Resoluciones Mayo 2022 Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Admin, 04/05/2022

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 170.*** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA
  4. 171. PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INCONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER. CONSULTA AL REGISTRO MERCANTIL
  5. 172.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD ATRIBUYENDO CARÁCTER PRIVATIVO A UNA  MITAD INDIVISA
  6. 173.*** OBRA NUEVA DE REFORMADO SIN ALTERACIÓN ESTRUCTURAL SEGÚN EL TÉCNICO. SEGURO DECENAL
  7. 175. REVERSIÓN AL AYUNTAMIENTO DE FINCA CEDIDA GRATUITAMENTE A DIOCESIS
  8. 177 a 180.** RECURSO CONTRA ANOTACIÓN DE EMBARGO CAUTELAR YA PRACTICADA. NEGATIVA A LA PRÁCTICA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN.
  9. 181. HERENCIA. SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA A NOMBRE DEL ADJUDICATARIO DEL PRECIO PENDIENTE DE PAGO DE LA COMPRA SUJETA A DICHA CONDICIÓN
  10. 182.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE NOTA DE AFECCIÓN FISCAL POR CONSIDERAR QUE NO FUE DEBIÓ PRACTICARSE
  11. 183.* SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DE GEORREFERENCIACIÓN YA INSCRITA POR QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL
  12. 184.***  COMPRAVENTA DE PARCELA QUE FORMA DE UNA FINCA REGISTRAL 
  13. 185. HERENCIA. EJERCICIO DE LA DELEGACIÓN DE LA FACULTAD DE MEJORAR. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS
  14. 187. DONACIÓN MORTIS CAUSA Y DONACIÓN INTER VIVOS CON EFICACIA POST MORTEM
  15. 188. CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO
  16. 189. NOTA MARGINAL DE COLINDANCIA DE FINCA CON VÍA PECUARIA NO DESLINDADA
  17. 190.** DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE ART. 199 LH POR DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE CAMINO PÚBLICO
  18. 191. SUBSANACIÓN DE HIPOTECA INSCRITA MEDIANTE DILIGENCIA
  19. 192.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
  20. 193. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO
  21. 194. INMATRICULACIÓN MEDIANTE DONACIÓN COMPLEMENTADA POR ACTA DE NOTORIEDAD
  22. 195. COMPRAVENTA PREVIA SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN
  23. 196. COMPRAVENTA PREVIA SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN
  24. 197.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
  25. 198.SEGREGACIÓN SIN LICENCIA NI DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD
  26. 199.** RÉGIMEN PROPIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. HIPOTECA. DEPÓSITO DE LAS CONDICIONES GENERALES. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO
  27. 200.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
  28. RESOLUCIONES MERCANTIL
  29. 168.*** CONCESIÓN DE PODER ENTRE CUYAS FACULTADES FIGURA LA “REPRESENTACIÓN LEGAL”. INTERPRETACIÓN DEL PODER. 
  30. 169.** SOLICITUD DE REVOCACIÓN DE PODER POR INSTANCIA DE ADMINISTRADOR MANCOMUNADO. PRINCIPIO DE ROGACIÓN.
  31. 174.* SOCIEDAD DISUELTA DE PLENO DERECHO POR FALTA DE ADAPTACIÓN A LA LSP. FORMA DE PROCEDER EL REGISTRADOR.
  32. 176.* CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. PÉRDIDA DE UNIPERSONALIDAD. CONFLICTO ENTRE SOCIOS. 
  33. 186.() INSTANCIA PRIVADA DE REVOCACIÓN DE PODER. PRINCIPIO DE ROGACIÓN.
  34. ENLACES:

INFORME Nº 332. (BOE MAYO de 2022)

2ª Parte:  RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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RESOLUCIONES POR MESES  y  POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

RESOLUCIONES PROPIEDAD
170.*** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA

Resolución de 11 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de ejercicio unilateral de opción de compra. 

Resumen: para cancelar el derecho de opción se precisa como regla general el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores.

Hechos: se presenta a inscripción escritura de compraventa en ejercicio unilateral de opción de compra.

– La opción de compra había sido constituida a favor de una determinada sociedad mercantil por precio de 40.500 euros habiéndose abonado al tiempo de la constitución de la opción 14.000 euros y se pactó lo siguiente en relación con la parte restante: «el precio de la compraventa de la finca antes descrita será satisfecho, una vez deducidos los importes correspondientes al precio o prima de la opción que se imputará al precio de la compraventa, y/o aquellas cantidades que el comprador deba retener para cancelar cargas existentes sobre la finca y deudas con respecto a la comunidad de propietarios en que esté ubicada la finca, además de los importes adeudados en concepto de Impuestos y contribuciones pendientes de pago en el momento de formalización del ejercicio de la opción de compra, así como cuantas cantidades reciba la parte vendedora/cedente desde la formalización de la presente opción de compra y hasta el ejercicio de la misma bien en cheques y/o transferencia y/o bien subrogándose en la deuda pendiente de la hipoteca o hipotecas que graven la finca de este número, bien reteniendo el importe necesario para satisfacer los remanentes de los préstamos hipotecarios y demás cargas que pudieren haber suscritos o bien mediante su consignación notarial».

– Al tiempo de la constitución, la finca tenía una carga de 46.450 euros. A los efectos de acreditar saldos con posibles acreedores, se pactó lo siguiente: «(…) la optante solicitará de los posibles acreedores, certificación de saldo pendiente a fecha de ejercicio de la opción, siendo dicho saldo, sus intereses, gastos y comisiones la cantidad a descontar del precio para el ejercicio de la opción de compra (…)».

– Mediante actas y diversos burofaxes se requirió a la parte concedente a los efectos de comparecencia en notaría para el otorgamiento de la escritura sin que se produjera la misma.

– Mediante escritura, la sociedad inicial cedió a otra sociedad los derechos de opción de compra subrogándose la cesionaria en la posición jurídica de la cedente.

– En la escritura de compraventa por ejercicio unilateral de la opción de compra, para el pago del precio se dispone que el precio de la transmisión es de 40.500 euros. De dicho importe:

  • 14.000 € fueron satisfechos en el momento del otorgamiento de la opción de compra.
  • 26. 259,02 € que equivale al capital aún no amortizado por razón de la hipoteca que grava la finca antes descrita, los retiene la parte compradora a voluntad de la parte vendedora, para proceder a su liquidación y cancelación administrativa.
  • 240,98 € los retiene la parte compradora a voluntad de la parte vendedora, para satisfacer otras deudas y cargas de la finca.

– Con posterioridad, la entidad acreedora titular de la hipoteca que gravaba la finca expidió una certificación bancaria en la que se manifestaba que actualmente dicho préstamo se encuentra reclamado judicialmente a través de procedimiento de ejecución hipotecaria, y que el importe necesario para la cancelación del ascendía a la cantidad de 33.140,03 euros.

La Registradora calificó negativamente al considerar que el ejercicio de la opción de compra no se ajusta a los términos de la escritura en cuanto al pago del precio.

El Centro Directivo revoca la calificación señalando que en caso de ejercicio del derecho de opción, el optante se convierte en propietario de la finca.

Los titulares de derechos posteriores al derecho de opción inscritos deben contar con el depósito a su disposición del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que ello podría implicar para los terceros afectados.

En diversas resoluciones, la Dirección General ha admitido siempre y cuando consten debidamente pactadas e inscritas en el Registro:

1º. La deducción del importe de la prima de la opción, es decir, de aquella cantidad que se ha abonado al concederla,

2º. La deducción del importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante.

3º. No procede exigir la consignación cuando el optante retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado.

4º. Tampoco procede la consignación cuando se haya pactado el pago por compensación siempre que no encubra una opción en garantía.

5º. Se prohíben los pactos que dejan la determinación de la consignación y su importe al arbitrio del optante.

