- RESOLUCIONES PROPIEDAD:
- 1. REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN: PROHIBICIÓN DE HOSPEDERÍA.
- 2. () ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA, CONSTANCIA DEL CARÁCTER DE VIVIENDA HABITUAL
- 3.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCION GRAFICA GEORREFERENCIADA YA INSCRITA.
- 4.* DENEGACIÓN DE SOLICITUD DE NOTA SIMPLE.
- 5. CANCELACIÓN DE HIPOTECAS SOBRE BIENES DE LA MASA ACTIVA VENDIDOS CONCURSO
- 6. NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO: LICENCIA TURISTICA POSTERIOR A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 1/2025.
- 7. INSCRIPCIÓN DE CAMBIO DE USO Y DIVISIÓN HORIZONTAL.
- 8. NRUA CON PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
- 9.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. NOTIFICACIÓN A COLINDANTES CUYA BASE GRAFICA CATASTRAL NO SE VE AFECTADA.
- 10. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (HONESTA VIVIENDA).
- 11. AGRUPACION CUYA REPRESENTACION GRÁFICA COINCIDE PARCIALMENTE CON LA «CAÑADA REAL».
- 12.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA IMPLICITA
- 13. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
- 14. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (PENSION).
- 15.** OPOSICIÓN A INSCRIPCIÓN EN INSTANCIA PRIVADA.
- 16. INMATRICULACIÓN DOBLE TÍTULO: CÓMPUTO AÑO EN DOCUMENTO PRIVADO ELEVADO A PÚBLICO.
- 17. CAMBIO DE USO POR ANTIGÜEDAD.
- 18. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (PENSION).
- 19. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (PENSION).
- 20. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (PENSION).
- 21. RECTIFICACIÓN DE PRIVATIVO A GANANCIAL, INSTANCIA DEL HEREDRO FIDUCIARIO.
- 22. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
- 23. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
- 24. NRUA. VIVIENDA NO INSCRITA.
- 27. NRUA. VIVIENDA INSCRITA A FAVOR DE PERSONA DISTINTA EN REGISTRO DE TURISMO Y EN REGISTRO PROPIEDAD.
- 28. NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA RATIFICADA EN EL ÍNTERIN DE LA SOLICITUD DE LICENCIA DE ACTIVIDAD Y LA PRESENTACIÓN DE LA SOLICITUD.
- 29. SEGREGACIÓN POR ANTIGUEDAD EN GALICIA.
- 30. NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
- 31. NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
- 32. NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
- 33. OBRA Y DIVISIÓN HORIZONTAL POR ANTIGÜEDAD EN CANARIAS. INMUEBLE INCLUIDO EN CATÁLOGO GENERAL MUNICIPAL DE PROTECCIÓN.
- RESOLUCIONES MERCANTIL:
- 25.** RESERVA DE DENOMINACIÓN. SOLICITUD DE VARIAS DENOMINACIONES Y CERTIFICACIÓN NEGATIVA DE LA SEGUNDA PEDIDA.
- 26.*** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN A NOMBRE DE UN ARRENDADOR FINANCIERO ¿ES POSIBLE LA CADUCIDAD DE SU INSCRIPCIÓN?
- ENLACES:
INFORME Nº 376: BOE ENERO de 2026.
2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:
RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR
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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
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* Poco interés o muy del caso concreto
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*** Muy interesante.
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RESOLUCIONES PROPIEDAD:
1. REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN: PROHIBICIÓN DE HOSPEDERÍA.
Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Santander n.º 1, denegando la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca. (MN)
2. () ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA, CONSTANCIA DEL CARÁCTER DE VIVIENDA HABITUAL
Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Burjassot a inscribir un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas dictados en un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Resumen: el artículo 21.3 LH impone que en las escrituras de préstamo hipotecario sobre viviendas se haga constar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque presumiéndose, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble éste tendrá condición de vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución.
Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación junto con mandamiento de cancelación de cargas en el que se dispone, entre otros, la adjudicación de una vivienda por el cincuenta por ciento de su valor de tasación.
La Registradora califica negativamente porque no resulta del registro, ni de la documentación presentada, si se trata o no de la vivienda habitual de los ejecutados, supuesto éste en el que la adjudicación debería hacerse por el setenta por ciento del valor de tasación, o si la cantidad debida por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el sesenta por ciento.
La Dirección estima el recurso y revoca la nota de calificación.
– El artículo 21.3 LH impone que en las escrituras de préstamo hipotecario sobre viviendas se haga constar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque presumiéndose, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble éste tendrá condición de vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución.
