SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE ENERO DE 2026

(Juan Carlos Casas Rojo. Registrador de Cádiz nº 3)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD

ARRENDAMIENTOS

NRUA con estatutos que prohíben destinar la vivienda a hospedería. La prohibición estatutaria de destinar los pisos a hospederías impide la asignación de NRUA. R. 22 de septiembre de 2025

NRUA. Prohibición estatutaria (pensión). La expresa prohibición de destinar las viviendas a «casas de huéspedes o pensión», impide destinar la finca al alquiler turístico. R. 7 de octubre de 2025

NRUA. Prohibición estatutaria (pensión). La prohibición estatutaria de destinar una vivienda a casas de huéspedes o pensión, impide la asignación del NRUA. R. 8 de octubre de 2025

NRUA: Prohibición estatutaria. Interpretación de la palabra pensión. Se equipara la “hospedería y pensión” al alquiler turístico. R. 24 de septiembre de 2025

NRUA: prohibición estatutaria (honesta vivienda). No es posible ejercer la actividad de arrendamiento turístico cuando los estatutos exigen que los apartamentos se destinen a «honesta vivienda». R. 25 de septiembre de 2025

NRUA: prohibición estatutaria. Publicidad formal de la vivienda y de los estatutos. No es preciso que la limitación estatutaria se refleje en la publicidad de cada una de las fincas independientes, bastando que conste en la publicidad de la finca matriz. R. 25 de septiembre de 2025, R. 25 de septiembre de 2025

NRUA. Prohibición estatutaria. No cabe la asignación de NRUA turístico cuando los estatutos prohíben en las viviendas la actividad comercial y cambiar el destino de los elementos privativos, por tanto, queda prohibido por los propietarios de las viviendas ejercer su actividad profesional, aun cuando las ordenanzas no exijan licencia de apertura. R. 8 de octubre de 2025, R. 9 de octubre de 2025

NRUA: Prohibición estatutaria. Si en los estatutos inscritos se prohíbe destinar los inmuebles, trasteros, garajes y cualquiera de sus anejos, a actividades empresariales, comerciales o profesionales, de toda índole, no cabe la asignación del NRUA. R. 1 de octubre de 2025

NRUA: prohibición estatutaria implícita. La antigüedad de una cláusula estatutaria que limita el uso a “viviendas”, prohibiendo actividades industriales y profesionales no obsta para que deba se ser rigurosamente respetada. R. 25 de septiembre de 2025

NRUA. Prohibición estatutaria de actividades comerciales. No puede asignarse un NRUA cuando en los estatutos establecen la prohibición de desarrollar actividades comerciales. R. 9 de octubre de 2025

NRUA. Prohibición estatutaria. Aunque la prohibición contenida en los estatutos no alude literalmente a las viviendas de uso turístico, la prohibición sí se extiende al alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad empresarial y la misma está expresamente prohibida. R. 10 de octubre de 2025

NRUA. Prohibición estatutaria. No cabe asignar NRUA si existe cláusula estatutaria según la cual “Se prohíbe destinar las viviendas o locales del edificio a la actividad de apartamento turístico o vivienda de uso turístico». No puede pretender el interesado en el presente caso alegar la inoponibilidad ex art. 5 LPH. R. 8 de octubre de 2025

NRUA. Prohibición «viviendas de renta limitada»El alquiler de corta duración no turístico resulta incompatible con la obligación de destinar las viviendas «exclusivamente a domicilio permanente». R. 10 de octubre de 2025

NRUA con prohibición estatutaria. No es posible ejercer la actividad de arrendamiento turístico cuando los estatutos exigen que los apartamentos se destinen a «vivienda». R. 25 de septiembre de 2025

NRUA. Prohibición estatutaria. La cláusula estatutaria que dispone: “Asimismo, en las viviendas del edificio estará especialmente prohibido el ejercicio de toda clase de actividades profesionales, comerciales y/o empresariales, quedando limitado su uso al de vivienda en sentido estricto”, impide la asignación de NRUA para alquiler turístico. R. 2 de octubre de 2025