6º. Para que no sea necesaria la consignación a favor de acreedores posteriores, la subrogación o descuento en la hipoteca anterior no puede superar a las correspondientes coberturas hipotecarias. En caso contrario, descuento o subrogación en cantidades superiores, debe consignarse la diferencia.

7º. La regla general se excepciona en aquellos supuestos en los que se pacta por las partes contratantes del derecho de opción que el pago del precio se lleve a cabo en términos que, por ser oponibles frente a terceros, hagan inviable su consignación.

8º. Frente al criterio inicial seguido por la DGRN de exigir el depósito o consignación del precio fuera «íntegro» sin admitir ninguna deducción del precio, con posterioridad se ha admitido: la deducción de la prima de la opción; de las cantidades satisfechas con anterioridad por el concepto de alquiler en el supuesto de arrendamiento con opción de compra; también se ha admitido la deducción del importe de cargas anteriores al derecho de opción, asumidas por el optante conforme al artículo 118 LH e incluso se ha excluido la necesidad de compensación en el caso de que el pago del precio se hubiera pactado como compensación de deuda previa, siempre que la opción no encierre un pacto comisorio.

Ahora bien, es requisito imprescindible su pacto en escritura y debida inscritas en el Registro de la Propiedad para su conocimiento por parte de terceros adquirentes, quienes tienen derecho a conocer la extensión del derecho inscrito con anterioridad al suyo, y a quienes solo es oponible el derecho inscrito en sus propios términos. (ER)

171. PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INCONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER. CONSULTA AL REGISTRO MERCANTIL

Resolución de 11 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario (CB)

172.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD ATRIBUYENDO CARÁCTER PRIVATIVO A UNA  MITAD INDIVISA

Resolución de 11 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almuñécar a inscribir una adjudicación por extinción de comunidad.

Resumen: los cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento pactado aparezca causalizado.

Hechos: se presenta escritura en que la que dos matrimonios casados en régimen de gananciales cada uno disuelven la comunidad que tenían constituida sobre una vivienda y un garaje. Cada matrimonio era titular de una mitad indivisa y en la escritura se adjudica la finca a uno de los dos matrimonios adjudicándose una mitad indivisa con carácter ganancial y la otra mitad adjudicada con carácter privativo de uno de los cónyuges manifiestando que el metálico invertido por él es de su exclusiva pertenencia, toda vez que sus padres le han donado dicha cantidad para la presente adquisición consintiendo al efecto su cónyuge.

La Registradora califica negativamente toda vez que no basta la mera manifestación exigiéndose prueba documental pública al amparo del artículo 95 RH.

El Centro Directivo revoca la calificación y tras recordar el artículo 95 RH señala que la Dirección ha reconocido con base en el principio de la libertad de contratación que los cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento pactado aparezca causalizado debiendo interpretarlo la exigencia de causa en sus justos términos. Ver R. de 12 de junio de 2020. (ER)

173.*** OBRA NUEVA DE REFORMADO SIN ALTERACIÓN ESTRUCTURAL SEGÚN EL TÉCNICO. SEGURO DECENAL

Resolución de 11 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 11 a inscribir un acta de terminación de obra.

Resumen: Compete a los arquitectos determinar si una obra de reformado conlleva o no una alteración estructural o afecta a la volumetría y por tanto si es necesario o no la contratación de un seguro decenal, sin que tales afirmaciones puedan ser desvirtuadas por el registrador ni por la DG al ser de carácter técnico y no jurídico, salvo casos evidentes de construcción de nuevas plantas.

Hechos:  Consta inscrito un edificio dividido horizontalmente con licencia de obras de 1982 a ejecutar en dos fases. La segunda fase fue terminada en estructura en 1984, que además es común a la primera fase; ahora se declara terminada la obra en 2021 en base a una licencia municipal para el reformado y acabado de esta segunda fase emitida en 2018. Consta informe del Arquitecto de que el reformado no afecta la volumetría ni a la estructura y que la obra ejecutada es no sustancial.

La registradora exige seguro decenal para esta nueva fase al haberse obtenido la licencia en 2018.

La registradora sustituta confirma la calificación pues según su criterio para que no fuera exigible el seguro decenal en un caso de licencia para rehabilitación o reformado, el edificio tendría que estar terminado previamente y en este caso no lo estaba.

El interesado recurre y  entiende que el seguro decenal solo es exigible cuando se trata de una actividad edificatoria, pero no cuando es de reforma o rehabilitación como ocurre en el presente caso.

Añade que carece de toda lógica la solicitud de un seguro para garantizar, durante diez años, “el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio”, cuando toda obra acometida sobre cualquier elemento estructural del inmueble sito en las fincas en cuestión finalizó hace más de 35 años».

La DG  revoca la calificación.

Doctrina:  La acreditación de si se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio –como se expresa en el certificado testimoniado en el acta–, debe quedar referida al ámbito de competencias –y de responsabilidad– del arquitecto director de la obra, al certificar la finalización de la obra conforme a licencia a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad, sin que puedan tales afirmaciones –de carácter técnico, no jurídico– ser desvirtuadas por otro criterio del registrador o de este Centro Directivo, salvo que se trate de casos evidentes como son la construcción de nuevas plantas.

Habiéndose acreditado por profesional competente para ello, y bajo su responsabilidad, que la obra declarada no ha significado una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría ni del conjunto estructural, ni ha tenido por objeto cambiar el uso característico del edificio, debe concluirse que no se trata de un proceso de edificación sujeto a la Ley 38/1999 y, por tanto, debe concluirse que no es necesaria la acreditación de la prestación del seguro decenal a efectos de la autorización e inscripción del acta de finalización de las obras. (AFS)

175. REVERSIÓN AL AYUNTAMIENTO DE FINCA CEDIDA GRATUITAMENTE A DIOCESIS

Resolución de 11 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una certificación administrativa. (MGV)

177 a 180.** RECURSO CONTRA ANOTACIÓN DE EMBARGO CAUTELAR YA PRACTICADA. NEGATIVA A LA PRÁCTICA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

Resolución de 18 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Huércal-Overa, por la que se suspende la cancelación de una anotación preventiva de embargo cautelar.

Resumen: La negativa a la práctica del asiento de presentación debe ser objeto de calificación especifica con carácter previo o al menos simultaneo a emitir una calificación sobre el fondo de la solicitud. El objeto del recurso contra calificaciones de registradores es determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho, y no valorar un asiento ya practicado que esta bajo la salvaguarda de los Tribunales.

Hechos: Mediante instancia se solicita la cancelación de una anotación de embargo cautelar en favor de la Hacienda Pública, practicado sobre una finca de la cual el solicitante es titular, alegando que no se cumplieron los requisitos previstos consistentes en la notificación al afectado y los plazos establecidos a tal efecto.

Presentada, en el Registro se dio entrada, pero sin practicarse asiento de presentación, siendo objeto de la siguiente nota de calificación:

Respecto de la práctica de las notificaciones previstas en el Reglamento General de Recaudación, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha venido declarando la innecesariedad de la notificación al deudor para poder practicar la anotación en el Registro de la Propiedad en los casos de embargo cautelar, pues  “no supone ello un perjuicio al embargado, si se tiene en cuenta que a las limitaciones temporales de esta medida cautelar ha de añadirse la necesaria notificación de la providencia de apremio y de la diligencia de conversión del embargo cautelar en definitivo, para que proceda la anotación de esa conversión”.

