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242.* RECTIFICACIÓN DE SUPUESTOS ERRORES EN INSCRIPCIONES REGISTRALES

Resolución de 12 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ferrol, por la que se califica negativamente la solicitud de rectificación de determinadas inscripciones. 

Resumen: La rectificación de los asientos registrales debe tener lugar con los requisitos del art. 40 de la Ley Hipotecaria

Supuesto: Se solicita la rectificación de determinadas inscripciones registrales, por entender la recurrente que se han cometido determinados errores, así como una presunta ilegalidad de ciertas licencias urbanísticas (y actuaciones registrales conexas), sobre una finca registral, en división horizontal, donde ella es propietaria, con carácter ganancial, de una vivienda y una plaza de garaje.

El registrador califica negativamente por entender que las inscripciones practicadas están bajo la salvaguardia de los tribunales.

La DG confirma la calificación registral, teniendo en cuenta los arts 38 (principio de legitimación registral) y 1.3 LH (salvaguardia judicial de los asientos practicados). Por ello, la rectificación del Registro debe realizarse por los cauces previstos en el art. 40 LH, exigiendo, en consecuencia, el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial en procedimiento seguido contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

En el presente caso la titular de un elemento independiente de una propiedad horizontal solicita la rectificación de las inscripciones de las fincas de origen y de la matriz formada por agrupación de las fincas por entender que, en su opinión, se han cometido diversos errores, así como una presunta ilegalidad de ciertas licencias urbanísticas (y actuaciones registrales conexas), sobre una finca registral dividida horizontalmente.

No consta si el posible error lo es en el título que motivó la inscripción, o si se fue un eventual error registral; pero, en cualquier caso, la eventual rectificación, que en su caso debiera practicarse, debe realizarse por los procedimientos legales regulados en el art. 40 LH. (JCC)

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247.*** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA

Resolución de 19 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Inca n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal. 

Resumen: Sin perjuicio de que se puedan atribuir usos exclusivos sobre partes de suelo común en las propiedades horizontales tumbadas, siempre que no se agote con ello la totalidad de la parcela, la resolución no admite que dicha atribución se haga integrando el suelo en la descripción de elemento privativo y como parte del mismo.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de constitución de propiedad horizontal tumbada en la que forman parte de cada una de las viviendas unifamiliares una porción de terreno destinada a jardín

Registradora: (i) Se opone a la inscripción porque en las propiedades horizontales tumbadas el suelo y el vuelo permanecen como elementos comunes, por lo que las porciones de terreno destinadas a jardín de cada elemento privativo deben configurarse como espacio de uso exclusivo o privativo del titular de las referidas partes determinadas, lo cual debe incluirse en las normas de comunidad. (ii) También exige que se incorpore la oportuna certificación expedida por técnico competente que acredite la composición y superficies, construidas o no, de cada una de las partes determinadas que integran la totalidad del edificio.

Notario: (i) En cuanto al primer defecto alega que en ningún momento de la escritura se dice que el suelo sea elemento privativo, sino que lo privativo es el jardín, pues una cosa es la corteza terrestre y otra distinta la configuración jurídico económica que se haga de la superficie exterior. El subsuelo sigue siendo elemento común. (ii) En cuanto al segundo defecto alega que no hay norma alguna que imponga tal certificación para la división horizontal, a diferencia de lo que ocurre para las declaraciones de obra nueva.

Resolución: Confirma el primer defecto y revoca el segundo.

Doctrina:

Primer defecto: La configuración de una porción de suelo como elemento privativo es incompatible con el régimen de la propiedad horizontal, en la que el suelo es elemento común y no admite la propiedad exclusiva sobre partes del terreno.

“Si bien es cierto que la figura del complejo puede admitir diversas configuraciones, dependientes de la norma zonal del planeamiento aplicable, el régimen de propiedad que se configure en la escritura para su acceso al Registro debe ser coherente con el proyecto autorizado en la licencia municipal y con las condiciones impuestas por ésta, lo que deberá calificarse en cada caso concreto. Lo que resulta incompatible (…) es describir partes de suelo de propiedad exclusiva y formalizar la división horizontal «tumbada» de la parcela, aunque esta configuración pueda ser la más adecuada a la tipología de viviendas unifamiliares adosadas. Por lo que el primer defecto, en los términos expresados, debe ser mantenido”.

Segundo defecto: Tiene razón el notario recurrente al afirmar que ninguna norma impone la exigencia de nuevo certificado técnico descriptivo para formalizar la división horizontal de una edificación ya declarada cuyos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente constan en la inscripción de obra nueva, al margen de posibles consideraciones de «lege ferenda» sobre su procedencia. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar parcialmente la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.

Comentario: A diferencia de etapas anteriores, en las que las resoluciones, tras los Fundamentos de Derecho,  resumían separadamente las razones de la calificación y del recurrente, y a continuación resolvían dando respuestas a una y a otras, en la etapa actual tal esquema no se sigue y frecuentemente se ignoran las razones alegadas por el recurrente, lo que, en mi opinión, repercute en la calidad de las resoluciones. En el presente caso así sucede y se omite cualquier referencia a las fundadas razones del notario recurrente, que no tienen respuesta.

 Por ello conviene destacar que lo no permitido por esta resolución es que se configuren como espacios integrados en la propiedad del elemento privativo porciones de suelo, lo que no impide, sin embargo, que se puedan atribuir usos exclusivos sobre porciones de suelo siempre que no se agote con ello la superficie total de la parcela.

Dice al respecto la Resolución de 30 de julio de 2024 (y en parecido sentido la calificación registral) que “Es cierto que la realidad de este tipo de edificaciones en forma de división horizontal puede requerir de la existencia de pactos que permitan diferenciar zonas de uso exclusivo de las respectivas edificaciones de modo que permitan una explotación racional del suelo coherente con esa tipología constructiva, sin que por ello se vea afectada la unidad de la finca. Por ejemplo, cuando se configuran zonas comunes destinadas a accesos, jardín e instalaciones comunes y elementos privativos compuestos por edificación que tienen asignado el uso de concretas porciones de suelo adyacentes a los mismos, bien porque se estipule así en los estatutos comunitarios bien porque se configure como anejo del elemento privativo”.(JAR)

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248.** INSCRIPCIÓN DE SEGREGACIÓN REALIZADA EN SENTENCIA JUDICIAL

Resolución de 20 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Las Rozas de Madrid n.º 2 a inscribir un testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario.

Resumen: La inscripción de una segregación puede practicarse en virtud de resolución judicial, sin necesidad de otorgamiento de escritura pública, si bien será siempre necesaria la aportación de la representación gráfica georreferenciada exigida por el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, tanto de la porción segregada como del resto.

Hechos: Se solicita la inscripción del testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por virtud de la cual se reconoce el dominio en favor del demandante de una finca que se forma por segregación de otra de mayor tamaño.

Calificación: La registradora señala en su nota de calificación tres defectos: (i) Falta consignar las circunstancias personales del titular de la finca; (ii) Falta consignar con claridad la causa de adquisición o el título material en cuya virtud adquirieron la finca los demandantes; (iii) Es necesario el otorgamiento de la escritura pública notarial de segregación por todos los afectados, titulares registrales de la finca y demandantes, por exigencias del principio de tracto sucesivo y la incorporación de representación georreferenciada de las fincas, segregada y resto, para proceder a la segregación. Instada la calificación sustitutoria, se revoca el segundo de los citados defectos.

Recurso.- Se presenta recurso en el que solo es objeto de impugnación el tercero de los defectos alegados y exclusivamente en cuanto a los dos siguientes aspectos: a) la necesidad de que para inscribir una segregación realizada en resolución judicial deba otorgarse escritura pública, y b) la obligación de aportar la representación gráfica de la finca segregada y también de la finca matriz.

Resolución.- Se revoca el defecto relativo a la necesidad de escritura pública y se confirma la exigencia de aportar la representación gráfica de la finca segregada y de la finca matriz.

