Expediente de dominio

Expediente de dominio

Produccion CoMa, 12/02/2016

INMATRICULACIÓN

Expediente de dominio

Se deniega la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio para la inmatriculación de una finca por entender el Registrador que el título de adquisición del promotor, documento privado, debió elevarse a público. La Dirección revoca la nota porque el artículo 201, regla 2ª, de la Ley Hipotecaria que exige justificar ante el Juez el dominio, presentando, si los hubiere, los documentos acreditativos pertinentes, no precisa si ha de tratarse de documentos públicos o privados; y añade que no puede el Registrador, en el ámbito de su función calificadora y cualquiera que sean los argumentos incoados, valorar la aptitud del expediente de dominio como cauce para la inmatriculación.

21 y 22 noviembre 1995

Expediente de dominio.- Partiendo la Dirección del deber de respeto a las decisiones judiciales firmes, que afecta a todas las Autoridades y funcionarios públicos, incluidos los Registradores de la Propiedad, decisiones entre las que hay que incluir las recaídas en procedimientos de jurisdicción voluntaria, y de la idea de que no es al Registrador sino a los interesados a quienes incumbe la defensa de los derechos que entiendan hayan sido violados por la resolución judicial, la calificación debe limitarse a los extremos que indica el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, entre los cuales se encuentra la congruencia del mandato con el procedimiento, entendiendo por tal la idoneidad para obtener el tipo de resolución cuya inscripción se pretende. De acuerdo con lo anterior, no existe incongruencia en el auto con que culmina un expediente de dominio por el hecho de que falte identidad entre las personas que según su propio tenor inician el expediente y aquellas en cuyo favor se hace la declaración de estar justificada la adquisición, que resultan ser distintas en el auto inicial y en las dos resoluciones aclaratorias del mismo.

12 febrero 1996

Expediente de dominio.- El defecto atribuido al auto recaído en un expediente de dominio -considerar que no es título hábil para constituir una finca en régimen de propiedad horizontal-, no puede ser confirmado, por cuanto que el auto no constituye ese régimen, sino que se limita a declarar que estaba constituido y, por otra parte, según doctrina reiterada del Centro Directivo, no es obstáculo para que el auto declare justificado el dominio el que resulte que éste no pertenezca a una sola persona sino a varias, sea en condominio ordinario, sea en cualquier otro tipo de cotitularidad, incluido, por tanto, también el supuesto de pertenencia en régimen de propiedad horizontal.

24 abril 1998

Expediente de dominio.- 1) La exigencia de que el título tenga una año de antigüedad no tiene nada que ver con el expediente de dominio. 2) La falta de expresión del número en dos fincas urbanas y, en una de ellas, de la calle en que está situada, constituyen defectos que impiden la identificación. 3) Aunque el auto recaído en el expediente de dominio sea un documento judicial, está sujeto a las exigencias de la legislación urbanística, y entre ellas la expresión de la antigüedad de una casa, sin perjuicio de la aplicación de la disposición transitoria quinta de la Ley 8/1990, en cuyo caso habrá que acreditar que la edificación es anterior a la entrada en vigor de la Ley y que, o bien, está realizada de conformidad con la ordenación vigente al tiempo de su edificación, o bien, que, respecto de la misma, no cabe ya dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística. 4) Habiendo alegado el promotor (al indicar su título de adquisición) que adquirió de unos menores, que estuvieron representados por su madre, el Registrador carece de competencia para calificar la validez de dicha adquisición, pues ello supondría invadir el ámbito de la función jurisdiccional.

9 octubre 2000

Expediente de dominio.- Aunque el Registrador haya expedido una certificación negativa para la tramitación de un expediente de dominio, debe denegarse la inscripción de éste cuando el auto describe la finca de forma distinta a como figuraba en la solicitud de certificación y de él resulta que su descripción coincide con la de una finca ya inscrita. Incluso en el caso de que coincida la descripción de la finca en la solicitud de certificación y en el auto, y el Registrador haya expedido una certificación negativa, también debe denegarse la inscripción, si bien en este caso sin perjuicio de la posible responsabilidad civil del Registrador por la expedición de una certificación errónea.

29 mayo 2002

Expediente de dominio.- Es correcta la actuación del Registrador que suspende la inscripción del auto recaído en expediente de dominio para inmatricular una finca, si considera que forma parte de otra inscrita. No se admite el argumento de que el expediente se inició acompañado de una certificación negativa del Registro, pues si bien se decía que la finca, tal como se describe, no está inscrita, se añadía que existía otra de la que podría proceder por segregación, añadiéndose que “es de hacer constar que, conforme al Registro, subsiste todavía en la originaria finca una cabida de… metros cuadrados para las segregaciones no inscritas”. Por otra parte, un expediente de dominio tramitado con el objeto de inmatricular una finca no puede servir para reanudar el tracto de otra ya que, por un lado, se produciría una doble inmatriculación, cuya existencia no tiene cabida en nuestro sistema registral, y, por otro, en el expediente para la inmatriculación no ha sido citado el titular registral, por lo que se produciría una indefensión del mismo, proscrita por el artículo 24 de la Constitución.

20 enero de 2003

Expediente de dominio.- Las exigencias que la legislación urbanística impone para el acceso al Registro de una nueva construcción deben aplicarse también cuando se pretende directamente la inmatriculación de una finca edificada. Por otra parte, si la nueva obra consiste en la construcción de nuevas plantas en un edificio dividido horizontalmente, es necesario el acuerdo del resto de los propietarios, pues se produce una alteración del título constitutito consistente en una nueva descripción de la finca y en la variación de las cuotas. Finalmente, el promotor del expediente debe expresar en su escrito inicial los requisitos que el artículo 274 del Reglamento Hipotecario establece, a fin de que el Juez siga los trámites que corresponden.

13 septiembre 2003

Expediente de dominio.- Ver, más adelante, el apartado “Identidad de la finca”, para los casos en que el Registrador, al expedir una certificación para un expediente de dominio, manifiesta que tiene dudas sobre la posible coincidencia de la finca que se pretende inmatricular con otra que ya está inscrita.

11 febrero 2004

Expediente de dominio.- Tramitado un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, el Auto declarativo del dominio a favor del promotor no puede utilizarse para la reanulación del tracto sucesivo interrumpido al comprobarse que la finca objeto del expediente era parte de otra inscrita, pues, para este fin, el expediente contiene unas reglas específicas que no resultan cumplidas con el expediente inmatriculador, fundamentalmente, el llamamiento al titular registral anterior o sus causahabientes, que en este caso no consta ni siquiera que hayan sido citados.

9 marzo 2004

Expediente de dominio.- La cuestión planteada en el presente expediente es la de si, tramitado un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, el Auto que declara justificado el dominio a favor del promotor del expediente puede servir para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, al ser la finca objeto del expediente parte de otra inscrita, hecho que implícitamente reconoce el propio recurrente al señalar «no se admita la inscripción de las nuevas propiedades nacidas de ese acto, que son sustancialmente diferentes a la finca original o matriz que ha desaparecido realmente aunque quede el mero vestigio de su inscripción, cuya cancelación es cuestión aparte». La contestación ha de ser forzosamente negativa. El expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido fue el procedimiento que se debió emplear y el empleado, que es el que tiene por objeto inmatricular una finca, no sirve para la finalidad de aquél, al tener reglas específicas que no resultan cumplidas con el expediente inmatriculador. Es más, el trámite más importante de reanudación de tracto viene constituido por el llamamiento al procedimiento del titular registral anterior (o sus causahabientes), quien en el presente caso no consta ni siquiera que haya sido citado, por lo que el Auto declarando justificado el dominio no puede tener acceso al Registro. En los expedientes de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, por cuanto constituyen excepción al principio de tracto sucesivo (Cfr. Art. 20 de la Ley hipotecaria), adquiere especial importancia el estricto cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que regula los diversos supuestos de citación y participación del titular registral en los indicados expedientes, como norma protectora de sus derechos, atendiendo al efecto cancelatorio que implican de las inscripciones contradictorias (Cfr. Art. 286 del Reglamento hipotecario). Ello no es sino consecuencia del principio de legitimación registral, conforme al cual, a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular registral en la forma determinada por el asiento respectivo, y del más genérico principio constitucional de interdicción de la indefensión (Cfr. Art. 24 de la Constitución).

