Resoluciones Julio 2024 Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública

Admin, 30/06/2024

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES
  3. S4/2024. ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
  4. S5/2024. HIPOTECA. PACTOS DE EJECUCIÓN. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO. SOLICITUD GENÉRICA DE INSCRIPCIÓN PARCIAL. 
  5. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  6. 243.*** MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. CERTIFICADO TÉCNICO
  7. 244.() ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LEGADO. RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO
  8. 245. SEGREGACIÓN SIN CABIDA SUFICIENTE EN LA FINCA MATRIZ
  9. 246. *** SUCESIÓN INTERNACIONAL. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO
  10. 247.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EXISTIENDO ANOTACIÓN DE INCOACCIÓN DE DISCIPLINA URBANÍSTICA
  11. 248.() VINCULACIÓN A FINCA MATRIZ DE UN COMPLEJO INMOBILIARIO DE UNA ZONA DESTINADA A APARCAMIENTO
  12. 251.*** DOBLE INMATRICULACIÓN: SUSPENSIÓN DE INICIO DE PROCEDIMIENTO
  13. 252. *** SUCESIÓN DE CIUDADANA BRITÁNICA CON RESIDENCIA EN ESPAÑA
  14. 253. CANCELACIÓN DE SUSPENSIVA DE ACEPTACIÓN DE HERENCIA
  15. 254. ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO SIN CONSIGNACIÓN DE SOBRANTE
  16. 256. TESTIMONIO DE SENTENCIA SIN CONCRETAR LAS OPERACIONES REGISTRALES A PRACTICAR
  17. 257. PROPIEDAD HORIZONTAL. DESAFECTACIÓN DE ELEMENTO COMÚN Y VENTA
  18. 258 **. INMATRICULACIÓN DE VIVIENDA INTEGRADA EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
  19. 259. SEGREGACIÓN Y VENTA. TRACTO SUCESIVO
  20. 260. SEGREGACIÓN Y VENTA. TRACTO SUCESIVO
  21. 261.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE NO COINCIDE CON LA ORTOFOTO DEL PNOA. MARGEN DE TOLERANCIA
  22. 262.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO. DESPLAZAMIENTO.
  23. 263.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE POR VÍA PECUARIA
  24. 264. COMPRAVENTA. AUTOCONTRATACIÓN O CONFLICTO DE INTERESES
  25. 265.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE POR VÍA PECUARIA
  26. 266. PROPIEDAD HORIZONTAL. DESAFECTACIÓN DE ELEMENTO COMÚN Y VENTA
  27. 267. INMATRICULACIÓN A TRAVÉS DE SENTENCIA DECLARATIVO DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN
  28. 268. DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA ACLARACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE OBRA
  29. 270.** SUBSANACIÓN DE ESCRITURA QUE NO HA CAUSADO INSCRIPCIÓN
  30. 271. CANCELACIÓN DE CARGAS ANTERIORES A EMBARGO EJECUTADO
  31. 272. ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL
  32. 273. RECURSO CONTRA ASIENTO DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA YA PRACTICADO
  33. 274. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA
  34. 275. OPCIÓN DE COMPRA SIN PLAZO EXPRESO DE EJERCICIO
  35. 277.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA
  36. 278.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA
  37. 279. PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA
  38. 280. ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO
  39. 281. HERENCIA SIN APORTAR ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS
  40. 282. *** COMPRAVENTA POR CÓNYUGES SUJETOS A RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL CHILENO
  41. 283. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA
  42. 285. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. NECESIDAD DE PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA SENTENCIA DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL
  43. 286.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE NO REGISTRAL QUE NO APORTA INFORME TÉCNICO. MOTIVACIÓN DE LA NOTA DENEGATORIA
  44. 287. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE CONTRADICE OTRA PREVIAMENTE INSCRITA
  45. 288. INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO OTROS INTERESADOS. AUSENCIA DE MANIFESTACIÓN DE ACTIVIDADES CONTAMINANTES
  46. 289. CERTIFICACIÓN REGISTRAL. INTERÉS LEGITIMO
  47. 290. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. PRESENTACIÓN POR CORREO ELECTRÓNICO
  48. 291. ACEPTACIÓN Y PARTICIÓN DE HERENCIA
  49. 293. AGREGACIÓN Y SEGREGACIÓN TRAS PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH CUYA CALIFICACIÓN FUE DESFAVORABLE
  50. 294. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA Y SIMULTÁNEA RECTIFICACIÓN DE CABIDA
  51. 295. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
  52. 296. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO
  53. 297. OBRA NUEVA SOBRE SUBSUELO DE DOS FINCAS REGISTRALES
  54. 298.** NUEVA PRESENTACIÓN TRAS RESOLUCIÓN DG y STS
  55. 299. NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH CON OCASIÓN DE ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
  56. 300. ** ARRENDAMIENTO POR MÁS DE 6 AÑOS ES ACTO DE DISPOSICIÓN (SI  FINCA ES GANANCIAL, REQUIERE ÁMBOS CÓNYUGES)
  57. 301. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
  58. 302. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURSO DE LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA
  59. 303. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. EXCESO DE CABIDA. DUDAS DE IDENTIDAD
  60. 304. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO DE MODIFICACIÓN ESTATUTOS PROPIEDAD HORIZONTAL
  61. 305. CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE OPCIÓN DE COMPRA
  62. 306. PARTICIÓN PARCIAL DE HERENCIA
  63. 307. PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA
  64. 308. INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA CON EXPRESIÓN DEL ELEMENTO PRIVATIVO QUE LLEVA APAREJADA
  65. 309. CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA
  66. 310. TÍTULO INSCRIBIBLE. DOCUMENTO PRIVADO Y SENTENCIA
  67. 311. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO Y SU PRÓRROGA POR EL ART. 210 LH
  68. 312. EXPROPIACIÓN FORZOSA. CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN 
  69. 313.* TRANSMISIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN SIN ACREDITAR TRACTO SUCESIVO. 
  70. 314. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN. FALTA DE CLARIDAD EN CUANTO AL OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN
  71. 315. PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
  72. 316. HIPOTECA LEGAL TÁCITA. JUNTA DE COMPENSACIÓN. CRÉDITOS DERIVADOS DE GASTOS DE URBANIZACIÓN
  73. 317. HIPOTECA DE FINCA QUE NO CONSTITUYE VIVIENDA FAMILIAR HABITUAL. DERECHO EXPECTANTE DE VIUDEDAD
  74. 318. REPRESENTACIÓN. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA EN PODERES NO INSCRITOS EN EL REGISTRO MERCANTIL
  75. RESOLUCIONES MERCANTIL
  76. 249.** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD. OBJETO SOCIEDAD HOLDING. 
  77. 250.** DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR A INSTANCIA DE LA MINORÍA.
  78. 255.*** INSCRIPCIÓN DE AUDITOR VOLUNTARIO: COMPETENCIA PARA SU NOMBRAMIENTO.
  79. 269.*** DENEGACIÓN DE RESERVA DE DENOMINACIÓN. INDEFENSIÓN DEL INTERESADO.
  80. 276.** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. SUPRESIÓN DE ACTIVIDADES INCLUIDAS EN EL OBJETO SOCIAL. DERECHO DE SEPARACIÓN.
  81. 284.** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CON APORTACIONES DINERARIAS: FECHA DE LA CERTIFICACIÓNDE INGRESO.
  82. 292. NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR ÚNICO
  83. ENLACES:

 

INFORME Nº 358: BOE JULIO de 2024.

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible

 

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES
S4/2024. ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Resolución de 14 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Girona, de fecha 27 de noviembre de 2023, que ha devenido firme.

Revoca la R. 15 de noviembre de 2022

S5/2024. HIPOTECA. PACTOS DE EJECUCIÓN. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO. SOLICITUD GENÉRICA DE INSCRIPCIÓN PARCIAL

Resolución de 14 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Santander, de 21 de marzo de 2024, que ha devenido firme.

Revoca la R. 8 de febrero de 2023

RESOLUCIONES PROPIEDAD
243.*** MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. CERTIFICADO TÉCNICO

Resolución de 5 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Resumen: la declaración responsable constituye una manifestación del interesado en la que afirma, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos legales y técnicos establecidos para la realización de una actuación urbanística determinada, sólo tiene eficacia para permitir al que la realiza el inicio de la actividad de que se trate, sin necesidad de esperar a un control administrativo previo o posterior, cuando la legislación aplicable así lo permita para esa concreta actividad. Ahora bien, cuando esa actuación urbanística trasciende al interesado a través de su acceso al Registro de la Propiedad, pasando a poder afectar a terceros, los cuales son ajenos a esa declaración responsable y a las manifestaciones que en ella se han vertido, la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario impone la necesidad, a efectos de inscripción registral, de la existencia de ese reiterado control administrativo de la misma.

Hechos: se presenta escritura de declaración de obra nueva a la que se incorpora declaración responsable y certificado expedido por arquitecto, con firma legitimada notarialmente, acreditando que la obra se ha terminado, ajustándose al proyecto para el que se obtuvo la licencia.

El Registrador califica negativamente apreciando cuatro defectos si bien únicamente son objeto de recurso los dos siguientes:

1º. No acompañarse acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa para la modificación de la obra instrumentada en el título. Señala que aunque se incorporan declaraciones responsables para la ejecución de las obras y para la ocupación o utilización, con resguardo de su presentación en el registro electrónico del ayuntamiento competente, no se estiman idóneas para la inscripción, al existir modificación de la obra inscrita en sus parámetros de ocupación y altura –supresión de una planta, diferente superficie ocupada por la edificación y diferente superficie construida–.

2º. Debe aportase certificado descriptivo expedido por técnico competente, del que resulte la coincidencia de la obra declarada en el título con la que se encuentre amparada con la autorización administrativa correspondiente.

La Dirección confirma la calificación.

Comenzando por el segundo defecto, este es, el certificado del técnico, en el caso resuelto, el certificado incorporado a la escritura calificada no describe la obra y se refiere a una licencia que no resulta acreditada, debiendo cumplirse lo dispuesto en los artículos 45 y ss RD 1093/1997.

En cuanto a la necesidad de licencia, el Centro Directivo comienza recordando que el sistema tradicional de intervención administrativa en el ámbito urbanístico se ha basado en la exigencia de la obtención previa de la licencia urbanística para legitimar cualquier acto de construcción, edificación e instalación y de uso del suelo, el subsuelo y el vuelo.

Ahora bien, existe una evolución en la legislación actual tendente a la admisibilidad de las declaraciones responsables debiendo citarse la reciente R. de 25 de marzo de 2024. En el caso de la legislación urbanística andaluza, desde la Ley 3/2014, de 1 de octubre, en sucesivas normas también se han revisado los procedimientos de intervención administrativa en los actos de edificación al objeto de eliminar cargas innecesarias o desproporcionadas para el desarrollo de las actividades económicas, priorizando los mecanismos de declaración responsable y comunicación previa en aquellas actuaciones que, por su alcance y naturaleza, no tienen un impacto susceptible de control a través de la técnica autorizatoria.

En el vigente artículo 138 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, se regulan los actos sujetos a declaración responsable y la disposición adicional novena de la misma trata de la exigencia del requisito de licencia o declaración responsable para autorizar escrituras públicas y practicar asientos registrales.

La citada disposición establece que para autorizar escrituras de declaración de obra nueva se exigirá y testimoniará «a) La licencia correspondiente, acto que acredite el control previo municipal o alternativamente, si se trata de obras que conforme a esta Ley estén sólo sujetas a declaración responsable, acreditación de que se ha presentado tal declaración», así como «b) Certificación expedida por técnico competente que acredite el ajuste de la descripción de la obra al proyecto objeto de la licencia o a lo manifestado en la declaración responsable».

Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva terminada, se exigirá y testimoniará además «b) Licencia de ocupación o utilización, o bien la acreditación de que se ha presentado declaración responsable de ocupación o utilización o, en su caso, cambio de uso» y «c) Certificación expedida por técnico competente que acredite la finalización de la obra conforme a lo autorizado y declarado».

Según el apartado tercero del citado precepto para las inscripciones de declaración de obra nueva, los registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes.

De esta forma el legislador andaluz contempla la posibilidad de que, para ciertas obras, las que conforme a la Ley estén sujetas a declaración responsable, baste la acreditación de que se ha presentado esta declaración para autorizar e inscribir la escritura de declaración de obra nueva.

Ahora bien, señala el Centro Directivo que esta normativa autonómica debe interpretarse junto con el artículo 28 TRLS de forma tal que la declaración de obra nueva a que se refiere la disposición adicional novena de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, que según la ley esté solo sujeta a declaración responsable, no puede tener nunca el carácter de obra de edificación, puesto que la misma se encuentra sometida a autorización o conformidad administrativa expresa. En consecuencia, a pesar del ámbito expansivo de la figura de la declaración responsable, la propia definición legal de acto de edificación –artículo 2 LOE- limita considerablemente la posibilidad de que la misma pueda, por sí sola, amparar el otorgamiento de escrituras de declaración de obra nueva o modificación de la misma y su inscripción.

Dicho de otro modo, difícilmente puede provocar un cambio en la descripción registral de la finca, en cuanto al número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados o el número de viviendas, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente –cfr. artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio–, un acto de trascendencia urbanística que no corresponda a la definición legal de acto de edificación y que, por imperativo de la legislación estatal, cuya competencia ha ratificado el Tribunal Constitucional, debe quedar sometido a algún tipo de intervención administrativa de control, en los términos que determine la legislación urbanística autonómica.

Aun en los casos que pudieran considerarse ajenos al concepto de obra de edificación como los actos urbanísticos de cambio de uso de elementos concretos o divisiones y segregaciones de locales de un edificio y que de acuerdo con la normativa autonómica pudieran ejecutarse materialmente al amparo de una declaración responsable, del artículo 28.1 de la Ley de suelo resulta la necesidad de acreditar a efectos registrales, como título habilitante para la modificación de la edificación inscrita, la correspondiente declaración responsable urbanística junto con el acto de conformidad expreso del Ayuntamiento que corresponda.

En el caso resuelto, el titular registral de una finca urbana, descrita como edificio de uso comercial, declara que ha reformado la citada edificación para adaptarla a su uso como tanatorio. Existe un cambio consistente en la supresión de una planta, menor superficie ocupada por la edificación y menor superficie construida. Reconoce la Dirección que podría considerarse legitimada en una declaración responsable a pero tal apreciación depende de conceptos técnicos ajenos a la calificación registral pero en la medida en que supone una variación en el volumen, altura y ocupación, aún inferiores a los preexistentes, que inciden en los parámetros urbanísticos que debe controlar la Administración en los actos de edificación y se produce una reducción en el número de plantas, lo que afecta a elementos estructurales del edificio, son circunstancias todas ellas que puede apreciar el registrador en su calificación como modificación de la edificación inscrita a los efectos de la aplicación del artículo 28.1 de la Ley de Suelo.

Como señala la reciente Resolución de 25 de marzo de 2024 debe tenerse en cuenta que la declaración responsable en cuanto constituye una manifestación del interesado en la que afirma, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos legales y técnicos establecidos para la realización de una actuación urbanística determinada, sólo tiene eficacia para permitir al que la realiza el inicio de la actividad de que se trate, sin necesidad de esperar a un control administrativo previo o posterior, cuando la legislación aplicable así lo permita para esa concreta actividad.

