Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Junio 2019

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Junio 2019

Admin, 01/06/2019

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 202. RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA. CONSIGNACIÓN DEL PRECIO
  4. 203.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. APORTACIÓN POSTERIOR DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. DUDAS DE IDENTIDAD.
  5. 205.** PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL. LLAMAMIENTO GENÉRICO
  6. 206. HIPOTECA EN GARANTÍA DE PRÉSTAMO DESTINADO A LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN. VALOR DE TASACIÓN HIPOTÉTICO
  7. 208.*** HIPOTECA. SUSTITUCIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. NOVACIÓN MODIFICATIVA O EXTINTIVA
  8. 209. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  9. 210. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  10. 211. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  11. 212.* INSCRIPCIÓN PRACTICADA CON UN ARRASTRE DE CARGAS DE LO QUE DISCREPA EL RECURRENTE.
  12. 213.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO SIN NOTIFICACIÓN PREVIA AL TITULAR REGISTRAL.
  13. 214.** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR Y POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL.
  14. 215. EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA.
  15. 216. CESIÓN EN PAGO DE DEUDAS DE UN RESTO DE FINCA: NECESARIA SEGREGACIÓN.
  16. 217.** COORDENADAS CATASTRALES DE LAS OBRAS DECLARADAS POR IMPRESIÓN EN LA ESCRITURA DEL ARCHIVO GML. 
  17. 218. REPRESENTACIÓN GRÁFICA: DUDAS SOBRE SI UNA ZONA FORMA PARTE DE LA FINCA CON SERVIDUMBRE O NO FORMA PARTE.
  18. 219. OBRA NUEVA Y RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE LA FINCA: POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTE.
  19. 220. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA
  20. 221. **HIPOTECA UNILATERAL EN FAVOR DE LA AEAT. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO
  21. 222. CONSTANCIA REGISTRAL DE LA AFECCIÓN ART 45 TRLIRPF EN PROCEDIMIENTO NO SEGUIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL
  22. 223. CONSTANCIA REGISTRAL DE LA AFECCIÓN ART 45 TRLIRPF EN PROCEDIMIENTO NO SEGUIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL
  23. 224. CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS
  24. 225. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ART. 199 LH. AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.
  25. 226. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.
  26. 227. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  27. 228. ACTA DE TERMINACIÓN DE OBRA. LIBRO EDIFICIO
  28. 229. CONVENIO REGULADOR. RENUNCIA A CUOTA INDIVISA
  29. 230. DUDAS SOBRE SI LAS COORDENADAS DE LA PORCIÓN DE TERRENO OCUPADA SE ENCUENTRA EN LA FINCA REGISTRAL
  30. 232. EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO
  31. 233.**  CONCENTRACIÓN PARCELARIA. RECTIFICACIÓN DE ERROR EN CUANTO A LA PARTICIPACIÓN PRIVATIVA O GANANCIAL
  32. 234.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. RECTIFICACIÓN DE ERROR EN CUANTO A LA PARTICIPACIÓN PRIVATIVA O GANANCIAL
  33. 237. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  34. 238. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  35. 239. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  36. 240. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  37. 241. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  38. 242. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  39. RESOLUCIONES MERCANTIL
  40. 204.() NOMBRAMIENTO VOLUNTARIO DE AUDITOR, CIERRE DEL REGISTRO POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. 
  41. 207.*** TRANSMISIÓN FORZOSA DE PARTICIPACIONES SOCIALES. DETERMINACIÓN DEL PRECIO. EXCLUSIÓN DE SOCIOS.
  42. 231.* REGISTRO MERCANTIL. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DENUNCIA LIMITANDO FACULTADES ADMINISTRADORES.
  43. 235.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR CONSULTA DE DUDA. IMPIDE LA PRÁCTICA DE LA INSCRIPCIÓN RELACIONADA CON LA MISMA. 
  44. 236.*** SUPRESIÓN DEL DERECHO DE VOTO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN TRANSMISIÓN FORZOSA. DETERMINACIÓN DEL PRECIO. EXCLUSIÓN DE SOCIOS.
  45. ENLACES:

AVANCE INFORME Nº 297. (BOE JUNIO de 2019)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

IR AL MINI INFORME DE MAYO

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Junio)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
202. RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA. CONSIGNACIÓN DEL PRECIO

Resolución de 8 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Figueres a inscribir el testimonio de una sentencia que declara la resolución de una compraventa inscrita. (AFS)

203.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. APORTACIÓN POSTERIOR DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución de 8 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público.

Resumen: 1). – Presentado un título a efecto de inmatricular una finca en el Registro, no es imprescindible incorporar al mismo la certificación catastral “descriptiva y gráfica”, la cual puede ser aportada en un momento posterior, dado que lo que exige el art 205 LH, es la “total coincidencia descriptiva de ésta con aquel”. 2).- Para rechazar una inmatriculación, bastan las dudas fundadas del registrador, pudiéndose acudir al procedimiento judicial del art 204 5º LH, o al específico procedimiento notarial de inmatriculación del art 203 LH.

Hechos: Se presenta en el Registro a efecto de su inscripción, una escritura de compraventa comprensiva de dos fincas rústicas: una ya inscrita, a la que posteriormente se acompaña su certificado catastral descriptivo y gráfico, y otra pendiente de inmatriculación (conforme al art 205 LH), a cuyo fin se acompaña a la primera, una escritura previa de adjudicación de herencia.

Registradora: 1). – La registradora suspende la inscripción de la escritura de venta: en cuanto a la primera finca inscrita, porque no se ha unido a la escritura, la certificación catastral descriptiva y gráfica de aquella, la cual se aporta posteriormente, no siendo preciso que la misma vaya incorporada al título presentado.

2).- Además existen dudas fundadas en cuanto a la identidad de la segunda finca con otra previamente inmatriculada, ya que la finca a inmatricular, procede de otra ya inscrita (con lo que se podría originar una doble inmatriculación), pues resulta que el vendedor de la última ostenta la finca por herencia de sus padres y, según el Registro, la finca originaria, se habría dividido en dos registrales, resultando que una de las porciones habría sido vendida a un tercero, y, de ésta última, se había segregado más tarde, “extra registralmente”, la que ahora se pretende inmatricular de nuevo. Por tanto, existen dudas fundadas de que la finca a inmatricular proceda de otra ya inscrita.

Recurrente: Se recurre la calificación anterior, reconociendo que, la finca que se pretende inmatricular había sido adquirida por los causantes de la primera herencia, durante su matrimonio, y más tarde dividida en otras dos, que figuran debidamente inscritas (aunque tengan una sola referencia catastral). Pero figurando registralmente inscrita la que se vende, considera el recurrente, que no existe motivo para privar a ésta de los efectos favorables de la inscripción registral, ya que se dan los requisitos del art. 205 LH. 

Resolución: La DG revoca la calificación registral, en cuanto al primer defecto: No es imprescindible incorporar el certificado catastral al título presentado en el Registro, sino que aquel se puede aportar con posterioridad. Por el contrario, confirma la calificación registral en cuanto al defecto segundo, dado que las dudas fundadas del registrador impiden la inscripción y por tanto la inmatriculación.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- En cuanto al primer defecto, el título aportado recoge una certificación catastral descriptiva y gráfica que no coincide con la descripción literal de la finca en el título, aunque posteriormente se aporta al Registro, otro certificado que sí que concuerda fielmente con éste. Conforme al art 205 LH se exige que exista identidad entre el título y el certificado catastral descriptivo y gráfico. Sin embargo y aunque el precepto no lo indique, sí exige una total coincidencia entre el título y el certificado catastral, lo que aquí se cumple, con la aportación al Registro de un segundo certificado catastral que concuerda fielmente con la descripción del título aportado.

Además, y así resulta de la RS 7 julio 2016, pese a no aportarse dicho certificado catastral con las coordenadas georreferenciadas, el registrador puede obtenerlo directamente de la Dirección Gral. del Catastro, aparte de que la Consulta a dicha Sede Electrónica, por el registrador, es preceptiva para obtener la representación georreferencial de la finca y practicar la inscripción de la misma, y en este caso, la certificación aportada finalmente, concuerda con la descripción de la finca en el título, por lo que el recurso se estima, en este punto.

2).- En cuanto al segundo defecto, existen dudas fundadas por parte del registrador, en cuanto a si la finca que se pretende inmatricular está previamente inscrita. En este caso, el art 205 LH, exige que el registrador verifique la falta de previa inscripción de la finca y no tenga dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca que se pretende inmatricular con otra ya inmatriculada e inscrita.

