73. HIPOTECA EN GARANTÍA DEL CAPITAL DEL PRÉSTAMO Y, ADEMÁS, DE LA PRIMA DE UN SEGURO DE VIDA. PRODUCTOS O SERVICIOS VINCULADOS

Resolución de 1 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Esplugues de Llobregat, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario (CB)

75.() CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Resolución de 1 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Boltaña, por la que se suspende la cancelación por caducidad de un asiento de hipoteca.

Resumen: en el caso de la inscripción del derecho real de hipoteca la caducidad del asiento tendrá lugar a los veintiún años: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (artículos 1964.1 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria) más el año añadido con arreglo al artículo 82.5 LH.

Hechos: se presenta instancia en la que el cotitular de una determinada finca registral solicita la cancelación de un derecho real de hipoteca por haber transcurrido más de treinta años desde su inscripción.

El Registrador de la Propiedad calificó negativamente por no haber transcurrido aún el plazo a que se refiere el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

La hipoteca se pactó por un plazo de 216 meses (18 años) a contar desde el 26-11-1990; es decir, hasta el 26-11-2008.

El plazo de 21 años a que se refiere el artículo 82 de la LH no se cumplirá hasta el 26-11-2029.

La Dirección confirma la calificación pues en el caso de la inscripción del derecho real de hipoteca la caducidad del asiento tendrá lugar a los veintiún años: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (artículos 1964.1 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria) más el año añadido con arreglo al artículo 82.5 LH. (ER)

76. INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA. SUSTITUCIÓN HEREDITARIA O DERECHO DE REPRESENTACIÓN

Resolución de 2 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Logroño n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia (JAR)

77.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Resolución de 2 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Benissa, por la que se califica negativamente la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al aportarse alegaciones por un titular colindante.

Resumen: No puede desestimarse la oposición de la Administración por el hecho de que esta haya emitido anteriormente un informe que difiere del presentado en la tramitación del art. 199.

Hechos: En la tramitación del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de una finca, se formula oposición por parte del Ayuntamiento, quien alega invasión de unos caminos públicos, justificándola en las ortofotos históricas y en certificaciones del Inventario de Bienes Municipal.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada debido a que las alegaciones de invasión de dominio público revelan que la delimitación gráfica propuesta no es una cuestión pacífica y con base en el párrafo 4º del art. 199.1 y en la doctrina de la DG sobre esta cuestión.

El interesado recurre alegando la existencia de dos informes municipales contradictorios: uno de 2021, a propósito de un procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales que dio lugar a la delimitación gráfica catastral que se pretende inscribir, en el que no alegó invasión de dominio público; y otro de 2022, en el procedimiento del art. 199, en que afirma lo contrario.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El principio de prueba aportado por el Ayuntamiento es suficiente para cerrar la tramitación del expediente pues pone de manifiesto, cuando menos, el carácter controvertido de la delimitación gráfica de las fincas.

La alegación formulada por el recurrente en el sentido de la previa manifestación por parte del propio Ayuntamiento respecto del carácter de tales caminos, excede del contenido propio del presente expediente.

Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de dicha inscripción y podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el art. 200 LH o a la conciliación prevista en el art. 103 bis, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente.

Comentario: Tiene relación con la presente la R. de 29 de noviembre de 2019, en la que la DG admitió la oposición de la Administración pese a haber concedido licencia de segregación en términos descriptivos coincidentes con los de la inscripción pretendida, sobre la base de que dicha licencia solo valora su conformidad a la ordenación urbanística. En el presente caso, se limita a decir que el informe anterior excede del contenido del expediente; pese a añadir «como veremos posteriormente», no vuelve a hacer referencia a ello. La remisión final al art. 200 LH es un lapsus (inconvenientes del «copiar y pegar»), pues dicho precepto excluye expresamente el deslinde de los inmuebles de titularidad pública, que se practicará conforme a su legislación específica; posiblemente, lo mismo cabe decir en relación con el art. 103 bis. (VEJ)

78.*** CAMBIO DE USO DE UN EDIFICIO, REFORMA Y CONSTITUCIÓN EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Meco a inscribir una escritura de cambio de uso de un edificio, reforma y constitución en régimen de propiedad horizontal.

Resumen: la modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 LOE y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción.

Hechos: se presenta escritura de cambio de uso del edificio comercial para residencial, la reforma del mismo para la habilitación de siete viviendas y su división horizontal en siete elementos privativos.

Se adjuntaba a la escritura licencia municipal de obras, certificado de eficiencia energética, libro del edificio, certificación catastral descriptiva y gráfica y sendos certificados expedidos por el arquitecto, autor del proyecto y director de obra, en los que identificaba, por un lado, la porción de suelo ocupada por la edificación mediante sus coordenadas gráficas georreferenciado y, por otro, hacía constar la terminación de la obra conforme al proyecto.

La escritura ya fue objeto de calificación por la misma registradora habiendo el Centro Directivo confirmado su criterio por lo que el mismo notario autorizó una nueva escritura complementaria de la anterior, en la que los titulares registrales de la finca en cuestión aseveran que el edificio del que son titulares tiene la descripción contenida en la escritura complementada, así como el número de plantas –baja, primera y bajo cubierta– y superficie indicadas, desde el año 1990, sin que a las resultas de las obras de reforma y cambio de uso se haya llevado a efecto la construcción de ninguna nueva planta en el inmueble; que las indicadas obras tampoco han supuesto una variación esencial de la composición general del exterior del inmueble, y que no se ha alterado su volumetría ni ha habido alteración de su conjunto estructural, habiendo consistido las obras en el cambio de uso a vivienda, y la reforma de su interior para su adecuación a ese nuevo uso característico, resultando todo ello de sus manifestaciones y de una certificación suscrita por el arquitecto, autor del proyecto y director de la obra, cuya firma legitima el notario.

La registradora suspende la inscripción solicitada, reiterando que considera necesaria la constitución del seguro decenal exigido por el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, señalando que la certificación técnica que se incorpora a la escritura complementaria ahora aportada no produce el efecto pretendido de exoneración de la obligación de constitución de seguro decenal.

El Centro Directivo estima parcialmente el recurso en cuanto a la acreditación indubitada del certificado del técnico y desestima el recurso y confirma la nota de calificación en cuanto al defecto relativo a la necesidad del seguro decenal.

I. EL SEGURO DECENAL.

El Centro Directivo analiza la exigencia de seguro decenal señalando que en el caso resuelto consta de manera fehaciente la identidad del firmante del certificado (artículo 49 del Real Decreto 1093/1997) y consta también su condición de técnico competente, pues es el arquitecto autor del proyecto y director de la obra, como resulta del propio certificado, de la licencia de obras concedida y del certificado de fin de obra incorporado a la escritura complementada (artículos 50 y 52 del Real Decreto 1093/1997).

II. CAMBIO DE USO.

Conforme al artículo 45 del RD 1093/1997, en la inscripción de una edificación debe reflejarse: “(…) si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente”

De este modo se refleja en la inscripción correspondiente el conjunto de usos específicos, de entre los permitidos, a que está destinado el edificio cuya obra nueva se declara. El propio artículo 45 en su inciso inicial aclara que el requisito se aplica tanto a los edificios como a las mejoras que de los mismos se haga. Por lo tanto, cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (vid. artículo 28.3 de la Ley de Suelo).

ES doctrina registral reiterada que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita.

En los títulos que formalicen un mero cambio de uso de elementos aislados integrantes de un edificio no resulta aplicable a efectos registrales la exigencia del seguro, referido al edificio en su conjunto a menos que se pretenda constatar otras modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio. Los supuestos dudosos se resolverán por la oportuna certificación técnica.

Por tanto, la modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 LOE y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción.

La acreditación de si se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio, debe quedar referida al ámbito de competencias –y de responsabilidad– del arquitecto director de la obra, al certificar la finalización de la obra conforme a licencia a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad. (ER)

80.*** SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR NOTARIO MEDIANTE CORREO ELECTRÓNICO

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sabadell n.º 6, por la que se deniega la emisión de una nota simple de información continuada solicitada por correo electrónico

Resumen: El correo electrónico no se considera medio adecuado para solicitar y enviar información registral. Tampoco si es una petición notarial al amparo del artículo 175 del RN.

Hechos: Son los siguientes:

– Por el notario recurrente se remitió un correo electrónico a la dirección de correo del Registro de un Propiedad con copia al Decanato de Registradores de la Comunidad, en el que solicita información registral en relación con determinada finca registral.

– Desde el Registro se comunicó, que no se contempla de forma expresa el correo electrónico en el tenor literal del artículo 354.a) de la LH como medio de remisión de la información registral con el valor de información continuada. Y tampoco hay una referencia expresa de dicho medio en el artículo 175 RN. Debiéndose de tomar en consideración los fundamentos de Derecho de la Resolución de la DG de 23 de mayo de 2022.

