Resoluciones Marzo 2024 Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública

Admin, 01/03/2024

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 69.*** COMPRAVENTA POR CASADOS EN SEPARACIÓN DE BIENES DE SINGAPUR SIN ACREDITAR INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL
  4. 70.*** COMPRA DE FINCA COLINDANTE CON MONTE PÚBLICO. ADQUISICIÓN PREFERENTE
  5. 71.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA UTILIZANDO VALORES DE SUBASTA NO INSCRITOS
  6. 72.** HERENCIA. IUS TRANSMISIONIS SIN INTERVENCIÓN DE LA VIUDA
  7. 73.** VENTA DE PLAZA DE GARAJE VINCULADA OB REM A VIVIENDA CON CARÁCTER OBLIGACIONAL
  8. 74.*** SEGREGACIÓN Y PSEUDO EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. LICENCIA. VINCULACIÓN «OB REM».
  9. 75.** SENTENCIA DE DIVORCIO. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA FAMILIAR SIN FIJACIÓN DE PLAZO
  10. 76.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA
  11. 78.** NOVACIÓN DE HIPOTECA SOBRE VIVIENDA HABITUAL SIN AMPLIACIÓN DE RESPONSABILIDAD
  12. 79.** RECTIFICACIÓN DE LINDEROS. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
  13. 80.*** RECTIFICACIÓN DEL VALOR DE TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA UNA VEZ INICIADA LA EJECUCIÓN
  14. 81.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL BASADA EN UNA MEDICIÓN
  15. 83.*** HERENCIA DE CAUSANTE FRANCÉS. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO INCOMPLETO
  16. 84.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS SOBRE REFERENCIAS CATASTRALES YA ASIGNADAS A FINCAS REGISTRALES CON RECIBOS DE IBI. ¿DENEGACIÓN O SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN?
  17. 85.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO
  18. 86.*** EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH INCOADO POR UNO SOLO DE LOS COTITULARES DE LA FINCA
  19. 87.*** VENTA DE FINCA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA
  20. 88.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO
  21. 89-90-91.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA
  22. 92.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO A UNA SOCIEDAD MERCANTIL. FIADOR PERSONA FÍSICA QUE ES ADMINISTRADOR DE LA SOCIEDAD. CONDICIÓN DE NO CONSUMIDOR Y LCCI.
  23. 94.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL
  24. 95.*** HERENCIA DE CAUSANTE RUSO. CERTIFICADO SUCESORIO. NIE DEL RENUNCIANTE
  25. 96.*** LIQUIDACIÓN PARCIAL DE GANANCIALES SIN PREVIA DISOLUCIÓN EXPRESA.
  26. 98.** HERENCIA DE CAUSANTE MEXICANO. IDENTIDAD CAUSANTE-TITULAR REGISTRAL. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES
  27. 99.*** SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO
  28. 101.* EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN DE FINCAS INCLUIDAS EN UN PROYECTO DE PARCELACIÓN
  29. 102.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA
  30. 104.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. FALTA DE CORRESPONDENCIA DE LA ADJUDICACIÓN CON EL BIEN INVENTARIADO. ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD SIN CAUSA
  31. 105.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Y ADICIÓN DE HERENCIA
  32. 106.() SUBSANACIÓN DE ESCRITURA EN CUANTO A LA REFERENCIA CATASTRAL
  33. 108.* MANDAMIENTO ART. 708 LEC. TÍTULO INSCRIBIBLE
  34. 110.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
  35. 111. *** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE HERENCIA Y PAGO DE LEGÍTIMA
  36. 112.** COMPRAVENTA. RENUNCIA AL USUFRUCTO DE FINCA ADQUIRIDA POR HERENCIA.
  37. 113.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
  38. 114.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH Y DUDAS DEL REGISTRADOR. ART. 199 LH. POSIBLE RECURSO Y COMPETENCIA DE LA D.G. PARA RESOLVER.
  39. 115.⇒⇒⇒ COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. CABE EXCLUIR, ENTRE EMPRESARIOS, LA CONSIGNACIÓN A 3º PERO NO SU NOTIFICACIÓN.
  40. 116.** SEGREGACIÓN ANTIGUA SIN APORTAR LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD
  41. 117.*** VENTA DE FINCA DE TUTELADO. ¿INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL? TRACTO SUCESIVO.
  42. 118.* EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO BASADA EN UNA IMAGEN DEL GEOPORTAL REGISTRAL.
  43. 119.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN A FAVOR DE EXPROPIADOS POR JUNTA DE COMPENSACIÓN
  44. 121.*** DONACIÓN DE PADRE A HIJO MENOR REPRESENTANDO AQUEL A ÉSTE Y A LA MADRE. CAPACIDAD PARA ACEPTACIÓN
  45. 122.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA UTILIZANDO VALOR DE SUBASTA DIFERENTE AL ÚLTIMO INSCRITO
  46. 123.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. OBRA NUEVA
  47. 124.** ARTÍCULO 199 LH CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN. 
  48. 125.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA COINCIDENTE CON LICENCIA DE PARCELACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. 
  49. 126.** COMPRAVENTA. FALTA DE EXHIBICIÓN AL NOTARIO DE COPIA AUTORIZADA DEL PODER INGLÉS 
  50. 127.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD
  51. 128.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN
  52. 129.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES SIN INSCRIBIR DERECHO DE USO EN CONVENIO REGULADOR
  53. 130.** INSTANCIA DE SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. FALTA DE LEGITIMACIÓN DE FIRMA. ACREDITACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO
  54. 131.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. PAGO DE SOBRANTE A TITULAR DE HIPOTECA DE IGUAL RANGO
  55. 132.*** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. USUFRUCTO SOBRE ANEJO DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL
  56. 133.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. DENEGACIÓN BASADA EN SU SUPERPOSICIÓN CON LA ORTOFOTO DEL PNOA
  57. 134.** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA A FAVOR DEL ESTADO. ACREDITACIÓN DE LA AUSENCIA DE PARIENTES CON MEJOR DERECHO
  58. 135.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESESTIMADA LA DENEGACIÓN SIN INICIAR EL EXPEDIENTE DEL ART. 199
  59. 136.** NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO SUJETO A LA LEY 5/2019. OMISIÓN NUMÉRICA DEL DE DIFERENCIAL. NOTA INFORMAL.
  60. 137.* INSCRIPCIÓN DE SEGREGACIÓN OTORGADA EN 2011. TRACTO SUCESIVO. GEOREFERENCIACIÓN
  61. 138.* ACEPTACIÓN DE LEGADO. TRACTO SUCESIVO. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO
  62. 139. CANCELACIÓN DE USUFRUCTO INSCRITO CON CARÁCTER PRIVATIVO POR CONFESIÓN
  63. 140.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN PRESENTACIÓN A OFICINA LIQUIDADORA
  64. 141. ***CONTRATO OTORGADO POR INCAPAZ ANTES DE LA DECLARACION DE INCAPACIDAD
  65. 142.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
  66. 143. PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. EXTRALIMITACIÓN. HERENCIA YACENTE
  67. 144.*** CANCELACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE INSTANCIA Y DECRETO DE JUEZ DEL CONCURSO. EXONERACIÓN DEL PASIVO INSATISFECHO.
  68. 146. *RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER CON QUE FIGURA INSCRITA UNA FINCA
  69. RESOLUCIONES MERCANTIL
  70. 68.() DEPÓSITO DE CUENTAS. FALTA DE VALIDACIÓN DE LA FIRMA ELECTRÓNICA
  71. 77.*** CONCILIACIÓN REGISTRAL MERCANTIL: NEGATIVA A LA APERTURA DEL EXPEDIENTE. OBJETO DE LA CONCILIACIÓN.
  72. 82.* DEPÓSITO DE CUENTAS. DISCORDANCIA EN LA CIFRA DE CAPITAL SOCIAL
  73. 93.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD SIN MANIFESTACIÓN DE PAGO A ACREEDORES
  74. 97.** EXPEDIENTE DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA DE NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADOR: SU EJECUCIÓN.
  75. 100.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUSPENSIÓN DE ACUERDOS SOCIALES: FIRMEZA Y PRESTACIÓN DE CAUCIÓN.
  76. 103.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN ESTAR DEPOSITADAS LAS DE EJERCICIOS ANTERIORES.
  77. 107.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN ESTAR DEPOSITADAS LAS DE EJERCICIOS ANTERIORES.
  78. 109.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD. NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR Y CERTIFICADO DE NO APROBACIÓN DE CUENTAS ANUALES.
  79. 120.** NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR ÚNICO DE SOCIEDAD EN CONCURSO EN FASE DE LIQUIDACIÓN
  80. 145.*** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE DEPÓSITO DE CUENTAS: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES.
  81. ENLACES:

INFORME Nº 354. (BOE MARZO de 2024)

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR

Ir al INFORME MARZO (Secciones I y II del BOE)

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE FEBRERO

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.

RESOLUCIONES PROPIEDAD
69.*** COMPRAVENTA POR CASADOS EN SEPARACIÓN DE BIENES DE SINGAPUR SIN ACREDITAR INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL

Resolución de 23 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen.- El artículo 266. 6 del Reglamento del Registro Civil exige que en las inscripciones que en cualquier otro registro –y, por tanto, en el de la Propiedad– produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil. Pero entre los hechos que afectan al régimen económico a que se refiere el citado precepto no está la compra de un bien porque ni este hecho se refleja en el Registro Civil ni por sí afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales.

Hechos.- En la escritura de compraventa cuya calificación ha sido impugnada una española y su esposo, extranjero, casados según se expresa en aquélla «bajo el régimen legal de separación de bienes de Singapur», donde tienen su domicilio, compraron, por mitad y pro indiviso, determinada finca

El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, deben acreditar que el matrimonio está inscrito en el Registro Civil Central.

El notario recurrente alega: a) que es suficiente la manifestación sobre el estado civil y el régimen económico-matrimonial vigente, de manera que sólo se exige acreditar este último si es convencional (artículo 159 del Reglamento Notarial); b) que, si a dos españoles casados no se les exige justificar la celebración del matrimonio para la inscripción de los bienes o derechos que adquieran sobre bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, tampoco se les puede exigir a aquellos ciudadanos españoles que han contraído nupcias con personas de diferente nacionalidad a la española, pues, de lo contrario, se estaría vulnerando el principio de igualdad de todos los españoles ante la ley proclamado en el artículo 14 de la Constitución Española; c) que no hay ninguna norma, ni en la Ley Hipotecaria ni en el Reglamento Hipotecario, que exija para inscribir un título público que afecte a casados que se acredite en el Registro de la Propiedad la previa inscripción del matrimonio en el Registro Civil, y d) que, respecto de las normas citadas en la calificación, el artículo 9 del Código Civil no puede invocarse en contra de la inscripción del título de referencia, sino a su favor; el artículo 1392 del Código Civil se refiere a la disolución y liquidación de gananciales, y el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil se refiere a la obligatoria mención de las capitulaciones matrimoniales en el Registro Civil como requisito previo a la inscripción en cualquier otro registro público, pero en este caso no se trata de personas casadas en un régimen convencional.

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.

Señala que respecto del estado civil de los otorgantes de escrituras públicas que hayan de acceder al Registro de la Propiedad, debe distinguirse claramente entre aquellos casos en los que, por resultar afectada la titularidad previamente inscrita o la legitimación del otorgante, es necesario acreditar documentalmente dicho estado, y aquellos otros en los cuales, por no darse tales circunstancias y tratarse sólo de completar la identificación de la persona ha de bastar la manifestación del interesado.

En el presente caso, el notario hace constar en la escritura que los cónyuges compradores están casados bajo el régimen económico-matrimonial legal de separación de bienes de Singapur.

Como puso de relieve este Centro Directivo en R. de 20 de diciembre de 2011, una vez realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico-matrimonial, desvaneciendo así toda posible duda sobre origen legal o convencional de dicho régimen, no puede el registrador exigir más especificaciones, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, «bastará la declaración del otorgante», entendiendo este Centro Directivo, que dicha manifestación se recogerá por el notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante (de suerte que –bajo su responsabilidad y empleando a tal efecto la fórmula que estime oportuna– deberá desplegar la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico-matrimonial entre los esposos o, al menos, de no tratarse de una ley española, cuál es la ley material extranjera aplicable según la norma de conflicto que debe conocer y observar, atendiendo a las manifestaciones de los otorgantes sobre circunstancias como su nacionalidad al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos –cfr. artículos 9.2 y 12.1 del Código Civil–). Al haber precisado el notario el estado civil de los compradores –por la manifestación de estos– y cuál es la ley aplicable a su régimen económico-matrimonial, carecen de virtualidad alguna los obstáculos manifestados por el registrador, pues se ha dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 9 del Código Civil que se cita en la calificación impugnada; no se trata de supuesto alguno de disolución o liquidación de la sociedad de gananciales a que se refiere el artículo 1392 del mismo Código, también citado por el registrador.

Tampoco tiene fundamento alguno la exigencia relativa a la acreditación de la inscripción del matrimonio en el Registro Civil Central, pues el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil exige, en su párrafo sexto, que en las inscripciones que en cualquier otro registro –y, por tanto, en el de la Propiedad– produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil (tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho), que se acreditarán por certificación, por el libro de familia o por la nota al pie del documento; de modo que en caso de no haberse acreditado se suspenderá la inscripción por defecto subsanable. Pero entre los hechos que afectan al régimen económico a que se refiere el citado precepto reglamentario no está la compra de un bien porque ni este hecho se refleja en el Registro Civil ni por sí afecta al régimen o estatuto a que están sujetas las relaciones económicas conyugales (vid., por todas, las Resoluciones de este Centro Directivo de 16 de noviembre de 1994 y 5 de julio de 1995).

Comentario.- Muy buena resolución. Tenemos que recordar la resolución citada de 5 de julio de 1995 (BOE 18 de agosto), que sostenía que para los casos en los que las capitulaciones no son el título directamente inscribible, no es necesaria la indicación: «Pero la exigencia del Reglamento del Registro Civil se refiere sólo a los supuestos en que sean las mismas capitulaciones o el mismo hecho que afecte al régimen del matrimonio el que haya de reflejarse en el Registro de la Propiedad por afectar el cambio de régimen económico a la titularidad o régimen de un derecho inscrito o inscribible que, según el título adquisitivo, hubiera sido adquirido antes de la separación judicial (confróntense los artículos 102, 1.333 y 1.436 del Código Civil; 2.º de la Ley Hipotecaria y 75, 90 a 96 del Reglamento Hipotecario).» (IES)

70.*** COMPRA DE FINCA COLINDANTE CON MONTE PÚBLICO. ADQUISICIÓN PREFERENTE

Resolución de 23 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Elche n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa 

Resumen: La acreditación de haberse practicado la notificación fehaciente a la Administración titular del Monte del artículo 25.4 Ley de Montes es exigible con independencia de que la finca rústica transmitida tenga o no la consideración de monte, porque resulta imposible para el registrador valorar si los terrenos transmitidos tienen la condición de monte.

– Hechos: Se presenta una escritura de venta de tres fincas rústicas, una de las cuales linda con monte público, acompañada de escritura complementaria en la que los compradores exponen que las fincas no tienen la consideración de montes, estando destinadas a explotación agrícola y, además, de regadío, y por ello no procede la previa notificación exigida por la señora registradora en una primera nota de calificación, citándose la RDGRN de 9 julio 2015 (la primera escritura se había calificado negativamente por no haberse acreditado la notificación fehaciente que exige el art. 25.4 de la Ley de Montes).

– La Registradora: califica negativamente señalando que, dada la colindancia de las fincas con Monte Público (art 25.2 Ley Montes) resulta necesaria la acreditación de la notificación a la Administración Pública (Ayuntamiento de Elche y Generalitat Valenciana), todo ello sobre la base de los arts 25 Ley de Montes y 40 Ley Forestal de la Comunidad Valenciana y de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona, Sala segunda, de 25 septiembre 2007, en la que se señala que el objeto de la norma (25.2 de la Ley de Montes) son las “fincas o montes” enclavados en un monte público o colindantes con él, de manera que una finca calificada de rústica no ha de quedar excluida del ámbito del retracto.

– El interesado recurre exponiendo:

-.- Que el supuesto de aplicación del derecho de adquisición preferente se define en el número 1 del art 25 que habla de transmisión “de montes” y no de cualquier otro tipo de finca, y no en el número 2 cuya finalidad es regular la preferencia entre administraciones concurrentes.

-.- Que la ley de Protección Forestal del Estado de 10 de marzo de 1941, antecedente directo de la ley de montes de 2003, no sujetaba a retracto la trasmisión de fincas no montuosas, con lo que no tiene sentido que ahora lo esté por un mero cambio de terminología.

-.- Que la finalidad de la norma es expandir la superficie montuosa de dominio público, no la adquisición indiscriminada de fincas rústicas o urbanas que puedan lindar con ese dominio público forestal.

-.- Que el art 25 se ubica en el capitulo titulado “régimen de los montes privados” y no tendría sentido que, titulándose así, su regulación se extienda a cualquier tipo de finca aunque no tenga la consideración de monte.

-.- Que en ningún momento la nota de calificación duda que las fincas objeto de la escritura no son monte.

-.- Que extender el retracto a fincas no montuosas de la manera que se deduce de la nota requeriría una manifestación expresa y clara del legislador que no contienen el artículo 25.1. 

-.- Y que la sentencia de la Audiencia citada en la nota como argumento lo ha sido de manera sesgada “en tanto que la afirmación que recoge la nota tiene la consideración de “obiter dicta” y no de “ratio decidendi” omitiéndose un dato fundamental como es que la superficie transmitida objeto de dicho pleito sí era monte”.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Señala el centro directivo:

-.- Que los apartados 1 y 2 del artículo 25 de la Ley de Montes contemplan supuestos distintos: El apartado 1 regula un derecho de adquisición preferente a favor de las CCAA en caso de transmisión onerosa de montes de una determinada superficie o de montes declarados protectores, sin necesidad de que linden con montes públicos; Y el apartado 2 regula un derecho de adquisición preferente a favor de los favor de los titulares de Montes Públicos en caso de transmisión onerosa de fincas o montes que colinden con dichos montes públicos o se encuentren enclavados en estos, sin atender a su superficie, y es su segundo inciso el que regula el orden de preferencia para el ejercicio del derecho de adquisición preferente.

-.- Que no se puede entender limitado el derecho de adquisición preferente al caso de transmisión de montes enclavados en un monte público o colindantes con él, con exclusión de los restantes tipos de fincas, cuando el legislador ha incluido expresamente a las fincas enclavadas en un monte público o colindantes con él. Se trata de una fórmula disyuntiva, fincas o montes.

-.- Que el argumento de la sentencia 371/2007, de la Audiencia Provincial de Girona, Sección Segunda no tiene la consideración de «obiter dicta» sino de «ratio decidendi» en la medida en que se relaciona directamente con el objeto del recurso y resuelve sobre una de las alegaciones del recurrente en dicho procedimiento.

-.- Que la nueva ley no es un simple retoque o actualización de la anterior, pues si no, hubiese bastado una modificación de esta.

-.- Que la finalidad de la norma es extender el dominio público forestal y que, para ello, puede ejercitarse el derecho de adquisición preferente cuando se transmiten fincas, no solo montes, enclavados en un monte público o colindantes con él, precisamente para suprimir esos enclavados o convertir en monte público fincas privadas incluidas en la delimitación administrativa de éste y que colindan con él.

-.- Que el art 25 se ubica en el capítulo V llamado «Derecho de adquisición preferente y unidades mínimas de actuación forestal» y es el capítulo IV del mismo título el que se titula «Régimen de los montes privados” con lo que la interpretación sistemática nos lleva a la conclusión contraria a la que pretenden los recurrentes.

-.- Que la RDG de 9 julio 2015 citada en la escritura complementaria se refería a un supuesto en que, siendo la finca en su mayor parte monte, no procedía el derecho de adquisición preferente porque la medida superficial de la finca no daba lugar a ello, pero se indicaba que podría surgir dicho derecho de retracto si la finca estuviera enclavada o fuera colindante con terrenos de titularidad de la Administración o si se tratara de monte declarado protector.

-.- Y que, subsidiariamente, aun cuando se llegase a la conclusión de que el derecho de adquisición preferente solo procede en caso de transmisión onerosa de montes enclavados o colindantes con montes públicos, este caso las fincas transmitidas colindantes se describen, según el Registro, como terrenos, y resulta imposible para el registrador valorar si las fincas transmitidas tienen la condición de monte. (SNG)

71.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA UTILIZANDO VALORES DE SUBASTA NO INSCRITOS

Resolución de 23 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 7, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un decreto de adjudicación derivado de una ejecución hipotecaria de dos fincas registrales por razón de haberse tenido en cuenta un tipo de subasta no inscrito e inferior al que figura como pactado en la inscripción del derecho real de hipoteca ejecutada.

Resumen: en el procedimiento de ejecución hipotecario directo, sólo podrán salir las fincas a subasta por el tipo o valor que a efectos de subasta pactaron las partes, y figuraba en el cuerpo de la inscripción en el Registro, y no otro valor distinto, aunque se basase en el certificado de tasación que se incorporó a la escritura y que, a su vez, sirvió de base para pactar dicho valor de tasación.

Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria y la Registradora califica negativamente porque en la subasta se han tomado en consideración unos tipos de subasta distintos de los que figuran inscritos.

El Centro Directivo confirma la calificación con base a las R. de 24 de abril de 2017 y de 9 de mayo de 2023.

¿Es posible modificar el tipo de subasta a efectos de ejecución, pactado e inscrito, durante la ejecución hipotecaria, con posterioridad a la celebración de la subasta, con el fin de amoldar la tasación inscrita a la tenida en cuenta en la ejecución hipotecaria?

– Durante la «fase de seguridad» de la hipoteca, es decir, antes de interponerse la demanda ejecutiva, es innecesario el consentimiento para la modificación del tipo de subasta por parte de los titulares registrales de cargas posteriores, ya que la inscripción del valor de tasación no atribuye por sí misma derecho alguno a esos titulares posteriores hasta la utilización de los correspondientes procedimientos ejecutivos hipotecarios, pues, hasta ese momento, el ejecutante puede desvirtuar la expectativa que tienen a un posible sobrante acudiendo a otros procedimientos distintos a la ejecución hipotecaria para llevar a cabo la ejecución (la ejecución ordinaria o el procedimiento declarativo).

– Cuando la hipoteca ya está en trámites de ejecución, Sí es necesario tal consentimiento.

El momento de separación de ambas situaciones hipotecarias vendría marcado a efectos registrales por la expedición de la certificación de dominio y cargas prevista, a efectos de la ejecución hipotecaria, en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y es que, mientras que en el procedimiento de ejecución ordinario existe el trámite del avalúo de los bienes embargados o hipotecados para la fijación del tipo de la subasta, trámite que, como expresan los artículos 639 y 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, está sujeto a revisión en caso de presentación alegaciones por parte del deudor, del acreedor ejecutante, o de los acreedores posteriores inscritos, en cuanto partes afectadas por el mismo; en el procedimiento de ejecución hipotecario, tal trámite no existe y el requisito del tipo de subasta ya viene definido o predeterminado en el título ejecutivo y en la inscripción constitutiva de la hipoteca, y a dicha valoración debe ajustarse necesariamente la ejecución.

– El artículo 682.2 LEC dispone que para que proceda la aplicación de ese especial procedimiento de ejecución directa contra bienes hipotecados es necesario, entre otros extremo, «que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta (…)».

Pero no basta con que tal precio conste en la escritura de constitución –o de modificación– de la hipoteca, sino que, es preciso además que conste también inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta segunda exigencia ya parece inducirse directamente del propio artículo 682, en su apartado 3, cuando afirma que «el Registrador hará constar en la inscripción de la hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior» y es que la inscripción del derecho real de hipoteca tiene carácter constitutivo tal y como resulta del artículo 1875 CC y del artículo 130 LH.

Es decir, en el procedimiento de ejecución hipotecario directo, sólo podrán salir las fincas a subasta por el tipo o valor que a efectos de subasta pactaron las partes, y figuraba en el cuerpo de la inscripción en el Registro, y no otro valor distinto, aunque se basase en el certificado de tasación que se incorporó a la escritura y que, a su vez, sirvió de base para pactar dicho valor de tasación.

En cuanto al ámbito de calificación del Registrador cuando se trata de documentos judiciales, como ocurre en este caso, señala el Centro Directivo que el registrador no está revisando el fondo de la resolución judicial, sino que se limita a calificar la congruencia del título judicial con el procedimiento en que se ha dictado, y los obstáculos que surgen del Registro, en relación, con el prestatario y, también, con los titulares de asientos posteriores vigentes, quienes pueden verse afectados en sus derechos y el ejercicio de los mismos, en caso de que no se hubiera respetado, en su perjuicio, el valor a efectos de tasación que se pactó y figura en el Registro; posibilidad de perjuicio o afectación que sen enmarca dentro del ámbito de la calificación. (ER)

72.** HERENCIA. IUS TRANSMISIONIS SIN INTERVENCIÓN DE LA VIUDA

Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 55, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de gananciales y aceptación y adjudicación de herencia 

Resumen: En la herencia del primer causante deben intervenir necesariamente los legitimarios del transmitente -incluido el cónyuge viudo- como medio de protección de sus derechos legitimarios

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada por los dos hijos del causante junto con los transmisarios de otro hijo (transmitente) que falleció después que su padre sin aceptar ni repudiar la herencia. No comparece en la escritura el viudo legitimario del transmitente

Registradora: Suspende la inscripción porque considera que es necesaria la intervención de la viuda del hijo fallecido por su condición de legitimaria.

Notario: Entiende que no se precisa su intervención pues los herederos transmisarios heredan directamente al primer causante mientras que el cónyuge viudo del transmitente no es heredero, sino que adquiere únicamente la legítima vidual.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: La resolución reitera la doctrina del Centro Directivo puesta de manifiesto en numerosos resoluciones tras el cambio del criterio inicialmente sustentado, y dice:

1 Es cierto que “los transmisarios suceden al primer causante de manera directa y no mediante una doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios”, conforme dice la STS de 11 d septiembre de 2013.

 2 Sin embargo, es indiscutible que la condición de transmisario y el alcance de su derecho vienen determinados por la sucesión del transmitente, y de ahí que deba tenerse en cuenta la existencia, en su caso, de herederos forzosos del transmitente, cuya obligada protección conlleva que sea necesaria su intervención (incluido el cónyuge viudo) en las operaciones particionales de la herencia del primer causante a los efectos de determinar y proteger el importe de su legítima, pues el ius delationis también se debe computar para el cálculo de las legítimas dado que es susceptible de valoración económica, y de ahí que se pueda vender (art. 1000 1º CC). (JAR)

73.** VENTA DE PLAZA DE GARAJE VINCULADA OB REM A VIVIENDA CON CARÁCTER OBLIGACIONAL

Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa

Resumen: En la inscripción de la finca vinculada debe figurar su configuración jurídica debidamente constituida como titularidad ob rem y la determinación precisa de todas y cada una de las fincas registrales principales, sin que se pueda presumir o establecer de forma tácita.

Hechos: Se trata de una escritura de compraventa por la que se vende la partición indivisa de 1/49 de una finca registral consistente en un local comercial, que daba el derecho a uso y disfrute en exclusiva de una plaza de garaje.

En el Registro y en la nota simple informativa constaba lo siguiente: “Las señaladas plazas de garaje tendrán la consideración de elemento accesorio para el servicio de la vivienda y en consecuencia se obligan expresamente a no transmitir la plaza de garaje adquirida sino conjuntamente con la vivienda correspondiente a cada uno de ellos”.

El registrador califica negativamente entendiendo que el pacto determinado por los propietarios del local supone una vinculación de la participación indivisa que da derecho a usar y disfrutar de una plaza de garaje a la vivienda de la que al tiempo de la delimitación eran propietarios los titulares y que vincula a todo propietario tanto si se considera una subcomunidad dentro del bloque de que forma parte, regida supletoriamente por las normas de la LPH, como si es una comunidad especial derivada de la condición de vecinos del barrio de todos los propietarios regida por el Código Civil, considerando preciso que se proceda a la venta conjunta de la vivienda y de la participación indivisa que da derecho al uso y disfrute del garaje, o que la comunidad de propietarios del garaje autorice la transmisión.

La recurrente alega: que se trata de un pacto obligacional, habiéndose establecido sin respetar las reglas propias de la LPH, dándole el registrador un alcance idéntico al que tendría si las hubieran respetado, generando una vinculación ob rem, que carece de apoyatura legal; además la vinculación no consta ni en el título constitutivo de la PH ni en los estatutos. Realmente se trata de una mención cuyo destino debe ser la cancelación.

El notario autorizante alega que se trata de una comunidad ordinaria y no una subcomunidad propia dentro de la propiedad horizontal, no habiéndose seguido el cauce jurídico adecuado para vincular la propiedad de una plaza de garaje con la vivienda, por lo que no hay sino un pacto meramente obligacional entre los comuneros del local comercial destinado a aparcamiento.

Resolución: La Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la calificación.

Doctrina: Antes de entrar en el fondo del asunto nuestro CD hace una breve referencia al concepto de vinculación ob rem.

Existe tal vinculación entre dos (o más) fincas cuando se da entre ellas un nexo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas, que han de pertenecer a un mismo dueño, por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio.

En estos casos se configura la titularidad dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está conectada, cuya consecuencia jurídica es que los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación, sin que los elementos vinculados puedan seguir un régimen jurídico distinto que el del elemento principal al que están adscritos, por lo que la compraventa de una vivienda conlleva la de la participación indivisa que le está vinculada, siempre y cuando el elemento principal y el vinculado aparecen descritos expresamente en tal concepto.

Para que esta configuración jurídica surta estos efectos deberá venir determinada por la ley, o bien resultar de la inscripción registral, sin que en ningún caso pueda presumirse ni establecerse de forma tácita.

En el caso que nos ocupa lo que se discute es si en virtud del principio de especialidad registral, la descripción de la participación en la finca, que se dice vinculada por titularidad ob rem a la que se transmite, es suficiente o, por el contrario, se ha presumido de forma tácita y por tanto, el contenido del Registro no da efectos reales a esa “vinculación”.

Lo cierto es que de lo que consta en el registro (trascrito en hechos) carece de la precisión necesaria, lo que nos lleva a concluir que la vinculación ob rem no consta debidamente formalizada, tratándose de una mención que carece de carácter real relativa a una obligación de los propietarios de las plazas de aparcamiento en favor de cualesquiera propietarios de viviendas del barrio, con los efectos obligacionales procedentes, sin que, por tanto, pueda aplicarse el régimen jurídico propio de las titularidades ob rem al constituir la vivienda y la plaza de garaje dos fincas registralmente independientes.

Comentarios: Por lo que consta en el registro era claro que no se trataba de una vinculación “ob rem” debidamente constituida puesto que:

No hay relación de una vivienda concreta con una participación indivisa de local de garajes.

No se expresa vinculación de cada una de las plazas de garaje a una vivienda concreta.

No se determina que el elemento –la plaza da aparcamiento– sea una propiedad conectada ob rem a otra –la vivienda–, ni se identifica cada participación indivisa de finca como anexo a una vivienda determinada.

En definitiva, que en virtud del principio de especialidad registral para estimar existente una vinculación “ob rem” entre dos fincas independientes, debe estar claramente establecida en la inscripción de ambas o si se trata de una PH en el título constitutivo o estatutos.(MGV)

74.*** SEGREGACIÓN Y PSEUDO EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. LICENCIA. VINCULACIÓN «OB REM».

Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Vicente del Raspeig, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de condominio previa segregación

Resumen: La licencia del ayuntamiento es determinante de las condiciones en que puede efectuarse la segregación: debe contemplar la situación especial que se puede dar en la finca segregada y su resto.

Hechos: Se trata de una escritura de extinción de condominio, previa segregación, por la que los propietarios de dos fincas registrales llevan a cabo las siguientes operaciones:

-desvinculan ob rem dos fincas, una que es la que se va a segregar y otra que es la vinculada;

-segregan de una de las fincas un local en planta baja de 377,40 metros cuadrados;

-a la finca resultante se vincula ob rem una mitad indivisa de otra finca que fue desvinculada, y a la finca resultante resto se vincula ob rem la otra mitad indivisa.

Del registro resulta que la finca de la que se hace la segregación es un local comercial en planta baja de un edificio dividido horizontalmente; y la finca vinculada, antes lo estaba totalmente al local comercial y ahora lo va a estar por mitades indivisas.

Se acompañan licencia de segregación y vinculación “ob rem” simultánea, donde se autoriza a la segregación del local comercial indicándose que a cada una de las fincas resultantes de la segregación se le vincula “ob rem” 432,60 metros cuadrados de la finca vinculada antes y después, aunque se dice que la vinculación es una mitad indivisa de cada finca.

El registrador considera que tal y como se realiza esta operación implica una parcelación presunta de la finca vinculada por partes indivisas lo cual requiere necesariamente una licencia del Ayuntamiento donde de manera clara y concreta se autorice a la división del solar o bien que declare su innecesaridad; no entendiéndose suficiente una licencia de segregación de local con admisión de vinculación ob rem de metros determinados de una finca.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: En primer lugar, la DG determina si es ajustada a Derecho la calificación registral basada en la diferente interpretación del negocio formalizado y amparado en una licencia municipal de segregación.

No comparte la interpretación del registrador de considerar necesario formalizar y obtener licencia específica para la división de la finca registral, vinculada “ob rem” a la finca objeto de segregación y que, a su juicio, es objeto también de división de forma indirecta o presunta.

Al dividirse en dos fincas resultantes por segregación, la nueva relación jurídica con el solar colindante se resuelve mediante la respectiva vinculación “ob rem” de cada finca resultante con una cuota indivisa de dicho solar, aclarándose que la vinculación es con la cuota indivisa, esto es, sin referencia a superficie concreta.

Para la DG es clara la voluntad de las partes de que el solar colindante sea de titularidad común, mediante la atribución de la titularidad de respectivas cuotas indivisas a los propietarios de los dos locales resultantes, sin que exista pacto alguno de asignación de uso exclusivo de porción determinada del mismo que podría justificar, en su caso, una licencia específica.

Por lo que, en contra de lo que exige el registrador, no considera necesaria licencia o pronunciamiento administrativo adicional relativo al solar colindante que se mantiene indiviso.

No obstante, añade, la licencia de segregación aportada no sólo contempla la vinculación ob rem del solar colindante, sino que parece suponer, sin la precisión adecuada, la atribución ob rem de metros cuadrados concretos a cada finca resultante, pero, esta división material no se encuentra contenida en el documento presentado, ni en el informe de validación gráfica aportado.