– En los casos de escrituras otorgadas e inscritas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, toda vez que no necesariamente ducha manifestación expresa, habrá de pasarse por la declaración que sobre el extremo realice el letrado de la Administración de Justicia que resuelve el procedimiento de ejecución directa como presupuesto básico en orden a fijar el valor de adjudicación salvo que surja un obstáculo del Registro, esto es, que del propio Registro resulte que la finca tiene carácter de vivienda habitual del deudor.
En el caso resuelto, no consta en el decreto de adjudicación una manifestación específica acerca de si la finca ejecutada descrita como vivienda es o no la vivienda habitual del ejecutado si bien de las circunstancias concurrentes (diligencia posterior, texto del decreto de adjudicación…) entiende el Centro Directivo que existiendo un pronunciamiento del letrado de la Administración de Justicia que no es susceptible de revisión por la registradora en su calificación, no es posible mantener el defecto impugnado. (ER)
3.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCION GRAFICA GEORREFERENCIADA YA INSCRITA.
Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuevas del Almanzora a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa rectificativa de otra anteriormente inscrita por advertir dudas de identidad.
Resumen.- La magnitud del exceso de cabida, unida al hecho de que la finca tenga inscrita su representación gráfica, aportada por el mismo promotor, justifica las dudas de identidad del registrador.
Hechos.– Se solicita la rectificación de superficie de una finca (pasando de 12.829,04 a 32.967,58 m2) y la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. Se da la circunstancia de que la superficie inscrita resulta de una rectificación anterior, que se hizo sobre la base de otra georreferenciación alternativa.
Calificación.– El registrador tramita el procedimiento del art. 199 LH y, pese a que no se formula oposición, deniega la inscripción por albergar dudas de que la inscripción solicitada encubra negocios jurídicos u operaciones de modificación de entidades hipotecarias no formalizadas debidamente, basándose en la falta de justificación razonada de la rectificación y a la significativa diferencia de superficie entre la representación gráfica inscrita y la que la rectifica.
Recurso.- La recurrente sostiene que no es preciso justificar la causa de la rectificación, que no es otra que la falta de concordancia de la superficie inscrita con la realidad extrarregistral; que el registrador no puede comprobar la coincidencia entre la descripción literaria de una finca registral y una base gráfica dada la diferente naturaleza descriptiva de una y otra fuente; que la base gráfica catastral también carece de valor en orden a determinar la compatibilidad entre representación gráfica alternativa y finca registral; que, tramitado exitosamente el procedimiento regulado en el art. 199 LH, el registrador sólo podrá alegar como motivo obstativo a la inscripción el de la incompatibilidad de la base gráfica con la finca por la sola razón de su localización, sin poder basarse en diferencias de superficie o linderos.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina.- Una representación gráfica inscrita puede rectificarse siguiendo las normas generales de la Ley Hipotecaria sobre rectificación de los asientos. No obstante, para ello el registrador debe calificar sobre si alberga o no dudas de identidad en relación con la nueva representación gráfica.
En el caso que nos ocupa, la modificación tanto perimetral y superficial es de tal entidad que resultan justificadas las dudas manifestadas por el registrador en su calificación, lo que evidencia que la delimitación gráfica alternativa propuesta puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral (que no es otra que la que resulta de las representación gráfica alternativa inscrita, aportada anteriormente por el promotor).
La falta de oposición no significa que el registrador haya de acceder a la incorporación de la georreferenciación. En ese caso, la fundamentación de la decisión debe ser, si cabe, todavía más rigurosa, puesto que existe un indicio de ausencia de contienda que exige mayor rigor a la calificación registral negativa a la solicitud de inscripción de la georreferenciación de la finca. Es decir, que en todo caso la calificación registral ha de adaptarse a las circunstancias del caso y no puede utilizar formulas genéricas. Debe indicar cuales son las dudas en la identidad de la finca, debe fundamentarlas y determinar en qué modo se han infringido los preceptos de la legislación hipotecaria al respecto.
El hecho de tener la finca inscrita su representación gráfica, habiendo sido ésta aportada por el propio promotor, contribuye, sin duda, a justificar las dudas advertidas por el registrador en su calificación, pues ha sido el propio titular registral el que previamente determinó la representación gráfica atribuida a su finca y no es posible pretender ahora una rectificación del alcance de la pretendida so pretexto de haber cometido un error que, por otra parte, no se acredita. (VEJ)
4.* DENEGACIÓN DE SOLICITUD DE NOTA SIMPLE.
Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Las Palmas de Gran Canaria n.º 5, por la que se deniega la expedición de una nota simple.
Resumen: El Registrador no puede denegar información registral por considerar que el solicitante en realidad actúa en nombre ajeno y no propio sin elementos objetivos y sin antes requerir al peticionario para que aclare este extremo.
Hechos: Un abogado solicita a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores una nota simple, que es denegada por considerar la Registradora que, aunque formula su solicitud en nombre propio, en realidad lo está haciendo en nombre ajeno, pues la dirección de correo electrónico elegida por el solicitante es la de su despacho profesional, por lo que considera que debe identificarse quién es el destinatario final.
El interesado recurre. Fundamenta el recurso en la falta de apoyo legal y en que el Centro Directivo ya se ha pronunciado sobre la cuestión en R 2-4-2018.
El Centro Directivo estima el recurso. La publicidad formal del Registro de la Propiedad se rige por los arts. 221 y 222 LH y 332 RH. Es doctrina consolidada que la obtención de información registral requiere un interés legítimo, cuya valoración debe realizar caso por caso el Registrador. En este sentido, debe determinarse si el solicitante actúa en nombre propio o por encargo de tercero, pero el mero empleo de una dirección de correo electrónico de un despacho profesional no constituye por sí mismo prueba concluyente de actuación en nombre ajeno (R 7-2-2023). La declaración del solicitante de actuar en nombre propio debe prevalecer salvo que existan elementos objetivos de duda. No puede presuponerse que toda petición efectuada desde una cuenta de correo electrónico profesional implique actuación en nombre ajeno, sin perjuicio de que el Registrador pueda requerir al peticionario para que aclare este extremo, pero no denegar la información de plano y por un mero indicio formal (ACT).
5. CANCELACIÓN DE HIPOTECAS SOBRE BIENES DE LA MASA ACTIVA VENDIDOS CONCURSO
Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 10, por la que se deniega la cancelación de unas hipotecas y otras cargas en el marco de un procedimiento concursal en fase de liquidación. (MGV)
6. NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO: LICENCIA TURISTICA POSTERIOR A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 1/2025.
Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Armilla, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por requerir autorización expresa de la comunidad de propietarios, al haber obtenido la licencia de uso turístico con posterioridad al día 3 de abril de 2025. (JCC)
7. INSCRIPCIÓN DE CAMBIO DE USO Y DIVISIÓN HORIZONTAL.
Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso y división en régimen de propiedad horizontal. (ACT)
8. NRUA CON PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
Resolución de 25 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se deniega la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración de uso turístico por constar en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal que «los apartamentos se destinarán necesariamente a vivienda y no podrá ejercerse en ellos industrias, profesión u oficio alguno». (ER)
9.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. NOTIFICACIÓN A COLINDANTES CUYA BASE GRAFICA CATASTRAL NO SE VE AFECTADA.
Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torre Pacheco a decretar la nulidad del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria por no haberse practicado las notificaciones legalmente previstas.
Resumen.- Los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los tribunales, por lo que su nulidad solo puede ser declarada judicialmente. En caso de solicitarse la inscripción de una georreferenciación alternativa, no es necesaria la notificación a los simples titulares catastrales no afectados por esta.
Hechos.- Tramitado el procedimiento del art. 199.2 LH para inscribir un exceso de cabida (de 62.512 a 89.174 n2) sobre la base de una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición por parte de dos titulares catastrales colindantes con la parcela que se corresponde con dicha finca registral, quienes alegan invasión de su parcela. El promotor del expediente presenta una nueva representación gráfica, en la que no resulta afectada la delimitación catastral con la parcela de dichos colindantes. El registrador de la propiedad tramita de nuevo el expediente del art. 199.2 LH, pero en esta ocasión no realiza notificación alguna a dichos colindantes catastrales y el procedimiento culmina con la práctica de la inscripción pretendida. Años después, dichos colindantes presentan un escrito por el que se solicita que se declare la nulidad de pleno derecho del procedimiento, por no haber sido notificados.
Calificación.- El registrador califica el referido escrito denegando la pretensión indicada por cuanto el art. 199.2 no exige la notificación a todos los colindantes catastrales, sino tan solo a aquellos cuyas parcelas resulten afectadas por la nueva delimitación propuesta. Afirma además que aquellos tampoco tienen inscrito su título de dominio en el Registro de la Propiedad, por lo que tampoco procedía su notificación como titulares registrales colindantes; señala que las normas de la Ley del Procedimiento Administrativo Común no son aplicables al procedimiento registral, pues éste no participa de la naturaleza de los actos administrativos; y, finalmente, recuerda que el asiento practicado está bajo la salvaguarda de los Tribunales.
