OBRA NUEVA
Solicitada la inscripción de una obra nueva antigua cuya existencia se acredita mediante un documento expedido por el Jefe del Servicio de Disciplina Urbanística, de la Gerencia de Urbanismo, en el que se afirma que, en el lugar señalado en el plano, no consta la existencia de expediente sancionador, por lo que la edificación puede ser incorporada al patrimonio de su titular, tal afirmación se refiere al plano incorporado, pero no se justifica que se corresponda con las fincas que constan inscritas. Como consecuencia, se confirma la calificación suspensiva del Registrador.
28 abril 2003
Construcciones antiguas.- Se discute en el presente recurso si la rectificación de la descripción de una finca que consta inscrita en el Registro puede llevarse a cabo mediante la presentación de una escritura de rectificación, aun cuando lleve consigo alteraciones sustanciales en cuanto a la obra existente sobre el terreno y en cuanto a la superficie de éste; o si por el contrario se precisa para ello aportar la correspondiente escritura de declaración de obra nueva, así como acreditar el exceso de cabida conforme a lo dispuesto en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria.
En cuanto a la descripción de la edificación, no importa tanto la denominación que el notario haya atribuido al negocio jurídico (sea rectificación o propiamente declaración de obra nueva), cuanto si se observan o no los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico para la inscripción de obras nuevas denominadas antiguas, esto es, aquéllas que no obtuvieron licencia municipal pero respecto de las que han prescrito las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.
En el supuesto de hecho objeto de recurso no hay contradicción entre la denominación atribuida al negocio jurídico y su contenido, que es lo que ampararía una calificación suspensiva, ni es defecto que impida la inscripción el que la escritura se denomine de rectificación y no de obra nueva, en la medida que se cumplen los requisitos exigidos reglamentariamente (artículo 52 del Real Decreto 1093/1997) para inscribir en el Registro de la Propiedad la edificación existente, ya que se aporta certificación municipal acreditativa de que ha prescrito la infracción urbanística en que hubiera podido incurrir el edificante, coincidiendo la descripción de la casa en el citado certificado con la consignada en la escritura y no consta en el Registro anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística (el problema planteado en cuanto al exceso de cabida puede verse en el apartado “EXCESO DE CABIDA. Identificación de la finca y justificación del exceso”).
18 febrero 2005 (RV
Construcciones antiguas.- 1. Se suspende la inscripción de un cuaderno particional en cuanto a la declaración de existencia de una construcción en una de las fincas inventariadas, por no acreditarse la antigüedad de la misma (que le exoneraría de acreditar la obtención de la preceptiva licencia municipal de obras). El recurrente sostiene que sí se ha acreditado, en cuanto se acompaña una certificación del Ayuntamiento que así lo dice, en tanto que a juicio de la Registradora, no coinciden los datos de situación de la finca sobre la que se asienta la construcción expresados en el certificado del Ayuntamiento, con los datos obrantes en la descripción de la finca en el Registro.
2. En efecto, el certificado del Ayuntamiento que se acompaña no cumple los requisitos exigidos legal y reglamentariamente (cfr. Articulo 52 del Real Decreto 1096/1997, de 4 de Julio) puesto que la finca que es rústica se describe en el cuaderno particional como «al sitio de La Nava o Canaleja» y al describir la construcción se sitúa en la «Era Cañaleja n.º81»; mientras que el certificado del ayuntamiento que se acompaña y al que hace referencia el recurrente en su escrito certifica la antigüedad de una vivienda sita en «Camino Viejo de Poyales n.º 26», descripción esta última que en modo alguno puede hacerse coincidir con las dos que de la finca en cuestión da el interesado, hasta que se acredite (por acta de notoriedad o certificación del Ayuntamiento) que en realidad se trata de la misma finca. El Registrador sólo puede calificar por los que resulte de los títulos presentados y los asientos del Registro, sin poder acudir a datos extrarregistrales o de hecho (cfr. Artículo 18 de la Ley Hipotecaria).
3. Por otro lado, el certificado de Catastro que se acompaña tampoco es suficiente porque parece que se refiere a una finca sita en «Cañaleja 81», que coincide con la descripción de la finca hecha por el interesado, pero la superficie construida no puede leerse y, lo que es más importante, no acredita la antigüedad de la construcción.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.
20 septiembre 2005
Construcciones antiguas.- 2. El primero de los defectos puestos de manifiesto en la nota de calificación recurrida consiste en no contener la certificación del Secretario del Ayuntamiento aportada la exigencia contenida en el artículo 52.a in fine, del Real Decreto. 1093/97 de 4 de julio, relativa a que. «su descripción coincide con la del título.». Ese precepto reglamentario exige para la constatación registral de las obras nuevas terminadas respecto de las cuales no puede acreditarse la obtención de la licencia urbanística y la certificación del técnico competente (ex artículos. 22 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, del Suelo y Valoraciones y 46 del Real Decreto 1093/1997), una serie de requisitos, entre los que se encuentran en su apartado a) «que se pruebe con certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título», lo cual tiene su fundamento en asegurar que no exista duda acerca de la que la edificación que se describe en el titulo es la misma que aquella cuya terminación en fecha determinada, anterior al plazo previsto por la legislación urbanística aplicable para la prescripción de la infracción que hubiera podido incurrir el edificante, figura descrita en cualquiera de los medios probatorios reconocidos por el precepto reglamentario reconoce. Por ello, nada obsta a que la descripción de la edificación coincidente con el título y la antigüedad de la misma, se prueben por el mismo medio probatorio, o como en el caso objeto de recurso por medios probatorios distintos, la antigüedad por la certificación municipal y la descripción coincidente con el título por Certificación Catastral, siempre que como ocurre en el supuesto objeto de recurso no exista duda fundada de que uno y otro medio se refieren a la misma edificación.
23 enero 2006
Construcciones antiguas.- 3. Por lo que se refiere al fondo del asunto, en su escueta calificación (que, conforme al citado artículo 326 de la Ley Hipotecaria determina la cuestión a la que se ha de limitar la decisión de este Centro Directivo al resolver el recurso, según las consideraciones expresadas en el anterior fundamento de derecho) la Registradora únicamente opone a la inscripción que, en el certificado del Arquitecto que se acompaña a la escritura de declaración de obra nueva, no consta la fecha de finalización de dicha obra. En cambio, en dicha calificación esta funcionaria calificadora no cuestiona la idoneidad de la certificación catastral incorporada a la escritura para cumplir el requisito establecido en el apartado a) del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. Asimismo, ninguna objeción expresa a la certificación del Arquitecto como documento que acredite el cumplimiento del requisito que para la inscripción del título establecen los artículos 46.3, en relación con el 49.3, del referido Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Por todo ello, no puede negarse la inscripción solicitada habida cuenta de la calificación impugnada, en los estrictos términos en que ha sido formulada. [1]
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación de la Registradora en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
31 enero 2007
Construcciones antiguas.- 1. Se presenta en el Registro, para su inmatriculación, escritura de compra de una casa de planta baja en el municipio de V, parroquia de P, de cincuenta y seis metros cuadrados «con un arrimo, a su izquierda, entrando, de cuarenta metros cuadrados y terreno unido a monte bajo por su espalda, de diez áreas y setenta y seis centiáreas». Se acompañan certificaciones catastrales, así como distintas escrituras que comprenden las distintas transmisiones de la finca desde 1966, en las que figura la finca con la misma descripción anteriormente expresada, incluyendo el «arrimo» y el terreno unido.
El Registrador suspende la inscripción por no probarse la edificación del llamado «arrimo» por certificación catastral, y, por tanto, no cumplirse lo previsto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997.
El interesado recurre alegando que las escrituras presentadas como antetítulos son anteriores al Real Decreto citado, por lo que éste no puede aplicarse retroactivamente.
2. El recurso ha de ser estimado. La Disposición Transitoria 5.ª del texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 estableció que las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular, por lo que no puede impedirse su inscripción, y, si bien es cierto, como dice el Registrador que tales descripciones se basan exclusivamente en la declaración del interesado, es impensable que exista desde 1966 una declaración de una construcción que no existe en la realidad.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
11 junio 2007
Construcciones antiguas.- 7. Finalmente y por lo que se refiere al cumplimiento de los requisitos exigidos por el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio en orden a la inscripción de la declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas, existe en este caso un informe de un Técnico acreditativo de la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, cuya firma aunque en el momento de la calificación inicial no estaba legitimada notarialmente y en ese sentido debe ser confirmada la nota, posteriormente ha sido subsanado ese defecto por el propio Notario autorizante, por lo que nada impide ahora su inscripción, ya que el informe municipal, aunque no recoge expresamente en su descripción los trasteros existentes en la cubierta (a los que si menciona el informe técnico), no expresa dudas en cuanto a la antigüedad de la edificación y a la inexistencia de expediente alguno para el restablecimiento de la legalidad urbanística.
20 julio 2007
Construcciones antiguas.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de «alteración de finca, segregaciones y adjudicación de herencia» en la que entre otras fincas se inventaría una finca urbana situada en la Calle Queipo de Llano n.º 10 del término municipal de Torres de Albanchez que ya consta inscrita con unos determinados linderos y una superficie de 144 m2 y respecto a la cual, como modificación hipotecaria previa a una declaración de obra nueva, segregaciones y adjudicación hereditaria de las fincas resultantes, se declara tener en realidad una superficie de 242 m2 y estar situada hoy en la Calle Avda. de Andalucía n.º 78. Se incorpora a la escritura certificación catastral de la finca situada en la Avda. Andalucía 78 con una superficie de 242 m2, un certificado técnico a los efectos de acreditar la antigüedad de la construcción existente en la Avda de Andalucía n.º 78, en el que se atribuye al solar una superficie de 223,02 m2 -según medición efectuada por el técnico en relación con los linderos marcados por la propiedad- y un Decreto de la Alcaldía en el que, con relación a una parcela de 223,02 m2 -respecto a la cual no se indican más datos de localización que el de estar situada en dicho término municipal-, se concede licencia para segregar dos casas quedando como resto otra casa con un terreno al fondo.
La escritura es objeto de una primera calificación en la que el Registrador interino al no considerar acreditado el exceso por los documentos incorporados exige para su inscripción acta notarial complementaria acreditativa de que los causantes son tenidos por dueños de conformidad con el artículo 298.2 del Reglamento Hipotecario. Presentada posteriormente dicha escritura en unión de un acta de notoriedad fue objeto de una nueva calificación por el Registrador titular que es la que da lugar a la interposición del recurso según resulta de los hechos precedentes.
4. En cuanto al defecto relativo a la inscripción de la obra nueva por antigüedad, y sin perjuicio de lo que resulte tras la subsanación del primero, procede confirmar la nota del Registrador por cuanto ni de la descripción resultante del titulo ni de la contenida en la certificación técnica acreditativa de su antigüedad, complementaria de aquel, resultan todos los datos descriptivos mínimos exigidos por el art. 45 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio.
Por todo ello y con arreglo a los fundamentos de derecho expresados esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.
21 septiembre 2007
Construcciones antiguas.- 1. Como establece el artículo 326 de la ley Hipotecaria, no se entra en más cuestiones que las planteadas por la calificación del Registrador.
2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos») los requisitos para inscribir en el registro una declaración de obra nueva son también exigibles cuando se trata de inmatricular edificaciones.
3. La discusión se centra en si, como el Registrador afirma, a pesar de que, según el certificado catastral, el plazo para el restablecimiento de la hipotética infracción urbanística ha transcurrido, hay que demostrar también que el supuesto de hecho no se halla en ninguna de las excepciones a que se refiere el artículo 185.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
4.Es evidente que si la certificación catastral señala que la fecha de la construcción es de 1920 y que tal fecha he de tenerse por cierta, según el artículo 3 de la Ley del Catastro, ni la casa puede estar incluida en los supuestos a que se refiere el artículo 185. 2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, ni, aunque lo estuviera, tal norma sería aplicable a una edificación muy anterior a su entrada en vigor.
Esta Dirección ha acordado estimar el recurso interpuesto.
10 junio 2009
Construcciones antiguas.- Como cuestión secundaria en un recurso cuyo contenido principal puede verse en el apartado “PROPIEDAD HORIZONTAL. Constitución de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente”, la Dirección resuelve lo siguiente respecto de determinada obra nueva realizada con bastante anterioridad a la fecha de otorgamiento de la escritura:
a) Por lo que se refiere a la justificación del cumplimiento de la normativa urbanística conforme a lo dispuesto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, mediante la certificación catastral descriptiva incorporada a la escritura calificada, es cierto que existen algunas discordancias puestas de relieve por la Registradora –ciertamente de poca importancia por lo que se refiere a la superficie edificada–. Pero es igualmente cierto que, como ha entendido esta Dirección General en Resolución de 25 de agosto de 2008, no se trata de supuestos (como las inmatriculaciones) en que haya una exigencia legal de coincidencia total, sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística; y que no haya duda de la identidad de la finca entre la expresada en el título y en el documento justificativo de aquéllos extremos, circunstancias que han de reputarse suficientemente acreditadas, a pesar de las escasas diferencias de superficie referidas en la calificación, toda vez que éstas no comportan dudas sobre esa identidad de la finca ni que haya contradicción, entre la certificación descriptiva y gráfica y el título calificado, que impida la inscripción.
b) Tampoco puede ser confirmado el criterio de la Registradora respecto de la necesidad de acreditar la fecha de ejecución de las obras y la del matrimonio del declarante, a los efectos de la determinación del carácter privativo o ganancial de la finca sobre la que se construyó, conforme al artículo 1404 del Código Civil en su redacción anterior a la reforma de 13 de mayo de 1981, por entender dicha Registradora que si el declarante de dicha obra estaba casado habría entrado en juego la accesión invertida de suerte que sería ganancial.
Debe advertirse, por una parte, que la eventual ganancialidad de la finca sobre la que se construyera no alcanzaría a la sobreedificación, toda vez que según la doctrina de este Centro Directivo (cfr. la Resolución de 30 de junio de 1982), los claros términos en que aparecía redactado el párrafo primero del mencionado artículo 1404 del Código Civil en su versión anterior a la reforma de 1981, obligaban a entender que la elevación de una sobreplanta, es una mejora que sigue la cualidad –privativa– del primitivo edificio, si bien origina un crédito a favor de la sociedad de gananciales según expresa dicho artículo y declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 mayo 1950. Y, por otra parte, ha de considerarse determinante el hecho de hallarse inscrita la finca de que se trata a nombre de dicho declarante con carácter privativo, por lo que se encuentra legitimado para realizar la declaración de obra nueva por sí solo como titular registral.
c) Por último, a la vista de las circunstancias fácticas y consideraciones jurídicas ya expuestas, debe rechazarse la constancia registral de la atribución de la pertinente referencia catastral a la finca resultante de la declaración de obra nueva objeto de la calificación impugnada, toda vez que no aparece suficientemente individualizada en los términos exigidos por la Ley del Catastro.
15 septiembre 2009
Construcciones antiguas.- 1. Se trata en el presente recurso de dilucidar si está identificada la finca sobre la que se dice existir una edificación antigua, siendo así que el paraje en que se dice sita no coincide en la certificación del Arquitecto, la catastral y la que resulta del Registro.
2. Con anterioridad se ha dicho por este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos») que se exige para la constatación registral de las obras nuevas terminadas respecto de las cuales no puede acreditarse la obtención de la licencia urbanística y la certificación del técnico competente, una serie de requisitos, entre los que se encuentran que se pruebe con certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, lo cual tiene su fundamento en asegurar que no exista duda acerca de que la edificación que se describe en el título es la misma que aquella respecto de la que se acredita su terminación en fecha determinada, de manera que demuestra haber transcurrido el plazo de prescripción de la acción urbanística. Por otro lado, nada obsta a que la descripción de la edificación coincidente con el título y la antigüedad de la misma, se prueben por el mismo medio probatorio, o por medios probatorios distintos, la antigüedad por la certificación municipal y la descripción coincidente con el título por Certificación Catastral, siempre que no exista duda fundada de que uno y otro medio se refieren a la misma edificación.
3. Pero, en el presente supuesto, la certificación del Arquitecto no identifica suficientemente la finca, pues se identifica sólo por los nombres de quienes se dice titulares colindantes, circunstancia ésta sobre la que el Arquitecto no tiene ni un conocimiento ni una competencia especial, divergiendo, por el contrario, en la descripción, sobre el nombre del pago o paraje en el que se sitúa la finca, circunstancia que sí puede ser conocida por dicho profesional.
4. A tales circunstancias hay que añadir las divergencias que aprecia el Registrador en el cotejo que hace entre el paraje descrito y los mapas catastrales correspondientes, a todo lo cual se agregan las denuncias efectuadas por autoridades de la zona, que exigen extremar el celo en estos casos de registración de obras por prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
4 diciembre 2009
Construcciones antiguas.- 1. Se debate en el presente recurso la inscribibilidad de una escritura de declaración de obra nueva terminada de una casa sita en un municipio perteneciente a la Comunidad Autónoma de Andalucía. En la escritura se protocoliza un certificado catastral descriptivo y gráfico del que resulta que la edificación cuya obra nueva se declara tiene una antigüedad superior a diez años. El Registrador exige que se aporte la licencia de primera ocupación que demanda el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía. El recurrente alega que hay una extralimitación reglamentaria en dicho texto normativo ya que la Ley 7/2002,de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, no impone tal requisito para la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad; además, entiende que no es necesaria tal licencia de primera ocupación porque dada la antigüedad de la construcción cualquier infracción urbanística estaría prescrita y, por último, alegó que el mencionado Reglamento de Disciplina Urbanística no era de aplicación a las edificaciones terminadas antes de la entrada en vigor del mismo en las que no se aprecie que su uso ha sido modificado.