El recurrente parte de la no diferenciación entre la anotación preventiva de un embargo acordado como medida cautelar previa al inicio stricto sensu del procedimiento de apremio administrativo por débitos fiscales, y la anotación preventiva del embargo ejecutivo acordado en el seno mismo de ese procedimiento, una vez dictada y notificada la providencia de apremio sin ser atendido el pago de la deuda apremiada, lo que  se manifiesta en la pretensión de aplicar una exigencia prevista únicamente respecto del embargo ejecutivo.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora

Doctrina: Se pronuncia nuestro CD sobre el hecho de que la instancia no fue objeto de asiento de presentación, dándole únicamente registro de entrada, por no poder provocar esa instancia asiento registral alguno, (artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario). No obstante, la negativa a la práctica del asiento de presentación “debió ser objeto de calificación especifica con carácter previo o al menos simultaneo a emitir una calificación sobre el fondo de la solicitud”, puesto que el  registrador debe analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su presentación al Diario, constituyendo ésta una calificación distinta de la que efectuará cuando el documento esté efectivamente  presentado para determinar si son o no susceptibles de inscripción o anotación.

En cuanto al fondo del asunto y teniendo en cuenta los artículos 20 y 38 de la Ley, sabemos que, con carácter general, no es posible practicar anotación preventiva de un embargo, ya sea este adoptado como medida cautelar o como acto dentro de proceso de ejecución, sin que el titular registral de la finca embargada haya sido adecuadamente citado en el procedimiento en el que dicho embargo se ha acordado, con el fin de eludir la indefensión que prohíbe el artículo 24 de la Constitución Española.

No obstante, lo anterior, tratándose de medidas cautelares, y considerando la urgencia para su adopción a fin de evitar que se frustre el resultado del proceso, nuestro ordenamiento ha previsto la posibilidad de que se tomen este tipo de medidas inaudita parte, en el artículo 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

A este respecto considera el Tribunal Constitucional que para que se cumplan las exigencias de audiencia y contradicción derivadas del artículo 24 de la Constitución Española, no es necesario que el demandado haya de ser oído antes que se adopte la decisión, sino que para garantizar su derecho a la tutela judicial efectiva será suficiente con que se le dé la oportunidad de ser oído aunque sea con posterioridad, de modo que el juez pueda volver a decidir sobre la cuestión a la vista de las alegaciones por él formuladas. Por eso los artículos 739 a 742 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regulan el trámite de oposición a estas medidas cautelares, una vez notificado el auto que las adoptó.

En el ámbito de los procedimientos administrativos la DG en Resolución de 1 de octubre de 2005 señaló las distintas consideraciones relativas a la no necesidad de notificación al deudor.

Finalmente recuerda que el objeto del  de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es determinar  si la calificación es o no ajustada a Derecho, sin que pueda tener por objeto cualquier otra pretensión, como “valorar la extensión de asientos ya practicados, o las actuaciones efectuadas por la Agencia Tributaria, o la supuesta conducta de este organismo o de los registradores que han sido o son titulares del Registro, cuestiones todas ellas extrañas al recurso contra la calificación registral”.

Comentarios: En el ámbito tributario la adopción de medidas cautelares está prevista en el artículo 81 de la Ley General Tributaria: es posible dictar la medida, excepcionalmente, sin la previa notificación al afectado, debiéndose de forma inmediata realizar dicha notificación para que aquel pueda defender sus intereses en el procedimiento.

No obstante, no se admite que el embargo preventivo adoptado inaudita parte, pueda convertirse en embargo ejecutivo o prorrogarse más allá de los seis meses de vigencia inicial, sin que se acredite la oportuna notificación al afectado titular registral de la finca embargada.

Por lo demás resulta claro de la resolución que si se deniega la práctica del asiento de presentación de cualquier documento, debe expresarse así en el nota de calificación expresando las causas (fundamento de derecho) de esa denegación, lo que normalmente supondrá entrar en el fondo de la cuestión planteada en el documento presentado, pero sin que ello sea estrictamente necesario.

Las números 178 a 180 son igual contenido. (MGV)

181. HERENCIA. SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA A NOMBRE DEL ADJUDICATARIO DEL PRECIO PENDIENTE DE PAGO DE LA COMPRA SUJETA A DICHA CONDICIÓN

Resolución de 19 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Antequera, por la que se deniega la inscripción de una escritura de adición de herencia. (JAR)

182.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE NOTA DE AFECCIÓN FISCAL POR CONSIDERAR QUE NO FUE DEBIÓ PRACTICARSE

Resolución de 19 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 10, por la que se deniega la rectificación o cancelación de notas marginales de afección fiscal. 

Resumen: Una nota marginal de afección fiscal ya practicada en los Libros del Registro está bajo la salvaguarda de los Tribunales.

Hechos: se presenta instancia solicitando la rectificación de una nota marginal de afección fiscal por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ya practicada por entender que la operación estaba sujeta al IVA.

La Registradora señala que no procede la rectificación o cancelación solicitada en el citado documento, por no ser éste título suficiente. Dicha cancelación sólo puede ser practicada con el consentimiento del titular registral o resolución judicial recaída en el juicio correspondiente, en el que hayan sido parte todos aquellos a quienes el asiento que se trate de cancelar conceda algún derecho.

La Dirección General confirma la calificación con fundamento en el artículo 1.3 LH. No se trata por tanto de la rectificación de un error cometido al redactar un asiento, de aquellos a los que se refiere el artículo 40.c) LH y que pueden rectificarse de la manera establecida en los artículos 211 y ss LH.

Son varias las vías que establece la legislación para garantizar a la Hacienda Pública la afección de los bienes al pago de los impuestos establecida en el artículo 79 LGT:

La primera.- La consistente en impedir la inscripción del acto traslativo si no se acredita el pago del impuesto correspondiente (arts. 254 LH y 122.1 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

La segunda.- La nota de afección fiscal en el caso de exención o reducción del impuesto para el caso de que el contribuyente no cumpla los requisitos ulteriores exigidos para su concesión y la nota de afección fiscal al pago de la liquidación que proceda por la extinción del usufructo en caso de desmembración del dominio, previstas en los artículos 5 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y 5 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; y,

La tercera.-  La nota de afección al pago del impuesto establecida en el artículo 122.3 del referido Reglamento en los casos de autoliquidación del impuesto, por la liquidación complementaria que, en su caso, proceda practicar.

Esta última nota,

  • Se practica de oficio -con independencia de que la escritura contenga o no la advertencia del notario a que se refiere el artículo 5.1 de la Ley del impuesto- y,
  • Una vez practicada, tan sólo podrá ser cancelada cuando se presente la carta de pago de la indicada liquidación complementaria y, en todo caso, transcurridos cinco años desde su fecha (cfr. artículo 122.4 del mismo Reglamento).

En consecuencia, para proceder a la cancelación de dicha nota sería necesario, bien que se acredite el pago del Impuesto con carácter firme o el transcurso del plazo de caducidad de dicha nota, bien que medie consentimiento de la Hacienda Pública que es el titular registral o resolución judicial firme que ordene dicha cancelación (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). (ER)

183.* SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DE GEORREFERENCIACIÓN YA INSCRITA POR QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL

Resolución de 19 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vilalba, por la que se suspende la pretensión de que se rectifique una georreferenciación inscrita en una finca ajena.

Resumen: La rectificación de la inscripción de una representación gráfica mediante sentencia judicial exige que esta se haya dictado en un procedimiento entablado contra el titular registral, en el que se demande la nulidad o cancelación del asiento.

Hechos: Mediante instancia privada, acompañada de una sentencia judicial, se solicita la rectificación de la inscripción de una representación gráfica de una finca colindante con la del solicitante.

La registradora rechaza efectuar tal rectificación por falta de consentimiento del titular registral o de sentencia judicial firme dictada en su contra en procedimiento en que haya sido demandado, pues en la sentencia aportada no se cumple este requisito.

La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El asiento registral determinante de la ubicación, delimitación y superficie de la finca «está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley», como resulta del art. 1 LH. Y, como señala el artículo 40, la rectificación pretendida «precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y, en tal caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente».