NRUA. Prohibición estatutaria. No procede la asignación de NRUA si en los estatutos figura la prohibición de destinar los apartamentos a consultorios o clínicas, academias o clubes o ejercitar en él cualquier otra actividad profesional o comercial. R. 2 de octubre de 2025

NRUA. Falta de inscripción en el registro de turismo de Andalucia. Para obtener la asignación registral del Número de Registro de Alquiler de corta duración turístico debe aportarse resolución de la Junta de Andalucía que acredite la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, practicada previa presentación de la declaración responsable R. 8 de octubre de 2025, R. 9 de octubre de 2025

NRUA: Licencia turística posterior a la entrada en vigor de la ley 1/2025. Integrada la finca en un régimen de propiedad horizontal inscrito y obtenida la licencia turística después del 3 de abril de 2025, la asignación de número registro de alquiler requiere la acreditación de la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos del art. 17.12 LPH.R. 22 de septiembre de 2025

NRUA. Licencia turistica posterior a la entrada en vigor de la ley 1/2025. Obtenida la licencia de uso turístico con posterioridad al día 3 de abril de 2025 se requiere la aprobación de la comunidad de propietarios por mayoría de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación. R. 8 de octubre de 2025

NRUA. Local comercial. No es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial. R. 9 de octubre de 2025

NRUA. Vivienda no inscrita. La asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la declaración de obra nueva de la edificación. R. 10 de octubre de 2025

NRUA. Licencia de actividad en Madrid. Para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico como el otorgamiento de licencia municipal. R. 7 de octubre de 2025, R. 8 de octubre de 2025, R. 10 de octubre de 2025

NRUA: Prohibición estatutaria no inscrita. Los acuerdos de la comunidad de propietarios vinculan a los que lo eran a la fecha del acuerdo, aunque no tuvieran inscrita su adquisición en ese momento y aun cuando la inscriban con posterioridad a la inscripción del acuerdo. En las transmisiones mortis causa la fecha de la adquisición es la del fallecimiento del causante. R. 25 de septiembre de 2025

NRUA: Prohibición estatutaria de destino pensión o similares. Si los estatutos prohíben hospederías, pensiones o actividades similares, la prohibición se extiende al alquiler turístico, aunque no se mencione expresamente. Los recursos contra las calificaciones registrales no están sometidos a especiales requisitos de forma y el principio de economía procedimental, exige entrar en el fondo de las cuestiones planteadas en la nota de calificación. R. 25 de septiembre de 2025

NRUA. Vivienda inscrita a favor de persona distinta. El procedimiento de asignación sólo puede ser instado por el propietario del inmueble, por el titular registral de un derecho que le legitime para celebrar contratos de arrendamiento sobre un inmueble o por quien ostente la representación de cualquiera de ellos. R. 10 de octubre de 2025

NRUA: Prohibición estatutaria. Los estatutos de la propiedad horizontal tienen naturaleza y origen negocial en tanto que resultan de la emisión de una declaración de voluntad (unilateral de forma habitual en el momento de otorgarse el título constitutivo de la propiedad horizontal); o de un conjunto de declaraciones de voluntad (clara naturaleza colectiva) que confluyen en un momento posterior al adoptar un acuerdo en tal sentido. R. 1 de octubre de 2025

NRUA. Falta de inscripción de la obra nueva. Autorización de costas. La asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la declaración de obra nueva de la edificación. R. 1 de octubre de 2025

NRUA. Carácter real de la licencia autonómica. No es obstáculo para la asignación de NRUA que la vivienda esté inscrita a favor de persona distinta de la que figura como titular en el Registro Administrativo. Considera que la autorización autonómica tiene carácter real vinculada a la finca de que se trate y no a la persona a la que inicialmente se le concedió. R. 1 de octubre de 2025