2. Por lo que se refiere a la exigencia de aportar la licencia de primera ocupación mantenida por el Registrador en su nota de calificación, este Centro Directivo, mantuvo en la Resolución de 24 de marzo de 2011 las siguientes conclusiones: el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, en cuyo artículo 27, apartado 1, se dispone que, sin perjuicio de los demás requisitos que resulten de la legislación reguladora de la edificación, el otorgamiento de escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración como obra nueva terminada de toda construcción o edificación e instalación exigirá en todo caso, además de la finalización de las obras conforme al proyecto técnico objeto de la preceptiva licencia, acreditada mediante la aportación del correspondiente certificado final de obra expedido por la dirección facultativa de la misma y visado por el Colegio profesional correspondiente, o en el caso de obras promovidas por las Administraciones Públicas, mediante la aportación del acta de recepción de las obras, «la aportación de la preceptiva licencia de ocupación o utilización».
3. En lo referente a la aplicación del repetido Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía a las edificaciones terminadas antes de la entrada en vigor del mismo, este Centro Directivo, en Resoluciones de 9 de enero de 2010 y la mencionada de 24 de marzo de 2011 dispuso que las sucesivas redacciones legales en la materia (Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico; texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio; Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, y Texto Refundido de dicha Ley, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio), serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior, conclusión que, concurriendo identidad de razón, se ha de extender también a la interpretación del alcance temporal del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía de 16 de marzo de 2010. Siendo ello así y estando vigente este último texto reglamentario en el momento del otorgamiento de la escritura pública calificada (de fecha 24 noviembre 2010), dicho texto reglamentario, así como las normas que desarrolla, deberá ser el canon normativo que se aplique para dilucidar la cuestión de fondo planteada. En este punto el recurso debe ser desestimado.
4. Sin embargo, en el presente caso se ha acreditado, mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, que la construcción de la edificación declarada se efectuó en 1997, por lo que debe entenderse aplicable el régimen previsto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban la normas complementarias al Reglamento Hipotecario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, conforme al cual podrán inscribirse las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas cuando se pruebe, entre otros medios, por certificación catastral que la terminación de la obra, con la descripción incorporada al título, se produjo en fecha determinada anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante, y sin que conste en el Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. Este precepto parte de la idea de que el plazo de prescripción cuya causa de interrupción no se haya llevado a tiempo al Registro de la Propiedad actúa, a efectos registrales, como un plazo de caducidad. Se trata de un mecanismo legal semejante al acogido en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario y ahora también en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, reformado por Ley 24/2001. Actualmente en Andalucía el plazo de prescripción para las infracciones urbanísticas graves y muy graves es de cuatro años, sin perjuicio de lo regulado en el artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, para la adopción de las medidas de protección de la legalidad urbanística (cfr. artículo 85 del Reglamento de Disciplina Urbanística). La Resolución de 21 de marzo de 2003 confirmó el criterio de que el Registrador no ha de exigir la prueba adicional negativa de que no se ha interrumpido la prescripción, por lo que le es exigible cierta diligencia a la Administración para solicitar a tiempo al Registrador la anotación preventiva de incoación del procedimiento de disciplina urbanística. En consecuencia, el citado artículo 52 del Real Decreto 1093/1992, que dispensa del requisito de la aportación de la licencia de obras a que se refiere el artículo 46 del mismo Real Decreto 1093/1997, debe exonerar por identidad de razón (prescripción de una eventual infracción urbanística en que hubiere podido incurrir el edificante) de la exigencia, a los efectos de la inscripción registral de la obra nueva, de la licencia de ocupación, pues su objeto no es otro que el de verificar la adecuación urbanística de las obras ejecutadas a la licencia otorgada, y a la normativa y ordenación urbanística aplicable en cuanto al uso previsto para el edificio (cfr. artículo 7.c) del Decreto 60/2010, de 16 de marzo). Por tanto, este motivo de suspensión no puede ser confirmado.
5. Por último, en lo relativo a la cuestión de si existe una extralimitación reglamentaria en el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, procede señalar: a) La exigencia de la licencia de primera ocupación del artículo 27 del citado Reglamento no supone novedad alguna respecto de lo establecido en la propia Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía 7/2002, de 17 de diciembre, ya que su artículo 169 n.º 1.e) dispone que están sujetos a previa licencia urbanística municipal los actos de construcción o edificación y, en particular, entre otros, «la ocupación y la primera utilización de los edificios»; b). El mismo Reglamento se apoya en la propia habilitación que el artículo 20 del texto refundido de Ley del Suelo de 2008 hace a la normativa autonómica, sin que necesariamente la regulación esté en este punto necesitada de rango de ley autonómica (cfr. Resolución de 24 marzo 2011); y, c) La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía 7/2002, de 17 de diciembre de 2002, en concreto en su artículo 176, en lo que se refiere al otorgamiento de escrituras y su inscripción, debe considerarse modificada por el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio de 2008, no sólo por ser posterior, sino por tratarse de materia (instrumentos públicos y Registros de la Propiedad) competencia del Estado. En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador.
4 mayo 2011
Construcciones antiguas.- 1. Es objeto de este recurso la decisión de la registradora de la Propiedad de Santiago de Compostela número 1 de no practicar una inscripción de declaración de obra nueva realizada con mucha anterioridad por no acreditarse ni el cumplimiento que para dicha práctica exige el Real Decreto 1093/1997, licencia y certificación de técnico competente, ni tampoco el transcurso del plazo para la prescripción de la eventual infracción urbanística. Los recurrentes ciñen el objeto de su recurso a este segundo supuesto afirmando que el transcurso del plazo para la prescripción de la infracción urbanística está suficientemente acreditado.
2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el Real Decreto 1093/1997 al regular en su artículo 52 la inscripción de obras nuevas terminadas, cuando no se acredite la obtención de licencia y certificación de técnico competente, no hace distinción alguna entre fincas urbanas y rústicas por lo que sus pronunciamientos son exigibles para ambos tipos de fincas sin perjuicio de la exigencia de los especiales requisitos que, para estas últimas, puedan ser de aplicación (Resolución de 3 de enero de 2002). Entre los requerimientos de dicho precepto destaca, a los efectos de este recurso, la necesidad de acreditar la terminación de la obra en fecha anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiere podido incurrir el edificante. Al respecto es doctrina de este Centro Directivo que cuando no resulte claramente del título la inexistencia de obstáculos administrativos; no será posible proceder a la inscripción de la declaración de obra nueva, por cuanto su constancia podría suponer la protección de una edificación incompatible con el planeamiento. En este sentido la acreditación del transcurso del plazo debe ser tal que excluya la aplicación de la norma sancionadora por prescripción del plazo previsto en la misma (Resoluciones de 21 de octubre de 2000 y 10 de junio de 2009).
3. De la legislación aplicable resulta que la categoría de suelo rústico en Galicia no es uniforme pues junto al suelo rústico de protección ordinaria se contemplan hasta ocho tipos distintos de suelo rústico catalogados como especialmente protegidos siendo los usos permitidos distintos para cada uno de ellos (artículo 32 de la Ley 9/2002). En cualquier caso, sólo se autorizan los usos residenciales vinculados a explotaciones agrarias o ganaderas (artículo 33.2.h), con la salvedad de aquellos supuestos en que la edificación residencial está prohibida por su incompatibilidad con los usos autorizados para determinadas clases de suelo rústico de especial protección (artículos 36, 37, 38 y 39). La legislación de Galicia distingue entre edificaciones residenciales autorizables (cuyo período de prescripción es de seis años si se lleva a cabo sin las autorizaciones preceptivas al incurrirse en sanción de tipo grave según el artículo 34 en relación con los artículos 217 y 218 de la Ley) y edificaciones residenciales prohibidas (cuyo período de prescripción es de quince años al incurrirse en sanción muy grave). De aquí resulta que para la determinación de si ha transcurrido el plazo para la prescripción de la infracción urbanística es preciso conocer previamente la tipología concreta de suelo rústico a que pertenece la finca en cuestión y si la edificación está o no vinculada a una explotación agraria o ganadera. Determinado el tipo de suelo rústico y el tipo de edificación llevada a cabo se podrá determinar si la infracción merece la calificación de grave o de muy grave y, en consecuencia, cuál es el plazo de prescripción aplicable conforme a la legislación gallega. Esta determinación exige pues un triple pronunciamiento que ha de ponerse de manifiesto al registrador: el tipo de suelo rústico según la calificación prevista en la Ley, el tipo de construcción residencial llevada a cabo (vinculada o no a actividades agrícolas o ganaderas) y la fecha en que fue llevada a cabo o, al menos, la antigüedad mínima acreditada.
4. A la luz de las anteriores consideraciones es evidente que el recurso no puede prosperar pues, como resulta de las circunstancias de hecho, no se ha acreditado ante la registradora el conjunto de requisitos que le permitan abrir el Registro a la inscripción solicitada. Ceñido el recurso a la afirmación de que se ha justificado suficientemente el transcurso del plazo para la prescripción de la sanción presuntamente cometida, es patente que dicha afirmación no puede sostenerse.
De la certificación municipal aportada, de fecha 15 de noviembre de 2010, sólo resulta que la edificación construida tiene una antigüedad superior a los siete años (por tanto anterior al 15 de noviembre de 2003 sin más concreción) y que no consta la incoación de expediente. Pero como ha quedado demostrado, dicha referencia, por sí sola, es completamente insuficiente para determinar si la construcción realizada es de las catalogadas como autorizables o de las denominadas prohibidas y, en consecuencia, si ha prescrito o no la facultad de restablecimiento de la legalidad urbanística con la oportuna consolidación patrimonial.
Por si lo anterior no fuera suficiente, la escritura presentada a inscripción viene acompañada de un certificado catastral del que resulta que la fecha de construcción es 2009. La evidente contradicción entre este dato y el que recoge el certificado municipal y el valor que ha de atribuirse al mismo a tenor de lo previsto en el artículo 3 de la Ley del Catastro hace evidente la afirmación de la nota de rechazo a la inscripción sobre la falta de acreditación del transcurso del plazo para la prescripción. Por la misma razón es inviable la pretensión de los recurrentes sobre la aplicación de las previsiones de la disposición transitoria tercera de la Ley 2/2010 del Parlamento de Galicia.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
11 abril 2011
Construcciones antiguas.- Para dispensar de la obligación de constituir el seguro decenal, cuando se trata de una obra nueva antigua, es preciso acreditar dicha antigüedad. La resolución puede verse, más adelante, en el apartado “Seguro decenal”.
1 julio 2011
Construcciones antiguas.- 1. Es objeto de este recurso la decisión de la registradora de la Propiedad de Teguise de no practicar una inscripción de declaración de obra nueva realizada con mucha anterioridad por no acreditarse que el suelo rústico en el que se declara la obra nueva no está comprendido en el supuesto previsto en el apartado a) artículo del 55 del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, ya que de tratarse de terrenos que se encuentren en el supuesto de hecho de la norma, la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística es imprescriptible con arreglo al artículo 180 del citado Decreto Legislativo. Se incorpora a la escritura una certificación expedida con fecha 2 de noviembre de 2009 por una arquitecta en la que después de describir la obra nueva hace constar que «la construcción del inmueble, tras la inspección ocular realizada y cotejada con planimetría y fotografías de vuelo del año 1996, fue terminada hace más de diez años, anterior a la entrada en vigor del 5 de mayo de 2000 de la L.O.E. Ley 38/1999 de 5 de noviembre». El recurrente sostiene que la obra nueva es anterior al año 1989, tratando de justificar este extremo con una sentencia dictada por el magistrado juez del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 2 de Las Palmas de Gran Canaria contra la Resolución del director de la Agencia de Protección del Medio Urbano y Natural de 29 de diciembre de 2003, en el expediente (IU 056/89). Asimismo, se acompaña oficio de la citada Agencia de Protección de Medio Urbano y Natural en la que se hace constar que visto el informe jurídico emitido al efecto y las sentencias favorables al interesado, se ha procedido al archivo definitivo de las actuaciones IU 56/1989 (IU 1989/41) instruidas por la construcción de una vivienda en «Jable del Medio Mala» en el término municipal de Haría.
2. Es doctrina de este Centro Directivo que el Real Decreto 1093/1997 al regular en su artículo 52 la inscripción de obras nuevas terminadas, cuando no se acredite la obtención de licencia y certificación de técnico competente, no hace distinción alguna entre fincas urbanas y rústicas por lo que sus pronunciamientos son exigibles para ambos tipos de fincas sin perjuicio de la exigencia de los especiales requisitos que, para estas últimas, puedan ser de aplicación en virtud de otras disposiciones (cfr. Resolución de 3 de enero de 2002). Entre los requerimientos de dicho precepto destaca, a los efectos de este recurso, la necesidad de acreditar la terminación de la obra en fecha anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiere podido incurrir el edificante. Al respecto es igualmente doctrina reiterada de este Centro Directivo que cuando no resulte claramente del título la inexistencia de obstáculos administrativos, no será posible proceder a la inscripción de la declaración de obra nueva, por cuanto su constancia registral podría suponer la protección de una edificación incompatible con el planeamiento. En este sentido la acreditación del transcurso del plazo debe ser tal que excluya la aplicación de la norma sancionadora por prescripción del plazo previsto en la misma (Resoluciones de 21 de octubre de 2000 y 10 de junio de 2009).
3. De la legislación aplicable aparece que la categoría de suelo rústico en Canarias no es uniforme sino que existen hasta trece subcategorías diferentes. En cinco de ellas pueden aparecer presentes valores naturales o culturales precisados de protección ambiental (artículo 55.a) del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo). El artículo 180 del citado Decreto Legislativo establece el carácter imprescriptible de las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística en esta clase de terrenos. Los citados artículos 55.a) y 180 tienen su origen en los correlativos artículos 55 y 180 de la Ley 9/1999, de 13 de mayo, de Ordenación del Territorio de Canarias.
4. El registrador considera, ateniéndose a la certificación del técnico que, dado que la misma es de 2 de noviembre de 2009 y que la edificación ha sido terminada «hace más de diez años», lo único que puede deducirse es que no es posterior a noviembre de 1999, fecha en la que ya estaba en vigor la reseñada Ley 9/1999 y con ello los artículos 55 a) y 180 citados. Ahora bien, esta tesis no puede prosperar. En efecto, no puede aseverarse con rotundidad este extremo. Del conjunto de la documentación aportada, resultan indicios claros de que la obra puede ser anterior al año 1999. La arquitecta llega a la conclusión de que la obra tiene más de diez años de antigüedad tras la inspección ocular realizada «y cotejada con planimetría y fotografías de vuelo del año 1996»; el oficio firmado el 27 de enero de 2011 comunicando el archivo del expediente IU 56/1989 por parte de la Agencia de Protección del Medio Urbano y Natural, se refiere a la construcción de una vivienda en «Jable del Medio Mala» coincidente con el lugar de ubicación de la finca y en la sentencia que origina el archivo del expediente resulta que existe una edificación desde el año 1989. Es decir, el registrador da por hecho que procede la aplicación de la normativa citada, cuando el posible defecto hubiese sido la necesidad de que se acredite con mayor exactitud la fecha de la edificación, con la precisa descripción que se pretende inscribir, a efectos de determinar la legislación aplicable, y sólo en el supuesto de que lo fuera con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 9/1999 calificar la escritura en los términos que se ha realizado.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.
14 noviembre 2011
Construcciones antiguas.- 1. En escritura publica de agrupación y declaración de obra nueva construida sobre la resultante se incorporan a los efectos de acreditar la antigüedad de la finca y la coincidencia de descripción y titularidad, por un lado una certificación de técnico cualificado –arquitecto colegiado con visado del colegio profesional competente–, para cumplir los requisitos exigidos por el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, los cuales se cumplen en este documento; y, por otro, se une por el notario, la certificación catastral telemática que exige el artículo 3.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, en su nueva redacción dada por la Ley 2/2011, de Economía Sostenible, a los efectos de dar cumplimiento a los exigido por esta Ley. En la mencionada certificación catastral no se produce la total coincidencia de los datos descriptivos –aunque sí los que se corresponden con la antigüedad– con los que aparecen en el cuerpo de la escritura y los de la certificación del técnico colegiado, que son los reales a decir de las manifestaciones y acreditaciones de los otorgantes.
El registrador suspendió la inscripción por no coincidir totalmente los datos que constan en la escritura pública con los de la certificación catastral que se aporta.
2. La cuestión que se plantea en este recurso es la de la interpretación y extensión que ha de darse al artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, tras la reforma hecha del artículo 3.2 de la Ley del Catastro por la Ley 2/2011, de Economía Sostenible. Y es que al ser dos las circunstancias que se han de acreditar –antigüedad de la obra construida o terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título– y varios los medios concedidos para hacerlo –certificación del Catastro o del Ayuntamiento, certificación de técnico competente, o acta notarial– se plantea si dichos medios son alternativos o, si acreditado uno de ellos, deben constar ambas circunstancias en él –lo que en este caso se cumple–, o si se pueden acreditar por dos de los distintos medios concedidos. Y además, si existe una jerarquía de esos medios en el artículo 52 reseñado o, por el contrario, están todos situados en el mismo orden de importancia.