Por tanto, existen dudas objetivas en cuanto a si el Ayuntamiento ha autorizado la segregación considerando, con carácter condicionante, la vinculación a cada elemento resultante de metros cuadrados concretos del solar colindante, lo que no resultaría acorde con la escritura calificada, pues exigiría atribuir derechos de uso exclusivo a las fincas segregadas; o por el contrario se trata la referencia de la licencia a metros concretos supone un mera división ideal o abstracta de la superficie total, lo que adolecería de cierta imprecisión que podría ser aclarada con el informe técnico al que se remite la propia licencia, si del mismo resulta con claridad que la finca registral vinculada “ob rem” se mantiene indivisa, tal y como refleja la escritura calificada.

Por lo que es en este sentido confirma la calificación, al ser la licencia determinante de las condiciones en que puede efectuarse la segregación pretendida.

Comentarios: De nuevo la DG hace lo que algún autor ha llamado una calificación o resolución creativa: de una parte, señala que no comparte el criterio del registrador, pues la finca vinculada sigue indivisa, y por otra confirma su nota pues dice que, al señalarse unos metros cuadrados determinados para las fincas resultantes de la segregación, ello debe ser objeto de examen expreso por pate del Ayuntamiento, suponemos que para comprobar que no ha habido división material alguna, o al menos que se haga una referencia en un informe técnico unido a la licencia ya acorad. Es decir, parece que el defecto ya no es el que señalaba el registrador, la falta de licencia respecto de la finca vincula, sino la falta de claridad en la licencia y la falta de claridad en un informe técnico del que debe resultar que la finca sigue indivisa.

Por tanto, el defecto señalado por el registrador no existe y si no existe la calificación en cuanto tal debió ser revocada, sin perjuicio de que la DG dijera que se revoca “tal y como se ha redactado”, pues de la interpretación que ella hace del negocio llevado a cabo por las partes el efecto en definitiva está en señalar unos metros cuadrados concretos que corresponde en la finca indivisa respecto de la segregada y el resto.

No obstante reconocemos que al hablar la escritura de metros concretos, respecto de la finca que permanece indivisa, se introduce la duda de si a cada local resultante se le ha asignado una porción de finca concreta y determinada, pero si la escritura dice lo que dice, que sigue indivisa y los contratos deben ser interpretados en la forma más adecuada para que surtan efecto, estimamos que con la licencia otorgada pudiera ser más que suficiente pues esa referencia a metros es simplemente indicativa de la parte, no concreta, sino ideal que cada una de las resultantes pueda hacer uso de la vinculada, sin que ello suponga que la vinculada se divida materialmente, pero aunque lo hiciera también podría entenderse que esa división queda cubierta por la licencia ya concedida y por la vinculación “ob rem” establecida que seguirá a la finca en todo caso. En definitiva, que el defecto realmente lo pone la DG y no el registrador calificante lo que supone una aparente desviación del artículo 326 de la LH.

Y es que realmente la configuración jurídica de la titularidad de una finca registral con el carácter “ob rem” respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales y no pueden seguir un régimen jurídico distinto al del elemento principal a que están adscritos, y por tanto la titularidad de las mismas no puede separarse por existir una causa económica y a la vez jurídica que justifica dicha conexión, así como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio. (MGV)

75.** SENTENCIA DE DIVORCIO. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA FAMILIAR SIN FIJACIÓN DE PLAZO

Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 10 a inscribir la atribución de uso de una vivienda en sentencia de divorcio (ACM)

Resumen: El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable.

– Hechos: En una sentencia de divorcio (de 2006) se atribuyó el uso de la vivienda familiar a la madre (y a un hijo ya mayor de edad pero con dependencia económica. Se presenta ahora tal testimonio sin que consten datos de la finca y titular del derecho ni la duración temporal del derecho de uso.

– La Registradora: califica negativamente, por 2 defectos:
a) No expresarse la completa descripción de la finca y os datos de identidad del titular del derecho de uso ( 9 LH y 51 RH y RR. 19 mayo 2012 y 11 enero 2018).

b) Y NO constar la duración temporal del derecho de uso por lo que no cabe su inscripción: ya antes de la Ref Art 96 por la Ley 8/2021 la DG (RR. de 19 enero y 20 octubre 2016, entre otras, y más recientemente la R. 28 julio 2022) había exigido constancia expresa de la duración de un derecho esencialmente temporal (ex STS infra).

Por tanto, ex Ppio Especialidad, al tratarse de un derecho inscribible, y por tanto oponible a 3º, será preciso determinar su contenido básico.

– La madre recurre exponiendo que sería un derecho vitalicio y que su duración viene implícita por la edad de la titular del uso. Para la identificación de la finca y la titular, aporta a la DG fotocopia del DNI y Nota simple informativa.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Deben identificarse todos los extremos sujeto y objeto (finca) sin que lógicamente tenga en cuenta los documentos presentados durante el concurso y que no pudo calificar en su día el registrador, y también la duración temporal.

b) En cuanto a esa duración temporal: reitera, entre otras, las R. 27 diciembre 2017, RR de 17 de mayo y 29 noviembre de 2021, R. 28 julio 2022; las RR. de 6 julio30 agosto y 28 noviembre de 2023 o esta de 29 enero 2024 que, siguiendo los criterios del TS (STS 14 de enero de 2010, STS 6 de febrero de 2018 y STS de 18 abril 2023–estudiada por ÁLVARO MARTÍN–), han venido señalando que, ex el Art 96 CC (tanto antes como despuésde la reforma de 2 junio 2021), el derecho de uso sobre la vivienda familiar es ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito y no tiene carácter patrimonial SINO familiar, lo que le atribuye consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho (exclusivamente del cónyuge) y el interés protegido (el de la familia); o la distinción entre un derecho ocupacional y una limitación de disponer para el titular dominical.

Por tanto, al tratarse de un derecho inscribible, y por tanto oponible a 3º, será preciso determinar su contenido básico, especialmente su duración temporal, determinada o determinable, pero no indefinida. (ACM)

76.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA

Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cieza n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca, por tratarse de una determinación de resto, sin expresión de sus linderos.

Resumen: se trata de un supuesto de inexactitud o error del título calificado respecto al contenido del Registro, puesto que al otorgarse la escritura de compraventa, en el año 1984, no se tuvo en cuenta una segregación inscrita previamente.

Hechos: se presenta escritura de compraventa autorizada en 1984 de una finca registral que se describe tal y como lo hacía la inscripción registral 1.ª de la finca, donde figuraba con una determinada superficie. Sin embargo, dicha escritura no tuvo en cuenta que, previamente al otorgamiento de la escritura, en el año 1977, se le segregó una superficie de 39 centiáreas, aunque registralmente, nunca se llegó a describir ese resto.

El Registrador califica negativamente ya que cuando se autoricen títulos después de cualquier modificación sufrida en la extensión o linderos de los inmuebles, ya se acepten los datos facilitados por las partes, ya se recojan de otros documentos, deberán actualizarse las descripciones con el fin de mantener el más exacto paralelismo entre la realidad jurídica y los pronunciamientos registrales.

La Dirección confirma la calificación considerando que estamos ante una inexactitud o error del título calificado respecto al contenido del Registro, puesto que al otorgarse la escritura de compraventa, en el año 1984, no se tuvo en cuenta una segregación inscrita previamente. Se trata de un título erróneo, el título de compraventa, que debe ser rectificado teniendo en cuenta la segregación previamente inscrita y ello con fundamento en los artículos 47 y 50 RH, en el artículo 20 LH en lo que al tracto sucesivo “objetivo” se refiere, esto es, la coincidencia entre el objeto de derecho tal como aparece configurado en el Registro y como se hace en el título que se pretende inscribir.

El error en la descripción de la finca objeto del contrato debió depurarse al otorgarse el título, si se hubiera tenido en cuenta el contenido del Registro, al no contemplarse la segregación previamente inscrita. No existe, por tanto, inexactitud registral que permita aplicar el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, puesto que la segregación se inscribió en su día. Existe una inexactitud en el título, que no tuvo en cuenta la segregación practicada.

Para subsanar el título, se requiere intervención del notario autorizante o de su sucesor en el título sin que sea impedimento para ello el fallecimiento del Notario que otorgó la escritura. Con fundamento en el artículo 153 RN, el notario sucesor en el protocolo puede alterar la descripción que de la finca que se hace en la escritura para adecuarla a la descripción resultante del Registro contando con el consentimiento del comprador y sin que sea necesario el consentimiento del vendedor, pues este consintió en su día la segregación inscrita, estando su consentimiento bien informado en el momento de la venta.

En cuanto a la georreferenciación, procede distinguir,

a) Respecto a las fincas segregadas, cuya escritura pública se formalizó previamente a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, pero fueron presentadas en el Registro una vez entrada en vigor la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, éstas habrán de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva de su georreferenciación, para su calificación e inscripción, en su caso.

b) Respecto a las fincas resto no descritas con anterioridad a la entrada en vigor de dicha ley, pero cuyo título de transmisión, anterior se presenta en el Registro tras la entrada en vigor de la citada ley, por aplicación analógica, la respuesta debe ser también afirmativa y es que la exigencia de representación gráfica del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria se extiende tanto a la finca segregada como al posible resto resultante de tal segregación.

c) Esta doctrina debe aplicarse al caso en que la segregación se inscriba antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, si la finca resto entra en el tráfico jurídico con posterioridad a dicha entrada en vigor. (ER)

78.** NOVACIÓN DE HIPOTECA SOBRE VIVIENDA HABITUAL SIN AMPLIACIÓN DE RESPONSABILIDAD

Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Rinconada a inscribir una escritura de novación de préstamo con garantía hipotecaria

Resumen: La novación de un préstamo hipotecario de la vivienda habitual familiar, privativa de uno de los cónyuges, sin ampliación de responsabilidad hipotecaria, no requiere del consentimiento del otro.

Hechos: Mediante la escritura otorgada el día 24 de agosto de 2023, se formaliza la novación de un préstamo con garantía de hipoteca constituida sobre una finca propiedad privativa del prestatario, casado, que había adquirido en estado de soltero.

El préstamo que se había formalizado en escritura otorgada el día 20 de junio de 2013, por 100.000 euros fue objeto novación modificativa en otra escritura otorgada en el 2017, con ampliación del principal del préstamo en 44.000 euros.

En la escritura cuya inscripción se pretende las partes acuerdan modificar, sin efecto retroactivo, solo el tipo de interés ordinario, los intereses de demora, así como las causas de vencimiento anticipado del préstamo y expresamente se hace constar que no existe ampliación de la responsabilidad hipotecaria y que no se modifica el valor de la finca hipotecada a efectos de subasta.

La registradora suspende la inscripción por entender necesario el consentimiento de la esposa del prestatario para la modificación de la hipoteca objeto de dicha escritura, ya que de la inscripción 8.ª de ampliación de dicha hipoteca resulta que la finca constituye su vivienda habitual. Y cita los artículos 1320 del Código Civil y 91, 92, 93, 94, 95 del Reglamento Hipotecario.

El notario recurrente alega que la novación modificativa del préstamo hipotecario sin incremento del capital del mismo, no supone un acto dispositivo sino un acto de administración beneficioso para el grupo familiar y, por tanto, aunque afecte a la vivienda habitual familiar, no supone un nuevo gravamen sobre la finca hipotecada y la puede realizar solo el cónyuge propietario del inmueble.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: La vivienda habitual de la familia está protegida especialmente por la ley, al amparo del artículo 1320 del Código Civil, protección que con variantes existe también en otros Derechos civiles de España, como es el caso del Derecho civil catalán (artículo 231-9 del Código civil de Cataluña) y del Derecho civil aragonés (artículo 190 del Código del Derecho Foral de Aragón). Al que se añade en el ámbito de los préstamos hipotecarios, el apartado tercero del artículo 21 de la LH.

La técnica de tutela se articula a través de la exigencia del consentimiento de ambos cónyuges: tanto de aquel que ostenta la titularidad sobre la vivienda o la titularidad del derecho sobre ella como del otro cónyuge.

Con dicha técnica se prohíbe el ejercicio de todo derecho que suponga atentar, bajo cualquier forma, contra el goce pacífico del inmueble en que los cónyuges han fijado el alojamiento familiar.

El consentimiento que se requiere para el acto de disposición es exclusivamente el del cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella y no el de los hijos.

A estos efectos es indiferente cuál de los dos cónyuges sea el propietario o el titular del derecho sobre la vivienda y la fecha de su adquisición, así como el régimen económico del matrimonio.

Es por ello por lo que el artículo 91 del RH exige –para la inscripción del acto dispositivo que recaiga sobre un inmueble apto para vivienda y en el que no concurra el consentimiento o la autorización prescritos en el artículo 1320 del CC– bien la justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia, bien que el disponente lo manifieste así.

El consentimiento constituye una medida de control, siendo requisito de validez del acto de disposición, determinando su ausencia la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión.

En base a esta doctrina es claro que la constitución de hipoteca, o su novación con aumento de la responsabilidad hipotecaria, en tanto acto de disposición que comporta la sustracción –siquiera meramente potencial– de la vivienda al uso de la familia habrá de contar con el consentimiento a que se refiere el artículo 1320 del CC.

Sin que se pueda extender esta conclusión a la novación del préstamo que alcance únicamente al tipo de interés ordinario, los intereses de demora, así como las causas de vencimiento anticipado del préstamo, sin ampliación de la responsabilidad hipotecaria, puesto que tal modificación no aumenta las posibilidades de que el bien en cuestión desaparezca del patrimonio del prestatario, por la ejecución en caso de impago de la deuda garantizada con el derecho real.

Comentarios: Al ser la función del art 1320 del CC la de asegurar al otro cónyuge y, a través de él, a la familia el espacio propio de convivencia frente a aquellos actos de disposición unilaterales que pudiera llevar a cabo el cónyuge propietario de la vivienda o titular de un derecho sobre ella, tal función no se cumple cuando el acto que se realiza no implica que el bien quede sustraído del patrimonio del prestatario. (MGV)

79.** RECTIFICACIÓN DE LINDEROS. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de la rectificación de la descripción y la georreferenciación de una finca, por dudas en la identidad de la finca.

Resumen: No es posible rectificar la descripción de los linderos de una finca conforme a la representación gráfica catastral sin adoptar también la superficie que resulta de ella. La posible invasión de dominio público no deslindado no es causa de denegación del inicio del expediente del art. 199 LH.

Hechos: Se otorga una escritura de rectificación de linderos de una finca, adoptando los que resultan de la certificación catastral descriptiva y gráfica, pero manteniendo una superficie distinta de la que figura en esta.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripción sin iniciar el expediente del art. 199 LH, por tener dudas en la identidad de la finca, entendiendo que en la modificación de linderos hay indicios de operación de modificación de entidad hipotecaria encubierta, por posible invasión de finca inscrita y de parte de dominio público.

Recurso: Los interesados alegan que la registradora debería haber tramitado el expediente del art. 199 antes de suspender la inscripción.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente no es suspender la inscripción, sino denegarla.

Doctrina: El objeto del art. 199 es inscribir la georreferenciación de la finca, por lo que su alcance no puede limitarse a una mera rectificación de linderos, sin extenderse a la rectificación de la superficie, pues la misma es consecuencia de la inscripción de la georreferenciación.

La modificación de la geometría de la finca en relación con la que consta en el título de adquisición, introduciendo un lindero consistente en un camino donde antes figuraba una finca e incorporando una porción de terreno cedida al Ayuntamiento, justifica las dudas de identidad de la registradora.

La calificación negativa del registrador a iniciar el procedimiento por eventual invasión del dominio público debe aclarar si la invasión deriva del contraste, en la aplicación gráfica registral, entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado de tal dominio público, en cuyo caso debe denegar la inscripción sin tramitar el expediente del art. 199; o si simplemente deriva de una apreciación visual al contrastar la georreferenciación aportada con la capa de la ortofotografía, en que debe iniciar el procedimiento del art. 199, con la pertinente notificación a la Administración titular del terreno supuestamente invadido, para que con sus alegaciones puedan desvanecerse o confirmarse las dudas del registrador.

La descripción de la finca en el título debe coincidir necesariamente con la que resulta de la georreferenciación que se incorpora a la misma, cuya solicitud de inscripción no se puede excluir cuando se solicita el inicio de un expediente del art. 199, pues su objeto es la subsanación de una discordancia con la realidad física, mediante la incorporación de la georreferenciación, que puede determinar la rectificación de la descripción y que permite alcanzar la coordinación gráfica con el Catastro.

Comentario: Destaco de esta resolución el distinto tratamiento que debe darse a la posible invasión del dominio público en la calificación registral, doctrina que ya introdujo la R. de 26 de julio de 2023 y que ratifica la presente:

a) Debe denegarse la inscripción sin tramitar el art. 199: cuando la apreciación de la posible invasión del dominio público deriva del solapamiento entre las coordenadas de la georreferenciación que se pretende inscribir y las del dominio público deslindado, resultante de la aplicación registral homologada.

b) Debe tramitarse el expediente del art. 199, notificándolo a la Administración afectada: cuando dicha apreciación se basa simplemente en el contraste visual entre la georreferenciación aportada y la capa de la ortofotografía del PNOA. (VEJ)

80.*** RECTIFICACIÓN DEL VALOR DE TASACIÓN A EFECTOS DE SUBASTA UNA VEZ INICIADA LA EJECUCIÓN

Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Guadarrama-Alpedrete, por la que se suspende la inscripción de la modificación del valor de subasta de la finca gravada para la ejecución hipotecaria, cuando dicha ejecución ya ha comenzado.

Resumen: cuando la hipoteca se encuentre en «fase de ejecución», tal procedimiento de rectificación ya no es posible sin presencia de titulares de cargas posteriores, tanto por aplicación las normas procesales que regulan la ejecución como porque en tal caso la rectificación de los errores de la inscripción de hipoteca no les puede perjudicar.

Hechos: Consta inscrito en el Registro escritura de ampliación de capital del préstamo hipotecario, modificación de la responsabilidad hipotecaria y alteración del tipo para subasta para la finca hipotecada, en la que se hizo constar como nuevo tipo de subasta el de 272.700 euros y mediante nota al margen se hizo constar la expedición de certificación registral para la ejecución de la referida hipoteca.

Se presenta traslado a papel de copia electrónica de la escritura de ampliación de hipoteca a la que se acompañaba una instancia en la que se solicitaba se subsanase el error padecido al inscribirse en su día la escritura en el sentido de que en la inscripción se hizo como constar como valor de tasación de la finca a efectos de subasta la cantidad de 272.700 euros cuando en realidad se pactó la cifra de 262.700 euros.

La Registradora califica negativamente ya que con posterioridad a la ampliación de hipoteca en la que se determinó el valor de tasación a efectos de subasta para el caso de ejecución, consta practicada una anotación de embargo que se encuentra vigente por lo que para la rectificación del Registro es preciso el consentimiento de la entidad titular de la anotación de embargo añadiendo que la modificación de hipoteca no es posible cuando se ha extendido nota de certificación de cargas.

La Dirección confirma la calificación. Ver R. de 23 de enero de 2024 (nº 71 de este informe).

a) En los casos de inexactitud registral por error en la constatación del tipo de subasta, es posible la rectificación tabular con la sola presentación de la escritura de constitución de hipoteca o, en su caso, de la escritura de novación del préstamo hipotecario, aunque existan cargas posteriores, siempre que la hipoteca se encuentre en «fase de seguridad», sin necesidad que presten su consentimiento para la modificación del tipo de subasta los titulares registrales de esas cargas posteriores.

b) Por el contrario, cuando la hipoteca se encuentre en «fase de ejecución», tal procedimiento de rectificación ya no es posible sin presencia de titulares de cargas posteriores, tanto por aplicación las normas procesales que regulan la ejecución (artículos 682 y 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), como porque en tal caso la rectificación de los errores de la inscripción de hipoteca no les puede perjudicar (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).

Y este efecto denegatorio de la inscripción de la modificación del asiento registral, en esta fase de ejecución, se produce cualquiera que sea la razón por la que el tipo de subasta utilizado en la misma no coincida con el recogido en la certificación de dominio y cargas expedida por el Registro de la Propiedad, es decir, ya lo sea por tomar como tipo el recogido en una escritura de novación que no se presentó a inscripción, ya fuera el convenido en una escritura de novación cuyo despacho, total o parcial, fue denegado sin haber sido recurrido por la parte interesada, o ya concurriere un supuesto de error material en la constatación registral de los datos del título, cuya rectificación no fue promovida en el momento oportuno. (ER)

81.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL BASADA EN UNA MEDICIÓN

Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Órgiva-Ugíjar, por la que se califica negativamente la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al aportarse alegaciones de un cotitular colindante.

Resumen: Los titulares catastrales de las fincas colindantes están legitimados para oponerse a la inscripción de una georreferenciación alternativa a la catastral. Una medición hecha por un técnico es documento suficiente para fundamentar la oposición y acreditar la existencia de controversia.

Hechos: Se solicita, mediante instancia privada, la rectificación de la descripción de una finca y la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del expediente del art. 199 LH, uno de los colindantes catastrales se opone alegando invasión de la parcela de que es titular y aportando un informe técnico del que resulta la medición y la planimetría de la finca.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripción de ambos actos por considerar acreditada la existencia de una controversia sobre la titularidad de la porción de terreno en cuestión. 

Recurso: El interesado alega que la mera afirmación de quien alega ser propietario de una finca, pero no lo acredita debidamente en términos fehacientes ni oponibles a terceros, no puede ser por sí misma motivo suficiente para que impedir estimar la pretensión del promotor del procedimiento del art. 199 LH, para la georreferenciación de la finca registral de la que éste sí que es titular registral.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Los colindantes catastrales tienen derecho a ser oídos en el expediente del art. 199.2 y pueden y deben tomarse en consideración las alegaciones que fundadamente efectúen en su tramitación, tal y como resulta del citado precepto.

Estando fundada documentalmente la oposición y puesto de manifiesto un conflicto sobre la delimitación y titularidad de las fincas, concretamente de una acequia que se añade como lindero, tendrá éste que resolverse por acuerdo entre las partes o en los tribunales de Justicia, sin que quepa plantear el recurso como una suerte de contestación o trámite para rebatir las alegaciones formuladas. (VEJ)

83.*** HERENCIA DE CAUSANTE FRANCÉS. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO INCOMPLETO

Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación parcial de herencia 

Resumen.- En el otorgamiento de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia con repercusiones transfronterizas, no cabe un certificado sucesorio europeo incompleto referido al adjudicatario ya que los que intervengan como herederos, deben acreditar su condición de tales, aportando el título sucesorio que los designe, aun cuando no sean adjudicatarios de ninguno de los bienes del inventario parcial.

Hechos.- Debe decidirse si es o no inscribible una escritura de manifestación y adjudicación parcial de herencia en la que se llevan a cabo las operaciones de manifestación y adjudicación de la herencia causada por el fallecimiento de don A. M. F., de nacionalidad francesa, fallecido el día 2 de abril de 2019, (residente en Francia) en estado de casado con doña J. M. M. C. F., dejando dos hijos, doña S. M. A. F. y don P. J. G. F. – 

Se incorpora testimonio de certificado sucesorio europeo expedido por notaria francesa, en el que se acredita que el causante tenía nacionalidad francesa y que doña J. M. M. C. (viuda) tiene la condición de heredera de una cuarta parte indivisa en pleno dominio y tres cuartas partes en usufructo. 

Intervienen en la citada escritura la viuda y los dos hijos del causante ; se inventaría un única finca que se dice que es la única del causante que se ubica en España; se liquida la sociedad conyugal respecto de la misma y se adjudica la finca descrita a la viuda doña J. M. M. C.F., la mitad indivisa en pago de sus derechos en la liquidación parcial de la sociedad conyugal, y la otra mitad indivisa en pago parcial de sus derechos en la herencia, haciéndose constar que «la presente adjudicación se realiza sin perjuicio del abono de la cuota hereditaria del resto de herederos, así como de la propia adjudicataria en un momento posterior con bienes y derechos no radicados en España».

El registrador señala como defecto que el certificado sucesorio europeo que se incorpora como título sucesorio es incompleto o parcial, pues no contiene la designación de todos los herederos del causante sino solamente de la solicitante, para lo cual el propio modelo de formulario prevé la incorporación de «hojas adicionales» con el fin de identificarlos y acreditar su participación en la herencia conforme a la ley reguladora de la sucesión.

El notario recurrente alega que se contraviene el artículo 63 del Reglamento (UE) n.º 650/2012

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

 El certificado sucesorio europeo, tal como es previsto en el título VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012 tiene la consideración de título sucesorio a los efectos del Registro; también artículo 14 de la Ley Hipotecaria.

Dicho certificado servirá de título formal acreditativo de la cualidad de heredero (cfr. el apartado 2 del artículo 69 del Reglamento), si bien, a efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad habrá de ser complementado en su caso por los requisitos impuestos por la ley nacional para la práctica de aquélla.

El artículo 63 del Reglamento (UE) nº 650/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de julio de 2012 establece lo siguiente: «Finalidad del certificado 1. El certificado se expedirá para ser utilizado por los herederos, legatarios que tengan derechos directos en la herencia y ejecutores testamentarios o administradores de la herencia que necesiten invocar, en otro Estado miembro, su cualidad de tales o ejercer sus derechos como herederos o legatarios, o bien sus facultades como ejecutores testamentarios o administradores de la herencia. 2. El certificado podrá utilizarse, en particular, como prueba de uno o varios de los siguientes elementos: a) la cualidad y/o los derechos de cada heredero o, en su caso, de cada legatario mencionado en el certificado y sus respectivas cuotas hereditarias; b) la atribución de uno o varios bienes concretos que formen parte de la herencia al heredero o a los herederos o, en su caso, al legatario o a los legatarios mencionados en el certificado; c) las facultades de la persona mencionada en el certificado para ejecutar el testamento o administrar la herencia».

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 de diciembre de 2017, 10 y 17 de septiembre de 2018 y R. 30 de julio de 2021), en relación con el artículo 14 de la Ley Hipotecaria que el testamento es un negocio jurídico que, en tanto que manifestación de la voluntad del causante, se constituye en ley de la sucesión (cfr. artículo 658 del Código Civil). El mismo, como título sustantivo de la sucesión hereditaria (cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria), junto, en su caso, con el título especificativo o particional, serán los vehículos para que las atribuciones hereditarias sobre bienes o derechos concretos puedan acceder al Registro. Desde esta perspectiva, la calificación del título sucesorio, con arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y conforme a los medios y límites fijados en el mismo, ha de ser integral, como la de cualquier otro título inscribible, incluyendo en el caso del testamento, por su condición de negocio jurídico, no sólo la legalidad de las formas extrínsecas, sino también la capacidad del otorgante, y la validez de las cláusulas testamentarias. Desde el punto de vista formal, la doctrina de este Centro Directivo admite (véanse Resoluciones citadas en los «Vistos») como suficiente a los efectos del Registro, que al ser el testamento el título fundamental en la sucesión testamentaria y conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, aquél ha de aportarse al Registro, bien sea en copia autorizada o en testimonio por exhibición, e incluso relacionado en la escritura de partición, pero en este último caso no basta con que el notario relacione sucintamente las cláusulas del testamento, sino que ha de expresar la exactitud de concepto entre lo relacionado y el texto original, con expresa constancia de que no existen cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto.

También puede inscribirse la escritura de adjudicación de herencia basada en un acta de declaración de herederos si en aquélla se realiza un testimonio en relación de los particulares del documento (la declaración judicial o acta de declaración de herederos abintestato) necesarios para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. En efecto, la doctrina de este Centro Directivo es que «basta con que el Notario relacione los particulares del documento, los básicos para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad» (cfr. Resolución de 8 de julio de 2005, confirmada por la sentencia firme número 220/2008, de 18 de diciembre, de la Audiencia Provincial de Teruel).

Como añadió la R. 12 de noviembre de 2011, de todo ello se deduce que frente al testamento, en las resoluciones judiciales o actas de declaración de herederos abintestato el registrador, si bien debe contar para su calificación e inscripción con todos los particulares necesarios para ésta –incluyendo todos los que permitan alcanzar el corolario de la determinación individualizada de los llamamientos hereditarios operados por la Ley–, ello no impide que la constatación documental de tales particulares pueda ser realizada por el notario autorizante, bien mediante una trascripción total o parcial de los mismos o bien mediante un testimonio en relación, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria (Resolución de 3 de abril de 1995). Testimoniados los referidos extremos de la declaración de herederos abintestato, no es necesario acompañar ni testimoniar los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad, porque sólo es exigido por el artículo 76 del Reglamento Hipotecario cuando se trata de herencia testada, mientras que para la inscripción de bienes por herencia intestada basta con consignar los particulares de la declaración judicial o notarial de herederos –cfr. párrafo segundo del artículo 76 del Reglamento Hipotecario–. La diferencia de régimen es perfectamente explicable a la vista de que la declaración de herederos abintestato presupone forzosamente que al órgano competente se habrán aportado esos certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad

En el presente caso, la autoridad de origen, en coherencia con la ley europea –artículo 67 del Reglamento (UE) n º 650/2012–, responderá de que los extremos que vayan a ser certificados «hayan sido acreditados con arreglo a la ley aplicable a la sucesión o en virtud de cualquier otra ley aplicable a extremos concretos de la herencia». Concretamente: «i) la ley aplicable a la sucesión y los extremos sobre cuya base se ha determinado dicha ley; j) la información relativa a si la sucesión es testada o intestada, incluyendo la información sobre los extremos de los que se derivan los derechos o facultades de los herederos, legatarios, ejecutores testamentarios o administradores de la herencia». Dado que se trata en este supuesto de una sucesión intestada, para la apreciación de quienes son llamados, es precisa, bien la aportación de la copia autorizada del acta de declaración de herederos, o bien el testimonio por exhibición o relación, con afirmación en este último caso de que en lo omitido no existe nada que modifique lo inserto o fórmula similar, o, en otro caso, que en el certificado sucesorio consten, como título sucesorio, los datos completos que determinen quienes son los llamados y en consecuencia quienes tienes que prestar su consentimiento para la partición y adjudicación hereditaria.

En el supuesto concreto, sólo uno de los llamados a la herencia figura designado en el certificado sucesorio europeo, con lo que éste resulta incompleto o parcial, pues no contiene la designación de todos los herederos del causante sino solamente de la solicitante, para lo cual el propio modelo de formulario prevé la incorporación de «hojas adicionales» con el fin de identificarlos y acreditar su participación en la herencia conforme a la ley reguladora de la sucesión. En el Anexo IV, Nota 11 a Pie de Página consta lo siguiente: «Si se trata de más de un heredero, adjúntese una hoja adicional». No se completa en la escritura calificada, ya que, en el otorgamiento, intervienen, además de la viuda mencionada como heredera en el certificado sucesorio, otros que, como herederos, no acreditan su condición de tales aportando el título sucesorio que los designe, y aun cuando no son adjudicatarios de ninguno de los bienes del inventario parcial, son interesados en la herencia. (IES)

84.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS SOBRE REFERENCIAS CATASTRALES YA ASIGNADAS A FINCAS REGISTRALES CON RECIBOS DE IBI. ¿DENEGACIÓN O SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN?

Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Gérgal, por la que se deniega la inmatriculación de una finca por dudas fundadas sobre su coincidencia con otra ya inmatriculada.

Resumen: En los casos de inmatriculación de fincas con referencias catastrales ya asignadas a otras fincas inscritas, la calificación ha de ser de suspensión, no de denegación, especialmente si la referencia catastral accedió al Registro con un recibo de IBI sin certificación catastral descriptiva y gráfica .

Hechos: Se solicita la inmatriculación de una finca, que es un solar, con una determinada referencia catastral; dicha referencia ya consta en el Registro como correspondiente a otra finca registral, que es una vivienda

El registrador tiene dudas de la identidad de la finca, y deniega la inmatriculación.

El interesado recurre y alega que hay un error evidente en el Registro, ya que la referencia catastral de su finca corresponde a un solar; y la misma referencia que ya consta en el Registro, por error, corresponde a una finca colindante que es una edificación. Añade que probablemente la asignación se produjo al presentar un recibo de IBI y no un certificado catastral descriptivo y gráfico.

La DG estima parcialmente el recurso.

Doctrina: En casos como éste, de dudas, la calificación no ha de ser de denegación de inscripción sino de suspensión; por otro lado, las dudas de la identidad de la finca a inmatricular deben de resolverse con un expediente del articulo 199 LH.

Las referencias catastrales que se hicieron constar en el Registro de la Propiedad sin que nadie tuvieran a la vista una certificación catastral descriptiva y gráfica, sino un simple recibo de I.B.I. han de tener necesariamente un efecto jurídico muy relativo, meramente indiciario, que en modo alguno puede asemejarse a los importantísimos efectos jurídicos que produce la inscripción de la georreferenciación de la finca conforme a los requisitos establecidos legalmente para este último supuesto. (AFS)

85.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO

Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Monóvar, por la que se califica negativamente la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al aportarse alegaciones de un cotitular colindante.

Resumen: La oposición basada en un levantamiento topográfico es suficiente para ser estimada por el registrador y denegar la inscripción.

Hechos: Se tramita el procedimiento del art. 199 LH para rectificar la descripción de una finca mediante la aportación de una representación gráfica alternativa a la catastral y un colindante registral formula oposición aportando un levantamiento topográfico de la finca en cuestión.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción en base al escrito de oposición formulado por un titular colindante, del que resulta el carácter controvertido de la titularidad de la misma, afectada en caso de incorporar la representación gráfica solicitada.

Recurso: El interesado considera que no está justificada la oposición del colindante, que se basa exclusivamente en sus propias manifestaciones y que, por tanto, la nota de calificación no está suficientemente motivada.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La nota de calificación está suficiente motivada cuando se fundamenta en la existencia de una oposición basada en un levantamiento topográfico, que acredita la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que no puede resolverse en vía de recurso gubernativo. (VEJ)

86.*** EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH INCOADO POR UNO SOLO DE LOS COTITULARES DE LA FINCA

Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, solicitado mediante acta notarial por uno de los cotitulares registrales de la finca, por falta de consentimiento del otro cotitular registral.

Resumen: El expediente del art. 119 LH puede ser incoado por el titular de una cuota indivisa de la finca.

Hechos: Se solicita, mediante acta otorgada por un cotitular registral de una finca, el inicio del expediente del art. 199 LH para rectificar su descripción e inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción, junto con otro motivo que no se recurre, porque el expediente se insta por uno solo de los cotitulares registrales de las fincas, por lo que falta el consentimiento del otro cotitular, en base al art. 397 CC.

