PRINCIPALES NOVEDADES DE LA LEY 11/2025, DE MEDIDAS EN MATERIA DE VIVIENDA Y URBANISMO EN CATALUÑA
El Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya del día 31 de diciembre de 2025 ha publicado la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, que ha entrado en vigor el día 1 de enero de 2026.
De entre las medidas que establece, merecen ser destacadas tres: 1) la regulación de los arrendamientos temporales de viviendas; 2) la regulación del arrendamiento de habitación; 3) la forma de acreditar la condición o no de gran tenedor a los efectos de los derechos de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Catalunya.
Con las dos primeras medidas se pretende, principalmente, evitar que se utilicen las figuras del arrendamiento de temporada y del arrendamiento de habitación para eludir la aplicación de los precios máximos de las rentas para el arrendamiento de viviendas. Para ello, en el primer caso, el legislador catalán presume que el arrendamiento de una vivienda se hace para satisfacer la necesidad de vivienda y exige, en caso contrario, que se acredite cualquier otro uso. Y en el caso del arrendamiento de habitación, la suma de las rentas de las distintas habitaciones no podrá superar el máximo aplicable al arrendamiento de toda la vivienda.
REGULACIÓN:
1. ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON CARÁCTER TEMPORAL
Se añade un artículo, el 66 bis, a la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, con el siguiente texto:
«Artículo 66 bis. Arrendamiento de viviendas con carácter temporal
»1. Se considera arrendamiento de vivienda permanente el destinado a la satisfacción de la necesidad de vivienda, con independencia de su duración. No tendrán esta consideración las viviendas destinadas a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones, ya sea temporada de verano o cualquier otra temporada.
En todo caso, estos usos deben hacerse constar en el contrato.
»2. A los arrendamientos suscritos con carácter temporal por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, o por otros usos análogos que no sean diferentes de la satisfacción de la necesidad de vivienda, se les aplican las normas de los arrendamientos de vivienda relativas a la fianza, las garantías, la determinación y actualización de la renta, la elevación de la renta por mejoras y la asunción de gastos generales y servicios individuales. También se aplican estas normas a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que se establezca la duración pero no la finalidad de carácter temporal.
»3. En los casos a que se refiere el apartado 2, debe dejarse constancia de la finalidad del contrato y su acreditación documental de acuerdo con el artículo 66. La documentación acreditativa debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente. Se presume que el arrendamiento tiene una finalidad de vivienda permanente si en el registro correspondiente no consta acreditado un uso distinto al de vivienda.
»4. Se aplican las normas relativas al arrendamiento para usos distintos al de vivienda a la vivienda que tiene una finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones o de ocio. Esta causa o finalidad debe hacerse constar en el contrato con aportación de la documentación específica conforme a la ley y debe acreditarse debidamente. También debe hacerse constar el lugar de residencia permanente de la parte arrendataria. La documentación acreditativa debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente.
»5. En el caso de prórroga de los arrendamientos temporales por causas acreditadas, si el arrendatario no ha acreditado expresamente la causa de la temporalidad y que tiene su residencia en otro lugar, se considera sometido a lo dispuesto por la legislación en materia de arrendamientos urbanos para vivienda permanente y se aplica su régimen jurídico, incluida la duración legal mínima, y el régimen de prórrogas a contar desde la fecha en qué se formalizó el contrato inicial.
»6. Si el contrato de arrendamiento no se prorroga pero se formaliza un nuevo contrato con la misma parte arrendataria y sobre la misma vivienda, el nuevo contrato queda sujeto a las normas del contrato de arrendamiento para vivienda permanente, salvo que la parte arrendadora acredite debidamente la prórroga de las circunstancias que causaban la necesidad temporal de vivienda.»
2. ARRENDAMIENTO DE HABITACIÓN
Se añade un artículo, el 66 ter, a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, con el siguiente texto:
«Artículo 66 ter. Arrendamiento de habitaciones
»1. El arrendamiento de habitación es el contrato por el que la parte arrendadora se obliga a atribuir a la arrendataria el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común de la vivienda, a cambio de un precio.
»2. El arrendamiento de habitaciones debe respetar los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación de la vivienda fijados por la normativa sectorial en materia de vivienda y especificados en la cédula de habitabilidad.
»3. El arrendamiento de vivienda por habitaciones o cualquier otra clase de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni evita la aplicación de las reglas que le son propias. En esta clase de contratos, la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado no puede exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.»
3. FORMA DE ACREDITAR LA CONDICIÓN O NO DE GRAN TENEDOR A LOS EFECTOS DE LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO
Se añade un apartado, el 3, a la disposición transitoria única del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, con el siguiente texto:
«3. Mientras no entre en vigor el decreto que debe desarrollar el Registro de grandes tenedores de vivienda, las personas jurídicas que deseen transmitir viviendas situadas en una zona declarada mercado residencial tensionado, de acuerdo con lo establecido por el artículo 2.2, deben declarar si tienen la condición de gran tenedor. Si declaran que no tienen esta condición, deben aportar un certificado registral acreditativo del número de viviendas de las que son propietarias en el momento de formalizar la escritura de compraventa, acompañado, en su caso, de la documentación que demuestre que los datos de dicho certificado no están actualizados o no son correctos. Este certificado y los documentos que lo acompañen deben testimoniarse, en su caso, en el título.» (En negrita, el nuevo texto).
RESUMEN DEL RD 2/2025 QUE ESTABLECIÓ EL NUEVO DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO
