POSESIÓN
Antecedentes: Tres hermanos explotan juntamente un negocio de alimentación; uno de ellos, expulsado por los otros, interpone interdicto de recobrar la posesión y obtiene sentencia que condena a los otros dos a reponer a la demandante en la posesión del negocio, fundándose en que dicha explotación llevaba inherente el uso del local en que se desarrollaba. Se presenta la sentencia en unión de instancia en la que se solicita la inscripción del derecho de uso o subsidiariamente su anotación preventiva si existe un defecto subsanable, y la Dirección confirma la calificación denegatoria afirmando que el fallo de la sentencia evidencia que lo que claramente se ha concedido a la actora es la posesión de la finca. Y si dicha posesión no es inscribible (artículo 5 de la Ley Hipotecaria), tampoco lo puede ser un hipotético derecho de uso, que es una simple consecuencia de aquélla, y que, sobre no ser un derecho real, no es cierto que limite “per se”” en forma alguna las facultades dispositivas del titular registral, como indicaba el recurrente.
5 abril 2003
Acceso al Registro.- Hechos: Se vende una finca y se hace constar que “está actualmente ocupada por…”; se reitera que “la finca descrita… en su actual estado… ocupacional que el comprador declara conocer y aceptar”; que “el vendedor ha adquirido la finca… no habiéndola ocupado”; que “la finca se encuentra ocupada por…, que desarrolla” en ella determinada actividad; que “la parte compradora asume de su exclusiva cuenta y cargo la ejecución de cuantas acciones judiciales y extrajudiciales sean precisas o convenientes para lograr el desalojo y desocupación; al otorgamiento de la escritura ha comparecido el ocupante, manifestando que entregará la posesión de la finca a partir de la firma de la escritura. El Registrador considera que no se acredita la entrega de la posesión jurídica y material de la finca, porque el vendedor no la ha ostentado en ningún momento y no puede entregarla, y, en consecuencia, suspende la inscripción porque no ha existido transmisión del dominio. La Dirección estima el recurso basándose en lo siguiente: 1) En cuanto a la posesión material, el hecho de que se retrase hasta después de la firma de la escritura, no impide la tradición, de acuerdo con el artículo 1462 del Código Civil. 2) Y en cuanto a la posesión jurídica, la manifestación de no estar arrendada la finca, sino ocupada, y el compromiso de entregarla después de la firma de la escritura, sin que exista ningún indicio de que exista una previa transmisión que no ha accedido al Registro, son suficientes para entender que no se estaba vendiendo un “falsus dominis” y admitir la eficacia traditoria de la escritura de compraventa. Además, el hecho de que la escritura otorgada y presentada a continuación de la venta, que era un préstamo hipotecario, en el que el ocupante ya era el comprador, demuestra se habían cumplido las previsiones sobre la entrega de la posesión, y el Registrador debía tener en cuenta este documento en su calificación puesto que estaba presentado en el momento en que calificaba el anterior.
11 junio 2004
Acceso al Registro.- Hechos: Se presenta en el Registro escritura pública por la que quien se dice poseedor de determinadas fincas transmite la posesión a sus propietarios a cambio de una contraprestación dineraria. El Registrador deniega la inscripción, de conformidad con el artículo 5 de la Ley Hipotecaria. El interesado recurre. Dice el recurrente que lo que no es inscribible es el mero o simple hecho de poseer, pero que, en este caso, lo que se trata de inscribir es la transmisión de la posesión que no es un hecho sino un acto jurídico, por lo que lo que pretende inscribir es un título traslativo de un derecho real, por lo que debe inscribirse, de conformidad con los artículos 1 y 2, 1.º de la Ley Hipotecaria. Para la Dirección General tal argumento no es atendible, pues sin necesidad de entrar en la discusión doctrinal sobre si la posesión es un hecho o un derecho, es lo cierto que la reforma hipotecaria de 1944 declaró la expulsión del Registro de tal figura, de manera que, aunque se tratara hipotéticamente de un derecho real, la clara dicción del artículo 5 de la Ley Hipotecaria supondría una excepción a los artículos 1 y 2, 1.º de la misma Ley.
22 noviembre 2004
