INFORME Nº 363: BOE DICIEMBRE de 2024.

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:afs

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES

S6/2024. ACTO ADMINISTRATIVO DE ADJUDICACIÓN DIRECTA DE BIENES EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO

Resolución de 22 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección Primera, de 10 de diciembre de 2014, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme de 10 de Diciembre de 2014 de la Audiencia Provincial de Murcia, que estima el recurso contra la sentencia de 25 de septiembre de 2012 del Juzgado Primera Instancia nº 10 de Murcia, que desestimó íntegramente la demanda frente a la R. 17 de Julio de 2007, que desestimó el recurso interpuesto contra la calificación registral negativa, por lo que dicha resolución queda anulada

S7/2024. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO EN RELACIÓN CON LA INSCRIPCIÓN DE UNA SENTENCIA

Resolución de 22 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 19 de Málaga, de 9 de noviembre de 2015, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme de 9 de noviembre de 2015 del Juzgado de Primera Instancia número 19 de Málaga, que se estima la demanda interpuesta contra la R. 27 de abril de 2012, que queda anulada

S8/2024. INSCRIPCIÓN DE ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE RECÍPROCA

Resolución de 22 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Quinta, de 22 de marzo de 2013, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme de 22 de marzo de 2013 de la Audiencia Provincial de Málaga, que desestima el recurso de apelación frente a la sentencia de 13 de enero de 2011 del Juzgado de Primera Instancia número 9 de Málaga, que estimó la demanda frente a la R. 5 de Junio de 2006, por lo que queda revocada

S12/2024. CANCELACIÓN JUDICIAL DE INSCRIPCIONES

Resolución de 26 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección Segunda, de 19 de marzo de 2014, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme de 19 de marzo de 2014 de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección Segunda, que estima parcialmente el recurso de apelación frente a la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Sevilla de 15 de febrero de 2015, que desestimó la demanda frente a la R. de 13 de julio de 2012, por lo que esta queda parcialmente revocada, en la parte que denegó la cancelación, ordenada judicialmente, de algunas inscripciones.

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S13/2024. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA

Resolución de 26 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, Sección Cuarta, de 13 de febrero de 2015, que ha devenido firme.

Publica el fallo de la Sentencia firme de 13 de febrero de 2015 de la Audiencia Provincial de Granada, Sección Cuarta, que estima el recurso frente a la sentencia del Juzgado Primera Instancia número 12 de Granada, de fecha 14 de octubre de 2014, que desestimó parcialmente la demanda frente a la R. de 11 de julio de 2013, por lo que esta queda parcialmente revocada.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

557.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. PRÓRROGA

Resolución de 12 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Antequera a practicar la prórroga de una anotación preventiva de embargo. 

Resumen: todas las anotaciones preventivas o sus prórrogas sujetas al plazo ordinario del artículo 86 de la Ley Hipotecaria y practicadas desde el día 14 de marzo de 2020 hasta el día 9 de junio de 2020 caducaron el día 10 de junio de 2024.

Hechos: se presenta mandamiento el 5 de julio de 2024 seguido en expediente administrativo de apremio en la Dependencia de Recaudación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria ordenando la prórroga de una anotación de embargo.

– La anotación inicial se practicó el 11 de julio de 2016.

– Dicha anotación fue prorrogada el día 30 de abril de 2020 (durante la vigencia del estado de alarma por COVID-19).

El Registrador califica negativamente puesto que la anotación que se pretende prorrogar por el precedente documento se encuentra caducada por haber transcurrido su plazo de vigencia habiendo sido cancelada la anotación.

El recurrente se opone al señalar que el embargo sigue vigente y no se encuentra caducado ya que la prórroga se presentó a fecha de 5 de julio de 2024, no habiendo transcurrido 4 años y 88 días desde el día de la presentación.

La Dirección confirma la calificación.

– El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, ordenó en sus disposiciones adicionales segunda y tercera la suspensión de los plazos procesales y administrativos, en los términos previstos en las mismas; y en la disposición adicional cuarta, la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos que «quedarán suspendidos durante el plazo de vigencia del estado de alarma y, en su caso, de las prórrogas que se adoptaren». Esta última disposición se consideró aplicable plenamente a los registros de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles, por la disposición cuarta de la Resolución de esta Dirección General de 15 de marzo de 2020 por la que se acordaban medidas tras la declaración del estado de alarma.

– Posteriormente, se promulgó un artículo específico en la materia, el 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, cuya rúbrica era la «suspensión del plazo de caducidad de los asientos del Registro durante la vigencia del real decreto de declaración del estado de alarma» que estableció lo siguiente: «Durante la vigencia del estado de alarma y, en su caso, las prórrogas del mismo que pudieran acordarse, se adoptarán las siguientes medidas: Primera. Se suspende el plazo de caducidad de los asientos de presentación, de las anotaciones preventivas, de las menciones, de las notas marginales y de cualesquiera otros asientos registrales susceptibles de cancelación por el transcurso del tiempo. Segunda. El cómputo de los plazos se reanudará al día siguiente de la finalización del estado de alarma o de su prórroga en su caso.»

Son normas distintas, que tienen un ámbito de aplicación diferente:

a) La disposición adicional cuarta del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, alude a los plazos de caducidad y prescripción de derechos y acciones,

b) El artículo 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, se refiere expresamente a la suspensión del plazo de caducidad de las anotaciones preventivas. Este último precepto es el que debe ser aplicado al caso concreto de ese expediente cuya problemática radica precisamente en el cómputo de los plazos de una anotación preventiva y no en el ejercicio de un derecho como erróneamente considera la parte recurrente.

En cuanto al levantamiento de la suspensión de los plazos, el Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, por el que se prorroga el estado de alarma, alzó la suspensión de los plazos administrativos y procesales, así como la de los de prescripción y caducidad de acciones y derechos a través de sus artículos 8, 9 y 10, con efectos desde el día 1 de junio de 2020 en el caso de los procesales y desde el día 4 de junio de 2020 en los dos restantes.

Pero ello no afectó a la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales previsto en el artículo 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, que no fue derogado por el mencionado Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo.

Así se reconoció por esta Dirección General en su Instrucción de 4 de junio de 2020, sobre levantamiento de medidas adoptadas por la crisis sanitaria del COVID-19.

La disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, dispuso: «Con efectos desde el 10 de junio de 2020, se alza la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales susceptibles de cancelación por el transcurso del tiempo, reanudándose su cómputo en esa misma fecha». Y en coherencia con ello derogó el artículo 42 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

Ante las dudas interpretativas surgidas, se dictó la Resolución de 11 de junio de 2020, de consulta del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles sobre levantamiento de la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales, de donde resulta que si se trata de anotaciones preventivas sujetas al plazo ordinario del artículo 86 de la Ley Hipotecaria o sus prórrogas, practicadas durante la suspensión de los plazos de caducidad con motivo del estado de alarma (como ocurre en el presente caso que se practicó la prórroga de embargo el día 30 de abril de 2020), o lo que es lo mismo, desde el día 14 de marzo de 2020 hasta el día 9 de junio de 2020, ambos inclusive à los plazos se computarán también de fecha a fecha, pero adicionado no los 88 días naturales, sino únicamente aquellos días naturales que efectivamente hubiesen mediado desde la práctica de la anotación preventiva o su prórroga hasta el levantamiento de la suspensión, o lo que es lo mismo, 4 años a contar desde el día 10 de junio de 2020 inclusive.

De tal forma, que todas las anotaciones preventivas o sus prórrogas sujetas al plazo ordinario del artículo 86 de la Ley Hipotecaria y practicadas desde el día 14 de marzo de 2020 hasta el día 9 de junio de 2020 caducaron el día 10 de junio de 2024. (ER)

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558.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD O POR PAGO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE PRECIO APLAZADO

Resolución de 12 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 3 a cancelar una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado, solicitada por el presentante mediante instancia privada.

Resumen: Para cancelar una condición resolutoria en garantía de precio aplazado cuando existen dos causas posibles de cancelación, el interesado debe optar por una o por otra, y aquella por la que opte debe cumplir con las exigencias legales para ello.

Hechos: El día 1 de julio de 2024 se presenta en el Registro instancia privada, liquidada y con firma debidamente legitimada, por la que se solicita la cancelación, por caducidad, de una condición resolutoria alegando que en la escritura de venta originaria estaba prevista una extinción automática del derecho a partir del día 30 de diciembre de 2023.

Se acompañaba junto con las escrituras que acreditaban las facultades representativas del firmante, copia auténtica de la escritura de carta de pago y de cancelación de condición resolutoria, autorizada el día 22 de junio de 2023, escritura que en su día fue calificada negativamente por no existir juicio de suficiencia y por no justificarse la transferencia que acreditaba el pago.

El registrador califica negativamente señalando que, acreditada la extinción de la condición resolutoria por pago, conforme a la escritura de carta de pago y cancelación, no es posible solicitar la cancelación por caducidad por el mero hecho de llegar a la fecha de extinción pactada de la misma, debiendo de pasar desde 30 de diciembre de 2023, los plazos regulados por los artículos 82 y 210 de la LH y 177 del RH, “que a fecha de hoy, menos de 1 año desde dicha fecha, no han transcurrido, evidentemente”.

Se recurre la calificación con el argumento principal centrado en la idoneidad de la instancia presentada al Registro para que pueda practicarse la cancelación pretendida.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: El problema que se plantea en este expediente se centra en la solicitud por instancia de la cancelación de la CR por caducidad, cuando al tiempo de presentarse la instancia en el Registro no ha transcurrido el plazo establecido al efecto por la legislación hipotecaria (un año contar desde el 30 de diciembre de 2023), acompañando a su vez una escritura de carta de pago la cual en su día se calificó negativamente.

La DG lógicamente rechaza la agrupación de títulos cancelatorios en cascada, y la confusión que se produce entre ellos, debiendo el titular optar por alguna de las causas de cancelación (caducidad o pago) y justificar su virtualidad desde el punto de vista sustantivo y formal debiéndose dar cabal cumplimiento a los requisitos legamente establecidos en cada caso.

Supuesto lo anterior concluye la DG que no puede solicitarse la cancelación por caducidad justificando al mismo tiempo el pago, pues el documento principal ( instancia) y el acompañado (escritura de carta de pago) se refieren a distintas causas de cancelación máxime cuando el que acredita el pago fue en su momento objeto de calificación negativa; por ello no se puede sostener la cancelación por caducidad “cuando al tiempo de presentarse la instancia en el Registro solicitando la cancelación (objeto de este recurso al ser denegada en la calificación), no ha transcurrido el plazo establecido al efecto por la legislación hipotecaria (un año contar desde el 30 de diciembre de 2023)”.

Comentario: Situación y extraño recurso. Si el precio aplazado ha sido satisfecho y existe escritura de carta de pago lo normal es que se intente la cancelación de la condición resolutoria por dicha vía, y si por razón de los defectos de dicha escritura se estima que no es posible dicha cancelación, existiendo otra vía para obtenerla que resulta de la misma escritura de venta, lo normal entonces es que se intente exclusivamente por dicha vía, pero cumpliendo lógicamente los requisitos necesarios para ello. En este caso habrá que olvidar la existencia de la escritura de carta de pago y una vez cancelado su asiento de presentación, solicitar la cancelación por vía de caducidad la cual se practicará si se cumplen los requisitos necesarios para ello. (MGV)

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559.*** SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL SIN LICENCIA DE PARCELACIÓN

Resolución de 12 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Pozuelo de Alarcón n.º 1 a inscribir lo ordenado por un mandamiento judicial en cumplimiento de una Sentencia del Tribunal Supremo que reconoce la prescripción adquisitiva de determinadas partes de una finca registral. 

Resumen: la exigencia de licencia para la división o segregación es independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial, o administrativo.

Hechos: se presenta mandamiento por el que se ejecuta el pronunciamiento de una sentencia firme del Tribunal Supremo y ordena inscribir como independientes de una finca matriz a favor de sus respectivos propietarios, una serie de fincas adquiridas por prescripción adquisitiva. Se acompaña fotocopia del informe del Ayuntamiento de Pozuelo del que resulta que no consta la existencia de expedientes de disciplina urbanística

El registrador califica negativamente, siendo el único defecto recurrido el relativo a la necesidad de licencia de parcelación. En concreto, considera que el informe del Ayuntamiento sirve como documento para facilitar la inscripción por el artículo 28.4 TRLS, para inscribir en su momento la obra si la hubiera, pero no para la parcelación, que el proyecto de parcelación no consta que esté aprobado y que se haya otorgado la correspondiente licencia de segregación.

La Dirección confirma la calificación señalando que para la práctica de inscripciones de sentencias civiles en las que se exige una previa división o segregación de una finca registral debe aportarse el correspondiente título administrativo habilitante y ello con fundamento en el artículo 26.2 TRLS (y en el artículo 143 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid) y en el artículo 78 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

La exigencia de licencia para la división o segregación es independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial, o administrativo. La referencia a escritura pública que realiza tanto la ley estatal como la autonómica lo es a los solos efectos de imponer tal control también a los notarios.

El registrador debe comprobar el contenido de la licencia, y sus eventuales condicionamientos urbanísticos, derivados de la norma de planeamiento, que deberán constar también en el asiento, como parte del contenido de la publicidad registral.

