Resoluciones Marzo 2023 Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Admin, 03/03/2023

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 73. HIPOTECA EN GARANTÍA DEL CAPITAL DEL PRÉSTAMO Y, ADEMÁS, DE LA PRIMA DE UN SEGURO DE VIDA. PRODUCTOS O SERVICIOS VINCULADOS
  4. 75.() CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD
  5. 76. INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA. SUSTITUCIÓN HEREDITARIA O DERECHO DE REPRESENTACIÓN
  6. 77.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO
  7. 78.*** CAMBIO DE USO DE UN EDIFICIO, REFORMA Y CONSTITUCIÓN EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
  8. 80.*** SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR NOTARIO MEDIANTE CORREO ELECTRÓNICO
  9. 81. CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR ANTIGüEDAD.
  10. 82. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN EXISTIR NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS
  11. 83.*** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE
  12. 84. HERENCIA. PACTO SUCESORIO DE MEJORA
  13. 85. ** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLAUSULA ESTATUTARIA DE LIMITACIÓN O PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS
  14. 88.** DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD SIN APORTAR AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA
  15. 89. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PARTICIÓN DE HERENCIA SIN TÍTULO PREVIO
  16. 90.** HIPOTECA. PACTOS DE EJECUCIÓN. SOLICITUD GENÉRICA DE INSCRIPCIÓN PARCIAL. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO.
  17. 91.*** PRECIO DE VENTA DE FINCA DE CÓNYUGES DECLARADOS EN CONCURSO DE ACREEDORES EN FASE DE LIQUIDACIÓN. 
  18. 93.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LINDERO CON MENCIÓN DEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE COLINDANTE
  19. 94.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. DESVINCULACIÓN DE ANEJO
  20. 95. COMPRAVENTA DE SOLAR SIN DECLARACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES
  21. 96.** ACTA DE NOTORIEDAD DE «INMATRICULACIÓN» DE EXCESO DE CABIDA
  22. 97.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE
  23. 99. ADJUDICACIÓN DE FINCA EN EJECUCIÓN DE PLAN DE LIQUIDACIÓN DE CONCURSO
  24. 100.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
  25. 101. RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA
  26. 102.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. ALEGACIONES DE COMUNIDAD AUTÓNOMA
  27. 103. CANCELACIÓN DE NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
  28. 105. REINSCRIPCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA
  29. 106. REINSCRIPCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA
  30. 107. INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXTINCIÓN DE COMUNIDAD
  31. 108.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO SIN OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN.
  32. 109. CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD EN UN EDIFICIO EN RÉGIEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
  33. 110.* DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR INVASIÓN DE OTRAS PREVIAMENTE INSCRITAS.
  34. 111.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.
  35. 112. HERENCIA. SEGREGACIÓN. SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
  36. 113. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO
  37. 114. SUSPENSIÓN DE CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
  38. 115. CONSTANCIA REGISTRAL DE USO TURÍSTICO
  39. 116. DERECHO DE REVERSIÓN SOBRE PARTE DE FINCA REGISTRAL
  40. 117. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
  41. 118. PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA
  42. 119. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE TERCEROS
  43. RESOLUCIONES MERCANTIL
  44. 74.*** DEPÓSITO DE CUENTAS SIN IDENTIFICACIÓN DE TITULAR REAL. PUBLICIDAD SOBRE TITULARES REALES Y SENTENCIA DEL TJUE.
  45. 79.* TRASLADO DE DOMICILIO DE SL. DUDAS SOBRE SI SE TRATA DE UNA SOCIEDAD PROFESIONAL
  46. 86.* REDUCCIÓN DEL CAPITAL POR RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE AUMENTO. PROTECCIÓN DE ACREEDORES.
  47. 87.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.
  48. 92. ** DECLARACIÓN DE UNIPERSONALIDAD. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
  49. 98.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. ANOTACIÓN DE ENBARGO: SU CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.
  50. 104.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES, UTILIZACIÓN DE MODELOS OFICIALES O DE ESCRITURA PÚBLICA.
  51. 120. AUMENTO DE CAPITAL CON CARGO A RESERVAS
  52. ENLACES:

INFORME Nº 342. (BOE MARZO de 2022)

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
73. HIPOTECA EN GARANTÍA DEL CAPITAL DEL PRÉSTAMO Y, ADEMÁS, DE LA PRIMA DE UN SEGURO DE VIDA. PRODUCTOS O SERVICIOS VINCULADOS

Resolución de 1 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Esplugues de Llobregat, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario (CB)

75.() CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Resolución de 1 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Boltaña, por la que se suspende la cancelación por caducidad de un asiento de hipoteca.

Resumen: en el caso de la inscripción del derecho real de hipoteca la caducidad del asiento tendrá lugar a los veintiún años: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (artículos 1964.1 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria) más el año añadido con arreglo al artículo 82.5 LH.

Hechos: se presenta instancia en la que el cotitular de una determinada finca registral solicita la cancelación de un derecho real de hipoteca por haber transcurrido más de treinta años desde su inscripción.

El Registrador de la Propiedad calificó negativamente por no haber transcurrido aún el plazo a que se refiere el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

La hipoteca se pactó por un plazo de 216 meses (18 años) a contar desde el 26-11-1990; es decir, hasta el 26-11-2008.

El plazo de 21 años a que se refiere el artículo 82 de la LH no se cumplirá hasta el 26-11-2029.

La Dirección confirma la calificación pues en el caso de la inscripción del derecho real de hipoteca la caducidad del asiento tendrá lugar a los veintiún años: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (artículos 1964.1 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria) más el año añadido con arreglo al artículo 82.5 LH. (ER)

76. INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA. SUSTITUCIÓN HEREDITARIA O DERECHO DE REPRESENTACIÓN

Resolución de 2 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Logroño n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia (JAR)

77.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Resolución de 2 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Benissa, por la que se califica negativamente la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al aportarse alegaciones por un titular colindante.

Resumen: No puede desestimarse la oposición de la Administración por el hecho de que esta haya emitido anteriormente un informe que difiere del presentado en la tramitación del art. 199.

Hechos: En la tramitación del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de una finca, se formula oposición por parte del Ayuntamiento, quien alega invasión de unos caminos públicos, justificándola en las ortofotos históricas y en certificaciones del Inventario de Bienes Municipal.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada debido a que las alegaciones de invasión de dominio público revelan que la delimitación gráfica propuesta no es una cuestión pacífica y con base en el párrafo 4º del art. 199.1 y en la doctrina de la DG sobre esta cuestión.

El interesado recurre alegando la existencia de dos informes municipales contradictorios: uno de 2021, a propósito de un procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales que dio lugar a la delimitación gráfica catastral que se pretende inscribir, en el que no alegó invasión de dominio público; y otro de 2022, en el procedimiento del art. 199, en que afirma lo contrario.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El principio de prueba aportado por el Ayuntamiento es suficiente para cerrar la tramitación del expediente pues pone de manifiesto, cuando menos, el carácter controvertido de la delimitación gráfica de las fincas.

La alegación formulada por el recurrente en el sentido de la previa manifestación por parte del propio Ayuntamiento respecto del carácter de tales caminos, excede del contenido propio del presente expediente.

Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de dicha inscripción y podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el art. 200 LH o a la conciliación prevista en el art. 103 bis, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente.

Comentario: Tiene relación con la presente la R. de 29 de noviembre de 2019, en la que la DG admitió la oposición de la Administración pese a haber concedido licencia de segregación en términos descriptivos coincidentes con los de la inscripción pretendida, sobre la base de que dicha licencia solo valora su conformidad a la ordenación urbanística. En el presente caso, se limita a decir que el informe anterior excede del contenido del expediente; pese a añadir «como veremos posteriormente», no vuelve a hacer referencia a ello. La remisión final al art. 200 LH es un lapsus (inconvenientes del «copiar y pegar»), pues dicho precepto excluye expresamente el deslinde de los inmuebles de titularidad pública, que se practicará conforme a su legislación específica; posiblemente, lo mismo cabe decir en relación con el art. 103 bis. (VEJ)

78.*** CAMBIO DE USO DE UN EDIFICIO, REFORMA Y CONSTITUCIÓN EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Meco a inscribir una escritura de cambio de uso de un edificio, reforma y constitución en régimen de propiedad horizontal.

Resumen: la modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 LOE y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción.

Hechos: se presenta escritura de cambio de uso del edificio comercial para residencial, la reforma del mismo para la habilitación de siete viviendas y su división horizontal en siete elementos privativos.

Se adjuntaba a la escritura licencia municipal de obras, certificado de eficiencia energética, libro del edificio, certificación catastral descriptiva y gráfica y sendos certificados expedidos por el arquitecto, autor del proyecto y director de obra, en los que identificaba, por un lado, la porción de suelo ocupada por la edificación mediante sus coordenadas gráficas georreferenciado y, por otro, hacía constar la terminación de la obra conforme al proyecto.

La escritura ya fue objeto de calificación por la misma registradora habiendo el Centro Directivo confirmado su criterio por lo que el mismo notario autorizó una nueva escritura complementaria de la anterior, en la que los titulares registrales de la finca en cuestión aseveran que el edificio del que son titulares tiene la descripción contenida en la escritura complementada, así como el número de plantas –baja, primera y bajo cubierta– y superficie indicadas, desde el año 1990, sin que a las resultas de las obras de reforma y cambio de uso se haya llevado a efecto la construcción de ninguna nueva planta en el inmueble; que las indicadas obras tampoco han supuesto una variación esencial de la composición general del exterior del inmueble, y que no se ha alterado su volumetría ni ha habido alteración de su conjunto estructural, habiendo consistido las obras en el cambio de uso a vivienda, y la reforma de su interior para su adecuación a ese nuevo uso característico, resultando todo ello de sus manifestaciones y de una certificación suscrita por el arquitecto, autor del proyecto y director de la obra, cuya firma legitima el notario.