Recurso.- Los recurrentes sostienen que, por el hecho de haberse opuesto a la primera solicitud de inscripción, deberían haber sido notificados en el segundo procedimiento, pues de lo contrario se provoca su indefensión. Consideran igualmente que el art. 199.2 LH impone la notificación a todos los colindantes (registrales y catastrales), sin distinguir si tienen o no la condición de afectados por la representación gráfica cuya inscripción se pretende.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina.- La actividad registral no está sujeta a las disposiciones administrativas, sino que viene ordenada por las normas civiles. Las cuestiones sobre las que versa -las situaciones jurídicas sobre la propiedad inmueble– son cuestiones civiles. Y por la índole de las disposiciones aplicables y la de las cuestiones que constituyen su objeto, esta actividad está fuera del ámbito de la jurisdicción contencioso-administrativa. Lo que no significa que la actividad registral esté fuera del control jurisdiccional, puesto que las decisiones registrales dejan siempre a salvo la vía judicial ordinaria y las decisiones judiciales dictadas en el correspondiente proceso tienen siempre valor prevalente. Y mientras no se declare judicialmente su nulidad, los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los tribunales.
A diferencia de lo que sucede con relación a los titulares de las fincas registrales colindantes, el art. 199.2 LH no impone la notificación a todos los colindantes catastrales, sino solamente a aquellos cuyas parcelas resulten afectadas por la nueva delimitación propuesta. No se provoca indefensión a los recurrentes por cuanto su base gráfica no se ve modificada por la inscripción practicada. (VEJ)
10. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (HONESTA VIVIENDA).
Resolución de 25 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Gandía n.º 4, por la que se suspende la asignación de número de registro de alquiler para uso turístico de una vivienda. (ER)
11. AGRUPACION CUYA REPRESENTACION GRÁFICA COINCIDE PARCIALMENTE CON LA «CAÑADA REAL».
Resolución de 25 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 2 a inscribir una escritura de agrupación y declaración de obra nueva, por invadir la base gráfica catastral aportada una vía pecuaria. (VEJ)
12.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA IMPLICITA
Resolución de 25 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca.
Resumen: La antigüedad de una cláusula estatutaria que limita el uso a “viviendas”, prohibiendo actividades industriales y profesionales no obsta para que deba se ser rigurosamente respetada.
Hechos: Mediante instancia presentada telemáticamente se solicitó la asignación de número de Registro de Alquiler de Corta Duración.
El registrador califica negativamente puesto que, con anterioridad a la obtención de la licencia, consta en el registro una norma estatutaria de 1975 de la que se deriva que “Los apartamentos se destinarán necesariamente a viviendas y por tanto, no podrán ejercerse en ellos industrias, profesión u oficio alguno…”.
El interesado recurre la calificación, alegándose, en síntesis:
– Que cuenta con licencia turística desde el 6 de septiembre de 2018.
– Que de la prohibición no está literalmente prevista sin que se pueda asumir por analogía, siendo de interpretación restrictiva.
– Que la comunidad no ha adoptado tal acuerdo con el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios y de cuotas, siendo su uso turístico licito y registralmente amparable.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina: De nuevo nuestro CD, teniendo en cuenta la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre interpretación restrictiva de prohibiciones estatutarias, el artículo 17.12 LPH, que permite a las comunidades limitar o prohibir el alquiler turístico con mayoría de 3/5 y el Real Decreto 1312/2024, que regula el Registro Único de Arrendamientos y exige al registrador comprobar que no existan elementos obstativos, incluidos estatutos y concluye que la cláusula inscrita “solo vivienda” y prohibición de actividades económicas es suficiente para excluir el uso turístico, puesto que el alquiler turístico constituye una actividad económica abierta al público, incompatible con el uso “habitual y permanente” propio de la vivienda.
Comentarios: Pese a la antigüedad de la cláusula, su claridad hace que sea plenamente aplicable, por lo que el registrador actuó correctamente al suspender la asignación del número, lo que implica que el interesado solo podrá logar su obtención procurando una modificación de los estatutos inscritos.
(MGV)
13. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
Resolución de 25 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico, por disponerse en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal que «se establece la prohibición de destinar las fincas del edificio a viviendas o apartamentos turísticos». (MN)
14. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (PENSION).