– El recurrente alega que el citado artículo reglamentario habla de un escrito que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso el telefax, por lo que no puede interpretarse que la citada norma señale que sólo se podrá hacer la solicitud a de los medios enunciados. Y la Resolución citada, se refiere a una solicitud realizada por un particular, no a la que realiza el notario para dar cumplimiento al deber que le impone el artículo 175 del RN, que ha hecho uso de los correos corporativos y que la solicitud está firmada digitalmente por lo que no cabe duda de quien es el remitente.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Respecto a la idoneidad del correo electrónico, como medio de encauzar solicitudes de publicidad registral, nuestro Centro Directivo llegó a la conclusión de que es preciso que se utilicen sistemas que extremen la seguridad de los servidores depositarios de la información y que impidan ceder involuntariamente el uso de la cuenta de correo, provocar una suplantación de identidad y el acceso a información confidencial.

Por tanto, para que el correo electrónico pueda considerarse un medio seguro para la remisión de información registral, debe reunir los siguientes requisitos:

– La elección de un correo profesional que se utilice solo y exclusivamente a efectos expresamente determinados y excluya la elección de cualquier otro correo, aunque éste sea también corporativo, debiendo utilizarse mecanismos de cifrado de la información.

– Asegurar la identidad del remitente antes de abrir un mensaje.

– La información sensible, confidencial o protegida almacenada en el servidor de correo podría ser accedida por un atacante, aconsejándose su borrado, con lo que no se cumplirían las exigencias de conservación de la información o debería almacenarse ésta junto con el correo electrónico del solicitante en otro repositorio.

– Asegurarse la limitación de determinadas herramientas, por ejemplo, desactivar la visualización html, para evitar que un código malicioso se ejecute a través del correo electrónico por cuya vía pueden llegar amenazas en forma de malware y ataques como el phishing.

En el caso que nos ocupa, se utiliza un correo corporativo para la remisión de la solicitud, llegando a la conclusión que ello “no implica que sea un correo designado solo y exclusivamente a efectos expresamente determinados y excluya la elección de cualquier otro correo”. Y que el hecho de identificación del remitente tampoco impide la posibilidad de acceso y manipulación de su contenido, aconsejándose usar el sistema actual en tanto no se produzca un desarrollo normativo “sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal”.

La segunda cuestión que se plantea es si las conclusiones a las que ha llegado la DG en anteriores Resoluciones, singularmente en la invocada por la registradora, son de aplicación para el supuesto de que la solicitud de nota informativa la realice un notario para dar cumplimiento al deber que le impone el artículo 175 del RN, ante lo que declara que la previsión normativa contenida en el artículo 222.10 de la LH debe seguir efectuándose por telefax, mientras la posibilidad de realizarla por correo electrónico no sea objeto del necesario desarrollo de forma que se garantice la seguridad en las comunicaciones y se cumplan las normas del esquema nacional de seguridad e interoperabilidad.

Comentarios: Vuelve la DG a reiterar la imposibilidad del uso del email para la solicitud y el envío de publicidad formal y ello se haga la petición por un particular o por un notario a los efectos del artículo 175 del RN.

Esto último es una clara consecuencia de la responsabilidad que para el registrador supone la emisión de una información continuada de tal forma que el registrador es el responsable de la remisión de la nota; por ello y por la trascendencia que tiene en el tráfico jurídico y económico deberá comprobar que la nota ha sido remitida correctamente así como la hora en la que ha sido remitida lo que no es posible mediante el uso del correo electrónico. En consecuencia, si se admitiera el sistema de correo electrónico, debería ser por medio de un sistema que permitiera el sellado temporal y el acuse instantáneo de la recepción, aparte de los otros medios de seguridad que se consideren necesarios. (MGV)

81. CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR ANTIGüEDAD.

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una propiedad horizontal

Resumen (provisional): Cuando la normativa urbanística exija licencia municipal para la constitución de una finca en régimen de propiedad horizontal, es posible la formalización en escritura pública de la división horizontal, siempre que se pruebe, o bien por certificado del técnico o bien por el certificado catastral, la antigüedad de dicha situación de división horizontal y el transcurso del plazo para la prescripción de la infracción urbanística, en su caso, aunque en este caso no se prueba.

