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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Enero 2018

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Enero 2018

Admin, 03/01/2018

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 1.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA OTORGADA POR ENTIDAD FUSIONADA PRESENTADA CUANDO LA HIPOTECA ESTA INSCRITA FAVOR DE LA SOCIEDAD ABSORBENTE.
  4. 2.** CERTIFICACIÓN: ¿DEBE CONSIGNARSE EL PRECIO DE VENTA? ¿ES POSIBLE LA LITERAL DE ASIENTO NO VIGENTE?.
  5. 3.** FINCA DISCONTINUA UNIDAD AGRÍCOLA DE EXPLOTACIÓN: SEGREGACIÓN DE DOS DE LAS CINCO PORCIONES. DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA.
  6. 4, 5 y 6.** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA QUE PODRÍA IMPLICAR PARCELACIÓN.
  7. 11.* DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EN LA QUE PARTE DE LAS CUOTAS SON PRIVATIVAS POR CONFESIÓN ART. 1324 CC.
  8. 12.*** OBRA NUEVA ANTIGUA SEGÚN CERTIFICADO CATASTRAL SOBRE FINCA RÚSTICA ESPACIO NATURAL EN BALEARES.
  9. 13.*** HERENCIA SOBRE FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE O CABIDA. REQUISITOS PARA INSCRIBIR TÍTULOS DE ESA FINCA.
  10. 14.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES: HA DE ACREDITARSE LA INSCRIPCIÓN DEL DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL.
  11. 15.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA DE MÁXIMO SIN HABERSE PACTADO LA CADUCIDAD CONVENCIONAL.
  12. 17.** HERENCIA DERECHO FORAL ARAGONÉS. INSTITUCIÓN CONTRACTUAL DE HEREDERO Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA. INTERPRETACIÓN.
  13. 18.** SOCIEDAD UNIPERSONAL VENDE SIENDO EL SOCIO ÚNICO Y ADMINISTRADOR DISTINTO DEL QUE CONSTA EN EL REGISTRO MERCANTIL, NO ESTANDO INSCRITO EL CARGO.
  14. 19.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA FRENTE A LOS HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN NOMBRAMIENTO DE DEFENSOR JUDICIAL
  15. 20.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE CENSO ENFITÉUTICO: EL DOMINIO DIRECTO NO PUEDE CONSIDERARSE CARGA NI CANCELARSE COMO TAL.
  16. 21.** ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD. CAUCIÓN
  17. 22.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. NOTIFICACIÓN NO OBLIGATORIA A TITULARES CATASTRALES. DUDAS DE IDENTIDAD.
  18. 24.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO. DUDAS DEL HEREDERO. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES
  19. 25.** HIPOTECA CONSTITUIDA POR CASADO EN SEPARACIÓN DE BIENES. VIVIENDA HABITUAL
  20. 26.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
  21. 27.*** ADJUDICACIÓN JUDICIAL POR CANTIDAD SUPERIOR A LA ANOTADA. TERCERÍA DE MEJOR DERECHO. 
  22. 29.* PROPIEDAD HORIZONTAL. VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA INSCRITA CON DERECHO A USO DE PLAZA DE GARAJE NO INSCRITO. TRACTO SUCESIVO.
  23. 30.** VENTA DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO POR CONFESIÓN. FORMA DE ACREDITAR LA CUALIDAD DE HEREDEROS FORZOSOS DEL CONFESANTE FALLECIDO.
  24. 33. ** NEGATIVA A HACER CONSTAR LA REFERENCIA CATASTRAL POR DUDAS DE IDENTIDAD. DIFERENCIAS SUPERIORES AL 10%.
  25. 34.** PARTICIÓN INTERVINIENDO TUTOR. NECESIDAD DE APROBACIÓN JUDICIAL, AUNQUE NO EXISTIERA CONFLICTO DE INTERESES.
  26. 36.** DERECHO DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR EN CONVENIO. CUÁNDO PRECISA PLAZO. 
  27. 37.** PARTICIÓN TRAS VENTA DE UN DERECHO HEREDITARIO Y RETRACTO DE COHEREDEROS SIN COMPARECER LA VENDEDORA
  28. 39.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. DISTINTA TITULARIDAD CATASTRAL
  29. 41.() CERTIFICACIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO
  30. 42.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA HABIENDO FALLECIDO EL VENDEDOR. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO
  31. 43.** REPARCELACIÓN. CONVERSIÓN EN DEFINITIVA DE LA LIQUIDACIÓN PROVISIONAL
  32. 44.** ADQUISICIÓN DE INMUEBLES POR CORPORACIÓN DE DERECHO PÚBLICO. ÓRGANO COMPETENTE.
  33. 45.*** COMPRAVENTA BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA. NOTA POSTERIOR EN LA ESCRITURA SOBRE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. RESERVA DE DOMINIO.
  34. 47.*** PARTICIÓN POR CONTADOR-PARTIDOR SIN PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA QUE ORDENÓ LA TESTADORA POR INEXSTENCIA DE DINERO.
  35. 48.** USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. DETERMINACIÓN DE LA PERSONA A CUYO FAVOR HA DE INSCRIBIRSE, Y DE LA FINCA
  36. 49.* ARRENDAMIENTO FINANCIERO CON OPCIÓN DE COMPRA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. RECURSO GUBERNATIVO.
  37. 50.** ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000. SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD
  38. 51.** PETICIÓN DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN YA CANCELADA
  39. 52. *INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD
  40. 53.** COMUNICACIÓN PLUSVALÍA POR EL NOTARIO A LA FEMP (ACUERDO CGN-FMP). DEBE CONSTAR EL JUSTIFICANTE DE RECEPCIÓN POR EL AYUNTAMIENTO
  41. 54.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  42. 55.** INMATRICULACIÓN CONFORME AL ART. 205 LH. DIFERENCIAS CON EL TÍTULO PREVIO EN CUANTO A TITULARIDAD Y SUPERFICIE.
  43. 56.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. USO EXCLUSIVO DE LA AZOTEA. ACTOS COLECTIVOS Y ACTOS QUE PRECISAN CONSENTIMIENTO EXPRESO. CUÁNDO SE NECESITA UNANIMIDAD. 
  44. 57.** CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL
  45. 58.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  46. 60.** HERENCIA. ACREDITADO QUE EL HEREDERO FALLECIDO NO OTORGÓ TESTAMENTO, DEBE ACOMPAÑARSE O TESTIMONIARSE ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS.
  47. 61.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CAUSA
  48. 62. ⇒⇒⇒ SUCESIÓN POR DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO DEL TRANSMITENTE. DOCTRINA CLÁSICA Y MODERNA.
  49. RESOLUCIONES MERCANTIL
  50. 7.*** DEPÓSITO DE CUENTAS: ¿ES NECESARIO FIRMAR TODAS LAS HOJAS DE LAS CERTIFICACIONES? DUDAS SOBRE LA AUTENTICIDAD DE LA CERTIFICACIÓN.  
  51. 8, 9 Y 10.*** PODER RECÍPROCO CONDICIONADO QUE LOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS SE CONFIEREN A SÍ MISMOS PARA ACTUAR SOLIDARIAMENTE.
  52. 16.* DOCUMENTO CONTRADICTORIO CON OTRO PRESENTADO EN PRIMER LUGAR. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN.
  53. 23.* INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. DISCREPANCIAS EN CUANTO AL NOMBRE.
  54. 28.* DEPÓSITO DE CUENTAS SIN INFORME DE AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA. OBJETO DEL RECURSO. CANCELACIÓN POR ERROR.
  55. 31.** CLÁUSULA ESTATUTARIA SOBRE FORMA DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN PARCIAL.
  56. 32.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES. SOCIEDAD INACTIVA.
  57. 35.*** AUMENTO DEL CAPITAL SOCIAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS. FECHA DE LOS CRÉDITOS QUE SE COMPENSAN. SOCIEDAD PROFESIONAL.
  58. 38.** ESTATUTOS SL. EMISIÓN DE VOTO A DISTANCIA ANTICIPADO. FACULTADES DEL PRESIDENTE DE LA JUNTA.
  59. 40.* SL CON OBJETO PROFESIONAL SIN HABER SIDO ADAPTADA. DISOLUCIÓN DE PLENO DERECHO.
  60. 46.** DEPÓSITO DE CUENTAS. EXPRESIÓN “FUERA DE PLAZO” EN LA NOTA DE DESPACHO.
  61. 59.** DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CONSTAR EN LA HOJA DE DATOS GENERALES DE IDENTIFICACIÓN EL RESULTADO DEL EJERCICIO BENEFICIO/PÉRDIDA Y EN SU CASO APLICACIÓN.
  62. ENLACES

 INFORME Nº 280. (BOE ENERO de 2018)

Segunda Parte: RESOLUCIONES

PROPIEDAD     MERCANTIL

 

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Enero)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 
RESOLUCIONES PROPIEDAD
1.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA OTORGADA POR ENTIDAD FUSIONADA PRESENTADA CUANDO LA HIPOTECA ESTA INSCRITA FAVOR DE LA SOCIEDAD ABSORBENTE.

Resolución de 11 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mula, por la que se deniega la inscripción de una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca. 

Hechos: se presenta en el Registro escritura de cancelación parcial de determinadas hipotecas. En la escritura comparece, por medio de su representante, como titular de la hipoteca, el «Banco CAM, S.A.U.». En el Registro la hipoteca figura inscrita a favor de Banco de Sabadell por lo que la Registradora califica negativamente exigiendo el consentimiento del actual titular registral, Banco de Sabadell y la constancia con claridad los asientos que han de ser cancelados.

I. EL CASO RESUELTO.

La DGRN revoca la calificación ya que como consecuencia de la subrogación por sucesión universal de «Banco de Sabadell, S.A.» en todos los derechos y obligaciones de «Banco CAM, S.A.U.», «Banco de Sabadell, S.A.» queda vinculado por todos los actos que hubiera realizado su antecesor «Banco CAM, S.A.U.» que no involucren a terceros adquirentes de derechos, entre los que se encuentran la cancelación del crédito hipotecario previamente amortizado. En el presente caso se da la circunstancia de que el deudor pagó al que estaba en posesión del crédito en ese momento, «Banco CAM, S.A.U.», siendo la absorción posterior a la carta de pago y a la cancelación de la hipoteca.

II. LAS TESIS DOCTRINALES.

En esta Resolución el Centro Directivo recuerda las tesis doctrinales elaboradas sobre la relación existente entre los derechos reales y los derechos de crédito, refiriéndola, en concreto, al derecho real de hipoteca y el crédito que asegura:

1ª) La tesis de la accesoriedad absoluta de la hipoteca respecto al crédito que garantiza, y la correspondiente dependencia de los derechos reales de garantía con respecto a los de crédito, de forma que:

– La hipoteca depende absolutamente de la obligación principal, de manera que la extinción de la obligación principal lleva automáticamente a la extinción de la hipoteca.

– Acreditado o justificado que la obligación principal se ha extinguido por pago, se extingue la hipoteca ya que la extinción de lo principal exige la extinción de lo accesorio.

– La cancelación de la inscripción de esa hipoteca –necesaria siempre para su completa extinción frente a terceros– puede hacerse de forma automática una vez se acredite la extinción por pago de la obligación principal.

2ª) La tesis de la diferenciación absoluta entre los derechos reales y los derechos de crédito de forma que:

– El derecho real de hipoteca es distinto del crédito que garantiza .

– La extinción – por pago – del derecho de crédito no conlleva la de la hipoteca, cuya completa extinción -frente a terceros- requerirá de un acto especial de cancelación: una nueva escritura en la que el acreedor hipotecario preste su consentimiento a la cancelación, el negocio cancelatorio.

III. LOS PRECEPTOS LEGALES.

Tras la reforma de la legislación hipotecaria de 1982, de los artículos 82 LH y 179 RH se desprende que para cancelar un crédito hipotecario extinguido por pago es siempre necesaria una escritura pública más el consentimiento del acreedor a tal efecto.

 En conclusión,

1º) Para extinguir un derecho real frente a todos es necesario cancelarlo con el consentimiento del acreedor hipotecario a tal efecto –negocio jurídico cancelatorio–, no siendo suficiente una cancelación automática en virtud de accesoriedad del derecho de garantía respecto al crédito, pues tal cancelación supone un desprendimiento de derechos, cuyo titular debe, consecuentemente, consentir, y

 2º) Ese consentimiento cancelatorio debe prestarse por el acreedor hipotecario –titular registral– y ello como consecuencia del principio de legitimación, bastando para ello la capacidad de administrar sus bienes. (ER)

 PDF (BOE-A-2018-72 – 5 págs. – 177 KB)    Otros formatos

 

2.** CERTIFICACIÓN: ¿DEBE CONSIGNARSE EL PRECIO DE VENTA? ¿ES POSIBLE LA LITERAL DE ASIENTO NO VIGENTE?.

Resolución de 11 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Madrid n.º 5, por la que se deniega la expedición de la certificación.

Hechos:

  1. Se presenta en el registro solicitud de certificación literal de la última inscripción vigente de una finca alegando como motivo, la investigación para la interposición de acciones judiciales, sin solicitar de forma expresa que se consigne el precio de venta. La certificación se emite (por la primera registradora accidental), mediante la transcripción literal del asiento, a excepción de los datos especialmente protegidos por la Ley Orgánica 15/1999, entre ellos el precio de venta. El recurrente sostiene que la certificación expedida no es completa y no hace referencia al precio de venta.
  2. Días después, se solicita certificación literal de la inscripción inmediatamente anterior, que se le deniega (por el segundo registrador accidental) por no estar vigente y no tener ni haber tenido el solicitante ningún derecho sobre la finca.
  3. El interesado alega en el recurso que ha sido instituido heredero en el testamento de la titular registral y que teme por sus derechos hereditarios al haberse vendido la finca sobre la que se solicita certificación.
  4. La ultima inscripción practicada relativa a la finca es precisamente la venta de esa titular registral que se inscribe después de fallecida.

La  Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador comenzando, como en otras ocasiones haciendo referencia a su doctrina reiterada por la que conforme al artículo 326 de nuestra Ley Hipotecaria, el recurso no puede apoyarse en documentos ajenos a los presentados al registrador y que se incorporen en el trámite de alegaciones, por lo que la documentación complementaria aportada inicialmente en el escrito de recurso no puede ser tenida en cuenta por este Centro Directivo a la hora de elaborar esta Resolución.

Se plantean dos cuestiones:

La primera: si es o no completa la certificación y si se puede hacer constar en la misma  el precio de venta.

En relación a esto recuerda que tan literal es una certificación que trascribe exactamente el historial registral como la que resulta de fotocopias de los libros del Registro.

Y en cuanto a la no constancia del precio, en una reciente Resolución de 6 de noviembre de 2017,  se ha pronunciado sobre el tema diciendo que por regla general, el registrador, como responsable del Registro y en el ejercicio de su función pública, controla la finalidad, contenido y uso del tratamiento de los datos personales, debiendo decidir, caso por caso, si procede incluir el precio de la transmisión de un inmueble en la publicidad registral.

 Y como supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad cita los siguientes:

a) cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales;

b) cuando, a juicio del registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter «tráfico jurídico inmobiliario»;

c) cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de Ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al registrador, y

d) en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen.

La DG declara  que el caso que nos ocupa no encaja en ninguno de estos supuestos y además de la solicitud inicial no resulta haberse solicitado el precio de venta, por lo que  considera que la certificación ha sido expedida correctamente.

La segunda: sobre si procede emitir una certificación sobre un asiento no vigente.

Esta  posibilidad se recoge en el artículo 234 de la Ley Hipotecaria siempre que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes.

Asimismo ha de tener en cuenta lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, ya que el contenido del Registro sólo se puede de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador.

En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar:

 En primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada que ha de ser la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica, así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales.

En segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, que ha de ser: a) un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés); b) ha de ser un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario, y c) ha de ser legítimo.

Y en tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

En el caso concreto que nos ocupa, en la solicitud inicial de publicidad únicamente se indica que la certificación se solicita para interponer posibles judiciales.

En el escrito de recurso se añade que la solicitud de información busca averiguar si la masa hereditaria a la que ha sido llamado el solicitante por testamento, se ha visto mermada en fraude de sus derechos, de manera que el recurrente entiende que el precio de venta y la proporción en que era propietaria la causante son relevantes.

Como se ha indicado anteriormente el recurso sólo puede tener en cuenta los datos que obren en poder del registrador cuando emite la calificación, no pudiendo apoyarse en otros documentos ajenos a dicha presentación y que se incorporen en el trámite de alegaciones.

Ahora bien, si acreditara ante el registrador la condición de heredero de la anterior titular registral, podría solicitarse la expedición de la certificación con expresión del precio, al objeto de poder determinar su integración, o parte de él, en la masa hereditaria. (MGV)

Véase Res de 9 de enero de 2018.

PDF (BOE-A-2018-73 – 8 págs. – 209 KB)    Otros formatos

 

3.** FINCA DISCONTINUA UNIDAD AGRÍCOLA DE EXPLOTACIÓN: SEGREGACIÓN DE DOS DE LAS CINCO PORCIONES. DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA.

Resolución de 11 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Palma del Condado, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación de fincas rústicas.

Hechos: Consta inscrita en el Registro una finca discontinua, integrada por 5 fincas no colindantes que formaban una unidad agrícola de explotación. Ahora se segregan en escritura 2 de ellas, conforme a una declaración municipal de innecesariedad de licencia de segregación,  que tiene por objeto y se refiere a la segregación de 3 de las 5 fincas.

El registrador opone varios defectos: La declaración municipal permite segregar 3 fincas y sin embargo son objeto de segregación las 2 restantes. No se especifica la superficie de la finca resto. Las fincas resultantes son inferiores a la unidad mínima de cultivo.

Ante el recurso que se interpone solicita de la DGRN información sobre el modo de actuar en cuanto a la prórroga del asiento de presentación, tomada conforme al artículo 80 del RD 1093/1997, y su forma de proceder si la Consejería declara la nulidad de la segregación.

El notario autorizante recurre y alega que la DGRN ha considerado admisible la segregación de la finca que en la licencia municipal quedaba como Resto. Que se describen las superficies individuales de las dos fincas que integran la finca Resto, no constando la superficie total de la finca funcional resultante en la inscripción. Y, finalmente, que la segregación no conlleva la formación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo porque dichas fincas ya existen (físicamente independientes y diferenciadas) y están agrupadas únicamente como una unidad orgánica de explotación que puede desaparecer por voluntad del propietario y que no conlleva modificación de superficie y linderos de las fincas preexistentes como en una segregación ordinaria.

La DGRN revoca la calificación en cuanto al segundo defecto y la mantiene en cuanto a los restantes.

En cuanto al primero indica que, si bien es cierto que en otras ocasiones se ha considerado válida la segregación de la finca que en la licencia quedaba como resto por no afectar al fondo del asunto (R de 20 de Marzo de 2007), en el presente caso no hay correspondencia entre lo autorizado por el Ayuntamiento (segregar 2 fincas) y lo realizado (segregar 3 fincas) lo que supone un resultado final y una ordenación de terrenos diferente a la prevista en las certificaciones municipales aportadas.

En cuanto al segundo defecto lo revoca, pues la finca Resto, después de practicada la segregación en el título objeto de calificación, queda suficientemente identificada mediante la pormenorizada descripción con superficies, linderos y referencias catastrales de cada una de las 3 parcelas subsistentes dentro de la unidad orgánica de explotación. Quedaría pendiente únicamente consignar la superficie total con una simple operación de suma.

En cuanto al tercer defecto, lo revoca, entendiendo que es de aplicación a este supuesto de segregación de fincas discontinuas la legislación agraria relativa a la unidad mínima de cultivo (artículo 24 de la Ley 19/95), pues no hay excepción para tal supuesto en el artículo 25 de dicha norma. Recuerda también que es posible desagrupar varias fincas agrupadas sin licencia, pero únicamente cuando la agrupación adoleciere de algún error, lo que no ocurre en este caso.

Por ello concluye que la actuación del registrador ha sido correcta al haber actuado conforme a lo dispuesto en el artículo 80 del RD 1093/1997. (AFS)

PDF (BOE-A-2018-74 – 8 págs. – 203 KB)    Otros formatos

 

4, 5 y 6.** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA QUE PODRÍA IMPLICAR PARCELACIÓN.

Resolución de 12 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Telde n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Supuesto de hecho.

El mismo día y ante el mismo notario, los herederos del titular registral se adjudican proindiviso y por título sucesorio una finca; seguidamente, en números de protocolo consecutivos, algunos de los herederos venden sus participaciones indivisas en la misma, incluso a terceros no coherederos.

Es importante destacar que en ninguna de las ventas se ha asignado a los compradores el uso exclusivo de una porción de la finca. Como destaca la Resolución, no estamos en presencia de acto alguno de división material ni tampoco de actos que permitan presumir (según la legislación canaria aplicable) que haya parcelación.

En la calificación registral, que suspende la inscripción, se presume la existencia de parcelación o segregación por el hecho de la enajenación de partes indivisas de la finca, exigiendo para supuestos como el presente la previa licencia municipal,

Planteamiento.

El nuevo concepto de parcelación trasciende de la estricta división material de fincas y se extiende a todo supuesto en que, manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, puede producirse una división ideal del derecho y del aprovechamiento.

Resolución.

1. En el caso planteado, la Resolución considera que concurren “…elementos de hecho que permiten concluir que, detrás del negocio de transmisión de cuotas indivisas, probablemente se articule en vía de hecho una parcelación ilegal, presunción ésta que solo puede desvirtuarse por el pronunciamiento del órgano administrativo competente, sujeto a revisión judicial”.

2. Para desvirtuar tal apariencia (i) no es suficiente por si sola la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble; (ii) tampoco basta con la manifestación de los otorgantes contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho.

3, Por tanto, previamente a la inscripción procede la intervención administrativa que garantice un control de la legalidad del acto realizado, pero “… no ya en forma de licencia sino a través de los trámites procedimentales que prevé el citado artículo 79 de las Normas Complementarias, como medidas preventivas de carácter registral tendentes a evitar la formación y consolidación de parcelaciones al margen de la ordenación urbanística aplicable”.

Conclusión.

En la Resolución no se exige la previa licencia de segregación pero sí confirma la suspensión de la inscripción a resultas de lo que decida la Administración competente tras la notificación hecha por el registrador en todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos. (JAR).

5. Resolución de 12 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Telde n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (JAR)

6. Resolución de 12 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Telde n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (JAR)

PDF (BOE-A-2018-78 – 12 págs. – 239 KB)Otros formatos

 

11.* DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EN LA QUE PARTE DE LAS CUOTAS SON PRIVATIVAS POR CONFESIÓN ART. 1324 CC.

Resolución de 13 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lucena n.º 1 a inscribir una escritura de extinción de comunidad.

Supuesto de hecho.

 Se extingue el condominio existente sobre varias fincas entre cuatro propietarios. Uno de los condueños era titular con carácter privativo, por confesión, de algunas de las fincas del condominio. En la escritura de extinción de condominio se le adjudica una finca con carácter privativo, pero sin especificar en qué proporción el carácter privativo procede de confesión.

¿Debe especificarse que proporción se corresponde con la cuota privativa por confesión? SI.

Planteamiento.

Esta cuestión ha sido tratada recientemente por la Resolución de 13 de noviembre de 2017 (resolución Nº 526 del Informe del mes de noviembre de 2017, comentada por Jorge López Navarro). La Dirección General reitera el criterio allí expuesto, fundado en el principio de subrogación real y el principio de especialidad.

Resolución.

La Resolución entiende que la totalidad de la finca adjudicada tras la extinción de la copropiedad conserva la misma naturaleza que tenía la titularidad originaria de la condueña adjudicataria, es decir la cuota indivisa de la que trae causa la adjudicación, que en el caso examinado era privativa. Por ello, debe estimarse fundado el criterio del registrador por el que exige que se determine la participación de los bienes o el bien que ha sido adjudicado en pago de la participación inscrita con carácter privativo por confesión (JAR).

12.*** OBRA NUEVA ANTIGUA SEGÚN CERTIFICADO CATASTRAL SOBRE FINCA RÚSTICA ESPACIO NATURAL EN BALEARES.

Resolución de 13 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva. 

Supuesto de hecho.

Se presenta a inscripción una escritura de declaración de obra nueva (antigua) otorgada en el año 2017 conforme al artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSyRU).

La antigüedad acreditada de la edificación data del año 2006, fecha en la que ya se encontraba vigente (en Baleares) la ley 1/1991 de 30 de enero, de espacios a naturales y régimen urbanístico de las áreas de especial Protección de las Islas Baleares.