Doctrina.– (I) En cuanto a la necesidad de otorgar escritura pública: A pesar del tenor literal del artículo 50 RH, el Centro Directivo ya ha señalado que una resolución judicial puede ser título adecuado para inscribir una segregación o división de fincas, matizando que para la práctica de inscripciones de sentencias civiles en las que se exige una previa segregación de una finca registral, debe aportarse el correspondiente título administrativo habilitante, ex artículo 26 TRLSRU 7/2015, pues este precepto es aplicable independientemente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial, o administrativo. La referencia a escritura pública que realiza tanto la ley estatal como la autonómica lo es a los solos efectos de imponer tal control también a los notarios. En el presente caso, aceptado por el recurrente la necesidad de aportar el título administrativo habilitante para que pueda ser objeto de calificación, no cabe mantener la exigencia de la registradora de que la segregación acordada en la sentencia deba documentarse en escritura notarial. Por lo tanto, se revoca el primer defecto.

(II) En cuanto a la necesidad de georreferenciación: señala la Dirección General que el artículo 9 de la Ley Hipotecaria es aplicable a cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria, y a todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015. Es cierto que únicamente deberán aportarse las coordenadas georreferenciadas de la porción de finca que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada, ya el resto), sin que pueda exigirse la representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título ahora presentado ni causan asiento de inscripción. Y ello por aplicación del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, que señala que se hará constar la descripción de la porción restante (debiendo entenderse que tal descripción incluye las coordenadas georreferenciadas) cuando ello «fuera posible»; imposibilidad que deberá valorarse en cada caso de modo objetivo y sin que quepa rechazar la inscripción de una parcela segregada adecuadamente identificada y descrita por el hecho de que no pueda fijarse la representación georreferenciada del resto. Sin embargo, en este caso no resultan del título las circunstancias determinantes de la imposibilidad práctica de aportar la obligatoria georreferenciación de la finca resto, por lo que se confirma el segundo defecto. (BZR)

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249.*** REDUCCIÓN DE CABIDA DE FINCA DECLARADA COMO DOMINIO PÚBLICO CON POSTERIORIDAD A SU ADQUISICIÓN POR EL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algeciras n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca, por dudas fundadas en la identidad, al haberse presentado en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados, que alega invasión de dominio público.

Resumen.- Es inscribible la reducción de cabida y la georreferenciación catastral de una finca que ha sido declarada, sin ser deslindada, como monte de utilidad pública con posterioridad a su adquisición por el titular registral, pese a la oposición de la Administración.

Hechos.- Se solicita la inscripción de reducción de superficie de una finca registral, superior al 10% de la cabida inscrita, coincidente con la que resulta de la cartografía catastral. En la tramitación del expediente del art. 199 LH, la Administración se opone alegando que dicha finca resulta afecta al dominio público de un monte público que, sin embargo, no consta deslindado.

Calificación.- El registrador de la propiedad, basándose en dicha alegación, previa comprobación en el geoportal registral de dicha afección, suspende la inscripción de la rectificación de superficie y de la georreferenciación, por invasión de dominio público, ya que toda la finca registral se ubica en el perímetro del citado monte.

Recurso.- El recurrente alega que la finca accedió al Registro a través de un expediente de dominio judicial, en el cual no constaba ninguna limitación sobre la finca; que su inclusión en el Catálogo de Montes Públicos tuvo lugar 120 años después de la inscripción registral; y que adquirió la finca con la descripción y con el estado de cargas y limitaciones que resultaban del Registro, por lo que invoca la protección del principio de fe pública registral del art. 34 LH.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- Conforme a la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes (arts. 18 y 21), la declaración de utilidad pública de un monte: i) no prejuzga ninguna cuestión de propiedad; ii) debe inscribirse en el Registro de la Propiedad; iii) debe ser objeto de deslinde; y iv) no es título suficiente para rectificar los derechos anteriormente inscritos a favor de los terceros a que se refiere el art. 34 LH.

Por consiguiente, cuando el acceso registral de la finca es previo al acto administrativo de clasificación del monte, no se producen actuaciones posteriores de invasión del dominio público, sino que se altera el régimen jurídico de la finca, por un acto administrativo, de carácter declarativo, en el cual no se ha dado trámite de audiencia al interesado, precisamente, por esa naturaleza declarativa. Es en fase ejecutiva donde ha de producirse esa intervención, sin perjuicio, en su caso, del ejercicio de las correspondientes acciones judiciales declarativas del dominio, efectuadas por los interesados que se consideren afectados.

Por otra parte, de no haberse solicitado la disminución de superficie, que no puede perjudicar al dominio público, y de la georreferenciación de la finca, que no requiere informe favorable de la Administración por no tratarse de un exceso de cabida, conforme al artículo 22.3 de la Ley de Montes, el asiento se hubiera practicado con normalidad, conforme al contenido del Registro, con una descripción meramente literaria. Ello se entiende sin perjuicio de que el registrador, conforme al art. 9.a), párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria, pueda hacer constar por nota al margen, como calificación medioambiental o administrativa, que el suelo de la finca se ubica dentro de un monte catalogado de utilidad pública, evitando así la aparición de terceros del art. 34 LH, puesto que dicha calificación deriva de la información territorial asociada a la aplicación informática para el tratamiento de las bases gráficas registrales del art. 9 y existe informe de la Administración referido a la citada finca, objeto del expediente, que así lo declara. 

Comentario.– Destaco esta resolución por cuanto supone una excepción o matización a la doctrina de que la inscripción de la georreferenciación debe denegarse si se aprecia invasión del dominio público, como ocurre en el presente caso, en el que concurre además la oposición por parte de la Administración. Para que opere esta excepción deben concurrir dos circunstancias: 1) que la utilidad de dominio público no resulte de la inscripción registral cuando adquirió el titular registral, por lo que opera el principio de fe pública registral; y ii) que el dominio público no esté deslindado, pues de haberlo sido, se hubiera seguido un procedimiento en el que hubiera sido parte el titular registral, que habría podido ejercitar las acciones legales correspondientes. (VEJ)

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250.*** REGISTRO DE BIENENS MUEBLES. PLAZOS DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. COVID 19

Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de bienes muebles de Alicante, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo por caducidad.

Resumen: En el Registro de Bienes Muebles las anotaciones prorrogadas tienen una vigencia indefinida; también es aplicable la suspensión de plazos por 88 días como consecuencia de la normativa dictada como consecuencia de la crisis sanitaria del Covid-19.

Solicitan la cancelación por caducidad de dos anotaciones en el Registro de Bienes Muebles.

La registradora entiende que no procede porque están prorrogadas y las anotaciones practicadas en virtud del art 38 del Reglamento de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, cuando las mismas hayan sido prorrogadas, tendrán una vigencia indefinida, hasta la terminación por sentencia firme del procedimiento. Las anotaciones de embargo se practicaron con fechas 21 de marzo y 8 de abril de 2019, presentándose el mandamiento que ordenaba la prórroga el día 25 de mayo de 2022

El recurrente alega que la prórroga es nula ya que cuanto se practicó ya habían caducado las anotaciones.

La Dirección rechaza el recurso:

Como recoge su reiteradísima doctrina el recurso no es el cauce adecuado para dejar sin efecto un asiento ya practicado en los libros del Registro.

Pero es que, además, la registradora practicó correctamente la prórroga de las anotaciones el día 3 de junio de 2022: al plazo de caducidad de tres años del citado art 38 del RHMyPSDP, debían sumarse los 88 días naturales en los que los plazos de los asientos registrales estuvieron suspendidos, en aplicación del art 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, la Instrucción de la Dirección General de 4 de junio de 2020 sobre levantamiento de medidas adoptadas por la crisis sanitaria del Covid-19, y la Resolución de 11 de junio de 2020, de consulta del CORPME sobre levantamiento de la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales. Por tanto, la prórroga se practicó correctamente.   (MN)

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251.() INSCRIPCIÓN DE AUTO JUDICIAL HOMOLOGANDO UN ACUERDO TRANSACCIONAL 

Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Adra, por la que se deniega la inscripción de un auto judicial homologando un acuerdo transaccional, al considerar que el auto en cuestión no constituye título público inscribible.

