Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Diciembre 2019.

Admin, 03/12/2019

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 535.* TESTIMONIO DE UN AUTO DE HOMOLOGACIÓN DE UNA TRANSACCIÓN JUDICIAL.
  4. 536.* EXPEDIENTE ART. 199 LH EXISTIENDO EXPEDIENTE PREVIO SOBRE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.
  5. 537.** INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. DOS TÍTULOS EN UN SOLO DOCUMENTO. POSIBLE ACEPTACIÓN TÁCITA. 
  6. 539.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA POSIBLE HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL
  7. 540.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
  8. 541.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
  9. 542.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH INICIADO MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA
  10. 543.** DIVISIÓN JUDICIAL DE COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN
  11. 544.** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA O PARCELACIÓN URBANÍSTICA. LICENCIA. GEORREFERENCIACIÓN.
  12. 545.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN.
  13. 547.*** CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER DE VIVIENDAS DEL PLAN 2005-2008
  14. 548.*** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE LA FINCA MATRIZ. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN IMPUESTO
  15. 549.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO.
  16. 550.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN.
  17. 551.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS SUBTERRÁNEAS
  18. 552.*** ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000. SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.
  19. 553. ** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO.
  20. 554.*** USUFRUCTO PERSONALÍSIMO CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y GRAVAR. EFICACIA DE LA PROHIBICIÓN.
  21. 556.** ART. 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN POR VÍA PECUARIA COLINDANTE.
  22. 557.** ART. 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN POR VÍA PECUARIA COLINDANTE
  23. 559.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO. VALOR Y PRECIO.
  24. 560.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE DERECHO DE SUPERFICIE. DERECHO DE SUPERFICIE Y GEORREFERENCIACIÓN
  25. 561.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA. AGRUPACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD
  26. 562.** SEGREGACIÓN: FORMAS DE APORTAR EL ARCHIVO GML. TITULARES CATASTRALES Y REGISTRALES DIFERENTES.
  27. RESOLUCIONES MERCANTIL
  28. 538.*** TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. CERTIFICACIÓN LITERAL UNIDA A LA ESCRITURA POR DIGITALIZACIÓN HECHA POR EL NOTARIO.SU ADMISIBILIDAD.
  29. 546.*** ACUERDOS SOCIALES ADOPTADOS EN ESCRITURA PÚBLICA. NO SON INSCRIBIBLES DIRECTAMENTE SIN ELEVACIÓN A PÚBLICO.
  30. 555.*** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL PARA EL EJERCICIO DE LA ABOGACÍA POR UN NOTARIO.
  31. 558.() CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL INDICE AEAT. CESE DE ADMINISTRADORES
  32. ENLACES:

 

INFORME Nº 303. (BOE DICIEMBRE de 2019)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

IR AL MINI INFORME DE DICIEMBRE

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Diciembre)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
535.* TESTIMONIO DE UN AUTO DE HOMOLOGACIÓN DE UNA TRANSACCIÓN JUDICIAL.

Resolución de 14 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Altea a inscribir un testimonio de un auto judicial de homologación de una transacción.

Resumen: el testimonio de un auto judicial de homologación de una transacción no es título inscribible debiendo otorgarse escritura pública para su inscripción registral.

Hechos: se presenta a inscripción un testimonio de un auto judicial de homologación de una transacción por la que se adjudicaba el pleno dominio de una finca.

El Registrador calificó negativamente considerando que el documento presentado no es título inscribible en el Registro de la Propiedad, debiendo otorgarse la correspondiente escritura pública de acuerdo transaccional.

La DGRN confirma la calificación y tras reconocer la vigencia del principio de legalidad, señala que:

1) La transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil).

2) El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por tanto, la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.

En esta Resolución, el Centro Directivo analiza también:

1) El título inscribible en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa. En estos casos, el título inscribible es la escritura pública, (artículo 787.2 LEC).

2) La DGRN ha admitido el carácter inscribible del convenio regulador sobre liquidación del régimen económico-matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio y que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la separación. (ER)

536.* EXPEDIENTE ART. 199 LH EXISTIENDO EXPEDIENTE PREVIO SOBRE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.

Resolución de 14 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: Las dudas fundadas en el expediente del artículo 199 de la Ley son suficientes para suspender la inscripción de la representación gráfica alternativa solicitada.

Hechos: Se trata de la inscripción de una representación gráfica catastral y consiguiente rectificación descriptiva de una finca de titularidad del Cabildo Insular.

Una vez realizadas las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción considerando la oposición de un titular de finca colindante el cual no sólo aporta documentación en apoyo de la misma, sino que previamente ya había solicitado la inscripción de su representación gráfica alternativa a la catastral, en expediente aún pendiente de resolución, al que se opone precisamente la Administración titular de la finca. En la calificación se exponen detalladamente  las dudas acerca la invasión de dicha finca colindante inmatriculada.

La recurrente alega que la delimitación catastral de su finca se deriva de la correspondiente alteración descriptiva realizada en virtud de la escritura de segregación inscrita.

Resolución: La Dirección General  desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Comienza nuestro CD reiterando que el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, apartado b) contempla la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

La consecuencia de ello será que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria», para  lo que se aplicaran  con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

Matiza que la solicitud inicial de la Administración no contiene una petición expresa de inscripción de representación gráfica, sino más bien de oposición a la presentada con anterioridad por el colindante, sin que se pueda pronunciar sobre ello al no plantearse ni en la calificación ni en el recurso (artículo 326 Ley Hipotecaria).

La DG considera en el presente expediente suficientemente justificadas las dudas del registrador manifestadas en su nota en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes, con posible invasión de las mismas, siendo determinante “la existencia de pretensiones incompatibles de inscripción de representación gráfica tanto de uno como otro titular”, lo que pone de manifiesto “que no es pacífica la delimitación gráfica de las fincas aun cuando la que es objeto de este recurso esté amparada en los pronunciamientos catastrales o alegue la Administración recurrente que se trata de dominio público”.

Conclusiones: La controversia entre colindantes sobre la delimitación gráfica de ambas fincas, excede del ámbito del expediente del artículo 199 bajo la competencia del registrador por lo que a falta del acuerdo previsto en el párrafo quinto del apartado 1 del citado artículo, la cuestión deberá resolverse o “bien en el expediente de deslinde administrativo correspondiente (al alegar la recurrente que la finca tiene el carácter de dominio público), o en el procedimiento judicial declarativo que corresponda”.

Lo que no implica la inscribibilidad de la representación gráfica alternativa de la finca colindante, lo que deberá de ser objeto de calificación en el procedimiento correspondiente ya iniciado y pendiente de resolución. (MGV)

537.** INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. DOS TÍTULOS EN UN SOLO DOCUMENTO. POSIBLE ACEPTACIÓN TÁCITA. 

Resolución de 15 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Logroño n.º 2, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de escritura pública de adición de herencia. (CB)

Resumen: El registrador suspende la inmatriculación por doble título del art. 205 LH porque no se acredita que el causante de la misma tenga un título anterior de adquisición al no haberse justificado la aceptación tácita de la segunda causante.

Hechos: 1. La primera cuestión que se plantea […] es la de si procede acceder a la inmatriculación de una sexta parte indivisa de dos fincas por la vía del nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria en virtud de una escritura pública, de la que resulta […]

– Que se pretenden adicionar dos herencias, la de don Z. B. T. y la de su cónyuge, doña J. S. M. G.

– Que los bienes incluidos pertenecieron en pleno dominio con carácter privativo a don Z. B. T, en cuanto a una sexta parte indivisa, por herencia de su madre, doña T. T. S., sin aportar título que lo acredite.

– Que tras fallecer don Z. B. T., se tramitó la correspondiente acta de declaración de herederos abintestato, siendo declarada única y universal heredera su viuda, doña J. S. M. G. No se aporta escritura pública de aceptación de herencia por parte de la citada heredera.

– Que la citada doña J. S. M. G. falleció bajo testamento, en el que instituyó como herederos a diversas personas, entre las que se encuentra el hoy recurrente.

– Que, conforme a la escritura de adición, «dado que la totalidad de lo descrito le pertenece a su fallecida esposa, doña J. S. M. G.», los interesados en la sucesión de esta última adicionan ambas herencias y se adjudican las participaciones de los bienes descritos en la forma en que son herederos.

Registrador: El registrador opone dos defectos […] que carece don Z. B. T. de título público de adquisición de propiedad y que debe aportarse la titulación sucesoria de las sucesivas herencias.

Recurrente: Postula la adquisición anterior tácita por el causante de su derecho.

Resolución: Confirma la nota del registrador.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

PRIMER DEFECTO. CARENCIA DE TÍTULO PÚBLICO DE LA PRIMERA ADQUISICIÓN.- 2. La primera cuestión que debe plantearse es la relativa a la forma documental exigida por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, debiendo entenderse que no es obstáculo que impida la inmatriculación por esta vía, la formalización en un mismo título público de dos adquisiciones separadas entre sí por más de un año.

[La DGRN repasa su doctrina a partir de la Resolución de 19 de noviembre de 2015 y considera que la Ley 13/2015 exige, para la inmatriculación por doble título del art. 205 LH, que el título previo se plasme en documento público y tenga una antigüedad de un año al menos respecto del título traslativo, pudiendo documentarse en un título declarativo “de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205”]. […]

3 En el supuesto de este expediente […] para acreditar el momento de la transmisión en una inmatriculación, el artículo 657 del Código Civil dispone que «los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte» […] delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código Civil).

Ello permite interpretar que en los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 de la Ley Hipotecaria se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia […] y no necesariamente desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia.

Esta afirmación no obsta la también reiterada doctrina de esta Dirección General según la cual no supone una extralimitación competencial, sino todo lo contrario, que el registrador califique si los títulos presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos legales o han sido elaborados «ad hoc» de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos. […] [Vid. Resolución de 29 de mayo de 2014]

4 Por tanto, lo que debe estudiarse en el presente caso, es si la escritura objeto de recurso recoge dos transmisiones, como entiende el recurrente al afirmar que hubo aceptación tácita de la herencia por parte de la viuda, o una sola transmisión, como parece entender el registrador al exigir que se aporte el título previo de adquisición del primer fallecido. […]

[…] en el ámbito registral la aceptación tácita no puede admitirse, siendo necesaria forma documental pública, tal y como exige el artículo 3 de la Ley Hipotecaria […] por lo que, no habiendo quedado acreditada la aceptación de la herencia en la forma señalada, opera el «ius transmissionis» del artículo 1006 del Código Civil.

Esta Dirección General ha tenido que abordar en numerosas ocasiones […] las cuestiones planteadas por el […] derecho de transmisión que, en nuestro sistema sucesorio, está recogido en el artículo 1006 del Código Civil. […]

El supuesto de hecho contemplado prevé un primer fallecimiento –el del llamado causante– seguido de la muerte de uno de sus herederos –el denominado transmitente– que no emite declaración de voluntad (ya sea expresa o tácita) aceptando o repudiando su cualidad de heredero, facultad la cual se transmite a los suyos propios –los conocidos como transmisarios–.

Históricamente [respecto al derecho de transmisión], doctrina y jurisprudencia han debatido sobre la existencia de una o varias delaciones hereditarias […]

En el año 2013, ha sido el Tribunal Supremo el que ha zanjado esta discusión, en la Sentencia de 11 de septiembre, al señalar que [no existe una doble transmisión hereditaria sino que los transmisarios, aceptando la herencia y ejercitando el “ius delationis”, adquieren directamente del causante]. […]

Esta misma tesis ha seguido la doctrina de este Centro Directivo […] los transmisarios suceden al primer causante de manera directa y no mediante una doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios. Pero es indiscutible que la determinación de quiénes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes, viene determinado por la sucesión del transmitente, no por la sucesión del primer causante».

SEGUNDO DEFECTO. APORTACIÓN DE TÍTULOS SUCESORIOS.- 5. El segundo defecto, relativo a la exigencia registral de aportación de los títulos de la sucesión hereditaria debe ser igualmente confirmado, conforme al artículo 14 de la Ley Hipotecaria, acertadamente invocado por el registrador […]

539.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA POSIBLE HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 20 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo.

Resumen: En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados -herencia yacente-, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, bien que se acredite en el mandamiento que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.

Hechos: se presenta en el Registro un mandamiento judicial mediante el que se solicita una anotación preventiva de embargo en procedimiento seguido por una comunidad de propietarios contra un señor, posible heredero del titular registral.

