Resoluciones Junio 2025 Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Admin, 05/06/2025

Indice:
  1. SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD:
  3. 212.** FALTA DE INTERÉS LEGÍTIMO PARA PEDIR UNA CERTIFICACIÓN
  4. 213. INSCRIPCIÓN DE TÍTULO OTORGADO POR QUIENES NO SON TITULARES REGISTRALES
  5. 214.*** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
  6. 215.** INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA PESE A DENEGARSE LA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE
  7. 216.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA ORDENADA POR MANDAMIENTO JUDICIAL
  8. 217.*** INSCRIPCIÓN DE LA EJECUCIÓN DE UN EMBARGO POSTERIOR A UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER
  9. 218. RECTIFICACIÓN DE  DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
  10. 219.** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA CONFORME AL ART. 201.1 LH. SERVIDUMBRE DE PASO NO CONTEMPLADA EN LA GEORREFERENCIACIÓN
  11. 220. HERENCIA. INTERVENCIÓN DE LOS DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO
  12. 221. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD EN LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES
  13. 222.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
  14. 223. SUBSANACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPARCELACIÓN
  15. 224. HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA SEPARACIÓN DE HECHO ENTRE EL CAUSANTE Y SU CÓNYUGE
  16. 225.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. CONTIENDA SOBRE UNA SERVIDUMBRE DE PASO
  17. 226. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
  18. 228. EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN
  19. 229. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO DE DERECHOS HEREDITARIOS
  20. 230. INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA DE BIENES GANANCIALES ESTANDO DISUELTA Y NO LIQUIDADA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES 
  21. 231. LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO
  22. 232. DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH
  23. 233. SUSPENSIÓN DE INMATRICULACIÓN POR DUDAS DE COINCIDENCIA CON UNA FINCA INSCRITA
  24. 234. NOVACIÓN SIN MODIFICACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA
  25. 235. ASIGNACIÓN DE NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER A UNA FINCA EXISTIENDO PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DEL HOSPEDAJE EN LA COMUNIDAD
  26. 236.** INSCRIPCIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIALMENTE
  27. 237. PARTICIÓN DE FINCA GANANCIAL SUJETA A SUSPENSIÓN DE PAGOS
  28. 238. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
  29. 239. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
  30. 240. RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO DE LA TITULARIDAD DE UNA FINCA
  31. 241. FORMA DEL DOCUMENTO POR EL QUE SE SOLICITA UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA
  32. 242. RECTIFICACIÓN DE SUPUESTOS ERRORES EN INSCRIPCIONES REGISTRALES
  33. 245. INSCRIPCIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIALMENTE SIN QUE CONSTE EL NIF DE UNO DE LOS HEREDEROS
  34. RESOLUCIONES MERCANTIL:
  35. 227.* CONVOCATORIA DE JUNTA EN FORMA DISTINTA A LA ESTATUTARIAMENTE ESTABLECIDA 
  36. 243.*** RETRIBUCIÓN DE LOS ADMNISTRADORES: POSIBLE CONTRATACIÓN DE UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL. 
  37. 244.() RETRIBUCIÓN DE LOS ADMNISTRADORES: POSIBLE CONTRATACIÓN DE UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL. 
  38. 246.() CIERRE POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES. CERTIFICADO REAPERTURA DE HOJA.
  39. ENLACES: 

INFORME Nº 369: BOE JUNIO de 2025.

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.

() Reiterativa o de escasísimo interés

Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES
 
RESOLUCIONES PROPIEDAD:
212.** FALTA DE INTERÉS LEGÍTIMO PARA PEDIR UNA CERTIFICACIÓN

Resolución de 28 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la Propiedad de Torrelodones a expedir una certificación literal de varias inscripciones relativas a una finca. 

Resumen: La posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el artículo 234 de la Ley Hipotecaria pero también en estos casos es preciso que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes.

Hechos: Se presenta instancia solicitando certificación literal de las inscripciones 9.ª, 10.ª y 11.ª de una determinada finca registral alegando como interés legítimo «las operaciones particionales del Juzgado Mixto número X de Collado Villalba».

El Registrador califica negativamente en base a los siguientes argumentos:

1º. La inscripción 9.ª contiene pronunciamientos de dominio que no se encuentran vigentes en la actualidad.

2º. No se aporta documentación alguna que permita conocer el objeto del procedimiento al que se refiere el interés legítimo.

3º. No se acredita por el solicitante la condición de heredero de los titulares registrales que consta en las inscripción 9.ª

La Dirección confirma la calificación.

La posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el artículo 234 de la Ley Hipotecaria pero también en estos casos es preciso que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes y es que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador.

En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar:

1º. Si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada.

2º. Deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y,

3º. Qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

La publicidad ha de ser para finalidades de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.

En relación con el interés legítimo, éste debe ser:

a) Un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés).

b) Ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y

c) Ha de ser legítimo. Este concepto de interés legítimo es más amplio un concepto más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito.

Pero el registrador, como ha señalado la Resolución de 30 de mayo de 2014, en el ámbito de su calificación, para considerar justificado ese interés no sólo debe apreciar la literalidad de la causa aducida, sino también su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la información, de forma que la mera mención de un motivo, aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple o certificación solicitada, sino que será el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en la solicitud, el que determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión de los datos que, a su juicio y bajo su responsabilidad, facilite el registrador al peticionario de la información. (ER)

213. INSCRIPCIÓN DE TÍTULO OTORGADO POR QUIENES NO SON TITULARES REGISTRALES

Resolución de 29 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de gananciales. (JCC)

214.*** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 29 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Fuenlabrada n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de descripción, división material y agrupación de fincas en régimen de propiedad horizontal. 

