Por Víctor Esquirol Jiménez. Notario de El Masnou (Barcelona)

I. NORMATIVA

A) CATALUÑA

DECRETO LEY 3/2026, de 24 de marzo, de medidas urgentes en materia fiscal, de simplificación y agilización en la gestión, en el ámbito del urbanismo y la vivienda, en el ámbito de personal y otras medidas urgentes en prórroga presupuestaria (DGOC n.º 9632, de 25 de marzo de 2026).

Sinopsis.- El capítulo IV regula medidas de urgencia extraordinaria en política urbanística y de la vivienda.

a).- Se modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, de derecho a la vivienda:

-Se clarifica el contenido mínimo obligatorio de la publicidad de las viviendas de alquiler, que tiene que incluir: el precio máximo aplicable según el sistema de contención de rentas, la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, y la indicación de si la propiedad es gran tenedor. En este último supuesto, la renta solo puede ser la inferior entre el índice de referencia y la última renta vigente. Es obligatorio adjuntar a los contratos de arrendamiento el documento acreditativo del precio según el índice de referencia.

– Se regula el Registro de grandes tenedores de vivienda:

 “Disposición adicional vigésima séptima. Registro de personas grandes tenedoras de vivienda».

 “1. Se crea el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, con carácter administrativo, que depende de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, en el que se tienen que inscribir las personas jurídicas y físicas que sean personas grandes tenedoras, de acuerdo con lo que establece el artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y las personas que, de acuerdo con el artículo 3.k de la Ley del Estado 12/2023, tengan la consideración de grandes tenedoras.”

«2. Las personas a las que hace referencia el apartado 1, desde el momento en que se cumplan los requisitos que originan la obligación de inscribirse en el Registro, tienen que comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña su condición de personas grandes tenedoras y el número de viviendas de las que son titulares, sin perjuicio de que, cuando entre en vigor el reglamento que regule el funcionamiento del Registro, tengan que inscribirse, de acuerdo con la forma, los datos y los plazos que determine dicho reglamento.”

b).- Se modifica el texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, del 3 de agosto, con la finalidad de modernizar los instrumentos urbanísticos y mejorar la eficiencia administrativa y la adecuación del planeamiento a las necesidades del territorio.

B) ANDALUCÍA

LEY 3/2026, de 13 de marzo, de Montes de Andalucía (BOJA nº. 55/2026, de 20 de marzo)

Sinopsis.- La finalidad de la Ley es reforzar la contribución de los montes a la provisión de servicios ambientales imprescindibles para el desarrollo saludable de la sociedad, conjugando su conservación con la viabilidad del aprovechamiento sostenible de los recursos naturales y su multifuncionalidad.

Lo más destacado se articula en cuatro grandes ejes:

1. Digitalización y simplificación administrativa

Se intenta reducir la burocracia para propietarios y técnicos forestales mediante el impulso de la tramitación electrónica y se crea el SIG-Forestal (Sistema de Información Geográfico Forestal de Andalucía).

2. Bioeconomía y servicios ecosistémicos

Valorización del monte.- La ley introduce por primera vez una base jurídica para los servicios ambientales. Esto abre la puerta a sistemas de compensación económica para los propietarios vinculados a beneficios como la captura de carbono, la protección del suelo o la regulación hídrica. 

Reinversión local: Se permite que los beneficios económicos generados por la venta de productos forestales (derivados de trabajos de mejora) puedan contribuir directamente a financiar las propias intervenciones en el entorno rural.

3. Gestión activa frente al abandono (Público-Privada)

Entidades selvícolas de colaboración: Se fomenta la cooperación público-privada para agilizar la ejecución de actuaciones forestales en fincas privadas y mejorar la capacidad de respuesta de la administración.

Red Muestra: Se crea una red integrada por montes públicos y privados que destaquen por ser ejemplares en la gestión sostenible, sirviendo de modelo para el resto del sector. 

Flexibilidad de usos: Al finalizar los turnos de aprovechamiento en ciertos terrenos privados, su titular podrá decidir libremente entre el uso agrícola o el forestal (salvo en montes públicos o catalogados).

4. Adaptación climática y prevención de incendios

La normativa prioriza la resiliencia de los bosques frente al cambio climático y la pérdida de biodiversidad, actualizando de forma estricta los Planes de Prevención de Incendios Forestales. (Cabe destacar que, complementando esta ley, la Junta aprobó poco después el Decreto-ley 7/2026 para el fomento urgente de usos silvopastorales como herramienta.

⇒ Cuando una finca registral de titularidad pública en régimen patrimonial sea objeto de afectación parcial al dominio público forestal, la Administración titular deberá segregar la parte demanial de la patrimonial mediante certificación administrativa, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de su posible inclusión en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública (art. 17.1).

⇒ Toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte privado o de una finca colindante con monte público, o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales, requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes, y, para los montes catalogados de utilidad pública, también el de la Consejería competente en materia forestal (art. 22).

⇒ Las Administraciones públicas propietarias de montes podrán ejercer el derecho de adquisición preferente en las condiciones, plazos y otras determinaciones establecidas en la legislación forestal del Estado, en los siguientes casos de transmisiones onerosas, sin perjuicio de lo establecido en la legislación en materia de espacios naturales protegidos: a) De montes enclavados o colindantes con montes públicos. b) De montes declarados protectores conforme al artículo anterior. c) De montes de superficie superior a 400 hectáreas. 2. Para ejercer estos derechos, en los casos de fincas de uso mixto agrícola y forestal, la superficie forestal debe ser mayor que la agrícola y, en todo caso, superior a 400 hectáreas (art. 25).

⇒ Serán indivisibles, salvo por causa no imputable a la propiedad, las parcelas de monte cuya superficie sea inferior a veinte hectáreas. Las parcelas de monte con superficies de al menos veinte hectáreas serán divisibles siempre y cuando ninguna de las parcelas resultantes tenga una superficie inferior a las diez hectáreas, a excepción de que la parcela segregada quede incorporada o adicionada a un monte colindante que tras la operación posea una superficie mínima de diez hectáreas. Los planes de ordenación de los recursos forestales podrán fijar para su ámbito de aplicación superficies distintas a las señaladas en los apartados anteriores, que en ningún caso serán inferiores a los límites establecidos (art. 27)

⇒ La Administración de la Junta de Andalucía, a través de la Consejería que tenga atribuidas las competencias en materia de medio ambiente, podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto en todas las transmisiones onerosas inter vivos de bienes y derechos de los terrenos situados en el interior de los espacios declarados protegidos. La declaración de un espacio como protegido lleva aparejada la facultad de la Administración competente para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, en las transmisiones onerosas inter vivos de terrenos situados en el interior del mismo. A los efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, por el transmitente se notificarán fehacientemente a la Administración actuante las condiciones esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en que haya sido instrumentada la citada transmisión. El derecho de tanteo podrá ejercerse en el plazo de tres meses y el de retracto en el de un año, ambos a contar desde la correspondiente notificación, que deberá efectuarse en todo caso y será requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad (nuevo art. 24 de la Ley 2/1989, de 18 de julio, por la que se aprueba el Inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía y se establecen medidas adicionales para su protección, reformado por la DF 1ª.3 de la Ley).

C) CASTILLA LA MANCHA

LEY 1/2026, de 26 de marzo, de Medidas Administrativas y Tributarias de Castilla-La Mancha (DOCL nº. 65/2026, de 30 de marzo).

El artículo 5 modifica el apartado 1 del artículo 39 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, aprobado por Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero que pasa a tener la siguiente redacción:

«1. Cualquier innovación de las determinaciones de los Planes deberá ser establecida por la misma clase de Plan y observando el mismo procedimiento seguido para la aprobación de dichas determinaciones. Se exceptúan de esta regla las innovaciones derivadas de las modificaciones que pueden operar los Planes Parciales y Especiales, conforme a lo dispuesto en las letras B) b), a y b, y C) del apartado primero del artículo 17. Asimismo, no se considerará innovación del planeamiento el cambio de uso pormenorizado que puedan realizar los municipios en parcelas dotacionales de equipamientos públicos, siempre que, consultadas las Administraciones competentes en función del uso inicial y finalmente atribuido, no manifiesten su oposición expresa a dicho cambio. El cambio de uso propuesto se justificará por medio de la siguiente documentación:

a) Memoria informativa en la que se expongan los antecedentes, objetivos y justificación de la actuación propuesta.