(AFS)

82.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN EXISTIR NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación de inmueble en procedimiento de ejecución hipotecaria directa, así como el mandamiento de cancelación de cargas

Resumen: No puede inscribirse un testimonio de auto de adjudicación de inmueble en procedimiento de ejecución hipotecaria directa, así como el mandamiento de cancelación de cargas, por no haberse expedido la certificación de dominio y cargas y, por tanto, no haberse practicado las preceptivas notificaciones a los titulares de cargas y gravámenes posteriores.

La dirección de correo electrónico que eventualmente hubiera podido indicar el interesado podrá servir para el envío de avisos, pero no para la práctica de notificaciones formales, si no cumple con los requisitos exigidos que se deben acreditar debidamente.

Hechos: Por testimonio judicial, comprensivo de un decreto dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido a instancia de una entidad bancaria contra una sociedad, se documentó la aprobación del remate a favor de una entidad mercantil de determinada finca hipotecada; y por mandamiento, se ordenó la cancelación de la hipoteca objeto de ejecución, de sus modificaciones posteriores así como la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores al crédito del actor, incluso las que se hubieren verificado después de haberse expedido la certificación de cargas en dicho procedimiento.

Presentados testimonio y mandamiento judicial en el Registro, fueron objeto de una nota de calificación conjunta denegando la inscripción del testimonio del auto de adjudicación de inmueble en procedimiento de ejecución hipotecaria directa, así como el mandamiento de cancelación de cargas, por razón de no haberse expedido la certificación de dominio y cargas y no haberse practicado las preceptivas notificaciones a los titulares de cargas y gravámenes posteriores.

Los argumentos básicos del recurrente son que “en el anuncio se establecía claramente que a la certificación registral se podría a acceder a través del Portal de Subastas quien a su vez se comunicará con el Registro a fin de que este confeccione y expida una información registral referida a la finca subastada que se mantendrá permanentemente actualizada hasta el término de la subasta y será servida a través del portal de subastas” y que el adjudicatario “tuvo acceso a la información y en su momento obtuvo la nota  en la que figuraba el estado de cargas del inmueble”, acompañando al efecto nota simple de la finca hipotecada, pero no copia de la certificación oficial que a los efectos de la ejecución se afirma que expidió el Registro de la Propiedad.

Resolución: La Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

Doctrina: El registrador de Propiedad es quien emite la certificación de dominio y cargas, en el procedimiento de ejecución hipotecaria (artículo 688, números 1 y 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo él el funcionario que debe realizar las notificaciones a los  titulares de inscripciones y anotaciones posteriores a la hipoteca que se ejecuta (artículo 689, número 2, y 659 de la LEC) con la obligación de conservar los justificantes de su realización.

El registrador que califique la inscripción de la adjudicación judicial (artículo 132.2.º de la LH), sea el mismo o sea un sucesor en la oficina, deberá fundamentar la misma en los asientos (nota marginal) y acuses de recibo que obren en el expediente registral, sin que pueda prevalecer la expresión de haberse verificado las notificaciones que conste en el mandamiento de cancelación de cargas, ya derive ésta, bien de una redacción formularia del mandamiento o bien de una errónea información suministrada por el Registro.

La DG tiene declarado desde antiguo que la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria si bien no lleva consigo un cierre registral, sí opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento.

Son dos los principales efectos de esta nota marginal:

– Dar a conocer al propio ejecutante y a los posibles licitadores la existencia, alcance e importe de las cargas y derechos que afectan a la finca y en concreto la existencia de cargas anteriores que no desparecerán con la ejecución y que el adquirente deberá soportar.

– Identificar a los titulares de cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del bien, para notificarles el inicio del proceso de ejecución con la finalidad de que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. Igualmente sirve de notificación a quienes con posterioridad a la expedición de la nota marginal inscriban o anoten algún derecho en el Registro, que la hipoteca se encuentra en fase de ejecución con las consecuencias que de ello se derivan.

Además fija de forma definitiva la situación registral de la finca objeto de la subasta, de forma que cualquier alteración posterior no modifica dicha situación y es la única forma de dar a conocer el estado de la finca al que consulte el estado del registro, interrumpiendo la prescripción de la acción hipotecaria e impidiendo con su constancia  la cancelación de hipoteca por caducidad a que hace referencia el último párrafo del artículo 82 de la LH.

