Resoluciones Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública. Septiembre 2020.

Admin, 23/09/2020

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 384.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. REDUCCIÓN DE CABIDA TRAS. EXPROPIACIÓN POR CARRETERA NO INSCRITA.
  4. 385.*  PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO
  5. 386.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO
  6. 387.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
  7. 388.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA
  8. 389.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DIRECCIÓN DE CORREO ELECTRÓNICO DE LOS PRESTATARIOS
  9. 390.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA
  10. 391.** NEGATIVA A EMITIR CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. INICIO DEL PROCEDIMIENTO
  11. 394.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. DISCREPANCIAS ENTRE COPIAS AUTORIZADAS DE LA MISMA MATRIZ
  12. 395.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD DE FINCA INSCRITA EN USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD
  13. 396.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. RESPETO A LA DELIMITACIÓN DEL PERÍMETRO DE LA FINCA MATRIZ. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
  14. 397.* OBRA NUEVA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. INDICIOS DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
  15. 398.** OBRA NUEVA EN TERRENO RÚSTICO SIN ACREDITAR SI ESTÁ EN ZONA DE ESPECIAL PROTECCIÓN. LEGISLACIÓN APLICABLE TRAS CAMBIO DE NORMATIVA.
  16. 399.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE
  17. 400.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA
  18. 401.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA INFERIOR AL 70%
  19. 402.**  AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
  20. 403.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE COINCIDENCIA CON OTRA INSCRITA. RECURSOS POSIBLES.
  21. 404.** PACTO SUCESORIO CON ENTREGA DE BIENES Y DEFINICIÓN ENTRE EXTRANJEROS. BALEARES
  22. 405.** COMPRAVENTA. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA.
  23. 406.** INSCRIPCIÓN DE FINCA A FAVOR DE ENTIDAD ABSORBENTE. PLUSVALÍA MUNICIPAL, NO SUJECIÓN Y CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH.
  24. 407.** CANCELACIÓN DE EMBARGO AEAT ORDENADA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL
  25. 408.** CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE ZONA ARQUOLÓGICA DECLARADA BIEN DE INTERÉS CULTURAL EN UNA PORCIÓN DE TERRITORIO
  26. 409.*** ESCRITURA DE HERENCIA INTERNACIONAL. PROFESSIO IURIS TÁCITA. PRUEBA DEL DERECHO FRANCÉS.
  27. 410.*** DONACIÓN CON AUTOCONTRATACIÓN: EL DONATARIO ACTÚA CON PODER PREVENTIVO DEL DONANTE.
  28. 411.** CLÁUSULA DE CANCELACIÓN CONVENCIONAL DE CONDICIÓN RESOLUTORIA.
  29. RESOLUCIONES MERCANTIL
  30. 392.** ESTATUTOS SL. FORMA DE ADMINISTRACIÓN. POSIBLE CONTRADICCIÓN ENTRE DIVERSAS FORMAS MANCOMUNADAS.
  31. 393.* DEPÓSITO DE CUENTAS DE SOCIEDAD CON NIF REVOCADO.
  32. ENLACES:

INFORME Nº 312. (BOE SEPTIEMBRE de 2020)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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IR AL MINI INFORME DE SEPTIEMBRE

RESOLUCIONES POR MESES  y  POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
384.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. REDUCCIÓN DE CABIDA TRAS. EXPROPIACIÓN POR CARRETERA NO INSCRITA.

Resolución de 2 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madridejos, por la que se deniega la iniciación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para reducir la cabida de una finca que se dice haber sido expropiada en parte.

Resumen: En caso de expropiación no inscrita se puede inscribir la porción resto siempre que esté determinada mediante sus coordenadas geográficas, pero no por la vía de reducir la cabida de la finca. Es función del registrador apreciar la coincidencia de una finca registral con la catastral sin que pueda exigirse una certificación municipal al efecto

Una finca consta inscrita con 1.735 m2. se solicita con arreglo al 199 su georreferenciación y coordinación gráfica coincidente con 3 catastrales quedando reducida la superficie a sólo 1.312 metros cuadrados «por expropiación de la carretera. Se segrega una porción de 136 metros cuadrados, sobre la que se declara la existencia de una determinada edificación, y se vende la finca segregada.

La registradora, suspende la inscripción de la georreferenciación y reducción de cabida pretendida por no haberse protocolizado certificado municipal de correspondencia» entre la finca registral y las parcelas catastrales con las que se pretende coordinar; – Y porque no es congruente decir que la diferencia de superficie se debe a una expropiación, y luego pedir que se inscriba una reducción de cabida al amparo del procedimiento del art. 199.1 LH como si se tratase de una simple rectificación de un error de medición de la finca originaria.

La Dirección rechaza el defecto relativo al «certificado municipal de correspondencia» entre la finca registral y las parcelas catastrales, pues no sólo no existe ningún precepto legal que lo exija, sino que la apreciación o calificación jurídica, es precisamente competencia y responsabilidad plena del registrador de la propiedad.

Sin embargo, si admite los otros argumentos de la registradora relativos a que no es congruente decir simultáneamente que los otorgantes no pueden afirmar si la descripción catastral se corresponde con la realidad física de la finca, y luego hacer una petición de coordinación gráfica con el Catastro. Y respecto a la reducción de cabida como consecuencia de una expropiación no inscrita recuerda la R. de 24 de octubre de 2016  en la que se indicó lo siguiente: «… viene considerando que para poder inscribir la expropiación parcial de una finca es preciso individualizar la porción sobre la que recae (R. de octubre de 2012). Ahora bien, como también ha afirmado esta Dirección General, para la descripción de la finca que es el resto de una expropiación, no es necesaria la previa inscripción de tal procedimiento, como no es necesaria la inscripción de una segregación no inscrita para disminuir la superficie en la finca matriz que posteriormente se transmite (Resolución de 14 de enero de 2013)», por ello concluye que, aplicando la doctrina antes indicada sobre el art 47 RH, es posible inscribir la porción que es resto tras la expropiación siempre que se aporte una representación gráfica de esta porción. Lo que ocurre en el caso de este caso es que el propio recurrente niega esta posibilidad, ciñendo su pretensión a que se proceda a la reducción de la superficie de la finca sin la referencia prevista a la segregación efectuada por razón de expropiación: lo que se pretende por el recurrente es que desaparezca la superficie correspondiente a la expropiación de la que figura inscrita en el folio registral de la finca matriz. Y por ello rechaza el recurso ya que lo procedente no es intentar hacer «desaparecer» del folio real la superficie expropiada como si nunca hubiera existido ni formado parte de la finca originaria, sino determinar con precisión cuál es la porción resto que no ha sido objeto de expropiación, y cuál es la porción que ha sido objeto de segregación y expropiación no inscrita y que ha de quedar registralmente vigente y «pendiente» para cuando la administración cumpla su obligación legal de inscribir dicha expropiación. (MN)

385.*  PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

Resolución de 3 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Resumen: El notario tiene que comprobar si se ha depositado o no en el Registro General de Condiciones de Contratación las minutas o modelos de los préstamos hipotecarios y hacerlo constar en la escritura, pero no está obligado a consignar el código identificador de depósito en la escritura excepto si  la entidad bancaria lo ha facilitado en su minuta.

Hechos: El notario expresa en la escritura que el contrato contiene condiciones generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, pero no el número de registro del depósito del modelo con dichas condiciones.

La registradora suspende la inscripción solicitada porque no resulta de la escritura el código identificador del modelo del contrato de préstamo que se ha utilizado, acreditativo del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

El notario autorizante recurre y alega que ninguna norma exige que en la escritura de préstamo hipotecario se exprese ese código identificador del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

La Dirección General estima el recurso.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina, reiterando numerosas resoluciones previas, que está contenida también en la Instrucción DGRN de 20 de Diciembre de 2019 en su punto 8 :

El notario tiene que consultar el RCGC y comprobar el mero hecho de que la entidad financiera haya procedido previamente a practicar dicho depósito y hacerlo constar en la escritura, y el registrador al practicar la inscripción.

Sin embargo, el notario no está obligado a consignar este número de depósito en la escritura, excepto en los supuestos en que ese número hay sido facilitado por la entidad financiera en su modelo o minuta, en los que deberá consignarlo en la escritura. No obstante, la carencia del número de depósito no impide ni la autorización de la escritura ni su inscripción registral .

Si se comprueba que no existe tal depósito, notario y registrador deberán notificarlo al Ministerio de Justicia, en cumplimiento de su deber general de colaboración con la Administración, para que éste proceda en la forma establecida en el artículo 24 de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación. (AFS)

386.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DEPÓSITO EN EL RCGC. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

Resolución de 3 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Ídem que la anterior. (AFS)

387.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 3 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Cristóbal de La Laguna n.º 1 y 3, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: las dudas fundadas del registrador y el conflicto con el colindante impiden la inscripción de las coordenadas de una finca en base a una representación gráfica alternativa

Figurando dos fincas inscritas con unas superficies prácticamente idénticas a las de catastro se pretende por el titular de una de ellas la inscripción de las coordenadas y aumento de su superficie mediante el expediente del art.199 en base a una representación gráfica alternativa. El colindante se opone

La Dirección confirma el criterio de la registradora en base a las alegaciones del colindante ya que aunque no están documentadas está claro que hay un conflicto sobre la titularidad de un porción de terreno. Que precisamente la notificación a colindantes tiene por finalidad evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Y toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 LH   sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria) (MN)

388.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA

Resolución de 7 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sagunto n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Resumen: No es necesario que conste en la escritura el número de depósito de las condiciones en el RGCGC. Si debe constar expresamente que el notario ha comprobado si están depositadas. El control de trasparencia material corresponde al notario. La reseña del acta en la escritura en los términos legalmente previstos acredita por si misma el cumplimiento de todos los requisitos del control de transparencia.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda que se hipoteca.

Registrador: Opone a la inscripción los siguientes motivos: (i) No consta en la escritura el código identificador del depósito de la condiciones del préstamo en el Registro General de Condiciones Generales de Contratación (RGCGC), lo que imposibilita su comprobación. (ii) No asevera el notario autorizante la coincidencia entre las estipulaciones de la escritura y las contenidas en la FEIN, que no se acompaña a la escritura.

Notario: (i) En cuanto al primer defecto alega que cumple debidamente con lo obligado, que es la comprobación de que está depositado el modelo en el Registro. (ii) Sobre el segundo defecto dice que no es necesario aseverar tal coincidencia. Tal coincidencia está dentro de la competencia y responsabilidad notarial, pues si no hay coincidencia no se puede autorizar la escritura. Lo que debe controlar el registrador es que en la escritura conste la reseña del acta.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: La Resolución reitera su doctrina puesta de manifiesto en bastante resoluciones dictadas en los último meses, algunas de ellas también resumidas en este Informe.

