Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2019

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2019

Admin, 04/04/2019

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 119.** CANCELACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA
  4. 120. DOCUMENTOS NO PRESENTADOS AL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN
  5. 121. OBRA NUEVA EN GALICIA. EDIFICIO DE USO HOSTELERO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN
  6. 123. EJECUCIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN. FIRMEZA DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SENTENCIA
  7. 124. ** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO
  8. 125.() CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO
  9. 126. HERENCIA. PLUSVALÍA. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH
  10. 127. ACTA NOTARIAL ART. 201 LH. PLUSVALÍA. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH
  11. 128. COMPRA EN PROINDIVISO DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ASIGNACIÓN DE USO
  12. 129. PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN. CONCRECCIÓN DE DESCRIPCIÓN DE GARAJE CORRESPONDIENTE A CUOTA TRANSMITIDA
  13. 130. HERENCIA DE CAUSANTE SUECO
  14. 131. PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN EN CUANTO A LOS ANEJOS ASIGNADOS
  15. 132. OBJETO DEL RECURSO. PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO
  16. 133. EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
  17. 134. CÓMPUTO DEL PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO. ANOTACIÓN CADUCADA. CARGAS POSTERIORES
  18. 135. ANOTACIÓN DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO
  19. 136. SENTENCIA DE CONDENA. TÍTULO INSCRIBIBLE
  20. 137. COMPRAVENTA. EXONERACIÓN AL TRANSMITENTE DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
  21. 138.INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO
  22. 140. HERENCIA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES
  23. 141. RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE EXPROPIACIÓN
  24. 143.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
  25. 144. ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES
  26. 145. PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA
  27. 146. DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y DERECHO DE REVERSIÓN
  28. 147. CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL
  29. 148. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  30. 149. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
  31. 150. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  32. 151. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  33. 152. DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS PRESENTADOS POR ORDEN INVERSO A SU FECHA DE OTORGAMIENTO
  34. 153. ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES
  35. 154. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
  36. RESOLUCIONES MERCANTIL
  37. 122.** DISOLUCIÓN SOCIEDAD. PRÓRROGA DE LOS ADMINISTRADORES Y NOMBRAMIENTO POSTERIOR DEL LIQUIDADOR. 
  38. 139.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. SUSPENSIÓN DEL EXPEDIENTE DE DESIGNACIÓN DE AUDITOR.
  39. 142.** DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE MEDIDAS CAUTELARES.
  40. ENLACES:

AVANCE INFORME Nº 295. (BOE ABRIL de 2019)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

IR AL MINI INFORME DE FEBRERO

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Abril)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
 
119.** CANCELACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA

Resolución de 7 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sarria-Becerreá a rectificar el registro y practicar una cancelación en virtud de instancia privada y auto por el que se resuelve un recurso de queja. 

Resumen: Cuando se pretenda la nulidad de la inscripción de cancelación de otra inscripción de cancelación, debe seguirse el correspondiente procedimiento ante los tribunales y solicitar en el mismo la anotación preventiva de la demanda como medida cautelar (artículos 43.1 LH y 139 RH).

Hechos: Se presenta instancia acompañada de un auto dictado por la Audiencia Provincial solicitando la rectificación del Registro y que se procediese a la cancelación de una hipoteca. Dicha hipoteca había sido cancelada en el seno de un procedimiento concursal y después revivida en virtud de un auto dictado en recurso de queja.

La Registradora califica negativamente por cuanto el asiento solicitado no es ordenado expresamente por la Audiencia Provincial.

La DGRN confirma la calificación debiendo destacar que:

1º. Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia judicial.

2º. Cuando se pretenda la nulidad de la inscripción de cancelación de otra inscripción de cancelación, debe seguirse el correspondiente procedimiento ante los tribunales y solicitar en el mismo la anotación preventiva de la demanda como medida cautelar (artículos 43.1 LH y 139 RH). (ER)

120. DOCUMENTOS NO PRESENTADOS AL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 7 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elda n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura donación y se suspende la de una declaración de obra nueva. (ACM)

121. OBRA NUEVA EN GALICIA. EDIFICIO DE USO HOSTELERO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

Resolución de 7 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. (AFS)

 

123. EJECUCIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN. FIRMEZA DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SENTENCIA

Resolución de 8 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 4, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial ejecutando el contenido de una transacción. (ACM)

PDF (BOE-A-2019-4992 – 10 págs. – 265 KB)   Otros formatos 

 

124. ** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO

Resolución de 8 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián n.º 3 que deniega la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia. 