En el caso de parcelaciones en documento judicial, la indivisibilidad de la finca, que puede derivar de norma urbanística, ha de ser apreciada por el juez que conozca del proceso declarativo sin que quepa valorar aquí si la declaración municipal ha de ser uno de los documentos que han de acompañar a la demanda, pues el dictamen de perito, que es aportado por la parte, no permite en ningún caso estimar cumplida la legalidad urbanística y no compete al registrador ni a esta Dirección General cuestionar la decisión judicial sobre el fondo del asunto o los hechos considerados probados, por ejemplo, la propia antigüedad de la parcelación (ver también STS de 29 de marzo de 2010)

La sujeción o no del acto documentado a licencia administrativa, como prevé la legislación urbanística de aplicación, y su procedencia, en su caso, deben ventilarse en la instancia administrativa, sujeta a revisión, en su caso, por el orden judicial contencioso-administrativo. De igual modo que la decisión administrativa no puede afectar a cuestiones de propiedad y derechos de terceros. Se trata de la necesidad de acreditar requisitos impuestos por normas ajenas a la normativa y jurisdicción civil y que incluso pueden resultar determinantes de la validez del acto que se pretende inscribir.

Señala el Centro Directivo que no procede discutir el pronunciamiento de la sentencia en cuanto al reconocimiento del derecho de propiedad del actor sobre una parte de la finca registral, pero ello no quiere decir que dicho pronunciamiento sea directamente inscribible con el mandamiento judicial, pues existen otros requisitos legales que debe verificar el registrador en ejercicio de su función calificadora. Tales requisitos deben ser acreditados ante el registrador y se encuentran dentro del ámbito de la calificación del documento judicial.

Por tanto, tratándose de inscribir un documento judicial en el que se pretende una división o segregación de finca registral es también exigible, en principio, la acreditación ante el registrador del citado acto administrativo siendo doctrina registral reiterada que en materia de inscripción de actos de división o segregación de fincas y el cumplimiento de la legalidad urbanística, en los conflictos de derecho intertemporal que plantea la presentación en el Registro de la Propiedad de un documento público que acredita la práctica de una división realizada con anterioridad a la legislación que actualmente la regula, y que se produjo en fecha en que la legislación aplicable no exigía licencia para la misma o que, exigiéndola, no resulta acreditada, pero puede considerarse prescrita la facultad de restablecimiento de legalidad urbanística, al menos, a efectos registrales.

Esta Dirección General en su Resolución de 17 de octubre de 2014 reconoció la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento. Ver también R. de 5 y 26 de mayo de 2015 y de 19 de febrero de 2018. A la vista de esta doctrina,

a) Para inscribir división o segregación de fincas es preciso acreditar à la oportuna licencia o declaración de innecesariedad y,

b) Para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo. (ER)

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561.* OPCIÓN DE COMPRA. RECURSO DEMASIADO GENÉRICO

Resolución de 13 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4 a inscribir determinados pactos de una escritura de opción de compra.

Resumen: La Dirección General entiende que por economía procedimental cabe resolver un recurso aunque la motivación de la calificación sea muy parca y el escrito de recurso indeterminado.

Hechos: Con ocasión de la inscripción de una escritura de opción de compra se plantea recurso en el que la calificación no está suficientemente motivada ni el escrito de recurso concreta su objeto

Calificación registral y escrito del recurrente: Destaca la Resolución tanto “la muy parca motivación de la nota como la imprecisión y falta de claridad del recurso”.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina.

Conforme al texto de la Resolución, que se ocupa de los requisitos que debe cumplir el escrito de interposición de recurso gubernativo, Cabe destacar los siguientes aspectos.

REQUISITOS DEL ESCRITO DE RECURSO.

1 El escrito de interposición de recurso debe expresar al menos los hechos y fundamentos de Derecho.

2 No obstante, el Centro Directivo (R. de 27 de marzo de 2008) entendió que un excesivo rigor formal no debe llevar a excluir del recurso “aquella parte de la nota cuya impugnación no ha sido fundamentada (…) siempre que conste de manera inequívoca la voluntad del recurrente de alzarse contra la totalidad del contenido de la nota y solicite la revocación de la misma”, pues “los recursos contra las calificaciones registrales no están sometidos a especiales requisitos de forma y el principio de economía procedimental, exigen entrar en el fondo de las cuestiones planteadas en la nota de calificación”.

REGULACIÓN.

1 Artículo 326 de la Ley Hipotecaria.

2 Artículo 115.1.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (pues “la especial naturaleza del procedimiento registral no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral, o cuando se trate de normas administrativas que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento”).

3 Artículo 458-2 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria según el que «En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación».

SOLUCIÓN AL CASO CONCRETO.

El escrito de recurso no indica, siquiera remotamente, los defectos que la nota menciona ni las alegaciones en que se basa la impugnación, razones por la que se desestima el recuro y se confirma la calificación.

Comentario: No deberían admitirse recursos indeterminados ni tampoco calificaciones insuficientes o genéricas, porque al final el recurso acaba como éste y las consecuencias sólo las padece el recurrente, sin que el recurso a la economía procedimental justifique, a mi juicio, este resultado. ¿No será más lógico obligar a que se complementen calificación y escrito de recurso por razones de seguridad jurídica?. (JAR).

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562.** DACIÓN EN PAGO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO HOMOLOGADA JUDICIALMENTE: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

Resolución de 13 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Salas de los Infantes, por la que se deniega la cancelación de cargas ordenada en mandamiento judicial

Resumen: Si acreedor y deudor hipotecario llegan a un acuerdo de dación en pago por medio de una transacción judicial, para la cancelación de las cargas posteriores a la hipoteca, se requiere la conformidad de los acreedores y terceros poseedores posteriores sin que la mera notificación sea suficiente para acreditar tal consentimiento cancelatorio.

Hechos: Se trata de un mandamiento judicial en el que, tras homologar una transacción judicial entre acreedor hipotecario y deudor, y tras adjudicar la finca a aquél, se ordena la cancelación de las cargas posteriores a la hipoteca, en concreto una anotación de embargo a favor de la Agencia Tributaria, que ha sido notificada y no se ha opuesto.

La registradora deniega al considerar que no cabe cancelación de cargas por entender que la dación en pago de la finca hipotecada no encuentra amparo en nuestro vigente Derecho positivo, ni resulta compatible con el principio de tutela judicial efectiva, ya que los titulares de cargas posteriores no han tenido la oportunidad de subrogarse en la posición de deudor (artículo 659.3 de la LEC), ni pudieron prestar su consentimiento a la dación que, por consiguiente, no les puede resultar oponible, ni hubo adjudicación determinando si quedó o no sobrante.

El recurrente entiende que el acuerdo objeto de transacción judicial no está prohibido por ley y en consecuencia procede la cancelación de las cargas posteriores a la hipoteca, pues se ha notificado a la Agencia Estatal de Administración Tributaria la solicitud de la cancelación de las cargas posteriores en el Juzgado por lo que ha habido tutela judicial efectiva.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación recurrida.

Doctrina: Según doctrina centenaria de la DG recientemente reiterada, ante la falta de regulación legal, y pese a considerar válido el pacto de dación en pago en base al artículo 1872 del Código Civil, su ejercicio no podía implicar la cancelación de asientos posteriores por impedirlo el artículo 82 de la LH.

Con el objetivo de salvaguardar la posición jurídica de los terceros afectados por la eventual purga se les reconoce. aparte de ser notificados de la existencia del procedimiento, la posibilidad de ejercitar, si les conviene, los derechos de intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y gastos en la parte asegurada por la hipoteca, tanto en el citado caso de la venta notarial, como en el caso de la ejecución judicial.

Por ello el artículo 674 de la LEC vincula la expedición del mandamiento de cancelación de cargas posteriores a la existencia del previo remate o adjudicación haciendo constar además en el mandamiento “que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados”, así como “las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación” para salvaguardar los derechos de los titulares de derechos y cargas posteriores.

Nada de lo anterior se da en nuestro expediente al concluir prematuramente, antes de la licitación, en virtud de la transacción homologada, y en aplicación del artículo 19 de la LEC.

En el caso que nos ocupa la subasta se ha sustituido por un convenio de realización entre ejecutante y ejecutado aprobado por el LAJ , y a este respecto, el artículo 640.3, párrafo 2º, de la LEC exige para su aprobación, la conformidad de los acreedores y terceros poseedores que hubieran inscrito o anotado sus derechos en el Registro con posterioridad al gravamen que se ejecuta, conformidad que en el caso objeto de este expediente no está acreditada respecto del titular registral de la anotación de embargo posterior a la inscripción de la hipoteca, que ahora se pretende cancelar, y sin que la mera notificación sea suficiente para acreditar tal consentimiento cancelatorio (artículo 82 LH).

Comentarios: Vemos con esta resolución como nuestro ordenamiento jurídico protege los derechos de los terceros posteriores al gravamen que se ejecuta; si se trata de una ejecución judicial o extrajudicial, ha de quedar probado el incumplimiento del deudor y también que las partes cuyos intereses están en juego, han tenido la oportunidad de intervenir, debiéndose no ser solo lo notificados de la existencia del procedimiento sino también que hayan tenido posibilidad de intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y gastos en la parte asegurada por la hipoteca, y el de recibir el eventual sobrante y en los casos en los que se prescinda de ella, para que se apruebe el convenio de realización de valor, se exige la conformidad de todos los posibles afectados y no solo su conocimiento. (MGV).

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563.*** OBRA NUEVA. NOTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA ELECTRÓNICA CON CSV y EFECTOS.

Resolución de 13 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Montefrío, por la que se califica negativamente una escritura de obra nueva.

Resumen: Las notificaciones administrativas electrónicas con Código Seguro de Verificación (CSV) son suficientes para acreditar el acto administrativo que contienen porque cumplen lo dispuesto en el artículo 40.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, (y por tanto no es necesario aportar certificado municipal emitido por el secretario del Ayuntamiento, en su caso con el visto bueno del Alcalde) 

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad en la que, además del Informe Técnico acreditativo de dicha antigüedad y de un certificado catastral de la finca, se incorpora una notificación electrónica recibida desde el Ayuntamiento con código seguro de verificación (CSV) en la que se hace constar la situación urbanística de dicha edificación, que es la de asimilada a fuera de ordenación, y se identifica la finca con la referencia catastral, que es la misma que consta en la escritura y en el informe técnico.

La registradora encuentra dos defectos: 1) es necesario que la resolución municipal que declara el reconocimiento de la situación como de fuera de ordenación se acredite por medio de certificación administrativa, 2) Es necesario que el Ayuntamiento identifique la finca objeto de su resolución con la finca registral objeto de la escritura.

La notario autorizante recurre y alega:

1. Que las notificaciones son documentos por los que la Administración (en este caso, la local) comunica a un interesado una resolución o acuerdo; es decir, la notificación es un acto de carácter administrativo, que cumple con lo dispuesto en el artículo 40.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas;
2. Que la finca ha quedado debidamente identificada pues consta el certificado catastral de la finca tanto en el certificado del técnico como en la notificación municipal.

La DG revoca el primer defecto y desestima el recurso en cuanto al segundo defecto.

Doctrina: Las notificaciones administrativas electrónicas, con código seguro de verificación, son suficientes para acreditar el acto administrativo y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Respecto del segundo defecto, reconoce que es cierto que coincide el número de referencia catastral de la finca que consta en el cuerpo de la escritura y el que resulta de la certificación administrativa (sic), pero confirma el defecto alegando que la finca en la escritura se describe como «solar sito en la calle (…), », mientras que el acuerdo municipal incorporado a la escritura, describe la finca como edificación en la calle (…) .

No obstante, considera que el defecto es fácilmente subsanable mediante la aportación del correspondiente documento municipal que señale bien el cambio de la denominación de la calle, bien que se trate de la misma finca, si bien con un nuevo acceso, de ahí la cita que hace la registradora al artículo 437 del Reglamento Hipotecario.

Comentario: Queda claro que la DG admite la acreditación de los actos administrativos comunicados por notificación electrónica con código seguro de verificación (CSV) y por tanto, que no se necesita aportar un certificado municipal expedido por el Secretario del Ayuntamiento con el visto bueno del Alcalde, en su caso, como a veces se exige por determinados registradores en base a, por ejemplo, lo dispuesto en el artículo 2 del Reglamento 1093/97 de Actos de Naturaleza Urbanística, sin tener en cuenta la normativa posterior que regula los efectos de dichas notificaciones administrativas y que se detallan en el recurso, en particular lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley 39/2015 y siguientes.

Por otro lado sería inviable, desde el punto de vistas práctico, que solo los documentos administrativos emitidos por el Secretario (en su caso con el visto bueno del Alcalde) fueran los únicos admisibles para la acreditación fehaciente de dichos actos teniendo en cuenta la realidad social del tiempo en que debe de ser aplicada la normativa y los numerosos cambios tecnológicos habidos en estos últimos años, en particular la aparición del documento electrónico con CSV, cuya veracidad es fácilmente comprobable en la sede electrónica de las administraciones públicas.

En cuanto al segundo defecto no revocado, la DG no cita ninguna norma infringida que sirva de apoyo a la calificación registral, (que tácitamente asume), ni tiene en cuenta que el artículo 437 RH no obliga al Ayuntamiento a identificar la finca objeto de su resolución administrativa con la finca registral como exigen la registradora y la DG (pues es una tarea que no es de su competencia, claramente, ya que no consta en la documentación administrativa de su competencia las fincas registrales), y que dicho artículo solo se refiere a la acreditación del cambio de nombre de calles u otras circunstancias urbanísticas propias de la competencia municipal; esa tarea de identificación le corresponde en exclusiva al registrador, como titular del Registro, y en el caso de que tuviera dudas deberá justificar los motivos de dichas dudas en su nota de calificación.

