INFORME Nº 366: BOE FEBRERO de 2025.

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible

RESOLUCIONES PROPIEDAD

26.() COMPRAVENTA. RETENCIÓN DE PARTE DEL PRECIO. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO

Resolución de 11 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Amorebieta-Etxano a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: La necesaria constancia documental de los medios de pago no se extiende a las cantidades retenidas por el comprador o la gestoría, como provisión de fondos, para atender determinados gastos del vendedor que se deben realizar con posterioridad.

Hechos: Escritura de compraventa en la que consta la retención de una suma destinada a provisión de fondos para la cancelación registral de las hipotecas que gravan las fincas

La Registradora: califica negativamente, exigiendo la identificación de los medios de pago en cuanto a la cantidad que se dice retenida por la gestoría y cuyo destino es la provisión de fondos para la cancelación registral de las hipotecas que gravan las fincas

El Notario recurre señalando que parece evidente que, si se retiene o descuenta parte del precio, no existe desplazamiento económico y por ello no procede en este caso puntual la acreditación de los medios de pago

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revocar la calificación impugnada.

Doctrina: Según reiterada doctrina de este Centro Directivo y de conformidad con los arts 21 y 254 LH, 24 LON y 177 RN para inscribir la escritura calificada es irrelevante que en ésta se detalle el medio a través del cual se ha entregado por el comprador a la referida gestoría, como provisión de fondos, la cantidad que no se paga al vendedor sino que se retiene –como es habitual– para al pago que, de los gastos de cancelación de las hipotecas referidas, se debe realizar con posterioridad al otorgamiento de la escritura. (SNG)

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27.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TRACTO SUCESIVO. DURACIÓN

Resolución de 11 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 3 a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato de arrendamiento.

Resumen: sin perjuicio de su validez o no entre las partes, el arrendamiento por tiempo indefinido no es inscribible por conculcar el principio de especialidad.

Hechos: se presenta escritura de elevación a público de un documento privado de arrendamiento de vivienda.

La Registradora aprecia la existencia de los dos siguientes defectos:

1º. No encontrarse la finca inscrita a favor del arrendador, por haber sido transmitida,

2º. El contrato de arrendamiento privado que se eleva a público es una modificación de otro contrato de arrendamiento que no consta inscrito. Además, no se fija duración del contrato sino que expresamente se indica que lo es por tiempo indefinido.

La Dirección confirma la calificación.

1º. En cuanto al primer defecto, este es, no encontrarse la finca inscrita a nombre del arrendador, se confirma como consecuencia del principio de tracto sucesivo. Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido.

2º. En cuanto al segundo de los defectos, sin perjuicio de su validez o no entre las partes, el arrendamiento por tiempo indefinido no es inscribible por conculcar el principio de especialidad (artículo 1.543 CC). La resolución analiza las diversas resoluciones dictadas por el Tribunal Supremo sobre el particular y concluye señalando, con fundamento en las STS de 9 de septiembre de 2009, 17 de noviembre de 2011 y 12 de marzo y 8 de junio de 2015, que la prórroga convencional es válida siempre y cuando haya sido acordada por las partes libremente y conste de manera clara, inequívoca y coherente en el contrato. Esta prórroga convencional no puede ser potencialmente perpetua y necesita un límite temporal máximo. Si las partes no han fijado uno, el juez puede y debe hacerlo. Ver también RDGRN de 2 de noviembre de 2018. (ER)

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28.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Resolución de 11 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera a rectificar una inscripción ya practicada

Resumen: El recurso no puede enjuiciar asientos registrales ya practicados.

Hechos: Una finca registral, se formó por agrupación de otras dos quedando inscrita en su inscripción 1.ª con una cabida de 181,54 metros cuadrados. En la inscripción 2ª se declara una obra nueva con 65 metros cuadrados, quedando el resto destinado a patios. La finca consta inscrita a nombre de una sociedad por título de aportación.

Mediante instancia el anterior cotitular registral, solicita, la rectificación de la titularidad de la finca, de forma que quede inscrita a nombre de la sociedad solo la vivienda, siendo de su titularidad el resto de la superficie de la finca, al entender que el objeto de la aportación, previa ejecución hipotecaria, se limita exclusivamente a la construcción.

El registrador deniega la práctica de la rectificación interesada en el título, en base a que:

• no consta inscrito ningún derecho a favor del interesado que suscribe la instancia;
• a su juicio no existe error alguno que subsanar, pues ninguna segregación consta en la finca ni tampoco existe ninguna rectificación de cabida; y
• que la instancia no tiene las firmas notarialmente legitimadas o ratificadas en presencia del registrador.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Se debate en el presente expediente si cabe rectificar la titularidad de parte de una finca registral mediante la presentación de una instancia suscrita por un titular anterior, alegando un error en la práctica de los asientos registrales.

Con carácter previo precisa que el recurso tan sólo puede referirse a materias que hayan sido objeto de calificación negativa sin poder referirse a asientos ya practicados pues, éstos se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la LH), precisando su rectificación bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna sentencia dictada en el juicio declarativo correspondiente (artículo 40.c) de la Ley), en los términos que resultan desarrollados en los artículos 211 y siguientes de la LH.

En consecuencia, no sirve para enjuiciar asientos registrales ya practicados y sin que en vía de recurso se pueda revisar la legalidad en la práctica de dichos asientos ni de la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento.

En el caso que nos ocupa, al inscribirse la hipoteca, la finca en su concepto de finca registral, comprendía tanto lo edificado como lo no edificado, sin que hubiera podido hipotecarse sólo la vivienda sin haberse segregado previamente el resto de terreno y que por ello fue posteriormente objeto del procedimiento de adjudicación y de aportación.

En base a ello se rechaza la pretensión del recurrente pues no fue incorrecta la inscripción de la adjudicación al no haberse llevado a cabo previamente la segregación de la vivienda.

Comentarios: Nos encontramos ante un nuevo caso en el que el recurso no tiene por objeto la calificación negativa del registrador sino el propio asiento registral por un supuesto error material o de concepto, siendo claro que todo asiento al estar bajo la salvaguarda de los tribunales solo se puede rectificar con el consentimiento de los titulares de derechos afectados por tal, eventual, rectificación, o la correspondiente resolución judicial. (MGV)

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29.*** NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. 

Resolución de 11 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Felanitx n.º 1 a inscribir una escritura de agrupación de fincas, una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por concurrir oposición de un titular colindante.

Resumen: La resolución del recurso sobre un procedimiento del art. 199 LH no puede tener en cuenta documentos no aportados en el momento de presentarse el título para su inscripción.

Hechos: En la tramitación del art. 199.2 LH para la inscripción de una escritura de agrupación de fincas, se formula oposición por un colindante, fundamentada en dictamen técnico del que resulta un solape entre la representación gráfica de la finca objeto del procedimiento y la finca del colindante opositor.

Calificación: El registrador deniega la inscripción de la representación gráfica por albergar dudas razonables de cuál de las dos bases gráficas presentadas es la correcta y, por tanto, de si hay o no invasión de la finca colindante.

Recurso: El recurrente considera infundada la oposición sobre la base de dos sentencias que desestiman la pretensión del colindante.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La resolución de este recurso se fundamenta en que las sentencias a que se refiere el recurrente no fueron aportadas por el interesado en unión del título inscribible, esto es, la escritura de agrupación, sino que se acompañan al escrito de recurso. Por consiguiente, la DG reitera su doctrina consolidada consistente en que, conforme al art. 326 LH, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

El objeto del recurso resulta constreñido tanto por la documentación presentada como por el contenido de la calificación negativa del registrador, sin que pueda el recurrente en el escrito de impugnación introducir nuevos elementos o presentar nuevos documentos que no se han hecho constar en el título presentado.

Todo ello, sin perjuicio de que el interesado pueda presentar nuevamente el título, con los documentos subsanatorios o complementarios correspondientes, y así obtener una calificación nueva sobre los mismos.

Comentario: Esta resolución pone de manifiesto, a mi juicio, una notable diferencia entre los procedimientos de los arts. 199 y 201.1 LH. En el procedimiento notarial sería casi impensable que, existiendo oposición a su tramitación, el notario no trasladara esta oposición al interesado al objeto de que este pudiera aportar las pruebas que considerase oportunas en defensa de su pretensión. En el procedimiento registral, pese a que en algunas resoluciones (v.gr., la R. de 15 de julio de 2021) la DG hace referencia a los «trámites y pruebas» a practicar conforme al art. 199, pese a que el registrador manifiesta tener dudas de identidad sobre qué representación gráfica es la correcta, se limita a dar por finalizado el procedimiento sin siquiera dar a conocer al interesado los argumentos de quien se ha opuesto a la inscripción y por tanto sin darle la oportunidad de rebatirlos. Y, como vemos, una vez dictada la nota de calificación ya es tarde y debe iniciarse nuevamente otro procedimiento, con la consiguiente pérdida de tiempo y recursos. En el presente caso, me parece poco realista exigir al interesado que aporte las sentencias en el momento de presentar el título para su inscripción, por si acaso el colindante se opone; es como si se pusiera la tirita antes de la herida. ¿Realmente es exigible? ¿No sería más lógico que el registrador trasladase las alegaciones de colindante a quien ha instado el procedimiento y le diera un plazo para que aportara las pruebas que considerase oportunas? ¿No sería más acorde a un procedimiento de jurisdicción voluntaria o similar a este? En todo caso, ahí está el procedimiento del art. 201.1, desgraciadamente infrautilizado, en el que estas actuaciones me parecen adecuadas y recomendables. (VEJ)

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30.*** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA. DESLINDE PARCIAL. GEORREFERENCIACIÓN PARCIAL

Resolución de 11 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Jijona a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca, previa rectificación de la representación gráfica inscrita de la finca colindante con la que solapa, por haberse recibido alegaciones de un titular colindante de esta última en el seno del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.- Inscrita la georreferenciación de una finca, la modificación del trazado de uno de sus linderos, llevada a cabo de mutuo acuerdo entre los titulares colindantes, no requiere la tramitación del art. 199 en relación con los restantes linderos que no se modifican.

Hechos.- Solicitada en escritura pública la inscripción de la representación gráfica de una finca (finca A), el registrador de la propiedad advierte la existencia de un solape de dicha georreferenciación con la representación gráfica inscrita de una finca colindante (finca B). El titular de esta comparece ante el notario para aportar una nueva representación gráfica que adecúa el lindero en cuestión a la georreferenciación cuya inscripción se pretende, pero en la tramitación del art. 199.2 para inscribir la nueva representación gráfica aportada por el colindante, pero se formula oposición por parte de un colindante de este que alega invasión de su finca (finca C). El titular de la finca B comparece de nuevo ante el notario para manifestar que solicitó la inscripción de la nueva georreferenciación para consentir la delimitación con la finca A y que desea limitar la modificación a dicho lindero.

Calificación.– El registrador deniega la inscripción solicitada por entender que la corrección del solape advertido que impide la inscripción de la base gráfica propuesta para la finca A pasa necesariamente por la inscripción de la nueva base gráfica propuesta para la finca B; que técnicamente no es posible rectificar en el Registro las coordenadas de un lindero de una base gráfica catastral ya inscrita sin inscribir la representación gráfica alternativa que incorpora la rectificación pretendida, que de no inscribirse la base gráfica de la finca B, subsistiría el solape que resulta de la aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas, dándose un supuesto de doble inmatriculación parcial, pues la porción citada constaría inscrita en los historiales registrales de ambas fincas; que es necesario tramitar el procedimiento regulado en el art. 199.2 de la Ley Hipotecaria, por tratarse de una representación gráfica alternativa.

Recurso.– El notario autorizante recurre la nota sostiene que cuando se inscribió la base gráfica de la finca B al tiempo de su inmatriculación, se practicaron las notificaciones a colindantes legalmente previstas; que la nueva representación gráfica propuesta para la finca B no supone innovación alguna respecto de la figura inscrita, salvo por el lindero con la finca A; que tramitar, con ocasión de la nueva representación gráfica propuesta para esta finca, el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria es dilatorio y antieconómico, no produciendo efecto alguno de protección a colindantes, pues éstos no resultan afectados cuando sus respectivos linderos son respetados.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- La DG basa su resolución en el hecho de que la nueva georreferenciación de la finca B mantiene la delimitación gráfica con las fincas colindantes que ya fueron notificados con ocasión de su inscripción; que el art. 200 LH permite el deslinde parcial al disponer que «si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse».

De hecho, según la DG, incluso el deslinde total de una finca objeto del procedimiento del art. 199 o del art. 200 (pues deslindar una finca no es otra cosa que fijar con precisión –e inscribir– su ubicación y delimitación geográfica) supone el deslinde solo parcial de sus fincas colindantes, esto es, en la concreta linde que cada una comparta con la finca objeto del procedimiento.

Por tanto, el promotor pudo perfectamente solicitar en su momento que ante la oposición del colindante notificado, se inscribiera la georreferenciación y delimitación parcial de su propia finca en la parte del perímetro, incluso no cerrado, en la que no constara oposición de nadie.

Esta posibilidad concreta no es sino una manifestación más de la posibilidad general que tiene cualquier interesado de consentir la inscripción parcial de su pretensión inicial, es decir, reduciendo, nunca ampliando, tal pretensión inicial.

Ciertamente, en los casos de georreferenciación y deslinde sólo parcial, sin que se georreferencie y cierre la totalidad del perímetro, nos encontraríamos con una línea poligonal no cerrada, sino abierta, por lo que no sería posible deducir geométricamente cuál es la superficie interior dentro de un perímetro que no está cerrado. Esta constatación conceptual, o la de que la aplicación gráfica registral homologada pudiera tener dificultades o impedimentos para gestionar geometrías correspondientes a líneas poligonales no cerradas, no puede ser motivo para rechazar registralmente la inscripción de la georreferenciación o deslinde parcial mediante líneas continuas, pero no cerradas, o incluso discontinuas, opciones ambas que no sólo son posibles en cualquier finca, sino habituales e incluso obligadas en el deslinde, por ejemplo, del dominio público marítimo-terrestre.

Por tanto, por imperativo legal, tanto la aplicación gráfica registral homologada como el geoportal registral, y en su caso, también programa de gestión registral informatizada que interopera con aquéllos, habrían de adaptarse en lo pertinente para no impedir, sino admitir y gestionar adecuadamente, lo que la ley expresamente permite, esto es, inscribir el deslinde o georreferenciación parcial de cualquier finca.

La oposición del colindante a una representación gráfica catastral ya inscrita, únicamente podrá resolverse bien por nuevo acuerdo con el titular registral de la finca cuya representación gráfica conste inscrita, bien iniciado el correspondiente procedimiento judicial en que se demande la declaración de nulidad del correspondiente asiento. (VEJ)

Comentario.– Resolución muy interesante no solo por declarar la innecesariedad de acudir al procedimiento del art. 199 en el presente supuesto, sino por recordar la posibilidad del deslinde parcial y, especialmente, pues no resulta expresamente de la ley, la georreferenciación parcial, que es de gran utilidad práctica cuando no se desea inscribir georreferenciar todo el polígono de la finca, en los casos en que ello es posible (p.e., con ocasión de una declaración de obra nueva, respecto del lindero sobre el que recae la superficie de la finca afectada por la edificación). También es de destacar, por innovadora, las referencias a la posibilidad de inscribir las coordenadas de líneas discontinuas y a que las dificultades o impedimentos que el geoportal y la aplicación registral homologada puedan ofrecer en tales casos, no deben impedir la inscripción.

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32.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA CON FIRMA LEGITIMADA NOTARIALMENTE.

Resolución de 12 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ocaña a presentar un documento privado de compraventa con firma legitimada notarialmente

Resumen: El artículo 246.3 LH permite denegar la práctica del asiento de presentación cuando el documento no sea título inscribible. Y el artículo 420 RH añade que los Registradores no extenderán asiento de presentación de «los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral». Esta negativa es una nota de calificación, que debe estar suficientemente motivada y es susceptible del recurso especial regulado en el nuevo artículo 246 LH.

Hechos: Se presenta una instancia en la que solicita la inscripción de un documento privado de compraventa con firma legitimada notarialmente.

Calificación: El registrador deniega la práctica del asiento de presentación, con base en el artículo 246.3 de la Ley Hipotecaria.

Recurso: Los donatarios y solicitantes de la inmatriculación a su favor recurren contra la primera calificación alegando su desconocimiento del documento presentado con posterioridad, y el principio prius tempore potior iure, establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: La Dirección General aprovecha esta resolución para explicar el recurso establecido en el artículo 246.3 LH, modificado por la Ley 11/2023, de 8 de mayo. Señala el Centro Directivo que este recoge un «recurso especial, exprés contra la denegación de la práctica del asiento de presentación, habida cuenta de la importancia de éste, con unos plazos reducidos para su interposición y resolución, corriendo esta última a cargo exclusivamente de la Dirección General, sin que haya posibilidad de calificación sustitutoria ni recurso judicial directo». Ante el silencio del artículo 246, se deduce que la aplicación de los artículo 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria, relativos al recurso ordinario, solo serán de aplicación en cuanto no impidan la tramitación de este nuevo recurso en los plazos fijados, pues de otro modo quedaría estéril la finalidad perseguida con la introducción de este nuevo recurso que no es otra que procurar que la prioridad registral, que se sustenta en el asiento de presentación, quede claramente determinada en el menor tiempo posible mediante la resolución del recurso y evitar una interrupción temporal excesiva del procedimiento registral.

En el supuesto del presente expediente, el documento que ha entrado en el Registro es un documento privado de compraventa, por lo que la denegación está claramente fundada en el apartado 1 del artículo 420 del Reglamento Hipotecario. El hecho de que las firmas se encuentren legitimadas notarialmente, lo cual no implica que el documento se haya elevado a escritura pública. A pesar de la intervención notarial, no puede aplicarse al documento privado con firma legitimada el artículo 1218 del Código Civil, no alterándose la naturaleza privada del documento.

Por último, recuerda la Dirección General que la negativa a la presentación de un documento es una nota de calificación y como tal debe estar redactada con la claridad y motivación suficiente y especificar los recursos que caben contra la misma. (BZR).

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33.** RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE CESIÓN ONEROSA DE DERECHO DE SUPERFICIE

Resolución de 2 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera, por la que se deniega la inscripción a favor de Ayuntamiento del derecho de propiedad y dominio útil de determinadas fincas como consecuencia de la resolución de contrato de cesión onerosa de derecho de superficie.

Resumen: Para llevar a cabo la resolución del contrato de constitución del derecho de superficie y de cesión onerosa del mismo en su día efectuada y la consiguiente cancelación de dicho derecho de superficie inscrito, será preciso el consentimiento expreso de los titulares registrales o en su defecto la oportuna resolución judicial.

Hechos: se presenta oficio suscrito por el alcalde-presidente solicitando la inscripción a nombre del Ayuntamiento del derecho de propiedad y dominio útil de determinadas fincas como consecuencia de la resolución de un contrato de cesión onerosa de derecho de superficie, sin perjuicio de la pervivencia de las cargas y derechos constituidos sobre dichas fincas. Se acompaña certificación expedida por la secretaria de dicho Ayuntamiento, del acuerdo adoptado en sesión ordinaria del Pleno en el que se acordó dicha resolución.

El Registrador califica negativamente apreciando los tres siguientes defectos si bien únicamente es objeto de recurso el tercero de los defectos apreciados.

1º. No consta el haberse notificado el procedimiento a los distintos titulares de dominio y cargas de las fincas objeto del procedimiento.

2º. No consta la firmeza en vía administrativa del acuerdo de resolución,

3º. No se considera idóneo el procedimiento administrativo seguido para la resolución del contrato, entendiéndose que dicha resolución sólo puede tener lugar a través del correspondiente procedimiento seguido ante los tribunales de la jurisdicción civil.

La Dirección confirma la calificación y comienza analizando la normativa aplicable que es, atendiendo a la fecha de celebración del contrato, la contenida en el Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas (D.T. 1ª Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público).

Entiende el Centro Directivo que en el caso de este expediente, para llevar a cabo la resolución del contrato de constitución del derecho de superficie y de cesión onerosa del mismo en su día efectuada y la consiguiente cancelación de dicho derecho de superficie inscrito, será preciso el consentimiento expreso de los titulares registrales o en su defecto la oportuna resolución judicial y ello en base a los siguientes argumentos:

1º. RDGRN de 11 de julio de 2014 analiza la naturaleza de los contratos sobre bienes patrimoniales celebrados por Administraciones Públicas señalando que en los contratos privados de los entes públicos se han de distinguir dos aspectos:

• El relativo a los efectos y extinción del contrato, que quedan sujetos a las normas de Derecho privado y cuyo conocimiento es competencia de la jurisdicción ordinaria; y por otro,
• La fase de preparación y adjudicación del contrato, la que hace referencia a la formación de la voluntad contractual del ente público y la atribución de su representación, que se rige por la normativa especial y cuya infracción corresponde revisar la jurisdicción contencioso-administrativa.

Esta doctrina está consagrada normativamente en la actualidad en el artículo 26.2 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, que si bien somete los efectos y extinción de los contratos privados al régimen propio del Derecho privado, aclara que en cuanto a su preparación y adjudicación los mismos se regirán por la citada Ley.

2º. Los contratos que tengan por objeto bienes patrimoniales de carácter inmobiliario, ya el artículo 5 del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio y en la actualidad el artículo 9.2 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, establecen que «los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles», así como la misma calificación jurídica al establecer nuevamente que tales contratos «tendrán siempre el carácter de contratos privados y se regirán por la legislación patrimonial», calificación que ha de entenderse sin perjuicio de lo antes señalado sobre la doctrina de los «actos separables».

3º. Frente al argumento del Ayuntamiento recurrente, que considera que el contrato celebrado de constitución de un derecho de superficie y cesión onerosa del mismo ha de ser calificado como un contrato administrativo especial, el Centro Directivo da una respuesta negativa con a la doctrina del Alto Tribunal y Resoluciones de 11 de julio de 2014 y de 8 de noviembre de 2018. (ER)

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34.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ALEGACIONES DE COLINDANTE Y AYUNTAMIENTO

Resolución de 8 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Altea, a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, por haberse recibido alegaciones de Administración Pública y de un titular colindantes en el seno del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.- Estando fundada documentalmente la oposición y puesto de manifiesto un conflicto sobre la delimitación de las fincas, tendrá éste que resolverse por acuerdo entre las partes o en los tribunales de Justicia, sin que quepa plantear el recurso como una suerte de contestación o trámite para rebatir las alegaciones formuladas.

Hechos.- Durante la tramitación del procedimiento del art. 199.2 para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral con rectificación de superficie, se formula oposición por parte del Ayuntamiento, quien alega invasión de un camino público, y de un colindante que aporta un informe técnico y un informe de validación gráfica.

Calificación.- El registrador de la propiedad deniega la inscripción de la representación gráfica por considerar debidamente motivadas las alegaciones efectuadas por los colindantes afectados.

Recurso.- La recurrente alega que la finca de la que es titular la persona que ha presentado su oposición no es colindante con la suya, por existir entre ambas el camino público respecto del que la Administración municipal alega su invasión; que y que la representación gráfica contenida en el informe de validación aportado por el colindante conlleva un exceso de cabida que en una parte invade dicho camino y en otra una porción de su finca.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.– Es doctrina reiterada de la DG que la protección registral del dominio público, incluso el del no inmatriculado, es uno de los principios generales inspirador de la reforma de la Ley Hipotecaria, operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Así, los registradores están obligados legalmente a tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público, lo que tiene su origen y fundamento, con carácter general, en la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

Y por lo que se refiere a las alegaciones formuladas por el colindante, la DG confirma la legitimación del cotitular colindante para formular la oportuna oposición, al resultar acreditada su colindancia en el presente expediente, pues aunque este extremo se cuestiona en el mismo escrito de recurso, tal falta de colindancia la fundamenta el promotor exclusivamente en la cartografía catastral; sin embargo, de la representación gráfica georreferenciada aportada por el colindante y de las alegaciones de la recurrente sí resulta la colindancia.

Estando fundada documentalmente la oposición y puesto de manifiesto un conflicto sobre la delimitación de las fincas, pues promotor y alegante declaran que respectivamente han invadido una porción similar en su superficie de sus fincas, tendrá éste que resolverse por acuerdo entre las partes o en los tribunales de Justicia, sin que quepa plantear el recurso como una suerte de contestación o trámite para rebatir las alegaciones formuladas. (VEJ)

• PDF (BOE-A-2025-2639 – 10 págs. – 247 KB) Otros formatos

35.** HERENCIA. INVASIÓN PARCIAL DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Resolución de 8 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se califica negativamente una escritura de herencia, por intersectar parcialmente la finca con dominio público marítimo-terrestre. 

Resumen: con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación con el dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas.

Hechos: se presenta escritura de partición de herencia en la que se incluye una determinada finca registral.

Debido a la situación de la finca registral, se extendió la anotación preventiva regulada en el artículo 36 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas, solicitando al Servicio Periférico de Costas la certificación a la que el mismo se refiere. Tuvo entrada en el Registro de la Propiedad la certificación mencionada de la que resultaba que la finca invadía el dominio público marítimo-terrestre, estando fuera de la servidumbre de tránsito y afectada parcialmente por la servidumbre de protección de costas de 20 metros, así como que las edificaciones existentes en la referida finca estaban afectadas por la servidumbre de protección.

La Registradora califica con fundamento en el artículo 36 del Reglamento General de Costas, por invadir la finca objeto de la petición de inscripción el dominio público marítimo terrestre, el cual es un bien demanial y por lo tanto inalienable, según así resulta de la certificación expedida por el Servicio Provincial de Costas a la que se refieren los hechos, no ha sido posible acceder a la petición de inscripción.

La Dirección confirma la calificación.

I. EVOLUCIÓN DE LA DOCTRINA.

– En toda transmisión de inmuebles lindantes con el dominio público es necesario que quede acreditada la no invasión del dominio público marítimo-terrestre (artículo 35, en relación con los artículos 31 y 33 del Reglamento de Costas de 1989, hoy derogado). Ver Resoluciones de 18 de abril y 27 de junio de 2017.

– La R. de 16 de julio de 1998 (y tras ella, la R. de 14 de enero de 2000) entendió que la citada norma reglamentaria quebraba el principio de jerarquía normativa y que el legislador no había puesto trabas a la inscripción de ulteriores transmisiones de las fincas ya inmatriculadas, cuya titularidad pudiera verse afectada por el deslinde del dominio público, sino que a los propios fines que persigue se consideraba conveniente que esas inscripciones se produzcan, facilitando con ello que se pueda seguir el expediente de deslinde con quienes como titulares registrales están amparados por la presunción legal de ser los titulares reales, y cuya presunción podrá quedar desvirtuada por el deslinde aprobado y firme.

– Sin embargo, tal doctrina resultó contradicha en cuanto a tal presupuesto por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, de 16 de octubre de 1996, que estableció la imposibilidad de practicar la inmatriculación de las fincas que colinden con el dominio público marítimo-terrestre si no se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no se invade el dominio público.

– A la vista de la citada doctrina legal, la DGRN cambió de criterio y consideró plenamente aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas, que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de acreditación de la no invasión de zona de dominio público marítimo-terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones (ver R. de 6 de octubre de 2008)

II. NORMATIVA VIGENTE.

En la actualidad es aplicable el artículo 36 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.

El Centro Directivo (por todas. R. de 19 de junio de 2018) ha entendido que con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación con el dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas. (ER)

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36.*** INMATRICULACIÓN. PRUEBAS Y TRÁMITES ADMISIBLES Y REQUERIDOS EN PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH

Resolución de 8 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tacoronte, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por indicios fundados de coincidir con otras ya inmatriculadas

Resumen.- Para que el registrador acepte como fundada la oposición de un titular registral de una finca cuya georreferenciación no conste inscrita, es obligado que le conste claramente de las bases gráficas registrales o que inste a aquél a que aporte la georreferenciación que alegue corresponder a su propia finca.

Hechos.- En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inmatricular una finca conforme al art. 205, se presenta oposición por un colindante catastral, que alega invasión de su propiedad.

Calificación.– El registrador de la propiedad suspende la inscripción por considerar, en base a las pruebas y diligencias practicadas en el procedimiento, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en el archivo del Registro, incluido el examen de la representación gráfica presentada, y recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, que existen indicios de que la finca cuya inmatriculación se pretende coincide con varias fincas ya inscritas.

Recurso.– La recurrente alega que la oposición del colindante se produjo fuera del plazo legalmente establecido, no debiendo ser admitida a trámite a ningún efecto; que se le ha generado una evidente situación de indefensión porque el registrador no ofrece una explicación razonada y justificada del motivo por el que rechaza la solicitud, más allá de decir que se aprecia una posible coincidencia entre la finca cuya inmatriculación se pretende y otras fincas; y porque no se le ha dado traslado de los escritos de alegaciones presentados.

Resolución.- La DGSJFP estima parcialmente el recurso, ordena la retroacción de las actuaciones y ordena al registrador a que inste al colindante opositor a que aporte la georreferenciación que alegue corresponder a su propia finca.

Doctrina:

– Sobre la extemporaneidad de la oposición del colindante.- Siendo el objetivo del expediente del art. 199 LH evitar la invasión de fincas inmatriculadas o del dominio público, el registrador, aun siendo extemporáneas, ha de analizar las alegaciones presentadas por quien se opone, por si pudieran ser fundamentales para fundar su decisión. Si se tiene en cuenta la subsanabilidad de los defectos de tramitación, las alegaciones podrán ser valoradas mientras no se haya dictado resolución definitiva.

– Sobre la falta de traslado a la recurrente del contenido de las alegaciones.- El art. 199 LH no contiene ninguna previsión o regla general sobre la necesidad de dar traslado de las mismas al promotor del expediente. Ahora bien, en base al art. 342 RH, el registrador puede expedir, a petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo, lo que incluye los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el art. 199 LH. Esta posibilidad debe entenderse limitada a efectos informativos, sin que en ningún caso pueda traducirse en nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza. Por ello, una vez finalizado el procedimiento, cabe pedir certificación de las alegaciones, con respeto a la legislación de protección de datos de carácter personal, a efectos de luego recurrir ante la DG, instar deslinde notarial o ir a juicio declarativo.

– Sobre la falta de motivación de la nota de calificación.- Para que el registrador acepte como fundada la oposición de un titular registral de una finca cuya georreferenciación no conste inscrita, es obligado que le conste claramente de las bases gráficas registrales o que inste a aquél a que aporte la georreferenciación que alegue corresponder a su propia finca, pues en caso contrario su oposición no se podrá considerar suficientemente precisa ni fundamentada, y si fuera estimada por el registrador, podría causar indefensión al promotor de la inscripción.

Esta justificación gráfica aportada sí deberá ser objeto de traslado al promotor de la inmatriculación o de la georreferenciación de finca inmatriculada, para evitar la situación de indefensión, al impedirle contraargumentar con detalle gráfico o solicitar la inscripción parcial «recortada» en la medida necesaria para no invadir la georreferenciación que, aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada. Recuerda la DG la posibilidad de solicitar la inscripción parcial de la georreferenciación pretendida en la medida necesaria para no invadir otras georreferenciaciones inscritas o alegadas por opositores. Incluso considera que no es necesaria dicha solicitud expresa cuando el defecto afecte sólo a alguna de las fincas (o a parte de la finca, o de su descripción) o derechos independientes objeto del negocio jurídico y no exista perjuicio para nadie, de modo que en tal caso podrá practicarse la inscripción parcial de oficio por parte del registrador respecto de esa finca –o parte de la misma o de su descripción– o derecho no afectada por el defecto.

La georreferenciación alegada por quien formule oposición, una vez digitalizada y dotada de su propio código seguro de verificación si se hubiera presentado en soporte papel, debe también hacerse constar, como mero dato alegado, pero no inscrito, por nota al margen de su propia finca.

Comentario.- La novedad de la presente resolución reside en que si el registrador decide denegar la inscripción de la georreferenciación por invasión de finca colindante y dicha invasión no resulta claramente de las bases gráficas registrales, debe requerir al opositor que justifique sus alegaciones aportando la representación gráfica georreferenciada que alegue corresponder a su propia finca. Resulta curioso, sin embargo, que ordene trasladar esta georreferenciación al promotor del expediente para no causarle indefensión, cuando unas cuantas líneas más arriba considera que el registrador no debe trasladarle las alegaciones formuladas por el colindante para no convertir en contencioso el expediente. En mi opinión, es contradictorio y considero que la DG debería reconsiderar la doctrina de que el hecho de dar al promotor la posibilidad de conocer y contestar las alegaciones del opositor convierta el expediente en contencioso; las alegaciones del promotor simplemente podrían ser consideradas como un prueba más para que el registrador pueda decidir sobre las cuestiones fácticas planteadas, sin abocarle a la vía del recurso. (VEJ)

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37.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE QUE NO APORTA INFORME TÉCNICO 

Resolución de 9 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Molina de Segura n.º 2 a practicar la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Doctrina.– Cuando el colindante que alega invasión de su finca no justifica tal hecho mediante un informe técnico, el registrador debe requerirle para que aporte justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación que invoca para su finca.

