Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Octubre 2019.

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Octubre 2019.

Admin, 04/10/2019

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 365.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA E INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN.
  4. 367.** INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN DECLARADA SOBRE FINCA RESTO TRAS SEGREGACIÓN. LICENCIA. COORDENADAS.
  5. 368.** OBRA ANTIGUA SOBRE TERRENO SUJETO A SERVIDUMBRE DE  TRÁNSITO Y PROTECCIÓN.
  6. 369.** DONACIÓN DE FINCA GANANCIAL OTORGADA POR UN CÓNYUGE RATIFICANDO DESPUÉS EL OTRO.
  7. 370.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD PACTADA DE CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN ACREDITAR MEDIOS DE PAGO.
  8. 371. TRANSMISIÓN DE BIEN DE INTERÉS CULTURAL. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.
  9. 372. TRANSMISIÓN DE BIEN DE INTERÉS CULTURAL. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.
  10. 373.** CONVENIO REGULADOR DE PAREJA DE HECHO. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD.
  11. 374.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TERCER POSEEDOR NOTIFICADO PERO NO DEMANDADO
  12. 375. INSTANCIA DE HEREDERO UNICO. COPIA SIMPLE DEL TESTAMENTO. FOTOCOPIAS. CSV EN CERTIFICADO ÚLTIMAS VOLUNTADES.
  13. 376. CANCELACIÓN DE ANOTACIONES DE EMBARGO POR CADUCIDAD.
  14. 377.** EMBARGO CONTRA LA HERENCIA YACENTE POR GASTOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
  15. 378. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.
  16. 379. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE PLAZA DE GARAJE POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE SUBASTA.
  17. 380. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.
  18. 381. PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. APROBACIÓN JUDICIAL. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA
  19. RESOLUCIONES MERCANTIL
  20. 366.*** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. NEGATIVA A RESERVAR DENOMINACIÓN SOCIAL POR IDENTIDAD. ACUMULACIÓN DE CRITERIOS NO DIFERENCIADORES.
  21. ENLACES:

AVANCE INFORME Nº 301. (BOE OCTUBRE de 2019)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

IR AL MINI INFORME DE SEPTIEMBRE

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Octubre)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
365.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA E INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

Resolución de 25 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 47 a inscribir una escritura de cambio de uso de local a vivienda.

Resumen: El cambio de uso en una propiedad horizontal no necesita de la autorización de la Comunidad de Propietarios, salvo que los Estatutos expresamente lo prohíban. La calificación estará suficientemente motivada si el interesado ha podido alegar cuanto conviene a su defensa.

Hechos: Se otorga una escritura de cambio de uso de un local a vivienda, con las licencias municipales pertinentes, en Madrid, aunque sin autorización de la Comunidad de Propietarios.

La registradora suspende la inscripción pues, según entiende, se necesita la autorización de la Comunidad de Propietarios por unanimidad ya que hay un artículo en los Estatutos que establece que los locales estarán destinados a usos comerciales y otro relativo a la necesidad de autorización de obras si hay cambios en los muros interiores.

El notario autorizante recurre y alega que que la calificación está insuficientemente motivada y que el cambio de uso tiene que estar expresamente prohibido en los Estatutos.

La DGRN revoca la calificación.

Doctrina: Los Estatutos tiene por finalidad regular las relaciones o zonas de fricción entre los elementos privativos y los comunes en una propiedad horizontal, siendo la regla general la libertad de uso siempre que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal.

Sin embargo, de acuerdo con la doctrina del TS, los Estatutos pueden limitar el derecho de uso, siempre que la limitación esté debidamente recogida con la debida claridad y precisión. En el presente caso considera que en los Estatutos no existe tal prohibición de cambio de uso.

En cuanto a la calificación, tiene que estar suficientemente motivada, y  se entiende que lo está  si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa. (AFS)

 
367.** INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN DECLARADA SOBRE FINCA RESTO TRAS SEGREGACIÓN. LICENCIA. COORDENADAS.