Resumen: Cuando no se haya pactado un plazo convencional de la hipoteca, es aplicable el párrafo 5º del artículo 82 LH debiendo transcurrir el plazo de prescripción de la acción hipotecaria (veinte años) más un año.

Hechos: se presenta una instancia solicitando conforme al párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación -por caducidad- de una hipoteca de máximo en garantía de una cuenta corriente de crédito, que garantizaba el saldo final de la misma a favor de «Banco Guipuzcoano, S.A.».

La Registradora emite calificación negativa porque, además de no tener la instancia la firma legitimada notarialmente ni habiendo sido ratificada ante el registrador, al tratarse de una hipoteca de máximo en garantía del saldo de una cuenta corriente de crédito y no habiéndose pactado un plazo convencional de la hipoteca – el único plazo que se pactó es el del crédito de diez años, con vencimiento el día diecisiete de enero de dos mil once -, no es aplicable el artículo 82.2 (caducidad convencional) si no que debe esperarse a la caducidad legal por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria (veinte años) más un año por aplicación del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, es decir veintiún años contados desde el diecisiete de enero de dos mil once, plazo que no ha transcurrido.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina recordando que no siempre es fácil decidir si el plazo señalado es:

– el de duración de la hipoteca, o,

– si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca y, en este caso, una vez nacida la obligación dentro de dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél.

Procede pues distinguir entre,

1) La caducidad convencional del derecho de hipoteca: es aplicable el artículo 82.2 LH, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción.

La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho real tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si el plazo pactado se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real de garantía o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca o del derecho real de que se trate.

2) La caducidad legal: es aplicable el artículo 82.5 LH, que posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada.

       En este caso, es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

3) Los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de garantía inscrito recogidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria. Este precepto es aplicable a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, es decir, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. (ER)

125.() CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO

Resolución de 8 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián n.º 3 que deniega la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia. 

Idéntica a la resolución anterior, número 124.

PDF (BOE-A-2019-4994 – 7 págs. – 250 KB)   Otros formatos

 

126. HERENCIA. PLUSVALÍA. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 23, por la que se suspende la calificación por no acreditarse la presentación del título a la liquidación del Impuesto de Plusvalía municipal. (AFS)

PDF (BOE-A-2019-5284 – 7 págs. – 253 KB) Otros formatos

 

127. ACTA NOTARIAL ART. 201 LH. PLUSVALÍA. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Teguise, por la que se suspende la calificación de un acta notarial mientras no se acredite la previa autoliquidación o declaración del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. (AFS)

PDF (BOE-A-2019-5285 – 6 págs. – 247 KB) Otros formatos

 

128. COMPRA EN PROINDIVISO DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ASIGNACIÓN DE USO

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Gérgal, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (JAR)

PDF (BOE-A-2019-5286 – 14 págs. – 290 KB) Otros formatos

 

129. PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN. CONCRECCIÓN DE DESCRIPCIÓN DE GARAJE CORRESPONDIENTE A CUOTA TRANSMITIDA

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Granada n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra previa de compraventa. (CB)

PDF (BOE-A-2019-5287 – 12 págs. – 278 KB) Otros formatos

 

130. HERENCIA DE CAUSANTE SUECO

Resolución de 14 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Sahagún, por la que acuerda denegar la práctica de inscripción de una escritura de adjudicación de herencia, sometida al Derecho sueco. (IES)

PDF (BOE-A-2019-5288 – 9 págs. – 272 KB) Otros formatos

131. PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN EN CUANTO A LOS ANEJOS ASIGNADOS

Resolución de 14 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir una escritura de rectificación de otra de división horizontal. (MGV)

PDF (BOE-A-2019-5289 – 11 págs. – 274 KB) Otros formatos

132. OBJETO DEL RECURSO. PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO

Resolución de 14 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, por la que se deniega la expedición de una certificación. (CB)

PDF (BOE-A-2019-5290 – 8 págs. – 263 KB) Otros formatos

133. EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 15 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mérida n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un decreto de ejecución de títulos no judiciales. (MGV)

PDF (BOE-A-2019-5291 – 11 págs. – 271 KB) Otros formatos

134. CÓMPUTO DEL PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO. ANOTACIÓN CADUCADA. CARGAS POSTERIORES

Resolución de 15 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Orgaz, por la que se suspende la cancelación de las cargas posteriores a una anotación preventiva de embargo. (ACM)