Hechos.- Durante la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir una representación gráfica catastral y simultánea rectificación de cabida, se opone un colindante que alega que la representación gráfica propuesta invade su finca y que presenta una imagen de la de la parcela catastral sobre la que traza el, a su juicio, lindero común de ambas fincas.

Calificación.- La registradora de la propiedad deniega la inscripción solicitada señalando en su nota de calificación que la mera oposición de quien ha acreditado ser titular registral de cualquiera de las fincas colindantes determina, necesariamente, la denegación de la inscripción; que el objeto de la intervención de los titulares colindantes es evitar que puedan lesionarse sus derechos y evitar, además, que puedan tener lugar supuestos de doble inmatriculación; y que, a la vista del escrito de oposición y, en particular, de la superposición de la cartografía oficial sobre la ortofotografía oficial disponible se observa que la disposición de las fincas no se ajusta a la realidad física de las mismas.

Recurso.- Se basa en que la registradora no motiva adecuadamente la nota de calificación.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.– A juicio de la DG el colindante no justifica adecuadamente su oposición, pues no está sustentada en informe técnico alguno, por lo que la registradora debía haberle requerido que aportara justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cuál es el área geográfica concreta afectada por el supuesto solape o invasión. Máxime cuando el promotor del expediente está aportando certificación catastral coincidente con la descripción de la finca que se está pretendiendo inmatricular.

Esta justificación gráfica aportada sí deberá ser objeto de traslado al promotor de la inmatriculación o de la georreferenciación de finca inmatriculada, pues de lo contrario le dejaría en indefensión, al impedirle contraargumentar con detalle gráfico o solicitar la inscripción parcial “recortada” en la medida necesaria para no invadir la georreferenciación que, aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada. (VEJ)

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38.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. MOTIVACIÓN DEL JUICIO REGISTRAL DE IDENTIDAD NEGATIVO

Resolución de 9 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Falset a rectificar la cabida de una finca registral y simultánea inscripción de su representación gráfica, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.– El juicio registral de identidad negativo debe fundamentarse desde el punto de vista material, justificando por qué ha estimado las alegaciones del colindante e indicando en qué medida se produce la invasión de la finca de este.

Hechos.- En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir una escritura de agrupación de fincas y rectificación de superficie se formula oposición por un colindante catastral, quien se opone a la inscripción de la representación gráfica catastral propuesta por entender que existe una invasión de su propiedad, aportando planimetría histórica catastral y fotografías que, a su juicio, sustentan su oposición.

Calificación.- A la vista de las alegaciones formuladas, el registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada, por la circunstancia de haberse presentado alegaciones por el citado propietario colindante, limitándose a señalar que «comprobada la documentación gráfica aportada junto al escrito de alegaciones, se advierte la posibilidad de que efectivamente se estuviera invadiendo parte de su finca».

Recurso.– El recurrente alega que con ocasión del otorgamiento de otra escritura de agrupación de otras fincas se notificó la inscripción practicada en virtud del referido título al mismo colindante que formula las alegaciones sin que éste hiciera alegación alguna; que las alegaciones del colindante se refieren a una parcela que tiene una referencia catastral diferente; que la posible invasión de la finca del alegante corresponde a una finca que no es propiedad del recurrente.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.– Cuando el registrador basa su calificación registral negativa en las alegaciones de los colindantes, el juicio registral de identidad efectuado en la nota de calificación no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

Dicha fundamentación debe realizarse tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, debiendo justificar por qué ha estimado las alegaciones de los colindantes. Y ello debe ser así para que el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y pueda preparar el correspondiente recurso, en su caso.

En el presente caso no pueden ser tenidos en consideración los argumentos que el registrador incluye en su informe (en esencia, rebatir los argumentos del recurrente, poner de manifiesto la oposición formulada y cita de determinadas Resoluciones de este Centro Directivo),, pues el recurrente no ha podido conocer en el momento de interposición del recurso cuáles son las razones impeditivas de la práctica del asiento solicitado, conforme a lo expuesto en este fundamento, no habiéndose explicitado en la nota de calificación cuáles son los motivos que conducen al registrador a aceptar las alegaciones del colindante ni se constata en qué medida se produce la posible invasión de la finca del colindante, por lo que debe concluirse que la nota de calificación está insuficientemente motivada, procediendo la estimación del recurso. (VEJ)

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39.*** RECTIFICACIÓN DE ASIENTO EN CUANTO AL CARÁCTER GANANCIAL O PRIVATIVO DE UNA FINCA. DUDAS SOBRE EL MOMENTO DEL PAGO DEL PRECIO: ¿ERROR DEL TÍTULO Y DEL REGISTRO?

Resolución de 9 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 6 a rectificar determinado asiento registral

Resumen: Una sentencia dictada en procedimiento para la liquidación de la sociedad de gananciales, no es título suficiente para rectificar el registro en el sentido de que una finca inscrita con carácter presuntivamente ganancial, pase a ser propiedad privativa de uno de los cónyuges, aunque dicha finca se haya excluido de la liquidación por estimar el Tribunal que no tiene dicho carácter.

Hechos: Se presenta en el registro el testimonio de dos sentencias, una del juzgado de 1ª instancia y otra por apelación de la anterior, concluyendo ambas sentencias que determinada finca registral no forma parte de la sociedad de gananciales. Del testimonio resulta la firmeza de “dicha resolución”.

Del texto del asiento de la compraventa de la finca resulta que el precio se confesó recibido por el vendedor en determinada fecha, y el comprador declara que ha contraído su matrimonio en gananciales posteriormente a dicha fecha, siendo la fecha de la escritura la misma que la del matrimonio, practicándose la inscripción a su favor, pero “advirtiéndose que no se ha acreditado fehacientemente la fecha del pago del precio”.

El registrador acuerda no practicar la inscripción de la documentación por los siguientes defectos:

-No resultar de los documentos reseñados, a favor de quien debería de inscribirse la finca

-No quedar claro, de los documentos presentados, a favor de quién se pretende que se inscriba la finca.

El recurrente alega que, dado que se declara probado por ambas sentencias que el bien inmueble fue comprado por él mismo con anterioridad al matrimonio y que no tiene carácter ganancial, resulta claro que debe hacerse constar que la referida vivienda ha sido declarada como «no ganancial» y eliminarse el carácter presuntivamente ganancial de la misma.

Resolución: La Dirección General desestima recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Comienza haciendo un repaso de la doctrina relativa la rectificación del registro partiendo del principio de la salvaguardia judicial de los asientos del Registro (párrafo tercero del artículo 1 de la LH) es por ello que la rectificación registral se practica conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que en el caso presente sería por defecto del título que ha motivado el asiento: en este último supuesto, la rectificación precisará del consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

Por ello, para que tenga acceso registral cualquier modificación, objetiva o subjetiva, de la titularidad de una finca inscrita, es condición necesaria (y no siempre suficiente, si de tal alteración o rectificación pudieren resultar afectados terceros) que conste en instrumento público el consentimiento de los titulares registrales, consentimiento que ha de venir articulado, en su caso, en un título material idóneo, salvo que haya recaído la correspondiente sentencia judicial -dictada en un proceso del que aquéllos hayan sido parte– en que así se ordene.

Sobre ello declara la DG que “la aptitud del documento judicial presentado para la inscripción” es calificable por el registrador, puesto que según el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, la clase de título inscribible afecta a los obstáculos derivados de la legislación registral.

Así en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria se prevén diferentes clases de documentos públicos, sin que sean documentos intercambiables, sino que cada uno de ellos está en consonancia con la naturaleza del acto que se contiene en el correspondiente documento y con la competencia y congruencia según el tipo de transmisión de que se trate.

En el caso que nos ocupa el documento presentado es una sentencia dictada en procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales debiendo tenerse en cuenta que la liquidación de cualquier régimen económico matrimonial puede llevarse a cabo, en defecto de acuerdo entre los cónyuges, por el procedimiento judicial regulado en el capítulo II del título II del libro IV («De los procesos especiales») de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. artículo 806), en el que una de las operaciones esenciales es la formación del inventario de activo y pasivo de la sociedad de gananciales disuelta, por lo que se dispondrá lo que sea procedente sobre la administración y disposición de los bienes comunes» (artículo 809.2 «in fine»). Y, a falta de acuerdo entre las partes sobre la ejecución de la sentencia (artículo 810.5), la liquidación se lleva a cabo mediante la designación de un contador que es el encargado de realizar las operaciones de conformidad con las previsiones de la propia Ley de Enjuiciamiento Civil. Conforme a tales previsiones, un momento de especial trascendencia es aquél en que los interesados, una vez llevadas a cabo las labores de avalúo, liquidación y división con adjudicación a cada uno de los partícipes (artículo 786), dan o no su conformidad a las mismas. Si las partes no consienten en la partición propuesta, el procedimiento se transforma en contencioso siguiéndose por los trámites del juicio verbal, a cuyo fin la sentencia que lo resuelva, una vez firme, será título suficiente a los efectos de la alteración del contenido del Registro de la Propiedad (artículo 40 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de que los interesados ejerciten cualesquiera otras acciones en los procedimientos judiciales que correspondan (artículo 787.5).

Si en ese procedimiento queda probado que los bienes inventariados objeto de adjudicación tienen carácter ganancial según sentencia firme, con unos elementos de juicio mucho más amplios que los propios del procedimiento registral, y con intervención del titular registral, no hay obstáculo que impida la modificación del contenido del Registro (cfr. artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Lo que ocurre en el caso del presente recurso es que, como pone de relieve el registrador en su nota de calificación, por un lado, de la sentencia dictada en fecha 20 de abril de 2022 por el Juzgado de Primera Instancia, en el procedimiento de formación de inventario de bienes del régimen económico-matrimonial, resulta: «De los hechos declarados probados se desprende que el precio de la vivienda cuyo carácter se discute se entregó con anterioridad a la celebración del matrimonio, por tanto dicha vivienda no forma parte de la sociedad de gananciales, sin que al efecto pueda tener relevancia alguna la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa dado que, conforme a los artículo 1.278 y 1.279 del CC, rige el principio de libertad de forma, sin perjuicio del recíproco derecho de las partes a compelerse a rellenarla para caso de que la ley exigiera el otorgamiento de escritura para hacer efectivas las obligaciones propias del contrato, por tanto no se entra a analizar ni en consecuencia a resolver quien realizó el pago y/o a quien pertenece la referida vivienda».

Por otro lado, de la sentencia dictada el día 15 de junio de 2023 por la Audiencia Provincial Civil de Madrid, en el recurso de apelación, resulta: «El siguiente motivo de apelación, hace referencia al carácter ganancial o no de la vivienda … y al respecto debemos coincidir con la decisión adoptada por la juzgadora de Instancia; al estar acreditado que dicho inmueble se compró antes de contraer matrimonio los litigantes, y por tanto antes de que estuviese en vigor la sociedad de gananciales, y se pudiese hablar de dinero o capital ganancial para pagar su precio de adquisición. Por lo tanto, estamos ante un bien que no es ganancial; no siendo objeto de este tribunal, ni tampoco de la juzgadora de 1.ª Instancia, resolver en este proceso si el inmueble es propiedad privativa exclusiva de él o copropiedad de ambos; pues ello constituye el objeto de un proceso declarativo ajeno a esta liquidación». Es decir que se deja “abierta la posibilidad de que las partes acudan al correspondiente procedimiento declarativo en el que se determine su titularidad”.

Por todo ello “no puede admitirse que se hayan cumplido los requisitos que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria exige para la modificación del contenido del Registro, esto es, bien que se realice con consentimiento del titular registral, que debe obedecer a una causa verdadera y lícita, bien que recaiga una resolución judicial dictada en procedimiento de carácter declarativo que expresamente ordene la rectificación de los asientos registrales.

En definitiva, que ninguna de las sentencias ordena la rectificación del registro, es más de las mismas resulta que para determinar la verdadera titularidad de la finca debe acudirse al pertinente juicio declarativo.

Comentario: Con pleno respeto a la decisión de la DG, que tiene muy en cuenta la decisión de los Tribunales de no entrar, dado que no es objeto del procedimiento empleado, en quién es el titular de la finca objeto del recurso, creemos que el caso planteado pudiera ser objeto de una visión totalmente distinta.

Desde nuestro punto de vista aquí no se trata de rectificar un error del registro, motivado por el contenido del título. Aunque no tenemos la escritura de compra delante, por lo que resulta de los asientos del registro, la finca resulta presuntivamente ganancial por no acreditare, en el momento del otorgamiento de la escritura, que el precio era privativo de forma fehaciente. Por tanto, ni existe error en el título, ni existe error en el asiento: se trata de una mera aplicación del artículo 95.2 del RH. No hay prueba del carácter privativo y por tanto el bien es presuntivamente ganancial por la advertencia que se hace en el asiento. Si según el mismo artículo, punto 6, se prueba con posterioridad que el precio era privativo procedería simplemente su constatación por nota marginal.

Por tanto, si las sentencias declaran que está probado que el precio se entregó antes de la celebración del matrimonio, es que el precio era privativo de uno de los cónyuges y, por tanto, en principio, procedería hacerlo constar así por nota marginal. De la nota de calificación resulta que la vivienda la compra el marido, en precio de (:::), cantidad que el vendedor declara tiene recibida antes del acto del comprador… y en la inscripción practicada simplemente se dice “que no se ha acreditado fehacientemente la fecha del pago del precio”. No resulta que se inscribiera presuntivamente ganancial, sino a nombre del adquirente sin acreditar el carácter del precio o la contraprestación. 

Sin entrar en más argumentaciones que exceden de este breve comentario, desde un punto de vista sustantivo o material, creemos que se ha probado que el precio se entregó antes del matrimonio y si ello fue así, la finca era propiedad privativa del adquirente en la escritura pública, sin perjuicio de que si la esposa se considera defraudada en sus derechos sea ella la que inste el pertinente juicio declarativo en el que probando que la mitad del dinero entregado le pertenecía, los Tribunales declaren que es propietaria de la mitad indivisa del bien. Pero obligar al adquirente, que en principio se presume que es de buena fe, a instar un declarativo para probar algo que ya está probado nos parece excesivo.

Resumiendo, la escritura no tenía error alguno, simplemente reflejaba las manifestaciones de las partes, la inscripción tampoco era errónea pues era reflejo e la escritura con las consecuencias jurídicas que derivaban de ello, y la sentencia se proyectaba en el ámbito que le era propio, si bien al resultar de la misma que el precio o efectivo con el que se pagó la finca no era ganancial, era prueba suficiente para el registrador, o, en su caso, a la DG, declararan la procedencia de la nota marginal acreditativa del carácter privativo del precio. En suma, la sentencia no es un documento que deba inscribirse como tal, sino que solo va a servir para acreditar con documento público el carácter privativo de la compra.

Por ello respetando como hemos dicho la decisión el CD, creemos que la solución podría haber sido muy diferente. El mismo registrador expresa sus dudas en la nota de calificación, que pensamos también está influida por el contenido de las sentencias. (MGV)

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40.** DIVISIÓN JUDICIAL DE LA COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO. ANOTACION PREVENTIVA

Resolución de 10 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de división de cosa común.

Resumen: La anotación preventiva de demanda asegura la plena efectividad de los pronunciamientos de contenido jurídico real de la sentencia, sin que la existencia de terceros con derechos inscritos con posterioridad pueda ser obstáculo por cuanto la publicidad registral del procedimiento justifica la extensión respecto a ellos de sus efectos sin que puedan alegar indefensión.

Hehos: Se cuestiona si procede la inscripción de un decreto de adjudicación que pone fin a un procedimiento judicial de división de cosa común cuando, al tiempo de presentarse el testimonio en el Registro, una participación indivisa de la finca se encuentra inscrita a nombre de dos entidades que no han sido parte en aquel procedimiento, y no se practicó durante su tramitación la oportuna anotación preventiva de la demanda.

Registradora: Suspende la inscripción poque consta inscrita una cuota indivisa de la finca a nombre de dos entidades que no han sido parte del procedimiento de división de cosa común y no constar anotada en ese Registro la demanda de la que deriva el procedimiento (art. 17 y 20 LH).

Recurrente: Alega, entre otras razones, la expedición de certificación de titularidad registral y cargas correspondientes a la finca objeto del título cuya calificación se recurre y que, aunque no se haya practicado anotación preventiva de demanda del procedimiento de división de cosa común su innecesariedad deriva del propio contenido de la certificación emitida.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

1 No procede la inscripción de la adjudicación derivada de la división de cosa común que resulta del decreto presentado pues, al tiempo de su presentación, existen terceros que tienen inscritos a su favor cuotas indivisas de la finca y que no fueron parte del proceso ni pudieron tener conocimiento del mismo al no haberse practicado la anotación preventiva de la demanda que les hiciera oponibles sus efectos.

2 Es cierto que en este caso se solicitó en su momento certificación de dominio y cargas que se emitió pero sin practicar constatar nota marginal alguna de su expedición. No obstante, incluso de haberse practicado la nota marginal tampoco hubiera sido relevante frente a dichos terceros adquirentes, pues la publicidad derivada de dicha nota marginal no basta, desde el punto de vista registral, para enervar frente a terceros adquirentes los efectos de la publicidad registral y producir los efectos de purga y consiguiente cancelación de los derechos inscritos con posterioridad a dicha nota marginal, si previamente no consta la anotación preventiva de la demanda publicando la acción ejercitada.

 Conclusión:

 Como resulta de una interpretación conjunta de la normativa procesal civil e hipotecaria (y Sentencias del Tribunal Supremo), como regla general, el efecto de purga y cancelación de cargas inscritas con posterioridad a la expedición de certificación de cargas y la correspondiente nota marginal se encuentra condicionada a la existencia y vigencia de la anotación preventiva que publique el procedimiento en el que se ejercita la pretensión del demandante.

De ahí que “Al objeto de evitar que puedan surgir terceros protegidos por la fe pública registral (cfr. artículo 34 de la Ley Hipotecaria), le legislación hipotecaria contempla la posibilidad de tomar anotación preventiva de la demanda (cfr. artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria) que sirve de medio para publicar frente a terceros la existencia de un procedimiento judicial en el que se demanda la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

Como ha dicho reiteradamente el Centro Directivo la anotación de demanda puede practicarse no sólo cuando se demanda la propiedad de un inmueble, sino también cuando la demanda puede traer como consecuencia alteración registral, como sucede, por ejemplo, en el caso del ejercicio de la acción de división de una cosa común (JAR)

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41.** OPCIÓN DE COMPRA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL OPTANTE. DIVERSAS CLÁUSULAS

Resolución de 10 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1 a inscribir una escritura de opción de compra.

Resumen: Es necesario hacer constar en la escritura y en la inscripción el régimen económico matrimonial de los contratantes cuando el acto o negocio afecte de presente o de futuro a la validez del negocio jurídico o a la relación jurídico real constituida. No es inscribible el pacto de notificar por medio de burofax la intención de ejercer la opción de compra.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de opción de compra por varias razones que resultan de la calificación registral.

Registradora: Suspende la inscripción porque no consta el régimen económico matrimonial de uno de los optantes y en su caso el nombre y apellidos del cónyuge. También se deniega la inscripción de la cláusula según la que la notificación del ejercicio de la opción a la parte concedente se hará por medio de burofax. Se considera, igualmente, que hay indeterminación en la fijación del precio.

Recurrente: Entiende que la calificación desnaturaliza el objeto del negocio.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina.

CONSTANCIA DEL RÉGIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL DE LOS OTORGANTES.

Ante las claras determinaciones de los artículos 159 RN y 51.9 RH -dice la Resolución- “sobran mayores precisiones”. Como reiteradamente ha dicho el Centro Directivo “tanto registradores de la Propiedad como notarios, complementariamente, desempeñan un papel fundamental en la seguridad jurídica preventiva, por lo que el instrumento público así como la inscripción deben procurar reflejar de forma cierta todas aquellas circunstancias referentes a la capacidad de los otorgantes, como edad o circunstancias modificativas de la capacidad, estado civil, nacionalidad, vecindad civil, o régimen económico matrimonial que incidan de presente o de futuro en la validez del negocio jurídico o de la relación jurídico real constituida (…)”.

NOTIFICACIÓN DEL EJERCICIO DE LA OPCIÓN DE COMPRA POR BUROFAX.

Confirma que no es inscribible la cláusula en la que se estipula que la notificación fehaciente al concedente de la opción para el otorgamiento de la escritura de compraventa pueda hacerse por medio de burofax.

Reitera su doctrina según la cual “A efectos de notificación, se debe considerar suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del documento, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio designado por las partes, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho domicilio (cfr. Resolución de 21 de noviembre de 1992)”.

INDETERMINACIÓN DEL PRECIO.

Contraviene el principio de determinación registral la siguiente cláusula contractual referida a la fijación pago del precio “mediante un «cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento». En igual sentido R. 18 de julio de 2022.(JAR)

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42.* EXTINCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR DERRIBO-DEMOLICIÓN DEL INMUEBLE

Resolución de 10 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3 a inscribir una escritura de declaración de derribo-demolición (por antigüedad) y extinción de propiedad horizontal.

Resumen: En la extinción de propiedad horizontal por derribo del inmueble y conversión en comunidad ordinaria no hay que fijar las concretas cuotas sobre el condominio resultante cuando son las mismas que se tenían sobre las entidades privativas previas

Hechos: Escritura pública por la que los titulares por mitades indivisas de todos los departamentos que constituyen un edificio en régimen de propiedad horizontal declaran la demolición del mismo, la extinción de propiedad horizontal y “su conversión en la parcela descrita en el expositivo segundo, y solicita su registración”

La Registradora: califica negativamente, exigiendo fijación de la concreta cuota o participación que corresponde a cada uno de los titulares en la comunidad ordinaria sobre la base de los principios de especialidad, rogación y legalidad

El notario recurre señalando que el derribo, como hecho objetivo, determina por sí solo la conversión en copropiedad ordinaria y, siendo el suelo elemento común, los propietarios que lo eran de los departamentos privativos del edificio seguirán siéndolo del suelo en la misma proporción de su cuota de participación, sin que para ello sea necesaria ninguna manifestación expresa de voluntad en tal sentido.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: En este caso concreto y tal y como alega el notario en su recurso, los elementos que delimitan claramente la titularidad dominical resultante una vez constatada la demolición del edificio, se quiera o no, han quedado claramente determinados en la escritura calificada. Y esa titularidad dominical –por mitad expresada– que recaía sobre el conjunto del edificio, se proyecta ineludiblemente sobre el elemento común por esencia de la propiedad horizontal: el suelo. (SNG)

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43.* NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A DESLINDE DE VÍA PECUARIA

Resolución de 10 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Daimiel, por la que se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria 

Reitera (R. 14 de diciembre de 2023, R. 14 de diciembre de 2023, R. 15 de diciembre de 2023, R. 1 de febrero de 2024, R. 1 de febrero de 2024, R. 30 de abril de 2024) que la “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. (JCC)

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44.*** OBRA NUEVA TERMINADA DE UNA NAVE INDUSTRIAL EN GALICIA. LIBRO DEL EDIFICIO Y CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Resolución de 10 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra terminada de una nave industrial.

Resumen: En las declaraciones de obra nueva terminada con licencia, la necesidad o no de aportar el Libro del Edificio al Registro y el certificado de eficiencia energética dependerá de la legislación sustantiva aplicable, que es la de la Comunidad Autónoma donde radique la finca. En el presente caso la legislación gallega no exige aportar el Libro del Edificio para las naves industriales ni el certificado de eficiencia energética.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva de una nave industrial en Galicia.

La registradora considera como defectos que no se aporta el Libro del Edificio y tampoco el certificado de eficiencia energética.

El interesado recurre y alega que la normativa autonómica gallega no exige ninguno de dichos documentos, tratándose de naves industriales.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: La DG diferencia entre normas de naturaleza registral, reguladoras de los requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción.

La Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, regula en su artículo 2 su ámbito de aplicación al disponer que «la presente ley se aplica a todo edificio cuyo destino, total o parcialmente, sea el residencial de vivienda, tanto de nueva construcción como proveniente de actuaciones de rehabilitación, renovación o reforma, desde el momento en que se inicia la promoción y durante su vida útil, con independencia de su carácter libre o protegido. Asimismo, será de aplicación a los alojamientos protegidos y, en materia de depósitos de fianzas, a arrendamientos de fincas urbanas».

Por otro lado, el artículo 2.2 en su apartado d) del Decreto 128/2016, de 25 de agosto, por el que se regula la certificación energética de edificios en la Comunidad Autónoma de Galicia, excluye de su ámbito de aplicación los «edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales». Dicho certificado, como afirma el recurrente, deberá ser emitido conforme a las previsiones contenidas en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se regula el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios

COMENTARIO: Una precisión: El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril mencionado en la resolución está derogado por el Real Decreto 390/2021 de 1 de junio por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Queda claro por tanto que el depósito del Libro de la Edificación y la aportación del Certificado de eficiencia energética dependerá de la normativa autonómica aplicable. (AFS)

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46. ** HERENCIA SIN APORTAR COMPLEMENTARIOS. SEGREGACIÓN

Resolución de 13 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Aracena, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia y segregación (IES)

Resumen.- el artículo 91, apartado cuarto, de la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, establece que las licencias municipales sobre parcelaciones se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación y que la no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno.

Hechos.– La presente Resolución tiene por objeto una escritura de herencia y segregación.

El registrador, en su nota de calificación, señala, resumidamente, los siguientes defectos: 1.º No se acompaña copia de los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad 2.º Verificándose una segregación, no se acredita la presentación de esta escritura en el Ayuntamiento en el plazo de los tres meses siguientes a su concesión o notificación, sin que con tal finalidad se haya requerido al señor Notario. 3º Las coordenadas georreferenciadas de la finca segregada y del resto de la matriz no coinciden con las que figuran en la escritura ni con las recogidas en la licencia.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la nota de calificación en cuanto a los defectos primero y segundo, y estima el recurso en cuanto al tercero

 En relación con el primero de los defectos, el apartado primero del artículo 76 del Reglamento Hipotecario dispone que: «En la inscripción de bienes adquiridos por herencia testada se harán constar las disposiciones testamentarias pertinentes, la fecha del fallecimiento del causante, tomada de la certificación respectiva, y el contenido del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad». Consecuentemente, este primer defecto debe ser confirmado.

En relación con el segundo defecto de la nota de calificación, esta Dirección General, en su Resolución de 18 de abril de 2023, manifestó lo siguiente: «Respecto a la apreciación por parte del registrador de la caducidad de la licencia urbanística, esta Dirección General en su Resolución de 22 de julio de 2019, citada por la recurrente, señaló que de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo y en concreto el artículo 173.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, la caducidad de las licencias urbanísticas no opera automáticamente, sino que exige un acto declarativo, previa la tramitación del correspondiente expediente, en el que además se ha de dar audiencia al interesado.

No obstante, el artículo 91, apartado cuarto, de la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, dispone que «no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que incorpore la georreferenciación precisa, que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura correspondiente. Las licencias municipales sobre parcelaciones, segregaciones o divisiones se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno.

 De esta forma reproduce el contenido del artículo 66 de la Ley 7/2002 que, en sus apartados quinto y sexto, citados expresamente en la licencia.

La Ley 7/2021, de 1 de diciembre, entró en vigor el 23 de diciembre de 2021 por lo que, los actos administrativos se dictaron bajo la vigencia de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre y esta como excepción a la regla general en licencias urbanísticas, establece una caducidad por ministerio de la ley, sin necesidad de declaración administrativa alguna. Respecto al plazo de tres meses, se establece para la presentación de copia de la escritura en el Ayuntamiento respectivo, lo que supone que la escritura debe ser autorizada necesariamente dentro de dicho plazo, contado desde el otorgamiento o expedición de la licencia de segregación. Si la escritura se otorga dentro de dicho plazo y sin embargo se notifica de forma efectiva transcurrido el mismo, como resulta del precepto, a efectos registrales no podrá considerarse caducada la licencia si la escritura contiene el requerimiento al notario para su presentación al Ayuntamiento, como se dijo en la citada Resolución de fecha 18 de abril de 2023. Sin embargo, en la escritura que motiva el presente recurso, no consta dicho requerimiento.

El tercer defecto de la nota de calificación es el relativo a que «las coordenadas georreferenciadas de la finca segregada y del resto de la matriz que ahora se acompañan no coinciden con las que figuran en la escritura ni con las recogidas en la licencia». En los supuestos de creación de nuevas fincas registrales, por vía de segregación, agrupación o las demás modificaciones de fincas registrales a las que se refiere el apartado b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, se admiten representaciones gráficas alternativas (véase artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria), lo que exigirá la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para su inscripción (véase párrafo segundo del citado artículo). Es durante la tramitación de este procedimiento (previo a la inscripción de la segregación) donde deberá dilucidarse la posibilidad o no de inscripción a la vista de las eventuales alegaciones de colindante. Pero no existiendo dudas de que existe correlación entre la escritura de segregación y la licencia concedida, aunque sí en la corrección de la representación gráfica aportada, lo que procede es la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria donde se apreciará la procedencia o no de la inscripción de la representación gráfica alternativa aportada y por ende, la procedencia de la inscripción de la segregación. (IES)

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47.** HERENCIA. IDENTIFICACIÓN DE UN COMPARECIENTE

Resolución de 14 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: La identificación de los otorgantes corresponde exclusivamente al notario y queda amparado por una presunción legal sólo impugnable en vía judicial. El registrador debe comprobar que la identidad del otorgante determinada notarialmente coincide con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, pero no puede revisar en su calificación el juicio que compete al notario.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia cuya causante consta en la documentación con un apellido cuya primera letra es J, lo que también sucede en el DNI de una de las herederas cuyo apellido consta escrito con la letra J. Sin embargo, la heredera manifiesta en la escritura que dicho apellido correctamente escrito debe comenzar con la letra G y no con la J. En la comparecencia de la escritura se escribe su apellido con la letra G.

Registrador: Suspende la inscripción porque entiende que se debe aclarar cuál es el apellido correcto y que no cabe hacer la corrección con la declaración notarial en la escritura, sino que debe obtenerse un nuevo documento nacional de identidad con el dato correcto.

Notario: Alega que la heredera no pretende con su declaración -ni lo solicita- que el registrador inscriba su adjudicación con el apellido corregido. Se trata de una mera manifestación sin efecto registral y no implica duda alguna sobre el juicio notarial de identidad. Tampoco el registrador alega duda alguna sobe la identidad del titular registral.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

JUICIO DE IDENTIDAD Y CALIFICACIÓN REGISTRAL.

La identificación de los comparecientes en el instrumento público corresponde al notario, cuya dación de fe de conocimiento no puede cuestionar el registrador.

Al registrador corresponde comprobar que la identidad del otorgante determinada notarialmente coincide con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro.

DISCREPANCIAS EN LOS DATOS.

La Resolución constata que no es infrecuente que existan discrepancias entre los datos de identificación que constan en el instrumento público y los que figuran en el asiento registral, lo que puede deberse a diversas circunstancias, por ejemplo: diferencias en la grafía de los nombres, nombres compuestos de los que sólo se utiliza uno de ellos o que en el DNI sólo consta uno, ausencia de constancia de documento nacional de identidad o de algún número identificador, etc.

Sin embargo, ello “no implica que cualquier discrepancia haya de ser calificada automáticamente por el registrador como defecto que impida la inscripción, pues (…) habida cuenta de la especial eficacia que la ley atribuye a ese juicio notarial sobre dicha identidad y de los limitados medios que el registrador puede tomar en cuenta al realizar su calificación, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sólo podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente consistencia que den lugar a que el registrador albergue dudas de que el otorgante o causante del acto inscribible no sea el titular registral, a la vista de los datos relacionados en el correspondiente asiento y los que resulten de los títulos presentados”.

 Conclusión: El defecto debe ser revocado porque: a) En el caso concreto no se plantea un problema de identificación de la compareciente, por cuanto el notario ha dado fe de conocimiento, dación de fe que el registrador no puede cuestionar. b) Tal como se alega por el notario recurrente y a la vista del título, es claro que lo hecho por la compareciente es una mera manifestación sin efecto registral alguno ya que en ningún momento solicita nada al registrador relativo a la inscripción, quien, (…) debe inscribir con este apellido.

NATURALEZA DEL JUICIO NOTARIAL DE IDENTIDAD.

1 No es un juicio abstracto o «en vacío» sino vinculado al acto o negocio jurídico que se documenta. Dicho juicio implica el reconocimiento de que la persona identificada es la misma persona que aparece como titular en el documento del que deriva su legitimación, de modo que “el notario no alberga duda alguna de que la persona que comparece ante él es la misma persona que figura en el título previo”.

2 El notario no realiza propiamente una afirmación absoluta de un hecho sino que emite un juicio de identidad que individualiza al otorgante, bien por conocerlo (es decir, por llegar a tener la convicción racional de que es la persona que dice ser y por tal es tenido en la vida ordinaria, de suerte que se trata de un juicio de notoriedad sobre su identidad), o bien por la identificación mediante documentos u otros medios supletorios legalmente establecidos («comparatio personarum»; así resulta especialmente en algunos supuestos en que el notario se asegure de la identidad de las partes mediante la verificación subjetiva que comporta un juicio de comparación de la persona del compareciente con los datos, fotografía y firma que figuran en el documento que sirve para su identificación –cfr. apartados «c» y «d» del artículo 23 de la Ley del Notariado).