Resumen: el auto judicial homologando una transacción judicial no es directamente inscribible, teniendo que elevarse a escritura pública

Resolución por la que se vuelva a aplicar la reiteradísima doctrina de la propia DG según la cual el auto judicial por el que se lleva a cabo la homologación del contrato de transacción no es un documento privado. Pero la homologación judicial no altera el objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes; no tiene otro alcance que poner fin al procedimiento judicial existente y precisamente por ello, porque el juez ve finalizada su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes, no contiene una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada. Son las partes las que, mediante la prestación de su consentimiento y el cumplimiento del resto de requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen, modifican o extinguen una relación jurídica preexistente que hace innecesaria la existencia del proceso que queda así sin objeto. Consecuentemente, y de acuerdo con los principios de nuestro ordenamiento, la alteración del contenido del Registro de la Propiedad requiere que el acuerdo alcanzado entre las partes se documente adecuadamente (art 3 LH), a fin de poder provocar el efecto acordado entre las partes (arts. 40, 76 y 82 LH) (MN)

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252.** DOCUMENTOS UNIDOS A LA ESCRITURA MATRIZ NO FIRMADOS POR LAS PARTES

Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (ACM)

Resumen: Los documentos unidos a la escritura matriz y relacionados en ella con remisión a su contenido (en este caso un cuadro de distribución de responsabilidad hipotecaria) forman parte de la misma y son inscribibles aunque no aparezcan firmados.

– Hechos: En una escritura de préstamo hipotecario sobre varias fincas se señala que la distribución de responsabilidad hipotecaria será la que resulta de un documento anexo, que se une a la matriz, pero que no aparece firmado por las partes.

– El Registrador: califica negativamente, por entender que es un documento privado carente de autoría cierta, y que su incorporación a la matriz no lo convierte en público ni tendría los efectos de escritura pública (Art 215 RN).

– El Notario: recurre, reiterando una diligencia aclaratoria previa que había remitido al registrador, exponiendo que:

a) Conforme al 154-3º RN, el cuadro de amortización está incorporado a la escritura como documento unido, y forma, por tanto parte del mismo, no siendo necesaria la firma de los otorgantes cuando se hallan extendidas en papel común debidamente reintegrado o en papel timbrado, como es el caso.

b) Asimismo, el 221-1 in fine RN dice que los documentos incorporados a la matriz podrán hacerse constar en la copia por relación o por transcripción, como es el caso, considerándose escrituras públicas, además de la matriz, las copias expedidas con las formalidades de derecho.

c) No se trata de una acta de protocolizaciónde un documento privado y no resulta aplicable el Art 215 RN.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
Es contundente cuando señala que “La objeción expresada por el registrador en la calificación impugnada carece de todo fundamento en Derecho” : de los arts. 154-3 y 221 RN resulta inequívocamente que los documentos incorporados a la propia escritura pasan a formar parte integrantede ella a todos los efectos.

Además, en el presente caso, al manifestar los otorgantes que la distribución de responsabilidad hipotecaria figura en la hoja que se anexa en la escritura, es indudable que recoge la voluntad de todos aquellos.(ACM).

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253.** RECONOCIMIENTO DE DEUDA. ACREDITACIÓN DE LA DEUDA POR APUNTES DE CONTABILIDAD. COMPENSACIONES DE DEUDAS CON CRÉDITOS Y MEDIOS DE PAGO.

Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villaviciosa de Odón a inscribir una escritura de dación en pago de deuda.

Resumen: No pueden escriturarse reconocimientos de deuda en abstracto sino que hay que expresar la causa de la deuda aunque bastará para ello, por ejemplo, con remitirse a los apuntes contable en los libros mercantiles de una sociedad. En la compensación de una deuda con un crédito preexistente no hay que acreditar los medios de pago pues no hay pago sino extinción de la deuda por compensación con el crédito.

Hechos: Se otorga una escritura en la que se reconoce una deuda de una sociedad para con sus socios y en pago parcial de la misma se transmite a dichos socios la propiedad de un bien. Dicha deuda tiene su origen en diversas aportaciones y pagos de los socios para financiar la construcción de una vivienda, que están debidamente contabilizados por la sociedad y así se acredita con un extracto contable.

La registradora suspende la inscripción porque considera que respecto de las aportaciones y traspasos llevados a cabo por los socios a la sociedad, que se enumeran en el documento incorporado a la escritura, no se especifican los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por el artículo 177 del Reglamento Notarial.

El notario autorizante alega en su recurso que el documento aportado por las partes e incorporado a la escritura es un extracto del Libro Mayor de las cuentas anuales referido a la cuenta 551. Añade que lo pretendido por los otorgantes es regularizar esa cuenta y que, por tanto, el crédito está suficientemente identificado y no es expresión de una causa genérica. Por último, hace referencia a la fuerza probatoria de la contabilidad y su valoración por los tribunales en caso de ser cuestionada por la Administración

La DG revoca la calificación.

Doctrina: La exigencia de identificación de los medios de pago se extiende a los reconocimientos de deuda, a fin de evitar un reconocimiento ficticio que imposibilite los controles derivados de normativas tan esenciales como la tributaria o la de prevención del blanqueo de capitales.

La compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones (art. 1156 CC) y por tanto a la compensación no se le puede aplicar la normativa de los medios de pago» [vid. Resoluciones de 20 de marzo de 2020 y 28 de mayo de 2024, en la primera de las cuales se afirmó que «el crédito compensado consta en la contabilidad social y concretamente en la “cuenta […]” que C.T.V. S.A. mantiene en su contabilidad como expresamente se refleja en los documentos de la agencia Tributaria que se incorporaron por diligencia y que por lo tanto aquél crédito esté perfectamente identificado»]. (AFS)

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254.*** INSCRIPCIÓN DE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO DE INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA

Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir un testimonio de un auto judicial dictado en expediente de dominio de inmatriculación de una finca.

Resumen: Es posible, en virtud de un Auto judicial dictado en un expediente de dominio para la inmatriculación, inmatricular elementos privativos de una propiedad horizontal (un garaje en un sótano) aunque no conste inmatriculada la finca matriz ni la división horizontal pero exista, en la superficie, un edificio inscrito y dividido horizontalmente.

Hechos: Se presenta un auto judicial dictado en un expediente de dominio para la inmatriculación de finca tramitado conforme a la legislación vigente antes de la Ley 13/2015, de 24 de junio, junto con escritura de compraventa por la que los donatarios del promotor del expediente la vendían a una sociedad. Es decir, el promotor donó la finca a unas personas (sus hijos) y éstas la vendieron a la sociedad que pretende inmatricular. Se acompaña un informe topográfico que certifica que la finca a inmatricular no está inscrita

La particularidad de esta resolución es:

• Que la finca a inmatricular es un garaje ubicado en un sótano segundo.
• Que sobre ese sótano segundo (y sobre el sótano primero) existe un edificio que se había dividido horizontalmente.
• Y que el garaje que se pretende inmatricular se construyó con posterioridad a la declaración de obra y división horizontal del edificio y el edificio dividido horizontalmente no tiene sótanos, en consecuencia, el garaje es una obra realizada en su día sobre una finca no registrada.

La resolución judicial declara justificada la adquisición del dominio de la finca por el promotor del expediente, recoge que la finca a inmatricular es una obra nueva realizada en su día en una finca no registrada y que se ha identificado catastral y registralmente la finca quedando probado que no se encuentra inscrita en el Registro y ordena la inscripción de la finca en el Registro.

El Registrador califica negativamente señalando dos defectos:

• Que el sótano segundo ya está inscrito en la registral 25.784 (al menos en parte) y a favor de personas que no intervinieron en el expediente de dominio, sin que se haya demostrado que la finca a inmatricular es distinta.
• Que no consta atribuida cuota de participación en la propiedad horizontal de la finca a inmatricular.

