INFORME Nº 358: BOE JULIO de 2024.

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible

 

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES

S4/2024. ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Resolución de 14 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Girona, de fecha 27 de noviembre de 2023, que ha devenido firme.

Revoca la R. 15 de noviembre de 2022

S5/2024. HIPOTECA. PACTOS DE EJECUCIÓN. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO. SOLICITUD GENÉRICA DE INSCRIPCIÓN PARCIAL. 

Resolución de 14 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Santander, de 21 de marzo de 2024, que ha devenido firme.

Revoca la R. 8 de febrero de 2023

RESOLUCIONES PROPIEDAD

247.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EXISTIENDO ANOTACIÓN DE INCOACCIÓN DE DISCIPLINA URBANÍSTICA

Resolución de 17 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva

Resumen: Constando en el registro una anotación preventiva de incoación de un expediente de disciplina urbanística, para inscribir una declaración de ampliación de la obra existente se debe de aportar certificación administrativa del acuerdo en el que se ordene la cancelación de la anotación, o bien aclaración que determine las concretas edificaciones a las que afecta.

Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva sobre una finca sobre la que existe construida e inscrita una vivienda, en la que el titular declara haber procedido hace más de 20 años a ampliar la vivienda existente, tras lo que describen nuevamente la total edificación resultante.

El titular declara, y lo certifica un técnico, que la edificación declarada es la existente con anterioridad a la aprobación de la Ley 10/1990, de 23 de octubre, de disciplina urbanística, y que no se ve afectada por el proyecto de derribo en trámite, que causó la anotación preventiva de incoación del expediente de disciplina urbanística que grava la finca, manteniendo estas su situación de fuera de ordenación.

En el Registro de la Propiedad consta con fecha 9 de febrero de 2023 la anotación letra A, de incoación de expediente de disciplina urbanística, por presunta comisión de infracción urbanística consistente en la realización de actos edificatorios ejecutados sin título habilitante y contrarios a la ordenación territorial y urbanística.

El registrador suspende la inscripción al no ser posible determinar a través de dicha anotación las edificaciones o construcciones afectadas por el expediente de disciplina urbanística y por el proyecto de derribo en trámite, ya que el objeto de la anotación preventiva practicada es precisamente asegurar el resultado de los expedientes de disciplina urbanística y la reposición de los bienes afectados al estado que tuvieren con anterioridad a la infracción, pudiendo resultar contradictoria con ese objeto la constatación registral de la ampliación de obra pretendida.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La anotación preventiva del expediente de disciplina urbanística constituye una medida fundamental para dar a conocer a terceros la existencia de dicho procedimiento y por tanto para prevenir los eventuales perjuicios a terceros de buena fe; asimismo, impide la inscripción de edificaciones respecto de las cuales se alegue la prescripción o caducidad de las acciones de restablecimiento de legalidad urbanística, por cuanto la misma resulta incompatible con la pendencia del propio expediente de restauración de legalidad.

No obstante, teniendo en cuenta la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2022, se debe de diferenciar, en una misma finca, aquellas edificaciones cuya situación de asimilado a fuera de ordenación resulta de la prescripción o caducidad de la acción de restauración, de aquellas edificaciones o ampliaciones no autorizadas respecto a las cuales no han trascurrido los plazos correspondientes, pues estas últimas resultarán perseguibles mediante las potestades de disciplina urbanística de las que gozan las Administraciones competentes y no serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

Por tanto, nuestro CD considera que hay que determinar si resulta suficiente la afirmación realizada por un técnico en cuanto a que las edificaciones cuya declaración por antigüedad se pretende no se encuentran afectadas por el expediente de disciplina urbanística cuya pendencia consta registralmente en el folio abierto a la finca por anotación preventiva.

Concluyendo que tal acreditación no puede basarse en una certificación técnica, sino que como resulta del artículo 62 del Real Decreto 1093/1997, debe resultar de certificación administrativa del acuerdo en el que se ordene la cancelación o aclaración, o solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca anotada a la que se acompañe dicha certificación, que matizará la medida preventiva dando a conocer a terceros las concretas edificaciones a las que afecta.

Comentarios: Se ha de tener en cuenta que aun constando en el folio la anotación de expediente de disciplina urbanística sobre determinadas edificaciones se puede admitir la posibilidad de inscribir aquellas respecto a las que se acredite que no resultan afectadas por el mismo y en las que concurran los requisitos necesarios para su inscripción; en el caso estudiado al no haberse acreditado mediante resolución administrativa que las concretas edificaciones cuyo acceso registral se pretende no resultan afectadas por el mismo es correcta la actuación del registrador de impedir su inscripción. En definitiva, que no es suficiente con la certificación de un técnico, sino que en todo caso debe intervenir la Administración competente. (MGV)

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248.() VINCULACIÓN A FINCA MATRIZ DE UN COMPLEJO INMOBILIARIO DE UNA ZONA DESTINADA A APARCAMIENTO

Resolución de 17 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arona, por la que se deniega la inscripción de la vinculación a la finca matriz de un complejo inmobiliario privado de una zona destinada a aparcamiento.

Resumen: Para practicar cualquier asiento, ya en vigor la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, el registrador ha de poder ubicar la finca sobre la cartografía catastral, para poder calificar su descripción y su relación con los colindantes, comprobando que la situación física detallada declarada en el título coincide con la que resulta del Registro, se solicite o no la incorporación de la georreferenciación de la finca.

Hechos: se presenta escritura aclaratoria respecto de otra escritura de segregación, obra nueva y división horizontal en el sentido de añadir a la descripción de una finca registral la vinculación de 1.238,85 metros cuadrados destinados a aparcamiento, como elemento común exclusivo.

La Registradora califica negativamente al entender que la zona que se pretende incluir no está incluida dentro de los límites de la finca matriz si no que pertenece a otra finca registral.

La Dirección confirma la calificación si bien señala con carácter previo que existe cierta falta de coherencia del título calificado, por cuanto en el mismo se está solicitando la rectificación de la descripción de un elemento privativo de una división horizontal y en el otorgan segundo del título calificado se solicita la inscripción de la descripción del inmueble.

Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, la Ley Hipotecaria pasa de un sistema de transcripción o arrastre de la descripción de la finca, cuando el registrador tiene dudas de los cambios operados en la descripción literaria, a un sistema de calificación de los elementos descriptivos de la finca relacionados en el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria.

Para practicar cualquier asiento, ya en vigor la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, el registrador ha de poder ubicar la finca sobre la cartografía catastral, para poder calificar su descripción y su relación con los colindantes, comprobando que la situación física detallada declarada en el título coincide con la que resulta del Registro, se solicite o no la incorporación de la georreferenciación de la finca.

Para rectificar la descripción de la finca y adecuarla a la realidad física, cuando exista discordancia entre la realidad registral y la física, por incumplirse los requisitos del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, se requiere la tramitación de los expedientes del artículo 199 o 201 de la Ley Hipotecaria, y ello cualquiera que sea la magnitud de la diferencia superficial, puesto que el registrador para inscribir la georreferenciación no ha de tener duda en la identidad de la finca, dadas las importantes consecuencias sustantivas que la ley concede a la inscripción de la georreferenciación (Ver R. de 17 de noviembre de 2015).

En el caso resuelto, no se ha aportado la georreferenciación de la finca matriz de la división horizontal, pero si se hubiese aportado, la registradora hubiera debido de tratar de aclarar sus dudas mediante la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin hacer recaer la carga de la prueba en el interesado, a quien no compete ir recabando el consentimiento de los colindantes para la inscripción de sus fincas. En dicho expediente es esencial la notificación a los colindantes, como trámite esencial del expediente. (ER)

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251.*** DOBLE INMATRICULACIÓN: SUSPENSIÓN DE INICIO DE PROCEDIMIENTO

Resolución de 21 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Aspe a iniciar un procedimiento de doble inmatriculación.

Resumen: importante resolución que analiza el artículo 209 LH sobre doble inmatriculación.

Hechos: se presenta instancia por ambos titulares registrales solicitando la incoación del procedimiento regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, por entender que existe doble inmatriculación entre las dos fincas.

La registradora suspende el inicio del procedimiento por los siguientes defectos:

1. En cuanto a la forma, por no constar la legitimación de las firmas de los promotores del expediente.

2. En cuanto al fondo, la registradora pone de manifiesto en su nota de calificación que existen dudas de que se trate de una doble inmatriculación ya que las dos fincas registrales sobre las que se pretende incoar el procedimiento de subsanación de doble inmatriculación «han sido fruto de diversas modificaciones tanto desde el punto de vista dominical como descriptivo en los tres últimos años», y señala los siguientes defectos:

2.1. Falta de claridad en cuanto al objeto del expediente de doble inmatriculación,

2.2. Falta de prueba de la doble inmatriculación,

2.3. Incorrecta aplicación de los principios de fe pública y prioridad registral,

2.4. Imposibilidad de cancelación de la inscripción a favor de uno de los titulares registrales.

2.5. Improcedencia de la nota marginal de tipo cautelar que se solicita.

La Dirección confirma la calificación debiendo comenzar señalando que el régimen jurídico del tratamiento de la doble inmatriculación entre dos o más fincas o partes de ellas cambia sustancialmente tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, pues ahora es objeto de una novedosa regulación y, además, con rango de ley, debiendo por tanto entenderse tácitamente derogado el artículo 313 del Reglamento Hipotecario en virtud de la disposición derogatoria de la propia Ley 13/2015.

1. La falta de legitimación de las firmas de los promotores del expediente.

La legitimación para instar el procedimiento para la subsanación de la doble inmatriculación está específicamente regulada en la regla segunda del artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria que establece que «el expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes».

Por tanto, fuera de los supuestos de iniciación de oficio por el registrador, la Ley Hipotecaria sólo reconoce legitimación a los titulares registrales de derechos inscritos en las fincas afectadas por la doble inmatriculación y, en caso de presentación de documento privado con esta finalidad, es necesario que las firmas de los que lo suscriben estén legitimadas notarialmente o por su ratificación ante el registrador (arts. 103 LH y 166.11.ª y 193.4.ª RH).

2. Dudas sobre la doble inmatriculación (artículo 209.1, regla 3ª).

El primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria.

En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

Dicha decisión registral deberá ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida.

3. Incorrecta aplicación de los principios de fe pública registral y prioridad registral e imposibilidad de cancelación de la inscripción a favor de uno de los titulares registrales.

Los promotores del expediente acuden a los conceptos de fe pública registral y prioridad registral para sostener que debe prevalecer una determinada titularidad frente a otra alegando que la primera es tercero protegido por la fe pública registral por haber inscrito su derecho en el Registro con anterioridad.

Tras la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, la Ley sigue sin solucionar el problema de fondo que se plantea en la doble inmatriculación, que es determinar quién es el titular legítimo o cuál puede ser el orden preferencial entre ellos.

– La jurisprudencia venía considerando que, una vez apreciada la doble inmatriculación, no se aplican los principios hipotecarios, ni, por tanto, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, resolviéndose la colisión por el derecho civil puro.

– Recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015, afirma que la neutralización de los principios registrales que se deriva del supuesto de doble inmatriculación de fincas registrales no resulta aplicable en los casos en que concurra un solo adquirente del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, debiendo ser protegida su adquisición, conforme a la vigencia del principio de fe pública registral siendo la apreciación de la buena fe una cuestión reservada a los Tribunales.

– Además, no basta la simple voluntad de los interesados para proceder a la cancelación del historial registral de una de las fincas. Dado que en nuestro ordenamiento jurídico el sistema de constitución de derechos reales y de transmisión del dominio sobre bienes inmuebles es de naturaleza causal, debe existir una causa verdadera y lícita pues el mero consentimiento formal no puede provocar una modificación de la titularidad ni, por ende, una modificación registral.

4. Improcedencia de la nota marginal de tipo cautelar que se solicita.

El artículo 209.1 regla tercera, tras señalar que, si el registrador apreciare la posibilidad de existencia de doble inmatriculación, realizará las notificaciones previstas en el artículo, «dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes».

Interpretando a «sensu contrario» este artículo, en caso de que el registrador suspenda el inicio del procedimiento por no apreciar la existencia de doble inmatriculación, no resulta procedente la práctica de esta nota marginal. (ER)

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252.*** SUCESIÓN DE CIUDADANA BRITÁNICA CON RESIDENCIA EN ESPAÑA

Resolución de 21 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 8 a inscribir una escritura de manifestación, aceptación y adjudicación de herencia (IES)

Resumen: Si el testamento de un causante es posterior a la entrada en vigor del Reglamento UE 650/2012, la professio iuris debe realizarse en los estrictos términos del artículo 22.2, no siendo aplicable la disposición transitoria, artículo 83.4 .

Hechos.- Mediante escritura se formalizó la sucesión de una ciudadana británica (divorciada según se indica en la escritura de herencia, aunque en el certificado de defunción se consta como viuda) y con residencia en España.

La causante falleció en el año 2020 con residencia habitual en España, dejando una hija y un hijo, siendo el título de su sucesión un testamento abierto otorgado ante notario español el día 26 de junio de 2017 (en el que se consigna como domicilio uno en la ciudad de Madrid), redactado en lengua española y en el que instituyó heredera universal, en todos sus bienes, derechos y acciones, a su hija, con derecho de sustitución vulgar a favor de sus descendientes por estirpes; mencionando a su otro hijo únicamente en la reseña de las circunstancias personales de la testadora sin realizar atribución alguna en su favor.

En la citada escritura, la hija instituida heredera, ahora recurrente, se adjudica todos los bienes hereditarios.

Registrador.- suspende la inscripción: «Dada la fecha del fallecimiento, la sucesión se rige por la ley española de la última residencia de la causante, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 21 del Reglamento UE núm. 650/2012, en relación con el artículo 83. Dado que la última residencia habitual de la causante se encontraba en territorio de Derecho común, resulta de aplicación, en concreto, lo dispuesto en el Código civil (artículo 36. 2.º del Reglamento). En consecuencia, el testamento no respeta los derechos legitimarios del otro hijo, por lo que la adjudicación requeriría en todo caso la comparecencia del hermano renunciando a la legítima».

Se recurre la calificación por la otorgante, alegando sustancialmente que se eligió Ley al decirle al Notario que quería que su hija fuera heredera Universal y que ella podía hacerlo porque era de nacionalidad británica.

 Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

En razón de la fecha del fallecimiento de la causante, su sucesión se rige por la Ley española de su última residencia, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 21 del Reglamento UE n.º 650/2012, en relación con el artículo 83; residencia que ha de entenderse que lo es en territorio de Derecho común (con las consecuencias que de ello se derivan dado el sistema legitimario del Código Civil), pues la última residencia habitual de la causante allí se localiza (artículo 36.2.º del Reglamento).

Ni el testamento ni la escritura de herencia respetan los derechos legitimarios del otro hijo de la causante que no compareció en la escritura y dada la naturaleza de «pars bonorum» que tiene la legitima en el Código Civil se hace imprescindible intervención de los legitimarios, en defecto de contador-partidor

Por otra parte, el artículo 22.1 de dicho Reglamento establece que «cualquier persona» (utilizando la misma expresión que el artículo 5 del Convenio de La Haya, de 1 de agosto de 1989, sobre ley aplicable a las sucesiones por causa de muerte) podrá designar la Ley del Estado cuya nacionalidad posea en el momento de realizar la elección o en el momento del fallecimiento, y son de utilidad los considerandos 39 y 40 del citado Reglamento (UE) n.º 650/2012: (39) «La elección de la ley debe hacerse explícitamente en una declaración en forma de disposición mortis causa o ha de resultar de los términos de una disposición de ese tipo. Puede considerarse que la elección de la ley resulta de una disposición mortis causa en caso de que, por ejemplo, el causante haya hecho referencia en ella a determinadas disposiciones específicas de la ley del Estado de su nacionalidad o haya mencionado explícitamente de otro modo esa ley»; (40): «La elección de la ley realizada en virtud del presente Reglamento debe ser válida aun cuando la ley elegida no prevea la elección de la ley en materia de sucesiones. Debe corresponder, no obstante, a la ley elegida determinar la validez material del acto de la elección, es decir, si cabe considerar que la persona que llevó a cabo la elección comprendió lo que estaba haciendo y consintió en ello. Esto mismo debe aplicarse al acto de modificar o revocar la elección de la ley».

En este caso no hay base alguna para entender realizada una «professio iuris» a la ley personal de la testadora (al testar) o de la causante al tiempo de fallecer, algo que requeriría como mínimo, de no ser expresa, una voluntad tácita y no meramente conjetural. Y dando por sentado que, se quiera o no, la elección de ley requiere un vehículo formal expreso, (disposición «mortis causa» válida, material y formalmente, según los artículos 26 y 27 del Reglamento –como el artículo 5.2 del Convenio de La Haya de 1 de agosto de 1989–), habrá de exteriorizarse esa «professio» bien de manera expresa, vía disposición «mortis causa», o habrá de resultar de los términos de una disposición de ese tipo. Pero para para indagar si hay una voluntad tácita (en este caso de sometimiento a un ordenamiento distinto al Código Civil) necesitaríamos algunos elementos de apoyo para llegar a tal conclusión mediante un razonamiento deductivo; como, por ejemplo y dada la nacionalidad de la causante, referencias a instituciones, o fórmulas, que evidencien una voluntad de real de elección del Derecho inglés o escocés. Ahora bien, en este caso la parquedad de las disposiciones testamentarias es palmaria y ninguna de ellas permite interpretar que se ha querido sujetar la sucesión al Derecho inglés o escocés; es más, existen disposiciones típicas del derecho español (sustitución vulgar a favor de sus descendientes por estirpes, por ejemplo), sin que haya referencia alguna a figuras típicamente del derecho del Reino Unido como podrían ser designaciones de executor u otras figuras características de los ordenamientos de corte anglosajón, que permitieran rebatir la calificación recurrida. (IES)

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253.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN SUSPENSIVA. ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA

Resolución de 21 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 2 a cancelar una condición suspensiva de aceptación de herencia 

Resumen: Ejercitada una acción de rescisión de partición de herencia por lesión, quien resulta codemandada y se allana a la demanda acepta tácitamente la herencia. El allanamiento comporta un acto de disposición.

Hechos: Mediante escritura compraventa una sociedad compra una finca inscrita y en el apartado cargas de la escritura se hace constar que, derivada la adquisición de los vendedores de una partición, ésta había quedado sujeta a la condición suspensiva de que fuera aceptada por dos de los herederos.

Para acreditar el cumplimiento de la condición suspensiva se dice en la escritura que las dos herederas que faltaban aceptaron la partición como resulta de Sentencia en la que una de ellas interpuso demanda de rescisión de la partición por lesión, mientras que la otra heredera no aceptante, que fue codemandada, se allanó a la demanda presenta. Por tanto –se dice en la escritura- por aplicación del artículo 999 del Código Civil, ha de entenderse tácitamente aceptada la herencia las dos herederas (demandante y allanada) que no habían aceptado y extinguida la condición suspensiva.

Registrador: Inscribe la compraventa y cancela parcialmente la condición suspensiva, únicamente respecto de la heredera demandante por entender que ha aceptado tácitamente la herencia, pero suspende la cancelación de dicha condición suspensiva respecto de la heredera que se allanó porque el el solo acto de allanarse a las pretensiones de la demandante no acredita en modo alguno que esta última señora acepte la herencia de su madre.

Recurrente: Entiende que la calificación no es correcta pues no se comprende cómo se cancela la condición suspensiva respecto de la demandante y no respecto de la demandada, cuando las dos reclaman lo mismo: ambas se sienten perjudicadas por la valoración, no por la adjudicación. Por tanto, se cumple plenamente lo previsto en el art. 999 CC. 2.º) Si la demandante pedía la rescisión a eso se allana la demandada, es evidente que por un iter lógico, ambas quieren la herencia y por eso discuten la valoración. Y si a la demandante se la tiene por aceptada es ilógico pensar lo contrario respecto de la allanada.

Notario: El notario también había recurrido y, no obstante haberse cancelado plenamente la condición tras una declaración complementaria, solicita sea mantenido el recurso a los efectos que el el Centro Directivo se pronuncie sobre los efectos del allanamiento a la demanda en cuanto a la aceptación tácita de la herencia»

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación

Doctrina:

La personación como codemandada y su allanamiento suponen la aceptación tácita de la herencia, que se deriva de actos claros y precisos que revelen la voluntad inequívoca de aceptar la herencia, pues, consintiendo las adjudicaciones de bienes concretos realizadas por el contador-partidor, dicha heredera manifiesta su conformidad respecto de las pretensiones de la demandante sobre las discrepancias en cuanto a las valoraciones que afectan a tales bienes.

Además, el allanamiento comporta un acto de disposición sobre la materia objeto de dicho concreto proceso que no podría realizar sino asumiendo la cualidad de heredera.

Conclusión:

Para que haya aceptación tácita de la herencia es preciso que la actuación del llamado revele de forma clara, precisa e inequívoca la voluntad de aceptar (“actos que suponen necesariamente la voluntad de aceptar”), o que sus actos sean incompatibles con la ausencia de la voluntad de aceptar (actos “que no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero”) (STS 10 de mayo de 2019)

En el caso concreto la heredera codemandada que se ha allanado a la demanda y ha ha realizado actos que, en terminología de Las Partidas, son «actos de señor». Por ello, la calificación recurrida no puede ser confirmada (JAR)

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254.** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO SIN CONSIGNACIÓN DE SOBRANTE

Resolución de 21 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Fernando n.º 2 a inscribir una certificación de adjudicación librada en un procedimiento administrativo de apremio

Resumen: Solo en el caso de que existan terceros poseedores que hubieran adquirido el bien embargado en otra ejecución, el pago del crédito del actor ejecutante tendrá como límite las cantidades que, para la satisfacción del principal, intereses y costas, aparecieran consignadas en la anotación en la fecha en que aquéllos hubieran inscrito su adquisición.

Hechos: Se trata de una certificación de la Tesorería de un Ayuntamiento para la inscripción de una finca registral a favor del mismo, derivado de un procedimiento de ejecución forzosa por débitos a dicha entidad local.

El procedimiento deriva de Anotación Preventiva letra A, que fue practicada en el Registro en fecha 14 de noviembre de 2011, si bien fue en su día objeto de ampliación y sucesivas prórrogas resultando vigente a la fecha de la presentación del documento en el Registro, habiéndose practicado con posterioridad otras anotaciones de embargo a favor de distintos Ayuntamientos y Hacienda pública.

El registrador califica negativamente por considerar que, habiéndose ejecutado la finca y adjudicado al Ayuntamiento por un importe, por todos los conceptos, de 38.424,73 euros, para poder practicar la inscripción solicitada se debe acreditar haber consignado a favor de los acreedores de mejor derecho el sobrante entre la cantidad reclamada y el importe total de la adjudicación.

Puesto que la cifra por la que se practicó el embargo es inferior al precio de adjudicación, sin que puedan entenderse acumuladas al procedimiento las cantidades derivadas de otro embargo posterior en favor del mismo ejecutante, por obedecer a conceptos diferentes de los que motivaron el embargo letra A y existiendo anotaciones posteriores en favor de terceros, no cabe practicar la inscripción.

El recurrente alega que hay una adjudicación al ente titular de los créditos por la primera anotación, por lo que el importe de la adjudicación debe ser por el total de la deuda pendiente en el momento de la ejecución.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la decisión del registrador de no inscribir la adjudicación acordada en la certificación administrativa objeto de calificación.

Doctrina: Nuestro CD considera que estando vigente la anotación preventiva letra A, que se practicó en su día por haberse así ordenado en el procedimiento de apremio que ahora ha culminado con la adjudicación de la finca ejecutada, dicha ejecución no puede quedar obstaculizada por la existencia de anotaciones de otros embargos posteriores en favor de distintos acreedores, ya que, como señala el artículo 613.3 de la LEC, solo en el caso de que existan terceros poseedores que hubieran adquirido dichos bienes en otra ejecución, el pago del crédito del actor ejecutante tendrá como límite las cantidades que, para la satisfacción del principal, intereses y costas, aparecieran consignadas en la anotación en la fecha en que aquéllos hubieran inscrito su adquisición.

Fuera de esta supuesto, como en el caso que nos ocupa, el total importe de la adjudicación será entregado al ejecutante para satisfacer el crédito reclamado, aunque ese importe supere la cifra consignada en la anotación de embargo ordenada en el procedimiento de apremio.

Comentarios: Vemos en esta resolución que por el embargo el acreedor tendrá el derecho a percibir el producto de lo que se obtenga con la realización de los bienes embargados a fin de satisfacer el importe de lo adeudado (incluidos los intereses y costas procedentes) y ello aunque se traten de cantidades acumuladas en anotaciones posteriores y mientras no sea reintegrado de esas cantidades “no podrán aplicarse las sumas realizadas a ningún otro objeto que no haya sido declarado preferente por sentencia dictada en tercería de mejor derecho” (art. 613.2 LEC)”. (MGV)

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256.** TESTIMONIO DE SENTENCIA SIN CONCRETAR LAS OPERACIONES REGISTRALES A PRACTICAR

Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Ciudad Real n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de sentencia

Resumen: No es inscribible una sentencia en la que no se reconoce ninguna situación jurídica firme, ni ordena la práctica de operación registral alguna.

Hechos: Mediante sentencia dictada en juicio verbal sobre división de herencia, se estima parcialmente la demanda interpuesta aprobando una propuesta de inventario, pero excluyendo de ese inventario a favor de determinada persona y de su viuda, una vivienda, la nave, el pozo de agua y 200 olivos y árboles frutales vallados y que están situados dentro de la finca registral. En definitiva, que esa parte de finca no formaba parte del caudal hereditario.

El origen del juicio verbal está en solventar las discrepancias surgidas entre las partes a la hora de realizar el inventario de los bienes pertenecientes a la herencia de otra persona en la que está interesada su viuda, ambos titulares registrales.

La registradora no inscribe el documento porque señala que, de la sentencia presentada, no se desprende ningún derecho objeto de inscripción o anotación en el Registro de la Propiedad.

La recurrente alega que habiéndose constatado judicialmente la existencia de construcciones en la finca (chalé, nave y vallado), éstas son actos susceptibles de inscripción; que la Ley exige la concordancia entre la realidad jurídica y la registral, en el caso de existencia de edificaciones incorporadas a una finca (descrita registralmente solo como terreno).

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación al no determinarse de manera concreta las operaciones registrales procedentes.

Doctrina: En relación al expediente declara nuestro CD que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral español entre las que está la debida descripción de la finca, al estar implicados intereses que, por afectar al estatuto jurídico de la propiedad inmueble, suponen la protección de los intereses públicos, como son los que imponen la determinación del objeto del derecho a que se refiere la inscripción, que en el presente caso está indeterminado en contra de los principios de especialidad y rogación, pero lejos del reconocimiento de una situación jurídica, no se ordena la práctica de operación registral alguna, para lo que es precisa una resolución judicial que expresamente ordene la segregación o que se cuente con consentimiento del titular registral

Lo anterior se debe a que nuestro sistema registral es de inscripción, por ello, los asientos registrales no son transcripción del acto o contrato que provoca la modificación jurídico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos, es por ello por lo que se exige claridad en la redacción de los títulos que pretendan acceder al Registro, por los importantes efectos que se derivan de la inscripción, entre ellos la presunción de existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos “en la forma determinada por el asiento respectivo” (artículo 38 de la LH).

Tal claridad es exigible también respecto de los documentos judiciales (artículo 218 de la LEC), debiendo el registrador mediante la calificación registral (artículo 101 RH) comprobar si se expresan, con la claridad suficiente, todas las circunstancias que según la Ley y el propio Reglamento deba contener la inscripción bajo sanción de nulidad.

En el caso que nos ocupa, aunque se reconoce que no forman parte del inventario de bienes de la herencia del titular registral, la vivienda, nave, pozo de agua y 200 olivos aproximadamente y árboles frutales dentro del vallado de la parte que se ocupa en la finca registral, en el testimonio de la sentencia, no resulta ningún acto ni derecho objeto de inscripción o anotación en el Registro.

Comentarios: Sentencia poco clara y de la que se deduce que lo procedente hubiera sido que la sentencia ordenara la segregación de la finca registral enclavada, para que de este modo se “sacaran registralmente” del inventario las partes de la finca que no formaban parte del caudal hereditario; en caso contrario no procede la segregación de la referida finca registral al no haber mandato expreso contenido en la resolución judicial objeto de inscripción, para cuya segregación tampoco se contaba con las exigencias urbanísticas que en su caso fueran procedentes. (MGV)

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257.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DESAFECTACIÓN DE ELEMENTO COMÚN Y VENTA

Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia N.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de «desafectación de elemento común y compraventa»

Resumen: La desafectación de un elemento común y su conversión en elemento privativo en una división horizontal (la vivienda del portero, por ejemplo) conlleva necesariamente un arrastre de las cargas que le afectaban cuando era elemento común, como por ejemplo las hipotecas de los restantes elementos privativos del edificio, que se extendían a la parte proporcional en las zonas comunes

Hechos: Se formaliza la desafectación de un elemento común (la vivienda de portería) de un edificio en régimen de propiedad horizontal, su conversión en elemento privativo, y su venta como finca independiente con la correspondiente cuota de participación en gastos y elementos comunes. Se redistribuyen las cuotas de comunidad de todos los elementos privativos Se solicita expresamente en dicho título que se practique la inscripción sin arrastre de las cargas hipotecarias de las fincas preexistentes en la nueva finca que se crea, por entender que no produce merma en los derechos de los acreedores hipotecarios por no disminuir la respectiva cuota de participación en elementos comunes que se atribuye a las viviendas hipotecadas.

