones del testador de todo lo manifestado en su testamento, 3) el cónyuge separado de hecho no es legitimario, por lo que no se puede alegar la doctrina de protección de las legítimas, 4) la analogía del caso con el valor de lo manifestado por el testador en su testamento sobre las causas de desheredación, y 5) la doctrina de la DG en otros supuestos sobre las manifestaciones del testador.
La DG desestima el recurso.
Doctrina: No puede admitirse una partición hereditaria sin la intervención del cónyuge viudo separado de hecho sobre la base, únicamente, de la afirmación del testador o de los herederos, acerca de la situación de separación de hecho de los cónyuges, porque esa situación de hecho no puede quedar al arbitrio del testador ni de los herederos ya que con la mera manifestación sobre una situación de separación de hecho que no se ajuste a la realidad dejarían sin efecto la intangibilidad de la legítima del cónyuge viudo.
Ello no supone que se cuestione la eficacia del título de la sucesión, sino de garantizar al legitimario su legítima sobre bienes de la herencia que no ha sido desheredado.
Una cosa es que, a efectos registrales, sea necesaria una declaración judicial previa de nulidad del testamento, o de la institución de herederos ordenada en el mismo, por causa de preterición de alguno de los herederos forzosos así como para la determinación del carácter de la preterición como errónea o intencional, y otra cosa es que se prive al legitimario de su derecho a intervenir en la partición que practiquen los herederos para así velar por la intangibilidad de su legítima.
En cuanto al caso de la desheredación ordenada por el testador, no siempre basta con lo dicho por el testador en la partición de la herencia, pues hay algunos casos en los que se niega “ab initio” eficacia a las desheredaciones que no se fundan en una causa de las tipificadas en la ley, o que se refiera a personas inexistentes al tiempo del otorgamiento del testamento, o a personas que, de modo patente e indubitado (por ejemplo, un recién nacido), resulten que no tienen aptitud ni las mínimas condiciones de idoneidad para realizar o ser responsables de la conducta que se les imputa. (AFS)
225.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. CONTIENDA SOBRE UNA SERVIDUMBRE DE PASO
Resolución de 7 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 4 a practicar la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Resumen.- Una contienda judicial sobre una servidumbre de paso no es indicio de la existencia de una controversia sobre la propiedad de la porción de terreno que la opositora discute.
Hechos.- En la tramitación del expediente del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de una finca y simultáneo aumento de cabida, se formula oposición por un colindante que alega invasión de la finca de su propiedad y la existencia de una contienda judicial sobre la delimitación de ambas fincas, aportando una sentencia que resuelve sobre la existencia de una servidumbre de paso respecto de la cual se ha presentado reconvención.
Calificación.– El registrador de la propiedad suspende la inscripción a la vista de la sentencia y por implicar la georreferenciación pretendida un aumento considerable de la cabida y un cambio de lindero.
Recurso.- La recurrente sostiene que la contienda judicial versa sobre una acción negatoria de servidumbre, no planteándose respecto de la superficie discutida, que se corresponde con un patio que forma parte, por construcción, del inmueble propiedad de la recurrente, como acredita con fotografías, en las que se aprecia que el patio se halla dentro de los linderos y muros de la finca objeto del procedimiento.
Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Doctrina.- La sentencia, sujeta a reconvención, declarando la existencia de una servidumbre entre las fincas en cuestión no puede considerarse como indicio de la existencia de una controversia sobre el dominio de la porción de terreno discutida, dado que la servidumbre es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente. Lo procedente en este caso hubiera sido plantear una acción declarativa del dominio o simplemente constituir la servidumbre. (VEJ)
226.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES BASADA EN LA CATASTRAL
Resolución de 7 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Jijona a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, por concurrir la oposición del titular de una finca colindante, en virtud del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.
Resumen.- La oposición a una georreferenciación alternativa no puede basarse en la cartografía catastral, sino en otra representación gráfica georreferenciada alternativa, cuya aportación puede ser requerida por el registrador.
Hechos.- En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, varios colindantes formulan alegaciones por considerar que la representación gráfica propuesta supone una invasión de su propiedad, por no respetarse el límite material de separación de ambas propiedades, que viene constituido por un muro, el cual resulta invadido por la base gráfica cuya inscripción se solicita.
Calificación.- A la vista de las alegaciones formuladas, el registrador de la propiedad califica desfavorablemente la inscripción solicitada, por entender fundamentada la oposición formulada, ya que contrastadas las alegaciones con la representación gráfica alternativa propuesta, con la descripción catastral de la finca de los colindantes opositores y con las ortofotografías aéreas, se observa la posible verosimilitud de la afirmación contenida en el escrito de oposición, constatándose con ello el carácter litigioso de la representación gráfica que pretende inscribirse.
Recurso.- La recurrente sostiene, en síntesis, que los alegantes deberían haber basado sus alegaciones en documentación técnica que, en apoyo de sus pretensiones, desdijera la geometría asignada a la finca de los promotores por la representación gráfica propuesta, solicitando que las alegaciones se basen en un alzamiento georreferenciado realizado por técnico competente, por entender que la cartografía catastral no es acorde a la realidad y no puede ser tomada como base para sustentar la oposición manifestada.
Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación, debiendo requerirse a los colindantes que plantearon oposición para que completen el sentido de las mismas mediante la aportación de representación gráfica georreferenciada de su finca, la cual será objeto de nueva calificación por el registrador.
Doctrina.- Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, lo que puede extenderse también a los vallados. Haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica.
Cuando en el curso del procedimiento regulado en el art. 199 LH se formulan alegaciones por parte de un colindante, el registrador podrá requerirle para que aporte la justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cuál es el área geográfica concreta afectada por el supuesto solape o invasión. Esta justificación gráfica aportada, la cual además se acompaña en el supuesto de hecho de este expediente al escrito de oposición, deberá ser objeto de traslado al promotor de la georreferenciación de finca inmatriculada, pues de lo contrario le dejaría en indefensión, al impedirle contraargumentar con detalle gráfico o solicitar la inscripción parcial «recortada» en la medida necesaria para no invadir la georreferenciación que, aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada.
Si se pretende la inscripción de una georreferenciación alternativa a la catastral, los colindantes que se oponen no pueden basarse únicamente en la cartografía catastral, sino que deben aportar una representación gráfica georreferenciada alternativa de su finca de la que resulte en qué medida se ve afectada por la base gráfica que pretende inscribirse. (VEJ)
228.* EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN
Resolución de 7 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 5, por la que se suspende una instancia por la que se solicita la cancelación, rectificación de una inmatriculación e inicio de un expediente de doble inmatriculación
Resumen: La rectificación de los asientos registrales debe tener lugar con los requisitos del art. 40 de la Ley Hipotecaria
Supuesto: La presente Resolución tiene por objeto la calificación negativa de una instancia por la que se solicita la cancelación, rectificación de una inmatriculación, e inicio de un expediente de doble inmatriculación.
El registrador señala como defectos, que si lo que se solicita es que se cancele o rectifique la inscripción de inmatriculación, no es posible puesto que la rectificación debe realizarse conforme al art. 40 LH; e interpretando que se esté solicitando la tramitación de un expediente registral para poner fin a una situación de doble inmatriculación de una misma porción de terreno, las cuatro parcelas catastrales con las que dice el recurrente que se corresponde la finca registral son cuatro caminos separados entre sí, cuya realidad física no tiene nada que ver con la descripción registral de dicha finca, que se refiere a una sola porción de terreno destinada a cultivo de secano.
El recurrente manifiesta, que se ha infringido el derecho de defensa, puesto que no se han practicado las pruebas oportunas, estando a la espera de obtener testimonio de sentencia, en juicio verbal que confirma que esta parte recurrente es titular de la finca registral cuestionada, y que aportará a este expediente.
La DG desestima le recurso:
Con carácter previo, señala, en cuanto a precisamente el anuncio que hace el recurrente de que aportará a este expediente dicha sentencia, en juicio verbal, que ello no es posible, por cuanto el recurso contra la calificación negativa de los registradores de la Propiedad queda circunscrito única y exclusivamente a los documentos que se aportaron inicialmente en el momento de la calificación (art. 326 LH), sin perjuicio, lógicamente, de que pueda presentarse nuevamente la documentación con la referida sentencia y obtener una nueva nota de calificación que podrá ser positiva o negativa.
En cuanto al fondo del asunto, respecto de los dos primeros defectos, teniendo en cuenta los arts 38 (principio de legitimación registral) y 1.3 LH (salvaguardia judicial de los asientos practicados), la rectificación del Registro debe realizarse por los cauces previstos en el art. 40 LH, exigiendo, en consecuencia, el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial en procedimiento seguido contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.
En cuanto al tercer motivo alegado por el Registrador, igualmente debe ser confirmado:
Del plano catastral aportado, se puede observar, que las cuatro parcelas catastrales con las que se corresponde la finca registral son cuatro caminos separados entre sí, cuya realidad física no tiene nada que ver con la descripción registral de la finca, que se refiere a una sola porción de terreno destinada a cultivo de secano.
Finalmente, como afirma el registrador, no es posible remitir al solicitante la documentación en cuya virtud se practicó la inmatriculación, porque dicha documentación no se conserva en el Registro, sino que fue devuelta a la persona que la presentó, en cumplimiento del art. 434 RH-1. No obstante, sí puede solicitarse certificación registral de la finca con la indicación de la escritura que motivó la inscripción, al objeto de obtener, en su caso, por los cauces legales, copia autorizada. (JCC)
229. ** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO DE DERECHOS HEREDITARIOS
Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 4, por la que se suspende una anotación preventiva de embargo de derechos hereditarios.
Resumen: es posible anotar por deudas del heredero el embargo sobre bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder al heredero sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien siempre que se acredite la cualidad de heredero, mediante la presentación del título sucesorio.
Hechos: se presenta mandamiento de anotación preventiva de embargo de derechos hereditarios, que reiteraba y subsanaba un documento anterior en el que se declaraba el embargo de «la cuota abstracta que corresponda a la deudora doña J. Z. J. sobre los derechos hereditarios de la masa hereditaria de doña M. J. A. Z.».
Del citado documento resultaba lo siguiente: que se acreditaba que doña M. J. A. Z. era hija de doña J. Z. G.; que doña J. Z. G. falleció sin otorgar testamento; que, ante notario se había iniciado el procedimiento del artículo 1005 del Código civil, la Agencia Estatal de Administración Tributaria, como acreedora de doña M. J. A. Z., la requirió para que aceptara o repudiara la herencia, y en virtud del citado procedimiento, doña M. J. A. Z. había aceptado la herencia a beneficio de inventario.
La Registradora calificó negativamente al haber apreciado el siguiente defecto: debe presentarse el acta de declaración de herederos, en que se declare heredera de la titular registral a la persona contra la que se sigue el procedimiento, siendo dicha acta el título sucesorio en defecto de testamento.
La Dirección confirma la calificación con fundamento en los artículos 14 y 20 LH y 166 RH y la RDGRN de 23 de noviembre de 2006.
1º. Es posible anotar por deudas del heredero el embargo sobre bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder al heredero sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien.
2º. Requisito para ello es acreditar la cualidad de heredero, mediante la presentación del título sucesorio que enumera el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, que no enumera el acta de «interpellatio in iure» como título sucesorio.
3º. ¿Está legitimado el acreedor del heredero para instar la tramitación de un acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato?.
El Centro Directivo analiza la aparente contradicción legal del artículo 55 LN.
– El artículo 55.1 de la Ley del Notariado comienza disponiendo que quienes se consideren con derecho a suceder abintestato a una persona fallecida y sean sus descendientes, ascendientes, cónyuge o persona unida por una análoga relación de afectividad a la conyugal o parientes colaterales, podrán instar la declaración de herederos abintestato, declaración que se tramitará en acta de notoriedad autorizada por notario competente. El espíritu del artículo 55.1 de la Ley del Notariado pone el énfasis en la competencia funcional del notario dejando claro para abrir la Sección Primera que la competencia es exclusiva y excluyente, que el notario es competente si los herederos son los comprendidos en dicho artículo.
– El artículo 55.2 LN dispone que el acta se iniciará a requerimiento de cualquier persona con interés legítimo, a juicio del Notario. El artículo 55.2 se centra en la idoneidad del requirente para instar el acta, lo que no significa que estas personas con interés legítimo, a juicio del notario a cuyo requerimiento se inicia el acta, estén siempre en situación de aseverar la certeza de los hechos positivos y negativos en que se haya de fundar el acta por lo que, de ordinario, será alguno de los que se consideren con derecho a suceder abintestato a una persona fallecida el que inste la declaración de herederos abintestato.
Por tanto, en puridad, no solo podrán instarla los que tienen derecho a suceder abintestato y sus causahabientes, sino también los cesionarios del derecho hereditario e incluso cabe el interés legítimo de una persona que precise el acta de declaración de herederos para lograr la inscripción de un título previo al suyo.
En este sentido, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de diciembre de 1995 pone de relieve que la declaración acerca de la certeza de los hechos positivos y negativos en que se ha de fundamentar el acta tiene carácter personalísimo, lo que supone que no pueda realizarla, por ejemplo, el apoderado del requirente que insta el acta; otra cosa es que, para la incoación de estas actas, se haga constar la «certeza de los hechos positivos y negativos en que se ha de fundar el acta» en la misma escritura de apoderamiento que la persona que se considera con derecho a suceder confiere a un tercero para su tramitación, ya que el tercero-apoderado se convierte en un «nuntius» o mensajero, en un portador material de la voluntad del delegante.
Por tanto, el organismo acreedor, puede instar el acta de notoriedad, pero debe ser preciso en la aseveración de la certeza de los hechos positivos y negativos en que se haya de fundar el acta. (ER)
230.** INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA DE BIENES GANANCIALES ESTANDO DISUELTA Y NO LIQUIDADA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES
Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 44 a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa.
Resumen: Es válida y cabe inscribir la adjudicación de bienes de la herencia o la venta de los mismos, o la venta de bienes pertenecientes a la disuelta y no liquidada sociedad de gananciales, sin tener que liquidar formalmente la sociedad de gananciales cuando concurren todos los que agotan la titularidad sobre el bien.
Hechos: Con ocasión de la inscripción de escritura de elevación a público de documento privado de compraventa se cuestiona si, tratándose de un bien perteneciente a la disuelta y no liquidada sociedad de gananciales, puede inscribirse el bien a nombre del heredero sin previa liquidación de la sociedad de gananciales con el cónyuge viudo, considerando que la viuda consiente expresamente la inscripción a favor del heredero aunque formalmente no se haya liquidado la sociedad de gananciales.
El contrato privado que se eleva a público está datado el 25 de octubre de 1990, la escritura de elevación a público es de 14 de abril de 2022 y el causante interviniente en el documento privado había fallecido en el año 2021. Durante todo el tiempo transcurrido hubo varios negocios intermedios que desembocaron en la situación que ahora se plantea.
Registrador: Suspende la inscripción en cuanto a una mitad indivisa del bien porque considera necesario que se acredite la previa liquidación de gananciales y la adjudicación hereditaria mediante escritura pública otorgada por la viuda del causante y el único heredero, sin que sea suficiente que haya habido una partición y liquidación en documento privado.
Interesado: Entiende que, estando inscrito el inmueble a nombre de la entidad vendedora que consta en el documento privado, y acreditado el tracto hasta llegar al heredero no cabe exigir lo que se dice en la calificación registral
Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.
