Resoluciones Marzo 2023 Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Admin, 03/03/2023

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 73.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON DESTINO A ADQUIRIR VIVIENDA Y PARA PAGAR LA PRIMA DE UN SEGURO DE VIDA. VENTA COMBINADA O VENTA VINCULADA.
  4. 75.() CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD
  5. 76.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA. SUSTITUCIÓN HEREDITARIA O DERECHO DE REPRESENTACIÓN
  6. 77.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO
  7. 78.*** CAMBIO DE USO DE UN EDIFICIO, REFORMA Y CONSTITUCIÓN EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
  8. 80.*** SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR NOTARIO MEDIANTE CORREO ELECTRÓNICO
  9. 81.** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR ANTIGÜEDAD.
  10. 82.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN EXISTIR NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS
  11. 83.*** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE
  12. 84.** HERENCIA. PACTO SUCESORIO DE MEJORA. TESTAMENTO PARTICIONAL Y NORMAS PARTICIONALES.
  13. 85.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLAUSULA ESTATUTARIA DE LIMITACIÓN O PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS
  14. 88.** DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD SIN APORTAR AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA
  15. 89. ** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PARTICIÓN DE HERENCIA SIN TÍTULO PREVIO
  16. 90.** HIPOTECA. PACTOS DE EJECUCIÓN. SOLICITUD GENÉRICA DE INSCRIPCIÓN PARCIAL. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO.
  17. 91.*** PRECIO DE VENTA DE FINCA DE CÓNYUGES DECLARADOS EN CONCURSO DE ACREEDORES EN FASE DE LIQUIDACIÓN. 
  18. 93.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LINDERO CON MENCIÓN DEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE COLINDANTE
  19. 94.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. DESVINCULACIÓN DE ANEJO
  20. 95.* COMPRAVENTA DE SOLAR SIN DECLARACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES
  21. 96.** ACTA DE NOTORIEDAD DE «INMATRICULACIÓN» DE EXCESO DE CABIDA
  22. 97.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE
  23. 99.() ADJUDICACIÓN DE FINCA EN EJECUCIÓN DE PLAN DE LIQUIDACIÓN DE CONCURSO
  24. 100.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
  25. 101.** RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA
  26. 102.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. ALEGACIONES DE COMUNIDAD AUTÓNOMA
  27. 103.* CONGRUENCIA ENTRE EL MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN Y EL TESTIMONIO DEL AUTO DE ADJUDICACIÓN
  28. 105.** REINSCRIPCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA
  29. 106.() REINSCRIPCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA
  30. 107.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXTINCIÓN PARCIAL DE COMUNIDAD
  31. 108.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO SIN OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN.
  32. 109.*** CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD EN UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
  33. 110.* DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR INVASIÓN DE OTRAS PREVIAMENTE INSCRITAS.
  34. 111.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.
  35. 112.** SEGREGACIÓN. DIFERENCIACIÓN ENTRE LOS PROCEDIMIENTOS DE LOS ARTÍCULOS 9.b) Y 199 PARA INSCRIBIR UNA GEORREFERENCIACIÓN. 
  36. 113.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO
  37. 114.** ACTA FIN DE OBRA: DEBE ACOMPAÑAR LA AUTOLIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
  38. 115.** CONSTANCIA REGISTRAL DE USO TURÍSTICO
  39. 116.** CONSTANCIA DEL DERECHO DE REVERSIÓN SOBRE PARTE DE FINCA REGISTRAL
  40. 117.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA MODIFICANDO SOLO LOS LINDEROS. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
  41. 118.*** SUBCOMUNIDAD DE HECHO EN LOS DOS BLOQUES DE UN EDIFICIO. LEGALIZACION DE LIBROS DE LA COMUNIDAD.
  42. 119.** PROCEDIMIENTOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA. AUTONOMÍA DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH EN RELACIÓN CON EL DEL ART. 18 TRLC.
  43. 122.*** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA
  44. 123.** OBRA NUEVA. RECTIFICACIÓN DE CALIFICACIÓN. PROTECCIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
  45. 124.** AMPLIACIÓN DE CAPITAL. SOCIEDAD EXTRANJERA. DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO
  46. 125.* VENTA DE VIVIENDA POR COPROPIETARIAS CASADAS SIN INDICAR SI ES HABITUAL
  47. 126.** RECONOCIMIENTO Y EJECUCIÓN DE RESOLUCIÓN JUDICIAL EXTRANJERA
  48. 127.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO
  49. 128.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO. ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS QUEDAR DESIERTA LA SUBASTA A LA ADMINISTRACIÓN ACREEDORA.
  50. 129.** DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN
  51. 130.*** EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO: NO PUEDE BASARSE EN UN CONTRATO VERBAL
  52. 131.() EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO: NO PUEDE BASARSE EN UN CONTRATO VERBAL
  53. 132.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. PRORROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PERIODO COVID
  54. 133.* HERENCIA ATRIBUYENDO CARÁCTER PRIVATIVO A FINCA INSCRITA COMO PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL
  55. 134.** DENEGACIÓN DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN
  56. 135.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE TITULAR DE UNA FINCA QUE NO TIENE INSCRITA SU REFERENCIA CATASTRAL
  57. 136.** DESHEREDACIÓN. MANIFESTACIÓN SOBRE HABER PERCIBIDO YA BIENES SUFICIENTES EN VIDA. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.
  58. 137.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA CON BENEFICIO DE FUERO ARAGONÉS
  59. 138.** PODER ESPECIAL TIPO «NUNTIUS». JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SIN MENCIONAR LA AUTOCONTRATACIÓN.
  60. 139.* RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN CON EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL COLINDANTE AFECTADO
  61. 140.* COMPRAVENTA DE VIVIENDA SIN JARDÍN EN CONJUNTO INMOBILIARIO SIN MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES
  62. 141.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA SIN APORTAR GEORREFERENCIACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES
  63. 142.** SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRÓNICO
  64. 143.() SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRÓNICO
  65. 144.*** APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009 A LA CESIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITO DE HABITUALIDAD.  
  66. 145.** COMPRAVENTA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. INDICIO DE PARCELACIÓN
  67. 146.** PROTOCOLIZACIÓN DE DOCUMENTO JUDICIAL
  68. 147.* INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO: DOS HEREDEROS INSTITUIDOS
  69. RESOLUCIONES MERCANTIL
  70. 74.*** DEPÓSITO DE CUENTAS SIN IDENTIFICACIÓN DE TITULAR REAL. PUBLICIDAD SOBRE TITULARES REALES Y SENTENCIA DEL TJUE.
  71. 79.* TRASLADO DE DOMICILIO DE SL. DUDAS SOBRE SI SE TRATA DE UNA SOCIEDAD PROFESIONAL
  72. 86.* REDUCCIÓN DEL CAPITAL POR RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE AUMENTO. PROTECCIÓN DE ACREEDORES.
  73. 87.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.
  74. 92.** DECLARACIÓN DE UNIPERSONALIDAD. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
  75. 98.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. ANOTACIÓN DE EMBARGO: SU CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.
  76. 104.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES, UTILIZACIÓN DE MODELOS OFICIALES O DE ESCRITURA PÚBLICA.
  77. 120.** AUMENTO DE CAPITAL CON CARGO A RESERVAS: REALIDAD DE LAS MISMAS.
  78. 121.** DEPÓSITO DE CUENTAS EXISTIENDO ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SOLICITUD DE LEVANTAMIENTO DE ACTA NOTARIAL CADUCADA.
  79. ENLACES:

INFORME Nº 342. (BOE MARZO de 2023)

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
73.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON DESTINO A ADQUIRIR VIVIENDA Y PARA PAGAR LA PRIMA DE UN SEGURO DE VIDA. VENTA COMBINADA O VENTA VINCULADA.

Resolución de 1 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Esplugues de Llobregat, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario (CB)

Resumen: La DG considera inscribible una escritura de hipoteca en la que parte del préstamo se destina al pago de la prima única de un seguro de amortización para el caso de fallecimiento. Analiza el caso resolviendo que es una venta combinada y no una venta vinculada.

Hechos: Se otorga escritura de hipoteca para garantizar el capital del préstamo cuya entrega tiene dos destinos: en su mayor parte es para la adquisición de la vivienda y 8.000 euros, para financiar un seguro de amortización del préstamo en caso de fallecimiento.

Registradora: Considera que la prima de un seguro de vida no entra en ninguna de las dos categorías aceptadas por la LCCI (seguro de amortización del préstamo y seguro de daños del inmueble) y que se trata de una práctica o producto vinculado, por lo que se vulnera lo dispuesto en el artículo 17.3 LCCI.

El recurrente, Targobank, SA, alega que se trata de una venta combinada que ha consentido expresamente el prestatario, sin que se haya impuesto como una condición para la concesión del préstamo sino para la obtención de una bonificación y que, aunque se considerara que fuese una venta vinculada, sería uno de los casos de excepción permitidos por la LCCI.

La DGSJFP estima el recurso.

Doctrina: El centro directivo hace un muy interesante análisis comparativo entre las ventas vinculadas y las ventas combinadas, señalando sus diferencias y sus regímenes:

– El producto o servicio vinculado se ofrece con el préstamo dentro de un mismo paquete y debe ser obligatoriamente contratado para obtener la concesión la financiación solicitada y sus condiciones financieras.

– El producto o servicio combinado, es aquel que puede ofrecerse en un paquete de productos, pero que también ha de ofrecerse de manera individualizada, de manera que el prestatario pueda contratar únicamente la financiación solicitada. Sin embargo, su efectiva contratación suele implicar una mejora en las condiciones financieras del préstamo.

– La LCCI prohíbe las ventas vinculadas, como regla general, con las excepciones que se derivan del artículo 17.

– Sin embargo, las ventas combinadas están permitidas siempre que se cumplan determinados requisitos recogidos en el artículo 17.7.

Si estuviéramos ante un contrato vinculado prohibido, este no podría tener acceso al registro por tratarse de un contrato nulo, aunque ello no implique la nulidad del préstamo en su integridad.

El registrador ha de denegar la inscripción de:

– aquellas cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas

– las que hubieran sido declaradas nulas por abusivas por Sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación (artículo 258.2 LH)

– y aquéllas cláusulas que sean subsumibles de forma objetiva y debidamente fundamentada en la llamada «lista negra» de los artículos 85 a 90 LDCyU.

La DG analiza el caso concreto y entiende que no se trata de una venta vinculada sino combinada, porque existe consentimiento expreso por parte del interesado, la amortización parcial en caso de desistimiento y la conexión exclusivamente con ventajas financieras, pero no con la operación en sí.

Ya no entra a examinar cuáles serían los efectos sobre la responsabilidad hipotecaria y la posibilidad de practicar una inscripción parcial si la cláusula fuere ilícita por tratarse realmente de una venta vinculada. Lo que sí manifiesta expresamente, aunque sea obvio, es que un préstamo puede estar destinado a dos finalidades distintas pues no hay prohibición legal al respecto.

Nota: ver sobre esta materia el trabajo del notario Antonio Longo “El seguro de vida asociado al préstamo hipotecario: Una cuestión de transparencia”. Hace hincapié el autor en la necesidad de extremar la transparencia en estos casos y admite incluso la posibilidad de que se configure como una venta vinculada válida, también en los casos de prima única, pero con determinados requisitos. (JFME)

75.() CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Resolución de 1 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Boltaña, por la que se suspende la cancelación por caducidad de un asiento de hipoteca.

Resumen: en el caso de la inscripción del derecho real de hipoteca la caducidad del asiento tendrá lugar a los veintiún años: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (artículos 1964.1 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria) más el año añadido con arreglo al artículo 82.5 LH.

Hechos: se presenta instancia en la que el cotitular de una determinada finca registral solicita la cancelación de un derecho real de hipoteca por haber transcurrido más de treinta años desde su inscripción.

El Registrador de la Propiedad calificó negativamente por no haber transcurrido aún el plazo a que se refiere el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

La hipoteca se pactó por un plazo de 216 meses (18 años) a contar desde el 26-11-1990; es decir, hasta el 26-11-2008.

El plazo de 21 años a que se refiere el artículo 82 de la LH no se cumplirá hasta el 26-11-2029.

La Dirección confirma la calificación pues en el caso de la inscripción del derecho real de hipoteca la caducidad del asiento tendrá lugar a los veintiún años: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (artículos 1964.1 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria) más el año añadido con arreglo al artículo 82.5 LH. (ER)

76.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA. SUSTITUCIÓN HEREDITARIA O DERECHO DE REPRESENTACIÓN

Resolución de 2 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Logroño n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia 

Resumen: Se admite que el testador, en ejercicio de su libertad de testar, puede someter su sucesión al derecho de representación del artículo 924. El problema es el de interpretar el alcance de tal disposición.

Hechos: se cuestiona la inscripción de la herencia de la causante EMC, que había otorgado testamento abierto en el que instituyó heredera a su Sra. Madre CCM “y en defecto de la misma, a los descendientes matrimoniales de ésta, por derecho de representación”.

La madre CCM premurió a la testadora. Al tiempo de fallecer estaba viuda y tenía cuatro hijos vivos (incluida la testadora EMC) y le había premuerto otro hijo que dejo una estirpe de dos hijos.

La escritura de herencia de EMC la otorgaron sus hermanos pero no sus sobrinos, hijos del hermano fallecido.

Registrador: Opone a la inscripción que no intervienen en la escritura de herencia los dos hijos del hermano fallecido, que están llamados a la herencia de su tía según el testamento.

Recurrente: Alega que en la sucesión testada no hay derecho de representación y sus veces las cumple la sustitución vulgar testamentaria; que solo están llamados como sustitutos los hermanos de la testadora y no los sobrinos de la misma. Que la interpretación del testamento corresponde solo a los herederos y no al registrador

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

CUESTIÓN CENTRAL DEL RECURSO: Hay que decidir si la disposición testamentaria debatida contiene una sustitución hereditaria o un derecho de representación.

 La sustitución y el derecho de representación, si bien desarrollan una función semejante, se desenvuelven en ámbitos totalmente distintos:

 1 La sustitución es una institución propia de la sucesión testada y consecuencia del principio de libertad de testar que proclama artículo 763 del Código Civil No queda sujeta en cuanto a la condición de los sustitutos a limitación alguna, y su alcance depende de la exclusiva voluntad del testador (artículos 774, segundo párrafo, 778, 779 y 780).

 2 El derecho de representación constituye una excepción al principio de proximidad en grado (artículo 921) propio de la sucesión intestada, lo que supone necesariamente una ausencia de voluntad del causante a la hora de regular su sucesión (artículo 658), y está limitado a determinados parientes del causante y únicamente tiene lugar en los casos previstos en el artículo 924, excluyéndose la renuncia (artículos 923 y 929).

 DERECHO DE REPRESENTACIÓN ORDENADO EN TESTAMENTO: No hay duda de que el testador, en ejercicio de su libertad de testar, puede someter su sucesión al derecho de representación del artículo 924.

Admitida tal posibilidad, que responde a cierta práctica notarial, se trata de interpretar qué alcance tiene el empleo del derecho de representación en un testamento en vez de recurrir a la sustitución vulgar.

DICE LA RESOLUCIÓN:

1 En la interpretación del testamento debe atenderse especialmente al significado que las palabras utilizadas tengan usualmente en el contexto del negocio o institución concreta de que se trate (Resolución de 22 de junio de 2015).

2 Es lógico entender que las palabras que se emplean en la redacción de un testamento autorizado por notario tienen el significado técnico que les asigna el ordenamiento, puesto que preocupación –y obligación– del notario debe ser que la redacción se ajuste a la voluntad del testador.

 3 Debe entenderse, por tanto, que al emplearse en el testamento expresiones como «en su defecto» y «por derecho de representación», lo que pretende la testadora es que, para el supuesto de que la heredera instituida en primer lugar no llegue a adquirir la herencia, sean llamados para la sucesión testamentaria otros herederos que adquieran pero sólo en los mismos casos en que se establece por la ley respecto del derecho de representación de la sucesión intestada. Esto lo confirma “cierta práctica notarial que acude al derecho de representación ordenado por el testador en la sucesión testada para excluir que el representante herede o adquiera el legado en caso de repudiación de primer llamado o favorecido”.

Conclusión: Si en principio la interpretación del testamento corresponde a los herederos, y sin perjuicio de que, ante una posible duda, ha de decidirse a favor del que se halle obligado a ejecutar la disposición –en este caso los herederos- debe tenerse en cuanta que “si corresponde a todos los herederos llamados realizar esa interpretación, en el caso de este expediente, falta la intervención de dos de los llamados como herederos sustitutos”.

Comentario: Hasta donde yo conozco, en los testamentos actuales no es usual recurrir al derecho de representación, sino que se ordena la sustitución vulgar, y si lo que se quiere es que no tenga lugar la sustitución en el caso de renuncia del primer llamado, se excluye expresamente en el testamento (ex. art. 774 CC). No obstante, si se recurre al derecho de representación parece que lo correcto sería expresar que se sustituye vulgarmente al heredero en los mismos casos que los previstos en el Código Civil para el derecho de representación. (JAR)

77.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Resolución de 2 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Benissa, por la que se califica negativamente la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al aportarse alegaciones por un titular colindante.

Resumen: No puede desestimarse la oposición de la Administración por el hecho de que esta haya emitido anteriormente un informe que difiere del presentado en la tramitación del art. 199.

Hechos: En la tramitación del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de una finca, se formula oposición por parte del Ayuntamiento, quien alega invasión de unos caminos públicos, justificándola en las ortofotos históricas y en certificaciones del Inventario de Bienes Municipal.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada debido a que las alegaciones de invasión de dominio público revelan que la delimitación gráfica propuesta no es una cuestión pacífica y con base en el párrafo 4º del art. 199.1 y en la doctrina de la DG sobre esta cuestión.

El interesado recurre alegando la existencia de dos informes municipales contradictorios: uno de 2021, a propósito de un procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales que dio lugar a la delimitación gráfica catastral que se pretende inscribir, en el que no alegó invasión de dominio público; y otro de 2022, en el procedimiento del art. 199, en que afirma lo contrario.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El principio de prueba aportado por el Ayuntamiento es suficiente para cerrar la tramitación del expediente pues pone de manifiesto, cuando menos, el carácter controvertido de la delimitación gráfica de las fincas.

La alegación formulada por el recurrente en el sentido de la previa manifestación por parte del propio Ayuntamiento respecto del carácter de tales caminos, excede del contenido propio del presente expediente.

Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de dicha inscripción y podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el art. 200 LH o a la conciliación prevista en el art. 103 bis, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente.

Comentario: Tiene relación con la presente la R. de 29 de noviembre de 2019, en la que la DG admitió la oposición de la Administración pese a haber concedido licencia de segregación en términos descriptivos coincidentes con los de la inscripción pretendida, sobre la base de que dicha licencia solo valora su conformidad a la ordenación urbanística. En el presente caso, se limita a decir que el informe anterior excede del contenido del expediente; pese a añadir «como veremos posteriormente», no vuelve a hacer referencia a ello. La remisión final al art. 200 LH es un lapsus (inconvenientes del «copiar y pegar»), pues dicho precepto excluye expresamente el deslinde de los inmuebles de titularidad pública, que se practicará conforme a su legislación específica; posiblemente, lo mismo cabe decir en relación con el art. 103 bis. (VEJ)

78.*** CAMBIO DE USO DE UN EDIFICIO, REFORMA Y CONSTITUCIÓN EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Meco a inscribir una escritura de cambio de uso de un edificio, reforma y constitución en régimen de propiedad horizontal.

Resumen: la modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 LOE y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción.

Hechos: se presenta escritura de cambio de uso del edificio comercial para residencial, la reforma del mismo para la habilitación de siete viviendas y su división horizontal en siete elementos privativos.

Se adjuntaba a la escritura licencia municipal de obras, certificado de eficiencia energética, libro del edificio, certificación catastral descriptiva y gráfica y sendos certificados expedidos por el arquitecto, autor del proyecto y director de obra, en los que identificaba, por un lado, la porción de suelo ocupada por la edificación mediante sus coordenadas gráficas georreferenciado y, por otro, hacía constar la terminación de la obra conforme al proyecto.

La escritura ya fue objeto de calificación por la misma registradora habiendo el Centro Directivo confirmado su criterio por lo que el mismo notario autorizó una nueva escritura complementaria de la anterior, en la que los titulares registrales de la finca en cuestión aseveran que el edificio del que son titulares tiene la descripción contenida en la escritura complementada, así como el número de plantas –baja, primera y bajo cubierta– y superficie indicadas, desde el año 1990, sin que a las resultas de las obras de reforma y cambio de uso se haya llevado a efecto la construcción de ninguna nueva planta en el inmueble; que las indicadas obras tampoco han supuesto una variación esencial de la composición general del exterior del inmueble, y que no se ha alterado su volumetría ni ha habido alteración de su conjunto estructural, habiendo consistido las obras en el cambio de uso a vivienda, y la reforma de su interior para su adecuación a ese nuevo uso característico, resultando todo ello de sus manifestaciones y de una certificación suscrita por el arquitecto, autor del proyecto y director de la obra, cuya firma legitima el notario.

La registradora suspende la inscripción solicitada, reiterando que considera necesaria la constitución del seguro decenal exigido por el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, señalando que la certificación técnica que se incorpora a la escritura complementaria ahora aportada no produce el efecto pretendido de exoneración de la obligación de constitución de seguro decenal.

El Centro Directivo estima parcialmente el recurso en cuanto a la acreditación indubitada del certificado del técnico y desestima el recurso y confirma la nota de calificación en cuanto al defecto relativo a la necesidad del seguro decenal.

I. EL SEGURO DECENAL.

El Centro Directivo analiza la exigencia de seguro decenal señalando que en el caso resuelto consta de manera fehaciente la identidad del firmante del certificado (artículo 49 del Real Decreto 1093/1997) y consta también su condición de técnico competente, pues es el arquitecto autor del proyecto y director de la obra, como resulta del propio certificado, de la licencia de obras concedida y del certificado de fin de obra incorporado a la escritura complementada (artículos 50 y 52 del Real Decreto 1093/1997).

II. CAMBIO DE USO.

Conforme al artículo 45 del RD 1093/1997, en la inscripción de una edificación debe reflejarse: “(…) si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente”

De este modo se refleja en la inscripción correspondiente el conjunto de usos específicos, de entre los permitidos, a que está destinado el edificio cuya obra nueva se declara. El propio artículo 45 en su inciso inicial aclara que el requisito se aplica tanto a los edificios como a las mejoras que de los mismos se haga. Por lo tanto, cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (vid. artículo 28.3 de la Ley de Suelo).

ES doctrina registral reiterada que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita.

En los títulos que formalicen un mero cambio de uso de elementos aislados integrantes de un edificio no resulta aplicable a efectos registrales la exigencia del seguro, referido al edificio en su conjunto a menos que se pretenda constatar otras modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio. Los supuestos dudosos se resolverán por la oportuna certificación técnica.

Por tanto, la modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 LOE y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción.

La acreditación de si se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio, debe quedar referida al ámbito de competencias –y de responsabilidad– del arquitecto director de la obra, al certificar la finalización de la obra conforme a licencia a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad. (ER)

80.*** SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR NOTARIO MEDIANTE CORREO ELECTRÓNICO

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sabadell n.º 6, por la que se deniega la emisión de una nota simple de información continuada solicitada por correo electrónico

Resumen: El correo electrónico no se considera medio adecuado para solicitar y enviar información registral. Tampoco si es una petición notarial al amparo del artículo 175 del RN.

Hechos: Son los siguientes:

– Por el notario recurrente se remitió un correo electrónico a la dirección de correo del Registro de un Propiedad con copia al Decanato de Registradores de la Comunidad, en el que solicita información registral en relación con determinada finca registral.

– Desde el Registro se comunicó, que no se contempla de forma expresa el correo electrónico en el tenor literal del artículo 354.a) de la LH como medio de remisión de la información registral con el valor de información continuada. Y tampoco hay una referencia expresa de dicho medio en el artículo 175 RN. Debiéndose de tomar en consideración los fundamentos de Derecho de la Resolución de la DG de 23 de mayo de 2022.

– El recurrente alega que el citado artículo reglamentario habla de un escrito que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso el telefax, por lo que no puede interpretarse que la citada norma señale que sólo se podrá hacer la solicitud a de los medios enunciados. Y la Resolución citada, se refiere a una solicitud realizada por un particular, no a la que realiza el notario para dar cumplimiento al deber que le impone el artículo 175 del RN, que ha hecho uso de los correos corporativos y que la solicitud está firmada digitalmente por lo que no cabe duda de quien es el remitente.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Respecto a la idoneidad del correo electrónico, como medio de encauzar solicitudes de publicidad registral, nuestro Centro Directivo llegó a la conclusión de que es preciso que se utilicen sistemas que extremen la seguridad de los servidores depositarios de la información y que impidan ceder involuntariamente el uso de la cuenta de correo, provocar una suplantación de identidad y el acceso a información confidencial.

Por tanto, para que el correo electrónico pueda considerarse un medio seguro para la remisión de información registral, debe reunir los siguientes requisitos:

– La elección de un correo profesional que se utilice solo y exclusivamente a efectos expresamente determinados y excluya la elección de cualquier otro correo, aunque éste sea también corporativo, debiendo utilizarse mecanismos de cifrado de la información.

– Asegurar la identidad del remitente antes de abrir un mensaje.

– La información sensible, confidencial o protegida almacenada en el servidor de correo podría ser accedida por un atacante, aconsejándose su borrado, con lo que no se cumplirían las exigencias de conservación de la información o debería almacenarse ésta junto con el correo electrónico del solicitante en otro repositorio.

– Asegurarse la limitación de determinadas herramientas, por ejemplo, desactivar la visualización html, para evitar que un código malicioso se ejecute a través del correo electrónico por cuya vía pueden llegar amenazas en forma de malware y ataques como el phishing.

En el caso que nos ocupa, se utiliza un correo corporativo para la remisión de la solicitud, llegando a la conclusión que ello “no implica que sea un correo designado solo y exclusivamente a efectos expresamente determinados y excluya la elección de cualquier otro correo”. Y que el hecho de identificación del remitente tampoco impide la posibilidad de acceso y manipulación de su contenido, aconsejándose usar el sistema actual en tanto no se produzca un desarrollo normativo “sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal”.

La segunda cuestión que se plantea es si las conclusiones a las que ha llegado la DG en anteriores Resoluciones, singularmente en la invocada por la registradora, son de aplicación para el supuesto de que la solicitud de nota informativa la realice un notario para dar cumplimiento al deber que le impone el artículo 175 del RN, ante lo que declara que la previsión normativa contenida en el artículo 222.10 de la LH debe seguir efectuándose por telefax, mientras la posibilidad de realizarla por correo electrónico no sea objeto del necesario desarrollo de forma que se garantice la seguridad en las comunicaciones y se cumplan las normas del esquema nacional de seguridad e interoperabilidad.

Comentarios: Vuelve la DG a reiterar la imposibilidad del uso del email para la solicitud y el envío de publicidad formal y ello se haga la petición por un particular o por un notario a los efectos del artículo 175 del RN.

Esto último es una clara consecuencia de la responsabilidad que para el registrador supone la emisión de una información continuada de tal forma que el registrador es el responsable de la remisión de la nota; por ello y por la trascendencia que tiene en el tráfico jurídico y económico deberá comprobar que la nota ha sido remitida correctamente así como la hora en la que ha sido remitida lo que no es posible mediante el uso del correo electrónico. En consecuencia, si se admitiera el sistema de correo electrónico, debería ser por medio de un sistema que permitiera el sellado temporal y el acuse instantáneo de la recepción, aparte de los otros medios de seguridad que se consideren necesarios. (MGV)

81.** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR ANTIGÜEDAD.

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una propiedad horizontal

Resumen: Cuando la normativa urbanística exija licencia municipal para la constitución de una finca en régimen de propiedad horizontal, es posible la formalización en escritura pública de la división horizontal, siempre que se pruebe, o bien por certificado del técnico o bien por el certificado catastral, la antigüedad de dicha situación de división horizontal y el transcurso del plazo para la prescripción de la infracción urbanística, en su caso, aunque en este caso no se prueba.

Hechos: Se otorga una escritura de obra nueva y división horizontal sobre una finca rústica que tiene dos referencias catastrales, una para una vivienda y la otra para el resto del terreno en el que hay otras edificaciones.

El registrador suspende la inscripción en cuanto a la división horizontal, por cuanto considera que no se aporta o bien licencia municipal, exigible en las Islas Baleares , o bien certificado de antigüedad de dicha división horizontal.

El interesado recurre y alega que la antigüedad de la división horizontal resulta tanto del certificado técnico como de los dos certificados catastrales.

La DG desestima el recurso

Doctrina: Es posible la acreditación de la legalidad urbanística de la división horizontal, cuando la normativa exija licencia, o bien con la licencia municipal o bien con un certificado de antigüedad emitido por técnico del que resulte la antigüedad de la división horizontal.

En el presente caso no se acredita dicha legalidad, pues no se aporta licencia, el certificado del técnico alude a la antigüedad de la edificación pero no a la de la división horizontal, y los certificado catastrales aportados tampoco justifican la antigüedad de la división horizontal pretendida, pues no consta en ninguna de las dos parcelas que exista una división horizontal. (AFS)

82.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN EXISTIR NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de auto de adjudicación de inmueble en procedimiento de ejecución hipotecaria directa, así como el mandamiento de cancelación de cargas

Resumen: No puede inscribirse un testimonio de auto de adjudicación de inmueble en procedimiento de ejecución hipotecaria directa, así como el mandamiento de cancelación de cargas, por no haberse expedido la certificación de dominio y cargas y, por tanto, no haberse practicado las preceptivas notificaciones a los titulares de cargas y gravámenes posteriores.