El Abogado recurre exponiendo:

• Que el auto judicial, firme, declara expresamente que la finca no está inmatriculada y ordena su inscripción tras un análisis exhaustivo y práctica de pruebas incluida una certificación registral.
• Que el promotor del expediente y los actuales titulares de la finca inscrita (25.748) y de la finca que se pretende inmatricular son las mismas personas, lo que asegura el tracto sucesivo y el no perjuicio de terceros.
• Y que la DG admite la inmatriculación de entidades privativas de una propiedad horizontal aunque la finca matriz y la propiedad horizontal no estén previamente inscritos, y la cuestión estriba en resolver si es posible el acceso a los libros del Registro de uno o varios elementos integrantes de una propiedad horizontal de manera independiente a los restantes cuando no consta previamente, al menos registralmente hablando, inscrita la finca donde procede dicha inmatriculación y el régimen de propiedad horizontal. En este caso, como recoge el Auto, la finca que se pretende inmatricular no consta en la división horizontal ni en el Registro porque se construyó con posterioridad al otorgamiento de escritura de obra nueva y división horizontal y a la venta por el propio promotor, con lo que estamos ante un caso de falta de acceso al Registro de una relación jurídica existente en la vida extra-registral, donde el expediente de dominio sí tiene posibilidad de actuación.

Resolución: La DGSJFPestima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: El Juez, en el auto objeto de calificación: resuelve expresamente que se ha identificado catastral y registralmente la finca objeto del expediente y que queda probado que dicha finca no se encuentra inscrita en el Registro ni forma parte de un edificio en división horizontal; y ordena la inmatriculación. En consecuencia, procede revocar los defectos señalados por el registrador, que tiene vedado revisar cuestiones de fondo resueltas expresamente por el juez (art 100 RH)

El Centro directivo hace constar que no entra por no haberse planteado, pero esto le permite entrar en el asunto y concretar lo relativo a la necesidad de aportar base gráfica catastral o representación gráfica alternativa coincidente con la descripción de la finca a inmatricular (205 LH) porque, aunque el proceso se rigió por la legislación anterior a la Ley 13/2015, la inscripción final debe ajustarse a la normativa actual. (SNG)

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255.* INSCRIPCIÓN DE FINAL DE OBRA DE UN EDIFICIO DE PROMOCIÓN PÚBLICA

Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2 a practicar la inscripción de una escritura de declaración de modificación descriptiva de obra nueva y de finalización de la misma. 

Resumen: Siendo el destino de las viviendas construidas por el concesionario el alquiler, no puede el Registrador exigir el requisito adicional de la división horizontal si no lo exigen el pliego de condiciones.

Supuesto: Se plantea si, una vez inscrita una concesión administrativa cuyo objeto es la construcción y explotación de viviendas en régimen de alquiler sujeto a protección pública, e inscrita la obra en construcción de una de las edificaciones, para registrar ahora la correspondiente declaración de finalización de la obra resulta inexcusable presentar en el Registro, además, la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal.

El Registrador así lo considera pues así lo establece el pliego de prescripciones técnicas y el de condiciones particulares, así como la respuesta dada por la Administración concedente ante la consulta realizada por los posibles licitadores.

La DG estima el recurso interpuesto:

Observa, en primer lugar que el carácter vinculante o no de las «preguntas y respuestas», en materia de contratación administrativa, se regula en la Ley de Contratos del Sector Público, aplicable supletoriamente a las concesiones, cuyo artí. 138.3 establece que no serán vinculantes salvo que así lo determine el Pliego de Condiciones Particulares; En el presente caso el Pliego de Condiciones Particulares nada expresa respecto del carácter vinculante de las consultas.

Entiende la DG que si la Administración ha otorgado ya la calificación definitiva, el concesionario está legitimado para declarar la terminación de obra sin que el registrador pueda exigir un requisito adicional de división horizontal.

Por otro lado añade que si el destino de las viviendas construidas por el concesionario es el alquiler, la división horizontal nada añade, ni puede resultar exigible, ni jurídica ni económicamente, ya que las viviendas no van a ser objeto de enajenación ni de venta en ningún caso, existiendo un único propietario, que es la Comunidad de Madrid, y un único concesionario, que las explotará en los términos de la concesión, en régimen de alquiler; sólo si el arrendatario en su día quisiera inscribir su arrendamiento podríamos plantearnos si se requeriría entonces la división horizontal, y ni siquiera entonces sería necesario, pues el RD 297/1996, de 23 de febrero, que regula la inscripción de los arrendamientos urbanos, claramente admite la inscripción del arrendamiento, sin necesidad de configuración de la vivienda arrendada como elemento independiente, y reconoce en su art. 3 que si la finca arrendada no coincide con la que tiene abierto folio registral y es una parte de ésta, se describirá aquélla con las mismas circunstancias expresadas en el apartado anterior, pero no será necesario describir el resto del edificio o vivienda. No quiere ello decir, por supuesto, que no sea inscribible la declaración de obra, ni los préstamos hipotecarios que se otorguen para su financiación, o las resoluciones de calificación definitiva de protección.

La cuestión de si hubiera debido dividirse horizontalmente el edificio, antes de recepcionar la obra por parte de la Administración, porque interprete de este modo la consulta o los pliegos, atañe tan sólo a la Administración y, en su caso, a la jurisdicción contenciosa-administrativa, no cabiendo compartir que sea requisito necesario para el acceso tabular de la obra terminada y la calificación definitiva otorgada a todo el edificio (JCC)

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256.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. VALOR Y EFECTOS DE LA CONSTANCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL 

Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa pretendida por una sociedad.

Resumen.- La constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral.

Hechos.- En la tramitación del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral y la rectificación de la superficie registral, se presenta oposición por parte de un colindante catastral que alega invasión de la finca de su propiedad. Se presenta asimismo una escritura de acuerdo entre colindantes en la que se delimita un lindero.

Calificación.- El registrador de la propiedad suspende la inscripción con base en la oposición formulada y por considerar: i) que la georreferenciación que se pretende inscribir invade otra parcela catastral cuya referencia catastral consta en una finca registral; ii) que invade dominio público, pues en la foto oficial del PNOA se aprecia un camino o carril que parece dar acceso a otras parcelas; y iii) que las fincas objeto de la escritura de acuerdo entre colindantes no lindan entre sí.

Recurso.- El recurrente afirma: i) que la finca titularidad de la persona que se ha opuesto no resulta invadida; ii) que la parcela que el registrador considera invadida no es colindante con la suya; iii) que el camino supuestamente invadido es parte de la finca como servidumbre de paso, a pesar de estar catastrado como camino público; iv) que reconoce que el acuerdo entre colindantes se refiere a las parcelas catastrales, no a las fincas registrales, pero ello no debería ser óbice para denegar la inscripción.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- En relación con la finca que el registrador considera invadida, la constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral. Por tanto, al no haber oposición del titular registral y no apreciarse dudas suficientes fundadas sobre tal invasión, el defecto debe ser revocado.

En cuanto a la posible invasión del dominio público, ni tal camino consta como dominio público en capa alguna de las incorporadas a la aplicación gráfica registral homologada, ni consta oposición alguna por parte de la administración supuestamente titular de dicho camino, normalmente el ayuntamiento. Todo ello, unido a la posibilidad de que fuera cierta la alegación del recurrente de no tratarse de un camino público, sino de una servidumbre de paso incluida en la finca de la promotora, conlleva la revocación de este concreto defecto señalado en la calificación registral.

En relación con la oposición formulada por la titular de una parcela catastral, se comprueba accediendo al geoportal registral que dicho inmueble no resulta invadido por la georreferenciación pretendida. Por ello, no habiendo invasión de inmueble catastral, y, sobre todo, no constando ni certeza ni indicio alguno de que exista invasión de finca registral colindante alguna, este tercer defecto también ha de ser revocado.

Y en cuanto al acuerdo entre colindantes, comprobado que las fincas no lindan entre sí, el defecto es confirmado, por lo que no tiene valor o efecto alguno para conseguir o coadyuvar a la inscripción de la georreferenciación pretendida por la promotora. Pero ha de quedar revocado en el sentido de que tenga valor o efecto alguno como impedimento para ello. (VEJ)

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257.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL

Resolución de 23 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 3, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca por constar oposición de colindantes durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.– La oposición por parte de quien no acredita ser titular registral de la finca colindante no resulta cualificada.