La registradora entiende que SÍ procede el referido arrastre de cargas salvo que los acreedores hipotecarios consientan la desafectación, por lo que, al faltar este consentimiento y haberse solicitado en la escritura expresamente que no se lleve a cabo tal arrastre, es necesario que el presentante de la escritura en el Registro preste su consentimiento para que se practique la inscripción con el arrastre de las cargas.

El interesado recurre y argumenta que, después de la desafectación, las cuotas de participación en los elementos comunes, de las viviendas hipotecadas, elementos privativos preexistentes, no han disminuido sino que han aumentado,

La DG desestima el recurso.

Doctrina: En el caso de la existencia de cargas (como una hipoteca) sobre fincas en régimen de propiedad horizontal, la hipoteca recae también sobre la cuota de participación en la copropiedad de los elementos comunes, por imperativo legal, y, en consecuencia, todos los elementos comunes, descritos o no en el título constitutivo, quedan también hipotecados juntamente con el piso o local.

Por ello, si por decisión de la junta de propietarios se desvincula o desafecta un elemento común no esencial, como es la vivienda de portería, y se crea un nuevo elemento privativo, como nuevo objeto de derecho, se da identidad de razón para la aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria, a falta del consentimiento de los acreedores cuyos derechos estaban garantizados con la hipoteca sobre los anteriores elementos privativos.

Para que estos acreedores no sufran merma jurídica en su derecho es necesario que el nuevo elemento privativo quede gravado con la carga que, por afectar a aquellos elementos que agotaban la cotitularidad sobre los elementos comunes, deben recaer sobre el mismo en virtud de lo establecido en los artículos 122 y 125 de la Ley Hipotecaria, y ello aunque se haya acordado que ese nuevo objeto jurídico sea inmediatamente transmitido a tercero. (AFS)

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258.** INMATRICULACIÓN DE VIVIENDA INTEGRADA EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuenca a inmatricular una vivienda integrada en una propiedad horizontal.

Resumen: Cabe la inmatriculación de un solo elemento privativo de una división horizontal por vía del art 205 LH siempre que el titulo contenga la descripción detallada de la finca sobre la que se asienta la división horizontal y la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca (o representación gráfica georreferenciada alternativa) coincidente con su descripción. 

– Hechos: Se presentan en el Registro de la Propiedad: a) una escritura de herencia de la mitad indivisa de un solar (con casa); y b) una escritura de división horizontal y extinción del condominio sobre dicho solar (con casa) en la que se adjudican cada uno de los dos elementos privativos de la división horizontal, por extinción de condominio, a cada una de las dos otorgantes. Y se pretende la inmatriculación de solo uno de los dos elementos privativos de la propiedad horizontal para el que existe un doble título traslativo, pero no para el otro. es un supuesto similar al de la Resolución de 19 de diciembre de 2019

– El Registrador califica negativamente señalando que es necesario el título público adquisitivo de la adjudicataria del otro elemento privativo, puesto que solamente se acredita el título de una mitad indivisa de la finca. 

– La Notario recurre exponiendo que la Resolución de 19 diciembre 2019 determinó que se permite la inmatriculación de una finca cuando sólo se inscribe una cuota de la titularidad sobre la misma y que la exigencia del doble título no puede extenderse a los demás propietarios de los restantes elementos de la propiedad horizontal

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso.

– Doctrina: El centro Directivo distingue la inmatriculación en sentido material, referida al derecho cuya inscripción se pretende; y la inmatriculación en sentido formal, referida a la finca física que accede por primera vez al Registro.

Señala las Resoluciones 19 diciembre 2019, 24 abril 1998, 13 febrero 2014 y 13 julio 2017 que reconocen la posibilidad de inmatricular una finca (inmatriculación formal) en la que se inscribe la titularidad de una cuota del dominio sobre la misma (inmatriculación material), siempre y cuando se hayan descrito todas las circunstancias, elementos y cláusulas determinantes y descriptivas de la misma, de acuerdo con el artículo 8 LH. … Pues aunque sólo se vaya a inscribir la titularidad de uno de los elementos (inmatriculación material), la inmatriculación física de la finca sobre la que se asienta la división horizontal, será de toda la finca (inmatriculación formal).

Y añade la DG: Por ello, en este caso, aunque el registrador no lo indique en su calificación, es necesario que se acompañe la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con el solar en el que se sitúa la vivienda cuya inscripción se solicita. Y por otro lado, para poder inmatricular la vivienda, es necesario asimismo que se haya declarado la obra nueva del edificio del que forma parte, cumpliendo con las exigencias impuestas por la legislación urbanística

Comentario: Si entendemos que la declaración de obra nueva es una operación por la que se hace constar la existencia o realización de construcciones sobre una finca ya inmatriculada, y si entendemos que una finca que no está inmatriculada en el Registro de la Propiedad, puede inmatricularse con todas las edificaciones que existan sobre la misma sin necesidad de que se formalice jurídicamente la declaración de dichas construcciones (artículos 8.3 LH, 308.1 RH) parece lógico que el Registrador no haya exigido una declaración de obra nueva del edificio, pero a pesar de ello la Dirección General parece criticarle este hecho. Es decir, es perfectamente posible inmatricular en el Registro de la Propiedad una finca con construcciones, directamente, sin necesidad de inmatricular primero el suelo y sin necesidad de que en el doble título se contenga una declaración de obra y es por ello por lo que el Registrador no exigió una declaración de obra nueva del edificio, porque el edificio ya estaba descrito sobre la finca en el momento de solicitarse la inmatriculación. (SNG)

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259.** SEGREGACIÓN Y VENTA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Pájara, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y venta en unión de otra escritura de segregación y compraventa.

Resumen: Finca segregada (y vendida) en 1997 de otra segregada (y vendida) en 1977 de otra segregada (y vendida) en 1975 de una registral (la registral 411) sin que ninguna de las escrituras de segregación y venta se hayan presentado a inscripción. Se presenta ahora el último título de segregación y venta, pero, estando inscrito el dominio de la finca 411 a nombre de persona distinta de los otorgantes, el principio de tracto sucesivo exige la presentación de los títulos intermedios o acudir a un expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido (208 LH). No es aplicable el art 47 RH porque éste se refiere a actos realizados por el titular registral cuando no hubieran accedido al Registro segregaciones realizadas con anterioridad.

 Hechos. Se pretende la inscripción de una escritura de segregación y venta de una finca que procede de otra finca que fue segregada y vendida en 1977. A su vez, esta finca segregada y vendida en 1977 procede por segregación de otra finca que también fue segregada y vendida en 1975, siendo la finca matriz de la que se segrega en 1975, la registral 411.

Calificación: El registrador suspende la inscripción por falta de previa inscripción de la parcela segregada a favor del transmitente por aplicación del principio de tracto sucesivo. Y señala la necesidad de presentar la documentación precisa para la previa inscripción del documento previo (escritura de fecha 13/04/1977, licencia y representación gráfica)

Recurso: El presentante recurre la nota de calificación alegando: A) que se ha presentado la licencia y la representación gráfica de la finca documentada en la escritura que se pretende inscribir (la última); que no dispone de la licencia y representación gráfica de las anteriores; B) que los arts 47 y 50 RH y la DG permiten, en cuanto a la descripción del resto de la finca matriz, que en lugar de describir la porción restante se haga constar solamente la modificación en la extensión y el lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación, en los casos en que no es posible la descripción de la finca resto o en que tal descripción sería contradictoria con la realidad, como en el caso de realizarse varias segregaciones separadas. Y C) que la DG admite la inmatriculación de fincas formadas por segregación de fincas no inscritas, sin necesidad de previa inscripción de la finca mayor que sufre la segregación ( R 8/09/2009)

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El principio de tracto sucesivo, consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impone que estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cfr. artículo 208 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 47 del Reglamento Hipotecario, alegado por el recurrente, no es aplicable en el presente caso, puesto que el supuesto que regula dicho precepto se refiere a actos realizados por el titular registral, cuando no hubieran accedido al Registro segregaciones realizadas con anterioridad. (SNG)

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260.** SEGREGACIÓN Y VENTA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Pájara, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y venta (SNG)

Idéntica a la anterior (Trata del título presentado con posterioridad al título de que se trata en la resolución anterior)

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261.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE NO COINCIDE CON LA ORTOFOTO DEL PNOA. MARGEN DE TOLERANCIA

Resolución de 23 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lleida n.º 2 a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca y subsiguiente rectificación de su descripción.

Resumen: En caso de apreciarse una discrepancia entre la representación gráfica que se pretende inscribir y otras bases gráficas, lo procedente es tramitar alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH para que los colindantes afectados se manifiesten sobre si existe invasión real de sus fincas.

Hechos: En escritura de declaración de obra nueva se rectifica la superficie del solar en menos del 10% de la cabida inscrita, aportando la representación gráfica catastral.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripciones de la rectificación, representación gráfica y declaración de obra nueva, por no coincidir una de las líneas perimetrales de la CCDG con la que resulta de la ortofotografía del PNOA.

Recurso: El notario autorizante recurre la nota de calificación alegando que los datos catastrales se presumen ciertos conforme al art. 3.3 TRLC, por lo que no pueden ser revisados de oficio por la registradora; y que, aun admitiendo dicha facultad, en los supuestos en que la correspondencia no haya quedado acreditada, debería practicarse la inscripción y, conforme al art. 10 LH, dar traslado de dicha circunstancia al Catastro, lo que podría hacerse constar por nota al margen de la inscripción practicada y no mediante una calificación negativa global.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: La utilización de otras bases gráficas distintas de la representación gráfica catastral está prevista, con carácter meramente auxiliar, por el art. 9 LH, para determinar la correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica que se pretende inscribir. En el caso de la declaración de obra nueva, además, el registrador debe comprobar que la edificación no se extralimite de las coordenadas georreferenciadas de la finca.

Ahora bien, las dudas expresadas por la registradora, en cuanto a que la representación gráfica de la finca no se corresponde exactamente con los límites físicos que resultan de la ortofoto, no son suficientes, por sí solas, para concluir en una negativa a la práctica de la inscripción solicitada. Antes bien, debe cuantificarse si dicha hipotética invasión visual es superior o inferior al margen de tolerancia gráfica establecido en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2030. Dicho margen de tolerancia gráfica se contempla, a los efectos, entre otros, de que «el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral», de modo que «cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente» (ap. 3º de dicha resolución).

Siendo la diferencia de cabida entre la finca registral y su representación gráfica inferior al 10 %, podría la registradora considerar que las dudas de identidad requieran la intervención previa de los titulares colindantes a fin de salvaguardar sus derechos, por lo que lo procedente sería tramitar el expediente del art. 199 LH.

En cuanto a la alegación formulada por el notario recurrente sobre la posibilidad de inscripción de la representación gráfica propuesta con simultánea comunicación a Catastro de la imposibilidad de efectuar la coordinación, dicha comunicación no salva las dudas de identidad puesta de manifiesto por la registradora, pues es precisamente la falta de correspondencia por concurrir dudas de identidad la que impediría inscribir la representación gráfica catastral cuya constancia registral se solicita.

Comentario: Tanto la ortofoto del PNOA como las otras bases gráficas distintas de la catastral son, conforme al art. 9.b) LH, medios auxiliares para establecer la correspondencia entre la finca registral y la representada gráficamente, lo que significa que las dudas de identidad no pueden basarse exclusivamente en ellas, máxime cuando discrepan de la certificación catastral, que, a diferencia de aquellas, es la que goza de la presunción de certeza. Por tanto, si la registradora comprueba una discrepancia entre dichas representaciones, sea inferior o superior al 10% de la cabida inscrita, y considera que dicha discrepancia puede afectar a los derechos de los titulares registrales de las fincas colindantes, no debería denegar la inscripción sino tramitar el procedimiento del art. 199 LH, para que dichos colindantes tengan la oportunidad de manifestar si realmente la representación gráfica catastral invade sus fincas, pues bien puede suceder que la representación gráfica catastral sea la correcta y no lo sea la ortofoto. Y si alguno de los colindantes registrales se opone, entonces sí que la conjunción de ambos hechos (oposición respaldada por la ortofoto) justifica las dudas de identidad y la denegación de la inscripción de la representación gráfica.

Por otra parte, el criterio de identidad gráfica, recogido en las resoluciones conjuntas de 2020 y 2021, sigue siendo un gran desconocido en la práctica notarial y registral. Dicho criterio supone reconocer que cuando la discrepancia entre la representación gráfica que se pretende inscribir (la catastral en este caso) y la resultante de otras bases gráficas (la ortofoto) no supera el margen de tolerancia establecido en dichas resoluciones, ambas representaciones gráficas se consideran equivalentes y no hay invasión de finca colindante, salvo que, como dice la DG, el registrador aprecie que, pese a respetarse el margen de tolerancia, existe invasión real, lo que deberá motivar en un informe ad hoc. (VEJ)

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262.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO. DESPLAZAMIENTO.

Resolución de 23 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcudia, por la que se deniega la inscripción de una georreferenciación alternativa ante la oposición formulada por Ayuntamiento por invasión del domino público.

Resumen: Cuando la Administración alega invasión del dominio público, debe concretar por dónde se produce dicha invasión y, si no lo hace, la registradora debe requerirle para ello concediéndole un nuevo plazo. Para corregir un desplazamiento debe aportarse el doble fichero previsto en la Resolución conjunta de 2020.

Hechos: En escritura de ampliación de obra nueva se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del art. 199 LH, el Ayuntamiento se opone a la inscripción por considerar que afecta al dominio público viario municipal.

Calificación: La registradora de la propiedad deniega la inscripción porque «se ha puesto de manifiesto que la delimitación gráfica de la finca no es pacífica con relación a uno de sus colindantes y además se puede producir la invasión de dominio público viario municipal».

Recurso: El notario autorizante recurre alegando que: a) al Ayuntamiento también le es aplicable la previsión legal de que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción; b) no hay invasión de la calle, sino un desplazamiento de la parcela entera.

Resolución: La DGSJFP acuerda estimar parcialmente el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora sólo en cuanto a que, antes de emitir su calificación negativa, la registradora debió requerir al Ayuntamiento para que, aportando las coordenadas correctas (no desplazadas) del vial, concrete cuál es la supuesta invasión real, pero confirmando entretanto la nota de calificación suspensiva dada la alegación de posible invasión de un bien demanial.

Doctrina: La mera oposición de la Administración no es suficiente para que la registradora deniegue la inscripción, ni para desestimar dicha oposición, por lo que, antes de emitir la calificación, debe requerirle para que concrete cuál es la supuesta invasión del dominio público, concediéndole un nuevo plazo. Y a la vista de ello, la registradora podrá resolver fundadamente sobre tal posible invasión.

En el supuesto de producirse un desplazamiento de la cartografía catastral, la representación gráfica georreferenciada alternativa deberá estar conformada por dos archivos en formato GML, uno con las coordenadas técnicas y otro con las coordenadas catastrales correspondientes, debiéndose adjuntar además los parámetros de transformación, todo ello según lo dispuesto en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020. (VEJ)

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263.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE POR VÍA PECUARIA

Resolución de 23 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Puente del Arzobispo, por la que se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria (ACM)

Resumen: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

– Hechos: Es el enésimo recurso interpuesto por la misma AAPP (CCAA Castilla La Mancha) sobre el mismo tema, y resuelto en numerosas RR de nuestra Dirección General (véanse infra). En ellas la CCAA solicita la práctica de una nota marginal advirtiendo la eventual futura afección de la finca a un hipotético expediente de deslinde de vías pecuarias, sin intervención del titular registral, y que se solicita al registrador al tiempo en que éste comunica, ex Art 199 LH, que se está georreferenciando una finca (pero sin oponerse a tal asiento).

– El Registrador: califica negativamente, porqué tal nota solo cabe una vez iniciado el expediente administrativo de deslinde al que se haya dado intervención al titular registral. Pero nuestro ordenamiento no contempla tal clase de Nota marginal preventiva, antes del procedimiento de deslinde, y existe un “numerus clausus” de asientos practicables, y sin que quede desprotegido el dominio público, que ex Art 132 CE es imprescriptible e inalienable y donde la publicidad legal ya impedirá la aparición de 3º de Buena Fe.

– LA CCAA solicitante: recurre, exponiendo que algún registrador sí ha accedido a practicarla, dentro del deber genérico de colaboración entre AAPP, y que de lo contrario queda desprotegido el dominio público ante la aparición de eventuales terceros protegidos por el Art 34 LH.

– Resolución: La DGSJFP desestima nuevamente el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina: 
Reitera las RR de 11 diciembre 2020, las de 13 enero, 18 febrero, de 15 de junio y de 19, 22, 23 y 26 de julio 2021, las dos de 21 octubre 2022, otras dos de 16 mayo 2023, las 3 de octubre: de 5, de 10 y de 31 octubre, la de 30 noviembre, las de 14 y 15 diciembre de 2023, la R. 18 enero 2024, las 4 RR. de 1 febrero, las RR. de 10 y 30 abril, la R. 23 mayo y la R. 3 junio 2024, asi como todas las demás RR que en ellas se citan y enlazan). 

Por tanto (se puede decir más alto pero no más claro ni más veces…) NO puede practicarse una anotación no prevista en la Ley, que la contempla sola una vez iniciado el deslinde y con notificación a los titulares (art. 8 Ley 3/1995, de Vías Pecuarias, el art. 13-7 Ley 9/2003, de Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha, la LPatrAAPPs, y el art. 21 Ley 43/2003, de Montes).

Antes del Deslinde no cabe la Nota, pero tampoco se desprotege al dominio publico pecuario, al no ser aplicable el Art 34 LH (Art 132 CE-78) y ni siquiera con la coordinación grafica catastral del Art 199 LH, pues en tal caso tampoco se aplica el Art 34 LH, sino como mucho el Art 38 LH, cuya presunción de exactitud, lo es solo en cuanto a la georreferenciación catastral de la finca y además mediante una presunción meramente “iuris tantum” desvirtuable mediante prueba en contrario.

– ANULACIÓN por ST: Aisladamente la R. 9 junio 2023 (06/2023) publicó la sentencia firme del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Guadalajara de 29 noviembre 2022 (BOE de 10-7-2023) que anuló la R. 4 mayo 2022 y ordenó que se practicara nota al margen de la inscripción ….de la finca con el siguiente tenor: «Esta finca colinda con la vía pecuaria (…) clasificada en el término municipal de…….. por Orden Ministerial de 30 de mayo de 1959, con una anchura en este tramo de ….metros. Esta vía pecuaria no está deslindada, por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde (art 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».(ACM)

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264.*** COMPRAVENTA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER. PAGO POR COMPENSACIÓN.

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pollença, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa 

Resumen: En el juicio de suficiencia del poder cuando el medio de pago es una compensación de deudas no se precisa mencionar que hay autorización específica para compensar. A la compensación de deuda no se le aplica la normativa de los medios de pago.

Hechos: Con ocasión de la inscripción de una escritura de compraventa se cuestiona el juicio notarial de suficiencia del poder empleado y la identificación de los medios de pago.

En cuanto al juicio sobre la suficiencia del poder, después de relacionar los datos necesarios que justifican la representación, se dice que se estima suficiente para otorgar la escritura de compraventa y para todos los extremos complementarios que son objeto de esta escritura, incluida la figura jurídica de la autocontratación.

 En cuanto al precio de la compraventa se expresa en libras esterlinas y se dice que el pago se realizó de siguiente modo: (i) una cantidad se retiene para su ingreso en el Tesoro Público, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes correspondiente a la parte vendedora; (ii) el resto del precio se declara hecho en Reino Unido mediante compensación de la deuda que ostentaban los compradores frente a la sociedad vendedora. La parte vendedora da la más total y eficaz carta de pago».

Registrador: a) Entiende que en el juicio notarial sobre la suficiencia del poder se debe hacer referencia a la autorización para emplear la compensación de deudas como medio de pago de la compraventa. b) En cuanto a la identificación del medio de pago exige que la existencia y realidad de la deuda que se compensa se acredite fehacientemente, bien mediante los documentos de los que resulte el nacimiento de la misma, bien presentando la documentación que se reseña en la escritura.  

Notario: a) Entiende que el juicio sobre la suficiencia del poder es correcto porque se refiere concretamente al negocio jurídico formalizado en la escritura, salvando incluso la posibilidad de que exista conflicto de intereses. b) En cuanto al medio de pago empleado (compensación), entiende que se trata de un precio cierto y que se presume «iuris tantum» la existencia y licitud de la causa de la deuda, por lo que no es necesario indagar sobre ella ni acreditarla.

Resolución: Estima parcialmente el recurso (primer defecto) y confirma con matices el segundo (medio de pago).

Doctrina:

REPRESENTACION: ACREDITACIÓN, SUFICIENCIA Y CALIFICACIÓN.

La Resolución estima que el juicio notarial de suficiencia del poder es correcto porque se refiere en concreto a la escritura que se autoriza, sin recurrir a expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas.

 Se trata de un juicio notarial expreso, concreto y coherente con el negocio documentado y cumple con las referidas exigencias respecto de la indicación de datos necesarios para hacer una comparación entre el poder de representación acreditado y el contenido del título calificado. Además, salva la autocontratación.

 No es necesario que el notario haga constar que los poderes se refieran específicamente a la autorización de la compensación de deudas como medio de realización del pago del precio.

COMPENSACIÓN DE DEUDA: ACREDITACIÓN DE LA DEUDA.

Se confirma la calificación aunque con matices: el crédito que se compensa no está suficientemente identificado pero su identificación puede hacerse fácilmente sin necesidad de aportación de los documentos que acrediten su origen.

Con cita de resoluciones precedentes fija los siguientes criterios:

 1 A la compensación no se le puede aplicar la normativa de los medios de pago porque no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones (art. 1156 CC) (R. de 20 de marzo de 2020)

2 El crédito que se compensa ha de ser identificado suficientemente y por ello no cabe hacer meras referencias genéricas, como, por ejemplo, “como consecuencia de relaciones mercantiles”.

 Sí queda suficientemente identificado, por ejemplo, cuando se dice que deriva de un contrato de ejecución de obra porque una empresa constructora había realizado un trabajo que se encontraba pendiente de pago y que ahora se compensa. (R. 2 de septiembre de 2016).

3 Lo dicho no impide que si el origen de la deuda fue una entrega de dinero deba acreditarse el efectivo desplazamiento patrimonial, lo que no sucedía, por ejemplo, en el caso visto de la ejecución de obra, pues resulta evidente que en tal caso no hubo entrega de dinero o signo que lo represente.

4 No obstante, que se tenga que justificar la trasferencia o desplazamiento del dinero no conlleva que también deban aportarse los documentos justificativos del contrato de préstamo o contrato que dio lugar al desplazamiento. (JAR)

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265.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE POR VÍA PECUARIA

Resolución de 3 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Escalona, por la que se suspende la práctica de nota marginal expresiva de que una finca linda con una vía pecuaria no deslindada (ACM)

Idéntica a la anterior R#263 (de 23 de mayo)

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266.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. LEGALIZACIÓN DE LOS LIBROS DE ACTAS DE COMUNIDADES Y SUBCOMUNIDADES NO INSCRITAS. ACREDITACIÓN DE LOS ACUERDOS. CAMBIO DE CUOTAS COMO ACTO COLECTIVO. ARRASTRE DE CARGAS.

Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 5 a inscribir una escritura desafectación de elemento común de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y compraventa

Resumen: 1) Para la legalización de los libros de una Comunidad de Propietarios basta con que se acredite la formalización del título constitutivo y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni esté inscrito en el Registro de la Propiedad. 2) para la acreditación de los acuerdos adoptados es necesario o bien testimonio notarial del contenido del libro de actas, o bien certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo, 3) La modificación del coeficiente de comunidad de una finca privativa es acto colectivo que compete a la Junta de Propietarios y no requiere consentimiento individualizado. 4) En caso de desafectación de un elemento común (la vivienda del portero) y conversión en privativo tiene que haber arrastre de cargas preexistentes en los elementos privativos a la nueva finca, incluso aunque se modifiquen y aumenten las cuotas de participación de los que tenían cargas, ya que hay un cambio en los elementos comunes.

Hechos: Se otorga una escritura de desafectación de un elemento común (vivienda de portería) de un edificio en régimen de propiedad horizontal e inmediatamente se vende como finca independiente con la correspondiente cuota de participación en gastos y elementos comunes

La registradora suspende la inscripción por las siguientes defectos, entre otros, que no se recurren o que posteriormente revoca 1) no haber sido adoptados los acuerdos por los propietarios de todos los elementos en que se encuentra dividido el edificio, pues, a pesar de estar constituido por tres bloques, hay una sola Comunidad de Propietarios; 2) no acreditarse los nombramientos de los cargos de presidente y secretario-administrador comparecientes;) 3) faltar el consentimiento expreso del dueño del elemento cuya cuota se ve modificada.

El interesado recurre alegando lo siguiente: 1) la configuración en su día establecida por el promotor del total edificio obedece a una propiedad horizontal en la que existen subcomunidades dentro de una comunidad única o general, e idéntico acuerdo se inscribió cuando se desafectó la vivienda portería de la unidad c. 2) la acreditación de los cargos se realiza mediante la exhibición del correspondiente libro de actas, y la aseveración de la vigencia de los cargos así como el juicio de suficiencia emitido a tal efecto por el notario autorizante de la escritura; 3) el consentimiento del titular registral de este elemento, cuya cuota se modifica, no es necesario por tratarse la desafectación y venta de la vivienda portería de un acto colectivo de la junta. Además considera que no debe de haber arrastre de cargas al no modificarse las cuotas de los restantes elementos privativos, excepto en el caso de uno de los elementos que, por otro lado, no tiene cargas.

La DG dice literalmente que acuerda “desestimar el recurso parcialmente, sólo en cuanto al defecto expresado en el primer fundamento de Derecho de la calificación, confirmar el criterio a que se refiere el fundamento de Derecho séptimo de la misma, y estimarlo en cuanto a los restantes extremos, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.” Lo cierto es que desestima el recurso en cuanto a los dos primeros defectos recurridos, revoca el tercer defecto y confirma el criterio de la registradora, de la necesidad de arrastre de cargas, aunque no es un defecto alegado.

Doctrina:

1) En cuanto al primer defecto: Una Comunidad o tres Subcomunidades.

Como criterio general, basta con que se acredite la formalización del título constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni esté inscrito en el Registro de la Propiedad. el título constitutivo de propiedad horizontal no puede perjudicar a terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 5 de la Ley sobre Propiedad Horizontal). De no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, sin que prejuzgue la calificación del documento que pudiera eventualmente presentarse en el futuro para la inscripción de la comunidad de que se trate. Ello de acuerdo con la finalidad inspiradora del precepto antes apuntada, totalmente desligada de la inscripción con eficacia «erga omnes».

Respecto de las subcomunidades, tampoco se exige con rigor formal que estén previamente inscritas en el Registro de la Propiedad las distintas subcomunidades. Basta que del título constitutivo inscrito del complejo inmobiliario resulte la existencia de diversos edificios o escaleras, con cierto grado de autonomía, para que puedan ser diligenciados sus libros de actas. Así lo afirmó, entre otras, en Resolución de 24 de septiembre de 2020,

En el presente caso, si bien en el título constitutivo se contempló la existencia de diversos edificios o bloques, denominados «unidades arquitectónicas», dotadas de cierto grado de autonomía e independencia física, por cuanto cada unidad cuenta con su entrada, escaleras y ascensores propios e independientes, lo cierto es que las circunstancias concurrentes conducen a que el defecto invocado por la registradora en su nota de calificación deba ser confirmado.

Para que queden válidamente constituidas las tres subcomunidades existentes al amparo de lo previsto en el artículo 2.d) de la Ley sobre Propiedad Horizontal, al no resultar prohibición estatutaria expresa al respecto, si bien, ello requerirá el previo acuerdo de la junta de propietarios de la, hasta ahora, única comunidad existente, con el voto favorable y unánime de todos ellos, al suponer una modificación del título que requiere de unanimidad (artículo 17.6 de la Ley sobre Propiedad Horizontal).

2) Segundo defecto: acreditación de los nombramientos de los cargos de presidente y secretario-administrador de la Comunidad de Propietarios:

Dicha acreditación puede verificarse por una doble vía: testimonio notarial del contenido del libro de actas, o bien por certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo, constituyendo por tanto defecto que no se acredite en ninguna de dichas formas que quienes soliciten la inscripción ostenten los cargos que alegan.

3) Tercer defecto: si es necesario o no que el titular del elemento privativo preexistente cuya cuota resulta modificada preste su consentimiento individualizado,

Para ello diferencia entre actos colectivos y actos individualizados, que sólo afecta a la forma de expresión del consentimiento de los titulares, pues en los actos colectivos basta que se produzca a través de un acuerdo en junta de propietarios por unanimidad o cuasi unanimidad conforme al artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal; mientras que cuando se trata de actos individualizados se exige el consentimiento individual de los propietarios respectivos en aquello en que les afecte singularmente.

En el presente caso se inclina (de forma no muy clara) por el primer supuesto, por tratarse de un acto colectivo, pues este tipo de acuerdo es el contemplado por el párrafo segundo, «in fine», del artículo 18, de dicha ley (introducido mediante la Ley 8/1999, de 6 de abril), que se remite al mencionado artículo 9, relativo al sistema de distribución de gastos; y sobre los que se atribuye competencia expresamente a la junta para adoptarlos, como órgano colectivo, mediante acuerdo unánime (siquiera sea por unanimidad presunta) como permite la regla octava del artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal).