La DG informa al solicitante de la rectificación de que dispone de diversas vías para ello, como por ejemplo, instar un expediente de conciliación registral con ese específico objeto, al amparo del art. 103 bis, o instar un deslinde consensuado ante notario, conforme al artículo 200, o, en fin, instar un deslinde judicial, para lo cual, en la medida en que se pretenda rectificar o contradecir una inscripción de georreferenciación que ya delimita y por tanto deslinda registralmente la finca, esa «acción contradictoria» exigirá que «previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente», como señala el artículo 38. (VEJ)

184.***  COMPRAVENTA DE PARCELA QUE FORMA DE UNA FINCA REGISTRAL 

Resolución de 20 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Resumen: La división o segregación de fincas exige la preceptiva licencia. Su inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar el título en el Registro, aunque el otorgamiento se haya producido bajo un régimen normativo anterior.

Hechos: se presenta escritura de compraventa. En la propia escritura se hacía constar que las partes «manifiestan que la finca objeto del presente negocio jurídico se segregó de la anteriormente descrita como consecuencia de la aprobación de un proyecto de reparcelación que afectaba a la misma. A estos efectos manifiestan que no disponen en el presente instante del documento administrativo firme donde consta la aprobación del citado proyecto de reparcelación. No obstante, aportan un plano para su incorporación a esta matriz donde, según manifiestan, consta incorporado al proyecto de reparcelación y donde consta como fecha de aprobación el 7 de noviembre de 1978.

La Registradora califica negativamente al considerar no suficiente la referencia al proyecto de parcelación porque la segregación no se practicó en dicho momento, sino al tiempo del otorgamiento de la escritura, y porque el citado proyecto de parcelación ha sido modificado en diversas ocasiones desde su aprobación. Por tanto, es necesaria la correspondiente licencia de segregación para acreditar la adecuación de la parcelación realizada a la legalidad urbanística.

La Dirección confirma la calificación con fundamento en el artículo 26.2 TRLS y 78 RD 1093/1997 y es que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística, y en la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.

En cuanto al Derecho intertemporal, es doctrina reiterada que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior.

Por lo tanto, para inscribir en el Registro de la Propiedad cualquier acto que implique división o segregación de fincas se exige la preceptiva intervención administrativa que resulte procedente en cada caso, bien en forma de licencia de parcelación, bien el acto administrativo aprobatorio de una reparcelación o, el acto de reconocimiento de la existencia de una parcelación ya existente con anterioridad. (Ver R. de 17 de octubre de 2014).  (ER)

185. HERENCIA. EJERCICIO DE LA DELEGACIÓN DE LA FACULTAD DE MEJORAR. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS

Resolución de 20 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Negreira, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencias. (JCC)

187. DONACIÓN MORTIS CAUSA Y DONACIÓN INTER VIVOS CON EFICACIA POST MORTEM

Resolución de 25 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 2 a inscribir una escritura de donación. (MN)

188. CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO

Resolución de 25 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 7, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de arrendamiento y de una anotación preventiva de embargo. (MN)

189. NOTA MARGINAL DE COLINDANCIA DE FINCA CON VÍA PECUARIA NO DESLINDADA

Resolución de 25 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cogolludo, por la que se deniega la práctica de nota marginal expresiva de una finca que linda con una vía pecuaria no deslindada. (MN)

190.** DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE ART. 199 LH POR DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE CAMINO PÚBLICO

Resolución de 25 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Gandía n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra.

Resumen: La invasión del dominio público apreciada por el registrador no resulta ni del Registro ni del Catastro, por lo que no concurre apariencia alguna que justifique la suspensión o denegación de la práctica de una rectificación de superficie.

Hechos: En escritura de obra nueva se solicita la rectificación de la descripción de la finca registral, consistente en un incremento de la cabida inscrita superior al 10%.

El registrador suspende la inscripción de la rectificación sin iniciar la tramitación del art. 199 LH, por considerar que existe un camino «que podría ser de titularidad pública». El registrador declara haber solicitado un informe al Ayuntamiento sobre dicha titularidad, sin haber obtenido respuesta.

El notario autorizante recurre alegando que la nota de calificación no contiene ningún defecto y que el mero indicio o sospecha del registrador acerca de la titularidad pública de un camino entre fincas no puede ser determinante para mantener la calificación. Si el registrador tiene dudas sobre la posible invasión del dominio público, conforme a reiterada doctrina de la DG dichas dudas pueden ser desvirtuadas en el seno del procedimiento del art. 199, que no ha iniciado; o si, habiéndose notificado al Ayuntamiento como en este caso, se hubiera opuesto a la práctica de la rectificación, lo cual tampoco ha sucedido. Además, el notario recurrente pone de relieve que en el presente supuesto ni en el Catastro ni en el Registro consta que dicho camino sea de titularidad pública.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación, acordando el inicio del procedimiento del art. 199 debido al incremento de superficie declarado.

Doctrina:

  1. Si el registrador considera que la nueva descripción de la finca invade el dominio público, debe denegar la inscripción, no suspenderla, como ya declaró la R. de 5 de octubre de 2021.
  2. No constando la titularidad pública del camino ni del contenido del Registro ni del Catastro, no existe apariencia de invasión de dominio público que justifique la suspensión o denegación de la rectificación de la descripción.
  3. Pese a ello, dado que la diferencia de superficie es superior al 10% de la inscriba, el registrador debe iniciar la tramitación prevista en el art. 199 LH con carácter previo a la práctica de la rectificación.

Comentario: Deduzco de esta resolución y de las que la han precedido sobre la materia (crf. RR. de 12 de junio de 2019 y 18 de febrero de 2020), que el registrador puede: o bien tener la certeza de que existe una invasión del dominio público, que deberá justificar y que conllevará la denegación de la práctica de la rectificación; o bien tener dudas al respecto, las cuales debe solventar mediante la notificación a la Administración afectada, y que solo pueden dar como resultado la práctica de la inscripción (en caso de falta de oposición por parte de la Administración) o su denegación (si la oposición se produce y está fundamentada -véase sobre este último extremo la casi consecutiva R. de 29 de abril de 2022). (VEJ)

191. SUBSANACIÓN DE HIPOTECA INSCRITA MEDIANTE DILIGENCIA

Resolución de 26 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una subsanación de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

192.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 26 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 12, por la que se deniega la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al invadir la descripción pretendida el dominio público.

Doctrina: Aun no estando el dominio público deslindado o inscrito, si existe oposición expresa de la Administración a la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de la inscripción.

Hechos: Se plantea si procede la inscripción mediante instancia privada de una representación gráfica alternativa que documenta un exceso de cabida superior al 10%. En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, el Ayuntamiento de la localidad formula oposición sobre la base de una invasión del dominio público, acompañada de diversos informes técnicos.

La registradora de la propiedad deniega la inscripción, motivando la calificación extensamente, en base a la oposición presentada.

La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El art. 199 dispone que el registrador denegará la inscripción de la representación gráfica cuando invada el dominio público y, en caso de oposición de alguna de las personas o entidades a quienes se les notifica la tramitación del expediente, resolverá según su prudente criterio.

En el presente caso, resultan justificadas las dudas de la registradora, al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública colindante, a la inscripción de la representación gráfica, en el procedente escrito de alegaciones que, de forma clara y terminante, pone de manifiesto la invasión de dominio público por la representación gráfica que pretende inscribirse.

Aun no estando el dominio público deslindado o inscrito, si existe oposición expresa de la Administración a la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de la inscripción. (VEJ)

193. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

Resolución de 26 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Bilbao n.º 8, por la que se deniega la rectificación de un asiento en virtud de instancia privada. (MGV)

194. INMATRICULACIÓN MEDIANTE DONACIÓN COMPLEMENTADA POR ACTA DE NOTORIEDAD

Resolución de 27 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 5, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante escritura de donación complementada por un acta de notoriedad. (AFS)

195. COMPRAVENTA PREVIA SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN

Resolución de 27 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pamplona n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y venta. (JAR)

196. COMPRAVENTA PREVIA SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN

Resolución de 27 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pamplona n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y venta. (JAR)

197.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Resolución de 27 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, por la que se suspende una anotación preventiva de embargo. (ACM)

Resumen: No cabe anotar un embargo sin acreditar la liquidación del impuesto (AJD).