El suelo sobre el que se ha construido la edificación que ahora se declara está dentro de un área especialmente protegida, de modo que para las construcciones hechas en estas zonas protegidas la citada legislación balear dispuso la imprescriptibilidad de las acciones previstas para restaurar la legalidad urbanística.

Planteamiento.

Se trata de una obra nueva que se declara por antigüedad pero que presenta la particularidad de hallarse en suelo de especial protección, en el que la legislación no fija plazo para iniciar acciones tendentes a la restauración de la legalidad urbanística. A los efectos de la aplicación retroactiva de las normas urbanísticas, se destaca la diferencia entre normas sancionadoras y normas tendente a restaurar la legalidad urbanística.

Resolucion.

Confirma la calificación registral, que suspende la inscripción.

Para inscribir la declaración de obra nueva por antigüedad, sobre suelo en el que no se fija plazo para iniciar las acciones de restauración de la legalidad urbanística, se precisa la declaración administrativa de que lo edificado se encuentra en situación de fuera de ordenación, o bien acreditar que el terreno en cuestión no se encuentra dentro de esa zona de especial protección.

Comentario.

La escrituración y registración de las declaraciones de obra nueva (en este caso por antigüedad) se ha complicado actualmente hasta límites inimaginables hace tiempo. Queda lejos el criterio tradicional de ser la declaración de obra nueva la mera constatación de un hecho físico.

Pautas para notarios y registradores a la hora de escriturar e inscribir una declaración de obra nueva por antigüedad:

 1. Se debe distinguir en sede de disciplina urbanística entre los expedientes de restauración de la legalidad urbanística y los expedientes sancionadores incoados en caso de comisión de una infracción urbanística (SSTS 4 de noviembre de 2011 y 17 de septiembre de 2012). Sólo respecto de los expedientes sancionadores “…son de aplicación, y con ciertas reservas, los principios propios de la potestad punitiva del Estado, entre ellos el de irretroactividad, pero no en el caso de la potestad ejercida e impugnada para la restauración de la realidad física alterada ilegalmente por las obras.” (STS 21 de julio de 2011).

2. Acorde con esta doctrina, la Dirección General ya se ha pronunciado sobre la posibilidad de invocar el artículo 28.4 a obras declaradas en suelos de especial protección –Resoluciones de 28 de febrero de 2015 y 30 de mayo de 2016–, siempre que la antigüedad de la edificación según certificación técnica, catastral o municipal, sea anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección o a la propia calificación urbanística, evitando así la indebida aplicación retroactiva de dicha norma ciertamente restrictiva de derechos individuales, en este caso, el régimen limitativo vinculado al suelo protegido.

III. Se debe distinguir, por tanto, entre los dos siguientes supuestos desde el punto de vista de la restauración de la legalidad urbanística al tiempo de declarar obras nuevas por antigüedad:

1. Obra nueva cuya fecha de edificación es anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección o a la propia calificación urbanística:

Se practica la inscripción, quedando la edificación declarada, en principio, en un régimen jurídico de fuera de ordenación o asimilado, a falta de la resolución de la Administración urbanística competente, que deberá dictar tras la comunicación posterior a la inscripción, que en este caso habrá de hacer el registrador, al Ayuntamiento respectivo y a la Comunidad Autónoma, haciendo constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expida, la práctica de dicha notificación –artículos 28.4 y 65.3 de la actual norma estatal–.

2. Obra nueva cuya fecha de edificación es posterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección o a la propia calificación urbanística (caso de la Resolución):

No se debe escriturar ni inscribir sin haber obtenido previamente la declaración de la Administración que “… en ejercicio de sus competencias en disciplina urbanística y con los mayores elementos de prueba de que dispone, declare la situación de fuera de ordenación o asimilado a fuera de ordenación por transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad de la edificación, bien porque se compruebe una mayor antigüedad suficiente, bien porque la finca sobre que se asienta la edificación efectivamente no se encuentre incluida en suelo de especial protección…”. (JAR).

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13.*** HERENCIA SOBRE FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE O CABIDA. REQUISITOS PARA INSCRIBIR TÍTULOS DE ESA FINCA.

Resolución de 13 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Tremp, por la que se suspende la inscripción de la adjudicación hereditaria de una finca.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia de la que forma parte una finca (una casa), cuya superficie no se detalla, porque no consta ni en el título previo ni en el Registro.

El registrador suspende la inscripción y exige que se haga constar la superficie conforme a las disposiciones legales que cita; además, para inscribir la superficie solicita los documentos que menciona el artículo 199 LH.

Los interesados recurren y alegan que la finca está registrada sin superficie y que no pretenden que se haga constar la superficie sino sólo que se inscriba a su nombre, tal y como está inscrita, por aplicación del principio de tracto sucesivo pues lo contrario vulneraría el principio de seguridad jurídica.

La DGRN desestima el recurso. Hace un recorrido histórico por la legislación hipotecaria de la que resulta que en un principio el artículo 9 de la LH de 1862 sólo exigía hacer constar la superficie de la finca si resultaba del título, situación que se mantuvo hasta que el Reglamento Hipotecario que entró en vigor el 14 de Abril de 1959 exigió en su artículo 51 RH la constancia de la superficie en todo caso.

La finca inscrita sin superficie, como tal finca objeto de derechos, existe pero la inscripción de la superficie ha de ser tratada como una rectificación de superficie, no como una inmatriculación. Por ello habrá de acudirse al procedimiento registral regulado en el artículo 199 LH o al notarial del artículo 201.1 LH.

Añade que este requisito de constancia de la superficie se exigirá igualmente para la constitución de derechos reales de garantía (como la hipoteca), pero no para la práctica de anotaciones preventivas.

En el caso concreto, al tratarse de una edificación, deberán además cumplirse los requisitos de la legislación urbanística. (AFS)

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14.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES: HA DE ACREDITARSE LA INSCRIPCIÓN DEL DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL.

Resolución de 14 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 20, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y adjudicación de bienes.

Hechos: Se decreta judicialmente el divorcio de un matrimonio en 2008 no constando si la sentencia se inscribió o no en el Registro Civil. Ahora en 2017 se otorga una escritura de liquidación de la sociedad de gananciales.

La registradora suspende la inscripción de la escritura hasta que se  acredite la inscripción de la sentencia del divorcio en el Registro Civil, conforme al criterio de la DGRN en varias resoluciones que cita. La calificación es confirmada por el registrador sustituto.

La notaria autorizante recurre y alega que la disolución de la sociedad de gananciales se ha producido con el divorcio, que la escritura recoge el acto de liquidación de gananciales y que ninguna norma exige que para inscribir en el Registro de la Propiedad la liquidación de gananciales haya de hacerse constar los datos de inscripción en el Registro Civil de la sentencia de divorcio.

La DGRN desestima el recurso y se reitera en su doctrina previa que fundamenta en el artículo 266 RRC pues el divorcio es un hecho que afecta al régimen económico matrimonial al disolverse la sociedad de gananciales y si no consta inscrito en el Registro Civil dicho artículo ordena suspender la inscripción por defecto subsanable. Se remite también a sus Resoluciones de 22 de febrero de 2005 y 28 de abril de 2005 en la misma línea. (AFS)

15.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA DE MÁXIMO SIN HABERSE PACTADO LA CADUCIDAD CONVENCIONAL.

Resolución de 14 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Betanzos, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia. 

Hechos: se presenta instancia en el Registro solicitando la cancelación – por caducidad – de la inscripción de hipoteca.

Son hechos relevantes los siguientes:

– En el Registro figura inscrita una hipoteca de máximo en garantía de un aval que garantizaba una póliza de préstamo que se había constituido mediante escritura autorizada el 3 de agosto de 2006, como «superposición de garantía».

– En la parte expositiva de la escritura de constitución de hipoteca se expresaba que la sociedad hipotecante había concertado una póliza de préstamos con la «Caja de Ahorros de Galicia» a devolver en diez años; plazo que comenzó el día 3 de agosto de 2006 y finalizó el día 3 de agosto de 2016.

– En la escritura de constitución de hipoteca se determina que la entidad A constituye hipoteca voluntaria sobre la finca a favor de la entidad B.

– Además, al margen de la citada hipoteca consta nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas.

El Registrador califica negativamente con fundamento en el artículo 82.1 LH: la cancelación de un derecho inscrito solo se puede realizar con consentimiento legalmente emitido del titular del mismo, o por sentencia judicial firme dictada en procedimiento judicial en el que haya sido parte el titular registral del derecho cuya cancelación se solicita. No se trata, como alega el recurrente, de un supuesto de caducidad convencional del artículo 82.2 LH.

La DGRN confirma la calificación y realiza las siguientes afirmaciones:

I. EL PLAZO DE DURACIÓN DE LA HIPOTECA.

– La hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria.

– Una vez vencido el plazo, el derecho real quedaría totalmente extinguido, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa.

Ahora bien, no siempre es fácil decidir si,

a) El plazo señalado es efectivamente el de duración de la hipoteca, o,

b) Si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél -vid. la Resolución de 17 octubre 1994-).

II. LA CADUCIDAD CONVENCIONAL Y LA CADUCIDAD LEGAL.

a) Para los casos de caducidad convencional del derecho de hipoteca, es aplicable el artículo 82.2 LH: Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito (…) quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción (…)”.

Ahora bien, para que proceda la caducidad convencional automática, la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si el plazo pactado se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real de garantía o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca o del derecho real de que se trate.

b) En otro caso, debería esperarse a la caducidad legal por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, ex artículo 82.5 LH o, a los supuestos de caducidad o de extinción legal del derecho real de garantía inscrito recogidos en el artículo 210.8 LH debiendo transcurrir los plazos señalados en los citados preceptos.

III. EN EL CASO RESUELTO.      

En el presente caso, del análisis sistemático de todas la cláusulas del contrato resulta que el plazo de duración pactado debe entenderse referido no tanto a un plazo convencional de caducidad de la hipoteca, sino más bien referido al plazo durante el cual se extiende la obligación de avalar el impago de las cuotas del previo préstamo y, por tanto, durante el cual puede surgir la obligación garantizada. Añade el Centro Directivo que: “Incluso de la interpretación literal de la expresión temporal: «se constituye hipoteca voluntaria para garantizar las obligaciones asumidas en el contrato de aval por un plazo de hasta diez años», resulta más lógico entender que ese plazo opera respecto del aval y no se refiere a un plazo específico de la hipoteca”. (ER)

17.** HERENCIA DERECHO FORAL ARAGONÉS. INSTITUCIÓN CONTRACTUAL DE HEREDERO Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA. INTERPRETACIÓN.

Resolución de 15 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Benabarre, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación, aceptación, adjudicaciones y adición de herencia. 

– HECHOS:    En 1978 se otorga en ARAGÓN escritura de institución contractual de herederos, en que los instituyentes (los parientes más próximosfiduciarios– de los padres) tras haber instituido heredero a un hijo, en la cláusula , pactan en la que: «Si el heredero fallece sin descendientes y sin disponer de sus bienes, en los bienes que no haya dispuesto los heredarán a partes iguales sus hermanas Doña M., Doña P. y Doña T. T. S., con derecho de representación a favor de sus descendientes y con derecho de acrecer entre ellos. : Con las condiciones estipuladas Don S. T. S. acepta la herencia de sus padres». El heredero tenía 4 hermanas, las 3 sustitutas/instituidas y una 4ª, simplemente mencionada, pero sin atribución patrimonial (legítima colectiva aragonesa). 

– Fallece el heredero sin hijos ni haber dispuesto de los bienes y se debate si tal cláusula 4ª supone:

a) Una simple sustitución fideicomisaria, que solo afectaría a los bienes de los padres instituidos, no a los propios del hijo instituido heredero;

b) O si hay 2 instituciones contractuales de heredero: la de los padres a favor del hijo en la cláusula 3ª; y la del hijo heredero a favor de sus hermanas en la cláusula 4ª, es decir, si además de la sustitución fideicomisaria, la cláusula 4ª entraña una suerte de institución de heredero (recíproca a favor de 3º no aceptante) del propio heredero instituido a favor de sus 3 hermanas; de modo que en 1978 al instituir heredero al hijo, éste estaría también instituyendo sus propias herederas a tres de sus hermanas (las citadas en la cláusula 4ª, no a la otra hermana), y disponiendo mortis causa de sus bienes, por lo que tal heredero no fallecería “abintestato” ni con heredero testamentario, sino con herederas contractuales, sus hermanas, quienes en virtud de la escritura de 1978 heredarían por 2 títulos: como sustitutas fideicomisarias, los bienes de sus padres; y además, como heredaras contractuales de su hermano heredero, los bienes propios de este.

–  En 2017 se otorga escritura de aceptación de sendas herencias, en la que se adopta esta 2ª interpretación, concurriendo para ello también la 4ª hermana excluida, quien consiente expresamente la partición en tal interpretación basada en tal tesis, y en la literalidad de la cláusula 4ª que (apartándose de la tradición histórica de los notarios de la localidad) habla de “sus bienes” (del heredero) a diferencia de la cláusula que, en la institución principal, habla de  “bienes de esta herencia” (de los padres).

– LA REGISTRADORA, suspende la inscripción de la adjudicación de los bienes propios (adquiridos posteriormente por compraventa) del heredero por entender que en la escritura de 1978 hay una sola institución de heredero, la del hijo, sujeta a sustitución fideicomisaria a favor de sus hermanas y que solo afecta a los bienes heredados por el 1º, pero sin que éste hubiese instituido además herederas a sus hermanas, por lo que habría que abrir la sucesión abintestato para los bienes propios del causante.

– El INTERESADO recurre, y señala que:

  – Debe adoptarse la 2ª interpretación, de que el hermano heredero, en 1978 también pactaba que, a su muerte sin hijos, sus 3 hermanas serían sus propias herederas contractuales de todos SUS bienes propios, de ahí que, desde 1978, tal hermano causante NO haya manifestado su voluntad en contrario (otorgando, p.ej un testamento disponiendo de sus bienes de forma distinta).

  – Que en la escritura de 2017 concurren todos los posibles interesados en la sucesión  (incluida la 4ª hermana no instituida ni sustituta), interpretando la voluntad del causante y agotando todo el poder de disposición;

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral señalando:

    – Que si se estima una mera sustitución fideicomisaria al heredero, es obvio que no comprende los bienes propios de éste (que, en su caso, se regirían por las normas de la sucesión testada o legal [abintestato], pero no la contractual).

    – Pero para entender que en la cláusula 4ª hay 2 instituciones de heredero distintas e independientes, regulando 2 sucesiones, la de los padres instituyentes y la del hijo instituido, sería precisa una dicción más clara, expresa y terminante que la que resulta de la escritura de 1978, y que aunque cabe, conforme al Ppio aragonés de «standum est chartae» (art. 318 CDFA), que todos los herederos interesados, adopten la 1ª interpretación, será preciso 1º acreditar (ex Art 14 LH) quienes son efectivamente todos los herederos del heredero causante (y asegurando que no haya otros interesados).

    – Por tanto, una vez determinados fehacientemente quienes sean todos los interesados en la sucesión del heredero, podrán interpretar su voluntad, ya que la dicción literal de la Cláusula 4ª, muy escueta, no bastaría, según el Centro Directivo, para entender que también el heredero fideicomisariamente sustituido designaba sus propios herederos en todos sus bienes, constituyendo en todo caso tal cláusula fideicomisaria una carga o límite a la voluntad del heredero, y por tanto, ex art. 416-3 CDFA, de interpretación restrictiva, pero pudiendo reinterpretarla todos los herederos una vez determinados quienes sean éstos. (ACM).

18.** SOCIEDAD UNIPERSONAL VENDE SIENDO EL SOCIO ÚNICO Y ADMINISTRADOR DISTINTO DEL QUE CONSTA EN EL REGISTRO MERCANTIL, NO ESTANDO INSCRITO EL CARGO.

Resolución de 15 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa de un inmueble, en la que la sociedad unipersonal vendedora XX está representada por su socio y administrador único, el cual ha sido nombrado el mismo día de la venta, estando pues su cargo pendiente de inscripción en el Registro Mercantil. El notario autorizante hace la advertencia oportuna, respecto de los riesgos derivados de la falta de inscripción del cargo, aunque indica que la misma no impedirá su inscripción en el Registro de la Propiedad (ver RS 28 enero 2014), por haberse cumplido los requisitos legales y estatutarios para el válido nombramiento del administrador otorgante, según la copia autorizada de los documentos otorgados a tal fin. El representante de dicha mercantil como administrador único expone y certifica que en el libro de actas figura la decisión del socio único celebrada en el domicilio social el mismo día, ejerciendo las competencias de la Junta General, en la que se decidió vender la finca objeto de la escritura. El notario emite el juicio de suficiencia del artículo 98 de la ley 24/2001.

Registrador: Suspende la inscripción de la escritura referida, porque no se ha acreditado y exige que se acredite, la existencia, aceptación y vigencia de la representación o supletoriamente la inscripción del nombramiento en el Registro Mercantil del nombramiento del administrador único de la entidad vendedora. Hace constar que la inscripción del cargo de administrador en el Registro Mercantil es obligatoria (artículo 94 del RRM), si bien podría actuar dicho Administrador al no tener carácter constitutivo la inscripción del cargo en el Registro Mercantil, si se acredita la realidad, validez y vigencia del nombramiento del Administrador en término que destruyan la presunción da exactitud registral establecida en los Artículos 20 del Código de Comercio y 47 del Registro Mercantil. (Resoluciones de la DGRN de 17 de diciembre de 1997 y 23 de febrero de 2001).

Solicitada la calificación sustitutoria, se ratifica la calificación anterior.

Recurrente:  Hace constar que en la escritura presentada consta, además del juicio de suficiencia del notario autorizante, los datos que permiten al registrador asegurarse de la existencia, suficiencia y subsistencia de la representación alegada, por cuanto en la intervención se ha hecho constar el nombramiento por decisión del socio único, que es el mismo compareciente, el cese del anterior administrador, la notificación al cesado, la aceptación del nuevo administrador así como la no constancia en el Registro Mercantil de querella criminal alguna; además consta la decisión del socio único de vender la finca que constituye activo esencial de la sociedad. Con todo ello, y dado que los efectos del nombramiento se producen desde su aceptación y que la inscripción, pese a ser obligatoria, no tiene carácter constitutivo, está totalmente acreditada la existencia y validez de la representación.

Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:

Las sociedades deben actuar a través de sus órganos legítimamente designados e inscritos en el Registro Mercantil, aunque, cuando no conste la inscripción del cargo en el Registro Mercantil, deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquélla y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil (vid. Resolución de 23 de febrero de 2001). El nombramiento de los administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptación, ya que la inscripción del mismo en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria pero no tiene carácter constitutivo y que, por tanto, el incumplimiento de la obligación de inscribir no determina por sí solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de producirse la inscripción.

Pero lo anterior, no excusa de la comprobación, por el registrador, de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso, para apreciar la válida designación del administrador.  Pero el recurso no puede prosperar por cuanto de la escritura presentada a inscripción no resulta la reseña de los títulos que permiten apreciar la existencia de título representativo, así como su congruencia con el contenido del Registro Mercantil. Es cierto que el notario reseña en la escritura, autorizada el mismo día, el nombramiento y aceptación del cargo de administrador, así como reseña el hecho de que se ha notificado al anterior titular registral. Ahora bien, la designación es llevada a cabo por el socio único, que se afirma es el propio administrador designado, pero sin que resulte del título presentado reseña alguna de la escritura pública por la que la sociedad declara la unipersonalidad e identifica al socio único. No existe en consecuencia congruencia entre lo publicado por el Registro Mercantil (unipersonalidad de otra persona física), y la afirmación del título de que la sociedad es unipersonal, que el socio único es el mismo compareciente y que en tal concepto se designa administrador. (JLN)

19.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA FRENTE A LOS HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN NOMBRAMIENTO DE DEFENSOR JUDICIAL

Resolución de 18 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad interino de A Coruña n.º 5, por la que se deniega la inscripción de un testimonio expedido en sede de procedimiento de ejecución de títulos judiciales.

HECHOS:

Se trata de un decreto de adjudicación expedido en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales seguidos por doña M. J. contra los desconocidos herederos de don F. S., por el que se adjudican a la demandante dos fincas registrales. En dicho procedimiento, se procedió a la subasta de las mismas que pertenecían por mitad y proindiviso a ambas partes.

El registrador suspende la inscripción al haberse seguido el procedimiento frente a los herederos desconocidos e inciertos del titular registral sin que conste el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente.

El recurrente hace referencia a la doctrina de la DG que la exigencia del nombramiento del defensor judicial no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa y de que es posible el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación.

RESOLUCIÓN:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Como cuestión procedimental previa, el recurrente acompaña al escrito del recurso los siguientes documentos: testimonio de la sentencia dictada en el procedimiento ordinario, sobre división de cosa común, del que trae causa el procedimiento de ejecución de títulos judiciales; un auto por el que se autorizaba a doña M. J., como madre de la menor doña A. S., para proceder a la renuncia del derecho a la herencia del padre de esta última, don F. S., y copia de la escritura, por doña M. J., de renuncia pura y simple a los derechos que le pudieran corresponder a su hija en la herencia de su padre, del que era heredera conforme al acta de declaración de herederos.

Todos estos documentos no fueron presentados en el Registro al tiempo de emitir la calificación ni posteriormente, una vez recaída ésta, a efectos de intentar la subsanación de los defectos apreciados. Por lo tanto, no pudieron ser analizados por el registrador para efectuar la calificación recurrida.  Y por ello conforme a reiteradísima doctrina de nuestro Centro Directivo, no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.

Tras esto entra en el fondo del recurso, comienza nuestro Centro Directivo haciendo un breve repaso de su doctrina sobre la materia recordando que es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria),  desenvolviendo  en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

 Este principio deriva de la legitimación registral pues si  la inscripción implica una presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral (art.38 LH), el efecto es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

 En los casos de herencia yacente, doctrina reiterada impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil si bien matizada en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea  genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

En el caso que nos ocupa el llamamiento a los desconocidos herederos es genérico y no consta la forma en que se hayan producido las notificaciones a esos herederos indeterminados, ni si se ha llevado a cabo una investigación razonable, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de don F. S.

De la documentación presentada junto al escrito de recurso resulta que el procedimiento se inició una vez fallecido el citado don F. S., sin que otorgase testamento y según el acta de declaración de herederos tenía una hija menor, que representada por su madre renunció a la herencia con anterioridad al inicio delprocedimiento de extinción de condominio del que trae causa el procedimiento de ejecución del que deriva el título calificado. Finalmente, en la sentencia consta que han intervenido los padres del fallecido en el referido procedimiento, habiendo sido apartados del mismo y continuándose los autos contra los desconocidos herederos de don F. S.

La Dirección General ha señalado respecto a la incidencia de la renuncia de los herederos en los supuestos de procedimientos seguidos contra la herencia yacente, que no evita la necesidad de nombrar administrador el hecho de que haya un pronunciamiento judicial en el que conste haberse otorgado escritura de renuncia a la herencia por parte de los herederos, pues, mediando la renuncia de los inicialmente llamados a la herencia, ésta pasa los siguientes en orden, sean testados o intestados, quienes serán los encargados de defender los intereses de la herencia. Pero también ha resuelto que distinto sería el caso de que la renuncia de los herederos se hubiera producido una vez iniciado el procedimiento de ejecución como consecuencia del requerimiento que se les había hecho en éste, pues en este caso sí habría habido posibilidad de intervención en defensa de los intereses de la herencia.

No obstante, no constando en el título presentado el cumplimiento de los requisitos a que se ha hecho referencia, la DG confirma el defecto, sin entrar a analizar la citada documentación ya que no pudo ser tenida en cuenta por el registrador en el momento de emitir su calificación. Lo que no impediría  la posibilidad de presentarla, junto con los títulos calificados, con la finalidad de obtener una nueva calificación.(MGV)

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20.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE CENSO ENFITÉUTICO: EL DOMINIO DIRECTO NO PUEDE CONSIDERARSE CARGA NI CANCELARSE COMO TAL.

Resolución de 18 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ayamonte a cancelar dos inscripciones de censo que respectivamente gravan dos registrales y a consolidar el dominio útil con el directo. 

– HECHOS: Se presenta instancia solicitando, al amparo del art. 210-8ª LH, tras la Reforma de la Ley 13/2015, la cancelación por caducidad de un Dominio Directo, que aparece, junto con su pensión anual, meramente “mencionado” (no “inmatriculado”) en la inscripción del Dominio Útil del enfiteuta, y por tanto la consolidación de ese dominio Directo (“caducado”)  en el Dominio útil, por haber transcurrido ya el plazo legal de 60 años sin que conste inscripción alguna de tal derecho.