PRIMER DEFECTO:

1 Notarios y registradores deben comprobar el mero hecho de que la entidad financiera ha practicado el depósito de sus condiciones de contratación. Se trata de un control obligado del cumplimiento de la legalidad por parte de la entidad prestamista.

2 Si resulta del control realizado que existe alguna diferencia entre el contenido contractual y la cláusula depositada, ello no impide la autorización de la escritura y su inscripción, pues tales cambios se enmarcan en la necesaria flexibilidad que debe haber en la contratación entre las partes negociales, permitiendo la adecuación de los modelos a las necesidades particulares del caso.

3 La carencia de reflejo en la escritura del número del depósito en el registro no impide la autorización de la escritura ni su inscripción.

4 El único requisito ineludible es que el notario haya comprobado previamente el depósito y así conste en la escritura.

Conclusión: “En el presente caso la notaria expresa en la escritura que el contrato contiene condiciones generales de la contratación y que ha comprobado que están depositadas e inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Por ello, el referido defecto expresado en la calificación impugnada no puede ser mantenido”.

SEGUNDO DEFECTO.

1 “… La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa en el acta de información…”.

2 De la normativa aplicable resulta que no es el registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio de transparencia material, correspondiendo al registrador calificar la existencia de la reseña de dicha acta (con el contenido expresamente establecido en la ley -número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización-), y la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.

3 Por tanto, “… si el notario hace constar que el prestatario ha recibido la documentación y ha sido informado sobre ella por la entidad y por el propio notario en el acta, necesariamente ha debido comprobar que esa documentación es correcta y completa, y por consiguiente, entre otros varios aspectos, que la FEIN es la que corresponde al préstamo y a sus condiciones. Si no se han cumplido correctamente todas las obligaciones informativas que garantizan la transparencia material en la operación crediticia, y también, más en concreto, si la FEIN no se correspondiera con el préstamo, por diferir alguna de esas condiciones financieras, el notario deberá por tanto denegar la autorización de la escritura…”.

Conclusión: En el presente caso, la notaria autorizante de la escritura calificada manifiesta en la misma, bajo su responsabilidad, que del acta por ella autorizada conforme al artículo 15 de la Ley 5/2019 el día 1 de julio de 2019, número 1.076 de protocolo, resulta que se entregó a los prestatarios toda la documentación legalmente exigida y que recibieron el asesoramiento e información previstos en dicho artículo. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y este defecto impugnado tampoco puede ser mantenido. (JAR)

389.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DIRECCIÓN DE CORREO ELECTRÓNICO DE LOS PRESTATARIOS

Resolución de 7 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Resumen: Si son varios prestatarios hay que expresar una dirección de correo electrónico para cada uno de ellos, salvo que consientan en la escritura una sola dirección de correo electrónico para todos.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario sujeta a la LCCI en la que se hace constar una dirección de correo electrónico para los dos prestatarios mediante la siguiente cláusula: «A los efectos de la disposición adicional octava de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (…) el o los prestatarios, o, en su caso, el o los hipotecante/s o fiador/es facilitan las direcciones de correo electrónico que se detallan a continuación para la práctica de esas comunicaciones: (…) Dirección de correo electrónico: (…)».

Registrador: Suspende la inscripción solicitada «por no contener una dirección de correo electrónico de los prestatarios».

Notario: Entiende que en la escritura consta “con perfecta claridad una dirección de correo electrónico del prestatario”. También plantea “en un plano teórico si sería inscribible una escritura de préstamo hipotecario en la que no se expresase ninguna dirección de correo electrónico del prestatario” porque, por ejemplo, el prestatario carezca de correo electrónico o quiera preservar su intimidad

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: En caso de pluralidad de prestatarios se debe expresar una dirección de correo electrónico para cada uno de ellos, salvo que consientan en la escritura que puedan recibir tales comunicaciones en una misma dirección de correo electrónico. Del tenor de la cláusula debatida y del contexto de la escritura debe entenderse que los prestatarios han consentido que la dirección indicada sea común y única para ellos.

Comentario: Plantea el notario una cuestión que, aunque pueda parecer extraña, lo cierto es que la realidad suele desbordar cualquier previsión.

Puede suceder –dice- que no quiera el prestatario plasmar en la escritura una dirección de correo electrónico para preservar su intimidad; o bien que se trate de prestatarios que carecen de correo electrónico. En tales casos lo lógico sería que tal omisión sólo produjera el efecto de dispensar al notario y registrador de realizar las notificaciones o remisiones de documentación previstas.

Aunque la Dirección General no resuelve la cuestión, que solo se plantea en el escrito de recurso como cuestión teórica, si dice lo siguiente: “… Por consiguiente, habiéndose impuesto en la referida disposición adicional octava de la Ley 5/2019 la obligación de consignar en la escritura esa dirección de correo electrónico, su omisión en la misma es fácilmente subsanable para obtener la inscripción, puesto que esa comunicación es una formalidad a cumplir con posterioridad al otorgamiento de aquella…”.

Por tanto, no constaría en la escritura pública, que es un título que circula en el tráfico jurídico y se presenta en diversas instancias, y podría declararse posteriormente a los efectos de la comunicación por el registrador sin que sea objeto de publicidad registral. Lo mismo se podría plantear respecto de la escritura, es decir, que se facilite al notario una dirección de correo electrónico sin que conste en la escritura o sin que se reproduzca en las copias.

Lo cierto es que, ante la posibilidad –no tan extraña- de prestatarios que no usen el correo electrónico, y dada la finalidad que persigue la Ley con el correo, parece que lo más lógico sería entender, como dice el notario, que la falta de una dirección de correo electrónico no produjera otro efecto que el de dispensar al notario y al registrador de sus obligaciones en este punto. (JAR).

390.() PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA

Resolución de 7 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Hechos: En el presente caso se cuestiona la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario porque el registrador exige que, no obstante constar en la escritura la reseña del acta en los términos previstos por la LCCI, debe acreditarse la triple coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto del contrato y la FEIN.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Igual que la expuesta en la Resolución 388. (JAR)

391.** NEGATIVA A EMITIR CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. INICIO DEL PROCEDIMIENTO

Resolución de 7 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Logroño n.º 1 a realizar calificación sustitutoria.

Resumen: Es procedente la exigencia de la registradora sustituta de que se le aporten en el plazo de los quince días previstos legalmente el original o testimonio de la documentación objeto de la calificación inicial y negarse a emitir su calificación sustitutoria a falta de la misma.

Hechos: Ante una calificación negativa, se solicita la calificación sustitutoria.

La registradora designada conforme al cuadro oficial de sustituciones se niega a emitir calificación sustitutoria por  no haberse presentado dentro del plazo de los quince días previstos legalmente para la solicitud de calificación sustitutoria testimonio íntegro del título presentado y de la documentación complementaría o su original.

El notario que instó la calificación sustitutoria recurre dicha decisión apoyado en dos argumentos esenciales:

  1. en virtud del principio de colaboración entre administraciones no se debe de imponer al particular obligaciones de traslado de documentación que ya está presentada en sede registral, dado que se halla en el Registro que emitió la calificación inicial;
  2. y no haber sido requerido oportunamente de la obligatoriedad de aportar esta documentación.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: En primer lugar responde nuestro CD a la afirmación de la registradora hecha en el informe relativa “la improcedencia de admitir el recurso interpuesto” en el sentido de que igual que se admite frente a la negativa a practicar un asiento de presentación, se ha de aceptar la posibilidad de recurrir por la misma vía la decisión de no admitir la calificación sustitutoria por el registrador designado al efecto.

A continuación entra en el fondo del asunto y tras un repaso del artículo 19 bis, párrafo cuarto, regla primera, de la Ley Hipotecaria y el artículo 6.1 del Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho de los interesados para instar la intervención de registrador sustituto concluye que “constituye un requisito indispensable para emitir la calificación sustitutoria solicitada, que el registrador sustituto reciba la documentación previamente calificada por el registrador sustituido” .

 Y ello por un doble motivo:

-por aplicación del artículo 3 de la Ley Hipotecaria; y,

-porque la calificación sustitutoria debe ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad sin admitir ninguna pretensión basada en documentos no presentados en tiempo y forma, por lo que deben adoptarse las medidas necesarias para que los documentos objeto de la calificación sustitutoria sean los mismos que se presentaron en su día y de ahí el derecho a retirar los documentos del Registro donde estuvieran presentados.

Asimismo contesta a las alegaciones del notario, destacando que el procedimiento registral tiene una naturaleza jurídica especial sin que se le pueda “aplicar supletoriamente y de una forma mecánica la legislación administrativa al procedimiento registral” contraviniendo además “la letra de los artículos que regulan  el procedimiento de calificación sustitutoria”. Asimismo tampoco  la registradora sustituta  ha de requerir la presentación de la documentación, sino que por los principios de rogación y de titulación auténtica, exigen la presentación en el Registro del título formal, no bastando la mera solicitud para que comience el procedimiento registral.

Comentarios: Como sabemos  la solicitud de la calificación sustitutoria constituye, junto con el recurso contra la calificación negativa,  medios de los que se dispone como reacción frente a la calificación negativa de un título presentado a inscripción, sin que puedan confundirse, ya que la petición de la calificación sustitutoria no es un recurso, sino el inicio  de un procedimiento registral ante otro registrador que realizará otra calificación del título, pero sin apreciar defectos distintos de los que observó el registrador sustituido.  (MGV)

394.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. DISCREPANCIAS ENTRE COPIAS AUTORIZADAS DE LA MISMA MATRIZ

Resolución de 7 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 8, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca por apreciar discrepancias entre dos copias autorizadas de la misma escritura matriz.

Resumen: Habiendo discrepancias entre dos copias de la misma matriz el notario debe aclararlas.

Hechos: Se presenta a inscripción copia expedida en 2019 de una escritura de cancelación de un préstamo que luego fue ampliado, expresándose todo correctamente.

El registrador detecta que en 2014 se había presentado otra copia de la misma escritura en la que no se mencionaba que el préstamo había sido objeto de ampliación, por lo que fue suspendida su inscripción. En la nueva copia presentada sí consta esa mención.

El notario recurre y alega que la segunda copia cumple todos los requisitos legales de autenticidad, como documento público de cancelación y el registrador por ello no es competente para suspender la inscripción de la cancelación.