En todo caso, la denominada fe de conocimiento o fe de identidad de los otorgantes que compete al notario, aunque se trata de un juicio formulado por él, es un juicio que, por su trascendencia, es tratado por la Ley como si fuera un hecho. Así resulta no sólo de los artículos 1218 del Código Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino también del artículo 17 bis, apartado b), de esta última, introducido mediante la Ley 24/2001, según el cual, «los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes». El juicio sobre la identidad del otorgante que corresponde, exclusivamente y bajo su responsabilidad, al notario queda amparado por una presunción legal sólo susceptible de impugnación en vía judicial. Por ello, el registrador no puede revisar en su calificación ese juicio que compete al notario. (JAR)

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48.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. NIF REVOCADO DE UN OTORGANTE. DURACIÓN DEL CONTRATO Y ANÁLISIS DE LAS PRÓRROGAS TÁCITAS

Resolución de 14 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Puerto de la Cruz, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de arrendamiento.

Resumen: Reitera su doctrina sobre el NIF revocado (no cabe autorizar ni inscribir), y a partir de una cuestión interpretativa sobre una cláusula relativa a la prórroga de un arrendamiento, la DG repasa la doctrina sobre esta materia y sus particularidades en la esfera registral.

Hechos: El 13 de marzo de 2023 se otorga escritura de elevación a público de un contrato privado de arrendamiento de fecha 2 de enero de 2007, en el que se señalaba un plazo de duración de un año prorrogable por nueve más. Comparece una única persona física, como Administrador único de la sociedad arrendataria y como apoderado de la sociedad arrendadora. En la escritura se amplía la duración por un periodo de veinte años desde la fecha. La sociedad arrendataria tiene el NIF revocado.

El Registrador califica negativamente, poniendo de manifiesto tres defectos:

1. La revocación del NIF (cfr. Dis. Adic. 6ª.4 LGT), por lo que pesa sobre el Notario la obligación de abstenerse de autorizar el instrumento y sobre el Registrador la de no inscribir.
2. El Notario, al emitir juicio de suficiencia de las facultades representativas del único compareciente no hace mención expresa de la “licencia para autocontratar”, siguiendo el tenor de la nota de calificación (realmente, de la existencia de doble representación, pues el compareciente no contrata por sí mismo).
3. La escritura no expresa la fecha desde la cual se acuerda la ampliación del plazo de duración del contrato, infringiendo los arts. 21.1 LH -mención de todas las circunstancias necesarias de la inscripción y relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos- y 98 RH -falta de legalidad en las formas extrínsecas del documento que se solicita inscribir relativa a la no expresión o expresión sin claridad suficiente de cualquiera de las circunstancias que debe contener la inscripción bajo pena de nulidad, en relación con el art. 30 LH-.

El interesado intenta subsanar en dos ocasiones, aportando primero la escritura de nombramiento como Administrador único de una de las sociedades y después la de poder de la otra; así como una solicitud de rehabilitación del NIF.

El Registrador califica negativamente en las dos ocasiones. En la primera reitera los tres defectos: una solicitud de rehabilitación de NIF no es una rehabilitación; no puede subsanarse un juicio de suficiencia incompleto con la presentación de distintos títulos (pues el juicio corresponder ser emitido al Notario y el Registrador sólo puede calificar la existencia del juicio y su congruencia, no el propio juicio), y el tercer defecto no ha sido subsanado. Sin embargo, en la segunda calificación negativa (tercera en este asunto), el Registrador ya no hace referencia a la falta de juicio de suficiencia.

El interesado recurre, fundando su recurso en que:

1. La sociedad se encuentra rehabilitando el NIF, que es un proceso administrativo largo y que se solicita que se inscriba el arrendamiento de forma temporal hasta que se pueda aportar la rehabilitación.
2. Que de las escrituras aportadas resulta admitida la autocontratación (si bien ya en la tercera calificación negativa el Registrador no alude a esta cuestión, por lo que la DG no se pronuncia sobre el particular).
3. Que la fórmula empleada ha de ser entendida como veinte años desde la firma.

La DG desestima el recurso y confirma en todos sus extremos la calificación:

I. NIF REVOCADO:

La cuestión del NIF revocado ha sido objeto de abundantes pronunciamientos por el Centro Directivo. La Disp. Adic. 6ª.4 LGT, introducida por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, es clara, pesando sobre el Notario la obligación de abstenerse de autorizar el instrumento y sobre el Registrador la de no inscribir. La Ley 36/2006, de 29 de noviembre, introdujo reformas en la legislación hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuación de estos funcionarios contribuyera activamente en la prevención del fraude fiscal. La Exposición de Motivos de dicha Ley alude a «un conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuación de los órganos de control, con remoción de los obstáculos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fenómeno del fraude». La regulación del NIF se comprende en el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio: el procedimiento de concesión en su art. 23 y el de revocación y rehabilitación en su art. 143, en el seno de los procedimientos de comprobación e investigación. La revocación y rehabilitación del NIF culmina con su publicación en el BOE y la rehabilitación sólo será posible cuando se acredite que se acredite que han desaparecido las cusas que motivaron la revocación y, en caso de sociedades, se comunique, además quienes ostentan la titularidad del capital de la sociedad, con identificación completa de sus representantes legales, el domicilio fiscal y la documentación que acredite cuál es la actividad económica que la sociedad va a desarrollar. La falta de resolución expresa en el plazo de tres determinará que la misma se entienda denegada.

De todo ello, concluye el Centro Directivo, resulta que la prohibición es aplicable aunque en el momento del otorgamiento de la escritura se haya solicitado la rehabilitación de dicho número de identificación fiscal.

II. CONCRECIÓN DE LA FECHA DESDE LA CUAL SE ACUERDA LA AMPLIACIÓN DEL PLAZO:

La expresión por un periodo de veinte años desde la fecha, que luego el recurrente en sede de recurso concreta en veinte años desde la firma, plantea un problema interpretativo del dies a quo: ¿desde la suscripción del documento privado, desde la finalización de la prórroga inicialmente pactada o desde el otorgamiento de la escritura?

El art. 1543 CC exige al arrendamiento un tiempo determinado. La R 30-10-2015 puso de relieve que la fijación por las partes de un plazo indefinido desnaturaliza el arrendamiento, es decir, que el plazo de duración del contrato, incluso su conversión en indefinido, no puede quedar al arbitrio del arrendatario, sino que cualquiera de las dos partes pueden reclamar su terminación, oponiéndose a cualquiera de las prórrogas.

La ambigüedad del CC en materia de prórroga y la falta de precepto en la legislación que señale el límite de la prórroga convencional, ha hecho que doctrina y jurisprudencia debatan sobre la cuestión de las prórrogas indefinidas. El Centro Directivo hace un repaso a la doctrina del TS sobre el particular (SS 9-9-2009, 17-11-2011, 12-3-2015 y 8-6-2015):

1. La prórroga convencional es válida siempre y cuando haya sido acordada por las partes libremente y conste de manera clara, inequívoca y coherente en el contrato.
2. La prórroga convencional no puede ser potencialmente perpetua y precisa un límite temporal máximo. Si las partes no lo han fijado, el Juez puede y debe hacerlo.
3. Para los arrendamientos con prórroga convencional nacidos bajo la vigente LAU 1994 se señalada un límite de dicha prórroga de 30 años tratándose de arrendamientos de local con arrendatario persona jurídica, o de la jubilación del arrendatario si es persona física. Tratándose de arrendamiento de vivienda, la vida del arrendatario.

Esta doctrina ya fue puesta de manifiesto en la R 2-11-2018, matizándose que, la doctrina expresada en el numeral 3 no puede ser aplicada a la inscripción, pues conculcaría la seguridad jurídica que a los terceros debe ofrecer el Registro de la Propiedad.

Comentario: La cuestión del NIF revocado ha sido tratada en numerosas ocasiones por la DG y es pacífica: el Notario no puede autorizar ni el Registrador inscribir. La pretensión del recurrente de llevar a cabo una inscripción de forma provisional hasta que se resuelva el procedimiento de rehabilitación del NIF carece de cualquier apoyo legal, convirtiendo la solicitud en una suerte de declaración responsable que ni está prevista en la norma ni cumple con los objetivos de la misma. Respeto de la fecha desde la cual se ha de entender ampliado el plazo, la fórmula empleada en la escritura es desafortunada por confusa. Para solventar esta cuestión hubiera bastado aclarar el dies a quo, sin necesidad de acudir a un recurso. La DG, haciendo de la necesidad virtud, aprovecha una cuestión tan simple para repasar la doctrina jurisprudencial sobre la prórroga y las limitaciones que, en la esfera registral, plantean las prórrogas tácitas, por chocar con el principio de especialidad o determinación.

Cuando el Registrador tiene a la vista sendas escrituras de nombramiento de Administrador y de poder donde se salva la doble representación, suprime en su tercera y última calificación negativa el defecto relativo a la falta de juicio de suficiencia sobre este extremo, por lo que, aunque el recurrente alega sobre el mismo, el Centro Directivo no entra en él. El Centro Directivo ha venido exigiendo un juicio expreso sobre este particular, sin que baste un juicio genérico sobre la suficiencia del poder. A nuestro juicio, no fue procedente retirar el defecto, pues la calificación del Registrador debe centrarse no en formular un juicio de suficiencia de las facultades conferidas, sino en comprobar que existe una reseña del poder, que existe un juicio de suficiencia y que este juicio es congruente con el contenido del título (cfr. art. 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre). Por tanto, existe una extralimitación en la calificación, en una dimensión que podríamos denominar positiva -accediendo a la inscripción faltando un requisito que es suplido por el propio Registrador-. Lo procedente hubiera sido que el Notario emitiese dicho juicio para poder inscribir (ACT).

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49.* ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 14 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a practicar una anotación de embargo ordenada en un procedimiento seguido contra la herencia yacente del titular registral

Resolución: Cuando se demande a los ignorados herederos de una persona que ha fallecido sin otorgar testamento y no se conozcan parientes con derecho a la sucesión intestada ni concurran indicios de su existencia, el juzgado debería notificar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada.

Hechos: Mediante mandamiento, librado por un Juzgado de Primera Instancia, se ordena la práctica de una anotación de embargo en el marco del procedimiento de ejecución de títulos judiciales seguido contra la herencia yacente del titular registral de la finca embargada.

El registrador califica negativamente en el sentido que, para poder practicar la anotación, sería preciso, en función de si se tienen o no indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, dirigir la demanda contra estos herederos, o bien, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros.

El recurrente fundamenta el recurso en las Resoluciones de la DG de 23 de octubre de 2012 y de 4 de abril de 2013 las cuales establecían que no es necesario el nombramiento de un administrador judicial, ni la citación a un concreto heredero, para poder anotar un embargo sobre los bienes de una herencia yacente cuando ésta proviene de una deuda relacionada con la comunidad de propietarios.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: En los casos en que interviene la herencia yacente, para que una actuación tenga reflejo en el registro se ha de nombrar un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la LEC, si bien solo en los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento, si el juez considera suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

A continuación, hace un examen de la Sentencia número 590/2021 de la Sala Primera del Tribunal Supremo que analiza el emplazamiento a la herencia yacente, pudiendo darse dos posibilidades:

1.  que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio, y
2.  que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada). En estos supuestos, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, conforme al artículo 150.2 de la LEC.

Debe recordarse a este respecto que la notificación por vía edictal tiene carácter supletorio y excepcional y solo debe emplearse cuando se hayan agotado, razonablemente, las posibilidades de efectuar una notificación personal.

En el caso que nos ocupa, de la documentación presentada “no puede establecerse la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, o si, por el contrario, no se tiene indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente, ni, en consecuencia, la forma en que han sido citados”.

Criterio que mantiene nuestro CD tras la citada Sentencia del Supremo, y sin tener en cuenta las resoluciones citadas por la parte recurrente al ser muy anteriores a la susodicha sentencia.

 Comentarios: Lo más destacable de esta resolución es el extracto de la doctrina del TS sobre la herencia yacente. A partir de la dicha sentencia parece que el camino a seguir en caso de embargos contra la herencia yacente debe ser el que resulta de la citada sentencia.

Por lo demás también es de interés la ratificación que hace de su doctrina acerca del carácter excepcional de las notificaciones por edictos lo que viene justificado por la necesidad de no vulneración del artículo 24.1 de la Constitución Española que implica que todos los que puedan resultar afectados por una decisión de un proceso judicial, tengan el derecho de conocer su existencia y evitar cualquier tipo de indefensión. Por tanto, solo se usará cuando se hayan agotado previamente el resto de modalidades de notificación. (MGV)

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51.*** INSCRIPCIÓN DE ARRENDAMIENTO. DIFERENCIAS EN LA DESCRIPCIÓN ENTRE EL TÍTULO Y EL REGISTRO

Resolución de 14 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcañiz, por la que se suspende la inscripción de una escritura de arrendamiento por diferencias entre la descripción de la finca en el Registro y en el título.

Resumen: (1) La inscripción de arrendamiento no exige que haya una coincidencia exacta entre la superficie inscrita y la que consta en el contrato, con tal de que no haya duda sobre el objeto de este y sobre la renta, que puede fijarse en relación con la cabida real o catastral, aunque no sea idéntica a la que figura en el Registro.

(2) Aun tratándose de una finca que procede de concentración parcelaria y pese al art. 201.1.e) LH, debe admitirse la rectificación, sin cumplirse tales exigencias, cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación, como parece ocurrir en el presente caso.

(3) Conforme a la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, «Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore», por lo que, en este caso, la registradora debería haber entendido que hay una solicitud tácita de inicio del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Pero, en el caso de que la tramitación de ese expediente no hubiera culminado con resultado positivo, no debiera haber impedido la inscripción del contrato de arrendamiento.

Hechos: Mediante escritura pública de arrendamiento, la titular registral de una finca la cede en arrendamiento a una sociedad, fijándose una renta con relación a los metros que tiene la finca en la realidad física, que se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela.

Calificación: La registradora suspende la inscripción por discrepar los metros existentes en la realidad física y catastral, que son 131.979 metros cuadrados, con la superficie registral de la finca que es de 118.250 metros cuadrados, por lo que entiende que debe rectificarse previamente la descripción de la finca o que el arrendatario consienta la inscripción. La registradora indica que el error en la superficie determina que no concurra la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato, conforme al artículo 1262 CC, con lo que faltaría el consentimiento, por lo que estaríamos ante un contrato inexistente.

Recurso: El notario autorizante recurre alegando que la renta es cierta y determinada, que se ha fijado con arreglo a la realidad física y no a la registral y que el arrendatario, al consentir el otorgamiento de la escritura y su presentación en el Registro, está consintiendo la renta y solicitando la inscripción del contrato en los términos convenidos. Según el recurrente, no se puede concebir que el acuerdo sobre un elemento esencial del contrato de arrendamiento, como es la renta, deba ajustarse a la superficie inscrita de la parcela.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: El Centro Directivo considera que la registradora ha interpretado erróneamente el artículo 1262 CC. El objeto del negocio es una finca concreta y determinada, respecto de la cual puede existir una discordancia entre la descripción registral y la realidad física registral. Además, las partes consienten en que la renta se fije con referencia a los metros existentes en la realidad física y no con respecto a la superficie inscrita. Por tanto, desde el punto de vista sustantivo, el precio de la está fijado correctamente y el contrato es un contrato regular, perfecto y consumado, sin que la diferencia de superficie entre el Registro y el Catastro suponga elemento distorsionador de la interpretación del contrato, porque ambas partes lo conocen y aceptan la diferencia superficial y la fijación de la renta con respecto a la existente en la realidad física (art. 1543, 1447, 1469, 1470, 1555 CC y 13 de la Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos).

Por otro lado, constituyéndose el derecho del arrendatario con carácter real, como se manifiesta expresamente en la escritura y tácitamente al presentar la escritura pública del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad de Alcañiz, solicitando su inscripción, el registrador ha de calificar si se cumplen los requisitos para ello, determinados en los artículos 3 del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero: «Si la finca arrendada no coincide con la que tiene abierto folio registral y es una parte de ésta, se describirá aquélla con las mismas circunstancias expresadas en el apartado anterior, pero no será necesario describir el resto del edificio o vivienda». Por ello, aplicado el precepto al presente caso determina que la existencia de la discordancia, en el caso de que no pueda subsanarse, no puede impedir la inscripción del arrendamiento, ni puede condicionarse la misma a la rectificación de la descripción.

Respecto a la exigencia de la registradora de que se inste el inicio de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para poder inscribir el arrendamiento, del análisis conjunto de este precepto y el artículo 9.b) resulta que la inscripción de un contrato de arrendamiento no se encuentra entre los supuestos en los que la georreferenciación es circunstancia necesaria de la inscripción.

Cuestión distinta es si la registradora podría haber iniciado de oficio un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para rectificar la descripción de la finca y adaptarla a la realidad física. Nos encontramos en este caso ante una diferencia de cabida superior al 10%, si bien la descripción de los linderos es coincidente en el Registro y en el Catastro. Por ello, estamos ante una discordancia de la descripción registral con la realidad física, que puede resolverse por la vía del expediente del artículo 199. No es óbice para ello que la finca proceda de concentración parcelaria, pese al art. 201.1.e) LH, puesto que, como ha dicho la Resolución de esta Dirección General de 3 de octubre de 2023, debe admitirse la rectificación, sin cumplirse tales exigencias, cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación, como parece ocurrir en el presente caso.

Y, finalmente, en cuanto a la posibilidad de iniciar de oficio el expediente del artículo 199 LH, señala la Dirección General en Resolución de 12 de mayo de 2022 que, conforme al primer párrafo, segundo inciso del número segundo de la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015: «Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore». En este caso, la registradora debería haber entendido que hay una solicitud tácita de inicio del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para subsanar la discordancia con la realidad física, aunque la finca proceda de concentración parcelaria, porque no hay duda de que la descrita en el título y en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela correspondiente con la identidad de la finca, se corresponde con la realidad física de la inscrita en el Registro. De este modo, podría haber determinado la congruencia del importe de la renta con la superficie de la finca. Pero, en el caso de que la tramitación de ese expediente no hubiera culminado con resultado positivo, no debiera haber impedido la inscripción del contrato de arrendamiento, toda vez que la discordancia era conocida por las partes y el arrendatario consintió la fijación de la renta referenciándola a un criterio, el de los metros de la realidad física, a pesar de que en el Registro tuviera menos metros cuadrados y que había posibilidad de que los mismos no pudieran inscribirse. (BZR).

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52.* COMPRAVENTA EN EJERCICIO DE DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Resolución de 15 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Orgaz a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: La apreciación de una posible simulación negocial debe quedar reservada al ámbito judicial.

Hechos: Se presentan en el Registro: Una escritura de compra de vivienda por los arrendatarios de la misma en ejercicio de su derecho de adquisición preferente. Y una escritura de dación de dicha vivienda en pago de la deuda que los compradores reconocen tener a favor de una entidad BBB, dejándose constancia de que continuarán en la vivienda como arrendatarios.

Se da la circunstancia de que el dinero de compra de la vivienda procede de un préstamo que les ha concedido la entidad BBB el mismo día con anterioridad. El importe del préstamo se refleja en un cheque bancario que es el mismo que se entrega a la primitiva vendedora en pago del precio de compra.

La Registradora: califica negativamente, señalando que existe una causa falsa en la compraventa puesta de manifiesto con la escritura de dación en pago y por el medio de pago del precio, que se realiza por un tercero.

El Notario recurre basándose en la admisión en nuestro derecho del pago hecho por tercero y de la dación en pago como medio alternativo del mismo y en el hecho de que la apreciación de la falsedad o simulación de la causa excede de ámbito de competencias de un registrador

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Hay que partir del hecho de que, por libre acuerdo de los únicos que podían concertarlo (el propietario vendedor y los titulares de un derecho de adquisición preferente), se celebró el negocio jurídico reflejado en la escritura, que reúne todos y cada uno de los requisitos necesarios para su inscripción (la calificación no objeta la falta de alguno de ellos). Aclarado lo anterior, la declaración sobre una posible simulación negocial debe quedar reservada al ámbito judicial. (SNG)

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53.** RECONOCIMIENTO DE DEUDA Y DACIÓN EN PAGO

Resolución de 15 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Orgaz a inscribir una escritura de reconocimiento de deuda y dación en pago. 

Resumen: la prohibición de pacto comisorio ex artículo 1859 del Código Civil no es absoluta en nuestro Derecho. Se admiten  excepciones siempre que objetivamente sea posible la adecuada defensa del deudor y el logro del adecuado equilibrio entre los intereses de este y los del acreedor.

Hechos: se presenta escritura en la que unos cónyuges transmiten a una sociedad la finca registral en pago de un préstamo que la citada mercantil les había realizado el mismo día, para la adquisición de la vivienda objeto de la escritura calificada y que había sido adquirida por dichos cónyuges bajo el número anterior de protocolo.

La Registradora califica negativamente por no estar la finca inscrita a nombre de los cedentes y por no aportarse la escritura de préstamo que sirve de causa a la dación en pago y acredita que la obligación está vencida, es líquida y exigible.

La Dirección revoca la calificación recurrida, salvo en lo relativo a no estar la finca inscrita a nombre de los cedentes.

I. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD.

– La calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro.

– Es doctrina registral reiterada que una rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad. En la calificación del documento deben tener en cuenta los asientos registrales –entre los que se incluyen los presentados en el Diario–, evitando así la práctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelación al despachar el título subsiguiente presentado con posterioridad.

– Ahora bien, la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos.

En el caso resuelto, la calificación negativa se ha basado en la existencia de un título previo (compraventa) presentado antes en Registro, cuyas vicisitudes nada tienen que ver con lo que después se conviene en el titulo (dación en pago) negativamente calificado y objeto de este recurso y que en modo alguno (en el ámbito extrajudicial) puede de influir en la calificación de éste.

II. EL PACTO COMISORIO Y SU VALIDEZ.

– El Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (arts. 1859 y 1884 del Código Civil) y es que los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los de sus acreedores.

– Consecuencia de lo expuesto, la Dirección ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos, ya sean indirectos, simulados o fiduciarios, simples o complejos, que persigan fines de garantía. Esto es, siempre que bajo estos esquemas contractuales se detecte una «causa garantiae».

– La prohibición de pacto comisorio tiene un doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad de los contratos.

1º. El riesgo de que, dadas las presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de crédito al tiempo de su concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy inferior a la real, o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligación garantizada. Se trata en definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor y que éste sufra un perjuicio desproporcionado.

2º. En segundo lugar, en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecución, que al tiempo que permiten al acreedor ejercitar su «ius distrahendi», protegen al deudor al asegurar la obtención del mejor precio de venta.

– Según las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018, 28 de enero de 2020 y 13 de julio de 2022, deben admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, pero que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda.

– Podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes.

– En definitiva, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. En apoyo de esta tesis se cita el denominado pacto marciano recogido en el Digesto (cuya doctrina se recoge en la Resolución de 26 de diciembre de 2018).

Además –y dato esencial para la resolución de este recurso–, el comiso prohibido es el que se conviene «ex ante»; de ahí que tradicionalmente se admitiera, si bien con cautelas, la introducción de esta facultad comisoria si se efectuaba con posterioridad al nacimiento de la obligación garantizada, mediante el denominado pacto «ex intervalo».

En conclusión, la prohibición de pacto comisorio ex artículo 1859 del Código Civil no es absoluta en nuestro Derecho. Se admiten  excepciones siempre que objetivamente sea posible la adecuada defensa del deudor y el logro del adecuado equilibrio entre los intereses de este y los del acreedor y es que nuestro ordenamiento jurídico ha admitido, incluso, nuevas formas de realización de un bien dado en garantía, reflejo de lo cual son el Convenio relativo a garantías internacionales sobre elementos de equipo móvil, hecho en Ciudad del Cabo el 16 de noviembre de 2001 (con Instrumento de Adhesión de España publicado en el «Boletín Oficial del Estado» 4 de octubre de 2013), que permite al acreedor de los bienes dados en garantía apropiarse de ellos o venderlos o arrendarlos, siempre que ello se haga de una forma comercialmente razonable; y el Real Decreto ley-5/2005, de 11 de marzo, el cual, en caso garantías sobre dinero, valores o derechos de crédito, concede al beneficiario de la garantía un derecho de apropiación o de disposición, siempre que tanto la valoración de las garantías como el cálculo de las obligaciones financieras se haga de manera comercialmente correcta. (ER)

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54.* RECTIFICACIÓN DE PARTICIÓN HEREDITARIA

Resolución de 15 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Xirivella, relativa a un testimonio emitido por letrada dimanante de un procedimiento de formación de inventario de bienes del régimen económico-matrimonial.

Resumen: La rectificación del Registro, no resultando el error de los asientos del registro ni del documento presentado requerirá, en su caso, al art. 40 LH, aclaración del título aportado con el consentimiento de los interesados, o, en su caso, resolución judicial.

Hechos: Consta inscrita una adjudicación hereditaria por partes iguales entre cuatro hermanos (A, B, C y D) en virtud de Auto del Juzgado. En el mismo Auto se indicaba que las partes habían llegado a un acuerdo por el que, de conformidad con lo previsto en el testamento (820.3 Cc) el hermano B recibiría, en pago de su cuota hereditaria, una suma en metálico y que comprobada la coincidencia de la adjudicación con el caudal inventariado, daban por finalizadas las operaciones.

Se presenta de nuevo el Auto junto con una instancia privada en la que se hace constar que existe un error en la inscripción a favor del hermano porque, según el documento judicial, el hermano B recibió su parte de la herencia en metálico, y se solicita la rectificación de los libros del Registro en el sentido de que la inscripción debe serlo a favor de los hermanos A, C y D por partes iguales.

La Registradora califica negativamente señalando que del título por el que se pide la rectificación no resultan las adjudicaciones que se pretenden, sino las que constan inscritas y que del pago en metálico al hermano B no resulta una modificación en las adjudicaciones previamente estipuladas.

El Presentante recurre exponiendo: que en el mismo título existe un acuerdo homologado y aprobado judicialmente por el que el hermano B recibió en metálico lo que le correspondía por su cuota hereditaria; que por ello no le pertenece a B la cuota indivisa de la herencia que consta inscrita a su nombre; y que esto implica un error en la inscripción que debe subsanar la registradora.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: La DGSJFP asume los argumentos de la registradora y señala: Que la adjudicación, en los términos solicitados, no resulta del título presentado donde la adjudicación se recoge tal y como consta inscrita; Que no se expresa en el título qué efecto atribuyen las partes al pacto de pago en metálico en las adjudicaciones formalizadas ni se deja sin efecto la partición previamente acordada; y que no resulta procedente tal interpretación o deducción ni por el funcionario calificador ni por esta Dirección General, excediendo el propio ámbito objetivo del recurso gubernativo.

Por tanto, la rectificación del Registro requerirá, en su caso, conforme al artículo 40 LH la aclaración del título aportado con el consentimiento de los interesados, o, en su caso, resolución judicial. (SNG)

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55.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN. MODIFICACIÓN DE LINDERO FIJO

Resolución de 15 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Monforte de Lemos-Quiroga, por la que se deniega la inscripción de un escritura de agrupación tras haberse tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.– La modificación descriptiva que suprime la existencia de un camino como lindero justifica, ante la oposición de un colindante que alega la invasión de dicho camino en la georreferenciación que se pretende inscribir, las dudas de identidad de la registradora.

Hechos.- Habiéndose iniciado la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para la inscripción de una escritura de agrupación con simultánea rectificación de su superficie, acompañada de una instancia complementaria en la que se solicita la inscripción de la representación gráfica resultante, se presenta oposición de un colindante que alega que, de inscribirse la georreferenciación catastral de la finca agrupada, se englobaría un camino que atraviesa por el medio la finca objeto del expediente y que da acceso a una parcela que no es propiedad de la promotora del expediente. El escrito de alegaciones se acompaña de un informe pericial y de una sentencia. Es de destacar que el camino consta como lindero en la descripción registral de las fincas agrupadas, pero no figura en la descripción de la finca resultante de la agrupación.

Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción por albergar dudas fundadas de identidad, ya que la representación gráfica cuya cabida se pretende inscribir implica la desaparición de un camino que aparece descrito en el Registro de la Propiedad.

Recurso.– La interesada alega que no existe el camino manifestado, el cual no figura ni en la cartografía municipal, ni inventariado en los planos del Catastro.

Resolución.– La DGSGFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien advierte que lo procedente no es suspender, sino denegar la inscripción.

Doctrina.- La desaparición del camino en la descripción de las fincas a consecuencia de su agrupación es un indicio de alteración de la realidad registral, lo cual, unido al hecho de que la sentencia aportada declara la existencia de una serventía, esto es, un camino privado entre las fincas, de titularidad común y sin asignación de cuotas, es suficiente para acreditar la existencia de un indicio de posible situación litigiosa, que debe impedir la inscripción. (VEJ)

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56.** ERROR DEL REGISTRO O INEXACTITUD REGISTRAL. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE LINDEROS.

Resolución de 15 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 10, por la que se suspende la rectificación de la descripción de dos fincas registrales en cuanto a los linderos de las mismas.

Resumen. Diferencias:  la inexactitud registral es toda discordancia entre Registro y realidad; el error del registro existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación, bien material, bien conceptual. Para resolver la inexactitud pueden tramitarse los expedientes regulados en los artículos 199 LH (por el registrador) o en el artículo 201 LH, por el notario.

Hechos: Constan inscritas dos naves industriales, que fueron segregadas en su momento de una misma finca matriz, y el espacio intermedio entre ellas no se segregó y quedó en la finca matriz, pues se preveía su cesión para calle, por lo que ambas lindan con “calle de nuevo trazado”. Ahora, mediante instancia privada se solicita la rectificación descriptiva de los linderos de dichas dos fincas, y donde dice “calle de nuevo trazado” debe de decir la otra finca, pues tal calle nunca se llegó a abrir ni a ceder su terreno al Ayuntamiento.

El registrador considera que no hay tal error pues la descripción registral es la misma que constaba en el título.

El interesado recurre y alega que hay un error en dichos linderos (en realidad se está refiriendo a una inexactitud registral) pues no existe esa calle de nuevo trazado, tal y como ha quedado acreditado con los documentos que cita.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La DG diferencia entre inexactitud registral y error del Registro. Inexactitud es toda discordancia entre Registro y realidad; el error existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación, bien material, bien conceptual. (Artículo 211 y siguiente LH)

Ofrece como solución la tramitación de los expedientes regulados en los artículos 199 LH (por el registrador) o en el artículo 201 LH, por el notario.

Dichos artículos permiten rectificar la descripción y los linderos, incluso fijos, de una finca registral, con simultánea inscripción de su representación gráfica georreferenciada y la lista de coordenadas de sus vértices. La exigencia de inscripción de la representación gráfica es lógica, pues según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la delimitación georreferenciada de la finca es la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa

Comentario: Desde el punto de vista formal, el interesado solo quiere que se cambie la descripción literaria en cuanto a los linderos, y más concretamente del titular de las parcelas colindantes, y no quiere tramitar ninguno de esos expedientes que van ligados a la inscripción de la base gráfica.

La regla general, en tales casos, es que la descripción literaria o los nuevos linderos de la finca han de constar en el título o en la solicitud (ver artículo 9 LH) y ha de admitirse, como ocurre, por ejemplo, con los excesos de cabida inferiores al 5%, salvo que genere dudas fundamentadas al registrador. En caso de existir tales dudas lo que procede es la denegación de la solicitud y el interesado tendrá entonces los recursos habituales contra la decisión del registrador. (Ver, por ejemplo, Resolución de 30 de enero de 2024 o la de 27 de Febrero de 2023 )

El problema de fondo es que, en realidad, no se trata de una cuestión nominal de linderos, sino que el interesado lo que verdaderamente quiere es rectificar la cabida de dichas naves anexando el espacio intermedio destinado a calle que quedó en la finca matriz (que iba a ser cedido al Ayuntamiento), y, como consecuencia de ello, las fincas ya si lindarían entre sí.

Ello no se resuelve ni 1) cambiando la descripción literaria de los linderos por la vía de rectificación de los linderos como si se tratara de un error, como pretende el interesado, (pues la cabida de las naves seguiría igual), ni 2) con la inscripción de la base gráfica con rectificación de la cabida (como ofrece la DG) pues en tal caso, si la base gráfica reflejara la cabida real pretendida, el terreno destinado a calle estaría doblemente inmatriculado, en la finca matriz y en las dos naves segregadas.

La única solución posible es, en mi opinión, rectificar las dos escrituras iniciales de segregación con la pertinente licencia y el consentimiento del dueño de la finca matriz, y aumentar la cabida segregada, de forma que dicha finca matriz vea disminuida su cabida en igual medida que aumente la cabida de las naves segregadas con el terreno destinado a calle y, como consecuencia de ello, que esa rectificación se refleje en los linderos, actualizando los de todas las fincas afectadas. (AFS)

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57.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. MOTIVACIÓN DE LA NOTA QUE LA DENIEGA POR DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Mogán, por la que se suspende la inscripción de una georreferenciación alternativa que implicaba reducir la superficie inscrita.

