SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE JULIO DE 2025

(Juan Carlos Casas Rojo. Registrador de Cádiz nº 3)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

 

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD

ACTAS NOTARIALES

Valoración de si ha habido tracto interrumpido cara al expediente de dominio. El expediente de reanudación de tracto regulado en el art. 208 LH no puede utilizarse cuando el problema a solventar no es el de reanudación de tracto, sino el de la falta de acreditación suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente, o el de falta del título formal adecuado para la inscripción. El registrador debe calificar si existe o no tracto sucesivo interrumpido y si el título aportado para iniciar el expediente refleja una transmisión meramente instrumental. R. 5 de junio de 2025

ANOTACIÓN PREVENTIVA

Anotacion de crédito refaccionario después de terminadas las obras. No cabe la práctica de una Anotación de Crédito Refaccionario si ya consta en el Registro la finalización de las obras. R. 24 de junio de 2025

Solicitud de anotación preventiva de suspensión respecto a un título de donación que no se aporta. No cabe practicar anotación preventiva por defecto subsanable del art. 42.9 LH cuando no se aporta ningún título. R. 9 de julio de 2025, R. 9 de julio de 2025

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

Anotación preventiva de demanda de cantidad. La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de eficacia temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su ejecución. R. 4 de junio de 2025

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

Anotación de embargo caducada: Incripción directa de la adjudicación sin cancelar cargas posteriores. Puede procederse a la inscripción de la certificación de adjudicación, aunque el mandamiento de cancelación de cargas haya sido calificado negativamente por encontrarse ya caducada la anotación de embargo que sustenta el procedimiento de apremio sin necesidad de solicitud de inscripción parcial. R. 17 de junio de 2025

Eficacia anotación de embargo ya cancelada por caducidad. Estando caducada, y además cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda. R. 24 de junio de 2025

Embargo sobre el 50% de finca ganancial sin haber liquidación. Mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales, nunca cabe el embargo de la mitad indivisa del bien que se dice pertenecer al cónyuge deudor, pues no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos, en tanto no medie dicha liquidación y aunque haya disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges o por divorcio. R. 9 de julio de 2025

Embargo contra bien ganancial de herencia yacente. Se reitera la doctrina sobre los requisitos para anotar el embargo en procedimientos contra herencia yacente y cuando se trata de un bien ganancial estando la sociedad disuelta no liquidada. R. 18 de junio de 2025

Solicitud de cancelación de anotación de embargo que se estima caducada. No puede basarse la suspensión de una cancelación de embargo ex art 210-1.8 LH en un asiento de presentación anterior ya caducado que recogía actuaciones relativas al procedimiento. R. 9 de julio de 2025

ARRENDAMIENTOS

Número de registro de alquiler de corta duración en edificio con estatutos prohibitivos. Procede la denegación del NRA si en los estatutos de la comunidad se prohíben actividades profesionales, mercantiles o industriales. R. 13 de junio de 2025

Número de registro de alquiler de corta duración en edificio con estatutos prohibitivos. No se puede asignar a una finca el NRA si los estatutos de la comunidad contienen expresamente la prohibición del alquiler de corta duración. Tampoco si los estatutos contemplan que las viviendas se “hogar” o “residencia de carácter permanente”. R. 13 de junio de 2025

Número de registro de alquiler de corta duración en edificio con estatutos prohibitivos. La expresión “hogar de sus propietarios o inquilinos” tiene el sentido de necesaria dedicación a un uso residencial y estable de los propietarios o inquilinos y no puede extenderse a un supuesto de uso por temporada, ni tampoco dedicarse a hospedería, hotel o pensión. R. 18 de junio de 2025

Número de registro de alquiler de corta duración en edificio con estatutos prohibitivos. El alquiler de una vivienda de corta duración para uso turístico es una actividad comercial. la calificación administrativa como vivienda de uso turístico, no prejuzga ni condiciona la asignación registral de número independiente, ni la calificación registral al efecto. R. 25 de junio de 2025

Número de registro de alquiler de corta duración en edificio con estatutos prohibitivos. Calificación administrativa de la finca. Si los estatutos de una comunidad de propietarios establecen la prohibición de alquiler turístico, no puede concederse el número de registro a uno de sus pisos, aunque respecto del mismo se haya obtenido con anterioridad la calificación administrativa sobre el carácter turístico de la vivienda. R. 25 de junio de 2025

Número de registro de alquiler de corta duración en edificio con estatutos prohibitivos. Fecha acuerdo o fecha inscripción del acuerdo. Art. 5 LPH No tiene el carácter de tercero quien cuando  obtuvo la calificación administrativa, ya tenía por un conducto o por otro cabal conocimiento del acuerdo de la comunidad de propietarios. R. 25 de junio de 2025

Número de registro de alquiler de corta duración en un  edificio con estatutos prohibitivos. No es posible la asignación del NRA a una vivienda con autorización administrativa de utilización turística, y que ya se dedicaba a dicha actividad, si los estatutos de la CP establecían la prohibición de destino “comercial” de las viviendas, con anterioridad a la mencionada utilización. R. 2 de julio de 2025

Número de registro de alquiler de corta duración. Presentación en registro incompetente. La solicitud del NRU se ha de presentar en el registro donde esté inscrita la finca. R. 20 de junio de 2025

Número de registro de alquiler de corta duración en un loca.l No se puede asignar el NRA a una finca que consta en el registro como local comercial sin inscribir previamente el cambio de uso. R. 25 de junio de 2025 `TB PROHIB

Número de registro de alquiler de corta duración en edificio con estatutos sobre el destino de las fincas a vivienda. Si los estatutos de una PH hablan de que el destino de las fincas que la componen es el de vivienda, las mismas no podrán destinarse al alquiler turístico de corta duración. R. 19 de junio de 2025

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Compra de finca gravada y expropiación parcial previa. Compra de cuota indivisa de finca existiendo pendiente de subsanación un documento previo de expropiación parcial. Incidencia en relación a la compra y a la descripción y georreferenciación. La incorrecta emisión de la publicidad registral no puede prevalecer respecto del efectivo contenido de los libros registrales. R. 8 de julio de 2025

Prohibición penal de disponer anterior a la venta pero presentada después. No puede inscribirse una compraventa cuando, estando presentada y pendiente de inscripción, se presenta prohibición de disponer ordenada en causa penal con fecha anterior a la escritura de compre. Principio de prioridad versus principio de legalidad. El defecto es subsanable. R. 30 de junio de 2025

Solicitud de cancelación de anotación de embargo que se estima caducada. No puede basarse la suspensión de una cancelación de embargo ex art 210-1.8 LH en un asiento de presentación anterior ya caducado que recogía actuaciones relativas al procedimiento. R. 9 de julio de 2025

CANCELACIÓN

Cancelación de condición resolutoria en permuta. Distinción de plazos (de prescripción y de caducidad) El art. 82.5 LH no es aplicable a las condiciones resolutorias en contratos de permuta. Tampoco resulta aplicable el párrafo primero de la regla octava del art. 210.1 LH, pues la condición resolutoria pactada no es uno de los derechos mencionados en dicho párrafo. Solo procede la cancelación (a) mediante las reglas ordinarias (consentimiento del titular o resolución judicial); (b) cuando conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía; o (c) mediante expediente de liberación de cargas regulado en las reglas primera a séptima del mismo art. 210.1 LH. R. 13 de junio de 2025

