REPRESENTACIÓN
Si la extensión del poder es un problema de interpretación de voluntad, teniendo como objeto fundamental el conferido a una persona la formalización de la testamentaría de otra, es evidente que, otorgada la escritura particional (que incluía un crédito hipotecario a favor del mandante), el mandatario carece de facultades para la cancelación posterior, porque si la relación jurídica básica entre el poderdante y el apoderado se extingue al término de ella, hay que admitir que el apoderamiento se limita al cumplimiento de la misma.
14 febrero 1941
Voluntaria: extinción.- Otorgado un documento privado de venta por un apoderado del dueño de la finca como representante suyo, fallecido el dueño con posterioridad a la fecha no fehaciente del documento, que la adquirió después de la muerte de aquél, y fallecido por último el representante, la elevación a público del documento privado no puede ser otorgada por los herederos del representante-apoderado, pues el poder se extinguió desde la fecha de su muerte y los efectos del contrato se producen en la esfera jurídica del representado, siendo por tanto los herederos de éste quienes deberían otorgar la escritura de elevación a público del documento privado, pues son ellos los que asumen y a quienes deben exigirse las obligaciones derivadas de la actuación del representante, entre las cuales está la de rellenar la forma especial necesaria para la efectividad del contrato. Junto a esta doctrina básica, la Dirección añade dos cuestiones de detalle. Por un lado, después de muerto el poderdante, si el apoderado o sus herederos tuviesen las facultades pretendidas, podría darse el caso de que improvisasen un documento privado al que atribuirían fecha anterior a la extinción del poder. Por otra parte, en cambio, el representante, mientras esté vigente del poder, sí puede voluntariamente proceder a la formalización pública del contrato privado; pero si se niega a hacerlo, no puede compelerle la otra parte por vía judicial, dado que el contrato no le vincula a él, sino a su representado.
23 septiembre 1991
Voluntaria: extinción.- Mediante escritura de venta con precio confesado autorizada el 13 de diciembre de 1991, el otorgante, que interviene en nombre propio como comprador, representa al mismo tiempo a su mujer en virtud de un poder otorgado el 23 de julio anterior y revocado el 11 de diciembre del mismo año. La Dirección confirma la calificación denegatoria, rechazando, en primer lugar, que pueda invocarse el artículo 1.738 del Código Civil según el cual lo hecho por el apoderado ignorando la revocación del poder es válido y surtirá sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe, pues no hay terceros en este caso en que el apoderado contrata consigo mismo. Tampoco puede alegarse ignorancia de la revocación del poder cuando además de la buena fe con que debe actuar el apoderado hay que añadir la presunción de que debía conocer como marido la comunicación de la revocación por parte de su mujer; a lo que debe añadirse la regla general desfavorable al autocontrato (arts. 1.459 del Código Civil y 267 del Código de Comercio) y la existencia de supuestos en nuestro ordenamiento en que la revocación del poder produce sus efectos, aunque el apoderado no haya conocido la revocación. Finalmente, la Dirección da a entender que el supuesto debió considerarse como falta insubsanable y no originar una anotación de suspensión, aunque no entra en este asunto por no haberse planteado.
20 octubre 1994
Voluntaria: extinción.- Otorgado un documento privado de venta por medio de representante, la atribución de forma pública al mismo incumbe al representado o, en su caso a sus herederos. También podrá hacerlo el representante mientras el poder esté vigente, mas una vez extinguido el poder, como ocurrió en este caso por el fallecimiento del poderdante (artículo 1723.3 del Código Civil), el ex apoderado carece de legitimación para vincular al poderdante con su actuación, y, en consecuencia, la formalización pública del contrato debe ser realizada por los herederos de éste.
16 noviembre 2000
Voluntaria: extinción.- Hechos: 1) Se presenta en el Registro una escritura por la que una sociedad aporta a otra, en un aumento de capital, determinados inmuebles; la sociedad aportante está representada por un apoderado que justifica sus facultades mediante documento notarial extranjero y, además, certificación del Registro Mercantil acreditativa de la existencia de sus facultades. 2) Posteriormente, se presenta una escritura de fecha anterior por la que la sociedad que aportó las fincas vendía a otra persona una de las fincas aportadas, estando representada por distinto representante. 3) Por último, se recibe en el Registro de la Propiedad certificación expedida de oficio por el Mercantil haciendo constar que en la certificación antes mencionada se cometió un error y que los poderes relacionados se encontraban revocados desde mucho antes del otorgamiento de la escritura indicada al principio. A la vista de esto último, el Registrador deniega la inscripción. La Dirección revoca esta calificación fundándose, en primer lugar, en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, según el cual los medios que puede tomar en cuenta el Registrador para hacerla son el contenido de los documentos presentados y los asientos del Registro, y la certificación remitida de oficio por el Registrador Mercantil, por ser incompatible con el título anteriormente presentado, de merecer entrada en el Libro Diario, tendría que ser mediante otro nuevo asiento de presentación al que sería aplicable el principio de prioridad, pues los asientos a que se refiere el artículo 18 de la Ley Hipotecaria son los anteriores al documento presentado y la situación tabular a tener en cuenta es la existente al presentarse el título calificado, sin que puedan obstaculizar su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados, puesto que, aunque “los Registradores, en el ejercicio de su función pública, estarán obligados a colaborar entre sí” (artículo 222.8 dela Ley Hipotecaria), tales actuaciones no pueden albergar modos o prácticas que atenten contra el superior principio de prioridad registral. Se plantea el Centro Directivo el problema de que el título representativo pueda no estar inscrito en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de su inscripción (en este caso lo era, porque se trataba de una escritura de sustitución global de las facultades que un apoderado hacía a favor de otra persona), y concluye, citando sus Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 23 de febrero de 2001, que pese a ser obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil, no es un requisito que necesariamente condicione la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por último, teniendo en cuenta que el Notario formuló un juicio de capacidad a la vista del documento que contenía la representación, la declaración sobre su vigencia y con la confirmación de la certificación del Registro Mercantil, dicho juicio de capacidad goza de la presunción de legalidad. Si hubo revocación del poder, esa revocación no tiene necesariamente que producir efecto, pues lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buen fe (artículo 1738 del Código Civil). Por lo tanto, la buena fe del que intervino con un poder revocado podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral.
9 abril, 3 junio y 19 julio 2003
Voluntaria: extinción.- Sobre la extinción del poder en caso de separación, ver el apartado “CATALUÑA. Extinción del poder en caso de separación matrimonial”, en recurso resuelto por la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, de Cataluña, mediante la aplicación supletoria del Código Civil.
19 mayo 2009