NRUA. Prohibición estatutaria ratificada en el ínterin de la solicitud de licencia de actividad y la solicitud del NRUA. No es posible asignar número de registro de alquiler de corta duración si en la comunidad existe una prohibición estatutaria al respecto. R. 2 de octubre de 2025

NRUA. Prohibición estatutaria ¿requerimiento para mejor proveer? avance de la posible resolución (pensión) La DG, a la vista de las alegaciones del recurrente, puede solicitar nuevos datos del registrador y adelantar su decisión según cual sea el contenido de esos datos solicitados. R. 8 de octubre de 2025

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Denegación de asiento de presentación de burofax. Solicitud de inscripción de título sobre la posesión de una finca. El burofax no es un medio hábil de presentación de documentos en el Registro de la Propiedad, salvo en casos excepcionales, pues solo cabe la vía presencial o la telemática. R. 10 de octubre de 2025

Oposición a inscripción en instancia privada. Los documentos privados sin ninguna trascendencia jurídico real ni posibilidad de inscripción no son ni siquiera susceptibles de Asiento de presentación. R. 30 de septiembre de 2025

CANCELACIÓN

Cancelación de hipotecas sobre bienes de la masa activa vendidos en fase de liquidación del concurso. No es posible cancelar una hipoteca sobre un bien objeto de venta en la fase de liquidación de un concurso, sin que conste en el mandamiento cancelatorio la intervención del acreedor y el destino que se haya dado al sobrante de la venta. R. 22 de septiembre de 2025

CONCURSAL

Cancelación de hipotecas sobre bienes de la masa activa vendidos en fase de liquidación del concurso. No es posible cancelar una hipoteca sobre un bien objeto de venta en la fase de liquidación de un concurso, sin que conste en el mandamiento cancelatorio la intervención del acreedor y el destino que se haya dado al sobrante de la venta. R. 22 de septiembre de 2025

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Auto firme de tribunal extranjero y rectificación de asientos. Analiza la Dirección General cuestiones relativas a la existencia de una inexactitud registral, a la regla del tracto sucesivo, a la suficiencia de la titulación y al cumplimiento del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales. R. 6 de octubre de 202

DOCUMENTOS JUDICIALES

Sentencia declarativa del dominio por usucapión. La inscripción de una sentencia declarativa del dominio requiere que se haya demandado al titular registral y, fallecido éste, a sus causahabientes. No siendo conocidos, y practicadas las oportunas averiguaciones, cabrá notificación edictal. R. 8 de octubre de 2025

DONACIÓN

Donación de nuda propiedad con reserva de facultad de disponer y prohibición de disposición. No es donación mortis causa aquella en que el donante se reserva la facultad de disponer del bien donado por actos intervivos y a título oneroso y en la que impone al donatario la prohibición de disponer inter vivos sin su consentimiento. R. 8 de octubre de 2025

FINCA

Actualización descriptiva. Es posible la actualización de una descripción registral imprecisa de una edificación pero se necesita certificado de antigüedad. R. 3 de octubre de 2025

Art. 199 LH e inscripción parcial. Actualización de descripción ambigua de un edificio. Imprescriptibilidad y derecho intertemporal. División horizontal por antigüedad y parcelación. R. 3 de octubre de 2025

Art. 199 LH e inscripción parcial. Para tramitar el procedimiento del 199 LH no se necesita pedir inscripción parcial. R. 3 de octubre de 2025

Declaración de obra nueva sobre finca cuya representación gráfica coincide parcialmente con una vía pecuaria. La aprobación definitiva de un instrumento de planeamiento urbanístico, por más que este contenga determinaciones sobre el destino o uso del suelo, no comporta por sí misma la alteración del régimen jurídico de bienes demaniales. R. 25 de septiembre de 2025

Expediente del 199 LH: Dudas de identidad. La magnitud del defecto de cabida, unida a la modificación de un lindero fijo y al correlativo incremento de superficie de una finca colindante, justifican las dudas de identidad por posible encubrimiento de negocios jurídicos que no han tenida acceso al Registro. R. 9 de octubre de 2025

