SEPARATA DEL ÍNDICE DE JUAN CARLOS CASAS SÓLO CON RESOLUCIONES PUBLICADAS EN EL BOE DURANTE JUNIO DE 2025

(Juan Carlos Casas Rojo. Registrador de Cádiz nº 3)

El texto de este archivo se ha incorporado a los FICHEROS GENERALES.

I. RESOLUCIONES PROPIEDAD

AGRUPACIÓN

Solicitud de inicio del procedimiento del art. 199 LH para agrupar dos fincas. El art. 199 LH no permite realizar la agrupación de dos fincas registrales, vía rectificación de superficie. R. 27 de mayo de 2025

ANOTACIÓN PREVENTIVA

Anotación preventiva de embargo de derechos hereditarios. Es posible anotar por deudas del heredero el embargo sobre bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder al heredero sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien siempre que se acredite la cualidad de heredero, mediante la presentación del título sucesorio. R. 8 de mayo de 2025

Anotación preventiva de sentencia no entablada contra el titular registral. No cabe practicar una anotación preventiva de sentencia en procedimiento no seguido contra el titular registral. R. 26 de mayo de 2025

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

Forma del documento por el que se solicita una anotación preventiva de demanda. La posible anotación preventiva relativa a la pendencia de un procedimiento judicial sobre la propiedad de un determinado inmueble, como medida cautelar dentro del procedimiento civil, ha de ser acordada por el tribunal competente que esté conociendo del asunto. R. 12 de mayo de 2025

ARRENDAMIENTOS

Asignación de número de registro de alquiler a una finca existiendo prohibición estatutaria del hospedaje en la comunidad. Si bien las prohibiciones estatutarias han de interpretarse restrictivamente, la prohibición estatutaria de dedicar la vivienda a usos de hospedaje incluye a las viviendas de uso turístico. R. 9 de mayo de 2025

CANCELACIÓN

Cancelación de hipoteca ordenada por mandamiento judicial. Es posible que por mandamiento se ordene la cancelación de la hipoteca no como consecuencia de la subasta y adjudicación de la finca, sino del pago realizado por la parte ejecutada de la totalidad de la cantidad que se adeudaba al acreedor por principal, intereses y costas. R. 30 de abril de 2025

Cancelación de hipoteca de máximo por caducidad si hay nota marginal de expedición de certificación a efectos ejecutivos. Si bien la caducidad de una hipoteca de máximo opera de forma automática llegado el término pactado en la escritura de constitución de la hipoteca, la cancelación de su inscripción por tal caducidad no procede si consta en el Registro nota marginal de expedición de la certificación registral de dominio y cargas a efectos ejecutivos. R. 27 de mayo de 2025

Cancelación unilateral de condición resolutoria por el comprador. Pago efectuado fuera de plazo. En los casos de compraventa con precio aplazado y garantizado con condición resolutoria, si el pago se efectúa en parte fuera de plazo, no opera la facultad concedida al comprador de que pueda otorgarse carta de pago y cancelar la condición resolutoria unilateralmente porque, debido al retraso en el pago, ha nacido un derecho del vendedor a resolver el contrato, del que no se le puede privar sin su consentimiento. R. 27 de mayo de 2025

COMPRAVENTA

Inscripción de compraventa pese a denegarse la rectificación de superficie. La denegación de la inscripción de un exceso de cabida no es óbice a que se inscriba el negocio principal. La fundamentación de la denegación de la inscripción debe recogerse en la nota de calificación y no en el informe, a fin de no producir indefensión. R. 29 de abril de 2025

Inscripción de compraventa de bienes gananciales estando disuelta y no liquidada la sociedad de gananciales. Es válida y cabe inscribir la adjudicación de bienes de la herencia o la venta de los mismos, o la venta de bienes pertenecientes a la disuelta y no liquidada sociedad de gananciales, sin tener que liquidar formalmente la sociedad de gananciales cuando concurren todos los que agotan la titularidad sobre el bien. R. 8 de mayo de 2025