La Registradora califica negativamente por no acreditarse con el correspondiente título sucesorio que el ejecutado es el heredero del titular registral, fallecida sin haber otorgado testamento según consta en los certificados de defunción y Últimas Voluntades aportados junto con el mandamiento.

La DGRN revoca la calificación. Reitera su doctrina sobre la necesidad de nombrar un defensor judicial de la herencia yacente en aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico sin que sea necesario dicho nombramiento cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

a) Para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos por deudas del titular registral:

– Fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al registrador que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 LEC.

– Si el titular registral ha fallecimiento antes de que se haya iniciado el procedimiento y éste se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (artículo 166.1, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), sin que se precise en este caso aportar los títulos sucesorios. Si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente.

b) Si se ha producido el fallecimiento del titular registral antes del iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de herederos ciertos y determinados, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 166.1, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario). En definitiva, deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral.

c) En caso de procesos ejecutivos por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados -herencia yacente-, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, bien que se acredite en el mandamiento que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.

         En el caso resuelto, las deudas se producen después del fallecimiento del causante, pero no consta estar aceptada la herencia ni efectuada la partición, es decir estando yacente la herencia del causante. Se trata pues de un supuesto de deudas de la herencia yacente del causante por lo que, para poder considerarse cumplido el tracto sucesivo, será suficiente que se acredite, en el mandamiento, que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia, lo que se ha producido en este caso.

540.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 20 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sueca, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: En el procedimiento del artículo 199 LH, el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca siendo la notificación a los colindantes un trámite esencial del procedimiento.

Hechos: se presenta instancia solicitando la rectificación de la descripción de la finca registral mediante una representación gráfica alternativa a la catastral.

La Registradora califica negativamente por apreciar dudas sobre la correspondencia entre la finca registral inscrita y la representación gráfica que se quiere inscribir, que supone un aumento de la superficie inscrita, generadas por la oposición del titular registral de una finca colindante, por posible invasión de la misma.

La DGRN confirma la calificación señalando que:

1) El artículo 199 regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

2) El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

En los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede sintetizarse del siguiente modo:

I. CALIFICACIÓN POR EL REGISTRADOR.

– El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».

La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos.

El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

II. MEDIOS DE CALIFICACIÓN.

El registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro. (ER)

541.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Resolución de 20 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Benabarre, por la que se deniega la inscripción de una rectificación de descripción de finca en virtud de escritura pública.

Resumen: En la tramitación del expediente del art. 199 LH se consideran fundadas las dudas consistentes en el posible encubrimiento de un negocio traslativo, que se trataría de esconder  en la rectificación pretendida.

Hechos: Mediante escritura pública de subsanación de otra anterior, se solicita la inscripción de una rectificación descriptiva de finca que figura en Registro con una superficie de 2 hectáreas, 24 áreas y 21 centiáreas, totalmente coincidente con la superficie gráfica de la parcela catastral, afirmando en el título que también se corresponde con otra parcela catastral la cual tiene una superficie gráfica de 8.145 metros cuadrados, por lo que la finca en realidad tiene una superficie de 30.566 metros cuadrados.

La registradora, la deniega por dos defectos:

Por no acreditarse la autoliquidación ante la oficina liquidadora competente.

Y por considerar que existen dudas en cuanto a la identidad de la finca ya que con la actualización pretendida se puede encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria no inscritos debidamente.

El recurrente alega en cuanto al primer defecto que desconoce a qué título se refiere la exigencia de autoliquidación.

Y en cuanto al segundo que con la rectificación pretendida únicamente se pretende hacer constar una alteración sobrevenida en el Catastro, motivada por una cesión realizada para el establecimiento de un camino en beneficio de los vecinos de la zona y que para fundamentar este extremo se acompaña certificado emitido por el Gerente territorial de Catastro afirmando la identidad entre la antigua parcela y las actuales.

Aporta una fotografía antigua donde puede comprobarse la geometría de la parcela y alega que ello no encubre ningún negocio traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas en la debida forma.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: El primero de los defectos es confirmado por la DG declarando que “no se prejuzga que el documento haya de pagar el impuesto, sino que corresponde decidirlo a la oficina liquidadora, que es la que decidirá si la solicitud de inscripción de exceso de cabida constituye o no un nuevo acto o contrato o modificación respecto a la escritura pública de compraventa anteriormente liquidada (artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria, que se remite al pago de impuestos, sólo “si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir”).

En cuanto a la rectificación superficial, también es doctrina reiterada que la registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) es un método que “sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones, agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso o defecto de cabida declarado”.

A continuación nos expone como el artículo 9 de la LH, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, con la  consecuencia que “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria” para lo que se aplican con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley.

La Dirección, en este caso, entiende que con la rectificación superficial pretendida surgen dudas de que con ello se altere la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con una de las parcelas de Catastro, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo que pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria y sin que se puedan tener en cuenta los documentos aportados junto al escrito de recurso y que el registrador no tuvo a la vista al tiempo de emitir su calificación (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria).

Siendo correcta la actuación del registrador de manifestar las dudas al comienzo del procedimiento con el fin de evitar  dilaciones y trámites innecesarios.

Y ante la no inscripción de la representación gráfica conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, los interesados podrán acudir al procedimiento notarial para la rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, dejando siempre a salvo la posibilidad de acudir al juicio declarativo correspondiente (último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

Comentarios: Vemos de nuevo cómo las dudas de identidad justifican la suspensión de la inscripción de la representación gráfica teniendo en cuenta que “la referencia catastral de la finca sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita, pero no que su descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica”. (MGV)

542.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH INICIADO MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA

Resolución de 20 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Bañeza, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral. 

Resumen: El procedimiento del artículo 199 de la ley hipotecaria se puede iniciar mediante una solicitud del interesado con firma legitimada notarialmente o extendida o ratificada ante el registrador, junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica o en su defecto la indicación de la referencia catastral,  sin que se precise de ningún otro documento público adicional.

Hechos: Mediante instancia privada con firma legitimada notarialmente los titulares registrales de una finca solicitan, al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la inscripción de su identificación gráfica, la modificación de la cabida y la coordinación entre el Registro y el Catastro, en base a certificación catastral descriptiva y gráfica.

El registrador entiende que tal operación registral debe formalizarse en documento público en el que se describa la finca y se incorpore la certificación catastral descriptiva y gráfica georreferenciada de la finca.

El recurrente alega que  la normativa vigente no exige que la solicitud para el inicio del procedimiento del artículo 199 de la LH se formalice en documento notarial, sin que se pueda aplicar analógicamente los artículos que regulan los expedientes notariales  al tratarse de un expediente registral, pero sí los artículos 209 y 210, en los que se precisa que estos expedientes registrales pueden iniciarse mediante “instancia” y “solicitud” a presentar por el interesado directamente ante el registrador.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: Como sabemos, el artículo 199 regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

Sólo se exige para iniciar este expediente aportar como único documento público la citada certificación catastral, sin ningún tipo de  documento público adicional y sin que proceda la aplicación analógica de los preceptos que regulan otros expedientes ya que el artículo 199 de la Ley contempla expresamente la posibilidad de iniciar las actuaciones de que se trata “mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica”.

Es por ello por lo que nuestro CD considera “perfectamente posible la iniciación del expediente mediante una instancia del interesado con firma legitimada notarialmente o extendida o ratificada ante el registrador a la que se acompaña la citada certificación catastral”. Y además, como los registradores pueden obtener la misma directamente de la Sede Electrónica del Catastro, “bastaría con que el interesado en su solicitud identifique la referencia catastral de la parcela cuya representación gráfica se corresponde con la finca registral”.

Comentarios: Exigir para iniciar este procedimiento el otorgamiento de un nuevo documento público cuyo único objeto es la solicitud de inicio de un expediente registral haciendo constar la descripción de la finca e incorporando la certificación catastral resulta superflua “toda vez que la descripción de la finca, una vez se inscriba la representación gráfica, será la que resulta de ésta”. Se trata en definitiva de simplificar y abaratar el coste del expediente, pudiéndose incluso prescindir de la certificación catastral ya que si se indica la referencia del catastro, el registrador puede obtener por sus propios medios la representación descriptiva y gráfica de la finca. (MGV)

543.** DIVISIÓN JUDICIAL DE COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 20 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 14, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de dos inmuebles vendidos en pública subasta como consecuencia de una disolución de comunidad. (ACM)

Resumen: No cabe modificar (judicialmente) asientos registrales sin el consentimiento del titular registral o sus herederos, o sin que la demanda se haya dirigido contra ellos, o sin inscribir los títulos intermedios.

– Hechos:   Se presenta testimonio judicial de Sentencia en la que se disuelve el condominio y se adjudica en pública subasta, una finca inscrita a favor de varios titulares registrales, algunos de los cuales no han sido demandados. Se dice que el causahabiente de uno es un heredero -sin acreditar nada- y el de otro, un comprador en documento privado.

– El Registrador:  lógicamente suspende la inscripción, por no acreditarse que hayan sido demandados todos los titulares registrales, conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y  el  Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78 dirigido a evitar la indefensión del Titular registral, cuyo asiento está bajo la salvaguarda de los Tribunales (Aº 1 LH), como reiteran p.ej. las RR. de 14 mayo 2015 y 19 octubre 2018.

– El adjudicatario recurre y señala:
1) Que el registrador invade competencias judiciales al “rejuzgar” los hechos.
2) Que en el procedimiento ya se han tenido en cuenta los titulos de propiedad de los comuneros aportados como prueba al juez, que las ha valorado positivamente;
3) Y que el registrador, en su calificación, debe requerir específicamente al juez que rectifique la sentencia o la aclare, y le exprese los exactos términos en que debe hacerlo.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
1) En cuanto a la notificación de la calificación al órgano judicial, viene impuesta en el Art 322 LH para asegurar, precisamente, la debida intervención de todos los eventuales o posibles interesados en el procedimiento registral, en caso de calificación negativa del título presentado.

2) En cuanto al fondo del asunto, reitera su abundante jurisprudencia, tanto sobre la posibilidad de calificación de los documentos judiciales en estos casos (art 100 RH), como las citadas exigencias de Tracto y de proscripción de la indefensión, así, entre otras, en las RR 12 julio 2016, la de 14 de septiembre de 2017, las de 29 enero, de 5 y 15 febrero y 14 marzo de 2018,  y la de 10 enero de 2019, todo lo cual resulta claramente de los Arts 20 (Ppio Tracto) y 38 LH  (Ppio Legitimación) de modo que la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, la consecuencia subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta del titular registral o sus herederos; y SIN que sea suficiente que el interesado declare o mencione que los títulos intermedios de adquisición existen y que justificarían el cumplimiento del tracto, sino que como transmisiones o alteraciones independientes deberán ser justificadas y constatadas que el procedimiento se ha seguido contra causahabientes de los titulares registrales, toda vez que debe señalarse que las resoluciones judiciales (cfr. Art. 222 LEC) producen efectos entre las partes procesales, pero no frente a terceros. (ACM)

544.** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA O PARCELACIÓN URBANÍSTICA. LICENCIA. GEORREFERENCIACIÓN.

Resolución de 21 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Algete a inscribir una escritura de división de finca en régimen de propiedad horizontal.

Resumen: La constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, se ha de considerar, a los efectos de la aplicación de la legislación urbanística, como una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento, de conformidad con el artículo 26, número 2, TR Ley de Suelo y 151 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, por lo que es necesaria la obtención de la licencia correspondiente.

Hechos: Se trata de una escritura por la cual la sociedad titular de una parcela (con superficie de 9.761 metros cuadrados) sobre la que hay construida una vivienda unifamiliar, dispone que, por estar la finca descrita compuesta por elementos privativos, susceptibles de su aprovechamiento individual, y previa la obtención de las licencias municipales correspondientes, constituye sobre la misma el régimen de propiedad horizontal, con dos elementos privativos, uno, descrito como una parcela de terreno con una superficie de 5.810 metros cuadrados, en la que se ha construido un chalet destinado a vivienda de 904,27 metros cuadrados, con una cuota de participación del 59,52%; y dos, una parcela de terreno de 3.951 metros cuadrados y una cuota de participación del 40,48%.

Resulta del documento que la división horizontal ha sido autorizada por el Ayuntamiento.

El registrador suspende la inscripción por tres defectos:

-Entiende que las operaciones realizadas no suponen una división horizontal, sino una auténtica parcelación del terreno, siendo exigible la correspondiente licencia de parcelación de conformidad con los artículos 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana143 y siguientes de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

-A raíz de lo anterior solicita una aclaración sobre la superficie que los interesados estimen coincidente con la realidad física de las fincas resultantes de la parcelación, al no haber coincidencia entre las superficies que figuran en la descripción literaria y las que resultan del informe de georreferenciación que se incorpora.

Finalmente estima que deberá acreditarse por certificado técnico la inexistencia de las construcciones declaradas, puesto que en el Catastro sí figura dado de alta como construcción una superficie de uso deportivo.

El recurrente, por el contrario, alega que no existe parcelación sino división horizontal, excediéndose el registrador en su función calificadora en contra de lo previsto por el artículo 99 del Reglamento Hipotecario al no reconocer la plena validez y eficacia inmediata de los actos administrativos, esto es el decreto expedido por la primer teniente de alcalde.

No hace referencia alguna al tercero de los defectos por lo que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no se considera recurrido, “sin que pueda este expediente versar sobre el mismo”.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación del registrador.

Doctrina: Comienza nuestro CD haciendo una serie de consideraciones sobre el régimen competencial en materia de urbanismo por el que “le corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo”.

A continuación se centra en determinar si la operación formalizada constituye un supuesto de propiedad horizontal «tumbada», como afirma el recurrente, o, por el contrario, se trata de acto de parcelación de terrenos, como sostiene el registrador.

Destaca que en la propiedad horizontal «tumbada» no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble permanece común en su totalidad.

 A la segregación y división de terrenos, se refiere el artículo 26 del TRLS, siendo la norma sustantiva aplicable, en este caso, el artículo 151 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, que sujeta a licencia urbanística “las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelación”.

En esta Comunidad Autónoma, a diferencia de otras, no sujeta la división horizontal, como operación específica, a licencia de forma expresa, salvo que se  configure de tal modo que pueda suponer un acto equiparado a parcelación o a “cualesquiera otros actos de división de parcelas o terrenos”, conforme al artículo antes citado.

Por tanto, la regla general es que la división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas ni tampoco de segregación o cualesquiera otros actos de división y es por ello por lo que no es necesaria  la  licencia municipal para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Por excepción, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca con  asignaciones de uso exclusivo de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, no se podría calificar la operación como acto de división, pese a lo estipulado por las partes, debiéndose exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística.

En el caso que nos ocupa, la finca se divide en dos elementos independientes, consistentes en dos porciones de terreno, quedando la vivienda integrada únicamente en uno de los dos elementos, aunque  sus  estatutos disponen la existencia de “dos viviendas residenciales dentro de las dos parcelas que la integran, susceptibles ambas de aprovechamiento autónomo e independiente y de propiedad separada..”  Así los dos elementos privativos agotan la total superficie de la parcela, y  los únicos elementos comunes existentes de acuerdo con los estatutos, además de los previstos por el artículo 396 del Código Civil, serían  las vallas o cerramientos divisorios de las dos parcelas o elementos privativos.

Es por ello por lo que nuestro CD dice que se trata de una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento, de conformidad con la legislación urbanística estatal y autonómica antes citada, pero en contra de lo que concluye el registrador, los interesados “han obtenido autorización por parte de la Administración competente, que debe considerarse como título administrativo habilitante, mediante el cual el Ayuntamiento lleva a cabo un control preventivo sobre la actividad de los ciudadanos relacionada con los actos y usos de naturaleza urbanística, autorizando a éstos para el ejercicio de un derecho preexistente, una vez comprobado que dicho ejercicio cumple con los requisitos legales o reglamentarios y que es el resultado de un procedimiento regulado por ley”.

El segundo defecto apreciado por el registrador, también es revocado.

La aportación de la representación gráfica georreferenciada de la finca, resulta preceptiva en los casos como este en que el acto se considera equivalente a la parcelación de terrenos y de conformidad con el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria”.

Por tanto, cabe rectificar la superficie registral atribuida a las fincas objeto de parcelación para adecuarla a la resultante de la representación gráfica georreferenciada aportada, siendo suficiente que exista identidad de la finca y que resulte clara la voluntad de inscribir la representación gráfica, de manera que la descripción será, en definitiva, la que resulte de ésta.

Comentarios: En de resaltar como en los últimos tiempos el concepto de parcelación urbanística, ha superado la estricta división material de fincas, para alcanzar todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos. Pero también es importante resaltar que si el Ayuntamiento autoriza la división horizontal contenida en la escritura, aunque lo sea de forma impropia, esa autorización equivale a la licencia de parcelación. (MGV)

545.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

Resolución de 21 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Mahón, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación respecto de una instancia para la revocación de una inscripción de cancelación. (ACM)

Resumen: No cabe practicar un asiento de presentación de un titulo que es imposible que cause una operación registral (instancia solicitando la rectificación de un asiento ya practicado).

– Hechos:  Tras una ejecución hipotecaria y el consiguiente mandamiento de cancelación de cargas, se cancela un Derecho de Opción de compra sobre la finca. Finalmente se presenta una instancia por el antiguo titular de la opción solicitando la subsistencia de su derecho (y que se revoque la cancelación ya practicada).

– El Registrador:   lógicamente deniega el asiento de presentación, ex Art. 420-1 RH,  pues cancelado el derecho de opción por mandamiento judicial, para reinscribirlo será precisa nueva resolución judicial que asi lo declare o escritura en que preste su consentimiento el actual propietario. Lo que es evidente que no podrá obtenerse con una mera instancia privada del antiguo optante.

– El interesado:    recurre y se empeña en intentar demostrar que el juez se equivocó al dictar el mandamiento de cancelación de cargas, que el registrador también se equivocó y que ahora, conforme su criterio de independencia registral, debe rectificar tal error.

– Resolución: La DGRN, como no podía ser de otra manera, desestima el recurso y confirma la decisión del registrador.

– Doctrina:              
a) Reitera su doctrina (p.ej en R. 17 mayo de 2018 o en la de 22 noviembre de 2019) de que aunque no es propiamente una “calificación”, cabe recurso gubernativo en este caso de denegación del asiento de presentación.
b) Igualmente reitera que tal denegación debe ser excepcional (Art. 420-1 RH), solo cuando sea patente e inequívoco que el documento presentado no podrá producir ningún efecto registral, como ocurre en nuestro caso;
c) Igualmente recuerda que aún admitiendo tal documento, y sin entrar en el fondo el asunto, tampoco cabría rectificar el asiento ya practicado –sin error- sin una resolución judicial o sin el consentimiento de todos los interesados. (ACM)

547.*** CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER DE VIVIENDAS DEL PLAN 2005-2008

Resolución de 21 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 20, por la que se suspende la cancelación de una anotación de prohibición y limitación de disponer.

Resumen: La nota marginal de prohibición de disponer de las viviendas sujetas al Plan 2005/2008 tiene lugar durante toda la duración del régimen y afecta a cualquier comprador, independientemente de que haya préstamo cualificado o ayudas financieras, por lo que no procede su cancelación aun cuando se transmita con la correspondiente autorización.

Se plantea si procede la cancelación de una nota marginal de prohibición y limitación de disposición, del art. 13 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, presentado la escritura de venta a la que se incorpora resolución de la Dirección General de Vivienda por la que se autoriza dicha venta y certificado bancario acreditativo de la cancelación del préstamo.

La Dirección General confirma el criterio de la registradora en el sentido negativo. Analiza el art. 13 del RD 801/2005 y señala la diferencia con  RD 1/2002, que establecía la prohibición de disponer sólo de «las viviendas para las que se hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de 10 años desde la formalización de dicho préstamo; En la nueva regulación quedan sujetas a prohibición de disponer todas las compraventas acogidas al Real Decreto 801/2005, hayan o no obtenido ayudas financieras o préstamo acogido. Pero si además han obtenido ayudas financieras o préstamos la supresión de la prohibición de disponer exige la devolución de esas ayudas.

 En este supuesto el adquirente es la propia Empresa municipal de la vivienda, y plantea la cuestión de si a ella no le sería aplicable la prohibición porque en caso de venta no se le presume un ánimo lucrativo sino favorecer a personas que reúnan las condiciones exigidas legalmente a precio de Vivienda de Protección Oficial. El Centro Directivo entiende que no es cancelable la nota marginal porque la prohibición tiene lugar sucesivamente en cada adquisición durante todo el tiempo del régimen de protección, por lo que afectaría también al posible futuro comprador a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid, S.A., sin que le afecte evidentemente la prohibición de disponer a la propia Empresa Municipal.(MN)

548.*** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE LA FINCA MATRIZ. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN IMPUESTO

Resolución de 21 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estella-Lizarra n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una segregación, donación y agrupación. 

Resumen: En operaciones hipotecarias sujetas a licencia, las superficies de las fincas deben adaptarse a fin de lograr la plena coincidencia entre escritura pública, inscripción y licencia.

Hechos: Se presenta a inscripción una escritura de segregación de una finca registral, donación y agrupación de la parcela segregada a otra finca registral.

Registrador: Suspende la inscripción por tres razones: (1) Se debe acreditar la liquidación o declaración referida al Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana para levantar el cierre registral. (2) Necesidad de legitimar las firmas del secretario y alcalde que constan en la certificación municipal acreditativa de la concesión de la licencia de segregación. (3) Las superficies registrales que, según se dice en la escritura son los reales, no coinciden con las que constan en la licencia municipal, que parte de las superficies catastrales.

Notario: Recurre los tres defectos alegados. (1) Sobre el cierre registral por razones fiscales alega que no se venía exigiendo por tratarse de una donación entre ascendientes y descendientes. (2) No hay argumentación específica sobre la segunda cuestión calificada por cuanto alega que tampoco está argumentada en la calificación. (3) En cuanto a las discrepancias en las superficies dice que no hay en cuanto a la parcela segregada (segregación que es la efectivamente sometida a licencia preceptiva), sino que las diferencias apreciables se refieren al resto de finca matriz y al resultado de la agrupación (que no está sujeta a licencia). Se trata, por otro lado, de diferencias mínimas.

Resolución: Conforma los defectos 1 y 3 mientras que revoca el número 2.

Doctrina:

ACREDITACIÓN DE LIQUIDACIÓN DE IMPUESTO Y CIERRE REGISTRAL.

Cuando el acto o negocio jurídico inscribible constituye un hecho imponible, la falta de acreditación de la liquidación del impuesto (en este caso la plusvalía municipal) produce el cierre registral y la suspensión de la calificación del documento presentado. No impide, sin embargo, la práctica del asiento de presentación. (Arts. 254, apartados 1 y 5, y 255 L.H; también, para el caso concreto, el Art. 110 TRLHl)

¿Puede el registrador apreciar la no sujeción del acto o negocio jurídico al impuesto que lo afecta aunque sea a los solos efectos de la inscripción? SI, aunque con las matizaciones que hace la Resolución:

“…aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales (…) si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes (…) los que podrán manifestarse al respecto (…) sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté́ incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida…”.

LEGITIMACIÓN NOTARIAL DE FIRMAS DE LA CERTIFICACIÓN MUNICIPAL.

Ninguna norma exige que las firmas del secretario y, en su caso, del visto bueno del alcalde sean legitimadas, por lo que revoca el defecto (Art.3 R.D. 128/2018, de 16 de marzo, por el que se regula el régimen jurídico de los funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional).

Según el referido artículo, al secretario se le atribuye la función certificante de los actos, resoluciones y acuerdos del órgano de que se trate y actúa como fedatarios en la formalización.

SOBRE LAS DIFERENCIAS DE SUPERFICIES EN LAS FINCAS.

Las superficies de las fincas objeto de modificaciones hipotecarias sujetas a licencia deben coincidir con las que constan en la licencia concedida, lo que exige que las superficies de las fincas deben adaptarse a fin de lograr la plena coincidencia entre escritura pública, inscripción y licencia. Esta operación, en el caso cuestionado, no reviste complejidad alguna al poder ser instada conforme a lo previsto en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria por su escasa entidad (criterio ya mantenido en la RDGRN de 12 de noviembre de 2013). (JAR)

549.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 21 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 53, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo. (CB)

Resumen: La DGRN confirma la suspensión de un embargo sobre el 20% de una finca inscrita a favor de los padres del ejecutado, porque esa porción consta en el Catastro a nombre del ejecutado, pero no en el Registro.