La registradora suspende la inscripción solicitada, reiterando que considera necesaria la constitución del seguro decenal exigido por el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, señalando que la certificación técnica que se incorpora a la escritura complementaria ahora aportada no produce el efecto pretendido de exoneración de la obligación de constitución de seguro decenal.

El Centro Directivo estima parcialmente el recurso en cuanto a la acreditación indubitada del certificado del técnico y desestima el recurso y confirma la nota de calificación en cuanto al defecto relativo a la necesidad del seguro decenal.

I. EL SEGURO DECENAL.

El Centro Directivo analiza la exigencia de seguro decenal señalando que en el caso resuelto consta de manera fehaciente la identidad del firmante del certificado (artículo 49 del Real Decreto 1093/1997) y consta también su condición de técnico competente, pues es el arquitecto autor del proyecto y director de la obra, como resulta del propio certificado, de la licencia de obras concedida y del certificado de fin de obra incorporado a la escritura complementada (artículos 50 y 52 del Real Decreto 1093/1997).

II. CAMBIO DE USO.

Conforme al artículo 45 del RD 1093/1997, en la inscripción de una edificación debe reflejarse: “(…) si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente”

De este modo se refleja en la inscripción correspondiente el conjunto de usos específicos, de entre los permitidos, a que está destinado el edificio cuya obra nueva se declara. El propio artículo 45 en su inciso inicial aclara que el requisito se aplica tanto a los edificios como a las mejoras que de los mismos se haga. Por lo tanto, cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (vid. artículo 28.3 de la Ley de Suelo).

ES doctrina registral reiterada que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita.

En los títulos que formalicen un mero cambio de uso de elementos aislados integrantes de un edificio no resulta aplicable a efectos registrales la exigencia del seguro, referido al edificio en su conjunto a menos que se pretenda constatar otras modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio. Los supuestos dudosos se resolverán por la oportuna certificación técnica.

Por tanto, la modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 LOE y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción.

La acreditación de si se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio, debe quedar referida al ámbito de competencias –y de responsabilidad– del arquitecto director de la obra, al certificar la finalización de la obra conforme a licencia a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad. (ER)

80.*** SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR NOTARIO MEDIANTE CORREO ELECTRÓNICO

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sabadell n.º 6, por la que se deniega la emisión de una nota simple de información continuada solicitada por correo electrónico

Resumen: El correo electrónico no se considera medio adecuado para solicitar y enviar información registral. Tampoco si es una petición notarial al amparo del artículo 175 del RN.

Hechos: Son los siguientes:

– Por el notario recurrente se remitió un correo electrónico a la dirección de correo del Registro de un Propiedad con copia al Decanato de Registradores de la Comunidad, en el que solicita información registral en relación con determinada finca registral.

– Desde el Registro se comunicó, que no se contempla de forma expresa el correo electrónico en el tenor literal del artículo 354.a) de la LH como medio de remisión de la información registral con el valor de información continuada. Y tampoco hay una referencia expresa de dicho medio en el artículo 175 RN. Debiéndose de tomar en consideración los fundamentos de Derecho de la Resolución de la DG de 23 de mayo de 2022.

– El recurrente alega que el citado artículo reglamentario habla de un escrito que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso el telefax, por lo que no puede interpretarse que la citada norma señale que sólo se podrá hacer la solicitud a de los medios enunciados. Y la Resolución citada, se refiere a una solicitud realizada por un particular, no a la que realiza el notario para dar cumplimiento al deber que le impone el artículo 175 del RN, que ha hecho uso de los correos corporativos y que la solicitud está firmada digitalmente por lo que no cabe duda de quien es el remitente.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Respecto a la idoneidad del correo electrónico, como medio de encauzar solicitudes de publicidad registral, nuestro Centro Directivo llegó a la conclusión de que es preciso que se utilicen sistemas que extremen la seguridad de los servidores depositarios de la información y que impidan ceder involuntariamente el uso de la cuenta de correo, provocar una suplantación de identidad y el acceso a información confidencial.

Por tanto, para que el correo electrónico pueda considerarse un medio seguro para la remisión de información registral, debe reunir los siguientes requisitos:

– La elección de un correo profesional que se utilice solo y exclusivamente a efectos expresamente determinados y excluya la elección de cualquier otro correo, aunque éste sea también corporativo, debiendo utilizarse mecanismos de cifrado de la información.

– Asegurar la identidad del remitente antes de abrir un mensaje.

– La información sensible, confidencial o protegida almacenada en el servidor de correo podría ser accedida por un atacante, aconsejándose su borrado, con lo que no se cumplirían las exigencias de conservación de la información o debería almacenarse ésta junto con el correo electrónico del solicitante en otro repositorio.

– Asegurarse la limitación de determinadas herramientas, por ejemplo, desactivar la visualización html, para evitar que un código malicioso se ejecute a través del correo electrónico por cuya vía pueden llegar amenazas en forma de malware y ataques como el phishing.

En el caso que nos ocupa, se utiliza un correo corporativo para la remisión de la solicitud, llegando a la conclusión que ello “no implica que sea un correo designado solo y exclusivamente a efectos expresamente determinados y excluya la elección de cualquier otro correo”. Y que el hecho de identificación del remitente tampoco impide la posibilidad de acceso y manipulación de su contenido, aconsejándose usar el sistema actual en tanto no se produzca un desarrollo normativo “sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal”.

La segunda cuestión que se plantea es si las conclusiones a las que ha llegado la DG en anteriores Resoluciones, singularmente en la invocada por la registradora, son de aplicación para el supuesto de que la solicitud de nota informativa la realice un notario para dar cumplimiento al deber que le impone el artículo 175 del RN, ante lo que declara que la previsión normativa contenida en el artículo 222.10 de la LH debe seguir efectuándose por telefax, mientras la posibilidad de realizarla por correo electrónico no sea objeto del necesario desarrollo de forma que se garantice la seguridad en las comunicaciones y se cumplan las normas del esquema nacional de seguridad e interoperabilidad.

Comentarios: Vuelve la DG a reiterar la imposibilidad del uso del email para la solicitud y el envío de publicidad formal y ello se haga la petición por un particular o por un notario a los efectos del artículo 175 del RN.

Esto último es una clara consecuencia de la responsabilidad que para el registrador supone la emisión de una información continuada de tal forma que el registrador es el responsable de la remisión de la nota; por ello y por la trascendencia que tiene en el tráfico jurídico y económico deberá comprobar que la nota ha sido remitida correctamente así como la hora en la que ha sido remitida lo que no es posible mediante el uso del correo electrónico. En consecuencia, si se admitiera el sistema de correo electrónico, debería ser por medio de un sistema que permitiera el sellado temporal y el acuse instantáneo de la recepción, aparte de los otros medios de seguridad que se consideren necesarios. (MGV)

81. CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR ANTIGüEDAD.

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una propiedad horizontal

Resumen (provisional): Cuando la normativa urbanística exija licencia municipal para la constitución de una finca en régimen de propiedad horizontal, es posible la formalización en escritura pública de la división horizontal, siempre que se pruebe, o bien por certificado del técnico o bien por el certificado catastral, la antigüedad de dicha situación de división horizontal y el transcurso del plazo para la prescripción de la infracción urbanística, en su caso, aunque en este caso no se prueba.

(AFS)

82. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN EXISTIR NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación de inmueble en procedimiento de ejecución hipotecaria directa, así como el mandamiento de cancelación de cargas

Resumen (provisonal): No puede inscribirse un testimonio de auto de adjudicación de inmueble en procedimiento de ejecución hipotecaria directa, así como el mandamiento de cancelación de cargas, por no haberse expedido la certificación de dominio y cargas y, por tanto, no haberse practicado las preceptivas notificaciones a los titulares de cargas y gravámenes posteriores.

La dirección de correo electrónico que eventualmente hubiera podido indicar el interesado podrá servir para el envío de avisos, pero no para la práctica de notificaciones formales, si no cumple con los requisitos exigidos que se deben acreditar debidamente.

(MGV)

83.*** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

Resolución de 7 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Bilbao n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia firme por la que se declara adquirido por la demandante, por prescripción adquisitiva extraordinaria, el pleno dominio de una finca registral.

Resumen: La usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye un título apto para la inscripción.

Hechos: se presenta a inscripción testimonio de sentencia en la que se declaraba adquirido por la demandante, por prescripción adquisitiva extraordinaria, el pleno dominio de una determinada finca registral. Se trata de un procedimiento ordinario seguido contra la herencia yacente y herederos legales conocidos o desconocidos del titular registral de la finca.

El Registrador calificó negativamente apreciando diversos defectos si bien el único que es objeto de recurso es la falta de acreditación de que la acción de prescripción extraordinaria ha sido interpuesta también frente a la herencia yacente o herederos determinados o indeterminados de la esposa del titular registral y ello con fundamento en el artículo 1401.1 CC, en la redacción vigente de dicho texto legal al tiempo de formalizarse la adquisición de la finca, con arreglo al cual, eran bienes gananciales los adquiridos a título oneroso durante el matrimonio a costa del caudal común, bien se haga la adquisición para la comunidad bien para uno solo de los esposos; y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1407 del Código Civil, en su redacción entonces vigente, habían de reputarse gananciales todos los bienes del matrimonio, mientras no se pruebe que pertenecen privativamente al marido o a la mujer.

La Dirección confirma la nota de calificación y tras reiterar su doctrina sobre el alcance de la calificación cuando se trata de documentos judiciales señala:

I. ADQUISICIÓN POR USUCAPIÓN.

– La usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye un título apto para la inscripción y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte del titular registral pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la Ley Hipotecaria).

