Resoluciones Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública Febrero 2021.

Admin, 04/02/2021

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 31.** ARTÍCULO 199 LH. BASE GRÁFICA Y POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PUBLICO. 
  4. 32.() INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.
  5. 33.() AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
  6. 34.() PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO DE LAS VIVIENDAS
  7. 35.*  HERENCIA. TRACTO SUCESIVO
  8. 37.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA.  DOBLE INMATRICULACIÓN. CANCELACIÓN DE FINCA
  9. 38.** CONSTITUCIÓN DE COMPLEJO INMOBILIARIO: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.
  10. 39.*** PROYECTO DE REPARCELACIÓN: DIVERSOS DEFECTOS. ENVIOS POR CORREO ELECTRÓNICO.
  11. 40.** OBRA NUEVA TERMINADA. RECTIFICACIÓN DE COORDENADAS DE LA PARCELA OCUPADA
  12. 41.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO
  13. 42. OBRA NUEVA DECLARADA Y AMPLIACIÓN DE OBRA ANTIGUA
  14. 43. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO QUE FUE CONVERTIDO EN DEFINITIVO POR NOTA MARGINAL
  15. 44.** DEMANDA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. NOMBRAMIENTO DE DEFENSOR JUDICIAL.
  16. 45.*** HERENCIA. DECLARACIÓN DE HEREDEROS. TÍTULO MATERIAL Y FORMAL
  17. 46.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRASLADO DE HISTORIAL REGISTRAL. OBJETO DEL RECURSO
  18. 47.** SEGREGACIÓN: ANTIGÜEDAD ACREDITADA POR CERTIFICADO MUNICIPAL.
  19. 48.** NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO PRIVADO QUE SOLICITA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA.
  20. 49.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD
  21. 50. HERENCIA. GALICIA. PACTO DE MEJORA CON ENTREGA DE BIENES DE PRESENTE
  22. 51. HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN
  23. 52. EJERCICIO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR AYUNTAMIENTO
  24. 53. COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. REBELDÍA
  25. 54.** OPOSICIÓN A INSCRIPCIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN.
  26. 55.** CANCELACIÓN  DE CONCESIÓN MINERA POR ACTO ADMINISTRATIVO.  CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.
  27. 56. ANOTACIÓN DE EMBARGO. VIVIENDA HABITUAL. DUDAS SOBRE IDENTIDAD TITULAR REGISTRAL-DEUDOR
  28. 62. INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD. CALIFICACIÓN DEL TÍTULO PREVIO
  29. 64. CANCELACIÓN DE HIPOTECAS ANTERIORES AL CONCURSO
  30. 65. PROPIEDAD HORIZONTAL. LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS POR EXTRAVÍO DEL ANTERIOR.
  31. 66. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN ART. 205 LH TRAS COMUNICACIÓN A COLINDANTES POR INVASIÓN DE VÍA PECUARIA.
  32. 67. HERENCIA. HIJOS DE LOS DESCENDIENTES DESHEREDADOS
  33. 68. HERENCIA DE CAUSANTE DE NACIONALIDAD ESLOVACA
  34. 69. COMPRAVENTA. DIFERENCIAS EN CUANTO AL NIF DEL TITULAR REGISTRAL
  35. 72. MENCIONES. INDICACIÓN DE PERTENECER A UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. 
  36. 73. FINCA CONSORCIAL. EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO SEGUIDO CONTRA UNO DE LOS CÓNYUGES
  37. 74. HIPOTECA UNILATERAL VALOR A EFECTOS DE SUBASTA INFERIOR AL 75% DEL FIJADO EN EL CERTIFICADO DE TASACIÓN
  38. 75. PETICIÓN DE NOTA MARGINAL DE AUSENCIA DE DESLINDE
  39. 76. CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
  40. 77. CANCELACIÓN DE HIPOTECA ANTERIOR AL CONCURSO CONSTANDO INSCRITA LA CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO
  41. RESOLUCIONES MERCANTIL
  42. 36.** DEPÓSITO DE CUENTAS. EXCLUSIÓN DE SOCIO Y AUDITORÍA. CIERRE REGISTRAL. CONVOCATORIA DE JUNTA. 
  43. 57, 58, 59 y 60.** DEPÓSITO DE CUENTAS. FALTA DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE PRESTADORES DE SERVICIOS A SOCIEDADES Y FIDEICOMISOS. 
  44. 61 y 63.() DEPÓSITO DE CUENTAS. FALTA DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE PRESTADORES DE SERVICIOS A SOCIEDADES Y  FIDEICOMISOS. 
  45. 70.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS Y POR BAJA PROVISIONAL EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES AEAT. REVOCACIÓN DEL NIF.
  46. 71.*** RESTRICCIÓN DE FACULTADES REPRESENTATIVAS DEL CONSEJERO DELEGADO. FORMA DE HACERLAS CONSTAR EN EL REGISTRO.
  47. ENLACES:

 

INFORME Nº 317. (BOE FEBRERO de 2021)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Febrero)

IR AL MINI INFORME DE DICIEMBRE

RESOLUCIONES POR MESES  y  POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

RESOLUCIONES PROPIEDAD
31.** ARTÍCULO 199 LH. BASE GRÁFICA Y POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PUBLICO. 

Resolución de 14 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Corralejo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de linderos.

Resumen: El registrador puede decidir a su prudente arbitrio en los expedientes del artículo 199 LH si tiene dudas sobre la representación gráfica de la finca, en particular sobre si invade el dominio público; en el presente caso están justificadas las dudas por su posible invasión parcial del dominio público.

Hechos: Se tramita registralmente el procedimiento previsto en el artículo 199 LH para inscribir la representación gráfica de una finca, previa rectificación descriptiva en documento notarial de linderos (dos de los cuales pasan a ser fijos, pues son calles) y de su cabida (que disminuye). Consta inscrita la referencia catastral de la finca.

La registradora tramita el expediente y deniega la inscripción de la representación gráfica solicitada porque tiene dudas de que invada el dominio público. Se basa para ello en que unos colindantes (según el Registro) se oponen, y porque se ha acreditado que ha habido pleito sobre dicha finca en el que  los tribunales han desestimado una acción reivindicatoria del titular registral por falta de suficiente identificación de la finca, en el que quedó además acreditado que una parte de la finca  invadía  el dominio público.

El interesado recurre y alega que los colindantes registrales que se oponen en realidad no son colindantes pues hay una calle de por medio y por tanto no les afecta a su propiedad, que ninguna administración pública se opone, y que consta en el expediente certificado de la Demarcación de Costas acreditativo de que la base gráfica no invade el dominio público, precisamente  porque se ha modificado la cabida registrada y su representación gráfica para acomodarse al deslinde de Costas.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La registradora ha decidido motivadamente según su prudente criterio,  conforme al artículo 199.1. párrafo 4º de la LH,  si se tiene en cuenta que:

1.- Hay dudas de que la finca invada, al menos en parte, el dominio público.

2.- Existe una situación controvertida de la titularidad de la finca pues fue rechazada judicialmente  una acción reivindicatoria del titular registral por dudas en la ubicación de la finca.

COMENTARIO:  El titular registral queda abandonado a su suerte en este caso porque no se le tiene en cuenta el principio de legitimación registral del artículo 38 LH por el propio Registro y lo que parece que ocurre es que al detectarse posibles conflictos se opta por la solución más conservadora de no inscribir la representación gráfica

Hay que tener en cuenta que el solicitante tiene inscrito su derecho de dominio, que consta identificada su finca en el Registro con su correspondiente referencia catastral, que consta en el expediente Certificado de Costas acreditativo de que la base gráfica solicitada NO invade el dominio público (en contra de lo que es el argumento principal denegatorio), que el Ayuntamiento no se opone expresamente y que el vecino que se opone expresamente (y con amenazas de querella) no es colindante por lo que no se ve afectada su finca. Es cierto que hubo una sentencia desestimatoria de una acción reivindicatoria previa por falta de identidad de su finca, pero tampoco se declaró que el titular registral no fuera propietario ni el Ayuntamiento se lo discutió (se trataba en el fondo de un tema de tasas municipales, que además dejaron de cobrarse) por lo que sigue vigente su título de propiedad, su asiento registral y su presunción de propiedad de lo que resulta del título y del asiento.

En definitiva, al propietario no le quedará otra alternativa que solicitar un deslinde administrativo (al ser el Ayuntamiento colindante), o judicial en su caso, con el Ayuntamiento con el riesgo de que los tribunales no le reconozcan la propiedad, a pesar de estar inscrita y catastrada a su nombre, y en su posesión desde hace muchos años.

Abajo dos imágenes de la finca en cuestión y la cartografía catastral sobre plano y con vista aérea superpuesta. (AFS)

32.() INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

Resolución de 13 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. 

Resumen: En caso de oposición por algún interesado, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto pero dicha oposición puede ser tenida en cuenta para formar el juicio del registrador.

Hechos: se presenta a inscripción escritura en la que se declara la modificación de superficie con exceso de cabida, actualización de linderos y declaración de ampliación de obra. Se acompaña instancia en la que se solicita la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, alternativa a la catastral, acompañando a la misma informe de validación gráfica catastral.

El Registrador califica negativamente porque, una vez tramitado el expediente del artículo 199 LH, el registrador alega dudas de identidad considerando la oposición expresa de los titulares de dos fincas colindantes, que alegan invasión de la finca de su titularidad.

La Dirección confirma la calificación ya que el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento del art. 199 LH, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto pero dicha oposición puede ser tenida en cuenta para formar el juicio del registrador.

Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 LH). (ER)

33.() AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 20 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Orihuela n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de agrupación de fincas, declaración de ampliación de obra nueva, adjudicación de herencia y donación. 

Resumen: tramitado un expediente del art. 199 LH, las alegaciones formuladas por los titulares de las fincas colindantes pueden ser tenidas en cuenta por el registrador para formar su criterio, y especialmente, cuando las alegaciones se fundamentan en diversa documentación.

Hechos: se presenta a inscripción escritura pública en la que los herederos agrupan dos fincas registrales y declaran la ampliación de obra nueva sobre la finca resultante. Se acompaña escritura de subsanación en la que se incorpora informe técnico del que resultan las coordenadas georreferenciadas de la finca.