Resumen.- Para que el registrador pueda rechazar la inscripción de una representación gráfica de una finca por supuesta invasión de otra, tiene que justificar gráficamente dicha invasión y, si no dispone de ella, debe requerir que la aporte al colindante que se opone.

Hechos.- El Ayuntamiento de la localidad alega invasión del dominio público en el procedimiento del art. 199 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral que conlleva la reducción de la superficie registrada.

Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción toda vez que, a la vista de las oposiciones presentadas, alberga dudas fundadas de que la inscripción propuesta invada o modifique, en parte de su extensión, la geometría, perímetro superficie de un camino de dominio público.

Recurso.- El recurrente alega la existencia de un desplazamiento catastral, que el Ayuntamiento no acredita que el camino sea de dominio público y que no ha aportado informe de georreferenciación que acredite invasión alguna.

Informe.- La registradora aclara que, aunque la cartografía catastral parece estar desplazada, lo que excluiría la invasión real del dominio público, el Ayuntamiento, a petición de la registradora para que aclare o concrete la posible invasión de domino público, ha presentado un informe posterior con fotografías.

Resolución.- La DGSJFP estima parcialmente el recurso, retrotrayendo actuaciones para que se dicte por la registradora diligencia para mejor proveer en la que se aporte representación gráfica por el Ayuntamiento colindante que se opone a la representación gráfica, dando traslado al promotor del expediente para poder alegar lo que a su derecho convenga.

Doctrina:

– Sobre las alegaciones de la registradora contenidas en su informe, no pueden ser tomadas en consideración, máxime cuando no ha dado traslado de ellas al promotor del expediente para que pueda rebatirlas. Además, dicho informe no se aviene con la nota de calificación pues viene a reconocer que la supuesta invasión del dominio público puede deberse a un desplazamiento de la cartografía catastral.

– Para que el registrador pueda rechazar la inscripción de una representación gráfica de una finca por supuesta invasión de otra, no es imprescindible que ésta última tenga su georreferenciación ya inscrita, pero tiene que justificar gráficamente la oposición. Para ello si no la aporta inicialmente, el registrador podrá requerir al colindante que se opone que aporte la justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cuál es el área geográfica concreta afectada por el supuesto solape o invasión. Esta justificación gráfica aportada sí deberá ser objeto de traslado al promotor del expediente, pues de lo contrario le dejaría en indefensión. (VEJ)

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58.* COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL VENDEDOR

Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 13 a practicar la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: La constancia del régimen matrimonial sólo es exigible cuando el acto o contrato afectase o pudiese afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales del matrimonio actual o anterior (art. 159 RN).

Hechos: El 6 de septiembre de 2024 se otorga compraventa de una finca en la que el vendedor es titular con carácter privativo por título de legado. En la escritura el vendedor manifiesta que es de vecindad civil vasca y local alavesa y que se encuentra casado en separación de bienes.

La Registradora califica negativamente aduciendo que en la escritura no se expresa la inscripción de las capitulaciones matrimoniales (curiosamente tampoco se expresan los datos de dichas capitulaciones, cuestión a la que no alude la Registradora).

El Notario recurre. Alega que el art. 11 de la Ley de Derecho Civil Vasco prevé que en el instrumento público se hará constar la vecindad civil vasca y la vecindad civil local del otorgante y cuando pueda afectar a las disposiciones que se otorguen o sus efectos, también el régimen de bienes que rija su matrimonio o pareja de hecho -en un sentido similar el art. 159 RN y, a efectos registrales, el art. 51.Novena a) RH-. Apunta que una adquisición a título gratuito sólo tiene relevancia en el régimen económico matrimonial de comunicación foral vizcaína, y que excluida la condición de vizcaíno aforado, queda excluida la aplicación supletoria del régimen de comunicación foral, sin mayor necesidad de prueba, bastando las manifestaciones que sobre su vecindad haga el otorgante en el instrumento. Y llega a la conclusión de que si la Registradora entiende que la adquisición a título gratuito por un legatario alavés puede afectar a las disposiciones que se otorguen, lo lógico es que hubiera exigido la acreditación de la inscripción de las capitulaciones cuando inscribió la adquisición del ahora vendedor. Inscripción que de la información registral resulta practicada con carácter privativo y que está amparada por el principio de legitimación registral (art. 38 LH).

La DG estima íntegramente el recurso y revoca la calificación. Incluso en sede de recurso se llega a conocer que en el Registro ya constaban los datos relativos a las capitulaciones del vendedor, poniendo de manifiesto el Centro Directivo que el Registrador debe conjugar el rigor en la calificación con una actitud activa de apoyo en datos que ya le constan acreditados, a fin de no encerrar al usuario en una cadena de requerimientos excesivos. La ley no exige aportar una y otra vez los mismos datos. Ahora bien, apunta el Centro Directivo, obiter dicta, que si el régimen matrimonial del vendedor hubiera variado, correspondería al Notario indagar y acreditar cual es el nuevo. La DG está pensando en la hipótesis de que el vendedor hubiera pasado a régimen de comunicación foral, siendo necesario para enajenar el consentimiento de su cónyuge. Reitera la doctrina expuesta en la R 2-2-2022: caben supuestos excepcionales de comunidad universal, pero es lo excepcional lo que ha de declararse, no la exclusión de lo ordinario (ACT).

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59.** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN REGISTRAL DEL VALOR DE UNA FINCA

Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tudela n.º 1 a certificar el valor de una finca

Resumen: Es posible dar publicidad formal del valor o precio de una finca registral, si las personas que figuran en el registro como transmitentes y adquirentes son sociedades mercantiles o en general personas jurídicas.

Hechos: Mediante instancia en el año 2024, se solicita nota simple de una finca registral en la que conste su precio individualizado en una operación de aportación a la cuenta 118 del Plan General Contable de una sociedad mercantil inscrita en el año 2019. Alega que necesita saber ese valor a efectos de ejercitar el derecho de retracto que recoge la Ley 511 de la Compilación Navarra.

La registradora considera que la aportación a la cuenta 118 del Plan General Contable es una operación societaria en virtud de la cual los socios aportan a la sociedad ciertos bienes o derechos de distinta naturaleza sin necesidad de aumentar el capital social y por tanto no existe precio en la transmisión inscrita al no haber contraprestación, denegando en consecuencia la publicidad. Aparte de ello y a su juico dicha “operación societaria no puede entenderse incluida en el ámbito de aplicación de la ley 511 del Fuero de Navarra”.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: La DG centra en problema en si el caso planteado es uno de los supuestos en que se permite emitir publicidad del precio o valor de una transacción inscrita.

Lo primero que tiene en cuenta es que de conformidad con los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, sólo se puede poner de manifiesto el contenido del registro a aquellas personas “que tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información”.

Sobre ello resume su doctrina en los siguientes puntos:

— La publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral;

— el interés debe ser un interés conocido;

— debe ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y

— ha de ser legítimo, que es un concepto más amplio que el de “interés directo”, pues alcanza a cualquier tipo de interés licito.

— el interés debe probarse;

A continuación, señala los casos en que es posible dar publicidad del precio:

 — cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes;

— cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter “tráfico jurídico inmobiliario”;

— cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de Ley, y

— en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras.

Aunque el anuncio de posibles acciones judiciales no es motivo suficiente para enervar el derecho a la protección de datos de carácter personal, siendo el precio uno de esos datos, la DG admite certificar del precio para interponer una demanda de retracto legal o de rescisión por lesión. No lo admite en cambio de demanda de servidumbre de paso.

Pues bien, en el caso de la resolución tanto el aportante de los activos, como el beneficiario de los mismos, son sociedades mercantiles, respecto de las cuales la normativa reguladora de la protección de datos de carácter personal tiene un ámbito o intensidad menor. Así resulta del artículo 1 del Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 27 de abril de 2016, relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y en el mismo sentido el artículo 1 de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales.

En consecuencia, tratándose de sociedades mercantiles la aplicación de la normativa reguladora de la protección de datos es más restringida (por ejemplo, la que incidiera en datos de personas físicas, como pudiera ser la publicidad mercantil horizontal o por cargos individuales) y no es aplicable al supuesto de esta resolución.

Comentario: Varias cuestiones nos llaman la atención en esta resolución:

1ª. La registradora deniega la nota simple por un doble motivo: porque no consta precio, y dos porque a su juicio no es procedente el derecho de retracto alegado por el solicitante.

Ambos motivos pudieron ser rechazados por la DG: el que no constara precio, pero sí el valor por el que se aportaba la finca, no parece que sea suficiente para denegar la publicidad pues o bien se podría haber pedido al solicitante que cambiara la instancia o bien estimar que el solicitante con distingue bien valor y precio y dar curso a su solicitud. En cuanto al segundo motivo no parece que entre en la competencia el registrador decir si existe o no retracto a los efectos de expedir una nota simple pues eso lo dirán los Tribunales en su caso.

2ª. La DG basa su postura para acceder a la solicitud en que los titulares que participaron en el negocio son sociedades mercantiles cuyos datos no están tan protegidos como los de las personas físicas. Ello es cierto, pero para el futuro esa razón puede dar lugar a dudas en caso de que sólo el transmitente o sólo el adquirente sean personas jurídicas o no se trate de sociedades mercantiles sino de otro tipo de persona jurídica. Y al hilo de este razonamiento la DG nos habla de una “publicidad mercantil horizontal o por cargos individuales” que no sabemos a qué se refiere, aunque lo adivinemos, pero en todo caso no es un concepto claro, y parece que la DG no tiene en cuenta que, por mor de las Directivas Europeas, traducidas al Derecho Español, los “datos” de los administradores son totalmente públicos y además se puede acceder a ellos de forma gratuita (cfr. art. 17 Ccom). No obstante, reconocemos que el término “datos” en la web “open data” del Colegio de Registradores ( https://opendata.registradores.org/directorio) se ha interpretado de forma restrictiva y solo se suministra nombre y apellidos y no otros datos complementarios que constan el Registro por imperativo del art. 38 del RRM. (MGV)

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60.** INSCRIPCIÓN DE DOCUMENTO PÚBLICO OTORGADO FUERA DE ESPAÑA

Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 6 a practicar la inscripción de un documento público otorgado en otro Estado (IES)

RESUMEN: Reitera doctrina sobre equivalencia de funciones.

 Hechos: se presenta en el Registro de la Propiedad traducción de una escritura autorizada por notaria de Múnich, realizada por traductora e intérprete del alemán; junto con la traducción se acompaña anexo al convenio de separación y divorcio formalizado ante la misma notaria.

En este último documento y respecto del apartamento en España se indica que los cónyuges son copropietarios de dicho apartamento y acuerdan que la esposa es la propietaria del mismo, obteniendo el pleno dominio haciéndose constar que ha abonado al cónyuge la cantidad de 50.000 euros. La referida finca está inscrita, con carácter ganancial, a nombre de los consortes, casados bajo el régimen legal supletorio de gananciales.

Se suspende la inscripción en base a los siguientes defectos:

a) falta aportar el título original debidamente apostillado, ya que lo aportado es una traducción de dicho documento.

b) En el documento se indica que el régimen económico matrimonial es el de participación en ganancias. Es necesario acreditar (artículo 36 RH) el régimen legal aplicable, el carácter de los bienes en dicho régimen y que la liquidación se ajusta a las normas reguladoras de la de dicho régimen económico.

c) En el Registro consta que el régimen económico matrimonial es el de gananciales y que la finca es ganancial. En el documento que se califica se indica que el régimen económico matrimonial es el de participación en los gananciales, por lo que deberá rectificarse la inscripción del Registro y con indicación de sus cuotas si tiene carácter privativo.

d) no constan en el documento presentado las circunstancias relativas al domicilio y números de identificación fiscal de don M. L. y doña A. M. B. G., siendo necesario para poder comprobar la correspondencia entre estos y los titulares registrales (254. 2 y 9 y 20 LH y 51 del RH).

e) Puesto que doña A. M. B. G. paga 50.000 euros a don M. L., es necesario acreditar los medios de pago.

f) No constan superficie, linderos y cuota de participación en la propiedad horizontal del Inmueble.

g) Siendo doña A. M. de nacionalidad española es necesario la inscripción en el Registro Civil español la decisión relativa al divorcio/separación y el acuerdo de liquidación del régimen económico matrimonial.

 Recurrente:

– defecto primero. indica que ya se presentó dicha escritura al Registro.

– respecto a la prueba de divorcio, señala que en ningún momento se ha manifestado que las partes se hayan divorciado; la escritura que se presenta es un acuerdo entre las partes respecto a la liquidación de un bien en común. Se trata de un convenio regulador suscrito entre las partes que regulan los acuerdos que han tomado respecto a sus bienes y las consecuencias de un divorcio que tienen intención de realizar en Alemania y según su legislación.

– defectos segundo y tercero. Respecto al régimen económico del matrimonio, alega que, junto con su esposo, residen en Alemania y que en dicho país rige el régimen de separación de bienes con participación en ganancias regulado por el BGB alemán; si bien, cuando las partes compran la vivienda en la escritura se hace constar que rige el régimen legal supletorio de gananciales, pero habiendo acuerdo, se puede hacer la adjudicación y su inscripción según el acuerdo que han alcanzado la suscribiente y su esposo (…)». Y el artículo 9.3 del Código Civil, a su entender, «permite elegir la ley aplicable al régimen económico matrimonial.

 – defecto cuarto. En cuanto a que no constan en el documento las circunstancia relativas al domicilio y número de identificación fiscal de don M. L. y doña A. M. B. G., manifiesta que no es necesario pues se trata de una escritura autorizada por un Notario de Alemania que garantiza identidad, autenticidad, la capacidad así como la ejecutabilidad de los documentos públicos en virtud de las funciones que se derivan de su cargo.

– defecto quinto. En cuanto la necesidad de que conste en el título los medios de pago (artículo 254 de la Ley Hipotecaria), manifiesta que dicho artículo establece que no se hará ninguna inscripción sino se acredita el pago de impuestos, y la escritura se presentó ante la Conselleria de Hacienda.

– defecto sexto. En cuanto a que no se describen todos los requisitos exigidos en la legislación hipotecaria el inmueble alega que al no ser una transmisión basta el número de finca registral y su ubicación.

 – defecto séptimo. En cuanto que siendo doña A. M. B. G. de nacionalidad española es necesaria la inscripción en el Registro Civil español la decisión relativa al divorcio/separación y el acuerdo de liquidación del régimen económico-matrimonial, reitera que en ningún momento ha manifestado que se haya producido el divorcio.

Dirección General: desestima el recurso y confirma la calificación, como sigue.

Tras señalar que hay documentos presentados con posterioridad a la calificación que se recurre, puntualiza:

1º) que del artículo 36 del Reglamento Hipotecario y de la reiterada doctrina de este Centro Directivo resulta que un documento extranjero solo es equivalente al documento español cuando concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español, y que este juicio de equivalencia ha de hacerse en función del ordenamiento extranjero aplicable, pues es a éste al que corresponde determinar el alcance y eficacia de la actuación del autorizante, lo que a su vez impone que tal equivalencia sea debidamente acreditada, fuera del supuesto de que el registrador no lo considere preciso, por conocer la ley extranjera.( artículo 60 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil.

2) Constando en el Registro que el régimen económico-matrimonial es el de gananciales, al señalarse por la recurrente que el régimen económico-matrimonial es el de participación en los gananciales con carácter previo a la inscripción de la liquidación del régimen económico matrimonial, deberá rectificarse la inscripción del Registro a efectos de inscribir los bienes de acuerdo con el carácter que tenían de conformidad con su régimen económico matrimonial y con indicación de sus cuotas, si tienen carácter privativo. No procede, traer a colación, constante matrimonio, la elección de ley que prevé el citado artículo 9.2 del Código Civil para un momento anterior (a salvo siempre la posibilidad de otorgar capítulos matrimoniales ex artículo 9.3 del Código Civil y el Reglamento (UE) 2016/1103). El matrimonio se celebró antes de la vigencia del citado Reglamento (UE) 2016/1103.

3) Han de completarse las circunstancias relativas al domicilio y números de identificación fiscal (españoles) de don M. L. y doña A. M. B. G.; siendo ello necesario para poder comprobar la correspondencia entre estos y los titulares registrales; extremo exigido por los artículos 254.2 de la LH, 9 y 20 de la LH y 51 del RH. Del mismo modo y en aplicación del citado artículo 254, es necesario que resulten debidamente acreditados, en el título inscribible, los medios de pago empleados, pues la consecuencia de incumplir esta exigencia legal es el cierre registral.

4) por lo que se refiere a la descripción del inmueble con los requisitos exigidos en la legislación hipotecaria, ello es igualmente exigible conforme disponen los artículos 9 de la LH y 51 del RH.

Por último, de resultar que no se ha formalizado ante notario el divorcio de los otorgantes carecerían de base las exigencias que, en este concreto extremo, indica la nota, al partir del presupuesto de un divorcio de los otorgantes contradicho en el recurso. (IES)

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61.** OPCIÓN DE COMPRA. DIVERSAS CLÁUSULAS. POSIBLE PACTO COMISORIO

Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de opción de compra.

Resumen: La prohibición del pacto comisorio es general pero no absoluta en nuestro Derecho, lo que obliga al examen de cada caso concreto para garantizar el equilibrio entre las prestaciones, la libertad contractual y la buena fe entre los contratantes.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de opción de compra fundamentalmente por entender que encubre un pacto comisorio en base a una serie de argumentos que se irán viendo al exponer la doctrina del Centro Directivo.

Registrador: Entiende que el contenido contractual encubre un pacto comisorio y hace un detallado recorrido por el contenido contractual.

Recurrente: Se opone a la calificación también con una detallada argumentación.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

PROHIBICIÓN DEL PACTO COMISORIO: GENERAL PERO NO ABSOLUTA

Como punto de partida destaca el Centro Directivo que es doctrina consolidada que “el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil)”, cuando dicha apropiación del bien por el acreedor no está sujeta a “un procedimiento objetivable de valoración de la adquisición”, como pone de relieve la STS de 21 de julio de 2017.

Tras esta afirmación general, recuerda la Resolución la doctrina jurisprudencial y la suya propia relativa a que la “prohibición del pacto comisorio no es absoluta en nuestro derecho, de modo que pierde su razón de ser cuando la realización de la cosa ofrecida en garantía –cualquiera que haya sido la vía seguida– se efectúe en condiciones determinantes de la fijación objetiva del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor. (vid., por todas, la Resolución de 13 de julio de 2022).

Conclusiones:

1 “Se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor.”

2 “ Deben admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, y que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda”.

3 Para determinar si concurren los requisitos que hagan posible el pacto comisorio, a saber, que exista equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas, se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar la admisibilidad o inadmisibilidad del pacto en cuestión.

Este examen concreto debe partir del contenido contractual sin perder de vista lo que dice el artículo 1281 segundo párrafo del Código Civil relativo a que “si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes prevalecerá esta sobre aquéllas”·.

EXAMEN DEL CASO CUESTIONADO.

La Dirección general entiende que hay un pacto comisorio en garantía de una financiación concedida por el optante (acreedor) al concedente de la opción (deudor) por las siguientes razones:

1 El optante acreedor entrega al concedente de la opción (deudor) “una serie de cantidades instrumentadas bajo la forma de pagos a cuenta del precio de la futura compraventa”.

2 El concedente de la opción “puede dejarla sin efecto antes de la fecha que marca el «dies a quo» para el ejercicio de la misma, entregando al optante una cantidad mayor que la suma recibida a cuenta del precio final”.

3 Llegado ese ”dies a quo” para el ejercicio de la opción “se abre un plazo corto de ejercicio que opera sin solución de continuidad respecto del prefijado para que el concedente, abonando una determinada cantidad al optante, pueda dejarla sin efecto.

4 Por último, se pacta que la opción de compra se ejercerá necesariamente de forma unilateral por el optante, que no debe notificar su intención de ejercitar la opción, lo que implica un consentimiento irrevocable del concedente deudor. (JAR)

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62.** EJECUCIÓN DE CRÉDITO PRIVILEGIADO COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 1 a practicar operación registral alguna.

Resumen: El artículo 9.1.e) LPH prevé dos efectos cuya finalidad es procurar el cumplimiento de la obligación de contribución a los gastos de comunidad: la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local y, la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble.

Hechos: se presenta testimonio de sentencia en reclamación de cuotas de comunidad de propietarios, en el que figura como demandante una comunidad de propietarios y como parte demandada la propietaria del inmueble, y los acreedores inscritos con anterioridad, la entidad «Kutxabank, SA» y el Ayuntamiento de Ojén, se declara la preferencia del crédito a favor de la comunidad de propietarios ejecutante frente los préstamos hipotecarios y los embargos que la entidad «Kutxabank, SA», y el Ayuntamiento de Ojén ostentan sobre la finca. Al margen de la hipoteca consta expedida certificación de dominio y cargas.

Dicha sentencia fue objeto de anotación, actualmente cancelada por caducidad.

Con posterioridad, se practicó la anotación de embargo a favor de la comunidad de propietarios solicitando la ejecución de la sentencia. Por nota al margen de la citada anotación, se hizo constar igualmente la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios frente a los préstamos hipotecarios y embargos de la entidad «Kutxabank, SA» y el Ayuntamiento de Ojén. Dicha anotación fue posteriormente prorrogada.

Celebrada la correspondiente subasta, se dictó decreto de adjudicación a favor de la recurrente y mandamiento de cancelación de cargas. En el citado mandamiento, se ordena la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Presentado testimonio del decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, se practicó inscripción a favor de la recurrente y se cancelaron las cargas posteriores suspendiéndose la cancelación de las cargas anteriores al gravamen ejecutado porque el mandamiento tan sólo ordena la cancelación de las cargas posteriores y porque la cancelación de las cargas anteriores tampoco podría realizarse porque la ejecución de un crédito privilegiado no altera la prioridad registral, sino que tan sólo otorga al titular del crédito el derecho a cobrar con preferencia de otros acreedores una vez obtenido un precio de remate, pero no a cancelar las cargas anteriores cuando el embargo ejecutado se haya acordado para garantizar el cobro de este crédito privilegiado.

Dicha calificación negativa fue recurrida ante este Centro Directivo, que resolvió mediante Resolución de 5 de junio de 2024 desestimando el recurso y confirmando la calificación del registrador.

Con posterioridad se presentó instancia suscrita por la actual propietaria, en unión del mandamiento de cancelación de cargas, que ya fue despachado con anterioridad, recurrido y confirmada la calificación, que ahora está complementado por un decreto del que resulta que la cesionaria del crédito que en su día ostentó «Kutxabank, SA» interpuso recurso de reposición en lo relativo a la preferencia registral de su crédito del que resulta que la recurrente no tiene preferencia crediticia o de cobro siendo la misma la que está solicitando el sobrante como acreedora posterior, lo cual es incompatible con la pedida subsistencia de la carga hipotecaria.

La Dirección confirma la calificación.

I. EL ARTÍCULO 9.1 “e” LPH.

– El artículo 9.1.e) LPH prevé dos efectos cuya finalidad es procurar el cumplimiento de la obligación de contribución a los gastos de comunidad:

1º. La afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local y,

2º. La preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble.

La afección real solo entra en juego cuando la propiedad del inmueble se transmite y entonces cumple la función de vincular al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que pueda dejar insatisfecha el titular anterior.

II. LA PREFERENCIA DEL CRÉDITO DE LA COMUNIDAD.

El crédito tiene la condición de crédito singularmente privilegiado. Al tratar de su naturaleza, han sido distintas las posturas sostenidas:

a) Que se trata de una hipoteca legal tácita respecto a la anualidad en curso y a los tres años naturales inmediatamente anteriores, tomando como cómputo hacia atrás el de la demanda. En contra se alega que para que fuera una hipoteca legal tácita se requeriría un precepto legal que lo estableciera así, o bien una resolución judicial en la que siendo partes todos los interesados en esa configuración estableciera expresamente esa configuración o el carácter real de la preferencia y su constancia registral de modo expreso y claro

b) Una preferencia de carácter real y no meramente personal, siempre que resulte dicho carácter real de una resolución judicial firme en que hubieran sido parte en el proceso todos los interesados. En caso contrario, dicha preferencia se desenvuelve en el plano puramente obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar.

Por tanto, si el mandato se limita a que el asiento de anotación haga referencia al carácter privilegiado del crédito reclamado, se trata de una cuestión absolutamente ajena a la materia inscribible en el Registro de la Propiedad pues las preferencias crediticias han de hacerse valer mediante la oportuna tercería en los términos recogidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (vid. artículos 613, 614 y 620 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Ahora bien, cuando por el contrario la preferencia declarada tiene un carácter real, por tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces la constancia registral de tal preferencia puede dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente postergación de derechos reales anteriores que puedan resultar perjudicados, así como a la cancelación automática de los mismos como consecuencia de esa modificación de rango cuando se consume la ejecución y adjudicación.

Por ello, el rango registral no puede en ningún caso confundirse con la preferencia de créditos, esto es, con el mejor derecho al cobro de uno u otro de éstos.

La preferencia reconocida a los créditos comunitarios por el párrafo segundo del art. 9.1 e) LPH se extiende respecto de otros créditos sobre el mismo inmueble, en concreto:

1º. Sobre los créditos hipotecarios y refaccionarios inscritos y anotados en el Registro de la Propiedad,

2º. Los créditos preventivamente anotados en dicho Registro por mandamiento judicial (por embargos, secuestros o ejecución de sentencias) y,

3º. Sobre los refaccionarios no anotados ni inscritos (sobre los inmuebles objeto de la refacción).

El efecto natural de este privilegio crediticio, como ha señalado la doctrina, sin perjuicio de otras posibles vías para ejercitar la preferencia, es permitir que la comunidad titular del crédito pueda hacer valer su derecho de cobro preferente a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier acreedor no preferente, incluso aunque se trate de un acreedor hipotecario inscrito (RDGRN de 22 de enero de 2013).

En el caso resuelto, del historial registral resulta que la sentencia dictada en procedimiento en el que intervinieron los acreedores anteriores, declara la preferencia del crédito a favor de la comunidad de propietarios ejecutante frente al acreedor hipotecario «Kutxabank, SA» y los embargos anotados a favor del Ayuntamiento de Ojén, sin hacer pronunciamiento alguno respecto a una modificación del rango de las citadas cargas, por lo que debe entenderse que la declaración de preferencia del crédito de la comunidad de propietarios lo es en cuanto al cobro de la cantidad pero no en cuanto al rango o prioridad registral. (ER)

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63.** DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE ART. 199 LH

Resolución de 17 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Collado Villalba por la que se deniega la tramitación del expediente del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria para inscripción de una georreferenciación de origen catastral.

Resumen.- La denegación del inicio del expediente del art. 199 debe basarse en causas de tal entidad que puedan impedir su continuación, porque no puedan solventarse durante la tramitación del propio expediente.

Hechos.- Solicitada la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para la inscripción de una representación gráfica catastral, la registradora de la propiedad deniega su tramitación por interpretar de la descripción registral que un garaje anejo a la finca es en realidad otra finca registral.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso por considerar que las dudas expresadas por la registradora en la nota de calificación no son de la suficiente entidad para convertir en contencioso el expediente y pueden subsanarse en su tramitación, mediante la información que puedan aportar los colindantes.

Doctrina.- La denegación a iniciar el expediente del art. 199 debe basarse en causas de tal entidad que puedan impedir su continuación, porque no puedan solventarse durante la tramitación del propio expediente. De no ser así, el expediente ha de continuar, sin perjuicio de la calificación que finalmente proceda a la vista de lo actuado. (VEJ)

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64.** NOTIFICACION AL ARRENDATARIO. ART. 25 LAU. REQUISITOS

Resolución de 22 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir una escritura de compraventa

Resumen: Para que se tenga por realizada una notificación con arreglo al RN basta que se haya hecho la entrega (bien por el notario personalmente o a través del Servicio de Correos) o que se constate la negativa a la recepción por la persona –sea el interesado o su representante- con quien se haya entendido la diligencia; pero si en el domicilio no hay persona idónea que la reciba en necesario que se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal). Este criterio es el aplicable también para tener por realizada las notificaciones del art. 25 LAR

Se plantea si a los efectos del art. 25 de la LAU puede entenderse notificada al arrendatario la escritura de venta de la vivienda arrendada cuando en el Acta notarial de notificación, consta que el notario se personó en el domicilio y que manifiesta lo siguiente: «Pulso el timbre de la puerta y me recibe una persona, a quien doy a conocer mi condición de Notario y el objeto de mi presencia, indicándome dicha persona, quien no se identifica, que ninguna de las requeridas reside actualmente en dicha vivienda»

El registrador considera que no consta notificación a los arrendatarios a los efectos del art 25 LAU ya que de la referida acta no resulta la efectiva notificación a aquéllos.

La DG confirma la nota.

Entiende que con arreglo a su propia doctrina la regulación de los requerimientos y notificaciones en los ámbitos hipotecario y notarial ha de interpretarse de acuerdo con las exigencias de los preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva, -en los términos que la misma es entendida por la jurisprudencia del TC y del TS-: es decir que la finalidad de la notificación es poner en conocimiento del destinatario la existencia del hecho, acto o procedimiento notificado a fin de que pueda adoptar la posición jurídica que resulte más conforme con sus intereses; Por ello, los requisitos exigidos por la norma aplicable sobre la concreta forma de practicar la notificación deben interpretarse no como requisitos sacramentales, sino atendiendo a su finalidad funcional, esto es, garantizar el efectivo conocimiento del destinatario.

La propia DG ha sostenido que, a los efectos de tener por probada la notificación, se debe considerar suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio designado por las partes, y que el envío haya sido debidamente entregado en dicho domicilio (R de 14 de mayo de 2019). Pero en los casos en que el documento no ha podido ser entregado por la indicada vía postal debe verificarse una notificación personal del notario a fin de satisfacer la exigencia legal de la notificación fehaciente de la transmisión al arrendatario a los efectos del eventual ejercicio del derecho de retracto, como requisito necesario para el levantamiento del correspondiente cierre registral, (RR de 30 de enero de 2012, 16 de diciembre de 2013 y 29 de agosto de 2019, debe entenderse que resultando infructuosa la notificación por correo certificado,.

A la luz de los art. 202 y 203 RN entiende que cuando el notario opte por la notificación presencial, en los supuestos en que la persona con quien se haya entendido la diligencia de notificación presencial se niegue a hacerse cargo de la cédula de notificación y sea distinta del interesado o su representante, debe aplicarse el art. 203 último inciso, según el cual: «Igualmente se hará constar cualquier circunstancia que haga imposible al notario la entrega de la cédula; en este caso se procederá en la forma prevista en el párrafo sexto del artículo 202»; y, por ende, «deberá enviar la misma por correo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega». Por tanto, en este caso es necesario una doble actuación notarial, que diera cobertura al menos a dos intentos de notificación con entrega de la correspondiente cédula, uno efectuado mediante la personación del notario en el domicilio en que la notificación había de practicarse, y otro mediante su envío por correo certificado con acuse de recibo (o por cualquier otro procedimiento que permitiera dejar constancia fehaciente de la entrega). En consecuencia debe tenerse por efectuada la notificación siempre que se cumplan los procedimientos establecidos en el 202, ya se haga la entrega de la documentación objeto de notificación personalmente o a través del Servicio de Correos, ya se constate la negativa a la recepción por la persona –que sea el interesado o su representante con quien se haya entendido la diligencia, o en su caso (si en el domicilio que corresponda no hay persona idónea que la recibiera) se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal). En este caso, al haberse realizado en el presente caso únicamente el intento de notificación presencial en domicilio indicado, pero no el envío de la cédula de notificación por correo certificado con aviso de recibo, debe confirmarse la calificación impugnada. (MN)

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65.** DESHEREDACIÓN SIN CONSTAR SI EL DESHEREDADO TIENE HIJOS O DESCENDIENTES

Resolución de 28 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Ponteareas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: Si en la escritura de herencia hay un desheredado, los otorgantes deben declarar en la escritura que no les consta la existencia de descendientes del desheredado.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia en la que intervienen cinco de los seis hijos porque el sexto fue desheredado. Los herederos declaran ser los únicos miembros de la comunidad hereditaria.

Registradora: Opone a la inscripción que no resulta de la documentación aportada, ni siquiera por manifestación, si la hija desheredada por el causante tiene a su vez hijos o descendientes,

Recurrente: Aporta en el recurso documentación no aportada en el momento de la calificación registral (reitera la Dirección General la doctrina de que no pueden ser tenidos en cuenta los documentos que no se hubieran presentado en el momento de la calificación registral,

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación

Doctrina:

1 Los otorgantes de la escritura de herencia en la que hay un desheredado deben declarar en la misma que no les consta la existencia de descendientes del desheredado (RR 28 de enero de 2021, 20 de julio de 2022 y 23 de julio de 2024).

Sin embargo, no basta que manifiesten ser los únicos miembros de la comunidad hereditaria del causante, pues tal circunstancia no excluye la existencia de descendientes del desheredado con derecho a legítima, los cuales no deben ser necesariamente herederos.