La dirección de correo electrónico que eventualmente hubiera podido indicar el interesado podrá servir para el envío de avisos, pero no para la práctica de notificaciones formales, si no cumple con los requisitos exigidos que se deben acreditar debidamente.

Hechos: Por testimonio judicial, comprensivo de un decreto dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido a instancia de una entidad bancaria contra una sociedad, se documentó la aprobación del remate a favor de una entidad mercantil de determinada finca hipotecada; y por mandamiento, se ordenó la cancelación de la hipoteca objeto de ejecución, de sus modificaciones posteriores así como la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores al crédito del actor, incluso las que se hubieren verificado después de haberse expedido la certificación de cargas en dicho procedimiento.

Presentados testimonio y mandamiento judicial en el Registro, fueron objeto de una nota de calificación conjunta denegando la inscripción del testimonio del auto de adjudicación de inmueble en procedimiento de ejecución hipotecaria directa, así como el mandamiento de cancelación de cargas, por razón de no haberse expedido la certificación de dominio y cargas y no haberse practicado las preceptivas notificaciones a los titulares de cargas y gravámenes posteriores.

Los argumentos básicos del recurrente son que “en el anuncio se establecía claramente que a la certificación registral se podría a acceder a través del Portal de Subastas quien a su vez se comunicará con el Registro a fin de que este confeccione y expida una información registral referida a la finca subastada que se mantendrá permanentemente actualizada hasta el término de la subasta y será servida a través del portal de subastas” y que el adjudicatario “tuvo acceso a la información y en su momento obtuvo la nota en la que figuraba el estado de cargas del inmueble”, acompañando al efecto nota simple de la finca hipotecada, pero no copia de la certificación oficial que a los efectos de la ejecución se afirma que expidió el Registro de la Propiedad.

Resolución: La Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

Doctrina: El registrador de Propiedad es quien emite la certificación de dominio y cargas, en el procedimiento de ejecución hipotecaria (artículo 688, números 1 y 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo él el funcionario que debe realizar las notificaciones a los titulares de inscripciones y anotaciones posteriores a la hipoteca que se ejecuta (artículo 689, número 2, y 659 de la LEC) con la obligación de conservar los justificantes de su realización.

El registrador que califique la inscripción de la adjudicación judicial (artículo 132.2.º de la LH), sea el mismo o sea un sucesor en la oficina, deberá fundamentar la misma en los asientos (nota marginal) y acuses de recibo que obren en el expediente registral, sin que pueda prevalecer la expresión de haberse verificado las notificaciones que conste en el mandamiento de cancelación de cargas, ya derive ésta, bien de una redacción formularia del mandamiento o bien de una errónea información suministrada por el Registro.

La DG tiene declarado desde antiguo que la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria si bien no lleva consigo un cierre registral, sí opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento.

Son dos los principales efectos de esta nota marginal:

– Dar a conocer al propio ejecutante y a los posibles licitadores la existencia, alcance e importe de las cargas y derechos que afectan a la finca y en concreto la existencia de cargas anteriores que no desparecerán con la ejecución y que el adquirente deberá soportar.

– Identificar a los titulares de cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del bien, para notificarles el inicio del proceso de ejecución con la finalidad de que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. Igualmente sirve de notificación a quienes con posterioridad a la expedición de la nota marginal inscriban o anoten algún derecho en el Registro, que la hipoteca se encuentra en fase de ejecución con las consecuencias que de ello se derivan.

Además fija de forma definitiva la situación registral de la finca objeto de la subasta, de forma que cualquier alteración posterior no modifica dicha situación y es la única forma de dar a conocer el estado de la finca al que consulte el estado del registro, interrumpiendo la prescripción de la acción hipotecaria e impidiendo con su constancia la cancelación de hipoteca por caducidad a que hace referencia el último párrafo del artículo 82 de la LH.

Por todo ello concluye la DG que “no puede procederse a la inscripción del testimonio del auto de adjudicación y al mandamiento de cancelación de cargas”, si no se ha extendido la nota marginal de expedición de cargas, ya que no se ha producido su función de dar conocimiento al que accede con posterioridad al Registro de la existencia la ejecución de la hipoteca por lo que los titulares posteriores de cargas y gravámenes se ven privados de la oportunidad de intervenir en la subasta o satisfacer el remate del crédito, o simplemente de buscar otras alternativas para defender su crédito.

No obstante, dado el principio de conservación de los actos procesales considera que el defecto es subsanable, si todos los posteriores titulares a la hipoteca que se ejecuta tuvieron suficiente conocimiento de la tramitación de la ejecución y así se le acredita al registrador.

Comentarios: En cuanto al fondo la resolución es clara siendo de alabar el que se califique el defecto como subsanable y se señale la forma de subsanación.

Con independencia de ello es interesante reseñar que la DG, en relación a la forma de notificar la calificación declara que se puede hacer por correo electrónico si el interesado, al presentar el documento, ha señalado, a efectos de notificaciones, una dirección de correo electrónico (artículo 322.2.º de la LH), o si se trata de una persona jurídica, (artículo 14.2 de la Ley 39/2015, Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas). Pero para que sea válida dicha notificación a efectos del cómputo del plazo para recurrir, se exige que dicha notificación reúna los requisitos exigidos por el artículo 40.1 de la citada Ley, es decir, que haya constancia de su envío, de su recepción por el interesado o su representante, de sus fechas y horas, del contenido íntegro, y de la identidad fidedigna de remitente y destinatario.(MGV)

83.*** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

Resolución de 7 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Bilbao n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una sentencia firme por la que se declara adquirido por la demandante, por prescripción adquisitiva extraordinaria, el pleno dominio de una finca registral.

Resumen: La usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye un título apto para la inscripción.

Hechos: se presenta a inscripción testimonio de sentencia en la que se declaraba adquirido por la demandante, por prescripción adquisitiva extraordinaria, el pleno dominio de una determinada finca registral. Se trata de un procedimiento ordinario seguido contra la herencia yacente y herederos legales conocidos o desconocidos del titular registral de la finca.

El Registrador calificó negativamente apreciando diversos defectos si bien el único que es objeto de recurso es la falta de acreditación de que la acción de prescripción extraordinaria ha sido interpuesta también frente a la herencia yacente o herederos determinados o indeterminados de la esposa del titular registral y ello con fundamento en el artículo 1401.1 CC, en la redacción vigente de dicho texto legal al tiempo de formalizarse la adquisición de la finca, con arreglo al cual, eran bienes gananciales los adquiridos a título oneroso durante el matrimonio a costa del caudal común, bien se haga la adquisición para la comunidad bien para uno solo de los esposos; y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1407 del Código Civil, en su redacción entonces vigente, habían de reputarse gananciales todos los bienes del matrimonio, mientras no se pruebe que pertenecen privativamente al marido o a la mujer.

La Dirección confirma la nota de calificación y tras reiterar su doctrina sobre el alcance de la calificación cuando se trata de documentos judiciales señala:

I. ADQUISICIÓN POR USUCAPIÓN.

– La usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye un título apto para la inscripción y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e inscripción por parte del titular registral pueda pasar a ser dueño por usucapión un tercero mediante la posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la Ley Hipotecaria).

– La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo con los requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando para buena parte de la doctrina opera de forma automática, no puede ser declarada por el juez de oficio, sino que necesita de un procedimiento que culmine con su declaración.

– Cuando la prescripción adquisitiva se alega como contestación a una acción reivindicatoria por quien considera ser el legítimo dueño de la finca es evidente que existe un conflicto litigioso que debe ser resuelto judicialmente. Sin embargo, cuando el usucapiente pretende que se declare su adquisición como demandante, la designación del demandado le corresponde a él y no es infrecuente que la parte demandada se allane o simplemente no comparezca.

II. LA SENTENCIA DECLARATIVA DE USUCAPIÓN COMO MEDIO PARA RECTIFICAR EL REGISTRO.

– En el caso de la usucapión extraordinaria aun cuando no será necesaria la acreditación en el procedimiento judicial de la existencia o la validez de los títulos de hipotéticos adquirentes posteriores, pues precisamente dicha modalidad de prescripción adquisitiva no precisa ni de buena fe ni de justo título, siendo únicamente necesario acreditar la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, en la medida en que la declaración que la ponga fin alterará el contenido de los libros del Registro, deberá ser entablado dicho procedimiento judicial, en todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión.

En el caso resuelto, el procedimiento se dirige de manera directa contra la herencia yacente y herederos legales conocidos o desconocidos de uno de los titulares registrales (al cual pertenece de manera ganancial) pero no consta que se haya producido similar emplazamiento respecto del otro titular, su cónyuge por lo que debe acreditarse que la acción de prescripción extraordinaria ha sido interpuesta también frente a la herencia yacente o herederos determinados o indeterminados del cónyuge. (ER)

84.** HERENCIA. PACTO SUCESORIO DE MEJORA. TESTAMENTO PARTICIONAL Y NORMAS PARTICIONALES.

Resolución de 7 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se deniega la inscripción de una escritura de manifestación parcial de herencia y pacto sucesorio de mejora 

Resumen: En las herencias con bienes gananciales se exige con carácter general la liquidación previa de la sociedad de gananciales, y por ello no puede reconocerse la eficacia definitiva del testamento particional como atributivo de la propiedad, por lo que la partición no es inscribible (R. 24 de enero de 2017).

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de manifestación parcial de las herencias de un matrimonio que habían otorgado sus testamentos de contenido similar salvo lo relativo a la institución de heredero, pues “en el remanente” de la herencia eran nombradas herederas las tres hijas (testamento del marido), mientras que en el otro era nombrada heredera una nieta (testamento de la esposa.

La escritura de manifestación parcial de herencia es otorgada por dos de las hijas de los causantes y la nieta que es instituida heredera en el testamento de la abuela.

Registradora: Señala como defecto que teniendo en cuenta que los causantes ordenaron en sus testamentos un llamamiento a título de herencia en el remanente a favor, uno, de sus tres hijas, y el otro, de su nieta, todas la nombradas deben intervenir en la partición de la herencia, no siendo válida la liquidación de sociedad de gananciales y partición de herencia realizada sin su concurso, y ello conforme al principio de unanimidad de la partición.

Recurrentes: Entienden que la casa a la que se refiere la escritura se hereda mediante testamentos particionales de sus padres, en los cuales se indica específicamente que esa casa es para doña C. D. B.; que cuando existen testamentos particionales no es necesario convocar a todos los herederos ni para liquidar gananciales ni para adjudicarse la herencia; que no es imprescindible recoger todas las operaciones formales de la partición para que ésta tenga plenos efectos, incluidos los registrales; que en las adjudicaciones de bienes y derechos, que no tengan un alcance total sino parcial, no es imprescindible recoger todas las operaciones formales de la partición para que esta tenga plenos efectos, incluidos los registrales

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación

Doctrina:

La cuestión se centra en resolver si los causantes han hecho en los testamentos una partición de los bienes o si sólo han dispuesto unas normas particionales, supuestos ambos regulados, respetivamente, en los artículos 273 y 275, respectivamente, de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia.

Tras reiterar su doctrina y la doctrina jurisprudencial sobre los diferentes efectos de los testamentos particionales y las normas particionales, la Dirección General entiende que los testamentos del caso cuestionado contienen normas particionales y que, además del acto preparticional necesario de la liquidación de los bienes comunes, falta la intervención de algunos de los herederos designados por los testadores –dos de las hijas en un caso y la nieta en el otro– y para que los herederos reciban los bienes que les corresponden, debe manifestarse si existen o no deudas y, caso de existir, cómo ha de responderse de las mismas y cuáles de los otros herederos han aceptado la herencia y si lo han hecho pura y simplemente o a beneficio de inventario.

Conclusiones:

1 Como regla general han de intervenir todos los herederos para liquidar los bienes gananciales y manifestar lo que proceda respecto a la existencia o no de deudas de la herencia, como operación complementaria de las realizadas por el causante. Sólo si se acreditara que no existen deudas o las asumiera exclusivamente uno de los herederos, podría decirse que no hay perjuicio para los demás cuando unos pretenden adjudicarse los bienes distribuidos por el causante.

2 Es cierto que el legislador gallego a fin de proveer de recursos que eviten las situaciones de bloqueo derivadas de la falta de colaboración de determinados herederos, ha habilitado sistemas que agilicen y flexibilicen la partición en casos de posibles oposiciones a ella. Sin embargo, ello no significa que en todo caso y supuesto permita la legislación gallega prescindir de la previa liquidación de gananciales para la eficacia de la partición.

3 No obstante lo dicho, hay que destacar: (I) No sería obstáculo la falta de liquidación de gananciales si interviene contador-partidor comisario designado para tal cargo por ambos causantes, caso en el que podría admitirse la no necesidad de previa liquidación de gananciales, como un acto formal previo de las adjudicaciones hereditarias (así, artículo 293 de la Ley de derecho civil de Galicia y Resolución de 20 de julio de 2007). (ii) También podría ser cuestionable la necesidad de una previa liquidación de gananciales cuando conjuntamente se parten las herencias de dos cónyuges, interviniendo en el acto los causahabientes de todos ellos, y, sobre todo si todos los bienes tienen naturaleza ganancial (Resoluciones de 1 de octubre y 19 de noviembre de 2007)”».

4 En el presente supuesto, se trata de una partición de la herencia de ambos cónyuges, pero no hay contador-partidor designado ni intervienen los causahabientes de todos ellos, por lo que se hace necesaria la liquidación de los bienes gananciales por los mismos. (JAR)

85.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLAUSULA ESTATUTARIA DE LIMITACIÓN O PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Resolución de 7 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de los estatutos de una comunidad.

Resumen: La aprobación de la norma estatutaria que prohíbe la actividad de alquiler turístico de los elementos en propiedad horizontal requiere el voto favorable de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen 3/5 partes de las cuotas de participación, sin que sea precisa la unanimidad. 

Hechos: Se otorga una escritura de elevación a público de acuerdos de una junta general de una comunidad de propietarios en que se aprobó una nueva norma según la cual se prohíbe el alquiler turístico de las viviendas, habiéndose aprobado dicho acuerdo con los votos favorables de propietarios que representan el 77,35% de las cuotas en propiedad. 

El registrador suspende la inscripción por requerir dicha modificación estatutaria la unanimidad, sin que se pueda aplicar la mayoría de los 3/5 a los acuerdos relativos a la prohibición genérica del alquiler turístico. 

La comunidad de propietarios recurre por considerar que sí es aplicable la mayoría de los 3/5 a la prohibición genérica aunque el artículo que la regule que no diga expresamente la palabra prohibir. 

La DG estima el recurso y revoca la calificación. 

Doctrina

Uno de los supuestos exceptuados de la necesaria unanimidad exigida para la modificación del título constitutivo o de los estatutos es el previsto en el artículo 17.12 LPH, que permite no solo limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turístico de las viviendas sino también establecer una prohibición absoluta de dicha actividad. (ABG)

88.** DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD SIN APORTAR AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

Resolución de 8 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una declaración por antigüedad de ampliación de obra, por no aportar la autorización administrativa exigida en el Reglamento del Dominio Público Hidráulico (ACM)

Resumen: Puede inscribirse, sin necesidad de autorización adva, una ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en zona de policía de una cuenca hidrográfica, siempre que no invada el dominio público ni la zona de servidumbre.

– Hechos: En síntesis, se presenta una escritura de ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en la zona de policía de la cuenca hidrográfica del Júcar.

La Registradora, con buen criterio, solicita informe del Organismo de Cuenca correspondiente, que tras varios informes acaba señalando que, aunque la finca está sita sobre la zona de policía, no se halla sobre la zona inundable ni de uso público, y que dado que las obras ya estaban concluidas desde los años 2004, 2009, 2014 y 2017, no procede ninguna autorización administrativa previa, pues ésta solo se exige para iniciar nuevas obras que puedan afectar al dominio público hidráulico, pero que la ampliación de obra realizada sería “autorizable” por no resultar impedimento al efecto, ni afectar al dominio público hidráulico ni a la zona inundable y respetarse la zona de servidumbre.

– La Registradora: no obstante califica negativamente, en base a dicho informe y a los Arts 9 y art 14 bis del Regl Dominio Público Hidráulico (y art 28-4 TR LS) y solicita una acto administrativo positivo y expreso de autorización de las obras o de declaración de innecesariedad.

– El Presentante: recurre exponiendo que de los informes del Organismo de Cuenca se deduce clara y reiteradamente la innecesaridad de autorización adva. (que solo se exige antes de iniciar las obras), pero que de haberse solicitado se habría obtenido al ser “autorizable” por no afectar al dominio público hidráulico ni a la zona inundable y la de servidumbre.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
Aunque la registradora ha actuado diligentemente solicitando los informes advos. que permitan conocer si la finca y las obras afectan o no al dominio público hidráulico, de tales informes resulta la innecesariedad de autorización para obras ya ejecutadas, porqué aun estando sobre la zona de policía no afectan a la zona de servidumbre de dominio público hidráulico; todo lo cual concuerda con el art 28-4 TR LS para las declaraciones de obra por antigüedad no es necesario aportar tal autorización administrativa, sino acreditar el cumplimiento de todos los requisitos exigidos en ese apartado 4. (ACM)

89. ** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PARTICIÓN DE HERENCIA SIN TÍTULO PREVIO

Resolución de 8 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de una escritura pública de herencia.

Resumen: El derecho de transmisión (art. 1006 CC) no constituye una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis. No hay una doble transmisión. Los herederos transmisarios suceden directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al heredero transmitente. En el ámbito registral la aceptación tácita no puede admitirse, siendo necesaria forma documental pública.

Hechos: Se cuestiona si es suficiente para inmatricular, conforme al artículo 205 LH, una escritura de herencia sobre la que se discute si comprende una o dos transmisiones. La cuestión gira en torno al derecho de transmisión.

Registradora: La escritura no es suficiente para inmatricular porque debe aportarse el título adquisitivo previo.

Recurrente: Alega que existe un doble título para inmatricular porque a la adjudicación de la heredera la precede una liquidación de la sociedad de gananciales o la aceptación tácita de la herencia del primer causante por parte su esposa (transmitente).

Centra la cuestión la Resolución cuando dice que “lo que debe estudiarse en el presente caso, es si la escritura objeto de recurso recoge dos transmisiones, como entiende la recurrente al afirmar que hubo aceptación tácita de la herencia por parte de la viuda, o una sola transmisión, como parece entender la registradora al exigir que se aporte el título previo de adquisición del primer fallecido”.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

ACEPTACIÓN TÁCITA:

 A efectos registrales no cabe argumentar que se ha producido una aceptación tácita de la herencia del causante por la esposa transmitente.

En el ámbito registral la aceptación tácita no puede admitirse, siendo necesaria forma documental pública, tal y como exige el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, como se pronunció este Centro Directivo en Resolución de 21 de enero de 1993 exigiendo que la aceptación conste en documento público, siendo sólo admisible la aceptación tácita, cuando se trate de escritura pública que tenga por objeto otro acto que «ex lege» tenga valor equivalente, como ocurre en la disposición de un bien hereditario concreto (artículo 999 del Código Civil); por lo que, no habiendo quedado acreditada la aceptación de la herencia en la forma señalada, opera el «ius transmissionis» del artículo 1006 del Código Civil”.

DERECHO DE TRANSMISIÓN:

1 Históricamente, doctrina y jurisprudencia han debatido sobre la existencia de una o varias delaciones hereditarias en el derecho de transmisión.

 En el año 2013, el Tribunal Supremo ha zanjado esta discusión, en la Sentencia de 11 de septiembre, al señalar que «(…) el denominado derecho de transmisión previsto en el artículo 1006 del Código Civil no constituye, en ningún caso, una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis en curso de la herencia del causante que subsistiendo como tal, inalterado en su esencia y caracterización, transita o pasa al heredero trasmisario. No hay, por tanto, una doble transmisión sucesoria o sucesión propiamente dicha en el ius delationis, sino un mero efecto transmisivo del derecho o del poder de configuración jurídica como presupuesto necesario para hacer efectiva la legitimación para aceptar o repudiar la herencia que ex lege ostentan los herederos transmisarios; dentro de la unidad orgánica y funcional del fenómeno sucesorio del causante de la herencia, de forma que aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente».

 Esta misma tesis ha seguido la doctrina de este Centro Directivo: «los transmisarios suceden al primer causante de manera directa y no mediante una doble transmisión del causante al transmitente y de éste a los transmisarios. Pero es indiscutible que la determinación de quiénes son los transmisarios y en qué porcentaje y modo adquieren los bienes, viene determinado por la sucesión del transmitente, no por la sucesión del primer causante». (RR. 26 de marzo y 11 de junio de junio de 2014, 26 de julio de 2017, 22 de enero, 12 de marzo, 25 de abril, 5 de julio y 28 de septiembre de 2018 y 5 de abril de 20199. (JAR)

90.** HIPOTECA. PACTOS DE EJECUCIÓN. SOLICITUD GENÉRICA DE INSCRIPCIÓN PARCIAL. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO.

Resolución de 8 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación suscrita por la registradora de la propiedad de Santander n.º 1, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (CB)

Resumen: Se suspende una hipoteca acompañada de un certificado de tasación caducado, por la caducidad del mismo y por falta de consentimiento expreso para la inscripción de la hipoteca sin el pacto de ejecución directa. La DGSJyFP confirma la nota.

1. La única cuestión que se plantea en el presente recurso radica es determinar si existiendo un consentimiento genérico a la inscripción parcial de una hipoteca, es correcta la suspensión total de su inscripción por el defecto de no poder inscribirse el pacto de ejecución hipotecaria directa judicial, bien por no aportarse el correspondiente certificado de tasación, bien por aportarse un certificado de tasación caducado. […]

Hechos: […] se constituyen sendas hipotecas inmobiliarias, una sobre una finca situado en Alhama de Aragón […] y otra sobre una finca de Santander […] en garantía de unas deudas derivadas de la venta de acciones de la sociedad «Termas Pallarés, SA», en favor del acreedor don L. F. T. B., vendedor de dichas acciones, siendo la parte deudora la sociedad mercantil «Tres Mares, SA» como compradora de las acciones.

La primera finca hipotecada es una finca rústica sita en Alhama de Aragón perteneciente a la sociedad «Termas Pallarés, SA», como hipotecante de deuda ajena, y la segunda finca hipotecada es una vivienda sita en la ciudad de Santander, propiedad de don M. M. D., consejero delegado de la sociedad deudora, también como garante de deuda ajena.

En los respectivos apartados 1.2 y 2.2 de las citadas estipulaciones de constitución de hipoteca se pacta: «Procedimientos judiciales. Para el caso de que la acreedora hubiere de reclamar, en su día, la ejecución de la presente hipoteca, se dispone expresamente que podrán optar indistintamente: Por el procedimiento ejecutivo ordinario […] Por el procedimiento declarativo ordinario […] Por el procedimiento hipotecario directo contra bienes hipotecados […] Fijándose a este efecto como domicilio de la parte deudora e hipotecante, para la práctica de los requerimientos y notificaciones a que hubiere lugar, el siguiente: (…) Se tasa la finca hipotecada a efectos de subasta en la cantidad de (…) euros.»

Respecto de la finca situada en Alhama de Aragón se incorpora a la escritura, a efectos del procedimiento hipotecario directo, la preceptiva certificación de tasación vigente y emitida por entidad homologada. Sin embargo, respecto de la finca ubicada en Santander, la escritura no incorpora certificación de tasación alguna en que se funde el tipo de subasta pactado.

Entre las demás estipulaciones de la escritura interesa, a los efectos de este recurso, el párrafo último de las citadas estipulaciones primera y segunda que disponen: «Solicitud de inscripción. Se solicita del Señor Registrador correspondiente la inscripción de la presente escritura de conformidad con el artículo 434 del Reglamento Hipotecario y en su caso, la inscripción parcial de la misma»; facultándose a continuación a la parte acreedora para subsanar los defectos en la constitución de la hipoteca que se pusieran de manifiesto por la calificación registral de los documentos.

Registradora: 4. La referida escritura de constitución de hipoteca fue objeto de una primera calificación negativa por parte de la registradora de la Propiedad de Santander número 1 en la que se suspendió la inscripción del derecho de hipoteca, por no aportarse el certificado de tasación exigido por el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y por la trascendencia que sobre este derecho tiene la falta de inscripción de la cláusula de ejecución hipotecaria directa, en tanto no conste la subsanación del defecto señalado o el consentimiento expreso de la inscripción de la hipoteca prescindiendo del procedimiento de ejecución directo.

Presentada nuevamente la escritura de constitución de hipoteca acompañada de un certificado de tasación (fotocopia) de la finca hipotecada, fue de nuevo calificada negativamente porque por su fecha –7 de octubre de 2015– se encontraba caducada cuando se otorgó la escritura de constitución de hipoteca el día 17 de junio de 2022 […] En esta nota de calificación se reitera que, dada la transcendencia de la falta de inscripción de la cláusula relativo al procedimiento de ejecución directo, debe suspenderse también la inscripción del derecho de hipoteca, en tanto no conste la subsanación del defecto señalado o el consentimiento expreso de la inscripción de la hipoteca prescindiendo de dicho procedimiento. […]

Recurrente: En contra de este criterio de la nota de calificación, de exigir un consentimiento expreso a la inscripción de la hipoteca sin el pacto referido a la ejecución hipotecaria, la parte recurrente, en síntesis, argumenta que: [la hipoteca es válida sin la ejecución directa y el consentimiento para la inscripción parcial es suficiente] […]

Resolución: La DGSJyFP confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

5. En cuanto a esta cuestión de la inscripción parcial del préstamo hipotecario, en el Derecho registral español la regla general sobre posibilidad de inscripción parcial de los documentos presentados en el Registro de la Propiedad, es que si el pacto o estipulación rechazados por el registrador afectan a la esencialidad del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, la inscripción parcial solo será posible, sin dicho pacto, si media solicitud expresa e indubitada del interesado o interesados […] no pudiendo el registrador actuar de oficio en aras a practicar esa inscripción parcial. […]

En el ámbito de las escrituras de préstamo hipotecario y, en concreto, tratándose de las cláusulas relativas al procedimiento de ejecución hipotecaria judicial o a la venta extrajudicial, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha considerado reiteradamente que tales cláusulas constituyen un elemento delimitador esencial del derecho real de hipoteca, […]

Por ello, para poder proceder a la inscripción parcial de la hipoteca, o de su novación, sin dichas cláusulas de ejecución, se viene considerando que se precisa solicitud expresa del acreedor que se va a convertir en titular registral de la hipoteca […] la cual, dada la transcendencia de dichos pactos, no debe dejar lugar a dudas interpretativas.

[…] la cuestión a resolver en esta resolución es el alcance que debe darse a la solicitud o consentimiento de inscripción parcial […]

El notario recurrente considera que la cláusula de solicitud de inscripción […] es suficientemente expresiva de que la voluntad de las partes ha sido que la hipoteca se inscriba en todo caso, aunque no sea inscribible algún pacto o estipulación, y cualquiera que sea el tipo o naturaleza de dicho pacto.

Pero […] no todas las cláusulas de un préstamo hipotecario (u otro tipo de negocio asegurado con hipoteca) puede ser tratadas del mismo modo.

Así, el carácter voluntario del pacto de ejecución directo hipotecario […] implica que el reflejo en la escritura de préstamo hipotecario de la posibilidad de su utilización y de sus correspondientes requisitos revela, ya de por sí, una voluntad de la parte acreedora en su inscripción.

[…] el pacto de ejecución directa de la hipoteca debe reputarse especialmente cualificado.

De haber querido el acreedor la inscripción parcial automática de la hipoteca no habría solicitado la representación del deudor para subsanar defectos, y, por otra parte, podría haber optado, ante la primera nota de calificación negativa, por manifestar su voluntad de que se inscribiera la hipoteca sin el indicado pacto.

[…] esa voluntad respecto a esta concreta inscripción parcial podría deducirse de la propia interposición del recurso contra la calificación registral presentado por la entidad acreedora, pero, en este caso, al haberse interpuesto el recurso por el notario autorizante de la escritura, en términos jurídicos y no expresivos de una voluntad manifestada en su presencia, no es posible extraer esa conclusión.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

91.*** PRECIO DE VENTA DE FINCA DE CÓNYUGES DECLARADOS EN CONCURSO DE ACREEDORES EN FASE DE LIQUIDACIÓN. 

Resolución de 13 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcañiz a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: El registrador debe calificar que en el mandamiento de cancelación se haga constar el cumplimiento de los requisitos que prevén los artículos 209 y 210 TRLC.

Hechos: se presenta escritura de venta de una determinada finca registral. La venta se efectúa por la administradora concursal de los cónyuges titulares registrales, declarados en concurso de acreedores, en fase de liquidación.

La registradora aprecia cuatro defectos que impiden la inscripción, si bien únicamente los defectos tercero y cuarto son objeto de recurso.

– Según el tercero, «no se acompaña el mandamiento para la cancelación de las cargas que grava la finca, sino únicamente el mandamiento para la cancelación de los asientos registrales relativos al concurso, derivados del auto firme de conclusión del mismo». Es al tiempo de la interposición del recurso cuando se incorpora el auto que ordena la cancelación de cargas. Con fundamento en el artículo 326 LH, dicho documento no puede ser tenido en cuenta, pero la Registradora da por subsanado este tercer defecto.

– Según el cuarto defecto, «no se acredita que la venta de la finca, gravada con privilegio especial, haya sido por valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada».

El Centro Directivo estima el recurso con fundamento en el artículo 210 TRLC y es que, estando inscritas las hipotecas en el Registro de la Propiedad, el registrador debe comprobar que en el título calificado consta el cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los acreedores hipotecarios.

El vigente artículo 210 TRLC concuerda con el anterior artículo 155.4 de la Ley Concursal (al que se remitía el 149.2 para la enajenación de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial).

Con base a resoluciones dictadas al amparo de la legislación anterior señala el Centro Directivo que:

– Las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien sobre que recae el derecho real de garantía (artículos 149.2 y 155.4 de la Ley Concursal) tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente debe ajustarse el plan de liquidación. Estas reglas imperativas rigen también en defecto de aprobación del plan de liquidación.

– Con arreglo a la doctrina del TS, el Registrador debe calificar que en el mandamiento de cancelación se haga constar el cumplimiento de los requisitos que prevé el artículo 155.4 de la Ley Concursal (actuales artículos 209 y 210 del texto refundido de la Ley Concursal).

Si en el procedimiento judicial se ha considerado que se han cumplido los requisitos que la Ley Concursal establece para que se pueda llevar a cabo la venta, afirmando que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal conforme al artículo 210, excede de las facultades de calificación discrepar de esta valoración toda vez que el Registrador no puede calificar el fondo de la resolución judicial. (ER)

93.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LINDERO CON MENCIÓN DEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE COLINDANTE

Resolución de 13 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 15, por la que se deniega la rectificación de la descripción de una finca registral, cuya georreferenciación está inscrita, por no acreditarse el título de adquisición de la franja lindante con el sur, descrita como un pasaje.

Resumen: La rectificación de un lindero no puede perjudicar a un tercero. Si la georreferenciación de la finca está inscrita, debe tramitarse un nuevo expediente del art. 199 LH, sin oposición de los colindantes afectados, para practicar la rectificación.

Hechos: Se rectifica la descripción de un lindero de una finca registral, en el sentido de sustituir la expresión inscrita: «linda por el sur con un pasaje del que le corresponden dos tercios, según Catastro», por la siguiente: «Linda por el sur con un pasaje particular propio y mediante él, con una finca de la calle (…)».

Dicha finca tiene su georreferenciación inscrita y coordinada gráficamente con el Catastro, sin que la misma se modifique en la escritura calificada, como tampoco se modifica su superficie, alegando el otorgante un error en la descripción efectuada en el título inscrito.

La registradora de la propiedad suspende la inscripción, alegando que no se ha presentado el título de propiedad del pasaje en cuestión, fundando su calificación en el art. 20 LH.

El recurrente alega que ninguna de las descripciones de las fincas colindantes atribuye a estas la titularidad del tercio restante del pasaje y que no se puede pedir que se acredite la adquisición de dicho tercio y el consentimiento del actual titular del mismo, porque no existe ningún propietario que ostente ningún derecho sobre el pasaje.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: No estamos ante un problema de tracto sucesivo del art. 20 LH, sino ante una inexactitud registral derivada de un error en el título, que solo puede corregirse rectificando dicho título y, si tal rectificación afecta a un tercero, no puede perjudicarle.

En el caso que nos ocupa, no resulta de la descripción registral de la finca colindante que la asignación de los dos tercios del pasaje a la finca colindante sea un error, pues en aquella se hace referencia también a este pasaje, sin que puede afirmarse con rotundidad que la rectificación pueda inscribirse sin causar perjuicio a tercero, puesto que la rectificación de la descripción del linde pretendido no sería coherente con la descripción registral previa.

La DG propone la tramitación de un nuevo expediente del art. 199 LH para poder inscribir, en su caso, la rectificación solicitada, por tratarse de la rectificación de un supuesto error, cuya subsanación no puede realizarse atendiendo al contenido del Registro, sin que sea indubitada la inexistencia de perjuicio para tercero.

Comentario: Es más que dudoso que la atribución de la propiedad de una finca colindante a través de su mención en un lindero perjudique a tercero, pues dicha mención no está amparada por la fe pública registral; de hecho, como dice el recurrente, conforme al art. 29 LH no debería ni figurar, aunque contradictoriamente acaba solicitando la inscripción del pasaje a su favor. Según el art. 51 RH, la descripción debe hacerse sobre la base de los datos físicos de las fincas, por lo que toda referencia a los propietarios de las fincas colindantes es sobrera o, como tiene dicho la DG, superflua, innecesaria, impertinente y perturbadora. Por tanto, me parece cuando menos extraño que la DG proponga la tramitación de un nuevo expediente del art. 199 para rectificar la mención referida. (VEJ)

94.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. DESVINCULACIÓN DE ANEJO

Resolución de 14 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Manacor n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación de elemento privativo de un edificio en régimen de división horizontal (ABG)

Resumen: No es inscribible una escritura de desvinculación de anejo de un elemento privativo sin el consentimiento de la Junta de Propietarios si no consta inscrita previamente la norma estatutaria que faculta expresamente al propietario a hacerlo sin acuerdo de la Junta, tanto por aplicación de lo dispuesto en la LPH como por aplicación del principio hipotecario de inoponibilidad del artículo 32 de la Ley Hipotecaria. 

Hechos: Se otorga escritura de modificación de un elemento privativo en que el promotor del inmueble y propietario de dicho elemento desvincula un anejo del mismo, creando un nuevo elemento y redistribuyendo las cuotas con base en una norma estatutaria no inscrita que reserva al promotor, mientras conserve la propiedad de algún elemento, el derecho a rectificar y complementar la escritura de declaración de obra nueva y de determinación de partes de la división horizontal y su realidad física. 

El registrador suspende la calificación por no acreditar el acuerdo de la Junta de Propietarios autorizando la operación conforme a los artículos 5 y 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, no habiendo tenido la norma estatuaria alegada acceso al Registro de la Propiedad. 

El interesado recurre alegando que la escritura cumple lo dispuesto en los estatutos, sin que perjudique a terceros y sin que precise por ello el acuerdo de la Junta de Propietarios. 

La DG DESESTIMA el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: 

La norma estatutaria no inscrita que permite la división o segregación de los pisos o locales y sus anejos sin consentimiento de la Junta de Propietarios, aun siendo válida, no puede vincular a los propietarios que han accedido a la propiedad horizontal con posterioridad, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria. Por ello la modificación de la descripción de la finca, consistente en la desvinculación de un anejo constituye una modificación del título constitutivo de la propiedad que requiere el consentimiento de los copropietarios del inmueble. 

95.* COMPRAVENTA DE SOLAR SIN DECLARACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

Resolución de 14 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen: En una transmisión de un solar cabe la posibilidad de que en él se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo (JCC)

96.** ACTA DE NOTORIEDAD DE «INMATRICULACIÓN» DE EXCESO DE CABIDA

Resolución de 14 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albaida por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, suspende la inscripción de una rectificación de cabida y georreferenciación de finca.

Resumen: El expediente de dominio, ya sea para inmatricular una finca no inscrita o para tramitar un exceso de cabida, no es un acta de notoriedad, pues no acredita la veracidad de los hechos alegados por su promotor, sino el cumplimiento de los trámites previstos.

Hechos: Mediante una denominada «acta de notoriedad para inmatriculación de exceso de cabida no inscrita», relativa a una vivienda cuyo solar tiene una superficie registral de 80 m2, se rectifica su descripción, tras la tramitación del expediente del art. 201.1 LH, para incluir otra vivienda situada junto a la anterior, con una referencia catastral distinta, dando entre ambas una superficie total de 201 m2.

La registradora de la propiedad suspende la inscripción por considerar que no se puede inmatricular una finca por el procedimiento del art. 201.1.

El notario recurre alegando que no se trata de una inmatriculación, sino de una rectificación de superficie, pues la finca se ha ido transmitiendo durante generaciones por mitades indivisas.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: El expediente de dominio, ya sea para inmatricular una finca no inscrita o para tramitar un exceso de cabida, no es un acta de notoriedad, pues no acredita la veracidad de los hechos alegados por su promotor, sino el cumplimiento de los trámites previstos. Por lo demás, la DG da por suficientes las explicaciones del notario en relación con el hecho de que se trata de una rectificación de descripción y no de una inmatriculación.

Comentario: La distinción entre inmatriculación e inscripción de exceso de cabida tiene escasa relevancia práctica, pues en ambos casos las garantías y trámites son prácticamente los mismos. La propia DG tiene declarado repetidamente que la inscripción de un exceso de cabida tiene naturaleza inmatriculadora. Por lo tanto, no tiene sentido la posición del registrador, ni la de la DG que, pese a revocar la nota, parece mantener la tesis de que no se puede encubrir una inmatriculación mediante la inscripción de un exceso de cabida. Si las fincas son colindantes y no se aprecia doble inmatriculación (lo que debe comprobarse en ambos casos), no veo razón para no poder registrar un terreno por la vía del exceso de cabida, máxime cuando de esta forma se evita una absurda e innecesaria agrupación. (VEJ)

97.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 14 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la anotación preventiva de embargo ordenada en mandamiento judicial (ACM)

Resumen: Para anotar un embargo contra la Herencia Yacente debe constar que se han emplazado los herederos presuntos o, en su defecto, a la AA.PP Estatal o Autonómica que heredaría abintestato (art 150-2 LEC).

– Hechos: Se presenta mandamiento de embargo de una finca inscrita a favor de un titular fallecido, dirigiéndose el procedimiento contra la herencia yacente de dicha persona, herederos y causahabientes desconocidos de la misma.

– El Registrador: califica negativamente y exige conforme al art 150-2 LEC acreditar que la demanda se ha dirigido contra los herederos presuntos o, en su defecto, que se ha emplazado a los ignorados herederos por edictos, y comunicado la pendencia del proceso a la AA.PP Estatal o Autonómica que heredaría abintestato.

– La comunidad de vecinos anotante: recurre e invoca que conforme a la R. de 23 octubre 2012 en el procedimiento monitorio especial a favor de una Comunidad de propietarios en un procedimiento de ejecución, bastaría, conforme a los apartados h) e i) del Art 9 LPHz y apartados 2) y 4) del Art 21 LPHz, con notificar al ocupante del piso o local (domicilio de notificaciones).

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
 a) Reitera las RR de 14 enero y 25 octubre 2021 en la que la DG, a la vista de la STS 9 Oct 2021 (nº 590, Sala 1ª, en impugnación ResDG), modificó su doctrina para estos casos, señalando que, con carácter general, el registrador debe «verificar que la titular registral o, caso de haber fallecido, sus herederos, han tenido posibilidad de ser parte».

Y aunque está claro que la ley no preceptúa el nombramiento de administrador judicial cuando en un juicio declarativo es demandada una persona que ha fallecido hace más de 30 años sin que se conozcan sus herederos y, por ello, la demanda se dirige contra la herencia yacente y los ignorados herederos, en estos casos, ex art 150-2 y art 791-2 LEC, el juzgado debe notificar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada.

b) Por tanto cuando se demanda a una herencia yacente caben 2 posibilidades:

1ª) Que haya indicios de que existen concretas personas llamadas a la herencia, en cuyo caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio.

2ª) Que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente en cuyo caso, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada a la sucesión intestada.

[Véanse en este sentido la Res. 18 nov. 2006 y las Res 21 febrero,15 oct. y 5 nov. 2007, las Res. de 3 oct. 2011, la Res 17 julio, 19 sept., y 9 dic. 2015 ; las de 17 marzo, 12 mayo, y 15 noviembre 2016; la de 18 enero 2017,; las de 4 septiembre y 7 septiembre 2018; las de 17 enero, 21 junio y 12 diciembre 2019; las de 30 septiembre y 19 octubre de 2020; y las de 14 enero y 25 octubre 2021; y la de 14 febrero 2023]. (ACM)

99.() ADJUDICACIÓN DE FINCA EN EJECUCIÓN DE PLAN DE LIQUIDACIÓN DE CONCURSO

Resolución de 15 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Sabadell n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de finca en ejecución de plan de liquidación de concurso.

Resumen: no se debe ser excesivamente formalista en la labor de calificación.

Hechos: se presenta escritura “de adjudicación de finca en ejecución de plan de liquidación del concurso de don R. A. M. C.”.

Se incorpora el plan de liquidación aprobado judicialmente e interviene como adjudicatario una sociedad, que se acredita como cesionario en la posición contractual y derecho de remate mediante escritura ante el mismo notario con número anterior de protocolo.

En la parte dispositiva consta que el titular registral, debidamente representado en este acto por su administrador concursal, vende y transmite a la sociedad quien, debidamente representada, se adjudica y adquiere, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la exposición de esta escritura (…)».

El registrador señala como defecto que en el otorgan primero se indica que se vende y transmite el pleno dominio de la finca cuando debería indicarse que vende y transmite en ejecución del plan de liquidación del concurso el pleno dominio de la finca.

La Dirección estima el recurso y revoca la nota pues en la escritura objeto de calificación se acredita la legitimación del administrador concursal, se hace constar que el concurso se encuentra en fase de liquidación y se incorpora el plan de liquidación aprobado judicialmente; se comprueba la inclusión de la finca objeto de transmisión en el plan de liquidación aprobado, y se autoriza su venta a favor del acreedor privilegiado, el cual ha cedido su posición contractual y derecho de remate a la entidad compradora en virtud de escritura autorizada antes.

En consecuencia, debe admitirse que el notario, en la labor de indagación sobre la naturaleza y título del negocio que se escritura, ha llegado a la conclusión sobre cuál sea éste, y ha plasmado de forma indubitada que se trata de una adjudicación en ejecución del plan de liquidación del concurso, de suerte que, de la propia literalidad de la escritura, considerando las distintas partes de ésta, debe entenderse que por las expresiones empleadas se trata, inequívocamente, de una adjudicación en ejecución del plan de liquidación del concurso y no precisa de otra consideración. (ER)

100.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 15 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Manacor n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa a la catastral de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Resumen: La manifestación genérica del registrador, basada en que ha consultado la aplicación informática registral homologada, es suficiente para apreciar las alegaciones de los colindantes.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa y la consiguiente rectificación de superficie, que pasa a ser de 320 m2, mientras que en el Registro figuran 400 m2 y en el Catastro 292 m2. En la tramitación del expediente del art. 199 LH, se formula oposición por parte de colindantes registrales, quienes presentan un estudio topográfico y alegan que la nueva descripción no se ajusta a la parcelación administrativa de la urbanización donde se ubica la finca.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción pretendida al considerar que la representación gráfica que se pretende inscribir invade terrenos propiedad de quien formuló oposición. Fundamenta su decisión en las siguientes actuaciones: «1. Se ha consultado en la Sede Electrónica del Catastro la geometría asignada a la parcela cotejándola con la que se pretende inscribir. Se han realizado las comprobaciones pertinentes mediante la utilización de la aplicación informática para calificación de las representaciones gráficas prevista en el art. 9.b de la L.H.»

El solicitante de la inscripción recurre alegando falta de motivación de la nota de calificación, que el estudio topográfico aportado por los colindantes invade su finca y un terreno dependiente de recursos hídricos y que la supuesta parcelación administrativa es un plano de alineaciones del año 1966, derogado por sucesivos planeamientos posteriores.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Las alegaciones de los colindantes, amparadas en la comprobación de una posible invasión de la finca mediante la aplicación informática registral, son fundamento suficiente para no admitir la inscripción pretendida, pues ponen de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que solo puede resolverse de común acuerdo o judicialmente.

Comentario: La cuestión central de este recurso consiste en dilucidar si la nota está adecuadamente fundamentada. El registrador hace unas manifestaciones genéricas, sin precisar más. La DG ha exigido en otras resoluciones (p.e., R. de 10 de noviembre de 2022) que se justifique la existencia de indicios de invasión de finca colindante. Dado que la nota se fundamenta en un instrumento, la aplicación informática registral, que es opaco para el resto de los ciudadanos, creo que debería exigirse un mayor grado de justificación, so pena de crear indefensión al recurrente. (VEJ)

101.** RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA

Resolución de 15 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto respecto de la denegación a rectificar una inmatriculación de dos fincas practicada por el registrador de la propiedad de Sevilla n.º 6 .

Resumen: La fe pública registral no opera como regla general, o lo hace de modo matizado, para proteger al titular registral inscrito frente a las posibles acciones de deslinde, reivindicación y recuperación posesoria del dominio público, que es inalienable e imprescriptible.

Hechos: Por escrito presentado por el jefe de la Demarcación de Carreteras del Estado en Andalucía Occidental se solicita la rectificación de dos inmatriculaciones ya practicadas alegando la invasión de dominio público.

Registrador: Deniega la solicitud.

Recurrente: Entiende que, aunque se ha practicado la inscripción, la descripción de las fincas que resulta de las mismas admite prueba en contrario conforme al artículo 3.3 TRLCI. Los límites del dominio público viario, aun no estando inmatriculado, se han acreditado Por tanto, siendo el dominio público inalienable, y habiendo sido acreditada la invasión del mismo por la representación de las fincas inscrita, procede, conforme al cuarto párrafo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, la estimación del presente recurso y la práctica del asiento solicitado por esta Demarcación

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Es doctrina reiterada de esta Dirección General que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

2 Lo que procede es que si la Administración Pública fuera efectivamente titular extrarregistral de alguna porción invadida de domino público, puede y debe todavía ejercitar sus facultades legales de deslinde y recuperación del supuesto dominio público invadido, que son imprescriptibles, conforme a la normativa de aplicación, y sin que frente a ellas pudiera oponerse la protección derivada del principio de fe pública registral.

3 Fe pública registral respecto la superficie y linderos que se derivan de la inscripción de la georreferenciación de la finca: La aplicación de la protección máxima del llamado principio de fe pública registral (ex.art. 34 LH), sobre el mantenimiento en la adquisición del dominio de una determinada finca con una concreta georreferenciación previamente inscrita, se ciñe y limita a los posibles conflictos entre titulares de dominio privado, y en cambio, como regla general, no opera, o lo hace de modo matizado para proteger al titular registral inscrito conforme al artículo 34 frente a las posibles acciones de deslinde, reivindicación y recuperación posesoria del dominio público, dado que éste se rige por el principio constitucional inalienabilidad e imprescriptibilidad proclamado en el artículo 132 de nuestra Carta Magna».

 Todo ello sin perjuicio de la responsabilidad en la que, en su caso, pudiera incurrir la administración titular extrarregistral del dominio público, por no haber cumplido su obligación legal de inscribir registralmente tal dominio público (véase el artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas), pues el adquirente de buena fe podría invocar, si no la protección máxima del principio de fe pública registral, sí al menos el principio general de protección de la buena fe y apariencia legítima y el de responsabilidad patrimonial por los actos y omisiones administrativas, que inspira nuestro ordenamiento jurídico. (JAR)

102.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. ALEGACIONES DE COMUNIDAD AUTÓNOMA

Resolución de 20 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Albaida, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción por invasión del dominio público.

Resumen: Si bien no existe oposición expresa de la Administración, ni manifestación expresa en su informe sobre la invasión de dominio público, se generan dudas suficientes para suspender la inscripción.

Hechos: Se otorga una escritura de agrupación con un exceso de cabida inferior al 10% de la superficie inscrita. El exceso de cabida se ampara en la configuración catastral. La registradora de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199 y la Administración presenta un escrito en el que el Ayuntamiento dice que «previamente a la inscripción de la representación gráfica de las parcelas de que se trata, se informa que el propietario deberá solicitar ante el Servicio Territorial citado, el deslinde gráfico de su parcela con el dominio público de la carretera».

El registrador considera que existe una posible invasión de dominio público y suspende la inscripción de la agrupación, de conformidad con el art. 199 LH.

La otorgante recurre la nota alegando falta de motivación y que la delimitación con la carretera es la que resulta del Catastro, que es la base de la representación gráfica de las fincas catastrales conforme al art. 10.1 LH. Además, se da la circunstancia de que la finca agrupada que linda con la carretera tiene su representación gráfica inscrita, que no se modifica, ya que el exceso de cabida se atribuye a la otra finca agrupada.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien ordena que se solicite un nuevo informe a la Administración al objeto de que disipe las dudas sobre la posible invasión de dominio público.

Doctrina: Conforme al art. 199 LH, el registrador denegará la inscripción de la representación gráfica georreferenciada cuando, en la tramitación del expediente que regula dicho precepto, considere que coincide en todo o en parte con el dominio público.

Los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

En el presente supuesto, pese a no existir oposición expresa de la Administración y alegación expresa sobre la posible invasión de dominio público, el informe emitido por aquella suscita suficientes dudas, que justifican la calificación negativa de la registradora, si bien, no es del todo concluyente. De ahí, que deba solicitarse un nuevo informe para que se disipen dichas dudas. (VEJ)

103.* CONGRUENCIA ENTRE EL MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN Y EL TESTIMONIO DEL AUTO DE ADJUDICACIÓN

Resolución de 20 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Vilanova i la Geltrú n.º 2, por la que se suspende la cancelación de una nota marginal de expedición de certificación en procedimiento de ejecución hipotecaria.

Resumen: Se analiza si existe congruencia entre un mandamiento de cancelación y el testimonio del auto en el que se basa, para resolver que no la hay en un caso muy concreto de ejecución hipotecaria.

Hechos: En 2011 concluyó un procedimiento de ejecución hipotecaria con la adjudicación de la finca, pero no se llegó a inscribir. En 2017, el todavía titular registral vendió la finca y se inscribió. También se otorgó escritura de cancelación de hipoteca, que no pudo inscribirse al existir nota marginal expedición de certificación de cargas. Ahora se presenta mandamiento derivado del procedimiento que concluyó en 2011 y que ordena la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de cargas. Se adjunta testimonio del auto firme del que se deriva la adjudicación a determinada entidad y se ordena la cancelación de la inscripción de hipoteca y de todas las asientos posteriores.

El registrador aprecia incongruencia en el mandamiento con el auto, debiendo de inscribirse el título completo y cumplirse con el principio de tracto sucesivo.

El interesado recurre alegando que cabe practicar exclusivamente la cancelación de la nota marginal.

La DGSJFP confirma la calificación.

Doctrina:

Resuelve dos cuestiones de procedimiento previamente:

– Se considera competente, en vez de la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación de la Generalitat de Cataluña, porque la calificación recurrida se fundamenta solo en preceptos de aplicación general en todo el territorio nacional, en concreto, el Código Civil español, la legislación hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil.

– Admite que el recurso se presente en soporte papel y sin legitimación notarial de la firma.

Entrando en el fondo, en el caso presente considera que no cabe la cancelación de hipoteca mediante mandamiento con independencia de la inscripción del todo el título. No se pretende cancelar la nota marginal de expedición de certificación de titularidad y cargas como consecuencia de esa adjudicación, sino que lo que se pretende es la cancelación de la referida nota marginal como consecuencia de la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca, que a su vez trae causa de una escritura de compraventa formalizada, no por el verdadero dueño en virtud del decreto de adjudicación, sino por el titular registral que ya no tiene poder de disposición, como resulta de toda la documentación presentada. (JFME)

105.** REINSCRIPCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA

Resolución de 21 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 1, por la que se suspende la reinscripción de dos fincas registrales a favor del cedente a título gratuito, por incumplimiento de la condición resolutoria pactada.

Resumen: En caso de cumplimiento de la condición resolutoria, son requisitos para que proceda la reinscripción a favor del vendedor, que se aporte el título del vendedor y la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma.

Hechos: se presenta acta en la que se declara la notoriedad del incumplimiento de una condición resolutoria.

La registradora señala dos defectos:

a) Falta aportar el título de cesión, y

b) Formulada oposición por el Ayuntamiento, la entidad cedente debe acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución.

La Dirección estima el recurso y revoca la calificación.

I. LA REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL VENDEDOR.

Son requisitos para que proceda la reinscripción a favor del vendedor los siguientes:

1º. Que se aporte el título del vendedor (artículo 59 RH), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada.

2º. Notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma.

Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es:

  • La existencia de un incumplimiento grave,
  • Que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta.

3º. El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).

Esta doctrina expuesta se refiere a los supuestos de compraventa y resolución por falta de pago del precio o, por analogía declarada por el Tribunal Supremo, al caso de permuta.

En el caso resuelto en este expediente se trata de una cesión gratuita por lo que la aplicación de esta doctrina debe hacerse de manera cautelosa pues podría suponer que el cumplimiento de la prestación en que el gravamen consiste quede al arbitrio de la parte cesionaria. Por tanto, no hay cláusula penal que deba ser moderada, pues no hay precio ni intereses pactados. Por ello, se ha tramitado acta conforme el artículo 209 del Reglamento Notarial habida cuenta de que no hay precio ni intereses, siendo su finalidad la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones con transcendencia jurídica.

II. DEFECTOS ALEGADOS.

Son dos los defectos alegados por la Registradora en su nota de calificación

– En cuanto al primero, la aportación del título de cesión, éste consta testimoniado en el acta de inicio de la notoriedad.

– En cuanto al segundo, esto es, la formulación de oposición por parte del adquirente, al tratarse en este caso de una cesión gratuita, concurren muy diversas circunstancias que pueden impedir tanto la apreciación indubitada del cumplimiento o incumplimiento de la obligación; por ejemplo, en casos de cumplimiento parcial o en forma distinta a la pactada, o de retraso en las prestaciones sucesivas, como la recalificación de unos terrenos en la que el Ayuntamiento cesionario ha cumplido todos los trámites y obligaciones pero una resolución judicial ha anulado. Dichas circunstancias en la mayoría de los casos sólo pueden apreciarse si hay pacto entre las partes o por vía judicial.

Por ello, el notario ha utilizado el procedimiento recogido en el artículo 209 del Reglamento Notarial, para mediante los trámites de un acta de notoriedad queden constatados de manera indubitada, con plena eficacia, los hechos que constituyen la condición resolutoria pactada. En el caso resuelto, se había pactado expresamente que, para la reinscripción a favor de cedente por incumplimiento de dicha condición por el cesionario, era suficiente acta notarial de constancia de ese hecho. (ER)

106.() REINSCRIPCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA

Resolución de 21 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 1, por la que se suspende la reinscripción de dos fincas registrales a favor del cedente a título gratuito, por incumplimiento de la condición resolutoria pactada.

Ver R. nº 105 de este mismo informe. (ER)

107.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXTINCIÓN PARCIAL DE COMUNIDAD

Resolución de 21 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Pastrana-Sacedón a inmatricular determinada finca

Resumen: La disolución de comunidad es un negocio jurídico que comporta una mutación jurídico real de carácter esencial considerándose apto como título inmatriculador.

Hechos: Se trata de una escritura de manifestación de herencia con adjudicación de todos los bienes relictos, por partes iguales, pro indiviso, a los tres herederos de la causante, otorgada el día 3 de agosto de 2020, y otra escritura, otorgada el 19 de septiembre de 2022, por la que los tres herederos extinguen la comunidad sobre una de las fincas relictas y acuerdan adjudicársela a dos de los tres copropietarios, compensando al restante, en dinero, por su parte en dicha copropiedad.

El registrador deniega la inmatriculación de la finca descrita porque, a su juicio, “el paso de tres condueños a solo dos no constituye una mutación jurídico real que afecte a toda la finca ya que el condominio persiste y por ello no constituye título hábil para inmatricular”.

El notario recurrente alega:

a) que sea cual sea la postura que se siga sobre la naturaleza jurídica de la extinción de comunidad, es claro que los condueños no son titulares de ninguna porción de la finca, sino únicamente de una cuota ideal sobre la totalidad de la misma, de forma que cualquier actuación sobre la cuota afecta a toda la finca;

b) que la doctrina de la Dirección General distingue entre la mera transmisión de cuotas, y la extinción, aunque sea parcial de condominio, cuya causa, esencial en todo negocio jurídico, difiere notoriamente de la mera transmisión de cuotas, y

c) que, según dicha doctrina, la extinción parcial subjetiva por separación de un comunero es extinción de comunidad, y no transmisión de cuotas, siempre que los comuneros que salen de la comunidad reciban, a título oneroso, compensación proporcional a su haber por los comuneros que permanecen a título oneroso, y las cuotas de los que permanecen resulten proporcionalmente acrecentadas por la cuota del saliente.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: La división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, produciéndose como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien que lo justifica como título inmatriculador.

Lo relevante es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación.

Consideraciones que también resultan aplicables al caso como el presente en que se formaliza una “extinción parcial» de la comunidad, en la que los copropietarios acuerdan adjudicarlo en proindiviso a varios de ellos, compensando en metálico a los no adjudicatarios, tratándose de un negocio jurídico que comporta una mutación jurídico real de carácter esencial debiendo considerarse apto como título inmatriculador.

Comentarios: Esta resolución reitera una vez más que la disolución de comunidad es un titulo apto a los efectos del artículo 205 de la LH, al igual que la aportación a la sociedad de gananciales, demostrándose que caben títulos inmatriculadores en los que no se exige que la finca sea totalmente ajena. (MGV)

108.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO SIN OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN.

Resolución de 21 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º1, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin que conste oposición alguna, se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca por invadir dominio público.

Resumen: La falta de oposición de la Administración en la tramitación del expediente del art. 199 LH, no impide que el registrador pueda denegar la inscripción por posible invasión del dominio público, cuando esta se constate claramente.

Hechos: Solicitada mediante instancia privada la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca, el registrador de la propiedad advierte la posible invasión de dominio público, por lo que decide tramitar el procedimiento del art. 199 LH, que finaliza sin oposición de la Administración o de los colindantes.

El registrador deniega la inscripción por no haber quedado confirmada ni desmentida la posible invasión del dominio público, ante la falta de respuesta de la Administración.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Conforme a los dispuesto en los arts. 9, 199, 203 y 205 LH, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Cuando de la superposición de la georreferenciación con la cartografía catastral se constate claramente la invasión de dominio público, es preciso que el interesado aporte documentación que disipe las dudas al respecto. (VEJ)

109.*** CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD EN UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 22 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de una subcomunidad en un edificio en régimen de propiedad horizontal .

Resumen: Para crear una subcomunidad dentro de un elemento privativo de la propiedad horizontal no se necesita que exista una norma estatutaria que lo autorice, basta que no haya norma que lo prohíba. Será suficiente que se cumplan, en su caso, los requisitos respecto de la modificación del título constitutivo.

