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24.*** DIVISIÓN HORIZONTAL DE HECHO. CALIFICACIÓN CONJUNTA DE DOS TÍTULOS CONEXOS. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. INSCRIPCIÓN PARCIAL DEL SUELO Y NO DE LA EDIFICACIÓN

Resolución de 10 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia y expediente de dominio.

Resumen: En caso de división horizontal de hecho preexistente, el título formal de constitución de la propiedad horizontal ha de reunir los requisitos exigidos en el artículo 5 y 8 de la LPH, como ocurre en el presente caso. La calificación ha de ser independiente para cada uno de los títulos presentados, aunque sean conexos. La calificación sustitutoria no es un recurso, sino una nueva calificación que no puede añadir nuevos defectos o reformar los existentes. Es posible inscribir parcialmente el título, en lo relativo a la propiedad del suelo, aunque se suspenda la inscripción de la edificación por existir defectos. 

Hechos: En un edificio de dos viviendas independientes existe una situación de prehorizontalidad o división horizontal de hecho,. Ahora se autoriza como primer título un Acta notarial para rectificar la descripción de la finca y un segundo título de herencia dentro del cual se expone la situación de prehorizontalidad existente, se describe el edificio, se describen cada uno de los dos elementos privativos, con sus coeficientes, y finalmente se adjudican las dos fincas resultantes a dos herederos diferentes. Al parecer, en el otorgamiento no hay cláusula de constitución expresa de la propiedad horizontal, pero sí hay una solicitud expresa de inscripción de la propiedad horizontal manifestada en la parte expositiva.

La registradora califica conjuntamente los dos títulos presentados (Acta de rectificación descriptiva y escritura de herencia) y los suspende ambos pues considera que no se ha constituido en la escritura la propiedad horizontal. La registradora sustituta confirma la calificación y añade nuevos defectos.

El interesado recurre y alega que la registradora ha calificado conjuntamente dos títulos, sin que respecto del primero aprecie defectos, y que la registradora sustituta ha reformado el defecto planteado en la calificación y ha añadido nuevos defectos vulnerando ambas las reglas hipotecarias relativas a su actuación. Respecto la cuestión de fondo, argumenta que el título presentado contiene todos los requisitos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal para considerar constituido formalmente el régimen de propiedad horizontal, y que además se solicita expresamente su inscripción.

La DG estima el recurso y revoca la calificación

Doctrina:

• Cada documentado presentado exige una calificación independiente, aunque sean títulos conexos, y si el primero no tiene defectos debe inscribirse, aunque el registrador aprecie defectos en el segundo , como ocurre en el presente caso.
• Es posible la inscripción parcial de un título, en lo relativo a la propiedad del suelo, aunque se suspenda la inscripción de la declaración o modificación de la obra nueva de la edificación existente , pero ha de solicitarse expresamente.
• La calificación sustitutoria es una segunda calificación, no un recurso, por lo que ha de recaer exclusivamente sobre los defectos planteados en la primera calificación, y por ello no pueden reformarse los defectos existentes ni añadirse nuevos defectos conforme a lo dispuesto en el artículo 19 bis LH.
• El título formal constitutivo de la propiedad horizontal ha de contener los requisitos exigidos por los artículo 5 LPH y 8 LH, es decir describirse el edificio en su conjunto, cada uno de los elementos privativos formados, y atribuirse una cuota a cada elemento. (AFS)

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25.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN Y CAMBIO DE USO

Resolución de 10 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almansa a inscribir una escritura de cambio de uso y segregación determinada finca. 

Resumen: En la división horizontal debe regir la voluntad de los propietarios, como resulta del último párrafo del artículo 396 del Código Civil, en todo lo que no sea normativa imperativa.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura en la que de una finca de división horizontal se segregan dos fincas destinadas a vivienda.

Registrador: Suspende la inscripción porque, al no existir cláusula en los estatutos de la propiedad horizontal que exonere de la necesidad de acuerdo de la junta para la división de elementos privativos, será necesaria la aprobación de la junta por mayoría de tres quintos del total de propietarios que representen los tres quintos de las cuotas de propiedad horizontal

Recurrente: Alega que no es necesario el acuerdo por contar con la licencia municipal y, además, porque las obras ejecutadas no suponen variación de la cuota de participación del inmueble en el edificio donde se encuentra integrado.

Resolución: Desestima el recuro y conforma la calificación.

Doctrina:

Conforme al artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal y el criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, “para llevar a cabo la división de un departamento independiente será imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad”.

Comentario:

VALIDEZ DE LAS CLÁUSULAS ESTATUTARIAS.

1 Tanto la doctrina de la Dirección General (por todas, la Resolución de 12 de febrero de 2016) como la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SS. de 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero de 2013) admiten la validez de las cláusulas estatutarias que autorizan la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad del acuerdo de la junta.

2 Tal autorización a los propietarios comprende no sólo actuaciones sobre los elementos de su propiedad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también “sobre los elementos comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario”.

3 Incluso dichas cláusulas pueden facultar que se altere la estructura general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, “pues si puede la junta autorizarlo no constando en estatutos, también podrá haber quedado plasmada anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y dicha autorización conllevará todos los elementos necesarios para su ejecución, entendiéndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales para la edificación”.

LICENCIA MUNICIPAL Y ACUERDO DE LA JUNTA.

Ambos requisitos deben cumplirse simultáneamente como regla general pero no se sustituyen. La licencia municipal es exigible para velar por la legalidad urbanística, mientras que el acuerdo de la junta se precisa por tratarse de una competencia atribuida a la voluntad colectiva de los propietarios adoptada con el régimen de mayorías legalmente prevista.

Este acuerdo colectivo de la junta de propietarios puede manifestarse documentalmente mediante la correspondiente certificación expedida por el órgano competente de la comunidad, o bien por el consentimiento que, además del correspondiente al propietario del elemento dividido, presten los restantes propietarios mediante su comparecencia en el otorgamiento de la escritura. (JAR)

26.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO

Resolución de 10 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Pola de Lena, por la que suspende la inmatriculación de una finca urbana conforme a lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. 

Resumen: En toda inmatriculación de fincas, independientemente del medio inmatriculador, debe haber una total coincidencia entre la finca de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada y la descrita en el título inmatriculador. La coincidencia se refiere a la ubicación, linderos y perímetro de la parcela, no a las construcciones o edificaciones existentes

Supuesto de hecho: Se cuestiona la inmatriculación (ex.art. 205 LH) de una finca adjudicada en escritura de adjudicación de herencia cuando hay discrepancias entre la superficie del terreno escriturada y catastrada. En la escritura no se recoge la superficie del solar, expresándose únicamente que se trata de «una casa habitación de bajo y dos pisos altos, con cuadra y pajar, de los cuales aproximadamente setenta y cinco metros cuadrados eran ocupados por la cuadra y pajar inmediatos y pegados a la vivienda». En la certificación catastral se expresa que el solar tiene una medida superficial de 87 metros cuadrados y construida de 190 metros cuadrados. 

Registrador: considera que no hay identidad porque la certificación catastral aportada en el título inmatriculador no resulta coincidente con la descripción de la finca tal y como resulta del propio documento notarial.

Recurrente: Entiende que no cabe exigir identidad plena en las descripciones porque en tal caso no se necesitaría juicio alguno de identidad por parte del registrador. Se trata, a su juicio, de apreciar una identidad razonable en cuanto a la superficie, ubicación y demás elementos definitorios.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

La legislación aplicable (con anterioridad y después de la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015) impone que en todo caso, y con independencia del medio inmatriculador utilizado, la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha incorporada al título inmatriculador. En igual sentido el artículo 205 LH.

Conforme a la doctrina más reciente del Centro Directivo, la total coincidencia entre la descripción de la finca del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica debe extenderse únicamente a la ubicación, la fijación de linderos y perímetro de la parcela registral y catastral, no a las construcciones o edificaciones existentes sobre la misma. (RR. de 4 de agosto de 2014 y 14 de septiembre de 2015).

El fundamento de tal exigencia se encuentra en la correcta delimitación de la finca respecto de los colindantes, evitar incertidumbres y riesgos de doble inmatriculación, o para la concreta finalidad esencial de la deseable coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro. (JAR)

28.* SENTENCIA DE NULIDAD DE COMPRAVENTA

Resolución de 11 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia que declaraba la nulidad de un contrato de compraventa. 

Resumen: La resolución judicial de una compraventa exige la intervención de la cónyuge del adquirente, casado en régimen económico-matrimonial de gananciales, por lo que, al menos, requiere que haya sido notificado de la resolución para la eventual protección de sus intereses, pues el asiento le atribuye derechos sobre la finca.

Hechos: se presenta en el Registro sentencia dictada en el seno del procedimiento de juicio verbal en la que se declara la nulidad de la compraventa instándose la cancelación en el Registro de la inscripción de dominio derivada de la anterior compraventa.

El Registrador califica negativamente aduciendo que es preciso completar los datos-hechos de los que se derivan la adquisición pues, aunque no pueda discutirse el fondo de la resolución judicial sí es calificable, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, y los obstáculos que surjan del registro. Al no conocerse todos los hechos de los que se deriva la nulidad declarada no puede realizarse la calificación preceptiva al deber de constar los mismos en la inscripción por exigencia del principio hipotecario de especialidad. Para tal complemento de datos se consideraría bastante aportar un testimonio judicial de la demanda que se interpuso en su día si en ella vienen perfectamente determinados.

Además, la finca consta inscrita con carácter ganancial habiéndose dirigido el procedimiento sólo contra un cónyuge por lo que por exigencias del principio de tracto sucesivo, el procedimiento debe dirigirse también contra el otro cónyuge.

La Dirección confirma la calificación ciñéndose el recurso al segundo de los defectos aducidos por el Registrador en su nota y por aplicación de los artículos 20 LH y 144 RH, la resolución judicial de una compraventa, exige la intervención de la cónyuge del adquirente, casado en régimen económico-matrimonial de gananciales, por lo que, al menos, requiere que haya sido notificado de la resolución para la eventual protección de sus intereses, pues el asiento le atribuye derechos sobre la finca. (ER)

30.** SENTENCIA DE NULIDAD DE CONTRATO. DETERMINACIÓN DEL ASIENTO QUE SE HA DE CANCELAR.

Resolución de 11 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una sentencia en la que se declara la nulidad de un contrato. 

Resumen: Puede entenderse solicitada la cancelación del asiento declarado nulo a pesar de que no se ordene expresamente en la sentencia, si ésta contiene todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y si, como en este caso, no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere.

Hechos: se presenta sentencia declarando la nulidad de un contrato de cesión de finca y establecimiento mercantil para su reintegración al activo de la sociedad cedente.

La registradora califica negativamente apreciando la existencia de tres defectos si bien únicamente son objeto de recurso dos de ellos, al haber sido el primero subsanado:

1) La sentencia no expresa qué asientos han de ser objeto de cancelación ni especifica que la declaración de nulidad del contrato deba extenderse a las construcciones declaradas con posterioridad.

2) Existiendo titulares de cargas posteriores que no han sido parte en el procedimiento (acreedores de las 3 hipotecas), no es posible rectificar o cancelar asientos que les afecten sin su consentimiento o intervención.

El Centro Directivo revoca la calificación debiendo destacar:

1) En cuanto a los asientos que deben ser objeto de cancelación,

– Si con la presentación del documento judicial se pretende la cancelación de asientos vigentes en el Registro debe especificarse en el mismo qué asiento o asientos han de ser objeto de cancelación.

– En el caso de este recurso, la sentencia declara la nulidad del contrato de dación en pago, pero no ordena expresamente la cancelación del asiento motivado por dicho contrato ni la rectificación de ningún asiento.

– El artículo 40.d) LH exige para la rectificación del Registro «cuando la inexactitud procediere de nulidad del título que hubiere motivado el asiento» el consentimiento del titular registral o en su defecto resolución judicial.

– El artículo 79.3.º LH establece que «podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones (…) cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho».

– En caso de documentos judiciales el principio de rogación queda modalizado dadas las características de este tipo de documentación, que aconsejan que, en la medida de lo posible, el registrador actúe de oficio, incluso a los efectos de su inscripción parcial, a fin de dar cumplimiento a su deber constitucional de colaboración con las autoridades judiciales. Es decir, puede entenderse solicitada la cancelación del asiento declarado nulo a pesar de que no se ordene expresamente en la sentencia, si ésta contiene todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y si, como en este caso, no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del documento se infiera indubitadamente cuál es el asiento a que se refiere.