8 enero 2005

Expediente de dominio.- La improcedencia de este medio inmatriculador, cuando la finca coincide con alguna inscrita, puede verse, más adelante, bajo el título “Identidad de la finca”.

17 febrero 2005

Expediente de dominio.- Sobre la discordancia entre el título y la certificación catastral, ver, más atrás, el apartado “Certificación catastral”.

7 julio 2006

Expediente de dominio.- 1. Se debate en el presente recurso si es posible inscribir un auto recaído en la tramitación de un expediente de dominio para la inmatriculación de tres cuartas partes indivisas de una finca a favor de una persona que ya tiene inscrita a su favor la cuarta parte indivisa restante cuando resulta que la superficie que se dice en el auto que tiene la finca es inferior a la que figura en el Registro y, de la documentación presentada, se desprende que el título de adquisición de las tres cuartas partes indivisas no inscritas es el mismo que el de la cuarta parte ya inmatriculada tras afirmar que se padeció un error al no incluir en él las tres de cuya inmatriculación ahora se trata. El Registrador aprecia dos defectos: el primero se refiere a que la finca descrita en el auto no se corresponde con la que aparece descrita en el Registro ya que en el auto figura una superficie y en el Registro otra superior; el segundo, que a diferencia del anterior es considerado insubsanable, se refiere a que el expediente de dominio no es el procedimiento adecuado para la corrección de errores del título inmatriculador anterior.

2. El primer defecto no puede ser mantenido. La falta de correspondencia entre la superficie descrita en el folio abierto a la finca con ocasión de la inmatriculación de una cuarta parte indivisa del dominio y la descrita en el auto aprobatorio del expediente de dominio para la inmatriculación de las restantes tres partes indivisas no constituye un obstáculo a la inscripción de éstas últimas cuando, como en este caso, la superficie inscrita es superior a la del título y no hay que inmatricular un exceso de cabida. La inscripción solicitada puede perfectamente hacerse señalando en la inscripción cuál es la verdadera superficie de la finca, que será la que figure en el título ahora presentado. Es cierto que del modo en el que se expresa el Registrador se extrae la conclusión de que la falta de correspondencia entre la superficie del título y del Registro le hace dudar de la identidad de la finca. Sin embargo, tal duda no puede existir razonablemente cuando, tanto en el auto como en el Registro, la finca aparece identificada como la parcela 115 del polígono 14 del término de Valmojado, lo que evidencia que el auto se está refiriendo a la misma finca a la que en su día, al inmatricular la primera cuarta parte indivisa, se le abrió folio en el Registro y que se describió también como la finca 115 del polígono 14.

3. El segundo defecto tampoco puede ser mantenido. El hecho de que el título que motivó la inmatriculación de la primera cuarta parte indivisa estuviera equivocado en el sentido de que debiera haber incluido las tres cuartas partes restantes no impide que puedan inmatricularse ahora, en vez de a través del mismo título por el que se inmatriculó la primera cuarta parte tras la correspondiente subsanación del error en su día padecido, por medio de un expediente de dominio para la inmatriculación de fincas.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del Registrador.

21 octubre 2006

Expediente de dominio.- No es inscribible cuando el Registrador considera que la finca cuya inmatriculación se pretende forma parte de otra ya inscrita. Ver, más atrás, el apartado “De finca que coincide con otra inscrita”.

6 octubre 2006

Expediente de dominio.- Respecto a la forma de acreditar la firmeza del auto aprobatorio del expediente de dominio, ver el apartado “DOCUMENTO JUDICIAL. Necesidad de firmeza en el auto aprobatorio del expediente de dominio”.

8 junio 2009

Expediente de dominio.- 1. Se plantea en el presente recurso la cuestión de si cabe practicar la inmatriculación de una finca cuyo dominio ha quedado acreditado en el correspondiente expediente judicial instruido al efecto, sin resultar del Auto la participación indivisa que adquiere cada condueño ni el carácter privativo, ganancial o presuntivamente ganancial, con que adquirió el que consta como casado, y sin que tales extremos puedan deducirse al no resultar del expresado Auto el título de adquisición. Previa y posteriormente se presentaron otros títulos conexos con el citado expediente de dominio contra los cuales los interesados también han recurrido.

2. En primer lugar, de acuerdo con lo dispuesto en el articulo 18 de la Ley Hipotecaria, y 98 y 100 del Reglamento Hipotecario, la calificación registral de los documentos expedidos por autoridad judicial ha de limitarse a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en el que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. En este sentido, es doctrina reiterada de este Centro Directivo, que si bien es cierto el deber de cumplir los Registradores las resoluciones judiciales firmes, también es su deber y potestad calificadora la de verificar que todos los documentos inscribibles que son objeto de inscripción cumplen con las exigencias del sistema registral español, partiendo de que los asientos registrales no son transcripción del acto o contrato que provoca la modificación jurídico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos [1] (o como dice el artículo 51.6 del Reglamento Hipotecario «expresión circunstanciada» que refleje la naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias si la hubiere, del derecho que se inscriba). Por ello, la claridad en la redacción de aquéllos es presupuesto de su fiel reflejo registral, con los importantes efectos que de la inscripción se derivan, entre ellos la presunción de existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos «en la forma determinada por el asiento respectivo» (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Compete a la calificación registral (artículo 101 del Reglamento Hipotecario) comprobar si se expresan, con la claridad suficiente, todas las circunstancias que según la Ley y el propio Reglamento deba contener la inscripción (cfr. artículo 98 del Reglamento Hipotecario).

3. En consecuencia, la necesidad de claridad suficiente de los documentos inscribibles y la exigencia de contener todas las circunstancias que la Ley y el Reglamento prescriben para los asientos, hace imprescindible que el pronunciamiento judicial esté suficientemente determinado. Por el contrario, en el Auto objeto del recurso, ni se determina el porcentaje en que adquieren los condueños, ni se determina tampoco el carácter que tiene la participación cuyo dominio se acredita al condueño casado, ni tampoco resulta el título adquisitivo que es un elemento esencial para determinar los efectos de la adquisición y, en consecuencia, de la inscripción.