En este caso, se aportan certificación técnica y certificación del Catastro, lo que plantea, en caso de discrepancia, cuál prevalece a la hora de acreditar la realidad extrarregistral y, en caso de ser ambos de igual categoría, a quién corresponde la elección del que se ha de utilizar para la acreditación. Debe valorarse, en estas circunstancias que con la incorporación de la certificación catastral gráfica telemática que exige el artículo 3.2 de la Ley del Catastro en la nueva redacción dada por la Ley 2/2011, de Economía Sostenible, pueden producirse discrepancias descriptivas con los otros medios acreditativos.
3. En principio, el notario recurrente, sin necesidad de la certificación catastral gráfica, ya aporta otro de los medios que exige el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. El marco legal en el que debe encuadrarse dicho precepto ha variado mucho desde su inicial entrada en vigor, como consecuencia de las sucesivas modificaciones de la Ley de Suelo; y sus dudas interpretativas han sido resueltas en numerosas ocasiones por este Centro Directivo. En cuanto al contenido del precepto, recoge las exigencias de la Ley a las obras nuevas ya construidas con antigüedad suficiente para no incurrir en actos de disciplina urbanística: «Artículo 52. Reglas aplicables a otras construcciones. Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos: a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación».
Las dudas interpretativas sobre este precepto quedaron solventadas por la Resolución de 25 de agosto de 2008, en la que se determinó de forma definitiva la posibilidad de inscripción por la vía de este artículo 52, de una obra nueva iniciada y terminada con posterioridad incluso a la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 1990, amparando así la legalidad de las obras que pudieran declararse en lo sucesivo.
Es claro que las formas de acreditar la antigüedad de la obra construida –certificación del Catastro, certificación del Ayuntamiento, certificación técnica y acta notarial– constituyen una lista cerrada conforme se deduce de reiterada doctrina de este Centro Directivo, pero no hay mención en la norma citada ni en la doctrina sobre la existencia de una jerarquía entre estas formas de acreditar antigüedad y descripción coincidente con el título. Así pues, ante el silencio de la Ley, deben entenderse todas en el mismo orden de categoría sin que deban prevalecer unas sobre otras.
4. Respecto a la cuestión de si la doble acreditación de la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, deben concurrir en uno solo de los medios mencionados o puede ser obtenida mediante dos de ellos por separado, podemos encontrar algunas Resoluciones de este Centro Directivo en que se trata indirectamente la cuestión.
En la Resolución de 20 de septiembre de 2005 se aceptaron como formas de acreditación dos de las mencionadas al mismo tiempo –certificado del Ayuntamiento y del Catastro–, aceptándose la antigüedad acreditada en una de ellas y no obstante denegando la inscripción porque no coincidían ninguna de las descripciones de las formas de acreditación con la del título.
Por su parte, la Resolución de 23 de enero de 2006 solventa la cuestión en su segundo fundamento de Derecho: «Por ello, nada obsta a que la descripción de la edificación coincidente con el título y la antigüedad de la misma, se prueben por el mismo medio probatorio, o como en el caso objeto de recurso por medios probatorios distintos, la antigüedad por la certificación municipal y la descripción coincidente con el título por certificación catastral, siempre que como ocurre en el supuesto objeto de recurso no exista duda fundada de que uno y otro medio se refieren a la misma edificación». Así pues, en este el caso debe ser aceptada aún más la forma de acreditación, ya que ambas circunstancias –antigüedad y coincidencia descriptiva– constan en el mismo documento probatorio –certificado del técnico– y en la certificación catastral se corrobora la antigüedad demostrada. Además, esta última certificación telemática se aporta a los solos efectos de cumplir con la obligación legal de incorporar a la escritura la certificación catastral gráfica y descriptiva.
5. Respecto de la discrepancia entre los dos medios probatorios –certificado del técnico y certificación catastral–, es necesario señalar que mientras el primero se utiliza para cumplimentar los requisitos exigidos por el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, al incluirse en el epígrafe de la escritura denominado «antigüedad de la construcción» invocando como prueba de la misma, y acreditando además la descripción que coincide con la del título, ese certificado del técnico –arquitecto colegiado visado por colegio profesional competente– que es el que por voluntad del otorgante se utiliza para solicitar la inscripción; el segundo –certificado catastral– se obtiene telemáticamente por el notario y se relaciona en el título bajo el epígrafe «referencia catastral» con la única finalidad, en este caso por el notario, de dar cumplimiento a la exigencia del artículo 3.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004 en su nueva redacción de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.
Entender otra cosa sería derogar el sentido del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997 por la Ley de Economía Sostenible, y no es ese el espíritu de ésta. Además, se establece en la misma Ley 2/2011, de Economía Sostenible, una nueva redacción al artículo 18 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, sobre procedimientos de subsanación de discrepancias y rectificación del Catastro, medio idóneo de carácter voluntario, como se concluye de la dicción literal del citado artículo 18.2 cuando expresamente dice «podrá subsanarse». Por este precepto se habilita y regula detalladamente el procedimiento de subsanación del Catastro con el apoyo de otros medios probatorios más acordes con la realidad física tal como es la certificación del técnico: «el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en Derecho…».
Así pues, coexisten ambos preceptos –artículos 52 del Real Decreto 1093/1997 y 3.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004– cada uno en su ámbito y finalidad, y la Ley reconoce la posible inexactitud del Catastro habilitando procedimientos de subsanación a ese efecto; pero con la acreditación de las circunstancias exigidas en uno solo de los medios indicados, basta para el cumplimiento de los requisitos exigidos en el artículo 52.a) del Real Decreto 1093/1997.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota del registrador.
10 noviembre 2011
Construcciones antiguas.- 1. Se debate en este recurso –defecto tercero de la nota de calificación único objeto de recurso– la posibilidad de inscribir una ampliación de obra nueva correspondiente a edificación antigua y constitución en régimen de propiedad horizontal, en virtud de una escritura pública autorizada en fecha 19 de mayo de 2008, acompañada de una escritura pública de subsanación autorizada el 14 de abril de 2010, en el sentido de si es necesario para proceder a la inscripción de la obra nueva de edificación antigua la previa aportación del acto administrativo o certificado municipal en que se declare la situación de fuera de ordenación, la asimilación a tal situación de fuera de ordenación o la conformidad de la ampliación de obra con la ordenación urbanística y el planeamiento en vigor; o si por el contrario, como afirma el notario recurrente, basta con notificar a la Administración Local la inscripción de la declaración de obra nueva de edificación antigua, quien deberá declarar mediante acto administrativo la concreta situación urbanística en que se encuentra la edificación o construcción y hacerlo constar en el Registro de la Propiedad posteriormente a la inscripción ya practicada.
2. Ha de precisarse, en primer lugar, la competencia de las normas estatales en materia de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según la normativa autonómica, ya que, si bien, con carácter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo, o la necesidad de determinación por parte de la legislación autonómica del plazo de prescripción de la posible infracción urbanística o, en su caso, su imprescriptibilidad (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005 y 4 de mayo de 2011).
3. En segundo lugar ha de analizarse el alcance temporal de las normas aplicables para determinar el régimen aplicable a los requisitos para obtener la inscripción de las declaraciones de obras antiguas (o ampliaciones de obras antiguas), siendo las normas o disposiciones a aplicar, no las que regulan los controles administrativos sobre la forma en que se ha ejecutado la obra, sino las disposiciones que regulan los requisitos necesarios para su documentación pública e inscripción registral. Por lo tanto, como ya afirmó este Centro directivo en sus Resoluciones de 9 de enero de 2010 y 24 de marzo de 2011, las sucesivas redacciones legales en la materia (Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico; Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio; Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, y Texto Refundido de dicha Ley, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio), serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior.
Ahora bien, tratándose de escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determina norma de protección de legalidad urbanística, pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción.
En consecuencia, en esto debe confirmarse la aplicación de la norma del artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (en su redacción dada por el artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio), al presente supuesto de hecho, al estar presentada en el Registro con posterioridad a su inscripción, a pesar de que fuera autorizada en fecha en que no estaba vigente el actual apartado 4 del artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo.
4. No obstante lo anterior, hay que decidir si el artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, es imprescindible, en cuanto requisito «sine qua non» para poder practicar la inscripción de la declaración de obra nueva de edificación antigua, la previa manifestación formal realizada por el Ayuntamiento y relativa a que se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido, –que prescribe la letra b) del apartado 4 del artículo 20 del Texto Refundido 2/2008, de 20 de junio–; o si, por el contrario, la inscripción de la obra antigua puede practicarse con la sola justificación de la prescripción de la acción que imposibilite su derribo y la no constancia en el Registro de expedientes de disciplina urbanística, notificando la inscripción realizada al Ayuntamiento para que éste proceda a continuación y en su caso, a promover la constancia registral de la posible situación de fuera de ordenación y de su contenido.
La búsqueda del criterio a aplicar debe comenzar por el contenido de la Exposición de motivos del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, en la parte referida a la materia de que se trata, donde se señala que «se permite el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación, esto es, aquéllos respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. De esta manera, se consigue la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica».
El artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, según redacción dada por el Real Decreto-ley 8/2011, admite, con norma de rango de Ley y de ámbito estatal, la posibilidad de inscribir construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que implique su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, regulando para ello un procedimiento especial, siendo esta la finalidad de la norma a la que deberá atenderse en su interpretación. Ahora bien, la nueva regulación establecida no es muy distinta a la anterior, sino que reproduce de forma casi literal la práctica totalidad del contenido de los artículos 52 y 54 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, e introduce dentro del mismo un contenido nuevo, el previsto en la letra b) del artículo, cuyo encaje con la regulación preexistente es la que plantea el principal problema interpretativo. Así, la nueva redacción dada al artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo por el artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, establece en sus apartados a), b) y c) los trámites que han de cumplirse en la inscripción de estas obras nuevas. En su apartado a) se establecen los requisitos previos a la inscripción, señalándose que en las escrituras de declaración de obra nueva se acompañará certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título; y, a tales efectos, el registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Al admitirse que pueda tomarse como referencia la certificación expedida por técnico competente, acta notarial o certificación catastral, se mantiene el procedimiento de acceso al Registro de la Propiedad de esta categoría de escrituras de obra nueva, sin necesidad de un previo acto fiscalizador realizado por el Ayuntamiento, el cual tendrá conocimiento de la inscripción una vez realizada para, con ello, poder adoptar las medidas de restablecimiento de la legalidad y publicidad de las mismas que considere oportuno. Introduce, no obstante la exigencia impuesta al registrador de comprobar que la edificación no se halla situada sobre suelo demanial o afectado por servidumbres de uso público o general. El apartado c) establece un requisito posterior a la inscripción al decir que los registradores de la propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación; y, el apartado b) exige un requisito que exige determinar si es previo a la inscripción, o si, por el contrario puede ser cumplido con posterioridad a la práctica de la inscripción, al decir que el asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable. A tales efectos, será preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido.
Como se ha expresado el apartado b) del artículo 20.4 añade un nuevo requisito que es la «constancia de la situación de fuera de ordenación» en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación. Parece con ello el legislador partir de la consideración de que la totalidad de las edificaciones cuya obra se declara sobre la base de su antigüedad se hallan total o parcialmente fuera de ordenación. Pero lo cierto es que no todas las declaraciones de obras antiguas se corresponden con edificaciones en situación de fuera de ordenación, pues no cabe duda, y de hecho ocurre con frecuencia, que sobre la base de su consolidación por antigüedad se declaran obras de edificaciones que están dentro de ordenación y en cuya inscripción, por tanto, no puede hacerse constar, no obstante el mandato legal, situación alguna de fuera de ordenación.
5. Debe tenerse en cuenta que la norma contenida en el artículo 137 del Texto Refundido de 1992, relativa a las construcciones fuera de ordenación, fue declarada nula por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, por lo que la regulación de las edificaciones fuera de ordenación ha quedado reservada al ámbito competencial autonómico, siendo diversa la regulación autonómica sobre esta cuestión. El nuevo artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio admite ya de manera expresa –y resuelve de esta manera las dudas que con anterioridad podían haberse suscitado–, la inscripción en el Registro de aquellas escrituras de obra nuevas respecto de las cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción, en las que se manifestara, en la correspondiente certificación del Ayuntamiento, que se encontraban fuera de ordenación. Y contiene una norma imperativa en el sentido de que esta constancia registral de la situación de fuera de ordenación, debe realizarse en virtud del acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido.
6. Las obras sin licencia que, por transcurso del plazo de prescripción, no puedan ser objeto de demolición, pueden encontrarse en tres diferentes situaciones: a) aquéllas que siendo lícitas, por no contravenir inicial ni posteriormente la ordenación urbanística, no están fuera de ordenación, pueden acceder al Registro de esta forma indirecta, sin que se exprese que están fuera de ordenación; b) otras, que siendo inicialmente ilícitas no son demolidas, una vez transcurrido el plazo de ejercicio de la acción de disciplina, sin quedar incluidas de manera expresa en la categoría de obras fuera de ordenación (porque la Ley autonómica no las declara en tal estado), quedando genéricamente sujetas, según la Jurisprudencia existente, a un régimen análogo al de fuera de ordenación; y c) las que siendo igualmente ilícitas, la ley las incluye en alguna categoría expresa de «fuera de ordenación».
7. De las dos posibles interpretaciones de este apartado b) del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo, parece más acertado entender que la aportación del acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido, no es un requisito previo a la inscripción, sino que puede ser cumplido, en su caso, con posterioridad. Como ha quedado expresado anteriormente, no todos los requisitos establecidos en los apartados a), b) y c) del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo son previos a la inscripción. Sí lo es el expresado en el apartado a); y posterior a la inscripción es el expresado en el apartado c). El apartado b) puede ser cumplido con carácter previo, si por ejemplo, se aporta junto con la certificación del Ayuntamiento en la que conste la terminación de la obra en fecha determinada, el acto administrativo en el que se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido; y posterior puede ser en el caso de que la terminación de la obra en fecha determinada se justifique por acta notarial, certificado de técnico competente o certificación catastral. Y, por el contrario, no procederá hacer constar la situación de fuera de ordenación, si la construcción, como se ha expresado no se encuentra fuera de ella, por ser conforme con el planeamiento.
A esta conclusión se llega de las siguientes consideraciones: 1) Porque puede ocurrir que la construcción no se encuentre fuera de ordenación; 2) Porque resulta contradictorio admitir que la fecha de terminación de la construcción pueda acreditarse no sólo por certificación del Ayuntamiento, sino también por certificación de técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral, e inmediatamente después exigir que se aporte con carácter previo el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación; 3) Que la publicidad registral, en garantía de los terceros, es suficiente con la expresión, en el cuerpo de la inscripción y en la nota de despacho (cfr. artículo 20.4.c del Texto Refundido de la Ley de Suelo), de la forma en que se ha practicado la inscripción y de la notificación al Ayuntamiento; 4) Existiendo una manifestación formal del Ayuntamiento en relación con la adecuación o no de la obra al planeamiento urbanístico resultaría superfluo imponer al registrador que exija justificación de su antigüedad y que compruebe que el suelo no es demanial ni afectado por servidumbres de uso público; 5) Existiendo una manifestación formal previa del Ayuntamiento en relación con la adecuación o no de la obra al planeamiento urbanístico resultaría igualmente superflua e inútil la notificación de la inscripción realizada al Ayuntamiento, pues éste no sólo tiene ya conocimiento de la obra declarada, sino que ha dictado un acto administrativo expreso cuyo contenido se ha hecho constar en el Registro; y 6) Que con ello se posibilita la manifestación contenida en la Exposición de Motivos del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de permitir el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación, esto es, aquéllos respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, logrando la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica, para lo cual será preciso que se aporte el correspondiente acto administrativo en el que se delimite su contenido.
8. Por otra parte si la Ley hubiera querido sujetar a previa fiscalización municipal la inscripción de obras nuevas cuya consolidación por antigüedad sea alegada, lo razonable es que hubiera previsto la posibilidad de la inscripción sobre la base de la presentación de la escritura de declaración de obra nueva, de la justificación de su descripción adecuada a la realidad, y únicamente de la aportación de certificación municipal de la que resultara su situación adecuada al planeamiento o de fuera de ordenación, con expresión en este último caso de las limitaciones por razón de tal situación aplicables. Por el contrario, el legislador, como de forma reiterada se ha dicho, sigue exigiendo al registrador no sólo que califique la antigüedad suficiente para considerar posible la prescripción de las acciones que pudieran provocar la demolición, sino, además, que compruebe que la edificación no se encuentra sobre suelo demanial o afectado por servidumbres de uso público, exigencias que sólo tienen sentido si se pretende mantener el sistema que posibilita la inscripción sin necesidad de previa intervención municipal.
9. Lo expuesto lleva a este Centro directivo a considerar más ajustada a la letra y contenido del artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, la interpretación apuntada, en la que se considera que el legislador ha querido, por un lado, mantener la posibilidad de resolver la discordancia entre la realidad física extrarregistral y el contenido del Registro sobre la base de la justificación ante el registrador de circunstancias de hecho (descripción y antigüedad de la obra e inexistencia de rastro registral de expedientes de disciplina urbanística) y sin necesidad de previa manifestación formal el Ayuntamiento y, por otro, reforzar la constancia y publicidad registral en la inscripción de obra nueva, tanto del hecho de que el Ayuntamiento ha sido notificado de la existencia de la obra a los efectos que procedan, como de la posible situación de fuera de ordenación en caso de que sea declarada, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad de este tipo de construcciones, logrando la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica, como se manifiesta en la Exposición de Motivos anteriormente citada.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación en los términos resultantes de los anteriores fundamentos de Derecho.