Resolución de 25 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 12, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración de una finca registral por constar en los estatutos de la propiedad horizontal que «se prohíbe especialmente a los propietarios de las viviendas y locales a destinar las dependencias a casas de huéspedes o pensión, colegios, academias, club, gimnasios o casinos, a fines ilegales o inmorales, y en general, a cualquier otro uso que pueda perturbar la tranquilidad de los demás propietarios». (MGV)
15.** OPOSICIÓN A INSCRIPCIÓN EN INSTANCIA PRIVADA.
Resolución de 30 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Mahón, por la que se suspende la inscripción del contenido de una instancia privada presentada. (ACM)
Resumen: Los documentos privados sin ninguna trascendencia jurídico real ni posibilidad de inscripción no son ni siquiera susceptibles de Asiento de presentación.
– Hechos: Se presenta un escrito solicitando al registrador que deniegue la futura inscripción de un título administrativo municipal (probablemente una cesión obligatoria de viales) y que haga constar la oposición y disconformidad del titular registral con el expediente municipal.
– El Registrador: califica negativamente, y deniega la inscripción, Arts 2 y 3 LH, por tratarse de un documento privado que no contiene ninguna mutación jurídico real inscribible
– El Abogado: recurre insistiendo en la utilidad de su instancia, que aun admitiendo que no contiene ninguna mutación jurídico real, sino que se opone a una futura, la disconformidad del interesado podría ser objeto de nota marginal.
– Resolución: La DGSJFP lógicamente desestima el recurso y mantiene la calificación.
– Doctrina:
Si bien matiza que, ex Art. RH ni siquiera debería haber sido objeto de asiento de presentación (ni de calificación) pues es evidente que un documento privado, sin contener ningún acto inscribible ni basarse en algún precepto con rango de ley que lo permita, nunca podrá provocar un asiento registral ni menos coaccionar al registrador en una futura calificación del documento administrativo que se presente, debiendo los interesados acudir a un procedimiento contencioso, con alegaciones por ambas partes, sea en vía judicial o en la administrativa, con las que obtener, si procede, por ejemplo, una anotación preventiva.(ACM).
Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Ourense n.º 2, por la que se suspende la inmatriculación de una finca rústica por la razón de que no se cumple el requisito del transcurso de un año entre los dos títulos públicos traslativos que exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. (JAR)
17. CAMBIO DE USO POR ANTIGÜEDAD.
Resolución de 23 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Barcelona n.º 14, por la que se suspende la inscripción de un cambio de uso y declaración de obra nueva por antigüedad. (ACM)
18. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (PENSION).
Resolución de 24 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 12, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración de una finca registral por constar en los estatutos de la propiedad horizontal que «se prohíbe a cada propietario: Primero Instalar círculos académicos, pensiones o asociaciones en el que el número de sus miembros sea excesivo o molesten perturben la buena vecindad o tranquilidad de los vecinos». (MGV)
19. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (PENSION).
Resolución de 25 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 12, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración de una finca registral por constar en los estatutos de la propiedad horizontal que «se prohíbe especialmente a los propietarios de las viviendas y locales a destinar las dependencias a casas de huéspedes o pensión, colegios, academias, club, gimnasios o casinos, a fines ilegales o inmorales, y en general, a cualquier otro uso que pueda perturbar la tranquilidad de los demás propietarios». (MGV)
20. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (PENSION).
Resolución de 25 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 12, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración de una finca registral, por constar en los estatutos de la propiedad horizontal que «se prohíbe especialmente a los propietarios de las viviendas y locales a destinar las dependencias a casas de huéspedes o pensión, colegios, academias, club, gimnasios o casinos, a fines ilegales o inmorales, y en general, a cualquier otro uso que pueda perturbar la tranquilidad de los demás propietarios». (MGV)
21. RECTIFICACIÓN DE PRIVATIVO A GANANCIAL, INSTANCIA DEL HEREDRO FIDUCIARIO.
Resolución de 30 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación realizada por el registrador de la propiedad accidental de A Coruña n.º 4, por la que suspende la solicitud expresa, tras el fallecimiento de la titular registral, de la rectificación del carácter con que consta inscrita una finca, pretendiendo que se modifique el carácter de privativa a ganancial. (JCC).
22. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
Resolución de 1 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca registral. (ER)
23. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
Resolución de 1 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, a la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca registral. (ER).
24. NRUA. VIVIENDA NO INSCRITA.
Resolución de 1 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Teguise, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no constar inscrita la obra nueva de la edificación para la que solicita dicho número y no aportarse la preceptiva autorización autonómica para inscribir la obra nueva al encontrarse la finca dentro de la zona de servidumbre de protección. (JCC).
