CRÓNICA BREVE DE TRIBUNALES – 54

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ÁLVARO JOSÉ MARTÍN MARTÍN,

REGISTRADOR,

De la Real Academia de Legislación y Jurisprudencia de Murcia

ÍNDICE:

1.- Tres sentencias sobre adjudicación al acreedor en ejecución hipotecaria

2.- Nuevamente sobre prohibición de alquiler de pisos turísticos

3.- Devolución de intereses usurarios

4.- Caducidad de la acción de rescisión de actos inscritos en el registro

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1.- TRES SENTENCIAS SOBRE ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA

El pleno de la Sala de lo civil del Tribunal Supremo ha dictado el 12 de febrero de 2025 tres sentencias cuyo denominador común es haberse impugnado en un juicio declarativo, la adjudicación al acreedor por debajo del cincuenta por ciento del valor para subasta en una ejecución hipotecaria directa sin postores, es decir conforme al art. 671 LEC en la redacción que estuvo vigente hasta que entró en vigor la L.O. 1/2025, de 2 de Enero, es decir, el 3 de abril de 2025.

Primera sentencia: STS. 234/2025 (Roj: STS 583/2025 – ECLI:ES:TS:2025:583). El declarativo no es el cauce adecuado para impugnar el valor de adjudicación.

La sentencia 234/2025 tiene un perfil fundamentalmente procesal en la medida en que, sin entrar en la procedencia de acordar la adjudicación al acreedor pese a no cubrir el cincuenta por ciento del valor de tasación la deuda garantizada, rechaza de plano que se pueda plantear tal cuestión en un juicio declarativo posterior, lo que justifica por entender susceptible de discutirse en el proceso de ejecución dicha cuestión, siguiendo la doctrina constitucional y del propio Tribunal Supremo, que ha recibido el respaldo del legislador, dados los términos de Ley Orgánica 1/2025:

F.D. SEGUNDO

“2.4 La posibilidad de abordar las cuestiones de naturaleza procesal, incluso determinantes de la nulidad de actuaciones, en el propio procedimiento de ejecución hipotecaria

Esta posibilidad fue admitida por la jurisprudencia del Tribunal Constitucional. De esta manera, las SSTC148/1988, de 14 de julio y 8/1991, de 17 de enero, admitieron el planteamiento del incidente de nulidad de actuaciones por la vía del art. 240 LOPJ, sin necesidad de promover dicha pretensión por el cauce del juicio declarativo del art. 132 LH. Y, en la STC 296/1993, de 18 de octubre, se reputó una cuestión de tal clase de legalidad ordinaria. En el mismo sentido, la STC 217/1993, de 30 de junio.”

“2.5 Los recursos contra el decreto de adjudicación de bienes

La posibilidad de recurrir el decreto de adjudicación de bienes expedido por letrado de la Administración de Justicia y su revisión por el juez fue expresamente reconocida en las SSTS 866/2021, de 15 de diciembre y869/2021, de 17 de diciembre, en las que precisamos que, aunque el art. 671 LEC no contiene una previsión expresa, igual a la del art. 670.4 LEC, respecto del recurso de revisión directo, debe tenerse en cuenta lo previsto en el art. 454 bis.1.II LEC y la interpretación del Tribunal Constitucional sobre la necesaria posibilidad de revisión de las resoluciones de los letrados de la Administración de Justicia en SSTC 58/2016, de 17 de marzo; 72/2018, de 21 de junio; 34/2019, de 14 de marzo y 151/2020, de 22 de octubre.”

“En efecto, la sentencia del pleno del Tribunal Constitucional 15/2020, de 28 de enero, declaró, la inconstitucionalidad y nulidad del art. 454 bis 1 LEC, por vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva proclamado en el art. 24.1 CE, en la medida en que: (i) no permitía un control judicial directo, a través del recurso de revisión, de la generalidad de los decretos dictados en el proceso civil, en concreto de los decretos resolutorios de un recurso de reposición; y (ii) tampoco permitía un control judicial indirecto de estos decretos en todos los supuestos, pues podían darse situaciones en las que no existiera la posibilidad de reproducir la cuestión en un momento ulterior del proceso.”

“En cualquier caso, la nueva redacción del art. 671 de la LEC, tras la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, norma ahora, expresamente, que «[c]contra el decreto que apruebe o deniegue el remate cabe recurso directo de revisión ante el tribunal que dictó la orden general de ejecución»; no obstante, dicho precepto no estaba vigente al desarrollarse los presentes hechos.”

2.6 “La impugnación de las infracciones procesales cometidas en el curso del procedimiento de ejecución hipotecaria debe efectuarse por la vía del art. 562 LEC”

“Pues bien, el precitado art. 562 LEC establece un régimen jurídico de impugnación al que debemos acudir, que es necesario integrar con la citada jurisprudencia del Tribunal Constitucional, relativa a la necesaria posibilidad de revisión de las resoluciones procesales de los letrados de la Administración de Justicia por parte de los órganos jurisdiccionales.”

