ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

Demandas que pueden ser objeto de ella

Demandas que pueden ser objeto de ella

Aunque el artículo 24 de la Ley Hipotecaria (hoy, el 38) disponga que cuando se ejerciten acciones contradictorias del dominio de bienes inmuebles o derechos reales, se solicite la nulidad o cancelación de las inscripciones en que consten, esto no debe ser obstáculo para la anotación preventiva de la demanda en la que no se pide la nulidad o cancelación de una inscripción, sino que se declare la nulidad de una partición, toda vez que el Registrador ha de facilitar el cumplimiento de los mandatos judiciales, dejando a los Tribunales el resolver acerca de la nulidad de la partición discutida y el valorar en su justa medida el alcance y los efectos del indicado asiento.

7 marzo 1945

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Dentro del número 1º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria no solamente se ha permitido la anotación de las acciones reales ejercitadas con la finalidad que expresa, sino que también se ha concedido la facultad de anotar a los que fundaran sus reclamaciones judiciales en una acción personal y aún a los titulares de una vocación o «ius ad rem», siempre que se trate de obtener una inscripción definitiva. De acuerdo con estos presupuestos, es anotable la demanda por la que se solicita la rescisión de un préstamo hipotecario que no ha sido inscrito, pues según el auto apelado podrían ventilarse en el pleito extremos relativos a la constitución perfecta de la hipoteca, a su cometido y vencimiento, que, unidos a la posibilidad de llevar al Registro la escritura de préstamo e hipoteca, como se hizo, colocaban al Juez en la necesidad procesal de decretar las anotaciones.

9 agosto 1943

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Es anotable la demanda que tiene por objeto la reivindicación de una casa de las llamadas «baratas», pues fuera de los casos concretos sometidos a especiales procedimientos en la legislación que las regula, en todos los demás litigios de carácter privado sobre estas casas no hay razón suficiente para sustraer su conocimiento a la jurisdicción ordinaria.

18 mayo 1952

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Es susceptible de producir esta anotación la demanda dirigida contra el titular registral en la que se pretende la declaración de validez de un título en que se funda un derecho de retorno, pues esta clase de anotación es procedente -dado que su fin cautelar es asegurar las resultas de un juicio, impidiendo la aparición de un tercero protegido por la fe pública- no sólo en las acciones de naturaleza real, sino también en los supuestos en que la pretensión deducida ante los Tribunales deba producir efectos sobre inmuebles inscritos.

6 julio y 29 septiembre 1962

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Si se tiene en cuenta que en la realidad social es normal la adquisición de viviendas aún no construidas, mediante documento privado, la necesidad de proteger al comprador y dar seguridad al tráfico jurídico, por una parte, y el criterio amplio adoptado por el Centro Directivo, de otra, respecto al ámbito de aplicación del artículo 42-1º de la Ley Hipotecaria, todo ello permite admitir la posibilidad de que se anote la demanda por la que un comprador en aquella situación denuncia el intento de alterar el precio por parte de la Sociedad vendedora y solicita que se le obligue a otorgar escritura de venta. Es cierto que en una situación como ésta no podrá inscribirse el régimen de propiedad horizontal -cuya construcción debe estar concluida o comenzada- pero desde que exista acuerdo sobre la construcción y el destino de las viviendas o locales, procede la anotación preventiva y los pisos o locales vendidos pueden constar como términos de referencia de los derechos que pudiera tener el demandante si el Juez admite la demanda. Finalmente, la omisión en el documento suscrito de datos identificadores tales como planta, superficie, linderos, cuota, etc. puede ser subsanada judicialmente.

24 y 25 junio 1991

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Es procedente la denegación de la anotación de demanda en la que se reclama el pago de una cantidad, pues se trata de una acción meramente personal que no tiene cabida en ninguno de los supuestos del artículo 42 de la Ley Hipotecaria. Todo ello sin perjuicio de otras medidas cautelares en garantía del derecho del demandante, como el embargo preventivo si procediera.[1]

3 julio 1993

Demandas que pueden ser objeto de ella.- El Registrador tiene la facultad y el deber de decidir, tratándose de documentos judiciales, si existen para el asiento ordenado obstáculos que surjan del Registro, lo que le obliga a rechazar dicho asiento si con él se vulneran las exigencias del sistema registral español (trascendencia real inmobiliaria, determinación, número cerrado de las anotaciones preventivas, número cerrado de las afecciones reales). De acuerdo con estas premisas, y solicitada una anotación de demanda de las previstas en el artículo 42-1 de la Ley Hipotecaria (demanda en la que se solicita se declare la existencia de un contrato de mandato retribuido, se condene al demandado al pago de la comisión correspondiente y determinados reembolsos y se declare que determinadas fincas están afectas y quedan vinculadas al cumplimiento de la obligación del pago de la retribución convenida y del reembolso de cantidades anticipadas por el actor), la Dirección considera que si bien el Registrador no puede entrar a valorar la eventual falta de fundamento jurídico de la acción ejercitada en la demanda, sí deberá comprobar que la acción ejercitada tiene efectivamente trascendencia real y que ésta queda suficientemente precisada en su alcance; apreciación que, en el caso debatido, no es posible por cuanto la afección cuyo reconocimiento judicial se pretende ni es de las específicamente previstas en la Ley (ningún precepto legal establece la afección real de bienes inmuebles específicos en garantía de los pagos debidos al mandatario), ni aparece mínimamente definida en su contenido y efectos; las expresiones «afección y vinculación al cumplimiento de una obligación de pago» ni siquiera permiten deducir que estemos ante una afección de alcance real en tanto no se haya concretado en bienes específicos por vía del embargo, el cual, por otra parte, queda sujeto en sus presupuestos, en su extensión, en las circunstancias del asiento y en sus efectos, a normas procesales, registrales y sustantivas distintas de las de la anotación preventiva de demanda.