Hechos: Embargo sobre 20% de finca inscrita a nombre de personas distintas del demandado.

Registrador: Suspende anotación.

Recurrente: Alega la inscripción del 20% de finca a favor del demandado en el Catastro.

Resolución: Confirma la suspensión.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

1 Se discute en el presente expediente si procede practicar una anotación preventiva de embargo sobre el 20% de una finca inscrita a favor de los padres del demandado […] la recurrente alega que el demandado consta como titular dominical de dicha cuota en el archivo catastral.

2 En primer lugar conviene recordar que es doctrina reiterada de este centro directivo que las exigencias del principio de tracto sucesivo confirman la postura del registrador toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra los titulares registrales […]

Así el artículo 20, párrafo último, de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, ha facilitado tan sólo la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación o transmisión de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, pero exige un doble requisito para que ello sea posible: que se trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento. Ninguna de estas circunstancias concurre en este expediente  […]

En efecto, las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la suspensión de la nota recurrida […] ni el procedimiento se dirige contra los titulares registrales ni se acredita […] el fallecimiento de los mismos ni la condición de heredero del demandado para que pudiera darse cumplimiento a lo previsto en el artículo 166 del Reglamento Hipotecario y por tanto se procediera a la práctica de la anotación sobre tal inmueble «en la parte de corresponda el derecho hereditario del deudor».

Tal doctrina en nada queda modificada por el hecho de resultar el demandado titular catastral de dicha cuota, al tratarse de un Registro administrativo de carácter fiscal cuya función es ajena a la determinación y publicidad del dominio y demás derechos reales.

Debe confirmarse por tanto la calificación emitida por el registrador […]

4 Por último debe pronunciarse este centro directivo respecto de la pretensión contenida en el propio recurso de que sea el propio registrador quien «deberá requerir a los interesados como dueños para que subsanen la falta verificando la inscripción omitida».

  [Sin embargo, conforme al art. 140 RH este requerimiento debe ser hecho por los interesados en los embargos, solicitando, caso de ser necesario la intervención judicial, lo que es coincidente con los artículos 663 y 664 de la Ley de Enjuiciamiento Civil].

550.* INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DENEGACIÓN ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

Resolución de 22 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Tudela n.º 1, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación respecto de una instancia para la rectificación de una inscripción. (ACM)

Resumen: No cabe practicar un asiento de presentación de un titulo que es imposible que cause una operación registral (instancia solicitando la rectificación de un asiento ya practicado).

– Hechos: Una compradora casada en régimen navarro de Conquistas, otorga escritura de compra que se inscribe con carácter presuntivamente ganancial. Ahora dice que en realidad el bien es exclusivamente privativo de ella y que la escritura lo era de elevación a público de una venta en documento privado no liquidado que se suscribió en estado de soltera.

– El Registrador:  obviamente deniega el asiento de presentación, ex Art. 420-1 RH,  pues inscrita la finca con carácter ganancial, será preciso, para inscribirla como privativa de la adquirente, o resolución judicial que asi lo declare o escritura en que preste su consentimiento el otro cónyuge. Lo que es evidente que no podrá obtenerse con una mera instancia privada de la esposa compradora.  No hay ningún error, porqué en la escritura nada se dice que se trate de una compra anterior ni que se eleve a público, ni de la procedencia del dinero entregado, ni nada de lo que se pueda deducir la privatividad.

– La interesada:    recurre y se empeña en intentar demostrar que  todo fue un error, motivado porqué la compra fue anterior a su matrimonio y al ser un documento privado no se registró, pero que al inscribirse la escritura ya estaba casada y por ello se inscribió la finca para la Sociedad de Conquistas.

– Resolución: La DGRN, por supuesto, desestima, con toda la lógica, el recurso y confirma la decisión del registrador.

– Doctrina:              
a) Reitera su doctrina (p.ej en R. 17 mayo de 2018 o en la de 21 noviembre de 2019) de que aunque no es propiamente una “calificación”, cabe recurso gubernativo en este caso de denegación del asiento de presentación.
b) Igualmente reitera que tal denegación debe ser excepcional (Art. 420-1 RH), solo cuando sea patente e inequívoco que el documento presentado no podrá producir ningún efecto registral, como ocurre en nuestro caso;
c) Igualmente recuerda que aún admitiendo tal documento, y sin entrar en el fondo el asunto, tampoco cabría rectificar el asiento ya practicado –sin error- sin una resolución judicial o sin el consentimiento de todos los interesados. (ACM)

551.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS SUBTERRÁNEAS

Resolución de 22 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valdepeñas, por la que se suspende la inscripción de una sentencia que declara el derecho del recurrente a aprovechar unas aguas privadas subterráneas. 

Resumen: Se confirma la suspensión de la inscripción de un aprovechamiento de aguas privadas subterráneas anterior al 1 de enero de 1986 por falta de identificación de la finca registral a que corresponden y no constar la inscripción del aprovechamiento en el Catálogo de Aguas Privadas.

Hechos: Se pretende la inscripción de una sentencia reconociendo un aprovechamiento de aguas privadas subterráneas anterior al 1 de enero de 1986, de caudal determinado, sobre una finca catastral sin identificar la finca registral.

Registradora: Suspende la inscripción del aprovechamiento por no identificarse la finca registral a que corresponde y por falta de inscripción del mismo en el Registro de Aguas correspondiente.

Recurrente: Considera la finca identificada a través de la referencia catastral, debiendo la registradora de oficio determinar la finca registral con la que se corresponde.

Resolución: Confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

1 Se plantea […] si para inscribir en el Registro de la Propiedad un derecho de aprovechamiento de aguas privadas subterráneas que se han venido usando antes del 1 de enero de 1986 con la captación ubicada en una determinada parcela catastral, con destino a riego de dicha parcela en una superficie concreta y una determinada dotación de agua anual, declarado por sentencia, es necesario o no que consten [1] los datos identificativos de la finca registral respecto de la cual se reconoce el derecho de aprovechamiento de aguas privadas [2] y que se acredite la previa inscripción de dicho derecho en el Registro de Aguas correspondiente.

CUESTIÓN PRELIMINAR.- 2. Como cuestión preliminar previa debe recordarse la reiteradísima doctrina de este centro directivo según la cual conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria […] no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución de este recurso los documentos aportados por el recurrente con motivo de la interposición del recurso que sin embargo no fueron aportados inicialmente al presentar el título en el Registro […] que son una escritura pública de división y compraventa de finca y una nota simple del mismo Registro, con la que se entiende que se pretende identificar la finca registral.

PRIMER DEFECTO. FALTA IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA REGISTRAL.- […] la falta de identificación de la finca sobre la que ha de practicarse la inscripción, como señaló la Resolución de 13 de noviembre de 2018 es necesario que el documento judicial a inscribir contenga referencia certera respecto de la finca registral sobre la que se deben practicar los correspondientes asientos […]

La sentencia presentada a inscripción […] identifica […] la porción de terreno sobre la que recae [el derecho de aprovechamiento de aguas privadas subterráneas] […] únicamente por medio de la identificación de una parcela catastral y de su superficie, sin identificar la finca registral y sin que se contengan las demás circunstancias descriptivas de la finca que exige la legislación hipotecaria.

Las parcelas catastrales y las fincas registrales no tienen por qué coincidir […] En este caso, según afirma la registradora en su informe, la parcela catastral que menciona la sentencia no consta en el Registro, por lo que no puede identificarse la finca registral a través de la misma. La registradora no puede decidir de oficio cuál es la finca registral sobre la que ha practicarse la inscripción, como se desprende del principio hipotecario de rogación, sino que ha de quedar identificada por medio de la documentación presentada […]

Una vez que se identifique la finca registral sobre la que se pretende la inscripción, la registradora deberá decidir sobre su correspondencia o no con la parcela catastral que indica la sentencia, pues el derecho se declara sobre dicha parcela y en consecuencia la inscripción se ha practicar en la finca registral que tenga correspondencia con la misma y no en otra, siempre que se cumplan los demás requisitos necesarios para para practicarla, entre ellos que la finca en cuestión figure inscrita a nombre del demandante.

SEGUNDO DEFECTO. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE AGUAS.- […]

En el supuesto al que se refiere el presente recurso se trata de un derecho de aprovechamiento de aguas privadas subterráneas preexistente a la Ley de Aguas de 1985, que entró en vigor el 1 de enero de 1986, con captación en una determinada finca y con destino al riego de la misma –y cuya vigencia ha sido declarada mediante sentencia–, al que era aplicable la disposición transitoria tercera de la Ley de Aguas de 1985, de acuerdo con la cual el interesado podía optar en el plazo de tres años [1] por acreditar su derecho para su inscripción en el Registro de Aguas, [2] y si transcurrido dicho plazo no lo hubiera hecho, que es lo que parece que ha sucedido en este supuesto, pues de otro modo el interesado no habría interpuesto una demanda contra la Confederación Hidrográfica del Guadiana para que se reconociese su derecho, mantendría la titularidad de su derecho en la misma forma que hasta entonces, pero no podrá gozar de la protección administrativa que se deriva de la inscripción en el Registro de Aguas (disposición transitoria segunda de la Ley de Aguas de 1985, por remisión del apartado 2 de la disposición transitoria tercera de la misma, y disposición transitoria tercera del texto refundido de 2001) […]

Esta propiedad privada existente al entrar en vigor dicha ley podrá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, tanto si ya había tenido acceso al Registro antes de dicha vigencia como si se pretendiera inmatricularla. Así lo reconoce la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional número 227/1988, de 29 de noviembre […]

Sin embargo, tanto en el supuesto de primeras como de segundas inscripciones, será imprescindible acompañar al título o documento principal en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción (cfr. artículo 33 del Reglamento Hipotecario), el complementario consistente en la certificación del organismo de cuenca o Administración hidráulica de Comunidad Autónoma competente en la correspondiente cuenca intracomunitaria, acreditativa del contenido de la oportuna inscripción en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas, y la certificación negativa de inscripción en el Registro de Aguas.

Solo mediante la presentación de este último documento complementario se justificará el requisito esencial, para el mantenimiento de la propiedad, consistente en el hecho de no haber optado, antes del día 1 de enero de 1989, por la inscripción en el Registro de Aguas a efectos de la conversión del derecho de propiedad en la titularidad temporal privada por cincuenta años y subsiguiente preferencia al otorgamiento de concesión.

La presentación, en su caso, de la certificación de inclusión en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas es necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad. […]

6 En el presenta caso, no se trata, como afirma la registradora, de un supuesto de concesión para el aprovechamiento de aguas públicas, sino de un derecho de aprovechamiento de aguas privadas preexistente a la Ley de 1985 y cuya titularidad, reconocido además en este caso el derecho por una sentencia, se mantiene tras la entrada en vigor de dicha ley «en la misma forma que hasta ahora», lo cual determina que tales derechos estén sujetos a la limitación, como establecen las mismas disposiciones transitorias tercera y tercera bis del texto refundido de 2001, de que en todo caso «el incremento de los caudales totales utilizados, así como la modificación de las condiciones o régimen de aprovechamiento, requerirán la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, según lo establecido en la presente Ley» […]

De todo lo anterior se desprende que la naturaleza y contenido del derecho del titular será diferente en función de si en su día el interesado optó o no por acreditar su derecho para inscribirlo en el Registro de Aguas en el plazo de tres años legalmente establecido.

De ahí que lo que haya que acreditar para la inscripción en el Registro de la Propiedad sea no tanto la inscripción el Registro de Aguas, sino precisamente la falta de inscripción en el mismo en dicho plazo, pues es determinante para precisar el alcance y contenido del derecho a inscribir.

Junto a ello ha de acreditarse también en este caso, como ya se ha expuesto antes y han establecido las Resoluciones de esta Dirección General de 23 de abril de 2005 y 18 de julio de 2018, la inscripción en el Catálogo de Aguas Privadas, como resulta de la disposición transitoria cuarta del texto refundido de la Ley de Aguas de 2001 y de los artículos 84 y 85 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico. (CB)

552.*** ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000. SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

Resolución de 22 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Nules n.º 1, por la que se deniega la cancelación de anotación preventiva de embargo por caducidad.