La DGRN desestima el recurso

Doctrina: Habiendo discrepancias entre dos copias presentadas, y no contando la diligencia de subsanación, o bien de la matriz, o en su caso de la copia, el notario tiene que aclarar dichas discrepancias pues entiende que ello afecta a la autenticidad y las formalidades extrínsecas de los documentos presentados a inscripción, que deben de ser objeto de calificación.

En el presente caso, o bien se ha rectificado la matriz por los interesados o por el propio notario (artículo 153 RN) en cuyo caso tiene que constar transcrita la diligencia de subsanación al ser una segunda copia, o bien lo que se ha subsanado ha sido  la copia por lo que la subsanación de la copia conforme a lo dispuesto en el artículo 243 RN exige una diligencia subsanatoria también., que no consta.

COMENTARIO: Para que una copia de una escritura notarial presentada en el Registro provoque un defecto tiene que haber dudas de su autenticidad formal o de la autenticidad de su contenido.

En el presente caso no hay ninguna duda de la autenticidad  formal, pues ha sido emitida por un notario en ejercicio ni se cuestionan los requisitos formales del propio documento (papel, sellos, etc), ni duda sobre la autenticidad de su contenido, por cuanto la discrepancia sobre el contenido con la primera copia es mínima y está justificada como resulta de la propia inscripción registral (pues hay un préstamo que fue ampliado) que es lo que refleja la copia presentada.

Por ello no está justificado el defecto, aunque se haya omitido transcribir la diligencia subsanatoria; esta omisión  será, en el peor de los casos, un incumplimiento reglamentario sin más trascendencia registral ya que no afecta ni a la autenticidad formal ni tampoco a la autenticidad de su contenido. 

Cuestión diferente hubiera sido si la discrepancia hubiera afectado a algún elemento esencial del negocio jurídico en un acto bilateral (el precio en una compraventa, la finca vendida, los sujetos intervinientes, etc), en cuyos casos sí estaría justificado el defecto al haber dudas de su autenticidad en cuanto al contenido.

Ver sobre el tema formal de las subsanaciones notariales el siguiente artículo de práctica notarial.  (AFS)

395.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD DE FINCA INSCRITA EN USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD

Resolución de 12 de febrero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Mijas n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de disolución de comunidad precedida de otra de adjudicación de herencias.

Resumen: Caben las extinciones de comunidad reduciendo el número de comuneros, que permanecen en la comunidad con mayor cuota y compensando en metálico a los que cesan en la misma.

Hechos: Cuatro hermanas y su madre otorgan escritura de la herencia su padre y esposo y se adjudican los bienes, resultando titulares en propiedad, en nuda propiedad y en usufructo. En conjunto todas resultan titulares de los bienes. Posteriormente otorgan escritura de disolución de condominio de una vivienda de la herencia, resultando adjudicataria una de las hermanas,  quien compensa en metálico al resto sus derechos en el citado bien.

Registradora: Entiende que la disolución de condominio no está prevista para extinguir la comunidad existente entre nuda propiedad y usufructo, pues la comunidad propiamente dicha requiere que los derechos en comunidad sean de igual naturaleza.

Notaria: Entiende que concurriendo la totalidad del dominio en los intervinientes pueden disolver la comunidad en la forma que tengan por conveniente, pues la cotitularidad sobre los mismos corresponde a todos y por el mismo concepto.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 Conforme a la doctrina del Centro Directivo “caben las extinciones de comunidad reduciendo el número de comuneros, que continúan en comunidad con mayor cuota y compensan con abono en metálico a los que cesan en la misma –Resolución de 16 de junio de 2003–“.

2 Consecuentemente con lo dicho, en el supuesto de este expediente resulta que la propiedad se reúne al final en una sola de las comuneras por lo que hay una disolución de condominio.

3 En la Resolución de 4 de abril de 2016 se pone de relieve que “si el acto no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, porque no existirán elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas. Sin embargo, todo acto, aunque no implique reducción de los miembros de la comunidad, por propia naturaleza, puede entenderse encaminado al cese final de la situación de comunidad y, aunque no se logre dicho efecto totalmente, si el acto tiende naturalmente a dicho resultado, podrá ser calificado de disolución». (JAR)

396.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. RESPETO A LA DELIMITACIÓN DEL PERÍMETRO DE LA FINCA MATRIZ. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 31 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Carmona, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y segregación y su correspondiente representación gráfica georreferenciada.

Resumen: En toda segregación es indispensable el acompañar una representación gráfica georreferenciada de la finca y también es preceptivo para el registrador el tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria cuando la representación gráfica aportada no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral.

Hechos: Se trata de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y segregación con su correspondiente representación gráfica, que es alternativa a la catastral. 

El registrador, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, suspende la inscripción a la vista de las alegaciones de un colindante catastral por una posible invasión parcial de su finca, entendiendo el registrador que carece de “los fundamentos y medios suficientes para rebatir los motivos de oposición alegados”.

El recurrente alega, que por no exceder la diferencia de superficie del 10% con respecto a la que consta inscrita no es necesaria la tramitación del procedimiento de artículo 199.2 y que no existe invasión de la parcela colindante, tal como resulta del informe técnico incorporado a la escritura y del informe de validación catastral.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Conforme al  artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015, se configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con carácter preceptivo siempre que se realicen operaciones de segregación, que determinen una reordenación de los terrenos.

La falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas una vez practicada la inscripción correspondiente.

Lo anterior tiene como excepción que  fuera necesaria la tramitación del  procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados: por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral.

Y es por lo anterior por lo que la DG considera “correcta la actuación del registrador, iniciando la tramitación del referido procedimiento”.

Tras esta primera consideración entra a valorar si la oposición de un colindante catastral, alegando una posible invasión parcial de su parcela, es suficiente para negar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca.

Para ello ha ser objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca y en el presente caso, al ser  una representación gráfica alternativa y el procedimiento, el del apartado 2 del artículo 199, las dudas de identidad podrán referirse, además, a las parcelas catastrales colindantes, incluso no inscritas, dada la alteración de la cartografía catastral que conlleva este procedimiento.

El registrador, “a la vista de las alegaciones efectuadas, decidirá motivadamente según su prudente criterio sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”.

La DG interpreta esta norma en el sentido de que  no puede ser entendida que las alegaciones “no sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador”. Ahora bien, en todo caso, si formula un juicio de identidad de la finca, “no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados”.

En el caso que nos ocupa tras la tramitación del procedimiento del artículo 199, un titular colindante formuló oposición.

El registrador deniega la inscripción limitándose a transcribir las alegaciones sin emitir juicio de identidad de la finca y careciendo de motivación alguna, ante lo que reitera la DG “que es preciso justificar la razón por la que el precepto es de aplicación y cuál es la interpretación que del mismo se efectúa para que de este modo  el interesado pueda combatir la calificación si no la considera adecuada”.

Tal insuficiencia basta para nuestro CD para estimar el recurso, sin que puedan ser tenidos en cuenta los argumentos esgrimidos por el registrador en el informe, en base a que en el informe el registrador:

-puede profundizar sobre los argumentos de los defectos señalados en su nota de calificación.

-pero no podrá añadir nuevos defectos.

Lo anterior se debe a que  sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título podrá defenderse, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción. (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria)

Comentarios: De esta resolución resulta que pese a que no es obligatorio, es muy conveniente en estos casos que los registradores utilicen la aplicación informática prevista en la ley y homologada en la Resolución de la Dirección General de 2 de agosto de 2016 y así poder valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada. Igualmente es conveniente que las alegaciones de los colindantes se acompañen de una representación gráfica que sirva de apoyo junto con un principio de prueba que bien podría ser un “dictamen pericial emitido por profesional habilitado” para ello. Lo que sí queda claro, es que no se puede suspender la inscripción de una georreferenciación sin fundamentarla debidamente. (MGV)

397.* OBRA NUEVA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. INDICIOS DE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 31 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva terminada.

Resumen: Aunque haya indicios de invasión de dominio público al pretender incorporar una base gráfica, el Registrador debe tramitar el expediente del art. 199 a fin de disipar tales dudas.

En una declaración de obra nueva se pretende la incorporación de la descripción georreferenciada de la finca en base a una base gráfica alternativa. El registrador se opone porque de la superposición de las coordenadas aportadas con la cartografía catastral resulta que la mayor parte de la misma se ubica en zona de «dominio público o terreno no incorporado a la cartografía catastral».

La Dirección admite el recurso, ya que pese a que uno de los fundamentos básicos de la legislación hipotecaria, especialmente tras la modificación por la Ley 13/2015, es la protección del dominio público, aun no inscrito, en este caso no resulta indubitada tal invasión ya que no hay una manifestación de la administración al respecto. Entiende que lo que procede es tramitar el procedimiento del art. 199 a fin de que la Administración alegue lo que proceda y puedan disiparse las dudas. (MN)

398.** OBRA NUEVA EN TERRENO RÚSTICO SIN ACREDITAR SI ESTÁ EN ZONA DE ESPECIAL PROTECCIÓN. LEGISLACIÓN APLICABLE TRAS CAMBIO DE NORMATIVA.

Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Resumen: Se lleva a cabo la construcción de una vivienda unifamiliar en Coria (Extremadura), conforme a licencia municipal de 17/01/2000, de acuerdo con la legislación vigente en aquel momento. Se formaliza la escritura de declaración de obra nueva estando vigente una nueva Ley Urbanística (Ley 15/2001 de 14 diciembre de Ordenación Urbanística de la Comunidad Extremeña) que exige determinados requisitos para estas construcciones, en Municipios inferiores a 20.000 habitantes. La DG considera como norma aplicable, a efecto de su inscripción registral, la del año 2000 (fecha de su construcción) y no la posterior de 2001, que es la vigente al tiempo de la escritura de obra nueva.

Hechos: En el año 2020 se formaliza una escritura de declaración de obra nueva de vivienda unifamiliar, sita en Coria (Extremadura) y ubicada en terreno rústico, acompañándose a la misma: una licencia de obra del año 2000, debidamente aprobada por la Comisión de Gobierno de dicho Ayuntamiento, en la que se legalizaba dicha obra nueva, y aportándose además certificado técnico del arquitecto, junto a otro de final de obra del mismo, también del año 2000, en unión de cédula de habitabilidad de 2006.

Registrador. El registrador suspende la inscripción de la escritura anterior, calificando negativamente la misma y suspendiendo su inscripción, ya que, aunque no se acredita que el terreno sobre el que se ubica la vivienda declarada no sea de especial protección ambiental (lo que era necesario allí antes, para llevar a cabo la inscripción de una obra nueva situada en suelo rústico, al tiempo de su construcción), no se identifica tampoco, mediante las coordenadas de referenciación geográfica, la porción de suelo ocupada, arts. 18 LH, 98 RH, 179 Lotus y 202 LH.

