INFORME Nº 371: BOE AGOSTO de 2025.

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

367.** PROPIEDAD HORIZONTAL. TESTIMONIO NOTARIAL DEL LIBRO DE ACTAS. TÍTULO FORMAL PARA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Resolución de 10 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcaraz, por la que se deniega la inscripción de la certificación de un acuerdo de modificación de los estatutos de la comunidad de propietarios relativa a arrendamientos turísticos

Resumen: El testimonio notarial de un acuerdo de Junta de Propietarios en propiedad horizontal documentados en un Libro de Actas de una Comunidad de Propietarios no es título público suficiente a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Hechos: En una Comunidad de Propietarios, en propiedad horizontal, se toman varios acuerdos prohibiendo el arrendamiento turístico en las fincas integrantes de la citada propiedad horizontal. Del Acta de la Junta que transcribe dicho acuerdos se expide un testimonio notarial por exhibición del LIbro de Actas.

La registradora de la propiedad deniega la inscripción de dicho documento, por no constar en escritura pública, pues el acto objeto de inscripción es una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.

El interesado recurre y alega que, según la doctrina de la DG, basta que dicho acuerdos consten en acta notarial para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Aclara al recurrente que el documento notarial presentado a inscripción no es un instrumento notarial de las regulados en los artículos 198, 207 y 211 del Reglamento Notarial, que sería un título apto para su inscripción, sino un testimonio notarial de un acta privada de Junta que se obtiene por exhibición al notario del Libro de Actas, y que está regulado en el artículo 251 del Reglamento Notarial.

Comentario: En definitiva, que se necesita el otorgamiento de una escritura de elevación a público de ese acuerdo, con el juicio de suficiencia notarial y las formalidades propias de las escrituras públicas, pues por mucho que se testimonie notarialmente el acta privada de la Junta, dicha acta sigue siendo un documento privado que no puede acceder al Registro de la Propiedad ya que el notario de lo que da fe en el testimonio notarial es de su coincidencia con el original. (AFS)

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368 y 369.** NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN. FALTA DE CONFORMIDAD DEL AYUNTAMIENTO Y DE FIRMEZA DE LA RESOLUCIÓN JUDICIAL APORTADA

Resolución de 10 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Salamanca n.º 1, por la que se deniega la asignación del número de registro de alquiler de corta duración correspondiente a un inmueble

Resumen: Para la concesión del NRA deberán tenerse en cuenta, en su caso, las pertinentes normas autonómicas o municipales reguladoras del alquiler turístico en la localidad de que se trate.

Hechos: Se solicita la asignación del número de registro de alquiler de corta duración para finca completa y arrendamiento turístico, que fue calificada desfavorablemente por no aportarse la inscripción en el registro de turismo de la CA, ni la declaración de conformidad del ayuntamiento, según las normas autonómicas (CyM) y las ordenanzas municipales.

Se subsana el defecto acompañando solo el registro de la CA, y una sentencia no firme del Juzgado de lo C-A contra el Ayuntamiento.

El registrador vuelve a calificar de forma desfavorable pues según dice los efectos de la sentencia deben ser apreciados por el Ayuntamiento y por tanto sigue sin constar su conformidad “habida cuenta de la necesidad de que las viviendas para uso turístico cumplan los requisitos que en materia de urbanismo resulten aplicables, siendo la regulación el uso del suelo y de las edificaciones competencia del Ayuntamiento”. En definitiva, que considera que las viviendas de uso turístico son uso terciario y no residencial.

El recurrente alega: que tiene número de registro turístico, que el inmueble ha sido destinado a dicha actividad sin oposición administrativa hasta que, de forma sorpresiva, el Ayuntamiento cambia el criterio interpretativo del PGOU, que aunque la sentencia aún no ha adquirido firmeza, se trata de una resolución judicial ejecutiva, susceptible de ejecución provisional, que ante criterios contradictorios debe aplicarse el principio “in dubio pro administrado”, y que se están vulnerando los principios de buena administración.

Resolución: La DG confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Se basa la DG en la norma que regula en el Ayuntamiento de que se trata (Salamanca) el uso de las viviendas con destino turístico y de ellas resulta con claridad la calificación de dichas viviendas como de uso terciario u hotelero, lo que requiere la inexcusable declaración de conformidad del Ayuntamiento. Y sobre la no firmeza de la sentencia rechaza la argumentación del recurrente pues en su caso los efectos ejecutivos de la sentencia podrán surtir efectos en el ámbito administrativo, pero no en el de la calificación registral.

Comentario: Es interesante esta resolución en cuanto a que el obstáculo que se opone a la asignación del deseado NRA, no proviene de los estatutos de la Comunidad-se trata de un edificio completo- sino de normas autonómicas y municipales que también deberán ser tenidas en cuenta a la hora de la concesión. (MGV)

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370.* NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN. FALTA DE IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA POR EL CRU

Resolución de 10 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, de una solicitud de asignación del número de registro de alquiler, por falta de identificación de una finca por el código registral único.

Resumen: Para la concesión del NRA es requisito indispensable la perfecta identificación de la finca respecto de la que se solicita.

Hechos: Se solicita la asignación del número de registro de alquiler respecto del establecimiento radicado en la finca con código registral único … acompañado de una serie de documentos tales como la licencia de obras, resolución de la Xunta de Galicia sobre su inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad de Galicia y otra serie de documentos sin incidencia en la resolución.

La registradora califica negativamente por la imposibilidad de verificar la firma de la solicitud y por la falta de identidad-especificación de la finca sobre la que se solicita la asignación del número de registro de alquiler, al describirse el edificio en su conjunto y no la concreta entidad sobre la que va a recaer el alquiler vacacional. Tampoco coincide la nomenclatura de las calles.

El recurrente alega, en esencia, que la falta de identidad de la calle y número con la realidad son fácilmente subsanables con la documentación presentada, alegando que “esta discrepancia es meramente formal y no impide la identificación correcta de la finca”.

Resolución: La Dirección General confirma la calificación impugnada.

Doctrina: La resolución parte del principio de determinación registral, principio esencial, “pues sin él la garantía y control preventivo no son operativos ni adecuados” y por ello la descripción de la finca siempre ha de ser clara y unívoca (cfr. Resolución esta Dirección General de 6 de septiembre de 2013). Sobre esta base el propio Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, en su artículo 9.2 exige “la dirección específica de la unidad, el Código Registral Único y su referencia catastral”, sin que esta falta sea subsanada por los documentos acompañados.

Comentario: Elemental resolución basada en la necesaria identificación de la finca a la cual se le va a asignar su NRA. (MGV)

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371.** NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EXISTIENDO ESTATUTOS QUE PROHÍBEN ACTIVIDAD COMERCIAL

Resolución de 10 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2, de una solicitud para la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca registral.

Resumen: Si los estatutos de una propiedad horizontal prohíben para las viviendas, entre otros usos el comercial, dicha prohibición es aplicable al llamado uso turístico de los distintos pisos.

Hechos: Se solicita de forma telemática la asignación de número de registro de alquiler de uso turístico de corta duración, para una finca registral integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

El registrador alega en su calificación que según resulta de las normas de comunidad, se encuentra prohibida la utilización de las viviendas para el ejercicio de cualquier actividad comercial, lo que impide la asignación del NRA.

 Se recurre y se alega que la vivienda ya tiene la inscripción como turística en la Junta de Andalucía, por lo que no le es aplicable el artículo 7.3 de la LPH. A la misma conclusión se llega conforme a la DF1ª de la Ley Orgánica 1/2025, que añade la disposición adicional segunda de la LPH. Por todo ello no se necesita la autorización de la Comunidad de Propietarios del edificio.

Resolución: La Dirección General confirma la calificación.

Doctrina: La DG va a ratificar y reiterar su criterio sobre el problema que plantea esta resolución.

Para ella es fundamental para que se pueda conceder el NRA que no existan elementos obstativos para su concesión de acuerdo con la normativa aplicable en cada caso y los posibles acuerdos de la comunidad de vecinos conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio.

Reconoce que en este caso la prohibición de uso comercial contenida en los estatutos de la comunidad no alude literalmente a las viviendas de uso turístico, pero sobre la base de diversas sentencias del TS que cita y transcribe parcialmente (Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 1671/2023, la de 15 de junio de 2018, la de 29 de noviembre de 2023, de 30 de enero de 2024, de 18 de febrero de 2025, entre otras) llega a la conclusión de que la prohibición del uso comercial de las viviendas incluía el uso turístico de las mismas.

Y sobre la no existencia de acuerdo alguno que prohíba el uso turístico, aña de que según las nuevas normas aplicables debe tenerse en cuenta que lo establecido es independiente de la posibilidad de asignación de número de número de registro de alquiler de corta duración, pues según el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre aplicable, uno de sus requisitos es la inexistencia de obstáculo alguno en los estatutos de la comunidad para el uso turístico de las viviendas, y en el caso de la resolución existía tal limitación debidamente inscrita.

Finalmente, también recoge su doctrina el argumento de que la concesión de licencia administrativa para el uso turístico de una concreta vivienda, es independiente de las normas civiles aplicable al caso según la misma legislación autonómica que pueda alegarse.

Comentario: Lo que nos tiene que quedar claro de todas las resoluciones similares sobre la concesión del NRA es que la prohibición de actividad económica en general o de actividad comercial o similares en especial, comprende el uso de alquiler turístico de corta duración en las viviendas. (MGV)

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372.() NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EXISTIENDO ESTATUTOS QUE PROHIBEN ACTIVIDAD COMERCIAL

Resolución de 10 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2, de una solicitud para la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca registral.

Idéntico contenido que la 371 (MGV) 

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373.* NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN SIN APORTAR ORIGINAL DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO Y DECLARACIÓN RESPONSABLE DE CAMBIO DE USO

Resolución de 10 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 2, por la que se suspende la práctica de la nota marginal de asignación del número de registro de alquiler de una finca.

Resumen: La asignación de NRUA turístico en Andalucía requiere acreditar la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y la presentación de la declaración responsable de cambio de uso (de residencial a terciario-de hospedaje).

Hechos: Se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración de uso turístico, acompañada de una mera notificación al Registro de Turismo de Andalucía, en la que consta que se ha efectuado «anotación de modificación (…) del periodo de funcionamiento» de la vivienda.

Calificación: El registrador suspende la asignación porque falta aportar (i) original de la Resolución Administrativa, que acredite la inscripción de la vivienda de uso turístico en el Registro de Turismo de Andalucía; y (ii) la «Declaración Responsable de Utilización presentada en la Gerencia de Urbanismo de Sevilla» con el fin de acreditar el cambio de uso de la vivienda (de residencial a terciario, de hospedaje).

Recurso: El recurrente contraargumenta: (i) que la documentación aportada debe reputarse suficiente, pues la resolución administrativa presupone la renovación automática; y (ii) que el inmueble cuenta con licencia turística en vigor, concedida por la Junta de Andalucía conforme al Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: La Dirección General confirma la necesidad de aportar el original de la resolución administrativa que acredite la inscripción, en el Registro de Turismo de Andalucía, de la vivienda de uso turístico a que se refiere la solicitud calificada; todo ello a fin de que el registrador disponga de los elementos y antecedentes necesarios para poder emitir correctamente su obligada calificación. En el presente caso, lo que se ha acompañado es una notificación relativa a la «anotación de modificación de datos» (con unas determinadas fechas que expresa): «Periodo(s) de Funcionamiento: Desde el 01/01/2024 hasta el 31/12/2024 (Repetible cada año)». Señala el Centro directivo que «La consecuencia, como pone de relieve la calificación, es que ya habría expirado al día de la fecha».

Asimismo, se confirma el segundo defecto, por lo que deberá igualmente aportarse la «Declaración Responsable de Utilización presentada en la Gerencia de Urbanismo de Sevilla». También por la razón que expresa la nota; que no es otra que acreditar en forma el cambio de uso de la vivienda, que pasaría de tener un uso residencial al de hospedaje de vivienda con fines turísticos (de residencial a terciario). Todo ello, en base a lo dispuesto en el artículo 138, apartado 1, letra f), de la Ley 7/2021, de 1 de Diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, que incluye entre los «Actos sujetos a declaración responsable o comunicación previa: 1. (…) f) Los cambios de uso en edificaciones, o parte de ellas (…)». Por consiguiente, la alegación formulada por el recurrente, en el sentido de que el edificio ya disponía de licencia de primera ocupación, no viene al caso, pues lo que requiere acreditar la calificación es algo distinto: el cambio de uso de la vivienda. (BZR).

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374.** NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EXISTIENDO ESTATUTOS QUE FIJAN COMO DESTINO HOGAR

Resolución de 10 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 9, denegando la práctica y obtención de un número de registro de alquiler de corta duración.

Resumen: La existencia de una cláusula estatutaria conforme a la cual «las viviendas o locales se destinarán a hogar de sus copropietarios o inquilinos, no pudiendo dedicarse a hospedería, hotel o pensión, consultorio o clínica para hospitalizar o industrias perjudiciales a la higiene o depósito de materias que entrañe peligro para la seguridad de la finca, ni a fines vedados por la moral o la Ley» impide asignar NRUA a las viviendas pertenecientes a dicha división horizontal, aunque se trate de un alquiler de corta duración no turístico.

Hechos: Se solicita la asignación de número de registro de alquiler no turístico sobre dos habitaciones de una finca registral perteneciente a una división horizontal.

Calificación: El registrador suspende la asignación porque los estatutos inscritos de la propiedad horizontal en la que está integrada dicha finca registral imponen que «Las viviendas o locales se destinarán a hogar de sus copropietarios o inquilinos, no pudiendo dedicarse a hospedería, hotel o pensión, consultorio o clínica para hospitalizar o industrias perjudiciales a la higiene o depósito de materias que entrañe peligro para la seguridad de la finca, ni a fines vedados por la moral o la Ley». Considera el registrador que el alquiler de corta duración es, por definición, incompatible con el concepto de «hogar» o residencia de carácter permanente exigido en la referida norma estatutaria.

Recurso: El recurrente contraargumenta: (i) que no existe una definición jurídica específica del término “hogar” en lo que se refiere al tipo de residencia, ya que en el ámbito jurídico se emplea el concepto de “residencia habitual o vivienda habitual”; (ii) que la Agencia Tributaria tiene establecido que el alquiler a estudiantes puede considerarse de vivienda habitual si están al menos once meses; y (iii) la sentencia del Tribunal Superior de Galicia, de 28 de febrero de 2024 considera –según indica– el alquiler a estudiantes como residencial.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: En línea con la de 18 de junio, esta resolución  sostiene que la obligación estatutaria de destinar los elementos independientes de la propiedad horizontal a «hogar de sus propietarios o inquilinos, no pudiendo dedicarse a hospedería, hotel o pensión» impiden asignar cualquier tipo de NRUA,  sea este turístico o no turístico. Como señala la primera de las resoluciones citadas, «qué duda cabe que la expresión «hogar de sus propietarios o inquilinos» tiene el sentido de necesaria dedicación a un uso residencial y estable de los propietarios o inquilinos (es patente la carga semántica de permanencia y estabilidad que conlleva el vocablo «hogar»); y no puede extenderse a un supuesto de uso por temporada, ni tampoco dedicarse a hospedería, hotel o pensión». Por tanto, si los estatutos imponen la obligación de destinar las viviendas de que consta el edificio a vivienda o domicilio personal del respectivo propietario, esto excluye la posibilidad de destinar la vivienda para la que se solicita número de registro a un alquiler de corta duración; alquiler que por definición es incompatible con el concepto de «hogar», o residencia de carácter permanenteque imponen los estatutos de la comunidad para todas las viviendas.

Por último, indica el Centro Directivo que la interpretación de la citada sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia se desenvuelve bajo una perspectiva exclusivamente tributaria (aplicabilidad de la reducción en el IRPF) y no produce efectos civiles. (BZR)

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375.** CAMBIO DE USO POR PRESCRIPCIÓN DE LOCAL A VIVIENDA. MADRID

Resolución de 10 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27 a inscribir una escritura de cambio de uso de local para destinarlo a vivienda

 Idem que la resolución 326 del Informe de Julio pasado. (AFS)

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377.*** HERENCIA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES

Resolución de 10 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: No cabe apreciar conflicto de intereses en la actuación del representante cuando se limita a cumplir con el mandato de una norma imperativa.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia cuyo causante es de nacionalidad argelina, igual que lo son todos sus herederos, esposa e hijos. La sucesión se rige por la legislación argelina, y por no haber otorgado testamento hay una declaración notarial de herederos autorizada por notaria de Argelia, de la que resulta que son herederos la esposa, el hijo y las dos hijas del causante, correspondiendo al descendiente varón mayor cuota en la herencia que a las hijas.

La notario española expresa en la escritura lo siguiente: «Utilizando yo, notario (…) el criterio corrector del orden público en la aplicación del Derecho argelino, la parte que corresponde a los hijos en la sucesión deben corresponder por igual al hijo y a las hijas…”.

Le escritura es otorgada por una apoderada que interviene en representación de todos los interesados en la herencia.

Registrador: Suspende la inscripción porque, interviniendo la otorgante como apoderada de todos los interesados, en el juicio notarial de suficiencia de los poderes no se salva el conflicto de intereses derivado de aplicar el criterio del orden público español, lo que determina que el varón reciba menos de lo que le correspondería conforme a la ley argelina, resultando beneficiadas sus hermanas que también están representadas por la misma apoderada.

Notario: La notario argumenta que en la adjudicación de la herencia no existe conflicto de intereses por cuanto la herencia se hace con arreglo a la ley argelina, bien que corregida por la aplicación del criterio de orden público que impide la desigualdad de derechos sucesorios por razón de sexo (art. 35 del Reglamento (UE) n.º 650/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de julio de 2012).

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

Es criterio general que el representante de uno de los herederos no puede actuar en nombre de otro coheredero si no está expresamente autorizado para ello, salvo que, por la forma de actuar del representado, resulte que se ha desempeñado con imparcialidad dicha representación (v. gr. cuando en una partición de herencia se adjudican a los herederos en proporción a sus cuotas hereditarias todos los bienes que componen la misma).

Esto es lo que sucede en el caso debatido, pues el representante de los herederos se ajusta a la ley sucesoria argelina y la corrección de las cuotas discriminatorias por razón de sexo que hace la notario no deriva de una decisión de la poderdante sino de del orden público español, contrario a tal discriminación. (JAR)

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378.*** NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN. FINCA QUE FIGURA EN CONSTRUCCIÓN

Resolución de 11 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, en la que se deniega la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por figurar la finca en el Registro como «en construcción».

Resumen: La asignación de NRUA requiere la previa constancia registral de la terminación de la obra

Hechos: Se solicita asignación de NRUA sobre una finca que forma parte como uno de los elementos independientes en que fue dividida en régimen de propiedad horizontal y que aún figura en el registro como ‘en construcción’.

Calificación: El registrador suspende la asignación porque el hecho de que la finca figure en el registro como ‘en construcción’ es incompatible con los requisitos de equipamiento, mobiliario y enseres adecuados que para los servicios de alquiler de corta duración exige el apartado b) del artículo 4.º del Real Decreto 1312/2024.

Recurso: El recurrente contraargumenta: (i) que la vivienda no se encuentra en fase de construcción, sino que está plenamente terminada, equipada y apta para su uso inmediato; (ii) que dicha vivienda consta con licencia de apartamento turístico, que no solo le habilita para dicho uso, sino que además deja constancia de la finalización del proyecto y construcción, de la existencia de Licencia de Obras o, cuanto menos, de Certificado de No Infracción urbanística; (iii) que la clasificación registral como “en construcción” responde a un error material o desactualización de datos, que no refleja el estado actual del inmueble; y (iv) que el citado artículo 4.b) no exige la verificación del cumplimiento efectivo del equipamiento y mobiliario, lo cual sí puede comprobarse mediante inspección o documentación técnica, sin que la mera mención registral impida automáticamente el cumplimiento del requisito.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: La asignación de NRUA requiere la previa constancia registral de la terminación de la obra. Con base en los artículos 2 y 8 del Real Decreto 1312/2024 y el considerando 9 del Reglamento (UE) 2024/1028, defiende la Dirección General que el objeto de comercialización y oferta ha de ser un alojamiento amueblado que pretende ser objeto de alquiler de corta duración. De dicha normativa (artículo 8 del Real Decreto) resulta también la aplicación supletoria de la legislación hipotecaria y, en particular, de los principios de legalidad, especialidad, determinación y legitimación registral.

En consecuencia, señala el Centro Directivo que «el principio de legitimación registral exige que la inscripción en el Registro de la Propiedad deba reflejar de forma precisa y completa la situación jurídica de los bienes inmuebles, evitando errores o inconsistencias que puedan generar dudas o litigios. En esencia, se trata de que el registro sea una imagen fiel de la realidad jurídica de la propiedad. Directamente relacionado estos mismos principios está el de legalidad, a través de la calificación del registrador consagrada en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, ya que en un sistema en que los asientos registrales se presumen o reputan exactos y concordantes con la realidad jurídica, es lógica y preceptiva la existencia de un previo trámite depurador de la titulación presentada a Registro.» (BZR).

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379.** NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN. FINCA QUE FIGURA EN CONSTRUCCIÓN Y PROHIBICIÓN ESTATUTARIA

Resolución de 11 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, en la que se deniega la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por figurar la finca en el Registro como «en construcción» y por constar inscrita una modificación estatutaria consistente en la prohibición de alquileres turísticos.

Resumen: La asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la terminación de la obra.

Hechos: se presenta en el Registro una solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico.

El Registrador califica negativamente por inscrita en el Registro como «en construcción» y por constar inscrita una modificación estatutaria consistente en la prohibición de alquileres turísticos.

La Dirección desestima el recurso en cuanto al primero de los defectos y lo estima respecto del segundo considerando que,

1º. La asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la terminación de la obra ya que el objeto de comercialización y oferta ha de ser un alojamiento amueblado que pretende ser objeto de alquiler de corta duración.

2º. En cuanto al segundo de los defectos alegados, esto es, la constancia registral de una modificación estatutaria consistente en la prohibición de alquileres turísticos, dicha inscripción se practicó en virtud de escritura otorgada el día 6 de marzo de 2025 y presentada en el Registro el día 14 de marzo de 2025, esto es, con anterioridad al 26 de marzo de 2025, fecha de presentación de la solicitud de asignación de número de registro único. En dicha escritura se eleva a público un acuerdo adoptado en la junta general y extraordinaria de la comunidad de propietarios celebrada el día 6 de noviembre de 2024, y que la resolución de la Junta de Andalucía se emitió el día 23 de octubre de 2018, en virtud de declaración responsable presentada el día 27 de septiembre de 2018, si bien se modificó mediante de resolución de 25 de febrero de 2024, dictada en respuesta a la declaración responsable presentada el día 23 de diciembre de 2024, siendo esta última resolución la que se relaciona en la solicitud de asignación de número de alquiler.

En el caso de licencia o declaración responsable concedida antes del día 3 de abril de 2025, la regla general es que la asignación de número de registro único no requiere autorización previa de la junta, ex artículos 7.3 y 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal y disposición final primera de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, y que la existencia de estatutos que prohíban la actividad no puede perjudicar al solicitante si la fecha de adopción del acuerdo es posterior a la fecha de la titulación administrativa, pues tal modificación estatutaria carece, en principio, de efectos retroactivos. (ER)

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380.() NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN. FINCA QUE FIGURA EN CONSTRUCCIÓN

Resolución de 11 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, en la que se deniega la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por figurar la finca en el Registro como «en construcción».

Resumen: La asignación de NRUA requiere la previa constancia registral de la terminación de la obra.

Hechos: Se solicita asignación de NRUA sobre una finca que forma parte como uno de los elementos independientes en que fue dividida en régimen de propiedad horizontal y que aún figura en el registro como ‘en construcción’.

Calificación: El registrador suspende la asignación porque el hecho de que la finca figure en el registro como ‘en construcción’ es incompatible con los requisitos de equipamiento, mobiliario y enseres adecuados que para los servicios de alquiler de corta duración exige el apartado b) del artículo 4.º del Real Decreto 1312/2024.

Recurso: El recurrente contraargumenta: (i) que la vivienda no se encuentra en fase de construcción, sino que está plenamente terminada, equipada y apta para su uso inmediato; (ii) que dicha vivienda consta con licencia de apartamento turístico, que no solo le habilita para dicho uso, sino que además deja constancia de la finalización del proyecto y construcción, de la existencia de Licencia de Obras o, cuanto menos, de Certificado de No Infracción urbanística; (iii) que la clasificación registral como “en construcción” responde a un error material o desactualización de datos, que no refleja el estado actual del inmueble; y (iv) que el citado artículo 4.b) no exige la verificación del cumplimiento efectivo del equipamiento y mobiliario, lo cual sí puede comprobarse mediante inspección o documentación técnica, sin que la mera mención registral impida automáticamente el cumplimiento del requisito.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: Idéntica a la 378. La asignación de NRUA requiere la previa constancia registral de la terminación de la obra. Con base en los artículos 2 y 8 del Real Decreto 1312/2024 y el considerando 9 del Reglamento (UE) 2024/1028, defiende la Dirección General que el objeto de comercialización y oferta ha de ser un alojamiento amueblado que pretende ser objeto de alquiler de corta duración. De dicha normativa (artículo 8 del Real Decreto) resulta también la aplicación supletoria de la legislación hipotecaria y, en particular, de los principios de legalidad, especialidad, determinación y legitimación registral.

En consecuencia, señala el Centro Directivo que «el principio de legitimación registral exige que la inscripción en el Registro de la Propiedad deba reflejar de forma precisa y completa la situación jurídica de los bienes inmuebles, evitando errores o inconsistencias que puedan generar dudas o litigios. En esencia, se trata de que el registro sea una imagen fiel de la realidad jurídica de la propiedad. Directamente relacionado estos mismos principios está el de legalidad, a través de la calificación del registrador consagrada en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, ya que en un sistema en que los asientos registrales se presumen o reputan exactos y concordantes con la realidad jurídica, es lógica y preceptiva la existencia de un previo trámite depurador de la titulación presentada a Registro.» (BZR).

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381 Y 382. NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER NO TURÍSTICO DE CORTA DURACIÓN DE FINCA INSCRITA COMO LOCAL

Resolución de 11 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por constar en el Registro el uso de la finca como «local».

El alquiler de corta duración no turístico no debe ejercerse en una finca destinada en el Registro a local comercial. La asignación del número de registro único exige el previo cambio de uso, con todos los requisitos establecidos por la normativa hipotecaria y urbanística aplicable.

Nota: es posible que se publique una rectificación de estas dos resoluciones.

Rectificación de errores de ambas resoluciones.

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383.** RÉGIMEN Y EFECTOS REGISTRALES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO

Resolución de 11 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mijas n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdo de junta general extraordinaria de comunidad de propietarios consistente en la prohibición de actividad de alquileres turísticos, por no hallarse las fincas relacionadas constituidas en régimen de propiedad horizontal.

Resumen: La propiedad horizontal de hecho se rige por la LPH, pero en cuanto no está formalmente constituida e inscrita, no puede beneficiarse de los efectos del sistema registral. Asimismo, tal propiedad horizontal de hecho requiere un edificio constituido por partes susceptibles de aprovechamiento independiente, copropiedad en elementos comunes y pluralidad de propietarios.

Hechos: Se otorga escritura de elevación a público de unos acuerdos adoptados en una Junta General Extraordinaria de una “comunidad de propietarios”, en la que se documentan unos Estatutos y se incluye la cláusula de prohibición de alquileres turísticos del art. 17.12 LPH.

El Registrador califica negativamente, pues las fincas sobre las que recae el acuerdo no están constituidas en régimen de propiedad horizontal.

Quien dice ser presidente de dicha comunidad recurre, si bien el recurso lo firma otra persona. Su argumentación gira en torno al concepto de propiedad horizontal de hecho. Alega que la comunidad de propietarios está organizada y viene funcionando como tal comunidad de propietarios desde hace más de veinte años, que se rige por la LPH, que existe una Junta Directiva integrada por presidente, vicepresidente y secretario-administrador colegiado. Asimismo, posee un NIF, libros de actas que ha diligenciado el Registrador de la Propiedad y cuenta bancaria propia. A los dos primeros actos le son de aplicación la presunción de legalidad de los actos administrativos.

La DG desestima el recurso. Previamente inadmite el recurso por falta de legitimación de la firmante, que no es el recurrente. Pese a ello, “y por razón de economía procesal para el caso de subsanación, se procede a su resolución”.

En primer lugar, repasa el concepto de propiedad horizontal de hecho. Ésta tiene lugar cuando se dan propuestos fácticos para que la propiedad horizontal surja (edificio constituido por partes susceptibles de aprovechamiento independiente, copropiedad en elementos comunes y pluralidad de propietarios) pero en los que no se ha otorgado el título constituido (RR 26-6-1987 y 18-6-1995). En el presente caso no hay propiedad horizontal de hecho porque falta la copropiedad en elementos comunes: las fincas a que se refiere proceden de segregación de una matriz y tienen autonomía propia, sin que tengan nada en común.

A mayor abundamiento, el Centro Directivo repasa el régimen de la propiedad horizontal de hecho: se aplica la LPH (cfr. art. 2 b) y Disp. Trans. 1ª LPH), pero no pueden beneficiarse de los efectos del sistema registral (por cuanto no están formalmente constituidas e inscritas): no gozan de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral (RR 8-8-2014, 14-4-2015 y 1-6-2022).

Comentario: Resolución muy clara en cuanto al régimen y los efectos de la propiedad horizontal de hecho. Me gustaría centrarme en dos cuestiones que la resolución no trata:

1. Respecto a obtener del Registro un libro de actas diligenciado, se hace necesario ser minucioso en este tipo de trámites y comprobar por el Registrador que, efectivamente, existe una verdadera propiedad horizontal de hecho o estamos ante figuras atípicas que bien podríamos denominar de naturaleza asociativa ob rem por intereses económicos u organizativos -que tampoco son propiamente comunidades de bienes, por cuanto no hay proindiviso-. El Registrador puede y debe indagar de los solicitantes si efectivamente se dan todos los requisitos para obtener tal libro y, en caso contrario, denegar la actuación, pues un libro diligenciado supone crear una importante apariencia en el tráfico jurídico que no es tal. Este tipo de figuras atípicas, que ni son propiedad horizontal de hecho ni pueden constituirse formalmente como tal, deben instrumentalizarse en una serie de normas conjuntas consentidas por todos los propietarios y cuya imposición a adquirentes posteriores debe hacerse mediante consentimiento expreso en el título de adquisición. Acudir a la publicidad registral en cuanto limitaciones voluntarias del dominio requeriría un análisis más profundo que excede de estas líneas.

