Resoluciones Noviembre 2022 Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Admin, 04/11/2022

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 464.** SENTENCIA DE DIVORCIO APROBANDO CONVENIO REGULADOR. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL.
  4. 465.** IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO. PAGOS FUTUROS O APLAZADOS
  5. 466. VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.
  6. 467. VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.
  7. 468. VENTA DE NAVE INDUSTRIAL EN FINCA CON TERRENO NO EDIFICADO. Necesidad de manifestación de suelos contaminados.
  8. 469. VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.
  9. 470. VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.
  10. 471. VENTA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR SIN JARDÍN O TERRENO. No necesidad de manifestación suelos contaminados.
  11. 472.** NUEVA SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA HABIÉNDOSE YA DENEGADO CON ANTERIORIDAD.
  12. 473.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO.
  13. 474.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE SERVIDUMBRE.
  14. 475.** AFECCIÓN URBANÍSTICA. EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO: ADJUDICACIÓN AL AGENTE URBANIZADOR.
  15. 477.* RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA
  16. 478.** CONVENIO REGULADOR. TRANSMISIONES QUE SON ADMISIBLES. USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR
  17. 479. VENTA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR CON TERRENO NO EDIFICADO. Necesidad de manifestación de suelos contaminados.
  18. 480.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TITULAR REGISTRAL EMPRENDEDOR INDIVIDUAL.
  19. 481.* PROPIEDAD HORIZONTAL. FALTA DE DEFINICIÓN DE LA FINCA SOBRE LA QUE SE CONSTITUYE.
  20. 482.** EMBARGO SOBRE FINCA GANANCIAL, HABIENDO FALLECIDO AMBOS CÓNYUGES
  21. 483.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. JUSTIFICACIÓN DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN. MARGEN DE TOLERANCIA
  22. 484.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ART. 199: OPOSICIÓN DE QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL NI CATASTRAL
  23. 485.* CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CANCELADA POR CADUCIDAD
  24. 487. SUBSANACIÓN O NOVACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DEL ESTADO
  25. 488.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. ADICIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA
  26. 489. VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.
  27. 490. VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.
  28. 491.** NEGATIVA A INICIAR EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN
  29. 492. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. INDICIOS DE DOBLE INMATRICULACIÓN. SOLICITUD DE 199 LH PARA DISIPAR DUDAS
  30. 493. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
  31. 494.** SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
  32. 495-456.** USUFRUCTO A FAVOR DE UNA SOCIEDAD POR MÁS DE 30 AÑOS
  33. 497.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE TRANSMISIÓN DE DERECHO HEREDITARIO
  34. 498-499.() CONSTANCIA REGISTRAL POR NOTA MARGINAL DE LA POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA POR VÍA PECUARIA
  35. 500.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE PERMUTA SIN CONSIGNACIÓN EX ART. 175.6 RH
  36. 501. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN
  37. 502. VENTA DE PLAZA DE GARAJE EN PLANTA SOTÁNO DE EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.
  38. 503.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE MITAD INDIVISA DE FINCA GANANCIAL DISUELTA Y NO LIQUIDADA LA SOCIEDAD CONYUGAL
  39. 505.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE
  40. 506. ESCRITURA DE PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES OTORGADA POR CONTADOR PARTIDOR
  41. 507. VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.
  42. 508. VENTA DE VIVIENDA Y PLAZAS DE GARAJE EN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.
  43. 509. ADQUISICIÓN DE FINCA POR EXTRANJERO NO COMUNITARIO LEY 8/1975
  44. 510. EJECUCIÓN HIPOTECARIA EXISTIENDO PENDIENTES TÍTULOS CONTRADICTORIOS
  45. 511. **HERENCIA DE CAUSANTE DE NACIONALIDAD ALEMANA
  46. 512. **AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA DE FINCA QUE LINDA CON CARRETERA
  47. 513.** DENEGACIÓN DEL INICIO DEL PROCEDIMIENTO ARTÍCULO 199 LH: POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE UNA AGRUPACIÓN
  48. 514. OBRA NUEVA SITA EN VALENCIA EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN. 
  49. RESOLUCIONES MERCANTIL
  50. 476.** REDUCCIÓN Y AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL. VERIFICACIÓN CONTABLE. TEMPORALIDAD DEL ACUERDO DE AUMENTO DEL CAPITAL SOCIAL.
  51. 486.*** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR. FORMA DE LA NOTIFICACIÓN: ART. 147 RRM.
  52. 504.*** CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. TÍTULOS CONTRADICTORIOS Y PRINCIPIO DE PRIORIDAD. DOCTRINA DEL SUPREMO.
  53. ENLACES:

INFORME Nº 338. (BOE NOVIEMBRE de 2022)

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Noviembre)

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE OCTUBRE

RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.

RESOLUCIONES PROPIEDAD
464.** SENTENCIA DE DIVORCIO APROBANDO CONVENIO REGULADOR. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Reus n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de una sentencia de divorcio en la que se realiza adjudicación de bienes (ACM)

Resumen. Para inscribir en el Registro de la Propiedad una disolución de condominio derivada de un divorcio, es preciso acreditar la previa inscripción de la sentencia en el Registro Civil.

– Hechos: Se presenta un convenio regulador de divorcio homologado judicialmente mediante sentencia, disolviendo el régimen legal supletorio en Cataluña de separación de bienes y acordando la extinción del condominio sobre los bienes adquiridos constante matrimonio.

– El Registrador: califica negativamente por no acreditarse la previa inscripción de la sentencia en el Registro Civil pues conforme al Art. 89 CC el divorcio no perjudicará a terceros de buena fe sino a partir de su inscripción en el Registro Civil.

– La Abogada: recurre exponiendo que la sentencia de divorcio no afecta a la titularidad dominical de los bienes, que es el objeto del registro de la propiedad, ni el estado civil del adquirente condiciona la adjudicación de la finca; y que las sentencias deben acatarse y cumplirse por todos los funcionarios (arts 24 y 118 CE-78).

– Resolución: Obviamente la DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
 a) Reitera, entre otras, R. de 3 enero 2022, ya que el art. 266-6 RRC señala que en las inscripciones que en cualquier otro registro -y, por tanto, en el Registro de la Propiedad- produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial, han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil.

Además sií afecta a la titularidad dominical y las facultades de disposición en cuanto la inscripción en el registro civil (Art. 89 CC) es requisito de oponibilidad a 3º. (ACM)

465.** IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO. PAGOS FUTUROS O APLAZADOS

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Móstoles n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa

Resumen . La obligación de identificar los medios de pago se refiere a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos aplazados, con independencia de la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros.

Hechos: Se otorga una escritura en la que parte del precio queda aplazado para ser satisfecho con posterioridad al momento de la venta mediante varias transferencias.

La registradora exige que se incorporen a la escritura justificantes de dichas transferencias en un nota de calificación en la que no cita precepto alguno que lo fundamente.

La notario autorizante recurre y alega que la legislación solo elige identificar los medios de pago anteriores o simultáneos a la venta, pero no los posteriores. Se queja también de la falta absoluta de fundamentación de la nota, que considera nula.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: Como cuestión previa, y sobre la queja de falta de fundamentación de la nota, resuelve sobre el fondo del asunto argumentando que la recurrente ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, y porque así lo pide también la recurrente.

Sobre el fondo del asunto, recuerda su doctrina de que las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los artículos 21254 de la Ley Hipotecaria, como por los artículos 24 de la Ley del Notariado177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestación dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aquel otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado

Comentario: Resultan sorprendentes calificaciones como la que es objeto de este recurso, en las que no hay ninguna cita de preceptos legales incumplidos, ni argumentación jurídica doctrinal, y que supone desconocimiento o no aplicación de la doctrina de la DG. No hay, pues, cuestión teórica que debatir, pero si hay pérdida de tiempo de la notario recurrente en la elaboración del recurso, de la DG para resolver, y perjuicios para el cliente que ve demorada la inscripción de su finca, y, en su caso, para la entidad financiera que ha financiado la operación, todo lo cual es innecesario. (AFS)

466. VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Rota a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

Ver comentario a la R. nº 398.

467. VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

Ver comentario a la R. nº 398.

468. VENTA DE NAVE INDUSTRIAL EN FINCA CON TERRENO NO EDIFICADO. Necesidad de manifestación de suelos contaminados.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen: Transmitiéndose una finca (en este caso nave industrial) que dispone de terreno no edificado, cabe la posibilidad de que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo (JCC)

Ver comentario a la R. nº 398.

469. VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

Ver comentario a la R. nº 398.

470. VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa. 

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

Ver comentario a la R. nº 398.

471. VENTA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR SIN JARDÍN O TERRENO. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a inscribir una escritura de compraventa. 

Resumen: Transmitiéndose una vivienda unifamiliar en régimen de división horizontal sin disponer de un terreno o jardín en el que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes (JCC)

Ver comentario a la R. nº 398.

472.** NUEVA SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA HABIÉNDOSE YA DENEGADO CON ANTERIORIDAD.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Saldaña, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica de una finca y la consiguiente rectificación de la superficie y linderos, por oposición de un Ayuntamiento al invadir un camino público

Resumen: Solicitada la tramitación del expediente del art. 199, el registrador puede negar su inicio basándose en que ya fue tramitado por la anterior registradora, quien denegó la práctica de la inscripción por oposición del Ayuntamiento, sin que en esta presentación se aporte nueva documentación.

Hechos: Se solicita la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca y la consiguiente rectificación de su descripción. La rectificación consiste en un exceso de cabida, en que la superficie pasa 80 a 238 m2, y en la sustitución de un lindero que en la descripción literaria registral aparece como “Ayuntamiento” y ahora se identifica como finca perteneciente a un particular.

La misma inscripción se había instado anteriormente ante otra registradora, que la denegó a la vista de la oposición presentada por el Ayuntamiento en el transcurso del procedimiento del art. 199 LH.

El actual registrador de la propiedad acuerda no tramitar de nuevo el expediente por haber sido resuelto anteriormente y no presentarse documento alguno que altere la situación anterior. No obstante, comunica al Ayuntamiento la nueva pretensión y este emite un nuevo informe, acompañado de documentación, en defensa de la existencia del vial público supuestamente invadido.

El recurrente niega que la representación catastral invada dicho vial, pide que el registrador justifique las dudas sobre su posible invasión y afirma que la rectificación de superficie pretendida no supone una modificación de los linderos.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: a la vista de la descripción de descripción, la DG concluye que la rectificación no obedece a la existencia de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, no siendo indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

Por otro lado, resuelto el expediente anterior con calificación denegatoria, es cierto que la misma no vincula al registrador, sea el mismo que firmó la nota u otro posterior, pero ello no impide que comparta los argumentos de la anterior registradora, reitere la nota de calificación y comunique al Ayuntamiento la existencia de un bien de dominio público para que proceda a su inscripción, que es obligatoria.

Finalmente, de la actuación del Ayuntamiento se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. (VEJ)

473.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Madrid n.º 53, por la que se suspende la práctica de una anotación de embargo

Resumen: No procede tomar anotación preventiva de embargo ni de suspensión del mismo si de la documentación aportada no resulta que el demandado traiga causa del titular registral de la finca referida, como exige el art. 629.2 LEC.

Hechos: Mediante mandamiento, se ordena la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre una finca. Junto con ello, se presentaba otro mandamiento en el que se solicitaba anotación preventiva de suspensión de anotación de embargo al amparo del artículo 629.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, toda vez que la finca objeto de auto no constaba inscrita a nombre del demandado, sino a nombre del Instituto de la Vivienda de Madrid.

El registrador calificó negativamente pues de la documentación aportada no resulta que el demandado traiga causa del titular registral de la finca referida, como exige el mencionado precepto.

Dichos documentos fueron retirados y reingresados al Registro en unión de un documento complementario (testimonio de la comunicación del Instituto de la Vivienda de Madrid en la que se manifestaba que la vivienda objeto de esta controversia fue vendida por contrato privado a un tercero, junto con la copia literal, testimoniada por el Juzgado, del testamento del comprador en el que instituía como heredero, junto con otros descendientes, a su hijo.

El recurrente alega que de todo lo señalado, ha quedado acreditado manifiestamente el tracto sucesivo de la vivienda, y que por tanto se cumplen todos los requisitos recogidos en el artículo 629.2 LEC para poder tomar preventiva de la suspensión de anotación de embargo decretada por el Juzgado, que también lo ha entendido así.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Reitera su doctrina, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo relativa a “que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial los obstáculos que surjan del Registro, y entre ellos se encuentra el que surge por el hecho de que no haya sido parte o no haya sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial”.

En virtud de las exigencias de tal principio se ha de denegar la práctica de la anotación de embargo, puesto que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral en el momento de presentación del mandamiento calificado.

En el presente caso lo que se embarga son los derechos de propiedad que ostenta el demandado en la vivienda del Instituto de la Vivienda de Madrid que es el titular registral, pero al no constar inscritos en el Registro tales estos derechos de propiedad, por imperativo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria no podrán ser registralmente trabados en tanto no se presente e inscriba previamente el título adquisitivo del titular de los mismos, sin que se estime suficiente la manifestación realizada en testimonio aportado relativo a que la vivienda fue vendida por contrato privado al padre del hoy ejecutado, al “carecer de los requisitos exigidos por nuestro sistema registral para causar la pertinente inscripción, tanto desde la perspectiva material como formal, en cuanto a la necesidad de aportar a inscripción el título material y formal a que refieren los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria, esto es la formalización en escritura de compraventa a favor del padre del demandado, como la escritura de partición de herencia, y no constando ésta lo único que ostentaría el demandado es el llamado derecho hereditario in abstracto, cuya anotación de embargo sólo puede tener lugar por el cauce previsto en el artículo 166.1.º2 del Reglamento Hipotecario”.

Comentarios: El artículo 629.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite tomar anotación preventiva de suspensión de la anotación del embargo, en la forma y con los efectos previstos en la legislación hipotecaria en los casos en los que el bien no estuviere inmatriculado, o si estuviere inscrito en favor de persona distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de éste. Sin embargo, como ya hemos comentado, en el caso que nos ocupa no concurren los requisitos objetivos previstos en tal precepto pues, de la documentación aportada no resulta que el derecho de dominio del demandado trae causa del actual titular registral como exige el mencionado precepto al no aportar los títulos necesarios al efecto. Se trata de una simple aplicación del principio de tracto sucesivo. (MGV)

474.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE SERVIDUMBRE.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Totana, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de servidumbre.