– La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo con los requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando para buena parte de la doctrina opera de forma automática, no puede ser declarada por el juez de oficio, sino que necesita de un procedimiento que culmine con su declaración.

– Cuando la prescripción adquisitiva se alega como contestación a una acción reivindicatoria por quien considera ser el legítimo dueño de la finca es evidente que existe un conflicto litigioso que debe ser resuelto judicialmente. Sin embargo, cuando el usucapiente pretende que se declare su adquisición como demandante, la designación del demandado le corresponde a él y no es infrecuente que la parte demandada se allane o simplemente no comparezca.

II. LA SENTENCIA DECLARATIVA DE USUCAPIÓN COMO MEDIO PARA RECTIFICAR EL REGISTRO.

– En el caso de la usucapión extraordinaria aun cuando no será necesaria la acreditación en el procedimiento judicial de la existencia o la validez de los títulos de hipotéticos adquirentes posteriores, pues precisamente dicha modalidad de prescripción adquisitiva no precisa ni de buena fe ni de justo título, siendo únicamente necesario acreditar la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, en la medida en que la declaración que la ponga fin alterará el contenido de los libros del Registro, deberá ser entablado dicho procedimiento judicial, en todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión.

En el caso resuelto, el procedimiento se dirige de manera directa contra la herencia yacente y herederos legales conocidos o desconocidos de uno de los titulares registrales (al cual pertenece de manera ganancial) pero no consta que se haya producido similar emplazamiento respecto del otro titular, su cónyuge por lo que debe acreditarse que la acción de prescripción extraordinaria ha sido interpuesta también frente a la herencia yacente o herederos determinados o indeterminados del cónyuge. (ER)

84. HERENCIA. PACTO SUCESORIO DE MEJORA

Resolución de 7 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se deniega la inscripción de una escritura de manifestación parcial de herencia y pacto sucesorio de mejora (JAR)

85. ** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLAUSULA ESTATUTARIA DE LIMITACIÓN O PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Resolución de 7 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de los estatutos de una comunidad.

Resumen: La aprobación de la norma estatutaria que prohíbe la actividad de alquiler turístico de los elementos en propiedad horizontal requiere el voto favorable de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen 3/5 partes de las cuotas de participación, sin que sea precisa la unanimidad. 

Hechos: Se otorga una escritura de elevación a público de acuerdos de una junta general de una comunidad de propietarios en que se aprobó una nueva norma según la cual se prohíbe el alquiler turístico de las viviendas, habiéndose aprobado dicho acuerdo con los votos favorables de propietarios que representan el 77,35% de las cuotas en propiedad. 

El registrador suspende la inscripción por requerir dicha modificación estatutaria la unanimidad, sin que se pueda aplicar la mayoría de los 3/5 a los acuerdos relativos a la prohibición genérica del alquiler turístico. 

La comunidad de propietarios recurre por considerar que sí es aplicable la mayoría de los 3/5 a la prohibición genérica aunque el artículo que la regule que no diga expresamente la palabra prohibir. 

La DG estima el recurso y revoca la calificación. 

Doctrina

Uno de los supuestos exceptuados de la necesaria unanimidad exigida para la modificación del título constitutivo o de los estatutos es el previsto en el artículo 17.12 LPH, que permite no solo limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turístico de las viviendas sino también establecer una prohibición absoluta de dicha actividad. (ABG)

88.** DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD SIN APORTAR AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

Resolución de 8 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una declaración por antigüedad de ampliación de obra, por no aportar la autorización administrativa exigida en el Reglamento del Dominio Público Hidráulico (ACM)

Resumen: Puede inscribirse, sin necesidad de autorización adva, una ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en zona de policía de una cuenca hidrográfica, siempre que no invada el dominio público ni la zona de servidumbre.

– Hechos: En síntesis, se presenta una escritura de ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en la zona de policía de la cuenca hidrográfica del Júcar.

La Registradora, con buen criterio, solicita informe del Organismo de Cuenca correspondiente, que tras varios informes acaba señalando que, aunque la finca está sita sobre la zona de policía, no se halla sobre la zona inundable ni de uso público, y que dado que las obras ya estaban concluidas desde los años 2004, 2009, 2014 y 2017, no procede ninguna autorización administrativa previa, pues ésta solo se exige para iniciar nuevas obras que puedan afectar al dominio público hidráulico, pero que la ampliación de obra realizada sería “autorizable” por no resultar impedimento al efecto, ni afectar al dominio público hidráulico ni a la zona inundable y respetarse la zona de servidumbre.

– La Registradora: no obstante califica negativamente, en base a dicho informe y a los Arts 9 y art 14 bis del Regl Dominio Público Hidráulico (y art 28-4 TR LS) y solicita una acto administrativo positivo y expreso de autorización de las obras o de declaración de innecesariedad.

– El Presentante: recurre exponiendo que de los informes del Organismo de Cuenca se deduce clara y reiteradamente la innecesaridad de autorización adva. (que solo se exige antes de iniciar las obras), pero que de haberse solicitado se habría obtenido al ser “autorizable” por no afectar al dominio público hidráulico ni a la zona inundable y la de servidumbre.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
Aunque la registradora ha actuado diligentemente solicitando los informes advos. que permitan conocer si la finca y las obras afectan o no al dominio público hidráulico, de tales informes resulta la innecesariedad de autorización para obras ya ejecutadas, porqué aun estando sobre la zona de policía no afectan a la zona de servidumbre de dominio público hidráulico; todo lo cual concuerda con el art 28-4 TR LS para las declaraciones de obra por antigüedad no es necesario aportar tal autorización administrativa, sino acreditar el cumplimiento de todos los requisitos exigidos en ese apartado 4. (ACM)

89. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PARTICIÓN DE HERENCIA SIN TÍTULO PREVIO

Resolución de 8 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de una escritura pública de herencia (JAR)

90.** HIPOTECA. PACTOS DE EJECUCIÓN. SOLICITUD GENÉRICA DE INSCRIPCIÓN PARCIAL. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO.

Resolución de 8 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación suscrita por la registradora de la propiedad de Santander n.º 1, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (CB)

Resumen: Se suspende una hipoteca acompañada de un certificado de tasación caducado, por la caducidad del mismo y por falta de consentimiento expreso para la inscripción de la hipoteca sin el pacto de ejecución directa. La DGSJyFP confirma la nota.

1. La única cuestión que se plantea en el presente recurso radica es determinar si existiendo un consentimiento genérico a la inscripción parcial de una hipoteca, es correcta la suspensión total de su inscripción por el defecto de no poder inscribirse el pacto de ejecución hipotecaria directa judicial, bien por no aportarse el correspondiente certificado de tasación, bien por aportarse un certificado de tasación caducado. […]

Hechos: […] se constituyen sendas hipotecas inmobiliarias, una sobre una finca situado en Alhama de Aragón […] y otra sobre una finca de Santander […] en garantía de unas deudas derivadas de la venta de acciones de la sociedad «Termas Pallarés, SA», en favor del acreedor don L. F. T. B., vendedor de dichas acciones, siendo la parte deudora la sociedad mercantil «Tres Mares, SA» como compradora de las acciones.

La primera finca hipotecada es una finca rústica sita en Alhama de Aragón perteneciente a la sociedad «Termas Pallarés, SA», como hipotecante de deuda ajena, y la segunda finca hipotecada es una vivienda sita en la ciudad de Santander, propiedad de don M. M. D., consejero delegado de la sociedad deudora, también como garante de deuda ajena.

En los respectivos apartados 1.2 y 2.2 de las citadas estipulaciones de constitución de hipoteca se pacta: «Procedimientos judiciales. Para el caso de que la acreedora hubiere de reclamar, en su día, la ejecución de la presente hipoteca, se dispone expresamente que podrán optar indistintamente: Por el procedimiento ejecutivo ordinario […] Por el procedimiento declarativo ordinario […] Por el procedimiento hipotecario directo contra bienes hipotecados […] Fijándose a este efecto como domicilio de la parte deudora e hipotecante, para la práctica de los requerimientos y notificaciones a que hubiere lugar, el siguiente: (…) Se tasa la finca hipotecada a efectos de subasta en la cantidad de (…) euros.»

Respecto de la finca situada en Alhama de Aragón se incorpora a la escritura, a efectos del procedimiento hipotecario directo, la preceptiva certificación de tasación vigente y emitida por entidad homologada. Sin embargo, respecto de la finca ubicada en Santander, la escritura no incorpora certificación de tasación alguna en que se funde el tipo de subasta pactado.

Entre las demás estipulaciones de la escritura interesa, a los efectos de este recurso, el párrafo último de las citadas estipulaciones primera y segunda que disponen: «Solicitud de inscripción. Se solicita del Señor Registrador correspondiente la inscripción de la presente escritura de conformidad con el artículo 434 del Reglamento Hipotecario y en su caso, la inscripción parcial de la misma»; facultándose a continuación a la parte acreedora para subsanar los defectos en la constitución de la hipoteca que se pusieran de manifiesto por la calificación registral de los documentos.

Registradora: 4. La referida escritura de constitución de hipoteca fue objeto de una primera calificación negativa por parte de la registradora de la Propiedad de Santander número 1 en la que se suspendió la inscripción del derecho de hipoteca, por no aportarse el certificado de tasación exigido por el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y por la trascendencia que sobre este derecho tiene la falta de inscripción de la cláusula de ejecución hipotecaria directa, en tanto no conste la subsanación del defecto señalado o el consentimiento expreso de la inscripción de la hipoteca prescindiendo del procedimiento de ejecución directo.

