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269.() DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE SOBRE PARTE DE FINCAS: GEORREFERENCIACIÓN  

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270.() DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE PARTE DE FINCA, CON DISCREPANCIAS DE CABIDA 

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274.() DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE FINCA Y PARTE DE FINCA, CON DISCREPANCIAS DE CABIDA 

Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinada finca registral.

Similar a la 268 en cuanto a la solución dada a la finca 3002 estudiada en de dicha Resolución.

No obstante, estima el recurso respecto de otra finca afectada parcialmente por el derecho de superficie, en una cuantía inferior a la superficie inscrita y con plano georreferenciado que la DG considera suficientemente indicativo de su plena ubicación dentro de la finca registral. (JFME) 

275.() DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE FINCA Y PARTE DE FINCA, CON DISCREPANCIAS DE CABIDA 

Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinadas fincas registrales.

Similar a la 268 en cuanto a la solución dada a la finca 3002 estudiada en de dicha Resolución.

No obstante, estima el recurso respecto de otra finca afectada parcialmente por el derecho de superficie, en una cuantía inferior a la superficie inscrita y con plano georreferenciado que la DG considera suficientemente indicativo de su plena ubicación dentro de la finca registral.  (JFME) 

276.() DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE PARTE DE FINCA Y GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 3 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villena a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinada finca registral.

Similar a la 268. No obstante, estima el recurso al estar la finca afectada parcialmente por el derecho de superficie, en una cuantía inferior a la superficie inscrita y con plano georreferenciado que la DG considera suficientemente indicativo de su plena ubicación dentro de la finca registral. (JFME)

278.** ANTOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE CANTIDAD

Resolución de 4 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Parla n.º 2 relativa a una instancia por la que se solicita la práctica de una anotación preventiva de demanda. 

Resumen: La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de eficacia temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su ejecución.

Hechos: se presenta instancia en nombre de una comunidad de propietarios solicitando que se practique anotación preventiva de demanda sobre una determinada finca registral. Se acompaña sentencia en la que se condena a la titular registral al pago de una suma de dinero.

La registradora califica negativamente dicha solicitud alegando, en primer lugar, «el hecho de que sólo cabría tomar anotación preventiva de demanda en el caso de que se tratase de una demanda en la que se ejerciten acciones reales atinentes a la propiedad o a un derecho real sobre el inmueble o acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral, pero no aquellas en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero sin que culminen en una resolución con trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas sobre las que recaigan».

En segundo lugar, en cuanto a las operaciones registrales que pudieran practicarse con el documento judicial presentado y el título en virtud del cual deben solicitarse señala que «no estamos en la sustanciación de un proceso, sino ante uno ya finalizado con sentencia dictada, en la que se condena a abonar el pago de una cantidad a la Comunidad de Propietarios, lo que procedería sería la toma de razón de la sentencia correspondiente en caso de que el pronunciamiento reúna los requisitos del apartado a), lo cual no ocurre, siendo el pronunciamiento de la sentencia la condena al pago de una cantidad de dinero en favor de la Comunidad de Propietario que solo podrá provocar, si se ordena en fase de ejecución de la sentencia, el embargo de la finca o una limitación de las facultades dispositivas del titular de la finca (…) Pero en tal caso, ambas medidas deberán ordenarse mediante el oportuno mandamiento judicial que así lo ordene (art. 43 de la Ley Hipotecaria) y que reúna los requisitos de los arts. 165 y 166 del Reglamento Hipotecario, y que será objeto de nueva calificación registral conforme al art. 18 de la Ley Hipotecaria».

El tercer lugar, la vulneración del principio de tracto sucesivo, pues «la finca registral 1761 se halla inscrita a favor de dos cónyuges con carácter ganancial, de ahí que el documento judicial que se presente ha de reunir los requisitos derivados del principio de tracto sucesivo (art. 20 de la Ley Hipotecaria), y dirigirse la demanda contra ambos cónyuges y, en caso de presentarse mandamiento de anotación preventiva de embargo, conforme al art. 144 del Reglamento Hipotecario “deberá constar que la demanda ha sido dirigida contra los dos cónyuges o que, estando demandado uno de los cónyuges, ha sido notificado al otro el embargo”».

La Dirección confirma la calificación.

I. LA ANOTACIÓN DE DEMANDA.

– El artículo 42.1.º LH dispone que: «podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real».

– El artículo 42.10 incluye «el que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo dispuesto en ésta o en otra Ley».

La STS 828/2008, de 22 de septiembre señaló que «La anotación preventiva de demanda tiene por objeto el dar a conocer, mediante la publicidad de que gozan los asientos registrales, la existencia de un proceso pendiente que pueda afectar a algún derecho real que con anterioridad haya accedido al Registro, todo ello con la finalidad de evitar que la realización de ulteriores actos o negocios sobre dicho derecho puedan desembocar en el traspaso de su titularidad a un tercero en quien concurran todas las exigencias de los principios de buena fe (art. 34 LH) y legitimación (art. 38 LH) registrales, con la consiguiente producción de los radicales efectos de irreivindicabilidad anudados a tal posición jurídica».

En el mismo sentido, la Resolución de 20 de julio de 2020 estableció que la anotación preventiva de la demanda es una medida cautelar a adoptar en el procedimiento, como resulta del artículo 727.5.ª LEC y una de las características que han de reunir las medidas cautelares es “ser exclusivamente conducentes a hacer posible la efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria, de modo que no pueda verse impedida o dificultada por situaciones producidas durante la pendencia del proceso correspondiente” (artículo 726.1.1.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil)».

La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de eficacia temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su ejecución. Constituye, por tanto, una garantía cuya constancia registral favorece por el juego de la fe pública que el derecho o interés de la parte se mantenga seguro frente a posibles terceros.

II. TÍTULO.

En cuanto al documento en cuya virtud debe tomarse la anotación de demanda señala el artículo 43 LH que «en el caso del número primero del artículo anterior, no podrá hacerse la anotación preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador».

En relación a dicho documento judicial, el artículo 73 de la Ley Hipotecaria expresa que «todo mandamiento judicial disponiendo hacer una anotación preventiva expresará las circunstancias que deba ésta contener, según lo prevenido en el artículo anterior, si resultasen de los títulos y documentos que se hayan tenido a la vista para dictar la providencia de anotación» y, el artículo 72 dispone que «las anotaciones preventivas contendrán las circunstancias que se exigen para las inscripciones en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados para exigir las mismas anotaciones».

III. SUPUESTOS EN QUE PUEDE PRACTICARSE ANOTACIÓN DE DEMANDA.

Frente a una interpretación estricta que entiende que solo las acciones reales pueden provocar tal asiento, es doctrina registral reiterada que la anotación de demanda debe practicarse en otros supuestos en los que la acción ejercitada, sin ser estrictamente de naturaleza real, puede producir directa o indirectamente, efectos reales.