Resumen: Para cancelar un derecho es preciso el consentimiento de su titular. Si falta dicho consentimiento es precisa una resolución judicial en procedimiento entablado contra tal titular.

Hechos: se presenta escritura que tiene por objeto cancelar una servidumbre real de «disponibilidad de plazas de aparcamiento para vehículos de los adquirentes y titulares de los departamentos resultantes de [una] obra nueva». En la constitución de la finca en régimen de propiedad horizontal se hizo referencia a la servidumbre y al constituir la servidumbre se pactó que “dicha servidumbre quedará sin efecto alguna si los primeros adquirentes de las viviendas o locales del edificio que construya la mercantil en el predio dominante optan por no adquirir plazas de aparcamiento” . Todos los elementos de la propiedad horizontal constituida sobre el edificio construido sobre el predio dominante fueron transmitidos a una misma persona y uno de ellos, fue transmitido posteriormente. La persona titular de todos los elementos renunció a su derecho a adquirir plazas de aparcamiento del edificio que se pudiera construir sobre el predio sirviente y, ahora, junto con la entidad titular de dicho predio sirviente, solicita la cancelación registral de dicha servidumbre real.

El Registrador califica negativamente exigiendo el consentimiento de todos los titulares que pueden resultar afectados por la misma.

El Centro Directivo confirma la calificación en base a los siguientes argumentos:

1º. Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales.

2º. Requisitos.

Para cancelar un derecho –como en el presente supuesto es una servidumbre inscrita a favor de un tercero, en este caso el titular de uno de los departamentos en que se ha dividido el predio dominante– es preciso el consentimiento de su titular (el expresado tercero). Si falta dicho consentimiento es precisa una resolución judicial en procedimiento entablado contra tal titular (artículo 82 LH). La única forma en que podría cancelarse sin dicho consentimiento sería que en el título constitutivo de la servidumbre se hubiera pactado un procedimiento para su cancelación (artículo 82.2 LH) y acreditando las circunstancias pertinentes sin necesidad de juicio contradictorio.

3º. ¿Quién debe prestar el consentimiento?

1) El titular de la propiedad del elemento transmitido,

2) Las entidades acreedoras titulares de las hipotecas inscritas sobre los restantes departamentos de la propiedad horizontal constituida sobre el predio dominante, ex artículos 534 CC y 108.1 LH, de modo que cuando se hipoteca el predio dominante, al ser la servidumbre en favor del mismo una titularidad ob rem respecto de la titularidad de la finca, se entiende que se hipoteca juntamente con las servidumbres constituidas en su favor.

3) El titular actual de los departamentos en que se ha dividido horizontalmente el predio dominante, no la persona que adquirió uno de ellos, pero posteriormente lo transmitió.

NO cabe aplicar el supuesto del párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación de la inscripción sin necesidad del consentimiento del titular del derecho inscrito por extinción del mismo y ello por las siguientes razones:

1º. El artículo 82.2 se aplica a aquellos casos en que el derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada, de tal modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular del derecho que se cancela. Es el caso de extinción de derecho por confusión o cuando un usufructo vitalicio se extingue por muerte del usufructuario, o si en la escritura se pacta un plazo de caducidad del derecho.

Por el contrario, en el supuesto de este expediente se requiere una nueva prestación del consentimiento por parte del titular (es necesario que opte por no adquirir plazas de aparcamiento) y además no resulta inequívocamente indubitado el supuesto establecido, lo cual hace imposible la cancelación sin el consentimiento del titular.

2º. Al establecerse la servidumbre se pactó que «la servidumbre establecida quedará sin efecto alguno si los primeros adquirentes de viviendas o locales del edificio que se construya en el predio dominante optan por no adquirir plazas de aparcamiento y en todo caso, pasados seis meses de obtenido el certificado de finalización de la obra sobre el predio sirviente se podrá cancelar la servidumbre a solicitud de los dueños de dicho predio, en su caso, sin necesidad de consentimiento alguno por parte de los titulares de los predios dominantes», bastando para ello solicitud del titular del predio sirviente acompañando el certificado de final de obra y el trascurso del plazo señalado. Es decir, se estableció un supuesto de cancelación por caducidad, dependiente de un hecho objetivo, sin necesidad del consentimiento de los titulares de los predios dominantes, pero no fue así como se configuró el otro supuesto de extinción que nos ocupa, en que es preciso el consentimiento de los titulares de los predios dominantes.

3º. Porque se pretende la cancelación de la servidumbre por renuncia del titular en los términos convenidos al constituir la servidumbre, no porque el derecho haya quedado extinguido con independencia de la voluntad de las partes, como lo demuestra la escritura presentada en que se procede a dicha renuncia, de modo que son los titulares actuales de los predios dominantes y de las hipotecas inscritas sobre ellos quienes han de consentir la cancelación.

4º. Actos individualizados que afecten al contenido esencial del derecho de propiedad.

Es doctrina registral reiterada que en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre:

1) Los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano, y,

2) Aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio de pisos o elementos privativos requieren el consentimiento individualizado o uti singuli de los propietarios correspondientes, el cual habrá de constar en documento público (artículos 3, 8 y 18.2 LPH).

Consecuencia de lo expuesto es que para la cancelación de la servidumbre constituida en favor de un departamento de una división horizontal es necesario el consentimiento individualizado de su titular, al afectar al contenido esencial del dominio del departamento, del que la servidumbre establecida a su favor es inseparable, sin que baste un acto colectivo de la comunidad en régimen de propiedad horizontal. (ER)

475.** AFECCIÓN URBANÍSTICA. EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO: ADJUDICACIÓN AL AGENTE URBANIZADOR.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Nules n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una certificación de acta de adjudicación de bienes y mandamiento de cancelación de inscripciones y anotaciones posteriores no preferentes expedidos en expediente administrativo de apremio que se instruye contra una sociedad mercantil

Resumen: En el caso de calificación sustitutoria, el recurso se interpone frente a la calificación del registrador sustituido, aunque limitado a los defectos con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad. En sede de ejecución urbanística si la subasta queda desierta, se puede adjudicar la finca al agente urbanizador, como acreedor del importe de las cuotas.

Hechos: Se trata de una certificación del acta de adjudicación acordada en un procedimiento de ejecución por la vía de apremio de la afección urbanística al saldo resultante de la cuenta de liquidación.

En virtud de la misma, se adjudica una finca registral al agente urbanizador, en calidad de acreedor de la deuda que había dado lugar al apremio (gastos derivados de proceso de urbanización), una vez quedó desierta la subasta inicial.

En el historial de dicha finca consta extendida anotación letras A y B con fecha 2 de febrero de 2015 y practicadas en virtud de diligencia de embargo de 2 y 23 de octubre de 2014 en reclamación de cuotas de urbanización, prorrogadas con fecha 7 de septiembre de 2018.

El registrador entiende que el único adjudicatario de la finca debe ser la Administración actuante, esto es el Ayuntamiento, sin que pueda subrogarse en la posición de posible adjudicatario de la parcela al agente urbanizador.

La recurrente alega que el agente urbanizador no se subroga en la posición del Ayuntamiento adjudicatario, sino que es este último quien le ofrece la finca subastada en pago del importe adeudado y ello porque  los importes recaudados en vía de apremio por cuotas de urbanización, por el Ayuntamiento, responden a un privilegio que la legislación urbanística concede al agente urbanizador para el cobro de las cuotas adeudadas, siendo el agente urbanizador el acreedor del crédito recaudado y no la Administración recaudadora.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Con carácter previo hace dos consideraciones relativas al hecho de haberse solicitado calificación sustitutoria:

Que no puede ser entendida como un mero trámite que quepa despachar, sin más, confirmando la calificación inicial, sino que es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del Registro, por ello debe cumplir todos y cada uno de los requisitos de fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria, bien que limitada a los defectos señalados por el registrador sustituido, por cuanto no cabe la “reformatio in peius” mediante la ampliación de la calificación con la alegación de nuevos defectos por el registrador sustituto.

Que su eventual calificación negativa no puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante esta Dirección General, la cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el sustituto hubiere manifestado su conformidad (cfr. artículo 19 bis, de la Ley Hipotecaria).

En el caso que nos ocupa la registradora sustituta confirmó la calificación del registrador sustituido por lo que aun cuando el recurso se interpone, contra la calificación sustitutoria, la presente resolución, conforme al artículo señalado, se debe de limitar “a revisar la calificación sustituida”, que es la “única legalmente recurrible”.

A continuación, analiza el defecto que es objeto de recurso, recordando que la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución da lugar al nacimiento de las fincas de resultado y desde ese momento, se afectan al pago de los gastos de urbanización en la proporción que individualmente les corresponda.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido perfilando la naturaleza del crédito urbanístico y de su garantía real, afirmando que las obligaciones derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar de una hipoteca legal tácita. La constancia registral de la afección marca el momento a partir del cual la preferencia se predica «erga omnes», y se extiende incluso, a cargas anteriores inscritas.

La legislación urbanística aplicable al caso, dadas las fechas de las providencias y diligencias de embargo es la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana, hoy derogada  por la disposición derogatoria única del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje.

De los artículos 163. 1 y 181 de la citada Ley 16/2005 resulta “que las cuotas de urbanización deben ser satisfechas por los propietarios al urbanizador, si bien serán objeto de previa aprobación por la Administración actuante, y su impago podrá dar lugar a la ejecución forzosa, por medio de apremio sobre la finca afectada.

Dado que el apremio es un procedimiento exclusivamente administrativo que solo Administración Pública puede iniciarlo y resolver todas sus incidencias, la ejecución forzosa de la liquidación de las cuotas se efectúa a través de la administración actuante y en beneficio del urbanizador que es el acreedor del importe de las cuotas.

Respecto a la ejecución, si la  subasta queda desierta, debe entenderse que el Ayuntamiento actúa en beneficio del urbanizador; por lo tanto, es perfectamente viable que la finca, en caso de quedar desierta la subasta, se adjudique al urbanizador, sin que se trate  de una subrogación del acreedor en lugar de la administración.

Comentarios: En las actuaciones urbanizadoras donde la reclamación de los costes de urbanización derivados de la afección urbanística son por cuenta de un tercero, distinto a la Administración actuante, como por ejemplo  un agente urbanizador, en el caso de ejecución  la Administración municipal ejecutante ha de proponer al responsable de la actuación urbanizadora que haya instado la ejecución de la afección, la adjudicación del bien en pago de la deuda, pudiendo éste optar por que se le adjudique el bien, o, en caso contrario, descartar dicha opción y en aquel caso no estaríamos ante una adjudicación a favor de un tercero, sino del propio acreedor de la deuda, el agente urbanizador. (MGV)

477.* RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la denegación a rectificar una inmatriculación de dos fincas practicada por el registrador de la propiedad interino de Cangas del Narcea-Tineo

Resumen: El objeto del recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho por lo que no procede rectificar asientos ya practicados, que están bajo la salvaguardia de los tribunales o resolver respecto de expedientes de doble inmatriculación no iniciados. 

Hechos: Se inmatriculan dos fincas rústicas en Asturias de un particular. Previamente se había notificado al Servicios de Montes de la Comunidad Autónoma, que tardó más de 3 meses en responder, por lo que las fincas se inmatricularon. Posteriormente, una Junta Vecinal propietaria de un Monte Vecinal en Mano Común inscrito se opone a la inscripción.

El registrador deniega la solicitud de rectificación de la inscripción porque, una vez practicadas, la inscripciones están bajo la salvaguardia de los tribunales.

El interesado, una Junta Vecinal, recurre y alega que la comunicación del Registro está mal practicada, pues se hizo al Servicio de Montes de la Comunidad Autónoma, y, sin embargo, el monte no es demanial sino propiedad privada de la Junta Vecinal, por lo que su contestación y oposición fue en plazo. Solicita por ello la rectificación de dicha inscripción porque entiende que las fincas inmatriculadas forman parte de un Monte Vecinal en Mano Común de su propiedad, que además está registrado debidamente.

La DG desestima el recurso.

Doctrina : El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la de rectificar asientos ya practicados o resolver respecto de expedientes de doble inmatriculación no iniciados, cuestiones todas ellas extrañas al recurso.

Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), por tanto, conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación o modificación de asientos ya practicados. (AFS)

478.** CONVENIO REGULADOR. TRANSMISIONES QUE SON ADMISIBLES. USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16 a inscribir la adjudicación de determinado bien inmueble mediante convenio regulador de los efectos de un divorcio (ACM)

Resumen: El convenio regulador de divorcio debe referirse a bienes adquiridos constante el matrimonio (no antes) o a la vivienda familiar. El derecho de uso de la vivienda, debe ser temporal, pero puede tener un plazo implícito.

– Hechos: Se presenta un Testimonio de homologación judicial de un convenio regulador de divorcio, en el que cada cónyuge adjudica al otro la totalidad de sendos bienes privativos adquiridos respectivamente por cada uno antes del matrimonio. Se pacta mientras no se haga efectiva esta suerte de permuta, la esposa y sus hijos mayores tendrán el derecho de uso sobre la vivienda del esposo y que acabará adjudicándose la propia esposa (titular del derecho de uso).

– La Registradora: califica negativamente, y en una extensa y fundada calificación (con cita de múltiples Resoluciones, de la DG central y catalana) señala (además de la necesidad de la previa inscripción en el Rº Civil) que:

1) El contenido del convenio excede de las previsiones legales ya que el bien adjudicado es propiedad exclusiva y privativa del espeso y no consta que hubiese sido la vivienda familiar del matrimonio, por lo que la forma documental no es correcta, al no bastar un convenio privado homologado judicialmente, sino una escritura pública (arts 90 CC, 233-2 CCCat y Aº 3 LH);

2) Aun subsanándose el anterior defecto, no cabría atribuir un derecho de uso a la propia esposa adjudicataria del pleno dominio y por tanto propietaria (siendo además los hijos mayores de edad).

Tampoco constaría la duración del derecho de uso, que es necesariamente temporal y debe sujetarse a un plazo determinado (Pº de especialidad arts 9.c) LH y 51.6 RH).