Ahora bien, cuando esa actuación urbanística trasciende al interesado a través de su acceso al Registro de la Propiedad, pasando a poder afectar a terceros, los cuales son ajenos a esa declaración responsable y a las manifestaciones que en ella se han vertido, la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario impone la necesidad, a efectos de inscripción registral, de la existencia de ese reiterado control administrativo de la misma. (ER)

244.() ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LEGADO. RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO

Resolución de 6 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Palafrugell, por la que se deniega una anotación preventiva de legado solicitada mediante instancia privada.

Resumen: la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

Hechos: se presenta instancia privada solicitando la práctica de anotación preventiva del legado. El causante había ordenado en testamento un legado a favor de la solicitante y de su madre, con carácter conjunto y sucesivo, de un derecho vitalicio de uso sobre la vivienda,«únicamente para el caso de que en cualquier momento de su vida no tengan domicilio donde residir». La finca consta inscrita a nombre de un tercero en virtud de la escritura de partición de herencia.

El Registrador califica negativamente con fundamento en el artículo 20 LH.

La Dirección confirma la calificación.

Con carácter previo indicar que el recurrente alega que se trata de un derecho real de uso y que se debería haber procedido su inscripción no ahora, sino en el momento inicial, cuando se inscribió lo contenido en el testamento. Sin embargo, señala la Dirección que en la medida en que existe un asiento ya practicado, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud.

Como consecuencia de dicho principio básico de salvaguarda judicial de los asientos registrales, la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículo 40 LH). (ER)

245. SEGREGACIÓN SIN CABIDA SUFICIENTE EN LA FINCA MATRIZ

Resolución de 6 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y venta acompañada de otra escritura previa de venta (MGV)

246. *** SUCESIÓN INTERNACIONAL. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO

Resolución de 6 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Tolosa n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un certificado sucesorio europeo expedido en Francia por notaria referido a una sucesión española 

Resumen.- El certificado sucesorio europeo es directamente inscribible en un supuesto en que es innecesaria la liquidación de la comunidad matrimonial de ambas herencias, diferidas y con todos los bienes comunes, y en la que se adjudican los bienes por cuotas indivisas entre los coherederos. 

Hechos.- Matrimonio de nacionalidad española, residentes habituales en Francia, fallecen con posterioridad a la entrada en aplicación del Reglamento (UE) n. º 650/2012. Se trata de una sucesión regida por dicho Reglamento. Los causantes habían otorgado testamento en España en el año 2001 el mismo día ante el mismo, con arreglo a las disposiciones del Derecho español.

   De la copia apostillada de ambos testamentos, resulta con claridad la existencia de una «professio iuris» tácita retroactiva de las comprendidas en el artículo 82 del Reglamento (UE) n.º 650/2012, en favor de la Ley española en cuanto tras manifestar que es español, de vecindad civil común, establece una disposición a favor de su esposa, además de su cuota legitimaria, de forma potestativa a institución de heredero en el tercio libre o el usufructo universal, estableciendo una cautela socini e instituyendo herederos universales a sus tres hijos, con sustitución vulgar y derecho de acrecer.

La esposa premuere al esposo, sin que conste en los documentos complementarios referencia a la liquidación del patrimonio conyugal, cuya Ley aplicable se afirma en las actas de notoriedad que es la francesa.

Los bienes inmuebles a los que se refiere este expediente figuran inscritos en el Registro de la Propiedad con carácter ganancial.

 Se presenta en el Registro de la Propiedad de Tolosa número 2 sendos certificados sucesorios europeos, acompañados de una hoja complementaria respecto de los datos de los herederos y en ambos casos de acta de notoriedad, autorizadas por la misma notaria. Éstas, independiente del certificado, no se acompañan del preceptivo Formulario II, incluido en el Reglamento de ejecución (UE) n. º 1329/2014.

Los certificados fueron expedidos por notaria francesa, competente, según se deduce de la información que ofrece la Comisión con base en el artículo 78.1, letra c), del Reglamento (UE) n. º 650/2012 en cuanto Francia ha notificado que sus notarios son autoridades certificantes.

Registrador:   El primer defecto, falta de previa escritura notarial que liquide el régimen conyugal. El segundo defecto señala que es necesario el otorgamiento de escritura pública en la que los herederos acuerden la porción individual que se adjudica a cada uno respecto de cada uno de los bienes comprendidos en la sucesión hereditario

La Dirección General estima el recurso interpuesto y revoca la calificación.

El recurso tiene como único punto de discusión si los certificados sucesorios aportados bastan para causar la inscripción de las sucesiones causadas.

La Dirección General transcribe el artículo 69 del Reglamento (UE) n.º 650/2012, y como permite el artículo 69, apartado 5, del citado Reglamento, el certificado será un título válido para la inscripción de la adquisición hereditaria en el registro competente de un Estado miembro, «sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1, apartado 2, letras k) y l)». Esta puntualización se refiere, por una parte, a la exclusión de «la naturaleza de los derechos reales» [letra k)] –sin perjuicio de la adaptación que prevé el artículo 31– [vid. sentencia Kubicka (C-218/16) de 12 de octubre de 2017]. Asimismo, conforme a la letra l, se excluye «cualquier inscripción de derechos sobre bienes muebles o inmuebles en un registro, incluidos los requisitos legales para la práctica de los asientos, y los efectos de la inscripción o de la omisión de inscripción de tales derechos en el mismo»

 Consecuentemente, el certificado presenta como limite la aplicación del Derecho nacional en relación con la inscripción en los registros públicos, debiendo adecuarse a sus requisitos y funcionamiento. En la tensión entre la propiedad sucesoria y las referidas exclusiones, la Sentencia 9 de septiembre de 2023 (Registru Centras) se decide claramente por esta última en el extremo que analiza relevante para la resolución del presente expediente.

La cuestión prejudicial planteada por un tribunal lituano versaba sobre la negativa a aceptar su Centro de Registros un certificado sucesorio europeo expedido en Alemania en el que se indicaba quien era el heredero universal único del causante, pero no se describían los bienes a registrar, como exige el Derecho lituano para la inscripción.

Se trataba, pues, de interpretar el artículo 69, apartado 5, del citado Reglamento, que tras establecer que el certificado será un título válido para la inscripción de la adquisición hereditaria en el registro competente de un Estado miembro, establece las exclusiones antes referidas.

     El Tribunal tuvo que decidir acerca de si estos preceptos suponen una excepción absoluta sobre la ley sucesoria y si se aplican existiendo varios herederos o también uno solo, como era el caso. Tuvo que delimitar la «lex successionis» y la «lex registrii. En la tensión apuntada prevalece la «lex registrii», de suerte que el Reglamento [artículo 1, apartado 2, letra l), 68, letra l), y 69, apartado 5] debe interpretarse en el sentido de que no se opone a la normativa de un Estado miembro que establece que la solicitud de inscripción de un bien inmueble en el Registro de la Propiedad de ese Estado miembro puede denegarse cuando el único documento presentado en apoyo de esa solicitud es un certificado sucesorio europeo que no identifica ese bien inmueble. Con esta Sentencia se interpreta la exclusión del ámbito de la «lex rei sitae» con relación al Registro (específicamente denominada «lex registrii») al igual que hizo la Sentencia Piringer (C-312/15, de 9 de marzo de 2017), blindando las competencias de los Estados miembros sobre su sistema registral.

    Y pasa a resolver los defectos observados por el registrador.

       El primero de ellos se refiere a la falta de previa escritura notarial que liquide el régimen conyugal. El régimen económico-matrimonial y su liquidación no es objeto de atención en el Reglamento (UE) nº 650/2012. Salvo, en el contexto de la Ley aplicable, al incluirse en su ámbito los derechos del cónyuge viudo previstos en el artículo 23, apartado 2, letra b), último inciso («incluidos los derechos sucesorios del cónyuge o la pareja supérstites»).  

      Ninguna norma concreta se refiere a la liquidación extrajudicial del régimen económico matrimonial –incluido en el ámbito de la Ley aplicable –artículo 27.e) – por lo que debe remitirse a la aceptación de documentos públicos y en su caso fuerza ejecutiva de estos conforme a los artículos 58 y 59 del Reglamento (UE) 2016/1103, en la senda del Reglamento (UE) n. º 650/2012.

   Las referencias al régimen económico-matrimonial pueden ser encontradas en lo relativo a la solicitud del certificado [artículo 65, apartado 2, letra j): «una indicación de si el causante había celebrado capitulaciones matrimoniales o un contrato relativo a una relación que pueda surtir efectos análogos al matrimonio; si no se adjunta ni el original ni una copia, una indicación del lugar en que se encuentra el original»]; así como en el artículo 68, letra h), «información relativa a las capitulaciones matrimoniales celebradas por el causante o, en su caso, al contrato celebrado por el causante en el contexto de una relación que con forme a la ley aplicable surta efectos similares al matrimonio e información relativa al régimen económico matrimonial o equivalente». Y el Anexo III al Formulario V, punto 9, que pregunta si las relaciones patrimoniales basadas en el régimen económico matrimonial han sido liquidadas y los bienes repartidos, con cierto exceso respecto del Reglamento que como se ha indicado en absoluto se refiere a la liquidación.

En el caso del presente expediente se contesta negativamente en ambos certificados.

Por lo tanto, no habiendo sido repartidos, forman una masa conjunta en ambas sucesiones en cuanto se expresa que todos los bienes son de carácter ganancial creando un totum ambas herencias, cuyos bienes se describen, repartidas ambas en la proporción de un tercio a cada uno de los tres herederos

No se estima el defecto.

El segundo defecto señala que es necesario el otorgamiento de escritura pública en la que los herederos acuerden la porción individual que se adjudica a cada uno respecto de cada uno de los bienes comprendidos en la sucesión hereditario. La interpretación que realiza el registrador es compartida por diversos Estados miembros, específicamente Francia, donde sería impensable la ausencia de formalización notarial de la partición, más desde una estricta interpretación de la norma europea. Conforme a la doctrina emanada de las citadas Sentencias Registru Centras y Kubicka con el límite de la necesaria descripción de los bienes (que deberá ser completada con otros documentos, como los catastrales) debe admitirse la adjudicación de cuotas de propiedad ideales sobre los bienes incluidos en la sucesión siempre que sea posible su identificación y concreción. Por lo tanto, en el caso concreto que nos ocupa –que puede no ser extrapolable a otros– en que todos los bienes son comunes y los herederos suceden en igual proporción, y consta en el certificado que ha habido aceptación, debe entenderse que en los aspectos calificados –a los que debe limitarse el recurso– el certificado se acomoda a la norma europea.

Y añade que esta Dirección General ha admitido que, mientras no haya partición hereditaria, pueda practicarse la inscripción a favor de la comunidad hereditaria surgida por el fallecimiento del causante sin que, por la especial naturaleza de dicha comunidad, hayan de reflejarse participaciones pro indiviso de los herederos en cada bien concreto (vid. Resoluciones de 16 de mayo de 2003, 30 de diciembre de 2005 y 1 de marzo de 2024).

 Comentario.- No estoy de acuerdo con esta resolución. El inciso final no es aplicable porque en este supuesto ha habido partición aunque el reparto haya sido por cuotas indivisas. La partición está íntimamente ligada a la normativa sucesoria; en derecho francés la partición produce efectos declarativos; en la legislación alemana produce efectos traslativos, la partición es un intercambio entre los copartícipes de sus derechos en indivisión comprendidos en la masa; cada copartícipe tiene por autor, no al causante, si no a cada uno de los copartícipes y en España, que es la ley aplicable al supuesto de esta resolución, se califica de acto determinativo o especificativo de derechos, por medio de esta se concreta el derecho abstracto que cada heredero tiene sobre la herencia antes de la partición  en un derecho determinado sobre los bienes que le han sido adjudicados, considerándose que la partición viene a ser complemento de la delación hereditaria. No alcanzo a ver la diferencia entre una partición por cuotas o una partición en que cada coheredero se adjudique bienes por entero ni entiendo a qué se refiere la resolución cuando dice “en el caso concreto que nos ocupa –que puede no ser extrapolable a otros– en que todos los bienes son comunes y los herederos suceden en igual proporción, y consta en el certificado que ha habido aceptación, debe entenderse que en los aspectos calificados –a los que debe limitarse el recurso– el certificado se acomoda a la norma europea”. Comparto la opinión de entendidos en esta materia como Bonomi, Wautelet , entre otros, al decir que el artículo 69.5 tiene un alcance limitado, debe leerse considerando dos  exclusiones “la naturaleza de los derechos reales” artículo 1.2 letra k y “cualquier inscripción de derechos sobre bienes muebles o inmuebles” 1º.2.1  y el Reglamento deja a salvo las exigencias legales a la inscripción en un registro y especialmente las relativas a la forma de los documentos susceptibles de acceso al registro; en la tradición del notariado latino germánico el acceso de actos o negocios a los libros del registro inmobiliario solo es posible si tales actos están instrumentados en documento público notarial. El certificado es un título (artículo 14 LH) y documento público europeo, conforme al cual y teniéndolo como título, pueden formalizarse operaciones particionales salvo en aquellos supuestos en que pueda ser directamente inscribible (vg,. heredero único, sin limitaciones) y el supuesto que aborda la resolución, que es una partición adjudicándose los bienes entre los coherederos por cuotas indivisas, en mi opinión, no es uno de ellos (IES).

247.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA EXISTIENDO ANOTACIÓN DE INCOACCIÓN DE DISCIPLINA URBANÍSTICA

Resolución de 17 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva

Resumen: Constando en el registro una anotación preventiva de incoación de un expediente de disciplina urbanística, para inscribir una declaración de ampliación de la obra existente se debe de aportar certificación administrativa del acuerdo en el que se ordene la cancelación de la anotación, o bien aclaración que determine las concretas edificaciones a las que afecta.

Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva sobre una finca sobre la que existe construida e inscrita una vivienda, en la que el titular declara haber procedido hace más de 20 años a ampliar la vivienda existente, tras lo que describen nuevamente la total edificación resultante.

El titular declara, y lo certifica un técnico, que la edificación declarada es la existente con anterioridad a la aprobación de la Ley 10/1990, de 23 de octubre, de disciplina urbanística, y que no se ve afectada por el proyecto de derribo en trámite, que causó la anotación preventiva de incoación del expediente de disciplina urbanística que grava la finca, manteniendo estas su situación de fuera de ordenación.

En el Registro de la Propiedad consta con fecha 9 de febrero de 2023 la anotación letra A, de incoación de expediente de disciplina urbanística, por presunta comisión de infracción urbanística consistente en la realización de actos edificatorios ejecutados sin título habilitante y contrarios a la ordenación territorial y urbanística.

El registrador suspende la inscripción al no ser posible determinar a través de dicha anotación las edificaciones o construcciones afectadas por el expediente de disciplina urbanística y por el proyecto de derribo en trámite, ya que el objeto de la anotación preventiva practicada es precisamente asegurar el resultado de los expedientes de disciplina urbanística y la reposición de los bienes afectados al estado que tuvieren con anterioridad a la infracción, pudiendo resultar contradictoria con ese objeto la constatación registral de la ampliación de obra pretendida.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La anotación preventiva del expediente de disciplina urbanística constituye una medida fundamental para dar a conocer a terceros la existencia de dicho procedimiento y por tanto para prevenir los eventuales perjuicios a terceros de buena fe; asimismo, impide la inscripción de edificaciones respecto de las cuales se alegue la prescripción o caducidad de las acciones de restablecimiento de legalidad urbanística, por cuanto la misma resulta incompatible con la pendencia del propio expediente de restauración de legalidad.