Recurrente: El notario otorgante recurre el defecto y alega que, si bien no se acredita en la escritura, expresamente, que el terreno que alberga la obra no sea especialmente protegido (que es lo que hoy exige la ley urbanística actual), la Administración competente expidió, en su momento, al tiempo de su construcción, una licencia de obra y una cédula de habitabilidad de la obra que ahora se declara.

Dirección General: La DG reitera que el objeto del recurso no es el asiento registral sino el propio acto de calificación del registrador, de forma que se trata de declarar si la calificación es o no ajustada a Derecho y ello es así por imperativo del art 326 LH, ya que, en otro caso, si se estimaran defectos no incluidos en la misma, supondría indefensión para el recurrente.

Por ello, el expediente, se limita a determinar si para llevar a cabo una declaración de obra en suelo rústico, es exigible ahora acreditar que la finca en cuestión no está situada en zona de especial protección ambiental. Es decir, lo que se discute es si la acreditación de la naturaleza de suelo rústico y por tanto de especial protección, donde se ubica la obra nueva, es conforme a la legislación extremeña (art 179 de la ley 11/2018 de 21 de diciembre de Extremadura, en vigor desde 27 junio 2019) y aplicable a la referida declaración de obra nueva.

El registrador extiende la motivación de su nota al argumento de que, si el plazo de antigüedad de la vivienda es superior a 6 años, el suelo donde se ubica la vivienda es rústico y falta la calificación de rústica, previa a la licencia que exige la legislación extremeña (actual art 68,3 de la Ley Extremeña 11/2018), hace que la autorización administrativa necesaria que exige el art 28.1 sea el certificado requerido en el defecto que se discute.

Sin embargo la DG no comparte este defecto, ya que para ella se trata de una obra nueva terminada en el año 2000, conforme a licencia municipal concedida ese mismo año, que cuenta también con el certificado técnico correspondiente, lo que no se discute en la nota de calificación, por lo que la construcción se debió realizar y autorizar de acuerdo con la ley material entonces aplicable en Extremadura (Ley 13/1997 de 23 diciembre, relativa a la actividad urbanística de dicha Comunidad Autónoma y Dto. 76/1998 2 junio, que la desarrolla) hoy derogada por la ley posterior reguladora de la Actividad Urbanística de la Comunidad Autónoma de Extremadura Dto. 76/1998 2 junio, derogados por la ley 15/2001 de 14 diciembre.

Y es que resulta que, la ley 23 diciembre 1997, igual que otras normas urbanísticas autonómicas, declaraba que el régimen urbanístico de Extremadura se remitía, en aquel entonces, a la legislación Estatal Ley del Suelo 1/1992 26 junio, y no fue hasta la ley 15/2001, de 14 de diciembre, cuando en Extremadura se impuso la calificación urbanística como requisito admvo previo, respecto de construcción en suelo no urbanizable, por parte de la Consejería competente.

Por ello y en base al principio de seguridad jca, la nueva normativa, no puede afectar a la validez de los actos administrativos otorgados conforme a la legislación anterior, ya que la licencia se otorgó conforme al planeamiento y legislación urbanística vigente en su momento y no a la que en un futuro pudiera existir (STS 2 febrero 1989 y 17 mayo de 2018 del TS de Justicia de Extremadura). Por tanto, no pueden exigirse ahora (a efectos registrales) requisitos impuestos por una normativa urbanística posterior, respecto de una edificación terminada conforme a licencia otorgada con anterioridad (y pese a que la escritura de obra nueva se otorgada posteriormente a aquella primera norma extremeña).

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la calificación registral.   

399.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora accidental de la propiedad de Aldaia a inscribir un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Resumen: En caso de procedimientos contra herencia yacente es necesario nombrar administrador judicial cuando el llamamiento es puramente genérico y no hay ningún interesado personado.

Resolución que reitera la abundante doctrina del Centro Directivo sobre los procedimientos dirigidos contra la herencia yacente en el sentido de que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los arts. 790 y ss LEC, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente. Esta doctrina se ha matizado en los últimos pronunciamientos en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. En el supuesto de este expediente, del testimonio del decreto de adjudicación y posterior mandamiento presentados y objeto de calificación resulta que el llamamiento es genérico a la herencia yacente y desconocidos herederos del titular registral por lo que se confirma el defecto.  (MN)

400.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA

Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcantarilla, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva solicitada en un procedimiento notarial de rectificación de descripción de finca. (ACM)

Resumen: En el Expediente de rectificación de cabida, una vez caducada la anotación preventiva, es preciso, para pedir otra anotación, que se solicite nueva certificación de dominio.

– Hechos:  En un Expediente notarial de rectificación de cabida, una vez caducada la anotación preventiva, sin haberse prorrogado, la notario autorizante solicita la práctica de nueva anotación.

– La Registradora:  califica negativamente, dado que una vez caducada la anotación (y quedar sin efecto alguno), para pedir otra es preciso, conforme a la remisión del Art 203-3ª (párf 1º) al Art 201 LH, solicitar de nuevo la expedición Certificación de Dominio y Cargas actualizada, ya que aunque el procedimiento notarial sea el mismo, registralmente se inicia un nuevo procedimiento.

– La notario:    recurre alegando, en síntesis, que no ha decaído el procedimiento registral, dado que puede tramitarse el mismo incluso sin la anotación preventiva (que es voluntaria) bajo el mismo asiento de presentación; que no hay dos procedimientos, uno notarial y otro registral; que no se puede exigir otra certificación porque si aparecen otros titulares habría que empezar de nuevo y hacer nuevas notificaciones; y que el Art 203 LH prevé que los efectos de la inscripción se retrotraigan a los del asiento de presentación que no ha caducado y sigue desplegando sus efectos.

– Resolución: La DGSGFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:               
Del propio Art 203 (3ª y 4ª) LH resulta una cierta interrelación entre la expedición de certificación y la práctica de la anotación: al no contemplarse la posibilidad de tomar anotación preventiva sin que se expida la correspondiente certificación

En caso de admitirse la tesis de la recurrente, se estaría favoreciendo que el procedimiento pudiera prolongarse indefinidamente en el tiempo sobre la base de una misma información inicial, lo cual, si bien puede producirse en caso de no solicitarse la anotación (como apunta la recurrente), dado el carácter voluntario de ésta, es una situación no deseable que no se cohonesta con las previsiones legales (ACM)

401.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN CON DEUDA INFERIOR AL 70%

Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Aldaia, por la que se suspende la inscripción de la adjudicación de una finca, que es vivienda habitual en ejecución hipotecaria. (ACM)

RESUMEN: Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual con deuda inferior al 70% de tasación: no puede adjudicarse por el 60% del valor de tasación SIN que quede totalmente saldada la deuda del ejecutado por todos los conceptos.

– HECHOS:  En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sobre una VIVIENDAel importe de lo debido es inferior al 70% del valor de tasación. La subasta queda desierta, y se adjudica la vivienda a la acreedora ejecutante por el 60% del valor de tasación (art 671 LEC), en vez de por el 70%, y ello SIN dar carta de pago de TODA la cantidad debida por todos los conceptos, con lo que el deudor que rebajó algo de la deuda, sigue debiendo la diferencia (que no debería y se habría extinguido si la deuda fuera superior al 70%).

El art 671 LEC dice: «Subasta sin ningún postor. Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los 20 días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60% … ».

– La REGISTRADORA califica negativamente, conforme a la R. de 12 mayo 2016, por entender que con una interpretación correctora del art 671 LEC no cabe en estos casos que el acreedor se adjudique la finca por menos del 70% del valor de tasación y no dé carta de pago de todo debido por todos los conceptos.

– El acreedor ejecutante recurre oponiendo la literalidad del art 671 LEC, cuyo contenido se ha cumplido escrupulosamente y sin que pueda cuestionarse por un órgano no legislativo ni jurisdiccional.

– Resolución: La DGSGFP desestima el recurso y confirma la calificación;
– Doctrina: Reitera las RR. de 12 mayo 2016 y 20 julio 2020, que a su vez se basan en su ya consolidada doctrina sentada en las RR. de 20 Septiembre 2017 y de 16 febrero 2018 (y reiterada en las RR de 16 de febrero, 23 de marzo20 abril26 de octubre15 noviembre 2018, de 22 febrero, de 22 y 28 marzo, de 13 junio 2019, 8 noviembre 2019 y de 8 enero, 12 marzo y 20 julio) y 10 agosto 2020) entendiendo que el art 671 LEC  requiere una interpretación ponderada correctora, teleológica, finalista y sociológica (Art 3 CC)  para que no se dé la paradoja de que el deudor que debe menos y haga un esfuerzo para minorar su deuda, resulte de peor trato y más perjudicado que el que debe más, por lo que en estos casos, debiendo menos del 70% del valor de tasación, el acreedor solo puede adjudicarse la vivienda por el 60% dando plena carta de pago; y si no desea esa suerte de “dación en pago”, el acreedor dispone de otros remedios procesales para reclamar su deuda. (ACM)

402.**  AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villafranca del Bierzo, por la que se deniega la inscripción de una escritura de agrupación de fincas.

Resumen: Está justificada la denegación de la inscripción de una representación gráfica cuando, de los datos y documentos aportados, no resulte  pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, siendo posible que con su inscripción se altere la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

Hechos: Mediante escritura los titulares de tres fincas las agrupan, rectificando su descripción y aportando una representación gráfica georreferenciada de la finca resultante de la que resulta además una modificación de la superficie registral, elaborada según informe técnico, junto con el  informe de validación gráfica catastral.

Una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la registradora suspende la inscripción por existir oposición de los titulares de dos fincas colindantes.

Resolución: La Dirección General  desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015, configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con carácter preceptivo siempre que se realicen operaciones de agrupación al conllevar el nacimiento de una nueva finca registral.

El procedimiento y  trámites para llevar a cabo  la calificación registral y en su caso la inscripción de la preceptiva representación georreferenciada, es el del articulo 199 Ley Hipotecaria por la remisión que al mismo se hace en el artículo 9.

No siendo necesaria su tramitación cuando no existan diferencias superficiales o estas no superen el 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

El expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, se regula en el art 199, con la única especialidad cuando se trate de una representación gráfica alternativa a la catastral, han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

Y el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidirá motivadamente según su prudente criterio. Lo que como ha reiterado nuestro CD “no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones”  y “siempre que se formule un juicio de identidad de la finca, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados”.

En el caso que nos ocupa, para la DG “resultan fundadas las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica” al estar fundamentada la oposición de los colindantes  en unos informes técnicos contradictorios, que ponen de manifiesto el conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno.