26 mayo 1997

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Solicitada la anotación de una demanda en la que se reclamaba el pago de ciertas cantidades y la rescisión de una compraventa, se practicó sólo en cuanto a esta última. Posteriormente, la sentencia estimó la primera reclamación, pero no la rescisión y el Juez expidió el mandamiento ordenando la conversión de la anotación en inscripción y la cancelación de las cargas posteriores a aquélla. La Dirección confirma la denegación del Registrador, que se basa en que la anotación de demanda sólo puede amparar aquéllas que pudieran producir una alteración registral, pero no las que se limitan a ordenar el cobro de una cantidad. Como consecuencia, no sólo no procede la conversión ni la cancelación de cargas posteriores, sino que al desestimarse la pretensión de rescisión queda sin objeto la anotación extendida y procede su cancelación.

21 julio 1998

Demandas que pueden ser objeto de ella.- No procede practicar anotación preventiva de la demanda que tiene por objeto una reclamación de cantidad, pues no puede entenderse comprendida entre los supuestos del artículo 42.1º de la Ley Hipotecaria, por muy extensiva que sea su interpretación.

11 noviembre 1998

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Solicitada anotación preventiva sobre fincas del propio demandante, se deniega: A) En cuento a la petición de que se declare la nulidad de la venta de un inmueble hecha en documento privado y la restitución del precio de IVA, más los intereses, porque, aunque tiene carácter real, no se solicita sobre la propia finca objeto del contrato impugnado, sino sobre otras que no pueden resultar afectadas por la sentencia que se dicte. B) En cuanto a la solicitud de que, a causa de la nulidad de la venta, el demandante no está obligado a pagar el IVA y, en consecuencia, se le restituyan las cantidades que haya percibido el demandado así como los gastos y costas ocasionados, por tratarse de una acción puramente personal. C) En cuanto a la pretensión de que se declare la nulidad de un juicio ejecutivo cuyo objeto era el cobro de letras libradas por el demandante para pagar el precio de la compraventa, la Dirección declara que resulta contradictorio pedir la nulidad de la sentencia de remate dictada en juicio ejecutivo con las consecuencias restitutorias del artículo 1.295 del Código Civil, y, al propio tiempo, pedir que el acreedor que promueve ese juicio restituya al ejecutado ahora demandante todo lo que obtenga en virtud de dicha sentencia, pues si se solicita que como consecuencia de la nulidad de la sentencia de remate, todas las actuaciones de apremio queden sin efecto, devolviéndose al ejecutado los bienes que le fueron realizados y restituyéndose por el actor al rematante el precio de remate que hubiere recibido en pago de su crédito, no tiene sentido pedir también que el ejecutante entregue al ejecutado todo lo que, de mantenerse la eficacia de la sentencia, hubiere percibido en la ejecución. (La Dirección termina diciendo que procede desestimar «el recurso interpuesto en los términos de los anteriores considerandos y confirmar el auto apelado». Por su parte, según la propia resolución, «El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía acordó inadmitir el recurso por haberse interpuesto fuera de plazo»).

19 y 20 mayo 1999

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Solicitada anotación de demanda por una empresa constructora, que contrató con una Junta de Compensación, sobre algunas de las fincas adjudicadas a diferentes personas para obtener el cobro de determinadas cantidades, se resuelve lo siguiente: 1º) No existe indeterminación porque aparezcan dos cantidades reclamadas, ya que la inferior es el resultado de aplicar a la mayor un tanto por ciento que se dice corresponde a los propietarios que han pagado. 2º) No es obstáculo que la suma de las cantidades de que responden las fincas no coincida con la cantidad reclamada, pues el demandante reclama la cantidad efectivamente adeudada. 3º) El hecho de que se reclame el pago de sumas de dinero no significa que la demanda sea de carácter personal, pues en la medida en que lo adeudado esté cubierto por la afección real que pesa sobre las fincas se está haciendo valer ésta y, por tanto, se está ante una de las acciones a que se refiere el artículo 42.1º, de la Ley Hipotecaria. A este respecto, tampoco puede decirse que la garantía que se persigue con la anotación está cumplida por la afección que publica el Registro, pues tal afección tiene un plazo de caducidad, mientras que la anotación preventiva, si llega a ser prorrogada, no podrá ser cancelada mientras no recaiga resolución definitiva. 4º) En cuanto al argumento de que la afección está constituida en favor de la Junta de Compensación y no del demandante, lo cierto es que el Registro publica sólo la clase de gastos que garantiza y no la persona a cuyo favor se constituye. La determinación de ésta es competencia del Juez y dicha materia no está sometida a calificación.