8 abril 2010

Expediente de dominio.- 1. Presentado a Registro testimonio de Auto recaído en expediente de dominio para inmatriculación de finca dictado por Magistrado-Juez en sustitución, el Registrador, en nota no recurrida, suspende su inscripción por no existir plena concordancia entre la superficie declarada en el documento que se califica –30 metros– y la contenida en el la Certificación Catastral aportada –45 metros–; por no constar los requisitos necesarios para la inscripción de la obra nueva tales como licencia, Certificado de su innecesariedad o acreditar la antigüedad de la misma; y por no constar la superficie construida ni la ocupada por la edificación. Caducado el asiento de presentación primitivo, se presenta nuevamente testimonio del Auto junto con diligencia extendida por el Secretario Judicial para hacer constar y adicionar el testimonio del Auto conforme a lo manifestado por quien promueve del expediente y el informe Técnico en el sentido siguiente: la cabida de la finca una vez determinado el grosor de los muros que son de carga y corregida la primera que se aportó coincide con la aportada por la Oficina del Catastro de Málaga en 45 metros de suelo; la antigüedad del inmueble según catastro es del año 1960; y una vez determinada y acreditada la antigüedad, se incorpora un plano de la vivienda y una descripción completa de la misma. El Registrador, mediante la nota de calificación objeto del presente recurso, suspende la inscripción señalando que no se pueden subsanar los defectos iniciales mediante una diligencia expedida por Secretario Judicial por las siguientes razones: se produce una adición con base en manifestaciones e informes que no pueden alterar una resolución judicial sin el concurso del Juez competente; el Certificado del Técnico se contradice con el Auto y con el Certificado de Catastro con el que se quiere justificar la diferencia de superficie en función del supuesto grosor de los muros, que no parece que puedan bastar al efecto; el Certificado del Técnico carece de legitimación de firma; la Certificación del Técnico, por las discrepancias descriptivas, no puede acreditar la antigüedad de la edificación; la declaración o rectificación de la obra nueva corresponde al propietario de la finca declararla expresamente; y no se consigna la superficie ocupada por la edificación.

2. Para la resolución del presente expediente es necesario partir de la base de que la diligencia aportada junto con el testimonio del Auto y extendida por el Secretario Judicial no contiene una adición o complemento del Auto dictado en el expediente de dominio -lo cual, conforme a lo dispuesto en los artículos 214 y 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil correspondería realizar a la misma autoridad judicial que dictó la resolución por la misma adicionada o completada- sino que constituye una adición o complemento del testimonio del Auto, testimonio que queda, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bajo la fe pública judicial que compete con exclusividad y plenitud al Secretario Judicial. No se entra en la consideración acerca de si el complemento o adición del testimonio debería revestir forma también de testimonio o bastaría la forma de diligencia empleada por el Secretario Judicial en el presente expediente, por no haber sido planteada esta circunstancia por el Registrador en su nota.

Así interpretada la Diligencia, debe en consecuencia considerarse que el Auto, en origen, contenía unas circunstancias que en el testimonio no se incluyeron y que por la referida diligencia se adicionan, y que son referentes a que la cabida coincide con la aportada por el Catastro –45 metros–, que la antigüedad del inmueble según catastro es de 1960, y que se incorpora un plano de la vivienda con descripción completa de la misma.

3. Fijado pues el carácter y naturaleza de los documentos presentados a inscripción, considerando que se trata de un documento judicial y que se ha calificado el cumplimiento en debida forma de los trámites contemplados en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, le está vedado al Registrador, en el ejercicio de la función calificadora que legalmente le compete, pronunciarse sobre los fundamentos de la resolución judicial, de modo que no puede considerar como defecto que la declaraciones contenidas en el Auto se produzcan con base en manifestaciones del promotor, informes periciales u otra cualquier causa, fundamentalmente en el presente expediente las relativas a la coincidencia de cabida y antigüedad respecto a las declaradas por catastro, puesto que no debe obviarse que desde su origen el Auto siempre ha contenido, si no declaración expresa sobre la superficie y antigüedad según catastro, sí al menos referencia catastral de la misma. Tampoco puede mantenerse que el Certificado del Técnico se contradiga con el Auto y con el Certificado de Catastro porque, como ya se ha señalado, el propio Auto contiene declaración expresa sobre la coincidencia ni que se requiera para la descripción de la obra declaración expresa del promotor.

4. De acuerdo con todo lo expuesto, no puede mantenerse el defecto relativo a la falta de coincidencia de superficie entre el título y catastro que señalaba el Registrador en su primera nota y que por la recurrida se mantiene, puesto que tras la adición al testimonio se cumple con la correspondencia sin que quepa duda sobre la identidad de la finca. También pierde vigencia el defecto relativo a la falta de acreditación de la antigüedad de la obra, puesto que de la Certificación Catastral en expresa correspondencia con lo declarado en el Auto calificado resulta que la edificación data de 1960.

