INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2026

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de octubre de 2026, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de marzo a mayo de 2026:

1. PACTO DEL ARTÍCULO 217 DEL RH:

Resolución de 10 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 13 de marzo de 2026): El artículo 217 del Reglamento Hipotecario constituye una excepción a la regla general de nuestro Derecho hipotecario de distribución del crédito hipotecario entre las participaciones indivisas. Pero también es una excepcionalidad que los propietarios de participaciones indivisas de una sola finca constituyan hipoteca de forma separada sobre sus respectivas cuotas distribuyendo/determinando la cantidad de que cada cuota debe responder, precisamente porque, en caso de ejecución, el actor tendría que dirigir su acción contra cada derecho hipotecado de forma independiente y hasta el límite de la responsabilidad que se le haya asignado. Esto último, unido a que se constituye en el presente caso por los copropietarios la hipoteca sobre la total finca y no cada uno sobre su respectiva cuota, que se determina un único precio como tasación de la misma a efectos de subasta y no uno particular para cada cuota indivisa, y que en la escritura no se ha distribuido la cantidad de que cada participación indivisa deba responder, hace que entre dentro de lo racional, y no de las conjeturas, que lo que se ha querido constituir es una «sola hipoteca a los efectos del artículo 217 del Reglamento Hipotecario». La calificación registral no puede basarse en presunciones y sería más que forzado presumir que lo que realmente ha ocurrido es que los otorgantes y el notario, han olvidado distribuir la responsabilidad hipotecaria y han aportado una tasación errónea, teniendo en cuenta que, además, es absolutamente excepcional encontrar un supuesto en que, cuando se constituye una hipoteca sobre toda la finca entre los diferentes propietarios de la misma, no se constituya una sola hipoteca a los efectos del artículo 217 del Reglamento Hipotecario. En consecuencia, y por aplicación de las reglas hermenéuticas en materia de contratos (artículos 1281, 1283 y 1285 del Código Civil) y el artículo 3.1 del Código Civil, se impone estimar que es lo suficientemente clara y explícita la voluntad de las partes de constituir una sola hipoteca sobre la totalidad de la misma, y una sola hipoteca de los derechos que sobre ella ostenta cada hipotecante, sin distribuir entre ellos la responsabilidad asegurada.

2. VALIDEZ DEL TESTAMENTO:

Resolución de 25 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 21 de marzo de 2026): Nuestro Código Civil se aparta de dos reglas del Derecho romano que venían a condicionar la validez del testamento (cfr. artículos 764 y 791 del Código Civil). La primera era la necesidad de la institución de heredero. La segunda se refería a la necesidad de que el testador dispusiera de la totalidad de sus bienes en el testamento. En el Código Civil ya no se exige la institución de heredero ni que el testador disponga de la totalidad de sus bienes en el testamento.

3. DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA A FAVOR DEL EXCÓNYUGE DIVORCIADO CON POSTERIORIDAD AL TESTAMENTO:

Resolución de 25 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 21 de marzo de 2026): En los casos de disposición testamentaria en favor del cónyuge que, después deja de serlo por divorcio, no podrá, sin la pertinente declaración judicial de ineficacia, prescindirse del testamento del que deriva la condición de heredero o legatario del excónyuge del causante. Y el mismo criterio se ha mantenido recientemente en Resolución de 27 de mayo de 2025 respecto del cese de la situación de unión de hecho. Como consecuencia, no puede admitirse la instancia de heredero único a favor del heredero que concurre con el excónyuge, en tanto en cuanto no recaiga la expresada declaración judicial de ineficacia.

4. SUCESIÓN TESTADA E INTESTADA:

Resolución de 17 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de marzo de 2026): En la sucesión testada, los padres solo serán legitimarios, en defecto de descendientes, si estos no han existido o han premuerto al causante; y si existen descendientes que sobreviven al causante, no serán legitimarios los ascendientes, aunque aquellos descendientes hubieran renunciado a la legítima o hubieran sido desheredados justamente o resultaren indignos para suceder. No se aplicaría por tanto a la legítima la sucesión por órdenes sucesivos propia de la sucesión intestada, a la vista del derecho histórico y del tenor literal del artículo 807.2 del Código Civil, conforme al cual, los padres y ascendientes son legitimarios solo «a falta de descendientes…».