Resumen: La rectificación de superficie de un elemento privativo de la propiedad horizontal implica una rectificación del título constitutivo y exige acuerdo de la unanimidad de los propietarios.

Hechos: Escritura de rectificación de superficie y división material de entidad privativa en un edificio en régimen de propiedad horizontal y agregación de cada una de las fincas resultantes a otras entidades privativas.

La rectificación de superficie se funda en certificado técnico (ingeniero técnico industrial ¿?), en certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente con la certificación técnica y en certificación de acuerdo de la Junta de Propietarios autorizando la rectificación por mayoría, no por unanimidad.

El Registrador: califica negativamente señalando que:

Es necesario el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios porque la rectificación de superficie supone una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.

Y que, de conformidad con el art 155 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, al haberse incorporado en la escritura certificado técnico junto con descripción de las operaciones y planos, ha sido necesaria la previa realización de un proyecto técnico, con lo que no basta la declaración responsable (además de que lo presentado es una solicitud de licencia y no una declaración responsable) sino licencia de segregación y, en todo caso, aun admitiendo lo presentado como declaración responsable, faltaría (art 159-5 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid) el acto de conformidad del Ayuntamiento

El Presentante recurre el primer defecto señalando que con la rectificación de la superficie, recogida erróneamente en el título previo y que ya se tuvo en cuenta a la hora de asignarle la cuota de participación, no se produce una modificación del título constitutivo porque no afecta a las fincas colindantes que mantienen sus dimensiones y su cuota de participación

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal para las modificaciones de los títulos constitutivos se imponen también en protección de la extensión de los elementos comunes.

Todo lo no especificado en el título constitutivo como privativo es común por defecto, de modo que cualquier alteración de la superficie en favor de un elemento privativo podría serlo con merma de la extensión superficial de los elementos comunes.

Toda modificación de elementos de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal implica cumplir los requisitos que la Ley de Propiedad Horizontal exige para su constitución, tanto en caso de configuración «ex novo» del régimen como en el caso de mutación de un régimen fáctico a uno formalmente constituido

Y para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, según resulta de los arts 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, se exige la unanimidad de todos los propietarios. (SNG)

215.** INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA PESE A DENEGARSE LA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE

Resolución de 29 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Avilés n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un exceso de cabida.

Resumen.- La denegación de la inscripción de un exceso de cabida no es óbice a que se inscriba el negocio principal. La fundamentación de la denegación de la inscripción debe recogerse en la nota de calificación y no en el informe, a fin de no producir indefensión.

Hechos.- En una escritura de compraventa de una finca se rectifica su descripción incrementándola en más del doble de la inscrita, con la manifestación de que, si el registrador de la propiedad no considera acreditado el exceso de cabida, se inscriba la compra con la superficie registral, excluyendo expresamente la tramitación del art. 199 LH.

Calificación.- El registrador deniega la inscripción por considerar que el exceso de cabida encubre una agrupación con otra finca. Al parecer, en su informe alude a la indeterminación del objeto del negocio inscribible, que puede causar su invalidez.

Recurso.- El notario autorizante recurre la calificación registral alegando que el hecho de que el registrador no considere acreditado el exceso de cabida, no debería ser óbice para la inscripción de la compraventa.

Resolución.- La DGSJFP confirma la nota de calificación en cuanto a la denegación de la inscripción del exceso de cabida, y estima el recurso en cuanto a la denegación de la inscripción de la compraventa, que deberá ser inscrita con la cabida actual según Registro.

Doctrina.- Para inscribir un exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita debe tramitarse alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH.

En el presente caso, en la nota de calificación no queda claro si el registrador deniega solo la inscripción del exceso de cabida o también la de la compraventa. En el informe posterior al recurso, sí fundamenta la denegación de la inscripción de la compra, pero dicha fundamentación debía recogerse en la nota y no en el informe, a fin de que no se produzca indefensión en el interesado para elaborar el recurso. (VEJ)

216.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA ORDENADA POR MANDAMIENTO JUDICIAL

Resolución de 30 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Burjassot, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca ordenada por mandamiento judicial en el que se incorpora un decreto de letrado de la Administración de Justicia de cancelación de la nota marginal de la existencia de ejecución hipotecaria y una diligencia de adición de cancelación de la inscripción de hipoteca.

Resumen: Es posible que por mandamiento se ordene la cancelación de la hipoteca no como consecuencia de la subasta y adjudicación de la finca, sino del pago realizado por la parte ejecutada de la totalidad de la cantidad que se adeudaba al acreedor por principal, intereses y costas.

Hechos: Mediante diligencia de adición a mandamiento de cancelación de nota marginal, derivado de los autos de ejecución hipotecaria, se ordena la cancelación de todas las inscripciones vinculadas a la hipoteca (inscripción, modificación y trasmisión), dejando libre de cargas la finca, en virtud de lo prevenido en el art. 688.3, en relación con el número 2, segundo párrafo, de la L.E.C.

La registradora suspende la inscripción por considerar que se ha tramitado un procedimiento de ejecución, en el que se ha producido una adjudicación por determinado precio, y resultando un sobrante, que será entregado a la parte ejecutada, por lo que será necesario aportar el correspondiente decreto de adjudicación, y mandamiento de cancelación de cargas.