Tampoco basta que en los testamentos no se haga referencia alguna a posibles hijos de la desheredada, pues cabe que después de haber otorgado el testamento la persona desheredada los hubiera tenido.

2 Si hubiera descendientes del desheredado deben intervenir necesariamente en la escritura de herencia (salvo caso de partición realizada por contador-partidor con facultades para realizar la partición de la herencia de la que resulte que se ha reconocido la legítima a tales herederos forzosos – vid. Resolución de 10 de febrero de 2021-).

Si los descendientes del desheredado no estuvieran determinados deberán determinarse por medio de acta de notoriedad o cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho. (JAR)

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66.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO FIJANDO INTERÉS DE DEMORA EN EL ORDINARIO MÁS DOS PUNTOS

Resolución de 28 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la Propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Resumen: El régimen imperativo del interés de demora consagrado en la LCCI (interés ordinario incrementado en tres puntos) requiere de la existencia de una persona física y de un inmueble para uso residencial, no bastando sólo el primer requisito.

Hechos: Escritura de préstamo hipotecario sobre un solar para edificar adquirido por dos personas físicas consumidoras en el que se pacta un interés de demora equivalente al ordinario incrementado en dos puntos porcentuales.

El Registrador califica negativamente. Funda su calificación en la condición de consumidores de los prestatarios, y en que los arts. 25.2 LCCI y 114.III LH, relativos al interés de demora, no admiten pacto en contrario, previendo un régimen imperativo en que el interés de demora es el ordinario incrementado en tres puntos, sin posibilidad de ser aminorado. Cita en este sentido las 5-12-2019, 19-12-2019 y 28-1-2020.

El Notario recurre. Hace un repaso al régimen del interés de demora previo a la LCCI, pero el argumento clave es que los arts. 25.2 LCCI y 114.III LH exigen que el inmueble tenga un uso residencial.

La DG estima el recurso y revoca la calificación. Efectivamente, los preceptos citados exigen la concurrencia de la existencia de una persona física y de un inmueble para uso residencial. Concluye: Queda así acotada con precisión la referida limitación, de modo que no puede ser extrapolada a otros supuestos no contemplados en tales preceptos legales ni pueden ser éstos objeto de una interpretación que desborde los términos en que aquella está formulada.

Comentario: La DG ha ido perfilando el régimen del interés de demora tras la entrada en vigor de la LCCI. Repasaremos aquí algunos puntos:

1. Cumpliéndose los requisitos que enuncian los arts. 25.2 LCCI y 114.III LH no cabe pactar un interés distinto, ni siquiera más bajo, pues la imperatividad de la norma se funda no sólo en la protección al consumidor, sino en razones de seguridad jurídica (RR 5-12-2019, 19-12-2019 y 28-1-2020). MARTÍNEZ SANCHIZ y PÉREZ HEREZA han criticado esta solución, pues el art. 28.3 de la Directiva (UE) 2014/17 prevé un sistema de tope máximo. No obstante, como apunta el Centro Directivo, se trata de una cuestión de política legislativa al trasponer en España la Directiva, no siendo contrario a ésta establecer un tipo de demora legal fijo.
2. Sí cabe que el interés de demora no esté totalmente cubierto por la responsabilidad hipotecaria, obteniendo como resultado una responsabilidad hipotecaria más baja (RR 5-3-2020, 14-7-2020 y 28-7-2020).
3. El sistema de tres puntos porcentuales opera también en el caso de interés variable, lo que podría dar lugar a una cifra muy elevada. No obstante, la STJUE 14-3-2013 consideró que el límite al tipo de interés no sirve de parámetro para determinar su abusividad, pues el art. 85.6 TRLGDCU considera abusivos los intereses que impongan una indemnización desproporcionadamente alta, no estableciendo un baremo fijo, lo que ha servido al TS para apreciar abusividad en casos concretos, atendiendo a las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, y teniendo en cuenta que la consecuencia de la abusividad es la nulidad de la cláusula, sin posibilidad de que el Juez la modere a su arbitrio (STS 28-11-2018). (ACT)

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67.*** COMPRA POR CÓNYUGES DE NACIONALIDAD ISRAELÍ

Resolución de 28 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa (IES)

Resumen.- Cuando se trate de regímenes económico-matrimoniales de participación de ganancias, sujetos a ley extranjera, prevalece la norma del artículo 92 sobre la del artículo 54 del Reglamento Hipotecario

 Hechos.- Escritura de compraventa en la que la apoderada de los compradores, cónyuges de nacionalidad israelí, manifiesta que están «casados bajo el régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad», y que compran y adquieren «de conformidad con el régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad».

El registrador suspende la inscripción solicitada porque «siendo por tanto, en principio aplicable el régimen de comunidad diferida de bienes de la legislación israelí, es preciso determinar, por los cónyuges adquirentes o por su apoderada si tiene facultades para ello, la proporción en que adquiere cada uno de ellos, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

El notario recurrente alega, en esencia, que conforme al artículo 92 del Reglamento Hipotecario, se impone al notario la obligación de averiguar cuál es la Ley extranjera a la que está sujeto el matrimonio; pero, fijada esa Ley, no se exige al notario el conocimiento del contenido de ella, ni por tanto cuál es el concreto régimen económico matrimonial que rige el matrimonio, bastando expresar, como se hace en la escritura, que el matrimonio está sujeto al régimen matrimonial legal de Israel.

Dirección General.- Estima el Recurso

En el caso de tratarse de dos cónyuges extranjeros de la misma nacionalidad, no necesita mayor aclaración pues su régimen económico-matrimonial, a falta de pacto, será el régimen legal correspondiente a su Ley nacional común (Esto varia- añado- de ser aplicable el Reglamento (UE) 2016/1103). Ahora bien, en el momento en que el bien adquirido con sujeción a un régimen económico-matrimonial extranjero sea objeto de un acto de disposición no es posible mantener la indeterminación y en consecuencia debe acreditarse el contenido y la vigencia del Derecho extranjero concreto aplicable al caso. Dicho régimen no se aplicará, según el criterio sentado en las citadas Resoluciones, si la enajenación o el gravamen se realizan contando con el consentimiento de ambos cónyuges (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa).

En el presente caso, el notario hace constar en la escritura calificada que, según manifiestan los compradores, su régimen económico-matrimonial es el legal de su nacionalidad israelí. Como puso de relieve este Centro Directivo en Resolución de 20 de diciembre de 2011, una vez realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal o convencional de dicho régimen, no puede el registrador exigir más especificaciones, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, «bastará la declaración del otorgante», y dicha manifestación se recogerá por el notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante. Por ello, debe entenderse que para inscribir la adquisición realizada conjuntamente por los cónyuges mediante la escritura objeto de la calificación impugnada es suficiente que, conforme al artículo 92 del Reglamento Hipotecario, se haga constar por el notario que la Ley aplicable es la israelí; de modo que el momento de la enajenación posterior – voluntaria o forzosa– será cuando hayan de tenerse en cuenta las consideraciones expresadas en dicha calificación registral y acreditarse el concreto derecho israelí aplicable.

 Este criterio es el que ha seguido recientemente esta Dirección General en Resolución de 29 de julio de 2024 en un caso análogo en que se afirmaba que el régimen económico-matrimonial era el legal supletorio de la nacionalidad israelí de los compradores. Y, aunque en el caso del presente recurso se trata de un matrimonio contraído después de la entrada en vigor de la Ley del Matrimonio (Relaciones Patrimoniales) de 1973 citada por el registrador en su calificación, éste no afirma que el régimen aplicable sea inequívocamente de comunidad diferida, similar al de participación de ganancias, sino que se refiere a tal régimen como hipótesis. Además recientemente, algunas Audiencias Provinciales han puesto de manifiesto que, aun cuando se trate de regímenes económico-matrimoniales de participación de ganancias, prevalece la norma del artículo 92 sobre la del artículo 54 del Reglamento Hipotecario (cfr. sentencia de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga número 28/2003, de 20 de enero, relativa a la Resolución de esta Dirección General de 10 de junio de 2020 en un caso de adquisición por cónyuges cuyo régimen económico-matrimonial era el de participación de ganancias legal supletorio en Alemania; con cita, entre otras, de la sentencia de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife número 371/2019, de 3 de octubre, relativa a un supuesto de aplicación del régimen legal de Reino Unido). (IES)

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68.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. FORMA DE NOTIFICAR LA NOTA DE CALIFICACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA NOTA NEGATIVA

Resolución de 28 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa, que se ha solicitado por instancia privada porque, tras haberse tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se han formulado alegaciones por uno de los colindantes notificados.

Resumen.- El correo electrónico no es un medio adecuado para notificar al interesado la nota de calificación, máxime cuando este no autorizó dicho medio al presentar el título. Para que un indicio de controversia conlleve la denegación de la inscripción, ha de resultar indubitado.

Hechos.- Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral y en la tramitación del expediente del art. 199 LH un colindante se opone a la inscripción por invasión de su finca registral, aportando un informe técnico del que deriva una georreferenciación alternativa. El registrador de la propiedad suspende la inscripción pretendida a la vista de la oposición habida y comunica la nota al interesado por vía telemática. Transcurrido el plazo para interponer recurso, el interesado reclama que se le notifique el estado del expediente pues afirma no haber recibido la comunicación de la calificación. El registrador le remite nuevamente la nota por correo ordinario. El interesado interpone el recurso pero el registrador lo califica como extemporáneo, pues computa el plazo desde la fecha de la notificación telemática.

Resolución.- La DGSJFP resuelve:

– En cuanto a la admisión del recurso, que este se presentó en plazo, pues el promotor del expediente no había autorizado la notificación de la nota por medios telemáticos.

– En cuanto al fondo del asunto, desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina:

– Para que la notificación de la nota de calificación por vía telemática sea válida, se requiere, conforme al art. 322 LH, que el interesado lo haya manifestado así al tiempo de presentación del título y quede constancia fehaciente. Además, el correo electrónico ordinario no es tampoco un medio adecuado pues no hay constancia de su recepción ni de la identidad de la persona que lo recibe, requisitos exigidos por el art. 41 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, sobre las condiciones generales para la práctica de las notificaciones, de aplicación supletoria. El correo electrónico puede ser empleado por el registrador para notificar al presentante, no ya la calificación negativa, pero sí el hecho de que tiene a su disposición una calificación negativa en la Sede Electrónica registral, de modo análogo al previsto para el procedimiento administrativo por la Ley 39/2015.

– El registrador debe justificar por qué ha estimado las alegaciones de los colindantes, para que el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y preparar el correspondiente recurso, en su caso, siendo esencial en ese juicio registral de identidad de la finca determinar si el colindante acredita la existencia de un indicio de posible situación litigiosa, suficiente para impedir la inscripción de la georreferenciación. Dicho indicio de controversia ha de resultar indubitado. En el presente caso, dicho indicio resulta claramente de la comparación de las georreferenciaciones aportadas, contradictorias entre sí en cuanto a uno de los linderos de la finca cuya representación gráfica que se pretende inscribir, pues dicho lindero invade la finca de la que es titular el colindante que se ha opuesto a la inscripción. (VEJ)

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69.** PROPIEDAD HORIZONTAL. ALQUILER TURÍSTICO O ALQUILER VACACIONAL. CONSENTIMIENTO DE TITULARES REGISTRALES POSTERIORES AL ACUERDO. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 29 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de dicha comunidad en régimen de propiedad horizontal

Resumen: En una Propiedad Horizontal, el quórum de 3/5 permite restringir o incluso prohibir la actividad de alquiler turístico de viviendas, pero no otras modalidades de alquiler como, en el presente caso, el alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad.

Hechos: Una comunidad de propietarios en una propiedad horizontal acuerda, con el quórum de 3/5 de propietarios y de cuotas, “prohibir a los propietarios de las viviendas, destinar las mismas a alquiler turístico de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad».

La registradora suspende la inscripción pues argumenta que es necesario el acuerdo por unanimidad, ya que hay una extralimitación en el acuerdo respecto de la excepción prevista en el apartado 12 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal; Añade un segundo defecto, pues dicha unanimidad debe ser de los titulares registrales en el momento de presentación del título y, al constar inscritas transmisiones de fincas posteriores a la fecha de adopción del acuerdo, será necesario, en su caso, el consentimiento de estos titulares.

El interesado recurre y alega que Ley sobre Propiedad Horizontal no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, y es evidente que habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que el acuerdo será inscribible aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios, incluidos los que hayan adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios

La DG confirma la calificación.

Doctrina: La DG considera que en este caso la Comunidad se ha extralimitado en el acuerdo porque la limitación o prohibición de la actividad de alquiler turístico con mayoría de 3/5 es una excepción a la regla general de unanimidad, y esa excepción se refiere exclusivamente al denominado alquiler turístico, es decir a “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística», pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda como es el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística; todo ello de acuerdo con lo previsto en el apartado 12 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal que permite limitar o condicionar el ejercicio del arrendamiento al que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre.

Confirma también la exigencia de unanimidad de todos los propietarios, sin que pueda acogerse la solicitud de inscripción parcial formulada únicamente en el escrito de impugnación, toda vez que el recurso no es expediente hábil para dicha solicitud ni para la subsanación de defectos expresados en la calificación impugnada.

Confirma la objeción que opone la registradora al exigir el consentimiento de determinados propietarios que han inscrito su adquisición con posterioridad a la adopción del acuerdo debatido.

Comentario: La primera parte del acuerdo “prohibir a los propietarios de las viviendas, destinar las mismas a alquiler turístico de corta duración” encaja en lo que dispone la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre. No así el segundo párrafo del acuerdo en que se prohíbe “cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la Comunidad”

En casos como éste, en los que una parte del acuerdo sí se ajusta al texto de la ley y el resto no, no se entiende bien cómo la DG no revoca parcialmente la calificación, en cuanto está calificando negativamente el acuerdo como un todo, con el argumento de que el recurso no es expediente hábil para dicha solicitud ni para la subsanación de defectos expresados en la calificación impugnada, cuando lo cierto es que se puede diferenciar la primera parte del acuerdo, que es inscribible pues se adecúa al texto de la ley, de la segunda, que no es inscribible.

En todo caso, al recurrente siempre le cabe solicitar posteriormente al presentar el documento, y solicitar la inscripción parcial del acuerdo en cuanto a la primera parte del acuerdo.

En cuanto a la necesidad de que consienta el nuevo adquirente, que presupone tratar el acuerdo adoptado por la Comunidad como si fuera una carga, habría que diferenciar: Si es acto colectivo, la competente es la junta y el acuerdo es válido y afecta a todos, presentes y futuros, en el momento en que se acuerde, aunque no se haya inscrito. Si es acto individual, (y como tales hemos de entender aquellos por los que se modifica o afecta directamente a la propiedad de los elementos privativos, a la descripción o configuración de la finca registral si se quiere), sí será necesario un consentimiento individual expreso del titular cuando se adopta el acuerdo y del que lo sea, si es otro, cuando acceda al Registro, pues en tal caso entran en juego los principios hipotecarios. La postura de la DG de exigencia de la doble unanimidad, de prosperar en los tribunales, hará ingobernables las comunidades de propietarios. (AFS)

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70.** INMATRICULACIÓN ART.205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD Y DIFERENCIAS ENTRE LOS DOS TÍTULOS

Resolución de 29 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria

Resumen: En la inmatriculación por el art 205 tiene que haber identidad plena entre la descripción del titulo y la de la certificación catastral, pero no con la de el titulo previo, bastando una identificación razonable entre ambas descripciones. Para disipar las dudas por la coincidencia total o parcial con otra finca inscrita es conveniente acudir al expediente del art. 199 LH.

En una inmatriculación con arreglo al art. 205 LH la registradora alega como defecto la falta de identidad entra la finca en el título previo y en el título inmatriculador, al haber una diferencia de superficie superior al 10%; y por estar inscrita la finca.

La DG revoca ambos defectos.

Respecto al primero reitera la doctrina de la R de 14 de noviembre de 2018, según la cual no puede exigirse identidad plena y absoluta entre ambas descripciones sino una identificación razonable entre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca; y la calificación negativa habrá de expresar, y de modo motivado como toda calificación, que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la Ley, justificando las dudas fundadas sobre ella. Sin embargo y según se deduce del art. 205, así como de los art. 203 y 9 LH sí ha de haber coincidencia entre la descripción del título y la de la Certificación Catastral; sólo para el caso de desplazamientos de la cartografía catastral, o inconsistencias de la base de datos del que derive una inexactitud se han admitido representaciones gráficas alternativas (R. de 6 de marzo de 2024).

Sin embargo respecto a la posible coincidencia total o parcial con otra finca inscrita para que el Registrador pueda rechazar la inscripción es preciso que motive la certeza que alega expresando cuales el motivo y los detalles descriptivos que le han llevado a tal conclusión pudiendo acudir para disipar las posibles dudas al expediente del art. 199 LH (RR entre otras de 27 de marzo de 2023).

Por último recuerda que la calificación negativa debe expresar la motivación suficiente de los defectos a fin de que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación sin que puedan admitirse por la vía del informe en el recurso nuevos fundamentos o razones en defensa de la nota de calificación (MN)

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71.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO SUSTITUCION DE LA FINCA ESCRITURADA. SEGREGACIÓN CON CUPERFICIE AGOTADA EN LA MATRIZ.

Resolución de 29 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 7, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación y aclaración de otra

Resumen. No puede rectificarse un error del Registro motivado por el error del título que motivó la inscripción sin consentimiento de todos a los que el asiento que se pretende rectificar conceda algún derecho o resolución judicial firme en procedimiento en el que hayan podido intervenir. Agotada la superficie de una finca matriz no pueden acceder segregaciones, aunque procedan de títulos anteriores a los registrados de acuerdo con el principio de prioridad.

Los titulares actuales de una finca pretenden unilateralmente su substitución por otra, modificando una inscripción anterior por entender que la escritura que la causó estaba errónea. Para ello presentan escritura de rectificación manifestando que la escritura errónea se refería a otra finca distinta, que a su vez procedía de la segregación de otra registral.

El registrador alega que la finca de la que procede la que pretenden inscribir tiene agotada su cabida por lo que no es posible más segregaciones, y que, o bien hay documentos que no han accedido al registro o se trata de un error que se ha de rectificar judicialmente.

La DG confirma la nota

Del caso resulta que la posible inexactitud registral no deriva de un error del registro sino de la escritura que accedió al mismo. Para poder rectificar el registro es preciso o bien el consentimiento de todos los que el asiento concede algún derecho o resolución judicial firme recaída en procedimiento dirigido contra los mismos

Además, resulta que la segregación pretendida “no cabe” en la finca matriz. Defecto que también confirma el Centro Directivo, ya que lo contrario implicaría inscribir más superficie que la que tiene la finca registrada. No cambia el defecto por el hecho de que sí la hubiera en el momento de otorgamiento de la escritura que ahora se rectifica, porque al inscribirse títulos posteriores incompatibles ya no puede acceder el anterior de acuerdo con el principio de prioridad del art. 17 LH. (MN)

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72.*** CALIFICACION DE LA CORRESPONDENCIA ENTRE FINCA REGISTRAL Y CATASTRAL. Art 199 LH

Resolución de 29 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad interina de Montefrío, por la que se suspende la rectificación de la descripción de una finca registral

Resumen: Solicitada la rectificación de la descripción del registro y su adaptación al catastro, si el registrador tiene dudas de la correspondencia entre ambas fincas ha de solventarlas mediante la tramitación de un expediente del art. 199 sin que proceda pedir un certificado municipal para aclararlas.

Mediante una escritura de aclaración de descripción otorgada por los titulares de una finca se pretende modificar su superficie y linderos adaptándola a la finca catastral.

La registradora se opone porque dado que la referencia catastral no consta inscrita en el folio de la finca, la certificación catastral no basta para acreditar la correspondencia entre la parcela catastral y la finca registral, y exige que se aporte certificado municipal que acredite, conforme al art 437 RH, la localización de la finca o los cambios de numeración que se hayan podido producir.

LA DG revoca la nota.

Aun cuando los ayuntamientos tengan obligación de notificar al registro los cambios de calle, numeración… El incumplimiento no puede perjudicar al titular registral y, además, es competencia del registrador calificar la correspondencia de una finca registral con la referencia catastral. Las posibles dudas que se le puedan plantear sobre dicha correspondencia se han de resolver mediante la tramitación de un expediente del art. 199, que además se solicita expresamente. Por tanto, se revoca la nota. (MN)

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73.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. FORMA DE JUSTIFICAR LA OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 30 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Huete a inscribir una escritura de agrupación de fincas y declaración de obra nueva por antigüedad, una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por concurrir oposición de un titular colindante.

Resumen.– Las alegaciones de los colindantes que se opongan a la inscripción de la georreferenciación deben ir acompañadas de un principio de prueba que sirva de soporte a la oposición.

Hechos.- En la tramitación del art. 199 LH para inscribir una agrupación y la representación gráfica catastral de la finca resultante, se opone a la inscripción un colindante registral y catastral que alega que la forma de la finca objeto del procedimiento en el Geoportal no coincide con la representación gráfica catastral aportada, y que la delimitación catastral establecida para la finca objeto del procedimiento invade la parcela de su propiedad, fundamentando esta presunta invasión en la existencia de un límite formado por setos vivos, el cual no ha sido respetado al construirse el muro de delimitación de ambas propiedades.

Calificación.- La registradora de la propiedad deniega la inscripción por considerar que no es pacífica la representación gráfica cuya inscripción se pretende.

Recurso.- El recurrente afirma que el Geoportal se basa en la cartografía catastral, por lo que coincide con la georreferenciación que pretende inscribir; y que la alegación de que el lindero común estaba delimitado por unos setos vivos no puede servir de fundamento a la oposición, pues no existe invasión de parcela catastral alguna con la georreferenciación que pretende inscribirse, entendiendo que si el colindante estima que se ha invadido físicamente su finca, podría interponer la acción judicial de deslinde o reivindicatoria.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- Las alegaciones de los colindantes que se opongan a la inscripción de la georreferenciación deben ir acompañadas de un principio de prueba que sirva de soporte a la oposición.

Siendo catastral la representación gráfica aportada, la cual goza de presunción de exactitud en cuanto a los datos físicos, según resulta del artículo 3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y no estando sustentadas las alegaciones del recurrente en informe técnico o en principio de prueba alguno, sino en una mera afirmación de parte, no puede concluirse que la representación gráfica propuesta invade la finca del alegante, tal como éste manifiesta. (VEJ)

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74.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 30 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 2 a practicar la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.- Advertida la existencia de una posible doble inmatriculación (en lugar de una invasión de finca colindante), lo procedente es suspender la inscripción de la georreferenciación mientras no se resuelva el expediente del art. 209 LH, que el registrador debe iniciar de oficio.

Hechos.- En la tramitación del expediente del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de una finca y simultánea rectificación de su descripción, se oponen a la inscripción los causahabientes de los titulares registrales de una finca colindante. Estos manifiestan que la finca que es objeto del procedimiento coincide parcialmente con la que es de titularidad de sus causahabientes y aportan un croquis que así lo refleja.

Calificación.- El registrador de la propiedad deniega la inscripción a la vista de la oposición formulada y por entender que se produce invasión de otra finca colindante que tiene inscrita su representación gráfica.

Recurso.- El recurrente alega que un croquis realizado manualmente por los interesados no es suficiente para sustentar la calificación registral; que la nota de calificación no está suficientemente motivada; y que se le ha negado la posibilidad de examinar la documentación presentada por el colindante opositor.

Resolución.- La DGSJFP confirma la nota de calificación del registrador, pero estima parcialmente el recurso en cuanto a la posibilidad de solicitar certificación del expediente. Además, el registrador, al advertir la existencia de un supuesto de doble inmatriculación, deberá iniciar de oficio el procedimiento regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, suspendiéndose la práctica de la inscripción de la representación gráfica de la finca en tanto el mismo se resuelve.

Doctrina:

1. En relación con la documentación exigible al colindante que se opone.

No puede exigirse al alegante que aporte un levantamiento topográfico o delimitación georreferenciada de su finca, pues esta exigencia no está contemplada legalmente. el hecho de que quien se opone no aporte informe técnico no puede ser por sí solo determinante para la desestimación de su alegación, dados los medios técnicos, singularmente, la aplicación informática homologada auxiliar para el tratamiento de bases gráficas, con que, para calificar, cuenta el registrador.

No obstante, el registrador podrá requerirle para que aporte la justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cuál es el área geográfica concreta afectada por el supuesto solape o invasión. Máxime cuando el promotor del expediente está aportando certificación catastral coincidente con la descripción de la finca que se está pretendiendo inmatricular.

Esta justificación gráfica aportada sí deberá ser objeto de traslado al promotor de la inmatriculación o de la georreferenciación de finca inmatriculada, pues de lo contrario le dejaría en indefensión, al impedirle contraargumentar con detalle gráfico o solicitar la inscripción parcial «recortada» en la medida necesaria para no invadir la georreferenciación que, aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada.

Esta manera de proceder no conlleva la aparición de nuevos trámites no previstos en la norma, sino que constituye una aplicación práctica del instituto de la conciliación, como uno de los medios de solución de controversias que, en palabras de la Exposición de Motivos de la Ley 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, constituyen un mecanismo de «potenciar la negociación entre las partes, directamente o ante un tercero neutral, partiendo de la base de que estos medios reducen el conflicto social, evitan la sobrecarga de los tribunales y pueden ser igualmente adecuados para la solución de la inmensa mayoría de las controversias en materia civil y mercantil».

2. En relación con la posible invasión de finca colindante, lo que aprecia la DG no es una invasión de finca colindante, sino un supuesto de doble inmatriculación pues la descripción de la finca del colindante coincide sustancialmente con la que es objeto del procedimiento. Por consiguiente, el registrador debe tramitar de oficio el procedimiento del art. 209 LH, convocando a los distintos titulares registrales del mismo inmueble a fin de lograr un acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca. Si alguno de los interesados no compareciere o, haciéndolo, formulare oposición, el registrador dará por concluido el expediente. Mientras no se resuelva dicho expediente, lo prudente es suspender la inscripción de la georreferenciación, pues se desconoce en este momento qué historial registral debe permanecer abierto de entre los dos que se refieren a la misma porción de territorio.

3. En cuanto a la presunta solicitud, no atendida, del recurrente de acceder al contenido de las alegaciones formuladas por el colindante, el art. 342 RH dispone que «también podrán expedir los Registradores, a petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales», documentos entre los que, sin duda, se encuentran los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el art. 199 LH. Esta posibilidad debe entenderse limitada a los efectos informativos que se desprenden de los citados preceptos, sin que en ningún caso pueda traducirse en nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que, además de no preverse en dicho expediente registral, haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza. (VEJ)

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75.* PARTICIÓN DE HERENCIA SIN ACREDITAR LA CONDICIÓN DE HEREDERO

Resolución de 28 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Ripoll, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencias

Resumen: Han de aportarse o testimoniarse los títulos que acrediten la condición de herederos de los intervinientes en una partición, no siendo suficiente con que se exprese el título por el que son herederos.

Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura de partición de la herencia de un matrimonio que tuvo dos hijos, uno de ellos fallecido con posterioridad. Intervienen el hijo sobreviviente y dos nietos, hijos del premuerto. Hubo una escritura previa de aceptación de la herencia del hijo premuerto, que no se ha presentado.

El registrador señala como defecto que no se aporta la escritura de aceptación de la herencia del hijo fallecido, a efectos de acreditar la condición de herederos de los dos nietos.

El recurrente alega que no puede aportar el título de la aceptación de la herencia de su hermano por no presentar ningún derecho sucesorio frente al mismo, lo que, en su opinión, no le permite solicitar una copia, debiendo ser suficiente la descripción del título en la escritura.

La DG desestima el recurso.

Doctrina:

El hijo heredero fallece con posterioridad a sus padres sin haber aceptado ni repudiado la herencia de ellos. Los hijos del hijo fallecido aceptaron la herencia de su padre, pero, aunque se menciona el título de esa aceptación, no se acompaña ni testimonian los referentes a ese título relativos al título sucesorio, interesados y en su caso, si ha habido adjudicación de lo transmitido por los primeros causantes en aplicación del artículo 354 del Código de Derecho Foral de Aragón.

Por otra parte, del artículo 267.1 se deduce que en la partición de la herencia deben intervenir los cónyuges y los herederos, en la línea con lo propugnado por el artículo 1058 del Código Civil.

Desde el punto de vista hipotecario y registral, respecto de la inscripción de bienes hereditarios, los artículos 14 LH (que define el título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro) y 76 y siguientes RH (recogiendo los datos que ha de tener la inscripción y la documentación necesaria) establecen la misma exigencia.

Como corolario de todo lo anterior resulta necesario, a los efectos de acreditar la condición de únicos herederos de los dos nietos y, por tanto, comprobar si concurren todos los interesados en la herencia, aportar o testimoniar el testamento, certificado de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad o, en su caso, el acta de declaración de herederos ab intestato del hijo fallecido, lo que no ocurre en el caso presente donde se expresa el título, pero no se aporta ni testimonia, aunque sea en relación.

Por último, alega el recurrente que no puede aportar dicho título por cuanto no presenta ningún derecho sucesorio frente al mismo que le permita solicitar una copia. Pero el artículo 224 del Reglamento Notarial sí que permite obtener dicha copia pues en el recurrente existe un interés legítimo para solicitarla, aunque no se desprenda ningún derecho directamente a su favor en virtud de ese título. (JFME)

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76.() ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. DOCUMENTOS APORTADOS EN FASE DE RECURSO

Resolución de 30 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santander n.º 4, por la que se califica negativamente un mandamiento de anotación de embargo 

Reitera que no cabe practicar una anotación de embargo figurando inscrita la finca a nombre de persona distinta del demandado (principio de tracto sucesivo, art. 20 LH), y que los documentos aportados en fase de recurso no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del mismo (art. 326 LH) (JCC)

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77.⇒⇒⇒ PRÉSTAMO HIPOTECARIO SIN INSCRIPCIÓN DEL ACREEDOR EN EL REGISTRO ESPECIAL LEY 2/2009

Resolución de 4 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad de Oliva, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por razón de no haberse acreditado que el acreedor se encuentra inscrito en el Registro especial creado por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, en el Instituto Nacional del Consumo

Resumen: Determina el ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios, en relación y por contraposición de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y por tanto la necesidad de inscripción del acreedor en el registro especial del art. 2 de dicha Ley

La cuestión planteada consiste en determinar si a un préstamo hipotecario le es aplicable la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y, en consecuencia es exigible la inscripción del prestamista en el Registro de Empresas de préstamo de la Comunidad Autónoma de su domicilio social (coordinado con el Registro del Instituto Nacional de Consumo), como entiende el registrador; o si, por el contrario, como opina la parte recurrente, es aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en cuyo caso sería exigible la inscripción del prestamista en Registro Estatal del Banco de España pues opera en todo el territorio nacional,

Las circunstancias del caso planteado son:

1. a) El acreedor es una persona jurídica no entidad de crédito que tiene por objeto la concesión de préstamos y créditos con o sin garantía.
2. b) El prestatario y el hipotecante de deuda ajena son dos personas físicas consumidora.
3. c) Se hipoteca una finca que se encuentra descrita como parcela o solar sin edificar, de calificación urbanística residencial, habiendo sido adquirida por el hipotecante por certificación administrativa de reparcelación en el año 2005.

Analiza la DG el ámbito de aplicación de las leyes 2/2009 y 5/2019. La ley 2/2009 es aplicable a «la concesión de préstamos o créditos hipotecarios, distintos a los previstos en el artículo 2.1.a) y b) de la Ley 5/2019, que realicen de manera profesional personas físicas o jurídicas en favor de otras personas físicas o jurídicas que tengan la condición de consumidores por actuar en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional. (art. 1.1 a). Por otra parte el ámbito de aplicación de la Ley 5/19 viene establecido en su art.2.1 que incluye a: «los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física (aunque tengan la condición de empresarios en el supuesto de la letra a), según su preámbulo) y dicho contrato tenga por objeto: a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial (…) b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor». A su vez el alcance de la letra b) fue determinado por la Instrucción de 20 de diciembre de 2019, que, en aras a una mayor protección de los consumidores, también incluye otros inmuebles cuyo destino no sea el residencial, siendo indiferente que sea o no el mismo que, en su caso, se hubiera hipotecado u otro diferente. Y en cuanto al significado debe darse a que la finalidad del préstamo tenga que ser para «adquirir o conservar derechos de propiedad” la misma instrucción ha señalado que comprende aquellos préstamos destinados: 1.º) a «pagar todo o parte del precio de esa compra de un inmueble» (de cualquier naturaleza), u obtener un derecho a adquisición de la propiedad (derecho de opción de compra, derechos de tanteo o retracto convencional, etc.), considerándose que el préstamo destinado simultáneamente a adquirir y rehabilitar el inmueble deben ser objeto de tratamiento unitario porque la finalidad económica de la total operación será finalmente adquirirlo en estado de que sea habitable o susceptible de explotación; 2.º) a «verificar los pagos para levantar un embargo» u otra carga real cuyo impago pueda originar la pérdida del derecho de propiedad (condición resolutoria, hipoteca, etc.), y 3.º) a «posibilitar la conservación de la propiedad» mediante la refinanciación de «un préstamo anterior que se hubiera contraído con esa misma finalidad adquisitiva o que estuviera garantizado mediante una hipoteca sobre un inmueble», etc. Y, como supuestos especiales añade los dos siguientes: 1.º) «los créditos garantizados (con cualquier tipo de garantía) destinados a la renovación de bienes inmuebles para uso residencial y 2.º) los créditos destinados a evitar la ruina de un edificio cualquiera que fuere su carácter urbanístico. A sensu contrario resulta que no quedan incluidos dentro del ámbito de la Ley 5/2019 el resto de los préstamos y créditos, y, en concreto, aquellos destinados a realizar obras de conservación, rehabilitación, reforma, ampliación o mejora de inmuebles de uso no residencial, se encuentren o no garantizados, verificados después de su adquisición; ni tampoco todos aquellos destinados a fines ajenos a los cinco supuestos antes enumerados, incluidos los destinados a la construcción de edificios de carácter residencial o no residencial.

