Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Abril 2020.

Admin, 08/04/2020

 

INFORME Nº 307. (BOE ABRIL de 2020)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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RESOLUCIONES POR MESES  y  POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
56, 57.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

Resolución de 8 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: Dos resoluciones iguales. En un préstamo hipotecario para la financiación de una segunda vivienda y garantizado por la misma no es obligatorio que se indique el código identificador de depósito en la escritura.

Hechos: […] un préstamo para financiar la adquisición por los prestatarios de una vivienda no habitual; y en garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca.

En tal escritura el notario expresa que la misma se ha redactado conforme a minuta presentada por la entidad acreedora que obedece a condiciones generales de contratación y que ha «comprobado la previa inscripción en el Registro de Condiciones Generales de Contratación de las cláusulas con dicho carácter contenidas en la presente escritura; teniendo las cláusulas que no se ajustan exactamente a las mismas la condición de particulares o negociadas individualmente, lo que corroboran las partes contratantes [esa corroboración es una condición general, la cual es indeterminada y por tanto nula por falta de transparencia. Es necesario decir cuáles con las condiciones particulares y justificarlo. Es una expresión ambigua, ya que las condiciones particulares pueden ser negociadas o no negociadas]».

Registradora: […] la registradora suspende la inscripción solicitada porque «no se hace constar el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado, acreditativo de su depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ni otros datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con anterioridad a la comercialización de préstamo».

Recurrente: El notario recurrente alega que los artículos 7 y 11 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, establecen la obligación del depósito de las condiciones generales de contratación; que la Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019 establece que notarios y registradores deben comprobar el mero hecho del depósito, sin entrar más allá en cuanto a la equivalencia total o parcial de las condiciones depositadas y las utilizadas, o de la validez o nulidad de una de las depositadas [según eso la doctrina de la DGRN es contraria a que notarios y registradores cumplan su obligación legal de hacer el control de transparencia]; que en la escritura calificada se expresa que el notario ha comprobado la previa inscripción de la minuta conteniendo las condiciones generales en el Registro correspondiente y no se entiende por qué el notario ha podido cumplir su obligación de comprobar ese previo depósito haciéndolo constar así en la escritura, y la registradora no ha querido hacerlo; y que el hecho de que se exprese el código identificador favorece notablemente la labor de comprobación, pero en ningún caso se puede convertir en causa de denegación de la inscripción no tipificada por las normas legales, y ni siquiera impuesta por la referida Instrucción de esta Dirección General [un alegato de tipo penal… típico, antijurídico y punible].

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

[El resto igual a resolución 5 diciembre 2019, Madrid 37, nos remitimos a su resumen]. […]

En el presente caso el notario expresa en la escritura que ésta contiene condiciones generales de contratación y ha comprobado que han sido inscritas en el Registro de Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Por todo ello, el referido defecto expresado en la calificación impugnada no puede ser mantenido.

58.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Resolución de 8 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 20, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de decreto de divorcio con liquidación de bienes comunes en convenio regulador. 

Resumen: sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, fuera de los cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento que no pierde el carácter de convenio privado objeto de aprobación judicial, su acceso a los libros del Registro requiere su formalización en los títulos establecidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, es decir el documento público notarial.

Hechos: se presenta a inscripción testimonio de decreto en procedimiento de divorcio de mutuo acuerdo en el que se aprueba la propuesta de convenio regulador «en cuanto al contenido legalmente exigible».

En el citado convenio regulador se inventariaban dos fincas registrales. Una de las fincas constaba inscriba en el Registro por mitad y proindiviso de ambos ex cónyuges con carácter privativo y que se adjudicaba al marido.

La segunda finca, que es la que es el objeto de este expediente, constaba inscrita con carácter privativo a nombre de ambos ex cónyuges, y del convenio regulador no resultaba qué parte fue satisfecha con fondos privativos y qué parte con gananciales.

En el convenio regulador, respecto del domicilio familiar resultaba lo siguiente: «Uso y disfrute del domicilio conyugal. Al haber cesado efectivamente su convivencia conyugal desde hace varios meses, no existe ya domicilio conyugal, por lo que ambos cónyuges viven de forma separada en los domicilios fijados en el encabezamiento» -que era las fincas que se adjudicaban a cada uno de los ex cónyuges-.

Tampoco resultaba del decreto ni del convenio, ni de forma expresa ni tácita, cual fue el domicilio familiar del matrimonio, con lo que siendo dos las fincas del inventario y adjudicándose una a cada uno de ellos, no puede determinarse.