Doctrina:
Si bien la regla general es que resulta necesaria la liquidación de la sociedad conyugal como operación preparticional para determinar el haber hereditario, lo cierto es que ha de tenerse en cuenta la doctrina del Centro Directivo sobre la materia, puesta de manifiesto en resoluciones referidas a determinados supuestos de adjudicación de herencia o de enajenación de bienes hereditarios o pertenecientes a la disuelta y no liquidada sociedad de gananciales:
Supuestos de adjudicación de bienes hereditarios.
“…hay supuestos, en los que concurriendo todos los interesados –cónyuge viudo y herederos de los causantes en su caso– a dar cumplimiento a una disposición testamentaria, aunque el bien que se pretenda inscribir aparezca inscrito como ganancial, no resultaría necesario determinar previamente mediante la liquidación formal de la sociedad de gananciales qué participación del mismo correspondería a cada interesado, por cuanto los derechos vienen configurados en su naturaleza, contenido y extensión por el título material que los origina, lo que unido al ámbito de autonomía que se reconoce a la voluntad privada –artículo 1255 del Código Civil–, determina que para la correcta constatación en los libros registrales de las titularidades reales concurriendo varios títulos adquisitivos a favor del mismo sujeto, todos ellos determinantes de titularidades idénticas en su modo de ser y coincidentes en el objeto, bastaría a efectos del principio de especialidad, con la fijación de las cuotas recibidas por cada uno de los hijos y herederos, para que la titularidad global quede fielmente reflejada”. (RR de 20 de julio y 1 de octubre de 2007).
Supuestos de bienes hereditarios.
Con igual criterio “ha declarado inscribible la venta de bienes singulares hecha conjuntamente por todos los herederos, sin previa partición y adjudicación de los bienes, siempre y cuando acrediten su llamamiento a la herencia con el correspondiente título sucesorio y sus documentos complementarios –artículo 14 de la Ley Hipotecaria en relación con los artículos 76 y 78 de su Reglamento de desarrollo–, y se acredite, además de la liquidación de cualesquiera otros impuestos que correspondan –artículo 254 de la Ley Hipotecaria–, el previo cumplimiento de las obligaciones relativas al Impuesto sobre Sucesiones”.
Conclusión: En el presente caso, “acreditado que el ahora recurrente es el único heredero del causante comprador y que ha prestado su consentimiento el cónyuge viudo –como cotitular de la comunidad postganancial y legitimario–, el defecto invocado por el registrador no puede ser mantenido en cuanto exige que se acredite la previa liquidación de gananciales y la adjudicación hereditaria mediante escritura pública otorgada por la viuda del causante y el único heredero”.
Comentario: En general son casos en que se flexibiliza el tracto formal (tracto abreviado) pero el tracto material ha de quedar cumplido siempre. (JAR)
231.** LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO
Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elda n.º 1, por la que se suspende la legalización del libro de actas de una comunidad de propietarios, por no identificarse debidamente las fincas registrales que integran la comunidad de propietarios que solicita la legalización del libro de actas.
Resumen: Legalización de libro de actas de propiedad horizontal de hecho reconocida.
Hechos: Por instancia se solicita la legalización del quincuagésimo libro de actas de una comunidad de propietarios, haciendo constar en la misma la utilización íntegra del libro anterior y del último. Junto a la instancia se aportan una serie de documentos como el CIF de la comunidad, su acta fundacional, sus estatutos elevados a público, licencias de obras a su nombre y sobre todo una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de a 2 de marzo de 2001, que reconoce la legitimación de la comunidad de propietarios. No se hace referencia a finca registral alguna.
El registrador suspende la legalización por no identificarse finca registral alguna integrante de dicha comunidad, sin que resulte tampoco la existencia de una comunidad o propiedad horizontal tumbada, al no existir elemento común alguno (artículo 415 Reglamento Hipotecario, artículo 396 del Código Civil, artículo 24 de Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de mayo de 2003). El registrador sustituto en una extensa decisión confirma la calificación.
El administrador recurre con base a que el Residencial viene actuando bajo el régimen de propiedad horizontal, lo que ha sido reconocido tanto por el Ayuntamiento del Municipio, como por los Juzgados en numerosos procedimientos entablados a lo largo de los años citando una extensa serie de sentencias de reclamación de gastos de comunidad. Aclara que lo único que pide es la legalización del quinto Libro de Actas, para que la comunidad pueda seguir actuando con normalidad en el tráfico jurídico alegando la legalización de los libros de actas de las comunidades de hecho y la doctrina de los actos propios pues los otros cuatro libros ya fueron legalizados en el mismo registro.
Resolución: Se revoca la nota de calificación.
Doctrina: Lo primero que hace la DG es rechazar la aplicabilidad de la doctrina de los actos propios en el ámbito de la calificación registral “puesto que el sistema registral español se basa en la calificación registral autónoma e independiente”.
Una vez dejado claro lo anterior la DG va a repasar su extensa doctrina sobre la legalización de los libros de las comunidades de hecho. Así cita, entre otras, la resolución de 1 de junio de 2022, que declaró “que las comunidades horizontales de facto no constituidas formalmente, pueden legalizar sus libros siempre que existan elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes a todas ellas”, añadiendo que en estos casos es conveniente el registrador advierta que el hecho de diligenciar el libro en modo alguno supone la inscripción del régimen de propiedad horizontal ni prejuzga la calificación (…) de su título constitutivo, caso de otorgarse, ni implica que se hayan subsanado eventuales infracciones urbanísticas ni se benefician de los efectos del sistema registral, al no gozar de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral”.
La DG resume su doctrina concluyendo “para poder diligenciar un libro de actas sobre comunidades de propietarios de hecho no constituidas registralmente será necesario el cumplimiento de tres requisitos:
a) que la supuesta comunidad esté integrada por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales;
b) participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios, y
c) que se desprenda de la instancia o documentación aportada que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de un órgano colectivo, emanación de una colectividad de propietarios que funcionen en forma similar a las de una comunidad horizontal o conjunto inmobiliario.
En el caso contemplado se cumplen estos requisitos como se acredita con toda la documentación aportada y en especial de las sentencias alegadas por el recurrente en las cuales la comunidad ha sido parte, siendo aplicable al caso el 415.7.ª del Reglamento Hipotecario.
Comentario: En casos como el de la resolución vemos como la DG, superando formalismos y aplicación estricta de las normas jurídicas, resuelve según la realidad que impera en el tráfico jurídico, facilitando el funcionamiento de esas comunidades especiales, que si bien no se constituyen en régimen de propiedad horizontal o en alguno de los regímenes asimilados, cumplen una importante función al permitir el correcto funcionamiento de entes que de otra forma tendrían graves problemas para su funcionamiento. Aparte de ello pese a que como señala acertadamente la DG la calificación o lo hecho por un registrador no vincula a los demás, cuando en cuatro ocasiones se ha legalizado un libro de actas, se hace extraño a los interesados que se deniegue la legalización del quinto, aunque reconocemos que para fundamentar esa legalización tanto la nota de calificación como su confirmación por el registrador sustituto estaban bastantes argumentadas, aunque no de forma tan contundente como para que fueran confirmadas.(MGV)
232.* DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH
Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pola de Laviana, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca y de su georreferenciación, por dudas fundadas en la identidad, al proceder la misma de una división material y haber sido objeto de segregaciones previas.
Resumen.- La magnitud de la diferencia de cabida y la procedencia de la finca de división, por si solos, no tienen la entidad suficiente para denegar el inicio del expediente del art. 199 LH por posible encubrimiento de una modificación de entidad hipotecaria.
Hechos.- Se solicita la inscripción de un exceso de cabida del triple de la superficie registral y de una representación gráfica alternativa a la catastral (en el Catastro figura una superficie parecida a la registral).
Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción, sin dar inicio al procedimiento del art. 199 LH, debido a la magnitud de la diferencia superficial y por proceder la finca de una división.
Recurso.- Se basa en que la magnitud de la diferencia superficial no es por sí sola causa de denegación de la tramitación del expediente y que las dudas alegadas por la registradora pueden disiparse, precisamente, con la tramitación del expediente y la notificación a colindantes.
Resolución.– La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación en el sentido de que debe tramitarse el expediente del art. 199 LH, con citación a colindantes, para que la registradora pueda emitir la calificación mejor documentada, con toda la información disponible al respecto.
Doctrina.- Para que las objeciones de la registradora, expuestas al inicio del expediente, puedan impedir la continuación de éste, han de ser de tal entidad que, previsiblemente, no puedan solventarse durante la tramitación del propio expediente; de no ser así, el expediente ha de continuar.
La registradora no puede objetar, como único motivo para rechazar la inscripción, el hecho de existir una diferencia desproporcionada entre la superficie inscrita y la que se pretende inscribir, sin expresar además alguna otra circunstancia, como sería una alteración de los linderos, que pueda ser indicio del posible encubrimiento de negocios traslativos o de modificación de entidades hipotecarias. De no ser así, las dudas de identidad podrían disiparse con la información que pudieran aportar los colindantes, tras su citación, una vez valorada las mismas por la registradora. (VEJ)
233.** INMATRICULACIÓN. DUDAS DE COINCIDENCIA CON UNA FINCA INSCRITA. ARTÍCULO 199 LH.
Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 5, por la que suspende la inmatriculación de una finca.
Resumen: En los casos de inmatriculación de una finca, si el registrador tiene dudas (o incluso certeza) de su coincidencia con otra inscrita, será necesario que las despeje con la tramitación de un expediente del artículo 199 LH.
Hechos: Se pretende inmatricular una finca por doble título conforme a lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
La registradora tiene dudas de que coincida con otra finca ya inscrita, por lo que suspende la inscripción.
El notario autorizante recurre y alega que la finca registral que genera las dudas tiene otra referencia catastral diferente a la de la finca que se quiere inmatricular por lo que, conforme a la doctrina de la DG que cita, es suficiente para despejar dichas dudas.
La DG desestima el recurso.
Doctrina: No sólo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 LH pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199 LH porque puede y deber ser también aplicado, por estricta analogía, a un supuesto semejante, como es aquél en que se pretende inscribir la georreferenciación de una finca de modo simultáneo a su inmatriculación, y todo ello a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas, pues existe identidad de razón entre ambos supuestos (aplicar el principio superior que proscribe la doble inmatriculación, y el principio de tutela registral efectiva de titulares registrales potencialmente afectados).
En el presente expediente en vez de dudas, parecen existir certezas de la coincidencia de la finca que ahora se pretende inmatricular con otra ya inmatriculada registralmente en un extensa y motivada nota de calificación, pero ello no exime de pedir informe al titular de la finca registral cuya coincidencia puede verse afectada, y de los colindantes, para poder determinar si es realmente o no la misma finca
También ofrece otros medios alternativos para disipar dichas dudas, como la conciliación registral dentro del mismo procedimiento del 199 ya iniciado (véase Resolución de 8 de noviembre de 2022). o al deslinde notarial o judicial en un nuevo procedimiento, si dentro del ya iniciado del artículo 199 de la Ley Hipotecaria no fuera posible. (AFS)
234.** NOVACIÓN SIN MODIFICACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA
Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subrogación activa de préstamo hipotecario. (ACM)
Resumen: No es necesario, tras una novación, modificar las anteriores cifras de responsabilidad hipotecaria cuando consiste en un tanto alzado que no supera los máximos legales de la cobertura por intereses.
– Hechos: En una novación hipotecaria se sustituye un interés variable por otro fijo sin que se modifiquen las anteriores cantidades de responsabilidad hipotecaria.
– La Registradora: califica negativamente, conforme al Ppio de accesoriedad de los arts 12 y 114 LH y exige ajustar la responsabilidad hipotecaria a la modificación del tipo de interés y rectificar la escritura precisando con claridad las cantidades de que responda la finca por cada uno de los conceptos de intereses ordinarios y moratorios.
– El Notario: recurre exponiendo, además de las repercusiones tributarias que tendría aumentar o disminuir la responsabilidad hipotecaria, que, conforme a la R. 27 de junio de 2023, nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide que la hipoteca sólo garantice parte de la obligación principal; que los contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello independientemente en cuanto a ambos tipos de interés; y ello siempre que se respeten los límites legales imperativos (máximo de 5 años del Art 114-2 LH).
– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
a) Reitera su doctrina anterior recogida en la R. 27 de junio de 2023, de que a pesar de que la regla general es el carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado implica la imposibilidad de discrepancia entre los términos definitorios de la obligación asegurada y los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito, de modo que no cabe que la cobertura hipotecaria por interés tras la novación quede definida por referencia a un tipo de interés distinto del estipulado, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y precisión,
b) No obstante, en lo relativo a la configuración de la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites legales imperativos, opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide que la garantía hipotecaria sólo garantice parte de la obligación principal (arts 1255 y 1826 CC).
En el presente supuesto, se pasa de un tipo variable a uno fijo, manteniendo por responsabilidad hipotecaria la anterior cantidad fija alzada, que al ser alzada, no necesariamente debe ser modificada en la novación, salvo que con ello se infrinja el límite máximo de 5 años del Art 114-2 LH.
Como bien alega el notario recurrente si las cifras de responsabilidad hipotecaria inicialmente fijada hubieran quedado por encima del correspondiente a 5 anualidades, tendría razón la registradora al señalar que existen discrepancias, pero al ser inferiores se respetan plenamente los límites legales y las exigencias de determinación.(ACM).
235.** ASIGNACIÓN DE NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER A UNA FINCA EXISTIENDO PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DEL HOSPEDAJE EN LA COMUNIDAD
Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Astorga de una solicitud para la asignación de número de registro de alquiler de corta duración a una finca registral.
Resumen: Si bien las prohibiciones estatutarias han de interpretarse restrictivamente, la prohibición estatutaria de dedicar la vivienda a usos de hospedaje incluye a las viviendas de uso turístico
Supuesto: Se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, respecto de una finca integrante de un edificio en propiedad horizontal.
La registradora califica negativamente la solicitud ya que, consultados los estatutos de la propiedad horizontal a la que pertenece la citada finca, resulta que “...queda prohibido en los pisos el desarrollo de …la industria de hospedaje...”, por lo que surge uno de los obstáculos para la asignación del número de registro de alquiler de corta duración, por ser una actividad contraria a los estatutos de la comunidad de propietarios.
El recurrente alega que en los estatutos no mencionan la prohibición de los alquileres de corta duración que es lo que aquí se solicita, sino que se prohíben los negocios de hospedaje. Que el alquiler es de una vivienda de uso turístico, sin servicios de hospedaje; y que desde el punto de vista fiscal existen argumentos para diferenciar el servicio de hospedaje frente al alquiler de vivienda
La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.
En tal sentido reconoce, eso sí, que «es criterio general que la interpretación de las limitaciones debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier limitación del derecho de propiedad, siendo clara y constante la jurisprudencia al respecto (STS 6 y 7 de febrero de 1989, 24 de julio de 1992, 21 de abril de 1997 y 29 de febrero de 2000, doctrina posteriormente ratificada por la STS 5 de mayo de 2015)»
Cierto es que, en este caso, la regulación contenida en los estatutos de la comunidad no alude, literalmente, a las viviendas de uso turístico, dado que tales estatutos son anteriores al auge de aquellas, pero para apoyar su criterio señala:
1) Que la Real Academia Española de la Lengua define hospedaje como: «Alojamiento y asistencia que se da a alguien. Cantidad que se paga por estar de huésped».
2) Que para delimitar el concepto y el alcance de la norma estatutaria alegada en la calificación, ha de acudirse tanto a la normativa sectorial en la materia (creciente en intensidad y extensión) como a decisiones jurisprudenciales que puedan ser aplicables al caso:
a) El art. 2 del RD 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, en su letra a) recoge esta definición: “Se entenderá por Servicio de alquiler de alojamientos de corta duración: el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no…”.