8 junio 1999

Demandas que pueden ser objeto de ella.- No es anotable la demanda en la que se solicita la declaración de nulidad de un acuerdo tomado en Junta general por una Sociedad Anónima, por el que se autorizó al Administrador a vender todos los activos de la sociedad, pues dicha anotación ni está específicamente prevista en la Ley, ni encaja en ninguno de los supuestos del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, ni siquiera en su número 10º, pues aunque el ámbito de aplicación de este precepto ha sido interpretado por la doctrina y la propia Dirección en el sentido de entender incluido en él todas aquellas demandas que, de prosperar, producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro publica, en el presente supuesto no se ve qué relevancia tendría la sentencia sobre la finca en sí, ni sobre ningún derecho afectante a la misma, toda vez que la demanda plantea una controversia que versa exclusivamente sobre la validez de una ampliación de las facultades dispositivas del Administrador en una Sociedad Anónima respecto al contenido legal típico definido en el artículo 129 de la Ley de Sociedades Anónimas, contenido éste que en modo alguno es puesto en entredicho.

5 febrero 2000

Demandas que pueden ser objeto de ella.- En el artículo 42.1º, de la Ley Hipotecaria, sólo tienen cabida las demandas que, de prosperar, producirían una alteración registral, lo que no ocurre en la interpuesta contra el titular de un elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal para obtener la reposición de determinados elementos comunes a su estado originario, la retirada de la fachada de los aparatos de aire acondicionado, la reposición del shunt a su uso originario de ventilación (clausurando su utilización como chimenea, obra que no ha tenido reflejo registral) y la condena a determinada indemnización.

4 abril 2000

Demandas que pueden ser objeto de ella.- El Registrador, que no tiene la facultad de valorar la eventual falta de fundamento jurídico de la acción ejercitada en la demanda, sí debe decidir sobre la procedencia de la anotación solicitada, concretamente si encaja en alguno de los supuestos previstos en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria; y aunque se admite que pueden anotarse aquellas demandas que, de prosperar, producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro publica, no se encuentra en este caso la dirigida contra una Sociedad Anónima en la que se pide: a) que se declare la inexistencia o la nulidad de la donación de unas acciones; b) que tales acciones no existían en la fecha de la donación; c) que se declare la nulidad de la escritura de adaptación de Estatutos y ampliación de capital, así como la cancelación de la inscripción practicada en el Registro Mercantil; d) y que se practique la anotación denegada, pues si se discute sobre la titularidad de la mayoría de acciones de la Sociedad, es evidente que la titularidad de las mismas confiere un total control sobre la empresa y, por tanto, sobre sus bienes. A juicio de la Dirección, ninguna de dichas pretensiones tendría relevancia sobre la titularidad de la finca, ni sobre ningún derecho afectante a la misma, pues aunque cambie la persona del propietario de las acciones, no pasaría al nuevo accionista el poder de disposición de la sociedad misma.

19 abril 2000

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Aunque de acuerdo con el artículo 42 de la Ley Hipotecaria no puede reflejarse registralmente por vía de anotación preventiva la mera interposición de querella criminal, no ocurre lo mismo cuando en la querella se hace valer no sólo la acción penal sino también la civil, pues en tal caso puede tener aplicación el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, que permite la anotación al que «demandare en juicio la propiedad de los bienes inmuebles o la constitución, modificación, transmisión o extinción de un derecho real inmobiliario», esto es, al que ejercite una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento, (civil o penal), y el vehículo (demanda o querella) que se emplee. A estos argumentos la Dirección añade otros, terminando por afirmar que es necesario, en definitiva, que la acción civil tenga contenido real (en este caso se trataba de un delito de falsedad en documento público, que había originado inscripciones en el Registro) y que del mandamiento resulte el contenido de la acción civil ejercitada o que se adjunte al mismo el texto de la querella para conocer dicho contenido.

13, 14 y 15 noviembre 2000

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Aunque el número 1º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria debe interpretarse en forma amplia, de manera que se entiendan incluidas en él no sólo las demandas en que se ejercite una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria, no reúne estos requisitos y, por tanto, no es anotable, la demanda en que se solicita que se condene al titular registral de unas fincas a abstenerse de venderlas sin autorización de determinada persona, pretensión que tiene su base en un contrato celebrado a título oneroso.

31 mayo 2001

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Otorgada una cesión de finca a cambio de la futura entrega de pisos a construir, sin que el cesionario inscribiese su título, se presenta mandamiento ordenando la anotación de la demanda interpuesta por incumplimiento de contrato, la cual no se anota, y la Dirección lo confirma, porque solicitada en la demanda la anotación «para el supuesto de que estuviera inscrita la finca» a nombre del demandado, el mandamiento ordenaba que se anotase la demanda de acuerdo con lo solicitado y la solicitud se hizo para el supuesto de que la finca estuviera inscrita a favor del demandado, circunstancia que no concurría en este supuesto.

27 junio 2001

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Tras la liquidación de una sociedad de gananciales se solicitó por un acreedor del marido que sobre los bienes adjudicados a la mujer (también demandada) se anotase la demanda en la que se pedía que «se condene a la esposa a responder de la deuda reclamada (contraída por el esposo antes de la publicación del cambio de su régimen económico matrimonial) con los bienes que le fueron adjudicados en las capitulaciones matrimoniales… y con sus propios bienes». La Dirección, confirmando la calificación registral, rechaza la anotación solicitada, pues lo único que pretende es una declaración judicial de la responsabilidad de un cónyuge por determinada deuda de su consorte, vinculación genérica que no implica un gravamen real y que no puede acceder al Registro de la Propiedad, que tiene por objeto la inscripción de los actos y negocios jurídicos de alcance real.

30 junio y 2 julio 2001

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Solicitada la anotación de una demanda en la que se solicitaba sentencia que declarase un exceso en la construcción de una finca, demolerla, realizar un retranqueo y rectificar las inscripciones registrales practicadas, esta anotación puede incluirse en el artículo 42.1º de la Ley Hipotecaria, pues, de prosperar, producirá una alteración de la situación publicada por el Registro y garantiza la efectividad del pronunciamiento judicial que en su día se dicte, lo que demuestra su trascendencia registral.

28 abril 2002

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Antecedentes de hecho: en el Registro existen los siguientes asientos: 1) Hipoteca. 2) Anotación de demanda, por la que el dueño de la finca solicita la nulidad de aquella hipoteca. 3) Inscripción de adjudicación, y cancelación de la hipoteca y de la anotación, como consecuencia de la ejecución de la hipoteca. En esta situación, se presenta de nuevo mandamiento acordando la anotación de la demanda antes mencionada y la Dirección confirma la calificación denegatoria: 1º Porque el principio de tracto sucesivo impide la práctica de una anotación cuando el actual titular del dominio no ha sido parte en el procedimiento en el que se ordena. 2º Siendo el Registro una institución de protección del tráfico y en favor de terceros, sólo tiene sentido la inscripción de actos de trascendencia real actual, y al estar cancelado el derecho de hipoteca discutido, ninguna utilidad tiene la anotación de la demanda de nulidad del mismo, porque la sentencia que recaiga en el procedimiento iniciado no puede provocar ninguna modificación jurídico real en el Registro, en contra de la propia finalidad cautelar de la anotación en cuestión.

19 junio 2002

Demandas que pueden ser objeto de ella.- De acuerdo con la doctrina reiterada del Centro Directivo, no es anotable la demanda que no puede producir alteración en la situación registral de una finca, y en este caso se encuentra la que tiene por objeto el abono de determinadas cantidades y la entrega a los actores del proyecto de tres casas para supervisar el mismo y comprobar si el demandado iba a construir según lo acordado con el demandante.

2 octubre 2002

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Se plantea este recurso por la negativa del Registrador a practicar una anotación cuyo objeto era: 1) Clausurar una puerta o demoler un local que invadía un patio común. 2) Demoler una cornisa. 3)Clausurar ciertos sanitarios y conductos de aguas fecales que atravesaban un patio común. 4) Lo mismo respecto de diversas ventanas y ventanillas, así como una arqueta y reponer el solado. Fundada su negativa en no reunir la demanda los requisitos del artículo42.1 de la Ley Hipotecaria, la Dirección revoca la calificación porque es evidente la trascendencia real de una acción relativa a la determinación de las adecuadas características físicas del bien objeto del derecho real inscrito (artículo 1.2 y 9 de la Ley Hipotecaria); y así lo evidencia el propio artículo 307 de la Ley del Suelo, de 26 de junio de 1992, cuando declara la registrabilidad de la incoación de expedientes de disciplina urbanística entre los que se encuentran los dirigidos al restablecimiento de la legalidad urbanística violada por obras ilegales. Debiendo tenerse en cuenta, además, lo previsto en el artículo 727, números 5, 6 y 11 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

15 diciembre 2003

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Es doctrina reiterada del Centro Directivo que la anotación de demanda solamente puede abarcar a aquéllas cuya estimación pudiera producir una alteración registral, por lo que no lo es la que tiene por objeto la condena al pago de una cantidad.

5 marzo 2004

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Suspendida por carecer de trascendencia real una anotación de demanda en la que se reclama una cantidad de dinero, volvió a presentarse el mandamiento con la adición hecha por el Secretario judicial de que se decretó por tratarse de un crédito refaccionario. La Dirección confirma la nueva calificación que reitera la anterior porque la naturaleza de refaccionario del crédito no trae como consecuencia que la demanda del mismo pueda ser anotada por el cauce del número 1º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria. Es decir, si la demanda podía desembocar en el pago de una suma de dinero, debió solicitarse una anotación de embargo, si se daban los requisitos para ello. Y si lo pretendido era una anotación de crédito refaccionario, debió seguirse el procedimiento específico y legalmente señalado para esta clase de anotaciones.

