INFORME Nº 369: BOE JUNIO de 2025.

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

212.** FALTA DE INTERÉS LEGÍTIMO PARA PEDIR UNA CERTIFICACIÓN

Resolución de 28 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la Propiedad de Torrelodones a expedir una certificación literal de varias inscripciones relativas a una finca. 

Resumen: La posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el artículo 234 de la Ley Hipotecaria pero también en estos casos es preciso que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes.

Hechos: Se presenta instancia solicitando certificación literal de las inscripciones 9.ª, 10.ª y 11.ª de una determinada finca registral alegando como interés legítimo «las operaciones particionales del Juzgado Mixto número X de Collado Villalba».

El Registrador califica negativamente en base a los siguientes argumentos:

1º. La inscripción 9.ª contiene pronunciamientos de dominio que no se encuentran vigentes en la actualidad.

2º. No se aporta documentación alguna que permita conocer el objeto del procedimiento al que se refiere el interés legítimo.

3º. No se acredita por el solicitante la condición de heredero de los titulares registrales que consta en las inscripción 9.ª

La Dirección confirma la calificación.

La posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el artículo 234 de la Ley Hipotecaria pero también en estos casos es preciso que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes y es que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador.

En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar:

1º. Si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada.

2º. Deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y,

3º. Qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

La publicidad ha de ser para finalidades de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.

En relación con el interés legítimo, éste debe ser:

a) Un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés).

b) Ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y

c) Ha de ser legítimo. Este concepto de interés legítimo es más amplio un concepto más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito.

Pero el registrador, como ha señalado la Resolución de 30 de mayo de 2014, en el ámbito de su calificación, para considerar justificado ese interés no sólo debe apreciar la literalidad de la causa aducida, sino también su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la información, de forma que la mera mención de un motivo, aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple o certificación solicitada, sino que será el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en la solicitud, el que determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión de los datos que, a su juicio y bajo su responsabilidad, facilite el registrador al peticionario de la información. (ER)

213. INSCRIPCIÓN DE TÍTULO OTORGADO POR QUIENES NO SON TITULARES REGISTRALES

Resolución de 29 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de gananciales. (JCC)

214.*** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 29 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Fuenlabrada n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de descripción, división material y agrupación de fincas en régimen de propiedad horizontal. 

Resumen: La rectificación de superficie de un elemento privativo de la propiedad horizontal implica una rectificación del título constitutivo y exige acuerdo de la unanimidad de los propietarios.

Hechos: Escritura de rectificación de superficie y división material de entidad privativa en un edificio en régimen de propiedad horizontal y agregación de cada una de las fincas resultantes a otras entidades privativas.

La rectificación de superficie se funda en certificado técnico (ingeniero técnico industrial ¿?), en certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente con la certificación técnica y en certificación de acuerdo de la Junta de Propietarios autorizando la rectificación por mayoría, no por unanimidad.

El Registrador: califica negativamente señalando que:

Es necesario el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios porque la rectificación de superficie supone una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.

Y que, de conformidad con el art 155 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, al haberse incorporado en la escritura certificado técnico junto con descripción de las operaciones y planos, ha sido necesaria la previa realización de un proyecto técnico, con lo que no basta la declaración responsable (además de que lo presentado es una solicitud de licencia y no una declaración responsable) sino licencia de segregación y, en todo caso, aun admitiendo lo presentado como declaración responsable, faltaría (art 159-5 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid) el acto de conformidad del Ayuntamiento

El Presentante recurre el primer defecto señalando que con la rectificación de la superficie, recogida erróneamente en el título previo y que ya se tuvo en cuenta a la hora de asignarle la cuota de participación, no se produce una modificación del título constitutivo porque no afecta a las fincas colindantes que mantienen sus dimensiones y su cuota de participación

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal para las modificaciones de los títulos constitutivos se imponen también en protección de la extensión de los elementos comunes.

Todo lo no especificado en el título constitutivo como privativo es común por defecto, de modo que cualquier alteración de la superficie en favor de un elemento privativo podría serlo con merma de la extensión superficial de los elementos comunes.