 Hechos: Se cuestiona la inscripción de varias escrituras en las que la propietaria de un elemento privativo -local comercial en planta baja- de una división horizontal constituye una subcomunidad y transforma el local en cuatro viviendas y dos oficinas. Según los estatutos que se contienen en la primera de las escrituras, es elemento común de la subcomunidad, entre otros, el pasillo por el que se accede a tres de las cuatro viviendas y a las dos oficinas, que tiene unos noventa metros cuadrados y transcurre por el interior de la finca sobre la que se constituye la subcomunidad, con acceso desde la calle que se indica «y sin salida al portal, que no altera la estructura del inmueble, tampoco modifica la superficie de los restantes elementos privativos, y no tiene repercusión alguna en zonas o elementos comunes, por lo que no supone alteración del título constitutivo de la propiedad horizontal, y por tanto no es necesaria la autorización de la comunidad de propietarios».

Reseña el notario en las escritura de constitución de la subcomunidad que el título constitutivo de la propiedad horizontal a que pertenece el local dice que «respecto a los pisos números uno, dos, tres y cuatro o locales de planta baja, podrán sus respectivos propietarios agruparlos entre sí o dividirlos en cuantos tengan a bien, sin necesidad de autorización de la Junta de Copropietarios, los cuales se numerarán correlativamente a partir del número veintitrés y tendrán la cuota proporcional a la que tenía el piso subdividido».

Registrador: Suspende la inscripción porque, a su juicio, «la constitución de la subcomunidad en régimen de propiedad horizontal sobre un elemento privativo perteneciente a una propiedad horizontal, que da lugar a la formación de otros seis nuevos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y determina la configuración en dicho elemento privativo de un elemento común, que lo constituye un pasillo distribuidor de unos noventa metros cuadrados, constituye una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal en que dicho elemento privativo se integra que requiere el acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad».

Notario: Alega que «existiendo una válida autorización estatutaria que permite la modificación de la entidad hipotecaria objeto de la escritura sin necesidad de autorización de la junta de propietarios, y en virtud de la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad en esta materia, no se aprecia la razón que imponga una interpretación estricta de la cláusula estatutaria que permite tales modificaciones, excluyendo la división horizontal de un elemento privativo en régimen de subcomunidad que los interesados han considerado como la forma más adecuada de regular el derecho de propiedad sobre cada elemento privativo resultante.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 Es doctrina consolidada del Centro Directivo –anterior a la entrada en vigor del apartado letra d) del artículo 2 LPH – que se pueden crear subcomunidades dentro de un concreto elemento privativo en propiedad horizontal, “conservando éste su objetividad jurídica como elemento independiente dentro de la total propiedad horizontal y sin modificación de la composición personal de la junta de propietarios general, solución a la que por otra parte se acudía con frecuencia, sin plantear problemas su admisibilidad, a la hora de configurar jurídicamente los locales destinados a plazas de garaje (vid. las Resoluciones de 20 de febrero de 1989, 9 de abril de 1991, 19 de junio de 2001 y 26 de enero de 2002)”.

2 La correcta interpretación del artículo 2 d) lleva a la conclusión de que para constituir una subcomunidad como la que es objeto de la escritura calificada en el presente no se necesita que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo de la total propiedad horizontal que expresamente autorice la creación de subcomunidades. Será suficiente que en dicho título constitutivo no se prohíba y que, eso sí, se cumplan los requisitos que, según las características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título constitutivo propio de la subcomunidad, conforme a los artículos 5, 10.3.b) y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.

3 Si bien en el presente caso se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal, pues el local originario se subdivide en seis elementos privativos, tal subdivisión no requiere el consentimiento de la junta de propietarios, dada la existencia de cláusula estatutaria por la que se permite la división de los locales de la planta baja sin necesidad de dicho consentimiento.

Comentario:

A la hora de constituir una subcomunidad dentro de un elemento independiente de la propiedad horizontal es necesario tener en cuenta si supone o no una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. 

Si no lo modifica no se necesita ninguna autorización de la junta de propietarios ni previsión estatutaria que expresamente lo autorice. Basta con que no haya una disposición que lo prohíba.

Si modifica el título constitutivo entonces habrá que estar a las reglas previstas en la Ley para la modificación de que se trate. No obstante, si en la subcomunidad se subdivide el elemento privativo con el consiguiente fraccionamiento de la cuota correspondiente al local, aunque suponga una modificación del título constitutivo no se necesitará acuerdo de la junta de propietarios si existe una previsión estatutaria que permita la división de locales sin necesidad de dicho consentimiento. (JAR)

110.* DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR INVASIÓN DE OTRAS PREVIAMENTE INSCRITAS.

Resolución de 22 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barbate, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca por invasión de otras previamente inscritas.

Resumen: Inscrita la georreferenciación de una finca, no puede inscribirse la de una finca colindante que coincida en todo o en parte con aquella.

Hechos: Se solicita mediante instancia privada la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca. Durante la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, varios interesados formulan oposición alegando invasión de sus fincas, que ya tienen inscrita su representación gráfica.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción sobre la base de la oposición existente y la documentación aportada.

El recurrente alega falta de motivación de la nota de calificación.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: conforme al llamado principio de prioridad registral (art. 17 LH), una vez inscrita dicha georreferenciación «no podrá inscribirse o anotarse ninguna (…) que se le oponga o sea incompatible». Así lo confirma también de modo más específico aún el art. 199 ordenando que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita». (VEJ)

111.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Resolución de 22 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 6, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción.-

Resumen: La oposición de colindantes, basada en un informe técnico, pone de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que no puede resolverse en el ámbito del procedimiento del art. 199 LH.

Hechos: Se solicita la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca y, en la tramitación del expediente del art. 199 LH, un colindante se opone alegando invasión de su finca y aportando un informe técnico que se incorporó a la escritura de adquisición. En la nueva descripción de la finca en cuestión se produce un reducción de cabida (de 70.000 a 34,521 m2) y se modifica un lindero fijo.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción sobre la base de dichas alegaciones e informe.

El recurrente alega falta de motivación de la nota y ausencia de documentación suficiente que acredite la invasión.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: De las circunstancias de hecho resulta patente la existencia de una controversia entre distintos titulares colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino solo la constatación de su existencia; y sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia o de que ambas partes lleguen a un acuerdo. (VEJ)

112.** SEGREGACIÓN. DIFERENCIACIÓN ENTRE LOS PROCEDIMIENTOS DE LOS ARTÍCULOS 9.b) Y 199 PARA INSCRIBIR UNA GEORREFERENCIACIÓN. 

Resolución de 23 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Castropol, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación, aceptación y adjudicación parcial de herencia en la que se solicita la inscripción de la segregación de una finca registral instándose procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Solo debe tramitarse el procedimiento del art. 199 para inscribir una georreferenciación cuando existe una diferencia de superficie superior al 10%, salvo que: 1) se modifique la delimitación catastral; o 2) a juicio del registrador existen colindantes registrales que puedan resultar afectados.

Hechos: En escritura de aceptación de herencia, se practica una segregación, incorporándose la correspondiente representación gráfica alternativa a la catastral en fichero GML (posteriormente, se presenta el informe de validación gráfica alternativo). Se rectifica también la superficie de la finca matriz, con una diferencia inferior al 5% (exactamente, el 0,006%) y alguno de los linderos. El interesado afirma que las coordenadas georreferenciadas no coinciden con las catastrales. Se inicia el procedimiento del art. 199 LH y uno de los colindantes se opone a la inscripción, alegando invasión de la finca de su propiedad y la ubicación incorrecta de una camino.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción indicando: «atendiendo a los cambios de superficie y linderos de la finca objeto del expediente así como a las alegaciones efectuadas por el colindante, surgen dudas fundadas acerca del derecho del promotor sobre la finca cuya inscripción de coordenadas se pretende, encontrándonos ante una situación contenciosa cuya resolución no corresponde al Registrador que suscribe esta calificación, sino que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de justicia».

El interesado recurre alegando, principalmente: 1) que no tiene cabida la tramitación del expediente del art. 199, pues la diferencia de cabida es inferior al 5%; 2) la finca de quien se opone no está inscrita en el Registro, aquel solamente es titular catastral; 3) la falta de fundamentos sólidos que motiven la nota; 4) el CSV publicado en el anuncio del BOE es erróneo y se encabeza con el título de «procedimiento de deslinde».

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina:

1) Del art. 9.b) LH se deduce que no procede iniciar el procedimiento del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica de una finca cuando su superficie coincide con la registral o cuando, no coincidiendo, la diferencia es inferior al 10% de la cabida inscrita. No obstante, esta regla general tiene dos excepciones:

– cuando la georreferenciación que se pretende inscribir no concuerda con la catastral, pues así lo exige el art. 199.2 LH;

– si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción.

En el presente supuesto, concurren ambas circunstancias: la representación gráfica alternativa no respeta la delimitación resultante de la cartografía catastral de las parcelas afectadas y, existen derechos de terceros colindantes necesitados de protección, lo que ha quedado patente con la oposición presentada. Por tanto, es procedente la aplicación del procedimiento regulado en el art. 199 LH.

2) El registrador tiene la competencia de valorar la legitimación del colindante para oponerse. Ni siquiera es preciso que se acredite la titularidad del alegante por los medios que se le exigirían para practicar a su favor la inscripción de la finca colindante afectada. En consecuencia, en el presente supuesto, puede el registrador considerar que la oposición debe ser atendida.

3) El registrador, en este supuesto, fundamenta las dudas de identidad no solo en la magnitud de la diferencia y cambios de cabida y linderos, sino también en el contenido de los documentos aportados por el colindante que cuestionan el derecho de las promotoras sobre la finca cuya inscripción de coordenadas se pretende.

4) La decisión sobre si el CSV publicado erróneamente invalida la publicación no puede ser resuelta por el registrador, sino por los tribunales de justicia.

Comentario: Pese a la considerable extensión de los fundamentos jurídicos de esta resolución, hay dos extremos importantes a los que no alude:

1) Primera excepción. En casi todos los supuestos de modificación de entidades hipotecarias se modifica la configuración catastral, salvo que la operación ya conste en el Catastro. ¿Entra dicha modificación dentro del ámbito del art. 199.2? Entiendo que no, puesto que si no hay colindantes catastrales afectados por ella, no debería ser necesario que se les notifique. Así lo indicó la DGRN en la lejana R. de 12 de febrero de 2016 que, a propósito de una segregación, dispuso que no debía seguirse el procedimiento del art. 199 si se respetaba el perímetro de la finca matriz. Ante las dudas que sigue suscitando la cuestión en la práctica, hubiera sido conveniente que la DG hubiese confirmado claramente dicha doctrina.

2) Segunda excepción. Suponiendo que el registrador decida iniciar el procedimiento del art. 199 por entender que existen colindantes registrales (no simplemente catastrales) que puedan resultar perjudicados, ¿debe fundamentar dicho juicio o bien queda a su arbitrio? Si bien la DG suele exigir que todo juicio registral esté fundado y justificado, en este extremo no parece hacerlo. En el presente supuesto incluso llega a justificarlo a posteriori: las dudas estaban fundadas pues ha habido oposición (por cierto, de un colindante no registral). Evidentemente, si no hay oposición difícilmente habrá recurso, pues no habrá nota negativa (no debería haberla), lo que a la postre deja en nada la regla general de que no se inscriba por el art. 199, sino por el art. 9.b). Y, además, la DG dice que se podrá iniciar cuando haya colindantes «que puedan resultar afectados», cuando es evidente que todo colindante resulta afectado por la inscripción de la representación gráfica de la finca vecina (porque luego no va a poder inscribir la suya si contradice a aquella). (VEJ)

113.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Resolución de 23 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 31 a rectificar la inscripción de determinada finca 

Resumen: No cabe el recurso contra asientos ya practicados.

Supuesto: Se solicita dejar sin efecto y anular una inscripción por la que se rectificó otra inscripción anterior de una adjudicación judicial en virtud de decreto de judicial dictado en los autos de determinado juicio de ejecución de títulos judiciales, en procedimiento de división de cosa común.

La DG reitera su doctrina según la cual: a) el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, no teniendo en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión del recurrente, señaladamente la determinación de la validez o nulidad del título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales. b) el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados y que, hayan sido o no extendidos con acierto, quedan desde entonces bajo la salvaguardia de los tribunales y, por tanto, no puede ser modificados en tanto no medie acuerdo de los interesados o resolución judicial que así lo establezca (JCC)

114.** ACTA FIN DE OBRA: DEBE ACOMPAÑAR LA AUTOLIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Resolución de 23 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Castropol, por la que se suspende la inscripción de un acta de final de obra por falta de liquidación de impuestos (ACM)

Resumen: Para inscribir un acta de fin de obra debe presentarse la liquidación (como no sujeta a AJD) del impuesto correspondiente.

– Hechos: Se presenta un acta de finalización de obra.

– El Registrador: suspende la calificación, conforme a los Arts 254 y 255 LH, por no aportarse la liquidación del impuesto correspondiente (AJD).

– La Notario: recurre, a efectos doctrinales, exponiendo que el acta de fin de obra se limita a constatar que una edificación, previamente declarada en construcción, ha sido totalmente terminada, cumpliendo las exigencias legales y con la misma descripción.

Por tanto estaríamos ante un acto claramente NO SUJETO al impuesto de AJD (al no tener por objeto cantidad valuable) y no ser susceptible de liquidación, al tratarse de un acta meramente declarativa de haberse cumplido los requisitos legales, que no puede devengar tributo alguno.

Tampoco cabría la doble tributación de un acto que ya tributó previamente, la declaración de obra en construcción, que es el acto sustantivo sujeto al impuesto, el cual ya consta registralmente que en su día se autoliquidó.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Siguiendo la STS de 18 mayo 2020 señala que la calificación sobre la sujeción o no de un acto al impuesto de AJD es una operación compleja que compete a la oficina liquidadora del impuesto, y ello aunque se trate de una mera acta de final de obra, que equivaldría a una declaración de obra terminada en 2 fases, de modo que la AAPP Tributaria debe poder tener toda la información para poder determinar su sujeción o no, o si hubo variaciones respecto de la declaración de obra en construcción.

En consecuencia, para inscribir un acta de fin de obra debe presentarse la liquidación (como no sujeta a AJD) del impuesto correspondiente. (ACM)

115.** CONSTANCIA REGISTRAL DE USO TURÍSTICO

Resolución de 27 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Arona, por la que se suspende la inscripción de un acta de constancia de suelo urbano de uso turístico

Resumen: No puede hacerse constar en el registro el uso turístico de determinados elementos de un edificio, tal y como prevé la legislación Canaria, si consta la baja como tales, en virtud de un decreto del servicio administrativo del Cabildo, por nota marginal. Es preciso otro nuevo acto administrativo que modifique dicha baja.

Se pretende la inscripción de un acta de constancia de uso turístico de suelo urbano en la que se hace constar que la recurrente es titular de la actividad turística del establecimiento alojativo denominado «Hotel Apartamento (…)»,con un total de 186 plazas alojativas, distribuidas en 93 habitaciones dobles, acta que se presenta interesando la publicidad registral del uso turístico de las 101 fincas resultantes de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal del citado inmueble.

Este tema ya había sido objeto de recurso en el que se dictó la R. de 31 de julio de 2018 que confirmó la nota del registrador en el sentido de que no procedía dicha constancia porque de la certificación expedida por la Secretaría General del Ayuntamiento no resultaba de forma clara y expresa el uso turístico.

El registrador suspende ahora la inscripción respecto de algunas de las fincas porque no se encuentran adscritas a la explotación turística según resulta de Decreto de 4 de julio de 2018, del Servicio Administrativo de Turismo, del Área de Turismo, Internacionalización y Acción Exterior del Cabildo de Tenerife, que determinaba la baja de la unidad alojativa de las mismas y que se hizo constar mediante nota marginal.

Los recurrentes alegan se dictó sentencia en procedimiento ordinario en la que estimando el recurso interpuesto por la entidad recurrente ordena a la Administración demandada a resolver el expediente en un plazo no superior a seis meses.

La Dirección General confirma la Nota.

Hace un resumen de la legislación aplicable y en particular sobre la constancia en la inscripción de una edificación: “(…) si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente” (art 45 del Real Decreto 1093/1997) así como de los documentos necesarios para hacerlo constar según se una declaración de obra declarada conforme al régimen ordinario, – mediante la licencia de obra y el certificado del técnico o por antigüedad”. A su vez la norma sectorial aplicable (art. 23 de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias) previendo la posibilidad de que el planeamiento califique una determinada parcela como de uso mixto (residencial o turístico), la obligación de destino o adscripción conforme a un uso concreto vendrá determinada por el que haya sido asignado al inmueble en virtud de la licencia concedida en el momento de su edificación, lo que condicionará, a su vez, la determinación de las limitaciones que para dichos usos se hayan definido e impuesto en el planeamiento, la legislación sectorial de carácter convencional que resulte aplicable. Por su parte, el apartado 2 del mismo artículo 23, dispone que “los titulares de los establecimientos turísticos deberán hacer constar en el Registro de la Propiedad el uso a que está destinado la parcela y el inmueble, así como las limitaciones a la modificación del mismo según lo señalado en el apartado anterior”; y se refiere al título formal a través del cual podrá obtenerse la constancia registral del uso turístico de la finca, de tal forma que «dicha constancia se incluirá al inscribir la obra nueva o escritura de división horizontal, pues tales usos vendrán determinados en la licencia, o bien mediante certificación municipal o cédula urbanística en los casos de edificaciones ya construidas, de conformidad con lo establecido en la normativa registral».

Lo que ocurre en el caso planteado es que la asignación a uso turístico se hizo constar previamente al inscribir la obra nueva y división horizontal, pero posteriormente, mediante decreto del Servicio Administrativo de Turismo, del Área de Turismo, Internacionalización y Acción Exterior del Cabildo de Tenerife, se solicitó la baja del citado uso turístico de algunas de las fincas, lo que se hizo constar en el registro por nota al margen. Por tanto, hay un acto administrativo que ordena expresamente al registrador «excluir» fincas de ese uso, lo que tiene presunción de validez, y practicada la nota, está bajo la salvaguarda de los tribunales y solo otra resolución administrativa o una sentencia que claramente ordene su cancelación o rectificación pueden modificarla. Los recurrentes alegan que ha sido impugnado al acto de baja de algunas de las fincas al uso turístico, pero no consta anotada en el Registro la resolución del recurso. Por tanto, mientas no se haga constar mediante la documentación administrativa que corresponda la modificación de esa baja de la unidad alojativa, las citadas fincas no se encuentran registralmente adscritas a la explotación turística. (MN)

116.** CONSTANCIA DEL DERECHO DE REVERSIÓN SOBRE PARTE DE FINCA REGISTRAL

Resolución de 27 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir un derecho de reversión sobre parte de finca registral.

Resumen: Resolución que, con ocasión de un supuesto muy concreto, analiza la naturaleza jurídica del derecho de reversión derivado de las expropiaciones forzosas; estudia también, de forma sistemática, las diferentes fases del citado derecho de reversión, así como su acceso al registro y los efectos de la publicidad registral; teniendo en cuenta la reforma por la Ley 38/99 y su régimen transitorio. 

Se plantea si es posible hacer constar en el Registro los derechos de reversión respecto de parte de una finca registral que fue inmatriculada conforme a lo previsto en el art. 206 LH, constando como título de adquisición del inmatriculante la expropiación, sin que figure el nombre de la persona o personas expropiadas.

El registrador fundamenta su negativa en que:

  • No está inscrita como finca independiente la finca sobre la cual se solicita la inscripción,
  • No se describe la finca en los términos exigidos por los arts 9 LH y 51 RH, de modo que permita ser identificada sin ambigüedad, individual e independientemente;
  • Falta el consentimiento del titular registral o resolución judicial firme;
  • Si existen terceros titulares de derechos inscritos sobre la finca, estos deben ser protegidos frente al derecho de reversión por la fe pública registral.

La Dirección General confirma la nota de calificación en una larga resolución.

Analiza el derecho de Reversión o derecho a resolver la expropiación, que surge en los casos de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la expropiación, así como en aquellos casos en que hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación, y opera en favor del primitivo dueño o sus causahabientes, que son quienes podrán recobrar en su virtud la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado (art 54.1 LEF). Y entiende que tiene tres fases:

  1. en estado latente o expectante: nace directa y simultáneamente con la propia expropiación y ha sido considerado como un derecho condicional o eventual. La reforma del art 54 de la Ley sobre expropiación forzosa operada por la Ley 38/1999 deja claro que, incluso en esta etapa latente, se trata de un derecho ya existente como derecho subjetivo y de contenido patrimonial, derecho que es susceptible de transmisión «inter vivos» y «mortis causa», oponible frente a terceros y por ello inscribible como tal «derecho de preferencia» en el Registro.
  2. En segundo lugar, una vez producido cualquiera de los hechos o presupuestos habilitantes previstos en el apdo 1 del art 54, el derecho de reversión latente deviene en un derecho de reversión pleno, activo o actual de adquisición preferente, como derecho potestativo, similar a un derecho de adquisición o retracto, de carácter real e igualmente oponible frente a terceros, que se desdobla a su vez en dos fases, la previa a su reconocimiento administrativo o judicial y la posterior a dicho reconocimiento, reconocimiento que requiere la previa reclamación potestativa por parte del expropiado o sus causahabientes, como titulares del derecho (art. 54, apartado 4)
  3. en su tercera etapa el derecho de reversión consumado es aquél en que el derecho reversional de adquisición preferente ha sido reconocido y ejercitado de forma completa mediante el pago o restitución de la indemnización expropiatoria en los términos previstos en el art 55, dando paso con ello a su consumación mediante la adquisición o readquisición del dominio. En tal momento el derecho de reversión se agota y extingue de forma simultánea a la incorporación en el patrimonio de reversionista de un derecho de propiedad sobre el mismo bien inicialmente expropiado.

Reconoce que las 3 fases son susceptibles de reflejo registral, si bien hasta la reforma legal operada por la disposición adicional quinta de la Ley 38/1999 el derecho de reversión en su fase latente, constaba en el Registro sólo de manera implícita; Y sin constar expresamente perjudicaba a terceros de conformidad con el art. 69 del Reglamento, que establecía una excepción al principio de fe pública registral; Sin embargo a partir de la citada reforma legal, la constancia registral del derecho de reversión latente tiene lugar de forma explícita y autónoma (arts 53) y además según el artículo 55.2.e) del Reglamento en el título de adquisición del beneficiario de la expropiación debe figurar la afectación del bien al fin público (obra o servicio) que justificó la expropiación, circunstancia que deberá figurar en la propia inscripción registral, pues, conforme a lo previsto en los artículos 9.2 de la Ley Hipotecaria y 51.6.ª de su Reglamento, en la inscripción deberá constar la naturaleza del derecho inscrito, su extensión, así como las condiciones suspensivas o resolutorias que le afecten.

Analiza igualmente el régimen transitorio incorporado por la Ley 38/1999 en su disposición transitoria segunda, «lo establecido en la disposición adicional quinta [por la que se da nueva redacción a los artículos 54 y 55 de la Ley] no será de aplicación a aquellos bienes y derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la ley, se hubiera presentado la solicitud de reversión». Y entiende que atribuye eficacia retroactiva a la nueva redacción de los arts 54 y 55 en cuanto al derecho de reversión latente ya nacido con anterioridad a la fecha de su entrada en vigor. Por el contrario, en cuanto al «ius reversionis» como derecho plenificado, excluye tal retroactividad al haber excluido de la aplicación del nuevo régimen los supuestos en que el titular hubiera ya presentado su solicitud de reconocimiento de la reversión a la fecha de la entrada en vigor de la reiterada reforma. Siendo pues determinante la fecha de presentación de la solicitud de reversión, y quedando excluida de la nueva regulación únicamente si se hubiese presentado antes de su entrada en vigor. Así, según la nueva regulación, el derecho de reversión queda enervado: cuando la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad pública o interés social se prolongue durante diez años desde la terminación de la obra o el establecimiento del servicio (art 54.2.b) –caso de no nacimiento del derecho de reversión como derecho efectivo y ejercitable–, y cuando, en los casos en que se hubiese producido un exceso de expropiación o la desafectación del bien o derecho expropiados, hubieran transcurrido veinte años desde la toma de posesión de aquéllos (art. 54.3.a) –caso de caducidad del derecho de reversión efectivo–.

La misma retroactividad y por los mismos fundamentos cabe predicar en materia de publicidad registral del derecho de reversión, de forma que la norma contenida en la nueva redacción del art 54 apdo.5 no será aplicable «a aquellos bienes y derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la ley, se hubiera presentado la solicitud de reversión», pero sí a aquellos otros en que en la indicada fecha no se hubiese presentado todavía la solicitud de la reversión. Por tanto, debe entenderse que también respecto de los derechos de reversión latentes nacidos de las expropiaciones anteriores a la entrada en vigor de la Ley 38/1999 respecto de las que no se hubiere todavía solicitado a tal fecha la reversión, y aunque el título expropiatorio hubiere sido ya inscrito en un momento anterior a la misma fecha de la entrada en vigor de la reforma, cabe solicitar su constancia registral en el Registro (que podrá en tal caso practicarse, y a falta de previsión legal expresa al respecto, mediante una nota al margen de la inscripción de la expropiación).

Determinada la forma y efectos de la constancia registral del derecho de reversión en su fase latente -que es la que en particular interesa a los efectos de la presente resolución-, antes y después de la reforma operada en este ámbito por la Ley 38/1999, así como la aplicabilidad de uno u otro régimen, llega a la conclusión que en este supuesto particular de este expediente, no sería posible la inscripción del derecho de reversión solicitada, por resultar así de las exigencias del principio de tracto sucesivo:

  1. Si se entiende aplicable el régimen anterior a la reforma, porque aunque en el Registro consta como título de adquisición el de expropiación, no consta quién es la o las personas expropiadas, además de que la finca que se afirma que fue objeto de expropiación no figura inscrita como tal, sino que es parte de una finca registral;
  2. y, si se considerase aplicable el régimen posterior a la mencionada reforma porque, tras dicha reforma, el art. 54 establece de manera taxativa en su apartado quinto que sin su constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes, de modo que no es posible inscribir el derecho de reversión sin que medie el consentimiento de los titulares de derechos inscritos sobre la finca o en virtud de resolución judicial firme dictada en procedimiento en el que hayan tenido la posibilidad de intervenir–; además hay que tener en cuenta que la reforma introduce supuestos de enervación del derecho de reversión y la excluye cuando simultáneamente a la desafectación del fin que justificó la expropiación se acuerde justificadamente una nueva afectación a otro fin que haya sido declarado de utilidad pública o interés social (cfr. artículo 54.2.a) de la ley). Y en este supuesto no se acredita la subsistencia del derecho de reversión, en caso de ser aplicable la nueva regulación, por no concurrir dichos supuestos de enervación del mismo.

También confirma el criterio del registrador en cuanto al principio de especialidad que las fincas puedan ser identificadas sin ambigüedad, individual e independientemente, y además proscribe, salvo excepciones, que se puedan inscribir derechos reales sobre una parte de finca registral sin previa segregación o división de la misma. Requisitos que no se cumplen en este caso, al no figurar inscrita la finca tal como indica el recurrente, es decir, con la superficie y linderos que fue objeto de expropiación, ni tampoco resulta del Registro que esa concreta porción de terreno fuera objeto de expropiación, ni tampoco que lo fuera a favor de una determinada persona, ni en consecuencia que esta fuera la persona expropiada a quien se refiere el recurrente.

Expone también la jurisprudencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, que ya ha tenido ocasión de pronunciarse en relación con el derecho de reversión del proyecto llamado «Operación Chamartín», de Madrid. (MN)

117.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA MODIFICANDO SOLO LOS LINDEROS. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Resolución de 27 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa a la catastral de una finca registral y la consiguiente rectificación de su descripción.

Resumen: La rectificación de linderos a través de la georreferenciación alternativa de la finca requiere que no haya dudas de que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

Hechos: Se solicita mediante instancia privada la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, en la que se modifican los linderos y se mantiene la misma superficie . En la tramitación del art. 199 LH, uno de los colindantes se opone a la inscripción, alegando superposición con la finca de su propiedad, basando sus alegaciones en la propia información gráfica en que se pretende fundamentar la inscripción, información gráfica de las parcelas catastrales existentes en dicha zona y levantamiento topográfico de su propiedad.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción por las siguientes razones: 1) si bien la inscripción de la representación gráfica propuesta no implicaría modificación alguna de la descripción registral de la finca colindante, sí que podría condicionar la inscripción de la representación gráfica de la misma al quedar determinado gráficamente el lindero común; 2) la oposición del colindante evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca que se pretende inscribir.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente no es suspender la inscripción, sino denegarla.

Doctrina: La modificación de linderos, sin alteración de la superficie, solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

En el presente caso, resultan numerosas dudas debidas a: 1) la imprecisión de las descripciones literarias de las fincas en cuestión, todas ellas antiguas; 2) la delimitación perimetral que se propone difiere mucho de la resultante del Catastro y de la ortofoto del PNOA; c) la oposición del colindante, debidamente documentada. (VEJ)

118.*** SUBCOMUNIDAD DE HECHO EN LOS DOS BLOQUES DE UN EDIFICIO. LEGALIZACION DE LIBROS DE LA COMUNIDAD.

Resolución de 28 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de una comunidad.

Resumen: Es posible legalizar los libros de actas de las comunidades y subcomunidades de propiedad horizontal aun cuando no estén formalizadas en escritura pública ni inscritas. En tales casos se consignarán los datos en el libro fichero conforme al art. 415 RH.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura que eleva a público determinados acuerdos adoptados por la junta de propietarios de uno de los dos portales de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Registrador: Alega que no es posible la inscripción porque el acuerdo es adoptado sólo por los propietarios de los elementos privativos de uno de los dos portales del edificio cuando registralmente hay un solo edificio integrado por dos portales.

Recurrente: Alega que en realidad hay dos comunidades diferenciadas y que es incuestionable que el bloque de ese portal se constituyó en comunidad o régimen de propiedad horizontal.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina.