No obstante, teniendo en cuenta la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2022, se debe de diferenciar,  en una misma finca, aquellas edificaciones cuya situación de asimilado a fuera de ordenación resulta de la prescripción o caducidad de la acción de restauración, de aquellas edificaciones o ampliaciones no autorizadas respecto a las cuales no han trascurrido los plazos correspondientes, pues estas últimas resultarán perseguibles mediante las potestades de disciplina urbanística de las que gozan las Administraciones competentes y no serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

Por tanto, nuestro CD considera que hay que determinar si resulta suficiente la afirmación realizada por un técnico en cuanto a que las edificaciones cuya declaración por antigüedad se pretende no se encuentran afectadas por el expediente de disciplina urbanística cuya pendencia consta registralmente en el folio abierto a la finca por anotación preventiva.

Concluyendo que tal acreditación no puede basarse en una certificación técnica, sino que como resulta del artículo 62 del Real Decreto 1093/1997, debe resultar de certificación administrativa del acuerdo en el que se ordene la cancelación o aclaración, o solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca anotada a la que se acompañe dicha certificación, que matizará la medida preventiva dando a conocer a terceros las concretas edificaciones a las que afecta.

Comentarios: Se ha de tener en cuenta que  aun constando en el folio la anotación de expediente de disciplina urbanística sobre determinadas edificaciones se puede admitir la posibilidad de inscribir aquellas respecto a las que se acredite que no resultan afectadas por el mismo y en las que concurran los requisitos necesarios para su inscripción; en el caso estudiado al no haberse  acreditado mediante resolución administrativa que las concretas edificaciones cuyo acceso registral se pretende no resultan afectadas por el mismo es correcta la actuación del registrador de impedir su inscripción. En definitiva, que no es suficiente con la certificación de un técnico, sino que en todo caso debe intervenir la Administración competente. (MGV)

 

248.() VINCULACIÓN A FINCA MATRIZ DE UN COMPLEJO INMOBILIARIO DE UNA ZONA DESTINADA A APARCAMIENTO

Resolución de 17 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arona, por la que se deniega la inscripción de la vinculación a la finca matriz de un complejo inmobiliario privado de una zona destinada a aparcamiento.

Resumen: Para practicar cualquier asiento, ya en vigor la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, el registrador ha de poder ubicar la finca sobre la cartografía catastral, para poder calificar su descripción y su relación con los colindantes, comprobando que la situación física detallada declarada en el título coincide con la que resulta del Registro, se solicite o no la incorporación de la georreferenciación de la finca.

Hechos: se presenta escritura aclaratoria respecto de otra escritura de segregación, obra nueva y división horizontal en el sentido de añadir a la descripción de una finca registral la vinculación de 1.238,85 metros cuadrados destinados a aparcamiento, como elemento común exclusivo.

La Registradora califica negativamente al entender que la zona que se pretende incluir no está incluida dentro de los límites de la finca matriz si no que pertenece a otra finca registral.

La Dirección confirma la calificación si bien señala con carácter previo que existe cierta falta de coherencia del título calificado, por cuanto en el mismo se está solicitando la rectificación de la descripción de un elemento privativo de una división horizontal y en el otorgan segundo del título calificado se solicita la inscripción de la descripción del inmueble.

Tras la reforma operada por la Ley 13/2015, la Ley Hipotecaria pasa de un sistema de transcripción o arrastre de la descripción de la finca, cuando el registrador tiene dudas de los cambios operados en la descripción literaria, a un sistema de calificación de los elementos descriptivos de la finca relacionados en el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria.

Para practicar cualquier asiento, ya en vigor la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, el registrador ha de poder ubicar la finca sobre la cartografía catastral, para poder calificar su descripción y su relación con los colindantes, comprobando que la situación física detallada declarada en el título coincide con la que resulta del Registro, se solicite o no la incorporación de la georreferenciación de la finca.

Para rectificar la descripción de la finca y adecuarla a la realidad física, cuando exista discordancia entre la realidad registral y la física, por incumplirse los requisitos del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, se requiere la tramitación de los expedientes del artículo 199 o 201 de la Ley Hipotecaria, y ello cualquiera que sea la magnitud de la diferencia superficial, puesto que el registrador para inscribir la georreferenciación no ha de tener duda en la identidad de la finca, dadas las importantes consecuencias sustantivas que la ley concede a la inscripción de la georreferenciación (Ver R. de 17 de noviembre de 2015).

En el caso resuelto,  no se ha aportado la georreferenciación de la finca matriz de la división horizontal, pero si se hubiese aportado, la registradora hubiera debido de tratar de aclarar sus dudas mediante la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin hacer recaer la carga de la prueba en el interesado, a quien no compete ir recabando el consentimiento de los colindantes para la inscripción de sus fincas. En dicho expediente es esencial la notificación a los colindantes, como trámite esencial del expediente. (ER)

251.*** DOBLE INMATRICULACIÓN: SUSPENSIÓN DE INICIO DE PROCEDIMIENTO

Resolución de 21 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Aspe a iniciar un procedimiento de doble inmatriculación.

Resumen: importante resolución que analiza el artículo 209 LH sobre doble inmatriculación.

Hechos: se presenta instancia por ambos titulares registrales solicitando la incoación del procedimiento regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, por entender que existe doble inmatriculación entre las dos fincas.

La registradora suspende el inicio del procedimiento por los siguientes defectos:

1. En cuanto a la forma, por no constar la legitimación de las firmas de los promotores del expediente.

2. En cuanto al fondo, la registradora pone de manifiesto en su nota de calificación que existen dudas de que se trate de una doble inmatriculación ya que las dos fincas registrales sobre las que se pretende incoar el procedimiento de subsanación de doble inmatriculación «han sido fruto de diversas modificaciones tanto desde el punto de vista dominical como descriptivo en los tres últimos años», y señala los siguientes defectos:

2.1. Falta de claridad en cuanto al objeto del expediente de doble inmatriculación,

2.2. Falta de prueba de la doble inmatriculación,

2.3. Incorrecta aplicación de los principios de fe pública y prioridad registral,

2.4. Imposibilidad de cancelación de la inscripción a favor de uno de los titulares registrales.

2.5. Improcedencia de la nota marginal de tipo cautelar que se solicita.

La Dirección confirma la calificación debiendo comenzar señalando que el régimen jurídico del tratamiento de la doble inmatriculación entre dos o más fincas o partes de ellas cambia sustancialmente tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, pues ahora es objeto de una novedosa regulación y, además, con rango de ley, debiendo por tanto entenderse tácitamente derogado el artículo 313 del Reglamento Hipotecario en virtud de la disposición derogatoria de la propia Ley 13/2015.

1. La falta de legitimación de las firmas de los promotores del expediente.

La legitimación para instar el procedimiento para la subsanación de la doble inmatriculación está específicamente regulada en la regla segunda del artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria que establece que «el expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes».

Por tanto, fuera de los supuestos de iniciación de oficio por el registrador, la Ley Hipotecaria sólo reconoce legitimación a los titulares registrales de derechos inscritos en las fincas afectadas por la doble inmatriculación y, en caso de presentación de documento privado con esta finalidad, es necesario que las firmas de los que lo suscriben estén legitimadas notarialmente o por su ratificación ante el registrador (arts. 103 LH y 166.11.ª y 193.4.ª RH).

2. Dudas sobre la doble inmatriculación (artículo 209.1, regla 3ª).

El primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria.

En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

Dicha decisión registral deberá ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida.

3. Incorrecta aplicación de los principios de fe pública registral y prioridad registral e imposibilidad de cancelación de la inscripción a favor de uno de los titulares registrales.

Los promotores del expediente acuden a los conceptos de fe pública registral y prioridad registral para sostener que debe prevalecer una determinada titularidad frente a otra alegando que la primera es tercero protegido por la fe pública registral por haber inscrito su derecho en el Registro con anterioridad.

Tras la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, la Ley sigue sin solucionar el problema de fondo que se plantea en la doble inmatriculación, que es determinar quién es el titular legítimo o cuál puede ser el orden preferencial entre ellos.

– La jurisprudencia venía considerando que, una vez apreciada la doble inmatriculación, no se aplican los principios hipotecarios, ni, por tanto, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, resolviéndose la colisión por el derecho civil puro.

– Recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015, afirma que la neutralización de los principios registrales que se deriva del supuesto de doble inmatriculación de fincas registrales no resulta aplicable en los casos en que concurra un solo adquirente del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, debiendo ser protegida su adquisición, conforme a la vigencia del principio de fe pública registral siendo la apreciación de la buena fe una cuestión reservada a los Tribunales.

– Además, no basta la simple voluntad de los interesados para proceder a la cancelación del historial registral de una de las fincas. Dado que en nuestro ordenamiento jurídico el sistema de constitución de derechos reales y de transmisión del dominio sobre bienes inmuebles es de naturaleza causal, debe existir una causa verdadera y lícita pues el mero consentimiento formal no puede provocar una modificación de la titularidad ni, por ende, una modificación registral.

4. Improcedencia de la nota marginal de tipo cautelar que se solicita.

El artículo 209.1 regla tercera, tras señalar que, si el registrador apreciare la posibilidad de existencia de doble inmatriculación, realizará las notificaciones previstas en el artículo, «dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes».

Interpretando a «sensu contrario» este artículo, en caso de que el registrador suspenda el inicio del procedimiento por no apreciar la existencia de doble inmatriculación, no resulta procedente la práctica de esta nota marginal. (ER)

252. *** SUCESIÓN DE CIUDADANA BRITÁNICA CON RESIDENCIA EN ESPAÑA

Resolución de 21 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 8 a inscribir una escritura de manifestación, aceptación y adjudicación de herencia (IES)

Resumen: Si el testamento de un causante es posterior a la entrada en vigor del Reglamento UE 650/2012, la professio iuris debe realizarse en los estrictos términos del artículo 22.2, no siendo aplicable la disposición transitoria, artículo 83.4 .

Hechos.- Mediante escritura se formalizó la sucesión de una ciudadana británica (divorciada según se indica en la escritura de herencia, aunque en el certificado de defunción se consta como viuda) y con residencia en España.

La causante falleció en el año 2020  con residencia habitual en España, dejando una hija y un hijo, siendo el título de su sucesión un testamento abierto otorgado ante notario español el día 26 de junio de 2017 (en el que se consigna como domicilio uno en la ciudad de Madrid), redactado en lengua española y en el que instituyó heredera universal, en todos sus bienes, derechos y acciones, a su hija, con derecho de sustitución vulgar a favor de sus descendientes por estirpes; mencionando a su otro hijo únicamente en la reseña de las circunstancias personales de la testadora sin realizar atribución alguna en su favor.

En la citada escritura, la hija instituida heredera, ahora recurrente, se adjudica todos los bienes hereditarios.

  Registrador.- suspende la inscripción: «Dada la fecha del fallecimiento, la sucesión se rige por la ley española de la última residencia de la causante, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 21 del Reglamento UE núm. 650/2012, en relación con el artículo 83. Dado que la última residencia habitual de la causante se encontraba en territorio de Derecho común, resulta de aplicación, en concreto, lo dispuesto en el Código civil (artículo 36. 2.º del Reglamento). En consecuencia, el testamento no respeta los derechos legitimarios del otro hijo, por lo que la adjudicación requeriría en todo caso la comparecencia del hermano renunciando a la legítima».

Se recurre la calificación por la otorgante, alegando sustancialmente que se eligió Ley al decirle al Notario que quería que su hija fuera heredera Universal y que ella podía hacerlo porque era de nacionalidad británica.

 Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

En razón de la fecha del fallecimiento de la causante, su sucesión se rige por la Ley española de su última residencia, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 21 del Reglamento UE n.º 650/2012, en relación con el artículo 83; residencia que ha de entenderse que lo es en territorio de Derecho común (con las consecuencias que de ello se derivan dado el sistema legitimario del Código Civil), pues la última residencia habitual de la causante allí se localiza (artículo 36.2.º del Reglamento).

Ni el testamento ni la escritura de herencia respetan los derechos legitimarios del otro hijo de la causante que no compareció en la escritura y dada la naturaleza de «pars bonorum» que tiene la legitima en el Código Civil se hace imprescindible intervención de los legitimarios, en defecto de contador-partidor

    Por otra parte,  el artículo 22.1 de dicho Reglamento establece que «cualquier persona» (utilizando la misma expresión que el artículo 5 del Convenio de La Haya, de 1 de agosto de 1989, sobre ley aplicable a las sucesiones por causa de muerte) podrá designar la Ley del Estado cuya nacionalidad posea en el momento de realizar la elección o en el momento del fallecimiento, y son de utilidad los considerandos 39 y 40 del citado Reglamento (UE) n.º 650/2012: (39) «La elección de la ley debe hacerse explícitamente en una declaración en forma de disposición mortis causa o ha de resultar de los términos de una disposición de ese tipo. Puede considerarse que la elección de la ley resulta de una disposición mortis causa en caso de que, por ejemplo, el causante haya hecho referencia en ella a determinadas disposiciones específicas de la ley del Estado de su nacionalidad o haya mencionado explícitamente de otro modo esa ley»; (40): «La elección de la ley realizada en virtud del presente Reglamento debe ser válida aun cuando la ley elegida no prevea la elección de la ley en materia de sucesiones. Debe corresponder, no obstante, a la ley elegida determinar la validez material del acto de la elección, es decir, si cabe considerar que la persona que llevó a cabo la elección comprendió lo que estaba haciendo y consintió en ello. Esto mismo debe aplicarse al acto de modificar o revocar la elección de la ley».

En este caso no hay base alguna para entender realizada una «professio iuris» a la ley personal de la testadora (al testar) o de la causante al tiempo de fallecer, algo que requeriría como mínimo, de no ser expresa, una voluntad tácita y no meramente conjetural. Y dando por sentado que, se quiera o no, la elección de ley requiere un vehículo formal expreso, (disposición «mortis causa» válida, material y formalmente, según los artículos 26 y 27 del Reglamento –como el artículo 5.2 del Convenio de La Haya de 1 de agosto de 1989–), habrá de exteriorizarse esa «professio» bien de manera expresa, vía disposición «mortis causa», o habrá de resultar de los términos de una disposición de ese tipo. Pero para para indagar si hay una voluntad tácita (en este caso de sometimiento a un ordenamiento distinto al Código Civil) necesitaríamos algunos elementos de apoyo para llegar a tal conclusión mediante un razonamiento deductivo; como, por ejemplo y dada la nacionalidad de la causante, referencias a instituciones, o fórmulas, que evidencien una voluntad de real de elección del Derecho inglés o escocés. Ahora bien, en este caso la parquedad de las disposiciones testamentarias es palmaria y ninguna de ellas permite interpretar que se ha querido sujetar la sucesión al Derecho inglés o escocés; es más, existen disposiciones típicas del derecho español (sustitución vulgar a favor de sus descendientes por estirpes, por ejemplo), sin que haya referencia alguna a figuras típicamente del derecho del Reino Unido como podrían ser designaciones de executor u otras figuras características de los ordenamientos de corte anglosajón, que permitieran rebatir la calificación recurrida. (IES)

253. CANCELACIÓN DE SUSPENSIVA DE ACEPTACIÓN DE HERENCIA

Resolución de 21 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Badajoz n.º 2 a cancelar una condición suspensiva de aceptación de herencia (JAR)

254. ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO SIN CONSIGNACIÓN DE SOBRANTE

Resolución de 21 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Fernando n.º 2 a inscribir una certificación de adjudicación librada en un procedimiento administrativo de apremio (MGV)

256. TESTIMONIO DE SENTENCIA SIN CONCRETAR LAS OPERACIONES REGISTRALES A PRACTICAR

Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Ciudad Real n.º 1, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de sentencia (MGV)

257. PROPIEDAD HORIZONTAL. DESAFECTACIÓN DE ELEMENTO COMÚN Y VENTA

Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia N.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de «desafectación de elemento común y compraventa» (AFS)

258 **. INMATRICULACIÓN DE VIVIENDA INTEGRADA EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuenca a inmatricular una vivienda integrada en una propiedad horizontal.