Resolución de 25 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2, por la que suspende la inscripción de una edificación declarada sobre el resto de una finca. 

Resumen: para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar.

Hechos: se presenta a inscripción escritura pública en la que se solicitaba que se inscribiese una previa segregación que fue efectuada en otra escritura del año 2005, y que, sobre el resto de finca, tras dicha segregación, se inscribiesen determinadas edificaciones y una piscina que se declaraban haber sido construidas hace más de diez años.

El Registrador califica negativamente por no aportarse licencia de segregación, certificado de innecesariedad, o título administrativo que identifique la parcela afectada por la segregación y del que resulte que no procede adoptar medidas de restauración de la legalidad urbanística y por faltar las coordenadas georreferenciadas de la finca segregada que se corresponda con la nueva descripción que se hace de ella en la escritura con fundamento en el artículo 9 LH.

Junto con la escritura ahora calificada, se inserta un certificado administrativo donde consta que “consultados los antecedentes existentes en esta administración no consta incoado expediente disciplinario sobre la finca. Asimismo, dado que no consta acreditado la existencia de Licencia de Legalización, Segregación o Declaración de Innecesariedad, así como fecha de finalización de las construcciones existentes, esta Administración podrá ejercer, en su caso, las potestades que en materia de protección de la legalidad urbanística y sancionadora tiene atribuidas conforme a la Ley 7/2002, de l7 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía”.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina sobre la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley del Suelo a las parcelaciones de cierta antigüedad (Vid. R. de 17 de octubre de 2014) si bien se ha de distinguir entre:

1) Los actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y,

2) Los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha y es que para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de suelo –hoy artículo 28 del texto refundido de 2015– la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación. (ER)

368.** OBRA ANTIGUA SOBRE TERRENO SUJETO A SERVIDUMBRE DE  TRÁNSITO Y PROTECCIÓN.

Resolución de 25 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Águilas, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada y complementada por otra de subsanación.

Resumen: No es posible la declaración de una obra nueva antigua en la servidumbre de protección o en zona de servidumbre de tránsito sin los correspondientes informe o autorización administrativos previos.

Hechos: Mediante escritura se formaliza una declaración de obra nueva antigua que linda por dos de sus vientos con zona marítimo-terrestre.

Se acompaña entre otros documentos certificado expedido por el jefe de la Demarcación de Costas del que resulta que si bien la finca sobre la que se ha construido la obra nueva “no invade el dominio público marítimo-terrestre”, según el correspondiente deslinde, sin embargo, la misma finca “se halla sometida a las servidumbres legales de tránsito y protección establecidas en el Capítulo II del Título II de la vigente Ley de Costas”.

El registrador suspende la inscripción de la obra nueva considerando necesario aportar la autorización prevista en la legislación de costas (artículos 46 a 51 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas).

El recurrente considera que no le son aplicables tales disposiciones  por acreditarse en el título calificado que la construcción se realizó antes de la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas. También afirma que la servidumbre de protección del litoral no constituye una servidumbre de uso público

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación recurrida

Doctrina: Comienza la DG haciendo referencia al cumplimiento por parte  de La Ley de costas del mandato expreso del artículo 132.2 de la Constitución, determinando cuál es el dominio público marítimo-terrestre y su régimen de protección, utilización y policía. Estableciendo para protegerlo una serie de limitaciones a la propiedad de los terrenos colindantes, interesándonos a los efectos de este recurso, la servidumbre legal de protección que comporta la prohibición general de determinadas actividades y, sobre todo, construcciones consideradas perjudiciales para la adecuada protección de ese medio natural tan sensible y en concreto están prohibidas “las edificaciones destinadas a residencia o habitación” (artículos 25.1.a) de la Ley de Costas y 46.a) de su Reglamento), salvo las que excepcionalmente autorice el Consejo de Ministros y la servidumbre de tránsito sobre una franja de terreno que deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento, salvo en espacios especialmente protegidos, si bien dicha franja de terreno podrá ser ocupada excepcionalmente por obras a realizar en el dominio público marítimo-terrestre (artículo 27 de la misma ley).

