21.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 10 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ejea de los Caballeros a practicar la cancelación de una inscripción de hipoteca de una finca, ordenada en procedimiento concursal. 

Resumen: El juez del concurso es competente para dictar y expedir mandamientos cancelatorios de garantías reales, en fase de liquidación, al objeto de facilitar la enajenación del bien hipotecado en beneficio de los créditos concúrsales y contra la masa, respecto de aquellos créditos ya extinguidos con anterioridad a la declaración del concurso y no puede entrar el Registrador a calificar cuando en el procedimiento judicial se ha considerado que se habían cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal.

Hechos: se presenta a inscripción mandamientos en los que se insertan autos firmes dictados en procedimiento concursal autorizando la venta directa de una finca y ordenando la cancelación de las cargas registrales.

Entre las cargas a cancelar se encontraba una hipoteca inscrita a favor de «Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Navarra», que según resultaba de certificación de fecha 11 de abril de 2019, expedida por la administradora concursal, «fue cancelada con fecha 15 de septiembre de 2015, si bien no se procedió a la cancelación registral de la misma». Y de certificación expedida por doña M. C. L. V., como apoderada de «Caixabank, S.A.», sin aportar título que acredite la representación, resultaba que, desde el día 15 de septiembre de 2015, se encontraba cancelado económicamente un contrato, en el que figura como titular la concursada y como hipotecada la finca en cuestión.

La Registradora emite calificación negativa indicando que el mandamiento ya había sido objeto de presentación con anterioridad y objeto de calificación negativa por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 155.4 de la Ley Concursal. Una vez caducó el asiento de presentación sin subsanación del defecto, el mandamiento fue nuevamente presentado acompañado de la certificación de la administradora concursal y diligencia de ordenación expedida por la letrada de la Administración de Justicia ordenando la cancelación de las cargas registrales.

De dicha certificación y de la diligencia de ordenación citadas resulta que Caixabank. S.A. ha tenido intervención en el procedimiento concursal de referencia pero como titular de un préstamo personal concedido a una mercantil en el que la concursada figuraba como avalista, es decir, como acreedor de un crédito calificado de ordinario subordinado, por razón del cual se le ha dado toda la intervención que resulta de los testimonios y diligencias de ordenación expedidos. Ahora bien, como señala la registradora en su nota, dicha intervención no ha tenido ninguna relación con la hipoteca cuya cancelación se ordena, porque, tal y como resulta de los documentos presentados, el préstamo garantizado con dicha hipoteca se encontraba totalmente satisfecho en fecha 15 de septiembre de 2015, mucho antes de producirse la declaración de concurso, por ello, dicho crédito no fue incluido en la masa del concurso.

Añade la registradora en su nota que: “Dado que el juez del concurso no ha tenido conocimiento en ningún momento de la existencia de dicha hipoteca, la cancelación de la misma no puede ser ordenada por el mismo, sino que debe ser objeto de cancelación por la vía ordinaria del artículo 82 de la ley hipotecaria: escritura pública de cancelación o, en su caso, cancelación por caducidad una vez transcurridos los plazos legalmente previstos”.

La DGRN revoca la calificación y realiza las siguientes consideraciones:

1) Sobre la competencia del Juez del concurso.

A juicio de la Registradora, el juez del concurso carece de competencia, al estar extinguido el préstamo hipotecario al tiempo de la declaración de concurso, y por tanto no haberse incluido dentro de la masa pasiva.

Señala la DGRN que no obstante lo dispuesto en el artículo 179 RH, con arreglo al artículo 149.5 de la Ley Concursal, el juez del concurso es competente para poder cancelar cargas anteriores, incluso si gozan de privilegio especial, como ocurre con la hipoteca inmobiliaria, cuando se hayan de transmitir sin subsistencia del gravamen, pero cumpliendo lo dispuesto en el artículo 155 de la Ley Concursal. Con mayor razón, debe considerarse que la competencia exclusiva del juez del concurso (artículo 8 de la Ley Concursal) debe autorizarle para dictar y expedir mandamientos cancelatorios de garantías reales, en fase de liquidación, al objeto de facilitar la enajenación del bien hipotecado en beneficio de los créditos concúrsales y contra la masa, respecto de aquellos créditos ya extinguidos con anterioridad a la declaración del concurso.

2) Sobre la intervención del acreedor en el procedimiento concursal.

Con arreglo a los artículos 149.5 y 155.4 de la Ley Concursal, debe constar expresamente en el mandamiento que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios no sólo del plan de liquidación sino también de las medidas tomadas con relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial.

 Por tanto, si en el procedimiento judicial se ha considerado que se habían cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal, excede de las facultades de calificación que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario otorga a los registradores, el discrepar de esta valoración y entender incumplidos dichos requisitos. (ER)

22.** EJERCICIO UNILATERAL PARCIAL DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS. COMPETENCIA D.G.R.N.  PARA RESOLVER EL RECURSO.

Resolución de 10 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Feliu de Guíxols, por la que se deniega la inscripción de una escritura pública de ejercicio unilateral de derecho de opción.

Resumen: Si así se pacta en el contrato de opción, es posible el ejercicio unilateral, total o parcial, del derecho de opción de compra. El  precio pagado hay que consignarlo como regla general, pero se admiten excepciones si así se ha pactado. Es posible también cancelar las cargas posteriores en dichos casos.

Hechos: Consta inscrito un arrendamiento con opción de compra, en el que se pacta la posibilidad de ejercicio unilateral y parcial de dicho derecho. Ahora se ejercita unilateralmente dicha opción en cuanto a determinado porcentaje de propiedad de uno de los dos copropietarios y se solicita se cancelen las cargas sobre el derecho adquirido.

La registradora suspende la inscripción pues considera que la opción de compra se ejercita únicamente sobre parte del derecho de uno de los copropietarios vendedores y no sobre el del otro, algo que no está previsto en el pacto. Tampoco accede a cancelar las cargas.

El notario recurre y alega que el ejercicio parcial de la opción se ha ejercitado precisamente conforme a lo pactado, pues se adquiere una parte de la propiedad sobre la que no recae usufructo. El recurso lo dirige a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat de Cataluña.

La DGRN estima el recurso que le eleva la registradora, por considerar que es órgano superior competente.

Doctrina: El desenvolvimiento del derecho de opción inscrito y su repercusión en las cargas posteriores son cuestiones  de naturaleza registral, que exceden de la competencia autonómica con derecho foral, por lo que la DGRN se declara competente para resolver el recurso.

Es posible el pacto de ejercicio unilateral y parcial del derecho de opción, pero el precio ha de depositarse a disposición de los propietarios y acreedores como regla general, excepto cuando  se pacta que el pago del precio se lleve a cabo en términos que, por ser oponibles frente a terceros, hagan inviable su consignación

Del mismo modo, una vez ejercitado un derecho de opción, puede solicitarse la cancelación de las cargas posteriores teniendo en cuenta la regla general sobre el depósito del precio y sus excepciones.

COMENTARIO:  Ver varios supuestos concretos en los que para la cancelación de cargas posteriores al derecho de opción no se necesita la consignación: R. 4 de septiembre de 2009, R. 18 de mayo de 2011, R. 5 de septiembre de 2013, R. 6 de Marzo de 2014, R. 27 de septiembre de 2014, R. 16 de diciembre de 2015.  R. 31 de mayo de 2017. (AFS)

23.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 10 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Castelldefels, por la que suspende la cancelación de una hipoteca. 

Resumen: interesante resolución que trata el denominado beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho del artículo 178 bis de la Ley Concursal.

Hechos: se presenta por la titular registral instancia solicitando la cancelación de la inscripción de hipoteca constituida en garantía de deuda ajena a instancia de la titular del inmueble, hipotecante no deudora, aportando sendos testimonios de los autos firmes dictados en el seno de los procedimientos concursales de los deudores en los que se acuerda la exoneración definitiva del pasivo insatisfecho incluyéndose el préstamo objeto de la garantía inmobiliaria.

El registrador califica negativamente en base a los siguientes argumentos:

1º. En la resolución judicial aportada no se ordena cancelación alguna.

2º. No se acompaña a los testimonios de los autos ningún mandamiento, que es necesario para ordenar la práctica de cualquier actuación cuya ejecución corresponda a los Registradores de la Propiedad, salvo en el caso de que lo ordene una sentencia.

3º. Finalmente, en los autos aportados se dice que “La extinción de los créditos no alcanza a los obligados solidarios, fiadores y avalistas del concursado respecto de los créditos que se extinguen”. Podría considerarse que el hipotecante no deudor, en el caso de un préstamo hipotecario, es un fiador hipotecario, al que no alcanza la extinción de los créditos.

