SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES

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157.** DONACIÓN DE FINCA SUJETA A FIDEICOMISO DE RESIDUO. PLAZO DEL USUFRUCTO.

Resolución de 25 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Sebastián n.º 6 a inscribir una escritura de donación.

Resumen: A falta de previsión expresa, en el fideicomiso de residuo el heredero fiduciario sólo puede disponer por actos inter vivos y onerosamente. Sólo se debe fijar el plazo del derecho de usufructo cuando se quiera fijar una duración superior o inferior a la vida del usufructuario.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una donación con reserva de usufructo hecha por quien era propietaria del inmueble. Concretamente, una mitad indivisa del bien la había adquirido la donante como heredera fiduciaria sujeta a fideicomiso de residuo.

Calificación registral: Suspende la inscripción por dos motivos: (i) Debe intervenir los sustitutos fideicomisarios por la heredera fideicomisaria únicamente tiene facultades dispositivas por actos inter vivos y a título oneroso. (ii) No se determina el plazo del usufructo reservado por la donante.

Notario: Alega lo siguiente: (i) Sobre la intervención de los sustitutos fideicomisarios: Entiende que la fiduciaria puede disponer libremente, puesto que si bien efectivamente el testador no señaló las facultades concretas dispositivas de la fiduciaria tampoco impuso ninguna prohibición de disponer de enajenar. (ii) Respecto del plazo del usufructo: No es necesario fijar plazo por cuanto el usufructo es vitalicio. Conforme a los artículos 513 y 521 CC, el usufructo se extingue por muerte del usufructuario.

Resolución: En parte confirma la calificación y en parte estima el recurso.

Doctrina:

S.F. DE RESIDUO. FACULTADES DISPOSITIVAS DEL HEREDERO FIDUCIARIO.

La Dirección General reitera su doctrina consolidada y referida a que el fideicomiso residuo es una sustitución fideicomisaria con unos rasgos propios que lo tipifica, pues si bien conserva el elemento esencial del llamamiento sucesivo, sin embargo, la obligación de conservar los bienes fideicomitidos es un elemento natural pero no esencial de la sustituciones fideicomisarias. Por tanto, según la STS de 7 de noviembre de 2008, es el testador quien determina el alcance de las facultades dispositivas del fiduciario, entendiendo que únicamente ha de ser expresa la facultad de disposición, mortis, causa y contemplada con recelo la facultad de disponer intervivos de forma gratuita.

Este criterio lo mantiene el Centro Directivo al entender que la atribución de la facultad dispositiva del fiduciario deberá interpretarse conforme a la finalidad de conservación que informa el fideicomiso de residuo, de modo que tal poder positivo se refiere en principio a los actos a título oneroso e intervivos, mientras que la disposición por actos inter vivos a título gratuito o mortis causa debe contemplarse expresamente por el testador o, en su defecto, ser consentida por los fideicomisarios. (RR de los años 2015 2019 2020 2022 2023 y 2024).

PLAZO DEL DERECHO DE USUFRUCTO.

El derecho real de usufructo tiene carácter vitalicio (art. 513 CC), si bien tal carácter no es elemento esencial sino natural del usufructo. Por tanto, la determinación expresa del plazo de duración de tal derecho sólo será necesaria cuando el constituyente quiera fijar una duración superior o inferior a la vida de los usufructuarios. (JAR)

158.*** OPCIÓN DE COMPRA Y CONDICIÓN RESOLUTORIA

Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Fuenlabrada n.º 4 a inscribir una escritura de opción de compra y condición resolutoria.

Resumen: Se vulnera la prohibición del pacto comisorio cuando la opción encubre una garantía, lo cual puede deducirse de su sometimiento a una condición meramente potestativa, de la ausencia de procedimientos objetivos de valoración del bien y del desequilibrio resultante para el concedente de la opción.

Hechos: Mediante escritura, el titular de una finca concede a una entidad un derecho de opción de compra. El precio de la opción incluye arras y anticipo del precio total. Se pacta condición resolutoria para el concedente si antes de una fecha, otorga escritura manifestando su voluntad de dejar sin efecto la opción, devolviendo lo percibido más el duplo de las arras. 

Calificación: El registrador suspende la inscripción por quedar la validez del contrato al arbitrio de uno de los contratantes, desnaturalizando la opción; vulnerar la prohibición del pacto comisorio; y no constar el estado civil del concedente y declaración sobre la vivienda habitual. Debe prevalecer el criterio consagrado en la Resolución de 9 de enero de 2024 frente al más laxo establecido en la de Resolución de 14 de diciembre de 2023.

Recurso: El notario recurrente alega que la condición depende de motivos e intereses que influyen en la voluntad del concedente; no es puramente potestativa; la literalidad de los artículos 1115 y 1256 del Código Civil exige interpretación restrictiva. 

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor, incluso aunque esta construcción se arbitre mediante un negocio jurídico indirecto. En este sentido, ya en Resolución de 30 de septiembre de 1998, se concluyó que la opción de compra examinada se concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se condicionaba al impago de ésta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición del pacto comisorio. 

Dos los presupuestos que la figura del pacto comisorio: «En primer lugar, que el pacto de apropiación o disposición, previo o coetáneo a la garantía, se halle causalmente vinculado al nacimiento del crédito cuyo cumplimiento se garantiza. En segundo lugar, que la apropiación o disposición del bien no esté sujeta a un procedimiento objetivable de valoración de la adquisición». Por ello, la Dirección General entiende que la prohibición del pacto comisorio no es absoluta, sino que admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. Para determinar la admisibilidad de un pacto determinado debe estarse al caso concreto y a los criterios interpretativos establecidos en los artículos 1218 y 1281 CC.

En el supuesto de este expediente, se concluye, en primer lugar, que el juego de la condición queda a la voluntad de una de las partes, contraviniendo los artículos 1115, 1255 y 1256 del Código Civil. Afirma el Centro Directivo que «La voluntad del concedente para dejar sin efecto la opción, no es otra que haber vendido la finca en el plazo en que el ejercicio de la opción queda en suspenso, lo que conlleva que tiene que devolver duplicada la cantidad que se ha conceptuado como arras a cuenta del precio (aparte otras cantidades). Y si antes aludíamos a la necesidad de atender a la intención de las partes y desentrañar así la verdadera causa del contrato, vemos que lo antes expresado pone aún más de relieve la función de garantía de la opción pactada; pues si no se ha vendido y no se retorna lo recibido anticipadamente (duplicado en el caso de las arras) entonces el optante ejecuta la opción, adquiriendo la propiedad de los bienes, con lo que de nuevo reaparece la función de garantía de la opción pactada. Y sin olvidar que el dato de la existencia de cargas posteriores (que pueden proceder de actos posteriores del concedente) a las consignadas en la escritura conlleva la resolución de la opción de compra; algo igualmente anómalo y que no encaja en la función económico social típica de la opción, ni tampoco en relación con a su eficacia respecto de actos y cargas posteriores» y contrario, además, al artículo 26 de la Ley.

En segundo lugar, se advierte que de las sumas convenidas al concertarse la opción y que se dicen anticipadas, una importante cantidad no es recibida finalmente por el concedente; quien, de conseguir una venta en mejores condiciones, puede verse obligado a devolver (en este caso además duplicadas), las sumas adelantadas y definidas como arras y a cuenta del precio de la venta (aparte de otras sumas ya recibidas). Ello conduce a la conclusión de que si del importe que se dice se anticipaba a los concedentes (que como se indicó se ha visto reducido sensiblemente tras determinados pagos a terceros), luego han de devolver doblado lo recibido como arras o anticipo, hay elementos suficientes para considerar la opción pactada como una garantía de una operación de financiación, en la que siempre saldrá beneficiado el optante. Bien, recibiendo de manos del concedente, una suma sensiblemente superior a la que este recibió al concederse la opción; y si tal suma no pudiera retornarse, desembocar en la adquisición del bien (reteniendo el importe de una deuda hipotecaria), sin las garantías inherentes a todo proceso de ejecución tanto para el concedente, como para terceros.

Prima en este caso, por tanto, la recuperación de cantidades que el optante haya podido anticipar al concedente de la opción o a terceros. Cantidades que no están ni cuantificadas ni tan siquiera mínimamente delimitadas, toda vez que, llegado el caso, el optante se indica puede determinarlas a su buen criterio; lo cual además supone una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del Código Civil), pues queda indeterminada la cantidad a consignar, caso de ejercicio de la opción, a favor de titulares de cargas posteriores.

Citamos, para concluir, la tajante conclusión de la Dirección General: «Se quiera o no, lo que viene a suponer una opción como la concedida es una traba del bien en función de garantía. Como igualmente es una traba en función de garantía una hipoteca, si bien su mecanismo de ejecución está revestido de unas garantías en beneficio del deudor que, en casos como el presente y por la propia dinámica y operativa de la opción (ponemos el acento en su ejercicio) brillan por su ausencia». (BZR).

Comentario: Interesante y extensa Resolución que analiza la prohibición del pacto comisorio en el caso concreto de una opción de compra concedida en función de garantía, con un análisis pormenorizado de las cláusulas que conducen a esta calificación. La Dirección General estudia con detalle los indicios que conducen a dicha consideración, como el sometimiento de la condición a la mera voluntad de una sola de las partes, el importe de las cantidades convenidas, anticipadas y que posteriormente hayan de devolverse y el evidente desequilibrio resultante para el deudor.

159.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE AVAL. DIFERENCIAS ENTRE LA CANTIDAD AVALADA Y LA CANTIDAD GARANTIZADA.

Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Puerto de la Cruz a inscribir una escritura de constitución de hipoteca

Resumen: En caso de una hipoteca en garantía de las obligaciones derivadas de un aval no es preciso que coincidan la cantidad avalada por la obligación principal y la cantidad que garantiza la hipoteca.

Hechos: Los hechos de esta resolución extractados son los siguientes:

— se constituye hipoteca en garantía de las obligaciones futuras que puedan surgir como consecuencia de la póliza de afianzamiento mercantil suscrita por las mismas partes y cuyo testimonio se incorporó a la matriz;

— la hipoteca se constituye a favor de una sociedad de Garantías y Avales sobre dos fincas registrales;

— en la escritura se hace constar que la entidad de avales ha prestado aval solidario e ilimitado a favor de uno de sus socios en garantía de un préstamo pagadero en 180 meses;

— se añade que ambas partes han suscrito un contrato mercantil de afianzamiento por medio de la correspondiente póliza intervenida, testimonio de la cual queda unido a la presente matriz;

— que para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la póliza se constituye la hipoteca en garantía de obligaciones futuras.

– Y, a continuación, se estipulaba:

— la constitución de la hipoteca en garantía del cumplimiento de la totalidad de las obligaciones asumidas en la póliza por plazo de 180 meses, determinado el principal garantizado, de los posibles intereses moratorios que puedan devengarse durante dos años al tipo del 15,00 % y de una cantidad para costas y gastos, tanto los judiciales como los extrajudiciales especificaos de forma muy detallada;

— a los efectos prevenidos en el artículo 143 de la Ley Hipotecaria bastará el otorgamiento unilateral por parte la avalista de la oportuna acta notarial de manifestaciones;

— la duración del contrato de afianzamiento se establece por los mismos plazos fijados en el contrato de póliza de préstamo que trae causa, a efectos de amortización, terminando su vigencia una vez reintegrada la entidad crediticia de las cantidades percibidas por el socio partícipe, más los intereses, comisiones y gastos correspondientes;

— la fianza se hace extensiva a cualesquiera prórrogas, renovaciones, novaciones y modificaciones de cualquier tipo, expresas o tácitas, que pudieran producirse en las obligaciones contenidas, directa o indirectamente, en el presente contrato o en cuantos lo noven o sustituyan.

El registrador, en extensa y detallada nota, suspende la inscripción, alegando la infracción de los siguientes principios y preceptos que extractamos:

— se debe aclarar cuál es la obligación garantizada, reiterando todas las cantidades que garantiza la hipoteca, pues ello entra en contradicción con lo que se dice en la escritura de que es para “garantizar el íntegro cumplimiento de las obligaciones derivadas de la póliza de afianzamiento mercantil” indicando alguna de esas contradicciones;

— el acta de manifestaciones (143 Ley hipotecaria, 238 Reglamento Hipotecario), deberá referirse, en su caso, a las obligaciones incumplidas para calificar que las obligaciones incumplidas que causan la nota marginal son conformes con el cuerpo de la inscripción, es decir con las efectivamente garantizadas.

— se infringe el principio de especialidad, que se deduce de los artículos 1, 8, 9, 12, 119 y 243 de la Ley Hipotecaria, así como de los 2, 51, 216, 219, 220 y 221 de su Reglamento, en cuanto no se expresa lo que exige el art. 9.c acerca de la “la naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor cuando constare en el título»), y sexta del artículo 51 de su Reglamento sobre que debe constar la “expresión circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente” y si se incumplen esas exigencias la inscripción pudiera adolecer de nulidad(artículo 30 LH)

– que el registrador, debe tener claro qué es lo que se pretende inscribir, determinado claramente el objeto y título o causa de la transmisión en la solicitud de inscripción (artículo 148 del Reglamento Notarial);

— se infringe el principio de accesoriedad dado que la forma en que se redactan las obligaciones futuras, exceden de los límites del mismo al decir que la fianza se “hace extensiva a cualesquiera prórrogas, renovaciones, novaciones, modificaciones de cualquier tipo, expresas o tácitas, que pudieran producirse en las obligaciones contenidas, directa o indirectamente, en el presente contrato o en cuantos lo noven o sustituyan” y que además tendrá vigencia “sin limitación de tiempo” (condición general segunda), otra de las fórmulas prohibidas para las obligaciones condicionales; aunque se le dé el nombre de obligación futura, si está determinado el acreedor, es condicional, según doctrina de la DGRN.

Se recurre la calificación, alegándose por el recurrente:

– que los conceptos avalados y garantizados están perfectamente especificados en la escritura;

– y que hay una incorrecta e incompleta interpretación de las estipulaciones contractuales.

Resolución: La Dirección General acuerda estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

Doctrina: Empieza la DG poniendo de relieve que en la escritura existe una discordancia, no señalada por el registrador en su nota de calificación, pues en la escritura se habla de dos personas físicas intervinientes como socios partícipes y en el contrato mercantil de afianzamiento, solo uno de ellos es identificado como titular, pues el otro es identificado como avalista. No se entra en ella al no ser objeto de la nota.

A continuación, cita la Resolución de 16 de enero de 2024, en un caso similar y cuyas conclusiones son aplicable al presente caso. Nos remitimos por tanto a la resolución indicada resumida en esta web bajo el número 55 del año 2024.

No obstante, de las afirmaciones que hace la DG destacamos las siguientes que nos parecen interesantes a tener en cuenta para casos similares:

— la hipoteca puede constituirse para garantizar toda clase de obligaciones;

— puede garantizarse la obligación del deudor respecto del fiador

— debe distinguirse entre la obligación del fiador y la obligación principal garantizada;

—la fianza constituye una obligación independiente, como lo evidencia su función económico social;

— la obligación del fiador puede ser garantizado mediante hipoteca;

— el contenido del derecho del fiador, especialmente después de haber pagado, es diferente y, desde el punto de vista objetivo, más amplio que el del acreedor principal;

— el fiador que paga tiene derecho a reclamar al deudor por todos los conceptos a que se refiere el artículo 1838 del Código Civil;

— la naturaleza de la relación de fianza es autónoma y también tiene carácter accesorio y subordinado produciéndose una interconexión con la obligación principal que no se da en otro tipo de contratos;

— el fiador que paga se subroga en la posición jurídica del acreedor (artículo 1839 del Código Civil);

— de la escritura resulta que la obligación asegurada con la hipoteca es la que puede nacer en el caso de que el fiador pague al acreedor principal, y que se trata de una obligación diferente de la obligación contraída por el deudor;

— el hecho de que la cantidad máxima garantizada con la hipoteca sea –como es natural– superior a la del capital del referido préstamo no constituye ningún obstáculo para la inscripción de tal derecho real;

— lo que se contempla en la escritura es una operación muy frecuente en el tráfico jurídico;

— también es habitual (y consecuencia de tales operaciones), la suscripción de un contrato mercantil (documentado generalmente en póliza) que regule las relaciones entre la Sociedad de Garantía Recíproca y el socio avalado;

— la condición general primera de la póliza de afianzamiento, se refiere de forma exclusiva al alcance del aval otorgado por la sociedad de garantía recíproca a favor de la entidad financiera;

— se concreta de forma expresa y concisa los conceptos de los que se derivarían las cantidades que en el futuro deba soportar la hipotecante como consecuencia del incumplimiento de la póliza de aval garantizada con la hipoteca;

— la obligación la del avalista es por completo ajena a la garantía hipotecaria constituida; pues resulta perfectamente posible que la Sociedad de Garantía Recíproca ejecute prioritariamente dicho aval, y no la hipoteca;

— es posible y garantizable que el socio partícipe deba de reembolsar a la avalista no solo lo que haya abonado a la prestamista por los conceptos indicados en el préstamo avalado, sino unas cantidades que pueden ser superiores por las partidas y conceptos que indica la póliza de garantía.

Comentario: Forzoso es reconocer que las hipotecas constituidas en garantía de los avales prestados por las sociedades de garantía recíproca dedicadas a ello, son complejas y pueden suscitar bastantes dudas al calificante. Pero esas dudas deben quedar desvanecidas si aplicamos los principios generales que rigen para el contrato de aval y el régimen general de las hipotecas e interpretamos la escritura en la forma más adecuada para que surta efecto. Lo importante es la claridad de lo que responde la finca hipotecada a efectos de su ejecución.

