CRÓNICA BREVE DE TRIBUNALES – 65
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ÁLVARO JOSÉ MARTÍN MARTÍN,
REGISTRADOR,
De la Real Academia de Legislación y Jurisprudencia de Murcia
ÍNDICE:
2.- Retracto arrendaticio y sucesión mortis causa.
4.- Compraventa y discapacidad del vendedor poderdante. La acción 65.000.
1.- LA RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO ARRASTRA A LAS ANOTACIONES DE EMBARGO, AUNQUE NO MEDIE CONDICIÓN INSCRITA
Una mercantil transmitió a otra una finca urbana a cambio de una cantidad de dinero, el compromiso de atender el pago de un préstamo hipotecario, de rehabilitar el edificio y de entregar a la transmitente un local en planta baja.
El mismo día de 2002 se firmaron una escritura pública de compraventa sin condiciones en la que constaba el precio pactado y un documento privado en el que constaban todos los demás compromisos contraídos.
La finca fue embargada por el Ayuntamiento y la AEAT sin que la adquirente cumpliera los compromisos adquiridos.
La transmitente demandó la resolución del contrato al amparo del artículo 1124 del Código Civil pidiendo, entre otros, la devolución de la finca y la cancelación de las anotaciones preventivas de embargo posteriores a su adquisición, por lo que dirigió también la demanda contra las entidades públicas acreedoras. Lo que no pidió fue que se cancelaran las hipotecas constituidas por la adquirente.
La adquirente no se personó, siendo declarada en rebeldía.
En primera instancia y apelación se estimó la demanda, pero sin acordar la cancelación de las anotaciones.
El Tribunal Supremo casa la sentencia y ordena cancelar también las anotaciones practicadas “con excepción de las que obedezcan a supuestos en que la ley establece una afección real de la finca en caso de transmisión o cambo de titularidad de los derechos sobre la misma”.
El recurso de casación se fundaba, entre otros motivos recogidos en el Fundamento de Derecho SEGUNDO, en que:
“la sentencia infringe la doctrina jurisprudencial conforme a la cual la resolución contractual por incumplimiento tiene carácter ex tunc y no ex nunc, esto es, tiene un efecto retroactivo y obliga a retrotraer los efectos al estado jurídico existente al tiempo de la compraventa, lo que supone que el transmitente debe recuperar el objeto transmitido en el mismo estado jurídico de cargas existente al tiempo de la transmisión, a salvo las hipotecarias.
La jurisprudencia -continúa- considera que las cargas hipotecarias implican la existencia de un tercero que no puede resultar perjudicado, pero no así respecto de las anotaciones preventivas, en que no existe tercero registral o hipotecario.”
La sentencia estima el recurso:
Fundamento de Derecho TERCERO
1.-La recurrente tiene razón al cuestionar la referencia que hace la sentencia recurrida al art. 1230 CC como fundamento nuclear de la decisión de desestimar la pretensión de cancelación de las anotaciones, al no resultar aplicable al caso.
El referido art. 1230 CC dispone que «[l]os documentos privados hechos para alterar lo pactado en escritura pública, no producen efecto contra tercero».
En el supuesto enjuiciado no se discute que, efectivamente, las partes firmaron el mismo día dos documentos no coincidentes sobre el mismo negocio jurídico: una escritura pública de venta del edificio por un precio concreto que se considera pagado (en aquello que exceda de la deuda hipotecaria en la que se subroga el comprador), y un documento privado en el que se establecen unas condiciones y formas de pago diferentes, que incluyen la obligación de vender en un futuro el local rehabilitado de los bajos del edificio a ERIMSA o a terceros, por un precio que se tiene en cuenta a la hora de fijar las contraprestaciones económicas derivadas de la venta de todo el edificio.
Tampoco se discute que el incumplimiento que ERIMSA atribuye a PROHABITAT como presupuesto de la petición de resolución se refiere a las obligaciones pactadas en el contrato privado.
Fundamento de Derecho CUARTO
1.-Como se acaba de exponer, nos hallamos ante una cuestión estrictamente jurídica. Se trata de dilucidar si la resolución de un contrato de compraventa de una finca por incumplimiento del comprador ex art. 1124 CC comporta la cancelación de las anotaciones de embargo que hubieran podido practicarse entre la firma del contrato -e inscripción registral de la transmisión- y la resolución contractual.
La respuesta requiere como paso previo determinar el momento en que se producen los efectos restitutorios consecuencia de la resolución por incumplimiento, si cuando se ejercita la resolución o con carácter retroactivo al momento que se realizó la transmisión objeto de resolución.
La doctrina mayoritaria entiende que el reingreso patrimonial del bien tiene lugar, desde el punto de vista jurídico-real, en el momento en que se ejercita la resolución.
Por el contrario, una consolidada doctrina jurisprudencial mantiene que la resolución del contrato al amparo del art. 1124 CC tiene efectos ex tunc y no ex nunc, de modo que, una vez resuelta la relación contractual, los efectos se retrotraen al momento en que se celebró.
Sin perjuicio de que esta regla general ha de matizarse toda vez que, como a continuación se expondrá, el carácter retroactivo de la resolución presenta excepciones, entre las que cabe destacar las amparadas por la aplicación de los principios registrales en orden a la protección del tercero de buena fe.
