Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2019

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2019

Admin, 04/04/2019

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 119.** CANCELACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA
  4. 120.() DOCUMENTOS NO PRESENTADOS AL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN
  5. 121.** OBRA NUEVA EN GALICIA. EDIFICIO DE USO HOSTELERO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN  y COMUNICACIÓN PREVIA DE INICIO DE ACTIVIDAD.
  6. 123.** EJECUCIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN. FIRMEZA DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES. 
  7. 124.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO
  8. 125.() CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO
  9. 126.** HERENCIA. PLUSVALÍA EXENTA EN MADRID CAPITAL. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.
  10. 127.** ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ART. 201 LH. NO APRECIACIÓN DE OFICIO DEL REGISTRADOR DE LA NO SUJECIÓN Y CIERRE REGISTRAL.
  11. 128.** COMPRA EN PROINDIVISO DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ASIGNACIÓN DE USO
  12. 129.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN. CONCRECIÓN DE DESCRIPCIÓN DE GARAJE CORRESPONDIENTE A CUOTA TRANSMITIDA
  13. 130.⇒⇒⇒ HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. ADAPTACIÓN DE FIGURAS EXTRANJERAS. FIDEICOMISO DE RESIDUO.
  14. 131.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN EN CUANTO A LOS ANEJOS ASIGNADOS
  15. 132.** OBJETO DEL RECURSO. PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO
  16. 133.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
  17. 134.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. CÓMPUTO DEL PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO.
  18. 135.** ANOTACIÓN DE EMBARGO ORDENADA POR JUZGADO MERCANTIL: TRACTO SUCESIVO
  19. 136.** SENTENCIA DE CONDENA A OTORGAR INSTRUMENTO PÚBLICO. TÍTULO INSCRIBIBLE
  20. 137.** COMPRAVENTA. EXONERACIÓN AL TRANSMITENTE DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
  21. 138.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO
  22. 140.** PARTICIÓN: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE EL VIUDO Y LOS MENORES REPRESENTADOS. 
  23. 141.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE EXPROPIACIÓN PARA EXTENDERLA A TODA LA FINCA Y NO SÓLO A PARTE.
  24. 143.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
  25. 144.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES
  26. 145.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA POR ANTIGÜEDAD.
  27. 146.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y DERECHO DE REVERSIÓN OMNÍMODOS: DONACIÓN MORTIS CAUSA.
  28. 147.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.
  29. 148.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  30. 149.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
  31. 150.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  32. 151.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  33. 152.⇒⇒⇒ DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS PRESENTADOS POR ORDEN INVERSO A SU FECHA DE OTORGAMIENTO. PRIORIDAD VERSUS LEGALIDAD.
  34. 153.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES
  35. 154.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
  36. 155.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA “ANTIGUA” FIGURANDO INSCRITA YA LA OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN.
  37. 156.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PLUSVALÍA
  38. 157,** CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DONACIÓN INSCRITA COMO MODAL.
  39. 158. () SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN
  40. 160.* ACTA NOTARIAL DE TERMINACIÓN DE OBRA. CERTIFICADO TÉCNICO. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN
  41. 161.() ANOTACIÓN CANCELADA POR CADUCIDAD. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES
  42. 162.*** TESTAMENTO CON NORMA PARTICIONAL. PARTICIÓN POR LOS HEREDEROS CON INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS
  43. 163.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. USUFRUCTO DE LA NUDA PROPIEDAD
  44. 164.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
  45. 165.** VENTA POR TUTOR SIN ACOMPAÑAR TESTIMONIO DEL AUTO DE APROBACIÓN JUDICIAL
  46. 166.** INSTANCIA SOLICITANDO PARALIZAR LAS INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN
  47. 167.* EXPEDIENTE NOTARIAL PARA REANUDACIÓN DE TRACTO. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN AL NO EXISTIR RUPTURA DE TRACTO
  48. 168.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE UN CAMINO. DIFERENCIA DE LINDEROS
  49. 169.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. LEGÍTIMA DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.
  50. 170.()  INSTANCIA SOLICITANDO INSCRIPCIÓN Y SUBSANACIÓN. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN
  51. 171.*** SEGREGACIÓN. INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA DE LAS FINCA SEGREGADA Y RESTO
  52. 172.** EXPROPIACIÓN FORZOSA. ACTA DE OCUPACIÓN Y CONSIGNACIÓN DEL JUSTIPPRECIO
  53. 173.*** OBRA NUEVA SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES SIN AGRUPACIÓN
  54. RESOLUCIONES MERCANTIL
  55. 122.** DISOLUCIÓN SOCIEDAD. PRÓRROGA DE LOS ADMINISTRADORES Y NOMBRAMIENTO POSTERIOR DEL LIQUIDADOR. 
  56. 139.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. SUSPENSIÓN DEL EXPEDIENTE DE DESIGNACIÓN DE AUDITOR.
  57. 142.** DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE MEDIDAS CAUTELARES.
  58. 159.** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS: QUORUM REFORZADO DE VOTACIÓN. NECESIDAD DE HACER SALVEDAD DE SUPUESTOS NO REFORZABLES.
  59. ENLACES:

AVANCE INFORME Nº 295. (BOE ABRIL de 2019)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

IR AL MINI INFORME DE ABRIL

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Abril)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
119.** CANCELACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA

Resolución de 7 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sarria-Becerreá a rectificar el registro y practicar una cancelación en virtud de instancia privada y auto por el que se resuelve un recurso de queja. 

Resumen: Cuando se pretenda la nulidad de la inscripción de cancelación de otra inscripción de cancelación, debe seguirse el correspondiente procedimiento ante los tribunales y solicitar en el mismo la anotación preventiva de la demanda como medida cautelar (artículos 43.1 LH y 139 RH).

Hechos: Se presenta instancia acompañada de un auto dictado por la Audiencia Provincial solicitando la rectificación del Registro y que se procediese a la cancelación de una hipoteca. Dicha hipoteca había sido cancelada en el seno de un procedimiento concursal y después revivida en virtud de un auto dictado en recurso de queja.

La Registradora califica negativamente por cuanto el asiento solicitado no es ordenado expresamente por la Audiencia Provincial.

La DGRN confirma la calificación debiendo destacar que:

1º. Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia judicial.

2º. Cuando se pretenda la nulidad de la inscripción de cancelación de otra inscripción de cancelación, debe seguirse el correspondiente procedimiento ante los tribunales y solicitar en el mismo la anotación preventiva de la demanda como medida cautelar (artículos 43.1 LH y 139 RH). (ER)

120.() DOCUMENTOS NO PRESENTADOS AL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 7 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elda n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura donación y se suspende la de una declaración de obra nueva. 

Resumen: No cabe recurrir la calificación registral aportando a la DGRN documentos no presentados al registrador.

– Hechos:  Tras una reparcelación urbanística se cierra el folio sobre una finca y se abre otra nueva. Ahora se presenta a inscribir una anterior escritura de donación y obra nueva sobre la finca originaria cuyo folio ha sido cerrado.

– La Registradora: lógicamente suspende la inscripción (además de por otros defectos –como la falta de georreferenciación…– que no se recurren) por falta de Tracto sucesivo del Aº 20 LH.

– La interesadarecurre y aporta a la DGRN (y no a la Registradora) una Sentencia firme en la que se ordenó la nulidad de la reparcelación y la cancelación de los nuevos asientos con la reapertura de los anteriores folios de las fincas de procedencia.

– Resolución: La DGRN, como no podía ser de otra manera, y reiterando su abundante doctrina al respecto,  desestima obviamente el recurso y confirma la calificación, por la indefensión que supone, no a la presentante, sino a la propia registradora, el hecho de que se aporten documentos que no haya tenido la ocasión de examinar para calificar, como resulta además, claramente del  Aº 326 LH. (ACM)

121.** OBRA NUEVA EN GALICIA. EDIFICIO DE USO HOSTELERO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN  y COMUNICACIÓN PREVIA DE INICIO DE ACTIVIDAD.

Resolución de 7 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Resumen: En Galicia toda nueva edificación está sujeta a la Licencia de primera ocupación y no se suple con la comunicación previa de inicio de actividad en los casos en los que el edificio se destina para realizar una actividad económica.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva en Galicia de un edificio que se destina para uso hotelero. Se incorpora a la escritura una comunicación previa o declaración responsable  del propietario presentada en el Ayuntamiento, a los efectos de comunicar el inicio de actividad hotelera en dicho edificio, con justificante y validación de inicio de actividad por la Alcaldía del Ayuntamiento; con dichos documentos se pretende tener por concedida la licencia de primera ocupación del edificio, que exige la legislación gallega.

La registradora suspende la inscripción ya que considera que no se cumple lo establecido en la normativa urbanística gallega (artículo 142 de la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia) que diferencia entre actos sujetos a Licencia, entre los que está la Licencia de Ocupación de los edificios (ver artículo 143.4 de dicha norma), y aquellos en los que basta la llamada Comunicación Previa (para actividades económicas) sin perjuicio del control municipal posterior.

El interesado recurre y alega que la licencia de primera ocupación sólo es exigible si el edificio se va a destinar a uso residencial, pues cuando se va a desarrollar una actividad económica, las obras y la actividad económica se consideran complementarias y unidas a efectos del expediente conforme al artículo 13 del Decreto 144/2016 gallego que establece una regulación integrada de actividades económicas y apertura de establecimientos, verificando primero que la actividad es acorde con la normativa urbanística de la parcela y si ésta es favorable, se verificará posteriormente que la edificación también se ajusta a esa normativa.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina:  En Galicia toda edificación está sujeta a licencia de ocupación con independencia de que el uso sea residencial o empresarial para desarrollar una actividad económica, como resulta del  Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, que en su artículo 351.1.g) exige licencia municipal para la primera ocupación de los edificios (sin distinguir el uso a que se destinen), y en su artículo 360 reitera que «la comunicación previa en materia de urbanismo» sólo procede en los casos que no estén sujetos a licencia municipal. (AFS)

PDF (BOE-A-2019-4990 – 6 págs. – 266 KB)Otros formatos

 

123.** EJECUCIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN. FIRMEZA DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES. 

Resolución de 8 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 4, por la que se deniega la inscripción de un mandamiento judicial ejecutando el contenido de una transacción. 

Resumen: Cabe inscribir, siempre que sea firme, un mandamiento cancelatorio (de permuta de solar por obra futura) dictado en un procedimiento judicial de ejecución de un Auto homologatorio de una Transacción judicial.

– Hechos:      Tras una permuta de solar por obra futura incumplida, se pacta, en transacción homologada judicialmente, la sustitución de la obligación de entregar obra por la de dinero en el plazo de 3 meses, y si transcurre el plazo sin que se verifique el pago, la resolución de la permuta. Fallece el permutante y sus herederos entablan procedimiento de ejecución de títulos judiciales  y obtienen mandamiento (aún NO firme) ordenando la cancelación de los asientos de permuta y la reinscripción a favor del permutante fallecido. (Posteriormente la SL demandada inicia un acuerdo extrajudicial de pagos con mediador concursal).

– La Registradora:    califica negativamente, por 3 razones:

1) Falta titulación pública adecuada (Art 3 LH), básicamente escritura pública para novar  el contrato de permuta originario, sin que baste un acuerdo privado homologado judicialmente, o bien una sentencia en juicio declarativo ordinario que declare la resolución por incumplimiento (Art 82 LH)  y demás requisitos de la misma (Art 59 RH).

2) Falta de tracto sucesivo (Art 20 LH) pues para re-inscribir el dominio a favor de los herederos sería precisa escritura de manifestación y partición de herencia del permutante causante;

3) Falta de firmeza del mandamiento judicial (Art 207-2 LEC), sin que baste con que sea firme el auto de homologación de la transacción, siendo necesario que sea también firme el  procedimiento de ejecución.

 – El abogado de los interesados:   recurre exponiendo que:

1) La transacción, ex art 1816 CC tiene judicialmente los mismos efectos que una sentencia firme entre las partes  y que lo que ahora se verifica es su ejecución forzosa judicial;

2) Y que ya es firme el Auto de homologación de la Transacción, y ello aunque en la ejecución se haya promovido oposición por el ejecutado, dado que la misma ha sido desestimada por el Juez.

– Resolución: La DGRN estima el recurso en cuanto a los 2 primeros defectos, revocando en estos puntos la calificación, pero confirma ésta, en el 3º, en lo relativo a la firmeza del mandamiento.

– Doctrina:
1) Considera que NO es aplicable al caso la R. de 3 octubre de 2018, pues aquí, lo que hay es una resolución judicial que aprueba y homologa la transacción lograda en el proceso declarativo, y que ya  contiene directamente una condena (de pago de cantidad o resolución ipso facto de la permuta origen del pleito).

   No se trata por tanto de una condición resolutoria de un convenio entre partes que requiera determinación previa en una sentencia constitutiva, si no que la resolución está ya acordada judicialmente de forma inmediata si no se paga la cantidad convenida. Impago de la cantidad convenida que se ha acreditado en la ejecución, a la que incluso ha habido oposición frustrada de la parte ejecutada.

2) Debe por tanto procederse a practicar la cancelación ordenada en el mandamiento, sin que sea óbice el que el permutante haya fallecido pues quedaría inscrita a su nombre y -como señala la propia registradora en su informe- sólo en el caso de que se pretendiese dejar la finca inscrita a favor de los demandantes, sería preciso aportar la escritura de partición de herencia en la que consten las oportunas adjudicaciones, pero sin que su falta de aportación sea defecto que impida la inscripción de la resolución.

3) Y en cuanto a la exigencia de firmeza en la resolución judicial la DGRN confirma la calificación registral, ex Art 524-4 LEC, de modo que NO es posible inscribir un decreto de adjudicación hallándose pendiente de resolución un recurso de reposición que el ejecutado ha interpuesto impugnándolo. La falta de firmeza impide la inscripción y el devenir de la resolución impugnada queda en la órbita de los tribunales sin que competa al registrador valorar la existencia de una dilación indebida. (ACM)

PDF (BOE-A-2019-4992 – 10 págs. – 265 KB)   Otros formatos 

 

124.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO

Resolución de 8 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián n.º 3 que deniega la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia. 

Resumen: Cuando no se haya pactado un plazo convencional de la hipoteca, es aplicable el párrafo 5º del artículo 82 LH debiendo transcurrir el plazo de prescripción de la acción hipotecaria (veinte años) más un año.

Hechos: se presenta una instancia solicitando conforme al párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación -por caducidad- de una hipoteca de máximo en garantía de una cuenta corriente de crédito, que garantizaba el saldo final de la misma a favor de «Banco Guipuzcoano, S.A.».

La Registradora emite calificación negativa porque, además de no tener la instancia la firma legitimada notarialmente ni habiendo sido ratificada ante el registrador, al tratarse de una hipoteca de máximo en garantía del saldo de una cuenta corriente de crédito y no habiéndose pactado un plazo convencional de la hipoteca – el único plazo que se pactó es el del crédito de diez años, con vencimiento el día diecisiete de enero de dos mil once -, no es aplicable el artículo 82.2 (caducidad convencional) si no que debe esperarse a la caducidad legal por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria (veinte años) más un año por aplicación del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, es decir veintiún años contados desde el diecisiete de enero de dos mil once, plazo que no ha transcurrido.

La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina recordando que no siempre es fácil decidir si el plazo señalado es:

– el de duración de la hipoteca, o,

– si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca y, en este caso, una vez nacida la obligación dentro de dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél.

Procede pues distinguir entre,

1) La caducidad convencional del derecho de hipoteca: es aplicable el artículo 82.2 LH, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción.

La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho real tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si el plazo pactado se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real de garantía o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca o del derecho real de que se trate.

2) La caducidad legal: es aplicable el artículo 82.5 LH, que posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada.

En este caso, es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

3) Los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de garantía inscrito recogidos en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria. Este precepto es aplicable a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias de todo tipo y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, es decir, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, siempre que hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. (ER)

125.() CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO

Resolución de 8 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián n.º 3 que deniega la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia. 

Idéntica a la resolución anterior, número 124.

PDF (BOE-A-2019-4994 – 7 págs. – 250 KB)   Otros formatos

 

126.** HERENCIA. PLUSVALÍA EXENTA EN MADRID CAPITAL. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 23, por la que se suspende la calificación por no acreditarse la presentación del título a la liquidación del Impuesto de Plusvalía municipal.

Resumen: A los efectos de acreditar las obligaciones fiscales en relación con la plusvalía municipal que se considera exenta  en una Herencia y levantar el cierre registral, es suficiente la declaración de presentación en el Registro Electrónico de cualquier Administración Pública  que contenga 1) expresa referencia del destinatario (Ayuntamiento de Madrid), 2) la expresa declaración del hecho imponible a los efectos de la Plusvalía Municipal, solicitando su exención, y 3)  copia simple de la escritura de herencia como anexo.

Hechos: Se presenta a inscripción una escritura de herencia sujeta a plusvalía municipal con justificante de una comunicación (solicitando la exención) dirigida al Ayuntamiento de Madrid presentada en el Registro Electrónico del Ministerio de Hacienda, con documentos anexos..

La registradora suspende la inscripción pues considera que no se han cumplido los requisitos legales, pues debe justificarse o bien que se ha presentado la oportuna autoliquidación, o bien que se ha presentado la oportuna declaración del hecho imponible ante la Administración Tributaria competente, es decir en las oficina municipales acompañada de copia simple y demás documentación.

El interesado recurre ya que considera que la comunicación realizada al Ayuntamiento se encuadra dentro de lo previsto en el artículo 26 de la Ordenanza Municipal para los casos de en los que se solicite la exención del impuesto. En cuanto a la forma de presentación, cumple lo establecido en el al artículo 16 de Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas pues se ha presentado mediante registro electrónico.

La DGRN estima el recurso.

Doctrina: En Madrid capital para entender cumplida la obligación y levantar el cierre registral hay que presentar, alternativamente, según los casos: a) El ejemplar original de la autoliquidación con la validación bancaria del ingreso. b) La declaración tributaria debidamente sellada en las oficinas municipales. c) La comunicación a que se refiere el artículo 27 de la Ordenanza Municipal, que podrá realizar directamente en las oficinas del Registro de la Propiedad en impreso a tal efecto.

En cuanto a la forma de presentación, se entiende cumplida en cualquiera de las formas el artículo 16 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones, el cual dispone que: «4. Los documentos que los interesados dirijan a los órganos de las Administraciones Públicas podrán presentarse:

a) En el registro electrónico de la Administración u Organismo al que se dirijan, así como en los restantes registros electrónicos de cualquiera de los sujetos a los que se refiere el artículo 2.1.

b) En las oficinas de Correos, en la forma que reglamentariamente se establezca.

c) En las representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero.

d) En las oficinas de asistencia en materia de registros.

e) En cualquier otro que establezcan las disposiciones vigentes.».

COMENTARIO: Según se deduce de la nota de calificación la registradora consideraba no presentada la comunicación “en las oficinas municipales”, como exige la Ordenanza del Ayuntamiento de Madrid, ya que la presentación se había efectuado en el Registro Electrónico del Ministerio de Hacienda, lo que la DGRN acepta, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley 39/2015.

Hay que tener en cuenta, a los efectos de liquidación de todo tipo de tributos autonómicos y locales y levantar el cierre registral, que es posible la presentación de documentos fiscales también en el llamado Registro Electrónico Común de la Administración General del Estado (en anagrama red SARA) en la siguiente dirección https://rec.redsara.es y que está red está diseñada para el envío de dichos documentos a otras administraciones públicas.

Es decir, que si se pretende que desde la notaría se haga el trámite completo, lo cual será de gran utilidad al cliente sobre todo en los casos de radicar los bienes en diferentes Ayuntamientos, o Comunidades Autónomas,  habrá que seguir los siguientes trámites:  1) descargarse por internet o bien el impreso de autoliquidación o bien el formulario para solicitar la liquidación del impuesto (si no se ha establecido el sistema de autoliquidación, lo que habrá que comprobar previamente) desde el sitio web correspondiente, 2) rellenar el impreso o formulario en papel, 3) autoliquidar y pagar en  el banco que tendrá que sellar dicho documento acreditando el pago, 4) presentar, a través de la red SARA, el impreso o formulario escaneado en PDF y una copia simple en PDF de la escritura notarial, 5) incorporar mediante diligencia a la matriz copia en papel de dichos formularios y justificantes de trámites y 6) finalmente emitir una copia  autorizada electrónica y presentarla telemáticamente en el Registro o Registros de la Propiedad competentes. (AFS)

PDF (BOE-A-2019-5284 – 7 págs. – 253 KB) Otros formatos

 

127.** ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ART. 201 LH. NO APRECIACIÓN DE OFICIO DEL REGISTRADOR DE LA NO SUJECIÓN Y CIERRE REGISTRAL.

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Teguise, por la que se suspende la calificación de un acta notarial mientras no se acredite la previa autoliquidación o declaración del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Resumen: El registrador no está obligado a apreciar de oficio la no sujeción de las Actas notariales para rectificación descriptiva (de cabida) de fincas del artículo 201 LH, a pesar de que la propia DGRN y la Dirección General de Tributos consideran que dichas actas no están sujetas a ITP ni a AJD.

Hechos: Se presenta a inscripción un Acta notarial relativa a un Expediente de Dominio para Rectificación de Cabida regulada  en el artículo 201 LH sin nota de liquidación fiscal.

El registrador suspende la inscripción por falta de presentación fiscal de dicho documento.

El notario autorizante recurre y alega que dichas Actas están no sujetas y que el registrador es competente para apreciar de oficio la no sujeción a tributación.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: El registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, pero para salvar su responsabilidad puede exigir la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, salvo casos excepcionales en los que su exigencia sea desproporcionada y pueda producir una dilación indebida.

En cuanto al fondo fiscal del asunto  recuerda que en su Informe en fecha 17 de mayo de 2018, a petición de la Subdirección General de Impuestos Patrimoniales, la DGRN sostuvo en su considerando primero que los expedientes notariales para la rectificación de la descripción (artículo 201 de la Ley Hipotecaria) «fiscalmente deben mantenerse sometidos al mismo régimen tributario por no verse afectado el hecho imponible».

COMENTARIO : Recordemos que la DG de TRIBUTOS, según argumentó  el notario recurrente, sostenía en sus respuestas a las Consultas vinculantes V0450-2012 de 28 de febrero , V2227/2010 de 7 de octubre  y V0750/2016 de 25 de febrero que este tipo de actas de rectificación de cabida:

1.- No están sujetas a ITP  por cuanto no implican adquisición de una mayor porción de terreno sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto de Transmisiones patrimoniales pues su objeto no supone por tanto la configuración de una nueva finca, sino el resultado de rectificar numéricamente las unidades de medida contenidas en la extensión delimitada por los linderos los cuales identificación la parte de la superficie objeto de consideración.

Solamente lo estarían las Actas Notariales relativas a Expedientes de Dominio en cuanto sean títulos supletorios para inmatriculación de la finca o reanudación de tracto sucesivo, es decir cuando tienen por objeto proporcional un título inmatriculador que acredite la adquisición del dominio.

2.- No están tampoco sujetas a AJD, pues “la escritura pública de constatación de un exceso de cabida no está sujeta a gravamen por tener por objeto cosa valuable”.

Por tanto, estando claro el tratamiento fiscal para este tipo de actas, el registrador debió de apreciar de oficio la no sujeción pues lo contrario supone una exigencia que provoca una dilación indebida y sobre todo innecesaria, considerando también que ninguna responsabilidad tendrá al seguir el criterio del órgano fiscal competente para la interpretación de la norma, reiterado por la propia DGRN. (AFS)

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128.** COMPRA EN PROINDIVISO DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ASIGNACIÓN DE USO

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Gérgal, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Resumen: La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), sin atribución de usos u otro indicio cualificado que haga suponer una división o fraccionamiento del terreno, no debe exigir intervención administrativa alguna.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de venta de una finca rústica situada en un municipio de Andalucía a favor de dos personas de nacionalidad sueca que la adquieren por mitad y en proindiviso. En la escritura de compraventa no se incluye pacto alguno relativo a la asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble a cada uno de los compradores.

Registrador: Suspende la inscripción porque considera dicha venta asimilable a una parcelación urbanística necesitada de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de innecesariedad, por cuanto supone una asignación de cuotas en proindiviso que puede determinar la existencia de diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble (Art. 66 Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía).

Notario: No existen actos reveladores de parcelación urbanística ni se produce una división en la titularidad o goce. En la escritura se compra un cortijo con su parcela por una pareja de ciudadanos suecos. La calificación implica que no podrán comprar proindiviso en el campo parejas que, o no están casados, o estándolo, su régimen matrimonial no es el de gananciales.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado que haga sospechar la existencia de un fraccionamiento del terreno o de su goce o aprovechamiento.