Por lo demás las calificaciones, estando bien fundamentadas, en las que se citan como infringidos los grandes principios hipotecarios, si bien son perfectamente admisibles, por lo general, al aplicarse a aspectos concretos de la escritura, se descubre que su aplicación no es todo lo precisa que debiera. Son calificaciones generalmente muy creativas y que a veces, no digo en este caso, pueden quedar desvinculadas de la realidad. (MGV)

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160.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. OPOSICIÓN DE LA TITULAR REGISTRAL DE LA FINCA SEGREGADA

Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Inca n.º 1, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de un colindante registral, se suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida por el promotor y ahora recurrente.

Resumen.– Se deniega la rectificación de la finca resto sobre la base de la oposición de la titular de la finca segregada, por existir en la descripción pretendida una notable discordancia con la licencia de segregación y un cambio de linderos fijos.

Hechos.- Se solicita la rectificación de superficie (incremento superior al 10%), así como la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, de una finca que es resto de una segregación anterior, en que se dividía la finca matriz en dos partes iguales. En la tramitación del expediente del art. 199 LH, la titular de la finca segregada se opone alegando invasión de su finca.

Calificación.– La registradora de la propiedad, en base a tal alegación, deniega la inscripción pretendida por el promotor diciendo que «(…) las alegaciones hechas por uno de los titulares de dominio de una de las fincas/parcelas colindantes, tiene el suficiente calado para que, al menos, se planteen dudas sobre si estamos ante una invasión de finca colindante. Por todo ello entiendo que este posible contencioso excede de las competencias registrales, que simplemente declara el pleno dominio pacífico de las fincas, debe resolverse en sede judicial (…)».

Recurso.- El promotor del expediente alega que la superficie que pretende inscribir se corresponde con la realidad física de la finca.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- La DG basa su resolución en la concurrencia de las siguientes circunstancias:

a) La autorización municipal con la que se practicó la segregación, aunque no incorporaba plano alguno, lo era para fraccionar la finca matriz en dos porciones resultante iguales, extremo que no se respetaría si ahora se inscribiera que una de las porciones resultantes (la finca resto del promotor) tuviera una superficie sensiblemente superior a la otra (la finca segregada de la opositora).

b) En la propuesta del promotor se aprecia un cambio de linderos fijos (o al menos, cambio de orientación) respecto de los que constan registralmente, pues en las descripciones literarias, la finca resto (del promotor) linda al este con la segregada (de la opositora) y está atravesada de norte a sur por una carretera. En cambio, en la georreferenciación aportada, la finca resto del promotor lindaría al norte (no al este) con la segregada, y estaría atravesada por la carretera de este a oeste (y no de norte a sur). (VEJ)

162.*** PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE LA INFRACCIÓN URBANÍSTICA. INTERRUPCIÓN Y REANUDACIÓN DE DICHO PLAZO. DERECHO INTERTEMPORAL. PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DEL EXPEDIENTE SANCIONADOR

Resolución de 1 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cullera, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva por antigüedad porque no ha transcurrido el plazo de prescripción de la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida previsto por la legislación urbanística aplicable para las edificaciones construidas sin licencia

Resumen: La ley aplicable al plazo de prescripción de la infracción urbanística es la vigente cuando se comete la infracción. Este plazo queda en suspenso cuando se abre un expediente sancionador, pero si el expediente se paraliza durante más de un mes se reanuda el plazo de prescripción. La nueva ley, con incremento del plazo de prescripción, no afecta a la infracción ya prescrita antes de su entrada en vigor. En cuanto al plazo de prescripción del expediente sancionador y de la sanción es actualmente de cinco años.

Hechos: Se declara una ampliación de obra nueva por antigüedad en base a un certificado que declara terminada la ampliación de una vivienda en 2008. De los documentos presentados consta que en 2011 se abrió y notificó al interesado un expediente sancionador por infracción urbanística con orden de derribo de lo edificado ilegalmente. Esa orden de derribo nunca se ejecutó ni voluntariamente por interesado ni forzosamente por el Ayuntamiento.

La registradora suspende la inscripción porque considera que se ha interrumpido la prescripción de la infracción por la no ejecución de la obra de demolición, y que al publicarse la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, el plazo de prescripción ya no era el antiguo de 4 años (Ley 16/2005 Urbanística Valenciana), sino el de 15 años de la ley 5/2014 valenciana.

El interesado recurre y alega que lo que ha prescrito no es la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida, puesto que ésta ya se ha ejercitado, originando un expediente que finalizó con orden de derribo de fecha 5 de septiembre de 2011, sino la propia orden de ejecución, de acuerdo con la doctrina fijada al efecto por la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de enero de 2020.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: PRESCRIPCIÓN DE LA ORDEN DE DEMOLICIÓN: Ante la ausencia de regulación específica en materia urbanística, la jurisprudencia ha considerado aplicable, tradicionalmente, el plazo general de prescripción de quince años del artículo 1964 del Código Civil, que posteriormente ha sido reducido a cinco años por la Ley 42/2015, de 5 de octubre que entró en vigor el 7 de Octubre de 2015. En el presente caso se inició el día 18 de noviembre de 2011, día en que vencía el plazo fijado para que el administrado cumpliera voluntariamente la orden de derribo. Pero, de aplicarse el nuevo régimen fijado por la Ley 42/2015, la orden de ejecución estaría prescrita desde el día 8 de Octubre de 2020.

INTERRUPCIÓN Y REANUDACIÓN DEL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE LA ORDEN DE DEMOLICIÓN POR PARALIZACIÓN DEL PROCEDIMIENTO SANCIONADOR. En cuanto al plazo de prescripción de las infracciones, la Sentencia del Tribunal Supremo número 649/2021, de 6 de junio, declaró que «la paralización del procedimiento sancionador durante un plazo superior a un mes, reinicia el plazo de prescripción de la infracción, en cuyo cómputo queda excluido el mencionado plazo mensual de paralización».

PRESCRIPCIÓN DE LA INFRACCIÓN URBANÍSTICA y DERECHO INTERTEMPORAL. En el caso de cambio de los plazos de prescripción por la entrada en vigor de una nueva ley, si la infracción ha prescrito antes de la entrada en vigor de la nueva Ley ya no le es de aplicación el plazo de prescripción de la nueva ley. En caso contrario sí le será de aplicación el nuevo plazo.

En el presente caso, y en resumen, el plazo de prescripción de la infracción urbanística era el de 4 años, que regulaba la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana, a contar desde 2008, fecha de terminación de la obra. Este plazo fue interrumpido por la notificación de la apertura del expediente sancionador y orden de derribo de 2011, pero al estar paralizado dicho expediente durante más de un mes se reanudó, transcurrido ese mes, el cómputo de prescripción, de forma que en Diciembre de 2012 prescribió la infracción, por lo que cuando entró en vigor la Ley 5/2014 de la Comunidad Valenciana no le fue aplicable el nuevo plazo de prescripción de 15 años. (AFS)

163.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 1 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Belmonte, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de demanda sobre una finca registral por no figurar inscrita a favor del demandado

Resumen: Procede la anotación de demanda respecto de la cuota indivisa de que es titular uno de los demandantes, pues en este caso el titular de la finca no es una tercera persona, ya que de no practicarse podría producirse un supuesto de indefensión para el demandante.

Hechos: Mediante mandamiento se ordena la práctica de una anotación preventiva de demanda a instancia de una entidad mercantil contra un particular sobre una finca registral.

El Registrador resuelve no practicar la anotación preventiva de demanda por falta de tracto sucesivo al no figurar la finca inscrita a favor del demandado, sino favor de tres personas jurídicas siendo una de ellas el propio demandante. Artículo 20 Ley Hipotecaria.

La recurrente alega que el hecho de no figurar inscrita la finca a favor del demandado se debe a que se suspendió la inscripción de su título de adquisición, suspensión que ha sido objeto de recurso judicial, aparte de que la anotación preventiva de demanda tiene trascendencia real y además el demandante es uno de los titulares registrales de la finca.

Resolución: La Dirección General estima parcialmente el recurso y revoca parcialmente la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Comienza afirmando la DG que entre los principios de nuestro Derecho hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente, artículo 20 de la LH, principio que está íntimamente relacionado con los principios de salvaguardia judicial de los asientos registrales y de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la LH.

Esos principios nos llevarían a la conclusión “de que no procede la práctica de la anotación preventiva de demanda, toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral en el momento de presentación de dicho mandamiento”.

No obstante, lo anterior, el CD analiza las alegaciones de la recurrente, antes referidas, para determinar si procedería practicar la anotación preventiva de demanda respecto de la cuota indivisa que es titular uno de los demandantes, pues en este caso el titular de la finca no es una tercera persona y, además, que de no practicarse dicha anotación podría producirse un supuesto de indefensión para el demandante, llegando incluso a surgir un tercero protegido por la fe pública registral.

Sin embargo, respecto de las restantes dos terceras partes indivisas, no procede la práctica de la anotación preventiva de demanda, ya que están inscritas a favor de terceras personas que no han tenido intervención en el procedimiento y, por lo tanto, se estaría vulnerando el principio de tracto sucesivo.

Comentarios: La DG, adopta una solución que podemos considerar salomónica y utilitarista pues se consigue la finalidad perseguida por el demandante, asegurar las resultas del pelito, y al propio tiempo se facilita, en su caso, la ejecución de la sentencia.

Es decir que el supuesto admitido por nuestro CD no es contrario sustantivamente al principio de tracto sucesivo puesto que éste solo exige el rechazo del documento cuando el titular de la finca es una tercera persona y no cuando es el mismo demandante. Además, puede estimarse que en este caso la inscripción a favor del demandado sería superflua en el caso de que la demanda fuera estimada. También se logra que no surjan terceros protegidos por la fe pública registral que insten la inscripción de sus derechos. (MGV)

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164.* CONSIGNACIÓN DEL SOBRANTE EN EJECUCION HIPOTECARIA.

Resolución de 1 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación hipotecaria y mandamiento de cancelación de cargas

Resumen: El registrador, en una adjudicación hipotecaria no puede revisar el fondo de la resolución judicial, pero debe calificar la congruencia del título judicial con el procedimiento, lo que implica, si existen acreedores posteriores, comprobar que la cantidad sobrante por cada concepto ha sido puesta a disposición de los titulares de asientos posteriores.

Se presenta decreto de adjudicación en una ejecución hipotecaria haciéndose constar que no hay sobrante. La registradora califica negativamente por entender que el importe de la adjudicación en concepto de principal e intereses ordinarios no puede exceder de la cobertura hipotecaria de la finca, debiendo consignarse el exceso a favor del titular de la carga posterior.

La DG confirma la nota.

La cantidad entregada al acreedor ejecutante en pago de su deuda está siempre limitada a la cantidad garantizada por la responsabilidad hipotecaria (arts. 692 LEC y 132 LH). Este límite es un principio esencial de nuestro sistema de ejecución hipotecaria, pues permite a los titulares posteriores a la hipoteca conocer cuál es la cantidad máxima de la que responderá la finca, teniendo derecho a que la diferencia entre el valor de realización de la finca y la responsabilidad hipotecaria sea consignada a su favor, como compensación por la purga o cancelación de su derecho. Y la correcta aplicación del precio del remate a cada uno de los conceptos garantizados está sujeta a calificación registral, de modo que, si al actor se le entregan cantidades superiores a las garantizadas por la hipoteca, el registrador debe rechazar la inscripción cuando existan terceros.

Entiende también que esta conclusión es aplicable aun no habiendo propiamente remate, sino adjudicación por haber quedado desierta la subasta y ejercitado el acreedor la facultad prevista en el art 671 LEC (R. de 1 de julio de 2016) (MN)

165.* DURACIÓN DE UN DERECHO DE HABITACIÓN

Resolución de 2 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad accidental de Fuenlabrada n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y partición de herencias.

Resumen: El derecho de habitación se extingue por las mismas causas que el derecho de usufructo y es, además, intransmisible. No es necesario que en la escritura se indique expresamente el plazo de duración, pues en todo caso se extinguirá por la muerte del titular.

Hechos: Se otorga escritura de liquidación de sociedad de gananciales y herencia. En el testamento del causante se disponía un derecho de habitación sobre una vivienda a favor de una de las hijas.

El Registrador rechaza inscribir el derecho de habitación por no expresarse en la escritura el plazo de duración y ser, por tanto, contrario al principio hipotecario de especialidad o determinación de los derechos reales. El Registrador hace una serie de citas de distintas resoluciones alusivas a la naturaleza y características de los derechos reales, así como al sistema de numerus apertus en la creación de nuevas figuras con carácter de derecho real.

El Notario recurre. Alega que el Registrador se limita a indicar pronunciamientos de la DG generales alusivos a los derechos reales, ninguno particular para el derecho de habitación. El art. 529 CC establece que el derecho de habitación se extingue por las mismas causas que el usufructo, esto es, las del art. 513, y tal precepto prevé como causa de extinción el fallecimiento del titular. A mayor abundamiento, el derecho de habitación es intransmisible (art. 525 CC), por lo que es indudable que, en último término, se extinguirá con la muerte.

La DG estima el recurso y revoca la calificación. Se apoya en la doctrina de las RR 5-10-2015 y 3-3-2022: el derecho de habitación tiene unas características especiales que determinan que aun cuando se trata de un derecho real tiene connotaciones propias de los personales, particularmente su intransmisibilidad (cfr. art. 525 CC). Es innecesaria la determinación en el instrumento público de la duración de tal derecho, habida cuenta de que se extingue, en todo caso, por las causas del art. 513 CC.

Comentario: Resolución intrascendente. La solución es obvia y el Centro Directivo tampoco sienta doctrina sobre el particular, pues la norma es muy clara. No constando duración, será un derecho vitalicio (ACT).

166.*** HEREDERO INSTITUIDO NO NOMINALMENTE SINO EN FUNCIÓN DE CIRCUNSTANCIAS. ACTA DE NOTORIEDAD

Resolución de 2 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granada n.º 2 a inscribir una escritura de adjudicación de herencia.

Resumen: La concreción de “los familiares que más me cuiden” en la institución de heredero puede realizarse mediante acta de notoriedad del artículo 209 RN pues aunque el art 82 párrafo 4 RH está pensando en las sustituciones hereditarias, también en los llamamientos condicionales se produce una situación de indeterminación del efectivamente llamado y esto también puede acreditarse mediante acta de notoriedad.

Hechos: Escritura de herencia en la que la testadora instituyó herederos “a los familiares que más la cuiden durante sus últimos años que le resten de vida” y que fue otorgada por el sobrino político de la testadora, acompañada de una Acta de notoriedad en la que se determina que el familiar que más la cuidó en los últimos años es ese sobrino político.

El Registrador califica negativamente por considerar que, como los herederos se designan por circunstancias no constatables por él, debe acreditarse que el sobrino es efectivamente el único heredero por ser el único familiar que más cuidó a la causante en los últimos años. Señala también que no se acredita la condición de sobrino político, la inexistencia de otros familiares posibles interesados en la herencia y que no se han publicado edictos, y por todo ello concluye que el resultado del acta no es congruente con el expediente.

La Notario recurre exponiendo que determinado por acta de notoriedad quién es el único heredero, no es necesaria la prueba diabólica de inexistencia de otros familiares de la causante; que la ley no exige la notificación a otras personas cuando el heredero ha sido determinado mediante acta de notoriedad; que la decisión de las pruebas a practicar en el acta de notoriedad es decisión exclusiva del notario; y que no existe incongruencia del acta de notoriedad.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: La DGSJFP, afirma que es indudable que, en un caso como éste, la determinación del heredero instituido por la causante puede realizarse mediante acta de notoriedad y señala que la resolución del recurso se centra en resolver si dicha acta se ha realizado correctamente

Este Centro Directivo ha puesto de manifiesto:

-.- que las actas de notoriedad tienen como contenido el juicio que emite el notario sobre la notoriedad de un hecho, es decir sobre una serie de circunstancias por las cuales ese hecho no necesita prueba;

-.- que el artículo 82 párrafo 4 del RH que considera el acta de notoriedad (209RN) como título suficiente, está pensado para las sustituciones hereditarias, pero lo cierto es que también en los supuestos de llamamientos condicionales se produce una situación de indeterminación en cuanto a quien ha de ser el efectivamente llamado

-.- y que el registrador no debe examinar la notoriedad que realiza el notario, que sólo puede revertirse judicialmente, sino que tiene que limitarse a comprobar si se han cumplido por el notario todas las formalidades exigidas por el Reglamento Notarial

En el presente caso, la notaria considera, a la vista de las pruebas practicadas, que no existían otras personas interesadas, que no fuera el requirente, a los que hubiera que notificar la iniciación del acta de notoriedad, decisión notarial que es ajustada a derecho al cumplir las formalidades legales, con lo que el juicio de notoriedad que, bajo su responsabilidad, ha emitido la notaria es congruente con los trámites legalmente exigibles del procedimiento seguido. (SNG)

168.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE FINCA INMATRICULADA Y COORDINADA CON CATASTRO

Resolución de 2 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Iznalloz, por la que se deniega el inicio de la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para rectificar la descripción y superficie de la finca, como operación previa para inscribir una obra nueva y división horizontal por dudas de la registradora en la identidad de la finca.

Resumen.- El hecho de que la finca se inmatriculara inscribiendo la georreferenciación catastral no implica que esta sea inalterable, pues es posible que no concuerde con la realidad física.

Hechos.- Se solicita mediante escritura pública la inscripción de la rectificación de la superficie de una finca registral, que pasa de una superficie de 56 metros cuadrados a una superficie de 76,81 metros cuadrados, sin que se alteren los linderos, pues la finca linda por todos sus lindes con calle. Alegan los interesados que existe una discordancia entre la realidad física y la catastral, aportando la correspondiente georreferenciación alternativa, solicitando la tramitación de un expediente del art. 199.2 LH para subsanar esa discordancia.

Calificación.– La registradora de la propiedad deniega el inicio de la tramitación del expediente porque a su juicio se está alternado la realidad física de la finca, amparada por el folio registral, toda vez que la finca se inmatriculó en el año 2021, con la georreferenciación catastral, a la que ahora se le agrega una porción de terreno, por lo que no existe tal exceso, sino que trata de incorporarse a la finca inscrita una superficie que no estaba inscrita.

Recurso.- El notario autorizante interpone recurso alegando que la calificación carece de motivación suficiente, pues es posible modificar la georreferenciación inscrita de una finca, máxime en un supuesto de inmatriculación por la vía del art. 205 LH, donde se impone la coincidencia de la georreferenciación de la finca registral con la catastral, que es posible que en su día no se correspondiese con la realidad física de la finca y no se apreciase el error al acudir al medio inmatriculador. Esta circunstancia no debe impedir la tramitación del expediente.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación, dando paso a la tramitación del expediente del art. 199.2 LH, para que el Ayuntamiento se pronuncie sobre la posible invasión o no del vial público colindante.

Doctrina.- El hecho de que la finca se inmatriculara inscribiendo la georreferenciación catastral no implica que esta sea inalterable pues es posible que no concuerde con la realidad física. Así pues, la georreferenciación puede rectificarse, si bien la inscripción de la nueva base gráfica debe someterse a las normas y procedimientos generales para su inscripción, debiendo ser objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca.

Para que las objeciones del registrador, expuestas al inicio del expediente, puedan impedir la continuación de éste, han de ser de tal entidad que, previsiblemente, no puedan solventarse durante la tramitación del propio expediente; de no ser así, el expediente ha de continuar; todo ello sin perjuicio de la calificación que finalmente proceda, a la vista de lo actuado. En el presente caso, la mera notificación al Ayuntamiento, como titular del vial público con el que colinda la finca por todos sus vientos, permitirá a la registradora disipar o confirmar sus dudas en la identidad de la finca. Por tanto, lo procedente hubiere sido tramitar el expediente del art. 199.2 LH, notificando al Ayuntamiento, único colindante, para que la registradora pudiera confirmar o disipar sus dudas sobre la identidad de la finca. (VEJ)

169.** INSCRIPCIÓN (POR HERENCIA) DE FINCA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SIN QUE CONSTE EN REGISTRO SU SUPERFICIE Y LINDEROS.

Resolución de 3 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia (ACM)

Resumen: Cabe inscribir un piso inscrito con la misma descripción registral sin necesidad de consignar/actualizar su superficie y linderos (y más, si ello depende de 3os, como los demás condueños del edificio en propiedad horizontal).

– Hechos: Se presenta una escritura de aceptación de herencia, en que un piso, inscrito (en los años 50) como finca independiente en edificio en propiedad horizontal (de hecho, por sucesivas segregaciones independientes) sin que consten en el registro su superficie y linderos.
Se solicita la inscripción “parcial” de la finca con su misma descripción registral actual.

– El Registrador: califica negativamente, exigiendo para inscribir la adquisición hereditaria que se exprese (arts 9-1 y 21 LH y 51-4 RH y 5 LH) la superficie y linderos, que serían datos esenciales de toda inscripción, y dado que se trata de un edificio en propiedad horizontal, que se consienta unánimemente por todos los propietarios.

– La Notario: recurre exponiendo que conforme a los arts 1º y 38 LH debe presumirse, incluso y especialmente por el propio registrador, que los derechos reales inscritos existen y están bajo la salvaguardia de los tribunales, y que por tanto no cabe denegar la inscripción de una adquisición derivativa de un derecho inscrito, ni aplicar retroactivamente (Art 9 CE-78) Leyes no vigentes cuando se inscribió el derecho, ni generar indefensión (Art 24 CE-78) al titular registral condicionando la inscripción de su derecho a consentimientos de terceros.

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

– Doctrina:
Sigue el mismo criterio que la Res 26 noviembre 2020, para un caso inverso, en el que el interesado solicitaba la inscripción de la superficie y linderos, y la DG entendió que no cabía, pero lo que sí era procedente era inscribir la adquisición de la finca con la misma descripción que ya tenía, y en su caso entablar separada e independientemente los procedimientos necesarios para la rectificación o inscripción de superficies.

Por tanto la nueva titularidad dominical del heredero debe ser inscrita, con el mismo contenido descriptivo que hasta ahora tenía la finca en el registro (y máxime cuando la Disp. Transitoria 1ª LPHz determina su aplicación a edificios anteriores, pero no obliga a adaptar su régimen y configuración -salvo estatutos contarios a la ley- lo que aquí no ocurre.(ACM).

170.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ALEGACIONES. POSIBLE INVASIÓN DE SERVENTÍA

Resolución de 24 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 1 a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.- Ni el registrador en el ejercicio de su calificación registral, ni la propia DG en sede de recurso pueden resolver el conflicto entre titulares registrales colindantes, cuestión que compete a los tribunales de Justicia.

Hechos.- En la tramitación del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral con un exceso de cabida inferior al 10%, se formula oposición alegando que dicha representación gráfica no refleja la existencia de una serventía que da acceso a su finca y a otras, acompañando un informe topográfico.

Calificación.– La registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada, por entender que la existencia de dos bases gráficas contradictorias plantea dudas acerca de la realidad física de la finca y su georreferenciación.

Recurso.– El recurrente reconoce la existencia de la serventía pero sostiene que quien formula alegaciones no tiene constituido a su favor derecho alguno sobre la misma; que quien formula alegaciones no es colindante de la finca objeto del expediente, por lo que no tiene derecho a formular alegaciones ni le afecta la inscripción pretendida; que la serventía está incluida en los límites de su propiedad; que el registrador debía haber denegado la oposición formulada ya que no se le justificó la existencia de la serventía.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de la registradora, si bien le recuerda que lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción.

Doctrina.– Ni el registrador en el ejercicio de su calificación registral o la propia DG en sede de recurso pueden resolver el conflicto entre titulares registrales colindantes, cuestión que compete a los tribunales de Justicia.

En el presente caso, la representación gráfica que pretende inscribirse plantea la duda razonable de que se pretende agregar a la descripción de la finca objeto del expediente la superficie referente a la serventía, lo que encubre el intento de aplicar al folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y la superficie colindante adicional referente a la serventía.

Comentario.- Otras resoluciones sobre la incidencia de la serventía en la inscripción de la georreferenciación: RR. de 22 de diciembre de 2021, 6 de junio de 2023 y 22 de julio de 2024, todas en el mismo sentido que la presente, a las que me remito. (VEJ)

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171.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ALEGACIÓN DE COLINDANTE CON BASE GRÁFICA INSCRITA. MOTIVACIÓN DEL JUICIO DE IDENTIDAD

Resolución de 24 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ripoll por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca, por haberse presentado en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados.

Resumen.- No deben ser tenidas en cuenta las alegaciones del colindante que propone una delimitación gráfica diferente de la que tiene inscrita. El juicio de identidad del registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

Hechos.- En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica de dos fincas se formula oposición por parte de un colindante que alega invasión de su finca.

Calificación.- El registrador de la propiedad «cierra la tramitación del expediente» basándose en la consideración de que ha comprobado la invasión de la finca colindante a través de la aplicación informática homologada.

Recurso.- El recurrente alega que no hay tal solape de fincas y que la finca colindante tiene inscrita la georreferenciación inscrita, con superficie y delimitación coherentes con las catastrales.

Resolución.– La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación por no estar suficientemente motivada.

Doctrina.- La nota de calificación debe ser precisa en su contenido, indicando cuál es la calificación registral del registrador (sin que pueda limitarse a cerrar el expediente) y recogiendo un juicio inequívoco acerca de la existencia o no de defectos.

El juicio de identidad entre la finca registral y la representación gráfica que se pretende inscribir no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que debe expresarse y ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Y ello, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material. Es decir, el registrador debe justificar porque ha estimado las alegaciones de los colindantes, para que el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y preparar el correspondiente recurso, en su caso.

El hecho de que la finca colindante tenga inscrita su referencia catastral no es algo inocuo, pues expresa la localización de la finca en la cartografía catastral, básica para la identificación de las fincas en el Registro de la Propiedad (art. 10.1 LH), con un efecto meramente indiciario, que en modo alguno puede asemejarse a los importantes efectos jurídicos que produce la inscripción de la georreferenciación e impide considerar la descripción de la finca como meramente literaria, al tener esa localización indiciaria.

Pero el hecho ciertamente relevante que resulta del contenido del Registro es que la georreferenciación de la finca colindante, cuyo titular formula alegaciones, está inscrita en el folio registral de la misma. Por tanto, se presume que el derecho existe y pertenece a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo, conforme al art. 38.1 LH y que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica incorporada al folio real, conforme al art. 10.5. Por tanto, la georreferenciación inscrita debe ser respetada y es a dicha situación a la que el registrador debe de atender, si no se presenta un título adecuado que modifique esa georreferenciación. (VEJ)

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172.** RECURSO CONTRA LA DESESTIMACIÓN DE LAS ALEGACIONES DE QUIENES SE OPUSIERON A LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA

Resolución de 25 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la inscripción de la georreferenciación de una finca por el registrador de la propiedad de Barbastro tras haber desestimado las alegaciones de oposición formuladas durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por las recurrentes.

Resumen.- No son recurribles ni la desestimación de las alegaciones de los opositores ni la inscripción ya practicada.

Hechos.- En la tramitación del expediente del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica de una finca, se presenta oposición por parte de varios colindantes. El registrador de la propiedad acuerda practicar dicha inscripción, desestimando las alegaciones de los colindantes, a quienes notifica la desestimación.

Recurso.- Los opositores recurren la inscripción solicitando que se revoque y que, subsidiariamente para el caso de que se inadmita el recurso, se acuerde que el registrador requiera al ayuntamiento en los términos del artículo 199 LH dado el carácter público del camino que se ha inscrito indebidamente nombre de un particular.

Resolución.- La DGSJFP no admite el recurso.

Doctrina.- Dado que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales conforme al art. 40 LH, la inscripción practicada no es susceptible de recurso ante la DG, el cual recurso sólo procede cuando la inscripción no se ha practicado porque el título en virtud del cual se pretenda haya sido calificado registralmente en modo desfavorable, pero nunca cuando tal inscripción sí se haya practicado.

La desestimación de las alegaciones de oposición formuladas por terceros durante el procedimiento del art. 199 LH no constituyen una nota de calificación registral negativa de la pretensión del opositor, sino una mera incidencia procedimental y presupuesto conceptual que desemboca en la calificación registral positiva del título o pretensión del promotor del expediente, y con ello, en la práctica de la inscripción registral de la georreferenciación solicitada por éste.

En consecuencia, tampoco procede admitir la pretensión subsidiaria de que la DG requiera al registrador recurrido para que efectúe actuación procedimental alguna que no esté prevista en nuestro ordenamiento jurídico. (VEJ)

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173.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. VALLADO COMO ELEMENTO DELIMITADOR DE LA FINCA

Resolución de 25 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Iznalloz a inscribir una escritura de agregación, declaración de obra nueva, división horizontal y extinción de condominio por concurrir la oposición del titular de una finca colindante en virtud del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.– La oposición del colindante, basada en un informe de validación gráfica alternativa a la catastral, determina un indicio de controversia que justifica las dudas de identidad de la registradora. La existencia de un vallado, por si sola, no determina la delimitación gráfica de la finca.

Hechos.- En la tramitación del expediente del art. 199 LH para inscribir la agregación de una finca registral a otra y su representación gráfica catastral, se formula oposición por un colindante que alega invasión de su finca y aporta un informe de validación gráfica frente a parcelario catastral de su finca como respaldo de tal afirmación.

Calificación.- A la vista de las alegaciones formuladas, la registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada, por causa de la oposición manifestada.

Recurso.– La recurrente sostiene que existe correspondencia entre la finca registral resultante de la agregación y la parcela catastral, sin que en la agregación se hayan modificado su superficie y linderos; y que existe una delimitación física de vallado e hitos entre parcelas desde el año 1990 efectuada conforme a la descripción registral y catastral, por expediente tramitado al efecto en la Gerencia Provincial del Catastro, en el que quedaron fijados los linderos actuales de la parcela.

Resolución.- La DGSJGP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda a la registradora que lo procedente es denegar, y no suspender, la inscripción.

Doctrina.- La oposición del colindante, basada en la representación gráfica alternativa aportada, determina un indicio de posible existencia de una controversia latente respecto de la fracción de terreno entre dos colindantes, que por pequeña que sea, provoca la oposición del colindante, sin que puede calificarse de temeraria la calificación registral negativa que se apoya en el art. 199 LH: notificación a colindantes y valoración de la oposición planteada por uno de estos.

Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, lo que puede extenderse también a los vallados. Haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica. Y en el presente caso, no consta la existencia de tal consentimiento, sino que precisamente el hecho de discutir a quién de los dos colindantes pertenece una determinada franja de terreno es reveladora de la existencia de una controversia, con independencia de la existencia física de elementos delimitadores de las fincas.

El resultado de la tramitación satisfactoria del procedimiento de subsanación de discrepancias del art. 18 de la Ley de Catastro, no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, por la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad. El reflejo en éste de las alteraciones en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por los medios previstos en la legislación hipotecaria. Y en esta no hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo alguno podrá prescindirse en éste de las oportunas notificaciones, so pretexto de haberse efectuado ya en sede catastral. (VEJ)

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174.*** HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS QUE PUEDAN SURGIR COMO CONSECUENCIA DE PÓLIZA DE AFIANZAMIENTO MERCANTIL

Resolución de 26 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Puerto de la Cruz a inscribir una escritura de constitución de hipoteca.

Resumen: Hipoteca en contragarantía de un aval. No hay que confundir el alcance del aval con el de la hipoteca. Garantía y contragarantía son dos relaciones jurídicas diferentes, pudiendo tener importes distintos y asegurar conceptos distintos. La contragarantía, en particular, los derivados de un incumplimiento del avalado frente a la sociedad que avala.

Hechos: Una sociedad de garantía recíproca concede aval a una sociedad frente a una entidad bancaria a la que solicita un préstamo. El aval se documenta en póliza y se constituye hipoteca en garantía de obligaciones futuras. A los efectos previstos en los arts. 143 LH y 238 RH las partes acuerdan que para hacer constar en el Registro de la Propiedad la concreción de las obligaciones que resultan garantizadas por la hipoteca bastará el otorgamiento unilateral por parte de la sociedad de garantías recíproca de acta en la que se recoja el saldo que arroje la cuenta y testimonio de la certificación de dicho saldo intervenida por Notario.

El Registrador califica negativamente, en una extensa nota con abundantes citas a pronunciamientos de la DG y el TS. Considera que no se determina la obligación garantizada, lo que daría lugar a una inscripción nula al amparo del art. 30 LH, por expresarse con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el art. 9. Con arreglo al art. 98 RH, implica falta de legalidad en las formas extrínsecas, por expresarse sin claridad suficiente circunstancias que debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad. Aunque en las hipotecas de máximo hay una notoria flexibilidad en cuanto a la forma en que se dé cabida a las obligaciones, la jurisprudencia ha impuesto una serie de límites que se traspasan en este caso:

1. Existe incongruencia en la definición del principal, por cuanto debe abarcar o la totalidad de las obligaciones derivadas de la póliza mercantil o solamente el reintegro de lo adeudado, no ambas a la vez. Esta totalidad de las obligaciones incluiría gastos de estudio, gastos de garantía, desembolso y mantenimiento de participaciones, uso e información y contables, se garantizan prohibiciones de disponer y cualquier nueva obligación por novación y sin limitación temporal, que son obligaciones conexas pero no accesorias, sino principales.
2. Las fórmulas omnicomprensivas que dejan en poder del acreedor la eficacia del negocio están proscritas y vulneran el principio de especialidad.
3. Tendrá vigencia “sin limitación de tiempo”, fórmula prohibida para las obligaciones condicionales, pues aunque se le dé el nombre de obligación futura, si está determinado el acreedor, es condicional.

La sociedad de garantía recíproca recurre. Considera que el Registrador confunde las obligaciones que derivan de la propia póliza de aquellas concretas que se garantizan con hipoteca: existe un plazo de quince años a contar desde el otorgamiento de la escritura y un importe máximo de principal. Así, la cláusula primera de la escritura de hipoteca define con absoluta claridad el contenido de los conceptos que componen el principal garantizado: la totalidad de las cantidades que pueda adeudar en el futuro a la sociedad en concepto del coste anual pactado por el afianzamiento concedido y/o del reintegro de las cantidades que hubieran podido ser abonadas a la entidad beneficiaria de dicho afianzamiento.

La DG estima el recurso y revoca la calificación. Recuerda la doctrina sentada en la R 16-1-2024.

Comienza aludiendo a la naturaleza jurídica de la fianza. Frente a posiciones ya abandonadas que defendían la existencia de un vínculo obligatorio único con dos deudores, uno principal y otro subordinado, es indudable que la fianza constituye una obligación independiente, como lo evidencia su función económico social, que centrada en el aseguramiento del interés del acreedor para el caso de que la obligación principal no sea cumplida en los términos pactados, determina una causa peculiar de garantía, en todo caso diferente de la propia de la obligación principal asegurada. Se traduce en que su contenido, existencia, modificación y extinción sean independientes, aunque siempre subordinada a la obligación principal como consecuencia de su naturaleza accesoria. De tal caracterización debe concluirse que el derecho del fiador puede ser garantizado mediante hipoteca. La hipoteca garantiza al fiador que paga la realización de su crédito contra el deudor principal directamente sobre la finca hipotecada y con preferencia a cualquier otro acreedor posterior.

El contenido del derecho del fiador, especialmente después de haber pagado, es diferente y, desde el punto de vista objetivo, más amplio que el del acreedor principal, como consecuencia de tratarse de un vínculo obligatorio distinto. El fiador que paga tiene derecho a reclamar del deudor principal lo satisfecho efectivamente al acreedor, y a este efecto le puede resultar de interés la subrogación en la posición jurídica del acreedor, pero además, tiene derecho a reclamar al deudor por todos los conceptos del art. 1838 CC, así como la retribución que se pudiera haber pactado. Desde esta perspectiva, si bien la subrogación puede facilitar el cobro de la cantidad efectivamente satisfecha en concepto de pago por el fiador, los demás conceptos repetibles quedan fuera de la cobertura subrogatoria, porque el fiador ejercita directamente frente al deudor un derecho propio que deriva exclusivamente de la relación de fianza. Así se entiende la justificación y utilidad de la hipoteca constituida para garantizar el cobro de tales cantidades.

