Resoluciones Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública. Julio 2020.

Admin, 02/07/2020

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 165.*** INMATRICULACIÓN. RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE SOLO POR LA PARTE COMPRADORA.
  4. 166.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO CUANDO EL TITULAR REGISTRAL HA FALLECIDO.
  5. 167.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN PREVIA DEMOLICIÓN
  6. 168.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL
  7. 169.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL POR INSTANCIA.
  8. 170.** AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.
  9. 171.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA INCLUIDA EN EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.
  10. 174.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA EN CUANTO A SU TITULAR REGISTRAL. FONDOS DE TITULIZACIÓN.
  11. 175.*** LEGADO EN FAVOR DE LEGITIMARIO RENUNCIANTE. SUSTITUCIÓN VULGAR.
  12. 176.*** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO
  13. 178.*** COMPRAVENTA CON CARÁCTER PRIVATIVO A FAVOR DE PERSONA EN TRÁMITES DE DIVORCIO. PROHIBICIÓN DE DISPONER ADMINISTRATIVA.
  14. 179.** ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA TGSS SOBRE FINCA DE ENTIDAD EN FASE PRECONCURSAL
  15. 181.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO.
  16. 182.* ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL.
  17. 183.** NOTA DE CALIFICACIÓN REVOCADA POR DEFECTOS FORMALES Y NUEVA NOTA DE CALIFICACIÓN. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 LH.
  18. 184.* EJECUCIÓN DE EMBARGO CON ANOTACIÓN CADUCADA E INSCRITA LA FINCA A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA DEL DEMANDADO.
  19. 185.*** EJECUCIÓN EN UN MISMO PROCEDIMIENTO DE HIPOTECAS EN GARANTÍA DE PRÉSTAMOS DISTINTOS TRAS NOVACIÓN AFECTANDO A VARIAS FINCAS
  20. 186.() HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL. CONCORDANCIA OFERTA VINCULANTE-FEIN-ESCRITURA.
  21. 188.() DONACIÓN DE CUOTA INDIVISA PREEXISTENTE SOBRE FINCA RÚSTICA: NO ES “PER SE” UNA PARCELACIÓN URBANÍSTICA
  22. 189.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA A INSTANCIA DE UN MERO ANOTANTE. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
  23. 190 y 191.() EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DIFERENCIAS CON LA DESCRIPCIÓN DEL TÍTULO DOMINICAL
  24. 192.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DIFERENCIAS CON LA DESCRIPCIÓN DEL TÍTULO DOMINICAL. DUDAS DE IDENTIDAD
  25. 193.* EXCLUSIÓN DE GANANCIALIDAD EN VIRTUD DE SENTENCIA POR DONACIÓN ENCUBIERTA EN VEZ DE COMPRA. SIMULACIÓN
  26. 194.* ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO Y CANCELACIÓN DE CARGAS. OBJETO DEL RECURSO GUBERNATIVO.
  27. 195.** COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL DINERO EMPLEADO. PRUEBA DOCUMENTAL PÚBLICA
  28. 197.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN.
  29. 198.* COMPRAVENTA DE VARIAS FINCAS CON CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN DISTRIBUIR EL PRECIO APLAZADO. CARÁCTER UNITARIO DE LA CALIFICACIÓN. INSCRIPCIÓN PARCIAL
  30. 200.** VENTA DE PISO DENTRO DE INMUEBLE QUE INVADE EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
  31. 201.() NOVACIÓN DE HIPOTECA. DEPÓSITO EN EL RCGC.
  32. 202.() RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA EN CUANTO A SU TITULAR REGISTRAL. FONDOS DE TITULACIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
  33. 203.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL: CAUSA. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA
  34. 204.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
  35. 205.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD
  36. 206.* COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO
  37. 207.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD COMO TÍTULO INMATRICULADOR. TITULOS DE LOS COPARTÍCIPES.
  38. 208.* HERENCIA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LOS HEREDEROS CASADOS
  39. 210.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. LIBRO EDIFICIO. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. SEGURO DECENAL. LICENCIA PARA DIVISIÓN HORIZONTAL (EN MADRID)
  40. 211.** HIPOTECA. INTERESES DE DEMORA. TIPO MÁXIMO A EFECTOS HIPOTECARIOS
  41. 213.*** DONACIÓN DE VIVIENDA POR CASADO EN SEPARACIÓN DE BIENES. CONCEPTO DE VIVIENDA FAMILIAR.
  42. 214.*** PARTICIÓN HEREDITARIA OTORGADA EN FRANCIA
  43. 216.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE POR SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.
  44. 217.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. RESOLUCIÓN. CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.
  45. 218.* SENTENCIA DE SEPARACIÓN SIN LIQUIDAR LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. FALTA NÚMERO DE LA SENTENCIA. REPRESENTACIÓN PARA PRESENTAR Y PARA RECURRIR.
  46. 219. () PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCAS.
  47. 221.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.
  48. 222.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO
  49. 223.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA CON OTRA YA INSCRITA. FORMA DE RESOLVER LAS DUDAS.
  50. 224.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CONSIGNACIÓN PARA CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.
  51. 225.*** DERECHO DE VUELO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. REQUISITOS PARA SU CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN.
  52. 227.** NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UN FUTURO DESLINDE POR VÍAS PECUARIAS.
  53. 228.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.
  54. 229.** RECTIFICACIÓN DE ERROR MATERIAL QUE PUEDE PERJUDICAR A TERCEROS.
  55. 230.** ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO CON DILIGENCIA PREVIA A LA DECLARACIÓN DE CONCURSO NO INSCRITO.
  56. 232.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA. MEDIOS DE PAGO Y COMPENSACIÓN.
  57. 233.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. FINCA QUE FORMA PARTE DE OTRA YA INSCRITA
  58. 234.* SUBROGACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA SOBRE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA
  59. 235.** OBRA NUEVA: LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO
  60. 236.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS QUE NO EXIGE UNANIMIDAD Y COMPRA POSTERIOR.
  61. 237.* MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA REGISTRAL QUE APARECE DIVIDIDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL
  62. 238.*** INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA EN VIRTUD DE EXPEDIENTE NOTARIAL. DUDAS DE IDENTIDAD
  63. 239.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA.
  64. 240.** INMATRICULACIÓN CANCELADA POR FALTA DE PUBLICACIÓN DE EDICTO E INMATRICULADA DE NUEVO POR OTRO TÍTULO. ART. 207 LH.
  65. 241.* VENCIMIENTO DE LA HIPOTECA SUPERIOR AL DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA.
  66. 242.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE ACREDITACIÓN DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO.
  67. 243.*** ESCRITURA DE ENTREGA DE DIVIDENDO EN ESPECIE: CAUSA
  68. 244.* SOLICITUD DE ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN. DEFECTO INSUBSANABLE
  69. 246.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD. OBRA NUEVA.
  70. 247.** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. DERECHO DE VUELO. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA.
  71. 248.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. INEXISTENCIA DE VERDADERA INTERRUPCIÓN.
  72. 249.*** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA.
  73. 250.* NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN PARA TRASLADO DE FINCA REGISTRAL
  74. 251.***  EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. RECLAMACIÓN POR CANTIDAD QUE SUPERA LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA
  75. 252.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO NO FORMALIZADA. SUBDIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL DE UN ELEMENTO PRIVATIVO YA SEGREGADO.
  76. 253.** OBRA ANTIGUA. CONSTANCIA DE SITUACIÓN URBANÍSTICA SIN EXPEDIENTE
  77. 254.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO
  78. 255.** SEGREGACIÓN Y DETERMINACIÓN DE RESTO EN FINCAS DISCONTINUAS. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA
  79. 256.*** HERENCIA. SOLICITUD TÁCITA DEL PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 199 LH
  80. 257.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD
  81. 258.* CONVENIO REGULADOR. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES DE LA MENOR A QUIEN SE ATRIBUYE EL USO DE LA VIVIENDA. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA
  82. 259.** INSCRIPCIÓN DE EJECUTORIA DE SENTENCIA FIRME. SENTENCIAS DECLARATIVAS Y SENTENCIAS DE CONDENA.
  83. 260.*** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN. ARRASTRE DE CARGAS Y CADUCIDAD DE LA NOTA MARGINAL
  84. 261.() OBRA NUEVA INSCRITA. CONSTANCIA DE SITUACIÓN URBANÍSTICA POR NOTA MARGINAL
  85. 262.** PUBLICIDAD FORMAL Y PROTECCIÓN DE DATOS. CERTIFICACIÓN INDICANDO DOMICILIO DEL TITULAR REGISTRAL 
  86. 263.*** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA
  87. 264.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. PROCEDIMIENTO REGISTRAL.
  88. 265, 266 y 267.** SUSPENSIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ANTES DE LA TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO POR DESPROPORCIÓN EN LA SUPERFICIE
  89. 268.⇒⇒⇒ PRÉSTAMO HIPOTECARIO A FAVOR DE EMPLEADO. INTERESES DE DEMORA
  90. 269.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA CONTRA ALQUILERES TURÍSTICOS
  91. 271.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD CUANDO UNA CUOTA ESTA INSCRITA CON CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL
  92. 272.** REANUDACIÓN DE TRACTO ART 208 LH. DUDAS DEL REGISTRADOR Y NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN.
  93. 273.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA, REHABILITACIÓN DE EDIFICIO Y CONSTITUCIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL
  94. 274.*** HERENCIA. CAUSANTE CASADO BAJO EL RÉGIMEN DEL FUERO DE BAYLÍO
  95. 276.** PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUCIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
  96. 277.* SENTENCIA DECLARANDO LA NULIDAD DE ACUERDOS SOCIALES. CANCELACIÓN DE ASIENTOS
  97. 280.*** INMATRICULACIÓN. VARIAS FINCAS CON UNA REFERENCIA CATASTRAL. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. RED NATURA 2000
  98. 281.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DE CONTENIDOS DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO
  99. 282.** CONVENIO REGULADOR. APROBACIÓN JUDICIAL. TÍTULO INSCRIBIBLE
  100. 283.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. TRACTO SUCESIVO
  101. 284.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC
  102. 285.() NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UNA INSTANCIA PRIVADA
  103. 287.*** CAUSAS DE SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA ANTE NOTARIO.
  104. 288.** COMPRAVENTA POR CÓNYUGES ALEMANES. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. CUOTA DE ADQUISICIÓN
  105. 289.** COMPRAVENTA. SITUACIÓN ARRENDATICIA. VIVIENDA «OCUPADA» U «OKUPADA».
  106. 290.*** DACIÓN EN PAGO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
  107. 291.*** ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. SUBROGACIÓN EN LA POSICIÓN DE ARRENDATARIO
  108. 292.*** ACTA DE OCUPACIÓN DIRECTA. CALIFICACIÓN DEL PODER EN DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
  109. 293.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE REINSCRIPCIÓN
  110. 296.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA: CABE INSCRIBIR SI 3er POSEEDOR NO DEMANDADO, POSTERIOR A LA DEMANDA Y ANTERIOR A LA NOTA MARGINAL, ES REQUERIDO DE PAGO EX POST Y NO SE OPONE.
  111. 297.* PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. UNANIMIDAD
  112. 298.*** DESHEREDACIÓN: EXISTENCIA O NO DE HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO
  113. 300.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES DE DEMORA. TIPO MÁXIMO CUANDO EL INTERÉS ORDINARIO ES VARIABLE.
  114. 301.*** INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXPEDIENTE NOTARIAL. DETERMINACIÓN DE COLINDANTES. CARTOGRAFÍA CATASTRAL VERSUS PLANIMETRÍA. CERTIFICACIÓN ÚNICA.
  115. 302.** SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA SEGREGADA Y RESTO. NO COMBINACIÓN DE ALTERNATIVA Y CATASTRAL.
  116. 303.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERES DE DEMORA. TIPO MÁXIMO
  117. 304.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL OTORGADA POR ALBACEA. ACEPTACIÓN TÁCITA.
  118. 305.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO
  119. 306.() SOLICITUD DE NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. NO CABE EL RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS
  120. 307 y 310.*** COMPRAVENTA. ATRIBUCIÓN DE CARÁCTER PRIVATIVO DEL BIEN POR LOS CÓNYUGES SIN ACREDITAR LA PROCEDENCIA DEL DINERO
  121. 308.** HERENCIA. SEGREGACIÓN, DETERMINACIÓN Y ENTREGA DE LEGADOS
  122. 309.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO A EMPLEADO DE ASEGURADORA. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 5/2019
  123. 311.** COMPRAVENTA Y ACTIVOS ESENCIALES. OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR, DEL NOTARIO, Y  DEL REGISTRADOR.
  124. 314.** CESIÓN DE HIPOTECA A FAVOR DE FONDO DE TITULACIÓN DE ACTIVOS
  125. 315.*** INMATRICULACIÓN CON APORTACIÓN AL MATRIMONIO: NO ES NECESARIAMENTE UN MERO TÍTULO INSTRUMENTAL
  126. 316.** CANCELACIÓN DE LAS LIMITACIONES DEL ART. 28 LH
  127. RESOLUCIONES MERCANTIL
  128. 172.** NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. FORMA DE LA NOTIFICACIÓN AL ADMINISTRADOR CESADO.
  129. 173.*** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR. NOTIFICACIÓN SOCIEDAD. CAMBIO DE DOMICILIO. TRACTO SUCESIVO EN EL REGISTRO MERCANTIL.
  130. 177.**  NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. FORMA DE NOTIFICACIÓN  AL ADMINISTRADOR CESADO.
  131. 180.** DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD. CESE ADMINISTRADORES. TRACTO SUCESIVO EN EL REGISTRO MERCANTIL.
  132. 187.* RENUNCIA AL CARGO DE ADMINISTRADOR ÚNICO. TÍTULO FORMAL NECESARIO.
  133. 196.*** CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. DISCREPANCIAS ENTRE ASISTENTES Y VOTANTES.
  134. 199.*** ESTATUTOS SOCIALES. EMBARGO PARTICIPACIONES: DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. VOTACIÓN SECRETA EN JUNTA GENERAL.
  135. 209.** TRASLADO DE DOMICILIO, RECURSO SOBRE CUESTIÓN YA RESUELTA POR OTRO RECURSO.
  136. 212.*** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. HIPOTECA MOBILIARIA DE MARCA: CAMBIO DE SU NÚMERO DE REGISTRO POR CADUCIDAD DEL ANTERIOR.
  137. 215.* REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. NEGATIVA A RESERVAR DENOMINACIÓN SOCIAL POR IDENTIDAD CON OTRA EXISTENTE.
  138. 220.** REGISTRO MERCANTIL. APODERAMIENTO. LEGITIMACIÓN PARA CONCEDER EL PODER. CALIFICACIÓN DEL JUICIO DE SUFICIENCIA.
  139. 226.** AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS Y APORTACIONES DINERARIAS. DERECHO DE INFORMACIÓN. PLAZO PARA LA SUSCRIPCIÓN DEL AUMENTO.
  140. 231.* CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL INDICE DE ACTIVIDADES AEAT. RENUNCIA DE ADMINISTRADOR ÚNICO
  141. 245.* FORMA DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. CONVOCATORIA INFORMAL.
  142. 270.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITORÍA. PAGO HONORARIOS DEL AUDITOR.
  143. 275.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITORÍA.
  144. 278.** INSCRIPCIÓN DE APODERAMIENTO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA: CONGRUENCIA.
  145. 279.*** CLÁUSULA ESTATUTARIA. RETRIBUCIÓN DE ADMINISTRADORES. CONTRATO CON CONSEJERO EJECUTIVO. 
  146. 286.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE AUDITOR. ACEPTACIÓN.
  147. 294.*** JUNTA CONVOCADA JUDICIALMENTE: FORMA DE CONVOCATORIA. ERRORES DEL AUTO. CIERRE DEL REGISTRO. NOTIFICACIÓN DEL ART. 111 RRM AL ADMINISTRADOR CADUCADO. 
  148. 295.*** PIGNORACIÓN DE DERECHOS DERIVADO DE PLAN DE PENSIONES: SU POSIBILIDAD.
  149. 299.* REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL POR RESTITUCIÓN DE APORTACIONES. RESPONSABILIDAD POR EL VALOR DE LO RESTITUIDO.
  150. 312.* REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. RESERVA DE DENOMINACIÓN: IDENTIDAD Y FORMA SOCIAL.
  151. 313.*** DIMISIÓN DE ADMINISTRADOR SOLIDARIO. NOTIFICACIÓN A LA SOCIEDAD. 
  152. ENLACES:

 


INFORME Nº 310. (BOE JULIO de 2020)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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RESOLUCIONES POR MESES  y  POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
165.*** INMATRICULACIÓN. RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE SOLO POR LA PARTE COMPRADORA.

Resolución de 14 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 6, por la que suspende la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de escritura pública de compraventa rectificada por la parte compradora.

Resumen: Distinto a la modificación de un pacto contractual, que exige el consentimiento de todos los que en él fueron parte, es la rectificación de un error en la expresión de la superficie de una finca que no afecta a su realidad física, y que puede hacerla el propietario actual por los procedimientos legalmente previstos.

Hechos: Mediante escritura de 21 de febrero de 2019 se eleva a público un documento privado de compraventa de una finca que –se dice en la escritura- tiene una superficie de 1.800 m2 y “se corresponde con parte de un determinado recinto catastral que mide 3.607m2”. Posteriormente, el 16 de mayo de 2019, el comprador otorga unilateralmente otra escritura en la que rectifica la descripción de la finca comprada y dice que la superficie real es de 3.607 m2. Coincide, por tanto, con todo el recinto catastral.

Registradora: En lo que ahora interesa, opone a la inscripción que “para rectificar y hacer coincidir las descripciones (…) será necesaria la intervención o ratificación de todos los comparecientes –o de sus causahabientes- en las escrituras.

Notario: Entiende que la exigencia del consentimiento de todos los comparecientes es contraria a la seguridad jurídica a extenderla tanto al título previo como al inmatriculador.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Debe tenerse en cuenta que la Resolución se centra exclusivamente en la rectificación unilateral que hace el comprador de la escritura que constituye el título inmatriculador.

Entiende la Resolución lo siguiente:

1 “… La escritura rectificatoria supone que estamos ante un nuevo otorgamiento negocial que subsana o rectifica otro anterior, y al que por tanto sustituye, debiendo ajustarse este nuevo otorgamiento a las reglas generales de prestación del consentimiento negocial contenidas en los artículos 1254, 1258, 1259, 1261 y 1262 del Código Civil, exigiéndose en consecuencia el concurso del vendedor en la escritura de complementaria, o su ratificación posterior, conforme al citado artículo 1259 del Código Civil…”.

2 “… En este punto no cabe sino desestimar las alegaciones del notario autorizante de la escritura de rectificación descriptiva, y ahora recurrente, cuando viene a sostener que la rectificación de supuestos errores en títulos públicos que documentan negocios bilaterales la pueda llevar a cabo, por sí sólo, la parte compradora sin el concurso de la vendedora, so pretexto de que, exigir la concurrencia y consentimiento de todas las partes «supondría un grave quebranto de la seguridad jurídica y provocaría un aumento de las controversias judiciales ante una mera negativa del resto de comparecientes (…) a prestar su colaboración en este sentido…”.

3 “… la obligatoriedad de los pactos contractuales (cfr. artículos 1091 y 1258 del Código Civil) implica que cualquier alteración de su contenido requiera para su eficacia el consentimiento de todos los que en él fueron parte (cfr. Resoluciones de 16 de febrero de 1998 o 19 de diciembre de 2002)…”.

Comentario:

Tiene razón, a mi juicio, la Resolución cuando desestima el recurso interpuesto, pero debe centrarse claramente el supuesto de hecho para referir la doctrina del Centro Directivo al caso concreto.

Por ello conviene precisar:

1 La Resolución no impide que el actual propietario pueda rectificar unilateralmente la descripción de una finca para subsanar un dato erróneo (en este caso referido a la superficie) que no altera su realidad física y perimetral. Basta traer aquí la reiterada doctrina de la Dirección General sobre el concepto de exceso (disminución) de cabida, que es proyección en sede registral de la regulación del Código Civil sobre la “venta de cuerpo cierto” o “a precio alzado” (Arts. 1469 y ss. CCivil).

Como la propia Resolución dice, “… como principio general, se pueden alterar los términos de una escritura cuando estos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial.

No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1261 y 1275 del Código Civil y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por la vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos (y las consecuencias fiscales derivadas de las mismas)…”.

2 Lo que sucede en el caso ahora debatido es que no estamos ante la rectificación de un dato erróneo sin más, pues, como resulta de la propia escritura pública, dicen los contratantes que la finca vendida tiene una superficie de 1.800 m2 y se corresponde con parte de un determinado recinto catastral que mide 3.607m2. Por tanto, la rectificación realizada no se queda en la materialidad de la finca sino que afecta a la voluntad negocial, que expresamente limitó lo vendido a parte del recinto catastral, y de ahí que la Resolución destaque la obligatoriedad de los pactos contractuales. (JAR)

166.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO CUANDO EL TITULAR REGISTRAL HA FALLECIDO.

Resolución de 14 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 6, por la que se suspende la anotación de un embargo cuya titularidad no pertenece a los ejecutados.

Resumen: Anotación preventiva de embargo sobre un bien de persona fallecida: diversos supuestos.

Hechos: Se trata de anotar preventivamente un embargo sobe un bien inscrito a nombre de una persona, actualmente fallecida, consecuencia de un procedimiento seguido contra el deudor, que es heredero del titular registral.

Registradora: Suspende la práctica del asiento por razón del tracto sucesivo (Art. 20 LH).

Recurrente: Alega cuestiones que no fueron conocidas en el momento de la calificación, momento en el que tampoco fueron presentados determinados documentos relevantes para el caso.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Reitera que en el recurso contra la calificación registral “…no cabe tener en consideración más que los documentos que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en motivos o documentos no presentados en tiempo y forma (Art. 326 LH)…”.

2 Recuerda el ámbito de la calificación registral de los documentos judiciales (Art. 100 RH).

3 Resuelve la cuestión planteada diciendo lo siguiente: “…los ejecutados son herederos del titular registral, pero sin acreditarse al registrador (…)el fallecimiento del titular registral, y la condición de aquéllos como únicos herederos, mediante la aportación de los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 166.1.ª, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario), en definitiva, su condición de herederos del titular registral. Si fueran varios herederos y no todos ellos fueron los deudores, sólo podría embargarse los derechos hereditarios de los ejecutados, debiendo sólo en este último caso rectificarse al efecto el decreto ordenando la anotación del embargo sobre tales derechos hereditarios…”.

Comentario: Aunque es una cuestión ya tratada en RR anteriores, por su claridad conviene transcribir el esquema de la Resolución sobre los distintos supuestos que pueden plantearse:

DEUDAS DEL TITULAR REGISTRAL FALLECIDO DURANTE EL PRECEDIMIENTO: “Para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

DEUDAS DEL TITULAR REGISTRAL FALLECIDO ANTES DEL PROCEDIMIENTO. HEREDEROS CIERTOS Y DETERMINADOS: “Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes de iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (artículo 166.1.ª, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios”.

DEUDAS DEL TITULAR REGISTRAL FALLECIDO ANTES DEL PROCEDIMIENTO. HEREDEROS INDETERMINADOS: “Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente”.

DEUDAS DE HEREDEROS CIERTOS Y DETERMINADOS. TITULAR REGISTRAL FALLECIDO ANTES DEL PROCEDIMIENTO: “Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes de iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de herederos ciertos y determinados, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador que la demanda se ha dirigido contra éstos, indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 166.1.ª, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario). En definitiva, deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral”.

HERENCIA YACENTE: “En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados –herencia yacente–, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente”. (JAR)

167.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN PREVIA DEMOLICIÓN

Resolución de 14 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 1 a la inscripción de una escritura pública de obra nueva en construcción.

Resumen: A efectos notariales y registrales la concesión de la licencia para construir comprende también la previa demolición de lo previamente construido.

Hechos: Se cuestiona si es inscribible una escritura de declaración de obra nueva en construcción teniendo en cuenta que se declara la modificación de la finca inscrita porque previamente se demolió la vivienda existente en la misma.

Registradora: Considera defecto subsanable la no aportación de licencia de demolición de la vivienda inscrita.

Notario: Alega que ningún precepto legal ni reglamentario ni ninguna jurisprudencia de los Tribunales o registral exigen la Licencia de Demolición para inscribir una escritura de Declaración de Obra nueva en construcción que se está llevando a cabo con la preceptiva Licencia de Edificación.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Aunque la legislación urbanística que resulte territorialmente aplicable incluya la demolición de edificaciones entre los actos que están sujetos a licencia, una interpretación finalista de la norma lleva a la conclusión de que la concesión de la licencia para construir comprende también la previa demolición de lo construido:

“… Se trata de un caso similar al resuelto recientemente por este Centro Directivo en Resolución de 4 de septiembre de 2019, en la que se señaló: « (…) Bien es cierto que artículo 180.1.e) de la Ley del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura incluye la demolición de construcciones entre los actos sujetos a licencia, pero una interpretación finalista de dicho precepto ampara, en los casos de construcciones de nueva planta en solares en los que existen construcciones previas ruinosas, los trabajos previos de demolición de las mismas. En este sentido, el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, al igual que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, se refieren exclusivamente al acceso al Registro de la descripción de una edificación, y no a las obras de demolición de edificaciones, cuya adecuación a la ordenación no es preciso que haya de promoverse o garantizarse, especialmente si se tiene en cuenta que el hecho de la desaparición de una obra, como circunstancia definitiva e inamovible, puede resultar también de actos ajenos a la actuación del titular registral e independientes de la previa obtención de una licencia, debiendo así distinguirse entre los supuestos sujetos a fiscalización administrativa y aquellos otros en los que la justificación de dicha fiscalización es premisa necesaria para la inscripción. En consecuencia, la sujeción del acceso a Registro de un hecho modificativo de la realidad física, previo a la justificación de un acto administrativo de fiscalización, ha de ser interpretada con carácter restrictivo, de forma que sea aplicable sólo a aquellos supuestos en que expresamente así se prevea por el legislador, lo que no ocurre en el supuesto de este expediente».

Comentario: Conviene destacar que la Resolución parece sujetar a licencia municipal aquellos casos en los que se declare la demolición de una edificación inscrita sin posterior construcción de nueva edificación, cuando la legislación territorial aplicable sujete a licencia las obras de demolición:

“… Cuestión distinta (…) sería el determinar los requisitos exigibles en el caso en que se pretendiera simplemente declarar la desaparición de la edificación existente, sea por ruina o por derribo voluntario, y así hacer constar su nueva descripción como solar, y en particular si ello es posible sin intervención técnica ni administrativa alguna, mas no constituye objeto de este expediente.

Como ya ha afirmado anteriormente esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 29 de noviembre de 2017 y 13 de noviembre de 2018), cualquier rectificación descriptiva de una edificación debe cumplir los requisitos propios de una modificación de obra nueva, especialmente lo relativo a los requisitos urbanísticos, sin que los trámites previstos en el artículo 201 sean hábiles para rectificar por sí una edificación ni para elementos integrantes de una división horizontal. Además, corresponde al técnico certificante, bajo su responsabilidad afirmar si las modificaciones constructivas que se han llevado a cabo en el curso de la construcción son conformes con el proyecto para el que se obtuvo la licencia -cfr. Resolución de 2 de agosto de 2012-, o cumple los requisitos de antigüedad legalmente exigidos -artículo 28.4 de la Ley de Suelo-“. (JAR)

168.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL

Resolución de 14 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Huelva n.º 3, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca. 

Resumen: Solo el pago íntegro de todas las cantidades cubiertas por la cifra de responsabilidad hipotecaria, o la condonación expresa del acreedor respecto de lo no pagado, que resulten de la declaración de voluntad de dicho acreedor manifestada en documento público o reconocida por sentencia dictada en un procedimiento seguido contra él, pueden ser causa suficiente de la cancelación total de la hipoteca que ordena el mandamiento calificado.

Hechos: se presenta instancia solicitando la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de cargas y la cancelación de la garantía hipotecaria. Se acompaña un testimonio de decreto del Juzgado de Primera Instancia en el que se acuerda declarar terminado el referido procedimiento, así como expedir mandamiento para la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas.

La registradora califica negativamente toda vez que en el testimonio del decreto presentado no se ordena la cancelación de hipoteca. La cancelación de la hipoteca se hará en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o en su defecto, en virtud de ejecutoria.

La Dirección confirma la calificación considerando:

1º. El testimonio de decreto presentado no es título hábil para la cancelación de la inscripción de hipoteca, y no es título hábil porque no ordena tal cancelación de hipoteca, limitándose a ordenar la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas que consta al margen de la inscripción de hipoteca. La regla general para la determinación del título necesario para cancelar una inscripción de hipoteca la establece el primer párrafo del artículo 82 LH en relación con el artículo 674 LEC.

2º. Pero aunque en el mandamiento se acordase expresamente la cancelación de la hipoteca, no sería éste título hábil para cancelar la hipoteca porque la causa que se aduce como sustento de la cancelación es que se han satisfecho las pretensiones del actor. No se aclara si se ha pagado la totalidad de la obligación garantizada por la hipoteca, o solo las cantidades vencidas y adeudadas hasta la fecha de inicio del procedimiento. Solo el pago íntegro de todas las cantidades cubiertas por la cifra de responsabilidad hipotecaria, o la condonación expresa del acreedor respecto de lo no pagado, que resulten de la declaración de voluntad de dicho acreedor manifestada en documento público o reconocida por sentencia dictada en un procedimiento seguido contra él, pueden ser causa suficiente de la cancelación total de la hipoteca que ordena el mandamiento calificado. (ER)

169.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL POR INSTANCIA.

Resolución de 14 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24, por la que se deniega la rectificación de una inscripción registral. 

Resumen: Practicados los asientos, los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial.

Hechos: se presenta instancia solicitando la rectificación de una certificación ya emitida y, en el caso de haber sido correctamente expedida, la rectificación del Registro.

El Registrador emite calificación negativa considerando que no procede la rectificación solicitada.

La Dirección confirma la calificación. Distingue entre los conceptos de inexactitud registral y error del registral y reitera su doctrina de que una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la practicados los asientos, los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en el concreto ámbito de este recurso, revisar, como se pretende, la legalidad en la práctica de dicho asiento ni de la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan.

La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. (ER)

170.** AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

Resolución de 18 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Inca n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de agrupación de fincas. 

Resumen: La sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto.

Hechos: se presenta escritura en la que se procede a la agrupación de siete fincas registrales y se aporta representación gráfica alternativa a la catastral de la finca resultante de la agrupación, de la que resulta además una modificación de la superficie registral. Una vez tramitado el expediente del artículo 199, la registradora suspende la inscripción por existir oposición de los titulares de dos fincas colindantes.

La Dirección revoca la calificación y tras reiterar su doctrina sobre la interpretación de los artículos 9 y 199 LH señala que:

a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).

b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.

c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.

d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».

e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

En el presente caso no resultan explicitadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica, ya que rechaza la inscripción por el único motivo de existir oposición de los titulares de dos fincas colindantes. (ER)

171.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA INCLUIDA EN EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.

Resolución de 18 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Fernando n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral. 

Resumen: Para los supuestos de dudas de invasión de dominio público en la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 LH, es esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación del procedimiento correspondiente.

Hechos: se presenta instancia solicitando la inscripción de la representación gráfica catastral de una determinada finca registral y su coordinación con Catastro. Se solicita también la cancelación de una inscripción de hipoteca incursa en caducidad de conformidad a lo dispuesto en el art 82 L.H. operación registral que no plantea problema alguno, procediéndose a la cancelación de dicha hipoteca.

El Registrador califica negativamente porque del examen tanto de la cartografía catastral, como de la resultante de la demarcación del dominio público marítimo terrestre, del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, que se acompaña, resulta que la finca invade el Dominio Público.

La Dirección confirma la calificación señalando que:

1º. Con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En particular, son aplicables los artículos 34 y ss del Reglamento General de Costas

2º. Para la tutela del dominio público marítimo-terrestre es fundamental la incorporación al Sistema Informático Registral de la representación gráfica georreferenciada en la cartografía catastral, tanto de la línea de dominio público marítimo-terrestre, como de las servidumbres de tránsito y protección, que ha de trasladar en soporte electrónico la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar a la Dirección General de los Registros y del Notariado -hoy, de Seguridad Jurídica y Fe Pública- (apartado 2 del artículo 33 del Reglamento de Costas); previsión normativa que ha de ponerse en necesaria correlación con la aplicación informática para el tratamiento de representaciones gráficas georreferenciadas. Dicha aplicación permite relacionar las representaciones gráficas de las fincas con las descripciones contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

3º. Para los supuestos de dudas de invasión de dominio público en la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria:

– Es esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación del procedimiento correspondiente.

– Si en el curso del procedimiento la Administración confirma la supuesta invasión de dominio público, dispone el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado».

– Las dudas en la identidad de la finca pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del expediente evitando así dilaciones y trámites innecesarios. No obstante, estas dudas impeditivas del inicio del expediente deben ser de tal entidad que no puedan solventarse en los trámites del mismo expediente.

4º. En cuanto a la solicitud de deslinde al amparo del artículo 200 de la Ley Hipotecaria,

– Se trata de un procedimiento que debe iniciarse ante notario.

– El procedimiento de deslinde no resulta de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica. En consecuencia, será la correspondiente Orden Ministerial aprobatoria del deslinde la que servirá de título para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finca a favor del Estado y con la naturaleza demanial derivada del mismo. (ER)

174.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA EN CUANTO A SU TITULAR REGISTRAL. FONDOS DE TITULIZACIÓN.

Resolución de 19 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granollers n.º 3, por la que se suspende la solicitud de inscripción del derecho real de hipoteca. 

Resumen: Es posible la inscripción de bienes inmuebles y derechos reales a favor de los fondos de titulización hipotecaria, no obstante carecer de personalidad jurídica, si se presenta una copia auténtica (no simples fotocopias) de la escritura de constitución del «FTA 2015» y los demás documentos intermedios que fueren necesarios y el titular registral consiente en la cancelación de su inscripción o ésta es ordenada por los tribunales.

Hechos: se presenta escrito otorgado por un mandatario verbal solicitando la rectificación de una inscripción relativa a un derecho real de hipoteca inscrito a favor de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.». Se solicita que se cancele la citada inscripción 21.ª en cuanto a la titularidad registral de «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», a fin de que dicha hipoteca quede inscrita a favor del fondo de titulización de activos FTA 2015 de «Blackstore Groip».

El Registrador emite calificación negativa señalando que:

1º. Conforme al artículo 420.1 RH, los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos: Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

2º. En cuanto a la posibilidad de inscribir los bienes inmuebles y los derechos reales (especialmente derechos de hipoteca) a favor de los fondos de titulización hipotecaria, hay que estar al artículo 9 e) LH, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio (La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones) y, especialmente, al artículo 16.3 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial (Se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización).

La Dirección confirma la calificación debiendo destacar que:

1º. A falta de la voluntad del titular registral de la inscripción de hipoteca, «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.», la misma solo podrá ser anuladas por la autoridad judicial, previa interposición por la persona interesada en ello de la correspondiente demanda declarativa, con demanda de aquella entidad.

2º. Los asientos del Registro, una vez practicados, según dispone el artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria «están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus electos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley», y, por tanto, para su rectificación se requiere el consentimiento del titular registral o resolución judicial, ya que es requisito esencial de nuestro sistema que el titular registral tenga intervención en todos los expedientes que afecten a sus derechos.

3º. En supuestos como el presente en que no se dan los requisitos para la cancelación, ni el registrador es competente para decretar la misma, ni el recurso procedimiento hábil para acordarla, sino que lo serán los tribunales, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente con la intervención del titular registral se obtenga sentencia firme acordando la nulidad y soliciten al titular extrarregistral del derecho de que se trate o al notario autorizante del documento o documentos de adquisición, si procede, la entrega de copia autorizada de las correspondientes escrituras públicas. (ER)

175.*** LEGADO EN FAVOR DE LEGITIMARIO RENUNCIANTE. SUSTITUCIÓN VULGAR.

Resolución de 19 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Mieres, por la que se suspende la inscripción de una escritura de partición de herencia.

Resumen: La sustitución vulgar para el caso de renuncia del heredero forzoso sólo cabe en el tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o bien cuando los designados sustitutos son los mismos colegitimarios del renunciante o legitimarios de otro grado

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada por cuatro de los cinco hijos del causante. El hijo no compareciente había renunciado previamente a la herencia de su padre, que en el testamento había dispuesto un legado a favor del hijo renunciante con el siguiente contenido: «Lega a su hijo, Don N. G. S., para el pago de la legítima estricta, la plaza de garaje señalada con el número (…) y si [no] fuese suficiente se complementará con metálico, aunque no hubiere de él en la herencia. Este legatario, será sustituido, en su caso, por sus descendientes». En la escritura de herencia no comparecen los hijos del legitimario renunciante designados sustitutos en el legado.

Registradora: Ante la incomparecencia de los posibles sustitutos del legatario entiende que es necesario, bien la declaración del renunciante diciendo que no tiene descendientes, bien la intervención de los sustitutos o su renuncia.

Recurrente: Entiende que no deben intervenir porque no cabe la sustitución ordenada en la legitima.

Notario: En la escritura de herencia el notario autorizante viene a coincidir con la doctrina que aplica el centro Directivo, por cuanto entiende –y advierte- que la intervención de los potenciales sustitutos del legitimario renunciante depende de que se entienda aplicable o no el llamamiento sustitutorio al caso.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

RENUNCIA A LA LEGÍTIMA ESTRICTA Y SUSTITUCIÓN VULGAR.

La sustitución vulgar ordenada en la legítima estricta no vulnera lo dispuesto en el artículo 813.2 CC en el caso del legitimario renunciante, que no se verá afectado por una sustitución que sólo tiene lugar cuando el sustituido no llega a ser legitimario.

Sin embargo dicha sustitución sí que puede infringir la prohibición del citado artículo 813.2 si afecta al resto de los legitimarios concurrentes impidiéndoles que lo renunciado “acrezca” a su favor (vgr. 985 II CC). En este sentido, dice la Resolución que “la admisión del llamamiento a los sustitutos vulgares del legitimario que repudia la herencia (o el legado) supondría una restricción o perjuicio de la legítima de los colegitimarios del renunciante, y por ello dicho efecto quedaría sujeto a la interdicción de las disposiciones testamentarias que constituyan un gravamen o limitación de la legítima estricta (artículo 813.2.º del Código Civil)”.

Este criterio es aplicable tanto en la sucesión intestada como en la testamentaria, porque las limitaciones legitimarias se imponen al testador como un freno a su libertad de testar.

Conclusión: El caso de la renuncia, dice la Resolución, “difiere notablemente de la posición de los hijos del legitimario premuerto, desheredado o incapaz por indignidad, supuestos en los que la estirpe, ya sea en la vía testada o intestada, ocupan en cuanto a la legítima estricta la posición de su progenitor (artículos 814, 857 y 761 del Código Civil), [mientras que] la renuncia extingue la legítima sobre la estirpe, lo que resulta del artículo 985.2 del Código Civil…”.

SUSTITUCIÓN VULGAR EN LA MEJORA O EN EL TERCIO DE LIBRE DISPOSICIÓN.

A diferencia de lo dicho en el apartado anterior para la legítima estricta, sí que cabe la sustitución vulgar del legitimario cuando se refiere al tercio de libre disposición o al tercio de mejora, en este último caso en favor de otro legitimario o descendientes.

Dice la Resolución que «nada impide, por supuesto, que se produzca una sustitución vulgar en el legado ordenado en favor de los nietos. Pero el bien o su parte indivisa correspondiente, será recibido por los hijos del renunciante en concepto distinto de la legítima (…) podrá serlo en concepto de mejora, si así se hubiere ordenado; o en otro caso, podrá imputarse al tercio de libre disposición, y en su defecto, a la parte no dispuesta expresamente del tercio de mejora. Por lo tanto, es claro que ha de entenderse que la sustitución vulgar en relación con un heredero forzoso sólo cabe en relación con el tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o bien cuando los designados sustitutos son los mismos colegitimarios del renunciante o legitimarios de otro grado. Así, cuando renuncia el único heredero forzoso y los designados sustitutos son sus hijos o, en caso de no tenerlos, sus ascendientes».

LEGITIMA POR TÍTULO DE LEGADO.

Cuando la legítima se atribuye mediante legado puede suceder que el bien legado no cubra el importe de la legítima estricta o que lo supere:

Si el bien legado para el pago de la legítima no cubre el valor de la misma será de aplicación el artículo 815 CC.

Si el valor del bien legado excede del importe de la legítima estricta se plantea qué ocurrirá con el exceso si el testamento no lo precisa. En tales casos habrá que decidir sobre el tipo de disposición ordenada, que es lo que sucede en el supuesto cuestionado: “… Ahora se trata de determinar si en el presente supuesto la sustitución en el legado ordenado en favor del hijo, de su legítima estricta, es un legado de cuota de herencia correspondiente a la parte de legítima estricta con asignación de cosa, o de cosa con delimitación de cuota, o, por el contrario, es un mero llamamiento a la legítima estricta”.

En tales casos procederá la interpretación de la cláusula testamentaria, labor que corresponde a los herederos en primer término y en defecto de albacea-contador-partidor. Y eso es lo que precisamente ha ocurrido en el caso debatido, que los herederos han interpretado la cláusula del legado y entendido que no cabe la sustitución ordenada, lo que no impedirá que los sustituidos reclamen judicialmente la entrega del legado del que se crean titulares. (JAR)

176.*** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO

Resolución de 19 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de León n.º 4 a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio. 

Resumen: El artículo 1717 prevé la posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno (representación indirecta o mediata); la propiedad pertenece al «dominus» desde la consumación del contrato; la acreditación de la titularidad del dominus puede exteriorizarse mediante la escritura otorgada por el representante y el dominus en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último; el transmitente inicial, es totalmente ajeno al pacto de fiducia. La transmisión y su causa se recogen en el título previo y ahora se pretende hacerlos concordar con la realidad. En el reconocimiento de dominio se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real.

Hechos: Mediante escritura, don J. J. D. G., con el consentimiento de su esposa, reconoció el dominio sobre determinada finca en favor de don F. A. A., si bien, por haber fallecido, se hacía en favor de sus herederos otorgantes de dicha escritura.

La Registradora califica negativamente al considerar que el reconocimiento de propiedad no es título material inscribible. Además falta expresión de la causa que en su caso determine la transmisión de la mitad de la finca en favor del otro cotitular (compraventa, donación…).

La Dirección revoca la calificación y reitera su doctrina contenida en las R. de 13 de junio y 20 de julio de 2018 y de 6 de julio de 2006 que puede ser sintetizada de la siguiente forma:

I. EL ARTÍCULO 1.717 CC.

– El artículo 1.717 CC contempla la posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno.

– En la interpretación del artículo 1.717 caben distinguir las dos siguientes posturas doctrinales sobre cuáles sean los efectos entre el representado y el tercero.

1) La tesis clásica: la gestión del representante en nombre propio determina que la única vinculación por efecto del negocio celebrado con el tercero es exclusivamente la suya propia y que los únicos efectos que derivan de la relación de representación son internos u obligacionales. De acuerdo con esta teoría, se niega cualquier tipo de vinculación entre el tercero y el ‘dominus negotii’ siendo necesario un acto posterior de transmisión del derecho real o personal a favor del último, que debe cumplir los requisitos exigidos en función de su naturaleza, y al que el representante en su propio nombre está sólo obligado por la relación representativa. La ‘contemplatio domini’ es requisito esencial de la institución representativa.

2) La tesis moderna: la doctrina reciente ha puesto de manifiesto las consecuencias injustas a que conduce este planteamiento. Se considera que la denominada representación indirecta o mediata es una auténtica forma de representación que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representación directa, permite atribuir efectos directos a la actuación del representante, con lo que se define correctamente la posición de cada una de las partes.

II. LA ACREDITACIÓN DE LA TITULARIDAD.

1) Si la titularidad pertenece al representado ab initio, no es preciso un acto de transferencia a su favor, como entiende la tesis clásica, pues el derecho ya le pertenece, por lo que la transmisión, de realizarse, no pasaría de ser un mecanismo de simulación, como tal, nula por falta de causa (artículo 1.275 del Código Civil).

2) Pero la titularidad del representado puede permanecer oculta como consecuencia de la propia mecánica de la representación indirecta. Únicamente es preciso un acto que revele hacia el exterior la titularidad. En esa situación, la vía que permitirá acreditar la titularidad del ‘dominus’ podrá ser:

A) Voluntaria, mediante la escritura otorgada por el representante y aquel en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último (cfr. artículo 540 del Código Civil). Esta escritura no es, en puridad, una rectificación o modificación del título previo que requiera el otorgamiento por todas las partes implicadas en la relación, incluso el tercero que contrató con el representante, porque lo cierto es que, en la realidad de las cosas, el título previo y la relación contractual establecida y en él documentada no se modifica y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron (cfr. artículo 1.257 del Código Civil), sin modificación de ninguna especie.

B) En caso de que no exista acuerdo entre las partes, la sentencia declarativa de la relación representativa y del dominio del sujeto representado, una vez que en el proceso se haya justificado debidamente la relación representativa.

III. LA ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO.

– La mera declaración de las partes dirigida a reconocer la titularidad del ‘dominus’ no es suficiente sino que esa declaración debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relación representativa.

– En este punto, ha de atenderse a cada supuesto fáctico. La causalización quedará facilitada cuando se pueda demostrar la previa constitución de la relación representativa mediante la escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representación.

IV. LA PROTECCIÓN A LOS TERCEROS DE BUENA FE.

En cuanto a los terceros de buena fe que confiaron en la situación de titularidad formal o aparente del representante indirecto –por ejemplo, en caso de realizar un acto dispositivo faltando a la confianza en él depositada–, quedarán protegidos.

La escritura que documenta el negocio adquisitivo del representante indirecto reflejará un acto otorgado por una persona en su propio nombre y, por tanto, formalmente, la titularidad le corresponderá a él, lo que obligará a proteger a los terceros de buena fe que confiaron en su titularidad aparente.

Se trata de un caso de protección a la apariencia jurídica que no puede considerarse en absoluto excepcional: además de los casos de protección al tráfico mobiliario (artículo 464 del Código Civil, 85 y 86 del Código de Comercio), deben citarse aquellos otros supuestos propios de la representación directa en que el poder se encuentra de hecho revocado o existe abuso en la actuación del apoderado (artículos 1.725, 1.734, 1.738 del Código Civil) o, incluso, desde la perspectiva hipotecaria, los supuestos en que prevalece la protección del tercero. En cualquier caso, este es un riesgo que debe asumir quien autorizó al representante a actuar en su propio nombre.

V. ASPECTO REGISTRAL.

– El reconocimiento de dominio efectuado sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción.

– Ahora bien, en el supuesto de este expediente, en la escritura consta de forma expresa la causa de la adquisición onerosa y la existencia del pacto de fiducia; y consta el negocio jurídico, en este caso recognoscitivo o declarativo, mediante el cual el fiduciario cumple la obligación (agotados los límites de la fiducia) de facilitar la inscripción a favor del fiduciante al confirmar la referida relación representativa. (ER)

178.*** COMPRAVENTA CON CARÁCTER PRIVATIVO A FAVOR DE PERSONA EN TRÁMITES DE DIVORCIO. PROHIBICIÓN DE DISPONER ADMINISTRATIVA.

Resolución de 19 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: La sociedad de gananciales se disuelve con la sentencia firme de divorcio, sin que haya efectos retroactivos a la fecha de la interposición de la demanda. Las prohibiciones de disponer administrativas o judiciales en procedimientos penales, una vez anotadas, impiden la inscripción de cualquier acto dispositivo voluntario sobre el bien anotado cualquiera que sea su fecha.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que la compradora está en ese momento casada en régimen de gananciales, pero separada de hecho (ordenada en un procedimiento de violencia de género) y estando iniciado un procedimiento de divorcio. En el momento de presentación de la escritura (tras diversas vicisitudes) consta anotada una prohibición de disponer administrativa (de la AEAT) que afecta al titular registral vendedor  aunque en el momento de la venta no existía dicha prohibición.

La registradora suspende la inscripción de la adquisición con carácter privativo ya que no se aporta la sentencia de divorcio debidamente inscrita y porque, además, consta anotada una prohibición de disponer administrativa de la AEAT.

La interesada recurre y alega que en el momento de la compra estaba separada de hecho, incluso con medidas de alejamiento dictadas por un juzgado de violencia de género y la sociedad de gananciales ya está disuelta y liquidada.

La DGSJFP desestima el recurso.

Doctrina: La sociedad de gananciales se disuelve por la sentencia de divorcio y sus efectos no se retrotraen al momento de interposición de la demanda, conforme a lo dispuesto en los artículo 1392.1 y 95 CC. Recuerda también que la sentencia de divorcio tiene que estar inscrita en el Registro Civil según lo dispuesto en el artículo 266 RRC para poder inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad.

En cuanto a las prohibiciones de disponer diferencia entre:

1.- Prohibiciones de disponer voluntarias establecidas por actos a título oneroso, que no tienen eficacia real y por ello no son inscribibles, aunque pueden garantizarse su incumplimiento de diversa formas (artículo 27 LH).

2.- Prohibiciones de disponer voluntarias establecidas por actos a título gratuito, que son inscribibles y tienen eficacia real para los actos dispositivos voluntarios (artículo 26 LH).

3.- Prohibiciones de disponer establecidas en procedimientos judiciales civiles (que satisfacen intereses privados, básicamente de garantía), en los que se admite la inscripción de los actos dispositivos realizados con anterioridad a la fecha de la resolución judicial que ordena la prohibición de disponer aunque en el momento de presentación conste ya anotada la prohibición. En tal caso el acto dispositivo es inscribible pero sin cancelar la prohibición de disponer (artículo 145 RH).

4.- Prohibiciones de disponer establecidas en procedimientos judiciales penales o administrativos, (que satisfacen intereses públicos) en los que juega plenamente el principio de prioridad registral, de forma que con posterioridad a la anotación de la prohibición de disponer no puede inscribirse acto dispositivo (voluntario) alguno.

En todos los casos de prohibición de disponer, cualquiera que sea su origen, es posible inscribir los actos dispositivos forzosos (ordenados en procedimientos judiciales o administrativos) sin que por ello se cancele la prohibición de disponer (ver Resolución de 21 de Julio de 2017). (AFS)

179.** ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE LA TGSS SOBRE FINCA DE ENTIDAD EN FASE PRECONCURSAL

Resolución de 20 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que suspende la inscripción de un mandamiento expedido por recaudador ejecutivo de la Tesorería General de la Seguridad Social.

Resumen: El deudor ha de señalar que bienes tienen el carácter de necesario cuando presente el escrito de comunicación al juzgado del inicio de las negociaciones con los acreedores. La limitación temporal del inicio de ejecuciones judiciales de bienes que resulten necesarios no afectará a procedimientos de ejecución que tengan por objeto hacer efectivos créditos de derecho público.

Hechos: Mediante diligencia dictada por el recaudador ejecutivo de la Tesorería General de la Seguridad Social, se acuerda el embargo de dos fincas registrales de una sociedad.

De consulta efectuada por la registradora al Servicio General de Índices de los Registradores de España y al Registro Público Concursal se desprende que la entidad se encuentra en fase preconcursal, constando que ha comunicado al juzgado competente para la declaración de su concurso el inicio de negociaciones de las comprendidas en el artículo 5 bis de la Ley Concursal, esto es para alcanzar un acuerdo de refinanciación de los previstos en el artículo 71 bis.1 y en la disposición adicional cuarta o para obtener adhesiones a una propuesta anticipada de convenio en los términos previstos en la Ley Concursal.

La registradora suspende la anotación de embargo por disponer el apartado 4 del artículo 5 bis de la Ley Concursal que desde la presentación de la comunicación no podrán iniciarse ejecuciones judiciales o extrajudiciales de bienes o derechos que resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor y que las ejecuciones de dichos bienes que estén en tramitación se suspenderán por el juez que estuviere conociendo de las mismas con la presentación de la resolución del secretario judicial dando constancia de la comunicación.

El recurrente alega que la determinación de si las fincas embargadas son necesarias para la continuidad de la actividad empresarial sólo la puede acordar el juez de lo Mercantil, una vez que la entidad deudora haya indicado los bienes que considera necesarios. Asimismo alega el hecho de haberse anotado el embargo en otros registros.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: El artículo 5 bis de la Ley concursal, con el fin de conseguir acuerdos que permitan subsistir a la empresa en crisis prevé la posibilidad de comunicar al juzgado las negociaciones del deudor y sus acreedores, dentro de los dos meses siguientes a la fecha en que hubiera conocido o debido conocer su estado de insolvencia.

Su efecto principal es la limitación temporal del inicio de ejecuciones judiciales de bienes que resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, hasta que, se formalice el acuerdo de refinanciación, se dicte providencia admitiendo a trámite la solicitud de homologación judicial del acuerdo de refinanciación, se adopte el acuerdo extrajudicial de pagos, se hayan obtenido las adhesiones necesarias para la admisión a trámite de una propuesta anticipada de convenio o tenga lugar la declaración de concurso.

Y quedarán en todo caso levantadas una vez transcurridos tres meses desde la comunicación al juzgado.

Tales limitaciones solo pueden afectar a los bienes que resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, determinación que le corresponde al deudor al tiempo de presentar la comunicación y  en caso de controversia se podrá recurrir el decreto ante el juez.

Y tiene dos excepciones:

– la de los acreedores con garantía real que pueden ejercitar la acción, sin perjuicio de que, una vez iniciado el procedimiento, quede paralizado.

– los procedimientos de ejecución que tengan por objeto hacer efectivos créditos de derecho público.

En el expediente que nos ocupa se discuten principalmente dos cuestiones:

– la necesidad de acreditar el carácter de las fincas embargadas como bienes que resulten necesarios para la continuidad de la actividad empresarial del deudor y

– quién y en qué momento deberá quedar suspendido el procedimiento de ejecución.

En base al estudio del artículo 5 bis vemos que es el deudor el que en su comunicación debe indicar qué ejecuciones se siguen contra su patrimonio y cuáles de ellas recaen sobre bienes que considere necesarios para la continuidad de su actividad profesional.

Las limitaciones respecto a los procedimientos de ejecución se producirán desde el momento de su presentación, pero al no afectar éstas a los créditos de derecho público como serian aquellos para cuya gestión recaudatoria resulte de aplicación el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, sería posible la práctica de la anotación preventiva ordenada, sin perjuicio de que si finalmente se declarase el concurso de la entidad deudora, fuera de aplicación lo dispuesto en el artículo 55 de la Ley Concursal.

Finalmente se pronuncia nuestro CD sobre “las alegaciones del recurrente sobre el hecho de que se haya anotado el embargo en otros registros”, para reiterar la independencia del registrador en el ejercicio de su función calificadora el cual “no está vinculado por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos”.

Comentarios: Se ve en esta resolución como se alaba la actuación de la registradora al comprobar la situación preconcursal de la sociedad titular de la finca en el Registro Público Concursal, para asegurarse, a la vista de la documentación presentada, de la legalidad de los asientos cuya inscripción se pide, y más cuando en el Registro de la Propiedad no estaba reflejada la situación preconcursal. (MGV)

181.* HERENCIA. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 21 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Carrión de los Condes-Frechilla, por la que se suspende parcialmente la inscripción de una escritura de aceptación de herencia.

Resumen: Para inscribir un título en el registro se exige que este previamente inscrito el derecho del transmitente.

Hechos: Se trata de una escritura de partición de herencia con varias fincas, estando una de ellas inscrita a nombre de personas distintas del causante.

La registradora suspende la inscripción de la adjudicación de dicha finca por no aparecer inscrita a nombre del transmitente, en virtud del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

La recurrente alega que no le corresponde asumir el coste de la inscripción de los títulos intermedios hasta enlazar con el actual titular.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso  y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Nuestro CD recordando su doctrina relativa al principio  de tracto sucesivo declara que “estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del transmitente, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cfr. artículo 208)”.

Comentarios: La falta de tracto en este caso se debe a la falta de inscripción de un título intermedio (ya advertido por el notario en el titulo) siendo precisa la petición del interesado dada la voluntariedad de la inscripción. La alegación de la recurrente sobre el coste de la inscripción intermedia es algo que no puede tener trascendencia registral. (MGV)

182.* ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL.

Resolución de 21 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la transmisión de una sexta parte indivisa de finca por haberse realizado la misma mediante adjudicación directa, en vez de promoverse nueva subasta o la adjudicación a la propia Agencia Tributaria.

Resumen: A partir del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudación, se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta.

Hechos: Se cuestiona si es inscribible la certificación de un acta de adjudicación directa acordada en procedimiento de apremio fiscal por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, en el que concurren las siguientes circunstancias: (i) La subasta se celebró subasta el día 12 de septiembre de 2018 y tras su celebración resultó desierta tanto en primera como en segunda licitación. (ii) La Mesa de la Subasta, visto el resultado de la subasta desierta, acuerda el día 15 de enero de 2019 la enajenación directa y la adjudicación del bien.

Registrador: Suspende la inscripción porque entiende que no procede la adjudicación directa en un procedimiento de enajenación abierto el día 12 de septiembre de 2018, tras haber quedado desierta la subasta en primera y segunda licitación el indicado día, fecha en que ya había entrado en vigor la reforma del Reglamento General de Recaudación operada por el Real Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre, que, entre otras modificaciones, suprimía la posibilidad de que, desierta la subasta en segunda licitación, se acordara la enajenación de los bienes hipotecados por el procedimiento de adjudicación directa, modificación en vigor desde el 1 de enero de 2018.

Recurrente: Se opone a la citada calificación por considerar que se trata de una cuestión de interpretación del registrador contraria a la mantenida por los Servicios Jurídicos que informaron la celebración de la subasta.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina: En numerosas resoluciones comentadas en esta sección, la doctrina del Centro Directivo es la que se expone en la calificación registral recurrida.

Ver fichero de Resoluciones de Propiedad de Juan Carlos Casas. “Procedimiento de apremio”. (JAR)

183.** NOTA DE CALIFICACIÓN REVOCADA POR DEFECTOS FORMALES Y NUEVA NOTA DE CALIFICACIÓN. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 LH.

Resolución de 26 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Campillos, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca.

Resumen: Cuando una nota de calificación es revocada por defectos formales no significa que el documento presentado tenga que ser inscrito, sino que el registrador debe emitir una nueva calificación subsanando las deficiencias formales, incluso con nuevos defectos, pues en todo caso ha de primar el principio de legalidad de los actos jurídicos que acceden al Registro.

Hechos: Se pretende la inscripción de una representación gráfica georreferenciada de una finca por la vía del artículo 199 LH. Hay alegaciones en contra de los colindantes y la registradora deniega la inscripción pretendida con una escueta nota de calificación, que es recurrida y revocada por defectos formales (falta de motivación) por la DGRN (ver Resolución de fecha 9 de octubre de 2019).

La registradora emite una segunda nota de calificación, muy detallada, también negativa en la que expresa las razones por las que deniega la inscripción de la representación gráfica, básicamente porque supone un intento de doble inmatriculación.  

El interesado recurre y alega que la segunda nota es nula de pleno derecho pues al haber sido revocada la primera únicamente cabe emitir una nota de calificación positiva que acceda a  la inscripción pretendida.

La DGSJFP desestima el recurso.

Doctrina: El objeto, alcance y efecto del llamado recurso contra una determinada nota de calificación no es decidir ni proclamar la inscribibilidad o no del documento calificado, sino analizar y resolver sobre la adecuación a derecho de la concreta nota de calificación objeto de recurso, de modo que si tal nota de calificación adoleciera de algún defecto formal, o de falta de motivación suficiente, su revocación por motivos formales en vía de recurso no prejuzga ni proclama que el documento calificado sea inscribible.

Aunque la calificación ha de ser unitaria, uno de los principios fundamentales del sistema registral es el de legalidad, lo que justifica que el registrador puede apreciar la existencia de defectos incluso aunque no los hubiera apreciado en una calificación anterior, o resultaran contradictorios con calificaciones anteriores, o fueran apreciados de manera extemporánea. (AFS)

184.* EJECUCIÓN DE EMBARGO CON ANOTACIÓN CADUCADA E INSCRITA LA FINCA A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA DEL DEMANDADO.

Resolución de 27 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Antequera, por la que se deniega la inscripción de un adjudicación acordada en decreto dictado en procedimiento ejecutivo judicial.

Resumen: La caducidad de una anotación por falta de prórroga impide inscribir el testimonio del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas por existir una inscripción de dominio y  cargas que ha pasado a tener rango preferente.

Hechos: Se presenta un decreto por el que se adjudica una finca en un procedimiento ejecutivo, ordenando la cancelación de la anotación del embargo ejecutado, así como la de las cargas posteriores al mismo.

 Presentado el testimonio en el registro, es objeto de calificación negativa:

  1. Por encontrarse la finca inscrita a favor de persona distinta de aquella contra la cual se ha seguido el procedimiento y
  2. Por estar la anotación en la que se sustentaba el procedimiento, caducada y cancelada por caducidad.

El recurrente alega la extralimitación del registrador en la calificación de documentos judiciales.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: La finca consta inscrita a nombre de una persona distinta del ejecutado lo que provoca la falta de cumplimiento del principio de tracto sucesivo, siendo un obstáculo para la inscripción derivado del propio Registro, al no ser posible practicar asiento alguno que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del respectivo titular registral o por resolución judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra él (artículos 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Lo que no puede ser salvado por la anotación preventiva de embargo trabada en el procedimiento judicial, al estar ésta cancelada por caducidad.

Asimismo también confirma la imposibilidad de cancelar los asientos posteriores que han pasado a tener un rango registral anterior dada la caducidad «ipso iure» de las anotaciones una vez agotado el plazo de cuatro años, que si no han sido prorrogadas carecen de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquel otro asiento, y no podrán ya ser cancelados en virtud de un título dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro se había operado ya la caducidad.

Comentarios: Pese a lo alegado por el recurrente, no hay extralimitación por parte del registrador, puesto que el deber de cumplir las resoluciones judiciales, sin que sea posible calificar los fundamentos ni los trámites del procedimiento, no afecta al principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, y por ello “impide dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente”. (MGV)

185.*** EJECUCIÓN EN UN MISMO PROCEDIMIENTO DE HIPOTECAS EN GARANTÍA DE PRÉSTAMOS DISTINTOS TRAS NOVACIÓN AFECTANDO A VARIAS FINCAS

Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota calificación suscrita por el registrador de la propiedad de Ávila n.º 2, por la que acuerda denegar la expedición de una certificación de dominio y cargas según lo prevenido en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Resumen: La división de un préstamo con varias fincas hipotecadas en varios préstamos independientes se puede producir tácitamente si se nova parcialmente estableciendo condiciones diferentes para cada una de las partes de crédito garantizado con las diferentes fincas hipotecadas. No es posible ejecutar en un mismo procedimiento hipotecario varias hipotecas que garantizan obligaciones diferentes, aunque inicialmente hubieran sido una sola obligación.

Hechos: Se solicita, dentro de un procedimiento de ejecución hipotecaria del artículo 682 LEC), la expedición de un certificado de dominio y cargas, conforme al artículo 688 LEC, de varias fincas hipotecadas. La obligación garantizada era inicialmente un único préstamo con hipoteca distribuida entre varias fincas que fue novado posteriormente, de forma independiente respecto de la parte de crédito garantizada con cada una de las fincas hipotecadas, de forma que las condiciones del crédito variaban en función de la finca hipotecada.

El registrador deniega la expedición de dicho certificado pues entiende que son obligaciones independientes garantizadas sobre fincas hipotecadas independientes y que no se pueden ejecutar varias hipotecas en garantía de varias obligaciones en un mismo procedimiento.

El interesado recurre y alega que la obligación garantizada sigue siendo una, aunque ampliada y novada.

La DGSJFP desestima el recurso.

Doctrina: El principio de indivisibilidad hipotecaria supone que el préstamo y la hipoteca forman un negocio jurídico unitario porque sus causas (la del préstamo y la de la hipoteca) están entrelazadas. Como consecuencia de dicho principio, la hipoteca es accesoria del préstamo, sólo subsiste si hay obligación garantizada, y sigue sus vicisitudes.  

En el caso de un préstamo con  garantía hipotecaria que recaiga sobre varias fincas, la obligación no se divide y sigue siendo una sola obligación garantizada, excepto que:

1.- Se pacte expresamente la división del crédito en tantas obligaciones independientes como hipotecas.

2.- Alguna de las fincas hipotecadas sea adquirida posteriormente por un tercero con subrogación del adquirente como nuevo deudor (y sea aceptado por el banco).

3.- La división del crédito garantizado resulte tácitamente de que se modifique la obligación garantizada mediante una o varias novaciones del crédito que no afecten a toda la obligación garantizada sino a la parte del crédito del que responde alguna de las fincas y por ello quede sujeto a reglas diferentes (plazo, amortización, tipo de interés, etc…)  la parte de crédito de que responden cada finca.

En el presente caso considera que, aunque había una obligación inicial, ésta se ha dividido tácitamente en varias obligaciones independientes como consecuencia de las novaciones posteriores, que no han afectado por igual a todas las fincas hipotecadas.

En cuanto a la posibilidad de ejecución hipotecaria de varias obligaciones en un solo procedimiento, concluye que no es posible unificar en una sola demanda ejecutiva y por una única cantidad global, la reclamación de obligaciones cuyas cláusulas financieras difieren, conforme a lo dispuesto en el artículo 555.4 LEC.