– El REGISTRADOR, en su califica negativamente, deniega la cancelación por entender que:

El dominio directo está simplemente mencionado, no inscrito;

– El art. 210-8ª LH habla de la cancelación de gravámenes sobre el derecho de propiedad, pero no de la “propiedad” en sí misma que es perpetua y no se pierde por el transcurso del tiempo.

– Tampoco cabe la consolidación del dominio directo en el enfiteuta, quien para acceder al dominio pleno ya tiene un procedimiento específico regulado en el Art. 1651 CC  (Redención).

– El ABOGADO de la SRC ENFITEUTA recurre, y señala que:

– La “mención” de los censos, era la fórmula histórica para inscribirlos, que ya preveía el Art. 228 LH de 1861 (y luego la Real Orden de 9 de octubre de 1.893 –Gaceta de 15 Octubre-) de modo que entra en el ámbito del actual art. 210-8ª LH que se refiere expresamente a los Censos, y que a diferencia de otras cargas, no habla de “inscripciones” sino de “asientos”;

– Que establece un auténtico sistema de cancelación de asientos por caducidad legal (no prescripción) que opera “ipso iure” a los 60 años;

– Que la consolidación del Dominio Directo, en el útil del enfiteuta es posible y acorde a su naturaleza jurídica y a su evolución histórica:

– En Dcho Romano, el centro de gravitación dominical, era la del Dominio Directo, siendo el Útil del enfiteuta un mero gravamen real sobre el 1º (cosa ajena);

– En Dcho Germánico Medieval, se configuró como un dominio dividido, en igualdad entre el Directo y el Útil; y así se adoptó en nuestro CC que emplea esta terminología, concede a ambos titulares los derechos de tanteo y retracto, cabe también inmatricular indistintamente cualquiera de ellos (Art 377 RH), por tanto y de forma análoga al usufructo, cabría la consolidación.

– En el Dcho Moderno (v.gr. en el catalán), se trata de favorecer al enfiteuta que trabaja directamente la tierra, y vuelve a desplazar el centro de gravitación dominical, pero ahora a favor del Dominio Útil del enfiteuta siendo el Directo, el gravamen real sobre cosa ajena (incluso con fines de garantía real);

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral señalando:

– Que, aunque el CC emplea la terminología Germánica y parece configurarlo como un Dominio Dividido, en realidad sigue el sistema Romano de centrar la titularidad dominical en el censualista titular del Dominio Directo (no del enfiteuta), como lo demuestra su concepto legal en el Art. 1605 CC donde es el dueño directo el titular de un dominio que a su voluntad lo cede y lo grava a favor del enfiteuta. Por ello además, el Art. 1647 CC le permite exigir de todo poseedor el reconocimiento de su dominio.

– En cuanto a la ausencia de inmatriculación del dominio directo, ya el Art 7 LH de 1909 preveía su constatación registral como “mención”, pero NO es una mención en el sentido del Art 29 LH (una noticia indirecta de existe algún derecho), sino una verdadera forma de consignar el derecho real en el cuerpo de la inscripción. Es decir, que en tal época era la forma legal específica de constar registralmente el Dominio Directo, por ello no cabe la cancelación de los Arts 29  y 98 LH para las “menciones”.

– Por tanto la única vía para extinguir por transcurso del tiempo el derecho del Dueño Directo, es la Prescripción, que exigirá acreditarla por Resolución Judicial, y previamente, para poder cancelar registralmente tal derecho, será preciso que antes se inmatricule el Dominio Directo en sí mismo, lo que podría instar igualmente el enfiteuta por si solo en cuanto a Dueño útil y por tanto titular de un derecho sobre la finca, por el procedimiento inmatriculador del art. 203-2 LH [parece que tampoco sería cierto que hubieran transcurrido más de 60 años desde el último asiento relativo al Dominio Directo (aunque la Res dice ¿Útil?) pues constarían asientos del año 1970]. (ACM).

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21.** ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD. CAUCIÓN

Resolución de 18 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de La Línea de la Concepción a practicar una anotación de demanda.

– HECHOS: Ante un incumplimiento de un contrato de arras en el que se solicita, no la adquisición de la finca, sino únicamente la restitución duplicada de la suma entregada, se presenta mandamiento judicial ordenando, anotación preventiva de demanda de la finca objeto de aquéllas.

á- El REGISTRADOR, deniega la práctica de la anotación por 2 razones:

NO encajar en ninguno de los supuestos del  Art 42 LH, que constituye un “numerus clausus” de casos, y aunque la DGRN adopta una interpretación amplia del nº 1  y admite cualquier demanda que aunque sea parcialmente sea susceptible de causar alguna mutación registral, no es el caso que nos ocupa, donde se trata de una pura reclamación de cantidad, para la que en su caso cabría un embargo preventivo.

– Y por NO acreditarse haber prestado la caución exigida por el Art. 737 LEC.

– El ABOGADO del interesado recurre, y señala, que la anotación está justificada y tiene “trascendencia real” porqué los demandados son extranjeros y están en el paro, sin recursos económicos y que si lograran vender la finca, la reclamación del demandante será infructuosa.

En cuanto a la caución, alega que ya se propuso al juez un depósito de 6.000 € pero no lo exigió.

– La DGRN desestima el recurso en cuanto al 1er defecto, pero revoca la calificación registral en cuanto al 2º:

– Reitera su doctrina sobre el  Art 42-1 LH y la necesidad, flexible, de que directa o indirectamente la sentencia acabe produciendo alguna mutación jurídico-real inmobiliaria susceptible de publicidad registral, lo que NO SE DA en el caso, en que se reclama una simple suma de dinero (aunque la DGRN apunta “obiter dicta” la posibilidad de solicitar una Anotación de “prohibición de disponer” para asegurar el resultado del pleito).

– Añade que el registrador no puede calificar la procedencia o no de una caución, si el juez no la ha exigido, ni solicitar que se justifique haber cumplido la ordenada por el juez, bastando para practicar la Anotación con que así se ordene en el mandamiento judicial. (ACM).

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22.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. NOTIFICACIÓN NO OBLIGATORIA A TITULARES CATASTRALES. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución de 18 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pastrana-Sacedón, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Hechos: Se solicita la inscripción de un exceso de cabida de una finca mediante una instancia privada dirigida al Registro para tramitar por el procedimiento del artículo 199 LH. El exceso de cabida es superior al 10% por lo que se presenta un certificado catastral coincidente con el exceso. La finca ya había sido objeto de otra inscripción de exceso de cabida en 2013.

La registradora tramita el procedimiento y notifica a los colindantes registrales y catastrales. Los titulares catastrales de una parcela colindante presentan un escrito de alegaciones en el que muestran su desacuerdo con el exceso de cabida alegando que una sentencia de 2016 consideró correcta la superficie catastral anterior de dicha parcela, hoy ampliada, y un estudio técnico del que resulta en el tiempo un progresivo aumento de superficie de esta finca y una correlativa disminución de su finca colindante. A la vista de dichas alegaciones suspende la inscripción del exceso de cabida manifestando sus dudas por posible invasión de la finca colindante y remite al interesado al procedimiento de deslinde de fincas, regulado en el artículo 200 LH.

El interesado recurre y alega que la notificación a los colindantes debe de ser únicamente a los colindantes registrales, y en este caso se ha notificado a los colindantes catastrales, uno de los cuales ha presentado alegaciones fuera de plazo, por lo que sugiere que no deben de ser tenidas en cuenta. Añade además que el Catastro, al realizar la alteración catastral de la superficie de la parcela, ya consideró y se adaptó a la sentencia de 2016.

La DGRN desestima el recurso. Recuerda que un exceso de cabida supone la rectificación errónea de la cabida inicial, pero no puede encubrir la inmatriculación de una finca diferente de la inscrita; además añade que no tiene que haber dudas de identidad de la finca por parte del registrador y que, caso de haberlas, tienen que estar motivadas.

En cuanto a las alegaciones, no basta la mera oposición; de haber alegaciones y estar fundamentadas el registrador tiene que decidir motivadamente sin estar vinculado por ellas, aunque tiene que tenerlas en cuenta.

Respecto a la notificación a los titulares catastrales la ley no lo prevé, pues con este procedimiento no se va a alterar la base gráfica catastral, pero, en el caso de haber sido notificados en el expediente y haber presentado alegaciones, el registrador tiene que tenerlas en cuenta.

En el caso concreto considera justificadas las dudas de identidad de la finca manifestadas por la registradora, por cuanto resulta posible que el exceso de cabida pretendido no se trate de la rectificación de un dato erróneo sino que conlleve la alteración de la realidad física exterior de la finca. (AFS)

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24.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO. DUDAS DEL HEREDERO. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES

Resolución de 19 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Santander n.º 4, por la que se suspende la práctica de una anotación de embargo acordada por decreto dictado en procedimiento judicial. 

Hechos: se presenta mandamiento decretando el embargo sobre los derechos hereditarios que correspondan al demandado en la herencia de don X. Se acompañan certificado de defunción, certificado negativo del Registro General de Actos de Última Voluntad, y certificado de nacimiento.

El Registrador califica negativamente por no acreditarse que el deudor-demandado es heredero del causante debiendo aportarse alguno de los títulos sucesorios previstos en el artículo 14 LH.

La DGRN confirma la calificación y recuerda su doctrina sobre el ámbito de calificación de los documentos judiciales. En lo que se refiere al fondo del asunto, reitera el Centro Directivo (vid. R. de 17 de marzo de 2017) que:

1) Para practicar anotación preventiva por deudas del heredero sobre los bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder al heredero sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien, es, imprescindible la acreditación de tal cualidad de heredero mediante el oportuno título sucesorio.

2) Tratándose de deudas propias del heredero demandado, el artículo 166.1.ª2.º RH posibilita que se tome anotación preventiva únicamente en la parte que corresponda el derecho hereditario del deudor, sin que esa anotación preventiva pueda hacerse extensible al derecho hereditario que pueda corresponder a otros posibles herederos. (ER)

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25.** HIPOTECA CONSTITUIDA POR CASADO EN SEPARACIÓN DE BIENES. VIVIENDA HABITUAL

Resolución de 19 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Azpeitia a inscribir una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca unilateral. (CB)

EL CASO, NOTA Y DECISIÓN DE LA DGRN.- Don F. J. M. E. constituye unilateralmente a favor de la Diputación de Gipuzkoa hipoteca inmobiliaria sobre edificio bifamiliar […] finca registral 14312, sin que conste si es o no vivienda habitual del matrimonio, ya que en caso de ser vivienda habitual necesitaría para constituir la hipoteca el consentimiento de su cónyuge, aunque sea titular de la misma con carácter privativo. El régimen económico del matrimonio es la separación de bienes. La registradora suspende la inscripción y la DGRN confirma la nota.

DESARROLLO DEL RECURSO.- El recurso plantea si es necesario para constituir hipoteca manifestar si la finca es o no vivienda habitual de la familia. Dentro de las disposiciones generales relativas a todo régimen económico-matrimonial, dispone el art. 1320 CC que «para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial […]

Esta norma se encuentra en el capítulo de las disposiciones generales del régimen económico-matrimonial, o régimen primario, aplicándose con independencia del régimen económico patrimonial que rija constante matrimonio. Este precepto, otorga una protección a la vivienda familiar durante el matrimonio, con independencia de quién sea el cónyuge titular de dicho bien (STS 31 diciembre 1994).

A ello añade, en el ámbito de los préstamos hipotecarios, el art. 21.3 LH que «en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución».

Con la finalidad de evitar que ingresen en el Registro actos impugnables y, a la vez, con la de contribuir a la realización de los fines pretendidos con la norma sustantiva, el art. 91 RH exige –para la inscripción del acto dispositivo que recaiga sobre un inmueble apto para vivienda y en el que no concurra el consentimiento o la autorización prescritos en el art. 1320 CC– bien la justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia, bien que el disponente lo manifieste así.

Del juego de esos preceptos resulta con claridad que es necesario que, en los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia, pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la pertinente autorización judicial supletoria.

3. Lo anterior se predica de cualquier régimen económico-matrimonial […] El art. 1320 CC implica un límite a la libertad de disposición del cónyuge que es titular exclusivo de la vivienda familiar, cualquiera que haya sido el título de adquisición y el régimen económico-matrimonial que rija en el matrimonio, que se justifica por la protección de los intereses familiares que la legislación considera superiores a los individuales de cada cónyuge. De esta forma, se pretende evitar la arbitrariedad o mala voluntad de quien detenta la propiedad exclusiva, exigiendo el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso, autorización judicial, para que sea válida su enajenación o la constitución de hipoteca sobre tales bienes.

Como ya señaló la Resolución de 7 diciembre 2007, la conformidad prestada por el cónyuge no titular a la disposición de la vivienda por exigirlo el art. 1320 CC, sustancialmente no es sino un simple asentimiento que se presenta como una declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno, es decir concluido por otro, por la que un cónyuge concede su aprobación a un acto en el que no es parte.

La STS de 8 octubre 2010, […] recogió esta tesis señalando «[…] El consentimiento se exige para aquellos casos en que el acto de disposición implica la eliminación directa del bien del patrimonio de su propietario, así como aquellos negocios jurídicos, como la hipoteca, que llevan consigo posibilidades de que el bien en cuestión desaparezca de dicho patrimonio, por la ejecución en caso de impago de la deuda garantizada con el derecho real […]

En consecuencia, no puede mantenerse, como afirma el recurrente, que, en los actos de disposición sobre viviendas, realizados por uno sólo de los cónyuges casados bajo el régimen de separación de bienes, no sea necesario expresar si dicha vivienda es o no la habitual de la familia.

[…] no se trata de dirimir cuál sea la vivienda habitual en abstracto, ni si dicha vivienda habitual del recurrente hipotecante coincide con la vivienda familiar, de lo que se trata es cumplir la exigencia legal antes analizada.

Por ello el art. 91 RH teniendo en cuenta la dificultad calificadora respecto de esa circunstancia de hecho –ser o no vivienda habitual familiar– en virtud de la limitación de los medios que en tal cometido puede utilizar el registrador (art. 18 LH), exige la manifestación negativa para acceder a la inscripción, sin perjuicio de que pueda justificarse fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia. Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los solos efectos de practicar la inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y de la consiguiente validez del acto dispositivo unilateral.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

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26.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 19 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Infiesto, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

HECHOS:

Se presenta en el registro una instancia por la que se solicita la inscripción de siete representaciones graficas catastrales una vez tramitado el expediente del art.199 de la Ley Hipotecaria.

Para su comprensión se han de tener en cuenta las siguientes circunstancias de hecho:

– Sobre la primera finca registral consta inscrito exceso de cabida practicado en virtud de expediente de dominio judicial, figurando una superficie de 49 áreas y 86 centiáreas.

– Posteriormente se segregaron tres porciones, dos de 1329 metros cuadrados y una de 1.330 metros cuadrados, quedando un resto de 998 metros cuadrados.

– Se aportan certificaciones catastrales descriptivas y gráficas totalmente coincidentes con la descripción registral de las citadas fincas; si bien en la solicitud se expresa que la primera de ellas tiene una superficie muy superior, de 3.727 metros cuadrados.

– Se solicita también la inscripción de la representación gráfica de un segundo grupo de tres fincas, que figuran cada una de ellas con una superficie en el Registro de 12 áreas y 58 centiáreas; manifestando que las tres fincas se corresponden con una parcela catastral, con una superficie de 1.949 metros cuadrados.

– En cuanto a estas tres últimas fincas, el solicitante sólo ostenta la titularidad de una mitad indivisa, formulando oposición la titular registral de una participación de una sexta parte indivisa de las fincas.

La registradora suspende la inscripción, manifestando dudas de identidad, tales como el que la descripción literaria de las fincas y la representación gráfica no se refieran básicamente a la misma porción de terreno, la existencia de una permuta verbal de determinados metros, existiendo por tanto actos o negocios jurídicos no formalizados y la existencia de una posible doble inmatriculación.

La Dirección General estima parcialmente el recurso en cuanto a la inscripción de la representación gráfica del primer grupo de tres fincas y la confirma en cuanto a la primera finca y al segundo grupo de tres.

Como sabemos, el artículo 199 regula el procedimiento para la inscripción de la representacióngráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

En el mismo, será objeto de calificación la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, dudas que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, pudiendo utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de la Dirección General de 2 de agosto de 2016.

El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, puede decidir motivadamente según su prudente criterio, lo que no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.

Y cuando formule un juicio de identidad de la finca, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

Sentado lo anterior, se centra en el caso concreto de cada una de las fincas registrales:

 En cuanto a la representación gráfica del segundo grupo de tres fincas, el recurso no puede prosperar, ya que se aporta solamente una representación gráfica para las tres fincas, con una superficie de 1.949 metros cuadrados.

Ya que es posible que una finca registral tenga varias representaciones gráficas catastrales, y ello conforme a la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015. Sin embargo, no es posible el supuesto inverso, es decir, que una sola representación gráfica se atribuya a varias fincas registrales, ya que la inscripción de dicha representación implicaría encubrir un acto de agrupación, lo cual proscribe expresamente los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria.

Además, la titular que formula oposición figura como titular registral de una sexta parte indivisa de dichas fincas, por lo que ninguna modificación podrá efectuarse sobre tales fincas sin su consentimiento en cumplimiento del principio de tracto sucesivo.

En cuanto a la representación gráfica de las fincas del primer grupo, el recurso se estima, ya que se da la circunstancia de que previamente consta inscrito un exceso de cabida declarado en expediente de dominio sobre la matriz de dichas fincas, del que resultaba una cabida de la misma de 4.986 metros cuadrados, de la misma se segregaron tres porciones, resultando las fincas antes referidas, cuyas respectivas descripciones son totalmente coincidentes con las de la representación gráfica catastral que pretende inscribirse.

En base a lo anterior, la DG no considera justificadas las dudas de identidad, al haber habido un previo pronunciamiento judicial sobre la descripción de la finca que se encuentra inscrito y bajo la salvaguarda de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), siendo la representación gráfica que pretende inscribirse plenamente respetuosa con la descripción resultante de dicho pronunciamiento judicial.

En principio, lo mismo se podría decir en cuanto a la matriz, cuya superficie inscrita tras las segregaciones referidas es de 998 metros cuadrados, totalmente coincidente con la de la representación gráfica catastral aportada e igualmente amparada por un pronunciamiento judicial previo e inscrito. Sin embargo, en cuanto a esta finca la solicitud expresa una superficie de 3.727 metros cuadrados.

Y en cuanto al segundo grupo de fincas, figuran cada una de ellas con una superficie en la solicitud y en el Registro de 12 áreas y 58 centiáreas; manifestando que las tres fincas se corresponden con la parcela catastral 241 del polígono 57, con una superficie de 1.949 metros cuadrados.

A la vista de ello se considera que existe una total falta de correspondencia entre la descripción de la finca en la solicitud y la que resulta de la representación gráfica aportada, asimismo entiende justificadas las dudas del registrador en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, dada la oposición de otro colindante y del cotitular de las fincas del segundo grupo, sumada a que la descripción literaria de las fincas y la representación gráfica no se refieran básicamente a la misma porción de terreno, la existencia de una permuta verbal de determinados metros, muestran indicios suficientes de que no resulta pacífica la representación gráfica aportada y la consecuente determinación de su cabida.

En cuanto a las alegaciones  relativas a la existencia de una posible doble inmatriculación, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, del nuevo artículo 209 se deriva que cuando el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación puede iniciar de oficio el expediente.

En el caso que nos ocupa la registradora, no identifica las fincas las fincas afectadas por la doble inmatriculación, ni iniciado por tanto el procedimiento, lo que impide respecto del primer grupo de fincas, cuyas descripciones son totalmente coincidentes con la cabida que pretende inscribirse, estimar las dudas de identidad basadas en la existencia de una múltiple inmatriculación.

En conclusión, al existir dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá el promotor instar el deslinde, (art.199) o bien acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la LH). (MGV)

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27.*** ADJUDICACIÓN JUDICIAL POR CANTIDAD SUPERIOR A LA ANOTADA. TERCERÍA DE MEJOR DERECHO. 

Resolución de 19 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Cervera, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de adjudicación derivado de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales. 

Hechos: se presenta en el Registro mandamiento de adjudicación a favor de una entidad mercantil, tras el reconocimiento de un mejor derecho del acreedor ejecutante a favor de otra entidad, acreedora registralmente posterior al ejecutante.

Para la comprensión del presente caso es menester señalar que la finca figura gravada con las siguientes anotaciones preventivas:

– “M”: por importe de 6.883,41 de principal y 2.000 euros por intereses y costas. El titular del crédito anotado con esta anotación lo cedió a la entidad mercantil X quedando dicha cesión debidamente reflejada en el Registro.

– “P”: por importe 129.719,19 euros de principal y 30.000 euros de intereses y costas.

– Existen otras anotaciones practicadas y vigentes entre la anotación letra P y la anotación letra S.

– “S”: por importe de 129.719,19 euros de principal y 30.000 euros de intereses y costas. La titular de la anotación es la entidad Y por haber adquirido el objeto litigioso.

– Se ejecuta la anotación “M”.

En procedimiento de tercería se reconoce el mejor derecho de la entidad Y frente a la mercantil X.

– La adjudicación se verificó a favor de la ejecutante, la entidad Y, quien cedió el remate a favor de la entidad mercantil Z.

– La adjudicación se realiza por 97.800 euros, que corresponde al 70 % de la tasación.

La registradora señala como defecto que siendo la adjudicación por un valor superior a la garantía inicialmente anotada con la letra «M» y al sobrepasar el precio del remate la cantidad por la que se despacha la ejecución, el remanente debe ser distribuido por el Juzgado a favor de los acreedores posteriores previa liquidación de principal, intereses y costas conforme al artículo 654.1 LEC.

La DGRN revoca la nota de calificación y tras recordar su doctrina sobre el alcance de la calificación cuando se trata de documentos judiciales, señala:

I. EL EMBARGO.

– El embargo es un acto procesal de trascendencia jurídico-real, pero cuyo objetivo no es la de constituir una garantía directa y exclusiva en favor del crédito que lo motiva, sino el aseguramiento del buen fin de la ejecución en curso mediante la afección erga omnes del bien trabado al procedimiento en el que se decreta, sin prejuzgar el modo de reparto del precio obtenido en la venta de aquél.

II. EL PRECIO.

– El precio obtenido con la enajenación del bien embargado no se destinará necesariamente al pago preferente del crédito que determinó la incoación del procedimiento en el que se acordó la traba, pudiendo ocurrir que con dicho importe se paguen de modo preferente otros créditos del ejecutado, quedando el del actor insatisfecho (cfr. artículo 616 LEC).

III. LA COLISIÓN ENTRE EMBARGOS Y LA TERCERÍA DE MEJOR DERECHO.

– La colisión entre embargos recayentes sobre el mismo bien ha de resolverse por el criterio de la prioridad temporal.

– La colisión de embargos no presupone la colisión entre los créditos subyacentes y, a la inversa, la colisión entre créditos no implica necesariamente la colisión entre embargos; puede perfectamente darse la una sin la otra, y es que –fuera de los casos de procedimientos concursales– la colisión de créditos sólo se produce cuando en una ejecución singular se interpone la correspondiente tercería de mejor derecho (cfr. artículos 613 y ss LEC).

– Aun existiendo un sólo embargo sobre el bien puede darse colisión de créditos si en el procedimiento en que se decretó la traba otro acreedor del propietario embargado interpone tercería de mejor derecho.

– Cuando coexisten dos embargos sobre un mismo bien acordados en procedimientos diferentes, no se dará colisión entre los respectivos créditos si el embargante posterior no concurre al procedimiento iniciado antes por medio de la respectiva tercería.

El objetivo exclusivo de la tercería de mejor derecho es la determinación del orden en que, con el precio obtenido en la venta de los bienes embargados, se efectuará el pago de los créditos concurrentes en una ejecución individual (cfr. artículos 613 y 616 LEC), sin que pueda deducirse de aquí, una alteración de la prioridad respectiva entre los embargos que en sus respectivos procedimientos pudieron ser decretados a instancia de los acreedores que luego concurrieron en uno de ellos.

– Aun cuando no lo disponga expresamente la LEC, sí se infiere de su articulado que, una vez se obtenga sentencia estimatoria en la tercería de mejor derecho, es innecesaria la inversión del rango entre los embargos pues el crédito del tercerista puede hallar satisfacción en el propio juicio ejecutivo al que accedió en vía de tercería, y ello, aun cuando el acreedor pospuesto no pidiese ejecución de su sentencia de remate.

– El tercerista no es parte en la fase declarativa del juicio ejecutivo. En el procedimiento ejecutivo stricto sensu se debate sobre si el título ejecutivo invocado por el actor es suficiente para justificar la continuación de la ejecución. El tercerista de mejor derecho no objeta sobre la procedencia o improcedencia de tal ejecución sino, exclusivamente, sobre el reparto de lo obtenido en esa ejecución.

– Cuando hay sentencia de remate y sentencia estimatoria de la tercería, la condición de actor en la fase de apremio corresponderá a ambos, tercerista y acreedor.

IV. EN EL CASO RESUELTO.

En el caso resuelto, señala la registradora que siendo la adjudicación por un valor superior a la garantía anotada, al sobrepasar el precio del remate la cantidad por la que se despacha la ejecución, el remanente debe ser distribuido por el Juzgado a favor de los acreedores posteriores previa liquidación de principal, intereses y costas.

A tenor del artículo 654 LEC, una vez celebrada la subasta (o el procedimiento alternativo que fuera acepado por los interesados),

1) La regla general es que el importe obtenido en la misma deberá servir para satisfacer el importe reclamado por el ejecutante, así como las costas de ejecución.

2) Por excepción, y, como ocurre en el presente caso, si se hubiese estimado una tercería de mejor derecho,

1º. Será el tercerista su perceptor.

2º. Cuando éste haya adquirido todo su crédito, el restante de lo obtenido irá a parar, hasta donde alcance, al ejecutante y,

3º. Sólo para el caso de que hubiese sido satisfecho el tercerista y el ejecutante –ambos en la integridad de sus respectivos créditos– el sobrante sí se destinará a los titulares de derechos inscritos con posterioridad al gravamen conforme al principio «prior in tempore potior in iure». De esta manera, una vez satisfecho el crédito que origina la ejecución, el remanente será reservado para el pago de quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante, debiendo ser objeto de entrega, depósito o consignación en su favor, y,

4º. Satisfechos éstos, si aún existiere sobrante se entregará al ejecutado o tercer poseedor (artículo 672 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

– En virtud del embargo, todo el precio de remate del bien trabado y no sólo una parte igual al importe de la obligación que determina la traba, queda afecto a las resultas del proceso.

 En el supuesto de interposición y estimación de una tercería de mejor derecho, la suma realizada que resulte después de pagar el crédito del tercerista triunfante se destinará necesariamente al pago íntegro del actor, siendo así que en tal supuesto quedan sujetas a las resultas del procedimiento en que se acordó la primera traba, cantidades superiores a la que como importe de la obligación del actor se reflejó en la anotación respectiva.

En el presente caso, señala el Centro Directivo que tal y como resulta del mandamiento que ha sido objeto de calificación: “(…) no existe tal sobrante al haber sido satisfecho el precio de la adjudicación a quien ha resultado ser tercerista reconocido por resolución judicial con preferencia al ejecutante, quien, por tanto, no ha percibido su crédito en tanto la mentada sentencia dispuso que de la realización de los bienes tendrá prioridad en el cobro el tercerista (…)no ha habido sobrante para los acreedores posteriores quienes han podido concurrir en autos e incluso haber promovido acciones similares de preferencia, pero no lo han hecho”. Continua señalando que: “(…) no debemos confirmar el defecto de la registradora ya que la concreta aplicación del precio de remate del bien embargado a las responsabilidades que se hayan hecho valer en el procedimiento seguido, suspendiendo en otro caso la práctica de la cancelación de los asientos de esas cargas posteriores al embargo realizado es ajena al Registro de la Propiedad, quien debe limitarse a reflejar en el asiento de cancelación la circunstancia de la inexistencia de sobrante después de atendidas las responsabilidades que conforme a la ley se hayan hecho valer en el procedimiento en el que se decreta la traba o, en caso afirmativo, su depósito en establecimiento adecuado al efecto (…)”. (ER)

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29.* PROPIEDAD HORIZONTAL. VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA INSCRITA CON DERECHO A USO DE PLAZA DE GARAJE NO INSCRITO. TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 20 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Barakaldo a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se vende una cuota indivisa de un local destinado a plazas de garaje y se manifiesta en la escritura por el vendedor que por dicha cuota le corresponde a su propietario el uso exclusivo de una plaza de garaje número X, coincidente con la que aparece en el Catastro como parcela catastral independiente. En el Registro no figura atribuido dicho derecho de uso, de lo cual advierte la notaria autorizante.

El Registrador inscribe la cuota indivisa pero deniega la inscripción del derecho de uso por no estar previamente inscrito.

El interesado recurre y alega que esa vinculación resulta de las escrituras anteriores, del certificado de la Comunidad de Propietarios y del Catastro.

La DGRN desestima el recurso por aplicación del principio de tracto sucesivo, recogido en el artículo 20 LH, ya que dicho derecho de uso no consta inscrito previamente.(AFS)

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30.** VENTA DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO POR CONFESIÓN. FORMA DE ACREDITAR LA CUALIDAD DE HEREDEROS FORZOSOS DEL CONFESANTE FALLECIDO.

Resolución de 20 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Córdoba n.º 2 a la inscripción de una escritura de compraventa de un inmueble.

Hechos

Se trata de una escritura de compraventa una finca, en la que el vendedor es el titular del pleno dominio con carácter privativo, por confesión de su cónyuge, ya fallecido. De conformidad con el artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario consienten la transmisión quienes, según se afirma en dicha escritura, son las herederas forzosas del confesante.

Su determinación consta en acta complementaria autorizada ex artículo 153 del Reglamento Notarial por el mismo notario, quien manifiesta que ha tenido a la vista la escritura de herencia del confesante y declara que aquellos son las únicas legitimarias del confesante «por notoriedad y a la vista de la documentación aportada».

El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio –y dado que no se acompaña copia de la escritura de herencia del cónyuge confesante que es simplemente citada en la escritura de compraventa–, se debe determinar si el finado otorgó testamento o no, a través de un certificado expedido por el Registro General de Actos de Última Voluntad, y acompañarse el título sucesorio, ya sea testamento o declaración de herederos abintestato, en la que se determinen los herederos forzosos del cónyuge confesante.

El notario, en el recurso debate sobre la forma de acreditar la cualidad de herederos forzosos del cónyuge confesante que conforme al citado artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario deben de prestar su consentimiento a la transmisión del bien de que se trata. Considera que la determinación de quienes son herederos forzosos viene fijada en la ley y salvo excepciones (desheredación) queda fuera de la voluntad del causante quien no podrá fijar en su testamento como legitimarios a personas distintas de la que señala la ley.

RESOLUCIÓN:

La  Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Comienza haciendo referencia al artículo 14 de la Ley Hipotecaria que enumera cuales son los títulos de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, habiendo ya puesto de relieve, en resoluciones anteriores que la diferencia entre el testamento o el contrato sucesorio y la declaración judicial o acta de declaración de herederos abintestato, como títulos sucesorios atributivos o sustantivos, es sustancial.

En la delación testamentaria lo prevalente es la voluntad del causante.  Así, el testamento es un negocio jurídico que se constituye en ley de la sucesión (cfr. artículo 658 del Código Civil). Y éste junto con el título particional, serán los vehículos para que las atribuciones hereditarias sobre bienes o derechos concretos puedan acceder al Registro al Registro. Y su calificación con arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, ha de ser integral.

Sin embargo en la declaración judicial o acta de declaración de herederos abintestato lo relevante es la constatación de determinados hechos, concretando una delación ya deferida puesto que el llamamiento al heredero lo hace la ley (cfr. artículo 657 del Código Civil). Su calificación registral abarcará la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente –incluyendo la congruencia respecto del grupo de parientes declarados herederos–, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro.

En el caso concreto que nos ocupa aclara la DG que no se trata de la calificación del título sucesorio del que se deriva la transmisión que se pretende inscribir, pero son aplicables, «mutatis mutandis», las consideraciones anteriores, pues, como afirma el recurrente, la cualidad de heredero forzoso resulta de lo establecido en la ley (vid. artículo 807 del Código Civil).

En el acta complementaria de la escritura calificada el notario autorizante se limita a citar la escritura de herencia del cónyuge confesante de la que resultan quiénes son sus herederas y a declarar simplemente que es notorio que ellas son las únicas legitimarias. Pero, dado que no se acompaña el citado título sucesorio ni se especifica nada más sobre las circunstancias en que se basa esa determinación de la cualidad de herederas forzosos y su notoriedad, en términos que permitan alcanzar el corolario de la determinación individualizada de quienes son legitimarios «ope legis», es evidente que tales extremos son insuficientes para considerar acreditada dicha condición. (MGV)

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33. ** NEGATIVA A HACER CONSTAR LA REFERENCIA CATASTRAL POR DUDAS DE IDENTIDAD. DIFERENCIAS SUPERIORES AL 10%.

Resolución de 21 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de despacho expedida por el registrador de la propiedad de Algeciras n.º 2, por la que en la que se advierte el incumplimiento de aportar la referencia catastral coincidente con la que consta en el Registro. 

Hechos: se presenta escritura de compraventa. El Registrador practica la inscripción añadiendo en la nota de despacho que “no se ha cumplido con la obligación prevista en el artículo 53.3 de la Ley 13/1.996, en lo relativo a la referencia catastral. No se hace constar en la inscripción la referencia catastral por existir dudas fundadas en cuanto a la identidad de la finca”.

Interpuesto recurso, el Registrador rectifica la nota de calificación señalando que: “No se ha hecho constar en la inscripción la referencia catastral por existir dudas fundadas de la correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca, al existir diferencias de superficie superiores al diez por ciento y tampoco existir coincidencia con los datos de situación, al no constar en la certificación catastral la calle y el número”.

La DGRN desestima el recurso debiendo destacar las siguientes cuestiones:

1º. LA OBLIGACIÓN DE APORTAR LA REFERENCIA CATASTRAL: artículos 43 y ss TR de la Ley del Catastro Inmobiliario.

– El artículo 44.3 y 4 dispone que: “3. La no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria. 4. Lo dispuesto en el apartado 2 se entiende sin perjuicio de lo especialmente regulado para supuestos concretos en los que se exija la aportación de determinada documentación catastral como requisito para continuar el procedimiento o de lo legalmente establecido para el caso de que la resolución fuera inscribible en el Registro de la Propiedad”.

– El artículo 45 regula la correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca, determinando los supuestos en los que se entiende que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca, y, por tanto, para que pueda tenerse por cumplida la obligación de aportación de dicha referencia catastral.

– La constancia registral de la referencia catastral conforme al artículo 9.a) LHen ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 LH ya que no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma (artículo 9.b) párrafo séptimo).

– El Registrador debe calificar la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al título (artículo 48.2 TRLCI).

– Para la constancia registral de la referencia catastral es preciso que exista correspondencia entre la finca registral y el documento aportado para acreditar dicha referencia catastral en los términos que resultan del artículo 45 TRLCI.

2º. LA CALIFICACIÓN.

– En el caso resuelto, el Registrador emite una primera nota de despacho en la que se indica que no se tiene por cumplida la obligación de aportación de la referencia catastral, al existir dudas de identidad de la finca. No estamos, según el Centro Directivo, ante una calificación “en sentido estricto” que pueda ser objeto de recurso aunque los posteriores actos del registrador ponen de manifiesto que éste ha actuado como si de una calificación formal se tratase.

– Con posterioridad, el registrador emite una nota de calificación rectificatoria de la primera, incluyendo pie de recursos.

– La calificación ha de ser global y unitaria sin que puedan ser tenidos en cuenta las rectificaciones y complementos alegados por el registrador en su segunda nota de calificación, pues ello generaría una evidente indefensión al interesado, que ya había interpuesto el recurso cuando le fue notificada la segunda nota rectificatoria de la primera.

– En consecuencia, el recurso deberá recaer única y exclusivamente sobre el defecto advertido por el registrador en su primera nota de calificación, única notificada al interesado al tiempo de interponer el recurso objeto de esta Resolución (artículo 326 Ley Hipotecaria).

– Notarios y Registradores deben cuidar que en la redacción de los documentos públicos de su competencia se citen únicamente preceptos legales vigentes, en consideración a la cualificación y efectos jurídicos que tienen tales documentos. (ER)

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34.** PARTICIÓN INTERVINIENDO TUTOR. NECESIDAD DE APROBACIÓN JUDICIAL, AUNQUE NO EXISTIERA CONFLICTO DE INTERESES.

Resolución de 21 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional de herencia y liquidación de sociedad de gananciales.

Supuesto de hecho.

Con ocasión de la inscripción de una escritura de partición y liquidación de gananciales en la que la viuda está representada por el tutor, que también es heredero, se cuestiona si es necesaria la aprobación judicial. Alegan los recurrentes que no hay conflicto de intereses entre tutor y tutelada y que la escritura ha causado inscripción en otro Registro.

Planteamiento.

Trata la Resolución de la aprobación judicial de la partición en los casos en que interviene tutor y defensor judicial. También reitera la doctrina del Centro Directivo sobre la independencia de la calificación registral.

Resolución.

I Partición en la que interviene tutor: Siempre es necesaria la aprobación judicial de la partición en la que interviene tutor. Los artículos 272 y 1060 del Código Civil se expresan sin matices y la claridad de los preceptos no necesita mayor interpretación.

II Partición en la que interviene defensor judicial: Habiendo oposición de intereses se exige el nombramiento de un defensor judicial que requerirá la aprobación del juez si el letrado de Administración de Justicia no hubiera dispuesto otra cosa en el nombramiento.

III Independencia de la calificación registral: el registrador no está vinculado por las calificaciones de sus predecesores en el Registro; tampoco por las calificaciones hechas por otros registradores sobre el mismo título; tampoco por sus propias calificaciones hechas sobre documentos similares; tampoco por su propia calificación del mismo documento si ha caducado el asiento de presentación, pues la nueva presentación inicia ex novo el procedimiento registral

Conclusión.

¿La partición en la que interviene tutor ha de ser aprobada judicialmente? SI. ¿En qué casos? Siempre. ¿La partición en que interviene defensor judicial cuando hay conflicto de intereses ha de ser aprobada judicialmente? SI. ¿En qué casos? Siempre que en su nombramiento no se hubiera dispuesto lo contrario. (JAR)

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36.** DERECHO DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR EN CONVENIO. CUÁNDO PRECISA PLAZO. 

Resolución de 27 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Cocentaina, por la que se suspende la inscripción de un convenio de regulación de las medidas relativas a la patria potestad de un hijo menor de edad. 

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de un derecho de uso sobre la vivienda familiar, que es atribuido a la madre con quien convive la menor, en un pacto de convivencia regulador de los efectos de la separación de hecho, que fue aprobado judicialmente.

Se opone a la inscripción, entre otras razones, el que no se haya fijado la duración del derecho, lo que contraviene el principio de especialidad.

Planteamiento.

La Resolución se centra en la naturaleza familiar del derecho de uso de la vivienda familiar y el interés preferente de los hijos menores de edad. Hace un interesante resumen de la jurisprudencia sobre el particular.

Resolución.

1 Si bien uno de los pilares básicos del sistema registral es el denominado principio de especialidad o determinación registral, que consagrado en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, impone que los derechos que pretendan acceder al registro deberán estar perfectamente determinados en sus aspectos subjetivos, objetivos y contenido, incluyendo por tanto los límites temporales de su duración, sin embargo, no pueden obviarse las especiales circunstancias y la naturaleza específica de un derecho reconocido legalmente y cuya consideración como de naturaleza familiar influye de manera determinante en su extensión, limitación y duración, máxime cuando este se articula en atención a intereses que se estiman dignos de tutela legal.

2 Por ello, debe apreciarse con la doctrina jurisprudencial, en el marco del derecho común, un diferente tratamiento del derecho de uso sobre la vivienda familiar, cuando existen hijos menores, que no permite explícitas limitaciones temporales, si bien, resultarán de modo indirecto, que cuando no existen hijos o éstos son mayores, pues en este último caso, a falta de otro interés superior que atender, se tutela el derecho del propietario, imponiendo la regla de necesaria temporalidad del derecho. Por ello, y presenciando un supuesto de hecho en que existe una hija menor de edad, no resulta preciso señalar el límite temporal del derecho de uso a efectos de su acceso al Registro de la Propiedad.

Conclusión.

¿A los efectos de la inscripción, ha de fijarse un plazo de duración del derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando los hijos beneficiarios son menores de edad? NO.  ¿Y si no hay hijos o los que ha son mayores de edad: ha de fijarse un plazo? SI. (JAR)

[Véase además (hija menor al tiempo sentencia y mayor al de la inscripción) R.#48, de 11 enero]

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37.** PARTICIÓN TRAS VENTA DE UN DERECHO HEREDITARIO Y RETRACTO DE COHEREDEROS SIN COMPARECER LA VENDEDORA

Resolución de 8 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Torrelaguna, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Supuesto: Se plantea si habiendo vendido una de las coherederas el pleno dominio de los derechos hereditarios que le correspondían en la herencia de sus padres a un tercero, y habiendo ejercitado los otros herederos su derecho de retracto es necesario que en el otorgamiento de la partición comparezca aquella.

La registradora considera que sí pues la venta de su cuota hereditaria trasfiere al adquirente el contenido económico de la posición sucesoria del vendedor, pero no la cualidad de heredero.

El recurrente entiende que no, pues se puede enajenar la cuota y el derecho que a un heredero corresponde en la herencia; como consecuencia de esa venta o cesión, entra en juego el retracto de coherederos y se produce una subrogación de los retrayentes en la posición del heredero que había vendido o cedido su porción en la herencia.

La DGRN estima el recurso:

a) El 399 CC permite al condueño o al coheredero enajenar, ceder y gravar e incluso sustituir a otro en el aprovechamiento de su derecho, salvo que se tratare de derechos personales.

b) Hay que distinguir entre la naturaleza del derecho hereditario antes de haber sido aceptada la herencia (derecho personalísimo que se atribuye al heredero para adquirirla mediante la aceptación); y después de la aceptación (derecho que corresponde a cada uno de los coherederos sobre la universalidad de los bienes y derechos de la herencia).

c) Conforme al 1067 CC, mientras la herencia permanezca indivisa, «si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador…».

d) Según el 1000 CC, “se entiende aceptada la herencia cuando un heredero vende, cede o dona su derecho a un extraño”, por lo que hay que concluir que la heredera que vendió su derecho aceptó con este acto la herencia. En consecuencia, entró en juego el derecho de retracto del art. 1067 que fue ejercitado por los otros coherederos que se subrogaron en lugar del comprador, y por lo tanto en la posición de esa heredera, y ahora en la partición de la herencia, su representación está subsumida en la comparecencia de los retrayentes que se subrogaron en esos derechos. (JCC)

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39.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. DISTINTA TITULARIDAD CATASTRAL

Resolución de 8 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Caspe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación y compraventa.

En una escritura de compraventa y se efectúa agrupación de 3 fincas registrales, y se señala su coincidencia con una parcela catastral. La registradora alega dudas en la identidad de la finca, ya que existe una titularidad catastral contradictoria y porque hay divergencias con un plano privado incorporado a un título anterior.

La Dirección General recuerda la doctrina sobre las dudas de la identidad de la finca cuando hay que incorporar la representación gráfica con carácter preceptivo (art.9 LH). Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando: ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En el presente supuesto entiende el Centro que las dudas planteadas no pueden desvirtuar la coincidencia entre la representación catastral y la descripción del Registro: la referencia en la inscripción a determinadas parcelas de un plano privado no puede justificar las dudas de identidad de la finca ya que dicho plano no se trata de una representación gráfica de la finca que se haya incorporado al Registro; Y por otra parte, la divergencia en la titularidad catastral tampoco justifica el rechazo de la representación gráfica aportada ya que no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad, como sucedía, por ejemplo en las inmatriculaciones por título público con el art 298 RH (MN)

 

41.() CERTIFICACIÓN. INTERÉS LEGÍTIMO. ACREDITACIÓN DE LA CONDICIÓN DE HEREDERO

Resolución de 9 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Madrid n.º 5 por la que se deniega la expedición de una certificación. 

HECHOS: Reitera la R. de 11 de diciembre de 2017, con la que prácticamente coinciden los sujetos (en aquélla el particular y en esta su abogado), las fincas y el “interés legítimo” de un heredero para solicitar certificación de asientos ya no vigentes (en este recurso nada se dice del precio) para impugnar una transmisión previa de su causante.

El Centro Directivo confirma la negativa del Registrador a expedir la certificación sin acreditar que efectivamente el solicitante (o su abogado) es el heredero del anterior titular registral (ACM).

42.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA HABIENDO FALLECIDO EL VENDEDOR. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO

Resolución de 9 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Moguer, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de compraventa.

Hechos: Se eleva a público un contrato privado de compraventa de la mitad indivisa de un inmueble, que había sido formalizado por A en favor de B. Fallecido el vendedor A, dicha escritura de elevación a público, se otorga por el comprador B, y sólo por C, como heredera única del vendedor (pero sin la intervención del legitimario D), quedando protocolizados además los certificados de defunción y del Registro de Últimas Voluntades, así como copia del testamento de A, en el que manifiesta estar separado y tener dos hijos: C (compareciente) a la que el causante había instituido heredera, y D, al que le deja sólo su legítima estricta y que no comparece en la escritura de elevación a público del documento privado.

Registrador: Suspende la inscripción de dicha escritura de elevación a público de documento privado, por entender que “no queda acreditado que los únicos interesados que deban dar su consentimiento para la elevación a público del documento privado sean los dos comparecientes, o sea el B comprador y C heredera del vendedor (habiéndose omitido la intervención del legitimario D).

Recurrente: Mantiene que, en base a los artículos 661 del cc (“los herederos suceden al difunto por el hecho sólo de su muerte en todos sus derechos y obligaciones”) y el 1257 cc (“los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan  y sus herederos; salvo el caso de que los derechos y obligaciones no sean transmisibles, por su naturaleza, por pacto o por disposición de la ley”), es solamente a los herederos del causante a los que afectan las obligaciones que subsisten al fallecimiento de éste, los que deben concurrir. Por tanto, es la heredera C, la única que debe comparecer en la escritura de elevación a documento público del documento privado, no siendo precisa pues la intervención del legatario y legitimario D.

Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina: El objeto de la controversia se limita a determinar si, como consecuencia del fallecimiento del vendedor A y además del comprador B, debe comparecer para su elevación a documento público, sólo la hija C heredera universal de éste o además el hijo legitimario y legatario D.

La DG parte del principio, que ha manifestado en otras ocasiones, de que dada la naturaleza de la legítima en nuestro Derecho como pars bonorum, se hace imprescindible la concurrencia del legitimario, para la adjudicación y partición de herencia, a falta de persona que designe el testador para la liquidación y partición de su herencia. De ahí que siendo la legítima “pars bonorum” sea precisa la intervención de dicho legitimario, en la formación del inventario de bienes, en el avalúo y en el cálculo de la legítima, para preservar la intangibilidad de ésta, RS 17 octubre 2017). Por tanto, debe confirmarse la calificación recurrida, resultando pues necesaria la concurrencia del legitimario para elevar a público el previo documento privado de compraventa. Se desestima pues el recurso y se acepta la calificación registral. (JLN)

 

43.** REPARCELACIÓN. CONVERSIÓN EN DEFINITIVA DE LA LIQUIDACIÓN PROVISIONAL

Resolución de 10 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad de Palafrugell, por la que se deniega hacer constar en el registro la conversión en definitiva de la cuota provisional de los gastos de urbanización del sector SUD 1.12 Brugueres 2. (CB)

EL CASO Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- Son hechos a tener en cuenta:

– La reparcelación del Sector SUD 1.12, quedó inscrita con fecha 17 mayo 2010, fecha en la que se hizo constar la afección de los terrenos a los costes de urbanización resultantes de su liquidación provisional.

– Con fecha 10 de mayo de 2017, y por lo tanto dentro del plazo de vigencia de la afección urbanística como carga real procedente de la citada reparcelación, se presentó certificación del acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Palafrugell relativo al Proyecto de Reparcelación del Sector SUD 1.12, de fecha 5 de mayo de 2017, por el cual se fijan las cuotas urbanísticas definitivas relativas a tal sector. Dicho documento fue objeto de calificación negativa.

– Con fecha 31 de mayo de 2017, se aporta de nuevo el documento con un complementario subsanatorio de la primera calificación. Con fecha 28 de junio de 2017 se expide una segunda nota de calificación en la que se hace constar que la afección está caducada a dicha fecha, pero no cancelada, por tener más de siete años desde su fecha.