Recurso: La notaria autorizante interpone recurso alegando que el art. 199 LH permite que el expediente lo inste tanto el titular registral del dominio, como el titular registral de cualquier otro derecho real sobre la finca inscrita, por lo que tan derecho real es el dominio sobre la totalidad del inmueble, como sobre una cuota del mismo. Además, la rectificación descriptiva es considera por la DG como un acto de administración en que los intereses de los demás condueños quedan salvaguardados con la notificación que se les debe hacer conforme al art. 199.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: El titular registral de una cuota del dominio está legitimado para instar el procedimiento del art. 199 LH, interpretación que ya realizó la R. de 28 de febrero de 2023. El condómino no solicitante será notificado, una vez practicada la inscripción, por aplicación de lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 199.1.

La rectificación de la descripción de la finca, para adaptarla a la realidad física, no perjudica, sino que beneficia al otro comunero, pues su cotitularidad registral goza de una protección registral más intensa, al poder extenderse a la ubicación y delimitación geográfica del objeto de su derecho, por aplicación del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria.

Comentario: La DG resuelve en la forma indicada el «lapsus» del art. 199 LH que, a diferencia del art. 201.1, no dispone que el procedimiento pueda iniciarlo el titular de una cuota indivisa del dominio. No obstante, la DG aclara que la solución no sería la misma en el caso de una comunidad de tipo germánico, como la comunidad hereditaria, “en la que mientras la partición no se realice, hay un derecho hereditario «in abstracto» y cualquier actuación requiere la actuación de todos los herederos”.

En cuanto a los «beneficios» de la rectificación de descripción, tengo mis dudas al respecto, ya que puede perjudicar a los otros condueños, como es el supuesto en que se reduzca notablemente la superficie de la finca (pensemos, por poner un ejemplo, en el caso de que el promotor sea dueño de la totalidad del predio colindante que se beneficia por dicha disminución) o en el supuesto de que se vea incrementada notablemente la superficie catastral (con el incremento fiscal que ello supondría a los demás condueños en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Por todo ello, considero que la rectificación de descripción (al menos cuando se modifica su superficie en más de un 10%) es más que un mero acto de administración, pues el objeto del derecho es un elemento esencial en las relaciones jurídicas (v.gr., art. 1261 CC); y que su rectificación debería realizarse en documento público (no mediante instancia o documento privado, como admite la DG) y ser notificada a los condueños en el curso del art. 199 (o del 201.1) y no posteriormente, una vez practicada la inscripción. (VEJ)

87.*** VENTA DE FINCA SIN TENER EN CUENTA UNA SEGREGACIÓN INSCRITA

Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa por indeterminación del objeto, pues se trata de una finca resto no descrita.

Resumen: si la segregación se otorgó tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, sin determinarse ni describirse la finca resto, por encontrarnos en alguno de los supuestos de los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, cuando se realizase cualquier operación posterior con dicho resto, es cuando este debía georreferenciarse.

Hechos: se presenta escritura de compraventa de una determinada finca registral que es un resto no descrito tras haberse practicado una segregación previa, inscrita en el año 2008.

El registrador califica negativamente exigiendo su georreferenciación por derivar de una operación de reordenación de los terrenos, por lo que, aunque se haya otorgado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, al presentarse una vez ha entrado en vigor la misma, deben exigirse los nuevos requisitos previstos por el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.

La Dirección confirma la calificación y es que,

1º. Cuando se trata de fincas segregadas, una vez entrada en vigor la Ley 13/2015, su inscripción requiere que se acompañe al título la georreferenciación de la finca segregada.

2º. Respecto de la finca resto,

En cuanto al ámbito temporal de aplicación de la Ley 13/2015, es doctrina registral reiterada que respecto a las fincas segregadas, cuya escritura pública se formalizó previamente a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, pero fueron presentadas en el Registro una vez entrada en vigor la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, éstas habrán de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva de su georreferenciación, para su calificación e inscripción, en su caso. Esta doctrina es también aplicable a una finca resto, sin descripción, cuya segregación se inscribió antes de entrar en vigor la Ley 13/2015 (ver R. de 13 de marzo de 2018).

Con arreglo a la R. de 6 de febrero de 2020, si la segregación se otorgó tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, sin determinarse ni describirse la finca resto, por encontrarnos en alguno de los supuestos de los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, cuando se realizase cualquier operación posterior con dicho resto, es cuando este debía georreferenciarse. (ER)

88.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de una sentencia firme recaída en un procedimiento de acción declarativa de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Resumen: cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

Hechos: se presenta testimonio de sentencia dictada en rebeldía de la parte demandada, poniendo fin a un procedimiento judicial en el que se formuló demanda de juicio declarativo ordinario ejercitando la acción declarativa de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido sobre una determinada finca registral con la consiguiente inscripción a su favor, frente a los ignorados herederos de los titulares registrales de la mencionada finca.

La Registradora califica negativamente señalando dos defectos si bien sólo es objeto de recurso el primero, éste es, que no consta en el documento que haya transcurrido el plazo previsto para la acción de rescisión en las sentencias dictadas en rebeldía.

El Centro Directo confirma la calificación y es que es doctrina registral reiterada que:

1º. Dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados, tal y como consta en la propia resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 LEC, que dispone: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos».

Es decir, un cuando conste acreditado en tiempo y forma la firmeza de la resolución, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. No cabe pues la inscripción, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión.

2º. Es el artículo 501 LEC el que recoge los presupuestos objetivos para que tenga lugar la rescisión de la sentencia firme.

Además de la permanencia constante en rebeldía del demandado, el artículo exige que se encuentre en una de las tres siguientes situaciones:

«1.º De fuerza mayor ininterrumpida, que impidió al rebelde comparecer en todo momento, aunque haya tenido conocimiento del pleito por haber sido citado o emplazado en forma.

2.º De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando la citación o emplazamiento se hubieren practicado por cédula, a tenor del artículo 161, pero ésta no hubiese llegado a poder del demandado rebelde por causa que no le sea imputable.

3.º De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando el demandado rebelde haya sido citado o emplazado por edictos y haya estado ausente del lugar en que se haya seguido el proceso y de cualquier otro lugar del Estado o de la Comunidad Autónoma, en cuyos Boletines Oficiales se hubiesen publicado aquéllos».

Para ejercitar la acción de impugnación de la sentencia firme en su ausencia, la ley procesal civil exige que el rebelde se encuentre en uno de los tres casos previstos en el artículo 502.

Dicho artículo establece: «1. La rescisión de sentencia firme a instancia del demandado rebelde sólo procederá si se solicita dentro de los plazos siguientes: 1.º De veinte días, a partir de la notificación de la sentencia firme, si dicha notificación se hubiere practicado personalmente. 2.º De cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente. 2. Los plazos a que se refiere el apartado anterior podrán prolongarse, conforme al apartado segundo del artículo 134, si subsistiera la fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia, pero sin que en ningún caso quepa ejercitar la acción de rescisión una vez transcurridos dieciséis meses desde la notificación de la sentencia».

Por otra parte, el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.

En cuanto al ámbito de calificación registral, es doctrina registral reiterada que sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria. (ER)

89-90-91.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA

TRES (3) Resoluciones de 1 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la/s registradora/s de la propiedad de ORGAZ (1ª) e ILLESCAS n.º 2 (2ª y 3ª R), por las que se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria (ACM)

Las 3 RR son idénticas.
Resumen: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

– Hechos: Es el enésimo recurso interpuesto por la misma AAPP (CCAA Castilla La Mancha) sobre el mismo tema, y resuelto en numerosas RR de nuestra Dirección General (véanse infra). En ellas la CCAA solicita la práctica de una nota marginal advirtiendo la eventual futura afección de la finca a un hipotético expediente de deslinde de vías pecuarias, sin intervención del titular registral, y que se solicita al registrador al tiempo en que éste comunica, ex Art 199 LH, que se está georreferenciando una finca (pero sin oponerse a tal asiento).

– El Registrador: califica negativamente, porqué tal nota solo cabe una vez iniciado el expediente administrativo de deslinde al que se haya dado intervención al titular registral. Pero nuestro ordenamiento no contempla tal clase de Nota marginal preventiva, antes del procedimiento de deslinde, y existe un numerus clausus de asientos practicables, y sin que quede desprotegido el dominio público, que ex Art 132 CE es imprescriptible e inalienable y donde la publicidad legal ya impedirá la aparición de 3º de Buena Fe.

– LA CCAA solicitante: recurre, exponiendo que algún registrador sí ha accedido a practicarla, dentro del deber genérico de colaboración entre AAPP, y que de lo contrario queda desprotegido el dominio público ante la aparición de eventuales terceros protegidos por el Art 34 LH.

– Resolución: La DGSJFP desestima nuevamente el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina
Reitera las RR de 11 diciembre 2020, las de 13 enero, 18 febrero, de 15 de junio y de 1922, 23 y 26 de julio 2021, las dos de 21 octubre 2022, otras dos de 16 mayo 2023, las 3 de octubre: de 5, de 10 y de 31 octubre, la de 30 noviembre, las de 14 y 15 diciembre de 2023, la R. 18 enero 2024, y las 4 RR de 1 febrero 2024, asi como todas las demás RR que en ellas se citan y enlazan). 

Por tanto (se puede decir más alto pero no más claro ni más veces…) NO puede practicarse una anotación no prevista en la Ley, que la contempla sola una vez iniciado el deslinde y con notificación a los titulares (art. 8 Ley 3/1995, de Vías Pecuarias, el art. 13-7 Ley 9/2003, de Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha, la LPatrAAPPs, y el art. 21 Ley 43/2003, de Montes).

Antes del Deslinde no cabe la Nota, pero tampoco se desprotege al dominio publico pecuario, al no ser aplicable el Art 34 LH (Art 132 CE-78) y ni siquiera con la coordinación grafica catastral del Art 199 LH, pues en tal caso tampoco se aplica el Art 34 LH, sino como mucho el Art 38 LH, cuya presunción de exactitud, lo es solo en cuanto a la georreferenciación catastral de la finca y además mediante una presunción meramente “iuris tantum” desvirtuable mediante prueba en contrario.

ANULACIÓN por ST: R. 9 junio 2023 (06/2023) publica la sentencia firme del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Guadalajara de 29 noviembre 2022 (BOE de 10-7-2023) que anula la R. 4 mayo 2022 y ordena que se practique nota al margen de la inscripción ….de la finca del siguiente tenor: «Esta finca colinda con la vía pecuaria (…) clasificada en el término municipal de…….. por Orden Ministerial de 30 de mayo de 1959, con una anchura en este tramo de ….metros. Esta vía pecuaria no está deslindada, por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde (art 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)». (ACM)

92.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO A UNA SOCIEDAD MERCANTIL. FIADOR PERSONA FÍSICA QUE ES ADMINISTRADOR DE LA SOCIEDAD. CONDICIÓN DE NO CONSUMIDOR Y LCCI.

Resolución de 5 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria

Resumen: El fiador persona física de un préstamo empresarial a una sociedad mercantil de la que es administrador, apoderado, o socio tiene un vínculo funcional con la sociedad que excluye que tenga la condición de consumidor y no le será por tanto de aplicación la LCCI 5/2019. Las personas jurídicas pueden tener la consideración de consumidores si no tienen ánimo de lucro, algo que no ocurre en las sociedades mercantiles.

Hechos: Se trata de un préstamo hipotecario a favor de una sociedad A, garantizado con una hipoteca sobre un local propiedad también de A, y con afianzamiento de la sociedad B y de la persona física C, administradora de las dos sociedades.

La registradora suspende la inscripción porque no se ha acreditado ni nada se manifiesta en la escritura sobre que la sociedad prestataria sea no consumidor y, por tanto, no le sea de aplicación la Ley 5/2029.

El notario autorizante recurre y alega que el prestatario es una sociedad mercantil con ánimo de lucro y por tanto no es consumidor; añade que el fiador persona física no es consumidor por el hecho de ser administrador de la sociedad prestataria interviniente, según jurisprudencia del TS que cita.

La DG estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Las personas jurídicas pueden ser consumidores en España, pero para ello no tienen que tener ánimo de lucro, por lo que ninguna de las sociedades mercantiles, lo son, como en este caso.

El fiador, persona física, es también administrador de la sociedad prestataria, lo que comporta un vínculo funcional que excluye su condición de consumidor, según la sentencia del TS 314/2018 de 18 de mayo de 2018.

COMENTARIO: Recordemos que :

1.- PRESTATARIO PERSONA JURÍDICA CONSUMIDORA

Si el prestatario es persona jurídica consumidora, por tanto sin ánimo de lucro (por ejemplo una Fundación o una Asociación) NO se necesita acta previa, aunque sea consumidora

2.- PRESTATARIO PERSONA JURÍDICA NO CONSUMIDORA

Si el fiador es una persona física, y es socio, administrador, o apoderado de la sociedad NO tiene la condición de consumidor y por tanto no necesita de Acta Previa o de Transparencia ni se le aplica la LCCI

Si resulta de la escritura este vínculo (especialmente si actúa también como administrador o apoderado) no es necesaria siquiera la manifestación expresa de que no es consumidor

Si el hipotecante no deudor es una persona física que NO tiene la condición de consumidor, (si es socio, administrador o apoderado de la persona jurídica) no necesita Acta Previa o de Transparencia.

Excepción: que hipoteque una vivienda de su propiedad, en cuyo caso sí necesita Acta Previa o de Transparencia, aunque no sea consumidor. (AFS)

94.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL

Resolución de 5 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que se suspende la rectificación de una inscripción registral en virtud de instancia privada, acompañada de escritura de obra nueva y división horizontal

Resumen: Un error en la trascripción del contenido de los estatutos, si altera y varia su verdadero sentido, se califica como error de concepto y ha de rectificarse con los requisitos de estos.

Hechos: Mediante instancia privada suscrita por el presidente de una comunidad de propietarios se solicita la rectificación (por existir un error de transcripción) de la inscripción de las normas estatutarias que contiene la escritura de constitución de la división horizontal, en el sentido de que en los apartados a) y c) de las normas especiales se impone a todos los titulares de las viviendas el pago de los gastos de mantenimiento descritos por partes iguales, en vez de imponerlos de manera proporcional a su cuota de participación, y que en vez de exonerar de dichos gastos a los titulares de los departamentos 38 y 39, exonera al titular del departamento número 1), acompañada de copia autorizada de la escritura que motivó la inscripción y que pone de manifiesto la existencia de dicho error de transcripción.

El registrador reconoce la existencia del error, pero considera que se trata de un error de concepto, dada la gravedad del mismo, por lo que al afectar dicho error a la totalidad de los propietarios del régimen de propiedad horizontal y tratarse de unos estatutos inscritos, es necesario acreditar un acuerdo de la junta general de propietarios de la división horizontal, adoptado por unanimidad, o por cuasi unanimidad, en el que así se solicite.

El recurrente entiende que no es un error de concepto, sino un error de transcripción de la escritura, motivo por el cual considera que procede rectificar la inscripción sin necesidad de un acuerdo unánime de la junta de propietarios.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: La rectificación del Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Es por ello que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse.

Uno de los supuestos de inexactitud registral puede venir motivado por la existencia de errores materiales o de concepto en la redacción del asiento, siendo necesario en primer lugar determinar el tipo de error cometido (artículo 211).

El error es material si con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos (artículo 212 de la LH).

Y el error de concepto se comete cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido (artículo 216 LH) y también el cometido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro (artículo 327 del RH).

En base a lo expuesto parece claro que en el presente caso el error no sería material, sino de concepto, pues al transcribir en el Registro el contenido de los estatutos de la división horizontal convenidos en la escritura se ha alterado, y de manera considerable, su verdadero sentido teniendo una gran trascendencia y afectando a todos los propietarios de la comunidad, en la medida en que tendrán que contribuir de manera distinta a determinados gastos de la comunidad, además de afectar de manera especial a los titulares de los departamentos números uno, treinta y ocho y treinta y nueve, que se deberá rectificar aplicando los requisitos de estos.

El hecho de que sea un error de transcripción no determina por sí mismo que baste con la presentación de nuevo del mismo título que motivó la inscripción para poder llevar a cabo la rectificación, pues el error al realizar la transcripción puede hacer nacer un error material o uno de concepto, siendo en este caso de la última clase.

Siendo indispensable conforme al artículo 217, párrafo primero, de la LH el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador y al encontrarnos en este caso ante la rectificación de una inscripción de división horizontal, el consentimiento de los titulares registrales de los departamentos podrá formalizarse mediante un acuerdo adoptado por unanimidad por la junta general de la comunidad.

Comentarios: Es conocida la doctrina de nuestro CD en materia de propiedad horizontal en la que distingue entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio de pisos o elementos privativos, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habrá de constar en documento público para su acceso al Registro de la Propiedad; en el supuesto que nos ocupa como se trata de modificar la contribución de los propietarios en los gastos de la comunidad es indudable la competencia de la junta, siendo preciso el acuerdo de ésta para llevar a cabo la rectificación pretendida, y sin que baste para ello la mera presentación del título que causó la inscripción a rectificar. (MGV)

95.*** HERENCIA DE CAUSANTE RUSO. CERTIFICADO SUCESORIO. NIE DEL RENUNCIANTE

Resolución de 6 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Almoradí, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia 

Resumen.- Un certificado sucesorio ruso hace prueba de la condición de heredero y de su respectiva cuota, y sirve en España para la adjudicación de bienes de herencias, aunque aquél se remita exclusivamente a los manifestados en Rusia, ya que puede utilizarse como título sucesorio para adicionar bienes situados en España (artículo 23 del R (UE) 650/2012). Es necesario aportar el NIE del heredero renunciante.

Hechos.- Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de manifestación y adjudicación de herencia en la que concurren los hecho y circunstancias siguientes: – en la escritura, de fecha 19 de septiembre de 2023, se formalizan las operaciones de manifestación y adjudicación de la herencia causada por el fallecimiento de don A. A. D., ciudadano de nacionalidad rusa, que fallece el día 25 de septiembre de 2021, en estado de soltero dejando dos hijos, ambos intervinientes en la escritura. –

Se manifiesta en la escritura que el causante falleció sin haber otorgado testamento ni disposición testamentaria alguna en España, lo que se acredita con certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad. – 

En la escritura respecto del título sucesorio que se incorpora el testimonio de Certificado de derecho a herencia según Ley, expedido por notario de Moscú, traducido y apostillado, del que resulta la identidad de los herederos, conforme a la legislación personal del causante, siendo estas sus hijos, don M. A. D. y doña M. A. D.», resultando los dos intervinientes en proporción de una mitad a cada uno.

 De la traducción jurada del citado título sucesorio resulta lo siguiente: «Título sucesorio abintestato (…) que en virtud del artículo 1142 del Código Civil de la Federación Rusa, el heredero de los bienes a los que se refiere el presente título de A. A. D., fallecido el 25 de septiembre de 2021, es: en la proporción de 1/2: M. A. D. [refleja datos personales] La herencia a la que se refiere el presente título se compone de: Depósitos constituidos en la entidad Banco de Crédito de Moscú, Sociedad Anónima en las cuentas (…) El presente título acredita la adquisición del derecho de propiedad en pro indiviso sobre la citada herencia». – 

La hija y heredera doña M. A. D., renunciante a la herencia de su padre, no exhibe ni acredita número de identidad de extranjero.

La registradora señala los siguientes de defectos que se recurren: 1) Los certificados de herederos que se testimonian no tienen por objeto toda la herencia del causante, ni incluyen los bienes sitos en España objeto de adjudicación, solo determinado depósito bancario, y 2) no consta en la escritura el número de identidad de extranjero del llamado a convertirse en titular registral ni de la heredera renunciante a la herencia.

 Dirección General.-

1.- En cuanto al primer defecto estima el recurso y revoca la calificación

Conforme a los artículos 1162 y siguientes del Código Civil ruso, los notarios de la Federación Rusa tienen unas funciones determinantes en el desarrollo de las actuaciones posteriores al fallecimiento del causante. Así, desde el momento en que reciben comunicación de la apertura de una sucesión tienen el deber de informarlo a los herederos (personalmente si los conocen, o por medio de anuncios públicos), y les corresponde el inventario y la adopción de medidas de protección de los bienes hereditarios. Asimismo, el notario –o funcionario habilitado para ejercer funciones notariales– del lugar del último domicilio del causante es el encargado de expedir el llamado «Certificado de Derecho a la Herencia» (Sviditelstva o prave na nasliedstvo), semejante al Erbschein del Derecho alemán, por el cual se acredita quienes son los herederos del causante, ya sean testamentarios o abintestato. Para ello el notario debe verificar el hecho del fallecimiento, el lugar y tiempo de la apertura de la sucesión, la composición y situación de la masa hereditaria y la existencia de testamento o, en su defecto, de las relaciones familiares sobre las que se basa el derecho a suceder abintestato de las personas que solicitan el certificado. Se puede expedir para todos los herederos conjuntamente o para cada uno de ellos por separado, y con relación a la totalidad de la herencia o a partes concretas de la misma. En definitiva, el testamento o las normas que rigen la sucesión intestada son el título remoto de la sucesión, que sirven de base para expedir el certificado de herencia (Sviditelstva o prave na nasliedstvo). Es el título sucesorio formal que acredita la condición de heredero, que debe expedirse notarialmente, regulado por los artículos 1162 y siguientes del Código Civil ruso.

 De esta normativa resulta, de forma semejante a la española, que para la expedición del certificado sucesorio de herencia es necesario aportar el certificado de defunción del causante según inscripción del Registro Civil, y el certificado del Registro de Asuntos Hereditarios ruso, –registro electrónico a cargo de la Cámara del Notariado a través del Sistema Unificado de Información Notarial (artículos 31.1 y siguientes de la Ley Federal del Notariado en vigor desde 1 de julio de 2014). En definitiva, este certificado hace prueba de la condición de heredero y de su respectiva cuota, por lo que sirve en España para la adjudicación de bienes de herencias, aunque aquél se remita exclusivamente a los manifestados en Rusia, y ahora se utiliza como título sucesorio para adicionar otros situados en España. Por otra parte, conforme al Reglamento Europeo de Sucesiones, según el artículo 23, la ley que rige la sucesión de un causante es única y se aplica a la totalidad de la misma. En consecuencia, debe estimarse en este punto el recurso.

2.- En cuanto al segundo defecto desestima el recurso y confirma la calificación.

Aplica los artículos 254.2 LH, 23. 1 letra d) LN, y 156.5ª del RN.

En el supuesto objeto de este expediente, se ha presentado en el Registro de la Propiedad un título que contiene actos por los que se transmiten derechos reales sobre inmuebles, vía hereditaria, como consecuencia de la renuncia de uno de los herederos instituidos por el causante, acto con trascendencia tributaria, debiendo por tanto reflejarse el número de identificación fiscal de todos los que participan en el mismo. Los elementos determinantes de la subsunción en el supuesto de hecho de la norma que desencadena la exigencia impuesta en la misma son dos: o bien tratarse de un acto o contrato por el que «se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles», o bien tratarse de un acto o contrato distinto, pero con transcendencia tributaria. En cualquiera de tales casos la obligación de acreditación y constancia de los respectivos números de identificación fiscal se extiende a «los comparecientes» y a las personas o entidades en cuya representación actúen.

Asimismo, el artículo 27.2.c) del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, dispone que «Cuando se formalicen actos o contratos ante notario que tengan por objeto la declaración, constitución, adquisición, transmisión, modificación o extinción del dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles o cualquier otro acto o contrato con trascendencia tributaria. En estos casos, se deberá incluir en las escrituras o documentos el número de identificación fiscal de las personas o entidades que comparezcan y los de las personas en cuya representación actúen. Cuando se incumpla esta obligación los notarios deberán presentar a la Administración tributaria la declaración informativa regulada en el artículo 51». En similares términos se pronuncian –aparte el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria– los artículos 23 de la Ley del Notariado y 156.5.ª del Reglamento Notarial. En definitiva, en el presente supuesto es indudable que la renuncia a la herencia es uno de los actos incluidos en el supuesto de hecho del artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria, no sólo porque tiene indudable trascendencia para la determinación del adquirente de los bienes como heredero, sino también por su trascendencia tributaria, dado que no se trata de uno de los actos exceptuados de presentación en la oficina liquidadora conforme al artículo 33 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (IES)-.

Comentario. Resolución coherente. Se echa en falta en las resoluciones sobre herencias de carácter transfronterizo de causantes fallecidos el día/o después del 17 de agosto de 2015 que no se aluda con mayor precisión al Estado de la residencia habitual del causante en el momento del fallecimiento. (IES)

96.*** LIQUIDACIÓN PARCIAL DE GANANCIALES SIN PREVIA DISOLUCIÓN EXPRESA.

Resolución de 6 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación parcial de sociedad conyugal

Resumen: Para liquidar la sociedad de gananciales, aunque sea parcialmente, es necesario que exista una previa disolución. No es posible la disolución tácita de la sociedad de gananciales, sino que tiene que ser expresa. La disolución de gananciales, en defecto de pacto, conlleva que surja el régimen de separación de bienes.

Hechos: Se otorga una escritura de liquidación parcial de sociedad de gananciales relativa a un bien que se adjudican por mitad ambos cónyuges. Se dice también en dicha escritura que es voluntad de los comparecientes sin prestar (sic, léase pactar) un nuevo régimen económico matrimonial proceder a liquidar parcialmente su sociedad conyugal de gananciales “

El registrador suspende la inscripción porque no se ha disuelto la sociedad de gananciales, lo cual resulta imprescindible para liquidarla.

El notario autorizante recurre y alega que de la escritura resulta que los cónyuges disuelven su régimen matrimonial, que lo liquidan sólo parcialmente, y además anticipan su voluntad de continuar con un nuevo régimen económico matrimonial de gananciales, que no es el mismo que el que se disuelve, y que no tiene porqué pactarse tampoco en dicho instrumento público.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Siendo cierto que no existe ningún precepto que exija la previa disolución de modo expreso, de la interpretación sistemática de los artículos 1344, 1392, 1393 y 1396 del Código Civil resulta inequívoco que es indispensable disolver la sociedad de gananciales para poder liquidarla, total o parcialmente.

La disolución de la sociedad de gananciales no puede pactarse tácitamente pues se encuentra sujeta a un régimen de publicidad en el Registro Civil, garantía de terceros, que cohonesta mal con el juego de las presunciones; además, si se hubiese admitido la tácita disolución de la sociedad de gananciales, de preceptos como el artículo 1374 o el 1435.3.º del Código Civil, se inferiría que el matrimonio se encontraría en situación de separación de bienes, incompatible con la manifestación expresa que los cónyuges vierten en la escritura calificada («sin prestar un nuevo régimen económico matrimonial»).

Comentario: Una posible vía alternativa para llegar al mismo fin es el negocio jurídico de atribución de privatividad sobre dicho bien, en el que los dos cónyuges le dan al bien ganancial el carácter de privativo (es decir lo “sacan” de la sociedad de gananciales) en la forma que tengan por conveniente, a favor de uno, o de los dos cónyuges por mitad, expresando, eso sí, si la causa es onerosa o gratuita.

No se entiende bien del relato de los hechos, pero parece que los dos cónyuges se adjudican el usufructo vitalicio “cruzado”, es decir que se adjudica a cada uno el usufructo vitalicio de la mitad adjudicada al otro cónyuge en nuda propiedad; en mi opinión, alternativamente, podrían haberse adjudicado la nuda propiedad por mitad, como han hecho, pero el usufructo vitalicio de la totalidad de forma conjunta y sucesiva, y de esta forma ninguno de los dos tendrá el pleno dominio de su mitad pues el usufructo que recae sobre su nuda propiedad es de dos personas. (AFS)

98.** HERENCIA DE CAUSANTE MEXICANO. IDENTIDAD CAUSANTE-TITULAR REGISTRAL. CERTIFICADO DE ÚLTIMAS VOLUNTADES

Resolución de 7 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia y entrega de legados (IES)

Resumen.- causante de doble nacionalidad mexicana y española, residente en México con bien en España; siendo la Ley española la que determina los requisitos de inscripción y, siendo la exigencia del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad uno de ellos (artículo 76 y 78 del Reglamento Hipotecario), es preceptiva dicha exigencia.

 Hechos.– Debe decidirse si es o no inscribible una escritura de aceptación de herencia y entrega de legados en la que concurren las circunstancias siguientes:

– Se otorga escritura ante un notario de México, se otorga la aceptación de herencia y entrega de los legados causados por el fallecimiento de doña «M. T. F. G. M. (quien también acostumbraba a usar otros nombres. El título sucesorio es una escritura ante el cónsul de México en Barcelona, de fecha 22 de abril de 2016, del que resulta el testamento otorgado por la «señora M. T. F. G. M.».

– La causante fallece en México el día 21 de junio de 2020, lo que se acredita mediante certificado del acta de defunción; se manifiesta que se incorpora un oficio expedido por el Archivo de Notarías de la Ciudad de México, de fecha 29 de octubre de 2020, «en el que consta que la autora de la sucesión no otorgó ni depositó testamento posterior al relacionado (…)».

– En el testamento de la causante, consta lo siguiente: que se llama M. T. F. G. M.; que «declara llamarse como ha quedado escrito»; que es de nacionalidad mexicana; que es originaria del Distrito Federal (México); que está domiciliada en el Distrito Federal (México), y que es hija de don E. F. G. y doña A. G. M. Se identificó para el otorgamiento de testamento con pasaporte mexicano.

La registradora señala como defectos los siguientes: a) debe acreditarse la identidad entre la causante y la titular registral; b) debe acreditarse que la adjudicación y la documentación presentada, se ajusta a la legislación sucesoria de su nacionalidad aplicable, y c) no se acompaña certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad acreditativo de haberse otorgado por la causante, testamento u otra disposición de última voluntad en España, o certificado negativo de dicho Registro en su caso.

La recurrente impugna exclusivamente el primero y tercero de los defectos señalados, por lo que debe entenderse el recurso exclusivamente respecto de estos.

Respecto a la necesidad de acreditar la identidad entre la causante y la titular registral la recurrente alega que para oponerse a la inscripción debe existir discrepancia y esta debe ofrecer dudas razonables de falta de correspondencia entre el titular inscrito y el causante o transmitente del acto que se pretende inscribir; que la causante resulta identificada por su número de pasaporte en los documentos que la acompañan debidamente legalizados, mientras que en el Registro de la Propiedad está identificada con el número de número de identidad de extranjero; que no existe ninguna discrepancia entre los datos de identidad de la causante que constan en el Registro de la Propiedad y los que constan en el documento calificado otorgado en México; que la identificación de la causante que consta en el Registro se corresponde con un número de identidad de extranjero español, por traer causa dicha inscripción en la escritura de compraventa de la vivienda; que, en la escritura, el nombre y apellidos de la causante son coincidentes con los de la titular registral; que ha quedado debidamente acreditada la identidad entre la causante y la titular registral de acuerdo con los documentos presentados.

Respecto a la necesidad de acompañar certificados del Registro General de Actos de Última Voluntad en España, o certificado negativo de dicho Registro en su caso, alega que tanto la nacionalidad y residencia habitual de la causante, como la de los herederos y legatarios, como la mayor parte de los bienes del inventario, de notario autorizante de la escritura de aceptación de herencia y del testamento, son de legislación mexicana, por lo que la sucesión se formaliza con sujeción a la legislación sucesoria mexicana.

Dirección General. Desestima el recurso y confirma la calificación.

En cuanto al primer defecto, en Resolución de 15 de febrero de 2017 se expresó que el registrador podrá oponerse a la inscripción del título cuando las discrepancias sean trascendentes por ofrecer dudas razonables de falta de correspondencia entre el titular inscrito y el causante o transmitente del acto que se pretende inscribir.

En este sentido, este Centro Directivo en Resolución de 15 de noviembre de 2016 señaló que, en la calificación registral, respecto de los nacionales otorgantes de aquellos países en los que no varía el número del documento oficial de identificación, el registrador deberá comprobar su exacta correspondencia con la numeración obrante en el Registro de la Propiedad. Pero respecto de los nacionales de aquellos países en los que se produce una alteración en los números de identificación del documento oficial de identificación, debe entenderse suficiente la declaración que realice el notario, bajo su responsabilidad, de la correspondencia del compareciente con el titular registral, salvo que el registrador, motivando adecuadamente, no considere suficiente dicha aseveración.

La cuestión que hay que resolver es si la duda causada por la falta de coincidencia absoluta de los datos es o no razonable en este caso.

La titular aparece en el Registro identificada por su nombre y apellidos (M. T. F. G. M.), mientras que en el título presentado se refiere se afirma que dicha persona puede ser conocida por hasta cuatro nombres adicionales, similares pero diferentes: «M. T. F. G. M. (quien también acostumbraba usar los nombres de M. T. G. G., M. T. F. G. F., M. T. F. G. M. F. y T. F. G.)», y el título sucesorio que causa la sucesión, testamento de fecha 22 de abril de 2016, resulta otorgado por la «señora M. T. F. G. M.»; en el Registro, consta como titular «doña M. T. F. G. M.», lo que coincide con los nombres aportados en la escritura, si bien, sus datos de identificación documental difieren en la numeración de los documentos.

En el Registro aparece la causante con nacionalidad española y mexicana, y con número de identidad de extranjero número L0(…), circunstancia esta última –nacionalidad española y número de identidad de extranjero– que se obvia y desconoce absolutamente en la escritura, en la que ni tan siquiera se hace una mención por el notario autorizante de la posible identidad entre la causante y la titular registral, pudiendo originarse por tanto dudas de identidad.

Como documentos complementarios al título se acompaña un testamento autorizado por el cónsul de México en la ciudad de Barcelona en el que la testadora, cuyo nombre coincide con el de la titular registral, se identifica por medio de un número de pasaporte mexicano, pero no con el número de identidad de extranjero.

Consta como anejo también un certificado de defunción mexicano sin número de identificación referido a la persona respecto del que va emitido.

Se acompañan certificados mexicanos de últimas voluntades (uno por cada uno de los posibles nombres que identifican a la causante), en los que nuevamente no existe número de identificación. Pero no se utilizan los datos del testamento, relativos a filiación de la testadora –nombres y apellidos de padres–, nombre de hijos habidos de primer matrimonio –doña M. T. y don J. C. F. F.–, así como de sus esposos –don J. F. G., en primeras nupcias, y don N. A. B., en segundas nupcias–, para realizar una declaración de notoriedad que acredite la identidad de titularidades. La titular registral es identificada en el Registro, además, por determinadas circunstancias personales como son la doble nacionalidad española y mexicana, casada en separación de bienes, vecina de Barcelona en determinado domicilio –en todos los documentos aportados a la escritura y en el testamento, la residencia es mexicana–, y ninguno de estos datos coincide con los que resultan de los documentos aportados, por lo que es imposible establecer la correspondencia de identidad.