Rechaza también el argumento del recurrente de que ya se habían expedido certificaciones de dominio y cargas sobre dichas fincas, porque lo fueron a instancia de parte y no por mandamiento judicial del artículo 688 LEC, y aun cuando lo hubieran sido en virtud de procedimiento judicial se trata de una nueva solicitud presentación y el registrador no se ve vinculado por la calificación del anterior, incluso por la de él mismo. (AFS)

186.() HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL. CONCORDANCIA OFERTA VINCULANTE-FEIN-ESCRITURA.

Resolución de 20 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Resumen: El registrador suspende la hipoteca por no expresar el notario la falta de discrepancias entre la información precontractual y el contenido contractual y por no aportarse la FEIN. La DGSJyFP revoca la nota.

Hechos: 1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un préstamo concedido por «Caja Rural de Granada, Sociedad Cooperativa de Crédito» a dos personas físicas garantizado con hipoteca sobre una vivienda de los prestatarios.

En tal escritura el notario expresa lo siguiente:

«Y yo, el Notario hago constar:

Que según resulta del contenido del acta autorizada […] ha quedado acreditado el cumplimiento del principio de transparencia material del artículo 15 de la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario respecto al préstamo que por la presente se formaliza, pues la entidad prestamista ha entregado a la prestataria la documentación exigida por el artículo 14.1 con arreglo al préstamo a formalizar con una antelación no inferior a los diez días naturales previos al del otorgamiento de esta escritura, y ésta ha recibido de mí, el Notario, información y asesoramiento individualizado con relación a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y de cualquier otra cuestión que ha estimado conveniente relativa al préstamo, y cumplimentando y firmando a mi presencia un test para concretar la documentación entregada y la información suministrada.»

Registrador: […] suspende la inscripción solicitada porque «el Notario autorizante no manifiesta que no existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la adjunta escritura, ni se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN- al objeto de poder realizar dicha comprobación».

Recurrente: El recurrente sostiene que el otorgamiento del acta previa de transparencia presupone que el notario ha verificado la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1 de la Ley 5/2019, pues, de lo contrario, no debería haber otorgado tal acta; que el contenido de la FEIN queda fuera del ámbito de la facultad calificadora del registrador y en modo alguno ha de ser aportada para la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario; que el otorgamiento del acta previa en los términos previstos en la Ley 5/2019 es responsabilidad exclusiva del notario autorizante, quedando sometida a la decisión de los tribunales competentes caso de resultar contradicha por quien ostente la pertinente legitimación activa. Añade que dicha ley impone en su artículo 15.7 al notario autorizante la obligación de consignar en la escritura de préstamo hipotecario la reseña relativa al acta señalada en dicho artículo y en los términos fijados en el mismo, lo que ha sido cumplido con la aseveración contenida en la escritura calificada; y la calificación del registrador ha de limitarse en este extremo a comprobar que tal reseña se ha recogido en la escritura en los estrictos términos fijados en el citado artículo 15.7 de la ley.

Resolución:  La DGSJyFP revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

3 La cuestión planteada ha sido ya resuelta por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 y 7, 15, 16, 22 y 28 de enero de 2020, con criterio (también expresado en la reciente Instrucción de ese Centro Directivo de 20 de diciembre de 2019) que se ha mantenido por esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resoluciones de 3, 6 y 12 de febrero de 2020 y debe ahora reiterarse [me remito al resumen de la resolución de 29 noviembre 2019, Fuengirola nº 1]. […]

En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma, bajo su responsabilidad, que mediante el acta que reseña, por él autorizada, ha quedado acreditado el cumplimiento del principio de transparencia material del artículo 15 de la Ley 5/2019, pues la entidad prestamista ha entregado a la prestataria la documentación exigida por el artículo 14.1 y ésta ha recibido de dicho notario información y asesoramiento individualizado con relación a las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y en la FiAE y de cualquier otra cuestión que ha estimado conveniente relativa al préstamo. Debe entenderse, por tanto, que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que el defecto impugnado no puede ser mantenido.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada. (CB)

188.() DONACIÓN DE CUOTA INDIVISA PREEXISTENTE SOBRE FINCA RÚSTICA: NO ES “PER SE” UNA PARCELACIÓN URBANÍSTICA

Resolución de 20 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algete, por la que se deniega la inscripción de una escritura de donación. (ACM)

Resumen: La transmisión de una cuota indivisa preexistente y ya inscrita sobre una finca rústica no entraña “per se” un acto de parcelación (ilegal).

– Hechos:   Se presenta una escritura de donación de una participación indivisa del 86,9% de una finca rústica (con 2 parcelas catastrales, 148 y 156) sita en la CC.AA. de MADRID  (es el resto después de haberse vendido una cuota de 13,1% en escrituras anteriores -2005- ya inscritas en el registro),

Se pacta, además, que, cuando la finca sea legalmente divisible, la participación indivisa transmitida seguirá concretándose en el uso exclusivo y excluyente del total de la parcela catastral número 148.

Tras una 1ª calificación negativa, se subsana la escritura teniendo por no puesto el pacto de concreción del uso y disfrute de la parcela.

– El  REGISTRADOR ( y su SUSTITUTA):    califican negativamente, conforme a la legislación estatal (Aº 26-2 T.R. Ley Suelo) y autonómica  [arts. 143 y 144 Ley Suelo MADRID 9/2001] por Falta de licencia municipal de segregación/parcelación urbanística (o la declaración de innecesariedad), pues se trata no solo de una participación indivisa (con pacto de concreción de uso) sino de una parcela catastral entera (R. 23 julio 2005).

Asimisimo lo notificó a la CCAA de Madrid (No al Ayuntamiento) por el procedimiento del art 80 RHU (RD 1093/1997) , informando el Jefe de Área de Vías Pecuarias que no consta que se haya tramitado licencia MUNICIPAL de parcelación (que No cabría por ser inferior a la superficie mínima), pero sin decretar la nulidad del acto.

Pero no consideró subsanación suficiente el Acta subsanatoria en la que se dejaba sin efecto la atribución del uso exclusivo 8y que NO se remitió al órgano autonómico).

– La hija donataria:    recurre exponiendo que:

a) La escritura que instrumenta un “acto neutro” desde el punto de vista urbanístico pues NO está creando “ex nuovo” una cuota indivisa nueva, sino transmitiendo una participación preexistente que, con igual pacto en 2005, ya estaba inscrita en el Registro de la propiedad, y por tanto plenamente transmisible conforme a los Ppios de Legalidad (Art 1 LH) y de Legitimación con las presunciones y efectos (exactitud, veracidad…) del Art 38 LH.

b) Además, porque no existe, en el caso, peligro de crear un “núcleo poblacional” ni “nuevos asentamientos”; y así, las RR. DGRN de 10 octubre 2005, 12 julio 2010, 2 marzo 2012, 10 septiembre 2015 y 6 septiembre 2017, para apreciar la existencia de indicios de parcelación urbanística en las enajenaciones de cuotas indivisas, resulta imprescindible la existencia de determinados datos jurídicos o fácticos que así lo revelen, por ejemplo, cuando consta expediente de disciplina urbanística; o la venta sucesiva de varias cuotas junto a la declaración de obras nuevas sobre el mismo inmueble; o ante un historial de la matriz plagado de segregaciones previas; o cuando existen sucesivas ventas de cuota a personas ajenas a la comunidad;

    Y que, ex DGRN, “la mera ausencia de asignación formal y expresa de dicho uso no implica la inexistencia de parcelación ilegal, sino que habremos de estar a las circunstancias fácticas existentes”.

c) El Registrador NO debió notificar a la Administración agraria autonómica al no ser aplicable el procedimiento del art 80 RHU SINO al AYUNTAMIENTO ex art 79 RHU (RD 1093/1997).

– Resolución: La DGSGFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:               
Reitera las Res citadas y las de 22 marzo 2018 y 13 marzo y 24 abril 2019 (véase además, CONSULTA DGRN de 14 Julio 2009) el acto transmisiva de una participación indivisa preexistente no es “per se” una parcelación urbanística y si el registrador tiene dudas debe comunicarlo al órgano competente por los procedimientos de los arts 79 y 80 RHU, acompañando (como pidió el recurrente) la escritura de subsanación que no pudo tenerse en cuenta en su día por los órganos administrativos locales o autonómicos. (ACM)

189.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA A INSTANCIA DE UN MERO ANOTANTE. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Resolución de 21 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Boi de Llobregat, por la que se deniega la inscripción de una instancia solicitando la cancelación de una condición resolutoria. (ACM)

Resumen: El mero anotante de un embargo NO puede solicitar la cancelación por caducidad –legal o convencional— de una Condición resolutoria.

– Hechos:    El anotante de un embargo solicita la cancelación por caducidad convencional, ex Art 82-2 LH, de una condición resolutoria pactada en una compraventa, que permitía la cancelación (una vez transcurrido un año), a instancia del “comprador o del propietario de la finca”.

Se presenta instancia no liquidada de ITPAJD, por lo que el registrador suspende la calificación por tal motivo. Se vuelve a presentar de nuevo con la liquidación tributaria y el registrador emite calificación advirtiendo defectos sobre el fondo del asunto. En efecto,

– La Registradora:    califica negativamente, por carecer de legitimación el mero anotante de un embargo: Si invoca la caducidad convencional o pactada, ex Art 82-2 LH, porqué en el mismo pacto sólo se legitima al “comprador o al propietario de la finca”; y si se invoca la caducidad legal del Art 82-5 LH, porqué aún no habría transcurrido el tiempo de la prescripción.

– El anotante:    recurre exponiendo que:
A.-) La registradora califica 2 veces, contra el Ppio de Unidad de la calificación (Art 258-5 LH) una con el único defecto de la falta de liquidación tributaria; y otra posterior sucesiva (que a juicio del recurrente NO cabría) por falta de legitimación activa del anotante para cancelar.

B.-) El anotante, aunque sea un 3º (al contrato de compraventa)  sí tiene legitimación para instar la cancelación, pues el Art 82 LH sería una norma imperativa y solo modulable por las partes en cuanto al plazo, con lo que no cabría el pacto que impidiera a un 3º solicitara la cancelación, de manera que caducado el derecho y por tanto extinguido, esa extinción sería “erga omnes”, para las partes y para 3ºs, pudiendo instarse la cancelación por cualquiera, incluido el anotante de un embargo, pues el Art 82-5 LH legitima “al titular de… cualquier derecho sobre la finca afectada”.

– Resolución: La DGSGFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:               
A.-) La “suspensión” de la calificación por falta de presentación de la liquidación tributaria es, ex Art 254 LH, un “acto debido” para el registrador, pero que no le impide luego “calificar” propiamente el fondo del asunto (y sin que ello suponga quebrantar el carácter “unitario” de la calificación).
B.-) La cancelación de un asiento por caducidad es un supuesto excepcional (una excepción a la regla general del Art 82-1 LH a la cancelación de los asientos mediante escritura pública (o resolución judicial) en la que preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación,) y por tanto sujeto a interpretación estricta, de modo que el Anotante de un embargo nunca puede solicitar tal cancelación por caducidad, al ser un asiento temporal y provisional, y no ser titular actual de ningún derecho real sobre la finca, por tanto no puede solicitar la cancelación derivada de prescripción del Art 82-5 LH , pero tampoco la derivada de caducidad convencional del Art 82-1 LH, donde habrá que estar estrictamente a lo pactado, y en el caso se legitimaba solo al “comprador o propietario” de la finca. (ACM)

190 y 191.() EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DIFERENCIAS CON LA DESCRIPCIÓN DEL TÍTULO DOMINICAL

Resolución de 25 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se deniega la expedición de certificación en un expediente de dominio para la rectificación de descripción. (ACM)

Resumen: Para constatar un exceso de cabida (Aº 201 LH) NO es precisa coincidencia entre la superficie expresada en el acta (la correcta) y la del titulo previo (la incorrecta y que precisamente se trata de rectificar).

Idéntica a las siguientes RR. #191 y #192 (1er Defecto)

192.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DIFERENCIAS CON LA DESCRIPCIÓN DEL TÍTULO DOMINICAL. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 25 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se deniega la expedición de certificación en un expediente de dominio para la rectificación de descripción. (ACM)

Resumen: Para constatar un exceso de cabida (Aº 203 LH) NO es precisa coincidencia entre la superficie expresada en el acta (la correcta) y la del titulo previo (la incorrecta y que precisamente se trata de rectificar). Las dudas de identidad sobre la finca del registrador pueden disiparse durante la tramitación del procedimiento.

– Hechos:   En un expediente notarial de rectificación de cabida (Aº 201 LH) se expresan los m2 que resultan de la certificación catastral.

– La Registradora:  califica negativamente, y deniega la práctica de la Anotación Preventiva inicial por 2 defectos:

A) No coincidir (dada la remisión del Aº 201 LH al Aº 203 LH) la superficie expresada en el acta (la catastral que se supone correcta) con la del titulo previo del promotor Expte. (la que precisamente se trata de rectificar)

B) Existir dudas de identidad finca y de encubrimiento de negocios previos de agrupación por 2 razones: la gran diferencia (el triple) de cabidas (Registral/Catastral), y la existencia de otras fincas registrales (no precisa cuales) con el mismo nº de policía.

– El Notario:    recurre exponiendo que:
A) No es necesario que la superficie del titulo inscrito a rectificar coincida con la expresada en el Acta de rectificación: la remisión del Aº 201 LH al Aº 203 LH debe interpretarse de forma lógica y finalística, dado que el 2º procedimiento lo es para inmatricular de nuevo una finca no inscrita (de ahí la exigencia de plena coincidencia de descripciones), mientras que el Procedimiento de Rectificación de superficie (Aº 201 LH) lo que pretende es precisamente corregir este tipo de errores. Por tanto los requisitos para inmatricular “ex nuovo” y los de rectificar una superficie ya inscrita NO pueden ser iguales, debiendo adaptarse las remisiones entre uno y otro procedimiento. De seguirse la tesis de la Registradora solo podrían rectificarse las superficies de fincas objeto de escrituras recientes, en las que ya se hubiese hecho constar, sin inscribir, la superficie moderna.

B) Las dudas de identidad finca, como reitera la Dirección General, deben estar motivadas y fundadas en criterios objetivos y razonados sin que puedan fundarse solo en la diferencia de cabidas (el Expediente NO tiene un límite cuantitativo en cuanto a la superficie a rectificar; 17 octubre 2016) ni en el solo hecho de que exista una división u otras rectificaciones anteriores (R. 22 abril de 2016).

Además, en el caso concreto se mantienen inalterados los linderos de la finca (lo que evitaría las dudas de identidad)  y en el municipio en cuestión es muy habitual la duplicidad de números de policía entre fincas sitas en la misma calle.

– Resolución: La DGSGFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina
A) La supuesta necesidad de un título dominical expresivo de la nueva descripción coincidente resulta inédita en la regulación de las rectificaciones de superficie de la L.H.  y la remisión del Aº 201 LH  al Aº 203 LH debe hacerse conforme a las distintas finalidades de los expedientes (acreditar el dominio  o solo rectificar la superficie).

B) En cuanto a las dudas de identidad finca, reitera su doctrina (por todas: la R. 21 noviembre 2017) que NO impiden que se inicie el Expnte y que se practique la Anotación Preventiva por el Registrador, si bien éste debe expresar y fundar sus dudas en la calificación para que puedan disiparse durante la tramitación del procedimiento (incluso por la simple “falta de oposición” de ninguna persona), pues de lo contrario, concluido éste sin resolver tales dudas el registrador si podría denegar la inscripción, especialmente la coincidencia de nº de policía de la finca si no se justifica la duplicidad. (ACM)

Idéntica (en cuanto al 1er Defecto) a las anteriores RR. #190 y #191

193.* EXCLUSIÓN DE GANANCIALIDAD EN VIRTUD DE SENTENCIA POR DONACIÓN ENCUBIERTA EN VEZ DE COMPRA. SIMULACIÓN

Resolución de 26 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Elche n.º 4 a inscribir una sentencia dictada en procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales.

Resumen: La rectificación del registro requiere el consentimiento de los titulares registrales y no de personas distintas a las mismas, por lo que no ha de intervenir el vendedor/donante.

Hechos: Se trata de una sentencia dictada en un procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales, por la que se  excluye del haber ganancial liquidable una finca que aparece inscrita en cuanto a la nuda propiedad a favor de ambos cónyuges, por entender que la compraventa por la que se realizó la adquisición era en realidad una donación encubierta habiendo existido simulación.

La registradora deniega la inscripción por entender que es necesario la intervención en el proceso no solo la de los dos cónyuges titulares registrales, sino también el vendedor que en su día otorgó la escritura que ahora se declara incursa en simulación contractual.

Los recurrentes entienden que tal rectificación en nada perjudica a quien ya no es el titular registral del derecho que se pretende rectificar, además de no ostentar legitimación alguna en el proceso.

Resolución: La Dirección General  estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Se resuelve este recuso basándose en la doctrina relativa a la rectificación del registro así como en los principios de legitimación registral y de tracto sucesivo que “imponen al registrador la obligación de asegurarse de que no pueda modificarse el contenido de los asientos registrales, sin que quede acreditado que en el procedimiento en el que se ha acordado su ineficacia han tenido la adecuada intervención los titulares registrales afectados”.

La sentencia que nos ocupa declara que el título que provocó la inscripción, aunque se calificó de compraventa, realmente era una donación, dado que existió una simulación contractual.

Su principal consecuencia es que la titularidad de la finca pase de ser ganancial a privativa del esposo, por lo que para que se pueda practicar la rectificación del asiento registral  es imprescindible que en el procedimiento judicial hayan participado, los dos cónyuges a cuyo favor figura inscrita la finca como ganancial pero no del anterior titular registral que transmitió la finca y ello por dos razones: por no ser exigible conforme a los principios registrales que para modificar un asiento tengan que intervenir otras personas que las que aparecen como actuales titulares según el Registro. Y, porque las cuestiones referidas a la adecuada constitución de la legitimación pasiva en el proceso judicial, en tanto no afecten a la necesaria intervención de los titulares registrales, son apreciadas por el juez en el procedimiento, sin que pueda el registrador revisar tal extremo.

Comentarios: En base al artículo 100 del Reglamento Hipotecario al registrador le corresponderá calificar el adecuado cumplimiento del principio de tracto sucesivo pero sin que pueda revisar el fondo de la resolución si en el procedimiento no se ha apreciado la existencia de un defecto en la legitimación pasiva. (MGV)

194.* ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO Y CANCELACIÓN DE CARGAS. OBJETO DEL RECURSO GUBERNATIVO.

Resolución de 26 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Ourense n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una certificación administrativa en la que se acuerda la adjudicación directa de una finca y la cancelación de las cargas posteriores a la anotación en la que se sustenta el procedimiento administrativo.

Resumen: El que el acto de calificación constituya el objeto del recurso tiene importantes consecuencias, entre ellas que, por imperativo legal, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador.

Hechos:

1 En 2018 se presenta en el Registro certificación administrativa que documenta la adjudicación de bienes inmuebles en procedimiento de apremio junto con mandamiento de cancelación de cargas.

2 En lo que interesa a este expediente, estos documentos fueron considerados defectuosos porque en el mandamiento de cancelación de embargo dictado por el recaudador ejecutivo se ordena la cancelación las anotaciones letras “A” y “B”, omitiendo toda referencia a la cancelación de la anotación letra «C» y a la cancelación de la hipoteca.

3 Recurrida la calificación registral, la resolución de 10 de octubre de 2018 confirma la calificación recurrida y considera que la certificación “ha omitido, como señala correctamente la registradora en su calificación, incluir en el mandamiento de cancelación la citada hipoteca, por lo que también en este extremo ha de confirmarse dicha calificación”.

4 Recurrida la resolución, en juicio verbal se dicta sentencia que revoca la indicada resolución (que había reconocido la procedencia de la cancelación de la hipoteca de máximo como carga posterior) y ordena la cancelación de las cargas existentes sembrando la duda acerca de si en dicha expresión incluye o no la hipoteca de máximo, la cual no se ha hecho constar en el mandamiento de cancelación de cargas expedido por el Recaudador Ejecutivo.

Registradora: Presentada la certificación administrativa y la sentencia dichas, considera que “parece existir una incongruencia entre el contenido del mandamiento de cancelación de cargas y la sentencia que debe ser objeto de aclaración en virtud del principio de especialidad registral y de la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la constitución española.

Recurrente: Tratándose de una sentencia, el único órgano competente para su interpretación y ejecución es el Juzgado de Primera Instancia que la dictó. Solicita que se estime el recurso “acordando que la competencia de la ejecución corresponde al juzgado de primera instancia de Ourense que dictó la sentencia, y subsidiariamente que la sentencia no presenta dudas sobre la obligación de cancelar la carga hipotecaria”.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Es doctrina consolidada de la Dirección General que “el objeto del recurso contra la calificación negativa del registrador no es el asiento registral sino el propio acto de calificación de dicho funcionario, de manera que se trata de declarar si esa calificación fue o no ajustada a Derecho.

2 “El hecho de que sea el acto de calificación lo que constituye el objeto del recurso tiene importantes consecuencias, entre ellas que, por imperativo legal, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador”.

3 En el presente expediente nos encontramos ante una nueva nota de calificación puesta por una nueva registradora titular del Registro y la subdirectora provincial de Recaudación Ejecutiva, a solicitud de informe por la registradora de la Propiedad, entiende que cualquier aclaración respecto de lo dispuesto en dicha sentencia, corresponde al órgano judicial que la dictó.

Conclusión: Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación. (JAR)

195.** COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL DINERO EMPLEADO. PRUEBA DOCUMENTAL PÚBLICA

Resolución de 26 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2, por la que practicó la inscripción de determinada compraventa. 

Resumen: Prueba documental pública de la contraprestación privativa con la que se obtiene un bien, es necesario que sea directamente la fe notarial –y no tanto las manifestaciones plasmadas en soporte documental público– la que ampare la privatividad del precio invertido.

Hechos: Mediante escritura, doña M. I. R. C. adquirió el pleno dominio de dos fincas registrales En la misma, se hizo constar lo siguiente: «Manifiesta doña M. I. R. C. que el dinero invertido en la presente compraventa proviene de la venta de bienes privativos según consta en la escritura de extinción de condominio autorizada por el notario de Estepa don Manuel Ramos Gil, el día 13 de marzo de 2019, número 247 de orden de protocolo, de la cual me exhibe copia en este acto, aseverando su esposo, don M. L. L. G. C. aquí compareciente lo aquí manifestado, solicitando expresamente doña M. I. R. C. que se inscriba esta adquisición con tal carácter privativo según lo previsto en los artículos 1.346-3.º del Código Civil y 95.1 del Reglamento Hipotecario».

  Calificación:– Fue objeto de inscripción a favor de Doña M. I. R. C., por título de compraventa, con carácter privativo por confesión

 Notario recurrente: Interpone recurso en el que alega los siguientes fundamentos jurídicos: El artículo 1.324 del Código Civil que señala que para que un bien sea privativo, será bastante la confesión del otro, pero tal confesión por sí sola no perjudicará a los herederos forzosos del confesante, ni a los acreedores. El precepto reglamentario establece una cautela quizás excesiva para el caso de que la privatividad resultare sólo de la confesión del consorte porque tanto los acreedores de la comunidad o de cada uno de los cónyuges como los legitimarios del confesante se encuentran sobradamente protegidos por nuestro ordenamiento jurídico sin necesidad de esa especial cautela, aquellos mediante las acciones subrogatoria y revocatoria del artículo 1.111 y la rescisoria del artículo 1.291 y estos, mediante la de complemento de legítima del artículo 815 y, en su caso, la de reducción de las disposiciones gratuitas inoficiosas de los artículos 633, 654 y 817, todos del Código Civil, y unos y otros además podrán quedar protegidos registralmente instando las correspondientes anotaciones preventivas de demanda.

   En este caso, la privatividad no resulta solo de la confesión de un cónyuge, sino que la establecen ambos cónyuges explicando su la causa. En efecto, los cónyuges declaran que el dinero utilizado por la compradora era privativo de la compradora. Proviene de la extinción del condominio y se ingresó en la cuenta bancaria de la que precisamente y como figura en la escritura de compra, salieron los fondos para hacer frente al pago de su precio. Se adjunta certificado bancario relativo al ingreso en esa cuenta. En puridad, es de ese dinero de lo que el cónyuge de la compradora confiesa su privatividad, confesión que, de acuerdo con el artículo 1.324 del Código Civil, debería ser bastante para que ese dinero sea considerado privativo. Pero, además, los cónyuges comparecientes, al amparo de la libertad de contratación entre ellos prevista en el artículo 1.323 del Código Civil, convienen dar carácter privativo absoluto o puro a las fincas adquiridas con dicho dinero privativo. Por eso solicitan la inscripción como privativos por haber sido adquiridos a costa o en sustitución de bienes privativos, extremo éste que ambos conocen y ambos ratifican.  Invoca el 1323 CC, el hecho de que un cónyuge puede donar al otro un bien de su patrimonio privativo y el registro de la propiedad lo inscribirá como privativo del donatario sin ninguna limitación dispositiva (salvo la general de la vivienda habitual), artículo 95.1 y 3 del RH; también ambos cónyuges pueden donar un bien ganancial a uno de ellos. Las consecuencias civiles y registrales del negocio son exactamente las mismas que en el supuesto anterior: inscripción como privativo del donatario sin limitación dispositiva  y un cónyuge puede manifestar que el dinero invertido en una compra es privativo suyo y, el otro, confesar la veracidad de esa afirmación. El supuesto (aunque la confesión no respondiese a la verdad) no es más peligroso para acreedores y legitimarios del confesante que para los del donante de los dos supuestos anteriores.

 Esto es, un cónyuge dona al otro un bien y el donatario puede libremente disponer del bien sin ninguna limitación; igual ocurre si ambos cónyuges donan un bien hasta ese momento ganancial a uno de ellos; pero si un cónyuge compra con dinero privativo y carece de justificación documental de ese carácter, el reglamento hipotecario le impide disponer del bien si su cónyuge muere, aunque éste haya confesado la privatividad de la contraprestación. Alega que se podría conseguir la plena disponibilidad del bien si en la compra no se expresase nada sobre el carácter de la contraprestación (resultando por tanto la adquisición ganancial por presunción) y, a continuación los cónyuges donasen el bien al dueño privativo de la contraprestación. Ya tendríamos el bien inscrito en el Registro a nombre de un cónyuge sin limitación dispositiva alguna, y, para ello, tendríamos que haber simulado absolutamente una donación.

   Dirección General.-  Desestima el recurso y confirma la calificación.-

   En el ámbito registral, para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo, el artículo 95 del Reglamento Hipotecario exige –al margen del supuesto de confesión de privatividad por el consorte– que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero empleado sea suficiente dado, sobre todo, el carácter fungible del dinero (cfr, por todas, las Resoluciones de 25 de octubre de 2007, 12 de junio de 2013, 2 de marzo de 2016, 2 de febrero de 2017 y 7 de noviembre de 2018).

 Es necesario que sea directamente la fe notarial –y no tanto las manifestaciones de parte interesada plasmadas en soporte documental público– la que ampare la privatividad del precio invertido. En otro caso, la presunción de ganancialidad proyecta tabularmente sus efectos, hasta su impugnación judicial; esta es la solución estricta que rige en el ámbito registral en tanto no haya una modificación normativa que (como la legislación civil especial de Aragón, por ejemplo) flexibilice este extremo.

COMENTARIO: Esta resolución debe ponerse en relación con  dos resoluciones pendientes de publicar en el BOE sobre el pacto de atribución de privatividad; cabe dentro de la libertad de contratación (art. 1323CC) entre cónyuges, el negocio de atribución de privatividad. Los cónyuges con ocasión de la adquisición de un bien a un tercero pueden convenir que éste ingrese de manera directa y «erga omnes» en el patrimonio personal de uno de ellos a pesar de no haberse acreditado la privatividad de la contraprestación siempre que dicho negocio conyugal atributivo obedezca a una causa que justifique la no operatividad del principio de subrogación real, cual por ejemplo, la previa transmisión gratuita de la contraprestación a favor del cónyuge adquirente, el derecho de reembolso a que se refiere el artículo 1358 CC etc (Resolución 25/09/1990 BOE 7 de noviembre). En suma, se atribuye por pacto expreso entre cónyuges la condición de privativo a un bien ganancial, inequívocamente ganancial o presuntamente ganancial o como también como resulta de las dos resoluciones no publicadas antes referidas en las que es notario recurrente Francisco Javier Oñate Cuadros, cabría cuando no haya podido acreditase el carácter privativo por faltar la prueba fehaciente del carácter privativo del dinero empleado. Posibles consecuencias fiscales TSJ Aragón de 27/05/2019 número de resolución 370/2019. Lecturas obligadas: Martínez Sanchiz , José Ángel: “Régimen económico matrimonial y comunicación de bienes”. Colegios Notariales de España. Consejo General del Notariado .Madrid 2003 y Blanquer Uberos, Roberto” Subrogación real convenida entre cónyuges”. Homenaje a Juan Berchmans Vallet de Goytisolo. Volumen VIII, Consejo General del Notariado, Madrid 1988. Véase sobre todo la reflexión final. Por mi parte, traté esta cuestión en la Revista jurídica del Notariado, abril-Junio; Julio-Septiembre de 2013, números 86-87.  También cabe citar la resolución de la DGRN de 30 de julio de 2018 al exponer: «Desde el mismo plano doctrinal, también existen argumentos importantes para admitir la atribución de privatividad: el mismo principio de libertad de contratación y de autonomía de la voluntad, que autoriza las transmisiones del patrimonio ganancial al privativo (Resolución del 2 de febrero de 1983), por lo que se trata de un procedimiento simplificado de acuerdo entre los cónyuges; que el reembolso del artículo 1358 del Código Civil actuará también a la inversa, por lo que será el patrimonio ganancial el que deberá ser reembolsado salvo pacto en contrario; que el posible fraude de acreedores tiene su remedio legal en las correspondientes acciones de simulación y en las rescisorias, y en la prevista en el artículo 643 del Código Civil, además de la responsabilidad solidaria y «ultra vires» de ambos cónyuges en virtud del artículo 6.4 del Código Civil y que la redacción unilateral del artículo 1355 se reproduce también en otros preceptos (por ejemplo en el artículo 1352) que tienen aplicación recíproca . En todo caso, la redacción de la escritura debe ser clara y precisa (IES).

197.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

Resolución de 27 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granollers n.º 3, por la que deniega la práctica del asiento de presentación de determinada escritura.

Resumen.- No cabe la aplicación del artículo 108 del RH -que ampara la posibilidad de reproducir la presentación del título, una vez caducado el asiento de presentación anterior, y la subsiguiente petición de nueva calificación y cierre registral de la finca a los títulos posteriores- en los supuestos en que la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada y ya ha sido resuelta en sentido negativo como tampoco cabe una vez recaída resolución en el procedimiento del recurso que haya devenido firme por no haber sido objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses previsto para ello (cfr. artículo 328 de la Ley Hipotecaria).

  Hechos.- En virtud de acta notarial autorizada el 29 de agosto de 2017 doña Y. P. C. manifestó su intención de ejercer el derecho de retención sobre la finca número 4.121 de Sant Pere de Vilamajor. El día 2 de mayo de 2018, doña Y. P. C. otorgó, sin intervención de los propietarios de la citada finca, escritura de reconocimiento de derecho de retención. Dicha escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Granollers número 3 el día 14 de mayo de 2018, y tras subsanación y ulteriores presentaciones (el día 27 de mayo de 2019 doña Y. P. C., mediante instancia, solicitó expresamente su inscripción), fue calificada negativamente por el registrador mediante nota de 3 de junio de 2019. – Con posterioridad, tuvo entrada en el citado Registro escrito en virtud del cual doña Y. P. C., junto a «La Asociación Unión Usuarios Bancarios», interpuso recurso contra la mencionada nota de calificación negativa de fecha 3 de junio de 2019; y, por resolución de 5 de septiembre de 2019, la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques del Departamento de Justicia de la Generalitat de Cataluña desestimó el recurso interpuesto y confirmó íntegramente la nota de calificación. – Finalmente, el día 20 de noviembre de 2019, doña Y. P. C. aportó nuevamente al Registro de la Propiedad la citada escritura de reconocimiento del derecho de retención, (la misma que motivó la resolución de la Direcció General de Dret antes citada), motivando la calificación que ahora se recurre.

  El registrador acuerda no practicar el asiento de presentación y, en consecuencia, dar por no iniciado el procedimiento registral pues el título presentado se refiere a una cuestión que ya fue planteada por la misma interesada, en la que la nota de calificación desfavorable fue objeto de recurso ante la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de la Generalitat de Catalunya, la cual lo desestimó en su integridad.

  La recurrente alega que la calificación impugnada es «contraria a los Derechos Fundamentales que asisten a esta parte, sobre Tutela Judicial efectiva, de los Arts. 24.1 y 24.2 de la CE., asimismo, es un Acto de Discriminación, contraria a lo dispuesto en el Art. 14 de la CE., y asimismo, es un Acto contrario a los Derechos que emanan de los acuerdos previos contratados, y verificados por Fedatario Público, es de “facto”, el negar el Derecho Real de Retención de los Arts. 569.3 del Código Civil de Cataluña, y contrario a los “Principios sobre Tracto Sucesivo Registral y Publicidad Registral”, a la vista [sic] de que la finca ha sido puesta a la Venta, y un tercero pudiera perjudicarse en tanto en cuanto el Juzgado autorice la inscripción de la Escritura, perjuicio que esta parte ha venido siempre a evitar».

 La Dirección General-  Desestima el recurso y confirma la calificación.

 La cuestión que se suscita en el presente recurso,  no es de índole sustantiva o material, sino relativa al procedimiento registral, pues la cuestión de fondo (referida al mismo título ahora presentado al Registro), basada en la aplicación del derecho civil de Cataluña, ha sido resuelta por la Resolución de la Direcció General de Dret de 5 de septiembre de 2019, la cual, confirmando la calificación recurrida, concluye lo siguiente: «(…) 3.6 Ciertamente, el artículo 569-5.3 del CCC no establece, al regular la constitución del derecho de retención, la abstención o la negativa del propietario a otorgar la escritura de reconocimiento del derecho de retención -que solo él puede otorgar- ante la exigencia del retenedor. Pero no tiene por qué hacerlo, porque en este caso se aplican -como indica el registrador de la propiedad- las normas correspondientes al cumplimiento forzoso de las obligaciones que consisten en la emisión de una declaración de voluntad, de acuerdo con las cuales, cuando el obligado se niega a emitirla, el tribunal competente resolverá tener por emitida la declaración de voluntad (artículo 708 de la LEC). Por otra parte, así se desprende del artículo 569-8.3.b) del CCC, que, en la tramitación de la realización del valor del inmueble retenido, exige al retenedor aportar la escritura pública de la constitución del derecho o, “si fuera necesario, la resolución judicial correspondiente”, que es, precisamente, la dictada por la autoridad judicial en los supuestos en que el propietario se haya negado a otorgar esta escritura.

Por lo que atañe a la cuestión procedimental señala que la facultad de reiterar la presentación y la petición de calificación, ya por sí excepcional, no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante la Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución que recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión. Desde luego, no cabe durante la pendencia del recurso, pues en tal situación sigue vigente el asiento de presentación del título, sin que sea admisible la existencia de un doble procedimiento registral –en virtud de la existencia de dos asientos de presentación– respecto de un mismo título (cfr. Resolución de 10 de junio de 2009). Pero tampoco cabe una vez recaída Resolución en el procedimiento del recurso que haya devenido firme por no haber sido objeto de impugnación judicial dentro del plazo preclusivo de dos meses previsto para ello (cfr. artículo 328 de la Ley Hipotecaria)

 Tal interpretación no ha quedado desvirtuada ni por las reformas introducidas con posterioridad en la legislación hipotecaria ni por la doctrina contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011; antes al contrario, ha de entenderse confirmada por las mismas. Si se tiene en cuenta que: a) una interpretación extensiva del artículo 108 del RH al caso de las calificaciones recurridas y con resolución definitiva implica burlar la norma imperativa contenida en los artículos 326 y 328 de la LH sobre plazos para recurrir; b) la doctrina del acto consentido que resulta del artículo 28 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, conforme al cual no es admisible el recurso contencioso-administrativo contra actos consentidos por no haber sido recurridos en tiempo y forma, y del artículo 122.1 de la Ley 39/2015, de 26 de noviembre,  preceptos que si bien quedan excluidos «a limine» en el terreno propio de la calificación registral por aplicación de la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, por el contrario no quedan exceptuados en el caso de las Resoluciones dictadas por esta Dirección General, de las que la Sentencia no niega su naturaleza administrativa, sin perjuicio de su carácter «sui generis» como consecuencia de tener «como presupuesto y objeto un acto de calificación del registrador», ni cabe tampoco sostener la exclusión respecto del procedimiento especial del recurso contra tales calificaciones de aquellas normas del procedimiento administrativo «que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento», como sucede como regla general con la doctrina de los actos consentidos y el carácter preclusivo de los plazos fijados en los procedimientos, incluidos los judiciales del orden civil;  c) el artículo 136 de la LEC determina la preclusión de los actos procesales de parte y la pérdida de la ocasión de realizar el acto procesal de que se trate cuando no se ha ejercitado la facultad correspondiente tempestivamente, incluyendo la necesidad de formular todas las alegaciones sobre hechos y fundamentos de Derecho en la demanda, sin que sea posible la reserva de su alegación para un momento ulterior -cfr. artículo 400 de la LEC-, norma que se vería vulnerada si, por la vía indirecta de reproducir el recurso judicial contra una nueva resolución recaída frente a una nueva e idéntica calificación del mismo título y con idéntica situación registral de la finca, se reabriesen tales plazos; d) el carácter de principio general del derecho que presenta la doctrina civil de los actos propios, en conexión con la citada doctrina de los actos consentidos, e) la ilimitada e indefinida posibilidad de reiterar todo el procedimiento de recursos contra las calificaciones registrales respecto de un mismo título, sin alteración de circunstancias fácticas o jurídicas sobrevenidas que permitan apreciar una falta de identidad en la pretensión, supondría admitir la posibilidad discrecional del postulante de provocar el cierre registral de la finca y la inviabilidad de inscribir sobre la misma otros títulos posteriores, conforme al principio de prioridad del artículo 17 de la LH, de forma indefinida, con perjuicio de terceros, y f) El procedimiento registral, como ratifica la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, es un procedimiento especial, especialidad que se extiende también al recurso contra la calificación, integrando uno de los denominados procedimientos triangulares, en el que ha de primar la seguridad jurídica y en el que no se enfrentan el interés de la Administración y del administrado, sino el de diversos administrados entre sí –quien solicita la inscripción y quien como consecuencia de ella va a verse expulsado del Registro o afectado por su contenido– por lo que no hay razón alguna para que prime el interés de uno de ellos (quien no recurrió la Resolución denegatoria) frente al de otros terceros (los perjudicados o afectados por la inscripción).  

Ajustándose la calificación a los postulados de la Dirección General de los Registros y del Notariado, la cuestión de fondo habrá de plantearse ante los tribunales de Justicia y en este sentido, no cabe que el interesado solicite directamente en el Registro la práctica de una medida cautelar, ni que ésta proceda -indirectamente- por el mero hecho de alegar, o incluso acreditar, la presentación de la demanda en el Juzgado correspondiente. La mera iniciación de un procedimiento ante los tribunales no motiva asiento alguno, siendo necesario que el juzgado o tribunal competente decrete la correspondiente medida preventiva o cautelar que proceda, a través de la correspondiente anotación preventiva; asiento idóneo para recogerlas en los libros registrales mediante la resolución del correspondiente órgano judicial y el consiguiente mandamiento decretando su práctica.  (IES)

198.* COMPRAVENTA DE VARIAS FINCAS CON CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN DISTRIBUIR EL PRECIO APLAZADO. CARÁCTER UNITARIO DE LA CALIFICACIÓN. INSCRIPCIÓN PARCIAL

Resolución de 27 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ontinyent a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Tras formalizarse una compraventa de varias fincas por un precio único que queda, en parte, aplazado, y se garantiza con condición resolutoria, éste no se distribuye entre las fincas vendidas, lo que la DG considera posible, dado que, aun cuando, su constancia registral, pudiera ser esencial para el equilibrio negocial de las partes, podría ser excluida de la inscripción de la venta, si lo solicita el vendedor, como único beneficiario de la misma (arts. 425, 433 y 434 del RH)

Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa por la que la Mercantil XX vende, a otra Entidad, 27 fincas rusticas, por un precio global de XX, el cual queda aplazado en su mayor parte y se pacta que: “La falta de pago a su vencimiento de las cantidades aplazadas facultará a la vendedora para proceder a la resolución de pleno derecho del presente contrato, conforme al art. 1504 del c.c. Para que se produzca la resolución del contrato, bastará la notificación hecha al comprador por requerimiento judicial o por acta notarial, transcurridos 15 días hábiles desde la fecha del impago.”

Registradora: Suspende la inscripción solicitada, ya que, al tratarse de una compraventa de varios inmuebles, cuyo pago se aplaza, en parte, y éste se garantiza con condición resolutoria, no consta en la escritura la distribución de la cantidad aplazada, cuyo pago se garantiza con dicha condición resolutoria, sobre cada una de las fincas afectadas y ello en base a los arts. 18, 11, 119 y 120 LH y a las exigencia derivadas de la necesaria claridad y precisión que debe presidir los asientos registrales.

Recurrente: El representante de la mercantil vendedora, recurre la anterior calificación, en base a los siguientes fundamentos jcos: Aparte de alegar que la registradora calificó el título otras veces, suspendiendo la inscripción de la misma, únicamente por no constar la extinción de un usufructo que pesaba sobre las mismas, y no apreciar otro defecto, también hace constar que del propio tenor del art 11 LH resulta que la falta de distribución del precio entre las 27 fincas vendidas, no debe llevar a la no inscripción , sino a la falta de efecto frente a terceros, de dicha condición resolutoria. Eficacia que no ha sido solicitado inscribir por las partes otorgantes del documento y por tanto no debe hacerse constar en el Registro, ya que distribuir el precio entre las fincas vendidas, es contrario a la voluntad de aquellas, por ello debe inscribirse la venta, exceptuada la cláusula resolutoria por impago del precio, al no interesar a las partes que ese acuerdo surta efecto frente a terceros.

Dirección General: Para la DG, entrando en la cuestión de fondo que se plantea, acude a la RS 28 febrero 1994 (ver también RS 17 septiembre 2001), según la cual, el impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se liga a la facultad resolutoria del contrato por la vendedora, por lo que dicho pacto no es inscribible sin distribuir o determinar cuál es la parte del precio pendiente de pago de que responde cada una de las fincas vendidas, conforme al art 11 LH. Y es que la seguridad del tráfico jco exige que, el tercero, pueda conocer si cada una de las fincas vendidas está sujeta o no a la acción resolutoria del impago del precio. Esta doctrina ha sido recogida en diversas RRSS así 28 noviembre y 19 diciembre 2019, si bien la primera permite que la fijación del valor atribuido a cada finca equivalga a la parte del precio de que haya de responder la finca en cuestión y que por tanto el registrador puede reflejar esos valores en el asiento registral correspondiente, como distribución del precio.

Ahora bien, en este caso, es inequívoco que de la escritura resulta que se pacta un “precio global y no distribuido” y para eludir la distribución del precio entre las diversas fincas, a efecto de inscripción de la garantía, carece de base la afirmación del recurrente de que se trata de un único terreno rústico, y además indica que no ha solicitado la inscripción de la condición resolutoria, por lo que hace constar que se podía haber inscrito la escritura sin esa garantía real.

Para la posible inscripción parcial de un título, la DG, indica que se tiene que denegar o suspender la inscripción, si se entiende que las cláusulas que deben acceder al registro inciden en el negocio, pero no puede nunca alterar su contenido reflejando en el asiento un negocio distinto del calificado (RS 17 diciembre 1996 y 6 julio 2015). Respecto del tema de la condición resolutoria, la DG estima que no puede desconocerse la unidad negocial, tal y como la han configurado los otorgantes, de forma que, no cabe inscribir la venta y denegar el acceso de la condición resolutoria, por cuanto se está alterando el equilibrio negocial pretendido y se atribuye al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados. Así RS 28 mayo 2005, en que se indica que el art 19 bis LH parte del presupuesto de que es vendedor la única persona, cuyo consentimiento permitiría tal inscripción parcial, como beneficiado por la condición resolutoria sin que baste el consentimiento del presentante.

De todo ello resulta que, aun cuando la cláusula resolutoria pudiera ser considerada esencial para el equilibrio negocial, podría ser excluida de la inscripción si lo consintiera el contratante favorecido por ella. Por tanto, debería admitirse, si lo solicita el vendedor, que no se inscribiera la condición resolutoria en garantía del precio aplazado, ya que, al ser único beneficiado, puede excluir de la presentación inicial, dicho extremo (arts. 425, 433 y 434 del RH)

Por todo ello, en este caso, no puede accederse a la solicitud de inscripción parcial, la cual no ha sido solicitada en la escritura de venta “inequívocamente” por el vendedor, sino sólo por el comprador ahora recurrente.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.   

200.** VENTA DE PISO DENTRO DE INMUEBLE QUE INVADE EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Resolución de 28 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Nules nº 3, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Se formaliza una segunda venta de un elemento (debe ser un piso) de un edificio, dividido en propiedad horizontal, que linda con el dominio público marítimo terrestre. El registrador, tras comunicarle el Servicio de Costas que aquel invade el dominio público, suspende la inscripción, alegando el comprador, que otros registradores han inscrito las segundas ventas de tal edificio. La DG estima que tras del nuevo Reglamento de Costas, es correcta la suspensión efectuada, y que el registrador no está sujeto a las calificaciones efectuadas por otros compañeros, ni siquiera a las suyas propias anteriores.  

Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa, por la que se transmite un “elemento independiente” (debe ser una vivienda), perteneciente a un edifico en régimen de propiedad horizontal, cuya finca matriz (solar), se acredita, linda con el dominio público marítimo-terrestre.

Registrador: Comunica la venta al Servicio Periférico de Costas, y tras de recibir la notificación de éste, resulta que, tal edifico referido, efectivamente, invade, en parte, dicho dominio público, por lo que suspende la inscripción.

Recurrente:  El interesado, alega  que hay una porción del edificio referido, que invade el dominio público marítimo-terrestre, manifestando que el Rto de Costas establece que las limitaciones sólo se refieren a la parte que resulte afectada por dicho dominio público, “debiendo adecuarse la descripción del título, al contenido de la resolución aprobatoria del deslinde, al objeto de proceder a la inscripción o anotación del dominio público marítimo-terrestre en favor del Estado”  (art 199 LH). Además, el anterior titular del Registro inscribía las segundas ventas de tales fincas, a excepción de la parte de la matriz que invadía dicho dominio Público Marítimo Terrestre, previa renuncia de los adquirentes a los derechos que pudieran ostentar sobre ella.

Dirección General: Para la DG hay una dilatada doctrina sobre este tema, comenzando con la inicial de que, en toda transmisión de inmuebles, lindantes con el dominio público marítimo-terrestre, debería quedar acreditada la no invasión de dicho dominio público, por el inmueble concreto. Así el art 35 del RD 1471/89 de 1 diciembre (R. Costas, hoy derogado) dictado en ejecución de la ley 22/1988 de 28 julio, exigía aportar un certificado del Servicio de Costas, acreditativo de dicho extremo. Dentro de esta potestad-función hay que enmarcar el art 35 del Rto de Costas, que se apoya en el RP, para adecuar la realidad física a la jca.   (Ver resoluciones que recopiló Francisco Sena sobre este tema). (También el trabajo de Lino Rodríguez Otero)

 El TS tras la sentencia de 16 octubre 1996, sistematizó las medidas protectoras de la Ley de Costas, estableciendo la imposibilidad de inmatricular fincas colindantes con el dominio público marítimo, si no se acompañaba un certificado de la Admón. del Estado que acreditara la no invasión del referido dominio público, por lo que el registrador debería requerir al interesado para que localizara la finca en un plano proporcionado a tal fin.

  Por otra parte, la RS de la DG 16 julio 1998, entendió que el legislador no había puesto trabas a la inscripción de segundas transmisiones, de aquellas fincas que se encontraran en dicha situación y estuvieran previamente inmatriculadas, pese a que pudieran ser afectadas por el deslinde del dominio público marítimo-terrestre. La DG sostuvo pues, en principio, una opinión favorable, en cuanto a la inscripción de segundas transmisiones, relativas a fincas ya inmatriculadas, respecto de la no exigencia de acreditación de la invasión o no de la zona marítimo terrestre (art 31 en relación con 35 Rto de Costas 1471/89 de 1 diciembre y RS 14 enero 2000 y 21 febrero 2002).

  Posteriormente, en RS 16 octubre 1996 y 27 mayo 1998, la DG vino a entender, sin embargo, que el art 35 Rto de Costas era aplicable tanto a las inmatriculaciones como a las segundas transmisiones de inmuebles, exigiendo ahora en ambos casos, la acreditación de la no invasión de la zona de dominio público marítimo terrestre (SS TS 6 octubre 2008).

Derogada la anterior norma reglamentaria, la cuestión de la invasión o no del dominio público, en relación con las segundas transmisiones de inmuebles, lindantes con dicho dominio público, se encuentra regulada hoy por el art 36 del RDto 876/2014 de 10 octubre (nuevo Rto de Costas) que exige al registrador que “si la finca vendida colinda con el dominio público marítimo, y de acuerdo con la representación gráfica aportada por la DGral de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, deberá suspender la inscripción de la finca y tomará anotación preventiva, por plazo de 90 días, seguida de notificación al Servicio de Costas, para que, en un mes, certifique, si la finca transmitida, invade o no el dominio público marítimo terrestre, e igualmente de su situación respecto a las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo, si, aquel, no recibe la certificación solicitada, transformará la anotación de suspensión en inscripción de dominio y lo notificará al Servicio de Costas. (RRSS 27 junio 2017, 19 junio 2018).

  En el supuesto de que, el registrador, no disponga de las referidas aplicaciones informáticas, y al no poder proceder en la forma indicada, la RS 23 mayo 2018 la DG señaló que la forma de conocer la situación del inmueble era también la posible aportación por el S. de Costas de la certificación que acreditara la colindancia o no, del edificio, con dicho dominio público. Así ocurre en el presente supuesto en que, el registrador, concluye que el edificio que contiene la finca vendida invade el dominio público marítimo, y, por tanto, de acuerdo con el art 36 R. Costas y RS 6 junio 2019, se puede llegar al conocimiento de su situación mediante la aplicación auxiliar que tiene el propio Colegio de Registradores (art 9 LH) y que llevaría al registrador, en este supuesto, a condicionar la inscripción de la finca, a que se justifique que no se producía la referida invasión.

  Justificada, en el caso que nos ocupa, por el Servicio Periférico de Costas, la invasión del dominio público, por el inmueble en que se encuentra la finca en cuestión, no es posible llevar a cabo la inscripción del inmueble vendido, sin perjuicio del dcho. del interesado de obtener la posible revisión de la negativa por dicho Servicio de Costas.

  Por lo demás, la alegación del recurrente, de que, el registrador, ha procedido a inscribir anteriormente, otras segundas transmisiones de elementos privativos del mismo edificio (a que pertenece el que aquí se examina), no puede desvirtuar lo aquí acordado, ya que el registrador no está vinculado ni por calificaciones de otros registradores ni, incluso, por las suyas propias previas.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.    (JLN)

201.() NOVACIÓN DE HIPOTECA. DEPÓSITO EN EL RCGC.

Resolución de 28 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Getafe n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: En un préstamo hipotecario sobre vivienda para su financiación no es obligatorio que se exprese el código indicador de depósito en RCGC en la escritura.

Hechos: […] novación de un préstamo concedido -mediante otra escritura autorizada por el mismo notario el 28 de diciembre de 2017 […] por «Kutxabank, S.A.» para financiar la adquisición por los dos prestatarios, personas físicas, de una vivienda que se hipotecó en garantía del préstamo.

En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, y que ha comprobado mediante consulta telemática que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación.

Registradora: Según la calificación impugnada, la registradora suspende la inscripción solicitada porque «no se indican datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con anterioridad a la comercialización del préstamo».

Recurrente: El notario recurrente alega, entre otros argumentos, que ni en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ni en los preceptos legales que cita el registrador como fundamento de su calificación negativa exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación; y añade que, según la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de junio de 2019, la falta del depósito de las condiciones generales de la contratación en el referido Registro no constituye un defecto que impida la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo hipotecario.

Resolución: La DGSJyFP revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 La cuestión planteada ha sido ya resuelta por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 5 y 12 de diciembre de 2019 y 3, 7, 8, 15, 17, 22 y 28 de enero de 2020, con criterio que se ha mantenido por esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resolución de 12 de febrero de 2020 y debe ahora reiterarse [nos remitimos al resumen de la resolución de 5 diciembre 2019]. […]

En el presente caso el notario expresa que ha comprobado que la entidad prestamista tiene depositadas las condiciones generales del contrato de préstamo en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Por ello, no puede mantenerse la calificación recurrida.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

202.() RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA EN CUANTO A SU TITULAR REGISTRAL. FONDOS DE TITULACIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 28 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granollers n.º 3 a practicar asiento de presentación de una instancia privada. 

Coincide sustancialmente con la R. 174. (ER)

203.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL: CAUSA. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA

Resolución de 4 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Picassent n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad conyugal. (ACM)

Resumen: En una adjudicación de bienes por disolución de la sociedad de gananciales, la “causa” no está en que proceda de un “divorcio” o de unos “capítulos matrimoniales”, sino en la “Liquidación del régimen económico-matrimonial”. No es necesaria la indicación en el registro civil de las capitulaciones de Separación de bienes si ya se ha inscrito en él la Sentencia de Divorcio. El registrador sustituto no puede añadir defectos no calificados por el sustituido.

– Hechos:  En julio de 2012 se otorgan sendas escrituras, de capítulos matrimoniales de Separación de bienes y de liquidación de la Sociedad de gananciales (No se presentan a inscribir ni al Registro Civil ni al de la Propiedad).
– En agosto de 2012 se dicta Sentencia de divorcio y se inscribe en Registro Civil.
– En 2019 se presentan las escrituras, y ante la calificación negativa inicial (por falta de indicación de los capítulos en el registro Civil),
– Se presentan ahora de nuevo, acompañando una 3ª escritura de ratificación todas las liquidaciones y adjudicaciones realizadas en la 2ª Escritura (de 2012).

– La Registradora:    califica negativamente, de nuevo, pero ya no arguye nada de que falte la indicación en el registro civil de las Capitulaciones SINO solo por defecto de expresión de la causa de la adjudicación que ya no puede derivar de la escritura de Capítulos Matrimoniales, sino de la Sentencia de Divorcio,por lo que habrá que otorgar otro título de liquidación de sociedad de gananciales por el divorcio”.

– La Registradora SUSTITUTA:    añade a la argumentación que la 3ª escritura no puede inscribirse por la falta de inscripción de la 2ª (la de liquidación de gananciales, con aportaciones al matrimonio y atribuciones de ganancialidad “pro indiviso” de vivienda familiar adquirida de soltero por un cónyuge pero en su mayor sufragada con fondos gananciales) y por tanto la falta de la previa indicación en el Registro Civil de las capitulaciones de Separación de Bienes.

– El Notario:    recurre exponiendo que, además de que en la calificación sustituta se ha añadido un nuevo defecto, ninguno estaría suficientemente motivado (no se alude a ningún Art CC sobre la causa), pues no puede saberse qué diferencia se supone que habría entre una liquidación basada en la voluntad de las partes (capitulaciones) y otra basada en la Ley (divorcio), cuando en realidad AMBAS producen exactamente el mismo resultado.

    Además, en el caso parece claro que si bien el divorcio extinguió el Matrimonio, NO extinguió el régimen de gananciales, que ya se había extinguido previamente al sustituirse por el de separación de bienes en la escritura de capitulaciones matrimoniales, que presentada a posteriori en el Registro Civil, el encargado consideró (por razones de economía procesal)  innecesaria su indicación por estar inscrita ya la posterior Sentencia de Divorcio.

– Resolución: La DGSGFP estima el recurso y revoca la calificación (inicial).
– Doctrina:               
a) Reitera su doctrina (por todas: R. 13 septiembre 2017) R. que en la calificación sustituta no pueden añadirse nuevos defectos, sino solo nuevos argumentos a favor o en contra de la calificación inicial, que es la que propiamente se recurre. Por ello tampoco tienen en cuenta ese nuevo 2º defecto.

b) Y en cuanto al fondo, señala que en una adjudicación de bienes por disolución de la sociedad de gananciales, la “causa” de ese negocio traslativo, no está en que proceda de un “divorcio” o de unos “capítulos matrimoniales”, sino en la “Liquidación del régimen económico-matrimonial”, que es un negocio a “título oneroso”, y que en el caso puede deducirse perfectamente (Arts 1274 y 1277 CC) de la 2ª escritura incluso directamente de la 3ª (que otorgada una vez inscrito el divorcio ya reuniría “per se” todos los requisitos, sin necesidad de otorgar una 4ª escritura que se fundase exclusivamente en la Sentencia de Divorcio. (ACM)

204.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 4 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Toro-Fuentesaúco, por la que suspende la inscripción de una representación gráfica catastral. 

Resumen:  Analiza los defectos formales de la calificación también el fondo ya que pese a éstos, el recurrente  en su escrito de recurso entra en el fondo del asunto. Grave desproporción entre finca registral resultante de segregación y superficie de representación gráfica catastral y oposición de colindante.

Hechos.- Es objeto de este expediente la denegación de una inscripción de representación gráfica catastral de una finca y consiguiente rectificación de su descripción. La finca registral figura en el Registro con una superficie de 300 metros cuadrados y la superficie de la representación gráfica catastral aportada es de 866 metros cuadrados.

 Registradora.- Tramitado el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la registradora se limita a denegar la inscripción acogiendo las alegaciones presentadas por el titular de una finca colindante.

  Dirección General.-  Desestima el recurso y confirma calificación si bien hace las siguientes consideraciones:

    A la vista de los términos en los que se pronuncia la calificación, analiza primeramente los defectos formales de la nota de calificación. Según reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, las Resoluciones de 18 de febrero de 2014 o 7 de julio de 2016), cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011 y 20 de julio de 2012, entre otras muchas). No basta (vid. la Resolución de 25 de octubre de 2007, cuya doctrina confirman las más recientes de 28 de febrero y de 20 de julio de 2012) con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma.

  El artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el expediente registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». La dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador. Por otra parte el juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).

  En el presente caso no resultan explicitadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica, ya que la registradora deniega la inscripción afirmando que se han formulado alegaciones, reseñando las mismas y expresando que se han documentado adecuadamente. La nota de calificación es totalmente insuficiente, pues no se expresan en ella los motivos por los que la representación gráfica no es inscribible, más allá de reseñar la oposición del colindante. Incluso desde el punto de vista formal, la calificación ni si quiera se ordena en hechos y fundamentos de derecho, según prescribe el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, sin que tampoco exprese la más mínima motivación fáctica o jurídica.  

No obstante, pese a las deficiencias formales de la nota de calificación, el recurrente en su escrito de recurso entra en el fondo del asunto rebatiendo los argumentos formulados por el colindante en su escrito de oposición. Por este motivo y en aras a la economía procesal, procede entrar en el fondo de la cuestión.

 En cuanto al fondo del asunto, La oposición del colindante se fundamenta con diversa documentación que se aporta al expediente, que pone de manifiesto el conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno. A lo que cabe añadir la existencia de una grave desproporción entre la finca registral (formada por segregación en el año 1995) y la superficie de la representación gráfica catastral aportada. Las circunstancias concurrentes denotan la posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias y negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro. Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de  recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de justicia. Como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión evitando que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes.». Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la LH (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria). (IES)

205.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. GEORREFERENCIACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 4 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva terminada.

Resumen: Las dudas de la identidad de la finca en la que se halla la obra nueva declarada pueden disiparse con la inscripción de los vértices georreferenciados de la finca, mediante la tramitación de un expediente conforme al artículo 199 LH, o bien mediante actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados.

Hechos: Se otorga una escritura de ampliación de obra nueva  por certificado técnico de antigüedad del cual resulta una discrepancia entre la medida de la parcela del técnico y del Catastro (359 m2) y la medida del título y del Registro (667 m2)

La registradora suspende la inscripción al tener dudas de la identidad de la finca sobre la que se declara la ampliación de obra nueva por la diferencia de cabida y por la existencia en la descripción del técnico de  un lindero fijo.

El notario autorizante recurre y alega que no es necesario tramitar un expediente del artículo 199 LH pues no se pretende inscribir modificación alguna de cabida, que la lista de coordenadas de la edificación no supone coordinación de la finca registral y de la parcela catastral ni tampoco la ley no obliga a ello en estos casos de obras nuevas, y que las dudas sobre la identidad de la finca han de quedar disipadas con la documentación técnica aportada donde aparece precisada la ubicación de la edificación.

La DGSPFP desestima el recurso.

Doctrina: Con carácter general, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se lleven a cabo actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar tales dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.

Si la finca tiene inscrita la georreferenciación habrá que hacer una comparación de los vértices de la  finca y de la construcción para llegar a la conclusión de que se encuentra dentro de los límites de la finca.

Si la finca no tiene inscrita la georreferenciación el registrador puede llegar a la conclusión, bajo su criterio y responsabilidad, que la construcción se halla dentro de los límites de la finca registral. En tal caso  el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito.

La circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela (como sucede en el supuesto de este expediente en cuanto alguno de los elementos constructivos declarados) o  ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto en la Resolución de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4 de enero de 2019.

En el presente existe una falta de identidad absoluta entre la finca registral y la parcela a la que se refiere el certificado, lo cual justifica las dudas de la registradora.

COMENTARIO:

En los casos de ampliación de obra nueva, habrá que diferenciar si se trata de una ampliación en vertical mediante la declaración de una planta  o más sobre la edificación ya existente e inscrita, en cuyo caso no hay que georreferenciar la parte ampliada pues no ocupa suelo, o bien se trata de una ampliación en horizontal con la ampliación de la planta baja, en cuyo caso sí que habrá que georreferenciar al menos el suelo de la parte ampliada.

Convendría tener presente también que la constancia de los vértices georreferenciados de la obra en la inscripción no supone que esté inscrita la georreferenciación de la porción de suelo que ocupa la obra nueva, pues los vértices que constarán transcritos en la descripción de la obra nueva son un elemento descriptivo más como son los m2 construidos, número de plantas, etc… Por ello  principio de legitimación registral del artículo 38 LH no opera  ni sobre la representación gráfica de la finca ni sobre la de la edificación, tal y como se reconoce en la presente resolución.

Por ello las dudas del registrador en las obras nuevas han de interpretarse restrictivamente y sólo podrían estar justificadas en casos extremos de gran diferencia de superficie o cuando haya cambios en linderos fijos o de ubicación que hagan dudar de si la finca real en la que se halla la edificación y la finca registral son la misma.

Para resolver esas dudas, en estos casos excepcionales, el registrador  debe llevar a cabo  de oficio actuaciones especiales con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados que le sirvan para disipar esas dudas, o bien, si el interesado lo quiere y lo solicita expresamente, es posible también tramitar un expediente del artículo  199 LH para inscribir la georreferenciación de la finca entera y así disipar mejor esas dudas.

La DGSJFP afirma también  en la presente resolución que el certificado técnico ha de contener la descripción de la finca (registral) que tiene que ser coincidente con el título y cita en su apoyo el artículo 28.4 de la Ley del Suelo. Sin embargo, si se lee dicho artículo, lo que ha de ser coincidente es la descripción de la obra terminada en la finca que se hace en la escritura y la que resulta del certificado técnico (o en el certificado municipal o en el certificado catastral) que es el que justifica su legalidad urbanística. La misión del técnico es únicamente determinar la ubicación física  de la obra nueva con sus coordenadas, además de certificar su antigüedad.

En definitiva, la doctrina  de la DGSJFP de estos últimos años en materia de obras nuevas aboca a tramitar un expediente del artículo 199 LH en muchos casos (dudas de identidad, obra nueva ocupando toda la finca o en sus límites, etc..)  cuando lo cierto es que ello no se justifica sustantivamente pues el principio de legitimación registral no se extiende a la ubicación física de la obra y además este expediente es voluntario y para los casos que se pretenda georreferenciar la finca entera. Si el legislador hubiera querido la inscripción de la georreferenciación de las obras nuevas ya lo hubiera exigido como en el caso de las  inmatriculaciones y modificaciones hipotecarias (segregaciones, etc…) (AFS)

206.* COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO

Resolución de 4 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: No todo error en la escritura es un defecto que impida la inscripción, especialmente cuando son de escasa importancia. En caso de discrepancia entre el número del cheque consignado en la escritura, que es un error material, y el que consta en el cheque testimoniado ha de prevalecer el que resulta del cheque.

Hechos: Se otorga una escritura en la que en los medios de pago se mencionada que parte del precio se abona con dos cheques expedidos a favor de A con número ..5 y otro a favor de B con número …4 que se fotocopian en la escritura.

El registrador considera que hay un defecto de identificación de los medios de pago pues hay un error en la escritura ya que  el número de los cheques está intercambiado (el de A es el número ..4, y el de B es el número ..5) como resulta de los propios cheques testimoniados.

El notario autorizante recurre y alega que es un mero error material de la escritura, que resulta de las fotocopias de los propios cheques incorporadas a la escritura, y ello no influye en la identificación de los medios de pago, ni es defecto que impida su inscripción pues está correctamente determinado el origen del dinero.

La DGSPFP revoca la calificación.

Doctrina: No toda omisión de los elementos de identificación de los medios de pago produce el cierre registral conforme al artículo 177.4 y 5 RN.