Resumen: Cabe la inmatriculación de un solo elemento privativo de una división horizontal por vía del art 205 LH siempre que el titulo contenga la descripción detallada de la finca sobre la que se asienta la división horizontal y la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca (o representación gráfica georreferenciada alternativa) coincidente con su descripción. 

Hechos: Se presentan en el Registro de la Propiedad: a) una escritura de herencia de la mitad indivisa de un solar (con casa); y b) una escritura de división horizontal y extinción del condominio sobre dicho solar (con casa) en la que se adjudican cada uno de los dos elementos privativos de la división horizontal, por extinción de condominio, a cada una de las dos otorgantes.  Y se pretende la inmatriculación de solo uno de los dos elementos privativos de la propiedad horizontal para el que existe un doble título traslativo, pero no para el otro. es un supuesto similar al de la Resolución de 19 de diciembre de 2019

El Registrador califica negativamente señalando que es necesario el título público adquisitivo de la adjudicataria del otro elemento privativo, puesto que solamente se acredita el título de una mitad indivisa de la finca. 

La Notario recurre exponiendo que la Resolución de 19 diciembre 2019 determinó que se permite la inmatriculación de una finca cuando sólo se inscribe una cuota de la titularidad sobre la misma y que la exigencia del doble título no puede extenderse a los demás propietarios de los restantes elementos de la propiedad horizontal

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso.

– Doctrina: El centro Directivo distingue la inmatriculación en sentido material, referida al derecho cuya inscripción se pretende; y la inmatriculación en sentido formal, referida a la finca física que accede por primera vez al Registro.

Señala las Resoluciones 19 diciembre 2019, 24 abril 1998, 13 febrero 2014 y 13 julio 2017 que reconocen la posibilidad de inmatricular una finca (inmatriculación formal) en la que se inscribe la titularidad de una cuota del dominio sobre la misma (inmatriculación material), siempre y cuando se hayan descrito todas las circunstancias, elementos y cláusulas determinantes y descriptivas de la misma, de acuerdo con el artículo 8 LH. … Pues aunque sólo se vaya a inscribir la titularidad de uno de los elementos (inmatriculación material), la inmatriculación física de la finca sobre la que se asienta la división horizontal, será de toda la finca (inmatriculación formal).

Y añade la DG: Por ello, en este caso, aunque el registrador no lo indique en su calificación, es necesario que se acompañe la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con el solar en el que se sitúa la vivienda cuya inscripción se solicita. Y por otro lado, para poder inmatricular la vivienda, es necesario asimismo que se haya declarado la obra nueva del edificio del que forma parte, cumpliendo con las exigencias impuestas por la legislación urbanística

Comentario: Si entendemos que la declaración de obra nueva es una operación por la que se hace constar la existencia o realización de construcciones sobre una finca ya inmatriculada, y si entendemos que una finca que no está inmatriculada en el Registro de la Propiedad, puede inmatricularse con todas las edificaciones que existan sobre la misma sin necesidad de que se formalice jurídicamente la declaración de dichas construcciones (artículos 8.3 LH, 308.1 RH) parece lógico que el Registrador no haya exigido una declaración de obra nueva del edificio, pero a pesar de ello la Dirección General parece criticarle este hecho. Es decir, es perfectamente posible inmatricular en el Registro de la Propiedad una finca con construcciones, directamente, sin necesidad de inmatricular primero el suelo y sin necesidad de que en el doble título se contenga una declaración de obra y es por ello por lo que el Registrador no exigió una declaración de obra nueva del edificio, porque el edificio ya estaba descrito sobre la finca en el momento de solicitarse la inmatriculación. (SNG)

259. SEGREGACIÓN Y VENTA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Pájara, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y venta en unión de otra escritura de segregación y compraventa (SNG)

260. SEGREGACIÓN Y VENTA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Pájara, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y venta (SNG)

261.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE NO COINCIDE CON LA ORTOFOTO DEL PNOA. MARGEN DE TOLERANCIA

Resolución de 23 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lleida n.º 2 a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca y subsiguiente rectificación de su descripción.

Resumen: En caso de apreciarse una discrepancia entre la representación gráfica que se pretende inscribir y otras bases gráficas, lo procedente es tramitar alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH para que los colindantes afectados se manifiesten sobre si existe invasión real de sus fincas.

Hechos: En escritura de declaración de obra nueva se rectifica la superficie del solar en menos del 10% de la cabida inscrita, aportando la representación gráfica catastral.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende la inscripciones de la rectificación, representación gráfica y declaración de obra nueva, por no coincidir unsa de las líneas perimetrales de la CCDG con la que resulta de la ortofotografía del PNOA.

Recurso: El notario autorizante recurre la nota de calificación alegando que los datos catastrales se presumen ciertos conforme al art. 3.3 TRLC, por lo que no pueden ser revisados de oficio por la registradora; y que, aun admitiendo dicha facultad, en los supuestos en que la correspondencia no haya quedado acreditada, debería practicarse la inscripción y, conforme al art. 10 LH, dar traslado de dicha circunstancia al Catastro, lo que podría hacerse constar por nota al margen de la inscripción practicada y no mediante una calificación negativa global.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: La utilización de otras bases gráficas distintas de la representación gráfica catastral está prevista, con carácter meramente auxiliar, por el art. 9 LH, para determinar la correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica que se pretende inscribir. En el caso de la declaración de obra nueva, además, el registrador debe comprobar que la edificación no se extralimite de las coordenadas georreferenciadas de la finca.

Ahora bien, las dudas expresadas por la registradora, en cuanto a que la representación gráfica de la finca no se corresponde exactamente con los límites físicos que resultan de la ortofoto, no son suficientes, por sí solas, para concluir en una negativa a la práctica de la inscripción solicitada. Antes bien, debe cuantificarse si dicha hipotética invasión visual es superior o inferior al margen de tolerancia gráfica establecido en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2030. Dicho margen de tolerancia gráfica se contempla, a los efectos, entre otros, de que «el registrador disponga de un criterio objetivo para decidir si inscribe o no una determinada representación gráfica catastral», de modo que «cuando el Registrador de la Propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente» (ap. 3º de dicha resolución).

Siendo la diferencia de cabida entre la finca registral y su representación gráfica inferior al 10 %, podría la registradora considerar que las dudas de identidad requieran la intervención previa de los titulares colindantes a fin de salvaguardar sus derechos, por lo que lo procedente sería tramitar el expediente del art. 199 LH.

En cuanto a la alegación formulada por el notario recurrente sobre la posibilidad de inscripción de la representación gráfica propuesta con simultánea comunicación a Catastro de la imposibilidad de efectuar la coordinación, dicha comunicación no salva las dudas de identidad puesta de manifiesto por la registradora,  pues es precisamente la falta de correspondencia por concurrir dudas de identidad la que impediría inscribir la representación gráfica catastral cuya constancia registral se solicita.

Comentario: Tanto la ortofoto del PNOA como las otras bases gráficas distintas de la catastral son, conforme al art. 9.b) LH, medios auxiliares para establecer la correspondencia entre la finca registral y la representada gráficamente, lo que significa que las dudas de identidad no pueden basarse exclusivamente en ellas, máxime cuando discrepan de la certificación catastral, que, a diferencia de aquellas, es la que goza de la presunción de certeza. Por tanto, si la registradora comprueba una discrepancia entre dichas representaciones, sea inferior o superior al 10% de la cabida inscrita, y considera que dicha discrepancia puede afectar a los derechos de los titulares registrales de las fincas colindantes, no debería denegar la inscripción sino tramitar el procedimiento del art. 199 LH, para que dichos colindantes tengan la oportunidad de manifestar si realmente la representación gráfica catastral invade sus fincas, pues bien puede suceder que la representación gráfica catastral sea la correcta y no lo sea la ortofoto. Y si alguno de los colindantes registrales se opone, entonces sí que la conjunción de ambos hechos (oposición respaldada por la ortofoto) justifica las dudas de identidad y la denegación de la inscripción de la representación gráfica.

Por otra parte, el criterio de identidad gráfica, recogido en las resoluciones conjuntas de 2020 y 2021, sigue siendo un gran desconocido en la práctica notarial y registral. Dicho criterio supone reconocer que cuando la discrepancia entre la representación gráfica que se pretende inscribir (la catastral en este caso) y la resultante de otras bases gráficas (la ortofoto) no supera el margen de tolerancia establecido en dichas resoluciones, ambas representaciones gráficas se consideran equivalentes y no hay invasión de finca colindante, salvo que, como dice la DG, el registrador aprecie que, pese a respetarse el margen de tolerancia, existe invasión real, lo que deberá motivar en un informe ad hoc. (VEJ)

262.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO. DESPLAZAMIENTO.

Resolución de 23 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcudia, por la que se deniega la inscripción de una georreferenciación alternativa ante la oposición formulada por Ayuntamiento por invasión del domino público.

Resumen: Cuando la Administración alega invasión del dominio público, debe concretar por dónde se produce dicha invasión y, si no lo hace, la registradora debe requerirle para ello concediéndole un nuevo plazo. Para corregir un desplazamiento debe aportarse el doble fichero previsto en la Resolución conjunta de 2020.

Hechos: En escritura de ampliación de obra nueva se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del art. 199 LH, el Ayuntamiento se opone a la inscripción por considerar que afecta al dominio público viario municipal.

Calificación: La registradora de la propiedad deniega la inscripción porque «se ha puesto de manifiesto que la delimitación gráfica de la finca no es pacífica con relación a uno de sus colindantes y además se puede producir la invasión de dominio público viario municipal».

Recurso: El notario autorizante recurre alegando que: a) al Ayuntamiento también le es aplicable la previsión legal de que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción; b) no hay invasión de la calle, sino un desplazamiento de la parcela entera.

Resolución: La DGSJFP acuerda estimar parcialmente el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora sólo en cuanto a que, antes de emitir su calificación negativa, la registradora debió requerir al Ayuntamiento para que, aportando las coordenadas correctas (no desplazadas) del vial, concrete cuál es la supuesta invasión real, pero confirmando entretanto la nota de calificación suspensiva dada la alegación de posible invasión de un bien demanial.

Doctrina: La mera oposición de la Administración no es suficiente para que la registradora deniegue la inscripción, ni para desestimar dicha oposición, por lo que, antes de emitir la calificación, debe requerirle para que concrete cuál es la supuesta invasión del dominio público, concediéndole un nuevo plazo. Y a la vista de ello, la registradora podrá resolver fundadamente sobre tal posible invasión.

En el supuesto de producirse un desplazamiento de la cartografía catastral, la representación gráfica georreferenciada alternativa deberá estar conformada por dos archivos en formato GML, uno con las coordenadas técnicas y otro con las coordenadas catastrales correspondientes, debiéndose adjuntar además los parámetros de transformación, todo ello según lo dispuesto en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020. (VEJ)

263.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE POR VÍA PECUARIA

Resolución de 23 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Puente del Arzobispo, por la que se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria (ACM)

Resumen: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

– Hechos: Es el enésimo recurso interpuesto por la misma AAPP (CCAA Castilla La Mancha) sobre el mismo tema, y resuelto en numerosas RR de nuestra Dirección General (véanse infra). En ellas la CCAA solicita la práctica de una nota marginal advirtiendo la eventual futura afección de la finca a un hipotético expediente de deslinde de vías pecuarias, sin intervención del titular registral, y que se solicita al registrador al tiempo en que éste comunica, ex Art 199 LH, que se está georreferenciando una finca (pero sin oponerse a tal asiento).

– El Registrador: califica negativamente, porqué tal nota solo cabe una vez iniciado el expediente administrativo de deslinde al que se haya dado intervención al titular registral. Pero nuestro ordenamiento no contempla tal clase de Nota marginal preventiva, antes del procedimiento de deslinde, y existe un numerus clausus de asientos practicables, y sin que quede desprotegido el dominio público, que ex Art 132 CE es imprescriptible e inalienable y donde la publicidad legal ya impedirá la aparición de 3º de Buena Fe.

– LA CCAA solicitante: recurre, exponiendo que algún registrador sí ha accedido a practicarla, dentro del deber genérico de colaboración entre AAPP, y que de lo contrario queda desprotegido el dominio público ante la aparición de eventuales terceros protegidos por el Art 34 LH.

– Resolución: La DGSJFP desestima nuevamente el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina
Reitera las RR de 11 diciembre 2020, las de 13 enero, 18 febrero, de 15 de junio y de 1922, 23 y 26 de julio 2021, las dos de 21 octubre 2022, otras dos de 16 mayo 2023, las 3 de octubre: de 5, de 10 y de 31 octubre, la de 30 noviembre, las de 14 y 15 diciembre de 2023, la R. 18 enero 2024, las 4 RR. de 1 febrero, las RR. de 10 y 30 abril, la R. 23 mayo y la R. 3 junio 2024, asi como todas las demás RR que en ellas se citan y enlazan). 

Por tanto (se puede decir más alto pero no más claro ni más veces…) NO puede practicarse una anotación no prevista en la Ley, que la contempla sola una vez iniciado el deslinde y con notificación a los titulares (art. 8 Ley 3/1995, de Vías Pecuarias, el art. 13-7 Ley 9/2003, de Vías Pecuarias de Castilla-La Mancha, la LPatrAAPPs, y el art. 21 Ley 43/2003, de Montes).

Antes del Deslinde no cabe la Nota, pero tampoco se desprotege al dominio publico pecuario, al no ser aplicable el Art 34 LH (Art 132 CE-78) y ni siquiera con la coordinación grafica catastral del Art 199 LH, pues en tal caso tampoco se aplica el Art 34 LH, sino como mucho el Art 38 LH, cuya presunción de exactitud, lo es solo en cuanto a la georreferenciación catastral de la finca y además mediante una presunción meramente “iuris tantum” desvirtuable mediante prueba en contrario.

ANULACIÓN por ST: Aisladamente la R. 9 junio 2023 (06/2023) publicó la sentencia firme del Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Guadalajara de 29 noviembre 2022 (BOE de 10-7-2023) que anuló la R. 4 mayo 2022 y ordenó que se practicara nota al margen de la inscripción ….de la finca con el siguiente tenor: «Esta finca colinda con la vía pecuaria (…) clasificada en el término municipal de…….. por Orden Ministerial de 30 de mayo de 1959, con una anchura en este tramo de ….metros. Esta vía pecuaria no está deslindada, por lo que, en un futuro deslinde, la posesión de la totalidad o parte de la finca podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, siendo la Resolución de aprobación título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde (art 8.4 Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias)».(ACM)

264. COMPRAVENTA. AUTOCONTRATACIÓN O CONFLICTO DE INTERESES

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pollença, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (JAR)

265.() NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN A FUTURO DESLINDE POR VÍA PECUARIA

Resolución de 3 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Escalona, por la que se suspende la práctica de nota marginal expresiva de que una finca linda con una vía pecuaria no deslindada (ACM)

266. PROPIEDAD HORIZONTAL. DESAFECTACIÓN DE ELEMENTO COMÚN Y VENTA

Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 5 a inscribir una escritura desafectación de elemento común de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y compraventa (AFS)

267. INMATRICULACIÓN A TRAVÉS DE SENTENCIA DECLARATIVO DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN

Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir un testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario. (JAR)

268. DIVISIÓN HORIZONTAL PREVIA ACLARACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE OBRA

Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal, previa aclaración de la descripción de la obra. (JAR)

270.** SUBSANACIÓN DE ESCRITURA QUE NO HA CAUSADO INSCRIPCIÓN

Resolución de 5 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación de otra escritura de compraventa que no está inscrita.