2 Se consideran indicios cualificados la nueva asignación de uso de parte determinada de la finca, o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones de cuota a personas distintas  y ajenas a dicha comunidad hereditaria (RR.DGRN 12 de diciembre de 2017), siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

3 En el presente caso concurren circunstancias que apuntan en dirección opuesta, como es el hecho de que los compradores, de la misma nacionalidad y domicilio, compran simultáneamente en un mismo negocio jurídico, interviniendo representados por la misma apoderada en virtud de un mismo poder, lo que avalaría la afirmación del recurrente de tratarse de una pareja, situación poco acorde con la eventual atribución a cada uno de los compradores de un uso individualizado de una parte diferenciada del inmueble, lo que sin ser determinante por sí solo, coadyuva a la conclusión estimatoria del recurso que resulta de la aplicación al presente caso de la doctrina del Centro Directivo.

Conclusión: Frente a negocios o actos jurídicos que sin constituir formalmente división o segregación conllevan una situación de cotitularidad hay que distinguir: (i) Si presentan indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, quedan sujetos al requisito de obtener previa licencia o declaración de innecesariedad (Art. 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al Art. 26 de la Ley de Suelo), cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto. (ii) Si el acto o negocio no presenta dichos indicios. el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto.

Comentario: Las leyes examinadas ponen la venda antes que la herida para “protegerse” de aquellos actos o negocios jurídicos en los que adquieren proindiviso dos o más personas una finca rustica indivisible, y ello aunque no se fraccione formalmente el terreno o su uso.

 Son adquisiciones bajo sospecha que ni siquiera los adquirentes pueden neutralizar declarando que no pretenden semejantes resultados. Se trata de buscar indicios pero no cualesquiera, sino “indicios cualificados” que se van desgranando uno a uno en cada resolución en función del caso concreto y la sagacidad desplegada. Junto a la inseguridad jurídica que ello produce la “saga” de resoluciones puede ser interminable. (JAR)

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129.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN. CONCRECIÓN DE DESCRIPCIÓN DE GARAJE CORRESPONDIENTE A CUOTA TRANSMITIDA

Resolución de 13 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de Granada n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra previa de compraventa. (CB)

Resumen: Se rechaza el traslado de una cuota de participación con uso de garaje y trastero de una finca a otra y su complemento descriptivo por una escritura de subsanación por no tener el constructor-vendedor ninguna cuota en la finca destino del traslado y necesitar esa operación y el complemento de la descripción con la adición de la superficie, el consentimiento de todos los comuneros de esa finca común.

Hechos: Mediante la escritura […] se procede a subsanar otra anterior de compraventa de 10 de febrero de 2000 en el sentido de rectificar el error que se afirma haber padecido en esta última relativo a la identificación de la finca sobre la que se transmite una cuota indivisa de un 0,50%, afirmando que dicha finca no era la registral número 64.190, sino la finca 50.542 del citado Registro. La escritura de subsanación se otorga por un representante de la mercantil […] vendedora, y por don F. M. M. G. […]

[…] la escritura rectificada tiene por objeto la compraventa de una cuota indivisa de un local destinado a garaje o aparcamiento de vehículos que lleva adscrita el uso de una plaza de aparcamiento y de un trastero (sin desglosar la parte de cuota correspondiente a cada uno de estos dos elementos), identificados sólo por su respectivo número de orden (plaza de aparcamiento número 2 y trastero 18A), y que en la propia escritura de subsanación (que tiene por objeto trasladar dicha cuota indivisa de una finca registral, en que consta inscrita, a otra distinta) se complementa la descripción de la citada plaza de aparcamiento y trastero añadiendo el dato de sus respectivas superficies construidas.

[…] algunas cuotas indivisas concretadas en garajes y trasteros constan inscritas con señalamiento de un número de plaza de garaje o trastero pero sin especificar la superficie atribuida y sus linderos, y otras sin siquiera señalamiento de los respectivos número de orden de la plaza o trastero.

Registradora: La registradora señala, en esencia, tres defectos en su calificación: a) que la citada mercantil ya no es titular de ninguna participación indivisa sobre la finca registral 50.542, por haber sido transmitidas por dicha entidad la totalidad de las participaciones indivisas de que era titular (encontrándose algunas cuotas indivisas concretadas en garajes y trasteros sin especificar la superficie atribuida y sus linderos, y otras sin señalamiento de un número de plazo de garaje o trastero) […] y c) que la concreción de la superficie construida asignada en la escritura subsanatoria a la plaza de garaje y al trastero objeto de la rectificación (que no figuraba en la escritura de compraventa inicial y se añade ahora en la de subsanación), requiere el consentimiento unánime de los restantes copropietarios del local, siendo necesario además señalar los linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil de la plaza de garaje y del trastero, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes del local en que se encuentran dichos elementos.

Recurrente: El recurso se dirige frente al primer defecto, ofreciendo la subsanación del segundo, y formulando una consulta a este Centro Directivo en relación con el tercero, a fin de concretar en cuanto a éste cuál debe ser el objeto concreto del consentimiento unánime de los comuneros exigido en la calificación […]

Resolución: Confirma defectos.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

TRASLADO DE CUOTA A OTRA FINCA. […] La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse, supuestos que son los siguientes: […] c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la Ley. En este último supuesto, la rectificación precisará del consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. […]

4 El supuesto de hecho del presente expediente se refiere a la posibilidad de subsanar una escritura de compraventa, modificando el objeto transmitido […] la subsanación se produce más de ocho años después de la transmisión operada en escritura pública, y que la finca que, según se afirma en la escritura de subsanación, fue el objeto de transmisión en cuanto a la cuota indivisa de un 0,50% (registral 50.542) consta ya transmitida e inscrita a favor de terceros en su integridad al tiempo de solicitarse la rectificación, sin que la entidad vendedora ostente ya titularidad registral alguna sobre dicha finca.

Como ha señalado este Centro Directivo […] es evidente la posibilidad de subsanar errores padecidos en las escrituras públicas, que no cabe cuestionar. Pero, del mismo modo, es evidente asimismo que, otorgada una escritura pública (como la ahora considerada de compraventa), se producen unos efectos de todo orden (no solo traslativos), reforzados por la inscripción registral, cuyos asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales, y cuya alteración requiere de ciertas cautelas.

[…] se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura pública cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad, cuando en virtud de la escritura que se pretende rectificar se produjo ya una verdadera transmisión dominical, que también causó la correspondiente inscripción, no puede dejarse sin efecto la transmisión operada como si se tratara de un mero error del título o de la inscripción, cuando no se trata de ni uno ni de otro caso, sino de un error de consentimiento, referido en este caso al objeto, de los otorgantes.

Lo anterior no es óbice a la posibilidad, conforme al principio general expuesto, de que se puedan alterar los términos de la escritura cuando éstos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente […] y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por una vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos, y siempre que concurra el consentimiento de todos los titulares, con base en el error de consentimiento de los contratantes, sin perjuicio de las consecuencias fiscales que ello conlleve; es decir, dándole el tratamiento de una rectificación sustantiva del título, y no de una mera subsanación como si de una simple rectificación material se tratara.

En el presente caso, aun admitiendo como cumplido el requisito de la causalización de la rectificación […] no queda integrado el requisito del consentimiento de los titulares, pues la finca sobre la que se pretende inscribir la cuota indivisa transmitida a los compradores consta inscrita íntegramente a favor de terceros titulares distintos de la entidad vendedora […] que ninguna intervención han tenido en la compraventa y en su rectificación, por lo que el defecto debe ser confirmado.

COMPLEMENTO DE LA DESCRIPCIÓN DE GARAJE EN COMUNIDAD. 5. La misma suerte desestimatoria debe correr el recurso en relación con el tercer defecto señalado en la calificación, relativo a la necesidad del consentimiento unánime del resto de los comuneros para concretar la superficie asignada a la plaza de garaje y al trastero correspondientes a la cuota indivisa transmitida, y a la determinación de los restantes elementos descriptivos referidos en la nota de calificación.

[…] el escrito del recurso resulta equívoco sobre su finalidad impugnativa en cuanto a dicho defecto, pues en el mismo se contiene, al propio tiempo que el recurso ahora examinado, una consulta […] sin que, por tanto, pueda desarrollarse en modo alguno la función consultiva que corresponde a esa Dirección General –sujeta a sus propias normas de legitimación, procedimiento, ámbito material y eficacia– dentro de la vía procedimental del recurso gubernativo […] No obstante, en la medida en que la citada consulta se refiere sólo a una parte del defecto y no está exenta de cierto reproche o expresión de disconformidad con el fondo del mismo, este Centro Directivo, conforme al principio «pro actione» […] considera procedente examinar el citado defecto en el contexto de la presente Resolución y valorar su conformidad o no a Derecho. […]

Pues bien, el defecto ahora examinado plantea dos cuestiones relacionadas pero distintas: primera, si pueden el transmitente y el adquirente verificar por sí solos en la misma escritura de rectificación de la compraventa el complemento de la descripción de dicha plaza de aparcamiento y trastero, en concreto con la determinación de su superficie construida, o si resulta para ello necesario el consentimiento del resto de los cotitulares de las participaciones indivisas previamente enajenadas y ya inscritas sobre la misma finca […] (local perteneciente a un inmueble constituido en régimen de propiedad con anterioridad a la actual redacción del artículo 53 del Anexo de Normas Urbanísticas del Reglamento Hipotecario); y segunda, si los citados datos descriptivos (cuota indivisa, número correlativo de la plaza de aparcamiento y trastero, y superficie) son suficientes, o si por el contrario deben ser necesariamente complementados con la identificación de sus linderos respectivos, dimensión perimetral y la descripción de los elementos comunes del local destinado a aparcamiento […]

CONSENTIMIENTO DE COMUNEROS PARA SUBSANAR. 7. La primera cuestión planteada se refiere, pues, a la legitimación del titular de la cuota indivisa de una finca destinada [la sociedad vendedora ya no es titular] a plazas de garaje y trasteros para atribuir a dicha cuota [¿no está atribuida?], junto con el comprador, el uso y disfrute exclusivo de una concreta plaza de garaje por medio de su descripción [esa atribución ya se hacía en el art. 68 RH por medio de poner el número, conforme a la regulación anterior al AURH], en cuanto a su concreta y precisa superficie, en la propia escritura de compraventa, o de su rectificación, y con ocasión de la misma.

Pues bien, dispone el artículo 53.b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística […] que «cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes». Este precepto lógicamente no es aplicable a supuestos anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto, siempre que no se pretenda la atribución de uso regulada en el precepto, esto es, si la inscripción queda limitada a la cuota indivisa [en realidad, en ese caso de no atribución de zona, tampoco se aplica a actos posteriores al AURH].

Pero si se quiere modalizar la comunidad existente sobre el garaje [por medio de la concreción señalando superficie], pasando de una comunidad ordinaria (artículos 392 y siguientes del Código Civil) a una comunidad especial con asignación de uso de plazas determinadas, con descripción singular de las mismas, deberá prestar su consentimiento a ello todos los copropietarios, dado el carácter de acto de alteración de la comunidad que comporta (artículo 397 del Código Civil) [pero esa concreción superficiaria no atribuye un nuevo uso exclusivo que ya resulta por la simple designación del número hecha al amparo del art. 68 RH permite abrir folio].

En este sentido, este Centro Directivo ha señalado reiteradamente (vid., por todas, la Resolución de 14 de febrero de 2013) [para garajes sujetos al AURH] […] que […] Para que pueda hablarse de propiedad separada en un régimen de propiedad horizontal no basta con definir una cuota abstracta respecto del todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concrete esa participación abstracta. Caso de faltar esa delimitación, las cuotas que se señalen por el propietario único del local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre sí, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número […]

De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo. Esa delimitación va a transformar la comunidad ordinaria preexistente en una comunidad especial con asignación de uso de plazas de aparcamiento determinadas, comunidad de carácter funcional, por razón de su destino [para garajes posteriores al AURH] […] Mutación jurídico-real para la que deberá prestar su consentimiento todos los copropietarios, dado el evidente carácter de acto de alteración de la comunidad que supone […]

Por ello en el presente caso, en el que las cuotas transmitidas constan inscritas sin delimitación del espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de uso exclusivo asignado, y en el que en el título calificado aparece ahora contenida dicha delimitación […] debe confirmarse la calificación de la registradora, pues tal y como está determinado el derecho objeto de la venta implica una alteración del régimen de comunidad, lo que exige el consentimiento de todos los restantes copropietarios del local […]

DESCRIPCIÓN INCOMPLETA. Igual suerte desestimatoria ha de correr la impugnación contra el otro aspecto del tercer defecto señalado en la nota de calificación, esto es, el carácter incompleto de la descripción de la plaza de aparcamiento asignada a la cuota indivisa transmitida.

Como se ha señalado anteriormente, el artículo 53.b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística […] impone, para los supuestos de transmisión de una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, que se incluya en el título «la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes» […]

Por tanto, habiéndose omitido en el título calificado los linderos de la plaza y la descripción de los elementos comunes del local destinado a aparcamiento en que aquella se ubica […] Sin que quepa aplicar en este caso la solución apuntada en la Resolución de 5 de febrero de 2018 de la inscripción parcial del título (en este caso mediante la inscripción de la rectificación de la venta de la cuota así como su asignación de número de orden de la plaza y del trastero), con suspensión de la superficie asignada en la escritura de rectificación a ambos elementos, solución que no resulta viable al concurrir en todo caso el primero de los defectos examinados que afecta a la totalidad del título, imposibilitando también su inscripción parcial. Todo lo cual lleva necesariamente a la confirmación de la calificación también en este extremo.

La conclusión anterior no puede quedar desvirtuada por la alegación del recurrente relativa a la elaboración de un plano por parte de un técnico titulado en el que figurarían los metros útiles, los metros construidos, incluyendo la parte proporcional de los espacios comunes y las respectivas cuotas de cada plaza de aparcamiento y trastero […]

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

BREVE COMENTARIO.– Se parte de que “Caso de faltar esa delimitación [del art. 53.b) AURH], las cuotas que se señalen por el propietario único del local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre sí, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número”.

  Esta afirmación se hace para los casos de ventas de garajes posteriores al AURH, sin embargo, a pesar de la resolución de 14 de febrero de 2013, creo que el vigente art. 68 RH permite esa individualización, que a falta de otra determinación se integra naturalmente con la situación posesoria. Ese es el caso que se trata en la resolución, donde con posterioridad al AURH se hizo en algunos casos, conforme al art. 68 RH, la asignación de número sin delimitar garaje y trastero y sin sujetarse a los requisitos descriptivos del art. 53.b) AURH.

  La asignación de número bastó, conforme al art. 68 RH, para atribuir el uso exclusivo de trastero y garaje y abrir folio independiente, por lo que los garajes ya tenían la consideración de objeto susceptible de uso exclusivo. De ese modo, en el presente caso, huelga reflexionar sobre si la modificación descriptiva confiere el carácter de exclusiva a la superficie o zona asignada a la cuota.

  Ahora bien, para hacer, por medio de una nueva escritura, la determinación de garaje y trastero que se pretende se coincide con la resolución que será necesario el consentimiento de todos los propietarios de garajes del local y que será necesaria la delimitación de la zona conforme al art. 53.b) citado.

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130.⇒⇒ HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. ADAPTACIÓN DE FIGURAS EXTRANJERAS. FIDEICOMISO DE RESIDUO.

Resolución de 14 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Sahagún, por la que acuerda denegar la práctica de inscripción de una escritura de adjudicación de herencia, sometida al Derecho sueco. (IES)

Resumen: La adecuación de instituciones extranjeras por notario y la adaptación de derechos reales por registrador presentan perfiles diferentes. La adaptación de una figura sucesoria extranjera a una institución conocida en nuestro Derecho, como es en este caso la sustitución fideicomisaria de residuo, exigirá la obligatoria comunicación previa al titular del derecho o medida.

Hechos.- En escritura se formaliza la sucesión parcial, respecto de los bienes situados en España, de don P. M. K., de nacionalidad sueca.

Registro.– Suspende la práctica de la inscripción, alegando:

No se aporta el título de la sucesión hereditaria, declaración de herederos abintestato, certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades (o acreditación, en su caso, de que no existe dicha obligación) del causante Don P. M. K. traducido y apostillado.   

No consta la nacionalidad sueca y no se prueba el derecho sueco.

No se aclara el sentido e interpretación de la cláusula conforme a la cual la única heredera (cónyuge) adquiere todos los bienes del causante en pleno derecho de disposición pero con la única salvedad de que el cónyuge adjudicatario no podrá modificar por testamento los derechos que los descendientes comunes pudieran ostentar sobre el residuo de los bienes (en caso de existir) adquiridos por la cónyuge supérstite en la herencia del cónyuge fallecido.

La cláusula viene a establecer una especie de sustitución fideicomisaria de residuo muy indeterminada ya que se circunscribe a los bienes que quedaren al fallecimiento del cónyuge supérstite, Doña M. C. K., en cuanto a los derechos que los descendientes comunes pudieran ostentar sobre el residuo de los bienes (en caso de existir), pero no se determina en qué casos pueden ostentar tales derechos ni en qué cuantía y extensión lo que genera una gran confusión en su interpretación.

Relacionado con lo anterior no se identifica a los eventuales descendientes comunes del causante y su cónyuge supérstite a los efectos de hacer constar, en su caso, algún tipo de derecho a su favor.

 El Notario interpuso recurso y alega fundamentalmente:

Que se aporta documento de notario público sueco, redactado en idioma español y debidamente apostillado, que debe considerarse el título de la sucesión.  

Que la nacionalidad sueca consta en el Registro y que consta quien hereda y cómo en el documento público sueco, que el artículo 82 de la LH establece que en la sustitución fideicomisaria simplemente se hará constar la cláusula de sustitución, por lo que no es posible exigir más requisitos que los que exige la legislación española para un español.

DIRECCIÓN GENERAL.- Estima parcialmente el recurso, en cuanto al segundo defecto observado, confirmando en lo demás la calificación de la registradora.

   A la sucesión de un nacional sueco abierta antes del día 17 de agosto de 2015. se le aplica el artículo 9.8 del CC español, que conduce a la ley nacional del causante, legislación sueca. La liquidación sucesoria del régimen económico matrimonial, no se regulará por el Reglamento (UE) 2016/1103, aplicable desde el 29 de enero 2019.

 El Derecho sucesorio sueco y en general el nórdico, se asemeja al Derecho anglosajón. El patrimonio hereditario se independiza de los sucesores, poseyendo personalidad jurídica propia y quedando sujeto a administración.

 La declaración de inventario ante la Agencia tributaria sueca (Skatteverket), obligatoria, es el documento público que demuestra quienes son los sucesores y en qué forma suceden.

En el presente supuesto, el causante y su cónyuge estaban casados bajo el régimen legal de ganancias y sin testamento.

   En el Derecho sueco, a falta de distribución previa del patrimonio conyugal, por defecto (Capitulo 3 SFS 1958: 637, enmendado SFS 2005: 435) el cónyuge hereda el patrimonio común y sucesorio, limitándose exclusivamente la disposición mortis causa que quedará prefijada por el fallecimiento del primer consorte abintestato.

 La adjudicación de los bienes al cónyuge quedará en una posición especial, próxima, como señala la registradora, a la institución española de la sustitución fideicomisaria, (artículos 82 de la LH y 59 de la Ley 29/2015).

El título sucesorio es la declaración de herederos (relación de sucesores e inventario ante la oficina tributaria), que se acompaña de documento expedido por notario sueco que certifica los particulares de aquel Derecho.

 No consta la aportación de certificado de defunción del causante apostillado– Suecia NO es parte del Convenio n.º 17 de CIEC (Convenio de Atenas). RECUERDA que si fuere presentado ante una autoridad española, tras el 16 de febrero de 2019, certificado de defunción procedente de un Estado miembro, éste no necesitará ser apostillado, artículo 2 del Reglamento (UE) n.º 2016/1191, de 6 de julio de 2016, ni tampoco traducido si está acompañado del impreso estándar multilingüe al que se refiere el artículo 7 expedidos por autoridad, con los requisitos formales que allí se establecen (fecha, firmas sello o timbre de la autoridad expendedora).

No se aporta certificado del Registro de últimas voluntades español, ni complementariamente –dada la fecha del fallecimiento del causante, anterior, como se ha indicado, a la aplicación del Reglamento 650/2012–, expresión de la inexistencia de Registro Oficial de Testamentos en Suecia, Estado del que es nacional del causante cuya ley es aplicable y en el que no existe registro oficial testamentario alguno.

La nacionalidad sueca del causante si consta del mismo Registro.

 La traducción parcial de los textos que acompaña el notario a la escritura calificada no reúne los requisitos establecidos en la disposición final decimosexta de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de la Acción y del Servicio Exterior del Estado, ni se está en un supuesto de exceptuación (vid. Resolución de 4 de enero de 2019) sin que exprese el notario su conocimiento suficiente de la lengua sueca.

  Por lo tanto, el primer defecto debe ser íntegramente confirmado.

El segundo defecto, ligado al anterior, consiste en que, a juicio de la registradora, no se ha probado el Derecho sueco.

 De la lectura del documento resulta que da por probado el mismo por referencia al juicio de ley de notario sueco que acompaña a la copia autorizada formulado directamente en español y apostillado. Es sabido que el artículo 36 del Reglamento Hipotecario tiene el carácter de norma especial en materia de cooperación jurídica civil y mercantil (disposición adicional primera de la Ley 29/2015). El defecto no puede ser mantenido.

  Finalmente, en cuanto al último defecto, informa que en Derecho sueco desde la reforma del Código Civil de 1987, se considera preferente el interés del cónyuge, cuando concurre, como en este caso, con hijos comunes, de suerte que la adjudicación hereditaria, de no haber partición, puede quedar diferida al fallecimiento del supérstite.

  En la escritura se dispone la adjudicación a la viuda de los bienes del difunto, por título sucesorio, pero también por su procedencia matrimonial. Se indica «sin que pueda modificar por testamento su destino». Sobre esta limitación, la certificación del notario sueco puntualiza que dicha adjudicación al supérstite lo es en pleno derecho de disposición, es decir con total libertad de administración, disposición y enajenación por cualquier título y modo, con la única salvedad de que el cónyuge adjudicatario no podrá modificar por testamento los derechos que los descendientes comunes pudieran ostentar sobre el residuo (caso de existir) adquiridos por el cónyuge en la herencia del consorte fallecido, todo ello con expresa cita de los preceptos atinentes de su legislación.

 La inscripción como fideicomiso de residuo que sugiere la registradora, como institución española más próximasupone la previa adaptación de la figura extranjera desconocida a la figura licita más próxima española.

La adaptación de derechos reales se contempla por primera vez en una norma europea en el artículo 31 del Reglamento (UE) n.º 650/2012, y posteriormente en los artículos 29 respectivamente de los Reglamentos del Consejo 2016/1103 y 2016/1104. Dada la inaplicación de este instrumento europeo por razón de la fecha del fallecimiento del causante (y sin perjuicio de los términos del artículo 1.2.k) y.l) del mismo texto), el reflejo registral de la posición jurídica del cónyuge viudo requerirá sin duda de la correspondiente adaptación en los términos de nuestra legislación nacional artículo 61 –también adecuación, artículo 57, para los documentos notariales – de la Ley 29/2015, de 30 de junio, de cooperación jurídica internacional en materia civil. La diferencia entre adecuación y adaptación no es meramente terminológica, habiendo preferido el legislador reservar la expresión adaptación al ámbito registral. La pretensión de incorporación de derechos con transcendencia registral en base a un documento público extranjero, desconocidos en el Derecho español –sin prejuzgar su actuación en el ámbito de los reglamentos citados– implicará que el registrador deberá, con carácter previo a su calificación, como procedimiento registral separado, adaptar lo solicitado a lo establecido en nuestro ordenamiento, con finalidad similar y el límite de no producir más efectos que los previstos en el Estado de origen.

La adaptación de una figura sucesoria extranjera a una institución conocida en nuestro Derecho, como es en este caso la sustitución fideicomisaria de residuo, exigirá la obligatoria comunicación previa al titular del derecho o medida. Cualquier interesado podrá impugnar la adaptación directamente ante un órgano judicial (artículo 61.2 de la Ley 29/2015).

En el presente caso no se realiza por el notario autorizante la adecuación de instituciones extranjeras, referida a la correcta ejecución de documentos públicos expedidos o autorizados por autoridades distintas de las españolas –no resoluciones judiciales– que presenten en España efectos equivalentes y persigan finalidades e intereses similares. Actuación notarial requerida y que presenta perfiles independientes a la adaptación registral.