El Registrador califica negativamente porque una vez tramitado el expediente del artículo 199 LH, existen dudas de identidad por la oposición expresa del titular de una finca colindante, que alega invasión de la finca de su titularidad. Aporta en apoyo de sus alegaciones informe técnico con medición, datos gráficos y georreferenciación.

El Centro Directivo confirma la calificación y reitera su doctrina recordando que salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 LH, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ahora bien, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, más aún cuando tales alegaciones se fundamentan en diversa documentación, tal y como ocurre en el caso resuelto en este expediente. (ER)

34.() PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO DE LAS VIVIENDAS

Resolución de 22 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad. (ACM)

Resumen: Basta la mayoría de 3/5 de la Comunidad de Propietarios para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas.

– Hechos:    En una escritura de elevación a públicos de acuerdos de Comunidad de Propietarios se dice que “se modificael Art 7º de los Estatutos que queda con el siguiente tenor: «Los apartamentos, oficinas y locales comerciales que conforman el edificio, sólo se permite dedicarlos al uso o actividad que les es propio, excluyendo expresamente el ejercicio de la actividad de los pisos para viviendas turísticas».
     – Los Estatutos originales solo tienen 6 artículos.
     – El acuerdo no fue tomado por unanimidad (había un voto en contra), pero sí (tras notificaciones fehacientes con silencio positivo y una sola oposición) por la mayoría superior a tres quintos (3/5).

– La Registradora:    califica negativamente por 2 razones:
     – No cabe modificar un artículo estatuario (el 7º) que no existe (solo hay 6);
     –  La mayoría de tres quintos (3/5) del Art. 17.12 LPHz 49/1960, de 21 de julio (tras Reforma RD-Ley 7/2019, de 1 marzo) SOLO CABRÍA para limitar o condicionar el uso turístico de las viviendas, pero no para establecer una prohibición total, en cuyo caso se requiere la unanimidad.

– La Presidenta de la Comunidad:    recurre exponiendo que:
     – Se está creando un nuevo artículo estatuario (el 7º);
     –  El acuerdo y el quórum de tres quintos (3/5) se ajustan al Art. 17.12 LPHz (tras RD-Ley 7/2019, de 1 marzo).

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina
a) Reitera (entre otras) las Res de 5 de junio, 16 de octubre y 5 de noviembre de 2020 y las de 15 enero y 22 enero de 2021 en el sentido de que el espíritu de la reforma del es permitir a los vecinos no solo “limitar” o “condicionar” sino en general “excluir” y “prohibir” el uso turístico de las viviendas (en los estrictos términos definidos en el Art 5-e) LAU);

b) Tampoco es necesaria mayor precisión para “crear” y no solo “modificar” un nuevo artículo estatutario pues del contexto de la escritura y de los estatutos originarios se deduce claramente cual ha sido la voluntad de los copropietarios y la finalidad del acuerdo, de añadir una nueva prohibición en un nuevo artículo. (ACM)

35.*  HERENCIA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 22 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sigüenza, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

Resumen: Inscrito el dominio a nombre de persona distinta del causante de la herencia no cabe inscribir la adjudicación si no se presenta el título traslativo que acredite la transmisión del titular registral, o bien se reanude el tracto sucesivo.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia en la que los ahora aceptan la herencia causada por fallecimiento de su madre y se adjudican, por mitad pro indiviso, dos fincas que, según se expresa en dicha escritura, eran privativas de la causante por haberlas adquirido por herencia de su padre, fallecido el 4 de abril de 1975, sin tener título fehaciente de dicha adquisición. En el Registro de la Propiedad tales fincas están inscritas a nombre de este último señor

Registradora: Suspende la inscripción porque, al estar inscritas a nombre de persona distinta de la causante, debe aportarse e inscribirse el título previo, por exigencias del principio de tracto sucesivo ex artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Recurrentes: Alegan que el título previo, cuya inscripción se requiere para subsanar el defecto, no se ha podido recabar, pero se encuentra reseñado en la escritura presentada, en el apartado «título», de modo que no se trata de una carencia de título, sino ante la imposibilidad de su obtención.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina: Estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de dicha causante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten el título oportuno que acredite la transmisión «mortis causa» efectuada en favor de aquélla, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cfr. artículo 208). (JAR)

37.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA.  DOBLE INMATRICULACIÓN. CANCELACIÓN DE FINCA

Resolución de 27 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Corcubión-Muros, por la que se deniega la cancelación de una finca incluida en un procedimiento de concentración parcelaria.

Resumen: interesante resolución en la que el Centro Directivo analiza el procedimiento de concentración parcelaria.

Hechos: Se presenta certificación expedida por el  jefe del Servicio de Patrimonio del Estado de la Delegación de Economía y Hacienda solicitando la cancelación de una finca de concentración parcelaria por coincidir en parte con otra registral.

La Registradora califica negativamente por apreciar a su juicio los siguientes defectos:

1) Existe incongruencia entre la resolución administrativa y la solicitud de cancelación.

2) No procede la cancelación de la finca de parcelaria sino de la parte de finca que fue aportada al procedimiento de concentración parcelaria y en su caso la regularización de la titularidad de la finca de resultado de concentración parcelaria.

3) Existe falta de tracto sucesivo en tanto el expresado titular de la finca es distinto del titular registral.

La Dirección revoca la calificación y tras analizar el procedimiento de concentración parcelaria y los efectos que ésta produce, señala :

1) Respecto del primer defecto, («incongruencia entre la resolución administrativa y la solicitud de cancelación») porque el artículo 37.4 de la LPAP (Ley 33/2003, de 3 de noviembre), prevé que «la certificación administrativa expedida por órgano competente de las Administraciones públicas será título suficiente para proceder a la cancelación o rectificación de las inscripciones o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración pública en los siguientes supuestos: (…) b) Cuando se reconozca el mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre el de la Administración pública en caso de doble inmatriculación, previo informe de la Abogacía del Estado o del órgano asesor correspondiente a la Administración actuante».

Este precepto, que de modo expreso hace referencia al «caso de doble inmatriculación», establece la posibilidad de que la certificación administrativa expedida por el órgano competente de las Administraciones públicas, a instancia de cualquier interesado a través del procedimiento administrativo (como sucede en este caso), o bien de oficio por la propia Administración Pública, sea título suficiente para la cancelación o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración Pública, siendo requisito indispensable que antes de expedir la certificación exista previo informe de la Abogacía del Estado o del órgano asesor correspondiente a la Administración actuante, lo cual resulta de la documentación aportada.

2) En cuanto al segundo defecto, («no procede la cancelación de la finca de parcelaria sino de la parte de finca que fue aportada al procedimiento de concentración parcelaria y en su caso la regularización de la titularidad de la finca de resultado de concentración parcelaria») en tanto que existe un error en la interpretación que hace la registradora, ya que lo que procede no es inscribir el terreno a nombre del interesado para luego subsanar la doble inmatriculación así provocada, sino entender que dicho terreno no debe incluirse dentro de la concentración parcelaria, por ser circundante de una vivienda de uso residencial y no una casa de labor o explotación agraria, existiendo acuerdo de los interesados en este punto.

3) Por último, en cuanto al tercer defecto (falta de tracto sucesivo), porque se cumple perfectamente con lo previsto en el artículo 20 LH ya que el historial que se cancela no es de los titulares registrales de la finca de los que trae causa el promotor del expediente administrativo que continua vigente, sino el de la finca que pertenece al Estado, quien debidamente representado presta expresamente su consentimiento.

En este sentido se cumple con la regla general prevista en el artículo 82 LH, en virtud del cual las inscripciones podrán cancelarse por escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus representantes legítimos, y es precisamente en virtud de un documento auténtico, la certificación administrativa a que se refiere el artículo 37 de la Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas, a través del cual se solicita la cancelación que hará desaparecer la doble inmatriculación. (ER)

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38.** CONSTITUCIÓN DE COMPLEJO INMOBILIARIO: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

Resolución de 27 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la Propiedad de Adeje a inscribir la constitución de complejo inmobiliario o conjunto residencial.

Resumen: Para constituir un complejo inmobiliario privado se exige como regla general autorización administrativa pues la finalidad es impedir el establecimiento, en contra del planeamiento, de un asentamiento residencial humano generador de futuros requerimientos o de necesidades asistenciales y de servicios urbanísticos

Hechos: Se declara la obra en construcción de varias viviendas y división horizontal tumbada sobre una finca, que constituye la fase I de un proyecto inmobiliario, cuyas fases II y III se desarrollarán en otras dos fincas independientes. En la parcela de la fase I hay un cuarto de telecomunicaciones cuya propiedad tiene que ser compartida con las fincas de las fases II y III sobre las que se construirán otras viviendas. En la escritura se constituye un complejo inmobiliario de forma que cada elemento privativo tiene un coeficiente de propiedad sobre el elemento común y se aprueban unos Estatutos del Complejo.

El registrador suspende la constitución del complejo inmobiliario porque no existe licencia municipal que lo ampare y porque sería necesaria una previa agrupación.

El notario autorizante recurre y alega que no es necesaria tal licencia pues no se crean nuevos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y no hay por ello fraccionamiento de la propiedad, por lo que es aplicable la excepción a la regla general de la necesidad de licencia contenida en el artículo 26.6 de la Ley del Suelo.

La DG desestima el recurso.

Doctrina. En este caso es necesaria licencia pues la aportada no ampara la constitución del conjunto urbanístico, pues si no fuera así en el supuesto analizado concurren las notas definitorias de los fraccionamientos de suelo susceptibles de ser realizados bajo la cobertura jurídica del régimen de los complejos inmobiliarios.

Aprovecha también para definir varios conceptos:

1.-Complejo Inmobiliario: es un conjunto de inmuebles, que  pueden ser tanto edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso independiente, como porciones de suelo, subsuelo o vuelo, e incluso servicios o instalaciones de naturaleza inmobiliaria en el que hay elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponde, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.

2.- Diferencia entre complejo inmobiliario y propiedad horizontal tumbada se encuentra en que en esta última se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos.

3.- Distribución de competencias Estado-Comunidades Autónomas. Corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, y a la  legislación autonómica regular  la licencia para poder realizar legalmente el mismo. En este caso ha de tenerse en cuenta, como norma sustantiva, lo dispuesto en el artículo 330,h de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, según el cual: «1. Están sujetas a previa licencia urbanística municipal las actuaciones que seguidamente se relacionan: (…) h) La constitución y modificación de complejo inmobiliario, salvo en los casos en que legalmente quede exonerada su autorización administrativa».