– La esposa presentante: recurre exponiendo que :

1) Que el Testimonio del Decreto Judicial es título inscribible (Aº 3 LH) y que el convenio regulador puede referirse a la total liquidación del régimen matrimonial de bienes en comunidad ordinaria de los cónyuges (Art. 233-2-5-d) CCCat)

2) Que en la calificación de documentos judiciales el Registrador ha de limitarse, al art. 100 RH, sin entrar a valorar sobre el acierto intrínseco de la decisión judicial que en aquellos se contiene

3) Y que otro registrador sí ha inscrito la otra adjudicación, lo que produce un desequilibrio entre las partes.

– Resolución: La DGSJFP desestima parcialmente el recurso y confirma la calificación salvo en un punto en que la revoca:
– Doctrina:
 a) Reitera, entre otras, las RR. de 15 septiembre 2020, 10 mayo 2021 y R. 8 junio 2022 y señala que aunque el contenido patrimonial típico del convenio regulador (arts 9091 y 103 CC) es la liquidación del régimen económico matrimonial, del haber común del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar [u otras operaciones indirectas pero resultando indispensable y suficientemente conectadas para llevar a cabo una completa liquidación del régimen económico-matrimonia], pero sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia como son las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización, con arreglo a criterios de competencia documental, pues las sentencias sí serían documentos públicos inscribibles en las materias objeto de las mismas (congruencia), pero no en las ajenas a su contenido propio, y la homologación judicial de un documento privado (convenio) no lo convierte en público (Aº 3 LH), de ahí que no esté sujeto a los estrictos límites de la calificación de documentos judiciales del Art 100 RH.

b) En este caso, la finca asignada no constituía la vivienda familiar de los esposos (a diferencia de la otra finca “permutada”, de ahí que el otro registrador la inscribiera, y al margen independencia de la calificación registral de cada registrador). Tampoco se liquida ninguna comunidad de bienes, sino que se inventarían bienes de propiedad exclusiva de cada cónyuge, adquiridos antes de la celebración del matrimonio.

c) En cuanto al Derecho de Uso la DG revoca la calificación y estima el recurso: En el convenio se pacta que mientras no se formalicen ambas adjudicaciones existirá ese derecho de uso a favor de la esposa (y sus hijos ya mayores de edad). Por tanto dado que ahora y de momento, la vivienda objeto de ese Dcho de Uso está (aún) inscrita a favor del marido, sí se trata de un derecho sobre cosa ajena, a favor de la esposa, que en este ínterin aún no es propietaria y que está sujeto a un plazo implícito, determinado o determinable: el tiempo que falte hasta que tal adjudicación se inscriba, momento en que la esposa pasará a ser propietaria quedando extinguido el derecho temporal de uso. (ACM)

PDF (BOE-A-2022-18519 – 11 págs. – 247 KB) Otros formatos

479. VENTA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR CON TERRENO NO EDIFICADO. Necesidad de manifestación de suelos contaminados.

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 6 a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen: Transmitiéndose una finca (en este caso vivienda unifamiliar) que dispone de terreno no edificado, cabe la posibilidad de que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo (JCC)

Ver comentario a la R. nº 398.

480.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TITULAR REGISTRAL EMPRENDEDOR INDIVIDUAL.

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Elche n.º 1, por la que se rechaza la toma de razón de una anotación preventiva de embargo

Resumen: Procede la denegación de una anotación preventiva de embargo si consta en el registro que el titular registral es emprendedor individual de responsabilidad limitada, sin resultar del mandamiento ninguna de las circunstancias que suprimen el beneficio de la limitación de la responsabilidad (artículo 10.3 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre).

Hechos: En procedimiento de ejecución de títulos judiciales se acuerda el embargo sobre una finca, resultando de la documentación que la ejecución trae causa de un procedimiento laboral derivado de un despido.

Del registro resulta que la finca en cuestión consta inscrita con carácter privativo a favor de la demandada y asimismo que la titular registral se había constituido como emprendedor individual de responsabilidad limitada, constituyendo la finca su vivienda habitual en los términos previstos en el artículo 7 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

La registradora califica negativamente por no resultar del mismo ninguna de las circunstancias a que hace referencia el artículo 10.3 de la citada ley; es decir, por no resultar del mandamiento el carácter no empresarial de la deuda reclamada, o de tratarse de deudas anteriores a la inscripción de limitación de responsabilidad o de deudas derivadas de obligaciones tributarias o con la Seguridad Social.

El recurrente entiende que la anotación debe practicarse por resultar del Registro Mercantil que la emprendedora de responsabilidad limitada no ha depositado sus cuentas y porque no ha hecho constar en su documentación su carácter de tal, todo lo cual resulta de la documentación que acompaña a su escrito.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: La Ley de apoyo a los emprendedores y su internacionalización establece en el Capítulo II de su Título I un régimen especial de responsabilidad para los emprendedores personas físicas por deudas que traigan causa de su actividad (artículo 7).

Tal régimen deja fuera del ámbito de responsabilidad universal del deudor emprendedor persona física, su vivienda habitual (artículo 8).

Para beneficiarse de ello se exige:

Que el emprendedor haga constar en el Registro Mercantil su condición (artículo 9), con indicación de la vivienda, , que resultará exenta de la responsabilidad, tras lo que se le dará traslado al Registro de la Propiedad competente a fin de practicar la inscripción correspondiente y hacer efectiva su oponibilidad frente a terceros (artículo 10 de la ley).

Tal inscripción impedirá la práctica de una anotación de embargo a menos que se den algunas de las siguientes excepciones y que deben resultar del título presentado (artículos 72 y 73 de la Ley Hipotecaria).

Que del mandamiento resultare que se aseguran deudas no empresariales o profesionales.

Se tratare de deudas empresariales o profesionales contraídas con anterioridad a la inscripción de limitación de responsabilidad o

De obligaciones tributarias o con la Seguridad Social.

El mencionado régimen se sujeta a determinados requisitos, algunos de los cuales son presupuesto de existencia (artículo 8.4), y otros de su mantenimiento (artículo 11).

El recurrente entiende que la emprendedora de responsabilidad limitada carece del beneficio previsto en la ley porque no resulta del Registro Mercantil el depósito de sus cuentas anuales (artículo 11.2), y porque no resulta de su documentación la condición adquirida (artículo 9.2); para acreditarlo acompaña al escrito de recurso determinada documentación, que en virtud artículo 326 de la Ley Hipotecaria no pueden ser tenidos en cuenta en esta Resolución, al no haberse puesto a disposición del registrador al tiempo de llevar a cabo su calificación sin perjuicio de que llevándose a cabo una nueva presentación se adopte un nuevo acuerdo de calificación en el que se haga referencia a dichos documentos (vid. artículo 108 del Reglamento Hipotecario).

Finalmente la DG pone de manifiesto “que la mera omisión de la cualidad de emprendedor de responsabilidad limitada en la documentación empresarial no puede tener el efecto que se pretende de hacer desaparecer la limitación de responsabilidad a que se refiere el artículo 7 de la ley ya que para ello sería necesaria una expresa referencia legal, declaración que no existe y que no prejuzga las consecuencias que de aquel incumplimiento puedan derivarse”.

Comentarios: Se ha de tener en cuenta que, a diferencia de lo anterior, si el emprendedor de RL incumple su obligación legal de depositar cuentas en el Registro Mercantil el beneficio de limitación de la responsabilidad se pierde (artículo 11.3), si bien sólo en relación a las deudas de origen empresarial contraídas con posterioridad al plazo máximo para llevar a cabo el depósito, circunstancia que debería de resultar del título presentado. (MGV)

481.* PROPIEDAD HORIZONTAL. FALTA DE DEFINICIÓN DE LA FINCA SOBRE LA QUE SE CONSTITUYE.

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitigudino, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal.

Resumen : Hay que especificar la finca sobre la que declara una obra nueva y posterior división horizontal y, de ser más de una, agruparlas previamente. Hay recursos, como este, que no combaten el defecto sino que lo confirman.

Hechos: Se otorga una escritura de obra nueva de una edificación que se dice se encuentra entre tres fincas registrales y se divide horizontalmente formando varios elementos privativos

La registradora suspende la inscripción y exige que, previamente, se agrupen dichas fincas

El interesado recurre, con un escrito verdaderamente prolijo y confuso, en el que, en resumen, reconoce que la escritura adolece de “veracidad intrínseca”, es decir que las fincas que se describen no son sobre las que se encuentra la edificación sino que se encuentra sobre otra, que además no se halla inscrita.

La DG desestima el recurso.

Doctrina : El escrito presentado no es propiamente un recurso sino que lo que hace, más bien, es confirmar el defecto observado por la registradora pues reconoce que la edificación no se halla sobre ninguna de las fincas. (AFS)

482.** EMBARGO SOBRE FINCA GANANCIAL, HABIENDO FALLECIDO AMBOS CÓNYUGES

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se suspende la práctica de una anotación de embargo.

Resumen: Disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que pueda disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo.

Hechos: se presenta mandamiento ordenando la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre una finca registral inscrita a nombre de dos cónyuges, con carácter ganancial, ambos fallecidos.

La Registradora califica negativamente porque por fallecimiento de la esposa se había otorgado escritura de disolución y liquidación de la sociedad de gananciales que aún no ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad, trámite obligado para poder conocer indubitadamente a quien se le adjudica la finca embargada y proceder, en consecuencia, a la anotación o no del embargo acordado. Para obviar el defecto apreciado se puede solicitar del Juzgado referido que dicte Resolución acordando “el embargo de los derechos hereditarios que puedan corresponder a los herederos, del deudor que son …. , los cuales han acreditado ante este Juzgado su condición de herederos”.

El Centro Directivo confirma la calificación en base al principio de tracto sucesivo y el principio de legitimación.

En el caso resuelto, se trata pues de la posibilidad de practicar una anotación preventiva de embargo sobre una finca ganancial, estando disuelta y no liquidada la sociedad de gananciales y es que disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que pueda disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación conjunta de ambos cónyuges o de sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias.

De lo anterior se desprende la necesidad de distinguir tres hipótesis diferentes, así en su sustancia como en su tratamiento registral.

1º. El embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación: las actuaciones procesales deben seguirse contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

2º. El embargo de una cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor» (artículo 166.1, «in fine» RH).

3º. El teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del artículo 166.1.º, «in fine» RH.

En el caso de la traba de los derechos que puedan corresponder al deudor sobre los bienes gananciales concretos, puede perfectamente ocurrir que estos bienes no sean adjudicados al cónyuge deudor (y lógicamente así será si su cuota puede satisfacerse en otros bienes gananciales de la misma naturaleza, especie y calidad), con lo que aquella traba quedará absolutamente estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, éstos quedarán libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le hayan adjudicado a éste en pago de su derecho (de modo que sólo queda estéril la anotación, pero no la traba).

El objeto del embargo cuando la traba se contrae a los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales singulares carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial. (ER)

483.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. JUSTIFICACIÓN DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN. MARGEN DE TOLERANCIA

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Moralzarzal, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de una finca registral, tras la tramitación del oportuno expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por la oposición de uno de los colindantes notificados.

Resumen: Las dudas de correspondencia del registrador no pueden basarse en la mera existencia de oposición de los colindantes, sino que debe justificarlas; y con más motivo si las diferencias en la delimitación son tan pequeñas que posiblemente respetan el margen de tolerancia.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa y una rectificación de la superficie de la finca inferior al 5% de la inscrita y de la catastrada. En la tramitación del art. 199.2 LH dos colindantes se oponen a dicha inscripción, alegando que la georreferenciación cuya inscripción se pretende solapa parcialmente sobre una construcción radicada en una finca de su propiedad; justifican su oposición en la delimitación catastral.

El registrador de la propiedad, deniega la inscripción solicitada sobre la base de las anteriores alegaciones.

El recurrente afirma que la delimitación catastral es imprecisa debido a la vegetación existente en la zona y que por dicho motivo se ha elaborado una representación gráfica alternativa, la cual corrobora la imprecisión de aquella delimitación.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Las dudas de correspondencia del registrador no pueden basarse en la mera existencia de oposición de los colindantes, sino que debe justificarlas. Más aún en el presente caso, en que tras superponer la cartografía catastral con la ortofoto oficial del PNOA, resulta que tal superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la foto interpretada, por lo que el registrador debería motivar su decisión de no practicar la inscripción.

Comentario: La presente resolución reitera la doctrina de la R. de 5 de julio de 2022. De ambas resoluciones se infiere que, incluso en el supuesto de oposición de colindantes a la tramitación del art. 199, el registrador debe emitir su juicio de correspondencia y, antes de denegar la práctica de la inscripción, comprobar si se respeta el margen de tolerancia entre la representación gráfica alternativa que se pretende inscribir y la ortofoto del PNOA (o la cartografía oficial que corresponda en caso de posible invasión del dominio público). Si se respeta dicho margen, se cumple el principio de identidad gráfica entre ambas representaciones, lo que de por sí no es suficiente para desestimar las alegaciones de los opositores, pero sí para requerir del registrador un grado de justificación superior en caso de estimarlas.

El corolario lógico de esta resolución es que cuando se cumple el criterio de identidad no solo no deberían ser tenidas en cuenta las alegaciones de los colindantes afectados, sino también que no debería tramitarse el procedimiento del art. 199 LH, salvo que el registrador tenga en cuenta dicho criterio y, aun así, justifique fundadamente dudas sobre una posible invasión de finca colindante que supere el margen de referencia. (VEJ)

484.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ART. 199: OPOSICIÓN DE QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL NI CATASTRAL

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Albuñol, por la que tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de terceros, se suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida por el promotor .

Resumen: No es tenida en cuenta la oposición de un colindante cuyo título de propiedad no consta inscrito y fue otorgado a su favor por quien tampoco era titular registral.

Hechos: En la tramitación del art. 199 para inscribir la representación gráfica de la finca se presenta oposición por quienes dicen ser titulares de una vivienda que se encuentra en situación de engalaberno respecto de la que es objeto del expediente. Dichas opositoras no son titulares registrales de la vivienda cuya propiedad se atribuyen y aportan como título una escritura de compraventa de una finca no inmatriculada en que el vendedor no acreditaba título de adquisición.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida señalando que de las alegaciones resultan dudas fundadas sobre la posible invasión de finca colindante por la posible existencia de engalaberno.

El recurrente alega que las opositoras no son ni propietarias, ni titulares registrales o catastrales de ningún inmueble colindante, por lo que no pueden obstaculizar la inscripción.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Si a la debilidad del título de propiedad invocado por las opositoras, se le añade la inoponibilidad frente a tercero de los títulos de propiedad no inscritos debidamente, junto con la inexistencia siquiera de pronunciamientos o presunciones catastrales favorables a las opositoras, sino al contrario, favorables al promotor del expediente, la calificación registral negativa, que solamente se fundamenta en la existencia de esa oposición tan frágil documentalmente, ha de ser revocada, y estimado el recurso, sin perjuicio del derecho de las opositoras a acudir a los tribunales de Justicia para combatir la inscripción que eventualmente se produzca de la georreferenciación de la finca del promotor. (VEJ)

485.* CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CANCELADA POR CADUCIDAD

Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ribadeo-A Fonsagrada, por la que se califica negativamente la cancelación de las cargas posteriores a una anotación cancelada por caducidad, cuyo procedimiento es objeto de ejecución.

Resumen: La solicitud de certificación de cargas opera como una petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal.

Hechos: se presenta mandamiento de cancelación de cargas en el que se ordena la cancelación de los asientos posteriores a la anotación de embargo objeto del procedimiento.

El Registrador califica negativamente porque la anotación de la que trae causa el mandamiento de adjudicación y cancelación se encuentra cancelada por nota marginal.

El Centro Directivo confirma la calificación recordando su doctrina sobre este particular:

1) Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad.

2) La expedición de la certificación y la extensión de la nota marginal no suponen el cierre del Registro ni siquiera la inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él publicadas ni la prórroga de la anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento. No corresponde al registrador entrar en valoraciones sobre preferencia civil de embargos, que queda reservadas a los procedimientos judiciales.

3) La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal no pueden provocar una prórroga indefinida.

4) La solicitud de certificación de cargas opera como una petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal. (ER)

487. SUBSANACIÓN O NOVACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DEL ESTADO

Resolución de 19 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 6, por la que se deniega la inscripción de una escritura de subsanación de una constitución de hipoteca inmobiliaria a favor del Estado. (CB)

488.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. ADICIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA

Resolución de 19 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 26, por la que se deniega la inscripción de escritura de reconocimiento de dominio y escrituras de adición de herencias. 

Resumen: Sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la causa.

Hechos: se presenta a inscripción escritura de reconocimiento de dominio y rectificación y adición de herencias.

El Registrador califica negativamente y señala como defecto la falta de consentimiento del titular registral y –a la sazón esposa del comprador– y del que hoy se encuentra divorciada.

El Centro Directivo confirma la calificación debiendo destacar:

I. SOBRE EL RECONOCIMIENTO DE DOMINIO.

– Lo que accede a los libros registrales es el título material por el que se produce la transmisión o la declaración del dominio que a su vez, ha de estar consignada en un título formal de los previstos en el artículo 3 LH.

Sólo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la causa.

– Por ello, el reconocimiento de dominio efectuado sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción.

– En el supuesto resuelto, el reconocimiento de dominio se halla sustentado en la existencia de la conocida figura de la «fiducia cum amico», ligada a las operaciones de compraventa y adiciones de herencia de la finca registral, y persigue en definitiva que se reconozca la titularidad real al auténtico dueño, que adquirió precisamente por el título de adquisición que propició el negocio fiduciario. Pero, en el supuesto de este expediente, no se cuestiona la causa del contrato sino la concurrencia total de todos los interesados en el reconocimiento de la fiducia.

– Son requisitos para la validez del reconocimiento de dominio los siguientes:

1) El consentimiento de los titulares fiduciarios –o sus herederos– y

2) El consentimiento de los fiduciantes –o sus herederos–.

II. DOCTRINA DE LA DGRN.

Ver R. de 6 de julio de 2006: el artículo 1.717 del Código Civil (y otros relacionados) permiten la posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno, precepto que plantea importantes problemas de interpretación y de aplicación.

La relación directa entre el representante indirecto y el tercero tiene eficacia plena, pero la doctrina clásica negaba cualquier tipo de vinculación entre el tercero y el dominus negotii, Sin embargo, tal tesis, puede provocar situaciones injustas al reconocer el dominio en quien no es dueño por lo que la doctrina más moderna y la jurisprudencia del Tribunal Supremo no han dudado en atribuir efectos directos para el representado cuando el carácter ajeno de la gestión del representante indirecto ha quedado suficientemente acreditado. En puridad, no se modifica el título previo y la relación contractual establecida y en él documentada, pues se trata de simple adecuación de la titularidad formal a la realidad, y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron. La DG acepta este último planteamiento, es decir, la posibilidad de admitir la adquisición inmediata de la propiedad por el dominus, trasladando el estudio a la forma de acreditación de su titularidad que, de momento, puede quedar reservada u oculta. Al respecto, no considera suficiente la mera manifestación de los interesados, siendo preciso que esa declaración esté suficientemente justificadaa fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relación representativa, sin que sea imprescindible la existencia de una escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representación. (ER)

489. VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Resolución de 19 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

Ver comentario a la R. nº 398.

490. VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Resolución de 19 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

Ver comentario a la R. nº 398.

491.** NEGATIVA A INICIAR EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Resolución de 20 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 2, por la que se deniega el inicio de la tramitación de un expediente de doble inmatriculación

Resumen: En caso de doble inmatriculación la primera actuación del registrador ha de ser la de apreciar la coincidencia de las fincas, apreciación que habrá de efectuar examinando los libros del Registro, la aplicación registral para el tratamiento de bases gráficas y la cartografía catastral, poniendo el acento en que si decide no tramitar el expediente, su negativa deberá estar debidamente motivada. 

Hechos: Se solicita la apertura de un expediente de doble inmatriculación regulado en el artículo 209 LH. Se trata de dos fincas registrales coordinadas recientemente con el Catastro (parcelas 142 y 195), que a juicio del solicitante se solapan con una de su propiedad, que se correspondía anteriormente con una parcela catastral (176), hoy desaparecida, y que hoy forma parte catastralmente de una o de las dos parcelas catastrales citadas por lo que se produce la situación de doble inmatriculación.

La registradora deniega la solicitud porque a su juicio no hay indicios de doble inmatriculación por los argumentos que exponen en su nota, fundamentalmente al comparar linderos de las tres fincas.

La interesada recurre y alega falta de argumentación jurídica en la nota y, respecto de los hechos, análisis defectuoso de la registradora, porque se centra en la comparación de linderos actuales con linderos antiguos, en particular de los linderos de las dos fincas de reciente formación y coordinación (en 2021) con la finca del requirente (que está inscrita en 1955) pero no tiene en cuenta los linderos de las fincas de origen, pues las dos fincas coordinadas son el resultado de una agrupación de varias fincas previas. Alega también que basta que haya indicios de doble inmatriculación para que se tenga que abrir el expediente, sin prejuzgar el resultado final.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La primera actuación del registrador ha de ser la de apreciar la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de que efectivamente exista doble inmatriculación, total o parcial; esta apreciación la habrá de efectuar examinando los libros del Registro, la aplicación registral para el tratamiento de bases gráficas y la cartografía catastral, poniendo el acento en que, si decide no tramitar el expediente, su negativa deberá estar debidamente motivada.

En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados por el citado artículo antes transcrito, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. 

Comentario: Recurso muy argumentado que no prospera porque, en resumen, la DG haciendo suyo el argumento de la registradora en relación a la parcela catastral 176, hoy desparecida, que se correspondía en su momento con la finca del solicitante se basa en que “ si no forma parte de la parcela 195 como dice el informe del guarda rural, tampoco debería formar parte de la parcela 142 como alega la interesada”, sin argumentar porqué no forma parte de la parcela 142.

Recordemos que el objeto del expediente y del recurso no es la declaración de doble inmatriculación, sino la solicitud de apertura de un expediente y que se investigue, ya que para ello basta que haya indicios

Este asunto pone de manifiesto que los expedientes de coordinación del 199 LH adolecen de un problema sustantivo, y es que, para lograr la coordinación e inscripción de la base gráfica, no es necesario el consentimiento de los colindantes sino que basta que no contesten en un determinado plazo preclusivo, de forma que un propietario ausente o mal notificado, con su finca inscrita, puede encontrarse de facto o gráficamente expulsado del Registro de la Propiedad. Incluso, aunque se oponga, no puede impedir la inscripción de la base gráfica y la coordinación con el Catastro, si el juicio del registrador le es desfavorable, y por ello verse en la necesidad de acudir a los tribunales en defensa de sus derechos. Lo lógico sería que el solicitante de la inmatriculación fuera el que, en caso de oposición, tuviera que tomar la iniciativa y acudir a los tribunales. Habría que repensar por tanto estos casos de inscripción de la base gráfica y de coordinación del artículo 199 LH dando mayor preponderancia a los expedientes de deslinde del artículo 200 LH, al menos en los casos de oposición de los colindantes. (AFS)

492. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. INDICIOS DE DOBLE INMATRICULACIÓN. SOLICITUD DE 199 LH PARA DISIPAR DUDAS

Resolución de 20 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 19, por la que se suspende la inmatriculación de dos fincas incluidas en un plan parcial y solicitada por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. (VEJ)

493. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 20 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Benabarre, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca, tras la tramitación del oportuno expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por la oposición de varios de los colindantes notificados (VEJ)

494.** SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 20 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Inca n.º 1, por la que se deniega la extensión de un asiento de presentación

Resumen: Las solicitudes de notas simples no son en ningún caso objeto de presentación.

Hechos: Por una entidad mercantil se solicitan varias notas simples informativas de fincas a través de la Sede Electrónica https:/ /sede.registradores.org/site/home.

Desde el Registro se comunicó a través de la propia sede electrónica la denegación de la práctica del asiento de presentación al tratarse de un documento no inscribible.

El recurrente alega:

— que dicha comunicación no reúne los requisitos de una nota de calificación al no facilitar el régimen de recursos, limitando además injustificadamente el acceso a información registral.

— que las solicitudes se han efectuado a través la Sede Electrónica alojada en https://sede.registradores.org/site/home, y siguiendo las directrices establecidas en el Real Decreto 203/2021, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos y

— que las mismas cumplen con lo establecido en el artículo 222.bis de la Ley Hipotecaria que en su último párrafo indica que: “Las notificaciones a que se refiere este artículo entre el registrador y el solicitante se realizarán en la dirección de correo electrónico que designe éste y deberán contar con la firma electrónica reconocida del registrador”.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Con carácter previo, en cuanto a la denegación de la práctica del asiento de presentación, declara que tal negativa es una calificación más y como tal decisión, puede ser impugnada mediante el mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

La nota de calificación, debe reunir los requisitos que le son exigibles de conformidad con el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, esto es:

Los defectos que, a juicio del registrador se oponen a la inscripción pretendida, junto con la motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación.

En el caso que nos ocupa la mera comunicación desde la aplicación efectuada, no reúne dichas condiciones, pero ello no justifica su falta ya que “que el programa de gestión utilizado por el registrador debe permitir emitir y notificar fehacientemente las notas de calificación con todos sus requisitos también en los casos de denegación del asiento de presentación”.

En lo que respecta al fondo del asunto, la legislación hipotecaria en materia de nota simple obliga a que la manifestación de los libros del Registro deba hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos además de presenciales.

El artículo 222.9 de la Ley Hipotecaria exige que los registradores dispondrán de los instrumentos necesarios para proporcionar información por telefax o comunicación electrónica, a elección del solicitante y con el valor de nota simple informativa, sobre el contenido del Libro Diario, en su caso, del Libro de Entrada, del Libro de Inscripciones y del Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles.

Vemos que no impone como cauce único el Fichero Localizador de Entidades Inscritas, pero procede a analizar si cualquier medio telemático es hábil para operar con el Registro de la Propiedad al objeto de obtener publicidad registral.

En cuanto a la idoneidad del correo electrónico, la Resolución de 23 de mayo de 2022, de la Dirección General argumentó los motivos por los no cabe emitir notas simples mediante correo electrónico, así el artículo antes citado, hace referencia a las comunicaciones electrónicas, pero no al correo electrónico , y por tanto “la falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja, que en tanto no se produzca, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos”.

Mediante la sede electrónica https://sede.registradores.org, se pueden hacer todas las actuaciones y trámites referidos a procedimientos o a servicios registrales que requieran tanto la identificación como, en su caso, la identificación o firma electrónica de las personas interesadas.

Dentro de la sede debe de optarse por el trámite o servicio concreto que se solicita y emplear el cauce y los documentos adecuados para cada uno de ellos, pudiendo acceder a la presentación telemática de documentos privados, administrativos y judiciales, como a los servicios y prestaciones relativos al Registro de la Propiedad, al Registro Mercantil y al de Bienes Muebles y, dentro de cada uno de estos apartados, se encuentran las solicitudes de publicidad registral tanto de notas simples como de certificaciones electrónicas.

Por tanto, “la tramitación del procedimiento de expedición de notas simples debe ajustarse al medio elegido desde su iniciación hasta su conclusión con la puesta a disposición de la nota simple emitida”.

Comentarios: En el caso estudiado lo que ocurrió es que la solicitud de información registral se presentó erróneamente a través del acceso a la presentación telemática, y tal solicitud de nota simple en ningún caso podrá ser objeto de presentación, pues su finalidad es “obtener la información que consta en el Registro de la Propiedad sobre una finca o inmueble, no la de producir operación registral alguna”.

Ahora bien se presentara donde se presentara, lo que sí debe quedar claro es que una denegación, sea de la extensión del asiento de presentación, o de la publicidad formal solicitada, es una verdadera calificación y debe reunir los requisitos exigidos para la misma.(MGV)

495-456.** USUFRUCTO A FAVOR DE UNA SOCIEDAD POR MÁS DE 30 AÑOS

Resolución de 21 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Utrera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. Y otra de Utrera nº 2.

Resumen: Cualquiera que sea la forma de constitución del usufructo a favor de una sociedad –traslatio o retentio– se le aplica el límite temporal de treinta años (art. 515 CC).

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura en la que la sociedad propietaria del bien vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo por tiempo superior a treinta años (art. 515 CC).

Registradora: Suspende la inscripción porque se contraviene el límite temporal del citado artículo 515 CC.