Finalmente, también se separa, artículo 59, párrafo segundo, de la Ley 29/2015, la adaptación registral de la posibilidad de que pueda ser reconocida incidentalmente una resolución por el registrador. Recordando la Resolución de este Centro Directivo de 7 de octubre de 2002, se trataría de aceptar la figura extranjera, en cuanto encaja estructuralmente en el Derecho español y adaptar al Derecho interno el contenido y efectos del derecho real foráneo, todo ello bajo el ropaje técnico de la nueva técnica de la adaptación registral.

 Es necesaria la correcta identificación de los hijos interesados (artículos 59 de la Ley 20/2015, 9 de la Ley Hipotecaria y 51 y 82 del Reglamento Hipotecario –designación nominativa–) y domicilio, precisando su notificación a efectos de la constancia de que no hay oposición a los efectos del instituto adaptado, salvo expresa aceptación de éstos, en escritura complementaria del título calificado. (IES)

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131.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN EN CUANTO A LOS ANEJOS ASIGNADOS

Resolución de 14 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir una escritura de rectificación de otra de división horizontal.

Resumen: La rectificación del anejo asignado en la división horizontal requiere, como requisito esencial, el consentimiento del titular de la finca registral cuya rectificación se pretende.

Hechos: Se trata de una escritura otorgada en 1969 por la que se rectificó otra de división horizontal otorgada en 1967, en virtud de la cual se hace constar el error padecido en la asignación de los anejos de dos entidades con intercambio de los mismos.

Presentada en su día dicha escritura, se dio la circunstancia de que se practicó la rectificación sobre una sola entidad, asignándole el anejo correcto.

Mediante escritura de compraventa autorizada el día 7 de septiembre de 2018, el titular registral del elemento privativo rectificado lo vende a la ahora recurrente, que presenta la escritura de rectificación antes citada acompañada de certificación del acta de la junta de propietarios celebrada en aquel momento en la que consta que la rectificación pretendida fue autorizada por unanimidad de todos los titulares de los elementos privativos de la división horizontal, asistentes todos a la junta.

La registradora objeta que no se identifica de manera fehaciente a los asistentes a la junta de propietarios para poder comprobar que consta el acuerdo unánime de todos los titulares registrales, actuales propietarios y sus cónyuges, para proceder a la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.

La recurrente, por el contrario, defiende la posibilidad de practicar la inscripción de la rectificación pretendida al haberse formalizado en su momento con cumplimiento de todos los requisitos legales y ser atribuible al Registro de la Propiedad el error de rectificar tan sólo una de las dos fincas afectadas, lo que se traduce en una doble inscripción de uno de los anejos.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: La determinación de los elementos que constituyen anejos inseparables de los elementos privativos constituye parte del contenido esencial del título constitutivo (artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal) por lo que cualquier modificación que  les afecte debe quedar sujeta a las normas establecidas para la modificación del mismo.

Es por ello por lo que se exige el acuerdo unánime de la junta de propietarios con el consentimiento de los actuales titulares registrales de los elementos de la división horizontal (aunque sea como acto colectivo o unanimidad presunta, cfr. artículo 17, regla 8, de la Ley sobre propiedad horizontal), y el consentimiento específico e individualizado del titular del elemento cuya rectificación se pretende, cuyo derecho de dominio quedaría afectado en su contenido esencial al variar el objeto del mismo en tanto en cuanto pasaría de ser titular de un anejo diferente  con otra ubicación, linderos e incluso superficie.

Rechaza el hecho de que la modificación fue autorizada por quienes en su día ostentaban la propiedad de esos elementos privativos, por cuanto, para los titulares actuales no producen efecto aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente.

Tampoco admite llevar a cabo la rectificación utilizando el mecanismo previsto para la rectificación del Registro en sentido amplio ni el de la doble inmatriculación.

El de la rectificación, porque al tratarse de un error de concepto (artículo 216 de la Ley Hipotecaria),  no consta ni el consentimiento de la registradora ni el del titular registral del elemento privativo cuyo anejo quedó sin rectificar y que ha de ser ahora modificado.

El de la doble inmatriculación (artículo 313 del Reglamento Hipotecario), porque para ello sería preciso que los titulares de asientos registrales previos hayan tenido en el procedimiento la intervención prevista en las leyes para evitar su indefensión.

Comentarios: Muy lógica la solución a la que llega nuestro CD ya que la rectificación solo la solicita la titular registral de una de las fincas, no así el de la finca cuyo anejo inseparable e indivisible ha de ser sustituido, siendo su consentimiento expreso requisito esencial e imprescindible para poder practicar la rectificación, ya sea por la vía de la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, ya por la de la rectificación del error de concepto, ya por la de la doble inmatriculación. (MGV)

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132.** OBJETO DEL RECURSO. PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO

Resolución de 14 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, por la que se deniega la expedición de una certificación. (CB)

Resumen: Se confirma la denegación de una certificación literal de una finca solicitada por un eventual causahabiente del titular registral por no haber justificado ante el registrador su interés legítimo, no habiendo acreditado ser causahabiente.

Hechos y denegación registral: Se debate en este recurso si el recurrente tiene interés legítimo, directo y conocido para solicitar una certificación literal y total del historial de una finca.

Son hechos relevantes para la resolución de este expediente.

– Se solicita del Registro de la Propiedad certificación literal de las fincas registrales 10.231 y 9.550.

– La finca 9.550 se describe como un erial de 28 áreas, 73 centiáreas y 25 decímetros cuadrados sobre la que existe una vivienda rústica de 87 metros cuadrados, y la otra, la 10.231, como una vivienda rústica de 87 metros que linda con todos sus vientos con terreno.

– Se expide la certificación solicitada en cuanto a la finca registral 10.231 por haberse acreditado por el peticionario ser heredero de la titular registral con los documentos aportados.

– Respecto de la finca 9.550, se deniega la certificación por no ser ni haber sido el peticionario titular registral de derecho alguno inscrito o anotado sobre la citada finca, ni acreditar ser causahabiente de alguno de los titulares registrales [actuales], por lo que no se acredita el interés legítimo para solicitar certificación literal de la totalidad de los asientos de la finca vigentes y no vigentes.

– Los padres de la causante vendieron la finca a otros señores y estos a su vez a los actuales titulares registrales.

Recurrente: Alega el recurrente que la finca 9.550 se encuentra entre las integrantes de una herencia yacente a la que ha sido llamado y que está siendo ocupada por persona a la que se le ha requerido notarialmente para que justifique su derecho a dicha ocupación y contra la cual se ha interpuesto demanda. Añade además que hay una confusión en la descripción de los linderos de las fincas y su superficie tal y como aparecen en el Registro.

Resolución: Confirma la denegación.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

CUESTIÓN PREVIA. Con carácter previo, conviene recordar que recurso solo puede versar sobre calificaciones y no sobre asientos ya realizados […] No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión del recurrente, señaladamente la cancelación de un asiento ya practicado al entender aquél que se fundamenta en una calificación errónea, cuestión reservada al conocimiento de los tribunales […]

Por tanto si el interesado entiende que la descripción de su finca (o a la que pretende tener derecho) no está actualizada podrá ajustar dicha descripción por cualquiera de los procedimientos previstos para la concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral previstos en el título VI de la Ley Hipotecaria e incluso si sospechare que hay una posible doble inmatriculación […]  podría acudir al procedimiento del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, previsto a tal efecto, sin que sea el recurso gubernativo el cauce para solucionar estos conflictos.

REQUISITOS DE LA PUBLICIDAD FORMAL. 3. Entrando ya propiamente en el objeto del recurso […] el registrador, debe calificar en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal […] atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y en tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral puede incluir o debe excluir de dicha información.

[1] La publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales o administrativas. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.

[2] En relación con el interés legítimo, sostiene la Dirección General […] que debe ser: a) un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado […] b) ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo […] y c) ha de ser legítimo. Este concepto de interés legítimo es un concepto más amplio que el de «interés directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés licito […]

Por tanto, tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral.

Ello no significa que el registrador pueda discrecionalmente manifestar el contenido de los asientos registrales, sino que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos.

[3] […] es preciso cohonestar esta simplicidad procedimental [de la publicidad formal] con la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que inspiran nuestra legislación en materia de protección de datos […] en los casos en que el solicitante de la información sea el propio titular registral de la finca, el interés legítimo debe presumirse […] [pero] ello no dispensa de la aplicación de la citada legislación en materia de protección de datos, debiendo por ello el registrador […] adoptar las debidas cautelas respecto de los datos personales de otras personas incluidos en los citados asientos, respecto de los cuales se ha de valorar […] la concurrencia de un interés legítimo […] en relación con la causa o finalidad a que responda la solicitud.

En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso- Administrativo, de 7 de junio de 2001, recuerda la necesidad de expresar la causa y finalidad de la consulta […] la mera mención de un motivo, aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple o certificación solicitada, sino que será el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en la solicitud, el que determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión de los datos que, a su juicio y bajo su responsabilidad, facilite el registrador al peticionario de la información.

5 En cuanto a la posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados […] es preciso que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes.

Del análisis del historial registral no resulta que la causante a cuya herencia haya sido llamado el solicitante, sea o haya sido en ningún momento titular registral estando inscrita la finca a favor de un tercero que nada tiene que ver con ella; es más de toda la documentación aportada en el expediente por el propio recurrente se deduce que el titular actual adquiere de una persona que no es la causante de la herencia controvertida, por lo que dicha finca no deberá adicionarse en dicha herencia, no añadiendo ninguna información desconocida la expedición de una certificación relativa a la finca solicitada (concretamente resulta de la documentación aportada en el expediente que fueron los padres de la causante quienes vendieron la finca a otros señores y estos a su vez a los actuales titulares registrales).

No acreditando, por tanto, el interés legítimo necesario para solicitarla, debe confirmarse la calificación del registrador. Todo ello, se entiende sin perjuicio de que pueda aportarse ante el registrador la documentación incorporada con el escrito de recurso o la que el recurrente estime conveniente, al objeto de acreditar el interés legítimo.

Dado que el presente supuesto no concurre interés legítimo […] no procede analizar en estos casos cuales son los datos personales que puede recoger la publicidad que se expida aunque en el futuro habrá que tener en cuenta el importante cambio normativo introducido por la nueva Ley Orgánica de Protección De datos 3/2018, de 6 de diciembre, que se adapta a lo previsto en el Reglamento Europeo de Protección de datos, que establece en el artículo 2.3: «Los tratamientos a los que no sea directamente aplicable el Reglamento (UE) 2016/679 por afectar a actividades no comprendidas en el ámbito de aplicación del Derecho de la Unión Europea, se regirán por lo dispuesto en su legislación específica si la hubiere y supletoriamente por lo establecido en el citado reglamento y en la presente ley orgánica. Se encuentran en esta situación, entre otros, los tratamientos realizados al amparo de la legislación orgánica del régimen electoral general, los tratamientos realizados en el ámbito de instituciones penitenciarias y los tratamientos derivados del Registro Civil, los Registros de la Propiedad y Mercantiles».

En consecuencia, la Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

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133.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 15 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mérida n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un decreto de ejecución de títulos no judiciales.

Resumen: Procede la suspensión de todas las ejecuciones hipotecarias que se sigan en el momento de declararse el concurso, aunque ya se haya celebrado la subasta. Sólo se alzará y continuará la ejecución si se incorpora al procedimiento una resolución del juez del concurso que declare que los bienes no son necesarios para continuar la actividad. 

Hechos: Se solicita la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación de títulos no judiciales.

El registrador hizo una primera calificación en la que se suspendió su inscripción por no aportarse mandamiento de cancelación de cargas, no acreditarse el pago de los impuestos, y no constar la situación arrendaticia.

Dichos defectos se subsanaron y se aportó mandamiento de cancelación, tras lo que fue objeto de una segunda nota de calificación en que se suspende la inscripción por corresponder al Juzgado Mercantil iniciar la ejecución o realización forzosa de la garantía al estar en concurso el deudor.

El recurrente entiende que al haberse celebrado la subasta antes de la fecha de declaración del concurso, es en ese momento en el que debe entenderse cumplida la teoría del título y el modo y que no debe el ejecutante sufrir las consecuencias del retraso en la expedición del decreto de adjudicación.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Con carácter previo, la DG recuerda que conforme al artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria la calificación debe ser global y unitaria ya que la situación concursal figuraba anotada preventivamente en el Registro de la Propiedad a la fecha de la primera nota de calificación, sin que ello constara en la misma, por lo que entiende que el registrador “debe extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad”.

Para la resolución del recurso son esenciales el artículo 568 de la LEC, apartados 2y 3  (reformado por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre) y los artículos 56 y 57 de la Ley Concursal operada por la Ley 38/2011, de 10 de octubre, de los que se deriva “que el Letrado de la Administración de Justicia decretará la suspensión de la ejecución en el estado en que se halle en cuanto conste en el procedimiento la declaración del concurso” y “que sólo se alzará la suspensión de la ejecución y se ordenará que continúe cuando se incorpore al procedimiento testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que los bienes o derechos no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor”. Y que tal suspensión se acordará por el letrado de la Administración de Justicia del juzgado de primera instancia que este conociendo de la ejecución de la garantía real”.

A continuación  hace referencia a las reglas relativas a las ejecuciones de garantías reales tras la declaración de concurso del titular del bien o del derecho sobre el que se hubiera constituido la garantía (artículos 56, 57 y 155 de la Ley Concursal):

  1. La primera es aquella según la cual, desde la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes o derechos de la masa activa necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, no pueden iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos.
  2. La segunda, que, desde la declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas a esa fecha sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa quedaran suspendidas, si no lo hubiesen sido ya como consecuencia de la comunicación por el deudor del inicio de negociaciones con los acreedores, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta.
  3. La tercera regla se refiere a que los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes o derechos de la masa activa no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado que pretendan iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos o que pretendan alzar la suspensión deberán acompañar a la demanda o incorporar al procedimiento judicial o administrativo cuya tramitación hubiera sido suspendido el testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que no son necesarios para esa continuidad. Cumplido ese requisito podrá iniciarse la ejecución o alzarse la suspensión de la misma y ordenarse que continúe ante el que era originariamente competente para tramitarla.
  4. La cuarta regla se refiere al fin de la prohibición de inicio o continuación de ejecuciones de garantías reales sobre cualquier clase de bienes, desde la fecha de eficacia de un convenio que no impida el ejercicio del derecho de ejecución separada; o desde que hubiera transcurrido un año a contar desde la fecha de declaración de concurso sin que hubiera tenido lugar la apertura de la liquidación.
  5. Y la quinta regla, por la que la abierta la fase de liquidación se producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución o la realización forzosa de la garantía sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso.

Vemos que el carácter del bien o del derecho va a tener trascendencia para el ejercicio de la acción antes de la apertura de la fase de liquidación (artículo 56.1, párrafo primero, de la Ley Concursal) y carece de ella cuando se ha iniciado la fase final de concurso de acreedores y cualquiera que haya sido el momento en que se produzca  la apertura de tal fase , debiendo el acreedor privilegiado esperar para obtener su satisfacción, a que el bien sobre el que recae el derecho real de garantía se enajene conforme a las reglas imperativas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación de esta clase de bienes (artículos 149.2155.4 de la Ley Concursal).

En lo que respecta a las alegaciones del recurrente relativas al momento en que se debe  de tener por cumplida la teoría del título y el modo, son rechazadas puesto que el Supremo en las ejecuciones judiciales la sitúa  con la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, que tiene lugar existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) lo que,  en nuestro caso tuvo lugar con posterioridad a la declaración del concurso, de su anotación en el registro, y de la notificación efectuada por el registrador al juez de Primera Instancia e Instrucción.

Por lo anterior no se puede inscribir una adjudicación obtenida con violación de normas legales imperativas mientras no se aporte testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que el bien ejecutado no es necesario para la continuidad de la actividad empresarial o profesional del deudor.

Comentarios: Vemos con esta resolución que el sistema legal vigente privilegia al «ejecutante madrugador», que hubiera iniciado la ejecución antes de la declaración de concurso o después de que transcurriera un año a contar desde esa declaración sin que hubiera tenido lugar la apertura de la fase de liquidación, penalizando al “trasnochador” con la perdida al derecho a iniciar la ejecución una vez iniciada la fase de liquidación y ello con total independencia del carácter de los bienes sobre los que recaiga aquella.

Es interesante, asimismo, el recordatorio que hace la DG sobre el momento en que según el TS, se produce en las ejecuciones judiciales la efectiva transmisión del bien. (MGV)

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134.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. CÓMPUTO DEL PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO.

Resolución de 15 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Orgaz, por la que se suspende la cancelación de las cargas posteriores a una anotación preventiva de embargo. 

Resumen: La anotación preventiva caducada no produce ningún efecto ni por tanto cancelatorio de anotaciones posteriores. Si el plazo para recurrir termina en día inhábil se entiende prorrogado hasta el hábil siguiente, incluso si el recurso se presenta telemáticamente.

– HECHOS: Se presenta mandamiento judicial de cancelación de cargas posteriores a una Anotación Preventiva de embargo ya caducada.

– La REGISTRADORA, ante la literalidad de los Arts 86 y 97 LH, Art 175-2 RH, y  reiteradísima doctrina de la DGRN (véanse, por todas, las RR. de 20 y 24 de julio y 10 oct, 2017la R. de 19 septiembre 2018…), inscribe la adjudicación del rematante basada en la anotación caducada pero deniega la cancelación de los asientos posteriores, porque tras la caducidad la anotación pierde todos sus efectos.

– La SL adjudicataria recurre invocando las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015 y 7 de julio de 2017, y otras de las Audiencias, que señalan que la certificación de cargasprevia tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación, por lo que el adjudicatario debe adquirí la finca en tal situación, siendo por tanto posible cancelar los asientos posteriores incompatibles.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrinaconfirma su reiterada doctrinaanterior, a pesar de las 3 citadas St TS: señala que las 2 primeras se refieren a anotaciones anteriores a la LEC-2000 (que en materia de anotaciones puso fin a la inseguridad jurídica que suponía la prórroga indefinida de anotaciones anticuadas, derogando el Art 199-2 RH).

Y en cuanto a la STS 7 julio 2017 señala el Centro Directivo que ninguna norma establece que la Certificación de cargas produzca la prórroga (legal tácita) de la anotación preventiva, NI tampoco hay base legal para extender una Nota Marginal anunciando tal posible prórroga. El registrador debe atenerse estrictamente a la Ley en cuanto a la caducidad de los asientos y sus efectos, y caducada la anotación es como si nunca hubiera existido, sin que el registrador tenga elementos para valorar si deben o no mantenerse alguno de sus efectos. Para ello ya existe la posibilidad de prorrogar, incluso sucesivamente, las anotaciones, lo que es la clave para evitar tales problemas. Lo contrario produciría inseguridad jurídica y el riesgo de que en un procedimiento posterior se solicitara una nueva certificación de cargas, que en esta ya no se incluya una previa caducada, y que al final esa anotación previa si produjera efectos en perjuicio de quién no pudo conocerla (por estar ya cancelada por caducidad).

Por tanto, en el plano registral el registrador debe ceñirse a la Ley y a la estricta prioridad del registro: la caducidad extingue la anotación y sus efectos (que NO es una “hipoteca judicial”, sino un asiento provisional y no definitivo). Ello NO significa que el adjudicatario deba necesariamente soportar y pasar por los asientos posteriores, que es posible que civilmente NO le perjudiquen, pero esa es una cuestión que debe resolver el Juez y no el registrador, en un procedimiento judicial (p.ej tercería de dominio o de mejor derecho) contradictorio dirigido a todos los titulares de esos asientos posteriores, para que puedan alegar lo que les convenga sin indefensión. 

  • Se reitera en este mismo mes en las RR 29 de marzo (#153) y 4 abril 2019 (#161).

– En cuanto al CÓMPUTO de los PLAZOS para interponer el recurso, el Art 327 LH permite presentar el recurso no solo ante la Oficina del Registro sino ante cualquier AA.PP y el Art 31-2 L.P.Advo.Comun de 1 octubre 2015, permite la presentación ante la oficina virtual de Ministerio de Justicia, por tanto telemáticamente, en cualquier momento y día, hábil o no. Dado que el plazo termina en sábado que es inhábil, y el recurso tiene acceso telemático, ese mismo sábado, el plazo queda prorrogado hasta el inmediato hábil siguiente (Art 30 L.P.A.C. 2015) es decir lunes, con lo que el recurso sí se interpone en plazo. (ACM)

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135.** ANOTACIÓN DE EMBARGO ORDENADA POR JUZGADO MERCANTIL: TRACTO SUCESIVO

Resolución de 18 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de La Unión n.º 2, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo, por aparecer la finca inscrita a nombre de persona distinta del embargado. 

Resumen: No cabe la práctica de la anotación preventiva de embargo sobre finca inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, salvo decisión judicial previa sobre el levantamiento del velo en procedimiento civil entablado contra el propio titular registral (Art. 20 LH)

Hechos: Se plantea en el presente recurso si puede anotarse un embargo, cuando el mandamiento se dirige contra persona distinta del titular registral, y en dicho mandamiento nada se dice sobre la existencia de otra titularidad extrarregistral no inscrita.

Registrador: Fundamenta la denegación en el artículo 20 LH y la inaplicación del artículo 629.2 LECivil, sustancialmente.  

Recurrente: Alega una serie de razones que se irán viendo según se resume la doctrina de la Resolución.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 DOCUMENTOS CALIFICADOS: La calificación registral no ha tenido a la vista todos los datos ni documentos pertinentes: Conforme a la reiterada doctrina del Centro Directivo “el recurso no puede fundarse en documentos que el registrador desconocía en el momento de realizar la calificación” (RR. 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero de 2009, 1 de agosto y 26 de septiembre de 2014 y 20 de julio de 2017, entre las más recientes). 

2 INEXACTITUD EN LA TITULARIDAD REGISTRAL EX. ART 39 LH: No puede alegar dicha inexactitud, en su beneficio, el que disponiendo de los medios para lograr la concordancia entre Registro y Realidad no lo hizo (artículos 32 y 40 de la Ley Hipotecaria. Conforme al párrafo segundo del artículo 38 LH lo que debe hacer el recurrente solicitar la inscripción de las sentencias relacionadas en su escrito de recurso a fin de que el Registro refleje la verdadera titularidad declarada por dichas resoluciones judiciales, tras lo cual podrá trabar los embargos que se dirijan contra el titular registral que aparezca como tal tras la inscripción de dichas sentencias.

3 ARTÍCULO 629.2 LECivil: (i) No procede su aplicación cuando de la documentación calificada no resulta que el titular registral traiga su causa del embargado, como exige dicho precepto. (ii) El artículo 629.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no permite la anotación del embargo sino la anotación de suspensión del embargo. (iii) No cabe aplicar dicho artículo cuando la falta de tracto o defecto apreciado se considere como insubsanable, según pone de manifiesto esta Dirección General en Resoluciones de 2 de julio de 2014 y 16 de noviembre de 2015.

4 ÚLTIMO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 20 LH: Para practicar la anotación del último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que permite trabar la anotación aunque la finca esté a nombre de persona distinta del embargado se exige, (i) en primer lugar, que se trate de causa criminal; (ii) en segundo lugar, es necesario que «a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento».

Conclusión:

1 Debe denegarse la práctica de la anotación preventiva de embargo cuando la finca esté inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, y sin decisión judicial previa sobre el levantamiento del velo de la personalidad jurídica (Art. 20 LH).

2 Cuando el legislador quiere excepcionar la regla del tracto sucesivo lo establece expresamente, así en procedimientos criminales (artículo 20 LH) o embargos tributarios (Art. 170.6 LGT).

3 La decisión sobre el levantamiento del velo no puede tomarse al margen de un procedimiento civil entablado contra el propio titular registral del bien salvo en los supuestos legalmente admitidos.  (JAR)

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136.** SENTENCIA DE CONDENA A OTORGAR INSTRUMENTO PÚBLICO. TÍTULO INSCRIBIBLE

Resolución de 18 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Chiva n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Valencia. 

Resumen: En caso de sentencia de condena, ésta no es título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo.

Hechos: Mediante escritura de compraventa una entidad vende a otra determinadas fincas registrales. En dicha escritura se pacta una condición resolutoria de carácter personal que no tiene acceso registral. Posteriormente, mediante sentencia dictada por la Audiencia Provincial se condena a la entidad demandada a otorgar instrumento público de forma que la sociedad demandante recuperase el dominio de las fincas registrales vendidas previo reintegro del precio. Con posterioridad, se dicta auto en el que se tiene por emitida la declaración de voluntad de la entidad demandante para otorgar el documento público. Se presenta además escrito emitida por la parte demandada solicitando la compensación de la cantidad que tenía que ser reintegrada por parte del vendedor para recuperar el dominio.