Resumen: Las anotaciones preventivas prorrogadas antes de entrar en vigor la LEC, no se pueden cancelar por caducidad sino a través de un mandamiento judicial salvo que se justifique la aplicabilidad del art 210 de la LH, por transcurso de los plazos establecidos en el mismo.

Hechos: Mediante instancia privada, se solicita la cancelación por caducidad de la anotación de embargo que según el Registro fue tomada en fecha 5 de febrero de 1993 y prorrogada el día 20 de julio de 1995.

Consta mediante nota al margen de la anotación la expedición de certificación de dominio y cargas de fecha 28 de mayo de 1993, en relación con el procedimiento que la motivó.

El registrador deniega la cancelación por caducidad al tratarse de una anotación prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.

La recurrente entiende que el crédito está anotado a favor de una mercantil que no existe y no tiene personalidad jurídica, y que habiéndose solicitado la cancelación con anterioridad a la realización de algún trámite por la entidad sucesora «Bankia, S.A.», procede la cancelación de la anotación de embargo.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Nuestro Centro Directivo, para la resolución del recurso, recuerda la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre de 2000 por la que para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas, bastando una sola lo que implicaba que no era posible su cancelación por caducidad (párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario y artículo 86 de la Ley Hipotecaria, antes de la reforma introducida por la LEC del 2000).

Tal instrucción, fue aclarada por la Resolución de 30 de noviembre de 2005 según la cual “las anotaciones preventivas ordenadas por la autoridad judicial no se cancelarán por caducidad, después de vencida la prórroga establecida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su prórroga hubieren sido decretadas”.

En el caso que nos ocupa, la anotación fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que queda sometida a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, no siendo posible su cancelación, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación.

No le da la DG ninguna trascendencia a la alegación de la recurrente, tratándose de una cesión de crédito a favor de una nueva entidad, que no se ha hecho constar en el registro, sólo incidirá en cuanto a “la legitimación para solicitar en el juzgado la subrogación procesal, el reflejo registral de tal subrogación procesal y el mandamiento de cancelación de la anotación, que deberá de ser solicitada por el titular actual del crédito cedido”.

Comentarios: Al final de la resolución se señala que en este caso sería aplicable en última instancia el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, puesto que al ser el embargo una traba de bienes para garantizar el pago de una obligación y tener eficacia real a través de la anotación de embargo, se podría cancelar a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Se trata con ello de purgar el registro de cargas inexistentes en la realidad.(MGV)

Ver artículo de Santiago Silvano Gutiérrez

553. ** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 22 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Madrid n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional y adición de herencia.

Resumen: Principio de tracto sucesivo. Principio de prioridad. Calificación registral de documentos judiciales.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional y adición de herencia con varias fincas y con los derechos que al causante correspondan derivados del contrato privado de compraventa sobre 1/12 parte indivisa, que da derecho al uso y disfrute de la plaza de aparcamiento número 1, del local garaje de la finca inscrita. Se da la circunstancia de que quien transmitió la parte indivisa a quien ahora pretende inscribir ya no tiene titularidad alguna en la finca.

Registrador: Suspende la inscripción de la 1/12 parte indivisa porque la finca no aparece inscrita a nombre del transmitente en virtud del artículo 20 LH.

Recurrente: Alega que la propiedad de la 1/12 parte indivisa fue reconocida en sentencia que estima la demanda y declara la propiedad de quien ahora pretende su inscripción.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

TRACTO SUCESIVO: Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del transmitente, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (Artículo 208 LH).

PRINCIPIO DE PRIORIDAD: En el presente caso, según resulta del historial registral de las fincas, el vendedor que suscribió el contrato privado con el causante ya no ostenta titularidad registral alguna sobre la finca referida, por haber realizado ya otras ventas inscritas. Por ello, el recurso no puede prosperar habida cuenta del referido principio de tracto sucesivo, y también del principio de prioridad, pues inscritos en el Registro varios títulos traslativos de porciones indivisas de un local, no puede inscribirse un documento, aunque sea de anterior fecha, que afecta a los derechos inscritos sin consentimiento de sus titulares (Artículo 17 LH).

SENTRENCIA Y TRACTO SUCESIVO: Si lo que se pretendiera fuera la inscripción de la sentencia que se reseña en la escritura, sería preciso aportar el original de dicha sentencia, de la que se deduzca que el proceso judicial se ha seguido contra el titular registral o sus herederos.

Comentario: La Resolución reitera una consolidada doctrina sobre el principio de tracto sucesivo en conexión con el desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión en la esfera registral, el principio de prioridad y el alcance de la calificación registral de los documentos judiciales. (JAR)

554.*** USUFRUCTO PERSONALÍSIMO CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y GRAVAR. EFICACIA DE LA PROHIBICIÓN.

Resolución de 26 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria a inscribir la compraventa de un derecho real de usufructo.

Resumen: Es posible constituir un usufructo de tipo personalísimo con prohibición de disponer y gravar, pero si se constituye el derecho a título oneroso dicha prohibición no puede acceder al Registro y no tiene por ello eficacia real, sin perjuicio de que se puede garantizar su cumplimiento con hipoteca.

Hechos: Se vende el derecho de usufructo de una vivienda amueblada con prohibición de disponer y de gravar dicho derecho, pues se pretende que sea personalísimo de la usufructuaria. Aunque es vitalicio se extinguirá también en el caso de que la usufructuaria no pueda usar la vivienda por sí misma.

El registrador suspende la inscripción pues tiene dudas del tipo de derecho transmitido, fundamentalmente si es un derecho de habitación. Después del recurso del interesado inscribe el derecho de usufructo pero deniega la inscripción de la prohibición de disponer y de una condición resolutoria existente por falta de pago.

El interesado recurre y alega que no hay ninguna duda de que se trata de un derecho de usufructo y que no es un derecho de habitación por lo que solicita la inscripción de dicho derecho.

La notaria autorizante corrobora lo dicho por el recurrente  y añade que la prohibición de disponer tiene un carácter meramente personal, y por tanto no inscribible.

La DGRN desestima el recurso, al haberse reformado parcialmente la calificación inicial.

Doctrina: Admite la posibilidad de constituir un derecho de usufructo personalísimo, con prohibición de actos de disposición y gravamen, en base al principio de autonomía de la voluntad.

No obstante, dicha libertad de configuración de derechos reales tiene unos límites, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, y la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico.

En cuanto a la prohibición de disponer, aclara que no es un derecho real  sino una restricción que, sin atribuir un correlativo derecho al beneficiado por ellas, limita el ejercicio de la facultad dispositiva.

El artículo 27 LH no permite inscribir las prohibiciones que tengan su origen en actos a título oneroso, que no tienen por tanto eficacia real, y su infracción sólo provoca la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados. Sin embargo, es posible asegurar su cumplimiento con una hipoteca o cualquier otra forma de garantía real. (AFS)

556.** ART. 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN POR VÍA PECUARIA COLINDANTE.

Resolución de 27 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Resumen: En un procedimiento del artículo 199 LH, si la Administración titular del dominio público colindante (vías pecuarias) se opone a la pretensión del solicitante, lo procedente es suspender la inscripción solicitada, sin perjuicio del derecho del interesado a contender contra la Administración en vía administrativa o judicial.

Hechos: Se solicita la inscripción de la representación gráfica de una finca, que implica un exceso de cabida superior al 10% respecto de la que figura registrada, mediante expediente registral del artículo 199 LH. La Administración, titular de una vía pecuaria colindante, se opone por entender que la nueva representación gráfica afecta a dicha vía que es de dominio público pecuario.

La registradora suspende la inscripción de la inscripción de la representación  gráfica pretendida por la existencia de oposición de la Administración colindante y posible invasión del dominio público, sugiriendo que previamente se inste un deslinde conforme al artículo 200 LH.

El interesado recurre alegando que no hay tal invasión de la vía pecuaria, que en realidad es una calle, y que ha permanecido inalterada al menos en los últimos 45 años, según documentación gráfica que cita.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina: Están justificadas las dudas de la registradora en el presente caso, al haber oposición de la Administración titular del dominio público colindante.

Lo procedente para el interesado es ejercitar los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad administrativa o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada, o bien entablar el juicio declarativo que corresponda en defensa de sus derechos, ya que el recurso contra la calificación no es el procedimiento adecuado para contender acerca del contenido de dicha resolución administrativa. (AFS)

557.** ART. 199 LH. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN POR VÍA PECUARIA COLINDANTE

Resolución de 27 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral.

Ídem que la 556 anterior. (AFS)

559.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO. VALOR Y PRECIO.

Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estella-Lizarra n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Se venden dos fincas por un precio único (aunque distribuido entre ambas), sin que se haya abonado ninguna cantidad inicial, y garantizándose el pago del precio con una condición resolutoria explícita. Se establece además que los pagos serán consecutivos y cada uno llevará incluidos los correspondientes intereses pactados (al tipo del 1,20%). No es preciso determinar la suma que garantiza cada finca, dada la asimilación, en este caso, entre “precio y valor” para cada una de las fincas vendidas.

Hechos: Resultan de lo expuesto: Se vende el pleno dominio dos fincas por un precio único conjunto, pero separando el valor de cada una (cuya suma coincide con el precio total) sin que se entregue de ninguna cantidad inicial, y tan sólo fijándose un tipo de interés fijo, a pagar con cada una de las cuotas de amortización del precio.

Registrador: 1). – Para el registrador, no se ha dado cumplimiento al apartado 5 del art 254 LH, ya que no se ha acreditado la autoliquidación del impuesto, o en su caso, Plusvalía, ni se ha acreditado el pago de ésta (este punto lo acepta el notario en el recurso).

 2).- Además, al acordarse la constitución de una condición resolutoria para garantizar el pago del precio aplazado y referirse a la transmisión de dos fincas, exige que se precise, a los efectos del art 9.c, 11 LH y 51.6.ª, 7ª y 8ª del RH, determinar el precio que se garantiza con cada finca.

Recurrente: El notario autorizante acepta el primer defecto. Y en cuanto al segundo interpone un recurso, dado que para él las palabras “valorar”, “valor” y “precio” son similares, ya que al señalarse el precio de una cosa, éste es su valor pecuniario, por lo que valor y precio, en el caso de venta de dos fincas, son lo mismo y se pueden emplear indistintamente. Ello supone que, al valorar una finca se está fijando su precio, y por tanto, sería redundante señalar el precio aplazado de cada finca, ya que éste queda determinado al fijar su valor.

Otra cosa hubiera sido que, inicialmente, se hubiera satisfecho una parte del precio y quedado aplazado el resto, supuesto en el que sería preciso determinar el precio aplazado para cada una de las dos fincas, el cual se garantizaría con la referida condición resolutoria. Por ello, señalado el precio para cada finca, desde el principio, o sea su valor pecuniario, y coincidiendo ese precio con el importe de la compraventa, y quedar éste íntegramente aplazado, queda claro que, al pactar una condición resolutoria, el precio de cada finca ha quedado determinado al fijar su valor.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la calificación registral impugnada.

Doctrina de la Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

1).- Es doctrina de la DG (RS 28 febrero 1994) que cuando el impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se liga a la facultad resolutoria, tal pacto no es inscribible en el Registro sin distribuir o determinar la parte del precio pendiente de que responde cada una de las fincas vendidas (art 11 LH).

En el presente supuesto, coinciden los conceptos de valor y precio, dado que el valor atribuido a cada finca es igual a su precio, al no haberse abonado ninguna suma previa.

Por ello, el registrador, puede tomar tales valores para reflejar, en el asiento registral, la distribución del precio entre las dos fincas vendidas, mediante una correcta interpretación de las cláusulas del título.

De los arts 1281 y 1282 c.c. resulta que la intención evidente de los contratantes prevalece sobre las palabras empleadas y en los arts 1284 y 1285 c.c. se indica también que la intención evidente de los contratantes tiene preferencia sobre las palabras empleadas, y además de los arts 1284 y 1285 c.c. resulta que si una cláusula admitiera diversos sentidos deberá emplearse en la forma más adecuada para que surta efecto, y que las cláusulas de los contratos deben interpretarse las unas con las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas ellas. (JLN)

560.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE DERECHO DE SUPERFICIE. DERECHO DE SUPERFICIE Y GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcorcón n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa de derecho de superficie, subsanada mediante sendas diligencias, y de la escritura pública de cesión de contrato.