12 marzo 2004

Demandas que pueden ser objeto de ella.- 1. Aparecen inscritas en el Registro dos fincas en nuda propiedad a favor de don Javier J.C. y en usufructo conjunto y sucesivo a favor de los cónyuges don Santiago J.G. y doña Trinidad C.V., padres del nudo propietario.

Se presenta mandamiento de anotación de demanda. En esta última se solicita la nulidad del testamento de don Santiago, ordenándose la anotación de la demanda en las fincas antes expresadas. El Registrador suspende la anotación por no ser ésta una de las demandas anotables conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria. El interesado recurre, desestimándose el recurso por el Presidente del Tribunal Superior y apelando el demandante.

2. El ámbito de la anotación preventiva de demanda ha sido entendido por este Centro Directivo en un sentido amplio (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), concluyendo que puede anotarse cualquier demanda cuya estimación pudiera traer consigo una alteración registral.

Pero en el presente supuesto la nuda propiedad y el usufructo de la finca se adquirieron por compra, cuya nulidad no ha sido objeto de petición alguna, por lo que la declaración de nulidad del testamento del usufructuario en ningún caso afectaría a las inscripciones sobre las que se ordena la anotación, Esta Dirección General ha acordado desestimar la apelación interpuesta, confirmando el Auto presidencial y la calificación del Registrador.

8 febrero 2005

Demandas que pueden ser objeto de ella.- Frente a la regla general de que el demandante ha de ser una persona distinta del titular registral, en esta Resolución se examina un supuesto en que el demandante era el mismo titular. Puede verse, más adelante, bajo el título “Sobre finca del propio demandante”.

7 junio 2005

Demandas que pueden ser objeto de ella.- 1. Existe inscrita en el Registro una propiedad horizontal constituida por los apartamentos situados en varios bloques. Dentro del perímetro existe una zona ajardinada con una piscina que está inscrita como elemento privativo a favor de una causahabiente del constituyente del régimen.

Se presenta en el Registro mandamiento de anotación preventiva de demanda interpuesta por algunos de los titulares de apartamentos. En el suplico de la demanda se solicita que se declare lo siguiente:

1) Que los propietarios de los apartamentos que se dirán, ubicados en el complejo residencia X tienen derecho a usar y disfrutar de la piscina y zonas ajardinadas ubicadas en el interior del complejo.

2) Que la Sra. y (la titular de la zona donde se halla la piscina) se abstenga de perturbar el pacífico uso de la piscina y zonas comunitarias por parte de los actores, en su condición de propietarios de sus respectivos apartamento.

3) Que la actual propietaria de dicha zona, así como los sucesivos propietarios de la finca tienen la obligación de mantener y respetar los derechos de uso y disfrute de la piscina y zonas ajardinadas.

4) Que el derecho a usar y disfrutar de dicha zona debe extenderse a los siguientes propietarios presentes y futuros de determinados apartamentos.

5) Que el derecho a usar y disfrutar es extensivo a cualquier ocupante de los apartamentos expresados, incluyendo a sus familiares y amigos.

6) Que el derecho de usar y disfrutar lleva consigo la obligación de pagar los gastos de conservación de la piscina y jardines.

El Registrador deniega la anotación por no ser ninguna de las anotaciones previstas en el artículos 42 de la Ley Hipotecaria. Los interesados recurren.

El Presidente del Tribunal Superior estima el recurso, apelando el Registrador.

2. El tema que plantea el presente recurso es el de si lo que se solicita en la demanda tendría, en el caso de estimarse la misma, carácter real, pues en el caso de que lo tuviera, la demanda sería anotable por el cauce del n.º 1 del artículo 42 de la Ley hipotecaria. La jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de este Centro Directivo han declarado reiteradamente que en nuestro Derecho, en materia de derechos reales, rige el sistema de «numerus apertus», es decir, que no sólo existen los derechos reales típicos, sino que se pueden configurar otros derechos reales, pero siempre que, por sus características y efectos, los derechos innominados así constituidos se constituyan como tales derechos reales. En el presente caso, no habría problema si lo que se solicitara fuese una figura jurídica clara de carácter real, como sería una constitución de servidumbre, la conversión del elemento discutido en elemento común, etc.
3. Por tanto, hay que examinar el derecho que se demanda par ver si tiene las características de derecho real. Hay que concluir afirmativamente, pues el derecho solicitado gozaría de inmediatividad (el derecho de los demandantes a usar y disfrutar el espacio controvertido), y eficacia «erga omnes», pues expresamente se dice que tal derecho sería oponible frente a cualquier titular de tal espacio. La afirmación del Registrador en su informe de que si fuera un derecho real, sus titulares no tendrían que realizar ningún gasto no es concluyente, pues los gastos de conservación son a cuenta del titular.
4. Ciertamente, concluido que lo que se solicita es un derecho real, al ser un derecho atípico –pues los demandantes no exigen la constitución de un derecho nominado-, es necesario que sus contornos y efectos estén plenamente determinados –cosa que no ocurre en el presente supuesto-, pues cuando el derecho es típico, la regulación legal sirve de pleno apoyo para regular las relaciones entre todos los interesados, pero, al tratarse de un derecho atípico, tales relaciones tienen que derivar del título constitutivo.