Recurrente: Alega que no se constituye propiamente un usufructo sino que se transmite la nuda propiedad. También argumenta que el artículo 515 está derogado por el artículo 10.5.a) del T.R. LITPyAJD

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

No cabe distinguir entre que el usufructo se constituya porque el propietario transmita la nuda propiedad (retentio/ deductio) o se constituya por negocio directo sobre el usufructo (traslatio). A los dos supuestos se aplica el límite temporal del artículo 515 CC

No cabe entender que el artículo 515 del Código Civil ha quedado derogada por lo establecido en el artículo 10.5.a), párrafo tercero T.R LITPyAJD, norma que es aplicable a los supuestos en que la norma sustantiva permita la constitución de usufructo en favor de una persona jurídica por ese plazo superior a treinta años, como ocurre, por ejemplo, con el artículo 561-3, párrafo 4, del Código Civil de Cataluña (hasta noventa y nueve años). Por lo demás, el mismo artículo 10.5.a) de dicha ley tributaria añade que en el caso a que se refiere, «se considerará fiscalmente como transmisión de plena propiedad sujeta a condición resolutoria».

Comentario: El carácter temporal del usufructo (art. 513 CC números 1º y 2º), los términos imperativos del artículo 515 CC y los antecedente históricos que parten del Derecho romano y llegan hasta nuestros días, junto con el principio general de libertad de la propiedad, son argumentos para no admitir interpretaciones contrarias al texto del citado artículo 513. (JAR)

497.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE TRANSMISIÓN DE DERECHO HEREDITARIO

Resolución de 21 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 1, por la que se califica negativamente la inscripción de la venta de los derechos hereditarios sobre una finca.

Resumen: el derecho hereditario «in abstracto» en ningún caso es objeto de inscripción, sino únicamente de anotación preventiva, precisamente para diferenciar la situación jurídica de quien es titular de una cuota concreta de la finca, de quien es titular de una cuota hereditaria «in abstracto», y, por la misma razón, la transmisión de este derecho hereditario abstracto no es objeto de inscripción, sino de anotación preventiva.

Hechos: se presentan a inscripción escrituras de venta de «cuantos derechos hereditarios le correspondan sobre la finca registral, tanto por la liquidación de la sociedad conyugal habida entre el causante y su esposa, como por la herencia de aquél». Y, se solicita mediante instancia privada que tomasen anotación preventiva del derecho hereditario indicado sobre la finca relacionada en los términos que resultaban de las citadas escrituras públicas.

La Registradora califica negativamente al haber apreciado los siguientes defectos:

1º Que el comprador de derechos hereditarios «no se encuentra entre las personas legalmente legitimadas para la instar dicha anotación mediante (…) instancia privada», sino que precisa obtener providencia judicial en tal sentido.

2º. Que las operaciones de liquidación de la sociedad de gananciales son necesariamente previas a las particionales derivadas de la sucesión.

3º. Que «para que pueda practicarse la anotación preventiva del derecho hereditario y de su compraventa es preciso que la anotación preventiva recaiga, no sobre fincas concretas y determinadas, sino sobre el derecho hereditario o participación indivisa en el patrimonio relicto por el causante o titular inscrito a favor del heredero o herederos solicitantes, practicándose en la hoja registral de las fincas o derechos reales inscritos a nombre del causante».

El Centro Directivo estima el recurso y revoca la calificación.

De los artículos 42 y 46 LH resulta:

1) Derecho hereditario “in abstracto”.

– Si no se hubiera practicado la partición, concurriendo varios herederos, los herederos no tienen un derecho concreto en bienes determinados, sino que ostentan lo que se denomina derecho hereditario in abstracto.

– Es perfectamente posible el embargo del derecho hereditario, su anotación, adjudicación, gravamen y transmisión pero la posición jurídica de quien adquiere una cuota indivisa de una finca es diferente a la de quien adquiere un derecho hereditario, pues en este último caso, si bien el cesionario no adquiere cualidades personalísimas del heredero, sí adquiere su contenido patrimonial, activo y pasivo, referido al patrimonio hereditaria en su globalidad y no a bienes concretos.

– Desde el punto de vista registral desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 1944, el derecho hereditario «in abstracto» en ningún caso es objeto de inscripción, sino únicamente de anotación preventiva, precisamente para diferenciar la situación jurídica de quien es titular de una cuota concreta de la finca, de quien es titular de una cuota hereditaria «in abstracto», y, por la misma razón, la transmisión de este derecho hereditario abstracto no es objeto de inscripción, sino de anotación preventiva, con la finalidad de evitar una indeterminación en las inscripciones.

2) Legitimación.

En cuanto al primer defecto referente a que el comprador de derechos hereditarios no está legitimado para solicitar por instancia su anotación registral, dicho defecto ha de ser revocado, pues con la venta y transmisión del derecho hereditario del heredero al comprador, formalizada en escritura pública, se transmite también, de modo inherente a ello, la legitimación para solicitar su constancia registral en la misma forma (esto es, por anotación preventiva) y por la misma vía (esto es, bastando solicitud acompañada de los documentos del artículo 16 de la Ley Hipotecaria), sin que sea preciso obtener providencia judicial que así lo ordene.

3) Transmisión del derecho hereditario.

Se revoca el segundo defecto relativo a la imposibilidad de transmitir el derecho hereditario hasta que previamente se liquide la sociedad de gananciales.

– Hasta la liquidación de la sociedad de gananciales no se podrá saber si la finca se adjudica en todo o en determinada cuota indivisa, a la herencia del causante generador de los derechos hereditarios que se pretenden transmitir, o incluso si no hay adjudicación de derecho alguno sobre dicha concreta finca a la citada herencia. Del mismo modo que hasta que no se efectúe la partición de la herencia, no se podrá saber qué bienes concretos o cuotas indivisas (o quizá ninguno) pasan finalmente a integrar y concretar el que hasta entonces era un mero derecho hereditario en abstracto de cada heredero.

– Esa relativa indeterminación temporal concurre en ambos supuestos, que presentan indudable analogía entre sí, pues tanto el patrimonio ganancial no liquidado, como el caudal relicto hereditario no partido aún, son supuestos de masas patrimoniales sobre las que confluyen determinadas titularidades globales pendientes de concreción en un acto posterior de división, liquidación o partición.

– Nuestra legislación permite la constancia registral, mediante anotación preventiva, del derecho subjetivo abstracto de una determinada persona sobre un patrimonio, pendiente de concretar mediante adjudicaciones singulares.

– En el caso del derecho hereditario en abstracto, tal previsión está expresamente recogida en el artículo 42 LH, el cual, por existir analogía esencial, también permitiría la constancia registral mediante anotación preventiva del derecho abstracto (y de la transmisión de dicho derecho abstracto) a las adjudicaciones que resulten de la división del patrimonio ganancial.

– Además, no sólo cabe invocar la analogía en este caso, sino que la propia previsión legal del Código Civil, tras hacer una regulación bastante minuciosa de la sociedad de gananciales, dispone en su artículo 1410 que «en todo lo no previsto en este capítulo sobre formación de inventario, reglas sobre tasación y ventas de bienes, división del caudal, adjudicaciones a los partícipes y demás que no se halle expresamente determinado, se observará lo establecido para la partición y liquidación de la herencia».

Por tanto, la regulación legal sustantiva, procesal y registral de la partición de la herencia (incluyendo la posibilidad de anotación preventiva del derecho abstracto a la partición de la herencia), resulta supletoriamente aplicable también a la liquidación de la sociedad de gananciales.

4) El objeto de la anotación.

Tanto si un heredero transmite su derecho hereditario abstracto sobre la totalidad de un patrimonio como si transmite su derecho hereditario abstracto sobre un solo bien integrante de dicho patrimonio, cabe analizar la posición del transmitente y la del adquirente.

A) El transmitente à conforme al principio general del derecho de «qui potest plus, potest minus» (es decir, que quien puede lo más, puede lo menos) puede decidir transmitir su derecho hereditario abstracto relativo a la totalidad, o a parte de un patrimonio, o incluso relativo a un bien concreto integrado en ese patrimonio.

B) El adquirente de tal derecho abstracto sabe que su eventual concreción depende de un hecho futuro e incierto como es el del modo en el que se lleve a cabo la eventual liquidación y partición de la herencia, pues es perfectamente posible que finalmente al heredero transmitente de su derecho hereditario en abstracto no se le adjudique ningún bien (porque, por ejemplo, no queden bienes que adjudicar tras pagar a los acreedores de la herencia, o porque por colación de donaciones no corresponda a dicho heredero recibir nada más) o que, por la razón que sea, no se le adjudique entera la finca concreta contemplada ni cuota indivisa alguna en dicha finca.

El negocio jurídico por el que un heredero transmite su derecho hereditario abstracto es en principio válido, tanto si el objeto del negocio es transmitir su derecho hereditario abstracto sobre la totalidad de un patrimonio pendiente de liquidación, partición y adjudicación entre los distintos interesados, como si transmite su derecho hereditario abstracto sobre un solo bien integrante de dicho patrimonio.

En cuanto a su constancia registral, para la primera de ellas, la transmisión del derecho hereditario abstracto relativo a la totalidad de un patrimonio (en este caso, el patrimonio o caudal relicto de una herencia), no cabe duda de la respuesta afirmativa, conforme al artículo 42.6 LH, y demás preceptos concordantes.

Dicha anotación preventiva, como toda anotación preventiva, tiene por finalidad esencial la de enervar la posible aparición futura de terceros protegidos por el principio de fe pública registral, proclamado en el artículo 34 LH. Se consigue evitar que dicho heredero transmitente aparezca en el Registro con facultades para transmitirlo libremente a cualquier tercero, pues ya constaría registralmente haberlo transmitido previamente a un adquirente concreto. Mediante dicha anotación preventiva también se enerva, o al menos se modaliza, la aplicación del principio de prioridad registral, pues si con posterioridad a ella accediera al Registro un mandamiento de embargo de tal derecho hereditario transmitido, la eventual anotación preventiva de dicho embargo tendría peor rango que la previa anotación de transmisión de dicho derecho hereditario.

Y todas esas razones y utilidades por la cuales nuestro ordenamiento registral ha decidido permitir la constancia registral por anotación preventiva del derecho hereditario en abstracto y de su transmisión o gravamen, concurren, y en igual grado de efectividad e importancia, tanto si el objeto del negocio jurídico celebrado es transmitir el derecho hereditario abstracto sobre la totalidad de un patrimonio pendiente de liquidación, partición y adjudicación entre los distintos interesados, como si se transmite el derecho hereditario abstracto sobre un solo bien integrante de dicho patrimonio.

Registralmente, no hay diferencia alguna entre la anotación preventiva de transmisión del derecho hereditario practicada en el folio de una finca concreta, ya sea por ser tal finca uno más de los bienes incluidos dentro del caudal relicto al cual se refiere globalmente el negocio de transmisión del derecho hereditario en abstracto, ya sea por ser dicha finca la única a la que, en aplicación del principio de autonomía de la voluntad, se ha querido ceñir la transmisión de dicho derecho abstracto, como ocurre en el caso que nos ocupa.

Tanto en uno como en otro supuesto, la anotación de la transmisión del derecho hereditario, a favor del comprador de dicho derecho, y sobre una finca determinada, opera a efectos prácticos como una inscripción provisional de transmisión del dominio condicionada suspensivamente a que en la partición de la herencia se adjudique al heredero transmitente dicha finca o cuota indivisa de ella, en cuyo caso tal anotación de transmisión se convertirá en inscripción definitiva a favor del adquirente sobre la total finca o la cuota indivisa en cuestión.

Y en caso contrario, al igual que cuando se constata el incumplimiento definitivo de la condición suspensiva, tal asiento de anotación que anunciaba una posible transmisión futura condicionada suspensivamente, será cancelado.

Pero sí producirá como efecto, la necesidad de que en la partición hereditaria deban comparecer los cesionarios/adquirentes de ese derecho hereditario adquirido, situación muy diferente a la que se produciría si se pretendiera no la transmisión, sino la anotación preventiva de un derecho hereditario «in abstracto», en finca determinada, pretensión que ha sido rechazada reiteradamente por este Centro Directivo, pues en este último supuesto no es exigible la comparecencia del acreedor/embargante en la partición hereditaria. (ER)

498-499.() CONSTANCIA REGISTRAL POR NOTA MARGINAL DE LA POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA POR VÍA PECUARIA

Resolución de 21 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Clemente, por la que suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria.

Resumen: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

– Hechos: Es el enésimo recurso de la misma AAPP (CCAA Castilla La Mancha) sobre el mismo tema, y resuelto en numerosas RR DG (por todas las RR de 11 diciembre 2020 y de 13 enero y 18 febrero de 2021, de 15 de junio y 19 julio, y de 22, 23 y 26 de julio 2021, y la de 21 de octubre 2022, asi como las RR que en ellas se citan y enlazan). En ellas la CCAA solicita la practica de una nota marginal advirtiendo la eventual futura afección de la finca a un expediente de deslinde de vías pecuarias, sin intervención del titular registral, y que se solicita al registrador al tiempo en que éste comunica, ex Art 199 LH, que se está georreferenciando una finca (pero sin oponerse a tal asiento).

– El Registrador: califica negativamente, porqué tal nota solo cabe una vez iniciado el expediente administrativo de deslinde al que se haya dado intervención al titular registral. Pero nuestro ordenamiento no contempla tal clase de Nota marginal preventiva, antes del procedimiento de deslinde, y existe un “numerus clausus” de asientos practicables, y sin que quede desprotegido el dominio público, que ex Art 132 CE es imprescriptible e inalienable y donde la publicidad legal ya impedirá la aparición de 3º de Buena Fe.

– LA CCAA solicitante: recurre exponiendo que algún registrador sí ha accedido a practicarla, dentro del deber genérico de colaboración entre AAPP, y que de lo contrario queda desprotegido el dominio público ante la aparición de eventuales terceros protegidos por el Art 34 LH.

– Resolución: La DGSJFP desestima nuevamente el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina: Reitera las citadas RR de 11 diciembre 2020 , las de 13 enero, 18 febrero, 15 de junio y 22 julio de 2021, y la de 21 de octubre 2022, asi como y las que en ellas se citan). No puede practicarse una anotación no prevista en la Ley, que la contempla sola una vez iniciado el deslinde y con notificación a los titulares. Antes del Deslinde no cabe la Nota, pero tampoco se desprotege al dominio publico pecuario, al no ser aplicable el Art 34 LH (Art 132 CE-78) y ni siquiera con la coordinación grafica catastral del Art 199 LH, pues en tal caso tampoco se aplica el Art 34 LH, sino como mucho el Art 38 LH, cuya presunción de exactitud, lo es solo en cuanto a la georreferenciación catastral de la finca y además mediante una presunción meramente “iuris tantum” desvirtuable mediante prueba en contrario. (ACM)

500.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE PERMUTA SIN CONSIGNACIÓN EX ART. 175.6 RH

Resolución de 21 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 2, por la que se rechaza la inscripción de un mandamiento judicial derivado de un procedimiento ordinario.

Resumen: Cuando las condiciones afectan a una mutación jurídico real susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, pueden tener acceso registral de conformidad con el artículo 23 LH.

Hechos: Mediante escritura pública dos sociedades anónimas celebran un contrato de permuta sobre aprovechamientos urbanísticos futuros a materializar sobre las fincas de su propiedad. Las transmisiones se inscriben en los respectivos registros de la Propiedad sujetas a la siguiente condición: «Para el caso de que en el plazo de cuatro años no se obtuviese la aprobación del planeamiento urbanístico que diese lugar a la obtención de los aprovechamientos urbanísticos pactados en el presente contrato, la parte adquirente afectada podrá instar la resolución contractual del presente, notificándolo expresamente a la parte transmitente, y con la consecuencia de que la parte adquirente estaría obligada a transmitir a la transmitente las fincas que le hayan sido transmitidas y la adquirente estará obligada a devolver las cantidades percibidas, soportando cada una los gastos que le hayan correspondido por dichas transmisiones que serán siempre según ley, y sin que tengan nada más que reclamarse por ningún concepto».

Instada la resolución, recaen las sentencias que son objeto de presentación en el Registro y que motivan el recurso

La Registradora califica negativamente y, entre otros, señala como defecto, no consta haberse consignado en establecimiento público destinado al efecto la cantidad que se pactó como parte del precio de la permuta.

El Centro Directivo estima el recurso y revoca la calificación.

I. LAS CONDICIONES.

– Las condiciones resolutorias o suspensivas resuelven o suspenden la obligación de la que son elemento accidental y que, de establecerse en relación al total contrato, producen ese mismo efecto suspensivo o resolutorio respecto del conjunto de obligaciones integradas o derivadas de la relación contractual.

– Tratándose de condiciones resolutorias, su incumplimiento purifica el contrato de modo que producirá sus efectos mientras que si se cumple, el contrato se resuelve produciendo los efectos previstos en el artículo 1123 del Código Civil: «Cuando las condiciones tengan por objeto resolver la obligación de dar, los interesados, cumplidas aquéllas, deberán restituirse lo que hubiesen percibido. En el caso de pérdida, deterioro o mejora de la cosa, se aplicarán al que deba hacer la restitución las disposiciones que respecto al deudor contiene el artículo precedente. En cuanto a las obligaciones de hacer y no hacer, se observará, respecto a los efectos de la resolución, lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1120».

– Cuando las condiciones afectan a una mutación jurídico real susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, el artículo 9.c) de la Ley Hipotecaria (y 51.6 de su Reglamento), impone su constancia en el asiento de modo que, como resulta del artículo 23: «El cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias de los actos o contratos inscritos, se hará constar en el Registro bien por medio de una nota marginal, si se consuma la adquisición del derecho, bien por una nueva inscripción a favor de quien corresponda, si la resolución o rescisión llega a verificarse».

– En caso de incumplimiento de la condición resolutoria se practica su cancelación de modo que la adquisición se publique como «consumada».

– En caso de cumplimiento del hecho del que depende, se practica la inscripción a favor de quien corresponda y la cancelación de los asientos contradictorios.

II. LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DEL PRECIO APLAZADO: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN.

Son requisitos para la inscripción los siguientes:

1º. Aportación del título del vendedor,

2º. Acreditación del requerimiento de resolución sin oposición (artículo 59 RH), y,

3º. Acreditación de haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.ª RH).

III. REQUISITOS PARA LA REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL VENDEDOR.

La reinscripción a favor del vendedor exige en todo caso la consignación del importe que haya de ser devuelto al adquirente o –si hubiera cargas posteriores– que corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.ª RH).

501. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN

Resolución de 24 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Valladolid n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, partición y adjudicación de herencias (ABG).

502. VENTA DE PLAZA DE GARAJE EN PLANTA SOTÁNO DE EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa. 

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes (JCC).

Ver comentario a la R. nº 398.

503.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE MITAD INDIVISA DE FINCA GANANCIAL DISUELTA Y NO LIQUIDADA LA SOCIEDAD CONYUGAL

Resolución de 24 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alhama de Granada, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo 

Resumen: La DGSJFP rechaza la pretensión de embargar sólo el 50% de un bien ganancial de matrimonio disuelto por fallecimiento de uno de los cónyuges sin que medie liquidación de la sociedad y adjudicación de los bienes.

– Hechos: Se ordena la anotación preventiva del embargo del 50% de una finca, inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de dos cónyuges con carácter ganancial. El procedimiento estaba dirigido únicamente contra dichos cónyuges y en el propio mandamiento de embargo constaba que uno de ellos había fallecido.

– El Registrador: califica negativamente porque disuelta la sociedad de gananciales por dicho fallecimiento, y sin que conste la liquidación de la misma, no es posible anotar el embargo sobre una mitad indivisa ya que en tanto no se practique y conste en el Registro la liquidación de gananciales, cada cónyuge ostenta una cuota en abstracto sobre el patrimonio ganancial, pero no sobre cada uno de los bienes que componen dicho patrimonio.

– La Procuradora: recurre exponiendo que la demanda ejecutiva se dirigió contra los deudores hasta que falleció uno de ellos y se solicitó la averiguación de los herederos.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación, reiterando la doctrina de su previa Resolución de 6 de junio de 2018.

– Doctrina: Existen tres hipótesis a la hora de embargar bienes de la sociedad ganancial en liquidación:

En primer lugar, el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación, el cual, en congruencia con la unanimidad que preside la gestión y disposición de esa masa patrimonial […] requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares […]

En segundo lugar, el embargo de la cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial, embargo que, por aplicación analógica de los artículos 1067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en actuaciones judiciales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, y cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación «sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al derecho del deudor»[…]

En tercer lugar, el teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez liquidada la sociedad conyugal, supuesto que no puede confundirse con el anterior pese a la redacción del artículo 166.1.ª, «in fine», del Reglamento Hipotecario, y ello se advierte fácilmente cuando se piensa en la diferente sustantividad y requisitos jurídicos de una y otra hipótesis. En efecto, teniendo en cuenta que el cónyuge viudo y los herederos del premuerto puedan verificar la partición del remanente contemplado en el artículo 1404 del Código Civil, como tengan por conveniente, con tal de que no se perjudiquen los derechos del tercero […] en el caso de la traba de los derechos que puedan corresponder al deudor sobre bienes gananciales concretos, puede perfectamente ocurrir que estos bienes no sean adjudicados al cónyuge deudor (y lógicamente así será si su cuota puede satisfacerse en otros bienes gananciales de la misma naturaleza especie y calidad), con lo que aquella traba quedará absolutamente estéril; en cambio, si se embarga la cuota global, y los bienes sobre los que se anota no se atribuyen al deudor, éstos quedaran libres, pero el embargo se proyectará sobre los que se le haya adjudicado a éste en pago de su derecho (de modo que sólo queda estéril la anotación, pero no la traba). Se advierte, pues, que el objeto del embargo cuando la traba se contrae a los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes gananciales singulares carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial (cfr. Resolución de 8 de julio de 1991) y, por tanto, debe rechazarse su reflejo registral, conforme a lo previsto en los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria.

En resumen: respecto de la sociedad de gananciales, es posible embargar la cuota abstracta de un cónyuge, pero no subastarla, pues la traba está llamada a ser sustituida por los bienes que se adjudiquen al deudor, que serán objeto de ejecución específica; y, si se subasta la cuota, el adquirente sólo recibe un derecho imperfecto, dependiente de una situación respecto de la que es tercero: la liquidación, que no efectúa él sino los cónyuges o sus herederos, o terceros facultados para ello.

Y, en todo caso, lo que no cabe nunca es el embargo de mitad indivisa del bien, pues mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales y aunque haya disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges, no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos. (AMOI)

505.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 24 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Málaga n.º 4, por la que se suspende la anotación preventiva de embargo ordenada en mandamiento judicial 

Resumen: Cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades: que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, en cuyo caso habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio; o que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada).

Hechos: se presenta mandamiento ordenando la práctica de anotación preventiva de embargo en procedimiento seguido contra la herencia yacente y los herederos desconocidos del titular registral.

La Registradora califica negativamente porque, por aplicación de los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 166.1 del Reglamento Hipotecario y de la Sentencia del Tribunal Supremo 590/2.021 de 9 de septiembre ha de concluirse que cuando se demanda a una herencia yacente, caben dos posibilidades: a) Que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio. b) Que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada). En estos supuestos, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado artículo 150, 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

– El Procurador: recurre por entender, en síntesis, que han sido demandados todos los interesados conocidos.

El Centro Directivo reitera su Resolución de 14 de octubre de 2021 y confirma la calificación en base a la STS 590/2021, de 9 de septiembre que puede ser sintetizada de la siguiente forma:

1) El registrador debe «verificar que la titular registral o, caso de haber fallecido, sus herederos han tenido posibilidad de ser parte».

2) Cuando se demande a los ignorados herederos de una persona que ha fallecido sin otorgar testamento y no se conozcan parientes con derecho a la sucesión intestada ni concurran indicios de su existencia, el juzgado debería notificar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros (art. 150.2 LEC). Ver también art. 6 del RD 1373/2009, de 28 de agosto, que aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas y art. 791.2 LEC.

En lo que al aspecto registral se refiere, cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades:

a) Que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio.

b) Que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada) à además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al artículo 150.2 LEC. Debe recordarse a este respecto que la notificación por vía edictal tiene carácter supletorio y excepcional y solo debe emplearse cuando se hayan agotado, razonablemente, las posibilidades de efectuar una notificación personal.

Ver resumen y comentarios a la STS 9 de septiembre de 2021, por Álvaro Martín (AMOI)

506. ESCRITURA DE PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES OTORGADA POR CONTADOR PARTIDOR

Resolución de 25 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Toledo n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un acta de protocolización de cuaderno particional (ABG).

507. VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa. 

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes (JCC)

Ver comentario a la R. nº 398.

508. VENTA DE VIVIENDA Y PLAZAS DE GARAJE EN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa. 

Resumen: No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes (JCC)

Ver comentario a la R. nº 398.

509. ADQUISICIÓN DE FINCA POR EXTRANJERO NO COMUNITARIO LEY 8/1975

Resolución de 25 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Jerez de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (JAR).

510. EJECUCIÓN HIPOTECARIA EXISTIENDO PENDIENTES TÍTULOS CONTRADICTORIOS

Resolución de 25 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad interina de O Barco de Valdeorras, por la que se suspende la calificación de un mandamiento derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria (CB)

511. **HERENCIA DE CAUSANTE DE NACIONALIDAD ALEMANA

Resolución de 26 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Benissa a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia de causante alemán (IES)

Resumen.- No existe en la normativa interna una exigencia de aportar certificado del Registro de Actos de Última Voluntad distinto al español. No obstante, con base en el principio de seguridad jurídica y de responsabilidad de las autoridades sucesorias, la exigencia de incorporación a la escritura de adjudicación de herencia de un certificado distinto al Español puede ser  precisa cuando sea evidente, dadas las concretas circunstancias concurrentes, que debe solicitarse.

Hechos.– Sucesión abierta con posterioridad al 17 de agosto de 2015, de causante de nacionalidad alemana residente en España donde fallece (concretamente en Alicante). La causante otorgó su ultimo testamento en España el día 7 de julio de 2020, inmediatamente después de unos meses de pandemia y consiguiente limitación de movimientos, previamente había otorgado tres testamentos más en España, y falleció el día 7 de agosto de 2021. En su testamento hizo «professio iuris» en favor de su ley nacional, la alemana, constando el instrumento en ambas lenguas y en presencia de traductor; manifestó que carecía de descendientes y que se encontraba casada en únicas nupcias con don S. B, manifestación que se repite en la escritura de adjudicación de herencia. Instituye heredero universal a un tercero, que queda, por la cláusula tercera de su testamento, facultado para pagar en metálico los derechos legitimarios, caso de ser reclamados por los herederos forzosos. Se otorga en España, con base en ese testamento escritura de adjudicación de herencia. En ella no se hace referencia al eventual pago de legitimas en metálico según la ley personal de la causante.-

Registradora.– Es necesario incorporar a la escritura de manifestación y adjudicación de herencia de dicha causante alemana el certificado del registro de actos de última voluntad alemán o la justificación de su no existencia.

Notario.– Dadas las circunstancias concurrentes, no es necesario.

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.

Tras la publicación del Reglamento, la ley aplicable es la del Estado de la residencia habitual y no la del Estado de la nacionalidad del causante, por tanto, el vínculo de la nacionalidad se debilita. Ahora bien, dada la posibilidad de elegir en disposición «mortis causa» la ley de la nacionalidad o una de las nacionalidades del causante, se plantean ahora las consecuencias de la «professio iuris» respecto del título sucesorio.       

El artículo 1.2.l) excluye del ámbito del Reglamento toda la materia relativa a la inscripción en los registros públicos, incluido el acceso de los títulos inscribibles. Por lo tanto, los requisitos para la práctica de los asientos y por ende los títulos inscribibles (vid. STJUE –Sala Quinta– de 9 de marzo de 2017, Piringer), son competencia de los Estados miembros, cualquiera que sea la ley aplicable y el Estado al que conduzca. En el caso del certificado del registro de actos de última voluntad, la exigencia reglamentaria (artículos 76 y 78 del Reglamento Hipotecario) se circunscribe al certificado español expedido por el Ministerio de Justicia. En España, en implementación del Reglamento (EU) n.º 650/2012 (disposición final primera de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil,) se dio nueva redacción al artículo 14 de la Ley Hipotecaria para dar carta de naturaleza al certificado sucesorio europeo, pero sin modificar, en ningún momento, las normas reglamentarias: artículos 76 y 78 del Reglamento Hipotecario. Por lo tanto, no existe en la normativa interna una exigencia de aportar certificado distinto al español. No obstante lo anterior, con base en el principio de seguridad jurídica y de responsabilidad de las autoridades sucesorias, la exigencia de su incorporación a la escritura de adjudicación de herencia puede ser analizada en algunos casos, de suerte que, limitadamente, sea precisa su obtención cuando sea evidente que, vistas las concretas circunstancias concurrentes, deba solicitarse además del registro de actos de última voluntad español el del país de la nacionalidad del causante extranjero; algo que no ocurre en el concreto caso ahora analizado, con las circunstancias antes reseñadas, en especial el hecho de que, aun siendo aplicable la ley alemana, la causante tuviera residencia en España. Por otra parte, en el supuesto que nos ocupa, la «professio iuris» tiene un valor evidente, pues conlleva una modificación en el régimen legitimario del cónyuge supérstite. Sin embargo, no posee ninguna consecuencia respecto del título sucesorio, al no existir, del conjunto de los elementos y circunstancias concurrentes, razón alguna que pueda aconsejar, sensatamente, establecer cautelas excepcionales o medidas adicionales sobre la sucesión. (IES)

512. **AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA DE FINCA QUE LINDA CON CARRETERA

Resolución de 28 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Benissa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva y compraventa

Resumen: En las declaraciones de obra por antigüedad el registrador debe comprobar que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general (en este caso las derivadas de la colindancia con una carretera); lo que se traduce en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredite la correspondiente resolución administrativa. Aunque la DG considera suficiente a estos efectos una certificación de la Administración presentada con ocasión de la tramitación de un expediente del art. 199 LH.

Se plantea la inscripción de una ampliación de obra de una vivienda unifamiliar existente en una finca colindante con carretera, aumentando tanto la superficie construida como la ocupada. Se incorpora certificado municipal acreditativo de no haberse incoado expediente de disciplina y se acredita la antigüedad por certificado técnico incorporado. Así mismo se rectifica la descripción de la finca y solicita se tramite el procedimiento del art 199 LH, incorporando informe de la Diputación Provincial de Alicante en el que se concluye que “no existe alteración alguna de las cosas que induzca a sospechar que la pretendida inscripción perjudique en algo a los intereses de la Diputación y en consecuencia, se emite informe favorable a la inscripción registral de la obra nueva y compraventa de inmueble”.

La registradora entiende que dada la cercanía de la obra con la carretera debe aportarse la correspondiente autorización administrativa que acredite que la edificación no se encuentra afectada por la zona de la servidumbres legales de carreteras. Considera que el certificado de la Diputación incorporado se pronuncia sobre la invasión del dominio público, pero no a si la obra en cuestión se encuentra en zona de servidumbre legal.

Los recurrentes lo consideran suficiente puesto que autoriza la inscripción de la obra nueva.

La Dirección General revoca la nota. Repasa su doctrina acerca de la problemática que plantea la inscripción de obras declaradas por antigüedad cuando la finca donde se encuentran linda con carretera: Así, en la R. de 19 de febrero de 2016 se reconoció que la normativa especial reconoce la posibilidad de que ciertas edificaciones consolidadas, realizadas de conformidad o no a las sucesivas normas sectoriales continúen existiendo con un régimen limitativo de fuera de ordenación o asimilado, quedando sujetas a la adopción por la respectiva Administración competente, según la clase de carretera, de medidas de restablecimiento de legalidad con consecuencia de demolición, sin que esté establecido un plazo para la adopción de tales medidas. Y la propia norma estatal sobre requisitos de inscripción de las edificaciones consolidadas por antigüedad –art 28.4 del TR de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana–, para la inscripción de las obras nuevas declaradas por antigüedad dispone que el registrador comprobará que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general; entendiendo la DG que esa comprobación no puede referirse a que verifique que dicha servidumbre no conste en los asientos del Registro, pues dicha constancia no está contemplada de forma expresa ni con carácter general y obligatorio; y tampoco a que tal afectación no resulte del título, pues una norma que tiene un marcado carácter de control preventivo no puede descansar en su efectividad práctica exclusivamente en la cooperación activa del propio destinatario de la norma como interesado en la inscripción. Por tanto, y al margen de la posibilidad de que las limitaciones legales derivadas de la legislación administrativa sectorial puedan constar en el Registro a través de las bases gráficas (art. 9.1 LH), la actuación impuesta al registrador de «comprobación» de que el suelo sobre el que se declara la edificación antigua no está afectada por una servidumbre que limite el uso edificatorio o el «ius aedificandi» del titular de la finca debe traducirse en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredita la correspondiente resolución administrativa –RR de 11 de junio de 2013, 27 de febrero de 2014 y 29 de junio de 2015–.

Lo que ocurre en el presente caso es que se aporta informe de la Diputación Provincial, órgano titular de la carretera, en el que se concluye que “no existe alteración alguna de las cosas que induzca a sospechar que la pretendida inscripción perjudique en algo a los intereses de la Diputación (…) En consecuencia, se emite informe favorable a la inscripción registral de la obra nueva y compraventa de inmueble (…)”. Y a la vista de ese pronunciamiento puede considerarse cumplido el requisito impuesto por el art 28.4 de la Ley de Suelo. (MN)

513.** DENEGACIÓN DEL INICIO DEL PROCEDIMIENTO ARTÍCULO 199 LH: POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE UNA AGRUPACIÓN

Resolución de 28 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pedreguer, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.

Resumen: El posible encubrimiento de una agrupación es suficiente para denegar el inicio de la tramitación del procedimiento del art. 199 LH.

Hechos: Se solicita, mediante instancia privada, la rectificación de descripción y la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca registral por el procedimiento del art. 199 LH.

La registradora de la propiedad suspende la práctica de las operaciones solicitadas por entender que la finca registral y la parcela catastral representada en la CCDG son fincas totalmente distintas. Para emitir dicho juicio se basa en las siguientes circunstancias:

– la diferencia de superficie, que pasa de 4.295 a 11.798 m2;

– la desaparición de un lindero fijo;

– la falta de coincidencia entre los titulares catastrales y los registrales;

– la finca procede de una segregación, lo que le lleva a concluir la posible existencia de un indicio de alteración de la realidad física amparada por el folio registral, pudiendo coincidir el exceso que se pretende inscribir con lo que podría ser el resto de la finca matriz.

El recurrente alega que no están justificadas las dudas fundadas que afirma el registrador para no iniciar el procedimiento del art. 199 LH, puesto que de la nota de calificación no resulta alusión alguna a que la georreferenciación pretendida coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, ni a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, ni a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien considera que la registradora debería haber denegado la inscripción, en lugar de suspenderla. También revoca el criterio de que deben coincidir los titulares registrales y catastrales, pues la posible divergencia de titulares no afecta al objetivo legal de la coordinación gráfica entre Registro y Catastro.

Doctrina: El art. 199 LH exige que el promotor del expediente acredite la delimitación gráfica de la finca, requisito que no cumple dada la alteración de linderos y la gran desproporción entre las superficies, circunstancias que son indicio de que «puede estar alterándose la realidad jurídica amparada por el folio registral. Es decir, no coincide la realidad jurídica de una finca que procede de segregación. Por tanto, falta el presupuesto objetivo de existencia de una discordancia ente el Registro y la realidad jurídica, que justifica la iniciación del procedimiento.» (FD 3).

En cuanto a la justificación de las dudas de la registradora, entiende la DG que esta sí expresa la existencia de un posible encubrimiento de agrupación con la finca de procedencia, si la segregación inscrita no se dio de alta en el Catastro, lo que produciría además una doble inmatriculación.

Por tanto, en el presente caso, las dudas expresadas por la registradora al inicio del expediente deben determinar una calificación denegatoria, sin más trámites, evitando dilaciones innecesarias. Además, la notificación a los colindantes, en un supuesto como el del presente caso, nada añadiría, pues aunque no se opongan, por no afectarles la inscripción de la georreferenciación de origen catastral aportada, por respetar las de sus respectivas fincas, ello no evita que exista un acto de modificación de entidad hipotecaria no documentado, que debe revestir la forma de titulación pública, la cual no puede obviarse mediante la tramitación de un expediente del art. 199 LH, que puede iniciarse mediante una simple instancia privada.

Comentario: La concurrencia de varias circunstancias divergentes entre la descripción literaria registral y la catastral justifican las dudas de correspondencia de la registradora y la denegación del procedimiento de rectificación de descripción. En este supuesto, la naturaleza de la duda (posible encubrimiento de una agrupación) hace superflua la tramitación del expediente del art. 199 LH, que ni confirmaría ni desvirtuaría dicha apreciación de la registradora, por lo que coincido con el Centro Directivo en que no debe iniciarse su tramitación, criterio que, no obstante, no siempre ha aplicado.

Lo que no comparto es el razonamiento de la DG de que para multiplicar por tres la superficie de la finca es suficiente una instancia privada, mientras que para agrupar dos fincas registrales se requiera «titulación pública». En mi opinión, el primer criterio no se sustenta a la vista de la exigencia legal de escritura pública para cualquier modificación de entidades hipotecarias (art. 50 RH) o para inmatricular una finca (art. 203 LH), cuando la propia DG ha reconocido el carácter inmatriculador de los excesos de cabida (y es por ello que el art. 201.1 exige tramitar un expediente notarial para inscribirlos).

En esta resolución, la DG trae a colación la distinción entre alteración de la realidad física y de la realidad jurídica, como si el posible encubrimiento de una agrupación fuese una alteración de la segunda y no de la primera, y como si una alteración de la realidad física no requiriese de escritura pública. A mi entender, no es posible hacer una separación nítida entre realidad física y jurídica en esta materia, pues cualquier alteración de la realidad física repercute en el objeto del derecho y, por tanto, en la realidad jurídica; ambas realidades están intrínsecamente unidas. (VEJ).

514. OBRA NUEVA SITA EN VALENCIA EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN. 

Resolución de 28 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alzira n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva, por radicar en suelo protegido. (JCC)

 

RESOLUCIONES MERCANTIL
476.** REDUCCIÓN Y AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL. VERIFICACIÓN CONTABLE. TEMPORALIDAD DEL ACUERDO DE AUMENTO DEL CAPITAL SOCIAL.

Resolución de 10 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil III de Sevilla, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de reducción y aumento de capital.

Resumen: Es inscribible una operación acordeón, acordada en junta universal y por unanimidad, sin verificación del balance, cuando en un segundo acuerdo se aumenta el capital hasta una cantidad idéntica a la existente antes de la reducción.

Hechos: En junta general universal se toma el acuerdo de reducción del capital social a cero (era de 18600) por pérdidas, previa aprobación del balance de un día antes, y aumentarlo de forma simultánea a 3100 euros.

El registrador califica negativamente la escritura pues dado que el capital final es inferior al capital inicial es necesario que el balance sea verificado por un auditor, sea el de la sociedad, si lo tiene y está obligada a verificación contable, o uno designado por los administradores de la sociedad, si no está obligada a verificación contable (artículo 323 de la LSC). Defecto subsanable.

Ante esta calificación se otorga un acta notarial de subsanación, elevando a público unos acuerdos, también de junta universal, en los que se aumenta el capital en 15500 euros dejando el capital social en 18600 euros.

Presentada de nuevo la escritura en unión del acta de subsanación se vuelve a calificar en similar sentido conforme al artículo 323 de la LSC: es decir necesidad de verificación contable del balance aprobado por la junta general. Para el registrador no es posible subsanar el defecto de la primera escritura por un aumento de capital acordado en una junta de fecha posterior.

La sociedad recurre alegando las resoluciones de la propia DGRN eximen del requisito de verificación del balance si se cumplen las condiciones de salvaguarda de los intereses de los acreedores y de respeto al derecho de suscripción preferente, lo que se cumple en este caso. (Resolución de 2 de marzo de 2011 y Resolución de 25 de febrero de 2012).

Resolución: Se revoca la nota de calificación:

Doctrina: Recuerda la DG su doctrina de que en la operación acordeón cada acuerdo de reducción y de aumento conserva su propia autonomía por lo que son de aplicación las medidas de la protección de socios y acreedores (Resolución de 18 de enero de 1999).

 Supuesto lo anterior señala que también es doctrina del CD que en la reducción de capital por pérdidas las medidas protectoras de socios y acreedores como es la verificación del balance que sirve de base a la operación sólo tiene sentido si los socios o los acreedores pueden sufrir un perjuicio(Resolución de 18 de enero de 1999).

 Por ello es posible excluir la verificación del balance “cuando concurre el consentimiento unánime de todos los socios que conforman el capital social como cuando los intereses de los acreedores sociales están salvaguardados por mantenerse o incluso fortalecerse la situación económica de la sociedad a consecuencia de un subsiguiente aumento de capital”.

Lo que ocurre en el caso planteado en la resolución es que uno de los requisitos para excluir la verificación del balance, como es que el capital alcance la cifra inicial, se produce en un momento posterior al acuerdo de reducción y aumento de capital.

Sobre ello dice la DG que es cierto que el artículo 343 de la Ley de Sociedades de Capital alude como elemento característico de la operación acordeón a que ambos acuerdos de reducción y aumentos sean simultáneos, “pero una interpretación literal de dicho requisito llevaría a la imposibilidad de cualquier acuerdo posterior de rectificación o subsanación, en oposición frontal a la doctrina jurisprudencial que a continuación se expone”.

Así dice que “desde un punto de vista conceptual es irrelevante cuando se haya adoptado el acuerdo posterior porque, por definición, cualquier acuerdo de subsanación lo será”.

Y añade que lo esencial de “no es la temporalidad de los acuerdos de reducción y aumento sino su mutua causalidad: la circunstancia de que no cabe adoptar el uno sin el otro (artículo 343 de la Ley de Sociedades de Capital), de donde resulta que no cabe su ejecución aislada (artículo 344), ni, como como consecuencia directa, la inscripción del acuerdo de reducción sin que resulte la ejecución del acuerdo de aumento de capital (artículo 345)”.