5. PRÓRROGA DE EMBARGO:

Resolución de 26 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de abril de 2026): Carece de todo fundamento la alegación de que no es posible prorrogar una anotación preventiva de embargo vigente por el hecho de que el titular registral del dominio sea una persona distinta del deudor contra el que se siguió el procedimiento y titular registral de dicho dominio en el momento de practicarse las anotaciones preventivas de embargo. Lo contrario equivaldría a afirmar que el simple hecho de transmitirse una finca e inscribirse la transmisión impediría la prórroga de los embargos ya anotados sobre la finca, lo cual es contrario al principio hipotecario de prioridad, uno de los pilares de nuestro sistema registral y que consagra el artículo 17 de la Ley Hipotecaria.

6. NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO:

Resolución de 16 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 15 de mayo de 2026): Como resulta del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es al arrendatario a quien debe dirigirse la notificación fehaciente con el contenido en el previsto. Cualquier comunicación que se haya realizado a tercera persona no produce los efectos del artículo citado si no queda acreditado, a su vez, que dichas personas actuaban en nombre del arrendatario con poder vigente y suficiente. Tampoco puede basarse la acreditación del hecho del conocimiento por parte del arrendatario con el contenido legalmente exigible de meras presunciones o afirmaciones de parte que no acreditan más que el hecho de su propia realización. De este modo, en ausencia de acreditación fehaciente de la notificación del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos con el contenido en ella previsto, debe rechazarse la inscripción en el Registro de la Propiedad sin que el mero hecho de que el adjudicatario afirme que los arrendatarios conocían el hecho de la adjudicación y su contenido o que resulte que estaban debidamente representados en el procedimiento supla aquella exigencia por los motivos expuestos por extenso.

7. BASES GRÁFICAS:

Resolución de 14 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 16 de mayo de 2026): Conforme al artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la Propiedad; sin que corresponda al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral (cfr. Resoluciones de 24 de octubre de 2016 y 7 de noviembre de 2016), la cual goza, además, de la presunción de veracidad contemplada en el artículo 3 de la Ley del Catastro

8. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO:

Resolución de 15 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 16 de mayo de 2026): La cancelación de una anotación de embargo solo puede llevarse a efecto en virtud del mandamiento judicial librado por el Juzgado que la ordenó practicar (artículo 83 de la Ley Hipotecaria). La pretensión del recurrente de que se proceda a la cancelación por vía de confusión de derechos una vez se consiga inscribir la finca en favor de la misma sociedad ejecutante en el procedimiento en el que se acordó el embargo, choca con la naturaleza del embargo, que supone la afección del bien a las resultas de determinado procedimiento, careciendo el ejecutante de poder de disposición sobre él. Por tanto, no se trata de un derecho real cuyo titular sea el acreedor ejecutante, como sí ocurre en el caso de una hipoteca. Por esa razón, en el caso de una anotación de embargo solo cabe su cancelación por medio del correspondiente mandamiento librado por el Juzgado que ordenó practicarla.

9. EXTINCIÓN DE CONDOMINIO:

Resolución de 19 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de mayo de 2026): Tras la extinción de la copropiedad conserva la misma naturaleza que tenía la titularidad originaria del condueño adjudicatario, sobre la cuota indivisa de la que trae causa la adjudicación. Esa posición se ajusta, además, a la que ha venido manteniendo esta Dirección General (vid., entre otras posteriores –como la más reciente de 6 de septiembre de 2023–, la Resolución de 14 de abril de 2005, que trata de la adjudicación de un bien hereditario a uno de los herederos que indemniza a los demás con fondos gananciales, y la de 17 de septiembre de 2012, en que se sostiene la aplicación analógica de la regla 4.ª del artículo 1346 del Código Civil –que atribuye carácter privativo a los bienes y derechos adquiridos en ejercicio de un derecho de retracto privativo, aunque la adquisición se haya realizado con fondos comunes–, criterio que «cabría extender, por concurrir la misma “ratio iuris”, a los casos en que los comuneros convienen que se adjudique la cosa a uno de ellos indemnizando a los demás (solución que esta Dirección General ha aplicado a los supuestos de partición de herencia con exceso de adjudicación: Vid. Resolución de 14 de abril de 2005), por entender, con una parte cualificada de nuestra doctrina, que tales adquisiciones son desenvolvimientos naturales del derecho de cuota (cfr. artículo 1523 del Código Civil), y que coordina con la tesis sostenida por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de mayo de 1986 sobre la naturaleza de la comunidad ordinaria (en el sentido de que cada comunero tiene la propiedad total sobre la cosa, limitada por el concurso de las otras propiedades totales de los demás)».