En el presente caso el error es de escasa entidad y ha de prevalecer el contenido del cheque testimoniado sobre el texto de la escritura. (AFS)

207.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD COMO TÍTULO INMATRICULADOR. TITULOS DE LOS COPARTÍCIPES.

Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 3, por la que se deniega la inmatriculación de una finca.

Resumen: La DG rechaza la inmatriculación de una escritura de disolución de comunidad por entender que la documentación aportada se había creado “ad hoc”. Admite que la disolución de comunidad tenga potencial capacidad inmatriculadora pero ha de aportarse la titulación pública de los copartícipes.

Hechos: A vende a B, en 2018, una quinta parte indivisa de la nuda propiedad de un inmueble, de que aquel manifiesta ser dueño, en pleno dominio, por cesión indocumentada de sus padres, hace más de 30 años. A continuación, en 2019, ambos otorgan una escritura de extinción de condominio, disolviendo la comunidad de bienes creada y, acordando que, el inmueble íntegro, se adjudique en pleno dominio a A, quien solicita la inmatriculación del mismo a su favor.

Registrador: Suspende la inmatriculación, por entender que la disolución de comunidad no es título inmatriculador, y además no se aporta título público alguno de la previa adquisición de los derechos de A sobre la finca total inicial.

Recurrente: A dueño originario, recurre la calificación registral, ya que entiende que, la disolución de comunidad es título traslativo a los efectos de inmatriculación de la finca.

Dirección General: Para la DG, tiene cierta razón el recurrente, ya que, aquella, ha llegado a considerar que la extinción de comunidad es título inmatriculador y en este sentido la RS 1 julio 2016 indicaba que el debate sobre la naturaleza jca de la extinción de comunidad y la partición de herencia a efecto del doble título del art 205 LH ha dado lugar a una variada aportación doctrinal y jurisprudencial:

 Desde el primer punto de vista, hay un sector que defiende la disolución de comunidad como especificativa de derechos, pero que, como no implica una transferencia inmobiliaria, no es título inmatriculable, frente a otro sector que viene a considerarla título traslativo del dominio.

Por lo que hace a la DG la RS 4 diciembre 2000, rechazó la disolución de comunidad como título inmatriculable; la de 18 diciembre 2003, abordó la disolución de comunidad, junto con un acta de notoriedad, que venía a acreditar que, el tenido por dueño, lo era por la disolución.

En cuanto a la jurisprudencia, ha abordado el tema, respecto a la naturaleza jca de la división de cosa común y la partición de herencia, y frente a teorías que afirman o niegan su carácter traslativo, prevalece una consideración intermedia de la partición. Así la STS 12 abril 2007 habla de los efectos determinativos o especificativos de la propiedad adjudicada a uno de los herederos, excluyendo teorías que equiparan a la partición a un conjunto de permutas entre coherederos; y la de 25 febrero 2011, recuerda que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la situación jca anterior, de la comunidad, y al tiempo, tiene un efecto modificativo del dcho. de cada uno de los sujetos que intervienen. De cualquier forma, sea o no un acto traslativo, lo cierto es que produce una mutación jco real de carácter esencial.

 En definitiva, lo relevante en estos supuestos es: que el título inmatriculable no sea meramente declarativo; que cuente con la concordancia catastral; y que, de las circunstancias concurrentes, no resulte que la documentación se haya creado artificialmente, para llevar a una inmatriculación. Por ello se consideró como título apto para la inmatriculación, a los efectos del art 205, la aportación a la sociedad de gananciales (RS 19 octubre 2010). Ahora bien, para que la disolución de comunidad sirva de título inmatriculador, debe acompañarse además el título público justificativo de la titularidad de los copropietarios, que extinguen la comunidad. Así resulta del art 205 LH.

 En el caso concreto, lo cierto es que se suscitan dudas de que la documentación no haya sido creada ad hoc, para llegar a la inmatriculación, puesto que, en la transmisión de 1/5 de la copropietaria, que luego extingue la comunidad, se ve la finalidad de producir una transmisión puramente instrumental de esa cuota, para generar una comunidad, luego extinguirla y dejar la finca en los mismos términos iniciales a favor del transmitente.

 Por todo ello, se da la razón al registrador de que no se ha acreditado el doble título público respecto de la totalidad de las cuotas, sino sólo respecto de 1/5,ya que el resto de cuotas pendientes, se manifiestan adquiridas por una cesión gratuita de los padres, hace más de 30 años, sin apoyo en una necesaria escritura de donación (art 633 c.c.)-

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral. (JLN)

208.* HERENCIA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LOS HEREDEROS CASADOS

Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Palencia n.º 1 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: En una escritura de herencia, intervienen tan sólo los herederos (pero no sus cónyuges), manifestando aquellos, que se encuentran casados y tienen vecindad común, y además se otorga el documento en territorio en que es de aplicación dicho régimen común, por lo que no es precisa la intervención de los cónyuges de aquellos herederos, conforme a los arts. 159 RN y 51.9 del RH

 Hechos: En la presente RS se plantea el problema de si, en una escritura de manifestación y adjudicación de herencia, que ha sido aceptada, pura y simplemente, por unos herederos, que se encuentran casados, tienen vecindad civil de Derecho común, y la escritura se otorga en territorio en que éste es de aplicación, se discute si es o no necesario expresar el régimen económico matrimonial de tales herederos.

Registrador: Estima que es precisa la determinación del régimen económico a que están sujetos los herederos, como presupuesto para determinar si, en cumplimiento de lo que disponen los 51.9 a) del RH y 159 del RN, la adquisición hereditaria, puede afectar a los derechos presentes o futuros de los cónyuges de éstos.

Calificación Sustitutoria: Tras instar el notario autorizante, una calificación sustitutoria, el registrador sustituto, ratifica la posición del sustituido, apoyándose para ello, en los dos citados arts. anteriores 51.9.a) RH y 159 del RN, de los que resulta que, si la persona a cuyo favor se practica la inscripción está casada, hay que determinar, si el acto o contrato afecta o no a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, para lo que es necesario conocer dicho régimen económico, al que están sometidas las relaciones patrimoniales del matrimonio, no existiendo ninguna presunción legal de que, por el lugar del otorgamiento del documento que contiene el acto o contrato inscribible, o por el domicilio de los otorgantes, se pueda conocer el régimen a que se sujeta determinado matrimonio (RS 2 junio 2010). Por ello, no cabe presumir que el régimen económico de los herederos casados comparecientes, con domicilio en territorio de Derecho común, es el de gananciales, como tampoco cabe presumir que, al tratarse de una herencia, la adquisición tenga carácter privativo de los comparecientes. Por ello, se confirma la nota de calificación negativa de la registradora calificante.

Recurrente: El notario autorizante de la escritura de herencia, ratifica su postura primitiva, pese a la doble calificación registral, alegando que no se precisa la constancia en la escritura de herencia, del régimen económico matrimonial, de los herederos comparecientes, “dado el domicilio de éstos se encuentra en territorio de Dcho. Común”, y todo ello de conformidad con las RRSS 27 abril 1999 y 15 junio 2009.

Dirección General: Para la DG, la cuestión objeto de debate ha sido resuelta por la DG en las dos RRSS citadas de 27 abril 1999 y 15 junio 2009.

Para la primera RS, hay que partir de que las adquisiciones mortis causa no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, ya que quedan encuadrados en la excepción a la aplicación de aquella exigencia del art 51.9 del RH, de igual modo que el art 159 RN, al regular la comparecencia sólo exige la constancia del nombre y apellidos del cónyuge, en el supuesto de que el acto o contrato afecte a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal. Cabe la excepción de que exista entre ellos una comunidad universal, pero han de ser objeto del mismo tratamiento, de suerte que es lo excepcional lo que ha de declararse y no la exclusión de lo ordinario.

En cuanto a la Rs de 16 junio 2009, resulta que la expresión del nombre del cónyuge y del régimen económico, sólo es preceptiva cuando concurre el cónyuge a la aceptación (art. 995 c.c.) al referirse, a contrario, a la eventual responsabilidad que afecta al patrimonio conyugal, en el caso de aceptación sin beneficio de inventario. Y todo ello, sin perjuicio de la gestión o responsabilidad de la sociedad ganancial, en cuanto al patrimonio privativo de su consorte, que quedaría incluido en la obligación mutua de los esposos y cogestores, según art 1383 c.c., como ocurre en los patrimonios privativos de otra procedencia, en la que los esposos deben informarse recíproca y periódicamente de la situación y rendimientos de cualquier actividad económica propia.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la calificación registral. (JLN)

210.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. LIBRO EDIFICIO. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. SEGURO DECENAL. LICENCIA PARA DIVISIÓN HORIZONTAL (EN MADRID)

Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva.

Resumen: A las obras nuevas declaradas por antigüedad no le son exigibles ni el libro del edificio, ni el certificado de eficiencia energética, ni la licencia (en su caso) para la división horizontal. Sí le son exigibles el seguro decenal si no han pasado 10 años desde su terminación.

Hechos: Se otorga una escritura de ampliación de obra nueva (ya existía una casa) resultando un edificio de cuatro viviendas cuya legalidad se acredita con certificado técnico de antigüedad de la edificación del que resulta que han transcurrido más de 4 años desde su terminación, pero menos de 10. El edificio se divide horizontalmente en cuatro viviendas. Se alega para no contratar el seguro decenal que las cuatro viviendas son para uso propio de la entidad promotora.

La registradora encuentra cuatro defectos, de los que se recurren los números 2, 3 y 4: falta el libro del edificio y el certificado de eficiencia energética, falta el seguro decenal, y falta la licencia de división horizontal.

El interesado recurre y alega que la registradora está exigiendo todos los requisitos que procederían para el caso de que la obra se hubiera realizado con proyecto y licencia regulados en el artículo 28.1 de la Ley del Suelo, pero que no son exigibles cuando la obra se declara por antigüedad conforme a los previsto en el artículo 28.4 de la Ley del Suelo. En igual sentido informa la notaria autorizante.

La DGSJFP estima el recurso respecto de los defectos 2 y 4 y lo desestima respecto del 3.

Doctrina: en cuanto a las obras nuevas cuya legalidad se acredita por antigüedad declara que:

  • No les es exigible el Libro del Edificio.
  • No les es exigible tampoco el Certificado de eficiencia energética.
  • Sí les es exigible el seguro decenal, salvo que tengan más de 10 años de antigüedad desde su terminación según el certificado técnico.
  • No les es exigible la licencia de división horizontal, (aunque lo exija con carácter general la legislación autonómica urbanística).
  • En el caso concreto considera que no se puede excusar el promotor (persona jurídica) de contratar el seguro decenal alegando que todas son viviendas para uso propio, pues ello sólo sería posible respecto de una vivienda individual; en el presente caso nunca puede haber vivienda individual ya que se trata de cuatro viviendas en dos plantas con elementos estructurales comunes. (AFS)
211.** HIPOTECA. INTERESES DE DEMORA. TIPO MÁXIMO A EFECTOS HIPOTECARIOS

Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almuñécar, por la que se deniega la inscripción de una cláusula sobre interés de demora en un préstamo hipotecario. (CB)

Resumen: La responsabilidad por intereses de demora puede ser inferior a la cuantía legal máxima del interés de demora, pero nunca superior.

Vistos los artículos 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 1255 del Código Civil; 9, 12 y 114 de la Ley Hipotecaria; 51 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de mayo de 2014 y 25 de enero de 2017.

Hechos: 1. Se debate en el presente recurso si es inscribible […] préstamo hipotecario en lo relativo a la cláusula de limitación a efectos hipotecarios de los intereses de demora. En la cláusula tercera bis relativa al interés ordinario se estipula: «F) Tipo máximo a efectos hipotecarios. A efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros. el| tipo máximo que puede alcanzar el interés nominal anual aplicable al préstamo, durante la fase sujeta a intereses variables, será del cinco con ciento cincuenta por ciento (5,150 %). A efectos obligacionales tal limitación del tipo de interés no existirá respecto de la parte deudora, cuya responsabilidad, conforme a la Ley, será por tanto ilimitada (…)». Mientras que en la cláusula sexta relativa al interés de demora se dice: «El tipo de interés de demora será el resultado de sumar tres (3,000) puntos al tipo de interés remuneratorio/ordinario en la presente escritura, variable al alza o a la baja para ajustarse al resultado de sumar tres (3,000) puntos al tipo de interés remuneratorio/ordinario vigente en cada momento (…) A efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual, será, como máximo, del siete con ciento cincuenta por ciento (7,150 %) nominal actual».

Registradora: […] existe una contradicción pues en la cláusula de constitución se garantizan intereses de demora hasta el límite máximo resultante de sumar tres puntos al tipo de interés remuneratorio pactado –con un máximo de 5,150 %–, cuando en la cláusula de intereses de demora se dice que el tipo máximo a efectos hipotecarios será del 7,150 % […]

Recurrente: […] no hay contradicción alguna ni contravención del principio de especialidad pues el tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios no debe coincidir necesariamente con el importe resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo que –únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios.

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 El recurso debe ser estimado. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas en los «Vistos», así como las citadas por éstas) en lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites legales imperativos (artículos 25 de la ley de crédito inmobiliario, artículos 114.2.º y 3.º de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, [1] bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, [2] bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, [3] bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide la garantía parcial de la obligación principal. […]

4 En realidad, los intereses ordinarios y moratorios pactados sólo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, éstos en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional […]

La Ley de crédito inmobiliario ha supuesto un cambio en el entendimiento de que [1] el tipo de interés de demora no está sujeto a negociación, [2] es imperativo, se sustrae al derecho dispositivo. Pero ninguna limitación establece en cuanto a la negociación de la cifra de responsabilidad hipotecaria, por lo que –como se ha dicho– puede ser inferior a la cifra máxima resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo que –únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.

213.*** DONACIÓN DE VIVIENDA POR CASADO EN SEPARACIÓN DE BIENES. CONCEPTO DE VIVIENDA FAMILIAR.

Resolución de 6 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 3 a inscribir una escritura de donación. 

Resumen: En los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia (salvo que se justifique fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia), pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la pertinente autorización judicial supletoria.

Hechos: se presenta a inscripción escritura por la que el titular registral, casado en régimen de separación de bienes, dona a sus padres una vivienda que le pertenecía con carácter privativo. En dicha escritura se expresaba que «la finca descrita no se destinaba a domicilio habitual».

La registradora emite calificación negativa por considerar que siendo la finca que se transmite una vivienda, será necesario que el donante manifieste que la finca no tiene el carácter de domicilio familiar o que su expresada esposa comparezca consintiendo su transmisión.

La Dirección confirma la calificación planteando la cuestión de si es suficiente la expresión por el donante de que la finca descrita «no se destinaba a domicilio habitual» o debe manifestarse expresamente que no tiene carácter de domicilio o vivienda habitual de la familia.

La Ley protege la vivienda habitual debiendo destacar el artículo 1.320 CC con arreglo al cual, «para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial», añadiendo que «la manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe».

Comentando este precepto se debe destacar que:

1) El consentimiento requerido para el acto de disposición es exclusivamente el del cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella y no el de los hijos. La oposición de los hijos que convivan con sus progenitores y con los demás hermanos en esa vivienda, incluso aunque sean mayores de edad, es irrelevante por completo. La Ley no requiere la participación de los hijos en la prestación del consentimiento, viva ya el otro cónyuge o haya fallecido ya.

2) Es indiferente cuál de los dos cónyuges sea el propietario o el titular del derecho sobre la vivienda.

3) Es indiferente la fecha en que la hubiera adquirido la vivienda o el derecho sobre ella.

4) Es indiferente cuál sea el régimen económico del matrimonio.

5) La conformidad prestada por el cónyuge no titular a la disposición de la vivienda no es sino un simple asentimiento que se presenta como una declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno, es decir concluido por otro, por la que un cónyuge concede su aprobación a un acto en el que no es parte.

6) Para que sea aplicable este recepto se requiere que el acto de disposición afecte a la vivienda habitual. Sin embargo, nuestra legislación civil no tiene un concepto de vivienda habitual. Por ello, se ha defendido que la solución más conveniente es considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal, entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio, con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay.

7) El artículo 91 RH exige la manifestación negativa para acceder a la inscripción. Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los solos efectos de practicar la inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y de la consiguiente validez del acto dispositivo unilateral.

8) Lo que ocurre es que puede no coincidir domicilio habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia. Por ello, debe buscarse la precisión técnica en los documentos notariales evitando expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas. (ER)

214.*** PARTICIÓN HEREDITARIA OTORGADA EN FRANCIA

Resolución de 6 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a inscribir una escritura de partición de herencia otorgada en Francia.

Resumen.- La equivalencia formal y material entre el documento notarial otorgado fuera de España y el otorgado por notario español es un requisito esencial.

Hechos.- Se pretende la inscripción de un documento, otorgado ante notario francés, de partición de herencia entre la madre del difunto, legitimaria y heredera legal, y el legatario universal de los bienes; esté último representado.

El causante falleció antes del 17 de agosto de 2015, por lo que la sucesión se rige por su ley nacional, que es la francesa.

 Dirección general.- Desestima el recurso y confirma la calificación, analizando cada defecto alegado por el Registrador.

  Primer defecto.- Se requiere la prueba del hecho según el cual, con arreglo al Derecho francés, en una escritura de partición de herencia, si el notario no hace declaración específica de la capacidad de los intervinientes, no queda privado el documento por él autorizado de su condición de escritura pública.  Se confirma: con independencia de la fecha del fallecimiento del causante, deberá ser observada la equivalencia formal y material entre el documento notarial otorgado fuera de España y el otorgado por notario español. Esa equivalencia ha de suponer que el documento refleja adecuadamente los juicios de identificación, capacidad y suficiencia de la representación, este último, en su caso, de los otorgantes. No es exigible sin embargo que tales juicios se realicen en idéntica forma a la exigida para el documento español, siendo suficiente una certificación o declaración notarial o la observancia de cualquier otra forma que según la ley extranjera aplicable sea equivalente. (vid,. resolución de 11 de junio de 1999).

El procedimiento registral es competencia exclusiva de la ley española, cuyas normas son de aplicación preferente, letra f) de la disposición adicional primera de la Ley 29/2015, siempre que sean compatibles con lo dispuesto en dicha ley;  la Sentencia del Tribunal de Justicia de 9 de marzo de 2017, C -342/2015, Piringer, recuerda la compatibilidad del artículo 56 del TFUE con la normativa de un Estado miembro al establecer requisitos necesarios en la constitución o transferencia de derecho reales inmobiliarios. Entre estos requisitos esta la equivalencia formal y material del documento notarial extranjero con el otorgado ante notario español.

  Segundo defecto, la falta de aportación del acta notarial de 18 de agosto de 2014, de protocolización del testamento ológrafo del causante de la herencia. No se discute la validez de tal disposición «mortis causa» en cuanto es una modalidad conocida en ambos Estados, siendo los dos participantes en el Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961 (sin reserva alguna al respecto).Sin embargo, constituyendo en España la adveración y protocolización del testamento ológrafo un expediente desjudicializado ligado a los actos de jurisdicción voluntaria -la competencia es exclusivamente notarial-, es de aplicación la disposición adicional tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria aplicable por razón de especialidad, a este concreto documento notarial, protocolización de testamento ológrafo, cumulativamente con el artículo 60 de la Ley 29/2015, que conduce asimismo al principio de equivalencia funcional, que una vez presentado en el Registro de la Propiedad, será valorada por el registrador. 

  Tercer defecto.- Acreditar documentalmente el fallecimiento del causante. Se puede recurrir alternativamente a la expedición de certificación por funcionario habilitado apostillada y traducida; al sistema previsto en el Convenio de Viena sobre expedición de certificaciones plurilingües de las actas del Registro Civil, de 8 de septiembre de 1976, del que son parte España y Francia, o bien si la certificación es expedida con posterioridad al 16 de febrero de 2019, al Reglamento (UE) 2016/1191 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 6 de julio de 2016 por el que se modifica el Reglamento (UE) n.º 1024/2012, acompañando impreso estándar multilingüe (artículo 8).

 Tratándose de sucesión abierta antes del 17 de agosto de 2015, es asimismo relevante la consulta que ha hecho el notario al fichero central notarial de últimas voluntades del que resulta la inexistencia de otra disposición de última voluntad en Francia.

   Cuarto defecto.-  La falta de aportación de la  escritura de poder a que se hace alusión en el titulo calificado. De su transcripción resulta que se trata de un documento privado. Siendo aplicable el artículo 1280.5 del Código Civil español, deberán constar en escritura pública los poderes que tengan por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública. Por lo tanto, debe acreditarse el otorgamiento de ésta o bien la ratificación de lo actuado con igual forma.

   Quinto Defecto.- La ausencia de presentación de los documentos acreditativos del Número de Identidad de Extranjero (o D.N.I. -N.I.F. vigente- si fuera español) del adquirente de los bienes en España y de la legitimaria, heredera legal, que no adquiere bien alguno en nuestro país.  Suscita  dudas la necesidad de su aportación en el caso de la legataria que nada recibe en nuestro país.

Una  finalista del artículo 254 de la LH, conduciría a sostener que la información fiscal exigible se limita a quien acepte una sucesión en España de bienes objeto de inscripción, careciendo de sentido la importante carga adicional de la obtención de N.I.E. a quien nada adquiere en España, siempre que quede acreditado el flujo de pagos el documento calificado, (R. 13 de diciembre de 2010). Sin embargo, la posterior Resolución de 15 de octubre de 2015, señaló que: «si el legislador hubiera querido limitar tal obligación, al menos en el ámbito del Registro de la Propiedad, a los supuestos de transmisión o adquisición de derechos sobre bienes inmuebles lo hubiera hecho así dando al artículo 254 de la Ley Hipotecaria una redacción distinta de la que figura en los demás textos legales citados». Y  el artículo 29 de la LGT establece entre las obligaciones formales a cargo de los obligados tributarios, deudores o no del tributo, la obligación de solicitar y utilizar el Número de Identificación Fiscal en sus relaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria, obligación que se desarrolla en el RD 1065/2007, artículo 27.2. c); Por tanto, mientras no exista una base legal para modificar la doctrina de este Centro Directivo, debe confirmarse la obligatoriedad de su constancia en el documento notarial, siendo su omisión un defecto subsanable.

Su subsanación exigirá el otorgamiento de escritura complementaria por el notario autorizante del título calificado o bien escritura pública en España, pues como recuerda la Resolución de 13 de octubre de 2015 la constancia en escritura pública debe ser exigida, aunque el documento haya sido otorgado fuera de España. Esto es así, en cuanto la ley del lugar de situación del inmueble («lex rei sitae»), conduce a la aplicación de la ley española respecto de los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro de la Propiedad español (artículos 10.1 del CC y 60 de la LCJIMC), siendo la constancia del N.I.F.–N.I.E. de los herederos en escritura pública uno de ellos. (IES)

216.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE POR SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.

Resolución de 6 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Miguel de Abona, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de compraventa.

Resumen: Es posible inmatricular fincas, rectificar su superficie, y reanudar el tracto sucesivo interrumpido en un juicio declarativo sin necesidad de acudir a los otros expedientes previstos en la legislación hipotecaria. El registrador puede calificar si han sido demandadas todas las personas y se han cumplido todas las garantías  exigidas por el artículo 203 LH.

Hechos: Se otorga un documento privado relativo a la venta de varias fincas, en el que se establece que el precio definitivo se fijará una vez que se determine la superficie real de las fincas. Con este motivo se sigue un juicio declarativo en el que se determina la superficie de las fincas, que es diferente de la que consta en el Registro. Finalmente se otorga escritura de elevación a público de ese documento privado, a la que se incorpora testimonio de dicha sentencia, y conforme a ella se fija el precio definitivo, pero sin variar la descripción de las fincas vendidas.

El registrador inscribe la compraventa pero deniega la inscripción de la nueva superficie porque ni en la escritura ni en el documento privado se describe la finca con la nueva superficie y además no se acredita la nueva superficie por ninguno de los medios previstos en la Ley Hipotecaria ni conforme a ninguno de los procedimientos ordenados en ella.

El interesado recurre y alega que la superficie está determinada en la sentencia que se incorpora a la escritura

La DGSJFP estima el recurso.

Doctrina: La escritura de elevación a público de un documento privado tiene una función recognoscitiva del negocio anterior y además, en este caso, también complementaria del mismo pues se ha determinado correctamente el precio definitivo en función de las superficies de cada finca vendida fijadas judicialmente.

En juicio declarativo ordinario es posible la inmatriculación de fincas y excesos de superficie, así como la reanudación del tracto sucesivo sin necesidad de acudir a los procedimientos de inmatriculación específicos previstos en la Ley Hipotecaria, conforme a lo dispuesto en el artículo 204.5 LH.

El registrador, sin embargo, puede calificar si han sido demandadas en el juicio todas las personas y se han cumplido todas las garantías previstas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria  (pues el citado artículo 204.5 se remite a dicho artículo 203).  (AFS)

217.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. RESOLUCIÓN. CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.

Resolución de 6 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Arnedo, por la que se deniega la inscripción de la resolución de una compraventa  (ACM)

Resumen: No cabe reinscribir a favor del vendedor por ejercicio de la condición resolutoria por impago, sin consignar el precio a favor del comprador, aunque éste consienta y se allane tras ser requerido, y aunque no haya cargas posteriores.

– Hechos: En una venta de una nave hecha por un particular a una sociedad, se inscribe condición resolutoria (Art 1504 CC) por incumplimiento, la sociedad compradora impaga el precio, el vendedor le requiere notarialmente y lo notifica la resolución según lo pactado. La sociedad notificada comparece en el Acta, allanándose expresamente a la resolución, consintiendo específicamente la reinscripción del vendedor, manifestando haber desalojado ya la nave (conforme a lo pactado para la resolución) y depositando formalmente las llaves de la nave al notario autorizante del acta, quien al día siguiente las entrega al vendedor.

– El Registrador:  califica negativamente, conforme a los Arts 59 y 175-6ª RH y la jurisprudencia “clásica” de la DGRN (con cita a la R. 28 marzo 2000), señalando que NO se ha efectuado la necesaria consignación a favor de la compradora.

– El Vendedorrecurre, en un fundado escrito, del que en síntesis destacan 3 grupos de argumentos:

a) La consignación solo es necesaria cuando haya oposición o silencio del comprador (aquí consiente expresamente), o bien aunque consienta, cuando haya posteriores cargas inscritas (si son anteriores, podría reinscribirse el dominio subsistiendo las cargas). Pero en este caso NO hay cargas inscritas, ni anteriores ni posteriores.

b) Los efectos de la resolución (Art 1504 CC) son retroactivos (ST TS 11 octubre 1995, y R. DGRN 10 diciembre 2015) y automáticos.

c) La mayoría RR DGRN se refieren a los requisitos previos para inscribir una eventual resolución por incumplimiento futura, pero no, como en el caso, cuando el incumplimiento ya se ha producido, la condición resolutoria está inscrita y se cumplen todos los requisitos (con el consentimiento del comprador y sin que haya cargas).

– La Notaria autorizante del Acta: reitera los argumentos anteriores y destaca que existe voluntad de ambas partes para la resolución de la compraventa, con allanamiento expreso del vendedor, habiendo pactado las partes, al amparo del principio de autonomía de la voluntad, libremente y con claridad las condiciones en que debía producirse (…)  y sin que existan titulares de derechos posteriores inscritos, el automatismo de la condición resolutoria debería operar en toda su extensión.

– Resolución: La DGSGFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:               
a) La necesidad de consignación resulta no solo del Art. 175-6ª RH y de la obligación de restituirse recíprocamente las prestaciones (Art 1123 CC), sino de la ya tradicional y reiteradísima doctrina de la DGRN, incluso para la resolución ordenada judicialmente (por todas, las RR. de 16 enero y  8 mayo 2019, la de 19 junio 2007; o las de 28 y 29 junio de 2011).

b) Destaca la Dirección General que en este caso NO se dan las circunstancias de la reciente e importante 29 agosto 2019 dado que NO se trata de dos empresarios (sino un particular y un empresario) y no se ha excluido la facultad moderadora de los Tribunales del Art 1154 CC (lo que admitió tal Res).

Añade que tampoco es aplicable la R. DGRN 10 diciembre 2015 pues se refería a una escritura pública de resolución entre vendedor y comprador y no a un caso de requerimiento de pago y acta de manifestaciones de no oposición (Art 59 RH).

COMENTARIO CRÍTICO. Aunque no es este el tiempo y lugar para un análisis exhaustivo de la Res, no acabo de entender la ratio de la excesiva rigidez formal de exigir Escritura publica (dado el consenso entre las partes) y rechazar el Acta notarial del Art 59 RH, como no sea para un mejor control de los movimientos de los fondos y numerario (ex legislación Blanqueo capitales), los actos de cuantía, y su sujeción a Impuestos (AJD) y su liquidación. Pero no me parecen bastantes tales argumentos ni los que emplea la Res. de que no se trata de dos sociedades mercantiles, pues se supone que la parte “débil” (a proteger) es la compradora que sí es una Sociedad mercantil, y aquí el vendedor (favorecido y no perjudicado) es el particular. Tampoco el argumento de que no se haya pactado la exclusión de la moderación judicial equitativa de la cláusula penal, porque, al margen de que recientemente se haya admitido entre empresarios (R. 29 agosto 2019), lo cierto es que con el allanamiento y consentimiento expreso que en el caso hace la mercantil compradora (resuelta y perjudicada) ya puede entenderse que se prescinde de tal posibilidad; lo que se hace a posteriori, una vez surgida la controversia, por lo que en tal caso sí sería una tutela renunciable (y no una renuncia previa al Dcho fundamental a la tutela judicial efectiva); conclusión a la que cabría llegar igualmente con la doctrina de los “Actos propios” y por razones de economía procesal, y ello aun cuando las Actas Notariales no tengan por principal objeto (Art 17 LON) recoger declaraciones de voluntad negociales. (ACM)

218.* SENTENCIA DE SEPARACIÓN SIN LIQUIDAR LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. FALTA NÚMERO DE LA SENTENCIA. REPRESENTACIÓN PARA PRESENTAR Y PARA RECURRIR.

Resolución de 6 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Baza, por la que se deniega la inscripción del testimonio de una sentencia firme por la que se acuerda la separación de mutuo acuerdo de unos cónyuges sin liquidar la sociedad de gananciales. 

Resumen: No es inscribible la mera disolución de la sociedad de gananciales sin liquidar. Se origina una comunidad postganancial en la que no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa de todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente, sino que la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo.

Hechos: se presenta a inscripción testimonio de una sentencia dictada en procedimiento de separación de mutuo acuerdo acordándose la separación legal del matrimonio e indicando que «las partes no liquidan en el presente convenio el régimen económico matrimonial».

El Registrador califica negativamente al haber apreciado los tres siguientes defectos: no contener el título la liquidación de la sociedad de gananciales, no constar el número de la sentencia trascrita en el testimonio y, debe aportarse copia autorizada original de la escritura de poder sin que baste una mera fotocopia.

La Dirección revoca la calificación debiendo destacar las siguientes cuestiones:

1) La comunidad postganancial.

En el supuesto de hecho de este expediente, los cónyuges acuerdan que disuelta tal sociedad de gananciales no se procede a la liquidación de la misma, dando lugar a una comunidad postganancial en la que no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa de todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo.

2) La falta de referencia del número de sentencia en el testimonio calificado.

De los artículos 208 y ss LEC resulta que el número de sentencia no es uno de los contenidos previstos en el artículo 209 LEC por lo que su omisión no es defecto que impida la inscripción.

3) En cuanto a la falta de acreditación de las facultades representativas del presentante, abogado, en nombre del titular registral, al aportar una fotocopia de un poder para pleitos, la Dirección revoca este defecto, en cuanto presentante, pues se presume su representación. Pero dicha presunción se limita al trámite de la presentación y actos conexos, sin extenderse a la legitimación para recurrir. (ER)

219. () PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCAS.

Resolución de 6 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltrú n.º 2, por la que se suspende una rectificación de fincas solicitada en instancia privada

Resumen: Para rectificar la descripción de fincas en propiedad horizontal se necesita el consentimiento de los titulares registrales y el de la comunidad de propietarios, o sentencia judicial.

Hechos: Mediante instancia se solicita la modificación de la descripción de determinadas fincas en propiedad horizontal y de sus coeficientes. El solicitante no es propietario de dichas finca a rectificar (excepto de una) y no aporta los títulos de propiedad ni acuerdos de la comunidad de propietarios.

La registradora deniega la petición pues para ello se necesita el consentimiento del titular y, en su caso, de la comunidad de propietarios.

El interesado recurre y alega que hay errores manifiestos en las descripciones y que los coeficientes de propiedad son arbitrarios (y le perjudican).

La DGSJFP desestima el recurso.

Doctrina: Para rectificar la descripción de fincas en propiedad horizontal se necesita el consentimiento de los titulares registrales y el de la comunidad de propietarios o sentencia judicial. (AFS)

221.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

Resolución de 11 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Peñafiel, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada y adaptación catastral.

Resumen.- El comienzo del cómputo «a partir del día siguiente», en los plazos fijados por meses o años no supone que el «dies ad quem» concluya a las 24 horas del día equivalente en el mes o en el año a aquel en que comenzó el cómputo sino a las 24 horas del día inmediatamente anterior aquel en que comenzó dicho cómputo, esto es haciendo coincidir este termino con el contenido en la expresión «de fecha a fecha». Artículo 30, apartados 4 y 5 de la citada Ley 39/2015. La duda de identidad es fundada cuando la oposición colindante se fundamenta en informe técnico contradictorio, que pone de manifiesto el conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno.

Hechos.-  La finca figura en el registro como casa que consta de piso principal, entresuelo, desván y corral, con una superficie de 60 metros cuadrados (sin que se diferencie la superficie de suelo y la construida). Se incorpora informe técnico que arroja una superficie de 143 metros cuadrados construidos, expresando que «actualmente la finca dispone de una superficie en planta baja no inscrita registralmente que asciende a 15,90 metros cuadrados». Según certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al informe técnico la superficie de la representación gráfica catastral de la parcela es de 75 metros cuadrados y la superficie construida es de 131 metros cuadrados.

En la escritura el notario autorizante advierte que no puede incluir la certificación catastral descriptiva y gráfica por estar el inmueble sujeto a un procedimiento de actualización.

 Registrador.– Tramitado el expediente previsto en el artículo 199 de la LH, la registradora deniega la inscripción de la representación gráfica considerando las alegaciones presentadas por el titular de una parcela catastral colindante que aporta un informe técnico en el que se documenta la existencia de un engalaberno o superposición de fincas.

  El recurrente alega que, aun reconociendo que existe un espacio libre bajo su vivienda al que no puede acceder ningún colindante, no se trata de un engalaberno puesto que el dominio de su finca se extiende en sentido vertical por aplicación del principio de accesión y del artículo 350 del CC;  que el colindante no aporta título de dominio sobre el espacio existente. Asimismo alega que la mera oposición de quien no ha acreditado ser titular registral de la finca no es motivo suficiente para la denegación de la inscripción.

  En primer lugar,  la Dirección General se pronuncia acerca de si el recurso ha sido interpuesto dentro del plazo legalmente previsto. La calificación se emite con fecha 11 de noviembre de 2019, siendo notificada el día 15 del mismo mes. El recurso se interpone el día 16 de diciembre de 2019 en el Registro de la Propiedad de Colmenar Viejo número 1, siendo recibida la documentación en el Registro de Peñafiel el día 19 de diciembre de 2019. El plazo para la interposición, artículo 326 de la LH, es de un mes desde la notificación de la calificación. Añade el artículo 327 que el recurso «podrá presentarse en (…) cualquier Registro de la Propiedad para que sea inmediatamente remitido al Registrador cuya calificación o negativa a practicar la inscripción se recurre», supuesto que se ha producido en el caso que nos ocupa.

   Si bien el citado precepto señala que «a efectos de la prórroga del asiento de presentación se entenderá como fecha de interposición del recurso la de su entrada en el Registro de la Propiedad cuya calificación o negativa a practicar la inscripción se recurre», ello no significa que para considerar tempestivamente interpuesto el recurso no se considere la fecha en la que efectivamente se ha presentado ya sea en alguno de los registros previstos en la Ley de Procedimiento Administrativo o en otro Registro para su remisión en la forma indicada. Respecto del cómputo del plazo, conforme al artículo 5 del Código Civil: «1. Siempre que no se establezca otra cosa, en los plazos señalados por días, a contar de uno determinado, quedará éste excluido del cómputo, el cual deberá empezar en el día siguiente; y si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a fecha. Cuando en el mes del vencimiento no hubiera día equivalente al inicial del cómputo, se entenderá que el plazo expira el último del mes». Por su parte, el artículo 48 de la antigua Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, señalaba que: «2. Si el plazo se fija en meses o años, éstos se computarán a partir del día siguiente a aquel en que tenga lugar la notificación o publicación del acto de que se trate, o desde el siguiente a aquel en que se produzca la estimación o desestimación por silencio administrativo. Si en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente a aquel en que comienza el cómputo, se entenderá que el plazo expira el último día del mes». Interpretando conjuntamente ambos artículos, la más abundante y reciente interpretación jurisprudencial del comienzo del cómputo «a partir del día siguiente», ha venido entendiendo que esta dicción no suponía que el «dies ad quem» concluya a las 24 horas del día equivalente en el mes o en el año a aquel en que comenzó el cómputo sino a las 24 horas del día inmediatamente anterior aquel en que comenzó dicho cómputo, esto es haciendo coincidir este termino con el contenido en la expresión «de fecha a fecha». El Tribunal Constitucional en Sentencia número 209/2013, de 16 de diciembre, publicada en el «Boletín Oficial del Estado» el día 17 de enero de 2014, considera que la forma de realizar el cómputo de los plazos de fecha a fecha según la interpretación tradicional (el plazo vence el día cuyo ordinal coincida con la notificación del acto) no puede considerarse que sea «manifiestamente irrazonable o arbitraria, incurra en error patente o asuma un criterio hermenéutico contrario a la efectividad del derecho a la tutela judicial» (fundamento jurídico cuarto). Finalmente, la Ley 39/2015 de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, introduce una redacción de la determinación del «dies ad quem» en el cómputo de los plazos conforme con la jurisprudencia antes señalada. Así, en el artículo 30, apartados 4 y 5 de la citada Ley 39/2015 dice: «4. Si el plazo se fija en meses o años, estos se computarán a partir del día siguiente a aquel en que tenga lugar la notificación o publicación del acto de que se trate, o desde el siguiente a aquel en que se produzca la estimación o desestimación por silencio administrativo. El plazo concluirá el mismo día en que se produjo la notificación, publicación o silencio administrativo en el mes o el año de vencimiento. Si en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente a aquel en que comienza el cómputo, se entenderá que el plazo expira el último día del mes. 5. Cuando el último día del plazo sea inhábil, se entenderá prorrogado al primer día hábil siguiente». En el caso que nos ocupa, el plazo para la interposición del recurso vencía el día 15 de diciembre de 2019, domingo, por tanto inhábil, siendo prorrogado el plazo al día hábil siguiente, quedando como último día para la interposición del recurso el día 16 de diciembre de 2019, en el que tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Colmenar Viejo número 1. Por tanto, el recurso fue interpuesto en plazo.

 En cuanto al fondo del asunto, según el artículo 199 de la LH, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. La nueva regulación de este precepto se incardina en el marco de la desjudicialización de expedientes que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015 de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria y de la Ley 13/2015, de 24 de junio.

 Uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto.

  En el presente caso resultan fundadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica. La oposición del colindante se fundamenta en informe técnico contradictorio, que pone de manifiesto el conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno, con independencia de que exista o no un engalaberno. De la consulta a la cartografía catastral se desprende la existencia de una zona de suelo compartida entre ambas parcelas catastrales (lo que corroboraría la tesis sostenida por el informe técnico aportado por el colindante), así como una superficie gráfica actual de 70 metros cuadrados y no de 75 metros cuadrados como resulta del título presentado.

  En definitiva, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

 Como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada en otras posteriores), el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y que se produzcan situaciones de indefensión; la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria). (IES)

222.** EXCESO DE CABIDA MEDIANTE EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO

Resolución de 11 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arona, por la que se deniega la inscripción de un exceso de cabida decretado en un procedimiento judicial.

Resumen: En expediente judicial para inscribir un exceso de cabida, las dudas de identidad han de manifestarse al tiempo de expedir la certificación correspondiente y si el exceso es superior en más de un 20% a la cabida inscrita, se ha de aportar certificación catastral coincidente.

Hechos: Se solicita la inscripción de un exceso de cabida decretado mediante auto dictado en expediente de dominio, iniciado en el año 2014.

En el Registro la finca figura con una superficie de 630 metros cuadrados y se declara un exceso de 385,36, al entenderse justificado que la finca en realidad tiene 1.015,36 metros cuadrados. En Catastro figura con 738 metros cuadrados.

La registradora tiene dudas sobre la identidad de la finca en tanto que la finca controvertida se forma por segregación de otra anterior y por no coincidir la nueva superficie declarada con la superficie catastral, exigiendo que se aporte la representación gráfica catastral o alternativa de la finca.

El recurrente alega que la calificación no puede alcanzar a la justificación de la mayor cabida declarada en el auto en base a las pruebas practicadas y que presentó base gráfica alternativa (cuestión esta que no se menciona en la nota de calificación).

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: En primer lugar determina la legislación aplicable al haber sido esta materia objeto de una sustancial modificación en la Ley 13/2015, al pasar los expedientes de rectificación de la cabida de judiciales a notariales.

El procedimiento que nos ocupa al haberse iniciado con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley se tramita conforme a la normativa anterior (disposición transitoria única de la ley 13/2015), aunque el documento se haya presentado en el Registro con posterioridad a ella.

En segundo lugar se trata el hecho de haber sido justificado el exceso de cabida a través de un expediente de dominio tramitado judicialmente lo que implica:

  • Que las dudas de identidad de la finca se despejan en el ámbito de la valoración de la prueba practicada por el juez sin que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario ampare “que el registrador pueda proceder a una nueva valoración de la prueba, que en dicho procedimiento se ha practicado, y que tenga virtualidad de revisar la efectuada por el juez”. Por lo que las dudas de identidad “deben ser expuestas por el registrador al tiempo de expedir la certificación al comienzo del procedimiento”, las que serán desvirtuadas o aclaradas en el auto judicial, sin que pueda en caso contrario “plantearlas al presentarse a inscripción el auto judicial aprobatorio del expediente de dominio”.
  • Y que al ser superior el exceso a la vigésima parte inscrita se ha de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca en el auto por el que se resuelve el expediente de dominio.

Finalmente declara nuestro CD que al haberse presentado el documento con posterioridad a la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, “el defecto podrá subsanarse, bien procediendo a efectuar la correspondiente alteración catastral en términos coincidentes con la descripción que resulta del título o bien mediante la aportación de una representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca, para cuya inscripción deberá cumplirse con lo previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria”.

Comentarios: Ratifica esta resolución la importancia de la certificación catastral a la hora de inscribir en el registro un exceso de cabida o cualquier otra modificación de la finca inscrita. Por ello uno de los medios de subsanación señalados por la DG consiste en tramitar una alteración del catastro para hacerlo coincidir con lo que resulta del expediente judicial y el otro medio sería obviamente el de la georreferenciación alternativa. Lo que resulta claro es que si la finalidad de la Ley es conseguir la coordinación catastro registro es evidente que ello no se consigue permitiendo inscripciones en clara discordancia con el catastro. (MGV)

 

223.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA CON OTRA YA INSCRITA. FORMA DE RESOLVER LAS DUDAS.

Resolución de 11 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Resumen: En caso de dudas del registrador sobre si la finca a inmatricular se encuentra inscrita o no, no es posible utilizar el procedimiento que recogen los artículos 300 y 306 del RH de acudir al juez de primera instancia, pues dichos artículos están derogados por la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015. Sólo cabe obtener sentencia en juicio declarativo.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca por doble título, a los que se acompaña certificado catastral coincidente.

La registradora suspende la inscripción porque tiene dudas de la coincidencia de dicha finca a inmatricular con una finca ya inscrita; la finca inscrita es resto de una finca matriz de la que ya se han practicado dos segregaciones inscritas .  

El notario autorizante recurre y alega que no están justificadas las dudas de identidad  por los argumentos particulares del caso que detalla.

La Dirección General desestima el recurso.

Doctrina: En el caso concreto entiende justificadas las dudas de la registradora, fundamentalmente porque la finca resto inscrita que genera las dudas linda según su descripción registral con una carretera y la parcela catastral que supuestamente es ese resto, y que se alega por que el recurrente que despeja las dudas, no linda con la carretera, además de que no coinciden tampoco en su medida superficial.

En cuanto a la forma de resolver las dudas del registrador en casos de inmatriculación como el presente, declara que sólo cabe acudir al juicio declarativo  en el que hayan sido citados todas las personas y cumplidas todas las garantías previstas en el artículo 203 LH  y obtener sentencia sobre este punto; todo ello  conforme a lo dispuesto en el art 204.5 LH,

No es posible por tanto  utilizar al procedimiento que recogen los artículos 300 y 306 del RH y acudir al juez de primera instancia para que decida sobre esas dudas, pues dichos artículos están derogados por la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015.  (AFS)

224.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CONSIGNACIÓN PARA CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

Resolución de 11 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Manilva, por la que, aunque se inscribe el ejercicio de una opción de compra, se suspende la cancelación de las cargas posteriores a la opción. (ACM)

Resumen: Deben consignarse, a favor de titulares de cargas posteriores, las cantidades que el optante entregue al ejercitar la opción (y que no retenga para la asunción y pago de cargas preferentes).

– Hechos:  En la escritura de adquisición por ejercicio de opción de compra, consta que el precio total son 120.000 € de los que 70.000 ya se habían ido abonado mensualmente y los restantes 50.000 se entregan a la concedente (transmitente) contra quien constan anotados sobre la finca 2 embargos posteriores a la inscripción de la concesión de la opción.

– La Registradora: califica negativamente la solicitud de cancelación de las anotaciones preventivas posteriores, por falta de consignación de los 50.000€ entregados, conforme al Art. 175-6ª RH, y sin que sea aplicable la doctrina de las RR. de 31 de mayo de 2017 y 22 de enero de 2018 porqué en este caso la optante, con la parte entregada, no asume ni compensa deuda ni carga alguna.

– La optante: recurre exponiendo que los acreedores anotantes, al ser posteriores a la inscripción de la opción ya pudieron conocer la existencia de la opción inscrita y sus efectos, y por tanto sabían que su derecho anotado solo prevalecería sobre la finca si finalmente, el optante, no ejercita la opción de compra y el concedente acaba manteniendo la propiedad de la finca. Pero si se ejercita la opción deben cancelarse por purga todas las cargas posteriores a la inscripción inicial de la concesión de la opción.

– Resolución: La DGSGFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:  Reitera las Res RR. de 31 de mayo de 2017 y 22 de enero de 2018, entre otras, y la necesidad, conforme al Art. 175-6ª RH, de consignación de la parte del precio entregada, deducidas en su caso, las cuotas mensuales ya satisfechas, la prima para conceder la opción (onerosa), la asunción o subrogación en cargas (créditos anotados o hipotecarios…) preferentes, compensación de deudas preexistentes entre optante y concedente (siempre que no encubran una “opción en garantía”); pero el resto debe necesariamente consignarse a favor de los acreedores anotantes, aunque sean posteriores a la inscripción de la opción quienes, [aunque pudieron conocer la existencia de la opción inscrita y sus efectos] gozan de protección en cuanto al resto del precio no entregado, deducido o compensado. (ACM)

225.*** DERECHO DE VUELO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. REQUISITOS PARA SU CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN.

Resolución de 12 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa.

Resumen: Para constituir un derecho de vuelo y que sea inscribible hay que especificar: 1)  las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento, 2) las normas del régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción, 3) el número de nuevas plantas a construir, y 4) el plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo. Además, en caso de finca en propiedad horizontal, para desafectar el vuelo se necesita el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.

Hechos: Se pretende la inscripción de un derecho de vuelo, teniendo en cuenta que el propietario transmitente no es ya el titular registral de la finca sobre la que recae el derecho de vuelo, que se ha dividido en varias más, cada una con su coeficiente; dicha finca original además es sólo uno de los elementos privativos de una finca matriz constituida en régimen de propiedad horizontal y no se ha obtenido el consentimiento de todos los propietarios de la Comunidad para desafectar el derecho de vuelo.

La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo y además porque el derecho de vuelo no cumple los requisitos necesarios para su inscripción.

El interesado recurre y alega que hay un error en la calificación sobre la finca sobre la que recae el vuelo cedido, y que el derecho de vuelo cedido era privativo y no un elemento común.

La Dirección General desestima el recurso.

Doctrina: Conforme al artículo 16.2 RH y el principio registral de determinación de los actos jurídicos que pretendan acceder al Registro, para constituir un derecho de vuelo y que pueda ser inscrito hay que precisar en su constitución : 1)  las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento, 2) las normas del régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción, 3) el número de nuevas plantas a construir, y 4) el plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo.

Si, además, la finca sobre la que recae el vuelo está dividida horizontalmente, para desafectar el derecho de vuelo como elemento común y convertirlo en un derecho privativo se necesita el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios. (AFS)

227.** NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UN FUTURO DESLINDE POR VÍAS PECUARIAS.

Resolución de 12 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Quintanar de la Orden, por la que se deniega la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria. 

Resumen: La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

Hechos: sobre una determinada finca registral se sigue el procedimiento del artículo 199 LH para incorporar la base grafica catastral. Practicadas las preceptivas notificaciones, la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha como colindante titular de la vía pecuaria presentó alegaciones que fueron rechazadas por el registrador entonces titular, procediéndose a la inscripción de la base gráfica.

Se presenta instancia suscrita por el jefe de Servicio Forestal de la Consejería de Desarrollo Sostenible, Dirección General de Medio Natural y Biodiversidad, de Toledo, tras hacer constar que se ha recibido la comunicación del Registro de Quintanar de la Orden sobre la inscripción de la base grafica de la finca y se solicita la extensión en el Registro de la Propiedad de una nota marginal (lo que la legislación especial en la materia denomina «anotación preventiva marginal»), para hacer constar que la posesión de la totalidad o parte de la citada finca registral podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha en un futuro deslinde. Asimismo, recomienda la aplicación de la solicitud de informe previo a que hace referencia el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

La Registradora emite calificación negativa señalando que, en cuanto a la nota marginal cuya extensión se pretende, para hacer constar que la finca está pendiente de deslinde y que puede afectar total o parcialmente a la misma, además de su indeterminación por suponer una mera hipótesis, cuyo acceso al Registro supondría la introducción de un elemento que lejos de determinar los límites entre el dominio público y privado, contribuiría a su confusión, vulnerando los principios de claridad y determinación y exactitud que informan el Registro, la extensión de dicha nota, dados los efectos que puede producir, aunque sea por vía de hipótesis, hace preciso el consentimiento del titular registral, ex artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.

La Dirección confirma la calificación y tras insistir en la conveniencia de que por parte de las Administraciones Públicas se cumpla debidamente el mandato legal de inmatricular o inscribir sus bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad señala que la publicidad del procedimiento de deslinde se contempla en el artículo 8, apartado 5, de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias que dispone que «cuando los interesados en un expediente de deslinde aporten títulos inscritos en el Registro de la Propiedad sobre terrenos que pudieran resultar incluidos en el dominio público, el órgano que tramite dicho expediente lo pondrá en conocimiento del Registrador a fin de que por éste se practique la anotación marginal preventiva de esa circunstancia».

De este precepto resulta que la publicidad registral:

1º. Sólo se contempla una vez iniciado el procedimiento de deslinde, pues la nota marginal previa al inicio del expediente de deslinde no está prevista en la normativa reguladora de las vías pecuarias, ni tampoco se prevé en la normativa general de las Administraciones Públicas. Ahora bien, el artículo 9, letra a) LH dispone que «cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera». (En esta previsión legal podría tener encaje la nota marginal cuya solicitud motiva este recurso); y,

2º. Con intervención de los interesados sin que en ningún caso puede admitirse la práctica de asientos sobre las fincas sin que el titular haya sido parte en el procedimiento.

En el supuesto de hecho recogido en esta resolución, el contenido de la solicitud de la Administración y de la nota pretendida adolece una falta de determinación total acerca de ninguna circunstancia afectante a la finca, ya que se limita a expresar la colindancia con una vía pecuaria, lo cual ya resulta de la propia descripción de la finca; advierte la posibilidad de un eventual deslinde, sin concretar siquiera si efectivamente la finca pudiera verse afectada por ello y en qué medida; además de recordar los efectos legales del deslinde, cuestión que resulta de la propia Ley. Por tanto, tampoco puede practicarse la nota marginal solicitada al amparo de este precepto, pues no resulta una concreta calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca más allá de su colindancia con una vía pecuaria y no resulta de la solicitud la intervención del titular de la finca. (ER)

228.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN.

Resolución de 12 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Illescas n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de finca en ejecución hipotecaria por importe inferior al 50% de su valor para subasta. (ACM)

RESUMEN: Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

– HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sobre una VIVIENDA NO HABITUAL, la subasta queda desierta, y se adjudica a la acreedora ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación (21,04%) de la finca.

– El REGISTRADOR califica negativamente, conforme a las RR. DGRN de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018, por entender que una interpretación conjunta del art 671 LEC con el art 651 LEC y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (Art 24 CE-78) impiden que la adjudicación de una finca sea inferior al 50% de su valor de tasación.

– El Banco ejecutante (y adjudicatario) recurre oponiendo la literalidad del art 651 LEC, que se refiere solo a los bienes muebles (estableciendo un límite del 30%) y del art 671 LEC que no contempla tal limitación genérica, y únicamente limita el valor de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado (60% valor de tasación) lo que resultaría además del art 670-4 LEC y de la Disp. Adic. 6ª LEC .

  – Resolución: La DGSGFP desestima el recurso y confirma la calificación;
  – Doctrina: Reitera su ya consolidada, doctrina sentada en la R DGRN de 20 Septiembre 2017 y las RR de 16 de febrero, 23 de marzo20 abril26 de octubre15 noviembre 2018, de 22 febrero, de 22 y 28 marzo, de 13 junio 2019, 8 noviembre 2019 y de 8 enero y 12 marzo 2020 señalando, conforme al Ppio Gral de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, y a una interpretación conjunta (Art 3 CC) del art 671 LEC con el art 651 LEC, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación, salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC. 

Recuerda la DGRN la necesidad de que la calificación tenga en cuenta el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC, que prevé la posibilidad de aprobar el remate por una cantidad inferior, pero también que el Secretario judicial … oídas las partes, resuelva sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor … las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga …  y el beneficio que de ella obtenga el acreedor…. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente». Por tanto el registrador debe calificar tal extremo y exigir que se le aporte la documentación necesaria para ello, pues de no hacerlo la DGRN revoca tales calificaciones determinando la inscribibilidad directa del remate. (ACM)

229.** RECTIFICACIÓN DE ERROR MATERIAL QUE PUEDE PERJUDICAR A TERCEROS.

Resolución de 12 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que se suspende la práctica de un asiento de rectificación.

Resumen: Aunque se trate de un puro error material, si la rectificación de dicho error puede afectar a terceros, su rectificación exige el consentimiento de los mismos.

Hechos: Por escrito suscrito por un Ayuntamiento se solicita la rectificación de un error material existente en la afección de una finca en tanto que el gravamen, según cuenta de liquidación provisional, asciende a 39.836,20 euros, que no a 39,83 euros.

El registrador ve clara la comisión del error en la práctica del asiento al copiar la cantidad del título, pero no lo considera error material, sino de concepto, al haber una hipoteca posterior cedida a un tercero que no pudo conocer la existencia del error, por lo que considera que su consentimiento es esencial para practicar la rectificación solicitada.

El recurrente señala que no es necesario contar con dicho consentimiento, ya que se trata de un error material que puede rectificar por sí solo el registrador.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Nuestro CD aun reconociendo que en ocasiones no es fácil distinguir si la inexactitud del registro viene motivada por un error material o de concepto en la redacción del asiento, lo que ve claro es que el artículo 40 párrafo último de la Ley Hipotecaria determina, “que en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”. Por lo que exige para la rectificación el consentimiento del acreedor hipotecario o se dilucide en vía judicial en procedimiento dirigido contra él.

Comentarios: En estos casos la rectificación se lleva a cabo por el procedimiento establecido reglamentariamente, si hubiera conformidad entre el Ayuntamiento y el acreedor posterior mediante el acta prevista en el artículo 326.2 del Reglamento Hipotecario, y en caso de oposición del registrador o cualquiera de los interesados, se decidirá en juicio ordinario aunque todo ello sin perjuicio de la responsabilidad del registrador por el error cometido. En todo caso insistimos lo fundamental es si la rectificación puede afectar o no los derechos de terceros inscritos.(MGV)

230.** ANOTACIÓN DE EMBARGO ADMINISTRATIVO CON DILIGENCIA PREVIA A LA DECLARACIÓN DE CONCURSO NO INSCRITO.

Resolución de 14 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que suspende la inscripción de un mandamiento expedido por el recaudador ejecutivo de la Tesorería General de la Seguridad Social, Unidad de Recaudación Ejecutiva n.º 1 de Santa Cruz de Tenerife.

Resumen: No es anotable un embargo administrativo, con diligencia anterior a la declaración de concurso, sin que el Juez de lo Mercantil declare que no considera el bien preciso para continuar la actividad profesional o empresarial. No es obstáculo el que el concurso no esté anotado, si aparece en el Registro Público Concursal que consultó la registradora.

Hechos. Se dicta una diligencia de ampliación de embargo por la TGSS. Después se declara el concurso de la entidad embargada y, posteriormente, se dicta el mandamiento ordenando la anotación. El concurso no consta ni inscrito ni anotado en los libros del Registro de la Propiedad. De la documentación aportada no resulta pronunciamiento alguno del Juzgado de lo Mercantil sobre si el bien es necesario para la continuidad de la actividad empresarial o profesional lo que impide la anotación.

La registradora, tras consultar el Registro Público Concursal, suspende la anotación de embargo de conformidad con lo dispuesto en los artículos 55 y 56 de la Ley Concursal 22/2003 de 9 de julio.

El recurrente alega que no es aplicable el artículo 55 LC, puesto que la diligencia de embargo, el acto ejecutivo, es anterior a la declaración del concurso. También indica que se ha anotado en otros registros.

La DG desestima el recurso.

Doctrina:

Con carácter previo la DG destaca que la registradora actuó correctamente al comprobar la situación de la sociedad titular de la finca en el Registro Público Concursal, a pesar de que el concurso no aparece en los libros del Registro a su cargo.

Recuerda que el reflejo en el Registro de la Propiedad de la situación de concurso no implica una carga o gravamen de la finca, sino una situación subjetiva de su titular que afecta a la libre disposición de sus bienes y que la anotación o inscripción registral del concurso no tiene carácter constitutivo, pues los efectos del concurso se producen desde que se dicta el auto que lo declara.

Entrando en el fondo del recurso, analiza el art. 55 LC y lo relaciona con el art. 25 TRLGSS (que remite a la Ley Concursal) y el art. 50 de su Reglamento de Recaudación (que atiende a si la providencia de apremio es o no anterior a la declaración del concurso).

De ahí deduce que han de darse dos requisitos para que pueda practicarse la anotación:

Providencia de apremio previa a la declaración del concurso. En el caso se cumple.

– Que los bienes embargados no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial el deudor. Esto no se ha acreditado pues ha de declararlo el Juez del concurso.

En cuanto a este segundo requisito, cita que la Sala de Conflictos del Tribunal Supremo ha resuelto (Sentencia de 11 de diciembre de 2012 y STS 1 de octubre de 2013) que es relevante determinar si el bien se ha realizado o no al declararse la situación de concurso.

Y aplica al caso concreto el art. 56 LC por lo que, al no haberse realizado el bien antes de la declaración de concurso, falta el pronunciamiento expreso por parte del juez encargado de la tramitación del concurso sobre la naturaleza, el destino y la trascendencia de los bienes objeto de una eventual ejecución singular. Mantiene el defecto independientemente de que se haya practicado la anotación en otros registros.

Recuerda también que la competencia del registrador para calificar documentos judiciales en el supuesto de ejecución hipotecaria frente a una sociedad declarada en concurso y en relación a bienes necesarios para el ejercicio de la actividad empresarial o profesional ha sido expresamente reconocida en STS 454/2013, de 28 de junio, y 674/2013, de 13 de noviembre, por lo que el mismo criterio debe mantenerse en relación con los documentos administrativos.

Comentario: Para el primer requisito visto, lo relevante no es que el mandamiento sea posterior a la declaración de concurso, sino la fecha de la providencia de apremio. Pero faltaba el segundo requisito. Por otra parte, la consulta rutinaria al Registro Público Concursal se ha convertido en una buena práctica a realizar por la oficina registral. (JFME)

232.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA. MEDIOS DE PAGO Y COMPENSACIÓN.

Resolución de 20 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato privado y carta de pago.

Resumen: La compensación no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones (1156 CC), por lo que no se le puede aplicar la normativa sobre control de los medios de pago.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de elevación a público de compraventa en la que consta que el precio global de la venta se ha satisfecho mediante la extinción por compensación de una deuda que el vendedor tenía con el comprador.

Registradora: Suspende la inscripción porque no se identifican los medios de pago.

Notario: No se aplica la legislación de control de los medios de pago porque no ha habido desplazamiento de dinero.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 “… En el presente caso se trata de una compraventa en la que el medio de pago del precio es mediante compensación de crédito entre las partes, por lo que como así señala el recurrente, el precio de la compraventa ni se pagó al contado ni se satisfizo en dinero ni signo que lo represente ni se confesó recibido, sino que se pagó posteriormente mediante una compensación de créditos…”. Por tanto, como “… la compensación no es un medio de pago sino, una forma de extinción de las obligaciones (…) no se le puede aplicar la normativa de los medios de pago”.

2 Interesa destacar para la práctica notarial y registral que en estos casos de compensación debe expresarse en la escritura la causa que generó la deuda que se compensa, no bastando con expresiones genéricas como, por ejemplo, por relaciones mercantiles. Así lo dice la R. de 2 de septiembre de 2016 cuando exige que la causa de la deuda que se compensa ha de ser determinada y lícita y así debe expresarse. En el caso de la citara resolución se dice que “… será suficiente que se manifieste que dicha deuda trae causa de un contrato de ejecución de obra habiendo realizado la empresa constructora un trabajo que se encuentra pendiente de pago”.

Comentario: Resulta didáctico el resumen que hace la Resolución sobre la evolución legal que se ha seguido para controlar los medios de pago empleados en las transmisiones inmobiliarias, descansando el control en notarios y registradores. A destacar, la Ley 36/2006, de 29 de noviembre y su desarrollo reglamentario, junto con los artículos 24 LN y 21 y 254 LH, y los artículos 143, 145 y 177 RN y 51.7 RH. (JAR)

233.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. FINCA QUE FORMA PARTE DE OTRA YA INSCRITA

Resolución de 20 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tudela n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de extinción de condominio para inmatricular una finca.

Resumen: La calificación debe cumplir una serie de requisitos que garanticen de modo efectivo el derecho a recurrir la calificación en defensa del derecho a la inscripción del título.

Hechos: Se deniega la inscripción de una escritura de extinción de condominio para inmatricular una finca.

Registrador: Considera que la finca forma parte de otra inscrita a nombre de persona distinta del recurrente, fundamentando la nota en el principio del tracto sucesivo (Art. 20 LH).

Recurrente: Entiende que la calificación no está justificada y carece de motivación, pues la descripción y los linderos de la finca que se pretende inmatricular no coinciden con la finca identificada por la registrador.

Notario (Informe): Entiende que el problema no es de tracto (Art. 20 LH) sino de inmatriculación (Art. 205 LH).

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: La nota de calificación no expresa las razones concretas por las que se deniega la inmatriculación, limitándose a señalar que tras «consultar los libros del Registro y realizar las buscas oportunas» resulta que la finca forma parte de otra inscrita.

REQUISITOS DE LA CALIFICACIÓN.

Es doctrina de la Dirección General que la calificación debe cumplir una serie de requisitos que garanticen de modo efectivo el derecho del legitimado o interesado en recurrir la calificación en defensa del derecho a la inscripción del título. En este sentido:

1 Ha de expresar e forma clara y suficientemente motivada los defectos que justifican la calificación negativa.

2 Ha de contener una fundamentación jurídica suficiente: no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal. Ha de justificar la razón por la que el precepto alegado es de aplicación y la interpretación que del mismo debe hacerse.

3 No obstante, a los efectos del recurso considera la Dirección General que se tendrá por suficiente la calificación siempre que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa.

4 El momento procedimental, único e idóneo, para exponer las razones que impiden la inscripción es el de la calificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria). Por ello no cabe añadir nuevos argumentos en el posterior informe (pues se privaría al interesado o legitimado de las garantías debidas por cuanto “desconocerá la razón última de la decisión recurrida y no podrá exponer adecuadamente al órgano competente para conocer de su recurso sus argumentos”.

CALIFICACION Y JUICIO DE IDENTIDAD DE LA FINCA.

El juicio de identidad de la finca no puede ser arbitrario o discrecional sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

¿Qué debe entenderse por criterio objetivos? Dice la Resolución que los motivos han de estar fundados en datos fácticos que permitan deducir la identidad de las fincas.