La Registradora califica negativamente toda vez que la finca se inventaría como de naturaleza ganancial; sin embargo, del Registro resulta ser privativa, por mitad y proindiviso de los ex cónyuges que adquirieron en estado de solteros por lo que lo procedente es disolver el condominio en escritura pública ante notario, ya que dada la naturaleza de bien privativo de la finca según resulta del Registro, no puede, sin alterar la naturaleza de la sociedad de gananciales, incluirse en el inventario de ésta.

La DGRN confirma la calificación debiendo destacar lo siguiente:

1º. La determinación de si el convenio regulador aprobado judicialmente constituye o no título hábil para la inscripción de los actos realizados en el mismo está sometido a la calificación registral y es inscribible el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la nulidad, la separación o el divorcio.

2º. Los cónyuges pueden transmitirse por cualquier título bienes y derechos y celebrar entre sí toda clase de contratos, ex artículo 1.323 CC. Con ocasión de la liquidación de la sociedad conyugal preexistente, los cónyuges puedan intercambiarse bienes privativos. Pero no siempre esas transmisiones adicionales de bienes privativos del patrimonio de un cónyuge al del otro tendrán como causa exclusiva la propia liquidación del consorcio. Puede haber, en ocasiones, un negocio complejo, en el que la toma de menos por un cónyuge del remanente consorcial se compense con esa adjudicación –a su favor– de bienes privativos del otro cónyuge o, simplemente, negocios adicionales a la liquidación, independientes jurídicamente de ésta, con su propia causa. Indudablemente, el negocio de que se trate ha de tener su adecuado reflejo documental, siendo preciso plasmarlo así, nítidamente, en el correspondiente documento, sin que pueda pretenderse en todo caso su inscripción por el mero hecho de que conste en el convenio regulador de la separación, cuyo contenido propio es un negocio que es exclusivamente de liquidación de la sociedad conyugal.

3º. El convenio regulador, suscrito por los interesados sin intervención en su redacción de un funcionario competente, no deja de ser un documento privado que con el beneplácito de la aprobación judicial obtiene una cualidad específica, que permite su acceso al Registro de la Propiedad, siempre que el mismo no se exceda del contenido que a estos efectos señala el artículo 90 del Código Civil, pues hay que partir de la base de que el procedimiento de separación o divorcio no tiene por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en común. La liquidación del régimen económico matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar.

Fuera de tales supuestos, las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación (como son, en vía de principios, las que se refieren a bienes adquiridos por los cónyuges en estado de solteros no especialmente afectos a las cargas del matrimonio), constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización. La diferente causa negocial, ajena a la liquidación del patrimonio común adquirido en atención al matrimonio, y las exigencias derivadas del principio de titulación auténtica, unidas a la limitación de contenido que puede abarcar el convenio regulador, según doctrina reiterada deben resolverse en favor de la exigencia de escritura para la formalización de un negocio de esta naturaleza.

4º. Sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, fuera de los cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento que no pierde el carácter de convenio privado objeto de aprobación judicial, su acceso a los libros del Registro requiere su formalización en los títulos establecidos en el artículo 3 LH.

5º. En conclusión, la adjudicación de un bien inmueble objeto de comunidad ordinaria adquirido antes del matrimonio, de carácter privativo, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador por lo que para su inscripción en el Registro de la Propiedad es necesaria la oportuna escritura pública o, en su defecto, la sentencia firme dictada por juez competente en el procedimiento que corresponda.

6º. Si se trata de la vivienda familiar, y si se hubieran realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial habrá devenido -«ex lege»- con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas. (ER)

59, 61.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

Resolución de 8 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Gandía n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Me remito al resumen de resolución de la misma fecha de Gandía nº 4, por ser iguales.

60.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Resolución de 8 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de finca en ejecución hipotecaria por importe inferior al 50% de su valor para subasta. (ACM)

RESUMEN: Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

– HECHOS: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sobre una VIVIENDA NO HABITUAL, la subasta queda desierta, y se adjudica a la acreedora ejecutante, en pago de la cantidad debida por todos los conceptos, la cual es inferior al 50% del valor de tasación (10,76%) de la finca.

– La REGISTRADORA califica negativamente, conforme a las RR. DGRN de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018, por entender que una interpretación conjunta del art 671 LEC con el art 651 LEC y el Ppio del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (Art 24 CE-78) impiden que la adjudicación de una finca sea inferior al 50% de su valor de tasación.