Los recurrentes se oponen alegando que no ha existido una adjudicación del bien mediante subasta, sino la entrega a la parte ejecutante de las cantidades adeudas y como consecuencia de ello se ordena la cancelación de la hipoteca.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: El presente recurso nuestro CD examina si es posible cancelar una hipoteca en virtud de una diligencia de adición al mandamiento judicial que ordenaba la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación, recaído como consecuencia de la existencia de un procedimiento sumario de ejecución.

Partiendo de la base de la posibilidad de que un mandamiento judicial sirviera de base para cancelar la hipoteca, de la documentación presentada al registro resulta:

La consignación por parte de los ejecutados en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la cantidad de 66.366,82 euros

Su traslado a la parte ejecutante para que se pronunciara sobre la consignación.

El acuerdo para liberar el bien y la entrega a la parte ejecutante de la cantidad adeuda de principal, intereses y de la tasación de costas.

Y en consecuencia en la diligencia de adición se ordena la cancelación de la hipoteca y de todas las inscripciones a ella vinculada dejando libre de cargas la finca.

De todo lo anteriormente expuesto se deduce que la cancelación de la hipoteca se ordena no como consecuencia de la subasta y adjudicación de la finca, sino del pago realizado por la parte ejecutada de la totalidad de la cantidad que se adeudaba al acreedor por principal, intereses y costas, por lo que se estima el recurso.

Comentarios: Con la presente resolución vemos que es posible dentro del mismo procedimiento de ejecución hipotecaria la cancelación de la Hipoteca por mandamiento, cuando el acreedor solicite que se comunique al deudor la posibilidad que hasta el día señalado para la celebración de la subasta pueda suspender la enajenación del bien mediante la consignación exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan producidos a lo largo del procedimiento y resulten impagados, por aplicación del  artículo 693.3 de la L.E.C en base al cual revoca la calificación. (MGV)

217.*** INSCRIPCIÓN DE LA EJECUCIÓN DE UN EMBARGO POSTERIOR A UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

Resolución de 30 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Fuenlabrada n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una certificación de adjudicación de auto y un mandamiento de cancelación de cargas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria por existir anotada, con posterioridad a la carga ejecutada, una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por juzgado. 

Resumen: constando anotada una prohibición de disponer dictada por el juez de Instrucción en causa penal, no cabe la inscripción de un decreto de adjudicación derivado de la ejecución de un embargo anterior a dicha anotación sin la correspondiente autorización de dicho juez de Instrucción que expresamente lo permita.

Hechos: se presenta certificación de adjudicación de auto y un mandamiento de cancelación de cargas ordenando la cancelación de cargas posteriores a la carga ejecutada, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Con posterioridad a la carga ejecutada, consta practicada una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por un juzgado.

El Registrador califica negativamente por haber apreciado los siguientes defectos:

1º. No resultar el estado civil del comprador, lo que impide conocer el carácter privativo o ganancial de la adquisición.

2º. La finca adjudicada se encuentra gravada con una prohibición de disponer ordenada en un procedimiento penal. La anotación es de fecha posterior a la anotación de embargo que se ejecuta. La certificación del acta de adjudicación es de fecha anterior al auto que ordenó la anotación de prohibición de disponer.

El Registrador analiza en su nota de calificación la evolución de la doctrina de la Dirección General desde la R. de 5 de mayo de 2016, doctrina que ha sido recientemente rectificada por la resolución de 3 de octubre de 2024.

La Dirección confirma la calificación distinguiendo entre las dos modalidades de prohibiciones de disponer:

I. PROHIBICIONES VOLUNTARIAS Y LAS QUE TIENEN SU ORIGEN EN UN PROCEDIMIENTO CIVIL.

– Tratan de satisfacer intereses básicamente privados: pueden cumplir funciones de garantía, de tutela, para lograr la plena satisfacción de la voluntad del beneficiario de la prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución del mismo, etc.

– Si cuando el titular otorgó el acto dispositivo no tenía limitado su poder de disposición, por no haberse aún otorgado la referida prohibición, dicho acto sí sería válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer, si bien la inscripción de tal acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse.

Es esta una solución que se puede denominar ecléctica. Tratándose de prohibiciones voluntarias, del artículo 145 del Reglamento Hipotecario resulta que,

a) Impide el acceso registral de los actos dispositivos realizados con posterioridad (salvo los que traen causa de asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación),

b) “A sensu contrario”, no impide la inscripción de los realizados con anterioridad pero presentados después de la prohibición, si bien tal inscripción no ha de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de prohibición, sino que esta debe arrastrarse.

En consecuencia, en el caso de los actos puramente voluntarios,

1º. No cabe la inscripción del acto otorgado con posterioridad a la prohibición de disponer.

2º. Si el acto se otorgó antes, esto es, cuando aún no se había limitado el poder de disposición del titular, el acto sí sería válido y debe inscribirse, pese a la prioridad registral de la prohibición de disponer, si bien esta no se cancelará, sino que debe arrastrarse.

3º. Cuando se trata de actos de enajenación forzosa, por aplicación del artículo 145 del Reglamento Hipotecario, distinguimos:

– Si el acto dispositivo trae causa de un asiento anterior, no solo a la prohibición de disponer, sino al del dominio o derecho real objeto de esta, procederá la inscripción de la adjudicación, purgándose la prohibición de disponer, con plena aplicación del referido precepto reglamentario.