Cancelación de pactos personales inscritos. Mención. Procede la cancelación de una serie de obligaciones que asumió un comprador como parte del precio, sin garantizarlas con condición o hipoteca, por falta de trascendencia real y tratarse de una mención. R. 9 de julio de 2025

Eficacia anotación de embargo ya cancelada por caducidad. Estando caducada, y además cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda. R. 24 de junio de 2025

Hipoteca cambiaria: cancelación por caducidad tras nota  de expedición certificación cargas para ejecución. No cabe cancelar una hipoteca respecto de la que se ha pactado una caducidad convencional, aunque haya transcurrido el plazo, si aparece novada en el registro y con nota de haberse expedido certificación de dominio y cargas. R. 9 de junio de 2025

Inexactitud nota simple: No es causa de cancelación de hipoteca. R. 6 de junio de 2025, R. 11 de junio de 2025

Solicitud de cancelación de anotación de embargo que se estima caducada. No puede basarse la suspensión de una cancelación de embargo ex art 210-1.8 LH en un asiento de presentación anterior ya caducado que recogía actuaciones relativas al procedimiento. R. 9 de julio de 2025

COMPLEJO INMOBILIARIO

Declaración de obra nueva sobre una finca que pudiera formar parte de una propiedad horizontal tumbada. Caso particular en que existe una propiedad horizontal constituida antes de la regulación de complejos inmobiliarios privados pero en cuyo título constitutivo ya estaba configurado un complejo inmobiliario. Aprovecha la DG para recordar la diferencia entre propiedad horizontal (tumbada) y complejo inmobiliario. R. 8 de julio de 2025

COMUNIDAD DE BIENES

Disolución de condominio por divorcio con donación de finca a los hijos y reserva de usufructo a la madre. la donación efectuada en convenio regulador requiere su aceptación por el donatario en escritura pública. R. 8 de julio de 2025. 

Extinción de condominio sobre finca presuntivamente ganancial: intervención de ambos cónyuges. La adjudicación en extinción de condominio de un bien ganancial del que es titular uno solo de los cónyuges requiere el consentimiento del otro. R. 19 de junio de 2025

Transacción homologada judicialmente sobre división de cosa común desconectada del convenio regulador. No cabe disolver una comunidad de bienes (privativos), en una transacción basada en sentencia de división cosa común desconectada del convenio regulador de divorcio. R. 6 de junio de 2025

Venta de cuotas indivisas de finca rústica (Andalucía) sin licencia. Puede haber, como ocurre en este caso, actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación que no se traten por la vía procedimental del art. 79 rd 1093/1997, sino someterse al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad. R. 10 de junio de 2025

CONDICIÓN RESOLUTORIA

Cancelación de condición resolutoria en permuta. Distinción de plazos (de prescripción y de caducidad) El art. 82.5 LH no es aplicable a las condiciones resolutorias en contratos de permuta. Tampoco resulta aplicable el párrafo primero de la regla octava del art. 210.1 LH, pues la condición resolutoria pactada no es uno de los derechos mencionados en dicho párrafo. Solo procede la cancelación (a) mediante las reglas ordinarias (consentimiento del titular o resolución judicial); (b) cuando conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía; o (c) mediante expediente de liberación de cargas regulado en las reglas primera a séptima del mismo art. 210.1 LH. R. 13 de junio de 2025

Donación con reserva de la facultad de disponer: naturaleza real o personal. La reserva de la facultad de disponer en una donación (639 Cc) tiene naturaleza real y debe tratarse como una condición resolutoria que afecta al dominio del donatario pues es una facultad ejercitable erga omnes. En consecuencia, debe hacerse constar como carga en la publicidad registral y no como mención. R. 11 de junio de 2025

CONVENIO REGULADOR

Bienes privativos en convenio regulador de divorcio aprobado en sentencia. No cabe adjudicar bienes privativos (finca rústica) de un solo cónyuge al otro en un convenio regulador de divorcio. R. 8 de julio de 2025

Disolución de condominio por divorcio con donación de finca a los hijos y reserva de usufructo a la madre. la donación efectuada en convenio regulador requiere su aceptación por el donatario en escritura pública. R. 8 de julio de 2025. 

Transacción homologada judicialmente sobre división de cosa común desconectada del convenio regulador. No cabe disolver una comunidad de bienes (privativos), en una transacción basada en sentencia de división cosa común desconectada del convenio regulador de divorcio. R. 6 de junio de 2025

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Régimen económico matrimonial hindú. En el Derecho indio no existe propiamente un régimen de bienes del matrimonio, por lo que cada cónyuge conserva la propiedad privativa de sus bienes adquiridos por cualquier título constante el matrimonio y los conservan sin limitaciones una vez disuelto, por lo que debe constar en la escritura la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al art. 54 RH. R. 30 de junio de 2025

DERECHOS REALES

Anticresis sobre una cuota del 75% de la finca. Anticresis asistencial. Es posible constituir un derecho de anticresis sobre el 75 % del pleno dominio de un inmueble  siempre y cuando conste el consentimiento de todos los cotitulares del bien y se regule el destino de los frutos no incluidos en la anticresis. R. 8 de julio de 2025

DOCUMENTOS NOTARIALES

Elevación a público de documento privado: intervención de los legitimarios del vendedor fallecido. La elevación a público de un documento privado de compraventa tras el fallecimiento de uno de los firmantes debe hacerse necesariamente con el consentimiento de todos sus herederos para que sea inscribible. La legislación hipotecaria no recoge verdaderas excepciones al principio de tracto sucesivo en su aspecto material. R. 5 de junio de 2025

DONACIÓN

Disolución de condominio por divorcio con donación de finca a los hijos y reserva de usufructo a la madre. la donación efectuada en convenio regulador requiere su aceptación por el donatario en escritura pública. R. 8 de julio de 2025. 

Donación con reserva de la facultad de disponer: naturaleza real o personal. La reserva de la facultad de disponer en una donación (639 Cc) tiene naturaleza real y debe tratarse como una condición resolutoria que afecta al dominio del donatario pues es una facultad ejercitable erga omnes. En consecuencia, debe hacerse constar como carga en la publicidad registral y no como mención. R. 11 de junio de 2025

Mallorca: donación con pacto sucesorio de definición de legítima: alcance de la extinción por mutuo disenso. La resolución por mutuo acuerdo del pacto de definición (arts 38 y 42 Ley Balear 8/2022 de 11 de noviembre) deja sin efecto la definición o renuncia a la legítima futura y la atribución patrimonial que se llevó a cabo en consideración a ella. R. 5 de junio de 2025

EXCESO DE CABIDA

Inscripción de exceso de cabida de gran magnitud en finca procedente de segregación. La magnitud del exceso de cabida, unida al hecho de que la finca procede de segregación, justifica las dudas de que no se pretende rectificar un error de medición, sino incorporar una nueva porción, lo que no cabe realizar por la vía del art. 201 LH, ni mediante acta de notoriedad. R. 8 de julio de 2025