2.-Adviértase que, aunque exteriormente pueda parecer similar la restitución por resolución ex 1124 CC y la resolución por efecto de una condición resolutoria explícita (similitud propiciada por la ubicación del precepto, en la sección dedicada a las obligaciones condicionales), cualitativamente se trata de figuras distintas, lo que se manifiesta fundamentalmente en lo que se refiere a la oponibilidad de sus efectos frente a los posibles subadquirentes de derechos sobre el bien.
Así como la condición resolutoria explícita inscrita define el derecho no solo inter partes, sino también respecto de cualquier interesado, de manera que, cuando se produce el hecho previsto como condición, la resolución opera automáticamente, sin que requiera ningún acto adicional, la resolución por incumplimiento ex art. 1124 CC faculta para resolver, pero siempre que se trate de un incumplimiento grave, lo que a priori escapa del conocimiento del tercero, que no tiene por qué saber ni su existencia, ni su gravedad ni la decisión de ejercer la facultad.
De este modo, mientras la condición resolutoria expresa inscrita es oponible en todo caso a tercero, la resolución por incumplimiento debe respetar los derechos adquiridos por terceros, sin perjuicio de las matizaciones que se harán más adelante. En el primer caso nos hallaríamos ante lo que se ha denominado «titularidad preventiva», como especie de la «titularidad interina»; en el segundo, ante una titularidad plena pero susceptible de retroceso que, en caso de producirse, afectaría a terceros, salvo que se tratase de terceros con derechos inscritos, sean o no de naturaleza hipotecaria.
Como precisa el art. 1124 CC in fine, la resolución «se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria».
En este sentido, cuando el art. 37 LH prevé que «[l]as acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley», no se refiere a la protección del tercero respecto de condiciones inscritas (en cuyo caso nos encontraríamos en el marco del art. 34 LH), sino frente a los efectos restitutorios que respondan a una resolución por causas sobrevenidas, esto es, por incumplimiento contractual.
3. Asimismo, quedan al margen de la eficacia retroactiva de la resolución los derechos con trascendencia real sobre el bien de que se trate, es decir, aquellos que siguen al bien con independencia del cambio de titularidad en cuanto que, por su naturaleza, el inmueble queda afecto al cumplimiento de la obligación.
A título de ejemplo, puede citarse, entre otros, el supuesto del piso o local en régimen de propiedad horizontal, por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales, en los términos contemplados en el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal. O el de la afección real de los inmuebles al pago de deudas tributarias ex art. 79 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y, en particular, las cuotas del Impuesto de Bienes Inmuebles, con arreglo al art. 64 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
4.-Por otra parte, la reinscripción en favor del vendedor como consecuencia de la resolución del contrato y restitución del dominio, está sujeta a diversos requisitos tendentes a garantizar la seguridad jurídica y los intereses de las partes, como es el de la consignación del importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución ( art.175.6.ª RH).
Al igual que sucede con la rescisión que, en términos del art. 1295 CC, «obliga a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato con sus frutos, y del precio con sus intereses» (con el matiz previsto en el propio precepto), la resolución impone a las partes el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», según ordena el art. 1123 CC, de forma que cada parte sólo estará legitimada para exigir de la otra la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba, en línea con la jurisprudencia recaída en interpretación con la legitimación para instar la resolución por incumplimiento.
Obsérvese que, si bien el art. 175.6.ª del Reglamento Hipotecario se refiere a los casos en los que existe una condición resolutoria inscrita, el principio de seguridad jurídica y la protección de terceros llevan a aplicar la misma exigencia cuando la resolución deriva del ejercicio de la acción prevista en el art. 1124 CC, con mayor motivo si cabe dada la falta de constancia registral de la causa de resolución.
En definitiva, como recuerda la doctrina, la consignación trata de tutelar no sólo el interés del comprador cuya titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la transmisión que se resuelve, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún derecho sobre las reseñadas cantidades, aunque el comprador ya no sea titular de la finca, incluida la anotación de embargo.
5.-Sobre la naturaleza y alcance de la anotación preventiva de embargo, como medida de seguridad de tipo hipotecario, ya se pronunció la sentencia 1180/2004, de 30 de noviembre…”,
“…la sentencia de esta sala 215/2021, de 20 de abril, repasa la doctrina jurisprudencial sobre los efectos de la anotación de embargo y descarta que el titular del embargo tenga la condición de tercero a los efectos del art. 34 LH y que la anotación le atribuya los efectos protectores de la fe pública registral que otorgan los arts. 32, 27 y 28 LH:…”
6.-La aplicación del régimen legal y de la doctrina jurisprudencial expuestas conducen a estimar en parte el motivo de recurso.
En el supuesto enjuiciado nos encontramos ante la resolución de un contrato de compraventa de un inmueble, por incumplimiento grave del comprador, acordada en el seno de un procedimiento judicial en el que han sido parte como demandadas las entidades administrativas a favor de las cuales se han practicado distintas anotaciones de embargo sobre las fincas resultantes de la rehabilitación del edificio durante el período que la deudora figuró como titular registral.
La resolución del contrato tiene carácter ex tunc y provoca la restitución de las prestaciones y la vuelta al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiera concluido, de forma que el vendedor recupera el bien en las mismas condiciones jurídicas en que se transmitió. La resolución es oponible a los terceros, a salvo las excepciones antes apuntadas.