Toda modificación de elementos de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal implica cumplir los requisitos que la Ley de Propiedad Horizontal exige para su constitución, tanto en caso de configuración «ex novo» del régimen como en el caso de mutación de un régimen fáctico a uno formalmente constituido

Y para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, según resulta de los arts 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, se exige la unanimidad de todos los propietarios. (SNG)

215.** INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA PESE A DENEGARSE LA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE

Resolución de 29 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Avilés n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un exceso de cabida.

Resumen.- La denegación de la inscripción de un exceso de cabida no es óbice a que se inscriba el negocio principal. La fundamentación de la denegación de la inscripción debe recogerse en la nota de calificación y no en el informe, a fin de no producir indefensión.

Hechos.- En una escritura de compraventa de una finca se rectifica su descripción incrementándola en más del doble de la inscrita, con la manifestación de que, si el registrador de la propiedad no considera acreditado el exceso de cabida, se inscriba la compra con la superficie registral, excluyendo expresamente la tramitación del art. 199 LH.

Calificación.- El registrador deniega la inscripción por considerar que el exceso de cabida encubre una agrupación con otra finca. Al parecer, en su informe alude a la indeterminación del objeto del negocio inscribible, que puede causar su invalidez.

Recurso.- El notario autorizante recurre la calificación registral alegando que el hecho de que el registrador no considere acreditado el exceso de cabida, no debería ser óbice para la inscripción de la compraventa.

Resolución.- La DGSJFP confirma la nota de calificación en cuanto a la denegación de la inscripción del exceso de cabida, y estima el recurso en cuanto a la denegación de la inscripción de la compraventa, que deberá ser inscrita con la cabida actual según Registro.

Doctrina.- Para inscribir un exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita debe tramitarse alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH.

En el presente caso, en la nota de calificación no queda claro si el registrador deniega solo la inscripción del exceso de cabida o también la de la compraventa. En el informe posterior al recurso, sí fundamenta la denegación de la inscripción de la compra, pero dicha fundamentación debía recogerse en la nota y no en el informe, a fin de que no se produzca indefensión en el interesado para elaborar el recurso. (VEJ)

216.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA ORDENADA POR MANDAMIENTO JUDICIAL

Resolución de 30 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Burjassot, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca ordenada por mandamiento judicial en el que se incorpora un decreto de letrado de la Administración de Justicia de cancelación de la nota marginal de la existencia de ejecución hipotecaria y una diligencia de adición de cancelación de la inscripción de hipoteca.

Resumen: Es posible que por mandamiento se ordene la cancelación de la hipoteca no como consecuencia de la subasta y adjudicación de la finca, sino del pago realizado por la parte ejecutada de la totalidad de la cantidad que se adeudaba al acreedor por principal, intereses y costas.

Hechos: Mediante diligencia de adición a mandamiento de cancelación de nota marginal, derivado de los autos de ejecución hipotecaria, se ordena la cancelación de todas las inscripciones vinculadas a la hipoteca (inscripción, modificación y trasmisión), dejando libre de cargas la finca, en virtud de lo prevenido en el art. 688.3, en relación con el número 2, segundo párrafo, de la L.E.C.

La registradora suspende la inscripción por considerar que se ha tramitado un procedimiento de ejecución, en el que se ha producido una adjudicación por determinado precio, y resultando un sobrante, que será entregado a la parte ejecutada, por lo que será necesario aportar el correspondiente decreto de adjudicación, y mandamiento de cancelación de cargas.

Los recurrentes se oponen alegando que no ha existido una adjudicación del bien mediante subasta, sino la entrega a la parte ejecutante de las cantidades adeudas y como consecuencia de ello se ordena la cancelación de la hipoteca.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: El presente recurso nuestro CD examina si es posible cancelar una hipoteca en virtud de una diligencia de adición al mandamiento judicial que ordenaba la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación, recaído como consecuencia de la existencia de un procedimiento sumario de ejecución.

Partiendo de la base de la posibilidad de que un mandamiento judicial sirviera de base para cancelar la hipoteca, de la documentación presentada al registro resulta:

La consignación por parte de los ejecutados en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la cantidad de 66.366,82 euros

Su traslado a la parte ejecutante para que se pronunciara sobre la consignación.