Sin embargo añade que la constitución o modificación de un conjunto inmobiliario al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación. Y ello (parece que lo afirma) con independencia de los que disponga la regulación sustantiva autonómica.

4.- Hay división de terrenos en los casos de constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se creen nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, que suponen un fraccionamiento de conformidad con el artículo 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo, y por ello sería necesaria la obtención de la licencia correspondiente (ver R. de 21 de Noviembre de 2019).

COMENTARIO: No se entiende bien el argumento denegatorio de la DG consistente en que la licencia urbanística para la constitución del complejo es necesaria porque en este caso concurren las notas definitorias de los fraccionamientos de suelo, cuando lo cierto es que hay tres fincas registrales correspondientes a cada una de las tres fases previstas de edificación y no se forman más fincas independientes que las existentes, por lo que sería de aplicación la excepción a la licencia recogida por el artículo 26.6 de la Ley del Suelo argumentada en el recurso.  (AFS)

39.*** PROYECTO DE REPARCELACIÓN: DIVERSOS DEFECTOS. ENVIOS POR CORREO ELECTRÓNICO.

Resolución de 27 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Colmenar Viejo n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una certificación administrativa aprobatoria de un proyecto de reparcelación. 

Resumen: interesante resolución que analiza diversos defectos que pueden aparecer en el Registro al tiempo de presentación de una certificación administrativa aprobatoria de un proyecto de reparcelación: superficie, archivo GML recibido por correo electrónico, descripción de edificaciones, escritura de constitución de la Junta de Compensación, servidumbre, cesión de terrenos…

Hechos: se presenta certificación administrativa aprobatoria de un proyecto de reparcelación.

La registradora emite calificación negativa y el Centro Directivo estima parcialmente el recurso.

Para una mejor comprensión, procede analizar cada defecto esgrimido por la Registradora y los argumentos del Centro Directivo.

I. PRIMER DEFECTO: La discordancia entre las superficies de las fincas de origen que constan en sus respectivos historiales registrales, la que resulta del Catastro (las tres fincas de origen conforman una única parcela catastral), y la superficie del ámbito incluido en el proyecto de equidistribución.

El Centro Directivo revoca este defecto ya que del proyecto presentado resulta que estamos ante una rectificación de la extensión superficial atribuida a las fincas de origen, que no precisaría de ningún otro requisito para su constancia registral por ser éste -la rectificación de los datos descriptivos de las fincas de origen, entre ellos su superficie- un efecto de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación.

Señala el Centro Directivo que el artículo 68.5 TRLS señala que «el título en cuya virtud se inscribe el proyecto de distribución de beneficios y cargas será suficiente para la modificación de entidades hipotecarias, rectificación de descripciones registrales, inmatriculación de fincas o de excesos de cabida, reanudación del tracto sucesivo, y para la cancelación de derechos reales incompatibles, en la forma que reglamentariamente se determine». Y el artículo 8.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, aclara que la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución será título suficiente para «la realización de las operaciones de modificación de entidades hipotecarias que sean precisas para la formación de las fincas que han de ser incluidas en la unidad de ejecución».

Delimitada la unidad de transformación urbanística, la reparcelación afecta solamente a los terrenos físicamente incluidos en su ámbito (artículos 71 y 77 del Reglamento de Gestión Urbanística), salvo que se trate de suelos exteriores adscritos (artículo 4 del Real Decreto 1093/1197).

De ello resulta que, cuando sólo una parte de la finca aportada está situada dentro del Sector, sea indispensable una operación previa de formación de la finca que debe integrarse en dicha unidad de ejecución, mediante la segregación de la porción a aportar al sistema de ejecución, operación que será objeto de inscripción en el folio de la finca de origen con carácter previo a la inscripción del Proyecto de Compensación, conforme al artículo 18.1 del Real Decreto 1093/1997.

II. SEGUNDO Y TERCER DEFECTO: Los archivos GML que contienen la representación gráfica de las fincas de resultado fueron enviados por correo electrónico, no existiendo forma de autentificar su contenido con relación al documento inscribible, debiendo formar parte integrante del título inscribible y corresponderse totalmente el perímetro de las fincas que resulta de sus respectivas representaciones gráficas con el contenido del proyecto de reparcelación, por ser ésta la ordenación aprobada por el Ayuntamiento y el número de archivos GML es superior a las fincas resultantes del proyecto; existen problemas de identificación que no permiten alcanzar una correcta vinculación entre el archivo GML comprensivo de la representación gráfica y la concreta finca a que se refiere, estimando que el número de fincas resultantes y archivos GML deben coincidir y ser nombrados dichos archivos GML de forma que permitan la vinculación con la correspondiente descripción literaria.

La Dirección confirma la calificación recordando que:

1) La presentación o remisión de documentos por correo electrónico a la cuenta de correo del Registro de la Propiedad destinatario no encaja en ninguno de los «medios de presentación» contemplados en el artículo 248 LH, pues aunque en sentido amplio se pueda considerar que es una modalidad de «remisión telemática», esta concreta modalidad no es la que contempla el número 3 de dicho artículo, ya que no cumple los requisitos establecidos en dicho número ni respeta el principio de titulación pública por lo que no debe entenderse admisible.

2) Por otra parte, debe recordarse lo dispuesto en el punto 7º de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, al regular los requisitos que ha de cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al Registro de la Propiedad, al señalar que «para inscribir o incorporar al folio real la representación gráfica alternativa, cuando legalmente proceda, deberá estar aportada y aprobada expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad judicial o administrativa que haya tramitado y resuelto el procedimiento pertinente».

Descartada la posibilidad de presentación de documentos por medio de correo electrónico, aunque sean complementarios del título inscribible, no existe por otra parte obstáculo para que las representaciones gráficas correspondientes a las fincas de resultado acompañen al título inscribible, superando así el defecto de su autentificación en relación con el título aducido por la registradora, siempre que pueda determinarse la correspondencia de cada finca con su respectiva representación gráfica lo que, en el caso de este expediente, viene enormemente facilitado por constar en la propia certificación la ficha o cédula de cada una de las fincas resultantes con constancia de sus coordenadas georreferenciadas.

Igualmente, nada obsta a que la propia certificación administrativa haga referencia a los distintos archivos o soporte en que consten las representaciones gráficas como documento complementario de la misma.

III. CUARTO DEFECTO: se aprecian discrepancias entre las superficies que arrojan las representaciones gráficas y las que resultan de su descripción literaria en el título inscribible, entendiendo la registradora que ambas deben coincidir.

IV. QUINTO DEFECTO: Debe aportarse la escritura de constitución de la Junta de Compensación, por ser el documento donde consta la comparecencia de los otorgantes.

         La Dirección confirma la calificación con fundamento en los arts. 161 y ss RGU. La inscripción de la escritura de constitución en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras tiene carácter constitutivo.

V. SEXTO DEFECTO: No consta en la certificación la descripción de las edificaciones existentes, resultando que constan inscritas en dos de las fincas de origen.

El Centro Directivo confirma la calificación con fundamento en el artículo 7.7 del Real Decreto 1093/1197.

VI. SÉPTIMO DEFECTO: En una de las fincas de origen figura, al final de su descripción, la existencia de una servidumbre a favor del Ayuntamiento, la cual no aparece inscrita, siendo tal inscripción necesaria para su traslado a las fincas de resultado.

 La Dirección confirma el defecto con arreglo al art. 11.1 del RD 1093/1997 y 23.2 TRLS.

VII. OCTAVO DEFECTO: no consta la acepción por el Ayuntamiento de las fincas adjudicadas al mismo, debiendo señalar la naturaleza que tendrán tales fincas.

Señala la Dirección que la cesión al Ayuntamiento de los terrenos adjudicados al mismo opera de modo automático con la aprobación definitiva del proyecto, sin que sea necesario requisito alguno de aceptación formal a tal cesión, que no viene exigido por la normativa vigente y que, en todo caso, resultaría del hecho de que es la propia Administración cesionaria la que ha aprobado definitivamente el proyecto y la que libra la certificación administrativa que constituye el título inscribible.

Sin embargo, en cuanto a la naturaleza de las fincas, es aplicable el artículo 27.5 del texto refundido de la Ley de Suelo, según el cual, «a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo». (ER)

40.** OBRA NUEVA TERMINADA. RECTIFICACIÓN DE COORDENADAS DE LA PARCELA OCUPADA

Resolución de 27 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Inca n.º 2, por la que se suspendió la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada.

Resumen: La rectificación consistente en aumentar la superficie ocupada por la edificación no implica necesariamente la de aumentar la total de metros cuadrados construidos.

Hechos: Se trata de una escritura por la que se declara una obra nueva terminada que tras varias calificaciones con sus subsanaciones correspondientes, se expresa por el notario que la superficie ocupada por la edificación es la que resulta de las coordenadas catastrales rectificando las inicialmente señaladas.

Ante ello la registradora suspende de nuevo la inscripción porque se mantiene la misma cifra total de metros construidos pese a haber aumentado la superficie ocupada por la planta baja.

Resolución: La Dirección General acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: El artículo 202 de la Ley Hipotecaria proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.

El artículo 45 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por el cual se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, exige la expresión en el título, por el que se declare la obra nueva finalizada, tanto de la superficie de la parcela ocupada por la edificación como del total de metros cuadrados edificados. Esa última cifra debe ser coincidente con la que resulta de sumar los metros cuadrados construidos en cada una de las plantas declaradas.

En el caso que nos ocupa el notario indica por diligencia que la superficie de la parcela ocupada por la edificación es la que resulta de las coordenadas catastrales (98,45 metros cuadrados), modificando la en principio señalada en el certificado del técnico y en la escritura (97,20 metros cuadrados) pero manteniendo el total de metros cuadrados construidos, manteniéndose los 210,50 que se declararon inicialmente en la escritura.

La DG resuelve en el sentido de que al ser ínfima la diferencia superficial advertida, no se aprecian dudas de que la edificación a la que se refiere la escritura, el técnico y el Catastro es la misma, puesto que la superficie expresada en las coordenadas catastrales, no tienen la misma precisión ni se obtienen por los mismos métodos que los empleados por técnico.