4º. Es defecto, además de la discordancia en la instancia de los datos de inscripción y responsabilidad del préstamo y su ampliación en este Registro, la falta de firma legitimada notarialmente, o ser firmada dicha instancia en presencia del registrador.

La DGRN confirma la calificación y reitera lo dispuesto en la R. de 20 de septiembre de 2019 acerca del beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho regulado en el artículo 178 bis de la Ley Concursal.

Este beneficio es una solución de segunda oportunidad para las personas físicas, una vez concluido el concurso por liquidación o por insuficiencia de la masa activa.

La cuestión que se plantea es determinar si este beneficio regulado en la Ley constituye o no una causa de extinción de las obligaciones o créditos a que dicho beneficio se extienda.

1) La tesis negativa.

Un sector doctrinal y el Juzgado de lo Mercantil número 7 de Barcelona (el mismo Juzgado que ha dictado los dos autos que son objeto de la calificación impugnada) en su sentencia de 31 de enero de 2018 entiende que el beneficio de exoneración no produce una verdadera extinción de los créditos afectados, sino tan solo los hace inexigibles frente al deudor favorecido por esta medida. Son dos los argumentos a favor de esta tesis:

1) La revocación del citado beneficio en los términos del apartado 7 del artículo 178 bis y,

2) La interpretación literal de los párrafos segundo y tercero del apartado quinto del citado artículo: «Los acreedores cuyos créditos se extingan no podrán iniciar ningún tipo de acción dirigida frente al deudor para el cobro de los mismos. Quedan a salvo los derechos de los acreedores frente a los obligados solidariamente con el concursado y frente a sus fiadores o avalistas, quienes no podrán invocar el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho obtenido por el concursado ni subrogarse por el pago posterior a la liquidación en los derechos que el acreedor tuviese contra aquél, salvo que se revocase la exoneración concedida».

  Si se sigue esta línea interpretativa, hay que entender que el objetivo de esta medida legal no es extinguir de forma absoluta los créditos afectados, sino exonerar al concursado de responsabilidad por ellos. Por eso no surte efectos frente a los obligados solidarios ni frente a los fiadores. Si se tratase de una auténtica causa de extinción de la obligación, los codeudores solidarios también se verían liberados frente al acreedor, como ocurre en los casos a que alude el párrafo primero del artículo 1143 del Código Civil.

2) La tesis positiva.

Frente a la tesis anterior, no faltan autores que consideran que hay que diferenciar entre los dos tipos de exoneración regulados en el artículo 178 bis:

1) La exoneración definitiva del apartado 3.4.º del artículo 178 bis, que extingue de manera absoluta la deuda, provocando por aplicación del artículo 1847 CC la correspondiente extinción de la fianza, siendo solamente aplicable la no extensión del beneficio de exoneración respecto de los fiadores, avalistas y deudores solidarios y,

2) La exoneración provisional a que se refiere el apartado 3.5.º del mismo artículo.

3) La Ley Concursal.

 La Ley Concursal no contiene referencia alguna a los efectos de este beneficio de exoneración respecto del hipotecante no deudor, el cual, al no ser deudor, no puede ser considerado garante análogo al fiador.

– El dueño de la cosa hipotecada carece del beneficio de orden y excusión y no contrae obligación de afianzar, sino que enajena el poder de realización de la hipoteca, que tiene el rango de derecho real ejercitable “erga omnes”».

– No obstante, tanto el fiador como el hipotecante no deudor son garantes de una deuda ajena. El fiador, con toda su responsabilidad patrimonial universal, y, el hipotecante no deudor con la afección del bien hipotecado.

– Tanto en el caso de la fianza como en el de la hipoteca en garantía de deuda ajena, la extinción de la obligación principal produce la extinción de la respectiva garantía accesoria.

4) La cancelación de la hipoteca.

 La cancelación de una hipoteca está sometida a la regla general establecida por el párrafo primero del artículo 82 LH. De acuerdo con esta norma, aunque la obligación asegurada por la hipoteca se haya extinguido, la cancelación de la inscripción requiere que el acreedor titular registral de la garantía otorgue la oportuna escritura pública o que, tras la tramitación de un procedimiento judicial en el que dicho acreedor haya sido parte, se dicte sentencia firme que ordene la cancelación. (ER)

24.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO

Resolución de 10 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Chipiona, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un auto por el que se resuelve un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, en cuanto a dos partes de una finca.

Resumen: Estando inmatriculada una finca en la que existe una propiedad horizontal de hecho o “casa de vecinos”, es posible reanudar el tracto respecto de una parte determinada de la misma, constando inscrito el resto de habitaciones o dependencias a favor de otras personas.

Hechos: Se trata de un auto por el que se resuelve un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, en cuanto a dos partes concretas de una edificación, a favor de una persona con carácter ganancial, ordenándose la cancelación de la inscripción contradictoria.

El registrador, resuelve suspender la práctica de los asientos solicitados, por no constar inmatriculadas en los libros del registro dichas partes concretas de la finca, sobre las que se ordena la reanudación del tracto.

La calificación sustitutoria confirmaba la nota de calificación porque en el historial de la finca a la que se refiere el expediente de dominio, no aparecía inscrita la parte de la casa sobre la que se reanuda el tracto.

El recurrente alega que la cancelación de la primera inscripción, por las inscripciones sucesivas de otras dependencias de la edificación, no fue total, sino parcial, operada por las sucesivas inscripciones, lo que se completa con haberse acreditado en el procedimiento judicial que físicamente existe en la realidad la parte determinada que queda de dicha inscripción primera y que pertenece a los que promueven el expediente, cuyo dominio se declara justificado por medio del Auto judicial.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Dice la DG que el problema ante el que nos encontramos en este expediente es si es posible reanudar el tracto sucesivo respecto a determinadas habitaciones o piezas de un inmueble, cuando ya constan inmatriculadas otras habitaciones o piezas del mismo inmueble.

El inmueble en cuestión constituye una propiedad horizontal de hecho, lo que vulgarmente se conoce como “casa de vecinos” o en otros lugares “corrala”,  en el que existen zonas comunes, junto con otras piezas o dependencias que son susceptibles de propiedad separada y especial, y lo que se pretende es reanudar el tracto sucesivo de una parte concreta del inmueble.

Del historial registral resulta inscrita la totalidad de la finca, habiéndose cancelado la inscripción 1ª sólo en cuanto a determinadas partes de la misma, que se han inscrito a nombre de otras personas.

En base a lo anterior  la DG entiende que “estando inmatriculada la totalidad de la finca a la que se refiere el expediente de dominio, y habiéndose declarado en el título judicial, justificado el dominio de una parte del mismo, no puede entenderse que falta el requisito del tracto, puesto que dicha falta de tracto queda suplida precisamente por el expediente judicial tramitado con la indicada finalidad (artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior a la Ley 13/2015), en la que ha habido intervención del ministerio fiscal por dos veces, con solicitud de informes periciales.”

Comentarios: Curiosa e interesante resolución, en la que volvemos en una edificación, porque así había sobrevivido, a la situación anterior a la Ley de PH de 1960. Es decir la edificación, pese a ser susceptible de propiedad horizontal, en ningún momento había adaptado sus estatutos, si es que los tenía, a la nueva Ley del 60.

No obstante la DG beneficio de la propiedad y aunque no se había dado cumplimiento a la DT 1ª de la LPH,  permite la reanudación del tracto, es decir la adecuación del registro a la realidad,  permitiendo de esta forma, el que a partir de este momento y si ya está actualizada la total propiedad del edificio, cualquiera de los propietarios, si todos ellos no se ponen de acuerdo, hacer uso del párrafo tercero de la citada DT1ª, siempre claro está que se cumpla con lo establecido en el art. 396 el CC. (MGV)

25.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR

Resolución de 11 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique el código indicador de depósito en RCGC en la escritura. Las partes manifiestan que se ha depositado el formulario en el RCGC, pero no consta que la notaria haya realizado la comprobación de tal extremo.

Hechos: 1 […] préstamo para financiar la adquisición de vivienda habitual de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre tal finca.

En tal escritura se incluye la siguiente declaración expresa [de las partes]: «Las condiciones generales figuran inscritas en el Registro de Condiciones Generales de Contratación y están disponibles en la web del Prestamista y en cualquiera de las oficinas abiertas al Público del Banco».

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL MODELO [argumentos casi iguales a los de la resolución de 5 diciembre 2019, nos remitimos a su resumen en lo no divergente].