5. Diferente trato exige, no obstante, el defecto relativo a la falta de constancia de la superficie construida y de la superficie ocupada por la edificación. Como tiene señalado este Centro Directivo, las exigencias impuestas para la registración de obras nuevas son aplicables a los supuestos de inmatriculación de edificaciones y entre ellas se encuentra la relativa a la descripción y justificación de la superficie construida y la superficie ocupada por la edificación, como señala el Registrador en su nota. Pues bien en el presente caso, a diferencia de lo que ocurre con las referencias a la cabida y a la antigüedad, en el Auto no se hace referencia alguna a estas circunstancias, ni en su testimonio inicial ni en la diligencia posterior. Cierto es que se incorpora con la diligencia un plano de la vivienda y una descripción completa de la misma, pero dicha descripción no se encuentra contenida en una Certificación de Técnico competente con firma legitimada notarialmente, no siendo suficiente para cumplir con este requisito, como también tiene reiterado este Centro Directivo, el visado del correspondiente Colegio Oficial.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar parcialmente la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

30 abril 2011

Expediente de dominio.- 1. En el presente supuesto, la registradora ha calificado negativamente y, por tanto, no ha procedido a practicar la inmatriculación de la finca objeto del expediente de dominio porque, además de que, al emitir la certificación de inicio del expediente, la registradora afirmó que dudaba que la finca fuera otra que se hallaba inscrita, ahora del Registro consta un escrito remitido por la Gerencia Regional del Catastro expresivo de que la parcela con la referencia catastral que en el expediente se cita para esta finca, corresponde a la otra finca distinta que ya estaba inscrita.

2. Alega la recurrente que la registradora no puede calificar las resoluciones judiciales, pero, como se ha dicho reiteradamente por este Centro Directivo (cfr. por todas la Resolución de 24 de mayo de 2012), si bien es cierto que los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resolución de 12 de febrero de 1998);de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

3. En el presente supuesto, no cabe duda de que existe un obstáculo para la inscripción que surge del Registro, y este obstáculo es otra finca que se halla inscrita. Ya en la certificación que expidió la registradora para la iniciación del expediente se expresaba que se dudaba que la finca fuera esta otra. Pues bien, tal duda se ha visto deshecha en sentido positivo, al constar de la documentación obrante en el Registro un escrito de la Gerencia Regional del Catastro expresivo de que la finca que ostenta el número de identificación Catastral que se adujo en el expediente es la finca expresada. En consecuencia, si se produjera ahora la inmatriculación, se produciría una doble inmatriculación, proscrita por la legislación hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

28 junio 2012

Expediente de dominio.- 1. No habiéndose recurrido el defecto señalado en la nota calificadora sobre la omisión de linderos en la descripción de las dos fincas, se mantiene dicho defecto, por lo que la única cuestión objeto de debate en este expediente y que es la que ha de resolverse en el mismo consiste en la discrepancia de titularidades existente entre el testimonio del auto de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas y los certificados catastrales descriptivos y gráficos que se aportan. La discrepancia consiste, en un caso, en que el testimonio del auto declara el dominio del promotor del expediente sobre la primera finca a que se refiere siendo así que del certificado catastral resulta ser titular exclusivamente de una cuota.

La segunda discrepancia afecta a la segunda finca a que se refiere el auto judicial y consiste en que si bien el auto reconoce igualmente el dominio a favor del promotor, en la certificación aportada consta como titular «N. V. F. (herederos de)».

Junto al escrito de recurso el promotor y ahora recurrente, aporta documento por el que la Gerencia Regional de Catastro acuerda la alteración de la titularidad respecto de dicha segunda finca.