– Si el asiento en que se basa la adjudicación ahora presentada es posterior a la inscripción de dominio o derecho real que a su vez fue objeto de la anotación, lo que procede es la inscripción de la enajenación forzosa, con arrastre de la prohibición de disponer.

II. PROHIBICIONES DE DISPONER ADOPTADAS EN PROCEDIMIENTOS PENALES Y ADMINISTRATIVOS.

– Se pretende garantizar el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar.

– En las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las administrativas, existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto. Y es que en estas últimas la prohibición de disponer no trata de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.

Debe, en consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria frente a la interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.

Ahora bien, cuando se trata del acceso al Registro de actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar,

a) Inscripción de los actos dispositivos de fecha posterior al acceso registral de la medida cautelar, pero basados en asientos anteriores a la misma à se produce el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición, sin que pueda argüirse que, en el momento de otorgar el acto en cuestión, el titular aún contaba con la correspondiente facultad de disposición. Prevalece el principio de prioridad establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria frente a la interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario.

b) Inscripción de enajenaciones forzosas derivadas de un asiento anterior al de la prohibición de disponer, se produce el cierre registral (vid. de 17 de diciembre de 2024). Y es que en el caso de que «la prohibición de disponer judicial o administrativa, de orden público, se haya practicado con posterioridad al gravamen que se ejecuta, el cierre registral a la inscripción de la ejecución posterior a la medida cautelar de prohibición será total, sin que sea de aplicación el artículo 145 del Reglamento Hipotecario. En estos casos, será el juez de lo Penal o la autoridad administrativa que acordó la medida cautelar de prohibición de disponer quien debe autorizar o no la inscripción del testimonio de adjudicación y los términos en que debe hacerse (con subsistencia o no de la medida cautelar)».

Por lo tanto, en el caso de las prohibiciones de disponer de origen penal o administrativo, el cierre registral debe ser total, aun en el caso de enajenaciones forzosas basadas en asientos anteriores a la prohibición, debiendo ser el juez penal o la autoridad administrativa quien, en su caso, autorice el reflejo registral de dicha adjudicación.

III. EL ARTÍCULO 432.1 d) RH.

El artículo 432.1.d) del Reglamento Hipotecario dispone: «En el caso que, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado. En este supuesto podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa».

La posibilidad de tener en cuenta los asientos presentados posteriormente alcanza su mayor relieve cuando se trata de procedimientos penales que ponen de manifiesto la posible irregularidad de los títulos presentados anteriormente. No se trata, por tanto, de títulos incompatibles entre sí sino del hecho de que un documento presentado con posterioridad revele la invalidez del primeramente presentado, lo que conduce a la primacía del principio de legalidad sobre el de prioridad recién referido.

Por tanto, si se presenta mandamiento penal ordenando prohibición de disponer con posterioridad al título transmisivo, como ya defendiera la Resolución de 25 de febrero de 2025, debe procederse a la suspensión de la inscripción de dicho título por aplicación del citado artículo 432.1 d) RH. (ER)

218. RECTIFICACIÓN DE  DESCRIPCIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 5 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Feliu de Llobregat n.º 1-Sant Joan Despí, por la que se suspende la inscripción del aumento de cabida de un elemento privativo de una propiedad horizontal solicitada mediante instancia (JAR).

219.** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA CONFORME AL ART. 201.1 LH. SERVIDUMBRE DE PASO NO CONTEMPLADA EN LA GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 5 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca, por dudas fundadas en la identidad, al haberse presentado en la tramitación del expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados, que alega invasión de su finca.

Resumen.- El expediente del art. 201.1 LH no puede prosperar si existe controversia no resuelta durante su tramitación. La existencia de una servidumbre de paso no tiene incidencia alguna en la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Hechos.- En la tramitación del expediente notarial del art. 201.1 para rectificar la descripción de una finca e inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se formulan alegaciones contrarias a la inscripción de la georreferenciación por parte del titular de la finca colindante por el norte, porque alega que el trazado del lindero norte de la georreferenciación aportada al expediente solapa parcialmente con su finca, al no respetar la pared de piedra que delimita ambas propiedades e incluirse en la georreferenciación de la finca objeto del expediente un camino de acceso existente por el lindero oeste, único punto de entrada a su propiedad, del que dispone desde tiempo inmemorial, existiendo una valla delimitadora de dicho camino, que no se ha tenido en cuenta. Los promotores del expediente presentan una nueva georreferenciación que es notificada al colindante alegante, que no vuelve a oponerse a la misma.

Calificación.- El registrador de la propiedad suspende la inscripción porque entiende que debe otorgarse la escritura de constitución de servidumbre, por acuerdo entre ambos colindantes, para disipar las dudas en la identidad de la finca.

Recurso.– El notario autorizante interpone recurso alegando que la constitución de la servidumbre no puede ser impedimento para la inscripción de la rectificación descriptiva y de la georreferenciación de la finca, pues no obsta a que la superficie de la finca sea exacta, toda vez que el terreno del camino corresponde al predio sirviente, que sería la finca objeto del expediente, sin que la misma esté inscrita ni el alegante haya presentado ningún título que justifique su existencia.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- En la tramitación del art. 201.1 LH, el notario debe archivar el expediente si advierte la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas. El mero hecho de que los promotores del expediente reconozcan la existencia de una servidumbre de paso, que no se constituye, y que aporten una nueva delimitación gráfica que no recoge las alegaciones del colindante, no es suficiente para considerar resuelta la controversia, pese a la ausencia de oposición a la segunda notificación.