En el caso planteado entiende que:

• No está sujeto a la Ley 5/2019 puesto que el préstamo se encuentra destinado a una finalidad que, aunque se indica que es de consumo, no parece se pueda subsumir en ninguno de los supuestos que comprende el ámbito de aplicación del artículo 2.1.b) de la Ley 5/2019, ya que no puede estar destinado a la adquisición del terreno, la cual tuvo lugar diecinueve años antes, no existe edificación residencial que se pueda renovar o evitar su ruina, ni existen en el historial registral de la finca hipotecada embargos o cargas que levantar, ni préstamos hipotecarios que refinanciar.
• Y sí está comprendido en el ámbito de aplicación de la Ley 2/2009: entiende la DG que, a sensu contrario de todo los expuesto se rigen por esta Ley a los préstamos o créditos hipotecarios garantizados por inmuebles de uso no residencial, cuya finalidad no sea adquirir o conservar el derecho de propiedad de ese u otro inmueble, en este caso cualquiera que sea su naturaleza, que concedan de manera profesional personas físicas o jurídicas en favor, como prestatarios o en su caso garantes, de otras de personas físicas o jurídicas que tengan la condición de consumidores por actuar en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional: es decir que el ámbito de aplicación viene determinado fundamentalmente por el destino del préstamo o crédito concedido para un propósito o actividad ajenos a la propia actividad empresarial o profesional del prestatario, y complementariamente por su no inclusión en los supuestos de aplicación de la Ley 5/2019.

Concurriendo los presupuestos para que sea de aplicación la ley 2/2009 el prestamista debería encontrarse inscrito en el Registro de la Comunidad Autónoma de su domicilio, aunque su ámbito de actuación fuere estatal, inscripción que debe notificarse al Registro del Instituto Nacional de Consumo (artículo 3.1 y.3), sin que la inscripción del prestamista en el Registro del Banco de España le exonere de ello porque, como ya señaló la R de 21 de enero de 2020, ambos registros son distintos, así como lo son los requisitos de su exigencia y su ámbito de aplicación. Y en el supuesto de no haberse creado el Registro autonómico, la inscripción se practica en el Registro estatal, (art 2.1 del RD 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas previsto en la Ley 2/2009. (MN)

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78.* RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA DE FINCA PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL SIN DEMANDAR AL CÓNYUGE

Resolución de 4 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Utrera n.º 2 a inscribir una sentencia que acuerda la resolución de una compraventa

Resumen: Estando una finca inscrita por compra con carácter presuntivamente ganancial, la resolución judicial de la compraventa exige la intervención del cónyuge del adquirente.

Se pretende la inscripción de una sentencia recaída en procedimiento ordinario por la que se declara la resolución de la compraventa y la inscripción favor del vendedor.

La registradora se opone porque tratándose de una finca inscrita a nombre del demandado, con carácter presuntivamente ganancial, no consta que su cónyuge haya intervenido en el procedimiento.

La DG confirma la nota.

Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales (art. 1 LH) y cualquier modificación exige consentimiento del titular registral o resolución judicial firme en procedimiento seguido contra todos aquellos a quien el asiento registral conceda algún derecho (arts 38, 40 y 82 LH). En este sentido, la cónyuge del titular registral que adquirió con carácter presuntivamente ganancial, tiene derechos sobre la finca, pues ésta se presume integrante del patrimonio ganancial (art 1361 CC). De ahí que todos los actos dispositivos sobre la finca requieran su consentimiento (arts 1377 CC y 93.4 RH). Es claro el art 38. 2 LH cuando dispone que «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero». Por todo ello, se confirma la nota, puesto que la resolución judicial de una compraventa exige la intervención de la cónyuge del adquirente, casado en régimen económico-matrimonial de gananciales. (MN)

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79.*** COMPRAVENTA. JUICIO DE SUFICIENCIA. REPRESENTACIÓN COMPLEMENTADA CON CERTIFICACIÓN CON FIRMA LEGITIMADA

Resolución de 4 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Es congruente el juicio emitido por el notario autorizante cuando interpreta que las autorizaciones previstas en los poderes otorgados por determinadas entidades de crédito para que el apoderado pueda concluir el negocio de que se trate, son un requisito de control de orden interno de la entidad que simplemente complementa la escritura pública de poder.

Hechos: Escritura de compraventa en la que los representantes de la entidad de crédito vendedora intervienen mediante escritura de sustitución de poder y en la que el notario expresa haber tenido a la vista copia auténtica de dicha escritura, reseña los datos de la misma, emite su juicio de suficiencia de facultades representativas y señala que el apoderado se encuentra especialmente facultado para la presente operación según autorización que se adjunta. 

Lo relevante es que dicha autorización consta en un documento con firmas legitimadas por otro notario por ser coincidentes con otras que de ellas constan en su libro indicador.

El Registrador califica negativamente señalando (basándose en la R 14 febrero 2007 que se refiere a la falta de legitimación de firmas del documento complementario del compareciente)

-.- Que la legitimación de firmas contenida en la autorización es nula por no ajustarse a derecho, entendiendo que dicha legitimación, al contener una declaración de voluntad (259.2 RN) debería haberse hecho por haber sido puestas o reconocidas las firmas en presencia del notario y no por cotejo.

-.- Y que el juicio de suficiencia es incongruente por estar basado en un documento cuya legitimación de firma no se ajusta a derecho.

El Notario recurre exponiendo que

-.- Que existen dos negocios jurídicos distintos: a) el contrato de compraventa b) y el negocio representativo en sí mismo considerado. La autorización se refiere a este último como complemento del poder, siendo la misma un simple requisito de control de orden interno y no una declaración de voluntad negocial, art 258 y 259 RN y así lo han entendido tanto el notario que legitima las firmas como el propio notario autorizante de la escritura y también lo entienden así otros notarios y registradores.

-.- Que incluso si se quiere sostener que se trata de una declaración de voluntad con sustantividad propia, el Registro de la Propiedad no ha sido respetuoso con la distribución de funciones entre notario y registro en materia de representación, lo que dificulta la inscripción de esa operación y también pone en cuestión todas las ventas que se hayan firmado e inscrito en otros Registros de la Propiedad.

-.- Y que, a efectos de la autorización de la escritura y la posterior inscripción de la compra, quien debe decidir sobre el alcance de esa exigencia de autorización añadida al poder, sobre su naturaleza como declaración de voluntad y sobre las facultades del poderdante, es el notario (R 14 febrero 2007); Que el registrador no puede revisar dicho juicio de suficiencia en la medida que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere (STS 645/2011, de 23 de septiembre); Y que, como tiene señalo nuestro Centro Directivo, se entiende que hay falta de congruencia si el juicio notarial es erróneo, tal carácter erróneo debe inferirse con claridad sin que pueda prevalecer una interpretación realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Existe un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas que parte de la interpretación que hacen el TS y este Centro Directivo de los artículos 98 Ley 24/2001, de 27 de diciembre y 166 Reglamento Notarial

Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del negocio se entiende que hay falta de congruencia si el juicio notarial es erróneo (…). Este carácter erróneo debe inferirse con claridad (…), sin que pueda prevalecer una interpretación de los mismos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente valoración de la suficiencia.

Por lo que se refiere a la objeción expresada por el registrador relativa al hecho de que se complemente la representación de la entidad vendedora con una certificación con firma legitimada, cabe recordar (Resolución 20 febrero 2007 y 14 febrero 2007) que es el notario autorizante quien, bajo su responsabilidad, ha emitido un juicio sobre el cumplimiento de un requisito que, respecto de la eficacia del poder, se ha establecido por el poderdante, cual es «la exhibición de autorización con firmas legitimadas librada en relación con la operación de que se trate (…).

En consecuencia: No puede afirmarse que este juicio notarial sea claramente erróneo, sin que a esta conclusión puedan oponerse las consideraciones expresadas por el registrador en la calificación impugnada. Y es indudable que el juicio de suficiencia que sobre las facultades representativas acreditadas emite el notario autorizante (indicando que son facultades «para formalizar la presente compraventa») resulta congruente con el contenido de la escritura calificada. (SNG)

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80.*** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA SIN LICENCIA. DIFERENCIA ENTRE ACTOS EDIFICATORIOS Y ACTOS PARCELATORIOS.

Resolución de 4 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Don Benito, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva, división horizontal y adjudicación sin disolución.

Resumen: La división horizontal tumbada de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación, segregación u otros actos de división de terrenos aunque haya asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos (azotea, patios o zonas del solar), siempre que no alteren la unidad del terreno.

Sin embargo, la atribución a cada uno de los elementos privativos del uso exclusivo de una determinada parcela de terreno, de manera que se agota la superficie de la finca no ocupada por las edificaciones, pugna frontalmente con la consideración del suelo como elemento común.

Hechos: En la escritura se declara una obra nueva sobre una finca y se divide horizontalmente en dos fincas sin perjuicio de permanecer indivisible la totalidad de la finca, quedando el suelo como elemento común. En el informe técnico que se testimonia en la escritura se dice que “sobre la finca existen las siguientes edificaciones (…) y que dichas edificaciones que forman parte de la finca se consideran y vienen utilizando como predios independientes, conformando un grupo de edificaciones y su espacio circundante uno de los predios, y otro grupo de edificaciones y su espacio circundante otro de los predios.

Registrador: Hace constar en la calificación que la existencia de dos fincas físicamente independientes entre sí presume la existencia de una división del terreno y de una parcelación urbanística, y que no se acredita la concesión de licencia urbanística o de declaración municipal de innecesariedad, conforme al artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y, por otra parte, no se cumplen los requisitos para la inscripción de la propiedad horizontal al no acompañarse licencia municipal para la división, artículos 148 de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura, y 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

Recurrente: Alega que se trata de una declaración de la obra nueva y división horizontal por antigüedad conforme al artículo 28. 4 del TRLSyOU.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA.

1 Rasgo fundamental de la propiedad horizontal tumbada es que en élla (a diferencia de lo que sucede con otras configuraciones posibles del complejo urbanístico) no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse como parcelación, pues no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. La asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcción, no altera esa unidad”» (R.10 de diciembre de 2003. BOE 13 de enero de 2004). Lo determinante en el caso de la propiedad horizontal tumbada es que el suelo permanece común.

2 Lo que no cabe es la mera declaración formal de que el suelo es común con la finalidad de evitar la aplicación de las normas imperativas sobre la parcelación o fraccionamiento del suelo, y sin embargo adjudicar como anejo inseparable a cada una de las viviendas de la propiedad horizontal tumbada porciones de terreno de uso exclusivo que determinan el nacimiento de objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí (R. de 16.7.2005). Tal atribución choca frontalmente con la consideración que hace el legislador del suelo como elemento común y necesario para el uso y disfrute del edificio, indivisible e inseparable.

Conclusión: “En el caso particular de este expediente cabe afirmar que la configuración jurídica adoptada supone constituir realmente dos entidades con autonomía tal que les permite ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, como demuestra la perfecta delimitación de porciones de terreno de uso exclusivo de cada elemento privativo respectivo con salida propia e independiente a la vía pública y separados por un elemento de cierre …”.

APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 28.4 TRLSyOU.

Deben diferenciarse, por tanto, los actos edificatorios de los actos de división afectantes al suelo. A los primeros les es aplicable el régimen del artículo 28.4 para justificar en su caso la no exigencia de licencia a efectos de inscripción; a los segundos, sin embargo, les resulta aplicable el régimen del artículo 26 de la misma ley estatal y resulta exigible en todo caso el título administrativo habilitante de la inscripción”.(JAR)

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82 a 85.** PROPIEDAD HORIZONTAL. COMPRAVENTA DE CUOTA INDIVISA CON ASIGNACIÓN DE USO CON PREVIA DISTRIBUCIÓN DE LOCAL EN TRASTEROS

Resolución de 5 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Bilbao n.º 6 a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen: Es inscribible la distribución de un local en trasteros con el objeto de su transmisión por participaciones indivisas que atribuyen el uso exclusivo de cada de uno de los trasteros, y todo ello sin necesidad de acuerdo de la comunidad.

Supuesto: Se plantea si es inscribible, sin acuerdo de la comunidad de propietarios, la distribución de un local en trasteros con el objeto de su transmisión por participaciones indivisas que atribuyen el uso exclusivo de cada de uno de los trasteros, 

La DG entiende que sí, por lo que estima el recurso interpuesto contra la calificación registral negativa.

Lo que el art. 10.3.b LPH sujeta a autorización de la comunidad es la segregación y la división, supuestos distintos del debatido, que es una comunidad funcional, basada los arts. 68 RH y 53.b RD. 1093/1997, cuya extensión a las fincas registrales destinadas a trasteros ha sido admitida en diferentes resoluciones.

En efecto, en cuanto a su naturaleza jurídica de esta figura, en la comunidad funcional la finca original no se extingue ni se crean fincas independientes, sino que la propiedad de la misma se distribuye en cuotas, cada una de las cuales da derecho al uso exclusivo de una zona determinada, debiendo describirse pormenorizadamente, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes (art. 53.b RD 1093/1997); y antigua redacción del art. 68-3 y 4 RH, éstos anulados por la STS 31 de enero de 2001. Por tanto, la comunidad funcional es distinta a las figuras de división y de segregación.

En cuanto a si la reseñada redistribución del local constituye una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, la respuesta ha de ser negativa: el art. 7 LPH admite la posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos instalaciones o servicios de los elementos privativos; Si lo que desea la comunidad es restringir la entrada de nuevos propietarios, o los usos de ciertos elementos, tendrían que hacerlo en un estatuto privativo, debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.

Ha de tenerse en cuenta, además, el principio general de que las normas prohibitivas o que imponen obligaciones deben de interpretarse restrictivamente (criterio aplicable para una recta interpretación del art. 10.3.b), y el principio general de que lo no prohibido está permitido, y siendo así que los estatutos no prohibieron tal distribución de local, conforme el art. 5 LPH (JCC)

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87.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. ALQUILER TURÍSTICO GENÉRICO Y ALQUILER TURÍSTICO REGULADO.

Resolución de 6 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de dicha comunidad en régimen de propiedad horizontal

Resumen: En las Comunidades de Propietarios en Propiedad Horizontal, el quórum de 3/5 permite restringir o incluso prohibir la actividad de alquiler turístico de viviendas regulado, pero no otras modalidades de alojamiento turístico no regulado.

Hechos: Una comunidad de propietarios en propiedad horizontal, con el quórum de 3/5 de propietarios y de cuotas,adopta el siguiente acuerdo: “Las viviendas del edificio no podrán tener como destino el uso turístico que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio»”

El registrador suspende la inscripción pues alega que es necesaria la unanimidad, ya que el acuerdo que se eleva a público prohíbe el uso de las viviendas y de los locales que integran el edificio para uso turístico en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística y no resulta que dicho acuerdo se refiera al hospedaje o alquiler de ese sector regulado. 

El interesado recurre y considera que el registrador aplica de forma incorrecta la regla recogida en el art. 17.12 LPH tras la reciente Sentencia dictada por la Sala del Civil del Tribunal Supremo n.º 1232/2024, de 3 de octubre de 2024 que permite la prohibición total de estas actividades de alquiler turístico con el quórum de 3/5.

La DG desestima el recurso

Doctrina: La DG considera que el acuerdo que se adopta comprende algunas limitaciones y prohibiciones que exceden del ámbito a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, pues –además de algunos usos que sí que estarían incluidos en dicho ámbito– se refiere al uso turístico en general aun cuando no esté sometido a un régimen específico derivado de su normativa sectorial

Comentario: Compárese lo que dice el acuerdo: “Las viviendas del edificio no podrán tener como destino el uso turístico que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio”

Y lo que dice la LAU en su artículo 5.e): «La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística»

El texto del acuerdo es prácticamente idéntico al de la ley, por lo que no se entiende bien la postura de la DG cuando se refiere a uso turístico genérico, por contraposición a un uso turístico regulado, y más teniendo en cuenta que el régimen específico derivado de de una posible regulación de la normativa sectorial turística a que se refiere la LAU (uso turístico de la vivienda, por simplificar) dependerá de la normativa de cada Comunidad Autónoma, e incluso de los Ayuntamientos, pero en todos los casos supondrá una actividad económica empresarial.

Consejo práctico a las Comunidades de Propietarios en propiedad horizontal que quieran limitar o prohibir el uso turístico de las viviendas: que copien y peguen el texto de la ley (de la LAU) para evitar problemas en el Registro con interpretaciones como la presente. (AFS)

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88.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

Resolución de 6 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa efectuada por el registrador de la propiedad de Ayamonte, por el que se suspende la inscripción por no acompañar el mandamiento de cancelación de cargas y omitir la declaración sobre residuos y suelos contaminados

Resumen: Es necesario hacer la manifestación de los suelos contaminados en las ejecuciones hipotecarias de las fincas sujetas, debiendo hacerla el adjudicatario mediante un instrumento jurídico y documental adecuado.

Hechos: Se presenta en el registro por gestoría, junto mandamiento de cancelación, testimonio del decreto de adjudicación expedido por duplicado por el letrado de la Administración de Justicia de un Juzgado seguido por entidad bancaria contra dos particulares en el que se adjudicó, previa cesión del remate por el ejecutante, a una entidad mercantil determinada finca registral, ordenándose la cancelación de la nota marginal de expedición de la certificación de cargas.

Se acompañaba al testimonio de adjudicación: a) instancia privada, en la que se hace constar que la finca no se encuentra arrendada en el momento de la adjudicación; b) justificante de presentación telemática realizada en el Ayuntamiento a efectos de la liquidación de la Plusvalía correspondiente, y c) cartas de pago.

El registrador califica negativamente por dos defectos:

— Que el testimonio debe presentarse conjuntamente con el mandamiento de cancelación de cargas, para poder inscribir ambos. Artículos 133 de la Ley Hipotecaria y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este caso se acompaña un mandamiento que ordena cancelar únicamente la nota marginal y no la hipoteca.

— No consta en el título la declaración a que se refiere artículo 98.3 de la Ley 7/2022 de residuos y suelos contaminados para una economía circular.

El recurrente alega:

En cuanto al primer defecto que el Registrador no ha de entrar a valorar sobre el acierto intrínseco de la decisión judicial, pues ello supondría interferirse en la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a jueces y tribunales. Y en cuanto al segundo, considera que se trata de una adjudicación judicial al acreedor hipotecario y sin intervención alguna del hipotecante por lo que no le sería de aplicación el precepto legal, y además de que la finca en cuestión está destinada a vivienda no encontrándose en suelo agrícola o industrial.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: En relación al primer defecto relacionado con el principio de titulación auténtica (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) reitera que la elección del título formal no es arbitraria, sino que, según el acto o negocio cuya inscripción se pretenda, habrá que optar por la escritura pública, por resolución judicial o por el documento expedido por la autoridad administrativa.

En el caso que nos ocupa, lo presentado es un decreto de adjudicación junto con un mandamiento en el que se recoja la cancelación de las notas marginales pero no de las hipotecas, ante lo que nuestro CD declara que es necesario que en el registro se presente el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas conjuntamente o en un mismo documento; sin que sea posible inscribir la adjudicación del bien sin cancelar simultáneamente la carga ejecutada y en su caso las cargas posteriores ex art 133 LH

Tal presentación conjunta determina también su calificación del mismo modo y por ello, los defectos de que adolezca cualquiera de ellos impedirían la inscripción de los dos, evitándose de este modo las disfunciones que pudiera provocar su inscripción independiente.

Asimismo, declara que tal calificación del registrador no contraviene el artículo 100 del RH, puesto que no ha entrado a valorar el fondo de la resolución judicial, sino que se ha limitado a calificar el cumplimiento de las formas extrínsecas del documento presentado.

En cuanto al segundo defecto, analiza artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, estableciendo en relación a dicha norma lo siguiente:

— Afecta al propietario, se transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de cualquier derecho real.

— Afecta a actos gratuitos y onerosos, dentro de los gratuitos también a las transmisiones mortis causa, aunque únicamente a los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante, no respecto de los legatarios.

— A todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad o con licencia tanto iniciada como terminada.

Al haber equiparado nuestro CD en relación con el artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: “la adjudicación en procedimiento de ejecución directa contra bienes inmuebles a la compraventa voluntaria”, también afecta a una adjudicación consecuencia de una ejecución hipotecaria que es un acto oneroso y, por tanto, es obligada la declaración de suelos contaminados; más aún cuando recae sobre una vivienda unifamiliar y no sobre una vivienda en altura de un edificio en propiedad horizontal.

Vista la necesidad de realizar tal declaración la cuestión se concreta en determinar quién sería el obligado a hacerla, dado que la transmisión dominical se produce, con el decreto de aprobación del remate (título) y el testimonio del decreto de adjudicación (modo).

El artículo estudiado le impone la obligación a «las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas», pero no al juez o al letrado de la Administración de Justicia, por tanto, tal exigencia debe ser cubierta por el propietario del bien adjudicado, una vez testimoniado el decreto de adjudicación y mediante un instrumento jurídico y documental adecuado.

Comentarios: La DG considera que el documento adecuado para hacer la manifestación seria en acta o escritura, aunque se podría plantear si sería posible, al igual que la manifestación de la situación arrendaticia, hacerla en un documento privado con firmas legitimadas notarialmente o ratificadas ante el registrador. Parece lógico que, si la situación arrendaticia que puede afectar a un concreto tercero, se puede hacer en documento privado, la declaración de suelos contaminados que afecta a terceros indeterminados, también pueda hacerse en el mismo tipo de documento. (MGV)

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89.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 6 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arona a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, con ocasión del otorgamiento de una escritura de modificación de obra nueva y división horizontal, una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.– Aunque el colindante que se opone a la inscripción no aporte informe técnico alguno que justifique sus alegaciones, la registradora puede tomarlas en consideración para fundar su nota de calificación, siempre y cuando funde objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca.

Hechos.- Se solicita mediante escritura pública la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa y consiguiente rectificación de cabida y linderos de una finca que, de una superficie inscrita de 700 metros cuadrados, pasa a la ligeramente superior de 700,33 metros cuadrados. Tramitado el procedimiento previsto en el art. 199.2 LH, se formularon alegaciones por parte de la titular registral de una finca colindante que alega, sin aportar informe técnico alguno, invasión de su propiedad, por situar el límite por el este de la citada finca en la fachada de la edificación, y no sobre la carretera general.

Calificación.- La registradora de la propiedad deniega la inscripción solicitada, por considerar debidamente motivadas las alegaciones efectuadas por la colindante afectada, advirtiendo dudas de identidad sobre la representación gráfica propuesta, basándose en el historial y catastral de la finca objeto del procedimiento.

Recurso.- Los recurrentes sostienen que no existe tal invasión y que no debió haberse tramitado el procedimiento del art. 199.2 LH, pues si bien la realidad catastral no coincide con la realidad física, ésta última sí coincide con la descripción y medición de la finca obrante en Registro.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- Siempre que se solicite la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral debe tramitarse el procedimiento del art. 199.2 LH, con citación de los colindantes registrales y catastrales.

Aunque el colindante que se opone a la inscripción no aporta informe técnico alguno que justifique sus alegaciones, la registradora puede tomarlas en consideración para fundar su nota de calificación, siempre y cuando funde objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca.

En el presente caso, resultando que la controversia se ciñe a determinar donde se ubica el límite de la finca objeto del procedimiento por su lindero este, si en la fachada de la propia edificación, como afirman los recurrentes, o junto a la carretera, como entiende la colindante que formula oposición, y resultando del historial registral de la finca que linda al este con una carretera, se encuentran plenamente justificadas las dudas de la registradora.

La sencillez procedimental del art. 199 LH revela que el objeto de este no es resolver una controversia, sino que, formulada oposición a la inscripción de la rectificación e incorporación de la georreferenciación de la finca, la registradora solo debe comprobar si está suficientemente acreditada o no la existencia de la controversia, que solo puede ser resuelta en un procedimiento judicial. (VEJ)

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90.*** DENEGACIÓN DE CERTIFICACIÓN DE INFORMACIÓN CONTINUADA

Resolución de 6 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 6, por la que se deniega la expedición de una certificación con información continuada por no ser el solicitante titular registral de la finca sobre la que se solicita la certificación

Resumen: Debe expedirse la certificación con información continuada solicitada por el heredero del titular registral, pues se considera como legítimo representante de los causantes titulares registrales, a los efectos de art. 354.3 RH, pues dicha expresión debe interpretarse en sentido amplio.

Una petición de información continuada realizada por el heredero del titular registral se rechaza por la registradora en base al art 354.3 RH que dispone que: “3. La certificación con información continuada solo podrá ser pedida por los titulares registrales de derechos sobre la finca a que la certificación se refiere, sus cónyuges o sus legítimos representantes”.

La DG revoca la calificación.

En primer lugar confirma la admisibilidad del recurso conforme al art. 328 LH, pues la negativa del registrador a expedir publicidad formal es una calificación más y, como tal, impugnable mediante el mismo recurso que puede interponerse contra la calificación que deniegue o suspenda la inscripción de un documento, debiendo por tanto el recurso tramitarse a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes LH (R de 30 de mayo de 2023).

Respecto al fondo de asunto, consiste en determinar si el heredero de los causantes, que no es titular registral, tiene legitimación para pedir certificación con información continuada, como titular material, aunque no registral, o como legítimo representante del titular registral a quien sí habilita el citado artículo 354.3. Para ello acude a los criterios interpretativos del art. 3.1 CC:

Criterio literal: considera la DG que el heredero puede tener cabida dentro del concepto “legítimo representante” puesto que, fallecidos los titulares registrales sus herederos son los continuadores de su personalidad, puesto que los herederos suceden al difunto en todos sus derechos y obligaciones, conforme al art 660 del CC. Por lo que, si el titular registral está legitimado para solicitar la expedición de la certificación con información continuada, también lo estará cualquiera de sus herederos.

Criterio histórico: acude a la Exposición de motivos del RD 3503/1983, que introdujo el precepto, de donde resulta que el fundamento de la norma era la adopción de sistemas de publicidad formal con una actuación activa por parte del Registro, comunicando los asientos de presentación que se produzcan en los 30 días posteriores a la petición, aunque lo restringe a los titulares registrales, cónyuge o legítimos representantes; y llega a la misma conclusión favorable a la emisión de la certificación.

Criterio lógico, también llega a la misma conclusión, puesto que, si se confiere la posibilidad al cónyuge, con mayor razón al heredero descendiente en línea recta del titular registral, como legítimo representante.

Criterio sistemático: aunque en los arts. 223 y ss LH no se hace referencia a las certificaciones de información continuada del precepto reglamentaria, entiende que es aplicable el art. 227 LH, y por tanto debe entenderse comprendida en el art. 223 LH, siendo doctrina del Centro Directivo que el solicitante de la publicidad formal ha de acreditar un interés legítimo. Dicho interés ha de ser directo, conocido y legítimo, y además ha de tener contenido patrimonial. En otras palabras, que el solicitante tenga o espere tener una relación patrimonial con la persona de quien solicita información. Por ello el registrador ha de excluir de la publicidad los datos que carezcan de trascendencia jurídica, y no puede extenderse más allá de lo que sea necesario para satisfacer el legítimo interés del solicitante.

Y por último, criterio analógico: también lo admite puesto que si la propia DG (RR de 11 de diciembre de 2017 y 9 de enero de 2018) ya permitió expedir certificación literal de un asiento no vigente, alegando el solicitante ser heredero de quien en dicho asiento vendió la finca y temer por la merma de sus derechos hereditarios, por idéntica razón debe permitirse al heredero del titular registral, como legítimo representante, obtener certificación registral con información continuada, para poder conocer, en su caso, los asientos que puedan practicarse en el Libro Diario, aunque los mismos no hayan causado todavía asiento registral. De no expedirse la certificación, quedaría afectada la posibilidad de que el heredero del titular registral pueda tomar conocimiento, por ejemplo, de las anotaciones de embargo que pudieran trabarse sobre la finca por deudas propias del causante, lo que indudablemente puede acarrearle un perjuicio patrimonial. (MN)

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91.* PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN Y AGREGACION. ESTATUTOS

Resolución de 6 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 13, por la que se suspende la inscripción de la segregación de un elemento privativo para agruparlo con otro

Resumen: La DG interpreta una reserva de la facultad de división de un elemento privativo en una división horizontal como inherente a la finca y no personalísima de la inicial promotora del régimen y en consecuencia admite la inscripción de una segregación sin necesidad de acuerdo de la comunidad de propietarios.

En una inscripción de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal consta los siguiente: “En su virtud, … inscriben su título de edificación para su sociedad conyugal. La dueña se reserva el derecho de dividir el patio, sótano y lonjas, sin el consentimiento de los futuros compradores de las viviendas, pudiendo en su consecuencia modificar la descripción de éstos y aquellos, también por sí sola”. Ahora se pretende la inscripción de inscribir una segregación de un elemento para agruparlo con otro realizado por el actual titular de la finca y la registradora se opone porque «no consta el consentimiento de la comunidad de propietarios para la operación documentada, necesario por aplicación del art 17.4 LPH, ya que la reserva de la facultad de realizar tales operaciones sin consentimiento de los propietarios de vivienda se atribuye de forma personal a la promotora, no a quien en cada momento sea titular de las lonjas.

La DG revoca la nota

De acuerdo con los arts 10.3b y 17.4 LPH resulta que, como regla general la segregación y agregación requeriría la autorización con voto favorable de 3/5 partes del total de propietarios. Pero la propia Ley prevé y admite que «el título [constitutivo] podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Al amparo de tal posibilidad ha sido admitida tanto por la DG como por la jurisprudencia del TS la validez de cláusulas que permiten la división y modificación de la descripción de elementos privativos sin el consentimiento de los futuros propietarios. (RR de 19 de junio de 2012, 1 de febrero y 7 de mayo de 2014 y 12 de febrero de 2016 entre otras). Según la R de 9 de octubre de 2013: «Es reiteradísima la jurisprudencia del TS y de este Centro Directivo admitiendo las reservas realizadas en el título constitutivo de propiedad horizontal, cuando son establecidas por el único propietario del inmueble, antes de verificar su venta por espacios independientes, para instrumentar y delimitar ciertos aspectos fundamentales de la misma siempre que no alteren o contradigan el régimen de propiedad horizontal». En el caso concreto y frente a la opinión de la registradora, entiende que de la redacción inscrita no hay indicio alguno que permitiera interpretar que se estuviera configurando un derecho personalísimo que hubiera de extinguirse al fallecimiento de su titular, ni que se trate de un derecho cuya transmisibilidad se pudiera producir de modo separado a la del elemento privativo en cuyo favor opera. Al contrario, parece claro que tal facultad inscrita (poder dividir un elemento privativo sin consentimiento de la junta de propietarios) se integra en el contenido de facultades inherentes al derecho de propiedad del elemento privativo en cuyo favor se estableció, y por tanto, la transmisión de tal elementos conlleva conjunta y necesariamente la de aquélla facultad, no siendo aplicable la R de 23 de Julio de 2024 relativa a un supuesto de reserva referida a una concreta persona nominada. (MN)

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92.** DENEGACIÓN DE INICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 POR POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 29 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Lloret de Mar n.º 2 a inscribir la representación gráfica alternativa de una finca y simultánea rectificación de la cabida inscrita, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por una posible invasión del dominio público viario y por no acreditar la correspondencia de la representación gráfica propuesta con la finca objeto del procedimiento.

Resumen.– Las dudas de identidad por posible invasión del dominio público no justifican la denegación del inicio del expediente del art. 199 LH.

Hechos.– Se solicita en escritura pública la inscripción de la representación gráfica alternativa de una finca con simultánea rectificación de su cabida. Junto al informe de validación gráfica se aporta un acta de replanteo del proyecto de realización de un aparcamiento, ejecutado en la finca a que se refiere el título, suscrito por la técnico redactora del proyecto, constando sellado por el Ayuntamiento, el cual carece de georreferenciación.

Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada por considerar que, a la vista de la citada acta de replanteo, no puede determinarse la correspondencia entre el plano que resulta de dicha acta y la representación gráfica georreferenciada propuesta, por el motivo de carecer el repetido plano de georreferenciación, advirtiendo de una eventual invasión del dominio público.