b) Documento de refundición que integre tanto las nuevas determinaciones como aquellas que se mantengan vigentes.

c) Planos de información y planos de ordenación. La documentación citada será sometida a información pública por un periodo mínimo de veinte días mediante su publicación en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y en uno de los periódicos de mayor difusión en la Comunidad Autónoma, debiendo recabar el informe de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo correspondiente y ser aprobado por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento. El acuerdo de aprobación, así como el texto íntegro de las normas urbanísticas, será publicado en el Boletín Oficial de la Provincia y en el “Diario Oficial de Castilla-La Mancha”».

D) CASTILLA Y LEÓN

DECRETO 5/2026, de 12 de febrero, por el que se regula el procedimiento para la certificación de la eficiencia energética de los edificios en la Comunidad de Castilla y León (BOCYL nº. 31/2026, de 16 de febrero).

II. RESOLUCIONES DE LA DGSJFP

A) DOCTRINA RELATIVA A LA OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS DE LA GEORREFERENCIACIÓN

La solicitud de inscripción de un arrendamiento sobre parte de una finca y de las coordenadas georreferenciadas de dicha parte, exige inscribir previamente la georreferenciación de la totalidad de la finca para comprobar que aquellas coordenadas no la extralimitan (R. de 17 de diciembre de 2025).

B) DOCTRINA COMÚN A LOS EXPEDIENTES DE LOS ARTS. 199 Y 201,1 LH

1. Doctrina sobre las dudas de identidad

– La magnitud del exceso de cabida, unida al hecho de que la finca tenga inscrita su representación gráfica, aportada por el mismo promotor, justifica las dudas de identidad del registrador (R. de 22 de septiembre de 2025).

– La magnitud del defecto de cabida, unida a la modificación de un lindero fijo y al correlativo incremento de superficie de una finca colindante, justifican las dudas de identidad por posible encubrimiento de negocios jurídicos que no han tenida acceso al Registro (R. de 9 de octubre de 2025).

– El juicio registral de identidad efectuado en la nota de calificación no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (R. de 8 de octubre de 2025).

– Para inscribir la georreferenciación de una finca que contiene un engalaberno se requiere: ya sea una agrupación de las dos fincas afectadas, con fijación de cuotas para cada propietario; ya la constitución de una propiedad horizontal; o que se configure como medianería horizontal, todo ello de mutuo acuerdo entre los propietarios (R. de 27 de noviembre de 2025).

2. Doctrina sobre la posible invasión del dominio público

– La aprobación definitiva de un instrumento de planeamiento urbanístico, por más que este contenga determinaciones sobre el destino o uso del suelo, no comporta por sí misma la alteración del régimen jurídico de bienes demaniales (R. de 25 de septiembre de 2025).

– Las alegaciones basadas en la usucapión no pueden ser tenidas en cuenta cuando son referidas a un bien demanial. En cambio, sí deben serlo las que se refieren a la delimitación del dominio público no deslindado (R. de 13 de octubre de 2025).

– No existe invasión del dominio público cuando la georreferenciación afecta a unos terrenos destinados a ser cedidos para viales, mientras no se haya materializado el acto formal de cesión a la Administración de dichos terrenos (R. de 17 de noviembre de 2025).

– La alegación de invasión del dominio público debe afirmarse de forma tajante y no es suficiente cuando el Ayuntamiento ni acredita ni tan siquiera alude a la titularidad municipal de la franja de terreno supuestamente invadida (R. de 2 de diciembre de 2025).

– Aunque no se haya iniciado el expediente de deslinde abreviado, el hecho de constar el bien demanial incorporado al inventario municipal, precisando su longitud y superficie, así como su ubicación, justifica la calificación desfavorable a la solicitud de inscripción de la representación gráfica propuesta (R. de 10 de diciembre de 2025).