– Hechos: Se presenta mandamiento judicial ordenando la práctica de anotación preventiva de embargo, sin acreditarse la liquidación del ITPAJD.

– La Registradora: suspende, lógicamente, la práctica de la anotación, conforme a los arts 254-1 LH y 54-1TR LITPAJD y la abundante jurisprudencia, judicial y registral, por falta de acreditación de la liquidación del ITPAJD.

– El Abogado: recurre arguyendo que del Art 40-2 TR LITPAJD [“Están sujetas: (…) 2. Las anotaciones preventivas (…) cuando tengan por objeto un derecho o interés valuable y no vengan ordenadas de oficio por la autoridad judicial o administrativa …”] podría entenderse que las anotaciones ordenadas por la autoridad judicial y adva nunca estarían sujetas al impuesto (nota ACM, sin tener en cuenta que la excepción del art. Se refiere solo a las “ordenadas de oficio”) *.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y, obviamente, confirma la calificación.
– Doctrina:
 a) Reitera su tradicional doctrina de que el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pero sí será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración Tributaria ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral, sin perjuicio de que, en caso de duda pueda suspender el despacho del título si no se han cumplido con los deberes de declaración o autoliquidación por parte del sujeto pasivo. (ACM)

198.SEGREGACIÓN SIN LICENCIA NI DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD

Resolución de 28 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ponteareas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación por antigüedad, compraventa y agrupación. (MGV)

199.** RÉGIMEN PROPIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. HIPOTECA. DEPÓSITO DE LAS CONDICIONES GENERALES. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

Resolución de 29 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (CB)

Resumen: La afirmación de haber comprobado por el mismo notario el depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación del código identificador del modelo, hecho en acta posterior a la escritura de hipoteca sirve para subsanar el defecto inicial. El Registrador suspende la subsanación. La DGSJyFP, repasa el régimen civil propio del procedimiento registral, rechaza la recusación del registrador y revoca el defecto.

Hechos: 1. […] un préstamo concedido por «Liberbank, S.A.» a una persona física, y en garantía […] se hipotecó una vivienda adquirida por el prestatario con cargo a dicho préstamo. En tal escritura se expresa lo siguiente: […]

III. Las cláusulas contractuales utilizadas en el presente contrato de préstamo se encuentran inscritas en el Registro de Condiciones Generales de Contratación con el Código Identificador número (…)

Estipulaciones.

I. Cláusulas financieras.

[…] Decimoséptima. Condiciones generales.

[…] Dichas condiciones están depositadas en el Registro de Condiciones Generales de Contratación

También se añade lo siguiente en el apartado «régimen de la Ley 5/2019» de la misma escritura:

«(…) b) Condiciones Generales Contratación.–Manifiesta la entidad de crédito que ha tenido lugar el depósito registral previo de las condiciones generales de la contratación relativas a esta operación […] lo que corroboran las partes contratantes […] .

Este título fue objeto de [una primera] calificación registral negativa por entender del registrador que el notario debe hacer constar de forma expresa que él mismo ha verificado el previo depósito por la entidad acreedora de las condiciones generales en dicho Registro especial […]

El recurso [d]el notario […] contra la referida [primera] calificación fue desestimado por esta Dirección General, en Resolución de 17 de junio de 2021 […]

El mismo notario autorizó un acta aclaratoria en la que, entre otros extremos -como es la recusación del registrador-, expresa que la citada Resolución de 17 de junio de 2021 «añadió «… Ciertamente, en su escrito de interposición del recurso, el notario manifiesta que lo ha hecho, pero se trata ésta de una manifestación que ahora no puede tenerse cuenta porque no resulta del documento presentado a inscripción…». Es decir, desestima el recurso pues «ahora» no puede tenerse procedimentalmente en cuenta, pero declara que he reconocido haber verificado, lo que ha de tenerse en cuenta «después».

Registrador: Respecto de la cuestión sustantiva planteada, el registrador suspende la inscripción […] porque […] las referidas manifestaciones contenidas en el acta aclaratoria adolecen de una ambigüedad tal que por ellas no puede saberse si […] el notario […] afirma […] que verificó el depósito de las condiciones generales de la contratación, y con ello subsanar el repetido defecto.

Resolución: Revoca la calificación.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

CUESTIÓN PREVIA: RÉGIMEN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

2 Como cuestión de carácter previo, el recurrente alega que el registrador debía haberse abstenido de calificar los documentos presentados porque, al haber interpuesto un recurso de queja -que fue desestimado- contra el notario autorizante […] existe causa de abstención por enemistad manifiesta, conforme al artículo 23 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público. Por ello, el recurrente promueve su recusación conforme al artículo 24 de la misma ley.

Respecto de tales alegaciones, debe tenerse en cuenta que la citada Ley 40/2015 no es la norma rectora del procedimiento registral.

Según la doctrina de esta Dirección General […] respecto de la naturaleza jurídica especial del procedimiento registral y el régimen legal a que queda sujeto resulta particularmente relevante la doctrina legal fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 3 de enero de 2011, y de la que resultan los siguientes criterios: […]

Por tanto […] esta jurisprudencia obliga a recuperar la doctrina clásica en relación con la naturaleza del procedimiento y función registral, doctrina que fue sintetizada en la Resolución de 26 de junio de 1986. Se afirmó […] que […] la actividad pública registral, se aproxima, en sentido material, a la jurisdicción voluntaria, si bien formalmente no es propiamente jurisdiccional, porque los registradores de la Propiedad –aunque como los jueces no están sujetos en sus funciones al principio de jerarquía para enjuiciar el caso, sino que gozan de independencia en su calificación–, están fuera de la organización judicial. En todo caso, es una actividad distinta de la propiamente administrativa. No está sujeta tal actividad a las disposiciones administrativas, sino que viene ordenada por las normas civiles. Las cuestiones sobre las que versa –las situaciones jurídicas sobre la propiedad inmueble– son cuestiones civiles. Y por la índole de las disposiciones aplicables y la de las cuestiones que constituyen su objeto, esta actividad está fuera del ámbito de la jurisdicción contencioso-administrativa […]

Respecto de la cuestión procedimental planteada, el artículo 102 del Reglamento Hipotecario prohíbe al registrador calificar los documentos que se presenten cuando tenga «algún interés en los mismos». Y, con el propósito de lograr una correcta aproximación a este concepto, este Centro Directivo ha acudido a las causas de abstención y recusación contenidas en la legislación administrativa […]

Según los artículos 23.2.c) y 24.1 de la Ley 40/2015 y el artículo 219.9.ª de la Ley Orgánica 6/1985, es causa de abstención y, en su caso, de recusación la «enemistad manifiesta». Pero lo cierto es que esas causas de abstención no admiten una interpretación extensiva y analógica, y corresponde a quien promueva la recusación probar la existencia de enemistad manifiesta […]

A tal efecto, en el presente caso, no puede ser concluyente el mero hecho de que el registrador presentara el referido recurso de queja por los términos empleados por el notario en su anterior recurso. […]

CUESTIÓN DE FONDO. COMPROBACION NOTARIAL DEL DEPÓSITO. 3. En relación con la cuestión de fondo […] es indudable […] que las manifestaciones vertidas por el notario en el anterior escrito de recurso –sobre el hecho de haber comprobado él mismo que se han depositado las condiciones generales de la contratación en el referido registro especial–, en tanto en cuanto son confirmadas en este título público, deben ser tenidas en cuenta como subsanación de la omisión padecida en la escritura objeto de tal aclaración. Por ello, el defecto invocado por el registrador no puede ser mantenido.