Ahora bien, teniendo en cuenta que el título inscribible, en el caso de ser estimada la demanda, será la sentencia, en ésta se podrán precisar las características del derecho que ahora no están plenamente delimitadas.

Esta Dirección General ha acordado desestimar la apelación interpuesta, confirmando el auto presidencial.

18 julio 2005

Demandas que pueden ser objeto de ella.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento ordenando una anotación preventiva de demanda. El suplico de la demanda solicita se dicte sentencia condenando al demandado al pago de determinadas cantidades. El Registrador suspende la práctica de la anotación por no tener la demanda trascendencia real. La interesada recurre.

2. El defecto debe ser confirmado. Como ha declarado reiteradamente este centro directivo, aunque el ámbito de la anotación de demanda ha sido ampliado por la doctrina científica y por esta Dirección, es lo cierto que a lo más que puede llegarse es a abarcar aquellas demandas cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora debatida, en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero. Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad lo procedente es una anotación de embargo si se dan los requisitos para ello.
3. Alega la recurrente que el crédito tiene el carácter de refaccionario, por lo que cabe la anotación, pero ello no es así pues, en dicho supuesto, han de seguirse los trámites correspondientes a la anotación de crédito refaccionario (cfr. artículos 61 a 64 de la Ley Hipotecaria y 157 y siguientes de su Reglamento), que no es una subespecie de la anotación de demanda sino una anotación específica que requiere trámites propios, y, en especial, la concurrencia de terceras personas que podrían verse afectadas por dicha anotación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

10 marzo 2006

Demandas que pueden ser objeto de ella.- 1. Se presenta en el Registro un mandamiento de anotación preventiva de demanda sobre varias fincas para asegurar las resultas de un pleito en el que se solicita condena al pago de una cantidad. El Registrador deniega la anotación por no poder ser el pago de una cantidad objeto de la anotación de demanda, y, además, por estar inscritas las fincas a favor de una persona distinta de aquélla contra la que se sigue el procedimiento (este segundo defecto se examina, más adelante, en el apartado “Tracto sucesivo”).

El interesado recurre.

2. El recurso no puede ser estimado. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la anotación de demanda solamente puede abarcar a aquéllas demandas cuya estimación pudiera producir una alteración registral. Pero en el caso presente, ni la demanda interpuesta que se ordena anotar, ni la eventual sentencia estimatoria, afectan a la titularidad jurídica inscrita, por lo que ninguna utilidad tiene la práctica de la anotación pretendida, por lo que no puede incluirse en ninguno de los artículos 726.1 y 727, 6 y 11 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

8 julio 2006         

Demandas que pueden ser objeto de ella.- 1. Se presenta en el Registro de la Propiedad de Sevilla número 7 mandamiento ordenando la práctica de anotación preventiva de demanda sobre una finca perteneciente a los deudores de un préstamo personal, como medida cautelar dictada en un procedimiento que se sigue en Illinois (Estados Unidos de América). El Registrador deniega la práctica de dicha anotación preventiva por carecer de trascendencia real, a lo que el recurrente alega que sí la tiene pues en el Derecho norteamericano, por el que se rige el procedimiento, puede dirigir el acreedor la acción directamente contra los bienes del deudor, y en el caso de obtener sentencia a su favor adquirir directamente la propiedad sobre tales bienes.

2. En primer lugar debe tenerse en cuenta que el acceso al Registro de la Propiedad, así como la publicidad de los derechos reales se rige, siempre, por la legislación española, dado que los bienes y derechos reales en él inscritos están sujetos a la «lex rei sitae». No puede invocarse el Derecho norteamericano, aunque sea el que dirima la cuestión de fondo (artículo 10.1 del Código Civil). Por ello, si lo que se pretende es la sujeción del bien a la deuda contraída, en nuestro ordenamiento jurídico el pacto comisorio es inadmisible, salvo los supuestos específicos previstos en los Derechos civiles especiales o forales. Así lo ha manifestado reiteradamente este Centro Directivo haciendo aplicación del citado principio «lex rei sitae» (véase al respecto la Resolución de este Centro Directivo de 18 de Octubre de 1994).
3. Conforme a la interpretación que este Centro Directivo ha realizado reiteradamente, el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria permite que sean anotadas en el Registro de la Propiedad no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria. Pero no es este el caso, dado que la acción ejercitada es puramente de reclamación de cantidad, y aunque prosperase nunca podrían los bienes sobre los que pretende practicarse el asiento pasar, según nuestro ordenamiento jurídico, directamente a propiedad del acreedor. Para que conforme al Derecho español, aplicable en materia de derechos reales ex articulo 10.1 del Código Civil, exista un acto de trascendencia real susceptible de reflejo registral, será preciso esperar a que se adopte la correspondiente afección del bien a través de su embargo o medida cautelar restrictiva de la disponibilidad de los bienes (cfr. artículo 42. 2 y 4 de la Ley Hipotecaria) o se produzca su adjudicación (véase Resolución de 12 de Marzo de 2004).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador.