Comentario: Resulta de la resolución de nuestro CD, que, a la hora de calificar sobre la base de superficies, debemos tener en cuenta obviamente los resultados a que nos conducen las sumas de las diversas cantidades implicadas, pero sin que se pueda convertir en un obstáculo para la inscripción la existencia de mínimas diferencias en el total de la superficie afectada. En el caso contemplado por la resolución la registradora considera lógicamente que si la superficie de la planta baja aumenta en 1,25 m2 esa diferencia debe llevarse al total de metros construidos. Pero no es así pues esa diferencia no es suficiente para impedir la inscripción o para hacer necesaria una nueva rectificación.

El problema lógicamente está en donde ponemos el límite: es decir cuál sería la diferencia que exigiría una rectificación. Desde un punto de vista subjetivo, en una edificación de 97,20 m2, no parece mínima ni despreciable una diferencia de 1,25m2: es un 1,3%. (MGV)

41.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

Resolución de 28 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la Propiedad de Valencia n.º 17, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

Resumen: Si todos los herederos acuerdan con el desheredado dejar sin efecto la desheredación ordenada por el testador, los descendientes del desheredado deben prestar la conformidad al acuerdo, pues conforme al artículo 857 CC son legitimarios.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia cuya ley sucesoria es un testamento en el que la causante deshereda a una de las hijas e instituyó herederos a los ocho hijos restantes. La desheredada tiene descendientes. En la escritura de herencia comparece la desheredada y se acuerda por todos los hijos, incluida la desheredada, que esta conserve su derecho a la legítima al no poderse probar la causa de desheredación invocada en el testamento.

Registradora: Opone a la inscripción que la desheredación ordenada en el testamento sigue siendo eficaz mientras no exista declaración judicial contraria a la misma (art. 857 CC). Por tanto, si la desheredada tiene descendientes estos deberán intervenir en la partición y consentir lo acordado.

Notario: Alega que en caso de impugnación judicial los herederos podrían allanarse a la pretensión de la desheredada o transaccionar judicialmente y sin necesidad de consentimiento de los descendientes de ésta, por lo que debe concluirse que también es innecesario el consentimiento de los descendientes en caso de que el acuerdo entre los herederos y la desheredada sea extrajudicial.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Es doctrina reiterada del Centro Directivo que todos los interesados en la herencia pueden partir de común acuerdo de modo distinto a lo previsto en el testamento.

2 Sin embargo, también es doctrina reiterada “respecto de la existencia de legitimarios desheredados (…) que la privación de eficacia del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, «a falta de conformidad de todos los afectados», una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso instado por quien esté legitimado para ello, provoque su pérdida de eficacia (total o parcial); y ello porque el principio constitucional de salvaguarda judicial de los derechos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) en conjunción con el valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido (cfr. artículo 658 del Código Civil), conduce inexorablemente a la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a un testamento que no incurra en caducidad ni en vicios sustanciales de forma (Resolución de 13 de septiembre de 2001)…”.

3 Por ello, “en los casos en que la causa de desheredación haya sido contradicha sin utilizar la vía judicial, los hijos o descendientes de los desheredados deben ser considerados como «afectados» a los efectos de prestar la conformidad que evite la resolución judicial; y ello porque se produce la extinción de su acción para reclamar la legítima, como consecuencia del acuerdo sobre la falta de certeza de la causa de desheredación (cfr. Resoluciones de 3 de octubre de 2019 y 5 de noviembre de 2020).

Comentario: Los hijos del desheredado adquieren desde la apertura de la sucesión un derecho a la legítima conforme al artículo 857 CC, de ahí que se precise su consentimiento para que el acuerdo que deja sin efecto la desheredación gane “firmeza” al extinguirse la acción que tienen para poder reclamar su legitima (JAR).

42. OBRA NUEVA DECLARADA Y AMPLIACIÓN DE OBRA ANTIGUA

Resolución de 28 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Alberic, por la que se suspende la inscripción de un acta de final de obra nueva declarada y de una escritura de ampliación de obra antigua declarada. (CB)

43. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO QUE FUE CONVERTIDO EN DEFINITIVO POR NOTA MARGINAL

Resolución de 28 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vilagarcía de Arousa, por la que se deniega la prórroga de una anotación de embargo preventivo cuya conversión en embargo ejecutivo fue practicada por nota marginal. (MGV)

44.** DEMANDA CONTRA LA HERENCIA YACENTE. NOMBRAMIENTO DE DEFENSOR JUDICIAL.

Resolución de 28 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la Propiedad de Valencia n.º 13, por la que suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa, habiendo fallecido la vendedora.

Resumen: El registrador es competente para revisar en el procedimiento judicial si la notificación al titular registral, o a sus herederos, por edictos se ha hecho correctamente y si se tenía que haber nombrado o no un defensor judicial de la herencia yacente.

Hechos: Se sigue un procedimiento judicial contra la herencia yacente del vendedor en virtud del cual el comprador obtiene sentencia por la que se ordena elevar a escritura pública un documento privado de compraventa, que finaliza en ejecución de sentencia con el otorgamiento de la escritura pública. De dicho procedimiento resulta que no había herederos designados en testamento y que fueron citados por edictos.

El registrador suspende la inscripción, pues a su juicio debería de haberse nombrado un administrador de la herencia yacente o resultar que el juez ha declarado explícitamente la suficiencia de la legitimación pasiva.

El interesado recurre y alega que la legitimación pasiva ya ha sido valorada por el juez y que no procede el nombramiento de administrador judicial , según jurisprudencia que cita.

El notario autorizante informa que la tutela judicial efectiva corresponde a los Jueces y Tribunales quienes apreciarán la legitimación y capacidad procesal y que carece de justificación legal la aplicación analógica de la regla que impone el nombramiento de administrador judicial, ex art. 795 de la LEC, a hipótesis distintas de la de división del patrimonio hereditario.

La DG desestima el recurso

Doctrina: El registrador es competente para examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, ya que precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro» y en este debe velar por la correcta representación del titular registral.

Cita jurisprudencia del T.S., según la cual la  función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia, pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el Registro cuya cancelación se ordena por el tribunal

Es razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos. 

La citación por medio de edictos fijados en el tablón de anuncios e incluso la notificación de la sentencia de primera instancia a través de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» requiere que, previamente, se hubieran agotado todos los medios de averiguación que la Ley de Enjuiciamiento Civil impone.

En el presente caso la citación a la herencia yacente es genérica y se efectúa por edictos, sin que conste, al menos en la documentación presentada en el Registro al tiempo de efectuar la calificación, que se haya efectuado averiguación alguna sobre la existencia o no de herederos o sobre su localización

Comentario: La doctrina de la DG que se deriva de este asunto supone, a mi juicio, una extralimitación de la función calificadora del registrador  pues invade la competencia judicial, ya que desciende al extremo de valorar si se ha entablado correctamente o no la legitimación pasiva del procedimiento, si las notificaciones han sido realizadas adecuadamente, o si era necesario o no nombrar un administrador de la herencia yacente.  El único obstáculo que surge del Registro es comprobar si se ha demandado al titular registral o no, pero no la forma en que se le ha citado ni las demás vicisitudes procesales del pleito que son responsabilidad exclusiva de los tribunales y ante las que cabe, en su caso, recurso .

En el presente caso, entrando en el fondo del asunto, no hubo una citación mecánica a desconocidos herederos, sino que se intentó averiguar quienes eran los herederos mediante la obtención de la copia del último testamento, del que resultaba que no había ninguno designado, por lo que está más que justificada la citación por edictos; incluso aunque no hubiera sido así es competencia exclusiva del juez la valoración de la legitimación pasiva, de las citaciones efectuadas, y del no nombramiento de administrador.  (AFS)

45.*** HERENCIA. DECLARACIÓN DE HEREDEROS. TÍTULO MATERIAL Y FORMAL

Resolución de 29 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la Propiedad de León n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. (ACM)

Resumen: La renuncia del heredero al testamento (sin sustitución ni derecho de acrecer) no excluye la necesidad de Acta de declaración de herederos abintestato.

– Hechos:      Un testador casado, con un hijo premuerto y (supuestamente una sola) nieta, instituye heredera a la nieta y lega el usufructo viudal a la esposa. La nieta renuncia (haciendo constar que carece de descendientes) y en la escritura de herencia se declara que la viuda legataria de usufructo pasa a ser directamente la heredera única abintestato de su esposo.

– La Registradora:    califica negativamente, conforme a los Arts 14 LH y 912 y ss CC, por entender que la viuda, en base al testamento del causante carece de título para suceder en el pleno dominio de la totalidad de los bienes y a título de heredera; y, aunque es cierto que de los datos resultantes del testamento y de la escritura de aceptación todo parece indicar que será la viuda la heredera abintestato, debe obtenerse previa declaración de herederos abintestato, pues es el título sucesorio que le legitimaría para suceder a título universal en pleno dominio.

– El notario:    recurre en base a:

a) un Principio de “economía procesal” para evitar una carga “adicional” que suponga duplicidad de trámites “inútiles” e innecesarios;
b) Y a la R. 19 junio 2013 de que no sería preciso autorizar una 2ª Acta notarial de declaración de herederos tras la renuncia de los llamados en primer lugar, si de la misma acta podía deducirse la identidad de los herederos finales; [y a los criterios de la de R. 12 noviembre 2011 que permitió no aportar copia del Acta Notarial bastando, a efectos de calificación registral, testimoniar sus datos esenciales]

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación:
– Doctrina:
Y señala que NO son aplicables en este caso los criterios de la R. 19 junio 2013 donde precisamente sí hubo una previa Acta notarial de declaración de herederos abintestato, y no solo un testamento (acompañado de una renuncia y una aceptación de herencia), por tanto: 
a) En este caso NO cabe hablar de carga “adicional” NI duplicidad, pues no se ha autorizado ni tramitado ningún Acta previa;
b) Antes bien: la exigencia de tramitar el acta es una garantía, a 3os e interesados, de que se ha investigado quienes son (y por exclusión, quienes NO son ni serán llamados) los herederos de una persona, tramitándose para ello un expediente de Jurisdicción Voluntaria (especialmente con la nueva redacción de los Arts. 55 y 56 Ley Notariado) en que la intervención notarial asegura la legitimidad, legalidad y control de que el llamamiento intestado se ajusta a la ley.