2. Como cuestión preliminar, hay que recordar que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. No pueden, por tanto, tenerse en cuenta a la hora de resolver el recurso documentos no presentados para su calificación (cfr. Resoluciones de 30 de mayo de 2003, 18 de febrero y 29 de diciembre de 2005, 23 de enero de 2006, 23 de diciembre de 2010 y 2 de noviembre de 2011). La interposición del recurso contra la calificación, no es por lo tanto la vía adecuada para subsanar los defectos recogidos en la calificación del registrador para lo cual debe acudirse bien a su aportación al expediente registral bien, en su caso, a una nueva presentación de documentos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 108 del Reglamento Hipotecario.

3. El artículo 53.7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social dispone lo siguiente: «En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». Al requisito de la coincidencia en cuanto a la descripción de la finca que hace el título inmatriculador y la que contiene el certificado catastral añade el artículo 298 del Reglamento Hipotecario en relación a la inmatriculación en virtud de título público lo siguiente: «…el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente». El Reglamento añade pues esta última exigencia (cuya legalidad confirmó la Sentencia del Tribunal Supremo -Sala Tercera- de fecha 24 de febrero de 2000) que encuentra su justificación, como ha reiterado este Centro Directivo (vide Resolución de 16 de diciembre de 2010), en las mayores garantías que exige el ordenamiento cuando la vía para conseguir el primer acceso de una finca al Registro es un documento público, vía que está muy facilitada por nuestra legislación pero que se acompaña de especiales requisitos; de aquí que la exigencia de identidad plena de la descripción entre el título público y la certificación alcanza no sólo a la descripción de la finca sino también a la titularidad proclamada a favor del transmitente o adquirente.

La cuestión se centra en determinar si este requisito es exigible igualmente cuando la vía inmatriculadora es el procedimiento judicial de expediente de dominio previsto en el artículo 199 a) de la Ley Hipotecaria.

4. Es cierto que obligatoriamente debe formar parte del expediente judicial la certificación sobre el estado del Catastro (regla segunda) pero no quiere decir eso que sus pronunciamientos sobre la titularidad de la finca a inmatricular no puedan ser cuestionados por otros medios de prueba y que así lo declare el juez que lo conozca. La presunción de certeza contenida en el artículo 3.3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro, decae frente a prueba en contrario como el propio precepto reconoce. Es igualmente cierto que este Centro Directivo ha sostenido en numerosas ocasiones que el mandato contenido en el artículo 53.7 de la Ley 13/1996 es aplicable a todo medio inmatriculador (Resolución de 5 de octubre de 2004 y muchas otras posteriores), incluido el expediente de dominio pues su finalidad es evitar la discordancia entre el contenido del Registro de la Propiedad y el Catastro en las nuevas fincas que acceden al Registro, pero no lo es menos que la plena coincidencia se limita a la descripción de la finca y no a las titularidades catastrales, como resulta de la literalidad del precepto (Resolución de 16 de diciembre de 2010).

El mandato que contiene el artículo 298.2.2º del Reglamento Hipotecario relativo a la coincidencia de la titularidad del transmitente o adquirente no es extrapolable al supuesto de inmatriculación de fincas por expediente de dominio, no sólo porque la Ley no lo exija, sino porque es un procedimiento inmatriculador distinto y distintas son las exigencias que el ordenamiento prevé para unos y otros (vide Resolución de 2 de octubre de 2008). En definitiva, tratándose de un título inmatriculador como el auto recaído en expediente de dominio en el que los trámites, notificaciones, publicaciones, intervención del Ministerio Fiscal, pruebas y decisión judicial, ofrecen mayores garantías que a la inmatriculación por doble título del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, por lo que no puede añadirse una exigencia de coincidencia con la titularidad catastral prevista para este último medio inmatriculador que no resulta de la regulación del expediente de dominio.