Recurso.- La recurrente solicita que se tramite el procedimiento del art. 199 LH para que el Ayuntamiento dirima si existe o no invasión del dominio público por cuanto solo de ese modo, en caso de una eventual oposición, pueda señalarse técnicamente la exacta ubicación de los linderos respecto de los viales, aportando las coordenadas correctas.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- La correspondencia entre la finca objeto del procedimiento y su representación gráfica constituye un presupuesto para que el registrador proceda a la tramitación del procedimiento regulado en el art. 199 LH.

Sin embargo, lo anterior no puede justificar, por sí solo, las dudas de identidad manifestadas por la registradora en su calificación, pues la pretendida falta de correspondencia no se advierte entre la finca y la representación gráfica georreferenciada presentada, sino entre esta última y un plano que acompaña a un proyecto técnico presentado en el Ayuntamiento.

En caso de dudas de invasión del dominio público, resulta esencial la comunicación a la Administración titular del dominio público afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión.

Es por ello por lo que las dudas de identidad señaladas por la registradora en su calificación no pueden mantenerse a los efectos de impedir la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH, sin perjuicio de la calificación que proceda a su conclusión. (VEJ)

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93.** INMATRICULACIÓN 205 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO 

Resolución de 11 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Gérgal, por la que se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de una escritura de donación y otra escritura de atribución de ganancialidad.

Resumen: La oposición expresa y fundada de la Administración a la inmatriculación debida a la invasión de dominio público, determina que el Registrador deba denegar la inmatriculación pretendida sin poder cuestionar el fondo del informe administrativo. Solo si dicho informe no se emite o no es lo suficientemente tajante a la hora de afirmar que la georreferenciación aportada invade suelo público, el registrador debe iniciar el expediente del artículo 199 LH y notificar a la Administración a fin de que ésta se exprese con claridad acerca de ese extremo.

Hechos: Ante la pretensión de inmatriculación de una finca al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, el Registrador solicita al Ayuntamiento informe acerca de la posible invasión de dominio público por la finca cuya inmatriculación se pretende, conforme al párrafo tercero de dicho artículo. El Ayuntamiento emite informe en el que se opone expresamente a la inmatriculación, señalando que la finca invade parcialmente el dominio público.

Calificación: Recibido el informe en el Registro de la Propiedad, y a la vista del mismo, el registrador calificó negativamente el título ante las dudas sobre invasión de dominio público.

Recurso: El recurrente alega falta de motivación de la nota de calificación, que no indica dónde estaría la supuesta invasión del dominio público, y no haber tenido acceso al informe del Ayuntamiento.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Conforme al párrafo cuarto del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, el registrador puede rechazar la inmatriculación en dos supuestos: uno, que la Administración manifieste su oposición justificada a la inmatriculación, y, otro, que la Administración no remita el informe solicitado en el plazo legalmente establecido y aun así el registrador conserve dudas sobre la posible invasión del dominio público. En este segundo caso, el registrador debe iniciar el expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y en su caso, expresar, detallar y motivar suficientemente sus dudas. En cambio, si existe oposición expresa y fundada por parte de la Administración o la invasión resulta de las propias bases gráficas registrales, el registrador debe denegar la inmatriculación, incluso aunque se trate de patrimonio demanial público no inscrito, sin poder cuestionar el fondo del informe emitido por la Administración.

Como señalaron las Resoluciones de 10 de mayo de 2022 y 22 de marzo de 2024, si el informe administrativo previo no es lo suficientemente tajante a la hora de afirmar que la georreferenciación aportada invade suelo público, no puede el registrador negarse a tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sino que debe iniciar el expediente y notificar a la Administración a fin de que éste se exprese con claridad acerca de ese extremo. Por el contrario, en el caso que nos ocupa el informe del ayuntamiento no ofrece duda de la oposición por invasión del demanio público. Por lo tanto, existiendo un informe desfavorable del Ayuntamiento de Alsodux respecto de la inmatriculación pretendida, no es necesario que el registrador justifique sus dudas sobre la invasión de dominio público, si no que basta con la remisión que realiza al informe municipal para denegar la inmatriculación. Quien debería justificar su oposición es el Ayuntamiento, no el registrador, quien no puede cuestionar el informe del Ayuntamiento ni entrar a valorar si realmente puede o no la Administración oponerse a la inmatriculación por los motivos que parecen inferirse del informe, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad municipal o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada. (BZR).

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94.** OPCIÓN DE COMPRA CON FUNCIÓN DE GARANTÍA. PACTO COMISORIO. NOTIFICACIÓN DEL EJERCICIO UNILATERAL DE LA OPCIÓN.

Resolución de 12 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 7 a inscribir un derecho de opción de compra.

Resumen: La opción de compra que encubre una función de garantía no está admitida en nuestro Derecho, por vulnerar la prohibición de pacto comisorio. La notificación del ejercicio de opción unilateral ha de realizarse por conducto notarial, no cabiendo burofax.

Hechos: Los hechos de esta resolución son complejos:

1. Doña Susana concede a la sociedad mercantil “B” un derecho real de opción de compra sobre su vivienda habitual. Dicha vivienda se encuentra hipotecada a favor de una entidad bancaria en garantía de un préstamo y consta también una opción de compra anterior, a favor de la sociedad mercantil “A”.
2. El plazo de la opción que nos ocupa es de 24 meses a contar desde el día del otorgamiento de la escritura, pero no se podrá ejercitar durante los primeros 18. En una escritura posterior el plazo se amplía en casi dos meses más. Se estipula, asimismo, que al tiempo de la adquisición, la vivienda ha de estar libre de cargas.
3. El precio de la compraventa será de 680.000 euros, estableciéndose una prima de 50.000 que se deducirá del precio. Se hace constar también que del precio se deducirán otras posibles cantidades retenidas por la compradora correspondientes a importes adeudados pendientes de la vendedora y, en general, los que sean necesarios para liberar eventuales cargas existentes. A tal fin, se faculta a “B” para realizar un cálculo aproximado de tales deudas e incluso para subrogarse en eventuales préstamos.
4. Se estipula, asimismo, que si la vendedora no acepta el burofax requiriéndosela para que acuda a la Notaría a firmar la venta, no comparece o compareciendo, no tuviese la documentación necesaria o no firmase, la sociedad “B” podrá ejercitarla unilateralmente, deduciendo los importes que considere convenientes para adquirir libre de cargas.
5. La prima se abona mediante una transferencia bancaria a la sociedad “A” y no a “B”. Se justifica este proceder en la escritura en saldar y liquidar la opción que tiene “A”, cancelándose dicha opción en escritura otorgada el mismo día.
6. El mismo día y bajo el número inmediatamente posterior de Protocolo, Doña Susana confiesa recibida de la sociedad “B” una serie de cantidades “a cuenta del precio de la compraventa en ejercicio de la opción” que en realidad han sido abonadas por la sociedad “B” a distintas sociedades mercantiles que no intervienen en la operación y por distintos conceptos. En la escritura se concluye que, descontadas esas cantidades, a la sociedad “B” le restan por abonar 280.000 euros para ejercitar la opción, sin perjuicio de las cantidades que pueda retener “B” según lo ya acordado.

La Registradora inscribe la cancelación de la opción de compra que ostentaba la sociedad “A” y califica negativamente en lo demás. Pone de manifiesto dos cuestiones:

I. Que estamos ante una opción de compra en garantía que vulnera la prohibición de pacto comisorio. En defensa de su tesis, argumenta:

1. La opción no puede ejercitarse hasta pasados 18 meses, pero en el mismo día la sociedad “B” anticipa cantidades que Doña Susana confiesa recibidas y que en realidad son pagos a terceros ajenos a la operación. Si hay cantidades entregadas por la optante el mismo día restando 18 meses para poder ejercitar la opción, es razonable pensar que la verdadera voluntad de “B” no es la de comportarse como un eventual adquirente, sino la de ser un financiador de Doña Susana, funcionando la adquisición de la vivienda como garantía de la devolución de dichas cantidades, de manera que “B” podrá adquirir el inmueble sin pasar por ningún tipo de procedimiento ejecutivo.
2. La sociedad “B” puede retener no sólo las cantidades que sean necesarias para cancelar cargas que pesen sobre la vivienda, sino también las que procedan por razón de otras deudas de la vendedora que no guardan relación con el inmueble. Incluso se la faculta para llevar a cabo un cálculo aproximado de tales deudas y a subrogarse en eventuales préstamos.

II. Que se vulnera un requisito esencial en la opción: si la vendedora no acepta el burofax la sociedad “B” podrá ejercitar unilateralmente la opción deduciendo los importes que considere convenientes, por lo que podría darse el caso de que no hubiera pago efectivo alguno.

La sociedad recurre en una largo escrito que, en síntesis, se concreta en que la Registradora se extralimita en su función, actuando como Juez y parte en defensa de la concedente; que la operación tiene apoyo en la autonomía de la voluntad; y que la existencia de un pacto comisorio es una mera hipótesis de la Registradora.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación:

El pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (arts. 1859 y 1884 CC), rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto del Tribunal Supremo como de la DG (R 8-4-1991 y STS 5-6-2008).

El fundamento de la prohibición del pacto comisorio radica en la exigencia de conmutatividad de los contratos, evitando que, ante presiones a las que puede verse sometido el deudor al tiempo de la concesión de crédito, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy inferior a la real o muy superior al de la obligación garantizada, provocando que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor y que éste sufra un perjuicio desproporcionado. El ius distrahendi protege al deudor al asegurar la obtención del mejor precio de venta y tutela los intereses de posibles titulares de asientos posteriores (RR 21-2-2013, 22-2-2013 y 5-9-2013).

El TS ha declarado reiteradamente (SSTS 18-2-1997, 15-6-1999 y 5-6-2008) que los pactos y negocios que infringen los arts. 1859 y 1884 CC, en cuanto establecen la prohibición del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los de sus acreedores.

El Centro Directivo ha aplicado la prohibición de pacto comisorio cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos indirectos y, particularmente, con una función de garantía en las RR 30-9-1998, 26-3-1999 y 26-11-2008. Así, la STS 21-7-2017 caracteriza con dos presupuestos el pacto comisorio en función de garantía:

1. Que el pacto de apropiación o disposición se halle causalmente vinculado al nacimiento del crédito cuyo cumplimiento se garantiza.
2. Que la apropiación o disposición del bien no esté sujeta a un procedimiento objetivable de valoración de la adquisición.

Ahora bien, la prohibición de pacto comisorio no es absoluta en nuestro derecho, perdiendo su razón de ser cuando la realización de la cosa ofrecida en garantía se efectúa en condiciones determinantes de fijación objetiva del valor del bien y no comporte un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor.

En cuanto al procedimiento pactado, plantea los siguientes obstáculos:

1. Deja al arbitrio del acreedor la imputación de deudas sin tener que justificar paga alguna o incluso llegando más allá: reclamar a la vendedora un supuesto saldo pendiente.
2. Deja sin determinar la cantidad a consignar en caso del ejercicio de la opción frente a titulares de cargas posteriores.
3. Cabe pactar el ejercicio unilateral de la opción, pero se requiere un exacto cumplimiento de los requisitos pactados en cuanto a pago del precio y forma de practicar la notificación. En particular, y aunque el Centro Directivo ha admitido el burofax de forma aislada en algunos procedimientos en que la Ley no exige una forma determinada de notificación, dada la trascendencia de los efectos del acto notificado (transmisión del dominio en ejercicio de derecho de opción), tal notificación debe ser realizada por conducto notarial. Y ello porque el conducto notarial garantiza no solamente la entrada y el contenido de lo notificado, sino que también posibilita la adecuada oposición del receptor (en este sentido ya se pronunció el Centro Directivo en las RR 14-5-2019 y 18-7-2022). Asimismo, el régimen de los requerimientos y notificaciones ha de interpretarse de acuerdo con las exigencias de los preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva, en particular la necesidad de una diligencia en procurar el conocimiento personal por parte del afectado. En el caso que nos ocupa, la parte vendedora asume a todos los efectos que el hecho de no recibir el burofax no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio del derecho de opción de compra.

Comentario: La resolución sigue la línea marcada en los últimos años por el Centro Directivo, en una situación de hechos muy didáctica para ver cómo detectar posibles pactos comisorios en figuras lícitas, en este caso una opción de compra: la entrega anticipada de fondos, la existencia de pagos a terceros, la liquidación unilateral de la cuantía… Asimismo, reafirma su rechazo del burofax para notificar, dados los importantes efectos que la notificación despliega en las opciones unilaterales, siendo preceptivo el conducto notarial.

También hay que tener en cuenta la doctrina de la DG que considera que la prohibición de pacto comisorio no es absoluta:

1. En general, el comiso prohibido es el que se conviene ex ante, admitiéndose con posterioridad al nacimiento de la obligación, a través del denominado pacto ex intervallo (SSTS 27-6-1980 y R 16-5-2020).
2. Siguiendo la estela del Real Decreto-ley 5/2005, de 11 de marzo, que admite la apropiación o la disposición de dinero, valores negociables o derechos de crédito datos en garantía, previo pacto entre las partes sobre su valoración o sistema de cálculo -el pacto marciano del Derecho Romano-, la DG ha abierto la puerta a su admisión a inmuebles, siempre que el sistema de cálculo sea objetivo, no se produzca enriquecimiento injusto y el procedimiento no sea abusivo (RR 27-10-2020, 15-3-2021, 10-3-2022, 13-7-2022 y 22-7-2024). En todo caso, habiendo consumidores, será preceptiva la aplicación de la normativa sectorial, singularmente LCCI (RR 18-9-2023 y 9-9-2024). (ACT)

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95.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE CONSTRUIDA DE UN ELEMENTO

Resolución de 12 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 15 a inscribir la modificación de la superficie de un elemento integrante de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal.

Resumen: Puede rectificarse conforme al artículo 201.3 LH la superficie de un elemento privativo de una propiedad horizontal si no conlleva la inscripción simultánea de su representación gráfica georreferenciada.

Hechos: Se cuestiona si con base catastral –aunque sin pretender la simultánea inscripción de la representación gráfica– se puede rectificar la superficie construida de un elemento integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal al amparo de lo dispuesto en el artículo 201.3.b) de la Ley Hipotecaria, por no existir diferencias superficiales superiores al 5 % respecto de la que consta inscrita.

Registradora: Suspende la inscripción por entender que la regulación contenida en el artículo 201 LH se refiere a la superficie de las parcelas y no es aplicable a los elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Además, dado que la rectificación de la superficie construida afecta al título constitutivo de la propiedad horizontal, será necesario el previo acuerdo de la junta de propietarios autorizando tal modificación.

Recurrente: Entiende que, si bien el artículo artículo 201.1.e) LH excluye del ámbito de aplicación a los elementos independientes de un edificio en régimen de división horizontal, esta excepción no es aplicable a los supuestos regulados en el artículo 201.3, pues en estos supuestos no es necesario tramitar el expediente de rectificación regulado en el precepto. En cuanto a la necesidad de acuerdo de la junta de propietarios alega que no es necesaeio por cuanto se trata de un mínimo ajuste de la superficie construida, para adecuarlo a la realidad física obrante en el Catastro Inmobiliario, sin incidencia alguna en la configuración física de la finca en cuestión, ni del edificio o de la parcela en que dicho edificio se halla construido, tampoco incide en las cuotas de participación.

Resolución: Estima el recurso en lo referente al artículo 201.3 LH y confirma la calificación en cuanto al acuerdo de la junta de propietarios.

Doctrina:

INTERPRETACIÓN DEL ARTICULO 201 LH.

1 Apartado 1 del artículo 201 LH:

Regula el expediente notarial de rectificación de descripción de fincas con simultánea inscripción de su representación gráfica georreferenciada –ya sea catastral o alternativa–.

Se excluyen de este expediente (letra e) los supuestos de rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal.

2 Apartado 2 del artículo 201 LH:

 Permite la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente alguno, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se e encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente.

3 Apartado 3 del artículo 201 LH:

Permite la rectificación de la extensión superficial de cualquier finca, en aquellos supuestos de diferencias de cabida no superiores al 10 % acreditados mediante certificación catastral descriptiva y gráfica o al 5 % respecto de la que consta inscrita, sin necesidad de tramitación del expediente y sin que el precepto limite su aplicación al concepto de finca entendido como porción de terreno con exclusión de otro inmuebles como puede ser los elementos independientes de una propiedad horizontal.

Por tanto, el supuesto contemplado en este apartado 3 es independiente y diferenciado de los apartados anteriores del artículo, por lo que no se pueden extender las excepciones contempladas en su apartado 1 alos supuestos del apartado 3, de meras rectificaciones superficiales que no conllevan la inscripción simultánea de la representación gráfica georreferenciada de la finca, permitiendo así la práctica de las mismas siempre que estén suficientemente acreditadas y cumpliendo los requisitos impuestos por la propia legislación hipotecaria y por la legislación específica que en cada caso resulte aplicable.

APLICACIÓN LPH.

Independientemente de lo dicho, toda modificación de elementos de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal requiere que se dé cumplimiento a los requisitos legalmente previstos para la modificación del título constitutivo según resulta de los artículos 5 y 17 LH.(JAR)

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96.*** CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. OBRA NUEVA PARCIAL

Resolución de 12 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se deniega la inmatriculación de una finca mediante certificación administrativa de dominio

Resumen: Mediante una certificación del art. 206 LH se puede inmatricular una finca, aunque no se acompañe el título de adquisición y aunque no esté catastrada a favor de la Administración titular, sino a favor un organismo de la misma. Así mismo se puede declarar una obra nueva parcial, de solo parte de los edificios existentes, aunque en Catastro figure en régimen de PH, acreditando su antigüedad con certificación de un técnico a pesar de que las características de la edificación no coincidan con las de catastro.

Mediante certificación administrativa de dominio del art. 206 LH se solicita la inmatriculación de una finca que coincide con la identidad de la parcela catastral acompañada de una serie de documentos. Se rechaza por la registradora alegando una serie de defectos.

La DG revoca todos los defectos.

Parte del art. 206 LH, que establece la certificación administrativa como medio para inmatricular y declara las obras nuevas de los bienes de titularidad pública; del 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones, que establece la obligatoriedad de la inscripción de dichos bienes y del art. 99 RH, que determina el alcance de la inmatriculación respecto a los documentos administrativos.

1.- En cuanto al título, entiende la registradora que no consta el modo y título público de adquisición. La certificación administrativa se acompaña de un a serie de documentos (un acta por la cual el Patrimonio del Estado desafecta el bien cuya inmatriculación se solicita y lo adscribe al Ministerio de Educación, Cultura y Deporte, un acta de toma de posesión del terreno cedido por la Corona; y una copia de un acta de deslinde que entiende la registradora que tiene que ser original.) La DG rechaza el defecto. Del art. 206 LH resulta que la aportación del título escrito de dominio es potestativa, se realizará «cuando dispongan de él». Por tanto, cuando no se disponga, podrá inmatricularse con la certificación administrativa librada, «previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición». Y eso es lo que hace la certificación calificada, acompañar el documento del que resulta su adscripción, relatando los títulos y modos de adquisición de los que resulta la adscripción, aunque no los acompañe, pues dicho requisito no es necesario.

2.-Respecto a la titularidad, se solicita la inmatriculación a favor de la Administración General del Estado, cuando figura catastrada a nombre de la Gerencia de Infraestructuras y Equipamientos de Cultura, y con diferentes edificios en régimen de PH tumbada a favor de otros organismos. También se revoca el defecto. Los organismos a cuyo favor están catastrados los edificios están adscritos orgánicamente al Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible y depende funcionalmente de este ministerio y del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico. Entiende que el hecho alegado por la registradora no obsta para la inmatriculación de la finca en favor de la Administración General del Estado, como titular de la finca, aunque no lo solicite el citado Centro de Estudios, primero porque estamos ante el cumplimiento de una obligación legal, conforme al citado art 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre; y segundo porque se solicita por un organismo que está facultado para ello, pues una cosa es la titularidad pública del bien y otra el organismo administrativo al que esté adscrito.

3.- Respecto a la finca y por sus linderos, entiende que es parte de otra finca inmatriculada, y por tanto lo que procede es una segregación de esa finca inscrita. Sin embargo, el recurrente entiende que dichos terrenos no pueden estar dentro de la matriz, y de las descripciones de las fincas registrales y de la que se pretende inmatricular resulta que no son colindantes. Estos argumentos se aceptan por la DG, pero entiende que, en todo caso, la registradora, teniendo esas dudas, podría haber iniciado de oficio un expediente el art 199 LH, aplicando la doctrina de recientes RR de la propia DG (R de 31 de enero de 2024). Pero, analizadas las objeciones, ningún obstáculo hay para la inmatriculación de la finca, dada la coincidencia de los linderos de la certificación administrativa con la realidad física, por lo que tampoco sería necesario tramitar dicho expediente

4.-Que la descripción se corresponde con dos referencias catastrales, a nombre de dos organismos distintos, pero con el mismo perímetro catastral, entendiendo que debe deslindarse. Este defecto se desdobla a su vez en dos:

a) la falta de coincidencia en la titularidad para la cual se solicita la inmatriculación de la finca y la que consta en la certificación catastral. Se rechaza puesto que dicha circunstancia no es defecto que impida la inscripción (R de 25 de septiembre de 2017, entre otras) pues tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 debe considerarse tácitamente derogado el Título VI del RH y, por tanto, su art 298, que exigía dicho requisito. Además de que el organismo autónomo titular catastral está integrado dentro de la Administración General del Estado.

b) No es admisible que un mismo perímetro catastral tenga dos referencias, sino que debe deslindarse el perímetro que corresponde a cada una de esas referencias. Pero también se rechaza: esta cuestión está mediatizada por el hecho de que existe catastralmente una propiedad horizontal sobre la finca que se pretende inmatricular. Ello determina, como pasa en todas las propiedades horizontales que todas las referencias catastrales de los elementos privativos en los que se divide la propiedad horizontal se identifican en la cartografía sobre el terreno de la finca matriz, sobre la que se asienta la declaración de obra nueva y la división horizontal. Por tanto, es incorrecta la afirmación de la registradora relativa a la imposibilidad de que un solo recinto contenga dos referencias catastrales. Es cierto que el régimen de propiedad horizontal no puede derivar de lo que diga una certificación registral, sino que dicho régimen deberá constituirse por la Gerencia de Infraestructuras y Equipamientos de Cultura y el Centro de Estudios y Experimentación de Obras Públicas. Pero la no conclusión del régimen no puede entenderse como defecto que impida la inmatriculación y la inscripción de la declaración de obra nueva a nombre de la Administración General del Estado, con adscripción de la obra nueva a la Gerencia de Infraestructuras y Equipamientos de Cultura, aunque no se solicite la inscripción de la otra parte de la obra nueva y su adscripción al otro organismo.

5.- No se puede inscribir la declaración de obra nueva mientras no exista exacta coincidencia en cuanto a la superficie construida y el número de plantas que comprende en la totalidad de los documentos que se aporten. La DG rechaza también el defecto. La certificación administrativa de dominio es titulo para inscribir la obra nueva, siempre que se acredite el cumplimiento de las exigencias urbanísticas y de las derivadas de la legislación sobre ordenación de la edificación. En este caso se pretende la inscripción de una obra nueva parcial por antigüedad, al amparo del art. 28.4 TR de la Ley de Suelo 7/2015,. Con la certificación catastral se acredita la antigüedad de 1975, por lo que no es exigible la aportación del seguro decenal, pues han transcurrido más de 10 años desde la terminación de la obra (R de 23 de octubre de 2017) ni del Libro del Edificio, por ser la terminación de la obra anterior a la exigencia de dicho requisito legal, (R de 19 de febrero de 2018). Y se acompaña una certificación técnica de un Arquitecto, (la consejera-técnica de la Subdirección General de Obras de la Gerencia de Infraestructuras y Equipamientos de Cultura, Organismo Autónomo del Ministerio de Cultura y Deporte) que describe la obra en términos totalmente coincidentes con el título. En cuanto al certificado de eficiencia energética, no es exigible en la inscripción de obras nuevas declaradas por antigüedad, (R de 5 de marzo de 2020). La registradora alega diferencias descriptivas entre el titulo y la certificación catastral, pero señala la DG que, respecto a la inscripción de la declaración de obra nueva por certificación administrativa de dominio, que el art 206 exige literalmente que «se cumplan los requisitos establecidos por la legislación sectorial y se aporte la representación gráfica catastral de la finca o representación alternativa, en los términos previstos en el art 10». No se impone que la descripción de la obra nueva en el título tenga que coincidir con la que consta en el Catastro, puesto que es competencia del técnico dicha descripción y el requisito se ha cumplido.

6.- La última alegación de la registradora se refiere a que la existencia de elementos comunes en la certificación catastral supone que se ha realizado una división horizontal cuyo acceso al Registro no ha tenido lugar por falta de previa inscripción de la parcela sobre la que declara la edificación, y cuya cotitularidad se desconoce. Pero también se rechaza por la DG que entiende que lo que ha solicitado la recurrente es la inscripción de una declaración de obra nueva parcial, en cuanto a los edificios que tiene adscritos, los cuales se han descrito por el técnico. Por ello, aplicando la doctrina de la R de 17 de enero de 2023, es inscribible dicha declaración de obra nueva parcial respecto a los edificios adscritos a la Gerencia de Infraestructuras y Equipamientos de Cultura, al cumplirse todos los requisitos que exige el principio de especialidad. Con su inscripción no se impediría al Centro de Estudios y Experimentación de Obras Públicas la inscripción de la declaración de obra nueva de los edificios adscritos al mismo, cuya la titularidad final es la de la Administración General del Estado.

7.- Por último, se refiere la DG a la exigencia de coordenadas de la edificación, pero no entra al no haberse alegado por la registradora, además de por ser de fácil cumplimiento, pudiendo ser identificadas por el técnico, o extraerlas del informe catastral de ubicación de las construcciones. (MN)

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97.** DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Resolución de 12 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Torrelavega n.º 2, por la que se deniega un expediente de doble inmatriculación.

Resumen: No procede incoar este procedimiento cuándo no existe coincidencia descriptiva, hay ausencia de referencia catastral y el interesado no ha aportado representaciones gráficas de la finca.

Hechos: Se solicita, respecto de dos fincas registrales, el inicio del expediente previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria. al entender que se ha producido una doble inmatriculación entre las mismas.

La registradora deniega la tramitación del expediente por no apreciarse la existencia de la doble inmatriculación al no coincidir las descripciones literarias de las fincas registrales en cuanto a los linderos. habiendo desaparecido la parcela catastral de la finca supuestamente doblemente inmatriculada.

El recurrente entiende que sí existe doble inmatriculación y aporta determinada documentación incluyendo un plano antiguo.

La DG desestima el recurso.

Doctrina:

Comienza recordando que, inmatriculada una finca, la misma se halla protegida por el principio de legitimación registral y se beneficia de la tutela judicial de los asientos practicados.

Seguidamente, analiza si, a la vista del escrito del recurrente, pudiera iniciarse el procedimiento regulado en el artículo 209 LH al objeto de solventar una posible doble inmatriculación.

Hace un análisis de las razones por las que la registradora denegó el comienzo del expediente, basándose en que no cabe apoyo en el Catastro, al haber desaparecido la referencia catastral de una finca y analizando las descripciones literales de ambas fincas, de lo que acaba deduciendo su separación espacial, apoyándose fundamentalmente en la existencia de linderos fijos e identificables.

Considera que el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento es que el registrador aprecie la posible existencia de doble inmatriculación. Ha de hacerlo de oficio, una vez analice los datos aportados y los existentes en el Registro. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal que ordena el artículo 209.

En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

Mientras no exista una acreditación indiciaria de la posible doble inmatriculación, no procede la iniciación del expediente. En defecto de iniciación de oficio por el registrador, deberá ser el solicitante quien promueva el expediente y aporte esas pruebas, en particular la representación gráfica de las fincas afectadas.

Frente a una decisión denegatoria por parte del registrador, que ha de estar debidamente motivada y fundada en criterios objetivos y razonados, podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa, qué es lo que ha ocurrido en el caso presente

En el caso concreto, confirma el criterio de la registradora por la falta de coincidencia en la descripción de ambas fincas registrales –que carecen de referencias catastrales– extremo éste que no implica, por sí solo, la inexistencia de una posible doble inmatriculación. No ha existido una acreditación indiciaria de la posible doble inmatriculación, con la aportación por el recurrente de las representaciones gráficas de dichas fincas.

Nota: Podría discutirse si realmente procede la denegación de la incoación o el cierre de un expediente ya iniciado sí el registrador considera que no hay indicios de doble inmatriculación. Parece más acorde con la letra del artículo 209 LH, reglas segunda y tercera, el inicio en todo caso del expediente y el cierre del mismo si, hechas las averiguaciones correspondientes, no encuentra indicios: De todos modos, parece razonable aceptar también, por economía procedimental, la denegación de la propia incoación del expediente, adelantando la investigación del registrador a un momento previo para decidir al respecto. Queda siempre salvo el derecho a recurrir su decisión por parte del interesado (JFME)

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98.*** ACTA DE RECTIFICACIÓN Y TERMINACIÓN DE OBRA. HIPOTECA DE AUTOPROMOTOR: TASACIÓN DE OBRA TERMINADA.

Resolución de 12 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sarria-Becerreá, por la que se suspende la inscripción de un acta de rectificación de descripción de vivienda.

Resumen: Declarada una obra en construcción, puede modificarse en el trámite de fin de obra, optando por cualquiera de los procedimientos previstos en el art. 28 TRLS. Que las hipotecas de autopromotor prevean aportación de certificado de tasación de edificio terminado para disponer de la totalidad de los fondos no afecta al derecho de hipoteca, sólo al préstamo.

Hechos: Se declara una obra en construcción y, a continuación, se otorga escritura de préstamo hipotecario. Ambas acceden al Registro de la Propiedad. Al otorgar el acta de fin de obra, los propietarios rectifican la obra inicialmente declarada (bajo la impropia denominación de “acta de subsanación”). La modificación de obra se realiza por antigüedad del art. 28.4 TRLS, acudiendo a certificación de técnico competente. Asimismo, en la hipoteca concedida se preveía que los propietarios debían aportar tasación del edificio terminado para disponer de la cantidad restante de los fondos.

La Registradora califica negativamente:

1. La obra en construcción fue declarada conforme a licencia municipal y ahora, en el fin de obra, se rectifica la misma acudiendo a un procedimiento de antigüedad. Asimismo, no se aporta licencia de primera ocupación o comunicación previa, “que tienen por finalidad el sometimiento al control municipal de los actos de edificación y uso del suelo”.
2. No se ha aportado nuevo certificado de tasación.

Los interesados recurren ambos defectos:

1. Respecto al fin de obra, aducen falta de cobertura legal en el proceder de la Registradora. El art. 28.4 TRLS regula los cauces para declarar una obra por antigüedad, sin necesidad de trámite de primera ocupación y, además, con un procedimiento de comunicación del Registro al Ayuntamiento para que este último remita resolución sobre la concreta situación urbanística de la edificación. No corresponde al particular aportar más documentación.
2. El certificado de tasación de edificio terminado en nada afecta a la hipoteca, únicamente permite disponer de los fondos restantes.

La DG estima el recurso y revoca la calificación:

Respecto al fin de obra, apunta que no es irrelevante seguir un cauce u otro de los previstos en el art. 28 TRLS: el del primer número implica que la obra es conforme a los requisitos urbanísticos plasmados en la licencia municipal, mientras que el número cuatro se refiere a obras respecto de las cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción. Ahora bien, no hay obstáculo en pasar de una vía a la otra siempre que se cumplan los requisitos de la que se siga. El art. 28.4 TRLS regula el procedimiento a seguir, con trámites distintos al del art. 28.1: el Registrador debe notificar al Ayuntamiento, y éste estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario. De esta forma, se evita que se genere una falsa apariencia de legalidad respecto de terceros, de manera que ningún adquirente posterior pueda desconocer, desde la misma inscripción de la obra, que el objeto del derecho inscrito está pendiente de una fiscalización administrativa de la que pueden resultar limitaciones sobre el derecho de propiedad.

Respecto a la falta de tasación actualizada, el Centro Directivo considera que una cosa son los requisitos que exige la Ley para declarar el fin de obra y otra los que la entidad bancaria exige para disponer del saldo final.

Comentario: La resolución sigue la línea ya asentada por el Centro Directivo de que para modificar una obra hacen falta los mismos requisitos que para declararla, pero sin necesidad de usar el mismo cauce que el primeramente empleado. En cuanto a la falta de certificado de tasación actualizado, la cuestión puede sintetizarse en que una cosa es el derecho real de hipoteca y otra la disposición de los fondos, cuestión que concierne al préstamo y, por tanto, que carece de trascendencia real. Ahora bien, la no aportación de un certificado de tasación actualizado perjudicará a los propietarios: la tasación sirve de tipo para la subasta en caso de ejecución (art. 129.2 a) LH), y es evidente que la tasación del suelo será muy inferior a la del edificio terminado. Por eso es práctica habitual de las entidades bancarias en las hipotecas de autopromotor condicionar una entrega final de los fondos a que el edificio se halle terminado y se aporte tasación del mismo: a más dinero entregado, mayor valor de tasación (ACT).