En este sentido, recuerda nuestra Dirección general, la clásica distinción (Arts 2 y 3 LH) entre Título Formal y material: El testamento, sería ambas cosas a la vez, ya que es un negocio mortis causa donde la voluntad del testador funda directamente la adquisición hereditaria basada en ese Título testamentario. Por el contrario, en la sucesión intestada, la adquisición se basa en la Ley, que sería su titulo material; mientras que el Juicio notarial de notoriedad expresado documentalmente en un Acta sería su título formal, y en donde se acredita, con plenas garantías, qué personas tienen o no derecho a suceder y el fundamento de su llamamiento. (ACM)

– Comentario (ACM) : Resolución, a mi juicio, acertada, y que restringe el ámbito de la poco afortunada R. 19 junio 2013, de la que ya mi compañero J.A.R. señalaba la duda que sembraba el hecho de que en el 1er Acta ni el notario, ni las pruebas documentales ni las testifícales, habían tenido específicamente en cuenta quién o quienes deberían heredar por renuncia de los llamados primero, de suerte que el llamamiento de esos segundos sucesores, o la inexistencia de otros parientes con preferencia (padres, abuelos…) eran meras suposiciones o deducciones más o menos acreditadas. En este sentido destaca además el excelente trabajo, en su día crítico con la citada R., y que hoy sería favorable con la presente, comentario crítico del notario Domingo Irurzun Goicoa

46.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRASLADO DE HISTORIAL REGISTRAL. OBJETO DEL RECURSO

Resolución de 29 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la Propiedad de Sabadell n.º 4 a practicar una anotación preventiva de embargo.

Resumen: Si el historial de una finca aparece trasladado a otro registro distinto de aquél en el que se presenta el documento, este ya no es competente para su despacho, no siendo posible discutir la procedencia o no del traslado en su día realizado por la vía del recurso gubernativo.

Hechos: Mediante mandamiento se solicita anotación preventiva de embargo sobre cuatro fincas urbanas ubicadas en determinado término municipal.

El registrador deniega la práctica de la anotación, puesto que los historiales de las fincas objeto del documento presentado constan actualmente trasladados a otro registro sin ser el suyo competente.

El recurrente alega que dicho traslado de historiales registrales se realizó incorrectamente porque no se notificó a los interesados.

El registrador en su informe alega que procede la inadmisibilidad del recurso por extemporáneo.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Antes de entrar en el fondo del asunto la DG se pronuncia sobre la posible extemporaneidad del recurso.

La calificación negativa fue notificada por correo electrónico a la dirección facilitada por el presentante, en el mes de agosto del 2020, presentándose el recurso en octubre del mismo año.

Nuestro CD resuelve en el sentido de que si bien ya había  transcurrido sobradamente el plazo de un mes establecido en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria la notificación no se ajusta a lo que dispone el  artículo 322 de la Ley Hipotecaria, en su segundo párrafo, que se remite a los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992  que hoy se entiende hecha a los artículos 40 y siguientes de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas de los que se deriva que para que sea válida la notificación es preciso que el medio utilizado permita tener constancia:

-de su envío,

-de la recepción,

-de sus fechas y horas,

-del contenido íntegro, y

-de la identidad fidedigna del remitente y destinatario de la misma.

Pudiendo el interesado identificar un dispositivo electrónico y/o una dirección de correo electrónico que servirán para el envío de los avisos regulados en este artículo, pero no para la práctica de notificaciones, y la consecuencia de ello es que la fecha en la que se envió el correo electrónico no es considerada «dies a quo» para el cómputo del plazo de interposición del recurso, admitiendo el recurso presentado.

En lo que respecta al motivo por el cual el recurso no prospera afirma la DG que “los asientos practicados como consecuencia de las operaciones de traslado del historial registral se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en el concreto ámbito de este expediente, revisar la legalidad en la práctica de dichos asientos ni los efectos de legitimación que generan”.

Comentario: La resolución es un buen resumen de la forma en que deben realizarse las notificaciones registrales de defectos para que el recurso, en su caso, pueda ser declarado extemporáneo.

Por lo demás la DG reitera su doctrina de que los asientos registrales, una vez practicados, están bajo la salvaguarda de los Tribunales, no pudiendo instarse su rectificación por vía de recurso ante la DGSJFP. (MGV)

47.** SEGREGACIÓN: ANTIGÜEDAD ACREDITADA POR CERTIFICADO MUNICIPAL.

Resolución de 29 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la Propiedad de Algete, por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación y elevación a público de documento privado de compraventa.

Resumen: A una escritura de segregación y elevación a público de un documento privado de compraventa se incorpora certificado del Vicesecretario de Ayuntamiento de 1978, del que resulta que ya dicha Entidad Local, tenía conocimiento y había concedido licencia en 1978 para la división de un terreno en dos parcelas (una de ellas es a la relativa al presente recurso). La DG rechaza la necesidad, ahora, de nueva licencia de parcelación, aunque precisa que, si la parcela hubiera sido agraria sería exigible el informe del órgano competente en materia de unidades mínimas de cultivo.

Hechos: Se segrega una porción de terreno de 636,75 m2 y, al tiempo, se eleva a público un contrato privado de 1978, por el que el titular registral de aquella procede a vender una de las porciones resultado de la segregación anterior. A la escritura se une un certificado del Ayuntamiento, del que resulta que, ya en 1980, la finca registral de que procede la porción segregada y ahora vendida estaba dividida en dos parcelas catastrales (704 y 706), ya que, en aquella fecha, se podía proceder a la división de terrenos, sin licencia municipal, cuando constara fehacientemente (como es el caso) que la parcelación era anterior a 1 marzo 1984. Además, se acompaña a la escritura, un certificado municipal del que resulta que, en materia de disciplina urbanística, y referente a la parcela anterior, no existía incoado ningún procedimiento para restablecimiento de la legalidad urbanística.

Registrador: Suspende la inscripción de la escritura referida por entender que la licencia municipal, no puede ser suplida por un mero informe administrativo, que venga a avalar una operación realizada con anterioridad, ya que, aquella normativa, de rango inferior, ha sido superada por la nueva regulación urbanística de la Comunidad de Madrid y ello pese a que, como se indica en otro certificado, no exista incoado procedimiento alguno de restablecimiento de la legalidad urbanística, en cuanto a la referida parcela. Además, el registrador, exige la presentación de la escritura de herencia, en la correspondiente Administración Tributaria.

Recurrente: El interesado recurre la calificación registral e indica que los certificados municipales aportados, respecto de la parcela original y a su división en dos porciones diferentes, son suficientes para habilitar la inscripción que se solicita de la parcela vendida y cita, a tal fin, la doctrina de la DG sobre acceso registral de las parcelaciones consolidadas (como es el caso).

Dirección General: Resuelve lo que sigue:

1.- En cuanto a la exigencia de la licencia necesaria para la inscripción de los actos de división o segregación de fincas y cumplimiento de la legalidad urbanística, en materia de Dcho intertemporal, se remite a la RS de 14 julio 2020, que, respecto de una división de terreno, realizada antes de la legislación actual, no exigía licencia para dichos actos, y en el caso de que, la misma, no resultara acreditada, se podía considerar prescrita la facultad de restablecimiento de la legalidad urbanística, al menos, a efectos registrales (RS 7 marzo 2017). Además, la misma DG y el TS admiten la aplicación retroactiva de normas a hechos nacidos al amparo de la legislación anterior, siempre que los efectos jcos de tales actos no se hayan consumado, y no se perjudique a derechos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares.

 La propia DG, interpretando esta corriente jurisprudencial (RRSS 27 enero 2012 y 23 julio 2012), ha abordado el problema del dcho. Intertemporal, en relación con la presentación en el Registro de una división o segregación, llevada a cabo durante la vigencia de una regulación anterior, entendiendo que la segregación es un acto jco cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas registrales, vigentes al tiempo de presentar la escritura o sentencia en el Registro, aunque aquella hubiera sido otorgada bajo un régimen normativo anterior (RS 17 octubre 2014 y 5 y 16 de mayo de 2015), en las que el Ayuntamiento hubiere declarado la innecesaridad de la licencia para llevar a cabo una parcelación. Por ello, a falta de una norma que declare la nulidad radical del acto jco de segregación sin licencia, es compatible con la eficacia civil y situación consolidada del acto jco, desde el punto de vista urbanístico, por razón de su antigüedad.

 Con todo ello se compatibiliza el reconocimiento de los dchos adquiridos válidamente por los propietarios, desde un punto de vista urbanístico, aunque no se debe equiparar, la situación de tales actos, con los relativos a edificaciones o a elementos integrantes de aquellos. Así RS 17 octubre 2014 o la de 19 febrero 2018, reproducen (en la misma Comunidad de Madrid) el problema de parcelaciones ejecutadas bajo la legislación anterior, en que bastaría la licencia o la declaración de su innecesaridad, o en caso en el supuesto de parcelaciones antiguas acreditadas, bastaría como título administrativo habilitante, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos para el restablecimiento de la legalidad o de que por su situación, estaban fuera de ordenación.

 En el presente supuesto, se pretende dividir la finca matriz, en otras dos fincas independientes, que coinciden con sus dos parcelas catastrales actuales; se incorpora al expediente, un certificado municipal con el VºBº del Concejal de Urbanismo del Ayuntamiento correspondiente, y no consta ningún procedimiento, abierto ni concluido, en cuanto al restablecimiento de la legalidad urbanística, en relación con las referidas dos parcelas. Existe además un certificado librado por el vicesecretario interventor del Ayuntamiento correspondiente, con el Vº Bº del Delegado de Urbanismo (por delegación del alcalde), donde consta que desde 1980, la finca originaria, ya estaba dividida en las dos parcelas referidas, coincidiendo además con dos parcelas catastrales, con lo que es posible pues, proceder a la división del terreno en las dos parcelas referidas, sin acreditar para ello licencia de parcelación.

 El supuesto es similar al recogido en la RS 17 octubre 2014 o 19 octubre 2020, por lo que, al pretender, en este supuesto, el acceso registral de una segregación acompañada de un certificado municipal donde, la Admon Urbanística, reconoce la preexistencia individualizada de las dos parcelas dichas (conforme a la LS 1976), ambas se encuentran amparadas por un título admvo habilitante, que permite deducir el reconocimiento por parte de la Admon, de una parcelación existente.