Hechos.- Se solicita la inscripción de un exceso de cabida de una finca (de 1.737 a 2.565,34 m2) y la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH se formula oposición por parte de varios colindantes.

Calificación.- El registrador de la propiedad acuerda «suspender la práctica de la inscripción solicitada, al haberse formulado alegaciones por los titulares colindantes (…) oponiéndose a la inscripción, alegaciones que se entienden suficientemente justificadas, fundamentadas y ajustadas a Derecho, por lo que sale a la luz una controversia de tipo jurídico que solo podrá dirimirse, salvo acuerdo entre las partes, mediante sentencia firme recaída en el correspondiente procedimiento judicial (…) Este defecto se califica como insubsanable».

Recurso.- Los promotores del expediente alegan, en cuanto a un colindante, que la documentación técnica aportada por este no demuestra de manera inequívoca que exista invasión de su propiedad, sino que simplemente establece sus propios límites según su interpretación; y en cuanto a la formulada por el otro, alega que no ha acreditado la titularidad registral del camino supuestamente invadido.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- Es incongruente suspender la inscripción solicitada y declarar el defecto como insubsanable. Dado que las fincas de los opositores no tienen inscrita su propia georreferenciación, no procede denegar la inscripción, pues no hay certeza geométrica de su invasión geográfica, sino sólo suspenderla por dudas fundadas, las cuales podrían teóricamente ser confirmadas y disipadas dentro del mismo procedimiento registral, bien aportando documentación adicional, bien efectuando un deslinde ante el registrador, y todo ello a modo de subsanación del defecto señalado. Por tanto, procede revocar aquí la calificación del defecto como «insubsanable», ya que resulta potencialmente «subsanable».

En cuanto al fondo del asunto, no resulta cualificada la oposición de quien no acredita ser titular registral de finca alguna, pues, como es doctrina de la DG, «la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante. Además, conforme al art. 32 LH, “los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”.

Consultado en la Sede Electrónica del Catastro el informe aportado por el otro opositor, se comprueba que no existe solape ni invasión de la georreferenciación alternativa que alegan para su propia finca, por lo que la oposición no debe impedir la inscripción solicitada.

Comentario.- Hay dos cuestiones en esta resolución que me desconciertan:

– La relativa a que si el registrador alberga dudas de identidad no procede denegar la inscripción sino suspenderla, cuando la doctrina reiteradísima de la DG hasta la fecha era justamente la contraria. Transcribo de la R. de 6 de mayo de 2025, como más reciente: «(…) si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción. Y ello debe ser así porque para resolver esas dudas fundadas debe presentarse una georreferenciación distinta de la presentada, que haya sido consentida por ambos titulares, en un expediente de deslinde del artículo 200, o en una conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o aprobada por la autoridad judicial en el seno del correspondiente expediente.»

– La relativa a que no resulta cualificada la oposición de quien no acredita ser titular registral. Téngase en cuenta que no nos encontramos ante un supuesto del art. 199.1 LH, sino del 199.2, pues se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral; y en tal caso la ley exige la notificación no solo a los colindantes registrales, sino también a los catastrales, lo cual es lógico pues les puede perjudicar. Lo que no tiene lógica ni fundamento alguno es que deba notificarse a los colindantes catastrales en el seno del expediente del art. 199.2 y luego no sea tenida en cuenta su oposición por no ser titulares registrales. En mi opinión, ello contraviene palmariamente la Ley hipotecaria. (VEJ)

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259.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA DECLARACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN DE UN EDIFICIO

Resolución de 26 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Laredo-Ramales de la Victoria, por la que se deniega la constatación registral de la declaración de fuera de ordenación de un edificio.

Resumen: Aunque el procedimiento de declaración de fuera de ordenación es competencia del Ayuntamiento, declaración que debe ser congruente con el procedimiento seguido, en ningún caso se puede prescindir de la notificación y audiencia de todos los posibles titulares registrales afectados ni de la declaración de firmeza del pertinente acto administrativo.

Hechos: Se trata de una certificación administrativa por la que se solicita que se haga constar en el Registro de la Propiedad la situación de fuera de ordenación de una edificación inscrita.

La registradora señala cuatro defectos que a su juicio impiden la inscripción:

1.- La inadecuación del procedimiento: No es posible incoar un expediente de restauración una vez transcurrido el plazo legal de prescripción.

2.- No se acredita el trámite de audiencia previa de todos los interesados en la tramitación del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, conforme al art. 82 L. del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

3.- No se acredita la notificación a todos los titulares registrales de la declaración de fuera de ordenación del edificio en cuestión, en aplicación del art. 24 C.E. y el art. 40 L. 39/2015 y

4.- No consta la firmeza del decreto en el que se dicta resolución del expediente de restauración de la legalidad urbanística ni del decreto por el que se acuerda la incoación de este.

El recurrente alega que:

La normativa autonómica sí permite declarar un edificio en situación «asimilada al fuera de ordenación» cuando ha prescrito el plazo de legalización, siendo correcto el procedimiento aplicado según el criterio jurídico del Ayuntamiento.

Resolución: La Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la nota de calificación de la registradora en cuanto al primer defecto señalado en dicha nota y desestima el recurso interpuesto y confirma la nota de calificación de la registradora en cuanto a los otros tres defectos señalados.

Doctrina: Sobre el primer defecto comienza diciendo que el registrador ha de calificar negativamente los documentos administrativos cuando estén desligados plenamente del procedimiento seguido y elegido por la misma Administración Pública, pues la calificación debe ponerse en relación con el artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que solo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un procedimiento en el que la Administración Pública “ha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido”.

Sin embargo, a la vista de los hechos calificados que se concretan en unas obras ejecutadas sin ajustarse a la licencia concedida, frente a las que la Administración no reaccionó a tiempo, y por ello han quedado fuera de ordenación, la administración puede declarar esa situación mediante el correspondiente expediente, que finaliza con la declaración de fuera de ordenación, para que la misma se produzca con todas las garantías y con la finalidad de protección de la legalidad urbanística.

A los anteriores efectos el CD no aprecia contradicción alguna entre “los motivos que han llevado a la Administración a su inicio, las infracciones normativas constatadas y la resolución a la que finalmente conduce, declarando fuera de ordenación la edificación, siendo de aplicación apartado c) de este mismo artículo 28.4 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, ya que al estar la edificación inscrita en el Registro, el Ayuntamiento, sin que haya mediado notificación de la registradora al respecto, ha dictado la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que impone al propietario, para lo cual ha seguido el expediente que ha considerado adecuado”.

El segundo y el tercer defecto son tratados de forma conjunta pues ambos se refieren a que los titulares registrales afectados hayan tenido intervención en el expediente administrativo en cuestión, tanto en el trámite de audiencia como en cuanto a la notificación de la resolución adoptada una vez finalizado el expediente(artículo 82 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas). Y a este respecto llega a la conclusión que “para tomar razón en el Registro de la Propiedad de la situación de fuera de ordenación de una edificación es necesario que conste que el procedimiento ha contado con la audiencia de todos los titulares registrales afectados, retrotrayendo en su caso las actuaciones al momento correspondiente, y que les ha sido notificado a todos estos la resolución por la que se declara dicha situación de fuera de ordenación”.

Finalmente, el último defecto relativo a la firmeza del acto administrativo, es también confirmado ya que si bien el certificado del alcalde- presidente pone fin a la vía administrativa el mismo es susceptible de recurso de “reposición en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente al de la recepción de la notificación, sin que quede acreditarse su firmeza que no puede presumirse en ningún caso” y esa firmeza debe resultar del mismo certificado.

Comentarios: A efectos de calificar la inscripción de los actos administrativos no deben identificarse los actos administrativos firmes y los que ponen fin a la vía administrativa, ya que un acto que pone fin a la vía administrativa puede efectivamente ser además firme, pero también es posible que no haya adquirido firmeza puesto que podrán ser recurridos potestativamente en reposición ante el mismo órgano que los hubiera dictado o ser impugnados directamente ante el orden jurisdiccional contencioso-administrativo (artículo 123 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento administrativo Común de las Administraciones Públicas). (MGV)

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260.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA NO ENTABLADA CONTRA EL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 26 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Lorca n.º 3, relativa a un testimonio de sentencia. 