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR

Expediente de dominio para inmatriculación de fincas: notificaciones a desconocidos herederos, al ayuntamiento, y a la comunidad horizontal de propietarios. En los expedientes de dominio, las notificaciones a los herederos de los fallecidos transmitentes,  de no ser conocidos, debe de hacerse por edictos en el BOE, aunque el anuncio tiene que ser dirigido a ellos nominativamente (es decir “.a desconocidos herederos de…”); 2.- la notificación al Ayuntamiento  debe ser personal y no mediante edictos colocados en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento; las notificaciones a una Comunidad de Propietarios en propiedad horizontal, deben de dirigirse a su Presidente y no a alguno de los comuneros, aunque sean mayoritarios. En todos los casos debe de hacerse un doble intento de notificación, que en ningún caso tiene que ser por el notario personalmente, bastando que se envíe la notificación por Correos con doble intento, y luego, finalmente, mediante la publicación de un Edicto en el BOE. R. 30 de junio de 2025

EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO

Tracto interrumpido: no cabe reanudación mediante expediente de dominio. El expediente de reanudación de tracto regulado en el art. 208 LH no puede utilizarse cuando el problema a solventar no es el de reanudación de tracto, sino el de la falta de acreditación suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente, o el de falta del título formal adecuado para la inscripción. El registrador debe calificar si existe o no tracto sucesivo interrumpido y si el título aportado para iniciar el expediente refleja una transmisión meramente instrumental. R. 5 de junio de 2025

Valoración de si ha habido tracto interrumpido cara al expediente de dominio. El expediente de reanudación de tracto regulado en el art. 208 LH no puede utilizarse cuando el problema a solventar no es el de reanudación de tracto, sino el de la falta de acreditación suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente, o el de falta del título formal adecuado para la inscripción. El registrador debe calificar si existe o no tracto sucesivo interrumpido y si el título aportado para iniciar el expediente refleja una transmisión meramente instrumental. R. 5 de junio de 2025

EXPROPIACIÓN FORZOSA

Compra de finca gravada y expropiación parcial previa. Compra de cuota indivisa de finca existiendo pendiente de subsanación un documento previo de expropiación parcial. Incidencia en relación a la compra y a la descripción y georreferenciación. La incorrecta emisión de la publicidad registral no puede prevalecer respecto del efectivo contenido de los libros registrales. R. 8 de julio de 2025

Expropiación sin consignar diferencia entre importe pagado y justiprecio fijado por jurado territorial. Cabe una interpretación teleológica del art. 26.3 del RD 1093/1997, permitiendo la inscripción de la expropiación supeditada al previo pago o consignación de la cantidad fijada en la aprobación administrativa del proyecto, pero este artículo es excepcional y su aplicación debe ser cautelosa. En el presente caso, resulta exigible el pago o consignación del precio fijado mediante resolución del Jurado de Expropiación, no el inicial establecido en la hoja de aprecio. R. 23 de junio de 2025

FINCA

Compra de finca gravada y expropiación parcial previa. Compra de cuota indivisa de finca existiendo pendiente de subsanación un documento previo de expropiación parcial. Incidencia en relación a la compra y a la descripción y georreferenciación. R. 8 de julio de 2025

Constancia registral de la referencia catastral: dudas identidad finca. Para que pueda acceder al Registro una determinada referencia catastral, la certificación catastral ha de ser calificada por el registrador, quien procederá a su reflejo si en los términos previstos en el art. 45 del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario existe correspondencia entre la finca objeto de la certificación y la que consta inscrita. R. 10 de junio de 2025

Derecho de superficie sobre fincas enteras y sobre parte de otras fincas: cuándo georreferenciación.  La inscripción del derecho de superficie sobre fincas enteras no exige su georreferenciación. Si afecta parcialmente a una finca, sí que son precisas al menos las coordenadas de la parte afectada y, si existen dudas de extralimitación, será necesaria la georreferenciación de toda la finca. R. 3 de junio de 2025, R. 3 de Junio de 2025, R. 3 de Junio de 2025, R. 3 de Junio de 2025

Derecho de superficie sobre finca y parte de finca con discrepancias de cabida: R. 3 de Junio de 2025, R. 3 de Junio de 2025

Georreferenciación de finca parcialmente expropiada. Inexactitud nota simple: no es causa de cancelación de hipoteca. En el caso excepcional de esta resolución, es exigible la georreferenciación de la finca para inscribir la venta de una participación indivisa de la misma. La circunstancia de que la nota simple informativa no refleje la existencia de una hipoteca no es causa legal para cancelarla. R. 11 de junio de 2025

Georreferenciación: oposición basada en sentencias contrarias a la pretensión del promotor del art. 199. LH La existencia de diversas sentencias sobre la delimitación de las fincas, desestimando la pretensión del promotor del expediente del art. 199 LH, hace evidente la existencia de una controversia que no puede ser resuelta en sede de dicho procedimiento. R. 10 de junio de 2025

Georreferenciación: causas de denegación de inicio expediente registral. Georreferenciación parcial. La presente resolución determina los supuestos en que el registrador puede denegar la tramitación del expediente del art. 199 LH; en los demás casos, si tiene dudas razonables, debe tramitar dicho procedimiento para poder resolverlas. R. 17 de junio de 2025

Georreferenciación con oposición por invasión de dominio público no deslindado. Plazo para que el registrador decida si inicia o no el expediente del art 199. Cuando el deslinde del dominio público supuestamente invadido no conste en el Registro, la registradora deberá requerir a la Administración si el expediente de deslinde está iniciado. Para decidir si inicia o no el expediente del art. 199, la registradora dispone de un plazo de 15 días hábiles. R. 24 de junio de 2025

Georreferenciación: delimitación de espacios comunes y privativos en propiedad horizontal de hecho. Las cuestiones relativas a la propiedad de los elementos privativos o comunes de una propiedad horizontal, aunque no esté formalmente constituida, deben resolverse en sede propiedad horizontal. R. 17 de junio de 2025.

Inmatriculación por doble título: falta coincidencia entre la descripción escritura y la del catastro. En casos excepcionales, inconsistencia catastral, de cualquier tipo, ya sea un giro o desplazamiento de la cartografía catastral, la inexistencia de ésta, o los errores en la fijación de linderos o caminos, debe admitirse el uso de la georreferenciación alternativa en la inmatriculación de la finca, toda vez que la misma, una vez practicada la inmatriculación será comunicada al Catastro, el cual podrá subsanar la discrepancia. R. 18 de junio de 2025

Inscripción de representación gráfica que invade una finca gravada con una servidumbre. El titular del predio dominante no puede inscribir a su favor, como exceso de cabida,  la parte del predio sirviente afectada por la servidumbre. R. 9 de julio de 2025

Inscripción representación gráfica: oposición basada en informe técnico. El documentación suscrita por un técnico es suficiente para justificar la oposición del colindante y la denegación de la inscripción. R. 23 de junio de 2025

Inscripción de representación gráfica. Posible invasión de dominio público no deslindado. Cuando la Administración alegue invasión del dominio público, si este no está deslindado, ni consta iniciado el expediente de deslinde, el registrador hará constar por nota marginal la posible afección al dominio público, pero no denegará la inscripción. R. 12 de junio de 2025