 Además, tanto el Tribunal Constitucional como el Supremo han admitido la aplicación retroactiva de las normas a hechos, actos o relaciones jcas nacidas al amparo de una legislación anterior, siempre que, los efectos jcos de tales actos, no se hayan consumado o agotado y no se perjudiquen dchos consolidados o situaciones beneficiosas para los particulares, infiriéndose, en estos casos, la retroactividad del sentido, el espíritu y la finalidad de la Ley.

Resolución: Por todo ello, la DG estima el recurso y revoca la calificación registral, sin perjuicio que, en caso de que, si la parcela fuera rústica, sería exigible el informe del órgano competente en materia de unidades mínimas de cultivo, el cual escapa de la esfera municipal. (JLN)

48.** NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO PRIVADO QUE SOLICITA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA.

Resolución de 29 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Vilagarcía de Arousa, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación de un documento privado. 

Resumen: para la rectificación de la cartografía catastral el interesado debe acudir en primer lugar al organismo competente de Catastro para subsanar el error, y después, podrá lograr la coordinación entre Catastro y Registro utilizando cualquiera de los procedimientos previstos legalmente para ello, enunciados tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria, pero que en todo caso prevén la intervención o solicitud por parte del titular registral.

Hechos: se presenta a inscripción instancia solicitando que «a la vista del informe emitido por la Diputación Provincial del departamento de Infraestructuras en vías provinciales», se rectificara una inscripción registral por considerar que existía contradicción entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica. Sin embargo, no identificaba la finca sobre la que se pretendía la rectificación ni los términos en los que ésta debía practicarse.

La Registradora califica negativamente señalando que el documento presentado junto a varios informes, uno de los cuales es una fotocopia, no hace referencia a finca alguna respecto de la cual se solicite rectificación. Tampoco se hace constar en qué términos quedaría rectificada la finca o fincas respecto de las que se pretende dicha modificación. El artículo 420 del Reglamento Hipotecario dispone que: “Los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos: 1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. (…) 3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna”.

La Dirección confirma la calificación y señala:

1º. Contra la negativa a practicar el asiento de presentación, al ser una calificación más, puede ser impugnada mediante el mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento y, por tanto, debe tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y ss LH.

2º. El artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Por tanto, sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación.

3º. Por último, en cuanto a la rectificación del Registro, es principio esencial en nuestro Derecho hipotecario que una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos.

Si lo que se pretende es la rectificación de la cartografía catastral, que es lo que parece deducirse de la documentación aportada, el interesado deberá acudir en primer lugar al organismo competente de Catastro para subsanar el error, y después, podrá lograr la coordinación entre Catastro y Registro utilizando cualquiera de los procedimientos previstos legalmente para ello, enunciados tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria, pero que en todo caso prevén la intervención o solicitud por parte del titular registral. (ER)

49.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 1 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arona, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de finca.

Resumen:  El exceso/reducción de cabida no puede servir para alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, ya que puede encubrir operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, afectando a derechos de terceros.

Hechos: Mediante escritura se solicita la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral de una finca registral y la consecuente rectificación de su descripción, pasando de 10.809 metros cuadrados a 11.762,22. Se acompaña escritura aclaratoria en la que se rectificaba la anterior expresando que la superficie real de la finca es 12.174,70 metros cuadrados.

La registradora deniega la inscripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, oponiendo dudas de identidad acerca de la representación gráfica aportada, al haber sido la finca recientemente inmatriculada, que en la misma se han sucedido diversas modificaciones, existiendo, además, oposición de un colindante que aporta informe contradictorio, con plano de ubicación de parcelas y documentación gráfica, elaborado por técnico.

La interesada recurre alegando, que existe un error en el Catastro en los años 1992 y 1993, desapareciendo una parcela, que sus parcelas están invadidas por el colindante, y exponiendo una serie de litigios y rectificaciones superficiales que se han sucedido para delimitar las parcelas. Aportando documentación para sustentar sus alegaciones.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Con carácter previo hace un repaso de su doctrina sobre la registración de los excesos de cabida y sobre inscripción de representaciones gráficas.

La constancia en el registro de un exceso de cabida sólo debe permitir la corrección de un dato reflejado de forma errónea en un primer momento al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas de que se pretenda con ello inmatricular una parcela colindante o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones, han de generar una calificación negativa a la inscripción del exceso –o defecto– de cabida declarado.

En el caso que nos ocupa la finca había sido recientemente inmatriculada con una determinada superficie que resultaba del perímetro catastral de la parcela, alterándose ahora la geometría de la finca registral inscrita con la representación gráfica alternativa, siendo evidente de que con ello se está alterando la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, lo que puede encubrir operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria.

En lo que respecta a la inscripción de representaciones gráficas hemos de destacar que el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca y a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, decidirá motivadamente según su prudente criterio.

En este caso las dudas de identidad se fundamentan en la oposición de un colindante que acompaña un informe técnico contradictorio, en la consulta de los antecedentes registrales e identificando perfectamente las fincas registrales afectadas.

Ante lo que nuestro CD declara que “existiendo dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria)”.

Comentarios: El conflicto entre los colindantes, que este caso es evidente y justificado, en ningún caso podrá se resuelto por el registrador en su calificación o por la DG en sede de recurso ya que a falta de acuerdo entre los interesados la cuestión estará reservada a los tribunales de Justicia.(MGV)

50. HERENCIA. GALICIA. PACTO DE MEJORA CON ENTREGA DE BIENES DE PRESENTE

Resolución de 3 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Celanova, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia, adjudicación parcial de caudal hereditario y pacto de mejora con entrega de bienes de presente. (MN)

51. HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN

Resolución de 3 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad accidental de Valencia n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, partición y adjudicación de determinadas herencias. (JAR)

52. EJERCICIO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR AYUNTAMIENTO

Resolución de 3 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Clemente, por la que se suspende la inscripción de una certificación del Ayuntamiento por la que se resuelve un contrato de compraventa. (JAR)

53. COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. REBELDÍA

Resolución de 3 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Amposta n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa. (CB)

54.** OPOSICIÓN A INSCRIPCIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

Resolución de 3 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Mijas n.º 2 a practicar del asiento de presentación de determinada acta de manifestaciones, protocolización de documentos y requerimiento.

Resumen: Un acta de manifestaciones en la que una persona se opone a la inscripción de un proyecto de reparcelación no es título hábil para generar un asiento de presentación.

Hechos: Se presenta en el Registro un documento consistente en una acta de manifestaciones en la que el manifestante hace constar su oposición a la inscripción de un proyecto de reparcelación que aún no se ha presentado a inscripción.

El registrador deniega la práctica del asiento de presentación de dicho documento por no contener el documento acto alguno que pueda provocar operación registral.

El interesado recurre y alega que no pretende que se practique el asiento de presentación, sino solo que el Registrador de la Propiedad tenga conocimiento de su oposición al Proyecto de Reparcelación pues se infringen sus derechos, todo ello, en el marco del procedimiento establecido en el art. 199 de la LH.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Un asiento de presentación sólo debe denegarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro

En el presente caso la finalidad del acta de manifestaciones no es provocar asiento registral alguno, sino requerir del registrador para que deniegue la práctica de la inscripción de un documento -proyecto de reparcelación- todavía no presentado por lo que procede denegar  el asiento de presentación conforme a lo dispuesto en el artículo 420 del Reglamento Hipotecario y a su reiterada doctrina de que  es improcedente que se tomen en cuenta meros escritos que denuncien situaciones anormales de posibles títulos inscribibles.

Recuerda también que el solicitante no está indefenso, pues tiene la opción de impugnar en la vía contencioso administrativa dicho proyecto y pedir la anotación de la demanda, y, en su momento, la sentencia que recaiga conforme a lo dispuesto en el articulo 65 y siguientes del  Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.  (AFS)

55.** CANCELACIÓN  DE CONCESIÓN MINERA POR ACTO ADMINISTRATIVO.  CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

Resolución de 4 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cáceres n.º 1, por la que se deniega la cancelación por caducidad de una concesión minera

Resumen: Para cancelar una concesión minera tiene que haber un acto administrativo que lo declare, pero tiene que haber sido citado  el titular registral; existe la posibilidad de solicitar la cancelación por caducidad, pero tiene que constar en el propio asiento registral.

Hechos: Se solicita por instancia la cancelación de un derecho de concesión minera inscrito en el Registro de la Propiedad aportando un acto administrativo firme.

La registradora suspende la cancelación porque no se ha citado al titular registral.

El interesado recurre y alega que el titular registral nunca ha sido verdadero titular porque nunca se obtuvo la autorización para la transferencia a su favor de dicha concesión.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: No basta el acto administrativo que declare la caducidad de una concesión minera sino que tiene que constar que ha sido citado el titular registral.

Existe también la posibilidad de solicitar la cancelación por caducidad si la causa de dicha caducidad consta en el asiento registral, pero no es el caso del presente recurso.  (AFS)

56. ANOTACIÓN DE EMBARGO. VIVIENDA HABITUAL. DUDAS SOBRE IDENTIDAD TITULAR REGISTRAL-DEUDOR

Resolución de 4 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algeciras n.º 1, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo. (ACM)

62. INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD. CALIFICACIÓN DEL TÍTULO PREVIO

Resolución de 5 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Lillo, por la que se deniega la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de escritura pública de compraventa. (IES)

64. CANCELACIÓN DE HIPOTECAS ANTERIORES AL CONCURSO

Resolución de 5 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 44, por la que se deniega la cancelación de determinadas hipotecas como consecuencia de un auto judicial por el que se autoriza la enajenación de inmuebles de la sociedad concursada. (ACM)

65. PROPIEDAD HORIZONTAL. LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS POR EXTRAVÍO DEL ANTERIOR.

Resolución de 4 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 1, por la que se deniega la diligencia de expedición del libro de actas de una comunidad de propietarios. (JAR)

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66. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN ART. 205 LH TRAS COMUNICACIÓN A COLINDANTES POR INVASIÓN DE VÍA PECUARIA.