En consecuencia, confirma la calificación.

El tercero de los defectos, relativo a la exigencia de que se aporte certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad español.

En Resolución de 26 de octubre de 2022 de este Centro Directivo, se pone de relieve que siendo la Ley española la que determina los requisitos de inscripción y, siendo la exigencia del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad uno de ellos (artículo 76 y 78 del Reglamento Hipotecario), es preceptiva dicha exigencia.

Además, en el supuesto concreto, la aportación del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad no es en absoluto excesiva dado que la causante había residido en Barcelona, se dice de nacionalidad española –junto con la mexicana–, y es titular de un inmueble en Barcelona, por lo que perfectamente podría haber otorgado un testamento en España. No se trata de un requisito complicado, dada la facilidad y rapidez para la obtención de este certificado en el sistema español.

Confirma el defecto señalado.

99.*** SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO

Resolución de 7 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una resolución de la Dirección General de Patrimonio del Estado, de declaración de herederos abintestato 

Resumen: Cumplido el procedimiento legamente establecido para tramitar una declaración de herederos abintestato se entiende acreditado inicialmente que no existen otros herederos con derecho a suceder, sin perjuicio de las acciones judiciales que puedan ejercer quien se consideren omitidos.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de un inmueble a favor del Estado cuya titularidad resulta de la Resolución de la Dirección General del Patrimonio del Estado de 3 de noviembre de 2022, por la que se resuelve un expediente de declaración administrativa de herederos abintestato a favor del Estado y se adjudica el bien que se pretende inscribir (art. 20 bis, apartado 6, de la Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas).

Registrador: Señala como defecto que “la resolución presentada no indica, ni acredita, que no sobrevivieran al causante determinados parientes colaterales dentro del tercer y cuarto grado, como son tíos, primos o tíos abuelos”.

Recurrente: Alega que se han cumplido en el expediente todos los trámites exigidos por la ley y que “la constatación de herederos en ningún caso puede entenderse como la obligación por parte de la Administración de probar un hecho negativo, como es la inexistencia de alguien, sino como el resultado del cumplimiento de los trámites previstos en la Ley sin que de los mismos resulte, en los términos expuestos, la existencia de un heredero con mejor derecho que el poseído por el Estado”.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

Tras destacar, como ya puso de relieve la R. de 13 de febrero de 2019, que un trámite esencial del expediente administrativo de declaración de herederos abintestato a favor del Estado es el relativo a la prueba de la ausencia de parientes con derecho a heredar abintestato (artículos 954 y 956 del Código civil en relación con los artículos 20.6 de la ley 33/2003), considera que en el caso debatido “se han cumplido todas las prevenciones y exigencias de la Ley: publicaciones en el «Boletín Oficial del Estado», la Plataforma del Ministerio de Hacienda y Función Pública, el Tablón De Anuncios de los municipios de Madrid y Fuenlabrada –4 publicaciones efectuadas por cada acuerdo de incoación, de caducidad– y, en la página web por último, de la resolución por la que se nombra heredero al Estado y transcurridos los plazos legales no se han formulado alegaciones ni reclamaciones sobre la herencia”, por lo que habiéndose cumplido las normas en vigor, no puede más que estimarse el recurso.

Comentario: Hace referencia la Resolución a la cuestión sobre la necesidad de probar que no existen más herederos llamados a la herencia y la problemática que plantea la prueba de los hechos negativos, y cita le Resolución de 21 de mayo de 2003. En resumen, el criterio general es que no es necesario probar el hecho negativo de que no existen otros interesados en la herencia distintos de los que resultan llamados en el título sucesorio, pero sí se debe probar la inexistencia de quienes fueron llamados, aunque sea genéricamente, en dicho título sucesorio y no comparecen (como sucede, por ejemplo, cuando en un testamento se llama como sustitutos vulgares a los descendientes del heredero, lo que confirma el artículo 82.3 RH).

Lo que sucede en este caso es que, cumplido el procedimiento exigido legalmente, se entiende acreditado inicialmente que no existen otros herederos que sean preferentes al Estado, sin perjuicio de que quienes se crean con interés para suceder puedan ejercitar las acciones judiciales pertinentes (art. 20 bis punto 8 de la Ley 33/2003).

 Este criterio es aplicable a todas las declaraciones de herederos abintestato. (JAR).

101.* EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN DE FINCAS INCLUIDAS EN UN PROYECTO DE PARCELACIÓN

Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 19 a tramitar un expediente de doble inmatriculación 

Resumen: Cabe tramitar el expediente de doble inmatriculación del art. 209 LH aunque se trate de fincas incluidas en un proyecto de reparcelación, sin perjuicio de necesidad de poner en conocimiento de la junta de compensación la tramitación del procedimiento y su resolución.

Supuesto: Se plantea si procede la tramitación de un expediente de doble inmatriculación al amparo del art. 209 LH, estando las fincas afectadas incluidas en un proyecto de reparcelación.

La Registradora entiende que, por las circunstancias del caso, es aplicable lo dispuesto en el art. 10.1 del Real Decreto 1093/1997, por lo que la facultad para apreciar la posibilidad de una doble inmatriculación corresponde a la Administración actuante.

La parte recurrente considera que la nota de la registradora únicamente contiene advertencias, pero no expresa de forma clara y motivada que se deniegue el procedimiento por no apreciar la doble inmatriculación entre las fincas; y que el art. 10.1 del RD 1093/1997 no es incompatible con el art. 209 LH, sino más bien al contrario, permite que se identifique la doble inmatriculación mediante la correspondiente nota marginal.

La DG estima el recurso interpuesto:

No existe obstáculo para la tramitación del expediente regulado en el art. 209 LH cuando las fincas afectadas estén incluidas en un proyecto de reparcelación, sin perjuicio de necesidad de poner en conocimiento del promotor, en este caso, la Junta de Compensación la tramitación del procedimiento y su resolución, como parte legitimada en el expediente.

En efecto, el art. 209 LH dispone que si registrador una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, lo notificará a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales.

Dadas las facultades reconocidas a la junta de compensación respecto a las fincas incluidas en la actuación, cuya afección publica la nota marginal –cfr. art. 108.3 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid–, se justifica la legitimación de la misma para ser notificada en el expediente y poder intervenir en el mismo dentro de sus competencias legales y estatutarias.

De esta forma se garantiza el conocimiento del promotor de la actuación urbanística, permitiendo la coordinación con la tramitación del proyecto y evitando los efectos adversos derivados de una eventual doble inmatriculación de finca, como ya señaló la R. 10 de julio de 2014.

102.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA

Resolución de 1 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Illescas n.º 2, por la que suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria (ACM)

# Idéntica, incluso en fecha, a las 3 RR #89-90-91

104.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. FALTA DE CORRESPONDENCIA DE LA ADJUDICACIÓN CON EL BIEN INVENTARIADO. ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD SIN CAUSA

Resolución de 12 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Sahagún, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, agregación, división horizontal y disolución de comunidad

Resumen: Por su naturaleza especificativa, el resultado de la extinción de una situación de comunidad debe corresponderse y ser fiel reflejo de los derechos que cada partícipe tenía en la comunidad. Cualquier otro resultado debe de estar suficientemente causalizado.

Hechos: Se cuestiona la inscripción del resultado de una extinción de condominio sobre varios bienes por entender que no se ajusta a la titularidad inicial.

Registrador: Opone a la inscripción la falta de correspondencia entre los bienes inventariados que son objeto de la extinción y los que resultan adjudicados. En primer lugar, observa que, mientras que se inventaría la totalidad de una finca, tras la extinción queda sin adjudicar un 25% de la misma. En segundo lugar, resulta que una de las cuotas del condominio es ganancial pero ninguna de las adjudicaciones tiene tal carácter.

Recurrente: Entiende que las adjudicaciones de la escritura se han hecho con la comparecencia y conformidad de todas las personas que tienen algún derecho en los bienes que se reparten, que no se conculca ninguna norma imperativa y que no existe precepto legal alguno que impida a las partes configurar lo que debe incluir o excluir la disolución de comunidad de los bienes de su propiedad.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

Nada se opone, como dice el recurrente, a que los copropietarios puedan repartir los bienes del condominio como tengan por conveniente, y que los cónyuges puedan atribuir a un bien el carácter ganancial o privativo según convengan. Sin embargo, todo ello exige que en la escritura quede claramente causalizado y expresado el acto, negocio o contrato del que resulta la transmisión, sin que pueda ampararse todo ello bajo el negocio de extinción de condómino que, por su naturaleza especificativa, exige que haya una correspondencia entre el objeto y la titularidad que existe en comunidad y el resultado al que se llega tras su extinción, es decir, que el resultado de la extinción sea fiel reflejo de los derechos que cada partícipe tiene en la comunidad.

Cualquier otro resultado, que es posible con el consentimiento de todos los partícipes, ha de estar debidamente causalizado y dicha causa debe expresarse en la escritura a los efectos de la inscripción (y sin olvidar las consecuencias fiscales) (JAR). 

105.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Y ADICIÓN DE HERENCIA

Resolución de 13 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 22, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa y adición de herencia

Resumen: En la elevación a publico de un documento privado, además de intervenir las partes contratantes o sus herederos, se precisa que los terceros que puedan resultar perjudicados por la elevación a público admitan su autoría y validez.

La identificación de los medios de pago alcanza a los reconocimientos de deuda.

Hechos: Se trata de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa y adición de herencia en la que concurren los hechos y circunstancias siguientes por orden cronológico:

– en el Registro consta que la finca está sujeta a una sustitución fideicomisaria de residuo por actos inter vivos a favor de una residencia de disminuidos;

– el fiduciario vende la finca por documento privado en el año 2009, por un precio que se pagaría en parte en compensación por reconocimiento que hace el vendedor de una deuda y el resto en cuotas mensuales mediante entregas en efectivo pactándose que el vendedor podrá solicitar, que el pago se realice por transferencia bancaria a la cuenta que se indica;

– el comprador fallece en el año 2020 y, mediante escritura del mismo año su heredera se adjudica la herencia causada por aquél;

– el heredero fiduciario fallece en el año 2023 bajo testamento del año 2021 en el que nombra heredero a determinada persona que acepta la herencia; y, finalmente,

– mediante escritura autorizada en el año 2023, el heredero del vendedor y la heredera del comprador, elevaron a público el contrato de compraventa y adicionaron a la herencia del mismo la finca comprada, que se adjudica su heredera para sí en pleno dominio.

La registradora señala como defectos recurridos dos:

  • El relativo a la autenticidad del contrato privado y la necesaria intervención de la entidad beneficiaria del fideicomiso que puede resultar perjudicada por el documento privado, siendo preciso que dicho interesado admita su autoría y validez o, en su defecto, se inste el correspondiente proceso judicial con demanda al interesado, como posible perjudicado, en el que quede indubitadamente reconocida la autoría, capacidad y validez del contrato privadamente documentado;
  • y el referente a la acreditación de los medios de pago empleados tanto en el reconocimiento de deuda que se compensa parcialmente con el precio, como en el pago de la cantidad restante del precio.

La recurrente alega lo siguiente:

— que habiendo fallecido uno de los otorgantes del documento privado el referido documento privado tiene fehaciencia de fecha desde entonces y que los contratos producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos;

— que el acto de traslación de dominio ha sido realizado con anterioridad a la efectividad de cualquier derecho, y se deja en manos de la voluntad de dicho fideicomisario de residuo la posibilidad de manifestarse a favor o en contra del acto de disposición adoptado por el fiduciario;

— que la Ley no exige que el fideicomisario de residuo intervenga en los actos de disposición del fiduciario;

— Que al heredero del comprador le consta que los pagos por reconocimiento y por pago en metálico siendo su prueba, dado el tiempo transcurrido muy difícil.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación.

Doctrina: El primer defecto es confirmado por la DG pronunciándose sobre la eficacia y fehaciencia de documentos privados, recordando que el artículo 1227 del Código Civil determina la fehaciencia de la fecha de los documentos privados, pero esa fehaciencia no significa ni presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez, lo que puede ser obviado si los firmantes fueran los únicos interesados.

Pero si existen terceros interesados, como en el caso que nos ocupa, que pueden resultar perjudicados por la existencia y validez del documento privado, será preciso que dicho interesado admita su autoría y validez o, en su defecto, se inste el correspondiente proceso judicial con demanda al interesado, como posible perjudicado.

Además, debe tenerse en cuenta que en el lapso de tiempo transcurrido entre la fehaciencia de su fecha y la fecha de elevación a público el fideicomisario de residuo es el propietario aparente de la finca, al tratarse de un tercero al que no afecta el documento privado, y por tanto es parte legítima en la elevación a público de dicho documento.

En cuanto al segundo de los defectos impugnados relativo a la acreditación de los medios de pago empleados tanto en el reconocimiento de deuda que se compensa parcialmente con el precio como en el pago de la cantidad restante del precio, aclara de nuevo nuestro CD que la exigencia de identificación de los medios de pago se extiende a los reconocimientos de deuda todo ello en aras a evitar un reconocimiento ficticio que imposibilite los controles derivados de normativas tan esenciales como la tributaria o la de prevención del blanqueo de capitales.

En cuanto a los pagos en metálico su justificación puede hacerse por manifestación, pero el recurso sea el lugar adecuado para ello, sino que deberá subsanarse la escritura en los términos que se indican en los artículos 24 de la Ley del Notariado177 de su Reglamento sobre la exigencia de que la forma de pago conste en la escritura.

Comentarios: Se pone de manifiesto en esta resolución dos cuestiones a traer en consideración:

La importancia del documento publico frente al privado ya que éste solo produce efectos entre los que lo hubiesen firmado y sus causahabientes y no frente a tercero, diferenciándose en ello de los documentos públicos que, conforme al artículo 1218 del Código Civil, hacen prueba, aun contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste.

Y la importancia de la inscripción. Ya que si el contrato privado de compraventa se hubiere elevado a público 14 años antes y se hubiera inscrito en el registro se hubiera consolidado la posición del comprador del fiduciario, y por consiguiente la de su heredero. (MGV)

106.() SUBSANACIÓN DE ESCRITURA EN CUANTO A LA REFERENCIA CATASTRAL

Resolución de 13 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cieza n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación. 

Resumen: Caso muy concreto. Se solicita la constancia registral de una referencia catastral adicional de una finca inscrita. El registrador alega dudas sobre la identidad de la finca. El recurrente aporta documentación para disipar las dudas. La DG concluye que las dudas fundadas pueden dilucidarse aportando la documentación correspondiente e iniciando un procedimiento de representación gráfica.

– Hechos: Se pretende hacer constar, en la descripción de una finca ya inscrita con 21 referencias catastrales, una referencia catastral adicional. Para ello se presenta, junto con la escritura ya inscrita, una escritura de subsanación en la que se indica que, por error involuntario, no se incluyó la referencia catastral adicional.

– El Registrador califica negativamente por tener dudas sobre la identidad de la finca, de conformidad con lo dispuesto en art. 45.b) TRLCI, fundadas en las siguientes circunstancias: que la titularidad catastral aparece “en investigación”; que la finca catastral es, además, un enclave dentro de otra parcela catastral mayor cuya titularidad está asignada por Catastro a un Ministerio; que la parcela catastral colindante más cercana (distinta aquella de la que es un enclave) está titulada en catastro a nombre del Excmo. Ayuntamiento de Cieza; y que, según su descripción registral, la finca no es discontinua.

– El Presentante recurre cada uno de los puntos señalados por el registrador:

Con relación a la titularidad catastral, que ya consta correctamente titulada a nombre del propietario. Y con relación a que se trate de un enclave y a que la finca sea ahora discontinua a pesar de su descripción registral, señala que existen más fincas catastrales que conforman la finca registral que están aisladas respecto del resto de las parcelas catastrales que también conforman la finca y aporta un informe técnico de defensa de la propiedad del que resulta que la alteración cartográfica fue motivo de una expropiación de solo una parte de la finca para la construcción de una presa, esa superficie expropiada es la que dio lugar a la parcela titulada a nombre del Ministerio; dicha expropiación, a su vez, motivó la alteración de los linderos, pues al Este la finca pasó a lindar con la parcela expropiada; y el hecho de que la expropiación no fuera de la totalidad de la finca, dejándose al margen la superficie situada en la cota más alta y, por tanto, no inundable, es lo que ocasionó que esa superficie no inundable y no expropiada se mantuviera con la referencia catastral originaria, siendo esa referencia catastral respecto de la cual se solicita la constancia registral.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina: El centro directivo concluye que: Teniendo en cuenta la alteración catastral producida, existen elementos que permiten fundamentar que la parcela puede ser un sobrante de la expropiación, pero dado que la documentación de la expropiación no ha sido presentada ni se ha tramitado procedimiento en el que se haya dado intervención a la Administración titular del dominio público, se consideran fundadas las dudas expuestas por el registrador en su nota y en este sentido debe confirmarse la calificación.

Todo ello sin perjuicio que pueda iniciarse un procedimiento de representación gráfica donde, previa notificación a la Administración afectada, puedan dilucidarse las dudas fundadas planteadas. (SNG)

108.* MANDAMIENTO ART. 708 LEC. TÍTULO INSCRIBIBLE

Resolución de 12 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Balaguer a inscribir un mandamiento dictado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales

Resumen: El reconocimiento de dominio sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción. El título inscribible, tras el acuerdo judicial de tener por emitida una declaración de voluntad, es la escritura pública.

Hechos: Se trata de un mandamiento librado por el Juzgado de Primera Instancia en cumplimiento de un auto dictado por mismo Juzgado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales por el que se acuerda tener por emitida la declaración de voluntad en relación a la renuncia de los derechos de propiedad que ostentaba el titular registral de una finca a favor de su hermano. Añade que sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos.

El registrador suspende la inscripción por dos defectos:

a) no constar en el documento presentado la causa, y el título y modo de adquisición de la propiedad, puesto que la renuncia de la parte cedente no constituye un título adquisitivo, y

b) es necesario el otorgamiento de escritura pública porque el mandamiento no es título formal inscribible.

El recurrente aclara la situación de fondo transcribiendo la demanda inicial que dio comienzo al procedimiento judicial ordinario, siendo la razón que justificaría la causa de la transmisión, el considerar que la primera transmisión fue en realidad un caso de transmisión fiduciaria en la modalidad de “fiducia cum amico” de esta manera, la causa de la transmisión que ahora pretende su acceso al Registro se encontraría en el cumplimiento de la “causa fiduciae” que justificaría que retorne la propiedad de la finca a quien nunca ha dejado de ser verdadero dueño.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: En relación a la argumentación dada por el recurrente, pone de relieve que todo ello no constaba en el mandamiento presentado en el Registro y que fue objeto de calificación ni tampoco ha sido aportada posteriormente, una vez recaída la calificación, a efectos de intentar la subsanación de los defectos apreciados y por tanto no ha podido ser tenida en cuenta por el registrador para efectuar la calificación recurrida.

Y en consecuencia de lo anterior, tampoco pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la LH.

En base a ello, nuestro CD declara que no procede analizar si las aclaraciones recogidas en el escrito de recurso sobre la causa que justifica la transmisión cuya inscripción ahora se pretende, pueden o no estar amparadas por la figura de la “fiducia cum amico”, o, si se trata de una transacción homologada judicialmente, por lo que confirma el primer defecto apreciado por el registrador.

Como sabemos, lo que accede al registro es el título material por el que se produce la transmisión o la declaración del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un título formal de los previstos en el artículo 3 de la LH, por lo que sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la causa, por tanto aquel sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción.

En el mandamiento presentado se alude a que la transmisión se produce por la renuncia de derechos por parte de la titular registral en favor del adquirente, sin que se especifique la causa que, conforme al artículo 1274 del Código Civil, fundamenta la traslación dominical cuya inscripción se solicita, sin expresarse la existencia de una transacción homologada judicialmente.

El segundo de los defectos es también confirmado, puesto que el artículo 708 de la LEC no dispone la inscripción directa de la resolución judicial, en todo caso, sino que habilita al demandante para otorgar por sí solo la escritura de elevación a público del documento acordado, sin precisar la presencia judicial, en base a los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado, puesto que este artículo permite que el juez o tribunal resuelva tener por emitida una declaración de voluntad, pero sin perjuicio de las normas sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos; y así, para la transmisión de inmuebles será necesaria la escritura pública (art. 1280 C.c.).

Cometarios: El precepto de la LEC en su redacción dada por la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, es interpretado por nuestro CD en el sentido de que son inscribibles las declaraciones de voluntad dictadas por el juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio, pero al no suplir la sentencia la declaración de voluntad del demandante, si se trata de negocio bilateral, este deberá de formalizarse en escritura pública.

Sobre el primer defecto apuntaremos que aunque la DG siempre ha sido firme en la exigencia de la causas para la inscripción de negocio traslativos, también en ocasiones se ha mostrado favorable a la inscripción de los negocios basados en otros fiduciarios (ver aquí y la resolución de 25 de julio de 2018). (MGV)

110.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 12 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: para inscribir en el Registro los actos de enajenación o gravamen de bienes o derechos que integren la masa activa del concurso será necesario: 1º. Que se acredite ante el registrador la obtención del oportuno auto autorizando la transmisión, por medio del correspondiente testimonio extendido por el letrado de la Administración de Justicia, que acredite la autenticidad y el contenido del citado auto, dando fe del mismo. 2º. Es imprescindible además que el título material –en este caso la adjudicación autorizada por el juez– conste en el título formal adecuado.

Hechos: se presenta escritura de compraventa con cancelación de hipoteca por la que una sociedad en fase de liquidación concursal vende directamente una finca registral.

El documento ya había sido objeto de cuatro calificaciones en fechas anteriores reiterándose el Registrador en las calificaciones anteriores habiéndose apreciado los siguientes defectos:

1º. Se acompañó el plan de liquidación aprobado judicialmente, por el que se según se desprende de escritos de la concursada al juzgado de lo mercantil, parece que no teniendo éxito “los sistemas de venta establecidos en el plan de liquidación aprobado”, se ha procedido a una venta directa de la finca sin que conste acreditado, por tanto, que se acomode al plan y las modificaciones al plan de liquidación ni de plazo temporal, precio, tasación o publicidad establecidos en el auto ni consta expresamente autorización judicial de dicha venta directa.

En un auto judicial sólo se acuerda expresa y literalmente a la administración concursal autorizar a la realización de bienes y derechos “a través de subasta notarial electrónica”, no autorizando, en su defecto, a ninguna venta directa.

2º. La finca registral está gravada con dos derechos reales de hipoteca sin que comparezca ni conste la subrogación en el crédito hipotecario, esto es, no consta la autorización judicial de la venta directa con subrogación, ni tampoco, en su caso, autorización judicial para la venta directa sin subrogación y cancelación de hipoteca por pago ni consta el consentimiento del acreedor hipotecario para aceptar la mencionada venta y proceder a la cancelación hipotecaria por pago del crédito/s hipotecario/s y la existencia o no de sobrante y destino/consignación.

3º. Se acompaña también un mandamiento que refleja un auto firme donde, además de disponer la cancelación de los asientos relativos a la declaración del concurso y el plan de liquidación, dispone la cancelación de “las cargas anteriores a la declaración de concurso constituidas a favor de créditos reconocidos en la lista de acreedores definitivos como concursales”. Señala el Registrador que no es posible la cancelación de dichas cargas –anotaciones preventivas de embargo/hipotecas– si no consta previamente la audiencia o la notificación al acreedor titular de los derechos que van a ser objeto de cancelación por el precedente mandamiento, o su consentimiento/ratificación.

El Centro Directivo estima el recurso y revoca la calificación.

– Por razón de la fecha de declaración del concurso, es aplicable la Ley Concursal de 2003.

– El administrador concursal debe iniciar sin demora las operaciones de liquidación: no es que tenga la facultad de liquidar; es que tiene el deber legal de hacerlo, para lo cual dispone del plazo de un año (arg. ex artículo 153.1 de la Ley Concursal), si bien el juez, al aprobar el plan, puede fijar un plazo menor o, transcurrido ese año, permitir que esas operaciones se prolonguen si existiera justa causa que justifique la dilación. Ese carácter inmediatamente ejecutivo del auto resulta, de un lado, el principio de celeridad en la tramitación del concurso de acreedores, al que alude la Exposición de Motivos de la Ley 22/2003, de 9 de julio, y, de otro, del régimen de recursos que pueden interponerse contra ese auto de aprobación del plan de liquidación.

– El artículo 155.4 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, disponía que «la realización en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se hará en subasta, salvo que, a solicitud de la administración concursal o del acreedor con privilegio especial dentro del convenio, el juez autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que él designe, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda. Si la realización se efectúa fuera del convenio, el oferente deberá satisfacer un precio superior al mínimo que se hubiese pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial manifestasen de forma expresa la aceptación por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efectúen a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles. La autorización judicial y sus condiciones se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien y derecho afecto y si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentare mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes y acordará la fianza que hayan de prestar».

Por su parte, este artículo 155, en su apartado tercero, posibilita que la enajenación se realice, a solicitud de la administración concursal y previa audiencia de los interesados, con subsistencia del gravamen y subrogación del adquirente en la obligación del deudor, que quedará excluida de la masa pasiva.

En la redacción –anterior al texto refundido de la Ley Concursal– del artículo 149.2 de la misma ley, se introduce un régimen especial si dicha enajenación se lleva a cabo como una unidad productiva. Disponía este artículo, en cuanto ahora interesa lo siguiente:

«Para los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se aplicará lo dispuesto en el artículo 155.4. Si estos bienes estuviesen incluidos en los establecimientos, explotaciones y cualesquiera otras unidades productivas de bienes o de servicios pertenecientes al deudor que se enajenen en conjunto, se aplicarán, en todo caso, las siguientes reglas: a) Si se transmitiesen sin subsistencia de la garantía, corresponderá a los acreedores privilegiados la parte proporcional del precio obtenido equivalente al valor que el bien o derecho sobre el que se ha constituido la garantía suponga respecto a valor global de la empresa o unidad productiva transmitida. Si el precio a percibir no alcanzase el valor de la garantía, calculado conforme a lo dispuesto en el artículo 94 será necesario que manifiesten su conformidad a la transmisión los acreedores con privilegio especial que tengan derecho de ejecución separada, que representen al menos el 75 por ciento del pasivo de esta naturaleza afectado por la transmisión y que pertenezcan a la misma clase, según determinación del artículo 94.2. En tal caso, la parte del valor de la garantía que no quedase satisfecha tendrá la calificación crediticia que le corresponda según su naturaleza. Si el precio a percibir fuese igual o superior al valor de la garantía, no será preciso el consentimiento de los acreedores privilegiados afectados».

En consecuencia, para inscribir en el Registro los actos de enajenación o gravamen de bienes o derechos que integren la masa activa del concurso será necesario:

1º. Que se acredite ante el registrador la obtención del oportuno auto autorizando la transmisión, por medio del correspondiente testimonio extendido por el letrado de la Administración de Justicia, que acredite la autenticidad y el contenido del citado auto, dando fe del mismo.

2º. Es imprescindible además que el título material –en este caso la adjudicación autorizada por el juez– conste en el título formal adecuado.

En el caso resuelto, el defecto se revoca por las siguientes razones:

– Del contenido del plan de liquidación aprobado mediante auto firme de fecha 9 de mayo de 2017, resulta que se aprobó la venta directa como medio inicial de realización de los bienes con un plazo de seis meses y que, para el caso de que la venta directa no pudiera efectuarse, se propuso como alternativa subsidiaria la subasta judicial.

– No habiéndose podido llevar a cabo la venta directa del inmueble y dada la incidencia de la situación originada por el Covid, mediante auto firme de fecha 10 de junio de 2020 se autoriza a la administración concursal a la realización de bienes a través de subasta notarial electrónica. En dicho auto consta lo siguiente «No obstante, se informa a la administración concursal que en caso de quedar desiertas las subastas o no contar la masa activa con líquido para costear otro tipo de subasta extrajudicial, deberá informar al Juzgado para establecerse las condiciones pertinentes. Sin perjuicio que por la existencia de cargas o por otras circunstancias, si la realización a través de venta concurrencial fracasase, los bienes se pudieran considerar desprovistos de valor de mercado (…)».

– Posteriormente, frustrada también la subasta, por la administración concursal se presentó escrito de fecha 27 de noviembre de 2020, en el que, dejando constancia de lo anterior, propuso la apertura de un nuevo plazo de diez días para la recepción de ofertas de terceros interesados, retomando de esta manera el mecanismo de venta directa establecido en el plan de liquidación aprobado, con el fin de no paralizar la liquidación de los activos que restaban por enajenar.

– Mediante providencia firme de fecha 25 de enero de 2021 se da cuenta del citado escrito de la administración y se hace referencia a la venta en los siguientes términos: «Se ha dado cuenta del escrito presentado por el administrador concursal poniendo de manifiesto el resultado del proceso de venta directa realizado y que en los próximos días otorgará las correspondientes escrituras públicas de compraventa. Frustrada la subasta notarial y constatado que el modo de realización elegido por la administración concursal es conforme a lo previsto en el indicado auto para el caso de frustrarse la subasta extrajudicial y, a su vez, se ha cumplido los requisitos establecidos en el plan de liquidación para la venta directa, se deja constancia en autos».

– De lo anterior resulta que la venta directa inicialmente comprendida en el plan como medio de realización y retomada con posterioridad, está debidamente autorizada, en primer lugar mediante el auto de aprobación del plan de liquidación que habilita a la administración concursal para efectuar la venta sin necesidad de una autorización judicial expresa posterior y en segundo lugar mediante la aceptación expresa por el Juez concursal de la actuación del administrador retomando dicho modo de realización y declarando la venta ajustada a los requisitos establecidos en el plan de liquidación. De todo ello se deja constancia en autos, entendiéndose por tanto probados los anteriores extremos.

En cuanto al siguiente defecto señalado por el Registrador, de la documentación judicial aportada resulta la intervención de los acreedores y la cancelación expresa de los asientos registrales por lo que se revoca también este defecto. (ER)

111. *** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE HERENCIA Y PAGO DE LEGÍTIMA

Resolución de 13 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Valladolid n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de herencia y pago de legítima

Resumen: No hay autocontrato si el apoderado de las dos partes contratantes, que han firmado personalmente el documento privado,  lo eleva a público, pues el apoderado no hace más que cumplir una obligación de sus representadas y se trata de un acto jurídico debido.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado otorgada por el apoderado de las dos partes contratantes en la que la única heredera y la legitimaria (legataria)  describen el activo hereditario, fijan el importe en dinero de dicho legado de legítima y la legataria acepta que dicha cantidad le sea pagada en dinero hereditario o extra hereditario. Además, la legitimaria se compromete a intervenir en la escritura de manifestación de herencia y adjudicación del bien inmueble relicto a favor de la heredera.

Registrador: Opone a la inscripción dos objeciones: a) en el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas del apoderado no se hace mención a la autorización para autocontratar; b) la escritura no contiene ningún acto inscribible por cuanto no se realiza adjudicación alguna de la finca que se describe en el acta elevada a público

Recurrente: Entiende que no hay autocontrato porque se trata de elevar a público un documento privado en el que las dos interesadas han prestado personalmente su consentimiento. En cuanto a la segunda objeción, entiende que existen actos inscribibles en el documento privado.

Resolución: Estima parcialmente el recurso: revoca el primer defecto y confirma  el segundo.

Doctrina:

REGLA GENERAL: PARTICIÓN Y CONFLICTO DE INTERESES.

La regla general es que el representante de uno de los herederos no puede actuar en nombre de otro coheredero si no está expresamente autorizado para ello, salvo que, por la forma de actuar del representado (v. gr. cuando en una partición de herencia se adjudican a los herederos en proporción a sus cuotas hereditarias todos los bienes que componen la misma), resulta haberse resuelto con imparcialidad dicha representación (R. 11 de mayo de 1998).,

REGLA ESPECIAL: ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. AUTOCONTRATO Y CONFLICTO DE INTERESES.

En principio, un apoderado de las dos partes contratantes puede elevar a público el documento privado firmado personalmente por las PERSONAS representadas porque el apoderado no hace más que cumplir una obligación de sus representadas.

La mera elevación a público de un documento privado no es un acto dispositivo sino un acto jurídico debido al que están obligados los contratantes que suscribieron el documento privado.

Conclusión: “El acto debido parte de la existencia de un acto de disposición, razón por la cual aquél, como tal acto debido, no implica actos dispositivo, sino de mero reconocimiento conforme al artículo 1224 del Código Civil y de obligado cumplimiento para las representadas conforme al artículo 1279 del propio Código

TITULO INSCRIBIBLE DE LA HERENCIA

El título presentado no reúne los requisitos necesarios para ser considerado título sucesorio inscribible, ni formal ni material, porque  se limita a elevar a público determinados acuerdos sobre una herencia pero no contiene una adjudicación efectiva sino un mero compromiso para una ulterior formalización de la correspondiente escritura de manifestación de herencia y adjudicación. (arts. 2 y 3 LH y 4 a 33 RH).  (JAR)

112.** COMPRAVENTA. RENUNCIA AL USUFRUCTO DE FINCA ADQUIRIDA POR HERENCIA.

Resolución de 14 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Miranda de Ebro, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Es posible la renuncia unilateral del usufructo adquirido por herencia, tanto de todos los bienes como de bienes concretos, y ello es compatible con la aceptación previa del usufructo por herencia.

Hechos: El viudo, titular del usufructo vitalicio de los bienes de la herencia de su esposa, renuncia unilateralmente al usufructo adquirido y en concreto respecto de un bien determinado, prestando además su consentimiento para la venta de dichos bienes. Posteriormente se vende una finca, sobre la que recaía dicho usufructo, por el inicial nudo propietario, que vende el pleno dominio.

La registradora suspende la inscripción porque considera que una vez aceptado el usufructo por herencia, aceptación que entiende irrevocable, no es posible renunciar a dicho derecho.

El interesado recurre y alega que no existe lugar a duda sobre dicha renuncia, en cuanto es personal, clara, expresa, y sin condición alguna, y además ha prestado su consentimiento anticipado para la venta.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: La DG, sin entrar en el fondo del asunto, da por supuesto que es posible la renuncia del usufructo y declara que en el caso concreto no puede más que interpretarse la renuncia. como una renuncia al usufructo sobre la finca que se vende y su autorización para venderla libre del usufructo.