 En el presente supuesto el registrador expresa en su calificación los motivos por los que tiene indicios fundados de que la finca que se pretende inmatricular, ya lo está, previamente. Concretamente emite la duda de que dicha finca procede de la división (extrarregistral) de otra finca inscrita, a la que corresponde la certificación aportada. Por lo demás estas dudas, no tienen por qué referirse a la totalidad de la finca previamente inscrita, sino a que debe evitarse la coincidencia, incluso parcial, con otras inscritas con anterioridad.

 Recuérdese que antes de la Ley 13/2015 de 24 de junio, se permitió el acceso al Registro de fincas, sin inscribir su representación gráfica, y cuya descripción era meramente literaria. Además, hay que tener en cuenta que en el procedimiento inmatriculador del art. 205 LH, se tienen menores garantías, ya que no se exige la intervención de los titulares de fincas colindantes. Por tanto, el defecto alegado por el registrador, al exponer sus dudas fundadas en cuanto a una posible inscripción previa de la misma finca o parte de ella, debe ser confirmado.

 Hacer constar, finalmente, que, ante la suspensión de la inmatriculación de la finca, no cabe hoy acudir a los procedimientos de los arts 300 y 306 del Rto Hipotecario, que conforme a la RS 17 noviembre 2015, quedaban derogados y, por tanto, al haberse desjudializado la inmatriculación conforme al art 205 LH, los anteriores procedimientos judiciales de jurisdicción voluntaria no tienen aplicación. La competencia judicial respecto de los procedimientos de concordancia entre Registro y realidad se limita hoy al procedimiento declarativo que corresponda, y ante la negativa registral a inmatricular, se puede recurrir, al juicio verbal, conforme al art 324 LH; o hacer uso del nuevo art 198 LH, que se refiere a los procedimientos para concordar el Registro y la realidad extrarregistral y en particular se puede acudir al art. 204 LH nº 5. Cabe además acudir al procedimiento notarial de inmatriculación del art 203 LH, para disipar las dudas registrales.

Por todo ello, y en este punto, se confirma la calificación registral, según los pronunciamientos anteriores. (JLN)

205.** PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL. LLAMAMIENTO GENÉRICO

Resolución de 8 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Montilla, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de sentencia firme en procedimiento seguido contra los ignorados herederos del titular registral. 

Resumen: la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento.

Hechos: se presenta a inscripción el testimonio de una sentencia firme en procedimiento seguido contra los ignorados herederos del titular registral.

 La Registradora califica negativamente por no acreditarse el nombramiento de administrador o defensor judicial de la herencia yacente habiendo sido demandados genéricamente los ignorados herederos del causante.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina sobre el particular: la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento (artículos 790 y ss LEC). Añade el Centro Directivo que procede también el nombramiento de defensor judicial en los casos de renuncia a la herencia por parte de los herederos pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, esta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia. Ahora bien, no será necesario el nombramiento si la renuncia de los herederos se produce una vez iniciado el procedimiento de ejecución – como consecuencia del requerimiento que se les hubiera hecho-, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia. (ER)

206. HIPOTECA EN GARANTÍA DE PRÉSTAMO DESTINADO A LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN. VALOR DE TASACIÓN HIPOTÉTICO

Resolución de 8 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación suscrita por el registrador de la propiedad de Palma del Río, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo destinado a la adquisición de una vivienda unifamiliar en construcción. (CB)

208.*** HIPOTECA. SUSTITUCIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. NOVACIÓN MODIFICATIVA O EXTINTIVA

Resolución de 9 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de modificación y ampliación de préstamo hipotecario. 

Resumen: la sustitución de una finca hipoteca por otra constituye un supuesto de novación extintiva debiendo cumplirse una serie de requisitos para lograr la inscripción.

 Hechos: se presenta escritura de modificación y ampliación de préstamo hipotecario, en la que se sustituye la finca hipotecada, cancelando la anterior hipoteca, y constituyendo hipoteca sobre una nueva finca, procediendo a continuación a la modificación de las condiciones financieros del préstamo y a la ampliación del capital.

La Registradora emite calificación negativa considerando que, debido al carácter constitutivo de la hipoteca, no es posible una simple modificación objetiva de la hipoteca existente, de suerte que, manteniendo la misma garantía con todas sus consecuencias jurídicas se subrogue una nueva finca en el lugar de la anteriormente hipotecada.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación. Partiendo del principio de autonomía de la voluntad, y, con fundamento en los artículos 1.203, 1.204 y 1.207 CC y en la R. de 20 de octubre de 1998, estima que el cambio del objeto -finca- en el ámbito de los derechos reales constituye una novación extintiva.

a) En sede de Derecho de obligaciones, la novación modificativa es la regla general y así resulta del artículo 1.203.1 CC que dispone que las obligaciones pueden modificarse: variando su objeto o sus condiciones principales. Para que fuera un supuesto de novación extintiva, ex artículo 1.204 CC, sería necesario que se declare expresamente y que la antigua y la nueva obligación fueran en todo punto incompatibles.

b) En sede de Derechos reales, la regla general es la contraria. Así, ya la RDGRN de 20 de octubre de 1998 afirmó que en los derechos reales, no cabe defender la subsistencia del derecho real cuando se sustituye el objeto sobre el que recae. En sede de derecho real de hipoteca, hay que tener en cuenta,

  1. El artículo 104 LH que dispone que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
  2. En segundo lugar, se alega el carácter constitutivo de la inscripción en el Registro de la propiedad, conforme a los artículos 1.875 CC y 145 y 159 LH, y,
  3. En tercer lugar, se alega el rango registral que atribuye la inscripción a la hipoteca.

Por lo tanto, en caso de sustitución o cambio de la finca hipotecada por otra distinta, debe cumplirse los tres requisitos siguientes:

1º. Debe acreditarse previamente la cancelación de la hipoteca primitiva.

2º. A la correspondiente escritura debe incorporarse o acompañarse la primitiva escritura de constitución de hipoteca, para la debida constancia en la inscripción de la nueva hipoteca de todas sus cláusulas financieras, de vencimiento anticipado, de constitución del derecho real y los pactos de ejecución hipotecaria (salvo el tipo de subasta y el certificado de tasación que deben ser nuevos), y,

3º. La prioridad o el rango de la nueva hipoteca, será aquella que resulte de la aplicación de las normas hipotecarias al historial registral de la nueva finca gravada. (ER)

209. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 9 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Arévalo, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

210. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 9 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Arévalo, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

211. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 9 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Arévalo, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

212.* INSCRIPCIÓN PRACTICADA CON UN ARRASTRE DE CARGAS DE LO QUE DISCREPA EL RECURRENTE.

Resolución de 10 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Punta Umbría, por la que se practicó la inscripción correspondiente con arrastre de cargas.

Resumen: No se puede por vía de recuso revisar la legalidad de un asiento practicado al estar bajo la salvaguardia judicial, ni tampoco  la calificación positiva previa por la que se practicó.

Hechos: En el registro se practica un asiento, en la que la registradora  arrastra  una carga hipotecaria no cancelada de la finca matriz  sobre los elementos privativos resultantes de la división horizontal.

A continuación, se presenta un recurso en el registro por el que se solicita la cancelación del arrastre de cargas practicado,  sin que  hubiera mediado previamente una nota de calificación negativa al respecto.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Nuestro Centro Directivo, reitera su doctrina por la que una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 4082 de la Ley Hipotecaria).

Considera correcto el arrastre de cargas realizado, sin que pueda cancelar en tanto no medie el consentimiento del titular registral o resolución judicial firme ( artículo 82 de la Ley Hipotecaria).

A continuación recuerda su doctrina sobre la inscripción de actos que puedan alterar el elemento objetivo de la garantía hipotecaria y a su vez en qué casos es o no necesaria la intervención del acreedor hipotecario.

  1. En primer lugar estaría el principio de indivisibilidad de la hipoteca por el que en caso de división o segregación realizada en la finca original, la hipoteca subsiste en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1.860 del Código Civil y 122 de la  LH);
  2. Y en segundo lugar, el principio por el que para dividir una finca hipotecada no es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario, pero en este caso, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la LH), y,
  3. En último lugar que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente.

Comentarios: Este recurso, tal y como estaba planteado, era evidente que no podía prosperar, en primer lugar porque lo que se ha de recurrir es la calificación del registrador y no el asiento practicado que está bajo la salvaguardia de los tribunales y luego porque tal arrastre de cargas no era posible cancelarlo sin que mediara el consentimiento del titular registral o resolución judicial firme.(MGV)

213.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO SIN NOTIFICACIÓN PREVIA AL TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 10 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santander n.º 5 a anotar un embargo preventivo.