“Y toda vez que el auto que resuelve la revisión es una decisión judicial que pone fin al procedimiento incluso cabe recurso de apelación (art. 454 bis 3 LEC), dado que la venta judicial llevada a efecto a través del procedimiento de ejecución hipotecaria (art. 691.4 LEC), se entiende consumada desde el dictado del decreto de adjudicación al amparo del art. 673 LEC.”

En definitiva, la interpretación y aplicación del art. 671 de la LEC está sometida al régimen jurídico de impugnación del art. 562 de dicho texto legal, sin que quepa llevarla a efecto, de nuevo, por la vía del art. 698 dela LEC, a través del presente juicio declarativo como pretende la parte recurrente, que ya obtuvo la respuesta fundada en derecho a su pretensión de la forma prevista por el ordenamiento jurídico, lo que implica que no se haya vulnerado su derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1 CE).

 

Segunda sentencia: STS. 235/2025 (Roj: STS 586/2025 – ECLI:ES:TS:2025:586). La Ley Orgánica 1/2025 equipara, a estos efectos, la adjudicación al acreedor por quedar desierta la subasta al remate con postores.

F.D. SEGUNDO

3. La recurrente dice que, en el caso, la actora hizo suyos unos terrenos por valor de 2.858.000 euros, con objeto de satisfacer una deuda de la mercantil Diforma que, entre capital, intereses y costas, ascendía a 128.716,17euros, de modo que, contablemente, la plusvalía es exponencial (de deuda no supone ni el 4,5% del valor de la cosa). Al utilizar la entidad la vía ejecutiva directa, provocó que la finca con ese valor saliera, desproporcionadamente, a subasta, ahuyentando a los posibles postores obligados a depositar el 5% de su valor. Y una vez que no accedieron postores a misma, posibilitó el adjudicarse el inmueble por la deuda, alcanzando un resultado de un notorio abuso de derecho, lo que determina ex artículo 1859 CC, una apropiación encubierta de la cosa dada en garantía hipotecaria, que de ser admitido supondría una indeseable fisura en la tradicional prohibición del pacto comisorio.”

D. TERCERO

“…De esta forma, con todas estas alegaciones, Miur Familiar cuestiona ahora en este nuevo procedimiento declarativo las condiciones en las que se adjudicó ala acreedora el inmueble ejecutado en el decreto de adjudicación dictado por el letrado de la Administración de Justicia, una vez que no hubo postores y se adjudicó a Caixabank la finca por la suma total adeudada de 128.716,17 euros y se ordenó la cancelación de las cargas posteriores.

Pero para defender que la adjudicación debía producirse por un valor que represente el 50% del valor de tasación, Miur Familiar debió interponer el oportuno recurso de revisión contra el decreto de adjudicación dictado por el letrado de la Administración de Justicia en el procedimiento de ejecución en el que se dictó y, posteriormente, en caso de desestimación, interponer el correspondiente recurso de apelación (o de queja en caso de inadmisión de la apelación).

“..la Ley Orgánica 1/2025 introduce además expresamente en el art. 671 LEC la posibilidad de que el LAJ apruebe el remate o adjudicación por todos los conceptos, previa audiencia de las partes, por una cantidad inferior al porcentaje mínimo que fija la norma, y ello a la vista de las circunstancias del caso, y atendiendo especialmente a las que legalmente se mencionan («teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación o no aprobación del remate suponga para el deudor, para el propio ejecutante o para terceros acreedores con sus derechos inscritos, y el beneficio que de ella obtenga el acreedor», art. 671.III LEC, de manera parecida a como se establece en el art. 670 para el caso de subasta con postores). Contra el decreto que apruebe o deniegue el remate cabe recurso directo de revisión ante el tribunal que dictó la orden general de ejecución.”

 

Tercera sentencia: STS. 236/2025 (Roj: STS 582/2025 – ECLI:ES:TS:2025:582). La inscripción en el Registro de la Propiedad de la adjudicación por valor inferior al cincuenta por ciento no es anulable por dicha causa.

F.D. SEGUNDO

1. “El recurso de casación se funda en un motivo único que denuncia «[l]a aplicación indebida de lo dispuesto en el artículo 671 de la LEC, y en consecuencia infracción por inaplicación de los artículos 1, 30, 79.4º y 132 de la LH así como de la doctrina de la DGRN respecto a la aplicación de los artículos 670 y 671 de la LEC, a la hora de, primero, calificar si el efectivo importe de adjudicación de la finca hipotecada en el procedimiento se acomoda al previsto en la LEC; y proceder después, a inscribir un bien inmueble que se adjudica el acreedor hipotecario tras la celebración de una subasta desierta, relacionada con la existencia de jurisprudencia contradictoria al respecto de Audiencias Provinciales.».