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100.** ASIGNACIÓN DE Nº DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN. TRACTO SUCESIVO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 13 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 23 a practicar el asiento de presentación de una asignación de número de Registro de Alquiler de Corta Duración

Resumen: Se debe de presentar en el Libro Diario la instancia para la asignación, aunque ésta no haya sido firmada por el titular registral. La DG no se pronuncia sobre si el registrador en estos casos ha de calificar el tracto sucesivo, pues se trata sólo de un recurso exprés contra la denegación de la práctica de un asiento de presentación.

Hechos: Se solicita, por el titular de un derecho de arrendamiento con facultades para subarrendar, la asignación de número de Registro de Alquiler de Corta Duración.

La registradora no practica el asiento de presentación basándose en que el solicitante no es el dueño de la finca registral.

El recurrente señala que no es necesario ser propietario de la finca, sino que basta con ser un interesado, siéndolo él por su condición de arrendatario con derecho a subarrendar.

La DG admite el recurso.

Doctrina:

El art. 10.7 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos dispone que el régimen aplicable a las resoluciones de los Registradores y sus recursos será el correspondiente a la normativa hipotecaria.

La Ley 11/2023, de 8 de mayo, de digitalización de actuaciones notariales y registrales, modifico el artículo 246 de la Ley Hipotecaria, que en su apartado 3. introduce un recurso especial, «exprés», contra la denegación de la práctica del asiento de presentación, con unos plazos reducidos para su calificación (el mismo día), su interposición (3 días hábiles desde la notificación) y resolución (5 días hábiles), corriendo esta última a cargo exclusivamente de la Dirección General, sin que haya posibilidad de calificación sustitutoria ni recurso judicial directo.

No contiene el artículo 246 regulación alguna sobre cómo debe tramitarse este recurso exprés, interpretando la DG que son de aplicación las reglas de los artículos 325 y ss LH, relativos al recurso ordinario, pera acortando los plazos para que no sufra en demasía el principio de prioridad registral, que se sustenta en el asiento de presentación. Para cumplir con estos reducidos plazos, el registrador debe remitir la documentación pertinente el mismo día o el siguiente hábil a aquel en que haya tenido su entrada en el Registro.

Las causas de denegación, siempre motivadas- están tasadas y se recogen en el artículo 246.3 LH:

– cuando el documento no sea título inscribible,

– resulte incompleto su contenido para extender el asiento

– o se refiera a una finca fuera de la demarcación.

En cuanto al fondo del asunto recuerda la DG que uno de los principios básicos de nuestro Derecho Hipotecario es el de legitimación en cuya virtud a todos los efectos legales los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Consecuencia de este principio es el de tracto sucesivo de tal modo que para poder practicar cualquier inscripción o anotación por los que se declaren, transmiten, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

Pero, la aplicación del principio de tracto sucesivo no es una de las causas de denegación del asiento de presentación, conforme a los artículos 246.3 de la Ley Hipotecaria y 420 de su Reglamento, por lo que considera la Dirección General que, en estos casos, ha de practicarse el asiento de presentación.

No decide sobre la aplicación del principio de tracto sucesivo a la solicitud de asignación de número de Registro de Alquiler de Corta Duración. argumentando que el recurso está limitado a la procedencia o no del asiento de presentación.

Notas: Es importante que, más pronto que tarde, el centro directivo resuelva sobre el tema de fondo, pues el artículo 9 del Real Decreto1312/2024, de 23 de diciembre (ver resumen) utiliza términos genéricos con “el interesado” y no prevé expresamente la aportación del título jurídico del que surja el derecho sobre el inmueble (propiedad, arrendamiento con derecho a subarrendar…), sino tan sólo el “documento que acredite el título habilitante necesario para su destino al uso previsto”, pensando en autorizaciones.

Por otro lado, si la práctica de la nota marginal está sujeta a calificación registral -y no se hace una excepción expresa de rango legal-, obviamente ha de incluir el principio de tracto sucesivo, que no generará especial dificultad en la mayor parte de los casos en las que el solicitante sea el propietario, pero sí en otros como el presente, en que no lo es y además no tiene inscrito su derecho. También habrá de valorar si la asignación de número de Registro de Alquiler de Corta Duración modifica el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, requisito necesario para aplicar el principio de tracto sucesivo y, si lo considera aplicable, si es necesario inscribir previamente el arrendamiento o si basta con la presentación del contrato que, normalmente será un documento privado.

Por otra parte, si comparamos el artículo 246.3 LH con el artículo 420 RH, vemos que no son plenamente coincidentes, siendo más amplio el contenido del tercer apartado del artículo 420, pues, como causa de denegación, alude a “los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna”. (JFME)

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RESOLUCIONES MERCANTIL

19.*** FUSIÓN SIMPLIFICADA DE SOCIEDAD ÍNTEGRAMENTE PARTICIPADA: DERECHO DE INFORMACIÓN DE LOS TRABAJADORES. 

Resolución de 16 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Sevilla a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de fusión de dos sociedades de responsabilidad limitada.

Resumen: Sólo se puede prescindir del informe de los trabajadores en las fusiones simplificadas si se trata de fusión de sociedad íntegramente participada, sin no existen trabajadores en la sociedad absorbida, y se manifiesta en la escritura que la fusión no afecta al empleo.

Hechos: Se trata de una fusión simplificada manifestándose en la escritura que “la absorbida carece de trabajadores y que la fusión no produce efecto alguno sobre el empleo de la absorbente”. Al adoptarse el acuerdo por unanimidad en junta general universal y estando la sociedad absorbida íntegramente participada por la absorbente, la fusión se ha hecho prescindiendo del informe de los administradores sobre la fusión.

El registrador califica negativamente pues estima que con la anterior manifestación “no se da cumplimiento a lo establecido en artículo 9.2 del Real Decreto-Ley 5/2023, de 28 de junio, sobre modificaciones estructurales de sociedades mercantiles, “ya que, debe haberse informado a los trabajadores de la sociedad absorbente, de la propia fusión, y, lo único manifestado ha sido que no tendrá consecuencias para el empleo, cumpliendo, así, con las menciones que se exigen en el proyecto de la modificación estructural –artículo 4.1.7.º del Real Decreto-Ley 5/2023, de 28 de junio (…) pero no con el derecho de información de los trabajadores –en este caso, de la sociedad absorbente, puesto que la absorbida no tiene–. En consecuencia, para poder practicar la inscripción solicitada, es necesario que el órgano de administración manifieste que se ha elaborado y puesto a disposición de dichos trabajadores, el informe a que se refiere el artículo 5 del Real Decreto-Ley 5/2023, de 28 de junio.

El notario autorizante de la escritura, que se ha inscrito previa su subsanación autorizada por otro notario, interpone recurso alegando que, ambas aseveraciones son incorrectas y, por ambas o por cualquiera de ellas, la nota debe ser revocada y el recurso estimado. La primera aseveración se sitúa en directa oposición con el R. D, porque viene a reconocer a los trabajadores un derecho de información carente de objeto (resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de junio de 2017). Además, la calificación complica el procedimiento de fusión, pues el derecho de información es en todo caso previo al acuerdo.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: La revocación de la nota se basa en los siguientes puntos:

 — la imparable reducción de cargas administrativas a las sociedades sin perjuicio de la debida protección a acreedores y trabajadores;

— el hecho de que el artículo 5, apartado 1, del Real Decreto-ley 5/2023, que exige un informe de los administradores dirigido a los socios y trabajadores que debe ser puesto a disposición de socios y trabajadores un mes antes del acuerdo;

— el hecho de que los trabajadores pueden hacer observaciones al proyecto de fusión;

— el hecho de que el artículo 9 establece en su apartado 1 que no es necesario publicar los documentos exigidos por la ley, cuando el acuerdo se adopte por la sociedad o por cada una de las sociedades participantes en junta universal y por unanimidad;

— el hecho de que lo anterior no puede restringir el informe de los administradores sobre los efectos que pudiera tener sobre el empleo;

— el hecho de que la doctrina unánime de la DG sobre este punto con la Ley de 2003 siempre ha sido que los informes de los administradores deben estar a disposición de sus destinatarios también en los casos en que los acuerdos se hayan adoptado en cada una de las sociedades en junta general universal y por unanimidad;

— pese a todo lo dicho añade la DG que para resolver este recurso tenerse en cuenta el hecho de que la sociedad absorbida está íntegramente participada por la absorbente.

— por ello, la regla general del citado artículo 9 (aplicable, como ha quedado expuesto, a todas las modificaciones estructurales, sin distinguir entre las fusiones internas o las transfronterizas) debe ceder ante una norma especial prevista para las fusiones internas. Efectivamente según el art. 53, se permite prescindir en este caso del informe de los administradores y debe entenderse que se refiere a sus dos secciones: tanto la de socios como la de trabajadores y ello porque la fusión por absorción de una sociedad íntegramente participada es “una mera reorganización societaria”;

— consecuencia de ello y de la simplificación de las fusiones intragrupo es que “existen menos riesgos para los trabajadores que en las fusiones transfronterizas” (DA 1ª del Real Decreto-ley 5/2023);

Concluye la DG diciendo que por todas las consideraciones anteriores y por las circunstancias que concurren en el caso examinado, en que el acuerdo es en junta universal y por unanimidad, que la sociedad absorbida carece de trabajadores y está íntegramente participada por la absorbente, haciendo además constar “que la fusión no produce efecto alguno sobre el empleo de la absorbente, el defecto expresado por el registrador no puede ser confirmado”.

Comentario: Importante resolución pues aclara de forma bastante contundente cuándo se puede prescindir del informe dirigido a los trabajadores en los casos en que el acuerdo lo sea en junta universal y por unanimidad.

 La norma legal no es excesivamente clara pues en esos casos se limita a decir que el hecho de que se pueda prescindir del informe de los administradores sobre la fusión en ningún caso puede restringir el derecho de los trabajadores y si no puede restringirlo, salvo que los trabajadores renuncien individual o colectivamente al informe, nunca se va a poder prescindir del informe con todas sus secuelas de que se les debe poner de manifiesto un mes antes el acuerdo y de que pueden formular observaciones. Ya dijimos cuando comentamos estos artículos en el resumen que hicimos de la nueva ley que, si no se actuaba así, es decir respetando los plazos y dejando la posibilidad de poder hacer observaciones el derecho de los trabajadores quedaba diluido y por tanto las fusiones simplificadas no lo eran tanto.

Ahora la DG pone las cosas en su sitio y viene a exigir tres claros requisitos para que se pueda prescindir del informe dirigido a los trabajadores, dando por supuesto que el acuerdo lo sea en junta universal y por unanimidad: uno, que se trate de sociedad íntegramente participada por la absorbente, dos, que la absorbida no tenga trabajadores y tres, que se diga en la escritura que la fusión en ningún caso afecta al empleo. Si no se dan estos requisitos en opinión de la DG no podrá prescindirse del informe para los trabajadores, con todos sus añadidos. (JAGV)

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25.* DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR A SOLICITUD DE LA MINORÍA

Resolución de 10 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil VI de Valencia, por la que se rechaza el depósito de unas cuentas anuales correspondiente al ejercicio 2023.

Resumen: Solicitada por la minoría la designación de un auditor de cuentas de la sociedad, no es posible el depósito de sus cuentas si no viene acompañado del informe del auditor.

Hechos: Se rechaza el depósito de las cuentas anuales correspondiente al ejercicio 2023 en el que se daban las siguientes circunstancias: la junta que aprobó las cuentas se celebró en junio de 2024, la solicitud del depósito se hace en julio, en marzo se había solicitado por un socio el nombramiento de un auditor conforme el artículo 265.2 de la LSC y tras diversas vicisitudes se nombró auditor y se inscribió en septiembre de dicho año.

La registradora suspende el depósito pues a su juicio estando la sociedad obligada a verificación contable por haberse solicitado auditor a petición de la minoría, no se acompaña el Informe de Auditoría. Del mismo modo, deberán hacerse constar las menciones relativas a esta circunstancia en la certificación del acta de la Junta. Artículo 265 y 279.1 de la Ley de Sociedades de Capital; RDGRN de 25 de Mayo de 2009 y artículo 366-1.5.º del Reglamento del Registro Mercantil. Defecto de carácter subsanable.

La sociedad recurre y alega fundamentalmente que cuando se solicita el depósito el auditor no ha sido nombrado ni consta inscrito, pidiendo además la nulidad del expediente de nombramiento de auditor.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Tras señalar que el recurso no es el medio adecuado para solicitar la nulidad del expediente de nombramiento de auditor, dice la DG que la alegación de que sea necesario que conste inscrito el auditor nombrado a instancias de la minoría para que sea exigible la presentación de su informe a efectos de poder practicar el depósito de cuentas, no puede admitirse.

A estos efectos, recuerda su doctrina sobre este punto precisando que la reforma del “artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital no ha modificado los derechos reconocidos por la Ley a los socios minoritarios a obtener un informe de auditoría, ni ha alterado el régimen de protección que, para ello, le ofrece el Registro”. Por ello reitera que, “cuando en las sociedades no obligadas a verificación contable, se hubiese solicitado por los socios minoritarios el nombramiento registral de un auditor de cuentas, no puede tenerse por efectuado el depósito de las cuentas anuales si no se presenta el correspondiente informe”. Y para el rechazo de las cuentas basta con que se haya solicitado y si de ello tiene conocimiento la sociedad, y la junta aprobatoria “se celebró con anterioridad al nombramiento del auditor designado por el registrador Mercantil, dichas cuentas deberán aprobarse nuevamente sobre todo teniendo en cuenta que para que el depósito pueda tenerse por efectuado, en la convocatoria de la junta debe darse cumplimiento al derecho de información que sobre el informe de auditoría tienen todos los socios, lo que es obvio que no pudo hacerse si el informe no había sido elaborado.

Comentario: Resolución de clara solución y que pese a su longitud(13 páginas del Boletín), artificialmente buscada al recordar la doctrina de la misma DG sobre convocatoria de junta y la posible nulidad de la misma por infracción del derecho de información de los socios, en el fondo se limita a decir, como en definitiva lo dice, que los socios tienen derecho al auditor desde la solicitud de la minoría y por ello en ese caso lo procedente sería suspender la calificación hasta la definitiva resolución del expediente. Ahora bien si el auditor ya está inscrito es la suspensión del depósito, el cual podrá hacerse bien acompañando el informe o bien si se deniega la solicitud.

Por lo demás acierta la DG al decir, como ya lo ha hecho en otras de sus resoluciones, que el administrador prudente si tiene conocimiento de la solicitud del auditor, que es lo normal, lo que debe hacer es abstenerse de convocar la junta, pare evitar el problema que plantea esta resolución. (JAGV)

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31.** ESCRITO PARA INFLUIR EN LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE UNA ESCRITURA

Resolución de 11 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil XXI de Madrid, por la que no se toma en consideración escrito presentado para influir en la calificación de una escritura pública.

Resumen: Un escrito cuya única finalidad es influir en la calificación registral, no puede ser tomado en consideración en ningún caso.

Hechos: Las circunstancias que concurren en este curioso recurso son las siguientes.

— En julio de 2024 se presenta en el registro escritura en la que se elevan a público acuerdo de junta universal de una sociedad, en los que tras constatar el fallecimiento del administrador único se procede al nombramiento de un nuevo administrador. Dicha escritura se califica como defectuosa por estar cerrado el registro por no depósito de cuentas. Se subsana el defecto mediante la presentación de un certificado de reapertura, quedando inscrito el administrador nombrado en septiembre de 2024.

— En agosto de 2024, se presenta en el registro un escrito en el que se hacían una serie de manifestaciones, siendo la que afecta al nombramiento de administrador la relativa a que las acciones de la sociedad pertenecen a una comunidad hereditaria, sin que haya sido designado representante de dicha comunidad la persona que tomaba los acuerdos que dieron lugar al nombramiento de administrador; en definitiva, que el nombramiento es nulo.

Dicho escrito recibe la calificación siguiente:

No se practica operación registral alguna, por carecer de contenido inscribible conforme al art. 94 RRM. A continuación, el registrador hace constar que la escritura fue calificada como defectuosa por falta de depósito de cuentas, pero subsanado el defecto fue inscrita.

El presentante del escrito en unas extensas alegaciones, la mayoría de ellas relacionadas con el conflicto existente entre los herederos del administrador fallecido, interpone recurso: dice que la escritura adolece de un defecto insubsanable que es el relativo a la no designación del socio que toma los acuerdos, como representante de la comunidad hereditaria, lo que implica la nulidad del nombramiento efectuado.

Resolución: Se desestima el recurso.

Doctrina: Sobre el documento presentado que tiene la clara finalidad de influir en la calificación del registrador dice nuestro CD que “cuando la titulación (presentada) no tiene otra pretensión que advertir, ilustrar y condicionar la calificación del registrador, no debe tenerse en consideración a la hora de ejercer la función calificadora, máxime cuando por su contenido o materia no es susceptible de provocar asiento registral alguno”. Es decir que ese tipo de documentos no pueden tenerse en cuenta “en el ejercicio de la función calificadora actual o futura, lo mismo que tampoco puedan tenerse en consideración aquellos en que el registrador tenga conocimiento personal, pues los legítimamente interesados tienen abierta la puerta, en su caso, para acudir a la vía judicial e impugnar la validez del acto o actos cuyo acceso registral pudiera considerar improcedentes, y solicitar, en su caso y siempre y cuando quepa su admisibilidad según el Derecho y si así lo acordara la autoridad judicial correspondiente, la oportuna medida cautelar”.

Comentario: Aunque no gran frecuencia sí se da en algunas ocasiones la presentación en el Registro de esta clase de escritos que pretenden ilustrar al registrador sobre determinados acontecimientos ocurridos dentro de la sociedad que pudieran provocar la nulidad de los acuerdos cuya inscripción se pretende. La forma de actuar ante ellos es la que señala la DG e incluso llegar a más pues creo que no son ni siquiera susceptibles de presentación al Libro Diario. Lo que ocurre que, pese a la claridad y sentido común de esta doctrina, el registrador al calificar no puede aislarse de lo que se le dice en el escrito y si bien no puede basar su calificación en lo resulta del mismo, sí es una forma subliminal de aumentar su celo a la hora de calificar. Por eso creo que no deben ser presentados y su lectura por el registrador debe tener como único objetivo denegar el asiento de presentación. Ahora bien, en el caso que nos presenta la resolución era obvio que ya nada procedía hacer pues el documento cuestionado por los socios había sido inscrito. (JAGV)

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45.** BIENES MUEBLES: DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE CERTIFICADO DE AMORTIZACIÓN DE DEUDA PARA CANCELACIÓN

Resolución de 13 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación denegatoria de la práctica del asiento de presentación por parte del registrador de bienes muebles III de Madrid de un certificado acreditativo de amortización de deuda.

Resumen: Para la cancelación de una reserva de dominio en el RBM o del derecho del arrendador financiero, es necesario el modelo oficial debidamente aprobado, o la escritura pública que contenga todos los requisitos necesarios para la cancelación.

Hechos: Se presenta en el Registro de forma telemática, una “certificación bancaria y documentación complementaria expedida por entidad de financiación, indicativa de amortización de deuda”.

Se deniega su presentación en base al siguiente motivo:

Porque el archivo recibido no es título inscribible, en aplicación del artículo 30 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión de 16 de diciembre de 1954 y del artículo 10.1 de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles aprobada por Orden de 19 de julio de 1999. Para su cancelación, debe presentarse …, el documento original de cancelación suscrito por el financiador/arrendador/vendedor, con los requisitos reglamentarios, de conformidad con lo dispuesto en el art. 22 y 23 de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles

El interesado recurre: dice que la documentación es original y ha sido facilitada por la entidad financiera por vía telemática.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG precisa de entrada que de conformidad con el nuevo artículo 246 de la LH se podrá denegar el asiento de presentación cuando, entre otros motivos, el documento no sea título inscribible. Sobre esta base sigue diciendo que lo aportado al registro es una documentación de la que resulta la amortización total de la deuda, documentación que, aunque sea original, sigue siendo un documento privado. Al no ser documento público ni ser uno de los modelos oficiales de cancelación, no cabe practicar asiento de presentación. En definitiva, que lo presentado no puede motivar la cancelación pretendida, y por tanto tampoco la presentación en el Libro Diario, siendo necesario para la cancelación, si no se otorga escritura pública, el modelo oficial original de cancelación suscrito por el financiador/arrendador/vendedor, con los requisitos reglamentarios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 22 y 23 de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles.

Comentario: Los documentos inscribibles en el RBM son o bien el modelo oficial de cancelación aprobado por la DGSJFP, o bien una escritura pública otorgada por el financiador/arrendador/vendedor que contenga todos los requisitos necesarios de conformidad con la citada Ordenanza. Al no ser el documento presentado de esta clase es evidente que el mismo no puede ser objeto de presentación y ello sin entrar en el problema que no plantea el registrador ni la DG de no estar el documento, al ser telemático, suscrito con firma electrónica de los que deben firmarlo. (JAGV)

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50.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDADES SIN DEPÓSITO DE LIBROS Y SIN MANIFESTACIÓN SUSTITUTORIA

Resolución de 14 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil I de A Coruña a inscribir la escritura de liquidación de una sociedad.

Resumen: Para que la liquidación y extinción de una sociedad pueda ser inscrita en el RM, es requisito necesario que el liquidador haga la manifestación relativa a que se hace cargo de los libros o que los deposite en el Registro Mercantil.

Hechos: Se trata en esta resolución de la inscripción de unos acuerdos de junta general universal por los que se aprobaba el balance de liquidación, el informe completo sobre las operaciones de liquidación realizadas por el liquidador judicial y el proyecto de división del activo resultante entre los socios.

El registrador califica negativamente por lo siguiente: Falta la manifestación, por parte del Liquidador, de que asume el deber de conservar de los libros de comercio, la correspondencia, la documentación y los justificantes concernientes al tráfico de la empresa durante el plazo de seis años a contar desde el asiento de cancelación de la sociedad, o manifestar que la sociedad carece de ellos (Artículo 247.5 del Reglamento del Registro Mercantil). También cabe su depósito en el Registro Mercantil, tal como se señala en dicho artículo reglamentario y el artículo 396 de la Ley de Sociedades de Capital. Aclara al final que el depósito, en su caso, debe ser telemático, conforme la Instrucción de 12 de febrero de 2.015.

La sociedad recurre. Se centra en la diferencia existente entre las normas legales y reglamentarias, limitándose a decir que las normas legales establecen que los libros se depositarán, pero sin que se exija como requisito para la inscripción de la escritura que documente la liquidación de la sociedad. Será el registrador el que deba conservar la documentación depositada. Añade que el propósito de la sociedad es depositar los libros una vez inscrita la escritura. Por último y respecto de la forma del depósito dice que se puede exigir la legalización telemática de los libros de la sociedad obligatorios, pero no el depósito telemático de todos los libros y documentos de la sociedad.

El notario, “rara avis”, emite su informe en sentido análogo al del recurrente añadiendo que el silencio de la escritura sobre el depósito sólo puede ser interpretado en el sentido de “que tiene el propósito de depositarlos en el registro mercantil”.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG parte del artículo 396 el TRLSC del cual resulta que, para hacer constar en el Registro Mercantil la extinción de la sociedad disuelta y liquidada, es necesario que los liquidadores depositen en dicho registro los libros y documentos de la sociedad extinguida.

Por su parte el artículo 247.5 del Reglamento del Registro Mercantil establece también el depósito de los libros de comercio, salvo que los liquidadores asuman el deber de conservar dichos libros durante el plazo de seis años a contar desde la fecha del asiento de cancelación de la sociedad, o manifestar que la sociedad carece de ellos; y si hay depósito de libros el registrador deberá conservarlo durante seis años.

 La norma reglamentaria es una “manifestación específica del deber de conservación de los libros de comercio que establece con carácter general el artículo 30 del Código de Comercio, según el cual los liquidadores «conservarán los libros, … durante seis años, a partir del último asiento realizado en los libros, salvo lo que se establezca por disposiciones generales o especiales” y también del artículo 386 de la Ley de Sociedades de Capital. Por tanto, la norma del del artículo 247.5 del del Reglamento del Registro Mercantil es una emanación de ese deber de conservación de libros y demás documentos de la sociedad, del que pueden hacer uso los liquidadores.

A la vista de todo ello no cabe sino confirmar la calificación pues no existe ni depósito, ni manifestación sustitutoria.

Finalmente, sobre la indicación que hace el registrador de que el depósito debe ser telemático y por tanto en formato electrónico, la DG se limita a decir que cuando se plantee el problema será el momento de entrar en su estudio.

Comentario: Razonada y razonable decisión de la DGSJFP. Se desmontan todas las alegaciones del recurrente y del notario acerca de que el RRM sobrepasa lo que dice la LSC y por tanto debe entenderse tácitamente derogado. Aparte de toda la argumentación desechada por la DG, el recurrente no tiene en cuenta que, si bien el TRLSC es del año 2010, es un TR y por tanto nada nuevo puede disponer sobre esta materia de depósito de libros que ya no estuviera en las normas anteriores y si no estaba en dichas normas difícilmente ahora ese TR puede derogar el RRM aunque este sea de 1996.

En concreto la norma del artículo 396 de la LSC viene del artículo 278 del TR de la LSA que es de 1989, y como hemos dicho la norma del artículo 247.del RRM es de 1996, y si en su día no se impugnó la norma reglamentaria, ahora produce todos sus efectos y por tanto la calificación era correcta aunque no incluyera los nuevos artículos señalados en la resolución.

Por lo demás no requiere muchas explicaciones el que el depósito de libros y documentos de tráfico de una sociedad extinguida siempre haya sido visto con disfavor por los RRMM. Si todas las sociedades que se extinguen depositaran sus libros y demás documentos debidamente ordenados, la labor de custodia y conservación por parte del RM sería tremendamente complicada. Por esta razón y con apoyo en los preceptos antes reseñados se dio la posibilidad de sustituir el depósito por la simple manifestación.

Finalmente, respecto del último problema planteado, quizás tengan razón los recurrentes en el sentido de que, si bien los libros obligatorios en este momento no deben existir ya en papel, sí pueden existir en papel otros documentos y sobre todo correspondencia y si no están en formato electrónico difícilmente podrá obligarse a la sociedad a que los convierta a dicho formato a efectos de su depósito en el RM. (JAGV)

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81.** REGISTRO BIENES MUEBLES. EMBARGO SOBRE TRACTO CAMIÓN DADO DE BAJA EN LA DGT.

Resolución de 4 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Almería, por la que se suspende una anotación preventiva de embargo sobre un tractocamión por constar baja provisional en el registro administrativo de Tráfico.

Resumen: Es posible embargar un camión que aparece inscrito en el Registro como de la titularidad del embargado, aunque esté dado de baja temporal por transmisión en el Registro de la DGT.

Hechos: Se solicita de un Registro de Bienes Muebles que se practique una anotación de embargo sobre un vehículo, tractocamión, propiedad del ejecutado. Se da la circunstancia de que el vehículo está dado de baja en el registro administrativo de Tráfico.

El registrador califica negativamente pues “consultada la base de datos de la DGT sobre este vehículo consta anotada baja provisional por transmisión (art. 6.3 Orden 19 de julio de 1999)”.

El embargante recurre y dice que la baja temporal por transmisión que consta en la Dirección General de Tráfico, no debe afectar a la inscripción del embargo pues, debe partirse de la base de la presunción de la titularidad civil que corresponde al titular registral embargado.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: Cita la DG la Resolución de 18 de febrero de 2021, en la que ante un caso similar se estimó el recurso pues debe prevalecer la titularidad civil que emana del Registros sobre la titularidad administrativa que emana del Registro de la DGT. Y ello en base al artículo 24 de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles. La coordinación del RBM con el Registro Tráfico “tiene una finalidad puramente administrativa de coordinar la información administrativa y jurídica, pero la presunción de legitimación dispositiva sobre bienes muebles inscritos en el Registro de Bienes Muebles corresponde al titular inscrito en este último”.

Comentario: Doctrina ya clásica de nuestra DGSJFP. Ante la contradicción existente entre una inscripción registral y los datos que emana del Registro administrativo siempre debe prevalecer la titularidad registral. El registro de Tráfico tiene la finalidad de controlar los requisitos para que el vehículo circule y su coordinación con el RBM se produce sobre todo en el momento de la inmatriculación del bien cuando todavía no consta ninguna inscripción registral. JAGV.

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86.* DEPÓSITO DE CUENTAS YA DEPOSITADAS.

Resolución de 5 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil VI de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas anuales de una sociedad.

Resumen: No es posible depositar unas cuentas que ya están depositadas.

Hechos: Se deniega el depósito de cuentas de una sociedad, pues las cuentas del ejercicio de que se trata ya constan depositadas. Se añade que si se tratara de una subsanación deberá hacerse constar este extremo y aclarar el objeto de dicha subsanación (art. 1 1 y 58 RRM).

El recurrente aclara que “el ejercicio presentado para depósito el 30/9/2024 es el ejercicio iniciado el 1 de abril de 2023 y finalizado el 31 de marzo de 2024, y por consiguiente el ejercicio 23/24 y no el 22/23 que efectivamente se depositó el año precedente.

La registradora informa que las cuentas presentadas “coinciden en fechas, conceptos y cantidades con los depositados para el ejercicio 2022/2023”.

Resolución: Se desestima el recurso.

Doctrina: Dice la DG que tras el “análisis del archivo telemático resulta que aunque la certificación de la huella digital se consigna ejercicio 2023 y está firmada digitalmente en septiembre de 2024”, ya en la primera hoja, relativa a “Datos generales de identificación e información complementaria” se hace constar como fecha de inicio a la que van referidas las cuentas el día 1 de abril de 2022 y como fecha de cierre el 31 de marzo de 2023; y lo mismo resulta del resto de las columnas y de los datos del ejercicio anterior que son los del ejercicio 2021/2022. Por consiguiente, el problema debe estar en un error en la presentación de las cuentas.

Comentario: La solución del recurso era clara. No es posible depositar unas cuentas con idéntico contenido que otras ya depositadas. Sin duda, por causas que desconocemos, en la sociedad duplicaron las cuentas de un ejercicio y las volvieron a presentar a depósito: no hay otra explicación posible. JAGV.

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99.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. NUEVO RECURSO EXPRES.

Resolución de 12 de febrero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil XIV de Madrid, por la que no se practica asiento de presentación de determinada documentación.

Resumen: Un documento que no puede provocar asiento alguno en el Registro no puede ser objeto de asiento de presentación. El recurso contra la denegación del asiento es el del nuevo artículo 246 de la LH.

Hechos: Se presenta en el registro un escrito formulando alegaciones contra la inscripción del cambio de administrador y domicilio social de una sociedad. En concreto se solicita la cancelación de la inscripción.

El registrador comunica al presentante que no ha sido presentados en el libro diario de presentación de documentos del Registro, de conformidad con lo establecido en el art. 50 del R.R.M, por no poder provocar operación registral alguna. Añade que las inscripciones practicadas en el Registro Mercantil, están bajo la salvaguarda de los Tribunales.

El presentante interpone recurso de queja conforme al artículo 56 del RRM. Pide que se proceda a la cancelación de la inscripción de nombramiento de administrador y cambio de domicilio.

Resolución: Se confirma la negativa del registrador a extender el asiento de presentación.

Doctrina: La DG vuelve a recordar, una vez más, tanto al registrador que da como fundamento de derecho el artículo 50 del RRM y el plazo de un mes para interponer recurso, y al recurrente que interpone el recurso de queja del artículo 56 del mismo RRM, que tras la entrada en vigor de la Ley 11/2023, la denegación del asiento de presentación y el recurso que dicha denegación puede provocar se rigen por el nuevo artículo 246.3 de la LH que introduce un recurso especial, «exprés», “con unos plazos reducidos para su interposición y resolución, corriendo esta última a cargo exclusivamente de la Dirección General, sin que haya posibilidad de calificación sustitutoria ni recurso judicial directo”.

Supuesto lo anterior va a confirmar la denegación pues de conformidad con el artículo 20 del Código de Comercio, según el cual los “asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producirán sus efectos mientras no se inscriba la declaración judicial de su inexactitud o nulidad”. Por ello no puede acceder al registro el documento cuestionado sin perjuicio de que, si el recurrente estima que el contenido del registro es inexacto, pueda impugnar su contenido mediante el ejercicio de las acciones contempladas en el ordenamiento jurídico.

Comentario: Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2023 de Digitalización del Registro de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles, son muchos los recursos que se han dado contra denegación de asientos de presentación. Y casi todos ellos tiene la misma característica, pues el registrador actúa como si el nuevo artículo 246 de la LH no existiera y en consonancia con ello el recurrente actúa también en su misma línea. La consecuencia es que los recurso se siguen interponiendo fuera de los cortos plazos que exige el artículo 246, pero que la DG no tiene más remedio que admitir pues ha sido el mismo registrador el que ha llevado la confusión al interesado. Sería muy conveniente que en las bases de datos del Registro se proceda al cambio de modelo de denegación de asiento presentación y se actúe conforme al tantas veces citado artículo 246.3 LH, pues, aunque el principio de prioridad no sea de tanta trascendencia en el RM como en el de la Propiedad, no por ello deja de tener su importancia. (JAGV)

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