Prorrogado por sesenta días el asiento de presentación, retirado el documento y vuelto a aportar dentro del plazo de vigencia de la prórroga, se califica de nuevo negativamente por haber transcurrido más de siete años desde la fecha de la inscripción del proyecto de reparcelación y de la afección, plazo máximo de duración de la afección como carga real y preferente derivada de la reparcelación […]

La recurrente centra su argumentación en el hecho de haberse presentado la certificación del acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento por el cual se fijan las cuotas urbanísticas definitivas, con anterioridad a la fecha de caducidad de la afección practicada. La DGRN confirma la calificación negativa.

RECURSO.- […] 4. En el supuesto de este expediente, la fecha de caducidad de la afección era el día 17 de mayo de 2017, sobre este hecho no hay controversia. La presentación de la documentación acreditativa de la conversión de la liquidación provisional en definitiva se produjo el 10 de mayo de 2017 y por tanto, como alega la recurrente, dentro del plazo de vigencia de la afección.

Conforme al art. 24 LH se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación. Por ello debe analizarse el alcance de la inscripción que en su caso deba practicarse.

La constancia de la elevación a definitiva de la cuenta provisional de la liquidación si bien tiene el efecto de concretar y rectificar en su caso la afección practicada conforme a la cuenta provisional, no conlleva ni la extensión de una nueva afección ni la prórroga de la existente ni la conversión de la inicial afección con vigencia temporal en otra con duración indefinida. Antes al contrario, la fecha de conversión de la liquidación provisional en definitiva implica que el plazo de la vigencia de la afección pueda incluso acortarse pues a partir de ese momento, tendrá una duración de dos años cualquiera que fuese el plazo de duración transcurrido y siempre con el tope de los siete años conforme se ha señalado anteriormente.

Por lo tanto, aun cuando se considere como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir la fecha del asiento de presentación, estos efectos en este caso no suponen modificación alguna del plazo de caducidad de la afección registrada. Tampoco se efectúa en este supuesto modificación alguna en el Proyecto de Parcelación que permita la extensión de una nueva afección.

En cuanto a este concreto supuesto, aun cuando se hubiese despachado el documento durante el plazo de vigencia restante de la afección, es decir entre los días 10 y 17 de mayo de 2017, la afección habría igualmente caducado al llegar este último día, por lo tanto sus efectos frente a terceros titulares registrales no habrían rebasado dicho termino en ningún caso. Pero dado que el título fue calificado negativamente, su despacho, una vez subsanado el defecto observado, se habría efectuado necesariamente una vez caducada la afección, y es evidente que no puede concretarse o complementarse ésta, ya que ha devenido a efectos registrales inexistente al extinguirse por caducidad, aun cuando no conste cancelada formalmente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

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44.** ADQUISICIÓN DE INMUEBLES POR CORPORACIÓN DE DERECHO PÚBLICO. ÓRGANO COMPETENTE.

Resolución de 10 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Un Colegio de Enfermería compra dos locales por acuerdo de su Junta de Gobierno, aclarándose en el acuerdo que no es un activo esencial. El notario emite juicio de suficiencia positivo sobre la representación. Según los Estatutos de dicho Colegio corresponde a la Junta de Gobierno “dirigir, gestionar y administrar el Colegio en beneficio de la Corporación”.

La registradora suspende la inscripción ya que considera que la compra es un acto de dominio que excede de la competencia de la Junta de Gobierno y corresponde a la Junta General. Añade que la competencia de la Junta de Gobierno es ejecutar los acuerdos de la Junta General.

El interesado recurre y alega que la compra de los locales compete a la Junta de Gobierno, tanto desde el punto de vista cuantitativo, al no exceder su precio del 25% del último balance aprobado, como cualitativo, al ser un acto de gestión ordinaria. Añade que le es de aplicación lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley 40/2015 que determina para los organismo públicos que a falta de atribución expresa, la competencia corresponde a los «órganos inferiores» por razón de la materia y territorio, y en este caso los Estatutos no atribuyen expresamente la competencia de los actos de disposición a la Junta General por lo que corresponde a la Junta de Gobierno.

La DGRN estima el recurso. Argumenta que entre los actos de gestión debe incluirse la adquisición de inmuebles, toda vez que para tal acto falta una atribución legal o estatutaria de competencia a la Junta General.

Sin embargo, si se tratara de activos esenciales la competencia correspondería a la Junta General, pero ello es de muy difícil apreciación para notarios y registradores, salvo casos notorios, y no puede hacerse recaer en el tercero la carga de investigar la conexión entre el acto que va a realizar y el carácter de los activos a los que se refiere.

COMENTARIO.- Llama la atención que ni el recurrente ni la DGRN argumenten sobre el juicio positivo de suficiencia del notario sobre la representación, que debería de ser bastante para resolver la cuestión conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, pues si el notario emite dicho juicio, que no olvidemos lo hace bajo su exclusiva responsabilidad, la cuestión de la representación no tiene que ser calificada ya por la registradora como resulta de dicho artículo y de numerosa jurisprudencia al respecto. (AFS)

45.*** COMPRAVENTA BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA. NOTA POSTERIOR EN LA ESCRITURA SOBRE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. RESERVA DE DOMINIO.

Resolución de 10 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de nueve fincas con el precio totalmente aplazado pactándose una condición suspensiva respecto de siete de ellas. La escritura se presenta a inscripción un año después con una nota del notario autorizante indicativa de que la compraventa quedó resuelta por incumplimiento de la condición suspensiva.

El registrador deniega la inscripción, además de por otros defectos por haber títulos pendientes de despacho, porque según la nota existente en dicha escritura al final de la copia dicha compraventa ha quedado resuelta.

El interesado recurre y alega que el supuesto incumplimiento ha debido de ser declarado por un acto unilateral de la parte vendedora, en contra de lo pactado en la escritura, y que en todo caso afectaría a siete fincas y no a las dos restantes objeto de venta, respecto de las que no existía dicha condición suspensiva.

La DGRN desestima el recurso.  Señala en primer lugar que la manifestación del recurrente del carácter unilateral de la resolución no se acredita y da prevalencia a la nota de la escritura presentada. Sin embargo no considera insubsanable el defecto, pues admite que se pueda desvirtuar la nota aportando la escritura que motivó dicha nota para calificar si la resolución fue unilateral y se ajustó o no a lo pactado, y si esa resolución afecta a todas las fincas o a alguna de ellas.

Aprovecha también la DGRN para declarar que el pacto de reserva de dominio es posible respecto de inmuebles, pues aunque sólo esté regulado respecto de bienes muebles ha sido admitido también para inmuebles por la jurisprudencia.

En virtud de este pacto el vendedor no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que éste le pague por completo el precio convenido, lo que supone una derogación convencional del artículo 609 del CC en relación con los artículos 1461 y concordantes, pues aunque se entregue la cosa no se transmite la propiedad. El pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del pleno dominio de la cosa comprada, y verificado tal completo pago se produce “ipso iure” la transferencia dominical.

El vendedor, pese a conservar el dominio, está limitado por el derecho del comprador y sólo puede disponer de su derecho respetando su posición jurídica como sólo puede ser embargado su derecho en los mismos términos.

El comprador adquiere la posesión de la cosa, pero no adquiere el dominio y no puede enajenarla ni gravarla, estando limitada la acción de sus acreedores a la posición jurídica adquirida.

COMENTARIO. La DGRN había equiparado a efectos prácticos el pacto de reserva de dominio con la condición resolutoria (Resolución de 4 de Diciembre de 2010); sin embargo ahora lo equipara más bien con la condición suspensiva, y efectivamente tiene más fundamento, porque no se transmite el dominio hasta el completo pago, a diferencia de la condición resolutoria en que se transmite el dominio desde el principio, y la falta de pago provoca la resolución del contrato.

Esta nueva consideración tendría que tener su reflejo en la normativa fiscal, pues no olvidemos que el artículo 2.3 del RITP equipara el pacto de reserva de dominio con la condición resolutoria, por lo que tributará por ITP la transmisión y la garantía de la condición resolutoria. Ello es más gravoso que el pacto de condición suspensiva en el que el devengo del impuesto queda en suspenso, diferido hasta el momento del completo pago y además no tributa como garantía (artículo 2.2 del RITP) . Hasta que no cambie, por tanto, la normativa fiscal no se usará el pacto de reserva de dominio y se preferirá la condición suspensiva, pues al final la vía elegida dependerá sobre todo de su coste fiscal. (AFS)

 

47.*** PARTICIÓN POR CONTADOR-PARTIDOR SIN PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA QUE ORDENÓ LA TESTADORA POR INEXSTENCIA DE DINERO.

Resolución de 11 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Sueca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales por contador-partidor y de adición de otra herencia.

Hechos: Esencialmente, la cuestión planteada es ésta: Fallecida determinada causante, teniendo cinco hijos, se formaliza, con la sola intervención del contador-partidor, designado por la misma, con las máximas facultades, una escritura de protocolización de operaciones particionales, sin la intervención de ninguno de los cinco hijos de la causante, a dos de los cuales había instituido herederos, en tanto, a los otros tres, les había legado tan sólo su legítima, la cual les sería satisfecha en dinero metálico.

El contador partidor, dado que había sido facultado por la causante con las más amplias facultades, incluso entrega de legados, al no haber metálico en la herencia, procede a adjudicar a los hijos legitimarios, unas cuotas indivisas sobre determinada finca de la causante, con lo cual considera satisfecha dicha legítima.

Al tiempo de la escritura anterior (aunque, a mi juicio, no tiene trascendencia para el caso que nos ocupa), se formaliza otra escritura de adición de herencia del cónyuge de la causante, en la que concurren el contador partidor y los dos hijos herederos, no haciéndolo los otros tres hijos legitimarios, a quienes la testadora les había legado la legítima, pagadera en metálico, uno de los cuales, además, había fallecido, sin aceptar ni repudiar, con lo que había pasado a los suyos el mismo derecho que el finado tenía.

Registrador: Señala como defecto que impide la inscripción, que la decisión tomada por el contador partidor nombrado excede de sus facultades de contar y partir, ya que al no existir metálico en la herencia, debería haber exigido la aprobación por todos los hijos o por el letrado de la administración o por el notario, además las notificaciones que exige el artículo 844 cc (un año desde la apertura de la sucesión para comunicar el pago a los perceptores y otro año para pagarles) no han sido realizadas en plazo, por lo que no podía ser admitida dicha opción de pago en metálico, además no se acompaña la justificación de la condición de heredera del legitimario post-muerto.

Recurrente: Alega que, aunque se ordenó, por la causante, el pago de la legítima en metálico no había dinero en la misma para satisfacer los legados legitimarios, por lo que no se puede obligar a los herederos a pagar con dinero extra-hereditario, ni se puede ordenar la venta de los bienes de la herencia para pagar las legítimas, ya que esto podría ser un perjuicio para tales herederos. Y que ni los herederos han ejercitado la facultad de pago en metálico, ni lo han hecho en plazo legal, ni el contador estaba facultado por la testadora para hacerlo, por lo que se ha llevado a cabo la partición en forma ordinaria, no siendo necesario, en este caso, ni la confirmación de los otros hijos, ni del notario o letrado de la administración, ya que no se ha ejercitado la facultad de pago en metálico de los artículos 841 y ss. del Cc. Además, los herederos han comparecido tan sólo a efecto de la adición de la otra herencia.

Dirección General: La DG establece la siguiente doctrina:  Acepta que no queda claro en el testamento que se haya conferido al contador la facultad para pago de la legítima, necesariamente, en metálico, ni concurren los requisitos para ello, y en todo caso es igual, pues se reconoce que no se han cumplido los requisitos de los artículos 841 y ss. del c.c. Por tanto, no siendo posible aplicar el supuesto anterior de pago de la legítima en metálico, el contador se ha acogido a la partición ordinaria que se recoge en los arts 1057 a 1063 del Cc., con lo que tampoco sería necesaria la aprobación del letrado de la Administración ni del notario (art. 843 del Cc.). En consecuencia, estamos ante una partición hecha por el contador en los términos ordinarios del artículo 1057 y ss. Cc.  Al no existir metálico en la herencia, el contador paga la legítima con adjudicación de bienes hereditarios a dichos legitimarios, y ello puede hacerse porque la legítima es una pars bonorum, por lo que puede ser abonada en bienes de la herencia y los legitimarios son cotitulares directos del activo hereditario y no se les puede excluir de los bienes hereditarios.

El artículo 841 Cc. supone una excepción que permite conmutar su cuota por un caudal en efectivo metálico, pero aquí, el contador ha optado por el pago de la legítima en bienes de la herencia. Pese a lo indica el registrador de que la orden de la testadora debe cumplirse, aun cuando no haya metálico en la herencia, y así lo ha admitido el TS en Sentencia del TS 22 octubre 2012, lo cierto es que a diferencia del 1056 y pese al tenor literal del art. 841 cc, y aunque cabe pagar la legítima en metálico extra hereditario, ello no implica que se haya de llevar a cabo forzosamente de esta forma: es decir es una facultad y no una obligación de los herederos.

Por tanto, el contador, después de calcular las legítimas de los legitimarios, no procede al pago de la legítima en metálico, ya que éste no existe en la herencia, adjudicando en cambio, cuotas indivisas de un bien inmueble a tales legitimarios, con lo que el contador no se limita a contar y partir, sino que opta por llevar a cabo una partición ordinaria, manteniendo la naturaleza de la legítima como pars bonorum, y esta partición, en forma ordinaria, que lleva a cabo el contador, no precisa de la intervención de los herederos ni de los legitimarios.

Respecto de la cuestión de que si a falta de dinero en el caudal hereditario, es obligatorio realizar el pago con dinero extra-hereditario, la respuesta es negativa, ya que no nos encontramos ante una empresa familiar, ni se ha utilizado la facultad de pago de la legítima en metálico y el contador no ha sido autorizado por la causante para la venta de los bienes de la herencia, e incluso aunque estuviere autorizado para ello, sería necesario para ello el consentimiento de los legitimarios afectados.

Por tanto, se estima el recurso y se revoca la calificación registral. (JLN)

48.** USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. DETERMINACIÓN DE LA PERSONA A CUYO FAVOR HA DE INSCRIBIRSE, Y DE LA FINCA

Resolución de 11 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir un derecho de uso sobre la vivienda familiar. 

– HECHOS:    En una sentencia de separación se atribuye el uso de la vivienda familiar a la hija (entonces) menor de edad (hoy ya mayor) sin especificarse su nombre, apellidos y edad, y sin identificar ni reseñar los datos de la vivienda.

Posteriormente se liquida judicialmente la sociedad de gananciales, pero sin que en el Decreto judicial tampoco conste ninguno de estos datos.

Se aporta posterior Diligencia de Ordenación, pero NO firmada por el Secretario, identificando cual era la vivienda familiar;

Se acompaña fotocopia del libro de familia para acreditar la identidad de la hija.

– La REGISTRADORA, evidentemente suspende la inscripción, ex Ppio de Especialidad y Determinación (arts 9 LH y 51 RH), por no expresarse las circunstancias identificativas del sujeto y del objeto del derecho, ni acreditarse fehacientemente (la Diligencia no está firmada y una fotocopia carece de autenticidad);

 – La INTERESADA recurre alegando que el matrimonio tenía una única finca y una única hija cuyas circunstancias podrían deducirse de todo el expediente conjunto.

 La DGRN  desestima lógicamente el recurso y confirma la calificación:

     – En un sistema registral de folio real es indispensable identificar plenamente la finca objeto de la inscripción, y hacerlo con documentos que reúnan los requisitos de autenticidad del Art  3 LH (que no se cumplen en un documento no firmado);

     – Y lo mismo cabe decir de la acreditación, por mera fotocopia del libro de familia, de la identidad y edad de la titular del derecho a inscribir. 

     – Añade además la Dirección General, que la edad es asimismo fundamental en la inscripción del Derecho de Uso derivado de la separación/divorcio, por su peculiar naturaleza de derecho familiar limitativo del dominio, que exige determinar la edad del titular, y como recuerda la anterior Res nº#36 [27 de diciembre de 2017], si la hija titular es menor de edad, no es necesario fijar una duración determinada del derecho; y en cambio sí, si es mayor de edad. En el caso concreto, la hija era menor al tiempo de la sentencia y mayor al de la inscripción, por lo que entiende nuestro Centro Directivo, que el derecho de uso sigue subsistente mientras no conste una renuncia expresa de la interesada (ACM).

49.* ARRENDAMIENTO FINANCIERO CON OPCIÓN DE COMPRA. ANOTACIÓN DE EMBARGO. RECURSO GUBERNATIVO.

Resolución de 12 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la anotación preventiva de embargo de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 3 sobre la opción de compra de un arrendamiento financiero.

Supuesto de hecho.

Mediante este recurso gubernativo, el recurrente impugna la práctica de un asiento registral, concretamente una anotación preventiva de embargo que, a su juicio, se practicó indebidamente porque se limitó a gravar la opción de compra de un contrato de arrendamiento financiero en vez de hacerlo sobre el contrato en su conjunto.

Aclara la Resolución que “se considera conveniente señalar que la anotación preventiva de embargo según resulta del historial registral de la finca 12.904 que obra en el expediente se ha practicado sobre el derecho de arrendamiento financiero con opción de compra, y no sólo sobre el derecho de opción de compra, como afirma el recurrente.

Planteamiento.

El recurso se plantea por una errónea interpretación del recurrente sobre el alcance del asiento practicado, como se ha puesto de manifiesto en el supuesto de hecho. La Resolución se centra en la reiterada doctrina sobre lo que constituye el objeto del recurso gubernativo, que no cabe contra asientos practicados, que están bajo la salvaguardia de los Tribunales (Art. 1.3 LH).

Resolución.

Desestima el recurso planteado por las siguientes razones:

  1. Es presupuesto indispensable para la admisión del recurso gubernativo que exista una nota de calificación negativa, es decir, que deniegue la práctica del asiento solicitado.
  2. En el presenta caso no hay nota negativa por cuanto el asiento (anotación preventiva) se ha practicado.
  3. Practicado el asiento, que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, el medio hábil para combatir dicha inscripción es la demanda judicial dirigida contra todos aquellos a quien la inscripción concede algún derecho.

Conclusión: no cabe recurso gubernativo contra un asiento practicado. (JAR)

50.** ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000. SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD

Resolución de 12 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Tarragona n.º 1, por la que se deniega la cancelación por caducidad de una anotación preventiva de embargo. 

Supuesto de hecho.

Se solicita la cancelación por caducidad de una anotación preventiva de embargo que ha sido prorrogada con anterioridad al día 8 de enero de 2001 (fecha de la entrada en vigor de la vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).

Planteamiento.

Nuevamente se resuelve si cabe cancelar por caducidad una anotación preventiva de embargo prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Resolución.

Se desestima el recurso y se confirma la calificación registral de acuerdo con el criterio sentado por la Instrucción del Centro Directivo de 12 de diciembre de 2000.

I CRITERIO: En las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000 no es necesario ordenar nuevas prórrogas, según el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, por lo que no cabe su cancelación por caducidad.

II FUNDAMENTO: La normativa aplicable a estos supuestos debe ser la vigente en ese momento es decir la recogida en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, antes de la reforma de dicho artículo que introdujo la propia Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, siendo necesaria una sola prórroga de la anotación, lo cual supone en el caso que nos ocupa la vigencia de la anotación de embargo cuya cancelación se pretende. Según la Resolución de 30 de noviembre de 2005 de este Centro Directivo

III SITUACIONES POSIBLES: Tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil pueden plantearse tres posibles situaciones: (i) Anotaciones preventivas que se solicitan a partir de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil: quedan sujetas al artículo 86 de la Ley Hipotecaria en su nueva redacción, es decir, sometidas a un plazo de caducidad de cuatro años, siendo susceptibles de prórrogas sucesivas. (ii) Anotaciones preventivas practicadas y no prorrogadas   antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil: mismo régimen que las anteriores, es decir, caducan a los cuatro años, pero admiten prórrogas sucesivas con arreglo al nuevo régimen, y no una única prórroga como ocurría con anterioridad. (iii) Anotaciones preventivas prorrogadas antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil: siendo la prórroga, y no la anotación, lo que se había practicado antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil, la solución adoptada es que continuaran rigiéndose por la anterior legislación, aplicándose lo dispuesto en el artículo 199.2.º del Reglamento Hipotecario, considerándose por tanto la prórroga indefinida, sin necesidad de solicitar su renovación a los cuatro años.

Conclusiones.

1 ¿Cabe cancelar por caducidad la anotación preventiva prorrogada antes de la entrada en vigor de la LECivil? NO.

2 ¿Cómo se pueden cancelar? Acreditando que han transcurrido seis meses desde la fecha de emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas.

3 ¿Cabe el expediente de liberación de cargas para la cancelación de las anotaciones preventivas prorrogadas? NO. El artículo 210 de la Ley Hipotecaria se aplica a cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso; y no resulta medio hábil para la cancelación de anotaciones de embargo, porque «el embargo, no es algo que, en sí mismo sea susceptible de uso o no uso, ni tampoco de prescripción, pues tal medida procedimental subsiste en tanto no sea expresamente revocada por la autoridad administrativa o judicial que la decretó» (RDGRN 18 de mayo de 2016 número 192 del Informe Junio 2016). (JAR).

51.** PETICIÓN DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN YA CANCELADA

Resolución de 12 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Betanzos, por la que se suspende la cancelación de cargas, ordenada en mandamiento judicial, dictado como consecuencia de procedimiento de ejecución.

Supuesto de hecho.

La cuestión planteada se refiere a la negativa del registrador a cancelar la anotación preventiva de embargo posterior a la letra E (prorrogada por las letras H y J), que grava la finca, como consecuencia del despacho de la adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, resultantes del procedimiento en el que se trabó dicha anotación, que se encuentra caducada y cancelada por caducidad, antes de que la documentación calificada fuese presentada en el Registro.

Planteamiento.

Como dice la Resolución, es una materia tratada en numerosas ocasiones (como se demuestra con la numero cita de resoluciones en los “Vistos”). La anotación deja de desplegar sus efectos respecto de los asientos posteriores, respecto de los cuales pierde prioridad con todas las consecuencias que ello comporta.

Resolución.

No admite el recurso y confirma la calificación registral que deniega la cancelación de la anotación posterior a la anotación caducada.

Un supuesto bastante parecido, e incluso con más matices, fue el de la resolución de 8 de noviembre de 2017, comentada en el Informe mensual de noviembre de 2017, que ahora reproducimos:

  1. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente (art. 77 LH).
  2. La caducidad de la anotación hace que, desde que se produce, carezca de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª RH. (cfr. Resoluciones de 28 de noviembre de 2001 y 11 de abril de 2002).
  3. La caducidad de la anotación se produce automáticamente si el documento que la interrumpe no se presenta en el Registro antes de la fecha de caducidad. Lo determinante es la fecha de la presentación del mandamiento en el Registro. Por tanto, si al tiempo de presentarse ya se había producido la caducidad, de nada vale que a la fecha de la adjudicación aun estuviese vigente la anotación, pues dicha adjudicación no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación.

En ningún caso, pueden contarse los efectos derivados del principio de prioridad registral, desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad como claramente indican los artículos 24 y 32 de la Ley Hipotecaria.

  1. En vía registral no cabe entender prorrogada indefinidamente la anotación preventiva de embargo por el hecho de haber sido expedida la certificación de cargas, por cuanto la prórroga de vigencia de las anotaciones preventivas viene determinada por Ley (art. 86 LH)
  2. Ello sin perjuicio de que el titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas, mediante la interposición de las correspondientes tercerías de mejor derecho, o de dominio, o por la ausencia de buena fe, con demanda a todos los interesados, evitando su indefensión (cfr. artículos 24 de la Constitución Española y 20 y 38 de la Ley Hipotecaria), como así ha ocurrido en la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017. (R. 11 de enero de 2017)

ConclusiónSi la anotación del procedimiento caducó no cabe cancelar cargas posteriores. (JAR).

52. *INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 15 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral.

Se plantea si es inscribible una representación gráfica catastral y la consecuente rectificación de descripción de finca, poniendo de manifiesto la registradora dudas de identidad de la finca antes de comenzar la tramitación del procedimiento del art 199 LH.