– No caben anotaciones de demanda de reclamaciones de cantidad por tratarse de pretensiones de naturaleza meramente personal u obligacional, que no se refieren a ningún derecho real ni siquiera tienden a la constitución de tal derecho por vía de demanda y sentencia, como sería los supuestos propios de un “ius ad rem”».

– Procede la toma de razón de la anotación preventiva de demanda cuando la acción ejercitada pretendía la resolución de un contrato, cuando se pretende la declaración de nulidad de un testamento e incluso cuando la acción pretende la declaración de indignidad de la persona llamada a una herencia.

IV. PREFERENCIA DE CRÉDITO POR DEUDAS CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Es doctrina registral reiterada, por todas, Resolución de 23 de noviembre de 2016, entre otras, señalando: «la redacción actual del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal distingue en párrafos separados:

1º. La afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local de,

2º La preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble. En estos casos, según la DG, procede la constancia en el asiento de anotación preventiva de demanda del carácter real de dicha preferencia, siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados.

La resolución judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde el que retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores. Y ello porque el reconocimiento de tal carácter preferente del crédito de la comunidad de propietarios podría dar lugar a una anteposición en el rango registral, con la consiguiente postergación de los derechos reales anteriores, y a la cancelación automática de los mismos, como consecuencia de esa modificación de rango, cuando se consume la ejecución y adjudicación. Y en ese supuesto sí sería posible extender la anotación de la demanda que solicitase tal pretensión.

Respecto a los futuros adquirentes del piso, con arreglo al  párrafo tercero del artículo 9.1.e), la afección del piso ya está establecida por la ley respecto a las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. En este caso la fecha a partir de la cual debe computarse el plazo de devengo garantizado es el momento de la adquisición. Sin embargo, esta afección legal no permite considerar que una demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad tenga eficacia real. Si, en efecto, se lleva a cabo la enajenación del piso, este precepto permite que se inicie un procedimiento frente a dicho adquirente en reclamación de dicha cantidad no solo a efectos obligacionales sino en ejecución de la afección real y en este supuesto dado que la ejecución, de llevarse a cabo, si implicaría una modificación de la titularidad podría así mismo ser objeto de anotación. (ER)

280.** DOBLE INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE SU EXISTENCIA

Resolución de 4 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Caravaca de la Cruz, por la que se deniega la tramitación de un expediente para subsanar la doble inmatriculación del artículo 209 de la Ley Hipotecaria por dudas en la existencia de dicha doble inmatriculación. (ACT)

Resumen: Requisitos para tramitar el expediente de doble inmatriculación. El Registrador debe tener en cuenta los indicios que resulten de la instancia por la que se solicita la iniciación del expediente, lo que resulta del Registro y el análisis de las georreferenciaciones implicadas. La denegación tiene que estar suficientemente motivada y actuar con el mismo rigor que en los casos de identidad de la finca en una inmatriculación o en los excesos de cabida.

Hechos: El titular registral de una finca solicita al Registrador de la Propiedad el inicio de expediente de doble inmatriculación, al considerar que su finca, que procedía de una segregación, figura doblemente inscrita. En particular, alega que al tramitarse un procedimiento del art. 199 LH con motivo de la inscripción de una agrupación por otros propietarios, se ha incluido en la finca resultante la superficie correspondiente a la finca de su propiedad, circunstancia que se pone de manifiesto cuando ha intentado tramitar un procedimiento del art. 199 LH sobre su finca y se le ha denegado, pues la georreferenciación aportada invade parcialmente de la finca agrupada tras el procedimiento del art. 199 LH que tramitaron los otros propietarios con ocasión de la agrupación.

El Registrador deniega la tramitación del expediente. Considera que existen dudas de que se trate de una doble inmatriculación, pues ambas fincas han sido fruto de modificación (segregación una y agrupación otra), faltando claridad en cuanto al objeto del expediente, así como de prueba de la doble inmatriculación e incorrecta aplicación de los principios de fe pública y prioridad registral, con imposibilidad de cancelación de la inscripción practicada.

El interesado recurre. Afirma que en la agrupación realizada por los otros titulares el Registrador tuvo en cuenta un exceso de cabida que realmente no era tal, sino una mera ficción con la intención de los otros propietarios de adueñarse de su propiedad.

La DG estima el recurso. Comienza analizando el concepto de doble inmatriculación, que tiene lugar cuando una sola realidad física ha ingresado dos veces en el Registro, en forma total o parcial, y se ha reflejado en dos folios distintos. Como declara la STS 13-5-2011, es una situación patológica que se produce en el Registro de la Propiedad, pues una misma finca consta inmatriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número, vulnerando la exigencia de un folio único para cada finca registral y determinando la neutralización en la aplicación de los principios hipotecarios, al impedir cualquier efecto positivo que pudiera derivar de los respectivos asientos. Esta patología es propia de un Registro meramente literario, que no se apoya en los datos de la realidad física con trascendencia real, ante la falta coordinación del mismo con el Catastro. Y ese fue, precisamente, uno de los objetivos que se persiguió con la Ley 13/2015, de 24 de junio, introduciendo el expediente para subsanar la doble o múltiple inmatriculación en el art. 209 LH.

Como proclama la R 12-2-2025, para tramitar el expediente es necesario que el Registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación, y mientras no exista una acreditación indiciaria, con la aportación de las representaciones gráficas de las fincas, no procede la iniciación del expediente. A tal fin, el Registrador tendrá en cuenta los indicios que resulten de la instancia por la que se solicita la iniciación del expediente, lo que resulta del Registro y el análisis de las georreferenciaciones implicadas, mediante la aplicación informática homologada para el tratamiento de las bases gráficas (R 5-12-2018). La calificación debe ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en caso de duda del Registrador en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida (R 4-3-2021).

El Centro Directivo analiza la situación fáctica de las fincas implicadas, llegando a la conclusión, del historial de las mismas, de que en un momento pasado fueron colindantes y que, con la agrupación y tramitación del expediente del art. 199 LH, esta colindancia desapareció. Tiene también en cuenta el hecho de denegarse la tramitación del art. 199 LH de la finca del recurrente y de la superficie añadida con ocasión del expediente del art. 199 LH tramitado sobre las fincas agrupadas, coincidente con la que tiene la finca del recurrente. Por todo ello, considera que los argumentos señalados por el Registrador no tienen suficiente entidad como para no iniciar la tramitación del expediente, aun cuando la situación sea conflictiva por la existencia de la agrupación (ACT).

281. * INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE IDENTIDAD FINCA

Resolución de 4 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inmatriculación de una finca.

Resumen: La fundamentación de una calificación negativa sobre la identidad de la finca a que se refiere el artículo 205 LH no puede limitarse a la alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca, sino que habrá de expresar de modo motivado que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la Ley, justificando las dudas fundadas sobre ella.