Resumen: La Agencia Tributaria puede acordar un embargo preventivo como medida cautelar sin previa audiencia del demandado. Es decir que la anotación debe ser practicada.

Hechos: En un expediente de derivación de responsabilidad, la Agencia Estatal de Administración Tributaria dicta, como medida cautelar, el embargo preventivo de una finca sin la previa notificación al titular registral de la misma.

La registradora suspende la práctica de la anotación de embargo por no resultar del mandamiento que la medida cautelar haya sido notificada a la dueña de la finca, apoyándose en el artículo 81  Ley General Tributaria 58/2003 de 17 de Diciembre en relación con el artículo 170 de la misma ley, a diferencia de la ley anterior que no exigía tal requisito.

El defecto fue subsanado por motivos prácticos y para evitar perjuicios en la actuación recaudatoria.

No obstante lo anterior, la abogada del Estado, en nombre y representación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, recurre la calificación de la registradora, en aras a que la DG fije un criterio correcto de cómo proceder en supuestos como estos, basándose en que ni el art. 81.1 de la actual LGT, ni en la regulación registral, está prevista tal notificación  resultando contraria a la propia finalidad de medida y de la normativa que la habilita

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación impugnada.

Doctrina: En primer lugar se pronuncia la DG sobre la admisibilidad del recurso cuando el documento objeto de calificación ha causado inscripción por la subsanación del defecto alegado por el registrador, afirmando que ello no es obstáculo para la interposición del recurso, ya que el objeto de éste «no es el asiento registral sino el acto de calificación del registrador», y que se declare si dicha calificación fue o no ajustada a Derecho, artículo 325 de la Ley Hipotecaria.

A continuación se centra en el objeto del expediente, pasando a analizar si es posible anotar un embargo preventivo que, como medida cautelar, ha sido acordado por la Agencia Tributaria sin haber realizado la notificación previa al titular registral de la finca trabada.

En principio, tras analizar los artículos 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria y el 140 del Reglamento Hipotecario deduce que «con carácter general, no es posible practicar anotación preventiva de un embargo, ya sea este adoptado como medida cautelar o como acto dentro de proceso de ejecución, sin que el titular registral de la finca embargada haya sido adecuadamente citado en el procedimiento en el que dicho embargo se ha acordado, con el fin de eludir la indefensión que prohíbe el artículo 24 de la Constitución Española».

Lo anterior cede cuando se trata de medidas cautelares por  la urgencia que suele concurrir para su adopción. Así nuestro ordenamiento ha previsto en el artículo 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la posibilidad de que se tomen medidas cautelares,  inaudita parte, esto es, sin previa audiencia del demandado, basándose en la doctrina de la contradicción diferida por la que derecho a la tutela judicial efectiva se garantiza dando al demandado la oportunidad de ser oído con posterioridad.

En el ámbito de los procedimientos administrativo nuestro Centro Directivo ya se ha pronunciado  sobre la posibilidad de anotar un embargo preventivo inaudita parte en el marco de un procedimiento de derivación de responsabilidad por la Agencia Tributaria y ello por lo siguiente:

a) la necesidad de evitar que la Administración vea frustrada su legítima expectativa de obtener el pago de las deudas tributarias;

b) la contemplación por la Ley General Tributaria de la facultad de la Administración Tributaria de adoptar medidas cautelares previas al inicio del procedimiento de apremio (cfr. su artículo 128);

c) la limitación temporal de estas medidas cautelares previas, que han de ser confirmadas una vez iniciado el apremio administrativo o dejadas sin efecto en el plazo máximo de seis meses (cfr. artículo 128 de la LGT);

d) la no previsión legal especifica de previa notificación del embargo preventivo, para su anotación en el Registro de la Propiedad ni su necesaria derivación; y

e) la específica previsión en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, de la adopción de medidas cautelares sin previa audiencia del afectado, así como la equiparación legal entre los mandamientos judiciales de embargo y los expedidos por el órgano competente para el procedimiento de apremio administrativo (cfr. artículo 134 de la LGT).

La registradora basa su calificación en el artículo 81 de la Ley General Tributaria del que se deriva que la medida cautelares deberán de ser notificadas al afectado a diferencia de lo que establecía el artículo 128 de la Ley General Tributaria de 1963 lo que no es acogido por nuestro Centro Directivo ya que bajo el régimen de la anterior Ley General Tributaria la medida cautelar había de ser notificada al afectado al prever el artículo citado la posibilidad de alzar estas medidas cautelares si, una vez dictadas, a solicitud del afectado se acordaba su sustitución por otras garantías suficientes, de lo que se deduce que tal solicitud solo era posible si había sido notificado de la adopción de la medida cautelar.

Por tanto, la Agencia Tributaria puede acordar medidas cautelares con los presupuestos que el artículo 81. Y, excepcionalmente, podrá dictarlas sin la previa notificación al afectado, notificándole de forma inmediata para que este pueda ejercer la defensa de sus intereses en el procedimiento.

Comentarios: La fundamental consecuencia que puede extraerse de esta resolución es que estos embargos preventivos inaudita parte no podrán convertirse en embargos ejecutivos o prorrogarse más allá de los seis meses de vigencia inicial, sin que se acredite la oportuna notificación al afectado, es decir al titular registral de la finca embargada. Como consecuencia lógica de ello parece que estos embargos, pasados lo seis meses, podrán ser cancelados si no se acredita la notificación al titular de la finca. Recordemos a estos efectos que la DG dice que la notificación posterior deberá hacerse “de forma inmediata” para que el titular registral pueda ejercer la defensa de sus intereses en el procedimiento. (MGV)

214.** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR Y POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL.

Resolución de 10 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Carlet n.º 1, por la que deniega la inscripción de un acta de expediente de dominio para la inmatriculación de una finca. 

Resumen: en expediente de dominio tramitado de acuerdo con el artículo 203 LH es requisito indispensable que se aporte el título de propiedad.

Hechos: Se plantea la inmatriculación de una parcela mediante un acta de expediente dominio, tramitada de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 203 LH, en la cual, el Notario declara «acreditado que la finca reseñada pertenece a sus propietarios por cuotas como se ha expuesto».

Los promotores manifiestan que la propiedad de la parcela catastral les pertenece por cuotas indivisas habiendo adquirido su propiedad por título de compraventa, que la han perfeccionado por usucapión y que adquirieron su derecho en base a una parcelación ilegal. Añaden que, “Por consiguiente, existe un condominio civil ordinario sobre dicha parcela catastral y su parcelación solo podrá legalizarse cuando lo permita la normativa urbanística municipal».

Junto con el acta, se incorpora una sentencia del orden penal, en la cual, en el apartado hechos probados, se detallan los metros cuadrados y las viviendas que fueron adquiridas por los promotores, a efectos de concluir un fallo sobre una causa por delitos de estafa, y ordenación del territorio, entre otros.

La Registradora califica negativamente al haber apreciado los siguientes defectos:

1º. Según resulta de la sentencia, el derecho de propiedad que en su día fue adquirido por los promotores no fue un porcentaje en régimen ordinario de copropiedad sobre la total parcela catastral que se pretende inmatricular por lo que no resulta de este contenido de la sentencia que los derechos adquiridos por los promotores del expediente de dominio en los contratos privados de compraventa fueran los que ahora se reconocen entre ellos.

2º. El expediente de dominio tramitado ante Notario, regulado por el artículo 203 de la LH, no es procedimiento en el cual pueda hacerse una reconfiguración respecto al contenido exacto de los derechos que fueron adquiridos en el título formal que contenía el título material de adquisición de la finca. El título de propiedad de los promotores es como se dice en el acta «por título de compraventa en documento privado hace más de diez años», título de propiedad que no se incorpora al acta.

Añade la Registradora que no ha tenido a la vista los contratos de compraventa, pero, de lo expuesto como hechos en la sentencia, y del relato hecho por el Notario se infiere que el objeto de compraventa en aquellos contratos fue una porción de terreno determinado con una construcción que implicaba una parcelación prohibida por la normativa urbanística vigente al tiempo de su firma e igualmente prohibida por el vigente artículo 230.3 de la Ley 5/2014 de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana.

La DGRN confirma la calificación y señala que:

1º. Uno de los elementos inexcusables que deben aportarse en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador.