La Dirección recuerda su doctrina sobre el exceso de cabida: solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral; y sobre la calificación del Registrador acerca de la identidad de la finca en el procedimiento del art.199: Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriesen negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En este caso considera el Centro Directivo que  resultan fundadas las dudas en cuanto a la posible existencia de negocios no documentados, atendiendo a los datos físicos, comparados con las descripciones registrales de las fincas afectadas, a sus historiales y titularidades y a las representaciones gráficas disponibles en el Registro: por la diferencia de superficie, la existencia de un camino entre las parcelas catastrales que en la finca registral es un lidero…Además recuerda que en el caso del procedimiento del art. 199 LH, estas dudas pueden manifestarse al comienzo del procedimiento evitando así trámites innecesarios. (MN)

53.** COMUNICACIÓN PLUSVALÍA POR EL NOTARIO A LA FEMP (ACUERDO CGN-FMP). DEBE CONSTAR EL JUSTIFICANTE DE RECEPCIÓN POR EL AYUNTAMIENTO

Resolución de 15 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Granada n.º 9, por la que se suspende la calificación de una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de una finca urbana, sujeta a plusvalía municipal, que es notificada telemáticamente por el notario al Ayuntamiento a través de la plataforma notarial Signo conforme al convenio suscrito con la Federación Española de Municipios, constando un acuse de recibo.

La registradora suspende la inscripción, pues considera que no consta el justificante de recepción por dicho Ayuntamiento y tampoco que dicho Ayuntamiento esté incluido en dicha Federación.

El notario autorizante, después de subsanado el defecto, recurre y alega que las comunicaciones telemáticas dentro de la plataforma SIGNO cumplen con todos los requisitos legales y que además no pueden ser de otra forma que la telemática ya que los notarios están obligados a relacionarse telemáticamente con las administraciones públicas, conforme al artículo 14 de la Ley 39/2015.

La DGRN desestima el recurso. Insiste en que hay que acreditar con un justificante la recepción por el Ayuntamiento. Este justificante tiene que ser emitido por el Ayuntamiento y puede ser un acuse de recibo electrónico, acuse técnico, justificante electrónico de registro u otro documento electrónico similar pero siempre y cuando permita averiguar su procedencia mediante comprobación en línea, o pueda el notario dar fe de la misma.

En el presente caso el documento que sirve de justificante  de recepción por el Ayuntamiento no acredita la utilización de certificado de firma alguno, ni código electrónico de verificación que permita su comprobación. El código de comunicación que incorpora no indica contra qué base de datos y en qué ubicación puede ser contrastado a fin de justificar que efectivamente la Administración competente ha emitido un justificante electrónico de recepción.  (AFS)

54.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 16 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mijas n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Se plantea si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral y la consecuente rectificación de descripción de finca, poniendo de manifiesto la registradora dudas de identidad de la finca antes de comenzar la tramitación del procedimiento del art 199 LH.

La Dirección recuerda su doctrina sobre el exceso de cabida: solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral; y sobre la calificación del Registrador acerca de la identidad de la finca en el procedimiento del art.199: Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriesen negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

En el presente caco considera que resultan fundadas las dudas de la registradora, manifestadas con toda claridad en la nota de calificación, atendiendo a los datos físicos, comparados con la descripción registral y catastral de la finca afectada y a las representaciones gráficas y cartografías disponibles en el Registro, según la aplicación informática auxiliar homologada por la Dirección General. La calificación de la registradora expone con todo detalle que la nueva delimitación del perímetro de la finca que se propone es muy distinta a la catastral y que existe una disminución de un 32% de superficie y alteraciones de linderos respecto de los que figuran en el Registro.

Además se suma la duda de una posible existencia de negocios no documentados, en particular, una nueva reordenación de terrenos, considerando, respecto del nuevo recinto descrito, la referencia expresa a una porción de terreno que da una salida de la finca a una calle, la cual no figuraba en el Registro, aun con el consentimiento del colindante afectado. Por último recuerda que en el caso del procedimiento del art. 199 LH, estas dudas pueden manifestarse al comienzo del procedimiento evitando así trámites innecesarios. (MN)

55.** INMATRICULACIÓN CONFORME AL ART. 205 LH. DIFERENCIAS CON EL TÍTULO PREVIO EN CUANTO A TITULARIDAD Y SUPERFICIE.

Resolución de 16 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca por el sistema de doble título. El título a inmatricular es coincidente con el certificado catastral, pero el título previo aportado no es plenamente coincidente con el segundo título, pues hay una diferencia de superficie de más del 10% y además el segundo título incluye la totalidad de un patio que en el título previo era una finca independiente y de la que se transmitía sólo la mitad indivisa. Hubo también una rectificación del título previo mediante Acta notarial, pero no por todos sus otorgantes pues alguno había fallecido y un expediente catastral de subsanación de discrepancias para adecuar el Catastro al segundo título.

El registrador deniega la inmatriculación y alega que los dos títulos tienen que ser plenamente coincidentes y en este caso no lo son por la diferencia de metros y por la titularidad del patio indicadas.

El interesado recurre y alega que los títulos no tienen que ser plenamente coincidentes siempre que esté claro que se refieren a la misma finca, y que las discrepancias  por la diferencia de metros  y situación del patio fue motivada por la situación catastral en su día, que ha sido ahora rectificada.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por recordar que no es necesario que exista una identidad plena y absoluta entre las descripciones en ambos títulos bastando una identificación razonable tanto en lo relativo a superficie, como a su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca en ambos títulos.

En el caso concreto, considera que hay falta de identidad no sólo por la diferencia de superficie entre ambos títulos, sino también de titularidad, pues en el primer título eran dos fincas y se transmitía la totalidad de la primera y el 50% de la segunda y en el segundo se trata ya de una sola finca y la titularidad es del 100% de la misma; añade también que no se rectificó debidamente la primera por todos los otorgantes. Como solución para inmatricular propone el expediente de dominio del artículo 203 LH o el acta de notoriedad complementaria de título público conforme al artículo 205 LH y 209 RN. (AFS)

56.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. USO EXCLUSIVO DE LA AZOTEA. ACTOS COLECTIVOS Y ACTOS QUE PRECISAN CONSENTIMIENTO EXPRESO. CUÁNDO SE NECESITA UNANIMIDAD. 

Resolución de 17 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Arrecife a inscribir la escritura de elevación a público de acuerdos de la junta de propietarios de una comunidad.

Hechos: Una Finca, consistente en un edificio de cuatro plantas y sótano, fue objeto de división horizontal constituyéndose ocho elementos privativos destinados a local. En concreto, al elemento calificado con el número dos, finca registral 43.986, se le asignó un anejo consistente en «el uso exclusivo de la azotea del edificio, con una superficie de doscientos treinta y siete metros cuadrados y que linda (…)». El local ha sido dado por el propietario en arrendamiento financiero a determinada sociedad mercantil. (**SL)

Se celebra Junta de la comunidad de propietarios, figurando como un punto del orden del día la «propuesta del Sr. Presidente para la modificación del Título Constitutivo para la creación de un servicio de interés general consistente en la creación de cuartos de archivo en la azotea del edificio que, por su extensión, se adjunta en documento anexo a la presente convocatoria». De acuerdo con dicho anexo, la propuesta consistía, sintéticamente, en que el propietario de la finca, elemento 2, cediera a título gratuito en favor de los titulares de seis de los ocho locales en que se dividió el edificio, el uso exclusivo que le correspondía sobre la azotea, pasando tal uso a ser común de todos los propietarios, para ulteriormente destinarlo a la colocación de cuartos para el archivo y otros usos similares de cada oficina o local del edificio, asignando a cada propietario del inmueble el uso exclusivo de un espacio delimitado de la azotea a su entero cargo, riesgo y coste, según se detalla en un plano adjunto.

De acuerdo con la certificación incorporada, de los propietarios que asistieron, presentes o representados (titulares del 60,52% de la totalidad de las cuotas de participación) se obtuvo el voto favorable de tres de ellos (titulares del 40,23% del total de las cuotas) y el voto en contra de uno (titular del 20,29% del total de las cuotas), se acordó la cesión gratuita a favor de la Comunidad del uso exclusivo que el propietario de la finca 2 tiene sobre la azotea, modificando el Título Constitutivo de acuerdo a lo especificado en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este acuerdo fue notificado a la sociedad limitada, arrendataria financiera, a quien la certificación conceptúa de propietario ausente, la cual no mostró su discrepancia en el plazo de treinta días naturales por ningún medio reconocido en Derecho. Los acuerdos fueron elevados a público.

El registrador suspende la inscripción por no constar el consentimiento unánime e individualizado de todos los propietarios en documento público, al tener este acuerdo el carácter de acto que afecta al contenido esencial del derecho de dominio y no de acto colectivo y porque, aun cuando se tratase de un supuesto en el que se exigiera la mayoría prevista por el artículo 17.3 de la LPH, tal mayoría no se ha obtenido pues no se pueden computar como votos favorables los de los ausentes a la junta, de conformidad con el artículo 17.8 y por no constar el consentimiento expreso del titular del elemento privativo a cuyo favor consta inscrito como anejo el derecho de uso exclusivo de la azotea (art. 82LH).

El recurrente alega que la mayoría necesaria para la adopción del acuerdo es la prevista en el artículo 17.3 de la LPH por cuanto la utilización de la cubierta se prevé en provecho de todos los propietarios sin exclusión alguna y que el consentimiento del titular de elemento número dos de la división horizontal no es necesario porque al titular sólo le corresponde el uso, pero la titularidad sigue siendo de la comunidad, a la que corresponden los derechos de administración y disposición sobre esa zona; y  porque la atribución de tal uso exclusivo al propietario del elemento número dos es nulo por ser tal cláusula contraria a la ley, dado que la cubierta es un elemento común por naturaleza y además, por ser la misma abusiva conforme a los artículos 10, 82 y siguientes de la Ley de los Consumidores y Usuarios.

 La DGRN resuelve:

1º.- Recuerda, como ha puesto de relieve en varias ocasiones (resoluciones de 31 de marzo de 2005 o 5 de julio de 2016), que tanto la doctrina como la jurisprudencia han venido reconociendo el hecho de que ciertos elementos comunes pueden ser de uso exclusivo del propietario de algún elemento privativo. Es perfectamente posible configurar como anejo de las viviendas o locales el derecho de uso exclusivo de zonas concretas y determinadas del inmueble, aunque tengan el carácter de elemento común, dentro de la libertad de los propietarios de configurar estatutariamente el régimen de la propiedad horizontal, quedando vinculados «ob rem» siempre que tanto el derecho de uso como el objeto del mismo queden suficientemente identificados, conforme a las exigencias previstas en la ley (vid artículo 53, regla «b»,  del Real Decreto 1093/1997)

2º.-  Reitera, como señaló en su Resolución de 19 de abril de 2007 (y ha reiterado en otras), que el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran: por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la LPH); y, por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil). La LPH no reconoce a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (R de 15 de junio de 1973).

3º.- Como consecuencia de lo anterior, se atribuye a la Junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (arts. 14 y 17 de la LPH), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la LPH, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite la regla 8 de tal precepto; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el TS ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –. Sentencia de 13 de marzo de 2003–), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (artículos 10 y 17).

4º.- Para decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en el ámbito de competencias de la junta como acto colectivo de la misma, cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, 19 de abril de 2007, 27 de diciembre de 2010, 8 de abril y 30 de julio de 2011, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 24 de abril de 2014, 26 de febrero de 2015 y 29 de marzo de 2017), en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta, artículo 19 de la LPH, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (artículos 3, 10 y 17 de la LPH y último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). En este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla 8, de la LPH), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales.

Aceptada la citada doctrina, la cuestión se reduce a determinar si en este caso se trata de uno u otro supuesto. Atendiendo a las consideraciones anteriores, el acuerdo adoptado, en la forma antes expuesta, NO cumple las exigencias de la LPH, según la interpretación de la Dirección General:

A) Es necesario que el acuerdo se adopte por unanimidad. Es cierto que de conformidad con el artículo 17.3 de la LPH «el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación». Ahora bien, tal precepto no resulta de aplicación en el presente caso. La azotea es un elemento común por naturaleza del edificio, sin que el hecho de haber sido atribuido su uso con carácter exclusivo al titular de uno de los elementos privativos altere o modifique en modo alguno su condición de elemento común y toda alteración del régimen jurídico de los elementos comunes es materia que compete a la comunidad exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del título constitutivo y de los estatutos de conformidad con el artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal.

Aunque la exigencia de la unanimidad se ha ido superando tanto en el ámbito jurisprudencial, en supuestos concretos de abuso patente, como en el legislativo, con reformas puntuales como la más reciente, la Ley 8/2013, de 26 de junio, no ha desaparecido, exigiéndose cuando se trata de cambiar la configuración, constitución o normas esenciales del inmueble (STS de 16 de julio de 2009 y 13 de mayo de 2016). La supresión de un derecho de uso exclusivo que como anejo de determinado elemento privativo se describía en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal implica una modificación del título constitutivo que presupone el acuerdo unánime de todos los propietarios (cfr. artículos 3, 5 y 17 de la LPH).

B) En segundo lugar, y aunque la determinación de si un servicio puede ser o no considerado como de interés general ha de realizarse de forma casuística, teniendo en cuenta los criterios interpretativos sentados por el TS (S de 9 de octubre de 2008), no se puede calificar de interés general el establecimiento de servicios como el de la creación de cuartos-archivo o trasteros en provecho únicamente de ciertos propietarios, pues solo se prevé la creación de seis cuartos, cuyo uso es atribuido únicamente a los titulares de seis de los ocho elementos privativos en que se divide horizontalmente el inmueble.

El acuerdo adoptado no entra en el supuesto de hecho del artículo 17.3 de la LPH, sino en el del apartado 6 del mismo precepto que exige unanimidad. Tal unanimidad no existe en el presente caso por cuanto uno de los propietarios asistentes a la junta, representante del 20,29% del total de las cuotas de participación, votó expresamente en contra del acuerdo.

C) Pero, además, debe tenerse en cuenta que la creación de trasteros sobre la azotea del edificio implica, en última instancia, el establecimiento de una vinculación «ob rem» entre aquéllos y los titulares de los elementos privativos originarios, lo que, a su vez, afecta al derecho de dominio de cada uno de los propietarios, requiriéndose por tanto el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), de modo que no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla 8, de la Ley sobre propiedad horizontal)-

D) Por último, es requisito ineludible el consentimiento del titular del derecho de uso exclusivo de la azotea. Quedan excluidos de la competencia de la Junta los actos que restrinjan o menoscaben el contenido esencial de la propiedad separada de un elemento privativo (como sería, por ejemplo, la constitución de una hipoteca sobre la totalidad del edificio) y también la realización de aquellos actos que aunque tengan por objeto exclusivo los elementos comunes no entren dentro de la gestión comunitaria (como serían los que directa o indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado uso y disfrute de su propiedad o de los derechos que le sean atribuidos en el título constitutivo). La LPH preserva los derechos individuales de los propietarios bajo la guía del citado principio general. (vid, artículo 17.4 último párrafo y artículo 18.1.c de la LPH). (IES)

57.** CONSTANCIA REGISTRAL DE REFERENCIA CATASTRAL

Resolución de 17 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vitigudino a hacer constar la referencia catastral de una finca.  

– HECHOS: De los diversos defectos y fincas, finalmente solo se recurre el de una, y que el propio interesado subsana al presentar la documentación a la DGRN.

Se presenta una escritura relativa a una finca inscrita con un número de polígono y parcela catastral diferentes a los que constan en el título. También hay un exceso de cabida superior al 10% (de 50 m2 a 66 m2).

– El REGISTRADOR deniega la toma de razón de los nuevos datos catastrales por dudas fundadas en la identidad de la finca (difieren no solo la superficie, también polígono y parcela);

 – El INTERESADO recurre, y trata de demostrar que son la misma finca, aportando “a posteriori” a la DGRN una certificación catastral acreditativa de la correspondencia entre uno y otro polígono y parcela de la finca (que era un resto de una concentración parcelaria en que habían reenumerado todas las fincas).

 Obviamente la DGRN desestima el recurso y NO tiene en cuenta esa certificación no aportada al registrador antes de calificar. La argumentación sustantiva de fondo es prácticamente idéntica a la de la anterior Res nº#33 [21 de diciembre de 2017] (ACM).

58.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 17 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Redondela-Ponte Caldelas, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Se plantea si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral, una vez tramitado el expediente del apdo 2 del art 199 LH. La registradora suspende la inscripción, manifestando dudas de identidad fundadas en la posible invasión de una finca registral y catastral colindante y de un camino vecinal, existiendo oposición del titular colindante fundada en un informe técnico contradictorio aportado al expediente.

En el procedimiento del art 199, sea o no mediante representación gráfica alternativa, es objeto de calificación la existencia o no de dudas en la identidad de la finca: y las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Además como ha reiterado el Centro Directivo siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

Considera que en el presente supuesto resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, con posible invasión de las mismas o de un camino público. Dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, como la existencia de diferentes y contradictorios informes técnicos justificativos tanto de la representación gráfica del promotor como de las alegaciones del titular colindante, que evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por la recurrente.(MN)

60.** HERENCIA. ACREDITADO QUE EL HEREDERO FALLECIDO NO OTORGÓ TESTAMENTO, DEBE ACOMPAÑARSE O TESTIMONIARSE ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS.

Resolución de 22 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granada n.º 1 a la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional.

Supuesto de hecho.

Se otorga escritura de protocolización de cuaderno particional por el contador-partidor, el cónyuge viudo y uno de los coherederos. Se hace constar que el otro heredero instituido por el testador falleció después de éste y que son herederas de aquél, por derecho de transmisión, sus dos hijas cuyas circunstancias personales se expresan, a quienes también se les adjudican determinados bienes. El notario autorizante de la escritura hace constar en ella que se le exhiben los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad del heredero transmitente, cuya fotocopia concordante con sus originales queda protocolizada, y advierte sobre la necesidad de acompañar a dicha escritura la declaración de herederos abintestato de dicho heredero. En igual sentido, el registrador suspende la inscripción solicitada porque falta acompañar el acta de declaración de herederos que acredite la descendencia del hijo del causante inicial fallecido.

Resolución.

Confirma la calificación registral porque no se acredita el título sucesorio, como exige el artículo 16 de la Ley Hipotecaria.

Se reitera el criterio de la Resolución de 12 de noviembre de 2011: frente al testamento, en las actas de declaración de herederos abintestato el registrador, si bien debe contar para su calificación e inscripción con todos los particulares necesarios para ésta -incluyendo todos los que permitan alcanzar el corolario de la determinación individualizada de los llamamientos hereditarios operados por la ley-, ello no impide que la constatación documental de tales particulares pueda ser realizada por el notario autorizante, bien mediante una trascripción total o parcial de los mismos o bien mediante un testimonio en relación, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 3 de abril de 1995), siempre que resulten los elementos imprescindibles para la calificación en los términos que también ha detallado esta Dirección General (vid., por todas, las Resoluciones de 12 y 16 de noviembre de 2015 y 20 de diciembre de 2017). (JAR)

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61.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CAUSA

Resolución de 22 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granada n.º 2 a practicar una cancelación de hipoteca. 

Supuesto de hecho.

Se presenta a inscripción una escritura de cancelación de hipotecas en la que la entidad acreedora declara que, a pesar de no haberse devuelto la totalidad de lo debido, accede y otorga la cancelación a solicitud de la parte prestataria.

La calificación registral opone a la inscripción que (I) no se expresa la causa onerosa o gratuita de la cancelación ni se desglosa el importe reintegrado por cada uno de los préstamos garantizados con las hipotecas que se cancelan. (ii) Y que, dado que la sociedad deudora se encuentra en situación de concurso, no se expresan las vicisitudes del crédito.

Planteamiento.

Se resuelve sobre el alcance que ha de darse a la exigencia de causa para practicar la cancelación de una hipoteca, cuando el acreedor declara que el préstamo garantizado no se le ha devuelto íntegramente.

Resolución.

Estima el recurso y revoca la calificación en base a las siguientes consideraciones:

I SOBRE LA EXPRESIÓN DE LA CAUSA DE LA CANCELACIÓN: Es cierto que el art. 82 de la Ley Hipotecaria debe ser interpretado sistemáticamente y de acuerdo con nuestro sistema civil causalista, que en su proyección registral impide la cancelación de la hipoteca por el mero consentimiento formal.

 Ahora bien (…) cuando el titular del derecho real de hipoteca no se limita a dar un mero consentimiento para cancelar, sino que dispone unilateralmente de su derecho a cancelar la hipoteca, hay que interpretar que estamos ante una abdicación unilateral de la hipoteca por su titular, ante una renuncia de derechos, acto que por sí sólo tiene eficacia sustantiva suficiente conforme al artículo 6.2 del Código Civil para, por su naturaleza, producir su extinción y, consiguientemente, dar causa a la cancelación de la hipoteca conforme a los artículos 2.2.º y 79 de la Ley Hipotecaria.

II CANCELACION A PESAR DE LA SUBSISTENCIA DEL CRÉDITO GARANTIZADO: “… Renunciando el acreedor de forma indubitada al derecho real de hipoteca, son intrascendentes, a la hora de su reflejo registral, las vicisitudes del crédito por él garantizadas que se hayan reflejado en la escritura, se haya extinguido o subsista, sea con unas nuevas garantías o tan sólo con la responsabilidad personal del deudor, pues todo ello queda limitado al ámbito obligacional de las relaciones «inter partes»…”.

Conclusión: La cancelación de la hipoteca se basa en la renuncia del acreedor al derecho real de hipoteca, siendo irrelevante lo que ocurra respecto de los créditos pendientes de pago que pierden la garantía hipotecaria. (JAR)

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62. ⇒⇒⇒ SUCESIÓN POR DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DEL LEGITIMARIO DEL TRANSMITENTE. DOCTRINA CLÁSICA Y MODERNA.

Resolución de 22 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Moguer, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de aceptación y partición de herencia.

Supuesto de hecho.

Fallece el primer causante que instituye herederos universales a sus dos hijos, A y B. El hijo B fallece posteriormente sin haber aceptado ni repudiado la herencia de su padre y tras haber otorgado testamento abierto, en el que nombra heredera universal a una hija y lega la legítima estricta a su otro hijo. Posteriormente, se otorga escritura de aceptación y adjudicación de la herencia del primer causante por el heredero A y la heredera transmisaria del heredero B, y sin intervención del legatario legitimario del heredero B.

Se discute si debe intervenir en la escritura de aceptación y partición de la herencia del primer causante el legatario legitimario del hijo transmitente.

Planteamiento.

Resolución de indudable importancia porque precisa el alcance práctico de la doctrina legal sentada por el Tribunal Supremo (STS 11 de septiembre de 2013) y fija el alcance del derecho de transmisión (art. 1006 CC), con especial incidencia en la labor de notarios y registradores al autorizar e inscribir escrituras de aceptación y partición de herencia.

Resolución.

Desestima el recurso y confirma la calificación registral al exigir la intervención en la partición de la herencia del primer causante del legatario legitimario del transmitente:

I ACEPTACIÓN DE LA HERENCIA DEL PRIMER CAUSANTE:

1. El derecho de transmisión se refiere únicamente al derecho de aceptar o repudiar la herencia del primer causante: sólo el llamado como heredero (testamentario o ex lege) a la herencia del transmitente puede aceptar o repudiar la herencia del primer causante (lógicamente tras haber aceptado la herencia del transmitente).

2. Referido el derecho de transmisión a la aceptación o repudiación de la herencia, la unidad de la sucesión postulada por el Tribunal Supremo implica que sólo deben intervenir en la aceptación de la herencia del primer causante sus herederos y los herederos del heredero transmitente.

3. Consecuentemente con lo expuesto, será el heredero del transmitente quien forme parte de la comunidad hereditaria resultante de la aceptación de la herencia del primer causante.

II PARTICIÓN DE LA HERENCIA DEL PRIMER CAUSANTE.

1. Los bienes procedentes de la herencia del causante deben ser incluidos en la herencia del transmitente. La conclusión contraria resultaría de todo punto inaceptable, ya que implicaría una sucesión independiente, ajena a las normas de la legítima y de la voluntad del testador como ley que ha de regir la sucesión.

2. Cualquier operación tendente a la partición de la herencia del primer causante, a la que esté llamado el transmitente, debe ser otorgada también por los legitimarios del transmitente, ya hayan sido beneficiados como tales a título de herencia, legado o donación. Indudablemente, el llamado como heredero por el transmitente está sujeto a las limitaciones legales o cargas impuestas por el sistema de legítimas.

Conclusiones:

I Lo que se transmite y lo que se adquiere en virtud del art. 1006 CC es el «ius delationis», que sólo puede referirse al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante.

1. ¿A quién corresponde aceptar (repudiar) la herencia del primer causante?: al heredero del transmitente.

2. ¿Han de intervenir en la aceptación (repudiación) de la herencia del primer causante quienes no sean herederos del transmitente aunque sean sus legitimarios? NO.