PDF (BOE-A-2019-5292 – 6 págs. – 243 KB) Otros formatos

135. ANOTACIÓN DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO

Resolución de 18 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de La Unión n.º 2, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo, por aparecer la finca inscrita a nombre de persona distinta del embargado. (JAR)

PDF (BOE-A-2019-5293 – 10 págs. – 277 KB) Otros formatos

136. SENTENCIA DE CONDENA. TÍTULO INSCRIBIBLE

Resolución de 18 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Chiva n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Valencia. (ER)

PDF (BOE-A-2019-5294 – 7 págs. – 257 KB) Otros formatos

137. COMPRAVENTA. EXONERACIÓN AL TRANSMITENTE DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Resolución de 20 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Gérgal, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (AFS)

PDF (BOE-A-2019-5295 – 8 págs. – 251 KB) Otros formatos

138.INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Resolución de 20 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. (MGV)

PDF (BOE-A-2019-5296 – 12 págs. – 291 KB) Otros formatos

140. HERENCIA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES

Resolución de 21 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y manifestación y partición de herencia. (JAR)

PDF (BOE-A-2019-5298 – 5 págs. – 245 KB) Otros formatos

141. RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE EXPROPIACIÓN

Resolución de 21 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 13, por la que se suspende la práctica de un asiento de rectificación. (MGV)

PDF (BOE-A-2019-5299 – 11 págs. – 282 KB) Otros formatos

143.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 22 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Daimiel, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en ejecución hipotecaria. 

RESUMEN: Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

– HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sobre una VIVIENDA NO HABITUAL, la subasta queda desierta, y se adjudica a la acreedora ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación (11,67%) de la finca.

– El REGISTRADOR califica negativamente, conforme a las RR. DGRN de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018, por entender que una interpretación conjunta del art 671 LEC con el art 651 LEC y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (Art 24 CE-78) impiden que la adjudicación de una finca sea inferior al 50% de su valor de tasación.

– El Banco ejecutante recurre oponiendo la literalidad del art 651 LEC, que se refiere solo a los bienes muebles (estableciendo un límite del 30%) y del art 671 LEC que no contempla tal limitación genérica, y únicamente limita el valor de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado (60% valor de tasación) lo que resultaría además del art 670-4 LEC y de la Disp. Adic. 6ª LEC.

  – Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación;
  – Doctrina: Reitera su reciente, pero ya consolidada, doctrina sentada en la Res de 20 de Septiembre de 2017 y las RR de 16 de febrero, 23 de marzo20 abril26 de octubre15  noviembre 2018, 22 febrero y 22 marzo 2019, señalando, conforme al Ppio Gral de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, y a una interpretación conjunta (Art 3 CC) del art 671 LEC con el art 651 LEC, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación, salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC. (ACM)

PDF (BOE-A-2019-5301 – 11 págs. – 275 KB)   Otros formatos

144. ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES

Resolución de 22 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 3, por la que se suspende la extensión de anotación preventiva de embargo ordenada en un mandamiento judicial. (JAR)

PDF (BOE-A-2019-5302 – 11 págs. – 277 KB) Otros formatos

145. PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Resolución de 27 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Martorell n.º 1 a inscribir una escritura de cambio de uso de local a vivienda.

146. DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y DERECHO DE REVERSIÓN

Resolución de 27 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 22 a inscribir una escritura de donación.

147. CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL

Resolución de 27 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Nules n.º 2 a cancelar una hipoteca unilateral.

148. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 27 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

149. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 28 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Javier n.º 2, a inscribir un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

150. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 28 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

151. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 28 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

152. DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS PRESENTADOS POR ORDEN INVERSO A SU FECHA DE OTORGAMIENTO

Resolución de 29 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 26, por la que se deniega la inscripción de una escritura de adición de herencia, habiendo presentado con posterioridad títulos contradictorios.

153. ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 29 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Gernika-Lumo, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo.

154. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Resolución de 29 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tarragona n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación, dictados ambos en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

RESOLUCIONES MERCANTIL
122.** DISOLUCIÓN SOCIEDAD. PRÓRROGA DE LOS ADMINISTRADORES Y NOMBRAMIENTO POSTERIOR DEL LIQUIDADOR. 

Resolución de 7 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil III de Madrid, por la que se rechaza la inscripción del acuerdo de disolución de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: No es posible por acuerdo de junta disolver la sociedad y al propio tiempo prorrogar por un determinado plazo la posibilidad de actuación de los administradores. Estos cesan con la disolución y, en su caso, se convierten en liquidadores.

 Hechos: Se trata de dos escrituras.