– La S.L. adjudicataria recurre oponiendo la literalidad del art 651 LEC, que se refiere solo a los bienes muebles (estableciendo un límite del 30%) y del art 671 LEC que no contempla tal limitación genérica, y únicamente limita el valor de adjudicación cuando se trata de la vivienda habitual del ejecutado (60% valor de tasación) lo que resultaría además del art 670-4 LEC y de la Disp. Adic. 6ª LEC .

  – Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación;
  – Doctrina: Reitera su reciente, pero ya consolidada, doctrina sentada en la Res de 20 de Septiembre de 2017 y las RR de 16 de febrero, 23 de marzo20 abril26 de octubre15 noviembre 2018, de 22 febrero, de 22 y 28 marzo, de 13 junio 2019, 8 noviembre 2019 y de 8 enero 2020 señalando, conforme al Ppio Gral de rechazo al enriquecimiento injusto o sin causa en nuestro Ordenamiento, y a una interpretación conjunta (Art 3 CC) del art 671 LEC con el art 651 LEC, que tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación, salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC. 

Recuerda la DGRN la necesidad de que la calificación tenga en cuenta el procedimiento especial previsto en el art 670-4 “in fine” LEC, que prevé la posibilidad de aprobar el remate por una cantidad inferior, pero también que el Secretario judicial … oídas las partes, resuelva sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor … las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga …  y el beneficio que de ella obtenga el acreedor…. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente». Por tanto el registrador debe calificar tal extremo y exigir que se le aporte la documentación necesaria para ello, pues de no hacerlo la DGRN revoca tales calificaciones determinando la inscribibilidad directa del remate. (ACM)

62.** ARRENDAMIENTO DE SEIS AÑOS DE DURACIÓN SUJETO A TÉRMINO. ACTO DE ADMINISTRACIÓN.

Resolución de 9 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa de establecimiento mercantil destinado a oficina de farmacia con traspaso de local de negocio y pacto de arrendamiento futuro.

Resumen: El arrendamiento hasta 6 años es un acto de administración y por más de 6 años un acto de disposición, aunque su comienzo esté sujeto a término y comience inmediatamente después del fin de otro preexistente.

Hechos: Se otorga una escritura de venta de una Oficina de Farmacia con simultánea cesión o traspaso del contrato de arrendamiento del local de la farmacia. Se pacta también un nuevo contrato de arrendamiento de 6 años que queda sujeto a término y que se iniciará el día siguiente al del vencimiento del contrato actualmente vigente (que finaliza en 2029, y dio comienzo en 1961).

La registradora suspende la inscripción porque el nuevo contrato de arrendamiento ha sido otorgado como parte arrendadora por uno solo de los propietarios que representan el 58% de la propiedad; considera que estamos ante un acto dispositivo que exige unanimidad si se tiene en cuenta que el inicio de dicho plazo comienza cuando acaba el actualmente en vigor, al que todavía le quedan 10 años de vigencia y por ello entiende que puede ser perjudicial para los propietarios.

El interesado recurre y alega que el plazo de duración pactado es de seis años y por tanto es un acto de administración que puede ser otorgado por el propietario mayoritario.

La DGRN revoca la calificación.

Doctrina. Confirma la doctrina y opinión jurisprudencial que establece que el contrato de arrendamiento por un plazo hasta 6 años ha de considerarse un acto de administración, y por tanto para otorgarlo basta el consentimiento de la mayoría de los propietarios, y para un plazo superior a 6 años ha de considerarse un acto de disposición que requiere unanimidad.

En el caso concreto se trata de un contrato de arrendamiento (de presente) de 6 años de duración, no de una obligación futura (que no sería inscribible), aunque su comienzo esté sujeto a término, pero ello no cambia el plazo de duración pactado. Concluye que es un acto de administración y que está válidamente otorgado por el propietario mayoritario sin que sea necesaria unanimidad de todos los propietarios. (AFS)

63.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN VIRTUD DE DOCUMENTO PRIVADO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 9 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación en el Libro Diario.

Resumen: No se puede practicar un asiento de presentación en el Libro Diario de un documento privado cuyo objeto es la solicitud de rectificación de una inscripción.

Hechos: Mediante instancia, la titular de una finca  solicita la cancelación de oficio por parte de la registradora de una servidumbre que gravaba la finca de su propiedad a favor de otra finca registral.

La registradora deniega la práctica del asiento solicitado porque el documento no puede provocar operación registral alguna de acuerdo con su naturaleza, contenido y finalidad, ya que no tiene carácter de documento público a los efectos de lo establecido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ni es una de las excepciones permitidas por el artículo 420 del Reglamento Hipotecario.

La interesada recurre solicitando la rectificación de los errores cometidos por el registro al haber gravado su finca con un derecho real que en realidad se constituyó sobre otra finca.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: La práctica del asiento de presentación en el Libro Diario produce unos efectos de enorme importancia, conforme al principio de prioridad registral (artículos 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), lo que implica que el mismo no puede extenderse con la sola aportación del título al Registro, sino que será analizado por el registrador con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario, siendo esta calificación  distinta de la que llevará respecto a los documentos ya presentados para determinar si son o no susceptibles de inscripción o anotación.

La Dirección interpreta el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral y que la negativa a la práctica de un asiento de presentación “sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro”.

En el caso concreto es claro que “una instancia privada que no puede provocar asiento registral alguno”, por lo que nuestro CD confirma la calificación del registrador. También plantea el supuesto que “la solicitud de subsanación de la inscripción registral, hubiera podido ser objeto de asiento de presentación” (con los requisitos necesarios para ello), hubiera sido aplicable la reiterada doctrina relativa a la rectificación del contenido del Registro, por la que una vez “practicados los asientos, los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en el concreto ámbito de este expediente, revisar, como se pretende, la legalidad en la práctica de dichos asientos ni la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan”.

Cometarios: La posibilidad de interponer recurso ante la negativa del registrador a extender el asiento de presentación ha pasado por distintas fases: con la primera redacción del Reglamento Hipotecario cabía recurso de queja ante el juez de la localidad, con la Ley 24/2001 paso a ser un recurso de queja ante la Dirección General, con alzada ante el juez de la capital de la provincia, pero al ser esta regulación derogada y dejada sin contenido por la Ley 24/2005, nuestro CD entiende que tal decisión puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y cuyo objeto será exclusivamente determinar si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones”. (MGV)

64.* DONACIÓN. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 9 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de donación.

Resumen: Para inscribir una donación debe constar inscrita la finca donada a nombre de la donante por exigencia del tracto sucesivo. La mención de una supuesta segregación no exime de la necesidad de la preceptiva licencia.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de donación de finca de 600 m2 que no consta inscrita como tal finca independiente, sino que forma parte de otra finca de 2600 m2 inscrita a nombre de personas distintas de la donante.

El problema se plantea porque la actual donante fue originariamente titular registral de esa finca de 2600 m2, la cual posteriormente donó, mencionándose en una de las inscripciones que la superficie real de la finca es de 2000 m2 porque los restantes 600 m2 se cedieron al Ayuntamiento para viales.

Sin embargo, ni la cesión para viales ni la posterior reversión de lo cedido consta en los asientos registrales, pues la única referencia que hay es dicha mención. Ahora se donan esos 600 m2 como si fueran independientes de la finca originaria.

Registradora: Deniega la inscripción por resultar inscrita la finca a nombre de persona distinta del transmitente.

Recurrente: Alega que no consta ninguna transmisión intermedia pendiente de inscribir dado que nunca se llegó a formalizar escritura pública de cesión de estos 600 m2 ni consta expediente de expropiación alguno en que se hayan expropiado.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: a) Para poder inscribir la donación de los 600 metros la donante la donante ha de ser titular registral de dicha porción de finca de acuerdo con el principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. b) Si se alega que dichos 600 m2 son independientes de la finca inscrita de 2600 m2, se precisa la segregación de esa porción de terreno en escritura pública junto con licencia y representación gráfica georreferenciada de la porción segregada y de rectificación y subsanación de las donaciones previamente formalizadas. c) Si se entiende que hay un error en el título de donación, o en el Registro, se hace imprescindible que la rectificación de la inscripción vigente se lleve a cabo por el cauce previsto en el artículo 40, apartados c) y d), de la Ley Hipotecaria, siendo necesario el consentimiento de todos los titulares registrales o, en su defecto, resolución judicial, en la que sean demandados todos los titulares registrales. (JAR)

65.** TRANSMISIÓN DE FINCA DE LA ADMINISTRACIÓN A UN PARTICULAR. TÍTULO INSCRIBIBLE. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN IMPUESTO

Resolución de 9 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una resolución expedida por la jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda de Castellón. 

Resumen: la transmisión de un inmueble por parte de la Administración Pública a un particular precisa del otorgamiento de escritura pública.