Resumen: La escritura de elevación a público además de una eficacia meramente recognoscitiva, también puede tener una eficacia complementadora del negocio, añadiendo los elemento necesarios para hacerlo inscribible. Cabe el derecho de superficie sobre una porción de finca, sin segregación y por tanto sin necesidad de georreferenciación.

Se plantea la inscribibilidad de una escritura de elevación a público de un documento privado por el que una sociedad titular registral vendía a otra sociedad un derecho de superficie sobre parte de la finca (donde se situaran los metros de edificabilidad; obligándose las partes a realizar las gestiones necesarias para constituir el derecho de superficie así como a la posterior segregación física y jurídica del «suelo del superficiario» para con posterioridad proceder a la venta de dicha parcela; estableciendo el precio por el que se realizara tal transmisión, considerando el mismo pagado por la transmisión de derechos realizada, como pago a cuenta del importe. En la escritura ahora presentada se concreta la porción de terreno en donde recae el derecho de superficie, y si bien los otorgantes no son los primitivos firmantes del contrato: sino el administrador concursal por parte de la sociedad vendedora titular registral, y el comprador otra sociedad distinta, aunque se acompaña la escritura por la que aquella inicial compradora le cedía el contrato a la actual.

La registradora entiende que no procede elevar a público un contrato privado como de constitución de derecho de superficie diez años atrás, ya que en el contrato privado no se constituía el derecho, sino que se establecía una serie de derechos y obligaciones, como la de constituir en el futuro un derecho de superficie y una promesa de venta futura de la finca sobre la que se materialice previa su segregación; Que el derecho de superficie exige para su constitución escritura e inscripción, por lo que no podía estar válidamente constituido entonces y que además, al hacerlo ahora exige además la georreferenciación de la porción de la parcela donde recae.

La sociedad recurrente entiende que entre la escritura de elevación a público y el contrato privado está claramente definido el derecho de superficie, en su extensión y duración; que ese derecho de superficie se está ahora formalizando en escritura pública, y que no es necesaria la georreferenciación por entender que esto será exigible cuando se lleve a cabo la segregación de los terrenos, lo que no es necesario de momento para la constitución del derecho de superficie.

La Dirección rechaza el defecto alegado por la registradora. Entiende que la elevación a público de un documento privado no sólo tiene eficacia meramente recognoscitiva, sino que también puede tener una eficacia complementadora del negocio, a modo de «renovatio contractus». Que no cabe duda de que es título inscribible siempre que cumpla con los principios estructurales del sistema registral, entre ellos el principio de tracto sucesivo, como ocurre en el caso de este expediente en el que se acompaña la escritura de cesión contractual entre quien eleva a escritura pública y quien otorgó el documento privado. Señala que de los términos de la escritura, complementada por diligencia de la misma fecha (en la que las partes definen la ubicación concreta del derecho de superficie), e incluso de una escritura de constitución de la hipoteca sobre la finca, de la que resulta que no se extiende la hipoteca al derecho de superficie, resultan todos los elementos necesarios para la inscripción de este derecho de superficie: voluntad actual de constituir un derecho real de superficie sobre finca ajena; su duración (99 años a partir del día del otorgamiento de la escritura –que será la de elevación a público–); ubicación exacta del derecho de superficie constituido; y, precio pagado por los derechos de superficie, así como del de la cesión posterior de los mismos en favor de quien formaliza el derecho.

Entiende, sin embargo, que la referencia a la obligación futura de realizar la segregación de la parcela afectada por el derecho de superficie si carece de trascendencia real y debe ser objeto de denegación (arts 2 y 98 LH y 9 RH). Pero el derecho de superficie puede ser inscrito sin llevar a cabo la segregación del terreno, ya que es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce -reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen  (arts 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1582 CC y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinado (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. artículos 1261 y 1273 y siguientes CC, 9.1 LH y 51 RH).

Por último, respecto a la georreferenciación obligatoria del derecho de superficie, también lo rechaza ya que sólo es obligatorio para determinados supuestos: como ocurrirá en el caso de la segregación de la finca o si se declarase una obra nueva en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la obra. Tal y como señala el art 202 LH, las coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente proyectada su ocupación. (MN)

561.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA. AGRUPACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Hoyos, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación y obra nueva. 

Resumen: No se debe denegar la tramitación del expediente del artículo 199 LH porque existan dudas fundadas. Procede, como regla general, tramitarlo sin perjuicio de la calificación que proceda a la vista del resultado; o bien tramitar el expediente notarial del artículo 201 LH, que permite practicar las diligencias adicionales que se estimen oportunas para disipar las dudas expuestas por el registrador en su calificación

Hechos: Se deniega la iniciación de un expediente para la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral (ex. art. 199 LH) de una agrupación de fincas, lo que conlleva también la rectificación descriptiva.

Registrador: Suspende el inicio del expediente alegando dudas de identidad de la finca por varios motivos.

Notario: Recurre la decisión oponiéndose a los motivo alegados.

Todo lo argumentando se pone de manifiesto en la Resolución, que va comentando individualmente los diversos argumentos      

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

Primero: El artículo 9 LH debe ser interpretado, según reiterada doctrina del Centro Directivo, en el sentido de entender que es preceptiva la incorporación de la representación gráfica alternativa a todo supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, como ocurre en el supuesto de agrupación de fincas.

Segundo: El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. Dichas dudas pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del expediente sin que ello suponga necesariamente que impidan la tramitación del expediente.

Para que así sea, las dudas deben ser de tal entidad que no puedan solventarse en los trámites del mismo expediente a la vista de la intervención de los colindantes o administración pública como eventuales perjudicados.

Tercero: En el presente caso, las dudas fundadas alegadas no tienen entidad suficiente para impedir que puedan solventarse con la tramitación del expediente:

1ª Duda: Magnitud de la diferencia de superficie: La diferencia de superficie no puede impedir la tramitación del expediente salvo que concurra una desproporción tal que impida identificar el recinto a que se refiere la finca registral con la representación gráfica (RR. de 1 de agosto de 2018 o 17 de octubre de 2019), lo cual no sucede en este expediente, ni tampoco la nota de calificación se pronuncia en este sentido.

2ª Duda: Cambio de naturaleza de parte de la finca: Tampoco puede considerarse como circunstancia determinante de la existencia de dudas de identidad, toda vez que se aporta un certificado municipal relativo a la correspondencia de las fincas registrales que se agrupan con tres parcelas catastrales, dos de las cuales constan como urbanas en Catastro, siendo la superficie de éstas coincidente con la parte de finca que figura como urbana en el título.

En este punto se debe recordar que esta Dirección General ha afirmado que la certificación catastral es documento hábil para acreditar este cambio de naturaleza si existe correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral (RR. de 21 de enero de 2014, 2 de marzo de 2017 y 19 de febrero y 7 de mayo de 2018).

3ª Duda: Proceder la finca de una segregación: En diversas resoluciones de este Centro Directivo que invoca el recurrente (cfr. «Vistos»), ya se afirmó que «aun constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o autorización administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia».

4ª Duda: Que la representación gráfica de una finca invada otra colindante de la cual procede por segregación: Al no constar inscrita la representación gráfica de la matriz, se carece de la precisión y exactitud necesarias para descartar «ab initio» la tramitación de las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, siendo necesaria la intervención del titular colindante.

5ª Duda: Posible invasión de dominio público: Tiene dicho el Centro Directivo que en caso de dudas de invasión del dominio público resulta esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación del expediente correspondiente.

Como ya ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 18 de octubre de 2018), el mero indicio o sospecha del registrador acerca de la titularidad pública no puede ser determinante para mantener la calificación sin que la Administración y los titulares de fincas colindantes hayan tenido la oportunidad de pronunciarse en el expediente correspondiente.

Conclusiones:  

Será una vez tramitado el expediente cuando, a la vista de la intervención de la Administración supuestamente titular de lo que a juicio del registrador constituye dominio público y de los titulares de fincas colindantes que pudieran resultar perjudicados, pueda calificarse si efectivamente existe invasión de dicho presunto dominio público o de fincas colindantes o eventuales negocios jurídicos no documentados.

Lo procedente es iniciar las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de la calificación que proceda a la vista de lo que se actúe en dicho expediente. A lo que cabe añadir la posibilidad de tramitar el expediente notarial de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria en el que podrán practicarse las diligencias adicionales que se estimen oportunas para disipar las dudas expuestas por el registrador en su calificación. (JAR)

562.** SEGREGACIÓN: FORMAS DE APORTAR EL ARCHIVO GML. TITULARES CATASTRALES Y REGISTRALES DIFERENTES.

Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Arganda del Rey n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregaciones y determinación de resto.

Resumen: El archivo GML se puede aportar en soporte físico, o mediante el CSV del informe de validación previo en la web del Catastro, o telemáticamente en formato texto siempre que se pueda copiar para generar un fichero texto con formato GML. La existencia de titulares catastrales diferentes que los registrales es indiferente para la inscripción de la segregación y para la coordinación Catastro-Registro.

Hechos: Se segregan dos fincas, cada una de las cuales es discontinua, integradas por varias parcelas catastrales o parte de ellas. Posteriormente se otorga una escritura complementaria, modificando la descripción de las fincas.

El registrador califica la primera escritura en defecto y también la complementaria, pues no se aporta el fichero en formato GML de las parcelas segregadas y del resto, y considera también que debe de solicitarse del Catastro la modificación de titularidad de las parcelas catastrales afectadas cuyo titular catastral no sea  el titular registral.

El interesado recurre y alega que constan en papel las coordenadas georreferenciadas de las parcelas segregadas; en cuanto al segundo defecto que es sorprendente, inmotivado y arbitrario; y también se queja de que en la segunda calificación se han añadido nuevos defectos.

La DGRN desestima el recurso en cuanto al primer defecto, y lo estima en cuanto al segundo.

Doctrina: Hay que aportar el fichero relativo a la finca segregada en formato  GML en las segregaciones. En teoría el notario puede enviar telemáticamente al Registro dicho fichero en formato texto, siempre que dicho fichero pueda copiarse para generar un fichero texto con formato GML. Lo más práctico es que se valide previamente el fichero GML en la web del Catastro (con resultado positivo o negativo) y que se aporte a la escritura el código seguro (CSV) del informe de validación, pues con dicho código es posible recuperar desde la web del Catastro  el fichero GML.

No es necesario instar la modificación de la titularidad de las parcelas catastrales no coincidentes con la titularidad registral de las fincas segregadas pues la posible divergencia de titulares no afecta ni condiciona el objetivo legal de la coordinación gráfica entre el Registro y el Catastro.

En cuanto a la queja de nuevos defectos en la segunda calificación, estando vigente la primera, si calificado un título y subsanado el defecto detectase otro que no haya hecho constar en la primera calificación, debe efectuar una segunda calificación comprensiva del mismo, especialmente cuando se aportan nuevos documentos. (AFS)

RESOLUCIONES MERCANTIL
538.*** TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. CERTIFICACIÓN LITERAL UNIDA A LA ESCRITURA POR DIGITALIZACIÓN HECHA POR EL NOTARIO.SU ADMISIBILIDAD.

Resolución de 20 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa la registradora mercantil accidental XV de Madrid a inscribir un traslado de domicilio social.

Resumen: No es admisible que la certificación literal para traslado de domicilio a provincia distinta, sea digitalizada notarialmente y trasladada a la copia de la escritura para ser todo ello presentado de forma telemática en el registro mercantil competente.

Hechos: El problema que resuelve esta resolución, se plantea con ocasión de un traslado de domicilio de una sociedad a provincia distinta.

La especialidad que concurre en el supuesto, puramente formal, aunque con importantes efectos sustantivos, es la siguiente:

— En la escritura de traslado se solicita la expedición de la certificación literal del registro de origen (art. 19 RRM) en formato electrónico, si fuere posible.

— Se añade que, si no lo fuera, es decir si se expide en papel, se requiere al notario para que proceda a su digitalización bajo su firma electrónica y que la misma sea almacenada en el servidor de su notaría, “conforme al art. 114.1 de la Ley 24/2001”. Finalmente, se le autoriza para la presentación telemática o en el soporte que juzgue conveniente, de todo ello.

— La escritura se presenta en el registro de origen y se expide la certificación literal en formato papel.