Este RD (que entró en vigor el día 2 de enero de 2025, desplegando efectos sus disposiciones el 1 de julio de 2025, para otorgar un plazo suficiente para realizar las adaptaciones de carácter tecnológico y funcional necesarias por parte de todos los actores implicados en el cumplimiento de la norma), carece de disposiciones transitorias.
Y la solicitud a presentar para tal finalidad en el Registro de la Propiedad ha de reunir los requisitos que determina el art. 9 RD y ser objeto de calificación registral (art. 10). En esta calificación se comprobará toda la documentación presentada de acuerdo con el artículo anterior, asegurando la no existencia de elementos obstativos para ella, de acuerdo con la normativa aplicable en cada caso y los posibles acuerdos de la comunidad de vecinos conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio.
b) Para determinar el sentido que ha de darse al término estatutario hospedaje («industria de hospedaje») no es ocioso acudir a la definición del mismo que se contiene en normas de obligado cumplimiento y reciente aprobación.
Así, el RD 933/2021, de 26 de octubre, por el que se establecen las obligaciones de registro documental e información de las personas físicas o jurídicas que ejercen actividades de hospedaje y alquiler de vehículos a motor (en vigor a los seis meses de su publicación en el BOE», si bien las previsiones relativas a las obligaciones de comunicación produjeron efectos a partir del 2 de enero de 2023), en su art. 2 determina: «Definiciones. A los efectos de lo establecido en este real decreto, se consideran: 1. Actividades de hospedaje: las llevadas a cabo, de modo profesional o no, con la finalidad de proporcionar, a cambio de un precio, contraprestación o compensación, habitación o espacio para la pernoctación a las personas, con o sin otros servicios de carácter complementario. En todo caso, quedan incluidas en esta definición las siguientes actividades….c) Las de los operadores turísticos que presten servicios de intermediación entre las empresas dedicadas a la hospedería y los consumidores. d) La actividad de las plataformas digitales dedicadas, a título oneroso o gratuito, a la intermediación en estas actividades a través de internet, presten o no el servicio subyacente objeto de mediación, siempre que ofrezcan servicios en España».
c) En cuanto a la Jurisprudencia: la STS de 30 de enero 2024, se ocupó del sentido de una norma estatutaria que establecía la prohibición de: «Cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, “hospederías”, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley». Las sentencias dictadas en primera y segunda instancia interpretaron que los estatutos vedaban el destino de las viviendas al uso turístico, mediante la utilización de un persuasivo conjunto argumental, conforme al cual la prohibición estatutaria del destino a «hospederías» proscribe la actividad desempeñada por la sociedad demandada; puesto que si hospedería, según la Real Academia Española, es una «casa destinada al alojamiento de visitantes o viandantes, establecida por personas particulares, institutos o empresas», dentro de su contenido semántico tendría cabida la actividad de la demandada por la existencia de identidad de razón.
La conclusión que se sigue de lo expuesto es que el concepto de hospedaje y las obligaciones que determina e impone la legislación sectorial abarca también a las viviendas de uso turístico, por lo que la norma estatutaria alegada en la calificación sería aplicable a las mismas (JCC)
236.** INSCRIPCIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIALMENTE
Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Carlet n.º 2, por la que suspendía la inscripción de un testimonio expedido por letrada de la Administración de Justicia de sentencia dictada en procedimiento relativo a liquidación de régimen económico-matrimonial.
Resumen: No es necesaria la protocolización notarial en el caso presente, porque el procedimiento ha sido íntegramente contencioso. Sí habría sido necesaria en caso de una mera transacción aprobada judicialmente.
Hechos: Se presenta en el Registro testimonio de sentencia en la que se liquida el régimen económico-matrimonial, se desestima la oposición al cuaderno particional y se aprueba el cuaderno particional, así como las operaciones particionales. Se acompaña el referido cuaderno particional.
La registradora suspende la inscripción, considerando necesaria la protocolización de aprobación del cuaderno particional ya que para la liquidación de cualquier régimen económico matrimonial se sigue el procedimiento establecido en los artículos 806 y siguientes LEC. Cita también los artículos 788 y 782 LEC.
El interesado alega que «la totalidad del procedimiento ha sido contencioso y que no estamos ante una transacción homologada por un juez.
La DG estima el recurso.
Doctrina: El Centro Directivo parte de la necesidad de la titulación pública para acceder al Registro de la Propiedad y la ausencia de principio alguno que justifique una eventual «fungibilidad» entre los diferentes títulos por los que poder acceder al Registro, pues cada título material debe acceder al Registro con la clase de documento (título formal) adecuado a su naturaleza.
Para resolver, se apoya en resoluciones anteriores, especialmente en la R. 16 de junio de 2010. que analiza el principio de legalidad, según el cual, para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales es preciso que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, pero no en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse. La doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible.
La DG ha fijado una doctrina ya reiterada sobre los casos de acuerdos extrajudiciales en procesos particionales exigiendo la protocolización notarial cuando el juez no lleve a cabo una valoración de las pruebas o pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 LEC). En estos casos el auto de homologación no impediría la necesidad de protocolización notarial (ver también art. 787.2 LEC). Hay que tener en cuenta que la transacción, aun homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (art. 1817 del Código Civil).
En definitiva, cuando los procesos particionales culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública.
Sin embargo, en el caso analizado, se plantea la inscripción de una liquidación de sociedad de gananciales aprobada en proceso contencioso, en virtud de sentencia en la que se desestima la oposición al cuaderno particional, tras la valoración de la prueba realizada por un perito judicial. No estamos por tanto ante una transacción extrajudicial, que exigiría formalización en escritura pública, sino ante unas operaciones particionales expresamente aprobadas por el juez.
Comentario: Dos aspectos merecen ser destacados:
- No todo tipo de documento público sirve para vehiculizar cualquier título material con el fin de inscribirlo en el Registro.
- La clave para dilucidar si es precisa la protocolización notarial de particiones que proceden de los Juzgados es la de observar si el Juez ha decidido sobre el fondo al tratarse de un proceso contencioso, o no. (JFME)
237. () PARTICIÓN DE FINCA GANANCIAL SUJETA A SUSPENSIÓN DE PAGOS
Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Viver, respecto de una escritura de partición hereditaria.
Resumen: la inscripción de la aprobación de un convenio de suspensión de pagos sobre el inmueble en cuestión no implica, per se, una limitación a la libre disponibilidad del bien por parte de su titular.
Hechos: se presenta escritura de partición hereditaria que es calificada negativamente por el registrador si bien únicamente es objeto de recurso el tercer defecto señalado en la nota de calificación que es que la finca consta inscrita a favor de ambos cónyuges, para su sociedad de gananciales, con inscripción de un convenio de suspensión de pagos del que nada se menciona en la escritura, de modo que previamente a la inscripción de la presente escritura de herencia y teniendo en cuenta la naturaleza excepcional que presenta esta situación, asimilable al actual concurso de acreedores, en la que resulta totalmente conveniente e imprescindible mantener indivisa la herencia en tanto dure la tramitación del procedimiento, se requiere que se aporte el correspondiente mandamiento del juzgado competente en el que se acredite cuál es la situación concreta en la que se encuentra el convenio inscrito y en el que se ordene su cancelación.
La Dirección estima el recurso y revoca la calificación.
– El artículo 19 de la Ley de suspensión de pagos establecía: «Aprobado el convenio, el Juez dispondrá lo necesario para que el acuerdo tenga la debida publicidad, según la importancia de la entidad comercial a que afecte y el número y residencia de sus acreedores».
De la inscripción registral practicada en su día no resulta limitación alguna a las facultades dispositivas del suspenso, por lo que en virtud del principio de legitimación registral lo inscrito se presume cierto y exacto, mientras no se rectifique el asiento conforme a Derecho. Por ello, no procede ahora que el Registrador exija documentos ajenos al asiento en su día practicado y al título presentado, pues la calificación ha de ceñirse a lo que resulte de estos últimos.
No hay duda que la inscripción de la aprobación de un convenio de suspensión de pagos sobre el inmueble en cuestión no implica, per se, una limitación a la libre disponibilidad del bien por parte de su titular mediante negocio jurídico «inter vivos» o «mortis causa» (ni tampoco interfiere en su sucesión), al no quedar afectada, limitada ni restringida su capacidad (de obrar, en expresión al uso entonces) por tal aprobación; de no constar expresamente en el convenio. (ER)
238.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Logrosán, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca, por dudas fundadas en la identidad, al haberse presentado en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados que alega invasión de su finca.
Resumen.- La concurrencia de circunstancias (alteración de linderos, la magnitud del exceso de cabida, procedencia de agrupación y oposición del Ayuntamiento) justifica la denegación de la inscripción por alteración de la realidad física de la finca registral.
Hechos.- En la tramitación del expediente el art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral y simultáneo exceso de cabida, se formula oposición por parte del Ayuntamiento, alegando invasión de un terreno de su propiedad.
Calificación.- El registrador de la propiedad emite calificación negativa, no inscribiendo la georreferenciación, fundando su decisión, exclusivamente en la oposición formulada por el Ayuntamiento, entendiendo acreditado que se ha invadido dominio público.
Recurso.- El recurrente alega que la georreferenciación catastral refleja la realidad física de la finca en cuestión.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina.- Para que se pueda inscribir la representación gráfica catastral, el registrador de la propiedad debe comprobar que mediante dicha inscripción no se altera la realidad física de la finca. La discrepancia entre los linderos catastrales y los registrales, la procedencia de la finca por agrupación y la existencia de un exceso de cabida del cuádruplo, son indicios de alteración de la realidad física de la finca, que son confirmados por la alegación contraria a la inscripción realizada por el Ayuntamiento. (VEJ)
239.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE QUIEN DICE SER REPRESENTANTE DE UN COLINDANTE
Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torre Pacheco, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de titulares de fincas registrales colindantes, se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa solicitada por el promotor.
Resumen.- No está legitimado para oponerse quien no acredita la representación que manifiesta ostentar, aunque lo procedente es que el registrador le requiera para que lo haga.
Hechos.– Durante la tramitación del expediente del art. 199 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición por un titular registral que además alega ser representante de los herederos de otro colindante. Basa la oposición en la consideración de que la georreferenciación que se pretende inscribir invade su finca y la de sus representados.
Calificación.- El registrador de la propiedad deniega la inscripción ya que «se puede verificar que existe conflicto entre la representación gráfica que se pretende inscribir y la que alegan los colindantes».
Recurso.- Los promotores del expediente alegan falta de representación de la persona que se ha opuesto y que «la georreferenciación presentada por esta, si bien se corresponde con la georreferenciación que actualmente consta en el catastro, no se corresponde con la realidad actual».
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina:
– Sobre la cuestión de la representación, cuando un particular formula oposición en términos confusos o sin que conste la autenticidad de su identidad, o validez y vigencia de la representación que alegue, o la identificación de cuál es la finca supuestamente invadida y en qué medida concreta, o cualquier otro extremo esencial, el registrador, como trámite para mejor proveer, puede requerirle para que subsane o complete tal escrito de oposición.
En el presente caso, no consta que el registrador haya requerido al opositor para que acredite la representación que alega. Por tanto, la valoración de su oposición en este punto no puede ser valorada como oposición de un titular registral, pues no lo es, ni consta que tenga la representación de los supuestos causahabientes del titular registral, ni consta acreditada tal condición de causahabiente. Sin embargo, el mismo opositor es titular registral de una finca respecto de la cual también alega invasión parcial, por lo que está legitimado para oponerse.
– Constatado que existe una controversia entre titulares registrales de sendas fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede confirmar la nota de calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo, en vía de recurso, decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes. (VEJ)
240.* RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO DE LA TITULARIDAD DE UNA FINCA
Resolución de 12 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una instancia solicitando la rectificación de un asiento del Registro.
Resumen: La rectificación de los errores de concepto requiere el consentimiento unánime de todos los interesados y del registrador y en su defecto una resolución judicial que lo ordene, lo que no se da en la solicitud de cambio de carácter privativo a ganancial solicitado solo por el titular registral.
Hechos: Se solicita mediante instancia una rectificación del registro por haberse inscrito erróneamente una finca como privativa, cuando en realidad eran gananciales al haber mediado una compensación a otro copropietario de la finca con dinero de dicho carácter. La solicitud proviene solo del titular registral.
El registrador deniega la inscripción porque no se ha realizado la previa aportación a la sociedad de gananciales, o no se ha pactado de forma expresa la atribución de ganancialidad al amparo del artículo 1355 del Código Civil, explicitando la naturaleza de la relación económica subyacente que justificaría dicho pacto de atribución de ganancialidad.
El recurrente alega lo siguiente:
— que la adjudicación tras la disolución de comunidad se hizo estando casado el recurrente en sociedad de gananciales;
— que las cantidades abonadas para el pago del exceso de adjudicación lo fueron con dinero ganancial;
— que así ha sido considerado incluso en la testamentaría de su esposa en la que se han considerado las fincas como gananciales en un 50 %.
Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación.
Doctrina: La DG repasa la normativa sobre la rectificación del registro “que exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho”.
A continuación distingue entre errores materiales y de concepto, con las formas adecuadas para su rectificación, apuntado a la existencia de supuestos en que “se permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer” y también la posibilidad de rectificar el registro cuando “el error resulte de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido”.
Ahora bien, en el supuesto de hecho contemplado en la resolución, en que se solicita que una cuota indivisa de una finca tenga carácter ganancial, para su rectificación no existe ni consentimiento del registrador, ni el de aquellas personas a quien el asiento reconoce algún derecho según una escritura de herencia de la esposa del solicitante y que fue alegada por el recurrente en su escrito.
Comentarios: La DG nos recuerda en esta resolución que el registrador, a la hora de practicar la inscripción, debe estar al título adquisitivo que es el que determina la naturaleza privativa o ganancial conforme a las reglas de los artículos 1346 y 1347 del Código civil, siendo en el caso que nos ocupa, que la compraventa que hicieron en su día lo fue en estado de solteros.
En consecuencia, al disolverse la comunidad la porción de cada partícipe debe ser fiel reflejo de los derechos que cada partícipe tenía en ella, sin que se le haya atribuido carácter ganancial a la finca adjudicada en su momento. Por consiguiente, la rectificación en este caso como en otros semejantes, debe venir de la mano de todos los posibles interesados.
Lo curioso de esta resolución es que la DG tras decir que en el recurso no se pueden tener en cuenta los documentos no acompañados a la calificación, para la resolución del recurso apunta a la necesidad de tener en cuenta una escritura de herencia de la esposa del solicitante, que no fue presentada junto a la solicitud y por tanto no la tuvo en cuenta el registrador en su calificación, aunque tampoco esa escritura hubiera sido determinante de la suspensión de la inscripción, dado el tenor de su nota calificatoria. (MGV)
241.** FORMA DEL DOCUMENTO POR EL QUE SE SOLICITA UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA
Resolución de 12 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Parla n.º 1 a anotar una sentencia dictada en un procedimiento de reclamación de cuotas impagadas por el propietario del departamento de un edificio.
Resumen: la posible anotación preventiva relativa a la pendencia de un procedimiento judicial sobre la propiedad de un determinado inmueble, como medida cautelar dentro del procedimiento civil, ha de ser acordada por el tribunal competente que esté conociendo del asunto.