La anotación de embargo es una medida cautelar, de seguridad y publicidad, cuya finalidad es impedir que terceros adquirentes posteriores al embargo puedan resultar protegidos por la fe pública registral a partir del momento en que se practica. El embargo otorga un privilegio, no un derecho real, y la anotación cumple la función de hacer público ese privilegio frente a terceros, sin que atribuya al anotante la condición de tercero a los efectos del art. 34 LH ni los beneficios protectores de la fe pública registral, que otorgan los arts. 32, 34 y 37 LH, por lo que resulta afectada por el retroceso patrimonial que entraña la resolución y que conlleva que la anotación se verificó sobre un bien que no pertenecía al deudor embargado. No estamos ante titulares de derechos inscritos, sino, insistimos, ante una medida aseguraticia.
En consecuencia, la resolución del contrato determina, en principio y como efecto directo, la cancelación de las anotaciones de embargo practicadas a favor de la AEAT y del Ayuntamiento de Girona. Cuestión distinta es que la anterior afirmación deba matizarse en función de si las deudas a las que responden los embargos anotados en el historial registral de las fincas 37.813, 37.814, 37.815 y 37.816 sean deudas respecto de las que la ley establece una afección real de la finca en caso de transmisión o cambio de la titularidad de los derechos sobre la misma. Afección real que, dada su naturaleza, sí que está amparada por los principios registrales de prioridad ( art. 17 LH) y de inoponibilidad del acto no inscrito ( arts. 606 CC y 32 LH), y, por ende, sí que es oponible al vendedor que ejercita la acción de resolución.
7.- Consecuencias de la estimación parcial del recurso de casación. La estimación parcial del recurso de casación implica la estimación parcial del recurso de apelación y consiguiente revocación de la sentencia de primera instancia, en el sentido de acordar la cancelación de las anotaciones de embargo practicadas a favor de la Agencia Estatal de Administración Tributaria y del Ayuntamiento de Girona, por deudas y responsabilidades de la demandada a partir del 25 de noviembre de 2002, que pesen sobre la finca 30.383 (hoy dividida en las fincas 37813 a 37821 de Girona), con excepción de las que obedezcan a supuestos en que la ley establece una afección real de la finca en caso de transmisión o cambio de titularidad de los derechos sobre la misma.”
Creo que la importancia de la doctrina de esta sentencia, que al ser del pleno de la sala no precisa de reiteración para fundar por sí sola un recurso de casación en casos análogos, no se le puede escapar a nadie interesado en la materia.
Conviene resaltar, desde el punto de vista estrictamente registral, que declara exigible, para que puedan cancelarse las anotaciones practicadas, la consignación prevista en el art. 175 6ª del Reglamento Hipotecario, lo que considera preciso no solo en caso de condición resolutoria explicita sino también cuando se ejercita la facultad del art. 1124 Código Civil y no solo cuando se trate de cancelar un derecho real impuesto sobre la finca sino también si lo que hay es una anotación preventiva de embargo.
Quiere decir que ni el Ayuntamiento ni la AEAT se quedarán sin cobrar si el demandante tiene que consignar el precio recibido y si alcanza la deuda tributaria respectiva.
3 de febrero de 2026
2.- RETRACTO ARRENDATICIO Y SUCESIÓN MORTIS CAUSA
El contrato de arrendamiento de un local destinado a oficina de farmacia incluía una cláusula del siguiente tenor: “cláusula 14 -«El arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo o retracto, sobre el local arrendado conforme al procedimiento señalado en el art. 31 de la Ley, siendo aplicable, tanto en transmisiones inter vivos como en transmisiones mortis causa».
La propietaria de la finca legó el local a una de sus hijas que, tras determinadas vicisitudes derivadas de sus relaciones con los demás coherederos, terminó siendo la única demandada por la arrendataria en ejercicio de la acción de retracto pactado.
En primer instancia se estimó la demanda y se fijó como precio a satisfacer por la retrayente una cantidad superior a los 600.000 euros.
Pero la Audiencia Provincial estimó la apelación de la heredera demandada por tres motivos, de los que voy a centrar este resumen en el que estima el Tribunal Supremo como bastante para confirmar dicha sentencia del órgano a quo.
El Fundamento de Derecho Cuarto de la sentencia del Tribunal Supremo contiene la doctrina aplicable.
“La recurrente denuncia la infracción del art. 1255 CC, en relación con el art. 4.3 LAU, al entender que la sentencia recurrida habría desconocido el principio de autonomía de la voluntad en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, negando validez a la cláusula decimocuarta del contrato de arrendamiento litigioso, que reconoce al arrendatario un pretendido derecho de retracto para el supuesto de transmisión mortis causa del bien arrendado. Planteado así el motivo, conviene precisar que la controversia no se sitúa en el terreno de la imperatividad o supletoriedad de la normativa arrendaticia ni en la admisión general de la libertad de pactos en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, sino en un plano distinto, cual es determinar si, al amparo de dicha libertad, cabe considerar válidamente constituido un derecho de adquisición preferente, configurado como retracto, cuyo presupuesto de ejercicio sea una transmisión mortis causa.
Es cierto que el art. 4.3 LAU consagra, para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, un régimen de amplia autonomía de la voluntad….. Ahora bien, dicha autonomía de la voluntad no es ilimitada ni permite prescindir de los presupuestos estructurales de las instituciones jurídicas a las que se recurre. En particular, el retracto, tanto legal como convencional, no constituye una mera etiqueta disponible para las partes, sino una figura dotada de sustantividad jurídica propia, cuya configuración exige el respeto de sus presupuestos esenciales. Como recuerda la sentencia 1178/2004, de 16 de diciembre, aunque tanteo y retracto pertenezcan al mismo género de los derechos de adquisición preferente, su distinta operatividad -antes o después de la transmisión- y la necesaria afectación de terceros en el retracto explican su autonomía conceptual y la exigencia de requisitos específicos para su válida configuración.
Para los retractos legales, el negocio que permite el retracto debe ser alguno de los tipos señalados por el legislador o, al menos, alguno en el que, para el caso de que se ejerza el retracto, no se altere la contraprestación pactada en el negocio original. En particular, para los arrendamientos urbanos, se ha excluido el retracto en los casos de donación ( sentencia n.º 1045, de 19 de noviembre de 1992, y sentencia de 22 de noviembre de 1994 -ECLI:ES:TS:1994:20229-) y se ha afirmado que no cabe el retracto cuando no ha existido una transmisión onerosa ( sentencia 86/2013, de 15 de febrero). Y la sentencia de 9 de julio de 1903 (ECLI:ES:TS:1903:134) negó que cupiera un retracto legal cuando la transmisión fuera a título hereditario, «porque el art. 1521 solo autoriza el retracto en los casos de venta o dación en pago».
La sentencia recurrida no niega la libertad de pactos en abstracto, sino que constata que no puede calificarse como retracto, ni siquiera convencional, un derecho que se pretende activar en ausencia de una transmisión onerosa previa, sin desnaturalizar por completo la figura.
Ciertamente, la autonomía de la voluntad permite a las partes crear derechos de adquisición preferente de origen convencional, incluso atípicos.
Sin embargo, en el supuesto examinado, la cláusula contractual invocada por el recurrente se limita a mencionar genéricamente el tanteo o retracto, se remite al art. 31 LAU y, por ende, al art. 25 del mismo texto legal, extiende de forma meramente enunciativa su aplicación a transmisiones mortis causa y no configura un régimen autónomo del derecho, pues no fija precio ni criterios de determinación, no establece reglas claras de ejercicio ni incorpora previsión alguna sobre su formalización. En tales condiciones, no puede entenderse válidamente constituido un derecho de adquisición preferente atípico, ni puede imponerse a la legataria una obligación de enajenar el bien que derive directamente del fallecimiento de la arrendadora.
El rechazo del pretendido retracto mortis causa no solo obedece, pues, a su falta de encaje en el retracto legal regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino a la imposibilidad de reconducir la cláusula a un derecho válidamente configurado, ni siquiera de carácter atípico, sobre la base del principio de libertad de pactos y bajo la cobertura de los arts. 1255 CC y 4.3 LAU, dada la ausencia de determinación suficiente (y que, en caso de existir, no dejaría de suscitar problemas de ámbito sucesorio, que aquí no han sido planteados).”
Los términos del contrato de arrendamiento y de su cláusula de adquisición preferente, al remitirse al artículo 31 de la LAU, fundamentan solo en parte la resolución judicial que rechaza que se trate de un retracto legal.
Debe entenderse que los derechos de tanteo y retracto que regula dicha ley son los que surgen cuando se transmite la finca arrendada en virtud de un contrato oneroso que permite sustituir al comprador mediante el pago del precio convenido, como regla general.
Pero tampoco se cierra la puerta a un eventual derecho de retracto en caso de transmisión a título gratuito.
Lo que se exige en este caso es que se configure cumpliendo unos requisitos mínimos, que la sentencia concreta en: la forma de determinar el precio; las reglas de ejercicio, una vez tiene lugar el supuesto de hecho que lo habilita y las previsiones sobre su formalización.
Se trata de un criterio jurisprudencial que considero de obligada observancia para el caso de que pretenda inscribirse en el Registro de la Propiedad un derecho atípico de esta naturaleza.
9 de febrero de 2026
3.- EL INCUMPLIMIENTO DE NORMAS REGLAMENTARIAS NO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN EN EL CATALOGO DE AGUAS PRIVADAS
En 1977 el dueño de dos fincas obtuvo permiso de la Confederación para hacer un sondeo, pero no solicitó el que también precisaba para las instalaciones mecánicas con las que elevaba el agua hasta la superficie, sin que ello le impidiera utilizar el pozo para regarlas.
En 2019 los sucesores en la titularidad de las fincas demandaron a la Confederación para que reconociera su derecho al aprovechamiento de aguas privadas y su inscripción en el Catálogo.
La Confederación se opuso por no haber obtenido autorización para dichas instalaciones sin que ello impidiera al Juzgado de Primera Instancia estimar la demanda.
Pero la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación del Abogado del Estado entendiendo que al no haberse solicitado y obtenido autorización administrativa para la instalación del sistema mecánico de elevación el aprovechamiento del agua había sido clandestino e ilegal, con lo que el asunto se plantea ante el Tribunal Supremo, que estima la casación.
F.D. TERCERO
2.- El régimen normativo anterior a la LA/1985
El sistema normativo anterior a la LA/1985 era el definido en la LA/1879 y en los arts. 408, 412 a 416 y 417 a 419 del Código Civil (CC) -estos tres últimos preceptos, junto con el art. 408.3 CC, dedicados a las aguas subterráneas- y estaba presidido por el principio opuesto, esto es, el del carácter privado de las aguas, que en las sentencias dictadas entre 2022 y 2025 hemos considerado como un derecho accesorio y vinculado a la propiedad del fundo en que nacen, de forma que el dominio se extiende o comprende el dominio de aquéllas. Este derecho accesorio comprendía (i) las aguas procedentes de manantiales (las aguas «continuas o discontinuas que nazcan en predios de dominio privado, mientras discurran por ellos» – art. 408.1 CC-) y (ii) las aguas procedentes de pozos o galerías en explotación (las «aguas subterráneas que se hallen» en predios de naturaleza privada – art. 408.3 CC-). Respecto de dichas aguas subterráneas, los arts. 417 a 419 CC, en lo que ahora interesa, establecían que sólo el propietario del predio u otra persona con su licencia podía investigar en él aguas subterráneas y que «las aguas alumbradas conforme a la Ley especial de Aguas pertenecen al que las alumbró» ( art. 418 CC).