Obra nueva y georreferenciación de toda la finca. Finca rústica en catastro y urbana en registro y título. Vías pecuarias. Reiteración de la doctrina sobre la inscripción parcial. La invasión del dominio público, tanto inscrito como no inscrito, debe ponerse de manifiesto con la tramitación de expediente. Doctrina sobre dudas de identidad de la finca. Necesidad de georreferenciación de la finca cuando se inscribe una obra nueva -cambio de doctrina-. R. 24 de junio de 2025

Obra nueva que, por simple apreciación visual de ortofotografía, invade camino público y finca colindante. Las objeciones del registrador, expuestas al inicio del expediente para impedir tramitación del procedimiento del art. 199 LH han de ser de tal entidad que, previsiblemente, no puedan solventarse durante su desarrollo. De no ser así, el expediente ha de continuar. R. 11 de junio de 2025

Rectificación de representación gráfica inscrita realizada unilateralmente por el comprador. El comprador de una finca no puede alterar unilateralmente la georreferenciación que se incorporó a la escritura de compra y se inscribió en el Registro de la Propiedad sin la concurrencia de la parte vendedora. R. 23 de junio de 2025

Solicitud de inmatriculación de fincas existiendo dudas de coincidencia. Reitera la doctrina del Centro Directivo que señala que si el registrador tiene, no la certeza, pero sí dudas fundadas de que la finca que se pretende inmatricular por vía del artículo 205LH pueda invadir fincas ya inmatriculadas, debe disipar o confirmar tales dudas iniciando un expediente del art 199 LH. R. 8 de julio de 2025

FISCAL

Formas de notificación de escrituras a ayuntamiento a efectos plusvalía municipal. La falta de comunicación del devengo del Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana provoca suspensión del plazo para calificar hasta su acreditación. Un documento presentado en Correos donde se señala que a los efectos de liquidar el impuesto se remite la escritura no es suficiente para entender cumplido el requisito. R.  18 de junio de 2025

FORAL

Mallorca: donación con pacto sucesorio de definición de legítima: alcance de la extinción por mutuo disenso. La resolución por mutuo acuerdo del pacto de definición (arts 38 y 42 Ley Balear 8/2022 de 11 de noviembre) deja sin efecto la definición o renuncia a la legítima futura y la atribución patrimonial que se llevó a cabo en consideración a ella. R. 5 de junio de 2025

HERENCIA

Elevación a público de documento privado: intervención de los legitimarios del vendedor fallecido. La elevación a público de un documento privado de compraventa tras el fallecimiento de uno de los firmantes debe hacerse necesariamente con el consentimiento de todos sus herederos para que sea inscribible. La legislación hipotecaria no recoge verdaderas excepciones al principio de tracto sucesivo en su aspecto material. R. 5 de junio de 2025

Herencia. Ius transmisionis sin intervención de la viuda. En la herencia del primer causante deben intervenir, junto con los transmisarios, los legitimarios del transmitente, y entre ellos el cónyuge viudo. R. 19 de junio de 2025

Herencia de finca inscrita a nombre de la causante para su sociedad conyugal cuando era soltera. Sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 40 LH,  la prueba de la soltería a los efectos de rectificar la inscripción del titular registral en el Registro de la Propiedad requeriría, como condición necesaria, certificación de nacimiento en que no se refleje nota marginal alguna de referencia a otra de matrimonio de la persona o un acta de notoriedad donde junto a las acreditaciones que resultan del expediente, fueran citados quienes fueran acreditados como herederos o causahabientes del que aparece como cónyuge de la causante en el Registro. R. 9 de julio de 2025

Yacente. Embargo contra bien ganancial de herencia yacente. Se reitera la doctrina sobre los requisitos para anotar el embargo en procedimientos contra herencia yacente y cuando se trata de un bien ganancial estando la sociedad disuelta no liquidada. R. 18 de junio de 2025

HIPOTECA

Hipoteca: inscripción de cláusulas de carácter personal u obligacional. Se  consideran personales la determinación de domicilios, correos electrónicos etc y forma de hacer comunicaciones (diferentes del domicilio establecido para los procedimientos de ejecución), y la cláusula relativa a la amortización anticipada; y en cambio tienen trascendencia real las fórmulas para la determinación de los intereses y en general las que sean precisas para la liquidación de la deuda. R. 13 de junio de 2025

Hipoteca cambiaria: cancelación por caducidad tras nota  de expedición certificación cargas para ejecución. No cabe cancelar una hipoteca respecto de la que se ha pactado una caducidad convencional, aunque haya transcurrido el plazo, si aparece novada en el registro y con nota de haberse expedido certificación de dominio y cargas. R. 9 de junio de 2025

Novación hipoteca en transacción judicial: elevación a público del acuerdo homologado. No cabe novar una hipoteca en un acuerdo transaccional homologado judicialmente. R. 25 de junio de 2025

Subrogación de acreedor hipotecario. Cálculo del saldo deudor. Acreditación del pago. Tracto sucesivo de acreedor. 1) El nuevo banco acreedor debe de manifestar expresamente en la escritura que ha hecho el cálculo del saldo deudor bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error. 2) Es posible acreditar el pago al antiguo acreedor mediante transferencia al deudor por el sistema entre entidades denominado Target, con la indicación en el concepto de “cancelar el préstamo número X” aunque la entrega se haga a la cuenta del prestatario. 3) El depósito ante notario del saldo deudor es opcional nunca obligatorio. 4) En el caso de fusiones bancarias, el notario debe de expresar las escrituras justificativas de ello, no bastando la manifestación de deudor y nuevo acreedor, y el registrador, de oficio, hacer una consulta al registro mercantil y comprobarlo. R. 9 de julio de 2025

Préstamo hipotecario a entidad mercantil. Coprestatario persona física no beneficiario. Aplicabilidad de la ley 5/2019 o de la ley 2/2009. Retención de parte del préstamo y usura. Intermediarios financieros. Es de plena aplicación la ley 5/2019 (y no la ley 2/2009) a los préstamos empresariales de personas físicas no consumidoras cuando éstas sean coprestatarias solidarias no receptoras del préstamo. Las retenciones de la cantidad prestada por el prestamista, si están identificadas y justificadas por su relación con el préstamo, excluyen la aplicación de la  Ley de 23 de julio de 1908 de represión de la usura. Si interviene un intermediario financiero es necesario expresar que está inscrito en el correspondiente registro estatal, pero no que su seguro esté en vigor. R. 23 de junio de 2025

Vivienda en construcción y vivienda familiar: consentimiento a la hipoteca por consorte. La finalidad de la norma del art. 1320 CC es proteger la vivienda que es la habitual de la familia al tiempo del acto dispositivo y no la que vaya a ocuparse con tal carácter en el futuro. R. 6 de junio de 2025

INMATRICULACIÓN

Doble inmatriculación: dudas sobre su existencia. Requisitos para tramitar el expediente de doble inmatriculación. El Registrador debe tener en cuenta los indicios que resulten de la instancia por la que se solicita la iniciación del expediente, lo que resulta del Registro y el análisis de las georreferenciaciones implicadas. La denegación tiene que estar suficientemente motivada y actuar con el mismo rigor que en los casos de identidad de la finca en una inmatriculación o en los excesos de cabida. R. 4 de junio de 2025