—  El notario procede a su digitalización “con base en el Esquema Nacional de Interoperabilidad y las Normas Técnicas de Interoperabilidad” convirtiendo el soporte papel en un fichero electrónico  con determinadas características técnicas y amparado en su firma electrónica, con cita de las normas que considera aplicables (art. 18 ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores y art. 251 y 257 del RN; y supletoriamente, art. 17, 3 y 27,3 LPACAP y art. 46,3 y 156 y ss LRJSP, que remiten también al Esquema Nacional de Interoperabilidad -RD 4/2010 de 8 de Enero- y sus Normas Técnicas del documento electrónico -DA 1.ª-, fundamentalmente las Resoluciones de la Secretaría de Estado para la Función Pública de 19.07.2011 que aprueban las NTI del documento electrónico, las de digitalización, gestión, expediente electrónico y -especialmente- las de procedimiento de copiado auténtico y conversión entre documentos electrónicos”.

— Todo queda en el servidor de la notaría “pudiendo –conforme al art. 114 de la ley 24/2001– reproducirse en las copias la parte escrita de la matriz, adjuntando una copia en soporte informático adecuado –documento PDF– el archivo relacionado, amparado por la firma electrónica avanzada del notario”.

El sistema empleado por el notario para materializar el traslado no convence a la registradora la cual exige en su nota de calificación que se acompañe “la certificación original para traslado del domicilio social del Registro de procedencia conforme al artículo 19 RRM”.

El notario recurre. De su extenso recurso destacamos a modo de resumen los siguientes puntos:

— Dice que se trata de una “interpretación literalista de una norma reglamentaria resaltando su anacronismo”.

— Que el Reglamento del Registro Mercantil es de 1995, antes de que se pusieran en marcha las nuevas normas sobre nuevas tecnologías.

 — Que debiera aplicarse el criterio del artículo 3,1 del CC (singularmente, el de la realidad social al tiempo de aplicación de la norma)

— Que la interpretación del art. 19 del RRM debe hacerse “en el contexto del ordenamiento jurídico vigente y de los principios generales que lo informan”.

— Que la Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores, establece en su art. 19 que “los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles se llevarán en formato electrónico mediante un sistema informático único en la forma que reglamentariamente se determine”.

— Que “la Ley 39/2015 LPACAP, la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos, dio carta de naturaleza legal a las nuevas tecnologías, al establecer el derecho de los ciudadanos a relacionarse electrónicamente con las Administraciones e instituciones Públicas…”.

— Que en materia de procedimiento registral-notarial, a diferencia de lo que ha ocurrido en otras AAPP, todavía no se ha llevado a cabo el desarrollo reglamentario de la Ley 24/2001, “aunque han aumentado grandemente las actuaciones digitales” que pueden llevar a cabo.

 — Que la presentación de documentos sí puede ser telemática “con firma electrónica reconocida, remitidos a través del Sistema de Información central del Consejo General del Notariado debidamente conectado con el Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, dejando el notario constancia de ello en la matriz o, en su caso, en el libro indicador (RDGRyN 27 de Julio de 2018)”.

— Que en la actualidad se tiende a la “simplificación de los procedimientos, contribuyendo así a aumentar la seguridad jurídica”.

— Que los RRMM está fuertemente “interconectados telemáticamente (para otras cosas)”.

— Que en este punto deben regir los principios de “simplicidad, claridad y proximidad a los ciudadanos; los de racionalidad y agilidad en los procedimientos y de las actividades en materia de gestión; los principios de economía, suficiencia y adecuación estricta de los medios a los fines institucionales; los de eficiencia en la asignación y utilización de recursos y de colaboración y coordinación (art. 3.1 CC)”.

— Que es una “excentricidad” solicitar “para un acto de la trascendencia práctica del cambio del domicilio social la aportación física de un documento en soporte papel…”.

— Que no hay una nueva publicidad pues los datos de la certificación ya estaban publicados en el registro de origen.

— Que son distintas las actuaciones del registrador al transcribir la certificación y al practicar la inscripción de cambio de domicilio.

— Que debería establecerse una comunicación para el traslado entre registro de origen y de destino.

— Que una “vez emitida la certificación y acreditado fehacientemente su contenido, éste es susceptible de ser objeto de protocolización, para trasladar en sus copias o de testimonio, lo mismo que, v.gr., una certificación del Registro Civil de nacimiento o fallecimiento o del Registro de Actos de Última Voluntad”.

— Que no “puede suspenderse la prestación de un servicio público, en materia de un derecho constitucional como es el de libertad de establecimiento de domicilio” a una interpretación literalista, sobre todo cuando se trata de un acto registral de mera oficina.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG recuerda cuál es el procedimiento de traslado de domicilio a provincia distinta, en el que destacan dos trámites: primero, la expedición de una certificación literal de todas sus inscripciones, por el registro de origen, y segundo, la práctica por el registro de destino “de dos inscripciones: una, de transcripción del contenido literal de la hoja de la sociedad en el Registro Mercantil de origen tal y como resulta de la certificación del registrador mercantil, y, dos, la inscripción de traslado de domicilio”.

Para ello “debe presentarse toda la documentación que permita la práctica de la inscripción de traslado en términos coherentes con el contenido del Registro, documentación que debe ser objeto de una calificación global y unitaria pues es la valoración del conjunto la que permite o no llevar a cabo la inscripción”.

Dicho esto, añade que la registradora “se ha limitado a extender la calificación de la escritura conforme a la legalidad vigente a día de hoy”.

No obstante, reconoce que la regulación actual está “sin duda, necesitada de actualización y reforma, y superada por los avances tecnológicos que se han sucedido desde la aprobación del vigente Reglamento del Registro Mercantil; si bien su actualización es tarea ajena a las funciones que han de desempeñar, en el campo de la seguridad jurídica preventiva, tanto notarios como registradores, y entre las cuales no se comprende la potestad legislativa ni la reglamentaria…”.

En definitiva, que una precisa regulación legal y del RRM “no puede ser sustituid(a) por la actuación, ni menos aún, por los ideales regulatorios de los dos actores principales del campo de la seguridad jurídica preventiva, esto es, notarios y registradores”.

Por consiguiente “la habilitación normativa para llevar a término esa actualización (la del RRM) no compete ni a notarios ni a registradores; entre otras cosas porque, si fuera así pudieran surgir (en el plano teórico y en la pretendida aplicación práctica) tantos sistemas posibles como funcionarios de ambos cuerpos los integran”.

También señala la DG los problemas que pudieran originarse de la admisión del sistema preconizado por el notario entre los que cita el que “si el registrador de destino practicara la inscripción sin tener a la visita la certificación original expedida por el registrador de origen” esa certificación pudiera haber “sido devuelta al Registro de origen” y no obstante “el Registro de destino practicara el cambio con la digitalizada en la escritura; caso en el que podría darse como –indeseable– resultado final una duplicidad de hojas abiertas (de una misma sociedad) en dos registros diferentes”.

Finalmente deja señalado la DG que “sería igualmente deseable –y sin duda alguna ya constituiría un avance nada desdeñable–, que fuera posible la remisión telemática, no en papel y por los medios seguros que hoy existen y son empleados a diario por las oficinas registrales, de la certificación que exige el citado precepto reglamentario, desde el Registro de origen al de destino, algo para lo cual tampoco existe habilitación normativa actualmente”.

Comentario: Coincidimos con el notario y con la misma DG en que sería más que deseable que en estos momentos existiera ya un sistema fácil y seguro en virtud del cual los traslados de domicilio a provincia distinta, se pudieran llevar a cabo sin necesidad de la expedición en papel de la llamada certificación de traslado.

Ahora bien, el sistema ideado por el notario, de entre todos los posibles, no nos parece el más adecuado para conseguir la deseada simplificación. No entraremos en los muchos inconvenientes que el mismo presenta (expedición de copias en papel con los documentos de traslado, posible publicidad de datos registrales por funcionario no habilitado para ello, etc), pues lo cierto es que la digitalización e incorporación no está prevista por el RRM. Es decir, no es posible la incorporación bajo la firma electrónica notarial de una certificación de traslado de domicilio y mucho menos que esa incorporación pueda producir en el registro de destino los efectos queridos por los otorgantes y plasmados por el notario en su escritura.

Como apuntamos son muchos los problemas que se originan con dicho sistema, uno señalado ya por la DG, sin prácticamente ninguna ventaja adicional, pues la única es la no necesidad de presentación física de la certificación de traslado. Pero en tanto no se modifique el RRM, dicha presentación seguirá siendo necesaria, sin que la misma constituya un elemento tan perturbador como quiere hacer ver el notario autorizante, ya que la misma, en la práctica, está muy facilitada a través de lo que se llama “fichero de traslado” que evita la mayor farragosidad de la certificación literal al enviar de forma informatizada los depósitos de cuentas que acompañan, si se han realizado, a la certificación.

Por lo demás y también es importante señalar que en contra de lo que expone el notario en su recurso, de que el traslado es una mera traslación mecánica de inscripciones, la DG pone las cosas en su sitio al decir que toda la documentación debe ser objeto de calificación global y unitaria y por tanto ambos documentos deben ser objeto de presentación en la forma actualmente prevista para cada uno de ellos.

Realmente el mejor sistema sería el también apuntado por la DG de comunicación directa de forma telemática entre ambos registro-de origen y de desino-, con las prevenciones y seguridades que se estimen pertinentes, pero, insistimos, al no estar previsto de forma reglamentaria de momento no podrá ser utilizado, salvo lo señalado como elemento auxiliar de la propia certificación del llamado “fichero interno de traslado”.

Por último señalemos que con el sistema preconizado notarialmente se haría imposible la incorporación de la certificación literal al legajo de certificaciones de traslado de domicilio que prevé el artículo 32 del RRM y que , entre otras finalidades, tiene la de evitar que esa certificación pueda volver a ser utilizada para algún otro fin distinto de aquél para el que ha sido expedida.(JAGV)

546.*** ACUERDOS SOCIALES ADOPTADOS EN ESCRITURA PÚBLICA. NO SON INSCRIBIBLES DIRECTAMENTE SIN ELEVACIÓN A PÚBLICO.

Resolución de 21 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles I de Santa Cruz de Tenerife a inscribir una escritura de reducción del capital social de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: La elevación a público de los acuerdos sociales, por persona con facultades para ello, es exigible, aunque los acuerdos se hayan tomado en escritura pública por los únicos socios de la sociedad acreditando debidamente su condición de tales al notario autorizante.

Hechos: Se trata de una escritura pública en la que los dos únicos socios de determinada sociedad, lo que acreditan ante el notario, dan al otorgamiento de la escritura el carácter de junta general universal y, por unanimidad, adoptan un acuerdo social (reducción capital). En la escritura no comparece la administradora única.

El registrador suspende la inscripción pues a su juicio es necesario que el “acuerdo se eleve a público por quien tiene facultades para ello que en el presente caso es la administradora única…, pues los socios, a excepción del socio único, carecen de tal facultad –arts. 107 y 108 del RRM”.

El notario recurre siendo sus muy completas alegaciones, en esencia, las siguientes:

— Que “el acuerdo consta ya adoptado directamente en escritura bajo la fe pública notarial por lo que, por definición, no necesita elevarse a escritura lo que ya consta en escritura”.

— Que de la resolución de 3 de Mayo de 1993, resulta que el acta carece de sentido cuando los acuerdos son adoptados unánimemente por los únicos socios en escritura ante notario.

— Que la presencia del administrador en la junta es “indiferente … para la validez de los acuerdos adoptados pues carecen del derecho de voto ya que únicamente lo tienen los socios”.

— Que se trata de una forma de adoptar acuerdos, habitual en pequeñas sociedades familiares.

— Que, en el fondo, “en la nota de calificación del registrador mercantil, subyace un criterio formalista (que exige siempre redacción del acta en el Libro de Actas, certificado del administrador del libro de Actas y elevación a escritura pública) discrepante de la doctrina de la DGRN y desconocedor (figuradamente) de la función notarial…”.

— Que la intervención notarial «aporta mayores garantías que la certificación del acta».

— Que, si los socios pueden “vender la totalidad de sus participaciones ante notario en escritura pública con plenos efectos traslativos y fehacientes”, no es lógico que no puedan celebrar junta con plenos efectos jurídicos.

— Que parece que se aplica una especie de trato jurídico impropio de forma que sólo el administrador inscrito pueda certificar y hacer que los acuerdos sean inscribibles.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG empieza recordando su doctrina de que “para inscribir acuerdos sociales adoptados por la junta general no siempre es imprescindible que tales acuerdos consten en acta que sirva de base –directamente o mediante certificación sobre el contenido de la misma– a la correspondiente escritura pública”, aunque ello “sin perjuicio de la obligación de trasladar dichos acuerdos a los libros de actas de la sociedad (vid. artículo 103.2 del Reglamento del Registro Mercantil).