La regulación del CC se completaba con la LA/1879, que atribuía al dueño de un predio «en plena propiedad» las aguas que en él hubiere obtenido (i) por medio de pozos ordinarios (arts. 18 y 21), considerando como tales «aquellos que se abren con el exclusivo objeto de atender al uso doméstico o necesidades ordinarias de la vida, y en los que no se emplea en los aparatos para la extracción del agua otro motor que el hombre» -art. 20-; y (ii) al que las hallare e hiciere surgir a la superficie del terreno por medio de pozos artesianos, socavones o galerías le reconoce el carácter de dueño de las mismas «a perpetuidad» (art. 22).
3.- El régimen transitorio de la LA/1985 y el respeto a los derechos adquiridos bajo la vigencia de la legislación anterior
“…el nuevo sistema general de demanialidad respetó los derechos adquiridos antes de la entrada en vigor de la LA/1985, que tuvo lugar el 1 de enero de 1986. Las coordenadas de la pervivencia de estos derechos adquiridos fueron, inicialmente, las disposiciones transitorias ( DT) segunda y tercera de la LA/1985 (que más tarde pasó a ser texto refundido de la Ley de Aguas, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, TRLA) y la sentencia del Tribunal Constitucional ( TC) 227/1988, de 29 de noviembre.
4.- Modalidades de conservación de los derechos adquiridos
Se configuraron, así, dos modalidades diferentes de conservación de los derechos adquiridos antes del 1 de enero de 1986 sobre todo tipo de aguas privadas, ya procedieran de manantiales o pozos ordinarios, ya fueran aguas subterráneas alumbradas. La elección entre una u otra modalidad era opcional para los interesados.
En palabras de la STC 227/1988, de 29 de noviembre: «»[L]as disposiciones de la Ley permiten a sus titulares elegir entre la conversión de aquellos derechos [sobre las aguas privadas] en otros que la Ley denomina «de aprovechamiento temporal de aguas privadas» que serán respetados por un plazo máximo de cincuenta años – a lo que se añade un derecho preferente para la obtención de la correspondiente concesión administrativa en favor de quienes, al término de dicho plazo, se encontraran utilizando los caudales, en virtud de título legítimo -, o el mantenimiento de la titularidad de los derechos anteriores «en la misma forma que hasta ahora»».
4.2. Frente a esa opción, que exigía un comportamiento activo del titular del aprovechamiento dentro del plazo preclusivo de tres años para acreditar su preexistencia y solicitar su inscripción en el Registro de Aguas, la alternativa era la que, por remisión, establecía la DT segunda: el mantenimiento de la titularidad de los derechos anteriores «en la misma forma que hasta ahora»
En esta alternativa, el derecho sobre las aguas privadas no está constreñido a límite temporal alguno, a diferencia del derecho de aprovechamiento temporal de aguas privadas en que se podía transformar aquel derecho en los casos en que se hubiera ejercitado esa opción, lo que no sucede en el supuesto que enjuiciamos.
Esta segunda modalidad de conservación de los derechos preexistentes es el régimen jurídico aplicable a las aguas alumbradas a través del pozo da servicio a las fincas propiedad de los demandantes, cuyo origen se remonta a 1977 y cuya explotación se ha mantenido hasta la actualidad.
7.- La incidencia de la DT segunda de la Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional
Las coordenadas del régimen transitorio de los derechos adquiridos antes de la LA/1985 se vieron en cierto modo precisadas con la posterior Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional, y su DT segunda..
El incumplimiento de la obligación de solicitar la inscripción en el Registro de Aguas, en el caso de quienes hubieran ejercitado la opción de la DT tercera, apartado 1, o la inclusión en el Catálogo de cuenca, en el resto de los casos, podía dar lugar a la imposición de multas coercitivas, de acuerdo con un régimen sancionador que se justifica por el innegable interés general de que los aprovechamientos de aguas privadas quedaran inscritos. En el caso del Catálogo de cuenca, es fundamental tener en cuenta las funciones de constatación y control que corresponden al Catálogo ( STS Sala Tercera Secc. 3.ª, de 23 de diciembre de 2002, recurso de casación nº 1246/1997), concebido como un instrumento administrativo que ofrece a la Administración una información indispensable para el control de los recursos hidráulicos y la puesta en práctica de medidas de protección de los acuíferos, como son la declaración de sobreexplotación y salinización.
“…en los casos en que la solicitud de inscripción en el Catálogo se realiza fuera del plazo de los tres meses siguientes a la entrada en vigor de la Ley 10/2001, de 5 de julio, del Plan Hidrológico Nacional, la administración solo podrá practicar la inclusión de los aprovechamientos de las aguas privadas en virtud de resolución judicial.