La recurrente sostiene que, al interpretar conjuntamente los artículos 670 y 671 LEC, debe entenderse que, aunque el ejecutante pueda adjudicarse la finca por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha cantidad, no tratándose de vivienda habitual, nunca debería ser inferior al 50% del valor de tasación. Esta postura se apoya en la doctrina de la DGSJyFP, que busca equilibrar los intereses del acreedor (cobrar su deuda) y del deudor (evitar una pérdida patrimonial desproporcionada).”

4. “Desestimación del motivo único de casación”

“La desestimación se fundamenta, en primer lugar, en la contradicción inherente a la argumentación de la recurrente. Esta sostiene que no discute la legalidad del decreto de adjudicación, pero simultáneamente denuncia la aplicación indebida del art. 671 LEC, lo que en la práctica equivale a afirmar que la adjudicación no debió haber tenido lugar en los términos en que se llevó a cabo. Dicho de otro modo, parte de la premisa de que la resolución que dio lugar a la adjudicación es válida, pero al mismo tiempo se sostiene que su contenido es contrario a derecho. Esta inconsistencia conceptual desvirtúa de raíz la nulidad que se pretende.

Además, el recurso no se basa en la impugnación del título en cuya virtud se practicó la inscripción registral, sino en la alegada nulidad formal de la inscripción en sí. Esta se refiere a defectos en la propia inscripción registral, independientemente de la validez del título subyacente. El art. 79.4 LH se refiere a ella al disponer la cancelación total de la inscripción «Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en esta Ley.». Y el art. 30 LH establece en ese sentido que «Las inscripciones de los títulos expresados en los artículos segundo y cuarto serán nulas si en ellas se omite ose expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo nueve, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores».

“Para que prosperase una nulidad de este tipo, sería necesario demostrar que la calificación registral adolece de un defecto esencial que impida la inscripción, lo que no ocurre en el presente caso.

La recurrente no discute que el decreto de adjudicación reúna todos los requisitos exigidos para su eficacia, ni que la registradora al inscribir haya omitido o expresado con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el art. 9 LH que, más allá de la mera rectificación de errores del art. 40 LH, determine la declaración judicial de nulidad de la inscripción por no haber sido debidamente formalizada. Para ello, la recurrente debería haber identificado qué circunstancia ha sido omitida o consignada inexactamente, justificando así su pretensión, lo que no hace.”

“Atendida esta doctrina, es claro que la registradora actuó correctamente al inscribir la adjudicación conforme a lo resuelto en sede judicial, sin que fuera exigible que se apartara de ello para ajustarse a una interpretación alternativa de los arts. 670 y 671 LEC sostenida por la DGSJyFP.”

“La doctrina de la DGSJyFP, si bien constituye un criterio interpretativo relevante para la calificación registral, no tiene fuerza vinculante cuando se enfrenta a la resolución firme dictada por el letrado de la Administración de Justicia en el marco del procedimiento de ejecución

En este sentido, es fundamental destacar que el mecanismo de control de las resoluciones del letrado dela Administración de Justicia no se encuentra en la calificación registral, sino en los cauces procesales establecidos por la LEC para su impugnación ante el juez o tribunal competente.”

“Aceptar la tesis de la recurrente implicaría admitir que la registradora podía y debía, en el ejercicio de su función calificadora, revisar e incluso desestimar la aplicación de una resolución firme del letrado de la Administración de Justicia, sometida a un doble control judicial, en favor de una interpretación distinta sustentada en la doctrina de un órgano administrativo. Sin embargo, ello no solo excede el marco normativo que rige la calificación registral, sino que además desvirtuaría la naturaleza misma del control jurisdiccional, atribuyendo a la registradora una función revisora que le está vedada.

Por tanto, la pretensión de que se declare la nulidad de la inscripción con base en la falta de adecuación de la adjudicación a la interpretación sostenida por la DGSJyFP carece de fundamento. La registradora actuó conforme a lo dispuesto en el decreto de adjudicación, debidamente dictado y confirmado en sede judicial, sin que fuera exigible que se apartara de su contenido en atención a una doctrina que, aunque orientadora, no prevalece sobre lo acordado por el letrado de la Administración de Justicia y confirmado, tras un doble control, por la autoridad judicial.”

Estas tres sentencias son, obviamente, tributarias de las que el mismo pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó en 2021 (sentencias 866/2021, de 15 de diciembre, y 869/2021, de 17 de diciembre) resolviendo las discrepancias existentes sobre si existía o no un suelo para la adjudicación al acreedor en caso de quedar desierta la subasta en el caso de que tuviera por objeto un inmueble y de forma análoga a lo que sucedía en caso de subastarse un bien mueble.

Es sabido que la Dirección General de los Registros y del Notariado optó por considerar la existencia de dicho suelo (Res. 20 septiembre 2017 y posteriores) criterio compartido por algunas Audiencias Provinciales, pero no por otras, que se resolvió a favor de la aplicación de la letra de la ley que no establecía dicho mínimo.