Presentado a inscripción, la Registradora suspende la inscripción por no existir mandato judicial firme en el que se estime la pretensión del escrito presentado en el juzgado en el que se declare la compensación añadiendo que una vez exista dicho documento judicial firme, debería otorgarse escritura de resolución de la venta.

La DGRN confirma la nota de calificación y reitera su doctrina sobre el alcance del artículo 708 LEC que puede ser sintetizada de la siguiente forma:

1º. Las sentencias declarativas o constitutivas con transcendencia inmobiliaria son directamente inscribibles siendo título formal apto para ello el testimonio de la resolución judicial firme.

2º. Frente a las sentencias declarativas o constitutivas, en caso de sentencias de condena (sentencia que impone una obligación de hacer como emitir una declaración de voluntad negocial), para que proceda su inscripción debe tramitarse el correspondiente proceso de ejecución. Señala el Centro Directivo que: “Cuando la sentencia como en el presente caso impone una obligación de hacer, consistente en emitir una determinada declaración de voluntad negocial, no es aquélla el título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo. En este caso la sentencia no es presupuesto directo de su inscripción, sino de la legitimación del juez para proceder, en ejercicio de su potestad jurisdiccional a su ejecución específica, supliendo la inactividad o resistencia del condenado”.

     Interpretando el artículo 708 LEC, procede distinguir,

1) Si estamos en presencia de un acto unilateral (por ejemplo: cancelación hipoteca, condición resolutoria, el ejercicio de un derecho de opción…) o bilateral.

– Si es unilateral: el Juez suple la voluntad de la parte rebelde y el testimonio de la sentencia firme es de por sí inscribible sin que luego la parte demandante – actor tenga que otorgar escritura pública.

– Si es un acto bilateral: el Juez suple la voluntad de la parte rebelde pero no de la parte demandante – actor por lo que:

1) La parte demandante – actora que tiene que otorgar escritura pública, (porque el Juez puede suplir la voluntad del demandado pero no del demandante. La parte demandante debe comparecer ante Notario para proceder a la elevación a público apoyándose en los testimonios de la sentencia condenatoria y del auto de emisión de voluntades que suple la voluntad del demandado.

2) No hay que reiterar la voluntad del demandado que ya ha sido suplida por el Juez.

2) En cuanto al título inscribible,

– En los actos unilaterales, será el testimonio de la sentencia firme.

– En los actos bilaterales, será el testimonio de la sentencia firme de elevación a público, el auto por el que el Juez suple la declaración de voluntad y la escritura pública y ello por las os razones siguientes:

1) Aun cuando al amparo del artículo 708 LEC el Juez emita una declaración de voluntad en sustitución forzosa del obligado no suple la declaración de voluntad del demandante que debe constar en escritura pública por aplicación de los artículos 3 LH, 1217, 1218, 1279, 1280 CC, 143 y 144 RN.

2) El auto del artículo 708 LEC tan sólo viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente. (ER)

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137.** COMPRAVENTA. EXONERACIÓN AL TRANSMITENTE DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Resolución de 20 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Gérgal, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Es posible que el adquirente de un inmueble, no consumidor, exonere al transmitente de su obligación de presentar un certificado de eficiencia energética.

Hechos:  Se otorga una escritura de compraventa de una mitad indivisa de un inmueble al otro copropietario en la que el adquirente exonera al vendedor de presentar el certificado de eficiencia energética.

El registrador suspende la inscripción porque considera que no cabe renunciar a dicho certificado ya que la norma es imperativa.

El interesado recurre y alega que el comprador ya es copropietario de dicha vivienda y que la única finalidad del Real Decreto 235/2013 respecto de la obligación de aportar el certificado energético, es proporcionar información al adquirente de la vivienda, y esa obligación del transmitente se convierte en un derecho del adquirente y, de esta forma, puede renunciar a su derecho, dado que la renuncia no contraría el interés, ni el orden público, ni perjudica a terceros, por lo que la renuncia es válida. En igual sentido el notario autorizante en su informe y además  añade que si el adquirente hubiese devenido titular por extinción de condominio, no hubiese hecho falta dicho certificado, ya que solo se exige para ventas o arrendamientos y no en otras adquisiciones

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: En los casos de venta a un no consumidor se puede renunciar a dicha exigencia de aportar el certificado, máxime si se tiene en cuenta que el comprador ya era copropietario de la mitad indivisa del inmueble objeto de la compraventa  conforme a lo dispuesto en el artículo 6.2 del Código Civil que establece: «La exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros».

Por tanto son dos los requisitos para la validez de la renuncia: 1) que no se contraríe el interés o el orden público, lo que se vislumbra en las prohibiciones determinantes establecidas por la Ley, circunstancia que concurre en el presente supuesto por tratarse el renunciante de no consumidor  a diferencia de las prohibiciones existente cuando se trata de consumidores; y  2) que no perjudique a tercero, lo cual resulta claro pues la presente renuncia no afectará a un tercer adquirente o arrendatario, en su caso. 

COMENTARIO.- Desde el punto de vista registral el cumplimiento o incumplimiento o exoneración de la obligación de aportar certificado de eficiencia energética nunca debió de considerarse defecto pues para que lo sea o bien tiene que afectar a la validez del acto jurídico (la compraventa), que no es el caso, o bien tiene que haber una norma que imponga expresamente el cierre registral (falta de NIF, o de identificación de los medios de pago, por ejemplo) ya que no todo incumplimiento  es defecto registral. En el presente caso, además, la normativa regula expresamente la consecuencia del  incumplimiento por el vendedor, que considera una infracción grave y penaliza con una multa de 601 a 1000 euros.  

A mayor abundamiento es incongruente que si no se aporta por el vendedor el certificado (diga lo que diga el comprador) la escritura sea inscribible, como es práctica habitual y pacífica, pero si el comprador renuncia expresamente ello se convierta en defecto.

En cuanto al fondo del asunto, la norma que exige el certificado de eficiencia energética es imperativa para todos los propietarios, sean consumidores o no, pues, la norma persigue un fin general que es propiciar un menor consumo energético advirtiendo al comprador de ello (como ocurre con los electrodomésticos) y aunque la norma beneficie al adquirente o arrendatario no le da un derecho a decidir, no es un derecho dispositivo y por tanto renunciable. Por ello, ante ese interés general perseguido entiendo que no cabe la renuncia (vía abierta también para el fraude). (AFS)

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138.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Resolución de 20 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: La oposición fundada de la Administración basada en una posible invasión del dominio público es suficiente para rechazar la inscripción de una representación gráfica alternativa.

Hechos: Mediante instancia privada suscrita por el administrador único de una mercantil se solicita la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de una finca registral.

El registrador deniega la inscripción por una posible invasión de dominio público, existiendo oposición expresa por parte del Ayuntamiento manifestada en el curso del procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, basada en el hecho de que según las coordenadas georreferenciadas de la parcela que se presentan, esta ocuparía suelos calificados como viario en el Plan General de Ordenación Urbana.

El recurrente alega:

Que la negativa a  la inscripción no está suficientemente motivada.

Que solo menciona la posible invasión sin que la afirme de un modo concluyente.

Que la mera calificación en el Plan General de Ordenación Urbana como viario de parte de la finca a georreferenciar no implica per se, en ningún caso, que el mismo devenga parte del dominio público.

Que la finca está incluida en una unidad de ejecución, que tras modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana se ejecutará a través del sistema de cooperación, siendo necesario para ello la aprobación del correspondiente proyecto de equidistribución, cuya aprobación habilitará a la Administración actuante para proceder a la inscripción en el Registro de la Propiedad de los terrenos de cesión obligatoria, resultando que tal proyecto de reparcelación no ha sido aprobado, debiendo el registrador haber comprobado este hecho, en virtud de los medios de que dispone, habiéndose manifestado en la instancia presentada esta circunstancia.

Que, la oposición del Ayuntamiento y la calificación del registrador impedirían en un futuro la materialización de las cesiones a realizar, por no haber tenido acceso al Registro la rectificación descriptiva propuesta, al no poder determinarse el perímetro de la finca registral.

Además alega el no haber podido tener acceso al contenido de las alegaciones.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Con carácter previo a la resolución aborda la afirmación del recurrente relativa a la supuesta falta de motivación de la nota de defectos, para lo que haciendo referencia a su doctrina ya reiterada sobre cómo ha ser la motivación de la calificación concluye  que en la que nos ocupa “se señalan las dudas que a juicio del registrador impiden la inscripción de la representación gráfica, y los fundamentos en los que se apoya para justificarlas”  por lo que la considera  suficientemente motivada.

A continuación se centra en el fondo del asunto para lo que hace referencia al artículo 199 de la Ley Hipotecaria que regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que «el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica». El apartado 2 se remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a las mismas actuaciones de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

Aunque la ley no se pronuncia sobre la necesidad de dar traslado de las alegaciones al promotor del expediente, como ya ha dicho la DG, el artículo 342 del Reglamento Hipotecario establece la posibilidad de poder expedir certificaciones de los documentos que se conserven en el archivo,  entre los que, se estarían los de las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

En este caso las dudas del registrador se basan en una supuesta invasión de dominio público, con oposición expresa de la Administración Pública basada en la ocupación de la parcela de suelos calificados como viario en el Plan General de Ordenación Urbana, por lo que habría que determinar si la mera afectación de la finca para ser destinada a viales implica su carácter demanial  antes de producirse la aprobación del instrumento de ejecución del planeamiento que determina la afectación de la finca para ser destinada a viales. La DG basándose en doctrina y la jurisprudencial declara con rotundidad “que la existencia de normas urbanísticas o acuerdos  sobre ejecución del planeamiento que afecten a terrenos de propiedad privada no implica que estos pasen al dominio público por tal razón, hasta tanto no exista el acto formal de cesión de tales terrenos”.

También, considera que pese a que el terreno en cuestión según el PGOU, estaba destinado a viario, estando incluido en una unidad de ejecución siendo necesario la aprobación del proyecto de equidistribución para que tenga lugar el traspaso de la titularidad de los terrenos de cesión obligatoria adquiriendo así el carácter demanial, “resultan justificadas las dudas del registrador, al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica”, puesto que la alteración de la configuración física de la finca  implicaría invasión de dominio público.

Asimismo rechaza que el registrador, deba de comprobar la efectiva aprobación administrativa del proyecto de equidistribución, por  la posibilidad de concurrir ésta y no haber tenido el correspondiente reflejo registral.

En base a todo lo anterior y a los términos del informe municipal que se  transcribe parcialmente en la nota de calificación, concluye que no puede procederse a su inscripción.

Comentarios: No obstante, no admitirse la inscripción de la representación gráfica alternativa en base a la oposición de la Administración nada impide que el interesado pueda ejercitar los recursos correspondientes ante dicha autoridad municipal o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada, pero sin que aquella se pueda contender por vía de las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica o el recurso contra la calificación. (MGV)

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140.** PARTICIÓN: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE EL VIUDO Y LOS MENORES REPRESENTADOS. 

Resolución de 21 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y manifestación y partición de herencia.

Resumen: Hay conflicto de intereses en la partición si el cónyuge viudo, titular de la patria potestad prorrogada, opta por el tercio de libre disposición en propiedad y por su cuota usufructuaria en vez de atribuirse el usufructo universal, cuando no se le concedió en el testamento la posibilidad de elegir.

Hechos: Se cuestiona si hay conflicto de intereses en una escritura de partición en la que el cónyuge viudo también interviene como titular de la patria potestad prorrogada de dos hijas que tienen modificada judicialmente su capacidad. La discusión sobre si existe o no conflicto de intereses entre la viuda y sus hijas representadas se fundamenta en lo siguiente: (i) En la partición no se adjudican proindiviso los bienes sino que hay atribuciones de bienes concretos; sin embargo, el testamento no asignaba bienes concretos sino que instituía a los hijos herederos por partes iguales (ii) La viuda, a quien se le había dejado el usufructo universal y vitalicio de la herencia, y cuando no fuera posible el tercio de libre disposición en pleno dominio además de su legítima usufructuaria, se adjudica el tercio de libre disposición en propiedad sin perjuicio de su legítima usufructuaria.

Registrador: No inscribe porque entiende que, tanto en la liquidación de gananciales como en las operaciones particionales realizadas, se procede a la adjudicación en pleno dominio de bienes concretos, sin que dichas adjudicaciones se ajusten a las disposiciones testamentarias del causante, surgiendo por ello un conflicto de intereses entre la madre y las hijas incapacitadas a quienes también representa, por lo que será necesario el nombramiento de un defensor judicial.

Recurrente: Alega que, precisamente en atención a las circunstancias personales de las dos hijas, se hizo la partición  de este modo, y que la ausencia de conflicto de intereses se ve corroborada por el juicio de suficiencia del notario, que no apreció su existencia.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 HAY CONFLICTO DE INTERESES entre la madre y las hijas por ella representadas cuando se adjudican bienes concretos mientras que el testamento instituye a los herederos por partes iguales, de modo que dichas adjudicaciones no se ajustan a las disposiciones testamentarias del causante. Es necesario el nombramiento de un defensor judicial.

2 HAY CONFLICTO DE INTERESES si el cónyuge viudo opta por adjudicarse el tercio de libre disposición en pleno dominio además de su cuota usufructuaria en vez de atribuirse el usufructo universal, cuando no se le concedió por el testador la faculta de optar. Dado que por las herederas decide su madre, que es a la vez adjudicataria de bienes, también hay conflicto de intereses.

3 JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA: El juicio notarial de suficiencia de la representación legal no puede salvar el conflicto de intereses, pues, cuando se trata de una representación legal de personas con capacidad modificada judicialmente, sólo corresponde salvar este conflicto de intereses, en su caso, a la autoridad judicial.

Comentario: Son bastantes las resoluciones que en los últimos años se han ocupado del conflicto de intereses en sede particional, como se puede apreciar en la cita que de ellas se hace en los Vistos. En dichas resoluciones hay supuestos en los que parece clara la existencia de tal conflicto y otros en los que la existencia de conflicto resulta más dudosa.

Como criterio rector a seguir cabe señalar lo siguiente: (i) La línea seguida por la Dirección General es la de fijar criterios que resulten lo más objetivos posibles. (ii) No se trata de decidir sobre la existencia de daño efectivo sino sobre la existencia de daño potencial a la vista de las circunstancias de cada caso. Decidida la existencia de un potencial conflicto de intereses será el juez quien lo determine y nombre  un defensor judicial (Art. 163 CC). (iii) Hay conflicto de intereses siempre que en algunas o varias de las operaciones particionales no hay un “automatismo”, de modo que media una decisión del representante que tiene consecuencias patrimoniales para representante y  representado.

En el presente caso parece claro, a mi juicio, que hay conflicto de intereses: si el representante liquida la sociedad de gananciales y se adjudica bienes concretos, y además  decide adjudicarse el tercio de libre disposición en vez del usufructo universal sin que se le haya concedido el derecho a elegir, es incuestionable a la luz de la doctrina del Centro Directivo que hay conflicto de intereses. (JAR)

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141.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE EXPROPIACIÓN PARA EXTENDERLA A TODA LA FINCA Y NO SÓLO A PARTE.

Resolución de 21 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 13, por la que se suspende la práctica de un asiento de rectificación.

Resumen: Sólo es posible rectificar el Registro con el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho o en virtud de resolución judicial en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

Hechos: Se trata de una instancia privada por la que se solicita la rectificación del Registro al constar en el mismo una segregación de parte de una finca de la que resultan dos, quedando inscrita una de ellas a favor de la entonces expropiada, como un resto no expropiado de la finca matriz. El error, por tanto, consiste en entender que no se expropió parte de la finca, sino que en realidad se expropió toda ella.

La registradora señala como defecto que el recurrente no es el titular registral de la finca y que para acceder a la rectificación pretendida es necesario consentimiento del titular registral o en su defecto resolución judicial

El recurrente afirma que es claro el error producido en la inscripción, ya que del documento de expropiación resulta que se expropió toda la finca registral.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Se reitera la doctrina clásica de nuestro CD por la que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) y su consecuencia necesaria es que su rectificación exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho y también recuerda que el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de un  asiento ya practicado.

El principio anterior se consagra en el artículo 40 de la LH que recoge las formas de rectificar las  inexactitudes del Registro que procedan de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la Ley.

En el caso que nos ocupa el recurrente considera que se cometió un error al inscribir la expropiación que fue de la totalidad de la finca no pudiendo haber un sobrante no expropiado a su favor, pero conforme a la doctrina anterior, esta cuestión no puede ser resuelta por vía de recurso sino que al estar el asiento bajo  la salvaguardia de los tribunales solo podrá, llevarse a cabo  conforme el procedimiento del artículo 40 de la ley.

Conclusión: Podemos concluir que con independencia de que la práctica de la inscripción sea acertada o errónea, al estar bajo la salvaguarda judicial no se puede rectificar sin el consentimiento de todos aquellos que se verían afectados con la inscripción de la rectificación o sin demandar a aquellos judicialmente. (MGV)

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143.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 22 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Daimiel, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en ejecución hipotecaria. 

RESUMEN: Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

– HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sobre una VIVIENDA NO HABITUAL, la subasta queda desierta, y se adjudica a la acreedora ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación (11,67%) de la finca.

– El REGISTRADOR califica negativamente, conforme a las RR. DGRN de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018, por entender que una interpretación conjunta del art 671 LEC con el art 651 LEC y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (Art 24 CE-78) impiden que la adjudicación de una finca sea inferior al 50% de su valor de tasación.

– El Banco ejecutante recurre oponiendo la literalidad del art 651 LEC, que se refiere solo a los bienes muebles (estableciendo un límite del 30%) y del art 671 LEC que no contempla tal limitación genérica, y únicamente limita el valor de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado (60% valor de tasación) lo que resultaría además del art 670-4 LEC y de la Disp. Adic. 6ª LEC.

  – Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación;
  – Doctrina: Reitera su reciente, pero ya consolidada, doctrina sentada en la Res de 20 de Septiembre de 2017 y las RR de 16 de febrero, 23 de marzo20 abril26 de octubre15  noviembre 2018, 22 febrero y 22 y 28 marzo 2019 señalando, conforme al Ppio Gral de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, y a una interpretación conjunta (Art 3 CC) del art 671 LEC con el art 651 LEC, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación, salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC. (ACM)

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144.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES

Resolución de 22 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 3, por la que se suspende la extensión de anotación preventiva de embargo ordenada en un mandamiento judicial.

Resumen: No existe presunción de ganancialidad de las deudas contraídas por uno de los cónyuges constante la sociedad de gananciales. Por ello no puede ser reputada y tratada como ganancial mientras no recaiga declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges.

Hechos: En procedimiento de ejecución de títulos ejecutivos se dicta mandamiento de embargo sobre bienes que tienen  la siguiente situación registral (i) Algunas de las fincas están inscritas a favor de la esposa del demandado con carácter privativo, en virtud de adjudicación en liquidación de gananciales formalizada en escritura pública. (ii) Otra finca consta inscrita en cuanto a una participación del 6,67% a favor del demandado por título de compra para su sociedad de gananciales.

Registrador: El registrador deniega la práctica de la anotación ordenada en cuanto a las primeras fincas porque están inscritas a nombre de persona distinta al demandado; y en cuanto a la última por no constar en el mandamiento que haya sido requerida de pago, demandada o notificada la esposa del demandado dada la naturaleza ganancial del bien.

Recurrente: Se opone y presenta junto al escrito de recurso una serie de documentos que no fueron presentados en el Registro al tiempo de emitir la calificación ni tampoco posteriormente para intentar la subsanación de los defectos observados.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

Lo solución debe partir de la diversa situación que presentan los bienes en cuanto a su titularidad:

1 Fincas están inscritas a nombre de la esposa del demandado con carácter privativo (Art. 20 LH y especialmente Art. 144. 4 párrafo segundo RH):

No cabe practicar anotación preventiva de embargo sobre finca inscrita a nombre del cónyuge del demandado con carácter privativo, a resultas de la liquidación de la sociedad de gananciales, si (i) no está declarado en juicio declarativo previo entablado contra ambos cónyuges que (ii) la deuda fue contraída por el cónyuge deudor bajo la vigencia del régimen de la sociedad de gananciales (iii) y es una deuda ganancial.

2 Finca inscrita a favor del demandado por título de compra para su sociedad de gananciales (Art. 144 párrafo primero RH y 541 LECivil):

Conforme al artículo 144 párrafo primero RH “disuelta la sociedad de gananciales, si no figura en el Registro su liquidación, el embargo será anotable si consta que la demanda se ha dirigido contra ambos cónyuges o sus herederos”.

No cabe practicar la anotación porque -dice la Resolución- que para anotar un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial, es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra ambos esposos, o que, habiéndose demandado sólo al que contrajo la deuda, se dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución al cónyuge no demandado, lo que tampoco resulta del mandamiento presentado.

Comentario: Únicamente destacar, por ser creencia bastante común como se aprecia en la práctica diaria, que en nuestro Código Civil no existe una presunción de ganancialidad de las deudas contraídas durante la vigencia de la sociedad de gananciales (cfr. artículos 1362 y 1365 del Código Civil), por lo que ninguna deuda contraída por un solo cónyuge puede ser reputada ganancial y tratada jurídicamente como tal mientras no recaiga la pertinente declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges, pues a ambos corresponde, conjuntamente, la gestión de la sociedad de gananciales (cfr. artículo 1375 del Código Civil). (JAR)

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145.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA POR ANTIGÜEDAD.

Resolución de 27 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Martorell n.º 1 a inscribir una escritura de cambio de uso de local a vivienda. 

Resumen: La certificación catastral descriptiva y gráfica junto con el anexo de antecedentes físico-económicos del inmueble cumplen los requisitos para poder constatar el cambio de uso en el asiento registral conforme a lo previsto en el Art. 28.4 TRLSyRU

Hechos: Se pretende inscribir una escritura en la que se modifica el uso de un departamento de una propiedad horizontal (que de local pasó a ser vivienda) acreditándose la antigüedad del nuevo uso mediante certificación catastral descriptiva y gráfica a la que se adjunta un anexo catastral sobre «Antecedentes en Catastro de un inmueble. Datos físico económicos», de donde resulta que desde el día 18 de octubre de 2010 hasta el momento de la expedición de la certificación (que tuvo lugar el día 6 de noviembre de 2018), el inmueble es calificado como «Clase: Urbano Uso: Residencial».

Registradora: Suspende la inscripción solicitada porque considera insuficiente para utilizar la vía prevista por el artículo 28.4 TRLS la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada a la escritura junto con el anexo catastral, del que resulta que el cambio de destino se produjo el día 18 de octubre del año 2010. La calificación sustitutoria confirma la primera calificación.

Recurrente: Defiende la posibilidad de la inscripción esgrimiendo argumentos jurídicos y prácticos, al considerar que no puede imponerse a los ciudadanos cargas que conlleven un gran coste en tiempo y dinero si no tienen una clara y expresa base legal

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 El uso atribuido al inmueble en el proyecto de edificación conforme al cual se concede licencia municipal no es una característica accidental de la edificación sino que forma parte de su estructura e integra el contorno que delimita el contenido del derecho de propiedad.

2 El posterior cambio del uso debe ajustarse a la normativa sobre inscripción en el Registro de obras nuevas y exige la correspondiente autorización municipal cuando así lo prevea la ley urbanística aplicable (Art. 28.3 de la Ley de Suelo).

3 Este cambio de uso puede documentarse acreditando los requisitos establecidos por la normativa urbanística o bien por antigüedad (Art. 28 apartados 1 y 4, respectivamente, del TRLS).

4 Admitida la posibilidad del acceso registral del cambio de uso acreditado por la vía prevista en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, ha de concluirse que la certificación catastral descriptiva y gráfica junto con el anexo de los antecedentes físico económicos del inmueble cumplen los requisitos para poder constatar el cambio de uso en el asiento registral conforme a lo previsto en el at. 28.4 TRLS.

Comentario: No queda claro por qué no se admite la documentación catastral aportada como medio de prueba de la antigüedad del cambio de uso, si es porque el anexo no está documentalmente incluido en la certificación catastral descriptiva y gráfica, o si es porque no menciona año por año el uso atribuido al departamento.