17 enero 2012
Construcciones antiguas.- 1. Una vez se ha descartado resolver sobre los dos primeros defectos que aparecen en la nota de calificación, habida cuenta que el recurrente ha prescindido de su revocación en el escrito de recurso, y así se recoge en el informe de la registradora, debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de declaración de obra nueva en la que concurren las circunstancias siguientes: a juicio de la registradora no resulta acreditada la adecuación de la obra nueva declarada a la legalidad urbanística, por entender que existen dudas respecto a la identidad de la finca a que se refiere la certificación catastral, descriptiva y gráfica incorporada y la finca sobre la que se pretende la inscripción de la obra declarada; el notario autorizante acredita en la escritura todos los medios existentes a su alcance para la justificación de los requisitos exigidos por las normas referidas en los vistos de este expediente.
2. La declaración de obra nueva está justificada por una certificación catastral descriptiva y gráfica que coincide con la obra descrita en el título y cuya inscripción se pretende, pero que no es totalmente coincidente en cuanto a la superficie total de la finca tal como figura inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que ha servido de base para que la registradora albergue duda fundada sobre la identidad de la finca.
Respecto de esta única cuestión, deberán respetarse las superficies inscritas en el Registro, dado la presunción de exactitud de los asientos registrales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y la salvaguardia judicial de los mismos (artículo 1 de la Ley Hipotecaria). En definitiva, sólo se debe analizar si la declaración de la obra se ajusta o no a la certificación catastral, a los efectos de entenderse o no cumplido el requisito del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Y en este aspecto debe darse la razón al recurrente, pues la identidad es completa, coincidiendo los 268 metros cuadrados del terreno sobre el cual está construida la edificación, tanto en el título como en la certificación catastral. En este sentido, la propia registradora admite la coincidencia entre la descripción en el titulo de la declaración de obra que se pretende inscribir, con la descripción de la misma en la certificación catastral descriptiva y gráfica que se testimonia en la escritura. Es este el único extremo que debería tener en cuenta, si fuera lo único que pretendiera inscribir y no se plantease las dudas sobre la identidad de la finca. Sólo ocurre que en el Registro no coincide la extensión superficial inscrita con las que el Catastro y el título reflejan de la realidad, lo que es causa de dudas fundadas para la registradora.
Ahora bien, en el título calificado no sólo hay una declaración de obra nueva, sino una nueva descripción de la totalidad del inmueble, resultante de aquella declaración de obra, y aquí tampoco hay contradicción que impida la inscripción, entre la certificación descriptiva y gráfica y el título calificado. En la escritura se pretende que la superficie total registral de la finca pase de 218 metros cuadrados a 268 metros cuadrados que aparecen en el Catastro y son la realidad; lo que supone un exceso que equivale al 22,93% respecto de la superficie inscrita. Y es cierto que no es una total coincidencia, pero no estamos ante supuestos (como las inmatriculaciones) en que haya una exigencia legal de coincidencia total, sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística; y que no haya duda de la identidad de la finca entre el título y el documento justificativo de aquéllos extremos, cuestiones todas que han quedado acreditadas sobradamente en este expediente.
3. Así pues, en cuanto al único de los defectos de la nota que se ha recurrido, y habida cuenta que: a) La identidad entre la finca registral sobre la que se declara la obra realizada, y la finca catastral cuya certificación se aporta, únicamente importa ahora a los efectos de constatar que la obra realizada es anterior de la Ley del Suelo de 1990 (según el certificado catastral aportado se edificó en el año 1982); esto está claramente acreditado no solo por la forma de descripción que aparece en el Registro, donde se refleja la existencia de la edificación aunque incompleta, sino también en la certificación catastral, descriptiva y gráfica en la que se refleja la antigüedad de la construcción; b) que frente a la general divergencia entre las descripciones registral y catastral de una finca, existen en el caso debatido apreciables coincidencias, entre una y otra; coinciden absolutamente el nombre y número de Gobierno de la calle, como substancialmente los linderos en los que se produce coincidencia entre apellidos en cuanto a los titulares -; derecha, M. L. hoy número 19 calle (…) de M. L. J.; izquierda E. G., hoy número 15 de la calle (…) de F. M. G.; fondo camino (…), que hoy es la Travesía (…); c) La coincidencia entre los metros edificados y los de superficie de suelo, que se reseñan en el título calificado y el certificado catastral; y d) Las posibilidades de adquirir mayor certidumbre sobre la identidad de estas fincas, por el examen de los historiales de las fincas colindantes, facultad que no ha sido utilizada por la registradora; así como tampoco la de comprobar que no existen otras fincas en la calle que aparezcan de titularidad de las otorgantes, lo que le llevaría a resolver sus dudas y a tener certeza fundada de la coincidencia de la identidad de la finca. Procede concluir, que ha quedado acreditado que la obra realizada antes del año 1887 a que se refiere el certificado catastral aportado, es la que ahora se declara sobre la finca registral número 263 del Registro de la Propiedad de Fraga, debiendo revocarse el defecto impugnado.
4. En cuanto a la discordancia de la descripción de la obra nueva con la certificación del Catastro y la cabida de la finca, es cierto, que existe una diferencia de cabida de las fincas referidas, por lo que se podría discutir sobre excesos de cabida, y entonces habría que ver por qué cantidad o porcentaje. Sin embargo, en cuanto a la descripción de la obra nueva y las fincas parece conveniente para identificar una u otra finca no estar solamente a la cabida sino a otros datos que la describan de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 51 del Reglamento Hipotecario; por ejemplo, existen en toda finca unos linderos, preceptivos en toda descripción de la finca; en este caso parece inequívoco, según esos linderos, que se trata de la finca referida, unido a otros hechos de la descripción del Catastro, como por ejemplo, la cabida de la finca es de 268 metros cuadrados, pero es la superficie del suelo, la que necesariamente es inferior a la superficie construida –268 metros cuadrados– a la que también se refiere el Catastro, y que difiere de la mencionada en el Registro –218 metros cuadrados–, que porcentualmente supera una vigésima parte; por todo ello, el problema puede derivar de un posible exceso de cabida, el cual puede ser adaptado a la realidad por otros medios, entre ellos por la simple apreciación de la registradora, junto con una rectificación en escritura pública, un acta de notoriedad u otro medio. Pero lo cierto es que no se ha solicitado el exceso de cabida.
A efectos del mencionado artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, se incorpora certificación catastral, descriptiva y gráfica de la que –según se expresa en la misma escritura– se deduce que la construcción de la edificación data del año 1887 y su descripción resulta coincidente con la misma escritura.
5. Por lo que se refiere a la justificación del cumplimiento de la normativa urbanística conforme a lo dispuesto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, es cierto que mediante la certificación catastral descriptiva incorporada a la escritura calificada, existen algunas discordancias puestas de relieve por la registradora –ciertamente de poca importancia por lo que se refiere a la superficie edificada–. Pero es igualmente cierto que, como ha entendido este Centro Directivo en Resolución de 25 de agosto de 2008, no se trata de supuestos (como las inmatriculaciones) en que haya una exigencia legal de coincidencia total, sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística; y que no haya duda de la identidad de la finca entre la expresada en el título y en el documento justificativo de aquellos extremos, circunstancias que han de reputarse suficientemente acreditadas, a pesar de las escasas diferencias de superficie referidas en la calificación, toda vez que éstas no comportan dudas sobre esa identidad de la finca ni que haya contradicción, entre la certificación descriptiva y gráfica y el título calificado, que impida la inscripción.
En definitiva, la identidad entre la finca registral sobre la que se declara la obra realizada y la finca catastral cuya certificación se aporta, únicamente importa ahora a los efectos de constatar que la obra realizada es anterior de la Ley del Suelo de 1990 (según el certificado catastral aportado se edificó en el año 1887), y la duda de esa identidad de la finca no es en este caso fundada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación en cuanto al único defecto recurrido.
1 febrero 2012
Construcciones antiguas.- 1. Limitado el objeto del recurso a la segunda de las cuestiones planteadas por la registradora en su nota de defectos, esta Dirección General ha tenido ocasión de pronunciarse muy recientemente sobre esta cuestión (Resolución de 17 de enero de 2012 en relación además a un supuesto situado en la misma Comunidad Autónoma de Andalucía). La única particularidad es que no se produce un problema temporal por ser indiscutida la aplicación del artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en su redacción dada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio.
La cuestión queda limitada por tanto a si es necesario para proceder a la inscripción de la obra nueva de edificación antigua la previa aportación del acto administrativo o certificado municipal en que se declare la situación de fuera de ordenación, la asimilación a tal situación de fuera de ordenación o la conformidad de la ampliación de obra con la ordenación urbanística y el planeamiento en vigor; o si por el contrario, como afirma el notario recurrente, basta con notificar a la Administración Local la inscripción de la declaración de obra nueva de edificación antigua, quien deberá declarar mediante acto administrativo la concreta situación urbanística en que se encuentra la edificación o construcción y hacerlo constar en el Registro de la Propiedad posteriormente a la inscripción ya practicada.
2. Ha de precisarse, en primer lugar, la competencia de las normas estatales en materia de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según la normativa autonómica, ya que, si bien, con carácter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo, o la necesidad de determinación por parte de la legislación autonómica del plazo de prescripción de la posible infracción urbanística o, en su caso, su imprescriptibilidad (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005 y 4 de mayo de 2011).
3. Establecido esto, hay que decidir si, conforme al artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, es imprescindible, en cuanto requisito «sine qua non» para poder practicar la inscripción de la declaración de obra nueva de edificación antigua, la previa manifestación formal realizada por el Ayuntamiento y relativa a que se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido, –que prescribe la letra b) del apartado 4 del artículo 20 del Texto Refundido 2/2008, de 20 de junio–; o si, por el contrario, la inscripción de la obra antigua puede practicarse con la sola justificación de la prescripción de la acción que imposibilite su derribo y la no constancia en el Registro de expedientes de disciplina urbanística, notificando la inscripción realizada al Ayuntamiento para que éste proceda, a continuación y en su caso, a promover la constancia registral de la posible situación de fuera de ordenación y de su contenido.
La búsqueda del criterio a aplicar debe comenzar por el contenido de la Exposición de motivos del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, en la parte referida a la materia de que se trata, donde se señala que «se permite el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación, esto es, aquéllos respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. De esta manera, se consigue la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica».
El artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, según redacción dada por el Real Decreto-Ley 8/2011, admite, con norma de rango de Ley y de ámbito estatal, la posibilidad de inscribir construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que implique su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, regulando para ello un procedimiento especial, siendo esta la finalidad de la norma a la que deberá atenderse en su interpretación. Ahora bien, la nueva regulación establecida no es muy distinta a la anterior, sino que reproduce de forma casi literal la práctica totalidad del contenido de los artículos 52 y 54 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, e introduce dentro del mismo un contenido nuevo, el previsto en la letra b) del artículo, cuyo encaje con la regulación preexistente es la que plantea el principal problema interpretativo. Así, la nueva redacción dada al artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo por el artículo 24 del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, establece en sus apartados a), b) y c) los trámites que han de cumplirse en la inscripción de estas obras nuevas. En su apartado a) se establecen los requisitos previos a la inscripción, señalándose que en las escrituras de declaración de obra nueva se acompañará certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, y, a tales efectos, el registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Al admitirse que pueda tomarse como referencia la certificación expedida por técnico competente, acta notarial o certificación catastral, se mantiene el procedimiento de acceso al Registro de la Propiedad de esta categoría de escrituras de obra nueva, sin necesidad de un previo acto fiscalizador realizado por el Ayuntamiento, el cual tendrá conocimiento de la inscripción una vez realizada para, con ello, poder adoptar las medidas de restablecimiento de la legalidad y publicidad de las mismas que considere oportuno. Introduce, no obstante, la exigencia impuesta al registrador de comprobar que la edificación no se halla situada sobre suelo demanial o afectado por servidumbres de uso público o general. El apartado c) establece un requisito posterior a la inscripción al decir que los registradores de la propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación; y, el apartado b) exige un requisito que impone determinar si es previo a la inscripción, o si, por el contrario puede ser cumplido con posterioridad a la práctica de la inscripción, cuando dice que el asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable, y que a tales efectos, será preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido.
Como se ha expresado el apartado b) del artículo 20.4 añade un nuevo requisito que es la «constancia de la situación de fuera de ordenación» en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación. Parece con ello el legislador partir de la consideración de que la totalidad de las edificaciones cuya obra se declara sobre la base de su antigüedad se hallan total o parcialmente fuera de ordenación. Pero lo cierto es que no todas las declaraciones de obras antiguas se corresponden con edificaciones en situación de fuera de ordenación, pues no cabe duda, y de hecho ocurre con frecuencia, que sobre la base de su consolidación por antigüedad se declaran obras de edificaciones que están dentro de ordenación y en cuya inscripción, por tanto, no puede hacerse constar, no obstante el mandato legal, situación alguna de fuera de ordenación.
4. Debe tenerse en cuenta que la norma contenida en el artículo 137 del Texto Refundido de 1992, relativa a las construcciones fuera de ordenación, fue declarada nula por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, por lo que la regulación de las edificaciones fuera de ordenación ha quedado reservada al ámbito competencial autonómico, siendo diversa la regulación autonómica sobre esta cuestión. El nuevo artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, admite ya de manera expresa –y resuelve de esta manera las dudas que con anterioridad podían haberse suscitado–, la inscripción en el Registro de aquellas escrituras de obra nuevas respecto de las cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción, en las que se manifieste, en la correspondiente certificación del Ayuntamiento, que se encuentran fuera de ordenación. Y contiene una norma imperativa en el sentido de que esta constancia registral de la situación de fuera de ordenación, debe realizarse en virtud del acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido.
5. Las obras sin licencia que, por transcurso del plazo de prescripción, no puedan ser objeto de demolición, pueden encontrarse en tres diferentes situaciones: a) aquéllas que siendo lícitas, por no contravenir inicial ni posteriormente la ordenación urbanística, no están fuera de ordenación, pueden acceder al Registro de esta forma indirecta, sin que se exprese que están fuera de ordenación; b) otras que, si bien fueron inicialmente ilícitas, no son demolidas, una vez transcurrido el plazo de ejercicio de la acción de disciplina, sin quedar incluidas de manera expresa en la categoría de obras fuera de ordenación (porque la Ley autonómica no las declara en tal estado), y quedan genéricamente sujetas, según la Jurisprudencia existente, a un régimen análogo al de fuera de ordenación; y c) las que, siendo igualmente ilícitas, son incluidas por la ley en alguna categoría expresa de «fuera de ordenación».
6. De las dos posibles interpretaciones de este apartado b) del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo, parece más acertado entender que la aportación del acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido, no es un requisito previo a la inscripción, sino que puede ser cumplido, en su caso, con posterioridad. Como ha quedado expresado anteriormente, no todos los requisitos establecidos en los apartados a), b) y c) del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo son previos a la inscripción. Sí lo es el expresado en el apartado a); y posterior a la inscripción es el expresado en el apartado c). El apartado b) puede ser cumplido con carácter previo, si por ejemplo, se aporta junto con la certificación del Ayuntamiento en la que conste la terminación de la obra en fecha determinada, el acto administrativo en el que se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido; y posterior puede ser en el caso de que la terminación de la obra en fecha determinada se justifique por acta notarial, certificado de técnico competente o certificación catastral. Y, por el contrario, no procederá hacer constar la situación de fuera de ordenación, si la construcción, como se ha expresado, no se encuentra fuera de ella, por ser conforme con el planeamiento.
A esta conclusión se llega de las siguientes consideraciones: 1) Porque puede ocurrir que la construcción no se encuentre fuera de ordenación; 2) Porque resulta contradictorio admitir que la fecha de terminación de la construcción pueda acreditarse no sólo por certificación del Ayuntamiento, sino también por certificación de técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral, e inmediatamente después exigir que se aporte con carácter previo el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación; 3) Que la publicidad registral, en garantía de los terceros, se satisface de forma suficiente con la expresión, en el cuerpo de la inscripción y en la nota de despacho (cfr. artículo 20.4.c del Texto Refundido de la Ley de Suelo), de la forma en que se ha practicado la inscripción y de haberse remitido la correspondiente notificación al Ayuntamiento; 4) Existiendo una manifestación formal del Ayuntamiento en relación con la adecuación o no de la obra al planeamiento urbanístico resultaría superfluo imponer al registrador que exija justificación de su antigüedad y que compruebe que el suelo no es demanial ni afectado por servidumbres de uso público; 5) Existiendo una manifestación formal previa del Ayuntamiento en relación con la adecuación o no de la obra al planeamiento urbanístico resultaría igualmente superflua e inútil la notificación de la inscripción realizada al Ayuntamiento, pues éste no sólo tiene ya conocimiento de la obra declarada, sino que ha dictado un acto administrativo expreso cuyo contenido se ha hecho constar en el Registro, y, 6) Que con ello se posibilita la manifestación contenida en la Exposición de Motivos del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de permitir el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación, esto es, aquéllos respecto de los cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. Se logra así la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica, para lo cual será preciso que se aporte el correspondiente acto administrativo en el que se delimite su contenido.