Sin embargo, la existencia de una servidumbre de paso no afecta a la delimitación de la finca objeto del expediente, puesto que la superficie destinada a camino se integra en ella, como predio sirviente. En ningún caso, dicha superficie pueda considerarse como propiedad del predio dominante, pues el uso que puede hacerse del camino solo es para el acceso a su finca enclavada. Dicho uso siquiera implica posesión en concepto de dueño de dicha superficie, que pudiera servir de base para una usucapión del mismo, que además debe declararse judicialmente.

El defecto que impediría la inscripción debería basarse en un juicio registral de dudas en la identidad de la finca, fundado en las alegaciones del titular registral de una finca colindante, que alega invasión de su finca delimitada por un muro de piedra; en cambio, la exigencia de constitución del derecho real de servidumbre no tiene incidencia alguna en la inscripción de la georreferenciación de la finca. (VEJ)

220. HERENCIA. INTERVENCIÓN DE LOS DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

Resolución de 6 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Soria n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencias. (BZR)

221. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD EN LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES

Resolución de 6 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 18 a inscribir una adjudicación de herencia. (ACM)

222.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 6 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 7 a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, por concurrir la oposición del titular de una finca colindante y del Ayuntamiento del lugar de situación de la finca en virtud del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.- La oposición a la inscripción de la georreferenciación debe aportarse un principio de prueba que, razonablemente, debería consistir en un dictamen pericial emitido por un técnico, pero no necesariamente  en una representación gráfica georreferenciada.

Hechos.- En la tramitación de un expediente del art. 199 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición por parte de un colindante, quien alega que la georreferenciación invade dos fincas de su propiedad y una zona verde de titularidad municipal, aportando un informe técnico que realiza una comparativa de superficies e incluyendo unos planos superpuestos sobre ortofotografía aérea que incluyen la delimitación de la unidad de ejecución en que se sitúan las fincas. 

Calificación.- A la vista de las alegaciones formuladas, el registrador suspende la inscripción solicitada, por causa de las oposiciones manifestadas, por entender que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa propuesta, proponiendo como medio de resolución de la controversia existente la tramitación del expediente notarial de deslinde o procedimiento de conciliación registral, sin perjuicio de acudir a la vía jurisdiccional. Además, observa que se han producido diversas alteraciones en el historial de la cartografía catastral.

Recurso.- El recurrente alega que el informe técnico que únicamente se limita a indicar comparativas de superficie entre los datos catastrales, sin determinar cuáles son los límites materiales de la finca colindante; también alega que la finca colindante no tiene la georreferenciación inscrita y la existencia de un cerramiento entre ambas fincas. Y por lo que se refiere a la segunda de las alegaciones, entiende que no se acredita la titularidad dominical del Ayuntamiento sobre las zonas verdes.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción.

Doctrina.- Aunque es cierto que el medio más recomendable para sustentar una oposición a la representación gráfica que pretende inscribirse viene constituido por un informe técnico que precisamente georreferencie la finca del promotor, para así contraponer ambas representaciones gráficas y evidenciar, de ese modo, la posible invasión o solape entre ambas georreferenciaciones, lo cierto es no puede exigirse al alegante que aporte un levantamiento topográfico o delimitación georreferenciada de su finca, pues esta exigencia no está contemplada legalmente.

El reflejo registral de la referencia catastral de una finca no supone la asunción de las diferencias descriptivas que puedan existir entre la descripción de la parcela catastral y la finca registral, como unidades conceptuales diferentes. Simplemente, es una circunstancia de la inscripción, que sirve para localizar la finca en la cartografía catastral.

Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, lo que puede extenderse también a los vallados; haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica.

Por lo que respecta a la zona verde, queda acreditada su carácter demanial por cesión efectuada en ejecución de un Plan Parcial, por lo que estamos ante una invasión del dominio público que debe conllevar la denegación de la inscripción pretendida. (VEJ)

223. SUBSANACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPARCELACIÓN

Resolución de 6 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de subsanación. (MGV)

224. HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA SEPARACIÓN DE HECHO ENTRE EL CAUSANTE Y SU CÓNYUGE

Resolución de 7 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 53 a inscribir una escritura de herencia. (AFS)

225.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. CONTIENDA SOBRE UNA SERVIDUMBRE DE PASO

Resolución de 7 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 4 a practicar la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.- Una contienda judicial sobre una servidumbre de paso no es indicio de la existencia de una controversia sobre la propiedad de la porción de terreno que la opositora discute.

Hechos.- En la tramitación del expediente del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de una finca y simultáneo aumento de cabida, se formula oposición por un colindante que alega invasión de la finca de su propiedad y la existencia de una contienda judicial sobre la delimitación de ambas fincas, aportando una sentencia que resuelve sobre la existencia de una servidumbre de paso respecto de la cual se ha presentado reconvención.

Calificación.– El registrador de la propiedad suspende la inscripción a la vista de la sentencia y por implicar la georreferenciación pretendida un aumento considerable de la cabida y un cambio de lindero.