Comentario: Una cosa es la renuncia a la herencia por el heredero, que es incompatible con la aceptación previa, y otra la renuncia al usufructo vitalicio que es un derecho temporal, y como tal renunciable unilateralmente por el usufructuario en cualquier momento después de la aceptación, para lo que no se necesita el consentimiento del nudo propietario que con dicha renuncia adquirirá automáticamente dicho usufructo y consolidará el pleno dominio. (AFS)

113.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 14 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Desde el punto de vista registral, es indispensable que el cónyuge no deudor sea notificado a fin de que pueda oponerse, pedir la disolución o reclamar el pago de sus deudas propias, si las tiene, con cargo al bien ganancial.

Hechos: se presenta escritura de compraventa y cancelación de hipoteca sobre una finca que constaba inscrita en el Registro de la Propiedad con carácter ganancial. En el otorgamiento intervienen el administrador concursal de la mujer, el comprador y el representante de la entidad acreedora. Se manifiesta que el administrador concursal está «debidamente autorizado mediante auto judicial para firmar esta venta sin la intervención de la concursada, quien ha sido debidamente notificado de la misma sin presentar oposición. En dicho auto, consta que por la administración concursal se ha solicitado autorización judicial para la venta de dicha finca, sin oposición, perteneciendo el bien, con carácter indivisible, en copropiedad en virtud de la existencia de un régimen de gananciales cuya disolución no ha sido interesada.

La registradora señala como defecto la falta de intervención de todos los titulares registrales de la misma; en concreto, no comparece el titular del pleno dominio con carácter ganancial junto a su esposa, quien sí comparece debidamente representada.

El Centro Directivo estima el recurso y revoca la calificación y, tras recordar el alcance de la calificación registral, señala:

1º. El artículo 1377 del Código Civil establece lo siguiente: «Para realizar actos de disposición a título oneroso sobre bienes gananciales se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges. Si uno lo negare o estuviere impedido para prestarlo, podrá el Juez autorizar uno o varios actos dispositivos cuando lo considere de interés para la familia. Excepcionalmente acordará las limitaciones o cautelas que estime convenientes». Esta autorización judicial para suplir la del cónyuge que no la presta, debe ser previa al acto y específica para el mismo, y no puede ser suplida posteriormente por una aprobación del juez, pues se trataría de un acto anulable que solo cabría ser confirmado por el cónyuge cuyo consentimiento se omitió, o el de sus herederos.

2º. La legislación concursal prevé la inclusión en la masa activa del concurso de los bienes gananciales o comunes cuando deban responder de obligaciones del concursado. Se atribuye a su cónyuge el derecho de solicitar la disolución de la sociedad conyugal (artículo 125) y, como novedad, el de adquirir los bienes gananciales incluidos en la masa activa mediante acuerdo sobre el precio con la administración concursal o, en su defecto, por decisión del juez (artículo 194.2 del texto refundido de la Ley Concursal).

3º. La ejecución de los bienes gananciales como consecuencia de la responsabilidad por deudas de uno solo de los cónyuges.

Desde el punto de vista registral, es indispensable que el cónyuge no deudor sea notificado a fin de que pueda oponerse, pedir la disolución o reclamar el pago de sus deudas propias, si las tiene, con cargo al bien ganancial. Si no lo hace, nos encontramos en el supuesto semejante al recogido para la anotación del embargo, lo que implica la vinculación del bien a las resultas del concurso. El silencio legal se produce sobre si ha de comparecer el cónyuge no concursado en la escritura, o si la falta de oposición significa su consentimiento sin haber comparecido. Para el ejercicio de dicho derecho es doctrina registral que debe acreditarse que el cónyuge no concursado ha sido notificado de la existencia del procedimiento para «para permitir salvaguardar los derechos de defensa de esta frente a la pérdida de su titularidad registral» y si de la resolución judicial resulta que el titular registral ha tenido ocasión de intervenir en el procedimiento, excede de la competencia del registrador discrepar de dicha valoración.

En el caso resuelto, resulta que dicha notificación se ha producido según la manifestación que, bajo su responsabilidad, hace el administrador concursal. (ER)

114.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH Y DUDAS DEL REGISTRADOR. ART. 199 LH. POSIBLE RECURSO Y COMPETENCIA DE LA D.G. PARA RESOLVER.

Resolución de 14 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tías, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por indicios de invasión de otras ya inmatriculadas.

Resumen: En los casos de inmatriculación de fincas, si el registrador tiene dudas sobre la base gráfica a inscribir y su coincidencia en parte con fincas colindantes, lo procedente es tramitar un expediente del artículo 199 LH para despejar dichas dudas. La DG solo es competente para decidir si dichas dudas están fundadas o no, pero no lo es para ordenar o denegar la inmatriculación.

Hechos: Se solicita la inmatriculación de una finca presentando un único título de compraventa, cuya base gráfica con los vértices georreferenciados es la que publica el Catastro, sin más títulos previos o expedientes de dominio

El registrador suspende la inscripción, además de por la falta de títulos complementarios, porque alega que la finca tiene coincidencias con dos de las colindantes y, en particular, tiene dudas de que la base gráfica de dicha finca coincida con una de las colindantes, ya que en fechas recientes se ha tramitado un expediente del artículo 199 LH en virtud del cual uno de dichos colindantes ha pretendido inscribir su base gráfica, que invadía parte de la parcela del aquí solicitante, aunque fue denegada la inscripción de dicha base gráfica. Esto último lo aclara en el Informe, no en la nota de calificación.

El interesado recurre e intenta despejar esas dudas identificando las dos fincas inscritas con dos de las parcelas catastrales colindantes, además de señalar que la finca a inmatricular está amojonada desde hace muchos años con posesión pública y pacífica de su titular.

La DG desestima el recurso

Doctrina: En los casos de inmatriculación, las posibles dudas sobre la finca a inmatricular no puede basarse en las manifestaciones de los colindantes resultantes de un expediente del 199 anterior, ya caducado.

En caso de dudas, lo procedentes es tramitar un expediente del artículo 199 LH para despejar dichas dudas.

En caso de recurso sobre las dudas del Registrador, la DG solo puede pronunciarse sobre si están suficientemente fundadas las dudas o no, pero no puede resolverlas), ni por la vía del ya derogado artículo 306 del Reglamento Hipotecario. (AFS)

115.⇒⇒⇒ COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. CABE EXCLUIR, ENTRE EMPRESARIOS, LA CONSIGNACIÓN A 3º PERO NO SU NOTIFICACIÓN.

Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (ACM)

Resumen: Cabe EXCLUIR la CONSIGNACIÓN a 3ºs pero NO su NOTIFICACIÓN, para la reinscripción a favor del vendedor en la Condición Resolutoria entre empresarios no consumidores.

– Hechos: Dos Sociedades NO consumidoras [Altamira e Inversora SL], formalizan compraventa con condición resolutoria en garantía del precio aplazado (sin intereses) y de la entrega de la documentación sobre Blanqueo capitales. En la escritura se pacta:
1) La Resolución por incumplimiento automática (Art 1504 CC) con pérdida de todas las sumas entregadas por la SL;
 2) Una cláusula penal indemnizatoria por un importe igual al de esas sumas entregadas y ya recibidas;
 4) Y por tanto: la exclusión de la obligación de consignar a favor de Terceros (Arts 59 y 175-6ª RH) de esas sumas ya percibidas a retener, como indemnización por daños y perjuicios, por la vendedora;
4) La exclusión de moderación equitativa de los tribunales (Art 1154 CC) de la cláusula penal.
 5) Y una Prohibición absoluta de disponer (que no va acompañada de manifestación ni garantía real complementaria alguna).

– El Registrador: califica negativamente:

1) Admite la posibilidad de no tener que consignar a favor del comprador/incumplidor (como ya admitió la R. de 29 agosto 2019), pero considera necesaria la consignación a favor de , que resulta no solo del Art. 175-6ª RH y de la obligación de restituirse recíprocamente las prestaciones (Art 1123 CC) sino de la ya tradicional y reiteradísima doctrina de la DGRN, incluso para la resolución ordenada judicialmente (por todas, la R. de 8 mayo de 2019 y las que en ella se citan).

2) La Prohibición de disponer: no va acompañada de manifestación ni garantía real complementaria alguna, sin especificar que es puramente obligacional y por tanto carece de trascendencia jurídico real inscribible…

Defecto que finalmente NO es recurrido, por lo que parece que las partes admiten su no inscribibilidad.

– La SL compradora recurre el 1er defecto, en un extenso y detallado escrito, del que en síntesis resulta:

En cuanto a la necesidad de consignación el Art. 175-6ª RH solo la exigiría “en su caso” [no “siempre”] y la tradicional doctrina de la DGRN, ha sido objeto de matices, incluso discrepancias en las últimas décadas (innecesariedad en la opción de Compra –R. 22 enero 2018—, en Leasings con condición resolutoria –R. 15 junio 1998— o para la propia condición resolutoria –R.16 diciembre 2015—), y en este caso la cláusula penal pactada absorbe todas las prestaciones, por lo que nada queda por restituir (ni será de aplicación el Art 1123 CC) ni por tanto nada habrá que consignar a 3º como ya admitieron también las 2 RR de 29 agosto 2019 y de 15 enero 2021.

No existe obligación civil alguna de restitución de las cantidades pagadas por la Compradora; y, por tanto, no se puede pedir al beneficiario inscrito de la condición resolutoria explícita que realice una prestación, a meros efectos registrales (es decir, para conseguir la reinscripción del dominio), que carece de fundamento civil extrarregistral-

Y en cuanto a los 3os posteriores, no puede olvidarse que éstos asientan sus derechos inscritos o anotados sobre la base del dominio del comprador/deudor, pero no lo hacen mejor ni peor que el derecho del comprador/deudor.

– RESOLUCIÓN: La DGRN estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
Sigue los criterios de la R 15 enero 2021 así como las RR. de 26 mayo y de 28 septiembre de 2021 (y STS 317/2022, 20 de abril, y la STS 616/2021, de 21 septiembre: véase comentario crítico de JOSÉ ANTONIO GARCÍA VILA).

En consecuencia, la DG permite (siempre que se trate de empresarios, NO consumidores) EXCLUIR la CONSIGNACIÓN a 3ºs pero NO su NOTIFICACIÓN, que es imprescindible para que tales 3ºs posteriores puedan intervenir en el desenvolvimiento extrajudicial de la condición y la reinscripción del primitivo dominio del vendedor.

Porque una cosa es dar publicidad (y oponibilidad a 3º) a la condición, y otra el desenvolvimiento de la misma mediante la oportuna demanda judicial, momento en el que se pone en juego un nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no resulta suficientemente protegido mediante la simple constancia registral de la condición, sino que requiere, además, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso, algo que sólo puede obtenerse si son demandados o se les notifica la existencia del mismo al tiempo de admitirse la demanda, y en todo caso antes de que se dicte la sentencia y con posibilidad efectiva de intervenir en el procedimiento en defensa de sus derechos, para evitar su indefensión.

Por tanto, será necesaria no su intervención o consentimiento, sino la oportuna notificación del ejercicio de la facultad resolutoria a fin de que ejerciten, si lo estiman conveniente –y, en su caso, judicialmente–, los derechos que el ordenamiento reconoce a esos 31 subadquirentes.

COMENTARIO ACM: Importante resolución, que, a parte de lo novedoso de esta solución intermedia de aplicar mutatis mutandi las reglas del ámbito procesal-judicial, al extrajudicial, y exigir, no el consentimiento ni la intervención (no hay litisconsorcio pasivo necesario) pero sí al menos la notificación a 3º para obtener la reinscripción; en cambio llama la atención que nadie (ni el registrador, ni el recurrente, ni la DG) hayan analizado la 2ª obligación garantizada por la condición resolutoria, que NO es una obligación pecuniaria, de pago, sino de un “hacer” (en principio personalísimo) de cumplir la normativa y aportar la documentación justificativa sobre Prevención del Blanqueo capitales y la dificultad de acreditación objetiva del incumplimiento (no es un mero impago), lo que limita de facto el automatismo de la resolución y reinscripción. Y dado que se trataría de una obligación personalísima y estar sujeta a LOPDP difícilmente podría cumplirse por 3os posteriores. Aunque fueran notificados del incumplimiento. (ACM)

116.** SEGREGACIÓN ANTIGUA SIN APORTAR LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD

Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Elche n.º 4 a inscribir una escritura de segregación.

Resumen: Para inscribir una segregación por antigüedad y sin licencia por vía de la aplicación analógica del art. 28.4 de la Ley del Suelo, es necesario o bien una declaración de innecesariedad de licencia o bien una certificación acreditativa de la prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.

– Hechos: Se presenta escritura de segregación por antigüedad fundada en el artículo 28.4 Ley de Suelo y la RDGSJFP 19 octubre 2020 en la que se aporta un informe de técnico acreditativo de que la finca segregada era finca independiente desde la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de Elche del año 1998 y una cédula de garantía urbanística emitida por el Ayuntamiento de Elche que se considera suficiente para sustituir la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de la legalidad.

– La Registradora: califica negativamente, exigiendo: licencia de segregación, declaración de innecesariedad de licencia o certificación expresa que acredite la prescripción de la acción administrativa para el restablecimiento de la legalidad urbanística

El presentante recurre alegando que el reconocimiento de que la finca segregada es independiente desde 1998 viene avalado por el Informe del Excelentísimo Ayuntamiento de Elche en el que obra un plano de la finca como independiente, que coincide con catastro, y viene avalado por el hecho de que la finca segregada tiene asignada su propia referencia catastral y paga el IBI como suelo urbanizable a diferencia del resto de finca, que tiene referencias catastrales rústicas y en la que se desarrolla actividad agrícola.  

Por lo tanto, hay una situación fáctica plenamente acreditada y reconocida desde el punto de vista urbanístico y catastral que permite tomar el año 1998 como punto de partida para el cómputo de los plazos de prescripción y, con ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 TRLS y, al tratarse de una situación fáctica creada y reconocida por el propio ayuntamiento, no es necesaria la certificación administrativa que se pronuncie expresamente sobre los plazos de prescripción, pues el Ayuntamiento ya está reconociendo expresamente esa circunstancia, con clara especificación de las características de la parcela.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Fundándose en las RR 17 octubre 2014, 17 febrero 2018, 19 octubre 2020 y 10 abril 2023, el Centro Directivo señala que la aplicación analógica del del art 28.4 TRLS permitiendo la vía de la prescripción acreditada para inscribir divisiones o segregaciones antiguas debe ser matizada en el sentido de que, de conformidad con el art 26 TRLS , es necesaria la acreditación documental de “la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable” y para esta acreditación documental en el caso de parcelaciones ya existentes en la realidad, en sentido jurídico y material, reconocida su existencia y validez por la propia Administración y que, sin embargo, no cumplen las prescripciones del planeamiento vigente para obtener licencia, es necesario un pronunciamiento explícito del órgano con competencia urbanística que implique un reconocimiento del carácter consolidado e independiente de la parcela. (SNG).

117.*** VENTA DE FINCA DE TUTELADO. ¿INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL? TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Sariñena a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: La inscripción de medidas de apoyo y del cargo de curador en el Registro Civil no es constitutiva, aunque tenga efectos probatorios y de legitimación. En ausencia de inscripción, se admite como suficiente -a pesar de no constar la comunicación del nombramiento al Registro Civil- el auto judicial incorporado a la escritura que autoriza a la tutora para vender.

Hechos: Se trata de una escritura de compraventa otorgada como vendedora por la tutora de una persona con discapacidad. Se incorpora a la escritura testimonio del auto judicial que autoriza la venta por la tutora.

El registrador mantiene dos defectos:

– no se aporta la certificación del Registro Civil acreditativa de la inscripción de la tutela y de la aceptación del cargo de tutora

– ha de inscribirse el título previo de adquisición por parte de los vendedores, ya que no está todavía inscrito.

Recurrió el interesado. En el informe emitido por el notario se hace hincapié en el alcance del juicio de suficiencia notarial.

La DG revoca el primer defecto y confirma el segundo.

Doctrina:

El centro directivo hace un repaso de su doctrina sobre la materia y su evolución:

– En resoluciones -como la de 6 de noviembre de 2002– consideró suficiente la constancia en el auto de que se ordena enviar exhorto al Registro Civil para que inscriba los nombramientos.

– Endureció su criterio posteriormente exigiendo acreditar la inscripción previa en el Registro Civil en resoluciones dictadas entre 2006 y 2023. Se basaba para ello en lo dispuesto en el artículo 300 del Código Civil que dispone la inscripción obligatoria y el artículo 19.2 de la actual Ley de Registro Civil, por el que los hechos y actos inscribibles serán oponibles a terceros desde que accedan al Registro Civil. La Resolución más reciente que defiende esta línea es de 5 de septiembre de 2023.

– Pero, poco después, en Resolución de 31 de octubre de 2023, vuelve a su posición anterior admitiendo que es suficiente la diligencia por la que se ordena remitir exhorto al Registro Civil para la inscripción del auto sobre la medida de apoyo adoptada, basándose en que la inscripción no es constitutiva y en que las resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo y sobre el cargo de curador son documentos públicos que constituyen medio de prueba suficiente para acreditar los hechos a que se refieren.

En el presente caso no consta ni se reseña el hecho de haberse remitido al Registro Civil las correspondientes resoluciones judiciales relativas al nombramiento de tutora y la aceptación del cargo.

A pesar de ello, la DG revoca el defecto basándose en lo siguiente:

– Se incorpora a la escritura testimonio del auto judicial de autorización a la tutora para proceder a la venta. De él se desprende que la autoridad judicial ha cumplido la función de control de las facultades del representante legal de la persona con discapacidad. Con esta incorporación, el registrador puede calificar la autorización judicial que constituye medio de prueba suficiente de la medida de apoyo y del referido cargo y da soporte al acto dispositivo realizado por la tutora en nombre de su representada.

– Cita, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 y 22 de noviembre de 2018 para alegar que “la calificación registral, en un caso como éste, se limitaría a revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas y del complemento de las mismas de requerirse alguna autorización o habilitación adicional (la cual habrá de reseñarse de forma suficiente y rigurosa); y que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio y así se exprese en el título presentado.”

El segundo defecto es confirmado por aplicación de los principios de legitimación y de tracto sucesivo por los que, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad, se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente.

Comentario:

Después del radical cambio de criterio que marcó la Resolución de 31 de octubre de 2023, ahora la Dirección General todavía suaviza más su posición, admitiendo que ni siquiera es necesario que el auto del juzgado exhorte al Registro Civil para que practique la inscripción no acreditada.

Se observa, por otra parte, una cierta contradicción entre los dos argumentos que da la Dirección General para resolver este caso en concreto, con respecto a la calificación del registrador, pues mientras que en un primer párrafo alude a que el registrador puede calificar el testimonio del auto («la registradora cuenta con todos los elementos precisos para calificar la autorización judicial»), en el segundo parece que limita su actuación a una actividad meramente formal de controlar cómo el notario ha realizado su valoración. (JFME)

118.* EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO BASADA EN UNA IMAGEN DEL GEOPORTAL REGISTRAL.

Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 2, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa pretendida.

Resumen: La oposición municipal basada en una imagen del geoportal registral es suficiente para acreditar la posible invasión del dominio público.

Hechos: Solicitada la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, la registradora de la propiedad procede a tramitar el procedimiento del art. 199 LH, en el que se presenta oposición por parte del Ayuntamiento, que alega que la representación gráfica aportada invade una calle y aporta una fotografía del Geoportal de Colegio de Registradores en la que se superpone dicha representación gráfica con la cartografía catastral.

Calificación: La registradora suspende la inscripción de la representación gráfica al existir dudas fundadas de identidad por posible invasión del dominio público.

Recurso: El interesado alega que la calificación se fundamenta exclusivamente en la existencia de una oposición que carece de toda fundamentación y se basa en meras manifestaciones sin aportación de informe alguno.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Conforme al art. 199 LH, la registradora denegará la inscripción de la georreferenciación cuando esta invada total o parcialmente el dominio público, siendo la documentación gráfica aportada suficiente para confirmar la nota de calificación. (VEJ)

119.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN A FAVOR DE EXPROPIADOS POR JUNTA DE COMPENSACIÓN

Resolución de 15 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 19, por la que se deniega la cancelación de un derecho de reversión solicitada por instancia privada.

Resumen: No procede cancelar un derecho de reversión inscrito derivado de un expediente expropiatorio contra propietarios no adheridos voluntariamente a la Junta de expropiación, por no haberse acreditado la recepción definitiva de las obras hace más de 5 años. Para validar un documento con CSV, este debe de ser verificable.

Hechos: Mediante instancia privada se solicita la cancelación de las que denomina “menciones” de los derechos de reversión que constan en tres fincas registrales. Su constancia registral deriva del expediente expropiatorio seguido contra los propietarios no adheridos voluntariamente a la Junta de Compensación. En la inscripción se especifica que procedería la reversión en el supuesto previsto en el párrafo 2.a) del artículo 34 de la Ley del Suelo –hoy artículo 47 TRLS–, y el de retasación en el supuesto previsto en el párrafo 2.b) del mismo artículo.

Hubo una nota de calificación denegatoria anterior con respecto a otra instancia privada que pretendía la misma finalidad y que, recurrida judicialmente, fue confirmada, citando como modos de cancelación los previstos en las Resoluciones de 30 de marzo de 2016, 30 de octubre de 2016 (no la hemos encontrado) y 20 de abril de 2021.

Tras la sentencia, los presentantes aportan nueva documentación con la que consideran acreditada la terminación de la urbanización y el cumplimiento íntegro de las obligaciones por parte de la junta de compensación. En concreto, acompañan un documento del ayuntamiento, firmado electrónicamente, dónde se expresa que ha tenido lugar “la completa urbanización del ámbito y cumplida su total carga urbanística”.

La registradora califica negativamente de nuevo por no aportarse certificación del acta de la recepción definitiva de las obras con fecha de al menos 5 años de antigüedad y por no poder verificar el CSV del certificado del ayuntamiento presentado.

La Dirección General confirma la calificación.

Doctrina:

El expediente expropiatorio seguido contra el propietario no adherido voluntariamente a una Junta de Compensación se configura como un supuesto de expropiación forzosa por razón de urbanismo en el seno del sistema de compensación (art. 138 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid). Entre las garantías legales previstas en favor del propietario expropiado se encuentra el derecho de reversión, y su constancia registral que ordena el artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa.

Por ello, siempre que el título inscribible sea el de expropiación, se debe hacer constar la reversión, salvo que en el propio título se declare la improcedencia por concurrir alguna excepción legal, lo que no ocurre en este caso. Además, en las inscripciones consta la advertencia de los casos en que podrá ser ejercitado el derecho de reversión (hoy art. 47 TR Ley del Suelo, que en su apartado 2) establece: “procede la reversión cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido”.

La resolución de 30 de marzo de 2016 recoge que la jurisprudencia viene reiterando que, para los supuestos de reversión basados en la inejecución de la obra o la implantación del servicio -supuesto al que la DG equipara la inejecución de la urbanización-, en los que no haya mediado notificación alguna por parte de la Administración al expropiado, el artículo 54.3.b) de la Ley de Expropiación Forzosa establece un plazo mínimo de cinco años, diez para la urbanística, para poder ejercer la acción, pero, a diferencia de otros supuestos de reversión, no fija un plazo máximo para su ejercicio, sino sólo el término inicial para el ejercicio del derecho. En los demás casos de reversión, si bien se parte igualmente de la toma de posesión de los bienes o derechos expropiados, se concreta un término final, más allá del cual no puede ejercitarse el derecho.

Entre los medios de cancelación de la que denomina “mención registral”, la citada resolución de 30 de marzo de 2016, para el concreto supuesto de derecho de reversión procedente de una expropiación en un sistema de actuación urbanística por compensación, estima procedente la cancelación, citando el art. 82.2 LH, “una vez transcurridos cinco años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración, según se acredite mediante certificación administrativa del acta, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento”.

El centro directivo confirma esta doctrina según la cual, la cancelación de la mención registral del derecho de reversión en un sistema de actuación urbanística por compensación se podría realizar trascurridos cinco años desde la fecha de recepción de las obras por la Administración, acreditado mediante certificación administrativa del Acta.

Analiza el documento complementario presentado para deducir que no es adecuado para realizar la acreditación exigida, porque el CSV no se ha podido verificar, lo que impide comprobar su autenticidad y, en cuanto a su contenido, porque se limita a la transcripción de un informe de los Servicios Técnicos del Ayuntamiento. Debe aportarse certificación administrativa del Acta de recepción de obras de forma definitiva hace más de cinco años.

Comentario:

En el texto de esta resolución, incluidos los fundamentos de derecho, se utiliza la palabra “mención” para referirse a la constancia registral del derecho de reversión. Pero el uso de esta expresión no debe de confundirse con las menciones a las que expulsa del Registro el artículo 98 de la Ley Hipotecaria, derechos susceptibles de inscripción especial y separada, pues su constancia registral se deriva del propio título que se inscribe y de una exigencia legal y no deriva de una mera referencia a otros títulos previos no inscritos. Por tanto, en este caso, no procede la cancelación prevista en el artículo 353.3 RH.

Como la solicitud cancelación de estos derechos de reversión es muy común en la práctica, produciendo su permanencia importantes inconvenientes que socavan el crédito territorial, cito, para facilitar su búsqueda, algunas resoluciones que la estudian:

2 de octubre de 2023: para cancelar un derecho de reversión inscrito se exige certificación administrativa acreditativa de la extinción de aquel derecho de reversión, escritura pública de cancelación otorgada por la Administración expropiante o en su defecto resolución judicial firme que la declare.

27 de febrero de 2023: naturaleza del derecho de reversión y sus fases.

30 de noviembre de 2022: inmatriculación por expediente administrativo de reversión

29 de junio de 2022: para cancelar por caducidad un derecho de reversión por cumplimiento fines expropiación urbanística, se precisa el consentimiento de los titulares, resolución judicial o certificación administrativa firme en que conste la extinción del derecho de reversión y su notificación a los titulares.

7 de marzo de 2022: renuncia a la reversión por un ayuntamiento.

20 de abril del 2021: el acuerdo con el propietario en el procedimiento de expropiación no impide el derecho de reversión

30 de octubre de 2020: necesidad de intervención del titular del derecho de reversión para cancelarlo.

12 de diciembre de 2016 y 26 de octubre de 2015: en una concesión administrativa.

12 de diciembre de 2016. Reversión a favor del Ayuntamiento.

13 de octubre de 2016. Solicitud de cancelación del derecho de reversión en favor de los expropiados, presentada por el Ayuntamiento.

19 de abril de 2016: cancelación por caducidad del derecho de reversión a solicitud de la administración expropiante.

30 de marzo de 2016: didáctica resolución donde se exponen medios de cancelación entre otros contenidos; la motiva una instancia del presidente de la Junta de Compensación en la que solicita la cancelación del derecho de reversión. (JFME)

121.*** DONACIÓN DE PADRE A HIJO MENOR REPRESENTANDO AQUEL A ÉSTE Y A LA MADRE. CAPACIDAD PARA ACEPTACIÓN

Resolución de 19 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Álora a inscribir una escritura de donación 

Resumen: El que un menor de edad pueda aceptar por sí mismo donaciones que no sean condicionales u onerosas siempre que tenga suficiente madurez, lo que debe ser apreciado por el notario autorizante, no excluye la legitimación de sus padres para llevar a cabo tal aceptación como titulares de la patria potestad

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de donación de un inmueble que hace el padre a un hijo que tiene trece años. Otorga la escritura el padre donante en su propio nombre y, también, en representación de la madre, y ambos en representación del menor como cotitulares de la patria potestad.

Registrador: Suspende la inscripción porque «hallándose el menor, en principio, plenamente capacitado para la aceptación, por sí mismo, de la donación realizada a su favor, debe el mismo prestar el consentimiento a la misma de manera directa y personal; sin que, por tanto, puedan los padres, en ejercicio de la patria potestad, intervenir como representantes legales en sustitución del donatario».

Notario: Argumenta en contra de la calificación que “el hecho de que un menor tenga la posibilidad de aceptar una donación no significa que dicho acto quede excluido de las facultades representativas que corresponden a los titulares de la patria potestad”.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

I REGLA GENERAL.

Hay que entender, como regla general, que toda persona que tenga capacidad natural de entender y querer puede aceptar donaciones salvo que se trate de donaciones condicionales u onerosas.

Así resulta de los siguientes textos legales:

1 La Convención sobre los derechos del Niño adoptada por la Asamblea General de las Naciones Unidas el 20 de noviembre de 1989 (BOE 30 de noviembre de 1990).

2 La L.O de Protección del menor 1/1996, de 15 de enero, de Protección Jurídica del Menor (BOE 17 de enero de 1996), cuyo artículo 2. 1 párrafo segundo dice que Las limitaciones a la capacidad de obrar de los menores se interpretarán de forma restrictiva y, en todo caso, siempre en el interés superior del menor”.

3 Artículos 624 (que se refiere al donante) y 625 y 626 (referidos al donatario), del Código Civil.

II MATIZACIÓN.

Ahora bien, el que un menor, por sus condiciones de madurez, tenga capacidad para aceptar una donación “…en ningún caso excluye la legitimación de sus padres para llevar a cabo tal aceptación [de la donación], pues, como titulares de la patria potestad sobre sus hijos menores no emancipados, ostentan su representación legal para todos los actos en tanto dicha patria potestad no quede extinguida” según ley.

Conclusión: Tratándose de donaciones puras y simples, “no puede desconocerse su esencia de acto liberalidad que procura al donatario una ventaja patrimonial definitiva sin contraprestación o compromiso alguno por su parte, lo que necesariamente ha de repercutir en el grado de madurez exigible para aceptar”, el cual debe ser apreciado por el notario autorizante en el caso de que la aceptación la haga directamente el donatario menor de edad. (JAR)

122.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA UTILIZANDO VALOR DE SUBASTA DIFERENTE AL ÚLTIMO INSCRITO

Resolución de 19 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Badalona n.º 2, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una adjudicación hipotecaria

Resumen: La ejecución de una hipoteca ha de tener en cuenta la última tasación inscrita, de manera que ha de rechazarse la adjudicación basada en una tasación anterior. La calificación registral se extiende a esta circunstancia, ya que entra dentro de la congruencia del título judicial con el procedimiento en que se ha dictado, y la existencia de obstáculos que surgen del mismo Registro, puesto que se trata de un requisito legal necesario para preservar los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro.

Supuesto planteado: En el registro figura inscrita una hipoteca en la que se estableció una tasación para subasta; En una inscripción posterior se novó y amplió la hipoteca fijando otro valor de tasación superior. Ahora se ejecuta la hipoteca y se toma como tasación el primer importe sin tener en cuenta la certificación del registro en la que se consignó el segundo valor.

La Registradora de la Propiedad suspendió la inscripción de dicha adjudicación judicial porque el valor de subasta utilizado en la ejecución no era el último pactado e inscrito, sino el convenido inicialmente.

La DG confirma la nota.

Plantea dos cuestiones:

1.-Si en la ejecución hipotecaria puede utilizarse un tipo de subasta no inscrito. En este caso lo que se pretende es la inscripción de un testimonio de un decreto de adjudicación recaído en una ejecución en la que se tiene en cuenta como tipo para la subasta, no el valor de tasación inscrito y reflejado en la preceptiva certificación de dominio y cargas, sino uno que figura en una inscripción anterior que no se encuentra vigente. De los arts 682.2 y 3 LEC, 606 CC y 130 LH resulta que en el procedimiento de ejecución hipotecario directo, sólo podrán salir las fincas a subasta por el tipo que a efectos de subasta pactaron las partes, y que figura como tal en el Registro (dado el carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca) en el momento de iniciarse la susodicha ejecución hipotecaria, y no otro valor distinto, aunque este fuere el inicialmente pactado y se basase en el certificado de tasación que se incorporó a la escritura de concesión del préstamo hipotecario. Entiende que, aunque en este caso no se perjudican a los acreedores posteriores, – la subasta quedó desierta y la finca se adjudicó al acreedor sin que hubiera sobrante, pero aun cuando se hubiera aplicado la tasación correcta tampoco lo hubiera habido, por lo que no se ven perjudicados-, sí se han vulnerado los derechos del ejecutado, pues se ha reducido la cantidad obtenida por la realización de la finca y, paralelamente, la cantidad que se determina como amortizada del crédito o préstamo impagado. En definitiva, ha existido un error en los edictos de la subasta, en los que se debió corregir por el letrado de la Administración de Justicia, a la vista de la preceptiva certificación registral, el avalúo de los bienes subastados que sirvió de tipo para la misma

2.- Si la calificación registral puede extenderse a esta circunstancia. Entiende el centro directivo, basándose en la STS 625/2017 que sí. Según la doctrina del TS la función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el testimonio o mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia; «pero sí comprobar que el documento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro» , y entre ellos se encuentra el tipo de tasación de la subasta en cuanto se trata de la comprobación del cumplimiento de un requisito legal que genera derechos a favor de los titulares de los derechos inscritos en el Registro. Además de acuerdo con el art. 100 RH en estos supuestos de no utilización en el procedimiento de la tasación inscrita, no revisan el fondo de la resolución judicial, sino que se limitan a calificar la congruencia del título judicial con el procedimiento en que se ha dictado, y la existencia de obstáculos que surgen del mismo Registro, en relación y garantía del prestatario y, también, de los titulares de asientos posteriores vigentes, quienes pueden verse afectados en sus derechos y el ejercicio de los mismos, en caso de que no se hubiera respetado, en su perjuicio, el valor a efectos de tasación que se pactó y figura en el Registro; posibilidad de perjuicio o afectación que se enmarca, como queda indicado, dentro del ámbito de la calificación registral. (MN)

123.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. OBRA NUEVA

Resolución de 20 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Güímar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de coordinación de descripción literaria de finca según su realidad física y de declaración de obra nueva finalizada.

Resumen: La apreciación de un solape entre la representación gráfica aportada y la catastral es un elemento objetivo que pone de manifiesto la existencia de una controversia que no puede resolverse en sede registral.

Hechos: Se solicita la rectificación de descripción de una finca (disminución de cabida de 2185 a 1895 m2) y la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, junto con la declaración de una obra nueva. En la tramitación del art. 199 se opone un colindante catastral quien alega que en dicha representación gráfica no se reconoce la existencia de una serventía no constituida formalmente, pero respetada durante más de 40 años, y la invasión de la finca de su propiedad; en defensa de sus alegaciones aporta un acta notarial de presencia y nueve fotografías.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción pues, tras analizar la documentación aportada, alberga la duda de si la representación gráfica aportada invade parcialmente la parcela colindante y advierte la existencia de una situación de pre litigiosidad.