27. NRUA. VIVIENDA INSCRITA A FAVOR DE PERSONA DISTINTA EN REGISTRO DE TURISMO Y EN REGISTRO PROPIEDAD.
Resolución de 1 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 4, por la que se suspende la asignación de dos números de registro único de alquiler de corta duración turístico porque las viviendas respecto de la que se solicita la mencionada asignación están inscritas a nombre de persona distinta de quien figura como titular en el Registro de Turismo de Andalucía. (MN).
28. NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA RATIFICADA EN EL ÍNTERIN DE LA SOLICITUD DE LICENCIA DE ACTIVIDAD Y LA PRESENTACIÓN DE LA SOLICITUD.
Resolución de 2 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 23, de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración en relación a dos fincas completas, categoría de arrendamiento turístico. (JCC)
29. SEGREGACIÓN POR ANTIGUEDAD EN GALICIA.
Resolución de 2 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Cangas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, donación y mejora, por carecer de título administrativo habilitante para la segregación. (IES)
30. NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
Resolución de 2 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Benalmádena n.º 2, a la asignación de número de registro de alquiler de corta duración respecto de una finca registral. (MN)
31. NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
Resolución de 2 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación expedida por el registrador de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 1, por la que se suspende la asignación del número de registro único de alquiler turístico a favor de la vivienda propiedad de una entidad. (MN)
32. NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
Resolución de 2 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación expedida por el registrador de la propiedad de Castellón de la Plana n.º 1, por la que se suspende la asignación del número de registro único de alquiler turístico a favor de la vivienda propiedad de una entidad. (MN)
33. OBRA Y DIVISIÓN HORIZONTAL POR ANTIGÜEDAD EN CANARIAS. INMUEBLE INCLUIDO EN CATÁLOGO GENERAL MUNICIPAL DE PROTECCIÓN.
Resolución de 3 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adecuación descriptiva de finca y división horizontal. (AFS)
RESOLUCIONES MERCANTIL:
25.** RESERVA DE DENOMINACIÓN. SOLICITUD DE VARIAS DENOMINACIONES Y CERTIFICACIÓN NEGATIVA DE LA SEGUNDA PEDIDA.
Resolución de 23 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil central III, por la que se deniega determinada reserva de denominación.
Resumen: Si se solicitan varias denominaciones sociales y el Registro Mercantil Central (RMC) expide certificación de que la segunda o sucesiva es la que no está registrada, el solicitante puede interponer recurso por la denegación implícita de la primera denominación o de la que proceda.
Hechos: Se solicita por una sociedad una serie de denominaciones sociales por el siguiente orden: “Grupo Getura, SL”, “Grupo Empresarial Getura, SL”, “Getura Corporación, SL”, “Getura Enterprise, SL” y “Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL”.
Según la norma del art. 412 del RRM, el RMC expide certificación de que no figura registrada la segunda de las denominaciones solicitadas, es decir la de “Grupo Empresarial Getura”, lo que, aunque la certificación no diga nada, implica la denegación de la que figura en primer lugar, es decir la de “Grupo Getura”.
Por ello el interesado recurre y pide nota detallada de la denegación de la primera denominación.
El registrador le notifica que ello es debido a la existencia de una denominación preexistente denominada “Getur SA”, la cual tiene notoria similitud fonética con la solicitada a lo que se añade que el término “Grupo” es un término genérico que no permite diferenciar suficientemente ambas denominaciones.
El interesado recurre la decisión del RMC alegando el artículo 408 del Reglamento del Registro Mercantil, y la doctrina reiterada de la Dirección General (resoluciones de 28 de junio de 2010, 13 de septiembre de 2012, 27 de julio de 2015, y 3 de mayo de 2018) que admite denominaciones con términos genéricos como “Grupo” siempre que exista un elemento distintivo suficiente en el resto de la denominación.
Resolución: Se desestima el recurso.
Doctrina: Lo primero que hace la DG es examinar la alegación que hace el registrador en su informe relativa a que no es posible el recurso pues no existe calificación negativa. Ante ello la DG reconoce que efectivamente existe una consolidada doctrina de que sólo es posible el recurso contra calificaciones negativas (por todas Resolución de 11 de marzo de 2025 (2.ª)”, pero añade que dicha doctrina, “debe acomodarse a las particularidades del procedimiento de solicitud de reserva de denominación en el Registro Mercantil Central”, pues dado que “el interesado puede solicitar, secuencialmente, hasta cinco denominaciones distintas cuando se emite una certificación de que la segunda o sucesivas denominaciones no figuran registradas, ello supone que las denominaciones que figuran en primer lugar son evidentemente denegadas y es obvio que contra esa calificación negativas se puede recurrir en los mismos término que contra cualquier otra denegación de un asiento (art. 411 RRM y artículos 19, 19 bis y 324 de la Ley Hipotecaria).