7. Por otra parte si la Ley hubiera querido sujetar a previa fiscalización municipal la inscripción de obras nuevas cuya consolidación por antigüedad sea alegada, lo razonable es que hubiera previsto la posibilidad de la inscripción sobre la base de la presentación de la escritura de declaración de obra nueva, de la justificación de su descripción adecuada a la realidad, y únicamente de la aportación de certificación municipal de la que resultara su situación adecuada al planeamiento o de fuera de ordenación, con expresión en este último caso de las limitaciones por razón de tal situación aplicables. Por el contrario, el legislador, como de forma reiterada se ha dicho, sigue exigiendo al registrador no sólo que califique la antigüedad suficiente para considerar posible la prescripción de las acciones que pudieran provocar la demolición, sino, además, que compruebe que la edificación no se encuentra sobre suelo demanial o afectado por servidumbres de uso público, exigencias que sólo tienen sentido si se pretende mantener el sistema que posibilita la inscripción sin necesidad de previa intervención municipal.
8. Lo expuesto lleva a este Centro Directivo a considerar más ajustada a la letra y contenido del artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, la interpretación apuntada, en la que se considera que el legislador ha querido, por un lado, mantener la posibilidad de resolver la discordancia entre la realidad física extrarregistral y el contenido del Registro sobre la base de la justificación ante el registrador de circunstancias de hecho (descripción y antigüedad de la obra e inexistencia de rastro registral de expedientes de disciplina urbanística) y sin necesidad de previa manifestación formal el Ayuntamiento y, por otro, reforzar la constancia y publicidad registral en la inscripción de obra nueva, tanto del hecho de que el Ayuntamiento ha sido notificado de la existencia de la obra a los efectos que procedan, como de la posible situación de fuera de ordenación en caso de que sea declarada; con el fin de permitir el acceso al Registro de la Propiedad de este tipo de construcciones, y lograr la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer el carácter de fuera de ordenación de aquéllas y las limitaciones que ello implica, como se manifiesta en la Exposición de Motivos anteriormente citada.
9. En cuanto al nuevo apartado 5 del artículo 53 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía aprobado por Decreto 60/2010, de 16 de marzo, según la redacción dada a dicho precepto por la disposición final primera del Decreto de la Junta de Andalucía 2/2012, de 10 de enero (vid. Apartado segundo número 2), no constituye obstáculo para la resolución del caso ahora planteado no solo teniendo en cuenta la interpretación anteriormente expuesta del artículo 20.4 del Texto refundido de la Ley de Suelo estatal sino también que, en el caso ahora planteado, la escritura pública fue autorizada y presentada en el registro antes de la entrada en vigor de dicho Decreto 2/2012, de 10 de enero, por lo que no resulta aplicable el nuevo precepto al supuesto de hecho objeto de la presente resolución. Pero es que, por otra parte, la aplicación e interpretación de dicha norma reglamentaria, a efectos de la práctica de los asientos, procede siempre hacerla, cuando como es el caso las cuestiones planteadas afectan a la materia notarial y registral, partiendo de la interpretación conjunta y coherente de los susodicha norma con los restantes preceptos del ordenamiento jurídico que se ocupan de mentados asuntos, incluidos, claro está, los preceptos del Texto Refundido de la Ley de Suelo estatal, a la vista, como antes hemos visto, de la titularidad estatal de la competencia de regulación en estas materias (vid. Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo y artículo 149.1.8º de la Constitución). Cosa que, por cierto, no solo no discute sino que explícitamente refrenda el propio texto del apartado 5 del artículo 53 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, primero, al amparar su regulación en el hecho de que se afirme «conforme a la legislación notarial y registral» (que no puede ser otra, precisamente, que la que resulta del artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley estatal de Suelo) y, segundo, de que se limite a las «edificaciones de este tipo», es decir, las que se asimilan a las que están fuera de ordenación, lo que exige o requiere evidentemente que se trate exclusivamente de éstas y no de todas en general (tal como ya se dijo anteriormente al analizar los distintos supuestos a la hora de interpretar el párrafo b) del artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo). No habría que olvidar, por lo demás, que la inscripción de las resoluciones sobre edificaciones fuera de ordenación o asimiladas a ella cabe realizarla con carácter previo si hay constancia de las mismas, o incluso después de realizada la notificación por el registrador al Ayuntamiento conforme al párrafo c) del citado artículo 20.4, según hemos visto anteriormente.
Por último, es también importante observar que la nueva redacción del apartado 5 del artículo 53 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, se hace en una norma como el Decreto 2/2012, de 10 de enero, que regula «el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía», por lo que el precepto reglamentario ha de relacionarse precisamente con los supuestos de edificaciones en suelo no urbanizable. Es en ese ámbito específico del suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía y no otro ni en términos generales, en el que debería procederse a la constatación registral de la situación de fuera de ordenación siempre que el registrador tuviera conocimiento de ella por los documentos presentados o la situación de la finca según los datos gráficos de que dispusiese.
10. En conclusión, no ofrece duda que la constatación registral de la situación de fuera de ordenación en que pueda encontrarse la obra inscrita en las edificaciones realizadas en suelo no urbanizable –a la vista de lo dispuesto en el citado artículo 53.5 del Reglamento de disciplina urbanística de Andalucía– constituye una medida razonable, teniendo en cuenta, además, que, en la tramitación del procedimiento registral, el registrador ha de adoptar las medidas que se estimen «oportunas para remover los obstáculos que impidan, dificulten o retrasen el ejercicio pleno de los derechos de los interesados o el respeto a sus intereses legítimos, disponiendo, en su caso, lo necesario para evitar y eliminar toda anormalidad en la tramitación de procedimientos» (vid. artículo 41 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común). De modo que –por aplicación analógica de las normas contenidas en los artículos 71, apartado 1, de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, antes referida, y 43 y 44 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario– los registradores deberán, en estos supuestos, reclamar del presentante, los interesados y las autoridades urbanísticas competentes la aportación, en su caso –es decir, tratándose de suelo no urbanizable– de la correspondiente resolución sobre la declaración de la obra en situación de fuera de ordenación o asimilada a la misma, quedando, entre tanto, en suspenso el término establecido por la Ley para la práctica de la inscripción; con indicación de que, si no aportaren la resolución en el plazo de diez días, se procederá a extenderla, haciendo constar en el asiento la notificación o notificaciones realizadas y la falta de aportación de la resolución dentro del plazo concedido; todo ello sin perjuicio de que se proceda a practicar además la notificación establecida en el párrafo c) del artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, conforme a la interpretación de dicho precepto, anteriormente hecha, con carácter general.
Por todo ello, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.
5 marzo 2012
Construcciones antiguas.- Se plantea en este recurso, respecto a una construcción antigua, si el certificado expedido por el secretario del Ayuntamiento puede suplir al que debe emitir el técnico competente. La resolución puede verse, más atrás, en el apartado “Certificación del técnico”.
7 marzo 2012
Construcciones antiguas.- 1. Se debate en el presente recurso si constando inscrita una finca en el Registro como rústica de regadío por haberse segregado de otra mayor puede, hacerse constar la declaración de obra antigua al amparo de lo dispuesto en el artículo 20.4 del vigente Texto Refundido de la Ley de Suelo, aportando una certificación catastral de rústica cuya descripción no coincide con la finca inscrita por referirse a una finca mayor y una certificación del Catastro de Urbana en que consta una vivienda.
2. La Ley de Suelo con carácter general exige para la inscripción de las declaraciones de obras nuevas la licencia municipal y los demás requisitos establecidos en los apartados 1, 2 y 3 del artículo 20. Dicha Ley es aplicable a las escrituras otorgadas a partir de la entrada en vigor de la misma por lo que, habiendo sido otorgada la escritura el día 10 de noviembre de 2011, es aplicable dicho precepto respecto a la inscripción de la misma.
Como regla especial el apartado 4 del artículo 20, cuyo texto comienza con la expresión «no obstante lo dispuesto en el apartado anterior», prevé la posibilidad de inscripción de obras antiguas siempre que se cumplan los requisitos señalados en dicho precepto.
A partir de dicho precepto procede examinar los requisitos exigidos en la nota calificadora respecto al mismo. Después de señalar la exigencia en general de la licencia municipal de obras, el registrador suspende la inscripción en primer lugar porque «no se justifica la fecha de finalización de la obra con antigüedad superior al plazo señalado por la Ley para la caducidad de la acción de disciplina urbanística; pues, si bien se inserta certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble (…), la finca no aparece suficientemente identificada, pues no es posible deducir de los escasos datos aportados por el catastro la coincidencia de la reseñada en dicho certificado con la registral…».
El defecto debe ser confirmado conforme al párrafo a) del apartado 4 del artículo 20 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, puesto que la certificación catastral descriptiva y gráfica que el precepto exige lo es «de la finca» con su descripción «coincidente con el título». Ahora bien, en el presente caso, la finca registral no coincide con la finca descrita en el Catastro, siendo esta falta de coincidencia reconocida en la propia escritura, en la que incluso se dice que se procede a iniciar un procedimiento de subsanación de discrepancias, al efecto de adaptar el Catastro a la realidad física y registral.
El requisito de la «descripción coincidente» tiene dos aspectos. Por una parte, al hacer referencia a la finca, la descripción coincidente incide en la necesidad de identificación de la finca sobre la que se declara la obra nueva con la finca registral. Dicha identificación no se produce en este caso, pues aunque en el Catastro de Urbana figure descrita una vivienda, no es posible determinar con los datos aportados, si la vivienda está construida sobre la finca descrita en el Registro. Pero el requisito de la coincidencia descriptiva no se agota en la necesidad de identificación, que es esencial y aquí no se produce; sino además, en la coincidencia de descripción de la parcela sobre la que se pretende declarar la obra nueva, que tampoco coincide, pues se describe como finca «rústica consistente en parcela de terreno de regadío con una extensión superficial de 2.645 metros cuadrados incluidos bienes comunes», sin que en el Catastro conste descrita esta parcela en esos términos. No es lo mismo que sobre una finca de mayor extensión conste edificada una obra, que si consta sobre una parcela de superficie muy inferior, pues aparte de la falta de identificación, no existe «descripción coincidente» de la finca y el precepto exige no sólo la identificación de la obra sino la descripción coincidente de la finca, que tampoco aquí se produce.
Es circunstancia también relevante para determinar esta falta de correspondencia entre la certificación catastral y la finca registral sobre la que se pretende declarar la obra nueva el hecho de que la finca registral proceda de segregación de otra mayor y que de las certificaciones catastrales aportadas resulta la existencia de una vivienda dentro de una finca, sin que pueda deducirse que aquélla radica en la porción que en su día se segregó y no en la finca resto.
Señala el Notario en sus alegaciones que este Centro Directivo sólo ha exigido identidad total del Catastro y el Registro en los casos de inmatriculación. En efecto, las Resoluciones de 25 de agosto de 2008 y 15 de septiembre de 2009 han afirmado que en las declaraciones de obra nueva no es precisa una total coincidencia, como ocurre con las inmatriculaciones, «sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística; y que no haya duda de la identidad de la finca entre el título y el documento justificativo de aquéllos extremos», pero, además de que los supuestos de hecho que contemplaban las citadas resoluciones eran distintos del presente -ampliaciones de obra sobre finca urbana-, se afirma la necesidad de que por el conjunto de los datos que obran en el expediente pueda deducirse la identidad de la finca.
En el presente caso, como ha quedado expuesto, no es posible apreciar la coincidencia entre la finca sobre la que se declara la obra nueva y la parcela reflejada en la certificación catastral, por lo que esta última certificación puede referirse a otra finca distinta. En consecuencia, no se ha acreditado el transcurso del plazo de prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística; por lo que, a falta de tal prueba, es necesaria la licencia, y lo mismo ocurre con la falta de justificación de la clasificación urbanística del terreno donde se encuentra enclavada la edificación, pues, si bien es cierto que las normas subsidiarias adquirieron efectividad con su publicación el 14 de mayo de 2003, no se ha acreditado, por las mismas razones, que la edificación sea anterior a tal fecha.
Confirmado el primer defecto de la nota, no procede pronunciamiento expreso sobre los otros dos, sino tan sólo reiterar la doctrina establecida en la Resolución de 17 de enero de 2012.
En virtud de todo lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
10 marzo 2012
Construcciones antiguas.- 1. Con carácter previo a entrar en las cuestiones de fondo que el presente recurso plantea, es preciso recordar, dados los reproches que realiza el escrito de recurso, que el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación (por todas, Resolución de 13 de marzo de 2012).
2. Se plantea en el presente expediente, como cuestión principal, la de si en relación con una declaración de obra nueva cuya inscripción se interesa al amparo de lo previsto en el artículo 20.4 de la Ley de Suelo, han quedado cumplidos los requisitos al efecto previstos en dicho artículo y, concretamente, si puede entenderse, en relación con la edificación de que se trata, que no procede ya la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
De los hechos transcritos resulta que ha quedado acreditado, por certificación expedida por técnico, que la edificación quedó terminada antes de diciembre del año 2002. Se acompaña al título inscribible escrito de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Sanlúcar de Barrameda en el que, contestando a una solicitud de «Certificado de Prescripción de acción para la restauración de la realidad física alterada» sobre la registral 43.387, se indica que el Servicio de Inspección Urbanística de dicha Gerencia giró visita de inspección con fecha 17 de mayo de 2011, que las edificaciones observadas aparecían ya en la cartografía levantada sobre un vuelo realizado en el año 2003, y que en la base de datos de la Gerencia consta la apertura de expediente por infracción de obras al titular de dicha edificación, abierto con el número 239/2002 y en el que se impuso una sanción ya abonada. En el mismo escrito de la Gerencia de Urbanismo se hace constar que la clasificación del suelo es la de suelo no urbanizable de especial protección, Zona Regable de la Costa Noroeste, y se concluye que ni a la finca ni a la edificación existente sobre la misma le es de aplicación lo previsto en el artículo 185.2.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, sino el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y, conforme a la misma, –concluye el escrito municipal–, «la acción de la Administración para protección de la legalidad urbanística y reestablecimiento del orden jurídico perturbado se encuentra prescrita. (art. 263.1)».
En la calificación que ahora se recurre la registradora pone de manifiesto sus dudas acerca de la prescripción que el Ayuntamiento entiende producida, y ello, por un lado, dado el contenido del artículo 255.1 del citado Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 y, por otro, dado su carácter contradictorio con el Registro, toda vez que en una finca, colindante con la registral 43.387, consta una inscripción de obra nueva de una nave destinada a usos agrícolas construida gracias a una licencia en la que se especifica el carácter provisional de la obra y la obligación de demolición sin derecho a indemnización cuando lo requiera el Ayuntamiento, por ser suelo de especial protección.
Estando conformes el recurrente, la registradora cuya calificación se recurre, y el propio Ayuntamiento, en la consideración de que es de aplicación a las posibles infracciones cometidas en la construcción de la obra declarada el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, y no la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, Ley 7/2002, de 17 de diciembre, no procede entrar a revisar tal consideración, en la que este Centro Directivo coincide. Se precisa, igualmente, que no procede tomar en consideración, al resolver el presente recurso, el Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, toda vez que no ha entrado en vigor hasta el 29 de febrero de 2012, con posterioridad, por tanto, a la presentación en el Registro de la documentación cuya calificación provoca el presente recurso y a la fecha de la nota de calificación recurrida.
3. Admitido por tanto dicho marco normativo, resulta entendible que el contenido de la certificación municipal provoque dudas en la registradora acerca de si, efectivamente, se ha producido o no la prescripción de las posibles acciones que, dada una posible infracción urbanística cuya sanción debiera ser la demolición de la edificación, permitiera llevar el derribo a cabo, restaurando con ello la realidad física alterada. Ciertamente, la manifestación formal de la Gerencia de Urbanismo dista de ser clara, pues después de expresar que el suelo sobre el que se halla la edificación tiene la clasificación de no urbanizable de especial protección, se remite, como norma sobre la cual resolver acerca de la prescripción de las acciones derivadas de posibles infracciones cometidas, al artículo 263.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, que fijaba, con carácter general, la prescripción de las infracciones graves en cuatro años, y no hace referencia alguna a lo previsto en los artículos 249 y 255.1 del mismo texto legal, de los cuales resulta que los actos de edificación o de uso del suelo que se realicen sin licencia o sin orden de ejecución sobre suelo no urbanizable de especial protección quedan sujetos al posible ejercicio de acciones enderezadas a demoler la edificación, si resulta contraria al planeamiento, o a la obtención de la licencia correspondiente, realización de obras de urbanización y abono del aprovechamiento materializado en exceso, si la construcción es conforme al planeamiento, sin que dichas acciones estén sujetas a plazo de prescripción. Por tanto, es cierto que la certificación municipal resulta, cuando menos, oscura, en cuanto realiza una afirmación, la de la prescripción, que no sólo no justifica sino que parece resultar contradictoria con lo establecido en la norma que le sirve de base.
Por el contrario sí resulta claro, a la vista del escrito realizado por la Gerencia de Urbanismo, que el Ayuntamiento de Sanlúcar de Barrameda, en cuanto Administración Pública competente para el ejercicio de las competencias en materia de disciplina, policía e inspección urbanística (artículo 25.2.d) de la Ley de Bases 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local y artículo 195 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía), tuvo conocimiento en el año 2002 de la existencia de la edificación realizada y abrió expediente por infracción de obras a su titular, expediente en el que se impuso una sanción que fue abonada, –de lo que resulta su carácter monetario–, sin que del expediente resultara orden alguna de demolición. Por tanto, en relación con la obra de cuya inscripción se trata, la administración al efecto competente ha resuelto ya un expediente de disciplina urbanística en el que admite la subsistencia de la edificación realizada. Por otro lado, del escrito de la Gerencia Municipal de Urbanismo no resulta que la edificación cuya obra se declara sea contraria al planeamiento vigente ni que, por ello, las medidas de reestablecimiento del orden perturbado que por razón de su existencia hubieran de ser adoptadas hayan de implicar su demolición. En este sentido no cabe olvidar que dicha restauración puede tener lugar, tratándose de edificaciones que no resulten contrarias al planeamiento, a través de su legalización, según resulta de lo previsto en el artículo 249.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, vigente en el momento de construirse la edificación, y 182.1 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía, vigente con posterioridad. A la vista de todo lo anterior se ha de entender que es criterio del Ayuntamiento de Sanlúcar de Barrameda el de que no concurre en la edificación cuya obra se pretende inscribir infracción urbanística alguna cuya sanción deba provocar su demolición.