Reconocida la naturaleza autónoma de la relación de fianza, también es cierto que su carácter accesorio y subordinado determina una interconexión con la obligación principal que no se da en otro tipo de contratos. Una de las manifestaciones de esta peculiaridad se concreta en la posibilidad de que el fiador que paga se subrogue en la posición jurídica del acreedor (art. 1839 CC). Pero ese efecto subrogatorio no significa que la fianza se confunda con la obligación principal. Esto es evidente si se tiene en cuenta que los efectos específicos de la fianza se siguen produciendo en favor del fiador aún después de haber ejercitado con éxito los derechos del acreedor, como lo demuestra la subsistencia de la vía de regreso contra el deudor si por aquel medio no se produjo la íntegra satisfacción del primero.

En cuanto al fondo del asunto, no considera infringido el principio de especialidad: por un lado está el alcance del aval otorgado por la sociedad de garantía recíproca a favor de la entidad financiera y por otro se concretan de forma expresa y concisa los conceptos de los que se derivan las cantidades que en el futuro pueda adeudar la hipotecante como consecuencia del incumplimiento de la póliza de aval garantizada con la hipoteca, hipoteca que constituya una contragarantía.

Concluye el Centro Directivo en los mismos términos que en la R 16-1-2024: El hecho de que la cantidad máxima garantizada con la hipoteca sea -como es natural- superior a la del capital del referido préstamo no constituye ningún obstáculo para la inscripción de tal derecho real, estando la obligación asegurada suficientemente determinada en sus aspectos definidores, como resulta de las pólizas de préstamo y afianzamiento cuyos testimonios se incorporan en la escritura calificada.

En cuanto a la consideración que hace el Registrador de que la garantía hipotecaria es omnicomprensiva, el Centro Directivo lo rechaza, pues el Registrador parte de trasladar las cláusulas de la póliza a la hipoteca, algunas de las cuales se refieren a obligaciones que asume la sociedad de garantía recíproca frente al acreedor, y que por tanto son ajenas a la contragarantía que se establece con la hipoteca. Asimismo, recuerda la DG que resulta posible que la sociedad de garantía recíproca, cumplida su obligación de avalar e incumplida las obligaciones del deudor para con ella, ejecute prioritariamente dicho aval al amparo de la subrogación prevista en el art. 1839 CC y no la hipoteca (ACT).

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175.** HERENCIA. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO. TRADUCCIÓN

Resolución de 3 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación efectuada por el registrador de la propiedad de Guía de Isora, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia (IES)

Resumen.- El Certificado sucesorio es un título formal acreditativo de los extremos a los que se refiere el apartado 2 del art. 69 del Reglamento, que debe ser complementado, en su caso, con los requisitos que la ley nacional exija para la inscripción y, en cuanto a la traducción, aunque el certificado se expide en un formulario uniforme y con versiones plurilingües, dado que algunos extremos que deben ser completados, puntos 7.4, 8.2.3. 8.2.4, 8.3 y 8.4 con relación a la Ley aplicable y ciertos extremos de los anexos I a VI del formulario no permiten una traducción simultánea por cotejo de diversas versiones lingüísticas, puede exigirse su traducción.

Hechos.- Mediante escritura de aceptación y adjudicación de herencia, don U. W. aceptó la herencia dejada al fallecimiento de doña E. M. E. W. W., adjudicándose dos fincas. Obra incorporada a la misma certificado sucesorio europeo expedido por juez alemán (se trataba de una sucesión intestada), en versión alemana.

El titular del Registro calificó negativamente el título presentado, alegando ser necesario acompañar la oportuna traducción al castellano del certificado sucesorio, por ser título inscribible.

El notario autorizante, extendió una diligencia de aclaración, alegando que se había producido una confusión por parte del registrador entre lo que es título inscribible y título apto para la formalizar la escritura de adjudicación de herencia; afirmando que la traducción del certificado sucesorio queda salvada por la realizada por su persona, y de la que da fe.

 En su segunda calificación, el registrador de la propiedad alega que «el certificado sucesorio no es el título inscribible sino título sucesorio apto (artículo 14 de la Ley Hipotecaria) para formalizar la escritura de adjudicación de herencia, que es el título inscribible (artículo 3 de la Ley Hipotecaria)”, se impone recordar, que: El título inscribible de las adquisiciones hereditarias es un título complejo, formado por (art s. 14 LH, 76,77 y 78 RH): – Certificado de defunción. – Certificado del Registro de Actos de última Voluntad. – Título sucesorio, entre ellos, el certificado sucesorio europeo. – Documento de adjudicación de bienes concretos, en su caso.

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.

 El certificado servirá, por ello, de título formal acreditativo de los extremos a los que se refiere el apartado 2 del artículo 69 del Reglamento, complementado en su caso por los requisitos impuestos por la ley nacional para la práctica de inscripción –si esta se pretendiera– y sin prejuzgar en modo alguno la eficacia o ineficacia de ésta.

 Tiene finalidad probatoria y no constitutiva y No altera los sistemas circulatorios de bienes, a modo de nuevo supuesto de adquisición a non domino, aunque presente una fuerte presunción de legitimación y titularidad del designado en el mismo como heredero, legatario o ejecutor.

Por tal razón, esta Dirección General no puede aceptar la consideración de la escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia como un título innecesario, y debe recordar la especial naturaleza del certificado sucesorio europeo, que puede participar del procedimiento registral como documento principal; o, en este caso particular, como documento privilegiado de prueba de diferentes extremos del iter sucesorio en un formato uniforme y reconocible, con presunción legal de veracidad sobre su contenido, pues el documento principal en el caso que nos ocupa es –y no otro– la escritura calificada.

Nada se dice en el Reglamento de la lengua en que haya de ser expedido, limitándose a ser publicados en las veintidós lenguas oficiales los formularios previstos en los artículos 67 y 81, apartado 2, en cuanto versiones lingüísticas disponibles del Reglamento de ejecución.

Sin embargo, ante la ausencia de norma europea concreta pueden ser impuestos los requisitos nacionales. Máxime teniendo presente que los campos que deben ser completados en el formulario V, constitutivo del certificado sucesorio, en algunos casos, como son los puntos 7.4, 8.2.3. 8.2.4, 8.3 y 8.4 con relación a la Ley aplicable y ciertos extremos de los anexos I a VI del formulario –en los casos en que deban ser completados– no permiten una traducción simultánea por cotejo de diversas versiones lingüísticas. Las autoridades de destino pueden, por tanto, pedir traducción de conformidad con su Ley nacional.

 Tal petición es innecesaria en el presente caso, ya que el notario manifiesta conocer en lo suficiente la lengua alemana, en la sencilla traducción que se realiza de los campos cumplimentados en el concreto certificado empleado y que suponen el integro título sucesorio, por lo que una mayor exigencia carecería de fundamento (IES)

Comentario.- Importante aseveración de la Dirección General cuando señala que: “no puede aceptar la consideración de la escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia como un título innecesario, y debe recordar la especial naturaleza del certificado sucesorio europeo, que puede participar del procedimiento registral como documento principal; o, en este caso particular, como documento privilegiado de prueba de diferentes extremos del iter sucesorio en un formato uniforme y reconocible (IES)

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176.** EJECUCIÓN DE HIPOTECA POR PROCEDIMIENTO ORDINARIO. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN SIN REFERIRSE A LA HIPOTECA SINO SOLO A LA ANOTACIÓN DE EMBARGO 

Resolución de 3 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16.

Resumen: Tratándose de inscripción de sentencias declarativas o constitutivas que afectan a derechos inscritos, debe especificarse qué asientos deben ser objeto de cancelación, cualquiera que sea su naturaleza y el procedimiento del que provengan.

Hechos: En el marco de una ejecución hipotecaria a través de procedimiento ordinario, en el cual se había practicado la correspondiente anotación de embargo y vinculado esta registralmente a la hipoteca ejecutada –mediante nota al margen en la anotación y en la inscripción hipotecaria-, se ordena en virtud de un mandamiento de cancelación de cargas la cancelación de la anotación preventiva de embargo causada a favor de la ejecutante, así como la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores sobre dicha finca, sin excepción, de conformidad al artículo 674 de la LEC.

La registradora inscribe la adjudicación, cancela la anotación de embargo, pero deja subsistente la hipoteca y otras cargas posteriores.

La recurrente entiende que tiene que cancelar la hipoteca y las anotaciones de embargo letras C y D por ser cargas posteriores a la misma.

Resolución: La Dirección General desestima del recurso y confirma de la nota de calificación registral.

Doctrina: Reitera su doctrina relativa a la inscripción de documentos judiciales cuando a través de ellos se pretenda la cancelación de derechos vigentes en el registro relativa a que “debe especificarse en el mismo qué asiento o asientos han de ser objeto de cancelación” debiendo el registrador verificar (artículo 100 del RH) que cumplen las exigencias del sistema registral español, entre las que está la debida determinación de los asientos, en este caso a cancelar, y la congruencia de los mismos con la situación registral vigente en el momento en que se pretende su inscripción, sin que pueda el registrador determinar cuál es el alcance de los efectos producidos por la sentencia o autos presentados. (artículo 233 del RH, interpretado con la nueva regulación existente del procedimiento especial de ejecución de hipoteca regulado en los artículos 681 y siguientes de la LEC y en los artículos 133 y 134 de la LH).

En base a lo anterior confirma la calificación de la registradora al exigir que se exprese correctamente los asientos que deben cancelarse, sin que el registrador pueda ir en contra de la literalidad del mandamiento de cancelación, y entender motu proprio que cuando este se refiere a la anotación de embargo está aludiendo a la inscripción de hipoteca, debiendo obtenerse su subsanación por medio de los cauces procesales oportunos.

Por tanto el título hábil para lograr la correspondiente cancelación en tales supuestos es el mandamiento judicial expedido por el juez o secretario con los requisitos legales en cada caso establecidos (artículos 674 de la LEC y 175.2.ª del RH) en base a una resolución judicial firme,

Comentarios: La claridad y el rigor es una virtud que deben tener los títulos que acceden al registro y más cuando se trata de cancelaciones, pero ello no nos puede hacer caer en un rigor formalista injustificado si del conjunto del documento se infiere indubitadamente cual es el asiento o asientos a que se refiere, es decir, cuando resulte evidente su alcance registral del propio documento judicial y no se alberge duda alguna sobre su alcance cancelatorio.(MGV)

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177.** USUFRUCTO NAVARRO DE VIUDEDAD: TRANSMISIÓN DEL DERECHO O DE SU EJERCICIO

Resolución de 7 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pamplona n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subsanación y ratificación de otra de compraventa de un derecho de usufructo vitalicio (ACM)

Resumen: El usufructo navarro de viudedad es personalísimo e intransmisible: NO es inscribible su transmisión. Tampoco la cesión de su ejercicio, que aunque sí permite la Ley, no genera un derecho real propio sino una situación posesoria de hecho.

– Hechos: Una viuda otorga una escritura de venta de su usufructo navarro de viudedad. Posteriormente se subsana y se aclara que lo que cede la usufructuaria es (ley 415-5 Fuero de Navarra) el “ejercicio de su derecho”.

– El Registrador: califica negativamente:

a) En una 1ª calificación, por tratarse de un derecho personalísimo (ley 253-3 F.N.) y por tanto intransmisible (al hallarse estrechamente vinculado a la sociedad conyugal en vida de los cónyuges, y extinguirse, p.ej por contraer nuevo matrimonio) con la sola salvedad del mismo precepto que permite enajenar la cosa con el consentimiento de todos: usufructuario y nudo-propietarios, lo que no ocurre en el caso;

b) y tras la subsanación precisa la calificación que lo que se cede es el ejercicio pero no la titularidad del usufructo en sí, como resulta igualmente de la ley 415-2-3 F.N. cuando señala que “El usufructuario está obligado a: (…) 3. Mantener la titularidad de su derecho sin perjuicio de la cesión de su ejercicio”.

Por tanto, y a pesar del sistema de númerus apertus en la creación de nuevos derechos reales, tal cesión no es susceptible de inscripción por cuanto el objeto de la transmisión no es el derecho de usufructo no permitido por la ley sino las facultades que integran el mismo más concretamente el aprovechamiento mediato, lo que supone introducir a un tercero en el ejercicio del derecho, teniendo en cuenta que este cesionario en el ejercicio no se constituye en usufructuario.

– La SL compradora: recurre exponiendo, en síntesis, que:

La cesión sería inscribible por sí sola al generar un derecho real strictu sensu (art. 2-1 LH); y si no, lo sería, indirectamente, en tanto que modificación de un derecho ya inscrito (art. 2-2 LH):

a) El cesionario ostenta un verdadero derecho real dotado de las notas de inmediatez (su disfrute no precisa de la cooperación de 3º) y absolutividad: su trascendencia excluyente o erga omnes, y por tanto directamente inscribible –art. 2-1 LH-.

b) También sería inscribible (Art 2-2 LH) la modificación subjetiva del derecho real : aunque la cesión del derecho de usufructo no conlleva una translación de la titularidad del mismo, habida cuenta de que no se modifica la identidad del usufructuario, sí deriva en una modificación de quién ejerce dicho uso; (de modo que su publicidad registral sería necesaria para la seguridad jurídica, y evitar sucesivas cesiones de uso fraudulentas).

Invoca la R. 12 abril 2023, que considera inscribibles derechos potestativos y situaciones jurídicas interinas, en concreto pactos sobre criterios futuros a seguir en una hipotética división de la cosa común a través de actio comuni dividundo.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
 a) Acoge los argumentos del registrador en cuanto a la inalienabilidad del usufructo viudal en sí mismo al ser personalísimo y estar estrechamente vinculado al derecho de familia y a la comunidad conyugal de los esposos en vida; y aun admitiendo la posibilidad de que el titular del usufructo de viudedad pueda ceder el ejercicio del mismo, lo que se transmite no es el derecho de usufructo, algo que no es permitido por la Ley, sino las facultades que lo integran, pero sin que pueda confundirse la inalienabilidad del derecho con la de la cosa objeto de éste ya que como resulta de la propia ley 253.3 del Fuero Nuevo de Navarra, la actuación conjunta de usufructuario y nudo propietario habilita para enajenar o gravar los bienes objeto del usufructo.

b) Tampoco puede entenderse que se trata de una modificación del derecho inscrito, por lo que no cabe la inscripción ex art. 2-2 LH pues lo cierto es que el derecho permanece inalterado y no implica una modificación subjetiva ya que la titularidad del mismo permanece en el usufructuario, quien mantiene su posición jurídica respecto del nudo propietario, y en especial su responsabilidad; tampoco implica una modificación objetiva de tal derecho ya que su contenido sigue siendo el mismo.

Por tanto no supone más que la cesión del aprovechamiento mediato de la cosa usufructuada, entendido como actuación posesoria continuada que implica la utilización de la misma, por lo que ex art. 5 LH tampoco será inscribible.(ACM).

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178.** ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD EXTRANJERA

Resolución de 7 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir la escritura de adjudicación de inmueble por liquidación de una sociedad.

Resumen: La certificación social con firma legitimada notarialmente no es suficiente para la adjudicación e inscripción de un inmueble de una sociedad si no consta acreditado que el firmante es efectivamente el socio único, ni la disolución de la sociedad, ni su nombramiento como liquidador, ni el cese de los administradores solidarios, ni los demás actos que se referencian en la misma.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura que formaliza la adjudicación de un inmueble radicado en España a favor del socio único de una sociedad estadounidense, domiciliada en el Estado de Delaware, a resultas de una liquidación de la sociedad. La escritura fue otorgada por el apoderado (y recurrente) del socio único y liquidador de dicha sociedad, según escritura de poder autorizado por el mismo notario.

Calificación registral: La objeción que para la inscripción opone el registrador es que los documentos incorporados a la escritura calificada no acreditan que la sociedad haya quedado disuelta, ni el nombramiento del liquidador.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 El problema se centra en la forma de acreditar el acuerdo de disolución de la sociedad, el nombramiento del liquidador, el cese de los administradores solidarios, la adjudicación del único inmueble a dicho único socio y el apoderamiento al letrado ahora recurrente para comparecer ante el notario español y elevar a público los acuerdos1.

 Para tal acreditación se aporta una certificación con firma legitimada ante notario inglés, quien se ha limitado a legitimar la firma del otorgante, pero sin que conste acreditado que efectivamente sea el socio único, ni la disolución de la sociedad, ni su nombramiento como liquidador, ni el cese de los administradores solidarios, ni ninguna de los demás actos que se referencian en la misma.

2 En este caso es de interés destacar que, tal y como como señala la Resolución, la existencia de un elemento extranjero obliga a determinar la legislación aplicable con arreglo a las normas de conflicto, a cuyo fin debe tenerse en cuenta:

1 El Reglamento (CE) número 593/2008 del Parlamento Europeo y el Consejo de 17 de junio de 2008 (Roma I), que tiene carácter universal y la «lex contractus» determinada se aplicará a las obligaciones contractuales en materia civil y mercantil, excluye de su aplicación ciertos aspectos como son las cuestiones relativas al Derecho de sociedades, entre ellas las referidas a la constitución, la capacidad jurídica, el funcionamiento interno y la disolución y la responsabilidad personal de los socios y los administradores (artículo 1.2, f).

