PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO*
*Los problemas específicos relativos al expediente de reanudación del tracto interrumpido figuran bajo el epígrafe “TRACTO SUCESIVO”.
Hechos: se otorga escritura de división material y disolución de comunidad de una finca, manifestando uno de los otorgantes -a quien se adjudica una de las resultantes- que, además de la participación que figura inscrita a su nombre, es dueño de otras que adquirió de sus titulares sin título escrito; dicho adjudicatario cede la finca después a otras dos personas y éstas instan expediente para la reanudación del tracto interrumpido respecto a las participaciones que se dijeron adquiridas sin título escrito. Calificados los tres títulos simultáneamente, se inscribe el expediente de reanudación, y se deniega la inscripción del título de disolución y división material por falta de tracto, así como la escritura de cesión. La Dirección entiende que nada impedía, sino más bien obligaba, a una calificación conjunta de todos los documentos tan evidentemente interrelacionados, pues para el logro de un mayor acierto en su calificación el Registrador ha de tomar en consideración el contenido de todos los documentos presentados con asiento vigente relativos a la misma finca, con lo cual resultaría que las cuotas indivisas cuyos titulares no concurrieron al otorgamiento del título que ha sido calificado de forma aislada, son las mismas que, junto con otras, determinaron la adjudicación en virtud de ese mismo título del pleno dominio de una concreta finca, posteriormente transmitida a quienes, como promoventes del expediente de dominio, han justificado la adquisición e inscrito aquellas cuotas que inicialmente sí impedían, por razones de tracto sucesivo, la inscripción del título calificado. Por tanto, una vez justificada su adquisición e inscritas en virtud del título supletorio que es el auto aprobatorio del expediente de dominio, en el que claramente se reseñan las transmisiones habidas y la finalidad pretendida, lograr a través de esa reanudación del tracto interrumpido en su causante, ya fallecido, y en cuya posición jurídica se han subrogado en virtud de la cesión de los derechos resultantes por una transmisión posterior, la inscripción última en su favor de la finca de que son titulares, la cadena de éstos se completa a efectos de tracto material y tan sólo sería preciso, desde el punto de vista formal, darles un adecuado reflejo registral en los asientos a practicar, para lo que habrían de tomarse en consideración el contenido conjunto de los documentos presentados.
19 abril 1999
En disolución de comunidad.- Hechos: en el Registro consta inscrita una vivienda a favor de una persona soltera y se presentan los siguientes documentos: a) Sentencia firme por la que se adjudica el uso de la vivienda a la mujer que formaba una unión de hecho con el anterior, en la que se afirma que, si bien el régimen familiar no era equiparable al matrimonial, sin embargo el régimen económico existente entre ambos constituía una comunidad de bienes que debía liquidarse; b) Auto firme que adjudica la vivienda a la mujer, en ejecución de la liquidación de comunidad; c) Convenio regulador, en escritura pública, en el que se adjudicaba el uso a la mujer, se reconocía la existencia de una comunidad de bienes y se pactaba la liquidación que se reflejó en el auto citado; d) Documento privado, suscrito por ambos interesados en el que se reconoce la copropiedad del piso, por haber sido adquirido conjuntamente por los dos. La Dirección confirma la calificación registral que consideró necesario, por falta de tracto sucesivo, un documento público para reflejar la aportación del piso a la comunidad y su posterior adjudicación, siendo necesaria escritura pública para recoger la transmisión, con cuya escritura y los demás documentos mencionados podrá inscribirse en un solo asiento que refleje las diversas transmisiones, aplicándose la doctrina del tracto abreviado.
14 mayo 2003
En disolución de comunidad.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de sentencia firme en la que, ejercitada por dos de los condueños la «actio communi dividundo» sobre una finca indivisible, se saca la misma a pública subasta, adjudicándose al mejor postor.
La Registradora, aparte de otro defecto que fue subsanado, suspende la inscripción por el defecto de que, estando la finca inscrita en proindiviso a nombre de tres personas, no se acredita hayan intervenido en el procedimiento los herederos de uno de ellos, que había fallecido. Los interesados recurren alegando que al copropietario que solicita la extinción del proindiviso no se le puede exigir que aporte o practique la declaración de herederos de otro copropietario. Se da la circunstancia de que, tanto los instantes del procedimiento como los adjudicatarios son hermanos del copropietario fallecido.
2. El recurso no puede prosperar. Fallecido uno de los titulares registrales, es una exigencia del tracto sucesivo registral conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que todos sus herederos hayan tenido parte en el procedimiento, para que no sufran las consecuencias de una indefensión judicial proscrita por el artículo 24 de la Constitución; y para que intervengan todos los herederos es imprescindible la obtención del título sucesorio (testamento o declaración de herederos abintestato), para saber quienes sean éstos.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
21 septiembre 2005