En cuanto a los acuerdos subsanatorios de otros anteriores la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de julio de 2016, entre otras y siguiendo la doctrina del TS, se muestra favorable a la posibilidad “de que la sociedad adopte acuerdos de subsanación, modificación, rectificación, sustitución o convalidación sin perjuicio de sus meros efectos ex nunc …”. Y por su parte la reforma llevada a cabo en el TRLSC por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre confirma la doctrina de que “los acuerdos de subsanación no implican la desaparición de los subsanados sino de la causa de impugnación produciendo el efecto de impedir su impugnación por las personas que para ello ostentan legitimación.

Concluye que esta es la situación que se produce en el supuesto de hecho de la resolución “pues el acuerdo anterior adoptado en junta universal por unanimidad relativo a la reducción a cero del capital como consecuencia de pérdidas y el simultáneo acuerdo de aumento de capital carece del requisito legalmente exigible de la verificación, carencia que se subsana por medio del posterior acuerdo de aumento adoptado en iguales circunstancia que, por estar causalmente enlazado con el anterior, no puede considerarse de modo aislado”.

Finalmente dice que se podía haber optado por otra solución como dejar sin efecto totalmente el acuerdo anterior y adoptar uno nuevo pero su resultado,“a falta de efectos contrarios para socios o terceros, vendría a ser el mismo por lo que la solución jurídica debe ser igualmente la misma”.

Comentario: Aunque quizás la solución que apunta la DG en su último fundamento de derecho sea la mejor solución, es decir dejar sin efecto el primer acuerdo y adoptar otro que se ajuste a su doctrina, tampoco la forma en que se hace la subsanación de la primera escritura tiene grandes inconvenientes.
La finalidad de la verificación del balance es la protección de socios y acreedores: si todos los socios toman el acuerdo en junta universal y por unanimidad desaparece ese inconveniente respecto de los socios, y si el acuerdo no se inscribe por faltar la verificación del balance los acreedores van a seguir tan protegidos como lo estaban antes del acuerdo. Es decir, para ellos la sociedad tiene el mismo capital que tenía antes del acuerdo de reducción a cero. Y si en un segundo acuerdo se eleva el capital hasta una cifra idéntica o superior a la que tenía antes de la reducción, mediante aportaciones dinerarias p por compensación de créditos, va a desaparecer también el posible perjuicio de los acreedores.

Debido a que ambas escrituras acceden al registro de forma simultánea y pese a que en la hoja de la sociedad se haga constar el primer acuerdo de aumento con su fecha y el segundo acuerdo también con su fecha, a los efectos de terceros la hoja de la sociedad y el Borme van a publicar ya el nuevo capital de la sociedad en una cuantía que da cumplimiento a lo exigido por la doctrina de la DG.Y por consiguiente será en el momento de esa inscripción y de esa publicación en el Borme cuando la operación acordeón llevada a cabo produzca la plenitud de sus efectos.

Por tanto, de la resolución resulta claro que una operación acordeón sin que el capital alcance el nivel que tenía antes de la reducción y sin verificación del balance es perfectamente subsanable por un segundo acuerdo que complete el capital hasta el mínimo exigido. En definitiva, que no es necesario para evitar la verificación del balance que los acuerdos de reducción y aumento se adopten de forma simultánea. (JAGV)

PDF (BOE-A-2022-18517 – 6 págs. – 217 KB) Otros formatos

486.*** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR. FORMA DE LA NOTIFICACIÓN: ART. 147 RRM.

Resolución de 13 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Santa Cruz de Tenerife a la inscripción de un escrito de renuncia al cargo de miembro del consejo de administración de una compañía.

Resumen: La notificación a la sociedad de la renuncia de un administrador deberá hacerse conforme al artículo 202 del RN. No es válida la hecha por burofax.

Hechos: Se presenta en el Registro Mercantil escrito con firma legitimada notarialmente por la que un consejero renuncia a su cargo. Se justifica la notificación fehaciente a la sociedad por medio de un burofax a la sociedad firmado electrónicamente por el mismo interesado y de contenido coincidente con el firmado de manera autógrafa y legitimado notarialmente.

Para la registradora la notificación realizada por burofax no es suficiente, pues la misma debió hacerse, conforme al artículo 147 del RRM, “en la forma prevista en el artículo 202 del Reglamento Notarial –resolución DGSJFP de 3 de agosto de 2017–…”. Es decir que la notificación debió cursarse por medio del envío por el notario de carta certificada con acuse de recibo al domicilio de la sociedad debiendo constar en el acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado o, en su caso, en las formas subsidiarias señaladas en el citado artículo del RN.

El renunciante recurre alegando que la notificación fue realizada “por Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, que fue enviada al domicilio social de la entidad, constando de forma fehaciente en el acuse de recibo de la recepción del mismo”.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG tras ponderar la importancia que para la sociedad tiene el debido conocimiento de la renuncia de un administrador o consejero, añade que “se supedita el reconocimiento registral de la dimisión a su previa comunicación fehaciente a la sociedad (artículos 147 y 192 del Reglamento del Registro Mercantil). Y, a tal efecto, se debe considerar suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del documento de renuncia, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio social de la propia entidad, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho domicilio; y en otro caso, si el envío postal hubiera resultado infructuoso, el notario deberá procurar personalmente la notificación en los términos previstos en el artículo 202 del Reglamento Notarial (vid., por todas, las Resoluciones de este Centro Directivo de 21 de noviembre de 1992, 16 de diciembre de 2013, 3 de agosto de 2017, 19 de febrero y 12 de junio de 2020 y 15 de enero de 2021)”.

Comentario: Se limita la DG a recordar en esta resolución su doctrina acerca de cómo debe notificarse a la sociedad la renuncia de un miembro de su órgano de administración. Pero realmente no señala por qué estima que el burofax enviado, que lo fue por el servicio de Correos y con acuse de recibo, no es notificación fehaciente estos efectos, cuando la intervención de los funcionarios del Servicio Postal Universal, le da a los envíos la fehaciencia necesaria.

Los hechos de la resolución están expuestos de forma muy escueta y de ellos no resulta lo que después dice el recurrente en su escrito, es decir que el acuse de recibo está debidamente firmado, por lo que no podemos opinar sobre las dudas que el registrador tuvo a la hora de estimar si la sociedad estuvo o no debidamente notificada. Es obvio que si no existe acuse de recibo o este contiene alguna indicación negativa acerca de la persona que recibe el burofax, la notificación deberá hacerse por vía notarial, pues si la carta no es recibida es el notario el que debe intentar la notificación personal.

No obstante hacemos notar que el artículo 147 del RRM lo único que exige es que la notificación se haga de forma fehaciente, no de forma notarial, y en otras ocasiones nuestra DG ha estimado que si la ley o el RRM exigen que la notificación sea notarial esta es la única vía de notificación lo que parece indicar que si no exige de forma expresa que la fehaciencia sea notarial, deben ser admisibles otras formas de notificar dotada también de fehaciencia como la que le da el Servicio de Correos.

Así en otras resoluciones, como en la Resolución de 12 de septiembre de 2022, se ha ocupado en destacar que la Ley 43/2010, de 30 de diciembre, del Servicio Postal Universal, en su artículo 22.4 viene a decir que únicamente las notificaciones efectuadas por éste gozan de “la presunción de veracidad y fehaciencia en la distribución, entrega y recepción o rehúse o imposibilidad de entrega (…), tanto las realizadas por medios físicos, como telemáticos”.

Y en similar sentido la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, prevé, por ejemplo, que cuando la notificación se practique en el domicilio del interesado, de no hallarse presente éste en el momento de entregarse la notificación, podrá hacerse cargo de la misma cualquier persona mayor de catorce años que se encuentre en el domicilio y haga constar su identidad, determinado igualmente la forma de actuar en caso de notificación fallida. Y aunque reconoce que este es un ámbito administrativo distinto del notarial y registral, no puede desconocer la calidad de las notificaciones realizadas por este medio pues alude a la fehaciencia que la ley otorga a la notificación efectuada por el operador que presta el Servicio Postal Universal, “así como que la prueba de la notificación infructuosa o del rechazo de la misma resulta fortalecida cuando la hace el operador postal universal”.

Por todo ello y debido a que el RRM no exige expresamente que la notificación sea conforme al artículo 202 del RN, estimamos que si se cumplen los requisitos que exige el artículo 22.4 de la Ley 43/2010, siempre que el registrador no tenga dudas sobre la recepción por la sociedad de la notificación, pudiera ser admisible la notificación realizada por burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Será una cuestión de hecho a calificar por el registrador a la vista de las circunstancias del caso. (JAGV)

504.*** CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. TÍTULOS CONTRADICTORIOS Y PRINCIPIO DE PRIORIDAD. DOCTRINA DEL SUPREMO.

Resolución de 24 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil XX de Madrid, por la que se rechaza la práctica de inscripción de cese y nombramiento de administrador único

Resumen: La existencia de títulos contradictorios sin despachar en el registro, sea cual sea el orden de su presentación, debe provocar la suspensión de la inscripción de todos los documentos que se encuentren en dicha situación. Para el Supremo no es necesario siquiera que el título esté presentado.

Hechos: Se trata de una escritura de cese y nombramiento de administrador único en la que comparece un apoderado del socio único, que eleva a público los acuerdos de dicho socio único, y el administrador nombrado. Se acompaña la notificación fehaciente al anterior administrador.

El registrador suspende la inscripción pues existe presentado tes días antes otro título en virtud del cual se cesa al administrador inscrito y se nombra administrador a persona distinta de la nombrada en la anterior escritura. El registrador fundamenta su decisión en la resolución Dirección General de Seguridad Preventiva y Fe Pública de 24 de septiembre de 2020 según la cual, ante títulos contradictorios, sea cual sea el orden de su presentación, se debe suspender la inscripción para que sean los Tribunales los que decidan qué título debe prevalecer.

La sociedad recurre. Alega la falsedad del primer título presentado, acompañando una serie de documentos que no se tuvieron en cuenta en la calificación.

Resolución: Se confirma la decisión del registrador.

Doctrina: La DG va a reiterar su doctrina sobre el despacho de títulos incompatibles entre sí como es el caso planteado.

Esta doctrina la resumimos así:

— El registrador en su calificación debe tener en cuenta no sólo el documento presentado sino también los presentados con posterioridad.

— No obstante, se debe respetar el principio de prioridad de forma que los documentos se despachen por el orden de su presentación.

— Pero la prioridad no debe confundirse con un problema de validez, que se da cuando un título presentado con posterioridad cuestiona la validez de otro presentado antes. Aquí prevalece el principio de legalidad.

— El principio de prioridad mercantil sólo tiene formulación reglamentaria y debe ser objeto de interpretación restrictiva.

— Por ello el registrador Mercantil debe tener en cuenta no solo los documentos presentados antes, sino también los relacionados presentados con posterioridad.

— La calificación por ello debe ser conjunta para lograr un mayor acierto en la calificación evitando inscripciones inútiles e ineficaces.

— Si tenemos en cuenta lo anterior es irrelevante cuál haya sido el orden de presentación de los documentos en el Registro.

— En consecuencia, dice la DG, para evitar “la desnaturalización del Registro Mercantil en cuanto institución encaminada a la publicidad legal de situaciones jurídicas ciertas, ante la insalvable incompatibilidad, el registrador debe suspender la inscripción de sendos (o de todos y sus conexos) títulos incompatibles y remitir la cuestión relativa a la determinación de cuál sea el auténtico a la decisión de juez competente, cuya función el registrador no puede suplir en un procedimiento, como es el registral, sin la necesaria contradicción y la admisión de prueba plena como ha de tener lugar en el ordinario declarativo en que se ventile la contienda”.

— Finalmente cita en apoyo de su tesis la interesante sentencia del Tribunal Supremo número 561/2022, de 12 de julio según la cual: “Aunque sea excepcional, el registrador, al realizar la calificación, puede tener en cuenta circunstancias o hechos ciertos, de los que tenga constancia registral, aunque no consten en virtud de documentos presentados en el Libro Diario por no ser títulos susceptibles de inscripción u otra operación registral o que hayan sido presentados después del documento objeto de calificación, de cuya autenticidad no quepa duda y que estén relacionados con el documento cuya inscripción se solicita, a fin de evitar la práctica de asientos ineficaces y en aplicación del principio de legalidad (arts. 18 y 20 Ccom)”.

Comentario: Se limita la DG a reproducir su clásica doctrina en lo relativo a la presentación de títulos contradictorios de aplicación tanto en el Registro de la Propiedad como en el Mercantil aunque respecto de este último la aplicación es más rotunda dado que el principio de prioridad mercantil no juega con tanta fuerza como en el Registro de la Propiedad.

Doctrina además que se ve reforzada con la citada sentencia del Supremo de este mismo año pues de la misma resulta que no es ni siguiera necesario que el documento posterior haya sido presentado al Diario, o incluso que se trate de un documento(“hechos o circunstancias”) sino que basta que el registrador tenga conocimiento registral de esos hechos o circunstancias o documentos, que hayan sido aportado al registro, no para su inscripción sino para desvirtuar un título presentado con anterioridad.

Ahora bien, en este este caso el documento que se tiene en cuenta es el presentado con anterioridad; por ello si dicho documento hubiera sido ya despachado antes de la entrada del segundo, lo que se encontrará ese segundo documento es un obstáculo difícilmente salvable como seria que el administrador que se cesa ya no lo es provocando la denegación del documento. Es de suponer que, aunque no resulta de la resolución, el primer documento, a la vista del segundo, sea también objeto de suspensión en su calificación hasta que decidan los tribunales sobre la validez de ambos documentos.

Lo que va a ocurrir a partir de ahora, a la vista e la sentencia del TS, es que con la situación procedente entendimos que, si el primer asiento de presentación caducaba, como el registrador no podía tener en cuenta esos asientos ya caducados, el segundo ganaría prioridad y podría ser despachado. Pero ahora, como según el Supremo no es necesario ni siquiera que se trate de documentos presentados, el conocimiento de los mismos no va a caducar y siempre será rechazable el segundo documento. (JAGV)

 

ENLACES:

INFORME NORMATIVA NOVIEMBRE 2022 (Secciones I y II BOE)

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE OCTUBRE

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

POR VOCES PROPIEDAD POR VOCES MERCANTIL 

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN / DGSJFP

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMASRESOLUCIONES

OTROS RECURSOS: Secciones – Participa – Cuadros – Práctica – Modelos – Utilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio – Ideario Web

IR ARRIBA

PORTADA DE LA WEB

Por Angelika Scheiffarth en Pinterest

Print Friendly, PDF & Email

Deja una respuesta