Como la evidente falta de criterio del legislador al establecer dicha disparidad de trato ha dado lugar a casos como el de la sentencia que comento en segundo lugar, con una enorme desproporción entre la deuda y el valor de subasta, finalmente se ha corregido, vía reforma de la LEC de inminente entrada en vigor, de forma que, haya subasta o no la haya, se reconocen unos derechos mínimos al deudor.

Al final, se corrige el entuerto y se supera una situación que ha dado lugar a innecesarios enfrentamientos. Bien está lo que bien acaba.

28 de febrero de 2025

 

2.- NUEVAMENTE SOBRE PROHIBICIÓN DE ALQUILER DE PISOS TURÍSTICOS

La Sentencia núm. 264/2025, de 18 de febrero, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 725/2025 – ECLI:ES:TS:2025:725) rechaza que sea contrario a los estatutos de la comunidad de propietarios que uno de los pisos del edificio se dedique al alquiler turístico.

El F.D. PRIMERO recoge el tenor literal de los estatutos tal y como los transcribe la sentencia de la A.P.:

«»Cada uno de los dueños de los pisos o locales tendrá la propiedad independiente y exclusiva del mismo pudiendo administrarlo y disponer de él por cualquier título, sin más limitaciones que las legales y las estatutarias».

A continuación la Regla Quinta bajo la rúbrica «Destino» refiere: a/El local sótano o los que puedan resultar por segregación, división o cualquier otro negocio jurídico … a garaje, almacenes o cualquier otro fin comercial o industrial que permitan en cada caso las Ordenanzas Municipales … b/Los locales de la planta baja se destinarán igualmente a negocios comerciales o industriales permitidos por distintas Ordenanzas Municipales/el local entreplanta a estudio, despacho, oficinas o cualquier otro fin similar; d/«los pisos, a viviendas del titular propietario o arrendaticio con o sin oficinas o despachos propios de la profesión del habilitante».

»Añadiendo, a continuación que: «queda especialmente prohibido: Uno.- Destinar los pisos y locales a consultorios y clínicas de enfermedades infecto-contagiosas y a fines ilegales. Dos.- Instalar en los pisos motores o maquinaria que no sean los usuales y … para los servicios del hogar. Tres.- Ejecutar en dichos locales y pisos acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o habitantes y de los quede modo … resulten inmorales, incómodos o insalubres, o hagan desmerecer en cualquier sentido el inmueble las personas que en él habitan económica, social o moralmente … los propietarios de los pisos establecerán en los contratos de inquilinato que concierten las oportunas condiciones especiales para dar efectividad y cumplimiento a las limitaciones. Sexta.- Queda igualmente prohibido ocupar, aunque sea temporalmente, con construcciones profesionales o con objetos muebles de cualquier clase, el portal y las escaleras, rellanos, pasillos y de más lugares de uso común».

La comunidad demandó al propietario por destinar una vivienda al alquiler turístico, pero el Juzgado de Primera Instancia rechazó la demanda en sentencia que fue revocada por la Audiencia Provincial al estimar que los demandados habían cambiado ilegalmente el uso del piso al dedicarlo a una actividad económica similar al hospedaje y ser ello contrario a los estatutos.

El Tribunal Supremo casa la sentencia de la Audiencia Provincial y confirma la de primera instancia.

F.D. TERCERO

3.1. “…Esta sala ha reconocido la legalidad de la limitación de las facultades dominicales de los propietarios de los distintos pisos y locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.

3.2 ”…Es cierto que, en este caso, se describe el destino de los pisos del inmueble «[a] viviendas del titular propietario arrendaticio con o sin oficinas o despachos propios de la profesión del habilitante».

“Ahora bien, nos hemos pronunciado, con reiteración, que la mera descripción del inmueble, con la indicación del destino de sus pisos o locales, no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que su eficacia queda condicionada a que exista una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa que la establezca. Y dentro de las actividades prohibidas en los estatutos no se encuentra la que constituye el objeto de este proceso; es decir, el alquiler turístico, cuya explotación, tal y como se viene desarrollando, según se ha declarado en primera y segunda instancia tras la valoración de la prueba practicada, no conforma una actividad incómoda o molesta.”

“Esta sala ha tenido la oportunidad de examinar, al conocer de otros recursos de casación, el contenido de determinadas previsiones estatutarias, y, con base en ellas, valorar su compatibilidad o incompatibilidad con el uso de alquiler turístico.

La decisión de los precitados recursos exigió llevar a efecto una interpretación del contenido y significado de la previsión del título constitutivo o de la concreta norma estatutaria, que regían las relaciones de propiedad”

“En las precitadas sentencias, se consideró que las analizadas disposiciones estatutarias prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotación de aquella actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase por las que se regía la comunidad vecinal, lo que se argumentó debidamente en cada una de ellas para obtener dicha conclusión.”