8.- La diferencia entre la inscripción en el Registro de Aguas y la inclusión en el Catálogo de cuenca
Hemos entendido en esa sentencia y en todas las posteriores que esa solicitud era coherente con la distinta finalidad de la inscripción en el Registro de Aguas y de la inclusión en el Catálogo de cuenca:
8.1. En efecto, el Registro de Aguas es un instrumento de prueba de las concesiones administrativas sobre el dominio público hidráulico (art. 72 LA/1985), que legítima a sus titulares para interesar la intervención administrativa en defensa de sus derechos, en la medida en que tales derechos son de naturaleza pública y otorgados por la Administración. Por esta razón, las DT segunda y tercera de la misma ley, en relación con los titulares de derechos de aguas de dominio privado que no ejercieran la opción para su transformación en derechos de aprovechamientos temporales, establecen que «no podrá gozar de la protección administrativa que se deriva de la inscripción en el Registro de Aguas», pues, como explicó la STC 227/1988, es «razonable que la Administración no tenga la carga de suministrar una protección específica a derechos que ella misma no ha otorgado, que no han sido previamente acreditados ante la misma y que, en última instancia, afectan a bienes ajenos a su titularidad».
8.2. En cambio, el Catálogo de aprovechamientos privados de aguas es una institución diferente. En primer lugar, la inclusión del aprovechamiento no activa la protección que proporciona el Registro de Aguas, aunque sí facilita la prueba de la existencia de dicho aprovechamiento. En palabras de la Sala Tercera «desde el punto de vista de los titulares, no añade ninguna protección administrativa adicional a los derechos dominicales en él inscritos, pero constituye un medio más de prueba de la existencia del aprovechamiento y sus características» (STS Sala Tercera, secc. 5.ª, de 23 de abril de 2003, rec. 3258/1997).
Y, en segundo lugar, los requisitos para el acceso al Catálogo son también distintos, porque no es preciso probar el derecho al aprovechamiento: basta con probar su posesión, sus características y aforo, lo que requiere acreditar el destino de las aguas y la superficie regable.
9. También hemos precisado que la acción para el reconocimiento judicial de los derechos de aprovechamiento de aguas de dominio privado preexistentes a la LA/1985 es una acción declarativa, no constitutiva ni de condena, y como tal, imprescriptible, cuestión que en este caso ya no se discute.
9.3.En consecuencia, el hecho de que se pida el reconocimiento de un aprovechamiento de aguas de dominio privado, preexistente a la LA/1985, y que para ello se concreten los datos fácticos de ubicación del pozo en una finca concreta, sus características, caudal, destino y superficie regable, lo que suele acreditarse por medio de pruebas periciales, es por completo ajustado a los requisitos de prosperabilidad de la acción, sin desnaturalizar su carácter declarativo en modo alguno ni transmutarla en una acción constitutiva que cree un derecho nuevo antes inexistente.
F.D. CUARTO.- La incidencia de la falta de autorización administrativa del sistema de elevación del agua alumbrada mediante un sondeo autorizado antes de la vigencia de la LA/1985.
2.-La sentencia recurrida considera que el aprovechamiento cuyo reconocimiento se pide en la demanda se ha utilizado desde 1977 incumpliendo la normativa administrativa en materia de minas y de instalaciones eléctricas, precisamente por la falta de autorización administrativa de la instalación del sistema de elevación del agua alumbrada.
Sin embargo, no identifica qué concreta norma administrativa establecía como consecuencia jurídica de la falta de esa autorización administrativa la no adquisición o la extinción del derecho al aprovechamiento del agua alumbrada.
3.-No podemos compartir la conclusión de que la falta de acreditación de la autorización administrativa para instalar el sistema de elevación de las aguas alumbradas conlleve como consecuencia jurídica la enervación de la adquisición del derecho a las aguas obtenidas antes del 1 de enero de 1986 o la extinción del mismo por efecto de las disposiciones transitorias de la LA/1985. Debemos aplicar el régimen normativo anterior a la LA/1985 en su integridad, lo que obliga a contemplar las infracciones administrativas relativas a la falta de autorización del mecanismo de elevación con las mismas consecuencias jurídicas que tenían en la normativa derogada, en la forma que ahora se verá, y no con el enfoque que inspiró la nueva normativa.
Pues bien, en este caso, ejecutado el sondeo, el mismo fue usado para la obtención de agua para el riego de la parcela originaria de la que proceden las dos parcelas de los demandantes, tal y como se recoge en los fotogramas del Instituto Geográfico Nacional de 1977 y 1984, ambos realizados en meses de presencia de cultivos de verano o intensivos (julio y octubre respectivamente), de modo que el sistema de elevación de las aguas alumbradas estuvo en funcionamiento, aún sin constancia de la autorización administrativa, desde 1977, y no existe ninguna prueba de que se aplicara la única consecuencia jurídica posible según el Reglamento de Policía Minera y Metalúrgica, que era la imposición de una sanción pecuniaria.
7.- Por ello, no existe ninguna norma de cobertura que pueda sustentar que la falta de autorización administrativa de la instalación de elementos de elevación de las aguas alumbradas enervara la adquisición del derecho a las mismas o determinara la extinción del mismo. Ya se ha explicado que en el régimen jurídico anterior al 1 de enero de 1986 el derecho de alumbrar las aguas subterráneas era un derecho accesorio a la propiedad del predio, que ciertamente estaba limitado por un régimen de distancias y suspensiones establecido en la LA/1879, y en ese régimen no localizamos la tipicidad de la consecuencia impuesta por la Audiencia a la falta de autorización de la instalación del mecanismo de elevación, que sería, además, contradictoria con el tenor del art. 149 LA/1879.