2. Respecto a que la Agencia Tributaria asigne un NIF no es óbice para la existencia de verdadera propiedad horizontal de hecho, por cuanto la valoración que hace la Agencia Tributaria es a los exclusivos efectos tributarios y no sustantivos o jurídico-civiles. Así, el art. 23.1 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, prevé que las entidades sin personalidad jurídica que vayan a ser titulares de relaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria deben solicitar la asignación de un NIF e, incluso, aun cuando no lo soliciten, la Administración Tributaria podrá proceder de oficio a darles de alta y asignárselo. Nadie duda de que este ente atípico asociativo lleve a cabo relaciones jurídicas con trascendencia tributaria, pero no como propiedad horizontal de hecho. (ACT)

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384.** NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN SIN LICENCIA DE USO TURÍSTICO EN MADRID

Resolución de 11 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 22, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por no aportarse licencia de uso turístico para el municipio de Madrid. 

Resumen: la asignación del número de registro de alquiler de corta duración turística exige, en la Comunidad de Madrid, la preceptiva licencia municipal de uso turístico.

Hechos: se presenta en el Registro solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico.

El número de registro único se solicita sobre la base de una declaración responsable presentada ante la Comunidad de Madrid, acompañada de su correspondiente inscripción en el registro autonómico. El Registrador califica negativamente por no aportarse licencia de uso turístico para el municipio de Madrid.

La Dirección General confirma la calificación y distingue entre,

1º) La presentación de la declaración responsable (no urbanística), como requisito para la inscripción en el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid, y,

2º) La necesidad de obtener licencia municipal para el ejercicio de esta actividad, como modalidad de uso terciario hospedaje (ex artículo 151.1 de la Ley 9/2001, de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid).

La licencia de uso turístico para el municipio de Madrid consiste en un documento, emitido por un técnico competente tras una inspección en la finca, quien certifica que la vivienda cumple con los parámetros del artículo 17 bis del Decreto 79/2014, de 10 de julio, en la redacción dada por el artículo único, apartado siete, del Decreto 29/2019, de 9 de abril. Por lo tanto, resulta aplicable el artículo 9.2.a).5.º del Real Decreto 1312/2024, en su primer inciso, por hallarse la unidad sujeta a un régimen de título habilitante como la autorización, licencia, visado o equivalente de acuerdo con la normativa aplicable, lo cual conduce a la necesidad de aportar al Registro el documento que acredite el título habilitante necesario para su destino al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable. (ER)

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385.() NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN SIN LICENCIA DE USO TURÍSTICO EN MADRID

Resolución de 11 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por no aportarse licencia de uso turístico para el municipio de Madrid. 

Idéntica a la identificada con el nº 384 de este informe.

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386.*** HIPOTECA. POSIBLES TÉRMINOS CONTRADICTORIOS

Resolución de 14 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por el registrador de la propiedad de Roquetas de Mar n.º 1, por el que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario, por considerar que existen ambigüedades y términos contradictorios en la misma.

Resumen: Puede constituirse una sola hipoteca sobre varias fincas en garantía de diferentes obligaciones e inscribirse la división de la hipoteca por cuotas según la participación de los acreedores en el préstamo. Si los acreedores no pactan el ejercicio colectivo de la acción hipotecaria, su desenvolvimiento práctico es semejante al caso de varias hipotecas del mismo rango.

Hechos: Escritura de préstamo con garantía hipotecaria en la que 5 acreedores conceden un préstamo a una sociedad con la finalidad de adquirir viviendas. Se constituyen tantas obligaciones como prestamistas y, en garantía del préstamo, se constituye una única hipoteca sobre 18 fincas. La titularidad de la única hipoteca se divide entre los acreedores por cuotas según su participación en el préstamo. Y se pacta que el ejercicio de las acciones y derechos derivadas del préstamo se ejercitarán de forma mancomunada a través de un agente

El Registrador: califica negativamente, considerando que en el Derecho español solo es posible constituir una hipoteca por cada obligación asegurada, no pudiendo garantizar una sola hipoteca una pluralidad de obligaciones, sean estas presentes o futuras, salvo en el caso de la hipoteca flotante del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria

El Presentante: recurre exponiendo que la máxima según la cual una hipoteca no puede garantizar una pluralidad de obligaciones no puede mantenerse como principio axiomático absoluto cuando existe un nexo causal entre las mismas; y que la redacción de la escritura es clara y precisa: hay una sola hipoteca por cuotas que garantiza una pluralidad de obligaciones y todas las obligaciones comparten unidad de causa (que es el propio préstamo garantizado)

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: La DG recuerda (RDGSJFP 20/06/2012 y 18/11/2022) que, dentro de las obligaciones de máximo, existen, entre otras, tres modalidades de hipoteca en garantía de obligación futura:

• La HIPOTECA EN GARANTÍA DE APERTURA DE SALDO DE CUENTA CORRIENTE del 153 LH, en la que la obligación futura garantizada consiste en el saldo resultante de una cuenta de crédito, donde los diferentes cargos y abonos hacen perder la individualidad de las obligaciones.
• La HIPOTECA GLOBAL Y FLOTANTE del 153 bis LH (que sólo cabe a favor de entidades financieras) en la que las obligaciones futuras garantizadas pueden ser de cualquier clase, sin necesidad de pacto novatorio, y requiere la descripción general de los actos jurídicos de los que derivarán las obligaciones garantizadas, el máximo de que responde la finca, el plazo y la forma de cálculo del saldo final.
• Y la HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIÓN FUTURA de los arts 142 y 143 LH en la que la obligación garantizada con la hipoteca puede ser futura o sujeta a condición suspensiva (en concordancia con el 1861 CC y 105 LH) siempre que se identifiquen y se exprese su duración (art 12 LH).

Señala nuestro Centro Directivo que ninguna encaja en el supuesto de la Resolución, porque tienen presupuestos y requisitos distintos a los del caso que nos ocupa.

En consecuencia, debemos partir de la base de DISTINGUIR entre la TITULARIDAD DEL CRÉDITO y la TITULARIDAD DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA, y determinar en qué medida el principio de accesoriedad de la garantía respecto de la obligación garantizada, implica que la cotitularidad del crédito condiciona la cotitularidad del derecho real de hipoteca a pesar de su carácter indivisible de (1860 Cc), o si la autonomía de la voluntad puede alterar esa determinación.

Esa cuestión fue extensamente abordada por la RDG 08/06/2011 que admitió que el principio de autonomía de la voluntad puede dotar a la organización de una pluralidad de titulares del crédito de unas características distintas a las de la comunidad romana. Partiendo de la doctrina sentada por dicha resolución, la DG distingue:

I.- TIPOS DE COTITULARIDAD HIPOTECARIA:

• Proindiviso o por cuotas: Cada acreedor tiene una cuota sobre el crédito y la hipoteca, lo que permite la ejecución individual de su parte. En este caso, el artículo 54 del Reglamento Hipotecario exige la constancia de cuotas.
• Solidaria: En este caso, es innecesario determinar la cantidad del capital prestado por cada acreedor (lo que solo tiene relevancia en la relación interna entre ellos) y la cuota de titularidad de la hipoteca; siendo este criterio también aplicable en los casos de titularidad colectiva, o en mano común.

II.- TIPOS DE EJERCICIO DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA SEGÚN EL TIPO DE TITULARIDAD HIPOTECARIA:

• la actuación aislada y unilateral de cada acreedor, que exigiría previa y necesariamente la fijación de cuotas entre ellos; pero si se configura la titularidad del préstamo por cuotas, los contratantes pueden fijar un régimen distinto para la titularidad del derecho real de hipoteca, siempre que quede bien definido el régimen de actuación y toma de decisiones para la ejecución, la cancelación de la garantía o la cesión de la posición jurídica de acreedor.
• la aislada de cada acreedor pero vinculando a los demás, lo cual nos llevaría a la titularidad solidaria;
• y la actuación conjunta de todos los acreedores, si la obligación es indivisible por pacto expreso entre las partes, bien sea está en régimen de unanimidad, si la titularidad fuera en mano común, o bien en el régimen de mayorías que se hubiere pactado, en caso de titularidad colectiva o sindicada propiamente dicha.

Así, en el caso de titularidad hipotecaria por cuotas, la ejecución promovida por uno de los acreedores parciarios se circunscribe a su cuota, quedando subsistente, y conservando su rango propio, la cuota o parte del crédito correspondiente a los demás acreedores parciarios que no han ido a la ejecución (su desenvolvimiento práctico es semejante al caso de varias hipotecas del mismo rango). Bien entendido que esta consecuencia jurídica puede verse paliada, como ocurre frecuentemente en la práctica, por los pactos de vencimiento de cruzado de las obligaciones garantizadas o por pactos de funcionamiento internos de los acreedores que les imponen un ejercicio colectivo de la acción hipotecaria, pactos que como internos que son, también pueden ser modificados por los acreedores sin contar con el deudor. (SNG)

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387.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. INMATRICULACIÓN

Resolución de 14 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Estella-Lizarra n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de decreto de división judicial de herencia.

Resumen: Para poder practicar la inscripción del título se precisa la justificación de haber presentado la autoliquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o la declaración del mismo o la comunicación que el adquirente debe hacer al Ayuntamiento, aun no siendo sujeto pasivo. En cualquier caso no basta con justificar la remisión de estos documentos sino también su recepción por la Administración Tributaria

Hechos: Presentado un testimonio de decreto de división judicial de herencia se suspende la inscripción por los cuatro defectos que se irán viendo según se reseña la doctrina del Centro Directivo.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina.

Primer defecto: falta de acreditación del cumplimiento apartado 5 del artículo 254 LHG:

Conforme al citado artículo, “para poder practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad se precisará la justificación de haber presentado la autoliquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o la declaración del mismo o la comunicación que el adquirente debe hacer al Ayuntamiento, aun no siendo sujeto pasivo (artículo 110.6.b) del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales)”.

No basta sin embargo acreditar la mera remisión de un documento de autoliquidación o de declaración, sino que es preciso, como resulta de la dicción del propio artículo 254.5, que la acreditación comprenda el hecho de la recepción por la Administración Tributaria competente (vid. Resolución de 3 de marzo de 2012, entre otras, en relación con los artículos 119 y 120 de la Ley General Tributaria).

En el caso debatido, el sello del Ayuntamiento en el tñitulo presentado no acredita que el documento haya sido objeto de presentación en el Ayuntamiento a los efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, pues no tiene número de entrada ni de expediente, que permita calificar que la presentación lo ha sido con esos efectos. Tampoco acredita la supuesta exención alegada por el recurrente.

Segundo y tercer defecto: falta de aportación de copias autorizadas del acta de declaración de herederos abintestato y de la escritura: Es dotrina reiterada que uno de los principios básicos del sistema registral español es el de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro, está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles, de ahí que el artículo 3 LH exija para la inscripción «escritura pública, ejecutoria o documento auténtico». De acuerdo con el artículo 221 RN, sólo tiene la consideración de escritura pública, además de la matriz, la copia autorizada, pero no las copias simples, los testimonios por exhibición de la copia autorizada o su fotocopia autenticada.

Tal exigencia de titulación autentica comprende el título sucesorio y la documentación complementaria (certificado de defunción y del Registro General de Últimas voluntades, que no cabe aportarlos por mera fotocopia. No exime de tales requisitos la alegación del recurrente de que “los registradores tienen obligación de cumplir las resoluciones judiciales, pues como ha quedado expuesto, junto con el título inscribible deben presentarse los documentos complementarios, que cumplan con el principio de titulación auténtica”.

Cuarto defecto: falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 205 LH: No puede considerarse como título hábil a los efectos de la inmatriculación conforme al artículo 205 LH una escritura complementaria y de adecuación de la finca a Catastro, por no ser título de naturaleza traslativa. (JAR)

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388.** HIPOTECA. CLÁUSULA DE COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS

Resolución de 15 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 5, por la que se suspende la inscripción de terminadas cláusulas de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria y, en concreto, el pacto décimo, compensación de créditos.

Resumen: El pacto de compensación de créditos no es inscribible por carecer de transcendencia real pero ello no significa que no sea un pacto válido (arts 1195 y ss y 1772 Cc y STS 16/12/2009).

Hechos: Escritura de préstamo hipotecario sujeto a la LCCI en la que se contiene un pacto de compensación de créditos. Se inscribe la hipoteca pero se suspende, entre otras, la constancia registral del pacto de compensación de créditos por entender la registradora que tiene carácter abusivo y porque es una pacto que transciende a la garantía hipotecaria y carece de eficacia real.

La Registradora inscribe la hipoteca y suspende, entre otras, la inscripción del pacto de compensación de créditos por entender que tiene carácter abusivo conforme a la STS 16/12/2009 y porque es una pacto que transciende a la garantía hipotecaria y carece de eficacia real al prever formas de pago alternativas a la ejecución de la hipoteca (RDG 10/11/2016) accesorias, o incumplimientos irrelevantes.

El Notario recurre admitiendo que el pacto no es inscribible y refutando solo el primer argumento de la nota, en cuanto puntualiza que la cláusula no es abusiva y que la STS 16/12/2009 sí admite el pacto de compensación de créditos, incluso con incidencia en las cuentas de titularidad conjunta, siempre que la cláusula reúna los requisitos de transparencia, por lo que su control queda reservado a la prevención notarial y, en su caso, posterior represión judicial, y el préstamo ha sido objeto de la correspondiente Acta de Transparencia material hipotecaria.

Señala además, que desde el punto de vista fiscal, el pacto no genera tributación adicional en el gravamen gradual del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados al no ser susceptible de inscripción (arts. 30 y 31 del Decreto-legislativo 1/1993) y que los costes transaccionales asociados a este pacto de compensación que preve formas de pago alternativas a la ejecución de la hipoteca, siguen la regla general de imputación al prestamista (art. 14-1-e-ii de la Ley 5/2019).

Resolución: La DGSJFP estima el recurso, concluyendo que banco ha redactado la cláusula con sumo cuidado y claridad. Aunque en la resolución aparece la frase “esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación recurrida” es evidente que se trata de una errata, pues del contenido de todo fundamento de derecho resulta claramente la estimación del recurso con la doctrina que a continuación destacamos.

Doctrina: El pacto de compensación de créditos es un pacto no susceptible de inscripción porque transciende a la garantía hipotecaria y carece de eficacia real al prever formas de pago alternativas a la ejecución de la hipoteca, pero esto o implica que no sea un pacto válido (arts 1195 y ss y 1772 Cc y la citada STS 16/12/2009).

Aunque la entidad bancaria califique la cláusula como esencial, ésta no afecta la extensión, eficacia o prioridad de la hipoteca ni limita las facultades de su titular. Y sus consecuencias económicas operan al margen de la hipoteca y la única relevancia de esta cláusula en cuanto a la hipoteca es que su ejercicio debe considerarse para fijar el importe de la deuda a reclamar en la demanda ejecutiva, como si se tratara de un pago más. (SNG)

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389.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES PRESENTADA POR CORREO ELECTRÓNICO

Resolución de 15 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pontedeume a practicar la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y a cancelar una obligación personal que consta como carga de la finca.

Resumen.- El correo electrónico enviado a la cuenta del Registro no es medio hábil para formular la oposición. Solicitada la inscripción de una representación gráfica, está justificada la tramitación del art. 199 LH, aunque la diferencia de superficie sea inferior al 10%, si a juicio de la registradora existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados.