Hechos: se presenta a inscripción copia de propuesta y acuerdo de adjudicación por subasta de un inmueble del Estado expedida por la jefa de Sección de la Secretaría General de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda de Castellón por la que se acordaba la adjudicación de una finca registral a favor un particular.

El Registrador califica negativamente y a su juicio son tres los defectos existentes:

1º. La necesidad de escritura pública.

2º. La falta de constancia de las circunstancias personales del adjudicatario.

3º. La falta de justificante de haberse presentado o comunicado al Ayuntamiento el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -plusvalía-.

La DGRN estima parcialmente el recurso, en cuanto al primer defecto, debiendo destacar de esta resolución los siguiente:

I. Cierre registral por no acreditarse el cumplimiento de las obligaciones fiscales.

Es doctrina reiterada con fundamento en los artículos 254 y 255 LH que el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquel consideró aplicable, de modo que el registrador, al sólo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral.

II. Las circunstancias personales el adquirente.

El principio de especialidad determina la oportuna concreción en el asiento registral de las circunstancias identificadoras de los sujetos intervinientes en el mismo, de tal manera que se eviten ambigüedades u omisiones que pudieran menoscabar la seguridad jurídica ofrecida por la publicidad tabular (artículos 9 LH y 51 RH).

III. El título inscribible.

¿Es la certificación administrativa el título adecuado para inscribir la transmisión de un inmueble por parte de la Administración Pública a un particular o es preciso otorgar escritura pública?

La Ley del Patrimonio de las Administraciones públicas en su artículo 113 establece que: «1. Con las salvedades establecidas en el apartado siguiente, los negocios jurídicos de adquisición o enajenación de bienes inmuebles y derechos reales se formalizarán en escritura pública. Los arrendamientos y demás negocios jurídicos de explotación de inmuebles, cuando sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán formalizarse en escritura pública, para poder ser inscritos. Los gastos generados por ello serán a costa de la parte que haya solicitado la citada formalización. 2. Las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, cuando el cesionario sea otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente, así como las enajenaciones de inmuebles rústicos cuyo precio de venta sea inferior a 150.000 euros se formalizarán en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad. 3. Compete a la Dirección General del Patrimonio del Estado realizar los trámites conducentes a la formalización notarial de los contratos y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos de la Administración General del Estado a que se refiere este título. En el otorgamiento de las escrituras ostentará la representación de la Administración General del Estado el Director General del Patrimonio del Estado o funcionario en quien delegue» (cfr. artículo 98 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas). (ER)

66.* DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE NOTA SIMPLE INFORMATIVA. INTERÉS LEGÍTIMO

Resolución de 9 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2, por la que se deniega la expedición de nota simple informativa.

Resumen: Para la obtención de publicidad formal, relativa al total patrimonio inmobiliario de una persona, es preciso acreditar la existencia de un interés directo, legítimo y patrimonial.

Hechos: Se presenta en el registro por el representante de una asociación, una solicitud de nota simple informativa de todas las propiedades del alcalde de la localidad, alegando como interés legítimo «investigación para contratación e interposición de acciones».

El registrador, en una fundada nota de calificación, entiende que no procede por no haberse acreditado un interés directo, legítimo y patrimonial.

El recurrente alega que el Registro es público, lo que significa que está al servicio de todos los usuarios, y que existe un interés lícito, no contrario a Derecho, para obtenerla.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Es reiterado por nuestro CD que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador (artículos 221222 de la Ley Hipotecaria332 de su Reglamento).

En base a lo anterior, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar tres aspectos:

  • si procede o no expedir la publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada;
  • valorar la existencia de un interés legítimo, y
  • qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

Tal publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral como:

  • la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad),
  • la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales o administrativas.

Sin que sea posible solicitarla para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.

Y finalmente el interés legítimo, que debe ser:

a) conocido, esto es acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés);

b) directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y

c) legítimo, que alcanzaría a cualquier tipo de interés licito.

En el caso que nos ocupa la DG entiende que “no se aprecia el interés concreto patrimonial que legitima para la obtención de la información registral sobre el patrimonio de una persona que podría contravenir la legislación de datos de carácter personal”.

Comentarios: El problema estaba en la naturaleza de lo solicitado, pues es realmente difícil apreciar el interés legítimo en una solicitud genérica de información sobre patrimonio de una persona lo que podría vulnerar la legislación de datos de carácter personal. Es por ello por lo que la obtención de tal información solo sería posible  con el consentimiento del interesado o con resolución judicial o administrativa firme en procedimiento adecuado dirigido contra él.(MGV)

 

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