1 “En el supuesto del presente recurso, al no resultar de los asientos del Registro la constitución de la referida subcomunidad, debe concluirse que los acuerdos objeto de debate, que implican la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad del edificio integrado por los dos portales referidos, deben ser aprobados por todos los propietarios de aquél, con la mayoría establecida en el apartado 12 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal”.

2 “En cuanto al régimen de las subcomunidades – y frente a la posición inicial sostenida por este Centro Directivo– tampoco se exige con rigor formal que esté previamente inscrita en el Registro de la Propiedad las distintas subcomunidades. Basta que del título constitutivo inscrito del complejo inmobiliario resulte la existencia de diversos edificios o escaleras, con cierto grado de autonomía, para que puedan ser diligenciados sus libros de actas.

No obstante, en estos casos en los que no existen inscritas específicamente las distintas subcomunidades aunque sí los edificios, y no consta el acuerdo de la supracomunidad, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, también será necesario que en la diligencia de legalización se exprese –y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización– que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la subcomunidad de usuarios y por no constar su reflejo en el libro de actas de la mancomunidad –en definitiva por falta de tracto sucesivo– no se ha consignado por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización de los libros y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística (R. 24 de septiembre de 2020).

Comentario.

Hace la Resolución una serie de consideraciones sobe la relación entre la constitución formal del régimen de propiedad horizontal, o conjunto inmobiliario, y la legalización de los libros de la comunidades de propietarios:

1º Principio general: Es el de facilitar la toma de razón de los acuerdos de determinadas comunidades en el Registro de la propiedad, si bien no puede llegar al extremo de admitir la legalización de cualquier tipo de comunidad ordinaria.

2º Para que exista una comunidad de propietarios a la que se aplique la Ley sobre propiedad horizontal no es imprescindible que esté formalmente «constituida con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5», ya que también se aplica la dicha ley «a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

3 En cuanto al régimen de las subcomunidades – y frente a la posición inicial sostenida por este Centro Directivo– tampoco se exige con rigor formal que esté previamente inscrita en el Registro de la Propiedad las distintas subcomunidades. Basta que del título constitutivo inscrito del complejo inmobiliario resulte la existencia de diversos edificios o escaleras, con cierto grado de autonomía, para que puedan ser diligenciados sus libros de actas. (JAR)

119.** PROCEDIMIENTOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA. AUTONOMÍA DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH EN RELACIÓN CON EL DEL ART. 18 TRLC.

Resolución de 28 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pina de Ebro, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de terceros, se suspende la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca.

Resumen: El procedimiento del art. 199 LH debe seguirse siempre que el registrador tenga dudas sobre la correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica. La falta de oposición de un colindante en el procedimiento catastral de subsanación de discrepancias, no le impide oponerse en el procedimiento registral. 

Hechos: El titular registral de una parte indivisa de una finca solicita, mediante instancia privada, la incorporación de la descripción gráfica georreferenciada de una finca por el procedimiento del art. 9.b LH. La representación gráfica que se pretende inscribir es la catastral, establecida recientemente en un procedimiento contradictorio seguido ante el Catastro en el que algunos colindantes la consintieron expresamente y otros presentaron alegaciones que fueron desestimadas por aquel organismo, sin que hayan recurrido la resolución. La superficie catastral coincide con la registral. La registradora de la propiedad tramita el expediente del art. 199 y se presentan alegaciones documentadas por parte de un colindante.

La registradora suspende la inscripción por considerar que, de las alegaciones presentadas y de la consulta de la ortofoto, resultan dudas de identidad de la representación gráfica aportada con la realidad física de la finca registral.

El recurrente se acoge a la doctrina de la DG de que no procede tramitar el expediente del art. 199 cuando no existen diferencias superficiales o estas no superan el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impiden la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes, ni existe ninguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral. También alega falta de motivación de la nota de calificación, pues no concreta por dónde se produce la presunta invasión de la finca colindante, se limita a indicar la fuente de las dudas de identidad (alegaciones del colindante y ortofoto), sin especificar más.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina:

1. El procedimiento del art. 199 LH, como previo a la inscripción de la georreferenciación de una finca, «puede y debe aplicarse en los siguientes supuestos:

a) siempre que la solicitud de georreferenciación sea potestativa, y tanto si se solicita al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica pues, como ordena el art. 9 LH, en ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el art. 199.

b) siempre que, aun siendo georreferenciación obligatoria, se aporte georreferenciación alternativa a la catastral, o georreferenciación catastral cuya superficie difiera en más del 10% de la que conste previamente inscrita.

c) en todo caso, siempre que el registrador lo estime conveniente para tutela efectiva de colindantes y terceros y poder confirmar o disipar sus dudas acerca de que la georreferenciación pretendida pueda vulnerar la identidad de la propia finca, o invadir fincas inmatriculadas, o dominio público no inmatriculado.»

2. En relación con el procedimiento catastral, por aplicación del art. 326 LH, la registradora no puede calificar documentos que no obran en el procedimiento registral y, aunque se hubieran presentado, las alteraciones catastrales producidas como consecuencia de la resolución de los procedimientos de subsanación de discrepancias del artículo 18 TRLC, no pueden tener ninguna repercusión registral si no se incorporan esas alteraciones al asiento, dada la autonomía existente entre ambas instituciones.

No hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en un procedimiento estrictamente catastral haya de vincular a dicho interesado en el procedimiento registral que eventualmente se tramite.

Es más: en los casos en los que, antes de finalizar el procedimiento del art. 199, caduque el asiento de presentación que lo motivó, deberá tramitarse «ex novo» y desde el inicio el procedimiento con notificación y concesión de plazo de alegaciones a todos los interesados que proceda, sin que ninguno de ellos haya de quedar vinculado por la actitud pasiva o activa que hubiera adoptado en el anterior procedimiento.

Comentario: Sorprende que esta resolución sostenga el carácter preceptivo de la exigencia de la tramitación del art. 199 en todo caso en que la inscripción de la representación gráfica sea potestativa, aunque no haya diferencia de superficie o esta sea inferior al 10% y está bien identificada la finca. No creo que la DG pretenda cambiar la doctrina que ha seguido hasta ahora, contraria a este planteamiento tan rígido. La doctrina de la DG ha sido y sigue siendo, en mi opinión, la de no distinguir, a la hora de exigir la tramitación del art. 199, entre los supuestos en que la inscripción de la representación gráfica sea potestativa y aquellos en que es preceptiva (los del art. 9.b); sino más bien, distinguir entre los casos en los que hay una diferencia de superficie superior al 10% o dudas de identidad y aquellos en los que no.

Este criterio lo fijó claramente la R. de 12 de febrero de 2016:

«El artículo 9 de la Ley Hipotecaria se remite al procedimiento del artículo 199 en los supuestos en los que la aportación para inscripción de la representación gráfica sea meramente potestativa. No obstante, téngase en cuenta que la principal finalidad del procedimiento del artículo 199 es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, de tal modo que carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor del artículo 9 se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. En este sentido la Resolución de 17 de noviembre de 2015 contempló como uno de los medios para inscribir rectificaciones superficiales el de las no superiores al 10 % de la cabida inscrita, con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca: “este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria”. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, “el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”».

El mismo criterio de la R. de 12 de febrero de 2016 ha sido seguido por otras resoluciones como, además de la citada de 17 de noviembre de 2025 (algo así como la piedra angular de la doctrina posterior de la DG), las de 22 de abril de 2016, 19 de julio de 2016, 3 de octubre de 2016, 21 de marzo de 2018, 6 de noviembre de 2019, y, sin ir más lejos, la recientísima R. de 23 de febrero de 2023. (VEJ)

122.*** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA

Resolución de 1 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una hipoteca unilateral constituida en representación de determinada junta de compensación

Resumen: Una Junta de compensación no puede, sobre una finca resultante del proyecto, constituir una hipoteca en garantía de una deuda ajena. Solo cabría la enajenación de aquellas que se hubiese adjudicado con la finalidad de financiar la obra de urbanización. La reseña que de las facultades de un representante hace el notario ha de reflejar adecuadamente los elementos necesarios para verificar su congruencia con el negocio jurídico documentado

Se constituye una hipoteca por una Junta de compensación sobre una parcela inscrita a su favor, para garantizar el aplazamiento y fraccionamiento de pago de deuda tributaria de la sociedad limitada, concedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

El registrador alega como defectos que:

a) que la Junta de Compensación se reservó la parcela para su enajenación directa con el fin de sufragar los gastos de urbanización y/o reposición, así como cualquier otro gasto señalado en el proyecto de compensación. En consecuencia, la junta de compensación no puede constituir hipoteca sobre una finca a ella adjudicada en el proyecto en garantía de una deuda de terceros lo que es ajeno a su objeto social, que es ejecutar la urbanización.

b) se indica que la compareciente ostenta poder para representar a la junta de compensación «en virtud del acuerdo de Asamblea», por lo que no es posible discernir si dicho acuerdo tenía por objeto la concesión de poder para realizar actos dispositivos en general (y que el notario autorizante ha considerado suficiente para el acto que se documenta a pesar de encontrarse fuera del objeto social); o si es el propio acuerdo de la asamblea autorizando la constitución de hipoteca el que es objeto de ejecución.

La DG confirma la nota.

Analiza la naturaleza jurídica de las Juntas de Compensación, lo que va a determinar sus facultades y su forma de actuación. Entiende, de acuerdo con la jurisprudencia del TS y la normativa aplicable- en este caso la legislación canaria- que su naturaleza y fines no son comparables a loa de las sociedades mercantiles, sino que tiene cierta naturaleza administrativa. De los arts 227 y 228 de Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias; así como del art 83 y concordantes del Reglamento de Gestión y Ejecución del Planeamiento de Canarias, aprobado por el Decreto 183/2018, de 26 de diciembre, resulta el marco normativo aplicable a las juntas de compensación, siendo el criterio rector que las posibles actuaciones (v.gr. actos de disposición) ajenas al ejercicio directo de funciones públicas han de tener un carácter instrumental respecto de la ejecución del planeamiento. A ello ha de añadirse, en relación con la facultad fiduciaria de disposición de las fincas por la junta de compensación, que la misma se entiende ceñida a las fincas de origen, toda vez que respecto de las fincas de resultado solo cabría la enajenación de aquellas que se hubiese adjudicado con la finalidad de financiar la obra de urbanización. Queda claro que la finalidad de las juntas de compensación es esencialmente pública, pues no es otra que ejecutar el planeamiento en tanto que colaboradoras de la Administración Pública, ejerciendo unas funciones y desplegando una actuación encaminada a una específica y concreta finalidad de la ejecución del planeamiento; y por consiguiente, la constitución de una hipoteca en garantía de una determinada deuda ajena escapa del marco conceptual y funciones (sean público-administrativas o de otra naturaleza) de una junta de compensación, por lo que se confirma el defecto.

Respecto al segundo defecto también la confirma pues, de sus propia doctrina y de la STS de 1 de junio de 2021, con cita de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018, es evidente que la reseña que efectúa el notario en la escritura, no se ajusta a dicha doctrina (pese al juicio de suficiencia consignado en la escritura). La reseña no refleja adecuadamente los elementos necesarios para verificar su congruencia con el negocio jurídico documentado, en orden a discernir si el acuerdo elevado a público tenía por objeto la concesión de poder para realizar actos dispositivos; o si era el propio acuerdo de la asamblea autorizando la constitución de hipoteca el que era objeto de ejecución. (MN)

123.** OBRA NUEVA. RECTIFICACIÓN DE CALIFICACIÓN. PROTECCIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Resolución de 1 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Manacor n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Resumen: Ante un recurso gubernativo cabe rectificar la calificación y mantener la no inscripción del título. En caso de dudas fundadas sobre invasión del dominio público marítimo, la solicitud de la certificación de Costas la debe hacer de oficio el registrador.

 Hechos: Se plantean sucesivamente dos cuestiones:

1 Si es posible que cuando se interpone recurso contra una primera calificación, el registrador puede rectificar dicha calificación y dictar otra diferente, o si por el contrario, como sostiene el notario recurrente, «el allanamiento del registrador conlleva necesariamente la inscripción.

2 La cuestión de fondo debatida es la suspensión inicial de la inscripción de una obra nueva por tener dudas el registrador sobre si la finca pudiera lindar con el dominio público marítimo terrestre o, en su caso, estar afectada por las limitaciones establecidas por la Ley de Costas.

Registrador: Suspende la inscripción y solicita al interesado que aporte la certificación del Servicio Periférico de Costas a que se refiere el artículo 36 del Reglamento de la Ley de Costas.

 Notario: Entiende que no corresponde al otorgante a portar dicha certificación, sino que es el registrador quien, ente las dudas, debe solicitarla. También alega que «no resultando de la descripción de la finca, ni del título, ni en el Registro la colindancia con el dominio público o la afección a las zonas de servidumbre, ni figurar en el historial registral limitación alguna por tal motivo, no cabe suspender la inscripción».

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1ª CUESTIÓN: ¿Ante un recurso gubernativo cabe rectificar la primera calificación y emitir otra suspendiendo nuevamente la inscripción, o es obligatoria la inscripción del título calificado?

La Dirección General entiende que es posible que se pueda dictar una nueva calificación y añade por vía de interpretación una opción más a las previstas en el artículo 327 LH, que distingue (i) entre que el registrador -a la vista del recurso y, en su caso, de las alegaciones presentadas- rectifique la calificación accediendo a su inscripción en todo o en parte, en los términos solicitados, o bien, (ii) si mantuviera la calificación formará expediente oportuno y lo remitirá, bajo su responsabilidad, a la Dirección General en el inexcusable plazo de cinco días contados desde el siguiente al que hubiera concluido el plazo indicado en el número anterior.

2ª CUESTIÓN: ¿Es admisible el argumento del notario conforme al cual «no resultando de la descripción de la finca, ni del título, ni en el Registro la colindancia con el dominio público o la afección a las zonas de servidumbre, ni figurar en el historial registral limitación alguna por tal motivo, no cabe suspender la inscripción»?.

La Resolución lo rechaza porque “el registrador no ha hecho sino aplicar la doctrina referida de este Centro Directivo, por lo que, existiendo dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público marítimo-terrestre o de las zonas de servidumbre, y ante la falta de información concluyente al respecto en la aplicación gráfica registral homologada, su nota de calificación, solicitando de oficio la certificación pertinente al servicio periférico de costas y aplicando las restantes previsiones normativas, ha de ser confirmada y el recurso contra ella desestimado”.

Comentario: Realmente el notario no discute nada de lo dicho por la Resolución sobre la protección del dominio público y el modus operandi en caso de albergar el registrador dudas fundadas, sino que el objeto de recurso es que no existían, a juicio del notario, dudas fundadas sino mera conjeturas del registrador. Sin embargo, la Resolución nada dice sobre el particular y no resuelve el motivo del recurso. (JAR)

124.** AMPLIACIÓN DE CAPITAL. SOCIEDAD EXTRANJERA. DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Resolución de 2 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de capital social (IES)

Resumen.– Las normas no imponen la obligación de crear una sucursal para que una entidad extranjera pueda operar válidamente en el tráfico jurídico español.

Hechos.- Escritura de ampliación de capital de una sociedad de nacionalidad húngara, en la que un socio aporta para la ampliación una participación indivisa de una finca registral; se incorporan certificaciones de los acuerdos adoptados por la entidad, traducidos al español con firma legalizada y apostillada; certificaciones del Registro Mercantil del Tribunal de Budapest donde consta la inscripción en dicho organismo de los citados acuerdos, traducidas al español, con firmas legalizadas y apostilladas, y otros documentos acreditativos del cambio oficial de la moneda húngara al euro.

El registrador señala como defecto que no resulta de la escritura que la sociedad mercantil de nacionalidad húngara que opera en el tráfico jurídico español, haya constituido una sucursal en España que actúe como representante permanente.

 El recurrente alega: Que las normas no imponen la obligación de crear una sucursal para que una entidad extranjera pueda operar válidamente en el tráfico jurídico español.

Dirección General.- estima el recurso y revoca la calificación

Resuelve que, a salvo las reglas especiales establecidas para algunos supuestos particulares (artículo 9.2 LSC), el sistema español de Derecho internacional privado no cuenta con normas especiales con incidencia general sobre el reconocimiento de la existencia y capacidad jurídica de las sociedades extranjeras. Así, el reconocimiento de una sociedad extranjera deviene como consecuencia de la capacidad atribuida a esta, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley del país de su nacionalidad (artículo 9.11 del Código Civil). De conformidad con lo establecido en el artículo 58 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, el procedimiento registral, los requisitos legales y los efectos de los asientos registrales se someten a la Ley española. Y de acuerdo con lo establecido en la letra b) de la regla novena del artículo 51 del Reglamento Hipotecario (que desarrolla lo previsto en el artículo 9 de la LH), «si se trata de personas jurídicas, se consignarán su clase; su denominación; el número de identificación fiscal; la inscripción, en su caso, en el Registro correspondiente; la nacionalidad, si fuere una entidad extranjera, y el domicilio con las circunstancias que lo concreten». Si se trata de una sociedad extranjera, procede en consecuencia hacer mención de su inscripción en el Registro Mercantil o de comercio del país de incorporación o Registro de la sociedad (Budapest, en el supuesto de este expediente). Todas estas exigencias se cumplen en el caso concreto.

Como establece el apartado 3 del artículo 5 del Reglamento de Registro Mercantil, «también podrá acreditarse la existencia y válida constitución de empresarios inscritos, así como la vigencia del cargo y la suficiencia de las facultades de quienes los representan, mediante certificación debidamente apostillada o legalizada, expedida por el funcionario competente del Registro público a que se refiere la Directiva del Consejo 68/151/CEE o de oficina similar en países respecto de los cuales no exista equivalencia institucional».

También podrá tenerse conocimiento mediante el sistema de interconexión de registros regulado en el artículo 18 de la Directiva (UE) 2017/1132 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio de 2017, sobre determinados aspectos del Derecho de sociedades.

Como bien alega en su informe el notario autorizante de la escritura, las personas jurídicas extranjeras se rigen en lo relativo a su capacidad, constitución, representación y funcionamiento por su ley nacional (artículo 9.11 del Código Civil), y los extranjeros gozan en España de los mismos derechos civiles que los españoles (artículo 28 del Código Civil). De los artículos 156 y 165 del Reglamento Notarial se extrae que la comparecencia ante notario de una sociedad mercantil extranjera no tiene que articularse necesariamente a través de una sucursal o representante de establecimiento permanente en España, aunque ello sea una posibilidad que se rige por sus propios requisitos en cuanto a su existencia. (IES)

125.* VENTA DE VIVIENDA POR COPROPIETARIAS CASADAS SIN INDICAR SI ES HABITUAL

Resolución de 2 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 45 a inscribir una escritura de compraventa

Resumen: Cuando son varios los propietarios vendedores de un vivienda no es necesario que los transmitentes casados manifiesten que no constituye la vivienda habitual de la familia

Se plantea si en la venta de una vivienda por copropietarios es necesaria la manifestación de que no constituye la vivienda familiar de los vendedores casados.

La DG revoca la nota.

Reiterando otras resoluciones ( véase la de 31 de enero de 2021) y después de hacer un resumen de las disposiciones que protegen la vivienda familiar, en particular el mecanismo del art. 1320 CC en relación con el art. 91 RH, que exige el consentimiento del cónyuge no propietario o la manifestación de que la vivienda no es la habitual de la familia en las transmisiones de viviendas privativas por persona casada revoca la nota:

Entiende que la cuota proindiviso de la vivienda no da derecho a ocuparlo en su totalidad y por tanto no se cumple la fincalidad del artículo 1320 del Código Civil (evitar que por un acto dispositivo realizado por un cónyuge sin consentimiento del otro o sin la autorización judicial supletoria tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupación existía título jurídico suficiente):

“En el caso concreto de una vivienda su uso viene determinado por el destino propio de ese especial objeto y las condiciones de intimidad que la convivencia familiar lleva consigo, lo que impone consecuencias insoslayables. Excluida la posibilidad de que la cuota de un partícipe atribuya el derecho al uso total y exclusivo de la vivienda porque impediría al otro utilizarla conforme a su destino, y teniendo en cuenta que el carácter de vivienda habitual y familiar –que es lo que la ley trata de proteger–, no puede predicarse de la que ocupan simultáneamente las familias de los partícipes –porque por su propia esencia ese uso no puede realizarse por cada una de ellas sobre la vivienda en su totalidad–, no queda otra posibilidad para que los comuneros puedan usar la cosa común que la existencia de un pacto entre ellos, que en el caso sometido a debate no se demuestra que exista, pero que si hubiese existido no podría ir más allá de permitir el uso en períodos discontinuos, lo que pone de relieve -por la pluralidad de viviendas que debería tener a disposición cada uno de los comuneros- que ninguna de ellas tendría el carácter de singular que exige la habitualidad (…) Y añadió que si nadie debe permanecer en la indivisión y cualquiera de los comuneros puede obligar por la vía de la acción de división a extinguir la comunidad por medio de la venta de la vivienda, al ser ésta indivisible, esta forma de extinguir la comunidad no puede verse condicionada al consentimiento de los cónyuges de los otros titulares, ni a la autorización judicial supletoria, pues ello supondría introducir un condicionamiento o limitación a la acción de división que es de orden público, favorecida y estimulada por el legislador”. (MN)

126.** RECONOCIMIENTO Y EJECUCIÓN DE RESOLUCIÓN JUDICIAL EXTRANJERA

Resolución de 2 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 1 a inscribir una escritura de aceptación y complemento de un título judicial británico (IES)

Resumen: Queda fuera del sistema previsto en los textos europeos y en particular, del Reglamento (UE) 1215/2012, y está sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada “ejecución impropia” mediante el acceso a los registros públicos (civil, de propiedad) de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas.

Hechos.- Se pretende la inscripción de un documento relativo a una propiedad inmueble en España formalizado ante notario británico redactado a doble columna en inglés y español, apostillado, en el que, aludiendo a una orden dictada por un tribunal local en el ámbito del Derecho de familia, en un procedimiento matrimonial, se dice transmitir a una persona física, expareja del transmitente, a través de quien se dice apoderado judicial de una persona que no es el titular registral.

 Se complementa el título con una escritura de aceptación por parte de la beneficiaria otorgada en España, en la cual no se realiza juicio de ley alguno, ni añade nada a la ejecución pretendida del título judicial. El titular registral es una persona jurídica española que, según se manifiesta, ha sido segunda demandada en la orden que sirve de base al mismo.

Está datado el procedimiento en 2020, en la que aún era aplicable el Derecho europeo en Reino Unido.

Registrador.- Niega la virtualidad transmisiva del documento en que se formaliza.

Recurrente.- Alega la aplicación del Reglamento (UE) 1215/2012, Bruselas I BIS.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

 Primero.- Señala que la normativa aplicable es el Título III del Reglamento (UE) n.º 1215/2012. Bruselas I BIS, concretamente los artículos 37. 1 y 2, 42 y 43 y por otra parte, al tratar el artículo 45.1.e).ii) del Reglamento (UE) n.º 1215/2012, que deniega el reconocimiento por el conflicto de la resolución con lo dispuesto en el Capítulo II, Sección 6, donde se dispone (artículo 24) que: «Son exclusivamente competentes, sin consideración del domicilio de las partes, los órganos jurisdiccionales de los Estados miembros que se indican a continuación: 1) en materia de derechos reales inmobiliarios y de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, los órganos jurisdiccionales del Estado miembro donde el inmueble se halle sito siempre que el litigio verse sobre esta materia, añade que esto no puede ser clarificado en el contexto del expediente objeto de recurso y por lo tanto, no es relevante, como indica el registrador, que el titular sea una persona (jurídica) española ni, en este caso, en el que por razón de la fecha razonable de presentación de la demanda –tratándose de un bien inmueble situado en España–,que la Ley aplicable es la española (artículos 9.1 y 10.1 del Código Civil). Ni la jurisdicción para una demanda que afecta a un bien inmueble situado en España corresponde a los tribunales españoles (artículo 22 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), sino que son relevantes los instrumentos europeos preferentes a la legislación nacional.

 y asevera que si es cierta la relación de los hechos realizada en el documento ante notario inglés, el procedimiento integro –bastaría su iniciación–, tiene lugar antes de producirse la desconexión de Reino Unido de Europa por lo que, de incluirse el objeto del procedimiento en el ámbito de aplicación de alguno de los instrumentos de la Justicia Civil, estos serían aplicables.

 Segundo.- Centrado así el tema, trata el reconocimiento (ejecución impropia) incidental registral y se remite a la Resolución de 8 de octubre de 2020, para un caso en el que el recurrente alegó específicamente la aplicación del Reglamento (CE) n.º 2201/2003 del Consejo de 27 de noviembre de 2003 relativo a la competencia, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia matrimonial y de responsabilidad parental, (Bruselas II bis), que, al igual que el Reglamento (UE) n.º 1215/2012, establece el modelo de reconocimiento directo, o automático, de tales resoluciones judiciales, y en la cual señaló que la regulación de la ejecución propiamente dicha de las resoluciones extranjeras se mantiene residenciada en el ámbito de los ordenamientos nacionales, por lo que las resoluciones judiciales relacionadas con los procesos de ejecución, incluidas las medidas cautelares, quedan sujetas en cuanto a su implementación o ejecución a lo establecido en los ordenamientos nacionales. Del mismo modo, añadía dicha Resolución, queda fuera de los instrumentos europeos y, por ende, sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada «ejecución impropia» mediante el acceso a los registros públicos jurídicos de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas, que, como tales, no requieren de un procedimiento de ejecución posterior «stricto sensu»

Por tanto, corresponde a la legislación del Estado del que depende el registrador, como autoridad encargada de la llevanza del Registro, determinar el procedimiento, requisitos y efectos de la inscripción de dicha resolución extranjera, si bien la aplicación de la normativa interna tendrá el límite, como se ha señalado por la doctrina y la jurisprudencia, de no poder anular el denominado «efecto útil» de los instrumentos europeos (vid. las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Comunidad Europea en los asuntos C-388/92, C-443/03 y C-185/2007), entendiendo por tal la efectividad práctica del principio de confianza mutua, en virtud de la cual la resolución dictada por un juez de otro Estado miembro debe merecer la misma confianza que la dictada por un juez nacional, y en consecuencia no recibir un trato discriminatorio o desfavorable. (IES)

Comentario.– Poco clarificadora, lo que quiere decir es que para inscribir en el Registro de la Propiedad una resolución judicial dictada en el marco de un Reglamento europeo, el Registrador debe comprobar en primer término si el Reglamento europeo invocado desde el punto de vista temporal, material y espacial es aplicable y seguidamente comprobará que no existen causas de denegación del reconocimiento y el hecho de que el resultado de este control sea favorable, no determina «per se» que la resolución extranjera pueda acceder al Registro, pues los instrumentos comunitarios, en general, no modifican el régimen de la «ejecución impropia» a través de la inscripción registral, por lo que, una vez determinado que una resolución extranjera es recognoscible en España, se procede a la segunda fase, integrada por la calificación de dicha resolución extranjera conforme a las reglas comunes de la calificación de los títulos judiciales conforme a los artículos 18 de la LH y 100 de su Reglamento. (IES)

Ver R. 26 de junio de 2023.

127.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO

Resolución de 6 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de la comunidad de propietarios de un conjunto urbanístico en régimen de propiedad horizontal.

Resumen: Los acuerdos que comportan modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal de un conjunto urbanístico integrado por varios bloques deben ser aprobados por todos los propietarios de dicho conjunto con la mayoría prevista en la LPH. 

Hechos: Se otorga escritura de elevación a público de acuerdos de una junta de propietarios de un conjunto residencial en el que se aprobó ampliar los estatutos incluyendo una norma que prohíbe los alquileres turísticos, constando que dicho acuerdo se adoptó con el voto favorable de 28,408% de las cuotas de propiedad, votos en contra que representaban el 1,221% y la abstención del 1,446%. así como que el acuerdo fue enviado a todos los propietarios sin que se hayan presentado alegaciones ni impugnaciones judiciales. 

Calificación: El registrador suspende la inscripción por resultar del RP que el conjunto residencial se encuentra integrado por cuatro bloques y haberse adoptado el acuerdo únicamente por dos de ellos, por lo que el acuerdo no puede vincular a los propietarios de los bloques que no han formado parte del mismo. 

Recurso: La comunidad de propietarios alega que es catastralmente constatable la realidad del conjunto residencial que está integrado únicamente por dos bloques, no existiendo realmente los otros dos bloques, previstos en la escritura de obra nueva en construcción y división horizontal pero no edificados, siendo su titular actual una entidad mercantil que fue debidamente citada a la Junta y notificada del acuerdo. 

La DG desestima el recurso y confirma la calificación del registrador. 

DOCTRINA: 

Los acuerdos que comportan modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal de un conjunto urbanístico integrado por varios bloques deben ser aprobados por todos los propietarios de dicho conjunto con la mayoría prevista en la LPH, sin que puedan ser tenidas en cuenta las afirmaciones expresadas por el recurrente en el escrito de impugnación, pues se trata de circunstancias que no constan en el documento presentado al tiempo en que se produjo la calificación. 

No obstante, aunque el recurso no puede ser estimado, el defecto puede ser fácilmente subsanado mediante la acreditación en debida forma de que los acuerdos adoptados fueron notificados a la sociedad propietaria de las fincas no integradas en los bloques efectivamente construidos sin que se hayan opuesto a tales acuerdos. (ABG)

128.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO. ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS QUEDAR DESIERTA LA SUBASTA A LA ADMINISTRACIÓN ACREEDORA.

Resolución de 6 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia de Alcántara-Alcántara a inscribir una escritura por la que se transmite una finca a favor de un ayuntamiento tras la tramitación del oportuno procedimiento de apremio.