Hechos.- Se solicita la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca y la simultánea rectificación de superficie inferior al 5%, así como la cancelación de la constancia de una obligación personal. La registradora de la propiedad tramita en el expediente del art. 199 LH, en el curso del cual se formula oposición por un colindante que alega invasión de su finca, con indicación de las coordenadas georreferenciadas, adjuntando un plano privado (no realizado por un técnico) incorporado a una escritura pública.

Calificación.- A la vista de la oposición habida, la registradora deniega la inscripción, señalando también la existencia de antecedentes obrantes en la cartografía catastral que, a su juicio, ratifican la posible invasión.

Recurso.– Los recurrentes sostienen:

a) Que no debió tramitarse el procedimiento regulado en el art. 199 LH, pues no excediendo la diferencia de superficie consignada en la representación gráfica propuesta del 10 % de la cabida inscrita, se solicita su inscripción de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria.

b) Que las alegaciones debieron ser desestimadas en el curso del procedimiento, por no haber sido presentadas por los cauces legalmente establecidos, habiendo sido presentadas por correo electrónico. Además, no se identificó al firmante, pues la firma electrónica extendida en el escrito ha sido verificada por la registradora por un medio externo a la Sede Electrónica del Colegio de Registradores.

c) Que la persona que se ha opuesto no ha acreditado la titularidad registral o su representación.

d) Que el plano la documentación presentada por aquel no es idónea, , pues no identifica de forma gráfica o georreferenciada la pretendida invasión, sin aportar principio de prueba o informe técnico alguno, pues sólo aporta un conjunto de planos y dibujos, diferentes entre sí, sin intervención de técnico alguno.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, salvo por lo que se refiere a la cancelación de la constancia de la obligación personal pues, habiendo informado la registradora de que no había objeción alguna para practicarla, debía haberlo hecho con independencia de la denegación de la inscripción de la representación gráfica.

Doctrina:

a) Sobre la aptitud del correo electrónico como medio de manifestar la oposición formulada en el curso del procedimiento del art. 199 LH.

Considera la DG que, con arreglo a la legislación especial que regula el procedimiento registral, en ningún caso puede tenerse por presentado un documento por vía telemática mediante comunicación en la dirección electrónica habilitada del Registro o del registrador.

Habilitada la vía de presentación de documentos en forma telemática, puede ser usada en dos modalidades: de punto a punto, en el caso de los notarios a través del Sistema de Información central del Consejo General del Notariado debidamente conectado con el Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, o en el de determinadas administraciones, como por ejemplo la Agencia Estatal de Administración Tributaria o la Tesorería General de la Seguridad Social, que han efectuado una serie de desarrollos informáticos para presentar documentos en los registros desde sus propios sistemas sin necesidad de entrar en la sede a efectos de presentación telemática o bien, tratándose de particulares u organismos que no han efectuado dichos desarrollos, a través de la Sede https:// sede.registradores.org/sede/sedecorpme-web/home, a través del apartado específicamente habilitado para la actuación solicitada.

El mismo tratamiento debería darse a las alegaciones remitidas por los colindantes en el procedimiento regulado en el art. 199 LH pues, pese a no causar éstas asiento de presentación ni constituir una solicitud de publicidad formal, lo cierto es que constituyen un documento presentado en el Registro que puede tener una relevancia fundamental en orden a determinar la negativa a la práctica de un asiento y que, en consecuencia, debe cumplir con los mismos requisitos que para la presentación de documentos se han expuesto anteriormente y que deben hacerse extensivos a todo procedimiento registral.

En el presente caso, no obstante, la registradora, en su informe, manifiesta que ha verificado la validez de la firma y la integridad del documento, por no resultar que el contenido del mismo haya sido alterado después de la extensión de la firma electrónica.

b) Sobre la alegación de los recurrentes de que el alegante no acredita ser titular registral de finca alguna, ni ostentar representación de colindante que legitime su intervención en el procedimiento.

Corresponde a la registradora valorar la legitimación para intervenir en el procedimiento, sin que proceda en este trámite exigir los requisitos que corresponderían en caso de pretenderse la inscripción de la transmisión de la finca. Por ello, el recurso no puede extenderse a esta concreta cuestión, ya que se limita a la decisión de suspensión o denegación de la inscripción de la representación gráfica (cfr. arts. 199 y 326 LH.

c) Sobre la alegación de los recurrentes relativa a la improcedencia de la tramitación del procedimiento regulado en el art. 199 LH.

Es doctrina reiterada de la DG que, existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, cualquiera que sea la diferencia de superficie, si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción.

d) Sobre la documentación aportada por el colindante, consistente en un plano privado.

Pese a no aportarse un informe técnico o un plano georreferenciado, cuya conveniencia ha sido puesta de manifiesto por la DG, esta considera que las dudas de la registradora están justificadas sobre la base de las coordenadas georreferenciadas que, si bien, no resultan del plano aportado, sí han sido manifestadas por el colindante. (VEJ)

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390.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ALEGACIONES DE COLINDANTE

Resolución de 15 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 6, a practicar la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.- La aportación de un informe de validación gráfica frente al parcelario catastral es suficiente para fundamentar la oposición del colindante y justificar la existencia de una controversia que debe conllevar la denegación de la inscripción.

Hechos.– Se solicita la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca con simultáneo exceso de cabida ligeramente superior al 10%. Durante la tramitación del procedimiento del art. 199 LH se opone un colindante registral, alegando invasión de su finca de una construcción radicada en ella, así como la reiteración de excesos de cabida de la finca objeto del expediente y la procedencia de esta por agrupación, aportando un informe de validación gráfica frente al parcelario catastral.

Calificación.- A la vista de la oposición formulada, la registradora de la propiedad deniega la inscripción por no ser pacífica la delimitación gráfica de las fincas.

Recurso.- Los recurrentes alegan que la finca siempre ha tenido la cabida que pretende inscribirse y que resulta de la representación gráfica catastral aportada

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- Tratándose de un expediente del art. 199 LH, cuando el registrador basa su calificación registral negativa en las alegaciones de los colindantes, el juicio registral de identidad efectuado en la nota de calificación no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

En el supuesto de hecho objeto de este expediente, las dudas de la registradora manifestadas en su nota de calificación, deben entenderse justificadas, habida cuenta la oposición formulada, la cual, además, se encuentra respaldado por un informe de técnico que recoge las coordenadas de ubicación geográfica de la finca del colindante, resultando de la superposición entre éstas y la representación gráfica catastral cuya inscripción se solicita, la existencia de un solape.

Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

Respecto de la alegación del colindante consistente en que la representación gráfica catastral que pretende inscribirse lo es a resultas de un procedimiento administrativo seguido de oficio ante la Gerencia Regional de Catastro correspondiente, procede reiterar la doctrina por la cual, el resultado de la tramitación satisfactoria del procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18 de la Ley del Catastro, no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, por la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad. El reflejo en éste de las alteraciones en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por los medios previstos en la legislación hipotecaria. (VEJ)

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391.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN QUE CONSTE NOTIFICACIÓN A TITULARES DE ASIENTOS POSTERIORES A LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

Resolución de 15 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, a inscribir un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación librados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

Resumen: el registrador ha de calificar que el letrado de Administración de Justicia indique que se han realizado las oportunas notificaciones a los titulares de derechos inscritos y anotados con posterioridad a la hipoteca ejecutada.

Hechos: se presenta testimonios de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

El Registrador califica negativamente si bien únicamente es objeto de recurso el defecto consistente en que del testimonio del decreto no resulta que se haya notificado la existencia del procedimiento a los titulares de los derechos que se hayan anotados en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la hipoteca ejecutada.

La Dirección revoca la calificación.

Con fundamento en los artículos 132.2 LH y 692.3 LEC, el registrador ha de calificar que el letrado de Administración de Justicia indique que se han realizado las oportunas notificaciones a los titulares de derechos inscritos y anotados con posterioridad a la hipoteca ejecutada.

Sin embargo en el presente caso, existen cargas que tenido acceso registral con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. Esta nota marginal, como resulta del artículo 132.2 LH, surtirá los efectos de la notificación.

Señala el Centro Directivo que es necesario que el testimonio del decreto y el mandamiento de cancelación expresen que se han realizado las preceptivas notificaciones a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca. De hecho, según acredita el registrador en su informe, en este caso existe una anotación vigente que se practicó después de inscrita la hipoteca, pero antes de expedir la certificación y practicar la nota marginal.

Pero dicha exigencia lo ha de ser con la matización planteada por el escrito de recurso de que quedan exceptuados los que accedieron al Registro después de haberse practicado la nota marginal de expedición de certificación, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación, nota marginal que se hace constar en la certificación de despacho del documento posterior. (ER)

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392.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ALEGACIONES DE COLINDANTES

Resolución de 15 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Navahermosa, a practicar la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.- El juicio de identidad negativo debe fundamentarse tanto desde el punto de vista jurídico, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, debiendo justificar por qué ha estimado las alegaciones de los colindantes.

Hechos.- En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de una finca y la consiguiente rectificación de su descripción, se formulan alegaciones por parte de algunos de los colindantes notificados, oponiéndose a la inscripción de la representación gráfica propuesta por entender que la misma supondría una invasión de su propiedad, sin aportar más principio de prueba o justificación en apoyo de su posición que la propia cartografía catastral, en alguno de los casos.

Calificación.- El registrador de la propiedad deniega la inscripción por considerar que las alegaciones realizadas ponen de manifiesto la existencia de un posible conflicto en la cartografía catastral respecto de fincas colindantes.

Recurso.– Los recurrentes sostienen que la oposición de los colindantes se basa en la constancia en la cartografía catastral de «una línea roja», que refleja la separación del suelo urbano del rústico y que es interpretada por éstos como una anomalía cartográfica que pudiera perjudicarles.

Resolución.– La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, disponiendo la reapertura del procedimiento del art. 199 LH y calificar a resultas del mismo si concurriera nueva oposición por parte de cualquier otro colindante notificado.

Doctrina.- Cuando el registrador basa su calificación registral negativa en las alegaciones de los colindantes, el juicio registral de identidad efectuado en la nota de calificación no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Y esa fundamentación debe realizarse tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, debiendo justificar por qué ha estimado las alegaciones de los colindantes. Y ello debe ser así para que el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y pueda preparar el correspondiente recurso, en su caso.

En el supuesto de hecho objeto de este expediente, las alegaciones se limitan a señalar que la inscripción solicitada supondría una invasión de las fincas de los alegantes, sin aportar principio de prueba alguna que sirva de apoyo a su oposición. Es más, en alguno de los escritos de oposición, la única documentación aportada consiste, precisamente, en la propia cartografía catastral, la cual, como es lógico, no puede verse alterada por la pretensión de inscripción de otra representación gráfica catastral.

Por tanto, el registrador, como trámite para mejor proveer, debería requerir a los colindantes para que subsanen o completen tal escrito de oposición a fin de que pueda formarse un juicio cabal sobre la efectividad y fundamento de tal oposición y tomar la decisión que corresponda.(VEJ)

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393.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD POR VARIOS COHEREDEROS. SEGURO DECENAL

Resolución de 15 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Cruz de La Palma a inscribir una escritura de ampliación de obra nueva (ACM)

Resumen: La ampliación de obra nueva por antigüedad por los coherederos, no requiere licencia municipal (ni de obras ni de derribo) ni seguro decenal.

– Hechos: Se presenta escritura de ampliación de obra nueva por los coherederos rectificando la descripción de la edificación existente y declarando otras construcciones.

– El Registrador: califica negativamente, por entender que con las modificaciones se realizan reducciones de cabida de la edificación y/o cambio de uso de las mismas (hay una parte que ahora se destina a “garaje” y no a “vivienda”) y exige aportar:
1) Licencia de derrumbe, y la que acredite los cambios de uso;

2) Y el seguro decenal de la Ley 53/2002, ya que al ser varios herederos estamos ante un acto colectivo y no individual para uso propio.

– El Notario: recurre exponiendo que conforme al art. 28-4 L.S. se han cumplido todos los requisitos exigidos por el mismo y que por sí solo bastarían para rectificar la citada descripción sin necesidad de mayores requisitos:
1) Si para la declaración de obras antiguas no se exige licencia de obras, tampoco de demolición;

2) Y en cuanto al seguro decenal, el hecho que concurran varios titulares no impide que siga tratándose de una sola vivienda de uso individual o de uso propio

– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
 a) La escritura recoge de manera clara la descripción resultante o final cuya inscripción se solicita y cumple además todos los requisitos que la ley exige para la declaración formal de una obra por antigüedad, sin que sea necesaria una licencia de derribo como tampoco lo es la licencia de obras en este caso, por lo que este defecto no puede ser mantenido.

b) En cuanto a la exigencia del seguro decenal señala que es doctrina reiterada de esta Dirección General que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretación rigorista o restrictiva, sino amplia y flexible.

Además, la naturaleza sui generis de la comunidad hereditaria, en la que no existen cuotas sobre bienes concretos, permite que se le trate en cierta manera como si de un único individuo y autopromotor se tratare.(ACM).

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394.** INMATRICULACIÓN 205 LH. GIRO O DESPLAZAMIENTO DE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL

Resolución de 15 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una compraventa por falta de previa inmatriculación de las fincas transmitidas, sin acreditar su previa adquisición y sin que coincidan las descripciones del título con las de la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Resumen.- En caso de existir un giro y/o desplazamiento en la cartografía catastral, puede practicarse la inscripción incorporando el doble archivo GML con los parámetros de corrección del deslazamiento. El recurso debe resolverse atendiendo a los documentos de que disponía el registrador en el momento de la emisión de su calificación.

Hechos.- Solicitada la inmatriculación de una finca por el sistema de doble título del art. 205 LH, el registrador de la propiedad inicia la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para disipar sus dudas de identidad de la finca, en cuya tramitación se han presentado alegaciones contrarias a la inmatriculación de la finca por invasión de la finca colindante del alegante.

Calificación.- Las alegaciones presentadas son estimadas por el registrador, que emite la correspondiente calificación negativa.

Recurso.- La interesada interpone recurso alegando la existencia de deficiencias en la cartografía catastral motivadas por el giro y/o desplazamiento de las parcelas respecto de su situación real e inexistencia de la invasión denunciada. Para subsanar esas deficiencias se aporta en el escrito del recurso un informe de validación gráfica de resultado positivo de fecha posterior a la fecha del título inmatriculador. De dicho informe resulta que la finca a inmatricular tiene una superficie de 126 metros cuadrados, cuando en el título inmatriculador se describe con una medida superficial de 129 metros cuadrados.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues procede rectificar la descripción del título para adaptarla a la del archivo GML en cuanto a la superficie, incorporando el doble archivo GML con los parámetros de corrección del deslazamiento, que deben ser objeto de nuevo expediente con notificación a los colindantes para que, en su caso, puedan alegar lo que a su derecho convenga, sin perjuicio de la correspondiente calificación registral.

Doctrina.- Si el registrador albergase dudas acerca de la identidad de la finca y la eventual invasión de parcelas colindantes debe tramitar un expediente del art. 199 LH, y, en el caso de que la inconsistencia técnica fuera un desplazamiento patológico de la cartografía catastral, habría que aportar dos ficheros en formato GML: uno, referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico, y el otro, referido a las coordenadas catastrales, debiendo adjuntarse además los parámetros de transformación utilizados.