Desde el momento en que Notarios y Registradores en el ejercicio de nuestras respectivas funciones tenemos acceso directo a los datos registrales (acceso que normalmente determina en el caso de las escrituras públicas la incorporación del documentos catastral al instrumento público), el contenido del Catastro debe desplegar todos sus efectos, no pudiendo ignorar que tal contenido se presume cierto (Art. 3 en relación con el art. 9 punto 4 del TRLCI).

El uso inicialmente descrito en el asiento registral fue cambiado posteriormente según consta en la información catastral, por lo que nada se opone a que mediante el contenido del Catastro se modifique el uso y se rectifique la inexactitud existente sin necesidad de más pruebas, gastos y dilaciones, dados los efectos que tiene el contenido catastral según Ley. (JAR)

146.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y DERECHO DE REVERSIÓN OMNÍMODOS: DONACIÓN MORTIS CAUSA.

Resolución de 27 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 22 a inscribir una escritura de donación.

Resumen: El donante no puede reservarse la facultad de disponer «para sí» de los bienes donados, por lo que en buena lógica no puede tampoco reservarse indirectamente el dominio de los bienes donados por la simple decisión de recuperarlos sin más

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de donación de un bien inmueble hecha por los padres a una hija, lo que exige decidir si se trata de una donación “inter vivos” o “mortis causa” a la luz del clausulado negocial, que es el siguiente: “…donan la nuda propiedad (…) a su hija, «reservándose los donantes el usufructo vitalicio sucesivo y simultáneo de dicha finca, el cual se consolidará con el pleno dominio al fallecimiento de los usufructuarios (…)». Además, en la misma escritura se incluyen las siguientes disposiciones: «Tercero.– Los donantes prohíben a la donataria disponer de la finca donada, por actos inter vivos durante la vida de los donantes. Cuarto.– Reversión.–Los otorgantes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 641 del Código Civil, pactan la reversión a favor de los donantes para cualquier caso y circunstancia, que no deberán justificar».

Registrador: Deniega la inscripción pues de la interpretación conjunta de la donación resulta que la donataria no adquiere realmente derecho alguno en vida de los donantes. Se trata de una donación mortis causa» que no es inscribible.

Recurrente: Se opone a dicha interpretación porque dice que no se hace la donación “contemplatio mortis” y que numerosas resoluciones judiciales avalan su criterio. Cita varias sentencias que no resuelven sobre la normativa del Código Civil.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Indudablemente, la reserva del usufructo a favor de los donantes con prohibición de disponer impuesta al donatario durante la vida de los donantes es admisible.

 Sin embargo, ha de analizarse esta facultad en relación con el alcance que tiene la reversión establecida  «a favor de los donantes para cualquier caso y circunstancia, que no deberán justificar»”, resultando que, de la interpretación conjunta del clausulado, hay que decir que tal reversión “… viene a suponer (…) la facultad de revocación «ad nutum» por parte de donante (por lo que) debe concluirse que se trata de una donación «mortis causa».

2 Hay donación mortis causa  cuando se haya pactado expresamente o cuando así resulta de una “racional interpretación su revocabilidad «ad nutum» a favor del donante y no a favor de terceros”; siendo un dato que puede llevar a esta conclusión el pacto (añadido en este caso) en cuya virtud se prohibe al donatario disponer en vida del donante de la finca donada.

Conclusión: “A la vista del alcance de la reversión configurada en la escritura calificada, que viene a suponer la reserva de la facultad de revocación «ad nutum» por parte de donante, debe concluirse que se trata de una donación «mortis causa» cuando se haya pactado – o resulte así de una racional interpretación– su revocabilidad «ad nutum» a favor del donante y no a favor de terceros…”.

Comentario:

1 Una donación irrevocable con efectos post mortem es una donación entre vivos, no una donación mortis causa.

“… para precisar conceptualmente (y decidir si es o no posible su acceso al Registro) lo que técnicamente sería una donación «mortis causa» (…) se podría resumir afirmando que en la donación «mortis causa» el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien donado y la puede revocar, mientras que en la donación «inter vivos» con eficacia «post mortem» sí que lo pierde, pues hay transmisión de un derecho de presente aunque esté condicionada suspensivamente a la muerte del donante y puede acceder al Registro, con esa situación de pendencia, en beneficio del favorecido…”.

 En ocasiones, sin embargo, la distinción puede  no resultar sencilla y exigirá examinar conjuntamente el clausulado contractual para saber si la irrevocabilidad, que sigue siendo un principio general en nuestro Derecho de contratos (ex. art, 1256 en relación con el art. 641, ambos del Código Civil), ha quedado excluida en términos absolutos que desdibujen la donación en cuestión.

2 Por tanto, y admitiendo que la irrevocabilidad de la donación no es absoluta, las excepciones no pueden llegar al extremo de desnaturalizar la irrevocabilidad hasta el punto de eliminarla. Por ello debe precisarse lo siguiente:

a) Reserva de facultad de disponer: ¿Puede el donante reservarse la facultad de disponer “para si” de los bienes donados o de algunos de ellos? NO.

“La reserva del «ius disponendi» presupone la adquisición por un tercero y no tiene sentido hablar de disposición a favor del donante, pues estos términos equivaldrían a los de resolución, revocación o reversión de la donación» (Resolución de este Centro Directivo de 28 de julio de 1998) (…) otorgada una donación propiamente «inter vivos», el donante sólo puede variar la trayectoria de la titularidad del dominio donado para que, en lugar de ir al donatario favorecido con la donación en primer lugar, vaya a otra persona distinta, pero en ningún caso para que vuelva al propio donante: «(…) fuera de los casos especialmente previstos por la Ley (cfr. artículos 644, 647 y 648 del Código Civil) y de los expresamente pactados, el donante no tiene facultades para recuperar el dominio de los bienes donados …”.

b) Pacto de reversión: ¿Cabe la reversión de la donación por la simple voluntad del donante? NO.

La reversión en favor del donador (ex. art. 641 CC) “exige que se haya previsto una condición o plazo”, sin que pueda quedar al arbitrio absoluto del donante.

c) ¿Diferencias entre el pacto de reversión y la reserva de la facultad de disponer?:

“…mientras en el primero se prevé expresamente que, ante el cumplimiento de cierta condición o por el transcurso de un plazo, los bienes donados reviertan al donante, en el segundo lo que se pacta es la pérdida del dominio por el donatario, pero no la recuperación del mismo por el donante, sino que la propiedad se transfiera a un tercero. La reserva del «ius disponendi» presupone la adquisición por un tercero y no tiene sentido hablar de disposición a favor del donante, pues estos términos equivaldrían a los de resolución, revocación o reversión de la donación» (Resolución de este Centro Directivo de 28 de julio de 1998). (JAR)

147.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.

Resolución de 27 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Nules n.º 2 a cancelar una hipoteca unilateral.

Resumen: El requerimiento para poder cancelar una hipoteca unilateral a favor de las administraciones públicas ha de hacerse según la LPA (electrónicamente cuando el deudor es persona jurídica y electrónica o presencialmente si es persona física)

Figura inscrita una hipoteca unilateral no aceptada a favor de la TGSS. Los administradores concursales de la sociedad deudora presentan una escritura de cancelación en la que se inserta copia de notificación a la Tesorería con sello de presentación en la oficina de Castellón el 9 de enero de 2013. En dicha notificación los administradores concursales emplazan a la Tesorería General de la Seguridad Social para que acepte la hipoteca en el plazo de dos meses, con advertencia de que procederán a cancelar la hipoteca si en el referido plazo no se produce dicha aceptación, en los términos previstos en los art 141 LH y 237 de su Reglamento.

EL Registrador se opone por entender que es necesario requerimiento judicial o notarial al efecto y que al estar en concurso cabe que el acreedor se haya personado en el mismo por lo que se entendería tácitamente aceptada la hipoteca.

La Dirección acepta el recurso; y hace un esquema de la forma de proceder para hacer el requerimiento distinguiendo:

  1. con carácter general, si el acreedor hipotecario es una persona privada, el requerimiento a que se refiere el párrafo segundo del 141 LH habrá de realizarse por medio de requerimiento notarial o judicial.
  2. si el acreedor fuera una Administración Pública, dicho requerimiento debió acomodarse, al art 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, (en la actualidad se debe ajustar a lo previsto en la Ley 39/2015, de 1 de octubre) de modo que:
    1. si el hipotecante es una persona jurídica, deberá realizarse necesariamente por medio de comunicación firmada electrónicamente y presentada en el Registro electrónico de dicha administración,
    2. y si es una persona física, podrá optar por esa forma electrónica o por la presencial).

En este caso es una persona jurídica y no se hizo la comunicación telemáticamente; pero el Centro Directivo acepta la comunicación de conformidad con la normativa vigente en el año 2013 que es cuando se hizo el requerimiento: (art. 38.4 de la Ley 30/1992)

En cuanto a la posibilidad de que se hay podido producir una aceptación tácita de la hipoteca, la Dirección también rechaza el defecto ya que el art. 141 LH prevé imperativamente la forma en que ha de reflejarse la aceptación de la hipoteca unilateral: “nota marginal». Y el párrafo 2º del mismo artículo establece como premisa inevitable para poder instar la cancelación que «no constare la aceptación después de transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado». Por tanto, si no se ha practicado la nota marginal prevista en el párrafo primero después del citado plazo de dos meses, el hipotecante podrá cancelar la hipoteca en los términos previstos en dicho párrafo, con independencia de que en la realidad extrarregistral se haya producido la aceptación expresa o tácita de la hipoteca. (MN)

148.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 27 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: Cuando al pretender registrar un exceso de cabida e incorporar la representación gráfica el Registrador alega dudas de identidad de la finca, éstas tienen que estar motivadas.

Se pretende la incorporación de la representación gráfica de una finca y la consiguiente rectificación de la descripción.

El registrador se opone alegando dudas sobre la identidad de la finca ya que anteriormente ya se inscribió un exceso de cabida sobre la misma, pasando de 2 hectáreas a 9,24; ahora se pretende su rectificación con una superficie de 13781 m2.

La Dirección recoge su reiterada doctrina sobre los motivos en que puede basar sus dudas el registrador: pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público; a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas; o a que se encubran un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (arts 199 y 201 LH y RR de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, entre otras).

En este caso de este expediente la calificación se limita a poner de manifiesto la existencia de una previa rectificación superficial, invocando al efecto la aplicación analógica del último párrafo del apartado 3 del art 201 LH. Pero no se justifica en la nota de calificación ninguna de las circunstancias anteriormente señaladas y tampoco se identifican las fincas o titulares que eventualmente pudieran resultar perjudicados por la rectificación superficial pretendida. Por lo que se rechaza el defecto y se revoca la nota por falta de motivación.  (MN)

149.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 28 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Javier n.º 2, a inscribir un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. 

Igual que la anterior #143 adjudicando la finca por el 40,85% del valor de tasación. (ACM)

150.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 28 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. (IES)

RESUMEN: Es presupuesto de aplicación de cualquier actuación para la rectificación de descripción de la finca que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir.

Hechos: Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica alternativa a la catastral correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción, procedimiento del artículo 199LH.

CALIFICACIÓN: El registrador deniega la inscripción solicitada alegando dudas de identidad exponiendo una serie de circunstancias como son la procedencia de la finca por segregación y la presentación simultánea de otras rectificaciones superficiales de otras porciones segregadas de su misma matriz, todo ello unido a una enorme desproporción entre la superficie de la finca respecto a la de la representación gráfica aportada, de 2.500m2 a 21.397m”.

RECURSO: Se alega que las diferencias entre ambas descripciones obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro

DIRECCION GENERAL:  Confirma la calificación.

las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, siguiendo doctrina consolidada, establecen:

La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, esto es, la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, encubre el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente

Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa respecto de la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado.

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso cuando la rectificación superficial excediera del 10% de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y los importantes requisitos, trámites y garantías prevenidos en dicho precepto legal justifican esta interpretación sobre su ámbito de aplicación.

Sin embargo, como se afirmó en la Resolución de 1 de agosto de 2018, en todo caso, la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la realización de dichas actuaciones y deberá ser objeto de calificación por el registrador. Asimismo (Resolución de 5 de diciembre de 2018) aun cuando la identidad total entre la descripción literaria y la gráfica en el título sólo se exige en los supuestos de inmatriculación, es presupuesto de aplicación de cualquier actuación para la rectificación de descripción de la finca que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir.

Ello no sucede en el caso de este expediente en el que la desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral. (IES)

151.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 28 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. (IES)

Igual que la anterior #150 (IES)

152.⇒DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS PRESENTADOS POR ORDEN INVERSO A SU FECHA DE OTORGAMIENTO. PRIORIDAD VERSUS LEGALIDAD.

Resolución de 29 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 26, por la que se deniega la inscripción de una escritura de adición de herencia, habiendo presentado con posterioridad títulos contradictorios.

Resumen: Presentados dos documentos contradictorios por orden inverso a la fecha de otorgamiento, no cabe inscribir el presentado antes por entender que el segundo lo invalida, y el principio de legalidad prevalece sobre el de prioridad.

En una casa en régimen de propiedad horizontal figuran tres locales inscritos a favor de una misma persona, L.R.R. En 2010, mediante una escritura de herencia se inscriben dos de ellos – los que están en el lado izquierdo del portal – a favor del ahora recurrente, por herencia de su madre (titular registral hasta entonces) y hermana. Ahora, el 23 de noviembre, se presenta escritura de adición de herencia por la que el mismo se adjudica el tercer local – el que está al lado derecho del portal – al haberse omitido en la inicial escritura. Y el 28 de noviembre una escritura de 1967 por la que, en ejecución de un contrato, L.R.R. elegía el local de la izquierda y el resto quedaba asignado a A.M.M.

Es decir, se presentan 2 títulos incompatibles relativos a la misma finca, por el orden distinto a su otorgamiento.

La Dirección, después de hacer un resumen del principio de prioridad consagrado en el art. 17 LH en el que se dispone con claridad meridiana que  “Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.” Lo matiza diciendo que no es absoluto y que habrá de conciliarse con el principio de legalidad y con el de tracto sucesivo de manera que cuando se produce un conflicto entre dos documentos presentados sobre la misma finca debe determinarse la especie de conflicto que se produce: “Este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en el art 18 de la LH, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.” Entiende que el supuesto planteado la escritura de adición de herencia no puede inventariar un bien que la causante adjudicó en vida a otra persona en virtud de un título anterior, aunque se haya presentado después en el Registro, por ello no se trata de alterar el orden de presentación de los títulos, sino de que el segundo presentado hace inválido el primero.

Comentario: A mi juicio desacertadísima resolución que pone en cuestión uno de los principios básicos de la legislación hipotecaria cual es el principio de prioridad. ¿Qué pasaría si al mismo tiempo el heredero hipotecase la finca a favor de un tercero? ¿no es igual de invalida una venta si el vendedor ya hubiera enajenado la finca en un título anterior? Y si la adjudicación hereditaria ya estuviese inscrita en el momento de presentación del segundo título ¿la convertiría en valida? Creo que crea más incertidumbres que las que resuelve y poco ayuda a la seguridad jurídica, máxime cuando, hace menos de dos meses, la misma Dirección entendió que la revocación de un poder no se podía tener en cuenta en la calificación de un documento otorgado por el apoderado después de la revocación (R. 8 de febrero de 2019). (MN)

153.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 29 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Gernika-Lumo, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo.

Se reitera en este mismo mes en las RR de 15 de marzo (#134) y de 4 abril 2019 (#161). (MN)

154.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Resolución de 29 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tarragona n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación, dictados ambos en un procedimiento de ejecución hipotecaria. (CB)

Resumen: Para inscribir el decreto de adjudicación de la finca hipotecada en ejecución directa y las cancelaciones correspondientes, la demanda debe dirigirse contra el tercer poseedor de los bienes que tiene inscrito su título antes del inicio del procedimiento, desde que el acreedor conoce la inscripción de la adquisición.

Hechos: 1. Se debate si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados y practicables las consiguientes cancelaciones ordenadas en el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas si en el procedimiento no se ha demandado a quienes, no siendo deudor del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudor, adquirieron una participación la finca ejecutada e inscribieron su adquisición antes de iniciarse el procedimiento y de expedirse la preceptiva certificación de dominio y cargas.

Deben tenerse en cuenta los siguientes datos:

– La finca 12.776 constaba inscrita conforme a la inscripción 6.ª de 17 de agosto de 2005, a favor de los cónyuges don T. I. T. y doña D. G. T. en cuanto a dos terceras partes indivisas, y a favor de don I. T. T. en cuanto a la tercera parte restante.

– Con fecha 31 de agosto de 2005 se extiende inscripción 7.ª constitutiva de hipoteca a favor de «Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante» («Bancaja»).

–Con fecha 3 de diciembre de 2007 se inscribió la herencia por fallecimiento de don T. I. T., quedando inscritos cómo herederos del mismo su esposa, doña D. G. T., y sus tres hijos, doña I., doña I. y don I. T. T.

– Con fecha 28 de agosto de 2009 los herederos constituyen hipoteca a favor del mismo acreedor.

– El procedimiento de ejecución hipotecaria se inicia en el año 2013, extendiéndose con fecha el día 2 de diciembre de 2013 la nota marginal de expedición de certificación de cargas en la cual se hizo constar la existencia de los nuevos titulares.

– De los documentos presentados no se infiere que la titular registral de la finca haya sido demandada ni requerida debidamente de pago (artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) ni consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma.

Registrador: Suspende la inscripción de un auto de adjudicación de finca en ejecución directa porque la demanda debe dirigirse contra todos los titulares de la finca.

Recurrente: El recurrente alega que en virtud del artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la demanda deberá dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecarlos, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de los bienes, y en la fecha de interposición de la demanda la parte ejecutante, «Bankia, S.A.», desconocía el fallecimiento de don T. I. T., ya que las nuevas titulares del inmueble doña I. y doña I. T. T., no le comunicaron la adquisición.

Resolución: Confirma el defecto.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 La cuestión planteada debe resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo, que, en aplicación del artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria, extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa a que se haya demandado y requerido de pago a terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas. […]

De los arts. 685 y 686 LEC resulta que es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, disponiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.

Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley Hipotecaria) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales […] a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino la puesta de manifiesto por estos de la existencia de un obstáculo registral.

Todo ello no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de legitimación, al que se refiere el artículo 38 de la Ley Hipotecaria […]

3 Como se ha señalado, el párrafo primero del artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca.

El Tribunal Supremo había entendido que este requisito implicaba una «conducta positiva» a cargo del adquirente (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio del 2004) […] para rechazar que fuera suficiente que con anterioridad a la presentación de la demanda estuviera inscrito el título en el Registro de la Propiedad […]

Sin embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina) no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 de abril, […]

[1] De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada su adquisición frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada y el registrador debe calificar que ha sido demandado y requerido de pago conforme al artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria.

[2] Diferente tratamiento habría de darse a un caso en el que la inscripción a favor del tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda frente al que hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el comienzo del procedimiento. En esa hipótesis resultaría de aplicación lo dispuesto en el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo suficiente la notificación para que pudiera intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662 del mismo texto legal […] cuestión ésta que igualmente debe ser objeto de calificación conforme al artículo 132.2.º de la Ley Hipotecaria.

Pero en el presente caso, la inscripción en favor del tercer poseedor se había practicado varios años antes de que se iniciara el procedimiento de ejecución hipotecaria y además con posterioridad a la inscripción registral 8.ª de herencia antes citada, aparece inscrita otra hipoteca a favor de la misma entidad acreedora, constituida en virtud de escritura autorizada el día 8 de julio de 2009, que motivó la inscripción 9.ª de la finca extendida el día 28 de agosto de 2009, fecha anterior al procedimiento de ejecución, en la que comparecen como titulares de la finca los herederos de don T. I. T., su esposa, doña D. G. T., y sus tres hijos, doña I., doña I. y don I. T. T., por lo que no se sostiene el desconocimiento alegado.

En consecuencia, la Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

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155.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA “ANTIGUA” FIGURANDO INSCRITA YA LA OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN.

Resolución de 1 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Pola de Siero a inscribir una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad. 

Resumen: El artículo 28.4 de la Ley de Suelo se aplica a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad, tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro como si consta declarada e inscrita en construcción.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad cuando ya se encuentra inscrita una obra nueva en construcción con arreglo a la licencia urbanística en su día concedida. Aunque las dos descripciones de la edificación son muy parecidas, existen, no obstante, algunas diferencias entre la descripción del asiento registral y la contenida en la escritura cuya inscripción se pretende. Esta última omite cualquier referencia a la citada obra nueva en construcción ya inscrita, configurándose la actual como una declaración «ex novo» por antigüedad.

Registrador: Suspende la inscripción aunque no niega que se pueda inscribir una obra nueva declarada por antigüedad por estar inscrita anteriormente otra en construcción, sino porque nada se dice sobre qué hacer con lo ya inscrito.

Notario: Recurre amparándose en la R. de 28 de junio de 2016, que permite la inscripción en un caso como el presente.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 La Resolución confirma el criterio mantenido en la citada resolución de 28 de junio de 2016  diciendo que “… Es cierto, tal y como se recuerda en el escrito de recurso, que este centro directivo ha reconocido en reiteradas ocasiones que debe partirse de que el artículo 28.4 de la Ley de Suelo ha de entenderse de aplicación a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan implicar su demolición, y ello tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminación, como si fue declarada en construcción en un momento anterior a la declaración de su terminación…”.

2 Pero es que realmente la calificación no suspende la inscripción por tal motivo, sino que lo hace porque se trata de “… una escritura en la que se describe «ex novo» otra obra nueva muy parecida, pero con algunas modificaciones, y sin advertir cuál es la relación entre ambas operaciones, describiendo la parcela como si dicha obra nueva en construcción recogida en los asientos del Registro no existiera. Es preciso que la titular registral de la finca especifique si lo que quiere es cancelar esa inscripción previa y practicar «ex novo» la declaración de obra nueva, o, por el contrario, rectificar la declaración de obra inicial y hacer constar que ha sido terminada con la antigüedad que resulta de la documentación incorporada al título”.

Comentario: Baste como comentario el siguiente párrafo de la Resolución:

 “…  El principio de legitimación registral (artículos 1, párrafo tercero, y 38 de la Ley Hipotecaria) implica que se presuma la exactitud de todos los asientos del Registro en tanto no se declare otra cosa por los tribunales. Naturalmente, el titular registral de la finca podrá rectificar el Registro (artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), pero identificando con claridad el alcance de dicha rectificación para que el Registrador pueda realizar los asientos procedentes. Es obligación del Registrador practicar, a falta de indicación en contrario del presentante, los asientos que resulten necesarios para reflejar tabularmente todas las operaciones recogidas en el título. Pero son las partes otorgantes del título las que han de precisar hasta qué punto deben ser modificados los asientos registrales precedentes, sobre todo cuando, como ocurre en el caso objeto de este expediente, no cabe aplicar de forma automática el mecanismo de la cancelación de una inscripción por la inscripción de la transferencia del derecho inscrito (artículo 76 de la Ley Hipotecaria). (JAR)

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156.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PLUSVALÍA

Resolución de 1 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se suspende la inscripción de un documento mientras no se acredite la previa autoliquidación o declaración del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Resumen: A los efectos de entender cumplidos los requisitos para el levantamiento del cierre registral en el impuestos de la plusvalía municipal habrá de estarse a la ordenanza fiscal de cada Ayuntamiento, que son los competentes para regular dicho impuesto.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de bienes por herencia a favor de heredera única, que presenta instancia privada para ello junto con copia de un escrito dirigido al Ayuntamiento de Madrid-Agencia Tributaria solicitando la exención del pago del Impuesto sobre el Incremento Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Consta la entrada del escrito en la oficina de Registro de Economía y Hacienda del Ayuntamiento de Madrid.

Registradora: Suspende la inscripción porque «no se ha acreditado la autoliquidación o declaración del Impuesto sobre el Incremento Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana».

Recurrente: Se opone por entender que ha cumplido con las exigencias y formas previstas por la legislación aplicable

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 Conforme al artículo 254 LH, es doctrina consolidada (R. de 27 de noviembre de 2017) que para poder practicar en el Registro de la Propiedad la inscripción correspondiente de cualquier documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana deberá acreditarse previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del T.R. Ley de Haciendas Locales.

2 Partiendo de la premisa anterior debe tenerse en cuenta sin embargo, que esta figura impositiva resulta de exacción voluntaria a juicio de la entidad local (Art. 110.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales), por lo que serán los Ayuntamientos quienes reglamentariamente determinarán la existencia y las circunstancias –subjetivas y objetivas– determinantes del impuesto en cuestión.