Supuesto: Se plantea si procede practicar una anotación preventiva de sentencia respecto de determinadas fincas registrales inscritas a nombre de sociedad distinta de la demandada y que no ha sido parte en el procedimiento del que dimana la sentencia. Y en cuanto a otra finca, aunque figura inscrita a nombre la mercantil demandante, sin embargo el título (escritura) en el que se fundamenta la demanda es distinto al que consta en el Registro. Son los dos defectos señalados por el Registrador

Con carácter previo, recuerda la DG que, conforme al art. 326 LH, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Por tanto debe decidirse sobre documentos mencionados en el escrito de impugnación no presentados por el recurrente

En cuanto al fondo del asunto, desestima el recurso y confirma la calificación registral negativa en aplicación (en cuanto al primer defecto) del principio de tracto sucesivo, toda vez que el procedimiento del que dimana la sentencia calificada no aparece entablado contra el titular registral. No cabe extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna

Es cierto que el art 20 párrafo último, de la Ley Hipotecaria, introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, ha facilitado tan sólo la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.

Lo que ocurre en el presente expediente es que lo que la acción que se ha ejercitado es la de reconocimiento de derecho de retracto respecto de los créditos hipotecarios de determinadas fincas.

Según resulta del historial registral aportado, dichos créditos hipotecarios fueron ejecutados y cancelados, adjudicándose las fincas a favor de determinada mercantil, por lo que, de acuerdo con lo anteriormente expuesto, no cabe practicar ahora ninguna anotación preventiva pues las fincas constan inscritas a nombre de un tercero y los créditos hipotecarios se encuentran cancelados.

En cuanto al segundo defecto, relativo a que el título en que se fundamenta la demanda es distinto al que consta en el Registro, bastará presentar la documentación aportada por el recurrente en el recurso para subsanarlo (JCC)

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261.*** INMATRICULACIÓN POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO 

Resolución de 26 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por lindar con dominio público hidráulico.

Resumen: El registrador debe rechazar la inmatriculación cuando no cabe duda de que invade el dominio público, aunque se trate de otra administración mediante la certificación del 206LH. Y ello, aunque no se haya practicado el deslinde y a pesar de que la administración no haya contestado a la solicitud de informe en el plazo de un mes

Se pretende la inscripción de un molino mediante certificación administrativa. La registradora solicitó informe a la Confederación Hidrográfica, transcurriendo el plazo de un mes sin haberse emitido el informe

El recurrente, resumidamente, señala que no se ha acreditado de manera fehaciente que la finca invade dominio público hidráulico, ni existe una oposición expresa del organismo de cuenca, debiendo aplicarse la doctrina legal del silencio administrativo.

La DG confirma la nota.

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. (arts 9, 199, 203 y el 205); y, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el art. 9 y en la D.Ad 1ª la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público:

El registrador puede y debe rechazar la inscripción si no cabe duda de la invasión del dominio público. Si la invasión es concluyente (véanse RR de 1 de junio de 2020 , 5 de octubre de 2021 entre otras), el registrador debe denegar. Si no lo es o la oposición de la Administración Pública no es concluyente, lo procedente es tramitar el procedimiento del art 199 LH e incluso dentro del cual podría el registrador conceder plazo a quien la haya formulado para que la aclare o complete. Además, la protección del demanio se extiende al dominio público no deslindado formalmente, pues el deslinde tiene un valor declarativo y no constitutivo. En cuanto a la falta de emisión del informe en el plazo previsto, sostiene que la técnica del silencio administrativo positivo no es aplicable en la pretensión de inscripción, vía inmatriculación, de un derecho de dominio, cuando en dicho procedimiento la intervención de una Administración Pública lo es a título de mero informe, no de resolución de ningún procedimiento administrativo.

En el presente expediente resulta que la finca no es que linde con río, sino que la finca que se pretende inmatricular invade por completo el río afluente del río Zadorra por lo que procede confirmar la calificación registral. (MN)

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262.* REVOCACIÓN DEL NIF ENTRE EL OTORGAMIENTO DE UNA ESCRITURA DE AUMENTO DE CAPITAL Y SU PRESENTACIÓN EN EL REGISTRO

Resolución de 27 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pedreguer, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de aumento de capital con aportación no dineraria. (ACM)

Idéntica a la R. 27 de febrero de 2025 respecto de la misma escritura.

A continuación transcribo el resumen de MGV en el informe de Marzo:

Resumen: La revocación de un NIF impide el acceso al registro a transmisiones hechas por la entidad, aunque en el momento del otorgamiento estuviera vigente.

Hechos: Se trata de una escritura otorgada del año 2012 de aumento de capital con aportación no dineraria de una finca registral por parte de una sociedad limitada.

El registrador señala que “consultado el fichero de N.I.F. de la A.E.A.T. resulta que el número (…) correspondiente a la sociedad aportante se encuentra revocado por acuerdo de 8 de junio de 2020, sin rehabilitar”, por lo que no pueden llevarse a cabo las operaciones registrales solicitadas por el defecto subsanable de hallarse el número de identificación fiscal revocado.

El recurrente alega:

— que en el momento del otorgamiento de la escritura el NIF estaba vigente;

— que la inscripción en el registro es voluntaria;

— que el comprador es tercero de buena fe;

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación.

Doctrina: La DG se basa en la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, relativa al carácter obligatorio de la consignación del NIF y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. Por su parte el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, en su artículo 147 regula las consecuencia de la revocación del NIF de una sociedad, una vez publicado en el BOE.

Ahora bien, como el NIF estaba vigente en el momento del otorgamiento la DG se apoya en la disposición adicional sexta de la Ley General Tributaria que establece la prohibición terminante de autorización de cualquier instrumento público y de acceso a cualquier registro público de los negocios jurídicos de una sociedad con el NIF revocado. Por ello, aunque la primera prohibición no es aplicable en este caso, sí lo es la segunda pues el acceso al registro se pretende cuando ya está el NIF revocado.

Comentario: La conclusión de esta resolución, que ya hemos visto, es clara y diáfana nos guste más o menos pues en base a ella el adquirente que adquirió de forma correcta en su día, se va a ver obligado, si quiere inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad, a realizar unos trámites que le serán extremadamente difíciles y complicados ya que carece de cualquier relación o poder con la sociedad de NIF revocado. Y ello sin entrar en el probable problema de que esa sociedad sea lo que se llama una sociedad fantasma sin órgano d administración y sin socios que sean localizables.

Por ello quizás de “lege ferenda” debería arbitrarse algún sistema que permitiera la inscripción de los negocios jurídicos realizados antes de la revocación. (MGV)

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263.** CANCELACIÓN UNILATERAL DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR EL COMPRADOR. PAGO EFECTUADO FUERA DE PLAZO.

Resolución de 27 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Marbella número n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de condición resolutoria.

Resumen: En los casos de compraventa con precio aplazado y garantizado con condición resolutoria, si el pago se efectúa en parte fuera de plazo, no opera la facultad concedida al comprador de que pueda otorgarse carta de pago y cancelar la condición resolutoria unilateralmente porque, debido al retraso en el pago, ha nacido un derecho del vendedor a resolver el contrato, del que no se le puede privar sin su consentimiento.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa, con precio aplazado, garantizado con condición resolutoria. La compradora y a la vez deudora otorga escritura de cancelación (que se titula como “Acta de Manifestaciones”?) porque tiene concedida la facultad de otorgarse carta de pago unilateralmente y cancelar la condición resolutoria, siempre que comparezca ante notario y acredite el pago de la totalidad del precio aplazado en determinada fecha.

El registrador suspende la inscripción porque uno de los pagos se ha efectuado tres días después de la fecha límite y por ello considera que el deudor no puede ejercitar dicha facultad de cancelación y que es necesario el consentimiento del vendedor.