En el presente caso el titular registral está declarando la obra nueva sobre la finca registral y añadiendo como elemento identificativo de su situación física la referencia catastral, el técnico que informa también se remite a dicha referencia y el Ayuntamiento que declara la situación de fuera de ordenación también lo hace, por lo que no se entiende la causa de las dudas de la registradora, que tampoco se justifican, y, con independencia de lo anterior, la fundamentación legal del defecto alegado por la registradora (y tácitamente de la DG) en el artículo 437 RH, pues dicho artículo no es aplicable al presente caso como se ha explicado.

Véase la diferente postura de la DG en la resolución de 4 de Septiembre de 2017 ante un documento administrativo de la AEAT en que revoca un defecto similar declarando que la certificación catastral es un documento hábil para acreditar circunstancias tales como el cambio de nombre o de número de la calle, siempre que no existan dudas de la identidad de la finca. Véase también la Resolución de 6 de Julio de 2012 en el mismo sentido. (AFS).

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564.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN BASADA EN LA EXISTENCIA DE UNA SERVIDUMBRE

Resolución de 13 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Navahermosa a inscribir la representación gráfica catastral de una finca una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: No es defecto para inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada una servidumbre.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral y simultánea rectificación de cabida superior al 10% de la inscrita. En la tramitación del art. 199 LH se formulan alegaciones por quien dice ser un heredero de un colindante catastral, por entender que la finca respecto de la que se solicita la inscripción de su representación gráfica catastral ha sido vallada en todo su perímetro, no habiendo solicitado permiso a tal efecto y sin respetar el derecho de paso o servidumbre inmemorial constituido sobre la citada finca.

Calificación: El registrador de la propiedad, después de admitir la legitimación del colindante para formular alegaciones, deniega la inscripción de la representación gráfica propuesta porque del escrito de oposición resulta que el colindante no está de acuerdo con la cartografía catastral vigente, por considerarla errónea al no respetar derecho de paso entre la finca objeto del presente expediente y la de su propiedad. Ello determina, a su juicio, la existencia de un posible conflicto entre propietarios colindantes cuyo enjuiciamiento excede de las competencias del registrador.

Recurso: La recurrente sostiene que quien formula las alegaciones no tiene legitimación para ello, no aporta documentación alguna de la existencia del derecho de paso o servidumbre y que, en todo caso, la inscripción de la representación gráfica propuesta no impediría tal derecho puesto que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estaría comprendida en la representación gráfica del pretendido predio sirviente.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina:

En relación con la legitimación de quien se opone en el procedimiento, la DG determina que corresponde al registrador valorar dicha legitimación, sin que proceda en este trámite exigir los requisitos que corresponderían en caso de pretenderse la inscripción de la transmisión de la finca. Por ello, el recurso no puede extenderse a esta concreta cuestión.

En cuanto al fundamento de la oposición, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando prueba escrita del derecho de quien formula oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa, pues se desvirtuaría la propia esencia del expediente, según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria.

En relación sobre el derecho de paso o servidumbre alegados, no es defecto para inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada tal servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente. (VEJ)

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566.** COMPRAVENTA DE INMUEBLE POR SOCIEDAD CIVIL

Resolución de 18 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Albocàsser-Morella a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: No siempre cabe concluir que una sociedad que tiene por objeto una actividad económica susceptible de reportar una ganancia es necesariamente mercantil. La sociedad que tiene por objeto la actividad agrícola y ganadera es sociedad civil.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de un inmueble adquirido por una sociedad civil constituida en escritura pública y no inscrita en el Registro Mercantil, cuyo objeto es la actividad agrícola y ganadera.

Registrador: Suspende la inscripción por entender que se trata de una sociedad que tiene una clara actividad mercantil y debe ser objeto de previa inscripción en el Registro Mercantil.

Recurrente: Entiende que la actividad agrícola y ganadera no encaja en la categoría de actos de comercio por tratarse de actividades esencialmente productivas y no de intermediación o comercialización de bienes y servicios.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

SOCIEDADES CIVILES Y MERCANTILES: OBJETO SOCIAL.

1 Todo contrato por el que se constituye una sociedad cuyo objeto social sea realizar actividades empresariales tiene naturaleza mercantil y quedará sujeta obligatoriamente al Código de Comercio y al resto de la legislación mercantil (lo más frecuente es a la legislación de sociedades de capital). Por tanto, determinada la naturaleza mercantil de la sociedad, es imperativa la aplicación de la legislación mercantil, pues buena parte de ella es dictada en interés de terceros y del tráfico, y de ahí que sea materia sustraída a la autonomía de la voluntad.

2 Según la jurisprudencia, la materia o actividad que constituye el objeto de la sociedad es determinante para decidir si se trata de una sociedad mercantil, cuando su objeto es realizar actos de comercio, o civil, en el caso contrario.

Sin embargo, tal calificación no siempre será sencilla, pues, por un lado, no cabe concluir que “todo objeto social que se refiera a la ejecución de una actividad económica, susceptible de reportar una ganancia, haya de ser necesariamente mercantil”, y de ahí que en ocasiones se necesite conocer la actividad que efectivamente lleva a cabo la sociedad (criterio interpretativo de primer orden -art. 1282 CC-), dato que es ajeno a la calificación registral. Por otro lado, habrá que tener en cuenta si se trata de una de las actividades propias de sectores excluidos del ámbito mercantil.

SOCIEDADES MERCANTILES NO INSCRITAS. PERSONALIDAD JURÍDICA

1 Tanto para el Centro Directivo como para la mayoría de la doctrina y para el Tribunal Supremo “no se puede mantener que una sociedad mercantil no inscrita carezca de personalidad jurídica. Así lo afirma también el Tribunal Supremo en Sentencia de 24 de noviembre de 2010: desde que se otorga la escritura pública entra en juego la previsión del artículo 33 en relación con el artículo 24 de la Ley de Sociedades de Capital, de forma que del contrato deriva cierto grado de personalidad”.

2 Igualmente, “de ciertos preceptos legales resulta que las sociedades mercantiles en formación e irregulares gozan de personalidad jurídica –o, al menos, de cierta personalidad–, suficiente para adquirir y poseer bienes de todas clases, así como contraer obligaciones y ejercitar acciones, conforme al artículo 38, párrafo primero, del Código Civil (cfr. artículos 33 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital y 1 y 22.1 de la Ley de Agrupaciones de Interés Económico); igualmente, resultaba ya del tenor del artículo 116, párrafo segundo, del Código de Comercio.