Registrador: […] el registrador […] suspende la inscripción solicitada porque «no se incorpora el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo utilizado»; y como fundamento alega el artículo 11.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y la disposición final cuarta de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Recurrente: Traído del hecho III: Contra la […] nota de calificación, doña María […] notaria de Benalmádena, interpuso recurso […] en el que alegaba lo siguiente: […]

Es cierto que Notarios y Registradores debemos controlar el depósito de tales condiciones generales, y que la tenencia del código o número del depósito facilita ese control, Pero la legislación vigente no impide que pueda autorizarse e inscribirse la escritura de préstamo sin dicho código. El hecho de que la entidad prestamista proporcione el número de registro, corno digo, facilita enormemente nuestra labor, y, de hecho, comienza a ser práctica habitual que dicho número sea facilitado y conste en la escritura, pero, insisto, no hay fundamento jurídico que impida la autorización ni la inscripción la falta del mismo [Tal fundamento es que sin el código identificador del modelo no hay prueba del cumplimiento por el profesional de las obligaciones impuestas por los arts. 7 LRCCI y 11 LCGC].[…]

La no facilitación del número de depósito de cada formulario, del código único de todos los formularios o del depósito de cláusulas, dificulta enormemente el cumplimiento de las obligaciones de notario y registrador pero no es fundamento para denegar la autorización ni la inscripción de la escritura. En definitiva, el número o código de identificación del depósito no es un requisito de inscripción». […]

La notaria recurrente alega que ni la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ni los preceptos legales que cita el registrador como fundamento de su calificación negativa exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador […]

En el presente caso son las partes contratantes quienes manifiestan que las condiciones generales figuran inscritas en el referido Registro. Pero no consta en la escritura que la notaria haya realizado la comprobación de tal extremo […] no es este el defecto que el registrador opone para suspender la inscripción sino la falta de incorporación del código identificador del modelo de contrato de préstamo utilizado, algo que aun cuando se hubiera incorporado no es equivalente a la constancia, en la escritura […] del cumplimiento del deber que incumbe al notario de realizar la comprobación del previo depósito de las condiciones generales. […]

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

  COMENTARIO. Esta resolución, una más de las nueve que han aparecido en los últimos días, contiene los argumentos que viene usando la DGRN para desvirtuar el régimen del control de transparencia registral de las obligaciones de depósito previo de formularios de hipotecas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, depósito previo que imponen los arts. 7 Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y 11 LCGC[1].

  Sin embargo, llama la atención en este caso el reconocimiento explícito por la notaria recurrente de lo entorpecedor que resulta para el control de transparencia notarial y registral la no facilitación del código identificador del modelo.

  Dice la Sra. Notaria que “La no facilitación del número de depósito de cada formulario, del código único de todos los formularios o del depósito de cláusulas, dificulta enormemente el cumplimiento de las obligaciones de notario y registrador pero no es fundamento para denegar la autorización ni la inscripción de la escritura. En definitiva, el número o código de identificación del depósito no es un requisito de inscripción»”.

  Nosotros creíamos que lo que se pretende en sede de seguridad jurídica preventiva es remover obstáculos y facilitar el tráfico lícito, por lo que no dejamos de anhelar que la intervención notarial sirva, también en este caso, para facilitar el control de transparencia de notarios y registradores, porque ello sirve también y especialmente a los deudores personas consumidoras de las hipotecas.

  Los deudores, con un acceso fácil a los formularios inscritos pueden cotejarlos con sus escrituras y comprobar si estas contienen alguna divergencia perjudicial respecto de lo inscrito, que no olvidemos, en la contratación masiva es concesión mínima al cliente que no se puede desvirtuar en la escritura, sin negociación. Por su parte, la negociación, cuando resulta en una obligación a cargo del adherente, debe entrañar para el mismo una contrapartida apreciable.

  Pero la utilidad de la expresión del código identificador del modelo no acaba ahí, ya que la misma se produce también en beneficio del título, del acreedor y de la seguridad jurídica.

  Del título, porque es mejor que la comprobación de la transparencia, en este caso que el modelo coincide con la escritura, es mejor que se produzca temporalmente cerca de la constitución de la hipoteca, que lejos, por ejemplo, al tiempo de la ejecución; es en beneficio del profesional porque el acreedor queda seguro de haber probado su obligación legal de información previa al contrato consistente en el depósito previo; y es en beneficio de la seguridad jurídica, porque se elimina o reduce la posibilidad de impugnación viable, dejando un título que sirve plenamente al propósito propuesto por las partes al crearlo.

[1] Resoluciones sobre el código identificador del modelo (nueve): 20, Madrid 3; 12, S. Sebastián de los Reyes 2; 11, 5, 5, 5, Benalmádena 2; 5, Alcobendas 2; 5, Madrid 11; y 5, Madrid 37. Todas ellas del mes de diciembre de 2019.

26.() CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

Resolución de 11 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vitoria n.º 3 a inscribir la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio. (ACM)

Resumen: En un convenio regulador de divorcio NO pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos antes del matrimonio (salvo la vivienda familiar) siendo precisa escritura de atribución de ganancialidad o de disolución de condominio. La HOMOLOGACIÓN JUDICIAL del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

– Hechos:    En un convenio regulador de divorcio se adjudica a un cónyuge la vivienda familiar privativa adquirida antes del matrimonio por ambos cónyuges solteros en pro indiviso ordinario (al 40% y 60%) financiado mediante hipoteca satisfecha en gran parte después del matrimonio con fondos gananciales, y que en el convenio, directamente y sin más explicación, se define como 100% ganancial.

– El Registrador:    califica negativamente señalando que en convenio regulador no cabe atribuir la ganancialidad de los bienes, siendo preciso un acto formal y expreso en tal sentido acompañado de titulo público adecuado para la inscripción.

 – El interesado:    recurre invocando que:
     a) Por aplicación las reglas contenidas en los arts 1316, 1354 y 1357.2 CC, la mayor parte de la vivienda puede reputarse ganancial, por haber sido satisfecho el préstamo hipotecario con fondos gananciales durante el matrimonio, y solo una pequeña parte, la abonada de solteros, sería privativa, y que esa mayor parte ganancial deviene así –«ex lege»– cfrme. a los arts. citados y la R. 14 febrero 2019.
     b) Y que cfrme. arts 90, 91 y 103º CC, y 3º LH, el convenio regulador aprobado en sentencia es título, formal y material, apto para recoger toda clase de pactos patrimoniales sobre cualesquiera bienes de los cónyuges e inscribirlos, especialmente cuando se trata de la vivienda familiar.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: 
a) El contenido patrimonial típico del convenio regulador (arts 90, 91 y 103º CC) es la liquidación del régimen económico matrimonial, del haber común del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar [u otras operaciones indirectas pero resultando indispensable y suficientemente conectadas para llevar a cabo una completa liquidación del régimen económico-matrimonia], pero sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia como son las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización, con arreglo a criterios de competencia documental, pues las sentencias sí serían documentos públicos inscribibles en las materias objeto de las mismas (congruencia del documento con cada tipo de transmisión), pero no en las ajenas a su contenido propio, y como se dirá la homologación judicial de un documento privado (convenio) no lo convierte en público (Art 3º LH).

b) En cuanto a la vivienda familiar, es cierto que si se hubieran realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial habrá devenido –«ex lege»– con los desembolsos realizados,  una comunidad romana por cuotas, PERO tal situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para tener acceso registral, requiere un pacto especial y expreso entre las partes, en que ambos cónyuges presten consentimiento específico a esa atribución y distribución de cuotas (STS 31 octubre 1989), especialmente en el caso concreto planteado, donde, además, las cuotas iniciales de copropiedad no eran iguales sino al 40-60%. 

     Además, en cuanto a la supuesta “aportación a Gananciales”, deben recordarse las de 19 enero y 13 junio 2011 que consideran que el negocio documentado es impreciso, pues no se sabe bien si es una aportación a la sociedad conyugal, que sería contradictoria con el propio hecho del divorcio, o una compensación de excesos de adjudicación, lo que sería contradictorio con la naturaleza propia del acto de liquidación, en tanto en cuanto se estaría aportando un bien a la sociedad de gananciales que ha quedado disuelta simultáneamente en ese mismo acto.

c) En definitiva, la DGRN confirma una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, así, entre otras,  en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016  (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril  (disolución de condominio #173/17) de 2017; la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta);  R. 7 septiembre 2017 (dación en pago de deuda de costas procesales); 18 de octubre de 2017 (Disolución y Liquidación SL); R. de 31 de octubre de 2017 (Reconocimiento dominio) y  las RR 2 noviembre 2016 y 18 de mayo y 3 de noviembre de 2017 (protocolización de operaciones particionales), R. 29 mayo (protocolización unilateral de operaciones particionales), RR. 30 mayo  y R. 20 julio 2018  (Disolución comunidad) y RR. de 6 junio y 24 de octubre 2018 (cónyuges ya divorciados); las RR de 14 de febrero, 22 de mayo, 11 de julio, 31 octubre (divorcio), y 11 de diciembre de 2019. (ACM).