En la primera se elevan a público acuerdos de junta general de sociedad de la que resulta el cese de los administradores a determinada fecha, posterior a la fecha de la junta, con la finalidad de traspasar el negocio de restauración que explotaba la sociedad. A continuación se acuerda la disolución y el nombramiento de liquidador a partir de la fecha del cese efectivo de los administradores.

De la segunda escritura resultaba un acuerdo de junta universal en el que se ratifica el acuerdo anterior.

El registrador suspende la inscripción pues no es  admisible demorar a una fecha posterior a la de la junta “el cese de los administradores en sus cargos, porque de acuerdo con lo previsto en los artículos 374 y 376 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, los administradores cesan automáticamente en sus cargos con la apertura del período de liquidación, quedando convertidos en liquidadores si no hay un nombramiento de éstos por la junta general, con el régimen de actuación previsto para las operaciones de liquidación (arts. 383 y siguientes de dicho texto refundido), ajenas al tráfico ordinario de la sociedad”.

El interesado recurre y para ellos “la ratificación posterior por acuerdo de la junta supone la subsanación de la «demora» por lo que al menos desde la fecha de la ratificación los acuerdos han de ser inscribibles”.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG se limita a aplicar los preceptos legales (371 y 374 LSC) de los que resulta con claridad que la apertura del período de liquidación, que es consecuencia automática de la disolución de la sociedad, implica el cese de los administradores. Es más, si la junta no nombra liquidadores los mismos administradores quedarán convertidos en tales para evitar la acefalia de la sociedad.

  Añade la DG, por si su doctrina no quedaba clara, que “producido el cese del órgano de administración por la disolución de la sociedad y apertura de la liquidación y habiendo sido designados liquidadores, que aceptan su cargo, no cabe prorrogar el cargo de aquéllos a un momento posterior por no resultar posible en nuestro ordenamiento la coexistencia de ambos órganos”.

No obstante reconoce la DG que en Resolución de 3 de agosto de 2016 aceptó “la actuación de hecho de un órgano de administración con posterioridad a la disolución, pero ha sido en presencia de situaciones patológicas y para evitar la acefalia de la sociedad y asegurar la efectividad del principio de continuidad de la empresa”.

Finalmente hace constar que el hecho de la ratificación posterior por la junta no subsana el defecto  pues “lo que evita la inscripción no es que el acuerdo sea anterior a la fecha de cese efectivo del órgano de administración; es la imposibilidad de hacer constar en el asiento correspondiente de disolución y designación de liquidadores que el administrador cesado continúa en el ejercicio de su cargo”.

Comentario: Clara resolución que no es sino una consecuencia del sistema legal establecido para el supuesto de disolución de sociedad.

Aparte de la infracción de normas que se producía con el acuerdo de prórroga de los administradores,  la finalidad de la continuidad de los mismos, no tenía gran sentido, pues si esa finalidad era, como resultaba el acuerdo, traspasar el negocio de la sociedad, ese traspaso es, como muy bien dice la DG, una de las funciones típicas del liquidador. JAGV.

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139.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. SUSPENSIÓN DEL EXPEDIENTE DE DESIGNACIÓN DE AUDITOR.

Resolución de 20 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Santa Cruz de Tenerife, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2017.

Resumen: Si existe pendiente de resolución un expediente de designación de auditor, por haber sido suspendida su tramitación, no es posible el depósito de cuentas de la sociedad, hasta que se resuelva de forma definitiva el citado expediente.

Hechos: Se solicita depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio de 2017.

La registradora suspende el depósito por no acompañar “el informe de auditoría (Expediente 23/2018) (art.366.1.5 del RRM)”. Añade que “Al no existir Resolución firme del Registrador acordando la procedencia de la designación de auditor, no se pueden depositar las cuentas si no van acompañadas del oportuno informe de verificación, y si la Junta en que se aprobaron las cuentas se celebró con anterioridad al nombramiento de auditor, deberán aprobarse de nuevo. RDGRN 28/02/2018”.

La sociedad recurre y alega que el expediente a que alude la registradora está suspendido por la existencia de un procedimiento judicial y que en la resolución que cita la registradora en su nota existía ya resolución firme.

Resolución: La DG confirma la decisión de la registradora.

Doctrina: Para la DG la “situación de indeterminación sobre el estado del Registro cuando se solicita una designación de auditor” obliga a que “el registrador Mercantil debe esperar a que la misma adquiera firmeza”. Por ello hasta que no termine la litispendencia civil existente el registrador no podrá tomar una decisión sobre el expediente abierto y una vez resuelto este será cuando proceda o no el depósito de cuentas con informe de auditor o sin él.