Ante ello podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

Comentarios: Se vuelve a reiterar que la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física, es del todo fundamental para evitar que puedan lesionarse sus derechos o que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que generen una posible doble inmatriculación. (MGV)

403.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE COINCIDENCIA CON OTRA INSCRITA. RECURSOS POSIBLES.

Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Calafell, por la que se deniega la inmatriculación de una finca procedente de otra mayor.

Resumen: Para que haya dudas de coincidencia de una finca a inmatricular con otra inscrita basta que la coincidencia sea parcial. Para resolver dichas dudas puede presentarse recurso ante la DG o en la vía judicial, acudir al expediente notarial de dominio regulado en el artículo 203 LH, o Interponer una demanda judicial en un procedimiento declarativo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 204 LH .

Hechos:   Se pretende la inmatriculación de una finca que se segrega de otra mayor,  por el procedimiento regulado  en el  artículo 205 LH de doble título notarial y certificado catastral.

El registrador tiene dudas de su coincidencia con otra finca ya registrada de la que se ha realizado también numerosas segregaciones.

La notaria autorizante recurre y alega que las dudas no están fundadas porque están basadas en indicios, que en la nota simple solicitada para otorgar la escritura se expresaba que no figuraba inscrita, tal y como se describía. Añade también que la finca registral que genera las dudas al registrador no está georreferenciada, que es rústica,  que en la certificación registral que se le expidió de la misma no consta el titular y en su historial no figuran como titulares ninguno de los aparecen en el título previo como transmitentes y que, al expedir ese certificado, se tenían que haber expresados las dudas, por analogía de lo dispuesto en el artículo 203 LH.

La Dirección General confirma la calificación .

Doctrina: En el presente caso considera que las dudas están justificadas y recuerda que existan dichas dudas basta que la finca que se pretende inmatricular pueda coincidir, incluso parcialmente, con otras fincas inscritas; recuerda también que el registrador tiene que extremar su celo para evitar dobles inmatriculaciones.

Desestima los restantes argumentos de la recurrente, pues las fincas inscritas anteriormente no tenían que estar georreferenciadas. En cuanto a la nota simple expedida, declara que tiene un valor puramente  informativo negativo, referido a que la finca así descrita no está registrada.

Respecto de la certificación registral solicitada con posterioridad por la notaria autorizante (de la finca registral que genera las dudas), no considera aplicable por analogía lo dispuesto en el artículo 203 LH, pues no se trata de un expediente de dominio, y en consecuencia no es necesario expresar las dudas de su posible coincidencia con otras registradas.

Recuerda que, en tales casos de dudas del registrador de coincidencia de la finca con otra registrada, para resolverlas existen varias opciones:

1.- Presentar recurso contra la calificación ante la Dirección General o demanda de juicio verbal ante un juzgado de primera instancia de la capital de la provincia, conforme a lo dispuesto en el artículo 324 LH.

2.- Tramitar un expediente de dominio notarial para inmatriculación, regulado en el artículo 203 LH.

3.- Interponer una demanda judicial en un  procedimiento declarativo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 204 LH , y obtener sentencia en la que expresamente se ordene la inmatriculación. Recuerda que tienen que haber sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203 LH, deberían haber intervenido en dicho expediente y que, conforme al artículo 198 LH, puede presentarse incluso aunque se haya desestimado el recurso o demanda mencionada en el punto 1. (AFS)

404.** PACTO SUCESORIO CON ENTREGA DE BIENES Y DEFINICIÓN ENTRE EXTRANJEROS. BALEARES

Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ibiza n.º 1, por la que se califica negativamente una escritura de pacto sucesorio con entrega de bienes por donante extranjero, al amparo del Derecho Civil de las Islas Baleares.

Resumen: ¿Tras la entrada en vigor del Reglamento Sucesorio Europeo no parece lógico aplicar al extranjero residente en territorio español con derecho propio la legislación de dicho territorio aunque no pueda tener la vecindad civil, que es el criterio de conexión tradicional en nuestro Derecho para los españoles? La Dirección General mantiene un criterio contrario a tal posibilidad.

Hechos: Se trata de una escritura pública que contiene un pacto sucesorio con entrega de bienes y definición, al amparo de la Compilación de Derecho Civil de las Islas Baleares. La particularidad radica en que los otorgantes son extranjeros y que el donante, de nacionalidad italiana, elige como ley aplicable la balear. Hecha la elección transmite a su hijo de nacionalidad estadounidense, la nuda propiedad unas fincas y unas participaciones sociales como pago de su legítima y obligándose a satisfacer la legitima futura de su hermana.

La notario autorizante y el registrador razonan sobre si es o no posible que se aplique la ley balear a un extranjero con residencia en Ibiza pero sin vecindad civil balear dada su condición de extranjero.

La Resolución reitera la solución dada en la resolución de 4 de mayo de 2019, comentada en esta página por Jorge López Navarro en el Informe de Junio de 2019, al que me remito.

La cuestión no es pacífica pues, como dice Inmaculada Espiñeira, es lógico plantear si en la actualidad “convendría interpretar el artículo 50 Compilación en el sentido de que lo que el legislador quiere es que el pacto sucesorio se rija por la ley personal del disponente y ésta tras el Reglamento, para los extranjeros con su centro de vida en cualesquiera de las Comunidades de España con derecho civil propio no es la ley del Estado de su nacionalidad, salvo que hayan hecho uso de la professio iuris, sino la ley de la unidad territorial en la que éste tiene su residencia habitual en el momento de la conclusión del pacto, artículos 21.1, 24.1, 25.1 y 36.2 letra a) del Reglamento”.

La Dirección General no asume tal argumentación, que también es la defendida por la notario recurrente, y entiende que la legislación balear, de acuerdo con el artículo 15 CC, está reservada a los ciudadanos españoles con vecindad civil balear, pero no es de aplicación a los extranjeros con residencia en Baleares pero sin vecindad civil.

Ver estudios de: Santiago Álvarez González, Revista Dcho Civil , vol. II nº 4, Inmaculada Espiñeira, derivado de esta Resolución y estudio crítico de Bartolomé Bibiloni sobre esta Resolución (JAR).

405.** COMPRAVENTA. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA.

Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una cláusula de cancelación convencional de condición resolutoria, así como la efectiva cancelación de la citada condición resolutoria en virtud de documentación privada.

Resumen: La regla general para para cancelar una condición resolutoria es el otorgamiento de una escritura publica. Para cancelar dicha condición mediante instancia privada tiene que haber quedado extinguido indubitadamente el derecho inscrito y haberse pactado así en escritura o bien que la extinción indubitada del derecho resulte de una disposición legal.

Hechos:   Se otorga una escritura de compraventa con condición resolutoria en garantía del precio aplazado. Para cancelar esa condición resolutoria se pacta que pueda efectuarse por instancia privada de la parte vendedora con firma legitimada notarialmente o bien por el comprador del mismo modo junto los justificantes bancarios del pago. Dicha forma de cancelación no se inscribió en su momento. Ahora se solicita la inscripción de dicho pacto y, conforme al mismo, se presenta también una instancia de la parte vendedora con las firmas legitimadas notarialmente dando carta de pago y solicitando la cancelación.

El registrador deniega la inscripción porque el documento privado no es título hábil para practicar la cancelación de una condición resolutoria por pago del precio aplazado que garantiza, conforme al principio de titulación auténtica del artículo 3 LH.

El interesado recurre alegando que la instancia privada es admisible, conforme a lo dispuesto en el artículo 82 LH, párrafo segundo.

La Dirección General desestima el recurso

Doctrina:  El citado artículo 82 LH, párrafo segundo regula los supuestos de cancelación automática en el que bastaría una instancia, es decir a aquellos casos en que el derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada de tal modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular del derecho que se cancela.

1.-Conforme a lo pactado en el documento; como podría ser si hubiera un pacto introduciendo un plazo de caducidad de la condición; en el presente caso no se ha pactado tal plazo y se hace necesario que se emita una declaración de voluntad.

2.-Por disposición legal; por ejemplo si la Ley declara que un derecho se extingue por confusión de derechos, bastará una instancia solicitando la cancelación, o que un usufructo (vitalicio) se extingue por muerte del usufructuario bastará el certificado de defunción y una instancia privada. (AFS)

406.** INSCRIPCIÓN DE FINCA A FAVOR DE ENTIDAD ABSORBENTE. PLUSVALÍA MUNICIPAL, NO SUJECIÓN Y CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH.

Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador titular del registro de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que suspende la inscripción de una instancia suscrita por una sociedad en la que se solicita que se inscriba a su nombre un solar edificable sito en Madrid.

Resumen: El registrador, a los solos efectos de practicar la inscripción, puede calificar si el acto jurídico inscribible se halla sujeto o no a tributación; Sin embargo, el registrador no está obligado a emitir dicha calificación fiscal previa y por ello y para salvar su responsabilidad puede exigir dicha la presentación a liquidación del documento o comunicación salvo que su exigencia sea desproporcionada. Tampoco puede valorar la posible prescripción. Se ha de aplicar la norma vigente en el momento de presentación del documento.

Hechos:  En una escritura otorgada en 2014 se formaliza la fusión por absorción de una sociedad mercantil que es absorbida por otra sociedad (al parecer el acuerdo fue adoptado en 1998) , por lo que determinadas fincas de la sociedad absorbida pasan a ser propiedad de la sociedad absorbente.

Se declara en la escritura que dicha operación se acoge al régimen tributario especial establecido en el Capítulo VIII del Título VIII de la entonces vigente Ley 43/1995, de 27 de diciembre, de Impuesto sobre Sociedades, en virtud del cual la transmisión de las fincas no está sujeta al IIVITNU (plusvalía municipal) conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Octava, punto 3 de dicha norma. No se ha liquidado ni comunicado dicha operación al Ayuntamiento de Madrid donde radican las fincas.

El registrador suspende la inscripción y exige que se comunique al Ayuntamiento la transmisión, pues alega no es competente para calificar fiscalmente dicho documento.

El interesado recurre y argumenta  que el registrador confunde los supuesto de no sujeción y los de exención, pues en los primeros no hay que comunicar al Ayuntamiento y en los segundos sí. Añade además que en el momento en que se acordó la absorción (1998) no era necesario acreditar al Registro la comunicación al Ayuntamiento, algo que ocurrió para la ciudad de Madrid ocho años después de producida la transmisión en virtud de lo dispuesto en la Ley 22/2006, de 4 de julio de capitalidad de Madrid.

La Dirección General desestima el recurso.