“Ahora bien, en el caso que ahora nos ocupa, no existe una previsión de tal clase, como resulta de las normas comunitarias transcritas en la sentencia de la audiencia, en las que las prohibiciones se refieren a consultorios clínicas de enfermedades infecto contagiosas y a fines ilegales; instalar motores o maquinarias que no sean los usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres, descartadas por las sentencias de ambas instancias, u ocupar, aunque sea temporalmente, los elementos comunes.

Hemos visto, también, que la mera descripción del inmueble en el título constitutivo no cercena el cambio de uso, salvo disposición que expresamente lo prohíba o constituya una actividad ilícita.”

“Por todo el conjunto argumental expuesto, el recurso debe ser estimado y, en consecuencia, confirmada la sentencia dictada por el juzgado.”

Esta sentencia del Tribunal Supremo contiene una transcripción parcial de las precedentes en que se ha ocupado del asunto que recomiendo leer a los interesados en la materia.

En definitiva, se trata de cuestión a decidir por los tribunales en función del contenido de los estatutos y, no se olvide, de la prueba practicada en cada caso sobre la incidencia que tiene el destino a alquiler turístico en la vida comunitaria.

En el examinado, los estatutos no prohibían expresamente la actividad y la prueba no acreditó que estuviera siendo una actividad incomoda o molesta para los vecinos, que eso sí estaba expresamente prohibido, según hemos visto.

A partir del 3 de abril de 2025, cuando entre en vigor la Disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero y, con ella, la reforma de los artículos 7º y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y la Disposición adicional segunda de ésta Ley, cambiará sustancialmente el régimen legal de este tipo de arrendamientos al precisarse autorización expresa de la Comunidad de Propietarios para ejercer dicha actividad (art. 7º. 3 LPH) que requerirá voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (art. 17.12 LPH).

Aunque este acuerdo no tiene efecto retroactivo, según dice el mismo art. 17.12, la Disposición adicional segunda condiciona la continuidad de su ejercicio a que quien esté ejerciendo dicha actividad se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, lo que, en mi opinión, deja fuera de juego a los muchos alquileres turísticos clandestinos o semiclandestinos que han proliferado últimamente por toda España.

Por otro lado, la misma reforma legal del art. 17.12 LPH recoge la doctrina jurisprudencial vigente al declarar que la prohibición del destino a uso turístico, tenga o no carácter modificativo del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad, está sujeta a la misma mayoría que su aprobación, limitación o condicionamiento, cuestión ésta que había dado a sentencias y resoluciones DGSJFP en que se sostenía que la redacción anterior no incluía la prohibición.

Por último informar de que registradores.org incluye un procedimiento de registro único, residenciado en el Registro de la Propiedad y el de Bienes Muebles, que permite obtener el Número de Registro de Alquiler asignado a cada inmueble o unidad parcial, que será requisito imprescindible, a partir del próximo 1 de julio, para publicitar ofertas en las plataformas en línea de alquiler de corta duración (Rentalia, Booking, Airbnb, ….) y que uno de los requisitos que deberá controlar el registrador antes de facilitar dicho número con carácter definitivo es, según el art. 9. 2. 5º del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que no conste inscrita alguna resolución obstativa al ejercicio de dicha actividad, incluyendo, en su caso, la autorización, prohibición o limitación para tal uso conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

17 de marzo de 2025

 

3.- DEVOLUCIÓN DE INTERESES USURARIOS

El pleno de la Sala de lo civil del Tribunal Supremo ha dictado el 5 de marzo 2025 la Sentencia 350/2025 (Roj: STS 836/2025 – ECLI:ES:TS:2025:836) en que se pronuncia por primera vez sobre el plazo de prescripción de la acción para exigir la devolución de intereses pagados por un préstamo usurario.

Se trataba de un crédito revolving articulado mediante una tarjeta de crédito y firmado en 2015, que el prestatario impugnó por usurario en 2021, al considerar desproporcionados los tipos de interés aplicados, obteniendo sentencia estimatoria en 2022, al haberse allanado parcialmente la entidad financiera demandada.

Se acordó que el actor solo tendría que devolver la cantidad recibida como capital del préstamo.

A lo que no se allanó la demandada es a que hubiera que devolver todos los intereses percibidos, petición que el Juzgado rechazó por considerar prescrita la acción para reclamarlos, lo que confirmó la Audiencia Provincial.

“2.-La sentencia de primera instancia estimó en parte la acción principal ejercitada por el hoy recurrente. Estimó la pretensión relativa a la nulidad del contrato celebrado el 1 de junio de 2015, entre el demandante y Wizink Bank S.A. (en lo sucesivo, Wizink), consistente en un crédito de la modalidad revolving mediante la utilización de tarjeta, por ser usurario. Pero desestimó la acción de restitución de las cantidades pagadas por encima del capital dispuesto porque la acción estaba prescrita, pues hasta el 29 de enero de 2021 no se produjo la reclamación extrajudicial, por lo que había transcurrido el plazo de prescripción de las acciones personales establecido en el art. 1964.2 del Código Civil, una vez aplicada la norma de Derecho transitorio del art. 1939 del Código Civil y el periodo de suspensión del plazo de prescripción establecido en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que finalizó el 4 de junio de 2020.”