Por ejemplo: (i) No es suficiente alegar que el número de polígono y parcialmente de parcela atribuidos a la finca que se pretende inmatricular coinciden con los atribuidos a otra finca ya inscrita: “… no obstante ser esta circunstancia ciertamente anómala, no se encuentra en la calificación indicio alguno que permita sostener la identidad, siquiera parcial, de la finca inscrita con la que ahora se pretende inmatricular. (ii) No cabe que la calificación omita toda referencia a los linderos de ambas fincas, que pudieran indicar que compartían superficie siquiera parcialmente; o a posibles modificaciones operadas en la finca inscrita que permitan suponer fundadamente la existencia de modificaciones hipotecarias que pudieran suponer una doble inmatriculación parcial de accederse a la inscripción. (iii) No consta que se haya efectuado comprobación alguna de los antecedentes catastrales de los que pudiera inferirse la existencia de un error o de modificaciones en los números de parcelas y polígonos del plano parcelario catastral». (R.24 de abril de 2019)

CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA.

La calificación sustitutoria no puede enmendar, complementar o añadir nuevas razones a la primera calificación, según reiterada doctrina. Al sustituto corresponde confirmar o revocar la primera calificación pero no puede añadir nuevos defectos ni su decisión puede ser recurrida. El recurso siempre se referirá a la primera calificación y no a la del registrador sustituto.

INSCRIPCIÓN PARCIAL Y PRINCIPIO DE ROGACIÓN (Art. 19 bis LH y 434 RH)

Como norma general, el registrador ha de atenerse a lo querido por las partes en el documento presentado, sin poder actuar de oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados. Por tanto, el punto de partida es que no cabe practicar una inscripción parcial si no hay solicitud expresa. Sin embargo, sí cabe practicar la inscripción parcial del título sin solicitud expresa cuando el defecto afecte sólo a alguna de las fincas (o a parte de la finca, o de su descripción) o a derechos independientes objeto del negocio jurídico y no exista perjuicio para nadie, de modo que en tal caso podrá practicarse la inscripción parcial de oficio por parte del registrador respecto de esa finca –o parte de la misma o de su descripción– o derecho no afectada por el defecto. Por el contrario, no cabe practicar la inscripción parcial, aunque se solicite, cuando el defecto afecte a la esencialidad del contrato, de modo que la inscripción parcial lo desvirtúe.

En el caso de este expediente, no procede la inscripción parcial del título, porque las operaciones que recoge solo podrían dar lugar a un único asiento registral. (JAR)

234.* SUBROGACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA SOBRE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA

Resolución de 20 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por la registradora de la propiedad de Torrente n.º 2, de una escritura de subrogación de hipoteca constituida sobre una concesión administrativa por razón de falta de autorización de la administración concedente.

Resumen: La autorización administrativa, necesaria para constituir hipoteca sobre concesiones administrativas, no es exigible para la transmisión del crédito hipotecario, salvo que la legislación sectorial o autonómica aplicable al caso determine otra cosa.

Supuesto: Se plantea si para llevar a cabo una subrogación activa de las reguladas en la Ley 2/1994, cuando la garantía recae sobre una concesión administrativa, es necesaria la intervención de la autoridad concedente de tal derecho,  o al menos aportar la autorización administrativa de la misma.

Dispone el art. 273.1 de la Ley 9/2017 de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público que las “Las concesiones de obras con los bienes y derechos que lleven incorporados serán hipotecables conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria, previa autorización del órgano de contratación. No se admitirá la hipoteca de concesiones de obras en garantía de deudas que no guarden relación con la concesión correspondiente.”

Aunque en la citada Ley se regulan los derechos de los acreedores hipotecarios, nada dice acerca de las cesiones de tales hipotecas o sobre la posibilidad de subrogación activa en las mismas, sino únicamente respecto de la subrogación del adjudicatario de la concesión en caso de ejecución de la hipoteca en la posición jurídica del concesionario, en cuyo supuesto sí se exige autorización administrativa (art. 275 Ley 9/2017), lo cual es lógico pues no cabe duda que el nuevo concesionario debe cumplir todos requisitos necesarios para llevar a cabo la explotación de la concesión que se exigieron al titular original, y, además, reunir las condiciones de idoneidad adecuadas a las características de la concesión.

Esta misma regulación es aplicable a los contratos de concesión de servicios, que es el objeto de este expediente, por la remisión expresa que el artículo 297 de la Ley 9/2017 hace a la aplicación supletoria en lo no regulado a las normas referentes al contrato de concesión de obras.

Sin embargo, no parece que las razones que amparan la necesidad de autorización administrativa en caso de transmisión de la concesión administrativa o de subrogación del adjudicatario judicial en la misma, concurran tratándose de la sustitución de la figura del acreedor hipotecario, ya sea por cesión del crédito o por subrogación activa, máxime si, como ocurre en este caso, lo que tiene lugar es una mejora en las condiciones financieras del préstamo, en concreto el tipo de interés y el plazo, para favorecer la amortización de éste, ajustándolas a las necesidades financieras de la entidad concesionario, condiciones que no han sido igualadas por el primitivo acreedor.

Esta modificación del préstamo en modo alguna puede tener una repercusión negativa en la explotación del servicio, antes al contrario, al facilitar la financiación del concesionario, contribuye a evitar la aparición de posibles deficiencias en la prestación del mismo.

No considera extrapolable a nuestro caso, la R. 13 de julio de 2015, expresada en la calificación registral, resolución que consideró aplicable la Ley 2/2009, de 31 de marzo, que regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios, y sus requisitos de inscripción en registros especiales y tenencia de seguro de responsabilidad en la gestión, al supuesto de cesión de préstamo hipotecario, ya que habrá de analizar en cada supuesto concreto si existen razones jurídicas, funcionales o de otro tipo que justifiquen tal traslación de requisitos.

En el supuesto objeto de este expediente, la entidad acreedora inicial y la entidad que ahora se subroga en la hipoteca, son personas jurídicas sometidas a la regulación del mercado hipotecario, una entidad oficial y otra de reconocido prestigio en el mercado financiero, y en modo alguno la sola sucesión en el crédito que por dicha subrogación se ha operado puede producir perjuicio alguno para la sociedad deudora, que lo ha solicitado expresamente, ni tampoco a la prestación del servicio público a que se refiere la concesión administrativa gravada, que es el bien a proteger.

Concluye señalando que salvo que la legislación sectorial o autonómica aplicable al caso determine otra cosa, exigiendo autorización administrativa no solo para la constitución de la hipoteca sobre la concesión administrativa, sino también para la transmisión del crédito hipotecario, lo que no ha sido alegado por la registradora de la propiedad calificante, tal autorización no se considera necesaria. (JCC)

235.** OBRA NUEVA: LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO

Resolución de 20 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 39, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva finalizada. 

Resumen.-  El silencio opera en los procedimientos administrativos iniciados a solicitud del interesado cuando se paralicen por causa no imputable al mismo, de forma  se produce la estimación o desestimación, según el caso, en virtud de dicho silencio administrativo. En el presente expediente, la Administración no expide el certificado acreditativo del silencio requerido ya que alega que la paralización del procedimiento no le es imputable, motivo por el que, a su juicio, el silencio no opera. Es un problema de derecho material y no corresponde ni puede el registrador, con los limitados medios de que dispone, valorar sobre la efectividad del silencio.

Hechos.- mediante escritura de declaración de obra nueva finalizada una sociedad limitada, titular del pleno dominio de una casa de planta baja, declara haber construido sobre la misma un edificio de cuatro plantas.

   Entre los documentos que integran el libro del edificio se encuentra la solicitud al Ayuntamiento de Madrid, con fecha de entrada 19 de junio de 2019, de la concesión de la correspondiente licencia de primera ocupación. Y otra solicitud del titular de la finca, dirigida al mismo organismo municipal para que se acuerde emitir a su favor la correspondiente certificación del silencio producido en la petición de la licencia de primera ocupación, antes citada que tuvo fecha de entrada 20 de agosto de 2019. – Finalmente se acompaña copia del escrito firmado el día 12 de noviembre de 2019, por Don A. P. A., Jefe del Departamento Jurídico del Distrito (…) del Ayuntamiento de Madrid, en el que se informa de que, no habiendo sido posible realizar la inspección técnica obligatoria, no se han superado los plazos máximos para que tenga cabida la figura del silencio administrativo positivo.

     El recurrente defiende la concesión de la licencia por silencio.

      DG.- Desestima el recurso y confirma calificación.

  Es competencia de las normas estatales establecer los requisitos necesarios de la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica y por tanto, corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos a obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos.

            En principio- artículo 28.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015,  de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana-, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable.

        Respecto al silencio en relación a las licencias de ocupación, el artículo 28.5 del citado Real Decreto Legislativo 7/2015 no incluye la ocupación entre los actos para los que se requiere autorización expresa, con silencio administrativo negativo.

         La primera ocupación se refiere a la aptitud del edificio para una actividad o uso a desarrollar posteriormente en el edificio terminado, en unas determinadas condiciones de calidad y seguridad, exigibles y verificables en el momento que se efectúe o prevea su ocupación.

      La Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid dispone en su artículo 151.1 sujeta a licencia urbanística la primera utilización y ocupación de los edificios e instalaciones en general y el artículo 63.2 de la Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid de 23 de diciembre de 2004 modificado por la Ordenanza de 29 de abril de 2014, señala que su tramitación se ajustará a las prescripciones siguientes: a) Una vez terminada la actuación y antes de la recepción de ésta por el promotor, deberá comunicarse el final de las obras acompañando la documentación prevista en el Anexo I, A, apartado 3.4. b) Los servicios municipales practicarán, en el plazo máximo de un mes desde la comunicación, una inspección final con acta de conformidad o no de las obras ejecutadas y de su adecuación al uso, y la actividad a la que vayan a ser destinadas…… e) Transcurridos dos meses desde la comunicación de la certificación final de las obras debidamente cumplimentadas y el resto de documentación indicada en el apartado a) sin que se haya realizado la inspección o resuelto expresamente sobre la licencia de primera ocupación y funcionamiento quedará automáticamente concedida por silencio administrativo….” Por lo tanto, en la legislación madrileña, la concesión de la licencia de ocupación se vincula a la realización de inspección previa y se contempla el silencio administrativo positivo para el caso de que dicha inspección no se haya efectuado en el plazo de dos meses desde que se comunicó la finalización de las obras.

       En el supuesto de este expediente el recurrente alega el transcurso de dicho plazo de dos meses desde que se realizó al Ayuntamiento la comunicación de finalización de la obra conforme a la legislación transcrita y que la licencia debe entenderse otorgada por silencio. Pero, en escrito suscrito por el Jefe del Departamento Jurídico del Distrito (…) del Ayuntamiento de Madrid, se informa que no ha sido posible realizar la inspección técnica obligatoria a que se refiere el citado artículo 63 de la Ordenanza, en el plazo máximo de un mes desde la comunicación, ya que constan diversos intentos del Servicio de Medio Ambiente y Escena Urbana del Distrito, de ponerse en contacto con la empresa titular al objeto de concertar día y hora para la realización de la visita de inspección, resultando todos ellos infructuosos, por lo que entiende que no se han superado los plazos máximos para que tenga cabida la figura del silencio administrativo positivo. El silencio opera en los procedimientos administrativos iniciados a solicitud del interesado cuando se paralicen por causa no imputable al mismo, de que se produce la estimación o desestimación, según el caso, en virtud de dicho silencio administrativo. En el presente expediente, la Administración no expide el certificado acreditativo del silencio requerido ya que alega que la paralización del procedimiento no le es imputable, motivo por el que, a su juicio, el silencio no opera. Tratándose de un problema de derecho material, no corresponde ni puede el registrador, con los limitados medios de que dispone, valorar sobre la efectividad del silencio y, dado que no queda indubitadamente acreditada la concesión de la licencia de ocupación, confirma la calificación (IES).

236.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS QUE NO EXIGE UNANIMIDAD Y COMPRA POSTERIOR.

Resolución de 1 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se suspende la inscripción determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.

Resumen: Acordado por mayoría suficiente un cambio de estatutos de propiedad horizontal no es necesario que se apruebe por el propietario que adquiere después de adoptarse el acuerdo e inscribe antes de la inscripción de la modificación estatutaria, si su potencial voto negativo no desvirtuaría la mayoría necesaria.

Hechos: Por acuerdo de junta de propietarios que se eleva a público se modifican los estatutos de la división horizontal para prohibir el uso turístico de viviendas y locales que no tengan acceso independiente y directo desde la vía pública. El acuerdo fue aprobado por el 29,89% de los propietarios y se comunicó a los ausentes sin que hubiera oposición.

Registradora: Opone a la inscripción que el acuerdo no fue adoptado por unanimidad porque uno de los propietarios del inmueble inscribió su título adquisitivo después de la adopción del acuerdo pero antes de la inscripción de la modificación estatutaria, razón por la que no participó en la adopción del cuerdo, y por ello no hay unanimidad.

Recurrente: El presidente de la comunidad de propietario dice que, a tenor del art. 17.12 de la LPH, este acuerdo no requiere la unanimidad para ser adoptado, y que fue aprobado por una mayoría suficiente.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: “…Lo que ocurre en el presente caso es que, al tratarse de un acuerdo para el que la Ley sobre propiedad horizontal no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, es evidente que, habiendo sido consentido por todos los restantes propietarios, no es ya necesario que también haya sido aprobado por los propietarios que hayan adquirido uno de los pisos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios. Por ello, debe entenderse que el acuerdo será inscribible…”. (JAR)

237.* MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA REGISTRAL QUE APARECE DIVIDIDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 1 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santander n.º 4 a inscribir una escritura de rectificación de la descripción de una finca.

Resumen: Para la modificación descriptiva del edificio en su conjunto es necesario acuerdo unánime de la junta de propietarios. Si afecta a alguno de los departamentos independientes es necesario que preste su consentimiento el titular registral afectado.

Supuesto: Se presenta una escritura otorgada en 1968, por la que se propone la modificación de la descripción de una finca registral que aparece dividida en propiedad horizontal.

La registradora suspende la inscripción por entender que resulta necesario el acuerdo de la junta de propietarios del edificio, y además, que presten su consentimiento los actuales titulares registrales de un local afectado directamente por la modificación de la descripción.

La DG desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación registral negativa:

Como cuestión previa, reitera que los documentos aportados con el escrito de recurso que no pudieron ser analizados por la registradora al emitir su calificación, no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso conforme a lo dispuesto en el art. 326 LH, ya que este tiene como objeto valorar la procedencia de la calificación teniendo en cuenta los elementos de que dispuso el registrador para emitirla. Esta doctrina se ha visto recogida en STS 21 de noviembre de 2017

Entrando ya en el fondo del asunto, la DG repasa su conocida doctrina que distingue entre aquellas situaciones en las que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los elementos afectados ha prestado su consentimiento en la forma determinada por la ley, mientras que en el segundo es suficiente acreditar que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la legislación reguladora de la propiedad horizontal.

La cuestión se reduce a determinar si se trata de uno u otro supuesto, y, en definitiva, si la escritura otorgada por la que se propone una modificación descriptiva del edificio en su conjunto, con específica afectación a determinados elementos independientes, cumple las exigencias de la LPH, según la interpretación de esta Dirección General, y, por ende, si es susceptible de inscripción. Y la respuesta ha de ser negativa, debiendo confirmarse íntegramente la calificación de la registradora puesto que ni ha quedado acreditado que se haya adoptado un acuerdo de la junta de propietarios por unanimidad, ni consta el consentimiento expreso del titular afectado.

a) Por un lado, es necesario que el acuerdo en la junta de propietarios se adopte por unanimidad. En la medida en que la alteración de la descripción del edificio en su conjunto y de sus elementos independientes implica la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, debe estarse a lo que establece el 17.6 LPH. Debe advertirse que el acuerdo de modificación tomado por la junta de propietarios no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad a su adopción y accedieron al Registro antes de que se preséntasela solicitud de inscripción de la modificación del título constitutivo.

b) Igualmente, por exigencias de los principios de legitimación registral y tracto sucesivo, para inscribir cualquier modificación descriptiva que afecte directamente a alguno de los departamentos independientes de la propiedad horizontal, es necesario que preste su consentimiento el titular registral afectado (arts 3, 20, 3840 LH). Y ha de ser el titular registral que lo sea en el momento de presentarse la escritura de modificación descriptiva a inscripción. Por tanto, aunque dicha escritura fuese otorgada por quien en 1968 era el titular registral de la finca, es necesario que sea ratificada por los titulares registrales actuales. (JCC)

238.*** INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA EN VIRTUD DE EXPEDIENTE NOTARIAL. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 1 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez Málaga n.º 2, por la que suspende la inmatriculación de una finca en virtud de expediente notarial.

Resumen: La certificación registral relevante para tramitar el expediente de dominio (Art. 203 LH) debe ser suscrita por el notario autorizante aunque la pueda presentar el interesado.

Hechos: Se discute la inscripción de un acta notarial de conclusión de expediente de dominio para la inmatriculación de finca. En la certificación registral expedida a solicitud del notario autorizante se advierten dudas sobre que la finca pueda estar inscrita. Hay otra certificación expedida a solicitud del particular en la que no se informa de duda alguna.

Registrador: Suspende la inscripción por existir dudas de que la finca a inmatricular coincida con otra ya inscrita.

Recurrente: Alega que en certificación expedida a su solicitud no se advertía duda alguna.

Doctrina:

1 El registrador advirtió, en la certificación solicitada por el notario autorizante, sobre la posible coincidencia de la finca que se pretende inmatricular con otra ya inscrita. Sin embargo, en la tramitación del expediente no se realizó actuación alguna encaminada a resolver tales dudas como, por ejemplo, (i) la notificación al titular de la finca inscrita (ii) o la aportación de alguna certificación municipal sobre la numeración de calles de la que pudiera deducirse que se trata de fincas distintas.

2 “… Como se afirmó en la Resolución de 22 de noviembre de 2017, ningún inconveniente debe existir para admitir que la solicitud de certificación o de anotación preventiva la presente en el Registro el propio interesado (artículo 6 de la Ley Hipotecaria). Ahora bien, tal solicitud, en cumplimiento de las normas transcritas, debe ser suscrita por el notario autorizante del acta, ante el que se tramita el procedimiento, acompañada del acta en la que se documenta el inicio de dicho procedimiento y formularse en el curso de un expediente que se está tramitando…”.

Comentario: Se reitera la doctrina consolidada que la existencia de dudas no paraliza el expediente notarial sin perjuicio de la calificación que se haga posteriormente, una vez concluido el expediente. Sin embargo, en ese momento no se pueden oponer nuevas dudas que no se hayan manifestado en la certificación inicial, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016). (JAR)

239.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA.

Resolución de 1 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Coruña n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aceptación de herencia y de una segregación al figurar inscritas las fincas a nombre de persona distinta de los causantes y existir una sustitución fideicomisaria en virtud de la cual las mismas no han entrado en su patrimonio.

Resumen: Se reitera doctrina sobre el cumplimiento del tracto sucesivo como requisito imprescindible para la inscripción y se compendia la doctrina jurisprudencial y del Centro Directivo sobre la interpretación de los testamentos.

Hechos: Se discute la inscripción de una escritura de partición de herencia y segregación referida a varias fincas que figuran inscritas a nombre de persona distinta de los causantes. Se da la circunstancia “añadida” de que el testamento que rige la sucesión es un testamento ológrafo, cuya literalidad plantea dudas interpretativas, lo que también examina, como cuestión de fondo, la Resolución.

Registrador: Deniega la inscripción por no figurar inscritas las fincas a nombre de la causante de la herencia (Art. 20 LH9), y por entender que los bienes no han llegado a entrar en el patrimonio de la causante a tenor de la sustitución fideicomisaria que estableció en su testamento la titular registral.

Recurrente: No recurre lo relativo al tracto sucesivo pero sí la interpretación que hace el registrador del testamento de la causante sobre la sustitución fideicomisaria, cuya existencia no reconoce el recurrente.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

SOBRE EL TRACTO SUCESIVO:

“Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del transmitente, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido”. (Art. 208 LH).

SOBRE LA INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO.

El centro de gravedad de la interpretación de las disposiciones de última voluntad radica esencialmente en la voluntad real del testador, esto es, que debe prevalecer el sentido espiritualista de las disposiciones sucesorias (STS 1 de diciembre de 1985 y R. 22 de junio de 2015, entre otras).

En la búsqueda de la verdadera intención del testador debe prevalecer una interpretación teleológica, “debiendo atenderse especialmente al significado que esas palabras utilizadas tengan usualmente en el contexto del negocio o institución concreta de que se trate”. Por tanto, no se debe aplicar de forma automática el criterio de la interpretación restrictiva de los concretos términos del testamento, sino el de la interpretación teleológica (sentido espiritualista).

CONCLUSIÓN: En el presente caso, sobre la base de que no se emplean por la testadora expresiones técnicas, lo cierto es que la voluntad parece ser ordenar un llamamiento sucesivo a los mismos bienes hereditarios (distintos del dinero), lo que encuentra un más natural encaje en la figura de la sustitución fideicomisaria. (JAR)

240.** INMATRICULACIÓN CANCELADA POR FALTA DE PUBLICACIÓN DE EDICTO E INMATRICULADA DE NUEVO POR OTRO TÍTULO. ART. 207 LH.

Resolución de 1 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Cogolludo, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Habiéndose cancelado un asiento de inmatriculación realizado en 1995 por falta de publicación del edicto en el plazo de tres meses, según preveía la anterior redacción del artículo 298 RH, no cabe volver a inscribir la compra que la motivó al estar ahora inscrita la finca a favor de los herederos del transmitente.

Hechos: Los compradores solicitan inscribir de nuevo una escritura de compraventa al haberse cerrado el folio registral anterior por incumplir la exigencia entonces vigente de no acreditar la publicación del edicto durante un mes en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.

El registrador entiende que procede la suspensión de la inscripción por falta de tracto sucesivo.

El recurrente defiende la inscripción porque la cancelación en su día se basó en la falta de un requisito formal y, porque, respecto a la nueva inmatriculación, no se han cumplido los dos años del art. 207 LH.

La DG confirma el defecto.  

Doctrina:

Reconoce que el Registrador en 1996 operó conforme disponía las redacción entonces vigentes del art. 205 LH y 298 RH. Y la realidad es que actualmente la finca se halla inmatriculada a favor de terceras personas. estando los asientos bajo la salvaguardia de los Tribunal.

En cuanto a dilucidar las consecuencias de la suspensión de los efectos de la fe pública registral durante dos años (art. 207 LH) -que aún no habían transcurrido- y ser herederos del vendedor los titulares registrales, entiende que el recurso gubernativo no es el cauce adecuado, por lo que, si los titulares registrales no consienten en escritura pública la rectificación de la inmatriculación practicada, deberá acudirse al juicio declarativo correspondiente.

Comentario: Según el art. 298 LH  (en su redacción de 1959, vigente hasta 1998), “si no se presentare el edicto en el Registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la inscripción, se cancelará ésta de oficio por nota marginal”. En su día hubo debate acerca de lo excesivo de la sanción y si tenía o no cobertura legal suficiente este precepto reglamentario. Actualmente el art. 205 LH in fine prevé diversas notificaciones, incluidos edictos en el BOE cuya publicación hará constar por nota marginal (por remisión al art. 203.1.regla7ª LH), pero ya no se contempla tan drástica sanción en caso de omisión del trámite.  (JFME)

241.* VENCIMIENTO DE LA HIPOTECA SUPERIOR AL DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA.

Resolución de 1 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por la registradora de la propiedad de Badalona n.º 1, por razón de incongruencia del plazo fijado de duración de la hipoteca.

Resumen: No cabe fijar un vencimiento de la hipoteca superior al de la obligación garantizada pues, al ser la hipoteca accesoria de la obligación, aquélla se extingue al extinguirse la misma.

Se plantea si existe, en el supuesto concreto objeto de este recurso, de una contradicción que impida la inscripción entre el plazo que señala de vencimiento de la hipoteca, que es el treinta y uno de enero de dos mil treinta y seis, y la fecha de vencimiento del aval garantizado, que parece ser el treinta y uno de enero de dos mil treinta y cuatro; ya que la registradora calificante entiende que no es posible fijar un vencimiento para la hipoteca superior al de la obligación garantizada, pues al ser la hipoteca accesoria de la obligación, aquélla se extingue al extinguirse la misma.

La única explicación coherente a ese confusionismo sería considerar que lo que se ha pretendido es extender la garantía hipotecaria a las posibles prórrogas del plazo de vencimiento del préstamo que se pacten en ese nuevo período de tiempo adicional que establece la estipulación decimoquinta, a semejanza de lo que ocurre en las cuentas corrientes de crédito, o bien a una posible refinanciación con «plazo de espera» de la misma. Una extensión del plazo con ese significado, innecesaria como se ha explicado anteriormente, tendría como efecto que el plazo de prescripción de la acción hipotecaria operaría desde esa nueva fecha, sin que sea posible pactar nuevas prorrogas tras la misma.

Pero, aunque esa hubiera sido la voluntad contractual, debería haberse explicado adecuadamente en la escritura de constitución de hipoteca, por lo que, a la vista del confusionismo existente entre las diferentes cláusulas, hay que concluir que los términos en que está redactada la escritura no satisfacen las exigencias de claridad que debe presidir la redacción de los asientos del Registro de la Propiedad, impuestas por el principio de especialidad hipotecaria.

242.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE ACREDITACIÓN DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO.

Resolución de 1 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Cervera, por la que se suspende la inscripción de dicha escritura, por no acreditarse debidamente la liquidación del impuesto, al aportarse con la escritura, justificante de la presentación telemática del mismo, ante la Administración competente.

Resumen: Puede acreditarse el cumplimiento de las obligaciones fiscales, por medios distintos a la aportación de la carta de pago del impuesto.

Supuesto: Se plantea si a efectos de levantar el cierre registral impuesto por el art. 254 LH, y para el caso concreto del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, es suficiente el recibo de presentación del modelo del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en el Registro de la Administración Autonómica competente, o si es necesario, además, justificar el pago del Impuesto o su exención o no sujeción.

Conforme al art. 254 LH, para que un documento pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad es necesario con carácter general, y cualquiera que sea el soporte electrónico o papel en el que se presente, que se acredite, mediante la aportación del correspondiente justificante (bien lo sea igualmente en soporte electrónico o en papel) que el documento ha sido presentado a liquidación del impuesto que corresponda, o que dicho impuesto ha sido objeto de autoliquidación (bien haya sido esta última con ingreso de la cuota que corresponda, bien se haya alegado la exención o no sujeción que en su caso corresponda). Y, añade que para acreditar el pago, exención o no sujeción, los registradores deberán exigir tanto la carta de pago, debidamente sellada, como la nota de justificación, exención o no sujeción, que deberán ser expedidas por la oficina liquidadora correspondiente.

En el caso que nos ocupa debe tenerse en cuenta el art. 87 bis del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, introducido por el apartado dos del artículo tercero del Real Decreto 1074/2017, que, si bien regula la acreditación de la presentación de documentos ante la Administración central del Estado, puede servir de criterio interpretativo a la hora de dilucidar cuestiones como la que ahora nos ocupa.

El nuevo precepto dispone que la presentación ante la oficina gestora competente de la autoliquidación junto con los documentos que contengan actos o contratos sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, así como, en su caso, el pago de dicho impuesto, o la no sujeción o los beneficios fiscales aplicables, se podrán acreditar, además de por los medios previstos en la normativa reguladora del mismo, por cualquiera de los siguientes: a) Certificación expedida a tal efecto por la oficina gestora competente de la Agencia Estatal de Administración Tributaria que contenga todas las menciones y requisitos necesarios para identificar el documento notarial, judicial, administrativo o privado que contenga o en el que se relacione el acto o contrato que origine el impuesto, acompañada, en su caso, de la carta de pago o del correspondiente ejemplar de la autoliquidación, o b) Cualquier otro medio determinado reglamentariamente por el Ministro de Hacienda y Función Pública.

La Ley 39/2015 de 1 de octubre del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, en su artículo 16.3 señala que el registro electrónico de cada Administración u Organismo garantizará la constancia, en cada asiento que se practique, de un número, epígrafe expresivo de su naturaleza, fecha y hora de su presentación, identificación del interesado, órgano administrativo remitente, si procede, y persona u órgano administrativo al que se envía, y, en su caso, referencia al contenido del documento que se registra.

Para ello, se emitirá automáticamente un recibo consistente en una copia autenticada del documento de que se trate, incluyendo la fecha y hora de presentación y el número de entrada de registro, así como un recibo acreditativo de otros documentos que, en su caso, lo acompañen, que garantice la integridad y el no repudio de los mismos.

En el supuesto del presente recurso, resulta que al título inscribible, presentado en el Registro de la Propiedad, se acompañó recibo de la presentación de los modelos 660 y 650, en el Registro de la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma de Cataluña, y que dicho recibo, no se limita a justificar la mera presentación sino que permite identificar el expediente, las cantidades satisfechas en la autoliquidación y obtener copia de la carta de pago relativa al documento presentado, es decir acredita que se ha efectuado el pago.

En consecuencia, se han acreditado los requisitos para levantar el cierre registral, como resulta además del criterio seguido por este Centro Directivo en Resoluciones de 15 de diciembre de 1997 y 23 de julio de 1998, que admiten que se pueda acreditar el cumplimiento de las obligaciones fiscales, por medios distintos a la aportación de la carta de pago del impuesto, por lo que el recurso ha de ser estimado y revocada la nota de calificación. (JCC)

243.*** ESCRITURA DE ENTREGA DE DIVIDENDO EN ESPECIE: CAUSA

Resolución de 20 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Gijón n.º 2 a inscribir una escritura de entrega de dividendo en especie. 

Resumen.-  En la adjudicación en especie del pago del dividendo, la causa onerosa consta en el propio acuerdo.

Hechos.- En la escritura cuya calificación es impugnada se hace constar que la Junta general de una sociedad unipersonal, acordó proceder al reparto de beneficios, con la entrega al único socio de un dividendo en especie mediante la transmisión del pleno dominio de la finca que se describe. Se incorpora a dicha escritura certificación de tales acuerdos expedida por el Administrador.

El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, el dividendo referido «debe ser objeto de acreditación con la finalidad de evitar que se vulnere por una parte la exigencia legal de expresar en la escritura la verdadera causa del desplazamiento patrimonial  así como la legislación vigente en esta materia de prevención del fraude fiscal».

DG.-  En nuestro Derecho la causa es determinante de la validez  y efectos del negocio jurídico y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción, para que resulte del Registro de qué forma estaría protegido el titular registral. En este supuesto, hay una causa expresada en la escritura, que es la de la transmisión de un inmueble en pago de la deuda derivada del reconocimiento de dividendos a favor del adquirente por decisión del socio único, de modo que están claras las prestaciones, su intercambio y las compensaciones de cada uno de los intervinientes, y su calificación por las partes, lo que hace oneroso el negocio y verdadera y lícita su causa.

Constatada en la escritura calificada cuál la causa de la transmisión, y no cuestionada su licitud como hábil para amparar la transmisión patrimonial, la calificación en cuanto a ella se agota en los extremos que resultan de la referida certificación de acuerdos sociales, expedida, bajo su responsabilidad, por quien está legitimado para ello.

 Comentario.-  Nada que objetar, sobre consecuencias fiscales, Consulta Vinculante V3301-15, de 27 de octubre de 2015. (IES)

244.* SOLICITUD DE ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN. DEFECTO INSUBSANABLE

Resolución de 20 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Tremp, por la que se deniega la práctica de una anotación de suspensión solicitada mediante instancia.

Resumen: No es posible anotación de suspensión por defectos subsanables, si el defecto tiene naturaleza de insubsanable, aunque el registrador en su nota por error lo haya calificado de subsanable.

Hechos: Los hechos son los siguientes:

— se deniega una inscripción por defecto calificado de subsanable(sic);

— se interpone recurso contra dicha calificación ante la DGRN;

— pendiente el recurso, el interesado presenta en el Registro una instancia pidiendo “que se practique anotación preventiva del derecho de propiedad sobre la misma; todo ello al amparo de lo previsto en los artículos 323, párrafo tercero y 42.9 de la Ley Hipotecaria”.

El registrador deniega la práctica de la anotación de conformidad con la RDGRN de 20 de junio de 2018, según la cual el fundamento de dicha anotación es la prórroga del asiento de presentación con la finalidad de ampliar el plazo de subsanación de defectos, pero si el plazo de dicho asiento ya está suspendido por la interposición del recurso, la anotación carece de utilidad y de fundamento. A mayor abundamiento el defecto es insubsanable en cuyo caso no es posible la anotación.

El interesado recurre y alega que, en la nota de calificación emitida en su día, el registrador calificó los defectos como subsanables, lo que entra en contradicción con lo que ahora dice.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG empieza recordando que el recurso contra la nota de calificación respecto de la cual se solicita la anotación por defecto subsanable ya ha sido resuelto en el sentido de confirmar la calificación, la cual se pronunciaba en los siguientes términos: “… se deniega la inscripción a favor de la parte adjudicataria y la cancelación de cargas ordenada por no haberse dirigido el procedimiento contra la titular registral … ni estar el dominio de la finca afecto al procedimiento que ha dado lugar a la adjudicación”.

Se trata por tanto de un claro defecto insubsanable, por lo que el CD, sin perjuicio de recordar al registrador “su obligación de cuidar la redacción de sus notas de calificación para evitar usar un encabezado o comienzo relativo a «defectos subsanables» para notificar defectos que el registrador en realidad considera y trata como “insubsanables”, confirma que “no cabe pedir ni obtener la anotación preventiva contemplada en el apartado noveno del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, pues tal anotación sólo está prevista que la solicite “el que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable»”.

Comentario: Es curioso que la DG, para confirmar la denegación de la anotación por defecto subsanable, se acoja al criterio de que el defecto no lo era, en lugar de acogerse al criterio de la inutilidad de dicha anotación. Quizás lo haga así forzada por el error del acuerdo de calificación en cuanto a la naturaleza del defecto, pues si adoptara uno de los criterios del registrador, el de la inutilidad de la anotación, quizás hubiera debido revocar la nota para no causar indefensión al recurrente, al cual se le ha notificado que el defecto del que adolece su título es subsanable y por tanto según la literalidad de la norma tiene derecho a la anotación. Para nosotros es claro que se trata de una anotación carente de justificación si se interpone recurso, pues su duración presumiblemente será inferior en todo caso a la de la duración del recurso, salvo posible prórroga. Cuestión distinta es si se hubiera pedido antes del recurso. (MGV)

246.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD. OBRA NUEVA.

Resolución de 1 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Pamplona n.º 4, por la que suspende la inscripción de una escritura de obra nueva terminada.

Resumen: Reitera la Resolución su doctrina sobre el alcance de las dudas fundadas en estos procedimientos, la importancia que tiene la oposición de los colindantes afectados y la protección preferente del dominio público

Hechos: Se tramita expediente del artículo 199 LH para inscribir la representación gráfica de una finca, lo que comportará, si se resuelve positivamente, la rectificación del asiento registral y la constancia de una mayor superficie del inmueble, lo que resulta necesario porque la superficie ocupada por la obra nueva que se declara sobre el mismo excede de la cabida inscrita actualmente.

Registrador: No inscribe por las dudas sobre la posible invasión del dominio público, a la vista de la oposición de un colindante y del Ayuntamiento afectado, pues ambos alegan la invasión de un callejón.

Recurrente. Alega que no existe alteración en el Catastro desde el año 1987. Que no se trata de una vía publica lo supuestamente invadido, sino de un espacio común entre edificios cuya regulación se contempla en el Fuero de Navarra. Al escrito de recurso acompaña –de forma extemporánea- una sentencia sobre la situación jurídica del callejos.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Reitera que no pueden tenerse en cuenta para resolver el recurso documentos que no se hayan presentado al registrador al tiempo de la calificación.

Sobre la cuestión de fondo dice:

“… En el presente caso, resultan justificadas las dudas al ponerse de manifiesto la oposición expresa, terminante y detallada, de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica.

Aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, especialmente cuando se trata de la oposición de la Administración Pública poniendo de manifiesto una situación de alteración de la configuración física de la finca que implicaría invasión de dominio público, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria.

Por todo ello a la vista de las alegaciones municipales no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dichas autoridades administrativas o incluso judicial para instar la rectificación de las resoluciones dictadas…”.

En su argumentación reitera la Resolución la doctrina del Centro Directivo sobre el alcance de las dudas fundadas en estos procedimientos, la importancia que tiene la oposición de los colindantes afectados y la protección preferente del dominio público. (JAR)

247.** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. DERECHO DE VUELO. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA.

Resolución de 3 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad n.º 3 de Castellón de la Plana, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de Obra Nueva por antigüedad y modificación del régimen de propiedad horizontal.

Resumen: Para inscribir un derecho de vuelo y una nueva planta en un edificio ha de formalizarse un título material de adquisición. La cláusula estatutaria permitiendo la agrupación, segregación o división sin autorización de la junta solo puede inscribirse si contiene los criterios de cálculo para la distribución de las cuotas. La calificación sustitutiva no admite recurso gubernativo

Se plantea la inscribibilidad de una escritura por la que se modifica una obra nueva y división horizontal en el sentido de reconocer que existe una planta más como consecuencia del ejercicio de un derecho de vuelo no inscrito,  que la actual propietaria adquirió por herencia no documentada de su padre, creándose un nuevo elemento en la división horizontal. Todos estos extremos son aceptados y reconocidos por los titulares de los otros 2 elementos de la propiedad horizontal. Además se añade una norma estatutaria por la que “el titular, actual o futuro, de uno cualesquiera o varios de los elementos de la propiedad Horizontal podrá agregarlos, agruparlos –siempre que el elemento o elementos resultantes formen unidad horizontal–, dividirlos, subdividirlos, segregados, y realizar cualquier otra modificación similar, sumando o redistribuyendo las cuotas de los elementos afectados…”

La registradora se opone a la inscripción alegando dos defectos: que no existe el título traslativo en virtud del cual el derecho de vuelo (que es un elemento común y que pertenecería a los actuales propietarios de los dos elementos de la propiedad horizontal), ha pasado a ser propiedad privativa de la propietaria de la planta segunda, la cual lo materializó según afirma mediante su ejercicio edificando una segunda planta; y que la modificación estatutaria no puede ser inscrita ya que no se determina cuál es el método de cálculo para la fijación de las cuotas resultantes de dichos actos de modificación hipotecaria.

La calificación es confirmada por el registrador sustituto y el notario recurre tanto la calificación inicial así como la del registrador sustituto alegando falta de motivación. Respecto a esta cuestión formal señala el Centro Directivo que no puede recurrirse la calificación sustitutoria ya que del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso. En cuanto a la posible falta de motivación de la calificación del Sustituto señala igualmente que no puede ser objeto de reclamación en el recurso gubernativo contra la calificación sustituida, sino que tiene su propia vía en un recurso de queja.

En cuanto a los aspectos sustantivos confirma ambos defectos:

Respecto al primero señala que para que tenga acceso registral cualquier modificación, objetiva o subjetiva, que afecte a una finca inscrita, es condición necesaria que conste en instrumento público el consentimiento de los titulares registrales –lo que aquí ocurre-,  y que este consentimiento que ha de venir articulado, en su caso, en un título material idóneo, salvo que haya recaído la correspondiente sentencia judicial –dictada en un proceso del que aquéllos hayan sido parte– en que así se ordene. En el supuesto presente, en la escritura únicamente se realiza por los titulares de los elementos privativos una manifestación y exposición de hechos en los que se manifiesta que desde hace más de 30 años existe construida una segunda planta sobre el edificio y que dicha planta la construyó la interviniente. Aunque reúne el consentimiento de todos los interesados, el título no es idóneo pues no contiene una cesión de derecho de vuelo sino una adquisición por usucapión, que a la registradora no corresponde apreciar. Además hay una contradicción en cuanto a los hechos relatados, ya que, por un lado, reconocen que ha adquirido dicha planta en ejercicio de un derecho de vuelo concedido a su favor por los propietarios –conforme el historial registral, alguno de ellos no existía en ese tiempo– y por otro lado se reconoce que adquirió dicha planta por herencia de su padre no documentada. Esto es la consecuencia de la falta de un título material e idóneo de la referida adquisición: falta una escritura de adición de herencia otorgada por todos los interesados en la sucesión del causante y por los actuales titulares de los elementos independientes en la que se recoja la constitución de dicho derecho de vuelo y su adjudicación por título de herencia), por lo que no puede más que exigirse este título, bien en la misma escritura, lo que no se ha producido, o bien en otra, que no se ha acreditado .

Respecto al otro defecto, también se confirma. Como ya estableció la Dirección – R. de 7 de mayo de 2014 tras la reforma operada en la LPH, resolvió sobre la validez de las cláusulas estatutarias por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios, pero puso de relieve que, «en relación con determinación de las cuotas que correspondan a cada uno de los nuevos elementos, donde el acuerdo será inevitable en aquellos casos en los que no se establezca en la cláusula estatutaria el método de cálculo para la fijación de dichas cuotas, circunstancia que por sí sola constituiría un obstáculo para el acceso al Registro de la cláusula exoneradora, dado que sería necesario en todo caso al acuerdo de junta para su fijación, perdiendo su sentido dicha cláusula. La determinación del sistema de cálculo es además una exigencia dimanante del principio de seguridad jurídica, que va a permitir tanto al registrador  en sede de calificación registral, como al notario autorizante del título en el momento de su otorgamiento, establecer la adecuación de las cuotas al método de cálculo recogido en la norma estatutaria, con independencia de la actuación que pueda acordarse por los órganos de la comunidad conforme a lo dispuesto en los arts. 7 y 10.3.b LPH caso de producirse algún tipo de discrepancia». En definitiva, la no inclusión del método de cálculo en la cláusula estatutaria de la propiedad horizontal, si bien no la invalida, impide su acceso al Registro, ya que la necesidad de un acuerdo posterior de la junta le priva de los efectos reales de la exoneración frente a terceros (MN)

248.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO. INEXISTENCIA DE VERDADERA INTERRUPCIÓN.

Resolución de 3 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que suspende la inscripción de un acta de reanudación de tracto sucesivo.

Resumen: No cabe el expediente de reanudación del trato si la cadena de trasmisiones desde el titular registral hasta quien promueve el expediente está documentada públicamente y lo que sucede es que alguna de las trasmisiones presenta defectos que impiden la inscripción.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de un acta notarial de expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido en un supuesto en el que todas las trasmisiones desde el titular registral hasta el promotor están documentadas públicamente, en concreto dos escrituras públicas.

Registrador: Opone a la inscripción que no hay interrupción de tracto sucesivo porque las trasmisiones desde el titular registral hasta el promotor se encuentran documentadas públicamente mediante dos escrituras.

Notario: Alega que la primera de las escrituras adolece de un defecto difícilmente subsanable pues en ella el titular registral dispone manifestando estar casado en segundas nupcias, pero la finca consta inscrita para la sociedad conyugal de su primer matrimonio y no comparece el primer cónyuge.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Como ya se ha dicho en la R. de 1 de junio de 2017 «no existe una verdadera interrupción del tracto ya que consta la formalización pública de los sucesivos documentos de adquisición desde el titular registral. La circunstancia de que algunos de estos títulos adolezcan de defectos, como señala el registrador, o que hayan sido objeto de anteriores calificaciones negativas, no justifica la utilización del procedimiento excepcional para la reanudación del tracto, siendo lo procedente presentar los títulos para su calificación e inscripción y, en su caso, tratar de subsanar tales defectos». No pueden estimarse las alegaciones del recurrente relativas a la extraordinaria dificultad para la subsanación del defecto. No puede equipararse la extraordinaria dificultad para lograr la formalización pública de un documento con el supuesto que nos ocupa, en el que el documento público ya está otorgado si bien por quien no tiene poder de disposición por sí mismo del bien, al corresponder a ambos cónyuges o sus herederos…”.

Conclusión: “De seguir la tesis del recurrente se estaría permitiendo la utilización del medio excepcional del expediente para la reanudación del tracto para lograr la inscripción de transmisiones dominicales por quien no tiene poder de disposición para ello o cuando no ha tenido lugar una transmisión válida del dominio y, como se ha señalado anteriormente, se debe evitar precisamente la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros”. (JAR)

249.*** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA.

Resolución de 3 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora titular del registro de la propiedad de Gijón n.º 3, por la que suspende la expedición de una certificación de dominio y cargas ordenada en mandamiento judicial.

Resumen: Practicada una Anotación de Embargo posterior a la inscripción del convenio en el caso de un deudor concursal no puede el Registrador oponerse a la expedición de certificación de dominio y cargas.

Se solicita en una ejecución la expedición de Certificación de Dominio y Cargas y extender la correspondiente Nota Marginal. Del historial de la finca resulta que el titular registral fue declarado en concurso, habiéndose aprobado e inscrito un Convenio con los acreedores. La Anotación de Embargo es posterior a la inscripción del convenio.

La Registradora se opone por no resultar de la documentación presentada si el crédito garantizado con la anotación preventiva de embargo es contra la masa o crédito concursal.

La Dirección, después de exponer los efectos que produce la aprobación del convenio, y teniendo en cuenta la jurisprudencia en la materia, señala que es importante diferenciar, cuando se trata de ejecución de créditos contra el concursado, si los mismos son créditos concursales o contra la masa. Pero en este caso lo que sucede es que la valoración de si el crédito perseguido estaba integrado dentro de los créditos concursales o contra la masa, a los efectos de examinar el cumplimiento de los requisitos establecidos en el convenio, debió efectuarse por el registrador al calificar el mandamiento que ordenaba la anotación. Dado que la anotación se practicó, debe suponerse que dichos extremos se comprobaron y se entendió que no había obstáculo para su extensión, quedando el asiento practicado bajo la salvaguarda de los tribunales por lo que no hay motivo para no expedir la certificación de cargas indicativa de la continuidad del procedimiento. Distinto sería el supuesto de una anotación extendida con anterioridad al concurso, pues en este caso la solicitud de certificación significaría la reanudación de un procedimiento suspendido, en cuyo caso sería procedente exigir la acreditación de la clase de crédito; o al supuesto de expedición de una certificación que indique el inicio de un proceso de ejecución hipotecaria, cuando la deudora e hipotecante se encuentre en situación legal de concurso, habiéndose aprobado el convenio en virtud de sentencia, en cuyo caso resulta fundamental que quede claramente establecida la condición del bien en cuestión, en este caso la finca hipotecada, como necesario para la continuidad de la actividad profesional o empresarial y la calificación del registrador debe extenderse a la exigencia de dicha circunstancia. Pero en este supuesto, la anotación, como se ha dicho, es posterior a la aprobación del convenio y la situación registral no ha sufrido modificación alguna en referencia con el estado del concurso, en particular respecto a la posible apertura de la fase de liquidación, ni consta que este extremo se ha comprobado por la registradora, por lo que nada impide la continuidad del procedimiento ni se cuestiona la competencia objetiva para su tramitación.  (MN)

250.* NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN PARA TRASLADO DE FINCA REGISTRAL

Resolución de 1 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad n.º 11 de Barcelona a expedir una certificación de traslado de una finca registral.

Resuelve este recurso sobre la negativa de un registrador a expedir una certificación para el traslado de una finca a solicitud del titular de otro registro colindante. Confirma la Dirección la negativa al entender que, aplicando la legislación que fue delimitando y aclarando las dudas sobre la demarcación territorial de ambos registros, la finca en cuestión radica en la demarcación del registro del calificante. (MN)

251.***  EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. RECLAMACIÓN POR CANTIDAD QUE SUPERA LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 13 a inscribir un decreto de adjudicación y el subsiguiente mandamiento de cancelación de cargas dictado en un procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecados. (ACM)

Resumen: El acreedor hipotecario puede ejecutar por importe superior a la cobertura hipotecaria y adjudicarse el sobrante (sin consignarlo) aunque haya un ulterior acreedor Anotante, si éste es posterior a la Nota marginal de Certificación de cargas  extendida al inicio de la ejecución.

– Hechos:      En un procedimiento de ejecución hipotecaria, a favor de una CCAA, se inicia la ejecución por importe superior al garantizado por la hipoteca. Se practica la Nota Marginal de expedición de Certificación de Dominio y Cargas a efectos de la ejecución. Con posterioridad se anota un embargo a favor de una Diputación provincial.

– La Registradora:   califica negativamente, conforme al Art 130 LH, porqué “procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados (…) sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento y conforme al Art 692-1 LEC, por haberse despachado ejecución por un importe de principal que excede la cobertura hipotecaria.

– El Adjudicatario (¿?) de la finca:   recurre (pero en la Res. no aparece ninguna argumentación).

– Resolución: La DGSGFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina
         – A pesar de que el Art 692-1 LEC diga «(…) sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados (…)”, lo cierto es que siempre que no existan terceros con cargas inscritas con posterioridad, en el procedimiento de ejecución directa ningún precepto impide reclamar todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria.

– Y si son acreedores posteriores a la Nota Marginal, ya quedan advertidos por ella, por lo que es de su exclusiva responsabilidad comparecer en el procedimiento en defensa de su derecho, entre los que se encuentra el solicitar el depósito del sobrante a su favor. Si no lo hacen ni comparecen, ni el acreedor ni el juez pueden saber de su existencia (pues anotaron después de la demanda y la Nota Marginal) a no ser pidiendo nueva Certificación de Dominio tras la subasta, lo que no exige ningún precepto. (ACM)

252.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO NO FORMALIZADA. SUBDIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL DE UN ELEMENTO PRIVATIVO YA SEGREGADO.

Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad n.º 3 de Palma de Mallorca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de División Horizontal.

Resumen: En las situaciones de propiedad horizontal de hecho (anteriores a la LPH de 1960), en las que los elementos privativos se encuentran segregados, es posible inscribir actos dispositivos sobre los mismos, pero no es posible inscribir actos de modificación hipotecaria, como subdivisión de alguno de ellos en propiedad horizontal, sin que previamente se constituya formalmente e inscriba la propiedad horizontal de todo el edificio con la descripción de las fincas, coeficientes y requisitos habituales.

Hechos: Un edificio antiguo no está constituido formalmente en propiedad horizontal. Todos sus elementos privativos están segregados formando fincas independientes. Ahora, uno de esos elementos privativos segregados (integrado en la realidad por tres fincas susceptibles de uso independiente) se subdivide horizontalmente en tres nuevos elementos privativos con su propio coeficiente interno y se solicita su inscripción como fincas independientes.

El registrador suspende la inscripción por falta de licencia municipal o declaración de innecesariedad, y porque exige que previamente se formalice el régimen de división horizontal existente de hecho de todo el edificio.

El notario autorizante recurre el segundo defecto y alega, entre otros argumentos, que no se pretende la inscripción de las tres nuevas fincas con un nuevo número de finca registral, sino que se mantenga el de la finca matriz y se le añadan letras a ese número; también que la solución adoptada tiene como finalidad principal adecuar el Registro a la realidad extrarregistral teniendo en cuenta que los restantes elementos privativos del edificio están segregados como fincas independientes.

La Dirección General desestima el recurso.

Doctrina:  Recuerda su doctrina de que sobre una propiedad horizontal de hecho no puede constituirse, en uno de sus elementos privativos segregados, una propiedad horizontal sin antes proceder a la regularización en propiedad horizontal formal del elemento privativo de hecho segregado de la finca matriz, aunque sí es posible inscribir actos de disposición sobre esos elementos privativos segregados.

Para formalizar esa propiedad horizontal será necesario el consentimiento de todos los titulares registrales de las distintas partes del edificio, y debe describirse adecuadamente cada uno de los elementos independientes que se crean, con determinación expresa de su número de orden y de la cuota de participación en el régimen de propiedad horizontal en el título constitutivo de todos y cada uno de los distintos elementos privativos que se creen. (AFS)

253.** OBRA ANTIGUA. CONSTANCIA DE SITUACIÓN URBANÍSTICA SIN EXPEDIENTE

Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Escalona, por la que suspende la inscripción de una resolución municipal que pretende la constancia de la concreta situación urbanística al margen de la inscripción de obra nueva conforme a lo dispuesto en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo.

Resumen: Tras comunicar el registrador al Ayuntamiento la inscripción de una obra antigua, puede practicarse nota marginal mediante la resolución del Alcalde que determina la ausencia de licencia y que tiene la consideración de actuación clandestina con los efectos derivados de la normativa de Castilla La Mancha. No se precisa expediente al ser un hecho objetivo el carecer de licencia. El registrador no puede pedir los informes municipales.

Hechos: Tras inscribir una obra por antigüedad (art. 28.4 TRLS), el registrador remite al Ayuntamiento certificación de la inscripción. El Ayuntamiento contesta enviando una resolución, para que se haga constar por nota marginal que, «vistos los informes emitidos por los Servicios Técnicos Municipales», la edificación no cuenta con licencia municipal de obras y que tiene la consideración de actuación clandestina, citando normativa urbanística de Castilla La Mancha

El registrador suspende la inscripción por no aportarse el “informe de los Servicios Técnicos Municipales” a que se hace referencia en la certificación. Enumera diversos contenidos que no constan en la certificación como órgano que informa, normativa que incumple y documentación que obre en el Ayuntamiento.

La DG revoca la nota.

Doctrina: La DG considera que se trata de una cuestión similar a la resuelta en cuatro resoluciones de 8 de agosto de 2019.

Partiendo del texto del actual artículo 28.4 TRLS se plantean los requisitos que debe cumplir la resolución municipal para causar la nota marginal prevista en el referido artículo, según el cual el Ayuntamiento “… estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario”.

La DG analiza la resolución del Ayuntamiento y deduce lo siguiente:

 Constata un hecho objetivo que consta en los expedientes municipales: la edificación no cuenta con licencia de obras.

 Concreta la situación urbanística que se deriva del hecho objetivo conforme a la ley urbanística aplicable, pues dice que la edificación tiene la consideración legalmente tipificada de “actuación clandestina” (definida en el art. 177 TROTAUCLM).

 Delimita el contenido e indica expresamente las limitaciones que se derivan de la condición de edificación clandestina, pues se remite expresamente al art. 182.4 TROTAUCLM) (T.R de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha): no se podrá ordenar la demolición, al haber pasado más de cuatro años, pero dichas edificaciones quedarán sujetas al régimen de fuera de ordenación y cualquier operación que implique aumento de volumen o consolidación requerirá la previa aprobación de un proyecto de legalización. Completa esta regulación el art. 85.2 de su Reglamento.

Para la constatación de este hecho objetivo y de esta consecuencia, no es preciso tramitar ningún expediente de disciplina urbanística, sino que basta consultar los antecedentes municipales y certificar de ellos, notificando tales extremos al titular registral.

No considera preciso que se aporte el «informe de los Servicios Técnicos Municipales», pues basta a efectos registrales que se dicte por el órgano municipal que tenga atribuida legamente la competencia, siguiendo el procedimiento establecido y que el concreto acto administrativo sea certificado por el titular de la fe pública municipal”. En el caso presente la resolución es dictada por el Alcalde y certificada por el Secretario Municipal.

Comentario: conviene resaltar que la DG echa en falta un desarrollo reglamentario del art. 28.4 TRLS que concrete el contenido y procedimiento para que a la resolución municipal se le de publicidad en el Registro mediante nota marginal. (JFME)

254.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 6 a inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

Resumen: Si, expedida la Certificación de dominio y caraos, se inscribe una cesión del crédito hipotecario, no hay obstáculo en inscribir la adjudicación, aunque la ejecutante no sea la titular registral

Se plantea si es inscribible un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados cuando la hipoteca se halla inscrita a favor de una entidad mercantil distinta de la que aparece como ejecutante, dado que ésta se la había cedido y dicha cesión se había inscrito con anterioridad a la presentación del referido decreto. La cesión se inscribió con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas y a la extensión de la correspondiente nota marginal.

La Dirección revoca la nota, basándose precisamente en la existencia de dicha nota marginal y en sus efectos: la relevancia de este asiento excede con mucho de constituir una mera publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y consecuentemente función sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores a la misma c(arts. 236-b.2 RH y 132.2.º y 134.1.º LH), hasta el punto de que la expedición de la certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria y las consiguientes notificaciones a los titulares de cargas posteriores individualmente o a través de la extensión de la nota marginal, cuando se trata de cargas posteriores a esta última constituyen por esta razón requisito esencial del procedimiento. Como ya señalara la R. de 17 de octubre de 2019, si en el momento de la inscripción del auto de adjudicación la cesión no ha tenido reflejo en el procedimiento judicial, y el pago o, en su caso, la adjudicación se efectuaría a quien ya no es titular de la hipoteca, en el ámbito registral procedería la cancelación de la inscripción de cesión al haberse efectuado con posterioridad a la extensión de la nota marginal que sirve de notificación de la existencia de la ejecución, debiendo por tanto ser el cesionario quien solicite que se le tenga como parte en la posición que ocupaba el cedente, mediante sucesión procesal. Como ha reiterado la Dirección (vid., por todas, la R. de 8 de julio de 2013), la nota marginal acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria ofrece unas características propias, de modo que si bien no lleva consigo un cierre registral, sí opera como una condición resolutoria cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento. Por todo ello, considerando que el cesionario titular registral de la hipoteca resultó correctamente notificado de la existencia del procedimiento de ejecución a través de los efectos que produce la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, y que, consecuentemente, pudo haberse personado en dicho proceso solicitando la correspondiente sucesión procesal, debe concluirse que no es exigible que se acredite la referida sucesión procesal para poder inscribir el decreto de adjudicación calificado. (MN)

255.** SEGREGACIÓN Y DETERMINACIÓN DE RESTO EN FINCAS DISCONTINUAS. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA

Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1, por la que deniega la inscripción de una escritura de segregaciones y determinación de resto.

Resumen: Si existen discrepancias entre la descripción literaria de la finca y las parcelas catastrales que la componen no es posible la georreferenciación por los medios normales debiendo acudirse a expediente notarial del art. 201 LH o a un procedimiento judicial.

 Los hechos son los siguientes:

— Se segregan de una finca discontinua, dos parcelas formadas por varias catastrales, también discontinuas, quedando un resto discontinuo;

— esta escritura recibe la siguiente calificación: se suspende por la existencia de “varias parcelas catastrales que se asignaban solo en parte a la citada finca registral, por lo que no podía usarse la cartografía catastral para georreferenciar la finca; y, como segundo defecto, que había dudas fundadas de que una de las parcelas catastrales que se enumeraban como comprendidas en la finca registral lo estuviese realmente”;

— se subsana por otra escritura en la que se aclara “la descripción de algunas de las parcelas catastrales integradas” en una de las fincas procurando  “la coordinación del Registro de la Propiedad y del Catastro”, así mismo “se rectificaba la descripción que se hacía en dicha escritura de determinadas porciones que decían integrar la finca registral discontinua, y en particular, donde se dijo que determinadas porciones de finca eran parte de determinadas parcelas catastrales, ahora se decía que eran parcelas catastrales completas «según el actual catastro de rústicas». Finalmente se indicaba que la diferencia de superficie catastral y registral era debida a la nueva formación del catastro;

— se califica negativamente porque “existen varias parcelas catastrales que se corresponden sólo parcialmente con la finca registral, por lo que no es susceptible de utilizar la cartografía catastral para hacer constar la representación gráfica georreferenciada de las fincas segregadas y resto, siendo precisa la aportación de representación gráfica alternativa, señalando igualmente dudas acerca de si una de las parcelas catastrales que se afirma corresponder parcialmente con la finca efectivamente lo hace”;

— se vuelve a presentar y recibe la calificación siguiente: “a) falta cumplir con la obligación legal de aportar la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte la escritura de segregación en formato informático GML; b) que las alteraciones de parcelas integradas en la finca discontinua debe realizarse «(…) mediante actos previos de agrupación o segregación a favor de otras fincas integrantes», y c) que constando diversas parcelas catastradas a nombre de persona distinta de la titular registral, «debe aportarse el impreso de solicitud al catastro de rectificación de la titularidad catastral, de las fincas catastradas a nombre de un titular diferente a la sociedad” interesada;

— contra esta calificación se interpone recurso en el que “se estimó la nota de calificación en cuanto a la necesidad de aportar representación gráfica georreferenciada de la finca en formato GML, en la forma determinada por la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, sin que a tales efectos sea suficiente la aportación de las coordenadas UTM en soporte papel y se estimó el recurso respecto de la exigencia contenida en la nota de calificación de coincidencia entre el titular registral y el titular catastral del inmueble a efectos de lograr la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca”;

— ante ello se presenta un acta en la que se hizo constar que en la primera escritura “se incorporaron las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las parcelas que integran la registral 7622 del término de Carabaña y que en las mismas figura un Código Seguro de Verificación”;

— se califica todo ello con la siguiente nota: “no se entiende cumplido el mandato contenido en la Resolución de la DGRN que ordena aportar la georreferenciación de las fincas resultantes, tanto segregadas como resto, en formato GML. Toda vez que (determinadas) parcelas presentan una diferencia desproporcionada de cabida entre la catastral y la que consta en el Registro, por lo que no se puede usar la cartografía catastral”.

Se interpone recurso por la interesada y se alega que en “el título se contienen las representaciones gráficas georreferenciadas de las fincas segregadas y resto; que la diferencia de cabida entre la que consta inscrita y la que resulta de las respectivas representaciones gráficas es inferior al 5%, debiendo procederse a su constancia registral, toda vez que no se han advertido dudas de identidad por la registradora; que la supuesta diferencia de cabida entre las parcelas” … catastrales “ y la que consta en el Registro no queda suficientemente explicada, pues no se ha descartado que tal presunta diferencia de superficie se deba a una corrección catastral y que la superficie sea atribuida a parcelas colindantes; y, en definitiva, que la calificación no está suficientemente motivada”.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Lo fundamental para la DG, en este complejo supuesto, es que la finca madre “se describe como una finca discontinua, compuesta una serie de fincas y parcelas catastrales”, cuya correspondencia “con algunas de ellas sólo resulta expresamente de su descripción literaria, si bien la misma finaliza con una relación de parcelas que afirma que constituyen la meritada finca registral”.

A continuación nos dice que el “artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con carácter preceptivo, al establecer que la inscripción contendrá siempre tal incorporación con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”.

Supuesto lo anterior confirma que “analizado el historial registral de la finca 7.622 del término de Carabaña resulta que de su inscripción resulta corresponderse con varias parcelas catastrales, con algunas de ellas parcialmente”.

Continúa diciendo que debe tenerse en cuenta “que la constancia registral de la referencia catastral conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria tendrá unos efectos limitados ya que en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma (artículo 9.b) párrafo séptimo). Para ello sería necesario que se hubiese solicitado la inscripción de tal representación gráfica y que se tramite el procedimiento correspondiente (artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria)”.

Como consecuencia de lo anterior “la aparente contradicción en la descripción de la finca sobre su correspondencia total o parcial con determinadas parcelas catastrales y las discrepancias entre la superficie de estas parcelas, según consta en la descripción tabular, y la que resulta ahora de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas incorporadas al título, justifican la negativa de la registradora a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada aportada, tomada de las certificaciones catastrales” pues debe tenerse en cuenta, como ya ha expresado este CD en otras ocasiones  “que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”.

Por ello reitera que las dudas sobre la identidad de la finca “pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016)”.

Asimismo, también reitera que el juicio de identidad del registrador debe ser motivado y en el caso que nos ocupa “se fundamenta en las discrepancias que resultan de la descripción de la finca que resulta de su historial registral y la de aquellas parcelas con las que se afirma parcialmente corresponder, lo que unido a los limitados efectos que se derivan de la constancia registral de la referencia catastral, llevan a la desestimación del recurso”.

Finalmente como posible remedio al problema planteado apunta que, para “lograr la registración de la rectificación pretendida, podrá tramitarse el expediente notarial de rectificación de descripción de fincas previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuyo procedimiento podrán practicarse las actuaciones precisas para disipar las dudas alegadas por la registradora o bien que así se declare en el correspondiente juicio declarativo a que se refiere el artículo 198 de la Ley Hipotecaria”.

Comentario: Se trata de una caso particularísimo y complejo en el que las discrepancias entre las parcelas catastrales que se dice corresponden con las fincas objeto de modificación hipotecaria, son tales que hacen dudar de esa identidad e impiden tomar en consideración para la georreferenciación la cartografía catastral. En estos casos y dado que esas dudas están más que fundamentadas por esa falta de correspondencia, se debe acudir a medios extraordinarios para la obligatoria georreferenciación, medios que señala la misma DG en su resolución. (MGV)

256.*** HERENCIA. SOLICITUD TÁCITA DEL PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 199 LH

Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Marchena, por la que suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Resumen: Puede considerarse implícita la solicitud de tramitar el expediente del artículo 199 LH cuando en el título presentado se rectifica la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpora.

Hechos: En una escritura de herencia que se presenta a inscripción se da la circunstancia que una de las fincas inventariadas consta inscrita pero sin que conste su superficie. En la escritura se hace constar que, tiene 90 metros cuadrados y se incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela haciendo constar la situación y linderos coincidentes con la finca registral.

Registradora: Suspende la inscripción por estimar que es preciso solicitar expresamente la tramitación de un procedimiento para la rectificación descriptiva, bien el regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el previsto en el artículo 201 del mismo Cuerpo Legal.

Notaria: Considera que la registradora debió tramitar el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria aunque no se haya solicitado expresamente, conforme a la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Aunque el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica se inicia a instancia del titular registral en cumplimiento del principio de rogación y no de oficio por parte del registrador (RR. de 15 de junio de 2016, 29 de septiembre de 2017 o 10 de abril de 2018), “esta solicitud puede considerarse implícita en el documento, ya que según el criterio del apartado segundo letra a de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, lo que precisamente sucede en el caso que nos ocupa”.

Comentario: Además de la solución del caso concreto, conviene destacar de la Resolución la siguiente doctrina:

1 La inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotada de las debidas garantías.

2 No es posible acceder sin más a la constatación registral de la superficie ahora alegada «ex novo», sino que se deba acreditar la ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal.

3 No es posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3 que está reservado para el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5% o del 10% «de la cabida que conste inscrita», y, en el presente caso, como es sabido, no consta inscrita cabida alguna. (JAR)

257.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sagunto n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: En ningún caso un expediente de rectificación de finca puede encubrir negocios jurídicos que no se han formalizado debidamente y no han tenido acceso al Registro.

Hechos: Se cuestiona si es inscribible la representación gráfica de una finca por la vía del artículo 199 LH con la consiguiente rectificación de su descripción. La finca registral tiene una superficie de 45,18 m2 mientras que, según el Catastro, la parcela tiene 74 m2.

Registrador: Opone dudas de identidad sobre la representación gráfica aportada, existiendo también oposición de un colindante.

Recurrente: Alega que la diferencia de superficie se corresponde con una porción de terreno adquirido por otros negocios jurídicos que no han tenido acceso al registro, en particular una permuta de terrenos con el Ayuntamiento.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: El argumento determinante, por sí solo, para desestimar el recurso es que el mismo recurrente reconoce en su escrito de recurso la existencia de negocios jurídicos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro.

A más abundamiento, destaca la Resolución que la calificación pone de manifiesto “…de forma clara y razonada (…) una serie de circunstancias que justifican la negativa a inscribir la representación gráfica, como son la previa existencia de segregaciones habiéndose determinado con exactitud el resto de la finca, así como la posterior adquisición y declaración de obra nueva por el interesado con la misma superficie, y la oposición fundamentada de propietarios colindantes, que pone de manifiesto el conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno…”.

Comentario: Reitera la Resolución la doctrina del Centro Directivo (i) sobre lo que se considera exceso/defecto de cabida stricto sensu: rectificación de un erróneo dato registral que no se corresponde con la realidad física del inmueble; (ii) sobre la inscripción de la representación gráfica como operación independiente (Art. 9 en relación con el 199 LH); (iii) y delimita los supuestos de posibles dudas del registrador sobre la identidad de la finca. (JAR)

258.* CONVENIO REGULADOR. CIRCUNSTANCIAS PERSONALES DE LA MENOR A QUIEN SE ATRIBUYE EL USO DE LA VIVIENDA. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA

Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de sentencia de divorcio de mutuo acuerdo. (ACM)

Resumen: No cabe inscribir un derecho de uso a favor de la hija menor atribuido en convenio de divorcio sin identificar la finca y la usuaria. En recurso NO pueden aportarse documentos no presentados al registrador.

– Hechos:      Se presenta Testimonio de St de divorcio aprobando un convenio regulador, que atribuye el uso y disfrute de “una vivienda”a una “hija menor”. Los datos de la finca y de la hija resultan de un anexo separado, que aún aprobado judicialmente no se presenta al registro de la propiedad.

– El Registrador:   emite, lógicamente, calificación negativa, conforme a los Ppios de Especialidad y Determinación, por no expresarse la descripción y datos registrales de la finca y los de identidad y N.I.F. de la hija menor beneficiaria (Arts. 9 LH y 51 RH y R. 19 mayo 2012).

– La Abogada (¿?) de la madre:   recurre pero en vez de exponer argumento jurídico alguno, recurre y aporta a la DGSGFP el anexo que no aportó al registrador, con dichos datos descriptivos e identificativos.

– Resolución: Obviamente la DGSGFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina
a) Reitera que el Recurso no puede versar sobre documentos no aportados al Registrador (Art. 326 LH);
b) La necesidad de identificar a los sujetos y el objeto de la relación jurídica son exigencias básicas y elementales tal como expresa el registrador en su nota. (ACM)

BREVE COMENTARIO CRÍTICO. Hay veces que uno echa en falta la posibilidad de condena en costas por temeridad o inconsistencia en los escritos de los recursos, como el presente, y aunque se base en Derechos constitucionales de Defensa frente a órganos públicos, el tiempo y recursos –humanos y económicos- que suponen, y más en tiempos de Pandemia Covid, deberían hacer reflexionar algo a los recurrentes. (ACM)

259.** INSCRIPCIÓN DE EJECUTORIA DE SENTENCIA FIRME. SENTENCIAS DECLARATIVAS Y SENTENCIAS DE CONDENA.

Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Laguardia, por la que se deniega la inscripción de una ejecutoria de sentencia firme.

Resumen: Las sentencias declarativas pueden inscribirse directamente si tienen por si un contenido inscribible. Las de condena no, ya que exigen una actuación por los condenados.

Mediante una Sentencia se declara:

  • que determinadas catastrales actuales se corresponden con una referencia anterior (parcela 406) y que consecuentemente se anulen las operaciones catastrales de agrupaciones y divisiones relativas a dicha parcela;
  • que las referencias que en una finca registral se efectúan a dicha referencia catastral a partir de la inscripción 4ª son incorrectas, por lo que debe suprimirse dicha referencia de su descripción, así como de la de determinadas fincas que derivan de aquella como consecuencia de operaciones de agrupaciones y segregaciones sucesivas;
  • se declara también la ilicitud de unas obras nuevas declaradas sobre los solares que indebidamente se han identificado por referencia a la parcela catastral.
  • Ordena que se ejecute por los condenados los actos y documento necesarios para la efectividad de la sentencia y que los que sean dueños de las obras ilícitas dejen la porción del solar correspondiente a la parcela catastral afectada en la situación que tenían antes de tales alteraciones.

El registrador deniega la inscripción por entender que la sentencia condena a realizar ciertas operaciones por parte de los condenados, pero no dice que las mismas puedan practicarse directamente por el registrador con el único apoyo de la documentación judicial, ni tampoco se dice cómo quedaría la descripción de las fincas tras la sentencia, por lo que procedería es el otorgamiento de documento notarial que plasmase la nueva descripción de las fincas afectadas

La Dirección General confirma parcialmente la nota y resuelve:

  • Que al ser la sentencia declarativa y no de mera condena tiene de por si contenido inscribible en el Registro: “las sentencias declarativas o constitutivas con trascendencia inmobiliaria son directamente inscribibles en los libros del Registro –salvo las dictadas en rebeldía, en los términos del artículo 524 LEC– si de este no resultan obstáculos que lo impidan, mediante la presentación del correspondiente testimonio de la resolución judicial, que acredite su contenido, así como la firmeza de la misma”. Por tanto, considera posible proceder a la rectificación de la descripción de la finca registral volviendo a la superficie y linderos que tenían en la inscripción 3.ª, eliminado los datos descriptivos de la 4.ª inscripción con los que se buscaba la identificación de la finca registral con la parcela catastral 406. Y hacerse esta referencia en los folios relativos a la agrupación con la finca con otra registral, así como en una serie de fincas resultantes de divisiones posteriores.
  • En cuanto a los demás pronunciamientos confirma la nota ya que carecen de trascendencia registral, porque o bien están encaminados a una rectificación catastral o porque exigen una actuación posterior de los condenados, como ocurre con condena a dejar la porción del solar correspondiente a la parcela catastral 406 en la situación que tenían antes de tales alteraciones y por tanto libre de la obra ilegal. Y estos extremos no podrán ser cumplidos sin que por los condenados se otorgue la correspondiente rectificación de la declaración de la obra nueva declarada e inscrita.(MN)
260.*** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN. ARRASTRE DE CARGAS Y CADUCIDAD DE LA NOTA MARGINAL

Resolución de 2 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Tarragona n.º 1, por la que rechaza la inscripción de la rectificación de un proyecto de reparcelación ya inscrito, en la que se pretende la cancelación por rectificación de una hipoteca que grava la finca registral de resultado número 4275.

Resumen: Caducada la nota marginal que indica el inicio de un proyecto de reparcelación, las cargas inscritas con posterioridad a ella se han de arrastrar de la finca aportada a la parcela resultante, salvo acuerdo de las partes sobre la forma de traslado. También en las segregaciones, si no hay concreción de responsabilidad, las cargas de la finca originaria han de trasladarse a las resultantes y al resto.

El supuesto de hecho de la resolución es bastante confuso. Se pretende la rectificación del arrastre de cargas en una finca procedente de un proyecto de reparcelación. Del historial, aunque es confuso, parece que:

  • existía la finca registral X en la que se extendió la nota marginal expresiva de iniciarse un proceso de parcelación urbanística.
  • Con posterioridad la finca fue vendida, e hipotecada.
  • se inscribió un exceso de cabida y una segregación.
  • La finca segregada fue aportada a la reparcelación y dio lugar a la adjudicación a una mercantil de la participación del 23,90% en la finca 29 resultante de la reparcelación, sobre la que se arrastró la carga hipotecaria.
  • A su vez la finca resto X, fue adjudicada a la Tesorería de la Seguridad Social, también arrastrando la carga hipotecaria.

El Ayuntamiento recurrente pretende la rectificación de la inscripción de la finca resto X a favor de la Seguridad Social, en cuanto al apartado cargas, por entender que debe omitirse el arrastre de la hipoteca que debió recaer y concretarse únicamente sobre la porción segregada y aportada al proyecto de reparcelación y consecuentemente sobre el 23,90 % de la finca 29 resultante.

La rectificación se pretende realizar con base a lo dispuesto en los artículos 40.1.c) (error en el asiento registral) y 211 y ss. LH, y con aportación de los títulos que motivaron la inscripción 12.ª y de un certificado del ayuntamiento afectado relativo a la rectificación del Proyecto de Reparcelación, sin intervención de los titulares aportantes afectados, ni del dominio ni de la carga que se pretende rectificar.

La Dirección confirma la nota ya que el registrador que inscribió el proyecto de equidistribución mantuvo correctamente la carga de la hipoteca sobre la finca que fue objeto de ocupación previa al proyecto de equidistribución por la TGSS: al inscribirse la segregación sin concretarse la carga hipotecaria sobre la finca segregada, lógicamente el resto de la finca registral X que había sido gravada con la hipoteca de que tratamos, siguió estando gravada con la misma. Y de ella a la participación de dominio del 23,90% de la finca resultante 29, porque como la nota del inicio de procedimiento de equidistribución quedó caducada por el transcurso de 3 años no pudo aplicarse el art. 15 del Reglamento 1093/1997, que establece que “si la finca de origen estuviere sujeta a derechos o cargas no mencionados en el proyecto de equidistribución e inscritas con posterioridad a la fecha de la nota, los asientos correspondientes se cancelarán, en todo caso, cualquiera que sea la fecha en cuya virtud se hubieren constituido” . Por ello no se aplicó el citado art 15, sino el art. 47.1 del RH que dice, refiriéndose a la segregación de fincas, que “en la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la finca matriz, ( en la segregación) y el art. el art 11 de  RD 1093/1997 que regula que debe hacerse cuando sobre las fincas de origen aportadas al proyecto de equidistribución constasen inscritos derechos, cargas o titularidades no dominicales, indicando que: cuando no fuesen declaradas expresamente incompatibles el registrador las trasladará de oficio, por subrogación real, a las fincas de resultado que se adjudiquen a los titulares de las primeras, con cumplimiento de lo dispuesto en las reglas que el propio artículo establece:

  • si al titular de una finca de origen se le adjudica una única finca de resultado, bastará para el traslado que el proyecto mencione su existencia sobre la finca de origen, si la nota marginal de inicio de la equidistribución estuviese vigente.
  • cuando mediare acuerdo unánime de todos los titulares activos y pasivos de los derechos preexistentes sobre las fincas de origen en orden a su subsistencia, distribución, concreción en determinadas fincas de resultado o especificación de su rango, el registrador inscribirá el traslado conforme a lo pactado.

En este supuesto ni concurre una declaración expresa de incompatibilidad de la hipoteca arrastrada, ni consta la existencia de acuerdo entre partes acerca de la concreción en la finca segregada a que se refiere la certificación de rectificación

Como consecuencia de todo ello resulta que no estamos ante la rectificación de un error material del proyecto de equidistribución, ni ante un supuesto de rectificación de error, material o de concepto en la inscripción del 40.1.c) de la LH, sino en el supuesto de rectificación del artículo 40.1.d) de dicho cuerpo legal, es decir, por defecto del título que hubiere motivado la inscripción,  y por tanto, la rectificación del asiento registral exigirá, como lo hubiera exigido la concreción de la responsabilidad hipotecaria en el proyecto de equidistribución, el consentimiento de los titulares registrales afectados, es decir, del dominio y de la hipoteca, o, en su defecto, sentencia judicial firme en que los mismos hubieran sido parte. Sin perjuicio de que si solo se trata de cancelar la hipoteca respecto de una de las fincas adjudicadas, en este caso a la Tesorería General de la Seguridad Social, y no de su distribución entre ambas fincas resultantes, bastará el consentimiento en escritura pública del acreedor hipotecario. (MN)

261.() OBRA NUEVA INSCRITA. CONSTANCIA DE SITUACIÓN URBANÍSTICA POR NOTA MARGINAL

Resolución de 3 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Escalona, por la que suspende la inscripción de una resolución municipal que pretende la constancia de la concreta situación urbanística al margen de la inscripción de obra nueva conforme a lo dispuesto en el artículo 28.4 de la Ley de suelo.

Similar a la 253. (JFME)

262.** PUBLICIDAD FORMAL Y PROTECCIÓN DE DATOS. CERTIFICACIÓN INDICANDO DOMICILIO DEL TITULAR REGISTRAL 

Resolución de 3 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la denegación a expedir de una certificación registral indicando el domicilio del titular registral por el registrador de la propiedad de Sevilla n.º 6.

Resumen: Además de exigirse un interés directo legítimo y conocido para tener acceso al contenido de los libros, la publicidad registral no debe comprender los datos personales sin que se acredite también un interés legítimo respecto a ellos, al ser ajenos a la finalidad propia de la institución registral

La Dirección General confirma la actuación del Registrador que no expide una certificación por solicitarse el domicilio de los titulares registrales. Reitera toda la argumentación relativa a la necesidad de acreditar un interés legítimo para acceder al contenido de los libros registrales: Este interés ha de ser un interés conocido, directo y legítimo. Pero además la expedición de publicidad formal no solo está sujeta a los controles derivados de la legislación específica hipotecaria sino también de la genérica sobre protección de datos personales. (art.222.6 LH): «Los Registradores, al calificar el contenido de los asientos registrales, informarán y velarán por el cumplimiento de las normas aplicables sobre la protección de datos de carácter personal»: ello implica, entre otras cuestiones, que «los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral. Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido de los asientos no requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes». Por lo tanto, aun existiendo interés legítimo en el conocimiento del contenido de los libros del Registro, será el registrador el que decida qué datos, por tener la consideración de sensibles conforme a lo anteriormente expuesto, deberán quedar excluidos de la información suministrada. Es decir, el registrador ha de calificar, no sólo si procede o no procede expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho, sino también qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información. En este supuesto procede denegar la emisión de la certificación con constancia del domicilio de los titulares registrales, ya que es un dato personal que carece de transcendencia jurídico patrimonial, carente de protección tabular y ajeno a la finalidad propia de la institución registral y de la publicidad que la misma ofrece, sin que se haya justificado interés legítimo al efecto por el solicitante. (MN)

263.*** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA

Resolución de 3 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 37 a inscribir el testimonio de una sentencia dictada en rebeldía de la parte demandada.

Resumen: Cuando una sentencia se dicta en rebeldía se precisa para su inscripción que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. Ello sin perjuicio de pueda practicarse anotación preventiva.

Hechos: Se cuestiona si es inscribible un testimonio de sentencia dictada en juicio ordinario que declara a la demandante propietaria de una parte indivisa de una finca registral, dándose la circunstancia de que la demandada se encuentra en situación de rebeldía procesal. No consta en el testimonio el trascurso de los plazos indicados en el artículo 502 LECivil para el ejercicio de la acción de rescisión, si bien consta la firmeza de la sentencia.

Registradora: Suspende la inscripción porque no resulta acreditado el transcurso de los plazos previstos para el ejercicio de la acción de rescisión, y en particular el extraordinario de dieciseis meses, lo que no impide, sin embargo, la práctica de la anotación preventiva.

Recurrente: Entiende que no es aplicable el supuesto extraordinario previsto en el citado artículo 506 LECivil por cuanto que no existe fuerza mayor.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 “… aun cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución (…) cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. No cabe pues la inscripción, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión (…) El demandado no está obligado jurídicamente a comparecer y actuar en el proceso, las causas de su incomparecencia pueden ser voluntarias o provocadas por fuerza mayor, pero ello es indiferente para declararle en situación de rebeldía procesal puesto que no se entra en los motivos o causas de la inactividad…”.

2 “… los declarados rebeldes, que han permanecido en esa situación desde el inicio del proceso hasta su finalización mediante sentencia firme, tienen derecho a ejercitar la acción de rescisión de la misma…”. El artículo 501 LECIvil recoge los supuestos objetivos para que tenga lugar la rescisión de la sentencia firme.

3 Es necesario que del documento presentado a inscripción o de otro complementario resulte el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión, que son elementos esenciales para la calificación registral.

4 Cuestión distinta es que sólo el juzgado ante el que se sigue el procedimiento es el competente para (i) apreciar la existencia o no de causa de fuerza mayor, (ii) fijar los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión, (iii) y aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria. (JAR)

264.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. PROCEDIMIENTO REGISTRAL.

Resolución de 3 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Quintanar de la Orden, por la que deniega la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: Se tratan diversos temas de procedimiento registral y del pie de recursos. Se consideran dudas fundadas la suma del informe técnico presentado por los colindantes, la importante disminución de cabida que supondría y la existencia de un procedimiento judicial sobre la materia.

Hechos: Tras la inscripción de una escritura de compraventa, el anterior registrador inició un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Practicó en un mismo asiento la inscripción de la compra, la rectificación de la descripción y la anotación preventiva por imposibilidad del registrador. Tras su traslado de registro, la registradora interina, una vez recibidas las alegaciones de dos colindantes, con informe técnico, concluye el expediente con calificación desfavorable.

La registradora, tras hacer una notificación que se había omitido, califica negativamente por tener dudas fundadas acerca de la identidad de la finca basadas en las alegaciones presentadas por las propietarias de una finca colindante que aportan diferentes cartografías de varios años. Cancela la anotación practicada por imposibilidad del registrador.

El interesado recurre con una prolija batería de alegaciones, fundamentalmente relacionadas con el procedimiento registral.

A) Procedimiento. La DG, en cuanto a los aspectos formales va desgranando su respuesta. Aquí entresacamos los que pueden revestir mayor interés

– La registradora interina es la competente para finalizar el procedimiento y no el registrador que ya dejó la plaza.

– En su momento se produjo una calificación positiva de la compraventa, pero no de la inscripción de la representación gráfica. La única calificación sobre esta materia es la de la registradora interina, una vez concluido el expediente.

No es correcta la praxis en cuanto al asiento practicado, debiendo haberse realizado, por una parte el asiento de inscripción (con duración indefinida) y, por otra, la anotación preventiva (de duración temporal). También hubo error en la comunicación al Catastro de la coordinación cuando no había sido así (lo que subsanó la registradora interina informando al Catastro del error). Ahora bien, lo que canceló la registradora fue lo que debió ser la anotación preventiva, pero no la inscripción de compra, ni tampoco la rectificación superficial operada.

– La dilación del procedimiento -por las notificaciones y plazo de alegaciones- obliga en muchos casos del art. 199 LH a practicar una anotación preventiva por imposibilidad del registrador (art. 42.9 LH), cuando la duración del asiento de presentación es inferior al tiempo preciso para concluir el expediente. Se practicaría en los últimos quince días de vigencia del asiento.

– Cuando la inscripción de la representación gráfica es potestativa, la tramitación del expediente no debe dilatar la inscripción de otros contenidos del título (en este caso la compra).

– El plazo de quince días para calificar comienza cuando concluyen los procedimientos del Título VI de la Ley Hipotecaria.

– El contenido formal de la calificación lo señala el artículo 19 bis LH, conforme al cual la calificación debe contener «expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo». Aunque no existe precepto alguno en la legislación hipotecaria que prevea que preceptivamente deba constar la información relativa a la posibilidad de solicitar anotación preventiva por defectos subsanables o acerca de la prórroga del asiento de presentación, ello constituye práctica habitual conveniente.

– Debe indicarse también el órgano competente para resolver el recurso y al que hay que dirigirlo, independientemente de dónde se presente, pero resulta admisible también indicar el órgano ante el que puede presentarse; el plazo de interposición del recurso y aunque la norma no lo exige de forma expresa, parece obligado y es práctica habitual precisar que el inicio del cómputo del plazo es a partir de la fecha de la notificación o de la publicación, para evitar confusiones.

– Las notificaciones sin pie de recursos o con pie de recursos erróneo, aunque sean defectuosas, se subsanan si el interesado llega a tener conocimiento efectivo no solo del contenido del acto, sino también de los recursos que proceden.

– En este caso no procedía la notificación al Notario autorizante porque la escritura no contiene ninguna referencia a la representación gráfica de la finca o su inscripción.

B) Dudas de identidad sobre la finca. La DG las analiza seguidamente:

– la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no es suficiente para denegar la inscripción.

– El registrador ha de razonar debidamente las dudas que se le presentan.

– Hay diversa documentación que se aporta al expediente, que pone de manifiesto el conflicto sobre la concreta ubicación y perímetro de la finca.

– No procede tomar en consideración el informe técnico aportado por el recurrente en sede de recurso, pues la registradora no lo vio.

– Existe una importante desproporción entre la finca registral y la superficie de la representación gráfica catastral aportada (pasa de 10472 metros a 7866), lo que es indicio de operaciones de modificación de entidades hipotecarias y negocios traslativos no formalizados debidamente.

– El propio recurrente informa de que ha interpuesto una demanda sobre deslinde y acción reivindicatoria.

Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, la regla general impone acudir al expediente de deslinde regulado en el art. 200 LH o al juicio declarativo correspondiente (lo que parece que ya ha ocurrido).

La DG confirma la calificación.  (JFME)

265, 266 y 267.** SUSPENSIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ANTES DE LA TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO POR DESPROPORCIÓN EN LA SUPERFICIE

Resolución de 3 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Escalona, por la que suspende la inscripción de la representación gráfica de una finca.

Resumen.- El registrador en su calificación tiene que expresar además de la diferencia superficial, los motivos, como alteraciones de linderos, procedencia de la finca, previos excesos de cabida, modificaciones en antecedentes catastrales, etc., que justifiquen las dudas de identidad de la finca.

 Hechos.– Una finca según registro es una construcción de  80 metros cuadrados, lindando al norte y oeste con calle, al sur con E. C. y al este con D. R. Según escritura pública que se titula «de adaptación de la finca a Catastro», se describe como un solar de 243 metros cuadrados. Se incorpora al título certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulta una superficie gráfica de 243 metros cuadrados, lindando al norte y oeste con calle, al sur con E. C. y al este con Comunidad de Propietarios y M. R. R. Asimismo, se incorpora certificado suscrito por técnico en el que se corrigen las coordenadas georreferenciadas de la parcela, respecto de las que figuran en Catastro.

   El registrador deniega la inscripción antes de la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la LH, oponiendo que existe desproporción entre la superficie de la finca respecto a la de la representación gráfica aportada.

   El notario autorizante recurre alegando la doctrina de la DGRN, relativa a que no existe límite para la rectificación de superficie por el procedimiento previsto en el artículo 199 de la LH.

   DG.- Estima el recurso y revoca la calificación.   

  La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada,  en el sentido que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

 Del artículo 9.b) LH se deduce que las dudas de identidad de la finca pueden referirse también a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.  El  juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.  El procedimiento previsto en el artículo 199 de la LH es aplicable incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial exceda del diez por ciento de la superficie inscrita o se trate de una alteración de linderos fijos.

 La representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de este procedimiento y deberá ser objeto de calificación por el registrador; la Dirección General señaló en la resolución de 5 de diciembre de 2018 que es presupuesto de aplicación de cualquier procedimiento para la rectificación de descripción de la finca que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir.

 En este expediente, el registrador suspende el inicio de la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la LH por el único motivo de existir una diferencia de superficie desproporcionada, pero no expresa además de tal diferencia superficial ningún motivo que justifique las dudas de identidad o dicha falta de correspondencia ni la posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias o negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro. (IES)

268.⇒⇒⇒ PRÉSTAMO HIPOTECARIO A FAVOR DE EMPLEADO. INTERESES DE DEMORA

Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria (CB).

Resumen: En las hipotecas de financiación de la vivienda de préstamos del banco a un empleado, puede estipularse en beneficio de la persona adherente y consumidora un interés de demora inferior al legal, incluso para el caso de que el prestatario deje de ser empleado del banco.

Hechos: […] en un préstamo concedido por «Liberbank, S.A.» a dos personas casadas entre sí, y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre la vivienda habitual de los prestatarios adquirida el mismo día […] el préstamo se concede en las condiciones establecidas por el vigente convenio colectivo de las Cajas y Entidades Financieras de Ahorro, dada la condición de empleada de «Liberbank, S.A.» que tiene la prestataria [son dos]; y con destino a la adquisición de vivienda habitual […] se estipula que el interés de demora será igual al ordinario vigente en cada momento, si bien, en caso de concurrir cualquiera de las situaciones especiales previstas en la misma escritura que llevan aparejado un cambio del tipo ordinario de interés aplicable (excedencia voluntaria, fallecimiento del empleado, renuncia o despido del mismo, y transmisión inter vivos de la finca hipotecada por la parte prestataria a un tercero que se subrogue en las obligaciones hipotecarias y personales asumidas en la escritura) el interés de demora «pasará a ser [1] igual al interés ordinario vigente en cada momento incrementado en dos puntos porcentuales. [2] No obstante lo anterior, en el supuesto de que concurra la circunstancia de que el presente préstamo tenga por finalidad financiar la adquisición de vivienda habitual y la garantía hipotecaria se constituya sobre dicha vivienda, el interés de demora no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento del devengo [esto era el art. 114 antes de la LRCCI] y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago, de acuerdo con lo establecido en el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria».

Registradora: La registradora suspende la inscripción solicitada porque […] no cabe pactar un interés moratorio diferente […] a la adición de tres puntos al interés remuneratorio pactado.

Recurrente: El recurrente [Liberbank] alega que la calificación impugnada […] es contraria: [1] al contenido del convenio colectivo cuyas condiciones económicas se encuentran preestablecidas; [2] al espíritu de la Directiva 2014/17/UE [3] y en especial de la Ley 5/2019 […] [4] a los principios generales del derecho que admiten cualquier interpretación de la norma más favorable a los intereses del consumidor; [5] […] siendo igualmente aceptable el criterio mantenido por la entidad prestamista por ser más beneficioso para […] la parte prestataria; [6] a la doctrina del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en relación con las cláusulas de intereses de demora, de que debe concluirse que el fijado en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria estarían se trata de un interés máximo que regula la indemnización a la que tiene derecho el prestamista con el fin de dotar de proporcionalidad el mismo; [7] y al derecho de renuncia al que se refiere el artículo 6.2 del Código Civil [no se puede decir que los bancos tengan malos abogados].

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 El artículo 2.4, en su letra a), de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, dispone que la misma no será de aplicación, entre otros, «a los contratos de préstamo (…) concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general». Este precepto constituye un trasunto del artículo 3.2.b) de la Directiva EU 2014/17 […]

[…] tanto la registradora como el recurrente están de acuerdo en que el préstamo hipotecario […] entra en ese ámbito excluido de la aplicación de la Ley 5/2029.

No obstante, debe tenerse en cuenta que este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 20 de diciembre de 2019 y de abril de 2020 [no podemos verla sin el día de la fecha]; y la Instrucción también de 20 de diciembre de 2019) ha puesto de relieve que la interpretación de la referida norma de exclusión plantea una serie de dudas […]

En la calificación impugnada la registradora afirma que […] no es aplicable el artículo 25 de la misma sobre intereses de demora, pero sí la norma del artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria [ambos artículos tienen idéntica redacción]. Por ello el presente recurso debe ceñirse a la interpretación de este último precepto legal [que es el mismo que el que no se interpreta por ser estrictos], dado que, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, es la calificación tal y como ha sido formulada en el presente caso la que debe ser objeto de análisis, sin que puedan abordarse otras cuestiones distintas de la expresada en la misma [esta reserva tiene valor cero, que es lo que queda de restar a algo ese mismo algo. No se puede aplicar una cosa y la contraria a formulaciones idénticas].

3 Hechas las anteriores precisiones, y limitado por tanto el presente recurso a resolver sobre las consecuencias de la aplicación del artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, no puede confirmarse la calificación recurrida.

Como ha afirmado recientemente esta Dirección General (cfr. Resolución de de abril de 2020 [no es posible localizarla con esos datos]) el tipo de interés legal de demora en los préstamos hipotecarios a que se refiere el citado artículo 114 de la Ley Hipotecaria debe ser entendido atendiendo a la interpretación literal y teleológica de la Directiva 2014/17/UE, [1] como un tipo legal máximo respecto de la entidad prestamista, pero no respecto del prestatario que tenga la consideración de consumidor (el 28.3 de dicha Directiva establece con relación al interés de demora en la ejecución hipotecaria que: «Los Estados miembros podrán autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad determinarán el valor máximo de tales recargos»).

Carecería de sentido la finalidad de protección de la Directiva 93/13/CEE frente a cláusulas abusivas si no existiera la posibilidad para el consumidor de reducir el tipo máximo del interés de demora fijado por la ley o incluso de no pactarse tipo de interés de demora alguno. No parece que la Directiva 2014/17/UE haya querido modificar el nivel de protección del consumidor establecido en la Directiva 93/13/CEE, por lo que el artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria (modificado por disposición final primera, apartado «Dos» de la Ley 5/2019 en un supuesto como el presente excluido de la aplicación de dicha Ley 5/2019, y teniendo en cuenta que se trata de un norma relativa a la responsabilidad que por intereses de demora puede garantizar la hipoteca, debe interpretarse entendiendo que, al establecer un tipo legal de demora, se excluye la fijación del interés moratorio de la posibilidad de negociación de los particulares en perjuicio del consumidor [pero se admite la negociación en beneficio de la persona consumidora: ¡genial! No puedo dejar de congratularme por ello].

Si se siguiera la interpretación literal del artículo 114 de la Ley Hipotecaria […] tal consumidor resultaría perjudicado por la referida reforma legislativa. […]

Debe advertirse, además, que precisamente por tratarse de préstamo a empleado y en atención a esta cualidad se concede en condiciones mejores de las que se ofrecen al público en general, proporcionando al trabajador una retribución adicional, y entre esas condiciones más favorables se puede incluir, sin duda, un interés de demora inferior al fijado legalmente.

En consecuencia debe concluirse que, en un caso como el presente, el carácter imperativo del artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, y concretamente la prohibición de pacto en contrario en materia de intereses de demora están referidos [1] a la forma de cálculo del interés de demora, [2] a la prohibición de capitalización [3] y al tipo máximo fijado por la ley, tipo que –en caso de préstamos hipotecarios con consumidores– regirá en defecto de cláusula expresa más favorable en beneficio del consumidor [cabe negociación en favor de la persona consumidora que rebaje el máximo legal].

Estas conclusiones son aplicables no sólo al supuesto en que el préstamo siga conservando todas las condiciones pactadas para el caso de que la prestataria siga teniendo la cualidad de empleada de la entidad prestamista (supuesto para el que, en realidad, no se está fijando un interés de demora distinto en su cuantía al interés remuneratorio) sino también al caso en que concurran cualquiera de las situaciones especiales previstas en la misma escritura que llevan aparejada la aplicación de un interés de demora que será «igual al interés ordinario vigente en cada momento incrementado en dos puntos porcentuales», sin que –como ha quedado expuesto– deba analizarse si para este último caso entraría en juego el citado artículo 25.2 de la Ley 5/2019 […]

[…] esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

269.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA CONTRA ALQUILERES TURÍSTICOS

Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se suspende la inscripción determinada cláusula de los estatutos de dicha comunidad.

Resumen: La cláusula estatutaria que limita o condiciona los alquileres turísticos sólo puede acordarse por una mayoría de tres quintos si se ciñe escrupulosamente al supuesto previsto en la letra e) del art. 5 LAU (amueblada, determinados canales, normativa sectorial turística…).

Hechos: La junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal acordó la modificación de sus estatutos incluyendo esta cláusula:  «las viviendas o pisos del edificio no podrán destinarse a alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero». Votaron a favor 10 propietarios (con el 79,472 % de coeficientes) y en contra 3 (11,328 % de coeficientes).

El registrador considera que es precisa la unanimidad de propietarios y cuotas.

El presidente de la Comunidad de propietarios recurre alegando que en este caso no es necesaria la unanimidad.

La DG confirma la calificación.

Doctrina:

La regla general del art. 17.6 LPH impone que los acuerdos de la junta de propietarios que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, sólo serán válidos cuando los adopten los propietarios por unanimidad (aunque sea presunta, como permite la regla 8 de tal precepto). Si hubiera disidencias, habría que acudir por vía judicial al llamado «juicio de equidad» del art. 17.7 LPH (aplicable según el TS también a casos en que es precisa la unanimidad).

Pero existen excepciones y entre ellas la del art. 17.12 LPH, incorporada por el RDLey 7/2019, de 1 de marzo, donde se exige tan sólo el voto favorable de tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas, lo que en el caso concreto se cumple.

Para ello el acuerdo ha de centrarse en limitar o condicionar “el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la LAU, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística”

Dicha letra e) dice:” La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”

Si comparamos este texto con el acuerdo adoptado, observamos que éste se excede en su extensión objetiva, pues el acuerdo no se limita a recoger el ámbito de la excepción, sino que se extiende a otras situaciones como el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.

Comentario: si una comunidad de propietarios quiere incluir una cláusula estatutaria que limite o condicione el alquiler turístico, beneficiándose de la excepción a la unanimidad, conviene que copie literalmente el texto del art. 5 letra e) LAU. También habrá de tener en cuenta el límite de incremento del 20% en cuotas del art. 17.12 LPH. (JFME)

271.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD CUANDO UNA CUOTA ESTA INSCRITA CON CARÁCTER PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL

Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lorca n.º 1 a inscribir una escritura de extinción de comunidad.

Resumen: Para extinguir una comunidad romana sobre varios inmuebles, si una cuota está inscrita con carácter presuntivamente ganancial y se hacen lotes diferentes, ha de comparecer el cónyuge. La disolución de comunidad no encaja en la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo.

Hechos: Se trata de una escritura de segregación de cuatro fincas y disolución de la comunidad romana existente entre dos personas adjudicándose cada una dos fincas de las segregadas y la mitad indivisa del resto. Una participación indivisa de la matriz aparece inscrita con carácter presuntamente ganancial.

El registrador considera necesario el consentimiento del cónyuge, basándose en los arts. 1377 Cc, 20 LH94.3 RH (relativos a actos de disposición)..

El notario no cree que sean aplicables tales preceptos porque el acto ha sido otorgado por la titular registral y la extinción de la comunidad no tiene carácter dispositivo.

Doctrina:

Ante el difícil problema de determinar la naturaleza jurídica de la disolución de comunidad, la DG hace previamente un triple excurso: revisa la doctrina, sus resoluciones y la jurisprudencia del Tribunal Supremo:

A) Doctrina: Un sector doctrinal defiende el carácter meramente especificativo de derechos de tal acto, por lo que, al no implicar un título de transferencia inmobiliaria, no es título público inmatriculable, pues se precisaría un acto de adquisición derivativa. Otro sector doctrinal defiende el carácter traslativo de la disolución.

B) Resoluciones. Desde el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados afectados, exigió la autorización judicial, propia de los actos de disposición de inmuebles cuando, habiendo varias cosas en comunidad, los lotes son distintos. Y no la exigió si los lotes son iguales ( 28 de junio de 2007) o si se trata de una sola finca aunque se compense en efectivo al menor (R. 2 de enero de 2004)..

C) STS. La jurisprudencia sobre todo ha tratado el tema en particiones de herencia, prevaleciendo una consideración intermedia de la partición. Alude a dos sentencias:

– La STS 12 de abril de 2007 (no localizada en el Cendoj) acoge la doctrina que atribuye a la partición efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos. Así la norma del artículo 1068 Cc despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, el cual, antes de ella, únicamente ostentaba un derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia. Excluye la teoría que vendría a equiparar la partición a un conjunto de permutas, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario por su cuota previa.

– Y la STS 25 de febrero de 2011 recuerda que la doctrina entiende que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la situación jurídica anterior, la de la comunidad; y al mismo tiempo tiene un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.

Tras ello, la DG reconoce que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo.

– Pero en todo caso, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien.

– Por ello el negocio debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial, que lo justifica como título inmatriculador e incide claramente en los aspectos relativos a la capacidad para realizar o formalizar este acto divisorio.

– La extinción de comunidad excede del ámbito de los títulos meramente declarativos o los que recojan una mera modificación física de la finca, como declaraciones de obra nueva, división horizontal sola, división material, agrupación o segregación.

Y concluye entendiendo que no resulta aplicable el apartado 2 del art. 94 RH, sino el apartado 3 del propio art. 94 RH (actos dispositivos), que exige el consentimiento del consorte o, en su defecto, autorización judicial.

Por todo ello, la DG desestima el recurso.

Comentario: es muy interesante el repaso que hace la DG sobre los casos en los que existiendo menores o discapacitados, exige autorización judicial (supone asimilación a un acto dispositivo) y en los que no. Sin embargo, al resolver, no explicita si aplica su doctrina por analogía. Parece hacerlo así al tratarse de varias fincas, tras las segregaciones y resultar lotes ¿diferentes?

Queda la duda acerca de qué hubiese resuelto si sólo fuera un inmueble el afectado, pues lo más probable es que hubiese optado por la solución opuesta, ya que en caso de menores o personas con la capacidad modificada se ha inclinado por no exigir la autorización judicial. Sin embargo, hay un elemento diferencial con el caso de la R. 2 de enero de 2004: se trataba de una partición hereditaria (título complejo formado por testamento y partición) y aquí no.

De todos modos, son tan dudosos los casos intermedios que, sin duda en la decisión han de tener influencia las circunstancias del caso concreto. De hecho, en la R. 28 de junio de 2007, se formaron lotes diferentes como aquí, pero, tal vez el elemento diferencial fuese que fue el de 2007 un acto inmediatamente posterior a la partición (en una especie de aplicación de la doctrina de los actos conexos…).

Desde un punto de vista práctico, en estos casos fronterizos, conviene intentar que acuda el cónyuge a la notaría y tan sólo si no quiere o no puede, tomar la difícil decisión de autorizar o no sin él. (JFME)

272.** REANUDACIÓN DE TRACTO ART 208 LH. DUDAS DEL REGISTRADOR Y NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN.

Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de Las Palmas de Gran Canaria n.º 2, por la que se suspende la expedición de certificación en expediente de dominio de reanudación de tracto sucesivo interrumpido.

Resumen: En los expedientes de dominio para reanudar el tracto interrumpido, cuando el notario solicite el certificado previsto en el artículo 203 LH, el registrador debe expedirlo, sin que pueda negarse porque considere que no procede tramitar dicho expediente por no haber ruptura del tracto, aunque puede y debe hacer constar sus dudas y advertencias en el certificado para que el notario las tenga en cuenta.

Hechos: Se solicita por el notario ante el que se tramita un expediente de dominio para reanudar el tracto la expedición del certificado de la última inscripción de dominio y cargas previsto en el artículo 203.3 LH por remisión del artículo 208 LH.

El registrador deniega la expedición del certificado solicitado argumentando que no procede dicho expediente porque, considerando el fondo el asunto, no hay propiamente interrupción del tracto.

El notario  recurre y alega que el registrador no puede calificar el fondo del asunto cuando se le solicita el certificado, y además, en el caso concreto, tampoco tiene razón el registrador porque es un caso típico (de libro) de interrupción del tracto.

La Dirección General estima el recurso.

Doctrina: El registrador, aunque tenga dudas sobre la procedencia o no del expediente de reanudación de tracto, debe de expedir la certificación de dominio y cargas solicitada.

No obstante, si en el momento de expedir el certificado le consta al registrador algún obstáculo que pueda impedir la inscripción ulterior del expediente de dominio, podría y debería advertirlo para evitar seguir la tramitación de un expediente que finalmente no va a poder ser inscrito

El notario, a la  vista de esas advertencias, podrá finalizar la tramitación ante los obstáculos indicados por el registrador, o seguir su tramitación, pudiendo entonces aportar pruebas o justificación suficiente de la procedencia del expediente que desvirtúen en su caso las dudas del registrador.

El registrador deberá emitir la calificación sobre el fondo del asunto en el momento en que se presente a inscripción al acta final aprobatoria del expediente, en la que podrán haberse justificado  las dificultades extraordinarias que permiten excepcionar la doctrina general de imposibilidad de tramitación del expediente por el promovente causahabiente del titular registral. (AFS)

273.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA, REHABILITACIÓN DE EDIFICIO Y CONSTITUCIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora titular del Registro de la Propiedad de Algemesí (Valencia), por la que suspende la inscripción de una escritura en la que, previa rectificación de superficie y lindes de un solar, se declara la rehabilitación del edificio existente sobre la misma y se procede a su constitución en régimen de propiedad horizontal.

Resumen: La dispensa del seguro decenal por rehabilitación del edificio exige una manifestación o un certificado del arquitecto en este sentido sin que baste su mera comparecencia en la escritura. El principio de especialidad impide la inscripción de una finca con error en los linderos.

Hechos: Mediante escritura, una mercantil, previa rectificación de superficie y linderos del solar, declara la rehabilitación del edificio preexistente sobre la misma y procede a su constitución en régimen de propiedad horizontal, compareciendo además del representante de la sociedad, el Arquitecto­ director de la obra para hacer, según consta en la intervención, “las declaraciones luego recogidas”.

Tal título fue calificado negativamente, subsanado y posteriormente inscrito.

No obstante, el notario  interpone recurso, a los efectos del artículo 325 último párrafo de la LH, en cuanto a los siguientes  defectos puestos por la registradora que:

  • Consideró no suficiente la manifestación del representante de la sociedad en cuanto a la innecesaridad de constituir las garantías establecidas en los artículos 1920-1 y DA 2.ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, siendo preciso acreditar mediante manifestación o certificación del arquitecto que el proyecto se refiere a supuestos que la LOE establece como rehabilitación, y
  • La necesidad de que se completen los linderos de dos departamentos.

El notario, alega, en cuanto al primero que la comparecencia del arquitecto supone que “acepta todo su contenido y asiente a las manifestaciones hechas por la mercantil otorgante sin salvedad ni reserva alguna, asumiendo, todo el contenido de la escritura bajo su responsabilidad”. Y en cuanto al segundo, que “hay un exceso de calificación ya que el principio de especialidad no debe llevarse al extremo, cuando no hay dudas sobre la identidad de la finca”, y que “el arquitecto indica y describe las fincas y sus lindes, bajo su responsabilidad”, por ser quien conoce  las obras  realizadas “bajo sus acreditados conocimientos profesionales y bajo su dirección”.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Nuestro CD, en cuanto al primer defecto, considera que cuando se declara una obra nueva, no puede presumirse que la mera comparecencia del arquitecto en el documento público suponga que asuma como propias y bajo su responsabilidad las manifestaciones efectuadas por el titular relativas a la innecesariedad de constituir el seguro decenal por la  inexistencia de alteración en la configuración arquitectónica o estructural del edificio y máxime cuando el mismo no acredite la capacidad técnica para efectuarlas, y dada también la transcendencia y envergadura de las obras de reforma.

Y respecto del segundo defecto, destaca la importancia del principio de especialidad, que va a exigir una precisa delimitación del objeto sobre el que recae el derecho inscribible en el registro, así, la correcta delimitación de los elementos privativos viene exigida por el artículo 5 ley de Propiedad Horizontal.

Y en la legislación hipotecaria de los nuevos artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria también se observa “la importancia de la correcta identificación de los linderos, no pudiendo omitirse aun cuando no se cuestione la identidad de la finca”. Y aunque sea el arquitecto el que indique y describa las fincas y sus lindes bajo su responsabilidad, el registrador con su calificación puede “advertir errores y omisiones que no suponen cuestionar ni la capacidad ni el conocimiento del arquitecto y para los que no se necesita formación específica”.

Comentarios: Observamos en esta resolución la importancia de hacer una perfecta identificación de las fincas cuando estas acceden por primera vez al registro y el hecho de que el registrador haya apreciado algún error u omisión no va a implicar que se esté cuestionando al arquitecto que las haya descrito.(MGV)

274.*** HERENCIA. CAUSANTE CASADO BAJO EL RÉGIMEN DEL FUERO DE BAYLÍO

Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Jerez de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

Resumen.- En los matrimonios sujetos al Fuero de Baylío se origina una comunidad patrimonial, en la que todos los bienes aportados por cualquiera de los cónyuges al matrimonio, antes o después de su celebración, y cualquiera que sea su procedencia, se hacen comunes y corresponden por mitad a cada uno de los cónyuges. Esa comunidad universal de bienes actúa desde el momento de disolverse la sociedad, pudiendo mientras tanto los cónyuges disponer de los bienes propios con absoluta libertad.

Hechos.-. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la intervienen los dos hijos y herederos de la causante, y el albacea contador partidor designado en testamento; la causante fallecida el 23 de junio de 2018, siendo vecina de Jerez de los Caballeros, era viuda de su único matrimonio, rigiéndose el mismo por el Fuero de Baylío.

Registrador.– El registrador señala como defectos que falta practicar la adjudicación de herencia del esposo de la causante, por estar casados en régimen económico matrimonial del Fuero de Baylio.

Recurrentes.- Alegan que los bienes del fallecido esposo de la causante son los mismos, por lo que es innecesario practicar la herencia de este, por estar los cónyuges fallecidos bajo el Fuero de Baylío, teniendo en cuenta que la herencia del citado progenitor se está llevando a cabo judicialmente.

Dirección General. –  Confirma la calificación.

La SAP Badajoz n° 127/93, considera al Fuero del Baylío como la versión castellana de la llamada «carta de meatade» portuguesa.

Ahonda  la DG en su naturaleza jurídica y comienzo de la comunidad.

El Fuero del Baylío es una costumbre, que trata de tiempo inmemorial y que en un determinado momento, recibe el reconocimiento y la sanción por parte del Rey Carlos III, quien ordenó que todos los tribunales lo tuvieran en cuenta para la resolución de los pleitos que sobre particiones se les presentaran. Posteriormente, reinando Carlos IV, el Fuero del Baylío fue incorporado a la Novísima Recopilación, momento en el que la costumbre adquiere rango de norma legal.

En cuanto a sus efectos, en los matrimonios sujetos al Fuero del Baylío se produce una comunidad patrimonial en que todos los bienes aportados al matrimonio, antes o después de la celebración, por cualquiera de los cónyuges y cualquiera que sea su procedencia (herencia, donación, etc.) son considerados como comunes y por tanto corresponden por mitad a cada uno de los cónyuges.

Se ha discutido si la comunicación de bienes se produce en el momento de la celebración del matrimonio o a la hora de la disolución.

Si consideramos que actúa desde el momento de la celebración del matrimonio, un cónyuge no podría disponer de ningún bien sin el consentimiento del otro, como, por ejemplo, enajenar una finca que heredó o que compró antes de casarse.

Doctrina y jurisprudencia se inclinan por considerar que los efectos del Fuero comienzan, desde el momento de la disolución de la sociedad conyugal;  STS de 8 de febrero de 1892 y Resoluciones de 19 de agosto de 1914, de 10 de noviembre de 1926, de 11 de agosto de 1939 y de 9 de enero de 1946 de la DGRN que recogen la doctrina del TS.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Badajoz, en Sentencias de 4 de mayo de 2000, 1 de junio de 2000 y 16 de junio de 2000, ha considerado que los efectos comienzan a la hora de la disolución. La Sentencia de 4 de mayo de 2000, en su Fundamento de Derecho Quinto, dice: “Ya vimos como en nuestra opinión, históricamente, la comunicación se realizaba desde el matrimonio”. Sin embargo, no es ésta la posición hoy dominante. Y, no lo es, porque el Tribunal Supremo en la paradigmática sentencia de 8 de febrero de 1892 dijo: «la observancia mandada guardar por la Ley 12, Título IV, Libro 10 de la Novísima Recopilación del Fuero del Baylío… no consiste, según los términos de la citada Ley, en la comunidad de los bienes desde el instante del matrimonio, sino en comunicarlos y sujetarlos todos a partición como gananciales o sea al tiempo de disolverse la sociedad». Y más adelante, en el Fundamento de Derecho Séptimo, da por sentado: «1) Que el fuero del Baylío está en vigor. 2) Que la comunicación de bienes tiene lugar desde el fallecimiento de uno de los cónyuges. 3) Que cada cónyuge puede disponer libremente de sus bienes privativos, resta por determinar los bienes que han de comunicarse, es decir los existentes al disolverse el matrimonio». Y completa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz, n° 59/2002 (Sección 2.ª), de 3 de abril, en el Fundamento de Derecho Primero, diciendo: «… conformando por tanto una comunidad universal de bienes por la cual todos los bienes de los esposos adquiridos por éstos antes y durante el matrimonio, aunque sea privativamente, se hacen comunes al momento de la disolución del matrimonio, siendo que esto ocurre por cualquiera de las causas establecidas en el art. 85 CC, entre ellas, inciso último, el divorcio,…».

La DG concluye señalando que los efectos del Fuero de Baylío comienzan a la hora de la disolución del matrimonio. Siendo que el matrimonio se disolvió al fallecimiento del primero de los cónyuges –el esposo en este expediente- surge la comunidad en ese momento, y ahora, al adjudicar la herencia de la esposa, los bienes se parten por mitad entre los herederos del cónyuge viudo y los del premuerto. En el caso concreto, no intervienen en la escritura presentada ni está acreditado quienes son los herederos del cónyuge premuerto, y, por  tanto, confirma la calificación. (IES)

276.** PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. JUCIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cieza n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen. Siendo el juicios de suficiencia distinto al de equivalencia, cuando el juicio de suficiencia se produce de forma expresa necesariamente ha de implicar el de que el poder es equivalente.

Hechos.- La cuestión que se plantea en el presente expediente, ya tratada, hace referencia al alcance de la calificación registral en relación con un poder otorgado en el extranjero, y que el notario español juzga suficientes para la autorización de una escritura pública, con expresión del juicio exigido en el artículo 98 de la Ley 24/2001. En concreto, se trata de una escritura de compraventa en cuyo otorgamiento el comprador actúa representado en virtud de un título de representación formalizado en Inglaterra, ante notaria inglesa.

Registrador.- A su juicio, debe acreditarse conforme al artículo 36 del Reglamento Hipotecario (por ejemplo, mediante la aseveración por parte del notario autorizante de la escritura presentada a inscripción en el Registro) que con arreglo al Derecho inglés la escritura de apoderamiento exhibida al notario español tiene una eficacia equivalente a la que el Derecho español atribuye a las escrituras de apoderamiento autorizadas por notarios españoles

DG.- estima el recurso y reitera la doctrina. El juicio de equivalencia no es lo mismo que el juicio de suficiencia del artículo 98 de la Ley 24/2001; siendo juicios distintos, el de suficiencia y el de equivalencia, cuando el de suficiencia se produce de forma expresa necesariamente ha de implicar el de que el poder es equivalente.

Comentario.- Formando parte de la tarea del notario español de “reconocer” o “aceptar” documentos provenientes de una autoridad extranjera y dependiendo de la categoría del documento que tiene que ser aceptado o reconocido cobra relevancia el estatuto y actuación de la autoridad extranjera que pone el concreto documento en circulación, de tal forma que un documento otorgado en el extranjero será válido «prima facie» para las exigencias del Derecho español si la autoridad extranjera autorizante cumple unas funciones equivalentes a las de una autoridad española en esa concreta categoría de documento.

Esta es una cuestión capital en el tema de la eficacia extraterritorial de los documentos extranjeros, la cual depende del negocio o acto que contenga el documento y de los efectos que el documento en sí (y por ende el acto o negocio que lo contiene) “aspire a obtener” al insertarse en nuestro sistema jurídico, para lo cual las autoridades públicas sobre las que se asienta la seguridad jurídica preventiva en España (notarios y registradores) tienen que realizar el control de legalidad que el Estado les encomienda con el fin de velar por la legalidad de los actos y negocios jurídicos celebrados entre particulares, y proteger a las propias partes que los suscriben y a terceros, en suma, el tráfico jurídico. Habrá documentos que contengan apoderamientos, capitulaciones matrimoniales, en los que deberá acreditarse si el documento extranjero que contiene estos actos o negocios extrajudiciales, puede ser calificado como público o auténtico, equiparable al documento autorizado por notario español, equiparación que se traduce en el hecho de que el documento extranjero por si mismo certifique de forma fehaciente el consentimiento; en otros negocios, tal como reconoce la propia STJUE de 9 de marzo de 2017 (Asunto C-342/15), la equivalencia no será posible y habrá actividades que se reserven a profesionales y funcionarios del Estado receptor, depositarios de la fe pública, como medida adecuada (proporcional) para alcanzar el objetivo del buen funcionamiento del sistema del Registro de la Propiedad y de legalidad y seguridad jurídica de los actos celebrados entre particulares; cuestión que dejan clara preceptos como los artículos 56, 58 y 60 Ley 29/2015 de 30 de julio de Cooperación Jurídica Internacional en materia civil y disposición adicional tercera de la Ley 2/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria. (IES)

277.* SENTENCIA DECLARANDO LA NULIDAD DE ACUERDOS SOCIALES. CANCELACIÓN DE ASIENTOS

Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Navahermosa a inscribir una sentencia dictada en un procedimiento ordinario. (ACM)

Resumen: No cabe inscribir en Registro de la propiedad una sentencia mercantil declarando nulos los acuerdos sociales de nombramiento y cese de administradores de una SA que no tiene ni tuvo inscrita ninguna finca a su favor.

– Hechos:     Se presenta Testimonio de St mercantil declarando nulos los acuerdos sociales de nombramiento y cese de administradores (y titular real) de una SA. Ordena su inscripción en el registro mercantil y la cancelación de todos los asientos basados en los acuerdos anulados.
         Años atrás un socio había comprado una finca bajo condición resolutoria inscrita, luego la aportó a la SA, pero nunca se presentó a inscripción esa escritura de aumento, finalmente el socio aportante perdió, por impago, la finca, que se reinscribió (ex condición resolutoria) a favor de la vendedora. Ahora el administrador presentante pretende (¿?) que esa finca se inscriba a favor de la SA en virtud de la escritura de aumento nunca presentada.

– El Registrador: como no podía ser de otra manera, califica negativamente, conforme a los Ppios de Folio Real (Art. 1 LH) y Tracto sucesivo (Art. 20 LH), la St se refiere solo a los asientos en el Rº Mercantil de la SA, que no es titular de ninguna finca registral, y nunca lo ha sido pues no se presentó la escritura de aumento de capital, pero aunque la hubiera inscrito, como acertadamente argumenta el registrador, la finca se hubiera aportado con la carga de la condición resolutoria inscrita, por lo que el impago hubiera afectado también a la SA.

– El presentante:   recurre pero sin exponer argumento jurídico alguno, y simplemente solicita que se inscriba la finca (que él mismo aportó, no inscribió y perdió por falta de pago…) a favor de la SA.

– Resolución: Obviamente la DGSGFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina
La St mercantil afecta a acuerdos (nombramiento y cese de administradores) que no producen ninguna mutación jurídico-real inmobiliaria y por tanto, ex Art. 1 LH, no es susceptible de causar asiento alguno en el registro de la propiedad. Y como bien dice el registrador, tampoco cabría la pretendida inscripción, ex Art. 20 LH, por falta absoluta de Tracto. (ACM)
     BREVE COMENTARIO CRÍTICO. El mismo que hice para la R#258 y la pérdida de tiempo y recursos humanos para recurrentes sin argumentos ni fundamento alguno. (ACM)

280.*** INMATRICULACIÓN. VARIAS FINCAS CON UNA REFERENCIA CATASTRAL. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. RED NATURA 2000

Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora accidental del registro de la propiedad de Corcubión-Muros, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Resumen: Para inmatricular una finca discontinua ha de tratarse como una sola, con expresión de la relación funcional de las porciones y ser coincidente el conjunto con la representación gráfica catastral. No existe derecho de tanteo y retracto por el mero hecho de que un terreno esté situado en la Red Natura 2000. Ha de notificarse y pedir informe a la Administración competente por si las obras y el terreno invaden dominio público.

Hechos: Se solicita la inmatriculación de tres fincas, construidas íntegramente, aportando escritura de compraventa y acta de notoriedad para acreditar que el vendedor era propietario hacía más de un año. Mediante diligencia de aclaración los intervinientes manifestaron que dichas tres fincas forman todas un solo conjunto de construcciones. El Notario, conforme al art. 153 RN describe los linderos de cada finca.

La registradora plantea dos defectos:

– No cabe una sola referencia catastral para inmatricular tres fincas.

– Al estar parte de las fincas sitas en la Red Natura 2000, ha de notificarse a la Administración para el ejercicio de tanteo y retracto y ha de acreditarse que las construcciones no invaden zona demanial o de servidumbres de uso público general.

El notario recurrente argumenta sobre la existencia de una relación funcional entre las fincas

La DG desestima el recurso.

Doctrina:

Trata previamente sobre la naturaleza de la calificación sustitutoria, que no es un recurso impropio sino un medio de obtener una segunda calificación. El registrador sustituto no puede añadir nuevos defectos y, en caso de confirmar la calificación, el recurso ha de presentarse contra la nota de defectos inicial.

Defecto 1º: una sola referencia catastral.

La DG extiende que la pretensión de inmatriculación de varias fincas independientes bajo una sola referencia catastral conlleva que no concurra la identidad exigida entre la finca a inmatricular y la parcela catastral. Reconoce que una finca registral puede tener varias representaciones gráficas catastrales, pero no es posible el supuesto inverso, pues podría implicar encubrir un acto de “agrupación” (creemos que más bien quiso decir “segregación” o “división”).

Para que se forme una finca registral discontinua, no es suficiente la mera voluntad del propietario sin base alguna objetiva para que se constituya una unidad de finca. Ha de existir una relación o conexión de dependencia o servicio de alguna de las porciones con la finca o fincas que se consideren principales -o de mutua dependencia si no hay finca principal-, por razón de la propiedad y no, por ejemplo, por un arrendamiento tan solo. Por tanto, conforme a lo previsto en el art. 44 RH, no puede considerarse suficiente describir una unidad de explotación como una mera adición de parcelas.

Analizando el caso concreto, observa que las tres fincas se describen de manera independiente y son vendidas también por separado, no expresándose en la escritura que se trate de una sola finca funcional formada por tres porciones separadas, Para fundamentar que exista una relación o conexión de dependencia no considera suficiente la diligencia aclaratoria de que dichas tres fincas forman todas un solo conjunto de construcciones, que está bajo la misma referencia catastral. El notario argumenta en el recurso sobre la conexión funcional, pero ello no lo ha tenido a la vista la registradora para calificar.

Apunta el centro directivo que si se subsana el título para que quede acreditado que estamos ante una única finca discontinua, se removería el defecto apuntado.

Defecto 2º: Red Natura 2000.

A) Estudia, en primer lugar, si se ha de notificar a la Comunidad Autónoma de Galicia para el ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

Entiende la DG que, por el mero hecho de que un terreno forme parte de la Red Natura 2000 no se da un derecho de adquisición preferente a favor de la Administración autonómica de Galicia. Para ello analiza el artículo 33 de la Ley gallega 5/2019, de 2 de agosto y el art. 40.2 de la Ley nacional 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad.

Solo en caso de que se compruebe que está ubicada la finca en un espacio natural protegido donde sí se reconozcan tales derechos de tanteo y retracto, es decir, que además de a la Red Natura 2000 afectase a una de las categorías de espacio natural protegido, sería necesaria la notificación.

B) Respecto a la posible invasión por las obras, sobre las fincas cuya inmatriculación se pretende, de zona demanial o de servidumbre de uso público general:

La DG entiende que, conforme al art. 27.4 TRLSuelo el notario autorizante no sólo puede sino debe solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas las fincas o parcelas.

Además, en el caso presente, las obras ocupan toda la superficie a inmatricular, debiendo el registrador, para salvaguardar el dominio público, incluso el no inscrito,  utilizar las herramientas auxiliares gráficas y los datos recibidos. Tras ello, atendiendo a la situación del terreno que se pretende inmatricular, a la antigüedad de las edificaciones y su posible ubicación en zona sobre la que no quepa la prescripción, ha de notificar y solicitar informe de la Administración actuante (art. 28.4 a TRLSuelo y art. 205, tercer párrafo, LH).

Termina el centro directivo confirmando el defecto, sin perjuicio de que la registradora esté obligada a solicitar el informe correspondiente a la Administración competente en cuanto a la posible invasión del dominio público.

Comentarios: Así, pues, para inmatricular una finca discontinua, habrá de ser descrita como una unidad, explicando debidamente la conexión funcional entre la porciones y debiendo tener una única referencia catastral para el conjunto. Sin embargo, yo no descartaría que esta unidad funcional tuviera varias referencias catastrales, pues permite la DG una única finca registral con varias representaciones gráficas catastrales.

En cuanto a los derechos de adquisición preferente, según la normativa estatal, se precisa la declaración de un espacio natural como protegido, lo que conllevará la declaración de utilidad pública, a efectos expropiatorios, así como la facultad de la Comunidad autónoma para el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto respecto de los negocios onerosos intervivos.

Según la normativa gallega, acarrean derecho de tanteo y retracto los actos onerosos intervivos sobre una reserva natural, un parque, un monumento natural, un humedal protegido o un paisaje protegido.

En cuanto a la actuación posterior de la registradora que ordena la DG, entiendo que no sólo ha de solicitar informe a la Administración competente, sino también notificar con inclusión de la certificación catastral (art. 205, tercer párrafo, LH). (JFME)

281.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DE CONTENIDOS DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO

Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mérida, por la que se suspende la expedición de una certificación de determinados asientos de presentación del Libro Diario, por no resultar acreditado el interés legítimo.

Resumen: Es posible certificar de los asientos de presentación, pero son aplicables los mismos requisitos relativos al interés legítimo, incluso con más cautela.

Se plantea si hay interés legítimo para solicitar una certificación del completo contenido de asientos de presentación. La recurrente alega como interés: 1) la investigación jurídica sobre el objeto, su titularidad o limitaciones y 2) el de testamentaría, pago de impuestos y catastro. Y manifiesta que es hija de la titular registral de las fincas afectadas, aunque no acredita documentalmente dicho extremo.

La registradora rechaza expedir la certificación por entender que los intereses alegados no puede ser cubierto con la certificación solicitada, toda vez que dicha información no es proporcionada por el asiento de presentación, y porque a la fecha de la nota de calificación el pago de impuestos se encontraría prescrito y por no ver relación alguna con la información que proporciona el asiento de presentación.

La interesada aporta en el recurso diferente documentación, que la Dirección no tiene en cuenta conforme al art 326 LH, ya que sólo cabe tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma.

En cuanto al fondo del asunto y después de resumir su doctrina reiterada sobre los límites de la publicidad registral en relación con la legislación hipotecaria y la legislación de protección de datos, resuelve que es admisible certificar sobre los asientos de presentación (art 231 LH) pero también es preciso que se justifique el interés legítimo, incluso con más cautela que con otros asientos. En el presente caso la recurrente manifiesta ser hija de la titular registral, ya fallecida, de las fincas a que se refieren los asientos de presentación. Sin embargo, no acredita dichas circunstancias en el momento de la solicitud de la publicidad registral, por lo que se desestima el recurso. Señala que acreditadas dichas circunstancias, si podrá expedirse la información solicitada. (MN)

282.** CONVENIO REGULADOR. APROBACIÓN JUDICIAL. TÍTULO INSCRIBIBLE

Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de decreto por el que se aprueba un convenio regulador de divorcio por mutuo acuerdo. (ACM)

Resumen: Puede inscribirse la liquidación de la Sociedad de Gananciales en convenio regulador de divorcio, aunque aquélla conste en documento separado, si ha sido presentado conjuntamente con la demanda y la aprobación judicial lo sea para todo el conjunto.

– Hechos:    Se presenta Decreto Judicial aprobando el Divorcio y el convenio regulador, el cual incorpora, como anexo, la liquidación de la sociedad de gananciales.

– El Registrador: califica negativamente, conforme al Pº de Legalidad (Art. 3 LH), por no constar una aprobación judicial expresa y específica de la liquidación de la sociedad de gananciales contenida en el anexo del convenio regulador.

– El procurador de los divorciados:   recurre señalando, como resulta de la propia calificación, que el anexo sí se presentó junto con la demanda y que la aprobación judicial lo es sobre el todo en su conjunto.

– Resolución: la DGSGFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina
Del propio expediente resulta que todos los documentos han sido presentados junto a la demanda y que la aprobación judicial lo es en todos los extremos, siendo, la liquidación del régimen económico matrimonial (Art 90-1-e CC) uno de los contenidos propios y típicos del convenio. (ACM)

283.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real referente a un mandamiento judicial por el que se decreta una anotación preventiva de demanda.

Resumen: Para anotar la demanda sobre un bien ganancial ha de ser demandado también el cónyuge. Si se demanda a los herederos, ha de acreditarse que son todos.

Hechos: Se ordena por un jugado la práctica de anotación de demanda de petición de herencia sobre diversas fincas. Algunas están inscritas a favor de personas distintas de los demandados y otras con carácter ganancial.

El registrador suspende basándose en el art. 20 LH (tracto sucesivo) y, respecto de las gananciales, por no haber sido demandado el cónyuge (citando el art. 1377 Cc)

El interesado recurre con respecto de tres fincas.

Doctrina DG:

Respecto a una finca, se confirma por no haber acreditado al registrador que la demanda se dirigía contra todos los herederos del titular registral. Se acreditó después, pero no al registrador al calificar.

Respecto a las otras dos fincas, que están inscritas a favor del demandado para su sociedad de gananciales, por no haberse demandado a la esposa. Tampoco procede, como pide el recurrente, que “se realice la anotación preventiva de demanda en la cuota de participación qué tiene el demandado”.

La DG confirma la nota de calificación. (JFME)

284.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC

Resolución de 5 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: Afirmando los otorgantes el depósito de las condiciones generales en el RCGC, con número identificador de depósito, pero no constando la comprobación del hecho por el Notario, la DGSJyFP confirma la suspensión de la hipoteca.

Hechos: 1. Hipoteca de financiación por personas físicas de adquisición vivienda habitual […] En tal escritura se expresa que el préstamo «se regirá por las condiciones que se transcriben a continuación, que se encuentran depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación de Cantabria, bajo el número de identificación (…) [¿se omite?], y que el cliente puede consultar también en la página web del Banco: www.bancosantander.es [vínculo genérico]».

Registrador: Según la calificación impugnada, el registrador suspende la inscripción […] porque no consta que el notario autorizante de la escritura haya comprobado que las condiciones generales han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación […]

Recurrente: El notario recurrente alega […] el deber reciproco de notario y registrador de comprobar el depósito previo, de modo que en caso de falta del depósito previo ambos funcionarios deberán comunicarlo al Ministerio de Justicia; y que, incluso, la falta del depósito previo no puede impedir la inscripción; que no faculta al registrador para exigir al notario que expresamente haga constar haber efectuado dicho control […]

Resolución: La DGSJyFP confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

3 La cuestión sustantiva planteada ha sido ya resuelta por la Dirección General de los Registros y del Notariado […] con criterio que se ha mantenido por esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública […] y debe ahora reiterarse […] [ante] la necesidad, o no, de que en cualquier escritura pública de préstamo hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga constar que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma […] 

[…] las entidades financieras con frecuencia [99,9% de casos] suelen indicar en sus modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación […]

[…] es requisito ineludible para la autorización de la escritura del préstamo hipotecario que el notario haya comprobado que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma […]

En el presente caso son los otorgantes quienes expresan que la entidad prestamista tiene depositadas las condiciones generales del contrato de préstamo en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Pero no consta en la escritura que el notario haya realizado la comprobación de tal extremo. Por ello, debe confirmarse […] la calificación recurrida.

COMENTARIO: El código identificador del modelo, la clave para poderle hacer una ITV a la hipoteca

285.() NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UNA INSTANCIA PRIVADA

Resolución de 5 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de l´Hospitalet n.º 5 a practicar asiento de presentación de una instancia privada.

Reitera la DG que:

a) El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente.

b) La decisión del registrador denegando la práctica del asiento de presentación es recurrible pues es una calificación más.

c) La negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea indudablemente de imposible acceso al Registro. Y es indudable que en el presente expediente nos encontramos ante ese supuesto, ya que se trata de una instancia privada cuya finalidad no es provocar asiento registral alguno, sino demandar del registrador la realización de una serie de requerimientos a terceras personas para que aporten los títulos necesarios para actualizar la titularidad registral de determinadas inscripciones de hipoteca. (JCC)

287.*** CAUSAS DE SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA ANTE NOTARIO.

Resolución de 5 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Talavera de la Reina nº 3, por la que suspende la inscripción de acta de requerimiento para ejecución hipotecaria extrajudicial.

Resumen: La suspensión del procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca ante notario tiene las causas tasadas, entre las que no se encuentra la interposición de una demanda civil de nulidad de la obligación principal.

Hechos: Se sigue ante notario un procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca que finaliza, tras diversas vicisitudes, con adjudicación de la finca al acreedor por falta de postores. El deudor había interpuesto durante la tramitación del expediente una demanda  en el juzgado y había solicitado de la notaria ante la que se tramitaba dicho procedimiento que se suspendiera alegando que había interpuesto demanda civil solicitando la nulidad del título; dicha solicitud no fue admitida por la notaria autorizante por no ser una de las causas de suspensión reguladas en el artículo 76 de la Ley del Notariado. Ahora se solicita en el Registro la inscripción de la adjudicación.

La registradora suspende la inscripción ya que considera que se trata de una situación conflictiva contraria al principio de seguridad jurídica y por ello no puede inscribir hasta que finalice el litigio. El título presentado es copia del acta y no la escritura de venta, pero ello no es objeto de calificación.

El interesado recure y alega que la calificación registral es imprecisa, pues no se fundamenta en ningún precepto legal concreto, que la registradora se extralimita entrando en el fondo del asunto, y  que la mera litispendencia no es motivo de denegación de la inscripción de un título formal y legalmente correcto.

La Dirección General estima el recurso.

Doctrina. La nota de calificación en este caso es inconcreta y además añade que en el Informe no se pueden invocar nuevos preceptos legales diferentes de los de la nota de calificación.

La venta extrajudicial ante notario en cuanto ejecución de un pacto voluntario entre las partes, tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral.

Para que pueda ser inscrita la venta extrajudicial tiene que quedar acreditado indubitadamente el incumplimiento del deudor y también que las partes cuyos intereses están en juego, incluidos los de los titulares de derechos y cargas posteriores que han de ser objeto de purga, han tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando en su caso la suspensión del procedimiento.

En cuanto a las causas de suspensión del procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca ante notario, las recapitula  declarando que  son las siguientes:

1.- Que se haya interpuesto demanda porque alguna de las cláusulas pudieran ser abusivas,  conforme a lo dispuesto en el artículo 129.2.f LH.

2.- Que se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal, por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se haya admitido querella, dictado auto de procesamiento o formulado escrito de acusación, conforme a lo dispuesto en el artículo 236.ñ RH.

En los demás casos de demandas judiciales no se suspenderá el procedimiento conforme a lo dispuesto en el artículo 698.1  LEC según el cual  cualquier reclamación que el deudor, el tercer poseedor y cualquier interesado puedan formular y que no se halle comprendida en los artículos anteriores, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento que se establece en el presente capítulo

3.- Que se reciba comunicación del registrador de haberse cancelado la hipoteca, conforme lo dispuesto en el artículo 236.b RH (por remisión del 236.ñ RH)

4.- Las previstas en el artículo 76 LN, para la suspensión de las subastas notariales en procedimientos forzosos, que son, en resumen: acreditación de inexistencia de la obligación garantizada por sentencia o certificación registral, existencia de procedimiento criminal, situación concursal del deudor, interposición de tercería de dominio sobre el bien hipotecado, y existencia de otro procedimiento de subasta sobre los mismos bienes.  (AFS)

288.** COMPRAVENTA POR CÓNYUGES ALEMANES. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. CUOTA DE ADQUISICIÓN

Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen.– En los casos en los que la escritura se limite a expresar que los cónyuges extranjeros adquieren con sujeción a su régimen económico matrimonial sin que conste cuál sea este, si el registrador tiene conocimiento del mismo y, por ejemplo, es un régimen de separación, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

Hechos.- Los cónyuges de nacionalidad alemana, no residentes en España, de los que se afirma que «están casados con arreglo al régimen económico matrimonial legal de su país», adquieren una vivienda y una plaza de aparcamiento y expresan que «compran, como cuerpo cierto, conforme el régimen legal de su país…».

El registrador suspende la inscripción solicitada porque «No se especifica la cuota de adquisición de los compradores, por lo que al encontrarse casados los adquirentes en el régimen legal aplicable a su común nacionalidad alemana de participación de ganancias, es preciso que se determine la proporción en la que los cónyuges adquieren por exigirlo el artículo 54 del Reglamento Hipotecario».

 El notario recurrente alega los términos literales en que está redactado el artículo 92 del Reglamento Hipotecario.

DG.- Reitera criterio de la Resolución de 31 de agosto de 2017. Desestima el recurso y confirma la calificación

El régimen alemán («Zugewinngemeinschaft»)- R 3 de agosto de 2016- está regulado en el Libro Cuarto, Sección Primera, Título sexto 1, parágrafos 1363 y siguientes del «Bügerliches Gesetzbuch» («BGB», código civil alemán) disponiendo el número 2.º de dicho parágrafo que el respectivo patrimonio del marido y de la mujer no será patrimonio común del matrimonio; principio que se aplica, asimismo, en cuanto al patrimonio adquirido por uno de ellos tras la celebración del matrimonio; los bienes del marido y los de la mujer no se convertirán en bienes comunes de los esposos ni durante el matrimonio ni a su disolución. Durante la vigencia de dicho régimen, cada cónyuge no tiene un derecho real sobre los bienes adquiridos por el otro cónyuge sino el crédito de participación que surge al finalizar dicho régimen. Mientras esté vigente, dicho régimen es de separación de bienes y por ello cada uno de los cónyuges administra y dispone de su patrimonio libremente, salvo que disponga del ajuar familiar o de todo su patrimonio.

Tratándose de personas casadas, la titularidad queda afectada por la existencia convencional o legal de un régimen económico matrimonial que determina el ejercicio y extensión del derecho. El notario (art.159 RN) debe indagar la situación de los otorgantes a fin de averiguar si existen capítulos o contrato matrimonial entre ellos para proceder, testimoniando, en su caso, los aspectos particulares que puedan ser relevantes al efecto y está obligado a aplicar la norma de conflicto española (artículo 12.6 del Código Civil) y a determinar, de acuerdo a dicha norma, la ley material que resulte aplicable al régimen económico de los cónyuges. Aunque el notario desconozca el contenido de la ley material extranjera, reflejará debidamente en la comparecencia del instrumento público cuál ha de ser la norma aplicable a las relaciones patrimoniales entre cónyuges.

Frente a la regla general de nuestro sistema registral, que exige que esté claramente determinada la extensión de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad (artículo 51.6.ª Reglamento Hipotecario), tal regla está flexibilizada para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a legislación extranjera, pues no se exige la acreditación «a priori» del régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verificará con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 Reglamento Hipotecario). Se difiere la prueba para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa). No obstante, (vid. Resoluciones de 19 de diciembre de 2003, 10 de enero y 4 y 12 de febrero de 2004, 31 de agosto de 2017 y 2 de abril, 7 y 10 de septiembre y 19 de octubre de 2018, entre otras) la aplicación del artículo 92 del Reglamento Hipotecario no tiene un carácter preferente respecto del conocimiento que pueda tener el registrador de la legislación extranjera. Por ello, en casos en los que la escritura se limite a expresar que los cónyuges extranjeros adquieren con sujeción a su régimen económico matrimonial sin que conste cuál sea este, si el registrador tiene conocimiento del mismo y, por ejemplo, es un régimen de separación, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

 Recuerda la DG que el régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad alemana puede no ser el de participación en las ganancias (parágrafos 1363 y ss. del «BGB»), si por razón de la fecha de su matrimonio y por proceder de los «länder» de Brandenburg, MecklenburgVorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt y Thüringen (con inclusión del «land» de Berlín), han efectuado la declaración prevista en las Disposiciones Particulares aplicables a la transición del Derecho Federal, de pactar el mantenimiento de su régimen económico matrimonial de comunidad legítima de bienes regulado por el Código de la Familia de la República Democrática. (IES).

289.** COMPRAVENTA. SITUACIÓN ARRENDATICIA. VIVIENDA «OCUPADA» U «OKUPADA».

Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad n.º 28 de Madrid, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición deberá el vendedor declararlo en la escritura bajo pena de falsedad en documento público (Art. 25.5 LAU).

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de compraventa en la que se dice que el inmueble vendido está ocupado aunque guarda silencio sobre si está o no arrendado. Del texto de la escritura resulta claramente que la ocupación a que se refiere no deriva de un contrato de arrendamiento, sino que se trata de una ocupación de hecho contraria a la voluntad del propietario, arrendatario o legítimo poseedor del inmueble.

Se dice en la escritura calificada, entre otras declaraciones referidas a la ocupación, que “El inmueble objeto de esta compraventa se encuentra ocupado, hecho que la compradora conoce, acepta y asume expresamente (…) extremo que ha sido determinante del precio pactado … Declara la vendedora que el expediente se encuentra inmerso en el Procedimiento declarativo…”.

Registrador: Señala que, si bien se hace una declaración sobre la ocupación del inmueble, “…no se aclara si está o no arrendada, por lo que es preciso que conste con claridad si la finca transmitida está o no arrendada, y, en caso afirmativo, que se han practicado las notificaciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos al objeto del ejercicio de los derechos de adquisición preferente, o la renuncia a los mismos por parte del arrendatario…”

 Recurrente: Alega que “… el ocupante del inmueble adquirido no es arrendatario, por lo que en la escritura no se recoge expresamente, en los términos a que se refiere el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el derecho de adquisición preferente del arrendatario o su renuncia; que, el procedimiento judicial referido es precisamente por la ocupación ilegal del inmueble…”.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: En la escritura no hay ninguna manifestación relativa a que no haya arrendatarios, declaración que exige el artículo 25 número 5 LAU como requisito para la inscripción.

En consecuencia, dado que la aclaración se ha hecho en el escrito de interposición de recurso y no en el documento idóneo, mientras no se aclare o subsane en documento auténtico la situación arrendaticia del inmueble, ha de confirmarse la calificación.

Comentario: Es lógico lo que dice la Resolución pues podría suceder, incluso, que la ocupación hubiera desposeído ilegalmente al arrendatario. (JAR)

290.*** DACIÓN EN PAGO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Illescas n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa y cancelación de hipoteca.

Resumen: Los derechos de adquisición preferente previstos en el artículo 25 LAU para los casos de la compraventa no son aplicables a las daciones en pago de deuda. Es inequívoca la voluntad del legislador de limitar estos derechos sólo y exclusivamente a la compraventa.

Hechos: Los propietarios de una vivienda son deudores de dos préstamos garantizados con hipotecas constituidas sobre la vivienda. Con la entidad acreedora acuerdan la dación en pago de dicha vivienda para la devolución de los préstamos, concediendo la entidad acreedora una quita sobre lo que quede pendiente de ambas deudas, quedando totalmente extinguidas:

1 La particularidad del supuesto es que la dación en pago se instrumenta mediante una compraventa de los vendedores a favor de una sociedad del grupo de la entidad acreedora, que, conforme a la Ley 8/2012, de 30 de octubre, cumple con las funciones de una Sociedad para la Gestión de Activos a la que deben aportarse los activos adjudicados en pago de deudas con posterioridad al 31 de diciembre de 2011 (Art.3).

2 La venta se hace por un precio «de riguroso mercado» fijado por una sociedad tasadora, instrumentándose el pago mediante la entrega de un cheque bancario nominativo expedido a favor de la entidad acreedora para destinarlo al reembolso de los dos préstamos y la cancelación de las dos hipotecas que gravan la finca. Además, al ser las deudas hipotecarias de cuantía superior al precio de venta, la entidad acreedora otorga a favor de los vendedores una quita por la diferencia, con el fin de liberarlos de toda responsabilidad en el pago de las deudas hipotecarias

Registradora: Suspende la inscripción porque, al estar la vivienda arrendada y tratarse de una compraventa, debe justificarse que se ha hecho la notificación al arrendatario conforme al artículo 25 (apartado 3 y 5) LAU.

Notaria: Entiende que no es exigible dicha notificación porque no se trata de una “simple compraventa” sino de una dación en pago. A la vista de las circunstancias concurrentes en el caso, el negocio jurídico celebrado no pierde la calificación de dación en pago por que la trasmisión se haga en favor de un tercero (sociedad de gestión de activos).

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina.

1 El artículo 25 LAU se refiere únicamente a la venta y las normas que regulan el derecho de adquisición preferente han de ser objeto de interpretación estricta por cuanto limitan las facultades dispositivas de los propietarios.

2 “… Lo decisivo para la interpretación de un contrato es la intención de los contratantes. Y según el artículo 1285 del mismo Código, deben interpretarse unas cláusulas por las otras de modo que prevalezca sobre las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. Por ello esta Dirección General ha reiterado en numerosas ocasiones (…) a la hora de calificar los documentos inscribibles el registrador habrá de tener en cuenta no sólo la simple y pura literalidad de los términos empleados, sino también la intención evidente de los otorgantes reflejada en el negocio documentado, la valoración global de sus cláusulas y su inteligencia en el sentido más adecuado para que produzcan efecto (cfr. artículos 1281, 1284 y 1285 del Código Civil…”.

En la misma línea interpretativa también hay que tener en cuenta que es determinante el que la entidad acreedora concede a los vendedores-deudores una quita por el resto de su deuda.

3 Por último, destacar que, si bien “… no pueden ser identificados a todos los efectos ambos negocios jurídicos [compraventa y dación en pago], pueden aplicarse a la dación en pago en vía de principios, con carácter general y sin perjuicio de ciertas excepciones como la certeza del precio, las normas propias de la compraventa. (…) No obstante, aunque puedan aplicarse por analogía algunas de las normas de la compraventa, no por ello pueden ser identificados a todos los efectos ambos negocios jurídicos (…) En concreto, a propósito de la procedencia o no de los derechos de adquisición preferente regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, esta Dirección General en Resolución de 10 de diciembre de 2007 precisó lo siguiente: (…) El artículo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho de adquisición preferente únicamente para el caso de venta de la vivienda arrendada, por lo que, al no extenderlo el legislador a supuestos distintos al de la venta (como, por el contrario, hace el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), no cabe aplicar dicha limitación legal del dominio…”. (JAR)

291.*** ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. SUBROGACIÓN EN LA POSICIÓN DE ARRENDATARIO

Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2 a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado y subrogación de contrato.

Resumen: Sin perjuicio de que, en situaciones concretas, ciertos actos de disposición pueden incluirse en la categoría de actos de administración –administración dinámica, no estática–, si tales actos no son «de mera conservación o administración provisional», implicarán necesariamente la aceptación tácita de la herencia.

Hechos: En la escritura objeto del recurso hay una subrogación en los derechos que tiene la arrendataria en un contrato de arrendamiento con opción de compra. El cedente es el cónyuge viudo y único heredero de la arrendataria. La subrogada es una sociedad.

La particularidad que motiva el recurso es que el cónyuge viudo otorga la escritura sin aceptar ni repudiar la herencia de la causante arrendataria. Lo otorga como administrador temporal y representante de la herencia yacente, considerando que se trata de un acto de administración conservativo del patrimonio hereditario.

Registrador: Suspende la inscripción porque considera que el llamado a la herencia carece de capacidad para otorgar la escritura de cesión si no acepta la herencia.

Recurrente: Considera que se trata de un acto de administración (cita el art. 803 LECivil) pues se trata de la transmisión de algunos bienes o derechos que resulta “útil y ventajosa” para la herencia. Por ello se trata de un acto de administración o conservativo.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

CONSIDERACIONES

1 Debe admitirse que la realización de determinados actos dispositivos sobre bienes o derechos de la herencia por el llamado a la misma no comporta necesariamente aceptación tácita si no revelan inequívocamente la voluntad de aceptar y, además, no son actos que únicamente puedan ejecutarse con la cualidad de heredero, así lo confirma el artículo 999 CC.

2 En la doctrina científica y en la jurisprudencia se admite que el llamado a la herencia realice determinados actos de disposición sin que suponga aceptación tácita de la herencia, por ejemplo: (i) Para atender los gastos de entierro y funeral; (ii) para atender a otros gastos urgentes (recibos de suministros, rentas, prestaciones alimenticias, etc.); (iii) o la recolección y subsiguiente venta de frutos, (iv) y también para el pago de impuestos relativos a los bienes a nombre del difunto así como la liquidación y pago del impuesto de sucesiones.

Sin embargo, en otros casos sí que se considera aceptada tácitamente la herencia: (i) Quien paga deudas hereditarias con bienes relictos acepta tácitamente. (ii) El arrendamiento de un bien de la herencia (iii) y el ejercicio de una acción de resolución de contrato de arrendamiento o desahucio del arrendatario.

CONCLUSIÓN

1 “A la vista de las anteriores consideraciones, debe concluirse que la subrogación de una sociedad en la posición de arrendatario y titular del derecho de opción de compra de la causante que se formaliza en la escritura calificada –más de dos años después del óbito– implica aceptación tácita de la herencia”.

2 “Es cierto que el llamado a la sucesión que otorga dicha escritura manifiesta expresamente en ella su voluntad de no aceptar la herencia y que con la subrogación disminuyen las deudas de la misma y puede evitarse la resolución del arrendamiento. Pero estas circunstancias no impiden que la realización de tales actos conlleve la aceptación tácita de la herencia, pues tienen entidad suficiente para considerar que sólo pueden ejecutarse asumiendo la cualidad de heredero”.

Comentario: Reconociendo la dificultad que ciertos casos pueden plantear a la hora de decidir sobre si son «de mera conservación o administración provisional», lo cierto es que la sola declaración del disponente diciendo que no acepta la herencia no basta por si sola para excluir la aceptación tácita si el acto la implica necesariamente: el disponente no puede ir contra sus propios actos. (JAR)

292.*** ACTA DE OCUPACIÓN DIRECTA. CALIFICACIÓN DEL PODER EN DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 7 a la inscripción de un acta de ocupación directa.

Resumen: En el caso del documento administrativo el registrador ha de calificar la suficiencia las facultades representativas de quien comparece en representación del titular registral, lo que podrá valorar a tenor del contenido del propio documento público que contenga el acto inscribible certificado por el Secretario o mediante la aportación del propio título legitimador u otro medio fehaciente. Para admitir el pago que no sea en dinero en Andalucía en las Actas de Ocupación Directa es preciso acuerdo con el titular.

Se plantea si es inscribible un acta de ocupación directa, que es objeto de calificación registral negativa por los siguientes defectos:

– No se considera suficientemente acreditada la intervención de la titular registral ya que en el Acta complementaria interviene a través de un apoderado en virtud de escritura de poder para pleitos y no se considera suficiente dicho poder, pues a falta de juicio notarial de suficiencia, existe competencia registral para calificar el poder.

-Además, se entiende que hace precisa la intervención de la expropiada al no consistir el justiprecio en un pago en metálico sino en especie que impide la consignación del mismo.

Aborda la Dirección General las diversas cuestiones que se plantean:

– Si la calificación registral respecto del documento administrativo, se extiende a la suficiencia del poder en el procedimiento: de acuerdo con su propia doctrina entiende el Centro Directivo –R. de 30 de noviembre de 2016 – que por imponerlo así el art 99 RH, la calificación registral de los documentos administrativos se ha de extender…a la relación del procedimiento con el titular registral». Y a esta protección del titular registral derivada del pr. constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, responde el principio básico de nuestro sistema registral, de la exigencia del consentimiento auténtico del titular registral, por sí o por sus legítimos representantes, para la inscripción de cualquier acto que le afecte, o en su defecto que haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento por sí, o por sus herederos legalmente acreditados. Cuando la forma de intervención del titular registral en un procedimiento no es un trámite administrativo de audiencia sino, su comparecencia y consentimiento, éste se encuentra sujeto a calificación registral como requisito inexcusable de inscripción del título administrativo. En ese caso, en el documento administrativo deberá constar dicho consentimiento del titular registral para que pueda ser inscrito.

-Por lo que habrá que analizar si en el marco de la legislación urbanística andaluza, es preceptivo el consentimiento del propietario afectado por un procedimiento de ocupación directa, como asume la nota de calificación, por tratarse de un pago en especie. Después de un denso y minucioso análisis legal y jurisprudencial sobe la naturaleza y requisitos de la Ocupación directa y su relación con la expropiación y en particular sobre la exigencia del consentimiento del particular afectado cuando hay pago en especie, así como su constitucionalidad; entra en el estudio del art. 141  de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía, modificado por la Ley 2/2012, de 30 de enero. El problema que se plantea es si los procedimientos aprobados con anterioridad, como es el caso de este expediente, aunque se formalice después, se sometían a la actual exigencia del acuerdo del propietario cuando el pago es en especie; A tal efecto, y después de confirmar la constitucionalidad del precepto citado tras la STCSTC 183/2013, de 23 de octubre, por ajustarse a las garantías mínimas que establece la legislación estatal: (art. 48 e) del Real Decreto Legislativo 7/2015. Llega a la conclusión de que es necesario dicho consentimiento. De acuerdo con la Jurisprudencia del Tribunal Superior de Andalucia (St n.º 3561, de 29 de diciembre de 2014, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo; La Sentencia n.º 1892 de 26 de octubre de 2015; y La Sentencia n. 1.611, de 2 de julio de 2019, ) podemos deducir que en los procedimientos de ocupación directa tramitados al amparo del artículo 141 de la Ley 7/2002, en su redacción previa a la reforma por Ley 2/2012, declarada constitucional, es también aplicable la exigencia de que conste el consentimiento del propietario, no para acudir a dicho procedimiento de ocupación directa, sino para poder imponer al titular del bien el pago en especie.

– Se plantea entonces el alcance de la calificación registral de las facultades representativas en el ámbito del procedimiento administrativo: si basta la valoración que efectúe el funcionario de la Administración,  y si ello excluye la calificación de suficiencia de facultades que pueda hacer el registrador respecto al documento administrativo presentado a inscripción: La calificación o acreditación de la suficiencia de la representación por parte de los funcionarios de la Administración se rige por las leyes que regulan el procedimiento administrativo (art 5 de la Ley 39/2015 de 1 de octubre de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y anterior artículo 32 de la Ley 30/92 LPAC y de RJAP).  Y por el art 3 del Real Decreto 128/2018, de 16 de marzo, por el que se regula el régimen jurídico de los funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional. De estar normas resulta que es evidente que los interesados pueden actuar en el procedimiento administrativo por medio de representante, lo que podrá acreditarse mediante cualquier medio válido en Derecho que deje constancia fidedigna de su existencia, y que deberá incorporarse al expediente administrativo la acreditación de dicha condición de representante y de los poderes que tiene reconocidos en dicho momento. Desde el punto de vista de la calificación registral y de acuerdo con el art. 99 RH, es claro que el registrador en ejercicio de su función legalmente reconocida debe verificar que el titular registral ha intervenido en el procedimiento, por sí o por representante, a tenor de lo certificado en el expediente. La cuestión es si puede revisar la valoración de esa representación hecha por el funcionario habilitado mediante la exigencia de aportación del poder y su calificación. Para la Dirección la respuesta es afirmativa, a diferencia de lo que ocurre con el documento publico notarial ( donde la calificación se limita a lo que establece el art 24 de la Ley 24/2001). Por tanto en el caso del documento administrativo el registrador ha de calificar la suficiencia las facultades representativas de quien comparece en representación del titular registral, lo que podrá valorar a tenor del contenido del propio documento público que contenga el acto inscribible certificado por el Secretario o mediante la aportación del propio título legitimador u otro medio fehaciente – art. 18.1 de la Ley Hipotecaria-.

– Ya por y para este caso concreto se plantea si el poder aportado es suficiente para intervenir en un procedimiento de ocupación directa. Se trata de un poder para pleitos, con facultades para celebrar actos de conciliación…Otorgar ratificaciones…. Renunciar o reconocer derechos, transigir (…). Percibir cantidades, indemnizatorias o no, resultantes de cualquier tipo de resolución judicial o administrativa favorable a la poderdante, ya figuren a nombre del poderdante o apoderado, incluidos los mandamientos de devolución, admitir en pago o para pago de deudas, cesiones de bienes de cualquier clase (…)».  Sin embargo y teniendo en cuanta la doctrina del propio Centro Directivo sobre el contenido y alcance en la aplicación e interpretación de los poderes ( de conformidad con los arts 1712 y 1713 CC y RR. de 20 de octubre de 2017,  y de 25 de octubre de 2016) y la Jurisprudencia del TS concluye  que el representante sólo puede actuar en la esfera del representado para llevar a cabo actos de riguroso dominio si así consta inequívocamente en el título de la representación voluntaria y que la determinación de los actos de riguroso dominio que comprende el poder han de ser objeto de una interpretación estricta. En este caso no puede estimarse suficiente el poder que faculte meramente para intervenir ante la Administración en cualquier clase de procedimiento, sirva para convenir un acuerdo que requiere consentimiento directo siendo precisa la atribución de específica facultad dispositiva inmobiliaria. Por lo que confirma la nota. (MN)

293.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE REINSCRIPCIÓN

Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a practicar la reinscripción del dominio de determinada finca a favor de una sociedad como consecuencia del cumplimiento de una condición resolutoria.

Resumen: La anotación preventiva de instar la resolución de una compraventa con condición resolutoria, solo se puede obtener porque así lo decrete el juzgado competente a solicitud del interesado, y no por un acta notarial.

Hechos: Consta inscrita en el registro una escritura de compraventa en virtud de la cual una sociedad vendió una finca, aplazándose el pago de cierta cantidad y en garantía del mismo se pactó condición resolutoria de los arts. 1504 C.c. y 59 RH.

Se presenta ahora un acta notarial, como consecuencia del ejercicio por parte de la vendedora de la facultad de resolución pactada, junto con otra anterior por la que la sociedad vendedora requirió al comprador para el pago del precio aplazado en un plazo, con la advertencia de que en caso contrario resolvería la venta conforme a lo pactado.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción por resultar del acta que el comprador se opuso expresamente a la resolución, sin que se subsanara el defecto en el acta posterior, al no acreditarse que el requerido haya tenido conocimiento del requerimiento, sin que haya podido expresar su voluntad de allanarse al mismo, o de oponerse a él.

Asimismo, se suspende por no acreditase haber efectuado la consignación de las cantidades percibidas por el vendedor.

El recurrente alega que no pretende obtener la reinscripción del dominio de la finca a su favor, sino que se anote en el Registro de la Propiedad que, como “consecuencia de que el comprador no ha procedido a satisfacer el precio aplazado en la fecha indicada, surte plenos efectos la condición resolutoria y no debe ésta cancelarse” (ya que se pactó que se extinguiría por falta de ejercicio en el plazo de seis meses desde la fecha prevista para el último pago).

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina:  La DG recuerda que la reinscripción en favor del vendedor, por ejercicio de la condición resolutoria expresa pactada conforme al artículo 1504 del Código Civil, “está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes” que ha resumido en reiteradas ocasiones.

En el caso que nos ocupa el recurrente manifiesta su conformidad con los defectos invocados por el registrador y se limita a pedir la anotación preventiva de la resolución.

Ante lo que nuestro CD contesta que tal “cuestión no es propiamente materia del recurso” (artículo 326 de la Ley Hipotecaria),ya que en las actas  presentadas “no se manifestó que fuera esa anotación lo único que solicitaba sino que de las mismas resulta que lo que se pretendía era la reinscripción de la finca a nombre del vendedor” y como sabemos  “en vía de recurso no cabe subsanar defectos o efectuar la solicitud de constancia en el Registro de algo diferente a lo que se pretendió con la presentación del título”.

Y en el caso de que las actas se hubieran presentado en el Registro  con esa finalidad, tal pretensión no tiene base legal alguna, puesto que para obtener anotación preventiva de demanda conforme al artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria,  es “imprescindible que el juzgado o tribunal competente, ante el que lo solicite el interesado, decrete la correspondiente anotación preventiva”.

Comentarios: Como vemos en el presente expediente, en sede de recurso, no se puede solicitar algo distinto de lo que resulta de la documentación presentada a calificar por el registrador y más cuanto la pretensión, esto es la anotación preventiva de demanda, no se puede solicitar directamente por el interesado al registrador, sino que esta se ha de decretar por el tribunal al que le corresponda y a solicitud del interesado. (MGV)

296.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA: CABE INSCRIBIR SI 3er POSEEDOR NO DEMANDADO, POSTERIOR A LA DEMANDA Y ANTERIOR A LA NOTA MARGINAL, ES REQUERIDO DE PAGO EX POST Y NO SE OPONE.

Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador titular del registro de la propiedad de Torre-Pacheco, por la que suspende inscripción de testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas. (ACM)

Resumen: Puede inscribirse la adjudicación derivada de la ejecución de hipoteca aun cuando aparezca durante el proceso un 3er POSEEDOR no demandado, que inscribe después a la demanda pero antes que la nota marginal, si es requerido de pago ex post y no se opone.

– HECHOS: Tras un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria se presenta  testimonio del Decreto de adjudicación de la finca, del que resulta que el titular registral actual de la finca (S.L.), es un 3er Poseedor que adquirió con posterioridad a la hipoteca  y antes de la demanda, pero que SOLO inscribe su derecho DESPUÉS de la DEMANDA pero ANTES de la Nota de certificación de dominio y cargas, y que no fue demandado, no obstante lo cual, mediante Mandamiento de adición, se acredita que una vez iniciada la ejecución,… se ha requerido de pago al 3er Poseedor habiendo transcurrido el plazo sin atender el requerimiento de pago ni formular oposición. Por tanto el íter cronológico es:
1) Constitución de Hipoteca;
2) Constitución Título 3er Poseedor;
3) Presentación de la demanda de ejecución hipotecaria;
4) Presentación del Título del 3er Poseedor;
5) Nota marginal de expedición Certificación Dominio y cargas;
6) Requerimiento de pago (sin demanda) al 3er Poseedor;
7) Adjudicación.

– El REGISTRADOR titular (y el SUSTITUTO) califican negativamente, conforme al Ppio constitucional de Tutela Judicial efectiva y proscripción de la indefensión (Aº 24 CE-78), porqué el actual titular registral (3er poseedor) no ha sido demandado formalmente (Arts. 132 LH y 685 LEC), conforme a la reiteradísima doctrina de la DGRN en sus Res de 27 junio 2016, de 2 agosto 2016,  de 23 enero 2017, de 22 mayo 2017, de 10 julio 2017, de 13 septiembre 2017 y de 15 febrero 2018 [ver Monográfico de Mayo 2017] asi como los criterios de la Sentencia TC de 8 abril 2013 de que existe litisconsorcio pasivo necesario entre el deudor y 3er poseedor, que (Arts 132 LH y 685 LEC) debe ser demandado y no solo notificado, cuando ha inscrito su derecho (la mera notificación sería subsidiaria para el caso de que se tuviera conocimiento de ese 3º pero no hubiera inscrito su Derecho).

 – El PROCURADOR del Banco ejecutante recurre exponiendo que conforme a los Arts. 659 y 686 LEC que por el propio iter cronológico de los hechos, la aparición de un 3er poseedor, es siempre posterior a la presentación de la demanda, pues resulta de la certificación de cargas que recaba el propio Juez una vez admitida a trámite la demanda. En este caso además, se certifica judicialmente que ese 3er Poseedor ha sido personal y formalmente requerido de pago, y que transcurrido el plazo señalado por el Juez, no ha formulado oposición alguna como resulta del Mandamiento de adición. Por tanto se ha cumplido el espíritu de la Ley por equivalencia, ya que se ha concedido al 3º la posibilidad de pagar u oponerse, que son las 2 opciones y defensas propias de todo “demandado”.

 – Resolución: la DGSGFP estima el recurso y revoca la calificación.
 – Doctrina:
Reitera las RR. 14 marzo 2018 y 29 marzo 2019,  señalando que en el caso planteado concurren 2 circunstancias clave:
   a) El 3er Poseedor aparece con posterioridad a la interposición de la demanda (y por tanto no pudo ser demandado), bastando, ex Art. 689 LEC, una mera Notificación y requerimiento;
   Y b) que efectivamente se han respetado los 2 derechos básicos del  Art 686 LEC : pagar u oponerse, por lo que aunque en nuestro caso el 3er Poseedor NO ha sido inicialmente demandado,  sí ha tenido posibilidad, el actual titular registral, de intervención directa en el procedimiento de ejecución, no pudiendo por tanto entenderse que ha existido indefensión en los términos indicados por las citadas RR.DGRN y St TC. (ACM).

297.* PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. UNANIMIDAD

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.

Resumen: Por modificación de estatutos debe entenderse cualquier alteración de los mismos, de su forma o de su contenido, incluida por tanto la que consista en una remisión a determinada normativa.

Hechos: Se presenta en el Registro escritura de elevación a público de determinados acuerdos adoptados por junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos de la misma para incluir una nueva disposición según la cual «Se prohíbe cualquier actividad de arrendamiento que no está amparada por normativa municipal, autonómica o estatal». Tal acuerdo fue aprobado por propietarios que suponen el 56,86 % de las cuotas de participación, y fue notificado a los propietarios ausentes, de los cuales se opusieron un número de ellos que suponen el 8,72 % de la totalidad de las cuotas.

La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, se trata de una modificación de estatutos que, conforme al art. 5 LPH, debe ser aprobada por unanimidad de todos los propietarios del edificio.

La recurrente sostiene que dicha modificación estatutaria no supone ninguna merma de derechos para ningún propietario ya que se remite a la normativa municipal, autonómica o estatal.

La DG estima el recurso interpuesto:

La LPH ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (R. 15 de junio de 1973).

Por ello se atribuye a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (arts 1417 LPH), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad), sólo serán válidos cuando se adopten por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7 del mismo art. 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –Sentencia de 13 de marzo de 2003–, salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (arts 1017).

Esta necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo se ha mantenido, aun cuando las sucesivas reformas de la LPH, entre las últimas por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que precisamente dio nueva redacción al art. 17, han ido encaminadas a facilitar que los acuerdos alcanzados, especialmente para incorporar actuaciones previstas en la citada ley, no queden ineficaces.

Uno de los supuestos en que la misma ley exceptúa la unanimidad es el contemplado en el apartado 12 del citado art. 17 LPH, introducido en dicha Ley por el RD-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas

Fuera de estos supuestos excepcionales, al ser la modificación de estatutos un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad, debe ser aprobada conforme a la regla general del apartado 6 del mismo art. 17 LPH, que  exige la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, para los acuerdos no regulados expresamente en dicho artículo que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o los requisitos en los estatutos de la comunidad, que es el supuesto ahora analizado, pues por modificación de estatutos debe entenderse cualquier alteración de los mismos, de su forma o de su contenido, incluida por tanto la que consista en una remisión a determinada normativa. (JCC)

298.*** DESHEREDACIÓN: EXISTENCIA O NO DE HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad n.º 2 de Las Palmas de Gran Canaria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: Regla general: No cabe exigir que se acredite la inexistencia de otros descendientes que los designados en el testamento. Desheredación: No cabe exigir que se acredite la inexistencia de descendientes de la persona desheredada. Todo ello conduciría a la ineficacia del testamento como título sucesorio.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia cuya ley de sucesión es un testamento en el que el causante deshereda a su única hija (ex. art. 853.2.º CC) e instituye heredera universal a su esposa. El testamento guarda silencio sobre si la hija desheredada tiene descendientes, razón por la que la heredera declara en la escritura cuestionada que “no le consta que la persona desheredada tenga descendientes ni sabe de ella desde hace años”. Posteriormente reitera dicha declaración en acta de referencia

Registrador: Señala que no basta la declaración de la heredera sino que es necesario probar por cualquier medio admitido en derecho que la hija desheredada, a la fecha del fallecimiento de dicho causante no tenía hijos o descendientes.

Notario: Alega que se cumplen los requisitos para eficacia de la desheredación, es decir, consta claramente la causa de la desheredación y que la persona desheredada está determinada; que para la eficacia extrajudicial de la desheredación no se necesita acreditar la inexistencia de descendientes del desheredado, sino que basta manifestarlo.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

Desheredada la única hija del testador, que nada dice en el testamento sobre si la hija tiene descendientes, basta para la eficacia de la desheredación que en la escritura de herencia declare la heredera única “que no hay otros descendientes de ella llamados como legitimarios, existentes al tiempo del otorgamiento del testamento y vivos a la apertura de la sucesión, basta con la manifestación de su inexistencia…”.

Por otro lado, es relevante, como ha reiterado la Dirección General, que la privación de eficacia del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso instado por quien esté perjudicado o interesado en su caso. En consecuencia, no cabe exigir que se acredite la inexistencia de otros descendientes a los designados en el testamento, toda vez que ello conduciría a la ineficacia de todo testamento como título sucesorio si no va acompañado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros herederos que los nombrados en el propio testamento, consecuencia ésta que aparece contradicha en la propia regulación legal (cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 4 de mayo de 1999 y 29 de enero de 2016). (JAR)

300.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES DE DEMORA. TIPO MÁXIMO CUANDO EL INTERÉS ORDINARIO ES VARIABLE.

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Feliú de Llobregat n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

Resumen: La cobertura hipotecaria por intereses de demora se rige por la autonomía de la voluntad y puede ser mayor, menor o igual que los intereses devengados obligacionalmente. Como único límite, a efectos hipotecarios, por la accesoriedad de la hipoteca, ésta en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional, 

Hechos: 1. Se debate en el presente recurso si es inscribible una escritura de préstamo hipotecario, concedido a una persona física, que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, en el que se pacta como tipo de interés de demora el interés ordinario (que es variable) más un diferencial de tres puntos, mientras que en la cláusula de constitución de hipoteca –al establecer la responsabilidad hipotecaria– se estipula que la hipoteca garantiza los intereses de demora, por el plazo de un año, al tipo de interés ordinario pactado más un diferencial de tres puntos, según se establece en la cláusula de intereses de demora, hasta un máximo a efectos hipotecarios del 9%.

Registradora: La registradora entiende que no se ajusta este tipo máximo a lo establecido por las partes, al haber pactado un tipo del tipo de interés ordinario del 3,5% anual, y dado el carácter imperativo de la Ley de crédito inmobiliario que establece que el interés de demora sea tres puntos por encima del ordinario, por lo que no podría pasar del 6,5%.

Recurrente: El notario autorizante que recurre la nota de calificación entiende que el pacto de cobertura hipotecaria no está sujeto a dicha norma imperativa, prevaleciendo el principio general de libertad contractual consagrado por el artículo 1.255 del Código Civil, siempre dentro de los límites legales imperativos establecidos por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria […]

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina: […]

[…] la doctrina recogida en las […] Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001, y demás en ellas citadas, no debe ser confundida con la que establece que los límites que por anualidades señala los dos primeros apartados del artículo 114 de la Ley Hipotecaria sólo operan cuando exista perjuicio de terceros, al punto de poderse compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio, puede el ejecutante proceder contra la finca por razón de los intereses debidos, cualquiera que sea el período a que correspondan […] 

En consecuencia no debe confundirse, a estos efectos, el hecho de que el tipo máximo de los intereses –ordinarios o moratorios– a efectos hipotecarios (de fijación obligatoria y no limitada cuantitativamente, salvo supuestos especiales como el del artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) tenga alcance tanto «inter partes» como «erga omnes» en cuanto contribuye a la determinación de la extensión de la cobertura hipotecaria, de modo que más allá de ella no puedan ser satisfechos los intereses devengados directamente con cargo al precio de remate; con que los intereses efectivamente devengados que excedan de tal cobertura, por no existir limitación a efectos obligacionales (que no es necesaria) o por ser la misma superior al tipo hipotecario máximo, sean exigibles en las relaciones personales acreedor–deudor […]

Es en este exclusivo ámbito del devengo obligacional de intereses moratorios en el que la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016 fijó como criterio objetivo de abusividad, para el caso de ser aplicable la normativa de protección de los consumidores (el que los intereses moratorios no puedan ser superiores en más de dos puntos a los intereses ordinarios pactados). Y lo mismo ocurre con el límite que en la actualidad establece el artículo 24 de la ley 5/2019 de crédito inmobiliario para los préstamos que estén dentro de su ámbito de aplicación, como ocurre en el caso que nos ocupa […]

Pero en lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites legales imperativos (artículos 114.2.º y 3.º de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción […]

3 Por ello, no puede mantenerse la calificación impugnada en cuanto parte del presupuesto de que, aun siendo los intereses variables, el tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios debe coincidir necesariamente con el importe resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo que –únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios.

En realidad, como resulta de todo lo anteriormente expuesto, los intereses ordinarios y moratorios pactados sólo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, ésta en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional, pero por lo demás los contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello, independientemente en cuanto a ambos tipos de interés. La naturaleza indemnizatoria de los intereses moratorios, que por su propia naturaleza son superiores a los ordinarios, opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona, salvo lo señalado anteriormente, la cuantía de la respectiva garantía; sin que el hecho de que se haya previsto el referido margen de tres puntos porcentuales para, mediante su adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el importe de los intereses de demora devengados, implique que ese mismo margen deba emplearse cuando de los tipos máximos a efectos meramente hipotecarios se trata […]

Por tanto, en sede de intereses variables, el tipo máximo de los intereses moratorios a efectos hipotecarios podrá ser inferior, igual o superior en más de tres puntos al tipo máximo de los intereses remuneratorios a efecto de cobertura hipotecaria pactado.

4 En la escritura calificada se ha pactado como un máximo de la responsabilidad hipotecaria de la finca por el concepto de intereses de demora un 9%, pero ese 9% no es un pacto de intereses de demora, sino un límite máximo a la responsabilidad hipotecaria. Los intereses de demora ya están pactados en la escritura en la cláusula sexta […] Por tanto, nunca se podrá reclamar a la parte deudora, sujeta a la Ley 5/2019 unos intereses de demora distintos de los previstos legalmente.

Pero el principio de determinación registral exige que la responsabilidad hipotecaria quede perfectamente definida en su alcance y extensión, mediante la fijación de un tipo máximo o una cantidad máxima que no infrinjan los límites establecidos en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y la cláusula puesta en cuestión en la calificación no los infringe porque la cobertura hipotecaria por intereses de demora se ha determinado expresando un número de años de intereses inferior a cinco, que se combina con la fijación de un tipo máximo a efectos hipotecarios.

Es importante distinguir entre el posible techo o límite superior de oscilación que se pueda pactar entre las partes respecto a la variabilidad del tipo de interés moratorio, tope con alcance meramente obligacional, del máximo porcentaje que pueda alcanzar dicho interés a efectos de cobertura hipotecaria y que debe incluirse en las escrituras de constitución de hipoteca […]

En nuestro caso los intereses pactados están sujetos a fluctuación (son intereses variables), no podría cumplirse con la exigencia de determinación si no se señalara un tope máximo del tipo de interés que quedará cubierto con la garantía hipotecaria y cuya determinación delimita el alcance del derecho real constituido a todos los efectos. Podrá ocurrir –como señala correctamente el recurrente– que ese máximo pactado de responsabilidad del 9% por ciento quede, durante la vigencia del préstamo, por encima o por debajo de los intereses [obligacionales] realmente exigibles al deudor. Todo dependerá de la evolución del tipo de interés ordinario variable; de si la ejecución tiene lugar frente al deudor o por acción real frente a un tercer poseedor que pueda no estar sometido a la ley 5/2019; y de que se haya o no modificado legalmente [¡!] en el momento de la ejecución el tipo de interés demora fijado actualmente por la citada ley.

[…] Esta Dirección General ha acordado la estimación del recurso y la revocación de la nota de calificación.

301.*** INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXPEDIENTE NOTARIAL. DETERMINACIÓN DE COLINDANTES. CARTOGRAFÍA CATASTRAL VERSUS PLANIMETRÍA. CERTIFICACIÓN ÚNICA.

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Agustín del Guadalix, por la que se suspende una inmatriculación pretendida en virtud de expediente de dominio notarial.

Resumen: Para determinar los colindantes a los que hay que notificar se debe de acudir a la cartografía catastral y no sólo a la planimetría. La certificación que se solicite y emita debe ser única incluyendo desde el principio toda la información, incluyendo los colindantes.

Hechos: Se tramita un expediente de dominio notarial para la inmatriculación de un inmueble, el cual, según la certificación catastral descriptiva y gráfica, que incluye solo planimetría a nivel de suelo rasante, solo linda con calles. Sin embargo, de la cartografía catastral se deduce que linda con el subsuelo de dos inmuebles.

La registradora, atendiendo a la cartografía catastral considera que se ha de notificar a los titulares registrales y catastrales de las fincas y parcelas colindantes Y que, en relación con los titulares registrales, habrá de solicitarse nueva certificación registral.

El notario recurre alegando que el único colindante es el Ayuntamiento, por las vías públicas, único que aparece en la certificación catastral obtenida (de planimetría).

La DG, para resolver, consulta en la sede electrónica del Catastro, tanto la planimetría (en la que se basó el notario) como la cartografía correspondiente a la ubicación de ese mismo inmueble de donde se deduce que el inmueble objeto del expediente sí que linda con la línea que delimita el lindero sur del subsuelo de otros inmuebles situados al norte. Inserta en el BOE imagen de ambas.

Y, basada en esta cartografía, confirma la necesidad de notificar a estos colindantes por así exigirlo la regla quinta del artículo 203 LH.

Pasa seguidamente a analizar la referencia que hace la registradora sobre la necesidad de que se solicite una segunda certificación:

Recuerda que la coincidencia con el Catastro ha de tener lugar en el momento de inmatricular, aunque este haya sufrido una alteración a lo largo de la tramitación del expediente, pero sin que sea determinante que los titulares registrales y catastrales de las fincas colindantes sean distintos.

Si, cuando emitió la certificación la registradora, el Catastro ya se encontraba en la situación actual, debió de introducir en la certificación las referencias a los titulares registrales de esas dos fincas colindantes, para dar la máxima información posible desde el comienzo. Por tanto, interpreta teleológicamente los párrafos 3º, 4º y 5º del art. 203 LH para entender que sólo procede solicitar y emitir una única certificación (salvo en caso de cambios en el Catastro durante la tramitación del expediente) y en ella ha de hacerse referencia a la existencia de fincas inmatriculadas que no resulten invadidas, pero sí colinden con la que se pretende inmatricular.

En consecuencia, la DG confirma la nota, pero con el importante matiz de que la certificación ha de ser única.

Comentario: Dentro de la sede del Catastro, desde esta dirección, se puede acceder en el menú de la izquierda, a la cartografía y, dentro de ella, a la cartografía catastral (que es lo que hizo la registradora) y también a la “Consulta descriptiva y gráfica” (que es lo que hizo el notario). Según el art. 10.1 LH (reformado por la Ley 13/2015, “La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral”, por lo que la actuación correcta es basarse en ella.

Pero es obvio que despista que lo que aparecía en la certificación catastral descriptiva y gráfica era la planimetría según expone la DG, inmediatamente antes de la primera imagen que incorpora. Y este es el documento que exige el art. 203 LH. Parece que esta certificación no incluía cartografía catastral, pues la DG sólo la obtuvo de la consulta en la sede electrónica.

Por tanto, de esta resolución se desprende que, tanto el notario como el registrador han de consultar la cartografía catastral en la sede del catastro por si no coincide con la que aparece en la certificación catastral descriptiva y gráfica (cuando esta recoja la planimetría).

Queda la duda de qué hubiese ocurrido de aparecer los colindantes en la “Consulta descriptiva y gráfica” (planimetría) y no en la cartografía catastral. También desconocemos dónde se obtuvo la información de que el linde es por el subsuelo que, al estar bajo la vía pública (demanial), podría corresponder a una titularidad volumétrica, concesión de aparcamientos, vial sin entregar… (JFME)

302.** SEGREGACIÓN. REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA SEGREGADA Y RESTO. NO COMBINACIÓN DE ALTERNATIVA Y CATASTRAL.

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación.

Resumen: En caso de segregación, como regla general, no sólo ha de georreferenciarse la finca segregada, sino también el resto. Hay excepciones conectadas con el art. 47 RH. No cabe georreferenciar en parte utilizando datos catastrales y, en parte, utilizando una representación gráfica alternativa.

Hechos: La finca original tiene en el Registro 923.809 metros. En el título se afirma su correspondencia con cinco parcelas catastrales cuya superficie suma 924.034 metros (menos de un 0,1% de diferencia). Una de dichas parcelas catastrales es la 193. del polígono 14.

De la citada finca se segrega una porción de 80.000 metros, que se corresponde con la parcela 75 y parte de la parcela 193 del polígono 14.

Para determinar las coordenadas de esta finca segregada, se aporta certificación catastral respecto a la parcela 75 y representación gráfica alternativa en relación con la parte de la parcela 193 afectada.

No se aporta representación gráfica del resto.

La registradora opone como defecto que no se aporta la representación gráfica de las fincas resultantes de la operación realizada, tanto segregada como resto.

El notario alega que la DGRN no consideraba defecto la falta de aportación de representación gráfica de la finca matriz, pues sólo ha de georreferenciarse la finca segregada; y que ésta se ha georreferenciado, pues está formada por una parcela catastral completa y una representación gráfica alternativa de la otra parcela catastral (sólo parcialmente afectada) que tiene, además un informe de validación positivo. Ambos trozos (parcela y parte de parcela) suman exactamente 80.000 metros (sólo un centímetro de diferencia).

Doctrina:

Un aspecto procedimental: Después de la calificación se aporta escritura complementaria subsanatoria, tras la cual, el título se inscribió. A pesar de ello, los legitimados -incluido el notario- pueden recurrir, pues así lo reconoce el último párrafo del art. 325 LH.

Seguidamente afirma que ha de aportarse, como regla general, la representación gráfica del resto, aunque reconoce que hay excepciones basadas en el art. 47 RH. Lo que también se exige en cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria (ver R. 2 de septiembre de 2016)

El supuesto especial previsto en el artículo 47 RH, permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación.

En tales casos, únicamente deberá aportarse la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción Se basa la DG en la dicción del art 47 RH cuando señala que se hará constar la descripción de la porción restante (entendiendo incluida en esta la representación gráfica de la finca) cuando esto «fuere posible». Esta imposibilidad deberá valorarse en cada caso de modo objetivo. No se da esta excepción en el supuesto estudiado pues la finca resto se encuentra perfectamente identificada.

Analiza a continuación si el título contiene las necesarias representaciones gráficas, cuando, de las cinco parcelas catastrales originales, cuatro siguen enteras -tres en el resto y una en la porción segregada-, pero la quinta se divide, aportando representación gráfica alternativa de los dos trozos (el que va a la segregada y el que se queda en el resto) con informe positivo de validación.

Resuelve que eso no es posible -convivir la representación gráfica catastral con la alternativa- y considera que se debe de subsanar aportando los interesados una representación gráfica única global (se supone que alternativa), tanto de la finca segregada como de la finca resto. Se basa en que esta situación no está prevista en la regla 8ª de la Resolución Catastro Registro y que, en consecuencia, desde un punto de vista técnico no se puede hacer la coordinación con el Catastro.

La DG confirma la calificación

Comentarios:

Así pues, la regla general es la necesidad de georreferenciar tanto la porción segregada con el resto, salvo que resulte de aplicación el art. 47 RH, debiéndose analizar caso por caso.

Es una pena que, constando todas las coordenadas, tanto de la finca segregada como la finca resto, y con informe de validación positivo del Catastro, no sea posible georreferenciar por resultar una combinación de representación gráfica catastral y alternativa, alegando problemas técnicos. Debemos de tener en cuenta que no siempre se alcanza la coordinación con el Catastro tras la inscripción de una representación gráfica. (JFME)

303.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERES DE DEMORA. TIPO MÁXIMO

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Feliú de Llobregat n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

Resumen: Esta resolución  es idéntica a la de la misma fecha y mismo BOE  (300 de este informe). a cuyo resumen me atengo.

304.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL OTORGADA POR ALBACEA. ACEPTACIÓN TÁCITA.

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Pola de Siero, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal. (IES)

Resumen. «Posible» cambio de criterio sobre facultades de albacea para la constitución de régimen de división horizontal concurriendo legatarios.

Hechos:  El albacea de sólo uno de los titulares registrales procede a declarar una obra y constituir un régimen de propiedad horizontal, figurando en el Registro la finca sobre la que se realizan las operaciones, inscrita con carácter ganancial a nombre de los fallecidos esposos C.S.G. y F.B.R.

  El esposo de la causante, don C.S.G., nombró a su esposa como su única y universal heredera en su testamento. La causante, cónyuge sobreviviente F.B.R, sin legitimarios, hace un testamento, con ausencia de institución de heredero y conteniendo únicamente disposiciones a título singular o de legado y la cláusula novena del testamento, literalmente dice: “En el remanente de sus bienes, o si aparecieren otros, los lega a su sobrino don F. S. B.”

A pesar de que la calificación contiene otros defectos quiero hace hincapié en los dos siguientes:

   Registrador ; suspende, entre otras razones, porque: 

1.- Es necesario liquidar la sociedad de gananciales (STS 8/6/1999) y en su caso con arreglo al título sucesorio y a dicha liquidación, proceder a la previa adjudicación hereditaria. El albacea de la esposa no está facultado para adjudicar previamente la finca a la esposa –R 26/5/2014–, ni existe institución de heredero en el testamento de la causante, pues simplemente se limita a establecer legados de determinados bienes inmuebles, sin que por otra parte se acredite que se trate de totalidad de la herencia distribuida en legados ni resulta que el testador haya autorizado a los legatarios para tomar por sí mismos posesión del legado, por lo que será preciso abrir la sucesión abintestato de la causante (art. 912 C.C.) al ser únicamente sus herederos, los que deben practicar esa liquidación de la sociedad ganancial y la adjudicación hereditaria, pues, en su caso, el derecho de transmisión del art. 1006 C.C. opera sólo a favor de los herederos a título universal, siendo precisamente dichos herederos los que estarán facultados para la entrega de los legados como así resulta de continua doctrina de la DGRN manifestada entre otras en las Rones de 21/9/2015 y 9/3/2017. y 

2.-  El albacea por sí sólo no tiene facultades para proceder a la división en régimen de propiedad horizontal del edificio y fijar las cuotas de dicho régimen pues es una cuestión que necesita el consentimiento de los herederos, o de todos los legatarios, o en su caso, como señala la RDGRN 26/9/2002, de al menos los afectados por la adjudicación de los distintos departamentos.

Notario recurrente.- Según resulta del tenor de las disposiciones testamentarias, estamos ante la distribución de toda la herencia en legados; en cuanto al hecho de que la finca aparezca inscrita a favor de la causante y su cónyuge con carácter ganancial, opone que la causante adquirió la mitad indivisa de la misma por herencia de su difunto esposo, por haber sido instituida heredera única y universal en su testamento; por lo que se refiere a las facultades del albacea, debe entenderse comprendida la de interpretación del testamento y, en general, todas las necesarias para llegar al resultado final de los bienes relictos a favor de los legatarios nombrados; que si no se entendiera que el albacea esté facultado para la entrega de los legados, que los legatarios así nombrados estarían facultados para ello.

 Dirección General-  Estima el recurso por lo que se refiere a las cuestiones que aquí planteamos.

En la escritura se hace constar que «la causante era la heredera universal del citado don C.S.G. –su esposo–, según testamento—» se reseñan datos de notario autorizante del testamento y  fecha. Se plantea el Centro Directivo el alcance de tal manifestación en la escritura sobre la existencia y acreditación a efectos registrales de la aceptación de la herencia del marido por la causante. Y concluye que sin perjuicio de la validez y eficacia de la aceptación tácita, si efectivamente se produjo, no puede ésta ser reconocida registralmente, dada la exigencia legal de acreditación fehaciente de los hechos o actos inscribibles (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) y la limitación de los medios calificadores de que dispone el Registrador (artículo 18 de la Ley Hipotecaria);  en consecuencia, y en tanto se acredite debidamente la existencia de esa alegada aceptación tácita, debería considerarse en principio, a efectos registrales, tal como se afirma en la nota de calificación del registrador, que tiene lugar en favor de los herederos de la causante, la transmisión del ius delationis que a ésta correspondía respecto de la herencia de su marido premuerto (resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de enero de 1998)

  Alega la DG que se admite por razones puramente prácticas, el que el Contador Partidor (en el caso del presente expediente, el albacea nombrado) pudiera hacer como operación preparticional, la liquidación de la sociedad conyugal con intervención del cónyuge viudo, facultad de la que no puede entenderse privado, por el hecho de que haya acontecido el fallecimiento del otro cónyuge, pues de admitirse la tesis contraria, se vería frustrada la voluntad de los testadores –ley de la sucesión–, que no era otra que encomendar la partición de su herencia al mismo Contador Partidor, sin intervención de los herederos (Vid. Resolución de 12 de abril de 1951 y 20 de julio de 2007). En consecuencia, este defecto no puede ser confirmado.

   En el caso concreto de este expediente- añade la DG.- debe tenerse en cuenta que el testamento de la causante (que carece de legitimarios) solo contiene disposiciones a título singular o de legado. El Código Civil admite la distribución de toda la herencia en legados. Ha llegado a afirmarse que la distribución de toda la herencia en legados permite la existencia de una sucesión sin herederos porque el llamamiento «ab intestato» no se produce para asegurar en toda sucesión un heredero, sino para evitar la vacancia de bienes cuando el testador, con independencia del título en que lo haga, no dispone de todos los bienes relictos. Diversas Resoluciones de este Centro Directivo, la de 30 de diciembre de 1916 y otras posteriores que siguieron el mismo criterio, expresaron que en el caso del artículo 891 del Código Civil los legatarios ocupan el lugar de los herederos, transformándose las cuestiones de representación del causante en problemas de liquidación del patrimonio, que hacen innecesaria la intervención de sucesores a título universal y absurda la exigencia de una declaración de herederos para el limitado fin de entregar los bienes relictos.

     En cuanto a las facultades del albacea para dividir horizontalmente el edificio, invoca la DG la resolución de 26 de noviembre de 2004 en la que se sostiene que el contador–partidor (en nuestro caso el albacea, dada la equiparación existente entre ambas figuras para estos actos, máxime cuando el albacea, en el título calificado no lleva a cabo operaciones particionales, estando la herencia de la causante íntegramente distribuido en legados de cosa específica y determinada) está facultado para formalizar el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, resultando que, a diferencia del supuesto planteado en la citada resolución, en el presente supuesto no estamos ante un contrato particional. Y se apoya también en la resolución de 27 de mayo de 2014, subraya que en el ámbito de actuación del albacea hay que tener muy en cuenta la voluntad del causante, ley fundamental de la sucesión (artículos 675 y 902 del Código Civil) de manera que se puede equiparar la partición hecha por el contador– partidor a la hecha por el testador (artículo 1057 del Código Civil) y como acto preparatorio imprescindible para ejecutar la voluntad testamentaria, es evidente que, en el caso de este expediente, entre las facultades que corresponden al albacea está comprendida la de dividir horizontalmente el edificio a fin de configurar los distintos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y que son objeto de atribución particular; y sin que sea preciso el consentimiento de los legatarios favorecidos en orden a la fijación de cuotas, alegada por el registrador con cita en la resolución de 26 de septiembre de 2002, pues en el caso resuelto por ésta, la escritura de constitución del régimen de división horizontal no fue otorgada por albacea alguno.

   Comentario: La resolución es confusa y faltan datos para dar una respuesta adecuada al criterio mantenida en ella. Por una parte, sigue el criterio de la RDGRN 20 mayo 2011– BOE 22 de julio- que rechaza la transmisión del ius delationis al legatario de la segunda causante en un supuesto en que ésta había distribuido toda su herencia en legados; criterio que, a mi juicio, dificulta la liquidación pues en el supuesto de distribución de toda la herencia en legados los legatarios ocupan el lugar de los herederos transformándose las cuestiones de representación del causante en problemas de liquidación del patrimonio.

No consta en este supuesto concreto si la causante- esposa sobreviviente- aceptó la herencia de su esposo pero en el testamento en que distribuyó sus bienes a título de legado, dispuso de bienes que heredó de éste.

Si la causante aceptó la herencia de su esposo no es preciso liquidar la sociedad de gananciales pues ella agota la plena titularidad de los bienes que integran la comunidad post-ganancial. Ya la DG en R 10/09/2018 (BOE 2 de octubre) en un supuesto de heredero único de ambos causantes señaló la innecesariedad de escritura previa de liquidación de gananciales.

 Por otra parte, La R 26 de septiembre de 2002, que invoca la registradora, estima que de legarse los distintos elementos de la división horizontal a diferentes personas (legados de cosa específica) el otorgamiento del título constitutivo debe otorgarse por todos los legatarios, que son los propietarios, artículos 882 y 885 CC y 2 y 5 LPH, sin que pueda ser otorgado por los herederos como requisito previo a la entrega del legado. Criterio que reitera en R de 20 de julio de 2020.

  En el supuesto de haber aceptado la causante la herencia de su premuerto esposo y teniendo la plena titularidad de los bienes que integran la comunidad post-ganancial, serían legados de cosa específica y el legatario deviene titular del legado ipso iure en el momento de la apertura de la sucesión producida por la muerte de la causante  pero la Dirección General estima que el presente supuesto es distinto al planteado por la R. 26 de septiembre del año 2002 porque no había albacea; no obstante, la Resolución de 20 de julio de 2007,– BOE 17 de agosto, admitió el otorgamiento del título constitutivo de una división horizontal por un albacea contador partidor aduciendo que no había legados de cosa específica y determinada, sino un legatario de parte alícuota ya que los testadores atribuían por vía de legado (artículo 815 del Código Civil) la legítima estricta, ordenando al Albacea Contador partidor que en pago de la misma le adjudicase determinados bienes (que eran elementos de la DH) dando a entender “a sensu contrario” que la cuestión se hubiese dilucidado de otro modo de tratarse de legado de cosa propia del testador; por tanto, veremos si  (hay un nuevo pronunciamiento en este sentido (IES).

305.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almuñécar, por la que se suspende la inscripción de una sentencia declarativa de dominio de una finca registral, y se declara la cancelación de la inscripción contradictoria de finca por haberse dictado resolución judicial en un procedimiento no idóneo para originar los asientos ordenados.

Resumen: No es necesario que la demanda se dirija contra los titulares intermedios si en realidad no existe tracto interrumpido sino error en los títulos sobre la finca objeto de transmisión

La DG ha venido sosteniendo que la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdrá para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados además de los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante.

Las consideraciones efectuadas en los anteriores fundamentos jurídicos se ven confirmadas tras la reforma operada en la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio (regla segunda, apartado 2.º, del nuevo art. 208 LH)

Ahora bien, el presupuesto para que sea aplicable la tesis expuesta es que haya una efectiva interrupción del tracto, situación patológica que se produce cuando se han producido varias transmisiones que no han accedido al Registro, de forma que el que pretende la inscripción, no ha adquirido directamente del titular registral, sino del adquirente o causahabiente de alguna de las transmisiones intermedias que no han accedido al Registro.

En el supuesto de este expediente, tal interrupción no se ha producido, pues la cadena de títulos públicos intermedios aparece claramente determinada y es completa, tal y como por otra parte se reconoce en la nota de calificación cuando dice que si bien «…existen los títulos que permiten dicha reanudación, los mismos son erróneos en cuanto a la finca enajenada, pues parece ser era la finca registral 1376 y no la 1374, …».

En conclusión, no hay títulos intermedios que deban suplirse, lo que sucede es que se ha producido una discordancia entre la realidad registral y extrarregistral debida a un error en los títulos sobre la finca objeto de transmisión. Tratándose de un error, la rectificación no implica que deban aparecer como demandados quienes ya no ostentan derechos vigentes sobre la finca, a diferencia de lo que sucede en la reanudación de tracto, pues las sucesivas transmisiones ya tuvieron su reflejo en el Registro, sin que sea necesario intentar justificar la adquisición de los titulares intermedios; además en la sentencia se refleja que el error se cometió también en los sucesivos títulos de transmisión.

En cuanto a la forma de reflejar en el Registro la rectificación derivada de la sentencia, nada impide que en cumplimiento del fallo judicial se proceda al traslado del historial registral de la finca registral 1374 que erróneamente se recogió en los títulos al de la finca 1376 que efectivamente fue objeto de transmisión, de forma que la primera quede inscrita a favor de la sociedad demandada, ya que se consignó erróneamente como objeto de transmisión (JCC)

306.() SOLICITUD DE NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. NO CABE EL RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto solicitando la anulación de una inscripción del Registro de la Propiedad de Barcelona n.º 13.

Reitera la DG que solo cabe interponer recurso ante este Centro Directivo cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente.

En efecto, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos Por tanto, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados. (JCC)

307 y 310.*** COMPRAVENTA. ATRIBUCIÓN DE CARÁCTER PRIVATIVO DEL BIEN POR LOS CÓNYUGES SIN ACREDITAR LA PROCEDENCIA DEL DINERO

Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Para la DG es admisible que, unos cónyuges casados en gananciales, pacten en una escritura de compraventa y en favor del marido, el carácter privativo de los inmuebles comprados por éste, aunque no se acredite el carácter del dinero empleado, ya que, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, ambos, pueden excluir la presunción de ganancialidad del art 1361 c.c., quedando acreditado el carácter oneroso del negocio, pues existe una perfecta conmutatividad sinalagmática entre el carácter de lo adquirido y los fondos empleados.

Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa de cuatro inmuebles, en la que comparecen ambos esposos, casados en gananciales, pero comprando sólo el marido, tras de manifestar ambos, con base al principio de autonomía de la voluntad (arts. 4 y 125 del Dcho Civil Vasco  y 1355 c.c. y RS 13 noviembre 2017) lo siguiente:

  1).- Que consienten en que la adquisición tenga carácter privativo del esposo, por haber sido adquirido con tal carácter, pero no por confesión del precio, sino manifestando aquel que, el dinero empleado, procede de herencia de su padre (formalizada en la escritura de herencia -que se reseña-), y sin que proceda compensación o reembolso, actual ni futuro, entre el patrimonio ganancial y privativo de cada uno.

  2).- Y ello, sin perjuicio de las acciones que, en la liquidación de gananciales, pudieran corresponder a acreedores o legitimarios, si se demostrare la falta de certeza de lo actuado.

Registradora: Suspende la inscripción de la escritura, ya que, la manifestación concorde de ambos esposos no es suficiente para atribuir al bien comprado carácter privativo, ni puede destruir la presunción de ganancialidad del art 1361 c.c., no existiendo nexo de unión entre el dinero privativo y el precio pagado, por lo que, en este caso, sólo sería admisible la inscripción del bien adquirido, como privativo por confesión (art 95.4 RH) y RRSS 25 octubre 2007, 2 febrero 2017).

La calificación sustitutoria solicitada, ratifica la calificación registral.

Recurrente: El notario autorizante de la escritura alega que, los cónyuges casados en gananciales, pueden atribuir al bien comprado, libremente “ab initio,” el carácter privativo, con independencia del carácter de los fondos empleados; que su acuerdo excluye la aplicación de los preceptos  que suponen una adquisición,  conforme a los principios de subrogación real y presunción legal de ganancialidad; que la escritura refleja el carácter oneroso del negocio entre esposos (recogiendo la conmutatividad sinalagmática entre el carácter de lo adquirido y los fondos empleados), y que no existe dcho. de reembolso alguno entre las masas patrimoniales ganancial y privativa.

Dirección General: Para la DG, la sociedad ganancial se articula en torno al principio de que se hacen comunes las ganancias obtenidas, siendo gananciales los bienes adquiridos a título oneroso, a cargo del acervo común. Tal es el principio de subrogación (arts. 1347.3º y 1346.3º cc.) el cual, no es de aplicación universal, ya que se le anteponen otros criterios, así accesión (art 1359 c.c.), autonomía de la voluntad (art 1355 cc.) o el del carácter del propio bien del que deriva el dcho. de adquisición (arts. 1346. 4, 1347 y 1352 cc.). No obstante, en las adquisiciones onerosas, cuando no se aplica el principio de subrogación real (los bienes adquiridos tienen el carácter del dinero empleado), y para evitar el desequilibrio entre patrimonios, surge el reembolso (art 1358 cc.) a favor del patrimonio que sufraga la adquisición.

  a).- Sin embargo, el régimen de gananciales se basa también en unos principios de libertad, manifestado en varios arts.: 1315, 1325, 1328, 1323 cc., siendo fundamental el art 1355 cc que permite atribuir carácter ganancial al bien adquirido, con independencia de la procedencia del dinero empleado, lo que permite considerar gananciales a bienes que fueran privativos (RS 10 marzo 1989, confirmada por otras posteriores así RS 30 julio 2018). Lo que sí exige, la DG, es que quede determinada la causa de la transferencia patrimonial, la cual no puede presumirse a efectos registrales, bastando que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o se deduzca de los términos empleados en la redacción del documento.

 b).- También se ha admitido que los esposos puedan atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de bienes privativos, pero siempre que el desplazamiento patrimonial quede causalizado, bien previa o simultáneamente a la adquisición, o sea posterior (RRSS 25 septiembre 1990 y 30 julio 2018), siendo suficiente la onerosidad o gratuidad de la aportación.

 c).- En el presente supuesto, los cónyuges, están determinando, por pacto, el carácter privativo de los bienes que compra el marido, abstracción hecha  de que no haya podido acreditarse el carácter privativo de los mismos, mediante el principio de subrogación real, sin perjuicio de que “ambos esposos en ejercicio de su autonomía de la voluntad, han excluido el juego  de la presunción de ganancialidad del art 1361 cc.., quedando claro el carácter oneroso del negocio entre los esposos”, ya que “hay una perfecta conmutatividad sinalagmática” entre el carácter de lo adquirido y los fondos empleados en la adquisición.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la calificación registral.   (JLN)

Nota: Estas resoluciones fueron enviadas por el notario recurrente antes de su publicación en el BOE (ver archivo del 25 de junio).

308.** HERENCIA. SEGREGACIÓN, DETERMINACIÓN Y ENTREGA DE LEGADOS

Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad n.º 1 de Alcalá de Guadaira (Sevilla), por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia, segregación y entrega de legados.

Resumen: La entrega de dos legados de inmuebles, que exigen la previa segregación o división de una finca única de la testadora, en dos porciones (una para cada grupo de colegatarios -sobrinos carnales- y -sobrinos políticos-), y para cuya división, aquella, dio unas instrucciones en su testamento, no se puede llevar a cabo directamente por un grupo de ellos (actuando en su calidad de herederos), siendo precisa la intervención de todos los colegatarios nombrados para que sean todos ellos los que concreten la porción de finca legada a cada grupo de legatarios.

Hechos: Fallece una persona, careciendo de ascendientes y descendientes, y bajo testamento en el que instituye herederos a determinados sobrinos “carnales” (hijos de hermana y hermano), y ordenando además unos legados, tanto para éstos, como también para otros parientes “políticos”, estableciendo en el testamento, en relación con uno de ellos, unas normas para la división de una finca en dos partes (una para cada grupo de legatarios). En el otorgamiento de la escritura de herencia y entrega de legado, se procede por el primer grupo de legatarios, a la determinación y entrega de la porción correspondiente a cada grupo de colegatarios, tomando como base las determinaciones hechas por la testadora en el testamento.

Registradora: Suspende la inscripción de la escritura, dado que, al recaer ambos legados, sobre una concreta finca registral, que no está dividida registralmente, las porción concreta de cada legado, debe llevarse a cabo de mutuo acuerdo por todos los colegatarios interesados, de acuerdo con el art. 882 y 397 c.c., ya que, si bien es cierto que la obligación de entrega  de legado corresponde a los herederos (arts. 858 y 859 c.c. y 81 RH) no estamos ante una finca, dividida de antemano (división material que no ha efectuado la testadora), sino que precisa de una división material posterior, la cual se lleva a cabo sólo por una parte de los colegatarios, cuando en ella tendrían que haber concurrido todos los colegatarios partícipes (tanto sobrinos carnales como sobrinos políticos).

Recurrente: Una de las sobrinas que había participado en la división de la finca legada y partida en las dos porciones dichas, recurre la calificación anterior, en relación con la entrega del legado, manifestando que la testadora, había fijado, claramente, las parcelas y metros de superficie, correspondientes a cada grupo de legatarios, encontrándonos ante un testamento particional, cuya división, en las dos porciones legadas, había sido fijada por la testadora, por lo que no era necesaria la intervención de los otros colegatarios (los sobrinos políticos).

Dirección General: Para la DG, se plantean varias cuestiones:

1).- La primera sería si, en este supuesto concreto, la testadora ha llevado a cabo una partición testamentaria (lo que defiende la recurrente), donde la adquisición de los bienes se produce directamente, a la muerte de aquella, debiéndose aplicar directamente el art 1068 cc., o si, por el contrario, estamos simplemente ante unas normas particionales ordenadas por la testadora (que es el caso)  las cuales se deben tomar  en cuenta los herederos, a la hora de la partición realizada por éstos, y a la que se refiere la RS 1 agosto 2012.

2).- Para la DG no existe duda de que, en este supuesto, en el testamento no se formula un inventario, ni se adjudican o atribuyen las porciones legadas de forma directa, aunque sea de forma parcial, por la testadora, sino que ésta da unas simples normas particionales de la finca legada a observar, en su momento, pero concurriendo en la escritura, sólo un grupo de legatarios, que son los que han llevado a cabo la división en dos lotes de la finca legada, pero sin la intervención de todos ellos.

3).- En el presente supuesto, al concurrir en la escritura de partición y entrega del legado sólo un grupo de los colegatarios nombrados, sin la intervención de los restantes, se produce un conflicto de intereses entre ellos, y es esta contraposición de intereses la que, por ejemplo, se puede producir entre el contador partidor y el heredero, estableciendo el art 1057 cc. que “el testador puede encomendar por acto inter vivos o mortis causa, para después de la muerte, la simple facultad de hacer la partición a cualquier persona que no sea uno de los coherederos) o sea -no se puede ser juez y parte- (RS 16 junio 2014), por lo que la calificación registral debe ser mantenida y confirmada.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.  (JLN)

309.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO A EMPLEADO DE ASEGURADORA. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 5/2019

Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pola de Siero, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: En un préstamo sobre vivienda a empleado de aseguradora se plantea si ésta actúa de manera profesional y el interés de demora puede mejorarse en beneficio del empleado.

Hechos: 1. Préstamo hipotecario sobre vivienda a empleado […] concedido por «Nationale–Nederlanden Vida Compañía de Seguros y Reaseguros, Sociedad Anónima Española» a una persona física y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre la vivienda habitual del prestatario finca. En dicha escritura se expresa que el prestatario «es empleado de la sociedad compareciente, de cuya entidad ha solicitado que le sea concedido un préstamo con garantía hipotecaria para financiar la reforma de la finca descrita (…) por cuanto la sociedad sigue una política de ayuda a la adquisición de viviendas para empleados siempre que se trate de la primera vivienda o de su vivienda habitual». Entre otros pactos, se fija un interés del 0,761 por ciento nominal anual, revisable cada año de modo que será el resultante de sumar al Euribor un margen de 1,10 porcentual. El interés de demora es el interés remuneratorio más dos puntos porcentuales y no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero.

Registrador: El registrador suspende la inscripción solicitada porque: 1. […] dicha entidad figura como titular de numerosos préstamos hipotecarios inscritos en variados Registros, de modo que, a su juicio, revela el ejercicio profesional de la actividad de concesión de préstamos, concurriendo los elementos objetivos y subjetivos que determinan la aplicación de la Ley 2/2009 y sus normas de transparencia, siendo los derechos reconocidos por la referida ley irrenunciables para los consumidores que contraten las actividades incluidas en su ámbito conforme al artículo 2 de la misma; y 2.º La escritura recoge por error la redacción derogada del antiguo artículo 114 de la Ley Hipotecaria, que debe ser sustituida por la vigente después de la reforma de dicho artículo por la Ley 5/2019, y así, tampoco es posible por su carácter imperativo y que no admite pacto en contrario, con independencia de que sea superior inferior, pactar un interés moratorio diferente al de tres puntos superiores al remuneratorio.

Recurrente: El recurrente sostiene que de la propia escritura resulta claramente probado que la entidad prestamista no actuaba en ejercicio profesional de la actividad de concesión de préstamos; […] Y, en cuanto al segundo defecto, alega que el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, cuyo texto coincide sustancialmente con el artículo 25 de la Ley 5/2019, debe interpretarse como medida de protección del deudor que impida la renuncia a los derechos que la ley le reconoce, pero no parece aplicable si el régimen estipulado en el contrato es más favorable para él, como ocurre si se pacta un tipo de interés de demora inferior al legal. Además, afirma que la redacción de la escritura no se contradice con el régimen legal actual, pues contiene las dos precisiones esenciales contenidas en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria: que los intereses de demora tienen un límite máximo legal y que no pueden ser capitalizados, salvo en el caso del artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 Este Centro Directivo, respecto del artículo 2.4 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha tenido oportunidad de analizar qué debe entenderse por préstamos concedidos por un empleador a sus empleados a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado y que no se ofrezcan al público en general (cfr. la Resolución de 20 de diciembre de 2019 y la Instrucción también de 20 de diciembre de 2019) debe ahora reiterarse [en lo sucesivo se recoge el mismo texto que la resolución DGSJyFP de 5 abril 2020, a cuyo resumen me atengo]. […]

3 Hechas estas consideraciones previas, debe determinarse si en el presente caso el préstamo formalizado en la escritura calificada comporta por parte de la sociedad prestamista –como sostiene el registrador– el ejercicio profesional de la actividad de concesión de préstamos, con los elementos objetivos y subjetivos que determinan la aplicación de la Ley 2/2009.

Este criterio no puede ser confirmado, si se tiene en cuenta el ámbito de aplicación de la citada Ley 2/2009 […]

Como ha quedado expuesto, el préstamo formalizado en la escritura calificada se concede a una persona física y se garantiza con hipoteca sobre una vivienda, por lo que se trata del supuesto objetivo del artículo 2.1.a) de la Ley 5/2019, si bien ésta no se aplica por tratarse de un préstamo concedido por un empleador a su empleado, a título accesorio, cuya Tasa Anual Equivalente es inferior a la del mercado, y que no se ofrece al público en general.

Tampoco puede olvidarse que tanto la Ley 2/2009 como la Ley 5/2019 se aplica a préstamos concedidos «de manera profesional»; según el artículo 2.1, último párrafo, de la Ley 5/2019 […] Y, por otra parte, del ámbito de aplicación de la referida Ley 2/2009 resultan claramente excluidos los préstamos garantizados con hipoteca que recaiga sobre inmueble residencial, como ocurre en el presente caso.

4 Según el segundo de los defectos expresados en la calificación impugnada, considera el registrador que, conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, no es posible por su carácter imperativo pactar un interés moratorio diferente al de tres puntos superior al remuneratorio, aunque sea inferior como ocurre en este caso. […]

Pero, al margen de dicha interpretación sobre la que ahora no debe decidirse, es también cierto que en el presente caso dicha norma [apartado 2 del artículo 25 de la Ley 5/2019] no es aplicable, como ha quedado expuesto, y no puede obviarse que se trata de un préstamo concedido por un empleador a su empleado (que es precisamente lo que tiene como consecuencia que no se aplique la Ley 5/2019). Por ello, la cuestión planteada por la calificación recurrida debe analizarse desde esta perspectiva y a la luz del artículo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE […]

El tipo de interés legal de demora en los préstamos hipotecarios a que se refiere el citado artículo 114 de la Ley Hipotecaria en el caso concreto ahora analizado debe ser interpretado atendiendo a la interpretación literal y teleológica de la Directiva 2014/17/UE, como un tipo legal máximo respecto de la entidad prestamista, pero no respecto del prestatario que tenga la consideración de consumidor.

[Para los párrafos siguientes se pega el mismo texto que los párrafos tercero a séptimo del fundamento jurídico tercero de la resolución DGSJyFP de 5 abril 2020, a cuyo resumen me atengo]. […]

[…] debe acogerse favorablemente la alegación del recurrente […] que la redacción de la escritura no se contradice con el régimen legal actual, pues contiene las dos precisiones esenciales contenidas en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, respecto del límite máximo y respecto de su capitalización.

[…] esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

311.** COMPRAVENTA Y ACTIVOS ESENCIALES. OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR, DEL NOTARIO, Y  DEL REGISTRADOR.

Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 22 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: No es defecto que el representante de la sociedad no declare que el bien transmitido es activo esencial o no aporte certificado que lo acredite, pero el notario lo debe de exigir. El registrador únicamente puede calificar la consideración de activo esencial  cuando resulte de forma manifiesta  o  de los elementos de que dispone para calificar.

Hechos. En una escritura de compraventa de una sociedad vendedora se expresa que la Junta General de socios no es competente para autorizar la venta de dos inmuebles objeto de la escritura “por ser activos esenciales”. Además, el notario emite juicio de suficiencia positivo de la representación.

El registrador considera contradictoria la redacción, y además consulta por su cuenta las cuentas depositadas en el Registro Mercantil (las últimas de 2011); concluye que presume que son activos esenciales. La registradora sustituta confirma la calificación, pues aunque reconoce que en principio debería de ser revocada la nota, tras la consulta del registrador de las cuentas del Registro Mercantil hay que aclarar ese punto.

El notario autorizante recurre y alega que no hay confusión sobre el hecho de que no son activos esenciales, aunque no se haya expresado gramaticalmente con doble negación, y además que el notario ha emitido su juicio positivo de suficiencia de la representación para la compraventa.

La Dirección General revoca la calificación.

Doctrina: No existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien el notario debe exigirla pues con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no esencial de tal activo se mejora la posición de la otra parte. La omisión de esta manifestación expresa no es por sí defecto que impida la inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave estará protegido también en estos casos.

El registrador podrá calificar el carácter esencial del activo cuando resulte así de forma manifiesta (caso, por ejemplo, de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso de que del propio título o de los asientos resulte la contravención de la norma).

En el presente caso, aunque la redacción podía haber sido más precisa, no hay duda de que el administrador declara que no es un activo esencial y además se corrobora con el juicio de suficiencia notarial positivo sobre la representación. (AFS)

314.** CESIÓN DE HIPOTECA A FAVOR DE FONDO DE TITULACIÓN DE ACTIVOS

Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 3, por la que se deniega una instancia privada solicitando la inscripción de la cesión de una hipoteca a favor de un fondo de titulización de activos.

Resumen: Para calificar la sujeción o no de un documento a los impuestos contemplados expresa o implícitamente en los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, se ha de atender a su forma y contenido. Para hacer constar la cesión de una hipoteca a favor de un fondo se ha de aportar la copia auténtica de la escritura de su constitución por ser el título material y formal adecuado para proceder a la inscripción de la cesión del derecho de hipoteca. La fusión produce la transmisión en bloque de todo un patrimonio, con su activo y pasivo.

Hechos: Consta inscrita en el registro una finca gravada con una hipoteca a favor de Caixa D’Estalvis de Cataluña, habiendo sido cedida dicha hipoteca a favor del Banco Bilbao Vizcaya, como consecuencia de sucesivas fusiones, entre ellas la de la entidad Catalunya Banc, con transmisión en bloque de patrimonio.

Se presenta ahora instancia privada, no liquidada del impuesto de transmisiones patrimoniales, por la que se solicita la inscripción del cambio de titularidad de la hipoteca en favor de un fondo de titulización de activos.

Se acompaña un testimonio notarial por el que el notario se limita a hacer constar que un préstamo hipotecario determinado puede estar incluido en la escritura de constitución de un fondo de titulización de activos.

La registradora suspende la inscripción por tres motivos:

  1. Por no se acreditarse la no sujeción, exención o pago del impuesto correspondiente;
  2. Por no ser el documento presentado título material ni formal adecuado para proceder a la inscripción de la cesión del derecho de hipoteca;
  3. Y por no estar ya inscrito dicho derecho de hipoteca a favor de Catalunya Banc S.A, de manera que falta el consentimiento del actual titular del derecho de hipoteca, BBVA S.A.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y  confirma la nota de calificación en cuanto al defecto relativo a no ser la documentación presentada título material ni formal adecuado para proceder a la inscripción de la cesión del derecho de hipoteca, y estimarlo en cuanto a los otros dos defectos de la nota de calificación.

Doctrina: El primer defecto es revocado puesto que “que una instancia privada, como documento privado, cualquiera que fuera su contenido, queda conceptualmente excluida de la posibilidad de que pueda quedar sujeto a la modalidad gradual del impuesto de actos jurídicos documentados que grava determinadas escrituras públicas”.

Y en cuanto al testimonio notarial por el que el notario se limita a hacer constar que un préstamo hipotecario determinado puede estar incluido en la escritura de constitución de un fondo de titulización de activos, se considera que “al no ser el testimonio una copia autorizada de escritura pública, y aportarse como mero documento complementario, tampoco sería título formal adecuado para provocar ninguna transmisión patrimonial onerosa, ni gratuita, ni ninguna operación societaria”. Por lo que tal documento, tanto por su forma como por su contenido “no está sujeto a ninguna de las modalidades del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ni del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, ni del Impuesto municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que son los contemplados expresa o implícitamente en los artículos 254255 de la Ley Hipotecaria”.

El segundo defecto, es confirmado al no ser la instancia privada y el testimonio notarial parcial acreditativo de que existen referencias al préstamo hipotecario en la escritura de constitución del fondo, “título material ni formal adecuado para proceder a la inscripción de la cesión de un derecho de hipoteca”, por lo que lo que debería de aportarse la copia auténtica de la escritura de constitución del fondo de titulización (artículo 3 de la LH y 33 de su Reglamento).

En el último defecto, la registradora entiende que falta el consentimiento del actual titular registral de la hipoteca titulizada que es el Banco Bilbao Vizcaya, sucesor universal de la entidad que llevó cabo la titulización, que es revocado por entender la DG que el principio de tracto sucesivo “se entiende cumplido si el derecho real figura inscrito a favor de quien sucedió a título universal por vía de fusión del otorgante del título cuya inscripción se pretende”, sin que se pueda alegar que el titular registral actual de la hipoteca no sea el mismo que realizó la titulización hipotecaria, al producir la fusión una transmisión en bloque del patrimonio, con todo su activo y pasivo.

Comentarios y conclusión: La legislación actual, véase los artículos 1722 de la Ley 5/2015, que regula la transmisión de activos a los fondos de titulización, no exige que sea objeto de inscripción, aunque ello es posible pese a que los fondos carecen de personalidad jurídica, al admitirse por el artículo 16.3 de la citada Ley 5/2015, que «se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización». Eso sí, para ello, como ya hemos visto anteriormente, deberá “aportarse la copia autorizada de la escritura de constitución del fondo en la que figurará claramente el crédito cedido, escritura que debería estar debidamente liquidada del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, sin necesidad de acreditar el consentimiento ni la notificación a los deudores cedidos”. (MGV)

315.*** INMATRICULACIÓN CON APORTACIÓN AL MATRIMONIO: NO ES NECESARIAMENTE UN MERO TÍTULO INSTRUMENTAL

Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 2, por la que se deniega la inmatriculación de una finca. (ACM)

Resumen: Cabe inmatricular mediante doble titulo, uno previo de compraventa (con confesión privatividad precio) y otro posterior (al año) de aportación al matrimonio sujeto a Gananciales.

– Hechos:      Se presentan 2 títulos para Inmatricular: Una escritura de compra por una esposa (en REM de Gananciales), reconociendo su marido la privatividad del dinero con que se paga el precio; y, 1 año y 1 mes después, otra escritura, ante la mismo notario, donde dicha esposa aporta la finca no inscrita al matrimonio para su patrimonio Ganancial.

– La Registradora:   califica negativamente, por ser un título meramente instrumental, creado artificiosamente “ad hoc” para inmatricular la finca ex Art 205 LH y la R. de 21 mayo 2007 con la que aprecia identidad de razón (salvo el nuevo plazo de 1 año que sí se cumple por 28 días).

– Los interesados recurren exponiendo que:
a) No hay identidad de hechos entre el presente caso y el de la R. de 21 mayo 2007 ya que, aquí se deja transcurrir más de un año (que es un requisito legal objetivo y basta que se cumpla aunque sea por un solo día) y no se trata de protocolos consecutivos, se consignan diferentes valores fiscales (sin que sea argumento la poca repercusión tributaria del acto). 
b) Y que en definitiva la calificación no puede basarse en meras sospechas o conjeturas, debiendo motivarse específicamente.

– Resolución: La DGSGFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina
a) Reitera la R. 5 mayo de 2016 de que la aportación a gananciales es título apto a efectos del Art 205 LH ya que comporta un verdadero desplazamiento patrimonial de un bien privativo de uno de los cónyuges a la masa ganancial, e implica una mutación sustancial de la situación jurídica preexistente, con modificación de los poderes de gestión y disposición que sobre el bien ostentaba previamente el aportante,

b) Además,no hay que confundirel pacto de atribución de ganancialidad recogido en el art. 1355 CC y el negocio de aportación de bienesdel patrimonio privativo de cualquiera de los cónyugesal patrimonio común ganancial ex  art. 1323 CC:
     – En el 1er caso (Pacto ganancialidad) no se produce un desplazamiento directo de bienes concretos entre masas patrimoniales diferentes, dado que aquellos son adquiridos directamente como bienes gananciales, por lo que no son de aplicación las reglas propias de la transmisión de derechos (sin perjuicio de que el desequilibrio patrimonial genere un derecho de reembolso).
     – En el 2º caso, como el presente, estamos ante un Negocio de aportaciónde derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jurídicamente o de comunicación de bienes como categoría autónoma y diferenciada con sus propios elementos y características, y que exige expresar una causa, aunque de manera simplificada («causa matrimonii») y basta que resulte si es onerosa o gratuita, pero como tal negocio tiene eficacia inmatriculadora. (ACM)

316.** CANCELACIÓN DE LAS LIMITACIONES DEL ART. 28 LH

Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador titular del Registro de la Propiedad de Berga, por la que se deniega la inscripción de un acta notarial de cancelación de las limitaciones del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: La suspensión de la fe pública registral recogida en el art. 28 LH protege al sucesor real frente al aparente, no solo al legitimario; y se aplica aunque no existan legitimarios o la legítima sea un derecho de crédito

Hechos: Figurando inscrita en el Registro una finca a título de legado, se presenta acta de notoriedad, en la que el Notario afirma que el causante «carecía de parientes que tengan la condición de legitimarios conforme a la legislación civil catalana», y «al efecto de cancelar la limitación de efectos de la fe pública registral prevista en el art. 28 LH».

El registrador deniega la cancelación solicitada, ya que la suspensión de la fe pública que establece el citado precepto no deja desplegar sus efectos si no por el transcurso del plazo* que el mismo artículo señala, esto es, dos años a contar desde la muerte del causante, por lo que no es posible, por tanto, cancelar la constancia registral de dicha suspensión.

Dos cuestiones de debaten en el presente recurso, la competencia para resolver el recurso, y si son en el presente caso cancelables las limitaciones del art. 28 LH

Cuestión procedimental: Reitera que cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores deberán remitir el expediente formado a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante esta DGRN. Por el contrario, cuando la calificación impugnada o los recursos se fundamenten además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán, como es el caso presente, el registrador deberá dar al recurso la tramitación prevista en la LH y remitir el expediente formado a esta DGRN en cumplimiento del art. 324 LH.

En el presente caso lo que se cuestiona es la aplicación, no de una norma de la legislación catalana, sino de una norma de derecho registral que versa sobre un principio de nuestro ordenamiento hipotecario, el de fe pública, y más específicamente, sobre el art. 28 LH: materia de competencia estatal exclusiva, ex 149.18.ª CE, por lo que resulta competente la DGRN (hoy DGSJYFP)

Cuestión de fondo: La DG confirma la calificación registral negativa

Tras realizar un repaso histórico sobre el art. 28 LH y su fundamento, señala que dicho precepto aplica:

a) Como regla general una suspensión de la fe pública en el caso de conflicto entre el heredero aparente, titular registral, y el real, protegiendo a este con la suspensión de efectos para quienes adquieran de aquel.

Para que pueda cancelarse la limitación del art. 28 LH será necesario el transcurso de dos años desde el fallecimiento del causante y que el adquirente reúna las condiciones del art. 34 LH.

b) Una excepción. La existencia de un heredero real distinto del aparente se valora más improbable, salvo preterición, en el caso de existir herederos forzosos, que cuentan con la condición de herederos por reconocimiento legal.

Por ello exceptúa, de la limitación de efectos de la fe pública respecto de terceros adquirentes, las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.

En consecuencia, la excepción a la suspensión de efectos de la fe pública registral que establece el art. 28 se sostiene en dos requisitos cumulativos, adquirir de un heredero forzoso y hacerlo con las condiciones exigidas por el art. 34 LH

Para la determinación de quienes sean los legitimarios habrá que estar a la legislación civil aplicable. El recurrente alega que la naturaleza de la legitima en derecho Civil común y en Derecho Civil catalán es distinta, es un derecho de crédito (arts 451.1 y 451.15, Código Civil Catalán). Ahora bien, lo anterior no implica ni la inexistencia de la legitima ni el hecho de que esta pueda satisfacerse en bienes de la herencia (art. 451-11). Por ello si el tercero adquiere los bienes de la herencia del legitimario, por habérsele satisfecho a este con dichos bienes su crédito, estará protegido por la fe pública registral al serle aplicable la excepción del segundo inciso del art. 28 LH, de forma que dicho tercero devendrá inatacable en su adquisición.

En cualquier caso, la inaplicabilidad de la excepción no implica que no sea aplicable la regla general.

Respecto de la acción de petición de herencia, afirma el recurrente que no hay en Cataluña ninguna diferencia en la acción de petición de herencia según se plantee la acción contra un heredero aparente que sea legitimario o contra un heredero aparente que no lo sea, pero en este sentido hay que tener en cuenta lo dispuesto en el art. 465-2 (Régimen jurídico del heredero aparente), el cual hace una remisión a la regulación de la legislación hipotecaria, por lo que los bienes no estarían excluidos de la restitución hasta pasados los dos años de suspensión del art. 28 LH, transcurrido dicho plazo y consolidada la adquisición a favor del tercero del art. 34 LH, conforme se ha dicho, sería de aplicación lo dispuesto en el apartado 3 del citado art. 465-2. (JCC)

 

RESOLUCIONES MERCANTIL
172.** NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. FORMA DE LA NOTIFICACIÓN AL ADMINISTRADOR CESADO.

Resolución de 19 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XXIII de Madrid a inscribir una escritura de cese y nombramiento de administrador de una sociedad. 

Resumen: A los efectos del art. 111 del RRM, si la primera notificación notarial presencial no surte efecto, por no poder entenderse la notificación con el requerido o su representante, es necesaria una segunda notificación por correo certificado con acuse de recibo.

Hechos: Se trata de una escritura de cese y nombramiento de administrador único.

En la misma escritura se solicita se notifique su cese al administrador en su domicilio. El notario da fe de que personado en determinado domicilio, que es el del administrador cesado, lo reciben dos personas que se identifican, pero sin hacerse cargo de la cédula de notificación.

El registrador suspende la inscripción pues la “notificación realizada al administrador saliente no cumple la exigencia del artículo 111.1 del Reglamento del Registro Mercantil, al no haberse realizado al domicilio del mismo según el Registro. En tal sentido, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de julio de 2014. Es defecto subsanable”.

El notario recurre. De su escrito resulta lo siguiente:

— que el cese fue notificado al requerido en el domicilio designado en el requerimiento que no era el registral;

— que después fue notificado en el registral con el resultado que resulta de los hechos;

— sobre el fondo de la cuestión dice que la notificación quedará cumplimentada en cualquiera de las formas contempladas en el artículo 202 del Reglamento Notarial. Y de las normas que regulan las actas de notificación resulta claro “que si el Notario, practicando personalmente la notificación, y sabiendo qué es lo que se va a notificar, recibe una negativa a la entrega de la cédula en el domicilio registral, y decide cerrar el Acta, carece de sentido, y es contraria a la finalidad del legislador de dotar de agilidad al tráfico mercantil, obligarle a remitir la cédula, de nuevo, por correo certificado con aviso de recibo, lo que, sin duda, retrasará la inscripción del nuevo administrador en el Registro Mercantil, entorpeciéndose así el tráfico económico y jurídico”.

El registrador en la remisión del recurso dice que la nota de calificación, por error informático, no es la que corresponde a la escritura calificada, sino que lo que es exigible en estos casos es “el envío de la cédula por correo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, por haber resultado infructuosa la notificación al anterior titular de la facultad certificante”.

Resolución: Tal y como se ha formulado la DG dice que no puede confirmar el defecto.

Doctrina: La DG, tras señalar las formas de hacer las notificaciones del artículo 202 del RN, dice que el art. 203 del mismo reglamento señala que si “el interesado , su representante o persona con quien se haya entendido la diligencia se negare a recoger la cédula o prestase resistencia activa o pasiva a su recepción, se hará constar así, y se tendrá por realizada la notificación”. Pero debe tenerse en cuenta que “la Sentencia de 20 de mayo de 2008 de la Sala Tercera del Tribunal Supremo declaró nulo el inciso: «o persona con quien se haya entendido la diligencia»”, pues ello se apartaba del régimen general “establecido en la Ley 30/92, en materia sujeta a reserva de ley”. A su vista sigue diciendo la DG “sería imprescindible que, como dispone el párrafo sexto del artículo 202, el notario, por no haber podido hacer entrega de la cédula, envíe la misma por correo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega”. Es decir que conforme a los “artículos 202 y 203 del Reglamento Notarial debe concluirse que” en caso de que la cédula se entregue a persona distinta del requerido o de su representante es necesaria “una doble actuación notarial que diera cobertura al menos a dos intentos de notificación con entrega de la correspondiente cédula, uno efectuado mediante la personación del notario en el domicilio en que la notificación había de practicarse, y otro mediante su envío por correo certificado con acuse de recibo (o por cualquier otro procedimiento que permitiera dejar constancia fehaciente de la entrega)”. Y por ello concluye que en este caso “si se ha realizado únicamente el intento de notificación presencial prevista en citado artículo 202, pero no el envío de la cédula de notificación por correo certificado con acuse de recibo, existiría un obstáculo a la inscripción”.

Comentario: De la doctrina transcrita de la DG resulta clara la interpretación que debe darse a los artículos 202 y 203 del RN a los efectos de la notificación prevista en el artículo 111 del RRM. Es decir, se trata de asegurar en la medida de lo posible que la notificación va a llegar a la persona señalada en el requerimiento y para evitar su indefensión deben extremarse las cautelas exigibles a la actuación notarial. Cautelas que no tiene nada de extraordinario pues si la cédula llega a manos distintas del interesado o su representante, la notificación no puede darse por realizada y por ello debe intentarse de nuevo.

Lo que nos llama la atención de este recurso es que al parecer según el escrito del notario el requerido ya había sido notificado personalmente, es decir notificación cubierta por la fe notarial, aunque en domicilio distinto del registral. Si de lo que se trata es de garantizar el conocimiento de su cese por el administrador saliente y que este pueda reaccionar ante certificaciones falsas o juntas supuestas, desde nuestro particular punto de vista nos parece suficiente dicha notificación. La que se haga en un domicilio que además ya no es el suyo, aunque no haya tenido la diligencia de notificarlo al registro, poco puede añadir a la notificación personal ya realizada. Nos parece una interpretación excesivamente literal del art. 111 del RRM, sin dejar de reconocer que el artículo 111 es claro al decir que la notificación debe hacerse en el domicilio según el registro. Ahora bien si la notificación en su domicilio real tampoco surtió efecto es lógica la exigencia de notificación en el domicilio registral.

En este sentido la resolución de la DGRN de 30 de enero de 2012, aunque en un supuesto distinto al de la presente resolución, vino a decir que la “forma más sencilla de agotar el esfuerzo en la localización del interesado” es la de “acudir a la forma de notificación presencial prevista en el mismo (art. 202 RN), que sí produce los efectos de una notificación”. Entendemos presencial en el sentido de que la cédula se le ha entregado en mano al interesado. Y si es presencial, bajo la fe de notario, poco añade la no presencial, aunque sea en el domicilio registral. El notificado siempre podrá reaccionar ante nombramientos falsos.  JAGV.

173.*** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR. NOTIFICACIÓN SOCIEDAD. CAMBIO DE DOMICILIO. TRACTO SUCESIVO EN EL REGISTRO MERCANTIL.

Resolución de 19 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles accidental de Almería a inscribir una renuncia al cargo de administrador solidario de una sociedad. 

Resumen: Para inscribir la renuncia de un administrador solidario, es suficiente que la notificación a la sociedad se haga en su nuevo domicilio, aunque dicho domicilio no conste inscrito. Es decir que en estos casos no juega el principio de tracto sucesivo en el registro Mercantil.

Hechos: Un administrador solidario renuncia a su cargo. Solicita que se notifique a la sociedad en su nuevo domicilio lo que hace el notario por correo certificado con aviso de recibo, notificación que no ha sido entregado al destinatario, ni se ha retirado de la oficina postal en el plazo legalmente establecido para ello.

La escritura de cambio de domicilio de la sociedad ha sido presentada, estando defectuosa por falta de depósito de cuentas.

El registrador suspende la inscripción pues el domicilio que de la sociedad consta en el registro es distinto, por lo que debe falta por inscribir el título previo (Art. 11 R.R.M).

El interesado recurre y dice que su nombramiento sí consta inscrito y que la falta de inscripción del cambio de domicilio social por cierre de hoja del registro por falta de presentación de las cuentas anuales, en nada afecta al tracto sucesivo de su renuncia.

Resolución: La DG, revoca la nota de calificación tal y como ha sido formulada.

Doctrina: Parte la resolución de que el objeto del recurso es declarar si la calificación ha sido o no ajustada a derecho y que la DG no puede tener en cuenta alegaciones que hayan sido hechas en el informe (que la notificación no cumple con el art. 202 del RN) pues se provocaría la indefensión del interesado.

En cuanto al fondo de la cuestión plantada hace las siguientes precisiones:

— el adecuado desenvolvimiento de la sociedad exige que tenga oportuno conocimiento de las vacantes que por cualquier causa se produzcan en su órgano de administración;

— por ello para su inscripción es necesaria la notificación a la sociedad (cfr. artículos 147 y 192 del Reglamento del Registro Mercantil);

— supuesto lo anterior “debe admitirse que el administrador dimisionario pueda cumplir su deber de diligencia mediante la comunicación realizada en el nuevo domicilio de la sociedad aun cuando éste no se haya inscrito todavía”;

— ese cambio de domicilio, en el ámbito interno, produce efectos desde que el acuerdo haya sido adoptado, aunque no sea oponible a terceros;

— la inscripción de la renuncia “no puede verse condicionada por contingencias como el hecho de que la correspondiente modificación estatutaria relativa a dicho domicilio no se haya inscrito (por cierto, en el presente caso, por falta de depósito de las cuentas anuales que, como resulta del artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil, es una causa de cierre registral que no debe impedir la inscripción del cese de administrador)”;

— que la notificación al anterior domicilio sería infructuosa lo que crearía enormes dificultades al dimisionario;

— y finalmente que en un registro de personas “principios registrales como el de tracto sucesivo no pueden tener el mismo alcance que en un registro de bienes donde los derechos que sobre ellos recaigan o bien son incompatibles o gozan entre sí de preferencia en razón del momento de su acceso al registro”.

Comentario: Sin perjuicio de que la notificación a la sociedad no ha sido correctamente realizada, la conclusión a la que llega la DG en este caso nos parece la más adecuada para la protección de todos los intereses en juego. Si al registrador le consta el cambio de domicilio, y lo que se opone a su inscripción son defectos, no de fondo sino procedimentales, que además excluyen expresamente el hecho jurídico que se desea inscribir, esa falta de constancia del nuevo domicilio no debe ser obstáculo, ni retrasar la falta de constancia registral de la renuncia de un administrador solidario que está en su derecho de que su renuncia se refleje en la hoja de la sociedad para que surta efectos frente a terceros. JAGV.

177.**  NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. FORMA DE NOTIFICACIÓN  AL ADMINISTRADOR CESADO.

Resolución de 19 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XXIII de Madrid a inscribir una escritura de cese y nombramiento de administrador de una sociedad. 

Resumen: Si la notificación notarial presencial en el domicilio registral del administrador cesado, no se le entrega al requerido o su representante, es necesaria una nueva notificación por correo certificado.

Hechos: Los hechos son los mismos que los de la resolución 172, es decir, un caso de cese y nombramiento de administrador único.

En la misma escritura se solicita se notifique su cese al administrador en su domicilio. El notario da fe de que personado en determinado domicilio, que es el del administrador cesado, lo reciben dos personas que se identifican, pero sin hacerse cargo de la cédula de notificación.

El registrador, el mismo que el de la resolución 172, aquí sí califica en consonancia con los hechos y suspende la inscripción pues si la notificación al cesado ha sido infructuosa “no puede considerarse cumplido el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil, al no acreditarse el envío de la cédula por correo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, (…), en su artículo 40 y artículo 202 del Reglamento Notarial, con el fin de asegurar que la sociedad ha hecho todo lo necesario para notificar al administrador cesado”.

El notario también recurre. Sus argumentos son los mismos que los de la resolución 172, si bien de su escrito resulta que presentada la escritura con la notificación al requerido en domicilio distinto al registral, la escritura es devuelta con el defecto de que no se ha notificado en el registral, haciéndose entonces la notificación al domicilio registral con el resultado que ya se ha reseñado.

Resolución: Lógicamente aquí la DG desestima el recurso y confirma la calificación del registrador.

Comentario: Nos remitimos al que hicimos en la resolución 172.

180.** DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD. CESE ADMINISTRADORES. TRACTO SUCESIVO EN EL REGISTRO MERCANTIL.

Resolución de 20 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XI de Madrid a inscribir la escritura de disolución y nombramiento de liquidador de una sociedad.

Resumen: Es inscribible un acuerdo de disolución de sociedad y nombramiento de liquidadores, aunque los administradores cesados no consten inscritos.

Hechos: el socio único de una sociedad toma la decisión de disolverla y nombrar liquidador ante la imposibilidad de cumplimiento del objeto social.

Al final de la escritura existe una diligencia con la identidad de los administradores cesados. Y mediante otra diligencia “el notario hizo constar que, a los efectos prevenidos en el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil, había enviado «por correo certificado, copia simpe de esta escritura a los efectos oportunos, expidiéndose por el encargado de Correos, el resguardo que queda fotocopiado y unido a la presente (…)”.

El registrador suspende la inscripción por falta de previa inscripción de los administradores cesados (artículo 11 del RRM).

El interesado recurre. Reconoce que los administradores no están inscritos por el cierre de hoja por falta de depósito de cuentas pero alega que conforme al artículo 378 del RRM, tanto la disolución como el nombramiento de liquidador es uno de los actos exceptuados del cierre por lo que deben inscribirse sin perjuicio de que no se inscriba el cese de los administradores.

Resolución: La DG revoca, tal y como ha sido formulada, la nota de calificación.

Doctrina: Lo primero que hace el CD es recordar que en la resolución sólo puede tener en cuenta la nota de calificación y no las alegaciones del registrador relativas a que una vez inscritos los administradores, se procedería a calificar la disolución, con el defecto relativo al incumplimiento del artículo 111 del RRM.

Respecto del fondo vuelve a recordar que determinados principios como el de tracto sucesivo no pueden tener en el registro Mercantil el mismo alcance que en un registro de bienes como es el Registro de la Propiedad.

  Por ello dice que la regla segunda del artículo 11 relativa a que para inscribir actos o contratos modificativos o extintivos de otros otorgados con anterioridad será precisa la previa inscripción de éstos, y que hubiera sido “un obstáculo para inscribir el cese de un administrador cuyo nombramiento no estuviera inscrito, no puede elevarse a obstáculo cuando como ocurre en el presente caso lo que se pretende es que tenga reflejo registral el cese de todos los miembros del órgano de administración de modo que es patente la voluntad de cesar a todos los que lo fueran, figurara o no inscrito su previo nombramiento o reelección, y en tal situación tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 8 de marzo y 3 de diciembre de 1991, así como –para un caso análogo– la de 5 de mayo de 2005) que basta el acuerdo genérico de cese, sin necesidad de identificar a los afectados y aunque el nombramiento de alguno de los cesados no hubiera accedido al Registro, para que lo haga aquél desde el momento en que no es cuestionable su eficacia ni la falta de aquella inscripción previa permite la denegación de la inscripción del acuerdo respecto de todos los afectados”.

Comentarios: Vuelve la DG a incidir en su doctrina de que, si el acuerdo es de cese genérico de todos los administradores, ni hace falta identificarlos, ni, en su caso, su falta de inscripción puede ser un obstáculo para la inscripción de la totalidad del documento. Por tanto si el acuerdo de junta es de cese de todos los administradores sin especificar, ese cese deberá inscribirse tal cual se expresa en la junta, sin necesidad de más averiguaciones acerca de quienes son los cesados ni si están o no inscritos. JAGV.

187.* RENUNCIA AL CARGO DE ADMINISTRADOR ÚNICO. TÍTULO FORMAL NECESARIO.

Resolución de 20 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles de Valladolid a inscribir la renuncia al cargo de administrador único de una sociedad. (JAGV)

Resumen: Es inscribible una escritura de renuncia de administrador de una sociedad, aunque existan presentados documentos cuya inscripción no pueda hacerse por cierre del registro por falta de depósito de cuentas.

Hechos: Se presentan de forma sucesiva dos escrituras: una de declaración de unipersonalidad y otra de renuncia de administrador y nombramiento de uno nuevo.

La registradora suspende la inscripción de la primera escritura por cierre del registro por falta de depósito de cuentas y de la segunda suspende su calificación por existir previamente un documento presentado y defectuoso de la misma sociedad.

Ante ello el administrador renunciante presenta en el registro un escrito solicitando se inscriba su renuncia, acompañando copia simple de la escritura.

Su escrito, es calificado negativamente, por no ser auténtico la copia acompañada.

El renunciante recurre a la DG solicitando en esencia la inscripción de su renuncia por ser uno de los supuestos exceptuados de cierre por el art. 378 del RRM.

La registradora en su informe viene a decir que la subsanación del defecto es muy sencilla pues bastará que el renunciante presente una escritura autorizada de su renuncia.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Centra el recurso en si “puede o no inscribirse la renuncia del administrador -ahora recurrente- a su cargo de administrador único de dicha sociedad con base en su escrito en que así lo solicita, al que se acompaña únicamente copia simple de la escritura en que dicha renuncia se formalizó”.

Obviamente su respuesta es negativa en base a la necesidad de que la documentación presentada y en la que consta la renuncia y la notificación a la sociedad es pública y por tanto, aunque en puridad la inscripción de la renuncia no exige documentación pública, en este caso que ya existe dicha documentación la misma no puede ser sustituida por una mera copia simple.

Comentario: Pese a lo aparatoso del recurso y de los hechos, la solución, tal y como la apunta la registradora y confirma la DG, al problema planteado es muy simple. Si el renunciante hubiera presentado su escritura de renuncia y su instancia solicitando la inscripción parcial, el despacho hubiera sido posible. JAGV.

196.*** CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. DISCREPANCIAS ENTRE ASISTENTES Y VOTANTES.

Resolución de 26 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles V de Barcelona a inscribir una escritura de cese y nombramiento del administrador de una sociedad. 

Resumen: No puede darse como asistente a un socio a los efectos del quorum de asistencia y después negarle su derecho a votar en la junta.

Hechos: Acuerdos de junta por los que se aceptaba la renuncia de una administradora única y se nombraba para dicho cargo a persona distinta. Dicha escritura tenía como base el acta notarial de la referida junta autorizada notario.

El registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos, en una extensa y explicativa nota con gran lujo de citas de normas legales y resoluciones de la DGRN:

  1. Cierre de hoja por falta de depósitos de cuentas. No se recurre.
  2. Dado que a la junta asiste el 100% del capital social no consta el sentido del voto del 50% de dicho capital que no ha votado a favor de los acuerdos (Artículos 198 de la Ley de Sociedades de Capital, 97.1.7.ª del Reglamento del Registro Mercantil y 112 del Reglamento del Registro Mercantil y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de abril de 1998, 29 de noviembre de 2012, 6 de junio de 2013 y 13 de octubre de 2015).

El anterior defecto lo aclara de la siguiente forma: De diligencia subsanatoria y aclaratoria del acta notarial resulta “Que al empezar la Junta que motiva el acta precedente todos los presentes, que representaban la totalidad del capital social, estuvieron de acuerdo en celebrar dicha Junta en mi despacho profesional situado en Barcelona, si bien en el momento de apertura de la Junta, cuando se debía presentar la documentación relativa a la acreditación para la representación de socios, se denegó el derecho de voto” a una socia titular del 50% del capital, “al considerar que el poder de representación conferido …, no cumplía con los requisitos legales, en particular con lo dispuesto en el artículo 183 de la vigente Ley de Sociedades de Capital, si bien se le autorizó para estar presente en dicha Junta al tener interés legítimo”.

Ante ello el registrador aprecia que, si se dio por asistente a la junta a todo el capital social, es decir que la junta fue universal, y con ello se superaba el problema de que la junta se celebró fuera del término municipal del domicilio social, no puede negarse el voto a dicha persona pues ya mostró una conformidad previa con su voto y por ello es por lo que deberá hacerse constar el sentido de su voto en la junta general. Es decir que lo que se debate es si antes de formar la lista de asistentes deben revisarse las representaciones alegadas y “si cabe disociar la representación del socio a los efectos de la asistencia y formación de quórum constituyente de la representación a efectos del ejercicio del derecho de voto, de manera que pueda entenderse suficiente o válida para el primer supuesto e insuficiente para el segundo”.

El notario recurre. Sobre la celebración de la junta en término municipal distinto al del domicilio social dice que la jurisprudencia entiende “que cuando el envío de la convocatoria se ha realizado correctamente a todos los socios, haciendo constar su celebración en un lugar contiguo al domicilio social, si los socios no se opusieran a la celebración de la misma, tras recibir la convocatoria, no existe ninguna causa de nulidad que impida la celebración de la Junta”.

Sobre el fondo de la cuestión que plantea el registrador se limita a decir que después de constituida la mesa de la junta general, es cuando la presidenta examina el poder entendiendo que no era suficiente.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación si bien por razones distintas a las alegadas por el registrador, aunque bien fundamentadas por este.

Doctrina: Es principio básico de que se atribuye a la mesa la formación de la lista de asistentes y en ese momento se deben resolver todas las cuestiones que se planteen sobre ello. Pero, aunque es una facultad exclusiva del presidente de la junta, “el registrador no queda vinculado siempre y en todo caso por la actuación del presidente cuando la declaración de éste resulta contradicha por la documentación aportada y los asientos del Registro Mercantil en términos tales que aquella no puede mantenerse”.

En un primer momento “la determinación de los socios con derecho de asistencia y voto, así como la admisión de la representación de los socios no presentes tienen carácter provisional, de modo que una vez formada la mesa y elegido el presidente a él compete la formación de la lista de asistentes –entre ellos, los socios presentes y representados– así como la declaración sobre la válida constitución de la junta (102.1.2.ª del Reglamento del Registro Mercantil). En este momento, si el presidente niega legitimación para ejercitar los derechos de asistencia y voto a quien, a su juicio, no acredita suficientemente la representación de uno de los socios es indudable que no se puede considerar que la junta se constituya con carácter de junta universal (cfr. artículo 178 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

Por ello tiene razón el registrador al considerar que no se pueda dar por asistente a un socio y después negarle su derecho a votar. Lo que pasa, sigue diciendo la DG, es que el registrador “no cuestiona la declaración de la presidenta sobre la válida constitución de la junta y se limita a objetar que los acuerdos no han sido válidamente adoptados –o no resulta acreditada su adopción– porque no consta el sentido del voto de la socia que estaba presente en la junta según la propia lista de asistentes”.

Concluye la DG diciendo que “es evidente que según el acta notarial de la junta no podía constar el sentido de dicho voto porque la presidenta denegó a dicha socia el ejercicio de tal derecho. Por ello, habida cuenta de que el recurso debe ceñirse a los defectos expresados en la calificación impugnada (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), la misma sólo puede ser confirmada en el sentido de que existe contradicción entre el hecho de admitir que la junta está válidamente constituida y la denegación del ejercicio del derecho de voto de una de las dos únicas socias por negar validez a la representación alegada”.

Comentario: Se trata de una interesante resolución pues en ella se delimitan de forma clara los pasos que deben darse en la constitución de una junta general.

Hay un momento previo en que los socios, salvo excepciones tasadas, tienen que elegir a los componentes de la mesa es decir presidente y secretario. Para este paso previo, en principio, todos los asistentes a la reunión pueden participar en las votaciones. Una vez toma posesión el presidente es cuando procede a formar la lista de asistentes y para esa formación de lista de asistentes es cuando debe controlar que los mismos son socios y que si están representados la representación es válida. Por tanto, todo socio al que se le ha dado como asistente, tendrá derecho a debatir y votar en todos los asuntos del orden del día que consten en la convocatoria. Ese era el verdadero defecto que impedía la inscripción de los acuerdos y no la falta de constancia del sentido del voto de los dados como asistentes. Es una distinción sutil pues en el defecto advertido por el registrador iba implícito el que no se podía dar como asistente a quien no se le dejaba votar. Ello lo explica muy bien el registrador en la fundamentación de su nota y quizás por ello se confirma el defecto, aunque en puridad le suponga a la DG el apartarse, en contra de su criterio de otras muchas resoluciones, de lo que se expresa como defecto en el acuerdo de calificación.

Sobre la celebración de la junta en término municipal distinto al del domicilio social, no se pronuncia la DG, pues se trataba de un defecto subsanado-ya hemos visto que no-por considerar el presidente de la junta que asistieron todos los socios. De todas formas es un defecto, que como rebate el notario recurrente, la jurisprudencia no lo toma en consideración si del conjunto de hechos concurrentes en la celebración de la junta no ha sido determinante, ni ha impedido a los socios su no asistencia y participación en la misma. Ahora bien, en el caso planteado en la resolución si a ese 50% no se le hubiera dado por asistentes, es obvio que se trata de un defecto que no puede pasarse por alto. JAGV

199.*** ESTATUTOS SOCIALES. EMBARGO PARTICIPACIONES: DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. VOTACIÓN SECRETA EN JUNTA GENERAL.

Resolución de 27 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XIII de Madrid a inscribir determinadas cláusulas de los estatutos sociales de una entidad. 

Resumen: Es inscribible la cláusula estatutaria que establece que la votación puede ser secreta en junta general, siempre que se dejen a salvo aquellos supuestos en que no sea legalmente posible.

Hechos: Se trata de un supuesto similar al debatido en la resolución 156 de 2020   a nota de calificación del Registro Mercantil de Murcia y resuelto en la misma forma que en ella se indica. Es decir que la DG admite el embargo como desencadenante de un derecho de adquisición preferente, que el precio se fije por balance y que también se desencadene la posibilidad de exclusión del socio embargado, el cual además pierde el derecho de voto.

La única diferencia entre los pactos estatutarios de la resolución 156 y los de esta resolución están en el párrafo de uno de los artículos modificados en que se establece que “las votaciones se harán a mano alzada, salvo cuando la votación deba ser secreta por decisión del presidente o petición de la mayoría de los asistentes, excepto en los supuestos en que dicha votación secreta no sea legalmente posible”.

El registrador considera que dicho pacto no es inscribible pues a su juicio la “identificación del sentido del voto de cada uno de los socios en las juntas generales tiene una gran transcendencia jurídica en multitud de supuestos, lo que impide la votación secreta. Así ocurre en los casos de acuerdos que comporten el derecho de separación del socio que no votó a favor del acuerdo (cfr. artículos 346 LSC 62 y 99 LME); en los de exclusión del socio (cfr. artículo 352.3 LSC); para el cómputo de los votos en los casos de voto plural (cfr. artículo 188ISC); en los casos de conflicto de intereses del artículo 190.3 LSC. Se impediría el juego del mecanismo de reparto de la carga de la prueba, en él previsto; en el caso del artículo 73.2 LSC, podría darse la incongruencia de que el socio votare a favor y luego exigiese la constancia en acta de su oposición para liberarse de responsabilidad; en el caso del artículo 74.2 LSC, la legitimación para el ejercicio de la acción de responsabilidad contemplada exige el voto en contra; en el supuesto del artículo 15.1 LME, impediría el juego del mecanismo de separación automática en él previsto; lo mismo ocurriría en el supuesto del artículo 16.2 LME; impediría el mecanismo de la adhesión contemplado en el 206.4 LSC; ampliaría injustificadamente la legitimación para impugnar los acuerdos sociales, pues aunque no se diga expresamente, la doctrina de los actos propios debería justificar la exclusión de la legitimación al socio que voto a favor del acuerdo a impugnar; conclusión ésta que viene avalada en el artículo 389 LSC cuando vincula la legitimación para la impugnación del balance final de liquidación al voto en contra; etc., etc.”.

Resolución: La DG revoca en su totalidad la nota de calificación, incluyendo por supuesto el defecto referido al voto secreto:

Doctrina: La vamos a limitar al único pacto rechazado por el registrador y registrador sustituto, que es nuevo en relación a los pactos contenidos en la escritura objeto de calificación en la resolución número 156 de 2020.

Sobre ese pacto dice la DG que la LSC ni establece que “la votación sea siempre pública ni prohíbe la votación secreta”. Es decir, se “trata de una cuestión que se encuadra en el marco de la organización corporativa con libertad de regulación con base en la autonomía de la voluntad (cfr. artículo 28 de la Ley de Sociedades de Capital), siempre con el presupuesto de respeto del principio de votación por mayoría”. Añade que la “votación se puede realizar de distintas formas: a mano alzada, nominal, por aclamación, votación secreta por papeleta, etc.”. Dicha forma de votación secreta “puede presentar algunos inconvenientes: para constatar la capacidad o legitimación para emitir el voto, determinar la legitimación de los disidentes a efectos de la impugnación de los acuerdos, identificación de quienes votan en contra y puedan así ejercitar el derecho de separación en los casos establecidos por la ley o los estatutos sociales, etc.”. Pero dichos inconvenientes  pueden ser obviados de distintas formas.

 No obstante concluye que dado que la cláusula estatutaria debatida deja a salvo los casos en que la votación secreta no sea posible legalmente, se soslayan los inconvenientes referidos, siendo esta “la razón fundamental que permite concluir en la admisibilidad de tal disposición”.

Comentario: Sobre la posibilidad de establecer en estatutos la admisión de votación secreta en las juntas, si se establece en estatutos, siempre debe quedar condicionada a que esa forma de votación sea legalmente admisible.

Lo curioso es que la DG reconozca los múltiples inconvenientes de la cláusula y después opte por admitirla sólo en base a que se trate de casos legalmente permitidos. Pues bien, dada la falta claridad de la LSC respecto de los casos en que  es posible la votación secreta, pues ello no se establece en ninguno de sus artículos de forma expresa, la admisión de cláusulas de este tipo en los estatutos sociales lo único que puede provocar es que sean o puedan ser un semillero de dudas para el presidente de la junta, para los mismos socios y en definitiva para la paz de la sociedad cuando no haya acuerdo previo sobre ello. Desde nuestro punto de vista la admisión de votación secreta, aparte de ser legalmente posible, debería ser aceptada por todos los socios participantes en la reunión e incluso se podría plantear si se debe hacer constar en el orden del día los asuntos que pudieran ser objeto de una votación secreta para que los socios estuvieran informados de ello con antelación suficiente a la hora de tomar su decisión.

En definitiva, que dichas cláusulas pueden ser una fuente de problemas para las sociedades que las incorporen ene sus estatutos, que es precisamente lo que se trata de evitar con la calificación registral: claridad y precisión en lo inscrito. JAGV.

209.** TRASLADO DE DOMICILIO, RECURSO SOBRE CUESTIÓN YA RESUELTA POR OTRO RECURSO.

Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XIX de Madrid a inscribir una escritura de traslado de domicilio de una sociedad.

Resumen: Una escritura calificada, recurrida la calificación y confirmada esta por la DG, aunque vuelva a presentarse y se ratifique la calificación, no puede ser objeto de resolución en recurso gubernativo, debiendo los interesados, en su caso, acudir a los tribunales ordinarios.

Hechos: Se presenta en el registro copia autorizada de cambio de   domicilio de una sociedad, adoptado el acuerdo por su Consejo de Administración, acompañada de la pertinente certificación literal del registro de origen.

El registrador deniega su inscripción por los siguientes motivos:

— Existe anotada una demanda de nulidad de acuerdos de junta, demanda que fue estimada, declarando la nulidad de los acuerdos de cambio de domicilio a Madrid.

— El acuerdo de Consejo que ahora se presenta también fue objeto de calificación negativa por el Registrador Mercantil, el cual motivó recurso ante la DGRN que confirmó la calificación negativa del mismo. Esta calificación es ahora ratificada por el registrador.

— Conforme al artículo 4 de los Estatutos Sociales, por acuerdo de la Administración Social, podrá trasladarse el domicilio, pero dentro de la misma población, en consonancia con el artículo 285 LSC en la redacción existente en septiembre de 2015, lo que no permite el cambio a población distinta por acuerdo del consejo.

— En todo caso no se acompañan las cuentas de la sociedad, si bien existe una inscripción de reapertura de hoja por no aprobación de las cuentas, pero cuyo plazo de seis mes ya ha terminado. Art. 378 RRM.

El interesado recurre. Dice que fueron eliminadas las medidas cautelares, que el acuerdo de consejo no fue impugnado, que el artículo 285 se impone a los estatutos y que y que la reapertura de hoja por no aprobación de cuentas sigue vigente.

Resolución: La DG rechaza de plano el recurso.

Doctrina: La DG se limita a decir que la facultad de reiterar la presentación de un título es excepcional y “no puede mantenerse cuando la cuestión ha sido objeto de un recurso contra la calificación cuestionada, ya se trate de un recurso potestativo ante esta Dirección General, o de una impugnación directa ante los tribunales a través del juicio verbal (cfr. artículo 324 de la Ley Hipotecaria), pues en tales casos la resolución que recaiga será definitiva, sin posibilidad de reproducir la misma pretensión”.

Una vez supuesto lo anterior la DG no entra en el examen de los demás defectos de la nota aclarando que no existe ningún cambio que permita cambiar la calificación.

Comentario: Se trata de un caso muy particular en el que lo que se pretende es, dando un rodeo, conseguir la inscripción de unos acuerdos que ya fueron rechazados tanto por el juzgado que entendió del asunto, aunque no declarara de forma directa la nulidad del acuerdo del consejo, aunque sí estableció la medida cautelar de no trasladar el domicilio a Madrid, como por la propia DG. Así de la resolución resulta claro que resuelto un recurso gubernativo o judicial contra una calificación registral, no puede volver a presentarse el título para ser objeto de nueva calificación y recurrir contra ella. JAGV.

212.*** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. HIPOTECA MOBILIARIA DE MARCA: CAMBIO DE SU NÚMERO DE REGISTRO POR CADUCIDAD DEL ANTERIOR.

Resolución de 4 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación suscrita por la registradora de bienes muebles II de Madrid, por la que acuerda no practicar la inscripción de una instancia presentada en que se solicita la inscripción de una novación de la hipoteca mobiliaria.

Resumen: Si una marca hipotecada caduca y a esa misma marca se le asigna un nuevo número de registro en la OEPM, el supuesto se asimila al cambio de número o calle de la finca hipotecada, que se hará constar por nota marginal previa acreditación de ello por el registro competente, sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario, el cual por otra parte también puede solicitarlo.

Hechos: Se presenta instancia en un Registro de bienes muebles solicitando la novación de una hipoteca mobiliaria sobre marcas, consistente en la sustitución del bien dado en garantía, aunque lo realmente ocurrido es que la marca primitiva dada en garantía ha caducado y en consecuencia ha sido cancelada y debido a ello la misma marca ha sido de nuevo registrada teniendo un nuevo número de registro. La marca hipotecada es “La Región”, diario orensano sobradamente conocido tratándose por tanto de una marca notoria. Se acompaña certificado acreditativo de todo ello de la OEPM.

El registrador señala tres defectos:

— La novación exige escritura pública. Art. 3 LHMPSDP.

— Es necesario el consentimiento del acreedor para la sustitución de una marca por otra. Art. 1255 Cc.

— Y finalmente, dado que la sustitución del objeto hipotecado es una novación extintiva, se exige la cancelación de la primera hipoteca y la constitución de una nueva.