3. Doctrina sobre la oposición de colindantes

– Cuando la documentación en que se basa la oposición no la acredita debidamente, la registradora debe requerir al presentante que aporte la justificación gráfica adecuada y trasladarla al promotor del expediente (R. de 3 de octubre de 2025).

– El hecho de que el promotor del expediente no haya culminado con éxito un procedimiento catastral de subsanación de discrepancias debido a la oposición de quienes ahora alegan invasión de sus fincas, pone de manifiesto la existencia de una controversia que justifica las dudas de identidad de la registradora (R. de 17 de octubre de 2025).

– La oposición de la Administración basada solamente en que está investigando la naturaleza demanial de una franja de terreno incluida en la representación gráfica que se pretende inscribir, no es suficiente para denegar la inscripción (R. de 22 de octubre de 2025).

– Aunque ni la desestimación de las alegaciones del colindante que se opone a la inscripción, ni la práctica de esta, son susceptibles de recurso, lo procedente es que en el procedimiento quede constancia de la resolución motivada por la que se acuerda la inscripción (R. de 4 de noviembre de 2025).

– En caso de oposición de colindantes, no puede aplicarse el margen de tolerancia derivado del principio de identidad gráfica (R. de 14 de noviembre de 2025).

– No es susceptible de recurso la desestimación de las alegaciones del colindante (R. de 28 de noviembre de 2025).

– Una vez inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, su titular no puede oponerse a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante que respeta dicha delimitación catastral (R. de 2 de diciembre de 2025).

– La mera oposición de un simple titular catastral, basada en que su parcela catastral resulta invadida por una georreferenciación alternativa a la catastral, no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de dicha georreferenciación (R. de 4 de diciembre de 2025).

– Las alegaciones de quien es solamente colindante catastral merecen ser atendidas si su oposición es fundada (R. de 2 de diciembre de 2025).

– Aunque el registrador considere que existe una situación litigiosa, tiene que fundamentar el motivo que le lleva a dudar de la identidad de la finca (R. de 25 de noviembre de 2025).

– El argumento de que la georreferenciación propuesta no respeta un elemento físico colocado para delimitar dos fincas, solo es relevante cuando se demuestra que dicho elemento ha puesto con el consentimiento de los propietarios de ambas (R. de 17 de diciembre de 2025).

4. Doctrina sobre la tramitación de los expedientes

– En caso de solicitarse la inscripción de una georreferenciación alternativa, no es necesaria la notificación a los simples titulares catastrales no afectados por esta (R. de 22 de septiembre de 2025).

– No es susceptible de recurso la desestimación de las alegaciones del colindante (R. de 28 de noviembre de 2025).

– No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se inscribe la representación gráfica de una finca (R. de 11 de diciembre de 2025).

C) DOCTRINA ESPECÍFICA DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

– La tramitación del art. 199 LH puede llevarse a cabo aunque la escritura presente otros defectos y no se haya pedido la inscripción parcial (R. de 3 de octubre de 2025).

– La tramitación del expediente del art. 199 LH solo puede denegarse en aquellos casos en los que claramente se aprecie desde el principio que su tramitación estaría condenada al fracaso (R. de 27 de octubre de 2025).

– El solape entre la georreferenciación que se pretende inscribir y la ya inscrita de una finca colindante implica la denegación automática de la inscripción de aquella, aunque la finca colindante no esté coordinada gráficamente con el Catastro (R. de 12 de diciembre de 2025 y 7 de diciembre de 2025).

D) DOCTRINA SOBRE OBRAS NUEVAS (ART. 202 LH)

– En el certificado expedido por arquitecto a los efectos de declarar obra nueva tiene que quedar claro que la obra se ajusta tanto al proyecto para el que se obtuvo la licencia como a la descripción contenida en la escritura (R. de 22 de septiembre de 2025).

– Obra antigua en zona de policía: requiere autorización de la Confederación Hidrográfica aunque el art. 28.4 TRLS hable de «servidumbres», por una interpretación finalista del precepto (R. de 6 de noviembre de 2025).