3 “La inscripción en el Registro Mercantil sólo es necesaria para que las sociedades de capital adquieran «su» especial personalidad jurídica –la personalidad jurídica correspondiente al tipo social elegido, no la personalidad jurídica en abstracto– (artículo 33 de la Ley de Sociedades de Capital), que añade la limitación de responsabilidad de los socios, y para excluir la responsabilidad solidaria de los administradores (junto a la de la propia sociedad), conforme al artículo 120 del Código de Comercio”.

También resulta la existencia de la sociedad no inscrita como «sociedad» del artículo 39 y del artículo 40 de la Ley de Sociedades de Capital (cfr. Resolución de 22 de abril de 2000).

CONCLUSIONES:

Primera: En el caso concreto de la Resolución, la sociedad compradora del inmueble tiene por objeto, según la escritura pública de constitución, la explotación de la actividad agrícola y ganadera, y precisamente “según communis opinio, tanto la actividad agrícola como la ganadera se consideran ajenas al ámbito mercantil” (arts. 325 y 326 2º CCo), por lo que queda descartado que se trata de una sociedad mercantil.

Segunda: Tratándose de sociedades civiles, el reconocimiento de su personalidad jurídica no se supedita en nuestro ordenamiento a la inscripción en registro alguno, por lo que “no existe obstáculo para inscribir la adquisición de bienes a nombre de estas en el Registro de la Propiedad”. Tal conclusión no resulta alterada por la Ley 18/2022, de 28 de septiembre, según la cual las sociedades civiles pueden inscribirse en el Registro mercantil, inscripción que no es obligatoria sino optativa.

Tercera: En el caso de la Resolución se trata de una sociedad civil formalizada en escritura pública, regularmente constituida, de modo que aun cuando adquiere un bien inmueble se cumplen las exigencias de formalización en documento público por el que se acredita el poder de representación de los administradores que actúan en nombre de aquélla. Por tanto, el bien debe inscribirse a nombre de la sociedad civil, sin necesidad de reflejar en el asiento los datos de identificación de los socios (vid. las citadas Resoluciones de 14 de febrero de 2001 y 29 de septiembre de 2022), conforme a los artículos 9.e) de la Ley Hipotecaria y 51.9.ª.b) del Reglamento Hipotecario.

Cuarta: Corolario del reconocimiento de personalidad jurídica de la sociedad mercantil no inscrita es la posibilidad de inscribir la adquisición de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad aun antes de la inscripción de la escritura de constitución de aquella en el Registro Mercantil, habiéndose planteado entonces la cuestión relativa a la forma en que la inscripción de la mutación jurídico real debería practicarse, habida cuenta de lo establecido en el artículo 383 del Reglamento Hipotecario (cfr., las Resoluciones de 22 de abril de 2000, 14 de febrero de 2001, 25 de mayo de 2006 y 20 de abril de 2010, entre otras). (JAR)

Resolución de 19 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Gijón n.º 2 a emitir 200 notas simples 

Resumen: Publicidad formal en masa. La oferta de los servicios de un abogado en masa a titulares registrales es ajena a la institución registral, y en cualquier caso el registrador debe considerar en su conjunto todas las circunstancias de la solicitud y debe decidir qué datos incluye en la publicidad, excluyendo datos protegidos

Supuesto: Un abogado solicita mediante instancia notas simples sobre 200 fincas de cierta demarcación registral, correspondientes a derechos de hipoteca inscritos a favor de una sociedad mercantil que se dedica, entre otras cosas, a la concesión de créditos inmobiliarios.

Presentada dicha instancia el registrador deniega la expedición de las notas simples señalando que se alega como interés legítimo “investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación”, y que dicha finalidad no es una de las propias de la institución registral. Entiende que a la finalidad no es otra que obtener los datos de los titulares registrales de las fincas, con sus circunstancias personales a fin de enviarles una oferta comercial de sus servicios por parte del solicitante.

Alega el recurrente que tiene interés legítimo porque lo que pretende es proponer a los titulares registrales ciertas ofertas comerciales y que, además, al tener dicho interés legítimo, la emisión de las notas simples con los datos del titular no vulnera de ninguna manera la Ley de protección de datos.

La DG desestima el recurso:

En tal sentido comienza señalando que, como doctrina general, este Centro Directivo tiene declarado (Instrucción de 17 de febrero de 1998) que la publicidad formal de los asientos registrales no puede consistir en dar conocimiento indiscriminado del patrimonio de las personas. Quien desee obtener información de los asientos debe acreditar al registrador que tiene interés legítimo en ello, de acuerdo con el sentido y función de la institución registral.

En segundo lugar rechaza que este sea uno de los supuestos en que excepcionalmente se admite la publicidad en masa: cuando se hacen en cumplimiento de alguna disposición legal, si su objetivo satisface un interés público, o si derivan de un convenio de colaboración suscrito con el Colegio de Registradores.

En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo; y, en tercer lugar, qué datos y circunstancias del folio registral correspondiente, puede incluir o debe excluir de dicha información.

No se discute en el recurso el interés legítimo del solicitante, quien ejerce de abogado, y al que se le presupone dicho interés de conformidad con la normativa hipotecaria.

La publicidad ha de ser para finalidades propias de la institución registral como la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales o administrativas.

Concluye, por tanto, desestimando el recurso ya que 1) En primer lugar la oferta de los servicios de un abogado en masa a titulares registrales es ajena a la institución registral; 2) y, en segundo lugar, porque aún en los supuestos en los que exista una finalidad admitida por la normativa hipotecaria, el registrador debe considerar en su conjunto todas las circunstancias de la solicitud y debe decidir qué datos incluye en la publicidad y en este caso, el nombre de los titulares de las fincas y sus datos personales no pueden ser incluidos en la publicidad solicitada, al ser datos protegidos y solo susceptibles de publicidad registral a los fines estrictos de la institución registral (JCC)

Resolución de 20 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Ourense n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, adjudicación de herencia y declaración de obra nueva terminada acompañada de acta complementaria

Resumen: Las Acta de notoriedad complementarias de título público para inmatriculación de fincas están sujetas a competencia territorial del notario autorizante como el resto de las actas notariales relativas a la coordinación de la realidad extrarregistral con el contenido del Registro introducidas por la ley 13/2015. (artículo 205 LH).

Hechos: Se autoriza acta de notoriedad complementaria de un título público previo, con el fin de lograr la inmatriculación de una finca.

La registradora considera que el notario autorizante del acta no es competente territorialmente para autorizar dicha acta, teniendo en cuenta que pertenece a un distrito notarial, y la finca se halla en otro distrito notarial diferente, sin siquiera ser colindantes dichos distritos, todo ello conforme al criterio de la DG en la Resolución de 8 de octubre de 2018.