2) En cuanto a los titulares de cargas posteriores que no han tenido intervención en el procedimiento, señala el Centro Directivo que en el presente caso no se solicita la cancelación de estos asientos posteriores, sino que la pretensión de la recurrente es la inscripción del dominio a su favor, como consecuencia de la declaración de resolución del contrato de compraventa ordenada por el Juzgado, pero con plena subsistencia de dichas cargas posteriores, por lo que este defecto debe ser revocado. (ER)

31.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DE VÍA PECUARIA. INSCRIPCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO.

Resolución de 12 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Marchena, por la que se deniega la cancelación solicitada por supuesta invasión de vía pecuaria de una inmatriculación practicada.

Resumen: La Administración Pública está obligada a inmatricular sus bienes de dominio público desde la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas. El registrador, antes de inmatricular cualquier finca, tiene que comprobar si invade el dominio público con la cartografía registral a su disposición, con independencia de que el dominio público esté inscrito o no.

Hechos: Se inmatricula una finca de dominio privado y, meses después, la Administración Autonómica presenta un escrito solicitando la cancelación de la citada inscripción porque invade parcialmente una cañada agropecuaria de dominio público, con deslinde aprobado, pero que no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad ni consta en la cartografía registral.

La registradora deniega la cancelación porque el asiento, una vez practicado, está bajo la salvaguarda de los tribunales y porque la inmatriculación se ha hecho cumpliendo todos los requisitos legales. Añade que en la cartografía registral no consta ese deslinde de la cañada.

El interesado (el órgano autonómico) recurre y alega que la naturaleza demanial de los bienes deslindados prevalece sobre lo inscrito en el Registro de la Propiedad y que la resolución de aprobación del deslinde es título suficiente para rectificar las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde (artículo 8 de La Ley 3/95 de 23 de Marzo de Vías Pecuarias).

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales, sin perjuicio de la posibilidad de inscripción del deslinde administrativo, cuyo reflejo registral deberá producirse mediante resolución emanada en el procedimiento en que el titular registral haya tenido la oportuna intervención, evitando así la indefensión del mismo.

La Administración Pública está obligada a inmatricular sus bienes de dominio público (Artículo 36 de la Ley 33/2003 de 23 de Marzo) y en este caso se ha incumplido esa obligación, como ocurre con cierta frecuencia.

Los registradores tienen que utilizar los medios legales y tecnológicos previstos en la legislación registral para proteger la dominio público, pero en este caso la registradora no pudo tener esas dudas fundadas ya que ninguna de las cartografías disponibles en la aplicación registral homologada recogía el deslinde de la vía pecuaria en la fecha de la inscripción. (AFS)

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32.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 12 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Reinosa, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, acuerda suspender la inscripción de la georreferenciación alternativa solicitada.

Resumen: La oposición de colindantes en el procedimiento del art. 199 LH, refrendada por el juicio del registrador sobre la posible invasión de una finca y de una parcela colindantes, debidamente justificado, es suficiente para suspender la inscripción de la representación gráfica.

Hechos: Se solicita mediante instancia privada la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir una representación gráfica georreferenciada alternativa con rectificación de la superficie registral, que pasa de 3.000 a 2.984 metros cuadrados; en el Catastro constan 2.131 m².

En la tramitación de dicho procedimiento, formulan oposición el titular registral de una finca colindante y el titular de una parcela catastral colindante, alegando invasión de sus respectivas finca y parcela, aportando las CCDG correspondientes.

El registrador aprecia la posible invasión alegada después de examinar el historial registral de todas las fincas afectadas, así como la ortofoto del PNOA, por lo que suspende la inscripción.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: frente a lo pretendido por el recurrente, la DG considera que el registrador ha expresado y detallado los criterios objetivos y razonados en los cuales fundamente su calificación. Si bien es cierto que uno de los datos reseñados por el registrador no tiene relevancia para fundamentar sus dudas y posiblemente es erróneo, ello no obsta a que los restantes indicios y datos que se expresan en la nota de calificación sean más que suficientes para suspender la inscripción de la RGG pretendida. (VEJ)

35.* PETICIÓN DE RECTIFICAR TITULARIDAD Y SUPERFICIE PRESENTANDO DOCUMENTO PRIVADO PROTOCOLIZADO

Resolución de 13 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Toledo n.º 3, por la que se deniega la inscripción de restitución de titularidad y exceso de cabida sobre una finca registral en virtud de instancia privada y documentación aportada con la misma.

Resumen: No es título inscribible la protocolización de un documento privado, ni el recurso gubernativo es el medio adecuado para obtener una rectificación del contenido del registro.

Hechos: Aunque los hechos de este recurso son extraordinariamente complejos se pueden resumir y concretar en la posibilidad de rectificar la titularidad y superficie de determinada finca registral inscrita a nombre del Ministerio de Defensa, en base a la aportación de acta notarial de protocolización de un informe privado de titularidad y rectificación de superficie, que se presenta acompañada de copia de una Sentencia del Tribunal Supremo que el recurrente entiende que le da la razón en cuanto a la titularidad de los terrenos discutidos. También se pretende, sobre esa base la rectificación unilateral de la titularidad de otra finca, también inscrita a favor del Ministerio de Defensa (objeto de otro recurso ante el citado Registro), y además la inscripción de la superficie controvertida en la anterior finca alegando errores en las inscripciones registrales y en las escrituras públicas que las motivaron.

“La notaria autorizante del acta de protocolización advierte en ella que el acta de protocolización de un documento privado no lo convierte en público; y el notario autorizante de la escritura complementaria afirma que la incorporación de datos catastrales se hace con la única finalidad de determinar en Catastro la situación física de la finca…”.

La registradora deniega la rectificación pretendida en base a los siguientes defectos:

a) no tener el acta de protocolización aportada el carácter de título inscribible conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y

b) no ser el registrador competente para decretar la nulidad de los asientos del Registro, ni tampoco ser el recurso el procedimiento hábil para acordarla, sino que serán los tribunales de Justicia, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente y con la intervención –o al menos citación por la autoridad judicial– de la totalidad de los titulares registrales, quienes resuelvan una vez se obtenga sentencia firme acordando la nulidad o rectificación del asiento correspondiente.

El recurrente entiende que no es correcta la inscripción de la finca en favor del Ministerio de Defensa, dado que la entidad a quien representa es propietaria en pleno dominio de otras fincas registrales referidas al mismo terreno inscrito.

A juicio del recurrente el Ayuntamiento fue parte demandada en el procedimiento judicial que dio lugar a la Sentencia dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2007, copia de la cual se adjunta, y entiende que los terrenos que ha tratado de incluir como suyos el Ministerio de Defensa, que se corresponderían con lo que ilícitamente inscribió a su nombre …, son propiedad en la actualidad de la entidad, la cual es propietaria de los terrenos que comprenden otras fincas.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

Doctrina: Sobre la base de que “el recurso no rebate técnicamente ninguno de los defectos expresados en ella” (la nota de calificación), el recurso es desestimado.

Es obvio para la DG que “la documentación presentada no permite realizar ningún cambio en la titularidad inscrita, como advierten los propios notarios autorizantes”. Podrán ser prueba en un procedimiento judicial, pero “no tienen virtualidad como título inscribible”.

A este respecto confirma que un “acta de protocolización de un documento privado –un informe sobre superficie–, como advierte la propia notaria autorizante al redactarla, no lo convierte en documento público, y por tanto carece del carácter de título inscribible (artículo 3 de la Ley Hipotecaria)” y lo “mismo ocurre con una escritura que incorpora los datos catastrales de determinadas fincas, a los efectos de iniciar un procedimiento de rectificación catastral”. “Como señala el propio notario autorizante en la misma escritura, ello no tiene efectos para desvirtuar titularidades de terceros, sino para iniciar los procedimientos que legalmente sean procedentes”.

Tampoco la Sentencia que se acompaña reúne “los requisitos formales ni sustantivos necesarios para motivar una rectificación registral, pues no se trata de una ejecutoria o mandamiento judicial de la que resulte una modificación jurídico real”. Dicha sentencia “no ordena –y por lo tanto no procede practicar– ninguna cancelación sobre dicha finca. Tampoco en ejecución de Sentencia se ha ordenado practicar asiento alguno en el Registro de la Propiedad. A lo sumo lo que procede es instar la ejecución de la sentencia si lo que se pretende es que el juez ordene la rectificación del Registro”.

En cuanto al segundo defecto es obvio que “la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho” y ello aunque existan otros procedimientos “dirigidos a lograr la concordancia entre la realidad registral y extrarregistral (cfr. artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria), cuando se trata de errores o inexactitudes en los títulos o en la inscripción, o en sus superficies, pero ninguno de ellos se ha instado por el recurrente”.

En definitiva, que no “se puede pretender que por vía de recurso se aprecien inexactitudes en el Registro, fruto de errores en los títulos, sin seguirse ninguno de los procedimientos legales procedentes”.

Comentario: Se trata de un recurso sobre una cuestión muy particular que no podía tener otro destino que el de su total desestimación dado que los problemas que se suscitaban con la documentación aportada, aparte de no ser títulos directamente inscribibles, eran todos ellos, en cuanto al fondo, de competencia jurisdiccional.

En conclusión, no es título inscribible el acta de protocolización de un documento privado, ni la sentencia de la que no resulta una modificación jurídico real, ni es adecuado el recurso gubernativo para rectificar inexactitudes registrales basadas en error del título. (MGV)

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36.() RECTIFICACIÓN DE TITULARIDAD Y SUPERFICIE

Resolución de 13 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Toledo n.º 1, por la que se deniega la inscripción de restitución de titularidad y exceso de cabida sobre una finca registral en virtud de instancia privada y documentación aportada con la misma.

De igual contenido que la anterior.(MGV)

38.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO.

Resolución de 12 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Cáceres n.º 2, por la que suspende la expedición de una certificación relativa a tres fincas registrales. 

Resumen: Se puede expedir certificación sobre determinados extremos solicitados por los interesados.

Hechos: se presenta escrito solicitando la expedición de certificación literal respecto de unas determinadas fincas registrales solicitando que se señala “literalmente la extinción” de una anotación preventiva.

La Registradora calificó negativamente señalando que se pueden pedir certificaciones de asientos caducados, pero no de extremos solicitados por los peticionarios a modo de cuestionario.

La Dirección revoca la calificación y tras reiterar su doctrina sobre el interés legítimo para acceder a la publicidad formal y los caracteres que éste debe cumplir señala que se pueda solicitar certificación sobre determinados extremos solicitados por los interesados, máxime cuando esa posibilidad se produce también en el caso de la solicitud de nota simple

En el caso resuelto se considera que nada impide certificar de los extremos que solicita con expresión, en su caso, de su cancelación conforme al artículo 234 LH, insertando a continuación de ella, literalmente o en relación, el asiento que haya producido la extinción. Todo ello circunscrito al contenido de la solicitud y con los limitados efectos derivados de tal concreción. (ER)

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54.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA. OBJETO DE LA TRANSMISIÓN

Resolución de 24 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Clemente a inscribir la compraventa de una finca. (ACM)

Resumen: La descripción registral de la finca puede contenerse en un documento privado elevado a público con la escritura, en la que se reseña su número de finca registral con remisión a la nota informativa protocolizada.

– Hechos: Se presenta a inscripción escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa, que incluye varias fincas integrantes de 2 centrales eléctricas. En el expositivo de la escritura se expresan los datos de inscripción de las fincas, y se remite para su descripción y título (común a todas las fincas) a las notas continuadas protocolizadas y a los definido en el propio contrato elevado a público.

– La Registradora: suspende la inscripción porqué a su juicio no queda claro que una de las fincas sea objeto de la transmisión.

– La adquirente: recurre exponiendo que dicha finca aparece mencionada varias veces, tanto en el cuerpo de la escritura, como en el documento privado y también en sus anexos y notas registrales protocolizadas.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
Puede deducirse meridianamente que la finca debatida se incluyó en la transmisión, pues sus datos registrales se reflejan en los expositivos de la escritura, en las notas registrales, en el contrato elevado a público y sus anexos, de los que resulta claramente que todas las fincas, suficientemente identificadas, pertenecen a la vendedora, en virtud de un mismo título previo y que integran las centrales hidroeléctricas transmitidas (ACM).