Resumen: si bien es cierto que en muchos casos no es tarea sencilla el determinar cuál es el régimen legal supletorio, es necesario que el Notario, en cumplimiento de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autoriza, a la hora de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes –que deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, despliegue la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos.

Hechos: mediante escritura de 2018 se otorga compraventa de una vivienda en la que aparece como compradora doña M. B. C. L. G., que manifiesta estar «casada en régimen de gananciales con don A. E. H., con domicilio en Londres (…)» y «doña M. B. C. L. G., que la compra para su sociedad conyugal (…)». Esta escritura no ha causado inscripción en el Registro. Posteriormente, en escritura de 2013 autorizada por Notario distinto de la primera, doña M. B. C. L. G. subsana la anterior y comparece con el estado civil de viuda, y expone que en la escritura de compraventa de 2018 «por error involuntario, se hizo constar que doña M. B. C. L. G. estaba casada en régimen de gananciales con don A. E. H., cuando en realidad, al tener su cónyuge (ya fallecido) y ella distinta nacionalidad al tiempo de la celebración del matrimonio y al haber fijado su primera residencia habitual en Londres (Reino Unido), su régimen económico matrimonial era el supletoriamente previsto en la legislación inglesa (a falta de capitulaciones matrimoniales)» y se solicita la oportuna rectificación en el Registro para el caso de estar inscrita la escritura que se subsana.

Presentadas ambas escrituras conjuntamente, el registrador califica negativamente apreciando los siguientes defectos:

1) No consta acreditado el fallecimiento de su esposo con el oportuno certificado de defunción.

2) No consta tampoco acreditado con el certificado de matrimonio el lugar y fecha de celebración del mismo, para así poder determinar la Ley a la que se sujeta el mismo (artículo 9 del Código Civil), sin que ello pueda suponer por sí solo el régimen económico-matrimonial en virtud del lugar de celebración y residencial al momento del mismo, caso de haberse otorgado capítulos matrimoniales.

3) No está acreditado el que dichos cónyuges no hubieran estipulado capitulaciones matrimoniales con arreglo al Derecho español, lo que podría acreditarse, en caso de haber contraído matrimonio en España, con el certificado literal de su matrimonio, debidamente inscrito, y,

4) Adquirido el bien con carácter ganancial, la modificación de dicho carácter exigiría, fallecido el cónyuge, el consentimiento y ratificación de los herederos, si los hubiere, y no consta la inexistencia de los mismos con los oportunos certificados de defunción y últimas voluntades y título sucesorio si lo hubiere.

La Dirección revoca la calificación y distingue entre,

a) Aquellos casos en los que, por resultar afectada la titularidad previamente inscrita o la legitimación del otorgante, es necesario acreditar documentalmente dicho estado, y,

b) Aquellos otros en los cuales, por no darse tales circunstancias y tratarse sólo de completar la identificación de la persona ha de bastar la manifestación del interesado.

El artículo 159 del Reglamento Notarial, en su redacción vigente, tras prescribir que «las circunstancias relativas al estado de cada compareciente se expresarán diciendo si es soltero, casado, separado judicialmente, viudo o divorciado», establece, de manera que no deja lugar a dudas, que «las circunstancias a que se refiere este artículo se harán constar por el notario por lo que resulte de las manifestaciones de los comparecientes».

El artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario dispone que deberá figurar «si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado», y sólo exige hacer constar el régimen económico matrimonial y el nombre, apellidos y domicilio del cónyuge si la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción es casada y el acto o contrato que se inscriba afecta a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal.

Es doctrina registral reiterada que si bien es cierto que en muchos casos no es tarea sencilla el determinar cuál es el régimen legal supletorio, es necesario que el Notario, en cumplimiento de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autoriza, a la hora de redactar el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes –que deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico–, despliegue la mayor diligencia al reflejar en el documento autorizado cuál es el régimen económico matrimonial que rige entre los esposos.

En tal sentido, establece el artículo 159 del Reglamento Notarial que si dicho régimen fuere el legal bastará la declaración del otorgante.

El Notario, tras haber informado y asesorado en Derecho a los otorgantes, y con base en las manifestaciones de éstos (que primordialmente versan sobre datos fácticos como su nacionalidad o vecindad civil al tiempo de contraer matrimonio, su lugar de celebración o el de la residencia habitual y la ausencia de capítulos –cfr. artículos 9.2 y 16.3 del Código Civil–), concluirá que su régimen económico matrimonial, en defecto de capítulos, será el legal supletorio que corresponda, debiendo por tanto hacer referencia expresa a tal circunstancia –el carácter legal de dicho régimen–.

El Registrador no podrá, en tal caso, exigir más especificaciones.

El artículo 1219 del Código Civil establece lo siguiente: «Las escrituras hechas para desvirtuar otra escritura anterior entre los mismos interesados, sólo producirán efecto contra terceros cuando el contenido de aquéllas hubiese sido anotado en el registro público competente o al margen de la escritura matriz y del traslado o copia en cuya virtud hubiera procedido el tercero».

En el presente caso, no hay tercero afectado por la subsanación.

Como alega la notaria recurrente,

1º. No es necesario aportar documentación fehaciente y auténtica para acreditar el estado civil, ya que el estado civil y el régimen matrimonial se harán constar por manifestación.

2º. No es preciso acreditar el fallecimiento del esposo ya que no se ha otorgado escritura alguna de la adjudicación o aceptación de la herencia de sus bienes.

3º. No es preciso acreditar el lugar y fecha de celebración del matrimonio, para determinar la ley a la que se sujeta el mismo, ya que ha quedado determinada por la notaria después de realizar la oportuna indagación.

4º. No es preciso acreditar por los cónyuges que no hubieran estipulado capitulaciones matrimoniales, ya que se trata de una circunstancia fáctica de difícil prueba.

Si el bien se hubiera adquirido con carácter ganancial, la modificación de dicho carácter, una vez anotado o inscrito en el Registro, exigiría, fallecido el cónyuge, el consentimiento y ratificación de los herederos, si los hubiere, pero dado que la primera escritura no ha causado asiento registral que deba ser protegido, no es exigible este requisito.

5º. No se modifica la titularidad de la finca adquirida, dado que la titular ha sido y sigue siendo exclusivamente la otorgante, y lo que se ha subsanado únicamente ha sido el régimen económico-matrimonial de la misma; y, por tanto, no se incumple el tracto sucesivo dado que se está adquiriendo la finca, no trasmitiéndola.

6º. Tampoco sería exigible, dada su dificultad, acreditar una circunstancia fáctica como la «residencia habitual común después del matrimonio», ya que, para probar el régimen económico-matrimonial, en nuestro ordenamiento, es suficiente una manifestación en cuanto a aquél. (ER)

271. CANCELACIÓN DE CARGAS ANTERIORES A EMBARGO EJECUTADO

Resolución de 5 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Marbella n.º 1, por la que se suspende la cancelación de cargas anteriores al gravamen ejecutado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales seguido ante Juzgado de Primera Instancia (ER)

272. ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LOS HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 7 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 5 a practicar una anotación preventiva de embargo. (MGV)

273. RECURSO CONTRA ASIENTO DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA YA PRACTICADO

Resolución de 7 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sabadell n.º 4, por la que se deniega la rectificación de la cancelación de una inscripción de hipoteca y consiguiente reinscripción de esta. (JCC)

274. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mula, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa. (AFS)

275. OPCIÓN DE COMPRA SIN PLAZO EXPRESO DE EJERCICIO

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Negreira a inscribir una escritura de «opción de compra». (SNG)

277.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 6 a inscribir una escritura de cambio de uso de local para destinarlo a vivienda. (SNG)

278.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una escritura de cambio de uso de local comercial para destinarlo a vivienda (SNG)

Resumen: La existencia de una norma estatutaria que vincula, junto a las demás prohibiciones previstas en la Ley de propiedad Horizontal, el destino de los locales de una propiedad horizontal al uso concreto que se cita (comercial) debe interpretarse como una prohibición de cambio de uso, por lo que tal cambio de uso requiere autorización de la comunidad de propietarios o una modificación estatutaria.

– Hechos: Se discute si la expresión del artículo 5 de los estatutos de una propiedad horizontal  “Con independencia de las prohibiciones de uso establecidas con carácter general en (…) la Ley de Propiedad Horizontal, los locales que integran la comunidad regulada por estos Estatutos, tiene carácter comercial y esta finalidad delimita el objeto y dedicación de los mismos” implica la necesidad de que el cambio de uso por antigüedad de local comercial a vivienda necesita o no el acuerdo de la comunidad de propietarios autorizando dicho cambio de uso.

– El Registrador: califica negativamente. Al tratarse de un Centro Comercial integrado exclusivamente por locales de negocio, la naturaleza de la finca en la que se integra (comercial) en la que no existe ninguna vivienda, y la previsión estatutaria que vincula el destino de cada local limitándolo al comercial, implican que la alteración de uso establecida inicialmente respecto de una finca, fuera de los casos previstos, requiere de la autorización de la Comunidad de Propietarios.

– El Presentante: recurre señalando que el Registrador de la Propiedad hace una interpretación extensiva, arbitraria y sesgada del artículo 5 de los estatutos, lo que es contrario al criterio jurisprudencial del TS y de la DGRN de que las limitaciones o prohibiciones a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa, y que toda previsión estatutaria que restrinja esta libertad del propietario debe interpretarse restrictivamente.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

-Doctrina: Señala el Centro Directivo que es doctrina del TS y la DG que existe plena libertad para establecer el uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino esté expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal

También es doctrina del TS (sentencia 30 de diciembre de 2010; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008) que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que las limitaciones o prohibiciones a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para ser eficaces, constar de manera expresa y por ello su interpretación debe ser siempre de carácter restrictivo.

Pero considera nuestro Centro Directivo que estas consideraciones aplicadas al caso concreto determinan la desestimación del recurso, y ello porque en una interpretación literal y lógica de la cláusula estatutaria, ésta no puede interpretarse como una mera caracterización del destino de los locales o una presunción derivada de la descripción de los elementos, sino que la cláusula estatutaria contiene una prohibición de alteración del uso de los locales que se inserta en el contexto de las prohibiciones que se quieren imponer pues, literalmente, se dispone que, además de las prohibiciones de uso impuestas en el artículo 7 de la LPH, debe considerarse prohibida la alteración del carácter comercial de los locales.  (SNG).

279. PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una escritura de cambio de uso de local comercial para destinarlo a vivienda (SNG)

Idéntica a la anterior

280. ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palencia n.º 2, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo. (ER)

281. HERENCIA SIN APORTAR ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. (JAR)

282. *** COMPRAVENTA POR CÓNYUGES SUJETOS A RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL CHILENO

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Resumen: La inscripción del régimen económico matrimonial pactado en el Registro Civil español sólo es exigible cuando se modifica el régimen anterior inscrito, pero no cuando se trata de determinar el régimen ya aplicable.

Hechos.- Escritura en la que se lleva a efecto la compra de una finca. Resulta de la misma y del acta complementaria aportada que la compradora, doña C. P. S., tiene nacionalidad española, que está casada con don J. R. A. C., de nacionalidad chilena, y que la ley material que rige el matrimonio es la chilena. Su régimen económico matrimonial es de separación total de bienes, pactado en el acto del matrimonio. Se incorporan a la escritura certificado de matrimonio expedido por el Registro Civil del Chile, en el que consta haberse celebrado el 30/01/2010 y que en el acto del matrimonio los contrayentes pactaron separación total de bienes y copia testimoniada de Libro de Familia expedido por el Consulado General de España en Santiago de Chile, en el que consta que contrajeron matrimonio el 30 de enero de 2010

No se otorgaron capitulaciones matrimoniales, según los otorgantes, sino que el régimen se indicó en el Registro Civil chileno por declaración directa ante el titular de dicho Registro, en el momento de la celebración del matrimonio.

Registradora.– Deberá acreditarse el requisito de la inscripción del régimen pactado de separación de bienes en el Registro Civil español.

 En el presente caso, se alegó inicialmente la existencia de un régimen de separación absoluta de bienes pactado por los aquí recurrentes con arreglo a la Ley de la República de Chile, aplicable a los efectos económicos del matrimonio. Posteriormente, debido a la calificación y advertida la imposibilidad de practicar la indicación de dicho régimen en el Registro Civil español, dada la inoponibilidad del mismo frente a terceros en el Ordenamiento Jurídico español, así como la imposibilidad de pactar un régimen de separación con efectos retroactivos, alegaron que el bien se adquirió, a los efectos legales, bajo el régimen legal supletorio vigente en la República de Chile al momento de contraer matrimonio los recurrentes y recurrieron a una confesión de privatividad.

 Dirección general desestima el recurso en los términos que se dirán.

Limitado el recurso a la nota de calificación de fecha 18 de enero de 2024, en primer lugar debe confirmarse la objeción respecto a que resulta contradictorio que, siendo acreditado que el régimen económico-matrimonial de la compradora es el pactado de separación de bienes, se afirme que, a efectos de la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, la compradora deba entenderse casada con sujeción a régimen legal de sociedad conyugal.

 En cuanto a la necesidad de acreditar el requisito de la inscripción del régimen pactado de separación de bienes en el Registro Civil español, recuerda con acierto, la dirección general que el artículo 266 del Reglamento del Registro Civil exige, en su párrafo sexto, que en las inscripciones que en cualquier otro Registro -y, por tanto, en el Registro de la Propiedad- produzcan los hechos que afecten al régimen económico-matrimonial, han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil (tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho), que se acreditarán por certificación, por el libro de familia o por la nota al pie del documento. Y dispone que «de no acreditarse se suspenderá la inscripción por defecto subsanable».

Pero debe entenderse que tal requisito sólo es exigible cuando se modifica el régimen anterior inscrito, pero no cuando se trata de determinar el régimen ya aplicable, pues en tal caso basta la indagación de éste –en los términos antes expuestos– y para ello es suficiente en el presente caso la certificación del Registro Civil de Chile.   En el supuesto concreto, en la escritura de compra se incorpora por diligencia la certificación del matrimonio expedido por el Registro Civil de Chile, debidamente apostillada, en la que consta literalmente que «en el acto del matrimonio los contrayentes pactaron separación total de bienes», y dado que, como ha afirmado, este Centro Directivo, los datos del régimen económico-matrimonial «se acreditarán por certificación», y esta se ha aportado, no debiera presentar objeción para su inscripción en el Registro.