10.- Debemos tener en cuenta también que otros incumplimientos más graves de la normativa de aguas, con una vinculación más intensa al interés general, no provocan la pérdida o el no reconocimiento de los derechos adquiridos. Piénsese, por ejemplo, en el incumplimiento de la obligación de solicitar la inclusión en el Catálogo de cuenca y en las importantes funciones de control que se asignan a esta figura, que solo genera como consecuencia sancionadora la imposición de multas coercitivas, conservando siempre la posibilidad de obtener el reconocimiento del derecho en vía judicial.
11.- Los elementos esenciales que exige el reconocimiento del derecho, según la jurisprudencia expuesta, están acreditados y no son controvertidos: las características y el aforo del sondeo realizado en 1977, el destino de las aguas y la superficie regable.”
De esta extensa sentencia, que recoge, además de la procedente de la misma sala primera, la jurisprudencia constitucional y la de la sala de lo contencioso del Tribunal Supremo en materia de inscripción en el registro administrativo de aguas y en el catálogo de aguas privadas, me parece interesante la distinción entre uno y otro, los diferentes requisitos de acceso y los diferentes grados de protección que atribuyen, siempre desde la perspectiva de tratarse de normas de derecho transitorio exigidas por el radical cambio legislativo protagonizado por la Ley de Aguas de 1985.
También la exigencia de una norma legal que sancione el incumplimiento de disposiciones administrativas con la pérdida del derecho, por tanto, si no se pierde el derecho debe poderse inscribir en el Catálogo.
16 de febrero de 2026
4.- COMPRAVENTA Y DISCAPACIDAD DEL VENDEDOR PODERDANTE. LA ACCIÓN 65.000.
El padre había otorgado en 2010 un poder general a favor de una de sus hijas con amplias facultades dispositivas que ésta utilizó para otorgar en 2011 una escritura de compraventa a su favor de la acción número 65.000 de una sociedad anónima familiar, “por precio de 212,70 euros, aplazado por veinte años o hasta el momento de fallecimiento del vendedor, sin interés.”
El padre había otorgado en 2006 un testamento conforme al derecho navarro en el que legaba sus acciones de la sociedad a sus hijos y nietos manifestando su voluntad de que se mantuviera la paridad entre los descendientes directos sucesores.
Cuando fallece, en 2017, resulta que forman parte del haber hereditario las restantes 64.999 acciones de la sociedad, pero falta la adquirida por la coheredera en virtud de la compraventa.
Otros coherederos demandan a la compradora y a su marido, por regir la sociedad de conquistas, para que se declare ineficaz la compraventa al haber quedado ineficaz el poder por padecer el poderdante la enfermedad de Alzheimer cuando se formalizó la transmisión, si bien no fue incapacitado hasta 2012.
En el pleito se pone de relieve que de la titularidad de la acción 65.000 depende el control de la sociedad y, por esa razón, el perito la valora, con criterio de valoración de empresas, en algo más de millón y medio de euros.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda.
La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación declarando la ineficacia de la transmisión y, consiguientemente, que la acción forma parte del legado.
El Tribunal Supremo confirma la sentencia de la Audiencia.
F.D. PRIMERO
PRIMERO.- Resumen de antecedentes y objeto del procedimiento
La cuestión jurídica que se suscita en el recurso de casación versa sobre la eficacia de la compraventa de una acción de una sociedad anónima que pertenecía al poderdante y a favor de la apoderada (autocontratación) en un caso en el que ha quedado acreditado que el vendedor era capaz en el momento del otorgamiento del poder general, pero carecía de capacidad de querer y entender en el momento de la celebración de la compraventa. El juzgado entendió que la adquisición de la acción estaba amparada por el poder otorgado, pero la Audiencia Provincial declara la ineficacia de la compraventa al considerar que el poder estaba extinguido como consecuencia de la discapacidad sobrevenida del poderdante, de acuerdo con lo previsto en el art. 1732 CC en la redacción dada por la Ley 41/2003, de 18 de noviembre.
F.D. TERCERO
“En un momento en que el ordenamiento contemplaba la posibilidad de modificar legalmente la capacidad de las personas mediante un procedimiento judicial, la realidad social mostraba que no era extraño que personas capaces, pero conscientes de su futura disminución o pérdida de capacidad, otorgaran poderes a favor de personas de su entorno y de su confianza, lo que de hecho evitaba la necesidad de acudir a la incapacitación.
El art. 1732 CC, redactado por la Ley Orgánica 1/1996, de 15 de enero, se refería literalmente a que «el mandato» se acababa por la «incapacitación» del mandante. La regla prevista para el mandato podía entenderse aplicable al apoderamiento, que carece de regulación legal, como si el mandato fuera una relación representativa típica. Pero la exigencia de que el poderdante conservara la capacidad durante el tiempo de vigencia del poder con el fin de evitar abusos, dado que sin capacidad no podría revocar el poder ni exigir rendición de cuentas, no tenía tanto sentido en los casos en los que la causa del apoderamiento fuera precisamente que el poder funcionara cuando el poderdante no tuviera capacidad, pues ello iría en contra de la misma voluntad del poderdante, y los controles y fiscalización de la actuación del apoderado podrían alcanzarse por otras vías, fundamentalmente las previstas para la protección de la persona en ese momento, incluso antes de que se iniciara el procedimiento de incapacitación entonces vigente.