Resumen: El ámbito de calificación de los documentos administrativos se extiende a la idoneidad del procedimiento seguido y de sus trámites esenciales. Es posible la adjudicación directa a favor de un ayuntamiento, como acreedor de la deuda tributaria, tras haber quedado desierta la subasta, si el procedimiento fue instado por la Diputación Provincial de conformidad con sus competencias.

Hechos: El Organismo Autónomo de Recaudación y Gestión Tributaria de una Diputación Provincial, en expediente de apremio y enajenación seguido contra la dueña de una finca por diferentes deudas fiscales, procedió a la enajenación y adjudicación directa de dicha finca a favor de un Ayuntamiento, por haber quedado desierta la subasta celebrada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 107 del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, del Reglamento General de Recaudación. 

La registradora se opone a la inscripción por considerar que, tras la entrada en vigor de la reforma introducida en el Reglamento General de Recaudación por el Real Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre, no es posible acordar la adjudicación directa tras quedar desierta la subasta.

La parte recurrente estima que, al margen de que la registradora se ha excedido en sus competencias de calificación, la adjudicación acordada resulta amparada por lo establecido en los artículos 109 del Reglamento General de Recaudación y 172.2 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Resolución: La Dirección General acuerda estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: En primer lugar, se pronuncia sobre el ámbito de la calificación registral de los documentos administrativos que pretendan su acceso al Registro de la Propiedad, por lo que no obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos, se extiende en todo caso:

  1. a la competencia del órgano,
  2. a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido,
  3. a las formalidades extrínsecas del documento presentado,
  4. a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro.

Por tanto, cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de sujetar, además de a la propia legislación administrativa aplicable, a la legislación hipotecaria, que impone el filtro de la calificación en los términos previstos por los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento.

En el caso que nos ocupa la registradora lo que valora es la idoneidad o admisibilidad legal del procedimiento seguido y de sus trámites esenciales, y siendo estos extremos unos de los que conforme a la normativa y doctrina citada están sujetos a la calificación registral.

En cuanto al fondo del recurso, tras la reforma del RGR por el Real Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre, se introducen novedades en el régimen jurídico de la enajenación de los bienes embargados dentro del procedimiento de apremio, eliminándose la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta.

Así resulta de la nueva redacción del artículo 107, apartado 1, conforme al cual: “Procederá la adjudicación directa de los bienes o derechos embargados:

a) Cuando, después de realizado el concurso, queden bienes o derechos sin adjudicar.

b) Cuando se trate de productos perecederos o cuando existan otras razones de urgencia, justificadas en el expediente.

c) En otros casos en que no sea posible o no convenga promover concurrencia, por razones justificadas en el expediente”.

No se incluye, por tanto, a diferencia de la redacción originaria del precepto, la adjudicación directa cuando, después de realizada la subasta, queden bienes o derechos sin adjudicar.

Por ello lo que se debate realmente es la delimitación de su eficacia temporal al discrepar sobre la interpretación que debe darse al régimen transitorio incorporado a dicho Real Decreto.

La subasta, objeto del expediente, se declaró desierta el día 11 de julio de 2018, una vez entrada en vigor la reforma (Disposición final única, que lo fijó en el 1 de enero 2018), por lo que ya estaba vigente la nueva redacción de los preceptos del Reglamento General de Recaudación por el Real Decreto 1071/2017, que impedirían acudir al procedimiento de la adjudicación directa una vez fracasada la subasta; no obstante en éste caso la adjudicación se acuerda en favor de la Administración acreedora de los débitos que han sido objeto del expediente de apremio, es decir a favor de un Ayuntamiento, aunque la tramitación del expediente se llevó a efecto por la Diputación, a través de su Organismo Autónomo de Recaudación, actuación que se desarrolla en el marco de convenios que suscriben los ayuntamientos con las diputaciones provinciales para el mejor desarrollo de las tareas de recaudación ejecutiva.

En definitiva, la adjudicación al hacerse a favor del Ayuntamiento como acreedor de la deuda tributaria, es ajustada a lo establecido en los artículos 172.2 de la LGT109.1 del RGR.

Comentario: Curioso recurso pues después de determinar la aplicabilidad de la nueva norma, desde un punto de vista temporal, al supuesto de hecho, la DG estima el recurso al considerar que la adjudicación no se hace a favor de la administración actuante provincial actuante, sino a favor de otra administración en virtud de una convenio celebrado con la misma. Es decir que por una vía indirecta los Ayuntamientos se pueden saltar la prohibición de adjudicarse bienes del deudor por subasta desierta, si encargan la ejecución a la Diputación Provincial. Desde un punto de vista puramente práctico nos parece una solución plausible, ajustada a la literalidad de la norma, aunque quizás no a su espíritu. (MGV)

129.** DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Resolución de 6 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Logrosán, por la que se suspende un expediente de doble inmatriculación

Resumen: Si hay indicios suficientes de doble inmatriculación lo procedente es tramitar el expediente para, previa audiencia de las partes, concluir la resolución del mismo.

Hechos: Mediante instancia se solicita la subsanación de una doble inmatriculación al amparo del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. El promotor, titular del 66,6666667 % de una finca registral afirma que otras dos registrales, inscritas a nombre de terceros, se corresponden con la cuota dominical restante de la finca previamente citada, solicitando la “anulación” de la inmatriculación de las 2 fincas, así como la modificación de la cabida.

El registrador deniega la tramitación del expediente por entender, en base a la descripción literaria de las fincas y la incorporación de las referencias catastrales de las mismas, no procede la tramitación del expediente previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria debiéndose, en su caso, rectificar los títulos públicos que fueron objeto de inscripción con el consentimiento de los titulares de las tres fincas registrales afectadas.

El recurrente, por su parte alega, aportando a su vez un principio indiciario, la doble inmatriculación de una cuota dominical su finca respecto de las otras dos.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación impugnada.

Doctrina: Es doctrina reiterada de nuestro CD que, tras la entrada en vigor de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria.

Si, una vez realizadas las investigaciones pertinentes, el registrador concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

Tal decisión, que debe estar suficientemente motivada, podrá ser objeto de los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa.

En el caso que nos ocupa se tienen en consideración los argumentos e indicios alegados en el escrito de recurso, concluyendo que se debe proceder a la tramitación del expediente para completar, previa audiencia de las partes, la resolución del mismo.

Comentarios: La doble inmatriculación, se produce cuando una finca consta inmatriculada dos veces en el registro de la propiedad, incluso parcialmente; ello supone e implica una quiebra del sistema inmobiliario español, ya que en ese caso los asientos registrales publicarían dos titularidades contradictorias sobre la misma finca, situación que hay que evitar que se produzca utilizando los medios existentes para su resolución.

Por consiguiente, siempre que se manifieste por los interesados que existe un posible supuesto de doble inmatriculación, salvo que se vea de forma palmaria que esa doble inmatriculación no existe, procede la apertura del expediente y será en su seno donde el registrador tomará la decisión que proceda, contra la que cabe un primer recuso ante la DG, sin perjuicio de poder ventilar el problema ante el orden jurisdiccional competente.

Es decir, y como expone la DG, pese a la detallada y fundamentada nota de calificación del registrador, “deben tenerse también en consideración los argumentos e indicios alegados por el recurrente en su escrito de recurso, debiendo procederse a la tramitación del expediente para completar, previa audiencia de las partes, la resolución del mismo”. (MGV)

130.*** EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO: NO PUEDE BASARSE EN UN CONTRATO VERBAL

Resolución de 7 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Jerez de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de reanudación de tracto sucesivo

Resumen: El expediente notarial para la reanudación del tracto no puede basarse en un contrato verbal

Se plantea si es inscribible un expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido tramitado al amparo del art. 208 LH, en el que el promotor alega como título de adquisición un contrato verbal.

El recurrente, frente a la opinión de la registradora entiende que basta la mera reseña del título de adquisición.

La Dirección General confirma la nota.

Para ello, como ya expuso en la R. de 3 de junio de 2020, expone el carácter excepcional del expediente de reanudación del tracto, por una triple razón:

  1. porque la resolución del expediente puede provocar la cancelación de un asiento registral sin consentimiento de su titular o resolución judicial (arts 1, 40 y 82 LH).
  2. porque va a posibilitar una declaración dominical contraria a un pronunciamiento registral y por tanto en contra de la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (art 38 LH), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y
  3. porque posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo que puede estar consignado en un simple documento privado contra la exigencia de acreditación fehaciente (arts 2 y 3 LH).

Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa del cumplimiento de los requisitos para evitar la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros, o para la elusión de las obligaciones fiscales …e impone una interpretación estricta de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto.

Respecto al supuesto concreto deduce que de la remisión que hace el art 208 a la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del art 203 resulta que a la solicitud por escrito del titular dominical de la finca debe acompañándose el documento relativo al: «a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente (…)». Es decir que debe acompañarse, con la solicitud, el documento, público o privado, del que resulte el título de propiedad de la finca cuya reanudación de tracto se pretende obtener; sin que sea suficiente una mera reseña del título de adquisición sin aportación de documentación alguna, pudiendo en este caso el interesado formalizar su adquisición de forma voluntaria o bien acudir a la vía judicial.

En cuanto al art. 274 RH invocado por el recurrente entiende que ha quedado tácitamente derogado por la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, ya que los artículos del Título VI RH, fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la LH, siendo la nueva redacción legal en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios.

Por último recuerda el Centro Directivo su doctrina reiterada según la cual, si en el momento de solicitud de la certificación consta al registrador algún obstáculo que pueda impedir la inscripción ulterior del expediente, podría y debería advertirlo. El notario así podrá finalizar la tramitación ante los obstáculos advertidos por el registrador, o seguir su tramitación, pudiendo entonces aportar pruebas o justificación suficiente de la procedencia del expediente que desvirtúen en su caso las dudas del registrador. (MN)

131.() EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO: NO PUEDE BASARSE EN UN CONTRATO VERBAL

Resolución de 7 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Jerez de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de reanudación de tracto sucesivo

Idéntica a la anterior R. 130 (MN)

132.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. PRORROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PERIODO COVID

Resolución de 7 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera, por la que se deniega la cancelación de una prórroga de una anotación de embargo

Resumen: Tomada una anotación el día 28 de mayo de 2018, su caducidad no se produce hasta adicionar a la fecha de la anotación, los cuatro años (contados de fecha a fecha) del artículo 86 de la LH, y los 88 días naturales durante los que el plazo estuvo suspendido.

Hechos: Mediante instancia, de fecha 20 de noviembre de 2022, se solicita la cancelación de la prórroga de una anotación preventiva de embargo.

El registrador deniega la práctica de la operación solicitada, por dos defectos:

— porque la anotación de embargo que se pretende cancelar fue practicada el día 28 de mayo de 2018 y prorrogada el día 18 de julio de 2022, en virtud de mandamiento librado el día 16 de junio de 2022. En la fecha de presentación del mandamiento de prórroga -el día 23 de junio pasado- se encontraba vigente la anotación, de conformidad con la suspensión de plazos establecida por el artículo 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo. Defecto insubsanable y

— que no aparece notarialmente legitimada la firma de la instancia calificada, por lo que no es posible comprobar su autenticidad. Defecto subsanable.

La parte recurrente estima que la anotación no debió prorrogarse, por estar ya caducada cuando se presentó el mandamiento, pues la suspensión del plazo sólo afecta a las anotaciones que caducaran durante el período de alarma.

El segundo de los defectos no es objeto de recurso.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Comienza reiterando que la vía del recurso no es el cauce adecuado para dejar sin efecto un asiento ya practicado en los libros del Registro (como es la prórroga de la anotación preventiva). Bastaría por tanto esta razón para desestimar el recurso.

No obstante, estudia la suspensión de los asientos registrales durante la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19.

El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, ordenó en sus DA 2ª y 3ª la suspensión de los plazos procesales y administrativos; y en la DA 4ª la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos durante el plazo de vigencia del estado de alarma y, en su caso, de las prórrogas que se adoptaren, lo que era aplicable al RP, RM y RBM (D4ª de la Resolución de esta Dirección General de 15 de marzo de 2020).

Posteriormente, se promulgó un artículo específico en la materia que nos ocupa, el 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes y extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del Covid-19, cuya rúbrica era la “suspensión del plazo de caducidad de los asientos del registro durante la vigencia del real decreto de declaración del estado de alarma”

Este es el precepto aplicable al caso al tratarse del cómputo de los plazos de una anotación preventiva y no en el ejercicio de un derecho como erróneamente considera la parte recurrente.

En cuanto al levantamiento de la suspensión de los plazos, la disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, señaló el 10 de junio de 2020, como fecha en que se alzó la suspensión de plazos.

Las dudas que surgieron por su interpretación se resolvieron por la Dirección General en Resolución de 11 de junio de 2020, de consulta del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles estableciendo que tratándose de anotaciones preventivas sujetas al plazo ordinario del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, practicado y vigente a fecha 14 de marzo de 2020, el cómputo para su caducidad habrá de hacerse de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma.

De todo ello se deduce que fue correcta la actuación del registrador al practicar la prórroga de la anotación de embargo cuestionada.

Comentario: Aunque se trata de un tema ya resuelto como vemos, todavía se plantean algunas dudas sobre el cómputo y los motivos de la suspensión de plazos motivados por la pandemia Covid-19. (MGV)

133.* HERENCIA ATRIBUYENDO CARÁCTER PRIVATIVO A FINCA INSCRITA COMO PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL

Resolución de 8 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Fuengirola n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia

Resumen: La destrucción de la presunción de ganancialidad ex art. 1361 CC requiere, para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente

Supuesto: En una escritura de herencia se pretende la adjudicación de una finca inscrita con carácter presuntivamente ganancial, como privativa de la causante (divorciada), para lo que se aporta la documentación que en su día causó la inscripción a los efectos de la rectificación del contenido del Registro

El registrador señala como defecto que debe realizarse la previa liquidación de la sociedad conyugal en cuanto a dicha participación indivisa de la finca de modo que le sea adjudicada a la causante, para lo que será necesario el consentimiento del ex cónyuge de la causante, y, en caso de haber fallecido, el de los herederos de éste.

La recurrente alega que fue inadecuada la inscripción registral original, no siguiendo las explicitas indicaciones derivadas del fallo judicial, en donde una mitad indivisa es adjudicada a la causante y la otra mitad a sus hijos, y aporta determinado acta notarial de manifestaciones

La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral:

Tal como ha afirmado esta DG (R. 2 de marzo de 2016R. 15 de marzo de 2017 ), en el ámbito del Registro de la Propiedad la destrucción de la presunción de ganancialidad a que se refiere el art. 1361 CC requiere, para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo –al margen del supuesto de confesión de privatividad por el consorte– que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero empleado sea suficiente dado, sobre todo, el carácter fungible del dinero (art. 95 RH). Fuera de este supuesto, para acceder a la modificación del contenido del Registro de la Propiedad y del carácter de ganancial con que publica la titularidad del bien, es preciso o bien acreditar fehacientemente los hechos de los que resultaría no aplicable el régimen de gananciales o bien contar con el consentimiento de aquellos cuya posición jurídica sea vea afectada por el pronunciamiento registral o bien resolución judicial en la que estos hayan tenido la posibilidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento (R. 23 de Marzo de 2004, R. 23 de agosto de 2011, entre otras).

En cuanto al acta notarial de manifestaciones que aporta el recurrente, en la que se cede todos los derechos (entiéndase tanto privativos como gananciales) a favor de los hijos, dicho acta no ha tenido acceso al Registro sino con el escrito de interposición de recurso, por lo que no ha de ser tenido en cuenta para la resolución del mismo. Y en cuanto a que el acta ha sido considerada en la resolución judicial que en su día determinó la inscripción, hay que recordar que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, por lo que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (JCC)

134.** DENEGACIÓN DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Resolución de 8 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arcos de la Frontera, por la que se suspende el inicio de un expediente de doble inmatriculación (IES)

Similar a la 129. comentada por MGV.

135.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE TITULAR DE UNA FINCA QUE NO TIENE INSCRITA SU REFERENCIA CATASTRAL

Resolución de 8 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 10, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Resumen: La falta de inscripción de la referencia catastral de una finca no es óbice para que su titular pueda oponerse a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante.

Hechos: Se solicita mediante instancia privada la inscripción de una georreferenciación alternativa a la catastral. En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH, se formula oposición por parte de uno de los colindantes notificados, alegando que la georreferenciación objeto del expediente se ubica íntegramente sobre varias fincas de su propiedad.

La registradora de la propiedad deniega la inscripción, pues la oposición le genera dudas sobre la identidad de finca, dudas que confirma mediante la superposición de la georreferenciación alternativa aportada sobre la cartografía catastral, de la que infiere que la finca se halla enclavada dentro de la parcela del colindante.

El recurrente alega que la georreferenciación está correctamente ubicada si se atiende a los antecedentes históricos catastrales y municipales, de los que deriva la concreta ubicación de su finca y la inexacta oposición del colindante que alega que sus fincas registrales se corresponden con una referencia catastral que no está inscrita en el Registro.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Aunque las referencias catastrales de las fincas del colindante no están inscritas, su perímetro puede coincidir con una o varias parcelas catastrales. Constatado que existe una controversia entre titulares registrales de fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede denegar la inscripción. (VEJ)

136.** DESHEREDACIÓN. MANIFESTACIÓN SOBRE HABER PERCIBIDO YA BIENES SUFICIENTES EN VIDA. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.

Resolución de 9 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Jumilla, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia 

Resumen: En caso de desheredación debe acreditarse quiénes son los hijos o descendientes del desheredado, debiendo intervenir en la partición, o manifestarse que carece de ellos. No basta con que se indique que en vida el desheredado adquirió bienes bastantes para cubrir la legítima

Supuesto: Se presenta en el Registro una escritura de adjudicación de herencia en la que el causante, soltero, había otorgado testamento en el cual deshereda a todos sus hijos y manifiesta que además han recibido en vida bienes de su titularidad suficientes para cubrir con exceso su legítima y tercio de mejora, e instituye heredera a la ahora recurrente, única otorgante de la escritura calificada, por la que se adjudica todos los bienes de la herencia.

La registradora fundamenta su negativa a la inscripción en que, a su juicio y por aplicación del art. 857 CC, debe acreditarse, mediante acta de notoriedad o cualquier medio de prueba admitido en Derecho, quiénes son los hijos o descendientes de los desheredados y manifestar expresamente que son los únicos, debiendo intervenir en las operaciones de adjudicación de herencia; y, si los desheredados carecen de descendientes, debe manifestarse así por los otorgantes.

Además, en relación con la manifestación del testador según la cual «todos sus hijos han recibido en vida bienes de su titularidad suficientes para cubrir con exceso su legítima y tercio de mejora», considera inexcusable la intervención de los legitimarios.

El recurrente alega que, hecha la desheredación expresa, con causa, en testamento, la reclamación de los posibles derechos de legítima por los hijos y su descendencia deberá realizarse exclusivamente en los tribunales, sin que competa a la registradora garantizar tales derechos.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral: El art. 857 CC establece que “los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima”. Por ello, según doctrina de este Centro Directivo (R. 3 de octubre de 2019, R. 28 de enero de 2021, R. 21 de marzo de 2022, R. 20 de julio de 2022), es necesario que se acredite –mediante acta de notoriedad o cualquier otro medio de prueba admitido en derecho– quiénes son esos hijos o descendientes, manifestando expresamente que son los únicos; siendo necesaria su intervención en las operaciones de adjudicación de la herencia. Y, si el desheredado carece de descendientes, es necesario que se manifieste así expresamente por los otorgantes.

A ello no se opone el hecho de que el testador añada que, no obstante la desheredación dispuesta, manifieste que todos los desheredados «han recibido en vida bienes de su titularidad suficientes para cubrir con exceso su legítima y tercio de mejora». Y es que, en caso de que no fuera eficaz la desheredación, esta manifestación no podría hacer innecesaria la intervención de los legitimarios en la adjudicación de la herencia.

Aun respetando el valor del testamento como ley de la sucesión y la voluntad del testador de satisfacer la legítima del heredero forzoso con las cantidades recibidas por éste en vida de aquél, debe intervenir dicho heredero forzoso en la partición –a falta de partición realizada por el propio testador o por otra persona designado por el mismo– para comprobar que, en el preciso momento de la apertura de la sucesión, lo recibido en pago de su legítima es suficiente habida cuenta del caudal relicto y después de practicar todas la operaciones de liquidación de dicho patrimonio y de fijación de la legítima individual.

En efecto, la legítima en nuestro Derecho común se configura generalmente como una «pars bonorum», y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o «pars valoris bonorum». Por ello se impone la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima son operaciones en las que está interesado, para preservar la intangibilidad de su legítima. (JCC)

137.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA CON BENEFICIO DE FUERO ARAGONÉS

Resolución de 9 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Palafrugell, por la que se suspende la inscripción de una escritura de partición de herencia (ACM)

Resumen: La sucesión se rige por la ley personal del causante al tiempo de su fallecimiento, que puede ser distinta a la que tenía al tiempo de testar. No es necesario aclarar el significado de aforismos o expresiones apoyadas en preceptos legales que se citan en la propia escritura (“beneficio del fuero” del Art 355 CDFA).

– Hechos: Se presenta una escritura de partición de herencia, en la que se hace constar que la causante tenía vecindad civil aragonesa al tiempo de su fallecimiento, y cuyos herederos, «aceptan con el beneficio del fuero, la herencia (…)» y, tras las adjudicaciones, se expresa también en la escritura que «el pasivo es asumido por los tres herederos por partes iguales, y en todo caso, con sujeción a los límites establecidos en el Art 355 CDFA».

– Los Registradores (titular y sustituto): califican negativamente, y solicita que se aclarare la expresión “aceptan con el beneficio del fuero”, porqué aunque el propio registrador señala que podría referirse al régimen aragonés de responsabilidad del heredero del Art 355 CDFA, entiende que tal precepto “no es aplicable porque la causante, al tiempo de testar tenía vecindad catalana, y los herederos no son aragoneses” (uno es de vecindad común y los otros dos, catalana).

– El Notario: recurre exponiendo (además de que el régimen de responsabilidad de los herederos no afecta al contenido inscribible) que:

a) La frase “aceptan con el beneficio del fuero”, no necesita explicación pues se trata de puro castellano, y que el propio registrador ya intuye y expresa que se trata del régimen aragonés de responsabilidad limitada del heredero del Art 355 CDFA;

b) Y que la sucesión se rige (Arts 9-8 y 16 CC), no por la ley personal del causante en el momento de otorgar su testamento SINO por su ley personal al tiempo de su fallecimiento, y esta era, como consta en la escritura, la aragonesa, y nada impide en la realidad diaria que la testadora haya cambiado de vecindad civil desde que hizo testamento hasta su fallecimiento, perdiendo la catalana y adquiriendo la aragonesa.

– Resolución: Lógicamente la DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
 a) No es necesario aclarar el significado de aforismos o expresiones consignadas en la escritura apoyadas en preceptos legales que además se citan en la propia escritura (“beneficio del fuero”del Art 355 CDFA).

b) Y de los Arts 9-8 y 16 CC resulta claramente la posibilidad de que una testadora, catalana al tiempo de testar, haya adquirido, al tiempo de su fallecimiento la vecindad aragonesa que es la que regirá su sucesión, si bien el testamento otorgado conforme a la legislación catalana es válido pero las legítimas, y por añadidura otros beneficios, se ajustan a la vecindad civil aragonesa cuya legislación es la que rige la sucesión. [Otra cosa, como advierte también el notario recurrente, sería que se hubiera exigido la acreditación de ese cambio de vecindad, lo que no se ha hecho ni señalado como defecto]. (ACM)

138.** PODER ESPECIAL TIPO «NUNTIUS». JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SIN MENCIONAR LA AUTOCONTRATACIÓN.

Resolución de 9 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la Propiedad de Palma de Mallorca n.º 9 a inscribir una escritura de donación

Resumen: En los casos en los que interviene una apoderado y hay autocontratación el juicio de suficiencia del notario tiene que hacer referencia claramente a que está salvada la autocontratación en el poder. Alternativamente, si se especifica que se trata de un poder tipo «nuntius» sería también admisible, pues excluye el riesgo de lesión para el poderdante.

Hechos: Se otorga una escritura de donación con definición (renuncia) de legítima por la donataria (bajo el derecho balear) en la que el donante representa también a la hija apoderada y donataria en virtud de un poder otorgado en Islandia .

El notario emite un juicio de suficiencia del poder considerando que del citado poder resultan facultades representativas suficientes, acreditadas y congruentes para el otorgamiento de esta Escritura de donación con definición de legítima, con todos los pactos y condiciones que en ella se detallan”

El registrador suspende la inscripción pues considera que el notario tiene que hacer constar expresamente que en el poder se salva la autocontratación.

El notario autorizante recurre y alega que se trata de un poder especial y concreto en el que el apoderado es un nuncio, ya que el poder precisa en las facultades quién dona y a quién se dona, y, al tratarse de un pacto sucesorio de definición de legitima, contempla la definición (renuncia) de la poderdante.

La DG desestima el recurso

Doctrina: Es necesario que se exprese de manera clara y sin dudas en el juicio de suficiencia notarial que el autocontrato se encuentra específicamente salvado para el negocio jurídico correspondiente, en este caso, la donación con definición de legítima.

Parece que, alternativamente, la DG admitiría también que se expresara en el juicio de suficiencia que el poder especial contiene facultades específicas para el negocio concreto escriturado (aceptación de donación con definición), es decir que es un poder en el que el apoderado es una “nuntius”, lo cual excluiría el riesgo de lesión de los intereses del poderdante. (AFS)

139.* RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN CON EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL COLINDANTE AFECTADO

Resolución de 9 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alzira n.º 2, por la que se suspende inscribir una rectificación superficial y la georreferenciación de una finca resultante de una reparcelación anterior y que ya consta coordinada con el Catastro.

Resumen: No se puede ampliar la superficie de una finca a costa de otra, aunque el titular de esta lo consienta, sin formalizar la segregación y agregación que proceda, y con la debida causalización de dicha mutación patrimonial.

Hechos: Una finca resultante de reparcelación consta inscrita desde el año 2005 con una superficie de 825,64 metros cuadrados (en el Catastro consta con 826 metros cuadrados) y al final de su descripción registral se expresa lo siguiente: «A esta parcela se agrega subparcela destinada a espacio libre en la que no se permite construcción alguna ni otros usos que los establecidos en el planeamiento que le es de aplicación». La finca tiene inscrita la georreferenciación catastral y está coordinada con el Catastro.

Mediante escritura denominada como «actualización descriptiva» se solicita que al amparo del art. 199 LH, se rectifique su descripción registral para, en esencia, hacer constar que la finca mide en total 1.347 metros cuadrados, la cual se desglosa en los 825,62 metros cuadrados edificables y el resto de la superficie se corresponde con la subparcela a la que se refiere la descripción registral.

La registradora de la propiedad deniega la inscripción por entender que «la modificación de la descripción de la finca que se pretende implica una modificación del proyecto de reparcelación del cual nació la finca» y que ello requiere seguir el procedimiento administrativo correspondiente; y que el terreno que se pretende incorporar a la descripción de la finca es zona verde y está inscrito a favor del Ayuntamiento.

El recurrente alega que a la escritura se acompaña una certificación del Ayuntamiento, coincidente con la descripción realizada en la escritura, por lo que existe pleno consentimiento del titular registral afectado.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Aunque la finca proceda de una reparcelación, debe admitirse la rectificación, sin cumplir las exigencias procedimentales de este procedimiento administrativo, cuando no exista duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación.

En el presente caso, la nueva georreferenciación cuya inscripción se pretende ahora no respeta la identidad gráfica que ya consta inscrita, sino que supondría inscribir una porción de terreno adicional, la cual ya consta inscrita bajo otras fincas registrales y a nombre de un titular registral distinto. Por consiguiente, no puede admitirse que una porción integrada en una finca registral del Ayuntamiento pase sin más a estar integrada en otra finca registral de un particular, sin formalizar la segregación y agregación que proceda, y con su debida causalización de semejante mutación patrimonial. (VEJ)

140.* COMPRAVENTA DE VIVIENDA SIN JARDÍN EN CONJUNTO INMOBILIARIO SIN MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

Resolución de 13 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Lepe a inscribir una escritura de compraventa 

Resumen: Transmitiéndose una vivienda unifamiliar (planta baja), de un conjunto inmobiliario en régimen de división horizontal, sin disponer de un terreno o jardín en el que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes (JCC)

141.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA SIN APORTAR GEORREFERENCIACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES

Resolución de 13 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algete, por la que se suspende la inscripción de la constitución de un complejo inmobiliario por no aportar la georreferenciación de las parcelas resultantes.

Resumen: En una propiedad horizontal tumbada se produce una reordenación de terrenos que requiere la georreferenciación de los elementos privativos resultantes.

Hechos: Mediante escritura denominada de «constitución en régimen de propiedad horizontal» una finca registral descrita como parcela de terreno con una edificación, se divide en dos elementos privativos: uno es una parcela de terreno sin edificación «sobre el que se construirá una vivienda unifamiliar aislada»; y el otro, era otra parcela de terreno donde se ubica la edificación inicial. El único elemento común es una porción de terreno descrita como «zaguán de entrada».

El registrador de la propiedad suspende la inscripción por falta de aportación de la base gráfica georreferenciada de las parcelas resultantes, exigida por el art. 9.b LH. Considera que la actuación realizada no es una verdadera división horizontal, ni siquiera tumbada, sino la constitución de un complejo inmobiliario de los regulados en el art. 24 LPH. A esta conclusión llega partiendo de que a cada uno de los departamentos que se crean, se les asigna su correspondiente aprovechamiento urbanístico y que, el propietario de cada unidad puede realizar cualquier tipo de alteraciones de la finca, sin necesidad del consentimiento de la Junta. Es decir, no se considera el vuelo como elemento común, necesario para mantener la unidad jurídica de la finca.