Recurso.-  La recurrente sostiene que la contienda judicial versa sobre una acción negatoria de servidumbre, no planteándose respecto de la superficie discutida, que se corresponde con un patio que forma parte, por construcción, del inmueble propiedad de la recurrente, como acredita con fotografías, en las que se aprecia que el patio se halla dentro de los linderos y muros de la finca objeto del procedimiento.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.-  La sentencia, sujeta a reconvención, declarando la existencia de una servidumbre entre las fincas en cuestión no puede considerarse como indicio de la existencia de una controversia sobre el dominio de la porción de terreno discutida, dado que la servidumbre es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente. Lo procedente en este caso hubiera sido plantear una acción declarativa del dominio o simplemente constituir la servidumbre. (VEJ)

226. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 7 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Jijona a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, por concurrir la oposición del titular de una finca colindante, en virtud del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. (VEJ)

228. EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Resolución de 7 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 5, por la que se suspende una instancia por la que se solicita la cancelación, rectificación de una inmatriculación e inicio de un expediente de doble inmatriculación. (JCC)

229. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO DE DERECHOS HEREDITARIOS

Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 4, por la que se suspende una anotación preventiva de embargo de derechos hereditarios. (ER)

230. INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA DE BIENES GANANCIALES ESTANDO DISUELTA Y NO LIQUIDADA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES 

Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 44 a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa. (JAR)

231. LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO

Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elda n.º 1, por la que se suspende la legalización del libro de actas de una comunidad de propietarios, por no identificarse debidamente las fincas registrales que integran la comunidad de propietarios que solicita la legalización del libro de actas. (MGV)

232. DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pola de Laviana, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca y de su georreferenciación, por dudas fundadas en la identidad, al proceder la misma de una división material y haber sido objeto de segregaciones previas. (VEJ)

233. SUSPENSIÓN DE INMATRICULACIÓN POR DUDAS DE COINCIDENCIA CON UNA FINCA INSCRITA

Resolución de 8 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 5, por la que suspende la inmatriculación de una finca. (AFS)

234. NOVACIÓN SIN MODIFICACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subrogación activa de préstamo hipotecario. (ACM)

235. ASIGNACIÓN DE NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER A UNA FINCA EXISTIENDO PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DEL HOSPEDAJE EN LA COMUNIDAD

Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Astorga de una solicitud para la asignación de número de registro de alquiler de corta duración a una finca registral. (JCC)

236.** INSCRIPCIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIALMENTE

Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Carlet n.º 2, por la que suspendía la inscripción de un testimonio expedido por letrada de la Administración de Justicia de sentencia dictada en procedimiento relativo a liquidación de régimen económico-matrimonial.

Resumen: No es necesaria la protocolización notarial en el caso presente, porque el procedimiento ha sido íntegramente contencioso. Sí habría sido necesaria en caso de una mera transacción aprobada judicialmente.

Hechos: Se presenta en el Registro testimonio de sentencia en la que se liquida el régimen económico-matrimonial, se desestima la oposición al cuaderno particional y se aprueba el cuaderno particional, así como las operaciones particionales. Se acompaña el referido cuaderno particional.

La registradora suspende la inscripción, considerando necesaria la protocolización de aprobación del cuaderno particional ya que para la liquidación de cualquier régimen económico matrimonial se sigue el procedimiento establecido en los artículos 806 y siguientes LEC. Cita también los artículos 788 y 782 LEC.

El interesado alega que «la totalidad del procedimiento ha sido contencioso y que no estamos ante una transacción homologada por un juez.

La DG estima el recurso.

Doctrina: El Centro Directivo parte de la necesidad de la titulación pública para acceder al Registro de la Propiedad y la ausencia de principio alguno que justifique una eventual «fungibilidad» entre los diferentes títulos por los que poder acceder al Registro, pues cada título material debe acceder al Registro con la clase de documento (título formal) adecuado a su naturaleza.

Para resolver, se apoya en resoluciones anteriores, especialmente en la R. 16 de junio de 2010. que analiza el principio de legalidad, según el cual, para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales es preciso que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, pero no en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse. La doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible.

La DG ha fijado una doctrina ya reiterada sobre los casos de acuerdos extrajudiciales en procesos particionales exigiendo la protocolización notarial cuando el juez no lleve a cabo una valoración de las pruebas o pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 LEC). En estos casos el auto de homologación no impediría la necesidad de protocolización notarial (ver también art. 787.2 LEC). Hay que tener en cuenta que la transacción, aun homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (art. 1817 del Código Civil).

En definitiva, cuando los procesos particionales culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública.

Sin embargo, en el caso analizado, se plantea la inscripción de una liquidación de sociedad de gananciales aprobada en proceso contencioso, en virtud de sentencia en la que se desestima la oposición al cuaderno particional, tras la valoración de la prueba realizada por un perito judicial. No estamos por tanto ante una transacción extrajudicial, que exigiría formalización en escritura pública, sino ante unas operaciones particionales expresamente aprobadas por el juez

Comentario: Dos aspectos merecen ser destacados:

  • No todo tipo de documento público sirve para vehiculizar cualquier título material con el fin de inscribirlo en el Registro.
  • La clave para dilucidar si es precisa la protocolización notarial de particiones que proceden de los Juzgados es la de observar si el Juez ha decidido sobre el fondo al tratarse de un proceso contencioso, o no. (JFME)
237. PARTICIÓN DE FINCA GANANCIAL SUJETA A SUSPENSIÓN DE PAGOS

Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Viver, respecto de una escritura de partición hereditaria. (ER)

238. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Logrosán, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca, por dudas fundadas en la identidad, al haberse presentado en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados que alega invasión de su finca. (VEJ)

239. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 9 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torre Pacheco, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de titulares de fincas registrales colindantes, se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa solicitada por el promotor. (VEJ)

240. RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO DE LA TITULARIDAD DE UNA FINCA

Resolución de 12 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una instancia solicitando la rectificación de un asiento del Registro. (MGV)