En definitiva, debe confirmarse la calificación en cuanto a la existencia de contradicción entre la acreditación del régimen de separación de bienes y la manifestación que se realiza ahora sobre la comunidad conyugal. Por ello, cabe la inscripción de la escritura desistiendo de estas manifestaciones contradictorias y con la nueva presentación de la escritura de fecha 26 de octubre de 2021 junto con la referida diligencia de 28 de diciembre de ese mismo año. (IES)

283. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mula, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa. (AFS)

285. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. NECESIDAD DE PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA SENTENCIA DE DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estepa a inscribir una escritura de liquidación de gananciales. (JAR)

286.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE NO REGISTRAL QUE NO APORTA INFORME TÉCNICO. MOTIVACIÓN DE LA NOTA DENEGATORIA

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Callosa d’en Sarrià, por la que se deniega la inscripción de una rectificación de superficie y de la georreferenciación de la finca.

Resumen.- No es necesario que el colindante que formula oposición tenga su título inscrito y, si no aporta ninguna prueba técnica, puede ser requerido por el registrador para que lo haga. La nota denegatoria de la inscripción de la georreferenciación ha de estar motivada y fundada en criterios objetivos y razonados.

Hechos.- En escritura de agrupación, se declara un exceso de cabida de una de las fincas agrupadas, superior al 10% de la superficie inscrita, y se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del art. 199 LH uno de los colindantes se opone a la inscripción, alegando que la georreferenciación aportada invade un camino público y una porción de su finca.

Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción basándose escuetamente en la mera existencia de la oposición; a continuación, enumera los artículos de la Ley Hipotecaria que, a su juicio, se consideran infringidos.

Recurso.- La recurrente alega falta de legitimación del colindante alegante, pues no es titular registral de la finca colindante que considera invadida; la falta de consistencia de las alegaciones, puesto que no presenta ningún documento que sirva para sostener su alegación de invasión; que esta no se produce pues se ha respetado la geometría que resulta de la cartografía catastral, siendo la georreferenciación de la finca agrupada la resultante de yuxtaponer las georreferenciaciones de las dos parcelas catastrales que se corresponden con la identidad de las fincas registrales que se agrupan; y en la falta de motivación jurídica de la nota de calificación de la registradora que le deja en situación de indefensión.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación, «por falta de fundamentación de la misma, debiendo procederse a la inscripción de la georreferenciación si la registradora no fundamenta materialmente y jurídicamente la invasión. Es decir, materialmente indicando cuales son las dudas en la identidad de la finca que impiden la inscripción de la georreferenciación y jurídicamente, indicando en qué modo se han infringido los fundamentos de Derecho, para que el recurrente pueda plantear el recurso, con conocimiento de las mismas».

Doctrina:

a) Sobre la falta de legitimación del alegante.- No es necesario que el colindante que formula oposición tenga su título inscrito; basta que acredite, en cualquier forma, que tiene interés en asegurar la integridad de la finca colindante. La especial consideración que merece la oposición de un titular registral no implica necesariamente que la planteada por quien no lo es no pueda ser tenida en cuenta por la registradora para fundar objetivamente sus dudas de identidad.

b) Sobre la falta de consistencia de la alegación del colindante.- El motivo debe ser estimado, pues solo presenta un «plano no técnico, dibujado a mano sobre una ortofoto de origen privado». Es «de suma importancia que la oposición del colindante vaya acompañada de alguna prueba que la sustente, siendo conveniente que la misma tenga un carácter técnico … sin olvidar que esta circunstancia es potestativa, no obligatoria, sin que sea exigible que la documentación aportada sea pública». Sin embargo, esa falta de consistencia de la alegación no debe determinar inmediatamente la inscripción de la georreferenciación, puesto que cuando un colindante formula oposición en términos confusos, o sin que conste la autenticidad de su identidad, o la validez y vigencia de la representación que alegue, o la identificación de cuál es la finca supuestamente invadida, o cualquier otro extremo esencial, el registrador, como trámite para mejor proveer, puede requerirle para que subsane o complete el escrito de oposición y con ello pueda formarse un juicio cabal sobre la efectividad y fundamento de la oposición.

c) Sobre la falta de motivación de la nota de la registradora.- El motivo también es estimado. Cuando la calificación registral negativa se basa en la alegación del colindante, no basta con constatar su mera existencia, como ha hecho la registradora en el presente caso, sino que ha de ser analizada, para decidir si tiene entidad suficiente para convertir en contencioso el expediente. El juicio de la registradora ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, tanto desde el punto de vista material, como desde el punto de vista jurídico, sin que pueda limitarse a una referencia genérica a los preceptos que, a su juicio, han sido infringidos, sino que debe indicar qué preceptos concretos son aplicables al caso debatido, y por qué los considera infringidos. (VEJ)

287. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE CONTRADICE OTRA PREVIAMENTE INSCRITA

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Benabarre, por la que se deniega la inscripción de una georreferenciación que invade la inscrita para otra finca y contradice la previamente inscrita en la finca propia. (VEJ)

288. INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO OTROS INTERESADOS. AUSENCIA DE MANIFESTACIÓN DE ACTIVIDADES CONTAMINANTES

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Baza, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada de adjudicación de herencia. (JAR)

289. CERTIFICACIÓN REGISTRAL. INTERÉS LEGITIMO

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, por la que se deniega la certificación del historial de una finca en la que se alegaba como interés legítimo la contratación o interposición de acciones. (MGV)

290. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. PRESENTACIÓN POR CORREO ELECTRÓNICO

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Carlet n.º 1 a presentar una instancia solicitando la expedición de certificación que establece el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en un procedimiento de rectificación de cabida de finca inscrita. (JCC)

291. ACEPTACIÓN Y PARTICIÓN DE HERENCIA

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 11 a inscribir una escritura de manifestación de herencia. (JAR)

293. AGREGACIÓN Y SEGREGACIÓN TRAS PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH CUYA CALIFICACIÓN FUE DESFAVORABLE

Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agregación y segregación. (VEJ)

294. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA Y SIMULTÁNEA RECTIFICACIÓN DE CABIDA

Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 4 a inscribir la representación gráfica de una finca y simultánea rectificación de la cabida inscrita. (VEJ)

295. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estepa a inscribir la representación gráfica georreferenciada de una finca y subsiguiente rectificación de su descripción. (VEJ)

296. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida por invasión del dominio público. (VEJ)

297. OBRA NUEVA SOBRE SUBSUELO DE DOS FINCAS REGISTRALES

Resolución de 29 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad Tomelloso, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva terminada que se ubica sobre el subsuelo de dos fincas registrales. (MGV)

298.** NUEVA PRESENTACIÓN TRAS RESOLUCIÓN DG y STS

Resolución de 30 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra calificación de la registradora de la propiedad de Badalona n.º 1, por la que se deniega la práctica del asiento de presentación de determinada escritura. (ACM)

Resumen: No cabe presentar (Doctrina Abuso Dº) sucesiva e indefinidamente un título defectuoso y menos tras haber sido confirmada la calificación por: la DGSJFP, la DGDEEJJ (la DG “Catalana”), el Juez 1ª Instancia, la Audiencia Provincial y el propio TS.

– Hechos: Se presentó (en 2016) una escritura de herencia en que la mitad de una de las fincas estaba inscrita a favor de otra persona distinta del causante  y la registradora, como no podía ser de otra manera, calificó negativamente por falta de tracto sucesivo.

La presentante recurrió gubernativamente tanto ante la DGSJFP como la DGDEEJJ (la DG “Catalana”), en ambos casos se confirmó la calificación registral (R. 9 mayo 2017). Luego recurrió judicialmente, y el Juez 1ª Instancia, la Audiencia Provincial y el propio TS, confirmaron la calificación en todas las instancias y además, condenaron en costas a la recurrente.   

Ahora la Registradora, tras una nueva presentación, deniega, lógicamente, la práctica del propio asiento de presentación.

Para ello invoca reiterada doctrina de la Dirección General de que no cabe invocar sin más la aplicación del Art 108 RH, que ampara la posibilidad repetir infinitamente la presentación del título, dado que en casos como el presente, en que ya ha sido resuelto el recurso gubernativo previo y confirmado la calificación anterior, tal presentación generaría disfunciones y abusos incompatibles con las exigencias de seguridad jurídica (Doctrina del abuso de derecho del Art 7 CC.

– La Presentante: recurre de nuevo compulsivamente exponiendo que conforme al Art 108 RH puede presentar el título tantas veces como ella desee, y que no solicita una calificación sino la prórroga y el mantenimiento de la vigencia del asiento de presentación.

– Resolución: La DGSJFP, con buen criterio, desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
 a) Reitera las RR. de 14 enero, 8 de marzo y 7 de diciembre de 2012; de 30 de enero, 19 de mayo y 21 de octubre de 2014, y 27 de febrero y 5 marzo 2020, y señala que permitir de nuevo la presentación supondría admitir la posibilidad discrecional del postulante de provocar el cierre registral de la finca y la inviabilidad de inscribir otros títulos posteriores en perjuicio de 3º, dando lugar a un caso de abuso de derecho del Art 7 CC .

b) Y en cuanto a la cuestión de fondo (la falta de Tracto Sucesivo entre el heredero y el causante) habrá de plantearse ante los tribunales de Justicia, pudiendo incluso la recurrente solicitar como medida cautelar una Anotación Preventiva de Demanda, pero que deberá ordenarse por el Juez, no directamente por la interesada, ni siquiera acreditando haber interpuesto una demanda (ACM).

299. NEGATIVA A INICIAR PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH CON OCASIÓN DE ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Resolución de 30 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Iznalloz a iniciar el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria con ocasión de una escritura de declaración de obra nueva. (VEJ)

300. ** ARRENDAMIENTO POR MÁS DE 6 AÑOS ES ACTO DE DISPOSICIÓN (SI  FINCA ES GANANCIAL, REQUIERE ÁMBOS CÓNYUGES)

Resolución de 30 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albacete n.º 1 a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de arrendamiento urbano. (ACM)

Resumen: Los Arrendamientos por plazo superior a 6 años se consideran actos de disposición (y requieren, si la finca es ganancial el consentimiento de ambos cónyuges).

– Hechos: Se presenta escritura de elevación a público de un contrato privado de arrendamiento durante 20 años de una vivienda y garaje gananciales otorgado solo por la esposa (sin la intervención de su consorte).

– El Registrador: califica negativamente, ya que tratándose de una finca ganancial y atendiendo a la duración del mismo, 20 años (ex R. 27 septiembre 2023), el arrendamiento debe entenderse como un acto de disposición y no de mera administración, que requiere, ex Art 1377 CC, el consentimiento de ambos cónyuges.

– Los presentantes: recurren e intentan acreditar, ante la DG, que la arrendadora se había divorciado en 2007; que en el convenio regulador constaba que tales fincas se adjudicarían a la esposa y que desde entonces su ex marido no se opuso al convenio y ha venido tolerando los arrendamientos, por lo que solicita su inscripción, o, subsidiariamente, la del 50% de las fincas.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Obviamente no tiene en cuenta los documentos no aportados al registrador para su calificación, y reitera la R. 27 septiembre 2023 de que el legislador considera que los arrendamientos por plazo superior a 6 años se consideran actos de disposición , así resultaría para padres y tutores y curadores de los arts 287-2º y 1548 CC y tratándose de bienes gananciales será preciso el consentimiento de ambos cónyuges  Art 1377 CC. (ACM)

301. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 30 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Archidona, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca. (VEJ)

302. SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURSO DE LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA

Resolución de 6 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Barcelona n.º 7, por la que se suspende la inscripción de una sentencia dictada en situación de rebeldía procesal de la parte demandada. (JCC)

303. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. EXCESO DE CABIDA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de La Línea de la Concepción, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca y consiguiente rectificación de su descripción (VEJ)

304. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO DE MODIFICACIÓN ESTATUTOS PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Girona n.º 2, por la que se inscribe una escritura de protocolización de estatutos de una comunidad de propietarios (MGV)

305. CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE OPCIÓN DE COMPRA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2 a inscribir una escritura de constitución de derecho real de opción de compra (ER)

306. PARTICIÓN PARCIAL DE HERENCIA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una escritura de adjudicación parcial de herencia (JAR)

307. PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso de local a vivienda (JAR)

308. INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA CON EXPRESIÓN DEL ELEMENTO PRIVATIVO QUE LLEVA APAREJADA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Terrassa n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de expediente de dominio para la inmatriculación de una cuota indivisa (IES)

309. CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de inmueble en régimen de propiedad horizontal (AFS)

310. TÍTULO INSCRIBIBLE. DOCUMENTO PRIVADO Y SENTENCIA

Resolución de 12 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Badalona n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un testimonio de sentencia junto con un documento privado y una instancia solicitando la inscripción (ER)

311. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO Y SU PRÓRROGA POR EL ART. 210 LH

Resolución de 12 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13, por la que se suspende la cancelación de una anotación de embargo y su prórroga solicitada a su instancia (MGV)

312. EXPROPIACIÓN FORZOSA. CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN 

Resolución de 12 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Orihuela n.º 1, por la que se suspende la cancelación de una nota marginal de expedición de certificación en procedimiento de expropiación (ACM)

313.* TRANSMISIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN SIN ACREDITAR TRACTO SUCESIVO. 

Resolución de 12 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 15, por la que se deniega la inscripción de un derecho de reversión solicitada en virtud de instancia privada acompañada de documentos complementarios.

Resumen: No cabe inscribir la transmisión de un derecho de reversión latente derivado de expropiación forzosa por aplicación de los principios de tracto sucesivo, legitimación registral y prioridad.

Hechos: Se solicita por instancia la inscripción de un derecho de reversión derivado de expropiación forzosa a favor de una sociedad, aportándose diversos títulos de adquisición.

El registrador deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo, dado el derecho de reversión se encuentra inscrito a favor de personas distintas de aquellas de las que trae causa la sociedad solicitante. Otro obstáculo adicional es el de que no se acredita la representación de titulares intermedios.

La sociedad recurre alegando falta de motivación en la resolución y la vulneración de tratados internacionales y derechos constitucionales.

La DG confirma la nota de calificación en cuanto al primer defecto. No entra en el segundo -falta de representación- por considerar que no necesita hacerlo.

Se basa, para ello, en dos principios hipotecarios básicos:

– El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, en su aplicación procesal y registral, e implica que los títulos inscribibles deben ser otorgados por los titulares registrales, así como que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, lo que debe ser tenida en cuenta por el registrador, al formar parte esencial del ámbito de su calificación (artículos 18 LH98 a 100 RH).

– El principio de legitimación registral, según el cual, la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales, en beneficio del titular registral, siendo una de sus consecuencias el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos (artículo 38 LH).

En el caso presente, los títulos aportados junto a la instancia no aparecen otorgados ni ratificados por el titular registral actual de los derechos de reversión. Aunque uno de los títulos presentados fue otorgado por el heredero de la entonces titular registral, éste no fue presentado en su momento, con lo que opera el artículo 17 de la Ley Hipotecaria que determina el principio de prioridad.

La DG resuelve finalmente que, al confirmarse el defecto de falta de tracto sucesivo, no procede entrar en el análisis de la falta de representación alegada respecto de los distintos títulos intermedios aportados y que dio lugar al segundo de los defectos de la nota de calificación.

Nota:  El derecho de reversión, en caso de expropiación forzosa, ha de constar inscrito en el Registro al tiempo de practicarse el asiento de expropiación y en el propio asiento. Puede ser objeto de transmisión posteriormente, mientras siga en estado de latencia. Sí, tras la expropiación, se incumple el destino para los bienes que la motivó, mediante el ejercicio de este derecho de reversión, el propietario inicial puede recuperar la propiedad perdida del bien. (JFME)

314. SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN. FALTA DE CLARIDAD EN CUANTO AL OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN

Resolución de 17 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Burjassot a inscribir una sentencia dictada en procedimiento ordinario (ER)

315. PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Resolución de 17 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 6 a cancelar las cargas existentes sobre una finca adjudicada en un procedimiento de disolución de condominio (JFME)

316. HIPOTECA LEGAL TÁCITA. JUNTA DE COMPENSACIÓN. CRÉDITOS DERIVADOS DE GASTOS DE URBANIZACIÓN

Resolución de 17 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cambados, por la que se deniega la inscripción de una hipoteca legal tácita (MGV)

317. HIPOTECA DE FINCA QUE NO CONSTITUYE VIVIENDA FAMILIAR HABITUAL. DERECHO EXPECTANTE DE VIUDEDAD

Resolución de 20 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Algeciras n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario (ACM)

318. REPRESENTACIÓN. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA EN PODERES NO INSCRITOS EN EL REGISTRO MERCANTIL

Resolución de 20 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pamplona n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (JAR)

 

RESOLUCIONES MERCANTIL
249.** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD. OBJETO SOCIEDAD HOLDING. 

Resolución de 17 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil III de Valencia, por la que se deniega la inscripción de determinado particular de unos estatutos sociales.

Resumen: Si del objeto de una sociedad dedicada a la adquisición de acciones y participaciones y a su gestión, resulta claramente que ello es por cuenta propia y no de terceros, el objeto es inscribible por no incidir en la actividad propia de las sociedades de inversión.

Hechos: Se trata de una constitución de sociedad que, en el objeto, entre otras actividades tenía la siguiente que extractamos:

— “La participación en el capital de otras sociedades…” adquiriendo sus acciones o participaciones…”, y  “La administración, gestión, dirección y explotación de dichas acciones, participaciones sociales o cuotas de participación…”

— Se da la circunstancia en la clasificación nacional de actividades económicas que correspondía a su actividad principal era el 6420 relativo a sociedades holding.

El registrador inscribe parcialmente conforme al artículo 63 del R.R.M denegando la parte de objeto transcrita por no precisar que se trata de una sociedad holding sin que incida “en el ámbito reservado a las empresas de servicio de inversión” y que “la participación lo es en las sociedades filiales o al menos controladas por la que se constituye”. Artículo 42 Código de Comercio y 123 b) Ley 6/23 del Mercado de Valores y de las Sociedades de Inversión. Defecto de carácter denegatorio (…)”.

Se recurre por el interesado: dice que se trata de una sociedad holding sin que preste servicios a terceros. Cita al respecto las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de noviembre de 2021 y 29 de enero de 2024 [sic].

Resolución: Se revoca la nota de calificación permitiendo la inscripción del objeto señalado.

Doctrina: Del artículo 122.1 de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, resulta que las empresas de inversión son aquellas que prestan servicios de inversión con carácter profesional a terceros y sobre los instrumentos financieros sometidos a la propia Ley adoptando “alguna de las formas jurídicas especificadas en su artículo 128.1: sociedad de valores, agencia de valores, sociedades gestoras de carteras o empresas de asesoramiento financiero”. Estos tipos de sociedades están sujetas a la previa autorización de administrativa (artículo 131), y a inscripción en los registros administrativos de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (artículo 129.1), así como obligadas a incluir en su denominación social la forma especial adoptada (artículo 129.2). Ninguna de esas circunstancias resultaba de la escritura.

Respecto a la exigencia del registrador de que se precisara que la participación lo sea en las sociedades filiales o al menos controladas por la que se constituye, dice la DG que esa exigencia “no encuentra acomodo legal”, reiterando que lo “relevante no es que una sociedad adquiera participaciones o acciones de otra sociedad, sino que el servicio que presta o la actividad de inversión que desarrolla sean llevadas a cabo con carácter habitual o profesional (dentro del marco regulado), por cuenta de un tercero”.

Comentario: Dada la claridad con que se expresaba el objeto social, unido al número de CNAE señalado como principal, parece que la exigencia del registrador en cuanto a la constancia en el objeto de las aclaraciones que exigía, era excesiva.  Por tanto, para poder denegar un objeto como el señalado, debe resultar de forma clara y patente que la sociedad tiene la finalidad de mediar por cuenta de terceros en el mercado de instrumentos financieros. Si ello no es así el objeto es inscribible. JAGV.

250.** DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR A INSTANCIA DE LA MINORÍA.

Resolución de 17 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil IV de Alicante, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio del año 2022, así como la inscripción de auditor voluntario.

Resumen: Si existe un expediente de designación de auditor a instancia de la minoría, aunque haya sido cerrado por no aceptación de los auditores designados, su existencia impide el depósito de cuentas de la sociedad, sin un informe de auditoría por auditor designado por el Registro Mercantil.

Hechos: Con fecha 26 de julio de 2023 se solicita la práctica del depósito de las cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2022.  

Y con fecha 31 de enero de 2024 se solicitaba, mediante documento privado, la toma de razón del nombramiento de auditor voluntario en junta general celebrada el día 1 de septiembre de 2021.

El registrador suspende el depósito por no presentar informe de auditoría a petición de la minoría, según expediente seguido en el Registro de conformidad con el artículo 265.2 de la Ley de Sociedades de Capital.

Y suspende el nombramiento de auditor voluntario por los siguientes defectos:

— no consta en la certificación que en el acta figura el nombre y la firma de los asistentes y los puntos aceptados como orden del día de la sesión. Artículos 97.1.3.ª y 112.3.2.ª y 5.ª del RRM y resolución de la DGRN de 27 de octubre de 2012, entre otras. Añade que en el registro figura inscrita una junta de la misma fecha la cual fue convocada;

 — no consta la aprobación del acta con su fecha y sistema de aprobación. Art. 97, 99 y 107 del RRM.

— no consta el plazo de nombramiento del auditor no inferior a tres años ni superior a nueve. Artículos 264 de la Ley de Sociedades de Capital y 22 de la Ley de Auditoría de Cuentas; 

— no procede el nombramiento de auditor para el ejercicio 2022, por cuanto existe una resolución firme de nombramiento de auditor dictada el 15 de junio de 2023 … en expediente abierto en el Registro a solicitud de socio minoritario conforme al artículo 265.2 de Ley de Sociedades de Capital.

La sociedad recurre y dice que el ejercicio 2022 fue debidamente auditado acompañándose el oportuno informe realizado por la firma designada en su día, y que los demás requisitos exigidos aparecen cumplidos, junto con el nombramiento de auditor, en escritura de ejecución de los acuerdos sociales de la junta de 1 de septiembre de 2021.

Resolución: Se confirma la calificación.

Doctrina: La DG parte de la base de que realmente no se combate la nota de calificación y por ello recuerda su reiterada doctrina de que el recurso gubernativo no es el momento adecuado para subsanar los defectos advertidos en la calificación.

Supuesto lo anterior hace las siguientes consideraciones:

— del registro resulta que en expediente de designación de auditor a instancia de la minoría para el ejercicio 2022 se dictó resolución, firme, de procedencia de dicho nombramiento, aunque ninguno de los tres auditores nombrados aceptó el nombramiento y por ello el expediente fue cerrado;

— en materia de depósito de cuentas, el recurso contra su calificación negativa, no es el trámite adecuado para impugnar o revisar la resolución firme del registrador;

— por consiguiente, las alegaciones que se hacen sobre el nombramiento de auditor o realización de la auditoría, no pueden tenerse en cuenta en el recurso gubernativo contra la calificación;

— no obstante, si lo pretendido es la declaración de nulidad de la resolución firme por la que se declaró la procedencia de designación de auditor a instancia de la minoría, lo que procede es que actúe en la forma prevista en los artículos 106 y 109 (o, en su caso, en la prevista en el artículo 125), de la Ley 39/2015, de 1 octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas;

— por ello si ya existe un auditor inscrito a instancia de la minoría no es posible el depósito de cuentas el depósito de las cuentas sin el informe de auditoría realizado por el auditor nombrado e inscrito en el Registro Mercantil;

— la conclusión anterior en nada queda afectada por el hecho de que, como consecuencia de la falta de aceptación de los distintos designados, el expediente se haya cerrado;

— mientras el interés del socio siga vigente, por no constar su desistimiento, no cabe el depósito de las cuentas correspondientes al ejercicio solicitado si no vienen acompañadas del informe de verificación realizado por el auditor designado por el registrador mercantil;

— pese la existencia de un informe de auditoría, no puede afirmarse que el interés del socio minoritario está plenamente satisfecho pues su interés consistía en que la verificación de las cuentas anuales fuese llevada a cabo por el auditor designado por el registrador Mercantil.

Vistas las consideraciones anteriores, concluye le DG que “mientras perdure en el registro la solicitud de designación de auditor a instancia de la minoría para la verificación de las cuentas del ejercicio 2022, solo podrá llevarse a cabo el depósito de las cuentas anuales de dicho ejercicio si están debidamente auditadas por el auditor designado al efecto por el Registro Mercantil”.

Comentario: De este singular recurso y de su resolución sólo cabe destacar dos cosas:

Una que, si existe designación de auditor a instancia de la minoría, aunque el auditor no haya sido inscrito por no aceptación, y el expediente cerrado, el depósito de cuentas afectado no podrá realizarse sin informe de auditor designado por el RM, a cuyo efecto podrá procederse a la reapertura del expediente. Y dos que, aunque el expediente esté cerrado el socio solicitante puede desistir del nombramiento solicitado y las cuentas en ese caso podrán ser depositadas. JAGV.

255.*** INSCRIPCIÓN DE AUDITOR VOLUNTARIO: COMPETENCIA PARA SU NOMBRAMIENTO.

Resolución de 21 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil XIII de Madrid, por la que se rechaza la inscripción de auditor voluntario.

Resumen: El nombramiento de auditor voluntario de una sociedad puede ser hecho por la junta general o por el órgano de administración, antes o después del cierre del ejercicio a auditar y por el plazo que se estime conveniente y sin consideración al derecho de la minoría a que se nombre auditor.

Hechos:  Se trata de una reelección de auditor voluntario para el ejercicio 2023, llevada a cabo por los administradores solidarios de una sociedad antes de la finalización del ejercicio.

El registrador deniega la inscripción, en una fundamentada, explicativa y didáctica nota, sobre la base de los siguientes parámetros:

— la competencia para el nombramiento de auditor, sea voluntario o forzoso, está atribuida legalmente a la Junta General (cfr. arts. 160 y 264 y 265 LSC);

— la minoría (5%) tiene reconocida legalmente el derecho a solicitar del registrador mercantil el nombramiento de un auditor que revise las cuentas sociales, en el caso de no obligación de auditar (cfr. art 265.2 LSC);

— esa revisión de cuentas supone revisar la actuación del propio administrador;

 — por ello no puede admitirse que el propio administrador, antes de que termine un ejercicio, designe un auditor para la verificación de las cuentas del mismo con el alcance de excluir la designación voluntaria por la propia junta o el derecho de la minoría;

 — ello no excluye que el administrador encargue las auditorías que tenga por conveniente pero nunca con el alcance de eludir el derecho de los socios, en junta o por la minoría;

 — conforme al art. 279.1 LSC, es la designación de auditores voluntarios por la junta, cuando no hay obligación de auditar las cuentas sociales, o por el registrador mercantil a petición de la minoría, la que ha de inscribirse para garantizar que no se depositen las cuentas sin el informe de aquellos;

— ni siquiera el art 22 Ley de auditoría de cuentas, autoriza otra solución, aunque se trate auditorías no obligatorias, las cuales están dispensadas de limitaciones temporales;

— además no puede alegarse que la independencia del auditor satisfaga los intereses de la minoría que solicita designación de auditor al RM pues una cosa es la independencia y otra bien distinta es la imparcialidad (adviértase como a la esencial independencia del juez en el desenvolvimiento de su función jurisdiccional, se anuda necesariamente la imparcialidad implícita en la exigencia del juez natural);

— todo ello es ratificado en distintos supuestos de la LSC en los que se pone especial cuidado en la forma de designación de auditor.

Termina la nota diciendo que, sin prejuicio de la validez del nombramiento hecho por los administradores, “la designación ahora realizada no puede ser inscrita, por cuanto podría vulnerar los derechos de los socios (…), confirmados en los arts. 160, 264, 265, 279.3 LSC).

Se recurre la nota por el interesado el cual, entre otras alegaciones va a decir, en frase de la propia DGSJFP, “que (el derecho del socio(minoritario) no queda frustrado, cualquiera que sea el origen del nombramiento del auditor designado, dados los principios de objetividad, independencia e imparcialidad que rigen su actuación”.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG se va a limitar a reiterar su doctrina sobre los nombramientos de auditores en sociedades no obligadas a la verificación de sus cuentas, establecida en múltiples resoluciones, tanto relativas a documentos presentados a inscripción como en expedientes de designación de auditor a instancia de la minoría. Destacamos por su mayor interés estas resoluciones:

— resoluciones de 8 de mayo y 21 de junio de 2013 determinaron que un nombramiento voluntario de auditor podía inscribirse si consta que ese nombramiento es anterior a la fecha de la solicitud del socio minoritario, pudiendo ser el nombramiento anterior o posterior a la fecha de cierre del ejercicio a auditar; en esta resolución también se exige que la aceptación del auditor sea anterior y tenga fecha fehaciente.

— la resolución de 20 de febrero de 2018 que vino a establecer que el órgano de administración está perfectamente legitimado para designar auditor con el fin de que verifique las cuentas anuales en aquellos supuestos en que la sociedad no esté obligada a la verificación contable;

— la resolución de 20 de junio de 2016, que ratifica que tratándose de una sociedad que no está obligada a verificar sus cuentas, existe la posibilidad de nombrar auditor, aunque haya acabado el ejercicio por auditar;

 — las Resoluciones de 8 de mayo y 21 de junio de 2013 que permiten la inscripción de un auditor voluntario, aunque exista petición de la minoría de nombramiento por el registrador mercantil, si ese nombramiento voluntario es anterior a la petición;

En conclusión, las sociedades no obligadas a la verificación contable, pueden nombrar auditor voluntario, antes o después del cierre del ejercicio a auditar, por el plazo que estimen conveniente, y siendo competentes para dicho nombramiento tanto el órgano de administración como la junta general.

Sobre la alegación de que el nombramiento de auditor, según el art. 160.b) de la LSC, ciertamente es competencia de la junta general, pero a su juico no es una competencia exclusiva al decir “en su caso”.

En relación al derecho de los minoritarios a nombrar auditor, es un derecho que concede al socio(5%) el artículo 265.2 de la LSC, pero es un derecho que no confiere “una a modo de reserva temporal exclusiva para que durante ese espacio de tiempo( 3 meses) el órgano de administración no pueda designar auditor sino que, como recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2007, lo que les garantiza es que la auditoria se lleve a cabo sea por un auditor nombrado por la sociedad o nombrado por el registrador mercantil.

Todo lo anterior, añade la DGSJFP, se entiende sin perjuicio de la contundente protección que al minoritario se le brinda pues su petición solo puede ser desestimada si existe ya designado un auditor voluntario por parte de la sociedad, garantizando al socio su derecho al informe de auditoría, bien mediante la inscripción del auditor en la hoja de la sociedad o bien mediante la entrega del informe. Así se reconoce en la reforma del artículo 279 de la LSC, por la Ley 22/2015, que obliga a depositar el informe el auditor en caso de que el nombramiento de auditor voluntario se hubiera inscrito en el Registro Mercantil.