Doctrina: El registrador, a los solos efectos de practicar la inscripción, puede calificar si el acto jurídico se halla sujeto o no a impuestos, aunque  la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la administración fiscal ratifique la no sujeción, o en caso negativo bien para suspenderla.

Sin embargo, el registrador no está obligado a emitir dicha calificación fiscal y puede exigir dicha comunicación para salvar su responsabilidad, salvo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (Resolución de 21 de diciembre de 1987) o supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto (apartados 2 a 4 del artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal. La Dirección General no puede resolver sobre  la decisión del registrador salvo que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida.

Respecto de la posible prescripción, no es una cuestión que pueda ser apreciada directamente por el Registrador; cuestión distinta es que se establezcan legalmente procedimientos especiales para facilitar la liberación de cargas, como el prevenido en el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

En cuanto al derecho intertemporal, el registrador tiene que aplicar la norma procedimental o adjetiva vigente en el momento de presentación del documento, en el presente caso el artículo 254.5 LH en vigor desde 1 de Enero de 2013 pues fue introducido por la ley 16/2012.  de 28 de Diciembre de 2012. (AFS)

407.** CANCELACIÓN DE EMBARGO AEAT ORDENADA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL

Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora titular del registro de la propiedad de Cartagena n.º 4, por la que suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo extendida a favor de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, ordenada en mandamiento dictado en procedimiento concursal.

Resumen: Para cancelar un embargo a favor de la Hacienda Pública en fase de convenio, es necesario que se le notifique y que conste que el embargo está sujeto al mismo.  

Hechos: En mandamiento del Juzgado de lo Mercantil se ordena la cancelación de las anotaciones preventivas de embargo extendidas a favor de la Agencia Estatal de administración Tributaria que gravan una finca propiedad de una sociedad declarada en concurso, constando inscrito la aprobación de convenio.

La registradora suspende la cancelación ordenada, resumidamente, por los siguientes motivos:

– No consta que la Hacienda Pública sea acreedor obligado por el citado Convenio.

– La vis atractiva que el art. 8 LC establece en favor del juez concursal, tiene excepciones en el art. 55, que permite la ejecución separada de los embargos administrativos cuya providencia de embargo fuera de fecha anterior a la declaración de concurso y decretados sobre bienes no afectos a la actividad del concursado, como es el caso de la finca afectada.

– No consta notificación al titular del embargo.

El recurrente, señala que en el Auto que recoge y provoca el mandamiento calificado, consta expresamente que se trata de embargos que afectan a créditos sujetos a convenio, que el registrador se extralimita en su calificación y que al estar el acreedor obligado por dicho convenio y no estar afecta la finca a la actividad empresarial de la concursada, no se precisa de más notificación individualizada a ese acreedor.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Con carácter previo y ante las alegaciones del recurrente recuerda el deber de los registradores de colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firmes sin que le competa calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan. Sin embargo, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal impide dar cabida en el Registro a una resolución judicial sin que el registrador, haya calificado los extremos del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, verificando la cumplida intervención del titular registral en los procedimientos judiciales que puedan provocar la cancelación de sus derechos.

A continuación, entra en el fondo del recurso partiendo de la regla general, de la competencia del Juez de lo Mercantil, encargado del concurso, para conocer de todas las incidencias de la ejecución.

Una vez que el concurso entre en la fase del convenio y firme la sentencia que apruebe el mismo, los requisitos del artículo 55.3 de la Ley concursal deberán ser adaptados a la nueva situación concursal.

El contenido del convenio vinculará al deudor y a los acreedores ordinarios y subordinados, incluso aunque sus créditos anteriores a la declaración del concurso no hubieran sido reconocidos. Respecto de los acreedores privilegiados, solo les afectaran si votan a favor del mismo o si se adhieren antes de que se declare su cumplimiento.

Tratándose de embargos en garantía de créditos tributarios, la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria en su artículo 164 en su apartado 4, señala “El carácter privilegiado de los créditos tributarios otorga a la Hacienda Pública el derecho de abstención en los procesos concursales. No obstante, la Hacienda Pública podrá suscribir en el curso de estos procesos los acuerdos o convenios previstos en la legislación concursal, así como acordar, de conformidad con el deudor y con las garantías que se estimen oportunas, unas condiciones singulares de pago, que no pueden ser más favorables para el deudor que las recogidas en el convenio o acuerdo que ponga fin al proceso judicial. Este privilegio podrá ejercerse en los términos previstos en la legislación concursal. Igualmente podrá acordar la compensación de dichos créditos en los términos previstos en la normativa tributaria…”

En base a lo anterior para cancelar los embargos administrativos trabados con anterioridad a la declaración del concurso y que recaigan sobre bienes no afectos a la actividad de la sociedad, debe constar:

– que los acreedores están sujetos al contenido del convenio aprobado;

– la petición de cancelación de los embargos deberá estar justificada por el cumplimiento de las previsiones contenidas en el convenio y

– que conste que los titulares de dichos embargos han sido previamente notificados, para que puedan oponerse si lo estiman conveniente.

Esta notificación es necesaria pese a el hecho de haberse sumado el acreedor al convenio, ya que ello no implica que no deba conocer el momento en que sus derechos van a ser cancelados y si la cancelación responde a las condiciones fijadas en el convenio.

Por lo tanto, en el caso presente, concluye la DG que, constando la aprobación del convenio, que el crédito garantizado por la anotación preventiva está sujeto a su contenido y que se dio traslado al acreedor afectado sin que consten alegaciones, resultan cumplidos los requisitos exigidos para proceder a la cancelación de la anotación.

Comentario: Establece esta resolución con gran claridad cuáles son los requisitos para poder cancelar embargos a favor de la Hacienda Pública una vez aprobado el convenio del concurso. (MGV)

408.** CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE ZONA ARQUOLÓGICA DECLARADA BIEN DE INTERÉS CULTURAL EN UNA PORCIÓN DE TERRITORIO

Resolución de 27 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuevas del Almanzora, por la que se suspende la inscripción de una solicitud de inclusión en el registro de la propiedad de una zona arqueológica declarada bien de interés cultural.

Resumen: La ejecutividad de los actos administrativos y las presunciones de validez y eficacia de las que están investidos no impide la calificación registral, que se limita a los efectos de extender, suspender o denegar el asiento solicitado.

Hechos: Conforme al artículo 12 de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía, se pretende por la Administración autonómica que se haga constar en el Registro de la Propiedad la condición de Bien de Interés Cultural y Zona Arqueológica de una determinada porción de territorio, identificada mediante un listado de coordenadas y una enumeración de un elevado número parcelas catastrales.

Registrador: Deniega la operación solicitada oponiendo, entre otras razones, las siguientes: no consta si los titulares registrales fueron parte en el procedimiento que les afecta; no constan los números de fincas que permitan identificar cuáles resultan afectadas; tampoco consta que el acto administrativo haya sido notificado a los titulares registrales; por último, no se concreta en el caso de fincas parcialmente afectadas la porción de terrenos efectivamente afectada.

Recurrente: Alega que la solicitud es un mandato legal que corresponde instar a la administración cultural andaluza.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 De los documentos administrativos que son objeto de calificación no resultan determinadas las fincas registrales afectadas por la delimitación la zona arqueológica catalogada como bien de interés cultural. El único dato identificativo aportado es una serie de referencias catastrales. Como ha reiterado este Centro Directivo (…) la referencia catastral es el código alfanumérico identificador que permite situar un inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro (…) sin que la referencia catastral sustituya a la descripción de la finca que figura en el Registro ni implique una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en el folio registral. Por ello el solo dato de la referencia catastral es totalmente insuficiente para identificar la finca registral conforme a las prescripciones de la legislación hipotecaria (…). Por lo tanto, debe confirmarse la calificación en lo que se refiere a la falta de identificación de las fincas registrales a las que afecta, sin que pueda admitirse el argumento que esgrime la recurrente afirmando que la zona ha quedado delimitada con sus coordenadas de referenciación geográfica.

2 En segundo lugar, en cuanto a las parcelas afectadas parcialmente “es también correcta la calificación cuando señala que debe quedar delimitada respecto de cada una de las fincas la forma en la que la misma queda afectada parcialmente, lo que puede lograrse con los datos georreferenciados de dicha porción afectada en cuanto a cada una de las fincas, o al menos debe describirse con las circunstancias previstas en los artículos 9 de la Ley y 51 del Reglamento Hipotecario”.

3 En tercer y último lugar, no figura dato alguno relativo a los titulares afectados por la resolución, así como su intervención en el procedimiento. El acceso al registro de actuaciones que surten efectos frente al titular registral precisa que el procedimiento asegure que su posición jurídica es respetada así como la de aquellas personas en cuya esfera jurídica se van a desplegar. Lo contrario implicaría su indefensión y el desconocimiento flagrante del principio constitucional del derecho a la tutela jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos de aquellos a quienes el Registro reconoce derechos sobre el bien afectado.

 Comentario: La constancia registral que pretende la Administración andaluza debe ajustarse a las disposiciones de la Ley Hipotecaria, que son las que regulan los requisitos y el procedimiento a seguir para la práctica de los asientos registrales. Como se dice en otra resolución que se publica en este mismo informe, si bien la función registral es rogada, iniciado el procedimiento este se rige por normas de orden público.

Esta doctrina no supone desconocer la ejecutividad de los actos administrativos ni las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos, pues la calificación registral “se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitada, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales sobre la validez o nulidad del título o sobre la competencia del juez o Tribunal, ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento” (Art. 101 Reglamento Hipotecario). (JAR)

409.*** ESCRITURA DE HERENCIA INTERNACIONAL. PROFESSIO IURIS TÁCITA. PRUEBA DEL DERECHO FRANCÉS.

Resolución de 28 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Vicenç dels Horts n.º 1 a inscribir una escritura de herencia internacional. (IES)

Resumen.- Compleja resolución que analiza la interpretación del artículo 83.2 del Reglamento 650/2012. Elecciones tacitas antes de la entrada en vigor del Reglamento. «El notario debe realizar al aceptar o rechazar la professio iuris tacita retroactiva, un análisis de su compatibilidad o no con la ley nacional del testador, referida al momento del otorgamiento de la disposición mortis causa, considerando 51 y artículo 26, sobre la validez material».

 Hechos:  Mediante escritura, doña E.G.B. liquida la comunidad de adquisiciones sometida a Derecho francés por la que se rigió su matrimonio y manifiesta y adjudica la herencia de su esposo de nacionalidad francesa, residente en Cataluña.

El causante, de nacionalidad francesa, casado con una española, fallece en Cataluña en el año 2019, con residencia habitual en Cataluña, siendo titular junto a su esposa del inmueble sobre cuya inscripción versa el recurso. Dado que su fallecimiento tiene lugar en 2019, es de aplicación el citado Reglamento (UE) n.º 650/2012.