– En la inmatriculación de una finca con una edificación en su interior, la porción de suelo ocupada por la edificación puede resultar de la propia certificación catastral o a través de certificado técnico (o “cualquier otro medio idóneo”) (R. de 4 de noviembre de 2025).

– En las declaraciones de obra nueva en construcción no es necesario aportar las coordenadas georreferenciadas de la edificación, que quedan circunscritas al final de obra (R. de 4 de diciembre de 2025).

E) DOCTRINA SOBRE MODIFICACIONES DE ENTIDADES HIPOTECARIAS

– Para inscribir escrituras públicas de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, hay que presentar título administrativo habilitante (en este caso, en Galicia) y puede estimarse suficiente como tal, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad (R. de 2 de octubre de 2025).

– La división horizontal no supone parcelación (R. de 3 de octubre de 2025).

– Las operaciones de modificación de entidad hipotecaria (agrupación, agregación, división y segregación) son actos de naturaleza registral, debiendo atenerse al régimen legal vigente al tiempo del asiento de presentación y no al de su formalización en escritura pública (R. de 27 de octubre de 2025).

– En una concentración parcelaria ya inscrita, no es posible realizar modificaciones por doble inmatriculación, si no es por un nuevo procedimiento de reorganización de la propiedad y si se pudiera acudir al procedimiento regulado en el artículo 209 de la LH, debe procederse al contrario de lo que el mismo establece, es decir que la inscripción que prevalezca sea la más moderna que sería finca de reemplazo y no las antiguas que fueron aportadas (R. de 12 de diciembre de 2025).

– Es inscribible la transmisión de una finca cuya descripción literaria no se modifica, pese a constar por nota marginal que parte de ella se ha expropiado para incorporarse al dominio público, sin necesidad de determinar la finca resto (R. de 17 de diciembre de 2025).

F) DOCTRINA SOBRE INMATRICULACIÓN

– Si el transmitente acredita mediante título público que adquirió la finca un año antes de la actual transmisión se cumple el requisito del transcurso del año previsto en el artículo 205 LH (R. de 22 de septiembre de 2025).

– Si se cumplen los requisitos objetivos del art. 205, la mera sospecha por parte del registrador no puede impedir la inscripción (R. de 28 de octubre de 2025).

–  Existiendo dudas sobre la posible invasión del dominio público por una finca a inmatricular, en este caso de una cañada, el registrador debe denegar la inscripción y ello aunque no exista ningún deslinde de esa cañada (R. de 3 de diciembre de 2025).

– En el procedimiento de inmatriculación del artículo 205 LH lo procedente, caso de dudas del registrador, es tramitar un expediente del artículo 199 LH. Tiene que haber una identidad razonable en la descripción de las fincas entre el primer título o título previo y el segundo título o título inmatriculador (R. de 10 de diciembre de 2025).

G) DOCTRINA SOBRE URBANISMO

– No cabe practicar en el Registro de la Propiedad el asiento de presentación de una denuncia de una infracción urbanística, puesto que debe presentarse ante el Ayuntamiento (R. de 13 de octubre de 2025).

– La DG considera como elemento objetivo para entender que hay parcelación en Andalucía, en el caso de venta de cuotas indivisas de fincas rústicas, el hecho de que la superficie teórica resultante de dividir la finca por el número de cotitulares sea inferior a la unidad mínima de cultivo (R. de 13 de noviembre de 2025).

– En Madrid es necesario el certificado de conformidad municipal para un cambio de uso de local a vivienda (R. de 26 de noviembre de 2025).

III. TRIBUNALES

La STS 110/2026 confirma que el planeamiento urbanístico puede imponer reservas de vivienda protegida en la ciudad consolidada sin generar, por sí sola, un derecho automático a indemnización.

