PROPIEDAD HORIZONTAL
Afección del piso o local al pago de los gastos comunes
Afección del piso o local al pago de los gastos comunes
El artículo 9º.5, de la Ley de Propiedad Horizontal establece una afección real y preferente de los pisos y locales al pago de los gastos de comunidad. El período garantizado (un año y parte vencida de la anualidad corriente) debe computarse desde la presentación de la demanda encaminada a la ejecución y anotación de embargo. Pero para evitar que por el gran lapso de tiempo que puede producirse desde la presentación de la demanda la preferencia se convierta en un gravamen oculto, contrario al principio de publicidad, debe solicitarse la constancia registral inmediata de aquella demanda, lo cual, cuando no sea posible un embargo preventivo, se conseguirá a través de una anotación de las prevenidas en el artículo 42, párrafo 1º, de la Ley Hipotecaria. Y si el piso o local hubiera pasado a poder de un tercero no deudor, deberá dirigirse también contra él la demanda, no por la pretensión personal de obtener el pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real ya existente por disposición legal.
9 febrero y 18 mayo 1987
Afección del piso o local al pago de los gastos comunes.- Esta Resolución reitera la doctrina de las de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987 y, en consecuencia, confirma la nota del Registrador que, ante un mandamiento de embargo expedido en 1987, en el que se solicitaba la práctica de anotación expresando el carácter preferente del crédito reclamado, por encontrarse el deudor en suspensión de pagos, denegó la extensión de la anotación en los términos solicitados -con expresión de la preferencia indicada- y practicó la anotación sin expresión de privilegio alguna, pese a la situación de suspensión de pagos reflejada en el Registro, apoyándose en la doctrina contenida en la Resolución de 20 de febrero de 1987 (que puede verse en «ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO: A favor del Estado, por créditos no preferentes, existiendo una previa de suspensión de pagos»).
1 junio 1989
Afección del piso o local al pago de los gastos comunes.- La Dirección General, sin pronunciarse sobre la naturaleza de la afección impuesta por el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y sin entrar en la cuestión de si la manifestación hecha por el vendedor de un local comercial de hallarse libre de cargas equivale o no al cumplimiento del requisito exigido por aquel artículo, tras la reforma introducida por la Ley de 23 de febrero de 1988, llega a la conclusión de que como la omisión de la declaración de estar al corriente en el pago de la cuota de comunidad no compromete la validez y eficacia de la transmisión operada, que es el contenido inscribible del documento calificado, ni se sanciona especialmente dicha omisión como defecto impeditivo de la inscripción, no puede confirmarse la calificación del Registrador que lo consideró como defecto subsanable.
10 enero 1991
Afección del piso o local al pago de los gastos comunes.- Aunque la afección de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios y comprendidas en el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal opera como una carga tácita, incluso en perjuicio de propietarios posteriores, es preciso que la demanda se dirija contra el titular registral, por lo que cuando, como en este caso, la finca figura inscrita a favor de quien adquirió del propietario demandado, se produciría una indefensión del mismo, contraria al artículo 24 de la Constitución. Para evitar la aparición de terceros durante la substanciación del proceso, la solución consiste en solicitar la anotación de la demanda, cuyo efecto es servir de aviso a posteriores adquirentes de la existencia del procedimiento.
3 abril 2001
Afección del piso o local al pago de los gastos comunes.- Ante un caso similar al examinado en la Resolución que precede, se dicta una Resolución semejante, pese a que el mandamiento calificado en esta ocasión contenía la orden de que se tome anotación «sea cual sea su propietario actual», utilizando la Dirección los argumentos expuestos en la anterior. También se desestima el argumento de que el embargo existe desde que se decreta judicialmente y fue anterior a la venta de los pisos sobre los que debía trabarse, careciendo la anotación de valor constitutivo, pues frente a ello se opone el principio de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria), que determina el cierre del Registro a los títulos que, aun siendo anteriores al ahora inscrito, se opongan o sean incompatibles con éste.
7 abril 2001