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55.*** SENTENCIA QUE RECONOCE COMUNIDAD POR CONVIVENCIA “MORE UXORIO”. REQUISITOS FORMALES. CUOTAS.

Resolución de 24 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Vigo n.º 6, por la que se deniega la inscripción de una sentencia que declara la titularidad compartida de una finca.

Resumen: La calificación del registrador no puede entrar en el fondo del asunto en los documentos judiciales. Estos han de ser originales y estar firmados o contener CSV. La presunción de igualdad de cuotas del art. 393 CC no es aplicable en relación con el registro, debiendo determinarse las cuotas de cada comunero.

Hechos: Mediante sentencia firme se declara que la propiedad de una finca es compartida entre dos convivientes, porque deriva de una convivencia “more uxorio”. La finca figura inscrita a nombre del demandado, y la sentencia de instancia declara la existencia de una convivencia «more uxorio» entre los litigantes y constituye una comunidad de bienes entre ambos en relación con la finca controvertida. La Audiencia lo confirma al sostener que todos los bienes y sociedades se consideran comunes a los dos litigantes, al haber quedado probada en el seno del procedimiento la convivencia «more uxorio» y la voluntad tácita de constituir un acervo común.

La registradora se opone a la inscripción alegando 3 defectos:

Que a su juicio no existe en la sentencia un título material válido de adquisición del demandante. El defecto es rechazado por la DG. Dice que la sentencia, tanto de instancia como de la Audiencia, declaran que el título material no es otro que «un pacto por el que las partes decidieron tácitamente constituir una comunidad de bienes». Según la Jurisprudencia del TS sobre la función calificadora del registrador respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial (art. 100 RH) la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial. La apreciación de la existencia del pacto tácito de constitución de una comunidad de bienes, con todos los efectos inherentes a su existencia, constituye el fondo de la resolución judicial, cuya calificación está vedada al registrador, por lo que este defecto debe revocarse.

En segundo lugar, señala que la sentencia de la Audiencia Provincial no reúne los requisitos formales necesarios: no está debidamente firmada ni sellada y no puede garantizarse su autenticidad. Este defecto se confirma de acuerdo con el principio de legalidad de los art. 3 LH y 33 RH: Los documentos auténticos a efectos de inscripción requerirán, en todo caso, la firma de la autoridad que deba expedirlos ya sea manual o a través del código seguro de verificación. La Dg ya viene admitiendo como documentos auténticos a efectos de presentación en el Registro el traslado a papel de estos cuando contengan un código seguro de verificación que permita contrastar su autenticidad. El art 28 de la Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia, establece en su último apartado: «5. Las copias realizadas en soporte papel de documentos judiciales electrónicos y firmados electrónicamente por el secretario judicial tendrán la consideración de copias auténticas, siempre que incluyan la impresión de un código seguro de verificación que permita contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la oficina judicial emisora». Por tanto, será necesario presentar un testimonio de la sentencia debidamente firmado y sellado por el tribunal o con código seguro de verificación que pueda comprobarse, de modo que resulte acreditada la autenticidad del documento y la identidad de quien lo expide.

Por último, entiende la Registradora que no se determina la participación de cada conviviente en la finca a que no pueden presumirse las cuotas de adquisición. Y también se confirma por la DG. De acuerdo con el art. 54 RH «las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisarán la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente». Y en su interpretación son muchas las RR que entienden que no resulta aplicable en relación con el Registro la presunción de igualdad de cuotas que recoge el art. 393 CC. (entre otras 25 de octubre de 2018). En la Sentencia calificada no hay indicios claros del porcentaje en que debe entenderse constituida la comunidad, por lo que se confirma la nota. (MN)

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56.* SEGREGACIÓN Y VENTA. RECTIFICACIÓN DE ERROR

Resolución de 24 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Baena, por la que se suspende la rectificación por error en la inscripción de una escritura de segregaciones y ventas.

Resumen: Es posible rectificar el registro sin necesidad del consentimiento de los interesados, si el error resulta claramente del título que provocó la inscripción de unas segregaciones respecto de las cuales no se arrastró una servidumbre existente en la finca matriz, servidumbre que tampoco se hizo constar en la inscripción del resto.

Hechos: Mediante una escritura de segregación se crean tres fincas nuevas que se inscriben con números diferentes, quedando inscrito bajo su mismo número el resto de la finca matriz. En la finca matriz constaba que estaba afectada como predio sirviente por una servidumbre. Las parcelas segregadas fueron todas ellas vendidas en virtud del mismo título.

Ahora se presenta una copia autorizada parcial de la escritura de segregación y venta, solicitando la rectificación del error cometido en su día por el registrador, debido a que no arrastró la servidumbre inscrita en la finca matriz, a las fincas resultantes de la segregación que, en consecuencia, sigue apareciendo solo en la finca matriz, no en la descripción del resto, y sin que a su vez haya sido arrastrada a otra finca procedente de la segregada.

La registradora se opone a la rectificación pues las segregaciones se inscribieron omitiendo toda referencia a la servidumbre (al igual que en la finca resto), constando así mismo inscrita una posterior transmisión hecha en pleno dominio y libre de cargas de la finca matriz. Por ello no puede pretenderse la rectificación de los asientos con el fin de subsanar dicha omisión, sin contar con el consentimiento del actual titular registral o, en su defecto, la oportuna resolución judicial.

La recurrente entiende que no es necesario tal consentimiento dado que está admitida la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: Comienza nuestro CD dándonos la definición del error de concepto que se obtiene de un estudio conjunto del artículo 327 del Reglamento Hipotecario y párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria para decir que son “los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulte claramente de las mismas” y “el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro”.

En nuestro derecho hay dos procedimientos para la rectificación de los errores de concepto:

— el que exige el acuerdo unánime de los interesados y del registrador o, en su defecto, resolución judicial, y

— el que permite la rectificación de oficio por parte del registrador cuando el error resulte claramente de los asientos practicados o, tratándose de asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlo a conocer.

Asimismo, se ha admitido la posibilidad de rectificar el contenido del Registro, “siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, para lo que bastará la mera petición de la parte interesada junto con los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.

En el caso que nos ocupa el error de concepto se ha cometido en asientos posteriores por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro y resultando claramente de los mismos, por lo que “procede la rectificación, sin necesidad de consentimiento de los titulares de derechos posteriores que, forzosamente, han de quedar afectados por el contenido de todos los asientos vigentes del folio real respectivo”.

Comentarios: El error cometido por el registro era patente. El arrastre de cargas de la finca matriz a las procedentes de la misma, incluyendo en su caso el resto, es operación registral obligada y necesaria por claridad y por técnica registral. Debe reconocerse en todo caso y así lo hace el CD, que ese arrastre de cargas es una mera operación de operativa registral de forma que si no se hace para nada afecta al asiento en donde conste la carga ni a la misma carga que obviamente sigue subsistente pese al error omisivo padecido.

El error en el caso de la resolución resulta claramente del título que provocó las inscripciones de segregación y de resto, pero sin perjuicio de que la registradora (u otro interesado en la inscripción ) se pudiera oponer a la rectificación si considera que es “conforme el concepto que se supone equivocado” de conformidad con el artículo 218 de la Ley Hipotecaria. (MGV)

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57.** HERENCIA. RENUNCIA A LEGADO DE CANTIDAD

Resolución de 25 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 14, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adición, manifestación y adjudicación de herencia. 

Resumen: En ningún precepto de nuestro Derecho positivo se establece la exigencia de que la entrega del legado de cantidad se practique antes de la partición o adjudicación hereditaria.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia cuyo título sucesorio es un testamento en el que es instituida única heredera la sobrina del testador, se nombra albacea contador partidor y se dispone en la cláusula segunda que “con cargo a su herencia, se retribuya a las personas que en los últimos momentos de su vida han atendido a la testadora”, siendo el albacea contador partidor quien determine la retribución que han de percibir dichas personas.

En la escritura el albacea contador partidor acepta el cargo y hace constar que la retribución ordenada en la cláusula segunda no procede porque la persona que atendió a la testadora renunció a cualquier retribución como resulta de escrito que se incorpora a la escritura.

Registradora: No inscribe porque considera que la retribución ordenada es un legado y «la renuncia de dicho legado debe constar en documento público».

Recurrente: Cuestiona que se trate de un legado. Entiende que se trata de un reconocimiento de deuda por los servicios que le prestó el cuidador en vida, como resulta del empleo del término “retribución”. No obstante, aun admitiendo que se pueda tratar de un legado, sería un legado de cosa genérica –legado de dinero- que no produce ninguna afección real sino sólo una obligación personal del heredero.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 En el presente caso es intranscendente la forma en que se haya documentado la renuncia a la retribución ordenada por la testadora, porque en ningún precepto de nuestro Derecho positivo se establece la exigencia de que la entrega del legado de cantidad se practique antes de la partición o adjudicación hereditaria.

2 A lo dicho ha de añadirse que en el testamento no se sujeta la adjudicación de la herencia a la condición suspensiva del previo pago de la retribución al cuidador.

2 No resuelve la Resolución sobre si la retribución ordenada es una carga (art. 797 CC) o un verdadero legado de cantidad porque no afecta a la inscripción de la escritura de herencia, pues, aunque se considere un legado de cantidad, la obligación de retribución ordenada carece de alcance real.

Si bien conforme al artículo 858 del Código Civil el testador puede gravar con mandas y legados a los herederos -y también a los legatarios- ello no implica una afección «erga omnes» sobre los bienes de la herencia.

 Para ello, la legislación hipotecaria muestra soluciones, puesto que, en garantía del cobro, el legatario de cantidad tiene la posibilidad de solicitar anotación preventiva sobre todos los bienes hereditarios -para lo que se establece una reserva de rango durante ciento ochenta días- o sobre los que subsistan en poder del heredero (cfr. artículos 48, 49 y 53 de la Ley Hipotecaria). (JAR)

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58.() CANCELACIÓN POR INSTANCIA DE LAS LIMITACIONES ART. 28 LH

Resolución de 25 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cádiz n.º 3 a cancelar una limitación registral derivada del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. 

Coincide con la R. nº 19 de este mismo informe.

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59.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DENEGADA SIN ESPECIFICAR EN LA NOTA LAS ALEGACIONES DE COLINDANTES

Resolución de 25 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Baeza, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca, mediante expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Doctrina: La nota de calificación denegatoria de la inscripción de una representación gráfica debe incluir, en su caso, las alegaciones del colindante que se opone a dicha inscripción y que hayan fundamentado la resolución por parte del registrador.

Hechos: Se solicita mediante instancia privada la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para rectificar la descripción registral e incorporar la representación gráfica georreferenciada catastral (RGGC). Uno de los colindantes formula oposición a dicha pretensión.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción a raíz de dicha oposición, haciendo constar que de la documentación presentada por el colindante resultan, a su juicio, dudas acerca de la fijación de un lindero e invasión de finca ajena.

El interesado recurre solicitando la nulidad de la nota de calificación, invocando la aplicación de la Ley de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones públicas, por haberse prescindido del trámite de audiencia y no haberle sido comunicado el contenido del escrito de oposición del colindante, lo que le produce indefensión.

La DGSJFP estima parcialmente el recurso, en el sentido de que debe motivarse la calificación reflejando para ello en forma suficiente el contenido de las alegaciones formuladas en la tramitación del expediente.

Doctrina:

1) Respecto a la supuesta nulidad de la calificación por no haberse dado trámite de audiencia, la DG recuerda su doctrina de que el procedimiento registral tiene una naturaleza especial, que no encaja en la puramente administrativa, al versar sobre cuestiones civiles, por lo que la normativa a que está sujeto es la específica contenida en la legislación hipotecaria, lo que confirmó la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011.

La Ley Hipotecaria regula de manera expresa tanto los requisitos que debe tener la calificación, como la posterior interposición del recurso, sus trámites y desarrollo, y no contempla entre estos la audiencia ante el registrador ni cuando este haya emitido y notificado su calificación, ni cuando se haya interpuesto el recurso contra su nota de calificación. Por lo tanto, no puede invocarse la nulidad de la calificación por la omisión de un trámite cuando la ley reguladora no lo contempla ni es aplicable la legislación supletoria conforme se ha dicho anteriormente.

En este sentido, desestima el recurso.

2) En cuanto a la alegación del recurrente de no haber accedido al contenido de las alegaciones, la DG entiende necesario que la nota exprese de manera suficiente por qué de aquellas resulta que no puede accederse a la inscripción pretendida, desvirtuando la presunción de exactitud de la representación gráfica catastral. La motivación no exige razonamiento exhaustivo y pormenorizado, sino que basta que las calificaciones permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales de la decisión, es decir, la «ratio decidendi»; de esta forma debe contener los elementos de juicio suficientes para que el destinatario y, eventualmente, los órganos encargados de revisar sus decisiones puedan conocer el fondo de la decisión. El contenido de la calificación, en este supuesto, no cubre dichos requisitos, no pudiendo tampoco resolver esta Dirección General sobre la idoneidad de la negativa a inscribir la base gráfica.

También reitera su doctrina de que los registradores, en aplicación del art. 342 RH, pueden expedir, a petición de los interesados, los documentos aportados por las personas que intervienen en el expediente, a efectos exclusivamente informativos y sin que en ningún caso pueda traducirse en la incorporación de nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza.

En consecuencia, estima el recurso en este punto.

Comentario: La novedad de esta resolución consiste en la forma de motivar la calificación, exigiendo la transcripción en forma suficiente de las alegaciones sobre las que el registrador fundamenta la denegación de la inscripción. En todo caso, se trata solamente de una forma de motivar la nota de calificación; no es un trámite previo susceptible de ser contestado o recurrido por el interesado, pues la Ley Hipotecaria no concibe el procedimiento del art. 199 como un proceso administrativo, sino como un procedimiento de jurisdicción voluntaria que no incluye entre sus trámites ni la posibilidad de que el promotor del expediente rebata las alegaciones del colindante, ni la de que este pueda recurrir la resolución del registrador contraria a sus intereses. (VEJ)

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60.* HERENCIA. ADQUISICIÓN ONEROSA. SUBSANACIÓN NO ENVIADA AL REGISTRO QUE CALIFICA

Resolución de 26 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: Ante determinadas omisiones en la escritura original, la diligencia de subsanación debe de enviarse por los cauces reglamentarios y debidamente identificado el notario autorizante, no siendo suficiente el que se haya mandado a otros registros lo que permitió su inscripción allí.

Hechos: En una escritura de aceptación y adjudicación de una herencia, una de las adquisiciones resultantes es a título oneroso con carácter ganancial.

La registradora señala como defecto que no se indican las circunstancias personales del cónyuge de la adquirente, pues la adquisición se verifica con carácter ganancial.

El recurrente alega que dicho defecto ya fue subsanado por parte del notario autorizante del documento mediante diligencia de subsanación a petición de otro Registro de la Propiedad y que allí ya se inscribió.

La DG desestima el recurso.

Doctrina:

Aunque el recurrente alegue la existencia de una diligencia subsanatoria, ésta no ha sido presentada en forma para la calificación, por lo que no puede ser tenida en cuenta para la resolución de este expediente. Además, hace ver, que el documento presentado por el recurrente no es sino una reproducción de dicha diligencia y no contiene firma alguna de notario (cuyo nombre y apellidos ni siquiera constan).

También rechaza el argumento de haber obtenido calificación favorable en otros registros, porque según doctrina reiterada del Centro Directivo, el registrador no queda vinculado por calificaciones efectuadas por otros registradores, como resulta del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, que dispone que el registrador califica bajo su responsabilidad. (JFME)

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61.** PARTICIÓN DE HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE ALGUNOS DE LOS LEGITIMARIOS

Resolución de 26 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de León n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia.

Resumen: Cuando la legítima es «pars hereditatis», «pars bonorum» o «pars valoris bonorum», y no hay partición hecha por el testador o contador partidor nombrado, el legitimario debe intervenir en la partición aunque no sea heredero ni legatario de parte alícuota

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencia otorgada por la hija y heredera única del causante, que en el testamento también legó a sus dos nietos, hijos de su otra hija fallecida, la legítima estricta adjudicándoles en su pago unos bienes.

Registradora: Opone a la inscripción la no intervención de lo legitimarios, pues no se puede prescindir de ellos en la partición al no haber nombrado contador partidor.

Recurrente: Alega que se trata de un testamento particional y que la heredera no se ha adjudicado los bienes legados en proindiviso a los legitimarios.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN.

Cuando la legítima es «pars hereditatis», «pars bonorum» o «pars valoris bonorum» (y no hay partición hecha por el testador o contador partidor nombrado) el legitimario debe intervenir en la partición aunque no sea heredero ni legatario de parte alícuota, porque para calcular el «quantum» de la legítima estricta han de tenerse en cuenta todos los bienes relictos con la deducción de las deudas y de las cargas salvo las impuestas en el testamento, según prescribe el artículo 818 del Código Civil (R. de 2 de agosto de 2016). Igual criterio es aplicable para el caso de pago en metálico de las legítimas conforme a los artículos 841 y ss CC (R. 15 de septiembre de 2014 y STS de 22 de octubre de 2014).

Sólo de esta forma podrá el legitimario ejercer las acciones de rescisión o de complemento de partición.

PARTICIÓN Y NORMAS PARTICIONALES.

Sobre el argumento del recurrente de que se trata de un testamento particional, la Resolución reitera su doctrina sobre la diferencia existente entre partición propiamente dicha y normas particionales, pues “la partición hecha por el testador, propiamente dicha, es aquella en que el testador procede a adjudicar directamente los bienes a los herederos, y en buena lógica implicaría la realización de todas las operaciones particionales –inventario, liquidación, formación de lotes con la adjudicación de los mismos–, mientras que en las normas para la partición el testador, se concreta en expresar la voluntad de que cuando se lleve a cabo la partición, ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos que indique” y concluye que en el caso cuestionado NO se trata de una verdadera partición sino de unas normas particionales, lo que no exime de la intervención de los legitimarios en las operaciones particionales. (JAR)

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62.** COMPRAVENTA. MANIFESTACIÓN SOBRE VIVIENDA HABITUAL SIENDO TRANSMITIDA POR COMUNEROS.

Resolución de 26 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6 a inscribir una escritura de compraventa. 

Resumen: Es admisible la fórmula según la cual “la vivienda objeto del acto dispositivo no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca en el otorgamiento de la escritura calificada”

Supuesto: Se presenta en el Registro escritura de venta de una vivienda por los dos copropietarios, con carácter privativo, de una vivienda (uno casado y el otro viudo), quienes declaran lo siguiente: «Vivienda habitual familiar: La parte vendedora manifiesta que no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca en la presente escritura».

La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, no consta la manifestación de la vendedora casada de no ser la finca enajenada la vivienda familiar su familia, en los términos exigidos por los art. 1320 CC, y 91 RH.

La DG estima el recurso interpuesto y revoca la calificación registral.

Para ello hace un repaso sobre la normativa de tutela de la vivienda familiar (art. 1320 CC y otras normas forales) una vez fijado, de común acuerdo, el domicilio conyugal (art. 70 CC), mediante la exigencia del consentimiento de ambos cónyuges, cualquiera que sea el titular del derecho sobre la vivienda, cualquiera que sea la fecha en que se hubiera adquirido (art 1346 CC) y cualquiera que sea el régimen económico del matrimonio (art. 231-9 del Cc de Cataluña); De modo que el art. 91 RH exige para la inscripción del acto dispositivo que recaiga sobre un inmueble apto para vivienda y en el que no concurra el consentimiento de ambos cónyuges, o en su caso autorización judicial supletoria, bien la justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia, bien que el disponente lo manifieste así.

Dada la dificultad calificadora respecto de esa circunstancia de hecho –ser o no vivienda habitual familiar– en virtud de la limitación de los medios que en tal cometido puede utilizar el registrador (art. 18 LH), el art. 91 RH exige la manifestación negativa para acceder a la inscripción, sin perjuicio de que pueda justificarse fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia.

Concluye que la afirmación de que “la vivienda objeto del acto dispositivo no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca en el otorgamiento de la escritura calificada” cumple adecuadamente con las exigencias legales y reglamentarias expuestas, y, por tanto, no es necesario que –como pretende la registradora– se añada manifestación alguna sobre si es o no la vivienda habitual familiar del disponente, quien ya presta el consentimiento imprescindible en la realización del acto dispositivo.

En el presente caso ha de tenerse en cuenta, a mayor abundamiento, que en casos en que el acto dispositivo tiene por objeto únicamente una participación indivisa de la vivienda debe tenerse en cuenta que el derecho individual de un comunero casado sobre el uso o goce de la cosa común no derivará naturalmente del título de comunidad, sino de un eventual acuerdo comunitario, acuerdo que tampoco consta en el presente caso (cfr. R. 10 de noviembre de 1987, R. 27 de junio de 1994 y R. 11 de enero de 2018). (JCC)

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63.** VENTA POR CIUDADANO BRITÁNICO. MANIFESTACIÓN SOBRE VIVIENDA HABITUAL CUANDO PERTENECE A VARIOS COMUNEROS.

Resolución de 31 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcudia a inscribir una escritura de compraventa. (IES)

Resumen.- Se plantea la naturaleza jurídica de las normas que protegen la vivienda habitual de la familia como “leyes de policía”. No es el caso, pues la vivienda pertenece proindiviso a varios titulares.

Hechos. Escritura de venta de una vivienda por sus tres copropietarios. Respecto de uno de ellos, que según consta en el Registro de la Propiedad, compró una tercera parte indivisa en estado de divorciado, se expresa que es «de nacionalidad británica, cuya ley nacional ha sido tenida en cuenta para calificar su capacidad, casado en régimen legal de separación de bienes del Derecho Británico».

La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, aunque se indica que el referido copropietario está casado en régimen de separación de bienes de Derecho británico, no se indica si la vivienda es o no la habitual de la familia o si, de acuerdo con el derecho que rija los efectos de su matrimonio, los cónyuges pueden disponer libremente de la vivienda que consta a su nombre.

 Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Se plantea la posibilidad de que la posible aplicación de la norma del artículo 1320 del Código Civil, o el análogo artículo 4.3 del texto refundido de la compilación del derecho civil de las Islas Baleares, aprobado por el Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre, puede basarse en razones de orden público.

Así resulta también de lo dispuesto en el Reglamento (UE) nº 2016/1103, de 24 de junio de 2016, por el que se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones en materia de regímenes económicos matrimoniales, aplicable desde el 19 de enero de 2019. Conforme al artículo 30 y al considerando 53 de dicho Reglamento, la vivienda habitual constituye una excepción a las reglas generales sobre la ley aplicable determinada por el mismo, como excepción basada en lo que denomina el instrumento, en la traducción española, «leyes de policía» –normas imperativas–. El artículo 30 («leyes de policía») tiene el siguiente contenido: «1.Las disposiciones del presente Reglamento no restringirán la aplicación de las leyes de policía de la ley del foro. 2.Las leyes de policía son disposiciones cuya observancia considera esencial un Estado miembro para salvaguardar sus intereses públicos, tales como su organización política, social o económica, hasta el punto de ser aplicables a toda situación que entre dentro de su ámbito de aplicación, cualquiera que sea la ley aplicable al régimen económico matrimonial en virtud del presente Reglamento». Y, según el considerando 53, «consideraciones de interés público, como la protección de la organización política, social o económica de un Estado miembro, deben justificar que se confiera a los órganos jurisdiccionales y otras autoridades competentes de los Estados miembros la posibilidad, en casos excepcionales, de hacer excepciones basadas en leyes de policía. Por consiguiente, el concepto de “leyes de policía” debe abarcar las normas de carácter imperativo, como las normas para la protección de la vivienda familiar.

No obstante, debe tenerse en cuenta que, como ya puso de relieve el Centro Directivo en Resolución de 27 de junio de 1994, la finalidad del artículo 1320 del Código Civil no es otra que la de evitar que por un acto dispositivo realizado por un cónyuge sin consentimiento del otro o sin la autorización judicial supletoria tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupación existía título jurídico suficiente, lo que exige examinar si una cuota pro indiviso del bien dispuesto da derecho a ocuparlo en su totalidad.

