CATALUÑA
Primero.- La reserva de dominio a favor de otros titulares
1.1 El primero de los defectos que constan en la calificación objeto del recurso es que las fincas sobre las cuales se constituye el derecho de subedificación están gravadas con una reserva de dominio a favor de otros titulares diferentes de los otorgantes. La reserva de dominio en una compraventa, pactada para garantizar un precio aplazado, produce los efectos de una titularidad condicionada: el vendedor mantiene la propiedad de la finca vendida, pero su derecho quedará resuelto si se paga el precio aplazado. Por su parte, la adquisición del comprador queda suspendida al cumplimiento de la condición pactada. Es de aplicación la previsión del artículo 23 de la Ley hipotecaria, según el cual si se cumple la condición pactada, que en este caso es el pago de un precio aplazado, se hace constar, por nota al margen, la consolidación de la adquisición del comprador; por contra, si se incumple la condición se cancelará su derecho.
1.2 Contrariamente a la argumentación del registrador, los derechos de un titular sujetos a condición suspensiva pueden ser también objeto de disposición, pero el derecho del adquirente igualmente estará sujeto a la condición suspensiva. Así lo reconoce expresamente el Tribunal Supremo que, en Sentencia de 16 de marzo de 2007, establece que el pacto de reserva de dominio no impide al comprador transmitir, voluntaria o forzosamente, su derecho a un tercero. En consecuencia, si la titularidad de la sociedad que constituye el derecho de subedificación está sujeta a la reserva de dominio a favor de los vendedores hasta el pago de un precio aplazado, la constitución del derecho de subedificación quedará también suspensivamente condicionada a que se haga este pago, de manera que el posible impago del precio aplazado supondrá la extinción de este y su cancelación. Pero eso no impide la inscripción en el Registro del derecho de subedificación, con expresión de la condición suspensiva que le afecta.
22 abril 2010 [1]
[1] Resolución dictada por la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, de Cataluña.