28.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN

Resolución de 11 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Marchena, por la que se suspende parcialmente la inscripción de una escritura de compraventa. 

Resumen: Lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación no son los términos (más o menos precisos) en los que se solicita tal rectificación, sino si efectivamente de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva.

Hechos: se presenta escritura de compraventa de una finca registral en la que se rectifica la descripción de la edificación que consta en el Registro.

Según el título presentado el solar en que se asienta tiene una superficie de 108 metros cuadrados y según manifiestan y se corresponde con Catastro, su cabida real es de 112 metros cuadrados, añadiendo que «en el registro de la propiedad no consta la superficie construida, si bien tal como resulta de catastro tiene 211 m² construidos, distribuidos en planta baja (108 m²) alta (91 m²) y azotea (12 m²). Se solicita del Registro se haga constar dicho dato, no como una obra nueva, sino como rectificación o complemento de la descripción de la casa que ya está declarada». Se incorpora a la escritura certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con las modificaciones descriptivas expresadas, de la que resulta que la antigüedad de la edificación data del año 1960.

La Registradora califica negativamente al considerar que no es posible incluir en el Registro datos descriptivos sin las formalidades que la Ley exige para la declaración de las obras nuevas.

La DGRN revoca la calificación señalando que:

1) El hecho de que no se trate formalmente de una declaración de obra nueva, no supone la aplicación de una normativa distinta pues el artículo 28 TRLS es aplicable a toda hipótesis de acceso al Registro de las edificaciones.

2) Lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación no son los términos (más o menos precisos) en los que se solicita tal rectificación, sino si efectivamente de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva.

3) En el caso resuelto, el título reúne todos los requisitos para la inscripción de la rectificación de la descripción de la edificación que se pretende, quedando acreditada la antigüedad suficiente de la edificación en los términos previstos en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo. (ER)

29.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

Resolución de 12 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: En un préstamo hipotecario sobre vivienda y para su financiación no es obligatorio que se indique en la escritura el código identificador de depósito en el RCGC y la dirección de correo electrónico puede ser única para varios prestatarios si consta su consentimiento.

Hechos: 1 […] préstamo para financiar la adquisición de una vivienda habitual de los prestatarios; y en garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca.

En tal escritura el notario expresa que el contrato contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, y que ha comprobado mediante consulta telemática que la entidad prestamista ha depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación.

Registrador: 2. Según el primero de los defectos expresados en la nota impugnada, el registrador suspende la inscripción solicitada porque «no se incorpora en la escritura presentada el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado, acreditativo de su depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ni otros datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con anterioridad a la comercialización del préstamo».

Recurrente: El notario recurrente alega que ni en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ni en los preceptos legales que cita el registrador como fundamento de su calificación negativa exigen que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación; y añade que, según la Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019, la falta del depósito de las condiciones generales de la contratación en el referido Registro no constituye un defecto que impida la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo hipotecario.

Resolución: La DGRN revoca ambos defectos.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

EXPRESIÓN DEL CÓDIGO IDENTIFICADOR DEL MODELO [argumentos casi iguales a los de la resolución de 5 diciembre 2019, nos remitimos a su resumen en lo no divergente]. […]

DIRECCIÓN DE CORREO ELECTRÓNICO

4 El segundo de los defectos […] consiste […] en que no se contiene en la escritura la dirección de correo electrónico de uno de los prestatarios [la prestataria doña S. L. J. D. D.] para la práctica de las comunicaciones a que se refiere la disposición adicional octava de la Ley 5/2019.

Mediante la constancia de la dirección de correo electrónico del prestatario en la escritura se pretende facilitar [1] que el notario autorizante de la misma pueda cumplir su obligación de remitir telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de aquélla, [2] y posibilitar que los registradores de la Propiedad remitan […] al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de la nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación.

Al margen de la importancia que para el prestatario tiene conocer con exactitud las cláusulas que no han quedado inscritas (las cuales no podrán servir de base para el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados -cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria-) […] su omisión en la misma [del correo electrónico] es fácilmente subsanable para obtener la inscripción, puesto que esa comunicación es una formalidad a cumplir con posterioridad al otorgamiento de aquella. Por lo demás, dada la finalidad de tal requisito, debe entenderse que en caso de pluralidad de prestatarios se debe expresar una dirección de correo electrónico para cada uno de ellos, salvo que consientan en la escritura que puedan recibir tales comunicaciones en una misma dirección de correo electrónico.

En el caso del presente recurso debe entenderse que este consentimiento respecto de la consignación de una sola dirección de correo electrónico para ambos prestatarios ha quedado suficientemente expresado al indicar que se señala la «del prestatario» […] sin especificar que se refiera únicamente a uno de ellos, si se tiene en cuenta el sentido que resulta de otras muchas cláusulas de la escritura en las que se emplea el término «prestatario», en singular, para referirse a ambos prestatarios, incluso para prestar determinados consentimientos o autorizaciones que se explicitan (cfr. artículos 1284 y 1285 del Código Civil).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

30.** DIVISIÓN FÁCTICA DE FINCA REGISTRAL A CONSECUENCIA DE EXPROPIACIÓN CAUSADA POR CARRETERA

Resolución de 12 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Algete a inscribir una escritura otorgada para hacer concordar la división existente de finca con la inscripción registral.

Resumen: No es posible la segregación de una finca por debajo de la unidad mínima de cultivo pese a estar dividida por una carretera, si no existe informe favorable de la Administración Agraria competente.

Hechos: Se trata de una escritura otorgada para “hacer concordar la división existente de finca con la inscripción registral”, pretendiendo que quede reflejada en el registro la división de una finca por una carretera, que ha originado que en la realidad sean dos fincas distintas y por tanto dos parcelas catastrales distintas.

El registrador practica la notificación sobre actos de división de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo a la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, conforme al artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, obteniendo un informe del que resulta que no consta que los interesados hayan tramitado ante el Ayuntamiento licencia de parcelación de fincas rústicas y, así mismo, que una de las parcelas no alcanza las superficies mínimas establecidas en el artículo 2 del Decreto 65/1989, de 11 de mayo, por el que se establecen las Unidades Mínimas de Cultivo para el territorio de la Comunidad de Madrid, sin que le sean de aplicación ninguna de las excepciones contempladas en la normativa estatal o autonómica, por lo que  suspende la inscripción solicitada.

El recurrente considera erróneo el informe al no contemplar las excepciones de la normativa estatal o autonómica en materia de Unidades Mínimas de Cultivo.

Así alega el artículo 6 de la Orden 701/1992, de 9 de marzo, aportando ahora un documento municipal del que resulta que se trata de una finca afectada por una expropiación forzosa (carretera), por lo que puede autorizarse su segregación aun cuando la superficie de las fincas resultantes de la misma sea inferior a la de la unidad mínima de cultivo (artículo 9 del Decreto 65/1989), y que, además, pueden autorizarse e inscribirse, las escrituras de división de terrenos, sin que se acredite la licencia de parcelación, cuando conste fehacientemente que la fecha de la parcelación fue anterior a marzo de 1984, constando, en este sentido, que la carretera es anterior a la citada fecha”.

Sin embargo, dado que dicho certificado municipal no fue presentado junto con la escritura y el registrador no pudo tenerlo en cuenta ni en la calificación ni en el posterior informe, la DG no lo toma en consideración para su resolución. 

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Reitera nuestro CD que “corresponde al órgano autonómico competente apreciar si concurre o no las excepciones recogidas en el artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio”. Asimismo, el hecho de que el interesado obtuviera del Ayuntamiento, como Administración urbanística competente, la correspondiente licencia de segregación, o en su caso la certificación municipal de innecesaridad de licencia, será suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, pero al no tratarse de un asunto urbanístico sino agrario, la Administración local carece de competencia.

En el caso, como el que nos ocupa, en que la Administración Agraria remite al registrador resolución declarativa de la improcedencia de la segregación, por vulneración de la normativa agraria, no cabe sino denegar la inscripción, sin perjuicio de que el interesado pueda obtener un pronunciamiento diferente de la Administración sobre la procedencia de las excepciones del artículo 25 de la Ley 19/1995, mediante la presentación de alegaciones o pruebas complementarias en el seno del procedimiento administrativo iniciado por la comunicación registral, o mediante los recursos pertinentes.