Doble inmatriculación: oposición de uno de los titulares. El afectado por un expediente de jurisdicción voluntaria de doble inmatriculación no puede interponer recurso contra la iniciación del expediente, sin perjuicio de que pueda oponerse en la preceptiva comparecencia ante el Registrador, o no acuda, en cuyo caso el expediente finaliza de forma negativa. R. 10 de junio de 2025

Expediente de dominio para inmatriculación de fincas: notificaciones a desconocidos herederos, al ayuntamiento, y a la comunidad horizontal de propietarios. En los expedientes de dominio, las notificaciones a los herederos de los fallecidos transmitentes,  de no ser conocidos, debe de hacerse por edictos en el BOE, aunque el anuncio tiene que ser dirigido a ellos nominativamente (es decir “.a desconocidos herederos de…”); 2.- la notificación al Ayuntamiento  debe ser personal y no mediante edictos colocados en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento; las notificaciones a una Comunidad de Propietarios en propiedad horizontal, deben de dirigirse a su Presidente y no a alguno de los comuneros, aunque sean mayoritarios. En todos los casos debe de hacerse un doble intento de notificación, que en ningún caso tiene que ser por el notario personalmente, bastando que se envíe la notificación por Correos con doble intento, y luego, finalmente, mediante la publicación de un Edicto en el BOE. R. 30 de junio de 2025

Inmatriculación por doble título: falta coincidencia entre la descripción escritura y la del catastro. En casos excepcionales, inconsistencia catastral, de cualquier tipo, ya sea un giro o desplazamiento de la cartografía catastral, la inexistencia de ésta, o los errores en la fijación de linderos o caminos, debe admitirse el uso de la georreferenciación alternativa en la inmatriculación de la finca, toda vez que la misma, una vez practicada la inmatriculación será comunicada al Catastro, el cual podrá subsanar la discrepancia. R. 18 de junio de 2025

Inmatriculación: dudas sobre identidad finca. La fundamentación de una calificación negativa sobre la identidad de la finca a que se refiere el art. 205 LH no puede limitarse a la alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca, sino que habrá de expresar de modo motivado que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la Ley, justificando las dudas fundadas sobre ella. R. 4 de junio de 2025

Inmatriculación vivienda en propiedad horizontal. Reitera la doctrina de que cabe inmatricular una sola vivienda privativa de una división horizontal siempre que el titulo contenga la descripción de la finca sobre la que se asienta la división horizontal y la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca  coincidente con su descripción. R. 17 de junio de 2025

Solicitud de inmatriculación de fincas existiendo dudas de coincidencia. Reitera la doctrina del Centro Directivo que señala que si el registrador tiene, no la certeza, pero sí dudas fundadas de que la finca que se pretende inmatricular por vía del artículo 205LH pueda invadir fincas ya inmatriculadas, debe disipar o confirmar tales dudas iniciando un expediente del art 199 LH. R. 8 de julio de 2025

INCAPACIDAD

Patrimonio protegido discapaz y sistemas autotutela o asistencia: disposición sin autorización judicial. La modificación del órgano de administración de un patrimonio protegido, pasando de cuatro hijos de la beneficiaria al nombramiento como administradora de la propia beneficiaria no determina que necesariamente haya de entenderse modificada, simultáneamente, la forma de administración de este patrimonio y por tanto pueda entenderse que queda inaplicable la cláusula que requiere la autorización judicial para aquellos actos que, según las leyes, la requieran, en aplicación de las normas del Derecho Civil sobre la tutela (hoy curatela…).  R. 2 de julio de 2025

INSCRIPCIÓN PARCIAL

Obra nueva y georreferenciación de toda la finca. Finca rústica en catastro y urbana en registro y título. Vías pecuarias. Reiteración de la doctrina sobre la inscripción parcial. R. 24 de junio de 2025

MENCIONES

Cancelación de pactos personales inscritos. Mención. Procede la cancelación de una serie de obligaciones que asumió un comprador como parte del precio, sin garantizarlas con condición o hipoteca, por falta de trascendencia real y tratarse de una mención. R. 9 de julio de 2025

MONTES

Venta de finca urbana colindante con monte vecinal: notificación administración a efectos tanteo/retracto (Galicia). El ámbito objetivo del derecho de retracto a favor de comunidades de montes vecinales en mano común de Galicia, no incluye terrenos de naturaleza mixta, rústica/urbana. R. 10 de junio de 2025

OBRA NUEVA

Declaración de obra nueva sobre una finca que pudiera formar parte de una propiedad horizontal tumbada. Caso particular en que existe una propiedad horizontal constituida antes de la regulación de complejos inmobiliarios privados pero en cuyo título constitutivo ya estaba configurado un complejo inmobiliario. Aprovecha la DG para recordar la diferencia entre propiedad horizontal (tumbada) y complejo inmobiliario. R. 8 de julio de 2025

Obra nueva y georreferenciación de toda la finca. Finca rústica en catastro y urbana en registro y título. Vías pecuarias. Reiteración de la doctrina sobre la inscripción parcial. La invasión del dominio público, tanto inscrito como no inscrito, debe ponerse de manifiesto con la tramitación de expediente. Doctrina sobre dudas de identidad de la finca. Necesidad de georreferenciación de la finca cuando se inscribe una obra nueva -cambio de doctrina-. R. 24 de junio de 2025

Obra nueva que, por simple apreciación visual de ortofotografía, invade camino público y finca colindante. Las objeciones del registrador, expuestas al inicio del expediente para impedir tramitación del procedimiento del art. 199 LH han de ser de tal entidad que, previsiblemente, no puedan solventarse durante su desarrollo. De no ser así, el expediente ha de continuar. R. 11 de junio de 2025

Vivienda dúplex: rectificación descripción en obra nueva y división horizontal. Intervención presidente comunidad. Cabe modificar la descripción de un elemento privativo erróneamente descrito en la división horizontal, aun cuando involucre a elementos comunes, siempre que exista consentimiento material unánime de la comunidad de propietarios, interviniendo en el otorgamiento de la escritura el Presidente de la comunidad y los titulares afectados. No obstante, es necesario acreditar, con arreglo al régimen de las obras nuevas, que estamos ante una errónea descripción de elementos constructivos y no ante una ampliación posterior de la obra. R. 19 de junio de 2025

PARTICIÓN DE HERENCIA

Partición de herencia. Pago en metálico de legítimas y entrega de legado sin intervención de las legitimarias. En los casos de pago en metálico de las legítimas se debe acreditar, bien la confirmación expresa de las hijas del causante, o bien la aprobación de la partición por el notario o por el letrado de Administración de Justicia (arts. 843 CC y 80 RH) R. 9 de julio de 2025

Presentación extemporánea de la aprobación judicial de partición de herencia con defensor judicial. En el recurso gubernativo no deben tenerse en cuenta documentos que no se hayan presentado al tiempo de la calificación registral, como sucede en este caso con la aprobación judicial de las operaciones particionales que era preceptiva. R. 6 de junio de 2025

PERMUTA

Cancelación de condición resolutoria en permuta. Distinción de plazos (de prescripción y de caducidad) El art. 82.5 LH no es aplicable a las condiciones resolutorias en contratos de permuta. Tampoco resulta aplicable el párrafo primero de la regla octava del art. 210.1 LH, pues la condición resolutoria pactada no es uno de los derechos mencionados en dicho párrafo. Solo procede la cancelación (a) mediante las reglas ordinarias (consentimiento del titular o resolución judicial); (b) cuando conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía; o (c) mediante expediente de liberación de cargas regulado en las reglas primera a séptima del mismo art. 210.1 LH. R. 13 de junio de 2025