Inscripción de representación gráfica denegada por oposición de colindantes. El juicio registral de identidad efectuado en la nota de calificación no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. R. 8 de octubre de 2025

Inscripción de representación gráfica. Notificación a colindantes cuya base grafica catastral no se ve afectada. Los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los tribunales, por lo que su nulidad solo puede ser declarada judicialmente. En caso de solicitarse la inscripción de una georreferenciación alternativa, no es necesaria la notificación a los simples titulares catastrales no afectados por esta. R. 22 de septiembre de 2025

Negativa a certificar títulos de propiedad del colindante que se opone al expediente del 199 LH. La registradora no puede trasladar al promotor del expediente del art. 199 LH, ni la escritura pública, ni la certificación catastral descriptiva y gráfica aportadas por un colindante que se ha opuesto en el seno de dicho procedimiento. R. 8 de octubre de 2025

Prescripción de una edificación. Para determinar la prescripción de una edificación hay que atender a la legislación vigente en la fecha de terminación, según el certificado, aunque la legislación actual declare al imprescriptibilidad. R. 3 de octubre de 2025

Rectificación de descripción grafica georreferenciada ya inscrita. La magnitud del exceso de cabida, unida al hecho de que la finca tenga inscrita su representación gráfica, aportada por el mismo promotor, justifica las dudas de identidad del registrador. R. 22 de septiembre de 2025

INMATRICULACIÓN

Inmatriculación doble título: cómputo año en documento privado elevado a público. Si el transmitente acredita mediante título público que adquirió la finca un año antes de la actual transmisión se cumple el requisito del transcurso del año previsto en el art. 205 LH. R. 22 de septiembre de 2025

INSCRIPCIÓN PARCIAL

Art. 199 LH e inscripción parcial. Para tramitar el procedimiento del 199 LH no se necesita pedir inscripción parcial. R. 3 de octubre de 2025

MEDIOS DE PAGO

Justificación de medios de pago en dación en pago de deuda derivada de un préstamo. En la dación en pago de deuda derivada de un préstamo deben justificarse los medios de pago empleados al conceder el mismo. R. 7 de octubre de 2025

OBRA NUEVA

Declaración de obra nueva sobre finca cuya representación gráfica coincide parcialmente con una vía pecuaria. La aprobación definitiva de un instrumento de planeamiento urbanístico, por más que este contenga determinaciones sobre el destino o uso del suelo, no comporta por sí misma la alteración del régimen jurídico de bienes demaniales. R. 25 de septiembre de 2025

Descripción edificación en el certificado del técnico. Tiene que ser coincidente con la descripción en la escritura. R. 3 de octubre de 2025

Inscripción de cambio de uso y división horizontal. En el certificado expedido por arquitecto a los efectos de declarar obra nueva tiene que quedar claro que la obra se ajusta tanto al proyecto para el que se obtuvo la licencia como a la descripción contenida en la escritura. R. 22 de septiembre de 2025

Prescripción de una edificación. Para determinar la prescripción de una edificación hay que atender a la legislación vigente en la fecha de terminación, según el certificado, aunque la legislación actual declare al imprescriptibilidad. R. 3 de octubre de 2025

POSESIÓN

Posesión. No son inscribibles los títulos relativos a la posesión de una finca. R. 10 de octubre de 2025

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA

Adjudicación en ejecución hipotecaria, constancia del carácter de vivienda habitual. El art. 21.3 LH impone que en las escrituras de préstamo hipotecario sobre viviendas se haga constar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque, presumiéndose, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble éste tendrá condición de vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución. R. 22 de septiembre de 2025

Ejecución hipotecaria. Certificación de saldo librada por el LAJ. Si el precio del inmueble no alcanza para cubrir el crédito del actor, para inscribir es necesario que se aporte la certificación del saldo pendiente emitida por el LAJ. Si en ésta se expresa que, de momento, no procede la determinación de intereses y costas pendientes hasta que se cobre el principal, ha de estarse a tal pronunciamiento sin que el registrador pueda denegar por tal causa. R. 6 de octubre de 2025

PROHIBICIÓN DE DISPONER

Auto judicial de prohibición de disponer posterior a la escritura de compraventa. La prohibición de disponer ordenada en proceso penal no impide la inscripción de una escritura de compraventa autorizada antes de dictarse el mandamiento y presentada antes que el auto judicial, salvo que el juez ordene específicamente al registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado. R. 10 de octubre de 2025

PROPIEDAD HORIZONTAL

Cambio de uso por antigüedad: no cabe prescripción cuando se exija licencia. El cambio de uso de un local a vivienda, NO puede acreditarse por antigüedad/prescripción pues, a diferencia de obra nueva, no se refiere a un momento determinado, sino continuado en el tiempo que impide que haya prescrito la acción urbanística. Por tanto si la legislación autonómica exige para el cambio, licencia o acto administrativo, deberán necesariamente aportarse. R. 23 de septiembre de 2025

Inscripción de cambio de uso y división horizontal. En el certificado expedido por arquitecto a los efectos de declarar obra nueva tiene que quedar claro que la obra se ajusta tanto al proyecto para el que se obtuvo la licencia como a la descripción contenida en la escritura. R. 22 de septiembre de 2025

Normativa municipal. No compete al registrador determinar la conformidad o no de una división horizontal con la normativa municipal actual. R. 3 de octubre de 2025

Parcelación. La división horizontal no supone parcelación R. 3 de octubre de 2025

Superficie. En la superficie de un elemento privativo en régimen de propiedad horizontal no puede hacerse constar la parte proporcional de elementos comunes, por ser contrario al principio registral de especialidad. R. 22 de septiembre de 2025

PUBLICIDAD FORMAL

Denegación de solicitud de nota simple. El Registrador no puede denegar información registral por considerar que el solicitante en realidad actúa en nombre ajeno y no propio sin elementos objetivos y sin antes requerir al peticionario para que aclare este extremo. R. 22 de septiembre de 2025

RECTIFICACION DEL REGISTRO

Rectificación de privativo a ganancial, instancia del heredero fiduciario. La rectificación del registro requiere el consentimiento de todos los interesados, y, en el caso, no solo lo es el heredero fiduciario, esposo de la titular registral, sino también la fundación fideicomisaria. R. 30 de septiembre de 2025

RECURSO GUBERNATIVO

Informe en defensa de la nota. Si tras la interposición del recurso el registrador no mantiene alguno de los defectos de su nota de calificación es preciso que ello conste claramente en el informe en defensa de su nota. R. 24 de septiembre de 2025

Requerimiento para mejor proveer? Avance de la posible. La DG, a la vista de las alegaciones del recurrente, puede solicitar nuevos datos del registrador y adelantar su decisión según cual sea el contenido de esos datos solicitados. R. 8 de octubre de 2025

SEGREGACIÓN

Segregación por antiguedad en Galicia. Para inscribir escrituras públicas de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, hay que presentar título administrativo habilitante (en este caso, en Galicia) y puede estimarse suficiente como tal, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 LS. R. 2 de octubre de 2025

USUCAPION

Sentencia declarativa del dominio por usucapión. La inscripción de una sentencia declarativa del dominio requiere que se haya demandado al titular registral y, fallecido éste, a sus causahabientes. No siendo conocidos, y practicadas las oportunas averiguaciones, cabrá notificación edictal. R. 8 de octubre de 2025

II. RESOLUCIONES MERCANTIL

ADMINISTRADORES

Renuncia al cargo de administrador de sociedad con CIF revocado. Revocado el CIF de una sociedad, que además está dada de baja en la AEAT, no procede practicar ninguna inscripción, entre ellas la dimisión de sus administradores. R. 6 de octubre de 2025