Recurso: El interesado afirma hallarse en situación de indefensión, por cuanto no se le ha dado traslado de la documentación aportada por el colindante. Por otra parte, alega que la serventía solo existe en el tramo final de la finca del promotor del expediente, que no se acredita la invasión de la parcela colindante y que no existe litigiosidad al respecto. Finalmente, solicita que la DG acuerde la inscripción parcial de la obra nueva.

Calificación: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: No habiéndose solicitado la inscripción parcial de la declaración de obra nueva al presentarse el documento en el Registro, no cabe pronunciarse al respecto ya que el recurso solo puede recaer sobre la calificación registral.

No procede trasladar al recurrente la documentación aportada por quien se opone a la inscripción, pues solo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia; y ello es debido a que en el expediente del art. 199 no existe trámite de prueba, pues su finalidad no es resolver una controversia.

La apreciación de un solape entre la representación gráfica aportada y la catastral es un elemento objetivo que pone de manifiesto la existencia de una controversia que no puede resolverse en sede registral. (VEJ)

124.** ARTÍCULO 199 LH CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN. 

Resolución de 20 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Baeza, por la que se suspende la inscripción de una rectificación de superficie y de la georreferenciación de la finca.

Resumen: De formularse oposición de colindantes, el registrador debe analizar la documentación presentada por aquellos para formar su juicio de identidad y expresar motivadamente, en su caso, que la denegación de la rectificación de la superficie se debe a una alteración de la realidad física amparada por el folio registral.

Hechos: Se insta la rectificación de descripción y la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral de una finca propiedad de un Ayuntamiento. En la tramitación del art. 199 LH uno de los colindantes se opone alegando invasión de su parcela, acompañando un plano de situación.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la práctica de los asientos solicitados por albergar dudas de identidad de la finca con la georreferenciación, basadas en las alegaciones del colindante.

Recurso: El Ayuntamiento alega que no existe la invasión alegada por el colindante y falta de motivación de la nota de calificación.

Resolución: La DGSJFP acuerda estimar el recurso y revocar la nota de calificación, por falta de fundamentación objetiva, procediendo a inscribir la georreferenciación y la rectificación de la superficie, por no existir indicios suficientes de existencia de una contienda latente, dada la falta de consistencia de la alegación presentada.

Doctrina: El registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación. Por consiguiente, debe analizar la oposición planteada y expresar si la denegación de la rectificación de la superficie se debe a una alteración de la realidad física amparada por el folio registral.

Aunque la oposición del colindante vaya acompañada, como en el presente caso, de una documentación técnica de la que derive el solape de la finca, el registrador debe analizar dicha documentación para formarse un juicio sobre la invasión y fundamentar objetivamente su nota de calificación.

En el supuesto que nos ocupa, la DG considera que la alegación no tiene virtualidad suficiente para hacer contencioso el expediente, pues: no se ha presentado georreferenciación que acredite que la georreferenciación aportada al expediente invada la del colindante que formula la alegación; que este solo aporta un plano no georreferenciado; que la franja de terreno objeto de discusión no está inscrita en el Registro; que en la realidad física no existen signos exteriores que atribuyan la posesión y la propiedad de esa franja de terreno a la finca colindante propiedad de quien formula la alegación; que el Ayuntamiento acredita que la georreferenciación cuya inscripción se solicita se ajusta a la realidad física, superponiendo la misma sobre las fotografías aéreas oficiales.

Comentario: Destacamos de esta resolución el hecho de que la DG no se limite a requerir del registrador una nueva nota de calificación en la que motive adecuadamente su juicio de identidad, sino que acuerda la práctica de las inscripciones solicitadas por no apreciar fundamento alguno en las alegaciones del colindante opositor.

Sorprende un tanto el rigor de esta resolución que, además, parece lamentarse de que el registrador suspenda la inscripción en lugar de denegarla (“debe volver a reiterarse la doctrina” al respecto) y de que no motive su juicio de identidad (doctrina contenida “en multitud de resoluciones”), frente a otras en que no se incide de la misma manera en estas cuestiones. En esta resolución y en las que le siguen sobre esta materia parece advertirse un mayor rigor al exigir del registrador una motivación de la nota basada, no simplemente en la existencia de una controversia, sino en un análisis de las alegaciones de los opositores y en la expresión en la nota de los motivos en que se basa la denegación de la inscripción. (VEJ)

125.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA COINCIDENTE CON LICENCIA DE PARCELACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. 

Resolución de 20 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 3, por la que se deniega la inscripción de la segregación de una finca registral.

Resumen: La oposición de un colindante a la delimitación de las fincas, debidamente analizada y razonada por el registrador, es causa de denegación de la inscripción de la georreferenciación. La licencia municipal se otorga siempre sin perjuicio del derecho de propiedad de tercero.

Hechos: Se presenta a inscribir una escritura de segregación a la que se acompaña georreferenciación alternativa a la catastral, coherente con la descripción de la finca en el título. Aunque la segregación ya está dada de alta en el Catastro, se alega por el titular registral una inexactitud catastral, que se corrige por la alternativa. El registrador de la propiedad tramita el expediente del art. 199 LH en el que surge oposición por parte de un colindante registral y catastral, quien alega que el trazado del lindero no se corresponde con la realidad física y aporta un informe técnico que hace alusión a dos mojones que no se han tenido en cuenta en la representación gráfica cuya inscripción se solicita.

Calificación: El registrador fundando su calificación en esta alegación y en la apreciación de que la representación gráfica no se alinea con uno de los mojones, deniega la inscripción de la segregación por existir una evidencia de una posible contienda judicial latente, que solo puede ser resuelta por los tribunales.

Recurso: El interesado se opone a la nota de calificación alegando que la delimitación del lindero recogida en la georreferenciación alternativa se ajusta a la realidad física y a la licencia de parcelación, que determina que la finca segregada se ajusta a las normas del planeamiento.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La existencia de un indicio de controversia latente sobre el trazado de un lindero es causa de denegación de la inscripción de la representación gráfica, siempre que el registrador haya analizado, como en el caso presente, las alegaciones presentadas por el colindante opositor y no se limite a constatar la existencia de oposición.

La licencia de segregación siempre se otorga sin perjuicio del derecho de propiedad de tercero, como autorización administrativa que es, por lo que no puede aceptarse el argumento del recurrente de que el colindante ha de aceptar la delimitación que resulta de aquella. (VEJ)

126.** COMPRAVENTA. FALTA DE EXHIBICIÓN AL NOTARIO DE COPIA AUTORIZADA DEL PODER INGLÉS 

Resolución de 21 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10 a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen.- Tratándose de un documento de poder inglés que circula como documento original con la firma de los otorgantes, y no en copia auténtica, debe considerarse suficiente que el notario afirme que ha tenido a la vista, o se le ha exhibido, ese documento de poder extranjero sin que obviamente, sea necesario decir que ha tenido a la vista copia autorizada u original de dicho poder porque circula como documento original y sin que tampoco deba aportarlo al título.

Hechos.- Escritura de compraventa en la cual, respecto de la representación de la entidad compradora, la notaria autorizante expresa que el compareciente: «Acredita su representación en virtud del poder especial otorgado por don L. A. H. como Administrador único de dicha entidad, autorizado por el Notario de Londres, don Manuel Jesús Doña Martín el día 22 de junio de 2022, número 69/2022 de protocolo […] Me exhibe dicho poder, redactado a doble columna en inglés y español debidamente apostillado; resultando concedidas facultades especiales para comprar cualquier bien inmueble sito en España, siendo, a mi juicio, las facultades representativas acreditadas y la forma en que lo han sido, suficientes para el otorgamiento de la escritura a que este instrumento se refiere».

El registrador suspende la inscripción solicitada porque en dicha escritura no consta que la notaria autorizante «haya tenido a la vista copia autorizada u original de dicho poder, sin que tampoco se haya aportado al título».

La notaria recurrente alega, que, al tratarse de un poder inglés, no se aporta copia del mismo dado que en el derecho anglosajón circula el documento original. Añade que ninguna norma exige que se acompañe al título el poder reseñado en la misma ni que dicho poder se aporte al Registro de la Propiedad para su inscripción.

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.-

Alega la dicción literal de los apartados primero y segundo del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre y del artículo 166 del Reglamento Notarial.

El notario no deberá insertar ni transcribir, como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del documento auténtico del que nace la representación.

La interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias números 645/2011, de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre, 661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021, de 1 de junio) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas resoluciones se infiere que para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.

El registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título.

Deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado. ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, con cita de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018)

Según las mismas Sentencias, conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral “a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación”.

El Centro Directivo ha afirmado que, habida cuenta de los efectos y especialmente la transcendencia que la Ley atribuye a la valoración notarial de la suficiencia de la representación, se impone un mayor rigor en la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial). Por ello, tratándose de escrituras de apoderamiento autorizadas por notarios españoles, se exige que el notario autorizante que emite el juicio de suficiencia haga constar que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica, esto es la copia autorizada de la escritura (o mediante examen directo de la matriz si obrara en su protocolo), sin que basten referencias imprecisas como las relativas a «copia» de escritura o simplemente «escritura» que pudieran incluir medios insuficientes de acreditación como la copia simple o los testimonios.

 Tampoco puede considerarse suficiente el hecho de que el notario autorizante exprese que emite el juicio de suficiencia «previo examen del título público exhibido», pues pudiera comprender, por ejemplo, el testimonio notarial de una copia autorizada de la escritura de apoderamiento, el cual no equivale a tal copia a los efectos establecidos en el citado artículo 98 de la Ley 24/2001.

En el presente caso se trata de un documento de poder inglés que –como afirma certeramente la notaria recurrente– circula como documento original con la firma de los otorgantes, y no en copia auténtica. Por ello, debe considerarse suficiente que el notario afirme que ha tenido a la vista, o se le ha exhibido, ese documento de poder extranjero –sin necesidad de añadir que no sea una reproducción o copia de este–.

El registrador no puede solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación. (IES)

127.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD

Resolución de 21 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Inca n.º 1, por la que se suspende la extensión de una anotación de demanda

Resumen: Solo caben anotaciones de demanda cuando la acción ejercitada sea una acción real o personal cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral. Cuando se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad lo procedente es una anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de disponer.

Se ordena una Anotación de Demanda en la que lo que se pide es que se incluya en una herencia de la que los demandantes son herederos una cantidad de dinero que la causante transfirió al demandado con la que éste compro la finca sobre la que se pide la anotación.

El registrador la deniega porque de la demanda presentada no se desprende el ejercicio de ninguna acción civil

La Dirección General confirma la nota.

Recuerda su reiterada doctrina según la cual sólo se permite la anotación de aquellas demandas en las que se ejerciten acciones reales atinentes a la propiedad o a un derecho real sobre el inmueble o acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero, sin que culminen en una resolución con trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas sobre las que recaigan. Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro del actor, lo procedente es una anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de disponer.

En el caso planteado, aunque de la contestación a la demanda puede inferirse que habría motivos para reclamar la totalidad de todo o parte de la finca, lo que se solicita por los demandantes es la inclusión de la la cantidad transferida por la causante en su herencia, de manera que la anotación se acuerda como una forma de aseguramiento del patrimonio del demandado en aras a evitar una posible venta que implique la disminución del mismo, pero no como una medida para garantizar las modificaciones jurídico reales que pudieran derivarse del procedimiento. Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro del actor, lo procedente es una anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de disponer, pero no de demanda, por lo que se confirma la nota. (MN)

128.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 21 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 1, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación catastral pretendida por los promotores.

Resumen: El registrador debe detallar los motivos en que basa la denegación de la inscripción en lo nota de calificación, no en el informe posterior al recurso.

Hechos: En la tramitación del art. 199 LH se plantea oposición por uno de los colindantes, alegando que la representación gráfica que se pretende inscribir invade la finca de su propiedad.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción «a la vista de la alegación presentada».

Recurso: El promotor del expediente recurre por falta de motivación de la nota de calificación.

Informe: En su informe el registrador detalla los extremos en que se basa la nota de calificación.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota, sin entrar en el fondo de la cuestión.

Doctrina: La motivación de la calificación negativa debe realizarse en la nota de calificación, no en el informe, ya que solo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción.

No obstante, la revocación de la nota no debe tener como consecuencia la inscripción del documento calificado, pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra una concreta nota de calificación registral. (VEJ)

129.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES SIN INSCRIBIR DERECHO DE USO EN CONVENIO REGULADOR

Resolución de 23 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Madrid n.º 18 a inscribir la adjudicación de determinados inmuebles mediante acuerdo transaccional de liquidación de sociedad de gananciales homologado judicialmente (ACM)

Resumen: El derecho de uso de la vivienda en caso de divorcio es independiente de la atribución dominical derivada de la liquidación de Gananciales pudiendo inscribirse esta última sin el 1º.

– Hechos: 1) En 2007 se dicta Sentencia aprobatoria del divorcio y del convenio regulador, atribuyendo al esposo el uso de la vivienda habitual mientras las hijas tuvieran dependencia económica.
2) En 2010, se liquida la Sociedad de Gananciales, mediante acuerdo transaccional homologado judicialmente mediante Auto, y se adjudica la propiedad de la vivienda a la esposa.
3) La esposa adjudicataria presenta este 2º Auto solicitando (únicamente) la inscripción de la vivienda a su favor (tras varias calificaciones desfavorables presenta también fotocopia con C.S.V. de la Sentencia de divorcio).

– La Registradora accidental: califica negativamente, (remitiéndose a otras calificaciones negativas previas) por 2 defectos:
a) No constar la aprobación judicial del convenio regulador atributivo del derecho de uso;

b) Y no constar la duración temporal de ese derecho de uso del esposo ni si las hijas son o no aún dependientes económicamente de sus padres.

– La esposa: recurre exponiendo que se trata de dos derechos independientes (Dcho de Uso y de Propiedad) en dos títulos separados (Convenio Regulador y Auto transaccional, ambos aprobados judicialmente), y que ella solo solicita la inscripción de su atribución en propiedad, sin que sea necesario ni obligatorio inscribir (simultáneamente) el dcho de uso de su esposo e hijas si fueran aún dependientes (hoy tendrían 30 y 34 años).

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca las calificaciones.
– Doctrina:
Efectivamente se trata de derechos autónomos e independientes (sometidos cada uno de ellos a especiales requisitos de constitución, configuración y determinación), de modo que conforme al Ppio de Rogación y al de Voluntariedad de la Inscripción, es perfectamente posible solicitar la inscripción (una suerte de “inscripción parcial”, incluso tácita) de uno solo de los derechos: la atribución dominical, que es el (único) reflejado en el título originariamente presentado.

Ello además, no perjudicaría el derecho de uso del esposo, quien en su caso, podría solicitar su inscripción. Y mientras no lo inscriba el derecho podría existir sustantivamente, aunque no sería oponible a 3º, especialmente las restricciones a la libre disposición de la vivienda, mientras el propio esposo titular (no las hijas) no solicite su inscripción, que es voluntaria y sujeta a rogación.

Tampoco procede discutir, en sede registral, acerca de la independencia económica de las hijas.

Igualmente, tampoco cabe entender posible inscribir sólo la nuda propiedad de la finca de la esposa, sin inscribir la atribución del uso del esposo, pues -como ha reiterado en numerosas ocasiones el Centro Directivo- el Dcho de Uso no puede equipararse a los derechos reales de usufructo, uso o habitación, sino que es un Derecho Familiar sui generis. (ACM)

130.** INSTANCIA DE SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. FALTA DE LEGITIMACIÓN DE FIRMA. ACREDITACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO

Resolución de 27 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Mancha Real, por la que se suspende la inscripción de una instancia solicitando rectificación de asientos (MN

Resumen: para rectificar el carácter “presuntivamente ganancial” de una finca inscrita ha de probarse documentalmente que el dinero era privativo, o dado que los titulares registrales han fallecido, alcanzar un acuerdo con los todos los interesados en ambas herencias u obtener una resolución judicial que así lo declare en un procedimiento en el que tengan intervención todos los interesados.

Mediante instancia se solicita la constancia del carácter privativo de unas fincas inscritas “sin prejuzgar el carácter” (antecedente del actual presuntivamente ganancial). Lo solicita un heredero respecto a dos fincas que figuran inscritas a nombre de su madre, porque considera que se pagaron con dinero procedente de la venta de bienes que había adquirido por herencia y por tanto privativos.

La registradora alega varios defectos, todos ellos confirmados por la DG:

a). – No consta legitimada notarialmente ni ratificada ante el registrador la firma del solicitante. El interesado no discute el defecto sino que alega que no ha recibido el preceptivo requerimiento de subsanación del art. 68.1 de la LPA. Resuelve la DG que el procedimiento de calificación registral, aun siendo administrativo tiene sus normas específicas: Al suspenderse la inscripción se prorroga el asiento de presentación 60 días hábiles desde la notificación de la nota de calificación negativa, y se aplica la normativa hipotecaria, que además de especial es más beneficiosa para el recurrente al disponer de 60 días y no de 10 días para subsanar el defecto discutido

b) No consta acreditada la legitimación del recurrente para solicitar unilateralmente la rectificación de la naturaleza de la adquisición, toda vez que falta la intervención del resto de herederos de ambos titulares registrales. El recurrente considera que no es un supuesto de rectificación del registro, si no de acreditar el carácter privativo de la procedencia del precio. La DG confirma el defecto: El asiento publica, bajo la salvaguarda de los tribunales, una adquisición con carácter presuntivamente ganancial, pues para los casos de adquisiciones por cualquiera de los cónyuges en que aseverara el otro cónyuge que la contraprestación era de la exclusiva propiedad del adquirente, pero no lo acreditara, tal y como recogía el art 95 RH entonces vigente, se practicaba la inscripción a nombre del adquirente haciendo constar la expresión siguiente: «sin que el asiento prejuzgue la naturaleza privativa o ganancial de tales bienes», lo que implicaba una presunción de ganancialidad (según el entonces vigente art. 1407 CC); y aunque la doctrina del propio Centro es que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del art 40 LH y bastará la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido, en el supuesto concreto, no es suficiente para la rectificación que se acredite el carácter privativo de los bienes en juego con los documentos aportados, por lo que este defecto ha de ser confirmado.

 y c) No consta acreditado el carácter privativo de las fincas señaladas por procedencia del precio por herencia. También se confirma. En una las fincas en la inscripción simplemente se manifiesta que el dinero era privativo, corroborándolo el esposo, pero sin prueba documental, por lo que es correcta la inscripción como presuntivamente ganancial. En la otra manifiesta la compradora que el dinero procede de la venta de una finca adquirida por herencia que estaba pendiente de formalizar, aunque ya se había recibido el dinero. De los documentos presentados resulta que la venta se formalizo años después, por lo que a efectos registrales no hay pruebas que acrediten lo alegado. La doctrina del Centro Directivo en este punto se manifiesta en varios ejemplos: la existencia de una donación anterior y la manifestación en ella de que la cantidad donada se empleará en la adquisición de un inmueble, no permite por sí la inscripción de dicho inmueble como privativo, si no se acredita por prueba documental pública que la cantidad donada fue la efectivamente empleada para verificar la adquisición; En otro caso, rige la presunción de ganancialidad (R 7 de diciembre de 2000); o que para justificar el carácter privativo del dinero empleado en la adquisición de un inmueble (y destruir con ello la presunción de ganancialidad del art 1361 CC) no basta la simple manifestación del interesado, ni es suficiente demostrar que el dinero procede de transferencias cruzadas entre cuentas bancarias de las que es titular (R de 22 de julio de 2016). La R de 28 de noviembre de 1988 señaló que en estos casos la inscripción ha de practicarse como presuntivamente ganancial, dadas las dificultades de la esencial fungibilidad del numerario y la posible verificación durante el tiempo intermedio de otros actos dispositivos que hubiesen agotado o disminuido la cantidad obtenida con la primera venta; ello sin perjuicio de consignar, en su día, el carácter privativo, si se presenta justificación suficiente, o confesión por el consorte, de la privatividad. La R de 30 de mayo de 2022 ha manifestado que «el rastro del dinero privativo que se dice invertido en la adquisición ha de gozar de una acreditación documental plena, pues en el procedimiento registral no existe la posibilidad de admisión de otros medios de prueba, cuya admisión habría de llevar pareja la posibilidad de contradicción.” Por otro lado tampoco la confesión por el consorte da lugar a la inscripción como bien privativo con carácter definitivo, sino que es una forma de inscripción que no puede perjudicar a los herederos forzosos del confesante ni a sus acreedores, conforme los arts 1324 CC y 95.4 RH y el art. 95 vigente en el momento de la inscripción, ni siquiera permitía la inscripción de los bienes con carácter privativo por confesión. Por todo ello se confirma la calificación. Y tampoco considera suficiente el hecho de que en el testamento de su esposo no se haga referencia a estas dos fincas implica por sí mismo que tales fincas fueran privativas ya que eso implica dar efectos a los consentimientos tácitos y conjeturas que son contrarias al principio de legalidad, legitimación y tracto sucesivo; o que en una certificación registral se expresara al origen hereditario de las fincas vendidas cuyo importe se aplicara presuntamente a la compra de las que se pretende rectificar, puesto que lo único que prueban es que las fincas se vendieron pero no que el precio obtenido en dichas compraventas se invirtiera en adquirir las fincas 9.745 y 9.777, como consecuencia del carácter fungible del dinero. En resumen, y dado que no queda probado el carácter privativo de las fincas la solución es o bien alcanzar un acuerdo con los restantes interesados en ambas herencias o bien obtener una resolución judicial que así lo declare en un procedimiento en el que tengan intervención todos los interesados. (MN)

131.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. PAGO DE SOBRANTE A TITULAR DE HIPOTECA DE IGUAL RANGO

Resolución de 27 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad accidental de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción del testimonio de los decretos de adjudicación y de adición del mismo, así como del correspondiente mandamiento de cancelación de cargas

Resumen: En caso de hipotecas de igual rango, al ejecutarse una de ellas, procede la subsistencia de la otra y, por tanto, el sobrante ha de aplicarse al pago de los créditos posteriores, pero no del garantizado por la hipoteca de igual rango, que no se cancela.

El supuesto es el siguiente: Dos hipotecas figuran inscritas a favor del mismo acreedor (inscripciones 2ª y 6ª) con igualdad de rango. A continuación figura otra hipoteca (la 7ª) a favor del mismo acreedor y varias anotaciones de embargo. Se presenta la Adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, recaída en el procedimiento de ejecución de la hipoteca 6ª, en los que se adjudica la finca a la entidad actora por cesión de remate, y se declara un sobrante, que se destina al pago de la deuda garantizada con la hipoteca de la inscripción 2ª, después del de la 7ª, sin que quede efectivo para el resto de las cargas.

La registradora califica negativamente por no ponerse el sobrante a disposición de los acreedores posteriores, debiendo quedar subsistente la hipoteca de la 2ª al tener igualdad de rango.

La DG confirma la nota.

Expone el sistema del derecho español relativo al pago del crédito hipotecario, el régimen de cargas y gravámenes de la finca hipotecada y el reparto del del sobrante. (arts 692, 668.2, 669.3 y 670.5 LEC). De estos artículos resulta:

En primer lugar se procede al pago al acreedor ejecutante pero limitado a la cantidad garantizada por la responsabilidad hipotecaria (el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria) ( arts. 692.1 y 671 LEC), sin perjuicio del régimen especial para el caso de ciertos acreedores preferentes que tienen derecho a cobrar antes que el acreedor hipotecario (créditos salariales, de las aseguradoras de bienes inmuebles, los créditos de la comunidad de propietarios…

Se produce la purga de las cargas posteriores o no preferentes a la misma: La ejecución de una hipoteca preferente provoca, como consecuencia inevitable, la extinción de todas las cargas y gravámenes posteriores a ella, ya tengan este carácter por estricta prioridad registral o por pacto en relación al rango, y, consecuentemente, su cancelación registral (arts 692.3 y 674 LEC). Estos acreedores posteriores tienen como derechos: ser notificados de la existencia del procedimiento y a intervenir en él; y el derecho a participar, en exclusiva, en la distribución del sobrante de la subasta o adjudicación, después de haberse satisfecho el crédito del actor (arts 692.1 LEC); respecto al modo de distribuir el sobrante entres estos acreedores posteriores, existe un silencio legal, siendo el criterio mayoritario que la distribución corresponderá hacerla al Juzgado, lo que queda al margen de la calificación registral, sin que ello impida la cancelación de todas las cargas posteriores a la ejecución hipotecaria o singular, y sin que pueda deducirse de ella, una alteración de la prioridad registral respectiva entre los embargos o cargas.

Finalmente se establece un régimen de subsistencia de las cargas y gravámenes anteriores (art. 668.2, 669.3 y 670.5 LEC) de manera que quien resulte adjudicatario del bien inmueble habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos. Subrogación que, según la Jurisprudencia del TS, no incluye la obligación personal garantizada, es decir, la subrogación acontece sobre el deber de naturaleza real de soportar la realización forzosa del bien para satisfacer el crédito asegurado y no en asumir forzosamente la posición del deudor en la relación obligacional objeto de la garantía hipotecaria; no obstante, el acreedor anterior conserva la correspondiente garantía para poder obtener la amortización de su crédito, y la expectativa de que ante esa eventual ejecución, el citado adjudicatario opte por el pago del mismo, máxime si tenemos en cuenta que normalmente al ofrecer las posturas de la subasta (o el precio de cesión del remate) de las fincas ya se descontó el importe de la hipoteca, carga o gravamen anterior. En consecuencia, los titulares de esas cargas anteriores permanecen extraños a la sustanciación del procedimiento de ejecución, no teniendo siquiera que ser notificados de su existencia, ni derecho a que se destine a su pago todo o parte del precio del remate, pues sus derechos permanecen intactos y no se ven afectados por la ejecución.

En cuanto al Régimen de las hipotecas con igualdad de rango respecto de la hipoteca ejecutada: subsistencia de cargas opera igual respecto de los créditos hipotecarios y demás cargas y gravámenes de igual rango, (art. 227 RH, que dispone que ya «se considerarán preferentes, a los efectos del art. 131 LH, las cargas o gravámenes del mismo rango que el crédito del actor», lo que reconduce al régimen de las cargas preferentes expuesto en el fundamento de derecho anterior. En consecuencia, se rechaza el argumento de que el pacto de igualdad rango supone igualar ambos créditos hipotecarios a todos los efectos, y que el sobrante deba aplicarse, en primer lugar, al crédito garantizado con la hipoteca de igual rango.

Respecto al alcance de la calificación registral para valorar el acierto intrínseco de una decisión judicial del reparto del sobrante, es el Juzgado el que debe decidir la preferencia al cobro de los créditos, pero ciñéndose escrupulosamente a las normas del procedimiento de ejecución hipotecaria. En este caso, el acreedor, titular de una hipoteca de igual rango que la ejecutada, no tiene derecho a cobrar con preferencia a los titulares de cargas posteriores, y ello no constituye una cuestión de preferencia de créditos sino de cumplimiento de los trámites legales del procedimiento. La DG ha tenido oportunidad de confirmar en numerosas ocasiones (R de 31 de julio de 2014, por todas) la competencia del registrador, que no sólo puede sino que debe comprobar la existencia de sobrante, asegurándose de que la cantidad que ha de entregarse al acreedor por cada uno de los conceptos, principal, intereses y costas no exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria en detrimento de los acreedores posteriores y del dueño de la finca, pues la cantidad sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares de asientos posteriores. Y aunque es doctrina del TS que no se le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial, «pero sí ha comprobar que el documento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro». En conclusión en estos supuestos de no aplicación del régimen legal de reparto del sobrante de una adjudicación hipotecaria, los registradores no revisan el fondo de la resolución judicial, sino que se limitan a calificar la congruencia del título judicial con el procedimiento en que se ha dictado y sus trámites, así como la existencia de obstáculos que surgen del mismo Registro, al concurrir acreedores posteriores a la hipoteca ejecutada, en garantía de los derechos de esos titulares de asientos posteriores.

Por todo ello se confirma la nota y revoca el recurso. (MN)

132.*** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. USUFRUCTO SOBRE ANEJO DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 27 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zafra a inscribir una escritura de liquidación de sociedad de gananciales 

Resumen: Pueden constituirse derechos de goce -reales o personales- sobre una sola porción material de una finca sin necesidad de segregación, siempre que quede suficientemente determinada esa porción sobre la que se constituye el derecho.

 Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales por causa divorcio en la que se adjudica a la ex esposa un derecho de usufructo sobre un trastero anejo a la vivienda, la cual se adjudican en proindiviso los dos ex cónyuges.

Registradora: Suspende la inscripción porque al ser el trastero anejo de una vivienda, de la que forma parte y a la que se encuentra unido jurídicamente, no es posible que sea objeto de negocios jurídicos independientes del elemento privativo al que pertenecen, como tampoco es posible a la inversa, es decir, negocio sobre el elemento privativo prescindiendo del trastero.

Notario: Opone a la calificación la doctrina del Centro Directivo de es factible constituir un derecho de goce sobre alguna de las partes materiales de una finca susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

Es doctrina del Centro Directivo que no existe obstáculo jurídico para constituir derechos de goce -reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sin necesidad de segregación, siempre que quede suficientemente determinada la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce, máxime si se trata de un derecho inscribible.

En el caso del trastero anejo de una vivienda de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que está perfectamente determinado, es indudable que es susceptible de aprovechamiento independiente y por ello es admisible la constitución de usufructo sobre el mismo. (JAR)

133.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. DENEGACIÓN BASADA EN SU SUPERPOSICIÓN CON LA ORTOFOTO DEL PNOA

Resolución de 27 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Vicente de la Barquera-Potes, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva y la rectificación de la descripción de la finca sobre la que se declara.

Resumen: La superposición de la representación gráfica que se pretende inscribir con la ortofoto del PNOA pone de manifiesto una alteración de la realidad física que justifica las alegaciones de los colindantes e impide la inscripción de aquella.

Hechos: Para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral de una finca se tramita el expediente del art. 199 LH, en el curso del cual se formula oposición por tres colindantes, uno de ellos la Administración titular del dominio público, que alegan invasión de sus fincas respectivas.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción pues “observa un problema en la delimitación de la propiedad contenida en la representación gráfica georreferenciada alternativa presentada al invadir o solapar el dominio público y las propiedades de los colindantes que han presentado sus alegaciones.”

Recurso: El interesado alega que no quedan acreditadas las alegaciones de los colindantes.

Resolución: La DGSJF desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El análisis efectuado por el registrador de las alegaciones de los colindantes opositores es suficiente para apreciar la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que fundamenta la nota de calificación negativa, pues dicha controversia no puede resolverse en sede registral ni por la vía de un recurso a la calificación del registrador.

En el presente caso, la DG revisa el análisis del registrador y comprueba que la representación gráfica aportada altera la realidad física, como resulta de la superposición de dicha representación gráfica sobre la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea.

Comentario: Recuérdese, no obstante, que la discordancia puesta de manifiesto por la superposición de la representación gráfica que se pretende inscribir con la ortofoto del PNOA, no es, por sí sola, suficiente para denegar la inscripción de aquella, pues conforme al art. 9.b) LH y la reiterada doctrina de la DG, es un medio auxiliar de calificación. En el presente caso, dicha superposición es empleada para resolver las alegaciones de colindantes; si el registrador aprecia dicha discordancia antes de iniciar el procedimiento del art. 199, lo que debe hacer es iniciarlo y, si no se formula oposición por parte de los colindantes afectados, inscribir la representación gráfica. (VEJ)

134.** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA A FAVOR DEL ESTADO. ACREDITACIÓN DE LA AUSENCIA DE PARIENTES CON MEJOR DERECHO

Resolución de 28 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 3 a inscribir la adjudicación de herencia a favor del Estado como heredero intestado.

Resumen: En una declaración de herederos intestados a favor del Estado no es exigible la acreditación de la inexistencia de cualquier pariente vivo del causante con derecho preferente al llamamiento intestado, pues, aparte de implicar una prueba casi diabólica de hechos negativos, supone revisar el fondo de la decisión administrativa, cuestión vedada a la calificación registral.

– Hechos: Se presenta declaración de herederos intestados de un causante español, nacido en Argentina, a favor del Estado., en el expediente se concluye que no se ha acreditado la existencia de parientes con mejor derecho, por lo que procede la declaración del Estado como heredero abintestato. Junto con ella se presenta la documentación acreditativa de las publicaciones y actuaciones seguidas para averiguar si el causante tenía o no parientes con derecho a la sucesión intestada.

– La Registradora califica negativamente exigiendo la acreditación de la inexistencia de cualquier pariente vivo del causante con derecho preferente al llamamiento intestado.

– El delegado de Economía y Hacienda en Córdoba recurre exponiendo que la actividad investigadora para acreditar la inexistencia de herederos en el expediente de declaración de herederos intestados a favor del Estado es discrecional de la Administración, que practicará aquello que entienda suficiente en el marco de los trámites legalmente previstos para ello y, en el presente caso, consta acreditado que se ha llevado a cabo una extenuante labor de investigación en ese sentido. La calificación negativa impugnada, de ser confirmada, llevaría a que hubiera de desplegarse una labor de investigación universal y a veces imposible.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: El registrador puede calificar las posibles discordancias entre la declaración de herederos y lo que resulte del correspondiente llamamiento legal, así como la no acreditación de los presupuestos legales para la apertura de la sucesión intestada. Pero la exigencia de que se acredite la inexistencia de parientes con derecho a heredar abintestato, habiéndose cumplido los trámites esenciales razonablemente exigibles para averiguar si una persona de nacionalidad española, pero nacida en Argentina, tenía o no parientes con derecho a la sucesión intestada, aparte de implicar una prueba casi diabólica de hechos negativos, supone revisar el fondo de la decisión administrativa, cuestión vedada a la calificación registral. (SNG)

135.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESESTIMADA LA DENEGACIÓN SIN INICIAR EL EXPEDIENTE DEL ART. 199

Resolución de 28 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por la que se califica negativamente la inscripción de una declaración de obra nueva, previa tramitación de un expediente previsto en el artículo 199 de le Ley Hipotecaria.

Resumen: La negativa a tramitar el expediente del art. 199 por considerar que existe un encubrimiento de operaciones no inscritas, debe estar suficientemente justificada y no ampararse en simples conjeturas.