200.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

Resolución de 29 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cocentaina, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica catastral de una finca, por la oposición en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria de una Administración Pública.

Resumen: En el seno del procedimiento del art. 199 LH, el registrador debe comprobar si la oposición de la Administración está fundamentada.

Hechos: En escritura de adquisición de una finca se solicita la rectificación de su superficie con un incremento superior al 10% y la inscripción de la representación gráfica catastral por el procedimiento del art. 199 LH. En su tramitación, se presenta oposición por la Diputación provincial, que alega que el exceso de cabida «presumiblemente lo haría en detrimento de superficies de uso público, que se hallan musealizadas en el entorno del monumento [una torre medieval], y que permiten disfrutar de la contemplación» de unas vistas. El titular del terreno presuntamente afectado, el Ayuntamiento de la localidad, no se ha opuesto al expediente.

La registradora de la propiedad deniega la inscripción de la representación gráfica, limitándose a reproducir las alegaciones de la Diputación.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota. Acuerda también la práctica de la inscripción de la georreferenciación y la rectificación de la descripción.

Doctrina: La DG se basa en que la representación gráfica que se desea inscribir es la catastral, que coincide con la planimetría municipal, y en que la oposición de la Administración no está fundamentada, pues ni esta es la titular del terreno en cuestión, un patio que siempre ha estado inscrito a nombre del interesado, ni resulta con claridad el perjuicio que puede ocasionar.

Comentario.– De nuevo la DG recuerda que la mera oposición de la Administración no es suficiente para denegar la rectificación de superficie y la consiguiente inscripción de la representación gráfica. De otras resoluciones resulta que no es necesario que el registrador examine si los hechos que fundamentan la oposición se ajustan a derecho. Pero, entre uno y otro extremo, hay un término medio que se va deduciendo de la doctrina de la DG sobre la actuación del registrador en este ámbito, que debe comprobar si las alegaciones de la Administración se basan en una posible invasión del dominio público de que es titular; cualesquiera otras alegaciones difícilmente podrán ser tenidas en cuenta, más aun si contradicen la propia planimetría municipal y la catastral, como en este caso. (VEJ)

 

RESOLUCIONES MERCANTIL
168.*** CONCESIÓN DE PODER ENTRE CUYAS FACULTADES FIGURA LA “REPRESENTACIÓN LEGAL”. INTERPRETACIÓN DEL PODER. 

Resolución de 8 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil XII de Madrid, por la que se deniega la inscripción de una facultad incluida en escritura de poder.

Resumen: Es posible la inscripción de un poder que incluya como una de las facultades concedidas la de “representación legal”, pues si bien se podría haber exigido un mayor rigor terminológico, se tratará de un problema de interpretación para los terceros en el cual no puede entrar el registrador.

Hechos: Se concede por el consejo de administración de una sociedad (Radio Televisión Madrid) un poder a un director económico financiero de la compañía, entre cuyas facultades, junto con otras de contenido más concreto, se encuentra la de “la representación legal” de la entidad.

El registrador inscribe parcialmente y señala que no se ha inscrito la facultad de representación legal “toda vez que el poder de representación corresponde legalmente al Consejo de Administración sin perjuicio de las facultades que éste pueda delegar” (art. 233.2 LSC)

La sociedad recurre. Viene a decir que la denegación de esa concreta facultad del poder es contraria al mandato contenido en el artículo 25 de la Ley 8/2015 de 28 de diciembre, sobre Radio Televisión Madrid, “por ser Ley especial sobre la normativa general mercantil, y podría repercutir en un vacío de representación de la sociedad de darse el supuesto de ausencia o vacante en el puesto de Director General o el sustituido por modificación Legal de dicha norma por un Administrador Provisional, que actualmente consta inscrito y ejerce tales funciones”.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: Ante lo extenso del informe del registrador la DG le recuerda que “el único documento idóneo para exponer los fundamentos de Derecho en que se asienta la denegación de la inscripción por parte del registrador”, es la nota de calificación “razón por la que el informe a emitir una vez interpuesto el recurso debe reducirse a cuestiones de mero trámite…”.

Entrando en el fondo de la cuestión planteada lo primero que dice es que el hecho de que dicho poder pueda cubrir una posible situación interina en la representación de la sociedad, en nada afecta al poder.

También aclara que, para las personas jurídicas, salvo supuestos excepcionales (concurso), solo existe la representación orgánica y la voluntaria, pero no la legal.

Supuesto lo anterior añade que decir en una situación de normalidad que alguien representa legalmente a una persona jurídica, es solo una forma elíptica, es decir sobreentendida, “de aludir a la eficacia de una relación representativa que permite derivar «ope legis» al representado los efectos de la actuación de su representante”.

Por ello estima que ninguna duda fundada proyecta el término «legal» sobre la naturaleza de la representación conferida. Y tampoco puede considerarse como una delegación de facultades por no ser el apoderado miembro del consejo.

Recuerda su resolución de 13 de noviembre de 1995 en la que se planteaba dudas sobre si se trataba de un poder o de una delegación. En ella vino a decir que “es exigible una cierta precisión en el empleo de las palabras”, pero se trata “de una incorrección meramente formal de la escritura, que no empaña el verdadero contenido de la declaración de voluntad ni el auténtico alcance de las facultades atribuidas, por lo que no debe considerarse un defecto que constituya un obstáculo para practicar la inscripción”.

Por ello ahora pretender que se crea confusión entre la atribución de la representación legal al apoderado y la representación orgánica de la sociedad, “es una interpretación forzada”.

A continuación, dice la DG algo contradictorio con el relato de los hechos y es que en el poder cuestionado no se especifican facultades por lo que debe estimarse que “estamos ante un poder concebido en términos generales, el cual es objeto de regulación en el artículo 1713 Código Civil” que debe ser objeto de interpretación restrictiva. Es decir que no se trata de un poder general como dice el registrador en su informe.

En materia de poderes, es decir de la representación voluntaria de la sociedad, “las facultades del representante han de medirse por la escritura de poder”. Y su interpretación debe hacerse con “cautela y rigor para evitar que por averiguaciones más o menos aventuradas puedan entenderse incluidas en él facultades que no fueron concedidas, y ello no por estricto rigor formalista, sino exclusivamente tomando en consideración los intereses del apoderado [sic, rectius poderdante]…”.

Por ello el problema lo traslada nuestra DG al ejercicio del poder, si se plantean dudas acerca de los actos que el apoderado puede realizar con terceros, “pero esta dificultad, y consecuente riesgo de que el tercero lo estime insuficiente, ha sido asumida por la sociedad al conferir el poder en esas condiciones”. Es decir que no le corresponde al registrador calificar por conjeturas, sino por realidades.

Finalmente, en cuanto a la relación del poder con un administrador provisional, estima que la sociedad puede dar ese poder “condicionando el ejercicio de las facultades conferidas a que esté vacante el cargo de director general o el de administrador provisional”, ya que para “dar publicidad con las debidas garantías a la existencia de esas vacantes, como presupuesto de la eficacia del poder, ya está el mismo Registro Mercantil”.

Comentario: Si una de las finalidades del Registro Mercantil es dar seguridad y certeza a las relaciones empresariales, la inscripción de un poder concebido en esos términos es claro que no ayuda mucho a ello. Dicho esto, también nos parece claro que esa frase dentro de un poder con especificación de las demás facultades conferidas, es casi una frase vacía y sin sentido, pues si se entendiera que esa representación legal comprende la totalidad de las facultades delegables del consejo de administración, sobrarían la enumeración de las otras facultades concedidas al apoderado. Es decir, hubiera bastado con decir que se confiere al apoderado la “representación legal” de la sociedad sin más especificaciones, lo cual obviamente no hubiera sido posible.