Supuesto lo anterior dice que el presente caso, a diferencia de los que apoyan la anterior doctrina, “se da la circunstancia de que ninguno de los dos socios es administrador de la sociedad ni la administradora única de la misma concurre al acto del otorgamiento al que se da carácter de reunión de junta general de socios”.

Por todo ello y teniendo en cuenta los fuertes efectos que produce la inscripción en el RM, se “hace necesario exigir la máxima certeza jurídica de los documentos que acceden al registro, no sólo por lo que se refiere a la veracidad y exactitud del contenido de éstos, sino también respecto de la legitimación para expedirlos”.

En consecuencia, la elevación a público de los acuerdos de una sociedad “compete «prima facie» al órgano de representación social, que podrá actuar directamente o mediante apoderado con poder suficiente (cfr. las Resoluciones de 3 de septiembre de 1980, 15 de mayo de 1990, 18 de enero de 1991 y 28 de octubre de 1998)”.

Finalmente reconoce también que en la Resolución de 23 de enero de 2015 admitió la inscripción de unos acuerdos adoptados en escritura pública sin presencia del administrador y anterior socia única, pero por el hecho de que se trataba del nuevo socio único. En dicha resolución, sobre de la posibilidad de acreditar ante notario que se es socio, admite la presentación de la escritura de adquisición de participaciones pues en ella, y conforme el artículo 174 del RN, si las participaciones hubieran sido vendidas constaría la nota pertinente.  No obstante, insiste que el presente caso es muy distinto al no tratarse de socio único y por tanto estima que la exigencia reglamentaria “queda cumplida con mayores garantías de autenticidad y legalidad, por la manifestación directa que la persona legitimada para ello realice directamente ante el notario autorizante de la escritura que documente los acuerdos sociales”.

En definitiva, que “los socios de una sociedad pluripersonal no tienen atribuida colectivamente facultad para certificar acuerdos sociales ni para elevarlos a público (cfr. artículos 108 y 109 del Reglamento del Registro Mercantil”). Por ello, aunque es posible que una escritura de elevación a público de acuerdos sociales tenga como base el acta de la junta aun cuando en ésta no conste la firma del administrador (cfr. artículos 202 de la Ley de Sociedades de Capital y 97, 98, 99, 102, 107, 112 y 113 del Reglamento del Registro Mercantil), tal circunstancia no permite admitir que la inscripción en el Registro se realice teniendo como base una escritura como la calificada en que los dos únicos socios, sin intervención alguna de persona que tenga facultad certificante o para elevar a público acuerdos sociales, se constituyan en junta general y adopten los acuerdos de que se trata”.

Comentario: La corriente simplificadora que nuestro CD, a la vista de las Directivas de la UE,  ha seguido últimamente en numerosas decisiones relativas a determinados acuerdos sociales, se quiebra en esta resolución, al exigir una elevación a público que pudiera estar justificada en base a una interpretación literalista-formalista de determinados preceptos reglamentarios, pero que no se justifica en cuanto va a suponer a la sociedad un incremento de exigencias y en definitiva un mayor coste para la inscripción de acuerdos sociales.

Si la DG, como hemos visto, considera (R.23/1/2015), que se puede acreditar al notario que se es socio de una sociedad con la escritura pública que recoge la titularidad de las participaciones, poco va a añadir a los acuerdos que se tomen por los socios ciertos de una sociedad, el que un tercero-el administrador- realice un acto meramente formal de elevación a público de esos acuerdos. Y si lo admite para el socio único, que recordemos en la resolución citada era distinto del que constaba en el registro, realmente lo debería admitir cualquiera que sea el número de socios de la sociedad. No supone ello desconocer la personalidad jurídica de la sociedad, pero si todos los interesados en la misma, toman una decisión, lo único que podrá hacer el administrador, si es extraño a la sociedad, es acatarla y ejecutarla. Si se negara a ejecutarla, es decir a la elevación a público, es obvio que lo procedente sería la destitución de ese administrador por la junta, bastando entonces con notificarle el cese, sobre la base de una interpretación amplia del art. 111del RRM, o si fuéramos partidarios de una interpretación más estricta, dado que no hay acta, ni libro de actas, sino escritura pública, sin necesidad incluso de esa notificación.

No obstante, reconocemos, que la postura de la DG en este caso, se ajusta más a los preceptos legales, pero también debemos poner de relieve que carece de la flexibilidad que hoy día es exigible en materia de funcionamiento de las sociedades. Para nosotros, si admitimos, como hace la DG, que los socios son los que son, no habrá un plus de seguridad, certeza o fehaciencia porque el administrador otorgue formalmente una nueva escritura. Es poner albarda sobre albarda. JAGV

555.*** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL PARA EL EJERCICIO DE LA ABOGACÍA POR UN NOTARIO.

Resolución de 27 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles X de Barcelona a inscribir la escritura de constitución de una sociedad civil(sic) profesional.

Resumen: un notario en activo, no puede constituir una sociedad profesional para el ejercicio de la abogacía.

Hechos: El notario de determinada localidad, constituye, como socio único profesional, una sociedad limitada profesional bajo la denominación de «Joan Bernà Advocats, S.L.P “cuyo objeto social exclusivo lo constituía el ejercicio de la abogacía, designándose a sí mismo para el ejercicio del cargo de administrador único”.

El registrador deniega la inscripción, pues pese a que el notario constituyente está colegiado como abogado en el Colegio de Barcelona, el socio único “en tanto que ostente la condición de notario en ejercicio, como funcionario público que es –Artículo 1 de la Ley del Notariado– no puede constituir una sociedad profesional para el ejercicio de la abogacía atendiendo su incompatibilidad, ya que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27.1 de los Estatutos del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona: “el ejercicio de la abogacía es incompatible con las funciones públicas y cargos públicos del Estado”.

Como fundamentos de su decisión cita las siguientes normas: Artículos 1, 4, 7, 8, Disposición transitoria cuarta, Disposición final segunda de la Ley de Sociedades Profesionales, Artículo 1 y 16 de la Ley del Notariado, artículo 141 del Reglamento de la organización y régimen del Notariado, Artículos 15 d) y 27 de los Estatutos del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona. Resolución JUS/689/2015 de 10 de abril por la que se inscriben los Estatutos del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona. Insubsanable.

El notario fundador recurre: para el recurrente “no existe ningún tipo de incompatibilidad legal general para el ejercicio de ambas funciones (notariado y abogacía), pues el Estatuto del Colegio de Abogados de Barcelona especifica que la incompatibilidad es para el caso de que la normativa reguladora del oficio público de que se trate así lo establezca y ni la LN ni el RN establecen la incompatibilidad de la profesión de notario con la de abogado.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Recuerda la DG su doctrina acerca de las sociedades profesionales que son aquellas para el ejercicio de actividades profesionales “a las que se imputa tal ejercicio realizado por su cuenta y bajo su razón o denominación social”. También recuerda la doctrina de la STS de 18 de julio de 2012, para la cual lo esencial es garantizar la «certidumbre jurídica», de forma tal “que las sociedades sean lo que parecen y parezcan lo que son, pues ninguna forma mejor hay de garantizar el imperio de la ley y los derechos de los socios y de los terceros que contraten con la sociedad”.

Por ello para la DG si existen dudas acerca de si una sociedad es profesional o no, para dar esa certidumbre jurídica si no se tratara de sociedad profesional debe decirse de forma expresa  “que se trata de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación”·.

Supuesto lo anterior reconoce que el art. al artículo 22.2.a) del Real Decreto 658/2001, de 22 de junio, por el que se aprueba el Estatuto General de la Abogacía Española, establece que “el ejercicio de la abogacía es absolutamente incompatible con el desempeño, en cualquier concepto, de cargos, funciones o empleos públicos en el Estado y en cualquiera de las Administraciones Públicas, sean estatales, autonómicas, locales o institucionales, cuya propia normativa reguladora así lo especifique, y en esa misma línea se pronuncia el artículo 27.1 de los Estatutos del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona”.

Pero pese a ello también reconoce que desde un punto de vista paradigmático “no cabe mayor incompatibilidad entre el ejercicio de la abogacía y el propio de la función notarial, si se tiene presente la temprana declaración del artículo 3 del Reglamento Notarial, caracterizando al Notariado como órgano de jurisdicción voluntaria”, lo que es confirmado con rotundidad por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, “que tan importantes funciones ha atribuido a los notarios”. La atribución se hace por los “elementos definidores de la función notarial, claramente delimitados y enunciados, por la Ley del Notariado y por el Reglamento Notarial, y de los que tal vez cabría destacar, como uno de los más claramente contrapuestos a lo que viene a ser de esencia a la abogacía, el principio de imparcialidad e independencia, pues nada más ajeno existe a la función notarial que la defensa del interés de parte”.

Por ello, si está prohibido para un notario constituir una sociedad para el ejercicio de la función notarial, “aun con mayor rotundidad lo está, para un notario en activo, constituir una sociedad para el ejercicio profesional de la abogacía; prohibición más tajante y reforzada, si cabe, a la vista de los artículos 2.1.e) y 14 de la Ley 53/1984, de 26 de diciembre, de Incompatibilidades del Personal al Servicio de las Administraciones Públicas” pues dicha Ley en su artículo 2.1 nos viene a decir que la ley es aplicable a  «El personal que desempeñe funciones públicas y perciba sus retribuciones mediante arancel»; añadiendo el artículo 14 que: «El ejercicio de actividades profesionales, laborales, mercantiles o industriales fuera de las Administraciones Públicas requerirá el previo reconocimiento de compatibilidad».

Termina diciendo para corroborar su decisión que la profesión de abogado está en las antípodas de la profesión notarial, y que “al ser la función notarial una actividad reservada al Estado y que éste delega en funcionarios a los que rigurosamente selecciona, se impide que el depositario de tal función pública -en tanto esté en activo- ejerza una actividad tan esencial en un Estado de Derecho como la abogacía, pero que se rige por unos principios que se hallan sin duda alguna extramuros de los que son consustanciales a la función notarial”.

Comentario: Vemos como con total rotundidad y pese a la falta de claridad sobre ello del Estatuto General de la Abogacía y siguiendo sus huellas del Estatuto de la Abogacía de Barcelona, se le impide al notario, mientras esté en activo, el ejercicio de la profesión de abogado, no sólo como persona física, sino también como persona jurídica, pues no puede utilizarse este ropaje para hacer compatibles unas profesiones que parten de principios tan opuestos.

Pese a que la DG no entra en ello, es claro que aunque no fuera socio único el notario, es decir existieran otros socios profesionales de la abogacía, tampoco se la podría constituir como socio profesional, pues estos socios se caracterizan por la necesidad de prestar sus servicios profesionales a la sociedad, bien por medio de prestaciones accesorias(cfr. art. 17.2 LSP) o bien por ser de la esencia de la sociedad por su carácter de civil o colectiva. (JAGV)

558.() CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL INDICE AEAT. CESE DE ADMINISTRADORES

Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil XVII de Madrid a inscribir el cese de una administradora solidaria de una sociedad.

Resumen: Si hay cierre registral par baja en el Índice de entidades de la AEAT, no es posible practicar ninguna inscripción en la hoja de la sociedad, salvo las exceptuadas, entre las que no se incluye el cese de administradores.

Hechos: Se suspende el cambio de sistema de administración y el nombramiento de administrador único por falta de depósito de cuentas anuales. Y de la misma escritura se suspende el cese de administradores por baja en el Índice de Entidades del MH.

Se recurre sólo la no inscripción del cese alegando que por la inscripción del cese no cesa la responsabilidad de los administradores frente a la Administración Tributaria.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Reproduce la DG su doctrina sobre este punto ya sobradamente conocida y que no reiteramos.

Comentarios: Sólo reseñar que en su nota de calificación la registradora distingue claramente entre los efectos que produce la falta de depósito de cuentas y los efectos más radicales que produce la usualmente llamada Baja en Hacienda, aunque  quizás en este último punto debió añadir que como consecuencia no poderse inscribir el cese tampoco son inscribibles el resto de los acuerdos.(JAGV)

 

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MINI INFORME DE DICIEMBRE

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

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