Por tanto, a la vista del citado artículo 1,2,f “… debe aplicarse el Código Civil, según el cual la ley personal de las personas jurídicas es la determinada por su nacionalidad y rige todo lo relativo a la capacidad, constitución, representación, funcionamiento, transformación, disolución y extinción (artículo 9.11), y, respecto de la representación voluntaria, de no mediar sometimiento expreso, se le aplica la ley del país en donde se ejerciten las facultades conferidas (artículo 10.11)”.

2 Determinada la ley sustantiva aplicable conforme al Código Civil, que se remite a la regulación del país de la nacionalidad de la sociedad, a continuación hay que tener en cuenta lo que dispone el artículo 4.1 c) del Reglamento (Roma 1), según el cual “1. A falta de elección realizada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3, y sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 5 a 8, la ley aplicable al contrato se determinará de este modo: (…) c) el contrato que tenga por objeto un derecho real inmobiliario o el arrendamiento de un bien inmueble se regirá por la ley del país donde esté sito el bien inmueble”.

Conclusión: Por tanto, siendo aplicable la ley española, que también es la que regula el acceso de los negocios a los libros del Registro, para acreditar las circunstancias dichas será preciso aportar, “conforme a la legislación española, la certificación del Registro Mercantil de Delaware con efectos equivalentes al del Registro Mercantil español, o que se acredite la cadena de transmisión de la propiedad de la sociedad a favor del socio único. En este sentido, el artículo 5 RRM “es muy claro cuando dispone lo siguiente: «3. En caso de documentos extranjeros, se estará a lo establecido por la legislación hipotecaria. También podrá acreditarse la existencia y válida constitución de empresarios inscritos, así como la vigencia del cargo y la suficiencia de las facultades de quienes los representan, mediante certificación, debidamente apostillada o legalizada, expedida por el funcionario competente del Registro público a que se refiere la Directiva del Consejo 68/151/CEE o de oficina similar en países respecto de los cuales no exista equivalencia institucional”. (JAR)

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179.* COMPRAVENTA EN EJERCICIO DE DERECHO DE RETRACTO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 7 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villaviciosa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de retracto

Resumen: La inscripción de una escritura pública en ejercicio de un derecho de retracto, aun ordenado judicialmente, exige la previa inscripción a favor del titular frente a quien se ejercita el referido retracto, como consecuencia del principio de tracto sucesivo.

Hechos: Se pretende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de un derecho de retracto cuando la finca no consta inscrita a nombre del transmitente frente a quien se ejercita. En la escritura interviene la juez titular del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Villaviciosa, en nombre y representación de la parte demandada, por haberse esta negado a otorgar la correspondiente escritura de retroventa pese al compromiso alcanzado, en este sentido, en un previo proceso de conciliación judicial, así como a dar cumplimiento a la sentencia favorable a la acción declarativa de dominio interpuesta contra aquella. Ante la falta de cumplimiento de la parte demandada, se interpuso el correspondiente procedimiento ejecutivo que culminó en el otorgamiento de la citada escritura de retroventa con intervención de la autoridad judicial.

Dicha escritura fue objeto de calificación negativa porque, en el momento de su presentación, la participación indivisa a la que la misma se refiere consta inscrita a nombre de otra persona que no ha tenido intervención en el procedimiento, no acompañándose ni haciéndose constar el título de en virtud del cual esta adquirió de la parte demandada, a los efectos de su calificación en aplicación del principio de tracto sucesivo consignadas en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

La recurrente entiende que procede la inscripción por haber sido ordenada judicialmente, con intervención de la autoridad judicial en el otorgamiento de la escritura correspondiente.

Resolución: La Dirección General desestima del recurso y confirma de la nota de calificación registral.

Doctrina: El Centro Directivo recuerda que el respeto a la función jurisdiccional corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, que impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por tanto los registradores de la Propiedad la obligación de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, si bien teniendo en cuenta los aspectos susceptibles de calificación registral conforme a los artículos 100 Reglamento Hipotecario y 522 de la Ley Enjuiciamiento Civil, que hacen referencia, entre otros, a la congruencia de la resolución con el procedimiento en que se haya dictado y obstáculos surjan del Registro. La proscripción de la indefensión establecida por el artículo 24 de la Constitución tiene su corolario registral en los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos, en consonancia con la presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral, que llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular, según los artículos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.

Por todo ello, se confirma la calificación recurrida, entendiéndose imprescindible la previa inscripción de la cuota de titularidad dominical a favor la persona contra quien se ejercita el retracto por la recurrente, con la consiguiente sucesión de éstos en lugar del referido comprador. (BZR).

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182.** OBRA NUEVA. PORCIÓN OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN

Resolución de 8 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Mondoñedo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva (SNG)

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183.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. ALTERACIÓN DE LINDEROS FIJOS. DISCORDANCIA CON LA ORTOFOTO

Resolución de 8 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Teguise, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca y posterior declaración de obra nueva.

Resumen.- La oposición de un colindante, unida a la alteración de linderos fijos, la alteración de la cartografía catastral y la extralimitación visual con respecto a la apariencia posesoria derivada de la ortofoto, justifican las dudas de correspondencia del registrador.

Hechos.- Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral de una finca, como paso previa a la declaración de obra nueva sobre la misma. El registrador de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199 LH, en el que un colindante catastral formula oposición.

Calificación.- El registrador deniega la inscripción por apreciar dudas en la identidad de la finca basadas en el cambio de linderos fijos, en incongruencias con la apariencia posesoria derivada de la ortofoto oficial y en la alteración de la geometría catastral con la que fue inmatriculada la finca en el año 2002.

Recurso.- El recurrente alega que no hay tal alteración y que no debería siquiera haberse tramitado el procedimiento del artículo 199, por lo que quien formuló oposición no estaba legitimado para ello.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- La inscripción de una representación gráfica alternativa exige la tramitación del expediente del art. 199.2, con audiencia a los colindantes registrales y catastrales.

Las dudas de identidad del registrador están justificadas por la concurrencia de las siguientes circunstancias e indicios: oposición de colindante, alteración de linderos fijos, alteración de la cartografía catastral y extralimitación visual con respecto a la apariencia posesoria derivada de la ortofoto. (VEJ)

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184.** DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL. FALTA DE ACREDITACIÓN DEL IMPUESTO, FALTA DE NIF DE UN OTORGANTE Y SUPUESTO DE DOBLE REPRESENTACIÓN

Resolución de 9 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de disolución y liquidación conyugal.

Resumen: Doctrina de la DG sobre la suspensión de la calificación hasta la acreditación del impuesto. Obligación de que conste el NIF de los otorgantes tratándose de actos o contratos con trascendencia tributaria. Doble representación.

Hechos: Se otorga escritura de liquidación de sociedad de gananciales de dos esposos españoles divorciados en virtud de sentencia dictada en Ginebra (Suiza) con auto de exequátur de Juez español. En la escritura se adjudica a él un apartamento en España, asumiendo íntegramente la deuda pendiente por razón de un préstamo hipotecario que grava dicho inmueble. Los cónyuges no acuden personalmente al otorgamiento de la escritura, sino que están representados por una abogada, él en virtud de poder autorizado por el Cónsul General de España en Ginebra y ella en virtud de poder autorizado por Notario español. El Notario hace constar que estima suficientes las facultades representativas en virtud de ambos poderes. El adjudicatario del piso no consta con NIF en España, pues sus circunstancias de identidad se reseñan de su pasaporte español.

La Registradora califica negativamente:

1. Suspende la calificación por no acreditarse la comunicación de la escritura al Ayuntamiento correspondiente, a fin de que tenga conocimiento dicho Ayuntamiento del negocio otorgado a los efectos de la plusvalía municipal.
2. No consta el NIF del adjudicatario.
3. No queda salvado el autocontrato -impropiamente denominado así por la Registradora, realmente, la doble representación que ejerce la apoderada-, generándose un conflicto de intereses.

La apoderada recurre:

1. La liquidación de la sociedad conyugal es un supuesto no sujeto a plusvalía municipal (cfr. art. 104.3 TRLRHL).
2. El adjudicatario aparece identificado con arreglo a uno de los medios previstos en el art. 161 RN (pasaporte). En todo caso, al presentar en el Registro la liquidación de ITPO (exenta), en el correspondiente modelo 600 consta el NIF del adjudicatario.
3. En los poderes, los otorgantes salvaron el conflicto de intereses, y el Notario ha considerado suficientes las facultades representativas (art. 98 de la Ley 24/2001).

La Registradora revoca el tercer defecto, por lo que a DG sólo llegan los dos primeros. El Centro Directivo desestima el recurso y confirma la calificación.

Respecto a la no acreditación de la comunicación de la escritura al Ayuntamiento a efectos del impuesto, reitera su doctrina: El registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral. Ahora bien, no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia, ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción al impuesto o de clara causa legal de exención fiscal -como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (vid. Resolución de 23 de abril de 2007)-, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que (aunque sea con los limitados efectos de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad) quedan fuera del ámbito de la competencia reconocida a este Centro Directivo, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley, sin que corresponda a esta Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. artículo 118 de la Constitución) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida.

En cuanto a la falta de constancia del NIF del adjudicatario, el art. 20.IV LN exige que se acredite al Notario el NIF de los otorgantes y de las personas o entidades en cuya representación actúen, de los que quedará constancia en la escritura cuando se trate de escrituras relativas a actos o contratos por los que se adquieren, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria. No es suficiente con que el NIF conste en el modelo 600 de liquidación del ITPO -en este sentido, vid. RR 23-12-2022 y 10-5-2023– y ello porque el precepto exige que conste en la escritura y porque el modelo 600 es posterior a ella.

De igual manera, el art. 254.2 LH reproduce esta obligación para que el Registrador pueda practicar inscripción. El Centro Directivo ha recalcado la importancia de este requisito en el marco de las normas que tratan de prevenir el fraude fiscal (RR 28-7-2014, 13-12-2014, 24-10-2019, 28-6-2022). La R 9-12-2015 habla de un elemento especial importante, por lo que ha de entenderse que por regla general estos deben ser aportados. Las RR 15-10-2015 y 12-9-2023 indican que la omisión de la constancia de un NIF impone la suspensión de la inscripción aun cuando no sea el del adjudicatario de la finca, ya que esta obligación no está limitada al hecho de adquirir o transmitir un bien inmueble, sino que se extiende a todos los supuestos de participación en una relación jurídica con trascendencia tributaria (…).

Comentario: No lo indica la DG, pero el art. 161 RN, relativo a la identificación de los comparecientes, es un precepto aplicable a los instrumentos públicos en general, mientras que los arts. 23 LN y 254.2 LH son preceptos especiales aplicables a actos o contratos con trascendencia tributaria y, además, con rango de ley. El tercer defecto -juicio de suficiencia específico por parte del Notario ante la situación de una doble representación- fue revocado por la Registradora, por lo que no llegó a DG, si bien el Centro Directivo ha venido exigiendo que, concurriendo supuestos de autocontratación o de doble o múltiple representación, no basta con la expresión por el Notario en el instrumento público de un juicio genérico de suficiencia del poder, sino que dicho juicio debe hacer mención expresa a que queda salvada dicha autocontratación o doble o múltiple representación. De los elementos de que disponemos, parece que en la escritura no se hacía mención expresa a que quedaba salvada esta situación (ACT).

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185.* SENTENCIA DE NULIDAD DE DONACIÓN SIN ORDENAR EXPRESAMENTE LA CANCELACIÓN

Resolución de 9 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Chinchón, por la que se suspende la cancelación ordenada en una sentencia firme

Resumen: La acción contradictoria del dominio que figura inscrito a nombre de otro en el Registro, sin solicitar nominal y específicamente la cancelación del asiento contradictorio, lleva implícita esta última petición.

Hechos: Se trata de una sentencia por la que se declara la nulidad de la donación realizada por los titulares registrales a una tercera persona.

La registradora señala como defecto, que “no se ordena de forma expresa la cancelación del historial de la finca registral sobre la que se declara”.

La recurrente manifiesta, que parece lógico determinar que, aunque no conste expresamente en la sentencia la orden de cancelación, esta debe entenderse realizada implícitamente sobre la finca registral identificada en el fallo de la resolución judicial bajo su número de referencia catastral y cuyos intervinientes son idénticos a los obrantes en el Registro.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Son dos los motivos por los que nuestro CD estima el recurso:

Uno, la correcta interpretación del principio de rogación por el cual la regla general es que el registrador no puede actuar de oficio, sino a instancia de las personas legitimadas al efecto (y que son las señaladas en el artículo 6 de la LH), y otro que la que la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo competencia del registrador la determinación de cuáles sean éstos, sin que el principio registral de rogación imponga otras exigencias formales añadidas, siempre que quede clara la naturaleza, extensión y condiciones del derecho cuya inscripción se solicite.

En el presente caso, se presenta una sentencia que ha declarado la nulidad de una escritura pública de donación que en su momento generó una inscripción a favor del donatario. Por tanto, conforme a lo dispuesto en el artículo 79 de la LH si la sentencia ha declarado la nulidad del título que provocó la inscripción 1.ª de dominio, procederá la cancelación de la referida inscripción.

El alcance que ha de darse a lo establecido en el artículo 38, párrafo segundo, de la LH, a lo que se llama “consecuencias procesales” del principio de legitimación, por el que parece evidente que cuando se ejerce alguna acción que contradice el pronunciamiento del Registro, deba promoverse la rectificación de los asientos para evitar el choque con la presunción legal “iuris tantum”, debe entenderse en el sentido de que siendo la cancelación en el Registro de la Propiedad consecuencia ineludible de la decisión principal, no existe violación del principio de congruencia debiendo considerarse su solicitud implícita en la demanda contradictoria del derecho inscrito.

Como resulta del artículo 521 de la LEC las sentencias constitutivas firmes no siempre tienen que ir acompañadas de un mandamiento de ejecución de su contenido. Para que tal cosa sea posible en relación con el Registro de la Propiedad es preciso que la propia sentencia contenga todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y, si no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del documento se infiera indubitadamente cual es el asiento a que se refiere.

Si aplicamos esta doctrina al caso que nos ocupa nos lleva necesariamente a la revocación de la calificación del registrador puesto que si bien la sentencia no ordena la cancelación de la inscripción de donación, el contenido de ésta es incompatible con el contenido de la sentencia declarativa de nulidad de los derechos inscritos y además no existen otros asientos vigentes que pudieran quedar afectados por la sentencia, siendo forzoso concluir que el documento judicial presentado reúne los requisitos necesarios sin que quepa albergar duda sobre los asientos que deban ser cancelados como consecuencia de su despacho.

Comentarios: Se trata este de una supuesto distinto al de la resolución de 3 de abril de 2025 en la que la registradora exigió expresar correctamente los asientos que deben cancelarse, sin que pueda el registrador ir en contra de la literalidad del mandamiento de cancelación, y entender motu proprio que cuando este se refiere a la anotación de embargo está aludiendo a la inscripción de hipoteca ya que en el caso presente está debidamente identificada en la sentencia, la finca a que se refiere el pronunciamiento, el documento recoge el negocio objeto de declaración de nulidad, así como las partes intervinientes, de modo coincidente con el contenido del Registro, sin que se pueda albergar duda sobre su alcance cancelatorio. Aquí se puede añadir que el documento es lo suficientemente claro para saber qué asiento debe cancelarse y el exigir su especificación es un caso de formalismo excesivo rechazado por la DG.(MGV)

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186.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE 

Resolución de 9 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Carolina, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca por dudas fundadas en la identidad, al haberse presentado en la tramitación del expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados que alega invasión de su finca.

Resumen.– La existencia indubitada de un indicio de controversia es suficiente para impedir la inscripción de la georreferenciación.

Hechos.- En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral el titular de una finca colindante formula oposición por considerar que invade parte de la finca de su propiedad.

Calificación.- La registradora de la propiedad basa su nota de calificación denegatoria en dichas alegaciones contrarias a la inscripción, que le provocan dudas en la identidad de la finca, especialmente en lo referente a la existencia de una servidumbre, que no está inscrita.

Recurso.- La recurrente alega que desconoce el contenido de las alegaciones del colindante y que la delimitación catastral es errónea porque atribuye a la oponente la titularidad de un camino que desde tiempo inmemorial han compartido ambas propiedades.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- La esencia del juicio registral de la identidad de la finca es determinar si el colindante acredita la existencia de un indicio de posible situación litigiosa, que será suficiente para impedir la inscripción de la georreferenciación. Dicho indicio de controversia ha de resultar indubitado, porque impide la culminación del expediente del art. 199 LH, por su naturaleza de jurisdicción voluntaria, sin que en el mismo exista trámite de prueba, dada su sencillez procedimental. Por ello, se impide al registrador, en sede de calificación, o a esta Dirección General, en sede de recurso contra la calificación, resolver la controversia, por ser competencia de las partes mediante acuerdo o de la Autoridad Judicial en sede procedimental. Así, la documentación aportada por quien se opone a la inscripción sólo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia.

En el presente caso, no puede “determinarse con seguridad la realidad física indubitada de la finca, delimitada por el trazado jurídico del lindero, al existir un signo aparente de servidumbre no constituida, ni reflejo registral, lo que requiere del correspondiente acto jurídico que la delimite”.

En cuanto al argumento del recurrente de que no ha tenido acceso a las alegaciones del colindante, no puede tenerse en cuenta por cuanto el recurrente no solicitó al registrador certificación de dichas alegaciones. (VEJ)

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187.** SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO POR QUIENES YA NO SON TITULARES REGISTRALES DE LA FINCA

Resolución de 9 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2, por la que se suspende parcialmente un mandamiento en el que se trascribe una sentencia dictada en procedimiento ordinario (ACM)

Resumen: Para inscribir una sentencia contra quien ya no es titular registral, debe haberse dirigido la demanda al nuevo titular o haber solicitado previamente Anotación Preventiva de demanda.