No obstante, se tome o se interprete como se interprete el poder conferido, lo cierto es que introduce, al menos para los no juristas o expertos, una sombra de duda o de incertidumbre que no debería haber tenido acceso a la hoja de la sociedad. En definitiva, que mejor es que se hubiera eliminado esa frase por las dudas que puede crear, y en este sentido es laudable la calificación registral, pero que, si se inscribe, tampoco creemos que dé lugar a graves problemas en la actuación del apoderado pues los terceros que entren en contacto con la sociedad a través del mismo se van a fijar en las facultades concretas concedidas y no en una frase en principio vacía de contenido o sin un contenido claro y específico.

Por lo demás, la aplicación del principio de inscripción parcial, aunque sea solicitada en la escritura como cláusula de estilo, nos parece arriesgada, pues como se ve en este caso a la sociedad le interesaba la inscripción del poder en su integridad, y no eliminando alguna de las facultades conferidas. Quizás si se hubiera confirmado la nota de calificación a la sociedad no le hubiera interesado su inscripción. También nos llama la atención el que la DG sólo tenga en cuenta el informe del registrador para rebatirlo: mejor hubiera sido guardar silencio sobre la interpretación que da el registrador al poder concedido. (JAGV)

169.** SOLICITUD DE REVOCACIÓN DE PODER POR INSTANCIA DE ADMINISTRADOR MANCOMUNADO. PRINCIPIO DE ROGACIÓN.

Resolución de 8 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles I de Tarragona, por la que se deniega la solicitud de revocación unilateral de un poder solicitada mediante instancia privada.

Resumen: No es posible revocar un poder por instancia de uno solo de los administradores mancomunados, aunque el apoderado sea representante físico del otro administrador mancomunado persona jurídica.

Hechos: Se solicita mediante una instancia y por un solo administrador mancomunado la revocación unilateral de un poder en base a la Resolución de 15 de marzo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que permitió  la revocación “por la mera manifestación de voluntad revocatoria del otro administrador mancomunado, toda vez que si se exige el consentimiento de ambos administradores dependería del propio apoderado –mientras sea también el representante de uno de aquéllos– la subsistencia del poder conferido, de modo que sería ilusoria la revocabilidad de la representación voluntaria en tal supuesto”, cuando concurre en una misma persona la condición de apoderado y de representante físico del otro Administrador Mancomunado, como sucede en el presente supuesto.

Es de hacer constar que el poder que se revoca fue conferido por el entonces administrador único, estando ahora la sociedad representada por dos mancomunados y siendo el apoderado actualmente, como se ha dicho, el representante físico de uno de los administradores mancomunados persona jurídica.

El registrador deniega la revocación pues a su juicio “no procede que el Registrador revoque unilateralmente un apoderamiento por cuanto la revocación de los poderes compete al órgano de administración que esté vigente, además el principio registral de rogación no posibilita la cancelación de oficio salvo en los casos previstos en la Ley y en Reglamento.–art 1, 6, 40 Ley Hipotecaria y 353 RH.-”.

El interesado recurre y basa su recurso en dos premisas: una que el poder no debía haberse inscrito al ser el apoderado persona vinculada con al administrador poderdante(art. 231 LSC), y dos, la resolución citada en su petición.

 El registrador en su informe dice que basa su calificación en el principio de rogación y que la mantiene en sus demás extremos.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG en su resolución no entra en el fondo de la cuestión planteada, ya que para ella el registrador no basa su calificación en la imposibilidad de que un solo administrador mancomunado revoque un poder a favor del representante físico del otro administrador mancomunado. No obstante a continuación dice que lo que el registrador “indica en su nota de calificación es que la competencia para revocar el poder corresponde al órgano de administración, que carece de autoridad para cancelar la oficio la inscripción del poder, y que la conducta que en la instancia privada se le solicita comportaría una vulneración del principio de rogación, máxima que, con carácter general, le conmina a actuar a instancia de parte, salvo en casos excepcionales normativamente especificados”.

Por lo demás indica que, aunque la instancia cumpliera los requisitos exigidos, “habría de cumplir además las exigencias derivadas del principio de titulación pública recogido en los artículos 18.1 del Código de Comercio y 5.1 del Reglamento del Registro Mercantil”.

Comentario: Se trata de una resolución de difícil entendimiento al menos desde nuestro punto de vista.

Para nosotros la nota de calificación contenía dos defectos: uno que no es posible que el registrador cancele unilateralmente una inscripción, la que sea, y dos que la revocación de los poderes es competencia del órgano de administración. Después en su informe parece que suprime el segundo defecto, quizás a la vista de la resolución citada por el recurrente, y mantiene el defecto relativo al principio de rogación, es decir la persona de la que debe provenir la petición de inscripción.

La DG acoge su criterio y confirma que el registrador no puede cancelar de oficio ninguna inscripción, salvo los casos legalmente previstos.

Hasta aquí todo bien; lo que ocurre es que quizás tanto el registrador como la DG interpretan mal la solicitud del presentante:  cuando este dice que solicita la revocación unilateral, nosotros interpretamos que lo que está solicitando no es una actuación de oficio por parte del registrador, sino que se revoque el poder por su propia voluntad unilateral, como administrador mancomunado que es, pues si no pudiera revocarlo esa revocación sería ilusoria al ser el apoderado persona física representante del otro administrador mancomunado persona jurídica. Es decir, el supuesto contemplado en la resolución de 2011.

A nuestro juicio el verdadero defecto de que adolecía la instancia, no era que la solicitud no proviniera de los dos administradores mancomunados, sino que, en una instancia, documento privado, no es posible la revocación de un poder, siendo necesaria la escritura pública.

Calificar y confirmar el defecto en base al principio de rogación, parece un exceso a la vista del artículo 6 de la LH, citado por el registrador en su calificación, pero sin tener en cuenta el artículo 39 del RH, y sobre todo el artículo 45 del RRM, de los que resulta claramente que el que presenta un documento en el registro es el representante de la persona facultada para solicitar la inscripción.

Concluimos que es correcto que no se acceda a la revocación de un poder por simple instancia, pero la calificación del registrador debió basarse en ello exigiendo escritura pública como apunta en su último fundamento de derecho el CD, aunque esa escritura estuviera otorgada por uno solo de los administradores mancomunados y ello para no hacer ilusoria la revocación de ese poder. No creemos que esta doctrina debe ser modificada a la vista de que el poder había sido conferido por el que era anterior administrador único que después se convierte en mancomunado.(JAGV)

174.* SOCIEDAD DISUELTA DE PLENO DERECHO POR FALTA DE ADAPTACIÓN A LA LSP. FORMA DE PROCEDER EL REGISTRADOR.

Resolución de 11 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una sociedad de responsabilidad limitada de cese de administradores, cambio del sistema de representación y nombramiento de administrador único.

Resumen: Si una sociedad consta disuelta de pleno derecho por falta de adaptación a la Ley 2/2007 de sociedades Profesionales(DT1ª), lo único posible es su liquidación o la reactivación de la sociedad, previa adaptación o rectificación del objeto, o bien la rectificación del asiento previa resolución judicial o con la conformidad del registrador.

Hechos: Se suspende la inscripción de una escritura de cese y nombramiento de administradores, por haberse disuelto la sociedad de pleno derecho al tener, a juicio del registrador, objeto profesional y no haberse adaptado a la  Ley 2/2007 de Sociedades Profesionales.

El notario en un extensísimo escrito en el que contempla de forma exhaustiva todas las posibles variantes que puede ofrecer la cuestión planteada(de las 22 páginas que en el BOE ocupa la resolución, más de 15 están dedicadas al escrito del recurrente), recurre la calificación.

El registrador en su informe indica que ya se ha inscrito la reactivación de la sociedad.

Resolución: Se confirma la calificación del registrador.

Doctrina: Reitera la DGSJFP su doctrina sobre el problema planteado. Ver por todas las resoluciones de la DGRN de 12 de junio de 2019 y  de 14 de junio de 2017 y sus enlaces.