En el caso concreto de una vivienda su uso viene determinado por el destino propio de ese especial objeto y las condiciones de intimidad que la convivencia familiar lleva consigo, lo que impone consecuencias insoslayables. Excluye la posibilidad de que la cuota de un partícipe atribuya el derecho al uso total y exclusivo de la vivienda porque impediría al otro utilizarla conforme a su destino, y teniendo en cuenta que el carácter de vivienda habitual y familiar –que es lo que la ley trata de proteger–, no puede predicarse de la que ocupan simultáneamente las familias de los partícipes –porque por su propia esencia ese uso no puede realizarse por cada una de ellas sobre la vivienda en su totalidad–, no queda otra posibilidad para que los comuneros puedan usar la cosa común que la existencia de un pacto entre ellos, que en el caso sometido a debate no se demuestra que exista, pero que si hubiese existido no podría ir más allá de permitir el uso en períodos discontinuos, lo que pone de relieve -por la pluralidad de viviendas que debería tener a disposición cada uno de los comuneros- que ninguna de ellas tendría el carácter de singular que exige la habitualidad. (IES)

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64.** CANCELACION DE DOMINIO POR SENTENCIA FIRME MANTENIENDO LAS CARGAS POSTERIORES. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 31 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 6 a practicar la cancelación de las hipotecas que gravan unas determinadas fincas, ordenada por sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña.

Resumen: Declarada la nulidad de una inscripción de dominio y de la hipoteca constituida por dicho dueño, no cabe cancelar la carga si su titular no ha intervenido en el procedimiento, aunque sea sucesor a titulo universal del demandado y aunque la demanda se hubiera interpuesto antes de su adquisición.

Mediante sentencia se declara el dominio del demandante sobre varias fincas y la nulidad de una hipoteca constituida por el demandado sobre las mismas. Se ordena la cancelación las correspondientes inscripciones

El Registrador inscribió la declaración de dominio, pero no la cancelación de la hipoteca, por no ser parte en el procedimiento el actual titular registral (la SAREB), de acuerdo con el principio de tracto sucesivo, ya que el procedimiento se dirigió contra el primitivo acreedor hipotecario.

La Dirección General confirma la nota.

Hace un amplio resumen de toda la doctrina y jurisprudencia sobre el alcance de la calificación judicial en los documentos judiciales, confirmando que ésta se extiende al principio de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (art. 20 LH). Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación: la presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular y la no inscripción de las resoluciones judiciales dictadas en procedimientos en que los titulares registrales no hubieran sido demandados. En el caso de los documentos judiciales, para que la sentencia despliegue toda su eficacia y afecte a titulares de asientos posteriores –cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de nulidad del asiento registral con anterioridad a los mismos– es necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento. En este caso no se ha efectuado.

Recuerda la Dirección que:

• La anotación preventiva de la demanda tiene como función la afectación de los terceros adquirentes a las resultas del procedimiento y la información a estos de su existencia, a los efectos de que puedan personarse en autos y defender sus intereses, solicitando, en su caso, la sucesión procesal.
• Que la ineficacia de la sentencia respecto el titular no emplazado, no se ve alterada por el hecho de que se trate de una sucesión universal entre el banco demandado y el titular registral pues la cesión de carteras de créditos, por muy amplio que sea su objeto, no tiene tal carácter de transmisión universal.
• Y tampoco altera la situación jurídica el hecho de que la demanda fuese anterior a la cesión del demandado al titular registral: no es inscribible una sentencia que declara en favor del actor el dominio de una finca si, para cuando la sentencia se presenta en el Registro, la finca ya no está inscrita a nombre del demandado, aunque lo estuviere al tiempo de interponerse la demanda. También confirma la posibilidad de reflejar registralmente la nulidad del título de dominio, a pesar de no poder cancelar las cargas posteriores basadas en éste, al no haber sido parte del procedimiento sus titulares (entre otras la R de 24 de febrero de 2001); pues si bien, la rectificación de un asiento en ningún caso puede perjudicar a los que, durante su vigencia, adquirieron derechos a título oneroso y de buena fe; lo anterior no obsta para que, «sin perjuicio de la subsistencia de esos asientos posteriores, pueda reflejarse registralmente la nulidad del título que motiva la última inscripción de dominio, a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que, fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular, pudieran celebrar posteriormente los titulares registrales de dicha inscripción».
• Y, por último, respecto a la alegación de mala fe del cedente y cesionario del crédito, determina que no es competencia del registrador apreciar la posible mala fe en la cesión de créditos o en otro negocio jurídico y la inaplicabilidad del art. 34 LH, pues en los casos en que se pretenda hacer valer la mala fe, debe ser ésta probada en el juicio contradictorio correspondiente seguido frente al actual titular registra No obstante, presentada la citada demanda podrá solicitarse anotación preventiva de la misma para impedir que durante la tramitación del procedimiento judicial pueda surgir un tercero protegido por la fe pública registral. (MN)

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65.* PRORROGA DE ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

Resolución de 31 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Marchena, por la que se deniega la prórroga de una anotación preventiva de prohibición de disponer o enajenar.

Resumen: No se puede prorrogar una anotación de prohibición de disponer ya cancelada sea cual sea la procedencia de la cancelación.

Hechos: Mediante decreto dictado se acuerda la prórroga de una anotación preventiva de enajenar o disponer sobre una finca registral.

La situación en el registro era la siguiente:

La anotación preventiva de prohibición de disponer o enajenar letra E se practicó el 25 de octubre de 2013, fue prorrogada por la letra I, el 5 de diciembre de 2017, y se canceló por medio de la inscripción 10.ª, en fecha 27 de julio de 2018, como consecuencia de la adjudicación derivada de la ejecución de la finca por razón de un embargo anotado con anterioridad a la citada anotación de prohibición de disponer (anotación preventiva de embargo letra C, de fecha 23 de abril de 2013, prorrogada por la anotación preventiva letra H, de fecha 21 de febrero de 2017).

La registradora acuerda no practicar la operación ordenada por estar ya cancelada la anotación preventiva de la que se solicita la prórroga.

Los recurrentes argumentan en su escrito de recurso que no debía haberse procedido a dicha cancelación de la anotación preventiva de prohibición de disponer cuya prórroga ahora se ordena, discutiendo la procedencia de determinados asientos practicados previa calificación positiva de la registradora.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Constando en el registro una anotación preventiva cancelada con ocasión de la practica de un asiento posterior, el asiento de cancelación se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).

Su rectificación, se llevaría a cabo, en su caso, en los supuestos y en la forma señalada en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

En base a ello, una anotación preventiva cancelada no puede prorrogarse, puesto que por la naturaleza misma de la prórroga es sólo predicable de los asientos en vigor.

Comentarios: Lo que ocurre en el presente expediente, es que los recurrentes discuten la procedencia de la cancelación de la anotación preventiva de prohibición de disponer cuya prórroga ahora se ordena, cuándo sabemos que el recurso sólo puede interponerse frente a las calificaciones negativas del registrador pero en ningún caso frente a la calificación positiva por la que se extiende el asiento solicitado, por lo que los interesados deben acudir a los medios que ofrece el artículo 40 de la ley para obtener la rectificación del asiento de cancelación en su día practicado. (MGV)

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67.** EJECUCIÓN DE PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. REQUERIMIENTO AL HIPOTECANTE NO DEUDOR O SUS HEREDEROS

Resolución de 1 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Benaguasil a inscribir una certificación de acta de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas librados en procedimiento de apremio administrativo.

Resumen: Al hipotecante no deudor debe requerírsele de pago, notificarle la diligencia de subasta, y la fijación del valor de la finca ejecutada, así como el acuerdo de enajenación de los bienes, para la defensa de sus derechos. En relación con los tramites esenciales del procedimiento a calificar en el ámbito del artículo 99 del Reglamento Hipotecario no se van a limitar a la notificación de la providencia de apremio y la diligencia de embargo, sino también a aquellos otros frente a los que el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social atribuye específicos derechos de defensa.

Hechos: En procedimiento de apremio administrativo seguido por la Tesorería General de la Seguridad Social se expide certificación del acta de adjudicación de una finca registral, en el mismo, se había ejecutado una hipoteca unilateral en su día constituida por una particular a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social en garantía de una deuda contraída con dicho organismo por una entidad mercantil.

El registrador se opone a la inscripción por considerar que no ha quedado debidamente acreditado que se haya notificado al hipotecante no deudor, o a sus correspondientes herederos, el oportuno requerimiento de pago, la tasación de la finca ejecutada y la providencia de subasta. Señala, asimismo que para tramitar el procedimiento con los hijos de la hipotecante no deudora, es necesario acreditar su fallecimiento y que aquellos son sus herederos.

La recurrente aporta el certificado defunción de la hipotecante no deudora, junto con el escrito del recurso.

Resolución: La Dirección General estima el recurso, en cuanto a la exigencia de que se aporte el título sucesorio que acredite la condición de herederos de la titular registral de sus hijos notificados en el expediente, y lo desestima, confirmando la nota de calificación en cuanto al resto de defectos.

Doctrina: Se pronuncia con carácter previo sobre la aportación de documentos junto con el escrito de recurso, que como sabemos, no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso (artículo 326 de la Ley Hipotecaria), al tener por objeto la valoración de la procedencia de la calificación teniendo en cuenta los elementos de que dispuso el registrador para emitirla.

La calificación de los documentos administrativos tiene por fundamento los efectos añadidos que el asiento registral produce para el mismo siendo preciso que se sujete a los requisitos previstos por la legislación hipotecaria, ya que de este modo adquieren efectos «erga omnes», que por sí mismos no pueden tener sin publicidad registral.

No es suficiente para excluir la calificación registral:

1. La presunción de legalidad de los actos administrativos (artículo 39 de Ley 39/2015, de 1 de octubre), que la regula esa sólo a los efectos de las partes del procedimiento administrativo y no respecto a terceros.
2. La ejecutividad de los actos administrativos (artículo 38 y artículo 98.1.c), de la citada Ley) que la prevé salvo los casos “en que una disposición establezca lo contrario”.

Tales presunciones lo único que significan a efectos registrales es la especial regulación de la calificación registral de los documentos y actos administrativos con los límites del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, que son:

La competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro.

En el caso que nos ocupa, el procedimiento se ha seguido con tres personas que son los hijos de la titular registral, hipotecante no deudora, pidiendo el registrador que se acompañe el certificado de defunción y el título sucesorio que acredite que dichos hijos son los herederos de la referida titular registral de la finca.

En relación con este tema, nuestro Centro Directivo, en su Resolución de 14 de octubre de 2021 ha actualizado su doctrina una vez dictada la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2021, señalando que cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades:

a) Que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio.

b) Que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada).

En estos supuestos, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Confirma el defecto relativo a que es necesario que se acredite el hecho del fallecimiento de la titular registral mediante el correspondiente certificado de defunción aportado en tiempo y forma para que el registrador pueda examinarlo al realizar su calificación.

Pero lo revoca en lo relativo a la exigencia de que se aporte el correspondiente título sucesorio que demuestre que los tres hijos citados son realmente los herederos de la titular de la finca ya que de acuerdo a la resolución citada “ha de entenderse suficiente para considerar adecuadamente llamada a la herencia yacente al procedimiento con que se notifique a alguna de las personas llamadas a la herencia”, y por tanto los hijos del causante son personas llamadas a la herencia, por su condición de legitimarios (artículo 807 del Código Civil), y en su caso como sucesores abintestato (artículo 930 del Código Civil).

Asimismo, confirma el defecto por el que el registrador exige que se acredite que se realizó el oportuno requerimiento de pago a la hipotecante no deudora ya que, de lo contrario, se produciría una situación de indefensión que sería contraria a lo establecido en el artículo 24 de nuestra Constitución.

La intervención del hipotecante no deudor ha de alcanzar a todos aquellos trámites esenciales que afecten a las posibilidades de actuación procesal y al derecho de defensa del titular registral de la finca en el procedimiento.

Tal requerimiento de pago, le permite desde el principio participar en el procedimiento de apremio y poder evitarlo mediante el pago de la cantidad reclamada.

Lo anterior se deriva de los artículos 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132.1.º de la Ley Hipotecaria, sin embargo, el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social (Real Decreto 1415/2004, 11 de junio) no contempla expresamente la figura específica del hipotecante no deudor.

Por lo que hemos de acudir a su disposición final primera: “En lo no previsto en este reglamento y en las disposiciones de desarrollo que al efecto se dicten, se aplicará a la recaudación de los recursos del sistema de la Seguridad Social, supletoriamente, el Reglamento General de Recaudación del Estado, si bien las referencias que en éste se efectúan al Ministerio de Hacienda, Dirección General de Recaudación, Delegaciones de Economía y Hacienda y demás órganos de recaudación se entenderán hechas, respectivamente, al Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales, a la Dirección General de la Tesorería General de la Seguridad Social, a las Direcciones Provinciales y a los demás órganos de recaudación de la Seguridad Social, que tengan atribuidas funciones análogas en materia recaudatoria”.