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Prohibición penal de disponer anterior a la venta pero presentada después. No puede inscribirse una compraventa cuando, estando presentada y pendiente de inscripción, se presenta prohibición de disponer ordenada en causa penal con fecha anterior a la escritura de compre. Principio de prioridad versus principio de legalidad. El defecto es subsanable. R. 30 de junio de 2025

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Prohibición penal de disponer anterior a la venta pero presentada después. No puede inscribirse una compraventa cuando, estando presentada y pendiente de inscripción, se presenta prohibición de disponer ordenada en causa penal con fecha anterior a la escritura de compre. Principio de prioridad versus principio de legalidad. El defecto es subsanable. R. 30 de junio de 2025

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA

Eficacia anotación de embargo ya cancelada por caducidad. Estando caducada, y además cancelada, la anotación tomada para la seguridad del procedimiento de ejecución no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda. R. 24 de junio de 2025

PROCEDIMIENTO DE APREMIO

Anotación de embargo caducada: Inscripción directa de la adjudicación sin cancelar cargas posteriores. Puede procederse a la inscripción de la certificación de adjudicación, aunque el mandamiento de cancelación de cargas haya sido calificado negativamente por encontrarse ya caducada la anotación de embargo que sustenta el procedimiento de apremio sin necesidad de solicitud de inscripción parcial. R. 17 de junio de 2025

Ejecución de la agencia tributaria y prohibición de disponer posterior. La doctrina del cierre registral respecto de actos dispositivos basados en anotación de embargo anterior a la prohibición de disponer dictada en causa penal debe prevalecer aun cuando el beneficiario del embargo sea la Agencia Tributaria. El Juez al acordar la medida cautelar ha ponderado todos los intereses en juego, cosa que, por su propia naturaleza, a la Agencia Tributaria no le corresponde hacer -teniendo en cuenta que, en este caso, es parte interesada. R. 8 de julio de 2025

PROHIBICIÓN DE DISPONER

Ejecución de la agencia tributaria y prohibición de disponer posterior. La doctrina del cierre registral respecto de actos dispositivos basados en anotación de embargo anterior a la prohibición de disponer dictada en causa penal debe prevalecer aun cuando el beneficiario del embargo sea la Agencia Tributaria. El Juez al acordar la medida cautelar ha ponderado todos los intereses en juego, cosa que, por su propia naturaleza, a la Agencia Tributaria no le corresponde hacer -teniendo en cuenta que, en este caso, es parte interesada. R. 8 de julio de 2025

Prohibición penal de disponer anterior a la venta pero presentada después. No puede inscribirse una compraventa cuando, estando presentada y pendiente de inscripción, se presenta prohibición de disponer ordenada en causa penal con fecha anterior a la escritura de compre. Principio de prioridad versus principio de legalidad. El defecto es subsanable. R. 30 de junio de 2025

PROPIEDAD HORIZONTAL

Cambio de uso de local a vivienda por antigüedad. El cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el art. 28 LS. R. 25 de junio de 2025

Declaración de obra nueva sobre una finca que pudiera formar parte de una propiedad horizontal tumbada. Caso particular en que existe una propiedad horizontal constituida antes de la regulación de complejos inmobiliarios privados pero en cuyo título constitutivo ya estaba configurado un complejo inmobiliario. Aprovecha la DG para recordar la diferencia entre propiedad horizontal (tumbada) y complejo inmobiliario. R. 8 de julio de 2025

Georreferenciación: delimitación de espacios comunes y privativos en propiedad horizontal de hecho. Las cuestiones relativas a la propiedad de los elementos privativos o comunes de una propiedad horizontal, aunque no esté formalmente constituida, deben resolverse en sede propiedad horizontal. R. 17 de junio de 2025.

Inmatriculación vivienda en propiedad horizontal. Reitera la doctrina de que cabe inmatricular una sola vivienda privativa de una división horizontal siempre que el titulo contenga la descripción de la finca sobre la que se asienta la división horizontal y la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca  coincidente con su descripción. R. 17 de junio de 2025

Vivienda dúplex: rectificación descripción en obra nueva y división horizontal. Intervención presidente comunidad. Cabe modificar la descripción de un elemento privativo erróneamente descrito en la división horizontal, aun cuando involucre a elementos comunes, siempre que exista consentimiento material unánime de la comunidad de propietarios, interviniendo en el otorgamiento de la escritura el Presidente de la comunidad y los titulares afectados. No obstante, es necesario acreditar, con arreglo al régimen de las obras nuevas, que estamos ante una errónea descripción de elementos constructivos y no ante una ampliación posterior de la obra. R. 19 de junio de 2025

PUBLICIDAD FORMAL

Incorrecta emisión de la publicidad registral. No puede prevalecer respecto del efectivo contenido de los libros registrales. R. 8 de julio de 2025

Inexactitud nota simple: No es causa de cancelación de hipoteca. R. 6 de junio de 2025, R. 11 de junio de 2025

Georreferenciación de finca parcialmente expropiada. Inexactitud nota simple: no es causa de cancelación de hipoteca. En el caso excepcional de esta resolución, es exigible la georreferenciación de la finca para inscribir la venta de una participación indivisa de la misma. La circunstancia de que la nota simple informativa no refleje la existencia de una hipoteca no es causa legal para cancelarla. R. 11 de junio de 2025

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Rectificación de errores. Rectificación de error de concepto. Han de consentir en ella todos los interesados y el Registrador para que no sea necesaria resolución judicial. R. 9 de julio de 2025

RECURSO GUBERNATIVO

Doble inmatriculación: oposición de uno de los titulares. El afectado por un expediente de jurisdicción voluntaria de doble inmatriculación no puede interponer recurso contra la iniciación del expediente, sin perjuicio de que pueda oponerse en la preceptiva comparecencia ante el Registrador, o no acuda, en cuyo caso el expediente finaliza de forma negativa. R. 10 de junio de 2025

Presentación extemporánea de la aprobación judicial de partición de herencia con defensor judicial. En el recurso gubernativo no deben tenerse en cuenta documentos que no se hayan presentado al tiempo de la calificación registral, como sucede en este caso con la aprobación judicial de las operaciones particionales que era preceptiva. R. 6 de junio de 2025

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Régimen económico matrimonial hindú. En el Derecho indio no existe propiamente un régimen de bienes del matrimonio, por lo que cada cónyuge conserva la propiedad privativa de sus bienes adquiridos por cualquier título constante el matrimonio y los conservan sin limitaciones una vez disuelto, por lo que debe constar en la escritura la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al art. 54 RH. R. 30 de junio de 2025

SEGREGACIÓN

Inscripción de exceso de cabida de gran magnitud en finca procedente de segregación. La magnitud del exceso de cabida, unida al hecho de que la finca procede de segregación, justifica las dudas de que no se pretende rectificar un error de medición, sino incorporar una nueva porción, lo que no cabe realizar por la vía del art. 201 LH, ni mediante acta de notoriedad. R. 8 de julio de 2025