El notario autorizante alega, en favor de su competencia, la resolución de la DG de 3 de junio de 2021.

La DG desestima el recurso

Doctrina: No puede considerarse el acta complementaria del título público para inmatricular, (artículo 205 de la Ley Hipotecaria), una excepción a la exigencia de competencia territorial notarial, en el conjunto de las actas notariales contempladas en el contexto de la coordinación de la realidad extrarregistral con el contenido del Registro.

La resolución citada por el notario recurrente resolvió un caso distinto ya que se trataba de la inmatriculación de una finca con base en dos títulos públicos traslativos, siendo el defecto señalado entonces, único respecto al cual resolvió el Centro Directivo, el relativo a la falta de acreditación de la previa adquisición de las fincas por parte del cónyuge que las aportó a la sociedad de gananciales.

Comentario: La DG ha cambiado su criterio sobre el tema de la competencia territorial de las actas notariales de notoriedad complementarias de título público. En las resoluciones de 6 de julio de 2015 y 16 de abril de 2013 declaró que no había competencia territorial. Sin embargo ahora declara que sí hay competencia territorial, pues la Ley 13/2015 establece para los expedientes inmobiliarios (artículos 200 y siguientes de la Ley Hipotecaria) como criterio general la competencia territorial notarial de los notarios del distrito donde se encuentre la finca o de los notarios de los distritos colindantes.

Por tanto las actas de notoriedad complementarias de título público (no otro tipo de actas de notoriedad) están sujetas a competencia territorial de modo que sólo será competente el notario del distrito notarial donde radique la finca o el colindante. Como excepción, el caso de las islas con distrito notarial de un único notario . Ver la resolución de la DG de 8 de octubre de 2018. (AFS).

572.** EXCESO DE CABIDA EN FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN

Resolución de 20 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cazorla, por la que se suspende el inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para georreferenciar y rectificar al alza la superficie de una finca procedente de segregación.

Resumen.- Cabe una rectificación de cabida superior al 10% de una finca procedente de segregación, pero en el seno del procedimiento del art. 199 LH han de ser notificados los titulares registrales vigentes del resto de finca matriz.

Hechos.- Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral y simultánea rectificación de superficie de la finca con un exceso de cabida de 9.680 a 11.109 metros cuadrados. La finca procede de una segregación que se realizó en 2004 sin licencia de parcelación y sin plano de la finca a segregar, solo con la declaración de innecesariedad de la licencia.

Calificación.- El registrador de la propiedad suspende el inicio del procedimiento del art. 199 LH por tratarse de una porción segregada de otra y porque dicha segregación fue inscrita en el año 2004 en virtud de escritura que incorporaba un informe técnico en el que ya constaba la extensión superficial a segregar. Por tanto, «habiendo sido comprobada su superficie con exactitud con motivo de la segregación, en la que la finca resultó identificada con precisión en cuanto a su ubicación, delimitación y superficie, resultante de la medición técnica mencionada», ahora «no se trata de una rectificación de cabida sino más bien se encubre un negocio translativo u otra modificación de entidad hipotecaria que no ha tenido acceso al Registro, inmatriculando sin título de adquisición o agrupando terreno colindante».

Recurso.– Se alega que el informe pericial que constaba en la escritura de segregación no hacía referencia a la cabida de la parcela segregada, sino a la superficie de riego que tenía la finca matriz.

Resolución.– La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- La resolución afirma que el informe que acompañaba a la segregación no determinaba la superficie de la porción segregada, por lo que la afirmación contenida en la nota de calificación no es exacta. Por consiguiente, revoca su negativa a iniciar siquiera el procedimiento de georreferenciación de tal finca. Será tras su inicio, tramitación y conclusión, cuando el registrador calificará lo que proceda acerca de la pretensión de hacer constar registralmente por primera vez la verdadera ubicación y delimitación geográfica de la finca, y mediante ella, su correcta y precisa medición interior.

Lo que sí que constituye consecuencia lógica del hecho de que la finca a georreferenciar resulte de una segregación previa es el que el resto de finca matriz ha de ser considerado con finca potencialmente afectada por la georreferenciación que ahora se pretende para la segregada. Y, por tanto, los titulares registrales vigentes de tal resto de finca matriz habrán de ser, sin duda, incluidos, entre los que habrán de ser objeto de las preceptivas notificaciones registrales en el seno del procedimiento regulado en el art. 199 LH. (VEJ).

573.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 20 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Pola de Siero, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de un colindante catastral, se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa solicitada por el promotor.

Resumen.- No es necesario que el informe o el plano que se acompañen al escrito de oposición sean elaborados por un técnico.

Hecho.- En la tramitación del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica de una finca se produce la oposición de un colindante catastral, que alega invasión de su finca, según resulta de la georreferenciación que aporta.

Calificación.– El registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada basándose en la oposición formulada y en que la ortofotografía del PNOA «no se corresponde con la realidad física de la finca establecida por los diferentes elementos físicos que la componen».

Recurso.- El promotor del expediente afirma que la georreferenciación aportada por el colindante no se corresponde con la realidad física y es arbitraria, así como que el ingeniero técnico agrícola que ha elaborado el informe presentado por el opositor carece de capacitación técnica para ello.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- No existe ningún precepto que exija una determinada cualificación para ello. Lo importante no es tanto la cualificación del técnico como que el propietario que afirme que una determinada georreferenciación se corresponde con la finca de su propiedad, de tal georreferenciación se ha auxiliado o no de los servicios profesionales de un técnico, pues no hay ningún impedimento legal para que el interesado la haya elaborado por sí mismo, utilizando las herramientas y técnicas o tecnologías disponibles para la generación de archivos en formato GML e incluso para su sometimiento al sistema catastral de informes previos de validación técnica.

La supuesta firma y capacitación profesional del técnico que en su caso hubiera sido contratado por el interesado para la elaboración de una determinada georreferenciación, no es, por lo tanto, requisito ni necesario ni suficiente para la toma en consideración de tal georreferenciación, pues la misión del técnico no es la de fijar los límites perimetrales de las fincas, sino la de traducir a coordenadas en el sistema oficial de georreferenciación, cuando el propietario no sepa hacerlo por sí mismo, los concretos límites perimetrales que dicho propietario afirme y le indique al técnico. (VEJ).

574.** COMPRAVENTA DE FINCA RÚSTICA POR CUOTAS INDIVISAS EN ANDALUCÍA.

Resolución de 20 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real a inscribir una escritura de compraventa por cuotas indivisas de una finca rústica (ACM).

Resumen: La compra, en Andalucía, de finca rústica por 2 hermanos, por iguales mitades indivisas entre ambos (sin atribución individual de uso), requiere licencia municipal (cuando la extensión de la superficie ideal que correspondería a cada adquirente sea inferior a la Unidad Mínima de Cultivo).