2º. De carecer de documento, el medio inmatriculador será el previsto en el artículo 204.5.º LH, cuando determina que: «Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo». (ER)

215. EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA.

Resolución de 14 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de La Unión n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa de finca en ejercicio unilateral de opción de compra inscrita sobre la misma. (AFS)

216. CESIÓN EN PAGO DE DEUDAS DE UN RESTO DE FINCA: NECESARIA SEGREGACIÓN.

Resolución de 14 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Lucena del Cid, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión en pago de deuda. (JAR)

217.** COORDENADAS CATASTRALES DE LAS OBRAS DECLARADAS POR IMPRESIÓN EN LA ESCRITURA DEL ARCHIVO GML. 

Resolución de 14 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Tàrrega, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obras por antigüedad. 

Resumen: La georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no necesita ser aportada necesariamente en formato GML.

Hechos: se presenta a inscripción escritura de declaración de obra nueva por antigüedad.

La Registradora califica negativamente al considerar que las coordenadas de referenciación geográfica deben ser aportadas en formato GML.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación toda vez que a la escritura se incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica así como la lista de coordenadas de la porción de suelo ocupada por las edificaciones, mediante la impresión en soporte papel del archivo GML obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y añade que la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML.

Es válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria. Añade que el Registrador puede obtener tales coordenadas a través de la consulta a la Sede Electrónica del Catastro, por acreditarse la antigüedad en base a certificación catastral descriptiva y gráfica y tomarse su descripción de la correspondiente certificación catastral, pues el registrador puede consultar aquellas bases de datos a las que tiene acceso por razón de su cargo con el fin de emitir una calificación certera evitando dilaciones o trámites innecesarios en el curso del procedimiento registral. (ER)

218. REPRESENTACIÓN GRÁFICA: DUDAS SOBRE SI UNA ZONA FORMA PARTE DE LA FINCA CON SERVIDUMBRE O NO FORMA PARTE.

Resolución de 14 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral. (MGV)

219. OBRA NUEVA Y RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE LA FINCA: POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTE.

Resolución de 14 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. (AFS)

220. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA

Resolución de 20 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Móstoles n.º 4 relativa a un testimonio de sentencia firme. (ACM)

221. **HIPOTECA UNILATERAL EN FAVOR DE LA AEAT. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO

Resolución de 20 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación suscrita por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3, por la que acuerda practicar la inscripción de una escritura de constitución de dos hipotecas unilaterales de igual rango y suspender la inscripción del tipo de subasta por razón de la aportación de un certificado de tasación caducado (IES)

Resumen:  Es posible la inscripción de hipoteca unilateral a favor de la Agencia Tributaria, en garantía de una deuda de carácter tributario, con suspensión de la constancia del valor para subasta, aunque no medie solicitud expresa del acreedor pues el procedimiento de ejecución aplicable es el del apremio administrativo que no impone el requisito del tipo de tasación como requisito constitutivo.

Hechos: Mediante escritura se constituyen dos hipotecas unilaterales de igual rango sobre un inmueble, en garantía de la suspensión de la deuda ante la AEAT.

La registradora inscribe a favor del Estado –AEAT–, sus dos derechos de hipoteca y suspende la constancia del valor fijado para subasta porque a la fecha del otorgamiento de la escritura, 29 de noviembre de 2018, el informe de valoración (de fecha 1 de junio de 2018, con fecha límite de validez hasta el 1 de agosto de 2018 según consta en el propio certificado), está caducado.

Se fundamenta en el artículo 3 bis Ley 2/1981 de 25 de marzo, de regulación del Mercado hipotecario, en su redacción dada por el apartado cuatro del artículo 4 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo; el artículo 8 del RD. 716/2009 de 24 de abril de Mercado Hipotecario, y artículo 62 de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, apartado 4, y artículo 682-1 de la LEC, tras la reforma introducida por la Ley 1/2013 de 14 de mayo.

Recurso, el representante de la hipotecante alega que el acreedor hipotecario consintió en la aceptación de esta hipoteca con anterioridad a la fecha de caducidad de la tasación, si bien otorgó a su representada un plazo para la constitución de la hipoteca, que hizo que la misma se llevara a la inscripción al Registro con posterioridad a la citada fecha y que en el momento del otorgamiento de la escritura pública no había transcurrido el plazo de los seis meses establecido en el artículo 62 de la Orden ECO/805/2003.

Dirección General: Desestima el recurso y confirma la calificación.

La cuestión sustantiva versa sobre la posibilidad de reflejar en el Registro de la Propiedad un tipo para subasta de la finca hipotecada, cuando el certificado de tasación se encuentra caducado y se trata de una hipoteca unilateral a favor de la AEAT para la seguridad de determinadas deudas tributarias.

La dicción de los apartados 1 y 4 del artículo 62 de la Orden ECO/805/2003, de 27 marzo que establecen que «la fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado», y que «los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe», implica que, a priori, no puedan acceder al Registro de la Propiedad tasaciones que tenga su base en certificados caducados; habrá de estarse a la fecha del correspondiente documento público presentado a inscripción, pues es la única fecha que puede acreditar de forma fehaciente que el certificado de tasación ha sido utilizado dentro del plazo de su vigencia.

La posible aceptación, tal como se expone el recurrente, carece de la fehaciencia necesaria para enervar los efectos de la caducidad. No obstante, al tratarse de una hipoteca a favor de un organismo público, como es la AEAT, si se acreditara con algún certificado oficial de dicho ente que el expediente con esa tasación se ha aprobado antes de la caducidad del certificado, podría entenderse que el mismo no ha caducado.

Por otra parte, no puede admitirse la alegación de que en el momento del otorgamiento de la escritura pública, no había transcurrido el plazo de los seis meses (artículo 62 de la Orden ECO/805/2003), porque este artículo establece un plazo de caducidad  máximo, y figurando en el certificado de tasación un plazo de caducidad más reducido, la calificación registral ha de atenerse al mismo.

 En este supuesto, es adecuado practicar la inscripción de la hipoteca unilateral sin reflejar el certificado de tasación al que nos hemos venido refiriendo, porque como señala la Resolución de 7 de octubre de 2015, en las hipotecas unilaterales a favor de la Agencia Tributaria, en garantía de una deuda de carácter tributario, no es precisa la tasación para subasta hecha por entidad homologada y para el caso de que en la escritura de constitución de la hipoteca se incluyera una valoración caducada, es posible inscribir la hipoteca sin el valor de tasación, sin que sea necesaria (como ocurre en los supuestos de hipoteca ordinaria) la solicitud expresa del acreedor. Ello es así porque las hipotecas constituidas a favor de la AEAT son susceptibles de realización a través del procedimiento ejecutivo propio de las Haciendas Públicas (artículos 66.4 y 74.3 del Reglamento General de Recaudación), el apremio administrativo. Respecto de este procedimiento, el Reglamento General de Recaudación, por un lado, prevé en su artículo 66.3 que, con carácter previo, pueda solicitarse informe al órgano con funciones de asesoramiento jurídico sobre la suficiencia de la garantía, sin sometimiento a la necesidad de una tasación determinada; por otro, que la ejecución de las hipotecas y otros derechos reales constituidos en garantía de los créditos de la Hacienda Pública se realizará por los órganos de recaudación competentes a través del procedimiento de apremio –artículo 74.3 del Reglamento General de Recaudación–, excluyendo por tanto el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil, como el pacto de venta extrajudicial, con independencia de que en la escritura hayan sido previstos, y, por último, la realización de una tasación, también sin sometimiento a ningún tipo especial, al inicio de la ejecución –artículo 97 del Reglamento General, sin tener en cuenta la que, en su caso, se hubiera verificado en el momento de la constitución de la hipoteca.

La constancia en la inscripción de hipoteca del valor de tasación recogido en el certificado de referencia carece de la eficacia registral recogida en los artículos 670 y 671 de la LEC, lo que la hace superflua, porque el procedimiento de apremio administrativo no impone el requisito del tipo de tasación como requisito constitutivo, y, por otra parte, su constancia carece de efectos jurídicos relevantes. (IES)

222. CONSTANCIA REGISTRAL DE LA AFECCIÓN ART 45 TRLIRPF EN PROCEDIMIENTO NO SEGUIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 21 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la práctica de la anotación ordenada mediante mandamiento, que establece la afección fiscal sobre una finca. (CB)

223. CONSTANCIA REGISTRAL DE LA AFECCIÓN ART 45 TRLIRPF EN PROCEDIMIENTO NO SEGUIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 21 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la práctica de la anotación ordenada mediante mandamiento, que establece la afección fiscal sobre una finca. (CB)

224. CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Resolución de 22 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sant Mateu a inscribir la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio. (MGV)

225. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ART. 199 LH. AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

Resolución de 22 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cádiz n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación. (ACM)

226. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.

Resolución de 22 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Arévalo, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

227. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 22 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Meco, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

228. ACTA DE TERMINACIÓN DE OBRA. LIBRO EDIFICIO

Resolución de 16 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir un acta de finalización de obra autorizada por notario. (AFS)

229. CONVENIO REGULADOR. RENUNCIA A CUOTA INDIVISA

Resolución de 16 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 1 a inscribir una sentencia aprobatoria del convenio regulador de los efectos de una separación judicial de mutuo acuerdo. (AFS)

230. DUDAS SOBRE SI LAS COORDENADAS DE LA PORCIÓN DE TERRENO OCUPADA SE ENCUENTRA EN LA FINCA REGISTRAL

Resolución de 16 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Celanova, por la que se suspende la inscripción de un acta de terminación de obra. (ACM)

232. EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO

Resolución de 17 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inscripción de un auto judicial de reanudación del tracto sucesivo. (MGV)

233.**  CONCENTRACIÓN PARCELARIA. RECTIFICACIÓN DE ERROR EN CUANTO A LA PARTICIPACIÓN PRIVATIVA O GANANCIAL

Resolución de 17 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que deniega la inscripción de un acta de rectificación de la de Reorganización de la Propiedad de la Zona de Concentración Parcelaria. 

Resumen: la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

Hechos: se presenta a inscripción acta de rectificación del acta de Reorganización de la Propiedad de la Zona de Concentración Parcelaria solicitando la rectificación de la inscripción ya practicada de forma que la finca pase a estar inscrita a favor de uno de los cónyuges con carácter privativo y no, en parte ganancial y, en parte privativa.

El Registrador califica negativamente toda vez que el titular registral afectado no ha prestado su consentimiento en escritura pública ni ha sido demandado a este efecto en juicio declarativo ordinario.

La DGRN confirma la calificación y tras repasar los preceptos de la Ley referentes a la documentación y el objeto del recurso, reitera su doctrina sobre el particular y es que: la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Por lo tanto, no puede alterarse el contenido de los asientos sin dicho consentimiento o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente.

Cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) LH, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. (ER)

234.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. RECTIFICACIÓN DE ERROR EN CUANTO A LA PARTICIPACIÓN PRIVATIVA O GANANCIAL

Resolución de 17 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que deniega la inscripción de un acta de rectificación de la de Reorganización de la Propiedad de la Zona de Concentración Parcelaria.

Idéntica a la Resolución anterior reseñada con el número 233. (ER) 

237. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 23 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Motilla del Palancar, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

238. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 23 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Motilla del Palancar, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

239. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 23 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

240. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 23 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

241. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 23 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

242. ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 23 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una certificación de acta de adjudicación directa en procedimiento de apremio administrativo. (JAR)

RESOLUCIONES MERCANTIL
204.() NOMBRAMIENTO VOLUNTARIO DE AUDITOR, CIERRE DEL REGISTRO POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. 

Resolución de 8 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil V de Valencia, por la que se rechaza la inscripción de auditor.

Resumen: No es posible inscribir un nombramiento de auditor si el registro está cerrado por falta de depósito de las cuentas anuales de la sociedad.

Hechos: Por un consejo de administración se toma el acuerdo de nombrar auditor voluntario de la sociedad.

El registrador suspende la inscripción por estar cerrado el registro por falta de depósito de cuentas de la sociedad.

La sociedad recurre y alega la no prevalencia, a su juicio, del auditor designado a instancia de socio minoritario sobre el designado por la sociedad con carácter voluntario.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG prescinde de la cuestión planteada por la sociedad sobre prevalencia o no del auditor nombrado por la sociedad. Por ello entrando en el fondo de la cuestión debatida confirma la nota de calificación de conformidad con el artículo 282 de la LSC, reiterando su doctrina acerca de que el cierre del registro “constituye una sanción contra la sociedad por el incumplimiento de una obligación legal”.

Comentario: Reiteración de la doctrina de la DG sobre esta materia, sin que sea obstáculo a su aplicación razones de supuesta justicia material pues al parecer se había inscrito un auditor a instancia de la minoría. (JAGV)

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207.*** TRANSMISIÓN FORZOSA DE PARTICIPACIONES SOCIALES. DETERMINACIÓN DEL PRECIO. EXCLUSIÓN DE SOCIOS.

Resolución de 9 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil X de Madrid a inscribir determinada cláusula de los estatutos sociales de una entidad.

Resumen: Es inscribible una cláusula estatutaria que fija el valor de las participaciones en lo que resulte del balance social, para el caso de que se inicie un procedimiento judicial o administrativo de ejecución. Es decir para antes de que se llegue al remate o adjudicación. Ese mismo valor puede servir para la exclusión del socio.

Hechos: En junta universal y por unanimidad se toma el acuerdo de modificar el sistema de transmisión forzosa de participaciones sociales estableciendo el derecho prioritario de la sociedad y en su defecto el de los socios, si se inicia un procedimiento judicial o administrativo de ejecución  y fijando para dicho supuesto  el precio de las participaciones de la siguiente forma: “el precio de la transmisión se corresponderá con el valor razonable de las participaciones, entendiéndose por valor razonable el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta”. También se modifica otro artículo de los estatutos estableciendo como causa de exclusión de la sociedad “el inicio de un procedimiento administrativo o judicial que acuerde el embargo de las participaciones de cualquier socio, ya sea de forma total o parcial”. Se añade el necesario acuerdo de la junta general y al final se dispone que la valoración de las participaciones en este caso será “el valor razonable de las participaciones afectadas, entendiéndose por valor razonable el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta”.

El registrador suspende la inscripción del artículo relativo a la transmisión forzosa “por no adecuarse a lo regulado en el art. 109.3 LSC en donde el precio en caso de transmisión forzosa viene predeterminado y no en función del valor razonable”. No dice nada sobre valor de las participaciones para el caso de exclusión del socio.

La sociedad recurre y alega que el “ procedimiento de transmisión se ajusta a lo dispuesto en los artículos 175.2.b) y 188.3 RRM, 109 LSC y 635 y 637 LEC” y que además “el artículo estatutario fue redactado utilizando como base y casi en redacción idéntica “al de la resolución de RDGRN de 15 de noviembre de 2016, “la cual establece que el método es válido para los supuestos contemplados en el 188.3 RRM, que es precisamente lo que acuerda la sociedad” y además que en los estatutos sociales se establece el mismo sistema de valoración de participaciones sociales para el caso de separación y exclusión de socios, siendo además causa de exclusión el inicio de un procedimiento administrativo o judicial que acuerde el embargo de las participaciones.

Resolución: La DG revoca la calificación recurrida.

Doctrina: La DG empieza haciendo un breve resumen de la doctrina sentada en su resolución de 15 de noviembre de 2016, a la que nos remitimos.

Añade que entre las limitaciones legales no existe ninguna “que prohíba pactar como precio o valor de las participaciones objeto del derecho de adquisición preferente el valor contable que resulte del balance de la sociedad”.

Reconoce que para las acciones el artículo 123.6 del Reglamento del Registro Mercantil establece que no podrán inscribirse en tal Registro «las restricciones estatutarias que impidan al accionista obtener el valor real de las acciones». Por ello y sobre la base de dicho artículo en varias de sus resoluciones estimó que también para las participaciones “debe respetarse el «principio de responder o buscar el valor real o el «valor razonable”.

No obstante la DG admitió en la resolución de 2 de noviembre de 2010, “la inscripción de cláusulas de valoración de participaciones sociales para el caso de transmisión voluntaria por acto «inter vivos» de las mismas aun cuando no coincida dicho valor con el valor razonable determinado por auditor de cuentas, por entender que no rebasan los límites generales de la autonomía de la voluntad (cfr. artículos 1255 y 1258 del Código Civil y 28 de Ley de Sociedades de Capital), y que su acceso al Registro Mercantil tiene claro apoyo en la norma del artículo 175.2.b) del Reglamento del Registro Mercantil, introducida por el Real Decreto 171/2007, de 9 de febrero”.

Por ello en su opinión “deben admitirse también cláusulas como la enjuiciada en la citada Resolución de 15 de noviembre de 2016, en el marco de la autonomía privada, con los límites generales derivados de la prohibición de pactos leoninos y perjudiciales a terceros”.

Por tanto en base al principio de autonomía de la voluntad pueden establecerse  en estatutos sociales “sistemas alternativos como los establecidos en los estatutos objeto de la calificación impugnada, que, en caso de inicio de un procedimiento de embargo –en una fase anterior a la suspensión del remate o adjudicación a que se refiere el citado artículo 109 de la Ley de Sociedades de Capital– atribuye a la sociedad y a los socios el derecho de adquirir tales participaciones por su valor razonable (con la correlativa obligación del socio de transmitirlas –cfr. artículo 188.3 del Reglamento de Registro Mercantil–), con la previsión añadida de que, en defecto de ejercicio de tal derecho de adquisición, pueda la junta general adoptar el acuerdo de excluir al socio afectado por el inicio de ese procedimiento de embargo de las participaciones, con la consiguiente amortización de las participaciones del socio afectado por la exclusión”.

En este punto “no puede desconocerse (cfr., especialmente, el artículo 635.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual –y para la fase propiamente de realización de bienes embargados–, si lo embargado fueren participaciones sociales, la realización se hará atendiendo a las disposiciones estatutarias y legales sobre enajenación de participaciones y, en especial, a los derechos de adquisición preferente)”.

Sobre esta base dice que no puede mantenerse la calificación recurrida pues el registrador admite la configuración del derecho de adquisición preferente tal y como se configura en estatutos, y también admite como causa de exclusión el inicio del procedimiento de embargo. Por ello “no resulta aplicable la norma del artículo 109.3 de la Ley de Sociedades de Capital” se llegue al remate y adjudicación de las participaciones.

Comentario: Importante e interesante resolución de la que podemos extraer varias conclusiones:

— Es posible establecer en estatutos un derecho de adquisición preferente para el caso de que se inicie un procedimiento judicial o administrativo de ejecución. Dicho derecho sería totalmente distinto del regulado en el art. 109 de la LSC.

— Al establecer dicho derecho se puede pactar, siempre que sea en junta universal y por unanimidad, que el valor razonable es el que resulta del balance aprobado por la junta general.

— Es posible también establecer, para el caso de que no se ejercite dicho derecho de suscripción preferente, como causa de exclusión el inicio del procedimiento judicial o administrativo de ejecución.

— Para la exclusión o separación que así se regule la DG no señala ningún inconveniente a que la forma de fijación del valor  de las participaciones sea la anteriormente señalada.

De las conclusiones anteriores, que derivan de la lectura de la propia resolución y de sus fundamentos de derecho, nos ofrecen dudas dos de ellas.

La primera que, en el caso de ejercicio del derecho de adquisición preferente, se le concede ese derecho también a la sociedad, con lo que se daría la paradoja de que en ese caso va a ser la misma sociedad la que fije el precio de las participaciones en contra del principio establecido en el CC, y en otras muchas resoluciones, de que el precio de la compraventa no puede dejarse al arbitrio de los contratantes, en este caso del comprador (cfr. art. 1449 CC).

La segunda duda que se me ofrece es que para el caso de   exclusión de socios el sistema de valoración es el regulado en el artículo 353 de la LSC el cual establece que a falta de acuerdo entre el socio y la sociedad el valor deberá ser determinado por un experto independiente designado por el registrador mercantil competente. Aunque la DG parte de la base de que el pacto queda amparado por el principio de autonomía de la voluntad, es indudable que ese pacto podrá vincular, en su caso, a los que adoptaron el acuerdo en la junta general universal en la que se modifica el artículo pero en ningún caso podrá afectar o condicionar a los sucesivos adquirentes de los socios pues el articulo será claramente impugnable por ellos, pese a su inscripción.

El hecho de que el registrador no señalara defecto alguno al sistema de exclusión propuesto, creemos que no debe ser apoyo para que el CD revoque su nota, pues con los demás argumentos utilizados pudiera haberlo hecho igualmente. Tampoco el hecho de que ese artículo, admitido por el registrador, se alegue por los recurrentes, obliga a la DG pues esta pudiera haber razonado que no entra en el problema dado que el registrador no lo señaló en su nota. Tal y como se redactan los FD da la impresión que la DG no ve inconvenientes en dicho pacto aunque es lo cierto que alude a los condicionamientos resultantes de la resolución de 15 de noviembre de 2016, uno de los cuales era precisamente que el derecho no se ejercitara por la sociedad, estando además la cláusula debatida en dicha resolución exclusivamente reservada al ejercicio del derecho de adquisición preferente y no para el ejercicio del derecho de exclusión por parte de la sociedad. De todas formas la DG alude a la posibilidad de someter el pacto al control jurisdiccional, en su caso. (JAGV).

231.* REGISTRO MERCANTIL. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DENUNCIA LIMITANDO FACULTADES ADMINISTRADORES.

Resolución de 16 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Córdoba, por la que se deniega la práctica de anotación preventiva de denuncia.

Resumen: No es posible tomar en el RM una anotación de denuncia ante el juzgado,  aunque con ella se pretenda limitar la facultad de disponer de los administradores respecto de los bienes de la sociedad.

Hechos: Se presenta mandamiento por el que se solicita la anotación, en la hoja de determinada sociedad, de una denuncia con la que se trataba de evitar “el riesgo … de que se hubieran puesto a la venta determinados bienes inmuebles de la sociedad…, que era patrimonio familiar de la denunciante y de su ex cónyuge y denunciado…”.

El registrador deniega la anotación por ser el registro competente para dicha anotación, en su caso, el Registro de la Propiedad pues el RM tiene por objeto “la inscripción de personas jurídicas y empresarios individuales”, no tratándose de un registro de bienes.

El interesado recurre afirmando que se trataba de limitar las facultades dispositivas de los administradores y que por otra parte en materia de concurso de acreedores sí son posibles las anotaciones la inscripción de resoluciones que limiten las facultades de los administradores con lo que se pretende “dar seguridad al tráfico jurídico y proteger a los terceros”.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Para rechazar la pretensión del recurrente se basa la DG en que es calificable respecto de los documentos judiciales el llamado “principio de coherencia del procedimiento judicial con el resultado jurídico pretendido”. Sobre esta base el registrador puede rechazar el documento judicial si este dispone “de un cauce jurídico distinto que no se acomoda al escogido o que resulta inviable de acuerdo a la Ley aplicable”. Por ello y dado que el RM es esencialmente un registro de personas, las resoluciones judiciales inscribibles serán solo las establecidas en las leyes y en el RRM. Además las demandas anotables son sólo aquellas que puedan alterar “el contenido registral, con la finalidad de enervar la presunción de buena fe de terceros que confían en lo que publican los asientos del Registro”. Concluye diciendo el CD que siempre ha exigido en materia de anotaciones “que la anotación preventiva a practicar no implique una contradicción de los principios y normas que articulan la regulación del Registro (vid., por todas, la Resolución de 18 de junio de 2012)”, sin que pueda confundirse lo pretendido con la regulación del concurso de acreedores que tiene finalidades distintas.

Comentario:  Dado el sistema de “números clausus” que sigue nuestra legislación registral en materia de anotaciones preventivas, era indudable la inviabilidad de la anotación pretendida, máxime cuando lo que se perseguía con dicha anotación era claramente materia de la competencia del Registro de la Propiedad por afectar a bienes inmuebles. (JAGV)

235.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR CONSULTA DE DUDA. IMPIDE LA PRÁCTICA DE LA INSCRIPCIÓN RELACIONADA CON LA MISMA. 

Resolución de 17 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Almería, por la que se rechaza la inscripción de nombramiento de auditor voluntario.

Resumen: No es posible practicar una inscripción en la hoja de una sociedad, si respecto de la misma existe una anotación vigente por consulta de duda ante la DGRN.

Hechos: Los complejos hechos de esta resolución, extraídos de su primer FD, son los siguientes:

a) En 2016 la junta general de una sociedad procede a designar nuevo consejo de administración y cargos. Ello es objeto de elevación a público. Se acompaña además el acta notarial de la junta de la que resulta que se nombró auditor para los ejercicios 2016 a 2018. Se inscriben los nombramientos pero no la designación del auditor por diversos defectos, sin que se interponga recurso y caducando el asiento de presentación.

b) Antes de la caducidad de ese asiento de presentación se solicita por la minoría la designación de auditor para el ejercicio de 2016. Por vicisitudes que no son relevantes a estos efectos la designación por parte del registrador Mercantil se prolonga en el tiempo. El registrador consulta a la DG “sobre el número de nombramientos que proceden cuando se suceden las negativas de los distintos auditores designados” y toma la pertinente anotación preventiva. Resuelta “se practica la designación de determinado auditor a instancia de la minoría, pendiente de aceptación al tiempo de la emisión del informe por parte del registrador”.

c) Posteriormente se vuelve a presentar el acta notarial con la designación de auditor para el ejercicio de 2016 a 2018, siendo prorrogado su asiento “por constar previamente presentada la solicitud anterior “habiendo tomado el registrador anotación preventiva letra B por constar pendiente” la consulta de duda dicha.

d) Finalmente en 2019 se convierte la anotación B en inscripción, pero sólo respecto de la designación de auditor voluntario para los ejercicios 2017 y 2018.