El registrador señala en su calificación que el acreedor en estos casos tiene el derecho del art. 64.4 de la Ley de Marcas, es decir dar por vencida la obligación garantizada.

El interesado recurre centrando su recurso en que la marca no ha cambiado, sino que sigue siendo la misma que en su día fue hipotecada, pues lo ocurrido es que al haber caducado, existe un cambio de número de registro de la marca cuya constancia en el registro sólo exigiría una mera nota marginal. Es decir que a su juicio que basta con la certificación de su nueva identificación en la Oficina Española de Patentes y Marcas (OEPM).

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG centra la resolución del recurso en dilucidar el problema de si la marca hipotecada es o no la misma pues si no lo fuera es evidente que se produciría la extinción de la hipoteca por desaparición del objeto.

Dice la DG que, si existe una sustitución del objeto gravado, ello “no constituye un supuesto de novación modificativa, sino una novación extintiva, que implica la cancelación de la hipoteca primitiva y la necesidad de constituir una nueva hipoteca «ex novo».

Ahora bien, existen determinados supuestos en que esa sustitución del bien gravado no provoca ese efecto extintivo sino el traslado de la carga hipotecaria a la nueva finca como sucede en los casos de concentración parcelaria o de reparcelación urbanística.

En lo que a este caso respecta “debe tenerse en cuenta que según el artículo 2 de la Ley de Marcas, el derecho de propiedad sobre la marca y el nombre comercial se adquiere por el registro válidamente efectuado de conformidad con las disposiciones de la presente Ley, y que tal inscripción permite el uso de la misma, el ejercicio de acciones civiles contra los perturben su utilización o la usen ilegítimamente, y los actos propios de disposición y gravamen de la misma (artículos 36, 40, 41, 46 y 47 de la Ley de Marcas)”. Por ello si caduca la marca o se declara su nulidad, según el   artículo 60.4 de la Ley de Marcas, «el acreedor hipotecario podrá dar por vencida la obligación garantizada».

Ahora bien, sigue diciendo la DG, “debe tenerse en cuenta que mientras no sea registrada la misma marca por otro interesado, en el ínterin de la caducidad, siempre se podrá volver a inscribir la marca por el antiguo titular”, y que si la marca es notoria, como ocurre en el caso de la resolución, no podrá inscribirse la misma marca a favor de otra persona. Además “el artículo 55.2 de la Ley de Marcas establece que «no caducará una marca por falta de renovación cuando se encuentre inscrita en el Registro de Marcas (y por ende en el Registro de Bienes Muebles por la coordinación establecida entre ambos registros según el artículo 45.5 de la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión] una hipoteca mobiliaria sobre la misma», y que «el titular hipotecario, si el propietario de la marca no lo hubiere realizado, podrá solicitar la renovación en nombre de este último en el plazo de dos meses a contar desde la finalización del plazo de demora previsto en el artículo 32.3 de esta Ley», lo que demuestra que la legitimación para hacer la renovación corresponde tanto al titular de la marca, como al acreedor hipotecario, por lo que ambos tienen legitimación al efecto”.

De todo ello deduce la DG que no es necesario el consentimiento del acreedor para la constancia del nuevo número de la marca, y que realmente  “se trata de un supuesto semejante al cambio del nombre de calle, o del número de la misma, en que se encuentra situado el inmueble gravado con hipoteca inmobiliaria, e igual que en este caso se exige el correspondiente certificado municipal acreditativo” en el caso de las marcas se exigirá la acreditación del cambio de número por la “certificación específica de la Oficina de Española de Patentes y Marcas acreditativa de la nueva inscripción de la marca hipotecada”.

Comentario: El problema planteado por esta resolución tiene su origen en la misma petición del interesado y así lo expresa el registrador en su nota al decir que “se solicita la inscripción de una novación de la hipoteca mobiliaria consistente en la sustitución del bien dado en garantía, es decir, la sustitución de la marca hipotecada, ahora caducada y cancelada, por la nueva marca”. Si el interesado en su instancia hubiera centrado su petición en lo que realmente había ocurrido con la marca hipotecada, que era la simple sustitución de su número de registro permaneciendo  la marca invariable y hubiera citado el art. 437 del RH, quizás la calificación se hubiera producido en otro sentido. No obstante, reconocemos que para el registrador era un tema vidrioso, pues aunque se tratara de la misma marca, su número e inscripción era diferente, aunque teniendo en cuenta las normas de la propia Ley de Marcas citadas por la DG, y quizás la certificación acompañada de la OEPM, cuyo contenido no conocemos, se veía que no había sustitución del objeto dado en garantía y por lo tanto no existía novación extintiva. (JAGV)

215.* REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. NEGATIVA A RESERVAR DENOMINACIÓN SOCIAL POR IDENTIDAD CON OTRA EXISTENTE.

Resolución de 6 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil interino Central III a reservar una denominación social.

Resumen: Basta la existencia de una letra distinta entre dos denominaciones sociales para considerarlas diferentes. Esa letra debe marcar una diferencia gráfica y fonética.

Hechos: Se deniega por parte del RMC, como denominación de una sociedad la de “Eversia”, por existir otras análogas registradas como “Evergia”, Hevergi”, “Ibersia” y “Reversia”.

El interesado recurre y aparte de otras alegaciones sobre la existencia de una marca bajo dicha denominación de su titularidad, dice en conclusión que la denominación solicitada se diferencia de las previamente registradas.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación accediendo a la denominación solicitada.

Doctrina: Reitera en esta resolución la DG su doctrina sobre denominaciones sociales, y sobre lo que ha venido en llamar la identidad y la cuasi identidad entre denominaciones.

En cuanto a la denominación solicitada, si bien reconoce que existe cierta semejanza gráfica y fonética entre esa denominación y las ya registradas, viene a concluir que las diferencias existentes entre ellas, hace que sean denominaciones claramente distinguibles cumpliendo con la finalidad que debe tener la denominación de toda sociedad que es la de identificarla en el tráfico mercantil de forma suficientemente diferenciadora.

Comentario: Superando la prudencia que en cuanto a denominaciones sociales análogas se mantiene por los Registradores Mercantiles Centrales, la DG sigue manteniendo su criterio de que basta que exista una letra con grafía y sonido distinto respecto de las contenidas en otra denominación para considerarlas diferentes.  En este caso la semejanza era muy acusada entre la solicitada-Eversia- y la inscrita de Evergia.  Pero basta esa letra diferente para que sean distintas, criterio este que se viene sosteniendo desde la famosa resolución que consideró diferentes las denominaciones de Movite y Movitex, que probablemente en algunas zonas de España tengan una fonética muy similar. (JAGV)

220.** REGISTRO MERCANTIL. APODERAMIENTO. LEGITIMACIÓN PARA CONCEDER EL PODER. CALIFICACIÓN DEL JUICIO DE SUFICIENCIA.

Resolución de 11 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil accidental III de Madrid, por la que se suspende la inscripción de una escritura de apoderamiento. 

Resumen: Si el notario, con cumplimiento estricto del artículo 98 de la Ley 24/2001, interpreta que un poder es suficiente, salvo que ello sea erróneo de forma evidente y manifiesta, debe pasarse por su juicio de suficiencia.

Hechos:  Se presenta a inscripción una escritura de poder en la que comparece un apoderado en representación de una entidad, haciendo uso de un poder respecto del cual el notario autorizante hace juicio de suficiencia conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, expresando que en la escritura se decía que «“…confiere poder a favor de don D. J. H… para que configuren la denominada estructura segundo nivel de apoderados, sustituyendo en lo necesario las facultades conferidas a los ‘apoderados de primer nivel’ según consta en la certificación unida que, a efectos internos, se eleva a público…”».

La registradora suspende la inscripción del poder por estimar que:

— el apoderado carece de legitimación pues no ostenta las facultades que confiere;

— el juicio notarial es incongruente;

— y que por ello es necesaria la ratificación del principal.

El notario recurre. Basa su recurso en el art. 98 de la Ley 24/2001 pues el poder que utiliza el apoderado consta en documento auténtico perfectamente identificado y existe el juicio notarial de suficiencia en conexión con el negocio formalizado. A estos efectos reconoce que la redacción del poder del que se usa era mejorable pero que su interpretación lógica es la que se hace, pues al apoderado, ahora poderdante, se le confirieron poderes para que sustituya “en lo necesario las facultades conferidas a los apoderados de primer nivel” y por lo tanto cabe interpretar que tiene dichas facultades.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG vuelve a reproducir una vez más toda su doctrina y la del TS sobre el art. 98 citado, concluyendo que de ella “cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes”. En este sentido el notario ha emitido un juicio de suficiencia sin que el mismo sea incongruente con el contenido del poder pues la interpretación que del mismo haga el registrador no puede prevalecer sobre la que haya hecho “el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de diciembre de 2015 y 25 de octubre de 2016). Así resulta también de la Sentencia número 661/2018, de 22 de noviembre, del Tribunal Supremo. Es decir que, en este caso, aunque no se trate propiamente de una verdadera sustitución de poder, no existe un error evidente en el juicio de suficiencia notarial para que pueda tachárselo de incongruente por parte del registrador.

Comentario: El artículo 98 de la Ley 24/2001, nacido para simplificar las escrituras públicas, minimizar los supuestos de divergencias entre la calificación registral y la actuación notarial y de esta forma favorecer el tráfico, la seguridad jurídica, y el servicio público, se convirtió por su defectuosa redacción, por su evidente falta de coordinación con aspectos relevantes de la calificación registral, y por la diferente interpretación que del mismo se hizo por los profesionales afectados, en un verdadero semillero de problemas que han hecho que no consiguiera su objetivo: lo vemos por los problemas que pese a tantos años transcurridos desde su vigencia todavía se siguen planteando. Por ello en más de una ocasión, y aún reconociendo las dificultades que ello comporta y que quizás ya no es el momento, hemos abogado por su  derogación o al menos por su adecuación a la calificación registral, en aquellos casos que puedan ser dudosos o controvertidos. De todas formas en estos casos la última palabra siempre la tendrá el CD.

En cuanto al poder causante del problema, tanto el notario como la propia DG reconocen que no era un dechado de claridad ni de precisión como es exigible a documento de tanta trascendencia en el tráfico jurídico. Admitía dos interpretaciones: la apegada a su letra en la que pudiera interpretarse que el apoderado carecía de las facultades que confería, y la apegada a su finalidad y espíritu pues parecía absurdo autorizar a una persona a nombrar apoderados de segundo nivel sin concederles las facultades necesarias para ello. Aquí se origina el problema que como hemos visto ha terminado en la DG, la cual, en base a la interpretación dada al artículo 98 y las dudas que originaba el poder, se inclina por la interpretación notarial hecha bajo su exclusiva responsabilidad por el notario, que además queda cubierta por el tantas veces citado artículo 98 de la Ley 24/2001. (JAGV)

226.** AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS Y APORTACIONES DINERARIAS. DERECHO DE INFORMACIÓN. PLAZO PARA LA SUSCRIPCIÓN DEL AUMENTO.

Resolución de 12 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles II de Cádiz a inscribir una escritura de aumento de capital de una sociedad. (JAGV)

Resumen: El derecho de información es un derecho esencial y debe ser cumplido en la convocatoria de la junta. Si la LSC exige para el ejercicio de un derecho un plazo por meses, ese plazo no puede establecerse por días.

Hechos: Se trata de un caso de aumento de capital social por compensación de créditos y aportaciones dinerarias, en una sociedad anónima deportiva con la finalidad de cumplir con el RDL 1251/1999 de 17 de julio sobre capital mínimo en dichas sociedades.

El registrador aprecia la existencia de tres defectos:

  1. No se acompaña el acta notarial de la junta, necesaria para apreciar si es un acta del art. 101 del RRM que no necesita aprobación. También para calificar los demás extremos de la convocatoria y celebración de la junta.
  2. Dado que parte del aumento se hace por compensación de créditos en el anuncio de convocatoria no se hace mención al derecho especial de información que en este caso corresponde a los socios, es decir la existencia de un informe de los administradores y de un informe del auditor todo ello conforme al 301.4 de la LSC.
  3. El plazo para la suscripción del aumento concedido por la junta (30 días) no se ajusta al plazo mínimo previsto por el 305.2 de la LSC que no puede ser inferior a un mes.

La sociedad recurre alegando que el aumento se hace para cumplir una exigencia legal y que el derecho de información constaba en el anuncio por referencia al artículo 272(aprobación de cuentas) y 287(modificación de estatutos) de la LSC y que en cuanto al plazo se dio dos a los accionistas que pese a ello no acudieron a la ampliación.

Resolución: Se confirma en todas sus partes la calificación del registrador.

Doctrina: Sobre el primer defecto que es confirmado, la DG señala que la exigencia del registrador no puede ser suplida en el momento de interponer el recurso y que en todo caso lo que se exige es la copia auténtica del acta notarial y no un mera fotocopia que es lo acompañado.

Sobre el segundo defecto que hace referencia al derecho de información del accionista reitera su doctrina que ha sido la de poner de relieve “la trascendencia que el derecho de información tiene en el ámbito de la regularidad de los acuerdos adoptados por una junta general”.  

Añade que el “derecho de información ha sido configurado por la jurisprudencia como un derecho esencial, instrumental respecto del derecho de voto, imperativo e irrenunciable, que se tiene como consecuencia de la condición de socio”.

Su ausencia total o parcial supone una irregularidad en la convocatoria de la junta, por lo que en caso de duda “procede actuar en su salvaguarda rechazando la inscripción (por todas, Resolución de 8 de julio de 2005)”.

En este sentido dice que “el anuncio de convocatoria no hace referencia explícita alguna a los apartados 2 y 4 del artículo 301 de la Ley de Sociedades de Capital, para el caso de aumento de capital por compensación de créditos, conforme a los cuales el anuncio de convocatoria debe expresar el derecho de los socios a examinar el informe del órgano de administración sobre los extremos a que se refiere el apartado 2 de este artículo y la certificación del auditor de cuentas, así como pedir la entrega o el envío gratuito de dichos documentos”. Ello no queda suplido ni por la referencia que se hace a los artículos 272 y 287 de la LSC ni tampoco por la “la referencia al derecho de examinar y obtener los informes del Consejo de Administración respecto a los puntos del orden del día relativo a la ampliación de capital”.

Finalmente sobre el tercer defecto si bien en el acuerdo se establecen tres fases para la suscripción de las nuevas acciones, plazo desde el acuerdo o desde su publicación, 30 días, 5 días para los que hayan suscrito, es evidente la “discordancia entre el texto legal y lo acordado en la junta, y debe ponerse de relieve, en primer término, algo obvio, como es que los plazos por meses se computan de fecha a fecha (vid. artículos 5.1 del Código Civil y 60 del Código de Comercio), lo que bastaría por sí para confirmar el defecto recurrido, pues computar treinta días es algo bien distinto a computar un plazo de fecha a fecha”.

Comentario: Resolución clara de nuestro CD en la que se sigue insistiendo, pese a la justificada flexibilidad mostrada en otros casos, en la trascendencia del derecho de información del accionista y que el mismo no puede ser suplido por fórmulas poco claras que pueden llevar a confusión o a desconocimiento de sus derechos por el accionista.

También debe tenerse en cuenta su doctrina sobre el cómputo de los plazos en algo tan elemental como es la diferencia que existe entre un plazo señalado por días y otro señalado por meses. No son lo mismo y por tanto en el acuerdo de la junta debe reflejarse en todo caso como mínimo el plazo legalmente señalado. No obstante entendemos que si el plazo concedido hubiera sido por días, pero los días señalados hubieran sobrepasado el mes exigido por la LSC, el plazo hubiera sido válido.

Finalmente, respecto de la exigencia de acompañar el acta notarial de la junta, desconocemos si en la escritura o en la certificación elevada a público constaban todos los datos necesarios para la calificación del registrador. No debió ser así pues lo esencial que el registrador exigía era la aportación del acta en relación con la aprobación del acta de la junta. No obstante si todos los datos calificables hubieran resultado de la escritura y de la certificación, la presentación material del acta notarial puede ser excesiva e innecesaria. (JAGV)

231.* CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL INDICE DE ACTIVIDADES AEAT. RENUNCIA DE ADMINISTRADOR ÚNICO

Resolución de 20 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XIX de Madrid a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una entidad.

Resumen: Si la sociedad está de baja en la AEAT, no puede inscribirse la renuncia de un administrador.

Hechos: Se presenta escritura de renuncia y nombramiento de administrador.

El registrador suspende la inscripción por estar la sociedad dada de baja en el Índice de Entidades de la AEAT y por falta de depósito de cuentas.

El renunciante recurre alegando que él ya no está vinculado con la sociedad y que la renuncia es una de las excepciones el artículo 378 del RRM.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Reitera una vez más su doctrina acerca del cierre por baja en el índice de entidades de la AEAT.

Reconoce que la falta de depósito e cuentas no debe ser obstáculo para la inscripción de la renuncia pero que la baja en la AEAT supone un cierre total del que sólo se excluye la certificación de alta en el Índice y las excepciones señaladas en el artículo 96 del RRM que como sabemos se concretan en los asientos ordenados por la autoridad judicial y los depósitos de cuentas.

Comentario: Reiterativa de múltiples resoluciones cuyo único interés reside en dar por vigente, lo que otras veces no ha hecho, el citado artículo 96 del RRM. (JAGV)

245.* FORMA DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. CONVOCATORIA INFORMAL.

Resolución de 20 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora mercantil de Madrid XX, por la que se suspende la inscripción de determinados acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad.

Resumen: Si la junta no ha sido convocada en la forma legal o estatutaria establecida, sus acuerdos no son inscribibles.

Hechos: Trata esta resolución sobre la regularidad de una convocatoria de junta general de una sociedad anónima. En la escritura que documenta los acuerdos se dice que la sociedad se compone de tres socios, convocando dos de ellos al tercero por acta notarial.  A la junta sólo asiste uno de los socios.

También resulta de los hechos que un socio ha pedido complemento de convocatoria.

La registrada deniega la inscripción, entre otros defectos, por el siguiente insubsanable:

Falta constancia de la fecha y modo en que se hubiera convocado la Junta, pues son determinaciones que la certificación del acta debe expresar (artículos 97.2.a y 112.3 RRM) y circunstancias necesarias –entre otras– para calificarla de conformidad con los Estatutos que consten inscritos (artículos 6, 58.2 y 112.2 del RRM y 173 LSC)”.

Según los estatutos la convocatoria se efectuará “… mediante anuncio publicado en el ‘Boletín Oficial del Registro Mercantil’ y en uno de los diarios de mayor circulación de la provincia”. Tampoco se da cumplimiento a lo exigido en el art. 172 de la LSC sobre la publicidad del complemento de convocatoria.

El interesado recurre. Insiste en que se hizo la convocatoria por dos socios, precisamente los que no asistieron a la junta, asistiendo el tercer socio no convocante; que desde su fundación las juntas se han celebrado sin convocatoria pública, citando a este respecto la sentencia del Tribunal Supremo 510/2017 de 20 de septiembre de 2017, la cual declara nula una Junta general convocada mediante el sistema contemplado en los Estatutos, el cual coincide con el legal previsto en el artículo 173 LSC, esto es, anuncios en BORME y en un diario, por concurrir abuso de derecho en el socio-administrador convocante, dado que todas las juntas generales celebradas desde la constitución de la sociedad habían sido universales y lo usual era acordar verbalmente su celebración.

Resolución: La DG confirma el defecto relativo a la no convocatoria formal de junta, no entrando en los demás defectos, pues, confirmado el primero, es claro que los demás acuerdos no son inscribibles.

Doctrina: La DG confirma su doctrina de que “existiendo previsión estatutaria sobre la forma de llevar a cabo la convocatoria de Junta dicha forma habrá de ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio (cfr., entre otras, Resoluciones de 15 de octubre de 1998, 15 de junio y 21 de septiembre de 2015, 25 de abril de 2016, 17 de octubre de 2018 y 9 de enero de 2019, entre otras), de suerte que la forma que para la convocatoria hayan establecido los Estatutos ha de prevalecer y resultará de necesaria observancia cualquiera que la haga, incluida por tanto la convocatoria judicial o registral”.

Supuesto lo anterior es indudable que en el presente supuesto no se ha dado cumplimiento a lo establecido en los estatutos de la sociedad, ni para convocar la junta, ni para su complemento, lo que lleva de forma indefectible a la confirmación del defecto, sin que se aplicable la doctrina sobre “la conservación de actos societarios aquejados de defectos formales no relevantes”, pues en este caso se pueden lesionar los legítimos derechos de los socios no asistentes.

No obstante y dadas las particularidades que concurrían en el supuesto de hecho reconoce el CD que “pudiera entenderse que existiera abuso de derecho en las actuaciones de alguno los interesados, pero se trata de una cuestión ajena al estrecho marco del procedimiento registral y su valoración corresponde a los tribunales en el procedimiento judicial correspondiente”.

Comentario: Es obvio que ni la registradora calificante, ni tampoco la DG, podían de forma racional adoptar otra decisión. Si la junta no ha sido universal por asistencia y conformidad con ella de todos los socios, la junta debió ser formalmente convocada, es decir en la forma legal o estatutaria. Pretender otra cosa es salirse del estrecho margen de la realidad registral. Ahora bien, cuestión distinta es que si una sociedad de tres socios, los cuales han venido celebrando juntas universales de forma pacífica varios años desde la constitución de la sociedad, sin en un supuesto en el que habían sido informalmente convocados no acuden a la convocatoria, han actuado de buena o mala fe. Pero ello corresponde determinarlo a los tribunales de justicia los cuales en base a las alegaciones de las partes decidirán lo más justo. De todas formas, es obligado reconocer que si a una junta que no ha sido formalmente convocada sólo asiste el 33,33% del capital, es muy complicado el considerar que dicha junta es válida y muchos más en este caso en el que había existido una petición expresa de complemento de convocatoria. JAGV.

270.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITORÍA. PAGO HONORARIOS DEL AUDITOR.

Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil de Ciudad Real a practicar el depósito de las cuentas correspondientes al ejercicio 2017 de una entidad. (JAGV)

Resumen: El informe de auditor con opinión denegada, por falta de pago de honorarios del auditor, no es un informe de auditoría a los efectos de poder efectuar el depósito de cuentas de la sociedad.

Hechos: Se suspende el depósito de las cuentas anuales de una sociedad, que tiene nombrado un auditor voluntario, porque el informe del auditor que se acompaña lo es con opinión denegada expresando que ni siquiera se han comenzado las labores propias del auditor. Se da además la circunstancia de que se solicitó nombramiento de auditor a instancia de la minoría y que la opinión denegada es por falta de pago de honorarios del auditor.

La sociedad recurre alegando que durante los ejercicios 2014 a 2016, el informe del auditor tuvo el mismo contenido y sin embargo las cuentas fueron depositadas, y que según resulta del propio informe del auditor acompañado “existe una clara voluntad por parte de la administradora de colaboración y de ofrecer una clara transparencia en la gestión, ha puesto a nuestra disposición todos los libros y documentos contables para efectuar nuestro trabajo” e incluso se ofreció al pago del 50% de los honorarios, si el solicitante pagaba el otro 50%, lo que no ha tenido lugar.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación del registrador.

Doctrina: La DG hace un repaso a toda su doctrina sobre lo que debe contener un informe de auditoría a los efectos de poder efectuar el depósito de cuentas de una sociedad. Así dice que “para determinar si procede el depósito de cuentas de una sociedad obligada a auditarse, es preciso analizar si con el informe aportado se cumple o no con la finalidad prevista por la legislación de sociedades y si con él se respetan debidamente los derechos del socio cuando se ha instado su realización”.

Cuando el informe lo es con opinión denegada, desde una primera postura que negaba a dicho informe la virtualidad de poder depositar las cuentas de la sociedad, ha flexibilizado su postura viniendo a establecer que no “debe admitirse el depósito de cuentas cuando los motivos que impiden al auditor expresar su opinión, pueda ser imputada a la actitud de la propia sociedad, por haberse comprometido la objetividad o independencia del auditor o por no haberse realizado por la sociedad la entrega de la documentación relevante correspondiente que permita al auditor llevar a cabo sus trabajos (artículos 3.2 de la Ley anterior, hoy 5.2 de la vigente Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas, y 7.2 del Reglamento que desarrollaba el texto refundido de la Ley de Auditoría de Cuentas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2011; vid. Resoluciones de 28 de agosto de 1998 y 17 de mayo de 2001), pues en estos casos la admisión del depósito de cuentas implicaría una frustración de la finalidad de la Ley, así como de los derechos de los socios que instaron la auditoría y de los terceros, en su caso”. Es decir que para denegar el depósito debe resultar del informe de auditoría un incumplimiento del deber de colaboración de la sociedad o cuando el mismo auditor afirma la imposibilidad de “de conocer el contenido de las cuentas sociales”.

Dada que la situación creada por la sociedad en este expediente al no proceder al pago de los gastos de auditoría es similar a la antes señalada, se confirma la calificación.

Comentario:  La situación que se daba en este expediente es muy similar a la que se da en muchos otros casos de sociedades obligadas a auditar sus cuentas anuales a instancia de la minoría. En este caso, aunque el auditor no había sido nombrado por el registrador Mercantil, existía esa petición de la minoría la cual presumiblemente fue denegada por la existencia de un auditor voluntario.

Si la opinión denegada, cuando la sociedad presta una total colaboración a la realización de la auditoría, puede servir para el depósito de cuentas anuales de la sociedad, cuando no existe esa colaboración, por la causa que sea, es indudable que esa opinión denegada no puede valer como informe de auditoría pues impide a los socios o a los minoritarios conocer el verdadero estado contable de la sociedad. Y parece claro que la falta de pago de honorarios es una palmaria falta de colaboración. Por ello nos parece correcta la postura del CD en esta resolución pues de admitir lo contrario hubiera supuesto el abrir el camino a que la petición de auditor a instancia de la minoría hubiera quedado desactivada. Efectivamente si a la hora de entrar el auditor en contacto con la sociedad, esta le niega la oportuna provisión de fondos por insolvencia o por falta de liquidez, sin tomar ninguna medida para solventar dicha situación, el auditor no podrá realizar su trabajo, quedando vacío de contenido su informe, y si con dicho informe la sociedad pudiera depositar sus cuentas, el derecho concedido a la minoría para nombrar auditor a costa de la sociedad desaparecería. JAGV.

275.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITORÍA.

Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil de Madrid n.º XX a practicar el depósito de cuentas anuales de una sociedad relativas al ejercicio de 2018. 

Resumen: Pendiente de resolución un expediente de nombramiento de auditor a instancia de la minoría, no procede el depósito de cuentas de la sociedad, hasta que se resuelva.

Hechos:  Se suspende el depósito de cuentas de una sociedad por estar pendiente de resolución un expediente de designación de auditor a instancia de la minoría, lo que determinará, si es procedente el nombramiento de auditor, que el depósito no sea posible si no se acompaña el informe del auditor.

El recurrente alega que lo pendiente es un recurso extraordinario de revisión, y que el nombramiento no está inscrito no siendo posible que “de lo inexistente se desprenda la negativa al depósito” de cuentas de la sociedad.

Resolución: La DG confirma de plano la decisión del registrador.

Doctrina: Reitera la DG que “ante una situación de indeterminación sobre el estado del Registro cuando se solicita una designación de auditor, el registrador mercantil debe esperar a que la misma adquiera firmeza”.  Hasta entonces no se sabrá si procede o no la designación de auditor con las consecuencias que de ello se derivan.

Comentario: Clara resolución que no merece comentario alguno. (JAGV)

278.** INSCRIPCIÓN DE APODERAMIENTO. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA: CONGRUENCIA.

Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil de Sevilla n.º I, por la que se suspende la inscripción de una escritura de apoderamiento. 

Resumen: Si el notario hace el juicio de suficiencia, interpretando el poder que tiene a la vista, el registrador no puede calificar que dicho juicio de incongruente, en base a su propia interpretación distinta del poder. Un poder general mercantil es suficiente para dar facultades en relación a la firma electrónica de la sociedad.

Hechos: Se otorga poder a favor de una persona con determinadas facultades que se relacionan, unas bajo el epígrafe «Poderes Firma Electrónica» y otras bajo el epígrafe «Servicios Jurídicos».

El poderdante actúa sobre la base de un poder debidamente inscrito, haciendo el notario autorizante el pertinente juicio de suficiencia en los términos del artículo 98 de la Ley 24/2001.

Del registro resulta que las facultades del poderdante son las siguientes: «1.–Representar a la Sociedad, en juicio y fuera de él, ante toda clase de personas, naturales o jurídicas, públicas o privadas, sociedades, asociaciones, sindicatos, corporaciones y cualesquiera centros o dependencias del Estado, Comunidades Autónomas, Provincias y Municipios, así como ante toda clase de Juzgados y Tribunales, ordinarios y especiales, incluso el Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional y representar a la Sociedad, como accionista o socio, incluso como accionista o único socio, en otras sociedades o entidades españolas o extranjeras (…)», «2.–Ejercitar acciones judiciales e interponer recursos de todas clases, (…)», (…) «18.– En general llevar a cabo en nombre de la Sociedad toda clase de operaciones y actividades dentro del objeto social. 19.–Otorgar y firmar cuantos documentos públicos y privados exijan la naturaleza jurídica de los actos o negocios que realice en ejercicio de las facultades conferidas en virtud de los apartados precedentes de este poder (…). 20.–Sustituir total o parcialmente las anteriores facultades, otorgando los poderes que fueren necesarios a tal efecto, así como revocar cualquier poder otorgado por la sociedad y dejar sin efecto las facultades sustituidas».

El registrador, en una explicativa nota, suspende su inscripción por estimar “que hay falta de congruencia en el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas” del poderdante inscritas en la hoja de la sociedad, con las facultades concedidas bajo los epígrafes de “firma electrónica” y “servicios jurídicos, que es reiteración de la anterior, pues para su ejercicio, aparte de que los poderes son de interpretación estricta, es necesario un “poder bastante al efecto”. Aparte de ello no admite la inscripción parcial por la conexión que existe entre unas facultades y otras.

Para el recurrente “es indudable que el notario ha emitido, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, el juicio que le compete sobre la suficiencia del poder para otorgar el apoderamiento objeto de la escritura que autoriza” y el notario en su informe hace suya dicha opinión.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: En esta resolución se reitera una vez más toda la doctrina tanto del TS, (Sentencia de 23 de septiembre de 2011 y 20 y 22 de noviembre de 2018), como de la propia DG de la que resulta, a su juicio, “un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes”.

Sobre la congruencia de  dicho juicio de suficiencia vuelve a reiterar que “el registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que –a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas– se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza (cfr., entre otras muchas, la Resolución de 14 de julio de 2015)”.

También “se rechaza la posibilidad de que el juicio de suficiencia se realice de forma genérica, debiendo hacerse de manera concreta en relación con un específico negocio jurídico”.

En cuanto a la calificación registral “se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la Propiedad pueden consultar”. Pero “este carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una interpretación de los mismos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia”.  Y esta previsión según sentencia 661/2018, de 22 de noviembre de 2018, del Tribunal Supremo, es de aplicación para el caso de poderes inscritos en el Registro Mercantil.

También recuerda la DG que, aunque “un poder no puede ser objeto de una interpretación extensiva, de modo que se incluyan en él supuestos que no estaban previstos en sus términos, ello no significa que deba interpretarse restrictivamente -dándole una amplitud menor que la prevenida en su texto- sino estricta, es decir, atendiendo a lo que propiamente y sin extralimitaciones constituye su verdadero contenido”.

Para ella en el presente supuesto se “trata de un poder general en el ámbito mercantil que incluye toda clase de actos y operaciones que recaigan sobre objetos comprendidos en el giro o tráfico normales de la empresa (se faculta al apoderado, en general, para «llevar a cabo en nombre de la Sociedad toda clase de operaciones y actividades dentro del objeto social»)”.

Por ello concluye que en este caso “la calificación comporta una revisión de la valoración notarial sobre la suficiencia de las referidas facultades representativas acreditadas que no compete al registrador, pues no se trata de uno de los supuestos en los cuales –según la referida doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado-, por error evidente en el juicio que bajo su responsabilidad emita el notario, pueda ser entendido como falta de congruencia entre dicho juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas y el contenido del negocio formalizado en la escritura calificada”.

Comentario: Resolución muy similar a la 220 de esta serie y de este mismo año. De ella resulta que la distinta interpretación que el registrador haga de la interpretación de las facultades contenidas en un poder, a los efectos de que el poderdante sustituya dichas facultades, no puede prevalecer sobre una distinta interpretación que haga el notario si este da cumplida ejecución y cumplimiento al artículo 98 de la Ley 24/2001. Sólo podrá tacharse de incongruente el juicio de suficiencia, si el mismo es erróneo de forma clara con el contenido del poder.

En cuanto al fondo de del cuestión debatida, la suficiencia del poder,  parece desprenderse de la resolución, aunque propiamente no se entra en ello, que un poder general mercantil para actuar con amplitud en el giro o tráfico de la sociedad, es suficiente a los efectos de conferir facultades en relación a la firma electrónica de la misma.(JAGV)

279.*** CLÁUSULA ESTATUTARIA. RETRIBUCIÓN DE ADMINISTRADORES. CONTRATO CON CONSEJERO EJECUTIVO. 

Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil de Valencia n.º VII a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una sociedad.

Resumen: Es inscribible la cláusula estatutaria en la que se establecen distintos sistemas retributivos de forma alternativa para los consejeros ejecutivos, sistemas que serán debidamente concretados en la celebración del obligatorio contrato entre el consejero y la sociedad.

Hechos: Se trata de determinar si es o no inscribible una cláusula estatutaria en la que acerca de la retribución de los administradores viene a establecer que el cargo de consejero por sus funciones deliberativas, será gratuito, pero que los consejeros que tengan atribuidas funciones ejecutivas serán retribuidos en la forma determinada por el propio consejo “ajustándose a la política de remuneración de los Consejeros, y que se incluirá en un contrato que se celebrará entre el consejero y la Sociedad” y que podrá consistir en distintos sistemas, como retribución fija, previsión social, planes de ahorro, en especie, por cese…

El registrador estima que no es inscribible pues el concreto sistema retributivo no “puede quedar a la elección de la Junta General, entre los varios previstos estatutariamente, sino que todos los sistemas previstos deberán aplicarse de modo cumulativo. Artículo 217 LSC y RDGRN 7 de marzo de 2013 y 17 de junio de 2017, entre otras.

La sociedad recurre y alega la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2018, en la que se viene a decir que, en el contrato a celebrar con el consejero ejecutivo, lo que puede hacerse además por acuerdo del consejo, se concretarán los distintos sistemas retributivos.

 Por ello “la necesidad de constancia estatutaria ha de ser “interpretada de un modo menos rígido y sin las exigencias de precisión tan rigurosas que en alguna ocasión se había establecido en sentencias de varias de las salas de este Tribunal Supremo”.  Así de “conformidad con los artículos 217.3 y 249 LSC sería la Junta General quien determinaría el máximo de esta retribución y, dentro de estos límites, el Consejo el que precisaría la distribución de los mismos”.

Resolución: La DG revoca la calificación del registrador admitiendo la inscripción de la cláusula estatutaria debatida.

Doctrina: La DG hace un recorrido por la doctrina del TS y de la propia DG, sobre la retribución de los consejeros a partir de la reforma de la LSC por la Ley 31/2014. Esta Ley estableció los distintos sistemas de retribución de los consejeros en su condición de tales, introdujo en el art. 249, con criterio de novedad, el nuevo contrato a celebrar con los consejeros delegados, y modificó asimismo la retribución de los consejeros de las cotizadas, atribuyendo expresamente al consejo la competencia para «fijar la retribución de los consejeros por el desempeño de funciones ejecutivas y los términos y condiciones de sus contratos con la sociedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249.3 y con la política de remuneraciones de los consejeros aprobada por la junta general».

Ello se interpretó en el sentido “de que la competencia del consejo de administración para fijar las retribuciones de los consejeros ejecutivos regía tanto para las sociedades cotizadas como para las no cotizadas, criterio del que también ha participado la Dirección General de los Registros y del Notariado”.

Por su parte la citada Sentencia del TS de 26 de febrero de 2018, “en la que, apartándose de lo que venía siendo el criterio mayoritario, declara, con respecto a las sociedades no cotizadas, que «la relación entre el art. 217 TRLSC (y su desarrollo por los arts. 218 y 219) y el art. 249 TRLSC no es de alternatividad, como sostiene la sentencia recurrida y la DGRN, en el sentido de que la retribución de los administradores que no sean consejeros delegados o ejecutivos se rige por el primer grupo de preceptos, y la de los consejeros delegados o ejecutivos se rige exclusivamente por el art. 249 TRSLC, de modo que a estos últimos no les afecta la reserva estatutaria del art. 217, la intervención de la junta de los arts. 217.3, 218 y 219, los criterios generales de determinación de la remuneración del art. 217.4 y los requisitos específicos para el caso de participación en beneficios o remuneración vinculada a acciones de los arts. 218 y 219», sino que la relación entre ellos es «de carácter cumulativo», de suerte que el régimen general será el contenido «en los arts. 217 a 219 TRLSC, preceptos que son aplicables a todos los administradores, incluidos los consejeros delegados o ejecutivos», mientras que el artículo 249 «contiene las especialidades aplicables específicamente a los consejeros delegados o ejecutivos, que deberán firmar un contrato con la sociedad”.

No obstante, añadió que la reserva estatutaria debe ser “interpretada de un modo menos rígido y sin las exigencias de precisión tan rigurosas que en alguna ocasión se había establecido en sentencias de varias de las salas de este Tribunal Supremo y por la propia DGRN”.

Por todo ello concluye el CD que “en la línea de flexibilidad que en la interpretación de los artículos 217 y 249 de la Ley de Sociedades de Capital patrocina la referida Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2018 y sigue la citada Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 31 de octubre de 2018, debe admitirse que aun cuando los distintos conceptos retributivos de los consejeros ejecutivos deban constar necesariamente en los estatutos sociales, podrán éstos remitirse al contrato que se celebre entre el consejero ejecutivo y la sociedad para que se detalle si se remunerará al mismo por todos o sólo por algunos de los conceptos retributivos fijados en los estatutos”.

Comentario: La presente resolución se puede considerar un complemento de las anteriores resoluciones de la DGRN de 31 de octubre y 8 de noviembre de 2018.

De ella resulta claro que cuando se trata del contrato a celebrar entre la sociedad y el consejero delegado o ejecutivo, las tradicionales reglas que disciplinan la retribución de los administradores (que conste en estatutos y que los sistemas sean cumulativos, pero no alternativos), no van a regir en su pureza originaria, sino que se aplican con una gran flexibilidad. Por tanto, en estos casos basta con que consten en estatutos los distintos sistemas de retribución y será en el contrato que obligatoriamente se celebre con el consejero ejecutivo en donde quedarán dichos sistemas debidamente determinados. En opinión de la DG ello protege debidamente tanto a los socios, como a los consejeros con derecho a retribución. JAGV

286.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE AUDITOR. ACEPTACIÓN.

Resolución de 5 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil de Barcelona n.º IV a cancelar la inscripción del nombramiento de auditor de cuentas de una sociedad y a practicar el depósito de las cuentas.

Resumen: No es posible la cancelación de un nombramiento de auditor instada por la sociedad, cuando ese nombramiento e inscripción trae su causa por solicitud un socio minoritario excluido de la sociedad, mientras el proceso de exclusión no culmine con el pago de su cuota en el haber social.

Hechos: Los acontecimientos que dan origen a esta resolución son los siguientes:

    —Se solicita nombramiento de auditor por un socio minoritario para el ejercicio de 2015.

  — La sociedad se opone pues el socio fue excluido de la sociedad por sentencia firme de 2016.

  — El registrador accede al nombramiento de auditor solicitado por el socio.

— Interpuesto recurso ante la DG, esta confirma el acuerdo del registrador.

—El registrador inscribe el nombramiento.

— Ahora por escrito del administrador de la sociedad se solicita la cancelación de la inscripción y el depósito de cuentas del ejercicio 2015.

—El registrador se opone sobre la base de la salvaguarda judicial de los asientos registrales, explicando detalladamente el proceso seguido para la inscripción y el hecho de que con la sentencia se inicia el camino para la exclusión, sin que conste en el registro que esta se haya producido. Es decir que “el acuerdo de exclusión – confirmado judicialmente- no basta por sí solo para excluir al socio, sino que se inicia un procedimiento” … que sigue con la “valoración aproximada de sus participaciones sociales y culmina con la consignación de las cantidades que debe reembolsarle en concepto de precio y otorgamiento de escritura pública, en los términos previstos en el artículo 358 de la Ley de Sociedades de Capital. Mientras todas esas circunstancias no se cumplan y se acrediten, el peticionario continúa siendo socio, en tanto que sigue siendo propietario de las participaciones que alegó y está legitimado a solicitar la auditoría”.

—Respecto del depósito de las cuentas se suspende por no acompañarse el informe del auditor.

La sociedad recurre. Dice que los efectos de la sentencia “deben hacerse efectivos y retrotraerse a la fecha de la celebración de la Junta de socios” que fue en el año 2012 y que además el auditor nunca aceptó el cargo según resulta de carta remitida al registro en la que manifestó no poder emitir informe por falta de carta de encargo por parte de la sociedad.

Del registro sin embargo resulta que lo aceptó mediante escrito remitido …por fax en fecha anterior.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Para la DG, aunque el momento en que el socio excluido deje de ser socio no es una cuestión pacífica, en el “Anteproyecto de Ley del Código Mercantil (objeto de informe en el Consejo de Ministros de 30 de mayo de 2014) se prevenía que «El socio quedará separado o excluido de la sociedad a partir del momento del reembolso o de la consignación del valor de la parte social de la que fuera titular» (Artículo 271-23, apartado 1). Y añade que “no puede entenderse que desde la exclusión del socio … confirmada por sentencia firme el socio haya quedado automáticamente convertido en un mero acreedor de la sociedad por la cuota de liquidación, pues tal efecto sólo se produce en el momento en que comienza el pago de dicha cuota liquidativa. Por ello, como conserva derechos de carácter económico, debe estimarse que hasta ese momento tiene interés en el nombramiento de auditor de cuentas de la sociedad”.

Y en cuanto a la segunda alegación del recurrente, que versaba sobre la no aceptación del auditor, dice la DG que del expediente resulta que el auditor aceptó el 22 de diciembre practicándose la pertinente inscripción. Añade que cuestión distinta es que posteriormente manifestara su imposibilidad de realizar el informe ante la falta de firma de la carta de encargo, lo que además se comunicó a la sociedad junto con la consecuencia de que la falta del informe del auditor imposibilitaría el depósito de cuentas de la sociedad.

Comentario: Aunque la DG da cumplida respuesta a las alegaciones del recurrente, realmente le hubiera bastado, tal y como reflejaba el registrador en su nota, la circunstancia de que la inscripción había sido practicada y desde ese momento estaba bajo la salvaguarda de los Tribunales produciendo todos sus efectos mientras no se declare su nulidad. Ahora bien, tampoco sobran los interesantes argumentos dados por la DG, pues de ellos resulta una vez más el momento real de la exclusión del socio y el hecho de que la aceptación del auditor puede hacerse por fax y que dicha aceptación es totalmente independiente del hecho de que el auditor por falta de colaboración social no pueda emitir su informe. JAGV.

294.*** JUNTA CONVOCADA JUDICIALMENTE: FORMA DE CONVOCATORIA. ERRORES DEL AUTO. CIERRE DEL REGISTRO. NOTIFICACIÓN DEL ART. 111 RRM AL ADMINISTRADOR CADUCADO. 

Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil de Burgos a inscribir el nombramiento de administrador único de una sociedad anónima. 

Resumen: Pese a que la junta haya sido convocada judicial o registralmente, deben observarse los requisitos formales para su convocatoria legal o estatutariamente establecidos. La notificación fehaciente a los efectos del artículo 111 del RRM procede, aunque el administrador esté caducado.

Hechos: Se presenta en el registro un acta notarial de junta convocada judicialmente en la que se cesa al administrador único y se nombra nuevo administrador. A la junta asiste el 50% del capital social

El registrador suspende la inscripción por los siguientes motivos que califica de subsanables:

  1. Cierre del registro por falta de depósito de cuentas.
  2. No se acredita la debida convocatoria de junta, que debió hacerse según resulta de los estatutos y del art. 173 de la LSC por publicación en el Borme y en un diario. La sociedad era anónima.
  3. En el auto judicial de convocatoria se dice que se de cuenta a los administradores. Existiendo un solo administrador inscrito, deberá procederse a la inscripción de los otros administradores o aclarar la cuestión.
  4. No se notifica su cese al anterior administrador único a los efectos del artículo 111 del RRM.

La sociedad recurre. Dice que el cese y consiguiente nombramiento son actos excluidos del cierre; que dado que la convocatoria fue judicial el otro socio fue notificado judicialmente no siendo necesaria otra forma de convocar; que la alusión a los administradores es un error del auto judicial; y que tampoco es necesaria la notificación al cesado pues la misma le fue hecha por el juzgado.

Resolución: La DG confirma en su totalidad la nota de calificación.

Doctrina: Ratifica su doctrina de que el cierre se aplica sólo al nombramiento, quedando excluido del cierre el cese el administrador.

Sobre la forma de convocar la junta también confirma que la convocatoria la haga quien la haga deberá observar los requisitos estatutarios o legales y que en esa exigencia se incluye la junta convocada judicial o registralmente.

No obstante ello reconoce que en  Resoluciones de 24 de noviembre de 1999 y 28 de febrero de 2014, entre otras, se “admitió la inscripción de los acuerdos tomados en una junta general convocada judicialmente sin observarse la forma de convocatoria fijada estatutariamente, por cuanto, en definitiva, se notificó por el Juzgado al socio no asistente con una eficacia equivalente a la que hubiera tenido el traslado que le hubieran hecho los administradores por correo certificado, que era el procedimiento previsto en los estatutos”. Pero ello no es aplicable a este caso, en el que “no resulta acreditado que la efectiva convocatoria -con señalamiento de orden del día, y fecha y lugar de celebración de la junta-, fuese notificada por el juzgado en forma personal” al socio no asistente y lo único que resulta es que se le notificó cuando ya se había celebrado la junta.

En cuanto al error sobre los administradores o administrador dice que deberá ser rectificado el auto conforme al artículo 214 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Finalmente también confirma que la acreditación de la notificación fehaciente al administrador cesado “no puede ser sustituida, como pretende el recurrente, por otro documento del que, según afirma, resulta que la anterior administradora única ha tenido conocimiento del nombramiento del nuevo administrador, pues se trata de un documento que, como antes se ha expresado, no puede ser tenido en cuenta para la resolución de este recurso, por no haberse presentado en el momento de la calificación”.

Tampoco puede considerarse que la notificación no sea exigible porque el cargo de la administradora única había caducado en el año 2017, como resulta del acta notarial calificada.

Del registro no resulta que se haya practicado la nota marginal de caducidad del cargo de administrador(vid. Art. 145 del RRM) por lo que debe “acogerse, en este supuesto, la llamada doctrina del administrador de hecho, al objeto de dar seguridad en el proceso de inscripción en el nombramiento de los administradores”, doctrina plenamente aceptada por nuestro Tribunal Supremo, que en su Sentencia de 23 de febrero de 2012.

Además, añade que este “criterio de notificación al administrador con nombramiento caducado no es extraño a la doctrina de esta Dirección General. Así, en Resolución de Consulta de 20 de noviembre de 2015, sobre diversas cuestiones relativas a la convocatoria de junta general de socios por registradores mercantiles en el ámbito de los artículos 169 y 171 de la Ley de Sociedades de Capital se alude al traslado de la solicitud de convocatoria a los administradores dimitidos o con cargo caducado pues aunque esté fuera de la situación de prórroga legal “ello no exime al administrador de seguir realizando sus funciones hasta el nombramiento de quien haya de sucederle, tanto en cuanto a la formulación del escrito de oposición en nombre de la sociedad, corno en cuanto a la facilitación por su parte de cuanto sea necesario para el desempeño de su función por el auditor nombrado o, en este caso, el presidente y secretario de la junta designados”.

Comentario: De esta resolución lo más interesante es la cuestión planteada sobre si es o no procedente la notificación al administrador cesado a los efectos del artículo 111 del RRM si aquél tiene el cargo caducado, dado que en ese caso ya no constaría inscrito exigencia que hace el citado artículo 111 del RRM. Parece del contexto de la resolución que si ya se ha extendido la nota marginal de caducidad que establece el artículo 145 del RRM la notificación ya no será necesaria pues el administrador ya no tiene el cargo inscrito. Pero para el caso de que no exista nota marginal de caducidad, de la resolución resulta con claridad que es exigible la notificación del tantas veces citado y debatido artículo 111 del RRM.

También resulta que, si se acreditara la notificación judicial del cese al administrador, lo que es realmente extraño pues el juzgado o registrador convocante cumplen su misión en el momento en que acceden a convocatoria de la junta, tampoco sería necesaria esa notificación. Pero si esa notificación judicial no existe con posterioridad a la celebración de la junta, pese a la intervención del administrador cesado en el expediente, la notificación será totalmente necesaria. (JAGV)

295.*** PIGNORACIÓN DE DERECHOS DERIVADO DE PLAN DE PENSIONES: SU POSIBILIDAD.

Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Girona II, por la que se deniega la inscripción de una escritura de pignoración de los derechos derivados de un plan de pensiones. 

Resumen: Es posible la pignoración de los derechos consolidados derivados de un plan de pensiones individual siempre que se subordine su ejecución al momento en que los mismos sean disponibles.

Hechos: Se trata de una escritura en la que tras un reconocimiento de deuda se  constituye una prenda sin desplazamiento pignorando  los derechos consolidados de determinados planes de pensiones de sistema individual pertenecientes al pignorante.

El registrador suspende la inscripción pues para la pignoración “sería requisito necesario …, que éstos pudieran hacerse líquidos, una vez vencida la obligación principal, para poder pagar al acreedor. Sin embargo, si bien la titularidad de los derechos consolidados corresponde al partícipe, los citados derechos están fuera del comercio puesto que aquél no tiene la libre disposición sobre los mismos hasta que no cause derecho a la prestación. Muestra de ello es lo dispuesto en el art. 17.4 del RPFP que dispone que los planes de pensiones, en ningún caso, serán transmisibles. Añade que por “su propia naturaleza, los derechos consolidados no pueden ser enajenados y sólo pueden hacerse efectivos cuando acaezca alguna de las contingencias cubiertas por el plan o, en caso, cuando se de alguno de los supuestos excepcionales de liquidez. Por este motivo, una vez vencida la obligación principal, el acreedor no podría hacer efectivo su derecho de crédito sobre la cosa pignorada ya que los derechos consolidados sólo pueden hacerse líquidos cuando se de alguno de los supuestos que la normativa de planes y fondos de pensiones prevé para su cobro. (Resolución de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de fecha 20 de enero de 2010)”:

El interesado recurre y dice que no se transmiten los derechos consolidados, sino sólo se constituye una prenda sin desplazamiento de posesión al amparo del artículo 54 de la ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión; “que los derechos consolidados del pignorante no están excluidos de su patrimonio a los efectos del artículo 1911 del Código Civil; y que el pignorante adquirirá la edad de 60 años durante la vigencia de la prenda, por lo que ya podrá disponer de sus derechos consolidados y ser líquidos”.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación, en el sentido que ahora veremos.

Doctrina: La DG hace un repaso a la legislación aplicable y constata que del texto refundido de la Ley de regulación de los planes y fondos de pensiones en sus  artículos 8 apartado 8, 9 y 10,  del artículo 9 en cuanto a los supuestos de liquidez, de la disposición adicional vigésima del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 bajo la rúbrica de «Disponibilidad de los planes de pensiones en caso de desempleo o cese de actividad derivados de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19», en cuanto amplía el elenco de supuestos de disponibilidad, “resulta que los derechos consolidados de los fondos de pensiones, aunque puedan ser embargables, y por tanto pignorables, no cabe que puedan ser ejecutados salvo que se traten de derechos consolidados en situación de disponibilidad por encontrarse en un supuesto de liquidez”. Es decir que la “regla general es la indisponibilidad anticipada” y que “los derechos consolidados del participe no podrán ser transmitidos hasta el momento en que se cause derecho a la prestación o que se hagan efectivos en los supuestos de enfermedad grave o desempleo de larga duración y demás supuestos de liquidez o disponibilidad. Producidas tales circunstancias, la gestora ordenará el traspaso de los fondos correspondientes a las prestaciones a quien proceda, en cumplimiento de la orden de embargo o de adjudicación en la ejecución”.

Por su parte el artículo 54 de la LHMPSDP exige para la pignoración de créditos futuros que los mismos sean disponibles.

Por tanto, de todo ello se deduce que “nada impide que se puedan embargar y, por tanto, pignorar los derechos consolidados de los fondos de pensiones si se subordina su ejecución a que tales derechos sean disponibles”. Añade que este es además el criterio del CD “en supuestos similares como es el caso de hipoteca de inmuebles sujetos a prohibición de disponer (véase Resolución de esta Dirección General de 18 de enero de 1963, posteriormente reiterado en las de 9 de junio de 2012, 17 de marzo de 2017 y 27 de febrero de 2019) o sujetos a anotaciones del mismo tenor e incluso cita la reciente Resolución de 17 de marzo de 2017, en un caso “de derecho de opción de compra de aprovechamiento sobre una finca que estaba gravada por una prohibición de enajenación por los herederos durante un determinado plazo a partir del fallecimiento del causante”.

Por ello concluye que si esta es la solución preconizada en el caso de hipoteca inmobiliaria “debe seguirse el mismo criterio respecto de la hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión de bienes sujetos a prohibición de disponer, de manera que acreedor y deudor habrán de convenir subordinar el ejercicio de la garantía prendaria a que los derechos consolidados derivados del plan de pensiones sean disponibles, sin que baste el mero certificado de pertenencia actual de tales derechos al pignorante”.

Comentario: Interesante resolución en virtud de la cual se amplían los posibles derechos futuros que pueden servir de garantía prendaria. Los planes de pensiones individuales tienen un indudable valor patrimonial que se hará efectivo en el momento de cumplir la edad establecida o incluso antes si se dan determinadas circunstancias. Sobre esta base es lógico y racional que puedan servir de garantía y puedan ser movilizados como forma de conseguir financiación. Lo único exigible es que en la escritura o póliza de prenda se pacte de forma expresa que la ejecución no podrá llevarse a cabo hasta que se produzca la disponibilidad del fondo. Cumplida esta exigencia, que es una mera consecuencia de su naturaleza, la prenda podrá hacerse constar en el Registro de Bienes Muebles. (JAGV)

299.* REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL POR RESTITUCIÓN DE APORTACIONES. RESPONSABILIDAD POR EL VALOR DE LO RESTITUIDO.

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil de La Rioja a inscribir una escritura de reducción del capital social de una entidad.

Resumen: En acuerdo de reducción de capital por restitución de aportaciones, si lo que se restituye o el precio de compra de las participaciones amortizadas es inferior al nominal, por la diferencia deberá o reducirse el capital por pérdidas o constituir una reserva voluntaria o indisponible.

Hechos: Por decisión de socio único se reduce el capital social de una limitada por restitución de aportaciones a dicho socio(tres fincas), en una cifra inferior al capital nominal reducido.En cuanto a la tutela de los acreedores se dice que será de aplicación  lo dispuesto en el artículo 331 de la Ley de Sociedades de Capital. Es decir que se establece la responsabilidad solidaria del socio con la sociedad pero sólo “por el importe de lo percibido en concepto de restitución de la aportación social”.

Para la registradora “no es válida la referencia realizada por el administrador respecto de la tutela de los acreedores, por lo que la reducción por la diferencia entre el importe devuelto al socio y el importe del valor nominal de las participaciones amortizadas (inferior al nominal) debe hacerse por una de estas tres vías: reducción de capital por pérdidas (artículo 320 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital), constitución de una reserva voluntaria o por constitución de la reserva indisponible del artículos 332.2 de la Ley de Sociedades de Capital y 141 de la Ley de Sociedades de Capital), siendo éstas por la diferencia entre el importe del valor nominal que se reduce y el importe de la cantidad devuelta al socio, ninguna de las cuales ha sido utilizada en el presente supuesto”.

El interesado recurre. A su juicio el art. 331.2 de la LSC “establece una clara separación entre el importe que el socio percibe, con el importe del que responde que lo limita a la aportación, es decir, al valor nominal de las participaciones sociales amortizadas y, en consecuencia, si el importe recibido es mayor o menor que el aportado, es irrelevante a los efectos de la responsabilidad frente a terceros”.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: El problema que se plantea en esta resolución ya ha sido tratado en otras decisiones de la DG.

Todo se centra en la “función de garantía que corresponde al capital social en las denominadas sociedades de capital, cometido que, como es sabido, se orienta a procurar la permanencia en la compañía de un patrimonio neto que no resulte inferior a la cifra de capital que conste en sus estatutos”.

Cuando se trata de una reducción efectiva de capital, no puramente nominal o formal, “el legislador ha de adoptar mecanismos de protección de los acreedores sociales frente a la disminución del patrimonio vinculado que la decisión reductora comporta”.

A estos efectos dice que en las sociedades limitadas el sistema legal establecido para las reducciones que comporten restitución de aportaciones a los socios consiste en la responsabilidad “personal y solidaria de los socios reembolsatarios por las deudas sociales anteriores a la reducción, por el «importe de lo percibido en concepto de restitución de la aportación social» y por el plazo de cinco años (art. 331); esta garantía solidaria quedará eliminada si, al acordarse la reducción, se dota una reserva indisponible por cinco años con cargo a beneficios o reservas libres por un importe igual al montante de la reducción, en los términos que resultan del artículo 332”.

Sobre esta base añade que conforme al artículo 331.1 de la Ley de Sociedades de Capital: «Los socios a quienes se hubiera restituido la totalidad o parte del valor de sus aportaciones responderán solidariamente entre sí y con la sociedad del pago de las deudas sociales contraídas con anterioridad a la fecha en que la reducción fuera oponible a terceros». Y si lo restituido a los socios es inferior al valor nominal de las participaciones amortizadas “se produce un déficit de protección de los acreedores por la diferencia”. Por ello para que en estos casos se pueda inscribir una “reducción de capital así concebida sería preciso que la aludida diferencia se acogiera a cualquiera de los sistemas legalmente previstos, de modo que, cumplimentada la exigencia legal que corresponda, la reducción de capital se acomode a la previsión legal”.

Comentario: Se trata de una resolución en la que el CD no hace sino aplicar la doctrina que ya expresó en su resolución de 22 de mayo de 2018 citada en el vistos.

La protección de los acreedores es un punto esencial dentro de las sociedades de capital y aunque hubiera sido deseable que el legislador lo hubiera dicho más claro, de los principios generales que rigen la función tuitiva del capital respecto de los acreedores se deduce que no se puede reducir capital sin que los acreedores queden protegidos el menos en la cifra de su nominal. Si el valor de lo que se restituye a los socios es inferior al valor nominal, porque el patrimonio neto no alcanza la cifra del capital social, la situación de la sociedad es de pérdidas y esas pérdidas o se compensan con su propia reducción y sujeta a sus garantías, o no pueden compensarse indirectamente reduciendo el capital en determinada cifra, pero pagando o restituyendo a los socios una cifra inferior. Esto es en definitiva lo que subyace en esta resolución: evitar que, por medio de una reducción de capital por restitución de aportaciones, se ponga de manifiesto una situación de pérdidas de la sociedad que no se compensan por los medios que la ley ofrece para ello. (JAGV)

312.* REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. RESERVA DE DENOMINACIÓN: IDENTIDAD Y FORMA SOCIAL.

Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil central n.º I a reservar una denominación social.

Resumen: No es posible adoptar una denominación idéntica a la de otra sociedad preexistente, aunque tenga distinta forma social.

Hechos: Por parte de la sociedad «Unex Aparellaje Eléctrico, S.L.», se solicita del RMC la denominación de «Unex, Sociedad Limitada».

El registrador la deniega por existir otra idéntica-Unex, S.A.- y otras similares: “Une SA”, “Onex S.A.” y “Humex S. A.”. Art. 407 y 408 RRM.

La sociedad recurre y aparte de alegar la propiedad de la marca “Unex”, de que comercialmente es conocida así en los mercados internacionales y que ostenta la titularidad de diversos dominios de internet con dicha denominación, aduce que la sociedad “Unex, S.A,” cambió su denominación por la de “Expositores 88”, por lo que de “conformidad con lo previsto en el artículo 416 del Reglamento del Registro Mercantil la denominación «Unex, S.L.» dejó de estar reservada transcurrido un año desde la inscripción del cambio de denominación social de la mencionada compañía (25 de marzo de 2015)”.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG vuelve a reproducir una vez más su doctrina sobre denominaciones sociales, con los conceptos de identidad, identidad sustancial y cuasi identidad reiterando que dichos conceptos deben  interpretarse a partir de la finalidad de la norma que la prohíbe, que no es otra que la de evitar la confusión en la denominación de las compañías mercantiles

No obstante, para resolver la cuestión concreta que se plantea en este recurso dice que “basta con aplicar el apartado 3 del artículo 408 del Reglamento del Registro Mercantil: «3. Para determinar si existe o no identidad entre dos denominaciones se prescindirá de las indicaciones relativas a la forma social o de aquellas otras cuya utilización venga exigida por la Ley». Debe por tanto confirmarse la calificación impugnada, toda vez que si se prescinde de la indicación relativa a la forma social existe absoluta identidad entre la denominación solicitada («Unex, Sociedad Limitada») y la ya reservada («Unex, S.A.»)”.

Comentario: Con rotundidad y a la vista de la denominación ya registrada, la DG confirma lo que es elemental en materia de denominaciones sociales: que no es posible tener la misma denominación que otra sociedad, tenga o no esta la misma o distinta forma social. No obstante, nos llama la atención dos cuestiones en esta resolución: una, que la DG dice que la denominación solicitada ya estaba reservada, pero no que identificara a una sociedad inscrita que es lo que resulta de la calificación registral, y otra, que no da respuesta a la que nos parece principal alegación del recurrente como era el cambio de denominación social. Quizás como diligencia de mejor proveer el CD debiera haber solicitado del RMC, una aclaración sobre la susodicha alegación del recurrente. (JAGV)

313.*** DIMISIÓN DE ADMINISTRADOR SOLIDARIO. NOTIFICACIÓN A LA SOCIEDAD. 

Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil de Madrid n.º XXII a inscribir la dimisión como administrador solidario de una entidad.

Resumen: Para la inscripción de la dimisión de un administrador solidario es suficiente con que el escrito de renuncia aparezca firmado por el otro administrador solidario, siempre que su firma esté notarialmente legitimada.

Hechos: Se presenta en el registro un escrito firmado por un administrador solidario en el que renuncia a su cargo, con efectos a partir de una fecha anterior a la comunicación. El escrito aparece también firmado por el otro administrador solidario de la sociedad. Ninguna de las firmas está legitimada.

El registrador suspende la inscripción por no existir “notificación fehaciente al domicilio de la sociedad de la dimisión” de conformidad con lo dispuesto en el artículo 147 del RRM.

El dimisionario recurre y dice que la sociedad está compuesta solo por dos socios, ambos administradores solidarios, y que, si el escrito de renuncia está suscrito por ellos, la firma del otro administrador solidario es más que suficiente para tener por notificada a la sociedad.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Comienza la DG diciendo que en caso de renuncia o dimisión del órgano de administración es necesario que “la sociedad tenga oportuno conocimiento de las vacantes que por cualquier causa se produzcan …”. Ahora bien, lo que sucede en el presente caso es que la “notificación carece de los requisitos que impone el citado artículo 147 del Reglamento del Registro Mercantil, según el cual cuando la inscripción de la dimisión de los administradores conste en un escrito de renuncia que sea notificado fehacientemente a la sociedad o en virtud de certificación del acta de la Junta General o del Consejo de Administración, deben tener las firmas legitimadas notarialmente, algo que en presente caso se omite”.

Comentario: Pese a la simplicidad de la resolución y lo lógico de la decisión de la DG, esta, realmente no se ajusta al defecto consignado en la nota de calificación. El defecto era la falta de notificación en el domicilio de la sociedad, que es lo que de forma literal resulta del citado art. 147 del RRM, y esto la DG lo considera innecesario si el escrito de renuncia aparece firmado por el otro administrador solidario de la sociedad. Es decir que la firma en el escrito, equivale, como no podría ser de otra forma, a la notificación a la sociedad en su domicilio. Pero como esa notificación debe ser fehaciente, obviamente si la firma de ese administrador no aparece legitimada notarialmente, no se puede dar por buena la notificación.

Por tanto y a efectos prácticos lo que resulta de esta resolución es que para la constancia en el registro de la dimisión de un administrador solidario es suficiente con que otro administrador solidario firme el escrito de renuncia y se legitime su firma o se ratifique ante el registrador. Pero, aunque no lo expresaba así la nota de calificación y por tanto el CD no entra en ello, también la firma del dimisionario debe estar legitimada en el escrito de renuncia para que este pueda ser hecho constar en la hoja de la sociedad. Por ello el defecto sería más que la falta de notificación, la falta de legitimación notarial de las firmas tanto del dimisionario como del administrador que queda en la sociedad.

En cuanto a la producción de efectos de la dimisión a partir de una fecha determinada anterior, tanto a la fecha del escrito y su firma, como a la de la presentación e inscripción en el registro, es claro que el dimisionario lo puede manifestar así y así también deberá hacerse constar obligatoriamente en el registro, pero dicha fecha no producirá en ningún caso efectos frente a terceros de buena fe, pues frente a ellos, se producen con la inscripción y la consiguiente publicación en el Borme. Es decir que la fecha de la dimisión o la de producción de efectos para el renunciante, debe constar en el escrito pues también es obligatorio que conste en la inscripción. (JAGV)

 

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