4. No resulta por ello adecuado centrar la cuestión, como hace la nota de calificación, en si se ha producido o no la prescripción de una posible infracción que deba dar lugar a la demolición de la edificación, pues tal infracción, a juicio de la administración competente para el ejercicio de las competencias en materia de disciplina urbanística, y según resulta de su actuación inspectora y sancionadora, no se ha producido. Y lo cierto es que el artículo 20.4 de la Ley de Suelo vigente sólo exige para su aplicación que se haya producido la prescripción de las acciones de disciplina cuyo ejercicio pudiera provocar la demolición de la edificación declarada, y no de aquellas otras que, dando lugar a la imposición de una sanción, no impliquen el derribo de lo construido. Y si el artículo 20.4 admite la inscripción de obras «antiguas» cuando, habiéndose cometido una infracción que deba provocar la demolición, la acción para realizar ésta ha prescrito, con razón de más debe entenderse aplicable cuando dicha infracción, a juicio del Ayuntamiento, no se ha producido.
5. En relación con el segundo de los argumentos incluidos en la nota de calificación, relativa al contenido del folio de la finca colindante con la registral 43.387, se ha de señalar que el hecho de que sobre una finca registral colindante con aquella sobre la que se declara la obra nueva exista otra edificación para cuya construcción se ha otorgado licencia provisional sujeta a determinados requisitos, no puede llevar a suponer que el mismo régimen hubiera debido seguirse para la edificación cuya inscripción se pretende, dado el distinto uso al que una y otra están destinadas y el distinto tratamiento que uno y otro uso, residencial e industrial, reciben en las determinaciones que el Plan General de Ordenación Urbana de Sanlúcar de Barrameda establece para el suelo no urbanizable de especial protección de la Zona Regable de la Costa Noroeste, según resulta de la certificación municipal que se acompaña al título inscribible.
6. A todo lo hasta aquí dicho, se ha de añadir que la inscripción de la declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad en nada merma las posibilidades de actuación del Ayuntamiento para, si fuera procedente, revisar su propia actuación anterior, en la que resolvió no proceder al derribo, e incoar el expediente que en su caso proceda, dado, por un lado, que el Registro no sana las infracciones urbanísticas que hayan podido ser cometidas y, por otro, la posibilidad de que el Ayuntamiento, al que habrá de ser notificada la inscripción que se practique en los términos previstos por el artículo 20.4.c) de la Ley de Suelo, interese la práctica de anotación preventiva a través de la cual acceda al Registro el expediente que, en su caso, pueda incoar. De hecho, la inscripción de la obra nueva reforzará la posibilidad de control de su adecuación a la legalidad urbanística, en la medida en que, de conformidad con lo previsto en el artículo 51.2 de la Ley de Suelo, habrá de ser notificada por el registrador a la Junta de Andalucía, la cual, en ejercicio de las competencias que en el territorio de la Comunidad Autónoma le reconoce el artículo 188 de la Ley 7/2002, podrá iniciar actuaciones de revisión de la actuación municipal.
Tampoco puede sostenerse que la inscripción de la obra nueva declarada pueda generar una situación engañosa acerca de la situación urbanística de la edificación inscrita, en la cual puedan confiar terceros adquirentes que eventualmente hubieran de soportar las actuaciones materiales de restablecimiento de la legalidad que, en caso de que el Ayuntamiento revise su criterio anterior o lo decida la Junta de Andalucía, deban tomarse, toda vez que tanto en el contenido de la inscripción que se realice, como en la nota de despacho de los títulos que puedan inscribirse con posterioridad, como en la publicidad formal que de la finca sea solicitada, deberá hacerse constar, según exige el artículo 20.4.c) de la Ley de Suelo, que la inscripción ha sido realizada de conformidad con lo previsto en dicho artículo, y que se ha procedido a notificar su extensión al Ayuntamiento, a fin de que éste, en su caso, pudiera interesar la constancia registral de medidas de disciplina urbanística o la posible situación de fuera de ordenación en que la edificación se pudiera encontrar.
7. A la vista de lo expuesto no puede mantenerse el primero de los defectos, pues, según se ha dicho, de la documentación administrativa que se acompaña al título resulta que, a juicio del Ayuntamiento, no se ha incurrido, al construir la edificación cuya obra se pretende inscribir, en una infracción que pueda provocar su demolición, sino en una infracción de obra generadora de una sanción pecuniaria ya abonada. Por tanto, no cabe oponer a solicitud de inscripción la posible falta de prescripción de una infracción distinta de la que el Ayuntamiento consideró cometida, sin que en ningún caso puede olvidarse que la acción administrativa municipal en materia de disciplina urbanística está sujeta, como toda actuación administrativa, a una presunción de legalidad resultante de lo previsto en el artículo 57 de la Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, presunción en que encuentra su origen la limitación de las facultades calificadoras del registrador previstas, para los actos administrativos, en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario.
8. El segundo de los defectos recogidos en la nota de calificación, en el que se exige la aportación de resolución de reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, tampoco puede ser mantenido. Debe en este punto partirse de la doctrina sentada por la Resolución de este Centro Directivo de fecha 17 de enero de 2012, en los términos que siguen.
Procede, en primer lugar, afirmar la competencia de las normas estatales en materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa, ya que, si bien, con carácter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las acciones de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005 y 4 de mayo de 2011).
9. Sentado lo anterior, hay que decidir si conforme al artículo 20.4 de la Ley de Suelo es imprescindible, en cuanto requisito «sine qua non» para poder practicar la inscripción de la declaración de obra nueva de edificación antigua, la previa manifestación formal realizada por el Ayuntamiento y relativa a posible situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido, –que prescribe la letra b) del apartado 4 del artículo 20 del Texto Refundido 2/2008, de 20 de junio–; o si, por el contrario, la inscripción de la obra antigua puede practicarse con la sola justificación de la prescripción de la acción que imposibilite su derribo (o, en el caso resuelto, la manifestación formal realizada por el Ayuntamiento de la que resulta que la infracción por la que en su día se abrió expediente al titular de la obra no comportaba como sanción la demolición,) y la no constancia en el Registro de expedientes de disciplina urbanística, notificando la inscripción realizada al Ayuntamiento para que éste proceda a continuación y en su caso, a promover la constancia registral de la posible situación de fuera de ordenación y de su contenido.
10. La búsqueda del criterio a aplicar debe comenzar por el contenido de la Exposición de Motivos del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, que da su redacción vigente al artículo 20.4 de la Ley de Suelo, en la parte referida a la materia de que se trata, donde se señala que «se permite el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación, esto es, aquéllos respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. De esta manera, se consigue la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica».
Resulta así que la nueva regulación pretende mantener, al igual que la anterior, recogida en los artículos 52 y 54 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y como principio básico sobre el cual interpretar su contenido, la inscribibilidad de edificaciones consolidadas por su antigüedad sin necesidad de que exista un previo acto administrativo de autorización, aprobación o conformidad, lo que justifica su regulación independiente de lo previsto, para las demás obras nuevas, en el número 1 del mismo artículo 20. A tal efecto, se introduce el número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo en el que se da rango de Ley de ámbito estatal a la regulación procedente del citado Real Decreto 1093/1997, reforzando a través de la letra b) la publicidad registral de la situación de fuera de ordenación o asimilado en que se pueda encontrar la edificación. En su apartado a), el artículo 20.4 mantiene la extensión de la calificación registral a los documentos a través de los cuales se pretenda acreditar la antigüedad de la edificación y la extiende a la comprobación de que el suelo sobre el que se declara la obra no sea demanial ni esté afectado por servidumbres de uso público. En la letra c) mantiene la obligación del registrador, procedente del artículo 54 del Real Decreto 1093/1997, de notificar al Ayuntamiento la inscripción realizada, obligación que ha de entenderse complementada con la que impone el artículo 51.2 de la Ley de Suelo, también introducido por el Real Decreto–Ley 8/2011, de notificar la inscripción de la declaración de obra nueva a la Comunidad Autónoma. La novedad fundamental introducida en el procedimiento para inscribir obras «antiguas» está contenida en la letra b) del artículo 20.4, conforme al cual, el asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable. A tales efectos, será preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido. Con ello, el nuevo artículo 20.4 admite ya de manera expresa –y resuelve de esta manera las dudas que con anterioridad podían haberse suscitado–, la inscripción en el Registro de aquellas escrituras de obra nuevas respecto de las cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción, en las que se manifestara, en la correspondiente certificación del Ayuntamiento, que se encontraban fuera de ordenación. Y contiene una norma imperativa en el sentido de que esta constancia registral de la situación de fuera de ordenación debe realizarse en virtud del acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido.
Pero no puede entenderse que, al establecer tal exigencia, parta el legislador de entender que la totalidad de las edificaciones cuya obra se declara sobre la base de su antigüedad se hallan total o parcialmente fuera de ordenación, pues lo cierto es que no todas las declaraciones de obras antiguas se corresponden con edificaciones en situación de fuera de ordenación. Así, sobre la base de su consolidación por antigüedad se pueden declarar obras de edificaciones que están dentro de ordenación y en cuya inscripción, por tanto, no puede hacerse constar, no obstante el mandato legal, situación alguna de fuera de ordenación. La legislación autonómica aplicable al caso resuelto, esto es, la andaluza, establece en el artículo 53 del Decreto 60/2010 por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística, que las edificaciones construidas con infracción urbanística respecto de las cuales hayan prescrito las acciones que puedan provocar su demolición quedan en una situación de asimilación a la de fuera de ordenación, pero no excluye la posibilidad de que, en el territorio de esa Comunidad Autónoma, puedan inscribirse por el procedimiento del artículo 20.4 obras en cuya construcción no se haya producido infracción urbanística.
11. A partir de lo expuesto, de las dos posibles interpretaciones de este apartado b) del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo más arriba citadas, parece más acertado entender que la aportación del acto administrativo mediante el cual se declare la posible situación de fuera de ordenación o de asimilado a la de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido y alcance, no es un requisito previo a la inscripción, sino que puede ser cumplido, en su caso, con posterioridad. Y es que no todos los requisitos establecidos en los apartados a), b) y c) del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo son previos a la inscripción. Sí lo es el expresado en el apartado a); y posterior a la inscripción es el expresado en el apartado c). La constancia registral de la posible situación de fuera de ordenación de todo o parte de la finca podrá producirse en el momento de extenderse la inscripción, si se ha aportado con la titulación inscribible certificación del acto administrativo que declare tal situación, su alcance sobre la edificación y su contenido, o con posterioridad, si tal certificación se presenta en el Registro por el Ayuntamiento, una vez extendida la inscripción y en contestación a la notificación que al efecto, y de conformidad con el artículo 20.4 c) se haya realizado. Y, según se ha dicho, no procederá hacer constar la situación de fuera de ordenación, ni antes ni después de la inscripción, si la construcción, como se ha expresado, se adecua a la ordenación, por ser conforme con el planeamiento.
Por otra parte si la Ley hubiera querido sujetar a previa fiscalización municipal la inscripción de obras nuevas cuya consolidación por antigüedad sea alegada, lo razonable es que hubiera previsto la posibilidad de la inscripción sobre la base de la presentación de la escritura de declaración de obra nueva, de la justificación de su descripción adecuada a la realidad, y únicamente de la aportación de certificación municipal de la que resultara su situación adecuada al planeamiento o de fuera de ordenación, con expresión en este último caso de las limitaciones por razón de tal situación aplicables. Por el contrario, el legislador sigue exigiendo al registrador no sólo que califique la antigüedad suficiente para considerar posible la prescripción de las acciones que pudieran provocar la demolición, sino, además, que compruebe que la edificación no se encuentra sobre suelo demanial o afectado por servidumbres de uso público, exigencias que sólo tienen sentido si se pretende mantener el sistema que posibilita la inscripción sin necesidad de previa intervención municipal.
12. Lo expuesto lleva a este Centro directivo a considerar más ajustada a la letra y contenido del artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, la interpretación apuntada, en la que se considera que el legislador ha querido, por un lado, mantener la posibilidad de resolver la discordancia entre la realidad física extrarregistral y el contenido del Registro sobre la base de la justificación ante el registrador de circunstancias de hecho (descripción y antigüedad de la obra e inexistencia de rastro registral de expedientes de disciplina urbanística) y sin necesidad de previa manifestación formal del Ayuntamiento y, por otro, reforzar la constancia y publicidad registral en la inscripción de obra nueva, tanto del hecho de que el Ayuntamiento ha sido notificado de la existencia de la obra a los efectos que procedan, como de la posible situación de fuera de ordenación en caso de que sea declarada, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad de este tipo de construcciones, logrando la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica, como se manifiesta en la Exposición de Motivos anteriormente citada.
En virtud de lo anterior, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación en los términos expresados.
8 mayo 2012
Construcciones antiguas.- Se plantea en este recurso –que puede verse, más adelante, en el apartado “Libro del edificio y licencia de ocupación”- si a un acta de fin de obra, que se dice concluida en el año 2003, le es aplicable lo dispuesto en el artículo 20.1 de la Ley del Suelo.
5 julio 2012
Construcciones antiguas.- 1. En el presente caso se plantean dos cuestiones bien diversas en relación con una escritura de partición hereditaria en la que también se contiene una declaración de obra nueva: por una parte se debate sobre la inscribibilidad de varias fincas cuyos linderos se actualizan, combinándose con los que figuran en el Catastro, así como otros datos descriptivos, y en alguna se rectifica la superficie, ya por defecto, ya por exceso (este asunto puede verse en el apartado “IDENTIFICACIÓN. De finca para la inscripción de un exceso de cabida”); y por otra se cuestiona el acceso registral de la declaración de una construcción antigua sobre una finca sita en Andalucía.
Son relevantes a los efectos de este recurso, los siguientes hechos:
a) Existen dos documentos de calificación, datados en la misma fecha, cuyos contenidos, sin diferir en lo esencial, no resultan idénticos: De dichos documentos resulta que, en relación genérica a seis fincas (las inventariadas con los números 3 al 8 inclusive) se pone de manifiesto que «no se ha hecho constar el cambio de los linderos, ni de superficie, por no acreditarlo ni resultar del registro» y que se suspende la inscripción «en cuanto a las descripciones actualizadas y exceso de cabida de las registrales 4064 y 4536, y el defecto de cabida de la 4062», «por abrigar dudas el registrador sobre la identidad de la finca y no reunir los requisitos exigidos por el artículo 298, número 3 párrafo 4.º del Reglamento Hipotecario y 53, puntos 8 y 10 de la ley 13/96».
Los datos que se actualizan, a parte de las diferencias de cabida relativas a tres fincas, son los linderos, haciendo constar los antiguos y los actualizados que resultan del Catastro, solicitándose expresamente la inscripción de tales actualizaciones.
b) En relación con el solar que constituye una de las fincas inventariadas, se hace constar la existencia de un almacén. A la escritura se anexa un documento expedido por el secretario del Ayuntamiento de Dólar, en cuyo término se ubica la finca concernida, con el visto bueno de la alcaldesa, en el que se hace constar que «dicho inmueble tiene una edificación cuyo año de construcción es de 1985, consta de una sola planta con 114 m2 de superficie construida total dedicado a almacén de uso industrial». También se especifica que «sobre dicho inmueble no consta la existencia de procedimiento alguno de Protección de la Legalidad urbanística que pudiese llevar aparejado la demolición y/o imposición de sanción por incumplimiento urbanístico». La registradora entiende que no obstante no consta de forma clara que se encuentre prescrito el derecho de la administración en cuanto a las posibles infracciones en que hubiere podido incurrir y ello porque «(…) desconoce si la finca se encuentra en alguno de los casos que el artículo 185 LOUA excepciona el plazo de prescripción, por tanto habrá de acreditarse dicho extremo para poder considerar prescrito el derecho de la administración»; y debe presentarse, además, como requisito previo a la inscripción la correspondiente de «licencia de utilización», puesto que el uso o utilización no prescribe.
c) De la nota registral incorporada a la escritura no resulta la práctica de ninguna anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística en la hoja abierta a la finca donde se levantó la edificación que se declara.
3. En el segundo defecto de su nota de calificación, la registradora mantiene la necesidad de probar, para obtener la inscripción de edificaciones respecto de las que ya no proceda el ejercicio de la acción de disciplina urbanística, no sólo la fecha de conclusión de la obra, con antigüedad superior al plazo establecido por la ley para la prescripción de la acción de disciplina urbanística, sino, de modo completo, la efectiva extinción, por prescripción, del derecho de la Administración para la adopción de tales medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística; mediante la prueba completa, fundamentalmente, de no hallarse incluida la finca en ninguno de los supuestos de excepción a la prescripción de la acción de disciplina, establecidos, en el caso de Andalucía, por el artículo 185 de su Ley de Ordenación Urbanística.
El defecto, sin embargo, no puede ser confirmado. El acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley. Entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística.