El registrador suspende la inscripción “hasta que acepte el nombramiento de Auditor de Cuentas de alguno de los designados por el Registrador Mercantil y se resuelva la consulta a la DGRN, respecto de quien ha de aceptar el cargo”, si el nombrado por el Registrador Mercantil o el nombrado por la Sociedad.

La sociedad recurre poniendo de manifiesto las diversas vicisitudes del expediente, sobre todo el hecho de que el depósito de las cuentas de 2016 fue practicado por el registrador, aunque después fuera cancelado y además que “el nombramiento de auditor voluntario enervaba la solicitud de los socios minoritarios…”.

Resolución: La DG confirma la suspensión del nombramiento de auditor.

Doctrina: La DG, según su reiterada doctrina, no entra en la corrección o no de la cancelación del depósito ni tampoco en las diversas vicisitudes narradas por el recurrente en su escrito limitándose a afirmar que dado que en el momento de la calificación existía una anotación por consulta de duda ante la DGRN era evidente la imposibilidad de practicar la inscripción del título presentado (artículo 481 del Reglamento Hipotecario).

Comentario: Se trata de un caso, como se ha visto,  tan particularísimo que respecto del mismo sólo cabe decir que debe extremarse el control de los asientos de presentación vigentes en el momento de la práctica de cualquier asiento, incluyendo la práctica de los depósitos de cuentas pues  aunque los mismos se hagan casi de forma masiva, en ningún caso deben desconocerse en su práctica las reglas generales del sistema. Por ello el personal a cargo de los depósitos de cuentas debe tener un conocimiento profundo de los principios registrales.

Quizás lo más interesante de esta resolución no sea la resolución en sí misma sino la solución a la duda planteda por el registrador sobre el número de nombramientos de auditor a realizar hasta que se acepte por alguno. Cuando llegue a nuestro conocimiento la estudiaremos. JAGV.

236.*** SUPRESIÓN DEL DERECHO DE VOTO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN TRANSMISIÓN FORZOSA. DETERMINACIÓN DEL PRECIO. EXCLUSIÓN DE SOCIOS.

Resolución de 23 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil I de Madrid a inscribir determinada cláusula de los estatutos sociales de una entidad.

Resumen: Es posible establecer un derecho de adquisición preferente y un supuesto de exclusión de socios por el inicio de un procedimiento de ejecución. El precio puede ser el que resulte del balance. También es posible suprimir el derecho de voto en esos casos.

Hechos: En junta universal y por unanimidad se modifican los estatutos de una sociedad en los siguientes extremos que resumimos:

1.Sobre transmisión forzosa. Iniciado un procedimiento judicial o administrativo de ejecución “la Sociedad, a través del órgano de administración, podrá adquirir la totalidad de las participaciones embargadas” en determinado plazo “siempre que se cumplan los requisitos legales de las participaciones en autocartera, o bien adquirirlas con el fin de amortizarlas en un acuerdo de reducción de capital”. En su defecto los socios … en determinado plazo podrás adquirirlas. En ambos casos “el precio de la transmisión se corresponderá con el valor razonable de las participaciones, entendiéndose por valor razonable el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta”. Si no se ejercitan esos derechos se estará a lo dispuesto en los mismos estatutos sobre exclusión de socios. Si no se excluye al socio “el órgano de administración pondrá en conocimiento de la autoridad judicial o administrativa esta circunstancia, a fin de que proceda a la adjudicación de las participaciones en los términos legalmente previstos”.

2. Sobre derecho de voto. Mientras no sean transmitidas las participaciones “conferirán a su titular el ejercicio de sus derechos económicos y políticos, a excepción del ejercicio del voto en acuerdos que tengan por objeto decisiones que requieran de una mayoría reforzada…”.  Se reitera que “en caso de producirse el embargo de participaciones de cualquiera de los socios, se estará a lo dispuesto en el artículo relativo a la exclusión de socios”.»

3. Sobre exclusión de socios. Se establece como causa de exclusión de los socios “el inicio de un procedimiento administrativo o judicial que acuerde el embargo de las participaciones de cualquier socio, ya sea de forma total o parcial”. Para ello se exige el acuerdo de la junta general y se añade que la “valoración a efectos de su contraprestación corresponderá con el valor razonable de las participaciones afectadas, entendiéndose por valor razonable el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta”.

La registradora suspende la inscripción en los siguientes términos:

— Lo relativo a la transmisión forzosa pues no es conforme con el artículo 109 del TRLSC al conceder un “derecho de adquisición preferente a los socios y a la sociedad, … cuando el remate aún no es firme”. Ello supone una alteración de las normas del procedimiento que “tienen carácter de orden público por lo que este derecho concedido por el artículo 109 TRLSC, que, en realidad es un derecho de subrogación, queda fuera de la autonomía de la voluntad y no puede ser modificado en estatutos”.

— Lo relativo a la supresión del derecho de voto pues “implica una limitación parcial del derecho de voto que no se comprende con ninguno de los casos que la Ley admite esta limitación del derecho de voto: artículo 83-1 LSC; artículos 127 y 132 LSC; artículo 133 remite al artículo 132 LSC; artículo 148-a) LSC; artículo 190 LSC (Artículo 188-1 TRLSC)

— Lo relativo a la valoración de las participaciones del socio excluido “por no ser conforme con lo dispuesto en el artículo 353 LSC”.

La sociedad, en un extenso y fundamentado escrito, recurre.

Se basan, entre otros, en los artículos 175 y 188 del RRM.

Se alega que el acuerdo fue tomado en junta universal y por unanimidad en una sociedad estrictamente familiar y por tanto cerrada. También se alega que no aplica el principio universal de legalidad de que «está permitido lo que la Ley no prohíbe».  Que existe contradicción en la misma calificación pues admite el derecho de exclusión, pero no el establecimiento del derecho de adquisición preferente cuando el resultado en ambos casos es el mismo.

Para ellos el derecho de adquisición preferente, está “establecido de forma clara y precisa, como exige el precepto legal, siendo una posibilidad expresamente contemplada en nuestra legislación”.

Añade que se adopta sobre la base de la RDGRN de 30 de julio de 2018 por la que se admiten las cláusulas estatutarias que prohíben la constitución de derechos reales sobre las participaciones. “Se pretenden evitar largos e imprevisibles procedimientos de adjudicación de las participaciones embargadas, no quedando al arbitrio de los tiempos judiciales ni de los precios de subasta”.  Otorga seguridad al acreedor, “por ya conocer la naturaleza del bien y de la liquidez que le podrá reportar la enajenación de las participaciones embargadas, de forma mucho más rápida que por el procedimiento ordinario de ejecución”.

La participación social no es un bien “susceptible de adjudicación por vía ajena a lo dispuesto en la Ley de Sociedades de Capital”. Dicen que “de forma clara, la participación social es un bien de transmisibilidad restringida, tal y como reconoce de forma expresa la Ley rituaria civil”. Así resulta del art. 623 de la LEC que establece que en caso de embargo “los administradores de la sociedad, … deberán poner en conocimiento del tribunal la existencia de pactos de limitación a la libre transmisión de acciones o cualquier otra cláusula estatutaria o contractual que afecte o las acciones embargadas.» También el 635 de la misma LEC.

Una vez efectuada la transmisión se consignará por la sociedad el precio obtenido “para su entrega inmediata al embargante, quien verá satisfecha su deuda”.

En cuanto a la determinación del precio, la cláusula se basa en la resolución de 15 de noviembre de 2016.

En cuanto al sistema de valoración en caso de exclusión dice que se basa en el propio art. 353 LSC pues según el mismo sólo hará la valoración el experto si no hay acuerdo entre los interesados y aquí existe un acuerdo anticipado.

Finalmente dice que la supresión del derecho de voto se basa en el art. 28 de la LSC y que el hecho de que “la Ley establezca casos concretos de privación del derecho de voto, ni por asomo quiere decir que esos supuestos constituyan numerus clausus o sean únicos y exclusivos, ni que los socios no puedan libremente establecer supuestos adicionales”.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Sobre el derecho de adquisición preferente.

La DG recuerda su resolución de 9 de mayo de 2019, sobre un problema similar aunque referido exclusivamente al precio de las participaciones.