Presentada nuevamente la escritura de constitución de hipoteca acompañada de un certificado de tasación (fotocopia) de la finca hipotecada, fue de nuevo calificada negativamente porque por su fecha –7 de octubre de 2015– se encontraba caducada cuando se otorgó la escritura de constitución de hipoteca el día 17 de junio de 2022 […] En esta nota de calificación se reitera que, dada la transcendencia de la falta de inscripción de la cláusula relativo al procedimiento de ejecución directo, debe suspenderse también la inscripción del derecho de hipoteca, en tanto no conste la subsanación del defecto señalado o el consentimiento expreso de la inscripción de la hipoteca prescindiendo de dicho procedimiento. […]

Recurrente: En contra de este criterio de la nota de calificación, de exigir un consentimiento expreso a la inscripción de la hipoteca sin el pacto referido a la ejecución hipotecaria, la parte recurrente, en síntesis, argumenta que: [la hipoteca es válida sin la ejecución directa y el consentimiento para la inscripción parcial es suficiente] […]

Resolución: La DGSJyFP confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

5. En cuanto a esta cuestión de la inscripción parcial del préstamo hipotecario, en el Derecho registral español la regla general sobre posibilidad de inscripción parcial de los documentos presentados en el Registro de la Propiedad, es que si el pacto o estipulación rechazados por el registrador afectan a la esencialidad del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, la inscripción parcial solo será posible, sin dicho pacto, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados […] no pudiendo el registrador actuar de oficio en aras a practicar esa inscripción parcial. […]

En el ámbito de las escrituras de préstamo hipotecario y, en concreto, tratándose de las cláusulas relativas al procedimiento de ejecución hipotecaria judicial o a la venta extrajudicial, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha considerado reiteradamente que tales cláusulas constituyen un elemento delimitador esencial del derecho real de hipoteca, […]

Por ello, para poder proceder a la inscripción parcial de la hipoteca, o de su novación, sin dichas cláusulas de ejecución, se viene considerando que se precisa solicitud expresa del acreedor que se va a convertir en titular registral de la hipoteca […] la cual, dada la transcendencia de dichos pactos, no debe dejar lugar a dudas interpretativas.

[…] la cuestión a resolver en esta resolución es el alcance que debe darse a la solicitud o consentimiento de inscripción parcial […]

El notario recurrente considera que la cláusula de solicitud de inscripción […] es suficientemente expresiva de que la voluntad de las partes ha sido que la hipoteca se inscriba en todo caso, aunque no sea inscribible algún pacto o estipulación, y cualquiera que sea el tipo o naturaleza de dicho pacto.

Pero […] no todas las cláusulas de un préstamo hipotecario (u otro tipo de negocio asegurado con hipoteca) puede ser tratadas del mismo modo.

Así, el carácter voluntario del pacto de ejecución directo hipotecario […] implica que el reflejo en la escritura de préstamo hipotecario de la posibilidad de su utilización y de sus correspondientes requisitos revela, ya de por sí, una voluntad de la parte acreedora en su inscripción.

[…] el pacto de ejecución directa de la hipoteca debe reputarse especialmente cualificado.

De haber querido el acreedor la inscripción parcial automática de la hipoteca no habría solicitado la representación del deudor para subsanar defectos, y, por otra parte, podría haber optado, ante la primera nota de calificación negativa, por manifestar su voluntad de que se inscribiera la hipoteca sin el indicado pacto.

[…] esa voluntad respecto a esta concreta inscripción parcial podría deducirse de la propia interposición del recurso contra la calificación registral presentado por la entidad acreedora, pero, en este caso, al haberse interpuesto el recurso por el notario autorizante de la escritura, en términos jurídicos y no expresivos de una voluntad manifestada en su presencia, no es posible extraer esa conclusión.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

91.*** PRECIO DE VENTA DE FINCA DE CÓNYUGES DECLARADOS EN CONCURSO DE ACREEDORES EN FASE DE LIQUIDACIÓN. 

Resolución de 13 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcañiz a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: El registrador debe calificar que en el mandamiento de cancelación se haga constar el cumplimiento de los requisitos que prevén los artículos 209 y 210 TRLC.

Hechos: se presenta escritura de venta de una determinada finca registral. La venta se efectúa por la administradora concursal de los cónyuges titulares registrales, declarados en concurso de acreedores, en fase de liquidación.

La registradora aprecia cuatro defectos que impiden la inscripción, si bien únicamente los defectos tercero y cuarto son objeto de recurso.

– Según el tercero, «no se acompaña el mandamiento para la cancelación de las cargas que grava la finca, sino únicamente el mandamiento para la cancelación de los asientos registrales relativos al concurso, derivados del auto firme de conclusión del mismo». Es al tiempo de la interposición del recurso cuando se incorpora el auto que ordena la cancelación de cargas. Con fundamento en el artículo 326 LH, dicho documento no puede ser tenido en cuenta, pero la Registradora da por subsanado este tercer defecto.

– Según el cuarto defecto, «no se acredita que la venta de la finca, gravada con privilegio especial, haya sido por valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada».

El Centro Directivo estima el recurso con fundamento en el artículo 210 TRLC y es que, estando inscritas las hipotecas en el Registro de la Propiedad, el registrador debe comprobar que en el título calificado consta el cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los acreedores hipotecarios.

El vigente artículo 210 TRLC concuerda con el anterior artículo 155.4 de la Ley Concursal (al que se remitía el 149.2 para la enajenación de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial).

Con base a resoluciones dictadas al amparo de la legislación anterior señala el Centro Directivo que:

– Las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien sobre que recae el derecho real de garantía (artículos 149.2 y 155.4 de la Ley Concursal) tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación. Estas reglas imperativas rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación.

– Con arreglo a la doctrina del TS, el Registrador debe calificar que en el mandamiento de cancelación se haga constar el cumplimiento de los requisitos que prevé el artículo 155.4 de la Ley Concursal (actuales artículos 209 y 210 del texto refundido de la Ley Concursal).

Si en el procedimiento judicial se ha considerado que se han cumplido los requisitos que la Ley Concursal establece para que se pueda llevar a cabo la venta, afirmando que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal conforme al artículo 210, excede de las facultades de calificación discrepar de esta valoración toda vez que el Registrador no puede calificar el fondo de la resolución judicial. (ER)

93.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LINDERO CON MENCIÓN DEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE COLINDANTE

Resolución de 13 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 15, por la que se deniega la rectificación de la descripción de una finca registral, cuya georreferenciación está inscrita, por no acreditarse el título de adquisición de la franja lindante con el sur, descrita como un pasaje.

Resumen: La rectificación de un lindero no puede perjudicar a un tercero. Si la georreferenciación de la finca está inscrita, debe tramitarse un nuevo expediente del art. 199 LH, sin oposición de los colindantes afectados, para practicar la rectificación.

Hechos: Se rectifica la descripción de un lindero de una finca registral, en el sentido de sustituir la expresión inscrita: «linda por el sur con un pasaje del que le corresponden dos tercios, según Catastro», por la siguiente: «Linda por el sur con un pasaje particular propio y mediante él, con una finca de la calle (…)».

Dicha finca tiene su georreferenciación inscrita y coordinada gráficamente con el Catastro, sin que la misma se modifique en la escritura calificada, como tampoco se modifica su superficie, alegando el otorgante un error en la descripción efectuada en el título inscrito.

La registradora de la propiedad suspende la inscripción, alegando que no se ha presentado el título de propiedad del pasaje en cuestión, fundando su calificación en el art. 20 LH.

El recurrente alega que ninguna de las descripciones de las fincas colindantes atribuye a estas la titularidad del tercio restante del pasaje y que no se puede pedir que se acredite la adquisición de dicho tercio y el consentimiento del actual titular del mismo, porque no existe ningún propietario que ostente ningún derecho sobre el pasaje.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: No estamos ante un problema de tracto sucesivo del art. 20 LH, sino ante una inexactitud registral derivada de un error en el título, que solo puede corregirse rectificando dicho título y, si tal rectificación afecta a un tercero, no puede perjudicarle.

En el caso que nos ocupa, no resulta de la descripción registral de la finca colindante que la asignación de los dos tercios del pasaje a la finca colindante sea un error, pues en aquella se hace referencia también a este pasaje, sin que puede afirmarse con rotundidad que la rectificación pueda inscribirse sin causar perjuicio a tercero, puesto que la rectificación de la descripción del linde pretendido no sería coherente con la descripción registral previa.

La DG propone la tramitación de un nuevo expediente del art. 199 LH para poder inscribir, en su caso, la rectificación solicitada, por tratarse de la rectificación de un supuesto error, cuya subsanación no puede realizarse atendiendo al contenido del Registro, sin que sea indubitada la inexistencia de perjuicio para tercero.

Comentario: Es más que dudoso que la atribución de la propiedad de una finca colindante a través de su mención en un lindero perjudique a tercero, pues dicha mención no está amparada por la fe pública registral; de hecho, como dice el recurrente, conforme al art. 29 LH no debería ni figurar, aunque contradictoriamente acaba solicitando la inscripción del pasaje a su favor. Según el art. 51 RH, la descripción debe hacerse sobre la base de los datos físicos de las fincas, por lo que toda referencia a los propietarios de las fincas colindantes es sobrera o, como tiene dicho la DG, superflua, innecesaria, impertinente y perturbadora. Por tanto, me parece cuando menos extraño que la DG proponga la tramitación de un nuevo expediente del art. 199 para rectificar la mención referida. (VEJ)

94.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. DESVINCULACIÓN DE ANEJO

Resolución de 14 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Manacor n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación de elemento privativo de un edificio en régimen de división horizontal (ABG)

Resumen: No es inscribible una escritura de desvinculación de anejo de un elemento privativo sin el consentimiento de la Junta de Propietarios si no consta inscrita previamente la norma estatutaria que faculta expresamente al propietario a hacerlo sin acuerdo de la Junta, tanto por aplicación de lo dispuesto en la LPH como por aplicación del principio hipotecario de inoponibilidad del artículo 32 de la Ley Hipotecaria. 