Supuesto lo anterior la DG va a reproducir su más que conocida doctrina sobre denominaciones sociales, insistiendo en conceptos ya muy conocidos como los de identidad total, cuasi identidad o identidad sustancial (artículo 408 del Reglamento del Registro Mercantil”), concluyendo que detectar la identidad de denominaciones es una tarea eminentemente fáctica, por lo que entrando en el examen de la denominación solicitada dice que puede afirmarse la “identidad sustancial entre la denominación solicitada y que es objeto de la presente (“Grupo Getura”), y la previamente registrada (“Getur”), sin que exista elemento diferenciador que justifique su individualidad”, añadiendo que el término “grupo” no añade individualidad alguna a la denominación por ser un término genérico y por su parte la letra “a” por sí sola tampoco “añade elemento alguno de individualización al tratarse de una mera partícula cuya mera existencia no justifica la atribución del carácter individual exigido por el ordenamiento” rematando su argumentación al decir que “de otro modo bastaría añadir dicha letra, u otra similar, a cualquier denominación preexistente (incluidas las de sociedades de gran presencia), para permitir su actuación en el tráfico, con clara merma de los fines protectores” de las normas sobre composición de denominaciones sociales.
Comentarios: Independientemente de que compartamos o no la opinión de la DG de que la letra “a” en el caso examinado no implica suficiente diferenciación entre la denominación solicitada y la registrada, quizás a la vista de esta resolución y pese a lo que dice el artículo 409 del RRM, el RMC se pudiera plantear un cambio en la forma de expedir certificaciones negativas cuando se solicitan varias y la certificación se expide de la segunda o de alguna de las sucesivas. Se puede plantear si en beneficio del interesado y del propio sistema, en un apartado de la certificación de “observaciones” se pudiera incluir la causa o el motivo por el que se deniega las primera o primeras denominaciones de forma que el interesado, sin más dilaciones, pudiera decidir si recurre o no recurre la denegación implícita de alguna denominación incluida en su solicitud. Parece aconsejable hacerlo así, como medida de prudencia para evitar casos como el de la resolución que pueden implicar un mayor retraso en el otorgamiento de la escritura de constitución de la sociedad. (JAGV).
26.*** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN A NOMBRE DE UN ARRENDADOR FINANCIERO ¿ES POSIBLE LA CADUCIDAD DE SU INSCRIPCIÓN?
Resolución de 1 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de A Coruña, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de dominio.
Resumen: Una inscripción en el Registro de Bienes Muebles (RBM) de un arrendamiento financiero, sólo se puede cancelar por los sistemas ordinarios del consentimiento del arrendador o resolución judicial, pese a que exista un documento o recibo que acredite el total pago el vehículo de que se trate.
Hechos: Por un mero escrito se solicita la constancia en el RBM de que determinado vehículo(furgoneta) estaba pagado y que no constan deudas. El solicitante afirma que el documento ya había sido calificado negativamente con anterioridad, pero ahora acompaña el contrato original de leasing y un recibo de pago del precio final, añadiendo que se había producido anulación/extinción por silencio administrativo y que se posee el vehículo por más de 19 años. También solicita certificación de que no constaban deudas en el Registro de su madre o suyas propias.
El registrador, tras indicar que el vehículo referido figura inscrito a favor de determinada entidad bancaria en virtud de un contrato de leasing, añade que para su cancelación deberán aportar: a) Solicitud del vendedor, financiador, arrendador o titular de la garantía con expresión de la causa que la motive, siempre que no se perjudiquen derechos de terceros. b) Resolución judicial que así lo ordene. Artículo 22 y 34 de la Orden de 19 de julio de 1999 y art. 1, 68 y 70 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y 13 del Reglamento.
El interesado recurre. Dice que el contrato de leasing se firmó en el año 2005 y que el vehículo está totalmente pagado desde el año 2007, lo que se acredita con el recibo correspondiente.
Resolución: El recurso es desestimado.