5. Aplicadas las anteriores consideraciones al expediente, procede revocar la nota calificadora en cuanto a las dos fincas, ya que la mera discrepancia entre las titularidades catastrales y la que se acredita en el auto de expediente de dominio, no puede sustentar el rechazo a la inmatriculación solicitada, y ello tanto si la discrepancia es respecto a una cuota de la titularidad, que es el caso de la primera finca, como en cuanto a la completa titularidad, que es el supuesto de la segunda finca, por no ser exigible en la inmatriculación por expediente de dominio la coincidencia de la titularidad catastral con la acreditada por el auto judicial, según lo razonado anteriormente.

Es cierto que respecto a la primera finca, el recurrente en su escrito de recurso hace una serie de consideraciones que parecen incongruentes, al referirse a la posibilidad de inmatriculación de la cuota del 66,67% que resulta de la certificación catastral e incluso a la inscripción de finca discontinua, pero tanto en la alegación primera como en la parte final de su escrito solicita claramente la inscripción del auto de expediente de dominio de inmatriculación de las dos fincas, en los términos interesados en el mismo, lo que significa que se refiere a la inscripción a su nombre de la parcela 384 del polígono 4 y de la parcela 34 del polígono 2, con las superficies que figuran en dicho auto, coincidentes con las del Catastro. Dichas declaraciones sobre las titularidades catastrales que se hacen en el escrito del recurrente tienen como presupuesto el defecto señalado en la nota calificadora sobre la discrepancia con las titularidades catastrales y las dificultades que señala el recurrente en el mismo escrito para dar de alta la finca en Catastro, pero una vez que se declara que no existe el defecto señalado en la nota respecto a la discrepancia con la titularidad catastral, ha de prevalecer lo que en definitiva solicita en el escrito de recurso en la parte final del mismo, que es la inscripción de la totalidad del dominio de ambas fincas a su nombre. En todo caso, a efectos de la inscripción que se practique, cabe exigir una solicitud del interesado, con firma legitimada notarialmente o ratificada ante la registradora en la que, conforme al principio de rogación, declare, bien que solicita la inscripción de la totalidad del dominio, o sólo un porcentaje de la finca, a efectos de una completa clarificación exigible en el ámbito del requisito de la rogación en el procedimiento registral.

En virtud de todo lo anterior, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota calificadora en cuanto a las dos fincas, en los términos indicados en los fundamentos de Derecho, salvo en cuanto al defecto sobre omisión de los linderos de las fincas, que por no haber sido recurrido, debe mantenerse.

16 octubre 2012

 

[1] Lo que dice aquí el Centro Directivo es lo que cualquier Registrador ha tenido presente siempre en el ejercicio de su profesión y es justo lo contrario de lo que supuso la reforma del artículo 12 de la Ley Hipotecaria por la Ley de 7 de diciembre de 2007, según el cual “las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas con hipoteca… se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización”. El autor de este diccionario dedicó una página del prólogo que precedió a la anterior edición (página 15) a la crítica de este nuevo sistema, contrario a la esencia del sistema hipotecario, y lo hizo con las palabras de Gómez de la Serna, quien al redactar la exposición de motivos de la primera ley hipotecaria se cuidó de destacar que el sistema elegido para la llevanza del Registro no fue el de transcripción o copia literal de las escrituras, sino el de inscripción o extracto, justo lo contrario de lo que ahora hay que hacer al practicar una inscripción de hipoteca, donde, además de la inscripción del derecho real de hipoteca, hay que hacer una transcripción literal de la obligación garantizada, pese a que el artículo 2 de la Ley dispone que en el Registro sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre los inmuebles y el artículo 98 ordena que se cancelen los derechos personales que hayan accedido al Registro.

Print Friendly, PDF & Email

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

FRANCISCO SENA:     Búsqueda BOE   Mercantil   Muebles e HMyPSD 

JUAN CARLOS CASAS:   Propiedad    Mercantil (A a L)    Mercantil (M a Z)

RESOLUCIONES:       Por meses     Por titulares     Ley 13/2015

NORMAS:      Cuadro general     Por meses     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016     Tratados internacionales     Futuras

Deja un comentario