No obstante, respecto de los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de dicha Ley se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas; además, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor.

Es por lo anterior que los artículos 28 y 49 del Reglamento General de Costas,  imponen el cierre del Registro respecto de las obras realizadas en zona de servidumbre de protección o en zona de servidumbre de tránsito sin los correspondientes informe o autorización administrativos previos, norma plenamente vigente al tiempo del otorgamiento de dicha escritura.

A este último respecto aclara el alcance temporal de las normas aplicables en la inscripción registral de las escrituras de declaración de obra nueva declarando que “serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior”. Y en el caso de escrituras autorizadas antes de la entrada en vigor de una determina norma de protección de legalidad urbanística pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, “debe exigir el registrador su aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción”.

A continuación hace referencia a la doble vía prevista en nuestra legislación para la inscripción de escrituras de declaración de obra nueva (artículo 28 de la Ley de Suelo):

  • la ordinaria,
  • y la excepcional, para adecuar a la realidad las edificaciones consolidadas de hecho por el transcurso de los plazos legales para reaccionar, por parte de la Administración, en restauración de la legalidad urbanística infringida.

Esta segunda vía se haya sometida al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley:

  1. La aportación de los documentos que acrediten “la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título” y que dicha fecha sea “anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante”, y
  2. La constatación de un doble hecho negativo:
  • “la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate” y,
  • “que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general”.

Tal  afección puede constar en el Registro a través de las bases gráficas registrales, o desprenderse de la colindancia de la finca afectada con el dominio público, o constar documentalmente por certificación administrativa expedida por el órgano competente, pero sin que esta sea necesaria, pues estas servidumbres legales se entienden como “delimitaciones del contorno ordinario del derecho de dominio de las fincas afectadas más que como gravámenes singulares” que  producen sus efectos como limitaciones legales del dominio sin necesidad de inscripción separada y especial ( arts. 26.1 y 37.3 LH).

En el caso que nos ocupa se acredita que la finca no invade el dominio público marítimo-terrestre, pero que se halla sometida a las servidumbres legales de tránsito y protección y aunque el  recurrente entiende que la servidumbre de protección del litoral no constituye una servidumbre de uso público, al estar la finca  también en la de tránsito, considera que se puede subsumir sin dificultad en la categoría genérica de las servidumbres de uso público, lo que va a implicar una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredita la correspondiente autorización administrativa o la innecesariedad de la misma por ubicarse la  edificación fuera de la zona afectada por la servidumbre o limitación del dominio conforme a los artículos 28 y 49 del Reglamento General de Costas, aprobado por Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, a los que nos remite el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, al disponer, que «en todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso».

Comentarios: Las limitaciones vistas tienen sus precedentes en las servidumbres de salvamento, de paso y de vigilancia litoral establecidas en la Ley 28/1969, de 26 de abril, de costas, en la que se exigían unos requisitos complementarios e independientes de los exigidos por la normativa urbanística y por la legislación registral, para la inscripción de las obras nuevas, tenido en cuenta por la vigente Ley de Costas de 1988 en su disposición transitoria cuarta al prever que “las obras e instalaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley, sin la autorización o concesión exigible con arreglo a la legislación de costas entonces vigente, serán demolidas cuando no proceda su legalización por razones de interés público”. (MGV)

369.** DONACIÓN DE FINCA GANANCIAL OTORGADA POR UN CÓNYUGE RATIFICANDO DESPUÉS EL OTRO.

Resolución de 25 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Rivas Vaciamadrid, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación.

Resumen: La donación de un bien ganancial por uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro no es nula sino ineficaz, por lo que es posible la ratificación posterior por el otro cónyuge. Sin embargo, en estos casos no es posible sustituir judicialmente el consentimiento de ambos cónyuges a diferencia de los actos a título oneroso.

Hechos: Se otorga una donación de una finca por un donante (considerándola privativa) a su hija; en el Registro aparece como ganancial, por lo que posteriormente el cónyuge del donante (ahora ex cónyuge) ratifica la donación.

El registrador suspende la inscripción y argumenta que los dos cónyuges tiene que donar por lo que encuentra que hay falta de tracto sucesivo.

El notario autorizante recurre y alega que no hay ruptura de tracto sucesivo puesto que los dos titulares registrales están prestando su consentimiento.

La DGRN revoca la calificación.

Doctrina: No hay la interrupción del tracto alegada por el registrador, porque los dos titulares registrales están prestando su consentimiento a la donación.

Rechaza también la posible interpretación (quizá subyacente en la calificación) de los artículos 1322 y 1378 del Código Civil según la cual los actos de disposición a título gratuito en la sociedad de gananciales por uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro son nulos, y por ello no se podría ratificar lo que es nulo.

La interpretación correcta de dichos artículos, en los actos a título gratuito de bienes de la sociedad de gananciales, es que la falta de consentimiento de uno de los cónyuges conlleva que el acto sea ineficaz mientras  no se ratifique por el no otorgante, y que no se puede suplir judicialmente el consentimiento del cónyuge, como ocurre con los actos a título oneroso. (AFS)

370.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD PACTADA DE CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN ACREDITAR MEDIOS DE PAGO.

Resolución de 25 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Elche n.º 3, respecto de la escritura de solicitud de cancelación de condición resolutoria por caducidad convenida y pago de precio aplazado. 

Resumen: No es necesario identificar los medios de pago en caso de cancelación de condición resolutoria por caducidad.

Hechos: se presenta a inscripción escritura pública en la que se expresa que “habiendo sido satisfecho el importe del precio aplazado, y habiendo transcurrido el plazo pactado sin que se haya hecho ninguna anotación en el Registro de la Propiedad por la parte vendedora, como se acredita con nota simple registral que ha quedado incorporada anteriormente, cancela y extingue la condición resolutoria que afecta a dicha finca, como quedó pactado en la escritura de venta».

La Registradora califica negativamente por no resultar identificados los medios de pago de las 48 cuotas que se dicen haber satisfecho.

La DGRN revoca la nota de calificación y tras repasar su doctrina sobre la identificación de los medios de pago concluye que la necesidad de identificar los medios de pago empleados no es aplicable cuando se trate de la cancelación de la condición resolutoria por caducidad toda vez que:

1º. No es un acto o contrato a título oneroso; se trata de la extinción de un derecho de garantía por caducidad convenida que cumple los requisitos acordados por las partes.

2º. Aun cuando existan pagos no acreditados, dicha circunstancia no debe impedir la caducidad convenida, puesto que el transcurso del plazo es presupuesto esencial acordado para la cancelación, para la que incluso sería bastante una simple instancia, con independencia de que se haya producido o no el pago de la cantidad aplazada.

3º. La cancelación se basa en la caducidad pactada, no en el cumplimiento de la obligación garantizada. (ER)

371. TRANSMISIÓN DE BIEN DE INTERÉS CULTURAL. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.

Resolución de 25 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 8, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (JLN)

372. TRANSMISIÓN DE BIEN DE INTERÉS CULTURAL. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.

Resolución de 25 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 8, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (JLN)

373.** CONVENIO REGULADOR DE PAREJA DE HECHO. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD.

Resolución de 25 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 4, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos derivados de la regulación de la patria potestad de hijos no matrimoniales.

Resumen: No se puede disolver por convenio regulador una comunidad de bienes existente entre una pareja estable en Baleares, por exceder de su contenido típico.

Hechos: Se presenta en el registro el testimonio de una sentencia aprobatoria del convenio regulador de la patria potestad de hijos no matrimoniales de progenitores constituidos en pareja de hecho inscrita en el registro administrativo correspondiente, solicitando la inscripción de varias fincas como consecuencia de la extinción de comunidad incluida en el convenio.

La registradora suspende su inscripción entendiendo que se trata de una transmisión voluntaria y libre, entre personas solteras que precisaría para su inscripción el otorgamiento de la correspondiente  escritura pública notarial.

El recurrente entiende que la equiparación en derechos y obligaciones de una pareja estable, a los cónyuges prevista en la Ley de Parejas Estables de Illes Balears, habilita a sus integrantes a firmar un convenio regulador extensivo a la liquidación patrimonial existente entre ambos, siendo el mismo un documento hábil para su acceso al Registro.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Es bien sabido que nuestra DG considera inscribible el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la nulidad, la separación o el divorcio.

Lo anterior  debe interpretarse, atendiendo a la naturaleza, contenido, valor y efectos propios del convenio regulador (cfr. artículos 90, 91 y 103 del Código Civil), sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia.

En el caso que nos ocupa se trata de convenio regulador sobre guarda y custodia de hijos no matrimoniales, aprobado judicialmente, en el que además los progenitores aprovechan para disolver el condominio existente entre ambos, llevando a cabo su liquidación.

 La disposición adicional segunda de la Ley 18/2001, de 19 de diciembre, de Parejas Estables, de las Illes Balears señala que “los derechos y las obligaciones establecidos para los cónyuges en el marco competencial normativo de las Illes Balears se entenderán de igual aplicación para los miembros de una pareja estable”.

Esto es entendido en el sentido que a los  integrantes de un pareja estable se le van a reconocer los mismos derechos y obligaciones que a los cónyuges, pero sin establecer una igualdad de régimen jurídico en términos absolutos entre las relaciones matrimoniales y las no matrimoniales estables.

Dado que el contenido típico del convenio regulador de los efectos de la extinción de la pareja estable, es el de la regulación de las relaciones paterno-filiales, es decir, las normas que rijan la guarda y custodia de los hijos comunes (artículos 9 y 11 de la Ley de Parejas Estables), la eficacia de la aprobación judicial sólo se puede extender a estas medidas, siendo otras disposiciones contenidas en el convenio regulador, ajenas a la misma.

Por tanto al exceder el contenido del convenio del ámbito de aplicación de la propia norma de Parejas Estables de las Illes Balears, hace que el acuerdo suscrito entre sus miembros no deje de ser un documento privado cuyo acceso al Registro no quedaría amparado dentro de los pronunciamientos previstos en el artículo 90 del Código Civil, siendo preciso para ello el otorgamiento de una escritura pública notarial, cumpliendo de este modo las exigencias de titulación del artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

Comentarios: Aunque en derecho común la regla general es que el convenio regulador debe limitarse a su contenido típico (art. 90 CC) y así lo declara la DG en numerosas resoluciones, es lo cierto que la casuística que puede presentarse es muy variada y se pueden dar algunas excepciones a esta regla general. Ahora bien, a la vista del artículo 149.1.8º de la CE, es más que dudoso  que  la legislación autonómica pueda apartarse de la regla general establecida en el artículo 3 de la LH, según su interpretación por la DGRN. No obstante, a este respecto debemos señalar que el supuesto de hecho que se da en esta resolución es algo plenamente admitido en Cataluña pues de conformidad pues el artículo 231.1 de la Ley 25/2010, de 29 de julio, por la que se aprueba el Libro II del Código Civil de Cataluña se establece la plena equiparación de contenidos entre el convenio regulador de ruptura matrimonial y el de extinción de pareja estable. Por consiguiente si esos bienes adquiridos en común lo fueron a causa de la unión estable de pareja, en Cataluña, se le podría aplicar la R. 11 de  abril de 2012 que considera que es contenido típico del convenio todas las operaciones que ponen fin a una titularidad conjunta de bienes entre los cónyuges, lo que alcanza o puede alcanzar, no sólo a la liquidación de los bienes gananciales, sino también todas aquellas operaciones encaminadas a poner fin a todo su activo y toda su vida en común. De todas formas dejamos constancia de la gran variabilidad de la legislación autonómica en materia de parejas de hecho.  (MGV)