241. FORMA DEL DOCUMENTO POR EL QUE SE SOLICITA UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

Resolución de 12 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Parla n.º 1 a anotar una sentencia dictada en un procedimiento de reclamación de cuotas impagadas por el propietario del departamento de un edificio. (ER)

242. RECTIFICACIÓN DE SUPUESTOS ERRORES EN INSCRIPCIONES REGISTRALES

Resolución de 12 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ferrol, por la que se califica negativamente la solicitud de rectificación de determinadas inscripciones. (JCC)

245. INSCRIPCIÓN DE CUADERNO PARTICIONAL APROBADO JUDICIALMENTE SIN QUE CONSTE EL NIF DE UNO DE LOS HEREDEROS

Resolución de 14 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Villaviciosa, por la que se suspende la inscripción de una partición hereditaria aprobada judicialmente por falta de constancia del número de identificación fiscal de uno de los herederos. (JFME)

RESOLUCIONES MERCANTIL:
227.* CONVOCATORIA DE JUNTA EN FORMA DISTINTA A LA ESTATUTARIAMENTE ESTABLECIDA 

Resolución de 7 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil VII de Madrid a inscribir la escritura de disolución y liquidación de una sociedad.

Resumen: No es posible la convocatoria de junta en forma distinta a la estatutariamente establecida, aunque la forma empleada sea más segura o esté dotada de mayor publicidad que la fijada en estatutos.

Hechos: Se convoca junta general de una sociedad por publicación en el Borme y en un diario. Según los estatutos la convocatoria debe ser por “correspondencia telegráfica o escrito duplicado entregado personalmente a cuya recepción se obtenga la firma del socio acusando recibo”. Asiste a la junta el 89,70 % del capital social.

El registrador deniega la inscripción por no haber sido convocada la junta conforme a los estatutos de la sociedad. (Arts 6 y 58 RRM).

El administrador recurre alegando que se hizo en esa forma la convocatoria por estimar que era más segura dada la importancia de los temas a tratar- disolución y liquidación- y que una nueva convocatoria, dado el número de asistentes, casi el 90%, y la unanimidad de los acuerdos tendría el mismo resultado que la que se rechaza.

Resolución: Se confirma la calificación registral.

Doctrina: Reitera la DG su doctrina de que si la forma de convocar la junta está establecida en estatutos esta forma debe ser “estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio (resoluciones entre otras de 15 de junio de 2020 y 11 de febrero 7 de marzo de 2022).

Sólo excepcionalmente en una convocatoria judicial se admitió en resolución de 24 de noviembre de 1999 una forma distinta a la estatutariamente establecida dado que se convocó al único socio no asistente directamente por el juzgado y no según estatutos y este principio ha sido aplicado en otras resoluciones de características similares (resoluciones, entre otras, de 24 de enero de 2006 y 28 de febrero de 2014).

Comentario: De esta resolución que sigue una doctrina ya clásica de nuestro CD, sólo merece la pena destacar la  escasez de la fundamentación jurídica de la nota de calificación, salvo que entendamos que la cita del artículo de los estatutos infringido es más que suficiente para fundamentar la nota. Esta se limita a citar dos artículos genéricos del RRM, relativos ambos a las facultades de calificación del registrador y al significado de los defectos. Al igual que a veces señalamos la falta de control de calidad de las escrituras presentadas a inscripción, creemos que debemos señalar la casi inexistencia de fundamentación en derecho de la nota de calificación. Lo que ocurre es que ello ni lo alega el recurrente, cuando pudiera haberlo hecho, ni le ha supuesto ninguna indefensión, pues el recurrente cita el artículo 173 de la LSC que era el que debía citar la calificación y en el cual se funda, aparte, claro está, del artículo de los estatutos de la sociedad.(JAGV)

243.*** RETRIBUCIÓN DE LOS ADMNISTRADORES: POSIBLE CONTRATACIÓN DE UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL. 

Resolución de 13 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Valencia a inscribir determinada cláusula de los estatutos de una sociedad.

Resumen: No es posible establecer en los estatutos de una sociedad, la posibilidad que queda al arbitro de la junta o del Consejo de contratar un seguro de responsabilidad civil a favor del administrador.

Hechos: Una sociedad unipersonal toma la decisión de modificar el artículo de los estatutos relativo a la retribución de los administradores.

En el artículo se dice que la “remuneración de los administradores consistirá en una asignación fija en metálico que determinará la junta general”.  Y después se añade que, si la administración se encomendara a un consejo, y uno de sus miembros es nombrado consejero delegado o se le atribuyen funciones ejecutivas, este percibirá “adicionalmente una retribución” compuesta por alguno de los conceptos señalados legalmente, que se concretarán en su contrato uno de los cuales es relativo a “las cantidades a abonar por la Sociedad en concepto de primas de seguro o de contribución a sistemas de ahorro”. Y el artículo termina diciendo que “La Sociedad está autorizada para contratar un seguro de responsabilidad civil para los administradores”.

El registrador, en virtud de la inscripción parcial solicitada, deniega por defecto insubsanable la inscripción de dicho artículo de los estatutos en el sentido siguiente: se basa en que el artículo dice que “se permite que la sociedad pueda o no establecer o contratar un seguro de responsabilidad civil para sus administradores. Tal seguro es desde luego un concepto retributivo a favor de los consejeros respecto del cual no se cumple con la exigencia de constancia en estatutos, sino que se deja al arbitrio de la junta general o del propio consejo, que es quien tiene facultades de contratación, vulnerando el artículo 217 LSC y numerosas RDGRN, entre otras, de 16 de febrero de 2013 y 17 de junio de 2014.