Hechos: Se pretende inmatricular una finca mediante doble título: escritura de herencia otorgada en 1994 y escritura de pacto sucesorio otorgada en 2024. En esta última se rectifica la descripción de la finca (superficie y linderos) para adecuarla a la certificación catastral incorporada, pasando la finca de tener 14.585 a tener 16.991 metros cuadrados.

El Registrador califica negativamente porque existe una diferencia de 2.406 metros entre ambas fincas; porque los linderos no coinciden; y porque la descripción de la finca contenida en el primer título no coincide con la catastral incorporada al segundo título.

El Abogado recurre señalando que la diferencia entre la superficie declarada en la escritura de herencia y la declarada en el pacto sucesorio trae causa del expediente de rectificación catastral de la finca, procedimiento en que se comunicó a los colindantes, y como consecuencia del cual ahora coinciden la superficie real con la catastral de la finca que se pretende inscribir.

Notificada la notaria autorizante de la escritura de pacto sucesorio, ésta alega: a) que la superficie expresada en el título previo es una superficie aproximada que se recogió por referencia a «turnais» o «pasos» hace más de treinta años, con lo que la diferencia queda plenamente justificada; b) que la discrepancia en cuanto a los linderos en ambos títulos se deben a que «en el título previo se describieron los linderos desde el punto de vista subjetivo de quien los describe, girando la rosa de los vientos para comodidad en su descripción …», y c) que, precisamente por ello se rectificó la descripción catastral mediante el oportuno expediente y, en el propio título inmatriculador, se rectificó también la descripción de la finca contenida en el título de propiedad con la finalidad de adecuar la misma a la realidad física de la finca reflejada en la certificación catastral reseñada.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Habida cuenta de la antigüedad del título previo, que expresa la superficie de la finca en una medida aproximada y que delimita los linderos por mera referencia a los puntos de la misma situados más al norte, sur, este y oeste, así como de la tramitación de una modificación catastral para adecuar la descripción de la finca a la realidad física, la calificación registral negativa, basada exclusivamente en la discrepancia entre el título previo y el inmatriculador, no puede confirmarse.

La fundamentación de una calificación negativa de tal identidad no puede limitarse a la simple constatación de que exista alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca entre ambos títulos, sino que habrá de expresar, y de modo motivado como toda calificación, que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la Ley, justificando las dudas fundadas sobre ella. (SNG)

282. TRACTO INTERRUMPIDO: NO CABE REANUDACIÓN MEDIANTE EXPEDIENTE DE DOMINIO 

Resolución de 5 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Cáceres n.º 2, por la que se suspende la reanudación de tracto sucesivo de una finca en virtud de expediente de reanudación de tracto interrumpido iniciado por acta notarial. (BZR)

283. ** MALLORCA: DONACIÓN CON PACTO SUCESORIO DE DEFINICIÓN DE LEGITIMA: ALCANCE DE LA EXTINCIÓN POR MUTUO DISENSO 

Resolución de 5 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 9, respecto a una escritura de disenso de pacto sucesorio propio del derecho de Mallorca y Menorca. 

284. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO: INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS DEL VENDEDOR FALLECIDO

Resolución de 5 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 6 a inscribir una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa. (JAR)

286.** VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN Y VIVIENDA FAMILIAR: CONSENTIMIENTO A LA HIPOTECA POR CONSORTE

Resolución de 6 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria. (IE)

Resumen.- La finalidad de la norma del artículo 1320 del Código Civil es proteger la vivienda que es la habitual de la familia al tiempo del acto dispositivo y no la que vaya a ocuparse con tal carácter en el futuro.

Hechos.- Mediante escritura se formalizó un préstamo en favor de una persona casada en régimen de separación de bienes, «para construcción primera vivienda -autopromoción-» y, en garantía de aquél, se constituyó hipoteca sobre determinada finca perteneciente a dicha señora y que ha sido objeto de declaración de obra nueva en construcción en escritura otorgada el mismo día ante el mismo notario. En la escritura se expresa que la finalidad para la que la parte prestataria ha solicitado este préstamo y a la que se compromete a destinarlo es la construcción/rehabilitación sobre la finca hipotecada.

En la misma escritura se expresa, en su parte expositiva, «que la finca objeto de hipoteca tiene uso residencial y tiene atribuido el carácter de vivienda habitual». Y, en las cláusulas no financieras relativas a la ejecución de la hipoteca, se añade que «la parte hipotecante manifiesta que el inmueble hipotecado constituye su vivienda habitual».

El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que «existen dudas acerca del carácter de la vivienda, ya que si bien se declara habitual no se especifica si lo es de la familia. De ser así, la disposición de derechos sobre la misma requiere el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso, autorización judicial (Arts. 9, 18 y 20 de la Ley Hipotecaria, 51 de su Reglamento y 1320 del Código Civil)».

El notario recurrente sostiene: a) que la declaración acerca del carácter habitual familiar de una vivienda ha de referirse a su situación fáctica en el momento de disposición de derechos sobre ella, no en el pasado ni en el futuro; b) que de la escritura calificada y del título de propiedad reseñado en ella y presentado a inscripción como título previo resultan datos suficientes para que no quepa duda alguna acerca de la imposibilidad de que la vivienda hipotecada tenga el carácter de vivienda familiar: no es el domicilio invocado por la prestataria e hipotecante como domicilio particular suyo y como domicilio a efectos de notificaciones; la vivienda consta declarada en construcción; el préstamo tiene por finalidad financiar dicha construcción; al tiempo de otorgamiento sólo se pone a disposición de la prestataria el 2,77 % del total del préstamo; el 80,55 % será disponible contra certificaciones de obras acreditativas del estado de la construcción; el 16,66 % será disponible contra acta acreditativa del final de obras y obtención de licencia de primera utilización, de la que carece la vivienda; por este último motivo, no puede ser legalmente utilizada como tal; y, no pudiendo ser utilizada como vivienda, no puede tener el alcance de vivienda familiar; c) que la afirmación contenida en la escritura de que constituye vivienda habitual viene motivada por la necesidad de dar cumplimiento a la exigencia de dos artículos de la Ley Hipotecaria: los artículos 21.3 y 129.2.b), que no se refieren a una situación fáctica existente al tiempo del otorgamiento de la escritura por la cual se disponen de derechos sobre la vivienda, a diferencia del artículo 1320 del Código Civil, sino a una declaración de propósito acerca del destino que se dará a la vivienda hipotecada, y d) que, conforme a los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, la única interpretación posible de la afirmación de la otorgante es considerarla una declaración de propósito y no como una declaración de situación fáctica de presente

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.

Del artículo 1320. CC y preceptos concordantes, resulta que, en los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia (salvo que se justifique fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia), pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte o la pertinente autorización judicial supletoria.

 Debe tenerse en cuenta que la finalidad de la norma del citado artículo 1320 del Código Civil es proteger la vivienda que es la habitual de la familia al tiempo del acto dispositivo y no la que vaya a ocuparse con tal carácter en el futuro.