Comentarios: A nivel Autonómico, la Ley de Suelo de Madrid exige en sus artículos 151 y 143 apartado segundo licencia urbanística para cualquier acto de parcelación en cualquier clase de suelo añadiendo el artículo 144.4 que “la licencia urbanística para actos de parcelación rústica requerirá informe previo y vinculante en caso de ser desfavorable, de la Consejería competente en materia de agricultura”. La Orden que cita el recurrente cita permitía efectivamente   autorizar e inscribir escrituras de división de terrenos, sin licencia, en aquellos supuestos en los que conste fehacientemente que la fecha de la parcelación fue anterior al 1 de marzo de 1984, pero dicha orden ha quedado sin efectividad, tanto por los nuevos preceptos autonómicos  como por el  artículo 26 de la Ley de Suelo estatal.

Por todo ello para la solución del problema planteado, el interesado deberá recurrir de nuevo a la petición de licencia o innecesaridad de la misma, en su caso, siempre que el informe de la administración agraria sea favorable, dada la situación fáctica de la finca. (MGV)

• PDF (BOE-A-2020-3401 – 7 págs. – 255 KB)
• Otros formatos

31.** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN CONTRA HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR. REBELDÍA.

Resolución de 12 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 53 a un mandamiento librado en ejecución de sentencia dictada en un procedimiento ordinario. (ACM)

Resumen: No cabe inscribir una sentencia de usucapión contra el titular registral fallecido sin que la demanda se dirija también contra sus presuntos herederos –ignorados– (o al menos algunos de ellos), o nombrando un administrador judicial de la herencia.

– Hechos:      Se presenta testimonio de sentencia declarativa de usucapión sobre la mitad indivisa de una finca inscrita a nombre de los propios padres del demandante (hijo usucapiente) que tenían ya inscrita la finca con carácter ganancial (aunque propiamente solo se han emplazado a los presuntos herederos de la madre, no del padre) . 

– El Registrador:    califica negativamente en una extensa y fundada nota basada en 4 defectos:
     1) Al dictarse la sentencia en Rebeldía, por no acreditarse la firmeza de la resolución judicial ni los plazos de la Acción de rescisión de sentencias firmes (arts  502 y 524.4 LEC) ;
     2) Al tratarse de una sentencia declarativa de una propiedad por usucapión, una adquisición originaria que no trae causa en la antecedente,  por no ordenarse (Art 38-2 LH) la cancelación de la inscripción contradictoria;
     3) Por existir un error material manifiesto en la propia sentencia, en el cómputo de los plazos de la prescripción extraordinaria, que no cabrían dadas las fechas de fallecimiento de los titulares; además, al tratarse de los padres del actor, y ser éste presuntamente su propio heredero, y ya hallarse inscrita la finca con carácter ganancial, no sería posible en este caso la institución de la usucapión.
     4) Y Conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH), por no haberse demandado a los supuestos herederos, evitando su indefensión (Aº 24 CE78) o bien nombrando (art 790 LEC) un administrador judicial de la herencia;

 – El abogado del demandante:    recurre exponiendo en síntesis que:
     1) Que el plazo de la Acción de rescisión de sentencias firmes en caso de rebeldía, sería de 4 meses (no 16) y puede deducirse implícitamente que ya habría transcurrido;
  2) Que exigir específicamente que se ordene la cancelación de la inscripción contradictoria sería un formalismo excesivo pues se trata de una sentencia declarativa, que (art 521 LEC) no requiere ni admite ejecución, y que ordena la inscripción del usucapiente pudiendo sobreentenderse la correlativa cancelación del asiento;
    3) Sí sería posible la usucapión a través de la posesión civilísima del art. 440 CC [No de la LEC], como resulta de lo alegado en la demanda, y sin que en ningún caso (art 100 RH) la calificación registral pueda alcanzar el fondo de la sentencia, que declara terminantemente que la usucapión se ha producido.
    4) Y que no es preciso un administrador judicial de la herencia ya que el demandante es el hijo de los titulares (aunque propiamente solo se han emplazado a los presuntos herederos de la madre, no del padre);

– Resolución: La DGRN desestima fundamentalmente el recurso y confirma la calificación en todos los defectos SALVO el 3º (calificación de la posibilidad o no de la usucapión).

– Doctrina: Y, siguiendo criterios de la R. 17 enero 2019 señala que:
   1) El plazo de la Acción de rescisión de sentencias firmes en caso de rebeldía, es, en este caso de 16 meses (art 524.4 LEC) y, en cuanto a los documentos presentados “a posteriori”, evidentemente no los tiene en cuenta por no haberlos podido calificar el registrador, reiterando, que sí es preciso acreditar la firmeza y transcurso de los plazos de la acciones rescisorias en caso de Rebeldía, si bien “sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria”, pues de lo contrario, ex arts 502 y 524.4 LEC , solo son inmediatamente susceptibles de ANOTACIÓN PREVENTIVA.
   2) Al tratarse de una sentencia declarativa de una propiedad por usucapión, una adquisición originaria que no trae causa en la antecedente,  por no ordenarse (Art 38-2 LH) la cancelación de la inscripción contradictoria;
   3) Lo que sí que NO cabe (art 100 RH) es que la calificación registral pueda alcanzar el fondo de la sentencia, y ello, al margen de que ésta adolezca de falta de claridad y sea desacertada, y de que ,efectivamente, como sostiene el registrador, no hubiera procedido la usucapión.
   4) La exigencia de Administrador judicial de la herencia (art 790 LEC) es exigible en los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento, considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente, y en todo caso se ha de intentar la localización de quien pueda ostentar su representación en juicio.

[Véanse en este sentido las Res. DGRN de 3 oct. 2011, la Res 17 julio 2015, 19 sept. 2015, 9 dic. 2015 la de 17 marzo 2016, la de 12 mayo 2016, la de 18 enero 2017, o la de 4 septiembre y 7 septiembre 2018, y antes la Res. 18 nov. 2006 y las Res 21 febrero 2007, 15 oct. 2007 y 5 nov. 2007].
     En el caso concreto del recurso solo resulta una referencia recogida en la sentencia relativa a que el actor es hijo y heredero de doña J. G. E., pero nada se dice respecto del otro titular registral. (ACM)

32.*** INMATRICULACIÓN DE SÓLO ALGUNOS ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. 

Resolución de 19 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inmatriculación de dos elementos integrados en una propiedad horizontal.

Resumen: Es posible inmatricular sólo alguno de los elementos de la propiedad horizontal siempre que conste la división horizontal del edificio completo en escritura otorgada por todos los propietarios y se cumplan los requisitos sustantivos para los elementos a inmatricular, en este caso doble título.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de dos elementos privativos de una propiedad horizontal para los que existe un doble título traslativo, pero no para los restantes. La constitución en régimen de propiedad horizontal consta en el primer título.

El registrador suspende la inscripción porque considera que, al estar la finca en propiedad horizontal, hay que inscribir previamente el edificio y la división horizontal con los diferentes elementos privativos, es decir que se necesita el doble título para cada copropietario.

El interesado recurre y alega que se ha aportado el título de la división horizontal otorgado por todos los propietarios y que únicamente se pretende la inscripción de dos elementos privativos para los que existe doble título.

La DGRN estima el recurso.

Doctrina:  Diferencia entre,  1) la operación registral de inmatriculación en su vertiente formal, es decir la incorporación a los libros de la finca como base de las operaciones registrales posteriores. Para ello es necesaria la escritura de división horizontal otorgada por todos los propietarios en la que consten todas las circunstancias, elementos y cláusulas determinantes y descriptivos de la misma (artículo 8 LH), pero no considera exigible los requisitos sustantivos para la inmatriculación (doble título o similar)  

y 2) el aspecto sustantivo de la inscripción como constatación en el Registro de un acto de naturaleza jurídico real que afecta al dominio o las derechos constituidos sobre la misma, que sólo es exigible respecto de los elementos privativos cuyos propietarios soliciten la inmatriculación.

Recuerda que ya ha admitido la inmatriculación de la nuda propiedad, o de una cuota indivisa de copropiedad sobre la finca y ahora admite la inscripción de alguno de los elementos privativos de la propiedad horizontal.

COMENTARIO: Por tanto no es imprescindible inmatricular toda la finca matriz para poder inmatricular alguno o algunos de los elementos privativos.