La sociedad recurre. Dice que el sistema de retribución está claramente establecido en estatutos y que la contratación del seguro es simplemente una retribución complementaria.

Resolución: Se confirma parcialmente la nota en el sentido que ahora veremos.

Doctrina: La DG ratifica su doctrina relativa a que el sistema de retribución de los administradores debe estar claramente establecido en estatutos, determinando el concreto sistema elegido entre los citados en el artículo 217 de manera enunciativa y no limitativa (resoluciones, entre otras, de 17 de junio de 2014 y 9 de agosto de 2019).

 Añade que en el supuesto examinado debe entenderse que el último párrafo del artículo de los estatutos al que se refiere el registrador en su calificación, al limitarse a establecer que «la Sociedad está autorizada para contratar un seguro de responsabilidad civil para los administradores», no cumple con la exigencia derivada del citado artículo 217 de la Ley, pues establece un sistema o concepto retributivo (vid. artículos 249.3 y 260, mención undécima, de la misma ley) que, siendo aplicable a todos los administradores, y no sólo a los consejeros como afirma el registrador en su calificación, según resulta de una interpretación literal, lógica y sistemática de dicha disposición estatutaria, no es cumulativo y su existencia no está fijada en los estatutos sociales sino que depende de la decisión de «la Sociedad».

En este sentido, “sólo puede confirmarse la calificación respecto de los miembros del consejo de administración que no sean consejeros delegados ni tengan atribuidas funciones ejecutivas en virtud de otro título, toda vez que en relación con estos «consejeros ejecutivos» este Centro Directivo, en la línea de flexibilidad que en la interpretación de los artículos 217 y 249 de la Ley de Sociedades de Capital patrocina la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2018, ha admitido que aun cuando los distintos conceptos retributivos deban constar necesariamente en los estatutos sociales, podrán éstos remitirse al contrato que se celebre entre el consejero ejecutivo y la sociedad para que se detalle si se remunerará al mismo por todos o sólo por algunos de los conceptos retributivos fijados en los estatutos”.

Comentario: Se trata de una resolución algo oscura en su interpretación, pues parte de la consideración, dudosa a nuestro entender, que el registrador en su calificación sólo se refiere a los consejeros y no a los administradores en general.

Si la hemos entendido correctamente creemos que quiere decir lo siguiente:

— no es posible establecer la posibilidad de contratación de un seguro de responsabilidad civil dependiente del acuerdo de la junta o del consejo;

— no es posible establecer ese seguro para los consejeros que no sean consejeros delegados o con funciones ejecutivas;

— sí sería posible establecerlo para los consejeros delegados o con funciones ejecutivas, dado que será en el contrato a celebrar donde se concreten los sistemas retributivos; y

— tampoco se puede establecer para el administrador único, solidaros o mancomunados, pero al no referirse a ellos la calificación, para estos no se confirma la nota.

En cuanto a la interpretación que hace la DG de la nota e calificación, si bien reconocemos que el núcleo de la calificación sólo cita a los consejeros, tanto el contexto del artículo denegado, como del contexto de la nota, se puede deducir que el registrador se refiere a toda clase de administradores, pues si los contratos deben interpretarse en la forma más adecuada para que surtan efecto, también creemos que las notas de calificación deben interpretarse en el mismo sentido. No parece lógico denegar algo para los consejeros, que son también administradores si bien colegiados, y no hacerlo para la generalidad de ellos.

Por lo demás ni la nota, ni el recurrente, ni la DG entran en otro problema interesante que plantea este supuesto de hecho como es el relativo a si es correcto denegar el total sistema de administración por estimar que una pequeña parte del artículo que lo regula, sin una gran trascendencia por otra parte, no es inscribible. (JAGV)

244.() RETRIBUCIÓN DE LOS ADMNISTRADORES: POSIBLE CONTRATACIÓN DE UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL. 

Resolución de 13 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Valencia a inscribir determinada cláusula de los estatutos de una sociedad.

Mismo contenido que la 243. (JAGV)

  •  
246.() CIERRE POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES. CERTIFICADO REAPERTURA DE HOJA.

Resolución de 14 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XXI de Madrid a depositar las cuentas anuales de una sociedad correspondientes al ejercicio 2023.

Resumen: No es posible depositar las cuentas anuales de una sociedad, si el certificado presentado y despachado en su día para la reapertura de la hoja y relativo a la no aprobación de las cuentas, tiene más de seis meses de antigüedad.

Hechos: Se solicita el depósito de las cuentas anuales del ejercicio 2023. La fecha de presentación de las cuentas es enero de 2025.

 El registrador suspende el depósito pues la hoja de la sociedad está cerrada por no depósito de las cuentas de los ejercicios 2021 y 2022(art. 11 y 378 del RRM).

La sociedad recurre y en el recurso lo único que alega es que, en marzo de 2024, se procedió a la reapertura de hoja mediante la presentación de un certificado acreditativo de la no aprobación de las cuentas de la sociedad en los ejercicios reclamados.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG va a reiterar su consolidada doctrina de que la reapertura de la hoja por no aprobación de las cuentas exige que se justifique la permanencia en dicha situación cada seis meses, según el art. 378.5 del RRM.

Comentario: Resolución confirmatoria de un criterio de la DG puesto de manifiesto en muchas de sus resoluciones.  (JAGV)

 
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