“3….. . La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación. Argumentó que son distintas la acción dirigida a la declaración de la nulidad y la acción dirigida a obtener el reintegro de las cantidades pagadas, que, «aunque derivada de aquella, no tiene esa naturaleza y consecuentemente, no hay motivo para que no esté sujeta, como el resto de las acciones, a un plazo de prescripción».

El Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso de casación: el banco tiene que devolver los intereses satisfechos en los plazos vencidos durante los cinco últimos años contados desde que se interrumpió la prescripción.

1.- Planteamiento del recurso. En el encabezamiento del motivo se invoca la infracción del art. 3 de la Ley de 23 de julio de 1908 sobre nulidad de los contratos de préstamos usurarios (en lo sucesivo, LRU). La infracción que sirve de fundamento a la formulación del motivo consiste en que la sentencia recurrida ha declarado prescrita la acción de restitución de las cantidades pagadas que exceden del capital prestado porque, de acuerdo con el precepto invocado y la jurisprudencia que lo interpreta, la nulidad del préstamo usurario es radical y absoluta y el prestatario tiene derecho a obtener del prestamista la restitución de lo pagado que exceda del capital prestado. El recurrente solicita que se declare «que la acción de restitución de cantidades del articulo 3 LRU, tras la declaración de nulidad del préstamo, no es susceptible de prescripción extintiva»

“….En las escasas ocasiones en que se ha planteado en casación la cuestión de la prescripción de la acción de restitución de lo entregado en aplicación del contrato cuya nulidad absoluta se postula, esta sala ha distinguido entre la acción por la que se solicita la nulidad del contrato, que no caduca ni prescribe en el caso de tratarse de una nulidad absoluta, y la acción de restitución de las cosas y el precio entregados recíprocamente por las partes al ejecutar el contrato nulo, que es una acción de naturaleza personal sometida al plazo de prescripción previsto en el art. 1964 del Código Civil, que antes de octubre de 2015 era de 15 años y en la actualidad es de 5 años.”

“Pero esta jurisprudencia no se ha pronunciado, porque no se había planteado aún ante esta sala, sobre la prescripción de la acción de restitución con base en el art. 3 LRU.”

“5.-El art. 3 LRU establece: «Declarada con arreglo a esta ley la nulidad de un contrato, el prestatario estará obligado a entregar tan sólo la suma recibida; y si hubiera satisfecho parte de aquélla y los intereses vencidos, el prestamista devolverá al prestatario lo que, tomando en cuenta el total de lo percibido, exceda del capital prestado».

La diferente redacción de este precepto legal y del art. 1303 del Código Civil no impide que también en el caso de la usura deba distinguirse entre la acción de nulidad y la acción de restitución. Y tampoco obsta a que, mientras que la acción de declaración de la nulidad es imprescriptible, la acción de restitución sí esté sometida a la regla general de la prescriptibilidad de las acciones (art. 1930, párrafo segundo, del Código Civil). Al igual que ocurre cuando se aplican los efectos restitutorios previstos en el art. 1303 del Código Civil, la regulación legal de estos efectos restitutorios en ese precepto del Código Civil y en el art. 3 LRU no excluye la aplicación de la regulación general de la prescripción de las acciones contenida en los arts. 1930 y siguientes del Código Civil.”

“6…La siguiente cuestión que debe abordarse se refiere al dies a quo del plazo de prescripción de dicha acción”.

“Sentado lo anterior, ha de aplicarse la regla general sobre el inicio del plazo de prescripción de las acciones contenida en el art. 1969 del Código Civil:

«El tiempo para la prescripción de toda clase de acciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse».

Debemos precisar que la razón por la que, en el caso objeto de este recurso, el crédito ha sido declarado usurario no es que el demandante lo ha aceptado debido a su situación angustiosa, su inexperiencia o lo limitado de sus facultades mentales, sino exclusivamente porque se ha estipulado un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso. Se trata, por tanto, de una razón objetiva, distinta de las razones subjetivas que pueden impedir al prestatario, en su caso, ejercitar la acción de nulidad en tanto subsistan tales circunstancias. La fijación del dies a quo del plazo de prescripción de la acción restitutoria sobre la que nos pronunciamos en esta sentencia se refiere a este supuesto de préstamo o crédito declarado usurario exclusivamente por tener estipulado un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso.”

Hecha la anterior precisión, la acción de restitución de lo pagado en exceso respecto del capital objeto del préstamo o crédito no nace cuando se celebra el contrato sino cuando se hace el pago de la cantidad cuya restitución se solicita.”