Comentario: Recurso similar a otros muchos por lo que nos remitimos a los comentarios que en su día hicimos sobre ellos.

Sólo recordar que la DG reitera la cautela con que debe proceder el registrador antes de disolver una sociedad presuntamente profesional(en el caso planteado entre otras muchas actividades se citaba al final la relativa al asesoramiento fiscal, contable y laboral a empresas), y a que debe ser absolutamente excepcional la opción de la disolución. También recuerda la posibilidad de solicitar “minuta del asiento a practicar (artículo 258.3 de la Ley Hipotecaria) y, de considerar que ésta no es adecuada, plantear la cuestión ante el juez competente”. (JAGV)

176.* CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. PÉRDIDA DE UNIPERSONALIDAD. CONFLICTO ENTRE SOCIOS. 

Resolución de 12 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles II de Vizcaya, por la que se suspende la inscripción de un cese de administrador único y nombramiento de nuevo administrador.

Resumen: En caso de que le registrador tenga dudas acerca de la validez y eficacia de unos acuerdos sociales por ser contradictorios, o por existir conflicto acerca de la legitimación de los socios, deberá suspender la inscripción hasta que decidan los tribunales.

Hechos: Se presenta escritura de la que resulta que en junta universal de una sociedad anónima se acuerda el cese de una administradora única, se nombra a otra, y se deja constancia de la inexistencia de la situación de unipersonalidad de la sociedad por tener la misma dos socios. Los acuerdos constan en acta notarial.

El registrador suspende la inscripción hasta que se dilucide judicialmente la titularidad real de las acciones de la sociedad y la validez de una u otra de las Juntas que ahora se dirán, pues se trata de cuestiones que no pueden ser decididas por el Registrador en el estrecho margen de la calificación registral.

Basa su calificación en la siguiente situación fáctica de la sociedad:

— Por escritura de julio de 2021, se declaró la situación de unipersonalidad de la sociedad, sobre la base de una adjudicación de acciones al portador por herencia, según escritura que se reseña. En la propia escritura se cesa a la administradora inscrita y se nombra a sí misma como administradora.

— En la escritura que ahora se califica se elevan a públicos los acuerdos adoptados el 28 de octubre de 2021 por la administradora cesada y su hijo, constituidos en Junta Universal. Exhiben al notario los 100 títulos múltiples representativos de las 1000 acciones al portador que constituyen el total capital social de la misma; en la junta se acuerda el cese de la administradora inscrita, y el nombramiento como tal de la anterior administradora “y se deja constancia de la inexistencia de la situación de unipersonalidad de la sociedad por tener la misma los dos citados socios”. De dicha junta se levanta acta notarial.

— Con posterioridad se presenta al registro un escrito de la administradora cesada  “en el que, en base al artículo 111.1 del Reglamento del Registro Mercantil, se opone a la inscripción de la escritura que es objeto de calificación”. Se acompaña la escritura de partición de herencia que provocó la unipersonalidad y los testimonios de varios autos no firmes, en los que se deniegan la medida cautelar solicitada por los demandantes de anotar la demanda de impugnación de los acuerdos sociales adoptados por la administradora inscrita.

El registrador añade que “no consta ni la fecha, ni la naturaleza del acto o negocio en cuya virtud se pierde la unipersonalidad de la sociedad (artículo 174.2 del Reglamento del Registro Mercantil” y que los títulos de adquisición de las acciones que constan en el documento judicial son anteriores al que publica el registro. Por tanto “se trata de declaraciones y acuerdos incompatibles unos con otros que impiden la inscripción de la escritura calificada…”. Concluye el registrador que con independencia “de que se considere que el escrito de oposición cumple o no el requisito establecido en el párrafo tercero del artículo 111.1 RRM para impedir la práctica del asiento solicitado”, tal y como resulta de la Resolución de la DGSJFP de 24 de septiembre de 2020, no procede la inscripción solicitada.

La interesada recurre: reproduce la historia de la sociedad y estima que no se da lo exigido por el artículo 111 del RRM, pues el registrador basa su calificación en circunstancias y documentos que quedan fuera de su ámbito y en cuanto al no cumplimiento del art. 174 del RRM considera que según dicho artículo en caso de acciones al portador basta con la exhibición de los títulos al notario.

Por su parte el notario en su informe, pese a reconocer las dudas que surgen de los hechos relatados, considera que la posesión de los títulos juega a favor de la recurrente y en contra de la que consta en el registro como socio único.

Resolución: La DG confirma el acuerdo de calificación.

Doctrina: Empieza la DG rememorando su reiterada doctrina de que “los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que deberían cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena la cancelación de los mismos”.  Ello no significa que no se respete el principio de prioridad registral, que ordena el despacho de los títulos por el orden de su presentación, pero al mismo tiempo también reconoce que dicho principio, en el ámbito del registro Mercantil, no opera con la misma fuerza que en el registro de la Propiedad.

Por ello debe dilucidarse “la especie de conflicto que se produce cuando, a la hora de calificar, existe presentado un documento posterior auténtico que cuestiona la validez o eficacia del primero”. Esto realmente no es un conflicto de prioridad, sino que lo existente es un conflicto sobre la validez de los títulos presentados. Entonces procede la “exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo”.

Sobre esta base el CD “ha tenido la oportunidad de pronunciarse (cfr. Resoluciones de 21 de diciembre 2010, 2 de agosto de 2014 y 24 de septiembre de 2020, entre otras) sobre cuestiones análogas a la del presente recurso: acuerdos contradictorios adoptados por distintas juntas generales, en las que existe un conflicto sobre quien ostenta la cualidad de socio”, aunque en este caso se añade la desestimación judicial de las medidas cautelares pretendidas contra los acuerdos inscritos.

En estos casos de “situaciones de conflicto entre socios que se traducen en contenidos documentales contradictorios, que no permiten comprobar cuál de los acuerdos adoptados debe prevalecer” se opta por “rechazar la inscripción a fin de evitar la desnaturalización del Registro Mercantil en cuanto a institución encaminada a la publicidad de situaciones jurídicas ciertas (cfr. Resolución de 31 de marzo de 2003, entre otras)”. Todo ello debe resolverse en el ámbito judicial pues el ámbito limitado de la calificación registral hace imposible saber cuál de los actos debe ser publicado.

En definitiva, que del relato de los hechos resulta “que se está haciendo un uso impropio del Registro Mercantil, institución encaminada a la publicidad de situaciones jurídicas ciertas, y no a la resolución de las diferencias entre las eventuales titulares de las acciones, siendo los tribunales de Justicia quienes deban resolver estos conflictos”.

Comentario: Recurso sobre cuestiones muy particulares que nuestra DG resuelve como ya ha hecho en otras ocasiones: suspendiendo la calificación e inscripción definitiva hasta que exista un pronunciamiento judicial sobre ello. No obstante apuntamos que en este caso, a diferencia de otros contemplados en las resoluciones ciadas, uno de los documentos cuestionados por el presentado en segundo lugar ya ha sido despachado y por tanto desplegará la plenitud de sus efectos una vez caduque el asiento de presentación del segundo título por la desestimación del recurso, con la agravante de que judicialmente no se ha accedido a la anotación preventiva de la impugnación de los acuerdos sociales inscritos.(JAGV)

186.() INSTANCIA PRIVADA DE REVOCACIÓN DE PODER. PRINCIPIO DE ROGACIÓN.

Resolución de 8 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles I de Tarragona, por la que se deniega la solicitud de revocación unilateral de un poder solicitada mediante instancia privada.

Mismo contenido que la resumida bajo el número 169 de esta serie.

Insistimos en que el verdadero defecto consistía en que la revocación no constaba en escritura pública: por instancia era imposible.

 

ENLACES:

INFORME NORMATIVA MAYO 2022 (Secciones I y II BOE)

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