En cuanto al arrastre de cargas preexistentes en los elementos privativos al nuevo elemento privativo considera que sí se deben arrastrar porque se ven modificados los elementos comunes (la vivienda del portero) rechazando el argumento de que no sea así por el hecho de que no se modifique la cuota de todos los dichos elementos, excepto de uno, que sí disminuye pero que no tenía cargas. (AFS)

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267. *** INMATRICULACIÓN A TRAVÉS DE SENTENCIA DECLARATIVO DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN

Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir un testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario. 

Resumen: La sentencia pronunciada en juicio declarativo ordinario es título inmatriculador si se ajusta a lo previsto en el artículo 204 LH.

Hechos: Se cuestiona la inmatriculación de una finca en virtud del testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario por el que se declara que la actora ha adquirido la propiedad por prescripción.

Registrador: Si bien la sentencia declarativa de dominio puede ser título inmatriculador, en este caso no lo es porque no ordena expresamente la inmatriculación ni consta en la misma que se haya notificado a los titulares de las fincas colindantes.

Recurrente: Considera que el principal efecto de una sentencia dictada dentro de un procedimiento de prescripción adquisitiva o usucapión es la adquisición del derecho real de propiedad o dominio de un bien que ha sido poseído por el tiempo y con los requisitos señalados en la ley. Obtenida sentencia favorable procede la inmatriculación.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación

Doctrina:

1 Conforme al artículo 204.5 LH (Ley 13/2015, de 24 de junio), la sentencia del juicio declarativo ordinario es título inmatriculador, sin necesidad de acudir a los procedimientos de inmatriculación específicos previstos en la Ley Hipotecaria, siempre que se cumplan los siguientes requisitos: a) Debe ordenar expresamente la inmatriculación de la finca. b) Que en el procedimiento hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203 LH, deban intervenir en el expediente y además se observen «las demás garantías prevenidas en dicho artículo».

2 Para que la sentencia pueda cumplir los requisitos necesarios para ser título inmatriculador es preciso que el demandante así lo solicite, pues, de no hacerlo, la sentencia será un título declarativo y acreditativo del dominio del demandante pero no cumplirá los requisitos precisos para causar la inmatriculación 

3 Debe tenerse en cuenta que una sentencia declarativa sólo tiene efectos entre las partes que han intervenido en el juicio y no respecto de terceros, de ahí la importancia que tiene la notificación a los colindantes en caso de inmatriculación. 

En cualquiera de los procedimientos previstos en la LH (vgr. arts. 199, 201, 203 y 204 LH) la intervención de los colindantes es esencial por ser directamente interesados en que la nueva realidad que se pretende reflejar en el Registro no se haga a costa de sus fincas. Con la notificación se trata de evitar que puedan lesionarse los derechos de los colindantes y que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que se generen dobles inmatriculaciones.

Conclusión: Nada de esto sucede en la sentencia objeto del recurso porque el órgano jurisdiccional no ha recibido ninguna petición en tal sentido, y por ello “el proceso seguido nada ha tenido que ver con la inmatriculación de la finca, de manera que ni la actora solicitó la citación de los titulares de fincas colindantes ni, lógicamente, el juez ordenó la práctica de prueba alguna en tal sentido” por lo que no cabe la inmatriculación”.

 Comentario:

En la misma línea de lo dicho cita la Resolución la STS de 21 de septiembre de 2023, que reconoce a la sentencia recaída en un juicio declarativo como título hábil para reanudar el tracto sucesivo “siempre y cuando se cumplan las exigencias previstas en el Titulo VI de la Ley Hipotecaria para la reanudación del tracto que garantizan la intervención de los terceros que puedan tener algún derecho sobre alguna de las fincas (…)”. (JAR)

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268. *** DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA ACLARACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE OBRA

Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal, previa aclaración de la descripción de la obra. 

Resumen: Aborda la Resolución varias cuestiones de interés práctico: visado colegial del certificado técnico. División horizontal por antigüedad. Superficie de los elementos privativos y superficie repercutida de los elementos comunes. Descripción de anejos y principio de especialidad

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura en la que se rectifica/complementa la descripción de un edificio inscrito y se divide horizontalmente por antigüedad. La descripción complementaria y la antigüedad de la división se acreditan mediante informe técnico. El complemento de la descripción consiste en concretar las superficies construidas y útiles de las plantas y elementos independientes de la división horizontal.

Registrador y recurrente: Discrepan sobre las siguientes cuestiones:

Primera: Si el certificado técnico conforme al que se complementa la descripción del edificio y se acredita la antigüedad de la división horizontal debe de estar visado o no. Según la calificación registral, el certificado del técnico que se aporta debe tener visado colegial, mientras que la recurrente (y también el informe notarial) entienden que no, pues se trata simplemente de complementar los datos de la superficie de los elementos del edificio concretando superficies construidas y útiles.

Segunda: No consta acreditada la descripción individualizada de los diversos elementos ni por ello la antigüedad de la división horizontal. La parte recurrente dice que en la inscripción precedente ya constaban las plantas del edificio.

Tercera: Se cuestiona si en la inscripción de los elementos privativos cabe incluir en las superficies la parte proporcional correspondiente a los elementos comunes.

Cuarta: Se cuestiona si cumple con las exigencias del principio de especialidad la descripción de un anejo diciendo que se corresponde con la mitad indivisa de la planta bajo cubierta o fayado

Resolución: Confirma y revoca en parte la calificación como se ve en el apartado siguiente.

Doctrina:

PRIMERA CUESTIÓN: VISADO COLEGIAL. [Art. 50 RD 1093/1997 de 4 de julio (RD)]

La Resolución confirma la calificación porque “los extremos cuyo contenido pretenden ser acreditados mediante la aportación del referido certificado exigen visado del mismo”.

Conforme al artículo 50 RD, (i) no se necesita visado en los certificados técnicos expedidos por el técnico que redactó el proyecto conforme al que se concedió la licencia, o por el técnico que controló y supervisó la ejecución material de las obras (art. 50 apartados 1 y 2). Tampoco cuando es expedido por el técnico municipal que tiene encomendada dicha función. (ii) Si se necesita visado colegial cuando el certificado es expedido por cualquier otro técnico.

Del artículo 50 RD resulta que “en el caso de los números 1, 2 y 4 no se exige visado alguno, sino únicamente la identificación del arquitecto mediante la legitimación notarial de su firma en el certificado expedido por el mismo, conforme al artículo 49.2 de dicho Real Decreto.

Destaca la Resolución que “el certificado colegial cumple, entre otras funciones, la de acreditar la cualificación y habilitación profesional del técnico certificante a la fecha de la emisión del certificado”.

Conclusión: Conforme al artículo 50 RD cabe concluir: (i) en el caso de los números 1, 2 y 4 no se exige visado alguno, sino únicamente la identificación del arquitecto mediante la legitimación notarial de su firma en el certificado expedido por el mismo., conforme al artículo 49.2 de dicho Real Decreto. (ii) Si el certificante no ha sido quien controló y supervisó la ejecución material de las obras, o quien redactó el proyecto conforme al que se hizo la edificación, es exigible certificación de su colegio profesional respectivo que acredite que tiene facultades suficientes.

SEGUNDA CUESTIÓN: ANTIGÜEDAD DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL.

La Resolución revoca la calificación y reitera el criterio de que para poder inscribir el régimen de propiedad horizontal debe acreditarse (i) el otorgamiento de la licencia administrativa, (ii) o la declaración de que es innecesaria (iii) o acreditación de la antigüedad de la propiedad horizontal por cualquiera de los medios previsto en el artículo 52 RD

Conclusión: Dado que es doctrina del Centro Directivo que cabe aplicar a la división horizontal analógicamente, aunque con matizaciones, el régimen del artículo 28.4 del TRLYyRU, si se acredita su antigüedad, de modo que puedan computarse el transcurso de previstos en el artículo 52 RD de 4 de julio 1997.( R.3 de junio de 2019), en el caso discutido ya consta inscrita la obra nueva con su distribución en planta baja y tres pisos, cada uno con su respectiva descripción, limitándose el certificado aportado a acreditar la configuración desde su origen de los elementos privativos como tales.

TERCERA CUESTIÓN: SUPERFICIES DE PISOS Y LOCALES.

 La Resolución confirma la calificación porque considera que no cabe incluir en las superficies de los elementos privativos la parte proporcional correspondiente a los elementos comunes:

1 Registralmente, “no puede admitirse que la superficie de un elemento privativo incluya la de los elementos comunes” lo cual constituye conceptualmente un contrasentido con el concepto mismo de elemento privativo pues “no pueden computarte en los elementos configurados como privativos y que deben tenerse en cuenta al describir los linderos de cada uno de ellos”.

2 Ello sin perjuicio de que “el dato de la superficie proporcional de zonas comunes imputable a un determinado elemento privativo puede ser relevante a ciertos efectos, todos ellos extra registrales, tales como el cálculo del precio máximo de venta en viviendas protegidas, o la determinación del valor catastral u otros valores o bases imponibles tributarias referidas a aquél”.

3 Incluso, dice, habría que denegar cualquier mención registral. aunque fuera accesoria o complementaria, a cualquier superficie en elementos comunes que se impute a un elemento privativo

CUARTA CUESTIÓN: DESCRIPCIÓN DE ANEJOS.

La Resolución revoca la calificación porque entiende que está suficientemente determinada la descripción de los anejos de dos viviendas cuando se dice que cada uno se corresponde con la mitad indivisa de la planta bajo cubierta o fayado, ya que se está asignado a cada vivienda una cuota dominical que afecta a la totalidad de la citada planta, la cual está debidamente descrita en el título objeto de calificación.

 En igual sentido argumentaba el recurrente diciendo que había suficiente determinación cuando se atribuye a cada vivienda, como anejo, una mitad indivisa del espacio bajo cubierta, pues no hay atribución de espacios de uso exclusivo. (JAR)

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270.** SUBSANACIÓN DE ESCRITURA QUE NO HA CAUSADO INSCRIPCIÓN

Resolución de 5 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación de otra escritura de compraventa que no está inscrita.

Resumen: si bien es cierto que en muchos casos no es tarea sencilla el determinar cuál es el régimen legal supletorio, es necesario que el Notario, en cumplimiento de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autoriza, a la hora de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes –que deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, despliegue la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos.

Hechos: mediante escritura de 2018 se otorga compraventa de una vivienda en la que aparece como compradora doña M. B. C. L. G., que manifiesta estar «casada en régimen de gananciales con don A. E. H., con domicilio en Londres (…)» y «doña M. B. C. L. G., que la compra para su sociedad conyugal (…)». Esta escritura no ha causado inscripción en el Registro. Posteriormente, en escritura de 2013 autorizada por Notario distinto de la primera, doña M. B. C. L. G. subsana la anterior y comparece con el estado civil de viuda, y expone que en la escritura de compraventa de 2018 «por error involuntario, se hizo constar que doña M. B. C. L. G. estaba casada en régimen de gananciales con don A. E. H., cuando en realidad, al tener su cónyuge (ya fallecido) y ella distinta nacionalidad al tiempo de la celebración del matrimonio y al haber fijado su primera residencia habitual en Londres (Reino Unido), su régimen económico matrimonial era el supletoriamente previsto en la legislación inglesa (a falta de capitulaciones matrimoniales)» y se solicita la oportuna rectificación en el Registro para el caso de estar inscrita la escritura que se subsana.

Presentadas ambas escrituras conjuntamente, el registrador califica negativamente apreciando los siguientes defectos:

1) No consta acreditado el fallecimiento de su esposo con el oportuno certificado de defunción.

2) No consta tampoco acreditado con el certificado de matrimonio el lugar y fecha de celebración del mismo, para así poder determinar la Ley a la que se sujeta el mismo (artículo 9 del Código Civil), sin que ello pueda suponer por sí solo el régimen económico-matrimonial en virtud del lugar de celebración y residencial al momento del mismo, caso de haberse otorgado capítulos matrimoniales.

3) No está acreditado el que dichos cónyuges no hubieran estipulado capitulaciones matrimoniales con arreglo al Derecho español, lo que podría acreditarse, en caso de haber contraído matrimonio en España, con el certificado literal de su matrimonio, debidamente inscrito, y,

4) Adquirido el bien con carácter ganancial, la modificación de dicho carácter exigiría, fallecido el cónyuge, el consentimiento y ratificación de los herederos, si los hubiere, y no consta la inexistencia de los mismos con los oportunos certificados de defunción y últimas voluntades y título sucesorio si lo hubiere.

La Dirección revoca la calificación y distingue entre,

a) Aquellos casos en los que, por resultar afectada la titularidad previamente inscrita o la legitimación del otorgante, es necesario acreditar documentalmente dicho estado, y,

b) Aquellos otros en los cuales, por no darse tales circunstancias y tratarse sólo de completar la identificación de la persona ha de bastar la manifestación del interesado.

El artículo 159 del Reglamento Notarial, en su redacción vigente, tras prescribir que «las circunstancias relativas al estado de cada compareciente se expresarán diciendo si es soltero, casado, separado judicialmente, viudo o divorciado», establece, de manera que no deja lugar a dudas, que «las circunstancias a que se refiere este artículo se harán constar por el notario por lo que resulte de las manifestaciones de los comparecientes».

El artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario dispone que deberá figurar «si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado», y sólo exige hacer constar el régimen económico matrimonial y el nombre, apellidos y domicilio del cónyuge si la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción es casada y el acto o contrato que se inscriba afecta a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal.

Es doctrina registral reiterada que si bien es cierto que en muchos casos no es tarea sencilla el determinar cuál es el régimen legal supletorio, es necesario que el Notario, en cumplimiento de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autoriza, a la hora de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes –que deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, despliegue la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos.

En tal sentido, establece el artículo 159 del Reglamento Notarial que si dicho régimen fuere el legal bastará la declaración del otorgante.

El Notario, tras haber informado y asesorado en Derecho a los otorgantes, y con base en las manifestaciones de éstos (que primordialmente versan sobre datos fácticos como su nacionalidad o vecindad civil al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos –cfr. artículos 9.2 y 16.3 del Código Civil–), concluirá que su régimen económico matrimonial, en defecto de capítulos, será el legal supletorio que corresponda, debiendo por tanto hacer referencia expresa a tal circunstancia –el carácter legal de dicho régimen–.

El Registrador no podrá, en tal caso, exigir más especificaciones.

El artículo 1219 del Código Civil establece lo siguiente: «Las escrituras hechas para desvirtuar otra escritura anterior entre los mismos interesados, sólo producirán efecto contra terceros cuando el contenido de aquéllas hubiese sido anotado en el registro público competente o al margen de la escritura matriz y del traslado o copia en cuya virtud hubiera procedido el tercero».

En el presente caso, no hay tercero afectado por la subsanación.

Como alega la notaria recurrente,

1º. No es necesario aportar documentación fehaciente y auténtica para acreditar el estado civil, ya que el estado civil y el régimen matrimonial se harán constar por manifestación.

2º. No es preciso acreditar el fallecimiento del esposo ya que no se ha otorgado escritura alguna de la adjudicación o aceptación de la herencia de sus bienes.

3º. No es preciso acreditar el lugar y fecha de celebración del matrimonio, para determinar la ley a la que se sujeta el mismo, ya que ha quedado determinada por la notaria después de realizar la oportuna indagación.

4º. No es preciso acreditar por los cónyuges que no hubieran estipulado capitulaciones matrimoniales, ya que se trata de una circunstancia fáctica de difícil prueba.

Si el bien se hubiera adquirido con carácter ganancial, la modificación de dicho carácter, una vez anotado o inscrito en el Registro, exigiría, fallecido el cónyuge, el consentimiento y ratificación de los herederos, si los hubiere, pero dado que la primera escritura no ha causado asiento registral que deba ser protegido, no es exigible este requisito.

5º. No se modifica la titularidad de la finca adquirida, dado que la titular ha sido y sigue siendo exclusivamente la otorgante, y lo que se ha subsanado únicamente ha sido el régimen económico-matrimonial de la misma; y, por tanto, no se incumple el tracto sucesivo dado que se está adquiriendo la finca, no trasmitiéndola.

6º. Tampoco sería exigible, dada su dificultad, acreditar una circunstancia fáctica como la «residencia habitual común después del matrimonio», ya que, para probar el régimen económico-matrimonial, en nuestro ordenamiento, es suficiente una manifestación en cuanto a aquél. (ER)

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271.*** CANCELACIÓN DE CARGAS ANTERIORES A EMBARGO EJECUTADO

Resolución de 5 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Marbella n.º 1, por la que se suspende la cancelación de cargas anteriores al gravamen ejecutado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales seguido ante Juzgado de Primera Instancia.

Resumen: El artículo 9.1.e) LPH prevé dos efectos cuya finalidad es procurar el cumplimiento de la obligación de contribución a los gastos de comunidad: la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local y, la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble.

Hechos: se presentada sentencia dictada en el procedimiento ordinario en reclamación de cuotas de comunidad de propietarios. Consta como demandante una comunidad de propietarios y como parte demandada la propietaria del inmueble y los acreedores inscritos con anterioridad.

Se declara la preferencia del crédito a favor de la comunidad de propietarios ejecutante frente a los acreedores inscritos con anterioridad. Al margen de la hipoteca consta expedida certificación de dominio y cargas.

Dicha sentencia fue objeto de anotación, actualmente cancelada por caducidad.

Con posterioridad, se practicó la anotación de embargo (posteriormente prorrogada) a favor de la comunidad de propietarios solicitando la ejecución de la sentencia reseñada. Por nota al margen de la citada anotación, se hizo constar igualmente la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios frente a las cargas anteriores.

Practicada la correspondiente subasta, se dicta decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas ordenando la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El Registrador practica las cancelaciones ordenadas, pero suspende la cancelación de las cargas anteriores al embargo ejecutado porque el mandamiento tan sólo ordena la cancelación de las cargas posteriores, y además añade el registrador que dicha cancelación tampoco podría realizarse porque la ejecución de un crédito privilegiado no altera la prioridad registral, sino que tan sólo otorga al titular del crédito el derecho a cobrar con preferencia de otros acreedores una vez obtenido un precio de remate, pero no a cancelar las cargas anteriores cuando el embargo ejecutado se haya acordado para garantizar el cobro de este crédito privilegiado,

La Dirección confirma la calificación.

I. EL ARTÍCULO 9.1 “e” LPH.

– El artículo 9.1.e) LPH prevé dos efectos cuya finalidad es procurar el cumplimiento de la obligación de contribución a los gastos de comunidad:

1º. La afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local y,

2º. La preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble.

La afección real solo entra en juego cuando la propiedad del inmueble se transmite y entonces cumple la función de vincular al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que pueda dejar insatisfecha el titular anterior.

II. LA PREFERENCIA DEL CRÉDITO DE LA COMUNIDAD.

El crédito tiene la condición de crédito singularmente privilegiado. Al tratar de su naturaleza, han sido distintas las posturas sostenidas:

a) Que se trata de una hipoteca legal tácita respecto a la anualidad en curso y a los tres años naturales inmediatamente anteriores, tomando como cómputo hacia atrás el de la demanda. En contra se alega que para que fuera una hipoteca legal tácita se requeriría un precepto legal que lo estableciera así, o bien una resolución judicial en la que siendo partes todos los interesados en esa configuración estableciera expresamente esa configuración o el carácter real de la preferencia y su constancia registral de modo expreso y claro.

b) Una preferencia de carácter real y no meramente personal, siempre que resulte dicho carácter real de una resolución judicial firme en que hubieran sido parte en el proceso todos los interesados. En caso contrario, dicha preferencia se desenvuelve en el plano puramente obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar.

Por tanto, si el mandato se limita a que el asiento de anotación haga referencia al carácter privilegiado del crédito reclamado, se trata de una cuestión absolutamente ajena a la materia inscribible en el Registro de la Propiedad pues las preferencias crediticias han de hacerse valer mediante la oportuna tercería en los términos recogidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (vid. artículos 613, 614 y 620 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Ahora bien, cuando por el contrario la preferencia declarada tiene un carácter real, por tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces la constancia registral de tal preferencia puede dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente postergación de derechos reales anteriores que puedan resultar perjudicados, así como a la cancelación automática de los mismos como consecuencia de esa modificación de rango cuando se consume la ejecución y adjudicación.

Por ello, el rango registral no puede en ningún caso confundirse con la preferencia de créditos, esto es, con el mejor derecho al cobro de uno u otro de éstos.

La preferencia reconocida a los créditos comunitarios por el párrafo segundo del art. 9.1 e) LPH se extiende respecto de otros créditos sobre el mismo inmueble, en concreto:

1º. Sobre los créditos hipotecarios y refaccionarios inscritos y anotados en el Registro de la Propiedad,

2º. Los créditos preventivamente anotados en dicho Registro por mandamiento judicial (por embargos, secuestros o ejecución de sentencias) y,

3º. Sobre los refaccionarios no anotados ni inscritos (sobre los inmuebles objeto de la refacción).

El efecto natural de este privilegio crediticio, como ha señalado la doctrina, sin perjuicio de otras posibles vías para ejercitar la preferencia, es permitir que la comunidad titular del crédito pueda hacer valer su derecho de cobro preferente a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier acreedor no preferente, incluso aunque se trate de un acreedor hipotecario inscrito (RDGRN de 22 de enero de 2013).

En el caso resuelto, señala el Centro Directivo que del historial registral resulta que la sentencia dictada en procedimiento en el que intervinieron los acreedores anteriores, declara la preferencia del crédito a favor de la comunidad de propietarios ejecutante frente al acreedor hipotecario y los embargos anotados a favor del Ayuntamiento, sin hacer pronunciamiento alguno respecto a una modificación del rango de las citadas cargas, por lo que debe entenderse que la declaración de preferencia del crédito de la comunidad de propietarios lo es en cuanto al cobro de la cantidad pero no en cuanto al rango o prioridad registral. Dicha declaración posibilitaría, que la comunidad titular del crédito pueda hacer valer su derecho de cobro preferente a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier acreedor declarado no preferente, aun cuando tenga su derecho inscrito con anterioridad, pero esta declaración por sí sola no implica alteración alguna del rango registral. (ER)

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272.* ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 7 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 5 a practicar una anotación preventiva de embargo.

Resumen: Para practicar una anotación de embargo ordenada en un procedimiento seguido contra los herederos del titular registral será necesario acreditar ante el registrador los requisitos que según los casos exige el articulo 166 del Reglamento Hipotecario.

Hechos: Mediante mandamiento, dimanante del procedimiento de ejecución de títulos judiciales, se ordena tomar anotación preventiva de embargo a favor de una comunidad de propietarios; el procedimiento se había seguido contra “herederos del titular registral”.

El registrador califica negativamente por no haberse cumplido con lo establecido en el artículo 166, regla primera del RH ya que si dichos herederos son indeterminados ha de constar la fecha del fallecimiento del causante titular registral, y en caso de fueran ciertos y determinados, también sus circunstancias personales.

Tampoco se aportan los certificados de defunción ni del Registro General de Actos de Ultima Voluntad del causante titular registral, así como tampoco el título sucesorio correspondiente

Y además dado el carácter ganancial de la finca, concurren los hipotéticos derechos hereditarios con los ostentados por el cónyuge viudo en la previa disolución de la sociedad de gananciales que determinará la definitiva composición del haber hereditario del causante. Para ello, será imprescindible aportar el título sucesorio con el documento particional ( artículos 14.2 y 16 de la LH).

El recurrente alega lo siguiente:

Que teniendo en cuenta la nota simple, no existen derechos hereditarios del cónyuge viudo puesto que la finca tiene carácter privativo de titular registral.

Que en la demanda se consultó el certificado de últimas voluntades, resultando que el causante no otorgó testamento.

Que, del certificado de defunción del causante, aportado en el juzgado, resultaba haber fallecido en estado de soltero.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Los requisitos necesarios para poder practicar una anotación de embargo ordenada en un procedimiento seguido contra los herederos del titular registral serán distintos en cada uno de los supuestos siguientes:

a) Procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido antes o durante el procedimiento:

– para tomar anotación preventiva del embargo en caso de procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse al registrador que se demandó al titular registral, y que se ha seguido la tramitación con sus herederos, (artículo 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Si el fallecimiento del titular registral se produjo antes de iniciado el procedimiento, y éste se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá acreditarse al registrador:

– si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales sin que sea necesario aportar los títulos sucesorios;

– si los herederos fueran indeterminados se abordará posteriormente la circunstancia relativa a la herencia yacente;

b) procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral:

Además del fallecimiento del titular registral deberá acreditarse al registrador, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad. En definitiva, deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral.

c) procesos ejecutivos por deudas de herederos indeterminados –herencia yacente– del titular registral o por deudas del causante siendo sus herederos indeterminados, o por deudas de estos herederos indeterminados –herencia yacente–, será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo:

Que se acredite en el mandamiento que se ha emplazado a alguno de los posibles llamados a la herencia y en cualquier caso, acreditar la fecha de fallecimiento de dicho titular registral.

Y si no hay indicio de la existencia de herederos en la herencia yacente sin parientes conocidos debe ponerse en comunicación del Estado o de la Comunidad Autónoma correspondiente.

En el caso que nos ocupa del mandamiento, solo resulta que el procedimiento se ha dirigido contra los herederos del titular registral por lo que, a la vista de la doctrina expuesta, se desestima el recurso y se confirma la calificación de la registradora.

Comentario: Se trata de un caso claro de aplicación del artículo 166 del RH que no requiere explicación alguna, aunque los hechos a la vista del escrito del recurrente no quedan excesivamente claros. (MGV)

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273.() RECURSO CONTRA ASIENTO DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA YA PRACTICADO

Resolución de 7 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sabadell n.º 4, por la que se deniega la rectificación de la cancelación de una inscripción de hipoteca y consiguiente reinscripción de esta. 

Resumen: No cabe recurso contra asientos ya practicados, los cuales están bajo la salvaguardia de los tribunales

Supuesto: Se plantea si es posible, por medio de una instancia privada, cancelar una inscripción de cancelación de hipoteca, para de este modo rectificar el Registro y que quede reinscrita la hipoteca que, a juicio de la solicitante, fue indebidamente cancelada.

La DG desestima el recurso en base a la doctrina reiterada sobre el objeto del recurso, que es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión del recurrente, señaladamente la determinación de la validez o nulidad del título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales y, por tanto, no puede ser modificados en tanto no medie acuerdo de los interesados o resolución judicial que así lo establezca (arts 1-3, y 40.d LH) (JCC)

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274.*** HEREDERO CON CARGA DE CONSTITUIR UNA FUNDACIÓN Y HEREDERO SUSTITUTO. MODO Y CARGA MODAL TESTAMENTARIA. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO.

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mula, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa.

Resumen: Diferenciación teórica del modo testamentario, de la carga modal testamentaria y sus efectos suspensivos o resolutorios en la institución de heredero y del heredero sustituto. Legitimación para elevar a público documentos privados del causante en estos casos

Hechos: Se otorga una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa otorgado en vida por el causante. Por la parte vendedora comparece el único heredero del vendedor ya fallecido (en 2023), si bien el heredero ha sido nombrado con la carga de constituir una Fundación en el plazo de tres años y si no cumple dicha obligación en ese plazo sería sustituido como heredero por un tercero (una entidad pública de Murcia) . El comprador era el mismo heredero.

El registrador considera que por la parte vendedora debe comparecer también el heredero sustituto nombrado (a pesar de que no se sabe en el momento actual si llegará a heredar o no, pues no ha transcurrido el plazo para que el único heredero vigente haya cumplido su carga u obligación).

El interesado (el heredero) recurre y alega, entre otros argumentos, que no ha transcurrido aún el plazo para cumplir la obligación de constituir la Fundación, que la finca objeto del documento privado de compraventa no forma parte del patrimonio fundacional de la Fundación ordenada en el testamento, y que, en su caso, si el heredero sustituto considera que ha habido un incumplimiento de esa carga tendrá que ejercitar las acciones legales.

La DG desestima el recurso.

Doctrina:  La DG empieza por fundamentar la necesidad de intervención del heredero sustituto, argumentando que el contrato privado de compraventa no reduce sus efectos a las partes otorgantes sino que alcanza de forma negativa a la entidad que sería la heredera sustituta diferenciándose por ello de los documentos públicos que, conforme al artículo 1218 del Código Civil, que hacen prueba, aun contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste.

Teoriza a continuación sobre varias figuras jurídicas testamentarias y sus efectos: el modo testamentario y las cargas o gravámenes: no hay modo cuando sean cargas o gravámenes; el modo en sí mismo, al ser una obligación, nunca puede tener naturaleza real, sin perjuicio de que con un derecho real pudiera garantizarse su cumplimiento.

Sobre las prohibiciones de disponer: no es cuestión pacífica, y hay opiniones encontradas entre quienes consideran que no pueden ser modo las prohibiciones de disponer porque en las mismas no existe obligación alguna por parte de quien la sufre sino una privación de la facultad dispositiva y quienes lo consideran una carga modal; sin embargo, será verdadero modo la obligación de no disponer, la cual afecta a inmuebles que pueden acceder al Registro (artículo 26 de la Ley Hipotecaria).