Hechos: Se otorga escritura de modificación de un elemento privativo en que el promotor del inmueble y propietario de dicho elemento desvincula un anejo del mismo, creando un nuevo elemento y redistribuyendo las cuotas con base en una norma estatutaria no inscrita que reserva al promotor, mientras conserve la propiedad de algún elemento, el derecho a rectificar y complementar la escritura de declaración de obra nueva y de determinación de partes de la división horizontal y su realidad física. 

El registrador suspende la calificación por no acreditar el acuerdo de la Junta de Propietarios autorizando la operación conforme a los artículos 5 y 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, no habiendo tenido la norma estatuaria alegada acceso al Registro de la Propiedad. 

El interesado recurre alegando que la escritura cumple lo dispuesto en los estatutos, sin que perjudique a terceros y sin que precise por ello el acuerdo de la Junta de Propietarios. 

La DG DESESTIMA el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: 

La norma estatutaria no inscrita que permite la división o segregación de los pisos o locales y sus anejos sin consentimiento de la Junta de Propietarios, aun siendo válida, no puede vincular a los propietarios que han accedido a la propiedad horizontal con posterioridad, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria. Por ello la modificación de la descripción de la finca, consistente en la desvinculación de un anejo constituye una modificación del título constitutivo de la propiedad que requiere el consentimiento de los copropietarios del inmueble. 

95. COMPRAVENTA DE SOLAR SIN DECLARACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

Resolución de 14 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa (JCC)

96.** ACTA DE NOTORIEDAD DE «INMATRICULACIÓN» DE EXCESO DE CABIDA

Resolución de 14 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albaida por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, suspende la inscripción de una rectificación de cabida y georreferenciación de finca.

Resumen: El expediente de dominio, ya sea para inmatricular una finca no inscrita o para tramitar un exceso de cabida, no es un acta de notoriedad, pues no acredita la veracidad de los hechos alegados por su promotor, sino el cumplimiento de los trámites previstos.

Hechos: Mediante una denominada «acta de notoriedad para inmatriculación de exceso de cabida no inscrita», relativa a una vivienda cuyo solar tiene una superficie registral de 80 m2, se rectifica su descripción, tras la tramitación del expediente del art. 201.1 LH, para incluir otra vivienda situada junto a la anterior, con una referencia catastral distinta, dando entre ambas una superficie total de 201 m2.

La registradora de la propiedad suspende la inscripción por considerar que no se puede inmatricular una finca por el procedimiento del art. 201.1.

El notario recurre alegando que no se trata de una inmatriculación, sino de una rectificación de superficie, pues la finca se ha ido transmitiendo durante generaciones por mitades indivisas.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: El expediente de dominio, ya sea para inmatricular una finca no inscrita o para tramitar un exceso de cabida, no es un acta de notoriedad, pues no acredita la veracidad de los hechos alegados por su promotor, sino el cumplimiento de los trámites previstos. Por lo demás, la DG da por suficientes las explicaciones del notario en relación con el hecho de que se trata de una rectificación de descripción y no de una inmatriculación.

Comentario: La distinción entre inmatriculación e inscripción de exceso de cabida tiene escasa relevancia práctica, pues en ambos casos las garantías y trámites son prácticamente los mismos. La propia DG tiene declarado repetidamente que la inscripción de un exceso de cabida tiene naturaleza inmatriculadora. Por lo tanto, no tiene sentido la posición del registrador, ni la de la DG que, pese a revocar la nota, parece mantener la tesis de que no se puede encubrir una inmatriculación mediante la inscripción de un exceso de cabida. Si las fincas son colindantes y no se aprecia doble inmatriculación (lo que debe comprobarse en ambos casos), no veo razón para no poder registrar un terreno por la vía del exceso de cabida, máxime cuando de esta forma se evita una absurda e innecesaria agrupación. (VEJ)

97.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 14 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la anotación preventiva de embargo ordenada en mandamiento judicial (ACM)

Resumen: Para anotar un embargo contra la Herencia Yacente debe constar que se han emplazado los herederos presuntos o, en su defecto, a la AA.PP Estatal o Autonómica que heredaría abintestato (art 150-2 LEC).

– Hechos: Se presenta mandamiento de embargo de una finca inscrita a favor de un titular fallecido, dirigiéndose el procedimiento contra la herencia yacente de dicha persona, herederos y causahabientes desconocidos de la misma.

– El Registrador: califica negativamente y exige conforme al art 150-2 LEC acreditar que la demanda se ha dirigido contra los herederos presuntos o, en su defecto, que se ha emplazado a los ignorados herederos por edictos, y comunicado la pendencia del proceso a la AA.PP Estatal o Autonómica que heredaría abintestato.

– La comunidad de vecinos anotante: recurre e invoca que conforme a la R. de 23 octubre 2012 en el procedimiento monitorio especial a favor de una Comunidad de propietarios en un procedimiento de ejecución, bastaría, conforme a los apartados h) e i) del Art 9 LPHz y apartados 2) y 4) del Art 21 LPHz, con notificar al ocupante del piso o local (domicilio de notificaciones).

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
 a) Reitera las RR de 14 enero y 25 octubre 2021 en la que la DG, a la vista de la STS 9 Oct 2021 (nº 590, Sala 1ª, en impugnación ResDG), modificó su doctrina para estos casos, señalando que, con carácter general, el registrador debe «verificar que la titular registral o, caso de haber fallecido, sus herederos, han tenido posibilidad de ser parte».

Y aunque está claro que la ley no preceptúa el nombramiento de administrador judicial cuando en un juicio declarativo es demandada una persona que ha fallecido hace más de 30 años sin que se conozcan sus herederos y, por ello, la demanda se dirige contra la herencia yacente y los ignorados herederos, en estos casos, ex art 150-2 y art 791-2 LEC, el juzgado debe notificar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada.

b) Por tanto cuando se demanda a una herencia yacente caben 2 posibilidades:

1ª) Que haya indicios de que existen concretas personas llamadas a la herencia, en cuyo caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio.

2ª) Que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente  en cuyo caso, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada a la sucesión intestada.

[Véanse en este sentido la Res. 18 nov. 2006 y las Res 21 febrero,15 oct. y 5 nov. 2007, las Res. de 3 oct. 2011, la Res 17 julio19 sept., y 9 dic. 2015 ; las de 17 marzo,  12 mayo, y 15 noviembre 2016; la de 18 enero 2017,; las de 4 septiembre  y 7 septiembre 2018; las de 17 enero,  21 junio y 12 diciembre  2019; las de 30 septiembre y 19 octubre de 2020; y las de 14 enero y 25 octubre 2021; y la de 14 febrero 2023]. (ACM)

99. ADJUDICACIÓN DE FINCA EN EJECUCIÓN DE PLAN DE LIQUIDACIÓN DE CONCURSO

Resolución de 15 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Sabadell n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de finca en ejecución de plan de liquidación de concurso (ER)

100.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 15 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Manacor n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa a la catastral de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Resumen: La manifestación genérica del registrador, basada en que ha consultado la aplicación informática registral homologada, es suficiente para apreciar las alegaciones de los colindantes.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa y la consiguiente rectificación de superficie, que pasa a ser de 320 m2, mientras que en el Registro figuran 400 m2 y en el Catastro 292 m2. En la tramitación del expediente del art. 199 LH, se formula oposición por parte de colindantes registrales, quienes presentan un estudio topográfico y alegan que la nueva descripción no se ajusta a la parcelación administrativa de la urbanización donde se ubica la finca.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción pretendida al considerar que la representación gráfica que se pretende inscribir invade terrenos propiedad de quien formuló oposición. Fundamenta su decisión en las siguientes actuaciones: «1. Se ha consultado en la Sede Electrónica del Catastro la geometría asignada a la parcela cotejándola con la que se pretende inscribir. Se han realizado las comprobaciones pertinentes mediante la utilización de la aplicación informática para calificación de las representaciones gráficas prevista en el art. 9.b de la L.H.»

El solicitante de la inscripción recurre alegando falta de motivación de la nota de calificación, que el estudio topográfico aportado por los colindantes invade su finca y un terreno dependiente de recursos hídricos y que la supuesta parcelación administrativa es un plano de alineaciones del año 1966, derogado por sucesivos planeamientos posteriores.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Las alegaciones de los colindantes, amparadas en la comprobación de una posible invasión de la finca mediante la aplicación informática registral, son fundamento suficiente para no admitir la inscripción pretendida, pues ponen de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que solo puede resolverse de común acuerdo o judicialmente.

Comentario: La cuestión central de este recurso consiste en dilucidar si la nota está adecuadamente fundamentada. El registrador hace unas manifestaciones genéricas, sin precisar más. La DG ha exigido en otras resoluciones (p.e., R. de 10 de noviembre de 2022) que se justifique la existencia de indicios de invasión de finca colindante. Dado que la nota se fundamenta en un instrumento, la aplicación informática registral, que es opaco para el resto de los ciudadanos, creo que debería exigirse un mayor grado de justificación, so pena de crear indefensión al recurrente. (VEJ)

101. RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA

Resolución de 15 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto respecto de la denegación a rectificar una inmatriculación de dos fincas practicada por el registrador de la propiedad de Sevilla n.º 6 (JAR)

102.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. ALEGACIONES DE COMUNIDAD AUTÓNOMA

Resolución de 20 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albaida, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción por invasión del dominio público.

Resumen: Si bien no existe oposición expresa de la Administración, ni manifestación expresa en su informe sobre la invasión de dominio público, se generan dudas suficientes para suspender la inscripción.

Hechos: Se otorga una escritura de agrupación con un exceso de cabida inferior al 10% de la superficie inscrita. El exceso de cabida se ampara en la configuración catastral. La registradora de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199 y la Administración presenta un escrito en el que el Ayuntamiento dice que «previamente a la inscripción de la representación gráfica de las parcelas de que se trata, se informa que el propietario deberá solicitar ante el Servicio Territorial citado, el deslinde gráfico de su parcela con el dominio público de la carretera».