Para llevar a efecto la doctrina de la DGRN habrá que entender que el aspecto formal se concretará en la apertura de un folio donde se inscriba la finca matriz y su división horizontal, pero que no es objeto de inmatriculación porque no se inscribe la titularidad, para lo que se necesita únicamente una escritura donde todos los propietarios establezcan el régimen de propiedad horizontal, y que el aspecto sustantivo se concretará en la apertura de un folio para cada uno de los elementos privativos que se inmatriculan, que sí publica la titularidad, y para los que se exige el doble título o similar.  (AFS)

48.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CONCEDIDO A EMPLEADO DE LA ENTIDAD PRESTAMISTA

Resolución de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cullera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: La DGRN revoca la nota por la que la registradora considera aplicable la LRCCI a un préstamo hipotecario concedido a un empleado del acreedor en condiciones que no se ofrecen al público en general.

Hechos: […] se formaliza un préstamo concedido por «Banco Santander, S.A.» a una persona que […] es empleado de dicha entidad, para financiar la reforma de una vivienda; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca […] se fija interés del 0,50% durante los primeros doce meses, que posteriormente se revisará para aplicar en que resulte de sumar al «Euribor» un diferencial de 0,69 puntos y con una T.A.E. del 0,70%. No contiene pacto alguno para el supuesto de que el prestatario dejara de ser empleado de la entidad concedente ni referencia a convenio colectivo de la entidad o a directrices de política retributiva o social de la misma.

En dicha escritura el notario expresa lo siguiente:

«Yo, el notario, hago constar, que, el cliente reconoce que el presente préstamo le ha sido concedido en su condición de empleado de la entidad prestamista, por lo que ambas partes reconocen hallarse bajo el supuesto previsto en el artículo 2.4 a) de la ley de crédito inmobiliario […] todo lo cual me dispensa a mí el notario del acta previa de información y asesoramiento prevista en dicha ley, ello no obstante, yo el notario, a efectos de tutelar su interés legítimo y asegurar la protección de sus intereses, doy fe, de haber prestado el asesoramiento necesario […] procedo a autorizar este instrumento».

Registradora: La registradora suspende la inscripción […] porque entiende aplicable la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en particular, las obligaciones de información que en ella se imponen, incluido el obligatorio otorgamiento del acta previa […] a que se refiere el artículo 15.

Recurrente: El notario recurrente sostiene que no es aplicable la citada Ley, pues su artículo 2.4, en su letra a), establece que la misma no será de aplicación a los contratos de préstamo «concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general».

Resolución: Revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 El artículo 1 de la Ley 5/2019 […]

En análogos términos, el apartado 1 del artículo 2 de la misma […]

El artículo 2.4, en su letra a), antes transcrito, constituye un trasunto del artículo 3.2.b) de la Directiva EU 2014/17, el cual excluye, de forma análoga, «los contratos de crédito concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuyas TAE sean inferiores a las del mercado, y que no se ofrezcan al público en general».

La interpretación de esta norma plantea una serie de dudas […]

La primera cuestión dudosa que se plantea es el concepto del «título accesorio» de la concesión de estos préstamos […]

Una posible interpretación sería que la excepción no se puede aplicar a los préstamos concedidos por la banca a sus empleados […] puesto que la actividad habitual de las entidades financieras incluye […] la concesión de préstamos, la misma no tiene carácter accesorio, sino principal.

Tal forma de interpretar la referencia a la accesoriedad no parece sin embargo correcta […] Por el contrario, se debe interpretar que cuando la norma exige que el préstamo sea concedido a título accesorio se refiere a que ese tipo de préstamos sea, para la entidad concedente del préstamo, accesorio respecto de su actividad principal […] la concesión de préstamos en condiciones adecuadas para mediante ellos obtener unos beneficios aceptables que cumplan con el ánimo de lucro que constituye la finalidad de las sociedades mercantiles […]

La accesoriedad puede igualmente predicarse del prestatario […] un préstamo que se obtiene como un accesorio respecto de la relación jurídica laboral del trabajador con la empresa.

Y por último, la accesoriedad puede predicarse del préstamo en sí, en el sentido de que constituye una prestación o retribución para el trabajador, accesoria de la principal retribución que recibe, que es el salario acordado con el mismo.

A estos efectos, por tanto, lo decisivo para que la excepción legal resulte aplicable es que el contrato se conceda con esa finalidad atípica, de proporcionar al trabajador una retribución adicional, y que por tanto no se conecte de forma inmediata con la obtención por el banco de un beneficio o excedente mediante el préstamo y su ulterior devolución.

Por consiguiente, son las características objetivas del préstamo las que determinan la aplicabilidad de esta excepción. Y esas características se desprenden de sus condiciones materiales […]

Por otra parte, no parece imprescindible que el clausulado del préstamo se aparte del habitual empleado para los préstamos ordinarios concedidos por la entidad para poder entender que ese préstamo «no se ofrece al público en general», puesto que si sus condiciones económicas, incluida en particular la T.A.E., son más favorables que las generales del mercado, y ambas partes así lo afirman y reconocen […] con ello debe bastar.

Lo habitual, por otra parte, es que los convenios colectivos prevean la concesión del préstamo al empleado juntamente con su cónyuge o pareja de hecho. En consecuencia, recibido el préstamo y firmado el contrato por ambos, con responsabilidad solidaria de los dos, debe considerarse aplicable la excepción, lo que implicará que las condiciones puedan no quedar sujetas a las limitaciones imperativas que establece la ley, y que no sea preciso el otorgamiento del acta previa de transparencia.

Diferente sería la situación en la que el préstamo sólo se entrega al empleado, que es el único que recibe el dinero prestado, destinándose le mismo a fines o atenciones exclusivos de él, y quedando la operación avalada por su cónyuge. En tal supuesto, debe entenderse que […] sea aplicable al mismo la norma del artículo 2.1.a), en su condición de fiador o garante, con la doble consecuencia [1] de aplicación respecto de dicho garante de las limitaciones que se derivan de las normas imperativa de la ley (artículos 23 al 25, principalmente), [2] y de la obligatoriedad de autorización del acta previa. […]

Debe por otra parte apuntarse que en estos préstamos es frecuente que se pacte que, en el supuesto de que el prestatario dejara de ser empleado de la entidad concedente, dejen de ser de aplicación las condiciones privilegiadas acordadas, quedando el préstamo sujeto a otras, análogas a las del público en general. Para el supuesto de que se estableciera tal pacto, debe entenderse que las condiciones sustitutivas sí quedarían sujetas a las citadas condiciones o limitaciones imperativas de la ley […]

3 En el presente caso, como ha quedado expuesto, ambas partes afirman en la escritura calificada que el préstamo ha sido concedido al prestatario en su condición de empleado de la entidad prestamista, y reconocen expresamente hallarse bajo el supuesto previsto en el artículo 2.4.a) de la Ley 5/2019 […] según resulta objetivamente de las condiciones económicas pactadas en dicha escritura. Por ello, la calificación registral objeto de impugnación no puede ser confirmada.

49.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. AVALISTA. CLÁUSULAS DE GASTOS E INTERESES DE DEMORA. DEPÓSITO EN EL RCGC

Resolución de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: En una hipoteca constituida en garantía de un préstamo a una sociedad para financiar la adquisición por ella de una vivienda, avalada por su administrador persona física, la LRCCI se aplica a la fianza y al fiador, tanto en sus aspectos formales como materiales, entre los que se incluyen gastos e intereses de demora, pero no a la totalidad del préstamo; tampoco es necesario identificar el depósito de las condiciones generales en la escritura.

Hechos: 1 […] un préstamo concedido a una sociedad para financiar la adquisición de una vivienda. En garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca y, además, el administrador –y también socio único– de dicha sociedad interviene también como fiador para prestar garantía personal solidaria.

Registrador: El registrador suspende la inscripción […] porque […] la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario es aplicable la totalidad del contenido del préstamo y no solo las cláusulas y circunstancias que afecten al fiador, por lo que debe ajustarse a aquélla. En concreto […] la cláusula de gastos al cargo del cliente y la estipulación sobre intereses de demora no se ajusta a dicha ley; y […] debe identificarse el depósito del modelo de condiciones generales.

Resolución: Revoca todos los defectos.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

APLICABILIDAD LRCCI AL PRÉSTAMO CON PERSONA JURÍDICA Y FIADOR [argumentos casi iguales a los de la resolución de 5 diciembre 2019, Barcelona 24, nos remitimos a su resumen en lo no divergente].