Por el contrario, el artículo 20, apartado 4, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo —en la redacción dada al mismo por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio— tan sólo exige, junto a la aportación de los documentos que acrediten «la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título», de los que resulte además, como aclara el artículo 52, apartado b, del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, que dicha fecha es «anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». La prueba de tal extremo, unida a la simple constatación sobre «la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate» (así como «que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general») constituyen los únicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro.
Basta, por tanto, para el acceso de tales obras al Registro, la falta de constancia registral de la incoación del correspondiente expediente de disciplina urbanística, sin necesidad de aportar una más que difícil prueba negativa sobre dicho extremo. Puesto que se trata de una prueba que resulta de la falta de constancia registral del expediente de disciplina, como consecuencia derivada del principio de legitimación registral y su corolario sobre presunción de integridad y exactitud de los pronunciamientos registrales —ex artículo 38 de la Ley Hipotecaria—. Un criterio que, por otra parte, se ha venido manteniendo sin alteración por la doctrina de este Centro Directivo, desde las Resoluciones de 4 de febrero de 1992, 17 de julio de 1993 y 3 de noviembre de 1995 —que, en el ámbito de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo, admitieron la inscripción «siempre que no conste en el Registro de la Propiedad como es obligado la incoación del expediente de disciplina».
4. También sostiene la registradora en su nota de calificación la necesidad de aportación de licencia de ocupación o utilización. Pues, dice la nota, aunque pueda considerarse prescrito el derecho de la Administración en cuanto a las posibles infracciones en que hubiere podido incurrir la ejecución de la obra nueva, no sucede así con el uso o utilización de la misma, que constituyen hechos de carácter continuado, respecto de los que no puede haber comenzado el instituto de la prescripción.
Dicho criterio, sin embargo, no puede ser mantenido respecto de las obras declaradas e inscritas en virtud de la acreditación de una antigüedad superior al plazo señalado por la ley para la caducidad de la acción de disciplina urbanística. Supuestos en los que, por definición, existe una contradicción de la edificación y, por regla general, el uso previsto para la misma con la propia ordenación urbanística, resultando de este modo racionalmente imposible la exigencia de licencia de ocupación o utilización como requisito para la práctica del asiento. Existen, además, poderosas razones de Derecho Transitorio que impiden tal exigencia de licencia. Argumentos que hacen que la misma no pueda ser extendida de forma retroactiva a las obras terminadas con anterioridad a la publicación de la norma que impone la obtención de la propia licencia, como requisito de legalidad de la actividad edificatoria (en el presente supuesto, el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía).
En efecto, como ha tenido ocasión de manifestar esta Dirección General en anteriores ocasiones (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005, 4 de mayo de 2011 y 21 de enero de 2012), desde la perspectiva constitucional, las normas reguladoras de los requisitos y títulos aptos para la práctica de la inscripción están reservadas, de modo exclusivo, a la competencia del Estado (cfr. artículo 149, apartado 1, regla 8.ª, de la Constitución, conforme al cual, «el Estado tiene competencia exclusiva sobre» la «legislación civil», comprendiendo la misma, en todo caso, «las reglas relativas a la (…) ordenación de los registros e instrumentos públicos»). Por lo que, aun correspondiendo a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa —las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos—, es al Estado a quien corresponde fijar de modo exclusivo en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro. Una atribución de competencia exclusiva al Estado que impide concluir, recta vía, en la naturaleza registral o hipotecaria de las normas que, en cada Comunidad Autónoma, exigen la aportación de licencia de primera ocupación —en el presente supuesto, el artículo 27 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía—. Por lo que, a pesar de la dicción expresa de dicho precepto reglamentario (que lo hace aparecer como regla verdaderamente adjetiva o registral), forzosamente debe concluirse que estamos en presencia de una norma de legalidad material, relativa a la validez o licitud de la propia actividad (la obra) sujeta a inscripción.
Sin que puede mantenerse que la norma reglamentaria autonómica actúe en este ámbito por vía de una especial habilitación, en virtud de la remisión realizada por la ley estatal. Cierto es que el artículo 20, apartado 1, letras a y b, del Texto Refundido de la Ley de Suelo remite a determinadas exigencias de legalidad, contenidas en la legislación autonómica, configurándolas expresamente como requisitos para la práctica de la inscripción, dentro del régimen registral o hipotecario general; de modo que, al regular los presupuestos para la inscripción de las obras nuevas, exige el cumplimiento de los requisitos «impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios» y «el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable (…)». Pero dicha remisión no constituye un título de atribución o traslación de la competencia. Estamos, por el contrario, en presencia de una pura referencia o remisión material, que no altera la distribución de competencias constitucionalmente establecida, entre el Estado y las Comunidades Autónomas. Una simple referencia de la ley estatal a los requisitos establecidos por la legislación sectorial de posible origen autonómico, que únicamente determina la incorporación a la norma registral de los requisitos de legalidad material, impuestos en normas de rango u origen competencial distinto, sin introducir modificación alguna en la verdadera naturaleza de la norma sectorial remitida, que permanece como regla relativa a la legalidad o validez material del acto. Una remisión legal que, de este modo, no puede determinar una transmisión transversal de la competencia exclusiva del Estado al ámbito competencial autonómico —al modo en que, de modo vertical, sucede en la deslegalización reglamentaria—; la cual, como verdadera fuente de transferencia de competencias exclusivas del Estado, se encuentra sujeta, como es sabido, a requisitos constitucionales de especial rigor formal (cfr. artículo 150 de la Constitución), que no concurren en el Texto Refundido de la Ley de Suelo.
Y, de esta forma, no produciendo la remisión legal alteración alguna en la distribución de competencias constitucionalmente establecida, la norma autonómica conserva su carácter propio, como norma de carácter material, reguladora de la validez o nulidad de la actividad urbanística descrita (la edificación). El artículo 27 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía por ello constituye una norma de carácter sustantivo, relativa a los requisitos de legalidad de la propia actividad material que se formaliza en el título objeto de inscripción (la edificación). Una regla de legalidad, ajena a la específica regulación adjetiva, relativa el procedimiento registral, que, por tanto, ha de considerarse sujeta, en su aplicación temporal, a los principios del Derecho Transitorio relativos a las normas de carácter material. Y, en especial, al llamado principio de legalidad del Derecho Transitorio, que, entroncado con las bases mismas del Estado de Derecho, determina la prohibición de aplicación retroactiva de aquella regla de legalidad material, dada su condición de norma sancionadora o restrictiva de derechos (cfr. artículo 9, apartado 3, de la Constitución y disposición transitoria tercera del Código Civil); con exclusión, por ello, de cualquier aplicación limitadamente retroactiva del precepto, tan solo posible en el caso de las normas procesales o adjetivas (incluidas las de carácter registral), respecto de los hechos materiales realizados antes de la entrada en vigor de la ley nueva.
5. No se opone a ello el hecho de que el uso de que efectivamente sea objeto la edificación (y que al registrador, por cierto, difícilmente podrá constar en el momento de la inscripción) resulte contrario a la ordenación urbanística. Ni que la acción de disciplina derivada de ese posible uso ilícito de la edificación no deba prescribir, como consecuencia de su carácter continuado. Puesto que esa misma posibilidad de uso indebido y continuado no ha impedido, desde la perspectiva de la ley estatal, el mantenimiento indefinido de la misma edificación, al amparo del instituto de «fuera de ordenación» o «asimilado al mismo»; permitiendo, con dicho mantenimiento, la consiguiente inscripción registral de la obra. Subsistencia de la edificación y posibilidad de acceso al Registro, ambas de carácter permanente o indefinido, que comprenden el supuesto sin duda más frecuente —pues el precepto no distingue— de edificaciones cuyo uso es o puede resultar contrario a la ordenación.
Pues, en efecto, las obras que, al amparo del artículo 20, apartado 4, de la Ley de Suelo, acceden al Registro como consecuencia de la caducidad de la acción de restablecimiento del orden infringido constituyen, en la mayor parte de los supuestos, edificaciones ilícitas, cuyo uso propio resulta incompatible con la clase o tipo de suelo definido por el Plan; obras respecto de la cuales, a pesar de esa, casi indefectible, contradicción de su uso con la legalidad urbanística, la ley estatal permite su acceso al Registro. Una posibilidad legal que toma como presupuesto (pues se halla en la definición misma del hecho contemplado por la norma) el carácter contrario a la ordenación (de la edificación y su uso) y que, de este modo, no puede quedar frustrada bajo el pretexto de sujetar la inscripción de la edificación a la expedición de licencia de primera ocupación o utilización, relativa a dicho uso —por definición, como vimos, de carácter ilícito—.
Por lo cual, la posibilidad legal de inscripción registral de la edificación ilegítima, cuya ilicitud, sin embargo, ha quedado purificada por la caducidad de la acción de restablecimiento del orden infringido —a pesar que su uso, como ilícito continuado, pueda mantener de modo constante su contradicción con la ordenación—, resulta incompatible con la necesidad de sujetar dicha inscripción a la expedición de licencia de ocupación o utilización. Una contradicción que, por el distinto rango de las normas en conflicto, dentro de la jerarquía normativa constitucionalmente establecida (cfr. artículo 9, apartado 3, de la Constitución), debe necesariamente resolverse en favor de la norma legal. Determinando con ello, de manera general, la imposibilidad de condicionar la inscripción al otorgamiento de licencia de ocupación o utilización, cuando la edificación —incluso si fuera finalizada con posterioridad a la norma material que exige el otorgamiento de dicha licencia— accede al Registro como consecuencia de la caducidad de la acción de demolición.
6. Ese es el criterio que, por su parte, ha inspirado la regulación contenida en el Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, al declarar la incompatibilidad de la licencia de primera ocupación con las edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación, como consecuencia de la caducidad de la acción de disciplina urbanística. Así resulta, en efecto, del artículo 8, apartado 6, del Decreto, al establecer, respecto de «las edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación» (calificación legal que, conforme al artículo 56 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, corresponde a «las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de los cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo»), que «no procederá la concesión de licencias de ocupación o de utilización, sin perjuicio de las condiciones que puedan establecerse por el Ayuntamiento en la resolución de reconocimiento, de conformidad con lo establecido en este Decreto. Esta resolución» (se refiere el precepto a la de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación) «será la exigible por las compañías suministradoras para la contratación de los servicios a los efectos establecidos en el artículo 175.2 de la Ley» de Ordenación Urbanística de Andalucía; quedando excluida, por tanto, la licencia de ocupación o utilización, cuya concesión «no procede», dice el Preámbulo del Decreto de edificaciones y asentamientos, «para este tipo de edificaciones» (se refiere el texto a las que se encuentren en «situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación»), «dado su carácter ilegal».
A la vista de cuanto antecede, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en cuanto al primero de los defectos recurridos y estimarlo en cuanto al segundo con el alcance y en los términos que resultan de los precedentes razonamientos.
18 octubre 2012
Construcciones antiguas.- 1. El presente expediente tiene por objeto la inscripción de una escritura de rectificación y complemento de otra anterior de compraventa. Mediante dicha rectificación se da nueva descripción a la finca, se declara un exceso de cabida y se describen unas edificaciones sobre la misma. Son circunstancias a tener en cuenta en su resolución, las siguientes:
– Se rectifica sustancialmente la descripción pasando de una finca indivisa, a otra dividida por la carretera de La Sota-Piélagos.
– La superficie según Registro es de 2.799 metros cuadrados; y, según la nueva descripción, contenida en la escritura de rectificación, la superficie es de 13.526, 05 metros cuadrados.
– Se incorporan a la escritura cuatro certificaciones catastrales, correspondientes a las parcelas 356, 357, 613 y parte de los terrenos de la parcela 407 todas del polígono 2.
– Las superficies catastrales, según las cuatro certificaciones, son respectivamente de 4.972 metros cuadrados, 309 metros cuadrados, 1.427 metros cuadrados y 340.729 metros cuadrados.
– No consta en ninguna de las certificaciones la existencia de edificaciones o construcciones.
El registrador de la Propiedad califica negativamente el documento apreciando dos defectos: 1. Entiende que dada la diferencia entre la superficie registrada y la que resulta del Catastro existen dudas de la identidad de la finca; y que por lindar con monte público es necesario el informe favorable del órgano administrativo competente en el caso de montes catalogados o de la autoridad titular del monte, ex artículo 22 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes, para inscribir el exceso de cabida (esta cuestión se examina en el apartado “EXCESO DE CABIDA. Identificación de la finca y justificación del exceso”); 2. Debe acreditarse la modificación de la obra nueva con los requisitos legales, reglamentarios y fiscales de la propia declaración de obra nueva.
La interesada interpone recurso alegando la falta de justificación de las dudas de identidad de la finca del registrador, al no estar basadas en criterios objetivos y razonados; el carácter indubitado del exceso de cabida, no obstante su entidad, al tratarse de una finca con linderos fijos y con un muro en los linderos no fijos; la no pretensión de registrar un exceso de cabida a costa del monte común pues al estar inmatriculada la finca en 1994 con la descripción existente hasta ahora, ya se les ha dado publicidad a los linderos mediante edicto y se aceptaron por el Ayuntamiento; así como la innecesariedad de declarar obra nueva alguna al tratarse de una medición de la misma edificación basada en otros métodos; y el cumplimiento de los requisitos fiscales, por haber sido aportado modelo 601 de Tributación por Actos Jurídicos Documentados y por no estar la escritura de subsanación de errores sujeta a tributación alguna.
4. Pasando al estudio del segundo defecto, también debe ser confirmado, ya que en toda declaración de obra nueva es necesario que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. Por lo que o bien se acredita la obtención de las autorizaciones administrativas necesarias para la construcción y para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y se acredita su terminación mediante el preceptivo certificado de técnico competente o si se trata de edificaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción, debe acompañarse certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, siendo así que las certificaciones catastrales incorporadas no reflejan la existencia de construcciones y que no ha quedado acreditada su correspondencia con la finca registral.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
26 octubre 2012
Construcciones antiguas.- 1. Se debate en este recurso la inscripción de una obra nueva cuya antigüedad se acredita mediante certificación catastral, en la que se hace constar que su construcción es de 1960, respecto de la cual no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, formalizándose dicha obra nueva en escritura de fecha 17 de mayo de 2012, construcción realizada en una finca ubicada en el término municipal de Guejar Sierra, Granada.
Resumiendo la extensa nota de calificación, el defecto alegado por el registrador es la necesidad de aportar el acto administrativo sobre declaración de asimilado al régimen de fuera de ordenación, como requisito previo a la inscripción de la obra nueva terminada antigua en el Registro de la Propiedad, según se exige en el artículo 53.5 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, según redacción dada por la Disposición Final Primera modificada por la Disposición Derogatoria Única Segundo Dos del Decreto 2/2012, de 10 de enero por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
El notario, en su recurso, alega fundamentalmente la doctrina de esta Dirección General, en Resolución de 8 de mayo de 2012.
2. Procede, en primer lugar, afirmar la competencia de las normas estatales en materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa, ya que, si bien, con carácter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las acciones de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005, 4 de mayo de 2011, 8 de mayo de 2012).
Según se establece en la Disposición Final Primera del Texto Refundido de la Ley del Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, el artículo 20 tiene el carácter de disposición establecida en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal; y más específicamente, puede decirse que dicho precepto se dicta en atención a la competencia exclusiva del Estado sobre la ordenación de los registros (artículo 149.1.8 de la Constitución Española), siendo doctrina constitucional que en virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1.8. de la Constitución Española es al Estado al que compete, en materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento de ciertos requisitos (Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo).
Esta Dirección General, dentro del ejercicio de sus competencias, en las Resoluciones citadas en los «Vistos», ha fijado su criterio de interpretación respecto del artículo 20.4.b) del Texto Refundido de la Ley del Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de enero; y, en este sentido, debe ser interpretado el inciso inicial del apartado 5 del artículo 53 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, según redacción dada por la Disposición Final Primera modificada por la Disposición Derogatoria Única Segundo Dos del Decreto 2/2012, de 10 de enero por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, cuando determina que «conforme a la legislación notarial y registral en la materia…»; es decir, que debe interpretarse conforme a la legislación registral dictada por el Estado en el ejercicio de sus competencias, siendo así que esta Dirección General ya ha interpretado el contenido del artículo 20.4.b) del Texto Refundido de la Ley del Suelo, sin perjuicio de que sus Resoluciones, obviamente, puedan ser recurridas ante los Tribunales de Justicia.
Por tanto, y para evitar reiteraciones innecesarias, puesto que ya fue resuelta la cuestión planteada entre expediente en el sentido de no considerar necesaria, a efectos de la inscripción de la obra nueva antigua, la previa aportación del certificado de fuera de ordenación (Cfr. Resoluciones citadas en los vistos), esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.
29 octubre 2012
Construcciones antiguas.- 1. En el presente caso se cuestionan los requisitos para el acceso registral de la escritura de declaración de una construcción antigua levantada una finca sita en Andalucía. Se plantea la necesidad de que se acredite, para la inscripción de esa edificación antigua, además de la antigüedad de ésta y de que han transcurrido los plazos para la demolición de la misma, que cuenta con licencia de ocupación.
Con carácter previo se plantean los problemas de identidad de la finca (problema que puede verse en el apartado “IDENTIFICACIÓN. De finca para la inscripción de una obra nueva antigua”) y de la discordancia de ciertos datos, como el de la antigüedad de la edificación, y el de sus medidas superficiales, que ofrecen la certificación del arquitecto y la certificación catastral.