Su decisión la basa, en esencia, en los siguientes principios:

— La autonomía de la voluntad.

— Que se trata de un derecho que opera antes del remate o adjudicación a que se refiere el citado artículo 109 de la Ley de Sociedades de Capital.

— Que el sistema se completa con la posibilidad de excluir al socio, pacto al que no se le han puesto defectos.

— Que el artículo 635.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece para la fase de realización de bienes embargados, en el caso de participaciones, que la realización “se hará atendiendo a las disposiciones estatutarias y legales sobre enajenación de participaciones y, en especial, a los derechos de adquisición preferente”.

Sobre la eliminación del derecho de voto.

Lo basa en lo siguiente:

— Aunque no está previsto legalmente ello “no autoriza para concluir que con tales previsiones legales expresas se cercena el margen de autonomía de la voluntad de los socios para prevenir la suspensión del ejercicio del derecho de voto en otros supuestos”.

— En la flexibilidad del régimen jurídico de la sociedad de responsabilidad limitada.

— El hecho de que se admita la creación de privilegios respecto del derecho de voto (cfr. artículos 96 -«a contario sensu»- y 188.1 de la Ley de Sociedades de Capital, con posibilidad incluso de crear participaciones sin voto –artículos 98 y siguientes de la misma ley–).

— Por tanto deben admitirse “más allá de los supuestos de conflicto de intereses expresamente contemplados en al artículo 190 de la LSC.

Sobre el sistema de valoración en caso de exclusión del socio.

También recuerda su resolución de 9 de mayo de 2019.

Sintetizamos su doctrina:

— Valor razonable es valor de mercado.

— No hay propiamente mercado de participaciones sociales y por ello según el PGC dicho valor debe determinarse por aproximación.

— Son admisible “métodos de valoración dinámicos” con criterios de flexibilidad.

— El  artículo 123.2 de la Ley de Sociedades de Capital, en relación con el  artículo 123.6 del Reglamento del Registro Mercantil “no pueden proscribir los pactos que, amparados en la autonomía de la voluntad de los socios, no contradigan el mencionado precepto legal» (Resolución de 1 de diciembre de 2003)”.

— en Resolución de 2 de noviembre de 2010, este Centro Directivo ha admitido la inscripción de cláusulas de valoración de participaciones sociales para el caso de transmisión voluntaria por acto «inter vivos» de las mismas aun cuando no coincida dicho valor con el valor razonable determinado por auditor de cuentas”, sobre la base del principio de autonomía de la voluntad.

— Su apoyo se puede encontrar en la norma del artículo 175.2.b) del Reglamento del Registro Mercantil.

— No obstante, al ser aplicadas, “deben respetarse los límites impuestos por los usos, la buena fe y la prohibición de abuso del derecho”.

— En todo caso queda “a salvo el eventual control judicial de este extremo”.

— En principio “no puede afirmarse que dicha cláusula tenga objetivamente carácter expropiatorio o sea leonina para el socio transmitente”.

— La cláusula responde “a lo pactado y aceptado previamente por todos los socios cumpliendo con lo establecido en el art. 175.2.b) del Reglamento del Registro Mercantil para la inscripción del «pacto unánime de los socios de los criterios y sistemas para la determinación del valor razonable de las participaciones sociales previstas para el caso de transmisiones «inter vivos» o «mortis causa».

— Concluye que “no puede confirmarse la concreta objeción que opone la registradora a la forma de valoración de las participaciones del socio excluido”.

Comentario: Aunque esta resolución trata de las mismas cuestiones, salvo la limitación del derecho de voto, que los tratados en la resolución de 9 de mayo de este mismo año, en ella se precisan con mayor claridad las ideas del CD sobre las diversas materias examinadas. Así:

— Es admisible el establecimiento en estatutos de un derecho de adquisición preferente cuyo desencadenante sea el inicio de un procedimiento de embargo de participaciones sociales.

— Es admisible establecer como precio de las participaciones el que resulte del último balance aprobado por la sociedad, y ello, aunque la misma sociedad esté interesada por tener derecho de adquisición preferente.

— Es admisible establecer como causa de exclusión del socio el inicio de un procedimiento de embargo, como subsidiario del de adquisición preferente, si no se ejercita este.

— Es admisible establecer como precio de las participaciones en este caso de exclusión del socio el resultante del último balance aprobado por la sociedad.

— Es admisible eliminar el derecho de voto de las participaciones embargadas mientras se dirimen los derechos de adquisición preferente o la exclusión del socio.

El apoyo legal de estas distintas posibilidades lo basa la DG en los siguientes puntos:

— Que el acuerdo se toma en junta universal y por unanimidad.

— Que el artículo 635 de la LEC prevé que en caso de ejecución deba estarse a las limitaciones estatutarias sobre transmisión de participaciones.

— En el carácter flexible de la regulación de las SL, y su carácter cerrado.

— En que el precio resultante del balance se apoya en la libertad de pacto entre los socios.

— En que en caso de exclusión el mismo art. 353 de la LSC, establece la valoración por experto en ausencia de acuerdo entre socio y sociedad.

— En que el derecho de voto puede ser modalizado por voluntad social.

De todas las  conclusiones anteriores, para cuya admisión la DG da una relevancia desmesurada a la libertad de pacto entre socios, sin tener en cuenta que la regulación estatutaria se impondrá, no sólo a los que suscribieron ese pacto, sino también a los sucesivos adquirentes de las participaciones sociales, la que nos ofrece mayores dudas, derivadas de la misma doctrina de la DG, es que el valor que resulte del balance de la sociedad para las participaciones sociales, será un valor razonable y objetivo incluso cuando sea la sociedad la que ejercite el derecho de adquisición preferente o decida en junta general excluir al socio. En estos casos al estar interesada, tanto en la adquisición como en la exclusión, la propia sociedad, el hecho de que sea la junta, mediante un acuerdo mayoritario, y ni siquiera reforzado, la que fije el precio de las participaciones, hace aparecer a la sociedad como juez y parte en contra del principio de que en ningún caso el precio en una compraventa puede dejarse al arbitrio de los contratantes, como ya expusimos al comentar la resolución del 9 de mayo. Claramente desde mi punto de vista no es admisible.

Por lo demás y aunque tanto el derecho de adquisición preferente y la posibilidad de exclusión del socio puedan plantear alguna duda desde un punto de vista procesal, creemos que están bien fundamentados en la propia LEC al establecer esta el respeto a lo que digan los estatutos. El juez podrá adoptar, de oficio o a petición del acreedor, las medidas cautelares que estime oportunas para garantizar que el precio de las participaciones, proceda ese precio del ejercicio del derecho de adquisición preferente o de la exclusión del socio, queden a disposición de los acreedores en la cuantía necesaria para cubrir la deuda reclamada. Desde este punto de vista y como dice el recurrente todo son ventajas para el acreedor por la rapidez con se resolverá el embargo, aunque para el acreedor tampoco pueda ser indiferente el que el precio sea fijado por la propia sociedad. De todas formas, desde un punto de vista práctico y utilitarista, dada la no existencia de mercado para las participaciones, probablemente el valor que de las mismas pudiera fijar un experto independiente, no creo se apartara mucho del que resulte del balance social.

Más dudas puede plantear la supresión del derecho de voto durante el período que media entre el embargo y la transmisión de las participaciones. El de voto, como resulta claramente del artículo 93 de la LSC, es uno de los derechos mínimos del socio, del cual sólo puede ser privado, según resulta del mismo artículo, en los casos previsto en la propia LSC. Es cierto que son posibles las participaciones sin voto; que es admisible la participación de voto plural; que en determinados casos de conflicto de intereses el socio queda privado del derecho de voto, pero estimar válido el pacto estatutario por el que, aunque sea de forma transitoria, se priva del derecho de voto a determinadas participaciones, no parece que esté muy justificado. Debe tenerse en cuanta que el socio embargado o sujeto a un régimen de transmisión forzosa de sus participaciones o afectado por una causa de exclusión, sigue siendo socio hasta que se culmine todo el proceso. Por todo ello ponemos en duda la admisibilidad de este pacto, aunque la DG lo centre en la libertad de estipulación de las partes y en que el hecho de que no esté previsto no quiere decir que esté prohibido.

En conclusión, la resolución, desde nuestro particular punto de vista liberal y respetuoso de la voluntad de los socios, nos parece interesante y acertada, salvo en lo que se refiere a la valoración de las participaciones, cuando sea la propia sociedad la interesada, en lo que se refiere a la supresión del derecho de voto, y en el hecho de quedar afectados los posibles socios futuros por todo ello. JAGV.

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