20 noviembre 2006

Demandas que pueden ser objeto de ella.- 1. Se plantea, una vez más, en el presente recurso la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

2. Respecto a la improcedencia de la anotación ordenada, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo y recoge el Registrador en la nota de calificación, demandándose una reclamación de cantidad no procede practicar anotación de demanda, pues, aunque se estimara la misma, ni se afectaría ningún derecho inscrito, ni se motivaría una modificación jurídico-real de la finca. Las únicas medidas que procederían en el caso de una reclamación de cantidad sería las de anotación de embargo o, en su caso, de prohibición de enajenar.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

12 marzo 2008

Demandas que pueden ser objeto de ella.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si puede tomarse anotación preventiva de demanda cuando el objeto de la pretensión es una reclamación de cantidad.

2. Conforme a la interpretación que este Centro Directivo ha realizado reiteradamente, el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria permite que sean anotadas en el Registro de la Propiedad no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria. Pero no es este el caso, dado que la acción ejercitada es puramente de reclamación de cantidad.

Para que exista un acto de trascendencia real susceptible de reflejo registral, será preciso esperar a que se adopte la correspondiente afección del bien a través de su embargo o medida cautelar restrictiva de la disponibilidad de los bienes (cfr. artículo 42. 2 y 4 de la Ley Hipotecaria) o se produzca su adjudicación (véase Resolución de 12 de marzo de 2004).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

17 marzo 2008

Demandas que pueden ser objeto de ella.- 3. No tiene razón el recurrente al argumentar que no cabe la anotación preventiva de demanda cuando se ejercita la acción de división, ya que, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), la anotación preventiva de demanda puede tener lugar no sólo cuando se demanda la propiedad de un inmueble, sino también cuando la demanda ejercitada puede traer como consecuencia una alteración registral, y, en este caso, es evidente que el ejercicio de la acción de división, una vez estimada y cualquiera que sea su resultado, trae como consecuencia la alteración que justifica la anotación procedente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

19 febrero 2009

Demandas que pueden ser objeto de ella.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si puede tomarse anotación preventiva de demanda cuando el objeto de la pretensión es una reclamación de cantidad.

2. Conforme a la interpretación que este Centro Directivo ha realizado reiteradamente, el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria permite que sean anotadas en el Registro de la Propiedad no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria. Pero no es este el caso, dado que la acción ejercitada es puramente de reclamación de cantidad. Para que exista un acto de trascendencia real susceptible de reflejo registral, será preciso esperar a que se adopte la correspondiente afección del bien a través de su embargo o medida cautelar restrictiva de la disponibilidad de los bienes (cfr. artículo 42. 2 y 4 de la Ley Hipotecaria) o se produzca su adjudicación (véase Resolución de 12 de marzo de 2004).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

12 junio 2009

Demandas que pueden ser objeto de ella.- 1. Se debate en este recurso si cabe anotación preventiva de una demanda en la que la pretensión del actor consiste en la resolución –por incumplimiento de la obligación de entrega– de unos contratos de compraventa no inscritos y la condena al demandado a devolver todas las cantidades de dinero entregadas en concepto de pago anticipado del precio y sus intereses, por un importe total de 100.659,58 euros. En el procedimiento de medidas cautelares se había solicitado alternativamente el embargo preventivo de determinadas fincas para garantizar la devolución del dinero o la anotación preventiva de demanda, que es lo que finalmente acuerda el juzgado. El recurrente entiende que es procedente la anotación de demanda, y pide que al menos se califique como subsanable el mandamiento, para que previa modificación por el órgano judicial de la medida cautelar acordada, se troque (sic) la anotación preventiva de demanda por la del embargo preventivo.