– Hechos: Durante la tramitación de una acción reivindicatoria/declarativa del dominio de una porción de finca y tras estimarse la demanda del actor y pendiente de recurso en la Audiencia Provincial, el demandado vende las dos fincas a una SL.
Tras la sentencia firme se presenta mandamiento ordenando la rectificación de las fincas del demandado, inscritas ya a nombre de la SL

– La Registradora: califica negativamente, conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Art 20 LH) por no constar las fincas a nombre del demandado, ni haberse dirigido la demanda a la SL adquirente ni haberse solicitado Anotación Preventiva de demanda.

– El Presentante: recurre tratando de demostrar ante la DG la mala fe de la SL adquirente y la inaplicabilidad al caso concreto de los Arts 32 y 34 LH.

– Resolución: Lógicamente la DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Reitera su doctrina de que ni el registrador ni la DG tienen competencia para apreciar la mala o buena fe del adquirente (que se presume siempre) y que es una cuestión exclusivamente reservada a los tribunales en procedimiento judicial seguido contra quien se supone que procedió de mala fe (Ppio de Tutela judicial efectiva y proscripción de la indefensión, Art 24 CE-78), y que para evitar esta situación siempre cabe la posibilidad de solicitar Anotación Preventiva de demanda, que sí hubiese posibilitado la inscripción directa de la sentencia.(ACM).

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188.** RESERVA DE USUFRUCTO CONJUNTO Y SUCESIVO DE TODA LA FINCA POR SUS CONDUEÑOS POR MITAD

Resolución de 10 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Galapagar a inscribir una donación de la nuda propiedad de dos fincas registrales, con reserva, a favor de los donantes, del derecho de usufructo vitalicio conjunto y sucesivo (ACM)

Resumen: Los condóminos por mitades indivisas de una finca, pueden donar ésta, y reservarse, cada uno, el usufructo conjunto y sucesivo de toda la finca (y no solo la mitad).

– Hechos: Dos cónyuges en régimen pactado de separación de bienes, copropietarios por mitades indivisas de una finca, donan a sus hijos la nuda-propiedad de la totalidad de la misma, reservándose ambos cónyuges el usufructo conjunto y sucesivo de toda la finca, acreciendo dicho usufructo en el cónyuge sobreviviente.

– La Registradora: califica negativamente, pues siendo cada cónyuge cotitular solo de una mitad indivisa, no puede (Pº Tracto Sucesivo, Art 20 LH) reservarse el usufructo del todo ni puede su derecho acrecer sobre una titularidad que no tiene (la del otro cónyuge).

– El Notario: recurre invocando el Principio de autonomía de la voluntad y el sistema númerus apertus en la creación de derechos reales atípicos o en la modificación de la configuración de los típicos, y que en la escritura queda meridianamente clara la voluntad de los cónyuges, que hace innecesaria otras interpretaciones (in claris, non fit interpretatio), de atribuirse, sea por vía retención, sea por vía de transmisión el usufructo conjunto y sucesivo de toda la finca, ex Art 469 CC (usufructo a favor de varias personas, simultánea o sucesivamente) y Art 521 CC (acrecimiento y no extinción hasta el fallecimiento de la última).

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

– Doctrina: Entiende que el derecho de usufructo nace cuando tiene lugar la donación de la nuda propiedad y que es en ese momento cuando se configura tal derecho (Art 470 CC), aunque no exista un negocio jurídico distinto de la donación de la nuda propiedad, y sin necesidad de que cada cónyuge done al otro el usufructo sobre su mitad, sea cual sea la tesis (doble negocio o un único negocio unitario, por el que se inclina la DG) que se siga sobre la constitución del usufructo por vía deductio o traslatio, máxime cuando en este caso la voluntad negocial está claramente reflejada en el título constitutivo.(ACM).

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189.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ANOTACIÓN PREVENTIVA 

Resolución de 10 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuevas del Almanzora a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, por concurrir la oposición del titular de una finca colindante en virtud del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.- En la tramitación del art. 199 LH, el registrador debe practicar de oficio la anotación preventiva prevista en el art. 42.9 LH, dentro de la vigencia del asiento de presentación.

Hechos.- En la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral se formula oposición por parte del titular de una finca colindante, quien alega invasión de su propiedad, que comprende varias parcelas, entre ellas, una de las cuales está incluida en la representación gráfica aportada por el promotor del procedimiento. Acompaña, como base de su oposición, escritura acreditativa de su titularidad y plano georreferenciado de su finca, suscrito por técnico.

Calificación.- A la vista de las alegaciones formuladas, el registrador deniega la inscripción solicitada, por causa de la oposición manifestada.

Recurso.- La recurrente sostiene que es la titular catastral de la parcela que el colindante considera incluida en su propiedad; que no se le ha dado traslado de la copia de la escritura aportada por aquel; que la calificación registral no se pronuncia sobre si la finca colindante tiene su base gráfica inscrita; que las meras alegaciones del colindante no son suficientes para denegar la inscripción pretendida; y que se ha incumplido el plazo de calificación.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- En cuanto a la cuestión del incumplimiento del plazo de calificación, la DG considera que en la tramitación del expediente del art. 199 LH, ante las posibles dilaciones que pueden resultar en el mismo, ya sea por incidencias en las notificaciones, ya porque el registrador requiera a los interesados documentos complementarios, el registrador debe practicar de oficio, dentro de la vigencia del asiento de presentación, la anotación preventiva por imposibilidad del registrador del art. 42.9 LH, cuya duración es indefinida, evitando la caducidad del asiento de presentación hasta la conclusión del expediente, sin necesidad de que el interesado solicitara nueva calificación, mediante nuevo asiento.

Por lo que se refiere al fondo del asunto, la controversia relativa a la titularidad de la parcela catastral, que se atribuyen el opositor y el recurrente, es motivo suficiente para denegar la inscripción. A estos efectos, la oposición está suficiente refrendada por el plano técnico aportado.

Y por lo que respecta a la alegación de la recurrente de que no se le ha dado traslado de la escritura aportada por el colindante, pese a haberla solicitado, la DG considera que sería incompatible con el cumplimiento de las normas aplicables sobre la protección de datos de carácter personal, habida cuenta, además, de que la legislación notarial exige una previa comprobación del interés legítimo de quien solicite copia de los instrumentos públicos. VEJ)

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190.** OPCIÓN DE COMPRA. PACTO COMISORIO

Resolución de 10 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de opción de compra

Resumen: Aunque no puede presumirse que un contrato de opción encubra un pacto comisorio, si de las circunstancias del caso resulta que en realidad lo que se está pactando es una traba del bien en función de garantía debe rechazarse: Además de que puede suponer una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del contrato (art 1256 CC), (dado que dejarían indeterminada la cantidad a consignar para titulares de cargas posteriores) resulta que en la ejecución, frente a otras figuras de garantía como la hipoteca, por la propia dinámica y operativa de la opción se suprimen las garantías en beneficio del deudor.

Resolución similar a otras recientes en las que el Centro recoge su doctrina sobre la opción de compra que puede encubrir un pacto comisorio, en el sentido de que aunque no puede presumirse con carácter general que la voluntad de los otorgantes sea un pacto con función de garantía que hay que analizar las circunstancias del caso concreto.

En este caso como el de las resoluciones de 16 de enero de 2025, 12 de febrero de 2025, 11 de junio de 2024 o 9 de septiembre de 2024 considera que dela condiciones y pactos contenidos en el contrato se ve con claridad que encubre una operación de financiación con un pacto comisorio encubierto, por lo que la opción no es inscribible.

En el supuesto el precio, o prima de la opción, se paga en el momento del otorgamiento de la escritura, de modo que el optante está abonando, ab initio, prácticamente la totalidad del precio convenido. Pero en la cláusula segunda se indica, que ese precio produce los efectos de arras o señal de manera que, si no ejercitan la opción, lo pierden y si el titular registral (vendedor-concedente) decide dejar sin efecto la opción en el plazo de un año, y deberá restituir la cantidad recibida más un plus de 83.500 euros. Es decir, nada más alejado de la función económico social (causa) de un contrato de opción en sentido propio, sino más bien es la de un contrato de financiación, respecto del cual la opción -su ejercicio- es la garantía a ejecutar llegado el caso de no la devolución de las cantidades (importantes en este caso) anticipadas. y todo ello al margen y sin las garantías que revisten todo procedimiento de ejecución.

Y lo mismo respecto a lo pactado en torno a la posible ejecución de la garantía, vía ejercicio de la opción de compra, que son el segundo obstáculo:

• si la optante ejercita la opción, podrá formalizar unilateralmente la compraventa entendiéndose prestado el consentimiento irrevocable del vendedor. El resto del precio se deberá pagar en el mismo día y del mismo se descontarán las cantidades que hayan sido necesarias para cancelar el préstamo que grava con hipoteca las fincas así como cualquier otra carga inscrita, de manera que el optante puede subrogarse en la deuda pendiente, pero si los acreedores no emiten certificado de su deuda en ningún caso se entenderá que la no aportación de los certificados de saldo dará lugar a una cláusula suspensiva, quedando completado el pago del precio de la presente opción de compra y quedando perfectamente legitimado la parte vendedora a reclamar a la parte compradora cuantas cantidades considere oportunas por este concepto.
• Si no se subrogase en la hipoteca, los gastos de cancelación, para el caso que quisiera cancelarse, serán a cargo de la parte concedente/vendedora

Todas estas cláusulas fueron analizadas por la Resolución de esta Dirección General de 9 de septiembre de 2024, que, entienden que contravienen el principio de determinación, propio de nuestro sistema registral; y también pueden suponer una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del contrato (art 1256 CC), dado que dejarían indeterminada la cantidad a consignar, caso de ejercicio de la opción, frente a titulares de cargas posteriores.

También son plenamente trasladables las consideraciones en esta misma que Resolución de 9 de septiembre de 2024, cuando declaró: «(…) No ha de olvidarse que la esencia del derecho de opción consiste en que concede a su titular la facultad de decisión respecto a la eficacia de un contrato o una adquisición; y en función de las diversas modalidades que puede revestir la opción, su ejercicio podrá limitarse a poner en marcha un determinado contrato, haciendo exigibles las obligaciones que derivan del mismo, o producirá la adquisición de la propiedad, si tal ejercicio cumple las condiciones previamente establecidas. En cualquier caso, lo que conviene poner de manifiesto es que el concedente queda a expensas de la voluntad del optante, quien podrá decidir entre dar eficacia o no al derecho de opción; y como se verá, en este caso no sucede exactamente así, dado que la causa es otra y ésta se aparta de la función económico social del contrato/derecho de opción (real en este caso) (…) porque es evidente que, si hay un plazo (…) en el que la opción no puede ejercitarse; y una vez transcurrido éste sí que se puede, pero ajustando contablemente lo que teóricamente habría de deducir, del teórico precio a pagar, lo que haya entregado antes al concedente (por una serie de conceptos más que heterogéneos y que se alejan de la operativa propia y función económico social de una opción de compra), es que la opción queda desactivada si, antes del “dies a quo” para ejercitar la opción (pues antes el ejercicio queda en suspenso), el optante ha sido resarcido de lo que haya anticipado al concedente. Un claro indicio, por tanto, de una financiación que se garantiza con la opción pactada (al ejercitarla, el concedente hace suya la finca y liquida, incluso a su bien criterio, lo abonado previamente al concedente)». O que «(…) además, no ha de olvidarse la dinámica de la prioridad registral, caso de ejercicio de una opción real, cuya operativa se quebraría, en casos como el que nos ocupa, por el propio ejercicio de la opción. y es que una vez inscrito, el derecho de opción queda sometido a los principios generales que rigen nuestro sistema hipotecario; y cuando ese derecho de adquisición preferente se ejercita y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, ello que conlleva es la cancelación de los derechos posteriores tal como prevé el artículo 79.2 LH, de modo que la cancelación de los embargos o cargas inscritos con posterioridad a la opción y antes de su ejercicio es sólo una inevitable consecuencia de la extinción del ejercicio de la opción, si bien para ello es necesario, como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores (art 175.6.ª RH); previsión que, a la visita de lo expuesto, brilla aquí por su ausencia.

Por esa razón rechaza la alegación del recurrente de que necesita ponerse cubierto de actuaciones posteriores del concedente (“[…] –sobre todo por las cargas que puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que pudiera mostrar la parte concedente […]”); puesto que carece de sentido, pues si aquel ejercita la opción se operaría la resolución de esas supuestas actuaciones posteriores. Lo que en realidad ocurre es que lo que ante todo prima es la recuperación de cantidades que el optante haya podido anticipar al concedente de la opción o a terceros. Cantidades que no están ni cuantificadas ni tan siquiera mínimamente delimitadas, toda vez que, llegado el caso, el optante se indica puede determinarlas a su buen criterio; por ello tiene razón se confirma la nota de la registradora cuando afirma que ello puede suponer una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del contrato (art 1256 CC), pues lo que implica el inciso en cuestión es que quedaría indeterminada la cantidad a consignar, caso de ejercicio de la opción, a favor de titulares de cargas posteriores.

Y es que se quiera o no, lo que viene a suponer una opción como la concedida es una traba del bien en función de garantía. Como igualmente es una traba en función de garantía una hipoteca, si bien su mecanismo de ejecución está revestido de unas garantías en beneficio del deudor que, en casos como el presente y por la propia dinámica y operativa de la opción brillan por su ausencia». (MN)

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191.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE FOTOCOPIAS SIN CSV

Resolución de 11 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Parla n.º 1 a practicar un asiento de presentación

Resumen: No es posible presentar un documento judicial por un particular, cuando no tiene CSV, ni firma autógrafa en original, pues se trata de una mera fotocopia.

Se recurre la negativa de la Registradora a practicar asiento de presentación de unas fotocopias recibidas por correo postal.

La DG confirma la nota.

De acuerdo con los arts. 246. 3 LH, 33 y 420 RH no son susceptibles de presentación unas impresiones del mandamiento original en papel común sin firma autógrafa original, ni CSV, (porque no goza de las cualidades de un documento auténtico electrónico y no puede comprobarse su validez, integridad y autenticidad) al tratarse de unas meras fotocopias que no pueden provocar operación registral alguna. Cuestión distinta hubiese sido que el documento remitido hubiese tenido el correspondiente CSV, que habría permitido comprobar la autenticidad de la firma electrónica de la funcionaria autorizante y el propio contenido del documento en la sede electrónica correspondiente. (MN)

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192.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE FOTOCOPIAS SIN CSV

Resolución de 11 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Parla n.º 1 a practicar un asiento de presentación

Idéntica a la anterior 191 (MN)

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193.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE FOTOCOPIAS SIN CSV

Resolución de 11 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Parla n.º 1 a practicar un asiento de presentación

Idéntica a las dos anteriores 191 y 192 (MN)

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194.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. NÚMERO REGISTRO ARRENDAMIENTO. FINCA DE OTRO DISTRITO HIPOTECARIO

Resolución de 14 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Sevilla n.º 4 a practicar un asiento de presentación de una solicitud de número de registro de arrendamientos, por no radicar la finca en ese distrito hipotecario

Resumen: No procede la presentación de una solicitud de número de registro de arrendamiento o NRA, de una finca radicada en otro distrito hipotecario.

Hechos: Se presenta una solicitud de número de registro de arrendamiento.

El registrador señala como defecto que se trata de documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios. En cuyo caso se debe indicar el registro a que pertenece la finca, si se sabe.

El recurrente señala que para mayor seguridad había sacado nota simple de la finca y viene muy claro que el Registro correspondiente es el número 4, igual que el solicitado a Registradores.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El artículo 246.3 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, regula la denegación del asiento de presentación una de cuyas causas es la incompetencia del registro para llevar a cabo la operación registral solicitada por razón de la situación de la finca.

Son anómalas las circunstancias que se dan en este expediente. De la documentación aportada por la recurrente resulta lo siguiente:

– en el impreso de solicitud de número de arrendamiento de corta duración constan como datos los siguientes:

– código registral único (…) 197 correspondiente a una finca en Sevilla, que se corresponde con el distrito hipotecario del Registro de la Propiedad de Sevilla número 10,

– sin embargo, el recibo expedido por la Sede Electrónica del Colegio de Registradores consta lo siguiente:

– código registral único (…) 581, correspondientes a una finca del Registro de la Propiedad de Sevilla número 4.

Lo cierto es que en el Registro de la Propiedad de Sevilla número 4 acceden los datos relativos al código registral único (…)197 que es del Registro de la Propiedad de Sevilla número 10, por lo que, en consecuencia, el recurso debe ser desestimado, dado que fue presentado en el Registro de la Propiedad de Sevilla número 4.

Comentario: Sin duda es un recurso motivado por la confusión del interesado respecto de la finca cuyo número de registro de arrendamiento solicita. Si ese número no se corresponde con el registro competente es un caso claro de denegación del asiento de presentación. (MGV)

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195.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. NÚMERO REGISTRO ARRENDAMIENTO SIN SOLICITUD

Resolución de 14 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Adeje a practicar el asiento de presentación de una solicitud de número de registro de arrendamientos

Resumen: Para la inscripción y solicitud de número de registro es preciso en todo caso la solicitud a instancia del interesado, donde figuran todos los datos que se precisan para la asignación del número de registro de alquileres.

Hechos: Se presentó telemáticamente en el Registro «documentación» a los efectos de la obtención del número de registro de alquileres de corta duración según lo contemplado en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, y que se correspondía con una vivienda vacacional según se desprendía de la documentación única consistente en la inscripción en el Registro General Turístico.

La documentación telemática presentada en la Sede Electrónico del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España consistía únicamente en el justificante de inscripción de vivienda vacacional y la declaración responsable de inicio de vivienda vacacional.

El registrador deniega el asiento de presentación por no haberse presentado la solicitud requerida para iniciar el procedimiento según el artículo 9.1 del Real Decreto 1312/2024 de 23 de diciembre.