10. CÉDULA DE HABITABILIDAD:

Resolución de 26 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de mayo de 2026): El artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, no exige que se acredite que la edificación cuya obra se declara reúne las condiciones de habitabilidad establecidas por la legislación que en materia de vivienda o calidad de la edificación sea aplicable. Por tanto, una vez acreditado a través de la licencia de primera ocupación (o, en su caso, comunicación equivalente) que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la norma de ordenación urbana, no puede cerrarse el Registro por razón de la falta de justificación de la obtención de cédula de habitabilidad, sin perjuicio de su posible exigibilidad para la inscripción de actos distintos.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Real Decreto-ley 22/2026: medidas urgentes de apoyo social y económico a la ciudad de Ceuta

Real Decreto-ley 22/2026, de 1 de septiembre. Objeto. Paliar los efectos de la avalancha humana sufrida por Ceuta a finales de julio de 2026, con medidas jurídicas y económicas que complementan la declaración de situación de interés para la seguridad nacional (art. 24 de la Ley 36/2015; RD 681/2026, de 25 de agosto) y la declaración de recursos (RD 705/2026, de 26 de agosto). Persigue aliviar la presión sobre empresas y autónomos, reforzar el personal de los servicios esenciales (sanidad, seguridad, defensa, educación y justicia) y los dispositivos de atención a menores extranjeros no acompañados.

Real Decreto 707/2026: Reglamento de las condiciones básicas de accesibilidad cognitiva

Real Decreto 707/2026, de 2 de septiembre. Entrada en vigor: 2 de enero de 2027 (D.F. 8.ª). Objeto. Desarrollar las condiciones básicas de accesibilidad cognitiva previstas en el art. 29 bis del texto refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad (introducido por la Ley 6/2022), como elemento de la accesibilidad universal. Es un reglamento de mínimos aplicable en toda España; las CC. AA., Ceuta, Melilla y las corporaciones locales pueden establecer reglas suplementarias o más exigentes dentro de sus competencias. Se apoya en tres tipos de recursos: de accesibilidad a la información y la comunicación (lenguaje claro, lectura fácil, comunicación aumentativa y alternativa), de orientación (pictogramas, orientación espacial) y tecnológicos.

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Real Decreto-ley 23/2026: medidas urgentes para La Palma y superávits autonómicos

Real Decreto-ley 23/2026, de 8 de septiembre. Entrada en vigor: 10 de septiembre de 2026. Objeto. Mantener medidas fiscales y financieras de reconstrucción de La Palma tras la erupción volcánica de septiembre de 2021 y habilitar a las comunidades autónomas con superávit presupuestario y excesos de financiación pendientes de aplicar (anteriores a 2026) para destinarlos a inversiones.

Orden PJC/947/2026: Comisión Calificadora de Documentos Administrativos del Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes

Orden PJC/947/2026, de 7 de septiembre. Entrada en vigor: 12 de septiembre de 2026. Objeto. Crear la Comisión Calificadora de Documentos Administrativos del Ministerio y de sus organismos públicos y regular sus funciones, composición y funcionamiento, así como el procedimiento de acceso a los archivos central y general del Departamento. Se apoya en el art. 58 de la Ley 16/1985 del Patrimonio Histórico Español y en el RD 1401/2007, que prevé comisiones calificadoras subordinadas.