– Hechos: Se presenta una escritura de compra de finca rústica en Andalucía por 2 hermanos, por iguales mitades indivisas entre ambos y sin asignación específica de uso. La superficie que idealmente (50%) correspondería a cada hermano no alcanza la Unidad Mínima de Cultivo.

– El Registrador: califica negativamente, por falta de licencia municipal que autorice la compra, ya que en base al Art. 91 Ley (andaluza) 7/2021, de 1 de diciembre y Art. 139-2-2º RGLISTA, la adquisición por cuotas indivisas, cuando la extensión de la superficie ideal que correspondería a cada comunero, sea inferior a la Unidad Mínima de Cultivo, es indicio legal de parcelación urbanística ilegal.

– El notario recurre exponiendo, conforme, entre otras, a las RR. 12 julio (“a contrario») y de 10 septiembre 2015, de 13 marzo 2019, de 20 febrero 2020 y de 14 abril 2021, que la adquisición por 2 hermanos, para su explotación conjunta, de una finca rústica por iguales mitades indivisas SIN asignación individual de uso, debe considerarse, a falta de otros indicios, como un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y puede inscribirse sin licencia.

Invoca también que las limitaciones al dominio exigen norma con rango de ley y debe interpretarse restrictivamente.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Siguiendo a las RR. de 15 septiembre 2021, de 8 marzo 2022, y de 31 mayo de 2023, y aun confirmando su ya consolidada doctrina (invocada por el recurrente) de que la simple venta de una cuota indivisa no requiere Licencia ni Acto Advo, ello decae cuando concurre alguno de los indicios legales o reglamentarios (“actos reveladores”) de parcelación urbanística, como la atribución de uso específico, la existencia de múltiples segregaciones sucesivas, o como en el caso, cuando la superficie ideal de cada adquirente sea inferior a la Unidad Mínima de Cultivo.

Comentario.(ACM) Resolución, a mi entender, bastante estricta y dudo que el espíritu del legislador andaluz fuera exigir licencia en estos casos, aunque tampoco parece lógico derivar al registrador la responsabilidad de tener que decidir cuando hay o no un indicio de parcelación. La propia DG reconoce la defectuosa técnica legislativa en esta materia (que si le daría cobertura legal, rango de ley), pero muy casuística y necesitada de reforma. Tampoco dice nada la Res. acerca de la posibilidad de inscribirla iniciando el registrador el procedimiento notificatorio del art 79 RHU (RD 1093/1997) (ACM).

560.*** DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES. DECLARACIÓN DE LA TITULARIDAD REAL: FECHA A QUE DEBE REFERIRSE LA DECLARACIÓN.

Resolución de 12 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Granada, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2023.

Resumen: La fecha a la que debe referirse la situación de los titulares reales de la sociedad, en el formulario correspondiente, es la fecha de aprobación de las cuentas anuales y no la fecha de cierre del ejercicio.

Hechos: Se presentan a depósito las cuentas correspondientes al ejercicio de 2023 de una limitada.

Tras una primera calificación con un defecto que es debidamente subsanado, se vuelven a presentar siendo objeto de la siguiente calificación: “No consta debidamente cumplimentada la declaración de identificación del titular real. La fecha en la que debe reputarse el cambio en los datos tiene que estar comprendida entre la fecha de cierre del ejercicio y la fecha de aprobación de las cuentas anuales. Art. 8 del Reglamento de la Ley 10/2010 de 28 de Abril y Orden JUS/319/2018, de 21 de Marzo.

La sociedad recurre alegando que no ha habido cambios en la titularidad real de la sociedad desde el año 2007 y que en todo caso el formulario que acompaña a las cuentas anuales no permite su cumplimentación en dicho sentido.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG lo primero que hace es reiterar su doctrina de que la cumplimentación del modelo de titulares reales es obligatoria “aunque se afirme que no ha existido alteración alguna de datos (vid. Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de noviembre de 2022)”.

Supuesto lo anterior la DG centra la cuestión en si está debidamente cumplimentado el modelo relativo a los titulares reales de la sociedad, caso de que los tenga.

Responde de forma negativa en base a las siguientes normas:

— la Resolución de 18 de mayo de 2023, de la Dirección General, aprobatoria de los modelos, en la cual se modificó la hoja relativa a titulares reales estableciendo campos adicionales para identificación de las personas físicas y para los supuestos de control a través de participación en el capital o control a través de derechos de voto. Modelos que sirven para las cuentas de 2023.

— el Real Decreto 609/2023, de 11 de julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales y se aprueba su Reglamento, que también establece la necesidad de que los datos suministrados de los titulares reales sean adecuados, precisos y actualizados.

Añade que, por su parte, el párrafo tercero de las instrucciones para la cumplimentación del modelo dice que la información sobre titulares reales debe referirse “a la situación existente en el momento de la aprobación de las cuentas a que se refiere la certificación de las mismas, por lo que la fecha que ha de hacerse constar es la de la aprobación de las cuentas”.

Finalmente cita la resolución la Sentencia del Tribunal Supremo número 1590/2024, de 10 de octubre, de la Sala de lo Contencioso administrativo, confirmatoria de todo lo expuesto.

Comentario: Aunque la DG ya ha señalado que la cumplimentación del modelo relativo a titulares reales es obligatoria existan cambios o no existan cambios en relación a la situación del ejercicio anterior o anteriores, en el caso de esta resolución ello era más claro todavía pues se habían producido ciertos cambios en el modelo que afectaban directamente a la identificación de los sujetos y a las situaciones de control. No obstante, y en aras de la simplificación preconizada por la UE de la vida jurídica de las sociedades, quizás en ejercicios sucesivos se debería, si no hay cambios en el modelo, incluir un formulario en el que la sociedad se limitara a señalar que la situación es idéntica a la manifestada en el anterior ejercicio y que no hay alteración alguna en los titulares reales de la misma.

No obstante lo acertado de la resolución, si el objetivo del Registro de Titulares Reales es que la información sobre los mismos sea lo más actual posible, quizás las órdenes aprobatorias de los modelos en años sucesivos deberían referir la situación de la sociedad en cuanto a los titulares reales, no a la fecha de aprobación de las cuentas anuales, sino más bien a la fecha de confección del modelo, pues es bien sabido que no todas las sociedades cumplen con el mes de plazo para presentar sus cuentas anuales y que aunque lo cumplieran en ese mes se pueden haber producido cambios en la titularidad real que no se reflejarían en el impreso si lo referimos a la fecha de aprobación de las cuentas anuales.

Por último, señalemos que la resolución también es interesante al concretar los fundamentos de derecho del defecto, en esencia parecidos, pero no idénticos a los señalados por el registrador en su calificación. (JAGV)

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