Licencia de segregación por silencio  positivo: Acreditación. Canarias. Aunque sea posible, teóricamente, la concesión de licencias por efecto del silencio positivo administrativo, sin embargo, de conformidad con la legislación básica estatal, será necesario un pronunciamiento municipal expreso  sobre la concesión de dicha licencia. R. 12 de junio de 2025

Licencia municipal de segregación con superficie discrepante de la registral y la catastral. La segregación efectivamente practicada tiene que ser coincidente con la licencia. R. 23 de junio de 2025

SERVIDUMBRE

Inscripción de representación gráfica que invade una finca gravada con una servidumbre. El titular del predio dominante no puede inscribir a su favor, como exceso de cabida,  la parte del predio sirviente afectada por la servidumbre. R. 9 de julio de 2025

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Embargo sobre el 50% de finca ganancial sin haber liquidación. Mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales, nunca cabe el embargo de la mitad indivisa del bien que se dice pertenecer al cónyuge deudor, pues no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos, en tanto no medie dicha liquidación y aunque haya disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges o por divorcio. R. 9 de julio de 2025

Extinción de condominio sobre finca presuntivamente ganancial: intervención de ambos cónyuges. La adjudicación en extinción de condominio de un bien ganancial del que es titular uno solo de los cónyuges requiere el consentimiento del otro. R. 19 de junio de 2025

Usufructo sucesivo ganancial y fallecimiento de un cónyuge: ¿liquidación de gananciales? El usufructo constituido con carácter ganancial y sucesivo a favor de los dos cónyuges pasará al cónyuge supérstite tras el fallecimiento del otro y quedará excluido de la liquidación de gananciales. R. 8 de julio de 2025

SOCIEDADES

Tracto sucesivo en fincas tras fusión por absorción. La inscripción de transmisión de fincas llevada a cabo por parte de una sociedad absorbente exige la previa inscripción de aquellas como consecuencia de la exigencia del principio de tracto sucesivo. R. 30 de junio de 2025

SUPERFICIE, DERECHO DE

Derecho de superficie sobre fincas enteras y sobre parte de otras fincas: cuándo georreferenciación.  La inscripción del derecho de superficie sobre fincas enteras no exige su georreferenciación. Si afecta parcialmente a una finca, sí que son precisas al menos las coordenadas de la parte afectada y, si existen dudas de extralimitación, será necesaria la georreferenciación de toda la finca. R. 3 de junio de 2025, R. 3 de Junio de 2025, R. 3 de Junio de 2025, R. 3 de Junio de 2025

Derecho de superficie sobre finca y parte de finca con discrepancias de cabida: R. 3 de Junio de 2025, R. 3 de Junio de 2025

TANTEOS Y RETRACTOS

Tanteo y retracto administrativo o a favor Generalitat valenciana: nota marginal para posteriores transmisiones. Se trata de un caso particular donde existe una nota marginal (derechos tanteo y retracto Generalitat Valenciana) que se puso bajo la vigencia de una Ley que, al tiempo de la resolución del recurso, está derogada. R. 8 de julio de 2025

Venta de finca urbana colindante con monte vecinal: notificación administración a efectos tanteo/retracto (Galicia). El ámbito objetivo del derecho de retracto a favor de comunidades de montes vecinales en mano común de Galicia, no incluye terrenos de naturaleza mixta, rústica/urbana. R. 10 de junio de 2025

TÍTULO INSCRIBIBLE

Novación hipoteca en transacción judicial: elevación a público del acuerdo homologado. No cabe novar una hipoteca en un acuerdo transaccional homologado judicialmente. R. 25 de junio de 2025

Transacción homologada judicialmente sobre división de cosa común desconectada del convenio regulador. No cabe disolver una comunidad de bienes (privativos), en una transacción basada en sentencia de división cosa común desconectada del convenio regulador de divorcio. R. 6 de junio de 2025

TRACTO SUCESIVO

Elevación a público de documento privado: intervención de los legitimarios del vendedor fallecido. La elevación a público de un documento privado de compraventa tras el fallecimiento de uno de los firmantes debe hacerse necesariamente con el consentimiento de todos sus herederos para que sea inscribible. La legislación hipotecaria no recoge verdaderas excepciones al principio de tracto sucesivo en su aspecto material. R. 5 de junio de 2025

Subrogación de acreedor hipotecario. Cálculo del saldo deudor. Acreditación del pago. Tracto sucesivo de acreedor. 1) El nuevo banco acreedor debe de manifestar expresamente en la escritura que ha hecho el cálculo del saldo deudor bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error. 2) Es posible acreditar el pago al antiguo acreedor mediante transferencia al deudor por el sistema entre entidades denominado Target, con la indicación en el concepto de “cancelar el préstamo número X” aunque la entrega se haga a la cuenta del prestatario. 3) El depósito ante notario del saldo deudor es opcional nunca obligatorio. 4) En el caso de fusiones bancarias, el notario debe de expresar las escrituras justificativas de ello, no bastando la manifestación de deudor y nuevo acreedor, y el registrador, de oficio, hacer una consulta al registro mercantil y comprobarlo. R. 9 de julio de 2025

Tracto sucesivo en fincas tras fusión por absorción. La inscripción de transmisión de fincas llevada a cabo por parte de una sociedad absorbente exige la previa inscripción de aquellas como consecuencia de la exigencia del principio de tracto sucesivo. R. 30 de junio de 2025

URBANISMO

Venta de cuotas indivisas de finca rústica (Andalucía) sin licencia. Puede haber, como ocurre en este caso, actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación que no se traten por la vía procedimental del art. 79 rd 1093/1997, sino someterse al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad. R. 10 de junio de 2025

USUFRUCTO

Usufructo sucesivo ganancial y fallecimiento de un cónyuge: ¿liquidación de gananciales? El usufructo constituido con carácter ganancial y sucesivo a favor de los dos cónyuges pasará al cónyuge supérstite tras el fallecimiento del otro y quedará excluido de la liquidación de gananciales. R. 8 de julio de 2025

VIVIENDA FAMILIAR

Vivienda en construcción y vivienda familiar: consentimiento a la hipoteca por consorte. La finalidad de la norma del art. 1320 CC es proteger la vivienda que es la habitual de la familia al tiempo del acto dispositivo y no la que vaya a ocuparse con tal carácter en el futuro. R. 6 de junio de 2025

II. RESOLUCIONES MERCANTIL

ACUERDOS SOCIALES

Forma de subsanación de errores materiales en una certificación de acuerdos sociales. Para la subsanación de unos errores materiales en una certificación de acuerdos sociales es suficiente incorporar a la escritura otra certificación en la que se corrijan dichos errores, sin necesidad de que esta sea elevada a público. R. 4 de junio de 2025

ADMINISTRADORES

Estatutos: objeto (“gestión activa de participaciones”) y retribución administradores (seguro de responsabilidad civil) Es inscribible como objeto social el propio de las sociedades holding… También es inscribible como sistema de retribución de los administradores el que refiriéndose a consejeros delegados o ejecutivos se remita para completar el sistema de retribución al contrato a celebrar entre consejero y la sociedad. No es posible establecer como posible forma de retribución la contratación de un seguro de responsabilidad civil, salvo que de consejeros ejecutivos se trate. R. 5 de junio de 2025, R. 17 de junio de 2025