El acuerdo para liberar el bien y la entrega a la parte ejecutante de la cantidad adeuda de principal, intereses y de la tasación de costas.

Y en consecuencia en la diligencia de adición se ordena la cancelación de la hipoteca y de todas las inscripciones a ella vinculada dejando libre de cargas la finca.

De todo lo anteriormente expuesto se deduce que la cancelación de la hipoteca se ordena no como consecuencia de la subasta y adjudicación de la finca, sino del pago realizado por la parte ejecutada de la totalidad de la cantidad que se adeudaba al acreedor por principal, intereses y costas, por lo que se estima el recurso.

Comentarios: Con la presente resolución vemos que es posible dentro del mismo procedimiento de ejecución hipotecaria la cancelación de la Hipoteca por mandamiento, cuando el acreedor solicite que se comunique al deudor la posibilidad que hasta el día señalado para la celebración de la subasta pueda suspender la enajenación del bien mediante la consignación exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan producidos a lo largo del procedimiento y resulten impagados, por aplicación del  artículo 693.3 de la L.E.C en base al cual revoca la calificación. (MGV)

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217.*** INSCRIPCIÓN DE LA EJECUCIÓN DE UN EMBARGO POSTERIOR A UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

Resolución de 30 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Fuenlabrada n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una certificación de adjudicación de auto y un mandamiento de cancelación de cargas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria por existir anotada, con posterioridad a la carga ejecutada, una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por juzgado. 

Resumen: constando anotada una prohibición de disponer dictada por el juez de Instrucción en causa penal, no cabe la inscripción de un decreto de adjudicación derivado de la ejecución de un embargo anterior a dicha anotación sin la correspondiente autorización de dicho juez de Instrucción que expresamente lo permita.

Hechos: se presenta certificación de adjudicación de auto y un mandamiento de cancelación de cargas ordenando la cancelación de cargas posteriores a la carga ejecutada, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Con posterioridad a la carga ejecutada, consta practicada una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por un juzgado.

El Registrador califica negativamente por haber apreciado los siguientes defectos:

1º. No resultar el estado civil del comprador, lo que impide conocer el carácter privativo o ganancial de la adquisición.

2º. La finca adjudicada se encuentra gravada con una prohibición de disponer ordenada en un procedimiento penal. La anotación es de fecha posterior a la anotación de embargo que se ejecuta. La certificación del acta de adjudicación es de fecha anterior al auto que ordenó la anotación de prohibición de disponer.

El Registrador analiza en su nota de calificación la evolución de la doctrina de la Dirección General desde la R. de 5 de mayo de 2016, doctrina que ha sido recientemente rectificada por la resolución de 3 de octubre de 2024.

La Dirección confirma la calificación distinguiendo entre las dos modalidades de prohibiciones de disponer:

I. PROHIBICIONES VOLUNTARIAS Y LAS QUE TIENEN SU ORIGEN EN UN PROCEDIMIENTO CIVIL.

– Tratan de satisfacer intereses básicamente privados: pueden cumplir funciones de garantía, de tutela, para lograr la plena satisfacción de la voluntad del beneficiario de la prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución del mismo, etc.

– Si cuando el titular otorgó el acto dispositivo no tenía limitado su poder de disposición, por no haberse aún otorgado la referida prohibición, dicho acto sí sería válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer, si bien la inscripción de tal acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse.

Es esta una solución que se puede denominar ecléctica. Tratándose de prohibiciones voluntarias, del artículo 145 del Reglamento Hipotecario resulta que,

a) Impide el acceso registral de los actos dispositivos realizados con posterioridad (salvo los que traen causa de asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación),

b) “A sensu contrario”, no impide la inscripción de los realizados con anterioridad pero presentados después de la prohibición, si bien tal inscripción no ha de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de prohibición, sino que esta debe arrastrarse.

En consecuencia, en el caso de los actos puramente voluntarios,

1º. No cabe la inscripción del acto otorgado con posterioridad a la prohibición de disponer.