El artículo 74.4 del Reglamento General de Recaudación, Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, establece expresamente el requisito del previo requerimiento de pago al hipotecante no deudor para la ejecución de la hipoteca.

De igual modo, es necesario que se acredite que se ha notificado a la hipotecante no deudora o a sus herederos:

• La valoración del bien hipotecado a efectos de subasta.
• El acuerdo de enajenación de los bienes o providencia de subasta.

Y ello por tratarse de trámites esenciales del procedimiento que afecta de forma esencial al derecho del titular registral, y que el registrador ha de asegurarse de que este no haya sufrido indefensión.

Lo que se deriva del artículo 110.2 del Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social y el artículo 97.3 del Reglamento General de Recaudación, y del artículo 101.2 del Reglamento General de Recaudación.

Y aunque el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social no contiene una disposición específica referida a la notificación al hipotecante no deudor, por las razones anteriores será calificable por el registrador.

Comentarios: El ámbito de calificación de los documentos administrativos es mas amplio que respecto de los judiciales, y al igual que en estos, se ha de verificar el cumplimiento de las garantías previstas en las leyes y reglamentos para evitar que el titular registral pueda verse afectado por la resolución de un procedimiento si no ha tenido en el mismo la intervención prevista por la ley, a los efectos de evitar su indefensión. En este sentido, la doctrina constitucional exige que se le hagan todas las notificaciones del procedimiento, no sólo del embargo, puesto que frente a cada uno de ellos existen específicos derechos de defensa legalmente previstos.(MGV)

68.** CALIFICACIÓN DE LA DOBLE INMATRICULACIÓN PARA INICIAR EXPEDIENTE DEL 209

Resolución de 1 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Lleida n.º 3, por la que se deniega el inicio de la tramitación de un expediente de doble inmatriculación.

Resumen: El registrador debe rechazar la tramitación del Expediente de doble inmatriculación del art. 209, cuando tiene dudas de que exista dicha doble inmatriculación. Las dudas deber ser fundadas y están dentro del ámbito de la calificación registral.

Se pretende iniciar un Expediente del art. 209 LH para resolver una doble inmatriculación.

La Registradora suspende el inicio del expediente por no resultar acreditada la doble inmatriculación, realizando un exhaustivo análisis del contenido del Registro, del que no resulta con claridad la doble inmatriculación.

La Dirección General confirma la nota ya que no es posible apreciar la doble inmatriculación pretendida. Una de las fincas esta identificada catastralmente, pero la otra no; y no coinciden ni superficie, ni linderos, ni del historial registral resulta coincidencia de titulares.

Por tanto, reitera la doctrina de las RR de 20 y 30 de octubre de 2020, por la cual, la primera actuación del registrador ha de ser la de apreciar la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de que efectivamente exista doble inmatriculación, total o parcial; apreciación que habrá de efectuar examinando los libros del Registro, la aplicación registral para el tratamiento de bases gráficas y la cartografía catastral; debiendo su negativa estar debidamente motivada. Y, como declararon las RR de 10 de octubre de 2019 y 3 de septiembre de 2020, la existencia de dudas sobre la coincidencia de las fincas ya inmatriculadas «exige que se aporte documentación complementaria al objeto de disipar dichas dudas, entre las cuales, sin duda, pueden aportarse descripciones georreferenciadas y planimetría de ubicación, tanto de las fincas ya inmatriculadas, precisamente a nombre de las recurrentes, y las que ahora se pretende inmatricular, despejando de esta forma las dudas razonables del registrador sobre una eventual pretensión de reorganizar las parcelas ya inscritas”. Considera que la registradora ha fundado debidamente sus dudas con análisis exhaustivo no solo de las fincas respecto de las que se afirma la doble inmatriculación, sino también de las fincas colindantes, concluyendo que a su juicio no existen elementos suficientes que determinen la existencia de la doble inmatriculación. Por último, recuerda, como declaró la R. de 3 de octubre de 2018: «En el caso de que el registrador … concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. Dicha decisión, se encuadra en las facultades de calificación del registrador, como resulta además del tercer párrafo de la regla séptima del art 209 LH. (MN)

70.** SEGREGACIÓN SOLICITANDO LA INSCRIPCIÓN SOLO DE LA PORCIÓN RESTO

Resolución de 1 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación en la que se pide inscribir sólo la finca resto y no la segregada.

Resumen: No es posible inscribir la descripción del resto de una finca sin inscribir la finca segregada cuando se presenta a inscripción el título de segregación y no un título posterior referido al resto de finca, por lo que no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 47.3 RH.

Hechos: Se segrega una parte de una finca, que se destina para viales, y se solicita la inscripción únicamente del resto de finca.

El registrador suspende la inscripción pues no es posible inscribir la descripción de resto sin inscribir la finca segregada.

El notario autorizante recurre y alega que diversas resoluciones de la DG han admitido la posibilidad de inscribir en momento diferentes la porción Resto y posteriormente la parte segregada.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: No es de aplicación lo dispuesto en el artículo 47.3 RH pues no concurre el supuesto de hecho a que se refiere dicho precepto, consistente en que con anterioridad se hayan formalizado extra registralmente segregaciones que no hayan accedido al Registro.

Declara también que dicho artículo ha generado y genera importantes inconvenientes y disfunciones en los índices registrales y en la coherencia de las bases de datos registrales, e incluso puede suponer una vulneración práctica de otros preceptos de la Ley Hipotecaria.

COMENTARIO: Puede haber otra polémica adicional y es que la parte segregada esté de hecho ya cedida o expropiada para viales (generalmente sin ningún título formal de cesión) y el registrador al inscribir la porción segregada detecte que hoy es una calle y por ello se muestre reticente a inscribir por considerar que, según la cartografía registral, invade el dominio público, lo cual paralizaría completamente el tráfico jurídico de dicha finca.

Sobre este tema ver la solución ofrecida por la propia DG que se recoge en este Informe de la Oficina Notarial. (AFS)

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71.** HERENCIA EN LA QUE NO CONSTA EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE HEREDERA CASADA

Resolución de 2 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 13, por la que se suspende la inscripción de un acta de protocolización de un cuaderno particional de herencia. 

Resumen: Como regla general, las adquisiciones mortis causa por persona casada no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, y no es exigible la constancia del nombre y domicilio del cónyuge y el régimen económico matrimonial (Art. 51.9) RH.

 Hechos: Se cuestiona la inscripción de un acta de protocolización de operaciones particionales aprobadas judicialmente, en Bilbao. Una de las herederas, que ratifica la protocolización en Madrid, donde vive, es casada y no se especifica su vecindad civil.

 Debe decidirse, por tanto, si en el título calificado, de manifestación y adjudicación de herencia aceptada pura y simplemente, siendo una de las herederas casada, es o no necesario expresar el nombre del cónyuge y el régimen económico-matrimonial de tal heredera

Registradora: Opone a la inscripción que no se hace constar el régimen económico matrimonial de la heredera casada, lo que resulta necesario conforme al artículo 51.9 RH.

Notario: Alega que la expresión del nombre del cónyuge heredero y el régimen económico-matrimonial sólo es preceptivo cuando concurra el cónyuge en la aceptación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 995 del Código Civil, al referirse –a contrario– a la eventual responsabilidad que afecta al patrimonio conyugal en las hipótesis de aceptación sin beneficio de inventario si concurre el cónyuge a la aceptación.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

Pone de relieve la Resolución que esta cuestión ha sido resuelta en RR. de 27 de abril de 1999 y 16 de julio de 2009, ambas reiteradas por las de 5 de marzo de 2020 y 21 de septiembre de 2021, conforme a las cuales cabe concluir:

1 Las adquisiciones mortis causa no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, quedando exceptuadas de la aplicación de aquella exigencia del artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario.

En igual sentido el artículo 159 del Reglamento Notarial solo exige la constancia del nombre y apellidos del cónyuge en el supuesto de que el acto o contrato afecte a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal.

2 “Caben, ciertamente, supuestos excepcionales en los que por ley o pacto exista entre los cónyuges una comunidad de tipo universal, pero precisamente por ese carácter han de ser objeto del mismo tratamiento, de suerte que es lo excepcional lo que ha de declararse y no la exclusión de lo ordinario».

3 La expresión tanto del nombre del cónyuge del heredero como del régimen económico matrimonial “tan sólo es preceptiva en los casos en que concurra el cónyuge en la aceptación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 995 del Código Civil al referirse a la eventual responsabilidad que afecta al patrimonio conyugal en las hipótesis de aceptación sin beneficio de inventario si concurre el cónyuge a la aceptación” (R 16 de julio de 2009).

Conclusión: En el caso debatido no concurre el cónyuge a la aceptación, por lo que la adquisición hereditaria formalizada no afecta a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, quedando encuadrada en la excepción a la aplicación de la exigencia a que se refieren los artículos 51.9.ª del Reglamento Hipotecario y 159 del Reglamento Notarial. (JAR)

72.** COMPRAVENTA POR MATRIMONIO DE NACIONALIDAD INDIA

Resolución de 2 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (IES)

Resumen.- La aplicación del artículo 92 del RH no tiene carácter preferente respecto del conocimiento que pueda tener el registrador de la legislación extranjera. Si el registrador tiene conocimiento del régimen económico matrimonial sujeto a ley extranjera y es un régimen de separación, se considera justificada la exigencia de que conste en la escritura la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien (art.54RH)

Hechos.- Escritura de compraventa en la que los compradores, matrimonio, ambos de nacionalidad india, manifiestan lo siguiente: «Aseverando estar sujeto su matrimonio al régimen legal subsidiario correspondiente a la nacionalidad común de ambos, que es la india, al tiempo de celebración del matrimonio que se celebró en India».

La registradora señala como defecto que en el Derecho indio no existe propiamente un régimen de bienes del matrimonio. Al igual que ocurre en el Derecho inglés o en el Derecho islámico, cada cónyuge conserva la propiedad privativa de sus bienes adquiridos por cualquier título antes del matrimonio o constante el mismo, y los conservan sin limitaciones una vez disuelto y por tanto, deberá hacerse constar la proporción en que adquiere cada cónyuge.

El notario recurrente alega que una vez determinada la ley aplicable a los efectos patrimoniales y no habiéndose podido averiguar por ninguno de los expresados medios el concreto régimen económico-matrimonial que dicha ley determina, si se solicita por los cónyuges compradores que se inscriba su adquisición con sujeción a la previsión normativa del artículo 92 del RH, el conocimiento por el registrador del concreto régimen legal supletorio no debe determinar la exigencia de requisitos que impida a aquellos lograr la inscripción de su derecho sujetándose a la norma que su propio ordenamiento prevé, máxime cuando, por la propia función registral, aquel conocimiento va a ponerse siempre de manifiesto en un momento posterior a la autorización de la escritura, esto es, al tiempo de la calificación.

 Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

Sigue el criterio de Resoluciones de 31 de agosto de 2017 y 10 de junio de 2020.

El artículo 92 del RH suaviza el régimen para los supuestos de inscripción de bienes a favor de adquirentes casados sometidos a legislación extranjera, pues no se exige la acreditación «a priori» del régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 RH).

En efecto, teniendo en cuenta, por un lado, la problemática que plantea la prueba del régimen económico matrimonial de los sujetos a legislación extranjera, y, por otro, que lo determinante será observar, en el momento de la disposición del bien, las normas y pactos que como consecuencia del régimen económico-matrimonial sean aplicables respecto de dicho bien, este Centro Directivo primero y el artículo 92 del Reglamento Hipotecario después (desde la reforma de 1982), asumieron que la solución más acertada consiste en aplazar tal prueba para el momento de la enajenación o gravamen posterior. La aplicación del artículo 92 del Reglamento Hipotecario no tiene un carácter preferente respecto del conocimiento que pueda tener el registrador de la legislación extranjera. Por ello, en casos en los que la escritura se limite a expresar que los cónyuges extranjeros adquieren con sujeción a su régimen económico matrimonial sin que conste cuál sea este, si el registrador tiene conocimiento del mismo y, por ejemplo, es un régimen de separación, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario. (IES)

73.** COMPRAVENTA. PLUSVALÍA MUNICIPAL

Resolución de 2 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (ACM)

Resumen: El IMIVTNU debe declararse/comunicarse al Ayuntamiento, como requisito de inscripción, aunque el TC haya anulado las normas de determinación de la base imponible.