Hechos: se presenta solicitud realizada por una comunidad de propietarios, apoyada en una sentencia dictada por un Juzgado de Primera Instancia que condena a un propietario a pagar las cuotas de comunidad no abonadas, para que se tome anotación en el Registro de la Propiedad a los efectos de que conste y se tenga conocimiento por terceros de buena fe en su acceso al Registro que dicha vivienda tiene una deuda con la Comunidad de Propietarios a los efectos de artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal, que en caso de no abonarse puede afectar al citado tercero de buena si desea adquirir el inmueble citado.
La Registradora califica negativamente al considerar que no cabe que el interesado inste la anotación de demanda mediante una instancia. Es el Juez o Tribunal quien tiene la competencia para ordenar hacer la anotación, si fuera procedente.
La Dirección confirma la calificación ya que la posible anotación preventiva relativa a la pendencia de un procedimiento judicial sobre la propiedad de un determinado inmueble, como medida cautelar dentro del procedimiento civil, ha de ser acordada por el tribunal competente que esté conociendo del asunto en la primera o segunda instancia o a través de un recurso extraordinario por infracción procesal o de casación. Por tanto, no es posible acceder a la práctica de una anotación preventiva de demanda por la simple solicitud del demandante. (ER)
242.* RECTIFICACIÓN DE SUPUESTOS ERRORES EN INSCRIPCIONES REGISTRALES
Resolución de 12 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ferrol, por la que se califica negativamente la solicitud de rectificación de determinadas inscripciones.
Resumen: La rectificación de los asientos registrales debe tener lugar con los requisitos del art. 40 de la Ley Hipotecaria
Supuesto: Se solicita la rectificación de determinadas inscripciones registrales, por entender la recurrente que se han cometido determinados errores, así como una presunta ilegalidad de ciertas licencias urbanísticas (y actuaciones registrales conexas), sobre una finca registral, en división horizontal, donde ella es propietaria, con carácter ganancial, de una vivienda y una plaza de garaje.
El registrador califica negativamente por entender que las inscripciones practicadas están bajo la salvaguardia de los tribunales.
La DG confirma la calificación registral, teniendo en cuenta los arts 38 (principio de legitimación registral) y 1.3 LH (salvaguardia judicial de los asientos practicados). Por ello, la rectificación del Registro debe realizarse por los cauces previstos en el art. 40 LH, exigiendo, en consecuencia, el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial en procedimiento seguido contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.
En el presente caso la titular de un elemento independiente de una propiedad horizontal solicita la rectificación de las inscripciones de las fincas de origen y de la matriz formada por agrupación de las fincas por entender que, en su opinión, se han cometido diversos errores, así como una presunta ilegalidad de ciertas licencias urbanísticas (y actuaciones registrales conexas), sobre una finca registral dividida horizontalmente.
No consta si el posible error lo es en el título que motivó la inscripción, o si se fue un eventual error registral; pero, en cualquier caso, la eventual rectificación, que en su caso debiera practicarse, debe realizarse por los procedimientos legales regulados en el art. 40 LH. (JCC)
245.** INSCRIPCIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIALMENTE SIN QUE CONSTE EL NIF DE UNO DE LOS HEREDEROS
Resolución de 14 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Villaviciosa, por la que se suspende la inscripción de una partición hereditaria aprobada judicialmente por falta de constancia del número de identificación fiscal de uno de los herederos.
Resumen: Ha de constar el NIF de todos los herederos en una partición judicial, a pesar de no haber comparecido. de ser extranjero, de no solicitar la inscripción del bien adjudicado y de haber presentado la liquidación de impuestos.
Hechos: Se solicita la inscripción de un cuaderno particional aprobado judicialmente, en el que no consta el número de identificación fiscal de uno de los herederos.
La registradora basa su nota de calificación en la exigencia prevista en el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria.
El recurrente alega la no aplicación del precepto al presente supuesto, al no ser el documento presentado una escritura pública ni existir comparecientes en sentido estricto, entendiendo además que la omisión del citado dato no supondría riesgo de fraude fiscal, por haberse liquidado los tributos correspondientes. Asimismo, considera suficiente la constancia del número de identidad belga del heredero en cuestión, quien, según afirma, ha sido adjudicatario únicamente de la nuda propiedad de determinadas fincas cuya inscripción no ha sido solicitada. Y que no puede obtenerse el NIE sin la voluntad del interesado.
La DG confirma la calificación.
Doctrina:
Para resolver, se basa en la siguiente normativa.
- El referido artículo 254 LH
- el artículo 20 RGest, por el que, para las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, el número de identificación fiscal será el número de identidad de extranjero que se les asigne.
- el artículo 29 LGT que establece entre las obligaciones formales a cargo de los obligados tributarios, deudores o no del tributo, la obligación de solicitar y utilizar el número de identificación fiscal en sus relaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria.
- Y el artículo 21.1 LH al exigir que los títulos, para inscribirlos, expresarán todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes.
Seguidamente, analiza las alegaciones del recurrente para ir descartándolas:
– El art. 254.2 LH no se aplica sólo a escrituras, sino a cualquier documento inscribible, debiendo interpretarse el término «títulos» en sentido amplio, comprensivo de los documentos notariales, judiciales, administrativos y, en determinados supuestos, privados. No es obstáculo para ello que el 254.4 sólo aluda a escrituras, pues se limita a determinar cómo se hace la rectificación en estos casos.
– No obsta a esta exigencia el que ya se haya presentado la declaración fiscal correspondiente, pues la lucha contra el fraude fiscal que persigue el precepto también se refiere a la necesidad de aflorar todas las rentas que se manifiestan a través de las transmisiones de inmuebles en las distintas fases del ciclo inmobiliario, lo que incluye el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles.
– la partición de herencia es un contrato que completa la adquisición del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, que es uno de los supuestos previstos en el 254.2, junto con los actos o contratos distintos, pero con transcendencia tributaria.
– También es de aplicación a casos en los que no comparezcan los adjudicatarios (se hizo por contador partidor), pues se extiende a quienes, aun no compareciendo, resultan parte del acto o negocio jurídico documentado.
– Tampoco es causa de excepción la circunstancia de que no se hubiera solicitado la inscripción registral de los bienes adjudicados al heredero extranjero cuya identificación fiscal se omite. Cita al respecto casos cercanos de solución similar:
– comunero a quien no se le adjudica la finca en una disolución de comunidad
– heredero que interviene en la escritura, aunque no se adjudique ningún inmueble en la partición de la herencia
– Por último, no existe imposibilidad de obtener el número de identificación fiscal a pesar de no haberlo solicitado el interesado, porque la Administración tributaria puede proceder de oficio a darle de alta en el Censo de Obligados Tributarios y a asignarle el número de identificación fiscal que corresponda. Existe el precedente de un vendedor extranjero declarado en rebeldía y cuya voluntad fue suplida por resolución judicial. (JFME)
247.*** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA
Resolución de 19 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Inca n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal.
Resumen: Sin perjuicio de que se puedan atribuir usos exclusivos sobre partes de suelo común en las propiedades horizontales tumbadas, siempre que no se agote con ello la totalidad de la parcela, la resolución no admite que dicha atribución se haga integrando el suelo en la descripción de elemento privativo y como parte del mismo.
Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de constitución de propiedad horizontal tumbada en la que forman parte de cada una de las viviendas unifamiliares una porción de terreno destinada a jardín
Registradora: (i) Se opone a la inscripción porque en las propiedades horizontales tumbadas el suelo y el vuelo permanecen como elementos comunes, por lo que las porciones de terreno destinadas a jardín de cada elemento privativo deben configurarse como espacio de uso exclusivo o privativo del titular de las referidas partes determinadas, lo cual debe incluirse en las normas de comunidad. (ii) También exige que se incorpore la oportuna certificación expedida por técnico competente que acredite la composición y superficies, construidas o no, de cada una de las partes determinadas que integran la totalidad del edificio.
Notario: (i) En cuanto al primer defecto alega que en ningún momento de la escritura se dice que el suelo sea elemento privativo, sino que lo privativo es el jardín, pues una cosa es la corteza terrestre y otra distinta la configuración jurídico económica que se haga de la superficie exterior. El subsuelo sigue siendo elemento común. (ii) En cuanto al segundo defecto alega que no hay norma alguna que imponga tal certificación para la división horizontal, a diferencia de lo que ocurre para las declaraciones de obra nueva.
Resolución: Confirma el primer defecto y revoca el segundo.
Doctrina:
Primer defecto: La configuración de una porción de suelo como elemento privativo es incompatible con el régimen de la propiedad horizontal, en la que el suelo es elemento común y no admite la propiedad exclusiva sobre partes del terreno.
“Si bien es cierto que la figura del complejo puede admitir diversas configuraciones, dependientes de la norma zonal del planeamiento aplicable, el régimen de propiedad que se configure en la escritura para su acceso al Registro debe ser coherente con el proyecto autorizado en la licencia municipal y con las condiciones impuestas por ésta, lo que deberá calificarse en cada caso concreto. Lo que resulta incompatible (…) es describir partes de suelo de propiedad exclusiva y formalizar la división horizontal «tumbada» de la parcela, aunque esta configuración pueda ser la más adecuada a la tipología de viviendas unifamiliares adosadas. Por lo que el primer defecto, en los términos expresados, debe ser mantenido”.
Segundo defecto: Tiene razón el notario recurrente al afirmar que ninguna norma impone la exigencia de nuevo certificado técnico descriptivo para formalizar la división horizontal de una edificación ya declarada cuyos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente constan en la inscripción de obra nueva, al margen de posibles consideraciones de «lege ferenda» sobre su procedencia. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar parcialmente la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.
Comentario: A diferencia de etapas anteriores, en las que las resoluciones, tras los Fundamentos de Derecho, resumían separadamente las razones de la calificación y del recurrente, y a continuación resolvían dando respuestas a una y a otras, en la etapa actual tal esquema no se sigue y frecuentemente se ignoran las razones alegadas por el recurrente, lo que, en mi opinión, repercute en la calidad de las resoluciones. En el presente caso así sucede y se omite cualquier referencia a las fundadas razones del notario recurrente, que no tienen respuesta.
Por ello conviene destacar que lo no permitido por esta resolución es que se configuren como espacios integrados en la propiedad del elemento privativo porciones de suelo, lo que no impide, sin embargo, que se puedan atribuir usos exclusivos sobre porciones de suelo siempre que no se agote con ello la superficie total de la parcela.
Dice al respecto la Resolución de 30 de julio de 2024 (y en parecido sentido la calificación registral) que “Es cierto que la realidad de este tipo de edificaciones en forma de división horizontal puede requerir de la existencia de pactos que permitan diferenciar zonas de uso exclusivo de las respectivas edificaciones de modo que permitan una explotación racional del suelo coherente con esa tipología constructiva, sin que por ello se vea afectada la unidad de la finca. Por ejemplo, cuando se configuran zonas comunes destinadas a accesos, jardín e instalaciones comunes y elementos privativos compuestos por edificación que tienen asignado el uso de concretas porciones de suelo adyacentes a los mismos, bien porque se estipule así en los estatutos comunitarios bien porque se configure como anejo del elemento privativo”.(JAR)
248.** INSCRIPCIÓN DE SEGREGACIÓN REALIZADA EN SENTENCIA JUDICIAL
Resolución de 20 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Las Rozas de Madrid n.º 2 a inscribir un testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario.
Resumen: La inscripción de una segregación puede practicarse en virtud de resolución judicial, sin necesidad de otorgamiento de escritura pública, si bien será siempre necesaria la aportación de la representación gráfica georreferenciada exigida por el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, tanto de la porción segregada como del resto.
Hechos: Se solicita la inscripción del testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por virtud de la cual se reconoce el dominio en favor del demandante de una finca que se forma por segregación de otra de mayor tamaño.
Calificación: La registradora señala en su nota de calificación tres defectos: (i) Falta consignar las circunstancias personales del titular de la finca; (ii) Falta consignar con claridad la causa de adquisición o el título material en cuya virtud adquirieron la finca los demandantes; (iii) Es necesario el otorgamiento de la escritura pública notarial de segregación por todos los afectados, titulares registrales de la finca y demandantes, por exigencias del principio de tracto sucesivo y la incorporación de representación georreferenciada de las fincas, segregada y resto, para proceder a la segregación. Instada la calificación sustitutoria, se revoca el segundo de los citados defectos.
Recurso.- Se presenta recurso en el que solo es objeto de impugnación el tercero de los defectos alegados y exclusivamente en cuanto a los dos siguientes aspectos: a) la necesidad de que para inscribir una segregación realizada en resolución judicial deba otorgarse escritura pública, y b) la obligación de aportar la representación gráfica de la finca segregada y también de la finca matriz.
Resolución.- Se revoca el defecto relativo a la necesidad de escritura pública y se confirma la exigencia de aportar la representación gráfica de la finca segregada y de la finca matriz.
Doctrina.– (I) En cuanto a la necesidad de otorgar escritura pública: A pesar del tenor literal del artículo 50 RH, el Centro Directivo ya ha señalado que una resolución judicial puede ser título adecuado para inscribir una segregación o división de fincas, matizando que para la práctica de inscripciones de sentencias civiles en las que se exige una previa segregación de una finca registral, debe aportarse el correspondiente título administrativo habilitante, ex artículo 26 TRLSRU 7/2015, pues este precepto es aplicable independientemente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial, o administrativo. La referencia a escritura pública que realiza tanto la ley estatal como la autonómica lo es a los solos efectos de imponer tal control también a los notarios. En el presente caso, aceptado por el recurrente la necesidad de aportar el título administrativo habilitante para que pueda ser objeto de calificación, no cabe mantener la exigencia de la registradora de que la segregación acordada en la sentencia deba documentarse en escritura notarial. Por lo tanto, se revoca el primer defecto.
(II) En cuanto a la necesidad de georreferenciación: señala la Dirección General que el artículo 9 de la Ley Hipotecaria es aplicable a cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria, y a todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015. Es cierto que únicamente deberán aportarse las coordenadas georreferenciadas de la porción de finca que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada, ya el resto), sin que pueda exigirse la representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título ahora presentado ni causan asiento de inscripción. Y ello por aplicación del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, que señala que se hará constar la descripción de la porción restante (debiendo entenderse que tal descripción incluye las coordenadas georreferenciadas) cuando ello «fuera posible»; imposibilidad que deberá valorarse en cada caso de modo objetivo y sin que quepa rechazar la inscripción de una parcela segregada adecuadamente identificada y descrita por el hecho de que no pueda fijarse la representación georreferenciada del resto. Sin embargo, en este caso no resultan del título las circunstancias determinantes de la imposibilidad práctica de aportar la obligatoria georreferenciación de la finca resto, por lo que se confirma el segundo defecto. (BZR)
249.*** REDUCCIÓN DE CABIDA DE FINCA DECLARADA COMO DOMINIO PÚBLICO CON POSTERIORIDAD A SU ADQUISICIÓN POR EL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algeciras n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca, por dudas fundadas en la identidad, al haberse presentado en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados, que alega invasión de dominio público.
Resumen.- Es inscribible la reducción de cabida y la georreferenciación catastral de una finca que ha sido declarada, sin ser deslindada, como monte de utilidad pública con posterioridad a su adquisición por el titular registral, pese a la oposición de la Administración.
Hechos.- Se solicita la inscripción de reducción de superficie de una finca registral, superior al 10% de la cabida inscrita, coincidente con la que resulta de la cartografía catastral. En la tramitación del expediente del art. 199 LH, la Administración se opone alegando que dicha finca resulta afecta al dominio público de un monte público que, sin embargo, no consta deslindado.