El registrador considera que existe una posible invasión de dominio público y suspende la inscripción de la agrupación, de conformidad con el art. 199 LH.

La otorgante recurre la nota alegando falta de motivación y que la delimitación con la carretera es la que resulta del Catastro, que es la base de la representación gráfica de las fincas catastrales conforme al art. 10.1 LH. Además, se da la circunstancia de que la finca agrupada que linda con la carretera tiene su representación gráfica inscrita, que no se modifica, ya que el exceso de cabida se atribuye a la otra finca agrupada.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien ordena que se solicite un nuevo informe a la Administración al objeto de que disipe las dudas sobre la posible invasión de dominio público.

Doctrina: Conforme al art. 199 LH, el registrador denegará la inscripción de la representación gráfica georreferenciada cuando, en la tramitación del expediente que regula dicho precepto, considere que coincide en todo o en parte con el dominio público.

Los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

En el presente supuesto, pese a no existir oposición expresa de la Administración y alegación expresa sobre la posible invasión de dominio público, el informe emitido por aquella suscita suficientes dudas, que justifican la calificación negativa de la registradora, si bien, no es del todo concluyente. De ahí, que deba solicitarse un nuevo informe para que se disipen dichas dudas. (VEJ)

103. CANCELACIÓN DE NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

Resolución de 20 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Vilanova i la Geltrú n.º 2, por la que se suspende la cancelación de una nota marginal de expedición de certificación en procedimiento de ejecución hipotecaria (CB)

105. REINSCRIPCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA

Resolución de 21 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 1, por la que se suspende la reinscripción de dos fincas registrales a favor del cedente a título gratuito, por incumplimiento de la condición resolutoria pactada (ER)

106. REINSCRIPCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA

Resolución de 21 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 1, por la que se suspende la reinscripción de dos fincas registrales a favor del cedente a título gratuito, por incumplimiento de la condición resolutoria pactada (ER)

107. INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXTINCIÓN DE COMUNIDAD

Resolución de 21 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Pastrana-Sacedón a inmatricular determinada finca (MGV)

108.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO SIN OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN.

Resolución de 21 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º1, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin que conste oposición alguna, se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca por invadir dominio público.

Resumen: La falta de oposición de la Administración en la tramitación del expediente del art. 199 LH, no impide que el registrador pueda denegar la inscripción por posible invasión del dominio público, cuando esta se constate claramente.

Hechos: Solicitada mediante instancia privada la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca, el registrador de la propiedad advierte la posible invasión de dominio público, por lo que decide tramitar el procedimiento del art. 199 LH, que finaliza sin oposición de la Administración o de los colindantes.

El registrador deniega la inscripción por no haber quedado confirmada ni desmentida la posible invasión del dominio público, ante la falta de respuesta de la Administración.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Conforme a los dispuesto en los arts. 9, 199, 203 y 205 LH, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Cuando de la superposición de la georreferenciación con la cartografía catastral se constate claramente la invasión de dominio público, es preciso que el interesado aporte documentación que disipe las dudas al respecto. (VEJ)

109. CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD EN UN EDIFICIO EN RÉGIEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 22 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de una subcomunidad en un edificio en régimen de propiedad horizontal (JAR)

110.* DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR INVASIÓN DE OTRAS PREVIAMENTE INSCRITAS.

Resolución de 22 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barbate, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca por invasión de otras previamente inscritas.

Resumen: Inscrita la georreferenciación de una finca, no puede inscribirse la de una finca colindante que coincida en todo o en parte con aquella.

Hechos: Se solicita mediante instancia privada la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca. Durante la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, varios interesados formulan oposición alegando invasión de sus fincas, que ya tienen inscrita su representación gráfica.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción sobre la base de la oposición existente y la documentación aportada.

El recurrente alega falta de motivación de la nota de calificación.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: conforme al llamado principio de prioridad registral (art. 17 LH), una vez inscrita dicha georreferenciación «no podrá inscribirse o anotarse ninguna (…) que se le oponga o sea incompatible». Así lo confirma también de modo más específico aún el art. 199 ordenando que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita». (VEJ)

111.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Resolución de 22 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 6, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción.-

Resumen: La oposición de colindantes, basada en un informe técnico, pone de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que no puede resolverse en el ámbito del procedimiento del art. 199 LH.

Hechos: Se solicita la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca y, en la tramitación del expediente del art. 199 LH, un colindante se opone alegando invasión de su finca y aportando un informe técnico que se incorporó a la escritura de adquisición. En la nueva descripción de la finca en cuestión se produce un reducción de cabida (de 70.000 a 34,521 m2) y se modifica un lindero fijo.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción sobre la base de dichas alegaciones e informe.

El recurrente alega falta de motivación de la nota y ausencia de documentación suficiente que acredite la invasión.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: De las circunstancias de hecho resulta patente la existencia de una controversia entre distintos titulares colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino solo la constatación de su existencia; y sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia o de que ambas partes lleguen a un acuerdo. (VEJ)

112. HERENCIA. SEGREGACIÓN. SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 23 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Castropol, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación, aceptación y adjudicación parcial de herencia en la que se solicita la inscripción de la segregación de una finca registral instándose procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (VEJ)

113. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Resolución de 23 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 31 a rectificar la inscripción de determinada finca (JCC)

114. SUSPENSIÓN DE CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Resolución de 23 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Castropol, por la que se suspende la inscripción de un acta de final de obra por falta de liquidación de impuestos (ACM)

Resumen (Provisional): La calificación de un acta como sujeto o no sujeta al impuesto de AJD es una operación compleja que compete a la oficina liquidadora del impuesto, aunque se trate de una mera acta de final de obra, que equivaldría a una declaración de obra terminada en 2 fases, de modo que la AAPP debe poder tener toda la información para poder determinar su sujeción o no  o si hubo variaciones respecto de la declaración de obra en construcción.

En consecuencia, para inscribir un acta de fin de obra debe presentarse la liquidación (como no sujeta a AJD) del impuesto correspondiente.

115. CONSTANCIA REGISTRAL DE USO TURÍSTICO

Resolución de 27 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Arona, por la que se suspende la inscripción de un acta de constancia de suelo urbano de uso turístico (MN)

116. DERECHO DE REVERSIÓN SOBRE PARTE DE FINCA REGISTRAL

Resolución de 27 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir un derecho de reversión sobre parte de finca registral (MN)

117. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 27 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa a la catastral de una finca registral y la consiguiente rectificación de su descripción (VEJ)

118. PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA

Resolución de 28 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de una comunidad (JAR)

119. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE TERCEROS

Resolución de 28 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pina de Ebro, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de terceros, se suspende la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca (VEJ)

 

RESOLUCIONES MERCANTIL
74.*** DEPÓSITO DE CUENTAS SIN IDENTIFICACIÓN DE TITULAR REAL. PUBLICIDAD SOBRE TITULARES REALES Y SENTENCIA DEL TJUE.

Resolución de 1 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil IV de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2021.

Resumen: Vuelve a confirmar una vez más la necesidad de que junto al depósito de cuentas de la sociedad se deposite el documento relativo a la titularidad real de la sociedad. También trata sobre publicidad de titulares reales tras la sentencia del TJUE de 22/11/2022.

Hechos: Los hechos, nota de calificación, argumentos del recurrente y doctrina de la DGSJFP son muy similares a los de la resolución de 7 de diciembre de 2021. La única novedad es que in fine se va a referir a la STJUE de 22 de noviembre de 2022, sobre la nulidad de un apartado del artículo 30 de la Quinta Directiva antiblanqueo de la que tratamos en el apartado de doctrina.

Doctrina: Nos viene a decir nuestra DG que la obligatoriedad del documento relativo a los titulares reales, para nada queda afectada por el contenido de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 22 de noviembre de 2022 en relación a las cuestiones prejudiciales planteadas por la negativa del Registro Mercantil de Luxemburgo a restringir la publicidad a terceros del contenido relativo a la titularidad real.

Sentado lo anterior dice que lo que anula la sentencia es el apartado 30.5. de la Directiva 2015/849, según modificación por la Directiva 2018/843, en cuanto permitía acceso al público en general y sin necesidad de manifestar interés legítimo alguno, a la titularidad real de las sociedades. Pero dicha sentencia, “que es de plena aplicación en el ordenamiento jurídico español”, no prohíbe en todo caso la publicidad del contenido del registro de titularidades reales”. En definitiva, que de la sentencia no resulta en ningún caso una prohibición de “proporcionar la información sobre titularidad real a efectos de su conservación en el registro”. De lo que se ocupa la sentencia es del “régimen de publicidad que el registro de titularidades reales deba tener frente al público en general”.

Pero de la propia sentencia y de la aclaración que el TJUE, ante la polémica surgida, hace de la misma resulta lo siguiente:

la sentencia no excluye que los terceros puedan tener acceso a la información de los titulares reales;

— que al anular la nueva versión del apartado 5.c del artículo 30, es la antigua versión de la Directiva 2015/849 la que está en vigor y debe ser aplicada (artículo 30.5.c);

— por consiguiente “la información sobre el titular real debe ser accesible, en todo caso, a toda persona u organización que pueda demostrar un interés legítimo”;

— que la prensa y otras “organizaciones de la sociedad civil (…) tienen interés legítimo en acceder a la información sobre la titularidad real” en aras de la prevención del blanqueo de capitales;

— que también tienen ese interés “las personas que deseen conocer la identidad de los titulares reales de una sociedad o de otra entidad jurídica por el hecho de que pueden emprender transacciones con ellas o incluso instituciones financieras y las autoridades que participan en la lucha contra infracciones en materia de blanqueo de capitales o de financiación de terrorismo”.