Así, mientras el primer fichero GML, previa calificación registral positiva, sería objeto de inscripción formal, el segundo debería ser incorporado a una capa auxiliar específica de la aplicación informática homologada para el tratamiento de bases gráficas del distrito hipotecario, utilizado especialmente en el proceso de coordinación gráfica con Catastro y seguimiento de sus vicisitudes en los términos que detalla la Resolución conjunta de las Direcciones Generales de Seguridad Jurídica y Fe Pública y del Catastro de 23 de septiembre de 2020.

En el presente caso, el doble fichero no fue aportado en el momento de emitirse la calificación registral recurrida, sino en un momento posterior, al interponerse el recurso, por lo que procede desestimar el recurso, ya que este debe resolverse atendiendo a los documentos de que disponía el registrador en el momento de la emisión de su calificación recurrida. Por otra, parte existe discrepancia entre la superficie que figura en la descripción de la finca y la que resulta del informe presentado. (VEJ)

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395.** DIVISIÓN POR ANTIGÜEDAD, SIN LICENCIA, DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UN INMUEBLE EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 15 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación, segregación y extinción de condominio.

Resumen.- En una propiedad horizontal, no puede realizarse una segregación sin licencia municipal por haber prescrito la acción urbanística, si la segregación comporta un incremento de los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.

Hechos.- Se dilucida en este expediente si son inscribibles por antigüedad varias segregaciones de una finca en régimen de propiedad horizontal.

Calificación.– El registrador de la propiedad deniega la inscripción, entre otros motivos menos relevantes, por: 1) no figurar en la descripción de las fincas resultantes de la segregación, que son elementos privativos de una propiedad horizontal, la parte proporcional de la superficie que tienen sobre los elementos comunes; y 2) no aportarse la licencia de segregación.

Recurso.- El recurrente alega que: 1) la parte proporcional sobre los elementos comunes no debe figurar en la descripción, pues las cuotas de participación son suficientes a tal efecto; 2) las fincas resultantes de la segregación se encuentran divididas desde hace más de seis años, por lo que no se requiere licencia de segregación.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso en cuanto a la primera cuestión indicada y lo desestima en cuanto a la segunda.

Doctrina.- Registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento privativo se exprese mediante el dato de «su superficie con inclusión de elementos comunes», por constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto de elemento privativo (art. 3 y 5 LPH). Incluso cuando se inscriba la superficie privativa, que es la determinante, debería denegarse cualquier mención registral, aunque fuera accesoria o complementaria, a superficie alguna en elementos comunes que se impute a ese elemento, pues la cuota que un elemento privativo ostenta en los elementos comunes no significa nunca una superficie concreta, sino un módulo ideal determinante de la participación del comunero en los beneficios y cargas de la comunidad.

En cuanto a la necesidad o no de licencia por tratarse de una segregación por antigüedad, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo (relativa a las declaraciones de obra nueva) a los actos de división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha. La DG concluye, a la vista de la normativa aplicable, que es preceptivo acreditar el oportuno título habilitante urbanístico para actos de división o segregación de fincas, incluida la división horizontal, cuando exista un incremento de sus elementos susceptibles de aprovechamiento independiente respecto a los que, en su caso, consten declarados en la correspondiente inscripción de obra nueva, ya se haya practicado ésta con la oportuna licencia, ya se practique al amparo del artículo 28.4 de la Ley del Suelo. (VEJ)

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397.* SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO. TRACTO SUCESIVO. ACUERDO TRANSACCIONAL

Resolución de 16 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Mérida n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una sentencia declarativa de dominio.

Resumen: La sentencia que homologa un acuerdo transaccional es realmente un auto que no analiza el fondo del asunto, debiéndose otorgar escritura pública. No cabe fungibilidad entre los diversos títulos previstos en el artículo 3 LH cara a la inscripción en el Registro.

Hechos: Se dicta una sentencia en procedimiento ordinario de demanda de don J. A. G. contra determinada Consejería extremeña, en ejercicio de acción declarativa de dominio, habiéndose allanado la demandada. En el fallo, se declara la titularidad dominical de doña M. G. R. respecto de una vivienda con causa de adquisición en la adjudicación de un convenio regulador homologado judicialmente, recogido en otra sentencia firme de procedimiento de divorcio.

La registradora señala tres defectos:

1) El demandante no es la persona a favor de la cual se declara el dominio, y se alude a otro título -un convenio regulador-, por lo que, si se pretende reanudar el tracto interrumpido, la sentencia no cumple que los requisitos precisos para ello (que enumera).

2) Se necesita escritura pública para inscribir acuerdos transaccionales, ya que no se trata de una sentencia, sino de un mero auto; al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, el juez solo valora la capacidad de las partes para transigir, pero no valora el negocio objeto de la transacción.

Y 3) Falta de cumplimiento de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria: descripción de la finca, circunstancias personales y acreditación del cumplimiento de las obligaciones fiscales y no se ordena la cancelación de la inscripción contradictoria de dominio a favor de la Junta de Extremadura.

La recurrente alega, entre otros argumentos, que el registrador no puede revisar el fondo de las resoluciones judiciales y que se trata de una sentencia judicial declarativa del dominio de un inmueble dictada en un procedimiento ordinario.

La DG confirma los tres defectos.

1) Falta la justificación del tracto entre el demandante –don J. A. G.– y quien se pretende como adjudicataria –doña M. G. R.–, siendo el principio de tracto sucesivo, ex artículo 20 LH, un principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y legitimación. Además, doña M.G.R. no ha intervenido en el procedimiento y ni siquiera ha sido demandada, como tampoco el otro sujeto otorgante del convenio regulador de divorcio.

2) Se necesita escritura pública para inscribir acuerdos transaccionales, ya que no se trata de una sentencia, sino de un mero auto, y, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, el juez solo valora la capacidad de las partes para transigir, pero no valora el negocio objeto de la transacción.

Según doctrina reiterada, el auto de homologación de un acuerdo transaccional, aunque es un título público, no es un título formal apto para acceder al Registro, porque no cabe fungibilidad entre los diversos títulos previstos en el artículo 3 LH. El auto judicial que acuerda la homologación de la transacción extrajudicial (forma de terminación del proceso) derivada de un procedimiento ordinario, no es un documento privado; ahora bien, la homologación judicial no altera el objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes, y no tiene otro alcance que poner fin al procedimiento judicial existente. Precisamente, porque el juez ve finalizada su labor, no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes; tampoco contiene una declaración judicial sobre las mismas, y menos aún supone una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada.

La transacción supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna cosa evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen ya comenzado, adquiriendo para las partes carácter de cosa juzgada, mientras que su homologación o aprobación judicial implica una revisión del organismo jurisdiccional respecto del poder de disposición de las partes en relación con el objeto del pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo que supone la transacción. Cargando de nuevo de trabajo a los juzgados

Repasa, seguidamente, el Centro Directivo, diversas resoluciones dictadas acerca de homologaciones de transacciones judiciales.

3) El tercero de los defectos también se confirma. En cuanto al cumplimiento de las obligaciones fiscales, la misma recurrente reconoce el defecto. Respecto a la descripción de la finca, la nota simple que se aporta al recurso no consta que se incorporara al título en el momento de la calificación. También se acreditan, cara al recurso, las circunstancias personales, pero no se aportaron en su momento a la registradora.

Tampoco se ordena la cancelación de la inscripción contradictoria de dominio a favor de la Junta de Extremadura. De tratarse, como sostiene el recurrente, de una sentencia declarativa de dominio, debe contener esa aseveración.

Comentario: Quizás lo más ortodoxo hubiera sido suspender la calificación por falta de la acreditación del pago del impuesto, pero por economía procedimental, la registradora optó por realizar la calificación completa.

Por otra parte resulta sorprendente y contradictorio que, frente al planteamiento legislativo -y general entre los profesionales del derecho- de ayudar en la descongestión de los juzgados, mediante el traslado de diversas actuaciones de jurisdicción voluntaria desde los juzgados a las notarías y registros, por el contrario, con la proliferación de las transacciones judiciales homologadas se recorre el camino inverso, cargando de nuevo de trabajo a los juzgados con asuntos cuyas sedes naturales son las notarías y los registros. (JFME)

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399.* NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EXISTIENDO ESTATUTOS QUE PROHÍBEN USOS COMERCIALES

Resolución de 16 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, a la asignación de número de registro de alquileres de corta duración para uso turístico 

Resumen: La prohibición estatutaria de realizar actividades comerciales abarca también la actividad turística

Hechos: Se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para uso turístico y no turístico y respecto de una finca registral

Tras la oportuna calificación se expidió y practicó nota al margen, concediendo el número de registro único de alquiler para uso no turístico; y se procedió a suspender la concesión del código para uso turístico al existir una norma estatutaria según la cual “los propietarios quedan especialmente obligados a destinar los apartamentos, única y exclusivamente, a vivienda, y no se podrán instalar en los apartamentos, industrias, comercios, oficinas, ni en suma, ejercer ninguna actividad o profesión, tanto su titular como cualquier ocupante no propietario”, por lo que si bien no prohíbe literalmente el alquiler turístico, sí prohíben genéricamente el uso de viviendas para actividades comerciales y económicas o destinarlas a cualquier industria.

Se recurre la calificación, alegándose, en síntesis: que «reiterada Jurisprudencia declara que las normas que contienen limitaciones o prohibiciones afectantes al derecho de propiedad deben ser interpretadas y aplicadas de manera restrictiva y no extensiva, y que ningún artículo de los Estatutos prohíbe expresamente el alquiler turístico.

La DG desestima el recurso siguiendo la línea de resoluciones anteriores, pues aunque la prohibición contenida en los estatutos de la comunidad no alude literalmente a las viviendas de uso turístico, del examen de la jurisprudencia recaída, se desprende que la prohibición estatutaria de realizar actividades comerciales abarca también la actividad turística (R. 13 de junio de 2025, R. 25 de junio de 2025, R. 2 de julio de 2025)

En cuanto al argumento del recurrente sobre la licencia de actividad turística, reitera la DG que una determinada calificación administrativa (adquisición previa de dicho carácter de vivienda de uso turístico) no prejuzga ni condiciona la asignación de número independiente, ni la calificación registral (conforme las previsiones del RD 1312/2024), pues un título habilitante administrativo (autonómico en este caso), de existir, se mueve en la esfera administrativa, pero no supone la validez civil del alquiler turístico en la finca; siendo la comunidad de propietarios quien -si lo desea- puede modificar los estatutos para excluir, de las actividades prohibidas, la actividad turística (JCC)

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400.* NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EXISTIENDO ESTATUTOS QUE PROHÍBEN ACTIVIDADES COMERCIALES

Resolución de 16 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Barbate a una solicitud de asignación de número de registro de alquiler para su uso como vivienda con fines turísticos 

Resumen: La prohibición estatutaria de realizar actividades comerciales abarca también la actividad turística

Hechos: Se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, para uso turístico respecto de una finca registral

El Registrador suspende la práctica de la nota marginal al existir en la finca matriz una norma estatutaria según la cual “las viviendas se destinarán al fin de hogar familiar para el que han sido construidas, prohibiéndose a todo propietario, dedicarla o cederla total o parcialmente a usos comerciales o mercantiles”

Se recurre la calificación, y la DG confirma la nota siguiendo la línea de resoluciones anteriores, pues aunque la prohibición contenida en los estatutos de la comunidad no alude literalmente a las viviendas de uso turístico, del examen de la jurisprudencia recaída, se desprende que la prohibición estatutaria de realizar actividades comerciales abarca también la actividad turística (R. 13 de junio de 2025, R. 25 de junio de 2025, R. 2 de julio de 2025) (JCC)

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401.*** HERENCIA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES

Resolución de 16 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2, a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: El titular de la patria potestad no necesita autorización judicial cuando el hijo menor de edad recibe como heredero bienes de la herencia que están hipotecados. Para apreciar conflicto de intereses se debe atender a diversos elementos de carácter objetivos fundados en la inexistencia de automatismo en las diversas fases de la adjudicación hereditaria (por ejemplo, en la confección del inventario, liquidación de las cargas y adjudicación de bienes”.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada por el viudo de la causante. El matrimonio estaba casado en régimen de separación de bienes. El cónyuge viudo interviene en su propio nombre y en el de su única hija menor de edad, en ejercicio de la patria potestad. En el testamento la causante legó a su esposo la cuota legal usufructuaria e instituyó heredera a su única hija, encomendando la administración de los bienes heredados al padre de la testadora y a su hermano, de forma solidaria, hasta su mayoría de edad. El viudo se adjudica «el usufructo vitalicio de una tercera parte indivisa de todos los bienes y pasivo descritos», y a la única hija y heredera la «nuda propiedad de una tercera parte indivisa de todos los bienes y del pasivo descritos» y el «pleno dominio de dos terceras partes indivisas de todos los bienes pasivo descritos». Todos los bienes inventariados eran privativos de la causante. Entre ellos se incluyen dos fincas hipotecadas en garantía de sendos préstamos (con saldo pendiente de 232.630,71 y 51.111,68 euros, respectivamente) de los que era deudora únicamente dicha causante.

Registradora: Suspende la inscripción por las siguientes razones: a) «para poder proceder a la inscripción solicitada, es necesario que dicha carga hipotecaria sea objeto de cancelación; mediante la presentación de la escritura de cancelación de la misma, debidamente autoliquidada del Impuesto, documento que será objeto de calificación, o bien manifestar que dichas cargas serán asumidas por el representante legal de la menor heredera». b) “hace falta aprobación judicial de las operaciones particionales contenidas en el documento que precede, por el posible conflicto de intereses.

Notario: Alega lo siguiente: a) El artículo 166 CC no exige autorización judicial para que el progenitor pueda adquirir en representación de un menor una finca hipotecada (R. 7 de julio de 1998). Tal exigencia agravaría la situación del titular de la patria potestad frente a un tutor, pues el artículo 287 CC exige autorización judicial para que el tutor pueda, en representación del pupilo, tomar dinero a préstamo o hipotecar, pero no para adquirir un bien hipotecado. b) No hay conflicto de intereses porque la partición se ajusta al testamento y el progenitor no realiza elección alguna como representante de la menor que pueda entrañar un conflicto con los intereses del padre. Además, de haber conflicto de intereses no procedería la autorización judicial sino el nombramiento de defensor judicial.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

PRIMER DEFECTO: Se revoca la calificación porque “según la doctrina de este Centro Directivo, los padres, como representantes legales de sus hijos y administradores de sus bienes, pueden, sin autorización judicial, realizar actos de aplicación de dinero o capitales de los sometidos a su patria potestad en la adquisición de bienes inmuebles (cfr. artículo 154, párrafo segundo, número 2, del Código Civil), aun cuando éstos se hallen gravados, se someta a determinada condición o limitación el ingreso del bien en el patrimonio del menos, o se constituya el gravamen simultáneamente para garantizar el precio aplazado de la adquisición (cfr. Resoluciones de 2 de julio de 1931, 7 de julio de 1998 y 21 de febrero de 2004). Cuestión distinta sería el caso de que el gravamen se constituya como un acto independiente que comprometa o arriesgue los patrimonios preexistentes de los menores, incapacitados o personas especialmente protegidas (R. 7 de julio de 1998)..

SEGUNDO DEFECTO: Tiene razón el notario cuando dice que, de existir conflicto de intereses, no sería exigible la autorización judicial sino el nombramiento de defensor judicial (art.1060 del Código Civil en relación con el art. 163 CC).