– Hechos: Se presenta escritura de dación en pago de un inmueble, autorizada el 10 de agosto, y se presenta a inscripción sin que conste la comunicación prevista en art. 110-6-b LRHL.

– El Registrador: califica negativamente, ex art 254-5 LH, por no acreditarse el pago, exención o no sujeción del I.Mpal.I.V.T.N.U. (“Plusvalía Mpal”)

– El Presentante: recurre exponiendo que tal comunicación ya no sería necesaria tras la STC 182/2021 de 26 Oct y la anulación de las normas de determinación de la base imponible (ver resumen JMJ) que impide la liquidación, comprobación, recaudación y revisión de este tributo local y, por tanto, su exigibilidad.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
Sigue así los criterios de la Consulta DGT V3074-21, de 7/12/2021, lo declarado nulo por la Sentencia es el sistema de cálculo de la base imponible del Impuesto, pero no el Impuesto mismo (NI el art 254-5 LH) por lo que las demás cuestiones relativas al mismo deben considerarse subsistentes y, en especial, la necesidad de asegurarse de que las administraciones correspondientes sigan teniendo la información de los hechos imponibles generadores del Impuesto que se sigan produciendo.

Con ello, consolida el anterior criterio de la propia DGSJFP. entre otras muchísimas, las Res de 20 de octubre 2017, 21 noviembre 2019; 9 de enero, 12 junio y 10 agosto 2020 y 23 dic. 2021: el registrador ex art 254-5 LH No está obligado a decidir, pero sí puede hacerlo voluntariamente, si el acto se halla sujeto o no al IMTVTNU pero su valoración no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; y si por tener dudas de su sujeción o no y para salvar su responsabilidad, exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes –en este caso, municipales— los que podrán manifestarse al respecto. (ACM).

74.** SUBDIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO. CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. CLÁUSULA ESTATUTARIA AMBIGUA.

Resolución de 7 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Felanitx n.º 2 a inscribir una escritura de cambio de uso o destino de parte determinada de edificación y subdivisión horizontal.

Resumen: La división de un elemento privativo en propiedad horizontal necesita licencia municipal, salvo que no se aumente el número de ellos o la licencia de edificación inicial lo permita. Alternativamente es posible aportar certificado de antigüedad. Se necesita también autorización de la Junta General de propietarios, con un doble quórum de 3/5, salvo que haya una cláusula estatutaria que lo autorice sin necesidad de acuerdo.

Hechos: Se otorga una escritura en virtud de la cual una finca en propiedad horizontal, destinada a local, cambia de uso a residencial y se subdivide horizontalmente formándose dos viviendas independientes. Se justifica la legalidad del cambio de uso y de la división en dos viviendas con un certificado técnico de antigüedad del que resulta que desde hace más de 20 años dicha finca inicial descrita como local está destinada a dos viviendas independientes. Además hay una regla en los estatutos de la propiedad horizontal que permite la división de los elementos privativos siempre que “no trascienda al exterior, por lo que no se aporta acuerdo de la Comunidad de Propietarios.

El registrador considera que es necesaria licencia (municipal) para la subdivisión horizontal, que se aclare el significado de dicha cláusula estatutaria inscrita, que considera ambigua, por si fuera necesario el acuerdo de la Junta de Propietarios, y que conste el consentimiento de los posibles propietarios que hayan sido afectados, aunque no concreta ni los propietarios afectados ni los obstáculos legales derivados de dicha posible ambigüedad.

El notario autorizante recurre y alega que está acreditada la legalidad del cambio de uso (que el registrador no cuestiona) y de la subdivisión horizontal con el certificado de antigüedad del técnico, que es uno de los medios de acreditar la legalidad de dichos cambios. Añade que no hay ningún propietario adicional afectado por la subdivisión horizontal y que la subdivisión no afecta a elementos comunes ni a otros privativos, por lo que “no trasciende al exterior”. Añade que la cláusula consta inscrita por lo que el registrador que inscribió no apreció dicha ambigüedad.

La DG revoca la calificación y estima el recurso.

Doctrina: La DG resumen los requisitos necesarios para acreditar la legalidad en los supuestos de división de un elemento privativo en una propiedad horizontal:

A) Necesidad de Licencia Administrativa:

1.- Es necesaria licencia administrativa (o declaración de innecesariedad) para los actos de modificación de la propiedad horizontal con división de un elemento privativo en dos o más, incluso aunque sean locales o garajes no destinados a viviendas, conforme a lo dispuesto en el artículo 10.3 “b” LPH, tras la reforma operada por la Ley 8/2013, teniendo en cuenta que ha quedado derogado tácitamente el artículo 53.a) in fine del Real Decreto 1093/1997 respecto de la no aplicación de la necesidad de licencia a locales comerciales y plazas de garaje.

2.- Alternativamente admite un certificado de antigüedad de un técnico del que resulte que ha prescrito la infracción urbanística de la falta de licencia por haberse producido la división de hecho hace tiempo conforme a la jurisprudencia del TS y de la DG (Resolución de 17 de octubre de 2014 y Resolución de 15 de febrero de 2016) .

3.- Como excepción a dicha regla, y por tanto no hay que acreditar la licencia municipal, los casos regulados en el artículo 26.6 de la Ley del Suelo, es decir:

a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos

B) Necesidad de Acuerdo de la Junta de Propietarios:

4) Es necesario el acuerdo en Junta general, pero basta el voto favorable de 3/5 de propietarios que representen las 3/5 partes de cuotas (artículo 10.3 “b” LPH).

5) No es necesario el acuerdo si existe una cláusula estatutaria que permita los actos de división, doctrina confirmada tras la Ley 8/2013 por la DGRN, entre otras, por la Resolución de 7 de mayo de 2014.

En cuanto a los otros dos defectos alegados los rechaza porque el registrador no concreta qué propietario ha sido afectado, ni porqué la división realizada “trasciende al exterior” razones que, de expresarse con suficiente motivación, se podrían analizar para determinar si está o no fundada en derecho su objeción.

COMENTARIO: Ver artículo sobre los requisitos para dividir un piso o local en propiedad horizontal de Emma Rojo publicado en un Informe de la Oficina Registral. (AFS)

75.** NOTAS DE AFECCIÓN URBANÍSTICA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD

Resolución de 7 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2, por la que se deniega la cancelación por caducidad de notas de afección urbanística. (ACM)

Resumen: Las notas marginales de afección urbanística (para cualquier tipo de actuación urbanística, incluida la compensación pecuniaria sustitutiva de la cesión obligatoria), no son de mera publicidad, sino de garantía y caducan a los 7 años.

– Hechos: Se solicita la cancelación por caducidad de 7 años del Art 20 RHU de una nota marginal urbanística de afección al pago de: 1) los costes de urbanización; 2) las compensaciones económicas sustitutivas al 10% del aprovechamiento medio objeto de cesión; y 3) a los excesos de aprovechamiento.

– El Registrador : califica negativamente, por entender que no es una nota de afección de los arts 19 y 20 RHU, sino de mera publicidad, de duración indefinida, ex Art 73 RHU y no sujeta a caducidad.

– El Presentante: recurre exponiendo que la afección cuya cancelación se solicita no es de las previstas en el Art 73 RHU ni tiene por ello duración indefinida, pues no tiene por objeto dar a conocer la situación urbanística de la finca, sino que su objeto y finalidad es el de asegurar el cumplimiento de los deberes inherentes a la obligación de urbanizar y demás dimanantes de la legislación urbanística, finalidad ésta a que se refiere el art 19 RHU y que, por ello, la nota está sujeta al régimen de caducidad del Art 20 RHU.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
 Del tenor literal de las notas marginales cuya cancelación se solicita, resulta con claridad que no son meras notas de publicidad noticia, de duración indefinida, sino asientos para hacer constar la afección real de una finca al pago como auténtico gravamen real oponible a 3os, de modo que el Ppio de seguridad jurídica prohíbe que se puedan crear gravámenes o afecciones registrales de vigencia indefinida. Precisamente por ello la normativa en vigor limita la vigencia de tales afecciones reales urbanísticas al plazo máximo de 7 años, como habían ya señalado las RR. de 4 febrero 2020 y 11 marzo 2021. (ACM)

78.* ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL SIN MANIFESTACIÓN EXPRESA SOBRE SITUACIÓN ARRENDATICIA

Resolución de 8 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3 a inscribir una certificación del acta de adjudicación de bienes mediante subasta pública. 

Resumen: No basta, a efectos del derecho de adquisición preferente, la mera alegación de que “del procedimiento no resulta la existencia de arrendatarios”.

Supuesto: se presenta en el registro un acta de adjudicación por subasta pública de dos fincas, consistentes en vivienda y plaza de garaje, en procedimiento de apremio fiscal por la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

El registrador suspende la inscripción por no existir en el documento calificado manifestación expresa sobre la situación arrendaticia de la vivienda objeto de adjudicación, no siendo suficiente, a su juicio, que en el expediente administrativo de apremio se haga constar que no se tiene constancia de que la finca esté arrendada (art. 25 LAU).

La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral, pues, concurriendo en este caso el derecho de adquisición preferente (al respecto analiza los supuestos en que concurre en las ejecuciones forzosas, siguiendo lo ya indicado en resoluciones anteriores) para cumplir la exigencia de notificación al arrendatario no basta una mera alegación de que del procedimiento no resulta la existencia de arrendatarios. Debe rechazarse la inscripción de la adjudicación si no se acredita debidamente bien que se han llevado a cabo las notificaciones previstas, bien que se ha realizado la oportuna manifestación de que la finca se encuentra libre de arrendatarios. (JCC)

79.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Resolución de 8 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se deniega la inmatriculación de una finca en virtud de una escritura de aportación a la sociedad de gananciales.

Resumen: Si el Ayuntamiento se opone a una inmatriculación, por entender que parte de la finca está afectada por una expropiación anterior, el registrador tiene que denegar la inscripción. Al interesado sólo le cabe impugnar en vía administrativa la oposición del Ayuntamiento, aunque, a su juicio, haya un claro error de hecho en la oposición alegada.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca, cuya titularidad en el Catastro aparece en investigación, por lo que se notifica al Ayuntamiento. El Ayuntamiento de Vigo se opone porque alega que fue objeto de una expropiación parcial hace años para construir un enlace de viales.

La registradora deniega dicha inmatriculación por la oposición del Ayuntamiento.

La interesada recurre y alega que hay un evidente error de hecho en la identificación de la finca por el Ayuntamiento, ya que la finca que se pretende inmatricular no fue nunca objeto de expropiación y que el enlace aludido está a más de 55 metros al sur de dicha finca existiendo varias fincas de particulares entre medias.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Conforme a lo dispuesto en el artículo 205 LH, si la Administración se opone a la inmatriculación no es posible inscribir.

Corresponde a la interesada instar ante la Administración Pública la rectificación del informe, y, en su caso, ejercitar los correspondientes recursos contra la eventual confirmación de su oposición por parte del Ayuntamiento. (AFS)

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81.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO COMO TÍTULO INMATRICULADOR SIN NOTIFICACIÓN A COLINDANTES

Resolución de 9 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Vélez-Málaga n.º 1, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante una sentencia dictada en juicio declarativo, acompañada de escritura pública complementaria. (ACM)

Resumen: Para que una Sentencia sea título formal inmatriculador, el juez debe haber considerado este efecto, y, además, notificarse a los colindantes y expresar el título adquisitivo material (no una mera declaración abstracta).

– Hechos: Se presenta Sentencia declarativa del dominio de las demandantes sobre dos fincas –una para cada una de ellas–, indicándose su descripción y datos catastrales, sin que consten los datos de su inscripción registral (que se incorporan mediante escritura complementaria)

– El Registrador: califica negativamente, pues aunque la Sentencia, ex Art 204-5 LH sí puede ser titulo inmatriculador, debe respetar las garantías del Art 203 LH (al que se remite aquél), y en el presente caso no consta que hayan sido notificados los colindantes. El Juez tampoco ordena la inmatriculación ni la práctica de ninguna operación registral; ni tampoco se expresa cuál sea el titulo material de adquisición.