374.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. TERCER POSEEDOR NOTIFICADO PERO NO DEMANDADO

Resolución de 26 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Jijona, por la que se suspende la inscripción de un auto de adjudicación y mandamiento de cancelación derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Resumen: El tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. La posterior notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se haya podido realizar al actual titular no puede suplir a la debida demanda y requerimiento de pago.

Hechos: Presentado a inscripción testimonio de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, el Registrador califica negativamente por cuanto que el tercer poseedor de la finca solamente ha sido notificado en el domicilio que consta en el Registro, pero no demandada ni requerida de pago.

La DGRN revoca la nota de calificación y plantea nuevamente la cuestión de si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados si en el procedimiento consta que, con posterioridad, se ha notificado, pero no requerido de pago ni demandado, al tercer poseedor que, no siendo deudor del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudor, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento. Ver tema del mes de mayo de 2017: comunicaciones al tercer poseedor.

I. De los artículos 132 LH y 685 LEC resulta que es necesaria tanto la demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.

II. ¿Cuándo se entiende que el tercer poseedor ha acreditado al acreedor la adquisición de la finca?

– Frente a la interpretación inicial del TS (vid. STS de 28 de septiembre de 2009) en el que se entendía que era necesaria una «conducta positiva» a cargo del adquirente sin que fuera suficiente que con anterioridad a la presentación de la demanda estuviera inscrito el título en el Registro de la Propiedad.

– Tras la STC número 79/2013, de 8 de abril, se considera que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral.

De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. La posterior notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se haya podido realizar al actual titular no puede suplir a la debida demanda y requerimiento de pago.

III. En el caso resuelto, el juez, en las distintas diligencias que se acompañan, no estima necesario trasladar demanda y requerimiento de pago por entender que ya se halla suficientemente notificado del procedimiento y no en situación de indefensión pues consultado el fichero localizador de entidades inscritas (FLEI) y la propia documentación presentada, se comprueba que la titular registral se encuentra conformada por las mismas personas que la adjudicataria del bien estando ambas sociedades representadas por la misma persona, que no es otra que el cónyuge de la entonces aportante titular registral. (ER)

375. INSTANCIA DE HEREDERO UNICO. COPIA SIMPLE DEL TESTAMENTO. FOTOCOPIAS. CSV EN CERTIFICADO ÚLTIMAS VOLUNTADES.

Resolución de 26 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cazalla de la Sierra a inscribir una instancia de heredero único. (AFS)

376. CANCELACIÓN DE ANOTACIONES DE EMBARGO POR CADUCIDAD.

Resolución de 26 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 22 a cancelar por caducidad dos anotaciones preventivas. (MGV)

377.** EMBARGO CONTRA LA HERENCIA YACENTE POR GASTOS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Resolución de 26 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende una anotación preventiva de embargo derivada de un procedimiento ejecutivo seguido contra una herencia yacente como consecuencia de gastos generados en una comunidad de propietarios. 

Resumen: En los casos en que interviene la herencia yacente, debe procederse al nombramiento de un administrador judicial o, deben intervenir en el procedimiento alguno de los interesados en dicha herencia yacente. El nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Hechos: se presenta a inscripción testimonio de un decreto de ejecución de títulos judiciales seguido contra una herencia yacente por deudas generadas por gastos de una comunidad de propietarios, en unión del correspondiente mandamiento solicitando la práctica de una anotación preventiva de embargo.