Real Decreto 723/2026: información sobre las condiciones laborales (transposición de la Directiva (UE) 2019/1152)

Real Decreto 723/2026, de 9 de septiembre. Publicado en el BOE el 15 de septiembre de 2026; entra en vigor a los veinte días de su publicación. Objeto. Desarrollar el art. 8.5 del Estatuto de los Trabajadores (deber de informar por escrito de los elementos esenciales del contrato y las principales condiciones de ejecución en relaciones laborales de duración superior a cuatro semanas) y transponer parcialmente la Directiva (UE) 2019/1152. Se aplica a las empresas y personas trabajadoras del art. 1 del TRET, con reglas especiales para relaciones laborales especiales y para el personal empleado público. El RD amplía los elementos esenciales sobre los que hay que informar por escrito con carácter previo al inicio de la relación laboral en contratos cuya duración sea superior a 4 semanas. También hay que informar de las modificaciones. Se aplica también a los contratos laborales en vigor

Acuerdo administrativo España-Filipinas para la aplicación del Convenio de Seguridad Social

Acuerdo administrativo hecho en Madrid el 11 de septiembre de 2026, en aplicación del art. 21 del Convenio de Seguridad Social firmado en Manila el 12 de noviembre de 2002 (en vigor desde el 1 de agosto de 2012). Entrada en vigor: 11 de septiembre de 2026, fecha de su firma. Objeto. Desarrollar el Convenio, regulando la legislación aplicable y las prestaciones. Se aplica a los trabajadores nacionales de cada parte, sus familiares y derechohabientes.

Real Decreto-ley 24/2026: reintegro de anticipos de ayudas por la DANA de 2024

Real Decreto-ley 24/2026, de 29 de septiembre. Entrada en vigor: 1 de octubre de 2026. Objeto. Regular el reintegro de los anticipos a cuenta de las ayudas del art. 3 del RDLey 6/2024, de 5 de noviembre (daños personales, daños materiales en vivienda y enseres, establecimientos industriales, mercantiles y de servicios, y prestaciones personales o de bienes), por los daños de la DANA entre el 28 de octubre y el 4 de noviembre de 2024.

Real Decreto-ley 25/2026: medidas energéticas y fiscales del Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Oriente Medio

Real Decreto-ley 25/2026, de 29 de septiembre. Entrada en vigor: 30 de septiembre de 2026 (art. 1) y 1 de octubre de 2026 (resto), salvo la modificación del RD 413/2014 por el art. 9, que entra en vigor a los tres meses de la publicación (30 de diciembre de 2026).

Objeto. Adoptar y prorrogar medidas del Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Oriente Medio: medidas energéticas (sobre todo gas natural), fiscales (hidrocarburos, IVA y electricidad), ayudas al transporte, a la agricultura y la pesca, internacionalización de empresas y medidas sociales.

Real Decreto-ley 26/2026: vivienda (DEROGADO POR EL CONGRESO DE DIPUTADOS; no convalidado)

Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Derogado por el Congreso de los Diputados, por lo que no llegó a ser convalidado.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Este mes se han publicado normas de dos comunidades autónomas.

Extremadura: el Decreto-ley 3/2026, de 28 de julio, de medidas extraordinarias y urgentes para adaptar la normativa autonómica de las Cámaras Oficiales de Comercio, Industria y Servicios a la normativa básica estatal y facilitar el ejercicio del comercio ambulante, y el Decreto-ley 4/2026, de 28 de julio, de actuaciones urgentes en materia de urbanismo para agilizar la aprobación del planeamiento y su ejecución e impulsar la promoción de vivienda.

Comunitat Valenciana: la Ley 4/2026, de 22 de julio, de presupuestos de la Generalitat para el ejercicio 2026, y la Ley 5/2026, de 31 de julio, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Sentencias

Este mes no se ha publicado ninguna sentencia del Tribunal Constitucional.