CONDICIÓN RESOLUTORIA

CONCURSAL

Partición de finca ganancial sujeta a suspensión de pagos. La inscripción de la aprobación de un convenio de suspensión de pagos sobre el inmueble en cuestión no implica, per se, una limitación a la libre disponibilidad del bien por parte de su titular. R. 9 de mayo de 2025

DOCUMENTOS JUDICIALES

Inscripción de segregación realizada en sentencia judicial. La inscripción de una segregación puede practicarse en virtud de resolución judicial, sin necesidad de otorgamiento de escritura pública, si bien será siempre necesaria la aportación de la representación gráfica georreferenciada exigida por el art. 9 LH, tanto de la porción segregada como del resto. R. 20 de mayo de 2025

Inscripción de expediente judicial de dominio de inmatriculación de un garaje en sótano. Es posible, en virtud de un Auto judicial dictado en un expediente de dominio para la inmatriculación, inmatricular elementos privativos de una propiedad horizontal (un garaje en un sótano) aunque no conste inmatriculada la finca matriz ni la división horizontal pero exista, en la superficie, un edificio inscrito y dividido horizontalmente. R. 23 de mayo de 2025

Inscripción de auto judicial homologando un acuerdo transaccional. El auto judicial homologando una transacción judicial no es directamente inscribible, teniendo que elevarse a escritura pública. R. 23 de mayo de 2025

DOCUMENTOS NOTARIALES

Documentos unidos a la escritura matriz no firmados por las partes. Los documentos unidos a la escritura matriz y relacionados en ella con remisión a su contenido (en este caso un cuadro de distribución de responsabilidad hipotecaria) forman parte de la misma y son inscribibles aunque no aparezcan firmados. R. 23 de mayo de 2025

EXCESO DE CABIDA

Denegación de inicio de expediente del art. 199 LH. La magnitud de la diferencia de cabida y la procedencia de la finca de división, por si solos, no tienen la entidad suficiente para denegar el inicio del expediente del art. 199 LH por posible encubrimiento de una modificación de entidad hipotecaria. R. 8 de mayo de 2025

Inscripción de exceso de cabida conforme al art. 201.1 LH. Servidumbre de paso no contemplada en la georreferenciación. El expediente del art. 201.1 LH no puede prosperar si existe controversia no resuelta durante su tramitación. La existencia de una servidumbre de paso no tiene incidencia alguna en la inscripción de la georreferenciación de la finca. R. 5 de mayo de 2025

FINCA

Inmatriculación. Dudas de coincidencia con una finca inscrita. art.199 LH. En los casos de inmatriculación de una finca, si el registrador tiene dudas (o incluso certeza) de su coincidencia con otra inscrita, será necesario que las despeje con la tramitación de un expediente del art. 199 LH. R. 8 de mayo de 2025

Inscripción de representación gráfica. Oposición de colindantes. Invasión del dominio público. La oposición a la inscripción de la georreferenciación debe aportarse un principio de prueba que, razonablemente, debería consistir en un dictamen pericial emitido por un técnico, pero no necesariamente en una representación gráfica georreferenciada. R. 6 de mayo de 2025

Inscripción de representación gráfica. Oposición de colindantes. La concurrencia de circunstancias (alteración de linderos, la magnitud del exceso de cabida, procedencia de agrupación y oposición del Ayuntamiento) justifica la denegación de la inscripción por alteración de la realidad física de la finca registral. R. 9 de mayo de 2025

Inscripción de representación gráfica. Oposición de quien dice ser representante de un colindante. No está legitimado para oponerse quien no acredita la representación que manifiesta ostentar, aunque lo procedente es que el registrador le requiera para que lo haga. R. 9 de mayo de 2025

Inscripción de representación gráfica. Oposición de colindante catastral. La oposición por parte de quien no acredita ser titular registral de la finca colindante no resulta cualificada. R. 23 de mayo de 2025

Inscripción de representación gráfica. Valor y efectos de la constancia de la referencia catastral. La constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral. R. 23 de mayo de 2025

Inscripción de representación gráfica. Contienda sobre una servidumbre de paso. Una contienda judicial sobre una servidumbre de paso no es indicio de la existencia de una controversia sobre la propiedad de la porción de terreno que la opositora discute. R. 7 de mayo de 2025

Inscripción de representación gráfica alternativa. Oposición de colindantes basada en la catastral. La oposición a una georreferenciación alternativa no puede basarse en la cartografía catastral, sino en otra representación gráfica georreferenciada alternativa, cuya aportación puede ser requerida por el registrador. R. 7 de mayo de 2025

Rectificación de descripción de un elemento privativo de una propiedad horizontal. La rectificación de la cabida de un elemento privativo integrante de una propiedad horizontal exige necesariamente la rectificación del título original, y no cabe aplicar los procedimientos previstos en el art. 201 LH. R. 5 de mayo de 2025

Reducción de cabida de finca declarada como dominio público con posterioridad a su adquisición por el titular registral. Es inscribible la reducción de cabida y la georreferenciación catastral de una finca que ha sido declarada, sin ser deslindada, como monte de utilidad pública con posterioridad a su adquisición por el titular registral, pese a la oposición de la Administración. R. 23 de mayo de 2025

HERENCIA

Herencia. Acreditación de la separación de hecho entre el causante y su cónyuge. En los casos de herencia en que el causante estuviera separado de hecho de su cónyuge, aunque el testador lo haya manifestado así en su testamento, es necesario probar esa situación en el momento de fallecimiento del causante. R. 7 de mayo de 2025

Herencia. Intervención de los descendientes del desheredado. Como regla general, no se exige la prueba de la falta de descendientes de los desheredados y basta una manifestación al respecto, pero dicha manifestación no es suficiente para desvirtuar lo expresado por el testador en su testamento, que expresamente reconoce la existencia de tales descendientes del desheredado, cuyos derechos legitimarios deben ser salvaguardados, conforme al art. 857 CC. R. 6 de mayo de 2025

HIPOTECA

Documentos unidos a la escritura matriz no firmados por las partes. Los documentos unidos a la escritura matriz y relacionados en ella con remisión a su contenido (en este caso un cuadro de distribución de responsabilidad hipotecaria) forman parte de la misma y son inscribibles aunque no aparezcan firmados. R. 23 de mayo de 2025

Novación sin modificación de la responsabilidad hipotecaria. No es necesario, tras una novación, modificar las anteriores cifras de responsabilidad hipotecaria cuando consiste en un tanto alzado que no supera los máximos legales de la cobertura por intereses. R. 9 de mayo de 2025

INMATRICULACIÓN

Expediente de doble inmatriculación. La rectificación de los asientos registrales debe tener lugar con los requisitos del art. 40 LH. R. 7 de mayo de 2025

Inmatriculación por certificación administrativa. Posible invasión del dominio público hidráulico. El registrador debe rechazar la inmatriculación cuando no cabe duda de que invade el dominio público, aunque se trate de otra administración mediante la certificación del 206 LH. Y ello, aunque no se haya practicado el deslinde y a pesar de que la administración no haya contestado a la solicitud de informe en el plazo de un mes. R. 26 de mayo de 2025

LEGADOS

Apreciación de la ineficacia sobrevenida de legado a favor de la pareja por cese de convivencia. A falta de una norma que establezca la presunción de ineficacia de la disposición en favor del excónyuge o de la expareja de hecho, ni notarios ni registradores pueden, sin el acuerdo unánime de todos los interesados, privar de eficacia a una disposición testamentaria en favor de dicho excónyuge o expareja: para ello haría falta una decisión judicial adoptada en un procedimiento contradictorio con fase probatoria. En su defecto, se precisa la intervención del instituido, aunque haya cesado su relación, matrimonial o extramatrimonial, con el causante. R. 27 de mayo de 2025

OBRA NUEVA

Inscripción de final de obra de un edificio de promoción pública. Siendo el destino de las viviendas construidas por el concesionario el alquiler, no puede el Registrador exigir el requisito adicional de la división horizontal si no lo exige el pliego de condiciones. R. 23 de mayo de 2025

PARTICIÓN HEREDITARIA

Inscripción de cuaderno particional aprobado judicialmente. No es necesaria la protocolización notarial en el caso presente, porque el procedimiento ha sido íntegramente contencioso. Sí habría sido necesaria en caso de una mera transacción aprobada judicialmente. R. 9 de mayo de 2025

Inscripción de cuaderno particional aprobado judicialmente sin que conste el NIF de uno de los herederos. Ha de constar el NIF de todos los herederos en una partición judicial, a pesar de no haber comparecido. de ser extranjero, de no solicitar la inscripción del bien adjudicado y de haber presentado la liquidación de impuestos. R. 14 de mayo de 2025

PROHIBICIONES DE DISPONER

Inscripción de la ejecución de un embargo posterior a una anotación preventiva de prohibición de disponer. Constando anotada una prohibición de disponer dictada por el juez de Instrucción en causa penal, no cabe la inscripción de un decreto de adjudicación derivado de la ejecución de un embargo anterior a dicha anotación sin la correspondiente autorización de dicho juez de Instrucción que expresamente lo permita. R. 30 de abril de 2025

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA

PROPIEDAD HORIZONTAL

Legalización de libro de actas de una propiedad horizontal de hecho. Cabe la legalización de un libro de actas de propiedad horizontal de hecho reconocida, si se cumplen tres requisitos: a) que la supuesta comunidad esté integrada por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales; b) participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios,; c) que se desprenda de la instancia o documentación aportada que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de un órgano colectivo, emanación de una colectividad de propietarios que funcionen en forma similar a las de una comunidad horizontal o conjunto inmobiliario. R. 8 de mayo de 2025

Propiedad horizontal tumbada. Sin perjuicio de que se puedan atribuir usos exclusivos sobre partes de suelo común en las propiedades horizontales tumbadas, siempre que no se agote con ello la totalidad de la parcela, la resolución no admite que dicha atribución se haga integrando el suelo en la descripción de elemento privativo y como parte del mismo. R. 19 de mayo de 2025

Rectificación de descripción de un elemento privativo de una propiedad horizontal. La rectificación de superficie de un elemento privativo de la propiedad horizontal implica una rectificación del título constitutivo y exige acuerdo de la unanimidad de los propietarios. R. 29 de abril de 2025

PUBLICIDAD FORMAL

Falta de interés legítimo para pedir una certificación. La posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el art. 234 LH pero también en estos casos es preciso que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes. R. 28 de abril de 2025

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO

Expediente de doble inmatriculación. La rectificación de los asientos registrales debe tener lugar con los requisitos del art. 40 LH. R. 7 de mayo de 2025

Rectificación del carácter privativo de la titularidad de una finca. La rectificación de los errores de concepto requiere el consentimiento unánime de todos los interesados y del registrador y en su defecto una resolución judicial que lo ordene, lo que no se da en la solicitud de cambio de carácter privativo a ganancial solicitado solo por el titular registral. R. 12 de mayo de 2025

Rectificación de supuestos errores en inscripciones registrales. La rectificación de los asientos registrales debe tener lugar con los requisitos del art. 40 LH. R. 12 de mayo de 2025

RECURSO GUBERNATIVO

SEGREGACIÓN

Licencia. La segregación requiere licencia o declaración de innecesariedad, salvo en los casos en que proceda la aplicación analógica del art. 28. 4 LS (antigüedad) R. 29 de abril de 2025

SEPARACION, DIVORCIO

SERVIDUMBRE

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Confesión de privatividad en la liquidación de la sociedad de gananciales. Fallecido el cónyuge titular registral de bien privativo por confesión se requiere, aunque ya estuviesen divorciados y en paradero desconocido, el consentimiento del confesante o de sus herederos forzosos. R. 6 de mayo de 2025

TITULAR REGISTRAL

Revocación del NIF entre el otorgamiento de la escritura de compraventa y su presentación en el registro. Aunque en el momento del otorgamiento de la escritura de compra el CIF de la sociedad vendedora estuviera vigente, sin al presentarse a inscripción el CIF está revocado la inscripción no es posible sin rehabilitación de ese CIF. R. 27 de mayo de 2025

Revocación del NIF entre el otorgamiento de una escritura de aumento de capital y su presentación en el registro. La revocación de un NIF impide el acceso al registro a transmisiones hechas por la entidad, aunque en el momento del otorgamiento estuviera vigente. R. 27 de mayo de 2025

Idéntica a la R. 27 de febrero de 2025 respecto de la misma escritura.

TÍTULO INSCRIBIBLE

TRACTO SUCESIVO

Inscripción de título otorgado por quienes no son titulares registrales. No es inscribible un título otorgado por quien no es titular registral. R. 29 de abril de 2025

URBANISMO

Constancia registral de la declaración de fuera de ordenación de un edificio. Aunque el procedimiento de declaración de fuera de ordenación es competencia del Ayuntamiento, declaración que debe ser congruente con el procedimiento seguido, en ningún caso se puede prescindir de la notificación y audiencia de todos los posibles titulares registrales afectados ni de la declaración de firmeza del pertinente acto administrativo. R. 26 de mayo de 2025

Subsanación de la inscripción de una reparcelación. Reviviscencia de finca de remplazo. Una vez inscrita una reparcelación no es procedente la reviviscencia del historial de una finca, con la finalidad de subsanar un error cometido en origen, sino que lo procedente es subsanar dicho error mediante la presentación de los títulos cuyo no acceso al registro lo han provocado. R. 6 de mayo de 2025

VARIOS

Reconocimiento de deuda. Acreditación de la deuda por apuntes de contabilidad. Compensaciones de deudas con créditos y medios de pago. No pueden escriturarse reconocimientos de deuda en abstracto sino que hay que expresar la causa de la deuda aunque bastará para ello, por ejemplo, con remitirse a los apuntes contable en los libros mercantiles de una sociedad. En la compensación de una deuda con un crédito preexistente no hay que acreditar los medios de pago pues no hay pago sino extinción de la deuda por compensación con el crédito. R. 23 de mayo de 2025

II. RESOLUCIONES MERCANTIL

ADMINISTRADORES

Requisitos de los acuerdos de consejo para constituir una sociedad. El certificado de los acuerdos de un consejo de administración facultando a un consejero para constituir otra sociedad, no es necesario que indique la identidad de los consejeros asistentes al consejo. R. 23 de mayo de 2025

Retribución de los admnistradores: posible contratación de un seguro de responsabilidad civil. No es posible establecer en los estatutos de una sociedad, la posibilidad que quede al arbitrio de la junta o del Consejo de contratar un seguro de responsabilidad civil a favor del administrador. R. 13 de mayo de 2025, R. 13 de mayo de 2025

DEPÓSITO DE CUENTAS

Cierre por falta de depósito de cuentas anuales. Certificado reapertura de hoja. No es posible depositar las cuentas anuales de una sociedad, si el certificado presentado y despachado en su día para la reapertura de la hoja y relativo a la no aprobación de las cuentas, tiene más de seis meses de antigüedad. R. 14 de mayo de 2025

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

Registro de bienes muebles. Plazos de anotación de embargo. Covid 19. En el Registro de Bienes Muebles las anotaciones prorrogadas tienen una vigencia indefinida; también es aplicable la suspensión de plazos por 88 días como consecuencia de la normativa dictada como consecuencia de la crisis sanitaria del Covid-19. R. 23 de mayo de 2025

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