2 [Vid] El artículo 1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, […] En análogos términos, el apartado 1 del artículo 2 de la misma […] […]

3 […] no puede confirmarse la calificación […] respecto de los gastos e intereses de demora, pues en la escritura calificada se expresa lo siguiente:

Respecto de dichos gastos: «No obstante lo anterior, se hace constar por las partes que, en aplicación de la Ley 5/2918 de contratos de crédito inmobiliario (LCI), al fiador no se le podrá repercutir ninguna comisión o gasto que exceda de los límites de la citada Ley, de los cuales ya ha sido informado». En la estipulación relativa a la fianza: «No obstante todo lo anterior, en caso de ejercicio de acciones por el acreedor, el fiador no responderá por el exceso de comisiones o de intereses de demora, ni por gastos notariales, registrales y tributarios o gestión de esta escritura que excedan a lo regulado por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, en virtud del principio de que el fiador puede obligarse a menos pero no a más que el deudor». Y también añade el notario autorizante: «Yo, el Notario, hago constar… También se hace constar que expresamente le he indicado al fiador las limitaciones concretas en cuanto a comisiones y gastos que le afectan».

IDENTIFICACIÓN DEL DEPÓSITO DE LAS CONDICIONES GENERALES [argumentos casi iguales a los de la resolución de 5 diciembre 2019, nos remitimos a su resumen en lo no divergente].

Registrador: 4 […] el registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, se debe identificar el depósito del modelo de condiciones generales aplicables al caso concreto, si bien no es imprescindible que se sea con el código de depósito, pero sí que se facilite por cualquier medio la identificación del modelo entre los depositados por cada entidad.

Recurrente: El notario recurrente alega que de la Instrucción de esta Dirección General de 13 de junio de 2019, se desprende que la falta de depósito de las condiciones generales de la contratación en el referido Registro no constituye un defecto que impida la inscripción, y ni siquiera impide la autorización o la inscripción el hecho de que existan discrepancias entre las estipulaciones del contrato celebrado y las condiciones generales depositadas, ya que tales cláusulas pueden ser válidas como condiciones particulares del contrato; y que el hecho de que al registrador le sea más o menos difícil comprobar el depósito del modelo concreto de las condiciones, no puede constituir un defecto de inscripción, ni el obligar al notario a especificarlo para facilitarle su búsqueda. […]

En el presente caso el notario hace constar expresamente que ha comprobado en el Registro de Condiciones Generales de Contratación que la entidad prestamista tiene hecho el correspondiente depósito. Por todo ello, el tercer defecto expresado en la calificación impugnada tampoco puede ser mantenido.

50.** COMPRAVENTA. INCOMPATIBILIDAD AL SUSTITUIR UN NOTARIO EL PODER RECÍPROCO PROPIO Y DE LA ESPOSA. 

Resolución de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Zaragoza n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Un matrimonio (en el que el marido es notario), formaliza en 1984, un poder general recíproco, ante otro notario, en el que, se confieren amplias facultades, incluso de sustitución en favor de un tercero. En 2019, el cónyuge-notario, actuando “por sí y ante sí”, y además en representación de su esposa, sustituye aquel poder primitivo, en favor de un tercero, para vender un inmueble. La DG estima que no cabe la sustitución así otorgada y que es calificable por el registrador.

 Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa en la que los vendedores (el esposo, notario autorizante de la sustitución del poder primitivo y su esposa) están representados por una tercera persona, a virtud de un poder específico de 2019, para la venta de un inmueble concreto, en el que el propio notario vendedor, a través de la fórmula “por mí y ante mí”, y actuando además en nombre de su esposa, hace constar su juicio de suficiencia del poder conferido, para lo que había sido facultado en 1984, por su esposa, con las facultades de “vender inmuebles y otorgar poderes, con las facultades que detalla” las cuales, el notario autorizante del poder, considera suficientes para los actos y contratos a que el poder se refiere, sin que haya variado la capacidad jurídica de la esposa representada.

 Registrador: Deniega la inscripción de la escritura presentada, haciendo constar que existe incompatibilidad en la autorización del poder otorgado por el propio notario poderdante, en relación con la representación de su esposa. Se apoya para ello, expresamente, entre otros, en el artículo 139 RN que indica que “el notario no puede autorizar actos jurídicos a su favor o de su cónyuge o persona con análoga relación de afectividad o parientes en los grados mencionados, aun cuando tales parientes o el propio notario intervengan en el concepto de representantes legales o voluntarios de un tercero..” y además de la RS 10 de julio de 2019 que establece que “en casos como el presente no se puede decir que el notario esté investido de la posibilidad de apreciar la existencia o no de un potencial conflicto de intereses, algo que debe ser evitado por quien se encuentra en posición de autorizar un instrumento, afectado por esa simple posibilidad, lo que lo convertiría en juez y parte, algo que se aviene mal con la imparcialidad y rigor exigibles a toda actuación notarial…aparte de lo que establece expresamente el art 27 de la LN, y de que el documento calificado, está siempre sujeto a la calificación registral, en base a lo dispuesto por los arts 18 LH y 98 RH.

Por tanto, es necesario para subsanar el defecto, la presentación de una escritura de poder otorgada por la esposa o la ratificación de éste ante otro notario.

 Recurrente: El notario autorizante del segundo poder, relativo a su esposa, interpone recurso en estos términos:

 1.- Alega que lo que se presenta a inscripción y a calificación es la escritura de venta, no el poder utilizado para su formalización, no concurriendo incompatibilidad en el apoderamiento que legitima la actuación del compareciente, ya que la DG ha evolucionado, desde una posición inicial de absoluta prohibición hasta la regulación actual más permisiva y racional, manteniendo la incompatibilidad en casos evidentes de conflictos de intereses con el notario, y que, por lo demás, lo que se presenta a inscripción es la escritura de venta, no el poder utilizado para su formalización que ya fue calificado por el notario autorizante del mismo.

 2.- Que de acuerdo con la postura de la DG RS 11 octubre 2017, que ratifica la STS de 21 julio 2001, el autocontrato se da cuando existe una sola voluntad que hace dos manifestaciones jurídicas conjugadas y contrapuestas (RS 9 febrero 1946).

 En el presente supuesto, no se dan dos manifestaciones jurídicas económicamente contrapuestas, ya que no se recoge un contrato del representante consigo mismo, y tampoco se trata de un contrato oneroso del que derivan recíprocas obligaciones entre representante y representado. En consecuencia, no hay incompatibilidad de intereses, ni quiebra de la imparcialidad del recurrente al autorizar el poder, cuya validez se cuestiona.

 3.- Finalmente se obvia que el notario autorizante de la escritura de venta ha hecho constar el juicio de suficiencia que exige el art 98 de la ley 24/2001. Formulado éste, el registrador no tiene competencia para volver a calificar la capacidad de los comparecientes.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

 1).- Para la DG lo que se discute en el caso no es el juicio de suficiencia notarial, sino la incompatibilidad en la autorización del poder por el notario, esposo de la poderdante, y aunque en este punto se ha evolucionado desde una posición de absoluta prohibición, hasta la postura actual, más permisiva, es verdad que aun cuando no se den conflictos de intereses con terceros, o se admita la posibilidad de documentos unilaterales del propio notario (poderes personales o su propio testamento), a veces, en la práctica, como aquí ocurre, sin vulnerar el texto reglamentario, se puede quebrantar la finalidad del precepto. En estos casos, el notario, no puede (como aquí ocurre), apreciar la existencia o no de un potencial conflicto de intereses, por lo que debe ser evitado.

2).- Y por lo que hace a la calificación registral, es evidente de que el presente supuesto, cae dentro del ámbito de los arts 18 LH y 98 RH, por lo que el registrador no se ha extralimitado en su facultad de calificación, más cuando él mismo tiene también su limitación, en un sentido parecido, que viene a recoger el art 102 del RH.

3).- A la vista de todo ello, no se puede compartir la actuación notarial, más cuando se trata de una actuación que, sin estar formalmente incluida como prohibición en el ámbito de la norma, si está comprendida en su espíritu, y puede dar lugar a la percepción social de una falta de imparcialidad o neutralidad en su actuación. Por ello en el empleo de la fórmula notarial “por mí y ante mí”, se debe extremar el celo y cuidado en dichas autorizaciones, asegurando la imparcialidad y neutralidad que se debe presidir toda actuación notarial.

Por tanto, se desestima el recurso y se confirma la calificación registral. (JLN)

53.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR INSTANCIA PRIVADA

Resolución de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 5, por la que se deniega la cancelación de determinadas anotaciones de embargo. 

Resumen: los asientos del Registros una vez practicados se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales.

Hechos: se presenta escrito con firma legitimada notarialmente en el que se solicita la cancelación de determinadas anotaciones de embargo.

La Registradora emite calificación negativa ya que dado que las anotaciones preventivas de embargo se encuentran vigentes, la cancelación de las mismas sólo podrá practicarse en virtud de mandamiento judicial firme en que se ordene dicha cancelación.