Doctrina: La DG sobre la base del artículo 15.2 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles que establece el principio de legitimación registral en el ámbito de ese Registro, concluye que “practicado un asiento en el Registro no puede ser objeto de cancelación sino con el consentimiento de su titular o, en su defecto, en virtud de resolución judicial…”. También cita como aplicables el artículo 174 del Reglamento Hipotecario, y el artículo 22 de la Orden de 19 de julio de 1999 por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, según el cual para la cancelación delas inscripciones se requiere el consentimiento del “vendedor, financiador, arrendador o titular de la garantía con expresión de la causa que la motive, siempre que no se perjudiquen derechos de tercero”, o bien “resolución judicial que así lo ordene”.
Comentario: La resolución cuenta con un claro apoyo legal y reglamentario si tenemos en cuenta las normas citadas.
Ahora bien, no parece que entre dentro de la lógica jurídica que un vehículo con 20 años de antigüedad con su precio totalmente satisfecho hace 18 años, todavía sea propiedad del arrendador, arrendador que es una entidad financiera que hoy no existe, y que durante todos esos años no se ha preocupado lo más mínimo por solucionar la situación jurídica de su presunta propiedad.
Por ello la conclusión de esta resolución es la de siempre, la urgente necesidad de abordar de una vez por todas la regulación del Registro de Bienes Muebles ya que tampoco es solución adecuada, aunque posible, la aplicación supletoria de normas hipotecarias pensadas para los bienes inmuebles de naturaleza muy distinta y de durabilidad muy distante a la de los bienes muebles, sobre todo si de vehículos automóviles se trata.
De todas formas, la resolución en lugar de aferrarse a una interpretación formal y literalista de las normas legales aplicables podía haber tenido en cuenta otras normas que le indicaban que la solución podría haber sido muy distinta. Así podemos citar las
dos siguientes:
— el artículo 24 de la antigua Orden de 15 de noviembre de 1982 por la que se aprobó la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles establecía que la “inscripción de los contratos caducará y se cancelará de oficio por el transcurso de un año, contado a partir del vencimiento del último plazo…”, que, aunque es un artículo ya derogado se puede tener en cuenta como antecedente histórico para la debida interpretación de normas vigentes;
— art. 42 del Reglamento de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión, ley citada por el registrador en su nota de calificación, que dice que también “se cancelarán las inscripciones de hipoteca y de prenda en virtud de caducidad del asiento respectivo” caducidad que tendrá lugar “en cuanto a la hipoteca, a los seis años de la fecha del vencimiento de la obligación garantizada, y en cuanto a la prenda, a los tres años, contados desde la misma fecha” y que la “cancelación por caducidad se hará constar por nota al margen de la inscripción caducada, a solicitud de parte interesada o de oficio, y necesariamente cuando el Registrador haya de expedir certificación o practicar nuevo asiento sobre los mismos bienes. El asiento cancelado se cruzará con tinta roja”.
Realmente es insólito que una hipoteca o una prenda se puedan cancelar a los 6 o 3 años del último pago y que para cancelar una inscripción de arrendamiento financiero de un vehículo cuya fecha de último vencimiento tiene ya 18 años, el arrendatario tenga que acudir a un costoso y farragoso procedimiento judicial o a una búsqueda desesperada de los sucesores del banco arrendador para la petición de su consentimiento.
Lo que proponemos podría ser posible si tenemos en cuenta que es la propia DG la que en resolución de 26 de junio de 2015, confirmada por otras posteriores, consideraba que “El Registro de Bienes Muebles que se lleva por los registradores mercantiles, se rige esencialmente por lo dispuesto en el artículo 15 de Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, por la Ley sobre Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión de 16 de diciembre 1954 y por la Orden de 19 de julio de 1999, por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles. Estas normas constituyen su núcleo esencial, al igual que la disposición adicional única del Real Decreto 1828/1999, de 3 de diciembre, por la que se creó el Registro de Bienes Muebles”.
Y añadimos nosotros que, si la LHMPSDP forma parte del núcleo central o esencial de la regulación aplicable al RBM, también lo será su Reglamento y si en las normas aplicables al arrendamiento financiero no está prevista la caducidad quizás hubiera sido perfectamente aplicable como supletorio el art. 42 citado, sobre todo teniendo en cuenta la intención evidente el legislador que en su día se plasmó en el también citado artículo 24 de la antigua Ordenanza del Registro de Venta a Plazos. Cualquier cosa antes que dejar al propietario de una furgoneta totalmente al margen de poder legalizar su compra. Quizás si el banco sucesor del Banco Gallego no coopera para la cancelación la mejor opción para el propietario de la furgoneta sea achatarrarla. (JAGV).
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