La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 110/2026, de 5 de febrero (Roj: STS 513/2026), dictada por la Sección Quinta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, resuelve el recurso de casación núm. 3646/2023 y confirma la validez, en lo sustancial, de la modificación urbanística aprobada en Barcelona en 2018 para la obtención de vivienda de protección pública en suelo urbano consolidado. La resolución examina, de forma expresa, si el planeamiento puede imponer reservas de techo para vivienda protegida en actuaciones edificatorias sobre suelo urbano consolidado y si esa determinación debe ser indemnizada por no resultar susceptible de equidistribución.

El caso trae causa de la impugnación de la Modificación Puntual del Plan General Metropolitano para obtención de vivienda de protección pública en el suelo urbano consolidado de Barcelona, aprobada por acuerdo de 5 de diciembre de 2018. Según recoge la propia sentencia, dicha modificación perseguía la obtención de vivienda protegida “para subvenir a las necesidades de la población detectadas en los planes locales de vivienda” y establecía el destino a viviendas protegidas, u otro régimen equivalente, del 30% del techo urbanístico de las viviendas plurifamiliares en actuaciones de nueva edificación o de gran rehabilitación. Además, preveía un derecho de adquisición preferente a favor de la Administración sobre las viviendas resultantes. 

Desde la perspectiva jurídico-urbanística, la relevancia de la sentencia es indudable porque el Tribunal Supremo responde afirmativamente a la cuestión central del recurso: el planeamiento urbanístico puede establecer reservas de techo para vivienda de protección pública en suelo urbano consolidado, incluso en actuaciones que puedan calificarse como edificatorias conforme al artículo 7.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Esa era, precisamente, la cuestión casacional admitida por la Sala.

IV. PRÁCTICA. GUÍA DE RECOMENDACIONES Y BUENES PRÁCTICAS EN MATERIA DE LICENCIAS URBANÍSTICAS EN EL ÁMBITO RESIDENCIAL

Tal como anunció nuestra compañera SHADIA NASSER en esta web, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha publicado una guía para ayudar a las administraciones a simplificar y agilizar los procedimientos de concesión de licencias. Se trata de una iniciativa abierta a nuevas aportaciones y, el documento, elaborado con la participación de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España (CSCAE)  y diversas entidades autonómicas y locales, plantea una serie de medidas normativas, organizativas y tecnológicas enfocadas en la reducción de los plazos de tramitación administrativa.

El texto se centra en las licencias de obra nueva y rehabilitación residencial, clasificadas como obra mayor debido a la exigencia de proyecto técnico según la Ley de Ordenación de la Edificación. Bajo el marco del Texto Refundido de la Ley de Suelo, que requiere autorización administrativa expresa para edificar, su función es servir de referencia para que las administraciones organicen mejor sus procesos y compartan formas de trabajo.

El objeto de esta Guía es pues, según su preámbulo, «estimular la simplificación y agilización de los procedimientos de concesión de licencias urbanísticas, como aspecto clave para la activación a corto plazo de la oferta de vivienda, y avanzar en el ejercicio efectivo del derecho constitucional al disfrute de una vivienda digna y adecuada».

El documento se estructura en dos grandes bloques: las recomendaciones generales y una relación de buenas prácticas realizadas por algunas instituciones. Un interesante anexo I contiene una enumeración de los actos sujetos a licencia administrativa delimitados por comunidades autónomas (y algunos municipios), que será objeto de exposición en el próximo informe de esta sección.

I. RECOMENDACIONES

1. En relación con la identificación de la modalidad del trámite de licencia o autorización de los actos de ejecución material de edificación en el ámbito residencial:

1.1. Adaptar el marco normativo a las posibilidades que ofrece la legislación general, dando un tratamiento adecuado tanto a la declaración responsable y la comunicación previa, como al sentido del silencio administrativo.

1.2. Prestar particular atención a los Instrumentos de planeamiento urbanístico vigentes, en tanto pieza clave sobre la que se asientan los procesos de análisis del cumplimiento de la legalidad urbanística de los actos de ejecución material.

1.3. Avanzar en las ordenanzas municipales, aprovechando las ventajas de los planes y mecanismos de homogeneización de terminología y procesos para fomentar la utilización de nomenclaturas comunes, a través del estímulo de ordenanzas-tipo.