La recurrente manifiesta, que se revise la presentación y en caso de cumplir con los requisitos sea resuelta favorablemente y en caso contrario, se indique específicamente el motivo de la denegación para poder realizar la presentación correctamente.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Comienza recordando el contenido del artículo 246. 3 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, sobre denegación de asiento de presentación

Después se adentra en el procedimiento de inscripción y solicitud de número de registro regulado en el artículo 9 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, del que se deriva que el procedimiento será iniciado por medio de una solicitud, telemática o en papel, especificando el contenido de la solicitud. Y una vez presentada la solicitud con la documentación requerida el Registrador procederá a la asignación automática e inmediata de un número de registro.

En el caso de la resolución falta la solicitud por lo que no cabe más que confirmar la calificación.

Comentario: Son muchos los casos que se están dando de denegación del asiento de presentación de la solicitud del número de registros de alquileres. Ante ello quizás fuera convenie te que si la presentación es telemática fuera el sistema el que detectara la falta de un documento esencial y rechazara la petición antes de que llegue al registro competente. Creo que sería bueno para el solicitante, y para el registro y para la DGSJFP. (MGV).

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196.*** DACIÓN DE INMUEBLES EN PAGO DE DEUDAS

Resolución de 15 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de dación para pago de deuda (IES)

Resumen.- Tratándose de una sociedad limitada española y rigiéndose por la LSC, los requisitos de ésta deben cumplirse rigurosamente. La resolución extranjera que deba ser ejecutada en España debe obtener el previo exequatur.

Hechos.– La sociedad mercantil «Ficrea, S.A. de C.V. Sociedad Financiera Popular (SOFIPO)», de nacionalidad mejicana se halla en concurso de acreedores de acuerdo con su legislación. Mediante sentencia 30 de julio de 2019 y resolución de 22 de noviembre de 2023, dictadas por un Tribunal de Miami-Dade, Florida, con ocasión de una demanda interpuesta por citada sociedad «Ficrea, S.A. de C.V. contra una serie de personas físicas y jurídicas entre las que se encontraban don O. A. y la sociedad «L.T.S.A. de C.V.», ambos titulares de la totalidad de las participaciones de la sociedad «Leadman Trade España, S.L.», se dictan actuaciones tendentes a la recuperación de activos por la sociedad para su liquidación en sede concursal y satisfacción a los acreedores

Es objeto de calificación la escritura en virtud de la cual la sociedad «Leadman trade, SL» formaliza una dación de bienes inmuebles para el pago de deudora a favor de otra entidad española «Fsadecv España, S.L.U., participada íntegramente por Ficrea. En representación de ambas sociedades compareció don C. A. A., quien invocó su condición de administrador único de la sociedad adquirente y de apoderado especial de la sociedad transmitente, autorizado al efecto por acuerdo adoptado por la junta general de la sociedad.

Se incorpora a la escritura un acta de la junta general, extraordinaria y universal de LEADMAN TRADE celebrada el día 27 de febrero de 2024 en la que se autoriza para la transmisión de activos esenciales de la sociedad en favor de FICREA o de aquellas sociedades o entidades que esta última designe, mediante el título jurídicamente más oportuno y de forma unánime se faculta solidariamente, de manera tan amplia como en derecho sea posible, a Don C. A. A. (…) y a Doña M. A. V. L. para que realicen cuantas actuaciones sean necesarias para la ejecución de los acuerdos adoptados y ello, aun cuando se incida en contraposición de intereses, doble o múltiple representación o en la figura de la autocontratación”

Los socios acuerdan por unanimidad cesar al administrador único de la compañía Don J. C. M. R. y nombrar nuevo administrador de la sociedad, a Don C. A. A.

Dicha acta se incorpora a la escritura redactada en idioma español y, aparentemente apostillada, figurando como firmante de la misma don J. F. B. en su condición de «Clerk of the Court», haciéndose constar que «la voluntad de los socios para la constitución de la presente junta, con carácter universal, así como para la aprobación del orden del día de la reunión y la adopción de los acuerdos, ha sido suplida por V. C. Deputy Clerk, en virtud de lo acordado por la Juez B.B en sede del proceso seguido ante el Tribunal de Miami-Dade, Florida en ejecución del contenido de la sentencia de 30 de julio de 2019 y del auto dictado el 25 de enero de 2024.

Se incorporaban también las sentencias antes citadas de 2019 y la resolución de 2023.

Por lo que se refiere a las Sentencias del Tribunal de Miami-Dade, éstas están constituidas por la de fecha 30 de julio de 2019, por la que se aprueba judicialmente el acuerdo alcanzado por las partes litigantes para poner fin al proceso judicial en virtud del cual se obliga a la sociedad a formalizar las operaciones necesarias a fin de transmitir los inmuebles enumerados en un anexo incorporado en favor de la sociedad cesionaria, y por la resolución de 22 de noviembre de 2023, por la que se ordena la ejecución del acuerdo alcanzado.

El registrador suspende la Inscripción: 1º) por no resultar suficientemente acreditada la representación de don C. A. A., dado que ni ostenta el cargo de administrador inscrito de la sociedad transmitente (correspondiendo el mismo a don J. C. M. R.) ni es válido el apoderamiento conferido en la junta general puesto que no consta en escritura pública conforme al artículo 1280 del Código Civil ni es conferido por el órgano competente para ello. 2º) porque no se acredita que esté salvada la autocontratación existente por acuerdos válidos de las dos sociedades actuantes. 3º) porque los acuerdos adoptados por la junta general extraordinaria y universal de fecha 27 de febrero de 2024 no son válidos en la medida en que los mismos se fundan en unas resoluciones judiciales que no cumplen los requisitos legalmente previstos para su validez y eficacia en España puesto que: i) los tribunales de Estados Unidos carecen de competencia sobre una sociedad de nacionalidad española; ii) no se ha instado el correspondiente procedimiento de exequatur; iii) no consta la firmeza de ninguna de las tres resoluciones judiciales; iv) respecto de la resolución de fecha 25 de enero de 2024 únicamente se aporta una traducción jurada, faltando tanto el documento que permita acreditar su autenticidad a través del correspondiente código seguro de verificación así como la correspondiente apostilla, y v) no resulta con claridad a qué documentos se refieren las apostillas, ni cuál es el funcionario que ha firmado los documentos respecto de los cuales se realiza la apostilla.

Ha tenido el registrador, además, en cuenta un burofax y un acta de manifestaciones otorgada el día 2 de octubre de 2024 por don J. C. M. R., administrador de la sociedad transmitente con cargo vigente e inscrito en el Registro Mercantil, para hacer constar la falta de validez de la «pretendida» junta general universal celebrada el día 27 de febrero de 2024 en Miami y de la cesión en pago de deudas, al no ser deudora la sociedad «Leadman Trade España, S.L

 Recurrente- Alega: 1º) que el apoderamiento en favor del compareciente resulta tanto del acta de la junta celebrada el día 27 de febrero de 2024 como de las resoluciones judiciales del Tribunal de Miami-Dade, que tienen la consideración de documentos públicos. 2º) que no existe autocontratación prohibida pues la dación para pago de deuda tiene su origen en un acuerdo o transacción entre las partes aprobado judicialmente, toda vez que la referida junta de fecha 27 de febrero de 2024 salva toda posible autocontratación. 3º) que el acuerdo adoptado por la sociedad transmitente es plenamente válido, puesto que se limita a cumplir lo ordenado en las resoluciones judiciales dictadas en Estados Unidos. 4º) que dichas resoluciones son firmes, según resulta de su propio contenido. 5º) que los documentos calificados por el registrador como contradictorios no pueden ser tenidos en cuenta por ser contrarios a lo acordado en el seno del proceso judicial sustanciado en Miami.

Dirección General.- Confirma la calificación, pero no tiene en cuenta el burofax ni el acta de manifestaciones.

Tampoco pueden ser tomados en consideración para resolver este recurso la citada resolución 25 de enero de 2024 dictada por el Tribunal de Miami-Dade ni los demás documentos complementarios presentados por el recurrente con su escrito de impugnación. Resuelve:

 1º).- Al tener la sociedad cedente domicilio social en España, y, por ende, nacionalidad española, queda sujeta al régimen jurídico de la Ley de Sociedades de Capital (artículo 8). La determinación de la voluntad social está sujeta a severos requisitos que aseguran tanto que la posición jurídica de los socios es respetada como que los eventuales derechos de terceros no se ven conculcados. El ordenamiento regula la forma en que se considera conformada la voluntad social, así como la forma en que debe constar expresada. (Artículos 202.2 LSC y 99.1 RRM)

En el presente caso, resulta del acta incorporada a la escritura que la firma y el sello del secretario y el presidente han sido suplidas por quienes ejercen análogas funciones a las de un letrado de la Administración de Justicia en el Tribunal de Miami-Dade por orden de la juez de dicho tribunal, invocando al efecto las Reglas del Procedimiento Civil del Estado de Florida. Teniendo en cuenta que resulta de aplicación el derecho español, y en especial, la Ley de Sociedades de Capital y que ni esta, ni el Reglamento del Registro Mercantil contemplan ningún otro supuesto de firma del acta por personas distintas de las referidas en dichos preceptos, como los jueces, o los letrados de la Administración de Justicia, ni incluye una cláusula general de cierre que permita encomendársela en coyunturas extraordinarias, debe concluirse que tales funcionarios carecen de competencia para aprobar el acta de la junta, máxime si se tiene en cuenta además que los firmantes no pertenecen a la Administración de Justicia Española.

Apreciada la falta de competencia y atribuciones de quienes han suscrito el acta de la junta general celebrada, debe confirmarse el defecto, siendo innecesario determinar si los acuerdos han sido debidamente certificados o no puesto que falta el presupuesto previsto en el artículo 109.4 Reglamento del Registro Mercantil, según el cual «no se podrán certificar acuerdos que no consten en actas aprobadas y firmadas o en acta notarial»

2º).- El título cuya inscripción se pretende es la escritura pública por que la sociedad titular registral transmite unos inmuebles de su titularidad a otra sociedad también española («Fsadecv España, SLU») para el pago de un derecho de crédito que la entidad «Ficrea, SA de C.V. Sociedad Financiera Popular (SOFIPO)», de nacionalidad mexicana, y socia única de la sociedad adquirente, ostentaba frente a «Leadman Trade España, SL».

No obstante, y dado que tanto el registrador como el recurrente fundan sus posiciones en las referidas resoluciones judiciales extranjeras, no puede obviarse su análisis. Sintetizando la doctrina fijada por esta Dirección General (vid Resoluciones citadas en los «Vistos»), la integración del control incidental de la resolución extranjera dentro de la calificación que realiza el registrador supone que éste deberá realizar tres operaciones sucesivas: primero, verificar que la resolución extranjera pueda ser subsumida en el ámbito de aplicación temporal, material y territorial del correspondiente instrumento comunitario; segunda, verificar que con arreglo a la normativa comunitaria la resolución extranjera puede ser reconocida y desplegar efectos en España como tal resolución judicial; y, tercero, determinar si, con arreglo a la legislación registral española, aquella resolución extranjera puede acceder a los libros del Registro.

En este caso el reconocimiento y ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil quedan sujetas a la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil. Y, específicamente, al procedimiento de exequatur como presupuesto para su reconocimiento y ejecución en España (artículos 42.1, 50 y 51 de la misma ley). En tanto no recaiga resolución firme de reconocimiento dictada por juez español la resolución (o transacción) judicial extranjera no puede desplegar sus efectos y por tanto no puede ser tenida como título inscribible en el Registro de la Propiedad a los efectos de los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria. Así lo reconoce explícitamente el artículo 4 de esta ley al establecer: «También se inscribirán en el Registro los títulos expresados en el artículo segundo, otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil». De este modo, será la resolución firme de reconocimiento del juez español la que será objeto de presentación en el registro correspondiente y a la que le serán de aplicación las normas correspondientes (artículos 18 y 257 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento esencialmente). Debe por ello confirmarse el defecto, en el sentido de que las resoluciones judiciales que acompañan al título inscribible carecen de eficacia en España, al no haberse tramitado el correspondiente procedimiento de exequatur.

3º).- De ninguna de las resoluciones incorporadas resulta que las actuaciones judiciales y acuerdos alcanzados y homologados judicialmente se hayan seguido contra la sociedad titular registral. En efecto, la demanda se dirige, entre otros, frente a una persona física (de nacionalidad estadounidense) titular del 51 % de las participaciones de la sociedad transmitente titular registral y frente a otra sociedad, de nacionalidad mexicana, titular del 49 % restante, «Leadman Trade, S.A. de C.V.», de cuyas participaciones es titular la misma persona física titular del 51 % antes reseñada. En definitiva, y como reconoce el recurrente en su escrito, los demandados son personas físicas y jurídicas distintas de la titular registral, «Leadman Trade, SL

4º).- Por lo que respecta al apoderamiento en cuya virtud actúa el representante de la sociedad transmitente, es doctrina consolidada que la junta general no puede otorgar poderes –y lo mismo debe entenderse respecto de la revocación de los mismos–, ya que el competente para ello es el órgano de administración y aceptando que las resoluciones judiciales puedan tener la consideración de documentos públicos a los efectos del artículo 1280 del Código Civil, las resoluciones extrajeras referidas en ningún caso pueden ser considerados títulos aptos para que de ellos resulte un apoderamiento válido y ello no sólo porque aquellas no cumplen los requisitos necesarios para su validez y eficacia en España, sino porque, además, de ellas no puede entenderse conferido apoderamiento alguno. No consta la acreditación de algo tan esencial como el consentimiento del poderdante, esto es, la sociedad titular registral de las fincas transmitidas, «Leadman Trade España, SL»

5º) En cuanto a la existencia de una autocontratación no salvada por ninguna de las dos sociedades, adquirente y transmitente se extrae que del acta de la junta general y universal celebrada por la sociedad transmitente parece autorizarse el acto traslativo de que se trata. Sin embargo, no sólo dicho acuerdo no es válido, por las razones que se han expuesto, sino que además, en ningún caso excluye la necesidad de que la sociedad adquirente consienta el negocio jurídico en cuestión. (IES)

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197. () DACIÓN DE INMUEBLES EN PAGO DE DEUDAS

Resolución de 16 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Getafe n.º 2 a inscribir una escritura de dación para pago de deuda (IES).

Reiterativa.

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198. () DACIÓN DE INMUEBLES EN PAGO DE DEUDAS

Resolución de 16 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 37 a inscribir una escritura de dación para pago de deuda (IES)

Reiterativa.

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199. () DACIÓN DE INMUEBLES EN PAGO DE DEUDAS

Resolución de 16 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27 a inscribir una escritura de dación para pago de deuda (IES)

Reiterativa.

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200. () DACIÓN DE INMUEBLES EN PAGO DE DEUDAS

Resolución de 16 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Majadahonda n.º 2 a inscribir una escritura de dación para pago de deuda (IES)

Reiterativa.

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201. () DACIÓN DE INMUEBLES EN PAGO DE DEUDAS

Resolución de 16 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 18 a inscribir una escritura de dación para pago de deuda (IES)

Reiterativa.

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202. () DACIÓN DE INMUEBLES EN PAGO DE DEUDAS

Resolución de 16 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una escritura de dación para pago de deuda (IES)

Reiterativa.

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203.** OPOSICIÓN DE COLINDANTES EN EL EXPEDIENTE 199 LH: PRESENTACIÓN DEL ESCRITO DE ALEGACIONES

Resolución de 21 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Luarca a la presentación de un escrito de oposición a un expediente tramitado conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.- Las alegaciones de los colindantes que se oponen en el seno del procedimiento del art. 199 LH, ni deben constar en documento público, ni son susceptibles de causar asiento de presentación.

Hechos.- Con ocasión de la tramitación de un expediente del art. 199 LH se presenta ante el Registro de la Propiedad, por vía telemática, una fotocopia de un escrito de oposición firmado manualmente.

Calificación.- El registrador deniega su presentación por considerar que no se ha presentado el “PDF” original de dicho escrito (no contiene firma electrónica alguna y la firma que contiene es una firma manuscrita sin ningún tipo de legitimación y además el presentante de dicho escrito es persona distinta del alegante), sino su traslado a papel, escaneado, con lo que no resulta posible comprobar la autenticidad de las firmas en él extendidas.

Recurso.- La recurrente alega que no se solicita la práctica de un asiento de presentación, sino que el escrito presentado es la respuesta a una notificación del propio Registro al titular registral de una de las fincas colindantes.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- Del art. 199 LH se constata claramente que los convocados pueden comparecer ante el registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Y en ningún caso se precisa que dichas alegaciones se formulen en documento público, ni que sean susceptibles de provocar un asiento registral, ni se refieren a títulos en sentido material a que se refiere el artículo 2 de la ley Hipotecaria.

En consecuencia, dicha comparecencia ante el registrador puede hacerse tanto en documento público, como privado, con firma legitimada ante notario o puesta ante el registrador, mediante firma electrónica o incluso puede ser una comparecencia personal verbal transcrita o formalizada en el propio Registro, o por cualquier medio que no cuestione su autoría. (VEJ)

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204.** ENAJENACIÓN ONEROSA DE BIEN PATRIMONIAL DE AYUNTAMIENTO A FUNDACIÓN

Resolución de 21 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 8 a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdo de cesión onerosa entre Ayuntamiento y Fundación.

Resumen: En materia de enajenación de bienes de las Corporaciones Locales, la regla general es la subasta pública.

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205.*** COMPRAVENTA DE INMUEBLE POR SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN CONCURSAL

Resolución de 21 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa por una sociedad en liquidación concursal.

Resumen: La valoración de los bienes en el inventario de la masa activa es esencial y corresponde hacerla a la administración concursal con posterior intervención judicial. El avalúo debe realizarse con arreglo al «valor de mercado» (art. 201 Ley Concursal). La ausencia de valoración de una finca no permite una enajenación por precio irrisorio.