Calificación.- El registrador de la propiedad, basándose en dicha alegación, previa comprobación en el geoportal registral de dicha afección, suspende la inscripción de la rectificación de superficie y de la georreferenciación, por invasión de dominio público, ya que toda la finca registral se ubica en el perímetro del citado monte.
Recurso.- El recurrente alega que la finca accedió al Registro a través de un expediente de dominio judicial, en el cual no constaba ninguna limitación sobre la finca; que su inclusión en el Catálogo de Montes Públicos tuvo lugar 120 años después de la inscripción registral; y que adquirió la finca con la descripción y con el estado de cargas y limitaciones que resultaban del Registro, por lo que invoca la protección del principio de fe pública registral del art. 34 LH.
Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Doctrina.- Conforme a la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes (arts. 18 y 21), la declaración de utilidad pública de un monte: i) no prejuzga ninguna cuestión de propiedad; ii) debe inscribirse en el Registro de la Propiedad; iii) debe ser objeto de deslinde; y iv) no es título suficiente para rectificar los derechos anteriormente inscritos a favor de los terceros a que se refiere el art. 34 LH.
Por consiguiente, cuando el acceso registral de la finca es previo al acto administrativo de clasificación del monte, no se producen actuaciones posteriores de invasión del dominio público, sino que se altera el régimen jurídico de la finca, por un acto administrativo, de carácter declarativo, en el cual no se ha dado trámite de audiencia al interesado, precisamente, por esa naturaleza declarativa. Es en fase ejecutiva donde ha de producirse esa intervención, sin perjuicio, en su caso, del ejercicio de las correspondientes acciones judiciales declarativas del dominio, efectuadas por los interesados que se consideren afectados.
Por otra parte, de no haberse solicitado la disminución de superficie, que no puede perjudicar al dominio público, y de la georreferenciación de la finca, que no requiere informe favorable de la Administración por no tratarse de un exceso de cabida, conforme al artículo 22.3 de la Ley de Montes, el asiento se hubiera practicado con normalidad, conforme al contenido del Registro, con una descripción meramente literaria. Ello se entiende sin perjuicio de que el registrador, conforme al art. 9.a), párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria, pueda hacer constar por nota al margen, como calificación medioambiental o administrativa, que el suelo de la finca se ubica dentro de un monte catalogado de utilidad pública, evitando así la aparición de terceros del art. 34 LH, puesto que dicha calificación deriva de la información territorial asociada a la aplicación informática para el tratamiento de las bases gráficas registrales del art. 9 y existe informe de la Administración referido a la citada finca, objeto del expediente, que así lo declara.
Comentario.– Destaco esta resolución por cuanto supone una excepción o matización a la doctrina de que la inscripción de la georreferenciación debe denegarse si se aprecia invasión del dominio público, como ocurre en el presente caso, en el que concurre además la oposición por parte de la Administración. Para que opere esta excepción deben concurrir dos circunstancias: 1) que la utilidad de dominio público no resulte de la inscripción registral cuando adquirió el titular registral, por lo que opera el principio de fe pública registral; y ii) que el dominio público no esté deslindado, pues de haberlo sido, se hubiera seguido un procedimiento en el que hubiera sido parte el titular registral, que habría podido ejercitar las acciones legales correspondientes. (VEJ)
250.*** REGISTRO DE BIENENS MUEBLES. PLAZOS DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. COVID 19
Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de bienes muebles de Alicante, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo por caducidad.
Resumen: En el Registro de Bienes Muebles las anotaciones prorrogadas tienen una vigencia indefinida; también es aplicable la suspensión de plazos por 88 días como consecuencia de la normativa dictada como consecuencia de la crisis sanitaria del Covid-19.
Solicitan la cancelación por caducidad de dos anotaciones en el Registro de Bienes Muebles.
La registradora entiende que no procede porque están prorrogadas y las anotaciones practicadas en virtud del art 38 del Reglamento de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, cuando las mismas hayan sido prorrogadas, tendrán una vigencia indefinida, hasta la terminación por sentencia firme del procedimiento. Las anotaciones de embargo se practicaron con fechas 21 de marzo y 8 de abril de 2019, presentándose el mandamiento que ordenaba la prórroga el día 25 de mayo de 2022
El recurrente alega que la prórroga es nula ya que cuanto se practicó ya habían caducado las anotaciones.
La Dirección rechaza el recurso:
Como recoge su reiteradísima doctrina el recurso no es el cauce adecuado para dejar sin efecto un asiento ya practicado en los libros del Registro.
Pero es que, además, la registradora practicó correctamente la prórroga de las anotaciones el día 3 de junio de 2022: al plazo de caducidad de tres años del citado art 38 del RHMyPSDP, debían sumarse los 88 días naturales en los que los plazos de los asientos registrales estuvieron suspendidos, en aplicación del art 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, la Instrucción de la Dirección General de 4 de junio de 2020 sobre levantamiento de medidas adoptadas por la crisis sanitaria del Covid-19, y la Resolución de 11 de junio de 2020, de consulta del CORPME sobre levantamiento de la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales. Por tanto, la prórroga se practicó correctamente. (MN)
251.() INSCRIPCIÓN DE AUTO JUDICIAL HOMOLOGANDO UN ACUERDO TRANSACCIONAL
Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Adra, por la que se deniega la inscripción de un auto judicial homologando un acuerdo transaccional, al considerar que el auto en cuestión no constituye título público inscribible.
Resumen: el auto judicial homologando una transacción judicial no es directamente inscribible, teniendo que elevarse a escritura pública
Resolución por la que se vuelva a aplicar la reiteradísima doctrina de la propia DG según la cual el auto judicial por el que se lleva a cabo la homologación del contrato de transacción no es un documento privado. Pero la homologación judicial no altera el objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes; no tiene otro alcance que poner fin al procedimiento judicial existente y precisamente por ello, porque el juez ve finalizada su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes, no contiene una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada. Son las partes las que, mediante la prestación de su consentimiento y el cumplimiento del resto de requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen, modifican o extinguen una relación jurídica preexistente que hace innecesaria la existencia del proceso que queda así sin objeto. Consecuentemente, y de acuerdo con los principios de nuestro ordenamiento, la alteración del contenido del Registro de la Propiedad requiere que el acuerdo alcanzado entre las partes se documente adecuadamente (art 3 LH), a fin de poder provocar el efecto acordado entre las partes (arts. 40, 76 y 82 LH) (MN)
252.** DOCUMENTOS UNIDOS A LA ESCRITURA MATRIZ NO FIRMADOS POR LAS PARTES
Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (ACM)
Resumen: Los documentos unidos a la escritura matriz y relacionados en ella con remisión a su contenido (en este caso un cuadro de distribución de responsabilidad hipotecaria) forman parte de la misma y son inscribibles aunque no aparezcan firmados.
– Hechos: En una escritura de préstamo hipotecario sobre varias fincas se señala que la distribución de responsabilidad hipotecaria será la que resulta de un documento anexo, que se une a la matriz, pero que no aparece firmado por las partes.
– El Registrador: califica negativamente, por entender que es un documento privado carente de autoría cierta, y que su incorporación a la matriz no lo convierte en público ni tendría los efectos de escritura pública (Art 215 RN).
– El Notario: recurre, reiterando una diligencia aclaratoria previa que había remitido al registrador, exponiendo que:
a) Conforme al 154-3º RN, el cuadro de amortización está incorporado a la escritura como documento unido, y forma, por tanto parte del mismo, no siendo necesaria la firma de los otorgantes cuando se hallan extendidas en papel común debidamente reintegrado o en papel timbrado, como es el caso.
b) Asimismo, el 221-1 in fine RN dice que los documentos incorporados a la matriz podrán hacerse constar en la copia por relación o por transcripción, como es el caso, considerándose escrituras públicas, además de la matriz, las copias expedidas con las formalidades de derecho.
c) No se trata de una acta de protocolizaciónde un documento privado y no resulta aplicable el Art 215 RN.
– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
Es contundente cuando señala que “La objeción expresada por el registrador en la calificación impugnada carece de todo fundamento en Derecho” : de los arts. 154-3 y 221 RN resulta inequívocamente que los documentos incorporados a la propia escritura pasan a formar parte integrantede ella a todos los efectos.
Además, en el presente caso, al manifestar los otorgantes que la distribución de responsabilidad hipotecaria figura en la hoja que se anexa en la escritura, es indudable que recoge la voluntad de todos aquellos.(ACM).
253.** RECONOCIMIENTO DE DEUDA. ACREDITACIÓN DE LA DEUDA POR APUNTES DE CONTABILIDAD. COMPENSACIONES DE DEUDAS CON CRÉDITOS Y MEDIOS DE PAGO.
Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villaviciosa de Odón a inscribir una escritura de dación en pago de deuda.
Resumen: No pueden escriturarse reconocimientos de deuda en abstracto sino que hay que expresar la causa de la deuda aunque bastará para ello, por ejemplo, con remitirse a los apuntes contable en los libros mercantiles de una sociedad. En la compensación de una deuda con un crédito preexistente no hay que acreditar los medios de pago pues no hay pago sino extinción de la deuda por compensación con el crédito.
Hechos: Se otorga una escritura en la que se reconoce una deuda de una sociedad para con sus socios y en pago parcial de la misma se transmite a dichos socios la propiedad de un bien. Dicha deuda tiene su origen en diversas aportaciones y pagos de los socios para financiar la construcción de una vivienda, que están debidamente contabilizados por la sociedad y así se acredita con un extracto contable.
La registradora suspende la inscripción porque considera que respecto de las aportaciones y traspasos llevados a cabo por los socios a la sociedad, que se enumeran en el documento incorporado a la escritura, no se especifican los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por el artículo 177 del Reglamento Notarial.
El notario autorizante alega en su recurso que el documento aportado por las partes e incorporado a la escritura es un extracto del Libro Mayor de las cuentas anuales referido a la cuenta 551. Añade que lo pretendido por los otorgantes es regularizar esa cuenta y que, por tanto, el crédito está suficientemente identificado y no es expresión de una causa genérica. Por último, hace referencia a la fuerza probatoria de la contabilidad y su valoración por los tribunales en caso de ser cuestionada por la Administración
La DG revoca la calificación.
Doctrina: La exigencia de identificación de los medios de pago se extiende a los reconocimientos de deuda, a fin de evitar un reconocimiento ficticio que imposibilite los controles derivados de normativas tan esenciales como la tributaria o la de prevención del blanqueo de capitales.
La compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones (art. 1156 CC) y por tanto a la compensación no se le puede aplicar la normativa de los medios de pago» [vid. Resoluciones de 20 de marzo de 2020 y 28 de mayo de 2024, en la primera de las cuales se afirmó que «el crédito compensado consta en la contabilidad social y concretamente en la “cuenta […]” que C.T.V. S.A. mantiene en su contabilidad como expresamente se refleja en los documentos de la agencia Tributaria que se incorporaron por diligencia y que por lo tanto aquél crédito esté perfectamente identificado»]. (AFS)
254.*** INSCRIPCIÓN DE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA
Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir un testimonio de un auto judicial dictado en expediente de dominio de inmatriculación de una finca.
Resumen: Es posible, en virtud de un Auto judicial dictado en un expediente de dominio para la inmatriculación, inmatricular elementos privativos de una propiedad horizontal (un garaje en un sótano) aunque no conste inmatriculada la finca matriz ni la división horizontal pero exista, en la superficie, un edificio inscrito y dividido horizontalmente.
Hechos: Se presenta un auto judicial dictado en un expediente de dominio para la inmatriculación de finca tramitado conforme a la legislación vigente antes de la Ley 13/2015, de 24 de junio, junto con escritura de compraventa por la que los donatarios del promotor del expediente la vendían a una sociedad. Es decir, el promotor donó la finca a unas personas (sus hijos) y éstas la vendieron a la sociedad que pretende inmatricular. Se acompaña un informe topográfico que certifica que la finca a inmatricular no está inscrita
La particularidad de esta resolución es:
- Que la finca a inmatricular es un garaje ubicado en un sótano segundo.
- Que sobre ese sótano segundo (y sobre el sótano primero) existe un edificio que se había dividido horizontalmente.
- Y que el garaje que se pretende inmatricular se construyó con posterioridad a la declaración de obra y división horizontal del edificio y el edificio dividido horizontalmente no tiene sótanos, en consecuencia, el garaje es una obra realizada en su día sobre una finca no registrada.
La resolución judicial declara justificada la adquisición del dominio de la finca por el promotor del expediente, recoge que la finca a inmatricular es una obra nueva realizada en su día en una finca no registrada y que se ha identificado catastral y registralmente la finca quedando probado que no se encuentra inscrita en el Registro y ordena la inscripción de la finca en el Registro.
El Registrador califica negativamente señalando dos defectos:
- Que el sótano segundo ya está inscrito en la registral 25.784 (al menos en parte) y a favor de personas que no intervinieron en el expediente de dominio, sin que se haya demostrado que la finca a inmatricular es distinta.
- Que no consta atribuida cuota de participación en la propiedad horizontal de la finca a inmatricular.
El Abogado recurre exponiendo:
- Que el auto judicial, firme, declara expresamente que la finca no está inmatriculada y ordena su inscripción tras un análisis exhaustivo y práctica de pruebas incluida una certificación registral.
- Que el promotor del expediente y los actuales titulares de la finca inscrita (25.748) y de la finca que se pretende inmatricular son las mismas personas, lo que asegura el tracto sucesivo y el no perjuicio de terceros.
- Y que la DG admite la inmatriculación de entidades privativas de una propiedad horizontal aunque la finca matriz y la propiedad horizontal no estén previamente inscritos, y la cuestión estriba en resolver si es posible el acceso a los libros del Registro de uno o varios elementos integrantes de una propiedad horizontal de manera independiente a los restantes cuando no consta previamente, al menos registralmente hablando, inscrita la finca donde procede dicha inmatriculación y el régimen de propiedad horizontal. En este caso, como recoge el Auto, la finca que se pretende inmatricular no consta en la división horizontal ni en el Registro porque se construyó con posterioridad al otorgamiento de escritura de obra nueva y división horizontal y a la venta por el propio promotor, con lo que estamos ante un caso de falta de acceso al Registro de una relación jurídica existente en la vida extra-registral, donde el expediente de dominio sí tiene posibilidad de actuación.
Resolución: La DGSJFPestima el recurso y revoca la calificación.
Doctrina: El Juez, en el auto objeto de calificación: resuelve expresamente que se ha identificado catastral y registralmente la finca objeto del expediente y que queda probado que dicha finca no se encuentra inscrita en el Registro ni forma parte de un edificio en división horizontal; y ordena la inmatriculación. En consecuencia, procede revocar los defectos señalados por el registrador, que tiene vedado revisar cuestiones de fondo resueltas expresamente por el juez (art 100 RH)
El Centro directivo hace constar que no entra por no haberse planteado, pero esto le permite entrar en el asunto y concretar lo relativo a la necesidad de aportar base gráfica catastral o representación gráfica alternativa coincidente con la descripción de la finca a inmatricular (205 LH) porque, aunque el proceso se rigió por la legislación anterior a la Ley 13/2015, la inscripción final debe ajustarse a la normativa actual. (SNG)
255.* INSCRIPCIÓN DE FINAL DE OBRA DE UN EDIFICIO DE PROMOCIÓN PÚBLICA
Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2 a practicar la inscripción de una escritura de declaración de modificación descriptiva de obra nueva y de finalización de la misma.
Resumen: Siendo el destino de las viviendas construidas por el concesionario el alquiler, no puede el Registrador exigir el requisito adicional de la división horizontal si no lo exigen el pliego de condiciones.