El causante había otorgado testamento en el año 2006, por tanto, varios años antes de la aprobación del Reglamento, en una localidad de Cataluña. En él manifestaba ser vecino de dicha localidad, estar casado con su hoy viuda en régimen de comunidad francés y tener un único hijo de un matrimonio anterior. En la manifestación tercera de dicho testamento afirmó: «Que tiene en la actualidad la nacionalidad francesa. Por ello se halla sujeto al Derecho civil francés, por el cual se ha de regir su sucesión». Por la disposición primera: «lega a su hijo lo que por legitima (atribución legal forzosa) le corresponda» Por la segunda «nombra heredera universal a su nombrada esposa doña E.G.B sustituida vulgarmente por su hijo don B.L.F.M.H., sustituido a su vez vulgarmente por sus descendientes». Y por la tercera revoca cualquier otra disposición de última voluntad que hubiera podido otorgar con anterioridad.  

Registrador.- Que si bien es cierto que el causante falleció en España tras la entrada en vigor del Reglamento UE número 650/2012, su sucesión NO se rige por la legislación española, pues en su testamento otorgado en el año dos mil seis, manifiesta expresamente que «Se hallaba sujeto al derecho civil francés, por el cual habría de regirse su sucesión». Por tanto, deberá acreditarse el derecho sucesorio francés y comparecer el hijo del causante en su herencia. Es aplicable el artículo 83.2 del Reglamento.

El Notario recurrente.- No ha habido una verdadera elección. De la disposición mortis causa no resulta una voluntad clara de excluir el juego de la norma general ordenando o estableciendo de modo indubitado que la ley que haya de regir la sucesión sea la francesa.

La professio iuris es una declaración de voluntad negocial destinada a producir ciertos efectos; pero si esto es así, habrá de acudirse a la doctrina sobre el negocio jurídico; y es básico para que una declaración sea negocial que el disponente conozca y quiera.

La resolución de 17 de julio de 2016 insiste en que para que se entienda que hay una professio iuris tácita es preciso «que pueda inferirse del acto que la persona comprendió lo que está haciendo y consintió en ello». Es preciso diferenciar entre declaraciones recognoscitivas y declaraciones dispositivas. En las primeras el autor afirma la existencia de una regulación; en las segundas quiere una regulación.

El Reglamento dice que hay professio tácita cuando el testamento está redactado siguiendo los criterios de la normativa propia de la regulación de la ley elegida. Si un inglés hace el testamento exactamente como lo hacen los ingleses sometidos a la legislación inglesa, hay algo más que un indicio de que ese causante concreto quiso algo, no exactamente porque eligiera la legislación designándola, sino porque reguló materialmente su sucesión conforme a una determinada legislación; por el contrario, el contenido del testamento es extraño a una consideración «francesa» del mismo, ya que la legítima francesa se suele denominar «reserva hereditaria», mientras que precisamente es en los distintos Derechos españoles donde las legítimas se suelen configurar como atribuciones legales o forzosas. La pretendida elección, pues, no se infiere (como indica el Reglamento) de las disposiciones testamentarias.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

 La cuestión se centra en determinar si puede considerarse a la luz de la interpretación del Reglamento europeo, que en el testamento del causante ha existido o no elección de ley, aun siendo anterior a la aplicación del mismo.

El artículo 21 del Reglamento potencia una limitada elección de ley reducida a la posibilidad de elegir la ley de la nacionalidad; elección que, tanto para las disposiciones de última voluntad otorgadas tras la aplicación del Reglamento como para las previas, transitorias, puede ser expresa o tácita, con ciertas matizaciones para estas últimas en el artículo 83.

 El artículo 83.2 se refiere a la professio iuris realizada por el causante antes del 17 de agosto de 2015, (incluso antes de la entrada en vigor a los veinte días de su publicación en DOCE, es decir, el 17 de agosto de 2012), ampliando los criterios de validez de la elección: «Cuando el causante hubiera elegido, antes del 17 de agosto de 2015, la ley aplicable a su sucesión, esa elección será válida si cumple las condiciones establecidas en el capítulo III o si cumple las condiciones de validez en aplicación de las normas de Derecho internacional privado vigentes, en el momento en que se hizo la elección, en el Estado en el que el causante tenía su residencia habitual o en cualquiera de los Estados cuya nacionalidad poseía».

Uno de los problemas prácticos más relevantes en la aplicación del Reglamento es la interpretación que haya de hacerse de las cláusulas de elección presuntiva en cuanto en el momento que se realizaron no podía conocerse ni la futura existencia de un Reglamento que versara sobre la materia sucesoria ni el sentido del mismo.

El considerando 39 que completa el artículo 22.2 del Reglamento aclara que la elección resultará de la disposición mortis causa «en caso de que, por ejemplo, el causante haya hecho referencia en ella a determinadas disposiciones específicas de la ley del Estado de su nacionalidad o haya mencionado explícitamente de otro modo esa ley». Por su parte, el considerando 40 hace hincapié en que corresponde a la determinación de la validez material de la disposición «si cabe considerar que la persona que llevó a cabo la elección comprendió lo que estaba haciendo y consintió en ello».

Señala el centro Directivo que la fuerza de la conexión basada en la nacionalidad hizo valorar, especialmente en relación al artículo 83, que puede considerarse que la elección de la ley resulta de una disposición mortis causa en caso de que, por ejemplo, el causante haya hecho referencia en ella a determinadas disposiciones específicas de la ley del Estado de su nacionalidad o haya mencionado explícitamente de otro modo esa ley. Siendo la disposición mortis causa de 2006 la que rige la sucesión del causante, las bases sobre las que testó el causante fueron alteradas por el Reglamento. El notario debe realizar al aceptar o rechazar la professio tacita retroactiva, un análisis de su compatibilidad o no con la ley nacional del testador, referida al momento del otorgamiento de la disposición mortis causa (considerando 51 y artículo 26, sobre la validez material). En el presente caso, la concordancia es posible tanto en cuanto al legado de atribución forzosa -parte reservada- como la institución de heredero a favor de la esposa. Sobre una correspondencia razonable con el Derecho francés en la parte dispositiva del testamento. Vid. arts. 967 y siguientes del Côde Civil francés, versión consolidada a 1 de agosto de 2020.

Confirma la nota de la registradora. Existe una elección de ley tácita, en el contexto del artículo 83 del Reglamento, y es necesario probar la ley francesa de la que se deducirá la necesaria intervención del hijo legitimario del causante. (IES).

Comentario.- Se está elaborando un comentario a esta resolución.-

410.*** DONACIÓN CON AUTOCONTRATACIÓN: EL DONATARIO ACTÚA CON PODER PREVENTIVO DEL DONANTE.

Resolución de 31 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Reus n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación, otorgada por el donatario en su propio nombre y en nombre y representación de la donante.

Resumen: Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Corresponde al registrador calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de donación otorgada únicamente por una persona que interviene como donatario y como apoderado del donante. Se trata de un poder general preventivo.

Registrador: Opone a la inscripción las siguientes razones: (i) Por tratarse de un poder preventivo deben señalarse en la escritura las circunstancias que determinan la entrada en vigor del poder, o bien constatar que dicho poder ya era eficaz desde su autorización. (ii) El juicio de suficiencia del poder debe referirse expresamente al autocontrato, pues, de no hacerlo así, sería incongruente e insuficiente para entender acreditada la representación.

Notario: Entiende que dicha calificación es contraria a la doctrina del Tribunal Supremo y de la Dirección General.

Resolución: En cuanto al primer defecto estima el recurso y revoca la calificación; en cuanto al segundo, desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina.

SOBRE EL JUICIO DE SUFICIENCIA DEL PODER.

Parte la resolución de la interpretación dada por la Dirección General y por doctrina del Tribunal Supremo (SS.TS 23 de septiembre de 2011 –Sala de lo civil- y 20 de mayo de 2008 –Sala de lo contencioso administrativo) a los artículos 98 Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en relación con el artículo 160 RN.

De todo ello “cabe extraer un criterio ya sentado y pacífico” sobre la materia que se puede resumir en los siguientes puntos:

El notario debe emitir con carácter obligatorio un juicio de suficiencia que comprende los siguientes extremos:

1 En la escritura debe constar que el apoderado acredita sus facultades mediante la exhibición de documento auténtico que debe ser identificado en la escritura (Notario autorizante, fecha de autorización y número de protocolo).

2 El juicio notarial de suficiencia debe referirse al negocio o acto concreto que se autoriza, bien especificando el negocio, bien incluyendo una mínima reseña de facultades del poder relativas al acto o contrato.

No basta que el juicio de suficiencia sea genérico y se limite, por ejemplo, a expresar que el poder es suficiente para el acto o negocio que se documenta, en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de negocio que se formaliza.

El registrador debe calificar los siguientes extremos, que se corresponden con lo dicho para el notario:

1 La existencia y regularidad de la reseña identificativa que se hace en el documento.

2 Que exista un juicio notarial de suficiencia expreso, concreto y que sea congruente con el acto o negocio documentado.

3 A los efectos de precisar el alcance de la calificación registral, no cabe distinguir entre el primer negocio de apoderamiento y el posterior acto de disposición, para sujetar el primero al ámbito de la calificación registral previsto en el art. 18 LH y el segundo al previsto en el art. 98 de la Ley 24/2001.

El juicio notarial de suficiencia del poder para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o negocio; y su corrección no puede ser revisada por el registrador. (SS. TS 643/2018 y 661/2018).

Como complemento de lo dicho cabe destacar las siguientes precisiones que recoge la resolución:

1 ¿Qué se entiende por falta de congruencia? “Se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar”.

2 Objetividad del carácter erróneo del juicio de suficiencia: El carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos (apartado 3). No es una cuestión de interpretación, pues no puede prevalecer una interpretación de los mismos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley.

3 ¿Se altera lo dicho por tratarse de un poder general preventivo? No.

Las circunstancias que determinan la entrada en vigor del poder preventivo, así como la forma de acreditarlas o el momento de inicio de la eficacia del poder no pueden entenderse incluidas en lo que constituye propiamente una reseña identificativa del documento auténtico (…) sino que afectan a la corrección del juicio de suficiencia emitido por el notario, cuya valoración excede de las facultades del registrador (…) y «queda para su eventual examen en el proceso judicial que pudiera iniciar la parte interesada» (STS 645/2011, de 23 de septiembre de 2011, según la cual el hecho de que el notario emitiera su juicio de suficiencia de las facultades representativas del apoderado con reseña de una copia parcial y no total de la escritura de poder no autoriza al registrador para afirmar que no se tiene certeza absoluta de las facultades del apoderado).