Sobre la condición: la condición suspende, pero no obliga, el modo obliga, pero no suspende; la diferencia es que en la condición no hay obligación de cumplir nada, sino una subordinación de la institución de heredero o el legado al cumplimiento o incumplimiento de un hecho futuro o incierto, y, por tanto, no se podrá exigir el cumplimiento de dicho hecho futuro e incierto; en cuanto al modo y la condición resolutoria, se suscitan mayores dudas, sobre todo en las condiciones resolutorias potestativas, cuyo cumplimiento queda a voluntad del heredero o legatario gravado; no obstante, en caso de duda, a tenor del artículo 797 del Código Civil, se presume el modo y no la condición, presunción que en última instancia se basa en el principio de conservación de los actos jurídicos.

El modo ordenado testamentariamente, siempre que se refiera a un bien inmueble y sea inherente a su titularidad, es susceptible de trascendencia respecto a terceros y para que les afecte debe constar en el Registro de la Propiedad constituyendo entonces una carga modal. Por tanto, aunque sea un modo con carga, puede producir efectos semejantes al de las condiciones suspensivas.

En cuanto a los efectos del modo impuesto y de la carga modal, en principio, el modo genera un derecho subjetivo a favor del beneficiario, de manera que cuando el beneficiario por el modo es difuso (doncellas pobres, estudiantes,…), o el mismo testador (obligación de construirle un panteón) o consiste en una prohibición de disponer, es lógico que no nazca un derecho subjetivo, pero sí una acción procesal para exigir su cumplimiento, por parte de los albaceas, herederos o incluso tercero; cuando la carga de la prestación consista en entregar una cantidad determinada o un bien o derecho de la herencia a una persona, habrá un legado, pero no un modo; si el beneficiario es una persona concreta y aunque no se trate de un legado, es evidente que esta tendrá también acción para exigir su cumplimiento. 

El modo no impide al heredero o legatario, gravado con el modo, según el artículo 797 del Código Civil, pedir lo que el testador le dejó, sin perjuicio de la obligación de afianzar -en el supuesto concreto el testador le releva de esta obligación–, pero si incumple el modo, se le podrá exigir el cumplimiento de lo convenido y, en su caso, la devolución de lo percibido con sus frutos e intereses. Pero, como regla general, no opera la resolución de manera automática, sino que se aplicará el artículo 1124 del Código Civil, por lo que podrá optarse entre exigirse el cumplimiento o la resolución. Ahora bien, si fuera imposible su cumplimiento, por analogía al artículo 792 del Código Civil, el modo se tendría por no puesto, salvo que resultare que fue el motivo determinante de la institución de heredero o el legado, en cuyo caso, a tenor del artículo 767, deberían tenerse por ineficaces. Si la imposibilidad no culpable fuera sobrevenida se tendrá el modo por cumplido, pero dejando a salvo lo previsto en el artículo 798 respecto al cumplimiento en los mismos términos que haya ordenado el testador, debiendo cumplirse en otros, los más análogos y conformes a su voluntad.

En cuanto a la carga modal, la resolución por haberse incumplido la carga hará que la cuota hereditaria o el bien legado pasen con la obligación (artículos 780 y 784 del Código Civil) a las siguientes personas: a quien el testador hubiera fijado como destinatario de los bienes para el caso de incumplimiento del modo; en su defecto al sustituto vulgar, si así lo hubiese previsto el testador; por su falta a quien correspondiera el derecho de acrecer; y si es un legado se refundirá en la masa de la herencia; a falta de todos, se abrirá la sucesión intestada. En cualquier caso, primará la voluntad del testador que es la ley de la sucesión con los límites del respeto a las legítimas.

En el presente caso parece que la DG se inclina, sin mucha convicción, porque se trata de una institución de heredero bajo condición suspensiva en la que el heredero ostentaría una mera expectativa que se consolidaría cuando el evento condicional se produjera, de manera que la delación no se perfeccionaría desde la muerte del causante sino por el  cumplimiento de la condición, y por ello el llamado no podría aceptar o repudiar la herencia al no estar cierto de su derecho a la herencia (artículo 991 del Código Civil). Como quiera que la aceptación no puede hacerse condicionalmente (artículo 990 del Código Civil), hasta ese cumplimiento de la condición no cabría la aceptación de la herencia y, por tanto, no podría elevar a público el contrato de su causante en sustitución de este.

En cuanto a los efectos del incumplimiento, bien se trate de un modo, de una carga modal, o de una condición suspensiva, serán los que el testador ha determinado y que consisten en una sustitución vulgar a favor de la citada Consejería de Cultura (de Murcia) , por lo que concluye que se trata de una carga modal, y aboca a un llamamiento a favor de la entidad citada que, al menos, hace necesario su consentimiento para la elevación a público del contrato privado objeto de este expediente.

Por tanto, para la inscripción de la escritura de elevación a público del documento privado suscrito por el recurrente y su causante en vida, concluye que se requiere la intervención de todos los llamados a la sucesión, y entre ellos, por falta de cumplimiento de la carga modal impuesta por el testador en el plazo señalado, del llamado como sustituto vulgar del heredero.

Comentario: En todo el íter argumental de esta resolución se observa un cierto vaivén en su fundamentación, oscilando entre condición suspensiva o carga modal, cuyo único objetivo parece que es justificar su decisión final sobre la necesidad de intervención del heredero sustituto, quizá porque ve con disfavor o prevención que el heredero sea el único otorgante del documento de elevación a público de un documento privado otorgado por el causante, en su posición jurídica de heredero del vendedor y a la vez comprador.

Por resumir brevemente, primero afirma que hay una institución de heredero bajo condición suspensiva (es decir que el heredero nombrado no es tal hasta que no se cumpla la condición de constituir la Fundación) algo contradictorio con lo que afirma a continuación, en otro párrafo, de que se trata de una carga modal, cuyo incumplimiento conlleva la resolución de la institución de heredero, algo que nos parece indudable a la vista de la disposición testamentaria, que es la ley de la sucesión, es decir que el único heredero nombrado lo es desde el momento inicial pero sujeto a una condición resolutoria si no cumple su obligación en determinado plazo. Además, añadimos, si fuera un heredero bajo condición suspensiva, no podría constituir la Fundación, precisamente por no haber entrado en vigor su condición de heredero, con lo que esa condición devendría de imposible cumplimiento.

Es decir, como conclusión, el heredero nombrado es un auténtico heredero desde el momento inicial en que acepta la herencia y el incumplimiento de la carga (para lo que tiene un plazo de 3 años que no ha transcurrido) conllevará la resolución de dicha institución y el llamamiento al heredero sustituto, pero mientras no ocurra ese incumplimiento es el único heredero y su nombramiento está plenamente vigente. Dejamos de lado además la posibilidad de que pueda existir una imposibilidad total o parcial de cumplimiento de dicha carga, como apunta el recurrente.

Nada ayuda en este razonamiento la diferenciación de efectos que, argumenta la DG, producen los documentos privados y los públicos, pues dice que el contrato privado de compraventa no reduce sus efectos a las partes otorgantes sino que alcanza de forma negativa a la entidad que sería la heredera sustituta, cuando lo cierto es que lo mismo pasaría si se tratara de un documento público otorgado en vida del causante afectado por algún defecto o causa de nulidad.

En el fondo lo que la late en toda esta oscilante argumentación es la existencia de una presunción de fraude en ese documento privado, algo que obviamente no se puede presumir, pues además, de haber fraude, el heredero sustituto, (suponiendo que llegue a serlo efectivamente), podría ejercitar las acciones legales en el momento oportuno, como dice el recurrente, por lo que lo que procede es inscribir el negocio jurídico contenido en el documento privado, que cumple todos los requisitos teóricos para su elevación a público, como se ha hecho, y por tanto todos los requisitos para su inscripción. (AFS)

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275.** OPCIÓN DE COMPRA SIN PLAZO EXPRESO DE EJERCICIO

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Negreira a inscribir una escritura de «opción de compra».

Resumen: Para que pueda tener acceso al Registro de la Propiedad la constitución de un derecho de opción de compra, debe constar el plazo (al menos máximo) de ejercicio del mismo. La falta de fijación del plazo de ejercicio no es óbice a la validez y eficacia del contrato de opción, pudiéndose fijar por vía del art 1128 del Código Civil. Y, a efectos registrales, la omisión del plazo de ejercicio de la opción se puede subsanar por la vía de los arts 1128 del Código Civil y 96 y 97 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria.

– Hechos: Se presenta una escritura por la que una sociedad y unos particulares suscriben un “contrato de opción de compra” por el que la sociedad se obliga a vender una finca una vez construida sobre ella una vivienda en el plazo máximo de 7 meses desde el otorgamiento, y los particulares se obligan a comprarla por un precio.

– La Registradora: califica negativamente señalando la necesidad, para su inscripción registral, de fijar un plazo para el ejercicio de la opción (art. 14 RH). Indica que, en la escritura, la sociedad se obliga a terminar la obra en el plazo de 7 meses desde el otorgamiento de la escritura, con lo que se sabe cuándo comienza el plazo para el ejercicio del derecho de opción, pero no el plazo en el que necesariamente ha de ejercitarse tal derecho dentro del máximo de cuatro años que establece el artículo 14 del RH.

– La Presentante: recurre exponiendo que se dan los requisitos para la inscripción de la opción de compra, convenio expreso de las partes para que se inscriba, el precio para la adquisición y para la opción, y del conjunto del contrato se desprende el plazo de la misma: El plazo máximo para el ejercicio de la opción de compra es la finalización de la construcción de la vivienda: 7 meses desde el otorgamiento de la escritura.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: Al carecer de regulación positiva en nuestro ordenamiento jurídico, el derecho de opción se rige esencialmente por el principio de autonomía de la voluntad sin otros límites que los propios de ésta (ley, la moral o el orden público). En consecuencia nada impide configurar el derecho de opción como derecho real con base en el criterio de «numerus apertus».

Pero para que un derecho acceda al Registro de la Propiedad debe reunir los requisitos establecidos al efecto por el ordenamiento jurídico y en concreto por la normativa hipotecaria. Y el Tribunal Supremo ha manifestado reiteradamente que con relación al plazo de la opción, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario es de plena aplicación a aquellos derechos de opción que deseen acceder al Registro.

La falta de fijación por las partes del plazo de ejercicio del derecho no es óbice a la validez y eficacia del contrato de opción (STS 17/11/1966 y 18/05/1993), pues a tales supuestos es aplicable el art. 1128 del Código civil, y la Dirección General ha afirmado que, a efectos registrales, la falta de plazo fijado por las partes al constituir la opción puede subsanarse al amparo del artículo 1128 del Código Civil y de los artículos 96 y 97 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria.

En el presente caso no se fija expresamente plazo alguno para el ejercicio de la opción; y, aunque se haya pactado en la escritura un plazo para la finalización de la construcción de la vivienda, no se pacta expresamente, ni resulta de la interpretación de las cláusulas de la escritura, que este plazo para finalizar la construcción coincida con el de ejercicio de la opción de compra. (SNG)

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277.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 6 a inscribir una escritura de cambio de uso de local para destinarlo a vivienda.

Resumen: Para inscribir un cambio de uso de local a vivienda en Madrid:

• por la vía del 28.1 TRLS: es necesaria la oportuna licencia de cambio de uso o la declaración responsable (control previo) en unión del acto de comprobación posterior de tal declaración responsable (control posterior).
• por la vía del 28.4 TRLS: es necesario aportar la documentación que acredite que ha prescrito la posibilidad de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística (certificación del Ayuntamiento, certificación catastral descriptiva y gráfica, certificación de técnico competente o acta notarial).

– Hechos: Se presenta escritura por la que se cambia el uso a vivienda de un local de un edificio en régimen de propiedad horizontal, aportando certificado del presidente de la comunidad de propietarios, acta notarial de presencia, certificado de habitabilidad y uso de arquitecto, certificado de antigüedad de la edificación de arquitecto y certificación catastral.

– El Registrador: califica negativamente señalando que no se aporta ni licencia, ni declaración responsable en unión de acto de comprobación y que de ninguno de los documentos aportados acredita fehacientemente que la antigüedad del uso de la finca como vivienda sea superior a los cuatro años. (En la certificación catastral el uso aparece como «oficina», de las certificaciones del arquitecto no resulta esa antigüedad del uso de la finca como vivienda y el acta notarial de presencia tiene fecha de 2022)

– La Abogada: recurre exponiendo que la adecuación del uso existente de la finca no debe ser objeto de intervención municipal, pues únicamente se está dando cumplimiento a la legalidad urbanística, y aportando documentos al recurso (que, como señala la DG no cabe tener en cuenta) que, según asevera, acreditan que dicha finca fue con anterioridad una vivienda, entre los años 1997 y 2001.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: Como ya tiene declarado la DG, en RR 26/02/2018 y 18/09/2018 (y en las más recientes de 25 marzo 2024 (178) GETAFE y 25 marzo 2024 (180) MADRID) en el artículo 28.1 TRLS se parte de la diferencia entre:

1.- El acto de edificación (28.1.a), (primer requisito) que requiere acto administrativo expreso de autorización o aprobación, y aunque, de inicio, no admite DECLARACIÓN RESPONSABLE, lo cierto es que en la actualidad el marco normativo estatal posibilita que alguna legislación autonómica la prevea, como ocurre en la Comunidad de Madrid (Ley 9/2001 del Suelo, de la Comunidad de Madrid, arts 151.1, 152, 155 y 159) que, como título habilitante de la actuación, admite la declaración responsable urbanística complementada con un acto o certificación expreso de conformidad del ayuntamiento.

2- Y en cuanto a las autorizaciones administrativas (segundo requisito) que legitiman al interesado para que el local que ha cambiado de uso a vivienda pueda ocuparse con este destino urbanístico, la normativa autonómica de Madrid no impone la presentación de la declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento respecto de los mismos, ya que no figura mencionado en la relación de actos sujetos del artículo 155.b), por lo que cada ayuntamiento puede optar por exigir la autorización o por el régimen de comunicación previa o declaración responsable previstos, alternativamente, en el art 28.1.b) de la ley estatal de suelo.

En este caso concreto, en el ámbito de normativa municipal, el artículo 26 de la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, SUJETA A DECLARACIÓN RESPONSABLE las actuaciones urbanísticas del anexo II.A); anexo que incluye como tales «todas las actuaciones urbanísticas que deban ser objeto de intervención municipal y no estén incluidas en el control por licencia», lo que incluye, entre otras, a la transformación de locales a viviendas en edificios no catalogados y que no necesiten proyecto de la Ley de Ordenación de la Edificación.

De esto resulta que en el ayuntamiento de Madrid:

En cuanto al primero de los requisitos (28.1.a), la tramitación de estas declaraciones responsables urbanísticas podrá hacerse, a elección del titular de la actuación (artículo 27), bien directamente ante el Ayuntamiento (art 29 Ordenanza), lo que conlleva un acto de conformidad municipal si la verificación resulta favorable; o bien con intervención de entidad urbanística colaboradora (artículos 31 y 32 Ordenanza), que conlleva un certificado de conformidad de dicha entidad.

Respecto del segundo de los requisitos (28.1.b), salvo supuestos especiales, no es aplicable en el ayuntamiento de Madrid el procedimiento de la «declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento» de los arts 53 y 54 de la Ordenanza (155.c Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid), exigiéndose únicamente la comunicación al Ayuntamiento relativa a la finalización de la actuación urbanística (arts 29, apdos 3 y 5, y 32.1 de la Ordenanza), para la comprobación de su conformidad con la normativa urbanística; comunicación que sería suficiente a efectos registrales.

La declaración responsable debe ir acompañada con el acto expreso de conformidad municipal, y en el caso de que fuera acompañada con un certificado de entidad urbanística colaboradora, como tal certificado no sería válido para la inscripción, (arts 4.3 y 29.9 de la Ordenanza y art 159.5 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid) esa falta de conformidad o control administrativo previo podrá ser suplida a posteriori (art 159.5 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid) mediante la emisión por el Ayuntamiento del correspondiente acto de conformidad una vez verificada la comprobación

En el caso del presente recurso no se cumplen los requisitos que el artículo 28.1 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana impone para los cambios de uso, y la documentación incorporada en la escritura calificada no es suficiente para acreditar los requisitos del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana para el acceso registral por vía de prescripción. (SNG)

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278.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una escritura de cambio de uso de local comercial para destinarlo a vivienda.

Resumen: La existencia de una norma estatutaria que vincula, junto a las demás prohibiciones previstas en la Ley de propiedad Horizontal, el destino de los locales de una propiedad horizontal al uso concreto que se cita (comercial) debe interpretarse como una prohibición de cambio de uso, por lo que tal cambio de uso requiere autorización de la comunidad de propietarios o una modificación estatutaria.

– Hechos: Se discute si la expresión del artículo 5 de los estatutos de una propiedad horizontal “Con independencia de las prohibiciones de uso establecidas con carácter general en (…) la Ley de Propiedad Horizontal, los locales que integran la comunidad regulada por estos Estatutos, tiene carácter comercial y esta finalidad delimita el objeto y dedicación de los mismos” implica la necesidad de que el cambio de uso por antigüedad de local comercial a vivienda necesita o no el acuerdo de la comunidad de propietarios autorizando dicho cambio de uso.

– El Registrador: califica negativamente. Al tratarse de un Centro Comercial integrado exclusivamente por locales de negocio, la naturaleza de la finca en la que se integra (comercial) en la que no existe ninguna vivienda, y la previsión estatutaria que vincula el destino de cada local limitándolo al comercial, implican que la alteración de uso establecida inicialmente respecto de una finca, fuera de los casos previstos, requiere de la autorización de la Comunidad de Propietarios.

– El Presentante: recurre señalando que el Registrador de la Propiedad hace una interpretación extensiva, arbitraria y sesgada del artículo 5 de los estatutos, lo que es contrario al criterio jurisprudencial del TS y de la DGRN de que las limitaciones o prohibiciones a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa, y que toda previsión estatutaria que restrinja esta libertad del propietario debe interpretarse restrictivamente.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina: Señala el Centro Directivo que es doctrina del TS y la DG que existe plena libertad para establecer el uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino esté expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal

También es doctrina del TS (sentencia 30 de diciembre de 2010; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008) que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que las limitaciones o prohibiciones a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para ser eficaces, constar de manera expresa y por ello su interpretación debe ser siempre de carácter restrictivo.

Pero considera nuestro Centro Directivo que estas consideraciones aplicadas al caso concreto determinan la desestimación del recurso, y ello porque en una interpretación literal y lógica de la cláusula estatutaria, ésta no puede interpretarse como una mera caracterización del destino de los locales o una presunción derivada de la descripción de los elementos, sino que la cláusula estatutaria contiene una prohibición de alteración del uso de los locales que se inserta en el contexto de las prohibiciones que se quieren imponer pues, literalmente, se dispone que, además de las prohibiciones de uso impuestas en el artículo 7 de la LPH, debe considerarse prohibida la alteración del carácter comercial de los locales. (SNG).

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279.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una escritura de cambio de uso de local comercial para destinarlo a vivienda (SNG)

Idéntica a la anterior

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280.() ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palencia n.º 2, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo. 

Resumen: no procede practicar anotación preventiva de embargo cuando el mandamiento no aparece entablado contra los titulares registrales en el momento de presentación del mandamiento calificado.

Hechos: se presenta mandamiento de anotación preventiva de embargo.

El Registrador califica negativamente por estar inscrita la finca a nombre de persona distinta del ejecutado.

La Dirección confirma la calificación con fundamento en el principio de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Es doctrina reiterada que las exigencias del principio de tracto sucesivo exigen que el procedimiento del que dimana el mandamiento ordenando la extensión de una anotación, de embargo en este supuesto, se haya entablado contra los titulares registrales, sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna. (ER)

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281.** HERENCIA SIN APORTAR ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. 

Resumen: Si el titulo sucesorio es la declaración de herederos abintestato deben aportarse a los efectos de inscribir la herencia: a) Copias de las dos actas (inicial o final) de la declaración notarial de herederos, o sólo la final si contiene los datos básicos para la calificación registral. (ii) Testimonio literal o en relación en la escritura de herencia de los particulares básicos para la calificación registral.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia en la que uno de los títulos sucesorios es una declaración de herederos.

Registradora: Suspende la inscripción porque entiende que se necesita aportar las actas inicial y final de la declaración de herederos abintestato.

Recurrente: Alega que el notario autorizante de la escritura de herencia no entendió procedente acompañar la copia autorizada del acta de declaración de herederos.

Resolución: Desestima el recuro y confirma la calificación.

Doctrina:

Para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 14 LH, tratándose de la declaración notarial de herederos abintestato, puede optarse por alguno de los siguientes procedimientos: (i) Acompañamiento a la escritura de herencia de la copia o copias autorizadas de la declaración notarial de herederos abintestato. Puede bastar con la copia del acta final siempre que en la misma se contengan los datos básicos para la calificación registral. (ii) Testimonio literal o en relación realizado en la escritura de herencia de los particulares básicos para la calificación registral (artículo 251 Reglamento Notarial y Resoluciones de 8 de junio de 2005, 12 y 30 de noviembre de 2021).

 Lo que sucede en el caso debatido es que el notario autorizante de la escritura de herencia no hace transcripción, total o parcial, ni tampoco hace un testimonio en relación de los particulares de dichas actas necesarios para la calificación e inscripción, pues no parece que haya tenido a la vista las copias autorizadas ya que no lo dice en la escritura, y no es suficiente que se aporte una copia simple del acta, pues las copias simples no tienen los efectos de las copias autorizadas –artículos 224, 233 y 234 del Reglamento Notarial y 17 de la Ley del Notariado– y, por tanto, no reúnen los requisitos necesarios para ser considerados títulos inscribibles conforme a los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento, en los que se consagra el principio de documentación auténtica para que los títulos puedan acceder al Registro. (JAR)

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282.*** COMPRAVENTA POR CÓNYUGES SUJETOS A RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL CHILENO

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Resumen: La inscripción del régimen económico matrimonial pactado en el Registro Civil español sólo es exigible cuando se modifica el régimen anterior inscrito, pero no cuando se trata de determinar el régimen ya aplicable.

Hechos.- Escritura en la que se lleva a efecto la compra de una finca. Resulta de la misma y del acta complementaria aportada que la compradora, doña C. P. S., tiene nacionalidad española, que está casada con don J. R. A. C., de nacionalidad chilena, y que la ley material que rige el matrimonio es la chilena. Su régimen económico matrimonial es de separación total de bienes, pactado en el acto del matrimonio. Se incorporan a la escritura certificado de matrimonio expedido por el Registro Civil del Chile, en el que consta haberse celebrado el 30/01/2010 y que en el acto del matrimonio los contrayentes pactaron separación total de bienes y copia testimoniada de Libro de Familia expedido por el Consulado General de España en Santiago de Chile, en el que consta que contrajeron matrimonio el 30 de enero de 2010

No se otorgaron capitulaciones matrimoniales, según los otorgantes, sino que el régimen se indicó en el Registro Civil chileno por declaración directa ante el titular de dicho Registro, en el momento de la celebración del matrimonio.

Registradora.– Deberá acreditarse el requisito de la inscripción del régimen pactado de separación de bienes en el Registro Civil español.

 En el presente caso, se alegó inicialmente la existencia de un régimen de separación absoluta de bienes pactado por los aquí recurrentes con arreglo a la Ley de la República de Chile, aplicable a los efectos económicos del matrimonio. Posteriormente, debido a la calificación y advertida la imposibilidad de practicar la indicación de dicho régimen en el Registro Civil español, dada la inoponibilidad del mismo frente a terceros en el Ordenamiento Jurídico español, así como la imposibilidad de pactar un régimen de separación con efectos retroactivos, alegaron que el bien se adquirió, a los efectos legales, bajo el régimen legal supletorio vigente en la República de Chile al momento de contraer matrimonio los recurrentes y recurrieron a una confesión de privatividad.

 Dirección general desestima el recurso en los términos que se dirán.

Limitado el recurso a la nota de calificación de fecha 18 de enero de 2024, en primer lugar debe confirmarse la objeción respecto a que resulta contradictorio que, siendo acreditado que el régimen económico-matrimonial de la compradora es el pactado de separación de bienes, se afirme que, a efectos de la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, la compradora deba entenderse casada con sujeción a régimen legal de sociedad conyugal.

 En cuanto a la necesidad de acreditar el requisito de la inscripción del régimen pactado de separación de bienes en el Registro Civil español, recuerda con acierto, la dirección general que el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil exige, en su párrafo sexto, que en las inscripciones que en cualquier otro Registro -y, por tanto, en el Registro de la Propiedad- produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial, han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil (tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho), que se acreditarán por certificación, por el libro de familia o por la nota al pie del documento. Y dispone que «de no acreditarse se suspenderá la inscripción por defecto subsanable».

Pero debe entenderse que tal requisito sólo es exigible cuando se modifica el régimen anterior inscrito, pero no cuando se trata de determinar el régimen ya aplicable, pues en tal caso basta la indagación de éste –en los términos antes expuestos– y para ello es suficiente en el presente caso la certificación del Registro Civil de Chile. En el supuesto concreto, en la escritura de compra se incorpora por diligencia la certificación del matrimonio expedido por el Registro Civil de Chile, debidamente apostillada, en la que consta literalmente que «en el acto del matrimonio los contrayentes pactaron separación total de bienes», y dado que, como ha afirmado, este Centro Directivo, los datos del régimen económico-matrimonial «se acreditarán por certificación», y esta se ha aportado, no debiera presentar objeción para su inscripción en el Registro.

En definitiva, debe confirmarse la calificación en cuanto a la existencia de contradicción entre la acreditación del régimen de separación de bienes y la manifestación que se realiza ahora sobre la comunidad conyugal. Por ello, cabe la inscripción de la escritura desistiendo de estas manifestaciones contradictorias y con la nueva presentación de la escritura de fecha 26 de octubre de 2021 junto con la referida diligencia de 28 de diciembre de ese mismo año. (IES)

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283.*** HEREDERO CON CARGA DE CONSTITUIR UNA FUNDACIÓN Y HEREDERO SUSTITUTO. MODO Y CARGA MODAL. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO.

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mula, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa. (AFS)

Ídem que la 274 de este mismo resumen.

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285.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. NECESIDAD DE PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA SENTENCIA DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estepa a inscribir una escritura de liquidación de gananciales. 

Resumen: Para inscribir en el Registro de la propiedad la adjudicación de bienes procedente de liquidación de gananciales en sentencia de divorcio es preceptiva la previa inscripción del divorcio en el Registro civil (art. 60 LRC y 266 RRC).

Hechos: Se cuestiona si para inscribir en el Registro de la Propiedad la adjudicación de un bien inmueble derivada de la liquidación de la sociedad de gananciales procedente de un divorcio es preceptiva la previa inscripción en el Registro Civil de una sentencia de divorcio

Registrador: Suspende la inscripción por no acreditarse la inscripción en el Registro Civil la sentencia de divorcio

Recurrente: Opone a la calificación que el divorcio ha quedado acreditado debidamente y que la sentencia se testimonia en la escritura calificada. En la sentencia consta su firmeza y la comunicación realizada al Registro civil.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

“No puede desconocerse que el artículo 60 de la Ley de Registro Civil, en su apartado 3 (introducido por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria), establece que «en las inscripciones que en cualquier otro Registro produzcan las capitulaciones y demás hechos que afecten al régimen económico matrimonial, se expresarán los datos de su inscripción en el Registro Civil». Asimismo, el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil exige en su párrafo sexto, que en las inscripciones que en cualquier otro Registro –y, por tanto, en el de la Propiedad– produzcan los hechos que afecten al régimen económico matrimonial han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil (tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho), que se acreditarán por certificación, por el libro de familia o por la nota al pie del documento. Y dispone que «de no acreditarse se suspenderá la inscripción por defecto subsanable»

Conclusión: ante la claridad de tales normas, no cabe sino confirmar la calificación impugnada.

Comentario:

La decisión se basa en la literalidad de las normas invocadas, pues el Centro Directivo ha flexibilizado en otras ocasiones la exigencia de la previa inscripción en el Registro civil en base a las siguientes consideraciones:

“a) que la inscripción de la resolución judicial o de la escritura de divorcio no es constitutiva de los hechos inscritos sino que –aparte su oponibilidad– tiene simplemente efectos probatorios y de legitimación, de modo que tal efecto probatorio no es excluyente, pues según el mismo artículo 17 de la Ley de Registro Civil, «en los casos de falta de inscripción o en los que no fuera posible certificar del asiento, se admitirán otros medios de prueba», siendo en el primer caso «requisito indispensable para su admisión la acreditación de que previa o simultáneamente se ha instado la inscripción omitida o la reconstrucción del asiento, y no su mera solicitud»;

b) que las resoluciones judiciales y escrituras de divorcio son documentos públicos que constituyen medio de prueba suficiente para acreditar los hechos a que se refieren y su inscripción sólo producen el despliegue de los principios de publicidad y legitimación registral de forma que pueda oponerse el hecho inscrito a quien no conoce el título, pero conociéndolo no puede negarse su eficacia probatoria,

 y c) que, especialmente en casos de dilación de la inscripción en el Registro Civil por causas ajenas a la voluntad del interesado, ese deseo de conjurar el riesgo de que se produzca una colisión entre la inoponibilidad de la medida de apoyo derivada de su falta de inscripción en el Registro Civil y la oponibilidad de la inscripción de la adquisición de que se trata en el Registro de la Propiedad, no debe prevalecer sobre la necesidad de agilizar y simplificar el tráfico en la medida en que queden debidamente salvaguardados los intereses de las personas afectadas por el divorcio.