2. El ámbito de la anotación de demanda es el relativo al ejercicio de acciones reales, como resulta de la ley hipotecaria, que admite la anotación preventiva cuando se demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real (artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria). Aunque rige en esta materia un numerus clausus en la admisión de anotaciones preventivas, de manera que sólo son admisibles las expresamente contempladas en la ley hipotecaria u otras leyes especiales (cfr. artículo 42.10 de la Ley Hipotecaria), la posibilidad de practicar anotaciones preventivas de demandas ha sido ampliado por la doctrina científica y por esta Dirección General, admitiendo anotación preventiva de demanda en el ejercicio de acciones personales que puedan tener trascendencia real, como pueden ser las de elevación a público de documento privado, revocación de donaciones, reclamación de créditos refaccionarios, etcétera. Pero esta interpretación solo permite la anotación de aquellas demandas en las que se ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora debatida, en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero o una resolución contractual sin trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas afectadas.
3. Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad lo procedente es una anotación de embargo si se dan los requisitos para ello. Y en el supuesto de hecho de este expediente, el juzgado expresamente ha rechazado el embargo preventivo solicitado, acordando tan sólo la anotación de la demanda. Lo que ocurre es que tampoco cabe practicarla, dado que la demanda ejercitada carece de trascendencia real. La misma Ley de Enjuiciamiento Civil exige para que se adopte como medida cautelar una anotación preventiva de demanda, que ésta se refiera a bienes o derechos susceptibles de inscripción en Registros públicos. Lo cual es lógico si se tiene en cuenta que el objeto del Registro es la inscripción de los derechos reales sobre bienes inmuebles (articulo 1 de la Ley Hipotecaria), de manera que –como regla general y salvo excepciones expresamente previstas– no cabe el acceso de actos o contratos de alcance puramente obligacional (cfr. Artículo 98 de la Ley Hipotecaria y 9 de su Reglamento).
4. En definitiva, en el caso que nos ocupa se pide la resolución de un contrato de compraventa de bienes no inscritos en el Registro de la Propiedad, así como la devolución de determinadas cantidades, por lo que no es posible su acceso al Registro, dado su alcance puramente obligacional.
5. Tampoco es procedente la calificación del defecto como subsanable, pues si se expide nuevo auto ordenando el embargo preventivo, nunca podrá conservarse la prioridad derivada del primer asiento de presentación, como pretende el recurrente. La ineficacia registral definitiva de la medida acordada determina su calificación como defecto insubsanable.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

26 junio 2009

Demandas que pueden ser objeto de ella.- 1. Se presenta en el Registro un Mandamiento de anotación preventiva de demanda sobre tres fincas cuyo objeto es la reclamación de una cantidad de dinero. El Registrador deniega la anotación por tratarse de una demanda de reclamación de cantidad y no ser, por tanto, susceptible de anotación preventiva por carecer de trascendencia real.

2. El defecto debe ser confirmado. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas en los Vistos), aunque el ámbito de la anotación de demanda ha sido ampliado por la doctrina científica y por esta misma Dirección General, sólo puede abarcar –al amparo del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria–, además de las demandas en las que se ejercite una acción real, aquellas otras cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral (tales como acciones de elevación a público de documentos privados, acciones rescisorias y revocatorias, etcétera).

Pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora debatida, en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero, pues tal pretensión tiene únicamente eficacia entre las partes, de manera que sólo en el momento de la eventual ejecución de la sentencia, caso de prosperar, podrán adoptarse medidas cautelares de afección del bien al pago de la cantidad reclamada (cfr. artículo 141 Reglamento Hipotecario).

En el caso presente, ni la demanda interpuesta que se ordena anotar, ni la eventual sentencia estimatoria, afectan a la titularidad jurídica inscrita, por lo que la práctica de la anotación pretendida carecería de utilidad práctica alguna.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación del Registrador.

22 enero 2011

Demandas que pueden ser objeto de ella.- 1. Se debate en el presente expediente si es anotable en el Registro una demanda judicial por la que se ejercita por el comprador acción resolutoria de un contrato privado de compraventa ante el incumplimiento por el vendedor de la obligación de entrega. En dicha acción se reclaman también las cantidades entregadas a cuenta, así como una indemnización de daños y perjuicios según cláusula penal.

2. La respuesta debe ser negativa. Como ha dicho reiteradamente esta Dirección General, aunque el ámbito de la anotación preventiva de demanda ha sido ampliado por la doctrina científica, dicho ámbito sólo podrá extenderse hasta abarcar aquellas demandas cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral.
3. En el presente recurso se presenta mandamiento ordenando la anotación de una demanda de resolución interpuesta por el comprador en documento privado. La estimación de la demanda, en cuanto determinara la resolución de un contrato privado que como tal no puede acceder a Registro, en modo alguno produciría una alteración en la situación registral sino, por el contrario, la confirmación de la propiedad por parte del titular registral con obligación, en su caso, de abono de una determinada cantidad, lo cual tampoco constituye en sí acto de trascendencia real susceptible de reflejo registral sin que medie previamente la correspondiente afección del bien a través de su embargo o medida cautelar restrictiva de la disponibilidad de los bienes.
4. No es admisible el argumento invocado por el recurrente –que es la parte actora en el procedimiento y comprador de la finca– de que el demandado podría enajenar o gravar un bien que según el resultado del litigio podría ser finalmente el único del que dispone la parte actora para ejecutar su reclamación de cantidad, puesto que al Registro no pueden acceder las demandas carentes de trascendencia real hasta que no se decrete el correspondiente embargo en ejecución de sentencia de reclamación de cantidad (veáse artículo 42 Ley Hipotecaria y 141 de su Reglamento).

Tampoco puede admitirse el argumento de que de no prosperar la demanda, la parte actora debería otorgar escritura pública de compraventa, pues ello sería materia de procedimiento judicial diferente, sin que, a efectos del presente recurso, conste siquiera la existencia de reconvención con solicitud y mandamiento de anotación de la misma.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

11 agosto 2011

[1] Esta Resolución se produjo en recurso contra la calificación de una Registrador Mercantil y la anotación se solicitó sobre un buque.