En conclusión, dice el TJUE que la Directiva vigente, “permite siempre para las personas y organizaciones que tienen un interés legítimo, es decir y sobre todo prensa y ciertas organizaciones de la sociedad civil, acceder a la información sobre el titular real”. Por ello termina diciendo el CD que, sin perjuicio de la nueva regulación que se dé a la publicidad de los titulares reales, la obligación de proporcionar información y publicidad “no queda afectada sino confirmada”.

Comentario: Cuando comentamos la sentencia del TJUE de 22 de noviembre de 2022, ya dijimos de forma literal que “Todo ello nos lleva a considerar que, si bien a partir de la sentencia las legislaciones de los estados miembros deberán acomodarse a ella, prohibiendo la publicidad general, sí sería posible ajustándose a los términos de la Directiva de 2015, dar publicidad al público en general si se acredita un interés legítimo. El estimar que dada la modificación sufrida por la Directiva de 2015 y la anulación o invalidez de la modificación, queda totalmente prohibida la publicidad a terceros, supondría un regreso a la opacidad de las entidades jurídicas, salvo para las autoridades y sujetos obligados, algo que no es posible que quiera o pretenda el Tribunal de Justicia. Por tanto, aunque no entramos en ninguna polémica sobre si al declarar la nulidad de una modificación revive el precepto anterior a dicha modificación, en este caso, a la vista de los intereses protegidos, debemos concluir que lo normal es que se recupere esa vigencia y que los Estados miembros puedan organizar la publicidad de sus RRTTRR, en la forma que permitía la Cuarta Directiva”.

Como hemos visto el propio Tribunal ha confirmado la reviviscencia de la anterior redacción del art. 30.5.c de la Directiva de 2015 en los términos señalados.

Por ello y sin ánimo por supuesto de entrar en polémica alguna, llama la atención que en artículo publicado en esta misma web, Juan Kutz Azqueta, notario y experto en blanqueo de capitales, nos diga queAnte esa declaración del Tribunal, no tiene razón de ser (como no sea por un interés particular) el imponer a las empresas una declaración adicional a un Registro como el Mercantil, cuya razón de existir y función es precisamente la publicidad”. Ya hemos visto que el TJUE ratifica la posibilidad general, si bien condicionada, de dar publicidad de los titulares reales, y por tanto la función publicitaria del Registro Mercantil queda totalmente confirmada, bien como una de las fuentes a las que se puede acudir por toda persona con interés legítimo que calificará el registrador, bien como canal de suministro de información para el futuro Registro General o Central de Titularidades Reales. No entramos en lo poco conveniente, por utilizar un término suave, del párrafo transcrito, que además no responde mínimamente a la realidad.

A estos efectos y para terminar sólo quiero recordar que el punto 8 del artículo 30 no modificado de la Directiva de 2015 y por tanto vigente en la actualidad nos dice que “Los Estados miembros dispondrán que las entidades obligadas no recurran exclusivamente al registro central a que se refiere el apartado 3 para dar cumplimiento a los requisitos en materia de diligencia debida con respecto al cliente de conformidad con el capítulo II. Para dar cumplimiento a dichos requisitos se aplicará un planteamiento basado en el riesgo”. Siempre interpreté ese párrafo del artículo 30 como una confirmación de los dos posibles canales de información que existen en el derecho español: el Registro Mercantil y la Base de Datos del CGN, que como dice Juan Kutz tiene dos fuentes, pero que no creo que sea a esas dos fuentes a las que se refiera la Directiva ni tampoco el GAFI en sus instrucciones o recomendaciones.

Para prevenir la lacra del terrorismo, del blanqueo de capitales, de la corrupción política o empresarial y del crimen organizado, toda información, toda transparencia y publicidad es poca, como he defendido en múltiples ocasiones. (JAGV)

79.* TRASLADO DE DOMICILIO DE SL. DUDAS SOBRE SI SE TRATA DE UNA SOCIEDAD PROFESIONAL

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de León, a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: En una escritura de cambio de domicilio a provincia distinta de una sociedad que tiene en su objeto una posible actividad profesional (servicios sanitarios), no puede calificarse ese objeto dado que la sociedad se constituyó con posterioridad a la Ley de Sociedades Profesionales.

Hechos: Se cambia el domicilio de una sociedad a distinta provincia, siendo este el único acuerdo adoptado.

El registrador suspende la inscripción pues dado que una de las actividades del objeto social es la relativa a «servicios sanitarios», … “existen dudas sobre si se trata de una sociedad profesional regida por la Ley de Sociedades Profesionales, lo que determinaría su disolución de pleno derecho, de acuerdo con su disposición transitoria primera, o de una sociedad de intermediación, lo que la excluiría de su ámbito de aplicación, dudas que deben ser aclaradas a los efectos de, o bien practicar la inscripción del precedente documento, o bien de proceder a la inscripción de la disolución de la Sociedad”.

El notario recurre alegando la incongruencia de la calificación pues no existe ningún acuerdo relativo al objeto social y la sociedad ya fue inscrita previamente en otros dos registros.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: Tras reproducir la DG su doctrina, ya muy reiterada, sobre el objeto de las sociedades profesionales y la posible disolución y cierre de hoja por no adaptación a la Ley 2/2007, concluye que en este caso “no puede confirmarse el criterio del registrador, pues una vez que, según los asientos registrales, la sociedad quedó constituida, después de la entrada en vigor de la Ley 2/2007, como sociedad no profesional, ni de la escritura calificada –en la que no se modifica dicho objeto, sino que se formaliza el traslado de domicilio social– ni de los asientos registrales puede apreciar el registrador que las actividades del objeto social cuestionadas se ejerciten en común por los socios”.

Comentario: Pese a las dudas expresadas por el registrador sobre la posibilidad de que la sociedad fuera o no profesional, la DT1ª de la Ley 2/2007, sólo se aplica a las sociedades existentes antes de su entrada en vigor. Por tanto, para una sociedad constituida después de la vigencia de dicha Ley parece improcedente el aplicarle la disolución de oficio, que exigiría la inscripción previa de una escritura defectuosa, o el solicitar se aclare si la sociedad es o no de intermediación, obligando a un acuerdo por parte de la sociedad cuando menos superfluo.(JAGV)

86.* REDUCCIÓN DEL CAPITAL POR RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE AUMENTO. PROTECCIÓN DE ACREEDORES.

Resolución de 7 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora mercantil y de bienes muebles III de Palma de Mallorca, en relación con una escritura de «reducción de capital por rectificación de otra de ampliación de capital» autorizada por notario

Resumen: No es posible rectificar una escritura de aumento del capital de una sociedad que supone una reducción de dicho capital, sin cumplir con las normas establecidas en la LSC para la tutela de los acreedores.

Hechos: Se trata de una curiosa escritura de rectificación de otra previa de ampliación de capital de una sociedad limitada, en la cual el administrador, por sí solo, sin acuerdo de junta, manifiesta que corrige el error padecido en la previa escritura de ampliación de capital, “consistente en la falta de desembolso de la aportación en efectivo”… “subsanándola con la reducción de la cifra de capital por la cantidad no desembolsada, aclarando que se llevaba a cabo «sin devolución de aportaciones por falta de desembolso», por el procedimiento de amortizar las participaciones correspondientes, y sin que se constituyera una reserva indisponible(art. 141.1 LSC)”.

Es de hacer constar que en la inscripción de aumento de capital, se acreditaba el ingreso en la cuenta de la sociedad por certificado bancario y a estos efectos con la escritura presentada se incorpora otra certificación del Banco expresiva de que “la aportación dineraria correspondiente a la cantidad de …, como ampliación de capital … no se ha efectuado a día de hoy, según manifiesta el cliente y consta en la cuenta”.

La registradora, tras unas breves consideraciones sobre los posibles remedios a la situación planteada, dice que “la sociedad no puede rebajar la cifra de capital social inscrito en perjuicio de terceros sin respetar para ello los requisitos previstos en la Ley para la reducción del capital” y ello sea cual sea el sistema que se utilice de los previstos legalmente. Aparte de ello “en ningún caso puede el administrador acordar la reducción de capital social, puesto que se trata de una competencia exclusiva de la Junta (artículo 285 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

El interesado recurre. En escrito lleno de argumentos, pero poco fundamentado, viene a decir que el ingreso nunca fue efectuado y que ello se justifica por el certificado bancario. También hace una alabanza del documento notarial, en cuanto el notario “tiene la obligación de velar por la regularidad, no solo formal, sino material del negocio jurídico que autoriza”, siendo a este respecto curioso que el notario concernido nada alegara en el recurso. En definitiva, viene a decir que no hubo aumento y si no lo hubo puede deshacerse.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG cita sus resoluciones de 4 de abril de 2013 y 23 de noviembre de 2015, cuyo principal fundamento de derecho es de forma casi literal el contenido de la nota de calificación contra la que se recurre. Dicho esto, añade que en Registro Mercantil, como registro de personas que es “la intangibilidad de los asientos del titular se refuerza con mecanismos de protección de los terceros no titulares en los supuestos en los que la alteración del contenido del Registro pueda producirles un perjuicio”. Y consecuencia de ello es que el título por el que se pretende la rectificación no puede limitarse a contemplar el interés del titular del negocio jurídico de ampliación de capital erróneamente formalizado, sino que ha de reunir los requisitos de protección de terceros previstos por el ordenamiento; en definitiva, ha de especificar el procedimiento tutelar elegido y cumplir las condiciones exigidas para su aplicación”.

Comentarios: La conclusión de esta resolución es clara y reitera la doctrina sentada en otras muchas resoluciones anteriores: no es posible rectificar una escritura inscrita de aumento de capital, sea por la causa que sea,(hipervaloración de bienes aportados, fallido del ingreso bancario, aportación de bienes ajenos, etc) sin cumplir de forma completa con los requisitos relativos a la tutela de los acreedores de toda reducción de capital. (JAGV)

87.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.