Precisamente por consideraciones análogas a estas últimas este centro directivo ha admitido, por ejemplo, que para la práctica de la inscripción en el Registro de la Propiedad de escrituras otorgadas por representantes de personas afectadas por discapacidad –o por estas con asistencia del curador– será suficiente la diligencia por la que se ordena remitir exhorto al Registro Civil para la inscripción del auto sobre la medida de apoyo adoptada (vid. Resolución de 31 de octubre de 2023. Vid., también, la reciente Resolución de 15 de febrero de 2024, según la cual, es inscribible la venta realizada por la tutora aunque no constara el hecho de haberse remitido al Registro Civil”. (JAR)

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286.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE NO REGISTRAL QUE NO APORTA INFORME TÉCNICO. MOTIVACIÓN DE LA NOTA DENEGATORIA

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Callosa d’en Sarrià, por la que se deniega la inscripción de una rectificación de superficie y de la georreferenciación de la finca.

Resumen.- No es necesario que el colindante que formula oposición tenga su título inscrito y, si no aporta ninguna prueba técnica, puede ser requerido por el registrador para que lo haga. La nota denegatoria de la inscripción de la georreferenciación ha de estar motivada y fundada en criterios objetivos y razonados.

Hechos.- En escritura de agrupación, se declara un exceso de cabida de una de las fincas agrupadas, superior al 10% de la superficie inscrita, y se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del art. 199 LH uno de los colindantes se opone a la inscripción, alegando que la georreferenciación aportada invade un camino público y una porción de su finca.

Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción basándose escuetamente en la mera existencia de la oposición; a continuación, enumera los artículos de la Ley Hipotecaria que, a su juicio, se consideran infringidos.

Recurso.- La recurrente alega falta de legitimación del colindante alegante, pues no es titular registral de la finca colindante que considera invadida; la falta de consistencia de las alegaciones, puesto que no presenta ningún documento que sirva para sostener su alegación de invasión; que esta no se produce pues se ha respetado la geometría que resulta de la cartografía catastral, siendo la georreferenciación de la finca agrupada la resultante de yuxtaponer las georreferenciaciones de las dos parcelas catastrales que se corresponden con la identidad de las fincas registrales que se agrupan; y en la falta de motivación jurídica de la nota de calificación de la registradora que le deja en situación de indefensión.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación, «por falta de fundamentación de la misma, debiendo procederse a la inscripción de la georreferenciación si la registradora no fundamenta material y jurídicamente la invasión. Es decir, materialmente indicando cuales son las dudas en la identidad de la finca que impiden la inscripción de la georreferenciación y jurídicamente, indicando en qué modo se han infringido los fundamentos de Derecho, para que el recurrente pueda plantear el recurso, con conocimiento de las mismas».

Doctrina:

a) Sobre la falta de legitimación del alegante.- No es necesario que el colindante que formula oposición tenga su título inscrito; basta que acredite, en cualquier forma, que tiene interés en asegurar la integridad de la finca colindante. La especial consideración que merece la oposición de un titular registral no implica necesariamente que la planteada por quien no lo es no pueda ser tenida en cuenta por la registradora para fundar objetivamente sus dudas de identidad.

b) Sobre la falta de consistencia de la alegación del colindante.- El motivo debe ser estimado, pues solo presenta un «plano no técnico, dibujado a mano sobre una ortofoto de origen privado». Es «de suma importancia que la oposición del colindante vaya acompañada de alguna prueba que la sustente, siendo conveniente que la misma tenga un carácter técnico … sin olvidar que esta circunstancia es potestativa, no obligatoria, sin que sea exigible que la documentación aportada sea pública». Sin embargo, esa falta de consistencia de la alegación no debe determinar inmediatamente la inscripción de la georreferenciación, puesto que cuando un colindante formula oposición en términos confusos, o sin que conste la autenticidad de su identidad, o la validez y vigencia de la representación que alegue, o la identificación de cuál es la finca supuestamente invadida, o cualquier otro extremo esencial, el registrador, como trámite para mejor proveer, puede requerirle para que subsane o complete el escrito de oposición y con ello pueda formarse un juicio cabal sobre la efectividad y fundamento de la oposición.

c) Sobre la falta de motivación de la nota de la registradora.- El motivo también es estimado. Cuando la calificación registral negativa se basa en la alegación del colindante, no basta con constatar su mera existencia, como ha hecho la registradora en el presente caso, sino que ha de ser analizada, para decidir si tiene entidad suficiente para convertir en contencioso el expediente. El juicio de la registradora ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, tanto desde el punto de vista material, como desde el punto de vista jurídico, sin que pueda limitarse a una referencia genérica a los preceptos que, a su juicio, han sido infringidos, sino que debe indicar qué preceptos concretos son aplicables al caso debatido, y por qué los considera infringidos. (VEJ)

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287.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE CONTRADICE OTRA PREVIAMENTE INSCRITA

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Benabarre, por la que se deniega la inscripción de una georreferenciación que invade la inscrita para otra finca y contradice la previamente inscrita en la finca propia.

Resumen: No puede inscribirse una georreferenciación que invade una finca previamente georreferenciada y que parece encubrir la segregación y transmisión de la porción invadida.

Hechos: Una finca consta inscrita y georreferenciada en el año 2022 conforme al catastro con una superficie de 6.093 metros cuadrados, porque así resultaba de la escritura de compraventa inscrita. Ahora, tras una alteración catastral, el comprador y ya titular registral pide georreferenciarla de nuevo conforme al Catastro, pero con una nueva superficie de 7.025 metros cuadrados e incluyendo una porción de terreno adicional.

Calificación: La registradora de la propiedad califica negativamente esta pretensión por dos motivos: a) la nueva georreferenciación invade parcialmente la de otra finca previamente inscrita; b) que, dado que previamente, en el año 2022, ya se identificó y georreferenció con precisión la finca del promotor, existen fundados motivos para considerar que se podría estar encubriendo la segregación y posterior transmisión de dicha porción invadida.

Recurso: El recurrente alega que la georreferenciación catastral incorporada a su escritura de compra e inscrita para su finca era errónea, y que solo pretende solucionar un error administrativo.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: En aplicación del llamado principio de prioridad registral en relación con la georreferenciación inscrita, el art. 199 LH dispone que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita».

Por otra parte, incluso aunque no existiera tal coincidencia con otra georreferenciación previamente inscrita, el art. 9 exige, como condición esencial para que pueda ser inscrita la georreferenciación de una finca «que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita». Y en este caso, del geoportal registral resulta que la nueva georreferenciación no respeta la identidad de la finca del promotor, ya que ahora incluye una porción nueva por el noroeste, (que es precisamente la que invade la finca colindante). Por tanto, la hipótesis más probable es que o estamos ante una invasión unilateral no consentida por el titular registral de la finca invadida, o ante un acuerdo encubierto y no formalizado debidamente entre ambos propietarios colindantes. (VEJ)

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288.*** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO OTROS INTERESADOS. AUSENCIA DE MANIFESTACIÓN DE ACTIVIDADES CONTAMINANTES

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Baza, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada de adjudicación de herencia.

Resumen: La instancia privada del heredero único como título inscribible es un supuesto excepcional para cuando no haya albacea contador partidor o persona designada en el testamento para adjudicar la herencia y no haya legitimarios.

La Resolución fija los supuestos en que procede la declaración sobre actividades potencialmente contaminantes.

Hechos: Se cuestiona si en el caso debatido el heredero único puede inscribir los bienes heredados mediante instancia que presenta con firma legitimada notarialmente. Las circunstancias de la sucesión son las siguientes: (i) El causante de la herencia falleció soltero y sin ascendientes ni descendientes (no hay legitimario). (ii) En su testamento instituye un solo heredero, ordena varios legados y nombra albacea-contador- partidor al que señala una remuneración por el cumplimiento de su función.

Registrador: Opone a la inscripción lo siguiente: a) No cabe la instancia privada porque, además del heredero único, hay legatarios y los correspondientes sustitutos, y también se ha designado contador-partidor o persona encargada de la adjudicación de los bienes hereditarios con retribución fijada en el testamento; y b) no consta la declaración sobre la realización o no de alguna actividad potencialmente contaminante del suelo

Recurrente: Alega que el causante no tenía ascendientes ni descendientes y por tanto carecía de legitimarios, que hay un solo heredero y que la intervención del contadorpartidor es innecesaria cuando la única interesada en las fincas de cuya adjudicación se trata es la heredera única. En cuanto al segundo defecto dice que ignora si en las fincas se ha realizado una actividad potencialmente contaminante del suelo, de ahí que la interpretación razonable de la norma deba excluir la necesidad de la declaración cuando de una adquisición mortis causa se trata.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

SOBRE LA INSTANCIA DEL HEREDERO UNICO COMO TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE.

1 La posibilidad de que la instancia privada del heredero único sea título formal inscribible (art. 79 RH) ha de ser interpretada restrictivamente por cuanto uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro, está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles (art. 3 LH).

2 Sólo cabe la instancia privada del heredero único como título inscribible cuando NO haya albacea contador partidor o persona designada en el testamento para adjudicar la herencia y NO haya legitimarios.

Incluso habiendo albacea contador partidor o persona designada en el testamento para adjudicar la herencia cabe la instancia privada pero SÓLO en el caso de que la única persona interesada en la herencia sea el heredero que suscribe la instancia privada. Si hay otros interesados en la herencia -por ejemplo legatarios (sean o no legitimarios)- no cabe la instancia privada del heredero único.

Conclusión: “En el supuesto concreto, hay contador-partidor albacea designado y se ordenan varios legados de bienes muebles e inmuebles, con sustituciones vulgares, y, además, el cargo de contador-partidor es remunerado. En consecuencia, hay otros interesados en la herencia aparte de la heredera”.

Destaca la Resolución que, además, el cargo es remunerado, lo que parece dar a entender que también es interesado el albacea contador partidor.

SOBRE LA DECLARACIÓN DE ACTIVIDADES POTENCIALEMENTE CONTAMINANTES

La resolución fija el alcance del artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular en sede notarial y registral:

1 SI debe hacer la declaración el propietario que transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero NO debe hacer la declaración el titular de cualquier derecho real (por ejemplo, usufructo) que disponga de su derecho. TAMPOCO afecta a los actos de gravamen.

2 La declaración se debe tanto si se trata de actos gratuitos como onerosos, y ya sea en transmisiones inter vivos o «mortis causa» en favor de los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante. Sin embargo, NO se aplica a los legatarios, que no son un sucesor sino adquirentes mortis causa de bienes concretos..

3 También procede en todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad (artículo 28.4 de la Ley estatal de Suelo) o con licencia (artículo 28.1 de la misma ley); tanto iniciada como terminada.

4 Forma de la declaración: En cuanto a la forma de expresar el control en el instrumento público no se debe caer en un rigorismo excesivamente formalista en este asunto, pero sí que se exige al menos que se manifieste que no le consta al titular la realización de dichas actividades. (JAR)

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289.*** CERTIFICACIÓN REGISTRAL. ACREDITACIÓN DEL INTERÉS LEGITIMO

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, por la que se deniega la certificación del historial de una finca en la que se alegaba como interés legítimo la contratación o interposición de acciones.

Resumen: A los efectos de expedir certificación literal del historial de una finca, es suficiente con alegar que dicha finca es colindante con la del peticionario, acreditándolo, y que la petición se basa en el estudio de la posibilidad de interponer una demanda judicial.

Hechos: Se solicita por instancia que se expida certificación literal del historial registral de una determinada finca, alegando como interés legítimo la posible contratación o interposición de acciones.

El registrador deniega la expedición de la certificación literal solicitada, por no resultar acreditado el interés legítimo del peticionario, el cual no es ni ha sido titular registral o derecho inscrito de dicha finca(artículos 221 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 332 y siguientes del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo (Sala Tercera) de 12 de diciembre de 2000, 31 de enero, 9 de abril y 7 de junio de 2001; las Instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de febrero de 1987, 29 de octubre de 1996 y 17 de febrero de 1998; y sus Resoluciones de 11 de septiembre de 2009, 29 de julio y 3 de diciembre de 2010, 26 de mayo y 16 de septiembre de 2011, 19 de noviembre de 2012 y 24 de enero de 2013, 11 de diciembre de 2017, 9 de enero de 2018 y de 14 de marzo de 2019).

El interesado en un extensísimo y fundamentado escrito recurre alegando que se afectan sus derechos a la tutela judicial efectiva, que la petición se realiza conforme a un impreso del propio registro, que se presentaron las escrituras que prueban la propiedad de las fincas colindantes afectadas por el derecho de propiedad de la finca objeto de certificación, y que la única fundamentación de la denegación es no ser titular de la finca, debiendo además tenerse en cuenta que la petición se hace por un abogado para el estudio de la interposición de la pertinente acción.

Resolución: Se revoca la nota de calificación y se accede a la petición de certificación.

Doctrina: Lo primero que hace la DG es señalar de que otra solicitud anterior de certificación formulada por el mismo interesado sobre la misma finca y con similar finalidad fue objeto de calificación y recurso resuelto por la Resolución de 9 de enero de 2024 por lo que procede reiterar sus principales argumentos. No obstante, señalamos nosotros, para clarificar el sentido de esta resolución que en la resolución citada se confirma la nota del registrador y en esta se revoca.

Para llegar a esa revocación, cuando los hechos son similares, la DG utiliza los siguientes argumentos:

— ya en la resolución citada se dijo que se aportaba al recurso determinada documentación que hubiera debido aportarse al registrador en su momento y que es lo que ahora se hace;

— antes de remitir este tipo de expedientes a la DG, el registrador, puede investigar, a la vista de la solicitud, de la documentación presentada y del escrito de recurso, cuál es el verdadero motivo de la solicitud de información;

— también puede en el mismo sentido requerir al interesado para que argumente en favor de su solicitud, evitando así, la interposición de un recurso;

— reitera que el mero anuncio de interposición de acciones no es motivo suficiente por sí solo para entender que concurre interés legítimo si no se acompaña de un principio de prueba por escrito;

— aunque el registrador no haya requerido al interesado, la acreditación del interés legítimo lo puede hacer el propio interesado;

— reitera la obligación por parte del registrador de indagar en la medida de sus posibilidades cuál es la verdadera finalidad para la que se pide la información, lo cual no parece que haya sucedido en el caso que nos ocupa ya que el interesado formula una solicitud similar a la anterior y es objeto de la misma nota calificación;

— en el caso de la resolución se manifiesta por el interesado en su recurso que se trata de defender sus facultades de dominio frente a supuestas intromisiones de sus vecinos y que aportó al registro las escrituras de las que resulta la colindancia, algo que niega el registrador en su informe;

— hoy día además el registrador puede utilizar la información derivada del catastro de donde resulta que existe una finca inscrita a favor de la parte recurrente, que linda por el sur y por el este con una finca cuya titularidad coincide con aquella respecto de la que se pide información;

— aunque lo anterior no es prueba plena “sí suponen en su conjunto, indicios más que razonables de la colindancia entre vecinos, por lo que acompañadas de un principio de prueba de la controversia sobre la que se pretende pleitear debería ser suficiente a fin de entender justificado el interés legítimo del solicitante”;

— y finalmente una vez acreditado ese interés corresponde al registrador decidir qué datos de las fincas solicitadas puede o no incluir en la certificación;

— así podrán “certificarse datos fácticos de la finca sobre la que se pretende información, pero no deberán, por tanto, certificarse datos personales protegidos de anteriores titulares, salvo que se justifique motivadamente que la demanda se interpondrá también contra ellos”.

Comentario: Interesante resolución por varios motivos: uno, que ante una petición muy similar a la que se hizo en su día y que fue objeto de recurso ante la DG, que confirmó la denegación de publicidad, en esta, a la vista de los documentos aportados, confirma la procedencia de la expedición de la certificación, revocando la nota de calificación; dos, que ante una petición de certificación del historial completo de una finca, si el registrador duda del interés del solicitante, debe por los medios de que dispone o por los que pida al solicitante, decidir si existe o no ese interés legítimo utilizando incluso datos catastrales; y tres, que no obstante ello no debe expedir certificación literal sin más, sino que su certificación debe limitarse a lo que presumiblemente sea objeto del pleito anunciado, omitiendo datos o transmisiones cuyo interés para esos fines sean dudosos. (MGV)

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290.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. PRESENTACIÓN POR CORREO ELECTRÓNICO

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Carlet n.º 1 a presentar una instancia solicitando la expedición de certificación que establece el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en un procedimiento de rectificación de cabida de finca inscrita. 

Resumen: No puede presentarse un documento por vía telemática mediante comunicación en la dirección electrónica habilitada del Registro o del registrador.

Supuesto: Se solicita desde una Notaría mediante instancia enviada al correo electrónico del Registro la expedición de certificación del art. 201 LH, en un procedimiento de rectificación de cabida de finca inscrita, juntamente con la copia autorizada de la escritura, para que una vez librada la certificación, se remita también por correo electrónico

Recibido el anterior correo electrónico en el Registro, se contestó a la dirección de correo electrónico desde donde se había remitido la instancia con otro email indicando que el email no es un medio de presentación hábil, pudiendo presentar el documento de forma telemática por la plataforma. Quedando acreditado que la registradora, además, emitió nota de calificación firmada digitalmente el mismo día, remitiéndola a través de la Sede Electrónica adjuntando huella digital y contenido íntegro de la nota de calificación. La comunicación electrónica fue enviada sin error como se acredita con la información adicional electrónica.

Contra la denegación de la presentación, el notario autorizante interpuso el recurso argumentando que la denegación del asiento de presentación contraviene lo dispuesto en el nº 3 del art. 246, y que el apartado 3 de dicho precepto, cuando habla de “correo” debe entenderse que incluye no solo el postal sino también el electrónico. Y que todos los escritos presentados se encuentran suscritos con firma electrónica cualificada.

La DG desestima el recurso:

La Ley 11/2023, de 8 de mayo ha dado nueva redacción, entre otros, al art. 246, que en su número 3, introduciendo un recurso especial contra la denegación de la extensión del asiento de presentación. Se pone así termino al vacío legal producto de la derogación del art. 329 LH, que recogía el recurso de queja ante la DGRN en el plazo de un mes y posterior recurso judicial al Juzgado de Primera Instancia de la capital, que se solventó entendiendo aplicable el mismo recurso que para la calificación negativa de los documentos ya presentados.

El recurso contra la denegación de extensión del asiento de presentación ahora regulado presenta plazos reducidos tanto en su interposición como en su resolución, lo que se justifica por la importancia de la práctica del asiento de presentación a los efectos de determinación de la prioridad y de impulso del procedimiento registral. Es además exclusivo ante este Centro Directivo, sin que se contemple la posibilidad de calificación sustitutoria ni la alternativa de recurso judicial.

En cuanto a la cuestión de fondo suscitada, sobre la admisibilidad o no del correo electrónico como medio de presentación de documentos en el Registro de la Propiedad:

Ya antes de las últimas modificaciones legales, la DG (R. 17 de abril de 2017, R. 27 de enero de 2021, en referencia al art. 248.2 LH, entonces vigente) señaló que el correo electrónico a la cuenta de correo del Registro de la Propiedad destinatario no encaja en ninguno de los «medios de presentación» contemplados en el art. 248 LH, pues aunque en sentido amplio se pueda considerar que es una modalidad de «remisión telemática», esta concreta modalidad no es la que contempla el número 3 de dicho artículo, ya que no cumple los requisitos establecidos en dicho número y en el art. 112.5.2.ª de la Ley 24/2001, ni respeta el principio de titulación pública (cfr. arts 3 LH y 420 RH), por lo que no debe entenderse admisible.

Y con las modificaciones legales llevadas a cabo por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, en vigor desde el día 9 de mayo de 2024, el art. 246 LH hace referencia a la presentación, física, telemática o por correo. Pero respecto a la admisión de la presentación de documentos por correo, no es admisible la aplicación analógica al correo electrónico. Así se deduce del resto de arts que hacen referencia a los medios de presentación, fundamentalmente, el art. 252 LH, o el 248, de cuya lectura conjunta resulta que la presentación puede hacerse presencialmente y en papel, bien mediante personación física del interesado bien por remisión por correo postal o mensajería, o en forma telemática. Solo dentro de esta última modalidad se incardinaría el correo electrónico, pero, como se ha hecho constar, ninguna referencia existe a la presentación por correo electrónico ni a la forma de extender el asiento de presentación en ese supuesto.

Además la forma telemática o electrónica de presentación en el Registro tiene también una regulación registral especial muy precisa en la sección Octava, «Incorporación de técnicas electrónicas, informáticas y telemáticas a la seguridad jurídica preventiva», de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, en especial en su art. 112, modificado por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, y al que se añade el apartado 6 por el art. 38.3 de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, y por lo tanto plenamente vigente y de aplicación directa.

Con arreglo a la legislación especial que regula el procedimiento registral, en ningún caso puede ser admitida la presentación electrónica en el Registro por otros medios distintos de los señalados, es decir, nunca podrá tenerse por presentado un documento por vía telemática mediante comunicación en la dirección electrónica habilitada del Registro o del registrador. Esta actuación además contraviene frontalmente el deber inexcusable sancionado por el art. 112.

Por tanto, el correo electrónico tiene un papel muy residual en el procedimiento registral, limitándose a ser dirección hábil a efectos de notificaciones o comunicaciones en los casos tasados en los que la Ley Hipotecaria admite dicha designación y no siendo en ningún caso medio hábil para la presentación de documentos

 A modo de recapitulación, la DG señala:

Habilitada la vía de presentación de documentos en forma telemática, puede ser usada en dos modalidades: de punto a punto, en el caso de los notarios a través del Sistema de Información central del Consejo General del Notariado debidamente conectado con el Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España; o en el de determinadas administraciones, como por ejemplo la Agencia Estatal de Administración Tributaria o la Tesorería General de la Seguridad Social, que han efectuado una serie de desarrollos informáticos para presentar documentos en los Registros desde sus propios sistemas sin necesidad de entrar en la sede a efectos de presentación telemática; o bien, tratándose de particulares u organismos que no han efectuado dichos desarrollos, a través de la Sede https://sede.registradores.org/sede/sede-corpme-web/home, a través del apartado específicamente habilitado para la actuación solicitada». (JCC)

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291.** ACEPTACIÓN Y PARTICIÓN DE HERENCIA

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 11 a inscribir una escritura de manifestación de herencia. 

Resumen: La aceptación de la herencia conforme al artículo 1005 CC no excepciona la necesaria unanimidad de los herederos para hacer la partición (art. 1058 CC).

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia que no es otorgada por una de las herederas, que ha sido interpelada judicialmente para que acepte o repudie la herencia conforme al artículo 348 del Código de Derecho Foral de Aragón (CDFA), que es el equivalente al artículo 1005 del Código Civil. Así se hace constar en la escritura que se presenta a inscripción.

Registrador: Opone a la inscripción que en la partición realizada por los herederos de mutuo acuerdo se exige la unanimidad y deben intervenir todos los herederos que han aceptado la herencia. Es necesaria la unanimidad para que el derecho abstracto que corresponde a todo heredero sobre la masa hereditaria se transforme en derechos sobre bienes concretos o cuotas indivisas sobre los mismos, es decir, para que la comunidad hereditaria se transforme en comunidad ordinaria.

Notario: Sin desconocer la doctrina del Centro Directivo y la regla general de la unanimidad, entiende que debe darse un paso más para evitar que la ausencia contumaz de un heredero pueda paralizar todo el proceso sucesorio. No se opone a que se inscriba la herencia haciendo constar la titularidad a favor de una comunidad hereditaria (incluido el heredero aceptante y no otorgante de la escritura de partición) y sin especificar cuotas individualizadas sobre bienes concretos.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación

Doctrina:

Aceptación y partición de herencia son dos actos jurídicos distintos dentro de la sucesión y con efectos diferentes.

Mediante la aceptación de la herencia el llamado adquiere la condición de heredero, pasa a integrar la comunidad hereditaria y adquiere un derecho hereditario (abstracto) sobre la masa hereditaria considerara unitariamente, no sobre todos y cada uno de los bienes y derechos que la integran considerados individualmente.

Mediante la partición se transforma ese derecho abstracto sobre la herencia en un derecho que se concreta en bienes determinados o partes indivisas de los mismos, caso en que la comunidad hereditaria se trasforma en una comunidad ordinaria sobre bienes singulares

Procedimentalmente también se distinguen aceptación y partición de la herencia: a) Para evitar un retraso en la aceptación procede aplicar el artículo 1005 CC (artículo 348 CDFA en este caso). b) Para evitar la indivisión de la herencia (en caso de falta de acuerdo entre los herederos, o de partición hecha por el testador o por contador partidor testamentario) se puede recurrir al contador partidor dativo (art. 1057 CC y 66, 67 y 68 LN o al procedimiento de la división judicial de patrimonios (arts. 782 y ss LECivil).

Conclusión: “Por lo tanto, la escritura calificada no puede considerarse inscribible, al no comparecer ni expresar su voluntad en la partición uno de los herederos, conforme a los artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 80 de su Reglamento”. (JAR)

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293.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN INFORME APORTADO EN UN EXPEDIENTE ANTERIOR

Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agregación y segregación.

Resumen: La oposición del colindante no puede basarse en un informe presentado en un expediente anterior, especialmente cuando el promotor del nuevo expediente ha modificado el lindero en cuestión en la representación gráfica nuevamente aportada.

Hechos: Se pretende inscribir un exceso de cabida de una finca al que se opone un colindante en el marco del procedimiento del art. 199 LH, quien presenta simplemente un escrito en el que alega invasión de su finca, según certificado técnico que aportó a un expediente anterior al que también se opuso y que impidió la inscripción pretendida.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción por considerar que existe un conflicto frontal en cuanto al derecho de propiedad de parte de la base gráfica aportada y que lo procedente es que dicho conflicto se resuelva por acuerdo entre las partes enfrentadas o, en su defecto, en la vía judicial.

Recurso: El promotor del expediente sostiene que en la nueva representación gráfica aportada es diferente de la que se aportó al expediente anterior, habiéndose modificado el lindero en cuestión para evitar la invasión de la finca colindante.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: No es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar que su finca vería con ello disminuida su cabida, si tal afirmación no aparece respaldada por informe técnico o prueba documental que, sin ser en sí misma exigible, pudiera servir de soporte a las alegaciones efectuadas, acreditando la efectiva ubicación y eventual invasión de la finca.

En el presente caso, el colindante opositor aportó un informe en el escrito de alegaciones planteado con ocasión de otro expediente anterior, pero no en el presente en el que se limita a reiterar su oposición sin haber tenido en cuenta las modificaciones resultantes del nuevo informe de validación gráfica catastral.

No es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando prueba escrita del derecho de quien formula oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa, pues se desvirtuaría la propia esencia del expediente, según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria. (VEJ).

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294.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN CON DISCREPANCIA ENTRE LA DESCRIPCIÓN LITERARIA Y LA GRÁFICA QUE SE PRETENDE INSCRIBIR. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN UN IVGA

Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 4 a inscribir la representación gráfica de una finca y simultánea rectificación de la cabida inscrita.

Resumen: Un informe de validación gráfica catastral, aportado por el colindante, es suficiente para sustentar sus alegaciones. La discrepancia entre la medida lineal del lindero controvertido que consta en la descripción literaria y la que figura en la representación gráfica, justifica las dudas de identidad.

Hechos: En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para rectificar la cabida e inscribir la representación gráfica alternativa de una finca, se presentan alegaciones por un colindante que también solicita la inscripción de una georreferenciación alternativa de su finca. La finca objeto del expediente fue formada por segregación de otra mayor con anterioridad a la Ley 13/2015.

Calificación: La registradora de la propiedad basa su negativa a la inscripción solicitada en la circunstancia de haberse formulado la oposición anteriormente referida; en el hecho de que de la descripción literaria de la finca objeto del expediente resulta que linda al norte con la finca propiedad del titular registral que formula las alegaciones en una línea de 31 metros, mientras que de la representación gráfica propuesta resulta un lindero de 37,6 metros lineales; en el hecho de existir dos solapes entre la representación gráfica propuesta y la representación gráfica catastral del colindante; en la circunstancia de que según la ortofotografía existe un muro de delimitación que aparece por primera vez en 1987 y que, a esa fecha, fue construida por el propietario de ambas fincas, poniendo así de manifiesto la delimitación física de las fincas; y, en definitiva, que no aprecia identidad entre la finca objeto del expediente y la representación gráfica alternativa aportada.

Recurso: El recurrente alega que la registradora hace una apreciación incorrecta de las circunstancias de hecho en cuestión y que las alegaciones presentadas no están acompañadas de principio de prueba alguno.

Calificación: La DGSJFP desestina el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Pese a la conveniencia de que las alegaciones de quien se opone a la inscripción se acompañen de un principio de prueba, su ausencia no debe conllevar la desestimación de aquellas, pues la registradora puede utilizar como medio de calificación la aplicación auxiliar para el tratamiento registral de bases gráficas. Ello no obstante, el informe de validación gráfica catastral presentado por el colindante puede servir de sustento a su oposición.

La registradora no basa su calificación únicamente en la existencia del solape advertido; también tiene en consideración la extensión del lindero común consignado en la descripción literaria de la finca, así como la configuración física del muro existente y que delimita aparentemente las fincas colindantes.