Recursos

• Recurso de inconstitucionalidad n.º 5463-2026 (Ley de Concordia de Extremadura). Admitido por el Pleno; promovido por el Presidente del Gobierno contra los arts. 4.2 (solo el inciso «evitando el enfrentamiento entre españoles»), 4 (derechos de las víctimas y sus familiares), 16 (colaboración con otras Administraciones públicas) y 17 (entidades vinculadas a la Concordia), la disposición transitoria y la disposición derogatoria de la Ley 4/2025, de 15 de octubre, de Concordia de Extremadura. Suspensión de la vigencia y aplicación de los preceptos impugnados, para terceros, desde el 21 de septiembre de 2026.
• Recurso de inconstitucionalidad n.º 5465-2026 (acción popular de la Comunidad de Madrid). Admitido por el Pleno; promovido por el Presidente del Gobierno contra la Ley 1/2026, de 15 de abril, por la que se habilita a la Comunidad de Madrid para el ejercicio de la acción popular en determinados ámbitos. Suspensión de la ley impugnada desde la interposición del recurso (16 de julio de 2026) para las partes del proceso, y desde la publicación del edicto en el BOE para terceros.
• Cuestión de inconstitucionalidad n.º 5551-2026 (temporalidad en el empleo público). Admitida por el Pleno; planteada por la Sección 2.ª de la Sala de lo Contencioso-administrativo del TSJ de Castilla-La Mancha en relación con las disposiciones adicionales sexta y octava de la Ley 20/2021, de 28 de diciembre, de medidas urgentes para la reducción de la temporalidad en el empleo público, por posible vulneración de los arts. 23.2 y 149.1.18 CE. El informe no menciona suspensión. Se publican también las cuestiones 5552-2026 y 5559-2026, sobre la misma materia y planteadas por el mismo órgano.

TRIBUNAL SUPREMO

• Sentencia de 8 de julio de 2026, Sala Tercera (recurso contencioso-administrativo 19/2025; Reglamento de extranjería). Estima parcialmente el recurso interpuesto por la Asociación Coordinadora de Barrios para el seguimiento de menores y jóvenes, la Asociación Pro Derechos Humanos de España y Extranjeristas en Red contra el RD 1155/2024, de 19 de noviembre, que aprueba el Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000. Declara la nulidad de pleno Derecho de los varios preceptos
• Sentencia de 29 de julio de 2026, Sala Tercera (recurso contencioso-administrativo 21/2025; Reglamento de extranjería). Estima parcialmente el recurso de Cáritas Española, la Comisión Española de Ayuda al Refugiado, la Federación Andalucía Acoge, la Federación Red Acoge y el Servicio Jesuita a Migrantes contra el mismo RD 1155/2024. Reitera la nulidad de pleno Derecho del art. 197.2, en su integridad, ya declarada en la STS n.º 868/2026, con la misma salvedad sobre la obligación de relación electrónica del art. 14.3 de la Ley 39/2015.

SECCIÓN II

Concurso de Registros

• Concurso ordinario n.º 325. se convoca para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles. Publicada en el BOE de 14 de septiembre. En el caso de Cataluña, la convocatoria se publicó un día después, en el BOE del martes 15 de septiembre, lo que generó incertidumbre sobre el fin del plazo; el informe supone que se computan los quince días naturales desde esa fecha, de modo que el plazo concluiría para los dos concursos el miércoles 30 de septiembre.
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Jubilaciones y excedencias

Registradores (jubilación):

• Doña María Victoria Arizmendi Gutiérrez, registradora del Registro Mercantil de Madrid VI.
• Don José Manuel Capitán Carmona, registrador mercantil y de bienes muebles de Cádiz I.
• Doña María del Carmen Iglesias Mayoralgo, registradora de la propiedad de Madrid n.º 28.
• Don Luis Fernando Pellón González, registrador de la propiedad de Villajoyosa/La Vila Joiosa n.º 2.
• Don José Manuel Muñoz Roncero, registrador de la propiedad de Mijas n.º 2.
• Don Antonio Carapeto Martínez, registrador de la propiedad de Sevilla n.º 8.
• Don Francisco Javier Lardies Ruiz, registrador del Registro Mercantil y de Bienes Muebles de Zaragoza I.

Oposiciones a Registros 2026-2027

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RESOLUCIONES

No se han publicado

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