Lo reconoce de forma expresa el artículo 6.3 de la Ley 15/2015, de 2 julio, de la Jurisdicción Voluntaria, según el cual: «Se acordará la suspensión del expediente cuando se acredite la existencia de un proceso jurisdiccional contencioso cuya resolución pudiese afectarle, debiendo tramitarse el incidente de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil». 4.

La misma registradora aclara en su informe que su calificación  “no puede entenderse como una denegación de depósito sino como una calificación de suspensión condicionada a las resultas del expediente de designación de auditor y al contenido que resulte del Registro Mercantil”.

Comentario: El problema planteado es claro pues si el expediente de designación de auditor quedó en suspenso por la existencia de un pleito civil sobre las participaciones sociales, es obvio que no podrá procederse al depósito hasta que el mismo se resuelva y el registrador decida de forma definitiva. Quizás la nota de calificación debería haber reflejado con más claridad la situación del expediente, situación que no obstante se aclara en el informe que se remite a la DG con el recurso. Es decir lo procedente hubiera sido suspender la calificación del depósito, hasta la resolución definitiva del expediente. JAGV.

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142.** DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE MEDIDAS CAUTELARES.

Resolución de 21 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de A Coruña, por la que rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Resumen: Si existe en la hoja de la sociedad, una anotación preventiva en la que como medida cautelar se indica que el registrador se abstenga de designar auditor o de practicar el depósito, este no puede efectuarse sin que el procedimiento judicial se resuelva.

Hechos: Se solicita depósito de cuentas del ejercicio de 2016.

El registrador suspende el depósito pues existe practicada en la hoja de la sociedad anotación preventiva en la que se impone la  medida cautelar de que mientras no recaiga resolución definitiva se abstenga –el Registrador– de proceder al nombramiento de Auditor de Cuentas, se suspende el depósito de las presentadas correspondientes al ejercicio 2.016, en tanto no recaiga sentencia firme, estando a su contenido la obligación o no, de acompañar a dichas cuentas el Informe de Auditoría. (Art. 58 del R.R.M.).

La sociedad recurre y tras explicar que la anotación preventiva es una consecuencia de un expediente de designación de auditor que fue estimado y cuya estimación fue confirmada por la DGRN, siendo después impugnada por la propia sociedad la resolución por ante el juzgado de lo mercantil, alega que la calificación no contiene los “concretos motivos de suspensión del depósito, pues la resolución judicial nada prevé al respecto y la interpretación  que del mismo hace el registrador contradice la finalidad última del depósito, que es la publicidad de las cuentas”.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Reitera una vez más el CD que “ante una situación de indeterminación sobre el estado del Registro cuando se solicita una designación de auditor, el registrador Mercantil debe esperar a que la misma adquiera firmeza cuando se le solicita una actuación cuya efectividad dependa de aquélla”.

Lo mimo procede cuando la suspensión del expediente es consecuencia de  existencia de litispendencia civil, pues “existe una indeterminación sobre cual haya de ser la situación registral, indeterminación que impide al registrador Mercantil pronunciarse hasta que devenga definitiva (artículo 18 del Código de Comercio”).

En este expediente, aunque la resolución del registrador es definitiva, e incluso se ha procedido a la designación del auditor y a su pertinente inscripción registral, la cual conforme al art. 20 de Ccom.  debería producir todos sus efectos, lo que ocurre es que existe una anotación preventiva como medida cautelar de forma que “en tanto no recaiga resolución definitiva se abstenga –el registrador– de proceder al nombramiento de auditor de cuentas”. Por ello y aunque ya se haya designado auditor, procede la suspensión del depósito hasta que por resolución judicial se determine si ese depósito deberá ser o no acompañado del informe de auditor.

Comentario: Lo curioso de este supuesto es que la misma sociedad que ha impugnado la resolución sobre designación de auditor de la DGRN, y ha provocado la anotación preventiva, ahora pretenda que se depositen sus cuentas sin que el procedimiento judicial concluya con una resolución sobre si ha sido o no correcta la designación del auditor.

Parece claro que en estos casos, no es procedente al depósito de cuentas de la sociedad pues hasta que el juez decida y su decisión devenga firme, va a existir la indeterminación en el estado del registro y si existe esa indeterminación es obvio que el registrador debe suspender la calificación definitiva del depósito de cuentas que pretende su acceso al registro. JAGV.

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