3. ¿Forman parte de la comunidad hereditaria del primer causante los legitimarios del transmitente que no sean sus herederos? NO.

II Los legitimarios del transmitente deben intervenir (sean o no herederos) en la partición de la herencia del primer causante, pues el heredero del transmitente queda sujeto a las limitaciones impuestas por la intangibilidad de las legítimas.

Comentario.

Se puede decir que la Resolución reconduce su interpretación sobre las consecuencias de la doctrina legal del Tribunal Supremo referida al artículo 1006 del Código Civil, y confirma el criterio manifestado (con menos consistencia, a mi juicio) en la reciente Resolución de 26 de julio de 2017 (Informe mes de agosto).

La argumentación gira sustancialmente en torno a la interpretación sistemática del Código Civil, concretamente al régimen imperativo del sistema legitimario. (JAR)

Ver opinión crítica de Fernando José Rivero Sánchez-Covisa.

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RESOLUCIONES MERCANTIL
7.*** DEPÓSITO DE CUENTAS: ¿ES NECESARIO FIRMAR TODAS LAS HOJAS DE LAS CERTIFICACIONES? DUDAS SOBRE LA AUTENTICIDAD DE LA CERTIFICACIÓN.  

Resolución de 11 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil II de Valencia, por la que se rechaza un depósito de cuentas del ejercicio 2016.

Hechos: Se trata de un depósito de cuentas. Se daba la circunstancia de que la certificación aprobatoria de las cuentas estaba formada por dos hojas de las cuales sólo aparecía firmada por el administrador la segunda. En la primera, entre otros particulares, constaba el código alfanumérico correspondiente a la huella digital generada para la presentación telemática de la documentación.

La registradora en una nota, no excesivamente clara pero de la que en su conjunto, sobre todo del apartado de observaciones, resultaba el defecto alegado,  estima que si la certificación del acuerdo de la junta consta de más de una hoja, la firma del administrador debe aparecer en todas ellas, sobre todo teniendo en cuenta que es en la primera hoja, en que no aparece la firma, donde figuran los datos de identificación de las cuentas.

El interesado recurre, previa aclaración de la nota y subsanación del defecto, y alega que en ningún sitio se especifica que la firma deba aparecer en todas las hojas de la certificación aprobatoria de las cuentas.

Doctrina: La DG estima el recurso y revoca la nota de calificación.

La DG tras rechazar de plano las alegaciones del recurrente sobre la no claridad de la nota o la inconstitucionalidad de la calificación o la indefensión que la nota provoca o el perjuicio económico que a la sociedad se le ha provocado, considera que “el acuerdo de calificación no plantea duda alguna sobre la identidad ni la integridad del documento que contiene la certificación del acuerdo de aprobación” ya que “se limita a considerar que la firma del administrador debería constar en las dos hojas que lo componen”.

Para la DG “el hecho de que se presente el documento firmado por el órgano de administración implica la asunción de autoría del mismo, así como la afirmación de su integridad”, y concluye diciendo que “si la registradora Mercantil considera que existen motivos para rechazar el depósito por considerar que el certificado de aprobación del acuerdo no es auténtico o no es íntegro debe expresarlo así en su acuerdo de calificación, especificando los motivos en que lo fundamenta”.

Comentario: Pese a que el recurso pudiera parecer intrascendente o plantear un tema menor, consideramos que de la resolución que comentamos se deducen importantes consecuencias que ratifican la normal forma de actuar en relación a los depósitos de cuentas.

Las certificaciones de los acuerdos de junta son documentos privados y en consecuencia, por evidentes razones de certeza, deberían venir firmados en todas sus hojas. No obstante, que tengamos conocimiento de ello, en ningún Registro Mercantil se ha exigido la firma en todas las hojas comprensivas de la certificación, ni antes de la Ley 25/2011, de 1 de agosto,  en que el RRM exigía la legitimación de la firma del certificante, ni en la actualidad en que, por mor de la ley citada, no se exige.

Es cierto que la generalidad de las certificaciones de las sociedades, a efectos de  depósito,  están extendidas en una sola hoja, con lo cual la firma de ella cubre todo su contenido y que en los casos de grandes sociedades en que la certificación por su complejidad ocupa varias hojas, también es usual que se firmara en todas ellas. Pero si no se hacía no se consideraba defecto pues, salvo error u omisión, no tenemos conocimiento de ningún otro recurso sobre esta cuestión.

Pues bien a partir de ahora la doctrina de la DG sobre esta cuestión es clara y la podemos sintetizar en estos puntos:

1º. No es necesario que las certificaciones de los acuerdos de la junta vengan firmadas en todas sus hojas.

2º. No obstante si el registrador tuviera dudas sobre la legitimidad de alguna de las hojas en que no aparece la firma, puede rechazar el depósito.

3º. El defecto sería no la falta de firma, sino las dudas del registrador sobre la autenticidad o integridad de la certificación.

4º. Y si se consignan esas dudas como defecto el registrador debe exponer los motivos en que se basa.

El sistema parece lógico y racional pues, si no hay dudas,  debemos evitar que, sin un claro fundamento, se dificulte a las sociedades el cumplimiento de sus obligaciones mercantiles.

Ahora bien si las hojas en que no aparecen las firmas estuvieran escritas con distinto tipo de letra, o extendidas en papel de distinta clase o calidad, o aparecieran expresiones o forma de redacción que no concordaran con el resto de la certificación firmada, ello sería un indicio más que suficiente para rechazar la certificación mientras el certificante no asumiera su autoría estampando su firma en todas las hojas comprensivas del certificado.

Aunque el problema se ha planteado en relación a un depósito de cuentas, parece obvio que esta doctrina es aplicable a todos los certificados que puedan provocar un asiento u otra operación registral. (JAGV)

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8, 9 Y 10.*** PODER RECÍPROCO CONDICIONADO QUE LOS ADMINISTRADORES MANCOMUNADOS SE CONFIEREN A SÍ MISMOS PARA ACTUAR SOLIDARIAMENTE.

Resolución de 13 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles I de Barcelona a inscribir una escritura de poder.

Hechos: Se trata de un poder que dos administradores mancomunados se confieren recíprocamente con carácter solidario, pero sujeto a los siguientes condicionamientos:

— Que el poder será efectivo “en el momento que uno de los administradores mancomunados del órgano de administración fallezca, padezca una incapacidad física temporal o una física y psíquica permanente” debidamente acreditada la incapacidad con certificado médico oficial.

— Que “la duración del poder será de un año o hasta que la junta general ordinaria nombre un nuevo órgano de administración, momento en el cual quedará ineficaz”.

El registrador estima que el poder no es inscribible pues “no cabe condicionar la entrada en vigor del poder y su eficacia frente a terceros, a circunstancias extrarregistrales (artículos 6, 9 y 58 del Reglamento del Registro Mercantil).

El interesado recurre y alega que el mandato puede darse forma condicionada, que el art. 1732 del CC admite el poder para caso de incapacidad del mandante, que su fundamento está en su propia naturaleza y que el poder, tal y como se ha configurado, deriva de un protocolo familiar.

Doctrina: La DG estima el recurso considerando inscribible el poder.

Comienza la DG ponderando los inconvenientes que presenta una administración mancomunada en caso de muerte, renuncia, incapacitación o la inhabilitación de cualquiera de los administradores.

Para su solución añade que lo “lo más sencillo es el nombramiento de administradores suplentes por la junta general”.

Pero cuando no existen suplentes, “es relativamente frecuente que la sociedad, representada por los propios administradores mancomunados, confiera poder a los mismos a fin de que, de producirse la «acefalia» … el administrador que permanezca apto en el cargo” pueda actuar como representante voluntario “impidiendo así la paralización de la actividad a la que esa sociedad se dedique”.

Considera que la “representación es obra de la voluntad del representado” y que en “un mundo jurídico regido por el principio de autonomía de la voluntad, quien confiere el poder puede determinar el contenido del mismo y puede también modular el apoderamiento que contiene del modo que tenga por conveniente”.

Por ello concluye son admisibles los poderes sometidos a condición suspensiva y resolutoria o a término inicial o final.

No obstante, tal y como se ha configurado el poder de que se trata se plantean al menos “dos problemas de interpretación: el primero, es el relativo a las hipótesis de enfermedad (física) temporal; y el segundo, el problema del «dies a quo» para el cómputo del plazo de un año de duración del apoderamiento”.

Sobre el primer problema para la DG “la exégesis de la cláusula en la que se delimita la vigencia del poder permite dos interpretaciones alternativas: según una primera interpretación -o de la cláusula aisladamente considerada-, si la «incapacidad» física fuera transitoria, ese certificado médico podía acreditar que, en la fecha de expedición, el administrador mancomunado no estaría en condiciones de ocuparse de la gestión social, y podría también contener un pronóstico de la duración de esa situación anómala, pero, cuando la «incapacidad» finalizara, finalizaría también el apoderamiento. Según la segunda interpretación -que podríamos calificar de sistemática, por analizar conjuntamente el párrafo de vigencia y el párrafo de duración del poder-, activado el apoderamiento, éste tendría la duración de un año o duraría hasta que la junta general ordinaria nombrara un «nuevo órgano de administración», con independencia de que, durante ese tiempo, la «incapacidad» física desapareciera”

“Respecto del segundo problema, ya se ha señalado que la duración del poder se configura con una doble técnica: o bien la duración fija de un año, o bien la duración variable que transcurre entre el acaecimiento de la «incapacidad» y el acuerdo de la siguiente junta general ordinaria para nombrar administrador. Si se optara por la interpretación sistemática, para determinar el día inicial de la vigencia del apoderamiento habría que estar a un certificado médico que especificara cuál ha sido efectivamente ese día”.

No obstante estima que estos problemas interpretativos, que derivan de la forma de redacción de la cláusula cuestionada, “no pueden, sin más, llevar a confirmar la calificación impugnada en los términos en que ha sido formulada (vid. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), pues no existe norma que impida hacer depender la eficacia del apoderamiento de circunstancias como las contempladas en el presente caso por el mero hecho de que éstas sean extrarregistrales”. Es decir que, para el CD, la cláusula debatida es compatible “con los límites generales a la autonomía de la voluntad” y no contradice los principios configuradores de la misma.

Comentario: La DG, en esta resolución  y pese a los problemas que detecta en la interpretación de la entrada en vigor del poder, prefiere declarar su inscribibilidad pues denegarla hubiera sido cerrar las puertas a la solución de los problemas que en las sociedades de pocos socios y estrictamente familiares se plantean en el caso de que uno de los administradores mancomunados no pueda, por la causa que sea, desarrollar debidamente sus funciones.

Por ello pese a la flexibilidad mostrada por la DG la resolución pone de relieve los problemas que un poder concebido en dichos términos puede originar y la inseguridad que puede llevar al tráfico mercantil en el que intervenga la sociedad.

Por consiguiente lo aconsejable es que cuando se otorguen este tipo de poderes, se dejen lo más claro posible cuáles son las condiciones que determinan su vigencia regulando con detalle las diversas circunstancias que deben tenerse en cuenta según ocurran o no determinados acontecimientos.

Y a la hora de calificar estos poderes, si estimamos que las dudas que surgen en su interpretación son de tal naturaleza que hace tremendamente insegura la inscripción del poder, habrá que calificar poniendo de relieve esas dudas y no basando la calificación en que los condicionamientos a que se sujeta el poder son extrarregistrales pues ello será así en la mayoría de los casos.

Ni que decir tiene que a la hora de publicar estos especiales poderes en el Borme debemos recoger en otros actos sociales y en la vigencia del poder, de la forma más completa posible, los condicionamientos a que el poder se sujeta para evitar confusiones a los terceros que tengan relaciones mercantiles con la sociedad. JAGV.

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9. Resolución de 13 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles I de Barcelona a inscribir una escritura de poder. (JAGV)

10. Resolución de 13 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles I de Barcelona a inscribir una escritura de poder. (JAGV)

 

16.* DOCUMENTO CONTRADICTORIO CON OTRO PRESENTADO EN PRIMER LUGAR. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

Resolución de 14 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Navarra, por la que se rechaza la inscripción de diversos documentos.

Hechos: El recurso versa sobre una cuestión que se da con relativa frecuencia en los RRMM: Se presentan unos documentos que son contradictorios totalmente con otros presentados con anterioridad y no despachados.

El registrador ante ello lo hace constar así y apoya su calificación en la conocida resolución de nuestro CD de fecha 2 de agosto de 2014 según la cual el registrador ante hechos similares de presentación sucesiva de documentos incompatibles “para evitar la desnaturalización del Registro Mercantil …, ante la insalvable incompatibilidad”, se “debe suspender la inscripción … y remitir la cuestión relativa a la determinación de cuál sea el auténtico a la decisión de juez competente, cuya función el registrador no puede suplir en un procedimiento, como es el registral, sin la necesaria contradicción y la admisión de prueba plena como ha de tener lugar en el ordinario declarativo en que se ventile la contienda”. Por ello tampoco entra en la completa calificación del documento.

El interesado recurre y dice que los documentos presentados con anterioridad son nulos acreditándose su falta “de veracidad y legitimidad” con los presentados en segundo lugar.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación o más bien de suspensión de la calificación.

Reitera su doctrina relativa a que “ante una contradicción insalvable de los títulos presentados” … “el registrador en su calificación deberá tener en cuenta no sólo los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos y relacionados con éstos, aunque fuese presentados después, con el objeto de que, al examinarse en calificación conjunta todos los documentos pendientes de despacho relativos a un mismo sujeto inscribible, pueda lograrse un mayor acierto en la calificación, así como evitar inscripciones inútiles e ineficaces” sobre todo a la vista de los fuertes efectos que la inscripción produce.

Comentario: Las resoluciones configuradoras de la anterior doctrina suponen una excepción al principio de prioridad formal, excepción que está justificada en base a los argumentos dados por la DG. En definitiva de lo que se trata es de calificar de forma conjunta todos los documentos relativos a un sujeto que en un momento dado estén pendientes de despacho.

Lo que ya no vemos tan claro es que se suspenda la calificación del segundo documento y no sólo su inscripción. En beneficio del interesado creemos que debe procederse a la calificación del documento presentado con posterioridad para el caso de que o bien se despache el primer documento si no tiene defectos o los que tiene fueran revocados en virtud de recurso,  en cuyo caso lo que procederá será la denegación del segundo, o bien caduque su asiento de presentación, en cuyo caso el primer documento se tendrá como no existente en sede registral. Claro que también puede ocurrir que, en base a esa calificación conjunta,  se suspenda también la inscripción del primero a la vista del segundo, en cuyo caso, lo único posible será la vía judicial. (JAGV)

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23.* INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. DISCREPANCIAS EN CUANTO AL NOMBRE.

Resolución de 18 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil IV de Alicante, por la que se rechaza la inscripción de un cese y nombramiento de cargo.

Hechos: El recurso versa sobre un problema de identificación del administrador nombrado. En la escritura figura, suponemos, dado que sólo constan las iniciales en la resolución, como María Pilar, mientras que en la certificación de los acuerdos figura sólo como Pilar.

Ante ello la registradora suspende la inscripción sobre la base del artículo 38 del RRM. El documento se subsana aclarando que su nombre es María Pilar, aunque se conoce también como Pilar.

El notario recurre y dice que es habitual que cuando se trata de nombre compuestos se conozca a la persona por el nombre compuesto o sólo por el simple y “que la calificación registral atenta contra la función notarial” el notario “al legitimar la firma de la compareciente en la certificación que se incorpora y dejar reflejado que compareciente y certificante son la misma persona, dota, a su juicio, de la presunción de veracidad, autenticidad y fuerza legal”.

Doctrina: La DG desestima el recurso.

Pondera la trascendencia de que “las circunstancias que debe contener el asiento a practicar en el Registro deben recogerse con la debida claridad habida cuenta de los fuertes efectos sustantivos derivados del hecho de la toma de razón” y por ello es muy importante la “claridad en la redacción de los títulos presentados a inscripción” y que  “corresponde al autor del documento subsanar la deficiencia observada, como ha ocurrido en el supuesto de hecho, permitiendo que el título, por reunir los requisitos precisos para la práctica del asiento correspondiente, acceda al Registro”.

A continuación dice que la cuestión que plantea la nota de calificación no pone en duda el juicio de identidad notarial ni afecta a la función del notario autorizante “puesto que se limita a observar la discrepancia en el nombre de la persona que va a ser objeto de inscripción en el Registro Mercantil”. Sobre esta base reitera que “para que pueda salvarse la contradicción de datos que consten en un instrumento público es imprescindible que resulte con claridad suficiente cual es el dato correcto y cuál es el erróneo habida cuenta de que la presunción de veracidad se proyecta sobre todo el documento”.  

Añade que tiene “razón el recurrente cuando afirma que en supuestos como el presente, en el que el nombre de pila es un nombre compuesto, es frecuente la utilización indistinta del nombre completo o de una parte del mismo” pero “lo cierto es que en Derecho tanto los nombres individuales que conforman el compuesto como el propio nombre compuesto tienen identidad propia (artículo 51 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil)”.

Concluye que “en materia de toma de razón en un registro jurídico debe hacerse constar necesariamente el nombre como resulta del documento con el que el interesado se ha identificado ante el notario, sin perjuicio de que se haga constar, y así se refleje en el asiento, cualquier otro nombre con el que sea conocido, tal y como exigen los artículos 156 y 157 del Reglamento Notarial, defecto fácilmente subsanable y que no debiera motivar recurso ante este Centro Directivo”.

Comentario: Cuestión menor la que plantea este recurso y que como muy bien dice la DG no debiera provocar la interposición del mismo.

La identidad del administrador debe figurar de forma indubitada en la inscripción, y no sólo en la inscripción sino también en la publicación que de ella se haga en el Borme y si el registrador tiene dudas sobre cuál es el nombre del administrador nombrado, antes de tomar una decisión por su cuenta y riesgo que puede ser equivocada, es obvio que lo mejor es que el título que va a provocar la inscripción sea subsanado.

Esta doctrina no incide en la sentada en otras resoluciones de que cuando los errores sean menores y se pueda saber cuál es el dato cierto por el contexto del documento el registrador lo despache haciendo constar  como lo ha hecho para posibilitar de que si lo ha interpretado mal  la inscripción pueda ser rectificada.(JAGV)

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28.* DEPÓSITO DE CUENTAS SIN INFORME DE AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA. OBJETO DEL RECURSO. CANCELACIÓN POR ERROR.

Resolución de 19 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Almería, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Hechos: Los hechos que dan lugar a esta resolución son tremendamente complejos, aunque trataremos de resumirlos de la forma más clara y didáctica posible.

1º. Se practica el depósito de cuentas de una sociedad.

2º. El registrador, pasados unos meses, notifica a la sociedad que dicho depósito se ha practicado de forma errónea pues dado que existe un expediente de designación de auditor a petición de la minoría no debió practicarse sin el pertinente informe del auditor.

3º. Por ello cancela el depósito practicado pues el error resulta del contenido del registro.

4º. Se da la circunstancia de que antes del depósito se presentan unos acuerdos de nombramiento de auditor voluntario cuya inscripción se suspende. Estando pendiente este asiento se solicita por la minoría el nombramiento de auditor, nombramiento que queda en suspenso hasta que se despache el título previo o caduque el mismo. Una vez caducado, el expediente de auditor sigue su curso llegándose, tras diversos avatares, a su nombramiento en fecha muy posterior al depósito de las cuentas llevadas a cabo.

5º, Finalmente para complicar más las cosas el nombramiento de auditor voluntario se vuelve a presentar pendiente el expediente de los minoritarios…

Pero en definitiva lo que el registrador plantea ahora es que no se procederá al depósito sin el informe de auditoría.

La sociedad obviamente recurre y manifiesta en esencia que desconocía totalmente el nombramiento de auditor por la minoría y que el depósito ya fue realizado.

Doctrina: La DG desestima el recurso.

Aclara que según su reiterada doctrina “sólo puede ser objeto de recurso la nota de calificación negativa de los registradores, pero no los asientos ya practicados” y que “los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que sólo dichos tribunales pueden declarar la nulidad de un asiento”.

Por ello la DG no realiza ningún pronunciamiento, ni sobre la procedencia o improcedencia de la cancelación del depósito, ni sobre la regularidad del nombramiento de auditor a instancias de la minoría.

Sobre esta base y dado que la “situación registral al tiempo de llevar a cabo la calificación objeto de este expediente era la de existencia de auditor nombrado a instancia de la minoría” es claro que  “no cabe llevar a cabo el depósito de las cuentas si la solicitud no se acompaña precisamente del preceptivo informe de auditoría realizado por el auditor nombrado e inscrito en el Registro Mercantil”.

Comentario: Se trata de un supuesto muy particular cuya solución por la DG quizás sea lo de menos.

Es un problema ocasionado por las diversas presentaciones existentes respecto de un sujeto inscribible, en el que como dice la misma  DG, será, en su caso, la propia sociedad afectada la que si cree que ha existido alguna irregularidad en la actuación del registro “ejercite las acciones previstas en el ordenamiento en defensa de su derecho”. (JAGV)

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31.** CLÁUSULA ESTATUTARIA SOBRE FORMA DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 20 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles I de Zaragoza a inscribir una escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: El problema que plantea esta resolución se centra en determinar si es o no inscribible la siguiente cláusula estatutaria sobre formas de convocar la junta general: “la Junta deberá convocarse mediante anuncio publicado en la página web de la sociedad. En el caso de que ésta no exista, al menos, mediante remisión de carta certificada con acuse de recibo a cada uno de los socios en el domicilio que figure en el libro registro; pero será también válido cualquier otro medio de fehaciencia superior, especialmente su remisión por conducto notarial». En la misma escritura se solicitaba la inscripción parcial.

El registrador suspende la inscripción por el siguiente motivo:

La inclusión en cuanto a la forma de convocatoria de la junta general de la frase «cualquier otro medio de fehaciencia superior» no cumple con lo dispuesto en el artículo 173.2 de la Ley de Sociedades de Capital, que no exige fehaciencia en la convocatoria sino procedimiento que asegure la recepción de la misma por los socios.

El notario recurre y aparte de señalar que no entiende que no se haya practicado la inscripción parcial solicitada, dice que el registrador interpreta la cláusula de “modo erróneo, extrayendo la conclusión equivocada de que se está exigiendo fehaciencia en la convocatoria”.

El registrador sobre la solicitud de inscripción parcial informa que no se ha accedido a ella porque “la naturaleza del defecto, en cuanto puede afectar al procedimiento de convocatoria de la junta general, y dar lugar a divergencias entre el contenido de la escritura de constitución de la sociedad y la inscripción registral, se entiende necesaria autorización expresa del presentante, sin que baste una solicitud genérica de inscripción parcial del documento”.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

En cuanto a la posibilidad de inscripción parcial dice que “ es indudable que la cláusula estatutaria sobre convocatoria de la junta había sido perfectamente inscribible aun eliminado de la redacción del artículo la frase relativa a «cualquier otro medio de fehaciencia superior» de la convocatoria, al tratarse de una estipulación puramente potestativa, que no supone una alteración sustancial de lo pactado ni afecta a la publicidad registral.

En cuanto al fondo del recurso la DG recuerda que según su doctrina  “el envío por correo certificado con aviso de recibo cumple” las exigencias legales  “a lo que debe añadirse que según la doctrina del Tribunal Supremo, acreditada la remisión y recepción de la comunicación postal, incumbiría al socio la prueba de la falta de convocatoria (Sentencia de 3 de abril de 2011), por lo que no cabe exigencia adicional sobre la acreditación fehaciente del contenido de ésta”.

También cumple la exigencia legal la contenida en  el artículo 5 de los Estatutos-tipo aprobados por la Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre” admitiendo “(…) la convocatoria se comunicará a los socios a través de procedimientos telemáticos, mediante el uso de firma electrónica”.

Supuesto lo anterior la DG añade que “ningún obstáculo existe para que en tales cláusulas se exijan determinados requisitos de fehaciencia de la comunicación de la convocatoria y de la recepción de la misma por los socios”.

Por todo ello, “de una interpretación no sólo literal, sino también teleológica y sistemática de la cláusula debatida se desprende inequívocamente que al referirse a cualquier otro medio de fehaciencia superior al previsto –remisión de carta certificada con acuse de recibo a cada uno de los socios– y especialmente su remisión por conducto notarial, se está exigiendo esa fehaciencia no sólo del mero envío de la comunicación de la convocatoria sino de la íntegra convocatoria, es decir del procedimiento de comunicación de la misma y, por ende, también de la recepción del anuncio por los socios a la que se refiere el citado artículo 173.2 de la Ley de Sociedades de Capital”.