Argumenta el registrador que existe diferencia sustancial entre la división horizontal tumbada y la constitución de un complejo inmobiliario. Estos se caracterizan porque las distintas unidades inmobiliarias objeto de las diversas propiedades separadas consisten en cosas –parcelas o edificios– independientes entre sí. A diferencia de la propiedad horizontal en la cual cada unidad inmobiliaria objeto de cada propiedad separada consiste en parte integrante de una misma cosa: el edificio. Siendo el suelo y vuelo común en las propiedades horizontales, cualquier apropiación exclusiva de este derecho, que se reserve el promotor o un tercero, debe configurarse como derecho real de vuelo y cumplir con las exigencias del principio de especialidad. Sin embargo, si lo que se configura es un complejo inmobiliario con parcelas independientes, será común lo que se configure con esta naturaleza en el título constitutivo, en nuestro caso el elemento descrito en los estatutos como zaguán de entrada, pero los elementos independientes tienen en exclusiva el dominio del suelo y del vuelo; son parcelas independientes entre sí. En definitiva, el registrador considera que se trata, al menos a los efectos de la aplicación de la legislación urbanística y registral, de una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento.

El notario autorizante recurre la nota de calificación, alegando que en la escritura en cuestión se contiene la división horizontal de una finca sobre la que se constituye un conjunto de dos unidades inmobiliarias, a las cuales se les atribuye el uso y disfrute exclusivo del terreno de cada parcela, y en el que la propiedad de cada una llevará inherente el derecho de comunidad especial sobre los elementos inmobiliarios, instalaciones y servicios de utilidad común, es decir, se establece una, así denominada, propiedad horizontal tumbada, de acuerdo con lo establecido en la Ley 49/1960, de 21 de julio. sobre propiedad horizontal.

Según el notario, dicha configuración jurídica en forma de propiedad horizontal tumbada se realiza, conforme a su estatutos, considerando que el terreno de la finca general es un elemento común, a diferencia de los conjuntos inmobiliarios en que las distintas parcelas se consideran independientes entre sí (art 24 LPH), y se lleva a cabo en ejercicio de la autonomía de que gozan los particulares en la configuración jurídica de las situaciones inmobiliarias, y corno forma más adecuada de regular el derecho de propiedad sobre cada elemento privativo resultante de la división, así como la utilización de los elementos comunes y el reparto de gastos y adopción de acuerdos. Ni siquiera considera que la división horizontal se configure de tal forma que pueda resultar equiparada a una división material de la finca, pues no se agota la superficie de la parcela por los terrenos de uso privativo, sino que existe una zona (el zaguán de entrada) sin aprovechamiento urbanístico, que se delimita claramente en los estatutos y constituye un elemento común.

Y por último, lo que precisamente autorizó el Ayuntamiento fue la división horizontal.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El principio de especialidad registral exige una precisa delimitación del objeto sobre el que recae el derecho inscribible. Y para alcanzar esa precisión se utilizan distintos medios técnicos en función de cuál sea la naturaleza o característica esencial de tal objeto; cuando dicho objeto es una porción de la superficie terrestre, el medio técnico más idóneo para alcanzar dicha precisión es la georreferenciación de sus límites perimetrales.

En el presente caso, resultan de la división dos porciones de suelo como elementos independientes, (cada uno con una determinada cuota en el único elemento común, que también es una porción de suelo) cuya georreferenciación, tanto de los elementos privativos, como, por exclusión, del elemento común, es preceptiva, porque así lo exige el art. 9 LH en todos los supuestos de divisiones y otros más, que determinen una reordenación de los terrenos, como ocurre en el caso de la llamada por el propio notario autorizante y recurrente «división horizontal tumbada».

Todo ello es independiente del debate doctrinal acerca de si la propiedad horizontal tumbada es no o un complejo inmobiliario, pues:

a) Toda propiedad horizontal es un complejo inmobiliario, conforme al art. 26 TRLS.

b) Es indiscutible, que si los elementos privativos resultantes de la división son porciones de suelo, la Ley Hipotecaria exige preceptivamente para su inscripción que se aporte su georreferenciación precisa.

c) En el caso que nos ocupa, como se ha apuntado, ni siquiera es cierto que el suelo y vuelo sean elementos comunes, ya que el único elemento común que se contempla es una porción de terreno descrita como zaguán de entrada.

Por último, el hecho de que conste la preceptiva autorización municipal, a efectos de acreditar el cumplimiento de los requerimientos exigidos por la normativa urbanística aplicable, no dispensa en modo alguno de la obligación de cumplir también los requerimientos específicamente exigidos por la legislación registral para precisar la ubicación y delimitación de las fincas resultantes de la operación cuya inscripción se pretende. 

Comentario: El art. 9.b LH dice que toda división que suponga una reordenación de terrenos requiere la aportación e inscripción de la representación gráfica de la finca. No distinguiendo el precepto entre división horizontal y división material, me parece claro que, aunque se trate de una división horizontal (que lo es a pesar de lo que diga el registrador), si se forman parcelas como elementos privativos, entra en el concepto de reordenación de terrenos y debe exigirse la georreferenciación. (VEJ)

142.** SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRÓNICO

Resolución de 13 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 2, por la que se deniega la emisión de una nota simple informativa

Resumen: No se puede solicitar ni emitir publicidad registral por correo electrónico. Si la solicitud de publicidad registral se produce por vía telemática toda la tramitación del procedimiento debe efectuarse por este medio.

Hechos: Una sociedad mercantil efectuó una solicitud de nota simple informativa al Registro través de un correo electrónico, indicando que una determinada empresa de mensajería recogería la información registral, presumiblemente en soporte papel.

Desde el registro se le comunicó la denegación de la expedición de la nota simple solicitada por no ajustarse lo solicitado a la normativa reguladora del procedimiento de emisión de publicidad registral.

El recurrente alega, que se limita injustificadamente el acceso a información registral, incumpliendo lo dispuesto en el artículo 222 de la Ley Hipotecaria y lo resuelto por la DG en Resolución de 23 de mayo de 2022 y añadiendo que el portal web www.registradores.org aloja los servicios telemáticos del Colegio de Registradores, pero no es una sede electrónica que cumpla con los requisitos establecidos en Real Decreto 203/2021, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos, y en relación con artículo 2 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público.

Resolución: La Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

Doctrina: La legislación hipotecaria en materia de nota simple obliga a que la manifestación de los libros del Registro deba hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos además de presenciales. El artículo 222.9 de la LH exige que los registradores dispondrán de los instrumentos necesarios para proporcionar información por telefax o comunicación electrónica, a elección del solicitante y con el valor de nota simple informativa, sobre el contenido del Libro Diario, en su caso, del Libro de Entrada, del Libro de Inscripciones y del Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles.

En cuanto a la idoneidad del correo electrónico, se ha llegado a la conclusión de que es preciso que se utilicen sistemas que extremen la seguridad de los servidores depositarios de la información y que impidan ceder involuntariamente el uso de la cuenta de correo, provocar una suplantación de identidad y el acceso a información confidencial.

La primera medida es la elección de un correo profesional que se utilice solo y exclusivamente a efectos profesionales determinados y excluya la elección de cualquier otro correo, aunque éste sea también corporativo, debiendo utilizarse mecanismos de cifrado de la información.

También, se ha de asegurar la identidad del remitente antes de abrir un mensaje, si bien nunca existe certeza de que la persona con la que nos comunicamos vía email sea quien dice ser, salvo en aquellos casos que se utilicen mecanismos de firma electrónica de los correos, no sólo de los ficheros adjuntos.

Aconsejándose el borrado de cualquier información sensible, confidencial o protegida que permanezca almacenada en el servidor de correo con lo que no se cumplirían las exigencias de conservación de la información o debería almacenarse esta junto con el correo electrónico del solicitante en otro repositorio.

Y asegurar la limitación de determinadas herramientas, para evitar que un código malicioso se ejecute a través del correo electrónico por cuya vía pueden llegar amenazas en forma de malware y ataques como el phishing.

El citado apartado 9 del artículo 222 de la Lh, hace alusión a las comunicaciones electrónicas, pero no hace referencia expresa al correo electrónico en los trámites registrales, por lo que la falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja, que en tanto no se produzca, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos.

Ante la afirmación del recurrente declara que en el caso del Registro de la Propiedad no nos encontramos ante una Administración Pública y que la sensibilidad de los datos obrantes en el Registro aconseja la adopción de medidas extremas de seguridad.

Finalmente analiza la posibilidad de que las notas sean solicitadas telemáticamente y recogidas en soporte papel por el propio interesado o un tercero en su nombre, una mensajería en el caso de este expediente.

Para ello tiene en cuenta el artículo 14, apartado 1, de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y el artículo 3 del Real Decreto 203/2021, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos, de los que resulta que el interesado persona física deberá elegir la forma de relación con las Administraciones Públicas por medios electrónicos al inicio del procedimiento pudiendo optar por otro medio de relación a lo largo de éste.

Ante lo que destaca que el procedimiento registral es un procedimiento autónomo, de naturaleza especial, que se rige por la legislación hipotecaria y dadas sus peculiares características no puede admitirse la aplicación automática de las normas administrativas. Por lo que solo supletoriamente es aplicable la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Lo anterior es igualmente predicable para el supuesto de solicitud de notas simples de forma telemática. El artículo 222 bis de la Ley Hipotecaria regula de forma autónoma el procedimiento de su solicitud, emisión y recepción, en la forma dispuesta en los apartados que han sido anteriormente relacionados y de los cuales resulta que, si se escoge la solicitud de publicidad registral de forma telemática la tramitación se produce íntegramente por este medio, debiendo culminar en el plazo previsto, que, dada su brevedad, impide cualquier modificación en una fase posterior del procedimiento.

Comentarios: La forma de solicitar y recibir publicidad registral por vía telemática ha de hacerse a través del portal registradores.org que pone a disposición de los ciudadanos un procedimiento y un cauce seguro para su contratación mediante un soporte electrónico que reúne los requisitos operativos que facilitan al ciudadano el acceso a unos servicios mínimos uniformes, con un aspecto homogéneo y una identificación bajo el dominio citado, además de cumplir los requisitos de identificación, autenticación, accesibilidad, disponibilidad, integridad, veracidad y protección de los datos de carácter personal. (MGV)

143.() SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRÓNICO

Resolución de 13 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 4, por la que se deniega la emisión de una nota simple informativa

De igual contenido que la anterior. (MGV)

144.*** APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009 A LA CESIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITO DE HABITUALIDAD.  

Resolución de 14 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de préstamo hipotecario. 

Resumen: Es aplicable la Ley 2/2009 a la cesión entre dos sociedades de un préstamo hipotecario constituido en 2005 y cedido en 2022 sin variar cláusulas, cuando el prestatario es un consumidor. El registrador puede comprobar la habitualidad consultando al «Servicio de Interconexión entre los Registros sobre prestamistas habituales». Se considera que hay habitualidad cuando existen dos préstamos hipotecarios inscritos.

Hechos: Un préstamo hipotecario se constituyó en 2005 a favor de Bankia. Bankia lo cedió a otra sociedad en 2017. En escritura autorizada en 2022, cuya inscripción es objeto del recurso, el préstamo volvió a ser cedido a otra entidad que no es entidad de crédito. Desde 2005 a la actualidad no ha habido cambio en el clausulado. El cesionario declara en la escritura que la entidad adquirente no ejercita la actividad de préstamo de manera habitual.

El registrador considera que sí que está realizando una actividad profesional, que es aplicable a los cesión de préstamos hipotecarios la Ley 2/2009 y que la cesionaria debe cumplir los dos requisitos que dicha ley exige: inscripción en el registro especial y obtención de un seguro o aval.

La notaria recurre alegando en esencia que se trata de una transmisión entre dos sociedades, que la cesión de créditos no está en el ámbito de la ley 2/2009 que se refiere tan solo a la constitución de préstamos y créditos y que no ejerce actividad habitual de concesión de préstamos según consulta realizada a través de la plataforma Signo

La DGSJFP desestima el recurso.

Doctrina: El centro directivo trata dos cuestiones principales:

1ª.- Cuándo ha de entenderse que se da el requisito de la habitualidad, pues, en caso de darse, de no tratarse de una entidad de crédito, para inscribir el título es preciso que la persona física o jurídica se inscriba previamente en el registro público previsto en su artículo 3 y que suscriba el seguro de responsabilidad civil o constituya el aval bancario impuestos por el artículo 7.

Recuerda la obligación de notarios y registradores de buscar la mayor protección para el consumidor, basándose en directivas europeas y en nuestra propia normativa, especialmente en el artículo 18 que concede amplas funciones de control de la legalidad tanto a notarios como a registradores. Cita al respecto como principal antecedente la doctrina de la Resolución de 4 de febrero de 2015.

En esta labor de averiguación, considera que el registrador obró correctamente al hacer la consulta al Servicio Interactivo del Colegio de Registradores y también la notaria que consultó a su vez a la Plataforma Signo. La discrepancia de los resultados en ambas averiguaciones cree que puede deberse a que la respuesta de la Plataforma Signo alude a la concesión de préstamos y créditos, mientras que en el Servicio del Colegio de Registradores se hace referencia a la titularidad de dichos créditos y préstamos lo que engloba también las cesiones.

Aprovecha para enumerar algunas otras posibles consultas que, en determinados casos, pueden/deben hacer los registradores en el ejercicio de su calificación: Registro Mercantil, Registro General de Actos de Última Voluntad o Registro Público Concursal.

Considera muy difícil determinar cuántos créditos o préstamos es necesario otorgar para entender que existe una real habitualidad o continuidad en su concesión. En atención al principio de protección de los consumidores -y la regulación de la carga de la prueba en estos casos- resuelve que “la inscripción de al menos dos hipotecas” constituye suficiente indicio.

La manifestación del cesionario de que no realiza actividades profesionales de concesión de préstamos se ve desdicha por el informe del Servicio Interactivo del Colegio de Registradores del que se desprende que solamente en la provincia de Alicante tenía inscritos más de treinta préstamos hipotecarios.

2º.- La segunda cuestión tratada es si se aplican al acreedor-cesionario, que es una entidad domiciliada en España, los requisitos de la Ley 2/2009 (registro y seguro).

La DG reconoce que la Ley 2/2009 constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y que las obligaciones que impone se refieren prioritariamente a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, situación anterior a la cesión de un préstamo hipotecario inscrito.

Pero la ley tiene una segunda finalidad: «cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios» y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo, como puede acontecer por una inadecuada adaptación de la cuota a la modificación del tipo de interés variable, por el cobro de una comisión o gasto no pactado, por la indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un crédito en cuenta corriente, por el no sometimiento a la resolución extrajudicial de conflictos pactada, o por el retraso en la cancelación de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al ejercicio profesional de la actividad de prestamista.

Considera que este mismo criterio es el mantenido por la Directiva 2021/2167/UE de 24 de noviembre sobre los administradores de créditos y los compradores de créditos, pendiente de transposición en España

Para concluir, rechaza también el argumento de que no sea aplicable la Ley 2/2009, porque la cesión del crédito hipotecario se formaliza entre dos sociedades, porque la relación que importa, a estos efectos, es la de administración del crédito que se verifica entre el cesionario, nuevo titular del crédito, y el prestatario y/o hipotecante, que en este supuesto es un consumidor.

Comentarios: En el espíritu de la labor de notarios y registradores, al servicio de la seguridad jurídica preventiva, creo que es muy razonable el criterio del centro directivo de bendecir que, tanto notarios como registradores, puedan acudir a instrumentos auxiliares, especialmente si son de consulta pública o corporativa, que permitan un mayor acierto en la realización de sus labores.

El criterio de habitualidad que fija la Dirección General de “la inscripción de al menos dos hipotecas” supongo que ha de entenderse respecto a dos hipotecas ya inscritas con anterioridad al título que se califica y, en consecuencia, sin contar éste.

En cuanto a la consulta al Registro previsto en el artículo 3 de la ley 2/2009, creo que todavía no puede hacerse a través de internet. De hecho, las consultas en mi oficina se suelen hacer a través de correo electrónico para averiguar su inscripción y si el prestamista tiene un seguro vigente. Curiosamente, La DG, entre las posibles consultas que cita, no incluye ésta.

¿Qué ocurre, cuando la cesionaria está domiciliada en el extranjero? Es muy común, especialmente que lo esté en Luxemburgo o en Irlanda. Es estos casos se sigue exigiendo la inscripción y el seguro, pero se ha admitido en la práctica que estos requisitos los cumpla una entidad domiciliada en España que realice labores de gestión de la titular del crédito.

También se suele prescindir de la exigencia de los requisitos de registro y seguro cuando todas las hipotecas cedidas estén en ejecución. (JFME)

145.** COMPRAVENTA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. INDICIO DE PARCELACIÓN

Resolución de 14 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alhama de Murcia, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: La constancia registral del listado de coordenadas equivale a la inscripción de la representación gráfica, a los efectos de impedir la inscripción de una georreferenciación contradictoria. El hecho de que varios compradores adquieran por porcentajes diferentes una finca en que existen distintas viviendas susceptibles de uso independiente, constituye indicio de parcelación.

Hechos: En escritura de compraventa de una finca que consta inscrita con una superficie de 13.416 m2, se rectifica su descripción para ajustarla a una parcela catastral de 9.399 m2.

El registrador de la propiedad, califica negativamente por los siguientes defectos:

  1. Falta de identidad entre la finca registral y la georreferenciación propuesta.

Tras tramitar el procedimiento del art. 199 LH sin oposición alguna, el registrador suspende la inscripción por albergar dudas de identidad, fundadas en las circunstancias siguientes: a) no consta en la inscripción ni el número de polígono y parcela ni la referencia catastral; b) de la descripción registral resultan exclusivamente cuatro linderos personales, apareciendo ahora dos caminos públicos y en el PNOA uno más dentro de los linderos de la finca; c) la magnitud de la diferencia de cabida; d) existe extralimitación de los muros de la finca con relación al PNOA; e) del examen de los antecedentes catastrales se observa un cambio de morfología de la finca; y f) la georreferenciación propuesta coincide parcialmente con la inscrita de otra finca.

  1. Parcelación sin licencia con infracción de unidad mínima de cultivo.

El registrador considera que existen evidentes indicios de parcelación, basados en que: a) del examen del PNOA y la cartografía catastral resulta la existencia de cuatro parcelas separadas por muros, cada una de ellas con su respectiva entrada y puerta de acceso, tres de ellas edificadas, dos con piscina, y una cuarta con la apariencia de solar a punto de ser objeto de construcción; y b) que los porcentajes desiguales que adquieren cada uno de los compradores concuerdan con los de las cuatro parcelas, «lo que apuntala la sospecha de haber vinculado la venta de participaciones a superficies concretas de finca».

El recurrente alega:

1. En cuanto a las dudas de identidad: a) la última inscripción registral data de 1945, fecha en la que no se exigía la constancia ni del número de polígono y parcela, ni de la referencia catastral; b) los linderos antiguos, que datan de 1935, eran todos personales y con el tiempo se han ido abriendo sendas y caminos que permiten la circulación de vehículos a motor, y en cuanto al camino situado dentro de la finca deriva de la facultad del propietario; c) la magnitud de la diferencia de cabida no es motivo para denegar la inscripción, según doctrina de la DG; d) los muros que se extralimitan según el PNOA no existen en la realidad, puesto que lo que existe realmente en la finca es un cerramiento de valla metálica; e) el registrador no explica en qué consiste el cambio en la morfología de la finca; f) la base gráfica de la finca colindante no figura inscrita, resultando tan solo una lista de coordenadas debida a la agrupación de que fue objeto, que no fue notificada al recurrente; g) todas las alegaciones planteadas por el registrador para justificar la existencia de dudas que impiden la inscripción de la georreferenciación, se sustentan en hechos o circunstancias que tenía a su disposición cuando inició el procedimiento, por lo que de la tramitación del mismo no ha obtenido ningún nuevo dato que desvirtúe lo aquí afirmado, que tiene menos sentido aún cuando ya existe una georreferenciación que el registrador considera inscrita.

2. En cuanto a la supuesta parcelación: a) no existen cuatro parcelas separadas por muros sino una sola cercada por una valla metálica, ni hay diferentes entradas o puertas de acceso, ni signos de que ninguna construcción vaya a comenzar; b) no acierta el registrador con sus cálculos de porcentajes, pues no hay concordancia alguna entre las superficies y los porcentajes de adquisición.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina:

1. Sobre las dudas de identidad

Pese a advertirse un cambio en la morfología de la parcela (en concreto, la parcela de 1935 está ahora formada por dos parcelas independientes), existen elementos objetivos para justificar su correspondencia con la finca registral; tampoco la magnitud de la diferencia de superficie, por sí sola, justifica la negativa del registrador.

El defecto insalvable lo constituye el solapamiento con la georreferenciación de la finca colindante: pese a no estar inscrita la representación gráfica de la finca, sino solamente las coordenadas de los vértices de la finca resultante de la agrupación, es suficiente para justificar las dudas de identidad del registrador. Dice la resolución que «aun reconociendo la relevancia de la inscripción gráfica como forma de representar y dar a conocer la descripción de la finca como objeto de Derecho, no debe soslayarse que la lista de coordenadas de los vértices permite igualmente delimitarla con exactitud» y está bajo la salvaguardia de los tribunales.

2. Sobre los indicios de parcelación

La mera venta de cuotas indivisas a distintos compradores, no es suficiente por sí misma para estimar la presencia de una parcelación, pero unida a otros supuestos indiciarios es un elemento más a considerar.

En el presente caso, el hecho de que varios compradores adquieran por porcentajes diferentes una finca en que existen distintas viviendas susceptibles de uso independiente, constituye suficiente base para que el registrador justifique la existencia de posibles indicios de parcelación.

Además, existiendo eventual infracción de la unidad mínima de cultivo de la posible parcelación debe iniciarse el procedimiento previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, pues corresponde a la Administración agraria apreciar la posible concurrencia de las excepciones reguladas en el actual artículo 25 de la Ley 19/1995. (VEJ)

146.** PROTOCOLIZACIÓN DE DOCUMENTO JUDICIAL

Resolución de 16 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de protocolización de documento judicial y concordancia catastral y registral.

Resumen: Aborda varias cuestiones sobre títulos inscribibles, necesidad de firmeza de las sentencias, alcance de los convenios reguladores de separación y divorcio homologados judicialmente y tracto sucesivo. Es un recopilatorio de cuestiones tratadas en resoluciones anteriores.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una «escritura de protocolización de documento judicial y concordancia registral y catastral», de fecha 11 de mayo de 2022. En el documento, doña A manifiesta que está divorciada de don B en virtud de sentencia firme de fecha 26 de marzo de 2014, cuyo testimonio se incorpora junto con el de la sentencia dictada en procedimiento de modificación de medidas, de fecha 22 de marzo de 2021. La otorgante manifiesta que ambas resoluciones son firmes y que en ellas se hace referencia a la atribución de uso del domicilio familiar y titularidad real del inmueble. Declara que la vivienda mencionada en las citadas sentencias es la finca registral XXX y se incorpora también certificación catastral descriptiva y gráfica de dicha parcela.

Dicho inmueble consta inscrito a nombre de don A con carácter privativo, por disolución del condominio que sobre dicha finca mantenían doña A y don B, en virtud de escritura de fecha 16 de noviembre de 2006. Ahora está inscrita a nombre de terceras personas distintas de los ex cónyuges

Registradora: Señala varios defectos que se exponen a continuación junto con la solución que da el Centro Directivo, de la que también resultan las alegaciones de los recurrentes.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

CUESTIÓN PREVIA: Importancia de diferencias entre escrituras y actas notariales. Art. 17 LN y 144 RN

Es doctrina reiterada de esta Dirección General que la denominación que se atribuya a un determinado documento notarial no desvirtúa la verdadera naturaleza de éste, que debe calificarse en atención a su contenido y no al nombre que se le haya dado.

En el caso analizado en este expediente, sería preciso que los documentos complementarios y aclaratorios del convenio regulador que son necesarios para la práctica de las inscripciones procedentes sean suscritos por las partes otorgantes del mismo, lo que no ocurre, ya que no contienen una declaración de voluntad, con consentimiento negocial (que, como dispone el artículo 144 del Reglamento Notarial, es contenido propio de las escrituras públicas), sino que contienen una simple manifestación. En consecuencia, se trata de un acta notarial de manifestaciones con exhibición de documentos, con independencia del título que se le haya dado

1º DEFECTO: Si el título inscribible es una sentencia debe aportarse el testimonio judicial de la misma y acreditar su firmeza, sin que baste un testimonio incorporado al instrumento público.

Resolución: Sentado que se trata de un acta, se confirma la calificación porque no es título hábil para provocar una mutación jurídico real inmobiliaria (art. 3 LH).Sobre la diferencia entrs escrituras públicas resulta imprescindible el artículo 17 LN.

Resolución: Confirma que se deben aportar para su calificación e inscripción los testimonios judiciales (art. 3 LH). Reitera su doctrina de que la falta de presentación no se subsana por la presentación junto con el escrito de recurso. Por tanto, la resolución habrá de limitarse a los documentos presentados en el registro para su calificación.

En cuanto a la exigencia de la firmeza de las resoluciones judiciales, de acuerdo con el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o cancelación de asientos en Registros Públicos».

 Conforme al artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, «son resoluciones firmes aquellas contra las que no cabe recurso alguno bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado».

2º DEFECTO: En cuanto a la atribución del derecho de uso, no queda claro a partir de cuándo debe computarse dicho plazo de un año, encontrándose el mismo transcurrido si su cómputo debe hacerse a partir de la fecha en que se dicta la sentencia, y porque debe aclararse si dicho derecho de uso, en caso de no haber transcurrido su plazo, se concede también a los hijos menores o éstos son sólo beneficiarios del mismo, siendo preciso en el primer caso acreditar todos sus datos identificativo.

Resolución: Es preciso que los documentos complementarios del convenio regulador aclaren el cómputo del plazo para la práctica de las inscripciones procedentes, para lo que se precisa bien un documento judicial complementario y aclaratorio o bien una escritura otorgada por todos los que fueron partes interesadas en el mismo.

Reitera la Resolución su doctrina sobre «el derecho de uso de la vivienda familiar concedido mediante sentencia, que no es un derecho real sino un derecho de carácter familiar, cuya titularidad corresponde en todo caso al cónyuge a quien se atribuye la custodia o a aquél que se estima, no habiendo hijos, que ostenta un interés más necesitado de protección. No se establecen más restricciones que la limitación de disponer impuesta al otro cónyuge, la cual se cifra en la necesidad de obtener consentimiento del cónyuge titular del derecho de uso (o, en su defecto, autorización judicial) para cualesquiera actos que puedan ser calificados como actos de disposición de la vivienda».

En cuanto a la acreditación de los datos identificadores de los titulares debe observarse lo previsto en el artículo 51 9º RH.

3º DEFECTO: En cuanto a la titularidad real del inmueble, otorgamientos a efectuar y trámites a seguir a que se refiere el acta presentada, por tratarse de operaciones de exceden del contenido propio del convenio regulador en caso de crisis matrimonial, requieren de su formalización en escritura pública.

Resolución: Reitera su doctrina referida a que el convenio regulador homologado judicialmente es hábil como título inscribible, no obstante ser un documento privado, siempre que no exceda del contenido propio que señala el artículo 90 CC.

Por tanto, no puede tener por objeto, en su aspecto patrimonial, la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges sino tan sólo de aquellas derivadas de la vida en común.

Por este motivo, el propio Código restringe la actuación del juez, a falta de acuerdo, a las medidas anteriores (artículo 91), como restringe también la adopción de medidas cautelares al patrimonio común y a los bienes especialmente afectos al levantamiento de las cargas familiares (artículo 103). Por ello, la liquidación del régimen económico matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar

4º DEFECTO: Actualmente la finca registral a la que se refiere el acta presentada se encuentra inscrita a nombre de terceras personas distintas de los cónyuges, por lo que se produce falta de tracto sucesivo.

Resolución: Se confirma el defecto porque no se cumple con el requisito del tracto sucesivo registral. (JAR)

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147.* INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO: DOS HEREDEROS INSTITUIDOS

Resolución de 16 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación, aceptación y adjudicación de herencia 

Resumen: La resolución reitera la doctrina del Centro Directivo y el Tribunal Supremo sobre la interpretación del testamento conforme al artículo 675 CC.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de manifestación, aceptación y adjudicación de herencia otorgada por la heredera única en base a la siguiente cláusula testamentaria de institución de heredero cuya interpretación se discute: “Segunda.–En el remanente de todos sus bienes, derechos y acciones instituye heredera a su hermana G. E. R., con derecho de sustitución vulgar para el solo caso de no sobrevivir a la testadora, a favor de su otra hermana Doña A. E. R., a quien igualmente para el caso de no sobrevivir a la testadora la sustituye por su hermano Don C. E. R. (sustituido éste a su vez por sus descendientes) y al “Seminario (…)”, por mitad e iguales partes”.

La cuestión radica en el alcance que se ha de dar a la contracción “al” que precede al Seminario, que es uno de los nombrados.

Registrador: Señala como defecto que, según el tenor literal de la cláusula de institución de herederos del testamento, son dos los instituidos -la heredera y el Seminario- ya que se emplea en el último inciso la contracción «al», que –a su juicio– no puede referirse gramaticalmente a la sustitución prevista en dicha cláusula.

Recurrente: Debe estarse a la interpretación inicial del notario autorizante, al entender que la compareciente era la única heredera. Al inicio de la cláusula se habla de heredera y no de herederos, con lo que el Seminario es un sustituto y no un heredero directo. 

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Tras reiterar la doctrina del Centro Directivo y de la jurisprudencia del tribunal Supremo sobre la interpretación del testamento conforme al artículo 657 CC, dice que en el presente caso hay llamamiento a una heredera sustituida por otra y, en defecto de ambas, se designan como sustitutos al tercer hermano o su estirpe y al Seminario (…) por partes iguales.