Por lo tanto, la nota de calificación contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad expuestas por la registradora, quien no se ha limitado a poner de manifiesto la mera existencia de una oposición no fundamentada, sino que evidencia que existe una controversia o conflicto sobre la titularidad de una determinada franja de terreno. (VEJ)

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295.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE GRAN MAGNITUD CON SUPRESIÓN DE LINDERO FIJO

Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estepa a inscribir la representación gráfica georreferenciada de una finca y subsiguiente rectificación de su descripción.

Resumen: La magnitud del exceso de cabida, unida a la supresión de un lindero fijo, justifican las dudas de correspondencia puesto que denotan que la rectificación de superficie puede encubrir operaciones que no han tenido un adecuado acceso al Registro.

Hechos: Mediante instancia privada se solicita la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa y consiguiente rectificación de cabida de una finca. En la tramitación del procedimiento previsto en el art. 199.2 LH no se formula oposición por los colindantes.

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada por entender que no existe correspondencia entre la finca objeto del expediente y la representación gráfica propuesta, basándose en la entidad del exceso de cabida declarado y en la supresión de un lindero fijo, pudiéndose encubrir con ello negocios no formalizados debidamente u operaciones de modificación de entidades hipotecarias.

Recurso: El recurrente sostiene que las dudas se basan únicamente en la descripción tabular de la finca, que es la que precisamente se quiere modificar con la inscripción de la representación gráfica alternativa; que no se ha planteado oposición por colindante alguno; y que a través del procedimiento del art. 199 LH se permite la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y, con ella, la alteración de su descripción, cualquiera que sea la magnitud del exceso de cabida declarado e incluso con alteración de sus linderos.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La magnitud del exceso de cabida, unida a la supresión de un lindero fijo, ponen de manifiesto que no pueda precisarse la identidad y correspondencia entre la descripción literaria de la finca y la de las colindantes con la representación gráfica que se pretende inscribir. Ambas circunstancias denotan la posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias y negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro. (VEJ)

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296.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida por invasión del dominio público.

Resumen: La oposición de la Administración a la inscripción de una georreferenciación debe determinar de forma clara y concluyente la invasión del dominio público afectado.

Hechos: Solicitada la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca, se formula oposición por parte del Ayuntamiento en el seno del procedimiento del art. 199 LH, alegando invasión del dominio público, que justifica mediante planos.

Calificación: La registradora de la propiedad deniega la inscripción a la vista del informe y los planos aportados por el Ayuntamiento.

Recurso: El recurrente considera que el escrito de oposición no reúne los requisitos mínimos de concreción y acreditación necesarios y que la Administración no acredita ser propietaria o titular catastral de la zona en cuestión.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

La oposición de la Administración debe ser clara y concluyente, requisitos que se cumplen en el caso que nos ocupa, en que el informe no es ambiguo, confuso, ni carente de autenticidad, sino que determina de modo gráfico y preciso cuál es la concreta invasión de dominio público que se produciría con tal oposición. (VEJ)

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297.** BODEGA CUEVA: OBRA NUEVA SOBRE SUBSUELO DE DOS FINCAS REGISTRALES

Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad Tomelloso, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva terminada que se ubica sobre el subsuelo de dos fincas registrales.

Resumen: Para la inscripción de una declaración de obra nueva de una bodega cueva que se extiende bajo el subsuelo de dos fincas registrales, deberán delimitarse con precisión la parte que se sitúa bajo cada una de ellas, y en su caso bajo el suelo público, siendo necesario además el consentimiento de los titulares de las casas situadas sobre la cueva.

Hechos: Se hace una declaración de obra nueva consistente en una bodega-cueva, que se sitúa sobre el subsuelo de una determinada finca registral, finca que procede por segregación de otra finca, sin que la existencia de la cueva en el subsuelo de la finca resulte del contenido del Registro. Su descripción es la siguiente: “Bodega cueva con forma rectangular, dividida en dos partes con el vecino colindante. La parte propiedad de don A. y de doña B., tiene una superficie total de 79,78 metros cuadrados. Se consignan sus linderos y se dice que parte de la cueva es el subsuelo de la vía pública, resultando por tanto que esa parte de la cueva es usada como un derecho de servidumbre tolerada y consentida por el Ayuntamiento…, en estado de precario. Se acredita su existencia y descripción mediante certificación del ingeniero técnico industrial, y su antigüedad del año 1995, con certificado del Ayuntamiento.

Se califica de forma negativa en una extensísima nota que ocupa 11 páginas del BOE.

La escritura ya fue en su día calificada también de forma negativa y la nota confirmada por Resolución de 18 de abril de 2023. En sede de recurso se aportó nueva documentación que no pudo ser tenida en cuenta para su resolución conforme a lo previsto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, documentación que acompañada de la escritura es objeto del presente recurso.

La documentación acompañada es en extracto la siguiente:

— una escritura de “complemento de otra de obra nueva terminada” otorgada exclusivamente por los hoy recurrentes, en que ratifican que la “transmisión incluía, como en la misma se indica, que se transmitía el derecho de vuelo y subsuelo, y consecuentemente la parte de cueva situada bajo el citado inmueble”, extremo éste que no consta en los asientos registrales y un nuevo certificado técnico;

— acta de manifestaciones sobre lo que se comprendía en una previa compraventa, derecho de vuelo y subsuelo;

— y otra acta de manifestaciones sobre una propiedad de unas viviendas las cuales tenían una cueva sótano que ocupaba parte de su vertical, con su propio acceso y lumbrera, las cuales existen en la actualidad y como las dos casas eran de su propiedad, decidieron unir ambas cuevas-sótano tirando el muro que las separaba”.

Ninguno de los documentos ahora presentados subsanan los defectos objeto de la resolución, por lo que la registradora suspende de nuevo la inscripción por lo siguiente muy extractado: por faltar el consentimiento de los cónyuges don A y doña B, titulares registrales actuales de la finca 23.675 de Tomelloso, a la división o delimitación física de la cueva y a sus coordenadas, siempre que el acuerdo o ratificación sitúe las superficies de las cuevas resultantes en la vertical de cada una de las fincas registrales y sus correspondientes parcelas catastrales, lo que deberá constar también de certificación de técnico.

Se recurre por los interesados insistiendo en la existencia y regularidad de la bodega cueva.

Resolución: Se desestima el recurso.

Doctrina: Dice la DG que el recurso se circunscribe a determinar si al acompañar esa documentación se subsanan los defectos confirmados en la resolución citada.

A estos efectos recuerda la DG el fundamento V de la resolución en su día dictada.

En él vino a decir que “por tanto, partiendo de que la existencia física de la cueva sobre el subsuelo de dos fincas no consta registralmente, sobre este supuesto de hecho ya se pronunció la Resolución de este Centro Directivo de 22 de septiembre de 2017, en el cual la cueva se ubicaba en el subsuelo de dos fincas registrales, suspendiendo la registradora la inmatriculación por considerar que no era completa la descripción de la finca, al no reflejar que parte de la edificación discurría por debajo de la finca colindante, y porque siendo una finca que ha de ser inmatriculada, es obligatoria la georreferenciación de la misma, pero ésta no se puede practicar, pues parte de la finca comparte suelo con la finca colindante. La Dirección General reiteró la Resolución de 20 de junio de 2017 que admitió la posibilidad de inmatricular una edificación que se describe como cueva. Como ya afirmaron las Resoluciones de 24, 26 y 27 de febrero de 2007, no existen obstáculos estructurales en nuestro ordenamiento jurídico para la configuración de un régimen distinto al suelo y el subsuelo. Incluso nuestro sistema permite configurar las fincas no solamente en su concepto clásico de fincas perimetrales terrestres sino como volúmenes edificables –o subedificables–, siempre que conforme a las reglas generales estén suficientemente definidos. Las Resoluciones citadas admiten segregar un volumen edificable en el subsuelo, desconectándolo totalmente de la superficie terrestre, si bien no siempre y necesariamente debe acudirse en tales casos a una segregación de los terrenos subyacentes, sino que puede bastar una mera delimitación del distinto régimen jurídico aplicable a cada volumen. En el presente caso, tal delimitación del distinto régimen jurídico no se ha producido. Los recurrentes pretenden inscribir la declaración de obra nueva de la bodega-cueva, solo en la parte que se ubica en el subsuelo de su finca registral, excluyendo la parte de la cueva que se ubica en la finca matriz de la que procede la suya, como consecuencia de la segregación practicada. Por ello, lo que está ejerciendo es una de las facultades que integra su derecho de dominio, el aprovechamiento del subsuelo de su finca, en la medida que permita la legislación urbanística, la cual está acreditada con la correspondiente certificación municipal. Pero, no es exacta la afirmación de los recurrentes, cuando declaran que el titular registral de la finca 23.675 ya adquirió la propiedad de su finca una vez practicada la segregación, con consentimiento del titular registral de la finca segregada y de la finca resto, que era el mismo al practicarse la segregación, por lo que la misma, no estableciéndose régimen especial alguno respecto del subsuelo existente en la realidad física, se extiende tanto al vuelo como al subsuelo de la finca segregada y de la resto. Y no es exacta, porque como los mismos recurrentes reconocen en las alegaciones que constan en la nota al margen de la inscripción 9.ª de la finca 23.675, la cueva existe y existe sobre el subsuelo de las dos fincas registrales y sobre parte de dominio público”, defecto que no debe entenderse subsanado por la presentación de la escritura de subsanación ni de las actas de subsanación anteriormente citadas sin la intervención de los titulares colindantes afectados. Debe, por tanto, concluir este Centro Directivo, como ya se hizo con su momento, que el defecto debe ser confirmado al no ser suficiente «la delimitación unilateral por el titular de una de las fincas de las coordenadas de georreferenciación, dado que la cueva/bodega discurre sin delimitación entre las dos fincas registrales”. Es decir, estamos en presencia de una bodega-cueva que discurre por el sótano de dos edificaciones, sin separación, ni delimitación, a modo de una unidad, sin que conste descrita en las inscripciones de las respectivas fincas registrales, por lo que la división de dicha bodega-cueva, precisa su exacta delimitación que exige la concurrencia de los propietarios de ambas fincas”.

Comentario: Se trata de un caso muy particular, aunque de interés para la solución de aquellos casos en que se trata de inscribir una casa cueva. Recomendamos su lectura, así como también la lectura de la resolución citada y cuya doctrina se reitera en la presente. MGV.

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298.** NUEVA PRESENTACIÓN TRAS RESOLUCIÓN DG y STS

Resolución de 30 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra calificación de la registradora de la propiedad de Badalona n.º 1, por la que se deniega la práctica del asiento de presentación de determinada escritura. (ACM)

Resumen: No cabe presentar (Doctrina Abuso Dº) sucesiva e indefinidamente un título defectuoso y menos tras haber sido confirmada la calificación por: la DGSJFP, la DGDEEJJ (la DG “Catalana”), el Juez 1ª Instancia, la Audiencia Provincial y el propio TS.

– Hechos: Se presentó (en 2016) una escritura de herencia en que la mitad de una de las fincas estaba inscrita a favor de otra persona distinta del causante y la registradora, como no podía ser de otra manera, calificó negativamente por falta de tracto sucesivo.

La presentante recurrió gubernativamente tanto ante la DGSJFP como la DGDEEJJ (la DG “Catalana”), en ambos casos se confirmó la calificación registral (R. 9 mayo 2017). Luego recurrió judicialmente, y el Juez 1ª Instancia, la Audiencia Provincial y el propio TS, confirmaron la calificación en todas las instancias y además, condenaron en costas a la recurrente.

– Ahora la Registradora, tras una nueva presentación, deniega, lógicamente, la práctica del propio asiento de presentación.

Para ello invoca reiterada doctrina de la Dirección General de que no cabe invocar sin más la aplicación del Art 108 RH, que ampara la posibilidad repetir infinitamente la presentación del título, dado que en casos como el presente, en que ya ha sido resuelto el recurso gubernativo previo y confirmado la calificación anterior, tal presentación generaría disfunciones y abusos incompatibles con las exigencias de seguridad jurídica (Doctrina del abuso de derecho del Art 7 CC.

– La Presentante: recurre de nuevo compulsivamente exponiendo que conforme al Art 108 RH puede presentar el título tantas veces como ella desee, y que no solicita una calificación sino la prórroga y el mantenimiento de la vigencia del asiento de presentación.

– Resolución: La DGSJFP, con buen criterio, desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
 a) Reitera las RR. de 14 enero, 8 de marzo y 7 de diciembre de 2012; de 30 de enero, 19 de mayo y 21 de octubre de 2014, y 27 de febrero y 5 marzo 2020, y señala que permitir de nuevo la presentación supondría admitir la posibilidad discrecional del postulante de provocar el cierre registral de la finca y la inviabilidad de inscribir otros títulos posteriores en perjuicio de 3º, dando lugar a un caso de abuso de derecho del Art 7 CC .

b) Y en cuanto a la cuestión de fondo (la falta de Tracto Sucesivo entre el heredero y el causante) habrá de plantearse ante los tribunales de Justicia, pudiendo incluso la recurrente solicitar como medida cautelar una Anotación Preventiva de Demanda, pero que deberá ordenarse por el Juez, no directamente por la interesada, ni siquiera acreditando haber interpuesto una demanda (ACM).

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299.** NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH CON OCASIÓN DE ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Resolución de 30 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Iznalloz a iniciar el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria con ocasión de una escritura de declaración de obra nueva.

Resumen: Cuando la edificación se sitúa en alguno de los lindes de la finca, debe inscribirse previamente la georreferenciación de la parcela. Habiéndose denegado la inscripción de la misma en la tramitación del art. 199, no cabe volver a tramitar es expediente si la documentación presentada no varía.

Hechos: Otorgada una escritura de declaración de obra nueva, la registradora de la propiedad tramitó el procedimiento del art. 199 LH, que suspendió por existir oposición de colindantes a la georreferenciación de la finca. El interesado intentó tramitar un expediente de deslinde que concluyó sin éxito por falta de acuerdo entre los titulares registrales afectados. Ahora, se vuelve a presentar la escritura para su inscripción.

Calificación: La registradora suspende la inscripción por considerar que debe inscribirse la georreferenciación del solar y que no cabe tramitar el procedimiento del art. 199 al haberse ya tramitado con anterioridad con resultado negativo y con la misma documentación.

Recurso: El recurrente alega que para la inscripción de la declaración de obra nueva no se exige la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca de modo obligatorio, pues no es un supuesto de los contemplados como tales en el art. 9 LH, ni viene así exigido por lo dispuesto en el art. 202 de la citada ley.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Según reiterada doctrina de la DG, la circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico. La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conlleva la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes.

Esto es lo que ocurre en el caso planteado en el que la registradora, para despejar las dudas de identidad que pudiera albergar, acordó el inicio del procedimiento regulado en el art. 199 LH, dudas que han resultado ser confirmadas por la oposición expresa de los propietarios de dos de las registrales colindantes que, en expediente tramitado bajo un anterior asiento de presentación, se opusieron a la inscripción de la base gráfica catastral de la finca, en escrito debidamente motivado, a juicio de la registradora.

Tramitado en su día expediente del art. 199 LH y emitida calificación negativa de la base gráfica de una finca por el registrador competente, por haberse presentado alegaciones por un colindante, puede el registrador titular actual negarse a tramitar un nuevo expediente si la documentación ahora aportada es la misma que se aportó en su día. (VEJ)

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300.** ARRENDAMIENTO POR MÁS DE 6 AÑOS ES ACTO DE DISPOSICIÓN (SI FINCA ES GANANCIAL, REQUIERE ÁMBOS CÓNYUGES)

Resolución de 30 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de arrendamiento urbano. (ACM)

Resumen: Los Arrendamientos por plazo superior a 6 años se consideran actos de disposición (y requieren, si la finca es ganancial el consentimiento de ambos cónyuges).

– Hechos: Se presenta escritura de elevación a público de un contrato privado de arrendamiento durante 20 años de una vivienda y garaje gananciales otorgado solo por la esposa (sin la intervención de su consorte).

– El Registrador: califica negativamente, ya que tratándose de una finca ganancial y atendiendo a la duración del mismo, 20 años (ex R. 27 septiembre 2023), el arrendamiento debe entenderse como un acto de disposición y no de mera administración, que requiere, ex Art 1377 CC, el consentimiento de ambos cónyuges.

– Los presentantes: recurren e intentan acreditar, ante la DG, que la arrendadora se había divorciado en 2007; que en el convenio regulador constaba que tales fincas se adjudicarían a la esposa y que desde entonces su ex marido no se opuso al convenio y ha venido tolerando los arrendamientos, por lo que solicita su inscripción, o, subsidiariamente, la del 50% de las fincas.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Obviamente no tiene en cuenta los documentos no aportados al registrador para su calificación, y reitera la R. 27 septiembre 2023 de que el legislador considera que los arrendamientos por plazo superior a 6 años se consideran actos de disposición , así resultaría para padres y tutores y curadores de los arts 287-2º y 1548 CC y tratándose de bienes gananciales será preciso el consentimiento de ambos cónyuges Art 1377 CC. (ACM)

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301.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 30 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Archidona, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca.

Resumen: La nota de calificación debe contener la información necesaria para que puedan analizarse las circunstancias en que se fundamenta.

Hechos: En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, se plantea oposición por parte de un colindante.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción pretendida limitándose a decir que considera suficientemente fundamentada la oposición del colindante y que la descripción registral de su finca es coherente con la documentación aportada por aquel. Sin embargo, en la nota no hace constar quién es el colindante que se opone, ni la descripción de la finca de que es titular, ni la documentación aportada.

Recurso: El recurrente alega falta de correspondencia entre la superficie registral y la que resulta de la documentación aportada por el colindante.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación por no estar suficientemente fundamentada, al remitirse a unos datos que no se expresan en dicha nota, ni de modo directo ni indirecto.

Doctrina: La nota de calificación causa indefensión al recurrente ya que se remite a unos datos que el registrador dice considerar «coherentes», pero que no explicita en modo alguno, por lo que hace imposible analizar si, efectivamente, existe esa supuesta coherencia, y si la oposición formulada tenía la entidad y apariencia de verosimilitud suficiente para poder justificar una calificación negativa como la que es objeto del presente recurso, o si, por el contrario, como alega el recurrente, «la documental que aporta [la opositora] no se corresponde con su titularidad». (VEJ)

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302.* SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURSO DE LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA

Resolución de 6 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Barcelona n.º 7, por la que se suspende la inscripción de una sentencia dictada en situación de rebeldía procesal de la parte demandada. 

Resumen: La sentencia dictada en rebeldía, aún siendo firme, sólo es anotable mientras no conste el transcurso de los plazos indicados en la LEC para el ejercicio de la acción rescisoria.

Supuesto: Es objeto de este expediente determinar si es inscribible el testimonio de una sentencia firme en procedimiento ordinario por la que se declara la resolución de una compraventa sobre dos fincas en la que se había pactado una condición resolutoria en garantía del pago del precio aplazado, habiéndose declarado la parte demandada en situación de rebeldía procesal, sin que conste en el mismo testimonio el transcurso de los plazos del art. 502 LEC para el ejercicio de la acción de rescisión.

El registrador suspende la inscripción por no haberse acreditado por el letrado de la Administración de Justicia el transcurso de dichos plazos, sin perjuicio de pudiera tomarse anotación preventiva. Señala, además, que en caso de que pudiera resultar inscrito el dominio de las fincas a favor de la demandante «no podría practicarse la cancelación de las anotaciones preventivas de embargo vigentes en los folios de las fincas» por ser necesaria la intervención o notificación de los titulares registrales de dichos embargos posteriores; advirtiendo, asimismo, que la condición resolutoria solo consta inscrita respecto de una de las dos fincas.

El recurrente alega que en este supuesto es de aplicación el plazo de cuatro meses. En cuanto a la posible cancelación de los embargos posteriores, considera que al anotarse los embargos ya constaba inscrita la condición resolutoria, por lo que la inscripción del dominio a favor del vendedor al declararse judicialmente la resolución del contrato debería llevar como consecuencia la cancelación de los embargos mencionados.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral reiterando su doctrina: Cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

Por otra parte, el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.

Por último, y aunque no constituye propiamente objeto de este recurso, tal y como advierte el registrador en su nota, para la cancelación de los embargos anotados con posterioridad a la inscripción de la compraventa que se vaya a resolver, será necesario, como ha reiterado este Centro Directivo, –además de la preceptiva consignación ex. art. 175.6.ª RH– bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su ejecución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su indefensión.

Esta doctrina será aplicable, únicamente a la cancelación de los embargos posteriores anotados sobre la en la que consta inscrita la condición resolutoria, y no a la finca en la que no lo está (JCC)

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303.*** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE DEL ART. 201.1 LH SEGUIDO DE NUEVAS CONSULTAS O AVERIGUACIONES POR LA REGISTRADORA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de La Línea de la Concepción, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca y consiguiente rectificación de su descripción.

Resumen: Tramitado el expediente de rectificación descriptiva del art. 201.1 LH, no cabe que la registradora tramite el del art. 199 LH, ni realice nuevas consultas y averiguaciones; las dudas de identidad debe manifestarlas en el momento de expedir la certificación prevista en el art. 201.1.

Hechos: En la tramitación del expediente del art. 201.1 LH para inscribir un exceso de cabida de una finca y su representación gráfica georreferenciada, la registradora de la propiedad advierte en la certificación de titularidad y cargas que la cabida actualmente inscrita procede de una segregación desde una parcela perteneciente a un planeamiento; siendo por tanto su superficie invariable, por lo que la diferencia de cabida podría deberse a la celebración de negocios traslativos o a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca.

Calificación: Una vez finalizado el expediente y presentada el acta para su inscripción, la registradora deniega la práctica del asiento solicitado por considerar, tras varias consultas y averiguaciones, a la vista de un informe emitido por el Ayuntamiento varios meses después de la finalización del expediente notarial, que el exceso de cabida que se pretende inscribir se corresponde con un área de una parcela de titularidad municipal.

Recurso: El recurrente alega: que los motivos de denegación no han sido debidamente fundamentados en la nota de calificación; que se tramitó el expediente notarial de rectificación, realizándose en el curso del mismo las notificaciones prevenidas en el precepto, sin que el Ayuntamiento haya planteado oposición; que en la certificación registral no se hacía referencia a una posible invasión de finca de titularidad municipal, sino únicamente hacía referencia a que el exceso de cabida declarado podía deberse a la celebración de negocios traslativos o a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca, de tal manera que la nota de calificación se basa en un defecto distinto a las dudas advertidas en la certificación referida; y que habiéndose seguido el expediente notarial de rectificación de descripción, la registradora no debió iniciar el procedimiento previsto en el art. 199 LH, por conducir a una duplicidad de procedimientos, que conlleva inseguridad jurídica, al arrojar ambos expedientes un resultado distinto.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: La admisión de un trámite de notificaciones practicadas por el registrador, junto a las propias a realizar por el notario autorizante en el seno del expediente del art. 201.1, además de implicar una duplicidad de actuaciones que se compadece mal con el más elemental criterio de economía procedimental, y no estar amparados en ningún precepto legal, puede conllevar, como manifiesta el recurrente en su escrito de recurso, una situación que conduzca a una situación de inseguridad jurídica, proscrita en nuestro ordenamiento, por arrojar diferentes respuestas la práctica de estas diligencias, como ocurre precisamente en el supuesto objeto de este expediente en el que desde la inicial ausencia de oposición por el ayuntamiento se pasa a un informe en el que se afirma una supuesta usurpación de una finca destinada a equipamiento social.

No habiéndose formulado oposición por el colindante pretendidamente afectado en el momento procedimental oportuno, la admisión extemporánea de un informe poniendo de manifiesto una supuesta usurpación de la finca de su propiedad no se aviene con el elemental principio de seguridad jurídica consagrado en nuestra Constitución, además de conllevar el carácter claudicante de la eficacia de la declaración de notoriedad contenida en el acta de cierre, la cual quedaría siempre a expensas de que cualquier eventual afectado pudiera formular una oposición una vez transcurrido el plazo que la propia ley concede a los interesados para alegar lo que a su derecho convenga.

También debe tenerse en cuenta que la negativa a la solicitud de inscripción contenida en la nota de calificación se basa en la supuesta invasión de una finca de titularidad municipal, circunstancia que no fue advertida por la registradora en el momento de expedir la certificación. (VEJ)

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Girona n.º 2, por la que se inscribe una escritura de protocolización de estatutos de una comunidad de propietarios

Resumen: El recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación o rectificación de asientos ya practicados.

Hechos: Mediante escritura se protocolizan los acuerdos de una comunidad de propietarios en virtud de los cuales se modificaban los estatutos de la comunidad prohibiendo el alquiler para explotación o destino turístico que causó su correspondiente inscripción en el registro.

Se presenta por la titular de uno de los pisos, recurso en el que se solicita la modificación de la calificación por la que se practicó dicha inscripción por haberse adoptado el acuerdo sin unanimidad.

La recurrente alega que el mero alquiler vacacional no puede considerarse alquiler o explotación turística de una vivienda y, por tanto, su prohibición requiere la unanimidad de la comunidad de propietarios y no una simple mayoría de tres quintos.

Resolución: La DG desestima el recurso.

Doctrina: De los tres primeros párrafos del artículo 19 bis de la LH se deriva que solo cabe interponer recurso ante esta Dirección General cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, lo mismo resulta del artículo 324 de la Ley Hipotecaria a lo que añade el artículo 326 de la Ley Hipotecaria que “el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador”.

En base a ello la DG ha reiterado que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho sin que tenga por objeto cualquier otra pretensión del recurrente, como “ordenar la cancelación de una inscripción”, pues para ello es necesario el consentimiento del titular registral debidamente casualizado o resolución judicial firme que ordene la cancelación.

Por tanto, conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación o rectificación de asientos ya practicados al estar los mismo bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1 de la LH).

Comentarios: Vemos en esta resolución como en muchas otras que salvo casos excepcionales en nuestro sistema registral los asientos se practican a instancia de las personas interesadas, que son las enumeradas en el artículo 6 de la LH, de este modo, presentado un documento, en este caso de modificación de estatutos de una comunidad de propietarios por los que se prohíben los pisos turísticos, y practicada la inscripción tras la calificación positiva del registrador, dicho asiento solo podrá ser modificado con el consentimiento del titular o con una resolución judicial que lo ordene, pero sin que el recurso sea el cauce adecuado para enjuiciar un asiento ya practicado y bajo la salvaguarda de los tribunales.

Es obvio que el camino que debe seguir la recurrente es el de la impugnación judicial de los acuerdos de la Comunidad de Propietarios: quizás con este tipo de acuerdos aumente la conflictividad en las comunidades de propietarios, al estar la prohibición del alquiler turístico en oposición con los legítimos intereses de explotación económica de la propiedad, cuando lo que quizás deba hacerse sea regular detalladamente ese tipo de usos con la finalidad de minimizar las molestias que pueden conllevar al resto de los vecinos, con fuertes sanciones a los incumplidores que hagan desaconsejable esa explotación si no se tiene garantía de un adecuado uso. (MGV)

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305.*** PACTO COMISORIO Y OPCIÓN DE COMPRA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2 a inscribir una escritura de constitución de derecho real de opción de compra.

Resumen: El pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado (…) bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil).

Hechos: se presenta escritura en la que se constituye un derecho real de opción de compra transmisible con las siguientes características:

– El precio de la opción asciende a la cantidad de 5.500 euros, que se confiesa recibido por los concedentes mediante cheque.

– El precio de la futura venta se fija en la cantidad de 110.000 euros, de los cuales,

– El importe de 105.600 euros se reciben en el acto de otorgamiento del título «a cuenta» del precio pactado.

– El resto del precio, que asciende a 4.400 euros, se estipula que será pagado al ejercicio de la opción y consumación de la compra.

– El plazo para el ejercicio de la opción se fija como máximo, en un año y un mes desde la fecha de otorgamiento, por lo que vencerá el día 24 de marzo de 2024, si bien se estipula además un término esencial, de modo que en ningún caso podrá ejercitarse la opción antes de que hayan transcurrido 12 meses desde el otorgamiento, es decir, en ningún caso podrá ejercitarse antes del 24 de febrero de 2024.

– Transcurrido el plazo para el ejercicio de la opción sin haberse ejercitado, quedará la opción sin efecto, si bien para cancelarla será precisa la devolución de la cifra recibida «a cuenta» antes reseñada.

La Registradora califica negativamente en base a los siguientes argumentos:

– La optante entrega de presente al concedente de la opción, un importe del 96 % del precio de una venta futura, cantidad que no se denomina préstamo, sino entrega «a cuenta». Esa entrega a cuenta, supone la entrega de presente de una cantidad de dinero, sin que se justifique utilidad alguna en reciprocidad por la misma para el optante (artículo 1274 del Código Civil). Además, el optante no puede en ningún caso, ejercitar la opción hasta que transcurra un año de la fecha del contrato, sin que tampoco se justifique la utilidad para las partes de dicho término esencial (artículo 1274 del Código Civil).

– Esa entrega de presente «a cuenta», a la que no se denomina préstamo, y ese término esencial para el ejercicio de la opción, producen sin embargo los efectos equivalentes a un préstamo, por cuanto: hay una entrega de dinero de presente que representa el 96 % del precio pactado (artículos 1740 y 1753 del Código Civil), dinero del que van a disfrutar los concedentes durante todo un año sin contraprestación alguna, y transcurrido dicho año, habrán de devolver al optante para que cancele la opción (artículo 1753 del Código Civil). Si no se devuelve, es cuando el optante podrá ejercitar la opción en el mes siguiente, consumando la venta y abonando el residual pactado.