Comentario: Las cuestiones relativas a la forma de convocatoria de la junta son de las más difíciles y delicadas dentro del derecho de sociedades.

No obstante lo importante, como señala la DG, es que el sistema que se establezca en los estatutos, en sustitución del sistema legal, permita de forma razonable que los socios conozcan el hecho de que la junta ha sido convocada y el contenido de la convocatoria.

Sobre esta base ningún reproche cabía hacer a la cláusula debatida pues establecía en sustitución del sistema legal el admitido por la DG de la carta certificada con acuse de recibo, si bien como medida garantista en favor de los socios, también venía a establecer que si se utilizaba otro sistema de mayor fehaciencia también sería válido.

En definitiva de lo que se trataba no era de imponer de forma obligatoria esa fehaciencia, que parece que es lo que interpretaba el registrador, si no de permitir al órgano de administración utilizar sistemas más seguros y fiables, pero sin que su utilización fuera obligatoria.(JAGV)

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32.() DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CUMPLIMENTAR LA CASILLA PERIODO MEDIO DE PAGO A PROVEEDORES. SOCIEDAD INACTIVA.

Resolución de 20 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles I de Asturias, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2016.

Reitera su doctrina de las resoluciones de 7 de noviembre de 2017. Si la sociedad está inactiva y así lo hace constar en la documentación o resulta de ella no es necesario cumplimentar la casilla de pago medio a proveedores.(JAGV)

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35.*** AUMENTO DEL CAPITAL SOCIAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS. FECHA DE LOS CRÉDITOS QUE SE COMPENSAN. SOCIEDAD PROFESIONAL.

Resolución de 21 de diciembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil II de Alicante a inscribir determinadas decisiones de socio único de aumento del capital social de una entidad.

Hechos: Se trata de un aumento de capital por compensación de créditos en una sociedad unipersonal. Se dice que los créditos son vencidos, líquidos y exigibles.

En cuanto al origen de los créditos provienen de dos cesiones de créditos de terceros y de un crédito adicional.

En cuanto a la fecha en que fueron contraídos los créditos que se ceden al socio único y que dan origen al aumento se cita sólo el año en que se originaron.

Finalmente resulta que la sociedad tiene por objeto “Telecomunicaciones y arrendamiento de infraestructuras de telecomunicaciones”.

El registrador suspende la inscripción por un doble motivo:

Uno, porque considera que la sociedad es profesional y por tanto se halla incursa en causa de disolución de pleno derecho por falta de adaptación a su ley reguladora (DT1ª Ley 2/2007), y

Dos, porque deben aportarse las escrituras de cesión de créditos, debidamente liquidadas, de fecha 22 de mayo de 2017, en las que deben constar la fecha concreta en que fueron contraídos los créditos, ya que la referencia tan solo a los años en que se realizaron los préstamos no puede ser tenida por fecha cierta de los créditos que se compensan. Artículos 1526 Código Civil, 86.1 y 199.3 Reglamento del Registro Mercantil y Resolución D.G.R.N. de 19/01/2012.

El interesado recurre y previa negación de que su sociedad sea profesional dice que las cesiones de crédito no están sujetas a forma pública  “siendo innecesaria la liquidación de las mismas” y por supuesto la presentación de escritura alguna.

Doctrina: La DG revoca el primer defecto y en cuanto al segundo lo confirma pero sólo en cuanto a que es necesario que conste la fecha completa de los créditos que se compensan.

El primer defecto es revocado pues como con acierto dice la DG la sociedad “no tiene por objeto social la ingeniería de telecomunicaciones, que sí es una actividad profesional como resulta de lo establecido en el Real Decreto 261/2002, de 8 de marzo, por el que se aprueban los Estatutos Generales del Colegio Oficial de Ingenieros de Telecomunicación, sino que su objeto son las telecomunicaciones y según “el Diccionario de la lengua española, la telecomunicación no es sino el «sistema de transmisión y recepción a distancia de señales de diversa naturaleza por medios electromagnéticos». Y no existe norma alguna que atribuya tal actividad en exclusiva a los ingenieros de telecomunicación”.

En cuanto a la necesidad de que conste la fecha concreta de los créditos confirma el criterio del registrador pues  todo aumento exige “la debida identificación de los bienes o derechos que se aportan al patrimonio social”.

Y añade la DG, que dado que falta “la declaración terminante de sustitución de obligación que para la novación real de obligaciones impone el artículo 1204 del Código Civil” la “novación de los créditos y su refundición en uno solo –que tendría la fecha del informe– exigiría que constara en la escritura expresamente la voluntad novatoria, que no se puede deducir de la mera manifestación recogida en el informe que es a efectos limitados contables”.

Finalmente rechaza la exigencia “de que se aporten las escrituras de cesión de créditos que se compensan debidamente liquidadas” pues debe “tenerse en cuenta que en los casos de aumento del capital social el objeto propio de la inscripción en el Registro Mercantil no son los singulares negocios de asunción de las nuevas participaciones creadas, y la consiguientes titularidades jurídico reales que se derivan de ellos, sino la modificación de uno de los datos estructurales básicos de la entidad inscrita, cuál es la cifra de su capital social y el modo en que éste se halla representado”. En definitiva, para nuestro CD sólo son exigibles “aquellos datos que por imperativo de la legislación rectora del Registro Mercantil deban reflejarse en el asiento”.

Comentario: Interesante resolución en cuanto revoca, creemos que por primera vez, el defecto relativo a que la sociedad es profesional y por tanto se ha disuelto de pleno derecho.

Sin duda la revocación está relacionada con la circunstancia de que el registrador en su nota no dice que haya disuelto la sociedad y cancelados todos sus asientos sino simplemente que la sociedad “está incursa en causa de disolución…”. Nos parece una decisión acertada la del registrador, pues con ella se evitan los perjuicios que se pueden ocasionar a la sociedad si la misma es efectivamente disuelta, pues si fuera así ya sólo sería posible su reactivación o liquidación.

No obstante quizás la DG en esta su resolución quizás debiera haber dado un paso más y aprovechar para indicar que el elemento subjetivo y de relación con los terceros que supone toda sociedad verdaderamente profesional no es en principio calificable por el registrador. No obstante también debemos reconocer que la DG está muy condicionada por la sentencia el TS de 18 de julio de 2012, aunque también debemos hacer notar que la DG sí ha señalado en sus últimas resoluciones sobre este problema la “prudencia” con que debe actuar el registrador a la hora de calificar una sociedad como profesional y disolverla pues sólo en caso de que así resulte claramente del registro o de otros elementos, en principio no debe proceder a su disolución.

Por tanto bienvenida sea esta resolución pues en base a la misma también vemos cómo es posible calificar, sólo por la forma en que se haya redactado el objeto, si la sociedad es o no profesional.

En cuanto al segundo problema es claro. La fecha en que fueron contraídos los créditos que se compensan es un dato fundamental para su debida identificación. La única duda es si había existido novación real de esos créditos al hacer la cesión en cuyo caso la fecha sería la de la cesión. La DG dice que esa novación debe ser expresa y por tanto la fecha que identifica al crédito debe ser aquella en que el mismo fue contraído.
Ahora bien lo que también deja claro la resolución es que el registrador no puede exigir ningún documento en que consten los créditos, ni preocuparse de si están o no liquidados. Sólo puede exigir aquello que sea contenido de la inscripción según la LSC o el RRM. (JAGV)

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38.** ESTATUTOS SL. EMISIÓN DE VOTO A DISTANCIA ANTICIPADO. FACULTADES DEL PRESIDENTE DE LA JUNTA.

Resolución de 8 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Valencia a inscribir una escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: Se trata de determinar si son o no inscribibles las siguientes cláusulas estatutarias en la constitución de una sociedad limitada:

1ª. Emisión del voto a distancia anticipado en las juntas generales de socios»: Los socios podrán emitir su voto sobre las propuestas contenidas en el Orden del Día de la convocatoria de una Junta general de socios remitiendo, antes de su celebración, por medios físicos o telemáticos, un escrito conteniendo su voto. En el escrito del voto a distancia el socio deberá manifestar el sentido de su voto separadamente sobre cada uno de los puntos o asuntos comprendidos en el Orden del Día de la Junta de que se trate. Caso de no hacerlo sobre alguno o algunos se entenderá que se abstiene en relación con ellos. Si existiere el área de socios dentro de la Web Corporativa, el voto podrá ejercitarse por el socio mediante el depósito en la misma, utilizando su clave personal, del documento en formato electrónico en el que lo contenga o por su manifestación de voluntad expresada de otra forma a través de dicha área. También será válido el voto ejercitado por el socio por medio de escrito físico o electrónico firmado por el socio. El voto anticipado deberá recibirse por la sociedad con un mínimo de 24 horas de antelación a la hora fijada para el comienzo de la Junta. Hasta ese momento el voto podrá revocarse o modificarse. Transcurrido el mismo, el voto anticipado emitido a distancia sólo podrá dejarse sin efecto por la presencia personal o telemática del socio en la Junta».

2ª. Respecto de la constitución de la junta general, se dispone que «formada la lista de asistentes, el presidente de la Junta, si así procede, la declarará válidamente constituida y determinará si ésta puede entrar en la consideración de todos los asuntos incluidos en el orden del día. Asimismo, someterá a la junta, si fuera el caso, la autorización para la presencia en la misma de otras personas.

3ª. Con relación al órgano de administración, establece lo siguiente: «(…) Por acuerdo unánime de todos los socios en el otorgamiento de la escritura fundacional o, posteriormente, por acuerdo de la Junta General, la sociedad podrá adoptar alternativamente cualquiera de las siguientes modalidades de órgano de administración: (…) c) Dos administradores conjuntos, quienes ejercerán mancomunadamente las facultades de administración y representación. d) Entre dos y cinco administradores conjuntos y cuyo número se determinará en Junta de Socios, a quienes corresponden las facultades de administración y representación de la sociedad, para que sean ejercitadas mancomunadamente al menos por dos cualesquiera de ellos»;

4ª. Sobre el voto anticipado a distancia en el consejo de administración se dispone: Será válido el voto a distancia expresado por un consejero en relación con una reunión del Consejo de Administración convocada y que vaya a celebrarse de modo presencial. Dicho voto deberá expresarse por escrito, físico o electrónico, firmado por el Consejero y dirigido al Presidente del Consejo. En dicho escrito el consejero deberá manifestar el sentido de su voto sobre cada uno de los asuntos comprendidos en el Orden del Día del Consejo de que se trate. Caso de no hacerlo sobre alguno o algunos se entenderá que se abstiene en relación con ellos. Si existiere el área privada del Consejo de Administración en la Web Corporativa, el voto podrá ejercitarse por el consejero mediante el depósito en la misma, utilizando su clave personal, del documento en formato electrónico en el que lo contenga o por su manifestación de voluntad expresada de otra forma a través de dicha área. El depósito deberá realizarse con un mínimo de 24 horas de antelación a la hora fijada para el comienzo de la reunión del Consejo. El voto a distancia sólo producirá efecto si el Consejo se constituye válidamente y deberá ser recibido por el Consejo con una antelación mínima de mínimo de 24 horas a la hora fijada para el comienzo de la reunión. Transcurrido el mismo, el voto emitido a distancia sólo podrá dejarse sin efecto por la presencia personal, física o telemática, del Consejero en la reunión».

5ª. Finalmente en la escritura se dispone que  los socios fundadores, dando al acto de otorgamiento el carácter de primera junta general de socios, adoptan por unanimidad el siguiente acuerdo: «Autorizar al Administrador para desarrollar actividades por cuenta propia o cuenta ajena que entrañen una competencia efectiva, sea actual o potencial, con la sociedad o que, de cualquier otro modo, le sitúen en un conflicto permanente con los intereses de la Sociedad».

El registrador pone los siguientes obstáculos a la inscripción de dichas cláusulas:

1ª.  Se contempla el voto a distancia anticipado, que tan solo está previsto para las sociedades anónimas cotizadas, en concreto en el artículo 521 LSC, … Asimismo, se contradice el carácter deliberante de la junta. En efecto, la junta general es un órgano deliberante y en su desarrollo no cabe excluir la deliberación que necesariamente es previa al derecho de voto. …Defecto de carácter denegatorio.

2ª. Se deja al arbitrio del Presidente de la Junta que se tengan en consideración todos los asuntos incluidos en el orden del día, pues no se señala causa alguna para decidir en su caso la no consideración, sin que tal competencia tenga su base en precepto alguno y correspondiendo fijar al órgano convocante tales puntos del orden del día. Artículo 159 y concordantes de la LSC. Por el contrario corresponde al Presidente no a la Junta, la autorización de las personas que juzguen conveniente y la Junta sólo podrá revocar dicha autorización. Artículo 181 de la LSC. Defecto de carácter denegatorio.

3ª.Se contemplan dos distintas fórmulas de ejercer el poder de representación en caso de administración conjunta resultando tal opción contraria a la concreción en estatutos de tal forma de ejercicio. En efecto a este respecto la RDGRN de 1 de septiembre de 2005 señala que «la forma de  ejercitar el poder de representación es competencia de los Estatutos que no pueden delegarla en la Junta General, ni tan siquiera sobre la base de atribuir a la misma la facultad de elegir entre diversas alternativas previamente configuradas al modo como permite el artículo 57.2 de la misma Ley (hoy 233-2 de la Ley de Sociedades de Capital) para optar entre los diversos modos de organizar la administración previstos por el legislador».

4ª. Con respecto al voto a distancia anticipado en relación con el Consejo de Administración, cabe su rechazo en base a los mismos argumentos señalados en el punto relativo a la Junta General, pudiendo dar lugar a reuniones del Consejo en que tal voto anticipado se pudiera ejercer por un número de consejeros tal que hiciera inútil la celebración de la reunión. Defecto de carácter denegatorio.

5ª. Varios artículos de los estatutos contienen las palabras «de Accionistas», lo que no es coherente con la forma social adoptada de Sociedad Limitada.

6ª. No se  causaliza la dispensa de la prohibición al administrador para desempeñar las mismas actividades que la sociedad, en los términos que expresa el artículo 230-3 párrafo 1 de la Ley de Sociedades de Capital, de carácter imperativo, por no esperar daño para la sociedad o el que quepa esperar se vea compensado por los beneficios que prevén obtenerse de la dispensa, ni condiciona la misma a que cualquier socio pueda instar que la Junta General acuerde el cese del administrador que desarrolle actividades competitivas cuando el riesgo de perjuicio para la sociedad haya devenido relevante conforme al último párrafo del artículo 230-3 de la Ley de Sociedades de Capital.

El notario recurre y dice que el voto anticipado en las juntas de socios fue admitido en la RDGRN de 19 de diciembre de 2012 que consideró plenamente aplicable a las Sociedades Limitadas este artículo, que la junta general de socios es un órgano colegiado, y como tal tiene que formar su voluntad con la conjunción de las voluntades de las personas que la integran, que si el presidente puede declarar (o no) válidamente constituida la junta general de socios, puede asimismo determinar si la junta puede tratar todos los asuntos del Orden del Día o sólo algunos de ellos, que también el voto a distancia es admisible en el consejo, y que si bien hay que causalizar la dispensa no es necesario condicionarla.

Doctrina: Se revocan todos los defectos salvo el señalado bajo el número 5. Respecto del último dice que no es materia de calificación al no ser acuerdo inscribible.

Resumimos las declaraciones de la DG al ser reiteración de otras muchas resoluciones:

1ª. Se estima válida “la asistencia y votación telemática de los socios en la junta general de sociedades de responsabilidad limitada, pues aunque el artículo 182 Ley de Sociedades de Capital se refiere únicamente a la sociedad anónima, ello no debe llevar a entenderla prohibida en aquel tipo social, que, con base en la autonomía de la voluntad (artículo 28 de la Ley de Sociedades de Capital) ha de ser admitida siempre y cuando se asegure que los asistentes remotos tengan noticia en tiempo real de lo que ocurre y en la medida en que los socios puedan intervenir, pues no ofrece menores garantías de autenticidad que la asistencia física”.

2ª. También se estima “válida la cláusula estatutaria que posibilite la asistencia a la junta por medios telemáticos, incluida la videoconferencia, siempre que garanticen debidamente la identidad del sujeto, expresándose en la convocatoria los plazos, formas y modos de ejercicio de los derechos de los socios, que permitan el ordenado desarrollo de la junta, debiendo a tal efecto determinar los administradores que las intervenciones y propuestas de acuerdos de quienes tengan intención de intervenir por medios telemáticos se remitan a la sociedad con anterioridad al momento de constitución de la junta”.

3ª. Entran en las amplísimas facultades del presidente de la junta “la determinación de aquellos asuntos que, aun cuando figuren en el orden del día, no deban ser objeto de consideración, bien porque –como alega el recurrente– requieran un quórum determinado para ello, o por cualquier otra razón –por ejemplo, la aprobación del acta cuando se trate de junta general con levantamiento de acta notarial de la sesión–“.

4ª. El “hecho de que se disponga que el poder de representación se ejercerá mancomunadamente por al menos dos de los administradores conjuntos no puede entenderse que adolezca de indeterminación”.

5ª. Al consejo y sobre el voto a distancia aplica la misma doctrina que a la junta general.

6ª. Finalmente confirma el defecto relativo al empleo inadecuado de la palabra accionistas pues el registrador no puede sustituirla por la palabra socios como pretende el recurrente.

Comentario: Como hemos apuntado la resolución se limita a reiterar doctrina de la propia DG recogida en otras resoluciones, especialmente en la de 19 de diciembre de 2012.

Solo nos resta indicar que en los estatutos debatidos se recoge con gran detalle toda la materia relativa al voto a distancia, tanto en la junta como en el consejo, por lo que quizás las cláusulas estatutarias cuya inscripción se confirma puedan servir de modelo a otros empresarios que deseen una mayor facilidad en la adopción de acuerdos en el seno de sus sociedades. No creemos que el uso de estas cláusulas deba proscribirse siempre que como en el caso contemplado se regulen debidamente las garantías necesarias para que los acuerdos puedan ser válidamente adoptados. (JAGV)

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40.* SL CON OBJETO PROFESIONAL SIN HABER SIDO ADAPTADA. DISOLUCIÓN DE PLENO DERECHO.

Resolución de 9 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil I de Alicante, a inscribir determinadas decisiones del socio único de una sociedad.

Hechos: Vuelve una vez más la DG a tratar el problema de la disolución de pleno derecho de las sociedades con objeto profesional y que no han sido adaptadas a la Ley 2/2007 en el plazo establecido en su DT1ª.

Reitera su doctrina pues si la sociedad ya ha sido disuelta y cancelados sus asientos sólo es posible o la reactivación, en las condiciones señaladas en la propia resolución, o su liquidación.

No obstante en la nota o acuerdo de calificación notamos una diferencia en relación con otros casos similares. El registrador no dice de forma clara y terminante que haya disuelto la sociedad, sino que está en causa legal de disolución y que si “transcurrido el plazo para la interposición de los recursos … sin acreditarse su interposición o la subsanación del defecto en cualquiera de las formas indicadas, se cancelarán de oficio los asientos correspondientes a la sociedad de acuerdo con la disposición transitoria citada(DT1ª Ley 2/2007).

Por tanto parece, no queda suficientemente claro, que el registrador todavía no ha practicado ningún asiento ni de disolución ni de cancelación de asientos. Es decir que permite a los interesados, con una simple modificación aclaratoria del objeto social, solventar el problema planteado.

Nos parece una buena solución y quizás ese hubiera sido el camino adecuado para un desarrollo reglamentario de la rígida norma de disolución de pleno derecho en sociedades profesionales no adaptadas que tantos quebraderos de cabeza han provocado. En definitiva se trata de hacer saber a los interesados que el registrador estima que el objeto de su sociedad es profesional y que por tanto deben adoptar las medidas pertinentes, en el plazo de interposición del recurso, para evitar la disolución y cancelación de asientos.(JAGV)

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46.** DEPÓSITO DE CUENTAS. EXPRESIÓN “FUERA DE PLAZO” EN LA NOTA DE DESPACHO.

Resolución de 10 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de despacho expedida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Lugo, por la que se deja constancia del depósito de las cuentas anuales de una sociedad mercantil con indicación de presentación fuera de plazo.

Hechos: Se pretende con este recurso hacer desaparecer de la nota de despacho de un depósito de cuentas la expresión de que el depósito ha sido efectuado fuera de plazo.

Las cuentas se aprobaron el día 27 de julio de 2017 y la de presentación a depósito el día 2 de agosto de 2017.

Doctrina: Dice la DG, estimando parcialmente el recurso, que como resulta  del artículo 279 el depósito debe verificarse dentro del mes siguiente a la aprobación de las cuentas anuales y en este sentido, la “presentación debe entenderse realizada en plazo”

Ahora bien dado que la expresión de fuera de plazo ni consta, por no ser ello obligatorio, en el libro de depósito de cuentas, ni el hecho del depósito se publica ya en el Borme, dicha expresión queda reducida a la nota de despacho y dado que esta no está protegida por el principio de legitimación registral debe concluirse que “las cuentas anuales se han depositado correctamente, si bien la nota de despacho no es correcta”.

En tendemos por tanto que debe procederé a una rectificación de esa nota de despacho.

Comentario: Simple resolución pero que aclara el tema o cuestión relativa a si debe expresarse o no el hecho de que el depósito se haga fuera o dentro de plazo.

Para la DG esa expresión no procede hacerla en la nota en virtud de la cual se hace constar que ha sido realizado el depósito. Por ello el hecho que las cuentas lo hayan sido dentro o fuera del plazo de un mes que conceder el art- 279 de la LSC, como tal hecho resultará de los propios términos del depósito. Tampoco parece que sea obligatorio expresarla en la nota de despacho, aunque dado que no está prohibido si lo han sido fuera de plazo puede constatarse en dicha nota para conocimiento del interesado.(JAGV)

PDF (BOE-A-2018-1021 – 3 págs. – 161 KB)Otros formatos

 

 

59.** DEPÓSITO DE CUENTAS SIN CONSTAR EN LA HOJA DE DATOS GENERALES DE IDENTIFICACIÓN EL RESULTADO DEL EJERCICIO BENEFICIO/PÉRDIDA Y EN SU CASO APLICACIÓN.

Resolución de 17 de enero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil VII de Valencia, por la que se suspende el depósito de cuentas anuales de una mercantil.

Hechos: El problema que plantea esta resolución se centra en determinar si para el depósito de cuentas de una sociedad será o no necesario el expresar en la hoja de Datos Generales de Identificación, el resultado del ejercicio –beneficio/pérdida– y en su caso, su aplicación según se dispone en la  Orden Ministerial JUS/471/2017, de 19 de mayo (BOE 25/5/2017).

El registrador lo considera necesario mientras que la sociedad recurrente estima que sí consta pues se ha consignado como resultado repartible el de cero euros debido “a que en las casillas correspondientes para poner la aplicación del resultado, no existen los conceptos adecuados en caso de que sean pérdidas”.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Para la DG de la Orden aprobatoria de los modelos resulta clara la obligación de que “mediante un modelo normalizado, se haga constar el saldo de la cuenta de pérdidas y ganancias, así como el destino o aplicación del resultado”. Todos ellos son “requisitos legalmente exigibles que necesariamente deben constar cumplimentados en los modelos normalizados”. Sin embargo, en el presente caso, de la documentación presentada, resulta que sí se han rellenado las mencionadas casillas, consignándose la cantidad de «0» euros en cada una de ellas, por ser el resultado del ejercicio negativo y no haber, por tanto, base para la aplicación del resultado”. Y finalmente aclara que “la casilla 91000 solamente ha de coincidir con la casilla 49500 (que recoge los resultados del ejercicio de la cuenta de pérdidas y ganancias), en caso de que el resultado del ejercicio sea positivo”.

Comentario: La resolución es clara en cuanto a su fundamentación y en cuanto a lo que debe exigirse cuando el resultado del ejercicio es de pérdidas. En estos casos bastará consignar ese resultado negativo y dado que no existe reparto posible bastará consignar cero en las casillas de aplicación de resultados. Si los beneficios no existen difícilmente podrán ser objeto de reparto.

No obstante hacemos notar con todas las reservas posibles al no tener presentes los modelos que fueron objeto de presentación a depósito, que lo que el registrador exigía era precisamente el resultado del ejercicio y sólo el reparto si había beneficios. Quizás la aclaración que hace el CD relativa al contenido de la casilla 91000 sea lo decisivo. De todas formas apuntamos que lo esencial a la hora de rechazar o no un depósito debe estar en la congruencia de sus cifras y de sus datos sin exigir elementos que pueden deducirse fácilmente de otros incluidos en las propias cuentas.(JAGV)

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