La Ley 41/2003, al reformar el art. 1732 CC, trató de ofrecer una cobertura legal a esta práctica de poderes preventivos, que no solo desjudicializaba la discapacidad, sino que, sobre todo, desde el punto de vista personal y familiar, resultaba respetuosa con los deseos de la propia persona que necesitaba el apoyo o sustitución y evitaba intromisiones e injerencias externas no solo indeseadas sino, sobre todo, innecesarias. Como dijimos en la sentencia 1449/2024, de 4 de noviembre, con esa reforma del año 2003, el legislador asumió la realidad práctica de los poderes otorgados por personas de edad avanzada en previsión de una pérdida de capacidad, dando carta de naturaleza a los llamados poderes preventivos, si bien no llegó a establecer un régimen jurídico para ellos.”
“…bien es cierto que, sin la debida claridad, pues el legislador utilizaba de forma indiscriminada los términos «incapacitación» e «incapacidad», se mantuvo literalmente la regla general de extinción del mandato (poder) por la incapacitación del mandante, pero se permitió que el poder subsistiera pese a la incapacitación (y que se extinguiera posteriormente al constituir el organismo tutelar, o luego, a instancias del tutor). Además, presuponiendo que la regla general era que la pérdida de capacidad extinguía el poder, también se contempló expresamente la subsistencia del poder que «se hubiera dado para el caso de incapacidad del mandante».
“En el caso que ahora juzgamos, la recurrente sostiene en el primer motivo del recurso de casación que el Sr. Samuel otorgó en 2010, con plena capacidad de obrar, un amplísimo poder a favor de su hija, y dice que «lo hizo sin duda en previsión de la evolución futura de una enfermedad que le aquejaba desde hacía ya un tiempo». Pero tal cosa no resulta de la sentencia recurrida.
La Audiencia, tras valorar las distintas pruebas practicadas, confirma la valoración judicial de la sentencia de primera instancia en el sentido de que «se mantiene el dubium sobre si el 20 de abril [de 2010 ] el Sr. Samuel estaba inhabilitado para comprender que apoderaba a su hija tan ampliamente». Es decir, frente a la regla general de la presunción de capacidad, la sentencia considera que no se ha probado plenamente la falta de capacidad del poderdante en el momento del otorgamiento del poder, de tal manera que no puede declarar su falta de validez.”
“…no encontramos razón para concluir que la sentencia recurrida, que considera probado que el poderdante carecía de capacidad natural en el momento en el que la demandada recurrente celebró el contrato de compraventa, al considerar extinguido el poder, infrinja el art. 1732 CC en la redacción dada por la Ley 41/2003. La recurrente debería haber acreditado que el poder se otorgó para que desplegara efectos a partir de la pérdida de capacidad del poderdante o para que subsistiera, aunque el poderdante perdiera su capacidad, lo que no ha hecho.”
“… la recurrente denuncia la infracción de los arts. 1714 y 1719 CC. En su desarrollo alega que la sentencia recurrida infringe estos preceptos ya que no se han superado los límites del mandato y se ha actuado en beneficio del mandante y de acuerdo con el sentido del poder otorgado, dado que la compraventa de una única acción obedecía a razones fiscales, y confería muy relevantes ventajas al Sr. Samuel en su impuesto sobre el patrimonio, tal y como se expuso en el motivo tercero del recurso extraordinario por infracción procesal.”
“Con independencia de que el motivo se apoya en las conclusiones que defendía en el motivo tercero del recurso extraordinario por infracción procesal, que no fue admitido, el motivo tercero del recurso de casación, una vez que hemos desestimado el primer motivo no puede prosperar, pues partiendo de que el poder estaba extinguido cuando la apoderada adquirió para sí la acción del poderdante, carece de sentido plantear si hubo o no extralimitación del poder.”
“La recurrente señala que la falta de apoderamiento suficiente puede ser suplida por la ratificación expresa o tácita del poderdante y también de su representante legal, conforme a lo dispuesto en el art. 1727 CC, y que en este caso el aprovechamiento por parte del mandante de los actos efectuados supone una ratificación tácita de la actuación del mandatario aun en el caso de que se hubiera excedido en principio de los límites del mandato.
Tiene razón la recurrente en que la extinción del poder no comporta necesariamente la ineficacia absoluta de lo actuado por la apoderada, pero la aplicación de los preceptos que cita de manera novedosa en el recurso no puede llevar a la estimación del motivo.
En este caso, la discapacidad sobrevenida del poderdante, seguida de la incapacitación por sentencia judicial, con arreglo a la regulación entonces vigente, comportan que el poderdante no pudiera por sí ratificar personalmente la compraventa impugnada. Por lo que se refiere a la ratificación por parte de su representación legal, debemos observar que fue designada tutora en primer lugar la propia recurrente, y obviamente no puede atribuírsele a su falta de impugnación el valor de una ratificación, mientras que no consta que la Fundación Navarra para la Tutela de las personas adultas, designada tutora tiempo después, pudiera tener conocimiento de la compraventa, por lo que no se advierte que la falta de impugnación por su parte pueda comportar una ratificación.”
En este caso el Tribunal Supremo considera suficientemente acreditado que, si bien no se ha acreditado que el poder se hubiera otorgado sin estar el poderdante en plenitud de facultades, pese a haberse diagnosticado la enfermedad con anterioridad, carecía de capacidad cuando la hija lo utilizó para venderse la acción por un precio irrisorio (habida cuenta de que determinaba el control de la sociedad) que ni siquiera se pagó en el acto.
La clave de la discusión fue si cuando se concedió el poder era intención del padre que la hija pudiera seguir utilizándolo cuando se agudizara la pérdida de facultades. No se pudo acreditar y ello determina la anulación de la venta.
20 de febrero de 2026
Álvaro José Martín Martín
Registrador Mercantil de Murcia
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