De la escritura calificada y del título previo resulta que uno de los cónyuges declara una obra, en fase inicial de su construcción, sobre un terreno privativo y manifiesta (a los efectos de lo establecido en los citados artículos 21 y 129.2 de la Ley Hipotecaria, como se infiere de la redacción de dicho título) que va a constituir su vivienda habitual y simultáneamente la hipoteca en garantía de un préstamo que tiene por finalidad la construcción de la vivienda y del cual se dispondrá previa presentación de certificaciones de obra y en proporción a la obra ejecutada que de éstas resulte.

Debe concluirse, por ello, que esa declaración relativa al destino futuro de la vivienda cuya construcción -in fieri- se declara no justifica la exigencia expresada por el registrador sobre la intervención del otro cónyuge asintiendo la constitución de la hipoteca, pues se trata de una finca que, en el momento del otorgamiento de la escritura, no es apta para constituir vivienda habitual. (IES)

287. TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE SOBRE DIVISIÓN DE COSA COMÚN DESCONECTADA DEL CONVENIO REGULADOR

Resolución de 6 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 4, a inscribir un testimonio de un auto judicial por el que se homologa un convenio de transacción judicial respecto de la extinción de una comunidad sobre determinada finca. (ACM)

288. ***VENTA DE FINCA URBANA COLINDANTE CON MONTE VECINAL: NOTIFICACIÓN ADMINISTRACIÓN A EFECTOS TANTEO/RETRACTO (GALICIA)

Resolución de 10 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cangas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (IES)

Resumen.- El ámbito objetivo del derecho de retracto a favor de comunidades de montes vecinales en mano común de Galicia, no incluye terrenos de naturaleza mixta, rústica/urbana.

Hechos.- Se discute en este expediente si es o no inscribible una escritura de compraventa en el que la finca, según resulta de las certificaciones catastrales aportadas, linda por el este con el Monte (…), monte vecinal en mano común de Galicia.

La legislación autonómica gallega regula los derechos de adquisición preferente a favor de las comunidades de montes vecinales en mano común en la actual Ley 7/2012 de 28 de junio de montes de Galicia.

Registrador.– Suspende la inscripción del documento porque lindando la finca objeto de transmisión con monte comunal, no consta la correspondiente comunicación de la enajenación a la comunidad de montes de dicho monte comunal, a efectos del ejercicio por la misma, en su caso, de su derecho de adquisición preferente, sin que de la certificación emitida por el Ayuntamiento de Cangas sobre la calificación urbanística de la parcela se desprenda la inexistencia de dicho derecho, dado que según la misma la parcela tiene en parte la calificación de suelo de núcleo rural –excluido según la ley de montes de Galicia de la consideración de monte o terreno forestal–, y en parte de suelo rústico –no excluido por la Ley de dicha consideración de monte o terreno forestal–.

Notario.–  alega que el artículo 2.2 de la Ley 7/2012, de 28 de junio, de montes de Galicia, establece que “no tienen la consideración de monte o terreno forestal: a) El suelo urbano y el suelo de núcleo rural. b) El suelo urbanizable delimitado, con las salvedades señaladas en la disposición transitoria quinta. c) Los terrenos de dominio público, salvo los que integran el dominio público forestal. (Sic) e) Los terrenos rústicos de especial protección agropecuaria.

Y el artículo 57,.1 cuando delimita el ámbito objeto del derecho de adquisición preferente del Monte Vecinal en Mano Común, establece que “1. Las comunidades de montes vecinales en mano común tendrán derecho de adquisición preferente tanto de las superficies colindantes, cuya integración permita una disminución o mejor definición del perímetro del monte vecinal, como de sus enclavados”. La expresión “superficie”, no resulta excesivamente técnica, pudiendo dar lugar a pensar que cabe en ella toda superficie, rústica o urbana, forestal o no. Sin embargo, cotejado este precepto con el artículo 2.2, parece que esta expresión ha de ser objeto de una interpretación restrictiva; asimismo, no es menos cierto que el propio artículo, en el 57.3 se refiere a “las adquisiciones de tierras por compra”, expresión esta de “tierras” que, bien sea en la definición que da la Real Academia Galega –lengua esta, la gallega, en que se redacta por el Parlamento de Galicia–, bien la Real Academia Española, no se comprenden terrenos urbanos, o en parte urbanos, en que exista una edificación a vivienda.

El propio artículo 57 de la Ley se refiere a que la adquisición de fincas tiene como objeto “una disminución o mejor definición del perímetro del monte vecinal”. En tal sentido, cabe destacar que definir es fijar con claridad, exactitud y precisión el significado de una palabra o la naturaleza de una persona o cosa. En definitiva, definir el perímetro del monte con fincas de monte, con aprovechamientos forestales. Si se admite la inclusión de circundado con casa en el ámbito del retracto, en puridad no estamos “definiendo” el perímetro del monte; por el contrario, estamos incluyendo en el mismo elementos ajenos a él, confiriéndole una vis expansiva que implicaría que pudiese el monte alcanzar el centro mismo del casco urbano.

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.

Hace suyas las argumentaciones del recurrente.

Para el estudio del ámbito de aplicación de los bienes afectados por dicha limitación, hay que partir del análisis del citado artículo 57.1, «las comunidades de montes vecinales en mano común tendrán derecho de adquisición preferente tanto de las superficies colindantes, cuya integración permita una disminución o mejor definición del perímetro del monte vecinal, como de sus enclavados».

Dicho precepto hay que ponerlo en relación con el artículo 2 de la misma ley que define la propiedad forestal en los siguientes términos: «(…) se entiende por monte o terreno forestal todo terreno en el que vegetan especies forestales arbóreas, arbustivas, de matorral o herbáceas, sea espontáneamente o procedan de siembra o plantación, que cumplan o puedan cumplir funciones ambientales, protectoras, productoras, culturales, paisajísticas, sociales o recreativas. Tienen también la consideración de monte o terreno forestal: a) Los terrenos yermos, roquedos y arenales. b) Las construcciones e infraestructuras destinadas a servicio del monte en el que se emplazan, así como los equipamientos e infraestructuras de uso sociorrecreativo. d) Todo terreno que, sin reunir las características descritas anteriormente, se adscriba con la finalidad de ser repoblado o transformado a la actividad forestal, de conformidad con la normativa».

Por su parte, el apartado segundo de este artículo señala: «No tienen la consideración de monte o terreno forestal: a) El suelo urbano y el suelo de núcleo rural. b) El suelo urbanizable delimitado, con las salvedades señaladas en la disposición transitoria quinta. c) Los terrenos de dominio público, salvo los que integran el dominio público forestal. e) Los terrenos rústicos de especial protección agropecuaria».