3 Dado que el Ayuntamiento de Madrid, no obstante haber establecido como obligatorio el sistema de autoliquidación, permite presentar declaración ante la Administración Tributaria Municipal cuando el sujeto pasivo considere que la transmisión deba declararse exenta, prescrita o no sujeta (artículo 26 de la Ordenanza), en el supuesto planteado la heredera ha cumplido con lo dispuesto en la Ordenanza aplicable, siendo suficiente la documentación presentada para  levantar el cierre registral conforme a la norma prevista en el apartado b) del artículo 33 de la Ordenanza de Madrid reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (JAR)

En el Informe de este mes interesa ver la resolución 126 y el comentario de Alfonso de la Fuente

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157,** CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DONACIÓN INSCRITA COMO MODAL.

Resolución de 3 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granollers n.º 3 a atender la solicitud, reflejada en un acta notarial, de rectificar determinado asiento de dominio, o bien el contenido de una certificación registral que daba traslado del mismo. (CB)

Resumen: En una donación pura y simple de un inmueble adquirido para su destino a culto la DGRN considera que no hay modo, pero que debe aclararse por el registrador el asiento técnicamente defectuoso en ese sentido y que procede certificar de la finca eliminando toda referencia a la sujeción a modo de la donación.

Hechos: 1. Para la resolución de este recurso son relevantes los siguientes hechos:

a) En la inscripción 1.ª (de 6-2-81) de la finca 4.968 […] don F. R. R. D. «(…) hace donación de la misma a la Comunidad del (…), quien acepta […] [el derecho a la protección de datos es de las personas físicas, no de las jurídicas, por lo que no se entiende la consignación parcial del nombre del donatario] (…)». Y, después de reseñar dos servidumbres que se constituyen, se añade que «los bienes objeto de la donación, se adquieren con destino a finalidades de culto y religiosas en general, y particularmente las propias del Monasterio En su virtud, inscribo esta nueva finca, a favor de la “Comunidad del (…)”, a título de donación».

En certificación suscrita por el registrador el día 5 de noviembre de 2018, en el apartado «Cargas, limitaciones y advertencias», se indica lo siguiente: «La finca […] 4968 […] fue donada por don F. R. R. D. a la Comunidad (…) con destino a finalidades de culto y religiosas en general, y particularmente las propias del Monasterio adquirente».

b) En la escritura […] de 21 de diciembre 1977 […] que motiva la inscripción de dominio a título de donación, consta lo siguiente: «Cláusulas: Primera.–Don F. R. R. D., hace a la Comunidad del (…), donación pura y simple inter vivos, del pleno dominio de la finca descrita en el antecedente IV (…) Petición fiscal.–Dado que los bienes objeto de la presente donación se adquieren con destino a finalidades de culto y religiosas en general, y particularmente las propias del Monasterio, solicita del (…) la pertinente exención del pago del citado Impuesto al amparo de lo previsto (…)». En la misma escritura se incorpora un documento referido a la aprobación por parte del Arzobispado de Barcelona de la citada donación, en los siguientes términos: «(…) venimos en aprobar y aprobamos la proyectada cesión gratuita de una porción de terreno (…), a favor del Monasterio (…), con destino a las finalidades de culto y religiosas en general y, muy particularmente, a las propias del citado Monasterio cesionario, al que autorizamos tan ampliamente como menester sea en derecho, a fin de que […] pueda otorgar la pertinente escritura en la que acepte la expresada donación a los indicados fines (…) conducente a su definitiva inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente a nombre de la Entidad religiosa adquirente, a la que encargamos gestionar la obtención de los beneficios fiscales pertinentes al amparo de la legislación vigente (…)».

c) El título cuya calificación es objeto de este recurso es un acta notarial autorizada el 4 de diciembre de 2018 en la que la donataria manifiesta que «(…) Como de la escritura de donación resulta, la donación fue pura y simple y la frase transcrita por el Registrador que dice así «con destino a finalidades de culto y religiosas en general, y particularmente del Monasterio adquirente» es una mera manifestación fiscal y unilateral hecha por el Monasterio donatario que no merece ser incluida ni como carga, ni como limitación, ni como advertencia. En suma se trata de un error –material o de concepto– que debe ser rectificado en la forma prevista en la Ley Hipotecaria […] Y solicita, primero, que rectifique el error padecido en dicha inscripción con el objeto de dejar constancia de que la referida donación fue una donación pura y simple, sin ninguna carga ni limitación; segundo, que, si el registrador estimase que no procede la rectificación en los términos solicitados «emita certificado por el que se aclare y reconozca que la mencionada unilateral manifestación fiscal de la parte que fue donataria, que no del donante, no es carga ni limitación alguna del dominio del actual Monasterio titular que le impida disponer del pleno dominio de la finca libre de cargas, gravámenes o limitaciones, pues su inclusión en la certificación registral que se ha testimoniado en esta acta ha impedido la enajenación proyectada» […]

Registrador: El registrador denegó la rectificación de la inscripción 1.ª de la finca 4.968 «y, por tanto, la cancelación de la carga impuesta por D. F. R. R. D. al formalizarse la donación de aquélla a la Comunidad del (…) en escritura autorizada en fecha 21 de diciembre de 1977 (…), al considerar que el asiento fue correctamente extendido […] La cancelación de la carga modal exigirá que se acredite bien el consentimiento del donante, o de sus herederos, bien la oportuna resolución judicial firme […] Asimismo, denegó «la extensión de la certificación en los términos solicitados, es decir, reconociendo que el destino dado a la donación no constituye una carga ni limitación alguna del dominio […]

Recurrente: Los recurrentes alegan […] que la frase controvertida que en la inscripción figura fue una simple manifestación fiscal unilateral del monasterio donatario, que no merece ser calificada ni de carga, ni de limitación y ni siquiera ser mencionada como una advertencia, porque si no se expresaba en la escritura no podía constar en el asiento de inscripción; y el registrador en su calificación va más allá de lo que en el asiento de inscripción figura y afirma algo que el Registro no publica [luego en el Registro no hay modo], pues se inscribió la donación como una donación sin condición alguna y sin ninguna limitación del derecho del donatario adquirente. Por ello, y al haberse expedido una certificación dando noticia de una carga modal, solicitaba se emitiese certificación por la que se reconociese que la unilateral manifestación fiscal de la parte donataria no es carga, gravamen o limitación que le impida al donatario disponer de la finca, pues su inclusión en la certificación había impedido la enajenación proyectada […]

Resolución: La DGRN revoca la nota y ordena expedir la certificación eliminando el modo.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 En la donación con carga o modo, junto al ánimo de liberalidad que califica toda donación, existe una determinación accesoria de la voluntad del donante que pretende limitar la disposición que se realiza en favor del donatario con el propósito de obtener una determinada finalidad. Pero esa carga la impone el disponente o donante y de ella es lógica consecuencia la facultad revocatoria que la ley reconoce a aquél […]

3 En la escritura de donación a la que se refiere el presente recurso existe una inequívoca declaración de voluntad por parte del disponente (que es quien ha de imponer, por la propia esencia de la figura, el modo o carga), al expresar que «hace a la Comunidad del (…), donación pura y simple inter vivos, del pleno dominio de la finca descrita (…)». Y si hay algo contrapuesto en el mundo jurídico a una donación modal o con carga es una donación pura y simple; algo que no requiere mayor explicación […] Cuando el donante dona con una carga o modo «se dona para…», mientras que en el presente caso se donó pura y simplemente.

Al tratarse de una donación pura y simple, por no haber impuesto el donante (único que puede hacerlo) carga alguna, el asiento transcrito no es lo técnicamente preciso que procedía a la vista del contenido de la donación otorgada, conforme al art. 51 RH, reglas sexta y séptima […]

Como primera conclusión, si en el asiento, aun omitiendo la expresión «pura y simplemente», no se transcribió la carga impuesta es que la misma no existió […]

5 Sentado por tanto que lo que se formalizó en su día es una donación pura y simple y no una donación modal, debe entenderse racionalmente que eso es lo que refleja –aunque no con la deseable precisión– el asiento de inscripción, pues la legislación hipotecaria vigente en el momento de la inscripción exigía copiar en el mismo «literalmente las condiciones suspensivas, rescisorias, resolutorias y revocatorias establecidas en aquél» y esto no se hizo.

Ciertamente, el asiento no fue correctamente extendido […]

Asimismo, este Centro Directivo ha admitido en diversas Resoluciones […] la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación antes apuntado, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente (como acontece en el presente caso), independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.

6 En el caso al que se refiere este recurso no se trata de un verdadero error de concepto que, por lo demás, sería factible y obligado rectificarlo según lo antes expuesto; sino que se trata más bien de un supuesto de mera aclaración o extensión correcta de un asiento, ya practicado, mediante el simple cotejo con el documento que le sirvió de base, por lo que en puridad no cabría plantear la posible aplicación del artículo 218 de la Ley Hipotecaria, pues lo que procede es confrontar el asiento con el título y extender aquél correctamente si así es solicitado (algo que en este caso ha tenido lugar), conforme al actualmente vigente artículo 51, reglas sexta y séptima, del Reglamento Hipotecario. Existe un interés legítimo en la solicitud que merece todo amparo [¿judicial?] […] toda vez que como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo […] «(…) en nuestro Ordenamiento Jurídico, las restricciones singulares del contenido ordinario del derecho de propiedad precisan de un acto especial de establecimiento, no se presumen, son de interpretación estricta y deben ser recogidas de forma especial en el asiento –en concreto en el acta de inscripción– para ser eficaces frente a terceros». Y en el presente caso no hay carga alguna que consignar en el asiento de inscripción.

7 Por lo ya expuesto, y a la vista tanto de la escritura de donación como del asiento practicado en su día (que puede y debe ser aclarado en aras de la necesaria precisión de los asientos registrales), es también absolutamente procedente la segunda petición […] esto es «que emita certificación por la que se reconozca la unilateral manifestación fiscal de la parte donataria no es carga, gravamen o limitación». Y es que, aun imprecisamente, el Registro no publica en modo alguno tal gravamen o limitación del dominio, dado que se está, por las razones apuntadas, ante una donación pura y simple, y es lo que debe ser reflejado en la certificación omitiendo toda alusión que pueda inducir a apreciar una donación modal que no existe […]

Por lo demás, el artículo 228 de la Ley Hipotecaria determina que si el registrador se niega a la manifestación de los libros del Registro o a expedir certificación de lo que en ellos conste, el interesado podrá recurrir la decisión de éste ante esta Dirección General […] En el presente no existe, en puridad, una negativa a la publicidad, pero cabe aplicar analógicamente tales previsiones (que legitimarían por tanto la solicitud de los recurrentes), por lo que procede ordenar al registrador que la certificación expedida elimine toda referencia al pretendido carácter modal de la donación.

la Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

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158. () SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN

 Resolución de 3 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Torrelavega n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia en la que se declara la adquisición de dominio por prescripción de una finca.

Resumen: Solo pueden inscribirse las sentencias recaídas en procedimiento dirigido contra el titular registral, y siempre que hay transcurrido el plazo de la acción de rescisión del rebelde.

En una sentencia declarando el dominio por prescripción del demandante, se oponen por el registrador 3 defectos, confirmados todos ellos por la Dirección General:

  • El procedimiento debe dirigirse contra el titular registral, de acuerdo con el principio de tracto sucesivo consagrado en el art. 20 LH
  • Cuando la sentencia ha sido dictada en rebeldía, no basta que se a firme, sino que han debido transcurrir los plazos para el recurso de rescisión concedido al rebelde (art. 502 LEC) sin que haya sido ejercitado, cuya declaración compete al órgano jurisdiccional.
  • Ha de costar el estado civil del demandante (art. 51. 9 RH)

(MN)

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160.* ACTA NOTARIAL DE TERMINACIÓN DE OBRA. CERTIFICADO TÉCNICO. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 4 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir un acta de finalización de obra y protocolización de libro de edificio.

Resumen: La calificación registral tiene que estar suficientemente motivada y no puede hacerse en el Informe, porque ello provoca indefensión al recurrente.

Hechos: En una Acta de Declaración de Obra Nueva Terminada el técnico certifica que “..la edificación reseñada ha quedado terminada de conformidad con el proyecto objeto de licencia y la documentación técnica que lo complementa,..”.

La registradora suspende la inscripción porque «no se cumplen los requisitos establecidos en la Ley en la certificación expedida por el arquitecto». Y en su informe especifica que lo que debería reflejarse en el certificado «es que la obra se ha terminado con arreglo al proyecto para el que se concedió licencia (…)».

La notaria autorizante recurre argumentando que se ha cumplido íntegramente la legislación aplicable y que, a su juicio, la calificación impugnada carece de motivación jurídica alguna.

La DGRN estima el recurso.

Doctrina: La calificación registral tiene que estar suficientemente motivada y no producirse posteriormente en el Informe, pues ello provoca indefensión al recurrente .

En el presente caso califica de rigorista e infundada la calificación pues le resulta evidente que el certificado del técnico cumple todos los requisitos de la legislación vigente y respeta el espíritu y la letra de la legislación aplicable.

A mayor abundamiento, se testimonia en la misma acta la licencia de primera ocupación, lo que acredita también la terminación de la obra. (AFS)

161.() ANOTACIÓN CANCELADA POR CADUCIDAD. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 4 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Molina de Segura n.º 2, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento ejecutivo.

Se reitera en este mismo mes en las RR de 15 (#134) y 29 (#153) de marzo de 2019. (JCC)

162.*** TESTAMENTO CON NORMA PARTICIONAL. PARTICIÓN POR LOS HEREDEROS CON INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS

Resolución de 5 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Valencia de Alcántara-Alcántara, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. 

Resumen: No hay partición por el testador y mera norma particional cuando en el testamento se omite el inventario y el avalúo del caudal partible. Habiendo legitimarios se imposibilita, además, el cálculo de la legitima global y de las legítimas individuales, por lo que éstos han de concurrir en la partición junto a los herederos.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de partición otorgada por cuatro de los cinco herederos, hijos de la causante, que había otorgado testamento instituyendo herederos a los cuatro hijos otorgantes de la escritura y ordenado a favor de la hija no otorgante  un legado de la legítima estricta con asignación de bien concreto para su pago. En el testamento se nombraba un contador partidor que no interviene.

Registradora: No inscribe porque se trata de una partición efectuada por herederos, no por el testador ni contador-partidor. Por ello debe concurrir también la legitimaria a la formación del inventario, avalúo y cálculo de la legítima.

Notario: Entiende que se trata de una partición realizada por la testadora.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Se trata de una cuestión que ha sido tratada en numerosas (y recientes) resoluciones citadas en los Vistos. La cuestión se centra en dirimir si estamos ante una partición hecha por el testador o realizada por los herederos.

La Resolución llega a la conclusión de que NO hay partición hecha por la testadora en base a las siguientes consideraciones:

1 En el testamento no hay avalúo de los bienes ni se hace la adjudicación definitiva, sino que se marcan unas pautas para adjudicar en pago de la legítima estricta.

2 Se ordena un legado de cuota legitimaria asignándose una cosa para el pago de la misma. La determinación de la cuota legitimaria exige un avalúo de todo el caudal hereditario.

3  Por tanto, NO nos encontramos ante una auténtica partición del testador, por lo que debemos concluir en que las menciones que se hacen en el testamento son unas normas de partición.

4 Siendo unas «normas de la partición» no se produce ninguno de los efectos dichos antes para la partición del testador, y, por consiguiente, las operaciones de partición no son complementarias sino las propias de la partición hecha por los herederos conforme los términos del artículo 1058 del Código Civil.

Conclusión: En consecuencia, siendo necesaria la realización de inventario y avalúo a los efectos de determinar su cuota en el haber líquido del caudal relicto, debe intervenir en la partición la heredera forzosa en su calidad de legitimaria.

Comentario: La diferencia entre partición del testador y normas particionales es esencial porque, en el primer caso, se aplica el artículo 1056 CC y se “pasará por ella en cuanto no perjudique la legítima de los herederos forzosos”, quienes podrán ejercitar las acciones procedentes en defensa de su legítima si la consideran perjudicada.

 Sin embargo, tratándose de partición realizada por los herederos, se aplicará el artículo 1058 CC, caso en el que todos los herederos distribuirán la herencia “de la manera que tengan por conveniente”, incluso apartándose de las disposiciones testamentarias. Sin embargo, la omisión de uno de los herederos dará lugar a la rescisión (cuando no a la nulidad de la partición) si dicha preterición fue consciente y hasta con mala fe o dolo (art. 1080 CC).

Es cierto que puede haber verdadera partición aunque la realizada se deba complementar en aspectos no sustanciales. Sin embargo, lo omitido no debe ser de tal entidad que desnaturalice el concepto legal de partición, lo que ocurre cuando ni siquiera hay una valoración de los bienes y un inventario de los mismos. (JAR)

163.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. USUFRUCTO DE LA NUDA PROPIEDAD

Resolución de 5 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Alicante n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Resumen: Se formaliza una escritura de herencia, de la que resulta lo siguiente: fallece un primer causante, dejando viuda A y cuatro hijos. Tras él, ha fallecido uno de estos hijos (transmitente), sin aceptar ni repudiar la herencia del padre (art. 1006 c.c.), y que deja, a su vez, viuda B y tres hijos (transmisarios).  En la escritura de herencia comparecen los tres hijos y los tres nietos, hijos del hijo fallecido, asi como la viuda del primer causante (A), a quien se adjudica el usufructo vitalicio de toda la herencia, pero no interviene la viuda del transmitente (B), estimándose que, su usufructo legitimario tiene valor “cero”, tras adjudicar a la viuda A, el usufructo universal. La DG ratifica la moderna doctrina del derecho de transmisión, manifestando que, en estos supuestos, existe una sola herencia y además hace constar, que es posible un “usufructo sobre la nuda propiedad” a favor de la viuda (B) del transmitente, la cual debería haber concurrido a la partición de herencia del primer causante.

Hechos: Se formaliza una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren estos hechos:

1.- Fallece un primer causante (abuelo), dejando, a su fallecimiento, cuatro hijos y su viuda A, y habiendo otorgado aquel un testamento, en el que lega a su esposa (A) el usufructo universal de su herencia e instituye herederos, por partes iguales, a sus cuatro hijos.

2.- Uno de estos hijos (transmitente) fallece a continuación de su padre, sin aceptar ni renunciar su herencia (art 1006 c.c.), y deja, a su vez, viuda B y tres hijos (transmisarios), nietos, por tanto, del primer causante.

3.- Se formaliza la escritura de la herencia de dicho primer causante o abuelo, en la que comparecen todos los interesados, a excepción de la viuda (B) del transmitente, o sea que se personan:  la viuda de dicho primer causante (A), a la que se adjudica el usufructo universal; los tres hijos de aquel, que le han sobrevivido, y los tres nietos (hijos del hijo fallecido después), pero no interviene la viuda de éste último (B), en base a que se entiende que, estando atribuido el usufructo vitalicio de toda la herencia a la viuda del primer causante (A), ésta agota la totalidad de tal usufructo, sin que la viuda (B) del hijo fallecido (transmitente), pueda recibir nada por su cuota usufructuaria, al  tratarse de un “usufructo sobre una nuda propiedad” y tener un valor económico  de “cero”.

Registrador: El registrador califica la escritura de herencia negativamente, señalando como defecto, la falta de intervención de la viuda del transmitente o sea de B, quien debería haber comparecido en la escritura de herencia del primer causante (A), a efecto de participar, como el resto de intervinientes, en la fijación del inventario de la herencia de aquel y en la valoración de los bienes hereditarios del abuelo, debiendo de haberse determinado la “cuantía de sus derechos” en la herencia de éste, y siendo, por tanto preciso que, en la herencia del primer causante, hubieran intervenido, no sólo los tres hijos del primer causante y su viuda A, sino también los tres hijos del transmitente, y, necesariamente, además, su viuda B, quien debía haberse adjudicado unos “derechos legitimarios” (cuota usufructuaria) los cuales tenían un valor económico y siendo además tal usufructo inscribible en el Registro de la Propiedad (RS 12 septiembre 2001).

Notario: El notario autorizante de la escritura de herencia, recurre la calificación anterior entendiendo que, si bien ese usufructo legitimario de la viuda del transmitente, existe y podría evaluarse, ahora tiene un valor de “cero” y lo sigue siendo “cero” tras la herencia de primer causante y del transmitente, ya que el usufructo vitalicio que pudiera corresponderle a la viuda del transmitente, se encuentra absorbido íntegramente por el usufructo universal atribuido a la viuda del primer causante (A).            

 Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.

 Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

En un primer punto, trata de dar una salida definitiva a la concepción del derecho de transmisión (art 1006), al estimar que, en la configuración de este derecho, no existen dos transmisiones sino solo una, y hace constar:

Que si bien, históricamente, se ha debatido sobre la existencia, en este supuesto, de una o varias delaciones hereditarias, al fallecer el transmitente, con posterioridad al primer causante, entiende que son los transmisarios quienes llevan a cabo la aceptación o repudiación de la herencia del primer causante. Asi lo han tratado diversas RRSS (entre ellas, las más recientes de fecha 5 julio 2018, RS 28 septiembre 2018, y otra de igual fecha 28/09/2018). También históricamente, la jurisprudencia del TS, ha debatido sobre la existencia de una o varias delaciones, siendo la STS 11 septiembre 2013 -comentario-, la que ha zanjado la discusión, estableciendo que, en el curso de la herencia, no existe una nueva delación o fraccionamiento del ius delationis en el curso de la herencia, sino que, subsistiendo como tal, inalterado en su esencia y caracterización, este derecho, pasa al heredero transmisario.

Dice asi esta sentencia: “ No hay una doble transmisión o sucesión en el ius delationis,  sino un mero efecto transmisivo del derecho o poder de configuración jca, como presupuesto para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia, que ostentan ex lege los herederos transmisarios, de forma que, aceptando la herencia del heredero transmitente y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios suceden directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente.”  

 Esta misma tesis la ha sostenido la DG en distintas RRSS, las últimas 5 julio 2018 y 28 septiembre 2018, ya referidas, donde se expresa que “los transmisarios suceden el primer causante de manera directa y no mediante doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios. Sin embargo, la determinación de quienes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes, se determina por la sucesión del transmitente, y no por la sucesión del primer causante”.

En el presente supuesto hay que subrayar que confluye como interesada en la herencia una legitimaria (B) esposa del transmitente, con derecho a una cuota legitimaria consistente en una cuota legal usufructuaria respecto de uno de los hijos del primer causante, que ha fallecido con posterioridad al mismo.

En definitiva (reitera), existe una única sucesión (la del abuelo o primer causante) en la que deben intervenir – a efecto de aceptar o repudiar la herencia- los hijos supervivientes del primer causante (abuelo) designados como herederos por éste, asi como los herederos del hijo que sobrevivió, pero no pudo pronunciarse sobre la adquisición de la cualidad de herederos, ya que éstos son titulares de un ius delationis. La intervención de unos y otros (herederos del primer causante y del transmitente) es válida y eficaz.

Conforme a las RRSS citadas y sentencia del TS 11 septiembre 2013, el ius delationis, no se fragmenta en dos sucesiones, sino que, aceptada la herencia del primer causante por el transmisario, éste pasa a formar parte de la comunidad hereditaria, por lo que cualquier operación relativa a la partición de la herencia a la que estuviera llamado el transmitente, debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión del primer causante y entre ellos deben concurrir los legitimarios de dicho transmitente, incluida su viuda.

En el presente supuesto, en que existe una única sucesión (la del abuelo o primer causante), deben intervenir a efecto de aceptar o repudiar su herencia, tanto los herederos suyos designados en su testamento, como los herederos del hijo (transmitente) que, habiendo sobrevivido, no pudo pronunciarse sobre la adquisición de la cualidad de heredero. Por ello es necesaria la intervención de los herederos de ambos causantes (abuelo y padre).

En definitiva, los herederos transmisarios suceden directamente al primer causante de la herencia y, en otra sucesión distinta, al heredero transmitente fallecido, y ello porque los bienes del primer causante transitan directamente desde su patrimonio al de los transmisarios. Y es que el ius delationis del primer causante corresponde a los hijos que sobreviven y por disposición del transmitente a los nietos que comparecen, o sea a los herederos directos y a los herederos del fallecido posteriormente.

En definitiva, el ius delationis no se fragmenta en dos sucesiones, sino que la operación de partición de herencia, a que estuviera llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión y por tanto, en la partición de la herencia del primer causante debe intervenir el legitimario del transmitente. Desde que el transmitente muere, se defiere la legítima, que no puede ser menoscabada.