Hechos: Se solicita la rectificación de descripción y la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca procedente de segregación, que pasaría de 865 a 201 metros cuadrados de superficie.

Calificación: La registradora de la propiedad deniega la práctica de las inscripciones solicitadas, sin iniciar el procedimiento del art. 199 LH, por entender que existen indicios de otros actos de modificación de entidades hipotecarias que no han accedido al Registro y aclara en el informe que «reducir por medio del expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria la cabida de esta finca, y siendo resto de una segregación, nos encontraríamos el problema de que si en algún momento pretenden acceder al registro segregaciones no registradas, estaría agotada la superficie de la finca matriz».

Recurso: El recurrente considera que la diferencia de superficie no es tan significativa como para generar dudas sobre la identidad de la finca y la calificación de la registradora es contraria a la doctrina de la DG, que ha establecido que la existencia de dudas de identidad de la finca debe ser apreciada de forma casuística y que no puede basarse únicamente en la diferencia de superficie.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: La negativa a tramitar el expediente del art. 199 debe ampararse en una justificación suficientemente fundada, sin que sea suficiente la aportación de simples conjeturas o advertencias respecto de futuribles e hipotéticas nuevas segregaciones.

A falta de dicha justificación, lo procedente es tramitar el expediente del art. 199.

Comentario: La presente resolución confirma, en mi opinión, un cierto giro en la doctrina de la DG, iniciado con la R. de 20 de febrero de 2024, en el sentido de exigir una mayor motivación en la nota de calificación denegatoria de la inscripción de una representación gráfica. En este caso, pese a la gran diferencia de superficie y a la procedencia de la finca por segregación, la DG exige que la nota alegando un posible encubrimiento de operaciones no inscritas, se base en algo más que en la sospecha basada en dichas circunstancias. (VEJ)

136.** NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO SUJETO A LA LEY 5/2019. OMISIÓN NUMÉRICA DEL DE DIFERENCIAL. NOTA INFORMAL.

Resolución de 29 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Illescas n.º 1, por la que se califica negativamente una escritura de novación de préstamo hipotecario.

Resumen: En una escritura de novación de préstamo hipotecario -y en asiento registral- se ha de incluir la expresión numérica del diferencial con respecto al valor de referencia acordado para el cálculo de la pérdida financiera en caso de devolución anticipada. Una nota del registrador firmada, enviada a la notaría, puede considerarse calificación.

Hechos: Se trata de una escritura de novación de préstamo hipotecario sujeta a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en la que no consta la expresión numérica del diferencial aplicable para el cálculo de la pérdida financiera.

El Registrador, en una nota enviada a la notaría, considera que es preciso que conste tal dato en la escritura en aplicación del artículo 28 de la Orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre. Sugiere que se solicite la inscripción parcial sin esa cláusula.

Según el notario autorizante y recurrente, «(…) la escritura ya destaca que el diferencial se fijará “considerando el dato último publicado por el Banco de España a la fecha que más se aproxime a la contratación del préstamo”. Al tratarse de un dato histórico, su determinación no ofrecería mayor problema». También alega que la calificación ha de tener las formalidades debidas, sin que tenga que esperar una nueva calificación para recurrir después de haber recibido la anterior nota firmada.

La Dirección general confirma el defecto.

Doctrina:

Previamente a entrar en el fondo, recuerda su doctrina sobre la necesidad de que la calificación registral sea por escrito, formal y unitaria, por lo que cualquier comunicación de defectos debe ajustarse a las disposiciones de los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

Seguidamente, entrando ya en el fondo, transcribe una buena parte del artículo 23 LCCI, relativo al reembolso anticipado, centrándose en los límites a la compensación que por ello puede percibir la entidad acreedora por la pérdida financiera que le puede ocasionar.

La forma de cálculo de esa pérdida financiera se encuentra en el artículo 28 OM EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que fue modificado en 2019. En concreto, se han de utilizar como índices o tipos de interés de referencia, los tipos Interest Rate Swap (IRS) a los plazos de 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 años que publicará el Banco de España. A estos tipos se añadirá un diferencial.

Por ello, las entidades prestamistas deben incorporar el diferencial que corresponde aplicar al tipo de referencia –Interest Rate Swap (IRS)– según plazo del préstamo que reste y el momento de la contratación.

Lo anterior es una consecuencia de la obligación de los prestamistas establecida en el art. 9 LCCI de dar al cliente información clara y comprensible sobre «las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado», sin la cual no podría cobrar comisiones o compensaciones en los casos del citado artículo 23 de la ley.

Conforme a la exigencia del artículo 12.2 de la Ley Hipotecaria, las cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, en caso de calificación registral favorable de las mismas se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización. Y la DG considera que estamos ante una cláusula financiera, porque el diferencial sirve para determinar el importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, que a su vez, determina la cantidad máxima de la que no podrán exceder las comisiones o compensaciones.

Entiende que “esa cláusula financiera, o parte de ella, que se refiere a las comisiones por reembolso anticipado y asimiladas, debe calificarse e inscribirse, con base en el citado artículo 12 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de esta Dirección General, incluso cuando tales comisiones no se encuentren garantizadas con un concepto de la responsabilidad hipotecaria específico”.

Considera que la falta de ese diferencial en la escritura de préstamo hipotecario no constituye un defecto que impide la inscripción de la hipoteca, sino solo la denegación de la cláusula, o parte de la misma, en virtud del principio de conservación del contrato que impone la normativa comunitaria de protección de los consumidores en caso de existencia de cláusulas abusivas (ver art. 6 de la Directiva 93/13/CEE de 5 de abril de 1993 y art. 83 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios.

Cita finalmente el art. 258.2 LH dónde se dispone qué es lo que ha de hacer el registrador ante cláusulas abusivas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas. Considera qué estás cláusulas solo impiden la inscripción de la hipoteca cuando la cláusula determinara el objeto principal del contrato o fuere esencial para el préstamo o para la garantía.

En el presente caso, la DG confirma el defecto porque “se ha omitido la expresión numérica del diferencial, que de acuerdo con lo expuesto en los anteriores fundamentos de Derecho debe constar en la inscripción.”

Comentarios:

La DG valora la nota firmada por el registrador como una calificación, lo cual se deduce de que, seguidamente, entra en el fondo. Es lógico, porque está firmada digitalmente, conteniendo un defecto, aunque no tenga pie de recurso.

En el artículo 12.2 de la Ley Hipotecaria se utiliza, para las cláusulas financieras, la expresión se harán constar en el asiento”. En esta resolución, la DG lo interpreta como que se inscribirán. Yo creo que es más apropiado aludir a que se transcribirán, para evitar confusiones, ya que estas compensaciones no están garantizadas con la hipoteca y solamente constan en el asiento para mayor publicidad de las mismas.

Queda claro que, en los supuestos de cláusulas abusivas, el registrador debe denegar la cláusula y no la hipoteca en sí, pero para ello ha de haber una solicitud de inscripción parcial, circunstancia que parece no darse en el caso presente, por lo cual, no se ha podido inscribir la hipoteca con el resto de cláusulas. De todos modos, no parece que se debatiera acerca de la abusividad de esta cláusula en la que, en vez de poner directamente un diferencial, se indica el modo objetivo de calcularlo.

El que se recurra gubernativamente una nota informal del registrador avisando de un problema y de su posible solución, aunque rigurosamente es proceder correcto, trasluce la importancia de una relación fluida en lo cotidiano entre notarios y registradores para solventar la mayoría de los puntos de discrepancia, evitando excesivos formalismos y recursos, que se han multiplicado en los últimos años, cargando de trabajo a la DG y a sus colaboradores, con la consiguiente ralentización del servicio público. (JFME)

137.* INSCRIPCIÓN DE SEGREGACIÓN OTORGADA EN 2011. TRACTO SUCESIVO. GEOREFERENCIACIÓN

Resolución de 4 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ontinyent, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y extinción de comunidad.

Resumen: La exigencia de inscribir la georreferenciación de la finca en caso de segregación, introducida por la Ley 13/2015, es aplicable a todos los documentos que se presenten en el Registro con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley, aunque se hayan otorgado anteriormente.

Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura de segregación y disolución de comunidad otorgada en 2011. Entre la fecha del otorgamiento y la de su presentación en 2023 se han inscrito otras adjudicaciones y transmisiones que hacen que los titulares registrales sean distintos de los otorgantes.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripción y exige que se aporte escritura complementaria, de ratificación y rectificación, en lo procedente, otorgada por los actuales titulares registrales, así como la base gráfica georreferenciada de cada finca si la ratificación se ha efectuado tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

Recurso: La parte recurrente alega que la escritura se presentó en el Registro el mismo día de su otorgamiento y que la misma no se inscribió por causas que desconoce, por lo que deben considerarse nulas las inscripciones practicadas con posterioridad. Además, estima que como la presentación se efectuó en el año 2011, no es aplicable la exigencia de georreferenciación de la Ley 13/2015.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El objeto del recurso contra la calificación del registrador es exclusivamente determinar si dicha calificación se ajusta o no a derecho, sin que quepa valorar cualquier otra pretensión de los recurrentes, como valorar las actuaciones efectuadas por los registradores que han sido o son titulares del Registro que, sin perjuicio de las responsabilidades disciplinarias o de otro tipo a que puedan dar lugar, son cuestiones extrañas al recurso contra la calificación registral.

Es igualmente doctrina reiterada que el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la nulidad de asientos ya practicados. Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud.

Los principios de tracto sucesivo (art. 20 LH) y de prioridad (art. 17 LH) no permiten la inscripción de actos otorgados por personas distintas de los titulares registrales, de conformidad con los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión, en paralelo con los de tracto sucesivo y legitimación.

La exigencia de inscribir la georreferenciación de la finca en caso de segregación, introducida por la Ley 13/2015, es aplicable a todos los documentos que se presenten en el Registro con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley, aunque se hayan otorgado anteriormente. (VEJ)

138.* ACEPTACIÓN DE LEGADO. TRACTO SUCESIVO. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Resolución de 5 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Armilla a inscribir una escritura de adjudicación de legado 

Resumen: Reitera doctrina sobre el necesario cumplimiento del tracto sucesivo para la inscripción.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura en la que la viuda acepta el legado de usufructo universal ordenado a su favor por su esposo y toma posesión del mismo respecto de determinada finca. Sin embargo, dicha finca no está inscrita a nombre del causante sino a favor de una de las hijas, quien en virtud de escritura aceptó el legado de su finado padre y tomó posesión por sí misma del bien objeto de legado descrito en la escritura.

Registrador: Deniega la inscripción solicitada porque la finca no está inscrita a nombre del causante

Recurrente: Alega que, según el testamento, ella es titular del usufructo y la hija de la nuda propiedad de la finca descrita, por lo que la inscripción no es correcta

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

 Si la finca transmitida está inscrita a favor de una persona distinta a la del transmitente, no se podrá inscribir el título presentado sin consentimiento del titular registral (art. 20 LH, tracto sucesivo).

Caso de error en la inscripción, y dado que los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales, su rectificación exigirá el consentimiento de los interesados o resolución judicial (artículos 211 y siguientes LH). (JAR)

139. CANCELACIÓN DE USUFRUCTO INSCRITO CON CARÁCTER PRIVATIVO POR CONFESIÓN

Resolución de 5 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a la cancelación de un derecho de usufructo (ACM)

Resumen: Puede cancelarse el Usufructo privativo por confesión, por muerte del cónyuge usufructuario sin el consentimiento de los legitimarios del confesante fallecido.

– Hechos: En una escritura de compraventa, dos compradores adquieren la nuda-propiedad y su madre el usufructo vitalicio, reconociendo su esposo el carácter privativo del usufructo.

a) Primero fallece el esposo confesante, y luego la esposa viuda usufructuaria.
b) Ahora las nudo propietarias presentan instancia acompañada de certificación de defunción solicitando la cancelación del usufructo por muerte de la usufructuaria.

– El Registrador: califica negativamente, y en base al Art 1324 CC, exige que ratifiquen la privatividad los legitimarios del cónyuge confesante (que sería necesaria para desvirtuar la Presunción de ganancialidad del Arts 1361 CC) “a los efectos de quedar salvaguardada la cuantía de su legítima”.

– La nudo-propietaria presentante: recurre exponiendo que conforme al Art 513-1 CC el usufructo se extingue por el solo hecho de la muerte del usufructuario, bastando este dolo hecho para la cancelación, al ser un derecho vitalicio vinculado a la vida de su titular.

Además, el consentimiento de los legitimarios sería innecesario ya que no se trata de un acto de disposición del derecho de usufructo para su transmisión o enajenación, sino de que éste ha desaparecido por su propia naturaleza.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

– Doctrina:
A pesar de que efectivamente, la confesión de privatividad de los Arts 1324 CC y 95-4 RH (cuya posible ilegalidad insinúa la DG), no supone una declaración de voluntad sino un simple medio de prueba con eficacia “intraconyugal”, no resultan aplicables al caso, al tratarse de un mero derecho de usufructo, constituido únicamente en favor de la esposa adquirente  y a cuya vida está unida la existencia de tal derecho, pudiendo cancelarse por su fallecimiento (Art 513-1 CC).

COMENTARIO. (ACM): Entiendo que tratándose de un derecho vitalicio y no transmisible “m.c.” no podría haber perjudicado nunca a los legitimarios, pues el valor del usufructo (vitalicio) no se hubiera incluido nunca en el cómputo de la legítima, y menos en la del cónyuge confesante no usufructuario y ya fallecido. Incluso si el usufructo hubiera sido ganancial y sucesivo, fallecidos ambos cónyuges titulares, sería, por la misma razón, un derecho cancelable sin la intervención de los legitimarios en cuyo haber nunca podría incluirse un derecho vitalicio y ya extinguido.

140.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN PRESENTACIÓN A OFICINA LIQUIDADORA

Resolución de 5 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 53, por la que se suspende la calificación de un mandamiento de cancelación de embargo

Resumen: El registrador no puede cerrar el registro por motivos fiscales en el caso de un Mandamiento administrativo de cancelación de embargo, ya es claro que conceptualmente se trata de un supuesto de no sujeción.

Se suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo por no justificarse la presentación del documento en la oficina liquidadora competente.

La Dg revoca la nota y entiende que siendo clara la No sujeción, debe calificarla y acceder a la inscripción.

Para llegar a ésta conclusión invoca literalmente: “las RR de 12 de septiembre de 2016 y 24 de mayo de 2017, «la doctrina mantenida por este Centro Directivo sobre el cumplimiento de tales requisitos tributarios (…) puede resumirse del siguiente modo: el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; pero la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración Tributaria ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquél consideró aplicable, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral». Y basándose en el art. 40 TR entiende que la cancelación de una de una anotación es conceptualmente un supuesto de no sujeción, por lo que admite el recurso. (MN)

141. ***CONTRATO OTORGADO POR INCAPAZ ANTES DE LA DECLARACION DE INCAPACIDAD

Resolución de 6 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Motril n.º 2 a inscribir una escritura de cesión onerosa con constitución de renta vitalicia

Resumen: Los actos y contratos otorgados por persona declara incapaz antes de la declaración de incapacidad son inscribibles sin que puedan exigirse las medidas complementarias derivada de la declaración.

Se pretende la inscripción de una cesión onerosa a cambio de una pensión otorgada en 2011, siendo la cedente declarada incapaz posteriormente y figurando anotada dicha declaración en el Registro.

El registrador exige completar los requisitos de capacidad que completarían la validez del acto inscribible.

La DG revoca la nota.

De acuerdo con la R. de 5 de octubre de 2016, y según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la sentencia de incapacitación es constitutiva y de eficacia no retroactiva (STS de 23 noviembre de 1981, 19 de febrero de 1996, 27 de enero de 1998 y 11 de junio de 2001, entre otras) por lo que debe presumirse siempre la plena capacidad de las personas hasta el momento de su incapacitación. Además, de los Arts 17-bis LON y 156 y 167 RN que el notario puede y debe, al autorizar la escritura, indagar sobre la voluntad del otorgante ante la presencia posible de un consentimiento viciado. Y según la Jurisprudencia el juicio notarial valorativo de capacidad del otorgante nunca podrá considerarse incontrovertible, pero constituye un elemento inmediato de protección de la persona con posible discapacidad que habrá de ser valorado oportunamente con el conjunto de pruebas dentro del correspondiente proceso contradictorio, y cualesquiera que fuesen las dudas sobre la capacidad de una persona han de resolverse en favor de la capacidad en ausencia de prueba objetiva y directa. Entiende que si el título presentado era perfectamente inscribible al tiempo de su autorización, toda vez que reunía todos los requisitos legalmente exigidos para ello, no puede vedarse su acceso al Registro ahora, pues ello supondría tanto como atribuir efectos retroactivos a la declaración de incapacitación, lo que contradice el art. 9 CE; y en este sentido pueden verse supuestos análogos: art 297 CC «Los actos del declarado pródigo anteriores a la demanda de prodigalidad no podrán ser atacados por esta causa»; o el propio art.664: «El testamento hecho antes de la enajenación mental es válido»; aquellos actos dispositivos del deudor, realizados antes de declararse el concurso, que llegaran al Registro después de anotada la declaración de concurso; que se estiman inscribibles aun realizados dentro de los dos años anteriores a la declaración y pese a que al tiempo de la solicitud de inscripción estuviera ya anotada la declaración del concurso, al no ser actos nulos ni anulables, sino sólo rescindibles (art 226 de la Ley Concursal).. Considera no aplicable el art. 287 CC, que establece restricciones para el representante legal de una persona, pero una vez establecida la medida de apoyo; ni tampoco la DT4 CC que se refiere a los derechos no ejercitados cuando en este caso, pero el derecho que ahora se pretende inscribir nació, y se ejercitó, cuatro años antes de la incapacitación de la disponente. Y además recuerda el actual art. 49.1 CE, conforme al cual no se entendería que una medida de protección a una persona con discapacidad condujera fatalmente a la estigmatización de lo que haya realizado con anterioridad en ejercicio de su libertad individual, proyectando un manto de sospecha sobre un periodo anterior de su vida, lo que va en contra de los principio declarados por la Convención internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad, que rige en nuestro ordenamiento desde 3 de mayo de 2008 y que ya inspiraron a nuestros Tribunales, por ejemplo Sentencia del Tribunal Supremo número 269/2021, de 6 de mayo de 2021, que sistematizó unos principios jurisprudenciales derivados de la citada Convención (de los que claramente se aparta la calificación recurrida al enjuiciar hechos muy anteriores a la incapacitación decretada) y de los que cabe destacar los siguientes: «A) Principio de presunción de capacidad de las personas (…); C) Principio de aplicación restrictiva (…); D) Principio de la no alteración de la titularidad de los derechos fundamentales. (MN)

142.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 6 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Caravaca de la Cruz, por la que se suspende la inmatriculación de finca (SNG)

Resumen: Cabe inmatricular una finca sobre la base de una georreferenciación alternativa a la catastral en caso de inconsistencias en la base de datos catastral, considerándose inconsistencia no solo el desplazamiento o giro de la cartografía sino también la inexistencia o inexactitud de la georreferenciación catastral.

-Hechos: Tras una primera calificación negativa porque el perímetro de la finca derivado de la ortofoto del PNO no coincide con el de la parcela catastral, se presenta escritura de compraventa y acta de inmatriculación del art. 205 LH de dos fincas y se acompaña informe técnico con una georreferenciación alternativa de las fincas corrigiendo los defectos apuntados y en el que se acredita la identidad gráfica de esas georreferenciaciones alternativas con las parcelas catastrales.

-El Registrador: califica negativamente exigiendo rectificar la planimetría catastral y aportar una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica.

Señala que, en este caso, la georreferenciación alternativa no puede usarse en la inmatriculación de fincas porque no hay inconsistencia de la base de datos de catastro ni una situación de desplazamiento o giro de la cartografía catastral que permita acogerse a la doctrina de las RR 22/09/2017, 18/12/2020 y 4/11/2021, y porque la existencia de terreno matorral en las fincas impide apreciar si lindan con parcelas titularidad catastral del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico.

-El Presentante: recurre exponiendo que las dudas no están fundadas; que el registrador en su calificación solo ha tomado en consideración la representación gráfica catastral, sin tener en cuenta las nuevas representaciones gráficas alternativas presentadas que corrigen la catastral dentro de los márgenes de tolerancia; que la realidad física es que las fincas no invaden camino y el registrador debe aclarar tales dudas por vía del art. 199 LH aun en los casos de inmatriculación; que no puede hacerse recaer en el interesado de carga de ir recabando el consentimiento de los colindantes; y que sí es posible aplicar la doctrina de las RR 22/09/2017, 18/12/2020 y 4/11/2021 porque los errores en el trazado de caminos y linderos también constituyen inconsistencia de la planimetría catastral (y no solo los casos de desplazamiento o giro de la cartografía).

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

-Doctrina:

a.– La inconsistencia de la base de datos catastral es un mero defecto técnico que no debe impedir el tráfico jurídico de la finca, por ello, el art. 206 LH permite la georreferenciación alternativa para inmatricular fincas de titularidad pública y esto debe poder extenderse al supuesto de las fincas de titularidad privada cuando exista inconsistencia en la base de datos catastral.

b.- “Inconsistencia” es la de cualquier tipo, sea inexistencia o inexactitud de la georreferenciación catastral (RDG 22/09/2017), no es solo giro o desplazamiento sino cualquier inconsistencia de la base de datos catastral de la que se derive una inexactitud.

c.– Exigir la rectificación catastral previa implica una dilación temporal difícilmente asumible desde las exigencias de celeridad y seguridad que exige el tráfico jurídico inmobiliario.

Para evitar dichas dilaciones y no existiendo defecto jurídico ni invasión de fincas colindantes en la realidad física, DEBE PERMITIRSE la aportación de georreferenciación alternativa que corrija la inconsistencia catastral.

En tal caso se incorporarán al título 2 archivos GML: uno con las coordenadas del técnico y otro con las catastrales. El primer fichero se expresará en el asiento, inscribiéndose formalmente; mientras que el segundo se incorporará a una capa auxiliar específica de la aplicación de bases gráficas del distrito hipotecario. Y si, a pesar de ello, el registrador sigue teniendo dudas de la posible invasión de fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199 LH.

En el caso particular el registrador invoca la posible invasión de domino público. La DG distingue, siguiendo la RDG 26/07/2023

  • Si la invasión del dominio público deriva del contraste entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado del dominio público, debe rechazarse la pretensión de inmatriculación,
  • Si la invasión del dominio público simplemente deriva de una apreciación visual al contrastar la georreferenciación aportada con la capa de la ortofotografía, el registrador debe acudir al art 199 LH, con la notificación a la Administración titular del terreno supuestamente invadido para que, con sus alegaciones, puedan desvanecerse o confirmarse sus dudas. (SNG)
143. PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. EXTRALIMITACIÓN. HERENCIA YACENTE

Resolución de 1 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 6, por la que se suspende la inscripción de la escritura de protocolización y aprobación de operaciones particionales (SNG)

144.*** CANCELACIÓN DE CARGAS EN VIRTUD DE INSTANCIA Y DECRETO DE JUEZ DEL CONCURSO. EXONERACIÓN DEL PASIVO INSATISFECHO.

Resolución de 4 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la cancelación de inscripciones de hipoteca y demás cargas vigentes sobre una finca

Resumen: La exoneración del pasivo insatisfecho no permite la cancelación de unas hipotecas, en las que el deudor beneficiado no es ahora el titular registral, sino que esa cancelación debe seguir las reglas generales de exigencia de escritura pública otorgada por el acreedor o resolución judicial expresa.

Hechos: Los hechos de esta compleja resolución son los siguientes:

1º. Consta en el registro determinada finca gravada con dos hipotecas.

2º. Del Registro resulta una primera hipoteca en garantía de un préstamo concedido a unos cónyuges, siendo el esposo deudor del préstamo y la esposa, deudora e hipotecante.

3º. Resulta también una segunda hipoteca, en garantía un préstamo concedido a la esposa.

4º. La finca es adquirida, vigentes ambas hipotecas, por el ahora solicitante. El comprador se reservó parte del precio para el pago de la hipoteca asumiendo el comprador la obligación personal garantizada con la hipoteca, subrogándose solidariamente en la condición de deudor, sin perjuicio de la necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario.

5º. También consta sobre la finca una anotación de embargo, caducada.

6º. La deudora e hipotecante solicita concurso de acreedores, en el curso del cual se declara la exoneración total de pagos.

7º. Ahora mediante una instancia privada del titular registral se solicita la cancelación “por declaración judicial de extinción de los derechos o anotaciones inscritas”, pues a la deudora de los dos préstamos hipotecarios que gravan la finca se le ha concedido el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho respecto de todos los créditos ordinarios y subordinados pendientes y que sean anteriores a la declaración de concurso.

8º- Se acompaña auto del que resulta la conclusión del concurso y la concesión del beneficio definitivo de exoneración, sin perjuicio de la posibilidad de revocación. Dice el auto que quedan a salvo los derechos de los acreedores frente a los obligados solidariamente con el concursado y frente a sus fiadores o avalistas.

La registradora entiende que no es posible practicar la cancelación de las hipotecas mediante la documentación presentada, sino que es necesaria escritura pública otorgada por el acreedor hipotecario o resolución judicial firme por la que así se acuerde.

Se interpone recurso en el que tras unas farragosas explicaciones se dice que el art 82 LH permite la cancelación en virtud de sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación y en este caso consta aportado un auto judicial que al, igual que la sentencia, también pone fin al procedimiento en este caso concursal. En el mismo sentido, el art 174 RH.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: La DGSJFP centra el problema en la consideración de si el reconocimiento del beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho constituye una causa de extinción de las obligaciones o créditos a que dicho beneficio se extienda.

Pues bien, la DG hace un detenido examen de los efectos y consecuencias de la exoneración del pasivo insatisfecho, tanto cuando formaba parte del llamado acuerdo extrajudicial de pagos (art. 178 bis de la LC, norma de difícil interpretación), como ahora tras la reforma concursal y examinando las distintas posiciones doctrinales y jurisprudenciales existentes, en las que nos detenemos, llega a las siguientes conclusiones:

— La finalidad de la medida no es la extinción de las obligaciones sino exonerar al concursado de responsabilidad por ellas. Por eso no surte efectos frente a los obligados solidarios ni frente a los fiadores.

— Si se tratase de una auténtica causa de extinción de la obligación, los codeudores solidarios también se verían liberados frente al acreedor, como ocurre en los casos a que alude el párrafo primero del artículo 1143 del Código Civil.

— El CD siempre ha sostenido “que la extinción de la deuda derivada de la concesión del beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho fuese absoluta ni definitiva”. No es absoluta porque sólo afecta al deudor concursado. La ley tiene en cuenta la situación individual del deudor y su comportamiento, y sólo frente a él resulta inexigible la deuda. Y tampoco puede afirmarse que se trate de una extinción definitiva, pues durante un plazo de cinco años podrá solicitarse del juez la revocación del beneficio.

— “En la nueva regulación introducida por el texto refundido de la Ley Concursal de 2020 (en su redacción original, anterior a la modificación operada por la Ley 16/2022, que no es aplicable a este supuesto, no cabe duda de que la no extensión del beneficio de exoneración respecto de los fiadores, avalistas y deudores solidarios es aplicable tanto al régimen general de exoneración de la sección segunda del capítulo II del título XI del libro I como al régimen especial de exoneración por la aprobación de un plan de pagos de la sección tercera, pues la norma que así lo establece”(art. 502).

— No existe en el texto refundido de la Ley Concursal “referencia alguna a los efectos de este beneficio de exoneración respecto del hipotecante no deudor o el tercer poseedor de la finca hipotecada”.

— Una interpretación teleológica de la norma nos lleva a la conclusión de que la extensión del beneficio al hipotecante no deudor sería ajeno a la finalidad de la misma. Por la misma razón que tampoco alcanza el beneficio al fiador o avalista: porque la finalidad de la norma es facilitar la segunda oportunidad al deudor y porque también hay que respetar el interés equitativo de los acreedores.

— Esta interpretación se refuerza tras la reforma concursal de la Ley 16/2022.

— Debe entenderse que, “tanto antes como después de la reforma concursal, el acreedor mantiene, pese al reconocimiento de la exoneración de pasivo insatisfecho, su facultad de dirigirse contra los garantes, sean personales o reales”.

— El hecho de que el hipotecante haya transmitido la finca a un tercer poseedor que no asume la obligación personal garantizada con el consentimiento del acreedor no suprime la responsabilidad real de la finca por dicha obligación.

— Por ello, si el bien se transmite tras la constitución de la hipoteca, ambas responsabilidades se disocian de modo que la responsabilidad real afecta al adquirente del bien dado el carácter oponible “erga omnes” del derecho real cualquiera que sea su titular.

— Además, el comprador de la finca hipotecada retuvo la mayor parte del precio de la compraventa para el pago a la entidad acreedora del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca.

— Finalmente la propia normativa hipotecaria se opone a la cancelación pretendida pues el artículo 82 de la LH exige, aunque la obligación asegurada por la hipoteca se haya extinguido, “que el acreedor titular registral de la garantía otorgue la oportuna escritura pública o que, tras la tramitación de un procedimiento judicial en el que dicho acreedor haya sido parte, se dicte sentencia firme que ordene la cancelación”, para lo que el juez del concurso carece de competencia, salvo casos excepcionales, pues el bien no forma parte de la masa activa, debiendo en todo caso identificarse los asientos registrales que debe ser cancelados.

— Para concluir la DG señala que dado que la anotación preventiva existente ha caducado la misma puede ser cancelada sin ningún problema.

Comentarios: Compleja resolución pues compleja es la materia de que trata. Por ello la más clara conclusión que podemos extraer de la misma es que la cancelación de una hipoteca cuya deuda sea inexigible por exoneración total el pasivo insatisfecho, va a exigir, o bien una escritura pública otorgada por el acreedor hipotecario, o bien una resolución judicial expresa en la que con intervención del acreedor el juez ordene la cancelación e identifique claramente los asientos que deben ser cancelados.

A estos efectos es interesante decir que la DG no considera, en base a dichos principios, suficiente con que en un auto aclaratorio se diga que “en relación a la cancelación de los asientos registrales no ha lugar a la aclaración pues amén de ser accesoria está implícita en el propio auto de conclusión del concurso y concesión del BEPI”. (MGV)

Ver trabajo «Exoneración de pasivo insatisfecho y Registro», de Álvaro Martin.

146. *RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER CON QUE FIGURA INSCRITA UNA FINCA

Resolución de 5 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada por la que se solicita la rectificación del carácter con que consta inscrita una finca registral

Resumen: Salvo los casos en que la inexactitud pueda comprobarse de manera indubitada, la rectificación del registro exige consentimiento de todos los interesados o resolución judicial recaída en procedimiento entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. El registrador puede exigir la presentación ante los órganos tributarios competentes para acceder al registro salvo casos de cooperación con la Administración de Justicia, expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal

Se pretende, mediante la instancia privada presentada por uno de los herederos de la titular registral fallecida rectificar una inscripción, haciendo constar el carácter ganancial de la finca alegando el estado de casada de la titular registral en el momento de la adquisición.

El registrador alega como defectos no acreditar debidamente la liquidación del ITPyAJD y pretender la rectificación de un asiento registral ya practicado, y por tanto bajo la salvaguardia de los tribunales, prescindiendo del procedimiento legalmente previsto al efecto.

La DG confirma ambos defectos.

Respecto al primero de los defectos considera que no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia, ni resultando supuesto de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal –como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la TGSS)–, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar declaraciones tributarias (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro). Y aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes –en este caso, municipales– los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté́ incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida.

Respecto al segundo defecto también se confirma. Conforme al principio esencial del Derecho Hipotecario que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (art 1. 3 LH), la rectificación o cancelación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Y aunque en ocasiones el Centro Directivo ha admitido la rectificación del Registro cuando su inexactitud pueda constatarse de manera indubitada, en este caso no ocurre así, pues del expediente resulta que la vivienda fue adquirida por la titular como consecuencia de su condición de socia de una Cooperativa constituida antes de su matrimonio y aun cuando la escritura se formalizó constante matrimonio, de la misma se deduce que el primer pago se realizó antes del matrimonio , por lo que, de acuerdo con los arts 1357, 1354, 1396 (en la redacción anterior a 1981) y 1401 CC, en los que se consagra el principio de subrogación junto con el de presunción de ganancialidad para determinar el carácter de los bienes, resulta que no es claro ni indubitado el carácter ganancial de la finca, siendo preciso para la rectificación del registro, conforme al art 40.d) LH el consentimiento de todos los interesados o, en su defecto, la correspondiente resolución judicial que declare el carácter ganancial de la vivienda. (MN)

 

RESOLUCIONES MERCANTIL
68.() DEPÓSITO DE CUENTAS. FALTA DE VALIDACIÓN DE LA FIRMA ELECTRÓNICA

Resolución de 26 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil III de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022.

Resumen: Mismo contenido que las resoluciones señaladas bajo los números 25 y 29 a 32. Nos limitamos a reseñar que no es posible presentar un envío telemático de cuentas anuales debidamente firmado con certificado validado, pero en el que el certificado de aprobación de cuentas y el certificado de huella digital se han presentado mediante documentos escaneados que incorporan una firma e imagen las cuales obviamente no pueden ser validadas. (JAGV)

77.*** CONCILIACIÓN REGISTRAL MERCANTIL: NEGATIVA A LA APERTURA DEL EXPEDIENTE. OBJETO DE LA CONCILIACIÓN.

Resolución de 29 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la resolución extendida por la registradora mercantil II de Valencia, por la que se rechaza la tramitación de un expediente de conciliación registral.

Resumen: No es posible iniciar un expediente de conciliación registral mercantil sobre la aprobación o no de las cuentas anuales de una sociedad.

Hechos: Se solicita ante un Registro Mercantil acto de conciliación registral (103 bis de la LH) sobre las siguientes bases

— se convoque a determinadas personas que se señalan;

— el objeto de controversia es la: “no aprobación de cuentas, siendo los apuntes contables con cargo a la sociedad o condenada judicialmente en costas la sociedad (sic)”.

La propuesta de conciliación era la siguiente: “Aprobación cuentas anuales”.

— se acompaña un acta notarial de junta en la que la misma se da por no constituida;

— se acompaña otra acta notarial de fecha posterior de la que resultaba que constituida la junta con el 50% del capital social las cuentas no fueron aprobadas.