El artículo 57.1 al señalar «superficies colindantes, cuya integración permita una disminución o mejor definición del perímetro del monte vecinal» debe ponerse en relación con el citado artículo 2.2 que define el ámbito de aplicación y de exclusión de un terreno forestal.

Por ello, debemos entender que el ámbito objetivo del derecho de retracto en materia de montes no ha de incluir terrenos de naturaleza mixta, rústica/urbana, máxime con vivienda en ella ubicada como ocurre en el presente caso.

Doctrina.- resolución acertada que despeja dudas para futuras calificaciones .(IES)

289. LICENCIA DE SEGREGACIÓN (CANARIAS) POR SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO: ACREDITACIÓN

Resolución de 12 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Puerto del Rosario n.º 1 a practicar la inscripción de un expediente para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido de parte de una finca registral. (AFS)

290.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO

Resolución de 12 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villena, por la que se suspende la inscripción de la rectificación descriptiva y de la georreferenciación de una finca por haberse presentado alegaciones en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por uno de los colindantes notificados, que son estimadas por la registradora.

Resumen.- Cuando la Administración alegue invasión del dominio público, si este no está deslindado, ni consta iniciado el expediente de deslinde, el registrador hará constar por nota marginal la posible afección al dominio público, pero no denegará la inscripción.

Hechos.- En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral con diminución de superficie superior al 10%, la Administración formula oposición alegando que discurre por parte de un camino en una superficie que no se puede definir con exactitud, al no estar deslindado, pero sí a través del visor del Instituto Cartográfico Valenciano.

Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada sobre la base de la oposición de la Administración.

Recurso.- El recurrente alega la insuficiencia, por sí sola, de la cartografía del Visor del Instituto Cartográfico para provocar dudas fundadas sobre la invasión del dominio público, sin que las alegaciones de la Administración se basen en el acto administrativo de deslinde, sino en cartografías oficiales con carácter meramente informativo, que no deberían ser idóneas, por sí mismas, para provocar en el registrador de la propiedad las dudas fundadas que permitan suspender la inscripción del título. Alega, además, inexactitud de dicha cartografía, que modificó el trazado inicial. 

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- El acto administrativo de declaración de dominio público tiene una naturaleza meramente declarativa. Es el deslinde el acto administrativo que define los límites de las vías pecuarias de conformidad con lo establecido en el acto de la clasificación (art. 8.1 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias y en el mismo sentido el art. 14.1 de la Ley 3/2014, de 11 de julio, de Vías Pecuarias de la Comunidad Valenciana).

La delimitación jurídica de la vía pecuaria mediante el deslinde es la que impide que se practique una inscripción contradictoria con la misma. De la comparación de geometrías, a realizar por el registrador en la fase de calificación registral, puede resultar la invasión de dominio público, pero dicha comparación no se puede realizar con la simple grafía sobre un visor oficial del trazado que resulta del acto de clasificación de la vía pecuaria. 

Los registradores de la propiedad tienen la obligación legal de tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público; sin embargo, este principio debe entenderse aplicable al dominio público indubitado, es decir, aquel respecto del cual no existe duda en cuanto a su trazado. La usurpación de un bien de dominio público se rectifica mediante el deslinde administrativo y no antes. Y ese deslinde ha de traer causa de la clasificación previamente efectuada, de la cual el deslinde no es sino ejecución.

De la jurisprudencia del Tribunal Supremo también se desprende la necesidad del deslinde para poder rectificar situaciones registrales contradictorias y para que los titulares afectados puedan realizar las acciones judiciales que le competan en defensa de su Derecho, siendo la sentencia judicial la que resuelve el conflicto de titularidad, no la declaración unilateral por parte de la Administración.

Por tanto, en atención a esta última doctrina, debe entenderse que la alegación realizada por la Administración no tiene la consistencia necesaria para convertir en contencioso el expediente, puesto que la inscripción de la rectificación superficial no perjudica, de por sí, al dominio público ni perpetúa su usurpación, sino que determina el inicio del procedimiento de rectificación de la usurpación por parte de la Administración.

Por consiguiente, sin perjuicio de la calificación registral de las circunstancias determinadas de cada caso, procede clarificar las distintas situaciones en que puede encontrarse la finca registral que linda con dominio público en la tramitación de un expediente del art. 199 LH, para cohonestar la aplicación de los principios de protección del dominio público con los de seguridad jurídica y prohibición de la indefensión, la DG establece la siguiente doctrina:

a) Respecto a fincas colindantes con dominio público deslindado y georreferenciado: el registrador protegerá con su calificación registral cualquier usurpación del dominio público, mediante la aplicación informática homologada del art. 9 LH. En este caso, el registrador denegará la tramitación del expediente del art. 199, expresando en su nota de calificación negativa que la invasión deriva del contraste, en la aplicación gráfica registral, entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado de tal dominio público.

b) Respecto a las fincas colindantes con dominio público, cuyo deslinde no consta en el Registro de la Propiedad, el registrador tramitará el expediente, pudiendo darse dos situaciones:

i) que el expediente de dominio esté iniciado, pero no concluido, sin que se haya solicitado la práctica de la nota marginal de inicio del procedimiento de deslinde. En este caso, para que la alegación de la Administración pueda ser estimada por el registrador, para aplicar el principio de protección del dominio público, deberá acompañarse al escrito de alegaciones la resolución administrativa de inicio del deslinde, con plano georreferenciado de la porción de superficie de dominio público invadida y solicitud de la práctica de la nota marginal para hacer constar el inicio del expediente de deslinde;

ii) que el expediente de deslinde no esté iniciado: en este caso, para que la oposición de la Administración pueda ser estimada por el registrador, deberá acreditarse que se ha dictado resolución administrativa de inicio del expediente de deslinde abreviado respecto a la finca en cuestión, tras la recepción de la notificación del Registro, acompañada del plano georreferenciado de la franja de dominio público invadido y acreditación de su remisión al titular registral de la finca afectada, solicitando la práctica de la nota marginal de constancia del inicio del expediente de deslinde abreviado. Si dicha resolución no pudiera ser dictada dentro de los 20 días de plazo para alegar, que expresa el art. 199 LH, la Administración podrá solicitar una prórroga del plazo, por igual duración, para que pueda presentarse la solicitud. El plazo para presentar oposición no es preclusivo, de manera que, aun presentada la oposición fuera del plazo de veinte días del art. 199.1, el registrador ha de analizarla, por si fuera fundamental para justificar sus dudas sobre la identidad de la finca. Por lo que, si puede admitirse una alegación formulada fuera de ese plazo, es admisible también solicitar su prórroga, por igual duración, para poder concluir la alegación y que pueda ser estimada por el registrador, en su caso;

iii) si la Administración no pudiera aportar la resolución dentro del plazo de alegaciones, o el de su prórroga, podrá hacer constar por nota al margen de la última inscripción de dominio la clasificación ambiental, urbanística o administrativa del suelo en el que se ubica la finca registral, conforme al art. 9.a) LH, siempre que identifique la porción de dominio público afectada y acredite que la resolución de clasificación se ha notificado al titular registral de la finca. Con dicha nota marginal se puede advertir la posible afección al dominio público y al posible expediente de deslinde de todo o parte del suelo de la finca registral, hasta que se inicie el mismo, pero sin paralizar el tráfico jurídico de la finca y sin perjuicio de las acciones judiciales que competan al titular registral en la defensa de su derecho. (VEJ)

291. HIPOTECA: INSCRIPCIÓN DE CLÁUSULAS DE CARÁCTER PERSONAL U OBLIGACIONAL (domicilio notificaciones, fórmula matemática cálculo cuotas y amortización anticipada)

Resolución de 13 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende parcialmente la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (MN)

292. NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS

Resolución de 13 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 6, de la solicitud para la asignación de número de registro de alquiler de corta duración a una finca registral. (MGV)

293. NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS

Resolución de 13 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 9 a la asignación de número de registro de alquiler de corta duración. (MGV)

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308. GEORREFERENCIACIÓN: CAUSAS DE DENEGACIÓN DE INICIO EXPEDIENTE REGISTRAL

Resolución de 17 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Lepe, por la que se deniega el inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria que un Ayuntamiento había solicitado respecto de dos fincas. (VEJ)

309. NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS

Resolución de 18 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 9, de una solicitud para la asignación de número de registro de alquiler de corta duración a una finca registral. (MGV)

310. INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: FALTA COINCIDENCIA ENTRE LA DESCRIPCIÓN ESCRITURA Y LA DEL CATASTRO

Resolución de 18 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Viveiro, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, por no existir coincidencia entre la descripción del título inmatriculador y la de la certificación catastral descriptiva y gráfica. (IES)

311.* FORMAS DE NOTIFICACIÓN DE ESCRITURAS A AYUNTAMIENTO A EFECTOS PLUSVALÍA MUNICIPAL

Resolución de 18 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se suspende la calificación de una escritura de manifestación, de aceptación y adjudicación de herencias. (ACT)

Resumen: La falta de comunicación del devengo del Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana provoca suspensión del plazo para calificar hasta su acreditación. Un documento presentado en Correos donde se señala que a los efectos de liquidar el impuesto se remite la escritura no es suficiente para entender cumplido el requisito.

Hechos: Se presenta una escritura de herencia en el Registro de la Propiedad. El Registrador suspende la calificación por no acreditarse bien la comunicación del devengo del Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, bien ejemplar de la autoliquidación presentada, bien la declaración debidamente presentada alegando exención o no sujeción, bien la carta de pago si en la misma figuran los datos de la escritura y las fincas a las que afecta.

El interesado recurre. Alega que sí dio traslado al Ayuntamiento “del encargo de la formalización del impuesto”, que se aportó junto al resto de documentación en el Registro de la Propiedad. Se trata de un documento presentado en Correos donde se señalada “a los efectos de liquidación del impuesto de plusvalía adjunto remito escrituras de adquisición y transmisión”.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación. Comienza recordando la existencia de cierre registral por falta de acreditación de la presentación del impuesto (cfr. arts. 254 y 255 LH), con la particularidad existente en el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, donde el art. 254.5 LH permite levantar el cierre registral no sólo acreditando la presentación de autoliquidación o declaración del impuesto, sino también con la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del art. 110 TRLRHL. Apunta el Centro Directivo que los envíos aceptados por el operador al que se encomienda la prestación del Servicio Postal Universal se consideran como debidamente presentados en el registro de entrada de la administración de destino (cfr. arts. 16.4 b) LPAC y 31 del Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre) -en este sentido, ver RR 3-6-2013 y 7-12-2013)-, pero en el presente caso no se acredita al Registrador la existencia de la declaración del Impuesto dirigida a la Administración competente y su presentación en Oficina de Correos por sello de imposición del que resulte la identificación de la Oficina y la fecha, sino un documento presentado en Correos donde no puede identificarse el documento presentado.

Comentario: La comunicación del devengo del Impuesto por parte del Notario a través de la Plataforma Corporativa “SIGNO” del Consejo General del Notariado permite cumplir lo dispuesto en la letra b) del apartado 6 del art. 110 TRLRHL de forma sencilla, gracias al convenio suscrito entre dicho Consejo y la Federación Española de Municipios y Provincias, levantando el cierre registral y simplificando el trámite, algo especialmente útil en supuestos de exención o no sujeción, pero también cuando hay cuota tributaria, pues permite ir avanzando con el trámite de inscripción sin haber satisfecho el pago del impuesto (ACT).

312. HERENCIA. IUS TRANSMISIONIS SIN INTERVENCIÓN DE LA VIUDA

Resolución de 19 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad accidental de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de gananciales y partición de herencia. (JAR)

313.*** VIVIENDA DÚPLEX: RECTIFICACIÓN DESCRIPCIÓN EN OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. INTERVENCIÓN PRESIDENTE COMUNIDAD

Resolución de 19 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 6 a inscribir una escritura de rectificación de descripción de determinada finca.

Resumen: Cabe modificar la descripción de un elemento privativo erróneamente descrito en la división horizontal, aun cuando involucre a elementos comunes, siempre que exista consentimiento material unánime de la comunidad de propietarios, interviniendo en el otorgamiento de la escritura el Presidente de la comunidad y los titulares afectados. No obstante, es necesario acreditar, con arreglo al régimen de las obras nuevas, que estamos ante una errónea descripción de elementos constructivos y no ante una ampliación posterior de la obra.

Hechos: Se otorga una escritura “de adecuación de la realidad jurídica extrarregistral de finca incardinada en régimen de propiedad horizontal” por los propietarios de un elemento privativo. Se expresa que en el título constitutivo este elemento aparece con un derecho de uso y disfrute sobre la azotea pero que, ya en la adquisición por los actuales propietarios, dicho derecho había sido  “absorbido por la ejecución edificatoria que ahora se manifiesta”, constituyéndose un dúplex interconectado por escalera interior. Apuntan los otorgantes en la escritura que esta situación les ha causado perjuicios, en particular la dificultad para obtener financiación bancaria por parte de eventuales compradores, habida cuenta de la diferente descripción. Se hace constar, igualmente, que han transcurrido los plazos de prescripción previstos por la legislación urbanística, aportándose certificado de antigüedad expedido por técnico. Se aporta un certificado del Secretario de la comunidad con el visto bueno del Presidente en que se afirma que se conoce la descripción actual del elemento, considerando que “la propietaria de dicha finca está facultada por sí misma, a proceder a la declaración de ampliación de obra, todo ello, sin alteración de la cuota que, conforme al título constitutivo de la Propiedad Horizontal de que se trata, ha venido correspondiendo a la finca, cuya cuota permanece inalterada”. Aprobado por todos los propietarios menos una, cuyo consentimiento fue suplido por el Juez. No había consentimiento meramente formal o presunto.