2º. Si el acto se otorgó antes, esto es, cuando aún no se había limitado el poder de disposición del titular, el acto sí sería válido y debe inscribirse, pese a la prioridad registral de la prohibición de disponer, si bien esta no se cancelará, sino que debe arrastrarse.

3º. Cuando se trata de actos de enajenación forzosa, por aplicación del artículo 145 del Reglamento Hipotecario, distinguimos:

– Si el acto dispositivo trae causa de un asiento anterior, no solo a la prohibición de disponer, sino al del dominio o derecho real objeto de esta, procederá la inscripción de la adjudicación, purgándose la prohibición de disponer, con plena aplicación del referido precepto reglamentario.

– Si el asiento en que se basa la adjudicación ahora presentada es posterior a la inscripción de dominio o derecho real que a su vez fue objeto de la anotación, lo que procede es la inscripción de la enajenación forzosa, con arrastre de la prohibición de disponer.

II. PROHIBICIONES DE DISPONER ADOPTADAS EN PROCEDIMIENTOS PENALES Y ADMINISTRATIVOS.

– Se pretende garantizar el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar.

– En las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las administrativas, existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto. Y es que en estas últimas la prohibición de disponer no trata de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.

Debe, en consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria frente a la interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.

Ahora bien, cuando se trata del acceso al Registro de actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar,

a) Inscripción de los actos dispositivos de fecha posterior al acceso registral de la medida cautelar, pero basados en asientos anteriores a la misma à se produce el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición, sin que pueda argüirse que, en el momento de otorgar el acto en cuestión, el titular aún contaba con la correspondiente facultad de disposición. Prevalece el principio de prioridad establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria frente a la interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario.

b) Inscripción de enajenaciones forzosas derivadas de un asiento anterior al de la prohibición de disponer, se produce el cierre registral (vid. de 17 de diciembre de 2024). Y es que en el caso de que «la prohibición de disponer judicial o administrativa, de orden público, se haya practicado con posterioridad al gravamen que se ejecuta, el cierre registral a la inscripción de la ejecución posterior a la medida cautelar de prohibición será total, sin que sea de aplicación el artículo 145 del Reglamento Hipotecario. En estos casos, será el juez de lo Penal o la autoridad administrativa que acordó la medida cautelar de prohibición de disponer quien debe autorizar o no la inscripción del testimonio de adjudicación y los términos en que debe hacerse (con subsistencia o no de la medida cautelar)».

Por lo tanto, en el caso de las prohibiciones de disponer de origen penal o administrativo, el cierre registral debe ser total, aun en el caso de enajenaciones forzosas basadas en asientos anteriores a la prohibición, debiendo ser el juez penal o la autoridad administrativa quien, en su caso, autorice el reflejo registral de dicha adjudicación.

III. EL ARTÍCULO 432.1 d) RH.

El artículo 432.1.d) del Reglamento Hipotecario dispone: «En el caso que, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado. En este supuesto podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa».

La posibilidad de tener en cuenta los asientos presentados posteriormente alcanza su mayor relieve cuando se trata de procedimientos penales que ponen de manifiesto la posible irregularidad de los títulos presentados anteriormente. No se trata, por tanto, de títulos incompatibles entre sí sino del hecho de que un documento presentado con posterioridad revele la invalidez del primeramente presentado, lo que conduce a la primacía del principio de legalidad sobre el de prioridad recién referido.

Por tanto, si se presenta mandamiento penal ordenando prohibición de disponer con posterioridad al título transmisivo, como ya defendiera la Resolución de 25 de febrero de 2025, debe procederse a la suspensión de la inscripción de dicho título por aplicación del citado artículo 432.1 d) RH. (ER)

229. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO DE DERECHOS HEREDITARIOS

Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 4, por la que se suspende una anotación preventiva de embargo de derechos hereditarios. (ER)

230. INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA DE BIENES GANANCIALES ESTANDO DISUELTA Y NO LIQUIDADA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES 

Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 44 a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa. (JAR)

231. LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO

Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elda n.º 1, por la que se suspende la legalización del libro de actas de una comunidad de propietarios, por no identificarse debidamente las fincas registrales que integran la comunidad de propietarios que solicita la legalización del libro de actas. (MGV)

232. DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pola de Laviana, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca y de su georreferenciación, por dudas fundadas en la identidad, al proceder la misma de una división material y haber sido objeto de segregaciones previas. (VEJ)

233. SUSPENSIÓN DE INMATRICULACIÓN POR DUDAS DE COINCIDENCIA CON UNA FINCA INSCRITA

Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 5, por la que suspende la inmatriculación de una finca. (AFS)

234. NOVACIÓN SIN MODIFICACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subrogación activa de préstamo hipotecario. (ACM)

235. ASIGNACIÓN DE NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER A UNA FINCA EXISTIENDO PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DEL HOSPEDAJE EN LA COMUNIDAD

Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Astorga de una solicitud para la asignación de número de registro de alquiler de corta duración a una finca registral. (JCC)

236.** INSCRIPCIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIALMENTE

Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Carlet n.º 2, por la que suspendía la inscripción de un testimonio expedido por letrada de la Administración de Justicia de sentencia dictada en procedimiento relativo a liquidación de régimen económico-matrimonial.

Resumen: No es necesaria la protocolización notarial en el caso presente, porque el procedimiento ha sido íntegramente contencioso. Sí habría sido necesaria en caso de una mera transacción aprobada judicialmente.

Hechos: Se presenta en el Registro testimonio de sentencia en la que se liquida el régimen económico-matrimonial, se desestima la oposición al cuaderno particional y se aprueba el cuaderno particional, así como las operaciones particionales. Se acompaña el referido cuaderno particional.

La registradora suspende la inscripción, considerando necesaria la protocolización de aprobación del cuaderno particional ya que para la liquidación de cualquier régimen económico matrimonial se sigue el procedimiento establecido en los artículos 806 y siguientes LEC. Cita también los artículos 788 y 782 LEC.

El interesado alega que «la totalidad del procedimiento ha sido contencioso y que no estamos ante una transacción homologada por un juez.

La DG estima el recurso.

Doctrina: El Centro Directivo parte de la necesidad de la titulación pública para acceder al Registro de la Propiedad y la ausencia de principio alguno que justifique una eventual «fungibilidad» entre los diferentes títulos por los que poder acceder al Registro, pues cada título material debe acceder al Registro con la clase de documento (título formal) adecuado a su naturaleza.

Para resolver, se apoya en resoluciones anteriores, especialmente en la R. 16 de junio de 2010. que analiza el principio de legalidad, según el cual, para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales es preciso que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, pero no en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse. La doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible.

La DG ha fijado una doctrina ya reiterada sobre los casos de acuerdos extrajudiciales en procesos particionales exigiendo la protocolización notarial cuando el juez no lleve a cabo una valoración de las pruebas o pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 LEC). En estos casos el auto de homologación no impediría la necesidad de protocolización notarial (ver también art. 787.2 LEC). Hay que tener en cuenta que la transacción, aun homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (art. 1817 del Código Civil).

En definitiva, cuando los procesos particionales culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública.

Sin embargo, en el caso analizado, se plantea la inscripción de una liquidación de sociedad de gananciales aprobada en proceso contencioso, en virtud de sentencia en la que se desestima la oposición al cuaderno particional, tras la valoración de la prueba realizada por un perito judicial. No estamos por tanto ante una transacción extrajudicial, que exigiría formalización en escritura pública, sino ante unas operaciones particionales expresamente aprobadas por el juez. 

Comentario: Dos aspectos merecen ser destacados:

• No todo tipo de documento público sirve para vehiculizar cualquier título material con el fin de inscribirlo en el Registro.
• La clave para dilucidar si es precisa la protocolización notarial de particiones que proceden de los Juzgados es la de observar si el Juez ha decidido sobre el fondo al tratarse de un proceso contencioso, o no. (JFME)

237. PARTICIÓN DE FINCA GANANCIAL SUJETA A SUSPENSIÓN DE PAGOS

Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Viver, respecto de una escritura de partición hereditaria. (ER)

238. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Logrosán, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca, por dudas fundadas en la identidad, al haberse presentado en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados que alega invasión de su finca. (VEJ)

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