Fundamenta su decisión en el texto de la cláusula debatida y su relación con el conjunto de la disposición testamentaria: empleo por dos veces de la frase «de no sobrevivir a la testadora», tanto para la primera sustitución como para la segunda, marcando tres llamamientos: en primer lugar el de la hermana designada heredera; solo para el caso de que la primera llamada no sobreviva a la testadora es llamada la segunda hermana; y, en caso de que ambas no sobrevivan a la testadora, suceden por partes iguales el tercer hermano sustituido por su estirpe y el Seminario (…). Por último, apoya esta interpretación el hecho de que el Seminario (…) sea también llamado como sustituto vulgar –en este caso, con otras entidades, pero de forma indubitada– en el legado ordenado de la vivienda a favor de la misma doña G. E. R., siendo designado con la misma contracción «al», como en la sustitución vulgar del llamamiento de la heredera. Habida cuenta que la primera llamada ha sobrevivido a la testadora, sólo a ella le corresponde heredar”. (JAR)

RESOLUCIONES MERCANTIL
74.*** DEPÓSITO DE CUENTAS SIN IDENTIFICACIÓN DE TITULAR REAL. PUBLICIDAD SOBRE TITULARES REALES Y SENTENCIA DEL TJUE.

Resolución de 1 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora mercantil IV de Madrid, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2021.

Resumen: Vuelve a confirmar una vez más la necesidad de que junto al depósito de cuentas de la sociedad se deposite el documento relativo a la titularidad real de la sociedad. También trata sobre publicidad de titulares reales tras la sentencia del TJUE de 22/11/2022.

Hechos: Los hechos, nota de calificación, argumentos del recurrente y doctrina de la DGSJFP son muy similares a los de la resolución de 7 de diciembre de 2021. La única novedad es que in fine se va a referir a la STJUE de 22 de noviembre de 2022, sobre la nulidad de un apartado del artículo 30 de la Quinta Directiva antiblanqueo de la que tratamos en el apartado de doctrina.

Doctrina: Nos viene a decir nuestra DG que la obligatoriedad del documento relativo a los titulares reales, para nada queda afectada por el contenido de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 22 de noviembre de 2022 en relación a las cuestiones prejudiciales planteadas por la negativa del Registro Mercantil de Luxemburgo a restringir la publicidad a terceros del contenido relativo a la titularidad real.

Sentado lo anterior dice que lo que anula la sentencia es el apartado 30.5. de la Directiva 2015/849, según modificación por la Directiva 2018/843, en cuanto permitía acceso al público en general y sin necesidad de manifestar interés legítimo alguno, a la titularidad real de las sociedades. Pero dicha sentencia, “que es de plena aplicación en el ordenamiento jurídico español”, no prohíbe en todo caso la publicidad del contenido del registro de titularidades reales”. En definitiva, que de la sentencia no resulta en ningún caso una prohibición de “proporcionar la información sobre titularidad real a efectos de su conservación en el registro”. De lo que se ocupa la sentencia es del “régimen de publicidad que el registro de titularidades reales deba tener frente al público en general”.

Pero de la propia sentencia y de la aclaración que el TJUE, ante la polémica surgida, hace de la misma resulta lo siguiente:

la sentencia no excluye que los terceros puedan tener acceso a la información de los titulares reales;

— que al anular la nueva versión del apartado 5.c del artículo 30, es la antigua versión de la Directiva 2015/849 la que está en vigor y debe ser aplicada (artículo 30.5.c);

— por consiguiente “la información sobre el titular real debe ser accesible, en todo caso, a toda persona u organización que pueda demostrar un interés legítimo”;

— que la prensa y otras “organizaciones de la sociedad civil (…) tienen interés legítimo en acceder a la información sobre la titularidad real” en aras de la prevención del blanqueo de capitales;

— que también tienen ese interés “las personas que deseen conocer la identidad de los titulares reales de una sociedad o de otra entidad jurídica por el hecho de que pueden emprender transacciones con ellas o incluso instituciones financieras y las autoridades que participan en la lucha contra infracciones en materia de blanqueo de capitales o de financiación de terrorismo”.

En conclusión, dice el TJUE que la Directiva vigente, “permite siempre para las personas y organizaciones que tienen un interés legítimo, es decir y sobre todo prensa y ciertas organizaciones de la sociedad civil, acceder a la información sobre el titular real”. Por ello termina diciendo el CD que, sin perjuicio de la nueva regulación que se dé a la publicidad de los titulares reales, la obligación de proporcionar información y publicidad “no queda afectada sino confirmada”.

Comentario: Cuando comentamos la sentencia del TJUE de 22 de noviembre de 2022, ya dijimos de forma literal que “Todo ello nos lleva a considerar que, si bien a partir de la sentencia las legislaciones de los estados miembros deberán acomodarse a ella, prohibiendo la publicidad general, sí sería posible ajustándose a los términos de la Directiva de 2015, dar publicidad al público en general si se acredita un interés legítimo. El estimar que dada la modificación sufrida por la Directiva de 2015 y la anulación o invalidez de la modificación, queda totalmente prohibida la publicidad a terceros, supondría un regreso a la opacidad de las entidades jurídicas, salvo para las autoridades y sujetos obligados, algo que no es posible que quiera o pretenda el Tribunal de Justicia. Por tanto, aunque no entramos en ninguna polémica sobre si al declarar la nulidad de una modificación revive el precepto anterior a dicha modificación, en este caso, a la vista de los intereses protegidos, debemos concluir que lo normal es que se recupere esa vigencia y que los Estados miembros puedan organizar la publicidad de sus RRTTRR, en la forma que permitía la Cuarta Directiva”.

Como hemos visto el propio Tribunal ha confirmado la reviviscencia de la anterior redacción del art. 30.5.c de la Directiva de 2015 en los términos señalados.

Por ello y sin ánimo por supuesto de entrar en polémica alguna, llama la atención que en artículo publicado en esta misma web, Juan Kutz Azqueta, notario y experto en blanqueo de capitales, nos diga queAnte esa declaración del Tribunal, no tiene razón de ser (como no sea por un interés particular) el imponer a las empresas una declaración adicional a un Registro como el Mercantil, cuya razón de existir y función es precisamente la publicidad”. Ya hemos visto que el TJUE ratifica la posibilidad general, si bien condicionada, de dar publicidad de los titulares reales, y por tanto la función publicitaria del Registro Mercantil queda totalmente confirmada, bien como una de las fuentes a las que se puede acudir por toda persona con interés legítimo que calificará el registrador, bien como canal de suministro de información para el futuro Registro General o Central de Titularidades Reales. No entramos en lo poco conveniente, por utilizar un término suave, del párrafo transcrito, que además no responde mínimamente a la realidad.

A estos efectos y para terminar sólo quiero recordar que el punto 8 del artículo 30 no modificado de la Directiva de 2015 y por tanto vigente en la actualidad nos dice que “Los Estados miembros dispondrán que las entidades obligadas no recurran exclusivamente al registro central a que se refiere el apartado 3 para dar cumplimiento a los requisitos en materia de diligencia debida con respecto al cliente de conformidad con el capítulo II. Para dar cumplimiento a dichos requisitos se aplicará un planteamiento basado en el riesgo”. Siempre interpreté ese párrafo del artículo 30 como una confirmación de los dos posibles canales de información que existen en el derecho español: el Registro Mercantil y la Base de Datos del CGN, que como dice Juan Kutz tiene dos fuentes, pero que no creo que sea a esas dos fuentes a las que se refiera la Directiva ni tampoco el GAFI en sus instrucciones o recomendaciones.

Para prevenir la lacra del terrorismo, del blanqueo de capitales, de la corrupción política o empresarial y del crimen organizado, toda información, toda transparencia y publicidad es poca, como he defendido en múltiples ocasiones. (JAGV)

79.* TRASLADO DE DOMICILIO DE SL. DUDAS SOBRE SI SE TRATA DE UNA SOCIEDAD PROFESIONAL

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de León, a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: En una escritura de cambio de domicilio a provincia distinta de una sociedad que tiene en su objeto una posible actividad profesional (servicios sanitarios), no puede calificarse ese objeto dado que la sociedad se constituyó con posterioridad a la Ley de Sociedades Profesionales.

Hechos: Se cambia el domicilio de una sociedad a distinta provincia, siendo este el único acuerdo adoptado.

El registrador suspende la inscripción pues dado que una de las actividades del objeto social es la relativa a «servicios sanitarios», … “existen dudas sobre si se trata de una sociedad profesional regida por la Ley de Sociedades Profesionales, lo que determinaría su disolución de pleno derecho, de acuerdo con su disposición transitoria primera, o de una sociedad de intermediación, lo que la excluiría de su ámbito de aplicación, dudas que deben ser aclaradas a los efectos de, o bien practicar la inscripción del precedente documento, o bien de proceder a la inscripción de la disolución de la Sociedad”.

El notario recurre alegando la incongruencia de la calificación pues no existe ningún acuerdo relativo al objeto social y la sociedad ya fue inscrita previamente en otros dos registros.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: Tras reproducir la DG su doctrina, ya muy reiterada, sobre el objeto de las sociedades profesionales y la posible disolución y cierre de hoja por no adaptación a la Ley 2/2007, concluye que en este caso “no puede confirmarse el criterio del registrador, pues una vez que, según los asientos registrales, la sociedad quedó constituida, después de la entrada en vigor de la Ley 2/2007, como sociedad no profesional, ni de la escritura calificada –en la que no se modifica dicho objeto, sino que se formaliza el traslado de domicilio social– ni de los asientos registrales puede apreciar el registrador que las actividades del objeto social cuestionadas se ejerciten en común por los socios”.

Comentario: Pese a las dudas expresadas por el registrador sobre la posibilidad de que la sociedad fuera o no profesional, la DT1ª de la Ley 2/2007, sólo se aplica a las sociedades existentes antes de su entrada en vigor. Por tanto, para una sociedad constituida después de la vigencia de dicha Ley parece improcedente el aplicarle la disolución de oficio, que exigiría la inscripción previa de una escritura defectuosa, o el solicitar se aclare si la sociedad es o no de intermediación, obligando a un acuerdo por parte de la sociedad cuando menos superfluo.(JAGV)

86.* REDUCCIÓN DEL CAPITAL POR RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE AUMENTO. PROTECCIÓN DE ACREEDORES.

Resolución de 7 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora mercantil y de bienes muebles III de Palma de Mallorca, en relación con una escritura de «reducción de capital por rectificación de otra de ampliación de capital» autorizada por notario

Resumen: No es posible rectificar una escritura de aumento del capital de una sociedad que supone una reducción de dicho capital, sin cumplir con las normas establecidas en la LSC para la tutela de los acreedores.

Hechos: Se trata de una curiosa escritura de rectificación de otra previa de ampliación de capital de una sociedad limitada, en la cual el administrador, por sí solo, sin acuerdo de junta, manifiesta que corrige el error padecido en la previa escritura de ampliación de capital, “consistente en la falta de desembolso de la aportación en efectivo”… “subsanándola con la reducción de la cifra de capital por la cantidad no desembolsada, aclarando que se llevaba a cabo «sin devolución de aportaciones por falta de desembolso», por el procedimiento de amortizar las participaciones correspondientes, y sin que se constituyera una reserva indisponible(art. 141.1 LSC)”.

Es de hacer constar que en la inscripción de aumento de capital, se acreditaba el ingreso en la cuenta de la sociedad por certificado bancario y a estos efectos con la escritura presentada se incorpora otra certificación del Banco expresiva de que “la aportación dineraria correspondiente a la cantidad de …, como ampliación de capital … no se ha efectuado a día de hoy, según manifiesta el cliente y consta en la cuenta”.

La registradora, tras unas breves consideraciones sobre los posibles remedios a la situación planteada, dice que “la sociedad no puede rebajar la cifra de capital social inscrito en perjuicio de terceros sin respetar para ello los requisitos previstos en la Ley para la reducción del capital” y ello sea cual sea el sistema que se utilice de los previstos legalmente. Aparte de ello “en ningún caso puede el administrador acordar la reducción de capital social, puesto que se trata de una competencia exclusiva de la Junta (artículo 285 de la Ley de Sociedades de Capital)”.

El interesado recurre. En escrito lleno de argumentos, pero poco fundamentado, viene a decir que el ingreso nunca fue efectuado y que ello se justifica por el certificado bancario. También hace una alabanza del documento notarial, en cuanto el notario “tiene la obligación de velar por la regularidad, no solo formal, sino material del negocio jurídico que autoriza”, siendo a este respecto curioso que el notario concernido nada alegara en el recurso. En definitiva, viene a decir que no hubo aumento y si no lo hubo puede deshacerse.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG cita sus resoluciones de 4 de abril de 2013 y 23 de noviembre de 2015, cuyo principal fundamento de derecho es de forma casi literal el contenido de la nota de calificación contra la que se recurre. Dicho esto, añade que en Registro Mercantil, como registro de personas que es “la intangibilidad de los asientos del titular se refuerza con mecanismos de protección de los terceros no titulares en los supuestos en los que la alteración del contenido del Registro pueda producirles un perjuicio”. Y consecuencia de ello es que el título por el que se pretende la rectificación no puede limitarse a contemplar el interés del titular del negocio jurídico de ampliación de capital erróneamente formalizado, sino que ha de reunir los requisitos de protección de terceros previstos por el ordenamiento; en definitiva, ha de especificar el procedimiento tutelar elegido y cumplir las condiciones exigidas para su aplicación”.

Comentarios: La conclusión de esta resolución es clara y reitera la doctrina sentada en otras muchas resoluciones anteriores: no es posible rectificar una escritura inscrita de aumento de capital, sea por la causa que sea,(hipervaloración de bienes aportados, fallido del ingreso bancario, aportación de bienes ajenos, etc) sin cumplir de forma completa con los requisitos relativos a la tutela de los acreedores de toda reducción de capital. (JAGV)

87.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.

Resolución de 8 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Almería a practicar el depósito de las cuentas anuales de una sociedad relativas al ejercicio 2021.

Resumen: Vuelve la DG a reiterar una vez más que no es posible el depósito de cuentas de una sociedad, si no constan depositadas las de los años anteriores. Es decir que el cierre del registro por falta de depósito de cuentas incluye el propio depósito de cuentas posteriores. (JAGV)

92.** DECLARACIÓN DE UNIPERSONALIDAD. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Resolución de 13 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles III de Málaga a inscribir una escritura de declaración de unipersonalidad.

Resumen: Una escritura de declaración de unipersonalidad está sujeta a presentación previa en la Oficina Liquidadora para poder inscribirse en el Registro Mercantil.

Hechos: Se trata de una escritura de compraventa de participaciones sociales y subsiguiente declaración de unipersonalidad de una sociedad.

El registrador suspende la inscripción por no acreditarse la presentación en la Oficina Liquidadora (art. 54 de la Ley de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, art. 15.5 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización y el art. 86 del Reglamento de Registro Mercantil).

El notario recurre y alega que lo inscribible del documento es la declaración de unipersonalidad y no la compraventa de las participaciones, y dicha declaración de unipersonalidad no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, y por tanto no está sujeta a presentación a liquidación (art. 54.2.c) LITPAJD)

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Recuerda la DG que la declaración de unipersonalidad exige escritura pública que contenga la fecha y la naturaleza del acto o negocio que hubiese producido la misma, pero ello no significa que no sea posible que “una misma escritura pública contenga tanto el negocio jurídico traslativo, en este caso una compraventa, como la declaración del cambio de socio único”.

Añade que la exigencia de que se trata en el recurso “constituye una de las medidas establecidas por el legislador en orden a evitar el fraude fiscal y garantizar el cumplimiento por los sujetos pasivos de la obligación de presentación que le impone el artículo 29.2.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria”. Y en contra de lo alegado por el notario señala que las normas legales no hablan de actos inscribibles sino de documentos en general.

Finalmente, y aunque el registrador puede obviar bajo su responsabilidad la necesidad de presentación en la oficina liquidadora de la documentación presentada para su inscripción en el registro, en los casos dudosos y para salvar esa responsabilidad, puede exigir que el documento sea presentado ante la oficina liquidadora competente. Además en el caso concreto planteado la Instrucción 2/2017 de la Dirección de la Agencia Tributaria de Andalucía señala una serie de documentos cuya presentación no es necesaria, todos ellos mercantiles, pero entre los que cita no está el relativo a la declaración de unipersonalidad de una sociedad.

Comentario: Qué duda cabe que el registrador ante una declaración de unipersonalidad puede obviar la exigencia de previa presentación en la Oficina Liquidadora, pero en el caso de la resolución esa declaración de unipersonalidad contenía también una compraventa, la cual, si bien no es inscribible en el Registro, el registrador no puede desconocer su existencia. Por ello y ante la duda de si está o no sujeta a la presentación, que está sujeta como hemos visto, opta por exigirla no sólo para salvar su responsabilidad sino incluso en beneficio del propio interesado pues la falta de presentación de un documento sujeto a ella, acarrea una multa con independencia de que el negocio que comprenda el documento esté o no sujeto o exento del pago del impuesto (art. 198 LGT para autoliquidaciones sin cuantía, aunque su aplicabilidad se pone en duda por algunos fiscalistas). (JAGV)

98.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. ANOTACIÓN DE EMBARGO: SU CANCELACIÓN POR CADUCIDAD.

Resolución de 14 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de A Coruña, por la que se rechaza la solicitud de cancelación de anotación preventiva de embargo.

Resumen: Una anotación en el Registro de Bienes Muebles prorrogada, no puede ser cancelada, aunque esa prórroga se haya hecho después de transcurrido los cuatro años de su vigencia como consecuencia de la suspensión provocada por la pandemia del Covid-19.

Hechos: Se solicita la cancelación de una anotación de embargo sobre un vehículo por estar caducado por transcurso de su plazo de cuatro años.

El registrador suspende la cancelación pues la anotación de embargo fue debidamente prorrogada (art. 86 LH).

El interesado recurre y alega que la anotación por su fecha estaba ya caducada cuando se produjo la prórroga de la misma.

El registrador en su informe hace constar que se produjo “una suspensión del plazo de caducidad de la anotación preventiva de conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del Covid-19”.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG, sin perjuicio de hacer un estudio muy completo de las normas aplicables al caso, establece que si la anotación está vigente cuando se solicita su cancelación, no es procedente dicha cancelación. Es decir que, aunque el escrito de recurso afirma que la prórroga nunca debió practicarse, la DG “no puede pronunciarse sobre dicho motivo de recurso” porque se podría en cuestión la “presunción de veracidad y validez derivada de la anotación practicada” y porque los asientos una vez practicados están bajo la salvaguarda de los Tribunales.

Comentario: No entra la DG a valorar si efectivamente la suspensión provocada por la legislación surgida de la situación de pandemia del Covid-19 autorizaba o no la prórroga de la anotación. Se limita, como no puede ser de otra forma, a señalar la posibilidad de esa anotación, su duración de cuatro años, la posibilidad de que la anotación sea prorrogada y la imposibilidad por ello de ser cancelada. (JAGV)

104.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES, UTILIZACIÓN DE MODELOS OFICIALES O DE ESCRITURA PÚBLICA.

Resolución de 20 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de bienes muebles I de Madrid, por la que se suspende la inscripción de un contrato de compraventa de automóvil.

Resumen: Si se utilizan los modelos oficiales aprobados por la DG para la inscripción en el RBM, su cumplimentación debe ser completa sin dejar casillas sin rellenar pues todas las circunstancias que se exigen son obligatorias.

Hechos: se suspende la inscripción de un contrato de compraventa de automóvil, extendido en el modelo oficial A-V.1 aprobado por la Dirección General de los Registros y del Notariado en el que aparecía como vendedor determinada persona, y como comprador una sociedad limitada, representada por la misma persona. Se añadía que su representante, nombrado en escritura pública, constaba inscrito en el RM de Madrid.

El registrador suspende la inscripción por no constar los datos de inscripción de la sociedad compradora, así como tampoco la escritura de su nombramiento. Añade que realizada la búsqueda pertinente en el archivo, dicha sociedad no consta inscrita (art. 11.2.ª y 3.ª de la Orden de 19 de julio de 199 y 1259 Código Civil).

El interesado recurre reconociendo que se trata de una sociedad irregular, pero que tiene personalidad jurídica y capacidad para adquirir bienes y además los datos de la escritura no inscrita, ahora lo reconoce, constan en el contrato.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG, tras decir que no puede entrar en las alegaciones del recurrente sobre el carácter irregular de la sociedad y su personalidad jurídica pues ello no ha sido objeto de calificación, (cfr. Art. 326 LH), confirma la nota pues “es patente que en el modelo de contrato de compraventa presentado a inscripción aparecen sin rellenar los datos relativos a la inscripción en el Registro Mercantil de la sociedad adquirente”.

Añade que, si se utiliza un modelo oficial, ello implica que la solicitud de inscripción es tal cual resulta del modelo. Esos modelos tienen la “finalidad de facilitar el tráfico jurídico de bienes muebles, tráfico que se caracteriza por su celeridad, por la homogeneidad de los bienes a que se refiere, por la ausencia de complejidad jurídica y por la frecuencia de uso de condiciones generales de contratación”. Por tanto, si la contratación llevada a cabo no tiene esas características, no deben ser utilizados. Así resulta del artículo 10 de la Orden de 19 de julio de 1999 por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles. 

Ahora bien, ello no quiere decir que se impida el acceso al RBM de “contratos que consten en documento público, dotado de muchos mayores efectos que el modelo oficial, siempre que respeten el contenido mínimo impuesto en la Ordenanza”.

Finalmente recuerda la DG que es al interesado al que corresponde aportar la escritura de constitución de la sociedad, en su caso, al Registro pues si bien la propia DG de forma reiterada ha señalado que los registradores para la mayor eficiencia del servicio público que prestan y para el mayor acierto en la calificación y también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente, pueden consultar los libros del Registro Mercantil, e incluso en determinadas circunstancias los datos del Registro de Actos de última Voluntad, y el Registro público Concursal, e incluso los asientos del Servicio de Interconexión entre los Registros en relación con la habitualidad de los prestamistas que no tengan el carácter de entidades financieras, esa facilidad no puede extenderse al contenido de las escrituras públicas que siempre deberán ser aportadas por los interesados.

Comentario: tres conclusiones se derivan de esta resolución:

— una, que si se utilizan modelos oficiales para la inscripción en el Registro de Bienes Muebles, esos modelos deben ser cumplimentados en su integridad;

— dos, que las escrituras públicas son inscribibles en el RBM, siempre que cumplan con todas las exigencias de contenido impuestas por la legislación que, en su caso, sea aplicable;

— tres, que el registrador puede y debe consultar otros registros para el mayor acierto en la calificación y para librar al interesado de la aportación de documentos que para él son de más difícil y a veces costoso acceso.

Señalemos que esta última conclusión tendrá una plasmación legal cuando se apruebe y entre en vigor el Proyecto de Ley de Digitalización de los Registro como derecho de los interesados y además con una gran generalidad, lo que quizás sea excesivo. (JAGV).

120.** AUMENTO DE CAPITAL CON CARGO A RESERVAS: REALIDAD DE LAS MISMAS.

Resolución de 28 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador mercantil III de Sevilla, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de aumento de capital social y modificación de estatutos.

Resumen: No es posible un aumento de capital con cargo a reservas si del balance no resulta patrimonio neto suficiente para cubrirlas. 

Hechos: Se trata de una escritura de ampliación de su capital con cargo a reservas, de la que resulta que, en el balance auditado que servía de base a la ampliación de capital, aunque aparecían reservas por cantidad superior al aumento. también se reflejaban unas pérdidas que disminuían el patrimonio neto por debajo de la cifra correspondiente a dicho aumento.

El registrador suspende la inscripción por no resultar del balance reservas suficientes para cubrir el aumento de capital. Aclara que para que una sociedad pueda disponer de las reservas primero ha de aplicar dichas reservas a enjugar las pérdidas. (artículos 273, 303 TRLS y R.D.G.R.N. de 18 de octubre de 2002).

El interesado recurre el primer defecto. Dice que no existe alteración patrimonial cuantitativa dado que los recursos propios y el patrimonio social siguen siendo los mismos. Además no existe en la LSC percepto alguno “que prohíba de forma expresa el aumento de capital con cargo a reservas si en el balance figuran pérdidas…”.

El notario informa, pero limitándose a reproducir parcialmente los argumentos del recurrente.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG reitera su doctrina establecida ya en múltiples resoluciones y que se basa en estos principios:

— el principio de realidad del capital social, en virtud del cual no cabe crear participaciones que no gocen de una efectiva cobertura patrimonial;

— el principio de que es necesaria la adecuada justificación de la efectiva existencia de fondos en el patrimonio social y su disponibilidad para transformarse en capital;

— el principio de que es necesario acreditar que el valor del patrimonio neto contable excederá de la cifra de capital social y de la reserva legal en una cantidad al menos igual al importe de la ampliación;

— el principio de que por disponibilidad de reservas ha de entenderse, la libertad para aplicarlas a cualquier fin y esa aplicación de las reservas tan sólo es posible en tanto no existan perdidas que hayan de enjugarse previamente;

— y finalmente que aunque no exista en la LSC un precepto como “el parágrafo 57.d.2 de la «Gmbh-Gesetz » alemana, que proscriba expresamente para las sociedades de responsabilidad limitada el aumento del capital con cargo a reservas si en el balance figuran pérdidas, es indudable que lo importante no es la mera existencia de una partida de reservas en el balance, “sino la efectiva existencia de excedente del activo sobre el capital anterior y el pasivo exigible, según dicho balance, aunque las vicisitudes económicas de la sociedad, posteriores a aquél, puedan determinar luego la eliminación de esas pérdidas”.

Comentario: Resolución clara y que no hace sino confirmar lo ya reiterado muchas veces en la doctrina de la DG. No es posible un aumento de capital con cargo a reservas si del balance no resulta la existencia de una cantidad suficiente en el patrimonio neto para su capitalización y ello con independencia de la denominación que se haya dado a las partidas correspondientes que pudieran ser también la de beneficios no distribuidos. Lo único que llama la atención es que el defecto se califique de subsanable que sólo lo es en el sentido de que caben nuevas aportaciones al patrimonio por parte de los socios, pero si se dan esas aportaciones deberá aprobarse un nuevo balance y auditarse el mismo, lo que ya supone un nuevo otorgamiento. (JAGV)

121.** DEPÓSITO DE CUENTAS EXISTIENDO ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SOLICITUD DE LEVANTAMIENTO DE ACTA NOTARIAL CADUCADA.

Resolución de 1 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles X de Barcelona a depositar unas cuentas anuales del ejercicio 2020.

Resumen: SI existe en la hoja de la sociedad una anotación de levantamiento de acta notarial de junta general, aunque la anotación haya sido cancelada por caducidad, no será posible la inscripción de los acuerdos derivados de la junta a la que se refiere el acta.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio de 2020.

En la hoja de la sociedad consta una anotación preventiva de levantamiento de acta de junta general cancelada por caducidad.

El registrador suspende el depósito por no acompañarse acta de la celebración de la junta general pues aunque esta haya sido cancelada por caducidad “por aplicación del derecho sustantivo recogido en el artículo 203 de la Ley de Sociedades de Capital, los acuerdos que hayan sido adoptados por la junta general” …, “solo serán eficaces y tendrán acceso al Registro si constan en acta autorizada por Notario…”. “Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de fecha 9 de febrero de 2022, artículo 203 de la Ley de Sociedades de Capital, Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 27 de enero de 2017 y Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de junio de 2013, 28 de julio de 2014 y 4 de julio de 2022)”. Subsanable.

El interesado recurre. Dice que la notificación para la asistencia de notario no fue debidamente realizada, que la anotación ya está cancelada y que el registrador se ha extralimitado en sus funciones, pues la cuestión planteada debe pasar a sede judicial.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Dice la DG que el problema planteado es similar a la RDGSJFP de 9 de febrero de 2022, con la única diferencia de que en esta caso la anotación ya ha sido cancelada.

La DG tras hacer un decurso sobre los avatares legislativos de la anotación de levantamiento de acta de notarial de la junta dice que una vez tomada la anotación preventiva no puede olvidarse su regulación sustantiva “según la cual una vez solicitado por la minoría prevista el levantamiento de acta notarial de la junta general, esta documentación de los acuerdos se constituye en requisito imprescindible para la eficacia de los acuerdos adoptados y, por ende, para su acceso al Registro Mercantil”.

Supuesto lo anterior alude a la Sentencia número 561/2022, de 12 de julio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, según la cual y en síntesis el registrador al realizar su calificación puede tener en cuenta circunstancias “aunque no consten en virtud de documentos presentados en el Libro Diario” o asientos que hayan sido cancelados ,añadimos nosotros, siempre que “estén relacionados con el documento cuya inscripción se solicita, a fin de evitar la práctica de asientos ineficaces y en aplicación del principio de legalidad (artículos 18 y 20 del Código de Comercio)”. Por tanto concluye la DG, la “ineficacia de los acuerdos adoptados en una junta general, sin la presencia de notario para levantar acta”, (…) “no depende de la vigencia o no de la anotación preventiva practicada en el Registro Mercantil conforme al artículo 104 del Reglamento del Registro Mercantil; sirviendo ésta, aunque se haya cancelado por caducidad, como elemento que puede tener su cuenta el registrador al realizar la calificación para denegar el depósito de las cuentas solicitadas”.

Comentario: La principal consecuencia de esta resolución es la de que el registrador puede tener en cuenta para el mayor acierto en su calificación documentos que no hayan sido presentados al Diario, pero de los que tenga conocimiento, o de asientos, aunque estos hayan sido debidamente cancelados por caducidad o por otras causas, incluyendo lógicamente los asientos del Diario caducados. Es por tanto una resolución derivada de sentencia del TS de gran trascendencia pues va contra uno de los principios del registro de que lo cancelado no produce efecto alguno y que debería llevar a una urgente reforma en dicho sentido del RRM en su artículo 104 para evitar dudas y cuestiones. (JAGV)

 

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