– La operación documentada se asemeja a una venta en garantía (carta de gracia, retroventa, opción comisoria), prohibida por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil, pues bajo la fórmula de una opción de compra el acreedor-optante, transcurrido un año de la fecha del contrato, podrá quedarse con la propiedad de la cosa; mientras que si se le devuelve el dinero ya entregado de presente al deudor-concedente cancelará la opción.

– Lo realmente relevante en la operación documentada, es que transcurrido el año es cuando se desenvolverán los efectos propios del contrato, no antes, pues el término es esencial (con anterioridad no hay ninguna obligación liquida, vencida ni exigible), y dichos efectos no consisten en una mera indemnización de daños o perjuicios o en exigir el cumplimiento del contrato, que es lo que verdaderamente caracteriza la opción (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 1985 y 17 de noviembre de 1986), sino en la devolución de un dinero que se recibió con anterioridad, y si no se devuelve, en la consumación de la compra mediante el ejercicio de la opción. Como consecuencia de lo expuesto, formalizándose una operación en garantía no permitida, no procede practicar la inscripción.

– Aun en el supuesto de estimarse que procede la inscripción de la operación en garantía, dados sus efectos equivalentes a un préstamo, tampoco sería inscribible por no haberse observado los requisitos que exigen la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (artículos 2.1.a), 22, 26, 42 y 43) en relación con la Ley 2/2009, de 31 de marzo (en particular, el artículo 1.1.b) de esta ley lo declara aplicable a cualquier medio equivalente de financiación).

La Dirección desestima el recurso y analiza la problemática de la opción de compra y su posible función de garantía tomando como punto de partida que el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (artículos 1859 y 1884 del Código Civil

La RDGRN de 8 de abril de 1991 (expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de junio de 2008) señaló que:

1º. El pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado (…) bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil).

2º. Provoca la nulidad radical y absoluta de los negocios en que se contienen al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los de sus acreedores.

3º. También se ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos indirectos.

4º. Las más recientes Resoluciones (por todas, R. 18 de septiembre de 2023) han señalado que la prohibición del pacto comisorio no es absoluta en nuestro derecho, de modo que pierde su razón de ser cuando la realización de la cosa ofrecida en garantía -cualquiera que haya sido la vía seguida- se efectúe en condiciones determinantes de la fijación objetiva del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor.

5º. Deben admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, y que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda (R. de 13 de julio de 2022).

Por ello, podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes. En definitiva, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor.

En el caso recurrido, lo que proporciona la clave para entender la operación es ese mes posterior al año en el cual la opción no puede ejercitarse; y no parece una mera especulación concluir que es durante ese periodo de tiempo (el año) cuando el concedente ha de devolver la cantidad recibida, y si no lo hace es cuando el optante, abonando el resto del precio (recordemos 4.400 euros) y ejecutando la opción deviene propietario del bien. Y añádase a lo anterior un dato no menos relevante: aun habiendo caducado la opción (por transcurrir el citado mes sin ejercitarse) para cancelarla registralmente el concedente habrá de retornar al optante la suma que se indica en el contrato, lo cual hace más patente aún el objeto del negocio realmente celebrado.

Y es esa entrega del casi por completo del precio de la compraventa al constituirse la opción (por cierto, en la misma escritura y no en otra otorgada sin solución de continuidad) la que, unida a las consideraciones precedentes, nos ofrecen la pauta para determinar la verdadera naturaleza del negocio jurídico documentado. Además, esa entrega a cuenta de casi todo el precio del tiempo de formalizarse la opción, lleva a concluir que si el contrato (en cuanto a la prestación del comprador) ya se ha ejecutado casi en su totalidad en el momento de formalizarse la opción, esa prestación ya realizada no encaja en el esquema típico y causal de un contrato oneroso preparatorio (la opción) de una transmisión dominical, sino que haca tránsito a una operación que por el contrario si encaja en la función y estructura típica de un contrato de financiación.

Hay otro dato y es el relativo al plazo y es que el presupuesto para la cancelación de la opción, por falta de ejercicio de la misma en el plazo convenido, no es otro que la devolución del precio «a cuenta» ya recibido con anterioridad (de la compraventa a formalizar); lo cual lleva a la racional conclusión de que se está ante un negocio indirecto de efectos semejantes al préstamo, pues se anticipa una cantidad de dinero que se recibe de presente y su devolución condiciona la cancelación registral de la opción. Por tanto, la causa de esta entrega es distinta a la de optar a celebrar una compraventa futura que se haya de consumar en momento posterior, y si el concedente quiere que se cancele registralmente la opción, aunque esta no se haya ejercitado, ha de devolver la suma que, «a cuenta», recibió al constituirla.

Inscrito el derecho de opción sólo procede su cancelación en los términos establecidos en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria: bien porque conste el consentimiento del titular registral bien porque se presente resolución judicial firme recaída en procedimiento en el que aquél haya sido parte. El asiento también puede cancelarse sin el consentimiento del titular en los casos previstos en la Ley, pero como ha reconocido la Dirección al analizar la problemática que plantea el ejercicio de la opción respecto de los derechos y cargas posteriores, ha admitido que en la escritura de ejercicio unilateral del derecho de opción de compra del precio pactado se deduzca la cantidad satisfecha como precio de la constitución del derecho de opción, así como determinadas cantidades cuyas cuantías vengan especificadas en la constitución de la opción. Es decir que no existiría obligación de consignación en beneficio de los titulares de cargas posteriores cuando se ha ejercitado el derecho de opción de compra en los términos que resultan de la inscripción en el Registro, y entonces procedería la cancelación de los asientos posteriores por aplicación de las reglas generales del ordenamiento sobre ejercicio de los derechos con trascendencia real y purga registral que han quedado expuestas.

Pero en el supuesto de este expediente, no se dan estas circunstancias pues, de ejercitarse la opción y adquirirse así el bien, los posibles acreedores, de existir, se verían perjudicados, toda vez que no operaría la subrogación del precio en lugar del bien.

En conclusión, en el presente caso se está en presencia de un mecanismo de opción de compra que se ha pactado con una finalidad de garantía de la devolución de una suma ya recibida, que ha de restituirse necesariamente, se haya ejercitado o no la opción en ese corto plazo de tiempo previsto (un mes) si se quiere cancelar registralmente la carga, lo que contraviene la prohibición del pacto comisorio. (ER)

Ver: PROHIBICIÓN DEL PACTO COMISORIO. SU CONSIDERACIÓN EN LA MÁS RECIENTE DOCTRINA DE LA DGSJFP Y EN LA DEL TS. DIFERENCIAS CON LA VENTA EN GARANTÍA 

306.*** PARTICIÓN PARCIAL DE HERENCIA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una escritura de adjudicación parcial de herencia

Resumen: La partición hecha por el testador no exige necesariamente que se cite el artículo 1056 CC o que se manifieste expresamente que se trata de un testamento particional. Tampoco exige que se realicen en el testamento todas las operaciones particionales y se haga referencia a las deudas, o que deba comprender todos los bienes del testador.

Hechos: Con ocasión de una escritura de adjudicación de herencia, en la que no hay legitimarios y que es otorgada por sólo algunos de los herederos con base en un testamento supuestamente particional, se plantean una serie de cuestiones de interés particional: ¿cuándo estamos en presencia de un testamento particional y no de normas particionales? ¿Qué requisitos deben cumplirse para entender que se trata de una partición? ¿Cabe que una partición hecha por el testador comprenda sólo parte de los bienes? ¿Deben intervenir todos los herederos en la escritura de aceptación y adjudicación de bienes?.

Registrador: Fundamenta su negativa a inscribir en que es necesaria la intervención de todos los herederos pues en el testamento la testadora no hace realmente una partición, sino que se contienen solamente normas particional hales. Fundamenta su opinión en el hecho de que en el testamento no declara hacer la partición en el ejercicio de las facultades que el artículo 1056 CC ni alude a ninguna norma legal en este sentido. Además, añade que en el testamento no hay avalúo de bienes, ni coinciden los valores de los bienes adjudicados por ello es necesario contar con el consentimiento de todos los herederos.

Recurrente: Alega que el testador ha ejercitado la facultad que le concede al artículo 1056 CC, el cual permite que la partición se haga total o parcialmente de todos los bienes, siendo muy frecuente que se haga solo de parte de los bienes, que es lo que hace en este caso. Concluyen que, conforme a lo que dispone el art. 675 CC, la voluntad del testador está clara al respecto.

Resolución: Desestima el recurso porque interpreta que no hay partición, si bien hace una consideraciones de interés.

Doctrina.

I CUESTIONES SOBRE PARTICIÓN.

1 Naturaleza y efectos de la partición hecha por el testador.

Conforme a los artículos 1056 y 1068 CC y la doctrina del Tribunal Supremo, la partición hecha por el testador no extingue la comunidad hereditaria, sino que la evita.

Se trata de un acto mortis que tiene eficacia a la muerte del causante, por lo que con la apertura de la sucesión y la aceptación de la herencia, los herederos adquieren la propiedad de los bienes, de ahí que no se puede reclamar judicialmente la división de la herencia pero si se podrá ejercitar la acción reivindicatoria.

 Como consecuencia de la adquisición de la propiedad de los bienes adjudicados, es el día del fallecimiento del causante, cuando deben valorarse tales bienes.

Los herederos adjudicatarios responden frente a terceros de las de ser causante con lo establecido el artículo 1084 del código civil.

2 Requisitos de la partición hecha por el testador.

Según los términos empleados en el testamento la voluntad de partir puede ser expresa o resultar de lo ordenado, caso este último que puede necesitar en ocasiones que se interprete la voluntad del testador (art. 675 CC).

¿Es necesario que se haga referencia expresa al artículo 1056 CC u otra norma legal en tal sentido? NO.

Dice la Resolución que si bien es relevante que el testador haga esa referencia expresa, lo cierto es que ni la jurisprudencia del Tribunal Supremo ni la doctrina de la Dirección General, consideran imprescindible tal referencia. Aún más, dice que tal referencia puede que no sea suficiente, pues cabe la posibilidad de que no hubiera efectivamente una partición a pesar de mencionar el artículo 1056 CC.

¿Deben constar necesariamente en el testamento las operaciones propias de toda partición (inventario, avalúo, liquidación y adjudicación)? NO necesariamente.

No obstante reconocer que se trata de una cuestión que no ha tenido una respuesta unánime, dice la Resolución que caben soluciones flexibles atendiendo a los términos del concreto testamento, de modo que puede admitirse que haya partición sin perjuicio de que se deban complementar por los interesados los actos omitidos (STS de 21 de julio de 1986). Añade que “de no admitirse esta posibilidad, la norma del artículo 1056 del Código Civil apenas sería aplicable y serían de peor condición los herederos por cuotas con adjudicación de bienes por el testador que los legatarios de bienes específicos, pues si a estos les ha atribuido el testador la facultad de tomar posesión por sí mismos de los legados y hubieran sido nombrados herederos respecto del remanente, sería inscribible la escritura otorgada unilateralmente por los legatarios [vid. artículo 81.a) del Reglamento Hipotecario”.

Conforme a este criterio flexible que se propugna, (i) el inventario debe entenderse implícito en las adjudicaciones realizadas por el propio testador, (ii) no puede considerarse imprescindible que se exprese en el testamento un avalúo de los bienes –que será irrelevante, salvo para la recisión por lesión ex artículo 1075 del Código Civil que deberá ser demostrada por quien impugne la partición–, (iii) y, en cuanto a la liquidación de las deudas, debe tenerse en cuenta que se transmiten a los herederos –quienes responderán conforme a los artículos 1003 y 1084 del Código Civil–, por lo que la partición y adjudicación realizada por el testador no afecta a los derechos de los acreedores.

3 Partición parcial hecha por el testador.

¿Es necesario que la partición hecha por el testador comprenda todos los bienes? NO.

Es partición tanto si comprende toda la herencia como si no (STS 4 de noviembre de 2008).

“No hay razón alguna que impida reconocer al testador la facultad de realizar una partición de herencia sólo parcial, de suerte que respecto de los bienes que aquél adjudique se haya de pasar por dicha partición ex artículo 1056 del Código Civil –en tanto no perjudique la legítimas–, mientras que para otros bienes que puedan existir en el momento de la apertura de la sucesión (en relación con los cuales es frecuente que el testador instituya a los herederos por partes iguales, como acontece en el presente caso) sea necesario realizar las pertinentes operaciones particionales”.

4 Conclusiones de todo lo expuesto:

1ª No se puede rechazar –sin más- que haya una partición hecha por el testador por el hecho de que (i) no se citara el artículo 1056 del Código Civil (…) (ii) ni se manifestara expresamente que se trata de un testamento particional; (iii) tampoco que puedan existir otros bienes al tiempo del fallecimiento de la testadora o el hecho de que no haya avalúo de bienes ni coincidan los valores de los bienes adjudicados con las cuotas en que –respecto del remanente– han sido instituidos los herederos (pues, como ha quedado expuesto, en la partición hereditaria por la testadora prevalece lo dispositivo de modo que no proceden los complementos por diferencias de valor, salvo que el testador disponga lo contrario); (iv) y, asimismo, la circunstancia de que no haya referencia a la liquidación de deudas o manifestación sobre ellas”.

2ª Admitida la existencia de una partición hecha por el testador nada impide que se puedan llevar a cabo “aquellas operaciones complementarias de las citadas adjudicaciones que puedan ser necesarias para su plena virtualidad, operaciones que en modo alguno suponen que la propiedad exclusiva sobre los bienes adjudicados a cada heredero no se haya verificado como efecto de la partición desde el momento de la muerte del testador”(STS 21 de julio de 1986).

II. INTERPRETACION DEL TESTAMENTO

Aunque todo lo anterior abunda en considerar que hay una partición hecha por el testador, sin embargo, dice la Resolución,” el núcleo de la cuestión planteada reside en la interpretación de la voluntad de la testadora, pues, a pesar de las referidas circunstancias, debe dilucidarse si pretendió otorgar un testamento de contenido particional, al menos en cuanto a los bienes relacionados en él, o fijar determinadas instrucciones para la ulterior partición”.

La conclusión a la que llega es que no hay una partición propiamente dicha que haga a cada heredero dueño directo de los bienes desde la apertura de la sucesión, pues no manifiesta que está realizando ya la adjudicación de bienes concretos con efectos desde la apertura de la sucesión y la consiguiente aceptación de la herencia, sino que «ordena la testadora que se paguen las respectivas cuotas hereditarias de los instituidos con las viviendas y el local que la testadora posee en el inmueble sito en […]»; y añade «que se distribuya de la siguiente manera […]»; especificando a continuación que a cada heredero que indica «se le entregue en pago de su cuota hereditaria» el inmueble que especifica”. (JAR)

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307.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso de local a vivienda 

Resumen: Calificación registral: para la calificación deben tener en cuenta los asientos registrales –entre los que se incluyen los presentados en el Diario–. La colisión entre títulos validos se soluciona conforme a las normas del principio de prioridad. La colisión cuando un título es inválido se soluciona con su exclusión en base al principio de legalidad.  Cambio de uso: es equiparable a la modificación de la declaración de obra nueva, como elemento definitorio del objeto del derecho, y por tanto, su régimen de acceso registral se rige por el artículo 28 de la Ley de Suelo.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura en la que se declara que un elemento privativo de una propiedad horizontal, que consta inscrito como local comercial, se ha transformado en vivienda hace más de cuatro años, lo que se acredita con certificado de antigüedad de la vivienda expedido por arquitecto que también es administrador único de la sociedad propietaria del local. Se solicita la inscripción del cambio de uso al amparo de lo dispuesto por el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y del criterio establecido por esta Dirección General

Registrador y recurrente discrepan en varias cuestiones que se iran viendo según se resume la resolución.

Resolución: Desestima el recurso en parte y lo confirma en otra.

Doctrina:

CUESTION CENTRAL: PRIORIDAD Y CALIFICACION REGISTRAL.

La cuestión central es decidir el efecto que tiene a la hora de despachar el título inscribible y presentado en primer lugar el que se haya presentado una certificación municipal donde consta el Decreto muniipal (de fecha 19 de junio de 2023) que ordena apertura de expediente de disciplina urbanística por ilegalidad del cambio de uso del local a vivienda, cambio realizado sin licencia ni presentación de declaración responsable, siendo contrario dicho cambio de uso a las determinaciones del Plan Parcial. Hay que tener en cuenta que se trata de un documento administrativo que goza de presunción de validez y eficacia (art. 39 Ley de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).

Lo cierto es que en el momento de presentación y calificación del título inscribible no constaba anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística, sin embargo, sí que consta presentada en el Libro diario la certificación solicitando la práctica de dicha anotación al tiempo de despachar el título.

1 Principio general: La solución de la cuestión pasa necesariamente por resolver la posible colisión entre la aplicación del principio de prioridad y el resultado de la calificación registral, que ha de ser global y unitaria, lo que conlleva que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, con el fin de evitar asientos inútiles.

 Ya la Resolución de 2 de octubre de 1981 afirmó que una rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad.

Por tanto, en la calificación del documento deben tener en cuenta los asientos registrales –entre los que se incluyen los presentados en el Diario–, evitando así la práctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelación al despachar el título subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado).

 No obstante la regla general es que se ha de respetar el principio de prioridad registral, de modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos.

2 Excepción: El problema, sin embargo, se plantea cuando lo que se ha presentado posteriormente es un documento auténtico que cuestiona la validez o eficacia del título primeramente presentado, porque es importante dejar claro que el principio de prioridad solventa el conflicto que puede plantearse entre títulos presentados válidos, que pueden ser compatibles o incompatibles entre sí pero que en todo caso son válidos, casos ambos en los que el posible conflicto se debe solucionar, como regla general, aplicando las reglas de la prioridad. Por tanto, “si son compatibles, el orden de despacho vendrá determinado por el orden de presentación que determinará a su vez el rango hipotecario. Si son incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha (artículo 17 de la Ley Hipotecaria)”.

Distinto es el problema cuando del título presentado en segundo lugar resulta la falta de validez del primero, pues aquí ya no existe un mero conflicto de prioridad entre títulos o derechos incompatibles pero válidos, sino que se cuestiona la validez del primero “y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo”.

Conclusión: En el caso cuestionado, dado que la calificación se basa en la presentación de la certificación administrativa de apertura de expediente de disciplina urbanística por ser el cambio de uso documentado contrario al Plan Parcial y realizarse sin licencia, “debe concluirse que no es posible el despacho de la escritura de cambio de uso de local a vivienda objeto de este recurso ya que debe prevalecer el principio de legalidad, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sin que, por lo dicho, para evitar dicha exclusión pueda apelarse al principio de prioridad”.

OTRAS CUESTIONES.

1 Conflicto de intereses: ¿Cabe que el arquitecto que certifica la antigüedad del cambio de uso sea a la vez administrador de la sociedad propietaria del local? SI. ¿Hay conflicto de intereses? NO, son intereses concurrentes.

Conclusión: Dice la Resolución que “no se observa que exista un conflicto de intereses entre el arquitecto certificante y la sociedad promotora, sino que lo que se aprecia es la existencia de una concurrencia de interés propio o compartido, por lo que sólo en el supuesto de que la certificación sea emitida en su condición de técnico municipal, lo que no ocurre en este caso, se encontraría sujeto a un régimen de incompatibilidad.

2 Normativa sobre cambio de uso:

El cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra nueva, como elemento definitorio del objeto del derecho, y por tanto, su régimen de acceso registral puede basarse en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación.

La inscripción que se practique del cambio de uso exigirá la acreditación de los distintos requisitos a que se refiere el artículo 28 LS. Concretamente, en el caso del apartado 4º de este artículo se debe aportar aquella documentación que acredite la improcedencia de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición o reposición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, salvo que la normativa urbanística aplicable como la jurisprudencia que la interprete excluyan la posibilidad de prescripción por el transcurso del tiempo.

Admitida la prescripción, los medios de prueba pueden ser, conforme al artículo 52 del Reglamento sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística aprobado por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, lo siguientes: la certificación del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico competente y el acta notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios.

No obstante, debe tenerse en cuenta en todo caso que también debe quedar acreditado que el uso prescrito no es contrario al planeamiento urbanístico, pues de ser contrario no opera la prescripción.

Conclusiones:

1 La aplicación del instituto de la prescripción a las modificaciones de uso sólo es posible si la normativa urbanística aplicable y la jurisprudencia que la interpreta posibiliten la prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso, y que, caso de preverse en la normativa un plazo de prescripción, se acredite el transcurso de éste.

Por tanto, no cabe recurrir al régimen de la prescripción cuando la legislación (autonómica) aplicable no admita la prescripción de la modificación del uso

2 El uso contrario al ordenamiento urbanístico no puede adquirirse por prescripción. (JAR)

308.*** INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA CON EXPRESIÓN DEL ELEMENTO PRIVATIVO QUE LLEVA APAREJADA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Terrassa n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de expediente de dominio para la inmatriculación de una cuota indivisa (IES).

Resumen.- Cabe la inmatriculación de una cuota de participación en una comunidad especial si aparece completamente definido el régimen de esa comunidad y por consecuencia, el contenido de aquel derecho de cuota.

Hechos.- Se pretende en virtud de expediente de dominio la inmatriculación de una cuota indivisa de finca con expresión del elemento privativo que lleva aparejada, vivienda en planta primera, con atribución unilateral de cuota y sin que se describa la totalidad del edificio.

En el presente caso, como resulta de la información catastral del expediente, el edificio está integrado por dos plantas, cada una con su referencia catastral individualizada, con una vivienda en cada planta, con una antigüedad de 1975. El requirente es propietario de la primera planta, y el propietario de la planta baja, que ha sido notificado personalmente en el expediente, no es otorgante del mismo. No consta del expediente que nunca se haya autorizada una escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal por lo que estaríamos ante una propiedad horizontal de facto reconocida por el artículo 2 b) de la Ley de Propiedad Horizontal.

Registradora.– Exige la necesidad del otorgamiento conjunto de todos los propietarios de la obra nueva del total edificio y su división horizontal.

El Notario recurrente entiende que no es exigible la declaración de la obra nueva del total edificio y su división horizontal, dado el derecho de un comunero de inmatricular su cuota, especificando concretamente el contenido de la misma, que en este caso lleva aparejada la propiedad exclusiva de una parte del edificio, la planta primera.

Dirección General.- Estima el Recurso parcialmente.

Desde el punto de vista formal confirma la calificación registral pues, aunque sólo se vaya a inscribir la titularidad de uno de los elementos, la inmatriculación física de la finca sobre la que se asienta la división horizontal será de toda la finca. Para dicha inmatriculación, se impone una debida coordinación entre la descripción literaria de la finca y su base gráfica catastral o alternativa, en los términos señalados por los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 205 de dicha ley. Debe acompañarse la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con el solar en el que se sitúa la vivienda cuya inscripción se solicita. Por otro lado, para poder inmatricular la vivienda, es necesario asimismo que se haya declarado la obra nueva del edificio del que forma parte, cumpliendo con las exigencias impuestas por la legislación urbanística

Desde el punto de vista material.- Invoca las resoluciones 24 de abril de 1998 y 12 de diciembre de 2019 y estima el recurso

Admitida la posibilidad de inmatriculación de un inmueble mediante una primera inscripción de una cuota indivisa en condominio ordinario practicada en virtud de un expediente de dominio, ningún obstáculo se advierte para rechazar esa inmatriculación en virtud de una primera inscripción de una cuota de participación en una comunidad especial si aparece completamente definido el régimen de esa comunidad y por consecuencia, el contenido de aquel derecho de cuota, como ocurre en el presente caso en el que se describe el total inmueble, se determina la parte de uso singular y exclusivo y, por exclusión, la de uso común, y la cuota respectiva (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal) sin que pueda rechazarse, so pretexto de no haber sido promovido por todos los cotitulares del inmueble pues, por una parte, es obligatoria en el expediente la citación de todos los cotitulares del inmueble común (cfr. artículos 278 del Reglamento Hipotecario, y 201, regla 3.ª, Ley Hipotecaria), y por otra, no se pretende la declaración de la titularidad de las restantes cuotas, sino exclusivamente la del promotor

Sin embargo, en la nota de calificación recurrida se exige el consentimiento del otro condueño para la determinación de la cuota, ya que no hay una previa división horizontal que la determine. La registradora entiende que para determinar a qué da derecho la cuota indivisa a inmatricular, sería necesaria la intervención de todos los titulares, tanto de la planta baja, como de la planta primera, quienes deberán constituir, en su caso, la total finca en régimen de propiedad horizontal. En esto no puede sostenerse, y hay que dar la razón al recurrente, pues exigir el consentimiento expreso de los demás copropietarios del edificio sería dejar sin efecto la posibilidad de inmatriculación de las viviendas que lo componen, que este Centro Directivo ha sostenido en las Resoluciones anteriormente citadas.

Comentario.- Da un paso más en relación con la R. de 12 de diciembre de 2019, aquí no hay previa división horizontal. (IES)

309.⇒⇒⇒ MADRID: CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de inmueble en régimen de propiedad horizontal (ACM)

Resumen: MADRID: La división horizontal de un edificio, aunque se destine totalmente a garajes y locales, requiere declaración responsable y acta de conformidad municipal expresa, aunque su número no exceda del declarado en su día en la obra nueva.

– Hechos: En una escritura de división horizontal de un edificio industrial se forman varias fincas registrales independientes, todas destinadas exclusivamente a garajes, almacenes y locales comerciales.

En la escritura se incorpora fotocopia de la licencia de obras otorgada en su día para el edificio cuya obra nueva previa se había declarado años antes.

– Las Registradoras (inicial y sustituta): califican negativamente:

a) Falta del acta de conformidad del Ayuntamiento a la declaración responsable porqué se trata de un acto equiparado a una parcelación, división, o a “cualesquiera otros actos de división” (art 159 Ley MADRID 9/2001), siendo tal régimen de autorización o control administrativo exigible ex Art 10-3-b) LPH de aplicación directa en todo el territorio nacional y sobre toda la legislación autonómica.

b) No son aplicables las excepciones reconocidas por la DG y el art 53 RHU 1093/1997, a tal necesidad, para cuando el número de plazas o locales resultantes de la división no exceda del señalado en la licencia de obras, ya que en el historial registral de la finca (NI en su descripción tras la obra nueva) no consta el número de los citados

– La SL otorgante: recurre exponiendo, en síntesis que:
No son de aplicación tales preceptos, ya que el caso no encaja en ninguno de los supuestos del Art 10-3-b) LPH y porqué en ningún caso se trata de una división o parcelación de terrenos, sino de creación de fincas independientes dentro de un edificio industrial, compuesto exclusivamente de garajes y trasteros, por lo que ex art 53 RHU 1093/1997 no se requiere nueva licencia municipal, pues concluye diciendo el precepto que “No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.”

– El notario autorizante: alega en su informe que la R. 21 noviembre 2019 dictaminó que “La legislación de la CCAA de Madrid, a diferencia de lo que sucede en otras legislaciones autonómicas (…), no sujeta la división horizontal, como operación específica, a licencia de forma expresa. Sin embargo, en el ámbito de la legislación sustantiva madrileña, resulta exigible licencia a efectos de inscripción cuando la división horizontal de las edificaciones se configure de tal modo que pueda suponer un acto equiparado a parcelación o a ‘cualesquiera otros actos de división’ de parcela o terrenos”, pero sin que pueda entenderse en el presente caso, que “supone un acto equiparado a parcelación”, puesto que se trata de un edificio.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso, confirmando la calificación.
– Doctrina:
 a) Siguiendo los criterios de la R. 25 de marzo de 2024, (para el cambio de uso de un local de negocios a vivienda) y en base al concepto amplio de “finca” del Art. 26 L.S. (RDLegis 7/2015) y al Art 10-3-b) LPH , ambos de aplicación “básica” y general en toda España y en toda CCAA, entiende que, aunque no encaje exactamente en ninguno de los supuestos de los arts 151, 152 y 159 Ley MADRID 9/2001 (la DG admite que no exigen expresamente licencia para la división horizontal) sí será precisa una declaración responsable acompañada de posterior acta de conformidad del Ayuntamiento, ya que ex L.S. y LPH puede afirmarse que en el presente supuesto se trata de un acto propiamente edificatorio que registralmente se traduce en la división horizontal y, por tanto, definición de diferentes elementos susceptibles de aprovechamiento y tráfico independiente, que forzosamente, ex Tribunal Constitucional, y por poder afectar a 3º registralmente protegido, debe quedar sometido a algún tipo de intervención administrativa de control, en los términos que determine la legislación urbanística autonómica.

b) Incluso llega a afirmar, nuestro Centro Directivo, que el art 53-a) RHU 1093/1997 habría quedado tácitamente DEROGADO por el Art 10-3-b) LPH por considerar que la nueva redacción del precepto (de rango legal) ya no se refiere, “deliberadamente”, a la exención de licencia o autorización para locales comerciales y garajes, y que ahora sería solo aplicable a los “Complejos Inmobiliarios”. (ACM)

Termina el centro directivo admitiendo una excepción a la necesidad de aportar la declaración responsable: «para la inscripción de la división horizontal de los elementos descritos en la escritura calificada es preciso acreditar la licencia urbanística o el acto expreso de conformidad administrativa con la actuación declarada, a menos que mediante certificado de técnico competente se acredite que el número y características de los elementos resultantes sean los que resulten de la licencia de obras que autorizó la construcción de la edificación, por tratarse de un supuesto legal de excepción.