Hechos: El administrador concursal vende un inmueble de la sociedad que se encuentra en fase de liquidación concursal. El inmueble no consta valorado expresamente en el plan de liquidación aprobado y resulta de la escritura una palmaria diferencia entre el precio de enajenación y el valor del inmueble. El valor del inmueble tampoco consta en el inventario previo porque se trata de un bien que se conoce en un momento posterior a dicho inventario. Inicialmente la enajenación se intenta mediante una venta directa, sin resultado; posteriormente, se realiza mediante subasta pública, siguiendo el criterio establecido en el plan de liquidación.

Calificación registral: Abierta la fase de liquidación concursal, los bienes y derechos que integran la masa activa deben realizarse conforme al plan de liquidación aprobado por el juez del concurso. La administración concursal debe proceder a realizar los bienes y derechos conforme a las reglas establecidas en el plan aprobado. En el caso concreto se da la circunstancia de que el bien realizado no se contemplaba en el plan de liquidación ni en la valoración previa, por lo que debe acreditarse para la inscripción que la venta cumple el plan de liquidación aprobado judicialmente.

Recurrente: Alega que en la masa activa del concurso se comprenden tanto los bienes conocidos que se inventarían a la fecha de la declaración del concurso como los que aparecen en fecha posterior, que es lo que sucede en este caso con la finca que ahora se vende, por lo que en el plan de liquidación -al que debe ajustarse la venta hecha por el administrador concursal- sólo se contienen menciones puramente descriptivas de la evolución de la masa activa. Por ello, no debe suponer impedimento para la venta el hecho de que no se contemple la finca vendida en el plan de liquidación ni que aparezca su valor de referencia en el anexo aportado a dicho.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

IMPORTANCIA Y FINALIDAD DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN.

1 El plan de liquidación que elabora el administrador concursa y aprueba el juez opera, a los efectos de una compraventa, “como una especie de autorización judicial traslativo, siendo preceptiva la debida concreción de las condiciones de la transmisión “. La calificación registral debe comprobar tales extremos.

2 Teniendo en cuenta los intereses del deudor y de los acreedores que concurren en los procedimientos concursales, los planes de liquidación deben interpretarse restrictivamente en cuanto a las facultades del administrador concursal para disponer, pues “la existencia del concurso no puede conducir a transmisiones por valores irrisorios que ni favorecen al acreedor ni al deudor” (STS de 21 de octubre de 2024).

3 ¿Qué ocurre cuando la finca que se vende no consta expresamente valorada en el plan de la liquidación ni en el inventario previo? En ningún caso esta circunstancia permite una transmisión sin sujeción a las normas aprobadas en el plan de liquidación referidas al procedimiento de enajenación que se ha de seguir y al valor mínimo judicialmente autorizado.

4 Normativa aplicable: Debe tenerse en cuenta la doctrina científica y la resoluciones judiciales (por ejemplo, la STS de 15 de diciembre de 2021 o el auto de la audiencia Provincial de Baleares, sección quinta, de 20 de diciembre de 2018), que entienden aplicables al concurso las normas de la legislación procesal de forma supletoria, de modo que no puede defenderse que la administrador concursal tenga mayores facultades que el letrado de la administración de justicia en una ejecución singular para rebajar el precio más allá del límite del 50 % del tipo a la vista de las circunstancias del caso conforme al artículo 670.4 de la ley de enjuiciamiento civil.

MODALIDADES DE ENAJENACIÓN EN LOS PROCEDIMIENTOS CONCURSALES.

La enajenación de bienes inmuebles debe realizarse por vía de apremio, mediante subasta, salvo que el juez del concurso haya autorizado la venta directa, ya sea al aprobar el plan de liquidación, ya sea de forma específica para un negocio y un bien concreto.

Por ello, una venta directa de bienes del concursado debe contar con la resolución judicial que lo autoriza, ya sea expresa para la venta, ya sea la general derivada de la aprobación del plan de liquidación que la comprende. En ambos casos el registrador debe controlar este requisito al tiempo de calificar la escritura de venta, si bien, el control afecta a la existencia de la autorización judicial pero no al cumplimiento de otros requisitos o condiciones que pudieran haberse previsto en el plan de liquidación y que presuponga una valoración jurídica que no le corresponde como pudieran ser los términos y condiciones de la venta.

 El Centro Directivo confirma que la función calificadora del registrador no puede extenderse a la valoración de los bienes integrantes de la más activa, salvo que, como acaece en el presente expediente, dicho valor de enajenación sea una de las condiciones fijadas en el plan de liquidación, aprobado judicialmente.

Conclusión: Dadas las circunstancias concurrentes en este caso, una transmisión como la llevada a cabo excede con mucho de las facultades atribuidas al administrador concursal en el plan de liquidación, debidamente aprobado, por lo procede una confirmación judicial de la transmisión en los términos y condiciones pactadas, confirmación que puede ser concreta para el caso, o que pudiera deducirse de cualquier resolución judicial, como la prevista en el artículo 152 de la ley.(JAR)

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206.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. NRA. FINCA DE OTRO DISTRITO HIPOTECARIO

Resolución de 21 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 2, por la que se deniega el número de registro de un arrendamiento

Resumen: No procede extender asiento de presentación de una solicitud de número de registro de arrendamiento en la que los datos de la finca consignados corresponden a otro registro.

Hechos: A través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, tiene entrada en el registro una solicitud de número de registro de arrendamiento.

El registrador señala, que el CRU aportado en la solicitud se refiere a una finca radicante en otro Distrito Hipotecario

La recurrente manifiesta que la denegación se origina en un error material en la solicitud telemáticamente presentada, al consignarse un número CRU incorrecto.

Con ánimo de subsanar formalmente el error y facilitar la tramitación, adjunta nuevamente la instancia de presentación corregida con el CRU correcto.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Con carácter previo y siguiendo su dotrina basada en el tenor del artículo 326 de la LH declara que nueva documentación presentada por la recurrente no puede ser tenida en cuenta para la resolución, por cuanto el recurso únicamente puede recaer sobre la documentación que fue calificada inicialmente.

Como se deriva del apartado f) del artículo 2 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, se ha de tramitar por el Registro de la Propiedad competente, donde se halla inscrito el inmueble objeto de arrendamiento o en el Registro de Bienes Muebles competente donde se halla inscrito el buque, la embarcación o artefacto naval objeto de alquiler, registros en donde se hará constar el número de registro asignado al mismo.

Termina sugiriendo al interesado que presente nueva solicitud con los datos correctos.

Comentarios: Seguimos insistiendo que estos meros errores materiales deberían ser detectados por el sistema informático impidiendo su presentación en el Registro y evitando así recursos y retrasos en la asignación del número de registro de arrendamiento (NRA)(MGV).

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207.*** SOBRESEIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR CLÁUSULA ABUSIVA FRENTE TERCERO. LEVANTAMIENTO DEL VELO

Resolución de 22 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Getafe n.º 2 a practicar una cancelación de la inscripción de adquisición, derivada de una previa adjudicación hipotecaria, tras la estimación judicial de la abusividad de la cláusula de resolución anticipada en el préstamo hipotecario ejecutado y consiguiente declaración de sobreseimiento de la ejecución

Resumen: Si en el momento de presentación en el Registro la finca ya está inscrita a favor de un tercero (distinto del rematante y ejecutante) que no ha intervenido en el procedimiento en el que se ha declarado la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, ya no cabe cancelar la inscripción a su favor.

Se plantea si habiéndose decretado el sobreseimiento de una ejecución hipotecaria, por declarar la abusividad de la cláusula de resolución anticipada, y no estando la finca inscrita ya a nombre de la entidad ejecutante, ni tampoco en favor del fondo cesionario del remate, sino en favor de un tercero, entidad diferente tras una operación de «liquidación anticipada» por parte de dicho fondo, cabe cancelar la inscripción de la adquisición última de la finca en favor del titular registral.

La DG confirma el defecto.

En el caso planteado la ejecución se inicia antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 y el decreto se dictó el 30 de septiembre de 2014 por lo que cabía sobreseer la ejecución por estimación de la abusividad de una causa de resolución anticipada, (por el denominado recurso extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas previstas en el apartado cuarto del art 695.1 LEC -Disp. Trans. 4ª de la Ley 1/2013 y Disp. Trans. 3ªde la Ley 5/2019-) Que incluso produciría efectos frente a terceros, siempre que estos hubieran sido parte en el incidente procesal, y siempre que concurriesen también las demás circunstancias necesarias para ello: falta de entrega de la posesión de la finca al adquirente, nulidad por abusiva que la cláusula de vencimiento anticipado, y no ejercicio anterior del incidente extraordinario de oposición.

En este caso, La Audiencia, estimando la apelación contra la Sentencia de instancia, estimo la abusividad y decreto el sobreseimiento en 2021 y de su tenor literal y encabezamiento resulta que fueron parte en el procedimiento tanto la entidad ejecutante («Bankia, S.A.») como el fondo adjudicatario («RMBS IV Fondo de Titulación de Activos»); pero cuando se aporta en el registro años después la finca ya está inscrita a favor de un tercero como consecuencia de la liquidación anticipada del Fondo. El recurrente alega que el tercero titular registral y el adjudicatario y ejecutante son la misma persona, o están vinculadas de modo tal que claramente se cumpliría el principio de tracto y de intervención en el procedimiento de la actual titular. Analiza el centro Directivo los supuestos en los que sería aplicable desde el punto de vista del registro la doctrina del levantamiento del velo, como son el último párrafo del art. 20 LH y en el art 170. 6º LGT. Pero resuelve que es presupuesto necesario para la aplicación de la doctrina sobre el levantamiento del velo que medie una decisión judicial en el procedimiento y con las garantías procesales en cada caso previstas, sin que, tal intervención judicial pueda ser suplida en sede registral, o en el estrecho margen de este recurso, en los que por la limitación de medios de prueba y cognición, y sin poder garantizar, por tanto, el derecho de defensa vulneraría el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE.

Por tanto, en el presente supuesto y desde el punto de vista registral, decretado el sobreseimiento de una ejecución hipotecaria por razón de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, estando ya inscrita no sólo la adjudicación de la finca hipotecada en favor del rematante o cesionario de remate en subasta, sino además inscrita una segunda transmisión en favor de un tercero, sin que este tercero haya tenido intervención en el procedimiento, y no habiendo pronunciamiento judicial previo de levantamiento del velo, en el caso de que procediera, ni tratándose tampoco de un supuesto de transmisión universal, ni encuadrable en ninguna de las excepciones legalmente admitidas al principio del tracto sucesivo, no cabe sino confirmar la calificación registral desfavorable por aplicación de la doctrina de la Sentencia del TJUE de 17 de mayo de 2022 y del tracto sucesivo registral recogido en el citado art. 20 LH. (MN)

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208.** PROPIEDAD HORIZONTAL: RECTIFICACIÓN SUPERFICIES EN SEGREGACIÓN DE LOCAL

Resolución de 22 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pinto n.º 2 a inscribir una escritura de segregación de un local (ACM)

Resumen: Para rectificar superficies de un elemento en propiedad horizontal deben observarse los requisitos de la modificación del título constitutivo que requiere consentimiento de todos los propietarios.

– Hechos: Se otorga escritura de segregación y cambio de uso de un local en dos viviendas privativas, cuya suma superficial no coincide (es superior) con la anterior inscrita para todo el local (aunque la diferencia entre unas y otra es inferior al 5%).

– La Registradora: califica negativamente, conforme al art 201-1-e) LH, y Arts 5 y 17-6 LPHz entendiendo que deben rectificarse las superficies de los locales resultantes cuya suma ha de ajustarse a las previamente inscritas para la finca matriz, pues lo contrario implicaría una modificación del edificio en régimen de división horizontal, que sólo puede hacerse con consentimiento unánime de todos los propietarios y cumplimiento de los requisitos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal.

– El Notario: recurre entendiendo que no se trata de una auténtica modificación de la división horizontal sino de una mera rectificación de errores, inferior al 5%; y que las superficies han sido adecuadamente justificadas en la memoria y planos redactados por el técnico, en la licencia de segregación y en la certificación catastral.

Además, del certificado de acuerdos de la junta, expedido por el Administrador de fincas, resultarían implícitamente aprobadas por todos los propietarios del edificio las nuevas superficies resultantes, que además no afectarían a las de los demás propietarios.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
 a) Siguiendo los criterios de la R. 17 nov. 2015, entiende que, a partir del 1 de noviembre de 2015 el art 201-1-e) LH excluye a los elementos en edificios en propiedad horizontal de los medios de rectificación de superficies, inferiores o superiores al 5%, con o sin base gráfica, exigiendo para tales casos, la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

Estas exigencias se imponen, no solo por una posible modificación de las cuotas, sino también en la protección de la extensión de los elementos comunes, de manera que todo lo que no esté especificado en el título constitutivo como privativo lo será común por defecto, de modo que cualquier alteración de la superficie en favor de un elemento privativo podría serlo con merma de la extensión superficial de los elementos comunes.

b) Por otra parte, entiende además, la DG, que la certificación de acuerdos no reúne los requisitos formales adecuados, al basarse en una mera manifestación del administrador de fincas y no por testimonio notarial directo del Libro de Actas debidamente diligenciado, en que consten las vicisitudes relativas al acuerdo (convocatoria, celebración, notificaciones…).

Además en la certificación en ningún momento hace alusión a la modificación de superficie del local sobre el que se verifica la segregación, por lo que no queda acreditada la existencia de un acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios aprobando la señalada rectificación de superficie del citado local.(ACM).

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210.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. LEGITIMACIÓN PARA OPONERSE DEL ADMINISTRADOR DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COLINDANTE

Resolución de 22 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella número 1 por la que tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición, deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa pretendida por la promotora.

Resumen.- El administrador de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal está legitimado para formular oposición a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante.

Hechos.- Durante la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, el administrador de una comunidad de propietarios colindante formula oposición alegando que dicha georreferenciación invade la catastral de su comunidad.

Calificación.– El registrador de la propiedad expresa en su calificación negativa que «a la vista de todo ello, se concluye, que existe una alta probabilidad de que la base gráfica aportada invada fincas de titularidad diferentes» de la promotora del expediente.

Recurso.- La promotora recurre alegando, en esencia, que «el alegante, administrador de la comunidad (…), pudiera no estar legitimado para representar a dicha comunidad. En segundo lugar, la georreferenciación propuesta por esta parte no provocaría una reducción de superficie en la finca colindante, y por tanto no existe invasión alguna».

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.– Pese a que quien formula las alegaciones es el administrador y no el presidente de la comunidad, en el presente caso no se trata de solicitar una inscripción registral ni interponer una demanda, sino tan sólo de efectuar alegaciones en un procedimiento registral para la defensa de la propia comunidad, extremo para el que ha de considerarse suficiente la condición de administrador. No en vano, el artículo 20 de la vigente Ley sobre propiedad horizontal le atribuye, entre otras, la función de «velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios».

Constatado que existe una controversia, no sólo entre un titular registral y un titular catastral afectado, sino entre titulares registrales de sendas fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede confirmar la nota de calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo, en vía de recurso, decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes. (VEJ)

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211.*** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICAS NOTARIALES CON CSV. EXTEMPORANEIDAD DEL RECURSO.

Resolución de 25 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Sabadell n.º 2 a practicar un asiento de presentación de una escritura pública con código seguro de verificación.

Resumen: No es posible denegar el asiento de presentación para copias autorizadas electrónicas expedidas por notario, con CSV, pues el registrador puede comprobar su veracidad y la firma electrónica notarial a través de la sede electrónica notarial con un acceso exclusivo para el Colegio de Registradores. El recurso contra una denegación de este tipo de asientos está regulado en el artículo 246.3 LH, y tiene unos plazos diferentes del recurso ordinario contra las calificaciones de los Registradores, lo que debe expresarse en el pie de la nota y si no se hace su falta no puede perjudicar al presentante.

Hechos: Se presenta en un Registro de la Propiedad una copia autorizada electrónica de una escritura notarial expedida por un notario, con Código Seguro de Verificación, cuya veracidad puede comprobarse en la sede electrónica notarial.

La registradora deniega el asiento de presentación porque aunque la copia de la escritura presentada contiene el Código Seguro de Verificación (CSV), consta firmada electrónicamente, no por el notario, sino por el Consejo General del Notariado, por lo que considera que el documento no constituye una escritura pública, sino un documento privado. En su Informe alega además que el recurso que se interpone contra su nota de calificación es extemporáneo.

El interesado recurre y argumenta que dicha copia cumple los requisitos del artículo 31.2 de la Ley del Notariado. Además, el Colegio Notarial ha habilitado un segundo portal, especial, habilitado exclusivamente para el Colegio de Registradores a través del cual no solo se verifica la autenticidad de la copia auténtica electrónica sino que, además, se puede descargar la misma con la firma electrónica cualificada del Notario y con el sello de tiempo. También se puede comprobar su autenticidad e integridad a través de la plataforma de validación de firmas electrónicas de la Red Sara del Gobierno de España.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: En cuanto a la posible extemporaneidad del recurso contra la denegación del asiento de presentación, mencionada por la registradora, desestima dicha alegación, conforme a lo dispuesto en el artículo 246.3 LH, pues en el pie de la nota de calificación la registradora no ha expresado correctamente el recurso que procede contra dicha denegación, cuyos plazos son diferentes que el recurso ordinario contra la notar de calificación.

Respecto del fondo del asunto, declara que, conforme a lo dispuesto en el artículo 31.2 de la Ley del Notariado, que regula las copias autorizadas electrónicas, con Código Seguro de Verificación, cualquier persona, a través de la sede electrónica notarial, puede verificar la autenticidad e integridad de la copia electrónica del documento notarial, lo que debe incluir la verificación de la autenticidad e integridad de la firma electrónica notarial cualificada.

En el caso concreto de los registradores, es posible comprobar la firma electrónica avanzada del notario si el documento es descargado mediante el código seguro de verificación extraído del archivo informático por medio del portal restringido solo para Registros de la Propiedad. (AFS)

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• Ver artículo La copia autorizada electrónica notarial tras la ley 11/2023. Pedro Rincón de Gregorio.