La Registradora califica negativamente, poniendo previamente de manifiesto que, bajo la denominación de la escritura, lo que se está haciendo es llevar a cabo una ampliación de obra:

1. Rechaza que pueda ser posible declarar una obra nueva sobre una azotea que es elemento común y sobre la que se ostenta un derecho de uso y disfrute, no de propiedad.
2. Siendo el sistema español causalista, es necesario expresar la causa que ha permito que el titular de un derecho de uso y disfrute se convierta en propietario de lo construido. El certificado del Secretario parece que entraña un “reconocimiento/renuncia abdicativa que hace la comunidad de propietarios”, que ha de tener una contraprestación, bien gratuita, bien onerosa, que no se está diciendo y que entrañará la causa que justifique que ese elemento común que es la azotea pasa a ser parte de un elemento privativo.
3. Es preciso modificar la división horizontal del edificio, debiendo intervenir el Presidente como representante de la comunidad.
4. Es necesario aportar certificación de técnico que acredite que la descripción de la finca coincide con el proyecto para el que se obtuvo la licencia de obras y no se han producido alteraciones o modificaciones desde la declaración de obra nueva y constitución de régimen de propiedad horizontal, ya que todo ello obedece a un error de la escritura y no a una posterior ampliación llevada a cabo sobre la finca.

El Notario recurre. A la cuestión previa sobre si se trata o no de una ampliación de obra, apunta que la situación constructiva del elemento es así desde el origen, atendiendo a la antigüedad que asigna el técnico en su certificado, de ahí que el acto formalizado se intitule “adecuación descriptiva” y no “ampliación de obra”, si bien en todo caso el título contiene los requisitos sustantivos necesarios para la modificación de obra nueva.

1. Sobre la conversión del derecho de uso y disfrute en propiedad, basta el pronunciamiento de la junta de propietarios, que tampoco exige una causalidad específica, pues no hay una voluntad negocial sino de rectificar un dato erróneo, pues la construcción existe desde el inicio, rectificación que está admitida por la R 18-4-2013. Apunta que el fin de obra tuvo lugar tres años después de la declaración de obra en construcción.
2. No es necesaria la intervención del Presidente porque el acuerdo faculta a los titulares al otorgamiento.
3. No es necesario aportar certificado de técnico que acredite que la descripción de la finca coincide con el proyecto para el que se obtuvo la licencia porque existen dos vías para declarar una obra: la ordinaria del art. 28.1 TRLS y por antigüedad del art. 28.4, optándose por esta última, y sin que sus requisitos sean acumulativos (R 12-2-2025).

La DG estima el recurso y revoca la calificación, a salvo lo relativo a la intervención del Presidente:

1. Se solicita una rectificación de la descripción de un elemento privativo (afectando a un elemento común) no porque se haya realizado construcción posterior, sino porque la división horizontal escriturada no se corresponde con la realidad existente. No es necesario expresar la causa porque no hay negocio alguno. Sí precisa la modificación del título constitutivo, para lo cual es necesaria unanimidad material, que se da en el presente caso.
2. El acuerdo debe ser formalizado por el representante de la comunidad de propietarios, que es el Presidente: el art. 5 in fine LPH exige que en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución; y el art 13 LPH dispone que el Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, sin que pueda realizarse únicamente por los propietarios del elemento privativo salvo que sean facultados mediante poder en documento público (cfr. art. 1280-5º CC). De hecho, en la R 18-4-2023 invocada por el Notario, intervenían en la rectificación el titular y el Presidente de la comunidad.
3. Queda suficientemente acreditada la antigüedad de la construcción conforme a lo dispuesto en el art. 28.4 TRLS, sin necesidad de superponer los requisitos del art. 28.1 y sin perjuicio del particular régimen que tiene la declaración de obra por antigüedad (comunicación del Registrador al Ayuntamiento, limitaciones urbanísticas que dicho Ayuntamiento puede poner de manifiesto, que se harán constar por nota marginal…) (ACT)

273.** “DENUNCIA” PRESENTADA EN EL REGISTRO MERCANTIL POR INCUMPLIMIENTO DE DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES

277.⇒⇒⇔ INTERPRETACIÓN DE ESTATUTOS. LAS PALABRAS «MODIFICACIÓN DEL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN» ¿PUEDEN SIGNIFICAR CAMBIO DE ADMINISTRADORES? 

279.** FORMA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES MATERIALES EN UNA CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS SOCIALES.

285.** ESTATUTOS: OBJETO (“GESTIÓN ACTIVA DE PARTICIPACIONES”) Y RETRIBUCIÓN ADMINISTRADORES (SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL)

Resolución de 5 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil III de Valencia a inscribir la escritura de constitución de una sociedad. (JAGV)

Resumen: Es inscribible como objeto social el propio de las sociedades holding… También es inscribible como sistema de retribución de los administradores el que refiriéndose a consejeros delegados o ejecutivos se remita para completar el sistema de retribución al contrato a celebrar entre consejero y la sociedad. No es posible establecer como posible forma de retribución la contratación de un seguro de responsabilidad civil, salvo que de consejeros ejecutivos se trate.

Hechos:  Se presenta a inscripción la constitución de una sociedad limitada.

El artículo 2 de los estatutos relativo al objeto de la sociedad, tenía, aparte de otras varias, las siguientes actividades que extractamos: (ii) La dirección y gestión de la participación de la Sociedad en el capital de otras entidades mediante la correspondiente organización de medios personales y materiales, pudiendo, cuando la participación en su capital lo permita, ejercer la dirección y el control de dichas entidades…  (iii) La administración, dirección y gestión del conjunto de las actividades empresariales de otras entidades a través de la participación en sus órganos de administración y decisión, mediante la correspondiente organización de medios materiales y personales. A continuación, figuraba en el objeto las cláusulas de estilo relativas a su ejercicio directo o indirecto y la relativa a la no posibilidad de ejercicio de actividades sujetas a requisitos especiales.

Y el artículo 23 relativo a la retribución del órgano de administración, después de establecer que esa retribución será una cantidad fija, se especifica b) que si la administración y representación de la Sociedad se encomiendan a un consejo de administración y un miembro del consejo de administración es nombrado consejero delegado o se le atribuyen funciones ejecutivas en virtud de otro título (el “Consejero Ejecutivo”), el Consejero Ejecutivo percibirá adicionalmente una retribución compuesta por ciertos  conceptos, uno de los cuales era una “eventual indemnización por cese o por resolución de su relación con la Sociedad”; conceptos que se concretarán en su contrato conforme a lo previsto en el art. 249 de la Ley… Finalmente se dice que “La Sociedad está autorizada para contratar un seguro de responsabilidad civil para los administradores”.