CONCURSO DE ACREEDORES

Concurso sin masa. Liquidación y extinción voluntaria de la sociedad. Es posible que, si el Juez del concurso dicta un auto de conclusión del concurso por insuficiencia de masa, así como el cierre provisional de la hoja registral en el Registro Mercantil, la sociedad acuerde en junta la disolución, nombramiento de liquidador, liquidación y extinción de la sociedad. R. 6 de octubre de 2025

Presentación simultánea de declaración de concurso, nombramiento y cese de administrador concursal y de conclusión de concurso sin masa, disolución, cierre de hoja. Si se presentan de forma simultánea el auto de declaración de concurso, nombramiento de administrador concursal, y el de conclusión del concurso por insuficiencia de masa activa, y de cese del administrador, disolución y cierre de hoja, no es necesaria la aceptación del administrador concursal, aunque se deben hacer constar en el registro la totalidad de las operaciones. R. 7 de octubre de 2025

DISOLUCIÓN DE SOCIEDADES

Concurso sin masa. Liquidación y extinción voluntaria de la sociedad. Es posible que, si el Juez del concurso dicta un auto de conclusión del concurso por insuficiencia de masa, así como el cierre provisional de la hoja registral en el Registro Mercantil, la sociedad acuerde en junta la disolución, nombramiento de liquidador, liquidación y extinción de la sociedad. R. 6 de octubre de 2025

OBJETO SOCIAL

Constitución de sociedad limitada. Objeto genérico relativo a actividades financieras. No es posible como objeto de una sociedad normal el relativo a las “actividades auxiliares a los servicios financieros”, si no se especifica de forma clara y patente que quedan excluidos de dicho objeto las actividades sujetas a la Ley de Mercado de Valores. R. 7 de octubre de 2025

RECURSO GUBERNATIVO

Reserva de denominación. Solicitud de varias denominaciones y certificación negativa de la segunda pedida. Si se solicitan varias denominaciones sociales y el Registro Mercantil Central (RMC) expide certificación de que la segunda o sucesiva es la que no está registrada, el solicitante puede interponer recurso por la denegación implícita de la primera denominación o de la que proceda. R. 23 de septiembre de 2025

REGISTRO MERCANTIL

Auditor voluntario vs auditor a solicitud de socio minoritario: certificado de su defunción. Si la sociedad nombra un auditor voluntario queda desactivado el nombramiento solicitado por la minoría, salvo que ya conste inscrito. R. 7 de octubre de 2025

Renuncia al cargo de administrador de sociedad con CIF revocado. Revocado el CIF de una sociedad, que además está dada de baja en la AEAT, no procede practicar ninguna inscripción, entre ellas la dimisión de sus administradores. R. 6 de octubre de 2025

REGISTRO MERCANTIL CENTRAL

Reserva de denominación. Solicitud de varias denominaciones y certificación negativa de la segunda pedida. Si se solicitan varias denominaciones sociales y el Registro Mercantil Central (RMC) expide certificación de que la segunda o sucesiva es la que no está registrada, el solicitante puede interponer recurso por la denegación implícita de la primera denominación o de la que proceda. R. 23 de septiembre de 2025

SOCIEDAD LIMITADA

Constitución de sociedad limitada. Objeto genérico relativo a actividades financieras. No es posible como objeto de una sociedad normal el relativo a las “actividades auxiliares a los servicios financieros”, si no se especifica de forma clara y patente que quedan excluidos de dicho objeto las actividades sujetas a la Ley de Mercado de Valores. R. 7 de octubre de 2025

BIENES MUEBLES

Cancelación de inscripción a nombre de un arrendador financiero ¿es posible la caducidad de su inscripción? Una inscripción en el Registro de Bienes Muebles (RBM) de un arrendamiento financiero, sólo se puede cancelar por los sistemas ordinarios del consentimiento del arrendador o resolución judicial, pese a que exista un documento o recibo que acredite el total pago el vehículo de que se trate. R. 1 de octubre de 2025

 

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