Por todo ello concluye la DG que “no puede procederse a la inscripción del testimonio del auto de adjudicación y al mandamiento de cancelación de cargas”, si no se ha extendido la nota marginal de expedición de cargas, ya que no se ha producido su función de dar conocimiento al que accede con posterioridad al Registro de la existencia la ejecución de la hipoteca por lo que los titulares posteriores de cargas y gravámenes se ven privados de la oportunidad de intervenir en la subasta o satisfacer el remate del crédito, o simplemente de buscar otras alternativas para defender su crédito.

No obstante, dado el principio de conservación de los actos procesales considera que el defecto es subsanable, si todos los posteriores titulares a la hipoteca que se ejecuta tuvieron suficiente conocimiento de la tramitación de la ejecución y así se le acredita al registrador.

Comentarios: En cuanto al fondo la resolución es clara siendo de alabar el que se califique el defecto como subsanable y se señale la forma de subsanación.

Con independencia de ello es interesante reseñar que la DG, en relación a la forma de notificar la calificación declara que se puede hacer por correo electrónico si el interesado, al presentar el documento, ha señalado, a efectos de notificaciones, una dirección de correo electrónico (artículo 322.2.º de la LH), o si se trata de una persona jurídica, (artículo 14.2 de la Ley 39/2015,  Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas). Pero para que sea válida dicha notificación a efectos del cómputo del plazo para recurrir, se exige que dicha notificación reúna los requisitos exigidos por el artículo 40.1 de la citada Ley, es decir, que haya constancia de su envío, de su recepción por el interesado o su representante, de sus fechas y horas, del contenido íntegro, y de la identidad fidedigna de remitente y destinatario.(MGV)

83.*** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

Resolución de 7 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Bilbao n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia firme por la que se declara adquirido por la demandante, por prescripción adquisitiva extraordinaria, el pleno dominio de una finca registral.

Resumen: La usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye un título apto para la inscripción.

Hechos: se presenta a inscripción testimonio de sentencia en la que se declaraba adquirido por la demandante, por prescripción adquisitiva extraordinaria, el pleno dominio de una determinada finca registral. Se trata de un procedimiento ordinario seguido contra la herencia yacente y herederos legales conocidos o desconocidos del titular registral de la finca.

El Registrador calificó negativamente apreciando diversos defectos si bien el único que es objeto de recurso es la falta de acreditación de que la acción de prescripción extraordinaria ha sido interpuesta también frente a la herencia yacente o herederos determinados o indeterminados de la esposa del titular registral y ello con fundamento en el artículo 1401.1 CC, en la redacción vigente de dicho texto legal al tiempo de formalizarse la adquisición de la finca, con arreglo al cual, eran bienes gananciales los adquiridos a título oneroso durante el matrimonio a costa del caudal común, bien se haga la adquisición para la comunidad bien para uno solo de los esposos; y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1407 del Código Civil, en su redacción entonces vigente, habían de reputarse gananciales todos los bienes del matrimonio, mientras no se pruebe que pertenecen privativamente al marido o a la mujer.

La Dirección confirma la nota de calificación y tras reiterar su doctrina sobre el alcance de la calificación cuando se trata de documentos judiciales señala:

I. ADQUISICIÓN POR USUCAPIÓN.

– La usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye un título apto para la inscripción y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte del titular registral pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la Ley Hipotecaria).

– La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo con los requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando para buena parte de la doctrina opera de forma automática, no puede ser declarada por el juez de oficio, sino que necesita de un procedimiento que culmine con su declaración.

– Cuando la prescripción adquisitiva se alega como contestación a una acción reivindicatoria por quien considera ser el legítimo dueño de la finca es evidente que existe un conflicto litigioso que debe ser resuelto judicialmente. Sin embargo, cuando el usucapiente pretende que se declare su adquisición como demandante, la designación del demandado le corresponde a él y no es infrecuente que la parte demandada se allane o simplemente no comparezca.

II. LA SENTENCIA DECLARATIVA DE USUCAPIÓN COMO MEDIO PARA RECTIFICAR EL REGISTRO.

– En el caso de la usucapión extraordinaria aun cuando no será necesaria la acreditación en el procedimiento judicial de la existencia o la validez de los títulos de hipotéticos adquirentes posteriores, pues precisamente dicha modalidad de prescripción adquisitiva no precisa ni de buena fe ni de justo título, siendo únicamente necesario acreditar la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, en la medida en que la declaración que la ponga fin alterará el contenido de los libros del Registro, deberá ser entablado dicho procedimiento judicial, en todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión.

En el caso resuelto, el procedimiento se dirige de manera directa contra la herencia yacente y herederos legales conocidos o desconocidos de uno de los titulares registrales (al cual pertenece de manera ganancial) pero no consta que se haya producido similar emplazamiento respecto del otro titular, su cónyuge por lo que debe acreditarse que la acción de prescripción extraordinaria ha sido interpuesta también frente a la herencia yacente o herederos determinados o indeterminados del cónyuge. (ER)

84. HERENCIA. PACTO SUCESORIO DE MEJORA

Resolución de 7 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se deniega la inscripción de una escritura de manifestación parcial de herencia y pacto sucesorio de mejora (JAR)

85. ** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLAUSULA ESTATUTARIA DE LIMITACIÓN O PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Resolución de 7 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de los estatutos de una comunidad.

Resumen: La aprobación de la norma estatutaria que prohíbe la actividad de alquiler turístico de los elementos en propiedad horizontal requiere el voto favorable de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen 3/5 partes de las cuotas de participación, sin que sea precisa la unanimidad. 

Hechos: Se otorga una escritura de elevación a público de acuerdos de una junta general de una comunidad de propietarios en que se aprobó una nueva norma según la cual se prohíbe el alquiler turístico de las viviendas, habiéndose aprobado dicho acuerdo con los votos favorables de propietarios que representan el 77,35% de las cuotas en propiedad. 

El registrador suspende la inscripción por requerir dicha modificación estatutaria la unanimidad, sin que se pueda aplicar la mayoría de los 3/5 a los acuerdos relativos a la prohibición genérica del alquiler turístico. 

La comunidad de propietarios recurre por considerar que sí es aplicable la mayoría de los 3/5 a la prohibición genérica aunque el artículo que la regule que no diga expresamente la palabra prohibir. 

La DG estima el recurso y revoca la calificación. 

Doctrina: 

Uno de los supuestos exceptuados de la necesaria unanimidad exigida para la modificación del título constitutivo o de los estatutos es el previsto en el artículo 17.12 LPH, que permite no solo limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turístico de las viviendas sino también establecer una prohibición absoluta de dicha actividad. (ABG)

88.** DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD SIN APORTAR AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

Resolución de 8 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una declaración por antigüedad de ampliación de obra, por no aportar la autorización administrativa exigida en el Reglamento del Dominio Público Hidráulico (ACM)

Resumen: Puede inscribirse, sin necesidad de autorización adva, una ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en zona de policía de una cuenca hidrográfica, siempre que no invada el dominio público ni la zona de servidumbre.

– Hechos: En síntesis, se presenta una escritura de ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en la zona de policía de la cuenca hidrográfica del Júcar.

La Registradora, con buen criterio, solicita informe del Organismo de Cuenca correspondiente, que tras varios informes acaba señalando que, aunque la finca está sita sobre la zona de policía, no se halla sobre la zona inundable ni de uso público, y que dado que las obras ya estaban concluidas desde los años 2004, 2009, 2014 y 2017, no procede ninguna autorización administrativa previa, pues ésta solo se exige para iniciar nuevas obras que puedan afectar al dominio público hidráulico, pero que la ampliación de obra realizada sería “autorizable” por no resultar impedimento al efecto, ni afectar al dominio público hidráulico ni a la zona inundable y respetarse la zona de servidumbre.

– La Registradora: no obstante califica negativamente, en base a dicho informe y a los Arts 9 y art 14 bis del Regl Dominio Público Hidráulico (y art 28-4 TR LS) y solicita una acto administrativo positivo y expreso de autorización de las obras o de declaración de innecesariedad.

– El Presentante: recurre exponiendo que de los informes del Organismo de Cuenca se deduce clara y reiteradamente la innecesaridad de autorización adva. (que solo se exige antes de iniciar las obras), pero que de haberse solicitado se habría obtenido al ser “autorizable” por no afectar al dominio público hidráulico ni a la zona inundable y la de servidumbre.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
Aunque la registradora ha actuado diligentemente solicitando los informes advos. que permitan conocer si la finca y las obras afectan o no al dominio público hidráulico, de tales informes resulta la innecesariedad de autorización para obras ya ejecutadas, porqué aun estando sobre la zona de policía no afectan a la zona de servidumbre de dominio público hidráulico; todo lo cual concuerda con el art 28-4 TR LS para las declaraciones de obra por antigüedad no es necesario aportar tal autorización administrativa, sino acreditar el cumplimiento de todos los requisitos exigidos en ese apartado 4. (ACM)