Todo ello tiene la importantísima consecuencia de que si la sociedad ha nombrado un auditor voluntario y lo ha inscrito en la hoja de la sociedad y posteriormente quiere revocarlo en perjuicio de los socios minoritarios, la resolución de la DGSJFP de 28 de noviembre de 2023, ha afirmado que esa revocación no es posible.

Termina diciendo la DG, para rematar su resolución, que si el socio está verdaderamente interesado en que el auditor sea nombrado por la junta general, siempre tiene expedita la vía del artículo 168 de la LSC para obtener una convocatoria de junta con un orden del día que contemple dicho nombramiento.

Comentario: Interesantísima resolución, tanto por el argumentario del registrador en su nota de calificación, como en la revocación de esos argumentos por parte de la DG.

La doctrina de la DG que se deriva de esta resolución, es clara y además es la reiteradamente sostenida en los recursos de expedientes de jurisdicción voluntaria contra la denegación de nombramiento de auditor a solicitud de la minoría cuando existe otro auditor nombrado por la sociedad e inscrito en la hoja de la misma.

No obstante, aunque la solución adoptada por la DG en estos casos sea la más favorable desde el punto de vista económico para la sociedad, no nos parece que la calificación del registrador pueda caer en el vacío sólo por oponerse a una doctrina consolidada por la DG que tiene incluso el apoyo del TS en la sentencia citada: la calificación está razonada y fundamentada. El problema que se plantea es vidrioso pues chocan claramente los intereses de la sociedad a nombrar ella un auditor, que siempre por independiente que sea le será más favorable al menos en materia de honorarios, y los intereses del socio a que el auditor sea nombrado por el Registro Mercantil. Por ello y con más calma en unos días publicaremos unas reflexiones en la web sobre este problema. (JAGV)

269.*** DENEGACIÓN DE RESERVA DE DENOMINACIÓN. INDEFENSIÓN DEL INTERESADO.

Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil Central I por la que se deniega reserva de denominación

Resumen: No es admisible como denominación social la de “JamBOps” por figurar otras registradas como “Jambo” y “Jambosa”.

Hechos:  Los hechos de esta curiosa resolución son los siguientes:

— por tres jóvenes emprendedores, ellos se califican así en el recurso, se solicita una denominación social utilizando el formulario y reseñando en el mismo tres denominaciones por su orden: “JamBOps Sociedad Limitada”, “JamBOps Solutions Sociedad Limitada” y “JamBOps Consulting Sociedad Limitada”.

— previamente se han informado en un portal no oficial que esas denominaciones no aparecen registradas;

— se les concede como no inscrita la de “JamBOps Solutions Sociedad Limitada”;

— ante ello entienden que quizás en el RMC no han tenido en cuenta el orden en el que solicitaron las tres denominaciones y hacen una nueva solicitud esta ya solo con la denominación de “JamBOps, SL”;

— dicha denominación es denegada por figurar ya registrada conforme a los criterios del art. 408.1 del RRM;

— interponen recurso ante la DG, en el que de forma algo informal, tras explicar lo anterior, solicitan una aclaración de la denegación.

El registrador en su informe aclara que la denegación es por aparecer ya como registradas las denominaciones de «Jambo, S.L.» y «Jambosa, S.A.L.

Resolución: La DG confirma la calificación.

Doctrina: La DG aclara que no se ha solicitado, previamente al recurso, nota explicativa de la denegación, pero que pese a ello se entra en el fondo del problema, aunque también dice que las aclaraciones solicitadas lo debieron ser el Registro Mercantil Central y no a la Dirección General.

Supuesto lo anterior va a reproducir su ya conocida doctrina acerca de la originalidad de las denominaciones sociales como medio para identificar a las personas jurídicas. Así recuerda el principio de libertad de denominación, de prohibición de denominaciones idénticas a otras preexistentes y la ampliación de ese mismo rechazo a los supuestos que ella califica de cuasi identidad o identidad sustancial que se produce  cuando no se da una identidad textual  pero “el signo o elemento  diferenciador añadido o restado a la denominación inscrita, por su carácter genérico, ambiguo, accesorio, por su parecido fonético, o por su escasa significación o relevancia identificadora, no destruyen la sensación de similitud que puede dar lugar a confusión”.

 Sobre lo anterior confirma la calificación pues aunque entre la denominación solicitada y la registrada existen mínimas diferencias gramaticales, la semejanza gráfica y también fonética entre la palabra «Jambops» y los términos de las denominaciones «Jambo, S.A.» y «Jambosa S.A.L.», previamente inscritas, y habida cuenta de que según el artículo 408.3 del Reglamento del Registro Mercantil, «para determinar si existe o no identidad entre denominaciones, se prescindirá de las indicaciones relativas a la forma social o de aquellas otras cuya utilización venga exigida por la Ley», tienen como resultado que la denominación solicitada incurra en el supuesto de identidad contemplado en el artículo 408.1.3.ª del Reglamento del Registro Mercantil”.

Finalmente, y ya fuera del recurso aclara al interesado que cuando una denominación registrada se le añade un término no genérico o accesorio, esa denominación es perfectamente posible.

Comentario: En esta resolución reitera nuestra DG su clásica doctrina sobre semejanza de denominaciones sociales, considerando como idénticas las que, aunque no los son, tienen agregadas unas letras que para ella no suponen ninguna diferenciación (en nuestro caso una “p” y una “s”); pese a ello desde nuestro punto de vista entendemos que la denominación solicitada y las inscritas no se pueden confundir gráfica ni fonéticamente. De todas formas, alabamos tanto la prudencia del registrador en su calificación como la prudencia de la DG al confirmarla en evitación de posibles confusiones entre denominaciones sociales, pese a que a bote pronto nos parecen más semejantes las dos ya inscritas (Jambo y Jambosa) que la nuevamente solicitada.

Lo único que debemos destacar de esta resolución es que quizás por la forma de redactar el supuesto recurso y por la actuación del registrador al recibirlo y por la propia actuación de la DG al admitirlo, se puede haber producido una indefensión del interesado. Como dice la propia DG en su primer fundamento de derecho realmente el escrito presentado no recurre la calificación del registrador, sino que lo que pide es una simple aclaración del porqué se le deniega su solicitud de denominación. Ante ello creemos que se debió actuar, bien por el registrador, o bien por la DG, conforme al artículo 68 de la Ley de Procedimiento administrativo que trata de la subsanación y mejora de la solicitud y en su cumplimiento el registrador podía haber aclarado a los interesados el por qué se les denegaba su denominación y la DG, si el registrador no lo ha hecho, podía haber devuelto el escrito del recurso, que no era tal, para que por el registrador se expidiera nota explicativa y así poder recurrir el interesado con conocimiento de causa. No se hizo así por entender que el escrito era un verdadero recurso y realmente los interesados no han podido defender debidamente la originalidad de su denominación frente a las ya registradas. Claro que esto, aunque con menos claridad, también ha ocurrido en otras ocasiones.

Quizás lo adecuado sea proponer una reforma en el RRM en el sentido de que para recurrir contra la denegación de una denominación social el interesado, previamente, debe solicitar la pertinente nota explicativa, o que la DG no admita un recurso contra una denegación de denominación sin la nota explicativa del RMC. (JAGV)

276.** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. SUPRESIÓN DE ACTIVIDADES INCLUIDAS EN EL OBJETO SOCIAL. DERECHO DE SEPARACIÓN.

Resolución de 13 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles III de Pontevedra a inscribir la escritura de modificación de los estatutos de una sociedad.

Resumen: La supresión de una actividad incluida en el objeto de la sociedad, con independencia de los motivos que la hayan ocasionado, es una modificación sustancial del objeto que origina el derecho de separación.

Hechos: Se trata de una sociedad anónima deportiva que modifica su objeto social en cuanto a que antes de la modificación, entre otras actividades, se podía dedicar a la promoción y desarrollo de “una o varias modalidades deportivas” y ahora esa promoción se refiere exclusivamente al “fútbol”.

El acuerdo se toma en junta convocada con asistencia del 77,06 % del capital social y tampoco por unanimidad de los asistentes.

El registrador interpreta que hay una modificación sustancial del objeto social que es causa legal de separación de los socios que no hayan votado a favor del mismo y en consecuencia es necesaria la publicación del acuerdo en el BORME o la comunicación a los socios no asistentes o que no hayan votado a favor el acuerdo, haciendo constar  la declaración de los administradores de que ningún socio ha ejercitado el derecho de separación dentro del plazo establecido o de que la sociedad, previa autorización de la Junta General, ha adquirido las participaciones sociales de los socios separados, o la reducción de capital. (Arts. 346, 348 y 349 de la L.S.C. Arts. 58 y 160 del R.R.M. R.D.G.R.N. 18 de junio de 2020 y 29 de junio de 2022).

La sociedad, equipo de fútbol de 1ª división, recurre y alega que la modificación es obligada por la Ley del Deporte y que la modificación llevada a cabo no es una modificación sustancial a la vista de la jurisprudencia del TS(Sentencia de 10 de marzo de 2011) y de diversas resoluciones de la DGRN(Resolución de 28 de febrero de 2019),  sino  una mera concreción de la actividad que efectivamente viene desarrollando la sociedad desde su constitución, aparte de que la realidad económica, jurídica y social no se ve alterada y que la  modificación no trae aparejado un cambio de los presupuestos objetivamente determinantes que habrían llevado a los accionistas a adherirse a la Sociedad. El notario emite su informe en sentido similar.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG hace historia del iter jurídico y legislativo que ha seguido el derecho de separación del socio por sustitución del objeto social hasta llegar al vigente artículo 346 de la Ley de Sociedades de Capital (reformado en este punto por la Ley 25/2011, de 1 de agosto), el cual ya no se refiere al “cambio de objeto” ni tampoco a la “sustitución de objeto”, sino a la “sustitución o modificación sustancial del objeto social”.

 A continuación reseña sentencias del TS y diversas resoluciones de la DGRN sobre la interpretación que deba darse a la expresión legal y cuando una modificación del objeto va a implicar una modificación sustancial de dicho objeto y cuando no. En este sentido y a la vista de esa jurisprudencia nos viene a decir que “cuando se produzca una mutación de los presupuestos objetivamente determinantes de la adhesión del socio a la sociedad, como consecuencia de una transformación sustancial del objeto de la misma que lo convierta en una realidad jurídica o económica distinta” se dará el derecho de separación, citando como ejemplos “la eliminación de actividades esenciales, con mantenimiento de las secundarias; o la adición de otras que, por su importancia económica, vayan a dar lugar a que una parte importante del patrimonio social tenga un destino distinto del previsto en los estatutos(sentencia del TS de 10 de marzo de 2011).

A su vista concluye que en el caso examinado “la supresión de actividades incluidas en el objeto social (las relativas a modalidades deportivas distintas del fútbol) debe ser considerada como una modificación sustancial del mismo – artículo 346.1.a) de la Ley de Sociedades de Capital– (vid. resolución de 29 de junio de 2022)”. Frente a ello no cabe alegar que las actividades suprimidas nunca fueron objeto de la actividad de la sociedad o que la supresión es obligada por la Ley del Deporte pues dichas alegaciones no tienen cabida en sede de recurso gubernativo, sino que en su caso deberán hacerse ante los Tribunales de Justicia si se planteara contienda.

Comentario: La cuestión de si una modificación del objeto de la sociedad es sustancial o no, es una cuestión de hecho respecto de la cual es difícil dar reglas fijas y seguras pues va a depender de cada caso concreto. No obstante, de esta resolución y de las citadas en la misma podemos concluir que una adición o supresión de una actividad siempre va a suponer esa modificación sustancial y por tanto originará el derecho de separación. Lo importante será comparar ambos textos del objeto, el original y el modificado, y a su vista decidir si se trata o no de una modificación sustancial. Claro que desde el punto de vista registral en principio cualquier modificación del objeto puede ser considerada sustancial, salvo que sea de mero detalle o de concreción o especificación de actividades ya existentes, pues se trata de proteger al socio y si la sociedad ante el ejercicio del derecho de separación por alguno de los socios estima que no ha habido modificación sustancial siempre puede recurrir a los Tribunales en defensa de su interpretación. JAGV.

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284.** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CON APORTACIONES DINERARIAS: FECHA DE LA CERTIFICACIÓNDE INGRESO.

Resolución de 14 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil I de Madrid a inscribir una escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: A los efectos de acreditar el ingreso del capital en una entidad bancaria con la finalidad de constituir una sociedad, lo esencial a efectos del cómputo el plazo, no es la fecha del efectivo ingreso sino la fecha en que se expide la certificación.

Hechos: Se constituye una sociedad limitada en escritura de 12 de febrero de 2024 con aportaciones dinerarias.

La realidad de las aportaciones se acreditaba con certificación bancaria del ingreso de la cantidad correspondiente (…) en la que figuraba como fecha (…) del ingreso la de 11 de diciembre de 2023, si bien estaba expedida con sello de la entidad de crédito en que constaba como fecha el día 12 de febrero de 2024.

La registradora suspende la inscripción pues “la fecha del depósito de las aportaciones dinerarias no puede ser anterior en más de dos meses a la de la escritura de constitución. (Artículos 6, 58 y 189,1 R.R.M.)”.

El notario recurre alegando la reciente resolución de la DGSJFP, de 30/05/2023, por no citar muchas otras anteriores. Será por tanto la fecha de la certificación la que de modo efectivo acredite la aportación dineraria siempre y cuando pueda deducirse de manera inequívoca el ingreso efectivo en la entidad de crédito y la finalidad de la imposición.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG va a reiterar su doctrina y la evolución, que al hilo de los preceptos legales y reglamentarios que regulan la materia, ha experimentado la misma, acerca de que la fecha en que se expide la certificación bancaria es la que debe tenerse en cuenta a los efectos del cómputo de no más de dos meses de anterioridad que se exige para el ingreso en la cuenta de la sociedad para la constitución o un aumento de capital con aportaciones dinerarias. Por ello en el caso planteado en que la fecha de ingreso supera en dos meses a la fecha de la escritura, al figurar en el resguardo bancario un sello del banco con la misma fecha de la escritura de constitución, el defecto “tal y como ha sido formulado” no puede ser mantenido pues “la referida certificación bancaria –que por su renovación ha de reputarse vigente– acredita inequívocamente que, en la fecha de la escritura de constitución, la cantidad de la aportación dineraria permanecía ingresada en la cuenta correspondiente. De este modo, la finalidad de (…) garantizar la integridad del capital social queda razonablemente satisfecha”.

Comentario: La fecha importante a los efectos del cómputo del plazo, según reiteradas resoluciones de la DG, no es realmente la del ingreso, sino la de la emisión de la certificación por la entidad bancaria, siempre que conste con claridad y no haya duda alguna de que la cantidad ingresada sigue en cuenta a nombre de la sociedad.

Lo que la DG pone en duda en esta resolución es si a esos efectos basta con un sello de la entidad bancaria en la que conste una fecha: da a entender que no, sino que sería necesaria una nueva certificación o documento de ingreso con la fecha actualizada. De todas formas y a efectos prácticos, es realmente raro y difícil que en la generalidad de los casos se llegue a falsificar un sello de entidad bancaria con la finalidad de superar una fecha de ingreso. No obstante, cuando se trate de casos excepcionales, por su configuración o cuantía, parece medida de prudencia que no baste con el sello de la entidad bancaria con su fecha. JAGV.

292. NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR ÚNICO

Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador Mercantil XIII de Madrid, por la que se rechaza la solicitud de inscripción de nombramiento de administrador único de una sociedad. (JAGV)

 

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