Resolución de 8 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Almería a practicar el depósito de las cuentas anuales de una sociedad relativas al ejercicio 2021.

Resumen: Vuelve la DG a reiterar una vez más que no es posible el depósito de cuentas de una sociedad, si no constan depositadas las de los años anteriores. Es decir que el cierre del registro por falta de depósito de cuentas incluye el propio depósito de cuentas posteriores. (JAGV)

92. ** DECLARACIÓN DE UNIPERSONALIDAD. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Resolución de 13 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles III de Málaga a inscribir una escritura de declaración de unipersonalidad.

Resumen: Una escritura de declaración de unipersonalidad está sujeta a presentación previa en la Oficina Liquidadora para poder inscribirse en el Registro Mercantil.

Hechos: Se trata de una escritura de compraventa de participaciones sociales y subsiguiente declaración de unipersonalidad de una sociedad.

El registrador suspende la inscripción por no acreditarse la presentación en la Oficina Liquidadora (art. 54 de la Ley de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, art. 15.5 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización y el art. 86 del Reglamento de Registro Mercantil).

El notario recurre y alega que lo inscribible del documento es la declaración de unipersonalidad y no la compraventa de las participaciones, y dicha declaración de unipersonalidad no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, y por tanto no está sujeta a presentación a liquidación (art. 54.2.c) LITPAJD)

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Recuerda la DG que la declaración de unipersonalidad exige escritura pública que contenga la fecha y la naturaleza del acto o negocio que hubiese producido la misma, pero ello no significa que no sea posible que “una misma escritura pública contenga tanto el negocio jurídico traslativo, en este caso una compraventa, como la declaración del cambio de socio único”.

Añade que la exigencia de que se trata en el recurso “constituye una de las medidas establecidas por el legislador en orden a evitar el fraude fiscal y garantizar el cumplimiento por los sujetos pasivos de la obligación de presentación que le impone el artículo 29.2.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria”. Y en contra de lo alegado por el notario señala que las normas legales no hablan de actos inscribibles sino de documentos en general.

Finalmente, y aunque el registrador puede obviar bajo su responsabilidad la necesidad de presentación en la oficina liquidadora de la documentación presentada para su inscripción en el registro, en los casos dudosos y para salvar esa responsabilidad, puede exigir que el documento sea presentado ante la oficina liquidadora competente. Además en el caso concreto planteado la Instrucción 2/2017 de la Dirección de la Agencia Tributaria de Andalucía señala una serie de documentos cuya presentación no es necesaria, todos ellos mercantiles, pero entre los que cita no está el relativo a la declaración de unipersonalidad de una sociedad.

Comentario: Qué duda cabe que el registrador ante una declaración de unipersonalidad puede obviar la exigencia de previa presentación en la Oficina Liquidadora, pero en el caso de la resolución esa declaración de unipersonalidad contenía también una compraventa, la cual, si bien no es inscribible en el Registro, el registrador no puede desconocer su existencia. Por ello y ante la duda de si está o no sujeta a la presentación, que está sujeta como hemos visto, opta por exigirla no sólo para salvar su responsabilidad sino incluso en beneficio del propio interesado pues la falta de presentación de un documento sujeto a ella, acarrea una multa con independencia de que el negocio que comprenda el documento esté o no sujeto o exento del pago del impuesto (art. 198 LGT para autoliquidaciones sin cuantía, aunque su aplicabilidad se pone en duda por algunos fiscalistas). (JAGV)

98.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. ANOTACIÓN DE ENBARGO: SU CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

Resolución de 14 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de A Coruña, por la que se rechaza la solicitud de cancelación de anotación preventiva de embargo.

Resumen: Una anotación en el Registro de Bienes Muebles prorrogada, no puede ser cancelada, aunque esa prórroga se haya hecho después de transcurrido los cuatro años de su vigencia como consecuencia de la suspensión provocada por la pandemia del Covid-19.

Hechos: Se solicita la cancelación de una anotación de embargo sobre un vehículo por estar caducado por transcurso de su plazo de cuatro años.

El registrador suspende la cancelación pues la anotación de embargo fue debidamente prorrogada (art. 86 LH).

El interesado recurre y alega que la anotación por su fecha estaba ya caducada cuando se produjo la prórroga de la misma.

El registrador en su informe hace constar que se produjo “una suspensión del plazo de caducidad de la anotación preventiva de conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del Covid-19”.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG, sin perjuicio de hacer un estudio muy completo de las normas aplicables al caso, establece que si la anotación está vigente cuando se solicita su cancelación, no es procedente dicha cancelación. Es decir que, aunque el escrito de recurso afirma que la prórroga nunca debió practicarse, la DG “no puede pronunciarse sobre dicho motivo de recurso” porque se podría en cuestión la “presunción de veracidad y validez derivada de la anotación practicada” y porque los asientos una vez practicados están bajo la salvaguarda de los Tribunales.

Comentario: No entra la DG a valorar si efectivamente la suspensión provocada por la legislación surgida de la situación de pandemia del Covid-19 autorizaba o no la prórroga de la anotación. Se limita, como no puede ser de otra forma, a señalar la posibilidad de esa anotación, su duración de cuatro años, la posibilidad de que la anotación sea prorrogada y la imposibilidad por ello de ser cancelada. (JAGV)

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104.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES, UTILIZACIÓN DE MODELOS OFICIALES O DE ESCRITURA PÚBLICA.

Resolución de 20 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de bienes muebles I de Madrid, por la que se suspende la inscripción de un contrato de compraventa de automóvil.

Resumen: Si se utilizan los modelos oficiales aprobados por la DG para la inscripción en el RBM, su cumplimentación debe ser completa sin dejar casillas sin rellenar pues todas las circunstancias que se exigen son obligatorias.

Hechos: se suspende la inscripción de un contrato de compraventa de automóvil, extendido en el modelo oficial A-V.1 aprobado por la Dirección General de los Registros y del Notariado en el que aparecía como vendedor determinada persona, y como comprador una sociedad limitada, representada por la misma persona. Se añadía que su representante, nombrado en escritura pública, constaba inscrito en el RM de Madrid.

El registrador suspende la inscripción por no constar los datos de inscripción de la sociedad compradora, así como tampoco la escritura de su nombramiento. Añade que realizada la búsqueda pertinente en el archivo, dicha sociedad no consta inscrita (art. 11.2.ª y 3.ª de la Orden de 19 de julio de 199 y 1259 Código Civil).

El interesado recurre reconociendo que se trata de una sociedad irregular, pero que tiene personalidad jurídica y capacidad para adquirir bienes y además los datos de la escritura no inscrita, ahora lo reconoce, constan en el contrato.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG, tras decir que no puede entrar en las alegaciones del recurrente sobre el carácter irregular de la sociedad y su personalidad jurídica pues ello no ha sido objeto de calificación, (cfr. Art. 326 LH), confirma la nota pues “es patente que en el modelo de contrato de compraventa presentado a inscripción aparecen sin rellenar los datos relativos a la inscripción en el Registro Mercantil de la sociedad adquirente”.

Añade que, si se utiliza un modelo oficial, ello implica que la solicitud de inscripción es tal cual resulta del modelo. Esos modelos tienen la “finalidad de facilitar el tráfico jurídico de bienes muebles, tráfico que se caracteriza por su celeridad, por la homogeneidad de los bienes a que se refiere, por la ausencia de complejidad jurídica y por la frecuencia de uso de condiciones generales de contratación”. Por tanto, si la contratación llevada a cabo no tiene esas características, no deben ser utilizados. Así resulta del artículo 10 de la Orden de 19 de julio de 1999 por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles. 

Ahora bien, ello no quiere decir que se impida el acceso al RBM de “contratos que consten en documento público, dotado de muchos mayores efectos que el modelo oficial, siempre que respeten el contenido mínimo impuesto en la Ordenanza”.

Finalmente recuerda la DG que es al interesado al que corresponde aportar la escritura de constitución de la sociedad, en su caso, al Registro pues si bien la propia DG de forma reiterada ha señalado que los registradores para la mayor eficiencia del servicio público que prestan y para el mayor acierto en la calificación y también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente, pueden consultar los libros del Registro Mercantil, e incluso en determinadas circunstancias los datos del Registro de Actos de última Voluntad, y el Registro público Concursal, e incluso los asientos del Servicio de Interconexión entre los Registros en relación con la habitualidad de los prestamistas que no tengan el carácter de entidades financieras, esa facilidad no puede extenderse al contenido de las escrituras públicas que siempre deberán ser aportadas por los interesados.

Comentario: tres conclusiones se derivan de esta resolución:

— una, que si se utilizan modelos oficiales para la inscripción en el Registro de Bienes Muebles, esos modelos deben ser cumplimentados en su integridad;

— dos, que las escrituras públicas son inscribibles en el RBM, siempre que cumplan con todas las exigencias de contenido impuestas por la legislación que, en su caso, sea  aplicable;

— tres, que el registrador puede y debe consultar otros registros para el mayor acierto en la calificación y para librar al interesado de la aportación de documentos que para él son de más difícil y a veces costoso acceso.

Señalemos que esta última conclusión tendrá una plasmación legal cuando se apruebe y entre en vigor el Proyecto de Ley de Digitalización de los Registro como derecho de los interesados y además con una gran generalidad, lo que quizás sea excesivo. (JAGV).

120. AUMENTO DE CAPITAL CON CARGO A RESERVAS

Resolución de 28 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador mercantil III de Sevilla, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de aumento de capital social y modificación de estatutos (JAGV)

ENLACES:

INFORME NORMATIVA MARZO 2023 (Secciones I y II BOE)

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