COMENTARIO. Sin entrar en el fondo del asunto, me parece excesivo afirmar que el Art 10-3-b) LPH DEROGÓ tácitamente el art 53-a) RHU 1093/1997, ya que, a mi entender, tienen distintos ámbitos de aplicación: el primero, la LPH, se refiere (además de Complejos Inmobiliarios strictu sensu, a la construcción de nuevas plantas y a alteraciones estructurales) se refiere solo a la agrupación o segregación o división de pisos o locales ya inscritos como fincas independientes en una división horizontal preexistente, pero no una división horizontal “ex nuovo”, por lo que no me parece evidente que sea una redacción dirigida deliberadamente a derogar una norma [art 53-a) RHU] prevista para un supuesto distinto: innecesaridad d nueva licencia en la división horizontal nueva para garajes, locales o trasteros cuyo número no conste o no exceda del previsto en la licencia de obras inicial. (ACM)

Idéntica a RR# 342 y 343 de 28 de junio (infra).

310.** TÍTULO INSCRIBIBLE. DOCUMENTO PRIVADO Y SENTENCIA

Resolución de 12 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Badalona n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de sentencia junto con un documento privado y una instancia solicitando la inscripción.

Resumen: las sentencias declarativas o constitutivas con trascendencia inmobiliaria son directamente inscribibles en los libros del Registro –salvo las dictadas en rebeldía– si de aquél no resultan obstáculos que lo impidan, mediante la presentación del correspondiente testimonio de la resolución judicial que acredite su contenido, así como la firmeza de la misma.

Hechos: se presenta testimonio de una sentencia junto con un documento privado de venta y una instancia privada solicitando la inscripción.

La registradora deniega la práctica del asiento de presentación y la calificación por no ser un documento susceptible de inscripción, debiéndose elevar a público el documento privado mediante escritura pública, con la consiguiente inscripción a favor de los dos compradores, o bien presentar un testimonio de la sentencia en que se solicite al Registro la inscripción de la finca a favor de los compradores o uno de ellos.

La Dirección confirma la calificación.

– Es doctrina de esta Dirección General que las sentencias declarativas o constitutivas con trascendencia inmobiliaria son directamente inscribibles en los libros del Registro –salvo las dictadas en rebeldía– si de aquél no resultan obstáculos que lo impidan, mediante la presentación del correspondiente testimonio de la resolución judicial que acredite su contenido, así como la firmeza de la misma y el artículo 100 RH se ocupa de la calificación registral de los documentos judiciales.

– En cuanto a la inscripción del documento privado, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece de forma clara el principio fundamental hipotecario de que solo pueden ser inscritos, salvo algunas excepciones previstas en la ley, los actos «consignados en escritura pública, ejecutoria o documento autentico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos». Por tanto, para la inscripción en los libros del Registro, debe elevarse a escritura pública dicho contrato privado de compraventa

En el caso resuelto, en lo que al documento judicial se refiere,

– Del fallo de la sentencia no resulta ni se declara quién es el titular del dominio de la finca objeto del contrato de compraventa, ni se exime de la obligación posterior de elevar a publico dicho documento privado, ni se ordena que se inscriba el pleno dominio a favor de uno solo de los compradores. El documento no contiene referencia certera ni resolución alguna de que se inscriba la adquisición por compraventa de la finca.

– No existe una determinación de los actos o derechos cuya inscripción haya de practicarse, en contra de los principios de especialidad y rogación. (ER)

311.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO Y SU PRÓRROGA POR EL ART. 210 LH

Resolución de 12 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13, por la que se suspende la cancelación de una anotación de embargo y su prórroga solicitada a su instancia

Resumen: La nota marginal de expedición de certificación es “asiento” a los efectos del computo plazo del ap.1 art.210 de la LH.

Hechos: Mediante instancia, con firma ratificada ante la registradora de la Propiedad, se solicita la cancelación de la anotación preventiva de embargo letra “A”, así como la prórroga de la misma que causó la anotación letra “D”, sobre una finca registral, en virtud “del apartado 1 del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, regla octava”.

Son datos relevantes para la resolución de este expediente los siguientes:

– la anotación preventiva de embargo letra A, cuya cancelación se pretende fue practicada el 16 de febrero de 1995.

– dicha anotación fue prorrogada por la anotación letra D, practicada con fecha 23 de noviembre de 1998, por tanto, con anterioridad al día 8 de enero de 2001 (fecha de la entrada en vigor de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil).

– al margen de dicha anotación y para el procedimiento del que deriva el embargo, constan extendidas tres notas de expedición de certificación de dominio y cargas para el procedimiento que dio origen a la anotación, la última de ellas de fecha 12 de noviembre de 2008, extendida en virtud de mandamiento judicial de fecha 30 de octubre de 2008.

La registradora suspende la cancelación porque considera que al tratarse de una anotación prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y constando la expedición de la certificación el día 30 de octubre de 2008, no ha transcurrido el plazo legal de veinte años que señala el artículo 210.1, regla octava, de la Ley Hipotecaria, contados desde el último asiento practicado con relación al procedimiento en el que se reclama la deuda, para practicar dicha cancelación.

El recurrente alega que la nota marginal de expedición no tiene carácter de asiento y que contiene la información del procedimiento judicial que afecta a esa finca en concreto y transcurridos los 4 años de su vigencia, esa nota marginal se tiene por no puesta de forma que no afecta a la vigencia de la referida anotación, resultando procedente su cancelación por aplicación de lo previsto en el referido precepto.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: El primer problema que se plantea es el de la posible caducidad de esta anotación preventiva de embargo prorrogada.

Tras la interpretación de la Instrucción de nuestro Centro Directivo de 12 de diciembre de 2000 y la Resolución de 30 de noviembre de 2005 quedó claro que, las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor la LEC, no se cancelaban por caducidad, hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su prórroga hubieren sido decretadas.

Por el contrario, si la prórroga se ha decretado expresamente y presentado en el Registro con posterioridad a la LEC, por cuatro años, podrá cancelarse por caducidad cuando transcurra el plazo de prórroga sin que se haya vuelto a prorrogar.

Sentado lo anterior, en el caso que nos ocupa se pide la cancelación en aplicación de lo previsto en el apartado 1 del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, regla octava, precepto aplicable a las anotaciones de embargo, al ser esta una traba de bienes para garantizar el pago de una obligación y tener eficacia real a través de la anotación por lo que encaja sin dificultad en la expresión “cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales” a las que alude el artículo citado que utiliza, y en el caso de haber transcurrido el plazo previsto, contado desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda, podrá practicarse la cancelación.

En la anotación prorrogada antes de la LEC consta una nota de expedición de una certificación en el seno del procedimiento judicial en fecha 12 de noviembre de 2008, siendo éste el “dies a quo” para el cómputo del plazo, al tratarse, de manera indubitada, del último asiento practicado en relación con el procedimiento que se reclama la deuda, al tratarse de un asiento registral, sin que la norma distinga respecto del carácter principal o accesorio que debiera revestir el mismo, plazo exigido que en el presente expediente no ha transcurrido.

Comentarios: La DG se limita en esta resolución a confirmar su criterio sobre el problema planteado fijado en sus resoluciones de 9 y 30 de septiembre de 2021, siendo una doctrina clara y además cargada de lógica pues esa nota marginal indica entre otras cosas que el procedimiento a ese fecha estaba vivo.(MGV)

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312.* EXPROPIACIÓN FORZOSA. CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN 

Resolución de 12 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Orihuela n.º 1, por la que se suspende la cancelación de una nota marginal de expedición de certificación en procedimiento de expropiación (ACM)

Resumen: La caducidad de las notas marginales se computa desde el día de su extensión, no de actuaciones administrativas previas no consignadas en el registro.

– Hechos: – En 2008 se inicia un procedimiento de Expropiación (y nada se hace constar en el Registro).
– En enero de 2022 se extiende, a petición CCAA, nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas;
– En noviembre de 2023 se presenta instancia privada solicitando la cancelación por caducidad de la nota.

– El Registrador: califica negativamente por no haber transcurrido el plazo de 3 años previsto en Art. 32 RH (y Aº 5-2 RHU 1997)

– El Presentante: recurre tratando de argumentar, con escasa técnica jurídica y bastante grosera, que la fecha de la anotación no depende del capricho del registrador o de la CCAA, sino que debe ser la de la ocupación del terreno (2008) invocando, como única norma, el Ppio constitucional de Seguridad Jurídica.

– Resolución: La DGSJFP, obviamente, desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Resulta palmario que el «dies a quo» del plazo de 3 años del Art. 32 RH, se computa desde la fecha de la propia nota marginal, no de otras actuaciones y menos cuando nunca antes han tenido acceso al registro. (ACM)

313.* TRANSMISIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN SIN ACREDITAR TRACTO SUCESIVO. 

Resolución de 12 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 15, por la que se deniega la inscripción de un derecho de reversión solicitada en virtud de instancia privada acompañada de documentos complementarios.

Resumen: No cabe inscribir la transmisión de un derecho de reversión latente derivado de expropiación forzosa por aplicación de los principios de tracto sucesivo, legitimación registral y prioridad.

Hechos: Se solicita por instancia la inscripción de un derecho de reversión derivado de expropiación forzosa a favor de una sociedad, aportándose diversos títulos de adquisición.

El registrador deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo, dado el derecho de reversión se encuentra inscrito a favor de personas distintas de aquellas de las que trae causa la sociedad solicitante. Otro obstáculo adicional es el de que no se acredita la representación de titulares intermedios.

La sociedad recurre alegando falta de motivación en la resolución y la vulneración de tratados internacionales y derechos constitucionales.

La DG confirma la nota de calificación en cuanto al primer defecto. No entra en el segundo -falta de representación- por considerar que no necesita hacerlo.

Se basa, para ello, en dos principios hipotecarios básicos:

– El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, en su aplicación procesal y registral, e implica que los títulos inscribibles deben ser otorgados por los titulares registrales, así como que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, lo que debe ser tenida en cuenta por el registrador, al formar parte esencial del ámbito de su calificación (artículos 18 LH y 98 a 100 RH).

– El principio de legitimación registral, según el cual, la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales, en beneficio del titular registral, siendo una de sus consecuencias el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos (artículo 38 LH).

En el caso presente, los títulos aportados junto a la instancia no aparecen otorgados ni ratificados por el titular registral actual de los derechos de reversión. Aunque uno de los títulos presentados fue otorgado por el heredero de la entonces titular registral, éste no fue presentado en su momento, con lo que opera el artículo 17 de la Ley Hipotecaria que determina el principio de prioridad.

La DG resuelve finalmente que, al confirmarse el defecto de falta de tracto sucesivo, no procede entrar en el análisis de la falta de representación alegada respecto de los distintos títulos intermedios aportados y que dio lugar al segundo de los defectos de la nota de calificación.

Nota: El derecho de reversión, en caso de expropiación forzosa, ha de constar inscrito en el Registro al tiempo de practicarse el asiento de expropiación y en el propio asiento. Puede ser objeto de transmisión posteriormente, mientras siga en estado de latencia. Sí, tras la expropiación, se incumple el destino para los bienes que la motivó, mediante el ejercicio de este derecho de reversión, el propietario inicial puede recuperar la propiedad perdida del bien. (JFME)

Resumen: Las dudas sobre la posible coincidencia de la finca que se pretende inmatricular con otra finca ya inscrita deben estar motivadas y fundadas en criterios objetivos y razonados.

Hechos: Se pretende inmatricular por expediente de dominio del 203 LH una finca respecto de la que el registrador, al expedir la certificación durante la tramitación del procedimiento, hizo constar que no se descarta que la finca pueda corresponderse con otra previamente inscrita.

El Registrador: califica negativamente, señalando que: “Tras haber sido expedida por este Registro certificación con fecha doce de abril de dos mil veintitrés solicitada en el precedente documento, se advertía en la misma que la finca objeto de inmatriculación podía corresponder con la finca registral ***, debiendo ser despejadas las dudas sobre la posible coincidencia, por lo que se suspende la inscripción de dicho documento”.

Los Presentantes: recurren alegando la falta de una mínima motivación que genera una evidente indefensión, citando las Resoluciones de 21 (en realidad 22) mayo 2018, 18 septiembre 2019, 12 febrero 2016.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Como ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución 27 junio 2016), sin perjuicio de la previsión de archivo del expediente que prevé el art 203-1 LH, en el caso de albergar dudas el registrador, debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas, muy en particular la intervención de los afectados; es por ello por lo que la regla sexta del art 203.1 LH dispone que «cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes». Y entre esos interesados, además de aquéllos señalados en la regla quinta del mismo precepto, debemos incluir también al promotor del expediente.

La nota de calificación, tal y como ha sido redactada, se fundamenta en una simple conjetura que, a su vez, al indicarse la colindancia de la finca a inmatricular con aquélla con la que se ha apreciado una posible correspondencia, la notificación edictal a los herederos del titular registral de la finca 58.668, unido a su falta de oposición, determinan la falta de fundamento de las dudas expuestas por el registrador a la hora de suspender la inmatriculación pretendida (SNG).

Resumen: La resolución confirma la calificación, pero la DG recuerda que se admite que existe verdadera interrupción del tracto cuando se adquiere de alguno de los herederos del titular registral si, además de la extraordinaria dificultad para formalizar el título que permitiría la inscripción a favor del promotor, se trata de casos en que el promotor haya adquirido de solo alguno o algunos de los herederos del titular registral.

– Hechos: Se presenta Acta de reanudación de tracto sucesivo interrumpido de la mitad indivisa de una finca en a que concurren las siguientes particularidades:

• La finca registral 37.224 figura inscrita con más de 30 años de antigüedad a nombre de dos cónyuges franceses por mitades privativas.
• En 1986, los cónyuges se donaron mutuamente el usufructo de sus bienes, escritura otorgada en Francia que no se inscribió en el Registro de la Propiedad.
• En 1993 fallece el esposo, JLLV, siendo sus herederos su esposa, un hijo del matrimonio y una nieta, doña CS (hija de otra hija premuerta en 1987), así resulta de Acta de notoriedad francesa de 1993 que se incorpora al Acta de reanudación de Tracto.
• En 2012 fallece el otro hijo del matrimonio, resultando ser su heredera, según Acta de notoriedad francesa de fecha 2015, su sobrina doña CS (nieta y heredera de los titulares registrales). Acta que no se ha presentado al Registro de la propiedad.
• En 2015, la viuda y su nieta, doña SC, otorgaron una escritura de permuta ante notario francés, en la que la viuda “renunciaba” al usufructo de los inmuebles del causante (su cónyuge) JLLV sitos en Francia y doña SC a cambio, le cedía la nuda propiedad del 50% de la finca registral 37.224. Escritura que tampoco se ha presentado al Registro de la Propiedad.

La promotora del Acta, la viuda, alega haber adquirido la mitad de la finca en virtud de esta última escritura de permuta otorgada en Francia. Y se hace constar que como no se aportan al expediente los documentos franceses, no se puede constatar el cumplimiento de los requisitos y la documentación exigidos por la legislación española, lo que unido a la aparente falta de rigor de la legislación francesa y a la serie de fallecimientos producidos, determina que sea extraordinaria la dificultad para restablecer el tracto en España.

– La Registradora: califica negativamente, por no existir realmente interrupción del tracto sucesivo, al «tratarse de una adquisición directa del titular registral y de su causahabiente»

 – El Presentante: recurre exponiendo las circunstancias que dificultan de forma extraordinaria la consecución de la documentación necesaria y señalando que no existe posibilidad alguna de la existencia de terceros que puedan resultar indefensos o que puedan oponerse a la inscripción solicitada.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina: En el caso de este expediente no se advierte ni una verdadera interrupción de tracto ni una extrema dificultad en la identificación y localización de los posibles herederos, que solo se ha admitido por esta Dirección General, cuando, además de la extraordinaria dificultad para formalizar el título público que permitiría la inscripción a favor del promotor, se trate de casos en que el promotor haya adquirido de solo alguno o algunos de los herederos del titular registral. Nos encontramos, por tanto, ante una concreta determinación de los titulares de los derechos recayentes sobre dicha cuota dominical y perfecta delimitación de los títulos dominicales cuya presentación en el Registro es imperativa para obtener la oportuna inscripción. (SNG).

Resumen: Para inscribir una segregación por antigüedad vía analogía del art. 28.4 de la Ley del Suelo, es necesario o bien una declaración de innecesariedad de licencia o bien una certificación acreditativa de la prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.

– Hechos: Se pretende inscribir por antigüedad una segregación de finca (y una declaración de obra antigua sobre dicha porción) sin aportar declaración de innecesariedad de licencia ni certificación acreditativa de la prescripción, fundándola en que la parcela resultante ya se encuentra segregada de hecho como consecuencia de los actos de edificación autorizados sobre la misma (licencia de obras de 1995) y la realidad física de la finca, ya reconocida a efectos catastrales y fiscales.

Se dan tres particularidades:

• Que existe un procedimiento de ejecución hipotecaria que tiene por objeto solo parte de la finca, haciéndose constar en la escritura que, como el edificio que se declara sobre la porción segregada no es objeto de ejecución, resulta preciso independizarlo y diferenciarlo del resto de la finca sí ejecutada pues consta en el edicto de subasta que “sobre el resto del terreno otra edificación construida, con posibles arrendatarios, que no ha accedido al Registro de la Propiedad y que no objeto de la presente ejecución hipotecaria”.
• A la escritura se incorpora: Certificación catastral de la que resulta que la finca segregada constaba con un edificio construido desde 1997; Licencia de construcción de 1995; Certificado del Concello de A Coruña que acreditaba que el edificio obtuvo licencia y fue objeto de expediente de disciplina urbanística en 1999 que no se cumplió, sin que conste incoado otro expediente al respecto
• Y también se incorpora informe del Servicio de Intervención de Edificación y Disciplina Urbanística del Concello da Coruña, en respuesta a la solicitud de declaración de innecesariedad de licencia donde consta que no se obtuvo licencia de parcelación antes de tramitar la licencia de construcción y que: «el objeto de la solicitud no guarda relación con ninguno de los supuestos legalmente previstos para declarar la innecesariedad de la licencia. Para dividir la parcela original en dos con el edificio construido en ella, se debe obtener la preceptiva licencia que se tramitará de conformidad con los artículos 352 y siguientes del Decreto 143/2016 porque se aprueba el reglamento que desarrolla la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia. En este caso, según el contenido del informe técnico, se encontró que la segregación no cumple con los parámetros mínimos de parcela establecido en el art. 7.2.2.4, toda vez que una de las parcelas resultantes no cuenta con la superficie requerida para materializar la edificación, como resultado de aplicar las condiciones de ordenación, es decir, la ocupación máxima de la parcela en las plantas superiores”.

– La Registradora: califica negativamente, suspendiendo las inscripciones solicitadas en cuanto a la segregación, por no aportar la correspondiente licencia municipal o declaración de innecesariedad (art 150.6 Ley Suelo de Galicia y RR 28/04/2022 y 20/07/2020); y en cuanto a la declaración de obra nueva declarada sobre parcela segregada, por falta de previa inscripción de la segregación de dicha parcela (artículo 20 LH).

– El Presentante recurre exponiendo, en resumen: Que del certificado del ayuntamiento incorporado resulta patente que el ayuntamiento reconoce la existencia del edificio y que ya no existe expediente de reposición de la legalidad urbanística; Que con el otorgamiento de la licencia de construcción del edificio se está llevando a cabo la segregación; Que desde 1997 existen dos edificios distintos en suelo, vuelo y subsuelo y el Concello, que abrió un expediente por infracción urbanística en 1999, lo ha dejado caducar. En consecuencia, es aplicable al caso la doctrina sentada por la DG desde su Resolución de 17/10/2014 puesto que se reconoce implícitamente por la certificación administrativa que no hay expediente alguno de reposición de la legalidad urbanística y que la edificación es de 1997, luego cualquier plazo de prescripción ha transcurrido.

– El notario autorizante alegó, en resumen, que la concesión de licencia implicó la consideración de solar de la parcela y su independización “de facto”; que al ser la parcela un solar, y estar en un núcleo de población, no eran aplicables la prohibiciones que trataban de evitar la creación de núcleos de población; y que resulta aplicable al caso la doctrina sentada por la DG respecto al artículo 28.1 de la Ley del Suelo.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina:
La DG reitera su doctrina recogida en las RR 17 octubre 2014, 17 febrero 2018, 19 octubre 2020 y 10 abril 2023, 15/02/2024 donde señala que la aplicación analógica del art 28.4 TRLS permitiendo la vía de la prescripción acreditada para inscribir divisiones o segregaciones antiguas debe ser matizada en el sentido de que, de conformidad con el art 26 TRLS , es necesaria la acreditación documental de “la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable” y para esta acreditación documental en el caso de parcelaciones ya existentes en la realidad, en sentido jurídico y material, reconocida su existencia y validez por la propia Administración y que, sin embargo, no cumplen las prescripciones del planeamiento vigente para obtener licencia, es necesario un pronunciamiento explícito del órgano con competencia urbanística que implique un reconocimiento del carácter consolidado e independiente de la parcela. 

En el presente expediente no se acredita dicho pronunciamiento explícito, sin que pueda considerarse suficiente a estos efectos el contar con la licencia de obras. De hecho, en el informe del Servicio de Intervención de Edificación y Disciplina Urbanística del Concello da Coruña, incorporado a la escritura, se concluye literalmente que no concurre ninguno de los supuestos legalmente previstos para declarar la innecesariedad de la licencia y que para dividir la parcela original en dos con el edificio construido en ella, se debe obtener la preceptiva licencia tramitada de conformidad con los artículos 352 y siguientes del Decreto 143/2016.

Por tanto, a los efectos del cumplimiento del art 26 de la Ley de Suelo estatal, en relación con el art 150 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, debe acreditarse el correspondiente título administrativo habilitante, en los términos expuestos, siendo competencia municipal el valorar la procedencia de la segregación o el reconocimiento de su existencia, por lo que las alegaciones que el interesado pueda plantear en defensa de su derecho deben ventilarse ante el órgano municipal competente. (SNG)

Resumen: Si la finca está inscrita con pacto de reserva de dominio, es necesario, para inscribir la adquisición a favor de los causahabientes del titular registral sin la reserva de dominio, acreditar que se ha cumplido la condición suspensiva que implica el pacto de reserva de dominio, pero no hay obstáculo para inscribir la adjudicación hereditaria del derecho tal como consta inscrito en el Registro y, por ende, con la reserva de dominio.

– Hechos: Se pretende la inscripción de una escritura por la que dos herederas se adjudican una finca inscrita a nombre de su causante por título de compraventa del año 1972.

En la escritura de compraventa de 1972 se aplazó el pago en 10 cuotas anuales (10 años desde el otorgamiento) que quedaban reflejadas mediante 10 letras de cambio, y en garantía del pago aplazado:

1. Se PACTÓ LA RESERVA DE DOMINIO A FAVOR DE LA VENDEDORA, que continuaría siendo propietaria hasta el pago del último plazo, previéndose que el pago total de los plazos actuará como condición suspensiva del traspaso de dominio a la compradora, y que la compradora adquiere la posesión de la finca por tradición instrumental.
2. Y se hizo constar: Que para hacer constar en el Registro el pago del precio aplazado bastará acreditar mediante instrumento público que la compradora tiene en su poder las diez letras. Y que el pago total del precio o de su último plazo, acreditado como se ha dicho, bastará para que la compraventa actual produzca el pleno efecto de traspaso de dominio de la vivienda a la compradora

– La Registradora califica negativamente: Basándose en el principio de tracto sucesivo y la doctrina de la DG que se recoge en la resolución y que después veremos en “doctrina”, señala que el pacto de reserva de dominio en garantía del precio aplazado funciona como una condición suspensiva y considera necesaria la acreditación del cumplimiento de la condición, lo que posibilitará la cancelación de la situación registral que corresponda al otro de los sujetos interesados en la transmisión condicionada y la continuación del tracto sobre el dominio de ese modo transmitido (arts 20 LH y 105 y 238 RH)

– El Notario: recurre exponiendo:

• Que la finca sí aparece inscrita a nombre de la causante en «pleno dominio», y aunque aparece bajo condición suspensiva, no existe falta de tracto sucesivo y la registradora podría haber inscrito la transmisión con la misma condición y con el mismo derecho de reserva de dominio.
• Y que la reserva y la condición inscritas no son en realidad una condición suspensiva sino una condición resolutoria, lo que permitiría no solo la inscripción de la transmisión del dominio, siquiera con las cargas existentes, sino la posibilidad de caducidad de estas, por el transcurso del plazo de prescripción más un año (31 años) bajo las disposiciones de la derogada Compilación de Derecho civil de Cataluña, si se entendiese vigente esta norma por derecho transitorio, o por el plazo de preclusión de 40 años del artículo 210.1. octava, párrafo segundo LH.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina: La Dirección General recuerda la tradicional discusión sobre la NATURALEZA DEL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO (condición suspensiva -tesis clásica-, condición resolutoria y derecho real semejante a la prenda sin desplazamiento) y señala que la que ha sido acogida por la doctrina del Tribunal Supremo, con la voluntad de no dejar desamparado al comprador, es la tesis que la asimila a una condición suspensiva, por cuanto se suspende la transmisión del dominio hasta el momento del completo pago del precio. En realidad, si la prestación debida es el cumplimiento de la obligación de pago por el comprador, no existe condicionalidad, sino modalización pactada de los efectos derivados del negocio. (un estudio detallado sobre la evolución de las teorías que ha tenido este pacto, aquí).

1.- Citando la resolución 12/05/2010 la Dirección General señala que no pueden compartirse las afirmaciones del recurrente que considera el pacto contenido en la escritura como una condición o causa resolutoria de las del art. 1504 Cc, porque, a pesar de que la resolución de 04/12/2010 afirmó la identidad práctica del pacto de reserva de dominio con la condición resolutoria, se hizo con el fin de aplicar el régimen jurídico de la condición resolutoria (art 175.6.ª RH) y no dejar desprotegidos ni al adquirente ni al acreedor embargante de su derecho.

2.- Señala que las diferencias entre la compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria y la compraventa con precio aplazado y pacto de reserva de dominio se dan durante el periodo de pendencia, son estos efectos los que justifican que las partes opten por una u otra fórmula de acuerdo con sus intereses, porque incumplida la obligación de pago los efectos son los mismos: la resolución del contrato con efectos frente a terceros si constaban debidamente inscritos.

• VENTA CON PRECIO APLAZADO Y CONDICIÓN RESOLUTORIA: El comprador adquiere el dominio, desde ese momento puede disponer y sus acreedores pueden dirigirse contra el pleno dominio de lo adquirido. El vendedor se desprende del dominio, con lo que ya no puede disponer ni gravar ni sus acreedores pueden dirigirse contra el bien.
• VENTA CON PRECIO APLAZADO Y PACTO DE RESERVA DE DOMINIO: El comprador adquiere la posesión, no puede enajenar ni gravar y la posición de sus acreedores está limitada a la posición jurídica adquirida. (art 4 de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, estando limitada la acción de sus acreedores a la posición jurídica adquirida (vid. regla decimoquinta de la Instrucción DGRN de 3 de diciembre 2002). El vendedor conserva el dominio, pero está limitado por el derecho del comprador y solo puede disponer de su derecho y solo puede ser embargado respetando su posición jurídica. 

3.- Y partiendo de la misma resolución 12/05/2010 recuerda que cuando lo que accede al Registro es una transmisión dominical sujeta a condición es conveniente distinguir dos hipótesis:

• Una, pendiente la condición: el Registro refleja dos titularidades, una actual y una expectante, que agotan la plena titularidad del derecho condicionalmente transmitido. En esta situación, para verificar e inscribir, libres de la condición, actos dispositivos sobre tal derecho, es necesaria la actuación conjunta de las dos titularidades.
• Otra, agotado el plazo para que la condición se cumpla sin que conste en el Registro su cumplimiento o incumplimiento: el Registro refleja una situación de la que ya no puede deducirse la coexistencia de las dos titularidades, sino la extinción de una y la consolidación de la otra, aunque resulte indeterminado en favor de cual se produjo la consolidación. En esta situación, los principios de legitimación y tracto sucesivo y el respeto a la similar posición registral de aquel en cuyo favor pudo producirse la consolidación, impiden la inscripción de la posterior transmisión del dominio otorgada exclusivamente por uno de ellos mientras no acredite que el desenvolvimiento de la condición se realizó en su favor (3 y 23 LH y 56 y 238 RH)

Así pues, en ninguna de las dos hipótesis es posible la inscripción dominical en favor de quien invoque ser causahabiente de uno de los otorgantes de la transmisión condicionada si sólo aporta el título adquisitivo otorgado exclusivamente por ésta. (arts 20 LH y 105 RH)

4.- Y concluye:

• Que no puede accederse a la cancelación por caducidad de la reserva de dominio, porque no se trata de una condición resolutoria (además, es una pretensión que no se ha formulado en el título presentado ni ha sido objeto de calificación)
• Y que no hay obstáculo para inscribir la adjudicación hereditaria del derecho tal como consta inscrito en el Registro y, por ende, con la reserva de dominio. Lo que ocurre es que, para ello es necesaria la solicitud expresa por los interesados, toda vez que de los términos en que está redactada la escritura objeto de calificación resulta que lo que se pretende es que se inscriba a nombre de las herederas el pleno dominio de la finca sin reserva alguna. (SNG)

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