El registrador en una extensa nota-certificación, manifiesta que ha inscrito parcialmente la escritura omitiendo los apartados ii y iii del artículo 2 y el articulo 23 apartado b) y su último párrafo por los siguientes motivos:

1.- Del artículo 2 considera que la actividad relativa a la “la dirección y gestión de la participación de la sociedad en el capital de otras entidades”, o la “administración o gestión de dichas participaciones o acciones como actividad distinta de la titularidad de la que es una facultad inherente” son actividades prohibidas en el artículo 178.2 RRM y guarda analogías evidentes con él, pues tan inútil y dado a confusión parece incluir en el objeto actos a través de los que se realizan una actividad como las facultades ínsitas en un derecho,…  Arts. 23 LSC y 178 RRM, RDGRN de 25 de julio de 1992, 10 de junio de 1993, y 21 de diciembre de 2004, También la RDGSJFP de 5 de febrero de 2020. Además, invade o incide en el ámbito reservado a las empresas de servicios de inversión en la Ley del Mercado de Valores, en concreto en los artículos 122 y sts, fundamentalmente el artículo 125 d), sin que conste el apartado del artículo 123 que permitiría la no aplicación de dicha normativa especial. Defecto insubsanable.

2.-Respecto del art. 23 considera que “b) la eventual indemnización por cese o por resolución de su relación con la sociedad”, por tratarse una parcial transcripción del sistema de retribución tipificado en el artículo 217 LSC que exceptúa de tal indemnización que el cese sea por incumplimiento de las funciones de administrador y por tanto también comprendiéndolo (RDGRN de 20 de abril y 23 de mayo de 1998, que vedaron la transcripción parcial de normas legales al dar lugar a interpretaciones varias e inseguras). Defecto insubsanable.

3.- Respecto del último párrafo del art. 23 de los estatutos sociales, en lo relativo a que “La sociedad está autorizada para contratar un seguro de responsabilidad civil para sus administradores”, por infracción del artículo 217 de la Ley de Sociedades de Capital, que viene a establecer diversos sistemas de retribución que pueden ser cumulativos pero no alternativos (salvo por lo interpretado por el Centro Directivo para el supuesto de consejeros ejecutivos aplicando la flexibilidad a que hacía referencia la STS de 26 de febrero de 2018), (Resolución de 12 de noviembre de 2003, reiterada por otras posteriores, aparte STS 893/2011 de 19 de diciembre y 412/2013 de 18 de junio y resolución de 25 de mayo de 2021).

La sociedad recurre. Dice que la actividad de la sociedad es la propia de las sociedades holding, actividad lícita y permitida, sin que colisione con las funciones reservadas a las empresas de servicios de inversión, pues la gestión establecida en los estatutos se circunscribe exclusivamente a las participaciones propias de la sociedad recurrente en otras entidades y no a la prestación de servicios a terceros. Resolución de 17 de mayo de 2024.

Sobre la retribución señala que el apartado b) solamente recoge las retribuciones que podría recibir el consejero ejecutivo en caso de que la administración de la sociedad se confíe a un consejo de administración y que la contratación del seguro es una retribución simplemente complementaria.

Resolución: Se revocan los dos primeros defectos y se confirma el tercero con la salvedad que se establece para los consejeros delegados o ejecutivos en los fundamentos de la resolución.

Doctrina: La DG va a hacer un repaso de su más que conocida doctrina sobre la importancia del objeto y su trascendencia para la sociedad y los terceros, ponderando al mismo tiempo la dificultad de determinar si determinada actividad del objeto está o no suficientemente determinada y especificada.

Añade que “las prohibiciones contenidas en el Reglamento, precisamente por ese carácter, deben aplicarse con la debida mesura de modo que no sean objeto de una extensión a supuestos que no pueden calificarse como indiscutiblemente contenidos en su ámbito” y sobre esta base estima que no puede rechazarse el objeto debatido pues “las actividades controvertidas pueden llevarse a cabo en el ámbito de las actividades propias de los comerciantes (vid. artículos 1 y 2 del Código de Comercio), y como tal susceptible de ser desarrollada bajo forma societaria”. Tampoco inciden en el ámbito propio de las sociedades y agencias de valores, pues aparte de no ajustarse a la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, lo relevante a estos efectos es, no la adquisición de las participaciones de otras sociedades, “sino que el servicio que presta o la actividad de inversión que desarrolla sean llevadas a cabo con carácter habitual o profesional (dentro del marco regulado), por cuenta de tercero…

Sobre el segundo defecto también confirma su doctrina de que cuando se trata de consejo de administración, respecto de sus consejeros delegados o ejecutivos, siguiendo la doctrina marcada por la sentencia  del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2018, “ha admitido que aun cuando los distintos conceptos retributivos deban constar necesariamente en los estatutos sociales, podrán éstos remitirse al contrato que se celebre entre el consejero ejecutivo y la sociedad para que se detalle si se remunerará al mismo por todos o sólo por algunos de los conceptos retributivos fijados en los estatutos” y la cláusula estatutaria cuestionada se refiere precisamente al consejo  administración.

Finalmente, respecto del tercer defecto dice que es cierto que esa “disposición estatutaria no se ajusta a lo establecido en el citado artículo 217 de la Ley de Sociedades de Capital, pues establece un sistema o concepto retributivo (vid. artículos 249.3 y 260, mención undécima, de la misma ley) que, siendo aplicable a todos los administradores, y no sólo a los consejeros, según resulta de una interpretación literal, lógica y sistemática de dicha disposición estatutaria, no es cumulativo y su existencia no está fijada en los estatutos sociales sino que depende de la decisión de la Sociedad”. Por ello se confirma la calificación respecto de los administradores o consejeros que “no sean consejeros delegados ni tengan atribuidas funciones ejecutivas en virtud de otro título, toda vez que en relación con estos «consejeros ejecutivos» podrán los estatutos “remitirse al contrato que se celebre entre el consejero ejecutivo y la sociedad para que se detalle si se remunerará al mismo por todos o sólo por algunos de los conceptos retributivos fijados en los estatutos (vid., respecto de cláusulas estatutarias idénticas, resolución de 13 mayo de 2025)”.

Comentario: Pese a lo aparatoso de la resolución- 15 páginas de BOE- su contenido es una mera repetición de otras muchas resoluciones y que podemos extractar en que son posibles las llamadas sociedades holding, que los sistemas de retribución de los administradores deben establecerse en estatutos, pudiendo ser cumulativos, pero no alternativos y que respecto de consejeros ejecutivos dicha rigidez puede aliviarse mediante la remisión al contrato que el consejero debe celebrar con la sociedad. JAGV.

300.* DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES CON OPINIÓN DESFAVORABLE DEL AUDITOR

304.* DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES PENDIENTE UN EXPEDIENTE DE DESIGNACIÓN DE AUDITOR POR RECURSO JUDICIAL INTERPUESTO 

306.** DENOMINACIÓN SOCIAL CON ABREVIATURAS, ACRÓNIMOS O ANAGRAMAS

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