– El Presentante: recurre invocando la R. de 29 octubre 2015 (anterior a la entrada en vigor, el 15 nov., de la Ley 13/2015) que permitió la inmatriculación por sentencia firme aunque esta no ordenara expresamente la inscripción (a diferencia del actual Art 204-5 LH, tras la citada reforma 2015).

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
 a) En el presente caso, el proceso seguido nada ha tenido que ver con la inmatriculación de la finca reivindicada: NO resulta de la sentencia que la finalidad perseguida por las actoras sea obtener un título formal para inmatricular, ni que junto con la interposición de la demanda se solicite también la rectificación del Registro (art 40 LH), ni que se someta a la consideración del juzgador, ni se le solicite petición distinta a la resolución de un conflicto de titularidad de unos inmuebles entre particulares.

b) Por otro lado, es necesario que el título inscribible recoja la causa o título material de la adquisición, sin que puedan inscribirse declaraciones abstractas de dominio o de cualquier otro derecho (Art 9 LH y RR. de 19 enero 1994 y de 10 marzo 2004).(ACM)

82.*** ADQUISICIÓN DE INMUEBLE POR EXTRANJERO NO COMUNITARIO. OBRA NUEVA ANTIGUA

Resolución de 9 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de obra nueva y compraventa. (IES)

Resumen: La exclusión de la autorización militar previa para la adquisición de inmuebles por extranjeros no comunitarios en zonas de interés para la defensa nacional no se extiende a suelos rústicos y no urbanizables. El hecho de que catastralmente se acredite la existencia de la edificación que se pretende declarar por antigüedad y el certificado del técnico competente, no son suficientes a efectos de probar que el suelo está excluido de la autorización, esto es, no implica necesariamente que la legislación urbanística les atribuya legalmente la condición de suelo urbanizado en los términos a que se refiere el artículo 21, números 3 y 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,

Hechos.– Mediante escritura de ampliación de obra y compraventa en la que comparecieron como parte compradora los cónyuges en régimen legal de su nacionalidad británica, don J. D. R. y doña S. J. R., que, previa ampliación de obra nueva por la parte transmitente, adquirieron el pleno dominio de la finca, por mitad y proindiviso. A los efectos de la acreditación de la ampliación de obra nueva, quedaba incorporado a la escritura documento certificado expedido por arquitecto técnico del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Alicante, quien certificaba que la edificación, tal y como se había descrito tras su ampliación, tenía una antigüedad superior a 22 años, certificando además las coordenadas de georreferenciación de las construcciones. La firma del técnico se encontraba debidamente legitimada por el notario autorizante.

Registrador.- No constando de manera fehaciente la calificación del suelo como urbano, deducido de la inclusión de la finca o las de procedencia, en un instrumento de planeamiento o gestión urbanística, se hace necesaria la preceptiva autorización militar exigible para la adquisición por parte de extranjeros no comunitarios de la finca o, en su defecto, acreditarse, que dicha finca queda fuera del ámbito de aplicación del citado régimen de autorización, por concurrir respecto a la misma las circunstancias previstas en los artículos 35 y 38 del Reglamento 10/02/1978.

Notario recurrente.- Alega: 1.º- Que la finca tiene la consideración de “urbana” declarada por el mismo registro. 2.º- Forma parte de una urbanización llamada “(…)”, Parcela (…) 3.º- Se trata de una edificación consolidada, cuyo año de construcción (y por lo tanto el resto de la urbanización y las viviendas colindantes, calles y aceras resultantes del propio plano catastral) data de 1998, declarándose una obra por antigüedad de más de 22 años que ha certificado el propio técnico. Que ha sido el propio Ministerio de Defensa, dada la salida de los ciudadanos británicos de la Unión Europea el que ha interpretado esa normativa a través de la Orden de Servicio 1/21 considerando informados favorablemente todos los instrumentos de ordenación urbanística. Y este informe favorable y por lo tanto la exclusión de la necesidad de la solicitud y obtención de la autorización militar se produce no solo en el suelo urbanizado a que se refiere la letra a) del artículo 21.3 del RDL7/2015 es decir no solo a los suelos urbanizados que hayan sido objeto de un planeamiento urbanístico, sino a todos los demás comprendidos en las letras b) y c) del número 3 del mismo artículo y también a los comprendidos en el número 4 de la misma norma y ello: 1.º- Porque así lo dice expresamente la citada orden: último párrafo del punto “primero” 2.º- Porque solo excluye las poblaciones fronterizas y las fincas rústicas (número 2 del mismo artículo 21), según dice el punto segundo de la orden.

Dirección General.– Desestima el recurso y confirma la calificación. En la Orden de servicio comunicada de la Dirección General de Infraestructura del Ministerio de Defensa 1/2021, se dictan instrucciones para la racionalización de la autorización para adquisición de inmuebles por extranjeros no comunitarios, y se excluye de la necesidad de autorización militar en todos los supuestos del artículo 21, números 3 y 4, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; esto es, en los que el suelo se encuentre en la situación básica de suelo urbanizado. Dispone el citado artículo 21 en los citados apartados, lo siguiente: Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente «3. integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones: a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación. b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado. c) Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente. 4. También se encuentra en la situación de suelo urbanizado, el incluido en los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural, siempre que legislación de ordenación territorial y urbanística les atribuya la condición de suelo urbano o asimilada y cuando, de conformidad con ella, cuenten con las dotaciones, infraestructuras y servicios requeridos al efecto»

La innecesariedad de la autorización militar, para la adquisición de terrenos por ciudadanos no comunitarios, no se extiende a los terrenos rústicos o no urbanizables. Y ello, aunque cuente con alguna edificación aislada. El mero hecho de que catastralmente se acredite la existencia de la edificación que se pretende declarar por antigüedad, ni el certificado del técnico competente, no es suficiente a estos efectos -aunque lo sean para poder declarar la obra nueva por antigüedad- pues se limitan a constatar la descripción de la edificación y su fecha de construcción. Pero ello no implica necesariamente que la legislación urbanística les atribuya legalmente la condición de suelo urbanizado en los términos a que se refiere el artículo 21, números 3 y 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Para ello será preciso acompañar la correspondiente calificación urbanística de la finca expedida por la Administración pública competente que lo acredite.

Comentario.- Una resolución rígida que ralentizará el tráfico jurídico. (IES)

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83.* RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA

Resolución de 9 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 16, por la que se deniega la constancia registral de las alegaciones efectuadas en un escrito sobre que determinada inscripción practicada incorrecta o contraria a Derecho.

Resumen: Repite la DG su doctrina consolidada sobre el alcance del recurso gubernativo y sobre que los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales.

Hechos: Se presenta escrito en el que se alega que una determinada inscripción registral practicada no es ajustada a Derecho en cuanto al cambio de titularidad y que contiene un error en la descripción de la finca al omitir la existencia de determinada edificación. El interesado manifiesta haber interpuesto demanda de acción declarativa de dominio, alegando usucapión, y haber solicitado anotación de dicha demanda.

El registrador rechaza las pretensiones, porque los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales; porque no se ha presentado ninguna declaración de obra nueva; y, porque no se ha presentado el mandamiento ordenando la anotación preventiva de demanda.

El interesado recurre y aporta documentación adicional.

La DG desestima el recurso.

Doctrina:

Se resume en los siguientes obvios enunciados:

– El recurso gubernativo no es el cauce procedimental oportuno para ordenar la cancelación de una inscripción, pues para ello es necesario el consentimiento del titular registral debidamente causalizado o resolución judicial firme que ordene la cancelación.

– El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho.

– El recurso no es el medio adecuado para enjuiciar asientos ya practicados, al encontrarse amparados por el principio de salvaguardia judicial consagrado en el artículo 1.3 LH.

– Para inscribir una edificación, ha de solicitarlo el titular registral, cumpliendo los requisitos legalmente aplicables (fundamentalmente los del art. 28 TRLS y 202 LH).

– No cabe anotación preventiva de una supuesta demanda por la simple manifestación de haberse interpuesto tal demanda, sino que se precisa la correspondiente resolución judicial que formalmente ordene dicha medida cautelar.

– La determinación de si se ha producido una adquisición del dominio por prescripción adquisitiva contra tabulas, debe de solventarse, con la necesaria contradicción, ante los órganos judiciales.

– Mientras se tramita el recurso gubernativo no procede tomar anotación preventiva por defectos subsanables, pues el plazo de duración del asiento de presentación ya está suspendido como consecuencia del recurso. Reconoce el centro directivo que, una vez finalizado el recurso puede el interesado subsanar el defecto o bien solicitar entonces la anotación preventiva por defecto subsanable.

– Respecto de los documentos aportados al recurso y que no fueron oportunamente presentados a la calificación del registrador, procede recordar su inadmisibilidad conforme al artículo 326 LH. (JFME)

 

RESOLUCIONES MERCANTIL

29.() DEPÓSITO DE CUENTAS. DECLARACIÓN DE IDENTIFICACIÓN DE TITLARIDAD REAL

Resolución de 11 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil XIV de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2020.

Idéntica a la anterior. Nos remitimos a la de 3 de diciembre de 2021. (JAGV)

Resolución de 14 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil V de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2020.

Resumen: Las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria deben tener nombrado e inscrito un auditor social de forma obligatoria, y para el depósito de sus cuentas anuales será necesario acompañar el informe de ese auditor.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una “Socimi”, es decir, según su denominación legal, una “Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria”.

El registrador, entre otros defectos al parecer subsanados, suspende el depósito pues no consta inscrito auditor alguno (arts. 263, 264 LSC, 11 RRM, 42.4 ce(sic) y 372 RRM) y no se acompaña original del informe de auditoría (art. 366 RRM).

Se acompaña documentación complementaria y el registrador aclara en una segunda nota que “según consta en la denominación social y de acuerdo a su condición de SOCIMI, se debe aportar el informe del auditor de cuentas, el cual ha de constar inscrito en este registro (art. 366 RRM, 263, 264 y 279 LSC, 11 RRM, 42.4 CC y 372 RRM y D.A. 1.ª de la ley 22/2015 de 20 de julio de Auditoría de Cuentas y Ley 11/2009)”.

La sociedad recurre alegando que, en su regulación especial, no existe referencia alguna a la auditoría de cuentas, y que de las normas citadas por el registrador la sociedad no cumple con los límites del artículo 263 de la Ley de Sociedades de Capital, ni tampoco incurre en ninguno de los supuestos establecidos en la disposición adicional de la Ley de Auditoría.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Para la DG las normas aplicables son claras en cuanto a la obligación de nombrar auditor por parte de las SOCIMIs y de acompañar al depósito de cuentas el informe de auditoría.

Así del art. 1 y 4 de la ley aplicable, Ley 11/2009, de 26 de octubre, resulta que el objeto de la Ley es la regulación de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, (en adelante, SOCIMI)y que es requisito para la existencia de una SOCIMI que sus acciones coticen en el Mercado de Valores. En consecuencia “no son SOCIMIs las sociedades anónimas, aunque tengan por objeto de inversión inmobiliaria si no reúnen el requisito de su cotización en uno de los mercados previstos por la norma, así como el resto de exigencias en ella previstos”.

Por su parte la Ley 22/2015, de 20 julio, de Auditoría de Cuentas, en su disposición adicional primera relativa a la auditoría obligatoria, sujeta a ella a las sociedades que “emitan valores admitidos a negociación en mercados secundarios oficiales de valores o sistemas multilaterales de negociación” y el artículo 118.1 del Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Mercado de Valores, confirma dicha exigencia.

Finalmente establece la DG que el hecho de que la sociedad que da lugar a este recurso no sea de hecho objeto de cotización en mercado alguno, según afirma el recurrente, en nada altera la obligación de auditoría antes vista.

Comentario: Dada la claridad de las normas aplicables, el recurso en cuanto al fondo no necesita aclaración alguna. No obstante, en cuanto a la forma, queremos dejar constancia que en la primera calificación el registrador para nada alude a las normas en las que después se basa la DG para confirmar la nota de calificación. Es en su segunda calificación cuando el registrador sí cita expresamente la Ley 22/2015, de 20 julio, de Auditoría de Cuentas, en su disposición adicional primera y la Ley 11/2009, sin más especificaciones. Sin embargo, de ello, al contrario que en otras resoluciones, la DG no saca consecuencia alguna y resuelve conforme a derecho sin tener en cuenta la insuficiente fundamentación de la primera calificación, que es realmente contra la que se recurre debido al carácter global y unitario de la misma. (JAGV).

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