Supuesto: Se plantea si, una vez inscrita una concesión administrativa cuyo objeto es la construcción y explotación de viviendas en régimen de alquiler sujeto a protección pública, e inscrita la obra en construcción de una de las edificaciones, para registrar ahora la correspondiente declaración de finalización de la obra resulta inexcusable presentar en el Registro, además, la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal.
El Registrador así lo considera pues así lo establece el pliego de prescripciones técnicas y el de condiciones particulares, así como la respuesta dada por la Administración concedente ante la consulta realizada por los posibles licitadores.
La DG estima el recurso interpuesto:
Observa, en primer lugar que el carácter vinculante o no de las «preguntas y respuestas», en materia de contratación administrativa, se regula en la Ley de Contratos del Sector Público, aplicable supletoriamente a las concesiones, cuyo artí. 138.3 establece que no serán vinculantes salvo que así lo determine el Pliego de Condiciones Particulares; En el presente caso el Pliego de Condiciones Particulares nada expresa respecto del carácter vinculante de las consultas.
Entiende la DG que si la Administración ha otorgado ya la calificación definitiva, el concesionario está legitimado para declarar la terminación de obra sin que el registrador pueda exigir un requisito adicional de división horizontal.
Por otro lado añade que si el destino de las viviendas construidas por el concesionario es el alquiler, la división horizontal nada añade, ni puede resultar exigible, ni jurídica ni económicamente, ya que las viviendas no van a ser objeto de enajenación ni de venta en ningún caso, existiendo un único propietario, que es la Comunidad de Madrid, y un único concesionario, que las explotará en los términos de la concesión, en régimen de alquiler; sólo si el arrendatario en su día quisiera inscribir su arrendamiento podríamos plantearnos si se requeriría entonces la división horizontal, y ni siquiera entonces sería necesario, pues el RD 297/1996, de 23 de febrero, que regula la inscripción de los arrendamientos urbanos, claramente admite la inscripción del arrendamiento, sin necesidad de configuración de la vivienda arrendada como elemento independiente, y reconoce en su art. 3 que si la finca arrendada no coincide con la que tiene abierto folio registral y es una parte de ésta, se describirá aquélla con las mismas circunstancias expresadas en el apartado anterior, pero no será necesario describir el resto del edificio o vivienda. No quiere ello decir, por supuesto, que no sea inscribible la declaración de obra, ni los préstamos hipotecarios que se otorguen para su financiación, o las resoluciones de calificación definitiva de protección.
La cuestión de si hubiera debido dividirse horizontalmente el edificio, antes de recepcionar la obra por parte de la Administración, porque interprete de este modo la consulta o los pliegos, atañe tan sólo a la Administración y, en su caso, a la jurisdicción contenciosa-administrativa, no cabiendo compartir que sea requisito necesario para el acceso tabular de la obra terminada y la calificación definitiva otorgada a todo el edificio (JCC)
256.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. VALOR Y EFECTOS DE LA CONSTANCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL
Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa pretendida por una sociedad.
Resumen.- La constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral.
Hechos.- En la tramitación del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral y la rectificación de la superficie registral, se presenta oposición por parte de un colindante catastral que alega invasión de la finca de su propiedad. Se presenta asimismo una escritura de acuerdo entre colindantes en la que se delimita un lindero.
Calificación.- El registrador de la propiedad suspende la inscripción con base en la oposición formulada y por considerar: i) que la georreferenciación que se pretende inscribir invade otra parcela catastral cuya referencia catastral consta en una finca registral; ii) que invade dominio público, pues en la foto oficial del PNOA se aprecia un camino o carril que parece dar acceso a otras parcelas; y iii) que las fincas objeto de la escritura de acuerdo entre colindantes no lindan entre sí.
Recurso.- El recurrente afirma: i) que la finca titularidad de la persona que se ha opuesto no resulta invadida; ii) que la parcela que el registrador considera invadida no es colindante con la suya; iii) que el camino supuestamente invadido es parte de la finca como servidumbre de paso, a pesar de estar catastrado como camino público; iv) que reconoce que el acuerdo entre colindantes se refiere a las parcelas catastrales, no a las fincas registrales, pero ello no debería ser óbice para denegar la inscripción.
Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Doctrina.- En relación con la finca que el registrador considera invadida, la constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral. Por tanto, al no haber oposición del titular registral y no apreciarse dudas suficientes fundadas sobre tal invasión, el defecto debe ser revocado.
En cuanto a la posible invasión del dominio público, ni tal camino consta como dominio público en capa alguna de las incorporadas a la aplicación gráfica registral homologada, ni consta oposición alguna por parte de la administración supuestamente titular de dicho camino, normalmente el ayuntamiento. Todo ello, unido a la posibilidad de que fuera cierta la alegación del recurrente de no tratarse de un camino público, sino de una servidumbre de paso incluida en la finca de la promotora, conlleva la revocación de este concreto defecto señalado en la calificación registral.
En relación con la oposición formulada por la titular de una parcela catastral, se comprueba accediendo al geoportal registral que dicho inmueble no resulta invadido por la georreferenciación pretendida. Por ello, no habiendo invasión de inmueble catastral, y, sobre todo, no constando ni certeza ni indicio alguno de que exista invasión de finca registral colindante alguna, este tercer defecto también ha de ser revocado.
Y en cuanto al acuerdo entre colindantes, comprobado que las fincas no lindan entre sí, el defecto es confirmado, por lo que no tiene valor o efecto alguno para conseguir o coadyuvar a la inscripción de la georreferenciación pretendida por la promotora. Pero ha de quedar revocado en el sentido de que tenga valor o efecto alguno como impedimento para ello. (VEJ)
257.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL
Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 3, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca por constar oposición de colindantes durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Resumen.– La oposición por parte de quien no acredita ser titular registral de la finca colindante no resulta cualificada.
Hechos.- Se solicita la inscripción de un exceso de cabida de una finca (de 1.737 a 2.565,34 m2) y la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH se formula oposición por parte de varios colindantes.
Calificación.- El registrador de la propiedad acuerda «suspender la práctica de la inscripción solicitada, al haberse formulado alegaciones por los titulares colindantes (…) oponiéndose a la inscripción, alegaciones que se entienden suficientemente justificadas, fundamentadas y ajustadas a Derecho, por lo que sale a la luz una controversia de tipo jurídico que solo podrá dirimirse, salvo acuerdo entre las partes, mediante sentencia firme recaída en el correspondiente procedimiento judicial (…) Este defecto se califica como insubsanable».
Recurso.- Los promotores del expediente alegan, en cuanto a un colindante, que la documentación técnica aportada por este no demuestra de manera inequívoca que exista invasión de su propiedad, sino que simplemente establece sus propios límites según su interpretación; y en cuanto a la formulada por el otro, alega que no ha acreditado la titularidad registral del camino supuestamente invadido.
Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina.- Es incongruente suspender la inscripción solicitada y declarar el defecto como insubsanable. Dado que las fincas de los opositores no tienen inscrita su propia georreferenciación, no procede denegar la inscripción, pues no hay certeza geométrica de su invasión geográfica, sino sólo suspenderla por dudas fundadas, las cuales podrían teóricamente ser confirmadas y disipadas dentro del mismo procedimiento registral, bien aportando documentación adicional, bien efectuando un deslinde ante el registrador, y todo ello a modo de subsanación del defecto señalado. Por tanto, procede revocar aquí la calificación del defecto como «insubsanable», ya que resulta potencialmente «subsanable».
En cuanto al fondo del asunto, no resulta cualificada la oposición de quien no acredita ser titular registral de finca alguna, pues, como es doctrina de la DG, «la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante. Además, conforme al art. 32 LH, “los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”.
Consultado en la Sede Electrónica del Catastro el informe aportado por el otro opositor, se comprueba que no existe solape ni invasión de la georreferenciación alternativa que alegan para su propia finca, por lo que la oposición no debe impedir la inscripción solicitada.
Comentario.- Hay dos cuestiones en esta resolución que me desconciertan:
– La relativa a que si el registrador alberga dudas de identidad no procede denegar la inscripción sino suspenderla, cuando la doctrina reiteradísima de la DG hasta la fecha era justamente la contraria. Transcribo de la R. de 6 de mayo de 2025, como más reciente: «(…) si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción. Y ello debe ser así porque para resolver esas dudas fundadas debe presentarse una georreferenciación distinta de la presentada, que haya sido consentida por ambos titulares, en un expediente de deslinde del artículo 200, o en una conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o aprobada por la autoridad judicial en el seno del correspondiente expediente.»
– La relativa a que no resulta cualificada la oposición de quien no acredita ser titular registral. Téngase en cuenta que no nos encontramos ante un supuesto del art. 199.1 LH, sino del 199.2, pues se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral; y en tal caso la ley exige la notificación no solo a los colindantes registrales, sino también a los catastrales, lo cual es lógico pues les puede perjudicar. Lo que no tiene lógica ni fundamento alguno es que deba notificarse a los colindantes catastrales en el seno del expediente del art. 199.2 y luego no sea tenida en cuenta su oposición por no ser titulares registrales. En mi opinión, ello contraviene palmariamente la Ley hipotecaria. (VEJ)
259.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA DECLARACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN DE UN EDIFICIO
Resolución de 26 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Laredo-Ramales de la Victoria, por la que se deniega la constatación registral de la declaración de fuera de ordenación de un edificio.
Resumen: Aunque el procedimiento de declaración de fuera de ordenación es competencia del Ayuntamiento, declaración que debe ser congruente con el procedimiento seguido, en ningún caso se puede prescindir de la notificación y audiencia de todos los posibles titulares registrales afectados ni de la declaración de firmeza del pertinente acto administrativo.
Hechos: Se trata de una certificación administrativa por la que se solicita que se haga constar en el Registro de la Propiedad la situación de fuera de ordenación de una edificación inscrita.
La registradora señala cuatro defectos que a su juicio impiden la inscripción:
1.- La inadecuación del procedimiento: No es posible incoar un expediente de restauración una vez transcurrido el plazo legal de prescripción.
2.- No se acredita el trámite de audiencia previa de todos los interesados en la tramitación del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, conforme al art. 82 L. del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
3.- No se acredita la notificación a todos los titulares registrales de la declaración de fuera de ordenación del edificio en cuestión, en aplicación del art. 24 C.E. y el art. 40 L. 39/2015 y
4.- No consta la firmeza del decreto en el que se dicta resolución del expediente de restauración de la legalidad urbanística ni del decreto por el que se acuerda la incoación de este.
El recurrente alega que:
La normativa autonómica sí permite declarar un edificio en situación «asimilada al fuera de ordenación» cuando ha prescrito el plazo de legalización, siendo correcto el procedimiento aplicado según el criterio jurídico del Ayuntamiento.
Resolución: La Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la nota de calificación de la registradora en cuanto al primer defecto señalado en dicha nota y desestima el recurso interpuesto y confirma la nota de calificación de la registradora en cuanto a los otros tres defectos señalados.
Doctrina: Sobre el primer defecto comienza diciendo que el registrador ha de calificar negativamente los documentos administrativos cuando estén desligados plenamente del procedimiento seguido y elegido por la misma Administración Pública, pues la calificación debe ponerse en relación con el artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que solo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un procedimiento en el que la Administración Pública “ha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido”.
Sin embargo, a la vista de los hechos calificados que se concretan en unas obras ejecutadas sin ajustarse a la licencia concedida, frente a las que la Administración no reaccionó a tiempo, y por ello han quedado fuera de ordenación, la administración puede declarar esa situación mediante el correspondiente expediente, que finaliza con la declaración de fuera de ordenación, para que la misma se produzca con todas las garantías y con la finalidad de protección de la legalidad urbanística.
A los anteriores efectos el CD no aprecia contradicción alguna entre “los motivos que han llevado a la Administración a su inicio, las infracciones normativas constatadas y la resolución a la que finalmente conduce, declarando fuera de ordenación la edificación, siendo de aplicación apartado c) de este mismo artículo 28.4 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, ya que al estar la edificación inscrita en el Registro, el Ayuntamiento, sin que haya mediado notificación de la registradora al respecto, ha dictado la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que impone al propietario, para lo cual ha seguido el expediente que ha considerado adecuado”.
El segundo y el tercer defecto son tratados de forma conjunta pues ambos se refieren a que los titulares registrales afectados hayan tenido intervención en el expediente administrativo en cuestión, tanto en el trámite de audiencia como en cuanto a la notificación de la resolución adoptada una vez finalizado el expediente(artículo 82 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas). Y a este respecto llega a la conclusión que “para tomar razón en el Registro de la Propiedad de la situación de fuera de ordenación de una edificación es necesario que conste que el procedimiento ha contado con la audiencia de todos los titulares registrales afectados, retrotrayendo en su caso las actuaciones al momento correspondiente, y que les ha sido notificado a todos estos la resolución por la que se declara dicha situación de fuera de ordenación”.
Finalmente, el último defecto relativo a la firmeza del acto administrativo, es también confirmado ya que si bien el certificado del alcalde- presidente pone fin a la vía administrativa el mismo es susceptible de recurso de “reposición en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente al de la recepción de la notificación, sin que quede acreditarse su firmeza que no puede presumirse en ningún caso” y esa firmeza debe resultar del mismo certificado.
Comentarios: A efectos de calificar la inscripción de los actos administrativos no deben identificarse los actos administrativos firmes y los que ponen fin a la vía administrativa, ya que un acto que pone fin a la vía administrativa puede efectivamente ser además firme, pero también es posible que no haya adquirido firmeza puesto que podrán ser recurridos potestativamente en reposición ante el mismo órgano que los hubiera dictado o ser impugnados directamente ante el orden jurisdiccional contencioso-administrativo (artículo 123 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento administrativo Común de las Administraciones Públicas). (MGV)
260.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA NO ENTABLADA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 26 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Lorca n.º 3, relativa a un testimonio de sentencia.
Resumen. No cabe practicar una anotación preventiva de sentencia en procedimiento no seguido contra el titular registral
Supuesto: Se plantea si procede practicar una anotación preventiva de sentencia respecto de determinadas fincas registrales inscritas a nombre de sociedad distinta de la demandada y que no ha sido parte en el procedimiento del que dimana la sentencia. Y en cuanto a otra finca, aunque figura inscrita a nombre la mercantil demandante, sin embargo el título (escritura) en el que se fundamenta la demanda es distinto al que consta en el Registro. Son los dos defectos señalados por el Registrador
Con carácter previo, recuerda la DG que, conforme al art. 326 LH, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por tanto debe decidirse sobre documentos mencionados en el escrito de impugnación no presentados por el recurrente
En cuanto al fondo del asunto, desestima el recurso y confirma la calificación registral negativa en aplicación (en cuanto al primer defecto) del principio de tracto sucesivo, toda vez que el procedimiento del que dimana la sentencia calificada no aparece entablado contra el titular registral. No cabe extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna
Es cierto que el art 20 párrafo último, de la Ley Hipotecaria, introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, ha facilitado tan sólo la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.
Lo que ocurre en el presente expediente es que lo que la acción que se ha ejercitado es la de reconocimiento de derecho de retracto respecto de los créditos hipotecarios de determinadas fincas.
Según resulta del historial registral aportado, dichos créditos hipotecarios fueron ejecutados y cancelados, adjudicándose las fincas a favor de determinada mercantil, por lo que, de acuerdo con lo anteriormente expuesto, no cabe practicar ahora ninguna anotación preventiva pues las fincas constan inscritas a nombre de un tercero y los créditos hipotecarios se encuentran cancelados.