La registradora deniega la conciliación por los siguientes motivos:

1.- Por ser la aprobación de las cuentas competencia exclusiva de la junta general (art. 272 LSC) la cual no puede ser suplida por la certificación del registrador que derive del acto de conciliación por falta de competencia registral e indisponibilidad de la materia sometida a conciliación. Insubsanable.

2.- Se tiene constancia documental de la existencia de la misma petición de conciliación en el Ilustre Colegio de Abogados de Valencia, lo que podría dar lugar a resoluciones contradictorias. Alega las normas dada por el Corpme sobre conciliación que dicen que no podrá desarrollarse la conciliación “cuando las partes estén incursas en un procedimiento arbitral o de mediación.” Art. 1.4 e dichas normas. Subsanable.

3.- No constan identificados, con todos los datos necesarios para hacer las notificaciones, los socios que se indican en la solicitud según resulta del Libro Registro de Socios, el cual se acompaña por fotocopia sin testimoniar por lo que no tiene valor documental (art. 7.1 de las normas del Corpme). Subsanable.

La sociedad recurre por medio de su liquidador el defecto primero, alegando que sólo se pretende conciliar a los socios, para que los que votaron en contra de la aprobación de las cuentas expliquen sus motivos a los efectos, en su caso, de presentar unas cuentas alternativas.

Resolución: Se confirma la resolución de la registradora.

Doctrina: Para centrar el debate con carácter previo la DG, aplicando doctrina derivada de sus resoluciones en materia de auditores, va a señalar lo siguiente:

— la función de conciliación no es una función de calificación;

— dicha función se enmarca en otras competencias de los registradores distintas a la calificación;

— en estas cuestiones existe normalmente contienda entre las partes;

— su resolución en estos expedientes es un acuerdo de autoridad pública competente para resolver la solicitud (Resoluciones de 13 de enero de 2011 y 10 de julio de 2013).

— el registrador es competente para determinar si tiene o no competencia para resolver el expediente;

— no procede la estimación de la solicitud cuando del expediente no resulte la concurrencia de los requisitos establecidos por la Ley;

 — en estos expedientes no se aplican las reglas de procedimiento para la calificación de la legislación hipotecaria;

— el sistema de recursos es distinto del que se aplica a las calificaciones negativas;

— se aplica la Ley 39/2015, de 1 octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, en lo no previsto por una norma específica;

— por todo ello en el expediente derivado del art. 103 bis de la LH, si el registrador rechaza la solicitud debe tener en cuenta que no está calificando, y que es una competencia distinta a la prevista en el artículo 16.1 del Código de Comercio y en su apartado segundo en cuanto a la legalización de libros y depósito de cuentas;

— ello es trascendente a los efectos de los posibles recursos, pues tratándose de resoluciones de jurisdicción voluntaria y siendo de aplicación la Ley 39/2015, de 1 octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, el recurso que procede es el de alzada previsto en su artículo 121(ante el superior jerárquico en el plazo de un mes);

— la consecuencia de esta aplicación es que el registrador “debe señalar, en beneficio del administrado, la posibilidad de recurso, el plazo y la autoridad ante la que debe entablarse como dispone el artículo 88.3 de la ley citada.

Hechas las consideraciones anteriores, aunque sin sacar consecuencia de ellas, la DG entra en el fondo del asunto. Dice que el hecho de no aprobación de las cuentas anuales de una sociedad, “no es materia propia del expediente de conciliación pues, por sí mismo, no revela la existencia de conflicto alguno, ni identifica a sus protagonistas, ni expone mínimamente su postura, que puede obedecer a muy distintas razones”. Es decir que esa no aprobación de cuentas en cuanto tal no es materia contenciosa.

Añade que lo que sí pudiera ser objeto de conciliación es el conflicto previo entre los socios, debidamente identificado con sus protagonistas y posturas, y es este conflicto el que “podrá ser objeto del expediente de conciliación”. En definitiva, el “objeto del expediente de conciliación no es, (…), encontrar o averiguar la existencia de un conflicto, sus límites o su contenido, sino procurar la solución de una situación de conflicto bien identificada en cuanto a sus interesados y objeto” (art. 141 de la Ley 15/2015, de 2 julio, de la Jurisdicción Voluntaria).

Comentario: La conciliación registral es un MASC que debe ser potenciado en todas las competencias a cargo de los registradores, y en especial en las mercantiles, pues así se conseguirá un funcionamiento más ágil para la solución de los problemas que se le pueden presentar a los socios en el seno de la sociedad, sin necesidad de recurrir la vía judicial. Por ello es interesante esta resolución en materia de conciliación mercantil.

De ella deducimos estas conclusiones:

— ante una solicitud de conciliación, como ante una solicitud de experto, auditor o convocatoria de junta, no procede nota de calificación ni existen defectos subsanables o insubsanables;

— lo procedente es adoptar una resolución admitiendo o rechazando la solicitud;

— si se rechaza no es posible calificación sustitutoria ni el recurso ante las calificaciones registrales, sino el recurso del artículo 121 de la LPA, Ley 39/2015;

— esta doctrina es de aplicación al Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles, cada uno en su ámbito competencial;

— el objeto sobre el que debe versar la conciliación debe ser designado con claridad y precisión en la solicitud;

— ese objeto debe ser una concreta controversia entre las partes, no la solución de un determinado problema de la sociedad;

— en materia mercantil no se puede someter a conciliación la aprobación de las cuentas anuales de una sociedad. (JAGV)

82.* DEPÓSITO DE CUENTAS. DISCORDANCIA EN LA CIFRA DE CAPITAL SOCIAL

Resolución de 30 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil III de Sevilla, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022.

Resumen: No es posible el depósito de cuentas de una sociedad, si el capital de la sociedad que consta en la hoja registral no coincide con el resulta del balance.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022.Del registro resulta un capital inferior al que consta en las cuentas.

También resulta inscrita una fusión con otra sociedad, ambas con el mismo socio, en la que por esta circunstancia no se procedió al aumento de capital.

El registrador suspende el depósito por cierre el registro al no estar depositadas las cuentas de ejercicio anteriores, presentadas y defectuosas, y por no coincidir el capital inscrito con el capital que resulta de las cuentas anuales. (art. 58 RRM). Ver Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28/02/05, 16/01/06 y de 23/01/06. Defecto subsanable.

La sociedad recurre. Sólo alega que como consecuencia de la fusión aludida se entendió que el capital de la sociedad era la suma del capital e las sociedades fusionadas solicitando que fuera modificado el importe que figuraba como capital de la sociedad.

Resolución: Se desestima el recurso.

Doctrina: La cuestión planteada en este recurso ha sido ya resuelta en múltiples resoluciones (28 de febrero de 2005, 23 de enero de 2006, 10 de diciembre de 2008, 17 de diciembre de 2012, 13 de mayo de 2013, 13 de marzo de 2015 y, entre las más recientes, las de 21 de febrero de 2022 y 19 de octubre de 2023.

Reitera totalmente su doctrina de la necesaria coincidencia del capital inscrito con el que resulta del balance de las cuentas anuales de la sociedad presentadas a depósito y ello pese a lo que dispone artículo 368.1 del Reglamento del Registro Mercantil, que dice que el registrador calificará “exclusivamente” las materias que cita, y cuyo contenido fue traspasado al art. 280.1 de la LSC pero suprimiendo el adverbio “exclusivamente”. En definitiva, que lo que viene a decir la DG es que “resultando de los asientos registrales una determinada cifra de capital que se presume exacta y válida y que resulta oponible a terceros, no puede accederse al depósito de unas cuentas que proclaman otro contenido pues de hacerlo así, se estarían distorsionando los derechos de información y publicidad que el depósito de las cuentas pretende”.

Comentario: Reiteramos también nuestro comentario de las otras resoluciones citadas de que dicha doctrina de la DG no debe extenderse en ningún caso a otros puntos del depósito de cuentas, pues aparte de su dificultad creemos que el 368 RRM y el 280.2 de la LSC son suficientemente claros. Sólo apuntamos que, si por este motivo no son devueltas las cuentas, y se depositan, creemos que no existe responsabilidad alguna por parte el registrador, pues el tercero que consulte las cuentas debe tener claro que las mismas no están cubiertas por el principio de legitimación: no se inscriben las cuentas, sólo se depositan. Lo que vale es lo inscrito. (JAGV)

93.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD SIN MANIFESTACIÓN DE PAGO A ACREEDORES

Resolución de 5 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil VII de Madrid a inscribir la escritura de liquidación de una sociedad.

Resumen: Es posible la liquidación y la cancelación de asientos con cierre de hoja de una sociedad que carezca de activo social, tenga un único o varios acreedores, sin que sea necesario para ello declarar el concurso, una resolución judicial en dicho sentido o la intervención del acreedor o acreedores en la liquidación.

Hechos: Se trata de una escritura de liquidación de sociedad de la que resulta que en junta universal y por unanimidad se aprueba el balance final de liquidación, en el que no figura ningún activo social, se declara extinguida la sociedad, se solicita la cancelación de los asientos registrales y por el liquidador se manifiesta que “la sociedad tenía un solo acreedor (la Agencia Tributaria), cuyo crédito no puede satisfacerse por inexistencia de masa activa”. Se cita la RDGRN de 22 de agosto de 2016.

El registrador suspende la inscripción por no manifestarse por el liquidador que se ha procedido al pago de los acreedores o a la consignación de sus créditos (art. 395 LSC).

La sociedad recurre: dice que la sociedad carece de activo alguno con que satisfacer la única deuda social, y en este sentido cita diversas resoluciones de la DGRN que permiten la cancelación de los asientos de la sociedad en estos casos pues las normas de la Ley de Sociedades de Capital y de la Ley Concursal no exigen que para la cancelación de los asientos registrales sea necesario declarar el concurso ni que intervenga en la escritura el único acreedor (resoluciones de 13 de abril de 2000, 29 de abril de 2011 y 22 de agosto de 2016 y 19 de diciembre de 2018)

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: la DG va a reiterar su doctrina establecida en las resoluciones citadas por el recurrente de las cuales resulta que “sin necesidad de prejuzgar sobre la procedencia o improcedencia de la declaración de concurso, en el ámbito estrictamente registral no existe norma alguna que supedite la cancelación de los asientos registrales de una sociedad de capital que carezca de activo social a la previa declaración de concurso”.

Reconoce no obstante la DG que en resoluciones de 2 de julio y 4 de octubre de 2012, en base a determinados preceptos de la LSC, se sostuvo la postura contraria, y se concluyó que el pago a los acreedores es requisito previo a la liquidación y extinción de la sociedad, siendo necesario para ello la declaración de concurso con independencia de que exista una pluralidad de acreedores o un único acreedor.

 Pero en las resoluciones posteriores se vuelve a la doctrina correcta, aprovechando la DG esta resolución para en uno de sus fundamentos de derecho confrontar su doctrina con el nuevo TRLC y su última reforma. Así en base al artículo 485 y al artículo 720.2 para las microempresas llega a la conclusión de que la cancelación de la inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil en caso de insuficiencia de bienes no va a requerir la intervención de los acreedores ni una resolución judicial que lo ordene.

Lo anterior no significa que los acreedores queden desprovistos de toda medida tuitiva, pues “al margen del procedimiento concursal, pueden iniciar un procedimiento de ejecución singular contra la sociedad y contra los socios, administradores o liquidadores si la falta de pago de la deuda por la sociedad es a ellos imputable, mediante el ejercicio de la acción individual de responsabilidad (cfr. artículos 397 a 400 de la Ley de Sociedades de Capital), con posibilidad de ejercitar las acciones previstas en el Código Civil para los actos realizados en fraude de acreedores (artículo 1291.3.º) o la acción revocatoria o pauliana (artículo 1111)”.

Comentario: Se reitera la doctrina de la DG, que puede considerarse ya clásica, sobre la posibilidad de cierre de hoja de una sociedad, tenga un único o varios acreedores, si no existe activo social con el que pagar, y sin necesidad de declarar el concurso o de que intervenga el acreedor en la escritura. Esta doctrina, como señala la misma DG, tuvo un pequeño lapsus o paréntesis en cierta época del CD, en la que se volvió a exigir para la cancelación la declaración de concurso, pues vuelto a plantear el problema fue desechada esa exigencia por equivocada y se volvió a la senda del sentido común pues donde no hay nada que repartir, se declare o no el concurso, que con un único acreedor es un contrasentido, se va a poder proceder al pago de los acreedores. No se puede cargar a los juzgados mercantiles con una tarea más, inútil por otra parte y además costosa, y tampoco se puede condenar a una sociedad a sobrevivir de forma indefinida. (JAGV)

97.** EXPEDIENTE DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA DE NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADOR: SU EJECUCIÓN.

Resolución de 6 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil VI de Madrid, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial de aceptación de título de liquidador de una sociedad de capital.

Resumen: Para la inscripción del nombramiento de un liquidador en expediente de jurisdicción voluntaria, basta el mandamiento del que resulta su nombramiento, acompañado del documento de aceptación.

Hechos: son tres los hechos que delimitan esta resolución.

Primero. Se presenta en el registro mandamiento judicial derivado de procedimiento de jurisdicción voluntaria, del que resulta que se había designado determinada persona como liquidadora de una sociedad, constando también por diligencia la aceptación del cargo.

 Segundo. A dicho documento se acompaña otro del mismo Juzgado y de fecha anterior a la aceptación, del que resultaba la necesidad de citar a la liquidadora nombrada para que acepte el cargo.

Tercero. Se acompaña también un escrito del Colegio de Economistas competente que señala a la persona designada liquidadora como aquella que por turno le correspondía.

La registradora en su acuerdo de calificación se limita a decir que “Debe de inscribirse junto con el nombramiento de liquidador”.

El recurrente tras explicar la compleja situación de la sociedad, también se limita a decir que “era precisamente el nombramiento de liquidador lo que fue objeto del mandamiento cuya inscripción se pretendía”.

La registradora en su informe, aparte de los que resulta de los hechos 2 y 3, añade que la nota era incompleta y que lo que se exigía era el nombramiento de liquidador.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG, de los artículos 19.1, 22, 123 y 20 de la Ley 15/2015, de 2 julio, de la Jurisdicción Voluntaria, deduce “que para la toma de razón en el Registro Mercantil del cargo de liquidador designado en procedimiento judicial de jurisdicción voluntaria es preciso aportar al Registro tanto la resolución judicial firme de la que resulte la designación como la de su aceptación, por tratarse de actos que se producen en dicho ámbito en momentos diferentes”. Por consiguiente, resultando del título presentado la designación del liquidador y que el mismo ha aceptado “el defecto en los términos que ha sido redactado debe ser revocado”.

Comentario: La DG en esta resolución, en lugar de resolver según lo que ella ha visto de todos los documentos aportados y de las alegaciones del recurrente, adopta la postura de otras resoluciones al decir que tal y como ha sido redactado la nota la misma debe ser revocada. De la resolución no resulta claro cuál pueda ser el defecto o los problemas que la registradora vio para la inscripción el mandamiento, y que el CD parece advertir en el mismo, aunque pudiera ser que ya constaba inscrito otro liquidador en cuyo caso debería ese haber sido cesado antes de nombrar a otro o bien que no constaba la firmeza de la resolución. No queda claro, pero si el problema era el relativo a la existencia de otro liquidador, es de suponer que el LAJ lo tuviera en cuenta al resolver el expediente y por tanto no parece que pudiera ser puesto como defecto para la inscripción del nuevo liquidador.

En definitiva, un expediente algo confuso del que no puede extraerse otra enseñanza que la de que la DG unas veces resuelve en derecho con independencia de lo que diga la nota de calificación, y otras revoca la nota alegando que su redacción, a su juicio, es defectuosa o insuficiente.

Quizás en estos casos, si el defecto es de fondo o afecta a la esencia del documento, lo mejor sea allanarse al recurso y volver a calificar aún a riesgo de ser corregido disciplinariamente. (JAGV)

100.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUSPENSIÓN DE ACUERDOS SOCIALES: FIRMEZA Y PRESTACIÓN DE CAUCIÓN.

Resolución de 7 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Tarragona, por la que se rechaza la solicitud de practicar anotación preventiva de suspensión de acuerdos sociales.

Resumen: Para la anotación preventiva de una medida cautelar consistente en la suspensión de determinados acuerdos sociales es necesario que conste la firmeza de la resolución y que se ha prestado la caución fijada.

Hechos: Una sociedad presenta una instancia solicitando que se anote preventivamente en el Registro Mercantil la suspensión de unos acuerdos por haber resuelto el Juzgado de lo Mercantil que conoce del procedimiento, dicha medida cautelar. A la solicitud se acompaña copia del auto no firme que contiene la resolución judicial: se declaraba la suspensión de determinados acuerdos adoptados en sendas juntas generales uno de los cuales era de disolución de la sociedad y nombramiento de liquidador, previa prestación de la caución que se señala.

El registrador suspende la anotación pues debe acompañarse mandamiento en el que conste que la resolución judicial es firme.

Dos socios recurren. Reconocen que la resolución se encuentra pendiente de recurso, pero dice que conforme al art. 735 de la LEC el recurso no tiene efectos suspensivos. Citan la resolución de la DGRN de 19/10/2020.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Dado que el registrador en su informe pone en duda la legitimación de los recurrentes, que son meros socios de la sociedad afectada, lo primero que hace la DG es pronunciarse sobre dicho extremo. Así dice que de acuerdo con el art. 325 de LH aplicable al recurso gubernativo en el ámbito mercantil, los recurrentes carecen de legitimación para recurrir. No obstante, dado que la sociedad “como consecuencia de la resolución judicial y reconocen los propios recurrentes, está en situación de acefalia pues ni el liquidador puede actuar en ejercicio de sus funciones ni los que ostentaron con anterioridad la representación de la sociedad han visto revivir sus competencias”, aconsejan reconocer su legitimación en virtud del principio “pro actione” consagrado por al TC.

Sobre el fondo del asunto la DG hace un repaso de la legislación aplicable: del artículo 157 del RRM resulta clara la exigencia de la firmeza de la resolución para la práctica de la anotación de suspensión. Reconoce que el artículo 735 LEC, alegado por los recurrentes, expresa que la apelación del auto adoptando medidas cautelares no tendrá efectos suspensivos, pero la misma LEC en su artículo 738 sobre la ejecución de las medidas cautelares establece en el último inciso de su apartado segundo, que si se trata de practicar una anotación preventiva “se procederá conforme a las normas del Registro correspondiente”.

Pero si ello no fuera suficiente para confirmar la calificación añade que tal y como exige el artículo 737 de la LEC, para la eficacia de las medidas cautelares la caución establecida será siempre “previa a cualquier acto de cumplimiento de la medida cautelar acordada. El tribunal decidirá, mediante providencia, sobre la idoneidad y suficiencia del importe de la caución”.

Comentario: De la resolución resumida resulta claro que, para la práctica de una anotación de suspensión de acuerdos sociales, dada la trascendencia de la medida, será siempre preciso que conste la firmeza de la resolución judicial, e incluso que igualmente conste la prestación efectiva de la caución que la resolución determine para la adopción de la medida. Sobre este último punto, no señalado en su nota por el registrador, sino apuntado por la DG en sus FD, se puede plantear la cuestión acerca de que, -si la resolución se tiene por firme, y así consta en mandamiento expedido a estos efectos-, si esa declaración de firmeza supone que la caución se ha prestado en cuantía suficiente a juicio del Tribunal. Dado que son dos actos distintos, la declaración de firmeza que puede ser por no haberse planteado recurso, y la declaración de la prestación de caución adecuada, creemos que si esta última falta, deberá plantearse como un defecto distinto al de la falta de firmeza. (JAGV)

103.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN ESTAR DEPOSITADAS LAS DE EJERCICIOS ANTERIORES.

Resolución de 14 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Almería, por la que se rechaza un depósito de cuentas correspondiente al ejercicio 2022.

Resumen: Reitera la DGSJFP su doctrina de que no es posible el depósito de las cuentas anuales aprobadas, correspondientes a un ejercicio determinado, si no constan previamente depositadas las de ejercicios anteriores (JAGV)

107.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN ESTAR DEPOSITADAS LAS DE EJERCICIOS ANTERIORES.

Resolución de 13 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles III de Barcelona a practicar el depósito de las cuentas anuales de una sociedad relativas al ejercicio 2022.

Idéntico contenido que la señalada bajo el número 103. (JAGV)

109.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD. NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR Y CERTIFICADO DE NO APROBACIÓN DE CUENTAS ANUALES.

Resolución de 12 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación del registrador mercantil XXII de Madrid y el registrador mercantil XXIII de Madrid, por las que se suspende la toma de razón de una escritura de elevación a público de nombramiento de administrador y de un certificado de no aprobación de las cuentas anuales de una sociedad.

Resumen: Si existe un documento previamente presentado que es objeto de recurso, o simplemente con asiento de presentación vigente, no puede despacharse el presentado con posterioridad.

Hechos: El iter seguido por el documento cuya calificación se recurre es el siguiente:

— en fecha 20 de enero de 2023 se presenta en el Registro Mercantil la escritura pública de elección del recurrente, don TLV, como administrador único de la sociedad;

— dicha escritura se califica negativamente, al estar presentada previamente otra escritura en la que se reelegía a don AAR como administrador único, así como por falta del depósito de cuentas de los ejercicios 2019, 2020 y 2021. Dicha calificación no fue objeto de impugnación;

— la misma escritura fue presentada nuevamente el día 14 de febrero de 2023, junto con certificado de no aprobación de cuentas por no haber sido aprobadas por la junta general al no haberse convocado la misma por caducidad del cargo de administrador;

— se reitera la nota de calificación y se señala que la escritura de nombramiento de don AAR, presentada anteriormente ha sido objeto de recurso resuelto por resolución de 8/5/2023(falta depósito de cuentas);

— la anterior calificación se impugna por don TLV siendo desestimado el recurso por resolución de 7/6/2023;

 — se presenta de nuevo la escritura de nombramiento de don TLV, junto con certificado no aprobatorio de las cuentas;

— esta escritura es calificada por dos registradores distintos, en distintos momentos:

1ª calificación: el cargo de administrador de don AAR está cancelado por lo que debe inscribirse previamente su reelección como administrador único en el documento previamente presentado junto con el certificado de no aprobación de cuentas.

2ª calificación: se reitera la nota de calificación anterior de fecha 23 de febrero de 2023, añadiendo que don AAR no figura inscrito en este Registro como administrador único de la sociedad a la que se refiere el precedente documento. (Artículos 11 y 109 RRM).

Se recurre por el administrador nombrado y alega, en esencia, que el asiento de presentación del documento anteriormente presentado de nombramiento de don AAR como administrador (cuya calificación negativa fue objeto de recurso, dando lugar a la Resolución de 8 de mayo de 2023) ha caducado por lo que el documento presentado en segundo lugar gana prioridad, siendo por tanto la calificación errónea.

Resolución: se desestima el recurso.

Doctrina: La DG basa la desestimación del recurso en que no se aporta al expediente el documento, por ejemplo, nota simple o certificación, que acredite que efectivamente el documento primeramente presentado ha caducado. Mientras así no se haga sigue vigente su doctrina fijada en la resolución de 7 de junio de 2023, según la cual no procede la calificación de una escritura cuando existe vigente un asiento de presentación sobre la sociedad en el registro en virtud de un título previamente presentado y pendiente de recurso gubernativo.

Comentario: La resolución es un pequeño galimatías sin duda provocado por la situación de conflicto que vive la sociedad y que se pone de manifiesto en las resoluciones citadas por la DG y resolutorias de dos recursos de la misma sociedad. Para su solución parece que lo único posible es presentar los dos títulos, junto con el certificado de no aprobación de cuentas, de forma simultánea de forma que sean objeto de una calificación o despacho conjunto en su caso.

De todas formas, la DG al resolver como lo hace parece dar a entender que cuando caduque efectivamente el primer asiento de presentación se podrá despachar el documento, siempre, claro está, que los defectos que provocaron las dos anteriores resoluciones que fueron desestimatorias se hayan solucionado, lo que no parece que es el caso por las notas de calificación que ahora se recurren: parece que deberá inscribirse, si es posible, el nombramiento de don AAR, para la inscripción del administrador ahora nombrado. No obstante la DG en la segunda resolución citada lo que dice es que no es posible ni siquiera la calificación, pero lo cierto es que el documento ha sido ya calificado. (JAGV)

120.** NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR ÚNICO DE SOCIEDAD EN CONCURSO EN FASE DE LIQUIDACIÓN

Resolución de 19 de febrero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil XVII de Madrid a inscribir el nombramiento de administrador único de una sociedad que se encontraba en concurso en fase de liquidación.

Resumen: No es posible inscribir el nombramiento de un administrador en una sociedad concursada con la fase de liquidación abierta.

Hechos: Se trata de una escritura que entre otros acuerdos procede al nombramiento por la junta general de un administrador único de una sociedad concursada y en fase de liquidación, acompañando otra escritura en la que el administrador concursal, ratificaba los acuerdos de la junta general.

La registradora deniega la inscripción porque resulta del registro y del Registro Público Concursal(RPC), que el concurso está en fase de liquidación no siendo procedente la inscripción del nombramiento de administrador pues al estar el concurso en dicha fase la sociedad está disuelta y cesados sus administradores que han sido sustituidos por la administración concursal (art. 413,2 LC).

La sociedad recurre y alega que la disolución debe decretarse de forma expresa lo que no se ha hecho, que la administración social sólo queda suspendida pero no cesada y que pese a la disolución y liquidación la sociedad conserva su personalidad jurídica.

La registradora en su informe indica que del registro resulta que está abierta la fase de liquidación y aprobación del plan de liquidación, aunque esas anotaciones aparecen canceladas por caducidad, estando solo vigente el nombramiento de administrador concursal, resultando además del RPC la apertura de la fase de liquidación.

Resolución: Se confirma la nota de liquidación.

Doctrina: Lo primero que hace la DG es aseverar que tanto el tener en cuenta asientos caducados, como el consultar el RPC, son actuaciones correctas para el mayor acierto en la calificación, lo primero con apoyo en la Sentencia número 561/2022, de 12 de julio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y lo segundo porque la consulta del registrador a otros registros públicos, no sólo es una facultad, sino que en ocasiones puede ser una obligación.

Sobre el fondo de la cuestión planteada nos viene a decir que la dicción del art. 413.2 de la LC no puede ser más clara: la apertura de la fase de liquidación contendrá la declaración de disolución de la sociedad, si no estuviese disuelta, y el cese de los administradores, que serán sustituidos por la administración concursal.

Y sobre la continuidad de la personalidad jurídica de la sociedad pese a la apertura de la fase de liquidación y aprobación del plan de liquidación, es cierto y así lo entiende el TS (Sentencia número 324/2017, de 24 de mayo) y la misma DG(resoluciones, entre otras, de 29 de abril de 2011 y 17 de diciembre de 2012), pero ello no puede suponer “la reanudación de la vida social, mediante la elección de órgano de administración como si la sociedad no se encontrase en estado de liquidación, situación incompatible con el contenido que proclama el Registro”.

Comentario: La situación de la sociedad sobre la que se pronuncia la resolución que resumimos es un tanto especial: desde el año 2013 aparece que la sociedad está concursada y abierta la fase de liquidación y aprobado el plan de liquidación, según anotaciones ya caducadas, pero en el año 2023 aparecen otras dos anotaciones misteriosas, un nombramiento de administrador concursal y otra de dispensa judicial de presentar cuentas anuales, que curiosamente no aparecen en el RPC y que aparentemente son contradictorias con la situación previa de la sociedad.

Parece que la sociedad está en una situación anómala, como si se hubiera reabierto el concurso y la sociedad todavía tuviera que tomar acuerdos inscribibles. A ello se une que el administrador concursal vigente aprueba el acuerdo de nombramiento de administrador y que el art. 413.2 de la LC en su inciso final nos dice que la sustitución de administradores o liquidadores por la administración concursal es sin perjuicio de continuar los administradores “en representación de la concursada en el procedimiento concursal y en los incidentes en los que sea parte”.

Todo ello parece indicar que quizás el nombramiento de administrador pudiera estar justificado, si bien la DG no entra en este tipo de consideraciones, ni en la situación especial de la sociedad, sino que se apoya en la literalidad de la norma, que dice lo que dice, aunque con el añadido que hemos señalado, añadido que al menos introduce alguna duda al ser contradictorio con el cese total del órgano de administración que proclama el mismo artículo. JAGV.

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145.*** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE DEPÓSITO DE CUENTAS: CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES.

Resolución de 4 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles de Lleida, por la que se rechaza la cancelación de la práctica de depósitos de cuentas.

Resumen: Para cancelar un depósito de cuentas ya practicado, será necesario una certificación del órgano de administración expresiva de las causas por las que se solicita la cancelación, indicando al propio tiempo los asientos posteriores a ese depósito de cuentas que también deben ser cancelados.

Hechos: Se presenta escrito por parte de una sociedad solicitando la retirada(sic) del registro de los depósitos de cuentas de los ejercicios 2019, 20 y 21 por las siguientes causas:

— por un mal entendido la gestoría de la sociedad con firma electrónica presentó al registro los citados depósitos;

— sólo existía un preacuerdo de socios sobre la aprobación de las cuentas, acuerdo que posteriormente no se llegó a perfeccionar;

— que la solución ofrecida al problema es la judicial, lo que no tiene sentido pues al no existir terceros sería la sociedad la que se demandara a sí misma;

— del registro resulta que, en certificado firmado electrónicamente por el administrador, las cuentas fueron aprobadas en junta universal y por unanimidad.

La registradora decide no practicar operación alguna pues lo que procede a su juicio es celebrar una nueva junta en la que aprueben las cuentas anuales del ejercicio dado “que las cuentas anuales depositadas en base a una aprobación por parte de una junta… cuyo órgano de administración certifica, no pueden ser suprimidas, ya que el art. 7.1 del RRM establece que tanto las inscripciones como los depósitos se presumen exactos y están bajo la salvaguardia de los Tribunales”.

La sociedad recurre. Dice que se ha certificado de un acuerdo que no se llegó a tomar y que no se sabe cuándo se adoptará, originándose el error por el voto condicionado, condición que equivocadamente se dio por cumplida.

Resolución: Se confirma la calificación.

Doctrina: La DG centra el problema en dilucidar si es posible cancelar un depósito de cuentas cuando el administrador de la sociedad afirma que en realidad las juntas generales no llegaron a aprobar las citadas cuentas. Se trata por consiguiente de una rectificación del registro, en este caso por defectos en el título que provocó el depósito sobre lo cual el art. 40.d de la LH nos dice que “la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial”.

Supuesto lo anterior y dado que la sociedad debe prestar su consentimiento, la DG se pregunta cuál será el título que ha de ser objeto de presentación en el Registro Mercantil para que se proceda a la cancelación del depósito. Considera que el título debe ser “el mismo que permite el depósito (artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital), con expresión de la causa o causas que la justifiquen, así como la expresión del consentimiento a la cancelación de los asientos posteriores que se hubieran practicado en la hoja social a favor de la sociedad y que no se habrían practicado de no haberlo hecho el depósito (pues de otro modo se conculcaría el régimen legal del artículo 282 de la Ley de Sociedades de Capital)”. En definitiva, deberá ser una certificación del mismo administrador, certificación que debe reunir las condiciones antes dichas.

Después aclara la DG que la cancelación de asientos posteriores debe referirse a actos propios de la sociedad y que no deriven del ejercicio de derechos por terceros, citando la resolución de 4 de mayo de 2002.

Se tratará por tanto de una certificación o, en su caso, copia autorizada del acta notarial de junta general de los que resulte que, conforme al contenido del acta de la junta convocada para su aprobación, las cuentas anuales no fueron objeto de aprobación. No cabe en este caso la actuación de oficio por parte del registrador, pedida por el recurrente, no sólo porque no la contempla la LH, sino “porque siendo la causa de la inexactitud registral la falsedad del contenido del título que causó el asiento cuya cancelación se solicita, el registrador no puede ser consciente de dicha situación sino se le pone de manifiesto con la aportación del título del que resulte dicha circunstancia y la realidad que se desea reflejar, lo que exige el consentimiento del titular o la resolución judicial correspondiente [artículo 40, letra d), de la Ley Hipotecaria]”.

Comentario: Lo más problemático de esta resolución es su referencia a que en la certificación expresiva de que las cuentas en la realidad no están aprobadas deberán indicarse los asientos posteriores al depósito de cuentas que deben ser cancelados. Si el depósito de cuentas no ha sido efectuado se cierra el registro para toda clase de documentos salvo los expresamente exceptuados por el art. 378 del RRM, como derivado del art. 282 de la LSC. Por tanto ninguna de esas inscripciones exceptuadas podrán cancelarse, pero respecto de otros asientos que puedan constar en la hoja de la sociedad, resulta cuando menos dudoso que puedan ser objeto de cancelación por la simple petición de un administrador que deberá además discriminar cuando un asiento confiere o no derechos a terceros.

Aunque es una cuestión que requeriría de una mayor profundización, dado que en principio cualquier inscripción en la hoja de la sociedad afecta a terceros, y la resolución que cita la DG se ocupaba de un supuesto distinto, nos parece que la regla general debe ser la de no cancelar ninguno de los asientos posteriores, salvo que sean asientos que deriven directamente de la aprobación de las cuentas indebidamente depositadas como pudiera ser un aumento de capital con cargo a reservas o una reducción de capital por pérdidas, basados en un balance no aprobado según la nueva certificación, aunque en estos casos los terceros también son afectados por lo que, al menos en el caso de aumento, se requeriría un acuerdo de reducción de capital con las garantías establecidas a favor de los mismos. Todos los demás asientos practicados lo fueron confiando en el contenido del registro en el momento de ser practicados y la certificación posterior de que un depósito no es procedente por no aprobación de cuentas no debe tener efectos retroactivos, pese a que se conculque el cierre del registro que es lo que parece preocupar a la DG.

También nos ofrece dudas que baste con la certificación del administrador, cuando él mismo certificó en sentido contrario: más adecuado sería exigir un acuerdo de junta general, que es lo que exige el registrador, en el sentido de que las cuentas del ejercicio de que se trate no fueron debidamente aprobadas.

También ofrece dudas cuál pudiera ser la causa o causas de la cancelación: en el caso de la resolución la causa estaba clara y era suficiente, pero nos preguntamos ¿pueden existir otras causas que justifiquen la cancelación? Es difícil la cancelación total pues lo más normal serán unas nuevas cuentas que se depositen en sustitución de las erróneamente depositadas, pero manteniendo ambos depósitos con lo que se elimina de raíz el problema de la cancelación de asientos posteriores. (JAGV)

 

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