Para exceptuar la norma general en materia de representación es imprescindible que entre representante y representado exista oposición de intereses, es decir un conflicto real de intereses que viene definido por la existencia de una situación de ventaja de los intereses del representante sobre los del representado. Como ha entendido el Tribunal Supremo, la situación de conflicto se identifica con supuestos en los que sea razonable entender que la defensa por los padres de sus propios intereses irá en detrimento de los de los hijos (cfr., por todas, las Sentencias de 17 de enero y 5 de noviembre de 2003 y 17 de mayo de 2004).

 Se excluye así del supuesto previsto por la norma el mero peligro hipotético o la mera suposición en base a circunstancias no acreditadas en el expediente. Claramente no hay conflicto cuando son paralelos los intereses del representante y representado.

Conclusión: Concretamente, en cuanto interesa en este expediente, se entiende que no existe conflicto de intereses en casos –análogos al ahora analizado– de adjudicación pro indiviso de bienes de la herencia realizada por la viuda en su favor y en representación de sus hijos menores de edad si había estado casada en régimen de separación de bienes (vid. Resolución de 27 de enero de 1987); o cuando uno de los herederos interviene en su propio nombre y además como tutor de otro y se adjudica en nuda propiedad una cuota parte indivisa del único bien inventariado a los herederos (vid. Resolución de 14 de septiembre de 2004).

 En el presente caso, habida cuenta del régimen de separación de bienes que existía entre los cónyuges y las adjudicaciones realizadas, no puede confirmarse la objeción opuesta por la registradora. (JAR)

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402.* CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA

Resolución de 16 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Algete, a cancelar las cargas posteriores a una anotación de embargo caducada.

Resumen: Un auto de adjudicación no tiene virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores, si la anotación preventiva ha caducado por haber transcurrido 4 años desde la prórroga derivada de la nota marginal de expedición de certificación de cargas, sin que se aplique a este caso la suspensión derivada de la normativa Covid. No obstante, cabe inscribir el dominio si la finca sigue a nombre del deudor.

Hechos: Estos son los apuntes cronológicos básicos:

– Fecha de la anotación preventiva de embargo: 18 de noviembre de 2019.

– Fecha de la prórroga por la nota marginal puesta al emitir certificación: 15 de julio de 2020.

– Fecha de caducidad: 15 de julio de 2024.

– Fecha de presentación del auto: 20 de marzo de 2025.

El registrador resuelve no cancelar las anotaciones posteriores por estar caducada la anotación de embargo ordenada en el procedimiento al tiempo de presentar el testimonio del auto de adjudicación.

El interesado alega, entre otros extremos, la doctrina del Tribunal Supremo sobre la materia y la normativa especial dictada por la pandemia Covid-19.

La DG confirma la calificación.

Doctrina: Recuerda su doctrina tradicional, basada en el texto del artículo 86 LH, según la cual, la anotación caduca automáticamente a los cuatro años de su fecha o de su última prórroga, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve

De dicho precepto se extrae la conclusión de que las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª RH, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad. El artículo 175 RH prevé la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha virtualidad cancelatoria sólo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente (artículo 674 LEC).

Respecto a la doctrina alegada del Tribunal Supremo, en su Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, ha matizado su doctrina contenida en la Sentencia número 427/2017, de 7 de julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo.

La Dirección General en consecuencia, armonizó su doctrina tradicional con el contenido de esta sentencia, conviniendo que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este período podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. Según este criterio, en el caso presente, la anotación había incurrido en caducidad.

Respecto a la posible incidencia de la legislación Covid sobre los plazos de caducidad de los asientos registrales, el Centro Directivo realiza un resumen de las disposiciones y resoluciones que los regularon, resultando un periodo de suspensión de 88 días, entre el día 14 de marzo de 2020 -en que entró en vigor el estado de alarma- y el día 9 de junio de 2020, ambos inclusive. Este periodo no afecta al caso presente, pues el plaza de 4 años comenzó a contarse el 15 de julio de 2020, cuando ya había finalizado el periodo de suspensión.

Finalmente, la DG recuerda al recurrente/adjudicatario que tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica, y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión que los tribunales puedan adoptar. (JFME)

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403.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA. REBELDÍA TRACTO SUCESIVO

Resolución de 16 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 12, a inscribir un testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario (IES)

Resumen.- Dictada la Sentencia en Rebeldía, el transcurso de los plazos de los artículos 501 y 502 de la LEC debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.

 Hechos.- Inscripción de sentencia dictada en un procedimiento ordinario en la que se acuerda reconocer como pleno propietaria a la actora y la cancelación de la inscripción contradictoria de titularidad practicada en su momento a nombre de la demandada.

El registrador aduce tres defectos: No haber intervenido en el procedimiento el cónyuge de la demandada, que aparece como cotitular ganancial de la finca, ni el banco titular registral de la hipoteca que la grava. Tratándose de una sentencia dictada en rebeldía de la parte demandada, no consta la forma que la sentencia ha sido notificada, a los efectos de comprobar que hayan transcurrido los plazos a que se refiere el artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la caducidad de la acción de rescisión de sentencia firme por parte del declarado en rebeldía. No constar las circunstancias personales de la actora, de conformidad con los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.

La recurrente solo impugna los dos primeros defectos, alegando que son cuestiones no susceptibles de calificación por el registrador, dada la intervención de la autoridad judicial.

Dirección General.- Estima parcialmente el recurso en cuanto a la no necesidad de intervención del banco titular registral de la hipoteca y confirma la calificación.

El respeto a la función jurisdiccional, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero el registrador tiene la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. 93.2 del Reglamento Hipotecario.

Consecuentemente, confirma el defecto referente a la necesidad de que el cónyuge de la demandada hubiera intervenido en el procedimiento judicial para que ahora pueda procederse a la cancelación de la inscripción de dominio en favor de dicha demandada y de su cónyuge con carácter ganancial.

En cuanto a la referencia que se hace en la nota de calificación a la no intervención en el procedimiento del banco titular de la hipoteca que grava la finca, en principio existiría el mismo fundamento que hemos recogido en el apartado anterior si el fallo de la sentencia hubiera ordenado la cancelación de dicha hipoteca. Pero dicho fallo se limita a ordenar la inscripción contradictoria del dominio que ahora se reconoce a la actora, sin hacer mención alguna de cancelar la referida hipoteca. Por tanto, para inscribir el dominio a favor de la parte demandante NO es preciso que intervenga en el procedimiento el banco titular registral de la hipoteca que NO se va a cancelar.

La rescisión de sentencias firmes dictadas en rebeldía constituye una vía de tutela excepcional que se concede a aquellos demandados declarados en rebeldía que se encuentran en esta situación por una causa que les es involuntaria teniendo por finalidad el reabrir de nuevo la causa con la plena participación del demandado rebelde. Dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados, tal y como consta en la propia resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: «Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos». Los declarados rebeldes que han permanecido en esa situación desde el inicio del proceso hasta su finalización mediante sentencia firme, tienen el derecho a ejercitar la acción de rescisión de la misma. El artículo 501.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil recoge los presupuestos objetivos para que tenga lugar la rescisión de la sentencia firme. Además de la permanencia constante en rebeldía del demandado, el artículo exige que se encuentre en una de las tres siguientes situaciones: «1.º De fuerza mayor ininterrumpida, que impidió al rebelde comparecer en todo momento, aunque haya tenido conocimiento del pleito por haber sido citado o emplazado en forma. 2.º De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando la citación o emplazamiento se hubieren practicado por cédula, a tenor del artículo 161, pero ésta no hubiese llegado a poder del demandado rebelde por causa que no le sea imputable. 3.º De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando el demandado rebelde haya sido citado o emplazado por edictos y haya estado ausente del lugar en que se haya seguido el proceso y de cualquier otro lugar del Estado o de la Comunidad Autónoma, en cuyos Boletines Oficiales se hubiesen publicado aquéllos». Para ejercitar la acción de impugnación de la sentencia firme en su ausencia, la ley procesal civil exige que el rebelde se encuentre en uno de los tres casos previstos en el artículo 502. Dicho artículo establece: «1. La rescisión de sentencia firme a instancia del demandado rebelde sólo procederá si se solicita dentro de los plazos siguientes: 1.º De veinte días, a partir de la notificación de la sentencia firme, si dicha notificación se hubiere practicado personalmente. 2.º De cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente. 2. Los plazos a que se refiere el apartado anterior podrán prolongarse, conforme al apartado segundo del artículo 134, si subsistiera la fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia, pero sin que en ningún caso quepa ejercitar la acción de rescisión una vez transcurridos dieciséis meses desde la notificación de la sentencia». Por otra parte, el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.

En la sentencia presentada a inscripción, nada consta sobre el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión a que se refieren los artículos 501 y 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ni sobre la forma ni efectividad de las notificaciones a partir de las cuales se cuentan dichos plazos, constando exclusivamente en su antecedente de hecho segundo que, admitida a trámite la demanda, se dio traslado de la misma a la parte demandada para que compareciera y contestara, no verificándolo en el plazo de veinte días al efecto concedido, por lo que fue declarada en rebeldía. El Registrador carece de competencia para apreciar la posible concurrencia de la mencionada fuerza mayor y por tanto para la fijación del plazo para el ejercicio de la acción de rescisión, cuestión que deberá ser apreciada por el letrado de la Administración de Justicia, correspondiendo por tanto al propio Juzgado la determinación del transcurso o no del oportuno plazo de la acción de rescisión. Debe, por tanto, confirmarse el segundo defecto. (IES).

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404.*** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. EFECTOS DE LA ENTRADA EN EL REGISTRO DEL DOCUMENTO ELECTRÓNICO.

Resolución de 16 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 6 a practicar la prórroga de una anotación preventiva de embargo

Resumen: Aunque un documento tenga entrada telemáticamente fuera de las horas de oficina, y por ello se presente materialmente al día siguiente, todos sus efectos, entre ellos el de prórroga de una anotación, los va a producir como si se hubiera presentado el día de la entrada.

Hechos: Mediante mandamiento, que tuvo una doble entrada en el mismo día, la primera sin firma que lo autenticare y la segunda firmado electrónicamente por la recaudadora ejecutiva de una Unidad de Recaudación Ejecutiva de la Tesorería General de la Seguridad Social, se ordena prorrogar el embargo anotado sobre una finca registral.

El mandamiento fue expedido el día 10 de marzo de 2025 ordenando la prórroga.

Con entrada telemática en el Registro el día 11 de marzo de 2025.

Se denegó la práctica del asiento de presentación por carecer el documento de firma electrónica.

Se vuelve a presentar el mandamiento el mismo día 11 de marzo de 2025 a las 19:22:29 horas, una vez cerrado el Libro Diario por lo que dicho documento fue presentado al día siguiente, 12 de marzo de 2025, a las 9:00 horas.

En cuanto a la anotación cuya prórroga se ordena, caducaba el día 11 de marzo de 2025 (artículo 86 de la Ley Hipotecaria) por lo que al ser presentado el mandamiento al día siguiente la anotación de fecha a fecha había caducado.

El registrador suspende la prórroga por dicho motivo, es decir porque la anotación ya ha caducado.

El recurrente alega que la presentación del mandamiento tiene lugar antes de que caduque la anotación y por ello, es ajustada a Derecho, siendo este el criterio seguido por diferentes Resoluciones de la Dirección General de Registro y del Notariado.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la nota de calificación impugnada.

Doctrina: La resolución del expediente expone el contenido de los artículos 248. Ap 1, el 246 y la regla segunda del artículo 252 de la LH, de los que resulta claramente que, en la presentación telemática, lo relevante a efectos sustantivos es la fecha de entrada en el Registro, de ahí la determinación del sellado temporal.

Dice la DG que, al tratarse de documentos presentados fuera de horas de oficina, no cabe practicar en el momento el asiento de presentación por lo que este se practicará al día siguiente, por el orden y con los efectos sustantivos del sellado temporal determinado en el libro de entrada. Aunque los plazos de calificación y despacho correrán a partir del momento del asiento de presentación, los efectos sustantivos en su caso, ya se habrán producido.

Añade que “la presentación telemática tiene así unas reglas de ingreso distintas de las de la presentación en papel u otros sistemas -ya superados como sistema general de presentación como el fax- que no garantizan hora de recepción. En efecto, del propio artículo 252 de la Ley Hipotecaria resulta que el ingreso de los títulos en papel solamente puede hacerse en horas de oficina, cosa que no ocurre con los documentos electrónicos, que pueden acceder durante las 24 horas.

Apunta que “una solución parecida -aunque no idéntica-, basada en la misma idea, es la seguida por la jurisprudencia en la interpretación del artículo 133.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativo al cómputo de plazos (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2018, que invoca la Sentencia del Tribunal Constitucional número 239/2005) conforme a la cual se acude a la ficción legal de entender que los escritos relativos a actuaciones a término que se presenten vía Lexnet antes de las 15 horas del día siguiente al vencimiento del plazo se entenderán entregados dentro del mismo, y ello para salvaguardar el derecho a conservar el plazo hasta las 24 horas del último día del plazo estrictamente legal.

Termina diciendo que “en definitiva, en relación al cómputo de las anotaciones de embargo, el plazo de vigencia y la posibilidad de ser prorrogadas, se extienden hasta las 24:00:00 horas del día del vencimiento”.

Su conclusión es que en el caso de la resolución “habiendo entrado el mandamiento de prórroga en el Registro, como resulta del Libro de Entrada, antes de las 24 horas del día final de vencimiento, procede practicar la prórroga del asiento de anotación preventiva de embargo, aunque el mandamiento se asiente en el Libro Diario al día siguiente, según la fecha de entrada telemática, y aunque los plazos de calificación y despacho empiecen a correr desde entonces, esto es, desde el asiento de presentación”.

Comentario: La resolución, tal y como resulta del resumen que figura al principio, es de una gran importancia, pues el criterio que establece supone que la presentación telemática de toda clase de documentos, la DG no dice lo contrario, aunque lo sean fuera de las horas de oficina y se presenten al día siguiente, esa entrada va a operar como si el asiento de presentación hubiera sido hecho el mismo día de la entrada.

Para llegar a la solución a la que llega nuestra DG es necesario forzar la interpretación de varios preceptos de la LH, recientemente reformados con motivo de la implantación del Registro Electrónico, pero si toda entrada, como apunta la DG, debe llevar un sellado de tiempo, ello debe ser para algo, y ese algo no puede ser otro que el que se produzcan sus efectos desde el momento temporal preciso que conste en la entrada.

Pero es obligado reconocer que el supuesto de hecho contemplado en la resolución presenta una serie de especialidades que puede que no lo hagan extensible a otros supuestos similares: se trata de un mandamiento de prórroga de una anotación de embargo a favor de una administración pública, dicho documento tuvo entrada en el Registro antes del cierre del diario, debido a que el documento carecía de firma electrónica no fue presentado, y dicho documento volvía a tener entrada en el registro debidamente firmado el mismo día pero ya fuera de las horas de oficina, lo que obligaba, según el artículo 252.2.2ª de la LH, a ser presentado al día siguiente, con la anotación que debía ser prorrogada ya caducada. Quizás lo que debió hacer la administración remitente fuera recurrir la denegación del asiento de presentación, que debe ser algo excepcional conforme al artículo 246.3 de la LH.

No obstante, si la doctrina de esta resolución se aplicara sin cortapisas, estaríamos otorgando a la presentación telemática un privilegio frente a las otras formas de presentación, que quizás pueda plantear graves problemas de prioridad en el futuro. MGV. 

