CANCELACIÓN

De una cancelación otorgada por error

De una cancelación otorgada por error

1. En el caso objeto de recurso, la entidad acreedora de un préstamo hipotecario y los deudores y dueños de la finca hipotecada, otorgan una escritura de rectificación de otra anterior otorgada unilateralmente por el banco acreedor en la que éste manifestaba haber cobrado cuanto se le adeudaba por razón del préstamo y cancelaba la hipoteca. En esa escritura de rectificación se expresa, que por error el Banco procedió a la cancelación de la hipoteca, la cual dejan sin efecto, subsistiendo la hipoteca en garantía del préstamo, que se declare vigente con los mismos pactos y condiciones contenidas en la escritura de su constitución.

El Registrador deniega la inscripción de la rectificación pretendida por entender que para cancelar un asiento de cancelación de hipoteca no basta el simple consentimiento formal, sino que se requiere la expresión de la causa o razón jurídica determinante de la misma.

2. El defecto no puede ser mantenido. Es cierto que, como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 27 de septiembre de 1999), el párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria no puede ser interpretado en el sentido de que sólo por el mero consentimiento formal del titular registral y sin necesidad de precisar la causa por la que el titular registral presta ese consentimiento pueda practicarse una cancelación, pues dicho precepto ha de ser entendido en congruencia con el conjunto del ordenamiento, y de él resulta que la admisión del puro consentimiento formal como título bastante para la cancelación no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, las cuales responden, a su vez, a nuestro sistema civil causalista. De ahí que igual que para que pueda registrarse cualquier acto traslativo, se requiere la expresión de la naturaleza del título causal, tanto por exigirlo el principio de determinación registral, como por ser la causa presupuesto lógico necesario para que el Registrador pueda, en primer lugar, cumplir con la función calificadora en su natural extensión, y después, practicar debidamente los asientos que procedan, esa misma doctrina ha de regir cuando, por consistir la vicisitud jurídicoreal en la extinción de un derecho real inscrito, el asiento que proceda practicar sea un asiento de cancelación, no ya sólo por exigirlo su naturaleza genérica de inscripción, sino también porque resulta impuesto por las normas específicas sobre cancelaciones: en aplicación del principio de determinación registral se exige, entre las circunstancias del asiento de cancelación, la expresión de la «causa o razón de la cancelación» (cfr.193.2 del Reglamento Hipotecario).

Sin embargo, en el caso objeto de este recurso, esa causa o razón de la cancelación ahora solicitada está claramente explicitada, por cuanto con el consentimiento de los titulares registrales y de la entidad acreedora del préstamo hipotecario, se consigna en escritura pública que en la escritura anterior de cancelación se cometió un error en la expresión de la causa, al declarar erróneamente la entidad acreedora que el préstamo estaba pagado y por ello cancelaba la hipoteca que lo garantizaba, error que ahora se subsana declarando susbsistente el préstamo en idénticas condiciones a cuando se constituyó, solicitándose la cancelación del asiento de cancelación anterior.

Esa rectificación se hace con consentimiento de los prestatarios, titulares registrales de la finca gravada, por lo que estamos ante un supuesto de los previstos en el artículo 40.b) del mismo texto legal, sin que resulte del expediente la existencia de terceros adquirentes de derechos a título oneroso y de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto, a los cuales en cualquier caso no podría perjudicar la rectificación (artículo 40 in fine de la ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

16 octubre 2006

De una cancelación otorgada por error.- En el supuesto del presente recurso, se presenta el problema de si puede inscribirse una diligencia de adición de un mandamiento judicial para hacer constar en el Registro que la nulidad y cancelación de una inscripción de dominio, como consecuencia del ejercicio de una acción rescisoria, lo es sólo en la medida necesaria para que el Banco pueda resarcirse del principal, intereses y costas reclamadas en un procedimiento judicial, y que la rescisión habría de favorecer sólo al actor. Debe tenerse en cuenta que el registrador ya había practicado la cancelación de la venta y la reinscripción a favor del vendedor.

1. En primer lugar, debe recordarse que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que una vez practicado un asiento en el Registro, queda bajo salvaguarda de los Tribunales (artículo 1.º Ley Hipotecaria), de forma que no puede discutirse la procedencia de dicho asiento por vía de recurso contra la calificación registral. Para ello sólo caben los procedimientos de rectificación previstos en la legislación hipotecaria.
2. Por otra parte, en el mandamiento judicial se ordena la cancelación «en la medida necesaria para que el Banco pueda resarcirse del principal, intereses y costas reclamadas en el procedimiento y que la rescisión favorezca exclusivamente al actor», lo cual no puede llevar a la mera constatación registral de esta afirmación. La forma de llevar a cabo la sentencia no puede ser otra que la cancelación total del asiento como consecuencia de la restitución de prestaciones que es consecuencia de la rescisión (artículo 1295 Código Civil), lo cual posibilita que pueda anotarse el embargo a favor del actor si es objeto de presentación. En cuanto a la pretensión de que la rescisión favorezca exclusivamente al actor, cabe afirmar que es una pretensión puramente personal no inscribible (cfr. artículo 2 Ley Hipotecaria) y que nunca la cancelación de un asiento puede ser provisional o condicionada, dado su carácter definitivo (cfr. artículo 82 Ley Hipotecaria, y 524.4 Ley Enjuiciamiento Civil).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

5 diciembre 2006