“…. Se trata, por el contrario, de un crédito revolving en el que cada mes el titular de la tarjeta paga una cuota comprensiva de capital, intereses y otros gastos. En consecuencia, la acción para solicitar lo pagado en exceso sobre el capital del que se ha dispuesto nace respecto de cada pago mensual. A partir de cada uno de esos pagos, el titular de la tarjeta pudo ejercitar, junto con la acción de nulidad por usura, la acción de restitución de lo pagado en exceso respecto del capital dispuesto. La consecuencia de lo expuesto es que el acreditado tiene acción para reclamar lo pagado que exceda del capital prestado en los cinco años anteriores a la formulación de la reclamación extrajudicial o a la interposición de la demanda. En este caso, ese plazo debe ampliarse en 82 días como consecuencia de la suspensión de los plazos de prescripción acordada en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo”.

La sentencia aborda una cuestión inédita hasta ahora que se inscribe en el marco general por el que en la última década se ha sometido a escrutinio judicial el clausulado de toda clase de operaciones bancarias de crédito, aunque en este caso, como puntualiza el Tribunal Supremo, no sea aplicable la legislación europea sobre cláusulas abusivas al ser la usura materia regulada por las legislaciones nacionales.

Se fija mediante sentencia plenaria y, como tal susceptible de ser invocada en casación sin necesidad de ser reiterada, la regla para calcular las cantidades que habrá de devolver el prestamista y que, en consecuencia, podrá descontar el prestatario del capital que a su vez tiene que devolver como consecuencia de la nulidad declarada. Aunque solo ha quedado resuelta la cuestión cuando la declaración de usura derive de causas objetivas, como el tipo de interés.

La inclusión en el cómputo de los ochenta y dos días de suspensión de los plazos de proscripción derivados de la legislación Covid 19 de 2020, que acaba de cumplir el quinto año, nos recuerda que durante mucho tiempo habrá que tenerla en cuenta al aplicar los plazos del Código Civil, a los que me referí con detalle en este trabajo que se puede consultar pinchando aquí.

19 de marzo de 2025

 

4.- CADUCIDAD DE LA ACCIÓN DE RESCISIÓN DE ACTOS INSCRITOS EN EL REGISTRO

La Sentencia núm. 319/2025, de 4 de marzo, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 837/2025 – ECLI:ES:TS:2025:837) fija el momento en que se inicia el plazo de caducidad de la acción de rescisión por fraude en la transmisión de inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad.

En 2013 se dictó sentencia condenando al pago de cantidad al administrador de una sociedad mercantil que incurrió en responsabilidad individual por deudas sociales.

En 2009 el administrador y su esposa liquidaron gananciales adjudicando cinco fincas a la esposa y en 2010 el mismo donó una finca a su hija menor.

En 2016 se demanda a los tres para que se revoquen tanto las capitulaciones matrimoniales como la donación, al haberse otorgado en fraude de acreedores.

Tanto en primera instancia como en apelación se estimó la pretensión.

Se recurre en casación al entender que la acción ejercitada estaba prescrita al haberse interpuesto una vez transcurrido el plazo de cuatro años contados desde la inscripción de las operaciones cuestionadas en el Registro de la Propiedad.

El Tribunal Supremo rechaza el recurso.

F.D. TERCERO

1.-El art. 1299 CC establece que la acción para pedir la acción de rescisión de los contratos dura cuatro años. Plazo que la jurisprudencia de la sala ha calificado como de caducidad (sentencias 533/2002, de 27 de mayo; 542/2003, de 30 de mayo; 46/2006, de 31 enero; 278/2008, de 6 de mayo; y 422/2010, de 5 de julio).

3. Las sentencias 764/2000, de 17 de julio, y 104/2002, de 13 febrero, declararon que del mismo modo que no resulta admisible que el cómputo del plazo de los cuatro años de ejercicio de la acción rescisoria quede de hecho al arbitrio del acreedor, es decir, de su mayor o menor actividad en la persecución de bienes de su deudor, que exige el art. 1111 CC, tampoco puede perjudicarle que el acto fraudulento haya quedado oculto.

4.-En algunas ocasiones, ante la constatación de que una cosa es que una acción pueda ser ejercitada legalmente y otra muy diferente que pueda serlo realmente -lo que acontece cuando el acreedor conoce el acto o negocio pero ignora su carácter lesivo-, la jurisprudencia ha acogido la teoría de la insatisfacción, de raíz germánica, según la cual el cómputo del plazo de caducidad en la acción revocatoria por fraude de acreedores no se inicia cuando se tiene noticia del hecho, que en sí puede ser neutro, sino cuando el derecho queda insatisfecho y se conoce la trascendencia lesiva del hecho.