Interpretación de estatutos. Cuando los estatutos de una sociedad limitada dicen que el quorum reforzado que establecen es para “la modificación del órgano de administración”, ese quorum reforzado se aplica también a los ceses y nombramientos de los administradores. R. 3 de junio de 2025,

CALIFICACIÓN REGISTRAL

Calificaciones contradictorias. Personas jurídicas apoderadas: ¿donde se inscriben sus representantes físicos? El representante físico de una persona jurídica nombrada apoderada debe inscribirse en la hoja registral de la poderdante. R. 8 de julio de 2025

DENOMINACIÓN SOCIAL

Denominación social con abreviaturas, acrónimos o anagramas. Es posible como denominación social la de EVM Hub, pese a la  existencia de otras denominaciones similares como las de EVM Group, SL», «VMP Hub, SL», «Ebu Hub Spain, SL», o «Bec Hub, SL». En cambio, no son posibles las denominaciones que incluyan un acrónimo o denominación abreviada como las de “EVM Engage Viral Movement, SL”, y «Engage Viral Movement EVM, SL». R. 12 de junio de 2025

DEPÓSITO DE CUENTAS

“Denuncia” presentada en el Registro Mercantil por incumplimiento de depósito de cuentas anuales. Un escrito de denuncia presentado en el registro Mercantil relativo a que se inste expediente sancionador a una sociedad por no depósito de sus cuentas anuales no puede ser ni siquiera objeto de presentación en el Diario. R. 2 de junio de 2025

Depósito de cuentas anuales con opinión desfavorable del auditor. Una opinión desfavorable de un auditor de cuentas, no impide de forma absoluta el depósito de las mismas. R. 10 de junio de 2025

Depósito de cuentas anuales pendiente un expediente de designación de auditor por recurso judicial interpuesto. Si está en suspenso un expediente de designación de auditor a petición de la minoría, no procede el depósito de cuentas de la sociedad hasta que se resuelva ese expediente. R. 11 de junio de 2025

ESTATUTOS

Estatutos: objeto (“gestión activa de participaciones”) y retribución administradores (seguro de responsabilidad civil) Es inscribible como objeto social el propio de las sociedades holding… También es inscribible como sistema de retribución de los administradores el que refiriéndose a consejeros delegados o ejecutivos se remita para completar el sistema de retribución al contrato a celebrar entre consejero y la sociedad. No es posible establecer como posible forma de retribución la contratación de un seguro de responsabilidad civil, salvo que de consejeros ejecutivos se trate. R. 5 de junio de 2025, R. 17 de junio de 2025

Interpretación de estatutos. Cuando los estatutos de una sociedad limitada dicen que el quorum reforzado que establecen es para “la modificación del órgano de administración”, ese quorum reforzado se aplica también a los ceses y nombramientos de los administradores. R. 3 de junio de 2025,

Interpretación de estatutos. Errores formales y de lectura nimios. Los meros errores tipográficos o la defectuosa interpretación por el registrador del contenido de unos acuerdos o estatutos no tienen entidad suficiente para suspender la inscripción. R. 26 de junio de 2025

OBJETO SOCIAL

Objeto de una sociedad  profesional. Enumeración de actividades. Aunque la mejor forma de expresar el objeto de una sociedad profesional es por referencia a la profesión de que e trate, es posible enumeración de algunas de las posibles actividades del profesional siempre que se haga con la precisión debida. R. 8 de julio de 2025

REGISTRO MERCANTIL

“Denuncia” presentada en el Registro Mercantil por incumplimiento de depósito de cuentas anuales. Un escrito de denuncia presentado en el registro Mercantil relativo a que se inste expediente sancionador a una sociedad por no depósito de sus cuentas anuales no puede ser ni siquiera objeto de presentación en el Diario. R. 2 de junio de 2025

Inscripción parcial y calificación en registros con varios titulares. Interpretación de estatutos. Errores formales y de lectura nimios. Los meros errores tipográficos o la defectuosa interpretación por el registrador del contenido de unos acuerdos o estatutos no tienen entidad suficiente para suspender la inscripción. R. 26 de junio de 2025

REGISTRO MERCANTIL CENTRAL

Denominación social con abreviaturas, acrónimos o anagramas. Es posible como denominación social la de EVM Hub, pese a la  existencia de otras denominaciones similares como las de EVM Group, SL», «VMP Hub, SL», «Ebu Hub Spain, SL», o «Bec Hub, SL». En cambio, no son posibles las denominaciones que incluyan un acrónimo o denominación abreviada como las de “EVM Engage Viral Movement, SL”, y «Engage Viral Movement EVM, SL». R. 12 de junio de 2025

REPRESENTACIÓN

Calificaciones contradictorias. Personas jurídicas apoderadas: ¿donde se inscriben sus representantes físicos? El representante físico de una persona jurídica nombrada apoderada debe inscribirse en la hoja registral de la poderdante. R. 8 de julio de 2025

SOCIEDAD LIMITADA

Estatutos: objeto (“gestión activa de participaciones”) y retribución administradores (seguro de responsabilidad civil) Es inscribible como objeto social el propio de las sociedades holding… También es inscribible como sistema de retribución de los administradores el que refiriéndose a consejeros delegados o ejecutivos se remita para completar el sistema de retribución al contrato a celebrar entre consejero y la sociedad. No es posible establecer como posible forma de retribución la contratación de un seguro de responsabilidad civil, salvo que de consejeros ejecutivos se trate. R. 5 de junio de 2025, R. 17 de junio de 2025

Interpretación de estatutos. Cuando los estatutos de una sociedad limitada dicen que el quorum reforzado que establecen es para “la modificación del órgano de administración”, ese quorum reforzado se aplica también a los ceses y nombramientos de los administradores. R. 3 de junio de 2025,

SOCIEDADES PROFESIONALES

Objeto de una sociedad  profesional. Enumeración de actividades. Aunque la mejor forma de expresar el objeto de una sociedad profesional es por referencia a la profesión de que e trate, es posible enumeración de algunas de las posibles actividades del profesional siempre que se haga con la precisión debida. R. 8 de julio de 2025

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

Derechos de autor sobre fotografía: ¿Registro de propiedad intelectual o de bienes muebles? El Registro de Bienes Muebles no es el competente para la inscripción de la titularidad de una fotografía, pues el competente para ello es el Registro administrativo de la Propiedad Intelectual. R. 24 de junio de 2025

Prenda de participaciones sociales y su posible inscripción en el registro de bienes muebles. No es posible la inscripción en el Registro de Bienes Muebles de una prenda sin desplazamiento de participaciones sociales. R. 1 de julio de 2025

Renuncia de administrador solidario: forma de notificación a la sociedad. Necesaria convocatoria de junta. La notificación a la sociedad de la renuncia de un administrador solidario debe realizarse conforme al art. 202 RN, de forma que, si la carta de notificación es devuelta, por parte del notario deberá intentarse la notificación personal. Si el renunciante es de hecho el único administrador de la sociedad, la inscripción de la renuncia va a exigir la convocatoria por el mismo de la Junta General. R. 9 de julio de 2025

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LOS TRES FICHEROS GENERALES DE JUAN CARLOS CASAS

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