2. En relación con la presentación de solicitudes:

2.1. Asistencia y apoyo previo a la presentación, normalizando y regulando los procedimientos de comunicación entre los proyectistas y los técnicos municipales para resolver dudas, y estableciendo canales efectivos de contacto.

2.2. Elaboración de guías y tutoriales, documentos auxiliares que especifiquen el contenido mínimo que debe tener la documentación y el proyecto para evitar deficiencias formales y de contenido, centrándose en los errores más frecuentes.

2.3. Sistematizar el procedimiento, objetivar y clarificar conceptos para estandarizar criterios y agilizar la evaluación, fomentando la claridad, sencillez y transparencia de los procedimientos de tramitación de licencias.

3. En relación con la gestión y tramitación administrativa:

3.1. Delimitación del objeto y el alcance del control municipal en la tramitación de las licencias, así como de las responsabilidades de los técnicos proyectistas, considerando las garantías que ofrece el visado colegial.

3.2. Digitalización de procesos y dotación de medios electrónicos y aplicaciones específicas para la llevanza digital de los expedientes, considerando la potencialidad de la georreferenciación, la metodología BIM o la inteligencia artificial.

3.3. Adaptación de los procesos al grado de complejidad de la tramitación, identificando procedimientos de carácter simplificado, para diferenciarlos de aquellos de mayor complejidad en la comprobación o que requieran informes sectoriales.

3.4. Identificación y racionalización de los flujos en la tramitación de los expedientes, reforzando la coordinación entre todas las unidades y servicios implicados, así como en su caso, con las entidades colaboradoras urbanísticas.

3.5. Apoyar a los municipios de menor tamaño, y favorecer las iniciativas de entidades supramunicipales encaminadas a la prestación de servicios de asesoramiento técnico y jurídico, apoyo material y asistencia en la sistematización, digitalización y procesamiento de la información.

3.6. Desarrollo de planes de formación específicos en materia de licencias, estableciendo u optimizando los canales de colaboración entre los colegios y asociaciones profesionales con las distintas administraciones territoriales.

3.7. Avanzar en el establecimiento de procedimientos de tramitación rápida o urgente de expedientes prioritarios o de marcado interés general como, por ejemplo, los relativos a la promoción de vivienda pública.

4. En relación con la inspección y el control de legalidad:

4.1. Establecer mecanismos sistemáticos de control en las actuaciones sujetas a declaraciones responsables o comunicaciones previas, llevando a cabo inspecciones selectivas en ámbitos urbanos de mayor riesgo o sensibilidad social o urbanística.

4.2. Desarrollar planes de inspección periódicos, con plazos para realizar las comprobaciones materiales de las obras finalizadas y el control de usos, de manera coordinada con la tramitación de expedientes.

4.3. Dotación de medios digitales de ayuda en las comprobaciones e inspecciones por parte de los técnicos y facilitar la verificación de los diferentes parámetros urbanísticos y volumetrías de los edificios, sobre la base de planeamientos georreferenciados.

5. En relación con los compromisos de calidad e implicación de agentes y profesionales:

5.1. Fortalecer el análisis de la información agregada de la tramitación de licencias municipales a través de la digitalización y el desarrollo de la estadística estatal establecida en la disposición adicional cuarta de la Ley 4/1990.

5.2. Avanzar en iniciativas que busquen la transparencia en los procedimientos de tramitación de licencias, para facilitar el seguimiento del estado de los expedientes a través de medios telemáticos.

5.3. Favorecer el desarrollo de sistemas de calidad en la gestión, buscando la máxima racionalidad en los procedimientos y facilitando la monitorización, la mejora continua y el establecimiento de compromisos u objetivos a alcanzar.

5.4. Establecer canales institucionales o espacios estables de colaboración con los principales agentes y profesionales, para facilitar la consideración de las aportaciones técnicas que favorezcan la eficiencia y viabilidad de los procedimientos.

II. BUENAS PRÁCTICAS

La selección de los casos ejemplares o de buenas prácticas para este informe se ha realizado tratando de priorizar iniciativas que demuestran un impacto medible, una alta replicabilidad, elementos de innovación y una capacidad directa para abordar los cuellos de botella identificados en la tramitación de licencias.