En cuanto al segundo defecto, relativo a que el título en que se fundamenta la demanda es distinto al que consta en el Registro, bastará presentar la documentación aportada por el recurrente en el recurso para subsanarlo (JCC)
261.*** INMATRICULACIÓN POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO
Resolución de 26 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por lindar con dominio público hidráulico.
Resumen: El registrador debe rechazar la inmatriculación cuando no cabe duda de que invade el dominio público, aunque se trate de otra administración mediante la certificación del 206LH. Y ello, aunque no se haya practicado el deslinde y a pesar de que la administración no haya contestado a la solicitud de informe en el plazo de un mes
Se pretende la inscripción de un molino mediante certificación administrativa. La registradora solicitó informe a la Confederación Hidrográfica, transcurriendo el plazo de un mes sin haberse emitido el informe
El recurrente, resumidamente, señala que no se ha acreditado de manera fehaciente que la finca invade dominio público hidráulico, ni existe una oposición expresa del organismo de cuenca, debiendo aplicarse la doctrina legal del silencio administrativo.
La DG confirma la nota.
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. (arts 9, 199, 203 y el 205); y, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el art. 9 y en la D.Ad 1ª la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público:
El registrador puede y debe rechazar la inscripción si no cabe duda de la invasión del dominio público. Si la invasión es concluyente (véanse RR de 1 de junio de 2020 , 5 de octubre de 2021 entre otras), el registrador debe denegar. Si no lo es o la oposición de la Administración Pública no es concluyente, lo procedente es tramitar el procedimiento del art 199 LH e incluso dentro del cual podría el registrador conceder plazo a quien la haya formulado para que la aclare o complete. Además, la protección del demanio se extiende al dominio público no deslindado formalmente, pues el deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo. En cuanto a la falta de emisión del informe en el plazo previsto, sostiene que la técnica del silencio administrativo positivo no es aplicable en la pretensión de inscripción, vía inmatriculación, de un derecho de dominio, cuando en dicho procedimiento la intervención de una Administración Pública lo es a título de mero informe, no de resolución de ningún procedimiento administrativo.
En el presente expediente resulta que la finca no es que linde con río, sino que la finca que se pretende inmatricular invade por completo el río afluente del río Zadorra por lo que procede confirmar la calificación registral. (MN)
262.* REVOCACIÓN DEL NIF ENTRE EL OTORGAMIENTO DE UNA ESCRITURA DE AUMENTO DE CAPITAL Y SU PRESENTACIÓN EN EL REGISTRO
Resolución de 27 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pedreguer, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de aumento de capital con aportación no dineraria. (ACM)
Idéntica a la R. 27 de febrero de 2025 respecto de la misma escritura.
A continuación transcribo el resumen de MGV en el informe de Marzo:
Resumen: La revocación de un NIF impide el acceso al registro a transmisiones hechas por la entidad, aunque en el momento del otorgamiento estuviera vigente.
Hechos: Se trata de una escritura otorgada del año 2012 de aumento de capital con aportación no dineraria de una finca registral por parte de una sociedad limitada.
El registrador señala que “consultado el fichero de N.I.F. de la A.E.A.T. resulta que el número (…) correspondiente a la sociedad aportante se encuentra revocado por acuerdo de 8 de junio de 2020, sin rehabilitar”, por lo que no pueden llevarse a cabo las operaciones registrales solicitadas por el defecto subsanable de hallarse el número de identificación fiscal revocado.
El recurrente alega:
— que en el momento del otorgamiento de la escritura el NIF estaba vigente;
— que la inscripción en el registro es voluntaria;
— que el comprador es tercero de buena fe;
Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación.
Doctrina: La DG se basa en la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, relativa al carácter obligatorio de la consignación del NIF y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. Por su parte el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, en su artículo 147 regula las consecuencia de la revocación del NIF de una sociedad, una vez publicado en el BOE.
Ahora bien, como el NIF estaba vigente en el momento del otorgamiento la DG se apoya en la disposición adicional sexta de la Ley General Tributaria que establece la prohibición terminante de autorización de cualquier instrumento público y de acceso a cualquier registro público de los negocios jurídicos de una sociedad con el NIF revocado. Por ello, aunque la primera prohibición no es aplicable en este caso, sí lo es la segunda pues el acceso al registro se pretende cuando ya está el NIF revocado.
Comentario: La conclusión de esta resolución, que ya hemos visto, es clara y diáfana nos guste más o menos pues en base a ella el adquirente que adquirió de forma correcta en su día, se va a ver obligado, si quiere inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad, a realizar unos trámites que le serán extremadamente difíciles y complicados ya que carece de cualquier relación o poder con la sociedad de NIF revocado. Y ello sin entrar en el probable problema de que esa sociedad sea lo que se llama una sociedad fantasma sin órgano d administración y sin socios que sean localizables.
Por ello quizás de “lege ferenda” debería arbitrarse algún sistema que permitiera la inscripción de los negocios jurídicos realizados antes de la revocación. (MGV)
263.** CANCELACIÓN UNILATERAL DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR EL COMPRADOR. PAGO EFECTUADO FUERA DE PLAZO.
Resolución de 27 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Marbella número n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de condición resolutoria.
Resumen: En los casos de compraventa con precio aplazado y garantizado con condición resolutoria, si el pago se efectúa en parte fuera de plazo, no opera la facultad concedida al comprador de que pueda otorgarse carta de pago y cancelar la condición resolutoria unilateralmente porque, debido al retraso en el pago, ha nacido un derecho del vendedor a resolver el contrato, del que no se le puede privar sin su consentimiento.
Hechos: Se otorga una escritura de compraventa, con precio aplazado, garantizado con condición resolutoria. La compradora y a la vez deudora otorga escritura de cancelación (que se titula como “Acta de Manifestaciones”?) porque tiene concedida la facultad de otorgarse carta de pago unilateralmente y cancelar la condición resolutoria, siempre que comparezca ante notario y acredite el pago de la totalidad del precio aplazado en determinada fecha.
El registrador suspende la inscripción porque uno de los pagos se ha efectuado tres días después de la fecha límite y por ello considera que el deudor no puede ejercitar dicha facultad de cancelación y que es necesario el consentimiento del vendedor.
El interesado recurre y alega que se ha pagado la totalidad del precio, que no ha habido requerimiento alguno por la vendedora mediante burofax para resolver el contrato en el plazo establecido, y que se ha pactado que la compradora está facultada por sí sola para solicitar la cancelación de la condición resolutoria
La DG desestima el recurso,
Doctrina: Como alguna de las cantidades aplazadas fueron pagadas mas tarde de la fecha límite (31 de diciembre de 2024), no opera la facultad concedida al comprador de otorgarse carta de pago y cancelación de la condición resolutoria, sin el consentimiento de la vendedora que tiene ahora un derecho a resolver el contrato por ese incumplimiento.
Aunque se hayan pagado todas las cantidades aplazadas, se ha pactado que, en caso de impago del total del precio aplazado pactado a fecha 31 de diciembre de 2024, la vendedora podrá optar entre reclamar el importe impagado o bien resolver la compraventa, para lo que además, se establece un procedimiento, y en consecuencia, existe un derecho a favor de la vendedora que no se puede cancelar sin su consentimiento. (AFS)
264.** APRECIACIÓN DE LA INEFICACIA SOBREVENIDA DE LEGADO A FAVOR DE LA PAREJA POR CESE DE CONVIVENCIA
Resolución de 27 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 19 a inscribir una adjudicación de herencia
Resumen: A falta de una norma que establezca la presunción de ineficacia de la disposición en favor del excónyuge o de la expareja de hecho, ni notarios ni registradores pueden, sin el acuerdo unánime de todos los interesados, privar de eficacia a una disposición testamentaria en favor de dicho excónyuge o expareja: para ello haría falta una decisión judicial adoptada en un procedimiento contradictorio con fase probatoria. En su defecto, se precisa la intervención del instituido, aunque haya cesado su relación, matrimonial o extramatrimonial, con el causante.
Hechos: Se pretende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia con las siguientes circunstancias relevantes: En el testamento que sirve de base a la adjudicación el causante manifiesta que «tiene una única hija llamada doña N. G. P., fruto de su relación con doña G. M. P. G., con la que está unido de hecho desde hace más de diez años», lega a doña G. M. P. G., el usufructo universal y vitalicio de la herencia e instituye heredera a su citada hija. En la referida escritura, la única otorgante, doña N. G. P., se adjudica como heredera única la finca que integra la herencia, y manifiesta que el causante, al tiempo de su fallecimiento, «ya no convivía ni constituía pareja con Doña G. M. P. G., y que en consecuencia, habiendo cambiado sustancialmente las circunstancias, el legado de usufructo de la cláusula primera a favor de Doña G. M. P. G. queda sin efecto, 767 del Código Civil.»
Calificación.- La registradora fundamenta su calificación negativa en que en el Derecho común no está previsto como efecto de la separación o divorcio de los cónyuges –o de la nulidad del matrimonio o de la disolución de la pareja de hecho– la revocación o ineficiencia, «ministerio legis», de las disposiciones testamentarias efectuadas por uno de ellos en favor del otro.
Recurso.- El recurrente alega: que hacía más de diez años que la unión de hecho había cesado; que el simple hecho de no haber revocado el testamento después del cese de la unión de hecho no es suficiente para pensar que el testador deseaba mantener las disposiciones iniciales; que la revocación se infiere de una interpretación sistemática en concordancia con la mayoría de las legislaciones forales y con el propio Código Civil (artículos 102, 106, 675 y 767).
Resolución.- La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina.- El Centro Directivo mantiene su doctrina ya consolidada: No se produce la revocación de los testamentos mediante actos o negocios jurídicos que no adopten las formas testamentarias, ni en virtud de causas no previstas legalmente (cfr. artículos 738, 739 y 743 del Código Civil). No está previsto como efecto de la separación o divorcio de los cónyuges, de la nulidad del matrimonio, o el cese de la unión de hecho la revocación o ineficacia, «ministerio legis», de las disposiciones testamentarias efectuadas por uno de ellos en favor del otro (a diferencia de lo establecido respecto de los poderes y consentimientos en los artículos 102 y 106 del Código Civil y de la mayoría de las legislaciones forales).
A falta de una norma que establezca la presunción de ineficacia de la disposición en favor del excónyuge o de la expareja de hecho, debe probarse que el testador no habría otorgado la disposición de haber podido conocer que cesaría la unión de hecho. Pero esto no es posible fuera del ámbito judicial. Como señala el Centro Directivo, ni notarios ni registradores pueden, sin el acuerdo unánime de todos los interesados, privar de eficacia a una disposición testamentaria: para ello haría falta una decisión judicial adoptada en un procedimiento contradictorio con fase probatoria.
En consecuencia, en el supuesto objeto de este recurso no puede prescindirse, sin la pertinente declaración judicial de ineficacia, del testamento del que deriva la condición de legataria de la expareja de hecho del causante. (BZR).
265.** REVOCACIÓN DEL NIF ENTRE EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA Y SU PRESENTACIÓN EN EL REGISTRO
Resolución de 27 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.
Resumen: Aunque en el momento del otorgamiento de la escritura de compra el CIF de la sociedad vendedora estuviera vigente, sin al presentarse a inscripción el CIF está revocado la inscripción no es posible sin rehabilitación de ese CIF.
Hechos: Se otorga escritura de venta en junio de 2014, en la cual el notario hace constar “que había comprobado, a través del Sistema Integrado de Gestión para el Notariado, que la sociedad vendedora no tenía el número de identificación fiscal revocado”(disposición adicional 6.ª de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en su redacción actual dada por la Ley 11/2021 de 9 de julio de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal y Resoluciones de la DGSJFP de fechas 29 de julio de 2022 y 16 de junio de 2023, y 18 de Septiembre de 2024, esta última publicada el 6 de noviembre de 2024) .
La escritura se presenta a inscripción en enero de 2025, siendo suspendida la inscripción por tener la sociedad vendedora “el CIF revocado por la AEAT, por acuerdo de 7 de noviembre de 2024, publicado en el BOE con fecha 20 de enero de 2025, lo cual resulta de propio programa registral “Experior”, a través del sistema FLEI (Fichero Localizador de Entidades Inscritas)”.
El interesado recurre alegando que no existe plazo alguno para inscribir en el Registro de la Propiedad, pero dado que el registrador en su calificación sugiere el acudir para la rehabilitación del CIF a la AEAT, acudió a ella en donde se manifestó que dicha rehabilitación no era posible por orden directa de la instancia regional, comunicada a las distintas delegaciones en un caso anterior.
Resolución: Se confirma la nota de calificación.
Doctrina: La DGSJFP reitera en esta resolución su doctrina acerca de la revocación del CIF de una sociedad y los efectos que produce respecto de la posibilidad de inscripción de negocios suscritos por una sociedad cuyo CIF haya sido revocado.
Recuerda dónde se contiene la regulación del número de identificación fiscal, que es el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos. En concreto su concesión se contempla en su artículo 23 y el de revocación y rehabilitación, que se enmarcan en los procedimientos de comprobación e investigación, en su artículo 147 (reformado en cuanto a la rehabilitación por virtud del artículo 1.29 del Real Decreto 1070/2017, de 29 de diciembre.)
Sobre la revocación del número de identificación fiscal cita la Resolución de 16 de junio de 2023 y las en ella citadas, basadas en la disposición adicional sexta de la Ley 58/2003, de 17 diciembre, General Tributaria: una vez publicada la revocación en el BOE, ni el notario debe autorizar ningún instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, ni el registrador de la propiedad inscribirlos.
Para que la entidad afectada pueda solicitar la rehabilitación del CIF “deberá acreditar que han desaparecido las causas que motivaron la revocación y deberá comunicar, además, quienes ostentan la titularidad del capital de la sociedad, con identificación completa de sus representantes legales, el domicilio fiscal, así como documentación que acredite cuál es la actividad económica que la sociedad va a desarrollar”.
Finalmente, en cuanto al hecho de que en el momento del otorgamiento de la escritura el número de identificación fiscal estaba vigente dice la DG que la prohibición de inscripción antes vista es terminante por lo que es aplicable, aunque en el momento del otorgamiento de la escritura no se hubiera producido todavía la revocación.
Comentario: Como ya se ha expresado en esta misma web, la revocación del CIF de una sociedad vendedora con posterioridad al otorgamiento de una escritura publica de compraventa supone un problema de muy difícil resolución para el comprador.
Como hemos visto la rehabilitación del CIF debe ser solicitada por la sociedad afectada comunicando a la AEAT una serie de datos imposible de obtener por parte del interesado en la inscripción. Es cierto que la norma legal sobre la cuestión, como expresa la propia DG, es terminante, pero debería arbitrarse algún medio para que sin rehabilitación del CIF se pudiera solucionar el problema del comprador. La solución lógicamente debe venir por vía legal y pudiera consistir en una rehabilitación provisional para un acto concreto ya consumado, solicitada por el comprador, el cual comunicaría a la AEAT la existencia del contrato autorizado y por consiguiente el ingreso obtenido por la sociedad con CIF suspendido, a los efectos de una posible reclamación. Pero mientras esa solución legal no llega forzoso es reconocer que, aunque el problema se haya originado por culpa del mismo comprador, la no posibilidad de inscripción provoca una discordancia entre el registro y la realidad que sólo perjuicios puede ocasionar para todos y para el propio sistema de seguridad jurídica preventiva. (MGV)
266.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD DENEGADA POR EXISTIR UNA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN A EFECTOS EJECUTIVOS
Resolución de 27 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Albaida, por la que se suspende la cancelación por caducidad de una hipoteca solicitada por instancia al amparo del artículo 82.2.º de la Ley Hipotecaria, por razón de existir una nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos ejecutivos la cual no ha sido cancelada.