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405.*** SEGREGACIÓN DECLARADA NULA

Resolución de 16 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una segregación declarada nula por resolución de la Consejería de Agricultura, Pesca, Agua y Desarrollo Rural de la Junta de Andalucía

Resumen: Resolución que repasa la normativa que permite la división o segregación de fincas rústicas con edificaciones en situación de AFO sin licencia específica de segregación en Andalucía.

Hechos: Se presenta a inscripción una escritura de segregación de finca rústica en Andalucía y declaración de obra nueva sobre la misma.

La finca registral de origen está integrada por dos parcelas catastrales: 380 y 584, se segrega la parcela 380 de superficie inferior a la UMC y se declaran sobre ella unas edificaciones (vivienda y piscina), fundamentando ambas operaciones en el certificado del ayuntamiento reconociendo la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación (AFO) para las edificaciones en la parcela 584 y el artículo 174.2 Ley 7/2021 de 1 de diciembre de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía.

El Registrador califica negativamente por una serie de defectos que no se recurren y, con posterioridad, como consecuencia de haber recibido un Informe de la Consejería de Agricultura y Pesca, Agua y Desarrollo Rural, Delegación en Málaga (en respuesta a la notificación hecha por el registro conforme al art 80 del RD 1093/1997) amplía la calificación señalando como nuevo defecto el de que se considera nula la segregación según el referido informe.

En dicho informe se indica que la tramitación de AFO de ese expediente solo afecta a las edificaciones existentes en la parcela, por lo que LA SEGREGACIÓN DE LA FINCA ES NULA por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 24 LMEA y la Resolución de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales de fecha 4 de noviembre de 1.996 por la que se determinan las unidades mínimas de cultivo en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma Andaluza.

El Presentante recurre exponiendo:

• Que el informe o declaración de nulidad de la segregación es innecesario, y no ajustado a derecho.
• Que la segregación no es un acto agrario de los regulados por los artículos 79 y 80 del RD 1993/1997 o art 24 LMEA, sino un acto urbanístico basado en el art 174.2 de la Ley 7/2021 que establece que el reconocimiento de una edificación en situación de AFO es una competencia del ayuntamiento (173.2 Ley 7/2021) y la segregación es una consecuencia de dicho acto
• Que la segregación está dentro de los supuestos excepcionados en el 25.1.b LMEA y el art 174.2 Ley 7/2021 establece que la declaración de AFO en suelo rústico surte los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo 25.1.b) LMEA y que la declaración de AFO comprende la edificación y también la parcela en la que se ubica
• Y que la legislación actual permite que las parcelaciones urbanísticas ilegales en suelo no urbanizable pueden prescribir si así lo hacen también las edificaciones que han provocado dicha parcelación (153.1 Ley 7/2021).

 Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: En Andalucía, la división o segregación de fincas rústicas con edificaciones en situación de AFO sin licencia específica de segregación es posible con una serie de requisitos.

1.- LA DECLARACIÓN DE AFO, que no legaliza la construcción, pero (174.2 Ley 7/2021) puede surtir los efectos de la licencia urbanística a que se refiere el artículo 25.1.b LMEA como uno de los supuestos exceptuados de la prohibición de segregaciones por debajo de la UMC.

Para ello, la declaración de AFO debe comprender la edificación y también la parcela sobre la que se ubica (y a la que se refiera la división o segregación), debiendo constar la parcela debidamente identificada con su superficie y linderos (coordenadas); pues en este caso será equiparable a la «acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa» impuesta por el art 26.2 TRLS para posibilitar su inscripción en el Registro de la Propiedad

2.- NOTIFICACIÓN DEL 80 RD 1093/1997. Si la finca segregada es inferior a la UMC, el órgano autonómico competente debe apreciar si concurren o no la excepciones del art 25 LMEA, de acuerdo con lo dispuesto en el art 80 RD 1093/1997, y para ello, los registradores de la propiedad remitirán copia de los documentos presentados.

El órgano competente tiene 4 meses para pronunciarse. Si declara la nulidad de la segregación, el registrador deniega la inscripción. Si no hay respuesta o se reconoce la excepción basándose en la declaración de AFO, el registrador inscribe la segregación.

En el presente caso, la resolución municipal incorporada a la escritura reconoce la situación de AFO de las edificaciones sitas en la parcela catastral que identifica; y añade que el reconocimiento de la situación jurídica solo afecta a las edificaciones referidas, no afectando a la parcela catastral existente que se mantiene inalterada. La resolución incluye las coordenadas UTM de la edificación pero no las de la parcela cuya segregación se pretende.

Por tanto, la escritura carece de licencia de segregación para fraccionar tal finca registral, ni específica, ni contenida o implícita en la declaración de AFO, y además, siendo tal fraccionamiento inferior a la unidad mínima de cultivo, y no amparado por excepción legal alguna, resulta nulo de pleno derecho, como así resulta además del informe emitido por la Consejería de Agricultura, Pesca, Agua y Desarrollo Rural de la Junta de Andalucía. (SNG)

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406.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN CON SUSTITUCIÓN DE UN LINDERO PERSONAL POR OTRO FIJO

Resolución de 16 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mojácar, por la que se deniega la inscripción de la rectificación descriptiva y de la georreferenciación de una finca por haberse presentado alegaciones en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por uno de los colindantes notificados, que son estimadas por el registrador.

Resumen.- La sustitución de un lindero personal por un lindero fijo (una calle), es un indicio de que puede haber una modificación de la realidad física amparada por el fondo registral, especialmente cuando la oposición del colindante se basa en la propiedad de la porción de terreno que da a dicho lindero fijo.

Hechos.– En la tramitación del expediente del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de dos fincas, se presentan alegaciones por parte de un titular registral colindante, quien entiende que gran parte de la superficie de esas fincas son de su propiedad, para fundamentar lo cual aporta su título de compraventa y un plano expedido por una arquitecta técnica, de cuyo levantamiento topográfico resulta el solape.

Calificación.- El registrador de la propiedad deniega la inscripción por haberse presentado alegaciones en contra de la misma.

Recurso.- El recurrente se basa en la falta de motivación de la nota de calificación y en que la alegante no es colindante registral ni catastral.

Resolución.– La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- El registrador puede rechazar la inscripción de la rectificación de los datos descriptivos de la finca por dudas en la identidad de la finca que pueden referirse a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria.

La sustitución de un lindero personal por uno fijo (calle) puede ser indicio de la existencia de una modificación de la realidad física amparada por el folio registral. En el presente caso, el alegante reclama precisamente que la porción de terreno que da a la calle es de su propiedad, manifestación que indica la existencia de una controversia que puede dar lugar a una contienda judicial, por lo que debe denegarse la inscripción.

Aunque la nota de calificación sea de parca fundamentación, la esencia del juicio registral de la identidad de la finca es determinar si el colindante acredita la existencia de un indicio de posible situación litigiosa, que será suficiente para impedir la inscripción de la georreferenciación. La documentación aportada por quien se opone a la inscripción solo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia. (VEJ)

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407.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN CUANTO A CUOTA INDIVISA DE GARAJE

Resolución de 16 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la parte indivisa de una finca registral.

Resumen: La rectificación del Registro por inexactitud cuando han accedido títulos posteriores requiere, de conformidad con lo dispuesto en el art. 40 a) LH, o consentimiento de los titulares registrales o resolución judicial ordenando la rectificación, tras ser demandados todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. No es posible, conceptualmente, presentar el título ni reanudar el tracto, habida cuenta del principio de prioridad (art. 17 LH).

Hechos: Aprovechando la venta de una participación indivisa de un local que da derecho al uso exclusivo y excluyente de una plaza de garaje del art. 68 RH, comprador y vendedor rectifican otra venta anterior, haciendo constar que, en realidad, dicha participación indivisa no está en el sótano primero sino en el segundo. La escritura fue autorizada en 1983 y se presenta en el Registro en 2025.

La Registradora califica negativamente, pues una parte de dicha cuota figura inscrita a favor de personas distintas, invocando el principio de tracto sucesorio (cfr. art. 20 LH). Hay que indicar que dichas inscripciones son posteriores.

El interesado recurre, defendiendo que procede rectificar el error material advertido y que no resulta de aplicación el art. 20 LH porque el transmitente tenía anotado previamente su título de división horizontal, existiendo a la fecha de la subsanación del título sujeto a calificación y calificado en su momento partes indivisas del mismo enajenables.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación. Se trata de un supuesto de inexactitud registral del art. 39 LH (lo que publica el Registro no es conforme a la realidad), y procede la rectificación por la vía del art. 40 LH. La DG distingue entre rectificación por inexactitud y rectificación por error. A esta última se refiere la letra c) del art. 40, diciendo que, en tal caso, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII. Al presente caso se le aplica la letra a) del citado precepto: «cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación». En este caso, la sociedad vendedora ya no figura como titular registral de participación alguna. No procede reanudación de tracto sucesivo (los títulos que han accedido al Registro son posteriores al del interesado). Los principios de tracto sucesivo y salvaguarda judicial de los asientos registrales (cfr. arts. 20 y 1.III LH) y el hecho de que la rectificación de un asiento en ningún paso puede perjudicar los derechos adquiridos por terceros de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto (art. 40 in fine LH) impide practicar la inscripción del título, a menos que se acredite el consentimiento de todos aquellos que puedan resultar perjudicados. En su defecto, la cuestión debe ventilarse mediante resolución judicial que ordene la rectificación, dictada en un procedimiento dirigido contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (ACT).

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408.*** CÓNYUGE INSTITUIDO HEREDERO CON POSTERIOR DIVORCIO. INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO

Resolución de 17 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación, aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: La separación o divorcio no provoca la ineficacia de la disposición testamentaria hecha a favor del entonces cónyuge y ahora ex cónyuge. Necesidad de procedimiento judicial contradictorio. Inaplicación del art. 767.I CC al caso.

Hechos: Testadora sin descendientes ni ascendientes que instituye heredero a su esposo, sustituido por otras personas. Al fallecer se encontraba divorciada y existían diligencias por violencia de género y citación del ex marido a juicio oral. La Fiscalía había solicitado medidas de protección para la víctima y habían sido acordadas judicialmente. A la luz de todo ello, el Notario autoriza escritura de herencia a favor de los sustitutos, al amparo del art. 767.1 CC (causa falsa), pues la institución de heredera está causalizada (habla de “cónyuge”) y la testadora no habría hecho tal institución de heredero mediando divorcio y, mucho menos, con un procedimiento de violencia de género. Invoca asimismo el Notario la STS 28-9-2018 -ver al final, en Comentario-.

El Registrador califica negativamente, argumentando que en nuestro Ordenamiento la separación o divorcio no produce la revocación automática de la disposición testamentaria efectuada por un cónyuge a favor de otro -a diferencia de la pérdida automática de los derechos legitimarios (cfr. art. 834 CC en la redacción dada por Ley 15/2005, de 8 de julio) o de los poderes otorgados entre ellos (cfr. art. 102-2º CC)-. Considera que el sólo reflejo en el testamento de las palabras “esposo” o “cónyuge” no es razón suficiente para que pueda concluirse que ese es el motivo para instituirle heredero.

Rechaza asimismo la aplicación de la doctrina emanada de la STS 28-9-2018: la interpretación del testamento corresponde a los herederos o al albacea y, en su defecto, a la autoridad judicial. Asevera que no hay datos concluyentes y que, a falta de los mismos, debe prevalecer la interpretación literal del testamento. Cita las RR 26-11-1998 y 26-2-2003, que sostienen que, en los casos de disposición testamentaria que después dejar de serlo se requiere declaración judicial de ineficacia del testamento. Finalmente, alega razones de tutela judicial efectiva. En definitiva, no podrá prescindirse del ex marido si no es con su consentimiento o con una declaración judicial.

Los herederos sustitutos recurren. Consideran que hay datos concluyentes (divorcio, apertura de juicio oral contra el heredero, medidas de protección a favor de la víctima). Apuntan que las conductas puestas de manifiesto son constitutivas de indignidad sucesoria (cfr. art. 756.1 CC) y que la interpretación sostenida por el Registrador es manifiestamente contraria a la voluntad de la testadora que es, en definitiva, la que debe prevalecer, más allá de la pura literalidad de la cláusula y que la R 26-11-1998 admite la prueba extrínseca (aquella que resulta más allá del propio testamento) y que, asimismo, es contraria a la jurisprudencia del TS (SSTS 26-9-2018 -ésta ante una pareja de hecho que después dejar de serlo- y 28-9-2018 -para un supuesto de divorcio-).

Consideran que el Registrador se extralimita: a los efectos de calificar e inscribir -en palabras de los recurrentes- debe limitarse al control de legalidad de las formas extrínsecas de los documentos presentados, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro (cfr. art. 18 LH), sin que pueda comprender tal función calificadora la realización de juicios subjetivos que quedan en el ámbito de disposición de las partes. Concluyen que, no puede interpretar la voluntad del testador más allá de lo que resulta del propio testamento y de la situación fáctica y jurídica acreditada.

Finalmente, plantean la hipótesis de qué hubiera ocurrido si la testadora hubiera vuelto a contraer matrimonio.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación. Se ampara en la doctrina sostenida por el Centro Directivo en las RR 26-11-1998 y 26-2-2003, que ha sido mantenida aun después de la STS 28-9-2018 (RR 27-2-2019, 9-8-2019 y 25-9-2019): en los casos de disposición testamentaria en favor del cónyuge que, después dejar de serlo por divorcio, no podrá, sin la pertinente declaración judicial de ineficacia, prescindirse del testamento del que deriva la condición de heredero o legatario del excónyuge del causante. Apunta, al igual que el Registrador, que en nuestro Ordenamiento la separación o divorcio no provocan la revocación automática de las disposiciones testamentarias de un cónyuge a favor del otro, a diferencia de la pérdida de derechos legitimarios (cfr. art. 834 CC) o de la revocación de poderes otorgados por un cónyuge al otro (cfr. art. 102-2º CC).

Rechaza que estemos ante un supuesto de falsedad de la causa del art. 767.I CC, pues del hecho de que la disposición testamentaria ahora cuestionada se refiera a la “esposa” y añada su nombre y apellidos no puede concluirse que haya una clara expresión del motivo de la institución, pues bien pudiera interpretarse como un elemento más de identificación de la persona favorecida. Asimismo, debería probarse que del propio testamento resulta que el testador no la habría ordenado si hubiese conocido dicho error. Invoca el Centro Directivo las SSTS 10-2-1942 y 14-3-1964, en un supuesto de filiación y concluye que la alteración posterior de las circunstancias tiene su adecuado tratamiento en la posibilidad que tiene el testador de revocar el testamento.

Concluye, por tanto, que la cuestión de si la testadora hubiera o no mantenido la disposición a favor de su ex marido debe ventilarse en sede judicial, con un procedimiento contradictorio y una fase probatoria que no cabe en el recurso ante la DG, debiendo prevalecer mientras tanto la interpretación favorable a la eficacia de la institución, en congruencia con el principio de conservación de las disposiciones de última voluntad que late en diversas normas del Código Civil (cfr. por ejemplo, el propio artículo 767, y los artículos 715, 743, 773, 786, 792, 793 y, «ex analogía», 1284).

Rechaza que concurra indignidad en el presente caso, pues tal indignidad requiere condena en sentencia firme (cfr. art. 756.1 CC).