La Registradora califica negativamente y aprecia los dos siguientes defectos:

1º. No se acredita el fallecimiento del titular registral y,

2º. Siguiéndose el procedimiento frente a la herencia yacente, debe procederse al nombramiento de un defensor judicial.

La DGRN confirma la calificación y señala,

1) En cuanto a la necesidad de acreditar el fallecimiento del titular registral, resulta del artículo 166.1 RH.

2) En cuanto a la necesidad de nombramiento de un defensor judicial, es doctrina reiterada que en los casos en que interviene la herencia yacente, debe procederse al nombramiento de un administrador judicial o, deben intervenir en el procedimiento alguno de los interesados en dicha herencia yacente. El nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

3) Cuando se trata de la reclamación de deudas generadas en los casos de gastos generales devengados en el marco de las comunidades de propietarios, el artículo 21 LPH se remite al procedimiento monitorio, simplificando de manera señalada su tramitación. El artículo 21.2 de la citada Ley establece como requisito para la utilización del procedimiento monitorio la «previa certificación del acuerdo de la junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9». Además, el artículo 21.4 prevé que «se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral» que gozará del derecho de repetir contra quien corresponda ser el deudor.

En los casos de demanda contra la herencia yacente y contra los herederos indeterminados o desconocidos del causante viene a ser la parte demandada que sustituye al propietario fallecido mientras no conste la aceptación de herederos determinados, por lo que constando dicho causante como titular registral, se cumple el requisito de demandar a la herencia yacente y herederos indeterminados o desconocidos del titular registral, pues no consta ningún otro titular que se haya preocupado de hacer constar en el Registro su titularidad a efectos de sus relaciones con la comunidad de propietarios, pero ello siempre que dicha herencia yacente haya intervenido cumpliendo los requisitos mínimos antes analizados que impidan su indefensión y garanticen la tutela judicial efectiva, es decir, que la demanda se haya notificado algún posible interesado en la comunidad hereditaria, o que haya sido nombrado un administrador judicial para el caso. (ER)

378. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.

Resolución de 26 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Daimiel, por la que se suspende la inscripción de la transmisión de una finca, realizada en procedimiento de ejecución administrativo. (JAR)

379. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE PLAZA DE GARAJE POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE SUBASTA.

Resolución de 26 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Pego, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de una plaza de garaje, a falta de postores, por importe inferior al 50% de su valoración para subasta. (MGV)

380. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.

Resolución de 26 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Daimiel, por la que se suspende la inscripción de la transmisión de una finca, realizada en procedimiento de ejecución administrativo. (JAR)

381. PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. APROBACIÓN JUDICIAL. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA

Resolución de 26 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial. (JAR)

RESOLUCIONES MERCANTIL
366.*** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. NEGATIVA A RESERVAR DENOMINACIÓN SOCIAL POR IDENTIDAD. ACUMULACIÓN DE CRITERIOS NO DIFERENCIADORES.

Resolución de 25 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil Central II a reservar unas denominaciones sociales.

Resumen: La inclusión de un número en la denominación social unido al distinto orden de las palabras utilizadas y al tipo especial de sociedad, es suficiente para diferenciar unas denominaciones de otras.

Hechos: Se solicitan como denominaciones sociales, y de forma sucesiva, las de «Broker7islas, S.L.», y «Broker Siete Islas, S.L.»

El registrador deniega las certificaciones por figurar ya dichas denominaciones registradas. Art. 408.1 RRM.

El solicitante interpone recurso alegando que era titular de la marca “Broker Siete Islas”, debidamente registrada y que deseaba continuar su actividad en forma societaria bajo la misma denominación.

El registrador mantiene su calificación aclarando que “existe identidad entre las denominaciones solicitadas y la denominación ya registrada «Isla Broker Corredores de Seguros, S.L.», toda vez que la partícula «7» y el término «siete» carecen de virtualidad diferenciadoras” al igual que es “indiferente que los términos «broker» e «islas» se expresen juntos o por separado” y que la referencia a correduría de seguros no implica diferenciación por ser exigencia legal.