Resolución de 4 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 2, por la que se deniega la práctica de una nota marginal. (CB)

67. HERENCIA. HIJOS DE LOS DESCENDIENTES DESHEREDADOS

Resolución de 10 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Xirivella, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia. (JAR)

68. HERENCIA DE CAUSANTE DE NACIONALIDAD ESLOVACA

Resolución de 10 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Puerto de la Cruz, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación de herencia de un causante de nacionalidad eslovaca. (IES)

69. COMPRAVENTA. DIFERENCIAS EN CUANTO AL NIF DEL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 10 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Purchena a inscribir una escritura de compraventa. (JLN)

72. MENCIONES. INDICACIÓN DE PERTENECER A UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. 

Resolución de 11 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 3, por la que se practicó la inscripción de un acta de incorporación de referencia catastral. (MGV)

73. FINCA CONSORCIAL. EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO SEGUIDO CONTRA UNO DE LOS CÓNYUGES

Resolución de 11 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Amposta n.º 2 a inscribir una certificación de adjudicación dictada en procedimiento de apremio seguido por la Tesorería de la Seguridad Social y el mandamiento de cancelación correspondiente. (MGV)

74. HIPOTECA UNILATERAL VALOR A EFECTOS DE SUBASTA INFERIOR AL 75% DEL FIJADO EN EL CERTIFICADO DE TASACIÓN

Resolución de 11 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Inca n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución unilateral de hipoteca en garantía de deuda. (CB)

75. PETICIÓN DE NOTA MARGINAL DE AUSENCIA DE DESLINDE

Resolución de 11 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Navahermosa, por la que se deniega la práctica de una nota marginal. (JCC)

76. CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Resolución de 11 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Donostia-San Sebastián n.º 2, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca. (JAR)

77. CANCELACIÓN DE HIPOTECA ANTERIOR AL CONCURSO CONSTANDO INSCRITA LA CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

Resolución de 11 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alhama de Murcia, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación de un inmueble y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento concursal. (ACM)

RESOLUCIONES MERCANTIL
36.** DEPÓSITO DE CUENTAS. EXCLUSIÓN DE SOCIO Y AUDITORÍA. CIERRE REGISTRAL. CONVOCATORIA DE JUNTA. 

Resolución de 22 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil de Barcelona número VIII a practicar el depósito de cuentas anuales de una sociedad.

Resumen: Aunque el socio solicitante de una auditoría haya sido excluido de la sociedad, si la exclusión es posterior a la solicitud, es válido el nombramiento y el depósito de cuentas no puede hacerse sin el informe del auditor. Pero sin perjuicio de que si se solicita por la sociedad, el expediente  pueda ser cerrado sin emisión de informe y las cuentas depositadas, por haber desaparecido el interés protegible.

Hechos: Se presentan para depósito las cuentas de tres ejercicios: 2016, 2017 y 2018.

Los defectos señalados por el registrador, muy extractados, son los siguientes:

Cuentas de 2016: (i) es necesario informe del auditor designado a instancia de la minoría; y (ii) no se acredita la convocatoria de la junta.

Cuentas de 2017: (i) es necesario el depósito del previo ejercicio; (ii) es necesario acreditar fecha y forma de convocatoria de la junta.

Cuentas de 2018: (i) es necesario del depósito de los ejercicios 2016 y 2017; (ii) es necesario informe del auditor designado por la minoría; (iii) no se acredita la fecha y forma de convocatoria de la junta.

La sociedad recurre siendo su alegación fundamental que el socio minoritario solicitante de la auditoría, ha sido debidamente excluido de la sociedad en el año 2020, lo que ya consta en escritura pública, resultando del expediente que ha sido inscrita la exclusión. Sobre la forma de convocatoria dice que se realizó por correo burofax, acompañando al recurso el resguardo que lo acredita.

Por su parte el registrador informa que el recurso no es la sede adecuada para subsanar defectos, que la legitimación para solicitar auditoría se califica en el momento de la solicitud, habiendo sido el socio excluido en el año 2020, y que de los documentos acompañados resulta como nuevo defecto, que por economía procedimental pone de manifiesto,  el relativo a que en el orden el día no figura la aprobación de las cuentas, ni tampoco la obligada mención al derecho de información de los socios.

Resolución: La DG confirma los tres esenciales defectos contenidos en la nota del registrador.

Doctrina: Reitera una vez más que el registrador solo puede tener en cuenta los documentos presentados a su calificación, y que por tanto no procede ahora pronunciarse sobre los acompañados al recurso, sin perjuicio de que toda la documentación pueda volver a ser presentada. No obstante, alaba la actitud del registrador al considerar subsanados determinados defectos señalando la existencia de otros, respecto de los cuales no consta que hayan sido debidamente notificados.

Sobre el primer defecto, el relativo a la falta del informe del auditor, reitera su doctrina de 7 de febrero de 2020, en la que se estableció que “el momento para apreciar la cualidad de socio es aquel en el que se inicia el procedimiento de designación de auditor por la minoría”. Ello es lo que ocurre en el presente caso, sin perjuicio de que al estar en este momento inscrita la exclusión del socio no se pueda ni deba prejuzgar si tal defecto puede considerarse o no subsanado.  

También confirma el claro defecto de que sin las cuentas del ejercicio precedente no pueden depositarse las siguientes.

Y respecto de la fecha y forma de convocatoria de la junta también dice, reiterando igualmente su doctrina, que es uno de los elementos fundamentales que en el depósito de cuentas debe apreciar el registrador, pues para que las cuentas se depositen deben estar debidamente aprobadas y esa aprobación debe producirse en junta debidamente convocada.

 Comentario: Lo único que nos interesa destacar de esta larga y reiterativa resolución es la velada referencia que hace la DG a que, si el socio solicitante de la auditoría ha sido excluido y dicha exclusión ha sido debidamente inscrita en la hoja de la sociedad, el interés del solicitante decae y por tanto el defecto debe entenderse como subsanado. En ese momento ya no sería necesario para el depósito el informe del auditor. Así resulta de muchos expedientes en materia de nombramiento de auditores, en los cuales se viene a reiterar lo ya dicho: que si con posterioridad a la solicitud el socio, por las causas que sean, deja de serlo, decae su interés y ya no procede el nombramiento o si este se ha hecho lo que no procede es el no depósito de las cuentas por no acompañar el informe. Ello lógicamente sin perjuicio de que si el auditor ha aceptado el cargo y realizado sus trabajos de auditoría total o parcialmente pueda exigir a la sociedad los honorarios en su caso devengados. Ahora bien, entendemos que lo procedente en estos casos es que, a solicitud de la sociedad, la exclusión del socio se haga constar en el expediente, ello sea notificado al auditor, y una vez realizados todos los trámites y cerrado el expediente, puedan ser depositadas las cuentas sin informe.

También resulta de la resolución que, si el registrador ante unos documentos acompañados en el recurso los califica con nuevos defectos, el recurso no sirve ni para la presentación de dichos documentos en el registro, ni para la notificación de esos defectos.

Finalmente, y dado que el defecto de convocatoria de la junta no puede ser subsanado, es defecto insubsanable, quizás lo que proceda en este caso, en que parece que la sociedad se ha convertido en unipersonal, es que el socio único apruebe de nuevo las cuentas de dichos ejercicios y estas puedan ya depositarse. JAGV.

57, 58, 59 y 60.** DEPÓSITO DE CUENTAS. FALTA DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE PRESTADORES DE SERVICIOS A SOCIEDADES Y FIDEICOMISOS. 

Resolución de 5 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil de Valencia n.º I a practicar el depósito de cuentas anuales de una sociedad, relativas al ejercicio de 2019

Resumen: Para poder depositar el documento relativo a prestadores de servicios a sociedades, es necesario que  previamente conste dicha condición en el Registro Mercantil. 

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas del ejercicio de 2019 de determinada sociedad.  En la hoja de identificación aparece marcada la casilla relativa al «Documento sobre servicios a terceros»; y en la hoja concreta, en la casilla de realización de operaciones de prestación de servicios a terceros, consta «no».

El registrador suspende el depósito por no constar la previa inscripción de la mercantil en el Registro de Prestadores de Servicios a Sociedades y Fideicomisos, conforme a la Disposición Adicional Única de la Ley 10/2010 de Prevención del Blanqueo y la Financiación del Terrorismo (art. 11 del RRM). Aclara “que en caso de no ser Prestadores de Servicios a Sociedades y Fideicomisos el documento correspondiente no deberá ser incorporado al envío telemático”.

La sociedad recurre. Dice que queda claro que no se han realizado servicios de prestación a sociedades, pues se consigna que no en el documento correspondiente. Que en un principio en el programa informático para el depósito no se podía dejar la casilla en blanco y sí solo contestar sí o no. Es después cuando se cambia el programa y ya se puede dejar la casilla pertinente en blanco. No tiene sentido que un mismo depósito, dependiendo de su fecha esté o no defectuoso.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Comienza la DG especificando la legislación aplicable. Esta está contenida en la DA única de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención de blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, en la  Instrucción de 30 de agosto de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y por la Orden JUS/1256/2019, de 26 de diciembre.

Sobre las bases anteriores la DG aclara que el documento relativo a la prestación de servicios a sociedades si bien “se presenta junto con las cuentas, constituye un documento diferente de estas” y se presenta en cumplimiento de una obligación legal, documento que no es  objeto propiamente de calificación de su contenido, sino simplemente del cumplimiento de los deberes formales”.

Ahora bien, para presentar ese documento es necesario que la persona que lo deposita esté previamente dada de alta como prestadora de servicios por aplicación del art. 11 del RRM.
Finalmente especifica la DG que en la hoja identificativa existen “una serie de casillas que deberán marcarse en función de los diferentes documentos que cada entidad presente, no siendo obligatorio marcar todas ellas”. Y lógicamente si se marca el relativo a servicios a terceros es porque se está obligado a ello.

Aclara que el argumento relativo a la aplicación informática no puede tomarse en consideración pues esa aplicación no pude prevalecer sobre las normas legales aplicables y el hecho de que después en el documento se diga que no se ha realizado operación alguna en ese ejercicio es compatible con estar dado de alta.  

Comentario: La conclusión de esta resolución es evidente: si una sociedad, en la hoja identificativa del depósito de cuentas, declara que es prestadora de servicios a sociedades, para poder depositar el documento relativo a la prestación de esos servicios, aunque este sea negativo por no haber realizado ninguno de esos servicios en el ejercicio, deberá haberse hecho constar previamente en el Registro Mercantil como tal prestadora de servicios. Y si el programa informativo que se utiliza para ello le da algún problema o tiene alguna duda, lo procedente será ponerse en contacto con el servicio informático a los efectos de su solución. (JAGV)

61 y 63.() DEPÓSITO DE CUENTAS. FALTA DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE PRESTADORES DE SERVICIOS A SOCIEDADES Y  FIDEICOMISOS. 