El interesado recurre y alega que se ha pagado la totalidad del precio, que no ha habido requerimiento alguno por la vendedora mediante burofax para resolver el contrato en el plazo establecido, y que se ha pactado que la compradora está facultada por sí sola para solicitar la cancelación de la condición resolutoria

La DG desestima el recurso,

Doctrina: Como alguna de las cantidades aplazadas fueron pagadas mas tarde de la fecha límite (31 de diciembre de 2024), no opera la facultad concedida al comprador de otorgarse carta de pago y cancelación de la condición resolutoria, sin el consentimiento de la vendedora que tiene ahora un derecho a resolver el contrato por ese incumplimiento.

Aunque se hayan pagado todas las cantidades aplazadas, se ha pactado que, en caso de impago del total del precio aplazado pactado a fecha 31 de diciembre de 2024, la vendedora podrá optar entre reclamar el importe impagado o bien resolver la compraventa, para lo que además, se establece un procedimiento, y en consecuencia, existe un derecho a favor de la vendedora que no se puede cancelar sin su consentimiento. (AFS)

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264.** APRECIACIÓN DE LA INEFICACIA SOBREVENIDA DE LEGADO A FAVOR DE LA PAREJA POR CESE DE CONVIVENCIA 

Resolución de 27 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 19 a inscribir una adjudicación de herencia

Resumen: A falta de una norma que establezca la presunción de ineficacia de la disposición en favor del excónyuge o de la expareja de hecho, ni notarios ni registradores pueden, sin el acuerdo unánime de todos los interesados, privar de eficacia a una disposición testamentaria en favor de dicho excónyuge o expareja: para ello haría falta una decisión judicial adoptada en un procedimiento contradictorio con fase probatoria. En su defecto, se precisa la intervención del instituido, aunque haya cesado su relación, matrimonial o extramatrimonial, con el causante.

Hechos: Se pretende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia con las siguientes circunstancias relevantes: En el testamento que sirve de base a la adjudicación el causante manifiesta que «tiene una única hija llamada doña N. G. P., fruto de su relación con doña G. M. P. G., con la que está unido de hecho desde hace más de diez años», lega a doña G. M. P. G., el usufructo universal y vitalicio de la herencia e instituye heredera a su citada hija. En la referida escritura, la única otorgante, doña N. G. P., se adjudica como heredera única la finca que integra la herencia, y manifiesta que el causante, al tiempo de su fallecimiento, «ya no convivía ni constituía pareja con Doña G. M. P. G., y que en consecuencia, habiendo cambiado sustancialmente las circunstancias, el legado de usufructo de la cláusula primera a favor de Doña G. M. P. G. queda sin efecto, 767 del Código Civil.»

Calificación.- La registradora fundamenta su calificación negativa en que en el Derecho común no está previsto como efecto de la separación o divorcio de los cónyuges –o de la nulidad del matrimonio o de la disolución de la pareja de hecho– la revocación o ineficiencia, «ministerio legis», de las disposiciones testamentarias efectuadas por uno de ellos en favor del otro.

Recurso.- El recurrente alega: que hacía más de diez años que la unión de hecho había cesado; que el simple hecho de no haber revocado el testamento después del cese de la unión de hecho no es suficiente para pensar que el testador deseaba mantener las disposiciones iniciales; que la revocación se infiere de una interpretación sistemática en concordancia con la mayoría de las legislaciones forales y con el propio Código Civil (artículos 102, 106, 675 y 767).

Resolución.- La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina.- El Centro Directivo mantiene su doctrina ya consolidada: No se produce la revocación de los testamentos mediante actos o negocios jurídicos que no adopten las formas testamentarias, ni en virtud de causas no previstas legalmente (cfr. artículos 738, 739 y 743 del Código Civil). No está previsto como efecto de la separación o divorcio de los cónyuges, de la nulidad del matrimonio, o el cese de la unión de hecho la revocación o ineficacia, «ministerio legis», de las disposiciones testamentarias efectuadas por uno de ellos en favor del otro (a diferencia de lo establecido respecto de los poderes y consentimientos en los artículos 102 y 106 del Código Civil y de la mayoría de las legislaciones forales).

A falta de una norma que establezca la presunción de ineficacia de la disposición en favor del excónyuge o de la expareja de hecho, debe probarse que el testador no habría otorgado la disposición de haber podido conocer que cesaría la unión de hecho. Pero esto no es posible fuera del ámbito judicial. Como señala el Centro Directivo, ni notarios ni registradores pueden, sin el acuerdo unánime de todos los interesados, privar de eficacia a una disposición testamentaria: para ello haría falta una decisión judicial adoptada en un procedimiento contradictorio con fase probatoria.

En consecuencia, en el supuesto objeto de este recurso no puede prescindirse, sin la pertinente declaración judicial de ineficacia, del testamento del que deriva la condición de legataria de la expareja de hecho del causante. (BZR).

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265.** REVOCACIÓN DEL NIF ENTRE EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA Y SU PRESENTACIÓN EN EL REGISTRO

Resolución de 27 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Aunque en el momento del otorgamiento de la escritura de compra el CIF de la sociedad vendedora estuviera vigente, sin al presentarse a inscripción el CIF está revocado la inscripción no es posible sin rehabilitación de ese CIF.

Hechos: Se otorga escritura de venta en junio de 2014, en la cual el notario hace constar “que había comprobado, a través del Sistema Integrado de Gestión para el Notariado, que la sociedad vendedora no tenía el número de identificación fiscal revocado”(disposición adicional 6.ª de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en su redacción actual dada por la Ley 11/2021 de 9 de julio de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal y Resoluciones de la DGSJFP de fechas 29 de julio de 2022 y 16 de junio de 2023, y 18 de Septiembre de 2024, esta última publicada el 6 de noviembre de 2024) .

La escritura se presenta a inscripción en enero de 2025, siendo suspendida la inscripción por tener la sociedad vendedora “el CIF revocado por la AEAT, por acuerdo de 7 de noviembre de 2024, publicado en el BOE con fecha 20 de enero de 2025, lo cual resulta de propio programa registral “Experior”, a través del sistema FLEI (Fichero Localizador de Entidades Inscritas)”.

El interesado recurre alegando que no existe plazo alguno para inscribir en el Registro de la Propiedad, pero dado que el registrador en su calificación sugiere el acudir para la rehabilitación del CIF a la AEAT, acudió a ella en donde se manifestó que dicha rehabilitación no era posible por orden directa de la instancia regional, comunicada a las distintas delegaciones en un caso anterior.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DGSJFP reitera en esta resolución su doctrina acerca de la revocación del CIF de una sociedad y los efectos que produce respecto de la posibilidad de inscripción de negocios suscritos por una sociedad cuyo CIF haya sido revocado.

Recuerda dónde se contiene la regulación del número de identificación fiscal, que es el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos. En concreto su concesión se contempla en su artículo 23 y el de revocación y rehabilitación, que se enmarcan en los procedimientos de comprobación e investigación, en su artículo 147 (reformado en cuanto a la rehabilitación por virtud del artículo 1.29 del Real Decreto 1070/2017, de 29 de diciembre.)

Sobre la revocación del número de identificación fiscal cita la Resolución de 16 de junio de 2023 y las en ella citadas, basadas en la disposición adicional sexta de la Ley 58/2003, de 17 diciembre, General Tributaria: una vez publicada la revocación en el BOE, ni el notario debe autorizar ningún instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, ni el registrador de la propiedad inscribirlos.

Para que la entidad afectada pueda solicitar la rehabilitación del CIF “deberá acreditar que han desaparecido las causas que motivaron la revocación y deberá comunicar, además, quienes ostentan la titularidad del capital de la sociedad, con identificación completa de sus representantes legales, el domicilio fiscal, así como documentación que acredite cuál es la actividad económica que la sociedad va a desarrollar”.

Finalmente, en cuanto al hecho de que en el momento del otorgamiento de la escritura el número de identificación fiscal estaba vigente dice la DG que la prohibición de inscripción antes vista es terminante por lo que es aplicable, aunque en el momento del otorgamiento de la escritura no se hubiera producido todavía la revocación.

Comentario: Como ya se ha expresado en esta misma web, la revocación del CIF de una sociedad vendedora con posterioridad al otorgamiento de una escritura publica de compraventa supone un problema de muy difícil resolución para el comprador.