Se ha puesto un énfasis particular en la identificación de prácticas que están estructuralmente integradas y que pueden ser adaptadas e implementadas por otras administraciones, más allá de depender exclusivamente de esfuerzos individuales.

La Guía destaca la colaboración del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE). Asimismo, recogen algunas de las aportaciones realizadas por las comunidades autónomas tras la reunión de la Comisión Multilateral de Vivienda y Suelo celebrada el 14 de julio de 2025, acerca de las diferentes medidas que se han impulsado en los últimos años o se encuentran actualmente en desarrollo en sus ámbitos territoriales.

Finalmente, como se ha dicho, establece en el Anexo II un canal de comunicación para compartir las experiencias o buenas prácticas en esta materia, que podrán ser incorporadas en futuras ediciones de la Guía.

V. PUBLICACIONES

TRATADO DE DERECHO A LA VIVIENDA

Directores: Matilde Cuena Casas y Julio Tejedor Bielsa.

Número 23 de la colección «Estudios Jurídicos».

Editor: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

La vivienda se sitúa en 2024 entre los tres problemas más importantes para los españoles (CIS, 2024). Los problemas de vivienda aumentan constantemente en casi todas las materias: inasequibilidad, urbanización, envejecimiento del parque, falta de vivienda social, viviendas vacías/ocupadas, infravivienda, turistificación, falta de datos y gobernanza de las políticas de vivienda. Frente a todas estas cuestiones, nuestra obra analiza, diagnostica y ofrece posibles soluciones.

A pesar de que España se encuentra entre los países de la UE en la media de asequibilidad de la vivienda en las ciudades (Eurostat, 2022), en parte gracias a las altas tasas de propiedad de vivienda generalizada durante décadas (Nasarre-Aznar, 2023), los alquileres medios están aumentando entre un 7% y un 8% anual desde 2015 (Banco de España, 2023).

La población en España se ha concentrado desde los años 60 en grandes núcleos urbanos como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao. Esta tendencia ha aumentado hasta el punto de que más de 42 millones de personas viven en Madrid y en la costa española. El resto, 4,6 millones, vive en el 70% restante del interior de la Península. Esto conduce a una «España vacía» y a una «España superpoblada» con viviendas cada vez más precarias e inasequibles.

Aproximadamente el 55% (13.7 millones de viviendas) del parque residencial total (unos 25 millones de viviendas) es anterior a 1980, y casi el 21% de las viviendas tienen hoy más de 60 años (INE 2013). En cuanto a la eficiencia energética, hay que superar los obstáculos económicos (pobreza e insuficiencia de recursos) y de consentimiento (implicación de los profesionales de la vivienda y de las comunidades de propietarios; España es el país de Europa en el que más gente vive en pisos).

Según el Censo de Viviendas del INE basado en datos de consumo eléctrico para todo el año 2020, 3.8 millones de viviendas en España están clasificadas como vacías, un 14,4% del parque. Pero, en realidad, la mayoría de estas viviendas se encuentran en la «España vacía», no están en buen estado para ser habitadas, están alquiladas en «negro» o simplemente okupadas. Es decir, la inmensa mayoría no sirven realmente para aumentar la oferta de vivienda.

Finalmente, los extranjeros acapararon en 2023 el 14,85% (en Baleares, el 31,50%) del total de 583.042 compraventas, un récord desde 2009, cuando sólo supusieron el 4,24% (Colegio de Registradores, 2024). Es más fácil para ellos comprar que para los hogares españoles: si se dificulta comprar a las familias con menos recursos y jóvenes, la propiedad privada no desaparece, sino que se concentran en manos de los que pueden comprar sin financiar.

A lo largo de las páginas de esta obra, los autores, de reconocida solvencia técnica y jurídica, analizan las cuestiones antes expuestas desde una óptica interdisciplinar, y apuntan posibles soluciones para encauzar la situación, lejos de ideologías y de ideas preconcebidas.