Resumen: Si bien la caducidad de una hipoteca de máximo opera de forma automática llegado el término pactado en la escritura de constitución de la hipoteca, la cancelación de su inscripción por tal caducidad no procede si consta en el Registro nota marginal de expedición de la certificación registral de dominio y cargas a efectos ejecutivos
Supuesto: Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al párrafo segundo del art. 82 LH, la cancelación por caducidad de una inscripción de hipoteca de máximo, cancelación de hipoteca que ya fue solicitada por el mismo motivo en diciembre de 2019 y que fue objeto de la R. 27 de julio de 2020 (Resolución desestimatoria -por la razón que consta en el fundamento de Derecho sexto-)
La DG desestima el recurso interpuesto, ya que al constar ahora vigente una nueva nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, referida a un nuevo procedimiento de ejecución hipotecaria, debe reiterarse que respecto de las hipotecas flotantes si bien su caducidad opera de forma automática llegado el término pactado en la escritura de constitución de la hipoteca, la cancelación de su inscripción por tal caducidad no procede si consta en el Registro de la Propiedad una nota marginal de expedición de la certificación registral de dominio y cargas a efectos ejecutivos
Por otra parte, la incorporación al recurso de copia del decreto judicial en el que se ordena la cancelación de la citada nota marginal por sobreseimiento de la ejecución hipotecaria, no puede tenerse en cuenta por cuanto se trate de un documento que no ha sido el objeto de la calificación registral al no haberse presentado en debida forma en el Registro de la Propiedad (JCC)
267.* SOLICITUD DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA AGRUPAR DOS FINCAS
Resolución de 27 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Villena, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una finca por faltar su previa agrupación.
Resumen.- El art. 199 LH no permite realizar la agrupación de dos fincas registrales, vía rectificación de superficie.
Hechos.– Se solicita la inscripción de la compraventa de una finca que está formada por dos fincas registrales, las cuales fueron agrupadas en escritura previa no inscrita.
Calificación.– La registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada por faltar la inscripción previa de la escritura de agrupación.
Recurso.- El recurrente manifiesta que se ha solicitado expresamente la coordinación jurídico catastral de modo que el expediente tramitado conforme al art. 199 LH permite realizar rectificaciones de superficie y descripción.
Resolución.– La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina.- El art. 199 LH está pensado exclusivamente para completar la descripción literaria de la finca acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
Dicho precepto en ningún caso ampara la posibilidad de encubrir, bajo el pretexto de una rectificación de descripción, negocios jurídicos, como puede ser una agrupación de fincas. (VEJ)
227.* CONVOCATORIA DE JUNTA EN FORMA DISTINTA A LA ESTATUTARIAMENTE ESTABLECIDA
Resolución de 7 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil VII de Madrid a inscribir la escritura de disolución y liquidación de una sociedad.
Resumen: No es posible la convocatoria de junta en forma distinta a la estatutariamente establecida, aunque la forma empleada sea más segura o esté dotada de mayor publicidad que la fijada en estatutos.
Hechos: Se convoca junta general de una sociedad por publicación en el Borme y en un diario. Según los estatutos la convocatoria debe ser por “correspondencia telegráfica o escrito duplicado entregado personalmente a cuya recepción se obtenga la firma del socio acusando recibo”. Asiste a la junta el 89,70 % del capital social.
El registrador deniega la inscripción por no haber sido convocada la junta conforme a los estatutos de la sociedad. (Arts 6 y 58 RRM).
El administrador recurre alegando que se hizo en esa forma la convocatoria por estimar que era más segura dada la importancia de los temas a tratar- disolución y liquidación- y que una nueva convocatoria, dado el número de asistentes, casi el 90%, y la unanimidad de los acuerdos tendría el mismo resultado que la que se rechaza.
Resolución: Se confirma la calificación registral.
Doctrina: Reitera la DG su doctrina de que si la forma de convocar la junta está establecida en estatutos esta forma debe ser “estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio (resoluciones entre otras de 15 de junio de 2020 y 11 de febrero 7 de marzo de 2022).
Sólo excepcionalmente en una convocatoria judicial se admitió en resolución de 24 de noviembre de 1999 una forma distinta a la estatutariamente establecida dado que se convocó al único socio no asistente directamente por el juzgado y no según estatutos y este principio ha sido aplicado en otras resoluciones de características similares (resoluciones, entre otras, de 24 de enero de 2006 y 28 de febrero de 2014).
Comentario: De esta resolución que sigue una doctrina ya clásica de nuestro CD, sólo merece la pena destacar la escasez de la fundamentación jurídica de la nota de calificación, salvo que entendamos que la cita del artículo de los estatutos infringido es más que suficiente para fundamentar la nota. Esta se limita a citar dos artículos genéricos del RRM, relativos ambos a las facultades de calificación del registrador y al significado de los defectos. Al igual que a veces señalamos la falta de control de calidad de las escrituras presentadas a inscripción, creemos que debemos señalar la casi inexistencia de fundamentación en derecho de la nota de calificación. Lo que ocurre es que ello ni lo alega el recurrente, cuando pudiera haberlo hecho, ni le ha supuesto ninguna indefensión, pues el recurrente cita el artículo 173 de la LSC que era el que debía citar la calificación y en el cual se funda, aparte, claro está, del artículo de los estatutos de la sociedad.(JAGV)
243.*** RETRIBUCIÓN DE LOS ADMNISTRADORES: POSIBLE CONTRATACIÓN DE UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL.
Resolución de 13 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Valencia a inscribir determinada cláusula de los estatutos de una sociedad.
Resumen: No es posible establecer en los estatutos de una sociedad, la posibilidad que queda al arbitro de la junta o del Consejo de contratar un seguro de responsabilidad civil a favor del administrador.
Hechos: Una sociedad unipersonal toma la decisión de modificar el artículo de los estatutos relativo a la retribución de los administradores.
En el artículo se dice que la “remuneración de los administradores consistirá en una asignación fija en metálico que determinará la junta general”. Y después se añade que, si la administración se encomendara a un consejo, y uno de sus miembros es nombrado consejero delegado o se le atribuyen funciones ejecutivas, este percibirá “adicionalmente una retribución” compuesta por alguno de los conceptos señalados legalmente, que se concretarán en su contrato uno de los cuales es relativo a “las cantidades a abonar por la Sociedad en concepto de primas de seguro o de contribución a sistemas de ahorro”. Y el artículo termina diciendo que “La Sociedad está autorizada para contratar un seguro de responsabilidad civil para los administradores”.
El registrador, en virtud de la inscripción parcial solicitada, deniega por defecto insubsanable la inscripción de dicho artículo de los estatutos en el sentido siguiente: se basa en que el artículo dice que “se permite que la sociedad pueda o no establecer o contratar un seguro de responsabilidad civil para sus administradores. Tal seguro es desde luego un concepto retributivo a favor de los consejeros respecto del cual no se cumple con la exigencia de constancia en estatutos, sino que se deja al arbitrio de la junta general o del propio consejo, que es quien tiene facultades de contratación, vulnerando el artículo 217 LSC y numerosas RDGRN, entre otras, de 16 de febrero de 2013 y 17 de junio de 2014.
La sociedad recurre. Dice que el sistema de retribución está claramente establecido en estatutos y que la contratación del seguro es simplemente una retribución complementaria.
Resolución: Se confirma parcialmente la nota en el sentido que ahora veremos.
Doctrina: La DG ratifica su doctrina relativa a que el sistema de retribución de los administradores debe estar claramente establecido en estatutos, determinando el concreto sistema elegido entre los citados en el artículo 217 de manera enunciativa y no limitativa (resoluciones, entre otras, de 17 de junio de 2014 y 9 de agosto de 2019).
Añade que en el supuesto examinado debe entenderse que el último párrafo del artículo de los estatutos al que se refiere el registrador en su calificación, al limitarse a establecer que «la Sociedad está autorizada para contratar un seguro de responsabilidad civil para los administradores», no cumple con la exigencia derivada del citado artículo 217 de la Ley, pues establece un sistema o concepto retributivo (vid. artículos 249.3 y 260, mención undécima, de la misma ley) que, siendo aplicable a todos los administradores, y no sólo a los consejeros como afirma el registrador en su calificación, según resulta de una interpretación literal, lógica y sistemática de dicha disposición estatutaria, no es cumulativo y su existencia no está fijada en los estatutos sociales sino que depende de la decisión de «la Sociedad».
En este sentido, “sólo puede confirmarse la calificación respecto de los miembros del consejo de administración que no sean consejeros delegados ni tengan atribuidas funciones ejecutivas en virtud de otro título, toda vez que en relación con estos «consejeros ejecutivos» este Centro Directivo, en la línea de flexibilidad que en la interpretación de los artículos 217 y 249 de la Ley de Sociedades de Capital patrocina la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2018, ha admitido que aun cuando los distintos conceptos retributivos deban constar necesariamente en los estatutos sociales, podrán éstos remitirse al contrato que se celebre entre el consejero ejecutivo y la sociedad para que se detalle si se remunerará al mismo por todos o sólo por algunos de los conceptos retributivos fijados en los estatutos”.
Comentario: Se trata de una resolución algo oscura en su interpretación, pues parte de la consideración, dudosa a nuestro entender, que el registrador en su calificación sólo se refiere a los consejeros y no a los administradores en general.
Si la hemos entendido correctamente creemos que quiere decir lo siguiente:
— no es posible establecer la posibilidad de contratación de un seguro de responsabilidad civil dependiente del acuerdo de la junta o del consejo;
— no es posible establecer ese seguro para los consejeros que no sean consejeros delegados o con funciones ejecutivas;
— sí sería posible establecerlo para los consejeros delegados o con funciones ejecutivas, dado que será en el contrato a celebrar donde se concreten los sistemas retributivos; y
— tampoco se puede establecer para el administrador único, solidaros o mancomunados, pero al no referirse a ellos la calificación, para estos no se confirma la nota.
En cuanto a la interpretación que hace la DG de la nota e calificación, si bien reconocemos que el núcleo de la calificación sólo cita a los consejeros, tanto el contexto del artículo denegado, como del contexto de la nota, se puede deducir que el registrador se refiere a toda clase de administradores, pues si los contratos deben interpretarse en la forma más adecuada para que surtan efecto, también creemos que las notas de calificación deben interpretarse en el mismo sentido. No parece lógico denegar algo para los consejeros, que son también administradores si bien colegiados, y no hacerlo para la generalidad de ellos.
Por lo demás ni la nota, ni el recurrente, ni la DG entran en otro problema interesante que plantea este supuesto de hecho como es el relativo a si es correcto denegar el total sistema de administración por estimar que una pequeña parte del artículo que lo regula, sin una gran trascendencia por otra parte, no es inscribible. (JAGV)
244.() RETRIBUCIÓN DE LOS ADMNISTRADORES: POSIBLE CONTRATACIÓN DE UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL.
Resolución de 13 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Valencia a inscribir determinada cláusula de los estatutos de una sociedad.
Mismo contenido que la 243. (JAGV)
246.() CIERRE POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES. CERTIFICADO REAPERTURA DE HOJA.
Resolución de 14 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XXI de Madrid a depositar las cuentas anuales de una sociedad correspondientes al ejercicio 2023.
Resumen: No es posible depositar las cuentas anuales de una sociedad, si el certificado presentado y despachado en su día para la reapertura de la hoja y relativo a la no aprobación de las cuentas, tiene más de seis meses de antigüedad.
Hechos: Se solicita el depósito de las cuentas anuales del ejercicio 2023. La fecha de presentación de las cuentas es enero de 2025.
El registrador suspende el depósito pues la hoja de la sociedad está cerrada por no depósito de las cuentas de los ejercicios 2021 y 2022(art. 11 y 378 del RRM).
La sociedad recurre y en el recurso lo único que alega es que, en marzo de 2024, se procedió a la reapertura de hoja mediante la presentación de un certificado acreditativo de la no aprobación de las cuentas de la sociedad en los ejercicios reclamados.
Resolución: Se confirma la nota de calificación.
Doctrina: La DG va a reiterar su consolidada doctrina de que la reapertura de la hoja por no aprobación de las cuentas exige que se justifique la permanencia en dicha situación cada seis meses, según el art. 378.5 del RRM.
Comentario: Resolución confirmatoria de un criterio de la DG puesto de manifiesto en muchas de sus resoluciones. (JAGV)
258.** REQUISITOS DE LOS ACUERDOS DE CONSEJO PARA CONSTITUIR UNA SOCIEDAD.
Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles I de Cádiz, por la que se suspende la inscripción de la constitución de una sociedad limitada.
Resumen: El certificado de los acuerdos de un consejo de administración facultando a un consejero para constituir otra sociedad, no es necesario que indique la identidad de los consejeros asistentes al consejo.
Hechos: Por una sociedad se constituye otra sociedad unipersonal, estando representada en el acto de la constitución por un consejero con cargo inscrito, en ejecución del acuerdo del consejo que resultaba de la certificación suscrita por el secretario del consejo, de él mismo, como vicepresidente, y cuyas firmas legitimaba el notario.
El registrador suspende la inscripción por el siguiente motivo: por no constar en la certificación incorporada “los datos y circunstancias que afecten a su validez y, entre ellas, el nombre de los consejeros asistentes”, con cargo vigente e inscrito, las mayorías con que hubiere adoptado el/los acuerdo/s: por unanimidad; por mayoría, con el voto favorable de % del capital social(sic), según el art. 97.1.ª, 98, 112 del Reglamento del Registro Mercantil y Resolución de la Dirección del Registro y Notariado 13-10-2015.
El notario recurre. Aparte de señalar la imprecisión de la nota alega que en la certificación sí consta que el acuerdo lo fue por unanimidad, y que las exigencias que señala el registrador en su nota son sólo para cuando los acuerdos del consejo son inscribibles, pero no en otra clase de acuerdo como es el contenido en la escritura calificada. Añade que el acuerdo de constitución de otra sociedad será válido si fue adoptado por los consejeros vigentes en el momento de su adopción y que se formula el juicio de suficiencia notarial.
El registrador en su informe desiste del defecto relativo a la forma de adopción del acuerdo.
Resolución: Se revoca la nota de calificación.
Doctrina: La DG tras repasar los requisitos de las certificaciones de los órganos colegiados de administración de las sociedades de capital, y destacar que la necesidad de reflejar de la identidad de los consejeros asistentes es una clara exigencia del principio de tracto sucesivo del artículo 11 del RRM, concluye que dicha exigencia es efectivamente un requisito necesario para la inscripción de los acuerdos del consejo en cuanto hacen referencia a su propia sociedad, pues así resulta del artículo 112 del RRM. Ahora bien, el caso contemplado en la resolución no es el del artículo citado, sino que lo que se trata de acreditar es la efectiva representación de la sociedad en cuanto única fundadora de otra sociedad, por lo que es indudable que no procede la aplicación de la exigencia de trato sucesivo alguno.
Comentario: La DG delimita con claridad cuando son exigibles los requisitos que para los acuerdos de los órganos colegiados exige el RRM: sólo serán exigibles cuando del acuerdo derive un acto inscribible como podría ser los nombramientos de cargos del consejo, incluyendo los consejeros delegados, o acuerdos relativos a la modificación del domicilio social y otros que sean de su competencia según la LSC. (JAGV)
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