Pese a que, para el recurrente, el usufructo de la viuda del transmitente tiene valor “cero” o está vacío de contenido, hay que decir que, si bien la viuda del primer causante tiene un usufructo universal en su herencia, la viuda del segundo causante está pendiente de este usufructo mientras viva la viuda del primero. Se trata de un usufructo sucesivo (admitido por el art 469 c.c.) y a que se refirió la RS 24 noviembre 2004. El usufructo adjudicado es sucesivo y nace cuando se extinga el anterior, o sea se trata de un usufructo sobre la nuda propiedad que no tiene contenido pleno actual, pero permanece latente o expectante, mientras viva la actual usufructuaria. Este usufructo expectante (RS 21 diciembre 2011) ha sido reconocida por la DG, y se convertirá en usufructo pleno, una vez se extinga el usufructo vigente, convirtiéndose en usufructo pleno, sucesivo, perfecto, cuya inscribibilidad no ofrece duda, ya que lo contrario, supondría demorar la inscripción del usufructo, hasta el momento en que se produzca la consolidación, por extinción del primer usufructo. Por tanto, es admisible la validez y el contenido económico del derecho expectante de usufructo de B.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral (JLN)

COMENTARIO: Recojo el argumento relativo a un caso similar, recogido en NyR, en relación con la indicada RS de 12 septiembre de 2001, que dice: “En una partición de herencia, se adjudica una finca, en usufructo, al cónyuge viudo y en nuda propiedad, por mitad y proindiviso, a los dos hijos. En el mismo acto, uno de los hijos, dueño de la mitad de la nuda propiedad, la vende al otro, reservándose el usufructo sucesivo que, de la misma le corresponde, para cuando fallezca el actual usufructuario. La registradora inscribe la adjudicación hereditaria y la venta, denegando la inscripción de la reserva del usufructo que hace en ésta, por estar inscrito dicho dcho. a favor de persona distinta. La DG revoca la nota porque, lo que se reserva el nudo propietario, al vender la nuda propiedad de su mitad, es el usufructo que le corresponderá al consolidarse con aquella, el pleno dominio de la finca, y no el que tiene la titular actual del usufructo, estableciéndose en consecuencia, un usufructo sucesivo, admitido por el código civil.  El registrador argumentó que se tenía que haber sujetado la reserva a la condición suspensiva de que se consolidase a favor del nudo propietario vendedor, la adquisición futura del goce de la cosa (JFME).”

164.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 5 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 3, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

Igual que la anterior #143 NO cabe adjudicar la finca, sea o no vivienda habitual, por debajo del 50% del valor de tasación. (MN)

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165.** VENTA POR TUTOR SIN ACOMPAÑAR TESTIMONIO DEL AUTO DE APROBACIÓN JUDICIAL

Resolución de 10 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: En el caso de representación por tutor con autorización judicial para una venta no es necesario acompañar testimonio del Auto Judicial si el notario ha reseñado de forma suficiente y rigurosa el contenido del Auto (por ejemplo identificando el procedimiento y transcribiendo o testimoniando en relación la parte dispositiva).

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que uno de los vendedores está sujeto a tutela y representado por un tutor con autorización judicial para la venta directa. El notario reseña los datos de la incapacitación, del nombramiento del tutor y del Auto judicial (en realidad dos, pues hay un segundo auto complementario del primero) transcribiendo la parte dispositiva y emite un juicio de suficiencia de la representación.

El registrador, en una muy escueta nota de calificación, suspende la inscripción exigiendo que se aporte testimonio judicial completo de dicho Auto.

El notario autorizante recurre y alega la insuficiente motivación de la nota de calificación haciendo hincapié en que el destinatario de la calificación no es sólo el notario sino el interesado en la inscripción que por su falta de conocimientos jurídicos necesita conocer detalladamente la fundamentación de la calificación; y en cuanto al fondo del asunto, que ha emitido un juicio de suficiencia con todos los requisitos exigibles pues se ha identificado debidamente dicho documento judicial.

La DGRN revoca la calificación

Doctrina: Aunque reconoce la insuficiente motivación de la calificación y que el informe registral posterior al recurso no es el lugar adecuado para fundamentarla, sin embargo admite el recurso y entra en el fondo del asunto dando prioridad al principio “pro actione” a favor de la acción del recurso.

En cuanto al fondo del asunto, declara que no es una cuestión estricta de representación y juicio de suficiencia. Sin embargo aplica la jurisprudencia consolidada del TS, que en sus Sentencias de 20 de noviembre de 2018, citada por el recurrente, y 22 de noviembre de 2018, en virtud de las cuales el registrador tiene que revisar que 1) el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas y del complemento de las mismas de requerirse alguna autorización o habilitación adicional (la cual habrá de reseñarse de forma suficiente y rigurosa); y 2) que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio y así se exprese en el título presentado, a efectos de que eso, y sólo eso, pueda ser objeto de calificación.

COMENTARIO: Aunque la DGRN parte de que no es estrictamente una cuestión relativa al juicio de suficiencia notarial de la representación, lo cierto es que sí lo es pues la autorización judicial previa a la venta es uno de los elementos integrantes de la representación ejercida por el tutor que conforman el juicio notarial, y por ello aplica la doctrina del TS contenida en esas dos sentencias, que están referidas al juicio notarial de suficiencia de la representación y a la calificación registral de dicho juicio, no al ámbito de calificación de los documentos judiciales.

En el presente caso, el notario autorizante no se limitó a testimoniar en relación el Auto que contiene la autorización, sino que transcribió literalmente la parte dispositiva de dicha resolución judicial y emitió el juicio de suficiencia, por lo que  carece de sentido legal y práctico exigir un trámite adicional de aportación del testimonio completo de dicho documento judicial, que nada nuevo va a añadir a lo expresado en el documento notarial, con la dilación y molestias que ello supone para el interesado. (AFS)

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166.** INSTANCIA SOLICITANDO PARALIZAR LAS INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 10 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vilagarcía, por la que se deniega la presentación de un documento privado.

Resumen: No procede asiento de presentación de una instancia en la que el colindante, notificado de la inscripción de una base gráfica como consecuencia de una agrupación, pide la paralización de la inscripción. Cabe recurso  gubernativo contra la negativa al asiento de presentación.

Tiene entrada en el registro una instancia en la que se solicita la paralización de la inscripción de una representación gráfica georreferenciada de una finca, tras la comunicación efectuada por el Registro expresiva de que la misma ha quedado inscrita en virtud de escritura de agrupación, conforme a lo previsto en el art 9.b) LH.

La registradora se opone a practicar el asiento de presentación por ser un documento privado y porque tratándose de un supuesto de notificación a posteriori a los colindantes de una finca cuya representación gráfica georreferenciada ha quedado inscrita en virtud de uno de los supuestos de inscripción obligatoria regulados en el art 9 LH, no cabe la rectificación de la inscripción, que queda bajo la salvaguardia de los tribunales y exigirá bien el consentimiento del titular registral o bien la oportuna resolución judicial.

La Dirección analiza como objeto del recurso únicamente si procede o no la práctica del asiento de presentación.

En primer lugar considera que pese a haber desaparecido el recurso de queja frente a la negativa a practicar el asiento de presentación (Ley 24/2005 que dejó sin contenido el artículo 329 LH), el propio Centro ha considerado que esa negativa es una calificación más y frente a ella cabe recurso gubernativo.

Respecto al supuesto concreto, si era o no procedente extender asiento de presentación, confirma el criterio de la registradora: El art. 420.1 RH, en consonancia con el art 3 LH, ordena no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. La doctrina de la propia Dirección es que sólo cabe denegar la presentación cuando el documento sea indudablemente de imposible acceso al Registro (art. 420.3 RH, que prohíbe extender asiento de presentación de «los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna»). Sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación.  Pero es lo que ocurre en el supuesto del recurso: el recurrente pretende la paralización de una inscripción ya practicada por pretender que es inexacta, y es principio básico de nuestro ordenamiento hipotecario que los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no que se declare su inexactitud. Este  principio se recoge en el art 40.d) LH referido a las inexactitudes del Registro que procedan de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la Ley: en todas éstas, la rectificación precisará del consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. (MN)

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167.* EXPEDIENTE NOTARIAL PARA REANUDACIÓN DE TRACTO. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN AL NO EXISTIR RUPTURA DE TRACTO

Resolución de 10 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cocentaina, por la que se deniega la expedición de certificación en expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido

Resumen: Es correcta la denegación de la expedición de la certificación. No existe tracto interrumpido cuando el promotor adquiere directamente del titular registral.

Supuesto: Se plantean dos cuestiones:

a) Si en un expediente notarial para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido el registrador puede denegar la expedición de la certificación por entender que no se ha producido interrupción del tracto, o si por el contrario no es ese el momento adecuado para calificar esa circunstancia sino que lo sería el momento de presentar a inscripción el acta ya finalizada accediendo a la pretensión del solicitante.

b) Si es procedente el expediente para la reanudación del tracto interrumpido por revestir una extraordinaria dificultad la obtención de la titulación ordinaria para la inscripción, como se ha establecido para determinados supuestos concretos por algunas R. DGRN

La DGRN, que comienza reiterando que el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma, por lo que no es posible tomar en consideración las diligencias del acta que no pudieron ser tenidas en cuenta en el momento de la calificación, confirma la calificación registral:

a) En relación con la primera cuestión, las solicitudes de expedición de publicidad formal también son objeto de previa calificación por el registrador, y en el caso concreto de la expedición de certificación como trámite del art. 203 LH (al que remite el art. 208 LH al regular el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido), en los casos en los que el registrador aprecie defectos que sean obstáculo para la tramitación del expediente, lo procedente es denegar su expedición emitiendo la preceptiva calificación negativa, que, en su caso, puede acompañarse de las certificaciones de las fincas que procedan, según resulta de la regla tercera del citado art. 203. Por lo tanto, en caso de que el registrador aprecie defectos que impidan la tramitación del expediente para la reanudación del tracto, como ha sucedido en este caso, el momento procedimental adecuado para calificar dichos defectos es precisamente el señalado por la registradora, aquel en que le solicitan la expedición de certificación a efectos de tramitar dicho expediente. Lo contrario supondría la continuación de un expediente que ya se sabe que la registradora entiende que no se podrá inscribir, aunque el notario finalice accediendo a la pretensión del solicitante, lo cual se traduciría en trámites, costes y tiempo que es posible ahorrar.

b) En cuanto al fondo de la cuestión, en la nueva regulación legal, además de que la competencia para la tramitación del expediente ahora se encomienda al notario y no al juez, y se procede a regularlo de manera novedosa, se contiene una previsión legal expresa acerca de cuándo existe o no verdadera interrupción del tracto sucesivo a los efectos de permitir su reanudación por la vía del expediente notarial regulado en dicho artículo. Así, el art.  208-1 LH establece que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada» lo que viene a consagrar legalmente la doctrina que sobre este particular ha venido manteniendo este Centro Directivo.

En el presente caso, el promotor ha adquirido, según manifiesta, directamente de los titulares registrales, que es precisamente el caso en que se excluye la propia existencia de interrupción de tracto.

Es cierto que R. 24 de Marzo de 2015 admite que la extraordinaria dificultad para obtener la documentación permita acudir al expediente para la reanudación del tracto, pero no si como en el presente caso, el promotor del expediente ha adquirido su derecho del titular registral. (JCC)

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168.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE UN CAMINO. DIFERENCIA DE LINDEROS

Resolución de 10 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: la posible invasión de dominio público se descarta si notificada la administración no se opone. La diferencia de linderos no impide la inscripción: la identidad sólo se exige en la inmatriculación.

Se pretende la incorporación al registro de una base grafica catastral de una finca mediante la tramitación del expediente regulado en el art. 199 LH. De la descripción, tanto del Registro como del catastro, la finca linda por el sur con particulares, pero al superponer la cartografía a la ortofotografía del PENOA resulta la existencia de un camino por el sur.

El registrador se opone a la inscripción por entender que hay una posible invasión del dominio público.

La Dirección reitera su doctrina sobre las dudas en que puede basarse el registrador para denegar la inscripción: que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público; la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas; o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

Al entrar a analizar las dudas concretas que se plantean en este supuesto (posible invasión del dominio público, cuya protección debe procurar el registrador, aun cuando no está inscrito) las rechaza: Entiende que el interés público queda suficientemente garantizado al haberse practicado la notificación prevista en el art. 199 al Ayuntamiento y este no haber manifestado oposición.

Incluso aunque se tratara de un camino privado o servidumbre tampoco podría impedir la inscripción puesto que, como ha entendido la R. de 27 de septiembre de 2018, no es defecto para inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada tal servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente. Lo relevante en tales casos será que la servidumbre conste debidamente constituida e inscrita, a efectos de que queden preservados los derechos del titular del predio dominante, conforme al artículo 13 LH que dispone que «los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan. Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo.

Por último, respecto a la falta de coincidencia de los linderos en la descripción literaria y en la representación gráfica, recuerda también la doctrina reiterada según la cual «no obstante la conveniencia de rectificar la descripción literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en el art 170.1 RN y en el art 18.2 b) de la Ley del Catastro Inmobiliario, lo cierto es que la LH no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación” y “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria” (MN)

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169.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. LEGÍTIMA DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.

Resolución de 11 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia

Resumen: La DG mantiene el criterio moderno sobre el ius transmisionis, tras la STS 11 septiembre 2013, y la de la Sala 3ª de 5 junio 2018, considerando que los bienes del primer causante pasan directamente al trasmisario, cuando ejercita positivamente el ius delationis del transmitente, pero no como una doble transmisión, sino que sucede directamente al causante de la herencia y en otra sucesión distinta al transmitente. En el presente supuesto, hay un nuevo efecto añadido: “pese a que, la legitimaria del transmitente es sólo una legataria de cuota usufructuaria, aún asi, tiene, por exigencia legal, una cotitularidad en el activo hereditario líquido, que exige su intervención en la partición hereditaria”.

Hechos: Se formaliza una escritura de adjudicación de herencia de la que resultan los siguientes hechos: Fallece una primera causante, en 1990, dejando viudo y tres hijos. Al no haber otorgado testamento, se declaran herederos abintestato de aquella sus tres hijos, sin perjuicio de la cuota usufructuaria del viudo. A continuación, fallece intestado, uno de aquellos hijos, en 2012 (transmitente), casado y sin descendencia, sin haber aceptado ni repudiado la herencia de su madre, y declarándose heredero intestado del mismo, su padre (transmisario), aparte de la cuota legal usufructuaria que se reconoce, en la declaración de herederos, a la viuda del hijo fallecido. En la escritura de herencia que se otorga, intervienen todos ellos o sea el padre (transmisario) y los hijos sobrevivientes, pero no lo hace la viuda del hijo premuerto, manifestándose en la escritura que “al operar el dcho. de transmisión, no se precisa la intervención de la viuda del hijo fallecido, por no proceder el reconocimiento, a su favor, de usufructo vidual alguno en los bienes y derechos inventariados y adjudicados”.

Registradora: La registradora suspende la inscripción de la referida escritura de herencia, señalando, como defecto que impide la inscripción, la falta de intervención de la viuda y legitimaria del hijo fallecido intestado, la cual debería haber comparecido, a efecto de participar, junto al resto de intervinientes, en la fijación del inventario de la herencia de aquella (la madre del hijo postmuerto) y en la valoración de los bienes hereditarios, debiendo de haberse determinado la “cuantía de sus derechos” en la herencia de dicha causante, ya que aquella era la viuda de tal hijo y además su legitimaria. (RS 5 abril 2019).

Recurrente: Se recurre la calificación registral anterior, entendiendo que la STS 11 septiembre 2013, que crea doctrina legal, se inclina por la doctrina moderna del ius transmissionis, seguida por la DG en RS 26 marzo 2014, donde se niega la necesidad de intervención del cónyuge viudo del heredero transmitente y sí sólo la de los transmisarios. Se llega a la conclusión de que el ius delationis del primer causante (como derecho a aceptar o repudiar) corresponde, en el supuesto de la Rs anterior, al hijo que sobrevive (transmitente) y por designación de éste, al nieto que comparece (transmisario), pero que lo que se transmite y se adquiere no puede ser más que este ius delationis que, si bien se ejercita de manera directa, no pasa por la herencia del transmitente y sólo puede referirse al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante. “Los bienes hereditarios nunca forman parte de la herencia del transmitente” y es el ius delationis el que transita a los herederos del transmitente ex lege y no ex voluntate. Conforme pues a la teoría moderna del ius transmissionis, el heredero transmisario no es propiamente ni un heredero testamentario ni un heredero forzoso del primer causante, ya que no recibe una vocación directa de éste, sino que sucede ministerio legis en el ius delationis que correspondía a la vocación del transmitente y que éste no ha llegado a ejercitar.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

 Dice que, históricamente, se ha debatido sobre la existencia de una o varias delaciones hereditarias, al fallecer, el transmitente, sin aceptar o repudiar la herencia del primer causante, debiendo ser los transmisarios quienes declaren su voluntad en torno a la aceptación o repudiación de la cualidad de heredero. Ha sido el TS quien, en la ss de 11 septiembre 2013, ha zanjado, en parte, la discusión, ya que ha hecho constar que “el dcho. de transmisión no supone una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis, el cual subsiste como tal y pasa del heredero transmitente al transmisario. No hay una doble transmisión, sino un mero efecto transmisivo del dcho. o del poder de configuración jca, como presupuesto para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que “ex lege” que pasa de uno al otro, dentro a la unidad de la herencia del causante, de forma que aceptando la herencia del transmitente y ejercitando el ius delationis, los herederos transmisarios suceden directamente la causante de la herencia (asi RRDG entre ellas 28 septiembre 2018 y 5 abril de 2019). Según estas RRSS “los transmisarios suceden al primer causante de forma directa y no mediante una doble transmisión “causante-transmitente-transmisarios”, aunque, la determinación de “quienes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes” viene determinado por la sucesión del transmitente y no por la sucesión del primer causante”.

Por tanto más que una doble transmisión que excluye el Pleno del TS en s de 11 septiembre 2013, hay que profundizar en que los transmisarios adquieren la herencia del primer causante porque son herederos del transmitente y sólo en cuanto lo son y en la forma y proporción en que lo son, para lo que es inevitable considerar en qué términos los ha llamado el transmitente por vía de testamento o la ley en caso de vocación abintestato o forzosa, según los casos. Además, resulta imprescindible combinar los herederos del dcho. de transmisión con la coexistencia de legitimarios no herederos, como interesados en la herencia del transmitente, a efecto de su intervención -o no- en las operaciones de aceptación y partición de herencia.

Por lo demás y conforme a la sentencia TS 11 septiembre 2013, al aceptar la herencia del heredero transmitente y ejercitar el ius transmissionis, los herederos transmisarios, suceden directamente al causante de la herencia, y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente. Todo apuntaría a que los bienes de la primera fallecida transitan directamente desde el patrimonio relicto hacia los transmisarios, pero esta solución, si bien parece sencilla, puede chocar con el sistema sucesorio del c.c. ya que, si bien es la voluntad del testador la que determina el camino que siguen sus bienes, deudas y dchos, es la ley la que ha de regir su sucesión. En este supuesto, donde tanto la primera causante como el transmitente fallecen intestados, implica que el ius delationis respecto de aquella, como dcho. a aceptar o repudiar, corresponde a los hijos que sobreviven, como herederos intestados de la misma y además herederos designados en el testamento del padre, que, a su vez, ha sido declarado heredero intestado el  del hijo premuerto, fallecido sin aceptar ni repudiar la herencia de su madre.

Conforme al art 1006 c.c., el ius delationis de la primera causante se atribuye a sus herederos directos y al llamado por la ley, pero lo que se transmite según el art 1006 c.c. sólo puede ser un ius delationis, que se ejercita de manera directa, sin pasar por el transmitente, y sólo puede referirse al acto de aceptar o repudiar la herencia de la primera causante, pero no debería afectar a otras consecuencias, que podrían derivar en consecuencias que nos llevarían a una vulneración de la ley que regula el dcho. sucesorio.

Como ha puesto de relieve las RRSS de la DG en RRSS 28 septiembre 2018 y 5 abril 2019, sin que supongan una ruptura con la STS 11 septiembre 2013, se limitan a explicar que el ius delationis no se divide en dos sucesiones, sino que debe entenderse,  en la práctica, como que, una vez aceptada la herencia del primer causante, por el transmisario, éste pasa a formar parte subjetiva de la comunidad hereditaria, por lo que  cualquier operación relativa a la partición de herencia a la que esté llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión, y además se añadirán los que deben verificar estas operaciones, dentro de los cuales deben contar no sólo los designados como herederos, sino también sus legitimarios. Por ello el llamado como heredero por el transmitente o por ley, está sujeto a las limitaciones legales o cargas en que consisten las legítimas. Por tanto, en la partición de herencia del primer causante es necesaria la intervención de la legitimaria del transmitente.

La DG, por tanto, estima que la protección de los herederos forzosos exige entender, a efecto de determinar el importe de la legítima, que en el ius delationis debe también computarse la legítima, por ser susceptible de valoración económica y de venta. Desde que muere el transmitente (aunque la herencia no haya sido aceptada) se defiere la legítima, que no puede menoscabarse. Asi se asegura la protección a las legítimas, sin que se contradiga el carácter personalísimo del ius delationis. Aunque el transmisario que ejercita el ius delationis adquiere la condición de heredero directamente del primer causante, su contenido viene delimitado por la vocación del transmitente, de la que forma parte la legítima de su consorte, por lo que, con la herencia de la primera causante, debe satisfacerse también a la legitimaria del transmitente.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.  (JLN)

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170.()  INSTANCIA SOLICITANDO INSCRIPCIÓN Y SUBSANACIÓN. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 11 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Cugat del Vallès n.º 1, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación.

Resumen. No cabe practicar un asiento de presentación respecto de una instancia privada si no  puede provocar asiento alguno. Y aunque fuera aquél, se pretende la subsanación de una inscripción ya practicada, la cual que  se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales. 

Supuesto: Se trata de decidir si puede practicarse asiento de presentación en el Libro Diario de un documento privado cuyo objeto es la solicitud de inscripción y subsanación.

El registrador deniega la práctica del asiento solicitado porque el documento no tiene carácter de documento público a los efectos de lo establecido en el art.3 LH ni es una de las excepciones permitidas por el art. 420 RH; y porque no contiene ninguno de los actos inscribibles que enumera el art. 2 LH.

La DG, tras recordar que contra la denegación de la práctica de un asiento de presentación cabe recurso ante la DGRN (si bien únicamente con el objeto de determinar si procede o no la práctica de dicho asiento, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse el asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones) y que la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro, entiende que en el presente caso, es indudable que nos encontramos claramente ante una instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno, por lo que debe confirmarse la negativa del registrador a la práctica del asiento de presentación.

Por lo demás, recuerda también que no es objeto del recurso la pretensión de cancelación de un asiento ya practicado, cuestión reservada al conocimiento de los tribunales y que practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos. (JCC)

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171.*** SEGREGACIÓN. INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA DE LAS FINCA SEGREGADA Y RESTO

Resolución de 11 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra de segregación.

Resumen: Es preceptiva la inscripción de la representación gráfica en todo caso de modificación de entidad hipotecaria que suponga el nacimiento de una nueva finca registral, afectando la obligación tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación.

Hechos: Se cuestiona si es posible inscribir la compraventa de una finca que es resto de finca matriz tras una segregación efectuada, y en la que el comprador solicita y consiente expresamente que no se inscriba la representación gráfica georreferencia de dicho resto.

Registrador: Niega la inscripción porque entiende que es preceptiva la inscripción de la representación gráfica georreferencia de dicho resto, según reiteradas resoluciones del Centro Directivo.

Recurrente: Entiende que dicha inscripción únicamente es exigible respecto de la parcela segregada pero no en cuanto al resto, por no venir exigido en los artículos 47 y 40 del Reglamento Hipotecario (RH).

Notario: En su informe distingue entre división y segregación de fincas, entendiendo que no es preceptiva la inscripción de la representación gráfica del resto de finca matriz porque en la segregación sólo se crea una nueva finca. Lo fundamenta en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria (LH).

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

¿Cómo regla general, es preceptiva la inscripción de la representación gráfica de la finca que es resto de finca matriz? SI.

La interpretación que hace la Dirección General del articulo 9 LH es la siguiente: Es consolidada la doctrina de esta Dirección General (cfr. «Vistos») acerca de que tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir (…) cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación.

¿En casos excepcionales cabe no aplicar dicha regla general? SI.

¿En qué casos?: (i) Cuando se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos; (ii) cuando se pretenda inscribir  negocios realizados sobre el resto de una finca y están pendientes de inscripción otras operaciones de segregación. (Arts. 47 y 50 RH).