5.-Podríamos resumir lo expuesto en el sentido de que el inicio del plazo comienza en el momento en el que el acreedor que sufre el perjuicio conoció o pudo conocer, de haber actuado diligentemente, la celebración del contrato perjudicial, así como su carácter lesivo para el crédito (aplicación a estos supuestos del art. 1969 CC), lo que, como regla general -pero no absoluta- coincidirá, en caso de actos o negocios inscribibles, con la fecha de la inscripción en el registro de la propiedad (sentencia 232/2003, de 8 de marzo). Solución que no ignora el contenido del art. 37.IV de la Ley Hipotecaria, por cuanto como apuntó la sentencia 141/1993, de 16 de febrero, en nuestro Derecho coexisten dos soluciones diversas por tener cada una de ellas un ámbito de aplicación distinto: a) la solución de la LH sólo aplicable a la acción revocatoria dirigida contra terceros subadquirentes inscritos (terceros hipotecarios de mala fe o adquirentes a título gratuito); y b) la solución del CC, que regiría en todos los demás casos: acción revocatoria dirigida contra el adquirente inmediato del deudor o contra terceros subadquirentes no inscritos -y sus respectivos herederos- siempre, en uno y otro caso, que su adquisición sea de mala fe o a título gratuito.

Para determinar el día inicial del plazo del art. 1299 CC, debe distinguirse entre el conocimiento de la lesión (o su producción efectiva) y el conocimiento del negocio del que trae causa, lo que lleva a concluir que el conocimiento (o cognoscibilidad, esto es, que fuera conocible para el acreedor si hubiera empleado una diligencia media según las circunstancias) de la enajenación es el dies a quo del cómputo de la acción. Así, la simple enajenación no supone que arranque el cómputo de caducidad, sino que debe añadirse la posibilidad de conocerla y la efectividad de la lesión -que arranca con la imposibilidad de cobro o la razonable constatación de que será imposible el cobro-.

6.-En el caso que nos ocupa, la parte demandante/recurrida, para justificar su tardanza en el ejercicio de la acción, alega que no pudo tener conocimiento de los actos lesivos para el crédito hasta que fue imposible notificar la sentencia que condenaba a Sudamericana y obtuvo la información registral sobre el patrimonio del Sr. Luis Alberto. La Audiencia Provincial tiene en cuenta dicha alegación y resalta el despliegue de actividad que realizó la acreedora para el mantenimiento de su derecho de crédito.

Tales consideraciones son correctas. En primer lugar, de inicio el Sr. Luis Alberto no era el deudor de Inkoa, sino el administrador de la sociedad deudora, por lo que de quien debía estar pendiente la acreedora era de su deudora y no de un tercero. Sólo a partir de que resultara extremadamente dificultoso notificar a la sociedad la sentencia condenatoria al pago de la deuda es cuando la acreedora pudo empezar a sospechar que podía haber una insolvencia provocada y lejos de mantenerse pasiva, realizó múltiples actos para intentar cobrar, entre ellos dirigir una demanda de responsabilidad contra el administrador, que también resultó estimada pero no pudo ejecutar. Y solo tras el intento de cobro frustrado en dos procedimientos judiciales, es cuando Inkoa acude a los registros de la propiedad para informarse del patrimonio de quien, en origen, no era su deudor, y solo al recibir las certificaciones registrales el 26 de diciembre de 2013, es cuando puede tomar conciencia de la realización de los hechos fraudulentos, no ya por la inicial sociedad deudora, sino por su administrador, y su verdadero alcance perjudicial para su patrimonio. Mientras tanto, no cabe considerar en modo alguno que hubiera abandono de la acción. Por el contrario, el cómputo del plazo de caducidad del art. 1299 CC no pudo iniciarse hasta el mencionado 26 de diciembre de 2013, como correctamente resolvió la Audiencia Provincial.

En esta sentencia reitera el criterio jurisprudencial que combina el momento en que puede entenderse que el acreedor defraudado tiene o debió tener conocimiento de lo actuado por el deudor con el criterio del momento en que se pone de manifiesto que dicho acto perjudica las posibilidades de que se haga efectiva la responsabilidad patrimonial del defraudador.

A mi juicio tendría que jugar también el dato de nacimiento de la obligación. Es un dato que los hechos narrados en la sentencia no concretan.

No es lo mismo que la deuda que está en el origen de la reclamación patrimonial y del ejercicio de la acción rescisoria existiera ya, incluso aunque no estuviera vencida, en 2009 o 2010 que, por ejemplo, hubiera nacido de relaciones iniciadas en 2011 cuando el acreedor no podía tener ninguna expectativa de que las fincas transmitidas pudieran servir de garantía.

Por lo demás, respecto del inicio del plazo de caducidad, tiene un papel relevante el Registro de la Propiedad cuando el fraude se comete desposeyéndose el deudor de fincas inscritas: los cuatro años comienzan a contarse o desde que se inscribe la transmisión o se toma como fecha de inicio el de la certificación registral expedida a instancia del acreedor, que es la que tiene en cuenta la sentencia en este caso.

21 marzo 2025

Álvaro José Martín Martín

Registrador Mercantil de Murcia

  

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