El Centro Directivo es consciente de los costes, dilación y multiplicidad de trámites que supone esta doctrina, pero considera dudoso (…) prescindir en tales casos de la pertinente declaración judicial para ignorar el contenido patrimonial inherente a ese testamento, pues ello sería tanto como aproximar el tratamiento de tales supuestos al de caducidad de esas disposiciones testamentarias, lo cual, además de carecer de justificación legal, a la vista de cuanto se ha señalado, conculcaría el claro mandato contenido en el artículo 743 del Código Civil (…). Ante el relato de hechos expuesto detalladamente en la escritura, a los que este Centro Directivo ha de ser sensible, ciertamente, pueden ser utilizados en el procedimiento judicial correspondiente. Invoca, finalmente, el principio constitucional de presunción de inocencia y de evitación de la indefensión, que exige que sea oído aquél a quien se pueda privar de derechos, en el juicio contradictorio correspondiente.

Comentario: Caso muy sensible, con situación de violencia de género, en que el Centro Directivo mantiene una interpretación formalista de los preceptos aplicables al caso y, a nuestro juicio, se aparta del criterio del TS. Si examinamos la STS 26-9-2018 (en un supuesto de una pareja de hecho que pone fin a su relación antes del fallecimiento), la exposición de hechos y argumentos es similar a lo que acontece en el caso que nos ocupa, y el Alto Tribunal declaró (la negrita es nuestra):

1.- A diferencia de lo que sucede en otros derechos, no existe en el Código civil una regla de interpretación de la voluntad hipotética del testador medio por la que, basándose en máximas de experiencia, el legislador dé por supuesto que la disposición a favor del cónyuge o su pareja se hace en calidad de tal y mientras lo sea. Sin embargo, de acuerdo con la opinión dominante de la doctrina, esta sala considera que, ante la ausencia de una norma de integración que contemple un caso concreto de imprevisión, debe aplicarse el art. 767.I CC, dada la identidad de razón existente entre los denominados casos de imprevisión y el supuesto a que se refiere este precepto. Por ello, cuando en el momento del fallecimiento del testador se haya producido un cambio de circunstancias que dé lugar a la desaparición del motivo determinante por el que el testador hizo una disposición testamentaria, la misma será ineficaz.

2.- Conforme al art. 675 CC, la regla esencial en materia de interpretación testamentaria es la averiguación de la voluntad real del testador. Por ello, la literalidad del art. 767.I CC, que se refiere a la «expresión» del motivo de la institución o del nombramiento de legatario, no impide que sea posible deducir el motivo de la disposición y su carácter determinante con apoyo en el tenor del testamento, en particular por la identificación del favorecido por cierta cualidad, como la de esposo o pareja.

3.- Esto es lo que ha sucedido en el presente caso, en el que el causante otorgó testamento en el que disponía de un legado a favor de «su pareja D.ª Cecilia». El empleo de la expresión «su pareja» para referirse a la demandante no puede ser entendido como una mera descripción de la relación afectiva existente en el momento de otorgar el testamento, ni como mera identificación de la favorecida, a quien ya se identificaba con su nombre y apellidos. La mención a «su pareja» revela el motivo por el que el testador ordenaba un legado a favor de Cecilia, sin que haya razón para pensar que, de no ser su pareja, el testador la hubiera favorecido con un legado. Producida la extinción de la relación de pareja después del otorgamiento del testamento -lo que la sentencia recurrida declara como hecho probado-, la disposición testamentaria a favor de Cecilia quedó privada de la razón por la que se otorgó y, en consecuencia, no puede ser eficaz en el momento en el que se produce la apertura de la sucesión. (…).

La sentencia recurrida, por lo dicho, no infringe el art. 675 CC , al que se refiere el recurso de casación en su encabezamiento, pues precisamente parte de la interpretación de la voluntad real del causante con apoyo en el tenor literal del testamento, que ordena el legado a favor de «su pareja», D.ª Cecilia. (…).

La declaración de ineficacia del legado no infringe el art. 738 CC porque la ineficacia del legado no deriva de una supuesta revocación tácita ni de una presunción de revocación: la revocación, por definición es posterior al otorgamiento del testamento y debe hacerse con las solemnidades necesarias para testar. En este sentido, la afirmación de la sentencia recurrida acerca de la voluntad revocatoria del testador no resulta correcta, pero no es la razón por la que la sentencia declara la ineficacia del legado a favor de Cecilia .

(fin de la cita)

En la STS 28-9-2018, para un supuesto de divorcio, se reproducen los mismos argumentos, pero de forma mucho más sintética.

A nuestro juicio, el TS da respuesta a todas las cuestiones planteadas en este asunto de una forma distinta, si bien soy consciente de que hay compañeros que no lo ven así, por lo que las siguientes líneas deben interpretarse con la debida cautela y, ante todo, como una opinión del firmante de este comentario:

1. A falta de norma legal que declare la ineficacia sobrevenida de la cláusula por separación o divorcio, no exige acudir a la vía judicial, sino que afirma que debe aplicarse el art. 767.I por analogía, dada la identidad de razón existente entre los denominados casos de imprevisión y el supuesto a que se refiere este precepto.
2. Rechaza que estemos ante un supuesto de revocación automática de las disposiciones de un cónyuge a favor de otro, sino que enmarca la cuestión en la ineficacia.
3. La expresión “cónyuge” (“pareja” en el pronunciamiento que examinamos) no puede ser entendida como una mera descripción de la relación afectiva ni como una identificación, pues ya se le identifica con su nombre y apellidos. Se trata del motivo determinante.
4. No se exige un procedimiento probatorio, sino que, cuando en el momento del fallecimiento del testador se haya producido un cambio de circunstancias que dé lugar a la desaparición del motivo determinante por el que el testador hizo una disposición testamentaria, la misma será ineficaz, siendo posible deducir el motivo de la disposición. 

Tratándose de una pareja de hecho veríamos comprensible el recelo, pues el mantenimiento o no de la relación es una cuestión de hecho que debe probarse -si bien la DG ha admitido el acta de notoriedad, pero con notificación a la persona a quien puede perjudicar, para evitar indefensión-. En el caso concreto estamos ante un divorcio, hecho objetivo que se prueba con certificación del Registro Civil, que hace prueba plena del estado civil (cfr. 81. 3 LRC). El Alto Tribunal no justifica por qué le parece tan evidente que la extinción de la relación hace devenir ineficaz la disposición testamentaria. La realidad social como criterio de aplicación de las normas nos parece, a nosotros, un motivo: la cesación de la convivencia y, más aún, la disolución del vínculo, en pleno siglo XXI, donde la indisolubilidad del matrimonio no es un valor superior en la sociedad, debe llevarnos a sostener, mediante una sencilla deducción, que el testador condicionó la disposición al mantenimiento de la relación y no a que, pese a disolverse el vínculo, se mantenga la disposición patrimonial a favor del esposo. La violencia de género es, asimismo, otro punto importante si repasamos las medidas que el legislador lleva adoptando en esta materia desde la primera intervención legislativa, por LO 1/2004.

Esta doctrina no causa indefensión al ex esposo, que siempre podrá acudir a la vía judicial en defensa de sus derechos y, en particular, probar que, a pesar de que su ex mujer le designara con su nombre y apellidos, también le designó con el calificativo “cónyuge” por si el nombre y apellidos no permitían reconocerle. Y también podrá solicitar medidas cautelares, como la prohibición de disponer de los bienes de esa herencia.

La dualidad de criterio DG-TS no es algo nuevo en nuestra Historia jurídica: ya aconteció a raíz del derecho de transmisión a principios de siglo, y finalmente el Centro Directivo amoldó su doctrina a la del Alto Tribunal. Es previsible que en el futuro ocurra lo mismo.

En todo caso, y habida cuenta de que la función notarial ha de desempeñarse con la mayor seguridad jurídica, me permito apuntar algunas recomendaciones:

1. 1. En cualquier disposición a favor del cónyuge que no sea la cuota legal usufructuaria, condicionar la misma al mantenimiento de la relación, con la fórmula “en tanto no medie nulidad, separación judicial o de hecho, o divorcio”.
   2. En cualquier disposición a favor del conviviente, condiciona la misma al mantenimiento de la relación, “que podrá apreciar el heredero acudiendo a procedimientos extrajudiciales si no pudiera demostrarse el cese de la convivencia acudiendo a los registros de uniones de hecho”.

Así como el legislador fue sensible a la realidad social e introdujo la separación de hecho como causa de privación de la cuota legal usufructuaria al cónyuge en el art. 834 (por Ley 15/2015, de 8 de julio), sería deseable que se introdujera la ineficacia de disposiciones a favor de los ex cónyuges salvo disposición en contrario del propio testador, algo que ya recogen los Derechos catalán, aragonés, navarro, vasco y gallego (ACT).

VER TRABAJO DE EMMA ROJO SOBRE LA CUESTIÓN.

VER TRABAJO DE LUIS F. MUÑOZ DE DIOS SOBRE LA CUESTIÓN.

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409 a 414.() NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN SIN LICENCIA DE USO TURÍSTICO EN MADRID

Resolución de 17 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 23, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por no aportarse licencia de uso turístico para el municipio de Madrid.

Idéntica a la resumida con el número 384.

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415.* NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EXISTIENDO ESTATUTOS QUE OBLIGAN A DESTINO DOMICILIO PERMANENTE

Resolución de 17 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 9, por la que se suspende la asignación de cinco números de registro de alquiler de corta duración no turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal obligación de destinar las viviendas a domicilio permanente 

Resumen: No se puede asignar a una finca el NRA si los estatutos de la comunidad contienen si los estatutos contemplan la obligación de destinar las viviendas «exclusivamente a domicilio permanente» (JCC)

Reitera en tal sentido la R. 13 de junio de 2025

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416.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA

Resolución de 17 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se deniega la cancelación de determinadas condiciones resolutorias (IES)

Resumen.– La cancelación por caducidad de condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas al pago del precio aplazado y sujetas a un plazo de ejercicio, se rige por el artículo 210.1.8.ª en su párrafo primero. Para aplicar el citado artículo es preciso determinar el día en que finalizó el término de posible ejercicio de la situación inscrita y, a partir de ahí, contar cinco años de fecha a fecha, para determinar si el plazo para proceder a la cancelación por caducidad se ha cumplido.

Hechos.– Mediante instancia emitida por el administrador de una sociedad limitada se solicitaba «la cancelación por caducidad de las anotaciones [sic] de condición resolutoria y embargo, sobre determinadas fincas.

Del contenido del Registro de la Propiedad, en relación a dichas fincas, resultaba lo siguiente: «Quinta. Las parcelas vendidas se destinarán al uso previsto en el planeamiento urbanístico, por lo que la parte compradora se obliga a construir en cada una de las parcelas una o más viviendas, ajustada/s a las condiciones urbanísticas establecidas en el Plan Parcial (…) de Fuente Vaqueros, asumiendo expresamente las siguientes obligaciones, siempre entendidas respecto de cada parcela: a) Solicitar la Licencia Municipal de Obras en el plazo máximo de un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura que ahora se inscribe, 22 de noviembre de 2007. b) Iniciar la construcción en el de tres años y a concluirla en el de cinco, a contar desde la fecha de otorgamiento de la escritura que motiva este asiento, salvo determinación contraria del planeamiento o legislación urbanística aplicable, en cuyo caso prevalecerán los plazos más cortos. Será igualmente obligación de la compradora ejecutar a su cargo las obras de reparación de los desperfectos que cause en la urbanización del polígono como consecuencia de las obras de edificación y urbanización interior que las parcelas. Las partes elevan dichas obligaciones al carácter de Condición Resolutoria Expresa.

El registrador de la Propiedad deniega la cancelación solicitada por entender que tratándose de condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas al pago del precio aplazado, no procede la aplicación de la previsión del artículo 82.5.º de la Ley Hipotecaria sino la del artículo 210.1.8.ª del mismo cuerpo legal para el caso de que no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada.

El interesado recurre porque trayendo causa las condiciones resolutorias de la escritura pública autorizada el día 22 de noviembre de 2007, el plazo máximo de cumplimiento de las obligaciones en ella establecidas fue el día 22 de noviembre de 2012, de donde resulta que la acción personal para su reclamación prescribió el día 22 de noviembre de 2017 por lo que, de conformidad con el artículo 82.5.º de la LH procede la cancelación. A lo anterior añade que no es de aplicación lo previsto en el artículo 210.1.8.ª de la Ley Hipotecaria por estar sujetas las condiciones resolutorias a un plazo de ejercicio, por lo que procede la aplicación del artículo 210.1.8.ª pero en su párrafo primero.

Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

El párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria se refiere a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía de precio aplazado cuando se den los presupuestos en el establecido.

La cancelación procede de conformidad con el primer párrafo del citado artículo 210.1.8.ª que dice así: «… podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento»

 La condición resolutoria es una facultad del vendedor cuyo ejercicio altera o configura un derecho inscrito por lo que se subsume en la previsión del artículo 210.1.8.ª párrafo primero

 Para aplicar el citado artículo es preciso determinar el día en que finalizó el término de posible ejercicio de la situación inscrita y, a partir de ahí, contar cinco años de fecha a fecha, para determinar si el plazo para proceder a la cancelación por caducidad se ha cumplido.

Resulta del supuesto de hecho que el plazo máximo pactado para el cumplimiento de las obligaciones garantizadas con la condición resolutoria venció el día 22 de noviembre de 2012.

Dichas acciones prescriben de conformidad con las previsiones del artículo 1964.2 del Código Civil: «Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan»

Ahora bien, la redacción actual del artículo 1964.2 procede de la reforma establecida en la disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil cuya disposición transitoria quinta dice así: «El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil». Ha sido la Sentencia del Tribunal Supremo número 29/2020, de 20 de enero, la que ha interpretado el juego combinado de esta disposición transitoria y del artículo 1939 del Código Civil, que dice: «La prescripción comenzada antes de la publicación de este Código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo».

Según la Sentencia citada tendríamos las siguientes posibles situaciones (sobre la base de que no hubiera actos de interrupción de la prescripción), teniendo en cuenta que la prescripción iniciada antes de la referida entrada en vigor se regirá por el plazo anteriormente fijado (quince años), si bien, si desde dicha entrada en vigor transcurriese todo el plazo requerido por la nueva norma (cinco años) surtirá efecto la prescripción incluso aunque anteriormente hubiera un plazo de quince años:

(i) Relaciones jurídicas nacidas antes del 7 de octubre de 2000: estarían prescritas a la entrada en vigor de nueva Ley.

(ii) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005: se les aplica el plazo de 15 años previsto en la redacción original del art. 1964 CC.

(iii) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015: en aplicación de la regla de transitoriedad del art. 1939 CC, no prescriben hasta el 7 de octubre de 2020.

(iv) Relaciones jurídicas nacidas después del 7 de octubre de 2015: se les aplica el nuevo plazo de cinco años, conforme a la vigente redacción del art. 1964 CC.»

En consecuencia, habiéndose iniciado el plazo de ejercicio de las acciones para reclamar el cumplimiento de las obligaciones pactadas en la escritura el día 22 de noviembre de 2012, estando sujeto el plazo de prescripción al plazo de quince años previsto en la redacción anterior del artículo 1964.2 del Código Civil y cumpliéndose el plazo máximo de cinco años de prescripción tras la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, el día 7 de octubre de 2020, esta última fecha constituye el momento inicial en que se ha de computar el plazo de cinco años a que se refiere el artículo 201.1.8.ª, primer párrafo, plazo que en consecuencia vence el vence el día 7 de octubre de 2025. En definitiva, no habiéndose cumplido el plazo a que se refiere el precepto, no procede la cancelación por caducidad solicitada. (IES)

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