Resolución de 5 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil de Valencia n.º VII a practicar el depósito de cuentas anuales de una sociedad, relativas al ejercicio de 2019

Idénticas a las tres anteriores. (JAGV)

70.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS Y POR BAJA PROVISIONAL EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES AEAT. REVOCACIÓN DEL NIF.

Resolución de 10 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil de Alicante n.º 4 a inscribir determinados acuerdos sociales de una sociedad unipersonal.

Resumen: El cierre del registro por baja en el Índice de Entidades o por revocación del NIF impide la inscripción del cese de administradores.

Hechos: A una escritura de declaración de unipersonalidad, cese y nombramiento de administradores, se la califica con los siguientes defectos:

– Cierre por falta de depósito de cuentas. Artículos 282 R.D.L. 1/2010 LSC y 378 del RRM.

– No consta nota de liquidación del impuesto. Art. 86.1 RRM

– Cierre por baja en el índice de entidades de la AEAT, si bien se añade que de dicho cierre queda exceptuados el cese de los administradores. Art. 119 LIS.

– Cierre por revocación del NIF publicado en el BOE. D. A. Sexta, Ley 58/2003 de 17 de diciembre, General Tributaria y Resolución D.G.R.N. de 11 de junio de 2018.

Una de las administradoras cesadas recurre y solicita la inscripción de su cese al amparo del art. 378 del RRM.

El registrador en su informe rectifica la nota y dice que la baja en el Índice de la AEAT, también impide la inscripción del cese.

Resolución: Se confirma la nota.

Doctrina: Lo primero que hace la DG es aclarar que el recurso es contra la nota de calificación y que por lo tanto no puede tenerse en cuenta la aclaración que hace el registrador en su informe (cfr. art. 326 de la LH).

A continuación reconoce, que el cese pudiera ser inscrito pese al cierre por falta de depósito de cuentas, previa solicitud de inscripción parcial.

378.1 y en la disposición transitoria quinta del Reglamento del Registro Mercantil, resultaría que procedería la inscripción del cese de la administradora, como afirma la recurrente, si bien para ello habría sido necesaria la solicitud de inscripción parcial, que no se ha expresado.

También aclara que el cierre por baja en la AEAT, tal y como el defecto ha sido formulado, no sería tampoco obstáculo para la inscripción del cese, aunque precisa que ese “criterio es contrario a lo establecido en los artículos 119.2 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, y 96 del Reglamento del Registro Mercantil, pues estas normas son claras e impiden cualquier inscripción en la hoja de la sociedad “a salvo las excepciones citadas en tales preceptos, entre las cuales no se encuentra –como afirma erróneamente la registradora– el cese de los administradores”.

Una vez hechas estas aclaraciones examina el último cierre y conforme al mismo el cese no puede practicarse pues ese cierre conforme a sus normas reguladores, provoca un efecto de cierre total de la hoja sociedad como el provocado por la baja en el Índice la AEAT,  “sin perjuicio de que la práctica” de las notas marginales que provocan dichos cierres “ así como su cancelación de cada una de estas notas marginales, así como su cancelación se practique en virtud de títulos igualmente distintos”.

Comentario: Resolución que reitera una doctrina claramente establecida en múltiples ocasiones por la DG: vigentes los cierres por baja en el Índice de Entidades o por revocación del NIF, no pueden practicarse otras inscripciones que, en su caso, las derivadas del art. 96 del RRM. (JAGV)

71.*** RESTRICCIÓN DE FACULTADES REPRESENTATIVAS DEL CONSEJERO DELEGADO. FORMA DE HACERLAS CONSTAR EN EL REGISTRO.

Resolución de 10 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XIII de Madrid a inscribir el nombramiento de consejero delegado y delegación de facultades en él de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: Para inscribir limitaciones a las facultades representativas de los consejeros delegados, es necesario que en el acuerdo de nombramiento se indique que es sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 234 de la LSC.

Hechos: Se nombra un consejero delegado para que pueda ejercitar… todas las facultades legal y estatutariamente delegables, con determinadas limitaciones: por sí solo “hasta un importe máximo de un millón de euros (1.000.000€) calculados en cómputo individual por operación” y i la operación supera el millón de euros de forma mancomunada con cualquiera de otras dos personas(¿consejeros?) señalados individualmente.

El registrador deniega la inscripción del consejero delegado “por cuanto se le restringen determinadas facultades representativas”. Fundamenta su nota en que “El poder de representación de la sociedad tiene un contenido típico, que no admite limitaciones oponibles a terceros (cfr. art 234 LSC). En el caso de un consejo, si delega sus facultades las delega “con ese contenido típico, como un todo, sin posibilidad de establecer limitaciones oponibles a terceros (así lo confirma expresamente el RRM en sus arts. 149.3 y 185.5)”.  Para poder hacer lo que hace “se debe recurrir al apoderamiento”. A su juicio cuando el art 249 LSC, habla de «contenido, límites y modalidades de la delegación», o de «delegación permanente de alguna facultad», tal expresión contempla “las distintas facultades susceptibles de delegación (vid art 249 bis LSC, por ejemplo), entre las que el poder de representación es una más -y, como se ha dicho, indivisible”. “Y así lo confirma el propio art. 149 RRM, pues después de decir en su párrafo segundo que se enumerarán expresamente en el acuerdo de delegación las facultades delegadas, su apartado tercero ciertamente dispone cual será siempre el ámbito del poder de representación de los órganos delegados”.

El notario, tras calificación sustitutoria confirmatoria, recurre y alega: la dicción del art. 249 de la LSC que permite nombrar consejeros delegados “estableciendo el contenido, los límites y las modalidades de delegación” y el hecho de que delegación y apoderamiento son figuras totalmente diferentes.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Comienza la DG precisado el ámbito de representación de los administradores de sociedades de capital, recordando que “para los actos comprendidos en el objeto social, son ineficaces frente a terceros las limitaciones impuestas a las facultades de representación de los administradores, aunque están inscritas en el Registro Mercantil. Y para los actos que no estén comprendidos en el objeto social, la sociedad queda obligada también frente a terceros de buena fe”.

Después reconoce que en la actualidad el artículo 249.1 de la LSC(reformado en 2014) dispone que el consejo de administración delegante podrá establecer «el contenido, los límites y las modalidades de delegación». Pero a su juicio de la interpretación sistemática de dicha norma “resulta que esa determinación del contenido y los límites de la delegación no autoriza para limitar el contenido típico del poder de representación”, delimitado con carácter imperativo por el art. 234 de la LSC.

Tal interpretación, sigue diciendo, “queda confirmada a la vista del artículo 149 del Reglamento del Registro Mercantil (en relación con los artículos 185.3 y 192.2 del mismo),” al establecer que si bien en la inscripción de la delegación de facultades  deberán expresarse bien las facultades que se delegan o bien que estas son todas las delegables, el apartado tercero especifica que el ámbito de representación de los órganos delegados  “será siempre el que determina la Ley en relación con los administradores, es decir el especificado en el artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital”.

 Se trata de proteger a los terceros que contraten con la sociedad, los cuales “no estarán obligados a realizar indagaciones sobre las limitaciones de aquel poder representativo derivadas de los estatutos” o del acuerdo de delegación “de modo que tales limitaciones serán ineficaces frente a terceros aun cuando se hallen inscritas en el Registro Mercantil”.

De todo ello deduce que la limitación establecida “puede tener una eficacia meramente interna (en el ámbito de la exigencia de responsabilidad que la sociedad pudiera hacer valer frente al consejero delegado que se hubiese extralimitado)”.

Y finalmente aclara que no habría problema para la constancia en el registro de las limitaciones a las facultades representativas de los consejeros delegados siempre que se deje “a salvo expresamente lo dispuesto en el referido artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital, eliminando así toda ambigüedad e incertidumbre, incompatibles con la exigencia de precisión y claridad de los pronunciamientos registrales (cfr. la Resolución de este Centro de 4 de abril de 2016)”.

Comentario: De la resolución resulta que para poder hacer constar en la inscripción de un consejero delegado determinadas limitaciones a sus facultades, debe especificarse en el acuerdo de nombramiento que ello es sin perjuicio de lo dispuesto en el art.234 de la LSC, o mejor aún y más claro, sin perjuicio del ámbito propio del poder de representación de los administradores o que las limitaciones establecidas no serán en ningún caso oponibles a terceros. En definitiva, que prima en este punto la seguridad del tráfico y la protección de los terceros, frente a la libertad empresarial de configurar la actuación de unos consejeros delegados como mejor le convenga a la sociedad y a la protección de la empresa y los socios.

De todas formas, y aunque es obvio que la claridad es una virtud, con una interpretación literal del artículo 149 del RRM resulta que en la inscripción de los consejeros delegados deben hacerse constar las limitaciones, si existen, de esa delegación. Y si la misma norma dice que frente a terceros esas limitaciones no surten efecto, ello será así se haga constar o no en la inscripción del nombramiento que las limitaciones lo son sin perjuicio de lo dispuestos en el artículo 234 de la LSC. Es decir que la publicidad que da al ámbito representación de los consejeros delegados el artículo149 del RRM, si la interpretación que hace el CD del artículo 249.1 de la LSC es la correcta, siempre será conforme al art. 234 de la LSC, lo diga o no la inscripción del nombramiento.

No obstante, queremos dejar constancia que en el caso contemplado en la resolución si la actuación era conjunta con alguna de las personas señaladas nominativamente en el acuerdo, no existía limitación por lo que en principio esa segunda parte de la delegación era inscribible pues debe entenderse que en actuación conjunta no existirían límites económicos. A este respecto de los hechos de la resolución no resulta el carácter de esas dos personas que pudieran completar la actuación del consejero delegado. Es de suponer que fueran consejeros, pero si lo fueran también deberían haber sido nombrados consejeros delegados a los efectos de completar las facultades del primer consejero delegado, pues si no tienen dichas facultades difícilmente podrán completarlas. Y por supuesto aceptar el cargo. Es decir, en este caso habría tres consejeros delegados con la forma de actuación establecida en el acuerdo. Y si esas dos personas fueren extraños al consejo también parece necesario que debería habérseles dotado de poder suficiente a estos efectos. JAGV.

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