Resolución: La DG estima el recurso y admite las denominaciones discutidas

Doctrina: Reproduce la DG una vez más su doctrina sobre denominaciones sociales, resolviendo previamente la cuestión relativa a la no solicitud del interesado de nota explicativa y a que el recurso se refiere a dos denominaciones. La primera cuestión la resuelve declarando que, aunque no exista nota explicativa de la denegación, el interesado puede recurrir, y la segunda acumulando ambos expedientes por la semejanza de las denominaciones solicitadas.

Por consiguiente el CD vuelve a exponer, si bien resumida, su doctrina sobre identidad y cuasi identidad o identidad sustancial, declarando que nuestro sistema “prohíbe la identidad, sea esta absoluta o sustancial, de denominaciones, pero no la simple semejanza”,  que el “detectar la identidad de denominaciones es una tarea eminentemente fáctica, por lo que exige una especial atención a las circunstancias de cada caso” y que la relación entre denominaciones sociales y marcas es ajena al RMC, salvo que se tate de marcas notorias o renombradas.

Entrando en el supuesto concreto planteado dice que es cierto que “para determinar si existe o no identidad entre dos denominaciones se prescindirá de las indicaciones relativas a la forma social, como es en este caso el término «correduría de seguros»”, que “carece de virtualidad diferenciadora la utilización de las mismas palabras en diferente orden o número –en este caso, «broker», «isla» «islas»–, que también carece de dicha virtualidad “la utilización de partículas de escasa significación –como «7» o «siete», en el presente supuesto, y que tampoco  se puede tener en cuenta  “la unión o división de palabras de una denominación que ya conste en el Registro, como ocurre en el caso de este expediente con las palabras «broker» e «islas»”.

Pero pese a todo ello que llevaría en pura lógica a denegar las denominaciones solicitadas, concluye diciendo que “todas esas diferencias y añadiduras –que por sí solas, aisladamente, carecen de virtualidad diferenciadora–, valoradas en su conjunto tienen como resultado que se trate de denominaciones claramente diferenciables a los efectos de la exigencia legal de identificación, según ha quedado anteriormente expuesto”.

Comentario: La principal conclusión que extraemos de esta resolución es que surge una nueva categoría diferenciadora entre denominaciones sociales más o menos semejantes o cuasi idénticas según la norma del artículo 408 del RRM. Esta nueva categoría es que si una sola diferencia o añadidura a una denominación, según parámetros reglamentarios, puede carecer de fuerza diferenciadora, cuando se unen varias de esas categorías, que por sí solas no servirían para nada, las mismas pueden hacer diferentes a dos denominaciones sociales.

Aquí la principal diferencia estaba en el “7” o en el “siete”, que no contenía la denominación registrada y en el orden en que “isla” y “bróker” estaban contenidas en la denominación.  

Realmente si consideramos que los números, se expresen como se expresen, no son diferenciadores como resulta de la resolución de 7 de septiembre de 2017, y el distinto orden tampoco lo es, por mucho que exista una conjunción de dichas circunstancias no harán diferente a dos denominaciones sociales. En este sentido la resolución rompe con una línea interpretativa ya establecida.

No obstante, en el caso concreto planteado y a la vista de la finalidad que tiene la denominación de las personas jurídicas que es el de evitar la confusión entre las mismas, puede ser razonable el criterio de la DG pues difícilmente podrán ser confundidas las denominaciones debatidas. Aparte de ello la diferenciación por números ha sido ampliamente admitida por el RMC, como ocurrió en su día con las series de denominaciones referentes a sociedades eólicas o fotovoltaicas, las cuales sólo se diferenciaban por el ordinal final de las denominaciones que en su nombre básico eran idénticas. JAGV.

 

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MINI INFORME DE SEPTIEMBRE

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