Como hemos visto la rehabilitación del CIF debe ser solicitada por la sociedad afectada comunicando a la AEAT una serie de datos imposible de obtener por parte del interesado en la inscripción. Es cierto que la norma legal sobre la cuestión, como expresa la propia DG, es terminante, pero debería arbitrarse algún medio para que sin rehabilitación del CIF se pudiera solucionar el problema del comprador. La solución lógicamente debe venir por vía legal y pudiera consistir en una rehabilitación provisional para un acto concreto ya consumado, solicitada por el comprador, el cual comunicaría a la AEAT la existencia del contrato autorizado y por consiguiente el ingreso obtenido por la sociedad con CIF suspendido, a los efectos de una posible reclamación. Pero mientras esa solución legal no llega forzoso es reconocer que, aunque el problema se haya originado por culpa del mismo comprador, la no posibilidad de inscripción provoca una discordancia entre el registro y la realidad que sólo perjuicios puede ocasionar para todos y para el propio sistema de seguridad jurídica preventiva. (MGV)

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266.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD DENEGADA POR EXISTIR UNA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN A EFECTOS EJECUTIVOS

Resolución de 27 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Albaida, por la que se suspende la cancelación por caducidad de una hipoteca solicitada por instancia al amparo del artículo 82.2.º de la Ley Hipotecaria, por razón de existir una nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas a efectos ejecutivos la cual no ha sido cancelada. 

Resumen: Si bien la caducidad de una hipoteca de máximo opera de forma automática llegado el término pactado en la escritura de constitución de la hipoteca, la cancelación de su inscripción por tal caducidad no procede si consta en el Registro nota marginal de expedición de la certificación registral de dominio y cargas a efectos ejecutivos

Supuesto: Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al párrafo segundo del art. 82 LH, la cancelación por caducidad de una inscripción de hipoteca de máximo, cancelación de hipoteca que ya fue solicitada por el mismo motivo en diciembre de 2019 y que fue objeto de la R. 27 de julio de 2020 (Resolución desestimatoria -por la razón que consta en el fundamento de Derecho sexto-)

La DG desestima el recurso interpuesto, ya que al constar ahora vigente una nueva nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, referida a un nuevo procedimiento de ejecución hipotecaria, debe reiterarse que respecto de las hipotecas flotantes si bien su caducidad opera de forma automática llegado el término pactado en la escritura de constitución de la hipoteca, la cancelación de su inscripción por tal caducidad no procede si consta en el Registro de la Propiedad una nota marginal de expedición de la certificación registral de dominio y cargas a efectos ejecutivos

Por otra parte, la incorporación al recurso de copia del decreto judicial en el que se ordena la cancelación de la citada nota marginal por sobreseimiento de la ejecución hipotecaria, no puede tenerse en cuenta por cuanto se trate de un documento que no ha sido el objeto de la calificación registral al no haberse presentado en debida forma en el Registro de la Propiedad (JCC)

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267.* SOLICITUD DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA AGRUPAR DOS FINCAS

Resolución de 27 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Villena, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una finca por faltar su previa agrupación.

Resumen.- El art. 199 LH no permite realizar la agrupación de dos fincas registrales, vía rectificación de superficie.

Hechos.– Se solicita la inscripción de la compraventa de una finca que está formada por dos fincas registrales, las cuales fueron agrupadas en escritura previa no inscrita.

Calificación.– La registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada por faltar la inscripción previa de la escritura de agrupación.

Recurso.- El recurrente manifiesta que se ha solicitado expresamente la coordinación jurídico catastral de modo que el expediente tramitado conforme al art. 199 LH permite realizar rectificaciones de superficie y descripción.

Resolución.– La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- El art. 199 LH está pensado exclusivamente para completar la descripción literaria de la finca acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

Dicho precepto en ningún caso ampara la posibilidad de encubrir, bajo el pretexto de una rectificación de descripción, negocios jurídicos, como puede ser una agrupación de fincas. (VEJ)

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• RESOLUCIONES MERCANTIL:

227.* CONVOCATORIA DE JUNTA EN FORMA DISTINTA A LA ESTATUTARIAMENTE ESTABLECIDA 

Resolución de 7 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil VII de Madrid a inscribir la escritura de disolución y liquidación de una sociedad.

Resumen: No es posible la convocatoria de junta en forma distinta a la estatutariamente establecida, aunque la forma empleada sea más segura o esté dotada de mayor publicidad que la fijada en estatutos.

Hechos: Se convoca junta general de una sociedad por publicación en el Borme y en un diario. Según los estatutos la convocatoria debe ser por “correspondencia telegráfica o escrito duplicado entregado personalmente a cuya recepción se obtenga la firma del socio acusando recibo”. Asiste a la junta el 89,70 % del capital social.

El registrador deniega la inscripción por no haber sido convocada la junta conforme a los estatutos de la sociedad. (Arts 6 y 58 RRM).

El administrador recurre alegando que se hizo en esa forma la convocatoria por estimar que era más segura dada la importancia de los temas a tratar- disolución y liquidación- y que una nueva convocatoria, dado el número de asistentes, casi el 90%, y la unanimidad de los acuerdos tendría el mismo resultado que la que se rechaza.

Resolución: Se confirma la calificación registral.

Doctrina: Reitera la DG su doctrina de que si la forma de convocar la junta está establecida en estatutos esta forma debe ser “estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio (resoluciones entre otras de 15 de junio de 2020 y 11 de febrero 7 de marzo de 2022).

Sólo excepcionalmente en una convocatoria judicial se admitió en resolución de 24 de noviembre de 1999 una forma distinta a la estatutariamente establecida dado que se convocó al único socio no asistente directamente por el juzgado y no según estatutos y este principio ha sido aplicado en otras resoluciones de características similares (resoluciones, entre otras, de 24 de enero de 2006 y 28 de febrero de 2014).

Comentario: De esta resolución que sigue una doctrina ya clásica de nuestro CD, sólo merece la pena destacar la escasez de la fundamentación jurídica de la nota de calificación, salvo que entendamos que la cita del artículo de los estatutos infringido es más que suficiente para fundamentar la nota. Esta se limita a citar dos artículos genéricos del RRM, relativos ambos a las facultades de calificación del registrador y al significado de los defectos. Al igual que a veces señalamos la falta de control de calidad de las escrituras presentadas a inscripción, creemos que debemos señalar la casi inexistencia de fundamentación en derecho de la nota de calificación. Lo que ocurre es que ello ni lo alega el recurrente, cuando pudiera haberlo hecho, ni le ha supuesto ninguna indefensión, pues el recurrente cita el artículo 173 de la LSC que era el que debía citar la calificación y en el cual se funda, aparte, claro está, del artículo de los estatutos de la sociedad.(JAGV)

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246.() CIERRE POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES. CERTIFICADO REAPERTURA DE HOJA.

Resolución de 14 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XXI de Madrid a depositar las cuentas anuales de una sociedad correspondientes al ejercicio 2023.

Resumen: No es posible depositar las cuentas anuales de una sociedad, si el certificado presentado y despachado en su día para la reapertura de la hoja y relativo a la no aprobación de las cuentas, tiene más de seis meses de antigüedad.

Hechos: Se solicita el depósito de las cuentas anuales del ejercicio 2023. La fecha de presentación de las cuentas es enero de 2025.

 El registrador suspende el depósito pues la hoja de la sociedad está cerrada por no depósito de las cuentas de los ejercicios 2021 y 2022(art. 11 y 378 del RRM).

La sociedad recurre y en el recurso lo único que alega es que, en marzo de 2024, se procedió a la reapertura de hoja mediante la presentación de un certificado acreditativo de la no aprobación de las cuentas de la sociedad en los ejercicios reclamados.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG va a reiterar su consolidada doctrina de que la reapertura de la hoja por no aprobación de las cuentas exige que se justifique la permanencia en dicha situación cada seis meses, según el art. 378.5 del RRM.

Comentario: Resolución confirmatoria de un criterio de la DG puesto de manifiesto en muchas de sus resoluciones. (JAGV)

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