¿Para incorporar la representación gráfica es siempre obligatorio seguir el procedimiento regulado en el artículo 199 LH? NO. La Dirección General distingue primeramente entre los casos en que dicha incorporación es preceptiva y aquellos otros en los que es voluntaria.

1 CASOS DE INSCRIPCIÓN OBLIGATORIA DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA (artículo 9, letra b) primer párrafo LH): (i) La falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la realización previa de las actuaciones previstas en este precepto, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b), párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. (ii) Se exceptúan aquellos supuestos en los que, a) por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10%, b) o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), fueran necesarias las citadas actuaciones para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

2 CASOS DE INSCRIPCIÓN POTESTATIVA DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA: (i) Regla general: El artículo 9 LH se remite en estos casos al procedimiento del artículo 199 LH. (ii) Precisión: Del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, a) en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales b) o estas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.  (JAR)

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172.** EXPROPIACIÓN FORZOSA. ACTA DE OCUPACIÓN Y CONSIGNACIÓN DEL JUSTIPPRECIO

Resolución de 11 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Medio Cudeyo-Solares, por la que suspende la inscripción de un acta de ocupación y consignación de finca urbana.

Resumen: Para la inscripción de los expedientes expropiatorios es imprescindible que se hayan entendido, o medie el consentimiento auténtico, de los titulares registrales, por sí o por sus legítimos representantes; o en su defecto, que haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenir en el procedimiento; en defecto de todo lo anterior, la intervención del Ministerio Fiscal.

Hechos: Se cuestiona si procede o no la inscripción en el Registro de la Propiedad de un acta de ocupación y consignación del justiprecio en expediente de expropiación forzosa de una finca urbana.

Registrador: Suspende la inscripción porque (i) no consta que en el expediente expropiatorios hayan intervenido todos los titulares registrales, o sus causahabientes ni el Ministerio Fiscal; (ii) no consta que el acuerdo de necesidad de ocupación se haya publicado en el «Boletín Oficial de Cantabria» y se haya fijado en el tablón de anuncios del Ayuntamiento (artículos 18 y 21 de la Ley sobre Expropiación Forzosa); (iii) no se indica si el bien es demanial o patrimonial.  

Recurrente: El representante de la Administración recurre estos tres defectos por las razones que posteriormente se irán viendo.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

NO INTERVIENEN TODOS LOS TITULARES REGISTRALES NI DEL MINISTERIO FISCAL.

1 Intervención necesaria de los titulares registrales: La protección del titular registral exige su consentimiento auténtico, por sí o por sus legítimos representantes, para la inscripción de cualquier acto que le afecte, o en su defecto que haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenir en el procedimiento, lo que no ha sucedido en el presente caso. (Arts. 24 de la Constitución, 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, 3 de la Ley de Expropiación Forzosa 32.2 ª del Reglamento Hipotecario).

2 Cotitularidad registral: En  caso de cotitularidad (como ocurre en el supuesto) no cabe argumentar, como hace el recurrente, que basta que se haya entendido el procedimiento con uno de los cotitulares que declaró actuar en interés de la comunidad de propietarios.

Tal afirmación del recurrente no “encuentra ello fácil acomodo en las reglas rectoras del régimen de copropiedad del Código Civil que reserva a todo condueño «la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento» (cfr. artículo 399 del Código Civil), y con el cual ha de entenderse directamente la Administración expropiante sin que quepa suplir su intervención por la de otro copropietario, salvo que le tenga atribuida su representación (cfr. artículos 3.1 y 4.1 de la Ley sobre expropiación forzosa), dada la naturaleza y eficacia general traslativa del bien o derecho expropiado que presenta el instituto expropiatorio (vid. artículos 1 y 8 de la citada ley)”.

3 Ministerio Fiscal: Se incumple lo previsto en el artículo 5, apartado 1, de la Ley de Expropiación Forzosa, conforme al cual «se entenderán las diligencias con el Ministerio Fiscal cuando, efectuada la publicación a que se refiere el artículo dieciocho, no comparecieren en el expediente los propietarios o titulares, o estuvieren incapacitados y sin tutor o persona que les represente, o fuere la propiedad litigiosa».

Frente a ello alega el recurrente la especialidad de la modalidad de expropiación ante la que nos encontramos, al responder a una finalidad urbanística. Dice la Resolución que “… Este Centro Directivo no puede compartir tal razonamiento (y si se comparten) … las tesis expuestas recientemente por la Fiscalía General del Estado en su extensa Circular número 6/2019, sobre la intervención del Ministerio Fiscal en los procedimientos de expropiación forzosa, de 18 de marzo de 2019, en cuya conclusión 11.ª afirma (…)que «los criterios expuestos en esta Circular son aplicables, mutatis mutandis, a los distintos procedimientos especiales -o especialidades procedimentales- que se regulan tanto en el Título III de la LEF como en las diversas normas sectoriales, en particular en materia urbanística», conclusión cuya fundamentación se desarrolla al exponer en el apartado 6 de la Circular su ámbito de aplicación”. (Cita también la Resolución numerosas sentencias, entre otras del Tribunal Constitucional).

4 Cambio de titular registral: Para evitar que, durante la tramitación del procedimiento de expropiación forzosa, como consecuencia del cambio de titular de la finca, se haga inútil el procedimiento iniciado, se establece en la normativa hipotecaria que si el organismo expropiante solicita, a los efectos del procedimiento expropiatorio, la expedición de certificación de cargas, se hará constar su expedición y el procedimiento correspondiente mediante nota marginal (cfr. artículos 32, regla primera, del Reglamento Hipotecario, y 22 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio…)”.

NO PUBLICACION DEL ACUERDO DE NECESIDAD DE OCUPACIÓN.

Dicho acuerdo no consta que se haya publicado en el Boletín Oficial de Cantabria ni en el tablón de anuncios del Ayuntamiento (Arts. 18 y 21 de la Ley de Expropiación Forzosa, y no cabe el argumento de que el artículo 87 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Cantabria, dispone que la aprobación de los planes urbanísticos implicará la declaración de necesidad de ocupación de los terrenos a los efectos de su expropiación.

Dicha disposición no permite alterar las publicaciones previstas en el artículo 18 de la Ley sobre expropiación forzosa (…) que responde a un procedimiento y finalidad, por tanto, distintas. Obsérvese que el citado artículo 18 se refiere a un trámite de información pública que no sólo tiene por objeto la relación de bienes afectados (…)sino también la determinación de los interesados (vid. artículo 17.2 de la ley), lo que en el presente caso resultaba a todas luces muy conveniente y necesario para garantizar el derecho de defensa y tutela judicial efectiva de dichos interesados (ver art. 24 apartado 1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística).

NO INDICACIÓN DE LA NATURALEZA DEMANIAL O PATRIMONIAL DEL BIEN.

“… La obligación legal a cargo de los registradores de la propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como en su artículo 30, los bienes y derechos de dominio público o demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución.

Manifestación concreta de este deber de protección es la exigencia para todo supuesto (no sólo inmatriculador) de inscripción de adquisición de bienes inmuebles a favor de las Administraciones públicas que se haga constar el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo (Art. 27.5 RDL  7/2015, de 30 de octubre, TRLSyRU).

CALIFICACION REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS.

Conforme al artículo 99 del Reglamento Hipotecario, la calificación registral de los documentos administrativos se ha de extender entre otros extremos, a «la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido», «a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento» y «a la relación de éste con el titular registral». (JAR)

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173.*** OBRA NUEVA SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES SIN AGRUPACIÓN

Resolución de 11 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 17, por la que se deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra en construcción.

Resumen: no cabe inscribir un único edificio sobre dos parcelas registrales separadas: articularlo describiendo cada porción sujetándolo a un juego de servidumbres es artificioso e incompatible con la unidad del edificio en su conjunto.

Se presenta escritura de declaración de obra nueva, por la que se pretende que se inscriba sobre dos fincas registrales independientes dos edificaciones comerciales, con la peculiaridad de que a efectos operativos la totalidad de la edificación conforma un único edificio comercial.

La primera cuestión que se plantea es si la obra declarada se ajusta a la licencia de acuerdo con lo exigido en el art. 28 del TR de la Ley del suelo: Recuerda el Centro Directivo que la finalidad de la intervención del técnico es avalar la correspondencia entre la obra que se pretende inscribir y la autorizada por la licencia y que por tanto dicha correspondencia es una cuestión de hecho cuya acreditación corresponde establecer al técnico; pero que en aquellos supuestos de especial gravedad en los que se ponga de manifiesto una discrepancia significativa podría justificarse una negativa a la inscripción. En este caso la licencia lo es para construir un edificio ocupando una manzana, pero la obra se describe como dos edificaciones sobre dos fincas independientes y desde la perspectiva urbanística y jurídica, no es lo mismo la licencia para construir un edificio en su conjunto, que para la construcción de dos edificios independientes y contiguos, dada la posibilidad de tráfico jurídico independiente, la necesidad de licencia de división o la necesidad de constituir un complejo inmobiliario.

Resuelto que solo se puede declarar un edificio, se plantea si puede hacerse sobre dos fincas registrales sin necesidad de agruparlas, describiendo en cada una de ellas una  parte de la edificación, y regulando para el caso de que se separara la titularidad de los predios una serie de servidumbres. La  Dirección resuelve que la inscripción de un edificio sobre dos fincas registrales regulando servidumbres recíprocas para el caso de separación de su titularidad es del todo punto insuficiente para prever las múltiples vicisitudes que puedan originarse y es incompatible con la unidad del edificio en su conjunto. Aun cuando “la multiplicidad de situaciones fácticas posible en esta materia determina la no imposición de construcciones jurídicas específicas, sino, al contrario, de reconocimiento a los particulares de la facultad de elección del instrumento jurídico que, entre los varios que proporciona el Ordenamiento, resulte más adecuado al caso concreto en función de sus características peculiares y de los fines o intereses perseguidos”, esta libertad de configuración debe moverse dentro del respeto a las exigencias estructurales del sistema y, siendo principio básico de nuestro Ordenamiento el de accesión de lo edificado al suelo (arts 353 y 358 CC), de modo que toda pretendida excepción no podrá ser reconocida jurídicamente si no cuenta con respaldo legal suficiente… y que la articulación jurídica elegida no puede desconocer las características físicas de la situación contemplada», añadiendo igualmente que «sería artificioso pretender una auténtica división del todo para encubrir después bajo una complicada y minuciosa regulación la carencia de verdadera autonomía e independencia de las partes resultantes». (MN)

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RESOLUCIONES MERCANTIL
122.** DISOLUCIÓN SOCIEDAD. PRÓRROGA DE LOS ADMINISTRADORES Y NOMBRAMIENTO POSTERIOR DEL LIQUIDADOR. 

Resolución de 7 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil III de Madrid, por la que se rechaza la inscripción del acuerdo de disolución de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: No es posible por acuerdo de junta disolver la sociedad y al propio tiempo prorrogar por un determinado plazo la posibilidad de actuación de los administradores. Estos cesan con la disolución y, en su caso, se convierten en liquidadores.

 Hechos: Se trata de dos escrituras.

En la primera se elevan a público acuerdos de junta general de sociedad de la que resulta el cese de los administradores a determinada fecha, posterior a la fecha de la junta, con la finalidad de traspasar el negocio de restauración que explotaba la sociedad. A continuación se acuerda la disolución y el nombramiento de liquidador a partir de la fecha del cese efectivo de los administradores.

De la segunda escritura resultaba un acuerdo de junta universal en el que se ratifica el acuerdo anterior.

El registrador suspende la inscripción pues no es  admisible demorar a una fecha posterior a la de la junta “el cese de los administradores en sus cargos, porque de acuerdo con lo previsto en los artículos 374 y 376 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, los administradores cesan automáticamente en sus cargos con la apertura del período de liquidación, quedando convertidos en liquidadores si no hay un nombramiento de éstos por la junta general, con el régimen de actuación previsto para las operaciones de liquidación (arts. 383 y siguientes de dicho texto refundido), ajenas al tráfico ordinario de la sociedad”.

El interesado recurre y para ellos “la ratificación posterior por acuerdo de la junta supone la subsanación de la «demora» por lo que al menos desde la fecha de la ratificación los acuerdos han de ser inscribibles”.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG se limita a aplicar los preceptos legales (371 y 374 LSC) de los que resulta con claridad que la apertura del período de liquidación, que es consecuencia automática de la disolución de la sociedad, implica el cese de los administradores. Es más, si la junta no nombra liquidadores los mismos administradores quedarán convertidos en tales para evitar la acefalia de la sociedad.

  Añade la DG, por si su doctrina no quedaba clara, que “producido el cese del órgano de administración por la disolución de la sociedad y apertura de la liquidación y habiendo sido designados liquidadores, que aceptan su cargo, no cabe prorrogar el cargo de aquéllos a un momento posterior por no resultar posible en nuestro ordenamiento la coexistencia de ambos órganos”.

No obstante reconoce la DG que en Resolución de 3 de agosto de 2016 aceptó “la actuación de hecho de un órgano de administración con posterioridad a la disolución, pero ha sido en presencia de situaciones patológicas y para evitar la acefalia de la sociedad y asegurar la efectividad del principio de continuidad de la empresa”.

Finalmente hace constar que el hecho de la ratificación posterior por la junta no subsana el defecto  pues “lo que evita la inscripción no es que el acuerdo sea anterior a la fecha de cese efectivo del órgano de administración; es la imposibilidad de hacer constar en el asiento correspondiente de disolución y designación de liquidadores que el administrador cesado continúa en el ejercicio de su cargo”.

Comentario: Clara resolución que no es sino una consecuencia del sistema legal establecido para el supuesto de disolución de sociedad.

Aparte de la infracción de normas que se producía con el acuerdo de prórroga de los administradores,  la finalidad de la continuidad de los mismos, no tenía gran sentido, pues si esa finalidad era, como resultaba el acuerdo, traspasar el negocio de la sociedad, ese traspaso es, como muy bien dice la DG, una de las funciones típicas del liquidador. JAGV.

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139.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. SUSPENSIÓN DEL EXPEDIENTE DE DESIGNACIÓN DE AUDITOR.

Resolución de 20 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Santa Cruz de Tenerife, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2017.

Resumen: Si existe pendiente de resolución un expediente de designación de auditor, por haber sido suspendida su tramitación, no es posible el depósito de cuentas de la sociedad, hasta que se resuelva de forma definitiva el citado expediente.

Hechos: Se solicita depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio de 2017.

La registradora suspende el depósito por no acompañar “el informe de auditoría (Expediente 23/2018) (art.366.1.5 del RRM)”. Añade que “Al no existir Resolución firme del Registrador acordando la procedencia de la designación de auditor, no se pueden depositar las cuentas si no van acompañadas del oportuno informe de verificación, y si la Junta en que se aprobaron las cuentas se celebró con anterioridad al nombramiento de auditor, deberán aprobarse de nuevo. RDGRN 28/02/2018”.

La sociedad recurre y alega que el expediente a que alude la registradora está suspendido por la existencia de un procedimiento judicial y que en la resolución que cita la registradora en su nota existía ya resolución firme.

Resolución: La DG confirma la decisión de la registradora.

Doctrina: Para la DG la “situación de indeterminación sobre el estado del Registro cuando se solicita una designación de auditor” obliga a que “el registrador Mercantil debe esperar a que la misma adquiera firmeza”. Por ello hasta que no termine la litispendencia civil existente el registrador no podrá tomar una decisión sobre el expediente abierto y una vez resuelto este será cuando proceda o no el depósito de cuentas con informe de auditor o sin él.

Lo reconoce de forma expresa el artículo 6.3 de la Ley 15/2015, de 2 julio, de la Jurisdicción Voluntaria, según el cual: «Se acordará la suspensión del expediente cuando se acredite la existencia de un proceso jurisdiccional contencioso cuya resolución pudiese afectarle, debiendo tramitarse el incidente de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil». 4.

La misma registradora aclara en su informe que su calificación  “no puede entenderse como una denegación de depósito sino como una calificación de suspensión condicionada a las resultas del expediente de designación de auditor y al contenido que resulte del Registro Mercantil”.

Comentario: El problema planteado es claro pues si el expediente de designación de auditor quedó en suspenso por la existencia de un pleito civil sobre las participaciones sociales, es obvio que no podrá procederse al depósito hasta que el mismo se resuelva y el registrador decida de forma definitiva. Quizás la nota de calificación debería haber reflejado con más claridad la situación del expediente, situación que no obstante se aclara en el informe que se remite a la DG con el recurso. Es decir lo procedente hubiera sido suspender la calificación del depósito, hasta la resolución definitiva del expediente. JAGV.

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142.** DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE MEDIDAS CAUTELARES.

Resolución de 21 de marzo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de A Coruña, por la que rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Resumen: Si existe en la hoja de la sociedad, una anotación preventiva en la que como medida cautelar se indica que el registrador se abstenga de designar auditor o de practicar el depósito, este no puede efectuarse sin que el procedimiento judicial se resuelva.

Hechos: Se solicita depósito de cuentas del ejercicio de 2016.

El registrador suspende el depósito pues existe practicada en la hoja de la sociedad anotación preventiva en la que se impone la  medida cautelar de que mientras no recaiga resolución definitiva se abstenga –el Registrador– de proceder al nombramiento de Auditor de Cuentas, se suspende el depósito de las presentadas correspondientes al ejercicio 2.016, en tanto no recaiga sentencia firme, estando a su contenido la obligación o no, de acompañar a dichas cuentas el Informe de Auditoría. (Art. 58 del R.R.M.).

La sociedad recurre y tras explicar que la anotación preventiva es una consecuencia de un expediente de designación de auditor que fue estimado y cuya estimación fue confirmada por la DGRN, siendo después impugnada por la propia sociedad la resolución por ante el juzgado de lo mercantil, alega que la calificación no contiene los “concretos motivos de suspensión del depósito, pues la resolución judicial nada prevé al respecto y la interpretación  que del mismo hace el registrador contradice la finalidad última del depósito, que es la publicidad de las cuentas”.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Reitera una vez más el CD que “ante una situación de indeterminación sobre el estado del Registro cuando se solicita una designación de auditor, el registrador Mercantil debe esperar a que la misma adquiera firmeza cuando se le solicita una actuación cuya efectividad dependa de aquélla”.

Lo mimo procede cuando la suspensión del expediente es consecuencia de  existencia de litispendencia civil, pues “existe una indeterminación sobre cual haya de ser la situación registral, indeterminación que impide al registrador Mercantil pronunciarse hasta que devenga definitiva (artículo 18 del Código de Comercio”).

En este expediente, aunque la resolución del registrador es definitiva, e incluso se ha procedido a la designación del auditor y a su pertinente inscripción registral, la cual conforme al art. 20 de Ccom.  debería producir todos sus efectos, lo que ocurre es que existe una anotación preventiva como medida cautelar de forma que “en tanto no recaiga resolución definitiva se abstenga –el registrador– de proceder al nombramiento de auditor de cuentas”. Por ello y aunque ya se haya designado auditor, procede la suspensión del depósito hasta que por resolución judicial se determine si ese depósito deberá ser o no acompañado del informe de auditor.

Comentario: Lo curioso de este supuesto es que la misma sociedad que ha impugnado la resolución sobre designación de auditor de la DGRN, y ha provocado la anotación preventiva, ahora pretenda que se depositen sus cuentas sin que el procedimiento judicial concluya con una resolución sobre si ha sido o no correcta la designación del auditor.

Parece claro que en estos casos, no es procedente al depósito de cuentas de la sociedad pues hasta que el juez decida y su decisión devenga firme, va a existir la indeterminación en el estado del registro y si existe esa indeterminación es obvio que el registrador debe suspender la calificación definitiva del depósito de cuentas que pretende su acceso al registro. JAGV.

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159.** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS: QUORUM REFORZADO DE VOTACIÓN. NECESIDAD DE HACER SALVEDAD DE SUPUESTOS NO REFORZABLES.

Resolución de 3 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Palma de Mallorca, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos de modificación de estatutos.

Resumen: Para que sea inscribible una modificación de estatutos que refuerce los quorum de votación de la junta general, es necesario dejar a salvo los supuestos que según la ley no admiten ese reforzamiento.

Hechos: En junta general universal se toma por unanimidad la decisión de modificar el quorum de adopción de acuerdos por la junta general estableciendo que “Los acuerdos sociales se adoptarán por mayoría de los votos válidamente emitidos, siempre que representen al menos un ochenta por ciento de los votos correspondientes a las participaciones sociales en que se divide el capital social. No se computarán los votos en blanco como votos emitidos”.

El registrador suspende la inscripción de la  modificación pues en la mayoría establecida, “si no se salvan, expresamente o genéricamente, quedan incluidos acuerdos por los que la Ley exige la mayoría ordinaria establecida en la Ley, y que por tanto no puede modificarse, o una mayoría inferior a la establecida (Artículos 238.1 y 364 LSC, los cuales no pueden exigir una mayoría distinta a la ordinaria establecida en el artículo 198 LSC, o sea un tercio de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social y en el caso del Artículo 223 LSC, referente al cese de los administradores, que en los estatutos podrán exigir una mayoría reforzada que no podrá ser superior a los dos tercios de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social)”.

El notario recurre y alega que ya existen salvaguardas generales en los estatutos de la sociedad pues los mismo establecen que se rige por sus Estatutos y por la Ley de Sociedades de Capital, y que  «cualquier omisión padecida en los presentes Estatutos, deberá ser resuelta inspirándose en los preceptos de los mismos y del vigente Régimen Jurídico de Sociedades de Capital, y disposiciones complementarias…” y además cita otra serie de supuestos en la LSC que exigen otras mayorías distintas o la unanimidad (89, 103, 230, 291, 292, 296, 329, 330, 333, 352 y 380).

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG se basa en su reiterada doctrina acerca del “carácter imperativo de determinados aspectos de la regulación de las sociedades de responsabilidad limitada si bien con un amplio margen de juego a la autonomía de la voluntad”.

Contempla los tres supuestos citados por el registrador en su nota que hacían referencia al acuerdo de cese de los administradores, a la exigencia de responsabilidad de los mismos y a los supuestos de disolución por causa legal.

Sobre estos tres supuestos, en los cuales queda claro en la LSC que no es posible un reforzamiento del quorum de adopción de los mismos en los estatutos de la sociedad, señala que no quedan salvados por las cláusulas genéricas de remisión a la Ley debido a la exigencia de claridad y precisión de los asientos registrales y por el efecto erga omnes que los mismos producen. Y así siguiendo la resolución de 23 de enero de 2006 concluye que una cláusula como la debatida generaría dudas acerca de las mayorías aplicables, no siendo tampoco aceptable “el argumento de que la cláusula debería salvar cualquier previsión legal de mayoría reforzada”. Efectivamente la ley exige otras mayorías reforzadas  e incluso a veces la unanimidad, pero nada de esto afecta a las consideraciones que hace pues lo “determinante para rechazar la cláusula es que no respeta el quórum de votación máximo impuesto por la Ley en los casos señalados, medida protectora de los derechos individuales del socio que quedaría defraudada si no se hiciera especial salvedad de la misma al establecer en los estatutos una mayoría reforzada para la adopción, en general, de los acuerdos sociales”.

Comentario: Lo que sostiene la DG en esta resolución, como en la citada de 2006, es que no es posible reforzar los quorum de adopción de acuerdos en una sociedad limitada, o en su caso, anónima, si no se salvan los supuestos específicos que, derivados de la LSC, impiden que esos quorum sean reforzados por encima de los límites que se establecen, en los estatutos de la sociedad.

También resulta de la resolución que las salvedades genéricas establecidas en los estatutos acerca de la aplicabilidad de la LSC, o acerca de la interpretación de los estatutos conforme a la misma, podrán servir para salvar otros supuestos legales de adopción de acuerdos con otras mayoría específicas, pero no aquellos que refiriéndose específicamente a la adopción de acuerdos impiden su regulación en estatutos  de forma distinta a la establecida, bien por decirlo expresamente en la Ley o bien por resultar de sus preceptos. En definitiva que los casos citados por el registrador son aquellos en que en la LSC se hace una referencia a la prohibición de establecer mayorías distintas de las establecidas, y el resto de casos citados por el recurrente hacen referencia a acuerdos que exigiendo un quorum especial, este se regula específicamente en la propia LSC y por tanto no provocan duda alguna acerca de la forma de adoptar dicho acuerdo.

De todas formas debemos reconocer que, para evitar cualquier tipo de duda, en los casos  en que se desee reforzar en estatutos los quorum generales de adopción de acuerdos lo mejor es incluir en el artículo,  una salvedad genérica dejando a salvo cualquier otro supuesto en que de forma imperativa deba adoptarse el acuerdo de que se trate con el quorum legalmente establecido. JAGV.

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