SOBRE LA AUTOCONTRATACIÓN.

Puesto que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, es preciso que se exprese “de manera clara y sin dudas que el autocontrato se encuentra específicamente salvado para el negocio jurídico correspondiente, en este caso, de donación”.

Precisa la Resolución que, si se tratara de un poder en el que el contenido del contrato, en este caso donación, fuera tan preciso que evitara el riesgo de lesión de los intereses del mandante, ninguna especificación sería preciso realizar. Pero en el caso específico del presente expediente, tratándose de un poder general, y teniendo en cuenta la doctrina de nuestro Tribunal Supremo y de la Dirección General al respecto, “se precisa que se exprese de manera clara y sin dudas que el autocontrato se encuentra específicamente salvado para el negocio jurídico correspondiente, en este caso, de donación”. (JAR)

411.** CLÁUSULA DE CANCELACIÓN CONVENCIONAL DE CONDICIÓN RESOLUTORIA.

Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del Registrador de la propiedad de Barcelona n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una cláusula de cancelación convencional de condición resolutoria, así como la efectiva cancelación de la citada condición resolutoria en virtud de documentación privada.

Resumen: Fuera de los casos de extinción automática del derecho, la cancelación de inscripciones y anotaciones exigirá el consentimiento del titular del derecho en escritura pública o sentencia firme

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una cláusula de cancelación convencional de condición resolutoria pactada en garantía del pago del pecio aplazado en una escritura de compraventa. La cláusula discutida establece lo siguiente: (i) Se puede cancelar la condición resolutoria mediante instancia privada del vendedor con firma legitimada notarialmente consintiendo expresamente que se cancele dicha condición. (ii) Si no lo hiciera el vendedor, también podrá instar de igual forma la cancelación el comprador, aportando a la instancia privada certificados bancarios acreditativos de la transferencia del total precio aplazado.

Registrador: Deniega la inscripción porque la cláusula contradice el principio de titulación pública del artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

Recurrente: Entiende que es inscribible conforme al párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

1 REGLA GENERAL: Para cancelar inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de escritura pública se exige como regla general, o bien sentencia firme, o bien escritura o documento auténtico en la que consienta la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción (Arts. 3 y 82 párrafo primero de la Ley Hipotecaria).

2 EXCEPCIÓN: Se permite la cancelación de inscripciones practicadas en virtud de escritura pública sin necesidad de sentencia firme o consentimiento del interesado en nueva escritura pública o documento auténtico, si el derecho inscrito ha quedado extinguido por declaración de la Ley o «resulta así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva». (Art. 82 párrafo segundo de la Ley Hipotecaria).

Comentario:

1 La aplicación del párrafo segundo del Art. 82 LH sólo es posible cuando la extinción del derecho se produce de una manera automática y ajena a la voluntad, e incluso capacidad, del titular del derecho, de tal modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso.

2 La Resolución enumera los siguientes supuestos: (i) Si la Ley declara que un derecho se extingue por confusión de derechos, bastará una instancia solicitando la cancelación; (ii) en el caso de un usufructo (vitalicio) que se extingue por muerte del usufructuario bastará el certificado de defunción y una instancia privada; (iii) y si en la escritura se pacta un plazo de caducidad del derecho, también será suficiente la instancia cuando se cumpla el término. En ninguno de estos casos se requiere que el titular del derecho que se cancele preste de nuevo el consentimiento.

3 El procedimiento registral es rogado pero, una vez iniciado, se rige por normas de orden público que no se pueden alterar por la voluntad de los particulares. (JAR)

INMATRICULACIÓN DE DOS ELEMENTOS INTEGRADOS EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. Corrección de errores de la Resolución de 12 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se suspende la inmatriculación de dos elementos integrados en una propiedad horizontal.

RESOLUCIONES MERCANTIL
392.** ESTATUTOS SL. FORMA DE ADMINISTRACIÓN. POSIBLE CONTRADICCIÓN ENTRE DIVERSAS FORMAS MANCOMUNADAS.

Resolución de 7 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles III de Pontevedra a inscribir una escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: Es posible establecer en estatutos una forma mancomunada de actuar el órgano de administración en la que debe atribuirse el poder de representación a todos los mancomunados de forma conjunta y otra en que se atribuye el poder de representación a dos cualesquiera de ellos.

Hechos: Se trata de determinar si es o no inscribible el siguiente artículo de los estatutos de una sociedad limitada sobre formas de organizar la administración de la sociedad: «la sociedad se regirá a elección de la Junta (…) c) Por dos administradores mancomunados. d) Por varios administradores mancomunados, con un mínimo de tres y un máximo de siete, actuando siempre, de forma conjunta, todos los designados. e) Por varios administradores mancomunados, con un mínimo de tres y un máximo de siete, de los que actuarán dos, cualesquiera en forma conjunta. f) (…)

Para la registradora el artículo no es inscribible pues sus “apartados d) y e) son contradictorios entre sí. (Arts. 210 y 233 de la L.S.C. Arts. 58 y 185 del R.R.M.)”.

El notario, en recurso muy explicativo dice en esencia que el artículo denegado “no dispone que sus diferentes hipótesis se apliquen “al mismo tiempo”. Todo lo contrario. Está previendo una administración alternativa de forma que “los apartados d) y e) son también alternativos, no cumulativos. Regulan supuestos distintos”.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG empieza diciendo que la nota de calificación, en contra de lo dispuesto en el  artículo 19 bis de la LH, no está bien fundamentada es decir no expresa una motivación suficiente “con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación”. También es doctrina suya reiterada  “que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de este Centro Directivo), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma”.

Añade que es en el preceptivo informe cuando el registrador “indica que tal disposición estatutaria otorga inevitablemente a la junta general la decisión sobre la forma de ejercitar el poder de representación sin necesidad de modificar los estatutos, en contra de lo establecido en el artículo 233.2 de la Ley de Sociedades de Capital y de la doctrina de esta Dirección General en las resoluciones que cita en dicho informe (27 de agosto de 1998, 22 de junio de 2000, 1 de septiembre de 2005, y 18 de abril, 8 de junio y 18 de octubre de 2016)”. Pero, como también el CD ha dicho de forma reiterada, el informe no puede tenerse en cuenta si añade nuevos elementos a la calificación pues con ello se provoca la indefensión del interesado.

Por todo ello la DG no confirma la calificación “pues no se aprecia la contradicción invocada en la misma por la registradora, sin que se puedan abordar las razones que alega extemporáneamente en su informe dado se produciría indefensión en el recurrente, quien ha basado su argumentación en que es posible pactar, alternativamente, diferentes modos de administración mancomunada, en el ámbito de la libertad que la ley permite”.

Comentario: Prescindiendo de la falta de motivación de la calificación y revisando la doctrina de la DG sobre el problema planteado, en especial la última de las resoluciones citadas por la registradora, la de 18 de octubre de 2016- en la que se confirma la nota de calificación-, debemos indicar que realmente las dos formas de administración mancomunada establecidas en los estatutos eran distintas entre sí y ambas posibles conforme a la citada doctrina de la DG. Lo que no se permitió en la resolución citada era decir simplemente que la administración será por administradores mancomunados, estableciendo su máximo y su mínimo, sin agregar la forma en que actuaban dichos administradores mancomunados. En este caso sí será la junta la que decida la forma de actuación de los mancomunados. Pero ese problema es distinto del que aquí se plantea. Aquí son dos formas de administración y ambas establecen la forma de actuación de los mancomunados: una en la que deben actuar todos los nombrados entre el mínimo y el máximo y otra en la que entre el mínimo y el máximo sólo pueden actuar dos cualesquiera de ellos.

Por consiguiente, no existe contradicción entre dichas formas de actuar los administradores mancomunados y es más ambas formas como decimos son distintas, pues en la última forma establecida es obligatorio que actúen solo dos administradores mancomunados. Distinto hubiera sido si en esta última forma de actuación se hubiera dicho que actuarían al menos dos de ellos, pues en ese caso dicha forma sería redundante con la anterior, pero incluso, aunque así hubiera sido, dicha redundancia no parece que fuera suficiente para suspender la inscripción de la sociedad pues en general los estatutos están llenos de normas redundantes con preceptos legales imperativos y no por ello se suspende la inscripción. JAGV.

393.* DEPÓSITO DE CUENTAS DE SOCIEDAD CON NIF REVOCADO.

Resolución de 7 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Sevilla a practicar el depósito de cuentas de una sociedad.

Resumen: Una sociedad con el NIF revocado no puede depositar cuentas anuales en el RM.

Hechos: Se presentan una serie de depósitos de cuentas de una sociedad.

El registrador las califica con el siguiente defecto: La sociedad tiene revocado el CIF. Principio de Especialidad. Artículo 58 del R.M.M. Defecto subsanable.

El interesado recurre y dice que la baja en el índice de entidades de la AEAT, ya fue objeto de cancelación.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: El CD se limita a decir que “el cierre de la hoja de la sociedad trae causa de la disposición adicional sexta de la Ley 58/2003, de 17 diciembre, General Tributaria”, que impide cualquier inscripción en el Registro Mercantil mientras no se rehabilite el NIF o se le atribuya uno nuevo. Se trata de una nota marginal distinta a la que provoca la baja provisional en el Índice de Sociedades. Y concluye que “el efecto de cierre total de la hoja social es el mismo tanto en el supuesto de baja provisional en el Índice de Entidades como en el de revocación del número de identificación fiscal, sin perjuicio de que la práctica de cada una de estas notas marginales así como su cancelación se practique en virtud de títulos igualmente distintos”.

Comentario: Se trata de una resolución reiterativa de una doctrina ya consolidada de la DG en materia de revocación del NIF o de baja en el Índice de Entidades de la AEAT.

Sólo indicaremos que en algunas de sus resoluciones en materia de baja en el Índice de Entidades la DG ha considerado aplicable el artículo 96 del RRM que exceptúa del cierre, aparte de los asientos ordenados por la autoridad judicial, los depósitos de cuentas de la sociedad. No obstante, en materia de revocación nunca ha entendido aplicable dicho precepto, pues la revocación, a diferencia de la baja y aunque sus efectos sean idénticos, supone que la entidad de que se trate queda sin identificación a efectos tributarios o como dice la DA citada supone “la pérdida de validez a efectos identificativos de dicho número en el ámbito fiscal”. Queda la duda de si el cierre afecta a los asientos ordenados por la autoridad judicial los cuales en principio y quizás dependiendo del tipo de resolución pudieran quedar excluidos del cierre. JAGV.

 

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