Deben tenerse como hechos relevantes que a la escritura se incorpora la certificación hecha por un arquitecto técnico del que resulta que la construcción data de 1980 y que su superficie total es de 337, 52 m2, teniendo una superficie de ocupación en planta baja de 177,72 m2. La certificación catastral que se une al instrumento público refleja como año de construcción el de 1995, y que la superficie construida total es de 356 m2, siendo la superficie de la parcela ocupada por la construcción de 189 m2.
También se une una certificación expedida por el secretario del Ayuntamiento expresiva de que «no existe expediente sancionador ni disciplinario sobre la vivienda» indicada y que su antigüedad es superior a veinte años.
En la escritura se describe la vivienda de conformidad a los datos de superficie que resulta de la certificación del arquitecto.
3. En relación con la discrepancia entre los datos que resultan de las certificaciones incorporadas (la técnica, elaborada por un arquitecto y la catastral), ha de señalarse que como tiene declarado este Centro Directivo, «las formas de acreditar la antigüedad de la obra construida —certificación del Catastro, certificación del Ayuntamiento, certificación técnica y acta notarial– constituyen una lista cerrada, pero no hay mención en la norma sobre la existencia de una jerarquía entre éstas pues, ante el silencio de la Ley, deben entenderse todas en el mismo orden de categoría sin que deban prevalecer unas sobre otras. Lo importante es que se acredite el hecho constructivo. Por ello, tampoco reviste especial trascendencia la «posible discrepancia entre el medio probatorio utilizado –certificado del técnico– y la certificación catastral incorporada, pues es necesario señalar que mientras el primero se utiliza para cumplimentar los requisitos exigidos por el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, al incluirse en el epígrafe de la escritura denominado «antigüedad de la construcción» invocando como prueba de la misma, y acreditando además la descripción que coincide con la del título, ese certificado del técnico –arquitecto colegiado visado por colegio profesional competente– que es el que por voluntad del otorgante se utiliza para solicitar la inscripción; el segundo –certificado catastral– se obtiene telemáticamente por el notario y se relaciona en el título bajo el epígrafe «referencia catastral» con la única finalidad, en este supuesto, de dar cumplimiento a la exigencia del artículo 3.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004 en su nueva redacción de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible». En este caso debe tenerse como acreditada la antigüedad que resulta del certificado técnico, que además es la más congruente con lo que resulta del certificado expedido por el técnico municipal.
4. En el tercer defecto de la nota de calificación, mantiene la registradora la necesidad de probar, para obtener la inscripción de edificaciones respecto de las que ya no proceda el ejercicio de la acción de disciplina urbanística, no sólo la fecha de conclusión de la obra, con antigüedad superior al plazo establecido por la ley para la prescripción de la acción de disciplina urbanística, sino, de modo completo, la efectiva extinción, por prescripción, del derecho de la Administración para la adopción de tales medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística; o bien que la finca no se halla incluida en ninguno de los supuestos de excepción a la prescripción de la acción de disciplina, establecidos, en el caso de Andalucía, por el artículo 185 de su Ley de Ordenación Urbanística.
El defecto, sin embargo, no puede ser confirmado. Como ha afirmado recientemente esta Dirección General, en Resolución de 18 de octubre de 2012 (2.ª), «El acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley. Entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística».
Por el contrario, el artículo 20, apartado 4, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo –en la redacción dada al mismo por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio– tan sólo exige, junto a la aportación de los documentos que acrediten «la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título», de los que resulte además, como aclara el artículo 52, apartado b, del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, que dicha fecha es «anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». La prueba de tal extremo, unida a la simple constatación sobre «la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate» (así como «que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general») constituyen los únicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro.
Basta, por tanto, para el acceso de tales obras al Registro, la falta de constancia registral de la incoación del correspondiente expediente de disciplina urbanística, sin necesidad de aportar una más que difícil prueba negativa sobre dicho extremo. Puesto que se trata de una prueba que resulta de la falta de constancia registral del expediente de disciplina, como consecuencia derivada del principio de legitimación registral y su corolario sobre presunción de integridad y exactitud de los pronunciamientos registrales –ex artículo 38 de la Ley Hipotecaria–. Un criterio que, por otra parte, se ha venido manteniendo sin alteración por la doctrina de este Centro Directivo, desde las Resoluciones de 4 de febrero de 1992, 17 de julio de 1993 y 3 de noviembre de 1995 –que, en el ámbito de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo, admitieron la inscripción «siempre que no conste en el Registro de la Propiedad como es obligado la incoación del expediente de disciplina–».
5. El último defecto que ha de analizarse es el relativo a la necesidad de que se acompañe la licencia de ocupación o utilización, entendiendo la registradora que la infracción de no haberla obtenido al acabar la construcción no puede ser objeto de prescripción, por ser la utilización de la vivienda una actividad continuada que sigue vigente al momento actual.
Este criterio, sin embargo, no puede ser mantenido respecto de las obras declaradas e inscritas en virtud de la acreditación de una antigüedad superior al plazo señalado por la ley para la caducidad de la acción de disciplina urbanística. Porque, como ha afirmado esta Dirección General, también en Resolución de 18 de octubre de 2012 (2.ª) se trata de «Supuestos en los que, por definición, existe una contradicción de la edificación y, por regla general, el uso previsto para la misma con la propia ordenación urbanística, resultando de este modo racionalmente imposible la exigencia de licencia de ocupación o utilización como requisito para la práctica del asiento». Existen, además, poderosas razones de Derecho Transitorio que impiden tal exigencia de licencia. Argumentos que hacen que la misma no pueda ser extendida de forma retroactiva a las obras terminadas con anterioridad a la publicación de la norma que impone la obtención de la propia licencia, como requisito de legalidad de la actividad edificatoria (en el presente supuesto, el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía).
En efecto, como ha tenido ocasión de manifestar esta Dirección General en anteriores ocasiones (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005, 4 de mayo de 2011 y 21 de enero de 2012), desde la perspectiva constitucional, las normas reguladoras de los requisitos y títulos aptos para la práctica de la inscripción están reservadas, de modo exclusivo, a la competencia del Estado (cfr. artículo 149, apartado 1, regla 8.ª, de la Constitución, conforme al cual, «el Estado tiene competencia exclusiva sobre» la «legislación civil», comprendiendo la misma, en todo caso, «las reglas relativas a la (…) ordenación de los registros e instrumentos públicos»). Por lo que, aun correspondiendo a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa –las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos–, es al Estado a quien corresponde fijar de modo exclusivo en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro. Una atribución de competencia exclusiva al Estado que impide concluir, recta vía, en la naturaleza registral o hipotecaria de las normas que, en cada Comunidad Autónoma, exigen la aportación de licencia de primera ocupación –en el presente supuesto, el artículo 27 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía–. Por lo que, a pesar de la dicción expresa de dicho precepto reglamentario (que lo hace aparecer como regla verdaderamente adjetiva o registral), forzosamente debe concluirse que estamos en presencia de una norma de legalidad material, relativa a la validez o licitud de la propia actividad (la obra) sujeta a inscripción.
Sin que pueda mantenerse que la norma reglamentaria autonómica actúe en este ámbito por vía de una especial habilitación, en virtud de la remisión realizada por la ley estatal. Cierto es que el artículo 20, apartado 1, letras a y b, del Texto Refundido de la Ley de Suelo remite a determinadas exigencias de legalidad, contenidas en la legislación autonómica, configurándolas expresamente como requisitos para la práctica de la inscripción, dentro del régimen registral o hipotecario general; de modo que, al regular los presupuestos para la inscripción de las obras nuevas, exige el cumplimiento de los requisitos «impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios» y «el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable (…)». Pero dicha remisión no constituye un título de atribución o traslación de la competencia. Estamos, por el contrario, en presencia de una pura referencia o remisión material, que no altera la distribución de competencias constitucionalmente establecida, entre el Estado y las Comunidades Autónomas. Una simple referencia de la ley estatal a los requisitos establecidos por la legislación sectorial de posible origen autonómico, que únicamente determina la incorporación a la norma registral de los requisitos de legalidad material, impuestos en normas de rango u origen competencial distinto, sin introducir modificación alguna en la verdadera naturaleza de la norma sectorial remitida, que permanece como regla relativa a la legalidad o validez material del acto. Una remisión legal que, de este modo, no puede determinar una transmisión transversal de la competencia exclusiva del Estado al ámbito competencial autonómico –al modo en que, de modo vertical, sucede en la deslegalización reglamentaria–; la cual, como verdadera fuente de transferencia de competencias exclusivas del Estado, se encuentra sujeta, como es sabido, a requisitos constitucionales de especial rigor formal (cfr. artículo 150 de la Constitución), que no concurren en el Texto Refundido de la Ley de Suelo.
Y, de esta forma, no produciendo la remisión legal alteración alguna en la distribución de competencias constitucionalmente establecida, la norma autonómica conserva su carácter propio, como norma de carácter material, reguladora de la validez o nulidad de la actividad urbanística descrita (la edificación). El artículo 27 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía por ello constituye una norma de carácter sustantivo, relativa a los requisitos de legalidad de la propia actividad material que se formaliza en el título objeto de inscripción (la edificación). Una regla de legalidad, ajena a la específica regulación adjetiva, relativa el procedimiento registral, que, por tanto, ha de considerarse sujeta, en su aplicación temporal, a los principios del Derecho Transitorio relativos a las normas de carácter material. Y, en especial, al llamado principio de legalidad del Derecho Transitorio, que, entroncado con las bases mismas del Estado de Derecho, determina la prohibición de aplicación retroactiva de aquella regla de legalidad material, dada su condición de norma sancionadora o restrictiva de derechos (cfr. artículo 9, apartado 3, de la Constitución y disposición transitoria tercera del Código Civil); con exclusión, por ello, de cualquier aplicación limitadamente retroactiva del precepto, tan solo posible en el caso de las normas procesales o adjetivas (incluidas las de carácter registral), respecto de los hechos materiales realizados antes de la entrada en vigor de la ley nueva.
No se opone a ello el hecho de que el uso de que efectivamente sea objeto la edificación (y que al registrador, por cierto, difícilmente podrá constar en el momento de la inscripción) resulte contrario a la ordenación urbanística. Ni que la acción de disciplina derivada de ese posible uso ilícito de la edificación no deba prescribir, como consecuencia de su carácter continuado. Puesto que esa misma posibilidad de uso indebido y continuado no ha impedido, desde la perspectiva de la ley estatal, el mantenimiento indefinido de la misma edificación, al amparo del instituto de «fuera de ordenación» o «asimilado al mismo»; permitiendo, con dicho mantenimiento, la consiguiente inscripción registral de la obra. Subsistencia de la edificación y posibilidad de acceso al Registro, ambas de carácter permanente o indefinido, que comprenden el supuesto sin duda más frecuente –pues el precepto no distingue– de edificaciones cuyo uso es o puede resultar contrario a la ordenación.
Pues, en efecto, las obras que, al amparo del artículo 20, apartado 4, de la Ley de Suelo, acceden al Registro como consecuencia de la caducidad de la acción de restablecimiento del orden infringido constituyen, en la mayor parte de los supuestos, edificaciones ilícitas, cuyo uso propio resulta incompatible con la clase o tipo de suelo definido por el Plan; obras respecto de la cuales, a pesar de esa, casi indefectible, contradicción de su uso con la legalidad urbanística, la ley estatal permite su acceso al Registro. Una posibilidad legal que toma como presupuesto (pues se halla en la definición misma del hecho contemplado por la norma) el carácter contrario a la ordenación (de la edificación y su uso) y que, de este modo, no puede quedar frustrada bajo el pretexto de sujetar la inscripción de la edificación a la expedición de licencia de primera ocupación o utilización, relativa a dicho uso –por definición, como vimos, de carácter ilícito–.
Por lo cual la posibilidad legal de inscripción registral de la edificación ilegítima, cuya ilicitud, sin embargo, ha quedado purificada por la caducidad de la acción de restablecimiento del orden infringido –a pesar que su uso, como ilícito continuado, pueda mantener de modo constante su contradicción con la ordenación–, resulta incompatible con la necesidad de sujetar dicha inscripción a la expedición de licencia de ocupación o utilización. Una contradicción que, por el distinto rango de las normas en conflicto, dentro de la jerarquía normativa constitucionalmente establecida (cfr. artículo 9, apartado 3, de la Constitución), debe necesariamente resolverse en favor de la norma legal. Determinando con ello, de manera general, la imposibilidad de condicionar la inscripción al otorgamiento de licencia de ocupación o utilización, cuando la edificación –incluso si fuera finalizada con posterioridad a la norma material que exige el otorgamiento de dicha licencia– accede al Registro como consecuencia de la caducidad de la acción de demolición.
Ese es el criterio que, por su parte, ha inspirado la regulación contenida en el Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, al declarar la incompatibilidad de la licencia de primera ocupación con las edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación, como consecuencia de la caducidad de la acción de disciplina urbanística. Así resulta, en efecto, del artículo 8, apartado 6, del Decreto, al establecer, respecto de «las edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación» (calificación legal que, conforme al artículo 56 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, corresponde a «las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de los cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo»), que «no procederá la concesión de licencias de ocupación o de utilización, sin perjuicio de las condiciones que puedan establecerse por el Ayuntamiento en la resolución de reconocimiento, de conformidad con lo establecido en este Decreto. Esta resolución» (se refiere el precepto a la de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación) «será la exigible por las compañías suministradoras para la contratación de los servicios a los efectos establecidos en el artículo 175.2 de la Ley» de Ordenación Urbanística de Andalucía; quedando excluida, por tanto, la licencia de ocupación o utilización, cuya concesión «no procede», dice el Preámbulo del Decreto de edificaciones y asentamientos, «para este tipo de edificaciones» (se refiere el texto a las que se encuentren en «situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación»), «dado su carácter ilegal».
Esta Dirección General ha acordado desestimar parcialmente el recurso, y confirmar el primero de los defectos señalados en la nota de calificación y revocar los demás, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
12 noviembre 2012
Construcciones antiguas.- 2. La cuestión básica a resolver en este expediente es si, dada la necesidad de la correspondiente licencia urbanística (para la inscripción de una obra nueva), aquélla se puede entender concedida por silencio positivo, una vez acreditado el transcurso del lapso temporal que tiene la Administración Pública competente para resolver la correspondiente petición (la resolución se transcribe en el apartado “URBANISMO. Efectos del silencio administrativo”).
12 noviembre 2012
Construcciones antiguas.- 1. La única cuestión que se discute en este expediente es si puede hacerse constar la declaración de fin de obra por antigüedad, de una sola vivienda, en planta baja, integrada en un edificio cuya declaración de obra nueva en construcción consta inscrita en el Registro.
Se incorpora a la escritura un certificado expedido por arquitecto técnico, en el que, tras describir la vivienda y previa referencia a sus datos registrales y al edificio del que forma parte, se afirma «Por sus materiales, tipología constructiva y estado de conservación, se considera que la vivienda, así como sus zonas comunes de acceso, y del conjunto del que forma parte en virtud de la División Horizontal a la que pertenece y está terminada desde hace más de veinte años, por lo que su antigüedad es superior a veinte años».
El registrador inscribe la dación en pago de deudas que se documenta en la escritura presentada y suspende la constancia registral del fin de obra, por exigir que se certifique por técnico competente, no sólo que se terminó el elemento de la división horizontal de que se trate, sino, también, que se terminaron además los elementos comunes de la división horizontal de la que forma parte la vivienda o local.
Por su parte, el notario recurrente alega resumidamente, que la manifestación del técnico competente de que la vivienda se encuentra terminada, hace innecesaria que de forma expresa se indique la terminación de los elementos comunes, ya que, aunque necesaria, se encuentra implícitamente incluida en el término terminada.
2. Para resolver la cuestión planteada debe partirse de que la declaración de obra nueva en construcción figura inscrita en el Registro. Constando la declaración de obra nueva en construcción como un todo unitario, no existe inconveniente en que la constancia de la terminación pueda ser parcial, por fases e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente, como sucede en ocasiones con los locales. La terminación por fases o entidades exige acreditar, no solo la terminación de la vivienda, sino también de los correspondientes elementos comunes.
En el presente supuesto, consta en el certificado técnico la terminación, no sólo de la vivienda en cuestión, sino también «de las zonas comunes de acceso, y del conjunto del que forma parte», expresión ésta que comprende los elementos comunes del edificio pues no puede excluirse que incluya los elementos comunes indispensables para el adecuado y seguro uso de la vivienda, cuando un técnico hace constar que expide el certificado de antigüedad para hacer constar registralmente la terminación de la obra, tal como figura en los antecedentes del certificado protocolizado, y que ha inspeccionado personalmente la vivienda; habida cuenta también que se trata de una vivienda en planta baja, y que en el certificado consta que ha concluido la construcción, no sólo de la vivienda, sino también de las «zonas comunes de acceso, y las del conjunto del que forma parte en virtud de la división horizontal». Es decir, que no sólo alude el certificado técnico a la terminación de las zonas comunes de acceso, sino también a la de las zonas comunes del conjunto, que no es sino el edificio no se trata en el presente caso de un complejo inmobiliario sino de un único edificio en propiedad horizontal en el que se encuentra la vivienda en planta baja y que se identifica en el mismo certificado, por lo que se entiende la expresión referida a los elementos comunes del mismo.
Esta Dirección ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
13 noviembre 2012
[1] Si se examina detenidamente esta Resolución (en la que se trataba de una escritura de obra nueva construida hacía más de veinte años), se podrá ver que la Dirección habla de lo que la nota podía haber dicho y no decía, pero no hay ningún argumento ni cita de ningún precepto legal por el que llegue a la conclusión de que la escritura debió inscribirse.