La recurrente entiende que deben cancelarse de oficio por referirse a entidades ya disueltas y porque son nulas.

La DGRN confirma la calificación ya que las anotaciones preventivas practicadas se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible revisar -como se pretende- la legalidad en la práctica de dichos asientos ni los efectos de legitimación que dichos asientos generan. (ER)

54.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO EXISTIENDO TERCEROS

Resolución de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Parla n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia y elevación a público de documento privado de compraventa.

Resumen: Los documentos privados con fecha fehaciente no pueden equipararse a los públicos, pues no tienen  ninguna presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez de los mismos. Si se elevan a público por los herederos que a su vez fueron firmantes de los mismos, en su propio nombre o como apoderados, y hay terceros posibles perjudicados deben de consentir éstos.

Hechos: Consta inscrita la titularidad de una finca a favor de dos herederas fiduciarias con facultad de disponer intervivos y con sustitución fideicomisaria de residuo a favor de un tercero. Ahora los herederos de dichas herederas, ya fallecidas, aceptan sus herencias y elevan a público unos documentos privados de compraventa en los que intervinieron ellos mismos, en su nombre o con poderes, por lo que, al final, la propiedad acaba siendo adquirida por ellos mismos en vida de las causantes.

El registrador suspende la inscripción por no tener uno de los documentos privados fecha fehaciente y porque no interviene el sustituto fideicomisario de residuo.

El interesado recurre y alega que no tiene porqué intervenir el fideicomisario de residuo porque las fiduciarias podían disponer por actos inter vivos, como ocurrió con los documentos privados de compraventa.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Los documentos privados, aunque tengan fecha fehaciente, (que sólo la tiene uno de los dos del presente caso), no tienen  ninguna presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez de los mismos, requisitos que pueden ser obviados cuando los únicos interesados son los mismos firmantes de su elevación a público o de sus herederos, en cuanto ellos sean los únicos y exclusivos interesados.

Existiendo terceros interesados que pueden resultar perjudicados (el sustituto fideicomisario de residuo) será necesario que dicho interesado admita la autoría y validez del documento privado o, en su defecto, se inste el correspondiente proceso judicial con demanda al interesado, como posible perjudicado, en el que quede indubitadamente reconocida la autoría, capacidad y validez del contrato privadamente documentado. (AFS)

55.** COMPRAVENTA. AUTOLIQUIDACIÓN INDETERMINADA. CORRESPONDENCIA FINCA REGISTRAL CON DOCUMENTACIÓN APORTADA.

Resolución de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Se formaliza la escritura de venta de una vivienda, en la que se plantean dos cuestiones: 1) Se presenta autoliquidación pero no se concreta qué impuesto se ha autoliquidado. 2) la duda en cuanto a la identificación registral de la vivienda vendida, que, atendiendo a las circunstancias del caso, la DGRN considera realizada: según la escritura notarial, se trata de “la puerta 4 de la planta segunda del inmueble”, en tanto, según el Registro, la vivienda vendida, aparece descrita como “departamento 11 de la división horizontal, apartamento 8 ”.

Hechos: Dos temas se discuten en la venta de una vivienda:

1). – Si se ha pagado por el comprador el impuesto correspondiente a la transmisión realizada, alegando el registrador “que falta una hoja” del impuesto (aunque lo que ocurre, finalmente, es que, pagado el impuesto, no se ha acreditado qué tipo de impuesto ha sido satisfecho -¿ITP o AJD, u otro?.

 Y 2). – Se duda, por el registrador, si la finca escriturada y vendida se corresponde con la finca registral, ya que, según el Registro ésta es “el departamento nº 11 en la división horizontal, apartamento nº 8 – 2131, tipo A”, en tanto que según la escritura, se trata de “la finca en la planta segunda del edificio, puerta 4”, aunque si queda acreditado que la vendedora no es titular de ninguna otra vivienda en el edificio.

 El registrador rechaza la inscripción ya que el art 254 LH le impide inscribir la finca, con una descripción ajena al Registro, y los certificados aportados con la escritura (carta de pago, urbanístico, certificado de la comunidad de Propietarios etc..) se refieren a una finca distinta de la registral, por tanto rechaza también su inscripción, en base además a los art. 54.1 del Texto Refundido del ITP y RRSS 4 abril 2012 y 5 agosto 2013.

 Registrador: El registrador, como se indica, suspende la inscripción, de acuerdo con los arts 18.1 de la LH y 98 del RH y además el art 9 de la LH y 51 del RH que exigen la correcta determinación del sujeto, objeto y dcho. recogidos en los asientos registrales. Igualmente, el RDT 141/2012 30 de Octubre regula las condiciones de habitabilidad y la cédula correspondiente.

 El registrador basa la suspensión de la inscripción en que los documentos aportados (habitabilidad, Catastro, energético y comunidad) hacen referencia al departamento número 11 del edificio y también hace constar que a efectos del impuesto, “falta una hoja” (resultando, finalmente, que se ha pagado el impuesto, pero no se sabe qué tipo de impuesto ha sido satisfecho).

 Calificación Sustitutoria: Ratifica la anterior calificación registral.

 Recurrente: El notario autorizante de la escritura, interpone recurso en estos términos:

 1.- Indica que no falta ninguna hoja en la liquidación del impuesto, ya que la copia telemática enviada al Registro está completa, y que, según los documentos incorporados a la escritura , la finca vendida está situada, según todos ellos, en la planta y puerta recogidos en la escritura, aunque la identificación registral, haga alusión a determinado departamento 11, omitiendo la determinación de su número de puerta, pero quedando claro que la vendedora no es titular de ninguna otra finca en el edificio en cuestión.

2.- Que la cédula de habitabilidad aportada se corresponde con la finca registral vendida, al igual que el Catastro, y el mismo certificado de la Comunidad, y que lo que ocurre es que el Registro omite el número de puerta y añade otros elementos de identificación no trasladables a los certificados aportados.

3.- Además la vendedora, no tienen ninguna otra vivienda en el edificio en cuestión. La simple omisión del número de puerta se suple con el resto de los datos aportados, y la comprobación de que ni registral, ni catastralmente la vendedora tiene otro piso en el edificio.

Por todo ello solicita la reforma de la calificación.

Resolución: La DG estima parcialmente el recurso y revoca en parte la nota registral.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

 1).- En cuanto al primer defecto, relativo a si han quedado suficientemente acreditados la autoliquidación y el pago del impuesto, correspondiente a la escritura, llega a la conclusión de que, en el expediente queda justificado que, el documento de venta ha sido presentado y autoliquidado e ingresado el importe del impuesto, mediante la diligencia de presentación y pago de la Agencia Tributaria, aportada por el Notario. Sin embargo, tal diligencia no acredita qué impuesto que se ha autoliquidado y pagado, duda que ha llevado al registrador a suspender la inscripción, con la escueta indicación de que “falta una hoja”. De ello cabe deducir que lo que falta aportar es el modelo correspondiente a la autoliquidación del ITP/AJD, al cual se encuentra sujeta la escritura de venta.

 Conforme a la RS 11 de abril de 2016, estando sujeto un documento a la liquidación de dos impuestos, ITP y Sucesiones, por ejemplo, no basta la nota acreditativa del ingreso del primero de ellos, sino también hay que acreditar la liquidación por el segundo. Conforme a este argumento, hay que rechazar la inscripción del documento aportado, donde se justifica que se ha presentado a la autoliquidación, pero “no se ha hecho constar a qué impuesto se refiere dicha autoliquidación y pago”.

2).- En cuanto al segundo defecto, hace referencia a la discrepancia que existe en relación con la identidad de la finca registral vendida, con el apartamento a que se refieren los certificados y la cédula aportada. En éstos se hace referencia a la calle…, número del edificio… y planta o piso…, y así resulta del certificado catastral, el cual no había sido todavía aportado al Registro.

 En este supuesto, no se discute si la vivienda vendida está en la planta segunda, sino que se centra en determinar si hay coincidencia entre la puerta 4ª de la planta segunda, a que se refieren los certificados, o bien es otro distinto del “el apartamento ocho, departamento once”, que es como consta en el Registro. Pues bien, teniendo en cuenta todos los documentos aportados, y la constancia de que la vendedora no tiene otra vivienda en el mismo edificio, se puede llegar a la conclusión que, en ambos casos, estamos ante la misma finca transmitida.

En consecuencia, se desestima parcialmente el recurso, en cuanto al primer defecto y se revoca en cuanto al segundo. (JLN)

RESOLUCIONES MERCANTIL